Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Å

»jolele

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

URTER
børsnoterede ejendomsvirksomheder,
grundlagt i 1898. Jeudan udlejer
kontorlokaler og boliger af høj SAG:
- primært i Københavnsområdet — og

SE ERE RUL DGL lejere

et højt serviceniveau.

 

 

Hoved- og nøgletal

Ledelsens beretning

Mål og strategi

Selskabets ejendomme

Aktionærforhold

Selskabets ledelse

Regnskabsberetning

Risikofaktorer

Påtegninger

Anvendt regnskabspraksis

Regnskab

Noter

Hjemsted
Lersø Parkallé 101
2100 København Ø

CVR nr.
14 24 60 45

Aktiekapital
DKK 380.000.000

Fondskode
1017136

11

14

19

23

27

39

42

43

45

50

 

Bestyrelse

Advokat Niels Heering (formand)
Direktør Jens Erik Udsen

Adm. direktør Tommy Pedersen

Direktion
Adm, direktør Per W. Hallgren

Revisorer
Grothen & Perregaard,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Deloitte & Touche,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Advokat
Gorrissen Federspiel Kierkegaard

 

 

 

Årets resultat blev mere end fordoblet til DKK 168 mio. før skat.

Resultatet af den primære drift (før kurs- og værdireguleringer) blev DKK 51 mio. i 2000 — en frem-
gang på DKK 17 mio. eller 50% i forhold til 1999, Målt i forhold til egenkapitalen primo var afkastet
9,5%. Dette afkast er blandt de absolut højeste i branchen.

Jeudans initiativ til sammenlægning med EjendomsSelskabet Norden kunne ikke realiseres. Selskabet

opnåede imidlertid en kursgevinst på brutto DKK 88 mio. samt øget positiv opmærksomhed.

Gennem forbedringer af ejendommenes driftsresultater blev der opnået en samlet positiv værdiregu-

lering på DKK 50 mio.
Jeudans aktionærer opnåede i 2000 et direkte afkast af deres investering på godt 29%.

Nye investeringer udgjorde DKK 432 mio., og den samlede værdi af Selskabets ejendomme var DKK

2,0 mia. ved udgangen af 2000.

Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling 5. april foreslå en forhøjelse af udbyttet til DKK
8,00 pr. aktie (DKK 6,00 for 1999).

Jeudan planlægger fortsat vækst i forretningsomfang og resultat, baseret på Selskabets velfungeren-
de forretningsmodel og fokuserede strategi. Alene med udgangspunkt i eksisterende investeringer
forventes den primære indtjening i 2001 forøget med minimum 20% til DKK 60-65 mio. Hertil kom-

mer eventuelle kurs- og værdireguleringer.

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

Hoved- og nøgletal

 

RESULTATOPGØRELSE 1996 1997 1998 1999 2000
Omsætning DKK mio. 35,4 50,9 68,3 141,1 242,0
Bruttoresultat DKK mio. 28,0 42,1 53,8 90,2 136,8
Resultat før kurs- og værdiregulering DKK mio. 1,7 7,0 16,6 33,7 50,5
Resultat før skat DKK mio. 5,9 9,4 49,3 82,3 168,0
Årets nettoresultat DKK mio. 47 6,8 34,0 58,4 116,3
BALANCE

Investeringsejendomme m.v. DKK mio. 557,5 552,4 756,7 1.589,5 2.026,4
Omsætningsaktiver DKK mio. 87,0 19,6 15,6 95,3 88,0
Aktiver i alt DKK mio. 644,5 572,0 7723 1.684,8 2.114,4
Egenkapital DKK mio. 120,3 127,1 195,6 531,6 619,0
Gæld og hensættelser DKK mio. 524,2 444,9 576,7 1.153,2 1.495,4
Passiver i alt DDK mio. 644,5 572,0 772,3 1.684,8 2.114,4
PENGESTRØMME

Driftsmæssige aktiviteter DDK mio. 11,7 13,3 27,6 59,6 54,5
Investeringsaktiviteter DDK mio. -185,0 3,5 -173,1 -794,2 -1.163,1
Finansieringsaktiviteter DDK mio. 168,2 -1,8 174,8 851,1 960,2
talt DDK mio. -5,1 15,0 29,3 116,5 -148,4

Hovedtal resultatopgørelse for perioden 1996-2000
Indekstal 1996=100

 

ER Omsætning

 

Primær resultat

BE Resultat efter skat

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

NØGLETAL 1996 1997 1998 1999 2000
Forrentning af egenkapital (ROE) ”) % 5,8 5,5 19,5 15,9 19,7
Resultat før skat/gns. egenkapital % 7,3 7,6 28,3 22,4 28,4
Resultat før kurs- og værdiregulering/gns.

egenkapital Y% 21 56 9,5 9,2 8,5
Soliditet % 90 18,7 22,2 25,3 31,5 29,3
Rentedækning X 1,07 1,22 1,49 1,72 1,71
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK 0,0 0,0 5,0 6,0 8,0

Aktierelaterede nøgletal

Aktiepris 31.12. (P) DKK 105 120 119 136 170
indre værdi (NAV) ”) DKK 107 113 130 140 163
Kursfindre værdi (P/NAV) x 0,98 1,06 0,92 0,97 1,04
Resultat pr. aktie (EPS) ”) DKK 6,3 6,1 23,7 22,0 30,6
PJE ”) x 16,6 19,7 5,0 6,2 5,6
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) ”) DKK 15,8 11,9 19,3 22,4 14,3
Payout ratio (POR) 9% 0,0 0,0 21,1 27,3 26,1

Ejendomsrelaterede nøgletal

Leje pr. m? DKK 617 590 625 604 575
Bogført værdi pr. m? boligejendomme DKK 3.364 4.193 4.593 3.725 3.907
Bogført værdi pr. m? kontorejendomme DKK 7.782 7.371 8.133 9.116 8.847
Bogført værdi pr. m? i alt DKK 7.009 7.075 7,851 6.079 6.600
Udlejningsprocent pr. 31.12. % 97,0 99,7 99,7 99,3 98,6
Adm.omk. i % af omsætning % 8,1 6,4 4,9 6,8 6,3
Medarbejdere

Antal medarbejdere pr. 31.12. 5 8 11 96 116

”) Nøgletal er beregnet på grundlag af Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning "Anbefalinger & Nøgletal 1997"

Aktiekurs ultimo

160
Kurs
140

1996 1997 1998 1999 2000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Værdiskabelse gennem lønsom og fokuseret vækst

Regnskabsåret 2000 var et meget positivt år for Jeudan.
Resultatet var bedre end nogensinde, og Selskabet står

styrket ved indgangen til 2001. En klar strategi samt en
række planlagte initiativer forventes at bringe Selskabet

endnu længere frem i det nye år.

Kunden i fokus

Jeudan fokuserer på professionel og effektiv drift af ejen-
domme, som rummer velfungerende kontorer og attraktive
boliger. Ledelsens sigtepunkt er en optimering af resulta-
tet af den primære drift i forhold til den investerede kapi-
tal.

Vi driver Jeudan som en servicevirksomhed, der lever af at
betjene kunderne — ikke alene som et investeringsselskab,
der lever af at købe og sælge ejendomme. Salg af ejen-
domme kan fra tid til anden give attraktive bidrag til
resultatet, men vi koncentrerer os navnlig om den daglige
drift.

Denne forretningsmodel har vist sig at være velfunge-
rende. Resultatet af den primære drift (resultat før kurs-
og værdireguleringer) blev DKK 51 mio. i 2000 — en frem-
gang på DKK 17 mio. eller 50%. Målt i forhold til egen-
kapitalen primo var afkastet 9,5%. Dette afkast er blandt

de absolut højeste i branchen.

Nye investeringer

Forretningsmodellen rummer samtidig gode muligheder
for yderligere vækst. Ved indgangen til 2001 har Jeudan
en betydelig investeringskapacitet, baseret på en tilstræbt
gearing på omkring 4 samt finansieringstilsagn fra långi-
vere. Denne kapacitet vi) imidlertid kun blive udnyttet til
investeringer, der kan leve op til Selskabets høje krav til
resultatet af den primære drift og dermed afkast til aktio-

nærerne.

1 det forløbne år foretog vi investeringer i ejendomme for
tilsammen DKK 432 mio. Investeringerne omfattede
blandt andet den markante ejendom Frydenlund Company

Park i Vedbæk, som nu er hovedsæde for NavisionDam-
gaard, og som tidligere var hovedsæde for Superfos. Yder-
ligere investerede vi i seks kontorejendomme i Københavns-
området og tre centralt beliggende kontorejendomme i

Randers.

Serviceydelser

Jeudan fortsatte udviklingen af sine serviceydelser i 2000.
1 foråret 2000 etablerede vi et korps af mobile service-
medarbejdere, der varetager den løbende pasning og ved-
ligeholdelse af ejendomme og udenomsarealer. I samme
forbindelse etablerede vi døgnvagt, hvorefter Jeudan er i
stand til at yde samtlige serviceydelser døgnet rundt, 365

dage om året.

I august 2000 erhvervede Jeudan Byg en elafdeling, der
nu har 22 medarbejdere. Ligesom de øvrige afdelinger i
Jeudan Byg udfører elafdelingen indretnings- og vedlige-
holdelsesopgaver samt moderniseringer af kontor- og bolig-
ejendomme m.m. 1 2000 udgjorde resultatet i Jeudan Byg
godt DKK 7 mio. efter skat mod DKK 2 mio. i 1999.

Branchens udvikling
Jeudan ønsker at spille en aktiv rolle i udviklingen af den

danske ejendomsbranche.

Ualmindeligt gode resultater forudsætter villighed til ual-
mindelige initiativer. 1 november 2000 købte Jeudan godt
27% af aktierne i EjendomsSelskabet Norden (”Norden”).
Gennem en sammenlægning af Norden og Jeudan var det
sigtet at danne en markedsledende, børsnoteret ejendoms-
virksomhed med en høj indtjening, en betydelig størrelse
og en bred aktionærkreds. Initiativet blev generelt positivt
modtaget, men en kreds af institutionelle investorer valgte
at fremsætte et offentligt tilbud om køb af Norden til en
pris, som vi ikke ville konkurrere med. Købstilbudet blev
realiseret i februar 2001, og Nordens børsnotering vil

ophøre.

 

 

Jeudans initiativ fik således ikke umiddelbart det ønskede
resultat. Selskabet er imidlertid styrket såvel kommercielt
som kapitalmæssigt. Vi opnåede en kursgevinst på Narden-
aktierne på brutto DKK 88 mio, Efter Nordens afnotering
er Jeudan Danmarks største børsnoterede ejendomsvirk-
somhed, og Jeudan er klar til at fortsætte sin linie og der-
med udfylde rollen som ledende virksomhed i branchen.

Ulige konkurrence

De danske pensionskassers afkast af investeringer i børs-
noterede ejendomsselskaber har hidtil været beskattet til-
nærmelsesvis som afkast af direkte investeringer i ejen-
domme. Med virkning fra i år vil afkastet af pensionskas-
sernes investeringer i børsnoterede ejendomsselskaber
imidlertid blive beskattet næsten tre gange hårdere end
direkte investeringer i ejendomme.

Generelt må pensionskasser ikke drive virksomhed. Det
gælder imidlertid ikke investering i og drift af ejendomme,
og med de nye regler for beskatning af pensionskassers
afkast har disse fået en skattemæssig Motivation til at
investere direkte i ejendomme - på trods af, at der gen-
nemgående præsteres bedre resultater i de større børsno-
terede ejendomsselskaber.

Dette indebærer mindst to uheldige virkninger for ejen-
domsbranchen. For det første vil pensionskasser kunne
foretage ejendomsinvesteringer med et lavere afkastkrav
end andre investorer, fordi deres beskatning er væsentligt
lavere, For det andet vil efterspørgslen efter aktier i ejen-
domsvirksomheder blive mindre, De børsnoterede ejen-
domsselskaber må således fremover se pensionskasserne
som konkurrenter og kun i begrænset omfang som mulige
aktionærer, hvilket i sig selv er ganske bemærkelsesvær-
digt.

 

 

  

Dette indebærer naturligvis en konkurrenceforvridning,
som er både urimelig og uhensigtsmæssig for en naturlig
og sund prisdannelse. Desuden bidrager ændringen ikke til
professionaliseringen af ejendomsbranchen.

På trods af denne ulige konkurrence er det Selskabets
opfattelse, at afkastet af den investerede kapital fortsat vil
være blandt de absolut højeste i branchen og dermed
fastholde Selskabets aktier som en attraktiv investerings-
mulighed.

Attraktivt afkast

Jeudans aktiepris steg i 2000 fra DKK 136 til DKK 170.
Aktionærerne opnåede således et direkte afkast af deres
investering på godt 29%, sammensat af en stigning i
aktieprisen nå DKK 34 og et udbetalt udbytte for 1999 på
DKK 6, i alt DKK 40. Også i et længere perspektiv har
afkastet af investering i Jeudan-aktier været attraktivt.

Ejendomsvirksomheder har tre indtægtskilder: Den
løbende drift, værdiregulering af ejendommene samt han-
del med ejendomme, På baggrund af de nye markedsvil-
kår, som opstår ved den ændrede beskatning af pensions-
kasserne, er Jeudans fokusering på den løbende drift -
støttet af cn forøgelse af ejendommenes værdi — endnu

vigtigere end tidligere,

Jeudan har demonstreret, at et attraktivt afkast kan opnås
gennem en specialiseret og håndfast daglig indsats og en
kvalificeret betjening af kunderne. Investering i ejendoms-
branchen gennem en fokuseret og professionelt drevet
virksomhed vil også fremover kunne konkurrere med andre
mvesteringsformer.

 

Fortsat udvikling

Jeudans videre udvikling vil fortsætte de senere års linie,
blot vil tempoet sandsynligvis blive hurtigere. Mulighe-
derne for fortsat vækst er til stede. Forretningsmodellen
har vist sin styrke. Selskabet er rustet til nye investeringer
og er samtidig robust i forhold til en mulig afmatning i

ejendomsmarkedet.

Selskabet vil fremover tilstræbe en endnu tættere dialog
med kunderne for at kunne leve op til både aktuelle og
kommende krav og forventninger. Med den opnåede stør-
relse og styrkede position i markedet er der endvidere
bedre muligheder for videre udvikling af Selskabets
ydelser. Endelig er organisationen præget af en sund for-
retningsmæssig orientering, og Jeudans medarbejdere og

ledelse er klar til nye udfordringer.

Med udgangspunkt i Selskabets opnåede stilling samt
strategien og planerne for de kommende år synes der
således at være gode muligheder for fortsat fremgang for

Jeudan.

6. marts 2001

Niels Heering Per W. Hallgren
Formand Adm. direktør

 

Fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære gene-
ralforsamling d. 2/74 —L0OZ
Som dirigent:

   
   

ADVOKAT (L) M.C.J.
H.C. ANDERSENS BLVD. 12. 1553 KBH. V
Tif. 33 41 41 41

 

 

 

Mål og strategi

Jeudans vision er at fremstå som en dynamisk, frem-

tidsorienteret og førende ejendomsvirksomhed, hvor

hovedelementerne i strategien er:

.  Fokusering på kontor- og boligejendomme

. Udbud af serviceydelser med høj kvalitet

… Optimering af den primære indtjening og skabe
værditilvækst i ejendommene

e  Rettidigt at realisere værditilvæksten i ejendommene

+ En effektiv kapitaludnyttelse med kalkuleret risiko

Jeudans mål er at være en attraktiv investering for aktio-
nærerne. Dette skal opnås gennem høj indtjening, vækst,
optimal kapitalstruktur samt åben og troværdig kommuni-

kation.

Jeudans kerneværdier er akkuratesse, kompetence, flid og
tilgængelighed i serviceringen af ejendomme, kunder,

aktionærer, leverandører og øvrige interessenter.

Økonomiske målsætninger

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi
for selskabets aktionærer.

Afkast

Jeudans økonomiske resultat er sammensat af to hoved-

elementer:

+ Resultatet før kurs- og værdireguleringer (primær ind-
tjening), der er et udtryk for resultatet af drift af ejen-
dommene

. Kurs- og værdireguleringer af værdipapirer og ejen-

domme

Det er Jeudans målsætning, at resultatet før kurs- og
værdireguleringer skal udgøre 8-10% p.a. af den gennem-

snitlige egenkapital.

Det er endvidere målsætningen, at kurs- og værdiregule-
ringer - baseret på lønsomhedsforbedringer i ejendom-

mene samt værdigevinster ved eventuelle salg af ejen-
domme - skal bidrage med mere end 5% af den gennem-
snitlige egenkapital. I målopfyldelsen indgår ikke konjunk-
tur- og markedsbestemte værdireguleringer.

Jeudans samlede indtjeningsmål er således, at resultat før
skat skal udgøre 13-15% p.a. af den gennemsnitlige
egenkapital.

Indtjening og vækst

Det er Jeudans målsætning fortsat at øge investeringerne,
og inden for 2-3 år er det målet at øge resultatet før
kurs- og værdireguleringer med 50-60%.

Udlodning
Det er Jeudans målsætning at udlodde ca. 1/3 af resulta-
tet før kurs- og værdireguleringer til aktionærerne.

Strategi

Historisk set har et ejendomsselskab ofte været et investe-
ringsselskab, der via skattebaserede investeringer stillede
kvadratmeter til rådighed, og som udliciterede næsten
samtlige ydelser forbundet med driften af ejendommene.
Sådanne selskaber blev ofte mere opfattet som en passiv

investor end som en egentlig virksomhed.

Denne situation er ændret igennem de senere år. Konkur-
rencen er skærpet, og lejerne stiller nu berettigede krav til
kvalitet og udbud af service etc.

Udviklingen giver derfor et bredt eksistensgrundlag for en
dynamisk og fremtidsorienteret virksomhed som Jeudan,
hvor en væsentlig del af strategien er løbende udvikling af
koncepter, der tiltrækker og fastholder lejere.

 

Investering i ejendomme

Jeudan investerer i eksisterende ejendomme i Danmark,
som anvendes til kontor og bolig. Samtlige beslutninger
om køb eller salg af ejendomme skal medvirke til realise-
ring af Jeudans strategi og mål.

Jeudan investerer i velbeliggende ejendomme i Danmark i
god stand og med tilfredsstillende udlejningsgrad/-poten-
tiale. De vigtigste elementer i forbindelse med investe-
ringen er ejendommenes beliggenhed, driftsmæssige stabi-
litet samt udviklingspotentiale i forhold til Jeudans forret-
ningskoncept. Jeudan investerer ikke i ejendomme alene

ud fra en forventning om senere værdistigninger.

Den enkelte ejendom vurderes som et selvstændigt resul-
tatcenter med flere indtjeningskilder udover selve lejeind-
tægten og med egne mål og udviklingsplaner. Jeudan
fokuserer primært på lønsomheden i de enkelte ejen-
domme, og en eventuel værditilvækst på ejendommene
forudsættes skabt gennem udviklingstiltag, som Jeudan
selv kan påvirke, d.v.s. forbedret lønsomhed.

Som følge af den fokuserede strategi har Jeudan foretaget
en række fravalg, som omfatter developmentvirksomhed,
nybyggeri for egen regning, nybyggeri for fremmed reg-
ning og investering i ejendomme i udlandet.

Kontorejendomme

Jeudan anvender ikke faste modeller til analyse af en
ejendom, men hver enkelt ejendom vurderes selvstændigt
med et kommercielt udgangspunkt. En lang række krite-
rier indgår i vurderingen, hvoraf de centrale og ofte
tilbagevendende kriterier er:

2  Anskaffelsessum pr. kvadratmeter

e Beliggenhed

2 Anvendelsesfleksibilitet

&  Udlejningssituation og potentiale

2 Ejendommens stand

e  Afkast

 

 

e  Lejersammensætning
2. Lønsomhedspotentiale

Et af de centrale kriterier er anskaffelsessummen pr. kva-
dratmeter, som udtrykker kravet til den årlige leje pr. kva-
dratmeter ved et givet afkast og dermed risikoen og
potentialet ved genudlejning. Den samlede vurdering af
den enkelte ejendom er dog baseret på en bred analyse,
der med et kommercielt sigte kombinerer de for ejendom-

men relevante kriterier.

Boligejendomme

Ved vurderingen af en boligejendom er følgende kriterier

centrale:

e Forskellen mellem det aktuelle lejeniveau og
markedslejeniveauet

2 Beliggenhed

e Ejendommens stand

e… Afkast på langt sigt

Et af de entrale kriterier er forskellen mellem det aktuelle
lejeniveau og markedslejeniveauet. De fleste boligudlej-
ningsejendomme er underlagt Boligreguleringsloven.
Loven indebærer, at lejen løbende fastsættes efter begre-
bet ”omkostningsbestemt leje” — d.v.s. at lejen alene regu-
leres med ændringer i ejendommens driftsudgifter, og det
tilladte kapitalafkast er fast og har været uændret siden
begyndelsen af 1970'erne, Dette medfører et lejeniveau,
der er markant lavere end markedslejen, hvilket til gen-
gæld giver gode udviklingsmuligheder for den kompetente
udlejer,

Boligudlejningsejendomme erhverves derfor primært ud
fra lejeforhøjelsespotentialet — d.v.s. forskellen mellem den
aktuelle leje og markedslejen samt ejendommenes belig-

genhed.

Den fokuserede strategi mod kontor- og boligejendomme
indebærer, at der skabes et godt grundlag for en høj spe-
cialiseringsgrad, målrettet udvikling af produkter og ser-

 

vice og derved en stærk konkurrencekraft, der i fremtiden
vil være afgørende for præstationsniveauet inden for disse

to segmenter.

Jeudan vil således i fremtiden fortsat investere i attraktive
kontor- og boligejendomme, men samtidig styrke udvik-

lingen af markedskoncepter, som skal tilgodese de stigende
krav fra såvel professionelle som private brugere af selska-

bets ejendomme.

Management af ejendomme
Jeudan lægger vægt på, at lejeren på alle områder føler
nærvær til Jeudan og oplever, at man er lejer hos Jeudan.

Jeudans koncept medfører, at Jeudan er i stand til at til-
byde samtlige relevante serviceydelser til lejerne - både til
nye og eksisterende lejere, og samtidig bidrager koncep-
terne til Jeudans indtjening. 1 praksis viser resultaterne, at
dette koncept giver Jeudan en ikke uvæsentlig konkurren-
cefordel, både i forhold til nye lejere og i forhold til at
bevare eksisterende lejere.

Management af kontor- og boligejendomme indeholder
primært:

e Administration

. Udlejning

. Ejendomsservice

+ Projektering

& Renovering

. Vedligehold

. Service på tekniske anlæg

« Totalindretning af kontorlejemål
. Modemisering af boliglejemål

. Døgnservice

Det er Jeudans hensigt både at videreudvikle eksisterende
serviceydelser og udvikle nye serviceydelser, der styrker
kundeloyaliteten og øger Selskabets primære indtjening.

 

Finansiering af ejendomme

Egenkapitalen skal have en størrelse, der dels muliggør et
tilfredsstillende afkast for Jeudans aktionærer, dels tager
hensyn til at Jeudan skal kunne modstå perioder med lav-

konjunktur.

Selskabets valg af finansieringsstruktur tager udgangs-

punkt i:

+  Jeudans strategi

+ Krav om et tilfredsstillende afkast til Selskabets
aktionærer

e Krav om positivt cash-flow

Jeudan har efter nøje vurdering af ovennævnte tre ele-
menter valgt en finansieringsstruktur med ca. 25-30%
egenkapitalandel og dermed ca. 70-75% fremmedkapital.

Jeudan tilrettelægger finansieringsstrategien med
udgangspunkt i ønsket om lav risiko og tilstrækkelig likvi-
ditet.

Da Jeudans væsentligste enkeltstående udgift samtidig er
de finansielle udgifter, tager Jeudans finansieringsstrategi
derfor først og fremmest udgangspunkt i at minimere
driftsmæssige konsekvenser af ændringer i det generelle

renteniveau.

Finansieringsstrategien er medvirkende til at fastholde en
robust primær indtjening, men medfører også at Jeudan
kun i meget begrænset omfang udnytter de indtjenings-
muligheder, som de finansielle markeder tilbyder ved
benyttelse af en mere risikovillig finansieringsstrategi.

Samtidig er det Jeudans strategi at opretholde et tilstræk-
keligt likviditetsberedskab i forhold til Jeudans samlede
aktivitetsniveau. Kravet er p.t. et beredskab på minimum
DKK 100 mio.

 

Selskabet besidder i alt 90 ejendomme, hvoraf 55% af
etagearealet er kontorejendomme og 45% er boligejen-
domme. Kontorejendommene udgør ca. 75% af den sam-

lede bogførte værdi.
Udlejningssituationen har i 2000, som i de seneste 4-5 år,
udviklet sig tilfredsstillende, Der har i 2000 fortsat været

en stor efterspørgsel efter kontorlejemål, om end efter-
spørgslen synes aftagende i forhold til de seneste 2-3 år.

Arealfordeling geografisk

4522 Bolig

 

   

55% Kontor

 

Det ledige areal ultimo 2000 udgør godt 4.000 m? sva-
rende til 1,4% af det samlede etageareal. Det ledige areal
ultimo året er udlejet i løbet af de første to måneder af
2001. I 2000 har Selskabet indgået lejekontrakter for kon-
torlejemål for et samlet areal på godt 25.000 m/, hvoraf
en væsentlig del modsvares af opsigelser modtaget samme

år,

Af nedenstående figur fremgår det, at 85% af Selskabets
etageareal er beliggende i City og Storkøbenhavn.

14935 Jylland

    
   

1% Øvrige

40% Storkøbenhavn

ØK 45% City

 

 

Kontorejendomme

Selskabet ejer 45 kontorejendomme med i alt ca. 440 leje-
mål. Den gennemsnitlige leje for kontorlokalerne udgør
årligt ca. DKK 765 pr. m?, Den årlige leje for kontorlejemål
er markedsbestemt, og fastsættelsen heraf afhænger pri-
mært af udbud og efterspørgsel, ligesom stand og belig-
genhed har en væsentlig indflydelse på lejeprisen. Den
årlige leje varierer for hver enkelt ejendom og lejemål,
men det er ledelsens vurdering, at den gennemsnitlige leje
for porteføljen som helhed er på niveau med markedslej-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

en.
—— Antal 45
Antal m? 164917
i Bogført værdi DKK 1.459 mio.
Bogført værdi pr. m” DKK 8.847 ”
Årligt afkast ae 77%

 

 

Kontorlejemål med en årlig leje på mere end DKK 1 mio.
repræsenterer 44% af de samlede lejeindtægter fra kon-
torlejemål og 35% af det samlede etageareal.

For disse lejere gælder, at der primært er tale om enten
offentlige institutioner eller større velkonsoliderede virk-
somheder. Selskabet har på intet tidspunkt registreret
restancer på disse større lejere. Opsigelsesfristen spænder
fra 6 måneder til 9 år. Selskabet følger nøje udviklingen
hos disse lejere og er løbende i kontakt med dem, således
at ejendommenes udviklingsplaner løbende revurderes i
overensstemmelse med lejernes forventninger og lokalebe-

hov.

Kontorejendomme

 

 

 

Boligejendomme

 

 

 

 

 

 

Antal TT 45

Antal m2 BEES TE
Bogført værdi DKK 538 mio.
Bogført værdi pr. m? DKK 3907

 

 

Selskabets portefølje indeholder 45 boligejendomme.
Boligejendommene indeholder godt 1.650 boliglejemål
fordelt på et samlet areal på 137.614 m?, Den gennem-
snitlige bogførte værdi andrager DKK 3.907 pr. m'.

Den gennemsnitlige boligleje udgør årligt ca. DKK 410 pr.
m?, Den årlige leje på boliglejemål fastsættes i al væsent-
lighed efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven og er
dermed ikke udtryk for markedslejen.

 

 

 

Lejens størrelse Andel af antal lejere

 

oe er

Andel af areal Andel af omsætning

4400

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

> 1.000.000 5% 35%

500.000 - 999.999 100% 259% 22%

250.000 - 499.999 12% 16% Ta

0 - 249.999 73% 24% 20
100% 100%

! alt

100%

 

 

 

ge ES TERE gammrmenin ane sm =1

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

Kontorejendomme

Malervangen 1, Glostrup
Damhaven 3, Vejle

Bruno Leuschner Str., Stendal (D)
Leopoldstrasse, Lemgo (D)
Vadstrupvej 22, Bagsværd
Smedeholm 10, Herlev
Vallensbækvej 45, Brøndby
Stamholmen 173, Hvidovre
Amaliegade 37, København K
Industrivej 59, Rønnede
Kongevejen 239, Virum
Lundholmsvej 7, Holstebro
Skomagervej 3-5, Vejle
Skomagervej 12, Vejle

Finsensvej 86, Frederiksberg

Lersø Parkallé 101, København Ø
Kontortårnene i Parken, København Ø
Bygmestervej 5, København NV
Grenåvej 127, Risskov
Kornmarksvej 6, Brøndby
Nørregade 44, Herning
Industriparken 44 A, Ballerup
Frederiksborggade 5, København K
Gothersgade 160, København K
Nørregade 7, Holstebro

Nørregade 6-8, Holstebro
Nørregade 9, Holstebro
Vestergade 21 A,Thisted

Køgevej 72, Tåstrup

Nr. Farimagsgade 65-69, København K
Vesterbrogade 32, København V
Admiralgade 25, København K
Torvet 2/Sct. Hansgade 1, Ringsted
Ndr. Jernbanevej 29/Langesvej 2, Hillerød
Virumgade 39 A-E, Virum
Frydenlundsvej 30, Vedbæk
Jernholmen 39-41, Hvidovre
Jernholmen 43-47, Hvidovre
Solrød Center 6-24, Solrød Strand
Ndr. Fasanvej 108, Frederiksberg
Heimdalsgade 39, København N
Lyngby Hovedgade 54A, Lyngby
Niels Brocksgade 8-18, Randers
Niels Brocksgade 2, Randers
Jernbanegade 12A, Randers

I alt

Værdiregulering tidligere år
Årets værdireguleringer
Kontorejendomme i alt

Opførelsesår

1970
1990
1991
1914
1991
1992
19917
1968
1782
1987
1907
1979
1987
1989
1942
1952
1992
1961
1911
1981
1968
1994
1790
1876
1978
1902
1922
1920
1991
1878
1890
1795
1890
1897
1987
1962
1987
1987
1987
1937
1947
1880
1915
1915
1923

Åreal m? Anskaffelsessum

2.785
2.915
3.165
1.300
1.756
3.240
3.823
4.543
1.450
1.994
340
5,112
1.810
2,106
6.579
7.529
19,890
4.201
756
4.084
2.679
3.612
2.911
3.768
706
976
605
1,002
779
3.202
2.561
825
1.468
1.552
603
17.247
4.657
7.885
3.437
5.410
3.456
798
11.435
2.100
1,865

164.917

DKK '000

32.755
19.823
42.819
14.838
22.831
31.932
33.930
24.569
18.494
7.059
3.572
10.876
12,170
11,535
33.883
74,492
231.718
29,708
5.209
22.560
18.820
29.127
49,585
30,133
9,079
11.467
5,689
3.460
6.476
28.391
18.998
6.847
8,136
7.084
4.579
202.432
22.569
28.036
25.225
49.747
20.398
11,592
58.824
6.188
6.892
1.354.547
70,770
33.692
1.459.009

Off.vurdering
DKK 7000

28.000
13.100

18,500
23.500
25.500
15.700
21.000
4.450
3,550
9,700
9.250
9.650
27.500
65.000
228.500
27.500
3.000
18,000
18.100
31.000
51.000
24,200
6.380
10,400
4.800
3.000
7.550
27.402
21.300
7.650
8.500
5.800
3.870
137.000
19.000
24.500
24,600
43.500
17.200
12.650
59.000
4.870
5.950

1.136.622

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

Boligejendomme

Holsteinsgade 6/Ringstedgade 1, København ø
Søborg Hovedgade 129-135, Søborg

Rømersgade 25-27/Gothersgade 145, København K
Valby Langgade 36, Valby

Grøntoften 4-10, Søborg

Nyelandsvej 20, Frederiksberg

Classensgade 5, København Ø

Amagerbrogade 118-120/Englandsvej 2, København S
GI. Jernbanevej 37-39/37A-39A, Valby

Toftegårds Allé 12-14/Mølle Allé 18, Valby

Fælledvej 22 B+C, København N

Gi. Jernbanevej 26-30/Mølle 1, Valby

Mølle Allé 20-24, Valby

Byhøjen 2-34, Valby

Amagerbrogade 4-16 m.fl., København S
Nørrebrogade 249-251 m.fl., København N
Hillerødgade 38-40/Ndr. Fasanvej 192-202, København N
Magnoliavej 2-6/Sdr. Fasanvej 64-66, Valby

Valby Langgade 30-30A/Bykildevej 2-12, Valby
Livjægergade 28-30, København Ø

Asger Rygs Gade 13-15, København V

Toftegårds Allé 16-18/Mølle Allé 21-25, Valby
Toftegårds Allé 19-21/Mølle Allé 17-19, Valby

Valby Langgade 38/Sdr. Fasanvej 95-99, Valby

Valby Langgade 21B/GI. Jernbanevej 1-11, Valby
Sylviavej 9-13/Sylviavej 8-18, Valby

Mozartsvej 17/Offenbachsvej 2-20 m.fl., København SV
Rørholmsgade 2A-2B/Sølvgade 85A-85B, København K
Falkoner Allé 52, Frederiksberg

Godthåbsvej 58/Ærøvej 1, Frederiksberg

Prs. Charlottesgade 23-29, København N
Tjørnerækken 9-15/Prags Boulevard 68, København S$
Hørsholmsgade 30-32, København N

Nygaardsvej 3 m.fl., København Øø

Landskronagade 6/Kong Oscars Gade 1-3, København Ø
Englandsvej 199AB-201AB, København S

Toftegårds Allé 8-10, Valby

Østerbakken 271, Thisted

Østergade 11 A-B, Skive

Vestergade 13, Struer

Vestergade 21-23, Struer

Anlægsvej 1, Struer

Bryggergade 8, Struer

Østergade 44, Struer

Østergade 32, Struer

I alt

Værdiregulering tidligere år

Årets værdireguleringer

Boligejendomme i alt

Ejendomme i alt

Opførelsesår

1884
1928
1877
1930
1931
1887
1892
1897
1935
1903
1870
1901
1903
1939
1913
1934
1917
1931
1933
1896
1907
1905
1904
1906
1905
1931
1935
1882
1900
1899
1899
1938
1900
1930
1906
1960
1904
1920
1940
1908
1917
1921
1938
1900
1930

Areal m? Anskaffelsessum

2.274
1.479
3.648
1.351
3.663
870
1,781
3.398
2,533
2.146
1.469
3.344
1.561
7.336
19.719
4,614
6.873
3.187
6.908
1,935
1.378
3.982
3.561
4.217
7.166
5,321
5.543
3.799
1.170
2.146
2.138
2.496
1.530
150
2.180
1.616
1.631
777
1.254
706
762
489
760
647
2.106

137.614

302.531

DKK "000

11.162
6.582
12.253
6.041
12.102
2.840
7.404
16.767
8.968
10,496
6.946
14.320
6.682
23.702
60.862
16.418
30.316
10.465
22.101
6.744
3.949
15.124
11.448
15,150
31.774
14.929
18.300
13,296
8.251
12.769
6.859
13.021
5,768
782
10.530
6.711
5.865
2.363
3.687
3.595
2.493
3.184
3,568
2.210
11.037
519.834
1.895
15,906
537.635

1.996.644

Off.vurdering
DKK "000

7.800
5,550
10.200
4.750
11.500
3.050
5.950
12.600
8.650
8.600
4.150
10,200
6.000
26.000
54,000
15.900
30.025
12.500
21.000
5.400
4.250
11.800
10.400
10.100
21.000
17.000
21.500
14.100
5.900
9.900
7.400
10.000
4.500
1.110
8.150
7.100
5.050
2.900
3.850
1.800
1.400
1.500
1.900
1.500
6.400

454.335

1.590.957

 

 

 

Jeudan-aktien og aktionærforhold

Kursudvikling

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 170 og steg dermed
med 25% i 2000, mens totalindekset på Københavns
Fondsbørs steg med 17%.

Kursstigningen i løbet af 2000 har medført, at Jeudans
markedsværdi er steget med DKK 129 mio. fra DKK 517
mio. ultimo 1999 til DKK 646 mio. ultimo 2000,

Der blev i 2000 omsat 196.690 Jeudan-aktier over Køben-
havns Fondsbørs.

Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 3.800.000 aktier å DKK 100 pr.
stk., svarende til nominelt DKK 380 mio. Der er ikke sket

ændringer i aktiekapitalen i 2000.

Jeudans aktier er noteret på Københavns Fondsbørs, og
Selskabets aktier omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er
omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed
og udstedes til ihnændehaver. På Københavns Fondsbørs er
aktien registreret under fondskoden DK 0010171362 og
kort navn JDAN.

Ejerforhold

Pr. 31. december 2000 udgjorde de navnenoterede aktio-
nærer i alt 92% af aktiekapitalen. Jeudan ønsker på den
bedst mulige måde at kunne servicere sine aktionærer
med information om Selskabet, hvorfor alle aktionærer
opfordres til at lade deres aktier notere på navn i Selska-
bets aktiebog.

Selskabet besidder pr. 6. marts 2001 92.649 stk. egne
aktier.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje
mere end 5% af Selskabets aktiekapital:

Nykredit A/S, Finansafdelingen, Bredgade 40, 1021
København K

23. december 1998 meddelt besiddelse af 403.220 aktier
(26,7% på tidspunktet for anmeldelsen). Ved emissionen
december 1999 har Nykredit tegnet, således at de har
fastholdt deres andel mellem 25% - 30%.

Nesdu as, Strandvejen 163, 2900 Hellerup
17. december 1999 meddelt besiddelse af 995.080 aktier,
svarende til 26,2% af aktiekapitalen.

Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 København S
11. december 1998 meddelt besiddelse af 383.790 aktier
(25,4% på tidspunktet for anmeldelsen). Ved emissionen
december 1999 har Amagerbanken tegnet, således at de
har fastholdt deres andel mellem 25% - 30%.

Aktieoptionsprogrammer

Der blev i juli 1999 etableret en optionsordning, som
omfatter Selskabets direktion og ledende medarbejdere.
Ordningen indebærer køb af op til 25.000 aktier i Selska-
bet til kurs 127 + 10% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte. Optionsordningen har en løbetid på tre år og kan
udnyttes med 1/3 pr. år. Første del af optionsordningen
svarende til 8.333 aktier blev tildelt i juli 2000. Exercise-
kursen pr. 1. april 2001 efter udbytte for regnskabsåret
2000 vil udgøre DKK 135,6 pr. aktie,

Der blev i november 1999 indgået en optionsordning med
Selskabets bestyrelse. Ordningen indebærer køb af op til
20.000 aktier i Selskabet til kurs 130 + 10% p.a. med fra-
drag af udbetalt udbytte. Optionsordningen har en løbetid
på tre år og kan udnyttes med 1/3 pr. år. Første del af
optionsordningen svarende til 6.667 aktier blev tildelt i
april 2000, Exercise-kursen pr. 1. april 2001 efter udbytte
for regnskabsåret 2000 vil udgøre DKK 134,4 pr. aktie.

TI april 2000 besluttede bestyrelsen at tildele en række
medarbejdere i Selskabet 50 stk. aktier efter den skattefrie
ordning og herudover at tilbyde en række nøglemedarbej-
dere en optionsordning. Optionsordningen, der er treårig,
omfatter køb af op til 22.950 aktier i Selskabet til kurs
145 + 10% p.a. med fradrag af udbetalt udbytte. Første
del af optionsordningen svarende til 7.667 aktier blev til-
delt i januar 2001. Exercise-kursen pr. 1. april 2001 efter
udbytte for regnskabsåret 2000 vil udgøre DKK 148,9 pr.
aktie.

Selskabet har afdækket optionsordningerne ved erhvervelse
af egne aktier.

Økonomisk rapportering

Selskabet offentliggør kvartalsrapport i maj og november
samt halvårsregnskab i august og årsregnskab i marts.
Såfremt man ønsker økonomiske rapporter fremsendt via
post eller e-mail, kan der rettes henvendelse til neden-

nævnte kontaktperson.

Fondsbørsmeddelelser fra Selskabet kan ligeledes fremsen-
des pr. e-mail efter aftale med nedennævnte kontaktper-

son,

 

Investorforespørgsler

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, bedes henvende sig til:

Jeudan A/S
Lersø Parkallé 101
2100 København Ø

Telefon 7010 6070
Fax 7010 6071
Kontaktperson

Sekretariatschef Morten Aagaard
E-mail maaøjeudan.dk
Information om Jeudan kan ligeledes findes på Selskabets

hjemmeside: www.jeudan.dk

 

 

 

 

Meddelelser til Københavns Fondsbørs i 2000/2001

2000

DATO
8. marts
Jeudan køber Frydenlund Company Park

8. marts
Årsregnskabsmeddelelse for 1999

23. marts
Jeudan køber to ejendomme for DKK 50 mio.

6. april
Beholdning af egne aktier

12. april
Tildeling af aktier til udvalgte medarbejdere samt
tilbud om optionsordning til nøglemedarbejdere

12. april
Ordinær generalforsamling i Jeudan AJS
den 12. april 2000

27. juni
Investering i tre ejendomme samt dato for
offentliggørelse af halvårsmeddelelse

30. juni
Beholdning af egne aktier

30. juni
Investering i tre ejendomme

7. juli
Beholdning af egne aktier

30. august
Regnskabsmeddelelse for perioden
1. januar — 30. juni 2000

5. november
Erhvervelse af 27,4% af aktierne i
EjendomsSelskabet Norden AJS

NR.

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

 

DATO NR.
5, november 52
Plan om sammenlægning af Jeudan A/S

og EjendomsSelskabet Norden A/S

9. november 53
EjendomsSelskabet Norden A/S - Jeudan A/S,
vedrørende ekstraordinær generalforsamling i
EjendomsSelskabet Norden AJS samt redegørelse

til ekstraordinær generalforsamling

15. november 54
EjendomsSelskabet Norden AJS - Jeudan A/S,

Jeudan A/S anmoder om ekstraordinær
generalforsamling i EjendomsSelskabet Norden AJS

1. december 55
Redegørelse og indstilling til Jeudans aktionærer
vedrørende købstilbud fra DADES og Ejendoms-
Selskabet Norden A/S

8. december 56
Jeudan accepterer Norden Invest af december

2000 A/S' købstilbud på selskabets aktier i
EjendomsSelskabet Norden A/S

17. december 57
Norden Invest af december 2000 A/S forhøjer
købstilbud på selskabets aktier i Ejendoms-

Selskabet Norden A/S

2001
DATO NR.
31. januar 58

Salg af Jeudans aktiepost i EjendomsSelskabet
Norden A/S

 

 

 

 

Tommy Pedersen

Bestyrelse

Niels Heering, født 1955

Formand for bestyrelsen

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994

Advokat og partner i Gorrissen Federspiel Kierkegaard

Formand for bestyrelsen for Columbus IT Partner A/S, NTR
Holding A/S, Center for Clinical and Basic Research AJS,
Comlex A/S, Ellos A/S, EQT Partners A/S, Mahé Holding
AJS, Mahé Freight A/S, Mahé Real Estate A/S, Metroberg
AJS, Nesdu as, Plaza Ure & Smykker A/S, Selda A/S, Stæhr
Holding A/S, QuizPeople A/S og N.T. Rasmussens Fond.

Medlem af bestyrelsen for Tele Danmark A/S, Danske
Private Equity A/S, OsteoPro A/S, Falconbridge Greenland
AJS, Ole Mathiesen AJS og Venjo A/S.

Antal aktier i Jeudan: 1.100
Antal aktieoptioner i Jeudan: 10.000

Jens Erik Udsen, født 1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994
Direktør i Nesdu as

Formand for bestyrelsen for Ejendomsforeningen Dan-
mark, Grundejernes Ejendomsselskab, Københavns Grund-
ejerforening og Grundejernes Investeringsfond.

Medlem af bestyrelsen for Nykredit A/S, Nykredit Holding A/S,
Renholdningsselskabet R98, Byfornyelsesselskabet SBS
amba og Nesdu as.

Antal aktier i Jeudan: Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens
Erik Udsen, besidder 995.080 aktier i Selskabet.
Antal aktieoptioner i Jeudan: 5.000

    

 

 

mÅ |

Per Wetke Hallgren

Tommy Pedersen, født 1950

Indvalgt i bestyrelsen i april 1997

Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
og Augustinus Fonden

Medlem af bestyrelsen for Incentive A/S, Bryggerigruppen
A/S, Brock & Michelsen A/S m/datterselskaber, Ole Flen-
sted Holding A/S m/datterselskaber, Mahé Freight A/S,
Refshaleøens Ejendomsselskab AJS, Aktieselskabet Kjøben-
havns Sommer-Tivoli og AcceptPFinans AJS.

Antal aktier i Jeudan: 450
Antal aktieoptioner i Jeudan: 5.000

Direktion

Per Wetke Hallgren, født 1962

Adm. direktør

Ansat siden 1993

Per W. Hallgren beklæder ikke ledelsesposter i andre sel-
skaber, bortset fra ledelsesposterne i datterselskaber, som

er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktieoptioner i Jeudan: 20.000

Ledende medarbejdere

Jeudan A/S
Kim Christiansen, født 1961,
Finansdirektør, ansat siden 1994

Paula Jakobsen, født 1953,
Administrationschef, ansat siden 1983

Lisbeth Spindler, født 1963,
Salgs- og Udlejningschef, ansat siden 1998

Morten Aagaard, født 1966,
Sekretariatschef, ansat siden 1994

Jeudan Byg A/S
René Byrgesen, født 1955,
Direktør, ansat siden 1982

Michael Edslev, født 1962,
Murermester, ansat siden 2000

Peter S. Kiihne, født 1950,
Tømrer-/snedkermester, ansat siden 1982

Frank Larsen, født 1966,
Aut. VVS-installatør, ansat siden 1996

Stig H. Larsen, født 1961,
Aut. el-installatør, ansat siden 2000

Peter Salomonsen, født 1951,
Malermester, ansat siden 1993

 

Corporate Governance

Jeudan lægger vægt på at videregive åben og relevant
information til Selskabets aktionærer og øvrige interessen-
ter og på at lede Selskabet i overensstemmelse med aktio-

nærernes interesser,

På denme baggrund har bestyrelsen besluttet sig for
løbende al forholde sig til rammerne og processerne for
den overordnede styring af Selskabet med henblik på at
leve op til kravene til god Corporate Governance. Ved Cor-
porate Governance forstås holdninger og regler vedrørende
den overordnede ledelse af Selskaber. Corporate Gover-
nance fakuserer således på forholdet mellem aktionærer,
bestyrelse og direktion.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er Jeudans øverste beslutningsorgan.
Den årlige generalforsamling er ansvarlig for at tage
beslutning om de forhold, som beskrives j Selskabets ved-
tægter — herunder godkendelse af årsregnskabet, fordeling
af årets resultat, valg af Selskabets to eksterne revisorer og
ændringer af Selskabets vedtægter.

Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til den
årlige ordinære generalforsamling. Alle aktionærer har ret
til at deltage og stemme på generalforsamlingen, Aktio-
nærer, der ikke har mulighed for at deltage i generalfor-
samlingen, kan stemme via fuldmagt.

Der findes kun én aktieklasse, og hver aktie på DKK 100

giver én stemme.

 

Bestyrelsen

Ifølge Selskabets vedtægter vælger generalforsamlingen tre
til fem medlemmer til Jeudans bestyrelse for ét år ad
gangen. Bestyrelsen består for øjeblikket af tre medlem-

mer. Der er mulighed for genvalg.

Bestyrelsen udgør Jeudans øverste ledelse i perioden

mellem generalforsamlingerne, og dens arbejde er regule-
ret af regelsættet ”Forretningsorden for bestyrelsen”, som
er udarbejdet i overensstemmelse med Aktieselskabslovens

bestemmelser på dette område.

Der afholdes 8-10 ordinære bestyrelsesmøder om året, og

bestyrelsen behandler på disse møder forhold vedrørende

Selskabets overordnede udvikling, herunder

+ Udarbejdelse og godkendelse af Selskabets strategi

+ Godkendelse af overordnede økonomiske målsætninger
og struktur

e Godkendelse af budget og investeringsrammer

+ Godkendelse af regnskaber og regnskabsrapportering

+ Godkendelse af forslag om fusion, køb og salg af sel-
skaber/ejendomme samt større udviklingsprojekter

. Beslutning om aflønning af ledelsen

1 perioderne mellem de ordinære bestyrelsesmøder modta-
ger bestyrelsen en løbende orientering om Selskabets for-
hold og afholder telefonmøder efter behov, ligesom der
indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af,
at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesanlig-

gender.

Samtidig fører bestyrelsen tilsyn med Selskabet og fører
kontrol med, at dette ledes på forsvarlig vis og i overens-
stemmelse med lovgivning og vedtægter. Revisorerne rap-

porterer mindst én gang om året til bestyrelsen.

Størrelsen af bestyrelsens honorar fastsættes i forbindelse
med generalforsamlingens godkendelse af årsregnskabet.
For 2000 udgjorde vederlaget til bestyrelsen DKK 450.000,
hvoraf formandens honorar udgjorde DKK 250.000.

Direktionen

Direktionen ansættes af bestyrelsen, og bestyrelsen fast-
sætter direktionens ansættelsesvilkår. Direktionen er
ansvarlig for den daglige drift af Selskabet, herunder Sel-
skabets aktivitets- og driftsmæssige udvikling og resulta-
ter samt interne anliggender. Bestyrelsens delegering af
ansvar til direktionen er fastsat i bestyrelsens forret-

ningsorden.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i
den daglige ledelse af Selskabet.

Aktionæraftaler

Selskabets ledelse er ikke bekendt med aftaler mellem Sel-
skabets aktionærer vedrørende eller baseret på de pågæl-
dendes besiddelser af aktier i Jeudan A/S.

   

Fi eng

i

     

Generalforsamling

SES SS SEA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning

 

Regnskabsåret 2000 blev et rekordår for Jeudan. Selskab- Lejeindtægter fra ejendomme udgjorde DKK 170,8 mio.
ets omsætning steg med ca, 70% til DKK 242,0 mio., og mod DKK 108,3 mio. i 1999, Ejendommenes bruttoresul-
den primære indtjening steg med ca. 50% til DKK 50,5 tatet udgjorde DKK 114,8 mio. mod DKK 80,0 mio. i
mio. Udviklingen lever op til Selskabets målsætninger og 1999. Fremgangen kan henføres til, dels at fusionen pr. 1.
til de forventninger, som senest blev udtrykt i forbindelse juli 1999 har haft fuld effekt i 2000, dels foretagne ejen-
med offentliggørelsen af halvårsregnskabet i august 2000. domsinvesteringer i 2000 på i alt ca. DKK 431,7 mio.
hvoraf sidstnævnte først har fuld effekt i 2001. Den mål-
Salg af Jeudans aktiepost i EjendomsSelskabet Norden rettede indsats for at reducere ejendommenes driftsudgif-
(”Norden”) medførte en bruttokursgevinst på DKK 88,1 ter, som blev igangsat i forbindelse med fusionen, har
mio., og regulering af ejendomsporteføljen medførte en ligeledes været medvirkende årsag til den tilfredsstillende
værditilvækst på DKK 49,6 mio. udvikling i ejendommenes bruttoresultat.
Resultatet før skat blev på DKK 168,1 mio., svarende til Omsætningen i Jeudan Byg steg med ca. 150% til DKK
en stigning på over 100%. 50,8 mio., og bruttoresultatet blev mere end tredoblet til
DKK 9,6 mio. Baggrunden herfor er, at Selskabet efter
Samlet blev forventningerne til 2000 mere end opfyldt, og fusionen i 1999 omlagde konceptet fra brug af underleve-
Jeudans bestyrelse anser resultatet for tilfredsstillende. randører til egenproduktion i Jeudan Byg. 1 august 2000

købte Jeudan Byg en el-installationsvirksomhed, hvorefter
Jeudan Byg dækker de oftest forekommende bygnings-

Resultatet 2000 opgaver på kontor- og boligejendomme. Købet af el-
Selskabets omsætning udgjorde i 2000 DKK 242,0 mio., installationsvirksomheden har ligeledes bidraget til den til-
og bruttoresultatet udgjorde DKK 136,8 mio. fredsstillende udvikling i Selskabet.

mm meme

Kl DEN -

Omsætning/bruttoresultat
DKK mio.

 

 

 

 

E Omsætning

kl Bruttoresultat

 

 

1996 1997 12998 1999 2000

Beløb i DKK mio. 1996

Ejendomme

Omsætning 31,6
Driftsudgifter 47
Bruttoresultat i 26,9

Ejendomsservice

Omsætning 3,2
Driftsudgifter 2,6
Bruttoresultat 0,6

Jeudan Byg A/S

Omsætning | 0,0 |
Driftsudgifter i Go
Bruttoresultat 0,0
Forvaltningsindt. m.v. 0,5
I alt omsætning 35,3
| alt driftsudgifter 73
! alt bruttoresultat — 28,0

Forretningsområdet Ejendomsservice fortsatte sin frem-
gang i 2000 og udviste et bruttoresultat på DKK 5,2 mio.
mod DKK 3,0 mio. i 1999, I 2000 er organisationen blevet
omstruktureret. Tidligere var der til hver enkelt ejendom
tilknyttet en fast servicemedarbejder, der udover ejen-
domsservice varetog en række administrative opgaver. De
administrative opgaver er overført til hovedkontoret, og
ejendomsservice består nu af et professionelt korps af
mobile servicemedarbejdere, der varetager udendørsservice,
miljø, renhold og forefaldende opgaver på ejendommene,
Udover at konceptet er fleksibelt i forhold til tidligere, har
omstruktureringen medført en væsentlig omkostningsre-
duktion.

 

1997 1998 1999 2000
41,6 59,0 108,3 170,8
7,8 10,1 28,3 56,0
39,8 48,9 80,0 114,8
al 6,1 7,5 13,2
10 4,4 45 8,0
0,8 1,7 3,0 5,2
0,0 0,0 20,5 50,8
0,0 0,0 18,0 41,2
0,0 0,0 2,5 9,6
15 3,2 4,7 7
50,9 68,3 141,0 2420
8,8 14,5 50,8 105,2
42,1 53,8 90,2 136,8

Selskabets øvrige indtægter, der bl.a. indeholder admini-
Strationshonorarer, steg til DKK 7,1 mio. mod DKK 4,7
mio. i 1999,

Udlejningssituationen i Selskabets ejendomme har i 2000
været tilfredsstillende, og pr. 31. december 2000 var 99%
af det samlede kontorareal udlejet. Efterspørgslen på kon-
torarealer har i 2000 været ganske pæn, og Selskabet har
genudlejet 25.000 m? kontorareal til en samlet årlig leje
på DKK 20,3 mio.

 

i
k
|
!

 

 

 

Administrationsprocent 1996 1997 1998 1999 2000
Beløb i DKK mio.

Omsætning 35.4 50.9 68.3 141.0 242 i
Administrationsudgifter 2.9 3.3 3.4 9,5 15.2

 

Administrationsprocent

8,1%

6,4% 4,9% 6,8%

 

Selskabets samlede administrationsudgifter, d.v.s. admini-
strationsudgifter for samtlige forretningsområder, udgjorde
DKK 15,2 mio., svarende til 6,3% af den samlede omsæt-
ning mod 6,8% i 1999. 1 2000 er der i forlængelse af
fusionen i 1999 gennemført en tilpasning af Selskabets
administrative organisation, såvel med hensyn til kapacitet
som med hensyn til kompetence. Rationaliseringsgevin-
sterne har haft delvis effekt i 2000, og omkostningsnive-
auet på årsbasis har nået et tilfredsstillende niveau. Det er
fortsat målsætningen at reducere Selskabets administra-

tionsudgifter til ca. 5%.

Resultat før finansielle udgifter udgjorde DKK 121,6 mio.
mod DKK 80,7 mio. i 1999.

Finansielle udgifter netto udgjorde i 2000 DKK 71,1 mio.
mod DKK 47,0 mio. i 1999. Stigningen kan henføres til
dels finansiering af den betydelige investeringsaktivitet i
1999, som først har haft fuld effekt i 2000, og dels finan-
siering af investeringerne i 1. halvår 2000. Det stigende
renteniveau i 2000 har ikke haft indflydelse på de finansi-
elle udgifter, idet Selskabets rentebærende finansiering er

optaget med fast rente i en årrække.

60

50

40

Resultat før kurs- og værdireguleringer (den primære ind-
tjening) udgjorde herefter DKK 50,5 mio. mod DKK 33,7
mio. kr. i 1999, svarende til en stigning på 50%. 1 forhold
til egenkapitalen primo udgjorde den primære indtjening
9,5% (i forhold til gennemsnitlig egenkapital 2000: 8,5%)
hvilket er i overensstemmelse med Selskabets målsætning
på 8 - 10%, svarende til ca. det dobbelte i forhold til
øvrige større virksomheder i branchen.

 

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer

DKK mio.

 

 

 

 

 

 

 

   

Forge NEDE

1996 1997 1998 1999 2000

   

 

1 1999 erhvervede Selskabet i forbindelse med fusionen
boligejendomme for ca. DKK 500 mio. med et afkast på
Ca. 5% p.a. I forhold til Selskabets kontorejendomme med
et markedsafkast på ca. 8% udgør boligejendommenes
årlige markedsafkast således ca. 40% mindre. Det er derfor
tilfredsstillende, at den primære indtjening fortsat er i
vækst og fastholdes på et højt niveau på trods af de bety-
delige investeringer i boligejendomme.

1 november 2000 erhvervede Selskabet 2.205.185 aktier i
EjendomsSelskabet Norden ("Norden") til kurs 350, sva-
rende til 27,4% af det samlede antal aktier. Sigtet var en
sammenlægning af de to selskaber med henblik på at
danne en markedsledende, børsnoteret ejendomsvirksom-
hed med en høj indtjening, betydelig størrelse og bred
aktionærkreds. Forsøget blev modtaget meget positivt i
offentligheden, men en overraskende ændring af pen-
sionsbeskatningen var bl.a. årsagen til, at et konsortium af
pensionskasser udstedte et frivilligt købstilbud på samtlige
aktier i Norden på DKK 390 pr. aktie, Selskabet accepte-
rede købstilbuddet og solgte sine aktier i Norden i februar
2001. Udover kursgevinsten har Selskabet opnået øget
positiv opmærksomhed.

Regnskabsmæssigt er aktier i Norden reguleret til salgspris
fratrukket de finansielle udgifter og honorarer til rådgivere
m.m., som Selskabet har afholdt frem til effektueringen af
salget i februar 2001. Selskabet har indtægtsført en netto-
kursgevinst på DKK 63,6 mio., der specificeres således:

Kursgevinst på aktier i Norden DKK

Finansielle udgifter knyttet herti! DKK 15,6 mio.
Honorarer til rådgivere m.m, DKK 8,9 mio.
Nettokursgevinst DKK 63,6 mio.

88,1 mio.

 

Øvrige kursgevinster netto DKK 4,4 mio. indeholder kurs-
gevinst ved omlægning af lån samt salg af aktier og obli-
gationer,

Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de
er betydende for den samlede værdiansættelse. I de regn-
skabsår, hvor Selskabets ledelse vurderer, at værdiregule-
ringerne ikke er betydende for den samlede værdiansæt-
telse af ejendommene, og dermed ikke bogføres, vil regu-
leringerne fremgå af årsberetningen, hvilket begrundes
med den følsomhed, der er knyttet til vurderingsprincip-

perne.

Selskabet foretager årligt en individuel værdiansættelse af
hver enkelt ejendom på grundlag af en afkastbaseret mar-
kedsværdimodel med udgangspunkt i ejendommens bud-
get for det kommende driftsår korrigeret for udsving, der
karakteriseres som værende enkeltstående hændelser.
Modellen indeholder hovedelementerne, der fremgår på

næste side,

 

 

1. Årlige lejeindtægter

2 +[- eventuel regulering af eksisterende leje i
kontorlejemål til anslået markedsleje

3. - driftsudgifter (skatter, afgifter, forsikring m.m.,
ind- og udvendig renhold etc.)

4 - indvendig og udvendig vedligeholdelse

1 Årlige lejeindtægter

For ledige arealer er anslået en forsigtig markedsleje.
Forholdet er for værdiansættelsen p.t. uden væsent-
lig betydning, idet tomgangen ultimo 2000 udgjorde
under 2% af det samlede areal.

2. Regulering til markedsleje

1 kontorejendomme, hvor Selskabet vurderer, at den
betalte leje er højere eller lavere end den leje, der vil
kunne opnås ved genudlejning, foretages en regule-

ring af den opgjorte leje.

3. Driftsudgifter
Samtlige faktuelle driftsudgifter fratrækkes.

4. Indvendig og udvendig vedligeholdelse

Til udvendig vedligeholdelse hensættes på kontor-
ejendomme et beløb pr. m”, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte vedligeholdelsesudgif-
ter. For så vidt angår boligejendomme, hvor Boligre-
guleringsloven og Lejeloven fastsætter lovpligtige
hensættelser, anvendes de lovpligtige hensættelser til
både ind- og udvendig vedligeholdelse.

- administration

= nettoresultat

afkastkrav

Markedsværdi = (Nettoresultat (6) /
Afkastkrav (7) ” 100) + refusionssaldi.

e W4w GOG yu

5 Administration
Til administration hensættes et beløb, der erfarings-
mæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter.

8  Markedsværdien

Markedsværdien fremkommer således på baggrund
af den enkelte ejendoms normaliserede nettoresultat
og et til ejendommen individuelt fastsat afkastkrav.
Nettoresultatet kapitaliseres med det til ejendommen
fastsatte afkastkrav, hvorefter refusionssaldi
(deposita, forudbetalt leje m.m.) tillægges. Herved

fremkommer ejendommens markedsværdi.

Afkastkravet fastsættes årligt af ledelsen i Selskabet
dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene
for den pågældende ejendomstype, dels på grundlag
af ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

 

Hovedfaktorer, der kan påvirke værdiansættelsen

A. Markedsforhold
Ændringerne i markedsforholdene omfatter efterspørgsel
på investeringsejendomme, efterspørgsel på lejemål, rente-

niveau og renteforventninger etc.

Disse faktorer påvirker kravene til afkastprocenter og der-

med ejendomsværdierne,

Gennem de senere år er kravene til afkastprocenter redu-
ceret med deraf følgende stigende ejendomsværdier, De i
1998/1999 af Selskabet fastsatte afkastkrav, som blev
verificeret ved en ekstern vurdering af samtlige ejen-
domme i 1999 vil blive ændret, når der konstateres vedva-
rende ændringer i markedsforholdene, eller der konstateres
væsentlige ændringer i de enkelte ejendommes forhold.

Værdiregulering Bogført værdi

Beløb i DKK mio. før årets reg.
Kontorejendomme 1.425,3
Boligejendomme i | 521,7
| alt 1.947,0

 

Ultimo 2000 har Selskabet - uanset den stigende efter-
spørgsel — fastholdt de i 1998/1999 fastsatte afkastkrav,
bortset fra afkastkravene på enkelte mindre ejendomme,

som er hævet.

B. Regulering

Ændringer i ejendommenes resultater, der kan ændre vær-
diansættelsen, omfatter i det væsentligste ikke-påvirkelige
ændringer, så som ændringer i årlige lejeindtægter
(almindelige lejereguleringer) og ændringer i driftsudgifter.

C. Udvikling

Udvikling af ejendomme er handlinger, der medfører
ændringer i ejendommenes resultater, som kan påvirke
værdiansættelsen. Handlingerne kan omfatte ændring af
ejendommenes anvendelse, forbedringer, moderniseringer,
genudlejning til højere/lavere leje, ændringer i tomgang
og rationaliseringstiltag i driften.

Opskr./nedskr. Bogført værdi

Opskrivning Nedskrivning
ialt efter årets reg. |.
44,2 7 10,5 33,7 1.459,0
21,7 -5,8 me 15,9 |. 537,6
65,9 -16,3 49,6 1.996,6

Kontorejendomme
Den i 2000 foretagne værdiansættelse resulterede i en

opskrivning på DKK 44,2 mio. og en nedskrivning på DKK
10,5 mio. Opskrivningen kan generelt henføres til forbed-
ret lønsomhed på de enkelte ejendomme - stigende ind-
tægter ved genudlejning, reducerede driftsudgifter samt

løbende lejereguleringer.

Nedskrivningerne kan henføres til forøgede afkastprocen-
ter samt genudlejning til lavere leje. I enkelte ejendomme
er den aktuelle leje reduceret, idet ledelsen vurderer, at en
genudlejning til markedsleje kan medføre en lejereduktion.

Det er ledelsens samlede opfattelse, at der i forhold til
nugældende markedsforhold er tale om en forsigtig vær-

diansættelse.

Resultat før skat udgjorde DKK 168,1 mio. mod DKK 82,3
mio. i 1999. Resultatet, der er det bedste i Jeudans histo-
rie, svarer til en forrentning af egenkapitalen primo på
31,6%.

Den samlede skat udgjorde DKK 51,7 mio. og bestod af
aktuel skat på DKK 1,4 mio. og udskudt skat på DKK 50,3

mio.

 

 

 

 

Boligejendomme

Afkastkrav København City Storkøbenhavn Øvrige Sjælland Jyiland Tyskland Gns. i alt
Kontorejendomme 6,75%-8,0% 7,5%0-9,0% 8,0%-9,5% 7,0%-9,5% 7,8%-8,5% 7,7%
ne B ON Tee Bom

 

 

Boligejendomme

Den i 2000 foretagne værdiansættelse resulterede i en
opskrivning på DKK 21,7 mio. og en nedskrivning på DKK
5,8 mio. Opskrivningen kan generelt henføres til forbedret
lønsomhed på de enkelte ejendomme, omfattende stig-
ende indtægter ved modernisering og forbedringsaktivite-
ter, reducerede driftsudgifter samt løbende lejereguleringer.

Nedskrivningerne kan henføres til forøgede afkastprocen-

ter.

Resultat før skat I
Resultat efter skat

…:5%75,5% … 4,5%-7,0%

200

150

100

Resultat efter skat udgjorde DKK 116,3 mio. mod DKK
58,4 mio. i 1999. Resultatet svarer til en forrentning af

egenkapitalen primo på 21,9%.

Resultatet overstiger Selskabets forventninger, og besty-
relsen i Jeudan anser resultatet for tilfredsstillende.

 

Resultat før og efter skat
DKK mio.

 

 

 

 

  

 

Er...

1997

2000

1996 1999

Overskudsdisponering

Bestyrelsen foreslår, at udbyttet forhøjes til DKK 8 pr.

aktie mod DKK 6 pr. aktie i 1999, Udbytteforslaget skal
ses på baggrund af den opnåede kursgevinst ved salg af

aktierne i Norden, Det er fortsat Selskabets udbyttepolitik

at udlodde ca. 1/3 af den primære indtjening.

Beløb i DKK mio.
Overført fra sidste å år
Årets overskud

Tir disposition

Der foreslås anvendt således

Regulering opskrivningshenlæggelser

Regulering | reserve tilknyttede selskaber
Regul ilering af reserve for egne aktier
Udbytte egne aktier for foregående å år
Udlodning af udbytte

Overført til næste år

F alt

Aktiver

I regnskabsåret 2000 erhvervede Selskabet følgende

ejendomme:

Adresse

Frydenlund Company Park, Vedbæk
Jernholmen 39-41, Hvidovre
Jernholmen 43-47, Hvidovre

Nordre Fasanvej 108 mfl, Frederiksberg
Heimdalsgade 39, København N.

Lyngby Hovedgade 54Å, Lyngby

Niels Brocksgade 8- 18, Randers

Niels Brocksgade 2 Randers

Jernbanegade 12A, Randers
Solrød Center 6- 24, Solrød Strand

| alt

1999

17,8
58, 3

76,1

29,1

8,2
3,7
0,0
9,0
26,1
76, 7

2000

26,1

1163
142,4

24,8
-22,2

11,5
15
30,4
99,4
142,4

 

De samlede ejendomsinvesteringer udgjorde DKK 431,7

mio., svarende til en gennemsnitlig anskaffelsessum pr. m?

på DKK 7.400. Ejendommenes samlede årlige nettoleje

udgjorde DKK 33 mio., svarende til et årligt afkast på

7,60%.

Samtlige ejendomme er velbeliggende kvalitetsejendomme

med en god lejersammensætning og et fremtidigt poten-

tiale.

Beløb i i DKK mio. nm
Investeringsejendomme mM

Tilgang
Afgang

Nettoopskrivning

Afskrivninger

Investeringsejendomme 31/12

"17,247
4.657
7.885
5.410
3.456

798
11.435
2.100
1.865
3.437
58.290

Købesum (DKK mio. ,
— 2024 —
29 6

28,0
496

11,6
58,8

— 1.498,8

204

62
am
252
4317

4505
oo '
196 |
-2,2

1.996,6

 

Goodwill på DKK 1,4 mio. vedrører købet af Jeudan Byg Selskabet afsætter udskudt skat, der i al væsentlighed kan

A/S i 1999 og købet af en el-installationsvirksomhed i henføres til forskelsværdien mellem den bogførte værdi og
2000. den skattemæssige værdi for Selskabets ejendomme, med

30%. Ultimo 2000 er der hensat DKK 125 mio. i udskudt
Aktiebeholdningen på DKK 15,6 mio. består i al væsent- skat, Ved en reduktion i markedsværdien af Selskabets
lighed af 112.349 stk. aktier i Jeudan bogført til i alt DKK ejendomme vil en nedskrivning af ejendomme i hovedpar-
15,3 mio., svarende til DKK 135,8 pr. aktie (børskurs 31. ten af tilfældene kun påvirke egenkapitalen med en effekt
december 2000: 170). En del af beholdningen er opkøbt på 70%, da der samtidig hermed vil blive tilbageført hen-
til dækning af aktieoptioner tildelt bestyrelse, direktion og sat udskudt skat med 30% af nedskrivningen. Ved en vur-
ledende medarbejdere. Pr. 31. december 2000 omfatter dering af Selskabets egenkapital som stødpude kan den
optionsordningerne 67.950 aktier, og optionernes exer- hensatte udskudte skat derfor tillægges egenkapitalen,
cise-kurs overstiger den bogførte værdi pr. aktie. svarende til en samlet soliditet på godt 35%.

Andre tilgodehavender på DKK 66,7 mio. består i al
væsentlighed af nettokursgevinsten ved salget af Selska-
bets aktier i Norden. Aktierne er solgt i februar 2001, og
beløbet er indbetalt.

Passiver
Nedenstående skema viser udviklingen i Selskabets egen-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

kapital.
TRE

Beløb i DKK mio. 1996 1997 1998 1999 2000
Aktiekapital 112,0 112,0 151,0 380,0 380,0
Overkurs ved emission 0,0 0,0 3,1 60,8 60,8
Opskrivningshenlæggelse 0,0 0,0 22,2 49,5 86,0
Valutakursregulering 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2
Reserve for egne aktier 0,0 0,0 0,0 3,8 15,2
Overført resultat 8,0 14,8 19,0 37,3 76,8
Egenkapital 120,2 127,0 195,5 531,6 619,0
Balancesum 644,5 572,0 772,3 1.684,9 2.114,4

 

Egenkapitalandel 18,7% 22,2% 25,3%

31,5% 29,3%

 

 

 

 

Hensættelser

Beløb I.DKK mio.

SE & 518b hensættelser | — EN 12,2 |
822 hensættelser |. 14,0 i
563a hensættelser | 05 |.
Hensat til renoveringsopgaver 18,0 .
| alt — |. 44,7

Selskabets langfristede gæld udgjorde pr. 31. december
2000 DKK 1.142 mio. Realkreditfinansieringen er i al
væsentlighed optaget som 15-20 årige obligationslån, og
finansiering fra finansielle institutter er optaget som
12-15 årige anlægslån med fast rente i 2-10 år ved brug
af enten renteswaps eller Forward Rate Agreements (FRA-

27).

Fordelingen af fastrenteperioderne for den rentebærende

finansiering er anført i nedenstående oversigt.

Fastrenteperiode

0-2 år 8%
3-5år 240%
6 - 10 år 10%
M-15år —— 35%
16 - 20 år ' — 23%
| alt ' 100%

Andel af låneportefølje

Selskabets likviditet har igennem året udviklet sig efter
forventningerne, Selskabets forholdsvis store likviditetsbe-
redskab ultimo 1999 blev i overensstemmelse med de
beskrevne forventninger anvendt til delvis finansiering af
investeringer i løbet af året. Det er målsætningen, at
Selskabets likviditetsberedskab ligger i niveauet DKK 100 -

150 mio. ekskl. tilsagn om finansiering af investeringer.

Pengestrømme

Beløb i DKK mio. 1999 2000
Driftsmæssige aktiviteter 596 545
Investeringsa ktiviteter — 794,2 | —1,163,1
Finansieringsaktiviteter | FE 851,1 960,2
Ændring ialt 1165 148,4
Likviditetsberedskab primo 463 — 162,8
Likviditetsberedskab ultimo — — 162,8 14,4
Obligationsbeholdning. TE 818 34
| alt likviditetsberedskab 2446 17,8

Erhvervelsen af aktier i Norden betød, at denne målsæt-
ning i en periode ikke var opfyldt, og beredskabet var der-
for ultimo 2000 nedbragt til knap DKK 20 mio.

Likviditetsberedskabet er retableret i februar og udgør nu
ca, DKK 150 mio. Hertil kommer betydelige tilsagn fra
Selskabets finansielle samarbejdspartnere til finansiering af
Selskabets vækststrategi.

Med henblik på optimering af Selskabets finansielle udgif-
ter består likviditetsberedskabet af trækningsrettigheder på
driftskreditter, Selskabet oparbejder således ikke likvide
beholdninger med et forholdsvis lavt afkast.

 

 

Begivenheder efter den 31. december 2000

Der er efter den 31. december 2000 ikke indtruffet begi-
venheder, der ikke er nævnt i nærværende beretning og
regnskab, og som efter ledelsens opfattelse påvirker
bedømmelsen af Selskabets økonomiske stilling.

Transaktioner med nærtstående parter

Selskabet har optaget lån hos banker og realkreditselska-
ber, som er aktionærer i Jeudan A/S. Det er Selskabets
opfattelse, at låneaftalerne er indgået på markedsvilkår.

Forventninger til fremtidig udvikling

Selskabet forventer fortsat vækst i 2001, og investering-
erne forventes øget dels ved tilkøb af kontor- og bolig-
ejendomme, dels ved investeringer i den eksisterende ejen-

domsportefølje.

Med udgangspunkt i den nuværende portefølje af ejen-
domme forventes resultatet af den primære drift at vise
fortsat fremgang. Resultatet før kurs- og værdiregule-
ringer forventes forøget med minimum 20% fra DKK 51
mio. i 2000 til DKK 60-65 mio. i 2001. Resultat før kurs-
og værdireguleringer forventes således at udgøre ca. 10%
af den gennemsnitlige egenkapital, hvilket er i overens-
stemmelse med Selskabets målsætning.

Med de nuværende markedsforhold for kontor- og bolig-
ejendomme forventes positive værdireguleringer i 2001
som følge af fortsat forbedret lønsomhed i de enkelte

ejendomme.

Finanskalender

2001

5. april Generalforsamling
22. maj Kvartalsrapport for 1. kvartal 2001
27. august Halvårsregnskab 2001

22. november  Kvartalsrapport for 3. kvartal 2001

31. december Afslutning af regnskabsåret 2001

2002

Marts Regnskabsmeddelelse for 2001

Generalforsamling
Selskabets ordinære generalforsamling afholdes 5. april 2001 kl.
16:30 på Radisson SAS Royal Hotel, Hammerichsgade 1, København.

 

 

 

 

 

 

 

 

Risikofaktorer

Til Jeudans forretningsområde, der er investering i og drift
af kontor- og boligejendomme, knytter sig en række risiko-

faktorer, som kan opdeles i tre kategorier:

+ Finansielle risici
e Ejendomsrelaterede risici

« Øvrige risici

Nedenstående beskrivelse af risikofaktorer er ikke udtøm-
mende og fremtræder ikke i prioriteret rækkefølge.

Finansielle risici

De finansielle risici styres centralt i Selskabet, og styringen
finder sted på baggrund af rammer godkendt af besty-
relsen. Der opereres med en lav risikoprofil, hvilket bl.a.
medfører, at finansielle risici alene opstår med udgangs-

punkt i kommercielle forhold.

Renterisiko

Selskabets finansielle risici knytter sig primært til finansie-
ringen af Selskabets ejendomme og dermed til risikoen for
renteændringer. Selskabets finansiering består af henholds-
vis realkreditlån, banklån og driftskreditter.

Realkreditlån optages som annuitetslån med en løbetid på
15-30 år og med fast rente. Lånene optages i DKK. En
væsentlig del af realkreditgælden er konverterbar, hvorfor
Selskabets langsigtede følsomhed overfor rentestigninger

er begrænset.

Banklån er optaget med fast rente i 2—10 år. Renten fast-
låses ved brug af Forward Rate Agreements (FRA's) og
renteswaps. Der er således indenfor en kortere årrække

ikke risiko for en rentestigning på Selskabets banklån.

Driftskreditterne, der forrentes på basis af CIBOR 3 mdr.
eller lignende sats plus et tillæg, anvendes kun i
beskedent omfang, hvorfor renterisikoen er minimal.

Selskabets følsomhed på variabelt forrentet finansiering er,
med baggrund i ovennævnte, nedbragt således, at en ren-
testigning indenfor de nærmeste år kun i begrænset om-

fang vil kunne påvirke Selskabets drift og økonomiske stil-

ling.

Ved en rentestigning på 1% point vil Selskabets renteud-
gifter på banklån efter 2 år stige med DKK 0,04 mio. og
efter 4 år med DKK 0,5 mio.

Likviditetsrisiko

Selskabets likviditetsrisiko består i ikke at kunne honorere
løbende betalinger. En sådan situation kan opstå som
følge af svigtende lejebetalinger. Til delvis neutralisering
af denne risiko har Selskabet til hensigt at have et likvidi-
tetsberedskab på minimum DKK 100 mio. Erhvervelsen af
aktier i Norden har betydet, at denne målsætning i en
periode ikke har været opfyldt, og likviditetsberedskabet
ultimo 2000 udgjorde knap DKK 20 mio.

Pr. 6. marts 2001 udgør likviditetsberedskabet ca. DKK

150 mio.

Samtlige banklån og driftskreditter kan endvidere opsiges
med et vist varsel.

  

 

Ejendomsrelaterede risici

De ejendomsrelaterede risici knytter sig til værdien af Sel-
skabets ejendomme samt de variabler, der er bestemmende
for den løbende indtjening, d.v.s. de driftsmæssige for-
hold.

Værdien af ejendomsporteføljen

Nedenstående tabel angiver ejendomsværdien og indre
værdi pr. aktie ved forskellige afkastkrav til ejendommenes
drift før finansiering.

Tabellen er opbygget med udgangspunkt i afkastkravet pr.

ultimo 2000, der er opgjort som et vejet gennemsnit for
kontor- og boligejendomme.

Sammenhængen mellem afkastkrav og indre værdi

Afkast- Ejend. Teoretisk Bogført værdi Forskeis- Egenkapital Justeret Indre værdi Ejendoms-
krav resultat markedsværdi ejendom værdi 31.12.00 egenkapital pr. aktie værdi
DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio, DKK mio. DKK mio. kurs pr. m”.DKK.

7,75% 135 1.809 00 1,997 -188 6178 48 ae 5978
750% 135 1.867 1.997 -130 619 528 139 0 6.170
7,25%9 135 1.929 1.997 -68 619 BT 150 0 6375
6,99% 135 1.997 1,997 0 619 69 163 6.600
6,75% 135 2.066 1.997 70 619 668 00 176 6.830
6,50% 135 2.143 1997 147 619 2 190 7.084

6,25% 135 2.226 1,997 230 619 ” 780 10 208 7358

Det angivne beløb for ejendommenes resuitat er normaliseret og baseret på 100% udlejning. Driftstallet kan derfor ikke tages som udtryk for

budgettal for 2000 eller 2001.

 

 

 

 

Driftsmæssige risici

Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for betalingssvigt
hos Selskabets største lejere er meget lav, ligesom risikoen
for betalingssvigt blandt boliglejerne anses som værende
minimal grundet bl.a. kontraktsvilkårene,

Det er ledelsens vurdering, at Selskabet ved det gældende
niveau for markedslejen generelt vil kunne opnå en tilsva-
rende leje — i en række tilfælde endog en højere leje - når
lejeaftaler bliver opsagt, således at Selskabet vil kunne
fastholde porteføljens gennemsnitlige leje for kontorleje-
mål på årligt DKK 765 pr. m?.

Med udgangspunkt i porteføljens gennemsnitlige leje for
kontorlejemål vil Selskabet i 2001 kunne klare en tom-
gang i kontorlejemål på ca. 50%, før der opstår et regn-
skabsmæssigt underskud før kurs- og værdireguleringer.

Ved en tomgang i kontorarealerne på 10% vil dette i for-
hold til den gennemsnitlige leje på kontorlejemål medføre
svigtende lejeindtægter på DKK 12,5 mio.

Forsikringsforhold

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadi-
gelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rør-
skadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsik-
ring ved skade. For fredede ejendomme er dækningsom-
fanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande
og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange
retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejen-
domme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse

med insekt- og svampeskade.

Øvrige risici

Medarbejdere

Der er ikke nogen væsentlig personaleafhængighed i Sel-
skabet, og det er ledelsens opfattelse, at ændringer i med-
arbejdersammensætningen ikke vil få negativ indflydelse
på Selskabets driftsmæssige og økonomiske stilling.

Dygtige og motiverede medarbejdere er dog en vigtig fak-
for. Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt effektivt

at styre og håndtere den daglige drift er afhængig af Jeu-
dans muligheder for at tiltrække og fastholde velkvalifice-

rede medarbejdere.

Miljøforhold

Jeudan er ikke bekendt med nogen miljøforurening på
Selskabets ejendomme, og Jeudan har derfor ikke iværksat
miljøundersøgelser på disse. De nuværende lejere i Jeu-
dans kontorejendomme driver virksomhed, som ikke inde-
bærer nærliggende risiko for miljøforurening.

 

 

 

Årsregnskabet far 2000 indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 6. marts 2001

DIREKTIONEN
FTN
Pa VI
Per W. Hallgren il
| Kiln Christiansen
Å jr / Finansdirektør
Ol 10
KFN lg
F FJ i sø
| 4 DØ, F.P amts
i 47 f 7N oe SE i
MATT] ; y

Fw
=,
m
”
=,
TS
2
un

Tommy Pedersen

 

(formand)

Revisionspåtegning

Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for Jeudan A/S for regnskabsåret afsluttet 31. december 2000.

Den udførte revision

Vi har I overensstemmelse med almindeligt anerkendte danske revisionsprincipper tilrettelagt og udført revisionen med henblik på at opnå en
begrundet overbevisning om, a% regnskaberne er uden væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed
og risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling til
den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende,

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

4
4

Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regnskabsaflæg-
gelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat
og af koncernens pengestrøm.

København, den 6. marts 2001

Grothen & Perregaard Deloitte & Touche
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

  

   

 

(Fk. gg ” w ] = .
N j 2 Jetner ÅSE ”
Statsautoris: fde, evisgrer i tatsaythriteret Tølisor
| PRI?
KJ LIG

 

 

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Årsregnskabet for 2000 er udarbejdet i overensstemmelse
med årsregnskabsloven og god dansk regnskabsskik, her-
under gældende danske vejledninger og de af Københavns
Fondsbørs fastlagte retningslinier for børsnoterede selska-
ber. Der er ikke sket ændring i anvendt regnskabspraksis i
forhold til tidligere år, bortset fra at aktiverede låneom-
kostninger ultimo regnskabsåret er indregnet i markeds-
værdien for grunde og bygninger. Nettoresultatet og
egenkapitalen er ikke påvirket af den foretagne ændring.

Omsætning
Selskabets indtægter repræsenterer primært årets drifts-
indtægter fra udlejningsejendomme samt administrations-

honorar for eksterne ejendomme.

Igangværende arbejder indregnes efter produktionskrite-
riet, hvilket bevirker, at indtægter og udgifter medtages i
resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.

Immaterielle anlægsaktiver
Goodwill opføres til anskaffelsespris og afskrives over 5 år,

Materielle anlægsaktiver

Selskabets grunde og bygninger er opført til markeds-
værdi. Betydende ændringer i markedsværdien føres over
resultatopgørelsen. Nettoopskrivninger efter skat bindes i
posten opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen.

Investeringer i grunde og bygninger beliggende i udlan-
det, som er helt eller delvis finansieret i lokal udenlandsk
valuta, værdiansættes i lighed med tilsvarende indenland-

ske aktiver til markedsværdi.

Værdiregulering på udenlandske grunde og bygninger,
som modsvarer valutakursreguleringer af lån optaget i
lokal valuta, driftsføres.

Særindretninger og installationer opføres til anskaffelses-
pris og afskrives over den forventede driftsøkonomiske

brugstid.

Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris og afskri-
ves over den forventede driftsøkonomiske brugstid.

Småanskaffelser under DKK 9.500 er udgiftsført i resultat-

opgørelsen.

Finansielle anlægsaktiver

Værdipapirer opføres til markedsværdien. Ændring i mar-
kedsværdien føres over resultatopgørelsen. Nettoopskriv-
ninger bindes i posten opskrivningshenlæggelser under

egenkapitalen.

Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til markeds-
værdien, hvis denne er lavere. Under egenkapitalen er der

optaget en reserve på et tilsvarende beløb.

Kapitalandele i tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber er værdiansat efter

indre værdis metode (equity-metoden).

Resultat og egenkapital i årsregnskabet for Jeudan AJS
stemmer herefter overens med koncernregnskabet.

Tilgodehavender
Værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender.

Poster i fremmed valuta

Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta ormegnes til
statusdagens kurs, Ydelser, der er betalbare i fremmed
valuta, bogføres til kursen på transaktionstidspunktet.
Kursreguleringer er indeholdt i resultatopgørelsen.

Skat

Selskabet bogfører den indkomstskat, der hviler på resulta-
tet før indkomstskat, som enten skyldig med 32% eller
udskudt skat i balancen med 30%,

Ved ændringer af skattesatsen reguleres den udskudte
skat, således at den til enhver tid svarer til den skattefor-
pligtelse, der vil blive udløst, såfremt selskabets nettoakti-
ver bliver afhændet til de bogførte værdier.

For de sambeskattede selskaber afsættes den aktuelle skat
fuldt ud i moderselskabet.

Hensættelser

Udover udskudt skat indgår der vedligeholdelsesforplig-
telser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regu-
lering af boligføorholdene samt hensættelser til istandsæt-
telse, der udgiftsføres i resultatopgørelsen og hensættes i

balancen.

Pengestrømsopgørelse
Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelse er der taget
udgangspunkt i den indirekte metode,

 

ss

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

Resultatopgørelse ER

Beløb i DKK "000

D

SS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

NOTE 2000 1999 2000 1999
Omsætning 1 241.962 141.068 119.128 717.976
Driftsudgifter 2 og 3 -105.171 -50.839 -28.726 -15.268
Bruttoresultat 136.791 90.229 90.402 62.708
Administrationsudgifter 30g4 -15.240 -9.540 -9.613 -8.978
Resultat før kapitalandele 121.551 80.689 80.789 53.730
Resultat i tilknyttede selskaber 0 Q 33.723 21.730
Resultat før finansielle poster 121.551 80,689 114.512 75.460
Renteindtægter og lignende indtægter 5 3.698 4.462 5.276 1.171
Renteudgifter og lignende udgifter 5 -74.757 -51.462 -66.221 -40.839
Resultat før kurs- og værdiregulering 50.492 33.689 53.567 35.792
Kursgevinst netto 6 67.963 5,860 67,924 1.997
Gevinst ved salg af ejendomme netto 0 1.303 0 0
Regulering ejendomme til markedsværdi 7 49.598 41.450 33.460 42.550
Resultat før skat 168.053 82.302 154.951 80.339
Skat af årets resultat 8 -51.741 -23.946 -38.639 -21.983
Årets nettoresultat 116.312 58.356 116.312 58.356
RESULTATDISPONERING
Overført fra sidste år 26.070 17.783
Årets overskud 116.312 58.356
Til disposition 142.382 76.139
Der foreslås anvendt således
Regulering opskrivningshenlæggelse 24.800 29.066
Regulering reserve tilknyttede selskaber -22.179 8.216
Regulering af reserve for egne aktier 11.497 3.727
Udbytte egne aktier for foregående år -1.523 0
Udlodning af udbytte 30.400 9.060
Overført til næste år 99.387 26.070

 

| alt 142.382 76.139

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

Balance
Beløb i DKK '000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 31/12 2000 31/12 1999 31/12 2000 31/12 1999
Immaterielle anlægsaktiver
Goodwill 1,433 900 0 Q
Immaterielle anlægsaktiver i alt 9 1.433 900 0
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme 1.996.644 1.498.752 1.333.465 859.934
Maskiner og inventar 9.363 4.024 5.385 3.680
Materielle anlægsaktiver i alt 10 2.006.007 1.502.776 1.338.850 863.614
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 321.591 380.231
Aktier 15.586 4.045 15,586 4.045
Obligationer 3.377 81.794 3.376 81.792
Finansielle anlægsaktiver i alt 11 18.963 85.839 340.553 466.068
Anlægsaktiver i alt 2.026.403 1.589.515 1.679.403 1.329.682
Tilgodehavender
Indestående Grundejernes Investeringsfond 8.794 9.672 1.034 753
igangværende arbejder 34 0 0 0
Igangværende ombygninger 3,412 5.547 1.950 1.449
Debitorer 6.629 4.467 4.251 1,329
Tilgodehavende hos lejere 282 1.113 276 1.033
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 30.239 17.061
Tilgodehavende udbytte 0 0 92.363 13.514
Andre tilgodehavender 12 66.693 478 65.705 135
Tilgodehavender i alt 85,844 21.277 195.818 35.274
Likvide beholdninger 2.121 74.059 521 70.573
Omsætningsaktiver i alt 87.965 95.336 196.339 105.847

 

AKTIVER I ALT 2.114.368 1.684.851 1.875.742 1.435.529

 

Er RT

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
PASSIVER NOTE 31/12 2000 31/12 1999 31/12 2000 31/12 1999
Egenkapital
Aktiekapital 380.000 380.000 380.000 380.000
Overkurs ved emission 60.770 60.770 60.770 60.770
Opskrivningshenlæggelse 85.966 49.544 63.350 38.550
Valutakursregulering 234 234 234 234
Reserve tilknyttede selskaber 0 0 0 22.179
Reserve for egne aktier 15.254 3.757 15.254 3.757
Overført resultat 76.771 37.255 99.387 26.070
Egenkapital i alt 13 618.995 531.560 618.995 531.560
Hensættelser
Hensat til vedligehold 44.742 30.144 19,742 8.601
Udskudt skat 8 124,703 74.405 71.652 33.129
Hensættelser i alt 169.445 104.549 91.394 41.730
Langfristet gæld
Danske realkreditlån 742.469 632.719 485.211 369.227
Tyske realkreditlån 22.803 30.128 22.803 30.128
Finansieringsinstitutter 322.420 209.233 267.753 153.100
Deposita 54.445 46.963 23.338 17.401
Langfristet gæld i alt 14 1.142.137 919.043 799.105 569.856
Kortfristet gæld
Kortfristet de! af langfristet gæld 15 37.550 31.419 23.484 18.198
Finansieringsinstitutter 86.093 59.813 83.583 59,750
Igangværende arbejder 0 716 0 0
Modtagne forudbetalinger fra lejere 6.177 3.972 3.814 1.410
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 213.736 190.533
Udbytte for regnskabsåret 30.400 9.060 30.400 9.060
Selskabsskat 1.723 1.232 0 648
Ånden gæld 16 21.848 23.487 11.231 12.784
Kortfristet gæld i alt 183.791 129.699 366.248 292.383
PASSIVER I ALT 2.114.368 1.684.851 1.875.742 1.435.529

 

GARANTIER OG FORPLIGTELSER 17

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

Pengestrømsopgørelse
Beløb i DKK '000

 

 

KONCERN
2000 1999
Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før skat 168.053 82.302
Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:

 

Regnskabsmæssige afskrivninger 4,311 2.506
Regulering ejendomme til markedsværdi -49.598 -41.450
Nedskrivning af låneomk. og inventar 16 760
Kursregulering aktier, obligationer og ejd. Tyskland -344 -429
Stigning/fald i:
Tilgodehavender -64.942 -10.575
Hensat til istandsættelser -5.751 -380
Deposita 2,530 4,553
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v. 225 22.302
Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter i alt 54.500 59.589

 

Pengestrømme fra investeringsaktiviteter

Goodwill netto -800 -1.000
Investeringsejendomme netto -450,472 -706.813
Maskiner og inventar netto -7.162 -3.433
Aktier, obligationer og pantebreve netto -704.663 -82.937

 

Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -1.163.097 —794.183

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

 

 

 

KONCERN
2000 1999

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter
Aktieemission 286.700
Salgsbeholdning ejendomme 12.301
Optagelse / indfrielse (-) af lån netto:

Realkredit 156.903 360.527

Finansieringsinstitutter 876.215 73.000
Afdrag på lån:

Realkreditlån -52.534 -21.790

Finansieringsinstitutter -38.694 -3.633
Hensat til istandsættelse ved køb af ejendomme 20.349 13.645
Hensat aktuel og udskudt skat ved køb af datterselskaber 0 28.993
Skyldige deposita ved køb af ejendomme 4.952 24,331
Udiodning af udbytte -7.537 -7.550
Betalt selskabsskat -952 0
Likvide midler som er deponeret eller pantsat 466 -466
Ændring kassekredit maksimum 1.000 85.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 960.168 851.058
Nettoændring i alt -148.429 116.464
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder 162.780 46.316
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 14.351 162.780
Afstemning til regnskabet
Kassekredit maksimum 150.000 149.000
Likvide beholdninger ifølge regnskab 2.121 74.059
Likvide midler som er deponeret eller pantsat 0 -466
Træk på kassekreditter -137.770 -59.813
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 14.351 162.780

 

 

 

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

Noter

Beløb i DKK '000

1. OMSÆTNING
KONCERN MODERSELSKAB

2000 1999 2000 1999
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 170.813 108.278 99.084 65,939
Omsætning ejendomsservice 13.211 7.530 13.211 7,530
Omsætning Jeudan Byg A/S 50.792 20.510 0 0
Øvrige indtægter 7.146 4.750 6.833 4.507
241.962 141.068 119.128 77.976

For Jeudan Byg A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.kr. 6.060 (1999: t.kr. 11.130).
Heraf avance med t.kr. 1.287 (1999: t.kr. 1,886).

2. DRIFTSUDGIFTER
KONCERN MODERSELSKAB
2000 1999 2000 1999
Driftsudgifter investeringsejendomme 55.983 28.311 20.721 10.750
Driftsudgifter ejendomsservice 8.005 4.518 8.005 4,518
Driftsudgifter Jeudan Byg A/S 41.183 18.010 0 0
105.171 50,839 28.726 15.268
3. PERSONALEUDGIFTER

KONCERN Personale Direktion Bestyrelse I alt 2000 I aft 1999
Gager og lønninger 32.628 1.200 450 34.278 15.112
Udgifter til social sikring 187 21 0 208 745
32.815 1.221 450 34.486 15.857
MODERSELSKAB Personale Direktion Bestyrelse I alt 2000 I alt 1999
Gager og lønninger 10.793 1.200 450 12.443 6.500
Udgifter til social sikring 53 21 0 74 219
10.846 1.221 450 12.517 6.719

Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret. I regnskabsåret har der i gennemsnit været 105 fuldtidsbeskæftigede i koncernen

og 31 fuldtidsbeskæftigede i moderselskabet.

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

4. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER

Revisionshonorarer for 2000

5. RENTER TILKNYTTEDE SELSKABER

Renteindtægter tilknyttede selskaber
Renteudgifter tilknyttede selskaber

6. KURSGEVINST NETTO
2000
Kurstab ved salg af obligationer -1.249
Kursgevinst ved salg af aktier 974
Kursregulering obligationer og aktier 344
Kursgevinst aktier Norden 88.105
Finansieringsudgifter m.v. ved køb af aktier i Norden -24.476
Tilbageførsel af nedskrivning pantebrev 0
Kurstab låneomlægning 0
Kursgevinst låneomlægning 4.265
67.963
7. REGULERING EJENDOMME TIL MARKEDSVÆRDI
2000
Opskrivning ejendomme 65.910
Nedskrivning ejendomme -16,312

49.598

KONCERN

1999
-975
0
282

KONCERN
1999
49.950
-B.500
41.450

MODERSELSKAB
Grothen & Deloitte &
Perregaard Touche

144 144

MODERSELSKAB

2000 1999
1.648 706
-12.155 -2.350
MODERSELSKAB
2000 1999
-1.249 0
974 0
344 282
88.105 0
-24.476 0
0 179
Q 0
4.226 1.536
67.924 1.997
MODERSELSKAB
2000 1999
42.947 51.050
-9.487 -8.500
33,460 42.550

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

8. SELSKABSSKAT
KONCERN MODERSELSKAB
2000 1999 2000 1999
Skat af ordinært resultat 56.391 23.946 40.710 21.983
Regulering udskudt skat tidligere år fra 32% til 30% -4.650 0 -2.071 Q
Skat af ekstraordinære poster 0 Q 0 Q
51.741 23.946 38.639 21.983
Aktuel skat 1.723 937 0 648
Regulering aktuel skat tidligere år 7280 -1.538 116 Q
Regulering udskudt skat tidligere år fra 32% til 30% -4.650 0 -2.071 0
Udskudt skat 54,948 24.547 40.594 21.335
51,741 23.946 38.639 21.983
Udskudt skat
Udskudt skat 1/1 74.405 22,692 33.129 11.788
Tilgang / regulering i forbindelse med køb af datterselskab 0 27.160 0 0
Regulering udskudt skat tidligere år -4.650 6 -2,071 6
Regulering i året 54.948 24,547 40.594 21.335
Udskudt skat 31/12 124,703 74.405 71.652 33.129

Koncernen og moderselskabet har betalt t.kr. 952 i selskabsskat i regnskabsåret. Den udskudte skat vedrører anlægsaktiver. Moderselskabet er
sambeskattet med datterselskaberne Jeudan I AJS til Jeudan IV A/S samt Jeudan Byg A/S. Jeudan V ApS er sambeskattet med Jeudan VI A/S.
Der påhviler Jeudan V ApS og Jeudan Vi A/S en aktuel skat på tkr. 1.723, Den aktuelle skat er afsat i Jeudan V ApS (moderselskab).

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

9. IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
KONCERN Goodwill
Anskaffelsespriser 1/1 1.000
Tilgang i årets løb 800
Afgang i årets løb 0
Anskaffelsespriser 31/12 1.800
Akkumulerede afskrivninger 1/1 100
Årets afskrivninger 267
Afgang i årets løb 0
Akkumulerede afskrivninger 31/12 367
Bogført værdi 31/12 2000 1.433
Bogført værdi 31/12 1999 900

 

FSTETT EST

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

10. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
Udlejnings- — Installationer og Låne- Investerings- Maskiner
ejendomme — særindretninger omkostninger ejendomme i alt oq inventar
KONCERN
ÅAnskaffelsespriser 1/1 1.408.927 6.383 15,253 1.430.563 5.909
Reklassifikation låneomk. og særindretninger 20.457 - - 20.457 -
Tilgang i årets løb 443.409 4.880 2.183 450.472 8.394
Afgang i årets løb 0 -8.283 -17.436 -25.719 -2.332
Anskaffelsespriser 31/12 1,872.793 2.980 0 1.875.773 11.971
Valutakursregulering 1/1 -293 0 0 -293 0
Regulering i årets løb 64 0 0 64 0
Valutakursregulering 31/12 -229 Q o -229 0
Opskrivning 1/1 114.206 0 0 114.206
Regulering i årets løb 65.910 0 Q 65.910 Q
Opskrivning 31/12 180.116 0 0 180.116 0
Nedskrivning 1/1 41.541 o 0 41.541 0
Regulering i årets løb 16.312 0 0 16.312
Nedskrivning 31/12 57,853 Q Q 57,853
Akkumulerede afskrivninger 1/1 O 2.155 2.028 4.183 1.885
Årets afskrivninger 0 1.172 1.049 2.221 1.823
Afgang i årets løb 0 -2.164 -3.077 -5.241 -1.100
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 1.163 o 1.163 2.608
Bogført værdi 31/12 2000 1.994,827 1.817 0 1.996.644 9.363
Bogført værdi 31/12 1999 1.481.299 4.228 13.225 1.498.752 4.024

Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.kr. 1.590.907, Den bogførte værdi af koncernens danske ejendomme
andrager t.kr. 1.967.425.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.kr. 818.148 og
for t.D-mark 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i koncernens ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr. 451.367, skadesløsbreve på
t.kr. 188.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520,

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

10. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER (Fortsat)

Udlejnings- — Installationer og Låne- Investerings- Maskiner

ejendomme — særindretninger omkostninger — ejendomme i alt og inventar
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 101 789.851 5.038 12.577 807.466 5.424
Reklassifikation låneomk. og særindretninger 17.736 - - 17.736 -
Tilgang i årets løb 434.921 4.621 2.183 441.725 4.080
Afgang i årets løb 0 -7.456 -14.760 -22.216 -2.001
Anskaffelsespriser 31/12 1.242.508 2.203 Q 1.244.711 7.503
Valutakursregulering 1/1 -293 0 0 -293 0
Regulering i årets løb 64 Q 0 64 0
Valutakursregulering 31/12 -229 0 0 -229 0
Opskrivning 1/1 96.882 0 0 96.882 0
Regulering i årets løb 42.947 Q 0 42.947 0
Opskrivning 31/12 139.829 0 0 139.829 0
Nedskrivning 1/1 40.385 0 0 40.385 0
Regulering i årets løb 9.487 0 0 9.487 0
Nedskrivning 31/12 49.872 . 0 0 49.872
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 2.052 1.684 3.736 1.744
Årets afskrivninger 0 815 882 1.697 1.183
Afgang i årets løb 0 -1.893 -2,566 -4.459 -809
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 974 0 974 2.118
Bogført værdi 31/12 2000 1.332.236 1.229 0 1.333.465 5.385
Bogført værdi 31/12 1999 846.055 " 2.986 10.893 859.934 3.680

Den offentlige vurdering af moderselskabets danske ejendomme udgør t.kr. 1.030.102. Den bogførte værdi af moderselskabets danske
ejendomme andrager t.kr. 1.304.833.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i møderselskabets ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.kr. 530.284 og
for t.D-mark 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i moderselskabets ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.kr. 451.367, skadesløsbreve
på t.kr. 18.000 og Grundschuldbriefe på t.D-mark 2.520.

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT

11. FINANSIELLE
KONCERN

Anskaffelsespriser 1/1

Tilgang

Afgang

Anskaffelsespriser 31/12

Opskrivning 1/1
Årets opskrivninger
Opskrivning 31/12

Nedskrivning 1/1

Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivninger
Nedskrivning 31/12

Bogført værdi 31/12 2000

Bogført værdi 31/12 1999

MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1
Tilgang

Afgang
Anskaffelsespriser 31/12

Opskrivning 1/1

Årets opskrivninger
Tilbageførsel af opskrivninger
Opskrivning 31/12

Nedskrivning 1/1

Årets nedskrivninger
Tilbageførsel af nedskrivninger
Nedskrivning 31/12

Bogført værdi 31/12 2000

Bogført værdi 31/12 1999

2000

ANLÆGSAKTIVER

Aktier i tilknyttede selskaber

358.052
Q
Q
358.052

22.179
1.298
-11.863
11.614

0
48.075
0
48.075

321.591

380.231

Egne aktier

3.757
36.003
-24,505
15.255

oOo

OOS oo

15,255

3.757

Egne aktier

3.757
36.003
-24,505
15.255

O&Oo do

O OG

15.255

3.757

Øvrige aktier
300

Q

0

300

19

24

43

31

-19
12

331

288

Øvrige aktier
300

0

0

300

19
24

43

288

Aktier i alt

4.057
36.003
-24.505
15,555

19
24
43

31
0
-19
12

15,586

4.045

Aktier i alt

362.109
36.003
-24,505
373.607

22,198
1.322
-11.863
11.657

31
48.075
-19
48.087

337.177

384.276

Obligationer
81.589
33.281
-112.008
2.862

603

-88

515

398

-398

3.377

81.794

Obligationer
81.587
33.281

-112.007
2,861

3.376

81.792

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

11. FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER (Fortsat)

Tilknyttede selskaber Hjemsted Købsår Selskabskapital Ejerandel
Jeudan I A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan | A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan Ill A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan IV A/S København 1996 500 100%
Jeudan V ApS København 1999 5,000 100%
Jeudan VI A/S" København 1999 10.000 100%
Jeudan Byg A/S København 1999 500 100%

1 Jeudan VI A/S er et 100% ejet datterselskab af Jeudan V ApS

Egne aktier
Åntal Købs-/salgspris Yo af aktiekapital

Beholdning 1/1 29.342 3.757 0,77%
Tilgang 268.803 36.003 7,07%
Afgang -185.796 -24.505 -4,89%
Beholdning 31/12 112.349 15,255 2,96%
12. ANDRE TILGODEHAVENDER

I andre tilgodehavender er i såvel koncernen som moderselskabet indeholdt tilgodehavende ved salg af aktier i Norden. Jeudan erhvervede i
november 2000 2.205.185 aktier i Norden til kurs 350,00. Aktierne i Norden blev afhændet i februar 2001 til kurs 390,00.

Salgspris aktier i Norden 859.997
Låneoptagelse og træk på kassekredit i.f.b.m. aktiekøb -771.892
Finansieringsudgifter m.v. -15.569
Udgifter til rådgivere m.v. -8.907

Tilgodehavende ved salg af aktier i Norden 63.629

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

13. EGENKAPITAL

Aktiekapitalen består af 3.800.000 aktier å kr. 100,-.

Aktiekapital 1/1
Regulering i året
Aktiekapital 31/12

Overkurs ved emission 1/1
Regulering i året
Overkurs ved emission 31/12

Opskrivning 1/1
Regulering i året
Opskrivning 31/12

Valutakursregulering 1/1
Regulering i året
Valutakursregulering 31/12

Reserve tilknyttede selskaber 1/1
Regulering i året
Reserve tilknyttede selskaber 31/12

Reserve før egne aktier 1/1
Regulering i året
Reserve for egne aktier 31/12

Overført resultat 1/1

Årets resultat

Overført til opskrivningshenlæggelse

Overført fra reserve tilknyttede selskaber

Overført til reserve for egne aktier

Tilbageførsel udbytte egne aktier for foregående år
Udlodning af udbytte

Overført resultat 31/12

KONCERN
380.000
0
380.000

60.770
0
60.770

49.544
36.422
85,966

3,757
11.497
15.254

37.255
116.312
-36.422
Q
-11.497
1.523
-30.400
76.771

MODERSELSKAB
380.000

0

380.000

60.770
0
60.770

38.550
24.800
63.350

234
Q
234

22.179
-22.179

3.757
11.497
15,254

26.070
116,312
-24.800

22.179
-11.497

1.523
-30.400
99.387

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

 

 

14. LANGFRISTET GÆLD
Langfristet gæld — Langfristet gæld Gennemsnitlig Gennemsnitlig
der forfalder efter restløbetid i år rente i procent
5 år for år 2001
KONCERN
Danske realkreditlån 742.469 605.211 15 6,1
Tyske realkreditlån 22.803 22.256 15 6,4
Finansieringsinstitutter 322.420 281.407 13 6,1
Deposita 54.445 54,445 - -
l alt 1.142.137 963.319 - -
Langfristet gæld — Langfristet gæld Gennemsnitlig Gennemsnitlig
der forfalder efter restløbetid i år rente i procent
5 år før år 2001
MODERSELSKAB
Danske realkreditlån 485.211 406.121 17 6,4
Tyske realkreditlån 22.803 22.256 15 6,4
Finansieringsinstitutter 267.753 242.607 13 6,1
Deposita 23.338 23.338 - -
I alt 799.105 694.322 - -

For moderselskabet og koncernen gælder, at stående lån for henholdsvis t.kr. 22.999 og t.kr. 33.682 udløber i år 2002 til 2003. De stående lån

vil umiddelbart ved udløb blive erstattet af nye realkreditlån.

Rentesikring af banklån

KONCERN MODERSELSKAB
Banklån med fast rente indtil: Swap FRA-aftale Swap FRA-aftale
9. januar 2003 0 10.000 0 10.000
31. december 2001 5.000 0 0 0
16. december 2002 40.000 0 0 0
15. december 2003 9.000 Q 9.000 O
10. marts 2005 100.000 0 100.000 0
29, september 2005 20.120 Q 20.120 Q
31. december 2005 108.600 0 98.933 0
30. juni 2010 29.700 0 29.700 0
I alt 312.420 10.000 257.753 10.000

For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. Hovedparten af banklånene er rentesikret ved en renteswap, der er
en aftale om en fast rente for en aftalt periode. Et enkelt banklån er rentesikret ved FRA'er (Forward Rate Agreements). FRA-aftaler består

typisk af flere renteaftaler af en varighed på 3 til 24 måneder.

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2000

15, KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2000 1999 2000 Toggg
Afdrag på prioritetsgæld næste år 29.797 27.785 17,197 16.031
Afdrag på finansieringsinstitutter næste år 7.753 3.634 6.287 2.167
I alt 37.550 31.419 23.484 18.198
16. ANDEN GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2000 1999 2000 1999
Leverandørgæld 9.823 9.512 5.602 5.170
Moms 2.434 3.300 0 1,691
Anden gæld i øvrigt 9,591 10.675 5,629 5.923
balt 21.848 23.487 11.231 12.784
17. EVENTUALFORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER

I forbindelse med byfornyelse af to af koncernens ejendomme er der tinglyst pantesikkerheder for indekslån for t.kr. 1.347. Indekslånene er
ikke indarbejdet i koncernens balance, da koncernen modtager 100% ydelsesstøtte for disse lån ag således ikke skal betale hverken afdrag,
rente eller bidrag, ligesom sikkerhederne rykker for efterfølgende finansiering.

Der er tinglyst ejerpantebreve for t.kr. 43.185 med pant i koncernens ejendomme, Ejerpantebrevene er i koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har afgivet seivskyldnerkaution over for datterselskabet Jeudan IV A/S til sikkerhed for bankgæld.

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 7. november 1990 berettiget til at tilbagekøbe ejendommene Øster Alle 40-44,
46-52 og 54-58, matr. nr. 6177, 6176 og 6178 Udenbys Klædebo i år 2020. Koncernen kan ved betaling af t.kr. 1.000 den 1. april 2020

forlænge tilbagekøbsperiaden med yderligere 40 år, således at ejendommen kan tilbagekøbes af Københavns Kommune i år 2060.

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5, matr. nr.
1149 Utterslev i år 2060.

Aktier I datterselskaberne Jeudan | A/S, Jeudan II A/S og Jeudan Il A/S nom. t.kr. 52.140 er håndpantsat til fordel før långiver.

Jeudan Byg A/S har tegnet garantier for igangværende arbejder for t.kr. 1.532.

Datterselskabet Jeudan VI A/S har leaset driftsmaterie!. Den samlede leasingforpligtelse udgør t.kr. 430.

Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions, garanti- eller andre forpligteiser, udover de i regnskabet anførte.

DESIGN ELEVEN DANES AJS + FOTO PER KRUSE = TRYK FIHL-JENSEN GRAFISK PRODUKTION AJS


Jeudan A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lersø Parkallé 101
2100 København Ø
Tif: 70106070
Fax: 7010-6071
www.jeudan.dk