Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Erhv
Sei- ervs- on
Fremlagt og godkendt på
generalforsamliingen laflo 2002
Som dirigent:
KK
Tid
evelopment Hasserisvej 174 . 9000 Aalborg
TK Developments hovedkontor
Aalborg, Danmark
JTK Developments
idegrundlag
er at skabe
værditilvækst.
Erhvervs.
Selskabsstyrelsen
Indholdsfortegnelse =
GE 18 JU 209;
—Æ
Hoved- og nøgletal
Hovedtendenser
Årsberetning
Værditilvækst i TK Development 13
Organisation 14
Field's- Danmarks største byggeplads 15
Aktionærforhold 16
Corporate Governance 18
Risikostyring 21
Fondsbørsmeddelelser 23
Finanskalender 23
Regnskabsberetning 24
Bestyrelse og direktion 29
Direktion og ledende medarbejdere 30
Revisionspåtegning 31
Anvendt regnskabspraksis 32
Resultatopgørelse 35
Balance 36
Noter 38
Pengestrømsopgørelse 47
Proformaregnskab 01.02 - 31.01 48
Sammenligningstal 01.05 - 30.04 Inserat
Årsrapport 2001/02 for TK Development A/S
(CVR. nr. 24 25 67 82)
KK
Ti development
Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal for koncernen
Alle beløb er proformatal opgjort for perioden 1. februar til 31, januar”
DKK millioner
1997/98 1998/99-++ 1999/00 2000/01 2001/02
Hovedtal:
Omsætning 1.106,2 1,774,4 2.004,6 2.543,2 3.016,9
Bruttoresultat 222,1 415,7 339,8 501,1 660,6
Ordinært resultat før finansiering 148,0 326,1 227,0 368,5 473,1
Finansiering M.v. 5,5 4,9 -7,5 -2,1 -80,1
Resultat før skat 153,6 331,2 219,1 366,3 392,6
Årets resultat 99,5 215,3 149,0 262,6 286,7
Samlet balance 2.519,5 3,.108,4 3.702,0 5.969,9 8.383,7
Projektbeholdning i alt 1.530,0 1.959,9 2.198,8 4.107,3 5,690,1
Solgte projekter 575,6 1.040,4 1.185,2 2,534,2 3.177,17
Øvrige projekter 954,4 919,5 1.013,6 1.573,17 2.513,0
Egenkapital ekskl. Minoritetsinteresser 901,6 1.069,0 1.220,5 1.550,0 1.888,0
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 911,2 1.080,9 1.234,4 1.569,5 1.924,7
Samlet ansvarlig kapital” 949,2 1.148,8 1.405,1 2.251,2 2,641,7
Nøgletal":
Egenkapitalens forrentning 14,0% 21,9% 13,1% 19,1% 16,7%
Overskudsgrad 13,4% 18,4% 11,3% 14,5% 15,7%
Soliditetsgrad 35,8% 34,4% 33,0% 26,0% 22,5%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlige lån) 37,7% 37,0% 38,0% 37,7% 31,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 66 78 88 111 135
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 8,3 15,7 10,8 18,9 20,5
Udbetalt udbytte (i DKK pr. aktie) 1,54 1,92 0,97 1,00 1,00
Børskurs (nom. DKK 20) 111 125 158 272 179
Nøgletal korrigeret for
udstedelse af konvertible obligationer:
Egenkapitalens forrentning 13,2% 20,8% 12,5% 17,7% 16,0%
Soliditetsgrad 38,4% 36,5% 37,1% 27,6% 23,7%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlige lån) 40,3% 39,0% 39,4% 37,7% 31,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 66 78 91 113 136
Resultat pr. aktie (nom.. DKK 20) 8,0 15,0 10,4 17,9 19,9
I oversigten er hovedtaliene fra 1997/98 til 2001/02 opgjort således
TK Developments nye regnskabsperiode,
Proformaresultatet for 2001/02 består således af 9 måneders resultatet i
perioden fra 1. februar 2001 til 31.j
Dermed svarer hovedtallene for resultatopgørelsen til
me måde. Balancetaliene svarer til balancerne pr. 31.01 i de enkelte år,
Omlægningen til proformatal er ikke revideret.
Heraf udgør indtægtsførelsen af værdien af hensættelsesbeløbet pr. 31, januar 1999 af TK Developments cal!
i Polen og Tjekkiet DKK 58,3 mio. før skat og DKK 38 mio. efter skat.
Den samlede ansvarlige kapital er opgjort som egenkapit.
"… Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. N
1999700 og 2000/01.
TK DEVELOPMENT
" ÅRSRAPPORT 2001 / 02
perioden 1. maj 2001 til 31. januar 2002 tillagt 4. kvartals resultat i 2000/01.
anuar 2002. Sammenligningstaliene for de tidligere år er beregnet på sam-
al ekskl. minoritetsinteresser tillagt obligationslån samt ansvarlig lånekapital.
at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis med de fremtidige regnskabsår der følger
optioner på IØ Fondens ejerandele i selskaberne
øgletallene er korrigeret for aktieemissionerne i 1997/98,
Sammenligningstal 01.05 - 30.04
På nærværende sider er vist resultatopgørelse, aktiver, passiver samt pengestrømsopgørelse sammenlignet med de tidligere års
realiserede tal fra den hidtil gældende regnskabsperiode fra 1. maj til 30. april
Resultatopgørelse
Koncern
2001/02 2000/01 1999/00 1998/99 1997/98
9 mdr.
Nettoomsætning 2.210,2 2.782,4 2.218,0 1.678,4 1.153,7
Udgifter til årets produktion 1.776,3 2.189,6 1.791,1 1.289,1 921,1
Bruttoresultat 433,9 ' 592,8 426,9 389,3 232,6
Personaleudgifter 84,9 88,0 67,7 64,0 52,7
Andre eksterne udgifter 48,9 44,9 39,4 28,3 21,9
I alt 133,8 132,9 107,1 92,3 74,6
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger 300,1 459,9 319,8 297,0 158,0
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 9,6 10,9 6,5 5,7 3,8
Ordinært resultat før finansiering 290,5 449,0 313,3 291,3 154,2
Resultat af associerede virksomheder -0,1 -0,6 -0,3 0,3 -0,2
Finansiering M.v. -57,0 -36,2 6,8 10,0 -2,7
I alt -57,1 -36,8 6,5 10,3 -2,9
Resultat før skat 233,4 412,2 319,8 301,6 151,3
Skat af årets resultat 59,0 109,7 98,9 105,3 48,3
Årets koncernresultat 174,4 302,5 220,9 196,3 103,0
Heraf Mminoritetsinteressers andel 4,2 1,2 2,0 1,1 0,7
Årets resultat 170,2 301,3 218,9 195,2 102,3
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Sammenligningstal 01.05 - 30.04
Aktiver
Anlægsaktiver
immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill
Indretning af lejede lokaler
| alt
Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Drøftsmidler og inventar
l alt
Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalinteresser i associerede virksomheder
Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt
| alt
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver:
Projektbeholdning m.v.:
Produktionsværdi af solgte projekter
øvrige igangværende og færdige projekter
I alt
Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender '
Periodeafgrænsningsposter
alt
Værdipapirer og kapitalandele:
Egne aktier / kapitalandele i dattervirksomhed
Værdipapirer og kapitalandele
I alt
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
TK DEVELOPMENT -
Koncern
31.01.02 30.04.01 30.04.00 30.04.99 30.04.98
9 mdr.
37,8 41,0 0,0 1,1 1,5
3,5 3,5 3,5 0,1 0,2
41,3 44,5 3,5 1,2 1,7
12,5 12,6 9,7 16,5 16,7
27,2 25,4 18,3 11,1 10,6
39,7 38,0 28,0 27,6 27,3
26,4 17,4 18,2 18,2 18,3
53,0 55,5 55,8 25,3 31,8
79,4 72,9 74,0 43,5 50,1
160,4 155,4 105,5 72,3 79,1
3.177,1 2.700,5 1.661,1 1.113,7 698,2
2.513,0 1.639,3 1.103,3 966,4 895,8
5.690,1 4.339,8 2.764,4 2.080,1 1.594,0
1.291,2 815,8 923,9 627,2 597,9
182,4 162,9 0,0 0,0 0,2
403,1 256,8 146,4 70,7 77,4
7,7 8,1 5,6 3,6 3,0
1.884,4 1.243,6 1.075,9 701,5 678,5
5,5 3,1 2,2 19,5 0,0
102,8 69,9 76,3 85,8 67,8
108,3 73,0 78,5 105,3 67,8
540,5 501,4 307,7 335,9 183,0
8.223,3 6.157,8 4,226,5 3.222,8 2.523,3
8.383,7 . 6.313,2 i 4.332,0 3.295,1 2.602,4
ÅRSRAPPORT 2001 / 62
Sammenligningstal 01.05 - 30.04
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital
Overkurs ved emission
Reserve for egne aktier
Overført resultat m.v.
I alt
Minoritetsinteresser
Hensættelser
Udskudt skat
Andre hensættelser
I alt
Langfristet gæld
Ansvarligt obligationslån
Konvertible obligationslån
Kreditinstitutter
Gældsbrev
Ansvarlig lånekapital
l alt
Kortfristet gæld
Ansvarligt obligationslån
Kreditinstitutter:
Byggekreditter m.v.
Kreditforeninger
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til associerede selskaber
Selskabsskat
Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Udbytte for regnskabsåret
l alt
Gæld i alt
Passiver i alt
TK DEVELOPMENT
Koncern
31.01.02 30.04.01 30.04.00 30.04.99 30.04.98
9 mdr.
280,4 280,4 267,1 264,1 264,1
288,7 288,7 248,9 240,1 240,1
5,5 3,1 2,2 19,5 0,0
1.313,4 1,112,6 787,1 515,0 411,4
1.888,0 1.684,8 1.305,3 1.038,7 915,6
36,7 32,6 17,1 12,8 9,6
377,9 352,0 214,1 146,1 70,7
36,4 40,4 76,7 63,0 116,7
414,3 392,4 290,8 209,1 187,4
550,0 550,0 0,0 0,0 0,0
100,0 100,0 153,2 65,0 65,0
7,6 7,6 7,6 12,9 13,0
13,6 13,4 13,1 11,8 11,6
103,7 103,7 86,3 80,5 45,7
774,9 774,7 260,2 170,2 135,3
272,0 0,0 0,0 0,0 0,0
2.965,6 1.785,9 1.125,1 1.217,8 827,6
33,0 31,2 32,2 37,8 51,0
1.572,2 1.373,5 1.127,5 493,9 378,7
0,0 0,0 0,0 0,0 2,8
108,3 67,5 23,8 7,6 8,7
280,7 135,7 128,7 72,4 59,9
24,0 20,9 7,9 8,4 4,7
14,0 14,0 13,4 26,4 21,1
5.269,8 3.428,7 2.458,6 1.864,3 1.354,5
6.044,7 4.203,4 2.718,8 2.034,5 1.489,8
8.383,7 6.313,2 4.332,0 3.295,1 2.602,4
"+ ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Sammenligningstal 01.05 - 30.04
Pengestrømsopgørelser
Driftens likviditetsvirkning:
Årets koncernresultat før skat
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Resultat af associerede virksomheder
Hensættelser
Kursreguleringer
Investering i projekter m.v.
Ændringer i tilgodehavender m.v.
Ændring i kreditinstitutter
Ændringer i kreditorer og anden gæld
Betalt selskabsskat
(1)
Investeringernes likviditetsvirkning:
Køb af virksomheder
Overtaget nettolikviditet
Investering i driftsmidler, netto
Investering i ejendom, netto
Indretning af lejede lokaler
Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele
Køb af egne aktier, netto
(2)
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte
Kapitaludvidelse og emission
Optagelse af ansvarligt obligationslån
Ændringer i konvertible obligationslån
Ændringer i langfristet finansiering
(3)
Årets likviditetsvirkning (1+2+3)
Likvide beholdninger primo
Likvide beholdninger ultimo
TK DEVELOPMENT -
Koncern
2001/02 2000/01 1999/00 1998/99 1997/98
9 mdr.
233,4 412,2 319,8 301,6 151,3
9,5 10,2 5,5 4,2 4,1
0,1 0,6 0,3 -0,2 0,2
3,9 -23,4 1,0 -53,4 44,7
11,6 0,0 0,0 0,0 0,0
-1.290,0 -721,0 -634,9 -505,4 -275,0
-660,3 17,6 -311,8 -93,6 -183,0
1.184,2 131,0 -82,4 372,6 5,0
337,7 53,0 638,2 145,4 59,2
-29,6 -14,2 -19,2 -15,8 -35,7
-199,5 -134,0 -83,5 155,4 -229,2
0,0 -266,2 0,0 0,0 0,0
0,0 39,8 0,0 0,0 0,0
-7,4 -11,7 -11,8 -4,3 -3,2
-0,2 -3,2 6,6 -0,2 -0,1
-0,4 -0,3 -3,8 0,0 0,0
-9,1 -15,4 -30,5 6,5 -2,5
2,5 30,4 0,5 0,0 0,0
-5,0 6,0 18,6 -18,5 0,0
-19,6 -226,6 -20,4 -16,5 -5,8
-14,0 -13,3 -26,1 -20,9 -12,7
0,0 53,0 11,8 0,0 202,2
272,0 550,0 0,0 0,0 0,0
0,0 -53,2 88,2 0,0 0,0
0,2 17,8 1,8 34,9 22,1
258,2 554,3 75,7 14,0 211,6
39,1 193,7 -28,2 152,9 -23,4
501,4 307,7 335,9 183,0 206,4
540,5 501,4 307,7 335,9 183,0
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Hovedtendenser
TK Developments regnskabsår 2001/02 afsluttedes den
31. januar 2002 som et 9 måneders regnskab p.g.a. den
ændring i koncernens regnskabsår der blev vedtaget på
den ekstraordinære generalforsamling den 22.
januar 2002.
| nærværende årsrapport er der for at sikre størst mulig
kontinuitet og sammenlignelighed til tidligere regn-
skabsår angivet dels regnskabstal for 9 måneders perio-
derne i 2001/02 og 2000/01, dels oplyst 5 års regnskabstal
på helårsbasis der svarer til den fremtidige regnskabs-
periode som løber fra den 1. februar til den 31. januar
(proformatal).
Regnskab 2001/02 — 93 måneder
TK Developments bruttoresultat er i forhold til 9
måneders perioden 2000/01 forøget med 18,5% tilDKK
433,9 mio.
Resultatet efter skat andrager DKK 170,2 mio. hvilket
svarer til et fald på 7,9% i forhold til samme periode
året før.
Koncernens aktivitetsniveau er på et fortsat højt niveau
hvilket afspejles i såvel et stigende omkostningsniveau
som en forøget projektbeholdning. Det er således en
forskydning af salget der har forårsaget den reducerede
indtjening i år 2001/02.
Regnskabsårets resultat er genereret af 77 projekter.
Dette er på niveau med antallet i samme periode året før.
TK Developments balance er forøget med DKK 2,1 mia.
siden regnskabsårets start den 1. maj 2001. Den samlede
balance udgør DKK 8,4 mia. pr. 31. januar 2002.
Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2002 DKK 1,9 mia.
Den samlede ansvarlige kapital udgør DKK 2,6 mia. In-
klusive den ansvarlige kapital andrager soliditetsgra-
den 31,5% den 31. januar 2002.
Koncernens resultat svarer til det forventede resultat
der blev offentliggjort i fondsbørsmeddelelsen den 13.
februar 2002. Ledelsen anser resultatet som ikke til-
fredsstillende.
TK DEVELOPMENT -
For yderligere oplysninger om 9 måneders regnskabet
henvises til side 24 samt side 31 og frem i årsrapporten.
Regnskab 2001/02 -
12 måneders proformatal
112 måneders perioden fra den 1. februar 2001 til den
31. januar 2002 androg TK Developments bruttoresul-
tat DKK 660,6 mio. I forhold til samme periode året før
svarer dette til en vækst på 31,8%.
Koncernens resultat efter skat er i samme periode ste-
get med 9,2% til DKK 286,7 mio.
Egenkapitalforrentningen efter skat andrager 16,7% i
12 måneders perioden mod 19,1% i samme periode
året før.
Resultat pr. aktie er på DKK 20,5 opgjort i perioden fra
den 1. februar 2001 til den 31. januar 2002 mod DKK
18,9 året før.
Fremtidsforventninger
For regnskabsåret 2002/03 forventes et resultat efter
skat i niveauet DKK 370-410 mia. svarende til en om-
sætning i niveauet DKK 3,5 —4,5 mia.
Set i forhold til nettoresultatet i 12 måneders perioden
fra den 1. februar 2001 til den 31. januar 2002 svarer
dette til en resultatvækst på 29 — 43%.
Indtjeningen på Field's projektet i Ørestad indgår i de
skitserede resultatforventninger.
| de efterfølgende år forventes en resultatvækst i
niveauet 10-15%.
Udbytte.
Det indstilles til generalforsamlingen at der udbetales
DKK 1 pr. aktie a DKK 20 i udbytte, svarende til 5%.
Årsrapporten findes på TK Developments hjemmeside:
www.tk-development.dk
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Domicilejendom - Køberihavns Havn - Danmark
Årsberetning
Resultatopgørelse
På side 2 og 49-52 i årsrapporten er der angivet 5 års
historiske proformatal for regnskabsperioder der løber
fra den 1. februar til den 31. januar.
TK Development realiserede i 12 måneders proforma
regnskabet 2001/02 et bruttoresultat på DKK 660,6 mio.
og et resultat efter skat på DKK 286,7 mio. Dette svarer
til en vækst på 9,2% i resultatet efter skat. Resultatet er
på niveau med forventningerne udmeldt i februar 2002.
Bruttoresultat og resultat efter skat
DKK mio.
700 =
Bruttoresultat
600 ml Resultat efter skat
500
400
300
200
100
Ren
5 ARE SR
97/98 98/99 99/00 00/01 01/02
Balance
I perioden fra den 1. februar 2001 til 31. januar 2002 er
TK Developments balance forøget med DKK 2,4 mia.
DKK 1,6 mia. heraf er genereret af en vækst i koncer-
nens projektbeholdning.
På passivsiden udmøntes balancevæksten ien stigning i
egenkapitalen på DKK 338 mio. samt en forøgelse af
koncernens byggekreditter med DKK 1,4 mia.
5 års hovedtal!
Ombrydningen af regnskaberne i proformatal bevirker
visse indtjeningsmæssige forskydninger meliem regn-
skabsårene set i forhold til de tidligere regnskabsår.
Eksempelvis er der sket en forskydning mellem regn-
skabsåret 1998/99 og regnskabsåret 1999/00. Årsagen
til det relativt høje resultat i 1998/99 er bl.a. at ind-
tægtsførelsen af værdien af hensættelsesbeløbet på
call-optioner på IØ Fondens ejerandele i selskaberne
i Polen og Tjekkiet på DKK 58,3 mio. før skat og DKK
38 mio. efter skat falder i dette regnskabsår. Hertil
kommer at der i januar 1999 blev afsluttet et større salg
af projekter med FORAS Holding A/S hvilket derfor har
haft en særlig positiv effekt på dette regnskabsår.
TK DEVELOPMENT -
Pengestrømsopgørelse
Et generelt stigende aktivitetsniveau i koncernen har
medført en forøget pengebinding i projektbeholdning-
en på DKK 1,4 mia. i perioden fra den 1. februar 2001 til
den 31. januar 2002. Tilgodehavender er i samme peri-
ode forøget med DKK 542,7 mio. Finansieringen af det
forøgede aktivitetsniveau har fundet sted, dels via
egenindtjening, og dels via udvidelse af koncernens
byggekreditter med DKK 1,4 mia., en stigning i kredito-
rer og anden gæld med DKK 175,3 mio. samt en positiv
likviditetseffekt på DKK 272 mio. i forbindelse med op-
tagelse af nyt ansvarligt lån i december 2001.
For yderligere beskrivelse af resultatopgørelse, balance
og pengestrømsopgørelse på 9 og 12 måneders basis
henvises til regnskabsberetningen på siderne 24-27.
Fremtidsudsigter
For indeværende regnskabsår der omfatter perioden
1. februar 2002 til 31. januar 2003, forventes et resultat
på DKK 370-410 mio. efter skat mod DKK 286,7 mio. i
den sammenlignelige periode i det foregående år. Dette
svarer til en indtjeningsfremgang på 29-43%. Omsætnin-
gen ventes i samme periode at andrage DKK 3,5 — 4,5
mia.
Forventningen til det kommende år påvirkes ikke af
overgangen til den nye årsregnskabslov.
| de efterfølgende år ventes indtjeningsvæksten at
ligge i niveauet 10-15%.
Det skal bemærkes at indtjeningsudviklingen fremover
ventes at blive mindre jævnt fordelt over de enkelte
regnskabsperioder fordi der er en tendens til at projek-
ter i højere grad sælges i puljer. Der kan derfor påreg-
nes større indtjeningsmæssige udsving i de enkelte
kvartaler/år.
TK Development offentliggør i regnskabsåret 2002/03
yderligere specifikationer til regnskabet af bl.a. ind-
tjeningen fordelt på såvel forretnings- som geografiske
segmenter — i overensstemmelse med de nye regnskabs-
regler på området. De geografiske segmenter bliver
Centraleuropa og Nordeuropa.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Årsberetning
Segmenter
Segmentoversigt
Butiks- Kontor Segment- Bolig-
Land segment segment mix segment
Danmark . 8 e s
Sverige e e
Finland 2
Tjekkiet/Slovakiet +
Polen . 9
Tyskland s
Det ventes at der i fremtiden vil være projekter med
segmentmix på flere af koncernens geografiske marke-
der. TK Development har kontorer i både Ungarn og
Rumænien, men der er endnu ikke igangsat projekter i
disse markeder.
Segmentfordeling af bruttoresultatet i
12 måneders perioden:
Kontorer
[] Butikker mm Projekter med segmentmix
87,5%
2001/02 2000/01
Butikssegmentet
Butikssegmentet er stadig TK Develooments største for-
retningsområde, men segmentets andel af det samlede
bruttoresultat er dog reduceret i det forløbne år. Imens
udgør både projekter med segmentmix og kontorpro-
jekter en større andel af bruttoindtjeningen.
Nordeuropa
Det nordeuropæiske marked har været præget af fortsat
interesse fra detailhandelskæderne for at etablere sig
med nye placeringer, særligt i Sverige og Finland, lige-
som der også er interesse fra investorer for disse projek-
ter, TK Development har haft høj aktivitet i disse marke-
der hvor en række færdige butikker blev afleveret.
Der blev også indgået flere nye aftaler om udvikling
og salg af projekter i løbet af regnskabsåret og efter
dets udløb.
TK DEVELOPMENT -
Samarbejdet med flere af Skandinaviens detailhandels-
kæder fortsatte således i løbet af året, og dette har
resulteret i salg og udlejning til blandt andre Jysk,
Harald Nyborg, ONOFF, KVIK, Siba, Rusta og El-Gigan-
ten. Ligeledes blev der indgået aftaler med en række
nye kæder idet der også blev udviklet nye butiksarealer
til blandt andre møbelkæden Asko, Bergendahls, Willy
Cash og elektronikforhandleren Coop Power. | Stock-
holm stod TK Development ligeledes bag EKO Halens
første supermarked i området.
I Finland afsluttedes byggeriet af bl.a. retailparken
Espoo mens byggeriet af et nyt butikskoncept hvor
storbutikker kombineres med et butikscenter blev
igangsat i Tammerfors efter regnskabsårets udløb.
I Danmark har butikssegmentet i det forløbne år haft
flere projekter hvor eksisterende butikscentre er blevet
udvidet og ombygget idet en stor del af de danske
butikscentre har nået en alder hvor en opgradering er
tiltrængt. Endvidere har der også været projekter hvor
TK Development har udbygget eksisterende butikscen-
tre med storbutikker.
Samtidig medgår en stor del af de danske aktiviteter
inden for udvikling af butikker i gruppen af projekter
med segmentmix.
Fremtidsudsigter
For både Sverige og Finlands vedkommende er det de
internationale kæders ekspansion der driver indtje-
ningsfremgangen på storbutikker, og denne udvikling
ventes at fortsætte i indeværende regnskabsår. En posi-
tiv udvikling i disse landes konjunkturer som OECD for-
venter vil slå igennem i løbet af året, vil kunne under-
støtte denne udvikling.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Årsberetning
I Finland mærkes der endvidere en stigende interesse
fra udenlandske investorer for investeringsejendomme,
bl.a. som følge af elimineringen af valutarisikoen siden
EURO'ens indførelse.
Mens TK Development i Sverige og Finland hidtil i over-
vejende grad har fokuseret på storbutikker, foregår der
i øjeblikket en udvikling af forretningsområdet mod
andre butikstyper som det nye projekt i Tammerfors er
et eksempel på. Hertil kommer at der arbejdes med nye
muligheder inden for udvikling og salg af traditionelle
butikscentre.
| Danmark har TK Development sikret sig en række
muligheder for storbutiksprojekter, men også her er
der en tendens mod at TK Development arbejder med
mere langvarige og komplicerede projekter.
Udviklingen af Field's er netop et eksempel herpå. Byg-
geriet der startede i efteråret 2001, skrider planmæs-
sigt frem. Indgåelse af lejeaftaler med ankerlejere samt
en stadig voksende udlejningsgrad danner et solidt ud-
gangspunkt for forhandlingerne med potentielle in-
vestorer. Projektet er indregnet i resultatforventning-
erne for indeværende regnskabsår.
TK Development er også langt fremme med udviklin-
gen af butikstyper som ikke tidligere har eksisteret i
Danmark, eksempelvis Factory Outlets.
De nyeste tal fra Dansk Handel og Service viser stigende
detailsalg i årets første kvartal, en udvikling der ifølge
undersøgelsen ventes at fortsætte. Dette vil påvirke TK
Developments aktiviteter inden for butikssegmentet i
Danmark positivt ligesom det forventede internatio-
nale opsving i 2. halvår vil kunne understøtte den
positive tendens.
TK DEVELOPMENT
Samlet anser TK Development projektmulighederne
inden for det nordeuropæiske butikssegment som
gode, og der forventes en fortsat positiv udvikling i
indtjeningen i indeværende år.
Centraleuropa
Butikssegmentet i Centraleuropa er fortsat præget af
vanskelige markedsvilkår, specielt i Polen. Det førte til
at TK Development den 13. februar d.å. måtte udsende
en nedjustering af resultatforventningerne.
Specifikt lykkedes det mod forventning ikke at sælge
en pulje centraleuropæiske projekter til en investor
med hvem der igennem længere tid var ført omfat-
tende forhandlinger. Den videre udvikling af disse pro-
jekter forløber planmæssigt, og der er indledt salgsfor-
handlinger til anden side.
Centeråbninger i Slovakiet
I løbet af regnskabsåret åbnede TK Developments første
slovakiske center i Zilina. Centret er over 70% udlejet
baseret på endelige lejeaftaler. Yderligere er der ind-
gået lejeaftaler baseret på "Heads of Terms" på godt
10% af butikscentrets lejemål. Driften lever op til
forventningerne.
I slutningen af maj 2002 åbner TK Development yder-
ligere et center i Slovakiets næststørste by, Kosice. I
dette projekt arbejder TK Development sammen med
Ahold, og byggeriet skrider planmæssigt frem. Inklu-
sive hypermarkedet er der indgået endelige lejeaftaler
for ca. 70% af det samlede butikscenter og yderligere
10% baseret på "Heads of Terms" aftaler. Centret rum-
mer 87 specialbutikker ud over hypermarkedet.
FORAS
Der forhandles fortsat med FORAS Holding A/S om over-
dragelse af de centre der er indgået købekontrakter på. I!
det følgende gives en kort status på de berørte projekter.
Ostrava, Hradec, Bytom og Brno
Siden halvåret er udviklingen af Brno centret i Tjekkiet
afsluttet således at i alt fire centre nu er meldt klar til
overdragelse til FORAS Holding A/S.
Targowek I! og Sosnowiec
Begge centre åbnede i efteråret 2001. Targowek II har
haft en positiv udvikling siden åbningen. Overdragel-
-» ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Årsberetning
sesfristen i købekontrakten med FORAS Holding A/S er
19. marts 2003, og TK Development forventer at kunne
melde centret klar inden fristens udløb. Sosnowiec cen-
tret er i opstartsfasen og forventes at være klar til over-
dragelse inden fristen i købekontrakten udløber den
14, maj 2003.
Reduta II og Best Plot
Begge centre er stadig i planlægningsfasen. Projektud-
viklingen forløber planmæssigt, og TK Development
forventer at projekterne vil kunne leve op til betingel-
serne i købsaftalerne inden for de aftalte tidsterminer.
Overtagelse af center management aktiviteter
Med virkning fra 31.12.2001 overtog TK Development
På investorsiden er der også vedvarende interesse for
nye projekter. Siden TK Development indgik en ramme-
aftale med Klépierre om syv butikscentre, har parterne
fortsat det videre udviklingsforløb af projekterne.
Herudover pågår der dialog med en række andre po-
tentielle investorer.
Det økonomiske klima vil være en væsentlig faktor for
den centraleuropæiske del af butikssegmentet. Særligt
for Polens vedkommende ventes den økonomiske ned-
gang fortsat at lægge en dæmper på indtjeningsmulig-
hederne i indeværende år. OECD forventer således at
det internationale opsving der er udsigt til i 2. halvdel
af året, først vil slå igennem i Polen i 2003.
de tjekkiske center management aktiviteter, FORAS
Management Czech s.r.0o, fra FORAS for bedre at kunne
varetage de driftsmæssige interesser. Dette selskab har
24 medarbejdere og hedder i dag Euro Mall Centre Ma-
nagement s.r.o.
Fremtidsudsigter
IK Development samarbejder med de største opera-
tører og investorer inden for europæisk detailhandel.
Fra operatørerne Ahold og Carrefour mærkes der en
fortsat interesse i at positionere sig og sikre sig markeds-
andele på de centraleuropæiske markeder. Relationerne
til Ahold og Carrefour udvikler sig stadig, og der er en
vedvarende kontakt mellem parterne om nye place-
ringer af hypermarkeder.
Desuden arbejdes der sammen med Ahold om fortsat
udvikling af medium size konceptet hvor målet er at
udvikle et antal mellemstore butikscentre i Polen.
TK DEVELOPMENT -
I Tjekkiet og Slovakiet er det makroøkonomiske klima
mere gunstigt, og TK Development forventer en mere
positiv udvikling i aktiviteten på disse markeder.
TIK Development arbejder på at udbygge aktiviteten
inden for storbutikker i Centraleuropa, som det er lyk-
kedes i Nordeuropa, idet det er TK Developments vur-
dering at der er et anseligt potentiale for denne type
projekter.
Storbutiksprøjekter er kendetegnet ved at være langt
mindre komplicerede end de store butikscenterprojekter
ligesom de har en betydelig kortere gennemløbstid. TK
Development har allerede sikret sig større grundarealer
til udvikling af derne type projekter. Disse arealer er bl.a.
beliggende i umiddelbar forbindelse til koncernens
butikscenterprojekter i Warszawa, Katowice regionen
samt Prag.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Årsberetning
Kontorsegmentet
Nordeuropa
inden for kontorsegmentet opererer TK Development
stadig fortrinsvis i Danmark. Aktuelt samarbejder TK
Development bl.a. med Københavns Havn om at ud-
vikle det tidligere Dan Link areal i Sdr. Frihavn i Køben-
havn. I slutningen af 2001 vedtag Københavns Borger-
repræsentation en ny lokalplan der giver parterne
tilladelse til at opføre ca. 115.000 m? kontorer, boliger
og butikker i dette område. Der er allerede indgået
lejekontrakt med advokatfirmaet Plesner Svane Grøn-
borg om et nyt kontordomicil. Ejendommen får et
areal på ca. 14.000 m?, og byggeriet ventes igangsat
i sommeren 2002.
Også i Sdr. Frihavn overtog PFA i løbet af året en ny
investeringsejendom på Amerikakaj på 6.400 m.
Efter regnskabsårets udløb blev der endvidere meddelt
salg af to ejendomme i København, dels en ejendom på
Islands Brygge på ca. 14.500 m? der blev solgt til ATP,
dels en ejendom på ca. 7.500 m? på Dampfærgevej der
blev solgt til Amtsrådsforeningen.
Herudover har TK Development en række projekter un-
der udvikling i og uden for København.
Fremtidsudsigter
TK Development mærker en opbremsning i kontormar-
kedet som følge af den generelle økonomiske afmat-
ning, og efterspørgslen fra lejere ventes at ligge på et
lidt lavere niveau end i 2001.
Denne udvikling ventes ikke at ramme hele kontormar-
kedet med samme styrke. TK Developments projekt-
portefølje omfatter aktiviteter på Dan Link arealet, i Syd-
havnen samt Ørestad hvor der mærkes stadig interesse.
TK DEVELOPMENT -
Investorefterspørgselen efter velbeliggende kontor-
ejendomme ventes fortsat ikke at være påvirket væ-
sentligt af den økonomiske afmatning.
Projekter med segmentmix
Nordeuropa
Projekter med segmentmix er bl.a. multifunktionelle
projekter der typisk kombinerer en butiksdel, kontorer,
boliger eller eventuelt en hoteldel. I disse ofte større,
komplicerede projekter spiller ejendomsudvikleren en
afgørende rolle for at sikre de overordnede sammen-
hænge og samarbejdet mellem en række forskellige
interessenter.
TK Development bliver mere og mere aktiv inden for
denne type ejendomsudvikling, især i Danmark. I
foråret 2002 påbegyndtes ombygningen af Daells Vare-
hus. Blandt de større aktuelle projekter med segment-
mix i Danmark kan desuden fremhæves udviklingen af
Valby Torvene, et nyt byområde i det centrale Valby.
Projektet vil bl.a. komme til at bestå af 15.000 m?
butikker, 7.500 m2 serviceerhverv, 11.000 m? kontorer
og ca. 7.600 m? boliger. Hertil kommer ca. 300 m? torve-
hal og ca. 300 m? til kulturelle formål.
Fremtidsudsigter
I Danmark arbejdes der på adskillige projekter med seg-
mentmix, herunder også større projekter hvor bygge-
riet ikke er igangsat på nuværende tidspunkt. Disse
projekter ventes at bidrage betydeligt til indtjeningen i
indeværende år.
Også i Sverige og Finland ekspanderer TK Development
aktiviteten inden for projekter med segmentmix. Ud-
lejningen af et svensk projekt, Entré i Malmø, er påbe-
gyndt. Centret vil indeholde butikker, kontorer, under-
holdning, restaurant og café.
I indeværende år venter TK Development en stigende
indtjening fra projekter med segmentmix.
Centraleuropa
På de centraleuropæiske markeder venter TK Develop-
ment øget aktivitet inden for multifunktionelle projek-
ter idet der opleves stigende interesse for denne pro-
jekttype, bl.a. fra lokale myndigheder.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Projektoversigt
NORDEUROPA
Samlet areal
Projektnavn By Segment m2 TK's andel Byggestart Åbning
Danmark
Islands Brygge København Kontor 14.583 50% 01-07-2000 01-11-2002
Dampfærgevej - pakhus E København Kontor 7,342 50% 01-10-2001 01-11-2002
Dampfærgevej - pakhus D København Kontor 7.342 50% 01-11-2000 01-12-2003
Valby Torvene København Mix 56.400 100% 01-08-2002 01-04-2004
BK Medical Kerlev Kontor 8.987 50% 16-05-2001 30-04-2002
Statoil, fire ejendomme København Mix 15.216 100% " -
Plesner, Svane, Grønborg - Danlink København Kontor 13.983 50% 01-07-2002 01-02-2004
Danlink (ekskl. PSG bygning) København - 90.000 50% Primo 2003 Ultimo 2004
Choice Hotel Aalborg Mix 6.394 100% 01-09-2001 01-09-2002
Greve Butikscenter Greve Butik (S/H) 4.060 100% Medio 2000 01-03-2002
Frihedens Butikscenter Hvidovre Butik (5/H) 14.501 100% Ultimo 2000 Ultimo 2002
Molestien kontor København Kantor 8.000 100% 01-06-2002 01-09-2003
Molestien Hotel København Mix 9.500 60% 01-06-2002 Medio 2003
Næstved Tidende Næstved Mix 8.501 100% Medio 2000 Medio 2002
Stuhrs Brygge Aalborg Kontor/Mix 43.182 80% 01-06-2001 01-04-2004
Daells Varehus København Mix 31.348 100% Primo 2002 Medio 2003
Field's - fase 1 København Butik 95,000 50% 01-09-2001 Primo 2004
Field's - fase 2 København Butik 51.000 50% - -
Panoptikon, Rådhuspladsen Århus Århus Kontor 8.561 100% 01-10-2002 01-02-2004
Ringsted Factory Outlet Ringsted Butik 12.000 100% 01-01-2003 01-03-2004
Aalborg Rutebilstation Aalborg Mix 25.000 100% 01-05-2002 01-10-2004
NN NN Butik 12.000 100% 01-02-2003 01-11-2003
NN NN Mix 19.009 100% 01-04-2003 01-10-2003
Sverige
Karlskrona Karlskrona Butik 11.425 100% 01-03-2002 20-03-2003
Lånna Lånna Butik 13.200 100% 01-10-2001 01-10-2002
Entré Malmø Mix 29.450 75% 01-09-2002 01-09-2004
Kristianstad - fase 1 og 2 Kristianstad Butik 3.650 100% 01-04-2000 Medio 2003
Luleå - fase 1 og 2 Luleå Butik 9.664 100% 01-07-2001 22-03-2002
Karlstad Karlstad Butik 25.000 100% 01-08-2002 01-08-2003
Uppsala Uppsala Butik 6.200 100% 01-08-2003 01-04-2004
Malmø Svågertorp - fase 1 og 2 Malmø Butik 8.441 100% 01-03-2001 Medio 2003
Finland
Tammerfors Tammerfors Butik 25.000 100% 01-03-2002 01-03-2003
Espoo - fase 2 Espoo Butik 9.700 100% 01-07-2002 01-06-2003
Låthi Låthi Butik 7.300 100% 28-02-2001 01-06-2002
Vantaa - fase 2 Vantaa Butik 11.500 100% 01-09-2001 01-03-2003
NORDEUROPA TOTAL
Markedsværdi ca. DKK 9-10 mia. Areal ca. 550.000
CENTRALEUROPA
Samlet areal
Projektnavn By Segment m2 TK's andel Byggestart Åbning
Tjekkiet
Karlovy Vary Karlovy Vary Butik (S/H) 11.000 100% 01-12-2002 01-10-2003
Frydek Mistek Frydek Mistek Butik (S/H) 10.000 100% - -
Olomouc Olomouc Butik (S/H) 7.100 100% 01-04-2002 01-10-2002
Brno North Brno Butik (S/H) 18.131 100% 01-11-2002 01-11-2003
Prague Airport Prag Butik (S/H) 29,793 67% Ultimo 2003 Ultimo 2004
Best Plot Butikscenter Prag Butik (S/H) 36.400 100% Ultimo 2002 Ultimo 2004
Prague Eden Prag Butik (S7H) 23.000 100% 01-10-2002 01-01-2004
Retailpark Prague Prag Butik 20.000 100% - -
Slovakiet
Kosice Kosice Butik (S/H) 32.336 38% 01-07-2001 28-05-2002
Zilina zilina Butik (S/H) 10.443 100% 01-05-2001 16-11-2001
Polen
Sosnowiec Sosnowiec Butik (S/H) 34.000 100% - 14-11-2001
Targowek II Warszawa Butik 19.500 100% - 19-09-2002
Reduta II Warszawa Butik 10.000 100% Ultimo 2002 Ultimo 2003
Bydgoszcz Bydgoszcz Butik (S/H) 28.500 67% 05-2002 03-2003
Torun Brno Butik (S/H) 29.000 67% 01-10-2002 01-10-2003
Medium size cities = Polen Butik (S/H) 120.000 67% - -
Retailparks Warszawa Warszawa Butik 25.000 100% - -
Retailparks Katowice Katowice Butik 20.000 100% - -
CENTRALEUROPA TOTAL
Markedsværdi ca. DKK 4-5 mia. Areal ca. 375.000
x… Inklusive 10 projekter som forventes gennemført i samarbejde med Ahold i den nærmeste fremtid
(S/H) = Supermarked / Hypermarked
Kun TK Developments andel af areal og markedsværdi er inkluderet i totaltaliene for Nordeuropa og Centraleuropa
TK DEVELOPMENT
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Årsberetning
Projektbeholdning
Af listen på side 10 fremgår de igangværende og frem-
tidige projekter som TK Development har udsendt
fondsbørsmeddelelser om, dvs. typisk projekter med en
markedsværdi på over DKK 100 mio. Herudover er der
medtaget visse, større projekter der har været omtalt i
pressen, men hvor TK Development endnu ikke har ud-
sendt fondsbørsmeddeleilser pga. at TK Development
ikke er endeligt forpligtet som følge af at aftalegrund-
laget er indgået på optionsbasis.
Forslag til generalforsamling
Der afholdes generalforsamling i TK Development den
17. juni 2002. På generalforsamlingen er det bestyrel-
sens hensigt at indstille følgende punkter til vedtagelse:
+ Der udbetales DKK 1 pr. aktie i udbytte.
+ Egenkapitalposten overkurs ved emission omdannes
til frie reserver.
" Fornyelse af bestyrelsens bemyndigelse til på sel-
skabets vegne at erhverve op til 10% af aktiekapi-
talen til den på erhvervelsestidspunktet gældende
børskurs +/-10%. Bemyndigelsen gives for en periode
på 18 måneder fra beslutningen på generalforsam-
lingen.
« Ændring af vedtægter angående frist for afholdelse
af generalforsamling samt frist for forslag til aktionæ-
rerne til behandling på generalforsamling.
Øvrige forhold
Organisations- og ledelsesændring
Overgangen til en ny koncernledelse i TK Development
er forløbet planmæssigt. Direktør Robert Andersen
startede i TK Development den 1. februar 2002, og ad-
ministrerende direktør Per Søndergaard Pedersen forla-
der direktionen i TK Development den 1. juni 2002.
Herefter vil direktionen i TK Development bestå af
administrerende direktør Frede Clausen og direktør
Robert Andersen.
TK DEVELOPMENT -
Den organisationsændring der blev gennemført i efter-
året 2001, har gearet organisationen til de kommende
års vækst.
Nyt IT-virksomhedssystem
Som led i den videre ekspansion af TK Development
indføres i løbet af 2002 et nyt IT-virksomhedssystem til
styrkelse af bl.a. informationsformidling og økonomi-
rapportering, herunder integrationen mellem de en-
kelte resultatenheder.
Systemet er et virksomhedstilpasset Navision Axapta
system der leveres af Columbus IT-partner.
Retsager
Euro City I K/S
I forbindelse med salg af ejendomme på anpartsbasis
for 14 år siden blev der anlagt sag mod koncernen.
TK Development vandt sagen i Vestre Landsret den 4.
februar 2000. En mindre gruppe af kommanditister på
27 repræsenterende 53 anparter har anket sagen til
Højesteret.
Der verserer ikke øvrige sager af væsentlig betydning,
og koncernen er ikke bekendt med at sådanne forestår.
Begivenheder efter
regnskabsårets udløb
Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder ef-
ter regnskabsårets udløb end de i årsrapporten nævnte.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Hit
HR
BH
uge
HE
Værditilvækst i TK Development
TK Developments evne til at styre komplekse og lang-
varige projektforløb til interessenternes tilfredshed er
nøglen til værdiskabelse.
Som ejendomsudvikler er TK Development det kreative
bindeled mellem interessenterne i en række byggerier i
Nord- og Centraleuropa. Udover at de fleste ideer til
projekter opstår i TK Developments regi, virker koncer-
nen som koordinator i forbindelse med udvikling, gen-
nemførelse og salg af de ejendomme der er det synlige
slutprodukt af TK Developments værdiskabelse. Samti-
dig tilfører TK Development et finansielt element der
forbedrer løsningen for såvel lejere som investor.
Værdiskabelsen er i høj grad produktet af den knowhow
som TK Developments medarbejderstab besidder inden
for specifikke områder. Medarbejderne kan grupperes
inden for hovedområder, bl.a. projektudviklere, juridiske
og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører.
Projektudviklerne igangsætter de projekter som TK De-
velopment står bag. Projektudviklerne er eksperter
inden for udlejning og salg af butiks- eller kontorarea-
ler. Mulige beliggenheder udvælges til nærmere ana-
lyse, og i samspil med eksterne arkitekter, rådgivende
ingeniører, kommende lejere, myndigheder og inves-
torer udarbejdes skitser for de endelige projekter.
Typisk projektforløb for butikscentre
TK DEVELOPMENT -
TK Developments ingeniører og projektcontrollere sty-
rer projektforløbene, fra start til aflevering og er der-
med afgørende for at budgetter overholdes og værdier
skabes i overenstemmelse med planerne. Projekterne
sælges til nationale og internationale ejendomsin-
vestorer. TK Development har langvarige samarbejds-
relationer til flere af investorerne, og der arbejdes
løbende på at udbygge antallet af investorer.
På en række projekter arbejder koncernen sammen med
partnere. Inden for butikscenterudvikling i Central-
europa har TK Development et samarbejde med bl.a.
Ahold og Carrefour. I Danmark er der på Field's pro-
jektet et samarbejde med Steen & Strøm. Inden for
kontorsegmentet har TK Development i Danmark sam-
arbejde med blandt andre Nordkranen A/S og Køben-
havns Havn A/S.
En række styringsværktøjer er med til at sikre værditil-
vækst i projektforløbene. Som hovedregel igangsættes
et projekt først når projektet er solgt eller mindst 60%
udlejet. Endvidere skal projektet opfylde visse MIini-
mumskrav med hensyn til indtjening. Undervejs i et-
hvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og
opfølgning, og der udarbejdes regelmæssige likvidi-
tetsopgørelser på både projekt- og koncernniveau. Im-
plementering af et nyt IT system i efteråret 2002 ventes
at effektivisere og forenkle dette arbejde.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Aktionærforhold
Aktionærer
TK Developments aktier er noteret på Københavns
Fondsbørs. Aktiekapitalen udgør DKK 280.438, 100 svar-
ende til 14.021,905 stk. aktier.
Følgende aktionærer har oplyst at de ejer mere end 5%
af aktiekapitalen i TK Development:
s Lønmodtagernes Dyrtidsfond
2 Arbejdsmarkedets Tillægspension
Codan Koncernen
I løbet af året har pensionskasserne øget ejerandelen i
TK Development mens bankernes andel er faldet.
Aktionærfordeling
Ejerandel i %
[] Pensionskasser BE Banker, forsikringsselskaber
og investeringsforeninger
zu f Udenlandske investorer ml Øvrige
April 2002 April 2001
Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget til
6.700 fra 5,300.
Bestyrelse og direktion havde pr. 31. januar 2002 en be-
holdning på i alt 286.422 stk. aktier, svarende til 2,0%
af aktiekapitalen.
Ultimo januar 2002 ejede medarbejderne (ekskl. direk-
tion) i TK Development 2,8% af aktiekapitalen i TK De-
velopment. Medarbejdernes aktiebeholdninger i TK
Development hidrører bl.a. fra koncernens salg af med-
arbejderaktier samt koncernens første incentive pro-
gram fra 1995. Programmerne udløber i 2004/05.
Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets
aktier finder kun sted i seks ugers perioder efter
offentliggørelse af selskabets hel- og halvårsrapporter
og andre regnskabsmeddelelser.
TK DEVELOPMENT -
Incentive program
TK Development A/S har i 1999 udstedt konvertible
obligationslån på i alt DKK 100 mio. med konverte-
ringsret til aktiekapital. I programmet deltager 24 med-
arbejdere. Konverteringskursen på 167 blev beregnet
med udgangspunkt i et årligt afkast til aktionærerne på
10% over en 3 årig periode. Konverteringskursen er pr.
31. januar 2002 justeret til 168,38.
Lånene forrentes med Cibor 3 + 0,5% p.a. og kan kon-
verteres til aktier i perioden december 2002 til septem-
ber 2004. Er der ikke sket konvertering, afvikles lånene
på dette tidspunkt.
Aktierne der svarer til egenindskud samt eventuel
gevinst, kan afhændes med 20% om året fra tidspunk-
tet for konvertering af obligationerne.
De deltagende medarbejderes økonomiske engage-
ment i programmet vil således bestå i 8-10 år.
Af ovennævnte obligationslån har direktionen tegnet
DKK 17,2 mio, Bestyrelsen er ikke omfattet af incentive
programmer.
Kursudvikling
TK Developments aktie faldt i perioden fra 1. februar
2001 til 31. januar 2002 med 34% fra en kurs på DKK
271 til DKK 179. Til sammenligning var udviklingen i
KFX og CSE 4040 henholdsvis -24,5% og -18%. CSE
4040 indekset består af selskaber der beskæftiger sig
med ejerskab, udvikling eller drift af ejendomme samt
ejendomsinvesteringsfonde. Inklusive TK Development
indgår 14 selskaber i indekset. Ultimo april blev TK De-
velopments aktie noteret til kurs 135.
DKK
. mm TK
300 =
250 N
Å
Å
200 Å
150 I i IL EL I i i i i I I i J
SB 880 ET ES ØR 9 3 & & $
33893853 8330804 2 09 2 3
S 5 $ < = SES EEE
av z 2 =z g gg =%
= 2 O 8 &
åÅ z an
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Aktionærforhold
Omsætning
Omsætningen i TK Developments aktie var i perioden
DKK 1,8 mia. svarende til en gennemsnitlig daglig
omsætning på 29.000 aktier. | det foregående år blev der
omsat for i alt DKK 2 mia. Ud over den lavere aktiekurs
afspejler faldet en ændring i omsætningsdefinitionen på
Københavns Fondsbørs. Opgjort som gennemsnit pr.
måned er der således et markant fald i omsætningen i
perioden efter 1. juli 2001 i forhold til perioden før.
Månedens omsætning (tusinder stk. aktier)
2000 —
1500
1000
500 É
September
November
December
Aktieanalytikere som følger TK Development:
Mægler Analytiker
Alfred Berg Carsten Dehn
Danske Securities Peter Andersen
Nordea Securities Thomas Østergaard
Malene Brøndberg
Spar Nord Mikkel Duus-Hansen
Carnegie Christian Reinholdt
Finansbanken Nils Thygesen
Handelsbanken — Investment Banking Marianne Nilsson
Robert Gårtner
Merrill Lynch Bernd Stahli
Enskilda Securities AB Bo Andresen
Den store omsætning i maj kan forklares delvist af han-
del mellem udenlandske aktionærer og delvist ejerskabs-
ændringer hos nogle af TK Developments investorer.
I forhold til andre selskaber noteret på Københavns
Fondsbørs har TK Developments aktie en gennemsnitlig
placering omkring de 30 mest omsatte.
TK Development havde ved regnskabsårets afslutning
en markedsværdi på DKK 2,5 mia. svarende til en place-
ring som nr. 36 på Københavns Fondsbørs.
Investor relations
TK Development har som målsætning at opretholde
et højt informationsniveau over for investorer og
aktionærer.
Koncernens website, www.tk-development.dk, udbyg-
ges løbende og indeholder bl.a. alle udsendte fondsbørs-
meddelelser, opdaterede aktiekurser og oplysninger
om projekterne. Herfra er der link til yderligere oplys-
ninger om TK Development aktien på Københavns
Fondsbørs website.
Telefon E-mail
33 96 10 00 carsten.dehnealfredberg.dk
33 64 92 53 peter.andersen&€danskesecurities.com
33 33 48 93 thomas.ostergaardenordeasecurities.com
33 33 52 83 malene.brondbergenordeasecurities.com
96 34 42 02 mdhæsparnord.dk
32 88 02 73 creinholdt&carnegie.dk
775501 12 nils.thygesenéfinansbanken.dk
33 41 85 87 mani13ghandelsbanken.se
33 41 86 13 roga036handelsbanken.se
+44 207 9961 205 bernd, stahliéml.com
36 97 70 00 bo.andresenGenskilda.dk
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Corporate Governance
Corporate Governance begrebet dækker over hvad
man på dansk kan kalde god selskabsledelse.
Nørby-udvalget der blev nedsat af Erhvervsministeriet,
har formuleret et sæt anbefalinger der kan bruges af
danske virksomheder, og TK Development lever op til
størstedelen af disse anbefalinger.
Bestyrelsen vil fremover overveje hensigtsmæssigheden
i justeringer på de områder hvor selskabet ikke er i
overensstemmelse med rekommandationerne.
! det efterfølgende gennemgås hvorledes TK Develop-
ment forholder sig til de syv hovedprincipper i Corpo-
rate Governance.
I. Aktionærernes rolle og samspil
med selskabsledelsen
TK Development afholder både på egen og investorers
foranledning en række individuelle møder med aktio-
nærerne i løbet af året, og der foregår i dag en løbende
dialog med disse.
TK Development har ingen begrænsninger på ejerskab af
aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over.
IL Interessenternes rolle og
betydning for selskabet
Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker
således at disse er i overensstemmelse med interessen-
ternes behov.
ll. Åbenhed og gennemsigtighed
I forbindelse med TK Developments projekter er der
klare retningslinier for ved hvilke faser der udsendes
fondsbørsmeddelelser ligesom der er regler for hvor
store projekterne skal være for at der udsendes sær-
skilte meddelelser. Der arbejdes på formuleringen af en
formel informationspolitik.
I løbet af året afholder TK Development en række
investormøder ligesom selskabets website udbygges
løbende for at understøtte dialogen med investorer
og øvrige interessenter. Fra 2002 er det blevet muligt
at hente investorpræsentationsmateriale fra selska-
bets website i samme øjeblik som det præsenteres på
disse møder.
TK DEVELOPMENT -
TK Development overvejer i øjeblikket overgangen til
aflæggelse af sine regnskaber i overensstemmelse med
IAS standarderne.
Endvidere pågår der en løbende evaluering af hensigts-
mæssigheden i at offentliggøre ikke-finansielle oplys-
ninger.
IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar
Bestyrelsen vælger formand og næstformand.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen, lige-
som der er retningslinier for rapporteringen forud for
bestyrelsesmøder,
Bestyrelsen og direktionen samarbejder omkring udvik-
ling af og opfølgning på TK Developments strategier.
V. Bestyrelsens sammensætning
Bestyrelsesmedlemmer rekrutteres ud fra en samlet
vurdering af det aktuelle behov, og nye medlemmer
gennemgår en grundig introduktion til virksomheden.
Bestyrelsen opfylder de krav til uafhængighed der
stilles i Nørby-rapporten. Det skal bemærkes at TK
Developments nuværende administrerende direktør,
Per Søndergaard Pedersen, vil blive opstillet som be-
styrelseskandidat til selskabets ordinære generalfor-
samling i forbindelse med at han forlader posten som
administrerende direktør den 1. juni 2002. Det er be-
styrelsens vurdering at der er store fordele ved fort-
sat at kunne trække på den tidligere administrerende
direktør idet TK Development i høj grad er en know-
how virksomhed. Den samlede bestyrelse vil sikre en
fortsat uafhængighed.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Corporate Governance
TK Development har ingen hovedaktionærer som
medlemmer af bestyrelse eller direktion.
TK Development har ikke tidligere offentliggjort antallet
af aktier og optioner ejet af direktions- og bestyrelses-
medlemmer. Koncernen offentliggør nu i afsnittet om
aktionærforhold det samlede ejerskab. Herudover be-
skrives det samlede incentive program i et særskilt afsnit.
Bestyrelsen afholder fem ordinære møder pr. år.
Den trykte årsrapport indeholder for første gang en
oversigt over bestyrelsesmedlemmernes alder samt
dato for indtræden i TK Developments bestyrelse, for-
uden oplysning om stilling og øvrige bestyrelsesposter.
TK Development bruger ikke bestyrelsesudvalg.
VI. Aflønning af bestyrelse og direktion
TK Development har siden 1995 anvendt incentive pro-
grammer, og den grundlæggende filosofi bag disse
ordninger har været at de kræver et økonomisk com-
mitment af den enkelte.
Bestyrelsen aflønnes ikke med incentive programmer.
Direktionens incitamentsordninger er revolverende lige-
som indløsningskursen som udgangspunkt er højere end
markedskursen, jf. afsnittet om incitamentsordninger.
Der eksisterer ingen særlige fratrædelsesordninger for
direktionen.
VIL Risikostyring
Der henvises til side 21 i denne meddelelse.
TK DEVELOPMENT -
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
ber est
ein EN
==
5+ Fin)
”Funisnerfor:
Risikostyring
Generelle risici
TK Development arbejder som et udviklingsselskab og
søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tids-
punkt i udviklingsforløbet med det formål at TK Devel-
opments risiko afgrænses til at være den egentlige ud-
viklingsaktivitet.
Som følge af denne struktur for aftaleindgåelsen med in-
vestorer er projekterne ikke fuldt defineret på aftaletids-
punktet. Dette medfører en større usikkerhed ved-
rørende elementer i projektet og dermed også i
investorgrundlaget som TK Development anvender som
indtægtsgrundlag.
Som eksempel på disse usikkerheder kan nævnes tids-
elementet, myndighedsforhold og udlejningsrisiko.
| forbindelse med salg af en række centre i Centraleu-
ropa til FORAS Holding A/S er der opstået uenighed mel-
lem parterne vedrørende vilkårene i handelen. Der hen-
vises til særskilt afsnit vedrørende FORAS på side 7.
Forannævnte risici indgår i vurderingen af indtægts-
førelse af acontoavancer i koncernen, herunder de reser-
vationer der foretages.
Til styring af risici øg herunder specielt for at undgå en
uhensigtsmæssig høj gearing af den samlede ansvarlige
kapital — samt for at opnå en optimal udnyttelse af egen-
kapitalen, opereres der i TK Development med en balan-
cestyringsmodel.
Balancestyringsmodel
I balancestyringsmodellen vægtes projekterne ud fra en
række nærmere fastsatte kriterier således at de enkelte
projekter vægter forskelligt afhængigt af risikoprofilen.
De vægtede projekter må maksimalt udgøre 2,5 x kon-
cernens samlede ansvarlige kapital.
Videresolgte projekter vægter mindst. Projekternes
samlede opførelsespris medregnes i balancestyrings-
modellen allerede på tidspunktet for kontraktind-
gåelse. Som eksempel vægtes videresolgte projekter i
Nordeuropa med 10% af opførelsesprisen, og tilsvar-
ende projekter i Centraleuropa vægtes med 15%. Til
sammenligning vil et igangsat ikke solgt, men udlejet
projekt blive vægtet med mellem 75% og 150% af den
totale opførelsespris.
Dette er ensbetydende med at i det tilfælde en
relativt større andel af projektbeholdningen bindes i
ikke solgte projekter med en højere risikoprofil end
solgte projekter, vil TK Developments mulighed for
at påbegynde nye projekter begrænses i forhold til en
situation hvor aktivitetsvæksten genereres af solgte
projekter.
Med den samlede ansvarlige kapital som TK Develop-
ment råder over, er der efter balancestyringsmodellen
fortsat mulighed for at tage nye projekter ind.
Solgte projekter
En del af TK Developments projekter afhændes til in-
vestorer baseret på en fast aftalt startforrentning
Vægte i % Nordeuropa Centraleuropa
Danmark, Sverige og Finland Polen, Tjekkiet, Slovakiet,
Tyskland, Ungarn og Rumænien
Videresolgte projekter 10 15
Igangværende og færdigopførte
projekter udlejet </= 5 år 100 150
Igangværende og færdigopførte
projekter udlejet > 5 år 75 113
Igangværende og færdigopførte
udlejede projekter 200 250
Ubebyggede grunde 200 200
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Risikostyring
beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er ind-
gået. En aftale om salg kan dog ske forud for at alle le-
jeaftaler i projektet er endeligt aftalt, TK Development
påtager sig dermed en kalkuleret risiko for at de reste-
rende lejemål kan udlejes på et niveau der sikrer en for
koncernen tilfredsstillende avance på projektet.
Finansiel risikostyring
TK Developments udenlandske aktiviteter medfører
naturligt en betydelig valutaeksponering. Denne valu-
taeksponering afdækkes løbende mod EURO/JDKK, dels
via terminsforretninger, dels via optagelse af byggelån
iden valuta som indtægterne er nomineret i.
Udlejede projekter
På projekter som ikke er solgt, igangsættes byggeriet
som hovedregel kun såfremt der er indgået lejeaftaler
på 60% af lejemålene. Dermed påtager TK Develop-
ment sig salgsrisikoen på projektet. Denne risiko
reduceres naturligvis ved den betydelige udlejnings-
grad forud for projektet.
Entrepriseforhold
Alle entrepriseopgaver købes eksternt baseret på fast-
pristilbud hvilket minimerer den risiko der opstår
ved uforudsete udsving i byggeomkostninger på de en-
kelte prøjekter, Samtidig modtager TK Development
garantier til sikkerhed for opfyldelse af alle entre-
prenørens forpligtelser i henhold til de indgåede entre-
prisekontrakter.
Ejendomspriser/konjunkturudvikling
TK Development er i en vis udstrækning påvirket af
prisudsving på ejendomsmarkedet og de generelle øko-
nomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens egen-
beholdning af grunde samt igangværende og færdi-
gopførte projekter samt tilgangen af nye projekter.
Den geografiske spredning af aktiviteterne på en
række lande er med til at mindske afhængigheden af
forholdene i de enkelte lande.
TK DEVELOPMENT -
TK Development finansierer som hovedregel de igang-
værende projekter med kortfristet, variabelt forrentet
bankgæld. En ændring af den korte rente vil ændre
koncernens indtjening i positiv/negativ retning via pro-
jektbudgetterne.
Miljøforhold
Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en
egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet ne-
gativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om foru-
rening ved erhvervelse af arealer og eksisterende byg-
ninger, tages der ved købet forbehold herfor, og der
foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I
tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed oprenses
arealet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette.
Personaleafhængighed
Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk ud-
gør et af TK Developments største aktiver, ogdeteren
afgørende konkurrenceparameter for TK Development
at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til
koncernen. Netop for at knytte disse medarbejdere
stærkere til koncernen har TK Development nu ad to
omgange lanceret et medarbejder incentive program.
Disse ordninger er beskrevet på side 16.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Fondsbørsmeddelelser og finanskalender
Fondsbørsmeddelelser
Siden regnskabsårets begyndelse den 1. maj 2001 har TK Development A/S udsendt følgende
fondsbørsmeddelelser:
Meddelelse nr. Udsendt den Begivenhed
11 04.05.2001 Udvikling af nyt kontordomicil i Sdr. Frihavn, København
12 16.05.2001 Nyt TK Development projekt i Danmark - Statoil
13 23.05.2001 Udvikling af ny domicilejendom til B-K Medical - erhvervelse af Synoptik-ejendomme
14 03.07.2001 Overdragelse af butikscentre til FORAS Holding A/S
15 27.07.2001 Årsregnskabsmeddelelse 2000/01
16 09.08.2001 Field's
17 21.08.2001 Udvikling af Det centrale Valby
18 18.09.2001 Stormagasinet Debenharms ny lejer på Field's
19 19.09.2001 Referat af ordinær generalforsamling i TK Development A/S
20 07.11.2001 TK Development styrker det langsigtede kapitalgrundlag
21 26.11.2001 Ny administrerende direktør i TK Development A/S
22 13.12.2001 Overdragelse af butikscentre til FORAS Holding A/S
23 21.12.2001 Halvårsregnskab 2001/02
1 11.01.2002 Meddelelse om afholdelse af ekstraordinær generalforsamling
2 22.01.2002 Referat af ekstraordinær generalforsamling
3 13.02.2002 Meddelelse om nedjustering
4 28.02.2002 Finanskalender for 2002/03
5 12.03.2002 TK Development sælger kontorejendom på Islands Brygge til ATP
6 14.03.2002 TK Development sælger kontorejendom på Dampfærgevej, København
7 18.03.2002 TK Development udvikler butikscenter og retailpark i Tammerfors, Finland
Finanskalender for 2002/03
Ordinær generalforsamling
+ 17. juni 2002
Dato for regnskabsmeddelelser
+ Halvårsmeddelelse 2002/03 - 30. september 2002
+ Årsregnskabsmeddelelse 2002/03 - 30. april 2003
TK Development offentliggør p.t. ikke kvartalsrappor-
ter. Informationerne til interessenterne anses således
dækket af selskabets offentliggørelse af halv- og
helårsmeddelelser kombineret med løbende meddelel-
ser i forbindelse med salg af projekter m.v.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Regnskabsberetning
Anvendt regnskabspraksis
Der er anvendt samme regnskabspraksis som tidligere år.
Omlægning af regnskabsår
På den ekstraordinære generalforsamling afholdt den
22. januar 2002 blev det vedtaget at TK Development
ændrer regnskabsåret således regnskabsåret for 2001/02
blev afsluttet den 31. januar 2002 — svarende til en 9
måneders periode. TK Developments regnskabsår vil
herefter starte den 1. februar og slutte den 31. januar.
Proformatallene opgjort pr. 31. januar i tidligere år er
udarbejdet på grundlag af bestyrelsesgodkendte
perioderegnskaber pr. denne dato. Disse perioderegn-
skaber er udarbejdet efter samme praksis samt med
samme detaljerings- og periodiseringsgrad som i 6 og
12 måneders regnskaber og kan dermed danne basis
som sammeniligningsgrundlag. Omlægningen til pro-
formatal er ikke revideret.
Der er på side 2 og 49-52 desuden angivet historiske
proformatal svarende til det nye regnskabsår.
Resultatopgørelsen
Omsætning
TK Developments omsætning blev i 9 måneders perio-
den forøget med 11,9% til DKK 2.210,2 mio. Dæknings-
graden udgør 19,6% hvilket er en lille stigning i
forhold til $ måneders perioden året før hvor dæk-
ningsgraden androg 18,5%.
Generelt er udviklingen | dækningsgraden ikke nød-
vendigvis udtryk for en ændret indtjeningsmargin på
projekterne, men skal ses i sammenhæng med at der på
statustidspunktet er leveret en forholdsvis mindre eller
større andel af fremmedydelser til de igangværende
TK DEVELOPMENT -
solgte projekter end det var tilfældet i den forrige
regnskabsperiode. Dette forhold bevirker at dæknings-
graden gennem årene vil udvise udsving.
112 måneders perioden fra den 1. februar 2001 til den
31. januar 2002 steg omsætningen med 18,6% til DKK
3.016,9 mio. i forhold til året før. Dækningsgraden i
perioden var på 21,9%.
Bruttoresultat
TK Development har i 9 måneders perioden realiseret
et bruttoresultat på DKK 433,9 mio. Dette svarer til en
stigning på 18,5% i forhold til samme periode året før.
Udviklingen i bruttoresultatet afspejler den nedjuste-
ring af resultatforventningerne TK Development
offentliggjorde den 13. februar 2002.
Bruttoresultatet er genereret af 77 projekter hvilket
svarer til niveauet for 9 måneders perioden i 2000/01.
Butikssegmentet udgør 63,5% af det projektafledte
bruttoresultat i 9 måneders perioden hvilket svarer til
niveauet i T. halvår. Kontorsegmentet står for 11,8% af
det projektafledte bruttoresultat, og 24,7% genereres
af projekter med segmentmix.
Bruttoresultatet er præget af et højt aktivitetsniveau i
Nordeuropa. Således har såvel det svenske, finske som
danske marked fuldt ud levet op til det budgetterede
bruttoresultatniveau for perioden.
Det centraleuropæiske marked har derimod ikke levet
op til budgetforventningerne i 9 måneders perioden.
Som beskrevet i fondsbørsmeddelelsen udsendt den 13.
februar 2002, indeholdt forventningerne til resultatet
for 9 måneders perioden et salg af en pulje af central-
europæiske projekter til en udenlandsk investor. Den
ÅRSRAPPORT 2001/02
Regnskabsberetning
endelige gennemførelse af dette salg blev mod for-
ventning ikke realiseret. Generelt påvirkes 9 måneders
resultatet desuden negativt specielt af den afmatning
det polske marked oplever i efterspørgslen fra investo-
rer til projekter under udvikling samt en afdæmpet ef-
terspørgsel fra detailhandlere efter nye placeringer.
12 måneders bruttoresultatet i 2001/02 er på DKK 660,6
mio. Dette er en stigning på 31,8% hvilket er en væs-
entligt højere vækstrate end udviklingen i 9 måneders
perioden.
Forskellen til 9 måneders tallene er at 12 måneders
tallene er tillagt 4. kvartal i det tidligere regnskabsår, dvs.
resultatet i perioden fra den 1. februar til den 30. april.
De resultatmæssigt højere vækstprocenter mellem 12
måneders perioderne end mellem 9 måneders perio-
derne kan derfor henføres til at bruttoresultatet i kvar-
talet fra 1. februar 2001 til 30. april 2001 var væsentligt
højere end det tilsvarende kvartal året før.
Personaleudgifter og
andre eksterne udgifter
Koncernens samlede udgifter er forøget med 41,9% til
DKK 133,8 mio. i forhold til 9 måneders perioden
2000/01.
Udgiftsniveauet svarer stort set til det budgetterede.
Med en reduceret vækstrate i bruttoresultatet er dette
ensbetydende med at koncernens bruttoresultat pr.
omkostningskrone er faldet til DKK 3,24 mod DKK 3,88
i samme periode året før.
TK DEVELOPMENT
Omkostningsvæksten afspejler at koncernens aktivi-
tetsniveau er på et uændret højt niveau, uanset ned-
justeringen af resultatforventningerne. Stigningstakten
i TK Developments portefølje af projekter der arbejdes
med udvikling af, er således ikke reduceret. Det er alene
en periodeforskydning af salget til investorer der har
forårsaget den reducerede indtjeningsvækst.
Personaleudgifterne udgør 63,5% af udgifterne i for-
hold til 64,4% i 2000/01. Personaleudgifterne er for-
øget med 39,9%, og stigningen kan primært henføres
til en udvidelse af medarbejderstaben på 36 personer i
perioden fra den 31. januar 2001 til 31. januar 2002
hvor der var ansat 203 medarbejdere i TK Development.
Hertil kommer 24 medarbejdere der blev overtaget via
FORAS Management Czech s.r.0. Det kan bemærkes at
en stor del af de nyansatte i regnskabsåret har været re-
lativt højtlønnede specialister til nøglefunktioner.
Andre eksterne udgifter er forøget med 45,5% til DKK
48,9 mio. Stigningen i disse omkostninger kan dels hen-
føres til afledte omkostninger af det forøgede antal
ansatte, dels ekstraordinære eksterne rådgivnings- og
administrationshonorarer bl.a. i forbindelse med etab-
lering af en ny juridisk struktur i Centraleuropa. Hen-
sigten med den nye juridiske struktur i Centraleuropa
er bl.a at sikre muligheden for den hurtigste og mest
fleksible overdragelsesmetode af projekter til inves-
torer — i form af aktieoverdragelser.
Finansiering
TK Development har i 9 måneders perioden haft finansi-
eringsudgifter på DKK 57,0 mio. | 9 måneders perioden
2000/01 var der finansieringsudgifter på DKK 13,1 mio.
Koncernens stigende finansieringsudgifter kan dels hen-
føres til optagelsen af ansvarlige lån, dels renteudgifter
på de projekter som endnu ikke er afleveret til FORAS.
Renteudgifterne på disse lån modsvares af lejeindtæg-
terne som indgår i koncernens bruttoresultat.
I september 2000 optog TK Development et ansvarligt
lån på DKK 550 mio. til en årlig rente på 10,75%. DKK
278 mio. af dette lån blev indfriet i december 2001
hvor der blev optaget et nyt ansvarligt lån på DKK 550
mio. med en rente på 10,8%.
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Regnskabsberetning
Finansieringsudgifterne i 2001/02 baseret på en 12
måneders periode andrager DKK 80,1 mio. Året før var
finansieringsudgifterne på DKK 2,1 mio. Som forklaret
ovenfor om udviklingen i 9 måneders tallene kan denne
udvikling primært tilskrives optagelse af det ansvarlige
lån på DKK 550 mio. samt renteudgifter på FORAS
projekterne.
Finansieringsposten påvirkes herudover bl.a. af størrel-
sen af de deponerede købesummer, valutakursregule-
ringer samt den øvrige beholdning af færdigudviklede,
ikke solgte ejendomme.
Skat
Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 59,0
mio, svarende til en gennemsnitlig skattesats på 25,3%.
Dette er et fald i forhold til 9 måneders perioden i
2000/01 hvor den effektive skatteprocent var på 26,6%.
Den primære årsag til den faldende skatteprocent er
som nævnt ovenfor at der med nogle af investorerne til
TK Developments projekter er indgået en overdragel-
sesaftale der medfører en lavere skatteprocent, men
med samtidig påvirkning af bruttoresultatet.
Resultat efter skat
Resultatet efter skat andrager DKK 170,2 mic. hvilket
svarer til det forventede resultat offentliggjort i fonds-
børsmeddelelse den 13. februar 2002.
Resultatet efter skat beregnet for perioden 1. februar
2001 til 31, januar 2002 andrager DKK 286,7 mio. hvil-
ket er en stigning på 9,2% i forhold til samme periode
året før.
Balance
Den samlede balance andrager pr. 31. januar 2002 DKK
8.383,7 mio. Dette er en forøgelse på DKK 2.070,5 mio.
siden 30, april 2001. I forhold til 31. januar 2001 er
balancen forøget med DKK 2.413,8 mio.
Anlægsaktiver
Forøgelsen i balancen afspejles på aktivsiden primært i
dels en forøgelse af projektbeholdningen med DKK
1.350,3 mio., dels en stigning i tilgodehavender på DKK
640,8 mio. i forhold til 30. april 2001.
TK DEVELOPMENT +
Projektbeholdningen
Projektbeholdningen af solgte projekter er forøget
med. DKK 476,6 mio. i forhold til 30. april 2001. Projekt-
beholdningen af solgte projekter er i regnskabsperio-
den påvirket af at FORAS projekterne i Bytom og Brno
er overført fra projektbeholdningen af solgte projekter
til tilgodehavender idet disse projekter nu er meldt klar
til overdragelse.
Øvrige igangværende og færdige projekter er forøget
med DKK 873,7 mio. siden den 30. april 2001. 3. kvartals
stigning i denne balancepost kan primært henføres til
igangsættelse af Field's projektet.
I forhold til 31. januar 2001 er projektbeholdningen
forøget med DKK 1.582,8 mio.
Passiver
TK Developments egenkapital eksklusive Minoritetsin-
teresser udgør pr. 31. januar 2002 DKK 1.888,0 mio. i
forhold til DKK 1.684,8 mio. 30. april 2001. I forhold til
den 31. januar 2001 er egenkapitalen forøget med DKK
338,0 mio.
Stigningen i egenkapitalen siden 30. april 2001 kan pri-
mært henføres til en overførsel af årets resultat på DKK
170,2 mio. med fradrag af årets udbytte. DKK 49,6 mio.
kan henføres til valutakursreguleringer af nettoinveste-
ringer i dattervirksomheder.
I september 2000 optog TK Development et ansvarligt
lån på DKK 550 mio. Lånet er forrentet med 10,75% og
udløber den 31. december 2002.
Allerede i efteråret 2001 blev det besluttet yderligere
at styrke TK Developments langsigtede kapitalgrundlag
ved optagelse af et ansvarligt obligationslån med en
løbetid på 5 år. Lånet skulle erstatte det ansvarlige lån
som blev optaget i september 2000, og det blev tilbudt
investorerne at tilbagesælge disse obligationer. DKK
278 mio. af det eksisterende lån blev derfor tilbagekøbt
i forbindelse med udstedelse af det nye lån. Det nye lån
forrentes med en fast obligationsrente på 10,8% og
løber frem til 13. december 2006.
Begge lån er noteret på Københavns Fondsbørs.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Regnskabsberetning
Koncernens samlede ansvarlige kapital opgjort som
egenkapitalen tillagt ansvarlig lånekapital pr. 31.
januar 2002 andrager DKK 2.641,7 mio., svarende til en
soliditetsgrad på 31,5%.
De resterende DKK 272 mio. af det eksisterende obliga-
tionslån fra september 2000 er medregnet i balancen
under posten kortfristet gæld.
Koncernens totale kortfristede gæld er forøget med
DKK 1.841,1 mio. siden 30. april 2001.
Langt den overvejende årsag til stigningen i koncernens
kortfristede gæld er en udvidelse af koncernens bygge-
kreditter. Som en naturlig konsekvens af stigningen i
projektbeholdningen er byggekreditterne forøget med
DKK 1.179,7 mio. til DKK 2.965,6 mio. i regnskabsåret.
Pengestrømsopgørelse
Et generelt stigende aktivitetsniveau i koncernen har i 9
måneders perioden medført en forøget pengebinding i
projektbeholdningen på DKK 1.290,0 mio. og tilgode-
havender med DKK 660,3 mio. Finansieringen af det
forøgede aktivitetsniveau har fundet sted dels via
egenindtjening, dels via udvidelse af koncernens byg-
gekreditter med DKK 1.184,2 mio., en stigning i kredi-
torer og anden gæld med DKK 337,7 mio. samt en posi-
tiv likviditetseffekt på DKK 272 mio. i forbindelse med
optagelse af nyt ansvarligt lån i december 2001.
Kapitalfremskaffelse
Med den samlede ansvarlige kapital (egenkapital og
ansvarlig lånekapital) som TK Development råder over,
er der efter koncernens balancestyringsmodel fortsat
mulighed for at tage nye projekter ind.
Inklusive den ansvarlige kapital udgør koncernens
soliditetsgrad 31,5% pr. 31. januar 2002.
Ledelsens regnskabspåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato godkendt årsrap-
porten for 2001/02. Årsrapporten er aflagt efter gæl-
dende regnskabsbestemmelser. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at kon-
cern- og årsregnskabet giver et retvisende billed af kon-
cernens og moderselskabet aktiver, passiver, økonomi-
ske stilling samt resultat.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.
Aalborg, den 30. april 2002
DIREKTIONEN
PER SØNDERGAARD PEDERSEN
BESTYRELSEN
ZL ØS
POUL LAURITSEN
Formand
Michal Jglier
MICHAEL MØLLER
TK DEVELOPMENT +
FREDE CLAUSEN
NaSØ
NIELS BOSERUP
lung hd
ROBERT ANDERSEN
[om
mmug
TORSTEN ERIK RASMUSSEN
Næstformand
Ahm
HENNING RASMUSSEN
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
nine
+ Du
+ restud
(=
E
KN
>
[di
Dom
Bestyrelse
Bestyrelse
Formand Poul Lauritsen, direktør,
Født 16.02.36, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1995
Bestyrelsesformand i:
Spar Nord Bank A/S
Spar Nord Fonden
Hedegaard A/S
NOVI A/S
Gangsø Møbler A/S
ULF Bolighus A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjysk Holding A/S
Nordjyllands Avisselskab A/S
Aalborg TVR-Koncernen
House of Businesspartners A/S
Intellectual Property Holding A/S
Det Digitale Nordjylland
NOVI's Ejendomsfond
Næstformand Torsten Erik Rasmussen,
MBA, direktør,
Født 29.06.44, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1998
Bestyrelsesformand i:
Amadeus Invest A/S
Best Buy Group A/S
CPD Invest A/S
Uni-Chains A/S
Bekaert Handling Group A/S
Bestyrelsesnæstformand i:
Vvest-Wood A/S
JAI A/S
Bruhn Holding Aps
A/S Det Østasiatiske Kompagni
Bestyrelsesmedlem i:
Coloplast A/S
Bang & Olufsen A/S
Vestas Wind Systems A/S
Vola A/S
Natimmune A/S
Louis Poulsen Holding A/S
Scandinavian International Management Insti-
tute (SIMI) Fonden
Bison A/S
Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS
Michael Møller, professor,
Født 16.08.51, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1991
Bestyrelsesmedlem i:
Industriens Realkreditfond
TK DEVELOPMENT
og direktion
Henning Rasmussen, direktør, statsaut. revisor (d.b),
Født 18.09.36, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1991
Bestyrelsesformand i:
Cowboyland Odense A/S
Thanner & Ca. A/S
Sharies S.A. Luxembourg
Limo Etiketter A/S
Frisenette ApS
N.E. Skjærbæk A/S
Pome ApS
Mangaard Rejsecenter A/S
Bestyrelsesmediem i:
Per og Lise Aarsleffs fond
R. Riisfort A/S
Scanvægt International A/S
Steenbek Holding A/S
Medlem af direktionen i:
Pasø Invest ApS
Niels Boserup, adm. direktør
Født 14.06.43, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 2000
Bestyrelsesformand i:
Jyllands-Posten A/S
William Demant Holding A/S
Oticon A/S
Medlem af direktionen i:
Københavns Lufthavne A/S
Direktion
Per Søndergaard Pedersen, adm. direktør,
Bestyrelsesformand i:
PL-Holding Aalborg A/S
Nowaco A/S
Celenia Software A/S
TK Development Pushkin A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Toppenberg Maskinfabrik A/S
MEIP 2-1 A/S
MEIP 2-2 A/S
MEIP 2-3 A/S
MEIP 2-4 A/S
MEIP 2-5 A/S
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Small Cap Danmark A/S
Skandia Kalk International Trading A/S
Spar Nord Bank A/S
Danske Trælast A/S
Hedegaard A/S
Dansk Kapitalanlæg Aktieselskab
Aalborg Boldspilklub A/S
IDA Service A/S
Frede Clausen, direktør,
Bestyrelsesformand i:
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Euro Mall Holding A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Robert Andersen, direktør
Bestyrelsesmedlem i:
Kommanditaktieselskabet Østre Havn
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Direktion og ledende medarbejdere
Per Søndergaard Pedersen
Adm. direktør
Erik Godtfredsen
Områdedirektør,
Nordeuropa
"Brian S. Larsen
. Økonomidirektør
Dan Fæster
Divisionsdirektør,
BUE
Mogens Pedersen
Divisionsdirektør,
Tyskland
Frede Clausen
Direktør
NÆS TESTET
Områdedirektør,
Centraleuropa
Jens Erik Hedegaard
Personaledirektør
Jimmy Witved
Divisionsdirektør,
Finland pr. 01.08.2002
Lars Fogh
BR: T Sale e TEE ole
TK DEVELOPMENT -
Robert Andersen
BL S5-Te
Hans Villadsen
Områdedirektør,
Centraleuropa
Henrik Stig Møller
International
Udviklingsdirektør
Frank Heskjær
Divisionsdirektør,
Finland>
ejendomme, Danmark
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Peter Westphal
International
Salgsdirektør
Stig Wadmann
Afdelingschef,
Retail, Danmark
= Tiltræder pr. 01.08.2002 som Divisionsdirektør, kontor- og domicij-
Revisionspåtegning
Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab
og årsregnskab for 2001/02 for TK Development A/S.
Den udførte revision
Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte
danske revisionsprincipper tilrettelagt og udført revi-
sionen med henblik på at opnå en begrundet overbe-
visning om at regnskaberne er uden væsentlige fejl el-
ler mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering
af væsentlighed og risiko efterprøvet grundlaget og
dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb
og øvrige oplysninger. Vi har herunder taget stilling til
den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de udøvede
regnskabsmæssige skøn samt vurderet om regnskaber-
nes informationer som helhed er fyldestgørende.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vor opfattelse at koncernregnskabet og årsregn-
skabet er aflagt i overensstemmelse med den danske
lovgivnings krav til regnskabsaflæggelsen, og at regn-
skaberne giver et retvisende billede af koncernens og
moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stil-
ling og resultat samt af koncernens pengestrøm.
Aalborg, den 30. april 2002
NIELSEN & CHRISTENSEN
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB
GUSTAV HEDEAGER
Statsautoriseret revisor
TK DEVELOPMENT
ARTHUR ANDERSEN
STATSAUTORISEREDE REVISORER
KIM SCHLICHTER
Statsautoriseret revisor
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Årsregnskab og koncernregnskab er udarbejdet i over-
ensstemmelse med den danske årsregnskabslovgivning
og regler for udstedere af børsnoterede værdipapirer
på Københavns Fondsbørs, herunder danske regnskabs-
vejledninger. Regnskabspraksis er uændret i forhold til
forrige år.
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dat-
tervirksomheder hvori moderselskabet råder over mere
end 50% af stemmerettighederne.
Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel
over 50%, er medtaget som associerede virksomheder
idet moderselskabet er begrænset i sin forretnings-
mæssige udøvelse af rettigheder over virksomhedernes
aktiver og ledelse.
Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage
regnskaber i moderselskabet og dattervirksomhederne
ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgif-
ter samt aktiver og passiver. De regnskaber der anven-
des til brug for konsolideringen, aflægges i overens-
stemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt
urealiserede koncerninterne gevinster elimineres.
Dattervirksomheder og associerede virksomheder med-
tages i koncernregnskabet i ejerperioden. Ved køb af
dattervirksomheder er overkurs i forhold til regnskabs-
mæssig egenkapital udgiftsført i resultatopgørelsen
som en ekstraordinær udgift.
Ved større strategiske investeringer aktiveres mervær-
dien og afskrives over maksimalt 10 år.
ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egen-
kapital foretages der fradrag for den indtjening og
egenkapital der tilfalder minoritetsaktionærer.
| det selskab hvor Investeringsfonden for Østlandene
(1Ø Fonden) er medaktionær, er Minoritetsinteressen i
balancen opgjort til det aftalte optionsbeløb. I resultat-
opgørelsen er ført Mminoritetsinteressernes andel af
årets resultat.
TK DEVELOPMENT -
Associerede virksomheder
Associerede virksomheder indgår i koncernregnskabet
og i moderselskabets regnskab efter den indre værdis
metode. Den forholdsmæssigt ejede andel af de asso-
cierede virksomheders årsresultat og egenkapital med-
tages i henholdsvis resultatopgørelsen og balancen.
Associerede virksomheder der omfatter projekter inden
for koncernens primære arbejdsområde, udvikling og
entreprise, i fælles bestemmende ledelse med de øvrige
deltagere, er i koncernregnskabet indarbejdet ved en
pro rata konsolidering af virksomhedernes regnskabs-
poster, således at en forholdsmæssig andel svarende til
deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de til-
svarende poster i koncernregnskabet. I moderselskabet
er denne type associerede virksomheder ligeledes ind-
arbejdet ved en pro rata konsolidering i overens-
stemmelse med årsregnskabslovens & 4, stk. 4,
Valutaforhold
Omregning af udenlandske
dattervirksomheder
Udenlandske dattervirksomheders årsregnskaber om-
regnes for poster i resultatopgørelsen efter periodiske
gennemsnitskurser og for poster i balancen efter status-
dagens valutakurser. Valutakursreguleringer ved omreg-
ningen føres på egenkapitalen. Valutakursreguleringer
af mellemværender med udenlandske dattervirksom-
heder, som anses for at være tillæg til/fradrag i netto-
investeringen, føres direkte på egenkapitalen.
Tilgodehavender og gæld
Tilgodehavender øg gæld i fremmed valuta omregnes
til danske kroner efter statusdagens valutakurser.
Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og
-tab medtages i resultatopgørelsen.
Afledte finansielle instrumenter
Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte
finansielle instrumenter som led i sikring af forretnings-
mæssige dispositioner i fremmed valuta. Afledte finan-
sielle instrumenter opgøres til dagsværdi og indregnes
efter samme praksis som for de regnskabsposter og
transaktioner der sikres.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Anvendt regnskabspraksis
Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på sik-
ring af investeringer i dattervirksomheder der anses for
tillæg til investeringen, føres direkte på egenkapitalen.
Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på
finansielle instrumenter der anvendes som et led i øvrig
sikring, medtages i resultatopgørelsen. Såfremt instru-
menterne er indgået til sikring af fremtidige aktiver og
forpligtelser, indregnes kursgevinst og —tab direkte på
egenkapitalen.
Resultatopgørelse
Indtægtskriterium
Indtægtskriteriet for igangværende projekter som er
videresolgt, er produktionskriteriet. Årets omsætning
svarer således til salgsværdien af det i årets løb udførte
arbejde. Den indtægtsførte avance udgør den forven-
tede avance på projektet beregnet i forhold til projek-
tets færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere omtalt
under projektbeholdning. For øvrige indtægter anven-
des faktureringskriteriet.
Selskabsskat
I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle sel-
skabsskat, dels den udskudte skat der påhviler årets
resultat. På egenkapitalen indregnes skatten af årets
egenkapitalbevægelser.
Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mel-
lem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige vær-
dier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en vurde-
ring i den udskudte skatteforpligtelse. Et eventuelt
nettoskatteaktiv aktiveres efter en foretaget vurdering.
En række af koncernens selskaber er sambeskattede.
De sambeskattede selskabers samlede skat fordeles for-
holdsmæssigt mellem de danske sambeskattede selska-
ber hvis indkomst er positiv.
Balance
Immaterielle anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver består af koncerngoodwill
der afskrives lineært over 10 år samt indretning af
lejede lokaler som afskrives lineært over lejekontrak-
tens løbetid.
TK DEVELOPMENT
Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er optaget til anskaffelses-
priser reduceret med lineære afskrivninger over den
forventede brugstid.
Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:
Driftsmidler og inventar 5 år
Fast ejendom 50 år
Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen
under posten af- og nedskrivninger på anlægsaktiver.
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-
somheder værdiansættes i moderselskabets regnskab
efter den indre værdis metode. Der foretages fradrag
for urealiserede koncernavancer.
Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller
associeret virksomhed er negativ, modregnes et beløb
svarende til den negative egenkapital i tilgodehaven-
der hos dattervirksomheden eller den associerede virk-
somhed. Et eventuelt resterende negativt beløb op-
føres under hensættelser.
I resultatopgørelsen opføres summen af de til kapital-
andelene svarende andele i virksomhedernes årsresul-
tat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat
og egenkapital for moderselskabet og koncernen er
herefter af samme størrelse. Reserve for nettoopskriv-
ning efter den indre værdis metode under egenkapita-
len er opført netto.
øvrige finansielle anlægsaktiver består af pantebreve og
aktier. Værdipapirerne er optaget til anskaffelsesværdi
eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes lavere.
Projektbeholdning
Projektbeholdningen består af projekter inden for fast
ejendom. Igangværende, videresolgte projekter er til-
lagt forventet avance i forhold til projektets færdig-
gørelsesgrad i overensstemmelse med produktions-
kriteriet. Hvert projekt er vurderet konkret.
Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt nor-
malt beregnet som forholdet mellem koncernens an-
vendte ressourceforbrug og det totale budgetterede
ressourceforbrug.
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Anvendt regnskabspraksis
Der foretages reservation til dækning af usikkerheder
forbundet med den opgjorte færdiggørelsesgrad og
projekternes gennemførelse.
Øvrige projekter er optaget til direkte medgåede om-
kostninger, herunder renter i projektperioden, og et til-
læg for andel af indirekte projektomkostninger.
Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor
dette er skønnet nødvendigt.
Tilgodehavender
Tilgodehavender er værdiansat efter en individuel
vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier værdiansættes til kursværdien på status-
dagen. Der er under egenkapitalen bundet en reserve
for egne aktier svarende hertil. Urealiserede kurs-
gevinster føres på egenkapitalen.
Øvrige værdipapirer og kapitalandele indeholder pan-
tebreve samt noterede og unoterede aktier. Pante-
breve og unoterede aktier er værdiansat til anskaffel-
sesværdi eller skønnet kursværdi såfremt denne
vurderes lavere. Noterede aktier er optaget til kurs-
værdi på statusdagen.
Andre hensættelser
| posten indgår bl.a.:
2 hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensæt-
telsen er foretaget efter en individuel vurdering. Hen-
sættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for
garantierne,
? underbalance i associerede virksomheder m.v.,
» hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afslut-
tede projekter.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm-
me fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne
samt koncernens likvide beholdninger ved regnskabs-
årets begyndelse og slutning. Pengestrømmen fra drifts-
aktiviteterne er opgjort ved anvendelse af den indirekte
præsentationsform. Likvide beholdninger omfatter frie
likvider samt indeståender på deponeringskonti.
TK DEVELOPMENT -
Til brug for udarbejdelse af pengestrømsopgørelser er
foretaget omregning af primobalancer og af penge-
strømme i fremmed valuta til balancedagens kurser.
Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på
periodens bevægelser og pengestrømme. Pengestrøms-
opgørelsens tal kan således ikke udledes direkte af kon-
cernregnskaberne.
Alle regnskabstal er opgjort i mio. DKK,
Sammenligningstal
Nærværende regnskab omfatter perioden 1. maj 2001
til 31. januar 2002, svarende til 9 måneder som følge af
den ændring i selskabets regnskabsår der blev vedtaget
på den ekstraordinære generalforsamling den 22.
januar 2002.
For at opnå størst mulig kontinuitet og sammenligne-
lighed til tidligere regnskabsperioder er sammenlig-
ningstallene i resultatopgørelse og noter hertil angivet
for en 9 måneders periode. Sammenligningstallene er
ikke revideret. | resultatdisponeringen under resultat-
opgørelsen er ikke vist sammenligningstal da dette ikke
er relevant, idet der er angivet sammenligningstal for
en 9 måneders periode og ikke for 12 måneders
perioden svarende til det godkendte årsregnskab for
2000/01.
På siderne 48 — 52 er vist fem års proformatal indehol-
dende resultatopgørelser, aktiver, passiver samt penge-
strømsopgørelser. På baggrund af bestyrelsesgodkendte
perioderegnskaber er proformatallene i resultatopgør-
elsen opgjort således at 4. kvartals resultater er tillagt de
første tre kvartalers resultater i året efter. Dermed
svarer tallene for resultatopgørelserne til perioden 1.
februar til 31. januar. Proformatallene er ikke revideret.
For at sikre fuld kontinuitet i forhold til tidligere regn-
skabsår er der vedlagt inserat visende resultatopgørelse,
aktiver, passiver samt pengestrømsopgørelse med sam-
menligning til de tidligere års realiserede tal for den hid-
til gældende regnskabsperiode fra 1. maj til 30. april.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Resultatopgørelse
for perioden 01.05.01 - 31.01.02
Note:
Nettoomsætning
Udgifter til årets produktion
Bruttoresultat
Personaleudgifter
Andre eksterne udgifter
I alt
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver
Ordinært resultat før finansiering
Resultat af dattervirksomheder
Resultat af associerede virksomheder
Finansiering M.v.
I alt
Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets koncernresultat
Heraf minoritetsinteressers andel
Årets resultat
Årets resultat foreslås anvendt således:
Udbytte
Reserve for nettoopskrivning efter den indre
værdis metode
Overført resultat
Moderselskab Koncern
2001/02 2000/01 2001/02 2000/01
8,7 6,2 2.210,2 1.975,7
2,9 1,3 1.776,3 1.609,6
5,8 4,9 433,9 366,1
13,8 10,2 84,9 60,7
6,3 8,6 48,9 33,6
20,1 18,8 133,8 94,3
-14,3 -13,9 300,1 271,8
0,8 0,2 9,6 5,3
-15,1 -14,1 290,5 266,5
161,8 189,5 - -
0,0 0,0 -0,1 -0,3
18,3 7,5 57,0 -13,1
180,1 197,0 -57,1 -13,4
165,0 182,9 233,4 253,1
-5,2 -1,8 59,0 67,3
170,2 184,7 174,4 185,8
0,0 0,0 4,2 1,1
170,2 184,7 170,2 184,7
14,0 - 14,0 -
135,2 - - -
21,0 - 156,2 -
170,2 - 170,2 -
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Aktiver
Note:
2
10
117
12
Anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill
Indretning af lejede lokaler
l alt
Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Driftsmidler og inventar
balt
Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalinteresser i dattervirksomheder
Tilgodehavender hos dattervirksomheder
Kapitalinteresser i associerede virksomheder
Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt
I alt
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver
Projektbeholdning Mv.:
Produktionsværdi af solgte projekter
Øvrige igangværende og færdige projekter
| alt
Tilgodehavender Mm.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Tilgodehavende udbytte fra dattervirksomheder
Udskudt skatteaktiv
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
| alt
Værdipapirer og kapitalandele:
Egne aktier
Andre værdipapirer og kapitalandele
| alt
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
TK DEVELOPMENT -
Moderselskab Koncern
31.01.02 30.04.01 31.01.02 30.04.01
6,7 7,2 37,8 41,0
0,0 0,0 3,5 3,5
6,7 7,2 41,3 44,5
9,3 9,5 12,5 12,6
0,2 0,1 27,2 25,4
9,5 2,6 39,7 38,0
1.009,8 935,9 - -
2,888,0 2,160,4 - -
0,0 0,0 26,4 17,4
53,0 53,0 53,0 55,5
3.950,8 3,149,3 79,4 72,9
3,967,0 3,166,1 160,4 155,4
0,0 0,0 3.177,1 2.700,5
36,9 36,8 2.513,0 1.639,3
36,9 36,8 5.690,1 4.339,8
28,2 20,4 1.291,2 815,8
0,0 0,0 182,4 162,9
178,3 30,0 - -
1,5 0,0 0,0 0,0
15,5 45,1 403,1 256,8
1,1 1,1 7,7 8,1
224,6 156,6 1.884,4 1.243,6
5,5 3,1 5,5 3,1
39,5 39,7 102,8 69,9
45,0 42,8 108,3 73,0
15,8 14,4 540,5 501,4
322,3 250,6 8.223,3 6.157,8
4.289,3 3,416,7 8.383,7 6.313,2
ÅRSRAPPORT 200: i 02
Balance
Passiver
Moderselskab Koncern
Note: 31.01.02 30.04.01 31.01.02 30.04.01
13. Egenkapital
Aktiekapital 280,4 280,4 280,4 280,4
Overkurs ved emission 288,7 288,7 288,7 288,7
Reserve for nettoopskrivning efter
den indre værdis metode 697,7 562,5 - -
Reserve for egne aktier 5,5 3,1 5,5 3,1.
Overført resultat m.v. 615,7 550,1 1.313,4 1.112,6
l alt 1.888,0 1.684,83 1.888,0 1.684,8
Minoritetsinteresser - - 36,7 32,6
Hensættelser
14. Udskudt skat 0,0 2,5 377,9 352,0
15. Andre hensættelser 4,5 4,5 36,4 40,4
I alt 4,5 7,0 414,3 392,4
16 Langfristet gæld
17. Ansvarligt obligationslån 550,0 550,0 550,0 550,0
18. Konvertible obligationslån 100,0 100,0 100,0 100,0
Kreditinstitutter 7,6 7,6 7,6 7,6
Gældsbrev 10,0 10,0 13,6 13,4
Ansvarlig lånekapital 0,0 0,0 103,7 103,7
ialt 667,6 667,6 774,9 774,7
Kortfristet gæld
17. Ansvarligt obligationslån 272,0 0,0 272,0 0,0
Kreditinstitutter:
Byggekreditter m.v. 883,3 497,3 2.965,6 1.785,9
Kreditforeninger 15,6 16,0 33,0 31,2
Leverandører af varer og tjenesteydelser 6,3 2,9 1.572,2 1.373,5
Gæld til dattervirksomheder 520,6 511,0 - -
Selskabsskat 0,0 0,0 108,3 67,5
Anden gæld 17,3 14,9 280,7 135,7
Periodeafgrænsningsposter 0,1 1,2 24,0 20,9
Udbytte for regnskabsåret 14,0 14,0 14,0 14,0
l alt 1.729,2 - 1.057,3 5.269,8 3.428,7
Gæld i alt 2.396,8 1.724,9 6.044,7 4.203,4
Passiver i alt 4.289,3 3.416,7 8.383,7 6.313,2
19 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
1
Personaleudgifter
Personaleudgifter indeholder:
Gager M.v.
Pensioner og andre udgifter til social sikring
Heraf udgør:
Gager m.v. til moderselskabets direktion
Vederlag til bestyrelse
Gennemsnitligt antal ansatte
immaterielle anlægsaktiver
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang
Anskaffelsessum ultimo
Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger
Afskrivninger ultimo
Regnskabsmæssig værdi ultimo
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang
Anskaffelsessum ultimo
Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger
Afskrivninger ultimo
Regnskabsmæssig værdi ultimo
TX DEVELOPMENT -
Moderselskab Koncern
2001/02 2000/01 2001/02 2000/01
10,6 8,7 74,1 53,0
0,8 0,6 6,0 4,4
5,5 5,0 5,5 5,0
0,9 0,8 0,9 0,8
6 6 188 152
Moderselskab
31.01.02 30.004,01
Good- Indretn. Good- Indretn.
will lejede will lejede
lokaler lokaler
7,7 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0 7,7 0,0
0,0 0,0 0,0 0,0
7,7 0,0 7,7 0,0
0,5 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0 0,0 0,0
0,5 0,0 0,5 0,0
1,0 0,0 0,5 0,0
6,7 0,0 7,2 0,0
Koncern
31.01.02 30.04.01
Good- Indretn. Good- Indretn.
will lejede will lejede
lokaler lokaler
43,6 4,2 0,0 3,9
0,0 0,4 43,6 0,3
0,0 0,0 0,0 0,0
43,6 4,6 43,6 4,2
2,6 0,7 0,0 0,3
0,0 0,0 0,0 0,0
3,2 0,4 2,6 0,4
5,8 1,1 2,6 0,7
37,8 3,5 41,0 3,5
ÅRSRAPPORT 2001 7 C2
Noter
Note:
3 Materielle anlægsaktiver Moderselskab
31.01.02 30.04.01
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 11,2 0,2 11,2 0,2
Årets tilgang 0,0 0,1 0,0 0,0
Årets afgang 0,0 0,0 0,0 0,0
Anskaffelsessum ultimo 11,2 0,3 11,2 0,2
Afskrivninger:
Afskrivninger primo 1,7 0,1 1,5 0,0
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets afskrivninger 0,2 0,0 0,2 0,1
Afskrivninger ultimo 1,9 0,1 1,7 0,1
Regnskabsmæssig værdi ultimo 9,3 0,2 9,5 0,1
Koncern
31.01.02 30.04.01
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 14,3 42,2 11,2 28,8
Kursregulering af anskaffelsessum primo
i udenlandske dattervirksomheder -0,1 0,1 0,0 0,8
Årets tilgang ved virksomhedskøb 0,0 0,0 0,0 2,9
Årets tilgang 0,2 17,4 3,1 13,3
Årets afgang 0,0 -17,4 0,0 -3,6
Anskaffelsessum ultimo 14,4 42,3 14,3 42,2
Afskrivninger:
Afskrivninger primo 1,7 16,8 1,5 10,5
Kursregulering af afskrivninger primo i
udenlandske dattervirksomheder 0,0 -0,1 0,0 0,2
Årets tilgang ved virksomhedskøb 0,0 0,0 0,0 1,5
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0,0 -7,4 0,0 -2,4
Årets afskrivninger 0,2 5,8 0,2 7,0
Afskrivninger ultimo 1,9 15,1 1,7 16,8
Regnskabsmæssig værdi ultimo 12,5 27,2 12,6 25,4
Grunde og bygninger udgør koncernens kontoradresse i Lille Strandstræde 14, København og Limanowskiego,
Warszawa. Den danske ejendom er pr. 01.01.02 offentligt vurderet til DKK 6,5 mio.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
4. Finansiering M.v. Moderselskab Koncern
2001/02 2000/01 2001/02 2000/01
Udgifter:
Renteudgifter dattervirksomheder 31,7 33,3 - -
Renteudgifter i øvrigt 85,6 40,9 156,3 100,7
| alt 117,3 74,2 156,3 100,7
Indtægter:
Renteindtægter og kursgevinster m.v. finansielle
anlægsaktiver 0,1 0,0 0,1 0,3
Renteindtægter dattervirksomheder 133,9 81,0 - -
Renteindtægter i øvrigt 1,6 0,7 99,2 87,3
l alt 135,6 81,7 99,3 387,6
Finansiering i alt 18,3 7,5 -57,0 -13,1
5. Skat af årets resultat
Moderselskab Koncern
2001/02 2000/01 2001/02 2000/01
Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) -0,3 0,0 40,4 30,2
Udskudt skat -4,9 -1,8 18,6 37,1
Ialt -5,2 -1,8 59,0 67,3
Afstemning af skatteprocent
Dansk skatteprocent 30,0
Afvigelse skatteprocent
i udenlandske dattervirksomheder -2,7
Ikke skattepligtige indtægter/udgifter 2,0
Ikke fradragsberettiget afskrivning på goodwill/merværdi 5,0
Regulering vedrørende tidligere år 4,2
Regulering udskudt skatteprocent udland -13,6
ikke aktiverede skatteaktiv vedrørende
underskud i udenlandske dattervirksomheder 0,3
Andet 0,1
Effektiv skatteprocent 25,3
Der er i regnskabsåret betalt DKK 29,6 mio. i selskabsskat hvoraf DKK 0,0 mio vedrører moderselskabet.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
6 Kapitalinteresser i dattervirksomheder Moderselskab
31.01.02 30.04.01
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 460,3 325,9
Kursregulering m.v. 55,4 28,5
Kapitalregulering M.v. 29,7 -6,8
Årets tilgang 5,4 112,7
Årets afgang 0,0 0,0
Anskaffelsessum ultimo 550,8 460,3
Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo 475,6 260,8
Resultatandele 2001/02 161,8 304,8
Op- og nedskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0,0 0,0
Udbytte 2001/02 -178,4 -90,0
Op- og nedskrivninger ultimo 459,0 475,6
Kapitalinteresser i dattervirksomheder i alt 1.009,8 935,9
7. Kapitalinteresser i associerede virksomheder Koncern
31.01.02 30.04.01
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 4,1 4,2
Korrektion primo 0,5 -
Kursregulering M.v. 0,0 -
Kapitalregulering m.v. 0,0 -0,1
Årets tilgang 9,1 0,0
Årets afgang 0,0 0,0
Anskaffelsessum ultimo 13,7 4,1
Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo 13,3 13,9
Korrektion primo -0,5 -
Resultatandele 2001/02 -0,1 -0,6
Op- og nedskrivninger ultimo 12,7 13,3
Kapitalinteresser i associerede virksomheder i alt 26,4 17,4
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
Moderselskab Koncern
31.01.02 30.04.01 31.01.02 30.04.01
8. Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum orimo 53,0 53,1 55,5 55,9
Årets tilgang 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets afgang 0,0 -0,1 -2,5 -0,4
Anskaffelsessum ultimo 53,0 53,0 53,0 55,5
Afskrivninger:
Afskrivninger primo 0,0 0,0 0,0 0,0
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0,0 0,0 0,0 0,0
Afskrivninger ultimo 0,0 0,0 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 53,0 53,0 53,0 55,5
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter 53,0 53,0 53,0 53,0
Sælgerpantebreve 0,0 0,0 0,0 2,5
53,0 53,0 53,0 55,5
2. Projektbeholdning m.v. Moderselskab Koncern
31.01.02 30.04.01 31.01.02 30.04.01
Videresolgte, igangværende projekter 0,0 0,0 3.449,9 2.861,5
Modtagne acontobetalinger 0,0 0,0 -272,8 -161,0
Øvrige projekter 36,9 36,8 2.513,0 1.639,3
Anskaffelsessum ultimo 36,9 36,8 5.690,1 4.339,8
Renter m.v. indeholdt i den samlede projektbeholdning udgør pr. 31.01.02 for moderselskabet DKK 0,5 mio.
På koncernniveau udgør beløbet DKK 124,9 mio., hvoraf DKK -32,7 mio. vedrører videresolgte igangværende projekter.
De tilsvarende tal på koncernniveau udgjorde pr. 30.04.01 henholdsvis DKK 34,3 mio. og DKK -29,3 mio.
10. Andre tilgodehavender
Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i forbindelse med køb
og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.
11. Egne aktier Antal Beløb % af
aktie-
kapitalen
Beholdning primo 11.757 3,1 0,08%
Køb 19.000 5,0 0,14%
Kursregulering - -2,6 -
Beholdning ultimo 30.757 5,5 0,22%
Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære generalforsamling i 2001.
Beholdningen af egne aktier på 11.757 stk. er reserveret til medarbejderoptioner, og de resterende aktier er
erhvervet med henblik på placering hos interesserede aktionærgrupper.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Note:
12
13
Andre værdipapirer og kapitalandele
Noter
Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder bl.a. unoterede aktier og pantebreve, DKK 101,5 mio. hvoraf DKK
38,2 mio. vedrører moderselskabet.
Egenkapital
Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 14.021.905 stk. aktier a DKK 20.
(Nominelt DKK 280.438.100).
Aktiekapital:
Aktiekapital pr. 1. maj 2001
Kapitalforhøjelse 2001/02
I alt
Overkurs ved emission:
Overkurs ved emission pr. 1. maj 2001
Overkurs ved kapitalforhøjelse 2001/02
I alt
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode:
Reserve pr. 1. maj 2001
Årets regulering
I alt
Reserve for egne aktier:
Reserve for egne aktier pr. 1. maj 2001
Årets tilgang
Kursregulering egne aktier
I alt
Overført resultat m.v.:
Overført resultat m.v. pr. 1. maj 2001
Valutakursomregning af nettoinvestering
i udenlandske dattervirksomheder
Skat af årets egenkapitalbevægelser
Udbytte egne aktier
Overført fra reserve for egne aktier
Overført af årets resultat
Ialt
Egenkapital i alt
TK DEVELOPMENT
Moder- Koncern
selskab
280,4 280,4
0,0 0,0
280,4 280,4
288,7 288,7
0,0 0,0
288,7 288,7
562,5 -
135,2 -
697,7 -
3,1 3,1
5,0 5,0
-2,6 -2,6
5,5 5,5
550,1 1.112,6
76,1 76,1
-26,5 -26,5
0,0 0,0
5,0 -5,0
21,0 156,2
615,7 1.313,4
1.888,0 1.888,0
- ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
14. Udskudt skat Koncern
31.01.02 30.04.01
Udskudt skat kan specificeres således:
Materielle anlægsaktiver -1,3 -1,0
Finansielle anlægsaktiver 0,8 0,7
Omsætningsaktiver 390,5 365,6
Øvrige -1,2 -1,2
Hensættelser -10,9 -12,1
377,9 352,0
15. Andre hensættelser
I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier der er afgivet over for aftagere af koncernens projek-
ter som et led i salget. Herudover indgår hensættelse vedrørende associeret virksomhed m.v. samt hensættelser til
imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.
16. Langfristet gæld Moderselskab Koncern
31.01.02 30.04.01 31.01.02 30.04.01
Af den langfristede gæld forfalder følgende beløb
til betaling efter fem år:
Ansvarligt obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Konvertible obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Kreditinstitutter 0,0 0,0 0,0 0,0
Gældsbrev 0,0 0,0 0,0 0,0
Ansvarlig lånekapital 0,0 0,0 85,7 103,7
17. Ansvarligt obligationslån
! september 2000 optog TK Development A/S et ansvarligt lån på DKK 550 mio. til en årlig rente på 10,75% p.a. DKK
278 mio. af dette lån blev indfriet i december 2001 hvor der blev optaget et nyt ansvarligt lån på DKK 550 mio. Det
nye lån forrentes med en fast obligationsrente på 10,80% p.a. og løber frem til 13. december 2006.
De resterende DKK 272 mio. af det eksisterende obligationslån fra september 2000 er medregnet i balancen under
posten kortfristet gæld.
Begge lån er noteret på Københavns Fondsbørs.
18. Konvertible obligationslån
Der henvises til afsnittet "Incentive program” på side 16.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 200: / 02
Noter
Note:
19. Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser Moder- Køncern
selskab
Kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder 2.429,4 -
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 28,6 28,6
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 18,6 197,1
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til
sikkerhed for kreditinstitutter 36,9 3.575,0
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v.,, tilgodehavender
og anlægsaktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 31,3 527,2
20
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for associerede virksomheder
udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2002 udnyttet DKK 2.221,4 mio. af kreditfacili-
teterne, mens det tilsvarende beløb for associerede virksomheder andrager DKK 197,1 mio.
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforplig-
telse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne, som er
vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 5.690,1 mio. hvoraf DKK 3.575,0 mio. er stillet til sikkerhed for de kredit-
institutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 527,2 mio. består
af afgivet sikkerhed i materielle anlægsaktiver DKK 9,3 mio., tilgodehavender DKK 474,7 mio. og sikringskonti, værdi-
papirer m.v. DKK 43,2 mio.
Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige sambeskattede danske selskaber for skat af sambeskatnings-
indkomsten.
Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige dispositioner i fremmed
valuta. Urealiserede tab og gevinster pr. 31. januar 2002 vedrørende åbentstående forretninger er medtaget i resultat
og balance.
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 7 Moderselskab
2001/02 2000/01
Samlet honorar for det forløbne år:
Nielsen & Christensen, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,3 0,2
Andre ydelser 0,2 0,1
Arthur Andersen:
Revision 0,6 0,2
Andre ydelser 0,1 0,3
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Noter
Note:
21
22
Finansielle instrumenter
Renterisici
Som udgangspunkt har TK Development ingen renterisici på tilgodehavender og anden gæld, idet den væsentligste
del af disse ikke forrentes. Likvide beholdninger forrentes med mellem 2 og 4%, mens værdipapirer oppebærer en
rente på mellem 5 og 10%.
Renterisici vedrørende finansielle forpligtelser ud over anden gæld kan opgøres således:
Finansielle instrumenter Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
pr. 31.01.02 (mio. DKK) 0-1 år 1-5 år over 5 år I alt rente i %
Ansvarligt obligationslån 272,0 550,0 0,0 822,0 10,8%
Konvertible obligationslån 0,0 100,0 0,0 100,0 4-6%
Ansvarlig lånekapital 0,0 18,0 85,7 103,7 11%
Prioritetsgæld 33,0 7,6 0,0 40,6 5-6%
Gældsbrev 0,0 13,6 0,0 13,6 0-5%
Bankgæld 2.965,6 0,0 0,0 2.965,6 4-7%
Afledte finansielle instrumenter, ikke afviklet pr. 31. januar 2002
Valutaterminsforretninger Hovedstol Hovedstol Hovedstol ikke realiseret Heraf medtaget Forfalds-
i valuta i EURO iDKK gevinst/tab pr. iresultat- perioder
31.01.02= opgørelsen”
Solgt valuta
Euro 120,9 - 906,4 8,4 7,9 2002
SEK 60,0 - 48,4 -0,2 0,0 2002
PLN 64,4 18,0 - 0,5 0,0 2002
Købt valuta
USD 17,7 18,4 - 15,8 11,3 2002
CZK 46,0 1,3 - 1,2 1,2 2002
Alle de indgåede terminsforretninger afdækker kommercielle valutarisici opstået ved koncernens aktiviteter på mar-
kederne i Finland, Sverige, Polen, Tjekkiet og Slovakiet.
= Beløbene er opgjort akkumuleret over forretningernes løbetid.
CAP/FLOOR forretning
Forretningstype Kontraktsum Strike Forfald
(i mio. DKK)
CAP 200 5,10% 2003
FLOOR 200 4,10% 2003
Handelsværdier
Alle finansielle instrumenter i balancen er i det væsentligste indregnet til handelsværdi, Enkelte ikke væsentlige
finansielle instrumenter er indregnet til anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi såfremt denne vurderes lavere.
Kreditrisici
! forbindelse med salg af TK Developments udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på beta-
lingstidspunktet. TK Developments salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.
Nærtstående parter
TK Development definerer nærtstående parter som selskabets bestyrelse og direktion.
Koncernen har ikke i indeværende regnskabsår gennemført handler med nærtstående parter.
TK DEVELOPMENT . ÅRSRAPPORT 2001 7; 02
Pengestrømsopgørelse
Or rs
Koncern
2001/02 2000/01
Driftens likviditetsvirkning:
Årets koncernresultat før skat 233,4 253,1
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger 9,5 5,5
Resultat af associerede virksomheder 0,1 0,3
Hensættelser 3,9 -2,9
Kursreguleringer 11,6 -23,3
Investeringer i projekter m.v. -1.290,0 -552,8
Ændringer i tilgodehavender m.v. -660,3 56,5
Ændringer i kreditinstitutter 1,184,2 443,9
Ændringer i kreditorer og anden gæld 337,7 -378,1
Betalt selskabsskat -29,6 -14,4
(1) -199,5 -212,2
Investeringernes likviditetsvirkning:
Køb af virksomheder 0,0 -266,2
Overtaget nettolikviditet 0,0 39,8
Investering i driftsmidler, netto -7,4 -8,4
Investering i ejendom, netto -0,2 -2,9
Indretning af lejede lokaler -0,4 -0,2
Køb af værdipapirer og kapitalandele -9,1 0,0
Salg af værdipapirer og kapitalandele 2,5 0,2
Køb af egne aktier, netto -5,0 0,0
(2) -19,6 -237,7
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte -14,0 -13,3
Kapitaludvidelse og emission 0,0 53,1
Optagelse af ansvarligt obligationslån 272,0 550,0
Ændringer i konvertible obligationslån 0,0 -53,2
Ændringer i langfristet finansiering 0,2 -34,8
(3) 258,2 501,8
Årets likviditetsvirkning (1+2+3) 39,1 51,9
Likvide beholdninger primo 501,4 307,7
Likvide beholdninger ultimo 540,5 359,6
se re em
I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt DKK
139,6 mio.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Proformaregnskab 01.02 - 31.01
Efterfølgende proformatal (side 49-52) er opgjort, således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis med de
fremtidige regnskabsår der følger TK Development A/S' nye regnskabsperiode.
Proformatallene i resultatopgørelsen er opgjort, således at 4. kvartals resultater er tillagt de første tre kvartalers resulta-
ter i året efter. Dermed svarer tallene for resultatopgørelserne til perioden 1. februar til 31. januar. Balancetallene svarer
til balancerne pr. 31.01. i de enkelte år.
Proformatallene er ikke revideret.
TK DEVELOPMENT - ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Proformaregnskab 01.02 - 31.01
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
Udgifter til årets produktion
Bruttoresultat
Personaleudgifter
Andre eksterne udgifter
[alt
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver
Ordinært resultat før finansiering
Resultat af associerede virksomheder
Finansiering M.v.
I alt
Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets koncernresultat
Heraf minoritetsinteressers andel
Årets resultat
TK DEVELOPMENT -
Koncern
2001/02 2000/01 1999/00 1998/99 1997/98
3.016,9 2.543,2 2.004,6 1.774,4 1.106,2
2.356,3 2.042,1 1.664,8 1.358,7 884,1
660,6 501,1 339,8 415,7 222,1
112,1 80,6 71,0 57,4 50,1
60,2 44,9 35,5 27,2 20,1
172,3 125,5 106,5 84,6 70,2
488,3 375,6 233,3 331,1 151,9
15,2 7,1 6,3 5,0 3,9
473,1 368,5 227,0 326,1 148,0
-0,4 -0,1 -0,4 0,2 0,1
-80,1 -2,1 -7,5 4,9 5,5
-80,5 -2,2 -7,9 5,1 5,6
392,6 366,3 219,1 331,2 153,6
101,4 102,3 68,3 114,4 53,8
291,2 264,0 150,8 216,8 99,8
4,5 1,4 1,8 1,5 0,3
286,7 262,6 149,0 215,3 99,5
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Proformaregnskab 01.02 - 31.01
Aktiver
Anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver:
Gocdwill
Indretning af lejede lokaler
| alt
Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Driftsmidler og inventar
l alt
Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalinteresser i associerede virksomheder
Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt
| alt
Anlægsaktiver i alt
Omsætningsaktiver:
Projektbeholdning M.v.:
Produktionsværdi af solgte projekter
Øvrige igangværende og færdige projekter
Ll alt
Tilgodehavender Mm.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
| alt
Værdipapirer og kapitalandele:
Egne aktier / kapitalandele i dattervirksomhed
Andre værdipapirer og kapitalandele
l alt
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt
Aktiver i alt
Koncern
31.01.02 31.01.01 31.01.00 31.01.99 31.01.98
37,8 0,0 0,0 1,2 1,6
3,5 3,4 3,7 0,1 0,2
41,3 3,4 3,7 1,3 1,8
12,5 12,4 9,7 16,7 16,7
27,2 23,3 18,6 11,7 10,2
39,7 35,7 28,3 28,4 26,9
26,4 17,5 17,7 18,2 18,3
53,0 55,6 31,6 26,2 32,0
79,4 73,1 49,3 44,4 50,3
160,4 112,2 81,3 74,1 79,0
3.177,1 2,534,2 1.185,2 1.040,4 575,6
2.513,0 1.573,1 1.013,6 919,5 954,4
5,690,1 4.107,3 2.198,8 1,959,9 1.530,0
1.291,2 1.038,9 699,3 626,1 513,3
182,4 0,0 0,2 0,1 1,1
403,1 272,3 124,5 101,4 89,3
7,7 6,2 3,8 3,7 3,3
1.884,4 1,317,4 827,8 731,3 607,0
5,5 3,2 27,4 19,5 17,3
102,8 70,2 93,3 76,8 67,1
108,3 73,4 120,7 96,3 84,4
540,5 359,6 473,4 246,8 219,1
8.223,3 5.857,7 3.620,7 3.034,3 2.440,5
8.383,7 5.969,99 — 3.702,0 3.108,4 2,519,5
TK DEVELOPMENT -
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Proformaregnskab 01.02 - 31.01
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital
Overkurs ved emission
Reserve for egne aktier
Overført resultat m.v.
I alt
Minoritetsinteresser
Hensættelser
Udskudt skat
Andre hensættelser
I alt
Langfristet gæld
Ansvarligt obligationslån
Konvertible obligationslån
Kreditinstitutter
Gældsbrev
Ansvarlig lånekapital
l alt
Kortfristet gæld:
Ansvarligt obligationslån
Kreditinstitutter:
Byggekreditter M.v.
Kreditforeninger
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til associerede selskaber
Selskabsskat
Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Udbytte for regnskabsåret
I alt
Gæld i alt
Passiver i alt
TK DEVELOPMENT -
Koncern
31.01.02 31.01.01 31.01.00 31.01.99 31.01.98
280,4 280,4 267,1 264,1 264,1
288,7 288,7 248,9 240,1 240,1
5,5 3,2 27,5 19,5 17,3
1.313,4 977,7 677,0 545,3 380,1
1.888,0 1.550,0 1.220,5 1.069,0 901,6
36,7 19,5 13,9 11,9 9,6
377,9 257,3 189,6 104,6 43,3
36,4 62,7 63,3 92,6 122,6
414,3 320,0 252,9 197,2 165,9
550,0 550,0 0,0 0,0 0,0
100,0 100,0 153,2 65,0 65,0
7,6 7,6 7,6 12,9 13,0
13,6 13,3 12,5 11,8 10,0
103,7 51,2 84,6 79,8 47,6
774,9 722,1 257,9 169,5 135,6
272,0 0,0 0,0 0,0 0,0
2,.965,6 1.565,1 1.026,9 1.115,2 790,7
33,0 31,5 32,5 45,6 67,7
1.572,2 1.505,9 739,8 399,3 357,2
0,0 0,4 0,0 0,0 0,2
108,3 104,3 20,4 38,6 32,6
280,7 129,5 134,8 45,9 55,6
24,0 21,6 2,4 16,2 2,8
14,0 0,0 0,0 0,0 0,0
5.269,8 3.358,3 1.956,8 1.660,8 1.306,8
6.044,7 4.080,4 2.214,7 1.830,3 1.442,4
8.383,7 5.969,9 3.702,0 3.108,4 2.519,5
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Proformaregnskab 01.02 - 31.01
Pengestrømsopgørelser
Driftens likviditetsvirkning:
Årets koncernresultat før skat
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Resultat af associerede virksomheder
Hensættelser
Kursreqguleringer
Investering i projekter m.v.
Ændringer i tilgodehavender m.v.
Ændring i kreditinstitutter
Ændringer i kreditorer og anden gæld
Betalt selskabsskat
(1)
Investeringernes likviditetsvirkning:
Køb af virksomheder
Overtaget nettolikviditet
Investering i driftsmidler, netto
Investering i ejendom, netto
Indretning af lejede lokaler
Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele
Køb af egne aktier, netto
(2)
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte
Kapitaludvidelse og emission
Optagelse af ansvarligt obligationslån
Ændringer i konvertible obligationslån
Ændringer i langfristet finansiering
(3)
Årets likviditetsvirkning (1+24+3)
Likvide beholdninger primo
Likvide beholdninger ultimo
I likvide beholdninger er indeholdt midlertidi
139,6 mio.
=Køb af virksomheder
Købte aktiver:
Anlægsaktiver -1,4
Omsætningsaktiver -1.104,1
Overtagne passiver:
Kortfristet gæld 882,9
Koncerngocdwill -43,6
-266,2
TK
Koncern
2001/02 2000/01 1999/00 1998/99 1997/98
392,6 366,3 219,1 331,2 153,6
14,2 7,1 5,1 4,1 3,9
0,4 0,1 0,4 -0,2 0,0
-20,9 -1,9 -29,7 -26,4 64,2
-44,3 -23,9 -32,2 15,8 -4,4
-1.434,9 -1.071,3 -171,6 -479,0 -75,0
-542,7 -186,8 -106,6 -158,4 -225,3
1.384,9 530,6 -104,9 303,4 -63,1
175,3 22,3 410,4 54,2 54,0
-31,2 -14,6 -22,9 -29,8 -18,1
-106,6 -372,1 167,1 14,9 -110,2
0,0 -266,2 0,0 0,0 0,0
0,0 39,8 0,0 0,0 0,0
-10,8 -9,2 -11,9 -4,6 6,5
-0,4 -2,9 6,7 -0,4 0,0
-0,6 -0,2 -3,9 0,0 -0,2
-9,1 -24,0 -5,4 0,0 -19,5
2,6 0,0 0,0 5,8 0,0
-5,0 17,0 0,0 -1,0 -17,4
-23,3 -245,7 -14,5 -0,2 -43,6
-14,0 -13,3 -26,1 -20,9 -12,7
0,0 53,1 11,8 0,0 202,2
272,0 550,0 0,0 0,0 0,0
0,0 -53,2 88,2 0,0 0,0
52,8 -32,6 0,1 33,9 23,2
310,8 504,0 74,0 13,0 212,7
180,9 -113,8 226,6 27,7 58,9
359,6 473,4 246,8 219,1 160,2
540,5 246,8 219,1
359,6
ge deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt DKK
DEVELOPMENT -
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
HOVEDKONTOR
M AALBORG
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
Tel. (+45) 88 96 10 10
Fax (+45) 88 96 10 11
En internationalt
orienteret
vækstvirksomhed
AFDELINGSKONTORER
EH KØBENHAVN
Lille Strandstræde 14
DK-1254 København K
Tel. (+45) 33 36 01 70
Fax (+45) 33 91 92 01
ÆSTOCKHOLM
Gamla Brogatan 36-38
Postbox 400
S-101 27 Stockholm
Tel. (+46) 8 751 37 30
Fax (+46) 8 751 37 90
M HELSINKI
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
Tel. (+358) 9 228 481
Fax (+358) 9 228 48200
Æ BERLIN
AhornstraBe 16
D-14163 Berlin
Tel. (+49) 30 802 10 21
Fax (+49) 30 801 75 16
ÆPRAG
Na Porici 2
CZ-110 00 Praha
Tel. (+420) 2 8401 1010
Fax (+420) 2 8401 1011
EH WARSZAWA
Centrum Handlowe Reduta
Al. Jerozolimskie 148
PL-03-326 Warszawa
Tel. (+48) 22 572 29 10
Fax (+48) 22 572 2911
MH BUKAREST
World Trade Center
Blvd. Expozitiei 2
78 Entrance F. Reg. Us
ROM-783341 Bucharest 1
Tel. (+40) 1 202 30 40
Fax (+40) 1 202 31 40
HBUDAPEST
Szabadsåg tér 7
Bank Center,
Citybank Tower 1st. floor
HUN-1054 Budapest
Tel. (+36) 1 474 81 67
Fax (+36) 1 474 81 81
Koncernstruktur
Ejerandel
i%
Euro Mail Poland Holding A/S
Euro Mall Poland invest B.V., Amsterdam 100
TK Polska Operations II 5.A., Warszawa 2... 100
Euro Mall Sosnowiec Gallery Sp. z 0.0., Warszawa .....……. 100
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0., Warszawa 0... 100
Euro Mall Targowek lil Sp. 2 0.0., Warszawa 100
Euro Mall Targowek Sp. z 0.0., Warszawa 2... 100
Jero II Sp. Z 0.0., Warszawa ss. 100
Euro Mail Poland Invest B.V.
HI TK Development Sp. z 0.0., Warszawa ................ 44
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. z 0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Poznan Sp. z 0.0., Warszawa 2... 100
aå Euro Mall Sosnowiec Development
IV Sp z 0.0., Warszawa sense eee eeegn 50
A Euro Mall Torun Sp. z 0.0., Warszawa 2... 66
aA Euro Mall Torun Development $p. z 0.0., Warszawa 66
A Euro Mall Bydgoszcz Sp. z 0.0., Warszawa ............. 66
A Euro Mall Bydgoszcz Construction Sp. z 0.0., Warszawa . .66
TK Polska Operations II S.A.
TK Development il Sp. z 0.0, Warszawa, ................ 100
Euro Mall Polska XI Sp. 2.0.0., Warszawa ............... 100
Euro Mall Polska XII Sp. z.0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Polska Xill Sp. 2.0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Polska XIV Sp. z.0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Polska XV Sp. z.0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Polska XVI Sp. z.0.0., Warszawa 100
Euro Mall Polska XVII Sp. z.0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Polska XVII Sp. z.0.0., Warszawa ...........…. 100
Euro Mall Polska XIX Sp. z.0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Polska XX Sp. 2.0.0., Warszawa 2... 100
Euro Mall Czech Holding A/S
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V., Amsterdam. 75
Reactive CoMpany s.r.0., Prag sssssssseseeveeeseevere 100
Follaton s.r.0., Prag ss 100
Euro Mall Czech Il s.r,0., Prag 2... ses. 100
TK Czech Development Vil s.r.0,, Prag 2... 100
TK Czech Development Viil 5,1.0., Prag 2... 100
Wyncote Marketing s.r.0., Prag 2... 100
Noise Consulting sr.0., Prag 2... sees 100
Euro Mall Centre Management s.r.0, Prag 100
TK Czech Operations 5.1.0., Prag 2... ss. 100
Euro Mall Czech Transaction B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Czech Invest B.V., Amsterdam 2... 100
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.
Pace Group s.r.0., Prag 2... seen 100
Euro Mall Ceske Budejovice s.r.0., Prag... ser. 100
Trustworthy Trade s.r.0., Prag 2... 100
Invitations 5.1.0, Bratislava 2... 100
TK Czech Development I s.r.0., Prag 2... 100
TK Czech Development II s.r.0., Prag ................. 100
TK Czech Development II s.r.0., Prag 2... 100
TK Czech Development IV s.r.0., Prag 2... 100
Byzantium s.1.0,, Prag seeren, 100
Euro Mail Sterboholy Retail Park a.s., Prag 2... 100
Awowal 5.1.0., Prag 2... seen eee eee vere 100
a Euro Mall Ruzyne Development a.5., Prag 2...........… 66
A Euro Mall Ruzyne a.5., Prag ses, 66
Euro Mall Czech II s.r.0.
TK Sites s.r.0,, Prag ss eee eee 100
TK Czech Operations s.r.0o.
TK Development Czech II s.r.0., Prag ................…. 100
Euro Mall Czech Invest B.V.
Euro Mall Brno North Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V., Amsterdam ..…..100
Euro Mall Eden Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Frydek Mistek Holding B.V., Amsterdam... 100
TK DEVELOPMENT -
Ejerandel
i%
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Olomouc Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mal! Sterboholy Holding B.V., Amsterdam... 100
Euro Mall Brno Real Estate Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Brno North Holding B.V,
Euro Mall Brno North SC a.s., Prag 2... 100
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.v.
Euro Mall Ceske Budejovice SC a.5., Prag ss e2.0 100
Euro Mall Eden Holding B.v.
Euro Mall Eden Holding SC a.5., Prag 2... 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V.
Euro Mall Eden Offices 3.5., Prag 100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V.
Euro Mall Karlovy Vary SC a.5., Prag ............... 100
Euro Mall Olomouc Holding B.V.
Euro Mall Olomouc SC a.s. Prag 2... 100
Euro Mall Sterbohaly Holding B.V.
Euro Mall Sterboholy SC a.5., Prag .................... 100
Euro Mali Brno Real Estate Holding B.V.
Euro Mall Brno Real Estate s.r.0., Prag 2... 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S
TK Development Slovakia 5.1.0., Bratislava .............. 100
TKD Slovakia I s.r.0., Bratislava 2... ss ss 100
Euro Mall Slovakia Transaction B.V., Amsterdam 2... 100
Euro Mal! Slovakia Invest B.V., Amsterdam 1... 100
Euro Mall Czech & Slovakia invest B.V., Amsterdam. 25
Euro Mall I s.r.0., Bratislava 2... ss 100
Euro Mall Il s.r.0., Bratislava 22... ss ss 100
Euro Mall III s.r.0., Bratislava 2... sees 100
Euro Mall IV s.r.0., Bratislava 2... ss. 100
Euro Mall V s.r.0., Bratislava 22... ss 100
Euro Mall VI s.r.0., Bratislava 2... ses 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V.
A& Optima Corporation Bratislava S.r.0., Bratislava ....... 37,5
Euro Mall Zilina Holding B.V., Amsterdam 2... 100
Euro Mall Presov Holding B.V., Amsterdam 2... 100
Euro Mall Banska Bystrica Holding B.V., Amsterdam .…….…. 100
Euro Mall Poprad Holding B.V., Amsterdam 100
Optima Corporation Bratislava 5s.r.0.
A Palm Corporation s.r.0. Bratislava 100
Euro Mall Zilina Holding B.V.
Euro Mall Zilina SC a.s5., Bratislava 2... 100
Euro Mall Presov Holding B.V.
Euro Mall Presov 2.5., Bratislava 2... 100
& Associerede virksomheder,
A Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære arbejdsområder, udvikling og entre-
prise, i fælles bestemmende ledelse med de øvrige deltagere.
Disse er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata
konsolidering.
H Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksom-
hederne.
De i listen anførte interessentskaber (1/5) under TK Ørestaden
A/S og TK Ejendomsudvikling A/S offentliggør i henhold til
årsregnskabsloven 82 f ikke årsregnskaber, idet de indgår i kon-
cernregnskabet for TK Development A/S.
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Koncernstruktur
Ejerandel
i%
TK Development A/S
TK Bygge-Holding A/S, Aalborg sssssrereeeerrkrerrer 100
TKE Friheden A/S, Aalborg ....00reekrerekr renere rnnee 100
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg 6000 rurrererrr 100
TK Development Bau GmbH, Berlin .....222ureeknerer 100
TK Development GmbH, Berlin ........00rrksskrrerrer 100
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm .......- 100
TK Development Finland A/S, Aalborg sssssrereesekrneee 100
TKD Romania A/S, Aalborg ...0000erereerkrekkrenener 100
TK Development Czech Holding AB, Stockholm ......... 100
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm 2.220001041100 100
Steen & Strøm Czech s.r.0., Prag sssu0uuekrkkere renere 100
DK Management Polska Sp. z 0.0, Warszawa 2111440 100
TK Development Pushkin A/S, Aalborg ...2srrurerarerree 75
TK Ejendomsaktieselskab
TK Rentefinans ApS, Aalborg ..s0200eerkekeeerrrerere 100
BOPH nr. 154 ApS, Aalborg s.ssusrsseerer ere erkrter 100
TK Development GmbH
TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin ..... 100
TKH Wismar Grundståcksgesellschaft mbH, Berlin ....... 100
TKH Projektbeteiligung GmbH, Berlin ....200200r4ssrer 100
TKH Oranienburg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin ...100
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin ..... 100
TKH Bauprojekt Weifensee GmbH, Berlin .....11112124… 100
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin .........- 100
TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin ......22000000… 100
€ Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg ...35
TKH Datzeberg Grundstiicksgesellschaft mbH
EKZ Datzeberg Scancar GmbH, Berlin .....20ruurerrere 100
EKZ Datzeberg Scancar GmbH & Co. KG, Berlin ......-... 100
TKH Bauprojekt Weifensee GmbH
TKH Bauprojekt GåblerstraBe GmbH, Berlin 2... 100
TKH Ferienwohnungsgeselischaft mbH
TKH Ferienwohnungsanlage "Am Steinberg" Vermågungsver-
waltungs GbR, Berlin .....ssusuekere nere ere kerner 98
TK Development Sweden Holding AB
TK Sverige AB, Stockholm ..s0ssrererererere nn ernnes 100
TK Projekt AB, Stockholm ....00sueeerrsreeer renere 100
TK Sverige AB
TK Kungens Kurva i Stockholm AB, Stockholm .........- 100
TK Utveckling AB, Stockholm ....20-00esrereerekeeer 100
TK Projekt AB
EMO Projekt AB, Stockholm ....2200sreserekrkeerreres 100
TK Development Finland A/S
TKD Suomi OY, Helsinki ....2sreueeeee kerner kreeres 100
Fastighets Ab TK Finnoo, Helsinki ..22040rsrrss kerner 100
OY TKD Construction Finland Ab, Helsinki ...s00rr0rr00 100
OY TKD Holding Finland Ab, Helsinki s..sssreeseseeeee 100
TKD Suomi OY
Fastighets Ab TK Laune, Helsinki ....-444errrereerer 100
A Fastighets Ab TK Backasbrinken, Helsinki ..-2222r0e40e 50
TKD Romania A/S
TK Development Romania S.R.L., Bukarest 2000004 100
TK Development Czech Holding AB
TK Development Czech 5.1.0., Prag ssssurrreserekrnereer 100
Euro Mall Czech Holding AB
Euro Mall Czech - Ostrava 5.1.0., Prag skrin eerkrerer 100
Euro Mall Czech - Hradec s.r.0., Prag seer srrreee renere 100
Euro Mall Czech IV s.1.0., Prag ses ekeser er rnnrer 100
Euro Mall Czech V s.r.0., Prag sssssereerereresererrrer 100
Euro Mall Czech VI s.r.0., Prag ssssueserekseereket rener 100
Euro Mail Czech — Ostrava s.r.0.
Euro Mall Ostrava Real Estate s.1.0., Prag ssussrsrrereerr 100
TK DEVELOPMENT +
Ejerandel
i%
Euro Mall Czech - Hradec s.r.o.
Euro Mall Hradec Real Estate s.r.0., Prag sssssererrkerer 100
TK Bygge-Holding A/S
Euro Mall Holding A/S, Aalborg ..ss00uskeerererkrrter 98,7
ASM Byg A/S i likvidation, Aalborg 2. ssrrseskrrererer 100
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg ...2000rrrerererer 100
TK Bornholm A/S, Aalborg ..ss00eeekeses ere ere kk rrer 100
TK Margretheparken A/S, Aalborg 242200 rrrrrerererer 100
TK Ørestaden A/S, Aalborg sssseeureeeeereskretrrrrer 100
TK City Syd A/S, Aalborg ...s0r0rserrerererererkreger 100
TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg 2.220000000100 100
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg ss srerreseserre 100
TK Project Development A/S, Aalborg ..ssrrrrsrsenrrer 100
Østre Teglgade 7 A/S, Aalborg... ssussesekkrrrreterter 100
PBH nr. 25684 ApS, Aalborg ..ssssuesreksse ere rer akter 100
A Projektselskabet af 10.04.2001 ApS, Aalborg ...22004740 50
A Entreprenørselskabet af 10.04.2001 P/S, Aalborg ......- 50
Daells Ejendomme A/S, Aalborg ssssssrusneeneneereneer 100
TKD Nord A/S, Aalborg ssssreeeeeesrererererrrrgeree 100
TK Projektudvikling A/S, Aalborg ..20rrneerrererreeer 100
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg ....00rrrrreurereer 100
TK Project DK A/S, Aalborg 200 rrsresrer renen tree 100
TK Development Polska Sp. z 0.0., Warszawa 11414140 100
Bytom Property Sp. z 0.0., Warszawa ssssssrrrrerereere 100
Euro Mall Bytom Sp. z 0.0., Warszawa ..sssrersrrrrerer 100
C.H. Reduta Sp. z 0.0., Warszawa ssssesrseerererrerer 100
C.H. Targowek Sp. Z 0.0., Warszawa suser rreererer 100
TK Margretheparken A/S
e |/S Margretheparken, Aalborg svesker errkrrekrer 60
TK Ørestaden A/S
A Projektselskabet af 1/10 1996 1/5, København ......:.-… 50
&. Ejendomsselskabet Klampenborgvej 1/5, Aalborg ....... 50
TK Bygge-Holding Russia A/S
Zao Uniruss, Moskva s.sssuereeeeer kreeret er ek rkgee 100
TKD Nord A/S
A Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København ....... 50
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
A Nordkranen, Vandtårnsvej ApS, København .....-...- 100
TK Projektudvikling A/S
A Amerikakaj VS, København ...s220urssee ere rrrererer 50
TK Ejendomsudvikling A/S
A Udviklingsselskabet Kolding Storcenter 1/5,
København ..ss00cureeeseee renere rer rer ener kkgen 50
TK Project DK A/S
K/S Vesterbro 12 C, Aalborg 200 serer eee ke renter 100
Komplementarselskabet Vesterbro,
9000 Aalborg ApS, Aalborg ....s0ssrsreere rener errer 100
A Kommanditaktieselskabet Danlink -
Udvikling, København 22200 sesrr tere ere kk rer 50
A Komplementarselskabet DLU ApS, København ........… 50
aA Østre Havn ApS, Aalborg serne kerer rer 50
A Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S, Aalborg ..... 50
A ApS PDE, København ....2000srrsrs sener skeer ener 50
A Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E, København ..... 50
TK Development Polska Sp. z 0.0.
BTK Agro Sp. z 0.0., Warszawa sssssrssrererr rer rren 48
D & V Properties II Sp. z 0.0, Warszawa. sier rrrrr 100
Sloneczne Centrum Handlowe, Sp. z 0.0., Warszawa ....- 100
C.H. Targowek
Euro Mall Polska III Sp. z 0.0., Warszawa. sssssrererrnere 100
Euro Mall Holding A/S
Euro Mall Poland Holding A/S, Aalborg ..2r020urekeeer 100
Euro Mall Czech Holding A/S, Aalborg ..s0srurerekneer 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S, Aalborg 00000040 100
Euro Mall Reduta Sp. z 0.0., Warszawa ssssreurrerrrrer 100
ÅRSRAPPORT 2001 / 02
Udvikling af fast ejendom i
Nord- og Centraleuropa
K
Ticdevelopment
www.tk-development.dk