Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Indholdsfortegnelse

 

Hoved- og nøgletal
Hovedtendenser

Ledelsesberetning

 

Projektoversigt

Projektforløb i TK Development 13
Risikostyring 14
Organisation 16
Direktion og ledende medarbejdere 17
Tema: Amerika Plads 18
Aktionærforhold 20
Fondsbørsmeddelelser 22
Regnskabsberetning 23
Ledelsespåtegning 26
Revisionspåtegning 27
Regnskabspraksis 28
Resultatopgørelse 33
Balance 34
Egenkapitalopgørelse 36
Pengestrømsopgørelse 37
Noter 38
Koncernstruktur 46
Bestyrelse og direktion 48

Årsrapport 2002/03 for TK Development A/S
(CVR. nr. 24 25 67 82)

KK

Ti edevelopment

Hoved- og

Hoved- og nøgletal for koncernen (i mio. DKK)

(Beløb for perioden 1998/99 - 2001/02 er proformatal)""”

nøgletal

 

 

1998/99- 1999/00 2000/01 2001/02 2002/03
Hovedtal:
Omsætning 1.774,4 2.004,6 2.543,2 3.016,9 1.016,5
Bruttoresultat 415,7 339,8 501,1 660,6 -109,2
Ordinært resultat før finansiering 326,1 227,0 368,5 473,1 -313,0
Finansiering M.v. 4,9 -7,9 -16,2 -77,1 -120,9
Resultat før skat 331,2 218,7 352,3 395,6 -433,9
Årets resultat 215,3 148,6 248,6 289,7 -343,2
Samlet balance 3.080,7 3.665,9 5,944,0 8.358,4 7.,567,3
Materielle anlægsaktiver 28,5 32,0 39,1 43,3 56,6
Projektbeholdning i alt 1.959,9 2.198,8 4.107,3 5.690,1 5.630,8
Solgte projekter 1.040,4 1.185,2 2.534,2 3.177,11 2.391,5
Øvrige projekter 919,5 1.013,6 1.573,11 2.513,0 3.239,3
Egenkapital ekskl. minoritetsinteresser 1,.041,2 1.184,4 1.524,1 1.876,8 1.435,1
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 1.053,1 1.198,3 1.543,6 1.913,5 1.477,9
Samlet ansvarlig kapital 1.121,0 1.369,1 2.225,3 2.630,5 2.188,8
Nøgletal”
Egenkapitalens forrentning 22,5 % 13,4 % 18,5 % 17,0 % -20,7 %
Overskudsgrad 18,4 % 11,3 % 14,5 % 15,7 % -30,8 %
Soliditetsgrad 33,8 % 32,3 % 25,6 % 22,5 % 19,0 %
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 36,4 % 37,3 % 37,4 % 31,5 % 28,9 %
Indre værdi (nom. DKK 20) 75,8 85,7 108,7 133,8 102,3
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 15,7 10,8 17,9 20,7 -24,5
Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,9 1,0 1,0 1,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 125 158 272 179 36
Nøgletal korrigeret for
udstedelse af konvertible obligationer”:
Egenkapitalens forrentning 21,3 % 12,8 % 17,1 % 16,3 % -19,4 %
Soliditetsgrad 35,9 % 36,5 % 27,3 % 23,7 % 20,3 %
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 38,5 % 38,8 % 37,4 % 31,5 % 28,9 %
Indre værdi (nom. DKK 20) 75,8 88,4 111,1 135,2 105,0
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 15,0 10,4 17,0 20,1 -23,3

 

 

I oversigten er hovedtallene fra 1998/99 til 2001/02 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med den omlægning af regn-

skabsåret der skete i 2001/02.

Heraf udgør indtægtsførslen af værdien af hensættelsesbeløbet pr. 31. januar 1999 af TK Developments call-optioner på IØ Fondens ejerandele i selskaberne
i Polen og Tjekkiet DKK 58,3 mio. før skat og DKK 38 mio. efter skat.

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt, Nøgletallene er korrigeret for aktieemissionerne 1999/00 og 200/01.

Proformatallene er ikke revideret.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Hovedtendenser

TK Developments resultat i 2002/03 svarer ikke til tid-
ligere oplyste forventninger idet der er realiseret et
resultat efter skat på DKK —343,2 mio. I fondsbørsmed-
delelse nr. 2/2003 den 28. januar 2003 blev resultat-
forventningerne oplyst til DKK 20 — 40 mio. efter skat.

Ledelsen anser resultatet for 2002/03 for stærkt util-

fredsstillende.

Før regnskabsåret 2003/04 forventes et resultat i niveau-
et DKK 100 mio. efter skat. Dette er en ændring i for-
hold til de senest oplyste resultatforventninger som var
DKK 200-240 mio. efter skat.

Ændringen af resultatet i forhold til det tidligere oplys-
te samt forventningerne til regnskabsåret 2003/04 er
sket med baggrund i en kritisk vurdering af de aktuel-
le og fremtidige konjunkturer i de segmenter og på de

markeder hvorpå koncernen opererer.

Ledelsen vurderer at de nugældende markedsforhold vil
være længerevarende med en deraf følgende usikker-
hed omkring indtjeningen, kapitalbindingen og likvidi-

tetsflowet hvilket indgår i resultatforventningerne.

Salg af Field”'s-projektet

TK Development har indgået en rammeaftale om be-
tinget salg af sin andel af Field's-projektet til Commerz
Grundbesitz Investmentgesellschaft GmbH, CGI, til en
pris på ca. DKK 1,5 mia.

Kapitalforhold

Salg af Field's og fravalg af projekter skaber en reduce-
ret og sundere balance hvor den samlede ansvarlige
kapital udgør DKK 2,2 mia.

Interesse for køb af dele af eller
hele TK Development

Baseret på henvendelser fra interesserede investorer
har bestyrelsen igangsat en proces for at undersøge
selskabets strategiske muligheder.

Bestyrelsen har derfor anmodet Københavns Fondsbørs
om at overføre aktien i TK Development til observa-
tionslisten indtil der er sket en afklaring af ovennævn-
te forhold.

 

Årsrapporten findes på TK Developments hjemmeside:

www.tk-development.dk.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

Væsentlige forhold

Resultatopgørelse

TK Development realiserede i regnskabsåret 2002/03 et
bruttoresultat på DKK -109,2 mio. og et resultat efter
skat på DKK -343,2 mio.

I fondsbørsmeddelelse nr. 2/2003 blev resultatforvent-

ningerne efter skat oplyst til DKK 20-40 mio.

Ændringen i forhold til det forventede er beskrevet
neden for under "Markedsmæssige forhold" og "Vurde-

ring af projektbeholdning".

Bruttoresultat og resultat efter skat

DKK mio.
800 4

700
600

500 —
400 i-

 
  
  

i Bruttoresultat
FE Resultat efter skat

98/99 99/00 00/01 01/02 02/03

Balance
TK Developments balance udgør pr. 31. januar 2003
DKK 7.567,3 mio. hvilket er en nedbringelse på DKK

791,1 mio. i forhold til regnskabsårets start.

AF balancen kan DKK 5.630,8 mio. henføres til projekt-
beholdning og DKK 859,4 mio. til tilgodehavender fra

salg af varer og tjenesteydelser.

Der er fortsat fokus på koncernens likviditets- og kapi-

talbindinger, jf. efterfølgende afsnit side 5.

Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2003 DKK 1.435,1
mio. hvilket er en reduktion på DKK 441,7 mio. i for-
hold til 1. februar 2002. Den samlede ansvarlige kapital
udgør pr. 31. januar 2003 DKK 2.188,8 mio.

Pengestrømsopgørelse
Driftens likviditetspåvirkning er i 2002/03 positiv med

DKK 86,1 mio. Årets negative resultat og en mindre

stigning i projektbeholdningen m.v. modsvares af ned-
bringelse af tilgodehavender samt forskydninger i kre-

ditinstitutter og kreditorer.

Efter indfrielse af ansvarligt obligationslån med DKK
272 mio. udgør årets samlede likviditetspåvirkning DKK
-233,1 mio.

For yderligere beskrivelse af resultatopgørelse, balance
og pengestrømsopgørelse henvises til regnskabsberet-

ningen side 23.

Markedsmæssige forhold

Ændringen af resultatet i forhold til det tidligere oplys-
te samt forventningerne til regnskabsåret 2003/04 er
sket med baggrund i en kritisk vurdering af de aktuel-
le og fremtidige konjunkturer i de segmenter og på de
markeder hvorpå koncernen opererer. Afledt af den
økonomiske usikkerhed er der i den aktuelle situation
en tilbageholdende adfærd hos såvel detailhandels-

kæder som kontorbrugere i Nord- og Centraleuropa.

Dette er yderligere forstærket på grund af samarbejds-
partneren Royal Aholds ændrede situation som får
indflydelse på de projekter TK Development og Royal
Ahold samarbejder om. Usikkerheden knytter sig til
deres fremtidige ekspansionslyst samt afsætningen af
centre med dem som betydende lejer. TK Development
har tillid til at Royal Aholds forhold normaliseres i løbet

af en kortere tidshorisont.

Der er fortsat en tilbageholdende adfærd hos de inter-
nationale investorer hvilket sammen med den afven-
tende adfærd på lejersiden betyder en lavere omsæt-
ningshastighed i projekterne med en heraf afledt usik-
kerhed omkring det tidsmæssige forløb af kapital-
bindingen i projekterne. | fortsættelse heraf bemærkes
at forliget med FORAS Holding A/S har haft en væsent-

lig negativ påvirkning på årets resultat.

Ledelsen vurderer at de nugældende markedsforhold

vil være længerevarende.

Koncernens forretningsgrundlag indebærer at der
løbende påtages en række kommercielle risici hvilket

er beskrevet under afsnittet "Risikostyring" side 14,

TK DEVELOPMENT Fa ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

Vurdering af projektbeholdning
Ovennævnte, revurderede markedsforventninger giver
anledning til at foretage en mere kritisk vurdering af

de enkelte igangværende og planlagte projekter.

Ledelsen har foretaget en revurdering af de enkelte
projekter, med øget fokus på projekternes rentabilitet
holdt op mod kapitalallokering og vurderede risici. De
resultatmæssige effekter af revurderingen kan opdeles

på følgende forhold:

En række projekter som er solgt på projektstadiet —
og dermed har været indtægtsført — har ledelsen
valgt ikke at gennemføre som følge af en indsnævret
margin og dermed for lav indtjeningsgrad sammen-
holdt med projekternes kapitalbinding og markeds-
forhold. Avancen på disse projekter er tilbageført

som en konsekvens heraf.

De projekter hvorpå der er sket indtægtsførsel og
som figurerer som igangværende solgte projekter, er
gennemgået for at sikre en afstemning til de aktuel-
le markedsforhold, specielt udlejningssituationen.

Dette har medført en nedjusteret avance.

Der er foretaget nedskrivninger af beholdningen af
projekter der endnu ikke er solgt, typisk som følge af

at ledelsen har valgt ikke at gennemføre projekterne.

Ovennævnte justeringer skal ses på baggrund af en
samlet projektportefølje på DKK 5.630,8 mio. som er

påvirket af de ændrede markedsmæssige forhold.

Likviditets- og balanceforhold
Der er fortsat fokus på koncernens likviditets- og kapi-
talbindinger, herunder også koncernens balancesty-

ringsmodel.

Ved gennemgangen af projektbeholdningen har det
således været væsentligt for ledelsen at videreføre de
projekter der har den største sikkerhed i relation til
udlejningsgrad, investorinteresse og margin i forhold

til pengebinding.

Projektbeholdningen er reduceret ved denne gennem-
gang hvilket sammen med andre forskydninger mellem
solgte og øvrige igangværende projekter opvejer den
negative virkning af resultatet for 2002/03 på balance-
styringsmodellen hvor udnyttelsen fortsat ligger tæt på

den øvre grænse.

Det nu gennemførte, betingede salg af Field's med-
fører en lavere gearing af den samlede ansvarlige kapi-

tal i henhold til balancestyringsmodellen.

Salg af Field's og fravalg af projekter medfører at der
er skabt mulighed for en balancereduktion over de
næste to år i takt med aflevering af de solgte projekter

til slutinvestorer.

 

TK Development har efter de gennemførte tilpasning-

er en egenkapital på DKK 1.435,1 mio. Hertil kommer
DKK 753,7 mio. i ansvarlig lånekapital således at den
samlede ansvarlige kapital udgør DKK 2.188,8 mio. pr.
31. januar 2003.

Den reducerede risiko på balancen efter salget af Field's
samt nedbringelse af balancen sammenholdt med den
ansvarlige kapital på DKK 2.188,8 mio. giver en bedre

fremtidig finansiel platform for virksomheden.

Fremtidsudsigter

For regnskabsåret 2003/04 har TK Development ned-
justeret forventningerne til et resultat i niveauet DKK
100 mio. efter skat mod tidligere DKK 200—240 mio.
efter skat.

Ændringen af resultatforventningerne til 2003/04 skal
ses i sammenhæng med det ovenfor under "Markeds-

mæssige forhold" oplyste.

Det er ledelsens opfattelse at der fortsat eksisterer
attraktive projektmuligheder på alle koncernens nuvæ-

rende markeder, og dermed muligheder for at kunne

TK DEVELOPMENT HH ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

udnytte koncernens forretningsgrundlag. De nuværen-
de konjunkturer kræver et mere selektivt valg blandt
projektmulighederne og større sikkerhed for et til-
fredsstillende resultat før projekterne besluttes gen-

nemført.

Salg af Field's-projektet

TK Development har indgået rammeaftale med
Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft GmbH,
CGI, der er asset manager og opererer på vegne af den
tyske ejendomsinvesteringsfond Haus Invest om et be-
tinget salg af TK Developments andel af Field's til en

pris på ca. DKK 1,5 mia.

Handelsprisen er fastsat til DKK 1,5 mia, med baggrund
i kendte og forventede data omkring specielt udlej-
ningen hvor udlejningsgrad inklusive forhåndsreser-
verede arealer aktuelt udgør over 80 %. Den endelige
pris for ejerandelen vil blive justeret på basis af driften

ved udgangen af det 3. år efter centrets åbning.

Salget vil få en betydelig positiv påvirkning på koncer-
nens balancestyringsmodel, den samlede baiancestør-

relse samt finansielle ressourcer.

Handelen er betinget af en udlejningsprocent på 80 og
gennemførelse af en tilfredsstillende due diligence der
forventes afsluttet inden for en periode på ca. tre

måneder,

CGI / Haus Invest der er en af Europas største investorer
i fast ejendom, har en samlet investeringsportefølje på
mere end EUR 10 mia., og har gennem de seneste år og
aktuelt en betydelig tilgang af kapital fra investorer. Det
er CGI's første ejendomsinvestering i Danmark, og der er
med denne markante investering skabt basis for et yder-

ligere forretningsmæssigt samspil på øvrige projekter.

Overdragelsen til CGI sker når projektet er færdigopført
og i drift hvilket forventes at finde sted i foråret 2004.

Interesse for køb af dele af eller
hele TK Development

TK Development har modtaget henvendelser fra flere
investorer der har udtrykt interesse i at investere i eller

overtage dele af eller hele TK Development.

På denne baggrund har bestyrelsen i TK Development
YS besluttet at iværksætte en proces med henblik på

at undersøge selskabets strategiske muligheder.

Bestyrelsen har engageret JPMorgan som rådgiver i

denne forbindelse.

Bestyrelsen har derfor anmodet Københavns Fondsbørs
om at overføre aktien i TK Development til observa-
tionslisten indtil der er sket en afklaring af ovennævn-
te forhold.

Projektnyt

Følgende afsnit er et resume af større projektbegiven-
heder, så som byggestart, udlejning, salg m.v. Der hen-
vises herudover til koncernens projektoversigt der

fremgår af side 12.

 

Nordeuropa

| Danmark fortsætter den planlagte udvikling af
Amerika Plads i Søndre Frihavn. | fondsbørsmeddelelse
nr. 1/2003 blev det meddelt at TK Development og
Københavns Havn gennem et fællesejet udviklings-
selskab har solgt ejendommen der bliver domicil for
advokatfirmaet Plesner Svane Grønborg. Ejendommen
er solgt til Deka Immobilien investment GmoH for DKK
375 mio. Den solgte ejendom der får et samlet areal på
14.000 m, forventes klar til ibrugtagning i foråret
2004.

TK DEVELOPMENT EJ ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

På Amerika Plads er der ligeledes indgået rammeaftale
med Medina-koncernen om byggeri af et "serviced
apartments hotel". Koncernen der har base i Australien,
har succes med etablering af hotellejlighedskomplekser
i større byer. Etableringen i København er den første

etablering i Europa. Projektet er på ca. 8.500 m?,

Ca. halvdelen af området på Amerika Plads skal bebyg-
ges med boliger. Udviklingen i form af salg af bolig-
byggeretter forløber planmæssigt.

På Stuhrs Brygge i Aalborg er der indgået endelig afta-
le med KMD A/S (det tidligere Kommunedata A/S) om
byggeri af et 26.000 m? nyt domicil. Bygningen bliver
beliggende omkring den gamle tørdok i Østre Havn-
området. Salgsprisen udgør DKK 391 mio. Byggeriet
forventes igangsat i efteråret 2003 og afleveret i for-
året 2005.

 

Herudover fortsætter udviklingen af yderligere arealer

i området. På længere sigt forventer koncernen at
kunne udvikle og sælge over 100.000 m?2 i området

hvoraf ca. 10 % forventes at blive boliger.

Der er indledt forhandlinger med en potentiel investor

om salg af den første boligbyggeret i området.

IL maj 2002 blev der indgået lejekontrakt med CMC
Biopharmaceuticals A/S vedrørende nyopførelse af en
erhvervsejendom på godt 8.000 m? på Vandtårnsvej i

Gladsaxe. Ejendommen bliver den første bebyggelse i

en biotech park som TK Development udvikler i samar-
bejde med Nordkranen A/S. Byggeriet er igangsat og
forventes afsluttet i midten af 2003.

I Aalborg blev byggeriet af et multifunktionelt center
på 35.000 m? igangsat i september 2002. Centret har
fået navnet Kennedy Arkaden. I centret vil der være en
blanding af dagligvare- og specialbutikker, restauran-
ter og kontorer. Handelsområdet anlægges i stue-
etagen omkring en overdækket centergade. Derudover
rummer byggeriet provinsens største biograf med
1.500 sæder samt en moderne busterminal. Det nye
center ligger ved siden af Aalborg Banegård, og i til-
knytning hertil opføres citystationen til en ny nærbane.
Hermed skabes et nyt trafikalt knudepunkt for byen.
Centret er langt fremme med udlejningen, bl.a. er der
indgået kontrakt med Dreisler, Nordisk Film, Nord-
jyllands Amt og Aalborg Kommune. Byggeriet forven-
tes afsluttet i foråret 2004.

TK Development har i samarbejde med Nordkranen A/S
påbegyndt udviklingen af det gamle sukkerkogeri i
Odense. En del af området er udlagt til boliger, og ret-
ten til dette byggeri er solgt i 2002/03. Herudover ud-
vikles kontorbyggeri på området hvoraf det første pro-
jekt er solgt på betingelse af bestyrelsesgodkendelse.

I Sverige har TK Development påbegyndt et nyt projekt
i Barkarby. Dette storbutiksprojekt på 18.000 m? anlæg-
ges i et af Stockholms mest populære eksterne han-
delsområder blandt andre store detailhandelskæder
som IKEA, Bauhaus og El-Giganten. Byggeriet ventes
sat i gang primo 2004 med åbning primo 2005.
Projektet i Barkarby er sammen med et projekt i Lånna
solgt til Resolution Property for DKK 404 mio. Det er
første gang TK Development sælger projekter til
Resolution Property der er en engelsk ejendomsinves-
teringsfond hvis strategi omfatter investering i butiks-

projekter i hele Europa.

I Karlskrona er der aftalt udbygning af den etablerede
retailpark. Efter udvidelsen på ca. 5.500 m? består cen-
tret af i alt ca. 15.500 m? butikker.

Herudover arbejdes aktuelt med flere storbutiksprojek-

ter i Sverige i bl.a. Gøteborg, Kalmar og Stockholm.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

i Finland åbnede første etape af projektet i Tammerfors
i april 2003. Projektet forener storbutikker med et tradi-
tionelt butikscenter under samme tag. Det nye butiks-
område får et samlet areal på 25.000 m?. Kundetil-
strømningen har i den første periode været særdeles til-

fredsstillende. Projektet er solgt til private investorer.

| Finland er der desuden påbegyndt udvikling af flere
størbutiksprojekter i Håmeenlinna, Lielahti, Piispanristi,

Jyvåskylå og Varisto.

 

Centraleuropa

I Polen har TK Development indgået lejekontrakt med
Microsoft om opførelse af en domicilejendom i
Warszawa. Det nye projekt er en videreudvikling af
området idet ejendommen opføres ved siden af en til-
svarende ejendom der er bygget af TK Development og
udlejet og solgt til Philips. Byggeriet, der bliver på ca.
9.500 m;, blev igangsat i oktober 2002 og forventes klar
ul ibrugtagning i november 2003.

Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 3/2003 er der
indgået rammeaftale med en global ejendomsinvestor
vedrørende salg af ejendommen. Aftalen er betinget af
gennemførelse af due diligence. Den endelige pris for
ejendommen beregnes på grundlag af ejendommens

samlede lejeindtægter og et fast afkast.

TK Development har ikke tidligere samarbejdet med
køberen som er en finansiel investor med betydelige akti-
ver under forvaltning. Aftalen er således en udvidelse af

koncernens netværk i det internationale investormarked.

I Polen er der desuden indgået aftale med Resolution
Property om køb af Targéwek Retailpark og Reduta
Retailpark, begge beliggende i Warszawa. Udviklingen
sker i etaper og overdrages ved åbning til Resolution

Property.

I Tjekkiet fortsætter forhåndsudlejningen af koncer-
nens første projekt i Prag. Centret bliver koncernens
første multifunktionelle projekt i Centraleuropa.
Centret, Optima Butovice, der er beliggende i området
Prag 5, udvikles i samarbejde med Ahold der bliver ope-
ratør på hypermarkedsdelen. Det samlede center får et
areal på 45.000 m? fordelt på butiksarealer, underhold-
ning, restauranter og kontorer. Byggeriet ventes påbe-

gyndt medio 2003 med forventet åbning primo 2004.

Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 18/2002 af den
18. november 2002 er GE Capital Real Estate indtrådt
som 80 % investor i de tjekkiske projekter Futurum
Hradec Krålové, Futurum Ostrava, Futurum Brnå og

Hanå shoppingcenter i Olomouc.

Aftalen med GE Capital Real Estate omfatter samar-
bejde om fortsat udvikling og indkøring af butiks-
centrene i en periode hvorefter det er parternes inten-
tion at vurdere markedet med henblik på at finde et
optimalt tidspunkt at sælge centrene videre til en ny

investor.

Det er GE Capital Real Estates hensigt at overdrage 20-
40 % af investeringen til en investeringsfond ledet af

Heitman International.

Med aftalen styrker TK Development sit netværk og
åbner op for muligheden for yderligere samarbejde

med GE Capital Real Estate og Heitman International.

Der pågår således forhandlinger med GE Capital Real
Estate om køb af yderligere projekter i såvel Polen,

Slovakiet som Tjekkiet.

Forlig med FORAS Holding A/S

I forbindelse med halvårsrapporten blev der i fonds-
børsmeddelelse nr. 14/2002 af den 26. september 2002
meddelt forlig med FORAS Holding A/S i den tvist der
verserede mellem parterne om overdragelse af butiks-

centre i Centraleuropa.

TK DEVELOPMENT EJ ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

Forliget omfattede tidligere indgåede aftaler med
FORAS Holding A/S om salg af 10 butikscenterprojekter
i Centraleuropa. Af disse var otte nye centre, medens to

var udvidelser af eksisterende centre.

Handlerne blev indgået med udgangspunkt i det davæ-
rende stade for projekterne. Efterfølgende skulle der
aftales en række specifikke forhold relateret til centre-
nes bygningsmæssige standard, lejermix, udlejnings-

grad, lejerbonitet M.v.

Et forhandlingsforløb resulterede i et forlig hvorved
FORAS Holding A/S har overtaget fem af centrene,
heraf de to udvidelser. For så vidt angår centret i
Sosnowiec i Polen er der ikke sket ændringer i det

oprindelige aftalegrundlag.

Aftalen om de resterende fire centre i Tjekkiet gen-
nemføres ikke. Tre af disse centre er nu solgt til GE

Capital Real Estate, jf. ovenfor.

Forliget har haft en væsentlig negativ påvirkning på

årets resultat.

Udvikling i forretnings-
områder

Der henvises generelt til afsnittene "Markedsmæssige

forhold" og "Vurdering af projektbeholdning" side 4-5.

Segmentoplysninger vedrørende Nord- og Central-
europa samt forretningsområderne butik, kontor og
projekter med segmentmix indgår i efterfølgende

afsnit samt i specifikationer side 45.

Segmenter
Aktiviteten fordelt på forretningssegmenter udgøres af
35 % i butikssegmentet, 45 % i kontorsegmentet og 20 %

i projekter med segmentmix.

Af omsætningens fordeling på geografiske markeder
kan DKK 1.314,5 mio. henføres til Nordeuropa, og DKK

—298,0 mio. til Centraleuropa.

Ovennævnte segmentfordeling er påvirket af "Vurde-

ring af projektbeholdning" som anført på side 5.

Segmentoversigt

Butiks-  Kontor- Segment- Bolig-

 

Land segment segment mix segment
Danmark . . . .
Sverige . .

Finland .

Tjekkiet/Slovakiet e+ .

Polen . .

Baltikum .

Tyskland .
Nordeuropa

Butikssegmentet
Det er fortsat detailhandelskæderne der udgør basis i

de nordeuropæiske butiksprojekter.

I Sverige er der fortsat god interesse fra lejersiden i for-
bindelse med etablering af storbutiksprojekter. Projek-

terne sælges oftest til private investorer.

Der er i såvel Sverige som Finland løbende udvikling af
en række storbutiksprojekter der ikke fremgår af pro-
jektoversigten idet disse projekter ikke opfylder TK

Developments størrelseskrav til offentliggørelse.

Projektet i Lånna er nu færdigbygget og som første
projekt solgt og afleveret til Resolution Property.

I Finland kan der konstateres en vis afmatning fra de
finske lejere, og der skal således arbejdes mere målret-
tet for at sikre de nødvendige lejekontrakter i projek-
terne. Interessen fra investorside er fortsat god. De fin-
ske projekter sælges dels til private investorer, dels til

lokale pensionskasser M.v.

Også i Danmark er der en vis træghed på lejersiden.
Der arbejdes løbende med udvidelsen af kontakten til

internationale detailhandelskæder.

Mindre udviklingsprojekter i form af enheder på
800—1.200 m? udgør fortsat en væsentlig aktivitet i
Danmark. Det er typisk projekter inden for dagligvare-
og "Do-It-Yourself"-konceptet. Da der er tale om pro-
jekter med stor budgetsikkerhed og hurtig gennem-
løbstid, er det målet at øge aktiviteten i dette segment.

TK DEVELOPMENT EJ ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsesberetning

I Ørestad forløber byggeriet af Field's planmæssigt, og
også på lejersiden følges planen idet udlejningsprocen-
ten inklusive forhåndsreserverede arealer udgør over
80 %. Det er således fortsat forventningen at centret er
fuldt udlejet ved åbningen i foråret 2004,

Fremtidsudsigter

For Nordeuropa gælder generelt at den positive udvik-
ling i konjunkturerne der var forventet fra 2003, lader
vente på sig. Ifølge OECD er der dog fortsat positive
vækstudsigter samt forventning om mindre stigning i
privatforbruget i resten af 2003 samt i 2004 i Danmark,

Sverige og Finland.

Udover traditionelle storbutiksprojekter arbejdes der i
såvel Sverige som Finland fortsat med udviklingen af
andre butikstyper. Projektet i Tammerfors hvor første
etape som nævnt nu er åbnet, er et eksempel på
nytænkning idet der er kombineret en række stor-
butikker med separate indgange med et traditionelt
butikscenter under samme tag. Set i sammenhæng
med at centret har tiltrukket lejere som Hennes &
Mauritz, KappAhl, Jack & Jones, Jysk og Lindex, er der

tale om et særdeles konkurrencedygtigt koncept.

| Danmark vil der også i fremtiden være stærk fokus på
mindre komplekse projekter med hurtigere gennem-
løbstid. Dette giver højere budgetsikkerhed og mindre
løbende kapital- og likviditetsbinding i de enkelte pro-
jekter.

Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 1772002 af den
14. november 2002 har TK Development indgået sam-
arbejdsaftaler med IØ-Fonden og ICA Ahold AB ved-
rørende udvikling af projekter i de baltiske lande. De
første udviklingsprojekter er igangsat og forventes at

få positiv påvirkning på indtjeningen i 2003/04.

Kontorsegmentet
TK Developmenis aktiviteter inden for kontorsegmen-

tet foregår fortsat primært i Danmark.

Ud over områderne Amerika Plads i København og
Stuhrs Brygge i Aalborg arbejdes der med en række
andre kontorprojekter i Danmark, herunder i Syd-

havnen samt i Ørestad.

Fremtidsudsigter

Som tidligere meddelt er der p.t. også en længere gen-
nemløbstid for kontorprojekterne end normalt. Dette
stiller krav om optimal beliggenhed for at skabe fuld
opmærksomhed blandt lejere og investorer. TK
Developments projektportefølje i kontorsegmentet

opfylder disse forudsætninger.

Projekter med segmentmix

I Danmark arbejdes der p.t. med følgende større multi-
funktionelle projekter: Daells Varehus i København,
Valby Torvene, Choice Hotel i Sydhavnen, København
og Kennedy Arkaden i Aalborg.

I Sverige forløber udviklingen af Entré centret i Malmø
planmæssigt. Med mere end 40 specialbutikker samt
fritids- og underholdningstilbud bliver centret et mar-
kant indslag i Malmøs detailhandel. Der forhandles i
øjeblikket med potentielle investorer til det 30.000 m

store center.

 

Fremtidsudsigter

I Danmark forventes fremover fortsat en stor andel af
projekter med segmentmix idet TK Development kan
anvende sin knowhow fuldt ud i denne form for pro-

jekter.

| Sverige og Finland forventes udviklingen af Entré i
Malmø at kunne åbne døren til nye projekter inden for

dette segment.

TK DEVELOPMENT KO) ÅRSRAPPORT 2002/03

 

Ledelsesberetning

Centraleuropa

Butikssegmentet

Den fortsatte afmatning i konjunkturerne i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet præger fortsat mulighederne i
disse lande hvilket har skabt en utilfredsstillende udvik-

ling i regnskabsåret.

Tiltrækningen af nye detailhandelskæder til centrene i
Centraleuropa fortsætter, men der kan konstateres en
vis tilbageholdenhed i disse kæders nyetableringer.
Fokus rettes således også her mod placeringer med

absolut optimal beliggenhed.

Centret i Bydgoszcz i Polen åbnede den 9. april 2003.
Centret er et eksempel på at der fortsat med succes kan
skabes udviklingsprojekter i Centraleuropa. Udlejnings-
procenten ved åbningen udgjorde således ca. 96 %, og
aktiviteten i form af kundetilstrømning m.v. i den før-

ste periode opfylder til fulde forventningerne.

Der udvikles i øjeblikket tilsvarende projekter i bl.a.

Torun i Polen og Karlovy Vary i Tjekkiet.

De tidligere omtalte mid-size projekter i udvalgte byer
i Polen i samarbejde med Ahold realiseres ikke på

grund af for lav margin i projekterne.

Fremtidsudsigter
OECD's forventninger til væksten i de centraleuropæis-
ke lande TK Development opererer i, er usikker og en

egentlig vending i økonomierne forventes først i 2004.

Også på de centraleuropæiske markeder vil der ved
prioritering af projekter indgå elementerne kompleksi-
tet, gennemløbstid, indtjening m.v. Udviklingen af
retailparker som allerede i 2002/03 var en væsentlig
aktivitet i Polen, vil blive intensiveret i de kommende
år. Også i Tjekkiet og Slovakiet arbejdes der p.t. med

flere projekter inden for dette segment.

Øvrige forhold

Projektbeholdning
Af listen på side 12 fremgår de igangværende og frem-
tidige projekter som TK Development har udsendt

fondsbørsmeddelelser om, dvs. typisk projekter med en
markedsværdi på over DKK 100 mio. Herudover er der
medtaget visse, større projekter der har været omtalt i
pressen, men hvor TK Development endnu ikke har
udsendt fondsbørsmeddelelser idet TK Development
ikke er endeligt forpligtet som følge af at aftalegrund-
laget er på optionsbasis.

 

Corporate Governance

Der er i det forløbne år ikke foretaget ændringer der

påvirker positionen i forhold til Corporate Governance.

For en gennemgang af hovedprincipperne for Corpor-
ate Governance i TK Development henvises til selska-

bets hjemmeside: www.tk-development.dk

Udbytte
Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbe-
tales udbytte for regnskabsåret 2002/03.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development den

27. maj 2003. På generalforsamlingen er det bestyrel-

sens hensigt at indstille følgende punkter til vedtagelse:

. Der udbetales ikke udbytte for 2002/03.

+ Fornyelse af bestyrelsens bemyndigelse til på selska-
bets vegne at erhverve op til 10 % af aktiekapitalen
til den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs
+/-10 %. Bemyndigelsen gives for en periode på 18

måneder fra beslutningen på generalforsamlingen.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder
efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetnin-

gen nævnte.

TK DEVELOPMENT 11] ÅRSRAPPORT 2002/03

Projektoversigt

 

 

 

 

 

 

 

NORDEUROPA

Projektnavn By Segment Areal m? TK's andel Byggestart Åbning
Danmark

Dampfærgevej - pakhus D København Kontor 7.342 50 % 01-11-2000 01-12-2003
Valby Torvene København Mix 56.400 100 % Medio 2003 01-04-2005
Sankt Annæ Plads København Kontor 8.000 100 % - -
Plesner, Svane, Grønborg - Amerika Plads København Kontor 13.983 50 % 01-07-2002 01-03-2004
Medina - Amerika Plads København Hotel 8.500 50% Uitimo 2003 Ultimo 2005
Amerika Plads (ekskl. PSG og Medina) København - 81.500 50 % Medio 2003 Ultimo 2005
Moølestien kontorer København Kontor 8.000 100 % 01-08-2003 Medio 2004
Molestien hotel København Mix 9.500 60 % 01-06-2002 Medio 2003
KMD Aalborg Kontor 26.000 80 % 01-09-2003 01-03-2005
Stuhrs Brygge (ekskl. KMD) Aalborg Kontor/Bolig 24.000 80 % Medio 2004 Ultimo 2005
Daells Varehus København Mix 31.348 100 % Primo 2002 Medio 2003
Field's - fase 1 København Butik 95.000 50 % 01-09-2001 01-03-2004
Field's - fase 2 København Butik/Kontor 51.000 50 % Ultimo 2003 Ultimo 2005
Panoptikon, Århus Torvet Århus Kontor 8,561 100 % 01-12-2003 01-12-2004
Ringsted Factory Outlet Ringsted Butik 12.000 100 % 01-06-2003 01-08-2004
Kennedy Arkaden Aalborg Mix 35.000 100 % 01-05-2002 01-04-2004
CMC Biopharmaceuticals A/S København Kontor 8.300 50 % 01-08-2002 01-08-2003
Sverige

Karlskrona - fase 1 og 2 Karlskrona Butik 15.500 100 % 01-03-2002 01-03-2004
Entré Malmø Mix 29.450 75 % Primo 2004 01-09-2005
Kristianstad - fase 2 Kristianstad Butik 2.771 100 % Medio 2003 Primo 2004
Luleå Luleå Butik 5.100 100 % 01-08-2003 01-06-2004
Karlstad Karlstad Butik 25.000 100 % Primo 2004 01-01-2005
Uppsala Uppsala Butik 6.200 100 % Primo 2004 Ultimo 2004
Malmø Svågertorp - fase 1 og 2 Malmø Butik 4.373 100 % 01-03-2001 01-01-2004
Barkarby Barkarby Butik 18.000 100 % Primo 2004 Primo 2005
Finland

Tammerfors Tammerfors Butik 25.000 100 % 01-03-2002 01-04-2003
Espoo - Glomson Espoo Butik 9.700 100 % 01-08-2003 01-05-2004
Låhti Lånti Butik 7.300 100 % 28-02-2001 01-06-2002
Vantaa - fase 2 Vantaa Butik 11.500 100 % 01-09-2003 01-09-2004
NORDEUROPA TOTAL

Markedsværdi ca. DKK 8,2 mia. Areal ca. 489.000 m?

CENTRALEUROPA

Projektnavn By Segment Areal m? TK's andel Byggestart Åbning
Tjekkiet

Karlovy Vary Karlovy Vary Butik (S/H) 11.000 100 % 01-07-2003 30-04-2004
Brno North Brno Butik (5/H) 18.000 100 % 01-09-2003 01-05-2004
Prague Airport Prag Butik (S/H) 29.800 66 % 01-03-2004 01-03-2005
Best Plot Prag Butik (S/H) 36.400 100 % 01-03-2004 01-11-2005
Prague Eden Prag Butik (5/H) 23.000 100 % 01-06-2003 01-11-2004
Letnany Retailpark Prag Butik 20.000 100 % 01-02-2004 01-11-2004
Optima Butovice Prag Butik (S/H) 45.000 66 % 01-06-2003 01-03-2004
Slovakiet

Optima Kosice Køsice Butik (S/H) 32.336 38 % 01-07-2001 28-05-2002
Zilina Zzilina Butik (S/H) 10.443 100 % 01-05-2001 16-11-2001
Polen

Søosnowiec Sosnowiec Butik (S/H) 34.000 100 % - 14-11-2001
Reduta ll Warszawa Butik 10.000 100 % Medio 2003 Primo 2004
Bydgoszcz Bydgoszcz Butik (S/H) 28.500 67 % 01-08-2002 09-04-2003
Torun Torun Butik (S/H) 29.000 67 % Medio 2003 Primo 2004
Targowek Retailpark Warszawa Butik 20.000 100 % 01-08-2003 Ultimo 2004
Reduta Retailpark Warszawa Butik 5.000 100 % Primo 2004 Ultimo 2004
Retailparker Katowice Katowice Butik 20.000 100 % … Ultimo 2003 Ultimo 2005
Microsoft Warszawa Kontor 9.500 100 % 10-10-2002 01-11-2003
CENTRALEUROPA TOTAL

Markedsværdi ca. DKK 4,0 mia. Areal ca. 317.000 m:

 

(S7H) = Supermarked / Hypermarked
Det er alene TK Developments andel af areal og markedsværdi der er inkluderet i totalbeløbene for Nordeuropa og Centraleuropa.

TK DEVELOPMENT MPÆ ÅRSRAPPORT 2002/03

Projektforløb i TK Development

Som ejendomsudvikler er TK Development det kreative
bindeled mellem interessenterne i en række byggerier
i Nord- og Centraleuropa. Udover at de fleste ideer til
projekter opstår i TK Developments regi, virker koncer-
nen som koordinator i forbindelse med udvikling, gen-
nemførelse og salg af de ejendomme der er det synlige
slutprodukt af TK Developments værdiskabelse. Sam-
tidig tilfører TK Development ofte et finansielt element

der forbedrer løsningen for såvel lejere som investorer.

Værdiskabelsen er i høj grad produktet af den knowhow
som TK Developments medarbejderstab besidder inden
for specifikke områder. Medarbejderne kan grupperes
inden for hovedområder, bl.a. prøjektudviklere, juridiske

og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører.

Projektudviklerne igangsætter de projekter som TK
Development står bag. Projektudviklerne har stor
ekspertise inden for udlejning og salg af butiks- eller
kontorarealer. Mulige beliggenheder udvælges til nær-
mere analyse, og i samspil med eksterne arkitekter, råd-
givende ingeniører, kommende lejere, myndigheder og

investorer udarbejdes skitser for de endelige projekter.

TK Developments ingeniører og projektcontrollere sty-

rer projektforløbene, fra start til aflevering og er der-

Typisk projektforløb

 

med afgørende for at budgetter overholdes og værdier
skabes i overenstemmelse med planerne. Projekterne
sælges til nationale og internationale ejendoms-
investorer. TK Development har langvarige samarbejds-
relationer til flere af investorerne, og der arbejdes

løbende på at udbygge antallet af investorer.

På en række projekter arbejder koncernen sammen
med partnere. Inden for butikscenterudvikling i Central-
europa har TK Development et samarbejde med bl.a.
Royal Ahold og Carrefour. I Danmark samarbejdes bl.a.
med Steen & Strøm, Nordkranen og Københavns Havn

om en række projekter.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfreds-
stillende projektforløb. Som hovedregel igangsættes et
projekt først når projektet er solgt eller mindst 60 %
udlejet. Endvidere skal projektet opfylde visse Mini-
mumskrav med hensyn til indtjening. Undervejs i ethvert
projektforløb sker der en tæt projektstyring og opfølg-
ning, og der udarbejdes regelmæssige likviditetsopgør-

elser på både projekt- og koncernniveau.

 

 

 

 

TK DEVELOPMENT (13 | ÅRSRAPPORT 2002/03

Risikostyring

Generelle risici

TK Development arbejder som et udviklingsselskab og
søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tids-
punkt i udviklingsforløbet med det formål at TK Devel-
opments risiko afgrænses til at være den egentlige ud-

viklingsaktivitet.

Som følge af denne struktur for aftaleindgåelsen med
investorer er projekterne ikke fuldt ud defineret på
aftaletidspunktet. Dette medfører en større usikkerhed
vedrørende elementer i projektet og dermed også i
indtægtsgrundlag, likviditetsflow, kapitalbinding og

det tidsmæssige forløb.

Som eksempler på disse elementer kan nævnes myn-
dighedsforhold, debitorrisiko, udlejningsrisiko og som

nævnt tidselementet.

Forannævnte risici indgår i vurderingen af indtægts-
førsel af acontoavancer i koncernen, herunder de reser-

vationer der foretages.

Ændringen i de markedsmæssige forhold har bevirket
en større grad af tilbageholdenhed hos såvel interna-
tionale investorer som hos brugere af ejendomme.
Dette forhold påvirker indtjeningen, kapitalbindingen,

likviditeten og den tidsmæssige placering heraf.

Til styring af risici, herunder specielt for at undgå en
uhensigtsmæssig høj gearing af den samlede ansvar-
lige kapital — samt for at opnå en optimal udnyttelse af
egenkapitalen, opereres der i TK Development med en

balancestyringsmodel.

Balancestyringsmodel

Vægte i % Nordeuropa
Danmark, Sverige og Finland

Balancestyringsmodel

I balancestyringsmodellen vægtes projekterne ud fra
en række nærmere fastsatte kriterier således at de
enkelte projekter vægter forskelligt afhængigt af risi-
koprofilen.

De vægtede projekter må til sammen maksimalt udgøre
2,5 x koncernens samlede ansvarlige kapital. Videre-

solgte projekter vægter mindst.

Dette er ensbetydende med at i det tilfælde en
relativt større andel af projektbeholdningen bindes i
ikke solgte projekter med en højere risikoprofil end
solgte projekter, vil TK Developments mulighed for at
påbegynde nye projekter begrænses i forhold til en
situation hvor aktivitetsvæksten genereres af solgte

projekter.

Den tidligere beskrevne udvikling omkring en lavere
omsætningshastighed for projekterne har medført en
forøgelse af den vægtede projektbeholdning og der-
med mindsket muligheden for at tage nye projekter
ind. Konsekvensen har været udskydelse af opstarten

af en række nye projekter.

Nye projekter igangsættes som hidtil ud fra en samlet
vurdering af indtjeningspotentiale, balancemæssig
belastning og likviditetsbelastning holdt op mod de
specifikke risici der måtte knytte sig til det enkelte
projekt sammenholdt med de disponible beløb under

selskabets rammer for projektfinansiering.

For at sikre det fornødne kapitalberedskab arbejder sel-

skabet med såvel korttids- som langtidslikviditetsbud

Centraleuropa
Polen, Tjekkiet, Slovakiet,
Tyskland og Baltikum

 

Videresolgte projekter 10
Igangværende og færdigopførte
projekter udlejet </= 5 år 100
Igangværende og færdigopførte
projekter udlejet > 5 år 75
Igangværende og færdigopførte

uudlejede projekter 200
Ubebyggede grunde 200

15

150

113

250
200

TK DEVELOPMENT ri ÅRSRAPPORT 2002/03

Risikostyring

getter for at sikre den fornødne likviditet set i forhold til

selskabets forretningsomfang.

Solgte projekter

En del af TK Developments projekter afhændes til in-
vestorer baseret på en fast aftalt startforrentning be-
regnet på baggrund af de lejekontrakter som er ind-
gået. En aftale om salg kan dog ske forud for at alle
lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt. TK Develop-
ment påtager sig dermed en kalkuleret risiko for at de
resterende lejemål kan udlejes på et niveau der sikrer

en for koncernen tilfredsstillende avance på projektet.

Udlejede projekter

På projekter som ikke er solgt, igangsættes byggeriet
som hovedregel kun såfremt der er indgået lejeaftaler
på 60 % af lejemålene. Dermed påtager TK Develop-
ment sig salgsrisikoen på projektet. Denne risiko redu-
ceres naturligvis ved den betydelige udlejningsgrad
forud for byggestart.

Entrepriseforhold

Alle entrepriseopgaver købes eksternt baseret på fast-
pristilbud hvilket minimerer den risiko der opstår
ved uforudsete udsving i byggeomkostninger på de
enkelte projekter. Samtidig modtager TK Development
garantier til sikkerhed for opfyldelse af alle entre-
prenørens forpligtelser i henhold til de indgåede entre-

prisekontrakter.

Ejendomspriser/konjunkturudvikling
TK Development er i en vis udstrækning påvirket af
prisudsving på ejendomsmarkedet og de generelle
økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens
egenbeholdning af grunde, igangværende og færdig-
opførte projekter samt tilgangen af nye projekter. Den
geografiske spredning af aktiviteterne på en række
lande er med til at mindske afhængigheden af forhold-

ene i de enkelte lande.

Finansiel risikostyring

TK Developments udenlandske aktiviteter medfører
naturligt en betydelig valutaekspanering. Denne valu-
taeksponering afdækkes løbende mod EUR/DKK, dels
via terminsforretninger, dels via optagelse af byggelån

i den valuta som indtægterne er nomineret i.

TK Development finansierer som hovedregel de igang-
værende projekter med kortfristet, variabelt forrentet
bankgæld. En ændring af den korte rente vil ændre
koncernens indtjening i positiv/negativ retning via pro-

jektbudgetterne.

 

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en

egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet
negativt, Såfremt der er en begrundet mistanke om
forurening ved erhvervelse af arealer og eksisterende
bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, og der
foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I
tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed oprenses

arealet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk
udgør et af TK Developments største aktiver, og det er
et afgørende konkurrenceparameter for TK Develop-
ment at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknyt-
ning til koncernen. Der henvises til beskrivelsen på side

16 vedrørende organisation.

TK DEVELOPMENT ED ÅRSRAPPORT 2002/03

Organisation

TK Development beskæftiger i dag 266 medarbejdere.

Der har gennem de senere år været en markant stigning
I antallet af medarbejdere. Stigningen er sket dels via
nyansættelser, dels i forbindelse med overtagelse af
medarbejdere fra Steen og Strøm i 2000/01 og senere ved
overtagelse af medarbejdere i FORAS Management
Czech s.r.o i 2001/02.

TK Developments medarbejdere er i dag

fordelt således:

 

gennemført en række øvrige udstationeringer på tværs
af landegrænserne, f.eks. fra Sverige til Tjekkiet, fra

Tjekkiet til Litauen og fra Polen og Tyskland til Tjekkiet.

Projektorganisation
Det er af central betydning at TK Developments med-
arbejdere er effektivt organiseret med henblik på at

understøtte fremdriften i de enkelte projekter.

Der er i det forløbne år sat fokus på at styrke projekt-
organisationen i de enkelte lande. Medarbejderne er

fortsat forankret i afdelinger sammen med fagkolleger,

Lande Antal ansatte men når det gælder udviklingen af de enkelte projek-
Danmark 85 ter, arbejdes der i projektteam hvor der lægges af-
Sverige 11 gørende vægt på at sikre overblik over projekternes
Finland 8 kvalitet, tidsplan og budgetopfyldelse.
Baltikum 5
Nordeuropa 109 Internationale team og synergi

på tværs af landegrænserne
Polen 58 Ved etablering i nye lande lægges der afgørende vægt
Tjekkiet 55
Tyskland 4 på at skabe et effektivt team af erfarne TK medarbej-
Center Management, Tjekkiet 40 dere og nye lokale medarbejdere. Som eksempel kan

Centraleuropa 157

Fra vækst til konsolidering

Virksomhedens omstilling fra vækst til konsolidering
medfører ændrede opgaver inden for HR-området.
Hvor der de senere år er brugt mange ressourcer
på rekruttering af nye medarbejdere, er opgaven nu i

højere grad at fastholde og udvikle medarbejderne.

International mobilitet

Der er gennem de senere år skabt øget mobilitet
blandt medarbejderne i organisationen. Der er ud-
stationeret en række danske medarbejdere på nøgle-

poster i udlandet. Derudover er der i det forløbne år

nævnes TK Developments nye organisation i Baltikum.

Lederen af TK Developments aktiviteter i Baltikum er
hentet fra egne rækker og har bl.a. gennemgået et
toårigt traineeforløb. Endvidere er en af organisatio-
nens projektchefer fra Centraleuropa overflyttet til

Baltikum. Derudover er der ansat lokale medarbejdere.

Uddannelse

Internt I organisationen har et centralt fokuspunkt i det
forløbne år været implementering af et nyt it-virksom-
hedssystem. Alle organisationens medarbejdere har gen-
nemgået kursus- og træningsprogrammer. Den nye it-
platform forventes at være fuldt implementeret i løbet af

sommeren 2003.

 

 

Ledelse

 

 

 

v v

 

w

v v

 

Projektudvikling Udlejning

 

 

 

 

 

Projekt controlling

Teknisk afdeling Økonomi

 

 

 

 

 

 

TK DEVELOPMENT [16] ÅRSRAPPORT 2002/03

Direktion og ledende medarbejdere

Frede Clausen
Adm. direktør

Erik Godtfredsen
Områdedirektør,
Nordeuropa

Brian S. Larsen
Økonomidirektør

Dan Fæster
Divisionsdirektør,
Sverige

Mogens Pedersen
Divisionsdirektør,
Tyskland

Robert Andersen
[DTT]

Leif Christensen
Områdedirektør,
Centraleuropa

Ler

Jens Erik Hedegaard
Personaledirektør

Jimmy Witved
Divisionsdirektør,
Finland

Lars Fogh
Teknisk direktør

TK DEVELOPMENT

i Sl y 5
Hans Villadsen
Områdedirektør,
OSS Te inge IF-TUT er er]

Henrik Stig Møller
International
udviklingsdirektør

F;

Michael Sheikh
Divisionsdirektør, Kontor- og
domicilejendomme, Danmark

ÅRSRAPPORT 2002/03

Peter Westphal
International
salgsdirektør

Stig Wadmann
Afdelingschef,
Retail, Danmark

 

TEMA

Amerika Plads - en ny bydel i byen - ved vandet.

 

Processen med den nye havneorienterede byudvikling af
København er i fuld gang. De omfattende byggerier på

området på til sammen mere end 50.000 m? til bl.a.
Midtermolen, Indiakaj, Capellakaj, den inderste del

Nestlé, Amtsrådsforeningen, Carnegie, Bruun Rasmussen

Auktioner, Banestyrelsen, DSI (Institut for Sundheds-
. af Østmolen og Langelinie m.v. er — sammen væsen), Amternes Lægemiddelregistrering og AMGROS.
' med byggerierne på Amerikakaj og
É langs Dampfærgevej — Hele udviklingsprojektet med at ændre Amerika Plads-
; me TT, Å Ål beviset på den dynamik, området til et nyt bymiljøområde baseret på visionære
n dl É viljestyrke og gennemslags- arkitektoniske løsninger med butikker, boliger, kontorer,
Å ' . kraft som ligger til grund liberale erhverv og publikumsorienterede servicefunk-
' — for områdets udvikling. tioner sker i et samarbejde mellem Københavns Havn og
TK Development.
Ved vandet -
midt i Køben-

   
 
  
  
  
 

[LÆ

En lang række virksomheder har alle-
havn - er ud- rede valgt disse meget attraktivt
viklingen af de
tidligere Dan-

ØSNAVHI3ONS USM

beliggende arealer som hjemsted for
link-arealer i

Søndre Frihavn i

za!

deres firmadomicil. Over de kommen-

de år vil endnu flere komme til og

fuld gang. Med

fuldende udviklingen af det store
respekt for om-

 

kombinerede erhvervs- og boligom-
råde, En hel lille bydel ved vandet -

præget af udfordrende og interna-
tionale arkitektoniske løsninger som ikke tidligere er
havnens største udviklingsområder, set i København.

døbt Amerika Plads. Fuldt udbygget vil

rådets fascineren-

i, de historie er projektet, der er et af

Amerika Plads omfatte i aft ca. 100.000

Den overordnede vision for udviklingsområdet Amerika

etagemeter. Plads er udarbejdet af den anerkendte hollandske

arkitekt Adrian Geutze fra arkitektfirmaet WEST 8. Den

TK Development har herudover stået for grundlæggende idé er at skabe en ny bydel i byen. Et
udviklingen af markante domiciler i

område hvor københavnerne både skal bo og arbejde, Et

 

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

levende område med i alt 51.000 m? boliger og 51.000
m? liberale erhverv kombineret med publikumsorien-
terede funktioner med butikker, service, kultur m.v. der
placeres i stueplan, primært orienteret mod de åbne
pladser mellem de enkelte bebyggelser.

De overordnede strukturplaner for området er nu ved-
taget og fastlagt hvorefter en række arkitektfirmaer - i
tæt samspil med TK Development,
Københavns Havn og de fremtidige
brugere - kommer til at sætte præg
på områdets samlede arkitektoniske

udtryk.

Store danske og internationale virk-
somheder får nu mulighed for — gen-
nem etableringen af unikke domiciler
og visionær arkitektur - at skabe sig en
markant profil og samtidig sætte
deres præg på udviklingen af det meget attraktive

område. Ved vandet. I byen.

Endvidere kommer området til at rumme en ny stor
færgeterminal der bliver grundstammen i en ny
færgebydel for DFDS-trafikken til bl.a. Oslo.

 

gg Mor
ln mi
wd
i SE
i om

mu Mm
HE LUNE I

TEMA

 

Aktuelt arbejder TK Development med opførelsen af
et nyt ca. 14.000 m? eksklusivt og meget markant
16-etagers domicil til et af Danmarks største advokat-

firmaer Plesner Svane Grønborg.

Bygningen som bliver smagfuldt indrettet med konto-
rer, møde- og konferencelokaler samt avancerede
tekniske faciliteter og installationer, bliver med sin stør-
relse, placering og kobberbeklædte
facade en af Københavns mest mar-
kante kontorejendomme. Når ejen-
dommen er færdigopført, vil den
fremtræde som et vartegn for hele
Amerika Plads-bydelen og et eksem-
pel på udfordrende arkitektur af
international klasse kombineret med

en ideel og funktionel indretning.

Som tidligere nævnt forventes der
etableret et ca, 8.500 m? hotellejlighedskompleks til

den australske Medina-koncern.

For yderligere information om udviklingsprojektet og
etableringsmulighederne henvises til hjemmesiden:

www,.amerikaplads.dk

næ i
EG |

TK DEVELOPMENT KE] ÅRSRAPPORT 2002/03

Tr LL EN

SHE EEN

 

Aktionærforhold

TK Developments aktier er noteret på Københavns
Fondsbørs. Aktiekapitalen udgør DKK 280.438.100
svarende til 14,021.905 stk. aktier.

Nedenstående aktionærer har oplyst at de har følgende

ejerandele af aktiekapitalen i TK Development:

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, København 10,8 %
s Arbejdsmarkedets Tillægspension, Hillerød — 10,1 %

e Codan Koncernen, København 10,6 %

| løbet af året har der været en fortsat tilgang af nye,
mindre aktionærer hvilket har betydet et fald i pen-
sionskassernes og pengeinstitutternes ejerandel i TK

Development.

Aktionærfordeling

Ejerandel i % i. |Pensionskasser
Udenlandske investorer

(== Banker, forsikringsselskaber
og investeringsforeninger

mm Øvrige

  
   

  
   

Januar 2003 Januar 2002

TK Developments aktier blev 31. januar 2003 noteret til
kurs 36 svarende til en markedsværdi på DKK 505 mio.
mod DKK 2,5 mia. i januar 2002.

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget til
8.040 fra 6.700.

Bestyrelsen og direktionen havde pr. 31. januar 2003 en
beholdning på i alt 286.179 stk. aktier, svarende til 2,0 %
af aktiekapitalen.

Ultimo januar 2003 ejede medarbejderne (ekskl. direk-

tion) 2,9 % af aktiekapitalen i TK Development.

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets
aktier finder kun sted i seksugers perioder efter offent-
liggørelse af selskabets hel- og halvårsrapporter eller

andre dækkende regnskabsmeddelelser.

Incentive program

TK Development A/S har i 1999 udstedt konvertible
obligationslån på i alt DKK 100 mio. med konver-
teringsret til aktiekapital. I programmet deltager 24
medarbejdere, Konverteringskursen på 167 blev bereg-
net med udgangspunkt i et årligt afkast til aktionærer-
ne på 10 % over en 3-årig periode. Konverterings-

kursen er pr. 31. januar 2003 justeret til 169,84.

Lånene forrentes med Cibor 3 + 0,5 % p.a. og kan kon-
verteres til aktier i perioden december 2002 til septem-
ber 2004. Er der ikke sket konvertering, afvikles lånene

på dette tidspunkt.

Aktierne, der svarer til egenindskud samt eventuel
gevinst, kan afhændes med 20 % om året fra tidspunk-

tet for konvertering af obligationerne.

Af ovennævnte obligationslån har direktionen tegnet
DKK 10,4 mio.

Kursudvikling

TK Developments aktie faldt i perioden fra 1. februar
2002 til 31. januar 2003 med 80 % fra en kurs på DKK 179
til DKK 36. Til sammenligning var udviklingen i KFX og
KAX (totalindeks) henholdsvis —29 % og —25 %. Ultimo

april blev TK Developments aktie noteret til kurs 43.

Kursudvikling

Aktiekurs i DKK

300 — KFX

IN == KAX

 

 

enuer
Jensqa4
SHPAL
judy
few
lung
ng
Jsnbny
aaqwajdas ”
19390140
J0QqWBAON |
Jaqwuadaq

Omsætning

Omsætningen i TK Developments aktie udgør i perioden
DKK 855 mio. i forhold til DKK 1,8 mia. i regnskabsåret
2001/02. Aktiekursfaldet taget i betragtning er der såle-

TK DEVELOPMENT BABE ÅRSRAPPORT 2002/03

Aktionærforhold

des tale om en betydelig forbedring af likviditeten i akti-
en. På månedsbasis blev der gennemsnitligt omsat 6 %
af den totale markedsværdi. Således er 72 % af den

samlede aktiekapital omsat i løbet af regnskabsåret.

Aktieomsætning

DKK mio.

200 12 %

Es Aktieomsætning pr. md. i DKK mio. (venstre akse)
ma Aktieomsætning pr. md. i forhold til markedsværdi (højre akse)

10 %
8%
6 %

44%

 

aænuqoa|
suen
[udy

few

lunr

un
Jsnbny
12qwu3]des
1290140
13qWu3AON
18quaaq
senuef

TK Development er fortsat blandt de mest omsatte
aktier på fondsbørsen med en gennemsnitlig placering

omkring de 35 mest omsatte.

Investor relations
TK Development har som målsætning at opretholde et
højt informationsniveau over for investorer og aktio-

nærer.

Selskabets hjemmeside: www.tk-development.dk, ud-
bygges løbende og indeholder bl.a. alle udsendte
fondsbørsmeddelelser, opdaterede aktiekurser og
oplysninger om projekterne. Herfra er der link til yder-
ligere oplysninger om TK Development aktien på

Københavns Fondsbørs” hjemmeside.

Aktieanalytikere der følger TK Development 2002/03:

Mægler Analytiker
Alfred Berg Carsten Dehn
Danske Securities

Nordea Securities Stig Frederiksen

Spar Nord Mikkel Duus-Hansen
Carnegie Christian Reinholdt
Merrill Lynch Bernd Stahli

Michael West Hybholt

Telefon E-mail

33 96 10 00 carsten.dehnealfredberg.dk

33 64 92 29 michael.hybholtedanskesecurities.com
33 33 39 45 stig.frederikseneNordeasecurities.com
96 34 42 02 mdhæsparnord.dk

32 88 02 73 creinholdtécarnegie.dk

+44 207 9961 205 bernd, stahlieml.com

TK DEVELOPMENT pll ÅRSRAPPORT 2002/03

Fondsbørsmeddelelser

Siden regnskabsårets begyndelse den 1. februar 2002 har TK Development A/S udsendt følgende

fondsbørsmeddelelser:

Meddelelse nr.

Udsendt den

Begivenhed

 

15

16

17

18

IØ

13.02.2002

28.02.2002

12.03.2002

14.03.2002

18.03.2002

30.04.2002

07.05.2002

06.06.2002

06.06.2002

07.06.2002

17.06.2002

26.09.2002

30.09,2002

13.11.2002

14.11.2002

18.11.2002

08.01.2003

28.01.2003

31.01.2003

17.02.2003

27.02.2003

20.03.2003

Meddelelse om nedjustering

Finanskalender for 2002/03

TK Development sælger kontorejendom på Islands Brygge til ATP

TK Development sælger ejendom på Dampfærgevej, København

TK Development udvikler butikscenter og retailpark i Tammerfors, Finland
Årsregnskabsmeddelelse 2001/02

TK Development indgår lejekontrakt med CMC Biotech om nyt domicil
Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development

Forslag om nyt incitamentsprogram i TK Development

TK Developments årsrapport

Forløb af ordinær generalforsamling i TK Development

Forlig med FORAS Holding A/S — Nedjustering af resultatforventninger
Halvårsrapport 2002/03

Kvartalsopgørelse af aktiebesiddelser

TK Development indgår samarbejdsaftaler i Baltikum

TK Development indgår aftale med GE Capital Real Estate om investering

i fire centraleuropæiske butikscentre
TK Development sælger kontordomicil for DKK 375 mio.
Nedjustering af resultatforventninger for regnskabsåret 2002/03

TK Development indgår Heads of Terms vedrørende salget af

Microsofts domicil i Warszawa
Kvartalsopgørelse af aktiebesiddelser
Finanskalender

TK Development sælger aktier i FORAS Holding A/5.

TK DEVELOPMENT Pr ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabsberetning

Anvendt regnskabspraksis
Ved udarbejdelsen af nærværende årsrapport er

reglerne i den nye årsregnskabslov anvendt.

Overgangen til den nye årsregnskabslov har ikke haft
væsentlig påvirkning på koncernens resultat og egen-
kapital,

For en gennemgang af implementeringen af den nye

årsregnskabslov i TK Development henvises til side 28.

De i regnskabsberetningen anførte beløb for 2001/02

er proformatal.

Resultatopgørelsen

Omsætning
TK Developments omsætning udgjorde i 2002/03 DKK
1.016,5 mio. i forhold til en omsætning i 2001/02 på
DKK 3.016,9 mio.

Omsætningen er påvirket af effekten af vurderingen af
projektbeholdningen som beskrevet på side 5 samt
effekten af forliget med FORAS Holding A/S.

Butikssegmentet udgør 35 % af omsætningen i
2002/03. Kontorsegmentet står for 45 % og 20 % gene-

reres af projekter med segmentmix.

Fordelingen af omsætningen på geografiske segmen-

ter kan specificeres således:

 

 

(DKK mio.)
Nordeuropa 1.314,5
Centraleuropa -298,0
I alt -1.016,5

 

For yderligere oplysninger om segmenter henvises til

specifikationer side 45.

Bruttoresultat
TK Development har i 2002/03 realiseret et bruttoresul-
tat på DKK —109,2 mio.

Også bruttoresultatet er påvirket af effekten af vurde-
ringen af projektbeholdningen som beskrevet på side 5
samt effekten af forliget med FORAS Holding A/S.

For vurdering af omsætning og bruttoresultat henvises
til foranstående afsnit vedrørende "Udvikling i forret-

ningsområder".

Personaleomkostninger og andre
eksterne omkostninger

Koncernens samlede omkostninger er forøget med 9,7 %
til DKK 189,0 mio. i forhold til 2001/02,

 

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabsberetning

Omkostningerne svarer stort set til det budgetterede.

Omkostningsniveauet er tilpasset den reducerede akti-
vitet, og der forventes for 2003/04 et uændret omkost-
ningsniveau i forhold til 2002/03.

Personaleomkostningerne udgør 63,6 % af de samlede
omkostninger i forhold til 65,1 % i 2001/02, Personale-
omkostningerne er forøget med 7,2 %. Der var pr. 31.
januar 2003 ansat 266 medarbejdere i TK Development.
Heraf kan ca. 40 medarbejdere henføres til tilkøbte
centermanagementaktiviteter I Tjekkiet. Pr. 31. januar

2002 udgjorde antal medarbejdere 203.

Andre eksterne omkostninger er forøget med 14,3 %
til DKK 68,8 mio. Stigningen i disse omkostninger kan
bl.a. henføres til etablering af afdelinger i Vilnius,

Litauen og i Bratislava, Slovakiet.

Finansiering
TK Development har i 2002/03 haft finansieringsom-
kostninger på DKK 120,9 mio. | samme periode året før

udgjorde finansieringsomkostningerne DKK 77,1 mio.

Koncernens stigende finansieringsomkostninger kan
bl.a. henføres til renteomkostninger på færdige, men
endnu ikke solgte projekter. Heri er også inkluderet
den resterende 20 % andel af projekter solgt til GE
Capital Real Estate. Ovennævnte renteomkostninger
modsvares af lejeindtægterne som indgår i koncernens

bruttoresultat.

Finansieringsposten påvirkes herudover bl.a. af stør-
relsen af de deponerede købesummer, valutakursregu-
leringer samt den øvrige beholdning af færdigudvikle-

de, ikke solgte projekter.

Skat
Den beregnede skat af årets resultat udgør en tilbage-
førsel! af skat på DKK 97,4 mio.

Resultat efter skat
Resultatet efter skat andrager DKK -343,2 mio. efter
regulering af Minoritetsinteressernes andel af datter-

virksomhedernes indtjening på DKK 6,7 mio.

TK DEVELOPMENT PÆJ

Balance

Den samlede balance andrager pr. 31. januar 2003 DKK
7.567,3 mio. Dette er en nedbringelse på DKK 791,1
mio. eller 9,5 % siden 31. januar 2002.

Aktiver
Nedbringelsen af balancen afspejles på aktivsiden pri-
mært i nedbringelse af tilgodehavender fra salg af

varer og tjenesteydelser med DKK 431,8 mio. samt en

nedgang i likvide beholdninger med DKK 233,1 mio, i
forhold til 31. januar 2002.

 

Projektbeholdningen

Projektbeholdningen af solgte projekter er formind-
sket med DKK 785,6 mio. i forhold til 31. januar 2002.
Nedbringelsen kan henføres til vurderingen af projekt-

beholdningen, jf. side 5, samt aflevering af projekter.

Igangværende og færdige projekter er forøget med
DKK 726,3 mio. siden 31. januar 2002. Ændringen i
denne balancepost kan primært henføres til byggeriet
af Field's samt overførslen af projektet Best Plot i
Tjekkiet til igangværende og færdige projekter i for-
bindelse med forliget med FORAS Holding A/S.

ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabsberetning

Passiver

TK Developments egenkapital eksklusive minoritetsin-
teresser udgjorde pr. 31. januar 2003 DKK 1.435,1 mio.
i forhold til DKK 1.876,8 mio. 31. januar 2002.

Nedgangen i egenkapitalen siden 31. januar 2002 kan
primært henføres til årets negative resultat på DKK
-343,2 mio. samt negative valutakursreguleringer af net-

toinvesteringer i dattervirksomheder på DKK — 84,5 mio.

Posten er negativ idet PLN er væsentligt svækket over

for DKK i perioden. Måles valutakursregulering af net-

 

toinvesteringer i dattervirksomheder over de seneste
år, har dette ikke medført en væsentlig påvirkning på

egenkapitalen.

Egenkapitalen pr. 31. januar 2002 er i forbindelse med
den nye årsregnskabslov korrigeret vedrørende indreg-
ning af værdipapirer til dagsværdi samt ændring ved-

rørende egne aktier og udbytte.

Koncernens samlede ansvarlige kapital opgjort som
egenkapitalen tillagt ansvarlig lånekapital pr. 31. janu-
ar 2003 andrager DKK 2.188,8 mio., svarende til en soli-
ditetsgrad på 28,9 %.

Koncernens totale kortfristede gæld udgør pr. 31. janu-
ar 2003 DKK 5.191,7 mio. hvilket stort set er uændret i
forhold til 31. januar 2002.

| 2002/03 er der sket indfrielse af den resterende del af
det første ansvarlige obligationslån optaget i septem-
ber 2000. Beløbet udgjorde DKK 272 mio.

I lighed med tidligere er der stort set overensstemmelse
mellem udviklingen i den kortfristede gæld og udvik-

lingen i projektbeholdningen.

Kapitalfremskaffelse

TK Developments kapitalgrundlag udnyttes fuldt ud i

henhold til koncernens balancestyringsmodel.

Det nu gennemførte, betingede salg af Field's medfø-
rer en lavere gearing af den samlede ansvarlige kapital

i henhold til balancestyringsmødellen.

Inklusive den ansvarlige kapital udgør koncernens soli-
ditetsgrad pr. 31. januar 2003 28,9 %.

TK DEVELOPMENT FH ÅRSRAPPORT 2002/03

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2002/03. Årsrapporten er
aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven,
danske regnskabsvejledninger samt de krav Køben-
havns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæg-
gelsen for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte

regnskabspraksis for hensigtsmæssig således at års-

rapporten giver et retvisende billede af koncernens og
moderselskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og

resultat samt koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-

kendelse.

Aalborg, den 29. april 2003

DIREKTIONEN

FREDE CLAUSEN

aus

ROBERT ANDERSEN

BESTYRELSEN

POUL LAURITSEN

[im

TORSTEN ERIK RASMUSSEN

Formand Næstformand
LF 2
SO JE] Jr ——
SL IF ere ng
Michael  Jågdler IT I NO3 CSR
MICHAEL MØLLER PER SØNDERGAARD PEDERSEN NIELS BOSERUP

TK DEVELOPMENT PO ÅRSRAPPORT 2002/03

Revisionspåtegning

Til aktionærerne i TK Development A/S
Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S
for regnskabsåret 2002/03.

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores
ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en

konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at
vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på
at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke
indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen om-
fatter stikprøvevis undersøgelse af information, der
understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplys-
ninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de
væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurde-
ring af den samlede præsentation af årsrapporten. Det
er vores opfattelse, at den udførte revision giver et til-

strækkeligt grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvi-
sende billede af koncernens og moderselskabets akti-
ver, passiver og finansielle stilling pr. 31.01.03 samt af
resultatet af koncernens og moderselskabets aktivite-
ter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret
2002/03 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og

danske regnskabsvejledninger.

Aalborg, den 29. april 2003

NIELSEN & CHRISTENSEN
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

GUSTAV HEDEAGER

Statsautoriseret revisor

DELOITTE & TOUCHE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

KIM SCHLICHTER

Statsautoriseret revisor

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabspraksis

Generelt

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
arsregnskabslovens bestemmelser for børsnoterede
virksomheder samt regler for udstedere af børsnote-
rede værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder

danske regnskabsvejledninger.

Den nye årsregnskabslov

Ved udarbejdelsen af nærværende årsrapport er

reglerne i den nye årsregnskabslov anvendt.

Overgangen til den nye årsregnskabslov har ikke haft
væsentlig påvirkning på koncernens resultat og egen-
kapital. De enkelte områder i den nye årsregnskabslov

er gennemgået. De væsentligste områder er følgende:

Regnskabsmæssig behandling af
indirekte omkostninger på projekt-
beholdningen

Bestemmelserne i den nye årsregnskabslov har ikke
givet anledning til ændringer, da selskabet allerede

indregner andel af indirekte projektomkostninger.

Regnskabsmæssig behandling af
finansielle aktiver og forpligtelser
Efter den nye årsregnskabslov måles værdipapirer til
dagsværdi. Dette er en ændring i forhold til selskabets
hidtidige regnskabspraksis hvor værdipapirer under
finansielle anlægsaktiver blev målt til anskaffelsesvær-
di eller skønnet kursværdi såfremt denne vurderedes
lavere. Der er foretaget tilpasning af sammenlignings-
tal. Egenkapitalen pr. 1. februar 2002 er som følge
heraf reduceret med DKK 19,7 mio., og resultat efter
skat for 2001/02 (9 mdr.) er ændret med DKK 1,1 mio. i
negativ retning. 12-måneders resultatet efter skat for
2001/02 er positivt påvirket med DKK 2,9 mio. Årsresul-
tatet i 2002/03 er positivt påvirket med DKK 12,4 mio.
efter skat og egenkapitalen pr. 31. januar 2003 er totalt

set reduceret med DKK 7,3 mio.

Tilgodehavender og gæld måles til amortiseret kost-
pris. En væsentlig del af selskabets finansielle aktiver
og forpligtelser har en løbetid på under ét år.

Amortiseret kostpris er derfor vurderet at svare til den

nominelle værdi. For den øvrige del af de finansielle
aktiver og forpligtelser er ændringen uvæsentlig hvor-

for der ikke er foretaget tilpasning heraf.

Præsentation af projekt-
beholdninger

I modsætning til tidligere hvor produktionsværdien af
solgte projekter var medtaget under projektbehold-
ning m.v, er produktionsværdien af solgte projekter i
henhold til den nye årsregnskabslov nu medtaget

under tilgodehavender i balancen.

Præsentation af indretning af
lejede lokaler

Tidligere blev indretning af lejede lokaler indregnet i
balancen under immaterielle anlægsaktiver, I henhold
til den nye årsregnskabslov skal indretning af lejede
lokaler indregnes i balancen under materielle anlægs-
aktiver som andre anlæg, driftsmateriel og inventar.
Årsrapporten er tilrettet i overensstemmelse hermed.
Beløbet udgjorde pr. 1. februar 2002 DKK 3,5 mio. og
pr. 31. januar 2003 DKK 3,1 mio.

Egne aktier

| overensstemmelse med Regnskabsvejledning 19 ind-
regnes egne aktier ikke længere som et aktiv i balan-
cen, men nedskrives på selskabets egenkapital. Beløbet
udgjorde pr. 1. februar 2002 DKK 5,5 mio,

Udbytte

| overensstemmelse med Regnskabsvejledning 4 er ud-
bytte ikke længere indregnet som en gældsforpligtelse.
Udbytte vises i en særskilt post under egenkapitalen og
fragår først på udlodningstidspunktet. Beløbet udgjor-
de pr. 1. februar 2002 DKK 14,0 mio.

Øvrige forhold
Sammenligningstal er tilrettet i overensstemmelse med
ovenstående. Den anvendte regnskabspraksis i øvrigt

er uændret i forhold til sidste år.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dat-
tervirksomheder hvori moderselskabet råder cover mere

end 50 % af stemmerettighederne.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

 

Regnskabspraksis

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel
over 50 %, er medtaget som associerede virksomheder
idet moderselskabet er begrænset i sin forretnings-
mæssige udøvelse af rettigheder over virksomhedernes

aktiver og ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage
regnskaber i moderselskabet og dattervirksomhederne
ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgif-
ter samt aktiver og passiver. De regnskaber der anven-
des til brug for konsolideringen, aflægges i overens-

stemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt

urealiserede koncerninterne gevinster og tab elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder med-

tages i koncernregnskabet i ejerperioden.

 

Ved køb af dattervirksomheder aktiveres eventuel mer-

værdi og afskrives over maksimalt 10 år.

Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egen-
kapital foretages der fradrag for den indtjening og

egenkapital der tilfalder minoritetsaktionærer.

I det selskab hvori Investeringsfonden for Østlandene
(IØ Fonden) er medaktionær, er Minoritetsinteressen i
balancen opgjort til det aftalte optionsbeløb. I resultat-
opgørelsen er ført minoritetsinteressernes andel af

årets resultat.

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indregnes og måles i kon-
cernregnskabet og i moderselskabets regnskab efter
den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede
andel af de associerede virksomheders årsresultat og
egenkapital indregnes i henholdsvis resultatopgørelsen

og balancen.

Associerede virksomheder der omfatter projekter
inden for koncernens primære arbejdsområde, udvik-
ling og entreprise, i fælles bestemmende ledelse med
de øvrige deltagere, er i køoncernregnskabet indarbej-
det ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes
regnskabsposter således at en forholdsmæssig andel
svarende til deltagelsen i virksomhederne er medtaget

i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

Valutaforhold

Omregning af udenlandske
dattervirksomheder

Udenlandske dattervirksomheders årsregnskaber om-
regnes for poster i resultatopgørelsen efter periodiske
gennemsnitskurser og for poster i balancen efter status-
dagens valutakurser. Valutakursreguleringer ved omreg-
ningen indregnes på egenkapitalen. Valutakursregule-
ringer af mellemværender med udenlandske datter-
virksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i

nettoinvesteringen, føres direkte på egenkapitalen.

Tilgodehavender og gæld

Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes
til danske kroner efter statusdagens valutakurser.
Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab

indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte
finansielle instrumenter som led i sikring af forretnings-
mæssige dispositioner i fremmed valuta. Afledte finan-
sielle instrumenter måles ved første indregning til kost-
pris og efterfølgende til dagsværdi og indregnes efter
samme praksis som for de regnskabsposter og transak-
tioner der sikres. Afledte finansielle instrumenter ind-

regnes under andre tilgodehavender og anden gæld.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabspraksis

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på sik-
ring af investeringer i dattervirksomheder der anses for
tillæg til investeringen, indregnes direkte på egenkapi-

talen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på
finansielle instrumenter der anvendes som et led i øvrig
sikring, indregnes i resultatopgørelsen sammen med
ændringer i værdien af det sikrede. Såfremt instru-
menterne er indgået til sikring af fremtidige aktiver og
forpligtelser, indregnes kursgevinst og -tab direkte på

egenkapitalen.

Resultatopgørelse

Indtægtskriterium

Indtægtskriteriet for igangværende projekter som er
videresolgt, er produktionskriteriet. Årets omsætning
svarer således til salgsværdien af det i årets løb udførte
arbejde. Den indtægtsførte avance udgør den forven-
tede avance på projektet beregnet i forhold til projek-
tets færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere omtalt
under projektbeholdning. For øvrige indtægter anven-

des faktureringskriteriet.

Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle sel-
skabsskat, dels den udskudte skat der påhviler årets
resultat. På egenkapitalen indregnes skatten af årets

egenkapitalbevægelser.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle
mellem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige
værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en
vurdering i den udskudte skatteforpligtelse. Et eventuelt

nettoskatteaktiv aktiveres efter en foretaget vurdering.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og
skattesatser i de respektive lande der med balance-
dagens lovgivning vil være gældende når den udskud-
te skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser ind-

regnes i resultatopgørelsen.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede.

De sambeskattede selskabers samlede skat fordeles for-

holdsmæssigt mellem de danske sambeskattede sel-

skaber hvis indkomst er positiv.

Balance

Immaterielle anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver består af koncerngoodwill

der afskrives lineært over 10 år.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill vurderes
løbende og nedskrives til genindvindingsværdi såfremt
den regnskabsmæssige værdi overstiger de forventede
fremtidige nettoindtægter fra den virksomhed eller

aktivitet som goodwillen er knyttet til.

Materielle anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver måles til anskaffelsespriser

reduceret med lineære afskrivninger over den forven-
tede brugstid.

 

Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:
Driftsmidler og inventar 5 år

Fast ejendom 50 år

Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over leje-
kontraktens løbetid.

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen

under posten af- og nedskrivninger på anlægsaktiver.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede

TK DEVELOPMENT (30. ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabspraksis

virksomheder indregnes i moderselskabets regnskab
efter den indre værdis metode. Dette indebærer at
kapitalandelene i balancen måles til den forholdsmæs-
sige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi med tillæg eller fradrag af uafskrevet positiv
henholdvis negativ koncerngoodwill og med fradrag af

urealiserede koncerninterne avancer og tab.

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller
associeret virksomhed er negativ, modregnes et beløb
svarende til den negative egenkapital i tilgodehaven-
der hos dattervirksomheden eller den associerede virk-
somhed. Et eventuelt resterende negativt beløb ind-
regnes såfremt selskabet hæfter eller yderligere kapi-

talindskud forventes under hensatte forpligtelser.

I resultatopgørelsen opføres summen af de til kapital-
andelene svarende andele i virksomhedernes årsresul-

tat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat

og egenkapital for moderselskabet og koncernen er

 

herefter af samme størrelse, Reserve for nettoopskriv-
ning efter den indre værdis metode under egenkapita-

len er opført netto.

Øvrige finansielle anlægsaktiver består af pantebreve og
aktier. Værdipapirerne indregnes første gang til kostpris
og måles efterfølgende til dagsværdi. Børsnoterede
værdipapirer måles til børskurs, og øvrige værdipapirer

måles til dagsværdi baseret på beregnet kapitalværdi.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter inden for fast

TK DEVELOPMENT

ejendom. Igangværende, videresolgte projekter er til-
lagt forventet avance i forhold til projektets færdig-
gørelsesgrad i overensstemmelse med produktions-

kriteriet. Hvert projekt er vurderet konkret.

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt
normalt beregnet som forholdet mellem koncernens
anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede
ressourceforbrug. Der foretages reservation til dæk-
ning af usikkerheder forbundet med den opgjorte fær-

diggørelsesgrad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er indregnet til direkte medgåede
omkostninger, herunder renter i projektperioden, og et
tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der
er foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er

skønnet nødvendigt.

Projektbeholdningen er tillagt en andel af indirekte
projektomkostninger opgjort som en del af personale-
omkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger
samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranledi-
get af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan

henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi, eller en lavere netto-
realisationsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på
grundlag af en individuel vurdering af de enkelte til-

godehavender.

Værdipapirer og kapitalandele

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder
pantebreve samt noterede og unoterede aktier. Pante-
breve og aktier måles ved første indregning til kostpris
og efterfølgende til dagsværdi. Børsnoterede værdi-
papirer måles til børskurs og ikke børsnoterede værdi-
papirer måles til dagsværdi baseret på beregnet kapi-

talværdi.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet
for vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte som
ventes udbetalt for året, vises som en særskilt post

under egenkapitalen.

31] ÅRSRAPPORT 2002/03

Regnskabspraksis

Egne aktier erhvervet af moderselskabet indregnes til
kostpris på egenkapitalen under overført resultat.
Sælges egne aktier, føres vederlag herfor tilsvarende
direkte på egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved
amnullering af egne aktier reducerer selskabskapitalen
og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier ind-

regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af
begivenheder før eller på balancedagen opstår en retlig
eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må

afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

i posten indgår bl.a.

2 Hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensæt-
telsen er foretaget efter en individuel vurdering.
Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden
for garantierne,

e Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v.

2 Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på

afsluttede projekter.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede finansielle gældsforpligtelser måles på
tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til
det modtagne provenu efter fradrag af afholdte
transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finan-

sielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amorti-

seret kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm-
me fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne
samt koncernens likvide beholdninger ved regnskabs-
årets begyndelse og slutning. Pengestrømme fra drifts-
aktiviteterne er opgjort ved anvendelse af den indirekte
præsentationsform. Likvide beholdninger omfatter frie

likvider samt indeståender på deponeringskonti.

Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelser er fore-
taget omregning af primobalancer og pengestrømme i
fremmed valuta til balancedagens kurser. Herved elimi-
neres valutakursdifferencernes effekt på periodens
bevægelser og pengestrømme. Pengestrømsopgørelsens
tal kan således ikke udledes direkte af koncernregn-

skaberne.

Der er ikke udarbejdet særskilt pengestrømsopgørelse
for moderselskabet da denne er indeholdt i penge-

strømsopgørelsen for koncernen.

Sammenligningstal

Sammenligningstallene i resultatopgørelsen og penge-
strømsopgørelsen er angivet dels for 2001/02, som ud-
gjorde en 9-måneders periode, dels for 2001/02 (pro-
formatal) omfattende perioden 1. februar 2001 til
31. januar 2002.

Alle regnskabstal er opgjort i mio. DKK.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært
segment) og forretningssegmenter (sekundært seg-
ment). Segmentoplysningerne følger koncernens regn-

skabspraksis og interne økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmenterne omfatter de anlægsakti-
ver som direkte anvendes i eller er afledt af segmen-
ternes drift, herunder immaterielle anlægsaktiver,
materielle anlægsaktiver og kapitalinteresser i associe-

rede virksomheder.

Segmentforpligtelser omfatter gældsforpligtelser og
hensatte forpligtelser der er afledt af segmenternes

drift, herunder leverandørgæld og anden gæld.

TK DEVELOPMENT Era ÅRSRAPPORT 2002/03

Resultatopgørelse
for perioden 01.02.02 - 31.01.03

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Moderselskab Koncern
2002/03 2001/02 2002/03 2001/02 2001/02
(9 mdr.) (9 mdr.) (12 mdr.)
proforma
Nettoomsætning 6,7 8,7 1.016,5 2.210,2 3.016,9
Produktionsomkostninger 1,8 2,9 1.125,7 1.776,3 2.356,3
Bruttoresultat 4,9 5,8 -109,2 433,9 660,6
1. Personaleomkostninger 14,4 13,8 120,2 84,9 112,1
Andre eksterne omkostninger 8,6 6,3 68,8 48,9 60,2
I alt 23,0 20,1 189,0 133,8 172,3
Ordinært resultat før finansiering

og afskrivninger -18,1 -14,3 -298,2 300,1 488,3
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 1,1 0,8 14,8 9,6 15,2
Ordinært resultat før finansiering -19,2 -15,1 -313,0 290,5 473,1

6 Indtægter af kapitalandele i
tilknyttede virksomheder -370,4 161,8 - - -

7 Indtægter af kapitalandele i
associerede virksomheder 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,4
4. Finansiering m.v. 46,4 17,2 -120,9 -58,1 -77,1
l alt -324,0 179,0 -120,9 -58,2 -77,5
Resultat før skat -343,2 163,9 -433,9 232,3 395,6
5  Selskabsskat 0,0 -5,2 -97,4 59,0 101,4
Årets koncernresultat -343,2 169,1 -336,5 173,3 294,2
Heraf minoritetsinteressers andel 0,0 0,0 6,7 4,2 4,5
Årets resultat -343,2 169,1 -343,2 169,1 289,7

 

Resultatdisponering:

Reserve for nettoopskrivning efter den indre

 

værdis metode -447,7 135,2 - - -
Forslag til årets udbytte 0,0 14,0 0,0 14,0 -
Overført resultat 104,5 19,9 -343,2 155,1 -

-343,2 169,1 -343,2 169,1 -

 

TK DEVELOPMENT EE ÅRSRAPPORT 2002/03

Balance

Aktiver

Note:

2

Ud

10

11

Anlægsaktiver

Immaterielie anlægsaktiver:
Goodwill

ialt

Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

I alt

Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele

l alt

Anlægsaktiver i alt

Omsætningsaktiver

Projektbeholdning m.v.:
Igangværende og færdige projekter

I alt

Tilgodehavender M.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Produktionsværdi af solgte projekter
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Udskudt skatteaktiv

I alt

Værdipapirer og kapitalandele:
Andre værdipapirer og kapitalandele

alt

Likvide beholdninger

Omsætningsaktiver i alt

Aktiver i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02
5,9 6,7 33,4 37,8
5,9 6,7 33,4 37,8
9,3 9,3 12,0 12,6
0,1 0,2 44,6 30,7
9,4 9,5 56,6 43,3
578,9 1,188,1 - -
3.268,1 2,888,0 - -
0,0 0,0 26,0 26,4
45,6 33,2 45,6 33,2
3.892,6 4.109,3 71,6 59,6
3.907,9 4.125,5 161,6 140,7
36,9 36,9 3.239,3 2.513,0
36,9 36,9 3.239,3 2.513,0
18,0 28,2 859,4 1.291,2
0,0 0,0 2.391,5 3.177,1
0,0 0,0 114,0 182,4
34,9 15,5 401,3 403,1
1,2 1,1 22,8 7,7
8,4 1,5 0,0 0,0
62,5 46,3 3,789,0 5,061,5
10,1 39,5 70,0 102,7
10,1 39,5 70,0 102,7
5,0 15,8 307,4 540,5
114,5 138,5 7.405,7 8.217,7
4.022,4 4.264,0 7.,567,3 8.358,4

 

TK DEVELOPMENT [34| ÅRSRAPPORT 2002/03

Balance

Passiver

Note:

13

14
15

16

17
18

19

17

20
21
22
23
24

Egenkapital

Aktiekapital

Overkurs ved emission

Reserve for nettoopskrivning efter
den indre værdis metode
Overført resultat M.v.

l alt

Minoritetsinteresser

Hensatte forpligtelser

Hensættelser til udskudt skat
Andre hensatte forpligtelser

I alt

Gældsforpligtelser
Langfristede gældsforpligtelser

Ansvarligt obligationslån
Konvertible obligationslån
Kreditinstitutter
Gældsbrev

Ansvarlig lånekapital

[alt

Kortfristede gældsforpligtelser

Ansvarligt obligationslån

Gæld til realkreditinstitutter
Kreditinstitutter i øvrigt

Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til dattervirksomheder
Selskabsskat

Anden gæld

Periodeafgrænsningsposter

| alt

Gældsforpligtelser i alt

Passiver i alt

Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Finansielle instrumenter

Nærtstående parter

Segmentoplysninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02
280,4 280,4 280,4 280,4
0,0 288,7 0,0 288,7
250,0 697,7 - -
904,7 610,0 1.154,7 1.307,7
1.435,1 1.876,8 1.435,1 1.876,8
. - 42,8 36,7
0,0 0,0 92,5 377,8
4,5 4,5 40,1 36,4
4,5 4,5 132,6 414,2
550,0 550,0 550,0 550,0
100,0 100,0 100,0 100,0
7,5 7,6 7,6 7,6
0,0 10,0 3,8 13,6
0,0 0,0 103,7 103,7
657,6 667,6 765,1 774,9
0,0 272,0 0,0 272,0
15,1 15,6 35,4 33,0
1.101,2 883,3 3.778,0 2.965,6
4,3 6,3 1.157,6 1.572,2
788,1 520,6 - -
0,0 0,0 159,9 108,3
16,4 17,2 53,9 280,7
0,1 0,1 6,9 24,0
1.925,2 1.715,1 5.191,7 5,255,8
2.582,8 2.382,7 5.956,8 6.030,7
4.022,4 4.264,0 7.567,3 8.358,4

 

TK DEVELOPMENT EH ÅRSRAPPORT 2002/03

Egenkapitalopgørelse

Egenkapital

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 14.021.905 stk. aktier a DKK 20.

(Nominelt DKK 280.438.100).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02
Aktiekapital:
Aktiekapital primo 280,4 280,4 280,4 280,4
| alt 280,4 280,4 280,4 280,4
Overkurs ved emission:
Overkurs ved emission primo 288,7 288,7 288,7 288,7
Overført til frie reserver -288,7 0,0 -288,7 0,0
| alt 0,0 288,7 0,0 288,7
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode:
Reserve primo 697,7 562,5 - -
Årets regulering -447,7 135,2 - -
I alt 250,0 697,7 - -
Overført resultat m.v.:
Overført resultat m.v. primo 610,0 545,4 1.307,7 1.107,9
Valutakursomregning af nettoinvestering
i udenlandske dattervirksomheder -91,6 76,2 -91,6 76,2
Skat af årets egenkapitalbevægelser 7,1 -26,5 7,1 -26,5
Betalt udbytte -14,0 -14,0 -14,0 -14,0
Køb af egne aktier 0,0 5,0 0,0 -5,0
Overført fra overkurs ved emission 288,7 0,0 288,7 0,0
Overført af årets resultat 104,5 33,9 -343,2 169,1
Il alt 904,7 610,0 1.154,7 1.307,7
Egenkapital i alt 1.435,1 1.876,8 1.435,1 1.876,8
Forslag til årets udbytte 0,0 14,0 0,0 14,0
31.01.03 31.01.02 31.01.01 31.01.00 31.01.99
Specifikation af ændringer i aktiekapitalen:
Aktiekapital primo 280,4 280,4 267,1 264,1 264,1
Kapitalfornøjelse 0,0 0,0 13,3 3,0 0,0
Aktiekapital ultimo 280,4 280,4 280,4 267,1 264,1
Egne aktier % af
aktie-
Antal Beløb kapitalen
Behaoldning primo 30.757 5,5 0,22 %
Kursregulering - -4,4 -
Beholdning ultimo 30.757 1,1 0,22 %

 

Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære generalforsamling i 2001.

TK DEVELOPMENT (36. ÅRSRAPPORT 2002/03

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
2002/03 2001/02 2001/02
(9 mdr.) (12 mdr.)
proforma
Driftens likviditetsvirkning:
Årets koncernresultat før skat -433,9 232,3 395,6
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger 14,9 9,5 14,2
Resultat af associerede virksomheder -0,1 0,1 0,4
Hensættelser 5,6 3,9 -20,9
Kursreguleringer 45,8 12,7 -47,3
Investeringer i projekter m.v. -142,7 -1.290,0 -1.434,9
Ændringer i tilgodehavender M.v. 456,9 -660,3 -542,7
Ændringer i kreditinstitutter 851,4 1.184,2 1.384,9
Ændringer i kreditorer og anden gæld -624,4 337,7 175,3
Betalt selskabsskat -87,4 -29,6 -31,2
(1) 86,1 -199,5 -106,6
Investeringernes likviditetsvirkning:
Investering i driftsmidler, netto -23,2 -7,4 -10,8
Investering i ejendomme, netta -0,2 -0,2 -0,4
Indretning af lejede lokaler 0,0 -0,4 -0,6
Køb af værdipapirer og kapitalandele 0,0 -9,1 -9,1
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 2,5 2,6
Køb af egne aktier, netto 0,0 -5,0 -5,0
(2) -23,4 -19,6 -23,3
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte -14,0 -14,0 -14,0
Indfrielse af ansvarligt obligationslån -272,0 272,0 272,0
Ændringer i langfristet finansiering -9,8 0,2 52,8
(3) . -295,8 258,2 310,8
Årets likviditetsvirkning (1+2+3) -233,1 39,1 180,9
Likvide beholdninger primo 540,5 501,4 359,6
Likvide beholdninger ultimo 307,4 540,5 540,5

 

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt DKK
240,6 mio. Kursregulering af likvide beholdninger primo udgør DKK -30,0 mio.

TK DEVELOPMENT ÅEFÆÅ ÅRSRAPPORT 2002/03

Noter

Note:

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger indeholder:
Gager M.v.
Pensioner og andre omkostninger til social sikring
Heraf udgør:
Gager mv. til moderselskabets direktion
Vederlag til bestyrelse
Gennemsnitligt antal ansatte

Immaterielle anlægsaktiver

Goodwill

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

Materielle anlægsaktiver

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang

Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
2002/03 2001/02 2002/03 2001/02
(9 mdr.) (9 mdr.)
11,8 10,6 103,5 74,1
1,2 0,8 10,0 6,0
5,7 5,5 5,7 5,5
1,2 0,9 1,2 0,9
6 6 225 188

Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02
7,7 7,7 43,6 43,6
0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0 0,0 0,0
7,7 7,7 43,6 43,6
1,0 0,5 5,8 2,6
0,0 0,0 0,0 0,0
0,8 0,5 4,4 3,2
1,8 1,0 10,2 5,8
5,9 6,7 33,4 37,8

Moderselskab
31.01.03 31.01.02
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger

11,2 0,3 11,2 0,2
0,2 0,0 0,0 9,1
0,0 0,0 0,0 0,0
11,4 0,3 11,2 0,3
1,9 0,1 1,7 0,1
0,0 0,0 0,0 0,0
0,2 0,1 0,2 0,0
2,1 0,2 1,9 0,1
9,3 0,1 9,3 0,2

 

TK DEVELOPMENT 38] ÅRSRAPPORT 2002/03

Noter

 

 

 

 

 

 

 

Note:
3 Materielle anlægsaktiver, fortsat Koncern
31.01.03 31.01.02
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 14,5 46,9 14,4 46,4
Korrektion til primo 0,0 0,5 0,0 0,0
Kursregulering af anskaffelsessum
i udenlandske dattervirksomheder primo -0,5 -0,8 -0,1 0,1
Årets tilgang 0,2 27,2 0,2 17,8
Årets afgang 0,0 -6,2 0,0 -17,4
Anskaffelsessum ultimo 14,2 67,6 14,5 46,9
Afskrivninger:
Afskrivninger primo 1,9 16,2 1,7 17,5
Korrektion til primo 0,0 0,5 0,0 0,0
Kursregulering af afskrivninger i
udenlandske dattervirksomheder primo 0,0 -0,2 0,0 -0,1
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført 0,0 -3,2 0,0 -7,4
Årets afskrivninger 0,3 9,7 0,2 6,2
Afskrivninger ultimo 2,2 23,0 1,9 16,2
Regnskabsmæssig værdi ultimo 12,0 44,6 12,6 30,7

 

Grunde og bygninger udgør koncernens kontoradresse i Lille Strandstræde 14, København og Limanowskiego,
Warszawa. Den danske ejendom er pr. 01.01.03 offentligt vurderet til DKK 7,1 mio.

 

 

 

 

 

 

4. Finansiering m.v. Moderselskab Koncern

2002/03 2001/02 2002/03 2001/02
(9 mdr.) (9 mdr.)

Omkostninger:
Renteomkostninger tilknyttede virksomheder 44,0 31,7 - -
Renteomkostninger i øvrigt 145,7 86,7 303,1 157,4
I alt 189,7 118,4 303,1 157,4

Indtægter:

Renteindtægter tilknyttede virksomheder 222,4 133,9 - -
Renteindtægter i øvrigt 13,7 1,7 182,2 99,3
l alt 236,1 135,6 182,2 99,3
Finansiering m.v. i alt 46,4 17,2 -120,9 -58,1

 

TK DEVELOPMENT EL ÅRSRAPPORT 2002/03

 

Noter

 

 

 

 

 

Note:
5 Selskabsskat Moderselskab Koncern
2002/03 2001/02 2002/03 2001/02
(9 mdr.) (9 mdr.)
Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 0,0 -0,3 67,6 40,4
Udskudt skat 0,0 4,9 -165,0 18,6
I alt 0,0 -5,2 -97,4 59,0
Skat henført til egenkapitalbevægelser
vedrørende valutakursændringer
på lån og finansielle instrumenter -7,1 26,5 7,1 26,5
Afstemning af skatteprocent Koncern
2002/03 2001/02
(9 mdr.)
Dansk skatteprocent 30,0 30,0
Afvigelse skatteprocent
i udenlandske dattervirksomheder -0,8 -2,7
ikke skattepligtige indtægter/udgifter -1,1 2,0
ikke fradragsberettiget afskrivning på goodwill/merværdi 0,0 5,0
Regulering vedrørende tidligere år 0,0 4,2
Regulering udskudt skatteprocent udland -5,3 -13,6
ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende
underskud i udenlandske dattervirksomheder -0,5 0,3
Andet 0,1 0,1
Effektiv skatteprocent 22,4 25,3
6 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Moderselskab

31.01.03 31.01.02
Anskaffelsessum:

Anskaffelsessum primo 550,8 460,3
Kursregulering M.v. 82,8 55,4
Kapitalregulering m.v. 18,7 29,7
Årets tilgang 1,3 5,4
Årets afgang -0,2 0,0
Anskaffelsessum ultimo 487,8 550,8
Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo 637,3 565,5
Resultatandele 2002/03 -370,4 161,8
Udbetalt udbytte -175,8 -90,0
Op- og nedskrivninger ultimo 91,1 637,3
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 578,9 1.188,1

Dattervirksomhederne betragtes alle som selvstændige enheder.

TK DEVELOPMENT pg ÅRSRAPPORT 2002/03

 

 

Noter

Note:

7. Kapitalandele i associerede virksomheder Koncern

31.01.03 31.01.02
Anskaffelsessum:

Anskaffelsessum primo 13,7 4,1
Korrektion primo 0,0 0,5
Kursregulering m.v. 0,0 0,0
Kapitalregulering m.v. -0,4 0,0
Årets tilgang 0,0 9,1
Årets afgang 0,0 0,0
Anskaffelsessum ultimo 13,3 13,7

Op- og nedskrivninger:

 

 

 

Op- og nedskrivninger primo 12,7 13,3
Korrektion primo 0,0 -0,5
Resultatandele 2002/03 0,0 -0,1
Op- og nedskrivninger ultimo 12,7 12,7
Kapitalandele i associerede virksomheder i alt 26,0 26,4
8 Andre værdipapirer og kapitalandele Moderselskab Koncern

31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 53,0 53,0 53,0 55,5
Årets tilgang 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets afgang 0,0 0,0 0,0 -2,5
Anskaffelsessum ultimo 53,0 53,0 53,0 53,0

 

Værdireguleringer:

 

 

Værdireguleringer primo 19,8 18,7 19,8 18,7
Værdireguleringer på afhændede aktiver, tilbageført -12,4 1,1 -12,4 1,1
Værdireguleringer ultimo 7,4 19,8 7,4 19,8
Regnskabsmæssig værdi ultimo 45,6 33,2 45,6 33,2

 

Beløbet kan specificeres således:
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter 45,6 33,2 45,6 33,2

45,6 33,2 45,6 33,2

 

 

9 igangværende og færdige projekter
Renter m.v. indeholdt i projektbeholdningen udgør pr. 31.01.03 for moderselskabet DKK 0,5 mio. På koncernniveau
udgør beløbet DKK 274,7 mio.

 

 

 

10. Produktionsværdi af solgte projekter Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02
Videresolgte, igangværende projekter 0,0 0,0 2.681,5 3.449,9
Modtagne acontobetalinger 0,0 0,0 -290,0 -272,8
Bogført værdi ultimo 0,0 0,0 2.391,5 3.177,1

 

Renter m.v. indeholdt i projektbeholdningen udgør pr. 31.01.03 på koncernniveau DKK 157,9 mio.

TK DEVELOPMENT REM ÅRSRAPPORT 2002/03

 

Noter

Note:

11. Andre tilgodehavender
Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i forbindelse med køb
og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.

12. Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder unoterede aktier og pantebreve, DKK 70,0 mio. hvoraf DKK 10,1 mio.
vedrører moderselskabet.

13. Minoritetsinteresser Koncern

31.01.03 31.01.02

Minoritetsinteresser primo 36,7 32,6
Kursregulering -0,6 -0,1
Andel af årets resultat 6,7 4,2
42,8 36,7

14. Hensættelser til udskudt skat Koncern

31.01.03 31.01.02

Udskudt skat vedrører:
Materielle anlægsaktiver -2,6 -1,3
Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,8
Omsætningsaktiver 155,0 390,4
Øvrige 0,0 -1,2
Hensættelser -12,0 -10,9
Værdi af skattemæssige underskud -47,9 0,0
92,5 377,8

15. Andre hensatte forpligtelser Koncern

31.01.03 31.01.02
Andre hensatte forpligtelser primo 36,4 40,4
Årets tilgang 10,9 5,5
Årets afgang -7,2 -9,5

40,1 36,4

I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier der er afgivet over for aftagere af koncernens projek-
ter som et led i salget. Herudover indgår hensættelse vedrørende associeret virksomhed m.v. samt hensættelser til
imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

 

16. Langfristede gældsforpligtelser Moderselskab Koncern
31.01.03 31.01.02 31.01.03 31.01.02

 

Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder
følgende beløb til betaling efter fem år:

Ansvarligt obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Konvertible obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Kreditinstitutter 0,0 0,0 0,0 0,0
Gældsbrev 0,0 0,0 0,0 0,0
Ansvarlig lånekapital 0,0 0,0 54,0 85,7

TK DEVELOPMENT RAPÆ ÅRSRAPPORT 2002/03

 

Noter

Note:

17

18

19

20

21

Ansvarligt obligationslån
TK Development A/S har i december 2001 optaget et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 550 mio. Lånet forrentes med
en fast obligationsrente på 10,8 % p.a. og løber frem til 13. december 2006. Lånet er noteret på Københavns Fondsbørs.

Konvertible obligationslån
Der henvises til afsnittet ”Incentive program” under Aktionærforhold på side 20.

Ansvarlig lånekapital
Investeringsfonden for Østlandene (IØ Fonden) har indskudt ansvarlig lånekapital på i alt DKK 103,7 mio. DKK 90 mio.
af lånekapitalen afvikles i perioden 2006-2011 og DKK 13,7 mio. afvikles i forbindelse med overgang af aktier.

Sikkerhedsstillielser og eventualforpligtelser Moder-

selskab Koncern
Kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder 4.697,7 -
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 28,5 28,5
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 0,0 213,6
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til
sikkerhed for kreditinstitutter 36,9 4.470,0
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender
og anlægsaktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 72,9 622,8

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for associerede virksomheder
udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2003 udnyttet DKK 4.166,7 mio. af kreditfacili-
teterne, mens det tilsvarende beløb for associerede virksomheder andrager DKK 28,5 mio.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforplig-
telse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er
vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 5.630,8 mio. hvoraf DKK 4.470,0 mio. er stillet til sikkerhed for de kredit-
institutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 622,8 mio. består
af afgivet sikkerhed i materielle anlægsaktiver DKK 9,3 mio., tilgodehavender DKK 397,0 mio. og sikringskonti, værdi-
papirer m.v..DKK 216,5 mio.

Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige sambeskattede danske selskaber for skat af sambeskatnings-
indkomsten.

Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige dispositioner i fremmed
valuta. Urealiserede tab og gevinster pr. 31. januar 2003 vedrørende åbentstående forretninger er medtaget i resultat

 

 

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Moderselskab Koncern
2002/03 2001/02 2002/03 2001/02
Samlet honorar for det forløbne år: (9 mdr.) (9 mdr.)
Nielsen & Christensen, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,3 0,3 1,2 1,2
Andre ydelser 0,8 0,2 1,2 1,0
Deloitte & Touche, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,4 0,0 1,6 0,0
Andre ydelser 0,0 0,0 0,0 0,0
Øvrige:
Revision 0,0 0,6 0,7 3,6
Andre ydelser 0,0 0,1 2,8 4,5

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03

Noter

Note:

22. Finansielle instrumenter
Renterisici
Som udgangspunkt har TK Development ingen renterisici på tilgodehavender og anden gæld idet den væsentligste
del af disse ikke forrentes. Likvide beholdninger forrentes med mellem 1-3 %, mens værdipapirer oppebærer en rente

på 5-10 %.

Renterisici vedrørende finansielle forpligtelser ud over anden gæld kan opgøres således:

 

 

Finansielle instrumenter Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
pr. 31. januar 2003 0-1 år 1-5 år over 5 år I alt rente i %
Ansvarligt obligationslån 0,0 550,0 0,0 550,0 10,8 %
Konvertible obligationslån 0,0 100,0 0,0 100,0 3-5 %
Ansvarlig lånekapital 0,0 49,7 54,0 103,7 11,5 %
Prioritetsgæld 35,4 7,6 0,0 43,0 3-6 %
Gældsbrev 0,0 3,8 0,0 3,8 0-9 %
Bankgæld 3.778,0 0,0 0,0 3.778,0 3-6 %

Afledte finansielle instrumenter, ikke afviklet pr. 31. januar 2003

 

 

Valutaterminsforretninger ikke realiseret Heraf medtaget
Hovedstol  Hovedstol Hovedstol gevinst/tab pr. iresultat- Forfalds-
i valuta i EUR iDKK 31.01.03= opgørelsen” perioder
Solgt valuta
EUR 107,1 - 796,2 -0,1 -0,1 2003
SEK 40,0 - 31,9 -0,3 0,0 2003
Købt valuta
PLN 85,1 21,7 - -8,3 0,0 2003
CZK 283,8 9,1 - -0,5 -0,5 2003

Alle de indgåede terminsforretninger afdækker kommercielle valutarisici opstået ved koncernens aktiviteter på mar-
kederne i Finland, Sverige, Polen, Tjekkiet og Slovakiet.

= Beløbene er opgjort akkumuleret over forretningernes løbetid.

Renteforretninger

 

 

Forretningstype Kontraktsum Sats ; Forfald
CAP 200,0 5,10 % 2003
FLOOR 200,0 4,10 % 2003
Renteswap 485,0 2,73 % 2004
Renteswap 500,0 3,31 % 2004
RenteSswap 500,0 3,23 % 2003

Handelsværdier
Alle finansielle instrumenter i balancen er i det væsentligste indregnet til handelsværdi.

Kreditrisic

I forbindelse med salg af TK Developments udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på be-
talingstidspunktet. TK Developments salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.

TK DEVELOPMENT ma ÅRSRAPPORT 2002/03

Note:

23 Nærtstående parter

TK Development definerer nærtstående parter som selskabets bestyrelse
værende regnskabsår gennemført handler med nærtstående parter.

24 Segmentoplysninger

Nettoomsætning

Nordeuropa
Centraleuropa

Geografiske segmenter i alt

Butik
Kontor
Segmentmix

Forretningssegmenter i alt

Ordinært resultat før finansiering

Nordeuropa
Centraleuropa

I alt

Anlægsaktiver

Nordeuropa
Centraleuropa

I alt

Forpligtelser

Nordeuropa
Centraleuropa

I alt

Noter

og direktion. Koncernen har ikke i inde-

Koncern
2002/03

1.314,55
-298,0

1.016,5

359,1
456,3
201,1

1.016,5

713,1
-299,9

-313,0

147,0
14,6

161,6

4.284,2
1.805,2

6.089,4

TK DEVELOPMENT ES ÅRSRAPPORT 2002/03

 

 

Koncernstruktur

Ejerandel
i%

TK Development A/S
TK Bygge-Holding A/S, Aalborg ............2222222.… 100
TKE Friheden A/S, Aalborg .......0000euereeeeeneeee 100
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg ................... 100
TK Development Bau GmbH, Berlin .................. 100
TK Development GmbH, Berlin ...................... 100
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm ....... 100
TK Development Finland A/S, Aalborg ................ 100
TK Development Romania A/S, Aalborg ............... 100
TK Development Czech Holding AB, Stockholm ......... 100
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm .............. 100
Former Management Company s.r.0., Prag ............ 100
DK Management Polska Sp. 2 0.0., Warszawa. .......... 100
TK Development Pushkin A/S, Aalborg ................. 75
TK Ejendomsaktieselskab
TK Rentefinans ApS, Aalborg ......................… 100
BOPH NR. 154 ApS, Aalborg 2... ereeerree 100
TK Development GmbH
TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin ....100
TKH Wismar Grundsticksgeseilschaft mbH, Berlin ....... 100
TKH Projektbeteiligung GmbH, Berlin ................ 100
TKH Oranienburg Grundstucksgesellschaft mbH, Berlin .…. .100
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin ....100
TKH Bauprojekt WeiBensee GmbH, Berlin ............. 100
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin .......... 100
TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin ............... 100

e Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg ..35
TKH Datzeberg Grundstiicksgesellschaft mbH

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH, Berlin ................ 100
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG, Berlin .....…. 100
TKH Bauprojekt WeiBensee GmbH

TKH Bauprojekt GåblerstraBe GmbH, Berlin ...........- 100
TK Development Sweden Holding AB

TK Sverige AB, Stockholm ............000oreerksnee 100
TK Projekt AB, Stockholm ............seeeserese 100
TK Sverige AB

TK Kungens Kurva i Stockholm AB, Stockholm ......... 100
TK Utveckling AB, Stockholm ,...........0crrrree. 100
TK Projekt AB

EMO Projekt AB, Stockholm ................rrrre 100
K/S Malmø Svågertorp II, Sverige, København .......... 100
ApS Komplementarselskabet Malmø Svågertorp II,

Sverige, København ...........20reeereneneesenee 100
TK Development Finland A/S

TKD Suomi OY, Helsinki .......2000eusseuueussensnen 100
Fastighets AB TK Finnoo, Helsinki .................... 100
OY TKD Construction Finland AB, Helsinki ............. 100
OY TKD Holding Finland AB, Helsinki ................. 100
OY TKD Holding Finland AB

Pirkkala Holding Properties itd. OY, Helsinki ........... 100
Rekola Holding Properties Ltd. OY, Helsinki ............ 100
Vantaa Holding Properties Ltd, OY, Helsinki ............ 100
Pohjois-Tiiridn Investointi OY, Helsinki ................ 100
TKD Suomi OY

Fastighets AB TK Laune, Helsinki .................... 100
A Kiinteist& OY Pakkalanrinne, Helsinki ............…... 50
TKD Romania A/S

TK Development Romania S.R.L., Bukarest ............. 100
TK Development Czech Holding AB

TK Development Czech s.r.0., Prag .................…. 100
Euro Mali Czech Holding AB

Euro Mall Czech - Ostrava s.r.0., Prag ................. 100
Euro Mall Czech - Hradec s.r.0., Prag ................. 100
Euro Mall Czech V s.r.0., Prag 2... eeveeeeeneee 100
Euro Mall Czech Retail Park s.r.0., Prag ............... 100
TK Bygge-Holding A/S

Euro Mall Holding A/S, Aalborg ................12247 98,7
ASM Byg A/S i likvidation, Aalborg ................... 100

Ejerandel
i%
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg ................. 100
TK Bornholm A/S, Aalborg 2.........reeeeneeenkee 100
TK Margretheparken A/S, Aalborg ..................… 100
TK Ørestaden A/S, Aalborg .........00rrereeerevee 100
TK City Syd A/S, Aalborg ..........00rrreneeeerenee 100
TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg .............. 100
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg ...............… 100
TK Projekt Development A/S, Aalborg ................ 100
Østre Tegigade 7 A/S, Aalborg .........0sseeeereeee 100
PBH nr. 25684 ApS, Aalborg ........00eureseeessss 100
A Projektselskabet af 10.04.2001 ApS, Aalborg .........- 50
A Entreprenørselskabet af 10.04.2001 P/S, Aalborg ....... 50
A Ejendomsseliskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg ......- 50
Daells Ejendomme A/S, Aalborg .............r0rr. 100
TK Development Nord A/5, Aalborg .................. 100
TK Projektudvikling A/S, Aalborg ............20040 100
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg .................. 100
TK Project DK A/S, Aalborg ........00rruuerereresee 100
TK Development Polska Sp. z 0.0., Warszawa .......... 100
Euro Mall Bytom Sp. z 0.0., Warszawa ...............… 100
Centrum Handlowe Reduta Sp. z 0.0., Warszawa ....... 100
Centrum Handlowe Targowek Sp. z 0.0., Warszawa ..... 100
TKBH-1 A/S, Aalborg .....200sseeeeeseeesserekreree 100
TKBH-2 A/S, Aalborg ........suuuueersknekrnnnnnnee 100
TKBH-3 A/S, Aalborg ........00s0e0eeeeeeeeeereessn 100
TKBH-4 A/S, Aalborg ............sueeeeeeereveree 100
TKBH-5 A/S, Aalborg ........2000eueeeeeenerrevenes 100
TK Development Baltics Holding A/S, Aalborg ........…. 100
TK Margretheparken A/S
e |/S Margretheparken, Aalborg 2... sed 60
TK Ørestaden A/S
A Projektselskabet af 1/10 1996 I/S, København ......... 50
TK Bygge-Holding Russia A/S
Zao Uniruss, Moskva ........00eereeesneereskeree 100
TK Development Nord A/S
A Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København ...... 50
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
A Nordkranen Vandtårnsvej ApS, København .......... 100
Ejendomsanpartsselskabet matr. nr. 1 acn Vestermarken,
Odense Jorder, København ..........sssseneeeeee 100
TK Projektudvikling A/S
A Amerikakaj WS, København ...........sseeeereeee 50
TK Ejendomsudvikling A/S
A Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, København . .50
TK Project DK A/S
A Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling,
København .......0000eeeeeeesreneeneerenernre 50
A Komplementarselskabet DLU ApS, København ,....... 50
A Østre Havn ApS, Aalborg .....00s0neneneeuenenenn ed 50
A Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/5, Aalborg ..... 50
A ApS PDE, København .......0000eseeseeeeenenee 50
A Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E, København ....50
A Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1, København ...... 50

A Aps Komplementarseiskabet DLU nr. 1, København ....50

TK Development Baltics Holding A/S

UAB TK Development Lithuania, Vilnius ............... 100
TK Development Polska Sp. z 0.0.

MI TK Agro Sp. Z 0.0., Warszawa ss neneened 48
ED & V Properties il Sp. z 0.0., Warszawa ............ 0,33

IE Sloneczne Centrum Handiowe Sp. z 0.0., Warszawa . . .0,44

Centrum Handiowe Targowek Sp. z 0.0.

Euro Mall Polska lil Sp. z 0.0., Warszawa. .............. 100
Euro Mall Holding A/S

Euro Mall Poland Holding A/S, Aalborg ............... 100
Euro Mall Czech Holding A/S, Aalborg ................ 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S, Aalborg ............…. 100
Euro Mall Reduta Sp. Z 0.0., Warszawa ............... 100
A SMCH B.V.,, Amsterdam .........00eseeeevesereee 33,3
Euro Mall Luxembourg S.A., Luxembourg .............. 25

TK DEVELOPMENT 146] ÅRSRAPPORT 2002/03

 

 

Koncernstruktur

Ejerandel
i %

Euro Mall Poland Holding A/S
Euro Mall Poland Invest B.V., Amsterdam .............. 100
TK Polska Operations S.A., Warszawa ................. 100
Euro Mall Sosnowiec Gallery Sp. 2 0.0., Warszawa ....... 100
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Targowek lil Sp. 2 0.0., Warszawa ........... 100
Euro Mail Targowek Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Jero II Sp. Z 0.0., Warszawa .......ssesseeeererree 100
Euro Mall Polska XI! Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mali Polska Xili Sp. Z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XIV Sp. 2 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mail Polska XV Sp. Z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XVI Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XVII Sp. z 0.0., Warszawa ............ 100
Euro Mall Polska XVIII Sp. z 0.0., Warszawa ............ 100
Euro Mall Polska XIX Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XX Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Poland Invest B.V.
BTK Development Sp. 2 0.0., Warszawa ...............- 44
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall! Sosnowiec Retail Sp. Z 0.0., Warszawa ........ 100
Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0., Warszawa .............. 100
Euro Mall Poznan Sp. z 0.0., Warszawa ............... 100
A Euro Mall Sosnowiec Development Sp Z 0.0.,

Warszawa ..sssssssseeeeneeeeenensne nr enenee 50
A Euro Mall Torun Development Sp. z 0.0.,

Warszawa seen eneeed 66,25
A Euro Mall Bydgoszcz Construction Sp. z 0.0.,

Warszawa 00k erred 66,25
Euro Mall Torun Holding B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Bydgoszcz Holding B.V., Amsterdam .....…... 100
TK Polska Operations S.A.

TK Polska Development ii Sp. zZ 0.0, Warszawa. ......... 100
Euro Mall Torun Holding B.V

A Euro Mall Torun Sp. z 0.0., Warszawa ............. 66,25
Euro Mall Bydgoszcz Holding B.V

A Euro Mall Bydgoszcz Sp. 2Z 0.0., Warszawa ......... 66,25
SMCH B.V

A Shopping Centre Management Company Sp. 20.0, .....

Warszawa .sssseuueeseeeennesneek enker enene 100
A SMC a.5,, Prag ss. ennen ensrnege 100
Euro Mall Czech Holding A/S
Euro Mall Czech & Slovakia invest B.V., Amsterdam. ...…. 75
Follaton s.r.0., Prag ........00sesereeeeeeerervntee 100
TK Czech Development Vil s.r.0., Prag ................ 100
TK Czech Development Vil s.r.0., Prag ................ 100
Noise Consulting 5.r.0., Prag 2... sereeeereee 100
Euro Mall Center Management s.r.0, Prag ............. 100
TK Czech Operations s.1.0., Prag 2......00sseeneeeeree 100
Euro Mall Czech Transaction B.V., Amsterdam .......……. 100
Euro Mall Czech Invest B.V., Amsterdam .............. 100
Euro Mall Czech VI s.r.0., Prag 2.......sssseeeeeeeeee 100
Euro Mall Petro! Station s.r.0., Prag .................… 100
aA Edenska s.r.0., Prag ....s0sssnssseeeeeerrennenee 50
Euro Mail Brno South Retail Park s.r.0., Prag ........... 100
TK Development Czech Ii s.r.0., Prag 2.2... ss. 100
Euro Mall Luxembourg S.A., Luxembourg .............. 75
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.

Pace Group s.r.o., Prag ...20200eereeeeeeeeenserrree 100
Euro Mall Ceske Budejovice s.r.0., Prag ................ 100
Trustworthy Trade s.r.0., Prag 2... ereeeeeeee 100
Euro Mall Letnany s.r.0., Bratislava ................... 100
TK Czech Development I s.r.0., Prag .................. 100
TK Czech Development Ill s.r.0., Prag ................. 100
TK Czech Development IV s.1.0., Prag ................. 100
TK Czech Development IX s.r.0., Prag ................. 100
Byzantium s.r.0., Prag 2....0reeenseeeeesrevenevee 100
Euro Mall Sterboholy Retail Park a.s., Prag ...........…. 100
Awowal sr.0., Prag .....00s00seeeeeeeeeneevennneven 100
A Euro Mall Ruzyne Development a.s., Prag ............ 66
A Euro Mall Ruzyne a.5,, Prag ........2000reeeeereree 66
Euro Mall Brno South Retail Park s.r.o.

TK Sites 5.7.0., Prag 220000 eenereennne 100

TK DEVELOPMENT HPelPÅ

Ejerandel
i%

Euro Mall Czech Invest B.V.
Euro Mall Brno North Holding B.V., Amsterdam ........ 100
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V., Amsterdam .…..100
Euro Mall Eden Holding B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V., Amsterdam ....... 100
Euro Mall Frydek Mistek Holding B.V., Amsterdam ...... 100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V., Amsterdam ....... 100
Euro Mall Olomouc Holding B.V., Amsterdam .......... 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V., Amsterdam ......... 100
Euro Mall Brno Real Estate Holding B.V., Amsterdam ....100
Euro Mall Brno North Holding B.V.
Euro Mall Brno North SC a.s., Prag ................... 100
Euro Mail Ceske Budejovice Holding B.V.
Euro Mall Ceske Budejovice SC a.s., Prag .............. 100
Euro Mall Eden Holding B.V.
Euro Mall Eden Holding SC a.s., Prag ................. 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V.
Euro Mall Eden Offices a.s., Prag .................... 100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V.
Euro Mall Karlovy Vary SC a.s., Prag .................… 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V.
Euro Mall Sterboholy SC a.s., Prag ................... 100
Euro Mall Luxembourg S.A.
A Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.r.0., Prag ....... 20
Euro Mall Ventures s.a.r.l., Luxembourg ............... 100
Euro Mall Ventures s.alr.l.
A Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.0., Prag ............. 20
A Euro Mall Olomouc SC a.s., Prag ...................… 20
A Euro Mall Brno Real! Estate s.r.0., Prag ............... 20
Euro Mall Slovakia Holding A/S
TK Development Slovakia s.r.0., Bratislava ............. 100
TKD Slovakia | s.r.0., Bratislava ............0rrreeee 100
Euro Mall Slovakia Transaction B.V., Amsterdam ........ 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V., Amsterdam. ...... 25
Euro Mall i s.r.0., Bratislava .,..........ssssseeeresee 100
Euro Mall ii s.r.0., Bratislava ..........eseeeeeeerer 100
Euro Mall III s.r.0., Bratislava 2......................… 100
Euro Mall IV s-r.o., Bratislava ...............-...rr.. 100
Euro Mall V s.r.0., Bratislava .........0000s eee eereree 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V.
Euro Mall Zilina Holding B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Presov Holding B.V., Amsterdam ............ 100
Euro Mall Banska Bystrica Holding B.V., Amsterdam ...….. 100
Euro Mall Poprad Holding B.V., Amsterdam ........…... 100
Euro Mali Czech & Slovakia Invest B.V.
A Optima Corporation Bratislave s.r.0., Bratislava ...... 37,5
Euro Mall Management s-r.0., Bratislava .............. 100
Optima Corporation Bratislava s.1.o.
A Palm Corporation s.r.0., Bratislava ................. 100
Euro Mall Zilina Holding B.V.
Euro Mall Zilina SC a.s., Bratislava ................... 100
Euro Mall Presov Holding B.V.
Euro Mall Presov a.5., Bratislava .............20.… 100

e Associerede virksomheder.

A Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære arbejdsområde, udvikling og entreprise,
i fælles bestemmende ledelse med de øvrige deltagere. Disse
er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolide-
ring.

E Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksom-
hederne.

De i listen anførte interessentskaber (VS) under TK Bygge-Holding
A/S, TK Ørestaden A/S og TK Ejendomsudvikling A/S offentliggør
i henhold til årsregnskabsloven & 5 stk. 1 ikke årsregnskaber idet
de indgår i koncernregnskabet for TK Development A/S.

ÅRSRAPPORT 2002/03

Bestyrelse og direktion

Bestyrelse

Formand Poul Lauritsen, direktør,
Født 16.02.36, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1995

Bestyrelsesformand i:
Gangsø Møbler A/S
Hedegaard A/S
NOVI A/S
Spar Nord Bank A/S
Ejendomsselskabet UB A/S
Ulf Bolighus A/S
Bestyrelsesnæstformand i:
Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjyske Holding A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Arator A/S
House of Businesspartners A/S

Næstformand Torsten Erik Rasmussen,
MBA, direktør,
Født 29.06.44, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1998
Bestyrelsesformand i:
Amadeus Invest A/S
Best Buy Group A/S
Uni-Chains A/S
Bekaert Handling Group A/S
Bestyrelsesnæstformand i:
JAL A/S
A/S Det Østasiatiske Kompagni
Bestyrelsesmedlem i:
Coloplast A/S
Bang & Olufsen A/S
Vestas Wind Systems A/S
Vola A/S
Natimmune A/S
Louis Poulsen Holding A/S
Scandinavian International Management
Institute (SIMH) Fonden
Bison A/S
Schur International A/S
Ecco Sko A/S

Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS

Michael Møller, professor,
Født 16.08.51, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1991
Bestyrelsesmedlem i:
Industriens Realkreditfond

Niels Boserup, adm. direktør
Født 14.06.43, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 2000
Bestyrelsesformand i:
William Demant Holding A/S
Oticon A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Jyllands-Posten Holding A/S
Medlem af direktionen i:
Københavns Lufthavne A/5

Per Søndergaard Pedersen

Født 19,03,54, indtrådt i

TK Developments bestyrelse i 2002

Bestyrelsesformand i:
Bjørk & Maigård Holding Aps
Arkitekterne Bjørk & Maigård ApS
Arkitekterne Bjørk & Maigård, Aalborg ApS
B & M Ejendom Aps
Celenia Software A/S
PL Holding Aalborg A/S
PL Invest Aalborg ApS
Ib Andersen VVS A/S
Ib Andersen VVS, København A/S
Ib Andersen VVS, Århus A/S
ib Andersen Ventilation A/S
VICH 4303 ApS
VICH 4304 ApS
VICH 4305 ApS
Bestyrelsesmedlem i:

Boform A/S
Dansk Kapitalanlæg Aktieselskab
Danske Trælast A/S
Hedegaard A/S
Kollegiefonden Bikuben
MEIP 2-1 A/S — MEIP 2-5 A/S
OKF Holding A/S
IDA Service A/S
Ejendomsaktieselskabet Maren Poppes Gård
Skandia Kalk International Trading A/S
Emidan A/S
Smal! Cap Danmark A/S
Spar Nord Bank A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S
Ejendomsselskabet Hjulmagervej 58 A/S
Aalborg Boldspilklub A/S
Marius A/S
Nowaco Group A/S

Direktion

Frede Clausen, adm. direktør,
Bestyrelsesformand i:
TK Development Pushkin A/S
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Euro Mall Holding A/S

Robert Andersen, direktør

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2002/03