Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

   

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.Arsregnska

INDHOLD

Hoved-.og nøgletal
EKI Te

KEDE SEKT

Organisation og medarbejdere

Aktionærforhold
Selskabets: ledelse
Regnskabsberetning
Risikofaktorer

Ledelses- og revisionspåtegning

Anvendt regnskabspraksis

Regnskab
Akirsg

Finanskalender

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 i ER j

FOTOKOPIENS RIGTIGHED BEKRÆFTES

”3 APR, 2092

Erhvervs-
RR Selskabsstyrelsen

 

VORE KERNEVÆRDIER
. Ordentlighed
. Dygtighed

e Tilgængelighed

VORE FINANSIELLE MÅL

e Primært resultat på mindst 10% af egenkapitalen

e Resultat før skat på mindst 15% af egenkapitalen

Gedpeadt på selskabets ordenære
tneralførsamting den T. april 2093,
Soda dirigent

 
    

 

ADVOKAT (L) M.C.J.
H.C, ANDERSENS BLVD. 12, 1553 KBH. V
Tlf. 33 41 41 41

Hoved- og nøgletal

Beløb i DKK mio.

Resultatopgørelse

Omsætning 51
Bruttoresultat 42
Primært resultat (før kurs- og værdiregulering) 7

Resultat før skat
Årets nettoresultat

Balance

Investeringsejendomme m.v. 552
Aktiver i alt 572
Egenkapital 127
Gæld 438
Pengestrømme

Driftsmæssige aktiviteter 13
Investeringsaktiviteter 4
Finansieringsaktiviteter -2
Il alt 15

Omsætning/overskudsgrad

 

97 98 99 00 01

Omsætning

O—  Overskudsgrad af primært resultat

68
54

49
34

757
772
196
545

27
-173
175
29

Primært resultat/afkast

141
30
34
82
58

1,590
1,685

532
1.049

60
-794
851
117

 

98

Primært resultat
O—  Afkast af primært resultat

242
137

50
166
115

2.026
2.114

618
1.328

54
-1.138
936
-148

00

 

 

266
155
60
111
80

2.233
2.642

675
1.784

92
276
-294
75

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

 

 

Nøgletal

Primært resultat/gns. egenkapital % 5,6
Forrentning af egenkapital (ROE) 00 5,5
Egenkapitalandel % 22,2
Rentedækning x 1,22
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK 0,0

Aktierelaterede nøgletal

Aktiepris 31.12 (P) DKK 120
Indre værdi (BV) DKK 113
Kurs/findre værdi (P/BV) X 1,06
Resultat pr. aktie (EPS) DKK 6,1
P/E x 19,7
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK 11,9
Payout ratio (POR) % 0,0
Antal aktier (Gns., 1.000) 1,120,0
Medarbejdere

Antal medarbejdere pr. 31.12 8

9,5
19,5
25,3
1,49

5,0

119
130
0,92
23,7
5,0
19,1
21,1
1.431,0

11

9,2 8,6
15,9 19,5
31,5 29,2
1,72 1,71

6,0 8,0
136 170
140 163
0,97 1,05
22,0 30,3

6,2 5,6
22,4 14,1
27,3 26,4

2.655,0 3.800,0

96 116

Nøgletal er beregnet på grundlag af Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger.

investeringsejendomme/egenkapitalandel

 

97 98 99 00 01

investeringsejendomme m.v.
O—  Egenkapitalandel

EPS/CFPS

97

 

EPS (resultat pr. aktie)
CFPS (pengestrøm pr. aktie)

98 99 00 0

9,1
12,1
25,6
1,76

6,0

175
178
0,98
21,0
8,4
24,3
28,6
3.800,0

118

 

[<=]
oa
(al

BEST SEEREN SEER:
NS NORA EGE Gl SELt

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 É i

Værdiskabelse i ejendomsmarkedet

Jeudan videreførte i 2001 sin målrettede indsats for at
øge Selskabets værdi og styrke dets position på markedet.
Jeudan er nu Danmarks største børsnoterede ejendoms-
virksomhed med aktiver for DKK 2,6 mia. og en markeds-
værdi på DKK 665 mio. ved udgangen af året.

Vigtigt er det imidlertid, at lønsomheden viser fortsat frem-
gang, og at Selskabets afkast er blandt de højeste i branchen.
Resultat pr. aktie å DKK 100 blev DKK 21,0 i 2001. Det pri-
mære resultat (før kurs- og værdireguleringer) blev DKK 60,2
mio., en fremgang på ca. 20% i forhold til 2000. Forrentning
af egenkapitalen udgjorde 12,1%.

Attraktiv investering

Det direkte afkast af en Jeudan-aktie i 2001 blev DKK 13,
svarende til 8%. Afkastet var sammensat af et udbetalt
udbytte på DKK 8 og en stigning i aktieprisen på DKK 5.
Aktieprisen var DKK 175 ultimo 2001 mod DKK 170 året
før, en stigning på 2,9%. Denne stigning skal vurderes på
baggrund af en ændring i Københavns Fondsbørs total-
indeks på minus 14% i 2001. Også i et længere historisk
perspektiv har afkastet af investering i Jeudan-aktier
været attraktivt.

Det er Selskabets overordnede målsætning at skabe værdi
for aktionærerne. Jeudans aktier skal være en attraktiv
investering, og vejen mod dette mål er høj indtjening,
fokuseret og kontrolleret vækst, en effektiv kapitaludnyt-

telse samt åben og troværdig kommunikation.

Jeudan er gået denne vej i det forløbne år og vil fortsætte
linien. For aktionærerne skal en investering i Jeudan være
et reelt og fordelagtigt alternativ til direkte investering i
ejendomme, og afkastet af porteføljen af ejendomme i
Jeudan ska] overstige afkastet på enkeltstående ejen-
domme. Dette ambitiøse mål nås kun gennem en vel-
fungerende forretningsmodel og organisation, dygtighed i
alle aktiviteter og en fokuseret strategi.

Værdiskabelse i fokus

Jeudans strategi er udviklet igennem de senere år og blev

præciseret i efteråret 2001:

+ Investering i kontor- og boligejendomme i København

e Udvikling og rettidig realisering af ejendomme

e Markedsføring af Facility Service overfor primært egne
kunder

« Sikring af en effektiv kapitaludnyttelse med kalkuleret
risiko

e Optimering af den primære indtjening

Jeudan har i de senere år konsekvent forfulgt de overord-
nede mål og fastholdt hovedlinien i Selskabets udvikling.
Strategien er klar og enkel, og vi tilstræber at alle ved,
hvad Jeudan står for.

Årets største investering var købet af seks store og velbe-
liggende ejendomme i København i november måned.
Investeringen udgjorde DKK 504 mio.

1 begyndelsen af indeværende år offentliggjorde Selskabet
salget af de tre kontortårne i PARKEN for DKK 310 mio.
Kontortårnene blev erhvervet i 1999 for DKK 223 mio.
Siden er der som led i udviklingen af kontortårnene fore-
taget investeringer for ca. DKK 20 mio., ligesom de
løbende er reguleret til markedsværdi.

Endvidere solgte Selskabet i slutningen af 2001 og begyn-
delsen af 2002 ni ejendomme i Jylland, på Sjælland og i
København. Salgene skete som følge af Selskabets strate-
giske fokusering og mulighederne for at realisere værdi til
aktionærerne.

En velfungerende ejendom og et velfungerende lejemål.
Det er blandt andet forudsætningerne for en velfunge-
rende virksomhed og arbejdsplads. Kravene til forretnings-
mæssig fokus afstedkommer, at servicefunktioner ofte bli-
ver sekundær i forhold til den enkelte virksomheds kerne-
aktivitet, hvilket mange virksomheder må konstatere ikke
er rentabelt. Jeudan oplever derfor en stigende efterspørg-
sel på serviceydelser fra virksomheder, som ønsker at for-

bedre sine servicefunktioner og rentabilitet.

 

Jeudan udfører, under fællesbetegnelsen Facility Service,

en lang række serviceopgaver i forbindelse med drift, ved-
ligehold, renovering o.lign. i kontorejendomme og kontor-
lejemål. Omfanget af disse serviceopgaver er udbygget i
2001, og udviklingen vil fortsætte i de kommende år.

Der er tale om et attraktivt forretningsområde og med et
potentiale, som i de kommende år vil præge Jeudans

udvikling.

Muligheder i markedet

Jeudans forretningsmodel har vist sig at være velegnet til
at udnytte gode tider i ejendomsmarkedet, men den er
samtidig forholdsvis robust over for en eventuel afmat-

ning.

Selskabet har de senere år præsteret en udnyttelse på 98-
100% af det udbudte areal og påregner at kunne fast-
holde et fortsat højt niveau. Jeudans primære målgruppe
er mindre og mellemstore virksomheder som efterspørger
op til nogle tusinde kvadratmeter. Kunderne i dette seg-
ment lægger vægt på kvalitet og ordentlige forhold, og
de har normalt en naturlig interesse i at benytte Jeudans
supplerende ejendomsydelser frem for selv at skulle vare-
tage dem. Den brede kundesammensætning indebærer
samtidig en sund risikospredning.

I tider med en forholdsvis svag generel udvikling i ejen-
domsmarkedet vil der lejlighedsvis være mulighed for at
føretage investeringer på gunstige vilkår, og en velkonsoli-
deret virksomhed som Jeudan er rede til at gribe sådanne
muligheder - naturligvis under hensyntagen til strategien.

Vi går videre

1 en årrække har Jeudan vist, at et attraktivt afkast kan
opnås gennem en ordentlig daglig betjening af kunderne,
fokus på driftsøkonomien og en målrettet udvikling.
Investering i ejendomsbranchen gennem en professionelt
drevet virksomhed vil også fremover kunne konkurrere

med andre investeringsformer.

 

1 2002 forventer Selskabet at kunne præstere et resultat,
der lever op til målsætningen om et afkast af den pri-
mære drift på ca. 10% af egenkapitalen.

Jeudan har opnået en stærk position i markedet. En
række muligheder for yderligere styrkelse af Selskabet er
udpeget, og ledelsen arbejder med en række konkrete pro-
jekter. Strategien er fastlagt; Selskabet har et godt kapital-
grundlag, og Selskabets engagerede medarbejdere er klar
til at påtage sig nye udfordringer.

På dette grundlag synes der at være gode muligheder for

ne

Per W. Haligren

Adm. direktør

fortsat fremgang for Jeudan.

1. marts 2002

ll

Niels Heering

Formand

Værdiskabelse i Jeudan

 

dg

 

|
| Jeudan er en børsnoteret investerings- og service-
| virksomhed, hvor værditilvæksten skabes gennem:

. Investering i kontor- og boligejendomme
; i København
. Udvikling og rettidig realisering af ejendomme
j
| . Markedsføring af Facility Service overfor

primært egne kunder

. Sikring af en effektiv kapitaludnyttelse med
kalkuleret risiko

. Optimering af den primære indtjening

 

Målsætninger

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdier
for Selskabets aktionærer.

Jeudans delmålsætninger er,

-— at være en attraktiv investering for aktionærerne
gennem høj indtjening, vækst, effektiv kapitalstruktur
samt åben og troværdig kommunikation. Jeudan skal
være et reelt alternativ til direkte investering i fast ejen-
dom og præstere et afkast, der overstiger afkastet på en

enkeltstående ejendom.

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 É i

- at være en attraktiv samarbejdspartner

gennem Jeudans kerneværdier: ordentlighed, dygtighed
og tilgængelighed i serviceringen af ejendomme, kunder,
leverandører og øvrige interessenter. Jeudan skal fremstå
som en professionel samarbejdspartner, der kan imøde-
komme de krav, kunder efterspørger nu og i fremtiden.

- at være en attraktiv arbejdsplads

gennem et resultatorienteret miljø i en flad organisation
og en aflønning, der står i forhold til præstationer.
Jeudan skal være en dynamisk arbejdsplads med vægt på

det personlige initiativ.

Finansielle mål

Det er Jeudans økonomiske målsætning inden for få år, at
det primære resultat (før kurs- og værdireguleringer)
udgør mindst 10% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.

Det er Jeudans målsætning, at værdireguleringer — baseret
på lønsomhedsforbedringer i ejendommene samt værdige-
vinster ved eventuel salg af ejendomme - bidrager med et
resultat på mere end 5% af den gennemsnitlige egenkapi-
tal. 1 målsætningen indgår ikke konjunktur- og markeds-

bestemte værdireguleringer.

Jeudans samlede indtjeningsmål er således, at resultat før
skat udgør mere end 15% p.a. af den gennemsnitlige

egenkapital.

Udbytte

Det er Jeudans målsætning at udlodde ca. 1/3 af det pri-
mære resultat (resultat før kurs- og værdireguleringer) til

aktionærerne gennem fleksible og økonomiske rationelle

payout-modeller.

 

 

Strategi

Hovedelementerne i Selskabets strategi er fokus på geo-
grafi, segmenter, servicering af kunder og en lav finansiel

risiko kombineret med finansiel styrke.

Snævert geografisk fokus er afgørende for operationelt at
kunne realisere de mulige stordriftsfordele i driften af
ejendomme, Segmenteret fokus er afgørende for at til-
trække og udvikle specialistviden i egen organisation.

Fokus på servicering af kunder er afgørende for at til-
trække nye kunder på andet end prisparameteren og
afgørende for evnen til at fastholde eksisterende kunder.

Lav finansiel risiko og finansiel styrke er afgørende for at
sikre manøvredygtighed indenfor rammerne af den valgte
strategi.

Investering I kontor» ag boligejendomme | København

Jeudan anvender ikke fastlåste finansmodeller til analyse
af en ejendom, men hver enkelt enhed vurderes selvstæn-
digt med et kommercielt fokus på såvel ejendommen som
ejendommens kunder. En lang række kriterier indgår i
vurderingen, hvoraf de centrale og oftest tilbagevendende

kriterier er:

Kontorejendomme

Beliggenhed

Ejendommen skal være beliggende indenfor Jeudans geo-
grafiske fokusområde og i et område med en veludviklet
infrastruktur. Jeudan investerer ikke i kontorejendomme i
nye udviklingsområder, men udelukkende i områder der er
veletablerede, og som vurderes at have en vedvarende

tiltrækningskraft på attraktive kunder,

 

Anvendelse og størrelse

Jeudan investerer i erhvervsejendomme der primært
anvendes til kontor, og som fremtræder i god vedligehol-
delsesmæssig stand.

Med henblik på realisering af stordriftsfordele skal en
ejendoms markedsværdi som hovedregel udgøre minimum
DKK 30 mio.

Indtægter og kunder

Jeudan lægger vægt på at opnå en tilfredsstillende spred-
ning både med hensyn til brancher og med hensyn til
enkeltkunder i samme branche.

Jeudan investerer kun i ejendomme, hvor lejen er fastsat
på markedsvilkår, uanset uopsigelighed, borgfredsaftaler,
domicilpræg etc.

Anskaffelsessum pr. m?

Anskaffelsessum pr. m? vurderes i forhold til en ejendoms
nuværende lejeniveau, forventede fremtidige lejeniveau,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.

Dette tal illustrerer på bedst mulige vis en ejendoms risiko
og skal ses i sammenhæng med prisen på nybyggeri og
den kvalitet, som ejendommen fremtræder i.

Driftsudviklingspotentiale

En ejendom skal have en sammensætning af kunder og en
driftsstruktur, der muliggør dels salg af Jeudans Facility
Service, dels rationalisering af driften og dels realisering af
stordriftsfordele,

Afkast/cash-flaw

Første års afkast udgør kun en af mange komponenter i
analyseprocessen, Der investeres kun i kontorejendomme
med et tilfredsstillende afkast og en tilfredsstillende ind-
tjeningssikkerhed på lidt længere sigt. Jeudan investerer
ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere
værdistigninger.

Et tilfredsstillende afkast tager p.t. udgangspunkt i et
minimumsniveau svarende til den effektive rente på en
30-årig realkreditobligation.

Hertil kommer indtjening ved stordrift, rationalisering og

salg af Facility Service.

Udviklingsejendomme/nybygning

Jeudan kan investere i udviklingsprojekter. Udviklingspro-
jekterne må maksimalt udgør 10% af Selskabets samlede
investeringer og alene indeholde en kalkulationsmæssig
risiko. Dette indebærer bl.a., at udviklingsprojekterne på
forhånd i al væsentlighed skal være udlejet.

Boligejendomme

Størrelse

Som led i optimering af Jeudans ressourcer og i størst
muligt omfang at realisere stordriftsfordele, skal en ejen-
doms markedsværdi som hovedregel udgøre minimum
DKK 30 mio. og ejendommen skal fremtræde i god vedli-
geholdelsesmæssig stand.

Beliggenhed

Ejendommen skal være beliggende indenfor Jeudans geo-
grafiske fokusområde og i et område med en veludviklet
infrastruktur. Jeudan investerer ikke i boligejendomme i
nye udviklingsområder, men udelukkende i områder der er
veletablerede, og som vurderes at have en vedvarende
tiltrækningskraft.

Typer af boligudlejningsejendomme

Jeudan investerer både i boligejendomme underlagt Bolig-
reguleringsloven (ejendomme opført før 1970) og bolig-
ejendomme, hvor lejen er markedsbestemt, hvilket er
nyopførte boligejendomme.

Boligudlejningsejendomme erhverves primært udfra indtje-

ningssikkerheden.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 i EK

Kundesammensætning

En ejendom skal have en kundesammensætning, hvor
betalingsevnen og -viljen vurderes som tilfredsstillende, og
hvor der er udsigt til at kunne etablere en effektiv admi-
nistration. Der skal ligeledes være tillid til, at kundesam-
mensætningen er af en sådan karakter, at der ikke udøves
unødvendig slitage på ejendommen — alternativt at Jeu-
dan på kort sigt kan ændre kundesammensætningen til
den ønskede.

Afkast/cash-flow

Der investeres primært i boligejendomme med et afkast,
der minimum svarer til den effektive rente på en 10-årig
realkreditobligation.

Hertil kommer indtjening ved stordrift, rationalisering og
salg af Facility Service,

Udviklingsejendomme/nybygning

Jeudan kan investere i udviklingsprojekter. Udviklingspro-
jekterne må maksimalt udgør 10% af Selskabets samlede
investeringer.

Udvikling og rettidig realisering af ejendomme

Udvikling af ejendomme

Som et led i værdiskabelsen i en ejendomsvirksomhed er
det vigtigt at være opmærksom på, at værditilvæksten
fremkommer af de personer/virksomheder, som anvender
en ejendom og ikke ejendommen i sig selv. Jeudan lægger
derfor vægt på, at kunden på alle områder føler nærvær
til Jeudan og oplever, at man er kunde hos Jeudan. Til
hver ejendom er der derfor tilknyttet en kundechef, der
dels har ansvaret for ejendommen, dels har ansvaret for
samtlige kunder i ejendommen.

Jeudans kundeportefølje er segmenteret udfra forskellige
kriterier, bl.a. størrelse, kreditrisiko, loyalitet, yderligere
forretningsmuligheder etc. Segmenteringen styrer den

løbende kundekontakt og håndtering.

o

 

 

 

På samme vis forestår Jeudan selv udlejning af ledige leje-

mål. Jeudans udlejningskoncept sikrer, at kunden føres
professionelt gennem alle faser forbundet med lejekon-
trakt, indretning, indflytning og efterfølgende drift af

kontoret.

Med henblik på at sikre en løbende optimering af den

enkelte ejendom og fastholde fokus på de rette aktiviteter,

tilrettelægges løbende en udviklingsplan, hvori der bl.a.

indgår følgende:

2 Vurdering af ejendommens generelle forhold

e Vurdering og analyse af ejendommens indtjenings-
grundlag

e Vurdering og analyse af samtlige driftsudgifter

e Vurdering af ejendommens vedligeholdelsesudgifter
og -stand

& Vurdering af ejendommens kunder

2 Vurdering af vækstmuligheder ved salg af Facility
Service til ejendommens kunder

2 Tilrettelæggelse af en 2-3 årig udviklingsplan for

ejendommen,

Udviklingsplanerne for kontorejendomme er p.t.

fokuseret på:

e forøget indtjeningssikkerhed, dels gennem en større
viden om kunder, dels gennem forøget kundeloyalitet
og dels ved muligheder for udvidelse af uopsigeligheds-
perioder

2 at øge indtjeningen på de enkelte ejendomme

2 salg af Facility Service rettet mod kundens anvendelse
af Jeudans lejemål, men også rettet mod kundens
øvrige virksomhed

2 løbende udvikling af loyalitetsprogrammer, der systema-
tisk skal øge kundernes tilknytning til Jeudan

2 forbedringsarbejder i eksisterende ejendomme under
forudsætning af, at projekterne tilfører ejendommen
øget værdi

2 fastholdelse af vedligeholdelsesomkostninger på et
minimumsniveau, og arbejdet med rationalisering og

udnyttelse af synergier øges.

 

Udviklingsplanerne for boligejendomme er p.t.

fokuseret på:

e gennemførelse af bygningsforbedringer i ejendomme, i
det omfang afkastet af bygningsforbedringerne oversti-
ger ejendommens markedsafkast

8 fastholdelse af de løbende vedligeholdelsesomkostninger
på et minimumsbeløb, og fokus fastholdes fortsat på
reduktion af driftsudgifter

8 løbende tilrettelæggelse af en god kundesammensæt-
ning med henblik på en effektiv drift af ejendommen

e effektivisering af driften.

Rettidig realisering af ejendomme

Samtlige ejendomme, der er beliggende udenfor Jeudans
geografiske fokusområde, afhændes over de kommende
1-2 år.

1 tilrettelæggelsen af udviklingsplaner for de øvrige ejen-
domme indgår også en vurdering af, om en ejendoms
fremtidige drift og indtjening samt de gældende markeds-
forhold medfører, at Jeudan med fordel kan afhænde

ejendommen indenfor en kort periode.

Markedsføring af Facility Service overfor primært

egne kunder

Historisk set var et ejendomsselskab et investeringsselskab,
som stillede kvadratmeter til rådighed, og som udliciterede
næsten samtlige ydelser forbundet med driften af en ejen-
dom. Ejendomsbranchen har i generationer haft megen
fokus på selve ejendommen og mindre fokus på service-
ring af ejendommens kunder - nerven i en ejendoms vær-
dier.

Denne situation er ændret gennem de senere år, og kun-
derne stiller nu berettigede krav til kvalitet og udbud af

service etc.

ENES SOE SA ERR

Udviklingen medfører gode muligheder for en virksomhed,
hvor en væsentlig del af strategien er løbende udvikling af
servicekoncepter, der er medvirkende til såvel at fastholde
som tiltrække kunder. Servicekoncepterne udbydes under
fællesbetegnelsen Facility Service.

Facility Service skal:

e sikre, at Jeudan fremstår med et helstøbt koncept til
kontor- og boligejendomme

e sikre, at serviceydelser til Jeudans kunder udføres

ordentligt og dygtigt

skabe en systematisk og kontinuerlig viden om Jeudans

kunder vedrørende tilfredshed, loyalitet og udvikling i

forhold til ejendommen og lejemålet

e medvirke til at profilere og udbrede kendskabet til
Jeudan som en servicevirksomhed og fastholde
organisationens fokus på service

e medvirke til at fastholde et højt viden- og uddannelses-
niveau om tekniske og økonomiske bygningsforhold både
i almindelighed og konkret om Jeudans ejendomme

e indeholde en lav risikoprofil med hensyn til omkost-
ningsstruktur

+ bidrage med en direkte indtjening på ca. 2% af

egenkapitalen.

 

1 Jeudan indeholder Facility Service p.t.:

e renhold og pleje af udenomsarealer og indvendige
fællesarealer

e call-center til rettidig ekspedition af kundehenvendelser
vedrørende bygningsforhold m.m.

. døgnvagt til rettidig ekspedition af skader på lejemål og
ejendomme

+ indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor- og
boligejendomme samt lejemål

ingeniør- , arkitekt- og projekteringsopgaver i
forbindelse med kontor- og boligejendomme

service på tekniske installationer (varme, vand, elevatorer,
sikkerhed m.m.) i kontor- og boligejendomme

e rådgivning og serviceydelser til virksomheder i
forbindelse med flytning, indretningsændringer etc.

Sikring af effektiv kapitaludnyttelse med kalkuleret risiko

Egenkapitalen skal have en størrelse, der dels muliggør et
højt afkast for Jeudans aktionærer, dels tager hensyn til,
at Jeudan skal kunne modstå perioder med lavkonjunktur.
Finansieringsstrukturen tilrettelægges med udgangspunkt i
lav risiko og tilstrækkelig likviditet.

Jeudan finder p.t., at en egenkapitalandel i niveauet 25-
30% lever op til disse ønsker, også under hensyntagen til
Selskabets øvrige strategier.

Jeudans finansiering er sammensat af en egenkapital på
ca. 25-30%, den forrentede finansiering på ca. 55-60%,
og den uforrentede del (hensættelser m.m.) på ca. 15%.

Ønsket om lav risiko medfører, at Jeudan som hovedregel
finansierer investeringer med 10-20 årige realkreditlån
med fast rente. Supplerende pengeinstitutfinansiering
optages som 10-15 årige lån med fast rente i 2-10 år ved
anvendelse af SWAPS eller FRA. Jeudan finansierer ikke
sine investeringer i fremmed valuta.

 

 

 

 

Med den valgte finansieringsstruktur ønsker Jeudan også
at understrege, at værditilvæksten skal udspringe af en
effektiv drift af ejendomme og ikke af en spekulativ

finansieringsstrategi.

Det er Jeudans sigte dels at have et positivt cash-flow og
dels at have et likviditetsberedskab i niveauet DKK 100
mio., hvortil kommer betydelige tilsagn om langfristet
finansiering. P.t. udgør sidstnævnte ca. DKK 1,5 mia.

Optimering af den primære indtjening

Det er Jeudans økonomiske målsætning, at den primære
indtjening (resultat før kurs- og værdiregulering) skal
udgøre mindst 10% p.a. af den gennemsnitlige egenkapi-
tal.

Ved vurdering af målsætningen for Jeudan opstår en vig-
tig sammenhæng mellem primær indtjening og værditil-
vækst. Opnåelse af en større effektivitet på en investe-
ringsejendom medfører ikke alene en forøgelse af den pri-
mære indtjening, men også at der samtidig i et vist

omfang tilføres værdi til selve ejendommen.

1 Jeudan lægges vægt på, at der med udgangspunkt i et
værdigrundlag overalt er en værdiskabende ånd. I samtlige
ledelsesfunktioner er fokus rettet mod en driftsbaseret
lønsomhed på såvel kort som lang sigt.

Jeudans likviditets- og renterisici styres centralt. Der
anvendes kun finansielle instrumenter til hedging af ren-
terisici, hvor enkelhed er afgørende for valg blandt flere

instrumenter,

Opfølgning og kontrol er detaljeret tilrettelagt, og på drifts-
mæssige områder hvor afvigelser kan have stor betydning,
udføres opfølgningen med kortere frekvens, Der er etable-
ret beredskabsplaner, såfremt de løbende estimater igen-
nem året måtte vise en afvigende udvikling, og der er
fastlagt kriterier for, hvornår disse planer iværksættes.

o
[>]
ix.

ÅRSREGNSKAB

JEUDAN

KIRKE

NIKOLAJ

 

 

 

e

Organisation og medarbejdere

Jeudan ønsker at være en attraktiv arbejdsplads, hvor der
løbende stilles krav til den enkelte medarbejder. Kulturen
skal bæres af en værdiskabende ånd overalt i organisatio-
nen, hvor den enkelte har indsigt i de økonomiske
sammenhænge.

Jeudans organisationsstruktur er tilrettelagt med fokus på
servicering af kunder og med fokus på tilgængelighed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

au td Tr
mM TEE El
HI Lg H [ UT

Jeuda

- ordentlighed forpligter

1 2001 udviklede Jeudan et Brand Promise ”Ordentlighed Med ”Ordentlighed forpligter” ønsker Jeudan at signalere,
forpligter” og et Værdigrundlag, der udtrykker de fælles at de bærende værdier dels er ordentlighed i alle begre-
værdier, som Jeudans medarbejdere i dagligdagen funge- bets dimensioner, dels en forpligtende adfærd overalt.

rer efter i samarbejdet med Selskabets interessenter.

 

——] Facility Service ]

i

Serviceafdeling
Servicechef

Stig H. Larsen

 

 

 

arge Tallet bratte
Bygningschef

René Byrgesen

 

 

TEE TR

Kundechef

Paula Jakobsen

 

 

> Markedsafdeling |

Adm. direktør
! Per W. Haligren

Rn enn ea eee emmer

RETTE,
Kundechef

Hannah M. Østergaard

 

 

 

Kundegruppe 3

 

Kundechef
Lisbeth Spindler

 

 

mn + LEES

Finansdirektør

Kim Christiansen

 

 

Regnskabsafdeling

Regnskabschef

Lene Sand

 

me

|

 

mr SSU NES RH Sekretariat
direktionssekretariat

Underdirektør |
i
Morten Aagaard |

 

 

biler Tr IEEE teter als EN

I

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

Jeudans værdigrundlag

Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed

Ordentlighed
RE ÆT SSSE SETE TE

e Et ord er et ord. | Jeudan taler vi ligeud om
tingene og bekræfter straks aftaler skriftligt. Der
er styr på kalenderen — alle aftaler og tidsfrister
reen ESS

SOE SUS SSR SNERRE SEEGER
SEITE HER UDETSEEEENITESGEE

e Vore værdier passes med omhu. Ordentlighed er
også synlig bag facaden: Der er orden i alle
arbejdsredskaber — fra værktøjet til regnskabet.

BE
REDE EDEL

REESE SS TLS ESTERE EET
at være branchens bedste. Kyndige både på ejen-
domme og mennesker. Det kræver ekspertise og
samarbejde.

BESS SEE DSA TEDE EE SE]
arbejdsopgaver.

. Jeudan stræber efter O-fejl på alle områder —
fra håndværk over kunderelationer til admini-
stration. Når der en sjælden gang sker fejl, står
vi ved det, retter med det samme og lærer af
oe

Tilgængelighed

e Vi arbejder alle for vore kunder — hos Jeudan er
der ikke noget: Det er ikke mit bord!

«+ Kunden kan altid komme i forbindelse med os i
alle døgnets 24 timer.

e Kunderne har direkte kontakt med vore
medarbejdere — let tilgængeligt og let
serier

+ Kommunikationen er direkte og jordnær. Vi kal-
der en spade for en spade — og undgår svære ord

og tunge formularer.

 

 

Aktionærforhold

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på
åbenhed, redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeu-
dans ledelse at holde aktionærerne orienteret om Selska-
bets udvikling. Samtidig søger ledelsen at udbrede og
styrke interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i
Selskabets aktier.

Kursudvikling

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 175 og steg dermed
med 2,9% i 2001. Totalindekset på Københavns Fondsbørs
faldt i samme periode med 14%, mens Københavns
Fondsbørs” indeks for ejendomsselskaber faldt med 17%.

Kursudviklingen i løbet af 2001 har medført, at Jeudans
markedsværdi er steget fra DKK 646 mio. ultimo 2000 til
DKK 665 mio. ultimo 2001.

Aktiekapital

Aktiekapitalen bestod ultimo 2001 af 3.800.000 aktier å
DKK 100 pr. stk., svarende til nominelt DKK 380 mio. Der
er ikke sket ændringer i aktiekapitalen i 2001.

Jeudans aktier er noteret på Københavns Fondsbørs, og
Selskabets aktier omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er
omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed
og udstedes til inændehaver. På Københavns Fondsbørs er
aktien registreret under fondskoden DK 0010171362 og
kort navn JDAN.

Ejerforhold

Jeudan ønsker på den bedst mulige måde at kunne ser-
vicere sine aktionærer med information om Selskabet,
hvorfor alle aktionærer opfordres til at lade deres aktier
notere på navn i Selskabets aktiebog. Pr. 31, december
2001 ejede de navnenoterede aktionærer i alt 92% af

aktiekapitalen.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje
mere end 5% af Selskabets aktiekapital:

 

Nykredit A/S, Finansafdelingen, Kalvebrod Brygge 1-3,
1780 København V.,

23. december 1998 meddelt besiddelse af 403.220 aktier
(26,7% på tidspunktet for anmeldelsen). Ved emissionen i
december 1999 købte Nykredit aktier, således at ejerande-
len forblev mellem 25% - 30%.

Nesdu as, Strandvejen 163, 2900 Hellerup
17. december 1999 meddelt besiddelse af 995.080 aktier,
svarende til 26,2% af aktiekapitalen.

Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 København S
11. december 1998 meddelt besiddelse af 383.790 aktier
(25,4% på tidspunktet for anmeldelsen). Ved emissionen i
december 1999 købte Amagerbanken aktier, således at
ejerandelen forblev mellem 25% - 309%.

Incitamentsprogrammer

Jeudan har etableret tre aktieoptionsprogrammer - ét for
direktion og ledende medarbejdere, ét for bestyrelsen samt
ét for nøglemedarbejdere.

Aktieoptionsprogrammet for direktion og ledende medar-
bejdere blev etableret i juli 1999, Programmet indebærer
køb af op til 25.000 aktier i Selskabet til kurs 127 (mar-
kedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fradrag af
udbetalt udbytte, Første del af aktieoptionerne svarende
til 8.333 aktier blev tildelt i juli 2000, og et tilsvarende
antal blev tildelt i juli 2001. Ultimo 2001 var der 8.352
udestående aktieoptioner, Exercisekursen pr. 1. april 2002
efter udbytte for regnskabsåret 2001 vil udgøre DKK
143,1 pr. aktie,

1 november 1999 blev der etableret et aktieoptionspro-
gram for Selskabets bestyrelse, Programmet indebærer køb
af op til 20.000 aktier i Selskabet til kurs 130 (markeds-
kurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fradrag af
udbetalt udbytte, Første del af aktieoptionerne svarende
til 6.667 aktier blev tildelt i april 2000, og et tilsvarende
antal blev tildelt i april 2001. Ultimo 2001 var der 8.333
udestående aktieoptioner. Exercisekursen pr. 1. april 2002
efter udbytte for regnskabsåret 2001 vil udgøre DKK 141,8
pr. aktie.

1 april 2000 blev der etableret et aktieoptionsprogram for
en række nøglemedarbejdere i Selskabet. Ordningen inde-
bærer køb af op til 23.000 aktier i Selskabet til kurs 145
(markedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fra-
drag af udbetalt udbytte. Første del af aktieoptionerne
svarende til 7.667 aktier blev tildelt i januar 2001, og
efter regnskabsårets afslutning er der i januar 2002 tildelt
et tilsvarende antal. Ultimo 2001 var der 2.517 udestående
aktieoptioner. Exercisekursen pr. 1. april 2002 efter
udbytte for regnskabsåret 2001 vil udgøre DKK 157,8 pr.
aktie,

Alle tre optionsprogrammer har en oprindelig løbetid på
fire år og kan udnyttes med 1/3 pr. år de første tre år.

1 2001 blev der udnyttet 17.615 aktieoptioner, og der blev
tildelt i alt 22.667 aktieoptioner. Ultimo 2001 var der i alt
19.202 udestående aktieoptioner. De resterende aktieop-
tioner i henhold til de allerede etablerede aktieoptionspro-
grammer, 30.333 aktier, forventes tildelt i løbet af det

kommende år.

Selskabet har erhvervet egne aktier med henblik på
afdækning af optionsprogrammerne. Pr. 1. marts 2002
ejede Selskabet 55.367 egne aktier.

Med henblik på at styrke medarbejdernes interesse for
Jeudan som børsnoteret virksomhed vil bestyrelsen på den
kommende ordinære generalforsamling stille forslag om
udstedelse af medarbejderaktier til kurs 105. Hver enkelt
medarbejder, ekskl. direktion og bestyrelse, tilbydes aktie-
køb svarende til, at favørelementet (forskellen mellem til-
budskursen og dagskursen) ikke må overstige 10% af års-
lønnen. Udnyttelsesperioden udløber 30. juni 2002. Ord-
ningen vil blive gennemført som en medarbejderaktie-
emission, og udnytter alle medarbejdere muligheden for at
købe medarbejderaktier, vil det svare til en udvidelse af
aktiekapitalen med ca. 57.000 aktier å DKK 100, svarende
til 1,5% af aktiekapitalen. Markedsværdien af medarbejder-
aktierne ved fuldtegning udgør i forhold til dagskursen pr.
1. marts 2002 (kurs 176) ca. DKK 10 mio.

BESES ESSENS ROKR åg

Økonomisk rapportering

Jeudan offentliggør kvartalsrapporter i maj og november,
halvårsregnskabsmeddelelse i august samt årsregnskabs-
meddelelse i marts. Såfremt man ønsker at modtage den
økonomiske rapportering fra Selskabet pr. post eller e-
mail, kan der rettes henvendelse til nedennævnte kontakt-

personer.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt Fondsbørsmeddelelser
fra Selskabet pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service
på Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

Investor Relations

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, bedes henvende sig til:

Jeudan A/S
Lersø Parkallé 101
2100 København Ø

Telefon 7010 6070
Fax 7010 6071

Kontaktpersoner: Underdirektør Morten Aagaard
eller adm. direktør Per W. Hallgren.
E-mail: maaØjeudan.dk eller pwhæjeudan.dk

Information om Jeudan kan ligeledes findes på Selskabets

hjemmeside: www.jeudan.dk.

O

 

 

Offentliggjorte meddelelser i 2001 og 2002

2001
NR. DATO

59 6. marts
Årsregnskabsmeddelelse 2000

60 20. marts

Dagsorden for generalforsamling

61 5. april

Ordinær generalforsamling i Jeudan

62 5, maj
Ændring af dato for offentliggørelse af kvartalsrapport

63 21. maj
1. kvartalsrapport 2001

64 27. august

Halvårsregnskabsmeddelelse 2001

65 11, oktober

Beholdning af egne aktier

66 21. november

Jeudan køber ejendomme i Købennavn for DKK 500 mio.

67 21. november

Jeudan præciserer sin vækststrategi

68 22. november

3. kvartalsrapport 2001

69 18. december
Finanskalender 2002

NR.

70

71

 

2002

DATO

9. januar

Jeudan sælger ejendomme for DKK 75 mio.

21. januar

Jeudan sælger kontortårnene i Parken for DKK 310 mio.

BEES ESSEN ER

AMALIENBORG SLOTSPLADS

 

 

Jens Erik Udsen

Tommy Pedersen

Niels Heering

Bestyrelsen

Niels Heering, født 1955

Formand for bestyrelsen

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994

Advokat og partner i Gorrissen Federspiel Kierkegaard

Formand for bestyrelsen i Columbus IT Partner A/S, NTR
Holding A/S, CKBF Invest A/S, Comlex A/S, Ellos A/S, EQT
Partners A/S, Mahé Holding A/S, Mahé Real Estate A/S,
Nesdu as, Plaza Ure & Smykker A/S, Selda A/S og Stæhr
Holding A/S.

Medlem af bestyrelsen for TDC A/S, Center for Clinical
and Basic Research A/S, Danske Private Equity A/S, Nordic
Bioscience A/S, Falconbridge Greenland A/S, Ole Mathie-
sen A/S og Venjo A/S.

Antal aktier i Jeudan: 4.435 (1.100 ultimo 2000).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 10.000 (6.670 tildelt, heraf
udnyttet 3.335).

Jens Erik Udsen, født 1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994
Direktør i Nesdu as

Formand for bestyrelsen for Ejendomsforeningen Dan-
mark, Grundejernes Ejendomsselskab, Københavns Grund-

ejerforening og Grundejernes Investeringsfond.

Medlem af bestyrelsen i Nykredit A/S, Nykredit Holding
A/S, Renholdningsselskabet R98, Byfornyelsesselskabet SBS
amba og Nesdu as.

Antal aktier i Jeudan: 1,665 (0 ultimo 2000). Desuden
besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen,
995.080 aktier i Selskabet (995,080 ultimo 2000).

Antal aktieoptioner i Jeudan: 5.000 (3.330 tildelt, heraf
udnyttet 1.665).

Per Wetke Hallgren

Tommy Pedersen, født 1950

Indvalgt i bestyrelsen i april 1997

Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
og Augustinus Fonden

Medlem af bestyrelsen for Incentive A/S, Bryggerigruppen o
AJS, Brock & Michelsen A/S m/datterselskaber, Ole

Flensted Holding A/S m/datterselskaber, Maheé Freight A/S,
Refshaleøens Ejendomsselskab A/S og Aktieselskabet
Kjøbenhavns Sommer-Tivoli.

Antal aktier i Jeudan: 450 (450 ultimo 2000).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 5.000 (3.330 tildelt, heraf
udnyttet 0).

Direktion

Per Wetke Hallgren, født 1962
Adm. direktør
Ansat siden 1993

Per Wetke Hallgren har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
bortset fra bestyrelsesformandsposter i datterselskaber, der
er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan: 500 (0 ultimo 2000).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 20.000 (13.334 tildelt,
heraf udnyttet 6.665).

JEUDAN ÅRSREGNSKAB

Afdelingsdirektører
Kim Christiansen, født 1961,
Finansdirektør, ansat siden 1994

Morten Aagaard, født 1966,
Underdirektør, ansat siden 1994

Funktionschefer
René Byrgesen, født 1955
Bygningschef, ansat siden 1982

Paula Jakobsen, født 1953
Kundechef, ansat siden 1983

Stig H. Larsen, født 1961,
Servicechef, ansat siden 1992

Lene Sand, født 1968
Regnskabschef, ansat siden 2001

Lisbeth Spindler, født 1963
Kundechef, ansat siden 1999

Hannah M. Østergaard, født 1967
Kundechef, ansat siden 1996

2001

 

Corporate Governance

Jeudan ønsker at leve op til kravene om god Corporate
Governance og hermed sikre, at Selskabet ledes i overens-
stemmelse med aktionærernes interesser og under hensyn-
tagen til Selskabets øvrige interessenter. Derfor er det også
en integreret del af bestyrelsens arbejde løbende at for-
holde sig til rammerne og processerne for den overord-
nede styring af Selskabet med henblik på at sikre, at disse
er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid
er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver på den
bedst mulige måde.

Selskabet har gennemgået vedtægterne med henblik på at
identificere områder, hvor der kan foretages ændringer,
således at der er størst mulig overensstemmelse med god
praksis for Corporate Governance. På Selskabets ordinære
generalforsamling i april 2002 vil der i denne anledning

blive stillet forslag til vedtægtsændringer.

Ledelsen af Jeudan er tilrettelagt med henblik på at opnå
en langsigtet værdiskabelse for Selskabets ejere, Jeudan
jægger samtidig vægt på at videregive åben og relevant
information til Selskabets aktionærer og øvrige interessenter.

Generalforsamling
Generalforsamlingen er Jeudans øverste beslutningsorgan.
Den årlige ordinære generalforsamling er ansvarlig for at

" tage beslutning om de forhold, som beskrives i Selskabets

vedtægter - herunder godkendelse af årsregnskabet, for-
deling af årets resultat, valg af Selskabets to eksterne revi-
sorer og ændringer af Selskabets vedtægter.

Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til den
årlige ordinære generalforsamling. Alle aktionærer har ret
til at deltage og stemme på generalforsamlingen, og
aktionærer, der ikke har mulighed for at deltage i general-
forsamlingen, kan stemme via fuldmagt.

Der findes kun én aktieklasse, og hver aktie på DKK 100

giver én stemme,

 

Bestyrelsen

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen
for ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Ifølge
Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til fem
medlemmer. Bestyrelsen består for øjeblikket af tre med-
lemmer. Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer
findes i et afsnit i nærværende årsregnskab. Bestyrelsen

vælger fra deres midte en formand.

Bestyrelsen udgør Jeudans øverste ledelse og dens arbejde
er reguleret af en forretningsorden, som er udarbejdet i
overensstemmelse med Aktieselskabslovens bestemmelser

på dette område.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om
året, og bestyrelsen behandler på disse møder forhold

vedrørende Selskabets overordnede udvikling, herunder:

é Fastlæggelse af idegrundlag, mål og strategi, overord-
nede økonomiske målsætninger samt forretningspolitik

e Godkendelse af Selskabets struktur, personalepolitik og

IT-politik

Godkendelse af budget og handlingsprogrammer

e

ø

Godkendelse af regnskaber og regnskabsrapportering
& Godkendelse af forslag om fusion, køb og salg af sel-
skaber og ejendomme samt større udviklingsprojekter

e Beslutning om ansættelse og aflønning af ledelsen

1 perioderne mellem de ordinære bestyrelsesmøder modta-
ger bestyrelsen en løbende orientering om Selskabets for-
hold og afholder telefonmøder efter behov, ligesom der
indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af,
at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesanlig-

gender.

Samtidig fører bestyrelsen tilsyn med Selskabet og fører
kontrol med, at dette ledes på forsvarlig vis og i overens-
stemmelse med lovgivning og vedtægter.

En af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker
en effektiv risikostyring - herunder at væsentlige risici
identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring,
samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I
Jeudan indgår rapportering vedrørende væsentlige risici i

 

den løbende rapportering til bestyrelsen, ligesom risiko-
vurdering er en integreret del af strategiprocessen og et
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner. Med en fast turnus behandles der på årets
bestyrelsesmøder bl.a. følgende væsentlige risikoområder:
Renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likvidi-
tetsudvikling, værdiansættelse af samtlige ejendomme,
gennemgang af større ejendomme og kunder samt forsik-
ringsforhold.

Jeudans mål er at skabe et attraktivt afkast til aktionæ-
rerne via drift af ejendomme og aktiv styring af ejen-
domsporteføljen, og de risici, som er involveret i disse
aktiviteter, er nærmere beskrevet i afsnittet ”Risikofaktorer”.

Hvert bestyrelsesmedlem aflønnes med et grundhonorar
på p.t. DKK 100.000 årligt. Formanden modtager 2,5
gange grundhonorar.

Direktionen

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den
daglige drift af Selskabet, herunder Selskabets aktivitets-
og driftsmæssige resultater og interne anliggender. Ram-
merne for bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen
og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er fastsat i

bestyrelsens forretningsorden.

Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for besty-
relsen og den administrerende direktør sker der en evalue-
ring af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, lige-
som der sker fastlæggelse af proceduren for og arten af
direktionens rapportering til bestyrelsen.

Direktionens ansættelsesforhold, herunder fratrædelsesvil-

kår, vurderes at følge almindelig praksis på området.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i

den daglige ledelse af Selskabet.

Revision

Jeudans to generalforsamlingsvalgte revisorer er Grant
Thornton, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab (tidligere
Grothen & Perregaard, Statsautoriseret Revisionsaktiesel-
skab) og Deloitte & Touche, Statsautoriseret Revisions-
aktieselskab. Grant Thornton har været revisor for Jeudan
siden 1993 og Deloitte & Touche siden 1999.

Revisorerne rapporterer mindst én gang om året til besty-

relsen.

Incitamentsordninger

Med det formål at skabe overensstemmelse mellem ledel-
sens og aktionærernes interesser er der udarbejdet aktie-
optionsprogrammer for bestyrelse, direktion og ledende
medarbejdere. En række medarbejdere er blevet tildelt
aktier efter den skattefrie ordning, ligesom der efter regn-
skabsårets afslutning er truffet beslutning om at stille for-
slag på den kommende generalforsamling om udstedelse
af medarbejderaktier til favørkurs. Optionsprogrammerne
og medarbejderaktieordningen er beskrevet i afsnittet
”Aktionærforhold”.

Ca. 15% af direktionens og afdelingsdirektørernes brutto-
løn forudsætter, at Selskabets indtjening for det kommende
år forventes at ligge på en forrentning af den primære
drift på p.t. minimum 9% p.a.

Aktionæraftaler
Selskabets ledelse er ikke bekendt med aftaler mellem Sel-
skabets aktionærer vedrørende eller baseret på de pågæld-
endes besiddelser af aktier i Jeudan A/S.

 

Revision i

ENE LERESLESLSESERERSKUE i i

  

FUN UT oe TEE

CE broke Trist

   

   

Bestyrelse (3-5 medlemmer)

i

 

me een

 

eo

 

od

Regnskabsberetning

Regnskabsåret 2001 udviste en fortsat god udvikling. Sel-
skabets omsætning steg med 10% til DKK 266,2 mio., og
den primære indtjening steg med ca. 20% til DKK 60,2

mio,

Kursreguleringer, gevinster ved salg af ejendomme og
værdireguleringer af ejendomme til markedsværdi
udgjorde i alt DKK 50,8 mio., hvorved resultat før skat
udgjorde DKK 111,0 mio.

Resultatet lever op til de resultatforventninger, som Sel-
skabet offentliggjorde ved regnskabsårets begyndelse, og
udviklingen følger de lagte planer for realisering af Sel-
skabets strategi og målsætning på længere sigt,

Sammenfattende blev forventningerne til 2001 realiseret,
og Selskabets bestyrelse anser resultatet for tilfredsstil-

lende,

Omsætning

Omsætning/bruttoresultat

 

mi Omsætning

Bruttoresultat

Selskabets omsætning udgjorde DKK 266,2 mio., hvilket
svarer til en stigning i forhold til 2000 på 10%.

De samlede lejeindtægter udgjorde DKK 190,0 mio., hvil-
ket svarer til en gennemsnitlig lejeindtægt på DKK 614. Af
de samlede lejeindtægter udgjorde kontorlejemålenes
andel 71% og boliglejemålenes andel 29%.

 

Jeudan har også i 2001 fastholdt en tilfredsstillende
udlejningssituation med en tomgang ultimo året på 1,5%
af de samlede lejeindtægter.

Tomgangslejen ultimo 2001 udgjorde ca. DKK 3,1 mio.,
hvoraf ca. 50% udgjorde tomgangsleje i ejendomme, som
Selskabet har besluttet at afhænde. For så vidt angår de
resterende 50% tomgangsleje pågår der forhandlinger
med potentielle kunder på stort set samtlige arealer.

Udlejningsprocent

 

97 98 99 00 01

12001 har Selskabet indgået lejekontrakter for kontorleje-
mål for et samlet areal på ca. 30.000 m? med en årlig leje
på ca. DKK 20 mio.

Baggrunden for den gode udlejningssituation er til dels
en fortsat pæn efterspørgsel på ordentlige lejemål i velbe-
liggende ejendomme, men også en effektiv og målrettet
udlejningsfunktion. Udlejningen er sket til stagnerende
eller let stigende lejepriser. Selskabet har i salgsindsatsen
konstateret, at Selskabets servicekoncepter i mange situa-
tioner spiller en afgørende rolle for kundens valg af leve-
randør. Jeudan har med sine servicekoncepter ikke alene
en målsætning om at øge sin konkurrencedygtighed men
også at medvirke til udvikling af branchen i en mere pra-
fessionel retning.

Omsætningen i Facility Service incl. koncernintern omsæt-
ning (DKK 6,2 mio.) udgjorde DKK 82,4 mio., og efter
afholdelse af driftsudgifter på DKK 70,4 mio. udgjorde
bruttoresultatet DKK 12,0 mio. Omsætningen i Facility
Service omfatter ejendomsservice- og bygningsaktiviteter
jfr. omtalen af Jeudans strategi.

Bruttoresultatet udgjorde DKK 154,8 mio. mod DKK 136,8
mio. i 2000, svarende til en stigning på 13%. Stigningen
er positivt påvirket af Selskabets målrettede fokusering på
reduktion af driftsudgifterne, investeringerne i 2000 som
har haft fuld effekt i 2001, i mindre omfang investering-
erne i 4. kvartal 2001 samt den fortsat tilfredsstillende
udlejningssituation.

Bruttoresultatet for kontorejendomme udgjorde DKK
115,4 mio. og for boligejendomme DKK 33,6 mio. Det
direkte afkast målt på bruttoresultatet for ejendomsaktivi-
teterne DKK 149,0 mio. svarer til 7,0% af den gennem-
snitlige værdi af investeringsejendomme i 2001 og anses
for tilfredsstillende - særligt i betragtning af, at omkring
30% af lejeindtægterne udspringer af boligejendomme,
hvor afkastet traditionelt er noget lavere end for kontor-

ejendomme.

Administrationsudgifter

Administrationsudgifter omfatter koncernens udgifter til
administrativt personale og ledelsen, herunder kontorom-
kostninger, gager, optionsordninger, revision, afskrivninger

m.m.

Selskabets administrationsudgifter udgjorde i 2001 5,9%
af omsætningen mod 6,3% i 2000, Der er tale om en
reduktion, som er resultatet af en vedvarende fokusering
på effektivitet i organisationen. Det er fortsat målsæt-
ningen, at administrationsudgifterne reduceres til at
udgøre ca. 5% af den samlede omsætning.

Resultat før finansielle udgifter udgjorde DKK 139,2 mio.
mod DKK 121,6 mio. i 2000.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 SN

Finansielle udgifter

Finansielle udgifter netto udgjorde i 2001 DKK 79,0 mio.
mod DKK 71,1 mio. i 2000. Stigningen kan henføres til
finansiering af investeringer i 2000, som først har fået
fuld effekt i 2001, og til finansiering af investeringerne i
4. kvartal 2001. Renteudviklingen i 2001 har kun haft en
beskeden påvirkning på de finansielle udgifter, idet den
væsentligste del af Selskabets rentebærende finansiering
er optaget med fast rente i en årrække — i al væsentlighed

på konvertible vilkår.

Primært resultat

 

97 98 99 00 01

Primær indtjening

Det primære resultat (resultat før kurs- og værdiregule-
ringer) udgjorde i 2001 DKK 60,2 mio. mod DKK 50,5
mio, i 2000. Stigningen på DKK 9,7 mio. svarer til en
vækst på ca. 20%, hvilket er et resultat af den vedvarende
og stærke fokus på en driftsbaseret lønsomhed.

Den primære indtjening udtrykker på bedste vis en ejen-
doms- og servicevirksomheds effektivitet og indeholder
ikke enkeltstående begivenheder som kursgevinster, værdi-
reguleringer, resultat ved salg af ejendomme etc.

Den primære indtjening i 2001 svarer til 9,1% af den gen-
nemsnitlige egenkapital mod 8,6% i 2000. Det er hensig-
ten på få års sigt at øge dette til mere end 10%.

Gevinst ved salg af ejendomme

Selskabet har afhændet ejendomme i 2001 far i alt DKK
393 mio., hvilket har medført en gevinst på DKK 12,0
mio. i forhold til bogført værdi.

oa

 

 

 

1 forhold til ejendøommenes anskaffelsessum med tillæg af

forbedringer udgør den samlede gevinst DKK 83 mio.,
svarende til 27% af anskaffelsessummen incl. forbedringer.

Salgene vil efter indfrielse af realkreditlån tilføre Selskabet
en likviditet på ca. DKK 200 mio.

En del af ejendommene er afhændet med overtagelsesdag
i 1. halvår 2002, men avancerne indgår i regnskabet for
2001.

Selskabet har blandt andet afhændet de tre kontortårne
beliggende i Parken på Øster Alle i København for en
samlet salgssum på DKK 310 mio. Selskabet erhvervede
kontortårnene i januar 1999 for en samlet købspris på
DKK 223 mio. og har siden investeret ca. DKK 20 mio. i
bygningsforbedringer. Værdiforøgelsen kan først og frem-
mest henføres til forbedring af tårnenes driftsresultater,
der i Selskabets ejerperiode er forøget fra ca. DKK 17 mio.
i 1999 til DKK 21 mio. i 2001. Salget skal ses på bag-
grund af Selskabets strategi om rettidig realisering af vær-
ditilvækst,

Herudover er følgende ejendomme solgt:

Kontorejendomme

Nørregade 7, Holstebro

Nørregade 6-8, Holstebro
Nørregade 9, Holstebro

Vestergade 21A, Thisted

Torvet 2/Sct. Hansgade 1, Ringsted

Boligejendomme

Østerbakken 21, Thisted

Østergade 11 A-B, Skive

Prs. Charlottesgade 23-29, København N
Englandsvej 199AB-201AB, København S
Livjægergade 28-30, København Ø
Asger Rygsgade 13-15, København V

1 2001 præciserede Selskabet sin strategi, hvorefter fokus
er rettet mod større kontor- og boligejendomme i Køben-
havn. Dette indebærer, at Selskabet over de kommende år
vil frasælge dels ejendomme udenfor København, dels

 

ejendomme der ikke længere anses for driftsøkonomisk
hensigtsmæssige.

Regulering til markedsværdi
Den samlede regulering til markedsværdi DKK 37,2 mio.
fordeler sig således:

   

ER til markedsværdi

Beløb i: DKK mio,

Regulering af ejendomme 39,8
Regulering af finansielle forpligtelser -2,4
Regulering af finansielle anlægsaktiver -0,2
| alt — 37,2

Den ny Årsregnskabslov, som vil være gældende for regn-
skabsaflæggelsen 2002, indeholder bl.a. bestemmelser om,
at selskaber, hvis hovedaktivitet er investering i investe-
ringsejendomme, skal værdiansætte ejendomme og der-

med forbundne finansielle forpligtelser til markedsværdi.

Da Selskabet siden regnskabsåret 1996 har værdiansat
ejendomme til markedsværdi, har ledelsen besluttet at
værdiansætte de finansielle forpligtelser til markedsværdi
fra og med 2001.

Regulering af ejendomme til markedsværdi

Selskabets ejendomme værdiansættes til markedsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de
er betydende for den samlede værdiansættelse. 1 de regn-
skabsår, hvor Selskabets ledelse vurderer, at værdiregule-
ringerne ikke er betydende for den samlede værdiansæt-
telse af ejendommene, og dermed ikke bogføres, vil regu-
leringerne alene fremgå af årsberetningen, hvilket begrun-
des med den følsomhed, der er knyttet til vurderingsprin-
cipperne,

Selskabet foretager årligt en individuel værdiansættelse af
hver enkelt ejendom på grundlag af en afkastbaseret mar-
kedsværdimodel med udgangspunkt i ejendommenes bud-
get for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der

karakteriseres som værende enkeltstående hændelser.
Denne model er der praksis for at anvende i Danmark.

Den af Jeudan anvendte model indeholder følgende
hovedelementer:

1) Årlige lejeindtægter

2) +/- eventuel regulering af eksisterende leje i

kontorlejemål til anslået markedsleje

3) - driftsudgifter (skatter, afgifter, forsikring, ind- og
udvendig renhold etc.)

4) - ind- og udvendig vedligeholdelse

5) - administration

6) = nettoresultat

7) Afkastkrav
8) Markedsværdi = (nettoresultat(6) / (Afkastkrav(7) /

100)) + refusionssaldi

1) Årlige lejeindtægter

Der medtages lejeindtægter for 2002. For ledige arealer er
anslået en forsigtig markedsleje. Forholdet er for værdian-
sættelsen p.t. uden væsentlig betydning, idet tomgangen
ultimo 2001 udgjorde under 2% af de samlede lejeind-
tægter, og der er ikke udsigt til væsentlig ændring heri i
2002.

Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendomme-
nes fællesregnskaber, dvs. udgifter der afholdes af lejerne.

2) Regulering til markedsleje

1 ejendomme, hvor Selskabet vurderer at den faktiske leje
er højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlej-
ning, foretages en regulering af den opgjorte leje.

3) Driftsudgifter

Samtlige faktuelle driftsudgifter fratrækkes. Dette omfat-
ter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonne-
menter, renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter etc.

4) Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesudgifterne på kon-
torejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af kontraktsbestemmelser. Til udvendig vedlige-
holdelse hensættes på kontorejendomme gennemsnitlig
DKK 20 pr. m2, som erfaringsmæssigt er i overkanten af
de faktisk anvendte vedligeholdelsesudgifter.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 ,

Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på kon-
torlejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår boligejendomme, hvor Boligregulerings-
loven og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser,
anvendes de lovpligtige hensættelser til både ind- og
udvendig vedligeholdelse, i alt p.t. ca. DKK 140 pr. m?,

5) Administration

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der
erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter. På
kontorejendomme er gennemsnitligt hensat 2,0% af leje-
indtægterne, og på boligejendomme er gennemsnitligt
hensat 3,5%.

8) Markedsværdien

Markedsværdien fremkommer således på baggrund af den
enkelte ejendoms normaliserede nettoresultat og et til
ejendommen individuelt fastsat afkastkrav. Nettoresultatet
kapitaliseres med det til ejendommen fastsatte afkastkrav,
hvorefter refusionssaldi (deposita, forudbetalt leje m.m.)
tillægges. Herved fremkommer ejendommens markeds-

værdi.

Afkastkravet fastsættes årligt af ledelsen i Selskabet dels
på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype, dels på grundlag af indhen-
tede eksterne vurderinger og dels på grundlag af
ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

1 forbindelse med værdiansættelsen er indhentet eksterne
vurderinger på godt 40% af Selskabets kontorejendomme
og godt 40% af Selskabets boligejendomme.

Hovedfaktorer, der påvirker:

Å. Markedsforhold

Ændringer i markedsforholdene omfatter faktorer som kan
påvirke markedsafkastet på de enkelte ejendomme, f.eks.
efterspørgsel på investeringsejendomme og lejemål, rente-
niveau og renteforventninger, lokalgeografiske forhold etc.

Go

 

 

B. Regulering

Ændringer i ejendommenes resultater, der kan påvirke
værdiansættelsen, omfatter i det væsentligste ikke-påvir-
kelige forhold, så som ændringer i årlige lejeindtægter

(almindelige lejereguleringer) og ændringer i driftsudgifter.

1 det omfang lejereguleringer vil øge lejen til et niveau,
der overstiger en forsigtig markedsleje, foretages korrek-
tion herfor jfr. ovenfor.

C. Udvikling

Udvikling af ejendomme er handlinger, der medfører
ændringer i ejendommenes resultater, som kan påvirke
værdiansættelsen. Handlingerne kan omfatte ændring af
ejendommenes anvendelse, forbedringer, moderniseringer,
genudlejning til højere/lavere leje, ændringer i tomgang
og rationalisering af driften.

   

VSSE

Bogført værdi

Beløb i DKK mio. før årets reg.

Kontorejendomme 1.652,4
Boligejendomme 518,7
I alt 2.171,1

Kontorejendomme

Den i 2001 foretagne værdiansættelse resulterede i en
opskrivning på DKK 18,1 mio. og en nedskrivning på DKK
18,3 mio.

Opskrivningen kan generelt henføres til forbedret lønsom-
hed på de enkelte ejendomme, herunder forøgede ind-
tægter ved genudlejning, reducerede driftsudgifter samt
løbende lejereguleringer. Der er ikke foretaget værdiregu-
leringer af kontorejendomme som følge af nedsatte
afkastprocenter.

Nedskrivningen kan henføres til forøgede afkastprocenter
samt genudlejning til lavere leje, 1] enkelte ejendomme er

den budgetterede leje reduceret, idet ledelsen vurderer, at
en genudlejning til markedsleje kan medføre en lejereduk-

tion. Samlet er foretaget en lejereduktion på DKK 1,2 mio.

Ejendomme erhvervet i 2001 er ikke værdireguleret.

 

 

Opskrivning Nedskrivning — Opskr./nedskr. Bogført værdi
ialt efter årets reg.

18,1 -18,3 -0,2 1,652,2

43,9 -3,9 40,0 558,7

62,0 -22,2 39,8 2.210,9

Markedet for kontorejendomme - særligt i København -
er præget af en forandringsproces i forbindelse med, at en
række større virksomheder gennem de sidste år er flyttet
til nye domiciler, bl.a. i havneområdet. Udviklingen synes
at medføre en større fragmentering af ejendomsmarkedet i
København og kan i en periode være medvirkende til
stagnerende/faldende lejepriser som følge af stigende
tomgang i den indre by. Modsætningsvis vil den i 2002
lave tilgang af nybyggeri i forhold til 2001 formentlig
medvirke til, at tomgangen reduceres i den nærmeste

periode.

1 forbindelse med salg af kontorejendomme i 2001 og
2002 kan det konstateres, at der stadigvæk er en pæn
efterspørgsel efter velbeliggende og ordentlige kontorejen-
domme både i Købehavn og i øvrige landsdele.

BENE GES ON REDESR

Kontorejendommene er gennemsnitligt værdiansat til DKK
9.486 pr. m? og til et gennemsnitligt afkast på 7,5% p.a.

Forudsætningerne for værdiansættelse af ejendomsporte-
føljen kan ændre sig og kan derved påvirke indre værdi.
Påvirkningen af indre værdi ved forskellige markedsafkast
fremgår af side 40.

Det er ledelsens opfattelse, at der er tale om en forsigtig
værdiansættelse, hvilket også er bekræftet af eksterne vur-
deringer indhentet i 2001,

Boligejendomme

Den i 2001 foretagne værdiansættelse resulterede i en
nedskrivning på DKK 3,9 mio. og en opskrivning på DKK
43,9 mio.

Nedskrivningen kan henføres til forøgede afkastprocenter i
boligejendomme beliggende udenfor København. Disse er
generelt værdiansat med et afkast på 7,5% p.a.

Opskrivningen af boligejendomme kan henføres til forbed-
ret lønsomhed på de enkelte ejendomme samt værditil-
vækst ved investeringer i ejendommene, hvor lejeforhøj-
elsen overstiger ejendommenes afkast. Hertil kommer, at
afkastprocenterne for en del ejendomme er nedsat på
baggrund af eksterne vurderinger af ejendommenes mar-
kedsafkast.

Boligejendommene er gennemsnitligt værdiansat til et
afkast på 4,9% p.a.

Der kan spores en meget stor investorinteresse for bolig-
ejendomme i København, og de enkelte boligejendomme,
som er afhændet i 2001, er solgt i løbet af meget kort tid.
Boligejendommene er gennemsnitligt bogført til DKK
4,337 pr. m?, og det er konstateret, at samme type ejen-
domme i de seneste måneder er blevet handlet mellem
uafhængige parter eller overgået til andelsboligforeninger
til ca. DKK 5.500-7.000 pr. m?, Jeudans boligportefølje
indeholder 128.516 m?,

Forudsætningerne for værdiansættelse af ejendomsporte-
føljen kan ændre sig og kan derved påvirke indre værdi.
Påvirkningen af indre værdi ved forskellige markedsafkast
fremgår af side 40.

På denne baggrund er det ledelsens opfattelse, at der er
tale om en forsigtig værdiansættelse under de nugældende
markedsforhold.

Regulering af finansielle forpligtelser til markedsværdi
Årets regulering af finansielle forpligtelser til markeds-
værdi udgjorde:

|

 

 

| Beløb i DKK mio.

| Opskrivning -5,5

| Nedskrivning 3,1

| Talt 2,4

Å É

 

Regulering af finansielle forpligtelser for tidligere år er
bogført direkte på egenkapitalen med DKK -1,1 mio.

Resultat før skat

Resultat før skat udgjorde DKK 111,0 mio., hvilket er en
stigning på 8% i forhold til resultat før skat i 2000 ekskl.
den ekstraordinære kursgevinst ved salg af Norden-aktier.

Skat af årets resultat er afsat med DKK 31,4 mio., hvoref-
ter nettoresultatet udgjorde DKK 79,6 mio.

Overskudsdisponering

Bestyrelsen foreslår, at udbyttet fastsættes til DKK 6,0 pr.

aktie mod DKK 8,0 pr. aktie i 2000, hvor det forhøjede
udbytte havde baggrund i en ekstraordinær kursgevinst.
Årets udbytte svarer til en pay out på DKK 22,8 mio.
Udbytteforslaget for 2001 er i tråd med Selskabets udbyt-
tepolitik om at udlodde ca. 1/3 af den primære indtje-

ning.

( Regulering af finansielle forpligtelser — EN

oa

 

 

 

Kontorejendomme

oæwwWwW4SØd Mud kw NnN

24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
ES
42
43
44
45

Frydenlundsvej 30, Vedbæk
Amaliegade 3-5, København K
Krystalgade 15-21, København K
Jernholmen 43-47, Hvidovre

Lersø Parkallé 101, København Ø
Finsensvej 86, Frederiksberg
Toldbodgade 57-61, København K
Ndr. Fasanvej 108, Frederiksberg
Jernholmen 39-41, Hvidovre
Stamholmen 173, Hvidovre
Bygmestervej 5, København NV
Gothersgade 160, København K
Heimdalsgade 39, København N
Bredgade 30, København K

Nr, Farimagsgade 65-69, København K
Frederiksborggade 5, København K
Amaliegade 22, København K
Vesterbrogade 32, København V
Amaliegade 14, København K
Amaliegade 37, København K
Admiralgade 25, København K
Lyngby Hovedgade 54A, Lyngby
Skovriddergårdsvej 4/Kongevejen 239, Virum
Kontorejendomme København i alt

Niels Brocksgade 8-18, Randers
Lundholmsvej 7, Holstebro
Kornmarksvej 6, Brøndby
Vallensbækvej 45, Brøndby
Industriparken 44 A, Ballerup
Solrød Center 6-24, Solrød Strand
Smedeholm 10, Herlev

Bruno Leuschner Str., Stendal (D)
Damhaven 3, Vejle

Malervangen 1, Glostrup
Nørregade 44, Herning
Skomagervej 12, Vejle

Niels Brocksgade 2, Randers
Industrivej 59, Rønnede
Jernbanegade 12A, Randers
Skomagervej 3-5, Vejle
Vadstrupvej 22, Bagsværd

Ndr. Jernbanevej 29/Langesvej 2, Hillerød
Leopoldstrasse, Lemga (D)
Køgevej 72, Tåstrup

Grenåvej 127, Risskov
Virumgade 39 A-E, Virum
Kontorejendomme øvrige i alt

KONTOREJENDOMME I ALT

Opførelsesår

1962
1878
1904
1987
1952
1942
1892
1937
1987
1968
1961
1876
1947
1752
1878
1790
1750
1890
1753
1782
1795
1880
1907

1915
1979
1981
1991
1994
1987
1992
1991
1990
1970
1968
1989
1915
1987
1923
1987
19917
1897
1914
1991
1911
1987

Areal m?

17.247
10.291
9,647
7,885
7.529
6.579
5.562
5.410
4,657
4.543
4.201
3.768
3.456
3.348
3.202
2.01
2,888
2.561
2,155
1,450
825
798
340
111.253

11.435
5.112
4.084
3.823
3.612
3.437
3.240
3.165
2.915
2.785
2.679
2.106
2,100
1.994
1.865
1.810
1.756
1.552
1.300
779
756
603
62.908

174.161

 

 

Offentlig vurdering
DKK '000
144,000
142.000
110.000
26.500
69.000
35.000
48.500
54.000
20.400
16.900
28.500
25.000
18.100
42.000
28.803
54.000
32.000
22.300
26.000
22.000
8.050
12.650
3.700
989.403

59.000
9.700
19.900
28.500
32.500
27.500
23,500
13.800
28.000
19.000
10.600
4,400
4.700
5,950
10,200
20.300
6.250
7.550
3.150
11.800
346.300

1.335.703

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

 

Boligejendomme

 

COOwWNOdUMUBRWØN mm

34
35
36
37
38
39

Amagerbrogade 4-16 m.fl., København S

Byhøjen 2-34, Valby

Valby Langgade 21B/G1. Jernbanevej 1-11, Valby

Valby Langgade 30-30A/Bykildevej 2-12, Valby
Hillerødgade 38-40/Ndr. Fasanvej 192-202, København N
Mozartsvej 17/Offenbachsvej 2-20 m.fl., København SV
Sylviavej 9-13/Sylviavej 8-18, Valby

Nørrebrogade 249-251 m.fl., København N

Valby Langgade 38/Sdr. Fasanvej 95-99, Valby
Toftegårds Allé 16-18/Mølle Allé 21-25, Valby
Rørholmsgade 2A-2B/Sølvgade 85A-85B, København K
Grøntoften 4-10, Søborg

Rømersgade 25-27/Gothersgade 145, København K
Toftegårds Allé 19-21/Mølle Allé 17-19, Valby
Amagerbrogade 118-120/Englandsvej 2, København S
GI. Jernbanevej 26-30/Mølle 1, Valby

Magnoliavej 2-6/Sdr. Fasanvej 64-66, Valby

GI. Jernbanevej 37-39/37A-39A, Valby

Tjørnerækken 9-15/Prags Boulevard 68, København S
Holsteinsgade 6/Ringstedgade 1, København Ø
Landskronagade 6/Kong Oscars Gade 1-3, København Ø
Godthåbsvej 58/Ærøvej 1, Frederiksberg

Toftegårds Allé 12-14/Mølle Allé 18, Valby
Classensgade 5, København Ø

Toftegårds Allé 8-10, Valby

Mølle Allé 20-24, Valby

Hørsholmsgade 30-32, København N

Søborg Hovedgade 129-135, Søborg

Fælledvej 22 B+C, København N

Valby Langgade 36, Valby

Falkoner Allé 52, Frederiksberg

Nyelandsvej 20, Frederiksberg

Nygaardsvej 3 m.fl., København Ø

Boligejendomme København i alt

Østergade 32, Struer
Vestergade 21-23, Struer
Bryggergade 8, Struer
Vestergade 13, Struer
Østergade 44, Struer
Anlægsvej 1, Struer
Boligejendomme øvrige i alt

BOLIGEJENDOMME I ALT

INVESTERINGSEJENDOMME I ALT

Opførelsesår

1913
1939
1905
1933
1917
1935
1931
1934
1906
1905
1882
1931
1877
1904
1897
1901
1931
1935
1938
1884
1906
1899
1903
1892
1904
1903
1900
1928
1870
1930
1900
1887
1930

1930
1917
1938
1908
1900
1921

Åreal m?

19.719
7.336
7.166
6.908
6.873
5.543
5.321
4.614
4.217
3.982
3.799
3.663
3.648
3.561
3.398
3.344
3.187
2.533
2.496
2.274
2.180
2.146
2.146
1.781
1.631
1.561
1.530
1.479
1.469
1.351
1.170

870
150
123.046

2.106
762
760
706
647
489

5,470

128.516

302.677

Offentlig vurdering
DKK "000

55.000
27.500
22.000
22.000
36.027
22.600
17.800
16.700
10.600
12.400
14,800
11.700
11.200
10.900
13.200
10.700
14.900
9,100
10.500
8.200
8.550
12.300
9.000
6.250
5,300
6.300
4.700
6.550
4.400
5.000
7.350
3.700
1.260
438.487

6.600
1.440
1.950
1.850
1.550
1.550
14.940

453.427

1.789.130

Aktiver

Ejendomme

Selskabets investeringer omfatter 84 ejendomme til en
samlet bogført værdi på DKK 2.210,9 mio., og med et
samlet areal på 302.677 m”, 1 forhold til arealet udgør
kontorejendommene 58% og boligejendommene 429%. I

forhold til bogført værdi udgør kontorejendommene 75%.

 

SOE ERGN NSSS

Beløb i DXK mio.

 

 

 

København 1.768,0
Øvrige 442,9
I alt 2.210,9
EDR værdi i intervaller
Antal m? Bogført værdi, DKK mio Bogført værdi pr. m?
< 5 mio. 9 5.327 30,4 5.707
5 - 20 mio. 42 99.297 516,4 5,201
20 - 50 mio. 23 104.954 660,6 6.294
> 50 mio. 10 93.099 1,003,5 10.779
I alt 84 302.677 2.210,9 7.304
BGO STSENDIENES Kontorejendomme
| Selskabet ejer 45 kontorejendomme med godt 400 leje-
Antal 45 mål. Den gennemsnitlige leje for kontorlokalerne udgør
Antal m' . 174.181 årligt ca. DKK 808 pr. m?, Den årlige leje for kontorlejemål
Bogført værdi . DKK 1.852 mio, er markedsbestemt, og fastsættelsen heraf afhænger pri-
Bogført værdi pr. m? DKK 9.486
Årligt afkast i alt 7,50% mært af udbud og efterspørgsel, ligesom stand og belig-

genhed har en væsentlig indflydelse på lejeprisen.

Den årlige leje varierer for hver enkelt ejendom og lejemål,
men det er ledelsens vurdering, at den gennemsnitlige leje
for porteføljen som helhed er på niveau med markeds-
lejen.

Uanset om man betragter gennemsnitlig leje, bogført
værdi pr. m? eller årligt afkast, er der, i forhold til de mar-

kedspriser og afkast som handler mellem uafhængige par-

ter gennemføres til, tale om en forsigtig værdiansættelse
- særligt i betragtning af, at Selskabets ejendomsporte-
følje i al væsentlighed er attraktivt beliggende kontorejen-
domme i København.

Kontorlejemål med en årlig leje på mere end DKK 1,0 mio.
repræsenterer 51% af de samlede lejeindtægter fra kon-
torlejemål og 39% af det samlede etageareal. For disse
kunder gælder, at der primært er tale om offentlige insti-
tutioner, ambassader eller større velkonsoliderede virksom-
heder. Selskabet har på intet tidspunkt registreret restancer
på disse større kunder. Opsigelsesfristen spænder fra 6
måneder til 7 år. Selskabet følger nøje udviklingen hos
disse kunder, og ejendommenes udviklingsplaner revideres
løbende i overensstemmelse med kundernes forventninger
og lokalebehov. Dette har for flere kunders vedkommende
resulteret i, at de grundet ændringer i lokalebehovet er
flyttet til andre ejendomme eller lokaler i Selskabets regi
eller har fået udvidet deres lejemål. Dette er medvirkende
til at fastholde loyale kunder og blandt andet derved fast-
holde en lav tomgangsprocent.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

 

REE eet

1 Antal 39
i Antal m? 128.516
:— Bogført værdi DKK 558 mio. |
| Bogført værdi pr. m? DKK 4.337
Årligt afkast i alt 490% |
R. J

 

Den gennemsnitlige boligleje udgør årligt ca. DKK 425 pr.
m?, Den årlige leje for boliglejemål fastsættes i al væsent-
lighed efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven og er
dermed ikke udtryk for markedslejen.

Sammenlignet med nybyggeri udgør den bogførte værdi
pr. m? og den gennemsnitlige leje i Jeudans boligejen-
domme ca. 1/3 af prisen ved nybyggeri. Årsagen hertil kan
alene findes i den utidssvarende lejelovgivning, der dels
fastlåser lejen på et meget lavt niveau og dels indeholder
bestemmelser, som sikrer en uigennemskuelig lejefastsæt-

telse for de private kunder.

 

i Fordeling kontorlejemål — årlig leje

Lejens størrelse Andel antal lejere

Andel af areal Andel af omsætning Gns. leje pr. m?

 

[> 1.000.000 5% 399% 519% 1.058
[500.000 - 999.999 10% 26% 19% 602
i 250.000 - 499.999 11% 13% 11% 712
0 - 249.999 74% 22% 199% 681
RE | 100% 100% 100% 808
|

 

 

Boligejendomme

Selskabets portefølje indeholder 39 boligejendomme med
godt 1.500 boliglejemål fordelt på et samlet areal på
128.516 m?, Den gennemsnitlige bogførte værdi andrager
DKK 4.337 pr. m?.

Køb og salg af ejendomme
Selskabet har i 2001 købt seks kontorejendomme med et
samlet areal på ca. 34.000 m? for DKK 504 mio.

Erhvervelsen er i overensstemmelse med Selskabets fokuse-
rede strategi på investeringer i større kontor- og boligejen-
domme i København.

oe

 

 

 

Antal Åreal (mJ) Pris (DKK mio.)
København 6 33.891 504
Øvrige 0 0 0

To af ejendommene indeholder forkøbsret til lejeren, lige-
som en af ejendommene skal tilbydes lejerne som andels-
bolig. Selskabet har ikke forventning om, at forkøbsret
eller tilbudspligt bliver udnyttet.

De købte ejendomme er Amaliegade 3-5, Amaliegade 14,
Amaliegade 22, Bredgade 30, Krystalgade 15-21 og Told-
bodgade 57-61, alle i København K.

1 2001 solgte Selskabet tolv ejendomme fordelt på seks
kontorejendomme og seks boligejendomme, Hovedparten
af ejendommene er solgt, da de er beliggende i Jylland og
på Sjælland - områder der ikke længere indgår i Jeudans
fokuserede strategi - ligesom enkelte boligejendomme i
København er afhændet, da de ikke længere anses for
driftsøkonomisk hensigtsmæssige.

Selskabet har endvidere solgt de tre kontortårne i Parken,
hvilket skal ses på baggrund af Selskabets strategi om ret-
tidig realisering af værditilvækst.

 

BESS ENES k

Antal Areal (m?) Pris (DKK mio.)
København 5 26.957 345
Øvrige 7 6.788 48

De centralt beliggende kontorejendomme i København er
afhændet til en gennemsnitspris på ca. DKK 16.000 pr. m?
og boligejendommene i København er afhændet til ca.
DKK 5.500 pr. m?,

 

"Bevægelser på investeringsejendomme

Investeringsejendomme primo 1.996,6
Tilgang (køb) 504,1
Afgang (salg) -367,5
Investeringer i eksisterende ejendomme 38,5
Nettoopskrivninger 39,8
Afskrivninger -0,6
Investeringsejendomme ultimo 2.210,9

Nettotilgangen i 2001 udgjorde DKK 136,6 mio. Selskabet
har yderligere foretaget investeringer i forbedringer m.m.
for i alt DKK 50 mio., hvoraf DKK 11,5 mio. tidligere er
hensat, I ejendommen Frydenlund Company Park - Navi-
sion A/S” hovedsæde - er blandt andet nyindrettet ca.
5.000 m? kontorareal, hvorefter samtlige 18.000 m? kon-
torareal i ejendommen fremstår total nyistandsat.

Nettoinvesteringerne i 2001 udgjorde således DKK 175,1
mio.

Finansielle anlægsaktiver

Aktiebeholdningen består i al væsentlighed af 55.367
egne aktier med en bogført værdi på DKK 7,5 mio., sva-
rende til DKK 136 pr. aktie (børskurs pr. 31.12.2001: DKK
175 pr. aktie). En væsentlig del af beholdningen er
erhvervet til dækning af aktieoptioner tildelt bestyrelse,
direktion og ledende medarbejdere. Pr. 31. december 2001
omfatter optionsordningerne 49,535 aktier, og optioner-
nes exercisekurs overstiger den bogførte værdi pr. aktie,

Omsætningsaktiver

Salgsbeholdning består af ni af de solgte ejendomme, som
forventes afviklet i 1. halvår 2002. Kontortårnene i Parken
er solgt pr. 1. april 2002, og de solgte boligejendomme er
omfattet af Lejelovens bestemmelser om tilbudspligt, hvil-
ket medfører en afviklingsperiode på ca. 3 måneder.

Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser DKK 6,8 mio.

er almindelige omsætningsdebitorer og er i al væsentlig-

hed indbetalt efter 31. december 2001. Pr. 31. december
2001 udgjorde de samlede restancer ca. 0,1% af årets

omsætning.

Selskabets restancepolitik er enkel og håndfast, og i 2001
har Selskabet kun lidt ubetydelige tab på debitorer. Sel-
skabet har ikke igennem 2001 kunnet konstatere en ænd-
ret betalingsevne hos kunderne, og det er Selskabets
opfattelse, at kundeporteføljen generelt er solid.

Andre tilgodehavender består af refusionssaldi i forbin-
delse med køb af seks ejendomme i november 2001.
Beløbet er indbetalt efter 31. december 2001.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 BE

Opskrivningshenlæggelsen er fordelt således:

Kontorejendomme DKK 32,4 mio., svarende til 2% af de
samlede investeringer i kontorejendomme og 5% af egen-

kapitalen.

Boligejendomme DKK 38,2 mio., svarende til 7% af de
samlede investeringer i boligejendomme ag 6% af egen-
kapitalen.

Selskabets egenkapitalandel udgør 25,6%, og efter afvik-
ling af salgsbeholdningen i 1. halvår 2002, udgør egenka-
pitalandelen 29,6%. Selskabets investeringskapacitet udgør

oe

 

godt DKK 400 mio. ved en egenkapitalandel på 25%.

Selskabet afsætter udskudt skat, 30%, der i al væsentlig-

Passiver hed kan henføres til skat af forskelsværdien mellem den
bogførte værdi og den skattemæssige værdi af Selskabets
Egenkapital ejendomme. Pr. 31. december 2001 er hensat i alt DKK

Nedenstående skema viser udviklingen i Selskabets egen- 134,4 mio. Ved en reduktion i markedsværdien af Selska-

kapital de sidste 5 år. bets ejendomme vil en nedskrivning af ejendomme i

 

pre "seer ENrEN emne nm . um rr reen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i DKK mio. 1997 1998 1999 2000 2001
Aktiekapital 112,0 151,0 380,0 380,0 380,0
Overkurs ved emission 0,0 3,1 60,8 60,8 60,8
Opskrivningshenlæggelse 0,0 22,2 49,5 84,9 70,8
Valutakursregulering 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2
Reserve for egne aktier 0,0 0,0 3,8 15,2 7,5
Overført resultat 14,8 19,0 37,3 76,8 156,0
SPEER FT mee 4379 Eg re egg Ea
Balancesum 572,0 7723 16849 21144 2.641,8
Egenkapitalandel me 2220 25,3% 31,5% 29,2% 25,6%
v SÅ

 

hovedparten af tilfældene kun påvirke egenkapitalen med
70% af nedskrivningen. Ved en vurdering af Selskabets
egenkapital som stødpude kan den udskudte skat derfor
tillægges egenkapitalen, hvorved egenkapitalandelen i så
fald udgør 30,7%.

 

Finansielle forpligtelser

Selskabets langfristede gæld udgjorde pr. 31. december
2001 DKK 1.464,0 mio. Realkreditfinansieringen er i al
væsentlighed optaget som 15-20 årige obligationslån, og
finansiering fra finansielle institutter er optaget som 10-
15 årige anlægslån med fast rente i 2-10 år ved anven-

delse af renteswaps eller Forward Rate Agreements.

Fordelingen af fastrenteperioden for den rentebærende

finansiering er anført i nedenstående oversigt:

 

Den kortfristede del af langfristet gæld, DKK 185,4 mio.,
består I al væsentlighed af realkreditfinansiering på solgte
ejendomme, som indfries i løbet af 1. halvår 2002 i takt
med afvikling af salgsbeholdningen.

Likviditet

Selskabets likviditet har igennem året udviklet sig positivt.
Selskabet tilstræber, at likviditetsberedskabet ligger i
niveauet DKK 100 mio. ekskl. tilsagn om realkreditanlægs-

finansiering.

 

BE ERAS KG USA SEER

Andel af låneportfølje

0 -2 år 6%
3-5år 28%
6-10 år 119%
11 - 15 år 35%
16 - 20 år 19%
> 20 år 1%
l alt

 

[Larigfristet.gæld”;

100%

Langfristet gæld, DKK mio.

Danske realkreditlån 867,5
Tyske realkreditlån 22,9
Finansieringsinstitutter 517,9
Deposita 55,7
| alt 1.464,0

Andel Gns. restløbetid i år Gns. rente for 2002
59% 13 6,2%
2% 2 6,4%
35% 12 5,7%
4% - -

100%

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

oOo

 

I] gennemsnit har likviditetsberedskabet i 2001 udgjort ca. Transaktioner med nærtstående parter
DKK 125 mio., og pr. 31. december 2001 udgjorde likvidi-
tetsberedskabet DKK 92,0 mio. Udover normal samhandel har der ikke været transaktioner

med nærtstående parter, herunder aktionærer, direktions-

og bestyrelsesmedlemmer.

ST NRrmvererermmmer ED ED Er mar mA

Beløb i DKK mio. 2000 2001 Forventninger til fremtiden
Investeringsaktiviteter -1.137,8 275,9 Afmatningen i den økonomiske vækst har indtil videre
Finansieringsaktiviteter 935,8 -293,8

|

i

i

i

| Driftsmæssige aktiviteter 53,6 92,4
|

| ikke i væsentligt omfang påvirket resultaterne og udvik-
|

 

 

eet set primo 8 ig lingen i Selskabet, og der er p.t. ikke udsigt hertil i 2002.
Likviditetsberedskab ultimo 14,4 88,9 På trods heraf er ledelsen meget fokuseret på dels at kon-
Obligationsbeholdning 3,4 3,1 trollere og tilpasse Selskabets kommercielle og finansielle
:… alt likviditetsberedskab 17,8 92,0 risici til imødegåelse af en fortsat afmatning, dels at iden-
; tificere og realisere de udviklingsmuligheder, der opstår for
Å en velkonsolideret ejendomsvirksomhed i en periode med
økonomisk afmatning.
Likviditetsberedskabet styrkes i 1. halvår 2002 i forbin- Denne kombination af opstramning og udvikling samt
delse med afvikling af de solgte ejendomme, og beredska- Jeudans overordnede mål om værdiskabelse har været
bet forventes at ligge i niveauet DKK 100-150 mio. i det udgangspunkt for planlægning af aktiviteterne og bered-
kommende år. skabet for 2002. 1 slutningen af 2001 offentliggjorde Sel-
skabet en præcisering af Selskabets 2-3 årige strategi, og
Med henblik på optimering af Selskabets finansielle udgif- igangsætningen heraf vil præge aktiviteterne i 2002.

ter består likviditetsberedskabet af trækningsrettigheder på

driftskreditter. Selskabet oparbejder således ikke likvide

beholdninger med et forholdsvis lavt afkast. Investeringer og frasalg
På kort sigt er økonomien inde i en svagere periode med
en vækst på måske 1,5% i 2002. Den lave aktivitet vil for-
mentlig føre til lavere aktivitet i byggeri og handel med

Begivenheder efter 31. december 2001 ejendomme.

Der er efter 31. december 2001 ikke indtruffet begivenhe- Jeudan forventer generelt et uændret niveau, måske et
der, der ikke er nævnt i nærværende beretning og regn- moderat fald i lejepriserne i København, men der er fort-
skab, og som efter ledelsens opfattelse påvirker bedøm- sat pæn efterspørgsel efter ordentlige og velbeliggende

melsen af Selskabets økonomiske stilling. lokaler.

 

Befolkningsvæksten sker primært i Hovedstadsområdet, og

trenden er tilbage til byen - både til bymidten og til hav-
nen. Jeudan vurderer, at tomgangen i København på 2%
igennem 2001 nok vil stige til måske 4-5% i den kom-
mende periode, men den forøgede tomgang vil forholdsvis
hurtigt blive absorberet - blandt andet grundet faldende
nybyggeri. Hertil kommer at eksisterende, attraktive ejen-
domme er yderst konkurrencedygtige i lejepriser sammen-
lignet med nybyggeri, hvilket kan spille en væsentlig rolle

jen periode med afmatning.

Den lave rente og det usikre afkast på de fleste aktier vil
medvirke til at stabilisere ejendomspriserne. De finansielle
institutters signaler om lidt tilbageholdenhed i långiv-
ningen kan dog reducere antallet af efterspørgere til at
bestå af de velkonsoliderede og professionelle investorer.
Dette kan medføre en tendens til en mere effektiv pris-
dannelse og dermed moderate justeringer i nedadgående

retning.

Jeudan vil øge investeringerne i København i det omfang,
der udbydes ejendomme, der lever op til Jeudans kriterier,
1 det forløb vil en håndfast forfølgelse af strategi, her-
under krav til afkast, være langt højere prioriteret end

ønskerne om vækst.

Investeringer kan ske i et omfang svarende til en egenka-
pitalandel på 25%, hvilket p.t. svarer til en investeringska-
pacitet på DKK 400 mio.

1 november 2001 offentliggjorde Jeudan sin ajourførte
strategi. I den forbindelse har Selskabet fra fmansielle
samarbejdspartnere modtaget tilsagn om en finansierings-
ramme på i alt DKK 2 mia. til finansiering af fortsat

vækst, hvoraf ca. DKK 500 mio. p.t. er anvendt.

Såfremt der i 2002 konstateres et udbud af attraktive
enheder, der overstiger Selskabets investeringskapacitet, vil
en kapitaludvidelse indgå i overvejelserne som supplement
til fmansieringstilsagnet — enten i form af udstedelse af

nye aktier eller tilførsel af ansvarlig lånekapital.

Jeudan investerer i kontor- og boligejendomme men er

også klar til at sælge dem igen, hvis et salg realiserer højere

 

værdi end fortsat drift. Det viser eksemplerne i 2001. Til-
svarende vil Jeudan i 2002 løbende vurdere, om der i den
eksisterende ejendomsportefølje med fordel kan gennem-
føres frasalg.

Resultat

Med udgangspunkt i den eksisterende portefølje af ejen-

domme og aktivitetsniveau i Facility Service forventes en

omsætning på ca. DKK 300 mio. Den primære indtjening
(resultat før kurs- og værdireguleringer) forventes at stige
til niveauet DKK 65-70 mio.

Drifts- og administrationsudgifter forventes at udvise en
stabil udvikling, måske et mindre relativt fald.

De finansielle udgifter er i al væsentlighed fastlagt ved

aftaler om fast rente i en årrække.

Med de nuværende udsigter for markedsudviklingen jfr.
ovenfor forventes moderate værdireguleringer i 2002.

De her tilkendegivne forventninger til fremtiden er for-
bundet med usikkerhed og risici, som kan indebære, at de
faktiske resultater udvikler sig anderledes end forventet.
De vigtigste usikkerheds- og risikofaktorer er beskrevet
andet steds i årsregnskabet.

MER
[=>]
oo
[nl

SEGS RENS REESE NES GER:

 

 

Risikofaktorer

Til Jeudans kerneaktivitet, der er investering i og drift af
større kontor- og boligejendomme i København, knytter
sig en række risikofaktorer, som kan opdeles i tre katego-

rier:

2 Ejendomsrelaterede risici
e Finansielle risici

e Øvrige risici

Nedenstående beskrivelse af risikofaktorer er ikke udtøm-
mende og fremtræder ikke i prioriteret rækkefølge.

 

;»Kontorejendomme ”

Kontorejendommenes resultat (DKK mio.) 123
Bogført værdi kontorejendomme (DKK mio.) 1,652
Egenkapital pr. 31.12.01 (DKK mio.) 675

Samlet kontorareal (m?) 174.161

  

Ændring afkastprocent 1,50% 1,00%
Afkastprocent (%) 8,96% 8,46%
Teoretisk markedsværdi (DKK mio.) 1,375 1,456
Ændring markedsværdi (DKK mio.) -277 -196
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 481 538
indre værdi (DKK) 127 142
Bogført værdi pr. m? (DKK) 7.896 8.363

Ændring afkastprocent 1,509% 1,00%
Afkastprocent (%) 6,40% 5,90%
Teoretisk markedsværdi (DKK mio.) 428 464
Ændring markedsværdi (DKK mio.) -131 -95
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 584 609
Indre værdi (DKK) 154 160

Bogført værdi or. m? (DKK) 3.328 3.610

"Sammenhæng mellem afkastskrav og indre værdi

 

Ejendomsrelaterede risici

De ejendomsrelaterede risici knytter sig til værdien af Sel-
skabets ejendomme samt de forhold, der er bestemmende
for den løbende indtjening, dvs. de driftsmæssige forhold.

Værdien af ejendomsporteføljen

Nedenstående oversigt angiver ejendomsværdien og indre
værdi pr. aktie ved forskellige afkastprocenter til ejendom-
menes drift før finansiering.

Oversigten har udgangspunkt i værdiansættelsen pr.
ultimo 2001 for henholdsvis kontorejendomme og
boligejendomme.

' Be FIS '

 

"Sammenhæng mellem afkastskrav og. indre værdi

Boligejendommenes resultat (DKK mio.) 27
Bogført værdi boligejendomme (DKK mio.) 559 i;
Egenkapital pr. 31.12.01 (DKK mio.) 675 |
Samlet boligareal (m3) 128.516
0,50% 7,46% -0,50% -1,00% -1,50%
7,96% | 7,46%  :… 6,96% 6,46% 5,96%
1.548 i; 1,652 | 1.770 1.907 2067 |
-104 0 | 118 255 ME
602 675 | 758 854 46 |
1589: 178 i 199 225 254 |
8.888 9.486 ; 10.165 10.952 11.870 |
0,50% ; 4,90% -1,00% -2,00% -3,00%
5,40% — ;… 4,90% 3,90% 2,90% 1,90%
507 ; 559 ; 702 944 1,441
52 (ER 143 385 882
639 675 ; 776 945 1.293
168 178 | 204 249 349
3.945 4.337 ' 5.462 7,345 11,211

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 i 7]

 

Driftsmæssige risici

Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for betalingssvigt
hos Selskabets største kunder i kontorlejemål p.t. er meget
lav, ligesom risikoen for betalingssvigt blandt boligkunderne

anses som værende minimal grundet bl.a. kontraktsvilkår.

Det er ledelsens vurdering, at Selskabet ved det nuværende
niveau for markedslejen generelt vil kunne opnå en tilsva-
rende leje, når lejeaftaler bliver opsagt, således at Selska-
bet vil kunne fastholde porteføljens gennemsnitlige leje
for kontorlejemål.

Med udgangspunkt i porteføljens gennemsnitlige leje for
kontorlejemål vil Selskabet i 2002 kunne klare en tom-
gang i kontorlejemål på ca. 50%, før der opstår et regn-
skabsmæssigt underskud før kurs- og værdireguleringer.

Ved anvendelse af den gennemsnitlige leje for kontorlejemål
svarer en tomgang på 10% til svigtende lejeindtægter på
DKK 14,1 mio.

 

Forsikringsforhold

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadi-
gelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rør-
skadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsik-
ring ved skade. For fredede ejendomme er dækningsom-
fanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande
og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange
retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejen-
domme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse
med svampe- og insektskade.

Fe
FE

ÅRSREGNSKAB

SNEDE ERR

Us

 

Finansielle risici

De finansielle risici styres centralt i Selskabet, og styringen
finder sted på baggrund af rammer godkendt af besty-

relsen.

Renterisiko

Selskabets finansielle risici knytter sig primært til fnansie-
ringen af Selskabets ejendomme og dermed til risikoen for
renteændringer. Selskabets finansiering består af realkre-
ditlån, banklån og driftskreditter.

Realkreditlån optages som annuitetslån med en løbetid på
10-30 år og med fast rente. Lånene optages i DKK.

Banklån er optaget med fast rente i 2—10 år. Renten fast-
låses ved brug af Forward Rate Agreements (FRA's) og
renteswaps. Der er således indenfor en kort årrække ikke
risiko for en rentestigning på Selskabets banklån.

Driftskreditterne, der forrentes på basis af CIBOR 3 mdr.
eller lignende sats plus et tillæg, anvendes kun i beske-
dent omfang, hvorfor renterisikoen er minimal.

Selskabets følsomhed på variabelt forrentet finansiering er,
med baggrund i ovennævnte, nedbragt således, at en ren-
testigning indenfor de nærmeste år kun i begrænset
omfang vil kunne påvirke Selskabets drift og økonomiske
stilling.

Ved en rentestigning på 1% point vil Selskabets renteud-
gifter på banklån efter 2 år stige med DKKK 0,1 mio. og
efter 4 år med DKK 1,0 mio.

Likviditetsrisiko

Selskabets likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle
løbende betalinger. En sådan situation kan opstå som
følge af svigtende lejebetalinger. Til delvis neutralisering
af denne risiko har Selskabet til hensigt at have et likvidi-
tetsberedskab i niveauet DKK 100 mio. Samtlige banklån

og driftskreditter kan opsiges med et vist varsel.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

Øvrige risici

Medarbejdere

Der er ikke nogen væsentlig personaleafhængighed i Sel-
skabet, og det er ledelsens opfattelse at ændringer i med-
arbejdersammensætningen ikke vil få negativ indflydelse
på Selskabets driftsmæssige og økonomiske stilling.

Miljøforhold
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og

begrænse de miljømæssige påvirkninger.

Jeudan er ikke bekendt med nogen miljøforurening på

Selskabets ejendomme, og der er derfor ikke iværksat mil-
jøundersøgelser på disse. De nuværende kunder i Jeudans
kontorejendomme driver virksomhed, som ikke indebærer

nærliggende risiko for miljøforurening.

Jeudan er ikke omfattet af reglerne om miljøgodkendelse

og lov om aflæggelse af ”grønne regnskaber”.

oe

 

 

 

Ledelses- og revisionspåtegning

Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsregnskabet for 2001 for Jeudan A/S.

Årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og Københavns Fondsbørs krav til
regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet
giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat og af koncernens
pengestrømme.

Årsregnskabet indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Å …—BIREKTIONEN

i … Vi SD w sf sen
n

ere
-

København, den 1. marts 2002

Per W. Hallgre.

/ Kirk Christiansen

|

    

…— Fa
É ÅD i dy
É / "y ON let ber ole
i Nils Heering ! Tommy Pedersen NG
(formand) ' i

Revisionspåtegning
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for Jeudan A/S for regnskabsåret afsluttet 31. december 2001.

Den udførte revision

Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte danske revisionsprincipper tilrettelagt og udført revisionen med henblik på at
opnå en begrundet overbevisning om, at regnskaberne er uden væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurde-
ring af væsentlighed og risiko efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige oplysninger.
Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet, om
regnskabernes informationer som helhed er fyldestgørende.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regn-

skabsaflæggelsen, og at regnskaberne giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske
stilling samt resultat og af koncernens pengestrømme.

København, den 1. marts 2002

Deloitte & Touche

  

SEN EEG SES NERE

Anvendt regnskabspraksis ad

 

Generelt Omsætning

Årsregnskabet for 2001 er udarbejdet i overensstemmelse Selskabets indtægter repræsenterer primært årets drifts-
med årsregnskabsloven og god dansk regnskabsskik, her- indtægter fra udlejningsejendomme samt administrations-
under gældende danske vejledninger og de af Københavns honorar for eksterne ejendomme,

Fondsbørs fastlagte retningslinier for børsnoterede selska-

ber. Der er med nedenstående undtagelse ikke sket Igangværende arbejder indregnes efter produktionskrite-
ændringer i anvendt regnskabspraksis i forhold til sidste riet, hvilket bevirker at indtægter og udgifter medtages i
år, resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.

1 henhold til den nye årsregnskabslov, som vil være gæl-
dende for regnskabsaflæggelsen for 2002, skal selskaber, Immaterielle anlægsaktiver
hvis hovedaktivitet er investering i investeringsejendomme, Goodwill opføres til anskaffelsespris og afskrives over 5 år.
værdiansætte ejendomme og dermed forbundne finansi-
elle forpligtelser til markedsværdi.
Materielle anlægsaktiver

Da Jeudan A/S hidtil har værdiansat ejendomme til mar- Selskabets grunde og bygninger er opført til markeds-
kedsværdi, har selskabet derfor allerede fra 2001 valgt at værdi. Betydende ændringer i markedsværdien føres over
værdiansætte de finansielle forpligtelser vedrørende ejen- resultatopgørelsen. Nettoopskrivninger efter skat bindes i
domme til markedsværdi og ikke som hidtil til nominel posten opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen.
værdi.

Investeringer i grunde og bygninger beliggende i udlan-

Ændringen af anvendt regnskabspraksis har under hensyn- det, som er helt eller delvis finansieret i lokal udenlandsk
tagen til skatteeffekten påvirket resultatet negativt med valuta, værdiansættes i lighed med tilsvarende indenland-
DKK 1,7 mio. (2000 DKK 1,2 mio.) og egenkapitalen ske aktiver til markedsværdi.

negativt med DKK 2,7 mio. (2000 DKK 1,1 mio.)

Værdiregulering på udenlandske grunde og bygninger,
Sammenligningstallene er for 2000 ændret i overensstem- som modsvarer valutakursreguleringer af lån optaget i
melse hermed. I hoved- og nøgletalsoversigten er lokal valuta, driftsføres.

sammenligningstal for 1997 til 1999 ikke ændret.
Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et

tidsbegrænset tillæg til lejen, opføres til anskaffelsespris

Konsolidering og afskrives lineært over samme periode.
Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet)

og de selskaber, hvori koncernen besidder mere end 50% Maskiner og inventar opføres til anskaffelsespris og afskri-
af stemmeretten eller på anden måde har en bestem- ves over den forventede driftsøkonomiske brugstid.

mende indflydelse (datterselskaber).
Småanskaffelser under DKK 9.800 er udgiftsført i resultat-
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber opgørelsen.
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlæg-
ning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

 

Finansielle anlægsaktiver

Værdipapirer opføres til markedsværdien. Ændring i mar-
kedsværdien føres over resultatopgørelsen. Nettoopskriv-
ninger efter skat bindes i posten opskrivningshenlæggelser
under egenkapitalen.

Egne aktier er optaget til anskaffelsespris eller til markeds-
værdien, hvis denne er lavere. Under egenkapitalen er der

optaget en reserve på et tilsvarende beløb.

Kapitalandele i tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber er værdiansat efter
indre værdis metode (equity-metoden).

Resultat og egenkapital i årsregnskabet for Jeudan A/S

stemmer herefter overens med koncernregnskabet.

Tilgodehavender
Værdiansættelsen er foretaget på grundlag af en vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender.

Behandling af poster i fremmed valuta

Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes til
statusdagens kurs. Ydelser, der er betalbare i fremmed
valuta, bogføres til kursen på transaktionstidspunktet.
Kursreguleringer er indeholdt i resultatopgørelsen.

Finansielle forpligtelser

Finansielle forpligtelser opføres til markedsværdi. Ændring
i markedsværdien føres over resultatopgørelsen. Nettoop-
skrivninger efter skat bindes i posten opskrivningshenlæg-

gelser under egenkapitalen,

 

Skat
Selskabet bogfører den skat, der hviler på resultatet før

skat, som enten skyldig eller udskudt skat i balancen med
309%.

Ved ændringer af skattesatsen reguleres den udskudte
skat, således at den til enhver tid svarer til den skattefor-
pligtelse, der vil blive udløst, såfremt selskabets nettoakti-
ver bliver afhændet til de bogførte værdier.

For de sambeskattede selskaber afsættes den aktuelle skat
fuldt ud i moderselskabet.

Hensættelser

Udover udskudt skat indgår der vedligeholdelsesforplig-
telser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene, der udgiftsføres i resultatopgø-

relsen og hensættes i balancen.

Pengestrømsopgørelse
Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der taget
udgangspunkt i den indirekte metode.

EDEN ÅRSREGNSKAB 2001

 

Resultatopgørelse OG

Beløb i DKK '000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

NOTE 2001 2000 2001 2000
Omsætning 1 266.154 241.962 130.850 119.128
Driftsudgifter 20g3 -111.323 -105.171 -25.662 -28.726
Bruttoresultat 154,831 136.791 105.188 90.402
Administrationsudgifter 30g4 -15.628 -15.240 -8.933 -9.613
Resultat før kapitalandele 139.203 121.551 96.255 80.789
Resultat i tilknyttede selskaber 0 0 74.574 45.468
Resultat før finansielle poster 139.203 121.551 170.829 126.257
Renteindtægter og lignende indtægter 5 1.111 3.698 6.229 5.276
Renteudgifter og lignende udgifter 5 -80.085 -74.757 -71.986 -66.221
Resultat før kurs- og værdiregulering 60.229 50.492 105.072 65.312
Kursgevinst netto 6 1.551 67.619 1.562 67.580
Gevinst ved salg af ejendomme netto 12.003 0 3.035 0
Regulering til markedsværdi netto 7 37.243 48.192 1.357 33.411
Resultat før skat 111.026 166.303 111.026 166.303
Skat af årets resultat 8 -31.403 -51.216 -31.403 -51.216
Årets nettoresultat 79.623 115.087 79.623 115.087
RESULTATDISPONERING
Overført fra sidste år 99,127 26.070
Årets overskud 79.623 115.087
Til disposition 178.750 141.157
Der foreslås anvendt således:
Regulering opskrivningsheniæggelse -38.870 24.525
Regulering tilknyttede selskaber 0 -22.869
Regulering valutakurs -49 0
Regulering af reserve for egne aktier -7.705 11.497
Tilbageførsel udbytte egne aktier for foregående år -613 -1.523
Udlodning af udbytte 22.800 30.400
Overført til næste år 203.187 99,127

 

| alt 178.750 141.157

 

 

Balance

Beløb i DKK '000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 31/12 2001 31/12 2000 31/12 2001 31/12 2000
Immaterielle anlægsaktiver
Goodwill 1.073 1.433
Immaterielle anlægsaktiver i alt 9 1.073 1.433 0
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme 2.210.900 1.996.644 1.518.455 1.333.465
Maskiner og inventar 9.782 9.363 5.403 5.385
Materielle anlægsaktiver i alt 10 2.220.682 2.006.007 1.523.858 1.338.850
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 332.487 321.331
Aktier 7.979 15,586 7.979 15,586
Obligationer 3.087 3.377 3.087 3.376
Finansielle anlægsaktiver i alt 11 11.066 18.963 343.553 340.293
Anlægsaktiver i alt 2.232.821 2.026.403 1.867.411 1.679.143
Omsætningsaktiver
Salgsbeholdning ejendomme 12 356.467 0 324,117 0
Indestående Grundejernes Investeringsfond 10,621 8.794 333 1.034
Igangværende arbejder 801 34 0 0
Igangværende ombygninger 6.715 3.412 2.610 1.950
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 6.789 6.911 3.563 4.527
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 44.353 30.239
Tilgodehavende udbytte 0 0 49.294 92.363
Andre tilgodehavender 14.631 66.693 14.021 65.705
Periodeafgrænsningsposter 1.700 0 184 0
Tilgodehavender i alt 397.724 85.844 438.475 195.818
Likvide beholdninger 13 11.250 2.121 9.733 521
Omsætningsaktiver i alt 408.974 87.965 448.208 196.339
AKTIVER I ALT 2.641.795 2.114.368 2.315.619 1.875.482

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 Rk i i

o

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
PASSIVER NOTE 31/12 2001 31/12 2000 31/12 2001 31/12 2000
Egenkapital
Aktiekapital 380.000 380.000 380.000 380.000
Overkurs ved emission 60.770 60.770 60.770 60.770
Opskrivningshenlæggelse 70.818 84.874 23.648 62.518
Valutakursregulering 185 234 185 234
Reserve for egne aktier 7.549 15.254 7,549 15.254
Overført resultat 156.017 76.771 203.187 99.127
Egenkapital i alt 14 675.339 617.903 675.339 617.903
Hensættelser
Hensat til vedligehold 48.350 44,742 19.813 19.742
Udskudt skat 8 134.421 124.235 67.358 71.295
Hensættelser i alt 182.771 168.977 87.171 91.037
Langfristet gæld
Danske realkreditlån 867.509 743.959 624.925 486.361
Tyske realkreditlån 22.917 22.803 22.917 22.803
Finansieringsinstitutter 517.887 322.420 464.687 267.753
Deposita 55.723 54,445 26.498 23.338
Langfristet gæld i alt 15 1.464.036 1.143.627 1.139.027 800.255
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld 16 185.407 37.620 159.775 23.523
Finansieringsinstitutter 62.918 86.093 61.850 83.583
Modtagne forudbetalinger fra kunder 5,056 6.177 3.349 3.814
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 132.969 213.736
Udbytte for regnskabsåret 22.800 30.400 22.800 30.400
Selskabsskat 21.217 1.723 21.217 0
Anden gæld 17 22.251 21.848 12.122 11.231
Kortfristet gæld i alt 319.649 183.861 414.082 366.287
PASSIVER 1 ALT 2.641.795 2.114.368 2.315.619 1.875.482

 

 

GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER 18

Pengestrømsopgørelse

Beløb i DKK '000

 

 

 

 

KONCERN
2001 2000

Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter
Resultat før finansielle poster 139.203 121.551
Korrektioner for at afstemme årets overskud til likvide midler:

Finansielle poster netto -78.974 -71.059

Realiseret kursgevinst/kurstab netto 513 67.635

Gevinst/tab ved salg af ejendomme netto 944 Q

Regnskabsmæssige afskrivningerfnedskrivninger 3.561 4,311

Betalt selskabsskat -1.723 -952
Stigning/fald i:

Tilgodehavender 44.587 -64.942

Hensat til istandsættelser -8.792 -5.751

Deposita -6.226 2.530

Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v. -718 225
Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter i alt 92.375 53.548
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter
Goodwill netto Q -800
Investeringsejendomme netto -500.667 -425.,171
Maskiner og Inventar netto -3.005 -7.162
Aktier, obligationer og pantebreve netto 779.597 -704.663
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt 275.925  -1.137.796

 

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

ao

 

 

 

 

 

KONCERN
2001 2000

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter
Optagelse / indfrielse (-) af lån netto:

Realkredit 298.860 135.869

Finansieringsinstittutter -514,907 843.215
Afdrag på lån:

Realkredit -29.646 -31.,501

Finansieringsinstitutter -8.839 -5.693
Udlodning af udbytte -29.787 -7.537
Likvide midler som er deponeret eller pantsat -9.450 466
Ændring kassekredit maksimum 0 1.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt -293.769 935.819
Nettoændring i alt 74.531 -148.429
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder 14.351 162.780
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 88.882 14.351
Afstemning til regnskabet
Kassekredit maksimum 150.000 150.000
Likvide beholdninger ifølge regnskab 11.250 2.121
Likvide midler som er deponeret eller pantsat -9.450 0
Træk på kassekreditter -62.918 -137.770
Likviditetsberedskab uitimo inklusiv trækningsrettigheder 88.882 14.351

 

 

 

Noter

Beløb i. DKK '000

 

1. OMSÆTNING
KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 189.976 170.813 118.903 99.084
Omsætning facility service 76.178 71.149 11.947 20.044
| alt 266.154 241.962 130.850 119.128

 

For Jeudan Byg A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 1.110 (2000: t.DKK 6.060).
Heraf avance med t.DKK 176 (2000: t.DKK 1.287).

 

 

 

 

 

2. DRIFTSUDGIFTER
KONCERN MODERSELSKAB

2001 2000 2001 2000
Driftsudgifter investeringsejendomme 40.981 55.983 14,666 20.721
Driftsudgifter facility service 70.342 49,188 10.996 8.005
| alt 111.323 105.171 25.662 28.726
3. PERSONALEUDGIFTER
KONCERN Personale Direktion Bestyrelse I alt 2001 I alt 2000
Gager og lønninger 38.613 1.575 450 40.638 34.278
Kurstab af udnyttede optioner 139 210 147 496 0
Udgifter til social sikring 407 22 0 429 208
I alt 39.159 1.807 597 41.563 34,486
MODERSELSKAB Personale Direktion Bestyrelse I alt 2001 I alt 2000
Gager og lønninger 12.647 1.575 450 14.672 12.443
Kurstab af udnyttede optioner 86 210 147 443 0
Udgifter til social sikring 132 22 0 154 74
l alt 12.865 1,807 597 15.269 12.517

 

Der er bogført et kurstab af udnyttede optioner under personaleudgifter svarende til forskellen mellem børskursen og optionskursen på
udnyttelsestidspunktet. Der er bogført en tilsvarende kursgevinst under kursgevinst ved salg af aktier.

Der er ikke udbetalt tantieme til bestyrelsen i regnskabsåret. I regnskabsåret har der i gennemsnit været 126 fuldtidsbeskæftigede i koncernen
og 40 fuldtidsbeskæftigede i moderselskabet.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001

 

 

 

 

 

 

 

 

4. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER
MODERSELSKAB
Grant Deloitte &
Thornton Touche
Revisionshonorarer for 2001 163 163
5. RENTER TILKNYTTEDE SELSKABER
MODERSELSKAB
2001 2000
Renteindtægter tilknyttede selskaber 5,195 1.648
Renteudgifter tilknyttede selskaber -12.022 -12.155
6. KURSGEVINST NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000
Kurstab ved salg af obligationer 0 -1.249 0 -1.249
Kursgevinst ved salg af aktier 2.529 974 2,529 974
Kursgevinst aktier Norden 0 88.105 Q 88.105
Finansieringsudgifter m.v. ved køb af aktier i Norden 0 -24.476 0 -24,476
Kurstab netto på finansielle forpligtelser -411 Q -411 0
Låneomkostninger -567 4.265 -556 4.226
l alt 1.551 67.619 1.562 67.580
7. REGULERING TIL MARKEDSVÆRDI! NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000
Opskrivning ejendomme 62.052 65.910 16.240 42.947
Nedskrivning ejendomme -22.259 -16.312 -14.737 -9.487
I alt 39.793 49.598 1.503 33.460
Opskrivning finansielle anlægsaktiver 98 344 98 344
Nedskrivning finansielle anlægsaktiver -287 0 -287 0
I alt -189 344 -189 344
Regulering finansielle forpligtelser, gevinst 3.165 0 1.989 0
Regutering finansielle forpligtelser, tab 75,526 -1.750 -1.946 -393
I alt -2.361 -1.750 43 -393
Regulering til markedsværdi i alt 37.243 48.192 1.357 33.411

 

oa

 

8. SELSKABSSKAT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

2001 2000 2001 2000
Skat af ordinært resultat 31.403 55.866 17.280 40.592
Regulering udskudt skat
tidligere år fra 32% til 30% 0 -4.650 0 -2.071
Skat i tilknyttede selskaber - - 14.123 12.695
Skat af årets resultat i alt 31.403 51.216 31.403 51.216
Aktuel skat 21.217 1.723 21.217 Q
Regulering aktuel skat tidligere år 0 -280 0 116
Skat i tilknyttede selskaber - - 14.123 12.695
Regulering udskudt skat
tidligere år fra 32% til 30% 0 4.650 0 -2.071
Udskudt skat 10.186 54.423 -3.937 40.476
Skat af årets resultat i alt 31.403 51.216 31.403 51.216
Udskudt skat
Udskudt skat 1/1 124.703 74.405 71.652 33.129
Ændring af regnskabspraksis -468 57 -357 -239
Køorrigeret udskudt skat 1/1 124.235 74.462 71.295 32.890
Regulering udskudt skat tidligere år 0 -4.650 Q -2.071
Regulering i året 10.186 54.423 -3.937 40.476
Udskudt skat 31/12 134.421 124.235 67.358 71.295
Udskudt skat vedrører:
Ånlægsaktiver 136.720 128.156 68.049 74.854
Finansielle forpligtelser -1.175 -468 -343 -357
Øvrige -1.124 -629 -348 -378
Skatteværdi af fremførbare underskud 0 -2.824 0 -2.824
Udskudt skat 31/12 134.421 124.235 67.358 71.295
Afstemning af skatteprocent
Beregnet skat af ordinært resultat før skat 30,0% 32,0%
Skatteeffekt af:
Ændring af skatteprocent fra 32% i 2000 til 30% i 2001 - -5,0%
Regulering af aktuel skat vedrørende tidligere år - -0,2%
Ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede udgifter -1,0% 0,0%
Tidsbegrænset ejertidsnedslag - 3,7%
Udnyttelse af ikke aktiverede skattemæssige underskud -0,3% -
Regulering af udskudt skat vedrørende tidligere år -0,4% 0,3%
Effektiv skatteprocent 28,3% 30,8%

 

Koncernen har betalt t.DKK 1.723 i selskabsskat i regnskabsåret. Moderselskabet er sambeskattet med datterselskaberne Jeudan | A/S til Jeudan

VI A/S samt Jeudan Byg A/S. Den aktuelle skat afsættes fuldt ud i moderselskabet.

NU EEEEGESSL ES SE RUR

o

 

 

 

 

9. IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER

KONCERN Goodwill
Anskaffelsespriser 1/1 1.800
Tilgang i årets løb 0
Afgang i årets løb 0
Anskaffelsespriser 31/12 1.800
Akkumuterede afskrivninger 1/1 367
Årets afskrivninger 360
Afgang i årets løb 0
Akkumulerede afskrivninger 31/12 727
Bogført værdi 31/12 2001 1.073

 

Bogført værdi 31/12 2000 1.433

 

 

10. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udlejnings- — Installationer og Investerings- Maskiner og

ejendomme — særindretninger ejendomme i alt inventar
KONCERN
Anskaffelsespriser 1/1 1.872.793 2.980 1.875.773 11.971
Regulering til primo 0 0 0 1.205
Tilgang i årets løb 540.404 2.193 542.597 4.978
Afgang i årets løb -310,132 0 -310.132 -3.430
Anskaffelsespriser 31/12 2.103.065 5.173 2.108.238 14,724
Valutakursregulering 1/1 -229 0 -229 0
Regulering i årets løb -78 0 -78 0
Valutakursregulering 31/12 -307 0 -307 0
Opskrivning 1/1 180,116 0 180.116 0
Regulering i årets løb 54,294 0 54.294 0
Tilbageførsel af opskrivning -9.792 0 -9.792 Q
Afgang opskrivning -58.849 0 -58.849 0
Opskrivning 31/12 165.769 a 165.769 0
Nedskrivning 1/1 57.853 0 57.853 0
Regulering i årets løb 12.467 0 12.467 0
Tilbageførsel af nedskrivning -7,758 0 -7.758 0
Afgang nedskrivning 71.540 0 -1.540 0
Nedskrivning 31/12 61.022 0 61.022 Q
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 1.163 1.163 2.608
Regulering til primo 0 Q Q 1,205
Årets afskrivninger 0 615 615 2.586
Afgang i årets løb 0 0 0 -1.457
ÅAkkumulerede afskrivninger 31/12 0 1.778 1.778 4.942
Bogført værdi 31/12 2001 2.207.505 3.395 2.210.900 9.782
Bogført værdi 31/12 2000 1.994.827 1.817 1.996.644 9,363

 

Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.DKK 1.789.760. Den bogførte værdi af koncernens danske ejendomme

andrager t.DKK 2.180.506.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 1.158.664 og

for t.DEM 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i koncernens ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.DKK 709.572, skadesløsbreve på

t.DKK 694.000 og Grundschuldbriefe på t.DEM 2,520.

Selskabet har ikke fået tinglyst adkomst pr. 31/12/2001 til de ejendomme, Selskabet erhvervede fra EjendomsSelskabet Norden i 4. kvartal
2001 for t.DKK 504.176. Ejendomshandlen forventes endeligt gennemført i 1. halvår 2002.

EEG LENE ERROR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER (Fortsat)

Udtlejnings- — Installationer og Investerings- Maskiner og

ejendomme — særindretninger — ejendomme i alt inventar
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1 1.242.508 2.203 1,244,711 7.503
Tilgang i årets løb 524.390 2.193 526.583 2.818
Afgang i årets løb -285.704 0 -285.704 -1.850
Anskaffelsespriser 31/12 1.481.194 4.396 1.485.590 8.471
Valutakursregulering 1/1 -229 0 -229 0
Regulering i årets løb -78 0 -78 0
Valutakursregulering 31/12 -307 0 -307 0
Opskrivning 1/1 139.829 0 139.829 0
Regulering i årets løb 12.444 0 12.444 0
Tilbageførsel af opskrivning -6.777 0 -6.777 0
Afgang opskrivning -58.393 0 -58.393 Q
Opskrivning 31/12 87.103 0 87.103 o
Nedskrivning 1/1 49,872 0 49,872 0
Regulering i årets løb 7.960 0 7.960 0
Tilbageførsel af nedskrivning -3.796 Q -3.796 Q
Afgang nedskrivning -1.520 Q -1.520 0
Nedskrivning 31/12 52.516 0 52.516 0
Akkumulerede afskrivninger 1/1 0 974 974 2.118
Årets afskrivninger 0 441 441 1.422
Afgang i årets løb 0 0 0 -472
Akkumulerede afskrivninger 31/12 0 1.415 1.415 3.068
Bogført værdi 31/12 2001 1.515.474 2.981 1.518.455 5.403
Bogført værdi 31/12 2000 1.332.236 1.229 1.333.465 5.385

 

Den offentlige vurdering af Selskabets danske ejendomme udgør t.DKK 1.215.233. Den bogførte værdi af Selskabets danske ejendomme
andrager t.DKK 1.488.475.

Til sikkerhed for obligationslån og tyske prioritetslån er der i Selskabets ejendomme tinglyst pantsikkerhed for t.DKK 863.489 og
for t.DEM 17.350.

Til sikkerhed for øvrige gældsforpligtelser er der i Selskabets ejendomme tinglyst ejerpantebreve på t.DKK 683.898, skadesløsbreve på
t.DKK 524.000 og Grundschuldbriefe på t.DEM 2.520.

Selskabet har ikke fået tinglyst adkomst pr. 31/12/2001 til de ejendomme, Selskabet erhvervede fra EjendomsSelskabet Norden i 4. kvartal
2001 for t.DKK 504.176. Ejendomshandlen forventes endeligt gennemført i 1. halvår 2002.

 

 

11. FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egne aktier Øvrige aktier Aktier i alt Obligationer

KONCERN
Anskaffelsespriser 1/1 15.255 300 15.555 2.862
Tilgang i årets løb 11.944 0 11.944 0
Afgang i årets løb -19.650 0 -19.650 -1
Anskaffelsespriser 31/12 7.549 300 7.849 2.861
Opskrivning 1/1 0 43 43 515
Årets opskrivning 0 112 112 3
Tilbageførsel af opskrivning Q -25 -25 -292
Opskrivning 31/12 o 130 130 226
Nedskrivning 1/1 o 12 12
Tilbageførsel af nedskrivning 0 -12 -12
Nedskrivning 31/12 0 Q 0
Bogført værdi 31/12 2001 7.549 430 7.979 3.087
Bogført værdi 31/12 2000 15.255 331 15,586 3.377

Kapitalandele i tilknyttede selskaber Egne aktier Øvrige aktier Aktier i alt Obligationer
MODERSELSKAB
Anskaffelsespriser 1/1 358.052 15.255 300 373.607 2.861
Tilgang i årets løb 0 11.944 0 11.944 0
Afgang i årets løb 0 -19.650 0 -19.650 Q
Anskaffelsespriser 31/12 358.052 7.549 300 365.901 2.861
Opskrivning 1/1 11,614 0 43 11.657 515
Ændring af regnskabspraksis 1/1 981 0 0 981 0
Årets opskrivning 680 0 112 792 3
Tilbageførsel af opskrivning -3.353 0 -25 -3.378 -292
Opskrivning 31/12 9.922 0 130 10.052 226
Nedskrivning 1/1 48.075 Q 12 48.087 0
Ændring af regnskabspraksis 1/1 1,241 Q 0 1.241 0
Årets nedskrivning 2.245 Q 0 2.245 0
Tilbageførsel af nedskrivning -16.074 0 -12 -16.086 0
Nedskrivning 31/12 35.487 [9] Q 35.487 Q
Bogført værdi 31/12 2001 332.487 7,549 430 340.466 3.087
Bogført værdi 31/12 2000 321.331 15.255 331 337.177 3.376

 

 

NER SSL ESSEN

11. FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER trortsat)

2001

 

 

 

Kapitalandele i tilknyttede selskaber Hjemsted Købsår — Selskabskapital Ejerandel
Jeudan I A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan II A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan |II A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan IV A/S København 1996 500 100%
Jeudan V ApS København 1999 5.000 100%
Jeudan VI A/S" København 1999 10.000 100%
Jeudan Byg A/S København 1999 500 100%
7) Jeudan VI A/S er et 100% ejet datterselskab af Jeudan V ApS.
Egne aktier

Antal Købs-/salgspris % af aktiekapital
Beholdning 1/1 112.349 15.255 2,96%
Tilgang 73.033 11.944 1,92%
Afgang -130.015 -19.650 -3,42%
Beholdning 31/12 55.367 7.549 1,46%
12. SALGSBEHOLDNING EJENDOMME
Salgsbeholdning ejendomme omfatter de tre kontortårne beliggende i Parken samt 8 mindre ejendomme.
For de pågældende ejendomme har køber endnu ikke fået tinglyst adkomst pr. 31/12/2001.
13. LIKVIDE BEHOLDNINGER

KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000

Likvide beholdninger 1.800 2.121 533 521
Deponeringer 9.450 Q 9.200 Q
Likvide beholdninger i alt 11.250 2.121 9.733 521

 

 

14. EGENKAPITAL

Aktiekapitalen består af 3.800.000 aktier å DKK 100.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2001 2000
KONCERN
Aktiekapital 1/1 380.000 380.000
Regulering i året Q 0
Aktiekapital 31/12 380.000 380.000
Overkurs ved emission 1/1 60.770 60.770
Regulering i året Q 0
Overkurs ved emission 31/12 60.770 60.770
Opskrivning 1/1 85.966 49.544
Ændring af regnskabspraksis -1.092 133
Korrigeret opskrivning 1/1 84.874 49.677
Regulering i året -14.056 35.197
Opskrivning 31/12 70.818 84,874
Valutakursregulering 1/1 234 234
Regulering i året -49 0
Valutakursregulering 31/12 185 234
Reserve for egne aktier 1/1 15.254 3.757
Regulering i året -7.705 11.497
Reserve for egne aktier 31/12 7,549 15.254
Overført resultat 1/1 76.771 37.255
Årets resultat 79.623 115.087
Overført fra opskrivningshenlæggelse 14.056 -35.197
Overført fra valutakursregulering 49 0
Overført fra reserve for egne aktier 7.705 -11.497
Tilbageførsel udbytte egne aktier for foregående år 613 1.523
Udlodning af udbytte -22.800 -30.400
Overført resultat 31/12 156.017 76.771

 

AES SSL SENERE

 

14. EGENKAPITAL trortsar)

Aktiekapitalen består af 3.800.000 aktier å DKK 100.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2001 2000
MODERSELSKAB
Aktiekapital 1/1 380.000 380.000
Regulering i året Q 0
Aktiekapital 31/12 380.000 380.000
Overkurs ved emission 1/1 60.770 60.770
Regulering i året 0 Q
Overkurs ved emission 31/12 60.770 60.770
Opskrivning 1/1 63.350 38.550
Ændring af regnskabspraksis -832 -557
Korrigeret opskrivning 1/1 62.518 37.993
Regulering i året -38.870 24.525
Opskrivning 31/12 23.648 62.518
Valutakursregulering 1/1 234 234
Regulering i året -49 Q
Valutakursregulering 31/12 185 234
Reserve tilknyttede selskaber 1/1 0 22.179
Ændring af regnskabspraksis 0 690
Korrigeret reserve tilknyttede selskaber 1/1 0 22.869
Regulering i året 0 -22.869
Reserve tilknyttede selskaber 31/12 0 0
Reserve for egne aktier 1/1 15.254 3.757
Regulering i året -7.705 11.497
Reserve for egne aktier 31/12 7.549 15.254
Overført resultat 1/1 99.387 26.070
Ændring af regnskabspraksis -260 Q
Korrigeret overført resultat 1/1 99.127 26.070
Årets resultat 79.623 115.087
Overført fra opskrivningshenlæggelse 38.870 -24.525
Overført fra valutakursregulering 49 0
Overført fra reserve tilknyttede selskaber 0 22.869
Overført fra reserve for egne aktier 7.705 11.497
Tilbageførsel udbytte egne aktier for foregående år 613 1.523
Udlodning af udbytte -22.800 -30.400
Overført resultat 31/12 203.187 99.127

 

 

15. LANGFRISTET GÆLD

Langfristet gæld

Langfristet gæld
der forfalder

 

Gennemsnitlig Gennemsnitlig

restløbetid iår — rente i procent

 

 

efter 5 år for år 2002

KONCERN
Danske realkreditlån 867.509 664.929 13 6,2
Tyske realkreditlån 22.917 0 2 6,4
Finansieringsinstitutter 517,887 469.532 12 5,7
Deposita 55.723 55.723 - -
Langfristet gæld i alt 1.464.036 1.190.184 - -
Langfristet gæld — Langfristet gæld Gennemsnitlig Gennemsnitlig

der forfalder

restløbetid i år — rente i procent

 

efter 5 år for år 2002
MODERSELSKAB
Danske realkreditlån 624,925 482.889 13 6,8
Tyske realkreditlån 22.917 0 2 6,4
Finansieringsinstitutter 464.687 435.532 12 5,6
Deposita 26.498 26.498 - -
Langfristet gæld i alt 1.139.027 944.919 - -

 

For moderselskabet og koncernen gælder, at stående lån for henholdsvis t.DKK 22.999 og t.DKK 33.682 udløber i år 2002 til 2003. De stående

lån vil umiddelbart ved udløb blive erstattet af nye realkreditlån.

Rentesikring af banklån

 

KONCERN MODERSELSKAB

FRA- FRA-
Banklån med fast rente indtil: Swap aftale Swap aftale
9. januar 2003 0 10.000 Q 10.000
27. marts 2002 195.308 0 195.308 0
15. december 2003 9.000 Q 9.000 0
10, marts 2005 100.000 Q 100.000 0
29. september 2005 18.200 Q 18.200 0
16, november 2005 7.913 0 7.913 0
31. december 2005 109.966 Q 96,766 0
31. december 2007 40.000 0 0 0
30. juni 2010 27.500 0 27.500 0
Rentesikring af banklån i alt 507.887 10.000 454,687 10.000

 

For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. Hovedparten af banklånene er rentesikret ved en renteswap, der er en
aftale om en fast rente for en aftalt periode, Et enkelt banklån er rentesikret ved FRA'er (Forward Rate Agreements). FRA-aftaler består typisk af
flere renteaftaler af en varighed på 3 til 24 måneder.

JEUDAN ÅRSREGNSKAB 2001 ; ke

 

 

 

 

16. KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000
Afdrag på danske realkreditlån næste år 24.298 29,867 11.163 17.236
indfrielse af danske realkreditlån vedr. solgte ejendomme 152.354 0 141.324 0
Afdrag på banklån næste år 8.755 7,753 7.288 6.287
Kortfristet del af langfristet gæld i alt 185.407 37.620 159.775 23.523
17. ANDEN GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2001 2000 2001 2000
Leverandørgæld 9.465 9.823 6.254 5.602
Moms 2.182 2.434 971 Q
Anden gæld i øvrigt 10.604 9.591 4.897 5,629
Anden gæld i alt 22.251 21.848 12.122 11.231
18. GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

I forbindelse med byfornyelse af to af koncernens ejendomme er der tinglyst pantesikkerheder for indekslån for t.DKK 1.347, Indekslånene er ikke
indarbejdet i koncernens balance, da koncernen modtager 100% ydelsesstøtte far disse lån og således ikke skal betale hverken afdrag, rente eller
bidrag, ligesom sikkerhederne rykker for efterfølgende finansiering.

Der er tinglyst ejerpantebreve og skadesløsbreve for t.DKK 376.448 samt t.DEM 2.350 med pant i koncernens ejendomme. Ejerpantebrevene samt
skadesløsbrevene er i koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har afgivet selvskyldnerkaution overfor datterselskabet Jeudan IV A/S til sikkerhed for bankgæld.

Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 7. november 1990 berettiget til at tilbagekøbe ejendommene Øster Alle 40-44, 46-
52 og 54-58, matr. nr. 6177, 6176 og 6178 Udenbys Klædebo Kvarter i år 2020, Koncernen kan ved betaling af 1.DKK 1.000 den 1. april 2020
forlænge tilbagekøbsperioden med yderligere 40 år, således at ejendommen kan tilbagekøbes af Københavns Kommune i år 2060.

Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5, matr. nr.
1149 Utterslev i år 2060.

Aktier i datterselskaberne Jeudan | A/S, Jeudan il A/S og Jeudan lil A/S nom. t.DKK 52.140 er håndpantsat til fordel for långiver.
Jeudan Byg A/S har tegnet garantier for igangværende arbejder for t.DKK 1.565.
Jeudan A/S har leaset driftsmateriel. Den samlede leasingforpligtelse udgør t.DKK 430,

Jeudan A/S er sambeskattet med tilknyttede selskaber. Selskaberne hæfter solidarisk for den samlede selskabsskat, der pr. 31. december 2001
andrager t.DKK 21.217.

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan | A/S til Jeudan Vi A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede
momstilsvar.

Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser, udover de i regnskabet anførte.

oa

 

 

 

Finanskalender

2002

4, april Generalforsamling

23. maj Kvartalsrapport for 1. kvartal 2002
28. august Halvårsregnskabsmeddelelse 2002

20. november Kvartalsrapport for 3. kvartal 2002
31. december Afslutning af regnskabsåret 2002

2003
Marts Årsregnskabsmeddelelse for 2002

Det fuldstændige årsregnskab 2001 forventes at foreligge
ultimo marts 2002.

Generalforsamling

Selskabets ordinære generalforsamling afholdes 4. april
2002 kl. 16:30 på Radisson SAS Royal Hotel,
Hammerichsgade 1, København.

Design

Eleven Danes A/S

re

Ture Andersen, Per Kruse

ledt ser

USS KEEL DEGFI GETS

 

Jeudan.A/S

Lersø Parkallé 109
2100 København.Ø
Tlf: 7010:6070
Fax: 7010 6071
www.jeudan.dk

LASTER VÆ REE]