Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

TK Development A/S

CVR nr. 24 25 67 82

Vestre Havnepromenade 7
9000 Aalborg

 

 

 

Regnskab

for året

1999/00

 

 

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling,

den 27. september 2000

j

Indholdsfortegnelse

 

HOVED- OG NØGLETAL
HOVEDTENDENSER
ÅRSBERETNING
IDÉGRUNDLAG OG FORRETNINGSKONCEPT
AKTIONÆRFORHOLD
MARKEDSSEGMENTER
RISIKOFAKTORER
BESTYRELSE OG DIREKTION
REVISIONSPÅTEGNING
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
KONCERN-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
MODERSELSKABS-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
NOTER
PENGESTRØMSOPGØRELSER
KONCERNSTRUKTUR

 

43

44
45
46-57
58
59-62

 

Hoved- og nøg

letal

 

Hoved- og nøgletal for koncernen (i DKK 1.000)

 

 

 

1995/96 1996/97 1997/98 1998/99= 1999/00
Hovedtal:
Omsætning 609.292 1.129.036 1.153.717 1.678.436 2.217.986
Bruttoresultat 124.676 159.247 232.583 389.314 426.839
Resultat af primær drift 79.277 103.440 154,233 291.274 313.265
Finansiering M.M. -6.244 -2.872 -2,700 10.031 6.813
Ordinært resultat før skat 73,437 101.215 151.341 301.552 319.785
Årets resultat efter minoritetsinteresser 51,544 60.375 102.256 195.183 218.923
Samlet balance 1.747.874. 2.152.643 2.602.437 3,295.155 4.332.041
Projektbeholdning i alt 1.085.070 1.318.951 1.593.954 2.080.103 2.764.365
Solgte projekter 459.259 544.963 698.205 1.113.682 1.661.095
Øvrige projekter 625.811 773.988 895.749 966.421 1.103.270
Egenkapital ekskl. minoritetsinteresser 584.018 629.673 915.559 1.038.708 1.305.370
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 587,515 635.512 925.185 1.051.532 1.322.508
Nøgletal”:
Egenkapitalens forrentning (efter skat) 10,6% 9,9% 13,2% 20,0% 18,7%
Overskudsgrad 13,0% 9,2% 13,4% 17,4% 14,1%
Soliditetsgrad ' 33,4% 29,3% 35,2% 31,5% 30,1%
Indre værdi (nom. DKK 20) 53 57 69 78 98
Resultat pr. aktie (nom.. DKK 20) 5,4 5,4 8,4 14,7 16,5
Udbetalt udbytte (i DKK pr. aktie) 1,14 1,14 1,59 1,99 1,00
Børskurs (nom. DKK 20) 66 91 122 129 188
Nøgletal! korrigeret for udstedelse af
konvertible obligationer:
Egenkapitalens forrentning (efter skat) 10,4% 9,4% 12,6% 19,0% 17,5%
Soliditetsgrad 37,1% 32,3% 37,7% 33,5% 33,7%
Indre værdi (nom. DKK 20) 54 58 70 78 100
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) |. 5,4 5,3 8,1 14,1 15,6

 

 

£ Heraf udgør indtægtsførelsen af værdien af hensættelsesbeløbet pr. 30 april 1999 af TK
Developments call optioner på IØ-Fondens ejerandele i selskaberne i Polen og Tjekkiet DKK 58,3

mio. før skat og DKK 38 mio. efter skat.
xx Ved beregning af nøgletal er Den Dans

Nøgletallene er korrigeret for aktieemissionerne i henholdsvis 1995/96 0

ke Finansanalytikerforenings vejledning anvendt.
g 1997/98. Der er ikke

korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer.

Hovedtendenser

 

Regnskabsåret 1999/00 har for TK Development været præget af stigende
internationalisering og vækst.

For 6. år i træk kan koncernen præsentere en betydelig fremgang på stort set alle
fronter. Vækst i aktivitetsniveau, vækst i bruttoresultat og vækst i resultat efter skat
betyder, at TK Development kan offentliggøre koncernens hidtil bedste regnskab.

TK Development har i regnskabsåret fortsat den positive udvikling såvel nationalt
som internationalt, og dermed yderligere udbygget koncernens markedsposition.

TK Development har i regnskabsåret oplevet et historisk højt aktivitetsniveau. |
bruttoresultatet indgår der således 120 projekter mod 90 i 1998/99. Projektbehold-
ningen er steget med 32,9 % til DKK 2764,4 mio. siden regnskabsåret 1998/99,
Beholdningen af solgte projekter er steget med 49,1 %, og beholdningen af øvrige
projekter er steget med 14,2 %.

Koncernens bruttoresultat for 1999/00 udviser en reel stigning på 28,9 % til DKK
426,8 mio. | stigningen er der korrigeret for indtægtsførelsen i regnskabsåret
1998/99 af DKK 58,3 mio. før skat og DKK 38 mio. efter skat vedrørende værdien
af hensættelsesbeløbet på TK Developments call optioner på IØ-Fondens ejeran-
dele i selskaberne i Polen og Tjekkiet.

Resultatet efter skat andrager DKK 218,9 mio. Ledelsen har tidligere givet udtryk
for forventning om minimum DKK 200 mio. Set over de 6 seneste regnskabsår har
TK Development således præsteret en gennemsnitlig vækst i resultat efter skat på
mere end 40 %.

Ledelsen udtrykker tilfredshed med, at de opstillede indtjeningsmål er mere end
opfyldt.

Som led i TK Developments fortsatte internationalisering og ekspansionspolitik er
der i regnskabsåret etableret nye afdelinger i Finland, Rumænien og Ungarn.

Stigende internationalisering
Vækst i aktivitetsniveau
Vækst i bruttoresultat
Vækst i resultat efter skat

Forventninger til fremtiden

.… TK Development forventer i regnskabsåret 2000/01 et resultat efter skat på
omkring DKK 260 mio., og i de kommende år en fortsat resultatfremgang
målt pr. aktie på mindst 15 % p.a.

I forhold til de tidligere offentliggjorte forventninger er der for 2000/01 tale
om en opjustering af forventningerne med ca. DKK 30 mio.

Hovedtendenser
.… | forventningerne til de fremtidige resultater er der ikke indregnet den forven-
tede indtjening fra Fields projektet.

TK Developments årsrapport findes på internet på adressen: www.tk-develop-
ment.dk.

Årsberetning

Omsætning

TK Developments omsætning steg i regnskabsåret 1999/00 med DKK 539,6 mio.
ti DKK 2.218,0 mio. Dækningsgraden udgør 19,2%, hvilket er stort set uændret i
forhold til dækningsgraden i 1998/99, når denne er beregnet ekskl. værdien af
hensættelsesbeløbet på TK Developments call optioner på lIØ-Fondens ejerandele.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat er i regnskabsåret reelt steget med 28,9 % til DKK 426,8
mio. når der ses bort fra indtægtsførelsen på DKK 58,3 mio. i 1998/99 vedrørende
værdien af hensættelsesbeløbet på TK Developments call optioner på IØ-Fondens
ejerandele i selskaberne i Polen og Tjekkiet. Regnskabstallene i resuitatopgørel-
sen for 1998/99 er inklusive indtægtsførelsen af denne hensættelse, og målt i for-
hold hertil udgør stigningen i bruttoresultatet knap 10%.

Lande og segmenter

Som forventet har TK Development i 1999/00 fortsat den positive udvikling såvel
nationalt som internationalt. Koncernen opererer inden for følgende segmenter:
Butik, kontor og bolig.

Butikssegmentet

Regnskabsåret har været præget af et særdeles højt aktivitetsniveau inden for bu-
tikssegmentet — såvel inden for udviklingen af butikscentre som storbutikker og
strøgejendomme.

Butikscentre

| regnskabsåret har der specielt på de østeuropæiske markeder været en fortsat
fremgang inden for butikscentersegmentet. Såvel i Polen som Tjekkiet har 1999/00
været præget af planlægning og igangsættelse af byggefasen i den historisk høje
projektportefølje samtidig med, at der sideløbende er ført forhandlinger omkring et
antal nye projekter.

Med salget af tre butikscentre til FORAS i regnskabsåret har TK Development op-
nået et markant gennembrud på det tjekkiske marked. To af de tre butikscentre er
solgt til FORAS af Euro Mali Czech Holding AB, hvor TK Development ejer 50%,
og 50% er ejet af Steen & Strøm. Disse to butikscentre etableres i byerne Hradec
Kralove og Ostrava. Det tredje butikscenter er solgt til FORAS af TK Development
og bygges i Brnå. Alle tre butikscentre har Carrefour som hypermarkedsoperatør.

Årsberetning

Den samlede salgssum for butikscentrene til FORAS forventes at andrage omkring
DKK 700 mio.

Samtidig har koncernen i regnskabsåret etableret samarbejde på de østeuropæi-
ske markeder med endnu en dagligvaregigant. TK Development har således ind-
gået aftale med Ahold Real Estate The Netherlands omkring udvikling af indtil vide-
re tre butikscentre med tilknyttede hypermarkeder i Polen og Tjekkiet. Den forven-
tede salgssum for de tre projekter andrager godt DKK 1,2 mia.

Samarbejdsmodellen bliver således, at der for hvert projekt etableres et udviklings-
selskab, som ejes med 2/3 af Euro Mall og 1/3 af Ahold. De to polske projekter
gennemføres af Euro Mall Holding A/S, hvor TK Development ejer 37,5%, Steen &
Strøm 37,5% og IØ-Fonden 25%. Det tjekkiske projekt gennemføres i regi af Euro
Mall Czech Holding AB, som er ejet af TK Development med 50% og Steen &
Strøm med 50%.

Ahold Real Estate The Netherlands er et 100% ejet datterselskab af Royal Ahold,
som er en af verdens største og hurtigst voksende fødevarekæder. Kæden har for-
retninger i USA, Europa, Latinamerika og Åsien, og de i alt over 7.100 forretninger
har en årlig omsætning på over DKK 300 mia.

Endelig er det i første omgang med forventninger til butikssegmentet herunder ud-
viklingen af butikscentre, at TK Development i regnskabsåret har åbnet kontor i
både Rumænien og Ungarn. Der arbejdes på begge markeder konkret med flere
beliggenheder og der forhandles med forskellige hypermarkedskæder.

Storbutikker

Den fortsat positive konjunkturudvikling i de skandinaviske lande, entreen af nye
internationale detailhandelskæder på de forskellige markeder samt ekspansionen
blandt de kæder, som er etableret på markedet har skabt fremgang inden for stor-
butikssegmentet på de skandinaviske markeder.

Det understreger TK Developments stærke position, som udvikler inden for detail-
handelsbranchen, at koncernen står for etableringen af flere af disse kæders nye
butikker i såvel Danmark og Sverige som Finland, hvor koncernen etablerede kon-
for i sommeren 1999. Blandt de kæder, som TK Development samarbejder med
om projekter på de skandinaviske markeder, kan nævnes Brantano Sko, Harald
Nyborg, Elgiganten, Toys R US, Din Sko, The Stadium, Jysk Sengetøjslager, Spor-
tia, Brinkmann/SOK, Veikon Kone, Teesi, Onoff, Jem og Fix, Kvik Køkkener, HTH,
Cervera, Mega Fona (tidl. Electric City), Biva Møbler, JC, H&M og KappAhl.

| Østeuropa udvikles storbutikkerne typisk i tilknytning til de af TK Development
udviklede butikscentre i en fase efter etablering og indkøring af butikscenteret. Der
er således i tilknytning til det første center i Polen — Targowek indgået aftale med
to franske storbutikskæder, hvoraf den første storbutik er åbnet.

Årsberetning

 

Strøgejendomme

| regnskabsåret har TK Development inden for dette segment bl.a. arbejdet med
videreudvikling af tre ejendomme på Strøget i København, således disse fremstår
totalrenoverede og med nye lejere.

Boliger

Udover de boliger, som medgår i projekter med segmentmix har koncernen ikke
haft aktiviteter inden for dette segment i regnskabsåret. Hovedparten af de ejen-
domme, koncernen besidder i Tyskland, er dog boliger. | Tyskland er der i 1999/00
afhændet tre mindre lejligheder. | regnskabsåret er det lykkedes at forbedre udlej-
ningen af koncernens tyske ejendomme væsentligt til en udlejningsgrad over 90%,
hvilket er sket på trods af det generelt dårlige udlejningsmarked. Det vurderes, at
dette forhold forbedrer mulighederne for at kunne afhænde ejendommene frem-
over.

Kontorer

Inden for kontorsegmentet hår TK Development primært haft aktiviteter på det
danske marked. Segmentet er positivt påvirket af opsvinget i dansk økonomi, og
specielt i Københavns-området har koncernen en række igangværende projekter.
Her kan bl.a. fremhæves de to kontorprojekter beliggende Amerikakaj, København
og Lottenborg i Lyngby. :

Projekter med segmentmix

Samtidig har der i regnskabsåret været en høj aktivitet i forbindelse med projekter
med segmentmix. Disse projekter består af en kombination af segmenterne, even-
tuelt suppleret med f.eks. en hoteldel. Udviklingen af det tidligere Daells Varehus
er et eksempel på udvikling af en strøgejendom, hvor den færdigudviklede ejen-
dom vil bestå af såvel en hotel- som en butiksdel. Herudover kan Lyngby Kulturhus
fremhæves som et eksempel på et af koncernens aktuelle projekter med seg-
mentmix. Lyngby Kulturhus omfatter således kulturhus, restauranter, caféer, butik-
ker, kontorer mv. samt et større biografkompleks. For yderligere informationer om
Lyngby Kulturhus henvises der til hjemmesiden: www.lyngbykulturhus.dk.

Udgifter

TK Developments samlede udgifter er steget med 16% til DKK 107,0 mio. i regn-
skabsåret. Som det har været tilfældet i de tidligere år, overstiger den reelle frem-
gang i bruttoresultatet på 28,9% i 1999/00 således væksten i udgifterne.

Årsberetning

 

Personaleudgifter

Personaleudgifterne er i regnskabsåret alene steget med 5,7%, hvorefter de udgør
63% af udgifterne mod 69% i 1998/99. Stigningen kan henføres til, at det gennem-
snitlige antal ansatte i regnskabsåret er forøget med 23 til 118. Der er sket nyan-
sættelser på alle markederne i takt med det stigende aktivitetsniveau. Dog er per-
sonalestaben som forventet reduceret yderligere i Tyskland.

Øvrige udgifter

Øvrige udgifter er steget med 39,2% til DKK 39,4 mio. Stigningen kan dels henfø-
res til øgede lokaleomkostninger i året, dels en stigning på en række forskellige
udgiftsposter som følge af det stigende aktivitetsomfang i koncernen.

Finansiering m.v.

TK Developments nettofinansieringsindtægter er faldet med 32,1% til DKK 6,8 mio.

Nettofinansieringsindtægterne påvirkes bl.a. af størrelsen af deponerede købe-
summer, valutakursreguleringer samt af beholdningen af færdigudviklede men ikke
solgte ejendomme.

Skat og nettoresultat

Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 98,9 mio. svarende til en gen-
nemsnitlig skatteprocent på 31%.

Koncernens resultat efter skat og minoritetsinteresser er reelt steget med 39,3% til
DKK 218,9 mio., når 1998/99 resultatet korrigeres for værdien af hensættelsesbe-
løbet på TK Developments call optioner på IØ-Fondens ejerandele i selskaberne i
Polen og Tjekkiet.

Balancen

Koncernens balance andrager ultimo regnskabsåret 1999/00 DKK 4.332 mio., hvil-
ket er en stigning på DKK 1.037 mio. i forhold til ultimo 1998/99.

Aktiver

Den samlede projektbeholdning er i perioden forøget med DKK 684,3 mio. i forhold
til 30. april 1999. Stigningen i de solgte projekter udgør heraf DKK 547,4 mio., dvs.
langt hovedparten af forøgelsen.

Årsberetning

 

Samtidig har det stigende aktivitetsomfang medført en stigning i koncernens tilgo-
dehavender på DKK 374,5 mio. til DKK 1.076,0 mio. Stigningen kan primært hen-
føres til, at en række større projekter er faktureret i slutningen af regnskabsåret.

Passiver

Egenkapitalen udgjorde pr. 30. april 2000 DKK 1.305,4 mio. Koncernens egenkapi-
tal er udover forøgelsen med årets resultat påvirket af valutakursreguleringen af
nettoinvesteringen i udenlandske datterselskaber samt udbyttebetalingen. Endelig
er egenkapitalen forøget med provenuet fra den delvise konvertering af obligatio-
ner i medarbejder incentive programmer, jf. afsnittet om kapitalgrundlag.

Koncernens hensættelser er opdelt på følgende grupper:

Hensættelser til imødegåelse af tab på lejegarantier.

… Hensættelser til imødegåelse af reguleringer vedrørende projekter afsluttet i
tidligere regnskabsår.

. Øvrige hensættelser.

Hensættelserne er i regnskabsåret forøget med DKK 13,7 mio. til DKK 76,7 mio.,
hvilket primært kan tilskrives en forøgelse af posten øvrige hensættelser.

Udover disse hensættelser fragår der reservationer direkte på det enkelte projekt i
projektbeholdningen eller under tilgodehavender. Disse reservationer vedrører
koncernens igangværende projekter og færdigopførte projekter, usikkerheder i for-
bindelse med beregning af acontoavancer samt reservationer vedrørende myndig-
hedsforhold.

Kapitalgrundlag

Med den egenkapital, koncernen råder over, er der efter koncernens balancesty-
ringsmode! fortsat mulighed for en udvidelse af aktivitetsniveauet, hvilket også for-
ventes. Der henvises i den forbindelse til afsnittet om overskudsdisponering på si-
de 12.

I januar måned 2000 blev TK Development aktiekapital udvidet med nominelt DKK
2 956.920 til nominelt DKK 267.106.920, idet nominelt DKK 11,8 mio. fra det med-
arbejder incentive program baseret på konvertible obligationer, som koncernen
startede i 1995 på i alt DKK 65 mio., er blevet konverteret til aktier.

Obligationerne i medarbejder incentive programmet blev erhvervet af 15 ledende
medarbejdere, og den sidste frist for konvertering af disse obligationer er den 27.
september 2000. De resterende obligationer forventes alle konverteret inden den-
ne frist, og det vil betyde en yderligere kapitalforhøjelse på nominelt DKK

Årsberetning

10

 

13.331.180, hvorefter aktiekapitalen nominelt andrager DKK 280.438.100 fordelt
på 14.021.905 stk.

Pengestrømsopgørelse

Et generelt stigende aktivitetsniveau har medført en forøget pengebinding i pro-
jektbeholdningen og tilgodehavender på knap DKK 1 mia.

Dette er sket uden at forøge den renteværende gæld.

Finansiering af det forøgede aktivitetsniveau har fundet sted via egenindtjening og
en forøgelse af kreditorerne, der i al væsentlighed ikke er rentebærende.

Anvendt regnskabspraksis

Ved udarbejdelse af årsregnskabet er der anvendt samme regnskabspraksis som i
årsregnskabet 1998/99.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Fields

TK Development har siden 1996 i samarbejde med Steen & Strøm arbejdet med
etableringen af et omfattende byggeri i Ørestaden bestående af butikker, kontorer,
hotel, leisure-aktiviteter m.m.

Parterne har haft option på et betydeligt areal, og har siden erhvervelsen af optio-
nen arbejdet på at opnå de nødvendige myndighedstilladelser. | foråret 2000 blev
projektet døbt Fields.

Den 9. juni 2000 udsendte TK Development sammen med Steen & Strøm A/S
pressemeddelelse om, at Miljøministeriet nu har godkendt etableringen af Fields.
Projektet får efter færdiggørelsen et areal på omkring 115.000 kvm., der vil blive
fordelt på et butikscenter i flere niveauer, en etage med leisure-faciliteter, en multi-
plex biograf og dertil kontorer og et 18-etagers hotel. Der skabes således et unikt
indkøbs- og oplevelsescenter af internationalt format beliggende centralt i Øre-
sundsregionen ved motorvej, metro og lufthavn og med et markedsområde med
over 4 mio. mennesker inden for 2 timers kørsel.

Detailhandelsarealet vil samlet udgøre 65.000 kvm. og forventes optaget af et
stormagasin, en række ”flag ship stores”, specialbutikker, internationale kædebu-
tikker osv., herunder butikskoncepter, som ikke tidligere har været på det danske
marked.

11

Årsberetning

Efter den fornødne myndighedstilladelse til Fields projektet blev givet, har der væ-
ret en betydelig interesse for projektet fra potentielle lejere. Dette betyder, at der
allerede nu er indgået foreløbige aftaler for en stor del af det samlede udlejnings-
areal. TK Development har sideløbende indledt forhandlinger med investorer om
salg af koncernens andel af Fields projektet, og TK Developments andel af projek-
tet forventes solgt i indeværende regnskabsår. Med baggrund i den betydelige le-
jer- og investorinteresse forventes projektet at blive igangsat med byggestart i ef-
teråret 2000. Der kan læses mere om projektet på projektets hjemmeside:
www.fields.dk.

Forventninger til fremtiden

TK Development forventer i regnskabsåret 2000/01 et resultat efter skat på ca.
DKK 260 mio., og i de kommende år en fortsat resultatfremgang målt pr. aktie på
mindst 15% p.a. I forhold til de tidligere offentliggjorte forventninger er der for
2000/01 tale om en opjustering af forventningerne med ca. DKK 30 mio. I forvent-
ningerne til de fremtidige resultater er der ikke indregnet den forventede indtjening
fra Fields projektet.

Følgende forhold danner baggrund for resultatforventningerne:

Inden for butikssegmentet forventes en fortsat stærk vækst. De internationale de-
tailhandelskæder, herunder hypermarkedskæderne, har i de seneste år generelt
haft en særdeles positiv resultatudvikling, og de stærke kæder står godt rustet fi-
nansielt til fortsat indtrængen på nye markeder. Samtidig er det i disse år, at bu-
tikskædernes strategiske positionering på de nye markeder i Østeuropa foregår.
Ovennævnte afspejles i, at de største hypermarkedskæder alle opererer med etab-
lering af en række nye enheder på specielt de østeuropæiske markeder over en
flerårig, fremtidig periode. De vestlige detailhandelskæders marked for etablering i
Østeuropa har således langt fra nået et mætningspunkt, hverken i de østeuropæi-
ske lande, der er længst fremme økonomisk — eller de lande, hvor købekraften
stadig er lav, og detailhandelen stadig foregår på et relativt simpelt stade.

TK Developments styrke er bl.a., at koncernen dækker en række geografiske mar-
keder med konkrete placeringsmuligheder, som kan opfylde de internationale bu-
tikskæders ønske om en hurtig indtrængning. Samtidig har koncernen på et relativt
tidligt udviklingsstadium af markederne i Østeuropa gennemført flere succesfulde
projekter, hvilket i kombination med det i øvrigt betydelige erfaringsgrundlag inden
for udvikling af ejendomme, et stærkt kapitalgrundlag. og det aktuelle samarbejde
med flere af verdens største hypermarkedskæder tilsammen skaber et godt strate-
gisk udgangspunkt for at deltage i kædernes fortsatte udvikling.

Aktuelt forhandles der med flere hypermarkedskæder herunder Ahold og Carrefour
omkring et antal nye projekter i Polen, Tjekkiet, Rumænien og Ungarn.

Årsberetning

Samtidig har det været naturligt, at der ud fra TK Developments afdeling i Prag har
været et opsøgende arbejde i Slovakiet, og der er indtil videre identificeret flere in-
teressante beliggenheder.

De skandinaviske markeder er inden for butikssegmentet på et langt mere modent
og udbygget stade. Internationaliseringen af detailhandelsbranchen, hvor der dan-
nes stadig større og stærkere kæder, som opererer på en række geografiske mar-
keder og derfor løbende har behov for nye lokaliteter kombineret med den positive
økonomiske udvikling i de tre lande og herunder et stigende forbrug, danner bag-
grunden for fortsat positive forventninger til segmentet og markederne. Som i Øst-
europa er TK Development i kraft af koncernens markedsposition en naturlig sam-
arbejdspartner for disse kæder, og TK Development har en række aktiviteter inden-
for segmentet i både Danmark, Sverige og Finland.

Herudover har koncernen specielt på det danske marked en række projekter inden
for dels kontorsegmentet dels projekter med segmentmix, som indeholder flere af
segmenterne samt f.eks. et hotel. Der forventes også en fortsat øget aktivitet inden
for begge disse segmenter. Flere af de projekter, som TK Development arbejder
på med segmentmix, understreger netop rollen som en kompetent udvikler, idet
koncernen her i eksisterende eller nye bygninger skaber netop det koncept, som
gør projektet attraktivt for såvel lejer som investor. Med et naturligt behov for en
løbende udvikling og optimering af en ejendomsportefølje, vurderes det, at der altid
vil være et marked for sådanne projekter.

| takt med at TK Developments erfaringer og organisation på de udenlandske mar-
keder vokser, ventes der også her aktiviteter inden for andre segmenter end bu-
tikssegmentet.

Overskudsdisponering

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales 5% i udbytte for
regnskabsåret 1999/00 svarende til DKK 1 pr. aktie.

Der udloddes således DKK 13,4 mio. af årets resultat, mens resten af overskuddet
overføres til reserverne.

| forbindelse med årsregnskabet 1998/99 offentliggjorde TK Development en ny
udbyttepolitik, hvorefter de fremtidige udbyttebetalinger vil blive indstillet af besty-
relsen på baggrund af det aktuelle resultatniveau, i forhold til størrelsen af de
igangværende projekter og bestyrelsens forventninger til den fremtidige vækst i for-
retningsomfanget i øvrigt.

Det er med udgangspunkt heri, at udbyttet for 1999/00 sættes til 5%.

12

13

Årsberetning

 

Øvrige forhold

Salg af medarbejderaktier

I november måned 1999 gennemførte koncernen et succesfuldt udbud af medar-
bejderaktier. 85 medarbejdere erhvervede i alt 28.452 stk. aktier a 20 DKK til kurs
21.DKK pr. aktie., hvilket svarer til 100% af det udbudte antal aktier. Aktierne blev
afregnet fra TK Developments egenbeholdning af aktier.

Nyt medarbejder incentive program

I november måned 1999 blev det ligeledes offentliggjort, at bestyrelsen for TK De-
velopment havde besluttet at udnytte den bemyndigelse, der blev givet på general-
forsamlingen den 28. september 1999 til at udstede konvertible obligationer | et nyt
medarbejder incentive program for koncernens nøglemedarbejdere.

Der er blevet udstedt nominelt DKK 100 mio. konvertible obligationer. Obligatio-
nerne er blevet erhvervet af 25 medarbejdere i koncernen. I forhold til den davæ-
rende markedsværdi af aktierne i TK Development udgjorde kursværdien af de nye
konvertible obligationer ca. 6%.

Vilkårene for de konvertible obligationer er indeholdt i vedtægterne for TK Devel-
opment. De konvertible obligationer kan konverteres til aktier I TK Development ad
en eller flere gange inden for en af fire på hinanden følgende perioder på 6 uger,
dog tidligst 1. oktober 2002 og senest 20. september 2004. 6 ugers perioderne be-
gynder efter offentliggørelsen af hel- eller halvårsmeddelelser for TK Development.

Konverteringskursen er fastsat således, at aktionærerne opnår et forlods afkast på
10% før indehaverne af de konvertible obligationer vil opnå en fortjeneste ved at
konvertere obligationer til aktier. Konverteringskursen blev ved programmets start
fastsat til 167, og justeres ved kapitalforhøjelser med fortegningsret, udbytte på
mere eller mindre end DKK 2 pr. aktie o.l.

Efter konvertering til aktier vil der alene kunne afhændes et antal aktier, der
modsvarer den fremmedfinansiering, som er optaget af medarbejderne. De
resterende aktier vil kunne afhændes over en femårig periode efter konvertering
med 20% om året. De deltagende medarbejderes økonomiske engagement vil
således bestå i mindst 8-10 år.

Delårsrapporter

TK Development offentliggør halv- og helårsregnskab, og udsender således ikke
kvartalsrapporter. Dette skyldes, at et betydeligt projektomfang i flere lande i kom-
bination med et regnskabsprincip baseret på produktionskriteriet gør koncernregn-
skabsudarbejdelsen særdeles ressourcekrævende.

Årsberetning
År 2000

Årsskiftet 2000 medførte som forventet ingen problemer for TK Development.

Retssager

Euro City I K/S

| forbindelse med salg af ejendomme på anpartsbasis for år tilbage var der anlagt
sag mod koncernen. TK Development vandt sagen i Vestre Landsret den 4. febru-
ar 2000. En mindre gruppe af kommanditisterne har dog anket sagen til højesteret.
Salg af overskudsselskaber

TK Development har solgt et tidligere projektselskab, som senere er blevet udsat
for selskabstømning. Told & Skat fremsatte krav om betaling af selskabets skatte-
forpligtigelser. TK Development har tabt denne retssag i Vestre Landsret, men be-
løbet var afsat i regnskabsåret 1996/97 og påvirker således ikke årets resultat.

Der verserer ikke øvrige sager af væsentlig betydning, og koncernen er ikke be-
kendt med, at sådanne forestår.

Forslag til generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den 27. september 2000.

På generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille følgende punkt til
vedtagelse:

+ Der udbetales DKK 1 pr. aktie i udbytte.

14

ldégrundlag og forretningskoncept

 

Idégrundlag

TK Development skaber værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Forretningskoncept

TK Development er børsnoteret og Danmarks største selskab, der alene baserer
sit forretningskoncept på udvikling af fast ejendom. TK Development er en interna-
tionalt baseret virksomhed, der udvikler totalløsninger sammen med lejere og inve-
storer, hvor det er deres behov, der styrer løsningen.

TK Development er således en rendyrket udviklings- og servicevirksomhed, der
har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem
lejere, investorer, arkitekter, entreprenører 0.a.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb hos TK Development:

TK Development opsøger og udvælger optimale geografiske placeringer — det
kan være såvel grunde som eksisterende bygninger. Som hovedprincip sikres
erhvervelsen af de udvalgte arealer via option.

Lokaliseringen af geografiske placeringer kan f.eks. foregå med baggrund i:
1: Konkrete ønsker fra lejere og investorer.
». Henvisninger fra lejere, investorer og andre samarbejdspartnere.
== Henvisninger fra offentlige myndigheder.
== Aktiv søgning fra TK Developments side med henblik på et løbende
kendskab til en række beliggenheder, hvor der kan udvikles en attraktiv
ejendom inden for et af TK Developments segmenter.

Der udarbejdes en projektskitse i samarbejde med eksterne arkitekter.

TK Developments projektingeniører gennemgår økonomien i projektoplægget.
Projektoplægget danner baggrund for forhandlinger med lejere og investorer.
Byggeriet af et projekt igangsættes som hovedregel ikke før, der er indgået le-
jeaftaler om 60% af de budgetterede lejeindtægter i projekter, som opføres for
egen regning.

TK Development forestår myndighedsbehandlingen af projektet herunder de
nødvendige byggetilladelser.

Entreprenørvirksomheder og underleverandører kontraheres med henblik på
opførelsen af selve byggeriet.

TK Developments projektingeniører forestår byggestyringen, mens projektet
gennemføres.

idégrundlag og forretningskoncept

:… Projekter, der på forhånd ikke er videresolgt, søges løbende afhændet til
investorer gennem alle projektets faser.

-… Projektet afleveres til lejer og investor.

16

Aktionærforhold
Aktionærforhold

TK Development A/S' aktier er noteret på Københavns Fondsbørs.

Det er TK Developments mål at skabe et højt afkast til selskabets aktionærer ved
at følge en langsigtet vækststrategi, der aktivt skaber værdier og en positiv indtje-
ningsudvikling i koncernen. Den positive indtjeningsudvikling kommer til udtryk ved
en forventet vækst på mindst 15% p.a. i resultat pr. aktie. Dette vurderes at kunne
danne baggrund for, at TK Development aktien også i fremtiden vil være en attrak-
tiv aktieinvestering for en bred aktionærkreds.

Kursudvikling

TK Development aktien blev ultimo april 2000 noteret til kurs 188, og aktien er i
regnskabsåret således steget med 46%. Til sammenligning er KFX indekset steget
med 36% i den samme periode. Medio august 2000 blev TK Development aktien
handlet til kurs 275, hvilket er mere end en fordobling af kursen i forhold til august
1999.

Udviklingen i TK Developments aktiekurs i forhold til KFX indekset målt fra primo
maj 1999 til medio august 2000.

Aktiens markedsværdi androg ultimo april 2000 DKK 2,5 mia. mod DKK 1,7 mia.
ultimo april 1999, Medio august 2000 var markedsværdien på TK Development på
ca. DKK 3,7 mia. mod DKK 1,6 mia. i august 1999.

En investering i TK Development aktien er ved et kursniveau på 275 blevet knap
10-doblet siden børsnoteringen i 1991.

Omsætning

TK Development nedsatte i regnskabsåret selskabets aktiestykstørrelse til DKK 20
med det overordnede formål at øge aktiens omsættelighed.

| 2000 har den gennemsnitlige månedlige omsætning i aktien frem til og med
august måned været ca. DKK 189 mio., og TK Development aktien har målt på
omsætning pr. måned været blandt de 30-50 mest omsatte aktier. Til sammenlig-
ning var der i 1999 en gennemsnitlig omsætning i aktien på månedsbasis på ca.
DKK 66 mio.

17

18

Aktionærforhold

Aktionærer

Udviklingen i aktionærsammensætningen:

August August
(KEE) rl

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Følgende aktionærer har oplyst, at de ejer mere end 5% af aktiekapitalen i TK De-
velopment A/S:

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, København
Arbejdsmarkedets Tillægspension, Hillerød
Codan Koncernen, København

KLP Forsikring, Oslo

Antallet af navnenoterede aktionærer er steget kraftigt fra ca. 2000 i august 1999 til
nu knap 4000 i august 2000.

Investor relations

Med respekt for de børsetiske regler arbejder TK Development med en målsætning
om at opretholde et højt og ensartet informationsniveau overfor investorer og akti-
onærer. Navnenoterede aktionærer modtager automatisk indkaldelse til general-
forsamlingen og det trykte årsregnskab fra TK Development.

TK Development afholder løbende møder med investorer, analytikere og pressen
med henblik på at holde disse interessegrupper løbende orienteret om udviklingen
i koncernen.

TK Developments hjemmeside: www.tk-development.dk indeholder bl.a. alle udsendte
fondsbørsmeddelelser, opdaterede aktiekurser og oplysninger om projekterne.

Siden regnskabsårets begyndelse den 1. maj 1999 har TK Development A/S ud-

Aktionærforhold

sendt følgende fondsbørsmeddelelser:

 

 

Meddelelse Udsendt den Begivenhed

nr.

9 02.06.1999 Meddelelse om medarbejderaktier i TK Development

10 12.08.1999 Meddelelse om tidspunkt for udsendelse af årsregnskabs-
meddelelse

11 24.08.1999 Årsregnskabsmeddelelse 1998/1999

12 02.09.1999 Meddelelse om salg af kontorejendom i Masnedøgade til Dili-
gentia

13 15.09.1999 Meddelelse om salg af tre butikscentre i Tjekkiet

14 26.09.1999 Meddelelse om Jesper Bernings udtræden af bestyrelsen

15 29.09.1999 Meddelelse vedr. afholdt generalforsamling den 28. septem-
ber 1999

16 28.10.1999 Meddelelse vedr. udvikling af det tidligere Daells Varehus

17 05.11.1999 Meddelelse om resultatet af udbud af medarbejderaktier

18 09.11.1999 Meddelelse om nyt medarbejder incentive program

19 12.11.1999 Meddelelse vedr. nyt kontorhus på Amerikakaj

20 23.12.1999 Meddelelse om udvikling af storbutikker for et nyt skotøjskon-
cept i Danmark.

21 29.12.1999 Meddelelse om udvikling af storbutikker i Sverige

1 03.01.2000 Meddelelse om udvikling af Finlands første Retail Park

2 12.01.2000 Meddelelse om tidspunkt for udsendelse af halvårsrapport

3 25.01.2000 Halvårsrapport 1999/2000

4 26.01.2000 Meddelelse om konvertering af udstedte konvertible obligati-
oner

5 02.02.2000 Meddelelse om at TK Development forøger sin ejerandel i
FORAS Holding A/S

6 11.02.2000 Meddelelse om udvikling af City-ejendom i Næstved og kon-
tordomicil i Lyngby

7 04.05.2000 Meddelelse om udvikling af shopping centre i samarbejde
med Ahold Real Estate the Netherlands

8 12.07.2000 Dementi af artikel i Nordjyske Stiftstidende

9 31.07.2000 Meddelelse om tidspunkt for udsendelse af årsregnskabs-
meddelelse

10 04.08.2000 Meddelelse om datoen for ordinær generalforsamling

 

19

Markedssegmenter

Markedssegmenter

TK Development opererer internationalt inden for følgende segmenter:

 

 

 

Butikker Kontorer Boliger
Butikscentre Storbutikker Strøgejendomme

Danmark x X x X X
Sverige x

Finland X

Polen xX x x

Tjekkiet X X

Tyskland x

 

Målt på internationalt plan har aktivitetsniveauet i 1999/00 været størst inden for
butikssegmentet. | Danmark har der desuden været betydelige aktiviteter inden for
kontorsegmentet samt projekter med segmentmix.

Projekter med segmentmix er projekter hvor der indgår et mix af f.eks. butikker,
kontorer, boliger og/eller hotel.

Blandt projekterne med segmentmix kan nævnes udviklingen af det tidligere Daells
Varehus i København og byggeriet af Lyngby Kulturhus i København.

TK Development indgik i oktober 1999 aftale med PKA og Kommunernes Pensi-
onsforsikring om køb af ejendommen, som tidligere rummede Daells Varehus. TK
Development forestår udvikling af ejendommen, der dels vil komme til at rumme et
stort, internationalt hotel dels en større butiksdel.

Der er indgået aftale med den internationale hotelkæde First Host AB omkring er-
hvervelse og etablering af et 4-stjernet hotel med ca. 350 hotelværelser fordelt
mellem 2. og 7. etage. Hotellet vil få et samlet kvadratmeterareal på omkring
17.000 kvm. Stuetagen, 1. sal og dele af kælderetagen planlægges ombygget til 3-
4 større butikslejemål på 1.000 til 3.000 kvm. og samlet omkring 8.000 kvm.

Umiddelbart efter, at de nødvendige myndighedstilladelser er opnået, igangsættes

ombygningen af ejendommen. Den samlede salgssum for ejendommen forventes
at andrage ca. DKK 600 mio.

Butikker

TK Developments aktiviteter inden for butikssegmentet er spredt på tre områder:
butikscentre, storbutikker og strøgejendomme.

| Østeuropa er aktiviteterne størst på butikscenterområdet. På de mere udbyggede
skandinaviske markeder er der flest storbutikprojekter i gang — og i Danmark end-

20

21

Markedssegmenter

 

videre udvikling af strøgejendomme. I takt med at butikscentrene bygges i Øst-
europa, ventes der også her et stigende antal storbutiksprojekter. TK Development
har i forbindelse med en del af de butikscenterprojekter koncernen arbejder med i
Østeuropa sikret rettigheder til de omkringliggende grundarealer, netop med hen-
blik på opførelse af storbutikker på disse arealer.

Butikscentre

Med Ahold aftalen nåede TK Development endnu en milepæl på de østeuropæiske
markeder, og følgende forhold kan fremhæves omkring de tre centre, der er indgå-
et aftale med Ahold omkring fælles udvikling af.

 

 

Samlet are- Antal spe- Forventet Forventet
al i kvm. cialbutikker salgssum åbningstidspunkt
(mio. DKK)
Bydgoscze, Polen 28.500 65-70 435 Ultimo 2001
Torun, Polen 29.500 75-80 444 Medio 2002
Ruzyne (Prag Air- 28.800 60-65 340 Ultimo 2002

port)

 

Såvel Bydgosczc som Torun er blandt de større regionale byer i Polen med et ind-
byggertal på henholdsvis knap 400.000 og godt 200.000.

Ruzyne-projektet er beliggende tæt ved den internationale lufthavn i Prag.

Der er for hver af centrene indgået en aftale om, at Ahold under navnet ”Hyperno-
va” vil være hypermarkedsoperatør. I den forbindelse vil Ahold indgå langtløbende
lejekontrakter for hypermarkederne. Som en del af aftalegrundlaget er Ahold Real
Estate, i en periode på to måneder efter, at der er opnået lokalplanstilladelse, sikret
en option til at erhverve de enkelte butikscentre som slutinvestor.

Herudover arbejdes der i Polen aktuelt på udviklingen af følgende butikscentre, der
alle er solgt til Foras:

Udvidelse af Centrum Handlowe Targéwek (Targéwek Il), Warszawa
Udvidelse af Centrum Handlowe Reduta (Reduta II), Warszawa
Butikscenter i Bytom

Butikscenter i Sosnowiec

| Tjekkiet er følgende projekter ligeledes afhændet til FORAS:

«+ Butikscenter i Hradec Kralove
.+ Butikscenter i Brnå
e Butikscenter i Ostrava

22

Markedssegmenter

e Butikscenter i Prag

De ovennævnte projekter forventes påbegyndt eller færdiggjort i løbet af få år.
Ostrava er færdiggjort, og der bygges i øjeblikket på centrene Targéowek Il, Bytom
og Hradec.

TK Development arbejder konkret med udviklingen af en række andre projekter på
de østeuropæiske markeder, og der forventes en fortsat høj vækst i de kommende
år. Udbygningen af butiksnettet i Østeuropa er således stadig på et relativt tidligt
stadium, hvilket understreges af nedenståede tabel.

Af tabellen fremgår for de østeuropæiske markeder gennemsnitlige tal for antallet
af detailhandelsenheder samt supermarkeder/hypermarkeder pr. 1.000 indbygge-
re, samt det gennemsnitlige butikscenter- og storbutiksareal målt i kvm. pr. 1.000
indbyggere.

 

Pr. 1.000 indbyggere Tiekkiet Polen Ungarn Rumænien Slovakiet EU

 

Antal

detailhandelsenheder 35 12 21 21 14 8
Butikscenterareal kvm. 37 31 49 - 20 160
Storbutiksareal kvm. 29 10 20 - - 129
Antal af 0,04 0,03  - 0,03 0,02 0,2
supermarkeder-

/nypermarkeder

 

Kilde: Healey & Baker Research

Tabellen viser, at butiksstrukturen i de østeuropæiske lande udgøres af en række
små butikker. | EU-landene er butiksenhederne færre, men til gengæld har de et
større areal. Antallet af butikker i de østeuropæiske lande er således 2-4 gange
højere pr. 1.000 indbyggere end i EU, mens detailhandelsarealet for butikscentre
og storbutikker er 3-12 gange større i EU end i de østeuropæiske lande. En langt
højere andel af detailhandelen i EU landene foregår således i butikscentre og stor-
butikker og herunder supermarkeder/hypermarkeder fremfor mindre butiksenheder.
Det ses også, at antallet af supermarkeder/hypermarkeder er 5-10 gange højere i
EU end i de østeuropæiske lande målt pr. 1.000 indbyggere.

Polen og Tjekkiet er de østeuropæiske markeder, hvor detailhandelsstrukturen i
dag er mest udbygget i retning af vestlig standard. Udviklingen har dog hidtil været
koncentreret om de største byer, og i takt med en stigende velstand hos befolknin-
gen, en stadig øget efterspørgsel efter vestlige varer, en forbedret infrastruktur,
strukturændringer i den lokale detailhandelsbranche samt de vestlige kæders fort-
satte ekspansion ventes der fortsat betydelig aktivitet omkring opførelse af såvel
butikscentre som storbutikker.

23

Markedssegmenter

| Ungarn, Slovakiet og Rumænien er detailhandelsstrukturen stadig stærkt frag-
menteret og vil ide kommende år undergå en betydelig udvikling. TK Development
forventer med etableringen på disse markeder at deltage heri med udvikling af bå-
de butikscentre og storbutikker.

Storbutikker

Inden for dette segment er det specielt de skandinaviske markeder, som har været
præget af betydelig vækst i dette regnskabsår. I de kommende år ventes der også
betydelig aktivitet inden for dette segment i Østeuropa, jf. ovenfor.

Koncernen har opnået gennembrud på det finske marked, hvor koncernen udvikler
Finlands første retail park. Projektet opføres ca. 10 km. nord for Helsinki i Vantaa
kommune. Det totale, bebyggede areal vil omfatte ca. 25.000 kvm. retail park be-
stående af 10-15 butiksenheder med individuelle størrelser på mellem 1.000 og
4.000 kvm.

På det svenske marked har koncernen nu aktiviteter inden for storbutikssegmentet
i en række byer i Syd- og Midtsverige. Der arbejdes bl.a. aktuelt på et projekt på
13.000 kvm i Våxjå samt et 4.900 kvm. stort projekt i Gåvle.

Også på det danske marked har koncernen en række projekter i gang inden for
storbutikssegmentet. Bl.a. arbejdes der på en række storbutikker til Brantano, som
er en af de største skokæder i Belgien, der nu går ind på det danske marked. TK
Development har foreløbig aftale om etablering af 6 butikker for Brantano.

Samtidig arbejdes der på det danske marked på en række andre storbutiksprojek-
ter bl.a. for kæderne Mega Fona (tidl. Electric City), Jem & Fix, Kvik Køkkener,
Jysk Sengetøjslager, Tæppeland samt Harald Nyborg.

 

 

Danmark Sverige Finland
H&M H&M H&M
Jysk Sengetøjsla- Jysk Sengetøjsla- Jysk Sengetøjsla-
ger ger ger
Stadium Stadium Stadium
Silvan Silvan
Toys'R'us Toys'R'us
Harald Nyborg Harald Nyborg
Kappah! Kappahl
Onoff Onoff
Cervera Cervera

Din Sko Din Sko

 

24

Markedssegmenter

 

Der er i Skandinavien et stort sammenfald mellem de kæder, der samarbejdes
med inden for storbutikssegmentet. Af tabellen side 23 fremgår eksempler på de
kæder, som koncernen samarbejder med på tværs af de skandinaviske markeder.

Denne kundebase danner således et stærkt udgangspunkt for fortsat vækst i de
kommende år inden for storbutikssegmentet.

Strøgejendomme
En stor ande! af detailhandelen vil også i de kommende år foregå fra strøgbutikker.

Disse butikker gennemgår løbende moderniseringer, restaureringer, der sker skifte
mellem ejere og lejere osv. Det er for TK Development naturligt også at arbejde
med projekter inden for dette segment, og koncernen har aktuelt flere strøgejen-
domme i København under udvikling.

Butikssegmentet og internettet

I takt med internettets udbredelse nævnes E-handel i stigende grad som en trussel
mod den etablerede detailhandel, og dermed indirekte også TK Developments ak-
tiviteter inden for butikssegmentet.

Endnu har internethandelen kun en begrænset udbredelse, og estimater angiver,
at den i 1999 udgjorde under 0,2% af den samlede detailhandel i Europa. Det er
primært serviceydelser (billetter, rejser osv) samt computere, bøger, CD'ere, vide-
oer o.l, som forbrugerne i dag handler direkte via internettet.

Det forventes dog, at E-handelens andel af detailhandelen vil øges ide kommende
år. Denne udvikling vil ske i takt med, at flere private husholdninger får adgang til
computere og internettet, samtidig med at antallet af vareudbydere på nettet øges.

Med baggrund i den nuværende viden omkring internettet og forventninger baseret
på baggrund heraf forventes indkøb via internettet imidlertid ikke at udgøre en
trussel mod TK Developments aktiviteter inden for butikssegmentet. Årsagen hertil
skal bl.a. findes i følgende forhold:

. | de kommende år forventes detailhandel i butikker stadig at stå for langt
den overvejende del af den samlede detailhandelsomsætning.

. Større, velfungerende butikscentre — ofte med tilknyttede leisure-aktiviteter
og retail parker samt attraktive strøgbeliggenheder vil således også frem-
over tiltrække detailhandelskunder, idet indkøbsturen i sig selv vil være en
oplevelse her:

Oplevelseselementet underbygges af, at der i forbindelse med bu-
tikscentre i dag netop etableres forskellige leisure-aktiviteter som
f.eks. biografer og restauranter med henblik på at øge kundens ople-
velse ved indkøb.

25

Markedssegmenter

 

Samtidig vil udbudet af varer være betydeligt i ovennævnte butiks-
former.

. En stor del af den handel, der fremover vil foregå på internettet, vil foregå
hos de eksisterende detailhandelskæder, idet flere af disse allierede har el-
ler er i gang med at etablere web-sites, som kunderne kan handle via. De
internationale kapitalkæder får således med internettet endnu en distributi-
onskanal.

… Samtidig kan det forventes, at en del af de forretninger, der i dag kun eksi-
sterer på internettet, fremover vil vælge at supplere salg via internettet med
et antal butikker i f.eks. butikscentre.

Herudover kan det påpeges, at på de østeuropæiske markeder, hvor butiksstruktu-
ren først er under udbygning i disse år, forventes forbrugerne stadig i vidt omfang
at ville udnytte de relativt nye muligheder for at foretage indkøb i nyetablerede bu-
tikscentre og retail parker frem for at købe ind via internettet.

Som udviklingsvirksomhed vil TK Development naturligvis skulle matche disse nye
udfordringer inden for butikssegmentet, og koncernens løbende arbejde med ana-
lyse og vurdering af detailhandelsmarkedet omfatter naturligvis internettets udvik-
ling.

Kontorer

TK Development har i regnskabsåret realiseret en positiv udvikling inden for kon-
torsegmentet — specielt i Københavns-området.

Markedet for kontorejendomme oplever generelt en betydelig vækst på grund af de
positive økonomiske konjunkturer, og i Københavns-området påvirkes udviklingen
yderligere af den dynamik, der knytter sig til Øresundsregionen, bl.a. i forbindelse
med åbningen af broforbindelsen til Sverige.

Aktuelt er ledighedsraten på kontorområdet i København således kun omkring 2%,
hvilket medfører tendens til stigende lejeniveauer. Der er især betydelig efter-
spørgsel efter større, sammenhængende kontorfaciliteter.

TK Development arbejder aktuelt på udviklingen af en række større kontorprojekter
i Københavns-området.

Koncernen har indgået et samarbejde med Københavns Havn om udviklingen af
Danlink-området i Søndre Frihavn, et område som indenfor de kommende 1-3 år
forventes at manifestere sig som et af de mest attraktive udviklingsområder for
kontorbyggeri i hovedstadsområdet, med mulighed for op til 70.000 kvm. kontorer.

Ørestaden er ligeledes et vigtigt fokusområde på kontorområdet i takt med at ar-
bejdet på Fields skrider frem. Den centrale placering i forhold til Københavns cen-

Markedssegmenter

trum og Øresundsforbindelsen, kombineret med en generelt stærk infrastruktur til
området gør Ørestaden til et naturligt valg for virksomheder, der skal opføre nyt
domicil i regionen.

Teglholmen er et tredje område i København, hvor TK Development har mulighed
for at opføre større kontorløsninger. Også her er beliggenheden nær ved Køben-
havns centrum kombineret med en attraktiv infrastruktur.

Udover ovennævnte fokusområder i København arbejdes der løbende på udvikling
af kontorprojekter i såvel resten af Danmark som på de udenlandske markeder.

Boliger

Som forventet har der kun være begrænset aktivitet inden for boligsegmentet i
regnskabsåret, idet det aktuelt er vanskeligt at skabe rentable projektmuligheder
med investorinteresse på det danske marked.

Boligmarkedet følges dog stadig tæt, specielt på koncernens østeuropæiske mar-
keder, hvor nybyggeri samt renovering af den eksisterende boligmasse forventes
at øges i takt med en stigende købekraft.

26

Risikofaktorer

Risikofaktorer

TK Development arbejder under de risici af såvel kommerciel som finansiel art, der
er sædvanlige for en udviklingsvirksomhed inden for ejendomsbranchen.

Nedenfor er nævnt de væsentligste risikoforhold, som TK opererer under samt de
politikker og metoder, som koncernen har for at kontrollere disse. Risikofaktorerne
er ikke nævnt i prioriteret rækkefølge.

Projektrisici

Med 120 projekter indeholdt i bruttoresultatet - spredt over koncernens segmenter
og lande giver det som udgangspunkt TK Development en tilfredsstillende risiko-
spredning på projekter. De enkelte projekter påvirkes af følgende risikofaktorer:

Solgte projekter

En del af TK Developments projekter afhændes til investorer baseret på en fast af-
talt startforrentning beregnet på baggrund af de lejekontrakter, som er indgået. Af-
talen om salg kan dog ske forud for, at alle lejeaftaler i bygningen er endeligt aftalt.
TK Development påtager sig dermed en kalkuleret risiko for, at de resterende le-
jemål kan udlejes på et niveau, der sikrer en for koncernen tilfredsstillende avance
på projektet.

Udlejede projekter

På projekter som ikke er solgt igangsættes byggeriet som hovedregel kun, såfremt
der er indgået lejeaftaler på 60% af lejemålene.

Entrepriseforhold

Alle entrepriseopgaver købes eksternt baseret på fastpristilbud, hvilket minimerer
den risiko, der opstår ved uforudsete udsving i byggeomkostninger på de enkelte
projekter. Samtidig modtager TK Development garantier til sikkerhed for opfyldelse
af alle entreprenørens forpligtelser i henhold til de indgåede entreprisekontrakter.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en egentlig produktion, der i
sig selv kan påvirke miljøet negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om for-
urening ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved købet
forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. | til-

27

Risikofaktorer

fælde af forurening fra tidligere virksomhed oprenses areaiet, eller koncernen væl-
ger ikke at erhverve dette.

Kundeforhold

TK Development har som en direkte følge af sit forretningskoncept en naturlig af-
hængighed af at kunne finde lejere og investorer til de ejendomme, som udvikles. |
visse ejendomme er lejer og investor sammenfaldende.

Både for så vidt angår lejere som investorer har TK Development løbende et
samarbejde med en række forskellige parter, og koncernen vurderes ikke i
væsentlig grad at være afhængig af samarbejdet med enkelte parter. På trods
heraf søges det dog fortløbende at udvide samarbejdet med nye lejere og
investorer.

Generelle risici
Ejendomspriser/konjunkturudvikling

TK Development er kun delvist påvirket af prisudsving på ejendomsmarkedet. Det
skyldes, at koncernen som et udviklingsselskab sælger hovedparten af projekterne
inden de igangsættes.

Koncernens egenbeholdning af grunde samt igangværende og færdigopførte pro-
jekter er døg eksponeret for prisudviklingen på ejendomsmarkedet. Gennem de
seneste år har koncernen imidlertid haft en stadig mindre del af projektbeholdnin-
gen bundet i grunde samt igangværende og færdigopførte projekter for egen reg-
ning.

Endelig er koncernens aktiviteter spredt på en række markeder, hvilket også mind-
sker betydningen af eventuel økonomisk tilbagegang på ét marked.

For den del af projekterne, som ikke er solgte, har koncernen en mindre risiko for
prisudsving som følge af, at afkastkravet for ejendomme i en vis udstrækning på-
virkes af det generelle renteniveau i samfundet. Afkastkravet på ejendomme be-
væger sig dog med en vis træghed i forhold til den generelle renteudvikling. Kon-
cernens færdigudviklede ejendomme er finansieret via langtløbende lån.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør et af TK Developments
største aktiver, og det er en afgørende konkurrenceparameter for TK Development
at sikre disse medarbejderes langsigtede commitment til koncernen. Netop for at
knytte disse medarbejdere stærkere til koncernen har TK Development nu af to
omgange lanceret et medarbejder incentive program. Det første program blev

28

Risikofaktorer

igangsat i 1995, og i november 1999 blev et nyt program igangsat. Det nye pro-
gram committer de 25 involverede nøglemedarbejdere økonomisk i en fremtidig
periode på 8-10 år.

Endvidere blev alle koncernens medarbejdere i november 1999 tilbudt at erhverve
medarbejderaktier. 85 medarbejdere erhvervede her tilsammen 28.452 stk. aktier
a 20 DKK til kurs 21 DKK pr. aktie.

Finansielle risici

Forpligtelser i forhold til kapitalgrundlag

Til styring af risiko og for at opnå en optimal udnyttelse af egenkapitalen opereres
der i TK Development med en balancestyringsmodel.

Bestyrelsen i TK Development har besluttet, at koncernens projekteksponering er
maksimeret til 2,5 x egenkapitalens størrelse.

29

 

 

Kategorier — vægte i % Skandinavien: Østeuropa:
Danmark, Sverige Polen, Tjekkiet, Slovaki-
og Finland et, Rumænien, Ungarn,
samt Tyskland
Videresolgte projekter 10 15
Igangværende og færdigopførte 100 150
projekter udlejet i 5 år eller derun-
der
Igangværende og færdigopførte 75 ' 113
projekter udlejet i 5 år eller der-
over
Igangværende og færdigopførte 200 250
uudlejede projekter
Ubebyggede grunde 200 200

 

For Slovakiet, Ungarn og Rumænien anvendes således samme risikovægt som i de øvrige østeuropæiske
lande.

| balancestyringsmodellen opereres med vægtning af projekter ud fra en række
nærmere fastsatte kriterier, således at de enkelte projekter vægter forskelligt af-
hængigt af risikoprofilen.

| koncernens balancestyringsmodel medregnes projekternes samlede opførelses-
pris allerede på tidspunktet for kontraktindgåelsen.

Risikofaktorer

Valutaforhold
TK Developments udenlandske aktiviteter medfører naturligt en betydelig valuta-

eksponering. Denne valutaeksponering afdækkes mod DKK dels via terminsfor-
reninger dels via optagelse af lån i den valuta, som indtægterne er nomineret i.

Renteforhold

TK Development finansierer som hovedregel de igangværende projekter med kort-
fristet variabelt forrentet bankgæld.

Idet renteudgiftens andel af et samlede projektbudget er relativt lille, påvirker ud-
sving i den korte rente ikke koncernens indtjening i væsentlig grad.

30

31

Bestyrelse / direktion

Aalborg, den 21. august 2000

 
 
   

DIREKTIONEN

«4

rede Clausen

   

BESTYRELSEN
(Ø | | £ —
Poul Lauritsen ” Torsten Erik SMU,

Formand Næstformand

  
 
   

KK
Machask sålsalkuur

Michael Møller enning Rasmussen

32

Bestyrelse / direktion

Af årsregnskabslovens 8 56 fremgår det, at årsberetningen I børsnoterede aktieselskaber skal indeholde
oplysninger om de ledelseserhverv, som selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder i
danske aktieselskaber. Undtaget er 100 procent ejede dattervirksomheder. Om bestyrelses- og
direktionsmedlemmerne i TK Development A/S er følgende oplyst:

BESTYRELSE

Formand
Poul Lauritsen
Direktør

Bestyrelsesformand i:
Spar Nord Bank A/S
Spar Nord Fonden
Hedegaard A/S
Nowaco A/S

NOVI A/S

Gangsø Møbler A/S
H. Ulf Nielsen A/S
ULF Bolighus A/S

Bestyrelsesmedlem i:

Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjysk Holding A/S
Nordjyllands Avisselskab A/S
Aalborg TVR-Koncernen

House of Busynesspartners A/S
Det Digitale Nordjylland

NOVI's Ejendomsfond

Næstformand
Torsten Erik Rasmussen
Direktør

Bestyrelsesformand i:
InWear Group A/S
Best Buy Group A/S
CPD invest A/S
Corebit A/S
Amadeus Invest A/S

Bestyrelsesnæstformand i:

JA! A/S

Bruhn Holding ApS

Uni-Chains A/S

A/S Det Østasiatiske Kompagni

Bestyrelsesmedlem i:
Coloplast A/S

Bang & Olufsen Holding A/S
VSI Holding A/S

Vest.Wood A/S

Vestas Wind Systems A/S
DTF Serviceselskab A/S

Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS

Michael! Møller
Professor

Bestyrelsesmedlem i:
Industriens Realkreditfond

Henning Rasmussen
Direktør, statsaut. revisor

Bestyrelsesformand i:
Cowboyland Odense A/S
Thanner & Co. A/S

Europe Invest A/S

Dansk Virksomhedsformidling A/S
Limo Etiketter A/S

Frisenette ApS

N.E. Skjærbæk A/S

Pome ApS

Bestyrelsesmedlem i:

Per Aarsleff A/S

Per og Lise Aarsleffs fond
R. Riisfort A/S

Scanvægt International A/S
Steenbek Holding A/S
Steenbek A/S

Unipak A/S

Medlem af direktionen i:
Pasø Invest ApS

33
Bestyrelse / direktion
DIREKTION

Per Søndergaard Pedersen Frede Clausen
Adm. direktør Direktør

Bestyrelsesformand i: Bestyrelsesformand i:
PL-Holding Aalborg A/S Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Euro Mall Holding A/S

Bestyrelsesmedliem i: Bestyrelsesmedliem i:
Nowaco A/S Best Buy Group A/S

Toppenberg Maskinfabrik A/S
MEJP 2-1 A/S
MEIP 2-2 A/S
MEIP 2-3 A/S
MEIP 2-4 A/S
MEIP 2-5 A/S
TK Development Pushkin A/S

Revisionspåtegning

Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 1999/00 for TK
Development A/S.

Den udførte revision

Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte danske revisionsprincipper tilrettelagt og
udført revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er
uden væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og
risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige
oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de
udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
den danske lovgivnings krav til regnskabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat
og af koncernens pengestrøm.

Aalborg, den 21. august 2000.

NIELSEN & CHRISTENSEN

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

    

Kim Schlichter
statsautoriseret revisor

34

35

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Årsregnskab og koncernregnskab er udarbejdet i overensstemmelse med den
danske årsregnskabslovgivning og regler for udstedere af børsnoterede
værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder danske regnskabsvejledninger.

Regnskabspraksis er uændret i forhold til forrige år.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dattervirksomheder,. hvori
moderselskabet råder over mere end 50% af stemmerettighederne.

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel over 50% er medtaget som
associerede virksomheder, idet moderselskabet er begrænset i sin
forretningsmæssige udøvelse af rettigheder over virksomhedernes aktiver og
ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage regnskaber i moderselskabet
og dattervirksomhederne ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgifter
samt aktiver og passiver. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen,
aflægges i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt urealiserede koncerninterne
gevinster elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i
ejerperioden. Ved køb af dattervirksomheder er overkurs i forhold. til
regnskabsmæssig egenkapital udgiftsført i resultatopgørelsen som en ekstraordinær
udgift.

Ved større strategiske investeringer nedskrives merværdien direkte over
egenkapitalen eller aktiveres og afskrives over maksimalt 10 år.

Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egenkapital foretages der fradrag
for den indtjening og egenkapital, der tilfalder koncernens minoritetsaktionærer.

| de selskaber, hvor Investeringsfonden for Østlandene (IØ-Fonden) er
medaktionær, er minoritetsinteressen i balancen opgjort til det beløb, hvormed det er
aftalt, at koncernen kan erhverve IØ-Fondens aktieandele. Årets regulering føres i
resultatopgørelsen under minoritetsinteresser.

36

Anvendt regnskabspraksis

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indgår i koncernregnskabet og i moderselskabets
regnskab efter den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede andel af de
associerede virksomheders årsresultat og egenkapital medtages i henholdsvis
resultatopgørelsen og balancen.

Associerede virksomheder, der omfatter projekter inden for koncernens primære
arbejdsområde, udvikling og entreprise, i fælles bestemmende ledelse med de
øvrige deltagere, er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering
af virksomhedernes regnskabsposter, således at en forholdsmæssig andel svarende
til deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i
koncernregnskabet. | moderselskabet er denne type associerede virksomheder
ligeledes indarbejdet ved en pro rata konsolidering i overensstemmelse med
årsregnskabslovens & 4, stk. 4.

Omreaning af fremmed valuta

Udenlandske  dattervirksomheders årsregnskaber omregnes for poster i
resultatopgørelsen efter en periodisk gennemsnitskurs og for poster i balancen efter
statusdagens kurs. Valutakursregulering ved omregningen føres på egenkapitalen.
Valutakursreguleringer af mellemværende med udenlandske dattervirksomheder,
som anses for at være tillæg til/fradrag i nettoinvesteringen, føres direkte på
egenkapitalen.

Øvrige valutatilgodehavender og -gæld omregnes til danske kroner efter
balancedagens valutakurs. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og —tab
medtages i resultatopgørelsen.

Finansielle instrumenter

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på sikring af investeringer i
dattervirksomheder, der anses for tillæg til investeringen, føres direkte på
egenkapitalen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på finansielle instrumenter, der

anvendes som et led i øvrig sikring, medtages i resultatopgørelsen.

RESULTATOPGØRELSE

Indtægtskriterium

Indtægtskriteriet for igangværende projekter, som er videresolgt, er
produktionskriteriet. Årets omsætning svarer således til salgsværdien af det i årets

37

Anvendt regnskabspraksis
løb udførte arbejde. Den indtægtsførte avance udgør den forventede avance på
projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere
omtalt under projektbeholdning.

For øvrige indtægter anvendes faktureringskriteriet.

Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle selskabsskat, dels den udskudte
skat, der påhviler årets resultat.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
værdier og skattemæssige værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en
vurdering i den udskudte skatteforpligtelse. Et eventuelt nettoskatteaktiv aktiveres
efter en foretaget vurdering.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede. De sambeskattede
selskabers samlede skat fordeles forholdsmæssigt mellem de danske
sambeskattede selskaber, hvis indkomst er positiv.

BALANCE

Immaterielle anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver består af indretning af lejede lokaler, som afskrives
lineært over lejekontraktens løbetid.

Materielle anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver er optaget til anskaffelsespriser reduceret med lineære
afskrivninger over den forventede brugstid.

Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:

Driftsmidler og inventar 5 år
Fast ejendom 50 år

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen under posten af- og
nedskrivninger på anlægsaktiver.

38

Anvendt regnskabspraksis

 

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder værdiansættes i
moderselskabets regnskab efter den indre værdis metode. Der foretages fradrag for
urealiserede koncernavancer.

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller associeret virksomhed er negativ,
reserveres et beløb svarende til den negative egenkapital i tilgodehavender hos
dattervirksomheden eller den associerede virksomhed. Et eventuelt resterende
beløb opføres under hensættelser.

| resultatopgørelsen opføres summen af de til kapitalandelene svarende andele i
virksomhedernes årsresultat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat og
egenkapital for moderselskabet og koncernen er herefter af samme størrelse.
Dattervirksomhedsreserve under egenkapitalen er opført netto.

Øvrige finansielle anlægsaktiver består af pantebreve og aktier Værdipapirerne er
optaget til anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes
lavere.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter inden for fast ejendom. Igangværende
videresolgte projekter er for at opnå et retvisende billede tillagt forventet avance i
forhold til projektets — færdiggørelsesgrad i…… overensstemmelse = med
produktionskriteriet. Hvert projekt er vurderet konkret.

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt normalt beregnet som forholdet
mellem koncernens anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede
ressourceforbrug. For enkelte projekter, hvor ressourceforbrug ikke kan anvendes,
er der i stedet benyttet forholdet mellem afsluttede delaktiviteter og de samlede
delaktiviteter for det enkelte projekt.

Der foretages reservation til dækning af usikkerheder forbundet med den opgjorte
færdiggørelsesgrad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er optaget til direkte medgåede omkostninger, herunder renter i
projektperioden, samt et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er
foretaget nedskrivning til lavere værdi, hvor dette er skønnet nødvendigt.

Tilgodehavender

Tilgodehavender er værdiansat efter en individuel vurdering af de enkelte til-
godehavender.

39

Anvendt regnskabspraksis

 

Værdipapirer og kapitalandele

Egne aktier værdiansættes: til kursværdien på statusdagen. Der er under

egenkapitalen bundet en reserve for egne aktier svarende hertil. Urealiserede

kursgevinster føres på egenkapitalen.

Øvrige værdipapirer og kapitalandele indeholder pantebreve samt noterede og

unoterede aktier. Pantebreve og unoterede aktier er værdiansat. til

anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes lavere.

Noterede aktier er optaget til kursværdi på statusdagen.

Andre hensættelser

| posten indgår bl.a.

- hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensættelsen er foretaget efter en
individuel vurdering. Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for
garantierne.

- underbalance i associerede virksomheder m.v.

- hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

Pengestrømsopgørelser

Pengestrømsopgørelserne viser koncernens pengestrømme fra drifts-, investerings-
og  finansieringsaktiviteterne samt koncernens likvide beholdninger ved
regnskabsårets begyndelse og slutning. Pengestrømmen fra driftsaktiviteterne er
opgjort ved anvendelse af den indirekte præsentationsform.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender på deponeringskonti.

RESULTATOPGØRELSE
for perioden
115 1999 til 30/4 2000

 

  

 

 

Er Koncernens sed se
Note: 1999/00 1998/99
NETTOOMSÆTNING 2.217.986.059 1.678.436
udgifter til årets produktion 1.791.147.092 1.289.122
BRUTTORESULTAT 426.838.967 389.314
1 Personaleudgifter 67.657.173 63.995
Andre eksterne udgifter 39.363.020 28.288
IALT 107.020.193 92.283

ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER 319.818.774 297.031
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 6.554.171 5.757
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 313.264.603 291.274
7 Resultat af assosierede virksomheder -293.169 247
4 Finansiering m.v. 6.813.310 10.031
IALT 6.520.141 10.278
RESULTAT FØR SKAT 319.784.744 301.552
5 Skat af årets resultat 98.895.701 105.250
ÅRETS KONCERNRESULTAT 220.889.043 196.302
Heraf minoritetsinteressers andel 1.966.243 1.119
ÅRETS RESULTAT 218.922.800 195.183

Årets resultat foreslås anvendt således:

Udbytte 13.355.346 26.415
Overført resultat 205.567.454 168.768
218.922.800 195.183

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

40

Balance
pr. 30. april 2000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AKTIVER
Note: 30.04.00 30.04.99
ANLÆGSAKTIVER:
2 Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill Q 1.140
Indretning af lejede lokaler 3.557.576 109
IALT 3.557.576 1.249
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 9.667.678 16.533
Driftsmidler 18.275.126 11.070
JALT 27.942.804 27.603
Finansielle anlægsaktiver:
7 Kapitalinteresser i associerede virksomheder 18.167.044 18.196
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt 55,837.925 25.310
IALT 74.004.969 43.506
ANLÆGSAKTIVER I ALT 105.505.349 72.358
OMSÆTNINGSAKTIVER:
11 Projektbeholdning M.v. :
Produktionsværdi af solgte projekter 1.661.095.409 1.113.682
Øvrige igangværende og færdige projekter 1.103.269.596 966.421
IALT 2.764.365.005 2.080.103
Tilgodehavender M.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser 923.863.749 627.184
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 79.432 80
12 Andre tilgodehavender 146.460.951 70.709
Periodeafgrænsningsposter 5.616.551 3.519
IALT 1.076.020.683 701.492
Værdipapirer og kapitalandele :
10 Egne aktier 2.216.077 19.500
13 Andre værdipapirer og kapitalandele 76.269.655 85.810
IALT 78.485.732 105.310
Likvide beholdninger 307.663.923 335.892
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 4.226.535.343 3.222.797
AKTIVER I ALT 4.332.040.692 3.295.155

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance
pr. 30. april 2000
PASSIVER
ren Kone lnenEeE ne
Note: 30.04.00 30.04.99
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital 267.106.920 264.150
Overkurs ved emission 248.3897.787 240.055
Reserve for egne aktier 2.216.077 19.500
Overført resultat m.v. 787.149.075 515.003
IALT 1.305.369.859 1.038.708
MINORITETSINTERESSER 17.137.777 12.824
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat 214.068.200 146.055
16 Andre hensættelser 76.697.770 62.997
I ALT 290.765.970 209.052
GÆLD:
Langfristet gæld:
17 Konvertible obligationslån 153.200.000 65.000
18 Kreditinstitutter 7.821.000 12.911
18 Gældsbrev 13.090.028 11.818
18 Ansvarlig lånekapital 86.301.321 80.457
IALT 260.212.349 170.186
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter :
Byggekreditter m.v. 1.125.095.579 1.217.800
Kreditforeninger 32.226.953 37.770
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.127.478.017 493.936
Selskabsskat 23.829.889 7.657
Anden gæld 128.707.316 72.420
Periodeafgrænsningsposter 7.861.637 8.387
Udbytte for regnskabsåret 13.355.346 26.415
IALT 2.458.554.737 1.864.385
GÆLD I ALT 2.718.767.086 2.034.571
PASSIVER I ALT 4.332.040.692 3.295.155

19

 

SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

42

RESULTATOPGØRELSE
for perioden
1/5 1999 til 30/4 2000

 

 

 

mr sr Moderselskab scale vd
Note: 1999/00 1998/99
(t.kr.)
NETTOOMSÆTNING 147.499.108 102.107
Udgifter til årets produktion 121.718.622 64.930
BRUTTORESULTAT 25.780.486 37.177
1 Personaleudgifter 11.926.164 12.181
Andre eksterne udgifter 6.743.046 2.885
IALT 18.669.210 15.066
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER: 7.111.276 22.111
Af- og nedskrivninger på materielle anlægsaktiver 487.477 229
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 6.623.799 21.882
Resultat af dattervirksomheder 195.786.161 139.642
4 Finansiering m.v. 24.616.180 39.159
IALT 220.402.341 178.801
RESULTAT FØR SKAT 227.026.140 200.683
5 Skat af årets resultat 8.103.340 5.500
ÅRETS RESULTAT 218.922.800 195.183
der foreslås anvendt således:
Udbytte 13.355.346 26.415
Henlæggelse til dattervirksomhedsreserve 170.471.548 134.098
Overført til næste år 35.095.906 34,670
| ALT 218.922.800 195.183

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

43

Balance
pr. 30. april 2000

 

 

 

 

AKTIVER
i Moderselskabs 5
Note: 30.04.00 30.04.99
ANLÆGSAKTIVER:
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 9.667.678 9.891
Driftsmidler 146.950 235
IALT 9.814.628 10.126
Finansielle anlægsaktiver:
6 Kapitalinteresser i dattervirksomheder 586.703.701 395.489
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 1.162.634.336 1.085.865
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt 53,040.850 22.200
IALT 1.802.378.887 1.503.554
ANLÆGSAKTIVER I ALT 1.812.193.5175 1.513.680
OMSÆTNINGSAKTIVER:
11 Projektbeholdning M.v.:
Produktionsværdi af solgte projekter 195.612.914 67.882
Øvrige igangværende og færdige projekter 70.378.474 75.328
JALT 265.991.388 143.210
Tilgodehavender M.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser 36.045.005 18.036
Tilgodehavende udbytte fra dattervirksomheder 80.400.000 0
12 Andre tilgodehavender 26.676.393 4.986
Periodeafgrænsningsposter 806.713 590
IALT 143.928.111 23.612
Værdipapirer og kapitalandele:
10 Egne aktier 2.216.077 19.500
13 Andre værdipapirer og kapitalandele 39.495.746 41.528
IALT 41.711.823 61.028
Likvide beholdninger 14.414,760 14.294
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 466.046.082 242.144
AKTIVER I ALT 2.278.239.597 1.755.824

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance
pr. 30. april 2000
PASSIVER
bue EM oderselskab sur
Note: 30.04.00 30.04.99
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital 267.106.920 264.150
Overkurs ved emission 248.897.787 240.055
Dattervirksomhedsreserve 319.203.899 148.732
Reserve for egne aktier 2.216.077 19.500
Overført resultat m.v. 467.945.176 366.271
IALT 1.305.369.859 1.038.708
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat 9.228.467 5.555
16 Andre hensættelser 14.550.369 12.439
IALT 23.778.836 17.994
GÆLD:
Langfristet gæld:
17 Konvertible obligationslån 153.200.000 65.000
18 Kreditinstitutter 7.621.000 7.523
18 Gældsbrev 10.000.000 10.000
1 ALT 170.821.000 82.523
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter:
Byggekreditter m.v. 361.371.638 275.952
Kreditforeninger 16.543.441 17.026
Leverandører af varer og tjenesteydelser 114.904.134 10.343
Gæld til dattervirksomheder 222.075.016 279.953
Anden gæld 49.785.355 6.794
Periodeafgrænsningsposter 234.972 116
Udbytte for regnskabsåret 13.355.346 26.415
IALT 778.269.902 616.599
GÆLD I ALT 949.090.902 699.122
PASSIVER I ALT 2.278.239.597 1.755.824

19

 

SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

45

Note: Noter

 

1. | PERSONALEUDGIFTER: [nn Moderselskab us
1999/00 1998/99 (t.kr.)

Personaleudgifter indeholder:

gager M.v. 10.001.234 7.834

pensioner og andre udgifter til social sikring 434.319 394
Heraf udgør:

gager m.v. til moderselskabets direktion 5,000.004 4.500

vederlag til bestyrelse 830.000 859

gennemsnitligt antal ansatte 6 4

 

 

 

1999/00 1998/99 (t.kr.)

Personaleudgifter indeholder:
gager M.v. 59.011.171 54.061
pensioner og andre udgifter til social sikring 4.165.790 3.733
Heraf udgør:
gager m.v. til moderselskabets direktion 5.000.004 4.500
vederlag til bestyrelse 830.000 859

gennemsnitligt antal ansatte 118 95

Note:

Noter

 

 

 

ANLÆGSOVERSIGT

 

 

 

 

IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: mm Koncemn mig
30.04.00
Good- Indretning
will lejede
Anskaffelsessum: lokaler
anskaffelsessum primo 1.825.000 177.000
årets tilgang 0 3.908.876
årets afgang -1.825.000 -177.000
Anskaffelsessum ultimo 0 3.908.876
Afskrivninger:
afskrivninger primo 684.375 68.359
årets afskrivninger 182,500 379.198
afskrivninger på årets afgang -866.875 -96.257
Afskrivninger ultimo 0 351.300
Bogført værdi ultimo 0 3.557.576

Anskaffelisessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

 

 

 

 

 

 

 

  

30.04.99 (t.kr.)

Koncemu

 

 

 

 

Good- Indretning
will lejede
lokaler

1.825 177
0 0
1.825 177
319 27
366 41
685 68
1.140 109

 

47

 

48

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
3 ANLÆGSOVERSIGT
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: rr Moderselskab ru ESS
30.04.00
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 11.176.485 570.687
årets tilgang 0 176.340
årets afgang 0 -570.687
Anskaffelsessum ultimo 11.176.485 176.340
Af- og nedskrivninger:
Af- og nedskrivninger primo 1.285.277 336.130
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0 -336.130
årets afskrivninger 223.530 29.390
Af- og nedskrivninger ultimo 1.508.807 29.390
Bogført værdi ultimo 9.667.678 146.950
Moderselska
30.04.99(t.kr.)
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 10.998 634
årets tilgang 179 0.
årets afgang 0 -63
Anskaffelsessum ultimo 11.177 571
Afskrivninger:
afskrivninger primo 1.062 393
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført o 6
årets afskrivninger 224 -63
Afskrivninger ultimo 1.286 336
Bogført værdi ultimo 9.891 235

 

Note:

Noter

 

 

ANLÆGSOVERSIGT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER: siiKoncernimen rer
30.04.00
Grunde og Drifts-
bygninger midler
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 19,222.622 21.986.478
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber 0 322.259
årets tilgang 525.898 13.054.643
årets afgang -8.572.035 -6.550.915
Anskaffelsessum ultimo 11.176.485 28.812.465
Afskrivninger:
afskrivninger primo 2.689.664 10.916.730
kursregulering af afskrivninger primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber 0 79.917
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført -1.404.387 4.904.645
årets afskrivninger 223.530 4.445.337
Afskrivninger ultimo 1.508.807 10.537.339
Bogført værdi ultimo 9.667.678 18.275.126

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber
årets tilgang
årets afgang
Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
kursregulering af afskrivninger primo ved-

rørende udenlandske datterselskaber

afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

 

 

  

  

 

 

 

 

 

 

 

”Koncer å
30.04.99 (t.kr.)

Grunde og Drifts-
bygninger midler
19.044 23.225
0 -344

179 6.811

0 -7.106
19.223 21.986
2.303 12,578

0 -86

0 -4.974

387 3.398
2.690 10.916
16.533 11.070

 

Grunde og bygninger udgør koncernens kontoradresse i LI. Strandstræde 14, København.

Ejendommen er pr. 01.01.00 offentligt vurderet til kr. 6,1 mio.

49

Note: Noter

 

  

 

 

 

 

 

 

4 | FINANSIERING M.V.: Fis Moderselskab mon
1999/00 1998/99 (t.kr.)
Udgifter:
renteudgifter dattervirksomheder 30.165.147 13.326
renteudgifter i øvrigt 48.672.472 30.975
| alt 78.837.619 44.301
Indtægter:
renteindtægter og kursgevinster M.v.
finansielle anlægsaktiver 636.639 715
renteindtægter dattervirksomheder 83.801.912 75.448
renteindtægter i øvrigt 19.015.248 7.297
| alt 103.453.799 83,460
Finansiering i alt 24.616.180 39.159

 

 

   

 

1999/00 1998/99 (t.kr.)

 

 

 

Udgifter:

renteudgifter associerede virksomheder 0 7

renteudgifter i øvrigt 130.103.971 84.548
| alt 130.103.971 84.555
Indtægter:

renteindtægter og kursgevinster m.v.

finansielle anlægsaktiver 865.582 1.120

renteindtægter i øvrigt 136.051.699 93.466

ialt 136.917.281 94.586

 

Finansiering i alt 6.813.310 10.031

Note:

Noter

 

5

 

| | SKAT AF ÅRETS RESULTAT: |

 

Skat af årets resultat udgør dels den aktuelle skat, dels den udskudte skat, der påhviler årets
resultat. TK Development A/S er sambeskattet med en række helejede dattervirksomheder. De
sambeskattede selskabers samlede aktuelle skat fordeles forholdsmæssigt mellem de danske
sambeskattede selskaber, hvis indkomst er positiv.

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

rn Moderselskab men.

1999/00 1998/99 (t.kr.)

Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 2.000.000 O
Udskudt skat 6.103.340 5.500
8.103.340 5.500

Kohcernkt ae ned

1999/00 1998/99 (t.kr.)

Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 24.192.213 36.788
Udskudt skat 74.703.488 68.462
98.895.701 105.250

 

Der er betalt t.kr. 19.202 i selskabsskat i regnskabsåret, hvoraf kr. 0 vedrører moderselskabet.

51

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
6 KAPITALINTERESSER I DATTER- ms Moderselskab sm SD
VIRKSOMHEDER: 30.04.00 30.04.99 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 244.563.288 179.889
kursregulering m.v. 53.838.375 -42.136
kapitalregulering m.v. 22.103.024 85,520
årets tilgang 6.829.250 21.291
årets afgang -1.395.000 0
Anskaffelsessum ultimo 325.938.937 244.564
Op- og nedskrivninger:
op- og nedskrivninger primo 150.925.354 11.283
resultatandele 1999/00 195.786.161 139.642
op- og nedskrivninger på afhændede aktiver,
tilbageført 753.249 0
udbytte 1999/00 -86.700.000 Q
Op- og nedskrivninger ultimo 260.764.764 150.925
Kapitalinteresser i dattervirksomheder i alt 586.703.701 395.489
7 KAPITALINTERESSER I ASSOCIEREDE Køncernregnska
VIRKSOMHEDER: 30.04.00 30.04,99 (t.kr.)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 4.003.818 4.309
kursregulering m.v. 30,708 -34
kapitalregulering m.v. 735.666 -270
årets afgang -500.000 0
Anskaffelsessum ultimo 4.270.192 4.005
Op- og nedskrivninger:
op- og nedskrivninger primo 14.191.607 13.944
resultatandele 1998/99 -294.755 247
Op- og nedskrivninger ultimo 13.896.852 14.191
Kapitalinteresser i associerede virksomheder i alt 18.167.044 18.196
Ejerandel
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg 35%
/S Margretheparken, Aalborg 60%
8 PRO RATA KONSOLIDEREDE VIRK- i Moderselskab: ;Koncerh si i3
SOMHEDER: Ejerandel Ejerande!
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm 50% 50%
Euro Mall Holding A/S, Aalborg - 37,5%
Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, København - 50%
Amerikakaj I/S, København - 50%
Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg - 50%
Projektselskabet af 1.10.1996 I/S, København - 50%
K/S Kalkbrænderihavnsgade 2, København - 50%
Ejendommen matr. nr. 942 Østervold Kvarter ApS, Kbh. - 50%
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København - 50%

 

52

Note:

Noter

 

 

VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE
I ØVRIGT:

 

 

Er MYloderselskab. 2

  

 

  

 

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:

afskrivninger primo

årets af- og nedskrivninger
Afskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

der kan specificeres således:

Børsnoterede og unoterede aktier og anparter
Sælgerpantebreve

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:

afskrivninger primo

årets af- og nedskrivninger
Afskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

der kan specificeres således:

Børsnoterede og unoterede aktier og anparter
Sælgerpantebreve

30.04.00

30.04.99 (t.kr.)

 

 

 

 

 

 

 

22.237.438 22.752
30.843.767 37
-3.155 -552
53.078.050 22.237
37.200 0

0 37

37.200 37
53.040.850 22.200
52.983.522 22.140
57.328 60
53.040.850 22.200

 

 

 

 

30.04.00

 

 

 

 

 

 

 

30.04.99 (t.kr.)
25.347.613 31.828
30.843.766 37

-316.254 -6.518
55.875,125 25.347
37.200 0

0 37

37.200 37
55.837.925 25.310
52.983.522 22.140

2.854.403 3.170
55.837.925 25.310

 

53

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
10 | EGNE AKTIER: ]
Antal Beløb % af aktie-
stk. (t.kr.) kapitalen
Beholdning primo 150.000 19.500 0,06%
Køb 34.500 4.417 0,01%
Salg -172.743 -26.195 -0,06%
Avance ved afhændelse 4.774 -
Kursregulering - -280 -
Beholdning ultimo 11.757 2.216 0,01%
Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære
generalforsamling i 1999. Egne aktier er i året erhvervet og videresolgt til interedsserede
aktionærgrupper. Beholdningen af egne aktier er reserveret til medarbejderoptioner.
11 | PROJEKTBEHOLDNING M.V.: Moderselskab:: Berg
30.04.00 30.04.99 (t.kr.)
Videresolgte, igangværende projekter til kostpris 151.273.841 50,184
Indtægtsført acontoavance 44.339.073 17.698
Øvrige projekter 70.378.474 75.328
265.991.388 143.210
å :Koncer!
30.04.00 30.04.99 (t.kr.)
Videresolgte, igangværende projekter til kostpris 1.367.454.062 1.073.150
Indtægtsført acontoavance 427.946.278 314.788
Modtagne acontobetalinger -134.304.931 -274.256
Øvrige projekter 1.103.269.596 966.421
2.764.365.005 2.080.103
Renter m.v. indeholdt i den samlede projektbeholdning udgør pr. 30.04.00 for moderselskabet
kr. 2,9 mio., hvoraf kr. 2,4 mio. vedrører videresolgte igangværende projekter. På
koncernniveau udgør beløbet kr. 96,0 mio., hvoraf kr. 11,2 mio. vedrører videresolgte
igangværende projekter. De tilsvarende tal på koncernniveau udgjorde pr. 30.04.99
henholdsvis kr. 115,5 mio. og kr. 47,2 mio.
12 | ANDRE TILGODEHAVENDER: |
Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i
forbindelse med køb og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.
13 | VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE: |]

 

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder bl.a. Unoterede aktier og pantebreve, kr. 75,0
mio., hvoraf kr. 38,2 mio. vedrører moderselskabet.

54

Note:

Noter

 

14

 

|

EGENKAPITAL:

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 13.355.346 stk.

aktier å kr. 20. (Nominelt DKK 267,106.920).

Aktiekapital:

Aktiekapital pr. 1. maj 1999
Kapitalforhøjelse 1999/00
Aktiekapital i alt

Overkurs ved emission:

Overkursfond ved emission pr. 1. maj 1999
Overkurs ved kapitalforhøjelse 1999/00
Overkurs ved emission i alt

Dattervirksomhedsreserve:

Dattervirksomhedsreserve pr. 1. maj 1999
Årets regulering
Dattervirksomhedsreserve i alt

Reserve for egne aktier:

Anskaffelsessum for egne aktier pr. 1. maj 1999
Årets afgang egne aktier

Kursregulering egne aktier

Reserve for egne aktier i alt

Overført resultat m.v.:

Overført resultat m.v. pr. 1. maj 1999

Valutakursomregning af nettoinvestering i udenland-
ske dattervirksomheder

Overført reserve egne aktier

Udbytte egne aktier

Overført af årets resultat

Udbytte for regnskabsåret

Overført resultat m.v. i alt

Egenkapital i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ski Moderselskab: rr Koncem salgs
30.04.00 30.04.00
264.150.000 264.150.000
2.956.920 2.956.920
267.106.920 267.106.920
240.054.734 240.054.734
8.843.053 8.843.053
248,897.787 248.897.787
148.732.351 -
170.471.548 -
319.203.899 -
19.500.000 19.500.000
-17.003.889 -17.003.889
-280.034 -280.034
2.216.077 2.216.077
366.270.759 515.003.113
49.274.619 49.274.619
17.003.889 17.003.889
300.000 300.000
48.451.255 218.922.800
-13.355.346 -13.355.346
467.945.176 787.149.075

 

1.305.369.859

1.305.369.859

55

56

Note: Noter

 

15 | UDSKUDTSKAT: ]

 

Udskudt skat vedrører forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige opgørelser af
materielle anlægsaktiver (ejendom og driftsmidler), projekter samt andre hensættelser.

 

186 | ANDRE HENSÆTTELSER: |

 

| posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier, der er afgivet over for aftagere af

koncernens projekter som et led i salget. Herudover indgår hensættelse vedrørende associeret
virksomhed m.v. samt hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

 

17 | KONVERTIBLE OBLIGATIONSLÅN: |

 

TK Development A/S har i 1995 udstedt konvertible obligationslån. Beløbet udgør pr. 30. april
2000 t.kr. 53.200 og har konverteringsret til aktiekapital (kurs 79,81). Lånene forrentes med
7,0% p.a. og løber til 1. november 2000, medmindre de er konverteret til aktiekapital forinden.

| 1999 har TK Development A/S udstedt yderligere konvertible obligationslån på i alt t.kr.
100.000 med konverteringsret til aktiekapital (kurs 167). Lånene forrentes med cibor 3 + 0,5%
p.a. og løber til 20. september 2004, medmindre de er konverteret til aktiekapital forinden.

 

18 I” LANGFRISTET GÆLD:

 

 

30.04.00 (t.kr.) 30.04.99 (t.kr.)

 

Af den langfristede gæld forfalder følgende

beløb til betaling efter 5 år:
Kreditinstitutter Q 0
Gældsbrev Q Q
Ansvarlig lånekapital 0 0

 

    

 

 

re KOncern: i
30.04.00 (t.kr.) 30.04.99 (t.kr.)
Af den langfristede gæld forfalder følgende
beløb til betaling efter 5 år:
Kreditinstitutter 0 4.717
Gældsbrev 0 0

Ansvarlig lånekapital 24.982 32.226

Note:

19

20

Noter

 

 

SIKKERHEDSSTILLELSER OG
EVENTUALFORPLIGTELSER:

 

Koncern

 

  

(t.kr.)

kautioner og garantiforpligtelser for sattervirksomheder 1.498.431 -
kautioner og garantiforpligtelser for associerede

virksomheder 228.229 228.229
øvrige kautioner og garantiforpligtelser 18.600 79.905
bogført værdi af projektbeholdning stillet til sik-

kerhed for kreditinstitutter 35.811 1.022.805
bogført værdi af indeståender på sikringskonti m.v.,

tilgodehavender og anlægsaktiver, som er stillet til

sikkerhed for kreditinstitutter 31.752 261.203

Det opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for
associerede virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 30. april
2000 udnyttet t.kr. 1.233.849 af kreditfaciliteterne, mens det tilsvarende beløb for associerede

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens
samlede lejegarantiforpligtelse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte
beløb udgør de andele af lejegarantierne, som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen t.kr. 2.764.365, hvoraf t.kr. 1.022.805 er stillet til
sikkerhed for de kreditinstitutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån

Bogført værdi af indeståender på sikringskonti M.v., tilgodehavender og anlægsaktiver t.kr.
261.203 består af afgivet sikkerhed i finansielle og materielle anlægsaktiver t.kr. 9.668,
tilgodehavender t.kr. 155.418 og sikringskonti, værdipapirer m.v. t.kr. 96.117.

Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige sambeskattede danske selskaber for
skat af sambeskatningsindkomsten.

Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige
dispositioner i fremmed valuta. Urealiserede tab og gevinster pr. 30. april 2000 vedrørende
åbentstående forretninger er i det væsentligste medtaget i årets resultat og balance.

 

 

 

HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGS-

 

:Moderselskab:

 

VALGTE REVISORER: 1999/00 (t.kr.) 1998/99 (t.kr.)

 

 

Samlet honorar for det forløbne år:

Nielsen & Christensen, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab:

Revision 237 320

Andre ydelser 157 168
Arthur Andersen:

Revision 348 335

Andre ydelser 47 0

57

-Pengestrømsopgørelser

 

Driftens IIkviditetsvirkning:

(1)

Årets koncernresultat før skat

Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Resultat af associerede virksomheder
Hensættelser

Investering i projekter m.v,

Ændringer i tilgodehavender m.v.

Ændringer i kreditinstitutter

Ændringer i kreditorer og anden gæld

Betalt selskabsskat

Investeringernes likviditetsvirkning:

(2)

Investeringer i associerede virksomheder, netto
Køb af driftsmidler, netto

Salg af ejendom, netto

Investeringer i lejede lokaler

Forudbetalinger for materielle anlægsaktiver
Køb af værdipapirer og kapitalandele

Salg af egne aktier

” Finansieringens likviditetsvirkning:

(3)

Udbetalt udbytte

Kapitaludvidelse og emission

Fusions- og/eller emissionsomkostninger
Ændringer i konvertible obligationslån
Ændringer i langfristet finansiering

Årets likviditetsvirkning (1+2+3)

Likvid beholdning pr. 1. maj 1999

Likvid beholdning pr. 30. april 2000

 

 

 

 

 

 

 

 

1999/00 1998/99 1997/98 1996797 1995/96
t.kr. t.kr, t.kr. t.kr. t.kr.
319,785 301.552 151.341 101.215 73.437
5,451 4.226 4.147 3.163 2.408
293 -247 192 -647 -404
966 -53.436 44,753 41.436 3.045
-634.899 -505.371 -275.003 -233.881 -394.183
-311.769 -93.624 -183.047 -153.540 -121.872
-82.358 372.598 4.956 107.113 361.451
638.182 145,418 59,168 134.320 7.142
-19.202 -15,812 -35,731 -1.919 -3.867
-83.551 155,304 -229.224 -2.740 "72.843
500 0 0 0 1.579
-11.823 4.293 -3.167 -4.098 - "5,526
6.642 -179 -137 0 -135
-3.828 .
0 Q Q Q 1.057
-30.528 6.518 -2,486 -9.238 -3,630
18.649 -18.450 0 0 O
-20.388 -16.404 -5,790 -13.336 6.655
-26.115 -20.892 -12.679 -12.679 -8.453
11.800 Q 211.320 Q 169.056
0 0 -9.087 0 : "8.346
88.200 a 0 Q 65.000
1.826 34.853 22.097 38.689 -156
75.711 13.961 211.651 26.010 217.101
-28.228 152.861 -23.363 9.934 137.603
335.892 183.031 206.394 196.460 58.857
307.664 335.892 183.031 206.394 196.460

 

MHikvid beholdning er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens posteringer, i alt t.kr. 96.117.

58

Koncernstruktur

59

 

TK Development A/S har følgende dattervirksomheder:

TK Bygge-Holding A/S, Aalborg

TKE Friheden A/S, Aalborg

TK Erhverv A/S, Aalborg

TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg

TK Development Bau GmbH, Berlin
TK Development GmbH, Berlin

TK Development Sweden Holding AB, Stockholm
TK Czech Holding AB, Stockholm

TK Development Finland A/S, Aalborg
TKD Romania A/S, Aalborg

TK Development Pushkin A/S, Aalborg

TK Development A/S har følgende associeret virksomhed:
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm

Euro Mall Czech Holding AB har følgende dattervirksomheder:
Euro Mall Czech - Ostrava s.r.0., Prag

Euro Mall Czech - Hradec s.r.0., Prag

Euro Mall Czech IV. s.r.0., Prag

Euro Mall Czech V. s.r.0., Prag
Euro Mall Czech VI. s.r.0., Prag

Euro Mall Czech - Ostrava s.r.o. har følgende dattervirksomhed:

Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.0., Prag

Euro Mall Czech - Hradec s.r.o. har følgende dattervirksomhed:
Euro Mall Hradec Real Estate s.r.0., Prag

TK Bygge-Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

ASM Byg A/S, Aalborg

Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg
TK Bornholm A/S, Aalborg

TK Margretheparken A/S, Aalborg

TK Ørestaden A/S, Aalborg

TK City Syd A/S, Aalborg

TK Bygge-Invest A/S, Aalborg

TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg
TK Projekt ApS, Aalborg

Østre Teglgade 7 ApS, Aalborg

PBH nr. 25684 ApS, aalborg

TKD Nord A/S, Aalborg

KHG 17 1992 ApS, Aalborg

TK Projektudvikling A/S, Aalborg

TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg

TK Project DK A/S, Aalborg

TK Development Polska Sp. z 0.0., Warszawa

Ejerandel
i%

100
100
100
100
100
100
100

75
100
100

75

50

100
100
100
100
100

100

100

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

75

Koncernstruktur

60

 

TK Bygge-Holding A/S har følgende associeret virksomhed:
Euro Mall Holding A/S, Aalborg

TK Margretheparken A/S har følgende associeret virksomhed:
W/S Margretheparken, Aabenraa

TK Ørestaden A/S har følgende associerede virksomheder:

Projektselskabet af 1/10 1996 I/S, København
Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg

TK Bygge-Holding Russia A/S har følgende dattervirksomhed:
Zao Uniruss, Moskva

TKD Nord A/S har følgende associeret virksomhed:
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København

TK Projektudvikling A/S har følgende associeret virksomhed:
Amerikakaj I/S, København

TK Ejendomsudvikling har følgende associerede virksomheder:
Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, København

KYS Kalkbrænderihavnsgade 2, København

Ejendommen matr, nr. 942, Østervold Kvarter ApS, København

TK Development Polska Sp. z 0.0. har følgende dattervirksomheder:
Jero II Sp. z 0.0., Warszawa

D & V Properties II Sp. z 0.0., Warszawa

Sløneczne Centrum Handlowe Sp. z 0.0., Warszawa

TK Development II Sp. z 0.0., Warszawa
Euro Mall Polska Sp. z 0.0., Warszawa

TK Development Polska Sp. z 0.0. har følgende associerede virksomheder:

TK Agro Sp. z 0.0., Warszawa
TK Development Sp. z 0.0., Warszawa

Ejerandel
i%

37,5

60

50
50

100

50

50

50
50
50

100
100
100
100
100

48
44

Koncernstruktur

61

 

Euro Mall Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Centrum Handlowe Targowek Sp. zZ 0.0., Warszawa
Centrum Handlowe Reduta Sp. z 0.0., Warszawa
Euro Mall Targowek Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mali Poznan Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mal! Bytom Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mall Sosnowiec Sp. z 0.0., Warszawa

Centrum Handlowe Targowek II Sp. z 0.0., Warszawa
Euro Mall Polska | Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0., Warszawa

TK Ejendomsaktieselskab har har følgende dattervirksomheder:

TK Rentefinans ApS, Aalborg
BOPH Nr. 154 ApS, Aalborg

TK Development GmbH har følgende dattervirksomheder:
TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin

TKH Wismar Grundstucksgesellschaft mbH, Berlin

TKH Projektbeteiligung GmbH, Berlin

TKH Oranienburg Grunsttcksgesellschaft mbH, Berlin

TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin

TKH Bauprojekt Weissensee GmbH, Berlin

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin

TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin

TK Development GmbH har følgende associeret virksomhed:
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg

TKH Datzeberg Grundsticksgeselischaft mbH har følgende
dattervirksomheder:

EKZ datzeberg Scan-Car GmbH, Berlin
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG, Berlin

TKH Bauprojekt Weissensee GmbH har følgende dattervirksomhed:

TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH, Berlin

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH har følgende dattervirksomhed:

TKH Ferienwohnungsanlage "Am Steinberg" Vermågungsverwaltungs GBR, Berlin
TK Development Sweden Holding AB har følgende dattervirksomhed:

TK Sverige AB, Stockholm

Ejerandel
i%

100
100
100
100
100
100
100
100
100

100
100

100
100
100
100
100
100
100
100

35

100
100

100

98

100

Koncernstruktur

62

 

TK Sverige AB har følgende dattervirksomheder:

TK Kungens Kurva i Stockholm AB, Stockholm
TK Projekt AB, Stockholm
TK Utveckling AB, Stockholm

TK Development Finland A/S har følgende dattervirksomheder:

TKD Suomi OY, Helsinki
Fastighets Ab TK Backasbrinken, Helsinki
Fastighets Ab TK Finnoo, Helsinki

TK Czech Holding AB har følgende dattervirksomheder:

TK Development Czech s.r.0., Prag
Euro Mall Brno s.r.0., Prag

TK Development Czech s.r.0o. har følgende dattervirksomheder:

TKD Slovakia | s.1.0., Bratislava
TK Development Slovakia s.r.0., Bratislava

Euro Mall Brno s.r.o. har følgende dattervirksomhed:
Euro Mali Brno Real Estate s.r.0., Prag
TKD Romania A/S har følgende dattervirksomhed:

TK Development Romania S.R.L., Bukarest

Ejerandel
i%

100

100
100

100
100
100

100
100

100
100

100

100