Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
o
Arsregns
kab 1999
og godkendt på
Fremlagt
I
9
1 9
bSg
Org
3
Sy E
8 $
zZ0E
ie ey) O
oOo Fu
5
GG d.
ÆS
ØÆ
na $
E Ey
ze
-
cor s
SLSÉ
0 DS
x3 28%
on
vs 3
”
IOVOSHIHIO9
JEUDAN, A/S; ÅRSREGNSKAB
Indhold
198939
Hjemsted
Lersø Parkallé 101
2100 København Ø
CVR nr.
14 24 60 45
Aktiekapital
Kr. 380.000.000
Fondskøde
1017136
1026100 (nye)
Bestyrelse
Advokat Niels Heering (formand)
Direktør Jens Erik Udsen
Direktør Tommy Pedersen
Direktion
Adm. direktør Per W. Hallgren
Revisorer
Grothen & Perregaard,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Deloitte & Touche,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Advokat
Gorrissen Federspiel Kierkegaard
Hoved- og nøgletal
Årsberetning
Indstilling/revisionspåtegning
Anvendt regnskabspraksis
Resultatopgørelse
Balance
Pengestrømsopgørelse
Noter
Generalforsamling
52
53
55
56
58
60
72
Hoved- og nøgletal
(Beløb i t.kr.)
HOVEDTAL
Omsætning
Driftsudgifter
Bruttoresultat
Administrationsudgifter
Resultat før finansielle poster
Finansielle poster netto
Resultat før kurs- og værdiregulering
Kurs- og værdiregulering netto
Resultat før skat og ekstraordinære poster
Skat af årets resultat
Resultat før ekstraordinære poster
Ekstraordinære poster netto
Årets nettoresultat
Investeringsejendomme my.
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Aktiekapital
Egenkapital i alt
Hensættelser i alt
Langfristet gæld i alt
Kortfristet gæld i alt
Passiver i alt
1999
141.068
-50.839
90.229
-9.540
80.689
-47.000
33.689
48.613
82.302
-23.946
58.356
0
58.356
1.589.515
95.336
1.684.851
380.000
531.560
104,549
919.043
129.699
1.684.851
1998
68.265
-14.454
53.811
-3.368
50.443
-33,849
16.594
32.708
49.302
-15.343
33.959
0
33.959
756.737
15.557
772.294
151.000
195.562
31.610
497.474
47.648
772.294
1997
50.891
-8.793
42.098
-3.255
38.843
-31.897
6.946
2.431
9,377
-2,575
6.802
0
6.802
552.421
19.579
572.000
112.000
127.083
7.349
396.113
41.455
572.000
1996
35.363
-7.321
28.042
-2.855
25.187
-23.515
1.672
4.176
5.848
-1.193
4.655
0
4.655
557.511
87.020
644.531
112.000
120.281
3.762
386.188
134.300
644.531
1995
30.459
-5.075
25.384
-2.566
22.818
-21.040
1.778
1.082
2.860
-331
2.529
843
3.372
371.738
10,203
381.941
74.503
78.233
765
238.449
64.494
381.941
JEUDAN AJS ÅRSREGNSKAB 1999 i ER
NØGLETAL 1999 1998 1997 1996 1995
Aktiepris 31.12. (P) DKK 136 119 120 105 104
PJE x 6,2 5,0 19,7 16,6 30,6
Resultat pr. 100 kr. aktie (EPS) DKK 22,0 23,7 6,1 6,3 3,4
Kursfindre værdi (P/NAV) DKK 0,97 0,92 1,06 0,98 0,99
Forrentning af egenkapital (ROE) % 15,9 19,5 55 58 3,3
Resultat før kurs- og værdiregulering
Igns. egenkapital Oo 9,2 9,5 5,6 2,1 2,3
Resultat før skat/gns. egenkapital % 22,4 28,3 7,6 7,3 3,7
Pengestrøm pr. 100 kr. aktie (CFPS) DKK 22,4 19,3 11,9 15,8 9,4
Indre værdi (NAV) DKK 140 130 113 107 105
Nominel værdi pr. aktie DKK 100 100 100 100 100
Soliditet % 31,5 25,3 22,2 18,7 20,5
Rentedækning X 1,72 1,49 1,22 1,07 1,08
Udbytte pr. 100 kr. aktie (DPS) DKK 6,0 5,0 0,0 0,0 0,0
Udbytte/aktiepris (Yield) % 4,4 4,2 0,0 0,0 0,0
Payout ratio (POR) oo 27,3 21,1 0,0 0,0 0,0
Adm.omk. incl. afskr i % af omsætning 9% 6,8 4,9 6,4 8,1 8,4
Udlejningsprocent pr. 31.12. 0% 99,3 99,7 99,7 97,0 95,0
Leje pr. m DKK 604 625 590 617 763
Bogført værdi boligejendomme pr. m? DKK 3.725 4.593 4,193 3.364 2.440
Bogført værdi kontorejendomme pr. m? DKK 9.116 8.133 7311 7.782 9.189
Bogført værdi i alt pr. m? DKK 6.079 7.851 7.075 7.009 7.991
Antal medarbejdere pr. 31.12. 96 11 8 5 4
Beløbsstørrelser anvendt ved beregning af nøgletal, der ikke fremgår af hovedtal
Gns. aktiekapital DKK "000 265.500 143.100 112.000 74.503 74.503
Gns. egenkapital DKK '000 367.744 173.931 123.682 80.509 76.669
Pengestrømme fra driftsaktivitet DKK "000 59.589 27.667 13.340 11.750 6.989
Lejeindtægter DKK '000 108.278 58.973 47.626 31.614 30,459
Gennemsnitligt antal m? for året m? 179.396 94.338 80.733 51.240 39.912
Bogført værdi boligejendomme DKK "000 512.562 34.450 31.455 46.482 19.945
Bogført værdi kontorejendomme DKK '000 972.965 707.050 537.912 507.290 348.212
Areal boligejendomme mm 137.614 7.501 7,501 13.819 8.175
Areal kontorejendomme m? 106.737 86.940 72.972 65.186 37.895
Definitioner
Resultat pr. 100 kr. aktie (EPS) DDF Resultat før ekstraordinære poster/gns. aktiekapital x 100.
Pengestrøm pr. 100 kr. aktie (CFPS) DDF Pengestrømme fra driftsaktivitet/gns. aktiekapital x 100.
Indre værdi (NAV) DDF Egenkapital ultimo/aktiekapital ultimo.
Forrentning af egenkapital (ROE) DDF Resultat før ekstraordinære posterfgns. egenkapital.
Soliditet DDF Egenkapital ultimo/balancesum ultimo.
Payout ratio (POR) DDF DPS/EPS x 100
P/E DDF Aktiepris/resuitat pr. 100 kr. aktie.
Udbytte/aktiepris (Yield) Udbytte pr. 100 kr. aktiefaktiepris.
Rentedækning Resultat før finansielle poster/finansielle poster netto
Leje pr. m? Lejeindtægter/gennemsnitligt antal m? for året
PI
Årsberetning
Aktieemission 1999
1 december 1999 gennemførte Selskabet en kontant emis-
sion af 2,3 mio. aktier til kurs 130. Emissionen blev fuld-
tegnet og tilførte Selskabet et nettoprovenue på kr. 286,7
mio.
OMKOSTNINGER VED EMISSIONEN
De samlede omkostninger ved emissionen blev (mio. kr.):
Finansielle formidlere 4,5
Afgifter 0,3
Trykning 0,5
Honorar til revisor og advokat 1,2
Øvrige omkostninger 0,5
Emissionsomkostninger i alt 7,0
Øvrige omkostninger i f.b.m. Sammenlægningen
af de to koncerner 4,0
Omkostninger i alt 11,0
Efter emissionen er Selskabets aktiekapital sammensat af
3.800.000 aktier å kr. 100,00 pr. aktie.
Baggrunden for emissionen var sammenlægningen af
EEC-Koncernen og jeuDAN-Koncernen, som blev meddelt
Københavns Fondsbørs den 27. august 1999. Ca. kr. 200
mio. af emissionens provenue indgik som delvis finansie-
ring i forbindelse med erhvervelsen.
Yderligere var baggrunden et ønske om fortsat at udbygge
den eksisterende ejendomsportefølje indenfor kontor- og
boligudlejningsejendomme og ca. kr. 100 mio. af kapital-
udvidelsen var afsat til fremtidige imvesteringer, hvorved
Selskabets investeringskapacitet efter emissionen udgør ca.
kr. 500 mio.
UI EGEN NERFAE ESSEN
IEEE) LETS 1997 UEBL; 1999
Investeringer år 2000
Den 8. marts 2000 indgik Selskabet aftale med Superfos
AJS om køb af Frydenlund Company Park i Vedbæk for en
samlet købesum på kr. 200 mio. med overtagelse den 1.
marts 2000. Frydenlund Company Park er kendt som
hovedsæde for Superfos siden 1972.
Ejendommens samlede bygningsareal udgør ca. 18.000 m?
fordelt på tolv kontorejendomme og to portnerboliger.
Området indeholder ca. 100.000 m? grundareal, der består
af fredet skov, søer og parkanlæg.
En del af ejendommen har siden 1996 været hovedsæde
for Navision Software A/S. Der er indgået aftale om, at
Navision Software A/S i de kommende år overtager de
arealer, som Superfos A/S p.t. anvender, hvorefter ejen-
domskomplekset alene anvendes af Navision Software A/S,
Investeringen er nærmere beskrevet i afsnittet Fremtids-
udsigter,
19939
UDE RET SSR MUS SURE
Investeringer år 1999
PARKEN
Med virkning fra den 1. januar 1999 overtog Selskabet de
tre kontortårne i PARKEN på Øster Alle i København. Den
samlede anskaffelsessum udgjorde kr. 223 mio.
På købstidspunktet udgjorde ejendommenes nettoresultat
årligt ca. kr. 17,5 mio. svarende til ca. 8% af købesum-
men. 1 år 2000 forventes ejendommenes nettoresultat
at udgøre ca. kr. 19,0 mio. (en stigning på knap 10%),
svarende til 8,5% p.a. Årsagen hertil er primært effektivi-
sering af driften og sekundært genudlejning af et mindre
areal til højere leje.
1 forbindelse med en ekstern vurdering af samtlige ejen-
domme i foråret 1999 har to uafhængige valuarer vurde-
ret kontortårnenes markedsafkast til 7% p.a., svarende til
en markedsværdi på ca. kr. 270 mio.
1 forlængelse af købet af kontortårnene har Selskabet ind-
gået aftale med PARKEN Entertainment AJS om overta-
gelse af bygningsdriften af PARKEN's sportsanlæg. Dette
har været et naturligt led, idet Selskabets driftsafdeling
dagligt varetager driften af kontortårnene. Yderligere har
Selskabet indgået aftale om overtagelse af bygningsdriften
af Cirkusbygningen i København, der er forpagtet af PAR-
KEN Entertainment A/S.
PA Consulting A/S, der lejer ca. 6.000 m”, har opsagt sit
lejemål til fraflytning primo år 2001. Lejemålet fremtræder
med en tidssvarende indretning over den gennemsnitlige
standard for kontorbyggeri i København, hvilket er generelt
for de tre kontortårne. Selskabet anser derfor genudlej-
ningsrisikoen for beskeden.
Sammenlægning af Ejendomsselskabet EEC A/S og
jeuDAN-Kaoncernen
Med virkning fra den 1. juli 1999 indgik bestyrelserne for
jeuDAN-koncernen og Ejendomsselskabet EEC AJS aftale
om en sammenlægning af de to virksomheder. Sammen-
lægningen blev teknisk foretaget således:
. Ejendomsselskabet EEC A/S (det nuværende Jeudan
A/S) erhvervede samtlige anparter i jeuDAN Invest ApS
(det nuværende Jeudan V ApS), hvis eneste aktivitet var
100% ejerskab af jeuDAN Ejendomme as (det nuværende
Jeudan VI A/S).
e Ejendomsselskabet EEC A/S (det nuværende Jeudan
A/S) erhvervede samtlige aktier i jeuDAN Ejendoms-
administration as (det nuværende Jeudan Byg A/S), hvis
eneste aktivitet var administration af jeuDAN-Koncer-
nens ejendomme samt en række eksterne udlejningsejendom-
me. Aktiviteterne er efterfølgende overført tilJeudan A/S.
e Ejendomsselskabet EEC A/S (det nuværende Jeudan
A/S) erhvervede samtlige aktiviteter i jeuDAN Bygnings-
service as, der udfører vedligehold og renovering af
koncernens ejendomme og eksterne ejendomme. Aktivi-
teterne er overført til Jeudan Byg A/S (tidl. jeuDAN
Ejendomsadministration as).
Sammenlægningen indebar således at Jeudan AJS erhver-
vede 37 boligudlejningsejendomme og 2 kontorejen-
domme, samt aktiviteterne i jeuDAN Bygningsservice as og
jeuDAN Ejendomsadministration as.
Sammenlægningen er gennemført som et led i et genera-
tionsskifte i jeuDAN-Koncernen og er for Ejendomssel-
skabet EEC A/S sket som et led i selskabets vækststrategi
for såvel investeringer som udvidelse af øvrige aktiviteter.
Sammenlægningen skabte en ny stor ejendomsvirksomhed -
den næststørste på Københavns Fondsbørs - med en afbalan-
ceret ejendomsportefølje fordelt på bolig og kontor og med
en vision/strategi, der i fremtiden vil placere virksomheden
som en af de førende ejendomsvirksomheder i Danmark.
—
(NM
>
wm
[<a]
B=:
mm
—
O
o
o
Anskaffelsessummen for aktierne i Jeudan Byq A/S (tidl.
JeuDAN Ejendomsadministration as) udgjorde ca. kr. 0,7
mio. svarende til egenkapitalen pr. 30. juni 1999.
Anskaffelsessummen for aktiviteterne i jeuDAN Bygnings-
service as udgjorde ca. kr. 1,6 mio. heraf udgjorde good-
will kr. 1 mio.
Sammenlægningen, der er gennemført i 2. halvår 1999, er
forløbet planmæssigt, og Selskabet er nu påbegyndt reali-
sering af stordriftsfordelene,
Sammenlægningsomkostningerne har udgjort knap kr. 4,0
mio.
De samlede ejendomsinvesteringer udgjorde således i 1999
kr. 714 mio. svarende til en fordobling i forhold til ejen-
domsporteføljen ultimo 1998.
T forbindelse med sammenlægningen blev samtlige 39
ejendomme tilhørende jeuDAN-Koncernen og samtlige De samlede ejendomsinvesteringer i 1999 er finansieret ved
danske ejendomme tilhørende EEC-Koncernen vurderet af ovenfor omtalte aktieemission samt langfristede realkredit-
to uafhængige valuarer og statsaut. ejendomsmæglere. og banklån.
JeuDAN-Koncernens 39 ejendomme med et samlet etage-
areal på ca. 133.000 m? blev vurderet til en samlet
markedsværdi på ca. kr. 490 mio. svarende til ca. kr. 3.700
pr. m?, Ejendommenes gennemsnitlige årlige leje udgør ca.
mio. kr.
INVESTERINGSEJENDOMME
kr. 450 pr. m? og ejendommenes samlede nettoresultat
svarer til gennemsnitlig ca. 5% p.a. af den samlede mar-
kedsværdi.
Efter regulering af ejendommenes bogførte værdi til Nm mnr
markedsværdi udgjorde den samlede anskaffelsessum for
anparterne i Jeudan V ApS ca. kr. 305 mio., svarende til
(LE)
egenkapitalen i Jeudan V ApS pr. 30. juni 1999, LEES 1997 1998 1999
EDER. SES ÅRSREGNSKAB 1999
NYINVESTERINGER 1999
Kontortårnene i Parken, København Ø
Ndr. Jernbanevej 29/Langesvej 2, Hillerød
Virumgade 39 A-E, Virum
Holsteinsgade 6/Ringstedgade 1, København Øø
Søborg Hovedgade 129-135, Søborg
Rømersgade 25-27/Gothersgade 145, København K
Valby Langgade 36, Valby
Grøntoften 4-10, Søborg
Nyelandsvej 20, Frederiksberg
Classensgade 5, København Ø
Amagerbrogade 118-120/Englandsvej 2, København S
GI. Jernbanevej 37-39/37A-39A, Valby
Toftegårds Allé 12-14/Mølle Allé 18, Valby
Fælledvej 22 B+C, København N
GI. Jernbanevej 26-30/Mølle 1, Valby
Mølle Allé 20-24, Valby
Byhøjen 2-34, Valby
Amagerbrogade 4-16/Ved Amagerport 1-3 m.fl., København S
Nørrebrogade 249-251 m.fl., København N
Hillerødgade 38-40/Ndr. Fasanvej 192-202, København N
Magnoliavej 2-6/Sdr. Fasanvej 64-66, Valby
Valby Langgade 30-30A/Bykildevej 2-12, Valby
Livjægergade 28-30, København Ø
Asger Rygs Gade 13-15, København V
Toftegårds Allé 16-18/Mølle Allé 21-25, Valby
Toftegårds Allé 19-21fMølle Allé 17-19, Valby
Valby Langgade 38/Sdr. Fasanvej 95-99, Valby
Valby Langgade 21B/G|. Jernbanevej 1-11, Valby
Sylviavej 9-13/Sylviavej 8-18, Valby
Mozartsvej 17/Offenbachsvej 2-20 m.fl., København SV
Rørholmsgade 2A-2B/Sølvgade 85A-85B, København K
Falkoner Allé 52, Frederiksberg
Godthåbsvej 58/Ærøvej 1, Frederiksberg
Prs. Charlottesgade 23-29, København N
Tjørnerækken 9-15/Prags Boulevard 68, København S
Hørsholmsgade 30-32, København N
Nygaardsvej 3 m.fl., København Ø
Landskronagade 6/Kong Oscars Gade 1-3, København Ø
Englandsvej 199AB-201AB, København S
Toftegårds Allé 8-10, Valby
| ALT
Anvendelse
Kontor
Kontor
Kontor
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Balig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Bolig
Etageareal m?
20.000
1.552
603
2.274
1.479
3.648
1.351
3.663
870
1.781
3.398
2.533
2.146
1.469
3.344
1.561
7.336
19.719
4.614
6.873
3.187
6.908
1.935
1.378
3.982
3.561
4.217
7.166
5.321
5.543
3.799
1.170
2.146
2.138
2.496
1.530
150
2.180
1.616
1.631
152.268
Anskaffelses-
sum i t.kr.
223.007
7.084
4.579
10.885
6.582
12.149
6.041
12.102
2.840
7.351
16.767
3.844
10.496
5.611
13.275
6.682
23.702
59,311
16.418
30.316
10.374
22.101
6.640
3.949
15.124
11.448
12.638
31.721
14.929
18.300
13.055
8.190
12.769
6.859
13.021
5.189
782
10,530
6.711
5,509
713.881
År 1999
Jeudan Byg A/S
Købet af Jeudan Byg A/S indebærer, at koncernen i fremti-
den selv er i stand til at varetage al vedligehold, moderni-
sering og indretning af Koncernens ejendomme. Jeudan
Byg beskæftiger p.t. 50 medarbejdere og har foreløbig fire
afdelinger indenfor faggrupperne tømrer/snedker, murer,
maler og VVS.
Jeudan Byg A/S vil i fremtiden være en hjørnesten i Kon-
cernens strategi og det er hensigten at Jeudan Byg A/S'
aktivitetsområder i de kommende år udvides til at omfatte
øvrige håndværksfag, f.eks. el-afdeling, køl og klima etc.
Inden sammenlægningen anvendte Ejendomsselskabet EEC
AJS en lang række underleverandører, men med virkning
fra november 1999 er denne struktur omlagt, således at
vedligeholdelse, modernisering, renovering m.m. indenfor
ovennævnte fire fag varetages af Jeudan Byg A/S.
Denne struktur har medført en større økonomisk effektivi-
tet og bedre kvalitetsstyring af vedligeholdelsen af koncer-
nens ejendomme,
Jeudan Byg A/S omsatte i 2. halvår 1999 for ca. kr. 20
mio., hvoraf ca. 50% vedrører egne ejendomme.
Driftsafdelingen
1 forbindelse med sammenlægningen er der også skabt et
tilfredsstillende grundlag for Selskabets driftsafdeling, der
varetager al ejendomsservice, herunder pasning af uden-
omsarealer, varmeteknik m.m.
1 1999 har Driftsafdelingen overtaget ejendomsdriften af
de 39 ejendomme i Jeudan VI A/S samt 30 øvrige ejen-
domme, som Selskabet enten har i forvaltning eller blot
varetager ejendomsdriften af, bl.a. sportsanlægget i
PARKEN som tidligere omtalt,
Driftsafdelingens 19 medarbejdere varetager nu ejendoms-
service for mere end 100 ejendomme.
Forvaltning
Selskabet opnåede i 1999 en betydelig udvidelse af antallet
af ejendomme i forvaltning.
11. kvartal 1999 overtog Selskabet en større administra-
tionsvirksomhed på Frederiksberg og administrationen af
en række større kontorejendomme. | samme periode indgik
Selskabet aftale om overtagelse af administrationen og
driften af det børsnoterede ejendomsselskab Theodor Ejen-
domsinvest A/S.
Herefter varetager Selskabet nu forvaltning af 25 kontor-
ejendomme og 47 boligudlejningsejendomme med et sam-
let areal på ca. 130.000 m? samt godt 500 ejerlejligheder
og andelsboliger med et samlet areal på ca. 52.000 m2,
Yderligere varetager Selskabet forvaltningen af et ejen-
domskommanditselskab med ca. 1.000 investorer.
Nyt design
1 efteråret 1999 valgte Selskabet nyt logo og design-
program. Dette designprogram omfatter en papirserie,
annoncering, uniformer, biludsmykning, ID-kort etc.
Designprogrammet forventes endeligt indarbejdet i 2.
kvartal år 2000.
Ekstraordinær generalforsamling
Den 7. oktober 1999 afholdte Ejendomsselskabet EEC A/S
ekstraordinær generalforsamling, hvor det blev besluttet at
ændre navn til Jeudan A/S. Samme dag afholdtes general-
forsamling i samtlige datterselskaber. Ejerforhold og selskabs-
navne herefter fremgår af koncerndiagramet,
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB .1999
Koncerndiagram
Jeudan I A/S
(Ejendomsselskabet EEC I A/S)
Jeudan II A/S
(Ejendomsselskabet EEC II A/S)
Jeudan III A/S
Er NS (Ejendomsselskabet EEC Hil A/S)
Børsnoteret
(Ejendomsselskabet EEC A/S) Jeudan IV az
(Ejendomsselskabet EEC IV A/S)
Jeudan V ApS Jeudan VI A/S
(jeuDAN Invest ApS) (jeuDAN Ejendomme as)
Jeudan Byg A/S
(jeuDAN Ejendomsadministration as)
Selskabernes navne før sammenlægningen er anført i parantes.
[NE
[mm]
Kg
nn
aa
(ST:
p.;
oOo
pm am
JEUDANS
Nyt hovedsæde
1 november 1999 blev det nye Jeudan samlet i et nyind-
rettet hovedsæde i ejendommen Lersø Parkalle 101,
København Ø. Ejendommen, der tilhører Jeudan A/S, er
valgt til det fremtidige hovedsæde, dels på grund af den
attraktive beliggenhed tæt på samtlige indfaldsveje til
København, dels på grund af udvidelsesmuligheder der
kan imødekomme Selskabets fremtidige vækst.
Jeudan Byg A/S og driftsafdelingen er samlet i en ejen-
dom på Jernholmen i Hvidovre i nyindrettede lager-,
værksteds- og kontorlokaler, hvorfra ca. 70 medarbejdere
har deres udgangspunkt.
JEUDAN AJS…ÅRSREGNSKAB 19939
Selskabets organisation
Selskabets nye organisation er opbygget efter følgende
målsætning:
e vækst i samtlige forretningsområder
+ en høj grad af specialisering
. integration mellem de enkelte områder
+ tæt overvågning og opfølgning på samtlige
forretningsområder og risikoelementer
rose rs Hele
Serviceområde
22 medarbejdere
BYGE
Boligejendomme
Administrationsområde Koden
SE OSS
USET ST
Belle
Adm. direktør
Tømrer/snedkerafdeling
Bye
VVS-afdeling
Malerafdeling
(Tel arel A FAN TS KAUNAS KS LEGE
Finansområde
11 medarbejdere
Regnskabsafdeling
HOLSTEINSGADE
Omsætning
Den samlede omsætning i 1999 udgjorde kr. 141,1 mio.,
hvoraf lejeindtægter fra investeringsejendomme udgjorde
kr. 108,3 mio. Lejeindtægter er i 1999 forøget med 84%,
mio. kr. ØS OMSÆTNING HESSEN
1995 1996 USTA
1998 1999
UDE EEN ÅRSREGNSKAB 1.9 9.9
(Beløb i t.kr.) 1999 1998 1997 1996 1995
Ejendomme
lejeindtægter 108.278 58.973 47.626 31.614 27.756
Driftsudgifter 28.311 10.064 7.835 4.745 3.392
Resultat 79.967 48.909 39.791 26.869 24.364
Driftsafdeling
Omsætning 7.530 6.064 1.767 3.172 2.366
Driftsudgifter 4.518 4.390 958 2.576 1.683
Resultat 3.012 1.674 809 596 683
Jeudan Byg A/S
Omsætning 20.510
Driftsudgifter 18.010
Resultat 2.500 0 0 0 0
Forvaltningsindtægter m.m. 4.750 3.228 1.498 577 337
I alt omsætning 141.068 68.265 50.891 35.363 30.459
| alt driftsudgifter 50.839 14.454 8.793 7.321 5.075
| alt bruttoresultat 90.229 53.811 42.098 28.042 25.384
Den kraftige vækst kan henføres til
e ejendomsinvesteringerne i 1999
+ køb af Jeudan Byg A/S
+ forøgelse af forvaltningsindtægterne
+ de årlige lejereguleringer, som ved en inflation på 2,5% udgør ca. kr. 2 mio. årligt
+ fuld effekt af ejendomsinvesteringer foretaget i 1998
e en fortsat høj udlejningsprocent, som 31.12. udgør 99,3% (1.2.2000: 99,6%)
UDLEJNINGSPROCENT
LSE 1996 1997 1998
Udlejningsafdelingen har i 1999 genudlejet i alt ca.
17.000 m, heraf ca. 11.000 m? med en årlig leje på ca. kr.
6,8 mio, i Selskabets egne kontorejendomme og godt
6.000 m? med en årlig leje på ca, kr. 2,0 mio. i kontor-
ejendomme som Selskabet har i forvaltning.
Udlejningssituationen for erhvervsejendomme i Danmark
er fortsat tilfredsstillende og er medvirkende til, at Selska-
bet kan fastholde en høj udlejningsprocent på kontorloka-
ler. Efterspørgslen på boliglejemål overstiger fortsat
udbuddet betydeligt og sikrer i praksis en 100% udlejning
af boligejendommene.
Den årlige gennemsnitlige leje pr. m? er faldet fra kr. 625 i
1998 til kr. 604 i 1999. Årsagen hertil er to modsatrettede
forhold: dels erhvervelsen af PARKEN I januar måned
1999, hvor den årlige gennemsnitlige leje er ca. kr. 925 pr
m? og dels erhvervelsen af boligejendommene i juli
måned, hvor den gennemsnitlige årlige leje er kr. 450 pr.
m?, Hertil kommer genudlejning af kontorlokaler i 1999 til
højere leje samt de årlige lejereguleringer.
Udviklingen i ejendommenes driftsudgifter følger det for-
øgede aktivitetsniveau og udvikler sig generelt tilfredsstil-
lende. For erhvervsejendomme udviser driftsudgifterne
relativt et mindre fald, begrundet i forøget effektivitet og
stordriftsfordele, Næsten samtlige boligejendomme er
underlagt de særlige regler for omkostningsbestemt leje
og indeholder en markant anden omkostningsstruktur, der
afspejler en noget højere omkostningsandel af lejen end
erhvervsejendomme, Tilgangen af boligejendomme i 1999
er således den primære årsag til driftsudgifternes relative
stigning.
Driftsafdelingen
Driftsafdelingen udviste i 1999 en tilfredsstillende vækst
og et resultat på t.kr. 3.012 svarende til en fordobling i
forhold til 1998.
BE BE EGER SE (RE RE:
Forvaltning
Forvaltningsindtægterne steg i 1999 til t.kr. 4.750 som
følge af køb af en administrationsvirksomhed samt en
pæn tilgang af enkeltejendomme i forvaltning. Driftsud-
gifterne til forvaltning indgår i Selskabets samlede admi-
nistrationsudgifter.
Jeudan Byg A/S
Jeudan Byg A/S indgår i resultatet med virkning fra 1. juli
1999. Omsætningen udgjorde i 2. halvår 1999 kr. 20,5
mio. med et resultat på kr. 2,5 mio.
Det samlede bruttoresultat steg i 1999 til kr. 90,2 mio.
svarende til en vækst på 68%.
ADMINISTRATIONSUDGIFTER
I t.kr. 1999
Omsætning 141.068
Administrationsudgifter 9.540
Administrationsprocent 6,8%
Selskabets samlede administrationsudgifter steg i 1999 til
kr. 9,5 mio. fra kr. 3,4 mio. i 1998. Baggrunden for stig-
ningen er dels sammenlægningen pr. 1. juli 1999, dels en
række engangsomkostninger i forbindelse med samling af
virksomheden i det nye hovedsæde, Jeudan huset, på
Lersø Parkalle pr. 1. november 1999,
Administrationsomkostningerne udgjorde i 1999 6,8%
af den samlede omsætning mod 4,9% i 1998. Boligejen-
domme indeholder langt flere lejere pr. ejendom end kon-
torejendomme, hvilket medfører flere medarbejdere i den
samlede administration i forhold til omsætningen. Hertil
kommer at sammenlægningen af de to virksomheder
fysisk skete den 1. november 1999, og rationaliserings-
gevinster som følge af sammenlægningen vil først vise sig
i løbet af år 2000.
1998 1997 1996 1995
68.265 50.891 35.363 30.459
3.368 3.255 2.855 2.566
4,9% 6,4% 8,1% 8,4%
EEN BR ERE EEG NJ SILKE
Resultat før finansielle udgifter
Resultat før finansielle udgifter udgjorde i 1999 kr. 80,7
mio. mod kr. 50,4 mio. i 1998, svarende til en vækst på
60%. Udviklingen i resultat før finansielle udgifter er bl.a.
et udtryk for udviklingen i ejendommenes nettoresultat
(nettoafkast) og har derfor nøje sammenhæng med værdi-
regulering af ejendommene.
Finansielle udgifter
Finansielle udgifter udgjorde netto i 1999 kr. 47,0 mio.
mod kr. 33,8 mio. i 1998. Der er tale om en relativ beske-
den stigning i forhold til Selskabets betydelige investe-
ringer og aktivitetsforøgelse i 1999. Årsagen er dels en
forøget soliditet fra 25,3% i 1998 til 31,5% i 1999, dels
omlægning af lån til lavere rente i august 1999, samt at
sammenlægningen med den tidligere jeuDAN-koncernen
først er sket med virkning pr. 1. juli 1999,
Af den samlede bankfinansiering har Selskabet fastlåst
rentesatsen for størstedelen indtil udgangen af 2005 ved
brug af enten Forward Rate Agreements eller SWAP,
GODTHÅBSVEJ
(sa
[al]
Eu
(&)
[mm
em
<
=
<<
Fordelingen af fastrenteperioderne for Selskabets samlede
realkredit- og bankfinansiering primo år 2000 er anført i
nedenstående oversigt.
FASTRENTEPERIODE
Fastrenteperiode Andel af låneportefølje
0-2 år 5%
3-5 år 9%
6 - 10 år 22%
11 - 15 år 639%
16 - 20 år 1%
Resultat før kurs- og værdireguleringer
Resultat før kurs- og værdireguleringer udgør herefter kr.
33,7 mio., hvilket svarer til en vækst på godt 100%
sammenlignet med 1998. Resultatet svarer til en forrent-
ning af den gennemsnitlige egenkapital i 1999 på 9,2%
(1998: 9,5%).
Bøligejendomme har et noget lavere markedsafkast end
erhvervsejendomme, ca. 5% p.a. mod ca. 8% p.a. svarende
til en forskel på knap 40%, der begrundes med boligejen-
dommenes udlejningssikkerhed og muligt lejepotentiale.
På trods af Selskabets forøgelse af ejendomsinvestering-
erne på 50% (kr. 500 mio.) i aktiver (boligejendommene)
med et afkast på 40% mindre end den eksisterende porte-
følje primo 1999 (kr. 1 mia.), er det lykkedes at fastholde
et primært resultat (resultat før kurs- og værdiregule-
ringer) på knap 10% af den gennemsnitlige egenkapital.
Netop dette nøgletal udtrykker rentabiliteten i kernevirk-
somheden, hvor der ses bort fra midlertidige salg af ejen-
domme samt kurs- og værdireguleringer.
mio. kr. RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
1995 1996 1997 1998 1999
JEUDAN AJS ÅRSREGNSKAB
Kurstab ved salg af obligationer vedrører salg af en obli-
gationsbeholdning i Jeudan VI A/S i efteråret 1999. Obli-
gationsbeholdningen indgik i dette selskabs balance pr.
30. juni 1999 i forbindelse med sammenlægningen, men
matchede ikke Selskabets investeringspolitik. Beholdningen
er derfor afhændet i efteråret 1999.
Kursgevinst ved låneomlægning vedrører primært en låne-
omlægning i Jeudan VI A/S i august måned i forbindelse
med tilpasning af finansieringsstrukturen i Jeudan VI A/S.
Tidligere var disse ejendomme finansieret med 30-årige
lån på basis af 6% obligationer, men er omlagt til 15-årige
lån på basis af 5% obligationer, med deraf følgende kurs-
gevinst på de indfriede realkreditlån og lavere rente på de
nye realkreditlån, men med kortere løbetid.
KURSREGULERINGER
Årets kursreguleringer sammensætter sig således (t.kr.)
Kurstab ved salg af obligationer - 975
Kursregulering obligationer og aktier 282
Tilbageførsel af nedskrivning pantebrev 179
Kursgevinst ved låneomlægning My. 6.374
I alt 5.860
KNN:
a
bs 8
[<a]
(Va)
bd
Ud
-
mn
pm
[æ)
=
FARIMAGSGADE
(em
bra
Værdireguleringer
Værdiansættelsen af Selskabets ejendomme ultimo 1999
resulterede i en nettoopskrivning på kr. 41,5 mio. svarende
til en forøgelse på ca. 3% af den gennemsnitlige bogførte
værdi i 1999,
Værdiansættelsen og værdireguleringer er nærmere
beskrevet i afsnittet herom.
Salg af ejendomme
Selskabet solgte to ejendomme i 1999, Halmstadsgade 2 i
Århus og Torvegade 16 i Vejen, hvilket medførte en netto-
gevinst på kr. 1,3 mio. i forhold til den bogførte værdi
primo 1999. 1 forhold til de oprindelige anskaffelsessum-
mer udgør gevinsten kr. 2,8 mio. Forskellen mellem disse
to gevinstopgørelser skyldes positive værdireguleringer
siden anskaffelsen.
Resultat før skat
Resultatet før skat udgør i 1999 kr. 82,3 mio. Sammenlig-
net med kr. 49,3 mio, i 1998 svarende til en vækst på
knap 70%. Resultatet svarer til en forrentning af den
gennemsnitlige egenkapital på 15,99% (1998: 19,5%).
Skat
Selskabet har afsat skat med kr. 23,9 mio. Heraf udgør
udskudt skat kr. 24,5 mio. og aktuel skat kr. — 0,6 mio.
efter regulering af tidligere år med kr. 1,5 mio,
Resultat efter skat
Resultatet efter skat udgør kr. 58,4 mio. sammenlignet
med kr. 34,0 mio. i 1998 svarende til en forøgelse på
72%.
Resultatet svarer til Selskabets forventninger som beskrevet
i Selskabets børsprospekt fra december måned 1999,
Bestyrelsen anser resultatet for 1999 for tilfredsstillende.
mio. kr. 8 RESULTAT FØR SKAT Æ RESULTAT EFTER SKAT
£510]
ri 0)
60
50
40
30
20
Lg
19939
JEUDAN AJS ÅRSREGNSKAB
OVERSKUDSDISPONERING
Bestyrelsen foreslår følgende overskudsdisponering (mio. kr.)
Til disposition 1999 1998
Overført fra sidste år 17,8 7,3
Udlodning af udbytte fra datterselskaber 13,5 15,6
Årets overskud 58,4 34,0
| alt 89,7 56,9
Der foreslås anvendt således
Opskrivningshenlæggelser 29,1 9,5
Henlæggelse til datterselskabsreserver 21,7 22,0
Regulering af reserve for egne aktier 3,7 0,0
Udlodning af udbytte 9,1 7,6
Overført til næste år 26,1 17,8
| alt 89,7 56,9
Bestyrelsen foreslår, at udbyttet forhøjes med 20% til kr.
6,00 pr. aktie. Dette svarer til 27% af resultat før kurs- og
værdireguleringer og stemmer overens med Selskabets
udbyttepolitik på udlodning af ca. 1/3 af resultat før kurs-
og værdireguleringer.
Udbyttet udbetales på 1.510.000 aktier. Der udbetales ikke
udbytte på de nye aktier fra december 1999, jfr. børspro-
spektet.
Balancen
De gennemførte investeringer og værdireguleringen ultimo
1999 forøgede den samlede balance ultimo 1999 til kr.
1.685 mio. sammenlignet med kr. 772 mio. i 1998. For-
øgelsen svarer til en vækst på 118%.
Goodwill kr. 0,9 mio. vedrører goodwill fra købet af
Jeudan Byg A/S. Aktivet afskrives over 5 år. Købet af
administrationsvirksomheden på Frederiksberg i foråret
1999 er udgiftsført i 1. halvår.
Forøgelsen af investeringsejendomme til kr. 1.499 mio.
kan primært henføres til sammenlægningen med jeuDAN-
koncernen, erhvervelsen af kontortårnene i PARKEN samt
den foretagne værdiregulering.
INVESTERINGSEJENDOMME
mio. kr.
Primo 1999 752,8
Køb 720,9
Salg -14,9
Opskrivninger 41,5
Afskrivninger -1,5
Ultimo 1999 1.498,8
Aktiebeholdningen kr. 4,0 mio. består af egne aktier nom.
kr. 2,9 mio. bogført til kr. 3,8 mio. svarende til en gen-
nemsnitskurs på 128 (børskurs 31.12.1999: 136) samt en
mindre post øvrige aktier. Egne aktier tjener til sikring af
aktieoptioner tildelt bestyrelse og ledende medarbejdere.
Pr. 31.12.1999 udgør de samlede tildelte aktieoptioner
nom. kr. 4,5 mio, I januar 2000 har selskabet erhvervet
yderligere egne aktier, således at aktieoptionerne nu er
100% dækket med en egenbeholdning.
1 forbindelse med finansieringen af erhvervelsen i 1999,
herunder den gennemførte emission i december måned,
har selskabet styrket sine likvide beholdninger bl.a. ved
etablering af en obligationsbeholdning. Idet Selskabet ikke
ønsker at påtage sig væsentlige kursrisici på værdipapirer,
består obligationsbeholdningen af samme obligation som
er grundlaget for Selskabets realkreditfinansiering. Denne
ækvivalens mellem aktiver og passiver sikrer en begrænset
kursrisiko, idet det dog bemærkes, at de eksisterende
regnskabsvejledninger kun giver mulighed for kurs- og
værdiregulering af aktivet.
Selskabets kontante indestående er forøget til t.kr. 74.059
mod t.kr. 515 i 1998.
Samlet likviditetsberedskab pr. 31.12.1999 (mio kr.)
Kontante frie midler 73,6
Trækningsmuligheder på driftskreditter 89,2
Obligationsbeholdning 81,8
| alt 244,6
Heraf forventes en del anvendt til yderligere ejendoms-
investeringer i år 2000, men likviditetsberedskabet vil blive
fastholdt på min. kr. 100 mio.
JEUDAN ALS.ÅRSREGNSKAB 1999
Passiver
Udviklingen i Selskabets passiver er naturligt præget af
sammenlægningen i 2. halvår 1999, finansiering af kontor-
tårnene i PARKEN og den gennemførte emission.
EGENKAPITAL
I t.kr. 1999
Aktiekapital 380.000
Overkurs ved emission 60.770
Opskrivningshenlæggelser 49,544
Valutakursregulering 234
Reserve for egne aktier 3.757
Overført resultat 37.255
Egenkapital 531.560
Egenkapitalandel 31,5%
Selskabets valg af finansieringsstrukur tager
udgangspunkt i:
. Selskabets strategi, bl.a.:
Forretningsstrategier
Finansieringsstrategier
Værdiansættelse af ejendomme
2. Kravene til afkast til Selskabets aktionærer
(Shareholder Value)
3. Krav til positivt cash-flow
1998 1997 1996 1995
151.000 112.000 112.000 74.503
3.070 0 0 0
22.242 0 0 0
234 234 234 338
28 28 12 46
18.988 14.821 8.035 3.346
195.562 127.083 120.281 78.233
25,3% 22,2% 18,7% 20,5%
Selskabets strategi er bl.a. tilrettelagt med fokus på ejen-
dommenes drift, opfølgning, analyse og et beskedent risi-
koniveau. Det, sammenholdt med det nuværende renteni-
veau og kravene til egenkapitalafkast, tilsiger umiddelbart
en så lille egenkapital som mulig. Ønsket om modstands-
kraft i perioder med lavkonjunktur tilsiger imidlertid en så
høj egenkapitalandel som muligt. Valget af finansierings-
struktur og dermed egenkapitalandel foretages på grund-
lag af en afvejning af disse to modsatrettede interesser,
Selskabet har efter nøje vurdering af ovennævnte faktorer
valgt en finansieringsstruktur med en kapitalgearing på
max. 4 svarende til en egenkapitalandel på 25%.
(Ta:
[sm]
> dd
(<5]
(Val
z
(FR:
('al
”»
ra
[3
Egenkapitalandelen pr. 31.12.1999 udgør 31,5%, hvilket
er 6,5% over Selskabets målsætning på 25%. Dette svarer
til en investeringskapacitet på ca. kr. 500 mio., som for-
ventes udnyttet i år 2000.
Selskabets langfristede gæld udgjorde ultimo 1999 kr. 919
mio. mod kr. 497 mio. i 1998.
Udskudt skat udgjorde ultimo 1999 kr. 74,4 mio. mod kr.
22,7 mio. i 1998. Hensættelser til vedligehold udgør i alt
kr. 30,1 mio., der omfatter hensættelser til vedligehold i
henhold til Boligreguleringsloven 518, $ 18b og 8 63a,
Lejelovens & 22 samt hensættelser til forestående renove-
ring af kontorejendomme.
Selskabets kortfristede gæld udgør ultimo 1999 kr. 129,7
mio., hvoraf kr. 31,4 mio. vedrører afdrag på realkreditlån
og banklån i år 2000.
HENSÆTTELSER TIL VEDLIGEHOLD
(t. kr.)
& 18 & 8 18b -— hensættelser 9.503
8 22 - hensættelser 12.948
& 63a - hensættelser 416
Hensat til renoveringsopgaver 7.277
| alt 30.144
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999 i KE
Pengestrømsopgørelse
Selskabets likviditet har udviklet sig tilfredsstillende i
1999, men kan ikke tages som udtryk for et normalt
driftsår. Betydelige investeringer, salg af ejendomme,
den gennemførte emission og styrkelsen af likviditets-
beredskabet til fremtidige investeringer har sat sit præg
på pengestrømmen for 1999.
(mio. kr.)
1999 1998
Driftsmæssige aktiviteter 59,6 27,7
Investeringsaktiviteter - 794,2 - 173,1
Finansieringsaktiviteter 851,1 174,8
Ændring i alt 116,5 29,4
Likviditetsberedskab primo 46,3 16,9
Likviditetsberedskab ultimo 162,8 46,3
Obligationsbeholdning 81,8 0,0
I alt likviditetsberedskab 244,6 46,3
Likviditetsberedskabet forventes nedbragt til ca. kr. 100 Ejendommene i de købte selskaber er vurderet af to
mio. i år 2000 i forbindelse med yderligere investeringer i uafhængige valuarer, og det er alene disse vurderinger,
ejendomme. der har dannet grundlag for fastsættelse af overdragel-
sessummen.
Transaktioner med nærtstående parter Selskabet har optaget lån hos banker og realkreditsel-
Ved sammenlægningen af EEC-Koncernen og jeuDAN- skaber, som er aktionærer i Selskabet. Det er Selskabets
Koncernen var direktør Jens Erik Udsen 100% ejer af de opfattelse, at låneaftalerne er indgået på markedsvilkår.
sælgende selskaber.
Jens Erik Udsen er medlem af bestyrelsen i Jeudan A/S
(tidligere Ejendomsselskabet EEC A/S), ligesom Jeudans
bestyrelsesformand, advokat Niels Heering, var formand
for bestyrelserne for de sælgende selskaber.
Værdiansættelse
Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de
er betydende for den samlede værdiansættelse. 1 de regn-
skabsår, hvor Selskabets ledelse vurderer, at værdiregule-
ringerne ikke er betydende for den samlede værdiansæt-
telse af ejendommene, og dermed ikke bogføres, vil regu-
leringerne fremgå af årsberetningen, hvilket begrundes
med den følsomhed, der er knyttet til vurderingsprincip-
perne.
Selskabet foretager årligt en individuel værdiansættelse af
hver enkelt ejendom på grundlag af en afkastbaseret
markedsværdimodel og på basis ejendommens budget for
det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der karak-
teriseres som værende enkeltstående hændelser.
Modellen indeholder følgende hovedelementer:
1) Årlige lejeindtægter
2) +/- eventuel regulering af eksisterende leje i
kontorlejemål til anslået markedsleje
3) - driftsudgifter (skatter, afgifter, forsikringer,
ind- og udvendig renhold etc,)
4) - indvendig og udvendig vedligeholdelse
5) - administration
) | = nettoresultat
7) afkastkrav
8) Markedsværdi = (Nettoresultat (6) /
Afkastkrav (7) ” 100) + refusionssaldi.
1) Årlige lejeindtægter
For ledige arealer er anslået en forsigtig markedsleje. For-
holdet er for værdiansættelsen p.t, uden væsentlig betyd-
ning, idet tomgangen udgør under 1% af det samlede
areal,
2) Regulering til markedsleje
1 kontorejendomme, hvor Selskabet vurderer at den betalte
leje er højere eller lavere end den leje, der vil kunne opnås
ved genudlejning, foretages en regulering af den opgjorte
leje. Netto udgør den samlede regulering til markedsleje i
1999 en reduktion af den betalte leje på kr. 2,5 mio.
3) Driftsudgifter
Samtlige faktuelle driftsudgifter fratrækkes.
4) Indvendig og udvendig vedligeholdelse
Til udvendig vedligeholdelse hensættes på kontorejen-
domme et beløb pr. m”, der erfaringsmæssigt svarer til de
faktisk anvendte vedligeholdelsesudgifter. For så vidt
angår boligejendomme, hvor Boligreguleringsloven og
Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes de
lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig vedlige-
holdelse.
5) Administration
Til administration hensættes et beløb, der erfaringsmæs-
sigt svarer til de faktisk anvendte udgifter.
8) Markedsværdien
Markedsværdien fremkommer således på baggrund af den
enkelte ejendoms normaliserede nettoresultat og et til
ejendommen individuelt fastsat afkastkrav. Nettoresultatet
kapitaliseres med det til ejendommen fastsatte afkastkrav,
hvorefter refusionssaldi (deposita, forudbetalt leje m.m.)
tillægges. Herved fremkommer ejendommens markeds-
værdi.
Afkastkravet fastsættes årligt af ledelsen i Selskabet dels
på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype, dels på grundlag af ændringer
i den enkelte ejendoms forhold.
KUE SN AJS ÅRSREGNSKAB URE
Samtlige ejendomme er i forbindelse med sammenlæg-
ningen med jeuDAN-Koncernen vurderet eksternt af to
uvildige og uafhængige statsaut. ejendomsmæglere og
valuarer. Ovennævnte markedsværdimodel blev anvendt,
og vurderingerne har dannet grundlag for sammenlæg-
ningen.
De 41 ejendomme i den oprindelige EEC-Koncern, dog
excl. de to ejendomme i Tyskland, blev samlet vurderet af
valuarerne til en markedsværdi, der oversteg den samlede
bogførte værdi pr. 30. juni 1999 med kr. 30 - 40 mio.
De 39 ejendomme i den oprindelige jeuDAN-Koncern
blev samlet vurderet af valuarerne til en markedsværdi på
ca. kr. 490 mio. svarende til ca. kr. 3.700 pr. m?,
Vurderingen blev foretaget i juni måned 1999 på basis af
ejendommenes driftsbudgetter for 1999.
Hovedfaktorer, der påvirker værdiansættelsen:
1... Markedsforhold
Ændringerne i markedsforholdene omfatter efterspørgsel
på investeringsejendomme, efterspørgsel på lejemål, rente-
niveau og renteforventninger etc.
Disse faktorer påvirker kravene til afkastprocenter og der-
med ejendomsværdierne.
Gennem de senere år er kravene til afkastprocenter redu-
ceret med deraf følgende stigende ejendomsværdier. De i
1998 af Selskabet fastsatte afkastkrav vil blive ændret, når
der konstateres vedvarende ændringer i markedsforhol-
dene eller der konstateres væsentlige ændringer i de
enkelte ejendommes forhold.
Ultimo 1999 har Selskabet - uanset den stigende efter-
spørgsel - fastholdt de i 1998 fastsatte afkastkrav.
2. Regulering
Ændringer i ejendommenes resultater, der kan ændre vær-
diansættelsen, omfatter i det væsentligste ikke-påvirkelige
ændringer såsom ændringer i årlige lejeindtægter
(almindelige lejereguleringer) og ændringer i driftsudgifter.
3. Udvikling
Udvikling af ejendomme er handlinger, der medfører
ændringer i ejendommenes resultater, som kan påvirke
værdiansættelsen. Handlingerne kan omfatte ændring af
ejendommenes anvendelse, forbedringer, moderniseringer,
genudlejning til højere/lavere leje, ændringer i tomgang
og rationaliseringstiltag i driften. Sidstnævnte har bl.a.
været tilfældet ved købet af kontortårnene i PARKEN.
Værdiregulering ultimo 1999
Værdiansættelsen af Selskabets ejendomme til markeds-
værdi ultimo 1999 medførte en positiv værdiregulering på
kr. 41,5 mio. svarende til en stigning på ca. 3%, Værdire-
guleringen fordeler sig således:
MLS ANLSS SEN TET
Værdiregulering (mio. kr.) Antal m?
Kontorejendomme 106.737
Boligejendomme 137.614
I alt 244.351
For så vidt angår ejendomme, som Selskabet ejede ved
udgangen af 1998, er værdiansættelsen foretaget på
grundlag af helt uændrede afkastkrav, der gennemsnitlig
svarer til de eksterne vurderinger i juni måned 1999, For
så vidt angår tilkøbte ejendomme er værdiansættelsen
foretaget på grundlag af de eksterne vurderinger i juni
måned 1999,
Bogført værdi Opskrivning Nedskrivning Bogført værdi
før regulering efter regulering
930,4 51,1 -8,5 973,0
513,7 -1,1 0,0 512,6
1.444,1 50,0 -8,5 1.485,6
Kontorejendomme
Den foretagne værdiansættelse har resulteret i en opskriv-
ning på kr. 51,1 mio. og en nedskrivning på kr. 8,5 mio.
Opskrivningen kan primært henføres til det forbedrede
driftsresultat og de eksterne vurderinger af kontortårnene
i PARKEN. Hertil kommer genudlejning af ledige lokaler
samt de løbende lejereguleringer.
Nedskrivningerne kan henføres til genudlejning til en
lavere leje samt en reduktion af den aktuelle leje i nogle
enkelte kontorejendomme, hvor Selskabet vurderer, at der
ved genudlejning kan være en mindre risiko for en lavere
leje.
Kontorejendomme i København City er værdiansat på
grundlag af et afkast i spændet 6,75% til 8% p.a.
svarende til et gennemsnitligt afkast på 7,5% p.a.
VEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999
Kontorejendomme i øvrige Storkøbenhavn er værdiansat
på grundlag af et afkast i spændet 7,5 til 9% p.a. svarende
til et gennemsnit på 8,3% p.a.
Kontorejendomme (to ejendomme) på det øvrige Sjælland
er værdiansat på grundlag af et afkast på ca. 8% p.a.
Kontorejendomme i Jylland er værdiansat på grundlag af
et afkast i spændet 7,0% til 8,0% svarende til et gennem-
snit på 7,6% p.a.
De to tyske ejendomme er værdiansat til et gennemsnitligt
afkast på 10% p.a.
Det gennemsnitlige afkast for samtlige kontorejendomme
udgør 7,8% p.a.
Boligejendomme
Der er ikke foretaget værdiregulering af de i 1999 nyind-
købte boligejendomme. Nedskrivningen på kr. 1,1 mio.
(tilbageførsel af tidligere opskrivning) vedrører boligejen-
dommene i Jylland, der ikke er underlagt Boligregule-
ringsloven og skyldes i al væsentlighed en mindre
reduceret leje.
Boligejendomme i København City er værdiansat på
grundlag af et afkast i spændet 4,0% til 5,7% p.a. svarende
til et gennemsnitligt afkast på 4,9% p.a.
Boligejendomme i øvrige Storkøbenhavn er værdiansat på
grundlag af et afkast i spændet knap 4,0% til 5,9% p.a.
svarende til et gennemsnit på 4,6% p.a.
Boligejendomme i Jylland er værdiansat på grundlag af et
afkast i spændet 7,2% til 7,9% svarende til et gennemsnit
på 7,5% p.a.
Det gennemsnitlige afkast for boligejendomme udgør
4,9% p.a.
1 forbindelse med fremtidige forbedringstiltag og moder-
nisering af lejemålene, der løbende vil indsnævre forskel-
len mellem lejemålenes aktuelle leje og markedslejen, vil
afkastkravene blive forøget. Dette begrundes med at ejen-
dommene i takt med disse tiltag ikke kan forventes at
fastholde de lave afkastkrav. Lejeforhøjelser vil derfor blive
indarbejdet i værdiansættelsen til højere afkastkrav end
ovennævnte afkast, hvorved ejendommenes samlede
afkast vil forøges i takt med tiltagene.
Det er ledelsens opfattelse, at der i forhold til de nuvæ-
rende markedsforhold fortsat er tale om en forsigtig vær-
diansættelse,
FARIMAGSGADE
[sm
Ps
Kontorejendomme
1
ow wd ou ha N
Ge Gå åd 0 IND NNININN NR NI NON ONS mk ms oma ed SS SD 0
GRWIVDOSØNODØSLRSWNSSOSOON SM BREÆØWN == SO
Malervangen 1, Glostrup
Damhaven 3, Vejle
Bruno Leuschner Str., Stendal (D)
Leopoldstrasse, Lemgo (D)
Vadstrupvej 22, Bagsværd
Smedeholm 10, Herlev
Vallensbækvej 45, Brøndby
Stamholmen 173, Hvidovre
Amaliegade 37, København K
Industrivej 59, Rønnede
Skovridergårdsvej 4, Virum
Lundholmsvej 7, Holstebro
Skomagervej 3-5, Vejle
Skomagervej 12, Vejle
Finsensvej 86, Frederiksberg
Lersø Parkallé 101, København Ø
Kontortårnene i Parken, København Ø 1)
Bygmestervej 5, København NV 2)
Grenåvej 127, Risskov
Kornmarksvej 6, Brøndby
Nørregade 44, Herning
Industriparken 44 A, Ballerup
Frederiksborggade 5, København K
Gothersgade 160, København K
Nørregade 7, Holstebro
Nørregade 6-8, Holstebro
Nørregade 9, Holstebro
Vestergade 21 A,Thisted
Køgevej 72, Tåstrup
Nr. Farimagsgade 65-69, København K
Vesterbrogade 32, København V
Admiralgade 25, København K
Torvet 2/Sct. Hansgade 1, Ringsted
Ndr. Jernbanevej 29/Langesvej 2, Hillerød
Virumgade 39 A-E, Virum
Il alt
Nettoværdiregulering tidligere år
Årets nettoværdireguleringer
Bogført værdi kontorejendomme i alt
Tomgang pr.
31/12-99 %
0
Q
0
0
Q
5
0
Q
Q
0
Q
0
Q
Q
Q
0
Q
0
9
0
0
0
o
0
Q
Q
Opførelsesår
1970
1990
1991
1914
1991
1992
1991
1968
1782
1987
1907
1979
1987
1989
1942
1952
1992
1961
1911
1981
1968
1994
1790
1876
1978
1902
1922
1920
1991
1878
1890
1795
1890
1897
1987
Etageareal
m
2.785
2.915
3.165
1.300
1,756
3.240
3.823
4.543
1.450
1.994
340
5.112
1,810
2.106
6.579
7,529
20.000
4.201
756
4,084
2.679
3.612
2.911
3.768
706
976
605
1.002
779
3.202
2.561
825
1.468
1.552
603
106.737
Koncernens
Anskaffelses-
sum i t.kr.
32.600
19.811
42,755
14,834
22.698
29,982
33.716
24.410
18.415
7.153
3.572
10.628
11.931
11.357
32.763
72.983
223.007
29.326
5.109
22.168
18.508
28.559
48,571
29,123
8,592
11.022
5.405
3.388
6.353
28.162
18.648
6.847
8.136
7.084
4.579
902.195
28.220
42.550
972.965
Off. Vurdering
1999 t.kr.
29.000
12.400
14.700
21.400
24,700
13.000
20.400
3.900
3.350
12.900
8.750
9.150
24,200
39.500
224.000
8.200
3.000
17.200
11.100
24,500
49.500
23.800
5,630
9.950
3.550
2.550
7.200
25.352
21.000
7.450
7.800
5.500
6.730
Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 7. november 1970 berettiget til vederlagsfrit at tilbagekøbe Kontortårnene i
Parken, matr. nr. 6152 Udenbys Klædebo Kvarter, København, i år 2020. Fristen kan, ved betaling af 1 mio. kr. senest 1. april 2020,
forlænges til år 2060.
Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5,
matr, nr. 1149 Utterslev, i år 2060.
Boligejendomme
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
I alt
NSG SENERE RER
Tomgang pr.
Holsteinsgade 6/Ringstedgade 1, København Ø
Søborg Hovedgade 129-135, Søborg
Rømersgade 25-27/Gothersgade 145, København K
Valby Langgade 36, Valby
Grøntoften 4-10, Søborg
Nyelandsvej 20, Frederiksberg
Classensgade 5, København Ø
Amagerbrogade 118-120/Englandsvej 2, København S
GI. Jernbanevej 37-39/37A-39A, Valby
Toftegårds Allé 12-14/Mølle Allé 18, Valby
Fælledvej 22 B+C, København N
GI. Jernbanevej 26-30/Mølle 1, Valby
Mølle Allé 20-24, Valby
Byhøjen 2-34, Valby
Amagerbrogade 4-16/Ved Amagerport 1-3 m.fl., København S
Nørrebrogade 249-251 m.fl., København N
Hillerødgade 38-40/Ndr. Fasanvej 192-202, København N
Magnoliavej 2-6/Sdr. Fasanvej 64-66, Valby
Valby Langgade 30-30A/Bykildevej 2-12, Valby
Livjægergade 28-30, København Ø
Asger Rygs Gade 13-15, København V
Toftegårds Allé 16-18/Mølle Allé 21-25, Valby
Toftegårds Allé 19-21/Mølle Allé 17-19, Valby
Valby Langgade 38/Sdr. Fasanvej 95-99, Valby
Valby Langgade 21B/GI. Jernbanevej 1-11, Valby
Sylviavej 9-13/Sylviavej 8-18, Valby
Mozartsvej 17/Offenbachsvej 2-20 m.fl., København SV
Rørholmsgade 2A-2B/Sølvgade 85A-85B, København K
Falkoner Allé 52, Frederiksberg
Godthåbsvej 58/Ærøvej 1, Frederiksberg
Prs. Charlottesgade 23-29, København N
Tjørnerækken 9-15/Prags Boulevard 68, København S
Hørsholmsgade 30-32, København N
Nygaardsvej 3 m.fl., København Ø
Landskronagade 6/Kong Oscars Gade 1-3, København Ø
Englandsvej 199AB-201AB, København S
Toftegårds Allé 8-10, Valby
Østerbakken 21, Thisted
Østergade 11 A-B, Skive
Vestergade 13, Struer
Vestergade 21-23, Struer
Anlægsvej 1, Struer
Bryggergade 8, Struer
Østergade 44, Struer
Østergade 32, Struer
Nettoværdiregulering tidligere år
Årets nettoværdireguleringer
Bogført værdi boligejendomme i alt
I alt bogført værdi ejendomme
31/12-99 %
OO0OS00G0G00303003g0g0300000S0066GG0000000G.KbK000000G00GHOGOSGOGOGOOG0DGCG0DOGCGGSGCGE>.O 0
Opførelsesår
1884
1928
1877
1930
1931
1887
1892
1897
1935
1903
1870
1901
1903
1939
1913
1934
1917
1931
1933
1896
1907
1905
1904
1906
1905
1931
1935
1882
1900
1899
1899
1938
1900
1930
1906
1960
1904
1920
1940
1908
1917
1921
1938
1900
1930
Etageareal
m?
2.274
1.479
3.648
1.351
3.663
870
1.781
3.398
2,533
2.146
1.469
3.344
1.561
7,336
19.719
4.614
6.873
3.187
6.908
1,935
1.378
3.982
3.561
4.217
7.166
5.321
5.543
3.799
1.170
2,146
2,138
2.496
1.530
150
2.180
1,616
1.631
777
1.254
706
762
489
760
647
2,106
137.614
244.351
Koncernens
Anskaffelses-
sum it. kr.
10.885
6.582
12.149
6.041
12.102
2.840
7.351
16.767
8,844
10.496
5.611
13.275
6.682
23.702
59,311
16.418
30.316
10.374
22.101
6.640
3,949
15,124
11.448
12.638
31.721
14.929
18.300
13.055
8,190
12.769
6.859
13.021
5.189
782
10.530
6.711
5.509
2.343
3.339
3.595
2.442
3.128
3.514
2.154
10.941
510.667
2.995
-1.100
512.562
1.485.527
Off. Vurdering
1999 t.kr.
7.950
4.350
10.400
3.650
10.400
2.250
5.700
11.500
8.600
8.150
4.000
8.850
4.700
26.500
47.000
14,500
20.626
10.500
19.000
4.950
3.850
11.800
8.750
8.850
18.300
14.900
19.000
11.700
4.900
7.050
5,950
9.000
3.850
850
7.650
7,200
4.350
2.100
3.750
1,700
1.280
1.400
1.800
1.400
6.400
Selskabet besidder i alt 80 ejendomme, hvoraf 44% er
kontorejendomme og 56% er boligejendomme. Denne
fordeling adskiller sig væsentligt fra ultimo 1998, hvor
hovedvægten af ejendommene var kontorejendomme
(godt 80%).
Udlejningssituationen har i 1999 i lighed med de tidligere
år udviklet sig tilfredsstillende. Der er fortsat stor efter-
spørgsel efter kontorlejemål, og det ledige areal ultimo
1999 udgør godt 1.800 m? svarende til ca. 0,7% af det
samlede etageareal. Pr. 1. februar 2000 udgør arealet ca.
1.000 m? svarende til ca. 0,4% af det samlede etageareal, 1
1999 har Selskabet indgået lejekontrakter for kontorleje-
mål for et samlet areal på godt 11.000 m?, hvoraf hoved-
parten modsvarer opsigelser modtaget i 1999.
Areal- og afkastfordeling geografisk
Ca. 52% af det samlede etageareal på ca. 245.000 m? er
beliggende i Københavns City. Andelen af ejendomme i
Københavns City er forøget markant gennem de sidste år,
senest i forbindelse med sammenlægningen med jeuDAN-
Koncernen. Afkastet af Selskabets ejendomme i Køben-
havns City fordeler sig med 7,5% p.a. på kontarejen-
domme og 4,9% p.a. på boligejendomme.
Ca. 34% af det samlede etageareal er beliggende i det
øvrige Storkøbenhavn. Også her er der sket en kraftig
stigning i de sidste par år. Afkastet i det øvrige Storkø-
benhavn fordeler sig med 8,3% p.a. på kontorejendomme
og 4,6% p.a. på boligejendomme,
Af Selskabets samlede etageareal er 86% beliggende i
Hovedstadsområdet.
1% af det samlede etageareal er beliggende på det øvrige
Sjælland. Afkastet af disse kontorejendomme andrager
7,9% p.a.
Ca. 11% af Selskabets samlede etageareal er beliggende i
Jylland. Afkastet af de jyske ejendomme fordeler sig med
7,6% p.a. på kontorejendomme og 7,5% p.a. på bolig-
ejendomme.
Selskabets to tyske ejendomme udgør ca. 2% af det sam-
lede etageareal og afkastet af disse ejendomme andrager
10% p.a.
Årealfaordeling - anvendelse
Af det samlede etageareal andrager ca. 52% boliglejemål,
ca. 33% kontorlejemål og ca. 15% øvrige lejemål, der pri-
mært består af butikslejemål og i mindre omfang lagerare-
aler i tilknytning til butikkerne.
ENT OLN SES
Oversigt over gennemsnitlige afkastprocenter fordelt på Selskabets kontor- og boligejendomme
City Øvr. Storkbh. Sjælland Jylland Tyskland Total
Kantor 7,5% 8,3% 7,3% 7,6% 10,0% 7,8%
Bolig 4,9% 4,6% - 7,5% - 4,3%
UDEN ERE LEES ERREER
repræsenterer såvel 15% af de samlede lejeindtægter fra
kontorlejemål som af det samlede etageareal.
Antal 35
Antal m? 106.737 m Kontorlejemål med en årlig leje på t.kr. 0 — t.kr. 250
Bogført værdi 972.965 t.kr. repræsenterer ca. 23% af de samlede indtægter fra kon-
Bogført værdi pr. m? 9.116 kr. torlejemål og ca, 26% af det samlede etageareal.
Årligt afkast i alt 7,8%
SENSE TNT
Kvadratmeterfårsleje
Selskabet ejer 35 kontorejendomme med i alt ca. 350 389% 1.000.000< 26% 0-250.000
lejemål, Den gennemsnitlige leje i kontorlokalerne udgør
årligt ca. kr. 720 pr. m?, Den årlige leje varierer for hver
enkelt ejendom og lejemål, men det er ledelsens vurde-
ring, at den gennemsnitlige leje for porteføljen som
helhed er på niveau med markedslejen.
(LL. 15% 250.000 - 500.000
21% 500.000 - 1.000.000
Den gennemsnitlige leje i København City andrager årligt
ca. kr. 800 pr. m”, ] det øvrige Storkøbenhavn andrager
den gennemsnitlige leje årligt ca. kr. 685 pr. m?, På det SST NENS VENN
øvrige Sjælland andrager den gennemsnitlige leje årligt ca. Årsleje
kr. 385 pr. m? og de jyske ejendomme har en årlig gennem- 44% 1.000.000<
snitlig leje på ca. kr. 530 pr. m?, 23% 0-250.000
Kontorlejemål med en årlig leje på mere end kr. 1 mio.
repræsenterer ca. 44% af de samlede lejeindtægter fra
kontorlejemål og 38% af det samlede etageareal.
15% 250.000 - 500.000
For disse lejere gælder, at der primært er tale om enten 18% 500.000 - 1.000.000
offentlige institutioner eller større velkonsoliderede virksom-
heder. Selskabet har på intet tidspunkt registreret restancer
FORDELING KONTORLEJEMÅL
på disse større lejere. Opsigelsesfristen spænder fra 6 måne-
. . . nys . . Lejere/årslej -
der til 10 år. Selskabet følger nøje udviklingen hos disse lej- Serene 7% 500.000 = 1.000.000
10% 250.000 - 500.000 5% 1.000.000<
ere og er løbende i kontakt med dem, således at ejendom-
re . 78% 0-250.000
menes udviklingsplaner løbende revurderes i overensstem-
melse med lejernes forventninger og lokalebehov.
Kontorlejemål med en årlig leje på t.kr. 500 - t.kr. 1.000
repræsenterer 18% af de samlede lejeindtægter fra kon-
torlejemål og 21% af det samlede etageareal.
Kontorlejemå! med en årlig leje på t.kr. 250 — t.kr. 500
MOZARTSVEJ
BOLIGEJENDOMME
Antal 45
Antal m? 137.614 m?
Bogført værdi 512.562 t.kr.
Bogført værdi pr. m? 3.725 kr.
Årligt afkast i alt 4,9%
Selskabets portefølje indeholder 45 boligejendomme.
Boligejendommene indeholder 1.640 boliglejemål fordelt
på et samlet areal på 137.614 m”, Den gennemsnitlige
bogførte værdi pr. m? andrager kr. 3.725. Afkastprocenten
af Selskabets boligejendomme i København City andrager
4,9% p.a. og i det øvrige Storkøbenhavn 4,6% p.a.
1 Jylland andrager afkastprocenten 7,5% p.a.
Den gennemsnitlige boligleje udgør årligt ca. kr. 410 pr.
m?, Denne fordeler sig med en årlig gennemsnitlig leje i
City på godt kr. 410 pr. m”, i det øvrige Storkøbenhavn en
årlig gennemsnitlig leje på kr. 420 pr. m”? og i Jylland en
årlig gennemsnitlig leje på kr. 390 pr. m'.
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999
Fremtidsudsigter
Køb af Frydenlund Company Park
Den 8. marts 2000 indgik Selskabet aftale med Superfos
AJS om køb af ejendomskomplekset Frydenlund Company
Park i Vedbæk. Den samlede købesum udgør kr. 200 mio.
med overtagelse den 1. marts 2000.
Ejendommens samlede bygningsareal udgør ca. 18.000 m”
beliggende på et grundareal, der udgør ca. 100.000 m?
bestående af fredet skov, søer og parkanlæg.
Den gennemsnitlige årlige leje udgør ca. kr. 1.000 pr. m?
og det årlige nettoresultat på købstidspunktet udgør ca.
kr. 14,5 mio. svarende til et årligt afkast på 7,25% p.a.
Efter rationalisering af ejendommenes drift forventes det
årlige nettoresultat forøget med kr. 1,5 mio. til godt kr.
16,0 mio. svarende til et årligt afkast på godt 8% p.a.
eller en værditilvækst på ca. kr. 20,0 mio, ved et fortsat
afkast på 7,25% p.a. Den årlige lejeregulering andrager ca.
kr. 0,5 mio., hvorved ejendommenes afkast i år 2001 vil
udgøre 8,5% p.a.
Investeringen finansieres med realkreditlån og banklån, og
investeringen forventes at bidrage til Selskabets primære
resultat i år 2000 med ca. kr. 2,5 mio.
Frydenlund Company Park er en enestående ejendom
kendt som hovedsæde for Superfos siden 1972, bestående
af tolv kontorbygninger og to portnerbaliger. Ejendoms-
komplekset er opført over tre perioder: 1962-67, 1975 og
1999. Arkitekt Erik Herløws arkitektur og samspil med den
omkringliggende skov satte allerede dengang standarden
for domicilet.
Bygningerne fremtræder som en harmonisk helhed for-
bundet med flisegange eller glasoverdækkede korridorer.
Overalt er anlagt spejldamme, som indgår i et samspil med
tre naturlige skovsøer.
Bygningskvaliteten og materialevalget er overbevisende:
materialerne kobber, tegl, marmor, glas og træ er gen-
nemgående i samtlige bygninger.
Ejendommen har siden 1996 været delvist udlejet til
Navision Software A/S. Navision har siden 1996 været
lejer af 3/5 af ejendommen, men overtager de resterende
bygninger successivt frem til 31.12.2002. I perioden frem
til overtagelsen indtræder Superfos A/S i en tidsbestemt
lejeaftale på vilkår svarende til lejeaftalen med Navision.
Den del af lejemålet, som Navision hidtil har anvendt, er
af Superfos A/S totalt nyistandsat indvendigt, herunder en
betydelig udvidelse af el- og EDB-installationer. Den del
af lejemålet, som endnu ikke er trådt i kraft, skal ligeledes
istandsættes, og Superfos har af købesummen refunderet
Selskabet kr. 10,0 mio. til dækning heraf samt forestående
udvendige vedligeholdelsesarbejder.
År 2000
Omsætning og resultat
Selskabet forventer fortsat kraftig vækst i år 2000 begrun-
det i de foretagne investeringer, fortsat stor efterspørgsel
på kontor- og boliglejemål samt en fortsat inve-
steringsaktivitet.
Jeudan-Koncernens samlede omsætning forventes i år
2000 at udgøre godt kr. 210 mio. svarende til en vækst
på ca. 50%.
Forvaltning af ejendomme er et forretningsområde som
undergår store ændringer i disse år. Hidtil har branchen
bestået af mange mindre virksomheder med et begrænset
produktsortiment. Stigende kompleksitet i lejelovgivningen
og stigende krav fra ejendomsinvestorer og lejere til ser-
vice og rådgivning stiller større krav til forvaltningsvirk-
somhederne - krav der kan være vanskelige at imøde-
komme uden tilstrækkelig volumen. Selskabets størrelse
medfører en god konkurrencedygtighed, og forretnings-
området forventes at udvise vækst.
Driftsudgifterne forventes at have en relativt faldende ten-
dens. Inden sammenlægningen anvendte hver virksomhed
egne leverandører, og grundlag for fusionen er bl.a. stor-
driftsfordele, Selskabet har derfor planlagt en gennem-
gang af samtlige leverandøraftaler i år 2000 med målsæt-
ning om at reducere antallet af leverandører og reducere
indkøbspriser.
Selskabet vil i år 2000 reducere omkostningerne i de
administrative områder. Samlet forventes administra-
tionsomkostningerne reduceret til 6% af den samlede
omsætning mod 6,9% i 1999.
Selskabets finansieringsstruktur sikrer, at de finansielle
udgifter for år 2000 tilnærmelsesvis er kendte.
Resultat før kurs- og værdireguleringer forventes forøget
med 50% til ca. kr. 45-50 mio, mod ca. kr. 33 mio. i
1999. Resultatet før kurs- og værdireguleringer forventes
således at leve op til Selskabets målsætning på 8% - 10%
af den gennemsnitlige egenkapital.
Med de nuværende markedsforhold for kontor- og bolig-
ejendomme forventes positive værdireguleringer i år 2000.
De fortsat gode markedsforhold, herunder renteniveauet,
afstedkommer fortsat stor efterspørgsel på enkeltstående
mvesteringsejendomme i niveauet op til kr. 50 mio. Denne
situation medfører priser, der ikke er forenelige med Sel-
skabets strategi, og Selskabet forventer kun i begrænset
omfang vækst ved erhvervelse af enkeltstående ejendomme.
Selskabet fører p.t. forhandlinger om køb af kontorejen-
domme for i alt kr. 200 mio. Disse forhandlinger forventes
afsluttet i 1. halvår 2000 og vil derfor bidrage positivt til
Selskabets indtjening i år 2000.
Et væsentlig element i Selskabets strategi for boligejen-
dommene er løbende forbedring og modernisering, der
medfører lejeforhøjelser. Lejeforhøjelserne skal i forhold til
investeringen overstige den enkelte ejendoms markedsaf-
kast og finansieringsomkostningerne, hvorved der tilføres
yderligere værdier og driftsforbedringer.
1 år 2000 forventes investeret et betydeligt beløb i en
række forbedringsprojekter og moderniseringsprojekter i
primært boligejendomme,
Efter 31.12.1999
Der er efter 31.12.1999 ikke indtruffet andre begivenheder,
der ikke er nævnt i nærværende beretning og regnskab,
som efter ledelsens opfattelse påvirker bedømmelsen af
Selskabets økonomiske stilling.
Kvartalsmeddelelser
Med virkning fra år 2001 forventer Selskabet at offentlig-
gøre kvartalsrapporter,
JEUDAN.AJS ÅRSREGNSKAB 1999
Selskabets vision er:
Jeudan skal fremstå som en førende virksomhed indenfor
investering i og udvikling af kontor- og boligejendomme i
Danmark.
Jeudan skal som organisation være karakteriseret ved et
højt kompetanceniveau og fremdrift.
Jeudan skal som virksomhed være karakteriseret ved kon-
trolleret vækst, høj indtjening, tilfredsstillende soliditet,
lav risiko og betydelig åbenhed.
Målsætning
Det er Selskabets overordnede målsætning at tilvejebringe
en stabil udvikling i den primære drift og til stadighed
sikre den højest mulige forrentning af egenkapitalen og
dermed aktionærernes investering.
Selskabet har defineret følgende målsætninger på 3 - 5
års sigt:
1... Egenkapitalforrentning
Resultat før kurs- og værdireg. x 100
Definition:
Årets gennemsnitlige egenkapital
Del er Selskabeis målsælning af resuliatet af den primære
drift på 3 — 5 års sigi udgør 8 — 10% p.a. af den gen-
nemsnitdige egenkapital.
Resultatet i Selskabet kan i al væsentlighed opdeles i
resultat af den primære drift og kurs- og værdiregule-
ringer. Selskabet ønsker med en præcis målsætning for
egenkapitalforrentning at sætte fokus på den primære
drift.
Den primære drift, udtrykt ved resultat før kurs- og
værdireguleringer, er resultatet af Selskabets samlede ind-
tægter med fradrag af samlede driftsudgifter.
Hertil skal tillægges kurs- og værdireguleringer, der består
af kursgevinster/-tab på værdipapirer samt værdiregulering
af ejendomme. Sidstnævnte kan indeholde realiseret
gevinst/tab ved frasalg af ejendomme og resultatet af
den årlige regulering af ejendommene til markedsværdi.
2. Vækst i de samlede investeringerfomsætning
Selskabet ønsker gennem vækst indenfor mvestering og
Forvaltning at udnytte stordriftsfordelene yderligere.
Med henblik på at realisere målsætningen om vækst har
Selskabet udarbejdet specifikke strategier, der skal sikre, at
væksten sker under præcis styring og under behørig hen-
syntagen til Selskabets overordnede målsætning.
3. Aktionærer
Det er Selskabets målsætning at udlødde 1/3 af resu!l-
latet af den primære drift Gl aktionærerne.
Efter de senere års betydelige udvidelse af Selskabets akti-
viteter, er det Selskabets hensigt at medvirke aktivt til at
forbedre markedets og dermed potentielle investorers
kendskab til Selskabet.
Selskabets kommunikationsstrategi tilrettelægges derfor
med henblik på, at antallet af aktionærer, såvel institutio-
nelle som private, øges, og at der dermed opnås en forbe-
dring af aktiens likviditet.
Strategi (resume)
Kernen i Selskabets strategi er investering i og udvikling af
kontor- og boligejendomme i Danmark.
Den klart definerede strategi indebærer, at der skabes et
grundlag for en høj specialiseringsgrad, produktudvikling
og markedsføring af serviceydelser, der i fremtiden vil
være konkurrenceparametre indenfor disse to segmenter.
Strategiområderne investering i og udvikling af kontor- og
boligejendomme tager udgangspunkt i Selskabets koncept
for forvaltning, som indeholder fire forretningsområder:
Administration, Udlejning, Service og Vedligehold.
Den kompetence og kapacitet, der opbygges indenfor For-
valtning, udbydes også til andre ejere af kontor- og bolig-
ejendomme,
Investering
Jeudar: investerer i eksisterende cjendomme i Danmark,
som primært anvendes til konior og/eller bolig.
Samtlige beslutninger om køb eller salg af ejendomme
skal medvirke til realisering af Selskabets strategi og mål.
Selskabet investerer i velbeliggende ejendomme i Danmark
i god stand og med tilfredsstillende udlejningsgrad/-
potentiale, De vigtigste elementer i forbindelse med inves-
teringen er ejendommens anskaffelsespris pr. m?, ejendom-
mens beliggenhed og ejendommens driftsmæssige udvik-
lingspotentiale.
Selskabet investerer ikke i ejendomme alene ud fra en for-
ventning om senere værdistigninger.
Den enkelte ejendom anses for et selvstændigt resultat-
center med egne mål og udviklingsplaner. Selskabet kon-
centrerer ressourcerne om driften og udviklingen af ejen-
dommene. Eventuelle værdiforøgelser på ejendommene
forudsættes skabt gennem udviklingstiltag, som Selskabet
selv kan påvirke - d.v.s. et forbedret afkast ved forøget
effektivitet.
Udvikling
Jeudan fokuserer på løbende al oplimere driftsresyi-
fatet af de enkelte ejendomme. Med henblik på af Ul
vejebringe dyb indsigt og øverbiik Hlrellelægges udvik-
s kg 5 Ge og gg
lingsplaner for hver enkelt gjen.dom.
Langsigtet fastholdelse af indtægter og kortsigtet præcis
styring af driftsudgifter er centralt for Selskabet. Ejen-
dommene fungerer som selvstændige resultatcentre. Med
henblik på at øge de enkelte ejendommes nettoresultat og
tilrettelægge planer for ejendommenes langsigtede indtje-
ningssikkerhed udarbejder Selskabet årligt analyser. Analy-
serne omfatter bl.a.
+ Vurdering af ejendommenes generelle forhold.
Vurdering og analyse af indtjeningsgrundlaget.
+ Vurdering og analyse af samtlige driftsudgifter.
s Vurdering af ejendommenes vedligeholdelsesudgifter og
vedligeholdelsesstand.
+ Tilrettelæggelse af en 2-årig udviklingsplan for
ejendommene.
Udviklingsplanerne for såvel kontor- som boligejendomme
er fokuseret på:
s Maksimering af leje.
+ Minimering af driftsudgifterne.
s Forbedringsaktiviteter.
Løbende vedligeholdelsesaktiviteter.
JEUDAN AJS ÅRSREGNSKAB 19989
Forvaltning
Jeudan varetager i enhver henseende forvaltning af
egne ejendomme og udbyder forvaltning af eksterne
ejendomme, som primært anvendes til kontor og bolig.
Forvaltning omfatter fire forretningsområder:
e Administration.
e Udlejning.
e Service.
e Vedligehold.
Det er Selskabets strategi i enhver henseende at varetage
forvaltning af egne kontor- og boligejendomme. Den
kompetence og kapacitet, der opbygges indenfor forvalt-
ning, udbydes også til andre ejere af samme type ejen-
domme.
Selskabet lægger vægt på, at forvaltningskunder er hel-
kunder i Selskabet. Det er Selskabets erfaring, at man med
muligheden for at tilbyde totalløsninger besidder en bety-
delig konkurrencefordel. Totalløsningen kan sikre maksi-
mal indtjening og realisering af de indtjeningssynergier,
som Selskabets strategi sigter mod.
Selskabets forvaltning er etableret med følgende
målsætninger:
+ At Selskabet fremstår med et helstøbt koncept til
kontor- og boligejendomme.
+ At sikre præcis og kvalificeret kommunikation med
lejere/ejere.
« At de leverede ydelser lever op til Selskabets kvalitets-
krav.
s At ydelserne udføres med en høj grad af indtjenings-
bevidsthed.
Finansiering
Egenkapitalen skal have en størrelse, der dels muliggør
et tilfredsstillende afkast for Jeudans aktionærer, dels
tager hensyn til, at Jeudan skal kunne modstå perioder
med lavkonjunktur,
Jeudan tilrettelægger finansieringsstrukturen med ud-
gangspunkt i lav risiko og tilstrækkelig likviditet,
Finansieringsstrategien tager derfor udgangspunkt i
dels at beskytte Jeudan mod markedsbestemte rente-
stigninger, dels at sikre et løbende positivt cash-flow.
Yderligere er det strategien at opretholde et tilstrække-
ligt likviditetsberedskab i forhold til Jeudans samlede
aktivitetsniveau.
Selskabets valg af finansieringsstruktur tager udgangs-
punkt i:
e Jeudans strategi, bl.a.:
Forretningsstrategi.
Finansieringsstrategi.
Værdiansættelse af ejendomme.
e Kravene til tilfredsstillende afkast til Selskabets
aktionærer.
+ Krav om positivt cash-flow.
Selskabet har efter nøje vurdering af ovennævnte tre ele-
menter valgt en finansieringsstruktur med ca. 25% egen-
kapitalandel og dermed ca. 75% fremmedkapital.
Driftsmæssige risici
Selskabets driftsmæssige risici består i det væsentligste i
svigtende lejeindtægter eller stigende drifts- og vedlige-
holdelsesudgifter.
Indtægter
Svigtende lejeindtægter kan f.eks. indtræffe ved beta-
lingssvigt hos lejerne, ledige lejemål eller ved at Selskabet
opnår en lavere leje ved genudlejning eller ved genfor-
handling af eksisterende lejeaftaler.
Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for betalingssvigt
hos Selskabets største lejere p.t. er meget lav. Vurderingen
sker blandt andet på grundlag af den tætte kontakt, som
Selskabet via sin udlejningsafdeling har til denne gruppe
lejere, Blandt de mindre kontorlejemål har Selskabet ikke
konstateret væsentlige restancer gennem de senere år og
anser derfor betalingsrisikoen også for disse lejere som
værende lav.
Det er ledelsens vurdering, at Selskabet under forudsæt-
ning af en uændret markedsleje generelt vil kunne opnå
en tilsvarende leje, når lejeaftaler bliver opsagt, således at
Selskabet vil kunne fastholde porteføljens gennemsnitlige
leje for kontorlejemål på årligt kr. 720 pr. m?.
Såfremt markedslejen generelt falder, er der risiko for, at
Selskabets lejeindtægter reduceres ved genudlejning eller
ved genforhandling af eksisterende lejeaftaler.
Med udgangspunkt i porteføljens gennemsnitlige leje for
kontorlejemål på årligt ca. kr. 720 pr. m? vil Selskabet i
2000 kunne tåle en tomgang i kontorlejemål på ca. 60%
uden at generere et regnskabsmæssigt underskud før kurs-
og værdireguleringer.
For så vidt angår boliglejere anses betalingssvigt som
værende en minimal risiko, da kontraktsvilkårerne for bolig-
lejemål som hovedregel er indbetaling af 3 måneders
depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Disse vilkår
understøttes af en konsekvent restanceopfølgning. Genud-
lejningsrisikoen på boliger vurderes p.t. som værende ikke
eksisterende.
Selskabet har ingen forventning om, at der på boligleje-
mål er en risiko for genudlejning til lavere leje, da hoved-
parten følger reglerne i den omkostningsbestemte leje.
Selskabet har tværtimod en forventning om, ved modta-
gelse af opsigelse af boliglejemål, at renovere lejemålene
indvendigt, således at forskellen mellem den aktuelle leje
og markedslejen indsnævres.
Vedligeholdelse
Med hensyn til boligejendomme er der i Boligregulerings-
loven og i Lejeloven fastsat krav til størrelsen af hensæt-
telser til henholdsvis udvendig og indvendig vedligehol-
delse. Hensættelser til indvendig vedligehold udgør årligt
kr. 31 pr. m? og hensættelser til udvendig vedligehold
udgør årligt ca. kr. 110 pr. m?.
1 kontorejendomme udgiftsføres vedligeholdelse løbende.
Vedligeholdelsesplaner indgår i de enkelte ejendommes
udviklingsplaner. Målsætningen hermed er dels, at vedlige-
holdelsen af de enkelte ejendomme udføres i rette tid
inden en alvorlig skade opstår, dels at vedligeholdelsen
udføres kontinuerligt, således at de samlede vedligeholdel-
sesudgifter fastholdes på et stabilt niveau.
Det er ledelsens opfattelse, at samtlige ejendomme frem-
træder i velvedligeholdt stand under hensyntagen til de
enkelte ejendommes alder og anvendelse.
KOEN EEG SE SERIE:
Driftsudgifter
Driftsudgifter består i det væsentligste af skatter og afgif-
ter, forsikringer, elforbrug o.lign. En stigning i disse poster
vil for så vidt angår boliglejemål medføre en tilsvarende
lejestigning i den omkostningsbestemte leje.
For kontorlejemål indeholder hovedparten af lejekontrak-
terne vilkår om en årlig lejeregulering, der minimum svarer
til inflationsudviklingen. Disse lejereguleringer skal mod-
svare eventuelle stigninger i driftsudgifter, bortset fra stig-
ninger i skatter og afgifter, som modsvares direkte af til-
svarende stigninger i lejen.
Skattemæssige risici
Selskabet bogfører den selskabsskat, der påhviler resultat
før skat som enten skyldig eller udskudt skat i balancen
med 32%.
Ved ændringer af skattesatsen reguleres den udskudte
skat, således at den til enhver tid svarer til den skattefor-
pligtelse, der ville blive udløst, såfremt Selskabets netto-
aktiver afhændes til de bogførte værdier.
Salg af Selskabets ejendomme til den bogførte værdi vil
således ikke udløse skat, udover den skat som er afsat i
balancen.
LN
(al
R
(Sal
[æ)
LEN
P
o
mm
(2;
z
<
[mm]
>
aa;
En
us
[m!
bet
(5
mm
P=d
(EN)
mm
”
==
FR
(
AFKASTKRAV OG INDRE VÆRDI
Sammenhæng mellem afkastkrav og indre værdi
Afkast-
krav
7,715%
7,359
7,10%
6,849%
6,60%
6,35%
6,00%
Ejend.
resultat
mio.kr.
97
97
97
97
97
97
97
Teoretisk
markedsværdi
mio.kr.
1,318
1.386
1.433
1.486
1,536
1.595
1.684
Bogførtværdi
ejendom
mio.kr.
1.486
1.486
1,486
1.486
1.486
1.486
1.486
Værdien af ejendomsporteføljen
Nedenstående tabel angiver sammenhængen mellem indre
værdi i Selskabet og forskellige afkastkrav til ejendomme-
nes drift før finansiering. Tabellen er en illustration af den
følsomhed, der kendetegner værdiansættelsen af Selska-
bets ejendomme, og ikke en fyldestgørende redegørelse
for sammenhængen mellem drift og bogført værdi.
Som det fremgår af tabellen har ændringer i afkastkrav
stor betydning for Selskabets indre værdi. Ændres det
gennemsnitlige afkastkrav med 0,5% p.a., til 6,35% p.2.,
øges den indre værdi alt andet lige med kr. 109 mio. eller
godt 20%, svarende til kurs 169,
Ændres det gennemsnitlige afkast omvendt til 7,35% p.a.,
reduceres den indre værdi alt andet lige tilsvarende til kurs
114.
Forskels-
værdi
mio.kr.
-168
-100
-53
0
50
109
198
Egenkapital Justeret Indre værdi Ejendoms-
31.12.99 egenkapital pr. aktie værdi
mio.kr. mio.kr, kurs pr. w” kr.
532 364 96 5.392
532 432 114 5.672
532 479 126 5.863
532 532 140 6.079
532 582 153 6.288
532 641 169 6.526
532 730 192 6.892
Det angivne beløb for ejendommenes resultat er normaliseret og baseret på 100% udlejning. Driftstallet kan derfor ikke tages som udtryk
for budgettal for 1999 eller 2000.
JEUDAN, A/S ÅRSREGNSKAB 1999 i i
Finansielle risici
Selskabets finansielle risici består i det væsentligste i risi-
køen for markedsbestemte rentestigninger.
Selskabets finansiering består af tre hovedgrupper:
. Realkreditlån
e Banklån
s Driftskreditter
Realkreditlån optages som annuitetslån med en løbetid på
15 — 30 år og med fast rente. P.t. anvendes overvejende
5% obligationer som grundlag. For denne type lån er den
driftsmæssige konsekvens af en markedsbestemt rentestig-
ning således beskeden.
Banklån er optaget med fast rente i 2 — 10 år. Indenfor en
kort årrække er der således risiko for en rentestigning på
Selskabets banklån, der dog ikke er usædvanlig for en
ejendomsvirksomhed.
Driftskreditterne på kr. 149 mio. indeholder aftale om for-
rentning på basis af CIBOR 3 mdr. eller lignende sats, men
Selskabet anvender kun i beskedent omfang disse kreditter.
FINANSIERING
Den samlede finansiering i hver hovedgruppe udgør
pr. 31.12.1999 (mio. kr.)
Realkreditlån 690,6
Banklån 212,9
Driftskreditter (max.) 149,0
Trækket på Selskabets driftskreditter udgør pr. 31. decem-
ber 1999 ca. kr. 60 mio. Renterisikoen på dette træk kan
elimineres ved et eventuelt salg fra Selskabets obligations-
beholdning.
Selskabets følsomhed på variabelt forrentet finansiering er
med baggrund i ovennævnte elimineret således, at en ren-
testigning indenfor de nærmeste år kun i yderst begrænset
omfang vil kunne påvirke Selskabets drift og økonomiske
stilling.
Likviditetsrisici
Selskabets likviditetsrisiko består i ikke at kunne honorere
løbende betalinger. En sådan situation kan indtræffe som
følge af svigtende lejebetalinger. Til delvis neutralisering
af denne risiko har Selskabet igennem en årrække opar-
bejdet et likviditetsberedskab som ultimo 1999 udgør kr.
244 mio. incl. obligationsbeholdning. Det er Selskabets
hensigt i fremtiden at have et likviditetsberedskab på min.
kr. 100 mio.
Samtlige banklån og driftskreditter er optaget på sædvan-
lige opsigelsesvilkår, som fremgår af pengeinstitutternes
standarddokumenter. Pengeinstitutter kan ifølge disse
standarddokumenter opsige banklån ag driftskreditter med
et vist varsel.
Forsikringsforhold
Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadi-
gelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rør-
skadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsik-
ring ved skade. For fredede ejendomme er dækningsom-
fanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande
og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange
retableret efter eventuel skade. For enkelte ejendomme er
erstatning for insekt- og svampeskade maksimeret som
følge af ejendommens alder.
Yderligere har Selskabet tegnet ansvarsforsikringer for
skader, som måtte forvoldes af medarbejdere i forbindelse
med udførelse af deres hverv.
Selskabet har indgået porteføljeaftale med to anerkendte
danske forsikringsselskaber, der for Selskabet indebærer en
række drifts- og administrative fordele. Aftalen for så vidt
angår det tidligere EEC er gældende indtil udgangen af år
2000 og aftalen for så vidt angår det tidligere jeuDAN er
gældende indtil udgangen af år 2003.
Miljøforhold
Selskabet er ikke bekendt med nogen miljøforurening på
Selskabets ejendomme, og Selskabet har derfor ikke iværk-
sat miljøundersøgelser på disse, De nuværende lejere i
Selskabets kontorejendomme driver virksomhed, som ikke
indebærer nærliggende risiko for miljøforurening.
Medarbejdere
Der er ikke nogen væsentlig personaleafhængighed i
Selskabet, og det er ledelsens opfattelse at ændringer i
medarbejdersammensætningen ikke vil få negativ indfly-
delse på Selskabets driftsmæssige og økonomiske stilling.
Den væsentligste risiko i forhold til medarbejdere består i
evnen til effektivt at styre og håndtere den daglige drift
og fremtidige vækst. Manglende styring heraf kan få
negativ indflydelse på Selskabets drift og økonomiske stil-
ling.
Teknologi
Selskabet anvender PC-baserede programmer og bortset
fra et finanssystem og et administrationssystem er pro-
grammerne egen udvikling. Det er ledelsens opfattelse, at
Selskabet vil kunne skifte leverandør af finanssystemet og
administrationssystemet uden væsentlig påvirkning af
Selskabets driftsmæssige og økonomiske stilling.
Selskabet har i forbindelse med år 2000-problematikken
fået opgraderet sine finans- og administrationssystemner
gennem Selskabets IT-leverandør. Selskabet blev ikke
påvirket negativt i forbindelse med overgangen til år
2000.
Implementering af ny strategi og organisation
Selskabets strategi er under implementering. En række af
elementerne i strategien er implementeret på nuværende
tidspunkt. Implementeringen af strategien og den nye
organisation forventes afsluttet senest pr. 30. juni 2000.
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999
Bestyrelse
Bestyrelsesformand
Advokat Niels Heering, 44 år
Gorrissen Federspiel Kierkegaard
H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.
Advokat Niels Heering er partner i advokatfirmaet Gorris-
sen Federspiel Kierkegaard og beklæder i øvrigt følgende
ledelsesposter:
Formand for bestyrelsen i Columbus IT Partner A/S, NTR
Holding A/S, CKBF Invest A/S, Comlex A/S, Ellos A/S, EQT
Partners A/S, Mahé Holding A/S, Mahé Real Estate AlS,
Metroberg A/S, Nesdu as, Plaza Ure & Smykker A/S, Selda
A/S, Stæhr Holding A/S og N.T. Rasmussens Fond.
Medlem af bestyrelsen for Tele Danmark A/S, Danske
Private Equity A/S, OsteoPro A/S, Den Danske Forsknings-
fond, Falconbridge Greenland A/S, Ole Mathiesen A/S,
Venjo A/S og Primant AB.
Direktør Jens Erik Udsen, 53 år
Strandvejen 255, 2920 Charlottenlund
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994,
Jens Erik Udsen er direktør i Nesdu as og beklæder i
øvrigt følgende ledelsesposter:
Formand for bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmark,
Grundejernes Ejendomsselskab, Københavns Grundejerfor-
ening og Grundejernes Investeringsfond.
Medlem af bestyrelsen i Nykredit A/S, Nykredit Holding
A/S, Renholdningsselskabet R98, Byfornyelsesselskabet
SBS amba og Nesdu as.
Direktør Tommy Pedersen, 50 år
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
Amaliegade 47, 1256 København K
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997.
Tommy Pedersen er direktør for Chr. Augustinus Fabrikker
Aktieselskab og Augustinus Fonden og beklæder i øvrigt
følgende ledelsesposter:
Medlem af bestyrelsen for Incentive A/S, Bryggerigruppen
A/S, Brock & Michelsen A/S m/datterselskaber,
Ole Flensted Holding A/S m/datterselskaber, Mahé Freight
A/S, Refshaleøens Ejendomsselskab A/S og Finax Finans-
Service A/S (Acceptcard).
Direktion
Adm. direktør Per Wetke Hallgren, 37 år
Bakkegårdsvej 10, 4600 Køge
Tiltrådt i 1993.
Adm. direktør Per Wetke Haligren beklæder ikke ledelses-
poster i andre selskaber, bortset fra ledelsesposterne i Jeu-
dan A/S” datterselskaber.
Øvrige ledende medarbejdere
Finansdirektør Kim Christiansen, 38 år
Morsøvej 26A, 2720 Vanløse
Tiltrådt i 1994.
Fu
[mm]
<<
(Sø;
KNN
2
<
[aa]
4
[am
NE;
hr)
Ledelsens aktiebesiddelser og lån i Selskabet
Advokat Niels Heering er i besiddelse af 1.100 aktier i
Selskabet og direktør Tommy Pedersen er i besiddelse af
450 aktier i Selskabet. Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens
Erik Udsen, er i besiddelse af 995.080 aktier i Selskabet.
Der er i august 1999 indgået optionsordning med ledende
medarbejdere om køb af op til 25.000 stk, aktier i Selska-
bet til kurs 127 + 10% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte. Optionsordningen har en løbetid på 3 år og kan
udnyttes med 1/3 pr. år.
Der er i november 1999 indgået optionsordning med
Selskabets bestyrelse om køb af op til 20.000 stk. aktier i
Selskabet til kurs 130 + 10% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte. Optionsordningen har en løbetid på 3 år og kan
udnyttes med 1/3 pr. år.
Selskabet har afdækket optionsordningerne ved erhvervelse
af egne aktier. Selskabet besidder pr. 20. februar 2000
72.342 stk. egne aktier.
Selskabet har ikke stillet lån, garantier eller lignende til
fordel for Selskabets bestyrelse eller direktion.
REESE ER SEERE EEN
AKTIONÆRER
Følgende aktionærer har meddelt Jeudan AJS, at de ejer eller kontrollerer mere end 5% af selskabets aktiekapital, jfr.
Aktieselskabslovens 5 28a og Værdipapirhandelslovens 8 29:
Nykredit A/S, Finansafdelingen, Bredgade 40, 1021 København K
23. december 1998 meddelt besiddelse af 403.220 aktier (26,7% på tidspunktet for anmeldelsen).
Ved emissionen december 1999 har Nykredit tegnet, således at Nykredit har fastholdt deres andel mellem 25% og 30%,
Nesdu as, c/o Gorrissen Federspiel Kierkegaard, H. C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V
17. december 1999 meddelt besiddelse af 995.080 aktier (26,2%)
Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 København S
11. december 1998 meddelt besiddelse af 383.790 aktier (25,4% på tidspunktet for anmeldelsen).
Ved emissionen december 1999 har Amagerbanken tegnet, således at Amagerbanken har fastholdt deres andel mellem 25% og 30%,
ONS SØS INNIET ETS
28. januar 1999, nr. 29
23. februar 1999, nr. 30
22. marts 1999, nr. 31
26. marts 1999, nr. 32
15. april 1999, nr. 33
12. august 1999, nr. 34
27. august 1999, nr. 35
17. september 1999, nr. 36
7. oktober 1999, nr. 37
3. december 1999, nr. 38
15. december 1999, nr. 39
Køb af kontortårnene i Parken.
Dato for årsregnskabsmeddelelse og generalforsamling
Årsregnskabsmeddelelse 1998
Dagsorden for generalforsamling
Dagsorden for generalforsamling
Referat af generalforsamling
Dato for halvårsregnskab
Offentliggørelse af halvårsregnskab og sammenlægning
med jeuDAN-Koncernen
Dagsorden for ekstraordinær generalforsamling
Referat af ekstraordinær generalforsamling
Offentliggørelse af børsprospekt
Aktieemission fuldtegnet
UNMITINIGAYUJ
OG VÆRDIREGULERINGER
1999
EGNSKAB
kr. RESULTAT FØR KURS
mio.
Indstilling og
revisionspåtegning
fcdkende
Årsregnskabet for 1999 indstilles til generalforsamlingen lse.
København, den 8. marts 2000
(
NÉls Heering
(formand)
Von OAO
I Kim Christiansen
7 RadvanJ
Tommy Pedersen
Jens Erik Udsen
Revisionspåtegning
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for Jeudan A/S for regnskabsåret afsluttet 31. december 1999.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte revisionsprincipper tilrettelagt og udført revisionen med henblik på at opnå en begrun-
det overbevisning om, at regnskaberne er uden væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og
risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling til
den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med lovgivningens krav til regnskabsaflæggelsen, og
at regnskaberne giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat og af kon-
cernens pengestrøm.
København, den 8. marts 2000
Grothen & Perregaard Deloitte & Touche
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Statsautoriseregé revisorgr
i
JEUDAN AJS ÅRSREGNSKAB 1999
Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Årsregnskabet for 1999 er udarbejdet i overensstemmelse
med årsregnskabsloven og god dansk regnskabsskik, her-
under gældende danske vejledninger og de af Københavns
Fondsbørs fastlagte retningslinier for børsnoterede selska-
ber. Der er med nedenstående undtagelse ikke sket
ændring i anvendt regnskabspraksis i forhold til tidligere
år.
Anvendt regnskabspraksis for eksterne værdipapirer er
ændret fra:
Værdipapirer opføres til anskaffelsespris eller til markeds-
værdien, hvis denne er lavere til:
Værdipapirer opføres til markedsværdien. Ændring i mar-
kedsværdien føres over resultatopgørelsen. Nettoopskriv-
ninger bindes i posten opskrivningshenlæggelser under
egenkapitalen.
Ændring af anvendt regnskabspraksis har påvirket resultat
før skat for 1999 positivt med t.kr. 639 samt påvirket
balancen positivt med t.kr. 639. Ændring af anvendt regn-
skabspraksis har ikke påvirket sammenligningstallene for
1998.
Omsætning
Selskabets indtægter repræsenterer primært årets drifts-
indtægter fra udlejningsejendomme samt administrations-
honorar for eksterne ejendomme.
lgangværende arbejder indregnes efter produktionskrite-
riet, hvilket bevirker at indtægter og udgifter medtages i
resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.
Immaterielle anlægsaktiver
Goodwill opføres til anskaffelsespris og afskrives over 5 år.
Materielle anlægsaktiver
Selskabets grunde og bygninger er opført til markeds-
værdi. Betydende ændringer i markedsværdien føres over
resultatopgørelsen. Nettoopskrivninger efter skat bindes i
posten opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen.
Investeringer i grunde og bygninger beliggende i udlan-
det, som er helt eller delvis fmansieret i lokal udenlandsk
valuta, værdiansættes i lighed med tilsvarende indenland-
ske aktiver til markedsværdi.
Værdiregulering på udenlandske grunde og bygninger som
modsvarer valutakursreguleringer af lån optaget i lokal
valuta driftsføres.
Særindretninger og installationer opføres til anskaffelses-
pris og afskrives over den forventede driftsøkonomiske
brugstid.
Låneomkostningerne opføres til anskaffelsespris og afskri-
ves lineært over et åremål svarende til restløbetiden af
finansieringsgælden.
Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris og afskri-
ves over den forventede driftsøkonomiske brugstid.
Småanskaffelser under kr. 9.200 er udgiftsført i resultat-
opgørelsen.
Finansielle anlægsaktiver
Værdipapirer opføres til markedsværdien. Ændring i mar-
kedsværdien føres over resultatopgørelsen. Nettoopskriv-
ninger bindes i posten opskrivningshenlæggelser under
egenkapitalen.
Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til markeds-
værdien, hvis denne er lavere. Under egenkapitalen er der
optaget en reserve på et tilsvarende beløb.
Kapitalandele i datterselskaber
Kapitalandele i datterselskaber er værdiansat efter indre
værdis metode (equity-metoden).
Resultat og egenkapital i årsregnskabet for Jeudan A/S
stemmer herefter overens med koncernregnskabet.
Tilgodehavender
værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender.
Behandling af poster i fremmed valuta
Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes til
statusdagens kurs. Ydelser, der er betalbare i fremmed
valuta, bogføres til kursen på transaktionstidspunktet.
Kursreguleringer er indeholdt i resultatopgørelsen.
Skat
Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler på resulta-
tet før indkomstskat, som enten skyldig eller udskudt skat
i balancen med 32%.
Ved ændringer af skattesatsen reguleres den udskudte
skat, således at den til enhver tid svarer til den skattefor-
pligtelse, der vil blive udløst, såfremt selskabets nettoakti-
ver bliver afhændet til de bogførte værdier.
For de sambeskattede selskaber afsættes der fuld skat i
moderselskabet.
Hensættelser
Udover udskudt skat indgår der vedligeholdelsesforplig-
telser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene samt hensættelser til istandsæt-
telse, der udgiftsføres i resultatopgørelsen og hensættes i
balancen.
Pengestrømsopgørelse
Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelse er der taget
udgangspunkt i den indirekte metode,
JEUDAN.. A/S ÅRSREGNSKAB 1999
Resultatopgørelse
(Beløb i t.kr.)
KONCERN MODERSELSKAB
NOTE 1999 1998 1999 1998
Omsætning 1 141.068 68.265 77.976 51.082
Driftsudgifter 2og3 -50.839 14.454 -15.268 -13.438
Bruttoresultat 90.229 53.811 62.708 37.644
ÅAdministrationsudgifter 30g4 -9.540 -3.368 -8.978 -3.253
Resultat før kapitalandele 80.689 50.443 53.730 34.391
Resultat i datterselskab 0 0 21.730 22.059
Resultat før finansielle poster 80.689 50.443 75.460 56.450
Renteindtægter og lignende indtægter 5 4.462 918 1.171 1.482
Renteudgifter og lignende udgifter 5 -51.462 -34.767 -40.839 -29.077
Resultat før kurs- og værdiregulering 33.689 16.594 35.792 28.855
Kursgevinst netto 6 5,860 0 1,997 0
Gevinst ved salg af ejendomme netto 7 1.303 0 0 0
Regulering ejendomme til markedsværdi 8 41.450 32.708 42,550 13.947
Resultat før skat 82.302 49.302 80.339 42.802
Skat af årets resultat 9 -23.946 -15.343 -21.983 -8.843
Årets nettoresultat 58.356 33.959 58.356 33.959
RESULTAT DISPONERING
Til disposition
Overført fra sidste år 17.783 7.297
Udlodning af udbytte fra datterselskaber 13.514 15.620
Årets overskud 58.356 33.959
89.653 56.876
Der foreslås anvendt således
Opskrivningshenlæggelse 29.066 9.484
Henlæggelse til datterselskabsreserve 21.730 22.059
Regulering af reserve for egne aktier 3.728 0
Udlodning af udbytte 9.060 7,550
Overført til næste år 26.069 17.783
89.653
56.876
SØ
Balance
(Beløb i t.kr.)
KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 31/12 1999 31/12 1998 31/12 1999 31/12 1998
Immaterielle anlægsaktiver
Goodwil! 900 Q 0 0
Immaterielle anlægsaktiver i alt 10 900
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme 1.498.752 752.795 859.934 592.733
Maskiner og inventar 4.024 1.475 3.680 1.475
Materielle anlægsaktiver i alt 11 1.502.776 754.270 863.614 594.208
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i datterselskaber 0 0 380.231 65.857
Aktier 4.045 265 4.045 265
Obligationer 81.794 0 81.792 0
Pantebreve 0 2.202 0 2.202
Finansielle anlægsaktiver i alt 12 85.839 2.467 466.068 68.324
Anlægsaktiver i alt 1.589.515 756.737 1.329.682 662.532
Omsætningsaktiver
Indestående Grundejernes Investeringsfond 9,672 703 753 532
Igangværende ombygninger 5,547 0 1.449
Debitorer 4.467 0 1.329 0
Salgsbeholdning ejendomme 0 12.301 0 0
Tilgodehavende hos lejere 1.113 1.033 1.033 991
Tilgodehavende hos datterselskab Q 0 17.061 9.227
Tilgodehavende udbytte 0 0 13.514 15.620
Andre tilgodehavender 478 1.005 135 1.006
Tilgodehavender i alt 21.277 15.042 35.274 27.376
Likvide beholdninger 74.059 515 70.573 347
Omsætningsaktiver i alt 95.336 15.557 105.847 27.723
AKTIVER I ALT 1.684.851 772.294 1.435.529 690.255
JEUDAN, A/S ÅRSREGNSKAB 1999
KONCERN MODERSELSKAB
PASSIVER NOTE 31/12 1999 31/12 1998 31/12 1999 31/12 1998
Egenkapital
Aktiekapital 380.000 151.000 380.000 151.000
Overkurs ved emission 60.770 3.070 60.770 3.070
Opskrivningshenlæggelse 49.544 22.242 38.550 9.484
Valutakursregulering 234 234 234 234
Datterselskabsreserve 0 0 22.179 13.963
Reserve for egne aktier 3.757 28 3.757 28
Overført resultat 37.255 18.988 26.070 17.783
Egenkapital i alt 13 531.560 195.562 531.560 195.562
Hensættelser
Hensat til vedligehold 14 30.144 8.918 8.601 8.572
Udskudt skat 9 74,405 22.692 33.129 11.788
Hensættelser i alt 104.549 31.610 41.730 20.360
Langfristet gæld
Danske realkreditlån 632.719 309.015 369.227 243.839
Tyske realkreditlån 30.128 30.513 30.128 30.513
Banklån 209.233 139.867 153.100 122.267
Deposita 46.963 18.079 17.401 13.874
Langfristet gæld i alt 15 919.043 497.474 569.856 410.493
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld 16 31.419 16.026 18.198 11.516
Bankgæld 59,813 18.199 59,750 18.199
Igangværende arbejder 716 Q 0 0
Modtagne forudbetalinger fra lejere 3.972 1.720 1,410 1.528
Gæld til datterselskaber 0 Q 190.533 20.112
Udbytte før regnskabsåret 9.060 7.550 9.060 7.550
Selskabsskat 1.232 0 648 0
Anden gæld 17 23.487 4.153 12.784 4.935
Kortfristet gæld i alt 129.699 47.648 292.383 63.840
PASSIVER | ALT 1.684.851 772.294 1.435.529 690.255
GARANTIER OG FORPLIGTELSER 18
Pengestrømsopgørelse
(Beløb i t.kr.)
KONCERN
1999 1998
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før skat 82.302 49.302
Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:
Regnskabsmæssige afskrivninger 2.506 1.382
Regulering ejendomme til markedsværdi -41.450 -32.708
Nedskrivning af låneomk. og inventar 760 0
Kursregulering aktier, obligationer og pantebreve -429 63
Stigning/fald i:
Tilgodehavender -10.575 -291
Hensat til istandsættelser -380 7.865
Deposita 4.553 5.545
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v. 22.302 -3.491
Finansiering fra driftsmæssige aktiviteter i alt 59.589 27.667
Betaling for investeringsaktiviteter
Goodwill netto -1.000 0
Investeringsejendomme netto -706.813 -169.929
Maskiner og inventar: netto -3.433 -908
Aktier, obligationer og pantebreve netto -82.937 -2.257
Betaling for investeringsaktiviteter i alt -794.183 -173.094
ERE SSR NEGER ELSE NE EREER:
KONCERN
1999 1998
Finansieringsaktiviteter
ÅAktieemission 286.700 42.070
Salgsbeholdning ejendomme 12.301 4.838
Optagelse / indfrielse (-) af lån netto:
Realkredit 360.527 81.095
Banklån 73.000 27.138
Afdrag på lån:
Realkreditlån -21.790 -8.455
Banklån -3.633 -2.587
Pantebreve 0 35
Indestående GI, samt henlæggelse 822, 518 og 518b
ved køb af datterselskab 13.645 0
Hensat aktuel- og udskudt skat ved køb af datterselskaber 28.993 0
Skyldigt deposita ved køb af datterselskaber 24.331 0
Udlodning af udbytte for 1998 -7.550 0
Likvide midler som er deponeret eller pantsat -466 138
Ændring kassekredit maksimum 85.000 30.500
Finansieringsaktiviteter i alt 851.058 174.772
Nettoændring i alt 116.464 29.345
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder 46.316 16.971
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 162.780 46.316
Afstemning til regnskabet:
Kassekredit maksimum 149.000 64.000
Likvide beholdninger ifølge regnskab 74.059 515
Likvide midler som er deponeret eller pantsat -466 0
Træk på kassekreditter -59.813 -18.199
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 162.780 46.316
Noter
(Beløb i t.kr.)
1. OMSÆTNING
Lejeindtægter fra investeringsejendomme
Omsætning teknisk afdeling
Omsætning Jeudan Byg A/S
Øvrige indtægter
1999
108.278
7.530
20.510
4.750
141.068
KONCERN
1998
58.973
6.064
0
3,228
68.265
MODERSELSKAB
1999 1998
65,939 42.342
7,530 6.064
0 0
4.507 2.676
77.976 51.082
For Jeudan Byg A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.kr. 11.130. Heraf andrager avance t.kr. 1.886.
2. DRIFTSUDGIFTER
Driftsudgifter investeringsejendomme
Vareforbrug teknisk afdeling
Produktionsomk. Jeudan Byg A/S
Hensat til tab på lejere
3. PERSONALEUDGIFTER
KONCERN Personale
Gager og lønninger 13.955
Udgifter til social sikring 722
14,677
I regnskabsåret har der i gennemsnit været 55 fuldtidsbeskæftigede
MODERSELSKAB Personale
Gager og lønninger 5,343
Udgifter til social sikring 196
5.539
Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret. | regnskabsåret har der i gennemsnit været 17 fuldtidsbeskæftigede.
1999
28.122
4.518
18.010
189
50.839
Direktion
957
23
980
Direktion
957
23
980
KONCERN
1998
9.976
4.390
0
88
14.454
Bestyrelse
200
0
200
Bestyrelse
200
0
200
MODERSELSKAB
1999 1998
10.750 8.960
4,518 4.390
0 0
Q 88
15.268 13.438
I alt 1999 I alt 1998
15,112 2.933
745 67
15,857 3.000
I alt 1999 I alt 1998
6.500 2.915
219 67
6.719 2.982
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB
19939
4. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER
MODERSELSKAB
Grothen & Deloitte &
Perregaard Touche
Revisionshonorarer for 1999 115 115
5, RENTER TILKNYTTEDE. SELSKABER
MODERSELSKAB
1999 1998
Renteindtægter tilknyttede selskaber 706 593
Renteudgifter tilknyttede selskaber -2.350 -1.192
6. KURSGEVINST NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
1999 1998 1999 1998
Kurstab ved salg af obligationer -975 0 Q 0
Kursregulering obligationer og aktier 282 0 282 0
Tilbageførsel af nedskrivning pantebrev
indfriet af debitor til kurs 100 179 0 179 0
Kursgevinst låneomlægning mv. 6.374 Q 1.536 0
5.860 0 1.997 0
7. GEVINST VED SALG AF EJENDOMME NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
1999 1998 1999 1998
Salg af Halmstadsgade 2, Århus 2.953 0 0 0
Salg af Torvegade 16, Vejen -1.650 0 0 0
1.303 0 0 0
8. REGULERING EJENDOMME TIL MARKEDSVÆRDI
KONCERN MODERSELSKAB
1999 1998 1999 1998
Opskrivning ejendomme 49.950 65.749 51.050 45,832
Nedskrivning ejendomme -8.500 -33.041 -8,500 -31,885
41.450 32.708 42.550 13.947
9. SELSKABSSKAT
KONCERN MODERSELSKAB
19g9g 1998 1999 1998
Skat af ordinært-resultat 23.946 15,776 21.983 9.016
Regulering udskudt skat
tidligere år fra 34% til 32% 0 -433 0 -173
Skat af ekstraordinære poster 0 0 0 Q
23.946 15.343 21.983 8.843
Aktuel skat 937 0 648 0
Regulering aktuel-skat tidligere år -1.538 Q Q a
Regulering udskudt skat |
tidligere år fra 34% til 32% 0 -433 Q -173
Udskudt skat 24.547 15.776 21,335 9.016
23.946 15.343 21.983 8.843
Udskudt skat
Udskudt skat 1/1 22.692 7.349 11.788 2.945
Tilgang / regulering 'i-forbindelse
med køb af-datterselskab 27.160 0 Q 0
Regulering udskudt skat tidligere år 6 -433 6 -173
Regulering i året 24.547 15.776 21.335 9.016
Udskudt skat 31/12 ”. 74.405 22.692 33.129 11.788
Koncernen og moderselskabet har.ikke betalt selskabsskat i regnskabsåret. Den udskudte skat vedrører anlægsaktiver. Moderselskabet er
sambeskattet med datterselskaberne Jeudan | A/S til Jeudan IV A/S. Der afsættes fuld skat i moderselskabet.
JEUDAN. A/S ÅRSREGNSKAB
19939
10. IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
KONCERN Goodwill
Anskaffelsespriser 1/1 0
Tilgang i årets løb 1.000
Afgang i årets løb 0
Anskaffelsespriser 31/12 1.000
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0
Årets afskrivninger 100
Afgang i årets løb Q
Akkumulerede afskrivninger 31/12 100
Bogført værdi 31/12 1999 900
Bogført værdi 31/12 1998 0
11. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
KONCERN
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang i årets løb
Afgang i årets løb
Anskaffelsespriser 31/12
Valutakursregulering 1/1
Regulering i årets løb
Valutakursregulering 31/12
Opskrivning 1/1
Regulering i årets løb
Afgang opskrivning
Opskrivning 31/12
Nedskrivning 1/1
Regulering i årets løb
Nedskrivning 31/12
Akkumulerede afskrivninger 1/1
Årets afskrivninger
Afgang i årets løb
Akkumuterede afskrivninger 31/12
Bogført værdi 31/12 1999
Bogført værdi 31/12 1998
Udtlejnings-
ejendomme
706.508
714.783
-12,364
1.408.927.
-269
-24
-293
65.749
49.950
-1.493
114.206
33.041
8.500
41.541
oOo oOo 0 oo
1.481.299
738.947
Installationer og
særindretninger
4.027
2.356
6.383
oOo GO oa O oOo
o
1.474
681
2.155
4.228
2.553
Låne-
omkostninger
12.475
3.742
-964
15,253
O OoO
O OoO o oo
ao
1.180
928
2.028
13.225
11.295
Investerings-
ejendomme i alt
723.010
720.881
-13.328
1.430.563
-269
-24
-293
65.749
49.950
-1.493
114.206
33.041
8.500
41.541
2,654
1.609
-B0
4.183
1.498.752
752.795
Maskiner
og inventar
2.573
4.414
-1.078
5.909
O oOo oOo OQ oOo
(==
1.098
797
1.885
4.024
1.475
Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.kr. 1.098.718. Den bogførte værdi af koncernens danske ejendomme
andrager t.kr. 1.451.501.
Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i koncernens ejendomme tinglyst pantsikkerhed for t.kr 682.396 og for
t.D-mark 17.350.
Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i koncernens ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr 265.552, skadesløsbreve på
t.kr 188.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB
11. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER (Fortsat)
Udlejnings-
ejendomme
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang i årets løb
Afgang i årets løb
Anskaffelsespriser 31/12
Valutakursregulering 1/1
Regulering i årets løb
Valutakursregulering 31/12
Opskrivning 1/1
Regulering i årets løb
Opskrivning 31/12
Nedskrivning 1/1
Regulering i årets løb
Nedskrivning 31/12
Akkumulerede afskrivninger 1/1
Årets afskrivninger
Afgang i årets løb
Akkumulerede afskrivninger 31/12
Bogført værdi 31/12 1999
Bogført værdi 31/12 1998
19939
568.620
223.289
-2.058
789.851
-269
-24
-293
45.832
51.050
96.882
31.885
8.500
40.385
oOo 0 oo
846.055
582.298
Installationer og
særindretninger
4.027
1,011
5.038
1.474
578
2.052
2.986
2.553
Låne-
omkostninger
8.835
3.742
12.577.
953
731
1.684
10.893
7.882
Investerings-
ejendomme i alt
581.482
228.042
-2,058
807.466
-269
-24
-293
45.832
51.050
96.882
31.885
8.500
40.385
2.427
1,309
0
3.736
859.934
592.733
Maskiner
og inventar
2.573
2.948
5.424
1.098
656
-10
1.744
3.680
1.475
Den offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør t.kr. 626.982. Den bogførte værdi af selskabets danske ejendomme andrager
t.kr. 815.015.
Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i selskabets ejendomme tinglyst pantsikkerhed for t.kr 402.161 og for
t,D-mark 17.350.
Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i selskabets ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr 239.878 skadesløsbreve på t.kr 18.000
og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.
12. FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER
KONCERN
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang
Afgang
Anskaffelsespriser 31/12
Opskrivning 1/1
Åréts-opskrivning
Opskrivning 31/12
Nedskrivning 1/1
Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12
Bogført værdi 31/12 1999
Bogført værdi. 31/12 1998
Aktier i datterselskaber
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang
Afgang
Anskaffelsespriser 31/12
Opskrivning 1/1
Årets opskrivning
Resultat datterselskaber
Udlodning af udbytte
Opskrivning 31/12
Nedskrivning 1/1
Årets. nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivning
Nedskrivning 31/12
Bogført værdi 31/12 1999
Bogført værdi 31/12 1998
51,894
306.158
0
358.052
13.963
0
21.730
-13.514
22.179
O OoOO oo
380.231
65.857
Egne aktier
oo
O Odo 0
3.757
28
Egne aktier
28
3.786
3.757
BOE
Bd &QOa
3.757
28
Øvrige aktier
300
288
237
Øvrige aktier
300
300
Aktier i alt
328
3.786
4.045
265
Aktier i alt
52.222
309.944.
-57
362.109
13.963
19
21.730
-13.514
22.198
384.276
66,122
Pantebreve
2.381
Q
-2.381
Q
179
-179
2.202
Pantebreve
2.381
-2.381
O0OoO0G0 0 oo
179
-179
2.202
Obligationer
0
112.036
-30,447
81.589
603
603
398
398
81.794
Obligationer
81.587
81.587
603
603
398
398
81.792
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999 EH
12. FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER (Fortsat)
Kapitalandele i datterselskaber Hjemsted Ejerandel
Jeudan I A/S København 100%
Jeudan Il A/S København 100%
Jeudan lil A/S København 100%
Jeudan IV A/S København 100%
Jeudan V ApS København 100%
Jeudan Byg A/S København 100%
Køb og salg af egne aktier i regnskabsåret
Antal Nom Købskurs Købspris Salgskurs Procent af kapital
Beholdning 1/1 267 27 105 28 - -
Køb 21/6 4.600 460 113 520 " -
Køb 24/9 25.000 2.500 131 3.266 - -
Salg 8/11 -75 -8 -8 134 -
Salg 17/12 -192. -19 -20 131 -
Salg 17/12 -208 -21 -23 131 -
Salg 27/12 -50 -5 -6 131 -
Beholdning 31/12 29.342 2.934 128 3.757 - -
13. EGENKAPITAL
Aktiekapitalen består af 3.800.000 aktier.å kr. 100,-.
Aktiekapital 1/1
Aktieemission
Aktiekapital 31/12
Overkurs ved emission 1/1
Aktieemission
Omkostninger ved emission modregnet i overkurs
Overkurs ved emission 31/12
Opskrivning 1/1
Opskrivning ejendomme
Nedskrivning ejendomme
Opskrivning finansielle anlægsaktiver
Opskrivning 31/12
Valutakursregulering 1/1
Regulering i året
Valutakursregulering 31/12
Datterseiskabsreserve 1/1
Regulering i året
Udlodning af udbytte fra datterselskaber
Datterselskabsreserve 31/12
Reserve før egne aktier 1/1
Regulering i året
Reserve for egne aktier 31/12
Overført resultat 1/1
Årets resultat
Overført til opskrivningshenlæggelse
Overført til datterselskabsreserve
Overført til reserve for egne aktier
Udtodning af udbytte fra datterselskaber
Udlodning af udbytte
Overført resultat 31/12
KONCERN
151.000
229.000
380.000
3.070
68.700
-11.000
60.770
22.242
27.918
748
132
49,544
234
0
234
O&O&OoO oo
28
3.729
3.757
18.988
58.356
-27.300
-3.729
-9.060
37.255
MODERSELSKAB
151.000
229.000
380.000
3.070
68.700
-11.000
60.770
9,484
34.714
-5.780
132
38.550
234
0
234
13.963
21.730
-13.514
22.179
28
3.729
3.757
17.783
58.356
-29.065
-21.729
-3.729
13.514
-9,.060
26.070
JEUDAN. AfS ASS SES SE REESE i i
14. HENSAT TIL VEDLIGEHOLD
KONCERN MODERSELSKAB
1999 1998 1999 1998
Indvendig vedligeholdelse 822 12.948 183 192 183
Udvendig vedligeholdelse 818 og 818b 9.503 731 1.095 731
Modernisering og brandsikring $63a 416 354 187 158
ind- og udvendig vedligeholdelse erhvervsejendomme 7.277 7.650 7.127 7.500
30.144 8.918 8.601 8.572
15. LANGFRISTET GÆLD
Langfristet gæld . Langfristet gæld Gennemsnitlig Gennemsnitlig
der forfalder efter restløbetid i år rente i procent
5 år for år 2000
KONCERN
Danske realkreditlån 632.719 506.950 15 5,8
Tyske realkreditlån 30.128 28.388 16 6,7
Banklån 209.233 184.800 13 6,0
Deposita 46.963 46.963 - -
919.043 767.101 - -
Langfristet gæld | Langfristet gæld Gennemsnitlig Gennemsnitlig
der forfalder efter restløbetid i år rente i procent
5 år far år 2000
MODERSELSKAB
Danske realkreditlån 369,227 297.755 15 58
Tyske realkreditlån 30.128 28.388 16 6,7
Banklån 153,100 134.533 13 5,9
Deposita 17.401 17.401 - -
569.856 478.077 - -
For moderselskabet og koncernen gælder, at stående lån for henholdsvis t.kr. 22.999 og t.kr 33.682 udløber i år 2002 til 2003. De stående lån
vil umiddelbart ved udløb blive erstattet af nye realkreditlån.
15, LANGFRISTET GÆLD (fortsår)
Rentesikring af banklån
Banklån: med fast rente indtil:
Den 09.04.2001
Den 31.12.2001
Den 16.12.2002
Den 15.12.2003
Den 31.12.2005
Den 30.06:2010
For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBØR + et tillæg. Hovedparten af banklånene er rentesikret ved en rente-SWAP, der er
en aftale-om en fast rente for en aftalt periode. Et enkelt banklån er rentesikret ved FRA-aftaler (Forward Rate Agreements). FRA-aftaler består
typisk af flere renteaftaler af en varighed på 3 til.24 måneder.
KONCERN
SWAP FRA-aftale
0 10.000
5.000 0
40.000 0
9.000 0
112.233 0
33.000 0
199.233 10.000
16. KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD
Afdrag på prioritetsgæld næste år
Afdrag på banklån næste år
17. ANDEN GÆLD
Leverandørgæld
Moms
Anden. gæld i øvrigt
KONCERN
1999 1998
27.785 12.393
3.634 3.633
31.419 16.026
KONCERN
19g9g 1998
9.512 2.210
3.300 768
10.675 1.175
23.487 4.153
MODERSELSKAB
SWAP
0
0
0
9.000
101.100
33.000
143.100
FRA-=aftale
10.000
BOoOO0O0o do
10.000
MODERSELSKAB
1999 1998
16.031 9.350
2.167 2.166
18,198 11,516
MODERSELSKAB
1999 1998
5,170 2.187
1,691 1.673
5.923 1,075
12.784
4,935
JEUDAN A/S ÅRSREGNSKAB 1999
18. GARANTIER OG FORPLIGTELSER
I forbindelse med byfornyelse af to af koncernens ejendomme er der tinglyst påntesikkerheder for indekstån for t.kr. 1.347. Indekslånene er ikke
indarbejdet i koncernens balance, da: koncernen modtager 100% ydelsesstøtte for disse lån og således ikke skal betale hverken afdrag, rente
eller bidrag, ligesom sikkerhederne rykker for efterfølgende finansiering.
Jeudan A/S har afgivet selvskyldnerkaution overfor datterselskabet Jeudan IV'A/S til sikkerhed for bankgæld.
Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 7. november 1990 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Øster Alle 50, matr.
nr. 6152 Udenbys Klædebo i år 2020. Koncernen kan ved betaling af t.kr 1.000. den 1. april 2020 forlænge tilbagekøbsperioden med yderligere
40 år, således at ejendommen kan tilbagekøbes af Københavns Kommune i år 2060.
Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5, matr. nr.
1149 Utterslev i år 2060:
Aktier i datterselskaberne Jeudan 1 A/S, Jeudan IL A/S og Jeudan Il A/S nom. t.kr. 52.140 er håndpantsat til fordel for långiver.
Jeudan Byg A/S har udstedt garantier for. igangværende arbejder for t.kr. 1.835,
Af koncernens likvide beholdning på t.kr. 74.059 er t.kr. 466 i Jeudan Byg A/S deponeret til sikkerhed for leverandør.
Selskabet har indgået terminskontrakt på køb af obligationer til en kursværdi på t.kr. 33.300. Terminskontrakten afvikles den 5. januar 2000.
Datterselskaberne Jeudan VI A/S og Jeudan Byg A/S har leaset driftsmateriel. Den samlede leasingforpligtelse udgør t.kr. 1.266.
Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser, udover de i regnskabet anførte.
Ordinær generalforsamling
Selskabets ordinære generalforsamling afholdes onsdag den 12. april 2000, kl. 16.00
i PARKEN, Øster Allé, 2100 København Ø
Foreløbig dagsorden:
Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år.
Fremlæggelse af det reviderede årsregnskab til godkendelse
Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab.
Beslutning om decharge for direktion og bestyrelse.
Bemyndigelse til erhvervelse af egne aktier
Behandling af forslag som måtte være fremsat af bestyrelsen eller aktionærer
Valg af medlemmer til bestyrelsen
Valg af revisorer
SONGS MM RØN mm
Eventuelt
nun
KE Enun
DENN JAN,
Ø