Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

FE LLLI INne
dL Hnunns
KULT ID IN LES

jeudan

LT STUDIE

 

 

JEUDANSÅRSRAPPORT 2002

 

5

iD

ORE MDR GT

sk og
BE |

FG

 

 

Hovedtal

Beløb I DKK mio.

I
| Resultatopgørelse

| Omsætning

| Bruttoresultat

| Resultat før finansielle poster (EBIT)

! Primært resultat (før kurs- og værdireg)
Resultat før skat

Årets nettoresultat

Balance
Investeringsejendomme
Aktiver i alt

Egenkapital i alt
Gældsforpligtelser i alt

Pengestømme
Driftsmæssige aktiviteter
Investeringsaktiviteter
Finansieringsaktiviteter

| alt

1998 19939 — 3000 2001

Primært resultat

i pct, af omsætning

 

 

 

 

 

2002

”
Z

-173
175
29

 

1999

141

1.499
1.681

537

1.040

60
-794
851
117

2000 2001
242 266
137 155
122 139
7 60
166 108
115 78
1.997 2,192
2.099 2.615
634 691
1.296 1.761
54 90
-1.138 278
936 -294

-148 75

1998 1999 2000 2001

Årets nettoresultat

Forrentning af egenkapital

2002

290
169
152

65
251
234

2.138
2.437

902
1.486

307
326
-393
240

2002

 

 

DE BRL ISG BER SERENE

Nøgletal

 

Regnskabsrelaterede nøgletal

Primært resultat / egenkapital primo

Forrentning af egenkapital (ROE)

Egenkapitalandel

Rentedækning

Afkastningsgrad I

Afkastningsgrad II

Afkastningsgrad III

Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris 31.12 (P)

Indre værdi (BV)

Kurslindre værdi (P/BV)
Resultat pr. aktie (EPS)
Price Earnings (PE)
Pengestrøm pr. aktie (CFPS)
Udbytte pr. aktie (DPS)

Marginer

Bruttoresultat / omsætning

Administrationsomkostninger / omsætning

Resultat før finansielle poster (EBIT) / omsætning

Primært resultat / omsætning

Resultat før skat / omsætning

Nettoresultat / omsætning

%g
%g

%

0%
%

0

DKK
DKK

DKK

DKK
DKK

%
%
%
0%
%

Q%Q

1998

13,1
19,6
26,3
1,49
7,5
2,6
2,5

119
134
0,88
23,7
5,0
19,1
5,0

78,8

5,0
73,8
24,3
72,2
49,8

1999

16,6
15,9
31,9
1,72
7,0
3,0
2,7

136
141
0,96
22,0
6,2
22,4
6,0

64,0

6,7
57,2
23,9
58,4
41,4

2000

9,4
19,7
30,2
1,71

6,7

3,0

2,7

170
167
1,02
30,3
5,6
14,1
8,0

56,5

6,3
50,2
20,9
68,7
47,6

2001

9,5
11,9
26,4
1,76
5,9
2,9
2,6

175
182
0,96
20,5
85
23,6
6,0

58,2

5,9
52,3
22,6
40,8
29,3

2002

9,4
29,5
37,0
1,74

6,4

2,9

2,6

230
235
0,98
61,1

3,8
80,3

7,0

58,2

5,8
52,4
22,3
86,6
80,4

Nøgletal er beregnet på grundlag af Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger bortset fra Primært resultat/egenkapital primo.

Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis, side 56.

35%
19;
25%
20%
15%

10%

ry

0%

o—

 

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Afkast

Gns. afkast seneste 3 år

 

 

VORE KERNEVÆRDIER
Ordentlighed
Dygtighed

Tilgængelighed

VORE FINANSIELLE MÅL
Primært resultat på mere end 10% af egenkapitalen

Resultat før skat på mere end 15% af egenkapitalen

    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   

Profil
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomhed.
Selskabet.investerer i og forestår drift af større kontor- og
boligejendomme j København. Koncernen har desuden
specialiseret sig i et bredt udbud af rådgivnings-, service-

og entreprenørydelser til ejere af og investorer i kontor- og

boligejendomme samt erhvervslejere i kontorejendomme.

Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret

på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Omsætningen er ca. DKK 300 mio. om året, aktiverne udgør
DKK 2,4 mia. og egenkapitalen ca. DKK 0,9 mia. Koncernen

beskæftiger 130 velkvalificerede medarbejdere.

 

SR SER; B

Værdiskabelse gennem styret vækst

Jeudans resultater i 2002 viste, at Selskabets fokuserede
strategi — med sigte på fortsat vækst og høj lønsomhed -
giver aktionærerne en attraktiv værditilvækst.

Aktionærernes totale afkast udgjorde således 35% i 2002,
hovedsagelig i form af en fremgang i aktieprisen fra DKK
175 til DKK 230. Fremgangen blev opnået i et år, hvor
prisen på de fleste aktier faldt. Over de seneste tre år har
afkastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været 24%

om året.

Selskabets markedsværdi på Københavns Fondsbørs
udgjorde DKK 884 mio. ved udgangen af 2002, en frem-
gang på DKK 219 mio. på et år. Egenkapitalen udgjorde
DKK 902 mio., svarende til en indre værdi pr. aktie på
DKK 235 mod DKK 182 året før.

Omsætningen nåede knap DKK 300 mio. i 2002, og resul-
tatet af den primære drift (før kurs- og værdireguleringer)
udgjorde DKK 65 mio., hvilket stemmer overens med de i
februar 2002 udmeldte forventninger til 2002 med en
omsætning på niveauet ca. DKK 300 mio. og et resultat
af den primære drift på DKK 65-70 mio. Resultatet blev
DKK 251 mio. før skat og DKK 234 mio. efter skat. Resul-
tat pr. aktie blev således DKK 61 mod DKK 21 året før.

De vigtigste årsager til fremgangen i det forløbne år var:

. Den konsekvente udmøntning af Selskabets klare stra-
tegi, som fokuserer på investeringer i og drift af større,
velbeliggende kontor- og boligejendomme i København,
og som sigter mod fortsat vækst og høj lønsomhed.

+ En fortsat udvikling af koncernens udbud af ejendoms-
relaterede serviceydelser, som øger værdien af kundernes
lejemål og som samtidig udvider og styrker Jeudans
forretningsgrundlag.

. Omlægninger af porteføljen af ejendomme, således at
der sikres et optimalt afkast af den investerede kapital
og frigives værdier ved salg til attraktive priser.

e Aktiv og effektiv medvirken fra medarbejdere og samar-
bejdspartnere, som deler Selskabets ønske om at skabe

værdi for alle involverede.

Der tegner sig en stadig mere klar tendens til, at virksom-
heder vælger at koncentrere kapital og opmærksomhed
om kerneforretningerne og lade en specialiseret virksom-
hed som Jeudan stå for ejendomsforholdene. Således har
flere virksomheder i starten af 2003 meddelt, at man sæl-
ger sine ejendomsinvesteringer. Selskabets ledelse er over-
bevist om, at denne udvikling vil blive forstærket de kom-
mende år, hvor flere og flere virksomheder beslutter at fri-
gøre kapital ved salg af ejendomme og samtidig overlade
driften af ejendommene til en ejendomsvirksomhed. Jeu-
dans fokus på professionel drift af ejendomme og god
betjening af kunderne giver Selskabet en gunstig og hold-
bar position i denne udvikling. Med dette udgangspunkt,
det styrkede kapitalgrundlag og lønsomhed har Jeudan
gode muligheder for at fortsætte væksten i forretnings-
omfanget.

BREDGADE 32
[2

     

 

 

RONALD MCDONALD HUS

 

Danmarks første :Ronald:McDanald Hus blev åbnet isen nyop-
ført bygning. i september måned 2002. Huset, der er på godt
1.400 m? er beliggende i: forbindelse med Rigshospitalet på
Juliane Maries Vej i København. Huset, der har: plads til 12
familier er "et hjem udenfor hjemmet" for fjerntboende familier
med alvorligt syge børn;'som er indlagt på Rigshospitalet.
Opførelsen og. indretningen er. doneret af Ronald McDonald
BørneFond, som. også står for drift og administration af huset i
foreløbig: 50 år.

En række større erhvervsvirksomheder har. ydet bidrag til ind-
retningen og driften af huset, Jeudan A/S har indgået aftale
med fonden for foreløbig tre år, hvor Jeudan hvert år yder et
bidrag iform af'den løbende bygningsservice i huset. Kort sagt
alle de mange håndværks- og servicemæssige driftsopgaver,

der er brug for 24 timer'i døgnet.

Hertil kommer positive virkninger af omlægninger af por-
teføljen, når attraktive muligheder viser sig. Siden årsregn-
skabet 2001 har Jeudan købt ejendomme for DKK 1,7
mia. og sølgt ejendomme for DKK 1,4 mia. Den største
handel var salget af hovedparten af Selskabets boligejen-
domme for ca. DKK 800 mio. i efteråret 2002. Senest har
Jeudan i januar 2003 købt ni store og velbeliggende kon-

torejendomme i København for DKK 528 mio,

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionæ-
eme. Selskabets aktier skal være en attraktiv investering,
og investering i cjendomsbranchen gennem en professio-
nelt drevet virksomhed skal også fremover kunne konkur-

rere med andre investeringsformer.

Målet nås gennem en forretningsmodel med høj lønsom-
hed, fokuseret og kontrolleret vækst, effektiv kapitalud-
nyttelse, dygtighed og påpasselighed i alle aktiviteter,
gode kuncerelafioner, engagerede medarbejdere samt

åben og redelig mformation.

Vi har fulgt derme vej i de senere år, og vi fortsætter

linien.

27, tebruar 2003

 

Niels Heering Per W, Hallgren

Formand for bestyrelsen Adm. direktør

ES SEE ERE ER

 

Præciseret strategi omsat til virkelighed

I slutningen af 2001 præciserede Jeudan sin strategi og
valgte at fokusere på store, velbeliggende ejendomme i
København. I konsekvens af denne præcisering tilrette-
lagde Selskabet ved årsskiftet 2001/2002 planer for en
hurtig tilpasning af ejendomsporteføljen. Det indgik også i
disse overvejelser, at tilpasningen kunne frembringe vær-
dier, der ikke forsvarligt kunne afdækkes uden et salg,
ligesom salg kunne tilføre en betydelig likviditet. Efter
blot et år er denne strategi ført ud i livet, tilmed med et
særdeles godt økonomisk resultat.

Gennem det seneste år har Jeudan således øget porteføl-
jen i det centrale København med kontorejendomme for i
alt DKK 667 mio. og solgt ejendomme for i alt DKK 1,4
mia. Herefter er 94% af Selskabets ejendomme (opgjort
efter værdi) beliggende i det centrale København, De øko-
nomiske resultater i 2002 er samtidig tilfredsstillende.

Fokusering valgt med omhu

Den geografiske fokusering på København er begrundet i
en vurdering af såvel risikofaktorer som potentiale i mar-
kedet.

Mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige
organisationer og kulturinstitutioner vil have en naturlig
placering i København. Hertil kommer, at landets hoved-
stad byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv,
mange uddannelsesinstitutioner og en veludbygget og
velfungerende infrastruktur - forhold som tiltrækker
sunde virksomheder.

Endelig er København et marked, hvor Jeudan har en god
erfaring og et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere

og andre markedsdeltagere.

Investeringer og salg i 2002

1 januar måned 2002 solgte Selskabet ni mindre ejen-
domme til en samlet salgssum på DKK 75 mio. Der var
tale om fire boligejendomme beliggende i København og
fem kontorejendomme beliggende på Sjælland og i Jyl-

land. De fire boligejendomme blev afhændet for at få

bekræftet markedspriserne på denne type ejendomme, og
Selskabet fik bekræftet et tilfredsstillende prisniveau, sva-
rende til et afkast på 3-4% p.a. De øvrige fem ejendomme
var beliggende udenfor Selskabets geografiske fokusom-

råde.

Den 21. januar 2002 indgik Selskabet aftale om salg af de
tre kontortårne i Parken til Parken Sport Ét Entertainment
AJS (FC København) til en samlet salgssum på DKK 310
mio. Ejendommene blev erhvervet i januar 1999 for DKK
223 mio. og frem til salget er der blevet foretaget investe-
ringer i ejendommene for ca. DKK 20 mio. ligesom de
løbende er reguleret til dagsværdi. Salget blev gennem-
ført, fordi Selskabet anså udviklingsmulighederne som
begrænsede i forhold til salgsprisen. Salget medførte en
likviditetstilgang på ca. DKK 180 mio.

Da Selskabets ejendomme værdiansættes til dagsværdi, var
de ovenfor nævnte solgte ejendomme i 2001 indregnet til
salgspriserne, hvorfor disse salg ikke har påvirket resultatet
for 2002.

Den 20. juni 2002 erhvervede Selskabet med virkning fra
den 1. juli 2002 en boligejendom, der består af 126 ejer-
lejligheder, beliggende på Frederiksberg. Købesummen
udgjorde DKK 218 mio., svarende til et afkast på ca. 6%
p.a. Det er hensigten over en årrække at afhænde ejen-

dommen ved salg af de enkelte ejerlejligheder.

1 samme forbindelse indgik Selskabet aftale om salg af 11

kontor- og boligejendomme i Jylland og fire kontorejen-

domme på Sjælland. Den samlede salgssum udgjorde DKK
217 mio.

Endvidere erhvervede Selskabet en større kontorejendom,
beliggende Bredgade 32 i København for en købesum på
DKK 60 mio. Ejendommen blev erhvervet med virkning fra
1. april 2002. Hovedparten af ejendommen er udlejet til
155, der i forvejen har sit hovedsæde i naboejendommen
Bredgade 30, som Selskabet erhvervede i november 2001.
1 forbindelse med handlen indgik Selskabet aftale om ind-
retning af ejendommen til ISS for ca. DKK 20 mio., hvor-

efter den samlede investering udgjorde DKK 80 mio.

 

Den 25, juni 2002 erhvervede Selskabet seks større ejen-

domme beliggende i det centrale København for en sarm-
let købesum på DKK 356 mio. Ejendommene, der består
af 28.000 m' kontorareal og 5.560 m' boligareal blev

erhvervet med virkning fra |, april 2002.

Den ll. oktober 2002 indgik Selskabet aftale med Juris-
ternes og Økonomernes Pensiorskasse og Lægernes Pen-
sionskasse om salg af 33 boligejendomme beliggende i
København. Den samlede salgssum udgjorde DKK 800
mio. og medførte cn avance på knap DKK 200 mio. Salget
af ejendommene blev gennemført ved salg af datterselska-

1

ber, hvorved salget ikke udløste t?budspligt i henhold til

 

Lejeloven, Handlen tilførte samtidig Selskabet en likviditet

i størrelsesøordenen DKK 500 mio.

 

Herudover har Selskabet i løbet af året solgt tre mindre
kontorejendomme i Jylland for DKK 28 mio., ligesom Sel-
skabet har købt en kontoreiendom i København for DKK

33 mio.

Hovedparten af ejendommene 25 solgi, enten fordi de lig-
ger udenfor Selskabets fokusområde eller som led i der

løbende tilpasning af Selskabets investeringer, hvor et salg
har frembragt værdier og likviditet, der har styrket Selska-
bets kapitalstruktur til fremtidige investeringer, De centralt
beliggende kontorejendomme i København er afhændet til

en gennemsnitspris på ca. DKK 15,500 pr. m', og bolig-

 

ejendommene er afhændei til ca K 6.500 pr. Mm".

Senest har Selskabet der 29. januar 2003 indgået aftale

 

om køb af otte kontoreiendomme i dei centrale Køben-
havn og et parkeringshus for en samlet nettokøbesum på
DKK 528 mio. med virkning pr. 1. januar 2003. Eiendom-
mene har et samlet areal på 45,500 m', fordelt på 38.000
m? kontor- og erhvervsareal og 7.500 m" boligareal. Par-
keringshuset indeholder 360 parkeringspladser, hvorefter

Selskabet råder over ca, 500 narkeringspladser i Køben-

  

havn City, som i af væsentlighed vil blive reserveret til Sel-

 

skabets kunder, Selskabet har tillige primo 2003 solgt to
kontorejendomme for DKK 23 mio. Disse køb og salg har

ikke påvirket regnskabet for 2002.

Efter de nævnte salg og investeringer udgør Selskabets
ejendomsportefølje 49 ejendomme med en samlet bogført
værdi på DKK 2,6 mia. 94% af porteføljen er beliggende i
det centrale København.

Serviceydelser udvikles

Jeudan ledes ikke alene som et investeringsselskab, der
køber og sælger ejendomme, men også som en service-
virksomhed, hvis eksistensberettigelse er ordentlig betje-
ning af sine kunder. Som vist i 2002 kan salg af ejen-
domme fra tid til anden give attraktive bidrag til resulta-
tet, men Selskabets medarbejdere koncentrerer sig navnlig
om den daglige drift og kontakten med kunderne.

Jeudans strategi omfatter derfor også tiltag, der sigter
mød at fastholde og udbygge kundeforhøld gennem et
bredere samarbejde end at stille lejemål til rådighed.
Ydelserne er tæt knyttet til ejendommene, og de skal
bidrage såvel til lønsomheden i de enkelte kundeforhold

som ti Jeudans samlede lønsomhed.

I de senere år har Jeudan således øget bredden i sit
udbud af ydelser med tilknytning til ejendomme, Det er
blandt andet sket ved udviklingen af Jeudan Service, som
omfatter omkring 100 medarbejdere inden for en bred og
Fuldt dækkende vifte af håndværk og specialer. Jeudan
lægger vægt på, af serviceydelser og kontakten til kun-
derne varetages af egne veluddannede medarbejdere, såle-
des af kunderne oplever, at ydelserne er sammenhæng-
ende og af en ensartet og høj kvalitet og med et bredt

interessesammenfald: God betjening af kunderne.

For en mere detaljeret beskrivelse henvises til årsrappor-

tens afsnit om mål og strategier.

Robust forretningsmodel

Jeudans forretningsmodel har vist pæne resultater i perio-
der med gode markedsforhold, men den er samtidig for-
holdsvis robust over for en afmatning i ejendomsmarke-
det,

JEUDAN ÅRSRAPPORT: 2.0.0 2

 

Aktuelt er ejendomsmarkedet præget af begrænset udvik-
ling og en deraf følgende nedgang i udlejningsprocenten
og en beskeden prisudvikling. I] en årrække har Jeudan
haft en udlejningsprocent på 97-99% og påregner forsat i
gennemsnit at kunne fastholde et højt niveau.

Selskabets primære målgruppe er virksomheder og organi-
sationer, først og fremmest i mellemsegmentet, som læg-
ger vægt på kvalitet og ordentlige forhold. Kunderne har
en naturlig interesse i at have velfungerende omgivelser,
og de benytter gerne Jeudans serviceydelser fremfor selv
at skulle varetage disse.

Den brede kundesammensætning indebærer samtidig en
passende risikospredning. Selskabets geografiske faokuse-
ring på København medvirker også til at styrke værdifast-
heden.

Endvidere indebærer en forsigtig finansieringspolitik og
håndfast kontrol af de finansielle risici, at en eventuel
rentestigning ikke vil få væsentlig indflydelse på Jeudans
driftsøkonomi. Hertil kommer, at der i tider med en for-
holdsvis svag generel udvikling i ejendomsmarkedet lejlig-
hedsvis vil være mulighed for at foretage investeringer på
gunstige vilkår.

Udviklingen fortsættes i 2003
1 2003 vil fokus blandt andet blive rettet mod:

+ en fortsat forøgelse af det primære resultat

" en fortsat udvikling af serviceydelserne

et en fortsat tilpasning af ejendomsporteføljen

en styrkelse af organisationens servicekompetencer
t en fastholdelse og styrkelse af kundeunderlaget

De samlede ejendomsinvesteringer udgør aktuelt DKK 2,6
mia. Med en egenkapital på omkring DKK 900 mio. og en
tilstræbt egenkapitalandel på ca. 25% har Jeudan en
yderligere investeringskapacitet i størrelsesordenen DKK 1
mia.

De foretagne og mulige yderligere investeringer — kombi-
neret med Selskabets fortsatte fokusering på lønsomhed i
driften - ventes at indebære fremgang igen i 2003.

Resultat af den primær drift (før kurs- og værdiregule-
ringer) ventes at nå et niveau på DKK 80-90 mio. mod
DKK 65 mio. i 2002, en fremgang i størrelsesordenen 30%
og med en omsætning i samme niveau som 2002. For-
ventningerne til den primære indtjening svarer til ca. 10%
af egenkapitalen, hvilket er i overensstemmelse med Sel-
skabets målsætning.

De aktuelle markedsforhold kendetegnes blandt andet ved
en afdæmpning af de senere års prisstigninger på ejen-
domme. Imidlertid fortsætter Selskabet bestræbelserne for
at øge ejendommenes værdi gennem effektivisering af
driften. Efter en samlet vurdering af disse forhold er der
på nuværende tidspunkt grund til at forvente en neutral
eller mindre positiv nettoregulering af ejendommenes
værdi ved den årlige opgørelse heraf ved afslutningen af
årsregnskabet for 2003.

Ledelsens forventninger til Jeudan i de kommende år byg-
ger således på en videreførelse af den fastlagte strategi
om lønsom vækst og ventes at indebære nye investeringer
og fortsat fremgang i Selskabets udvikling.

De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvikling

er forbundet med usikkerhed og risici, som blandt andet -

men ikke udelukkende — omfatter de faktorer, som er beskrevet
i årsrapportens afsnit om risikoforhold. Disse og andre faktorer
kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsentligt

fra forventningerne.

 

10

mm

Værditilvækst | Jeudan

Forretningsgrundlag

Jeudan er en børsnoteret investerings- og servicevirksom-

hed, hvor værditilvæksten skabes gennem:

- Investering i kontor- og boligejendomme

  
 
 

- Fokusering på lønsomhed på de enkelte ejendomme

- Salg af serviceydelser til erhvervskunder
- Effektiv kapitaludnyttelse med kalkuleret risiko

- Optimering af primær indtjening

Målsætninger

 

Jeudan fokuserer på Shareholder Value og det er Jeudans
overordnede målsætning at skabe værdier for Selskabets

aktionærer.

 

- at være en attraktiv investering for aktionærerne, bl.a.

 

ved høj lønsomhed, vækst, cffektiv kapitalstruktur samt

  

åben, tilgængelig og redelig kommunikation, Jeuden-
aktien skal kunne konkurrere med andre mvesteringsfor-

mer,

 

- at være en attraktiv samarbejdspartner ved Jeudans ker-

 

neværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed i
serviceringen af ejendomme, kunder, leverandører og

vw

øvrige interessenter.

- af være en attraktiv og kræverde arbejdsplads ved et

effektivt og resultatorien teret præstadornsmiliø med relc-

 
  

vante uddannelsesmuligheder og cn aflønning, der står i
forhold til præstationer og resultaier, Jeudan skal være en
arbejdsplads med vægt på det personlige initiativ og de

korte beslutningsveje.

 

  

Primær indtjening i forhold til egenkapitalen og resultat

før

7

  
 

i forhold til egenkapitalen.

.Den primære indtjening udtrykker Selskabets samlede

drifisøkonomiske situation og udvikling. Normalt ville
fokus primært være rettet mod EBIT, men i en ejen-
domsvirksomhed udgør finansiering af investeringerne
en væsentlig del af forretningsområdet og dette nøgle-
tal bør ses i forhold til kapitalstruktur og finansierings-

strategi. Den primære indtjening (resultat før kurs- og

 

værdiregulering) skal på 2-3 års sigt udgøre mere end
10% af cgenkapitalen primo. Målsætningen svarer p.t.

til ca, tre gange den risikofri rente (CIBOR — 3 mdr.).

. Selskabet måler mvesteringejendomme og de hertil

knyttede finansielle forpligtelser til dagsværdi, Værdire-
guleringerne heraf udgør sammen med avancer og tab
ved salg af ejendomme årets kurs- og værdireguleringer.
De samlede kurs- og værdireguleringer kan derfor det
enkelte år være påvirket af enkeltstående hændelser

og bør derfor betragtes over en årrække.

Det er Jeudans målsætning, at kurs- og værdiregule-
ringer - baseret på lønsomhedsforbedringer i ejendom-
mene samt avancer ved eventuelt salg af ejendomme -
over en årrække bidrager med gennemsnitlig 5% p.a. af
egenkapitalen primo. I målsætningen indgår ikke gevin-
ster/tab ved konjunktur- og markedsbestemte værdire-

guleringer.

Jeudans samlede indtjeningsmål er således, at resultat
før skat gennemsnitlig udgør mere end 15% p.a. af

egenkavitalen primo.

 

DE RESEN GRUS:

BREDGADE 32 11

 

 

 

 

mme

Investering i kontor- og boligejendomme

Hovedelementerne i Selskabets strategi er høj lønsomhed
ag vækst på kontrollerede vilkår, geografisk og segmente-

ret fokus, fokus på servicering af kunder, kombineret med

finansiel styrke.

Vækst er afgørende for at opnå en størrelse, hvor de bety-

 

delige fnansielle og driftsmæssige stordriftsfordele, der

knytter sig til kontor- og boligejendomme, kan realiseres.

Snævert geografisk fokus er afgørende for operationelt at
kunne udnytte de mulige siordriftsførdele både i forhold
til driften af ejendomme og i ”orhold ti indflydelse. Seg-
menteret fokusering er afgørende for at tiltrække og

udvikle specialistvicen i egen organisation.

Fokus på servicering af kunder er bl.a. afgørende for at
tiltrække nye kunder på andet end prisparameteren og

afgørende for evnen til ai fastholde eksisterende kunder.

Finansiel styrke er afgørende for at sikre den nødvendige
manøvredygtighed indenfor rammerne af den valgte stra-

tegi.
Kontorejendomme

Størrelse

Som led i optimering af Selskabeis ressourcer og i størst
muligt omfang at realisere stordriftsfordele skal ejendom-
menes dagsværdi som hovedregel udgøre minimum DKK
30-40 mio. Selskabet har i dag 48 kontorejendomme med

en gennemsnitlig dagsværdi på DKK 50 mio. pr. ejendom.

Beliggenhed

København er genstand for Selskabets geografiske fokus.
Mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige

organisationer og kulturinstitutioner vil have en naturlig
placering i landets hovedstad. Hertil kommer, at Køben-

havn byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv,

 

turistindustri, mange uddannelsesinstitutioner, forskning,
et varieret udbud af boliger og en veludbygget og vel-
fungerende infrastruktur i form af blandt andet vejnettet,

Øresundsbroen, metroen, togforbindelser nationalt og

 

internationalt samt Københavns Lufthavn — forhold som
tiltrækker sunde virksomheder. Københavns tiltræknings-
kraft som landets hovedstad er medvirkende til en vis
værdifasthed i ejendomsinvesteringer og. løbende efter-

spørgsel på ordentlige kontorejendomme,

Selskadets fokus på København er dog særligt rettet mod
etablerede områder, som f.eks. den Indre By, Frederikssta-
den, området omkring Holmens Kanal samt området

omkring Rådhuspladsen.

Anvendelse

Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært
benyttes til kontor, Ejendomme, hvis anvendelse medfører
en hurtig fysisk og teknisk forældelse, falder udenfor Jeu-

dans investeringsstrategi.

Indtægter og kunder

Jeudan lægger vægt på at opnå en tilfredsstillende ind-
tægtsspredning både med hensyn til brancher og med
hensyn til enkeltkunder i samme branche. Jeudan investe-
rer derfor kun undtagelsesvis i domicil-ejendomme, og i
givet fald kum ? ejendomme med kreditværdige kunder og

som hovedregel med længerevarende kontrakter.

Jeudan investerer i ejendomme, hvor lejen er fastsat på
markedsvilkår, uanset uopsigelighed, borgfredsaftaler,

domicilpræg, skattemæssige forhold etc.

Større kunder skal have en tilfredsstillende bonitet. Der
foretages en selvstændig vurdering af kunder, hvis årlige

leje udgør mere end DKK 1 mio.

Krav til risikospredningen medfører således, at fokus først
og fremmest er rettet mod ejendomme sammensat af flere
kunder og mellemstore lejemål, dvs. som hovedregel i
størrelsesordenen op tilt 3,000-4,000 mi.

Vedligeholdelsesstand

Ejendommene skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæs-
sig stand og i forbindelse med ethvert køb af ejendomme
gennemføres en detaljeret vurdering af ejendommenes

tilstand.

ESS SSR RARE

Anskaffelsessum pr. kvadratmeter

Anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er den vigtigste
enkeltkomponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold
til ejendommenes nuværende lejeniveau, forventede frem-
tidige lejeniveau, omkostningsstruktur samt vedligeholdel-
sesstand.

Dette tal illustrerer på bedst mulig vis ejendommenes
risiko og skal ses i sammenhæng med prisen på nybyggeri,
og den kvalitet som ejendommene fremtræder i. Prisen på
nybyggeri er velegnet som målestok for den øvre grænse
for prisen, idet den implicit angiver den alternative leje
ved et givet afkast.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i en ejendom med
en anskaffelsessum på mere end DKK 12.000-15.000 pr.
m?. Dette sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfører,
at ejendommenes lejeniveau netto som hovedregel ikke
kan overstige DKK 1.000-1.300 pr. m? årligt.

Fokus er rettet mod ejendomme med en anskaffelsessum
på DKK 10.000-12.000 pr. m? og en årlig leje på ca. DKK
1.000 pr. m?.

Driftsudviklingspotentiale

Ejendommene skal have en sammensætning af kunder og
en driftsstruktur, der muliggør dels salg fra koncernens
Serviceområde, dels rationalisering af driften og dels reali-
sering af stordriftsfordele — alt i et substantielt omfang.

Afkast/cash-flow

Første års afkast udgør kun en af mange komponenter i
analyseprocessen. Der investeres kun i kontorejendomme
med et tilfredsstillende afkast og en tilfredsstillende ind-
tjeningssikkerhed på lidt længere sigt. Jeudan investerer
ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere

værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere
sigt er en længere uopsigelighed fra en kreditværdig
kunde, og/eller hvor det vurderes at genudlejningsmulig-
hederne til samme lejeniveau er gode.

 

13

Ejendommenes afkast skal overstige finansieringsomkost-
ningerne ved den påtænkte finansiering af ejendommene,
og ejendommenes nettoresultat før skat ved indregning af
en egenkapitalbelastning på 25% og ved anvendelse af
Jeudans finansieringsstrategi, skal i år 1 svare til et afkast
på minimum 8-10% p.a. af den indkalkulerede egenkapi-
tal.

Hertil kommer indtjening ved stordrift, rationalisering og
salg fra Serviceområdet.

Udviklingsejendomme/Nybygning

Jeudan kan investere i udviklingsprojekter. Udviklingspro-
jekterne må maksimalt udgøre 10% af de samlede investe-
ringer og alene indeholde en kalkulationsmæssig risiko.
Dette indebærer bl.a., at udviklingsprojekterne på forhånd
i al væsentlighed skal være udlejet.

Boligejendomme

Størrelse

Som led i optimering af Selskabets ressourcer og i størst
muligt omfang at realisere stordriftsfordele, skal ejendom-
menes dagsværdi som hovedregel udgøre minimum DKK
100 mio.

Beliggenhed
Der gælder de samme kriterier som anført under kontor-

ejendomme.

Ejendomstype

Jeudan investerer i alle typer boligejendomme, d.v.s. boli-
ger beliggende i kontorejendomme, boliger hvor lejen er
markedsbestemt eller boliger underlagt Boligreguleringslo-

ven.

Vedligeholdelsesstand
Der gælder de samme kriterier som anført under kontor-
ejendomme.

14

Lejersammensætning

Ejendommene ska! have em lejersammensætning, hvor

 

betalingsevnen og viljen vurderes som tilfredsstillende, og

 

hvor der er udsigt til at kunne etablere en effektiv admi-

 

 

nistration, Der skal ligeledes være tillid at lejersam-
mensæiningen er af en sådan karakter, at der ikke udøves

unødvendig slitage på ejendommene - alternativt at Jeu-

 

dan på kort sigt kan ændre lej nmensætningen (il den

 

ønskede,

Afkast/cash-flow

Ejendommenes afkast skal overstige finansieringsormkosi-

ningerne ved den påtænkte Anansiering af ejendommene,
og ejendommenes nettoresultat før skat ved indregning af

en egenkapitalbelastning på 25% og ved anvendelse af

    
 

 

Jeudans finansieringsstrategi, ska vare til et afkast

Wi

på minimum 8-10% p.2. af der: indkalkulerede egenkapi-

tal.

Udviklingsejendomrme/Nybygning

under kontor-

 

Der gælder de samme kriterier som anfø

ejendomme.

9

Fokusering på lønsomhed på de enkelte
ejendomme

Historisk set var et ejendomsselskab et mvesteringsselskab,

som stillede kvadratmeter fil rådighed, og som udliciterede

      

næsten samtlige ydelser forbundet med Griften af sine
ejendomme, Selskaberne blev således mere opfattet som
en samling af ejendomme and som en egentlig virksom-
hed. Ejendomsbrancher. har i generationer haft megen
fokus på selve ejendommene og ingen cller I bedste fald

mindre fokus på servicering af ejendornmenes kunder -

 

den centrale faktor i værdiskabelsen.

Denne situation er ændret gennem de senere år. Konkur-
rencen er skærpet, og kunderne stiller ru berettigede krav
til kvalitet og udbud af service etc. og er indstillet på at

tage konsekvensen, såfremt forholdene ikke er i orden.

Udviklingen giver derfor ci bredt eksistersgrundlag for cn

virksomhed som Jeudan, hvor cen væsentlig del af strate-

 

gien er løbende udvikling af produkter og serviceydelser,

der medvirker til at tiltrække og fastholde kunder,

Jeudan lægger vægt på, at kunden på alle områder føler
nærvær til Jeudan og oplever, at man er kunde hos Jeu-
dan, og at man er i trygge hænder. Til hver ejendom i
Jeudar er derfor tilknyttet en kundechef, der dels har
ansvaret for ejendommen, dels har ansvaret for samtlige

kunder i ejendommen.

”å samme vis forestår Jeudan også i al væsentlighed selv
udlejning af ledige lejemål. Udlejningskonceptet sikrer, at
kunden føres professionelt gennem alle faser forbundet

med lejekontrakt, indretning og indflytning.

Med henblik på at sikre en løbende optimering af den
enkelte ejendom og fastholde fokus på de rette aktiviteter,
tilrettelægges løbende en udviklingsplan, hvori der bl.a.

indgår følgende:

- Vurdering af ejendommens generelle forhold

Vurdering og analyse af ejendommens indtjenings-

grundlag

1

Vurdering og analyse af samtlige driftsudgifter

vurdering af ejendommens vedligeholdelsesudgifter og

vedligeholdelsesstand

Vurdering af cjendommens kunder
- Vurdering af vækstmuligheder ved salg fra Serviceområ-

det til ejendommens kunder

 

cilelæggelse af en 2-3 årig udviklingsplan for ejen-

dommen.

Udviklingsplanerne for såvel kontor- som boligejendomme

er rettet mod:

- Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag

- Minimering af driftsudgifterne

- Lønsomhedsskabende forbedringsaktiviteter på
ejendommen

- Løbende vedligeholdelsesaktiviteter

- Salg af produkter mdeholdt i Serviceområdet

- Styrkelse af kundeloyalitet

- Effektivisering af drift

 

SE SE SENGE UR RUN JE RREREREDs FR ERR

Samtlige ejendomme, der er beliggende udenfor Jeudans
geografiske fokusområde, søges afhændet, Yderligere vur-
deres det, om ejendomme der falder for størrelseskriteriet
med fordel kan afhændes, uanset at de er beliggende
indenfor det geografiske fokusområde.

1 tilrettelæggelse af udviklingsplaner for de enkelte ejen-
domme indgår også en vurdering af, om ejendommens
fremtidige drift og indtjening samt de gældende markeds-
forhold medfører, at Jeudan med fordel kan afhænde

ejendommen.

Salg af serviceydelser til erhvervskunder

Som led i bestræbelserne på værditilvækst, herunder at
styrke kundeloyaliteten og øge den primære indtjening,
udvikles løbende et koncept for hele Serviceområdet, der
til stadighed skal:

1. sikre, at koncernen fremstår med et fuldstændigt for-
retningskoncept til kontor- og boligejendomme

2. sikre, at serviceydelser til koncernens kunder udføres
ordentligt og ensartet

3. skabe en systematisk og kontinuerlig viden om Jeudans
kunder vedrørende tilfredshed, loyalitet og udvikling i
forhold til ejendommen og lejemålet

4. medvirke til at profilere og udbrede kendskabet til Jeu-
dan som en servicevirksomhed, og fastholde organisa-
tionens fokus på service

5. sikre, at bygningsarbejder i koncernen udføres i en
ordentlig kvalitet

6. medvirke til at fastholde et højt viden- og uddannelses-
niveau om tekniske og økonomiske bygningsforhold,
både i almindelighed og konkret om Jeudans ejen-
domme

7. indeholde en lav risikoprofil med hensyn til omkost-

ningsstruktur

15

1 Jeudan indeholder Serviceområdet blandt andet

1. renhold og pleje af udenomsarealer og indvendige fæl-

lesarealer

2. call-center til rettidig ekspedition af kundehenvendelser

vedrørende bygningsforhold

3. døgnvagt til rettidig ekspedition af skader på lejemål

og ejendomme

4. indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-

og boliglejemål

5. renovering og vedligeholdelse af kontor- og boligejen-

domme

6. ingeniør- , arkitekt- og projekteringsopgaver i forbin-

delse med kontor- og boligejendomme

7. service på tekniske installationer (varme, vand, elevato-

rer, sikkerhed m.m.) i kontor- og boligejendomme

8. rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbin-

delse med flytning, indretningsændringer etc.

9. sikkerhedsprodukter: varslingsanlæg (brand, tyveri m.m.)

etc.

16

Effektiv kapitaludnyttelse meg kalkuleret risiko

Egenkapitalen skal have en størrelse, der dels muliggør et

 

højt afkast for Jeudans aktionærer, dels tager hensyn ti,
at Jeudan skal kunne modstå perioder med lavkonjunktur.
Finansieringsstrukturen tilrettelægges med udgangspunkt i

lav risiko og tilstrækkelig likviditet,

Jeudan finder p.i., at en egenkapital I niveuaet 25-30%
Sel-

skabels øvrige strategier, renteniveau og markedsafkast

 

lever op til disse ønsker, også under hensyntagen i

 

etc. Ved vurdering af modstandskraften 1 perioder med

lavkonjunktur skal der også tages hensyn til, at Jeudan

   

løbende afsætter udskudt skat, som vil blive tilbageført

ved nedskrivning af ejendommenes værdi,

Strategien indeholder p.t. en målsætning om, at den sam-
lede frnansiering er sammensat af on ogenkapital på ca,
25-30%, den forrentede finansiering skal udgøre ca. 55-
60%, og den uforrentede de] (hensættelser m.m.) skal

udgøre ca. 15%,

Ønsket om lav risiko medfører, at Jeucan som hovedregel
finansierer investeringer med 10-29 årige realkreditlån
med fast rente, Supplerende pangeinstitutfnansiering
optages som 10-15 årige lån med fast rente i 5-10 år ved

anvendelse af Swans celler FRÅ, Jeudan finansierer ikke

 

 

sine investeringer i fremmed valuta, ds samtlige mdtægter

er i DKK.

Ved den valgte fnansieringsstruktur ønsker Jeudan også

   

at signalere, at værditilvæksten skal udspringe af en effek-
tiv drift af ejendommene og ikke em spekulativ finansie-
ringsstrategi. Der skal være tillid ti, at Jeudans indtjening
i denne forbindelse kun i beskedent omfang vil blive

påvirket af rentestigninger.

Det er Jeudans strategi dels af have ef gositivt cash-flow,
dels at have et likviditetsberedskab på min, DKK 100 mio.,
hvortil kommer betydelige tilsagn om langfristet fnansie-

ing.

Valget af finansielle samarbejdsparinere Falder primært på

danske finansielle institutter, idet Jeudan lægger vægt på,

 

at de finansielle samarbejdspartnere har et mangeårigt
kendskab til det danske ejendomsmarked - også erfaring
fra perioder med lavkonjunktur. Hertil lægger Jeudan
vægt på et tæt samarbejde med de finansielle samarbejds-
parincre, der sigter mod tillid og et mangeårigt forløb.

Optimering af primær indtjening

Ved vurdering af målsætningen opstår en sammenhæng
mellem primær indtjening og værditilvækst: jo større
effektivitet Jeudan er i stand til at præstere på en investe-
ringscjendom øges ikke alene den primære indtjening,
men der tilføres samtidig i et vist omfang og under visse

forudsætninger værdi til selve ejendommen.

Dei er Jeudans målsætning, at den primære indtjening på
2-3 års sigt udgør mere end 10% p.a. af egenkapitalen

primo.

1 Jeudar lægges vægt på, at der i alle led er en værdiska-
bende ånd med udgangspunkt i Jeudans værdigrundlag.
1 samtlige ledelsesfunktioner er fokus rettet mod lønsom-

hed på såvel kort som lang sigt.

Selskabets likviditets- og renterisici styres centralt i Selska-
bets Finansområde, Finansiering af foretagne investeringer
besluttes og gennemføres centralt i Finansområdet, og
kompetencer er reguleret i instrukser fra bestyrelsen.
Finansielle instrumenter benyttes til at nedsætte Selska-

bets finansieringsrente, dog uden et spekulativt element.

Opfølgning og kontroller er detaljeret tilrettelagt og på
driftsmæssige områder, hvor afvigelser kan have stor
betydning, gennemføres opfølgningen intensivt og med
forholdsvis korte frekvenser. Der er etableret beredskabs-
plancr, såfremt de løbende estimater igennem året måtte
vise en afvigende udvikling, og der er fastlagt kriterier for,

hvornår disse planer iværksættes.

JEUDAN ÅRSRAPPORT 200 2

 

17

 

Jeudans historie

1898

1935

1969

1990

1991

1993-94

1998

1999

2001

Malermester Carl Udsen bygger den første ejendom i

København og grundlægger jeuDAN

Erik Udsen, søn af Carl Udsen, overtager Selskabet

Jens Erik Udsen, 3. generation efter grundlæggeren,

viderefører jeuDAN

Ejendomsselskabet EEC stiftes med det formål at

investere i ejendomme j de europæiske hovedstæder

EEC noteres på Københavns Fondsbørs

En ny bestyrelse og direktion omlægger strategien i EEC

til investeringer i Danmark

jeuDAN-koncernen fejrer 100-års jubilæum

jeuDAN og EEC lægges sammen under navnet Jeudan
Jeudan præciserer sin strategi: Selskabet investerer i og

driver større kontorejendomme i København og tilbyder

desuden en bred vifte af ejendomsrelaterede ydelser

 

18 Ejendomme pp". 27. februar 2003

Adresse Opførelsesår Areal m?

Kontorejendomme - København

   

 

  

 

      

1 Frydenlundsvej 36, Vedbæk 1962 17.247
2. Amaliegade 3-5, København K 1878 10.291
3. Krystalgade 15-21, Købennavn K 1904 9,647
4 Bredgade 63-65, København K 1886 9,394
5. Sølvgade 10, København K 1932 8.131
6 Dr. Tværgade 4, København K 1933 7.991
7. Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 7,885
8 Landemærket 11-17 / Sunmsgade 3, København K 1949 7,693
9 Lersø Parkallé 101, Købennavn 9 1952 7.529
10. Gammel Kongevej 1 / Trommesalen 7, Xøbenhavn V 1903 6.991
11. Finsensvej 86, Frederiksbere 1942 6.579
12. Toldbodgade 53-55, København K 1894 6.486
13. Palægade 2-4, København K 1900 6.147
14. Palægade 6-8, København K 1900 5.896
15. Toldbodgade 57-61, København K 1892 5,562
16 St. Kongensgade 59, Købennavn K 1787 5.498
17. Ndr. Fasanvej 108, Frederiksberg 1937 5,410
18 Jernholmen 39-21, Hvidovre 1987 4.657
19 Stamholmen 173, Hvidovre 1968 4.543
20 Bredgade 32, København K 1897 4.477
21. Landgreven 3 f Store Kongensgade 27, København K 1851 4.449
22. Bygmestervej 5, København NY 1961 4.201
23 Gothersgade 160, København K 1876 3.768
24 Heimdalsgade 39, København N 1947 3.456
:… 25 Skindergade 45-47, København K 1800 3.421
' 26 Bredgade 30, København K 1752 3.348
i 27. Nr. Farimagsgade 55-71, Køberhavn K 1878 3.202
28 Kronprinsensgade 11-13 / Pilestræde 37-39, København K 1782 3.083
29 Frederiksborggade 5, København 1790 2.911
30 Amaliegade 22, København K 1750 2.888
[| 31. Bredgade 20, København K 1899 2.871
32 Ny Kongensgade 10, København K 1903 2.744
33 Amaliegade 14, København < 1753 2.155
34 Vadstrupvej 22 , Bagsværd 1991 1.756
35 Ny Østergade 10, Købennavn K 1883 1.592
36 Amaliegade 37, København x 1782 1.450
37  Admiralgade 25 / Laksegade 32, Kabenhavn K 1795 825
38 Lyngby Hovedgade 54A, Lyngby 1880 798
39 Kongevejen 239 / Skovriddergårdsvej &, Virum 1907 340

 

 

SERGE RE RSDERE

 

Adresse

40
41
42
43
44
45
46
47
48

49

Opførelsesår Areal m?
Kontorejendomme øvrige
Kornmarksvej 6-12, Brøndby 1981 4.084
Industriparken 44A, Ballerup 1994 3.612
Solrød Center 6-24, Solrød 1987 3.437
Bruno Leuschner Str., Stendal (D) 1991 3.165
Malervangen 1, Glostrup 1970 2.785
Skomagervej 12, Vejle 1989 2.106
Industrivej 59, Rønnede 1987 1.994
Leopoldstrasse, Lemgo (D) 1914 1.300
Skomagervej 3, Vejle 1990 1.287
Ejerlejlighedsportefølje
Borgmester Fischers Vej 5 A-F, Frederiksberg 2001 12.594
Areal:m? Bogført værdi (t.DKK) Værdi pr. m?
Kontorejendomme København i alt 197.312: 2.276.263 11.536
Kontorejendomme øvrige i alt 23.770 156.808 6.597"
Ejerlejlighedsportefølje 12.594. 210.000 16.675
Investeringsejendomme i alt 233.676 2.643.071 11.311

 

 

 

19

20

Ejendomme

Den 29. januar 2003 købte Selskabet otte kontorejen-
domme og et parkeringshus for en samlet købesum på
DKK 528 mio. Endvidere har Selskabet i januar måned
2003 solgt to mindre kontorejendomme. 1 nærværende
afsnit medtages disse handler og er et aktuelt billede
af Selskabets ejendomsportefølje.

Selskabets investeringer omfatter 48 kontorejendomme og
en ejerlejlighedsportefølje til en samlet bogførte værdi på
DKK 2.643 mio. og med et samlet areal på 233.676 m',
Kontorejendommenes andel andrager 92% målt på bog-
ført værdi, og 94% af Selskabets investeringer er belig-

gende i København.

ore NREN TLS

 

 

Den årlige leje varierer for hver enkelt ejendom og lejemål,
men det er ledelsens vurdering, at den gennemsnitlige leje
for porteføljen som helhed er på niveau med markeds-

lejen,

iKontørejendomme

Åntal 48
Antal m? 221.082
Bogført værdi, mio DKK 2.433
Bogført værdi pr. m? DKK 11.005
Årligt afkast i alt 2003 711%

Bogført værdi Bogført værdi

 

 

Antal m DKK mio pr. m?

<5 mio. i 340 5 13.382

5 - 20 mio. 10 20.607 116 5.621

20 - 50 mio. 19 71.184 608 8.547

> 50 mio: 19 141.545 1.914 13.524

Ba 49 233.676 2,643 11,311
Kontorejendomme Kontorlejemål med en årlig leje på mere end DKK 1,0 mio.

Selskabet ejer 48 kontorejendomme — hovedsageligt belig-
gende i København - med godt 240 kunder. Der er tale

om velbeliggende ejendomme med gode, solide kunder.

Den gennemsnitlige leje for kontorlokalerne udgør årligt
ca. DKK 956 pr. m?, Sammenholdt med samme periode
sidste år er der tale om en stigning i gennemsnitslejen på
DKK 148 m, hvilket er en følge af porteføljeomlæg-
ningen, hvor nyinvesteringer er foretaget i København, og
frasalg primært er sket udenfor fokusornrådet. Den årlige
leje for kontoriejemål er markedsbestemti, og fastsættelsen
heraf afnænger primært af udbud og efterspørgsel, lige-
som stand og beliggenhed har en væsentlig indflydelse på

lejeprisen.

repræsenterer 63% af de samlede lejeindtægter fra kon-
torlejemål og 56% af det samlede etageareal. For disse
kunder gælder, at der primært er tale om offentlige insti-
tutioner, ambassader eller større, velkonsoliderede virk-
somheder. Selskabet har på intet tidspunkt registreret
restancer på disse større kunder. Opsigelsesfristen spænder
fra 6 måneder til 7 år. Selskabet følger nøje udviklingen
hos disse kunder, således at ejendommenes udviklingspla-
ner løbende ajourføres i overensstemmelse med kundernes
forventninger og lokalebehov. Dette har for flere kunders
vedkommende resulteret i, at de grundet ændringer i
lokalebehovet er flyttet til andre lokaler i Selskabets regi
eller har fået udvidet eksisterende lejemål.

SR SEA AL RUL ELEE

FEDE

Fordeling kontorlejemål — årlig leje

     

 

 

Årlig. leje Andel af antal lejere Andel af areal Andel af omsætning gns. leje pr. m?
> 1.000.000 13% 56% 64% 1.087
500.000 - 999.999 15% 19% 15%: 749
250.000 - 499.000 25% 13% 13% 932
0 - 249.999 47% 129% 8% 697
| alt 100% 100% 100% 956
Antal 126
Antal m? 12.594
Bogført værdi, mio DKK 210
Bogført værdi pr; m? DKK 16.675
Årligt afkast i alt 2003 6,29%

Ejerlejlighedsportefølje

Selskabets ejerlejlighedsportefølje indeholder 126 ejerlej-

ligheder fordelt på et samlet areal på 12.594 m”. Den gen-

nemsnitlige bogførte værdi andrager DKK 16.675 pr. m?.

Ejendommen er opført i 2001 og lejen fastsættes udfra

markedslejen. Det er sigtet over en årrække at afhænde

ejendommen ved salg af de enkelte ejerlejligheder.

På den følgende side er en oversigt over købte og solgte

ejendomme i 2002/2003.

21

 

 

 

 

 

 

EEN

 

Køb og salg af ejendomme 2002/2003

 

Solgte ejendomme

København

Amagerbrogade 118-120/Englandsvej 2, København S
Amagerbrogade 4-16 m.fl., København S

Asger Rygs Gade 13-15, København V

Byhøjen 2-34, Vanløse

Classensgade 5, København Ø

Englandsvej 199AB-201AB, København S

Falkoner Allé 52, Frederiksberg

Fælledvej 22 B+C, København N

GI. Jernbanevej 26-30/Mølle 1, Valby

GI. Jernbanevej 37-39/37A-39A, Valby

Godthåbsvej 58/Ærøvej 1, Frederiksberg

Grøntoften 4-10, Søborg

Hillerødgade 38-40/Ndr. Fasanvej 192-202, København N
Holsteinsgade 6/Ringstedgade 1, København Ø
Hørsholmsgade 30-32, København N

Landskronagade 6/Kong Oscars Gade 1-3, København Ø
Livjægergade 28-30, København Ø

Magnoliavej 2-6/Sdr. Fasanvej 64-66, Frederiksberg
Mozartsvej 17/Offenbachsvej 2-20 m.fl., København SV
Mølle Allé 20-24, Valby

Nyelandsvej 20, Frederiksberg

Nygaardsvej 3 m.fl., København Ø

Nørrebrogade 249-251 m.fl., København N

Prs. Charlottesgade 23-29, København N

Rømersgade 25-27/Gothersgade 145, København K
Rørholmsgade 2A-2B/Sølvgade 85A-85B, København K
Sylviavej 9-13/Sylviavej 8-18, Valby

Søborg Hovedgade 129-135, Søborg

Tjørnerækken 9-15/Prags Boulevard 68, København S
Toftegårds Allé 12-14/Mølle Allé, Valby

Toftegårds Allé 16-18/Mølle Allé 21-25, Valby
Toftegårds Allé 19-21/Mølle Allé 17-19, Valby
Toftegårds Allé 8-10, Valby

Valby Langgade 21B/GI. Jernbanevej 1-11, Valby

Valby Langgade 30-30A/Bykildevej 2-12, Valby

Valby Langgade 36, Valby

Valby Langgade 38/Sdr. Fasanvej 95-99, Valby
Vesterbrogade 32, København V

Øster Alle 48 - 52, København Ø (Kontortårnene i Parken)

Øvrige

Anlægsvej 1, Struer
Bryggergade 8, Struer
Damhaven 3, Vejle

Grenåvej 127, Risskov
Jernbanegade 12A, Randers
Køgevej 72, Tåstrup
Lundholmvej 7, Holstebro

Ndr. Jernbanevej 29/Langesvej 2, Hillerød
Niels Brocksgade 2, Randers
Niels Brocksgade 8-18, Randers
Nørregade 44, Herning
Nørregade 6-8, Holstebro
Nørregade 7, Holstebro
Nørregade 9, Holstebro
Skomagervej 5, Vejle
Smedeholm 10, Herlev

Torvet 2/Sct. Hansgade 1, Ringsted
Vallensbækvej 45, Brøndby
Vestergade 13, Struer
Vestergade 21-23, Struer
Virumgade 39A-F, Virum
Østergade 11A-11B, Skive
Østergade 32, Struer

Østergade 44, Struer

Købte ejendomme

København

Borgmester Fischers Vej 5 A-F, Frederiksberg
Bredgade 20, København K

Bredgade 32, København K

Bredgade 63, København K

Bredgade 65, København K

Dr. Tværgade 4, København K

GI. Kongevej 1/frommesalen 7, København V
Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K
Landemærket 11-17/Suhmsgade 1-3, København K
Ny Kongensgade 10, København K

Ny Østergade 10, København K

Palægade 2-4, København K

Palægade 6-8, København K

Skindergade 45-47, København K

St. Kongensgade 27fLandgreven 3, København K
St. Kongensgade 59, København K

Sølvgade 10/Klerkegade 19, København K
Toldbodgade 53-55, København K

 

23

 

4 Organisation og medarbejdere

Jeudan ønsker at være en attraktiv arbejdsplads, hvor Et væsentligt element er medarbejdernes interesse for
medarbejderne er kompetente og serviceorienteret. Jeudan som børsnoteret virksomhed, I juni 2002 blev
Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans resulta- samtlige medarbejdere derfor tilbudt medarbejderaktier
ter. Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a, en værdiska- til favørkurs,

bende ånd overalt i organisationen.

Funktionsopdelt organisation

 

Serviceafdeling

   

Servicechef

Stig H. Larsen

! Hymne

Bygningschef

 

…… René Byrgesen

1] Kundegruppe 1
! Kundechef

Hannah M. Østergaard

eur une me mm nen .

ER Ek ba — Kundegruppe 2 —>
. i

Kundechef

 

  

"Direktion

   

.…Markedsområde
Adm. direktør

Per W. Hal'gren Tine C. Bemberg |
sd

KEN YE |

od

   

Finansdirektør

I
Regnskabschef |
|

Kim Christiansen | | Lene Sand

i TT Hi
; ng Analyse i |
' i

Analytiker

 

Kim T. Christensen

aa re nd nn

Kommunikation & IR

Underdirektør | rune É men
| | Sekretariat ;
Morten Aagaard | 5 men

     
 

Bestyrelses- og
RUSEN ETS

  

BE ES SES EL RU ER UE

 

Jeudans virke er blandt andet tilrettelagt med fokus på
servicering af kunder og på tilgængelighed. Derfor under-
støttes den funktionsopdelte organisation af en matrix-
organisation, hvor kundechefen er nøglepersonen i
samspillet med kunden. Alle kunderelationer og ydelser
koordineres gennem kundechefen, der er ansvarlig for

kundeforhold og ejendomme. For kunden betyder organi-
sationen en let tilgængelighed og hurtige beslutninger.

Yderligere sikre organisationsformen blandt andet et solidt
overblik på den enkelte ejendom og kunde.

L…… BR BB

|

|

 

 

E Kunderelation

 

 

 

Udviklingsplaner

 

- kontraktsforhold
- rådgivning

- udenomsarealer
- tekniske anlæg
- renhold

- call-center

- projektering

- kontorindretning
- vedligehold

- beplantning

 

 

 

Markedsområde
Finansområde
Serviceområde

 

 

 

I 2001 udviklede Jeudan et Brand Promise "Ordentlighed
forpligter" og et Værdigrundlag, der udtrykker de fælles værdier,
som Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter i sam-

arbejdet med Selskabets interessenter.

Med "Ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere,
at de bærende værdier dels er ordentlighed i alle begrebets

dimensioner, dels en forpligtende adfærd overalt.

Værdigrundlaget udspringer af: Ordentlighed, Dygtighed og
Tilgængelighed.

Arbejdet med Værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde,

hvor der løbende iværksættes nye tiltag og præciseringer af,
hvorledes Værdigrundlaget kan dekomponeres til hver enkelt
medarbejders dagligdag med sigtet på hele tiden at forbedre

serviceringen af kunderne.

25

26

 

Aktionærfoar':

Gennem en aktiv kommunikationspalitik - baseret på
åbenhed, redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeu-
dans ledelse at holde aktionærerne oricnieret om Selska-
bets udvikling, Samtidig søger ledelser at udbrede og
styrke interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten
i Selskabets aktier.

Kursudvikling

Jeudan-aktien sluttede åre: i <urs 230 og steg dermed
31,4% i 2002 (34,9% mel. udbytie). Totalindeksei på
Københavns Fondsbørs faldt i samme periode med 21,4,
mens Københavns Fondsbørs” indeks for ejendomsseiska-
ber faldt med 39,969.

Jeudar-aktiens samlede afkast (kursudvikling + udbyite)

har de seneste tre år gennemsnitligt udgjort 24,0%.

 

 

 

Gns. afkast sene

Kursudviklingen i 2002 svarer [il, al Jeudans markeds-

 

værdi steg med 33% fra DKK 665 mio. ultimo 2001 til

DKK 884 mio. ultimo 2002.

Københavns Fondsbørs

Pr. 1, april 2003 etablerer Københavns Fondsbørs to nye

  

segmenter, SmallCap+ og Midcan+. Den 27. januar 2003
offentliggjorde Københavns Fondsbørs dels udvælgelses-
kaber,

no december 2002, Jeudan er

"

foreløbige portefølje af

   

nm

kriterierne og dels den

 

der opfylder kriterierne 1
blandt de 21 selskaber, som ultimo december opfylder kri-

terierne til SmaliCap+.,

 

 

I. En free float justeret markedsværdi på maksimalt DKK
500 mio.

2. En gennemsnitlig daglig omsætning på minimum DKK
100.000.

. El gennemsnitlig spread i Københavns Fondsbørs han-

had

delssystem på maksimalt 4%,

. En ordrehyppighed på minimum 90%.

i

. Selskabet skal offentliggøre kvartalsrapporter.
6. Veludbygget investor-relation service på Selskabets

web-site,

Jeudans ledelse finder Københavns Fondsbørs" initiativ
meget tilfredsstillende, og Selskabet vil derfor aktivt støtte

oy medvirke til initiativerne til fremhævelse af segmentet.

Aktiekapital

På generalforsamlingen i april 2002 blev det besluttet at
tilbyde samtlige medarbejdere i Jeudan-koncernen med-
arbejderaktier til kurs 105..Der blev tegnet i alt 45.247

aktier,

Aktiekapilsien består herefter ultimo 2002 af 3.845.247
aktier å DKK 100 pr. stk., svarende til nominelt DKK 385

mio.

Jeudans aktier er noteret på Københavns Fondsbørs, og
Selskabets aktier omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er
omsæiningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed
og udsledes til inændehaver. På Københavns Fondsbørs er
aktien registreret under fondskoden DK 0010171362 og
kort navn JDAN.

Ejerforhold

Jeudan ønsker på den bedst mulige måde at kunne
betjene sine aktionærer med information om Selskabet,
hvorfor alle aklionærer opfordres til at lade deres aktier
notere på navn i Selskabets aktiebog. Pr. 31. december
2002 ejede 397 navnenaterede aktionærer i alt 95% af
aktiekapitalen.

 

HEER ESNA

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje
mere end 5% af Selskabets aktiekapital og pr. 31. decem-
ber 2002 udgjorde deres respektive ejerandele:

ENDE

Stk. — Pet.
Nesdu as, Langstrupvej 15,
3480 Fredensborg
Nykredit A/S, Kalvebod Brygge 1-3,
1780 København V
Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25,
2300 København S

995.080 25,9%
991.510 25,8%

757.694 19,7%

Incitamentsprogrammer
Jeudan har etableret en række incitamentsprogrammer -
ét for bestyrelsen, ét for direktionen, ét for funktionsdi-

rektører og ét for øvrige medarbejdere.

1 juni måned 2002 tegnede mere end 84% af medarbej-
derne i Jeudan medarbejderaktier i henhold til generalfor-
samlingsbeslutningen fra april 2002. I december 2002 har
bestyrelsen i Jeudan truffet beslutning om et nyt aktieop-
tionsprogram for bestyrelse, direktion og funktionsdirektø-
rer. Det tidligere program, som blev etableret i 1999,
havde sin sidste tildeling i 2002. Med disse ordninger er
hele Selskabets organisation således omfattet af incita-
mentsprogrammer, hvis værdi afhænger af aktiekursudvik-

lingen.

Bestyrelse/direktion/funktionsdirektører - december 2002

1 december 2002 traf bestyrelsen i Jeudan beslutning om
et nyt aktieoptionsprogram for bestyrelse, direktion og
funktionsdirektører. Programmet indebærer køb af op til
70.000 aktier i Selskabet til kurs 227 (markedskurs på
aftaletidspunktet) + 5% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte, Optionsprogrammet har en løbetid på fire år og
tildeles og kan udnyttes med 1/3 pr. år de første tre år,
første gang 1. juni 2003. Det nye optionsprogram vil blive
gennemgået på Selskabets ordinære generalforsamling den
27. marts 2003. Optionsprogrammet fordeler sig således:

Optionsordning

Antal optioner

 

Bestyrelse 25.000
Direktion 30.000
Funktionsdirektører 15.000
| alt 70.000

 

Bestyrelsen - november 1999

1 november måned 1999 blev der etableret et aktie-
optionsprogram for Selskabets bestyrelse. Programmet
indebar køb af op til 20.000 aktier i Selskabet til kurs 130
(markedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fra-
drag af udbetalt udbytte. Programmet havde sin sidste
tildeling i april 2002 og udløber ultimo marts 2004.
Bevægelser siden sidste årsregnskab fremgår af neden-
stående skema:

NT

 

Antal Exercise

optioner — pris i DKK

Udestående optioner primo 2002 8.334 144,1
Tildelt 6.666 141,6
Udnyttet 0 -
Udestående optioner pr. 31.12.02 15.000 152,1

 

Direktionen — juli 1999

1 juli måned 1999 blev der etableret et aktieoptionspro-
gram for direktion og en ledende medarbejder. Program-
met indebar køb af op til 25.000 aktier i Selskabet til kurs
127 (markedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med
fradrag af udbetalt udbytte. Programmet havde sin sidste
tildeling i juli 2002 og udløber ultimo september 2004.
Bevægelser siden sidste årsregnskab fremgår af neden-

stående skema:

Direktion/ledende medarbejder

 

Antal Exercise=

optioner — pris i DKK

Udestående optioner primo 2002 8.351 145,5
Tildelt 8.334 146,4
Udnyttet 0 -
Udestående optioner pr. 31.12.02 16.685 153,6

 

27

28

Nøglemedarbejdere - april 2000

1 april 2000 biev der etableret et aktieoptionsprogram for
ni nøglemedarbejdere i Selskabet. Programmet indebar
køb af op til 22.950 aktier i Selskabet til kurs 145 (mar-
kedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fradrag af
udbetalt udbytte, I januar 2002 blev anden del af pro-
grammet tildelt og efter regnskabsårets afslutning er der i
januar 2003 sket den sidste tildeling. Optionsprogrammet
udløber ultimo december 2004, Bevægelser siden sidste

årsregnskab fremgår af nedenstående skema:

Kosel rbejdere

Antal Exercise-
optioner — pris i DKK

Udestående optioner primo 2002 2.517 159,8
Tildelt 7.650 159,8
Udgået -5.067 159,8
Udnytet -2.550 168,0
Udestående optioner. pr. 31.12.02 2.550 169,3

Selskabet har erhvervet egne aktier med henblik på delvis
afdækning af optionsprogrammerne. Pr. 31. december
2002 ejede Selskabet 71,502 egre aktier,

Dagsværdi

Dagsværdien af udestående aktieoptioner er beregnet efter
Black-Scholes' værdiansættelsesretøde. Forudsætningerne
lagt til grund ved metodens arvendelse er beskrevet her-

under.

Forudsætninger ved dagsværdiberegning, -

   

Volatilitet (standardafvigelsen på

den daglige aktiepris i 2002) 1,470
Risikofri rente (CIBOR.- 3 måneder) 2,97%
Aktiekurs (2. januar 2003) 232

Udbytte 6

 

Ved en opgørelse, hvor aktieoptionerne udnyttes umiddel-
bart efter hver tildeling, vil den teoretiske dagsværdi af de
pr. 31, december 2002 udestående aktieoptioner andrage
ca, DKK 4,9 mio., svarende til 0,55% af Selskabets mar-
kedsværdi.

Ved en opgørelse, hvor aktieoptionerne beholdes til udløb,
vil den teoretiske dagsværdi af de pr. 31. december 2002
udestående aktieoptioner andrage ca. DKK 5,4 mio., sva-
rende til 0,61% af Selskabets markedsværdi.

Øvrige medarbejdere — juni 2002

I juni 2002 blev der gennemført medarbejderaktieemission
på baggrund af generalforsamlingsbeslutningen fra april
2002. Emissionen blev blandt andet gennemført med
henblik på at styrke medarbejdernes interesse for Jeudan
som børsnoteret virksomhed. Samtlige medarbejdere,
ekskl. direktion, blev tilbudt tegning af medarbejderaktier
til kurs 105, Favørelementet (forskellen mellem tilbudskurs
og dagskurs] måtte ikke overstige 10% af medarbejderens
årsløn. Aktierne er båndlagt i 5 år, hvorefter de er frit
omsættelige som Selskabets øvrige aktier. Emissionen
medførte tegning af 45,247 aktier, svarende til en stig-
ning i aktiekapitalen på 1,2% og mere end 84% af det
antal aktier, der maksimalt kunne tegnes, hvilket gav et
provenu på DKK 4,8 mio. Jeudans ledelse værdsætter den
brede deltagelse i emissionen og tager den som udtryk for
medarbejdernes tiltro til en fortsættelse af Selskabets gode

udvikling.

Dagsværdien på tegningstidspunktet udgjorde DKK 8 mio.
(kurs 177) og dagsværdien pr. 31, december 2002 ud-
gjorde DKK 10,4 mio. (kurs 230).

 

BEER ERE

 

 

 

 

29

Økonomisk rapportering

Jeudan offentliggør delårsrapporter i maj, august og
november samt årsrapport i februar/marts. Såfremt man
ønsker at modtage den økonomiske rapportering fra Sel-
skabet pr. post eller e-mail, kan der rettes henvendelse til

nedennævnte kontaktpersoner.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt fondsbørsmeddelelser
fra Selskabet pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service

på Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

Investorforespørgsler

Aktionærer, analytikere, presse, investorer, børsmæglersel-
skaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrø-
rende Jeudan, er meget velkomne til at kontakte:

Jeudan A/S
Lersø Parkallé 101
2100 København Ø

Telefon: 7010 6070
Fax: 7010 6071

Kontaktperson:

Adm. direktør Per W. Hallgren, pwhæjeudan.dk
Direkte tlf. 3947 9102, mobil 2020 9266
Underdirektør Morten Aagaard, maaØjeudan.dk
Direkte tlf, 3947 9116, mobil 2449 8750

Information om Jeudan kan ligeledes findes på

Selskabets hjemmeside: www.jeudan.dk.

30

Meddelelser til Københavns Fondsbørs i 2002 og 2003

70

71

72

75

76

78

80

81

DATO: NR.

9. januar

Jeudan sælger ejendomme for DKK 75 mic.

21. januar 83

Jeudan sælger kontortårnene 1 Parken

1. marts
Årsregnskabsmedgelelse 2001

84
20. maris

Dagsorden til generslforsamiing

 

4. april

 

Forløb af ordinær generalforsam!ing 85

23. mai

1. kverta:srapnort 2302 88

20. juni

Jeudan købe” og sælger ejendomme i tråd

 

med fokuseret stra

 

25. juni

Jeudcan køber domme i

  

Købehavn for DKK 3255 mig.

1. juli
Forløb af emissiog 27 medarbeideraktier

28. august

1. halvårsranport 2002

11. oktober

 

Jeudan sælg
for DKK 800 mice.

boligejengonme

20. november

3. kvartalsranport 2092

 

1004

DATO:

20. november
Finanskalender 2003

2. december
Afslutning af salg af boligejendomme
for DKK 800 mio.

18. december
Nyt optionsprogram

 

29, januar
Jeudan køber ejendomme for DKK 528 mio.

30. januar
Jeudan forventer fremgang igen i 2003

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2002

 

 

 

32

Selskabets ledelse

Det er en integrere: del af bestyrelsens arbejde løbende at
forholde sig til rammerne og processerne for den overord-
nede styring af Selskabet med henblik på at sikre, at disse
er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid
er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver på den

bedst mulige måde.

Jeudan ønsker at leve op til kravene om god Corporate
Governance og hermed sikre, af Selskabet ledes i overens-
stemmelse med aktionærernes inleresser og under hensyn-
tagen til Selskabets øvrige interessenter, Jeudan påbe-
gyndte et egentligt struktureret arbejde med Corporate
Governance i foråret 200! med udgangspunkt i nterna-
tionale rapporter. Efterfølgende danske bidrag har været
et godt supplement til videreførelsen af dette arbejde
Ledelsen af Jeudan er tilrettelagt med henblik på at opnå
en langsigtet værdiskabelse for Selskabets ejere, Jeudan
lægger vægt på at videregive åben og redelig information

til Selskabets aktioriærer og øvrige interessenter,

Samspil mellem aktionærer og ledelse
Generalforsamlingen er Jeudans øverste beslutningsorgan.
Alle aktionærer har ret ii] at deltage og stemme på gene-
ralforsamlingen, og aktionærer, der ikke har mulighed for
at deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuld-
magt. Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til
den årlige ordinære generalforsamling med minimum otte
dages varsel, ligesom Selskabet annoncerer generalforsam-

lingen i pressen.

Jeudan lægger vægt på generalforsamlingen som et
forum for kommunikation om Selskabets forhold og
opfordrer derfor i forbindelse med generalforsamlingen
aktionærerne til at deltage og indgå i en dialog om Sel-
skabets udvikling.

Derudover videregiver Jeudan informationer til sine aktio-
nærer ved regynskabs- og børsmeddelelser og via Selska-
bets hjemmeside. Jeudan lægger vægt på at videregive

åben og relevant mformation til Selskabets aktionærer, og

 

det er Selskabets politik at formidle alle væsentlige begi-
venheder hurtigt og præcist til Københavns Fondsbørs og
aktiemarkedet,

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

Der findes kun én aktieklasse, alle aktier har samme ret-
tigheder, og der er ingen begrænsninger i stemmeretten
eller omsætteligheden, Bestyrelsen har ikke indgået aftaler
med enkeltaktionærer og er ikke bekendt med aftaler
mellem aktionærer vedrørende eller på grundlag af disses
beholdninger af aktier i Selskabet.

Bestyrelsen

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen
for ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Alders-
grænsen er 70 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at
fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den samlede
periode, et bestyrelsesmedlem kan være valgt.

ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til
fem medlemmer. Bestyrelsen består for øjeblikket af tre
medlemmer. Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmed-
lemmer findes nedenfor. Bestyrelsen vælger af sin midte
en formand. Bestyrelsen finder det ikke hensigtsmæssigt
med en næstformand i en bestyrelse på p.t. tre medlem-

mer,

Bestyrelsen udgør Jeudans øverste ledelse, og dens arbejde
er reguleret af en forretningsorden, som er udarbejdet i
overensstemmelse med Aktieselskabslovens bestemmelser

på dette område.

Bestyrelsen foretager med jævne mellemrum og mindst én
gang årligt en evaluering af sit arbejde med henblik på at
forbedre bestyrelsesarbejdet.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om
året, og bestyrelsen behandler på disse møder forhold
vedrørende Selskabets overordnede udvikling, herunder:

 

ED REE eee

" Fastlæggelse af idégrundlag, mål og strategi, overord-
nede økonomiske målsætninger samt forretningspolitik

" Godkendelse af Selskabets struktur, personalepolitik og
IT-politik

» Godkendelse af budget og handlingsprogrammer

" Godkendelse af regnskaber og regnskabsrappartering

” Godkendelse af forslag om fusion, køb og salg af
selskaber og ejendomme samt større udviklingsprojekter

. Beslutning om ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der tele-
fonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordi-
nære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for
hastebehandling af bestyrelsesanliggender.

Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Selska-
bets forhold forud for hvert bestyrelsesmøde.

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker
en effektiv risikostyring - herunder at væsentlige risici
identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring,
samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. 1
Jeudan indgår rapportering vedrørende væsentlige risici i
den løbende rapportering til bestyrelsen, ligesom risiko-
vurdering er en integreret del af strategiprocessen og et
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner. Med en fast turnus behandles der på årets
bestyrelsesmøder følgende væsentlige risikoområder: Ren-
terisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvik-
ling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme,
gennemgang af større ejendomme og kunder samt forsik-

ringsforhold.

Jeudans mål er at skabe et attraktivt afkast til aktionæ-
rerne via effektiv drift af ejendomme og aktiv styring

af ejendomsporteføljen, og de risici, som er involveret i
disse aktiviteter, er nærmere beskrevet i afsnittet ”Risiko-

faktorer”.

Bestyrelseshonoraret har siden 2000 andraget et grundho-
norar på DKK 100.000. For 2002 ændres grundhonoraret
til DKK 125.000 årligt. Formanden modtager 3 gange
grundhonoraret mod tidligere 2,5 gange.

Direktionen

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den
daglige drift af Selskabet, herunder Selskabets aktivitets-
og driftsmæssige resultater samt interne anliggender.
Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direk-
tionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er
fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for besty-
relsen og den administrerende direktør sker der en evalue-
ring af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direk-
tionens arbejde og resultater, ligesom proceduren for og
arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i

den daglige ledelse af Selskabet.

Aflønning direktion/funktionsdirektører

Såvel direktionen som funktionsdirektører har resultataf-
hængig løn, der p.t. relaterer sig til den primære drift og
resultat før skat. Løn og ansættelsesforhold for direktion
og funktionsdirektører drøftes minimum én gang årligt i

forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

33

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

For regnskabsåret 2002 har bestyrelsen truffet beslutning
om at udbetale en ekstraordinær bonus til direktion og
funktionsdirektører. Bonusen begrundes med resultatet af
den forholdsvis hurtige tilpasning til den ajourførte stra-
tegi samt Selskabets økonomiske resultat i 2002.

Den samlede aflønning for 2002 udgjorde:

Jeudan finder bestyrelsens, direktionens og funktionsdi-
rektørernes aflønningsform i overensstemmelse med god

Corporate Governance.

 

 

 

Direktion Grundløn  Resultatafhængig fri bil firmabetalt ekstraordinær I alt 2002
. løn pension bonus 2002
Adm. direktør Per W. Hallgren 1.350.000 210.000 110.040 Q 520.000 2.190.040
Grundløn  Resultatafhængig fri bil firmabetalt ekstraordinær I alt 2002
løn pension bonus 2002
Finansdirektør Kim Christiansen 841.176 100.000 111.358 18.824 313.725 1.385.083
Underdirektør Morten Aagaard 537.412 90.000 61.429 12.548 209.137 910.527

 

Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår. Den
administrerende direktørs opsigelsesvarsel udgør p.t. 18
måneder fra Selskabets side og funktionsdirektørernes
opsigelsesvarsel fra Selskabets side udgør fra 8 til 12
måneder. Der er herudover ikke indgået aftaler om særlige

fratrædelsesordninger.

Incitamentsordninger

Det er Jeudans holdning, at bestyrelsens, ledelsens, med-
arbejdernes og aktionærernes langsigtede interesser bør
være sammenfaldende. Det er derfor en del af Jeudans
strategi at indføre incitamentsordninger, der understøtter
den langsigtede værdiskabelse. Der er således etableret
aktieoptionsprogrammer for bestyrelse, direktion og funk-
tionsdirektører. Ligeledes er en række medarbejdere blevet
tildelt aktier efter den skattefrie ordning, ligesom det i
2002 blev besluttet at udstede medarbejderaktier til favør-
kurs. Optionsprogrammerne og medarbejderaktieordningen

er beskrevet i afsnittet ”Aktionærforhold”.

35

 

Bestyrelsen

Niels Heering, født 1955
Formand for bestyrelser

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994

 

Advokat og partner i Gorrissen Federspie! Kierkegaard
Formand for bestyrelsen i Cohimbus IT Partner A/S,
NTR Holding A/S, CKBF Invest A/S, Comlex A/S, Ellos A/S,

EQT Pariners A/S, Mahé Holding A/S, Mahé Freight A/S,

 

Mahé Real Estate A/S, Nesdu as, Stechr Holding A/S,

Plaza Ure & Smykker A/S, Henning Stæhv A/S og Selda A/S.

Medlem af bestyrelsen for TDC A/S, Center for Clinical

  

and Basic Research A/S, Danske Private Equity A/S,

Falconbridge Greerland A/S, J. Lauritzen A/5, Mathiesen

 

 

Holding A/S, Ole Mathiesen A/S, No

og Venjo A/S.

Antal aktier i Jeudan: 1,135 (4,4
tal aktieoptioner i Jeudan:

An
udnyttet 3.235).

Jens Erik Udsen, født 1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994

Direktør i Nesdu as

Formand for bestyrelsen for Grundejernes Ejendomssel-

skab og Grundejernes Inveslermgsfond.

it A/S, Nykredit

 

Medlem af bestyrelsen i |
Holding A/S, Ejendømsforeninger DANMARK, Renhold-
ningsselskabet R98, Byfornyelsesseiskabet SBS amba,
Københavns Grundejerførening og Nesdu as m/datter-

selskaber,

 

 

Antal aktier i Jeudan: 1.665 (1,665 ultimo 2001). Desu-
den besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik
Udsen, 995.080 aktier i Selskabet (995.080 ultimo 2001).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 11,250 (5,000 tildelt, heraf
udnyttet 1.665).

Tommy Pedersen, født 1949
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab

og Augustinus Fonden

Medicm af bestyrelsen for Bryggerigruppen A/S, Brock &
Michelsen A/S m/datterselskaber, Incentive A/S, Ole Flen-
sted Holding A/S m/datterselskaber, Mahé Freight A/5,
Pharmacosmos Holding A/S m/datterselskaber, Refshale-
øens Ejendomsselskab A/S m/datterselskaber og Aktiesel-

skabet Kjøbenhavns Sommer-Tivoli,

Antal aktier I Jeudan: 935 (450 ultimo 2001).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 11.250 (5,000 tildelt, heraf

udnyttet 01.

Direktion

Per Wetke Hallgren, født 1962
Adm, direktør

Ansat sider. 1993

Per Haligren har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
Dortset fra bestyrelsesformandsposter i datterselskaber, der

er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan: 2.603 (500 ultimo 2001).
Antal aktieoptioner i Jeudan: 50.000 (20.000 tildelt, heraf

udnyttet 6.665),

TEDE IE NESS;

(NERE NOTE

Kim Christiansen Morten Aagaard

Funktionsdirektører

Kim Christiansen, født 1961,
Finansdirektør, ansat siden 1994

Kim Christiansen er medlem af bestyrelsen i Benny Christi-
ansen, Glostrup A/S, ligesom han er medlem af bestyrel-
sen i datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan: 1.728 (413 ultimo 2001)
Antal aktieoptioner i Jeudan: 15.000 (5.000 tildelt, heraf
udnyttet 1.650).

Morten Aagaard, født 1966,
Underdirektør, ansat siden 1994

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
bortset fra direktør i datterselskaber (excl. Jeudan Byg
A/S), der er 100% ejet af Jeudan, ligesom han er medlem
af bestyrelsen i datterselskaber, der er 100% ejet af Jeu-
dan.

Antal aktier i Jeudan: 976 (950 ultimo 2001)
Antal aktieoptioner i Jeudan: 7.550 (1.700 tildelt, heraf
udnyttet 850).

   

37

Funktionschefer

Hannah M. Østergaard, født 1967
Kundechef, ansat siden 1996

Lene Sand, født 1968
Regnskabschef, ansat siden 2001

René Byrgesen, født 1955
Bygningschef, ansat siden 1982

Stig H. Larsen, født 1961,
Servicechef, ansat siden 1992

Tine C. Bemberg, født 1970
Kundechef/advokat, ansat siden 2002

38

 

I
i
i
|
I

 

 

Regnskabsåret 2002 udviste en solid udvikling på linje
med de forventninger, som Selskabet tidligere har offent-

liggjort,

Selskabets omsætning steg 9,1% til DKK 290,5 mio.
(2001: DKK 266,2 mio.), og resultatet af den primære
drift steg med 7,5% til DKK 64,8 mio. (2001: DKK 60,2

mic.)

Jeudan offentliggjorde i februar 2002 et forventet omsæt-
ningsniveau på ca. DKK 300 mio. samt et resultat af den
primære drift på DKK 65-70 mio.

Jeudan opgør gen primære indtjening før måling af ejen-
domme og finansielle forpligtelser til dagsværdi og gevin-
ster ved salg af ciendomme samt kursreguleringer af vær-
dipapirer for ar give et retvisende billede af værdiskabel-

sesprocessen i Selskabet.

Kursgevirisier samt værdireguleringer udgjorde i alt DKK
187 mio, (2001: DKK 48 mio.). Stigningen i posten ”Kurs-
gevinster” vedrører en skattefri avance ved salg af selska-
ber, der indeholdte en portefølje af boligejendomme på
DKK 800 mio., og som udgjorde størstedelen af Jeudans
portef
saly cr yderligere kommenteret på side 8 i denne rapport.
Det opnåede resultat før skat udgjorde DKK 251,4 mio.

 

je af boligejendomme. Forholdene omkring dette

(2001: DKK 108,5 mio.), svarende til en stigning på

131,7%.

Sammenfattende realiseredes ledelsens forventninger til
2002, og Jeudans bestyrelse anser resultatet for tilfreds-

stillende.

 

Resultatopgørelsen 39

Omsætningen
Både lejeindtægter fra investeringsejendomme og omsæt-
ningen i serviceområdet udviklede sig tilfredsstillende med

stigninger på henholdsvis 10% og 7%.

  

2001 2002 2001 2002

Lejeindtægten fra investeringsejendomme fordelte sig med

bi Ls mv Én SS LER EL)

Erhverv 76%

Erhverv 90%

 

Som en konsekvens af, at Jeudan frasolgte størstedelen
af beholdningen af boligejendomme i 4. kvartal 2002 vil
lejeindtægtsprofilen ændres væsentligt for 2003, idet kun
en begrænset del af beholdningen af investeringsejen-

domme indeholder boliglejemål.

 

Stigningen i omsætningen fra 2001 til 2002 kan primært

henføres til den betydelige omlægning af ejendomsporte-

føljen, der har fundet sted i regnskabsåret.

Udlejningssituationen
Til trods for et stagnerende til svagt faldende ejendoms-
marked i det indre København oplevede Jeudan igennem

2002 en tilfredsstillende udvikling i udlemingssituationen.

Tomgangslejen udgjorde ultimo 2002 ca. DKK 5 mio. sva-
rende til 2,7% af de samlede lejeindtægter mod 1,5% sid-
ste år. Der er således tale om con stigning, men på et fort»

sat lavt niveau.

ler er ikke inde-

 

Potentialet ved udlejning af ledige ar

holdt i Jeudans forventninger til 2003.

Selskabet har i 2002 indgået lejekontrakter for kontorleje-
mål for et samlet areal på godt 10.000 m' med en årlig
leje på ca. DKK 11 mia. 1 forhold til 2001 er genudlej-
|

sterende kunder ikke er flyttet til mye lejemål.

 

ningen mindre, hvilket i al væsentlighed skyldes, at eksi-

  

Samlet set kan det konstateres, al det cr lykkedes at fast-
holde en høj udlejningsprocent i e: stagnerende marked.

Denne udvikling underst

 

ster geudans målsætning om at

øge sin konkurrencedyglighed.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet steg til DKK 169,1 mio, (2001: DKK 154,8
mio.j, svarende til en stigning på 9,2%. Stigningen hidrø-
rer fra et generelt forøget forretningsomfang og repræ-

senterer en uforandret bruttomargin på 58,29%,

Indenfor de enkelte aktivitetsområder er udviklingen til-
fredsstillende og en dekomponering af bruttomargin på

de enkelte aktivitetsområder fremgår af nedenstående dia-

grammer.

 

2001 2002

100%
KE SV0
1956)
85%

"80%

 

2001 2002

Administrationsomkostninger
Administrationsomkostningerne omfatter koncernens
udgifter til administrativt personale og ledelse, herunder
kontoromkostninger, gager, optionsordninger, revision,
advokat, afskrivninger m.m.

Administrationsomkostningerne målt som procent af

omsætningen udviste et mindre fald fra 5,9% i 2001 til
5,8% i 2002.

1998 1999 2000 2001 2002

Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 152,1
mio. (2001: DKK 139,2 mio.).

Omlægning af ejendomsporteføljen fra boligejendomme,
der administrativt er mere krævende, til kontorejendomme
ventes i 2003 at medføre et fald i omkostningsprocenten.
Omvendt vil Selskabets stigende fokusering på kunderela-
tioner stille krav til øgede ressourcer. Det forventes, at
administrationsomkostningerne i 2003 vil udvise en svagt
faldende tendens, og det er fortsat Selskabets målsætning,
at administrationsomkostningerne reduceres til at udgøre
ca. 5% af den samlede omsætning.

 

 

41

Finansielle poster

Jeudans rentebærende gæld (Langfristede gældsforplig-
telser - deposita + kortfristet del af langfristet gæld +
finansieringsinstitutter) faldt i regnskabsåret fra primo at
udgøre DKK 1.656,6 mio. til ultimo at udgøre DKK
1.294,4 mio. Reduktionen på DKK 362,2 mio. skyldes
primært likviditetseffekten ved køb og salg af ejendomme.

Koncernens nettorentebærende gæld (rentebærende gæld
-— likvide beholdninger og finansielle anlægsaktiver) faldt
DKK 596,9 mio. til DKK 1.045,0 mio.

Reduktionen i den rentebærende gæld fandt primært sted
ultimo 2002 og har derved ikke medvirket til at reducere
Jeudans finansieringsomkostninger. Selskabets nettorente-
omkostninger steg i 2002 til DKK 87,3 mio. (2001: DKK
79,0 mio.).

Denne stigning skyldes en kombination af stigningen i
forretningsomfanget, der påvirkede finansieringsomkost-
ningerne negativt, og det markante rentefald, der påvir-
kede finansieringsomkostningerne i positiv retning.

42

Primært resultat

Jeudan opgør det primære rcsultal før måling af ejen-
domme og finansielle forpligtelser til dagsværdi og gevin-
ster ved salg af ejendomme samt kursreguleringer af vær-
dipapirer for at give et retvisende billede af værdiskabel-

sesprocessen i Selskabet.

Det primære resultat steg 7,6% til DKK 54,8 mio.
(2001: DKK 60,2 mio.). Det primære res

 

it udgjorde

22,3% af omsætningen, hvilket er på riveau med

 

 

gennemsnittet over de senesic 5 år.

 

1998 1999 2000 20091 2902

Primært resultat

pet, af omsætning

Det primære resultat i 2002 svarer til em forrentning af

egenkapitalen primo på 9,427,

Selskabets målsætning er, al det primære resultat i løbet
af 2-3 år skal udgøre mere end 10% af egenkapitalen

primo.

 

Selskabets ledelse anser det for tilfredsstillende, at det pri-

mære resultat ikke alene fastholdes på

 

t niveau, men
også udviser vækst i en periode, hvor Selskabet jk, strate-

gien tilpasser sine Investeringer [ra områder med ct mar-

 

 

kedsafkast på 7,5-90% p.a. til København, hvor markedsaf-

kastet udgør 6-7% p.a.

 

Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.m.
Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.m. udgjorde netto
DKK 185,3 mio. (2001: DKK 11,0 mio.).

Som meddelt den 11. oktober 2002 afhændede Selskabet
sin beholdning af boligejendomme ved salg af 33 bolig-
ejendomme til Juristernes og Økonomernes Pensionskasse
samt Lægernes Pensionskasse. Den samlede salgssum
udgjorde DKK 800 mio. med en kontant effekt på ca.
DKK 500 mio. Salget af ejendommene skal ses som et led
i Selskabets konsekvente gennemførelse af strategien om
konsistent værdiskabelse og medførte en avance på ca.
DKK 193,5 mio.

Selskabet har herudover afhændet 28 ejendomme i 2002
for i alt DKK 630 mio., hvoraf DKK 385 mio. var inde-
holdt i regnskabet for 2001. Nettoavancen i 2002 blev på
DKK 2 mio.

Den samlede avance ved salg af ejendommene i 2002
udgjorde således DKK 195,5 mio.

] forbindelse med indfrielse af realkreditlån i 2002 har
Selskabet konstateret et samlet kurstab på DKK 8,4 mio,
Yderligere har Selskabet i 2002 afholdt låncomkostninger

Wi sw

for i alt DKK 1,8 mio,

Regulering til dagsværdi netto
Den samlede regulering til dagsværdi netto udgjorde:

 

 

 

Finansielle gældsforpligtelser - netto DKK .-19.7 mio.
Investeringsejendomme - netto DKK . 20.5 mio.
I alt — netto DKK 1.4 mio.

For en yderligere specifikation af nettopøsterne henvises

til note & i regnskabet.

 

Regulering finansielle gældsforpligtelser netto
Rentefaldet i 2002 påvirkede reguleringen af finansielle
gældsforpligtelser negativt med netto DKK 19,1 mio.
(2001: DKK -2,4 mio.) Herefter er realkreditfinansieringen
i al væsentlighed optaget til kurs 100, hvorved fremtidige
kurstab er begrænsede.

Regulering af ejendomme til dagsværdi netto

Selskabets ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregu-
leringerne føres over resultatopgørelsen, når de er bety-
dende for den samlede måling. 1 de regnskabsår, hvor Sel-
skabets ledelse vurderer, at værdireguleringerne ikke er
betydende for den samlede måling af ejendommene, og
dermed ikke bogføres, vil reguleringerne alene fremgå af
ledelsesberetningen, hvilket begrundes med den følsom-

hed, der er knyttet til vurderingsprincipperne.

Selskabet foretager årligt en individuel måling af hver
enkelt ejendom på grundlag af en afkastbaseret dags-
værdi-model med udgangspunkt i ejendommenes budget
for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der
karakteriseres som værende enkeltstående hændelser.

 

 

 

 

 

28203

3)

4

Årlige lejeindtægter

+f- eventuel regulering af eksisterende leje
i kontorlejemål til anslået markedsleje

- driftsomkostninger (skatter, afgifter,
forsikring, ing- og udvendig renhold etc.)

- ind- og udvendig vedligeholdelse

- administration

= nettoresultat

Afkastprocent

Dagsværdi = (nettoresultat(6) / Afkastprocent
(7) ) + refusionssaldi

Årlige lejeindtægter
Der medtages lejeing

 

For ledige arealer er
anslået en forsigtig markedsleje. Forholdet er før målinger
p.t. uden væsentlig betydning, idet tomgangen ultimo 2002
udgjorde 2,7% af de samlede lejeindtægter, og der er ikke

 

udsigt til væsenilig ændring heri i 2003. 5)

Der medtages eventuelle ovrige indtægter fra ejendommenes
fællesregnskaber, dvs. udsifter der afholdes af kunderne.
Regulering til markedsleje

| ejendomme hvor Selskabet » jen faktiske leje er

 

2, ztp
højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,

foretages en regulering af de" opgjorte leje, 7)

Driftsomkostninger
Samtlige faktueile driftsomkostninger fratrækkes. Dette
omfatter bl.a, skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonne-

menter, renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter etc.

Ind- og udvendig vedligeholdelse B)

En væsentlig andel af vedligeholde'sesomkostningerne på
mme, men det kan variere

 

kontorejendomme afholde

 

afhængig af kontraktsbestemrneiser. Til udvendig vedligeho!-
delse hensættes på kontorejerdeomme gennemsnitlig DKK 30
pr. m.

Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på kontor-

 

   

lejemål, da disse udgifter afholdes af

Far så vidt angår boligejendomme, hvor Boligregulerings-

loven og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser,
anvendes de lovpligtige hensættelser til både ind- og
udvendig vedligeholdelse, i alt p.t, ca. DKK 120 pr. mi,

Administration

Ti administration af ejendomme hensættes et beløb, der
erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter.
På kontorejendomme er gennemsnitligt hensat 2,0% af
lejeindtægterne, og på boligejendomme er gennemsnitligt
hensat 3,5%.

Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes årligt af ledelsen i Selskabet dels
på grundlag af udviglingen i markedsforholdene for den
pågælder.de ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer
med årets salg og dels på grundlag af ændringer i den
enkelte ejendoms forhold.

Dagsværdien

Dagsværdien fremkommer ved at nettoresuitatet kapitalise-
res meo den til ejendommen fastsatte afkastprocent, hvoref-
ter refusionssaldi (deposita, forudbetalt leje m.m.) tillægges.

Hjemfaldsforpligtelse:

For Bygmestervej 5, som er pålagt hjemfaldsforpligtelse,
opgøres dagsværdien efter ovenstående model, dog således
at ejendommens dagsværdi beregnes som nutidsværdien af
ejendemmens nettoresultat indtil hjemfaldstidspunktet inklu-
siv en eventuel tilbagekøbsværdi.

RES SES RUE RRS UR ar en

 

Hovedfaktorer, der påvirker måling af ejendomme

til dagsværdi:

A. Markedsforhold
Ændringer i markedsforholdene omfatter faktorer, som
kan påvirke markedsafkastet på de enkelte ejendom-
me, f.eks. efterspørgsel på investeringsejendomme og
lejemål, renteniveau og renteforventninger, lokalgeo-

grafiske forhold etc.

B. Regulering
Ændringer i ejendommenes resultater, der kan påvirke
målingen, omfatter i det væsentligste for Selskabet
ikke-påvirkelige forhold, så som ændringer i årlige
lejeindtægter (almindelige lejereguleringer) og
ændringer i driftsudgifter.

1 det omfang lejereguleringer vil øge lejen til et
niveau, der overstiger en forsigtig markedsleje, foreta-
ges korrektion herfor, jfr. ovenfor.

C. Udvikling
Udvikling af ejendommene er handlinger, der medfører
ændringer i ejendommenes resultater, som kan påvirke
målingen. Handlingerne kan omfatte ændring af ejen-
dommenes anvendelse, forbedringer, moderniseringer,
genudlejning til højere/lavere leje, ændringer i tom-
gang og rationalisering af driften.

Målingen af Selskabets kontorejendomme har i 2002
resulteret i en opskrivning på DKK 73,2 mio. og en ned-
skrivning på DKK 42,7 mio.

Opskrivningen kan generelt henføres til forbedret lønsom-
hed på de enkelte ejendomme, herunder specielt gennem-
førte rationaliseringer på de senest indkøbte ejendomme,
reducerede driftsomkostninger samt løbende lejeregule-
ringer, ligesom afkastprocenten er nedsat på en enkelt

ejendom.

Nedskrivningen kan blandt andet henføres til forøgede
afkastprocenter, I enkelte ejendomme er den budgetterede
leje reduceret, idet ledelsen vurderer, at en genudlejning

til markedsleje kan medføre en lejereduktion.

 

Målingen af Selskabets ejerlejlighedsportefølje har resulte-
ret i en nedskrivning på DKK 10 mio. Ejerlejlighedsporte-
føljen er ikke et segment, der ligger i Selskabets primære
fokusering. Ejerlejlighedsporteføljen vil på sigt blive fra-
solgt som ejerlejligheder.

Resultat før skat

Resultat før skat udgjorde DKK 251,4 mio. (2001: DKK
108,5 mio.). Resultatet svarer til en margin i forhold til
omsætningen på 87% mod 41% i 2001.

80%

60%

1998 1999 2000 2001 2002

Resuitat før skat
O— i pct. af omsætning

Skat af årets resultat

Jeudans beregnede skat for 2002 udgjorde DKK 17,8
mio., svarende til en effektiv skattesats på 7,1%, hvilket er
væsentligt mindre end for 2001, hvor den effektive skat-
tesats udgjorde 28,2%. Årsagen til den lave effektive skat-
tesats for 2002 skyldes i al væsentlighed, at indtægten
ved salg af boligejendommene ikke er skattepligtig, som
følge af at salget juridisk blev gennemført ved salg af
datterselskaber, som har været ejet i mere end tre år.

Nettoresultat
Årets nettoresultat udgjorde DKK 233,6 mio., hvilket sva-
rer til en forrentning af egenkapitalen på 29,5%.

Overskudsdisponering

Bestyrelsen foreslår, at udbyttet fastsættes til DKK 7,00 pr.
aktie (2001: DKK 6,00). Udbytte svarer til en udlodning på
j alt DKK 27 mio., hvilket er i tråd med Selskabets udbyt-
tepolitik om udlodning af ca. 1/3 af det primære resultat.

 

Balancen

 

Likvider

Tilgodehavender

Aniægsaktiver

Anlægsaktiver

Den væsentlige post er investeringsejendomme, der udgør

99,5% af anlægsaktiverne,

De samlede investeringer i ejendomme pr. 31, december
2002 udgjorde DKK 2.128,3, hvilket er på niveau med
2001.

Der cer i koncernen ikke goodwill af betydning, ligesom
driftsmateriel udgør et uvæsentligt beløb.
Omsætningsaktiver

Omsætningsaktiverne er faldet mad DKK 120,6 mio. Dels
er tilgodehavender faldet med DKK 358,7 mic., hvilket
kan tilskrives salg af ejendomme ultimo 2001, der førest

er blevet betalt i 1. kvartal 2002. Herudover er likvide

 

 

midler steget med DKK 237,5 mio. HI DKK 248,7 mio, De

anvendt i forbin-

 

likvide midler er i januar måned 20
delse med investering i ni ejendomme jfr. fondsbørsmed-

delelse nr. 85 af 29. januar 2003,
Der er ikke overforfaldne iilgodehavender i balancen, De
anførte tilgodehavender fra salig af ijeresteydelser er

efterfølgende i al væsentlighed indbetalt ved forfald.

Omsætningsaktiverne udgør i all DKK 288,3 mio., sva-

 

rende til 11,8% af de samlede aktiver.

HVAL

 

Kortfristede gældsforpligtigelser
Egenkapital
Langfristede gældsforpligtigelser

Hensatte forpligtigelser

Egenkapital

Egerkapitalen udgjorde ultimo 2002 DKK 902,4 mio., der
repræsenterer en stigning på 30,7%, eller DKK 211,9 mio.,
i forhold til ultimo 2001, Jeudans egenkapitalandel udgør
37,0%, en forøgelse fra 26,4% året forinden. Ved korrek-
tion for likvide midler, udgør egenkapitalandelen 41,2%,

Egenkapitalen cr, udover koncernens indtjening, i 2002

påvirket positivt med DKK 4,75 mio. ved udstedelse af

45,247 medarbejderaktier til kurs 105.

 
  

Z fa
mo

IVY
IIS

1998 1999 2000 2001 2002

   

Egenkapital ultimo

Forrentning af egenkapital

 

ERE REE ER SUE US HERERDERE

Egne aktier

Koncernens beholdning af egne aktier udgør 71.502
aktier, svarende til 1,86% af den udestående aktiekapital.
Aktierne er erhvervet med henblik på afdækning af det
løbende optionsprogram, der er omtalt på side 27,
Aktierne er erhvervet til en gennemsnitlig kurs på DKK
166,4 pr. aktie. Der er netto tilkøbt 16.135 aktier i 2002.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte fra egne
aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført
resultat.

Hensatte forpligtelser

Jeudans hensatte forpligtelser vedrører lovmæssige vedli-
geholdelsesforpligtelser på boligejendomme samt udskudt
skat.

De hensatte forpligtelser til vedligehold på boligejen-
domme er reduceret væsentligt i forbindelse med salg af
ejendomme fra DKK 29,2 mio. til DKK 1,7 mio.

Den udskudte skat er tillige grundet salg af ejendomme
reduceret fra DKK 134,4 mio. til DKK 46,4 mio.

47

Langfristede gældsforpligtelser
De langfristede gældsforpligtelser udgjorde ultimo 2002
DKK 1.268,0 mio., hvilket er et fald på DKK 196,0 mio.

De langfristede gældsforpligtelser udgjorde 85,3% af kon-
cernens gæld, imod 83,1% ultimo 2001. Størstedelen
udgøres af gæld til danske realkreditinstitutter.

Af Selskabets samlede gældsforpligtelser til realkredit- og

finansieringsinstitutter er godt 50% med fast rente i mere
end 6 år og godt 25% med fast rente i mere end 11 år.

Fastrenteperioder

 

År Andel (%) — Akkum. (%)
16-20 9 9
11-15 15 24
6-10 24 48
2-5 49 97
0-1 3 100
Ialt 100

 

 

Kortfristede gældsforpligtelser

De kortfristede gældsforpligtelser udgjorde DKK 218,2
mio., hvilket er en reduktion på DKK 78,6 mio. Den kort-
fristede gæld udgjorde ultimo 2002 14.7% af de samlede

gældsforpligtelser, en reduktion fra 16,9% ultimo 2001.

 

2001

2002

Langefristede gældsforpiigtejser

Kortfristede gældfaraligtelser

SYSTE ES En

Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter

Nettoændring
Likviditetsberedskab primo inkl. trækningsrettigheder

 

Likviditetsberedskab ultimo inkl. trækningsrettigheder Dr

Under posten anden gæld indgår DKK 97,5 mia. i forbin-

delse med afvikling af køb/salg af ejendomme.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra de driftsmæssige aktiviteter udgjorde i
2002 DKK 306,9 mio. og de i 2002 foretagne til- og
afgange i beholdningen af investeringsejendomme med-
førte en yderligere positiv pengestrøm på DKK 371,2 mio.
Modsatrettet virker nedbringelsen af gæld til realkredit-
og finansieringsinstitutter med DKK 393,4 mio. Samlet er
likviditeten forbedret med DKK 239,9 mio. En væsentlig
del af denne likviditetsforbedring er anvendt primo 2003

til køb af ejendomme, som beskrevet tidligere i årsrapporten.

2002 2001
306.884 89.846
326.412 278.454
-393.414 -293.769

2398882 0 74531

88.882 14.351

328.764 —— 88.882

Begivenheder efter 31. december 2002

Der er efter 31. december 2002 ikke indtruffet begivenhe-
der, der ikke er nævnt i nærværende årsrapport, og som
efter ledelsens opfattelse påvirker bedømmelsen af Selska-

bets finansielle stilling.

 

Risikofaktorer

Til Jeudans kerneaktivitet, der er investering i og drift af
større kontor- og boligejendomme i København, knytter
sig en række risikofaktorer, som kan opdeles i tre katego-

rier:

e Ejendomsrelaterede risici
+ Finansielle risici

+ Øvrige risici

1 dette afsnit er væsentlige faktorer beskrevet, men de
fremtræder ikke i prioriteret rækkefølge.

Ejendomsrelaterede risici

De ejendomsrelaterede risici knytter sig til værdien af Sel-
skabets ejendomme samt de forhold, der er bestemmende
for den løbende indtjening, dvs. de driftsmæssige forhold.

Værdien af ejendomsporteføljen

Nedenstående tabel angiver teoretisk dagsværdi af ejen-
domsporteføljen og indre værdi pr. aktie ved forskellige

afkastprocenter i forhold til ejendommenes nettoresultat

før finansiering.

Tabellerne er opbygget med udgangspunkt i afkastprocent pr. ultimo 2002, der er opgjort som et vejet gennemsnit for henholdsvis kontorejendomme og ejerlejligheder.

Kontorejendomme

 

 

Kontorejendommenes resultat (DKK mio): 138

Bogført værdi kontorejendomme (DKK mio): 1.927

Egenkapital pr. 31.12.02 (DKK mio.) 902

Samlet kontorareal (m?) 177.834

Sammenhæng mellem afkastprocent og indre værdi

Ændring afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 7,15% -0,50% -1,00% -1,50%
Afkastprocent (%) 8,65% 8,15% 7,65% 7,15% 6,65% 6,15% 5,65%
Teoretisk dagsværdi (DKK mio.) 1.593 1.691 1.801 1.927 2.072 2.240 2.439
Ændring dagsværdi (DKK mio.) -334 -236 -126 0 145 313 511
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 669 737 814 902 1.004 1.122 1.260
Indre værdi (DKK) 174 192 212 235 261 292 328
Bogført værdi pr. m? (DKK) 8.959 9.508 10.130 10.838 11.652 12.599 13.713

”Det angivne beløb for ejendommenes resultat er normaliseret og baseret på 100% udlejning. Driftstallet kan derfor ikke tages som udtryk for budgettal for 2002 eller 2003.

ELSE

 

 

Ejerlejlighedernes resultat (DKK mio)” 13

Bogført værdi ejerlejligheder (DKK mio): 210

Egenkapital pr. 31.12.02 (DKK mio.) 902

Samlet ejerlejlighedsareal (m?) 12.594

Sammenhæng mellem afkastprocent og indre værdi

Ændring afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 6,29% -0,50% -1,00% -1,50%
Afkastprocent (%) 7,79% 7,29% 6,79% 6,29% 5,79% 5,29% 4,79%
Teoretisk dagsværdi (DKK mio.) 170 181 194 210 228 250 276
Ændring dagsværdi (DKK mio.) -40 -29 -16 0 18 40 66
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 874 882 892 902 915 930 948
Indre værdi (DKK) 227 229 232 235 238 242 247
Bogført værdi pr. m? (DKK) 13.460 14.383 15.442 16.675 18.109 19.821 21.890

”Det angivne beløb for ejendommenes resultat er normaliseret og baseret på 100% udlejning. Driftstallet kan derfor ikke tages som udtryk for budgettal for 2002 eller 2003.

Driftsmæssige risici

Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for betalingssvigt
hos Selskabets største kunder i kontorlejemål p.t. er meget
lav, ligesom risikoen for betalingssvigt blandt boligkunder

anses som værende minimal grundet bl.a. kontraktsvilkår,

Det er ledelsens vurdering, at Selskabet ved det gældende
niveau for markedslejen generelt vil kurme opnå en tilsva-
rende leje, når lejeaftaler bliver opsagt, således at Selska-

bet vil kunme fastholde porteføliens gennemsnitlige leje

for kontorlejemål.

Ved tomgang i kontorarealer på 10% vil dette i forhold til
den gennemsnitlige leje på kontorlejemål medføre svig-

tende lejeindtægter på DKK 15,4 mio,

Med udgangspunkt i portefaljens gennemsnitlige leje for
kontorlejemål vil Selskabet i 2003 kunne tåle en tomgang
i kontorlejemål på godt 50%, før der opstår et regnskabs-

mæssigt underskud før kurs- og værdireguleringer.

 

 

Forsikringsforhold

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadi-
gelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rør-
skadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsik-
ring ved skade, For fredede ejendomme er dækningsom-
fanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande
og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange
retableret efter eventuel skade, For enkelte ældre ejen-
domme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse

med svampe- og insektskade.

Finansielle risici

De finansielle risici styres centralt i Selskabets Finansom-
råde, og styringen finder sted på baggrund af rammer
godkendt af bestyrelsen. Der opereres med en lav risiko-
profil, hvilket bl.a. medfører, at finansielle risici alene

opstår med udgangspunkt i kommercielle forhold.

Renterisiko

Selskabets finansielle risici knytter sig primært til finansie-
ringen af Selskabets ejendomme og dermed til risikoen for
renteændringer. Selskabets finansiering består af realkre-
ditlån, banklån og driftskreditter.

Realkreditlån optages med en løbetid på 10-20 år og med
fast rente, Lånene optages i DKK. En væsentlig del af
realkreditgælden er konverterbar, hvorfor Selskabets lang-

sigtede følsomhed overfor rentestigninger er begrænset.

Banklån er optaget med fast rente i 2-10 år. Renten fast-
låses ved brug af Forward Rate Agreements (FRA's) og
renteswaps, Der er således indenfor en kort årrække ikke
risiko for en rentestigning på Selskabets banklån.

Driftskreditterne, der forrentes på basis af CIBOR 3 mdr.
eller lignende sats plus et tillæg, anvendes kun i beske-

dent omfang, hvorfor renterisikoen er minimal.

 

JEUDANCÅRSRAPPORT"2 00 2

Selskabets følsomhed på variabelt forrentet finansiering er,
med baggrund i ovennævnte, nedbragt således, at en ren-
testigning indenfor de nærmeste år kun i begrænset
omfang vil kunne påvirke Selskabets drift og økonomiske
stilling.

I nedenstående tabe] er anført banklån og realkreditlån,
hvor gældende renteaftaler udløber indenfor de næste

fem år.

Tabellen viser renterisikoen pr. år, når samtlige berørte lån
er refinansieret, og hvor det er forudsat, at renten for en 5
årig renteswap stiger med henholdsvis 0%, 1%, 2% og
3% p.a. på refinansieringstidspunktet i forhold til renteni-
veauet, som er gældende i dag.

ELTON

Rente stiger med pct. i forhold til i dag

 

0% 1% 2% 3%
Banktån - 3,7 -1,5 0,6 2,8
Realkreditlån -5,5 -1,8 2,0 5,7
I alt -9,2 -3,3 2,6 8,5

 

Såfremt renteaftaler for ovenstående lån kan forlænges
med yderligere fem år ved udløb, svarende til det renteni-
veau som er gældende i dag, vil Selskabet opnå en årlig
besparelse på DKK 9,3 mio.

Såfremt renteaftaler for ovenstående lån forlænges med
yderligere fem år ved udløb, og renteniveauet er steget
med 3% p.a. i forhold til renteniveauet i dag, vil Selskabet
blive pålagt en yderligere årlig renteomkostning på DKK

8,5 mio.

51

Likviditetsrisiko

Selskabets likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle
løbende betalinger. En sådan situation kan opstå som
følge af svigtende lejebetalinger. Til delvis neutralisering
af denne risiko har Selskabet til hensigt at have et likvidi-
tetsberedskab i niveauet DKK 100 mio.

Samtlige banklån og driftskreditter kan opsiges med et
vist varsel. Risikoen herfor begrænses af Selskabets gode
kreditværdighed.

Øvrige risici

Medarbejdere

Dygtige og motiverede medarbejdere er en vigtig faktor.
Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt styre og
håndtere den daglige drift er afhængig af Jeudans mulig-
heder for at tiltrække og fastholde velkvalificerede medar-
bejdere.

Der er imidlertid ikke nogen væsentlig personaleafhæn-
gighed i Selskabet, og det er ledelsens opfattelse, at
ændringer i medarbejdersammensætningen ikke vil få
negativ indflydelse på Selskabets driftsmæssige og økono-
miske stilling.

Miljøforhold
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og
begrænse de miljømæssige påvirkninger.

Jeudan er ikke bekendt med nogen miljøforurening på
Selskabets ejendomme, og der er derfor ikke iværksat mil-
jøundersøgelser på disse. De nuværende kunder i Jeudans
kontorejendomme driver virksomhed, som ikke indebærer
nærliggende risiko for miljøforurening.

Jeudan er ikke omfattet af reglerne om miljøgodkendelse
og lov om aflæggelse af ”grønne regnskaber”.

 

 
  

forsamling c den

ma ØD
bar ts Ånej

dirigent DT)
Eg oe
£

   
 

ledelses- og

 
  

LEDELSESPÅTEGNING /
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2002 for Jeudan A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og Københavns Fondsbørs krav til
regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et

retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat og af koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 27. februar 2003

      

/. Pade,

… Å ME i
"Jens Erik Udsen Tommy Pedersen

   

iels Heering f

(formand) |

REVISIONSPÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan. A/S
Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2002.

 

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisio-
nen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøve-
vis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af
årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.
december 2002 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31,
december 2002 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger.

 

København, den 27. februar 2003

Grant Thornton Deloitte & Touche

Statsautoriseret

Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab-—z

  
   

visionsaktieselskab,—

 

 

 

BE EGE SS KURERE

 

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2002 er aflagt i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse D,
gældende danske regnskabsvejledninger, regnskabsvejled-
ning nr. 20, ”Oplysning om aktiebaseret vederlæggelse
med egne aktier” og de krav Københavns Fondsbørs i
øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnoterede
selskaber.

Ændringer i anvendt regnskabspraksis
Anvendt regnskabspraksis er som konsekvens af den nye
årsregnskabslov ændret på følgende områder:

+ Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på det
tidspunkt, hvor udbyttet deklareres på den. ordinære
generalforsamling. Tidligere blev foreslået udbytte ind-
regnet som en kortfristet gældsforpligtelse. Ændringen
medfører en forøgelse af egenkapitalen pr. 31. decem-
ber 2002 på DKK 26,9 mio. (DKK 22,8 mio pr. 31.
december 2001) og en tilsvarende reduktion af kortfris-
tede gældsforpligtelser.

e Egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen til købs-
henholdsvis salgspris, Tidligere blev egne aktier målt til
kostpris og indregnet som et aktiv og et tilsvarende
beløb indregnet under egenkapitalen under ”Reserve
for egne aktier”, Ændringen medfører en negativ
påvirkning af henholdsvis resultat før skat på DKK 0,5
mio. for 2002 (DKK 2,5 mio. for 2001) og årets netto-
resultat på DKK 0,3 mio. for 2002 (DKK 1,8 mio. for
2001) samt en reduktion af finansielle anlægsaktiver
pr. 31. december 2002 på DKK 11,9 mia. (DKK 7,5 mio.
pr. 31. december 2001) og en tilsvarende reduktion af
egenkapitalen.

Sammenligningstal og de i årsrapporten anførte hoved-
og nøgletal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis.

Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt
efter samme regnskabspraksis som sidste år. Jeudan valgte
allerede i 2001 at ændre regnskabspraksis for finansielle
gældsforpligtelser således, at finansielle gældsforpligtelser

måles til dagsværdi i lighed med investeringsejendomme.

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at
fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde koncernen, og
aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når koncernen som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige økono-
miske fordele vil fragå koncernen, og forpligtelsens værdi
kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til
kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som
beskrevet for hver enkelt regnskabspost.

Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab
og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og
som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balan-
cedagen.

1 resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de
indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle
aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen
under posten ”Regulering til dagsværdi netto”.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet)
og de selskaber, hvori koncernen besidder mere end 50%
af stemmeretten eller på anden måde har en bestem-

mende indflydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlæg-
ning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

 

 

 

Nyerhyvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra

anskaffelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den
konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunk-
tet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede

eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anverdes overtagelsesmetoden,
hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver og
forpligtelser måles til kostpris, svareride lil dagsværdi på

erhvervelsestidspunktet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber
opgøres som forskellen mellem salgssummen og den regn-

skabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet

 
  

samt forventede omkostninger tl salg, Fortieneste eller

 

tab indregnes i resultatopgørelsen sor realiseret

tab/gevinst, ejendomme mv.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første ind-
regning til transaktionsdagens xurs. Tilgodchavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed

valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes

  

til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der

opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på beta-

   

lingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i

resultatopgørelsen som em finansiel post.

Omsætning
elskabets indtægter repræsenterer primært årets husleje-
indtægter fra udlejningsejendomme samt indtægter

fra Service,

igangværende arbejder indregnes efter produktionskrite-
riet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indreg-

a

nes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse,

Finansielle poster
Finansielle poster ingeholder renteindtægter og -omkost-
ninger vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt

gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger

 

   

indregnes med de beløb, de ” regnskabsåret.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning
i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, cer kar: henføres til årets resultat, og direkte på egen-
kapitalen med den del, der kan henføres til posteringer

direkte på egenkapitalen.

Aktuelle skatteforpligtelser, henholdsvis tilgodehavende
aktuel skat, indregnes i balancen opgjort som beregnet
skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt

acorntoskal.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorien-
terede gældsmetøde af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og
forpligtelser, Den skattemæssige værdi af aktiverne opgø-
res med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det

enkelte aktiv.

Jeudan A/S cer sambeskattet med datterselskaberne Jeudan
1 A/S til Jeudan IV A/S samt Jeudan Byg A/S. Den aktuelle

skat indregnes fuldt ud i moderselskabet.

Immaterielle anlægsaktiver
sl

Goodwill måles til kostpris med fradrag af akkumulerede

afskrivninger. Goodwill afskrives over 5 år.

Materielle anlægsaktiver

 

Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Betydende
ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen

under posten ”Regulering til dagsværdi netto”.

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et
tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskri-

ves lineært over samme periode.

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af
akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindven-

dingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære
afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugs-

tid, som er 3-5 år.

EN ae ORE

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts-

og administrationsomkastninger.

Aktiver med en kostpris under DKK 10.100 indregnes som
omkostning i resultatopgørelsen på anskaffelsestidspunk-
tet.

Finansielle anlægsaktiver
Værdipapirer og kapitalandele måles til dagsværdi.
Ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Kapitalandele i tilknyttede selskaber

Kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes og måles
efter indre værdis metode (equity-metoden). De enkelte
tilknyttede selskabers resultat indregnes i resultatopgø-
relsen med resultat før skat i posten ”Resultat i tilknyt-
tede selskaber” og skat i posten ”Skat af årets resultat”.

1 moderselskabets balance indregnes andelen af de til-
knyttede selskabers indre værdi.

Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede selskaber
bindes under egenkapitalen i posten ”Reserve for netto-

opskrivning af kapitalandele”.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles på grundlag af en vurdering af de
enkelte tilgodehavender. Der nedskrives til imødegåelse af

forventede tab.

Egenkapital

Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver opgøres som
nettoopskrivning efter skat af investeringsejendomme og
de dertil knyttede finansielle gældsforpligtelser.

Foreslået udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på
tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Udbytte som forventes udbetalt for året, vises som en

særskilt post under egenkapitalen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne
aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført

resultat.

   

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser omfatter vedligeholdelsesforplig-
telser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene. Hensatte forpligtelser indregnes,
når koncernen som følge af en tidligere begivenhed har
en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at
indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af selska-
bets økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter måles til
dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultatop-
gørelsen under posten "Regulering til dagsværdi netto”.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til
leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld,

måles til amortiseret kostpris.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for selskabet præsenteres efter
den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende
drift, investeringer og finansiering samt selskabets likvider
ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og
aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfat-
ter ændringer i størrelse eller sammensætning af selska-
bets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed,
samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld og
betaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af
kortfristet gæld til finansieringsinstitutter.

 

 

 

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på forrciningssegmenter. Segment-
oplysningerne følger koncernens regnskabspraksis og

interne økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmentet omfatter de anlægsaktiver, som

anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle

 

anlægsaktiver og materielle an;
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt
af segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og

finansieringsinstitutter, deposita, leverar.dører af varer

og tjenesteydelser samt anden gæld.

Primært resultetegenkapita! orimo

Forrentsing af egenkapital (ROE)

Egenkapitalandel

ii (BY;

incgre væ

 

Kursfindre værdi (P/BV)

Resultat or. akcie (EPS)

Price Earnings (PE)

 

(CFPS)

Pengestrøm or, a

Afkastningsgrad |

ÅAfkastningserad ||

ÅAfkesininosgrad I]

investeret kapital

Operative aktiver

 

Primært "esultat

Nøgletal

Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Dan-
ske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal
19977, bortset fra primært resultat/egenkapital primo.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er

beregnet således:

Primært resultat x 100
Egenkapital prime

 

Årets nettoresultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital, ultimo x 100
Passiver i alt, ultimo

 

Egenkapital, ultimo
Aktier, ultimo

Børskurs
Indre værdi

Årets nettoresultat
Gennemsnitlig antal aktier

 

Børskurs
EPS

Pengestrømme fra driften
Gennemsnitlig antal aktier

Resultat før finansielle poster (EBIT)
Gennemsnitligt operative aktiver

Resultat før finansielle poster (EBIT) + finansielle poster netto
Gennemsnitlig investeret kapital

 

Resultat før finansielle poster (EBIT) + finansielle poster netto
Gennemsnitlig balance

 

Egenkapital + (langfristede gældsforpligtelser — deposita) +
Kortfristet def af langfristet gæld + finansieringsinstitutter

aktiver — (likvider + finansielle anlægsaktiver)

Resultat før kurs- og værdireguleringer

SE SIGER SR USÆR

 

Resultatopgørelse

Beløb i DKK '000

 

—

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

NOTE 2002 2001 2002 2001
Omsætning 1 og 2 290.491 266.154 138.169 130.850
Driftsomkostninger 3 0g4 -121.419 -111.323 -30.897 -25.662
Bruttoresultat 169.072 154,831 107.272 105.188
Administrationsomkostninger 4 og 5 -16.972 -15.628 -10.100 -8.933
Resultat før kapitalandele 152.100 139.203 97.172 96.255
Resultat i tilknyttede selskaber 0 0 44,454 74.574
Resultat før finansielle poster 152.100 139.203 141.626 170.829
Renteindtægter og lignende indtægter 6 4.670 1.111 9.933 6.229
Renteomkostninger og lignende omkostninger 6 -92.016 -80.085 -75.911 -71.986
Resultat før kurs- og værdiregulering 64.754 60.229 75.648 105.072
Realiseret tab/gevinst, ejendomme mv. 7 185.265 11.025 187.297 2,068
Regulering til dagsværdi netto 8 1.413 37.243 -11.513 1.357
Resultat før skat 251.432 108.497 251.432 108.497
Skat af årets resultat 9 -17.807 -30.644 -17.807 -30.644
ÅRETS NETTORESULTAT 233.625 77.853 233.625 77.853
Der foreslås anvendt således:
Regulering reserve for dagsværdi af investeringsaktiver -8.087 1.082
Regulering reserve for nettoopskrivning af kapitalandele 37.943 60,451
Overført resultat 176.852 -6.480
Foreslået udbytte for regnskabsåret 26.917 22.800

 

 

233.625

77.853

 

 

 

 

Balance pr. 3

Beløb i DKK '000

1, december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 2002 2001 2002 2001
Goodwill 713 1.073 0 0
Immaterielle. anlægsaktiver i alt 713 1.073 0
Investeringsejendomme 2.138.341 2.191.734 1,465.445 1.499.289
Driftsmateriel.og inventar 8.725 9.782 3.773 ”5:403
Materielle anlægsaktiver i alt 2.147.066 2.201.516 1.469.218 1.594.692
Kapitalandele i tilknyttede selskaber C 0 294.252 381.781
Værdipapirer og kapitalandele 624 3.517 624 3.517
Finansielle anlægsaktiver ialt 624 3.517 294.876 385.298
Anlægsaktiver i alt 1 ag 10 2.148.403 2.206.106 1.764.094 1.889.990
Salgsbeholdning ejendomme 6.000 356.467 6.000 324.117
Indestående Grundejernes iInvesteringsfond 820 10.621 282 333
Udført arbejde ej faktureret 234 801 0 0
igangværende ombygninger 14.638 6.715 12.829 2,610
Tilgodehavende:fra salg af tjenesteydelser 5.543 6.789 1.229 3.563
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 65,430 44,353
Andre tilgodehavender 10.037 14,631 1,561 14.021
Periodeafgrænsningsposter 2.363 1.700 2.014 184
Tilgodehavender i alt 39.635 397.724 89.345 389.181
Likvide beholdninger 11 248.711 11.250 247.488 9.733
Omsætningsaktiver i alt 18 288.346 408.974 336.833 398.914
AKTIVER I ALT 2.436.749 2.615.080 2.100.927 2.288.904

 

 

 

 

re ERR

 

o

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

PASSIVER NOTE 2002 2001 2002 2001
Aktiekapital 12 384.525 380.000 384.525 380.000
Overkurs ved emission 60.996 60.770 60.996 60.770
Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver 34.171 70.568 19.721 23.398
Reserve for nettoopskrivning af kapitalandele 0 0 40.114 23.727
Overført resultat 395.831 156.452 370.167 179.895
Foreslået udbytte for regnskabsåret 26.917 22.800 26.917 22.800
Egenkapital i alt 902.440 690.590 902.440 690,590
Hensat til vedligehold 13 1.650 29.184 786 647
Udskudt skat 9 46.441 134.421 34.268 67.358
Hensatte forpligtelser i alt 48.091 163.605 35.054 68.005
Realkreditlån 949.852 890.426 593.787 647.842
Finansieringsinstitutter 277.492 517.887 265.759 464.687
Deposita 40.638 55.723 24.948 26.498
Langfristede gældsforpligtelser i alt 14 og 18 1.267.982 1.464.036 884.494 1.139.027
Kortfristet del af langfristet gæld 15 27.065 185.407 19.624 159.775
Finansieringsinstitutter 39.947 62.918 39.947 61.850
Modtagne forudbetalinger fra kunder 6.226 5,056 4.325 3.349
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 92.119 132.969
Selskabsskat 9.943 21.217 7.400 21.217
Anden gæld 16 114,579 22.251 104.733 12.122
Periodeafgrænsningsposter 20.476 0 10.791 Q
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 18 218.236 296.849 278.939 391.282
Gældsforpligtelser i alt 1 1.486.218 1.760.885 1.163.433 1.530.309
PASSIVER I ALT 2.436.749 2.615.080 2.100.927 2.288.904
GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER 17

ØVRIGE NOTER 18-19

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december

Beløb i DKK 000

 

 

 

 

 

KONCERN
Reserve for
dagsværdi Foreslået
Overkurs af inve- Reserve udbytte

Aktie- ved sterings- for egne Overført for regn- . Egenkapi-

kapital emission aktiver aktier resultat skabsåret tal i alt
Egenkapital 1. januar 2001 380.000 60.770 84,874 15.254 717.005 0 617.903
Reklassifikation - - -383 - 383 - -
Ændring af regnskabspraksis - - - -15.254 - 30.400 15.146
Korrigeret egenkapital
1. januar 2001 380.000 60.770 84,491 0 717.388 30.400 633.049
Udloddet udbytte 613 -30.400 -29:787
Køb af egne aktier -11.944 -11.944
Salg af egne aktier 22.178 22.178
Årets resultat 26.202 28,851 22.800 77.853
Overførsel -40.125 40.125 0
Skat ved salg af egne aktier -759 -759
Egenkapital
1, januar 2002 380.000 60.770 70.568 0 156.452 22.800 690.590
Medarbejderaktieemission 4.525 226 4,751
Udloddet udbytte 310 -22.800 -22.490
Køb af egne aktier -6.850 -6.850
Salg af egne aktier 2.951 2.951
Årets resultat 961 205.747 26.917 233.625
Overførsel -37.358 37.358 0
Skat ved salg af egne aktier -137 -137
Egenkapital
31. december 2002 384,525 60.996 34.171 Q 395.831 26.917 902.440

 

 

 

ES ENGE AE NE ON PÆRER

 

 

o

MODERSELSKAB

Reserve for Reserve for

 

 

 

dagsværdi — nettoop- Foreslået
Overkurs — afinve- — skrivning Reserve udbytte

Aktie- ved — sterings- af kapi- — foregne Overført for regn- Egenkapi-

kapital — emission aktiver — talandele aktier — resultat  skabsåret — tal i alt
Egenkapital 1. januar 2001 380.000 60.770 62.518 0 15.254 99.361 0 617.903
Reklassifikation - - -383 0 - 383 - -
Ændring af regnskabspraksis - - - 55.639 -15.254  -55.639 30.400 15.146
Korrigeret egenkapital
1. januar 2001 380.000 60.770 62.135 55.639 0 44.105 30.400 633.049
Udloddet udbytte -92.363 92.976  -30.400  -29.787
Køb af egne aktier -11.944 -11.944
Salg af egne aktier 22.178 22.178
Årets resultat 1.082 60.451 -6.480 22.800 77.853
Overførsel -39.819 39.819 0
Skat ved salg af egne aktier -759 -759
Egenkapital
1. januar 2002 380.000 60.770 23.398 23.727 0 179.895 22.800 690.590
Medarbejderaktieemission 4.525 226 4.751
Udloddet udbytte -49,294 49.604 -22.800  -22.490
Køb af egne aktier -6.850 -6.850
Salg af egne aktier 2.951 2.951
Årets resultat -8.087 37.943 176.852 26.917 233.625
Overførsel 4.410 27.738 -32.148 0
Skat ved salg af egne aktier -137 -137
Egenkapital
31. december 2002 384.525 60.996 19.721 40.114 0 370.167 26.917 902.440

 

 

 

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

Beløb i DKK '000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN
2002 2001

Resultat før skat 251.432 108.497
Urealiseret kursgevinst/kurstab netto -14.776 =49,340
Regnskabsmæssige afskrivningerfnedskrivninger 3,828 3.561
Betalt selskabsskat -58.334 -1.723
Stigning/ffald i:

Tilgodehavender 7.622 44587

Hensat til vedligehold 2.370 >8.792

Deposita 768 -6.226

Anden gæld og periodeafgrænsningsposter m.v. 113.974 -718
Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter i alt 306.884 89.846
Forbedringer investeringsejendomme -41.923 -37.620
Køb-investeringsejendomme, inkl. deposita mm: -652.420 -474.018
Salg investeringsejendomme, inkl, deposita mm. 1.023.637 10.971
Driftsmateriel og inventar netto -1,919 -3.005
Værdipapirer og kapitalandele netto -963 782.126
Pengestrømme fra investéringsaktiviteter i alt 326.412 278.454
Aktieemission 4.751 Q
Optagelsefindfrielse (-) af lån netto:

Realkredit -32.096 298.860

Finansieringsinstitutter -234.520 -514.907
Afdrag på lån:

Realkredit -20.712 -29.646

Finansieringsinstitutter -7.795 -8.839
Udlodning af udbytte -22.492 -29.787
Likvide midler som-er deponeret eller pantsat 9.450 -9.450
Ændring af kassekredit maksimum -30.000 0
Pengestrømme fra. finansieringsaktiviteter. i alt -393,414 -293.769
Nettoændring i alt 239.882 74.531
Likviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder 88,882 14.351
Likviditetsberedskåb ultimo inklusiv trækningsrettigheder 328.764 88.882
Afstemning til regnskabet:
Kassekredit maksimum 120.000 150.000
Likvide beholdninger ifølge regnskab 248.711 11.250
Likvide midler som er. deponeret eller pantsat 0 -9,450
Træk på kassekreditter -39.947 -62,918
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 328.764 88.882

 

 

 

 

Noter

Beløb i DKK '000

 

-

 

 

 

1. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
Aktiviteter — primært segment - 2002 Resultat
Nettoom- før kurs- Anlægs= Forplig-
sætning regulering aktiver telser
Investeringsejendomme 208.747 58.699 2.140.832 1.477.224
Service 81.744 6.055 7.571 8.994
Aktiviteter ialt 290.491 64.754 2.148.403 1.486.218
Aktiviteter — primært segment - 2001 Resultat
Nettoom- før kurs- Anlægs- Forplig=
sætning regulering aktiver telser
Investeringsejendomme 189,976 53.343 2.197.866 1.753.734
Service 76.178 6.886 8.240 7,151
Aktiviteter ialt 266.154 60.229 2.206.106 1.760.885

 

Da koncernens ejendomsportefølje i al væsentlighed er beliggende i det strategiske fokusområde København, har koncernen ingen geografisk

segmentopdeling.

 

2. OMSÆTNING
KONCERN MODERSELSKAB

2002 2001 2002 2001
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 208.747 189.976 125.863 118.903
Salgsværdi af årets produktion incl. igangværende
arbejder (Jeudan Byg) 72.978 68.893 0 0
Øvrig omsætning Service 8.766 7.285 12.306 11.947
Omsætning ialt 290.491 266.154 138.169 130.850

 

For Jeudan Byg A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 11.118 (2001: t.DKK 1.030).

Heraf andrager avance t.DKK 2.667 (2001: t.DKK 176)

 

3. DRIFTSOMKOSTNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Driftsomkostninger investeringsejendomme 44.802 40.981 20.066 14,666
Driftsomkostninger Service 76.617 70.342 10,831 10.996
Driftomkostninger ialt 121.419 111.323 30.897 25.662

 

 

 

 

 

 

 

 

4. PERSONALEOMKOSTNINGER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN
Personale Direktion Bestyrelse I alt 2002 l alt 2001
Gagér og lønninger 43.293 1.560 625 45,478 39.601
Udnyttede optioner 155 C Q 155 496
Pensionsbidrag 1.924 6 Q 1.924 1.037
Udgifter til social sikring 431 18 0 449 429
Personaleomkostninger ialt 45,803 1.578 625 48.006 41.563
Gennemsnitligt antal beskæftigede 138 126
MODERSELSKAB
Personale Direktion Bestyrelse I alt 2002 I alt 2001
Gager og: lønninger 13.473 1,560 625 15.658 14.672
Udnyttede optioner 52 0 0 52 443
Pensionsbidrag 425 0 0 425 Q
Udgifter til social sikring 132 18 0 150 154
Persønåleomkøstninger ialt 14,082 1.578 625 16.285 15.269
Gennemsnitligt antal beskæftigede 38 40
Herudover har bestyrelsen truffet beslutning om udbetaling af bonus for 2002 til direktion og funktionsdirektører med t.DKK 520
henholdsvis t.DKK 523.
Vederlag til selskabets bestyrelse, direktion og funktionsdirektører er yderligere specificeret i årsrapportens side 33-35.
Aktiéoptionsprogrammer er beskrevet og specificeret i årsrapportens side 27.
5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Revisionshonorar Grant Thornton 304 318 127 163
Revisionshonorar Deloitte & Touche 304 318 127 163
Andre. ydelser end revision, Grant Thornton 57 26 57 26
Andre ydelser end revision, Deloitte & Touche 58 25 58 25
Honorarer ialt 723 687 369 377
6. RENTER TILKNYTTEDE SELSKABER
MODERSELSKAB
2002 2001
Renteindtægter tilknyttede selskaber 6.127 5,195
Renteomkostninger, tilknyttede selskaber -8.673 -12.022

 

EA:

 

 

 

-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. REALISERET TAB/GEVINST, EJENDOMME MV.
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Gevinst ved salg af tilknyttede selskaber 0 0 193.568 0
Tab/gevinst ved salg af ejendomme 195.508 12.003 -1.024 3.035
Kurstab netto på finansielle gældsforpligtelser -8.404 -411 -3.635 -411
Låneomkostninger -1.839 -567 -1.612 -556
Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.v. ialt 185.265 11.025 187.297 2.068
8. REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Opskrivning investeringsejendomme 73.186 62.052 41.991 16.240
Nedskrivning investeringsejendomme -52.705 -22,259 -37.791 -14,737
20.481 39.793 4.200 1.503
Opskrivning finansielle anlægsaktiver 41 98 41 98
Nedskrivning finansielle anlægsaktiver -1 -287 -1 -287
40 -189 40 -189
Regulering finansielle gældsforpligtelser, gevinst 20 3.165 Q 1.989
Regulering finansielle gældsforpligtelser, tab -19,128 -5.526 -15.753 -1.946
-19.108 -2.361 -15.753 43
Regulering til dagsværdi i alt 1.413 37.243 -11.513 1.357
9. SELSKABSSKAT
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Aktuel skat 47.713 20.458 44.386 20.458
Aktuel skat i tilknyttede selskaber - - 3.327 Q
Udskudt skat i tilknyttede selskaber - - 3.184 14.123
Udskudt skat -29.906 10,186 -33.090 -3.937
Selskabsskat ialt 17.807 30.644 17.807 30.644

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9, SELSKABSSKAT (FORTSAT)

Udskudt skat

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

2002 2001 2002 2001
Udskudt skat 1. januar 134,421 124.235 67.358 71.295
Afgang ved salg af tilknyttede selskaber -58.074 - - -
Regulering i året -29.906 10.186 -33.090 -3.937
Udskudt skat 31. december 46.441 134.421 34.268 67.358
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendåomme 51.639 136.027 39.352 67.616
Andre anlægsaktiver 278 693 76 433
Finansielle gældsforptigtelser -5.607 -1.175 -4.793 -343
Øvrige 131 -1.124 -367 -348
Udskudt skat 31. december 46.441 134.421 34.268 67.358
Afstemning af skatteprocent
Selskabsskatteprocent 30,0% 30,0%
Skatteeffekt af:
ikke skattepligtige indtægter
og fradragsberettigede omkostninger 0,7% -1,0%
Gevinst ved salg af aktier i tilknyttede selskaber -23,6% -
Udnyttelse af ikke aktiverede skattemæssige underskud - -0,3%
Regulering af udskudt skat vedrørende tidligere år - -0,5%
Effektiv skatteprocent 7,1% 28,2%

 

 

 

 

 

SEER

 

Ӯl

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER
Værdipa-
Investe= Driftsma- pirer og
ringsejen- teriel og kapital-
Goodwill domme inventar andele
KONCERN
Kostpris 1. januar 1.800 2.088.765 14,724 3.161
Tilgang, køb 0 668.952 0 0
Tilgang, forbedring 0 41.923 4.016 0
Afgang 0 -727.864 -3.522 -2 701
Kostpris 31. december 1.800 2.071.776 15.218 450
Opskrivninger 1. januar Q 165.769 0 356
Årets opskrivninger 0 68.836 0 41
Tilbageførsel af opskrivninger 0 -9.026 0 -1
Afgang opskrivninger 0 -71.019 0 -222
Opskrivninger 31. december 0 154.560 0 174
Nedskrivninger 1. januar 0 61.022 0 0
Årets nedskrivninger 0 43.679 0 0
Tilbageførsel af nedskrivninger 0 -4.350 0 0
Afgang nedskrivninger 0 -13.293 0 0
Nedskrivninger 31. december 0 87.058 0 0
Afskrivninger 1. januar 727 1.778 4.942 0
Årets afskrivninger 360 492 2.975 0
Afganq Q -1.333 -1.424 0
Afskrivninger 31. december 1.087 937 6.493 o
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2002 713 2.138.341 8.725 624
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2001 1.073 2.191.734 9.782 3,517
Afskrivninger indregnes således:
Driftsomkostninger 360 492 2.013
Administrationsomkostninger 0 0 962
360 492 2.975

 

andrager t.DKK 2.122.341.

t.DEM 11.070.

 

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,
med t.DKK 1.060 (31. december 2001: t.DKK 3.395)

Den offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.DKK 1.851.370. Den bogførte værdi af koncernens danske ejendomme

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 2.161.180 samt

 

 

 

 

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER (FORTSAT)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kapitalan- Værdipa=
Investe- Driftsma- dele i til- pirer og
ringsejen- teriel og knyttede kapital-
domme inventar selskaber andele
MODERSELSKAB
Kostpris 1. januar 1.466.117 8.471 358.052 3,161
Tilgang, køb 106.090 1.721 201.505 o
Tilgang, forbedring 33.161 0 0 Q
Afgang -183.671 -3,195 -305,418 —=2,711
Kostpris 31. december 1.421.697 6.997 254.139 450
Opskrivninger 1. januar 87.103 0 9.922 356
Ændring af anvendt regnskabspraksis - - 15.686 -
Årets opskrivninger 37,641 0 43.302 4
Tilbageførsel af opskrivninger -9.026 0 -1.145 =1
Afgang opskrivninger -2.552 0 -21.193 -222
ØOpskrivninger 31. december 113.166 Q 46.572 174
Nedskrivninger 1. januar 52,516 0 35.487 0
Ændring af regnskabspraksis - - -33.608 Q
Årets nedskrivninger 28.765 0 4.214 0
Tilbageførsel af nedskrivninger —4.350 0 0 0
Afgang nedskrivninger -7.915 0 366 0
Nedskrivninger 31. december 69,016 0 6.459 0
Afskrivninger 1. januar 1.415 3.068 0 0
Årets afskrivninger 319 1.516 0 0
Afgang -1.332 -1.360 0 Q
Afskrivninger 31. december 402 3.224 0 Q
Regnskabsmæssig værdi 31, december 2002 1,465.445 3.773 294.252 624
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2001 1.499.289 5.403 381.781 3,517
Afskrivninger indregnes således:
Driftsomkostninger 319 604
Administrationsomkostninger Q 912
319 1.516

 

Den offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør t.DKK 1.260.270. Den bogførte værdi af selskåbets dariske ejendomme

andrager t.DKK 1.449,445.

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med

t.DKK 819 (31. december 2001: t.DKK 2.981)

Til sikkerhed for realkreditlån og Ffinansieringsinstitutter er der i selskabets ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 1.535.609 samt

t.DEM 11.070.

 

 

 

ERE NEUER REE

 

CC

10, ANLÆGSAKTIVER (FORTSAT)

Kapitalandele i tilknyttede selskaber

 

 

 

 

 

Selskabs-
Hjemsted Købsår kapital Ejerandel
Jeudan I A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan il A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan lil A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan IV A/S København 1996 500 100%
Jeudan VH A/S København 2002 10.500 100%
Jeudan Byg A/S København 1999 500 100%
11. LIKVIDE BEHOLDNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Likvide beholdninger 248.711 1.800 247.488 533
Deponeringer 0 9.450 0 9.200
Likvide beholdninger ialt 248.711 11.250 247.488 9.733
12. AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalen består af 3.845.247 aktier å.DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse.
Aktiekapitalen er i året udvidet med 45,247 aktier å DKK 100. Udvidelsen er gennemført ved medarbejderaktieemission i henhold
til generalforsamlingsbeslutning af 4. april 2002. Medarbejderaktierne er udstedt til kurs 105.
Ændring af aktiekapitalen i perioden 1998 - 2002:
Aktiekapital 1. januar 1998 151.000
Aktieemission december 1999 229.000
Medarbejderaktieemission juni 2002 4,525
Aktiekapital 31. december 2002 384.525
Egne aktier
Købs-/ % af aktie-
Antal salgspris kapital
Beholdning 1. januar 55,367 7,549 1,46%
Tilgang 32.585 6.850 0,84%
Afgang -16.450 -2.498 -0,44%
Beholdning 31. december 71.502 11.901 1,86%

 

 

Selskabet har erhvervet egne aktier med henblik på afdækning af optionsprogrammerne som omtalt under aktionærforhold på side 27.

 

 

 

 

 

 

 

13. HENSAT TIL VEDLIGEHOLD

 

KØNCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Hensat vedligehold 1. januar 29.184 25.400 647 516
Anvendt i året -8.856 -10.044 -63 -486
Hensat i.året 11.290 14,385 202 310
Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme -29.968 -557 0 307
Hensat vedligehold 31. december 1.650 29.184 786 647

 

Da forfaldstidspunktet for vedligeholdsforpligtelser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene er uvist, ér der
ikke afgivet oplysninger om forfald under henholdsvis 1 år og efter 5 år.

 

 

 

14. LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER
Langfristet Gennem-
gæld der Gennem- snitlig.rente
Langfristet forfalder snitlig rest- i procent
KONCERN gæld efter 5 år løbetid i år for. 2003
Realkreditlån 949.852 347,167 14 5,5%
Finansieringsinstitutter 277.492 252.248 12 5,8%
Deposita 40.638 40.638 - -
Langfristede gældsforpligtelser ialt 1.267.982 940.053 > -
Langfristet Gennem-
gæld der Gennem- snitlig-rente
Langfristet forfalder snitlig rest- i procent
MODERSELSKAB gæld efter 5 år løbetid i år for:2003
Realkreditlån 593.787 429.963 15 5,5%
Finansieringsinstitutter 265.759 246.381 12 5,8%
Deposita 24.948 24.948 - -
Larigfristede gældsforpligtelser ialt 884,494 701.292 - -

 

For moderselskabet og koncernen gælder, at stående lån for henholdsvis t.DKK 121.913 og t.DKK 232.063 udløber i år 2006. De stående |ån vil
umiddelbart ved udløb blive erstattet af nye realkreditlån.

Rentesikring af lån

 

KONCERN MODERSELSKAB
Banktån med fast rente indtil: 2002 2001 2002 2001
0-1 år 38.948 195.308 38.948 195.308
2-5 år 213.244 295.079 201.511 241.879
6-10 år 25,300 27.500 25.300 27.500
Banklån med fast rente ialt 277.492 517.887 265.759 464.687

 

For samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. Hovedparten af banklånene er rentesikret ved en renteswap, der. er
en aftale om en fast rente for en aftalt periode. Der henvises i øvrigt til note 18.

 

 

 

 

 

SN MER SELE 2

 

 

”a

 

 

 

 

15. KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Afdrag på realkreditlån næste år 20.229 24.298 14,255 11.163
Afdrag på realkreditlån vedr. solgte ejendomme 0 152.354 0 141.324
Afdrag på banklån næste år 6.836 8.755 5.369 7.288
Kortfristet del af langfritet gæld ialt 27.065 185.407 19.624 159.775
16. ANDEN GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2002 2001 2002 2001
Gæld i forbindelse med køb/salg af ejendomme 97.547 990 96.562 990
Anden gæld i øvrigt 17.032 21.261 8.171 11.132
Anden gæld ialt 114.579 22.251 104.733 12.122
17. GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 2.161.180 samt
t.DEM 11.070, hvoraf t.DKK 501.932 samt t.DEM 11.070 er i koncernens besiddelse.

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5,
matr. nr. 1149 Utterslev i år 2060 for t.DKK 2.157.

Aktier i datterselskaberne Jeudan I A/S, Jeudan I! A/S og Jeudan Ul A/S nom. t.DKK 52,140 er håndpantsat til sikkerhed for realkredit-
og finansieringsinstitutter.

Jeudan Byg A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 1.872.
Jeudan A/S har leaset driftsmateriel. Den samlede leasingforpligtelse (operationel leasing) udgør t.DKK 344.

Jeudan A/S er sambeskattet med de tilknyttede selskaber Jeudan I AJS til Jeudan IV A/S samt Jeudan Byg A/S. Selskaberne hæfter
solidarisk for den samlede selskabsskat, der pr. 31. december 2002 andrager t.DKK 7.400.

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for
det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2002 andrager t.DKK 0.

Som beskrevet på årsrapportens side 27 har Selskabet etableret et aktieoptionsprogram for ledende medarbejdere. Dagsværdien af de pr. 31.
december 2002 ikke udnyttede optioner andrager DKK 5,4 mio, beregnet udfra Black-Scholes' værdiansættelsesmetode jf. årsrapportens side 28.

Bortset fra ovenstående påhviler der ikke koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser udover de i årsrapporten anførte.

 

 

 

 

 

 

18. RENTE- OG KREDITRISIKO
Renterisiko

Om koncernens finansielle aktiver og forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt af,
hvilken dato der forfalder først.

Revurderings-/forfaldstidspunkt

 

 

 

 

 

Beløb Heraf fast Effektiv
Kategori ialt 0-1 år 1-5 år > 5 år forrentet rente %
Salgsbeholdning ejendomme 6.000 6.000 6.000 3,0
indestående Grundejernes Investeringsfond 820 100 720 820 3,0
Likvider 248.711 248.711 248.711 3,0
Øvrige omsætningsaktiver 32.815 32,815 - -
Omsætningsaktiver i alt 288.346 287.626 720 - 255.531
Realkreditlån 1) 949.852 302.685 647.167 949,852 55
Finansieringsinstitutter 277.492 25,244 252.248 277.492 5,8
Deposita 40.638 40.638 = -
Langfristede gældsforpligtelser i alt 1.267.982 - 327.929 940.053 1.227.344
Kortfristet del af langfristet gæld 27.065 27.065 27.065 5,5 - 5,8
Finansieringsinstitutter 39.947 39.947 39,947 40 - 4,5
Øvrig kortfristet gæld 151.224 151.224 - -
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 218.236 218.236 - - 67.012

 

1) Før koncernen gælder at stående lån for t,.DKK 232.063 udløber i år 2008. De stående lån vil umiddelbart ved udløb blive erstattet-af
nye realkreditlån.

De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau pr. 31. december 2002.

Kreditrisiko

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje
eller pengeinstitutgaranti, Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

19, NÆRTSTÅENDE PARTER

Udover normal samhandel har der ikke været transaktioner med nærtstående parter, herunder aktionærer, direktions- og bestyrelsesmedlemmer.

 

FINANSKALENDER

2003

VAR is Ugle Årsregnskabsmeddelelse 2002

19. marts Den fuldstændige. årsrapport 2002
Æt Generalforsamling

21. maj Delårsrapport for. 1, kvartal 2003
19. august Delårsrapport for 2, kvartal 2003
IKA TON Sull Delårsrapport for 3. kvartal 2003

STE Afslutning af regnskabsåret 2003

Vi0/0;

Februar/marts Årsreg nskabsmeddelelse for 2003

GENERALFORSAMLING

Selskabets ordinære generalforsamling afholdes
27. marts 2003 kl. 16:30 på Radisson SAS Royal Hotel,

Hammerichsgade 1, København.

Design

GELSE

lege

eN ELETOS SED T EL EDTSESE
alles Lite

LESTER SENE STEDEN