Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

sglee
oem mm
ERHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSER

i 1 MAJ 2008

Nordicom

ÅRSBERETNING 2003

 

 

 

 

     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   

Ledelsens årsberetning for

Nordicom koncernen i 2003 4
Begivenheder og hovedindtryk i koncernen for 2003 4
Koncernens drift 6
Egenkapital og balance 10
Koncernens forventninger til 2004 12
Aktionærforhold og generalforsamling 14
Styringsmål i Nordicom 16
Nordicoms følsomhed 18

Ledelsens årsberetning for

 

 

 

 

Nordicoms divisioner i 2003 22
Nordicom Ejendom 23
Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Ejendom fra 2003 23
Driften i Nordicom Ejendom 24
Ejendomsmarkedet 26
Nordicom Ejendoms forventninger til 2004 27
Nordicom Bolig 28
Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Bolig fra 2003 28
Driften i Nordicom Bolig 31
Boligmarkedet 32
Nordicom Boligs forventninger til 2004 33
Nordicom Finans 34
Driften i Nordicom Finans 34
Nordicom Finans forventninger til 2004 35
Nordicom Trevi 36

Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Trevi fra 2003 36

 

 

 

 

 

Nordicom Detail 38
Driften i Nordicom Detail 38
Nordicom Details forventninger til 2004 39
Oplysninger om Nordicom 40
Ledelsespåtegning 41
Koncernens hoved- og nøgletal 42
Revisionspåtegning 44
Anvendt regnskabspraksis 45
Resultatopgørelse - koncernen 47
Balance - koncernen:

Aktiver 48
Passiver 49
Resultatopgørelse - moderselskabet 50
Balance - moderselskabet:

Aktiver 51
Passiver 52
Noter til årsrapporten 53
Noter hvortil der ikke henføres i årsrapporten 66
Pengestrømsopgørelse - koncernen 67
Aktieposter 70

Ledelseshverv - bestyrelsesmedlemmer og direktionen

 

 

Ledelsens årsberetning for
Nordicom koncernen i 2003

Begivenheder og hovedindtryk i koncernen for 2003

Koncernens årsresultat i 2003, der
udgør 95,2 mio. kr. før skat (2002:
82,3 mio. kr.), er det bedste i selska-
bets historie, og i forhold til 2002 er
det en tilfredsstillende fremgang på
12,9 mio. kr. svarende til ca. 15,6%.

Processen med at implementere
koncernens nuværende strategi og
den nye organisation har samlet set
været positiv. Indtjeningen har
udviklet sig positivt, og samtidig er
det daglige ansvar for driften i kon-
cernens divisioner flyttet fra ledelsen
til nye medarbejdere. | Nordicom
Ejendom, som er koncernens oprin-

delige forretningsområde, har

 

. <

Resultat før skat opdelt på forretningsområder

2000 — 2003

Mio. kr. 2000 2001 2002 2003
Nordicom Ejendom 85,2 76,5 68,4 66,3 i
Nordicom Bolig 11,3 1,0 15,9 35,4
Nordicom Finans 2,7 4,6 6,2 2,7 |
Nordicom Trevi 0,0 0,0
Nordicom Detail -3,7 -3,2 73,4 -3,4
Divisionsresultat, i alt 95,5 79,0 87,1 101,0
Koncernudgifter -5,3 -3,4 -4,7 -5,8
Resultat før skat 90,2 75,5 82,3 95,2

Skat -27,0 -23,6 -24,2 -31,4
Resultat efter skat 63,2 51,9 58,1 63,8

 

4 NORDICOM KONCERN

processen betydet nedgang i indtje-
ning i en periode. Det er dog for-
ventningen, at Nordicom Ejendoms
nye organisation nu er kørt så meget
på plads, at indtjeningen vil stige
igen fra 2004.

Organisationsudvidelserne i de
seneste år har betydet, at selskabets
hidtidige hovedkontor blev for småt.
I 2003 førte det til købet af et nyt
hovedkontor på Kgs. Nytorv 26 i
København, som efter en ombyg-
ning er taget i brug i februar 2004.
Købet har sikret selskabets udvidel-
sesmuligheder i de næste mange år.
Pt. benytter Nordicom kun ca. halv-
delen af ejendommen i eget regi,
mens den øvrige del lejes ud.

I april 2003 lancerede Nordicom en
ny internetside. Åbningen var start-
skuddet til en mere proaktiv informa-
tionspolitik, hvor det er hensigten
at internettet bliver det kommuni-
kationsmæssige omdrejningspunkt.
Nogle af de nye tiltag er en forside
som løbende ændres med aktuelle
nyheder, og muligheden for, som

bruger, at tilmelde sig et e-mail

 

 

 

 

 

SR

SEENDE ESS
bå N

 

baseret nyhedsbrev. | starten af april
bliver siden yderligere udbygget med
informationer om de forskellige

markeder Nordicom opererer på.

På selskabets generalforsamling i
2003 blev det besluttet at udvide
bestyrelsen fra 4 til 5 medlemmer, og
samtidig blev advokat Torben Schøn

valgt som nyt bestyrelsesmedlem.

 

På Forbes liste over de 200 bedste
børsnoterede virksomheder i Europa
var Nordicom i 2003 blandt de kun
seks udvalgte danske virksomheder.

 

CC DN

Nordicom koncern

Gunnar Kristensen, adm. direktør, gkønordicom.dk
Pia Kamp, administrationschef, pkenordicom.dk
Katja Jørgensen, marketingchef, kjeænordicom.dk
Mette Eriksen, direktionsassistent, me&nordicom.dk

   

Jeppe Bo Petersen, økonomi- og finanschef, jbp&ænordicom.dk

NO

 

 

Udvælgelsen var blandt andet
baseret på stabilitet i vækst og i
indtjening, og er således i god
overensstemmelse med Nordicoms
strategi om at lade et højt løbende
cashflow være grundlaget for
selskabets udvikling.

NORDICOM KONCERN 5

6 NORDICOM KONCERN

Koncernens drift i 2003

Koncernens omsætning i 2003
udgør 580,1 mio. kr. (2002: 405,7
mio. kr.). Det er en stigning på 174,4
mio. kr. (42,9%) i forhold til 2002.
Stigningen kan primært henføres til
en øget omsætning i Nordicoms

boligdivision.

I overensstemmelse med selskabets
strategi er koncernens omsætning i

løbet af de seneste år blevet spredt

på flere områder. F.eks. udgør
lejeindtægterne i 2003 kun 16% af

koncernens samlede omsætning
mod 60% i 1999. Samtidig er bolig-
afdelingens andel af omsætningen
vokset markant. | 1999 bidrog
Nordicom Bolig således slet ikke til
omsætningen, mens ca. 50% af
omsætningen i koncernen i 2003

kom fra salg af boliger.

Koncernens drifts- og produktions-
omkostninger i 2003 udgør 424,0
mio. kr. (2002: 247,2 mio. kr.), hvilket

svarer til en stigning på 176,8 mio. kr.

 

 

 

(71,5%) i forhold til året før. Det
øgede aktivitetsniveau i boligafde-

lingen er den primære forklaring,
men også driftsomkostningerne i
Nordicom Ejendom har været noget
højere i 2003, end de var i 2002.
Koncernens bruttoresultat på

156,1 mio. kr. (2002: 158,5 mio. kr.),
er samlet set en tilbagegang på

2,4 mio. kr.

Som det fremgår af illustrationen
herunder, har Nordicom i perioden
2000 — 2003 øget koncernens
bruttoresultat, selv om der i den
samme periode ikke har været
fremgang inden for koncernens
største forretningsområde Nordicom
Ejendom. Udviklingen er et godt
eksempel på den praktiske virkning
af Nordicoms strategi, hvor spred-
ningen af aktiviteterne har reduce-
ret koncernens følsomhed overfor

udsving på de enkelte markeder.

 

 

 

Nordicom koncernen resultat pr. 31/12-2003

 

 

 

 

 

31/12-03 31/12-02 Ændring
Udlejning 98.9 105.0 -6,1
Ejendomssalg 449.00 267.2 181.8
Anden omsætning 32.2 33.4 -1.2
Omsætning, i alt 580.1 405.7 174.4
Drifts- og produktionsomkostninger -40.8 -30.1 -10.7
Ejendommenes bogførte værdi ved salg -383.2 -217,0 -166.2
| Driftsomkostninger, i alt -424.0 -247.2 -176.8
Bruttoresultat 156.1 158.5 -2.4
Urealiseret værdiregulering af ejendomme 32,1 22.3 9.8
Resuitat før kapacitetsomk. og |
finansielle poster 188.2 180,8 7.5 !
Kapacitetsomkostninger -38.5 -34.3 -4.2
Resultat før finansielle poster 149,7 146.5 3.2
Finansieringsomkostninger 754,5 -64.3 9.8
Ekstraordinære poster 0.0 0.0 0.0
Nordicom koncernen, i alt før skat 95,2 82.3 12.9 |
|
Skat af årets resultat -31.4 -24.2 -7.2 |
Nordicom koncernen, i alt efter skat 63.8 58.1 5.7
al W
|
Balance pr. 31/12-2003
31/12-03 31/12-02 Ændring
Aktiver
Materielle og immaterielle anlægsaktiver 1,620.8 1,590.5 30.2
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167.3 171.7 -4.4
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0.0 2.8 -2,8
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 583.1 325.6 257,6
Aktiver, i alt 2,371.1 2,090,6 280.6 |
Passiver
Egenkapital 557.2 546.3 10.9
Hensættelse til udskudt skat 141.1 122.1 18.9
Langfristet rentebærende gæld 1,076.1 1,117.2 -41.1
Øvr. langfristet gæld 21,6 24.4 -2.9
Kortfristet rentebærende gæld 338.7 165.7 172.9
| Øvr. kortfristet gæld 236,4 114,5 121.9
Passiver, i alt 2,371.1 2,090,6 280.6 |
(> eee BENENE BEER sd
Nøgletal for Nordicom koncernen
31/12-03 31/12-02 Ændring |
Selskabskapital 312,785 312,785 0
Forrentning af egenkapital, før skat 17,3 15,6 1.7 |
Forrentning af egenkapital, efter skat 11.6 11.0 0.6
Soliditetsgrad i %, korrigeret aktivmasse 28 27 1
Bruttomargin i % 27 39 -12
Børskurs, ultimo 175 150 25
Aktiekursstigning i kurspoint 26 3 23
Indre værdi pr. aktie, ultimo 178 175 3
Resultat pr. aktie før skat 30 26 4 |
Resultat pr. aktie efter skat 20 19 1
Udbytte pr. aktie (kr.) 10,00 9,27 0,73
Direkte afkast Nordicoms aktier 6,7 6,2 0,5
Kurs/ indre værdi, ultimo før skat 1.0 0.9 0.1
Price Earning 6 8 -2
Cashflow pr. aktie 23.5 30.9 -7
Antal medarbejdere 50 54 -4 '

 

NORDICOM KONCERN 7

 

Udvikling i bruttoresultat for koncernen
og resultat i Nordicom Ejendom 2000-2003

Mio.kr.

170,0

150,0

130,0

110,0

90,0

70,0

50,0

Bruttoresultat

Nordi k
Nor: n-korm

Pa

 

 

Resultat
Nordicom Ejendom

 

 

 

2000 2001 2002 2003

 

På koncernniveau er der i 2003
realiseret et dækningsbidrag på
26,9% (2002: 39,0%), hvilket er et
markant fald i forhold til året før.
Forklaringen er, at udlejning og
renteindtægter fra pantebreve som
har et meget højt dækningsbidrag,
udgør en forholdsmæssig mindre
andel af koncernens omsætning i
2003. Omsætningen fra salg af
investeringsejendomme og nyop-
førte ejerlejligheder er til gengæld
vokset, og da dækningsbidraget fra
disse aktiviteter er væsentligt lavere,
betyder det, at koncernens samlede

dækningsbidrag er faldende.

I overensstemmelse med årsregn-
skabslovens &£ 38, foretager Nordicom
urealiserede værdireguleringer på
koncernens ejendomme. Netto-
effekten af disse reguleringer er i
koncernregnskabet samlet under

posten ”urealiserede værdiregule-

8 NORDICOM KONCERN

ringer”, som i 2003 udgør 32,1 mio.
kr. (2002: 22,3 mio. kr.).

De akkumulerede værdireguleringer
over årene opsamles på passiv siden
i balancen af posten ”reserve for
investeringsejendommenes opskriv-
ning til dagsværdi”. Når der fore-
tages en urealiseret værdiregulering
på en ejendom øges saldoen, der
igen reduceres, når en ejendom,
som i tidligere regnskabsår har
været opskrevet, sælges. Ved salget
konverteres tidligere urealiserede
værdireguleringer til realiserede
avancer, og skal derfor ikke længere
indgå i kontoen for ”reserve for
investeringsejendommenes

opskrivning til dagsværdi”.

 

Reserve for investeringsejendommenes
| opskrivning til dagsværdi

Mio. kr. 2000 2001 2002 2003

Saldo ultimo året 76,9 93,7 107,7 123,3

 

AF skemaet herover fremgår det,
hvordan saldoen for de samlede
urealiserede værdireguleringer har
udviklet sig over de sidste 4 år. I
2003 er ca. 9% af koncernens ejen-
domme solgt. Salgssummerne har i
gennemsnit oversteget de bogførte

værdier med 17%.

Koncernens kapacitetsomkostninger,
som de seneste år er vokset betrag-
teligt, er i 2003 øget med 12,2%,
svarende til 4,2 mio. kr., og udgør

 

38,5 mio. kr. (2002: 34,3 mio. kr.),
heraf lønninger 61,5%.

Resultat før finansielle poster udgør
149,7 mio. kr. i 2003 (2002: 146,5
mio. kr.). I forhold til 2002 er det en
fremgang på 3,2 mio. kr. svarende
til ca. 2,2 %.

De finansielle omkostninger (netto)
i 2003 udgør —54,5 mio. kr. (2002: -
64,3 mio. kr.), hvilket er 9,8 mio. kr.
mindre end året før. Netto besparel-
sen skyldes primært lavere rente-

niveau.

Koncernens regnskabsmæssige
resultat før skat i 2003 udgør 95,2
(2002: 82,3 mio. kr.) Det er en frem-
gang i forhold til 2002 på 12,9 mio.
kr., svarende til 15,6%. Resultatet
opfylder de tidligere meddelte
forventninger til året. Resultatet
modsvarer en egenkapitalforrent-
ning på 17,3 %, og opfylder således
også koncernens krav til en årlig
forrentning af egenkapitalen på

minimum 15%.

Nordicoms beregnede skat for 2003
udgør 31,4 mio. kr., og resultatet
efter skat i 2003 udgør således 63,8

mio. kr.

 

 

 

”Pionersamarbejde
mellem Nordicom
og den almennyttige
sektor”

2003 blev ingen undtagelse, når det gælder
Nordicoms både omfattende — og ofte anderledes
— typer af projekter. Et af de mest interessante var
samarbejdet med de almene boligselskaber AKB
og Lejerbo omkring udviklingen af Grånings
Have i Havnestaden — i øvrigt på opfordring fra

Københavns kommunes plandirektør.

Nordicom fik lov til at udnytte AKB og Lejerbo's
option på byggegrunden, som til gengæld havde
ret til at aftage 90 af de 171 lejligheder, som blev
bygget. En uprøvet kombination mellem det
private og det almennyttige, som naturligvis har

givet sine udfordringer i processen.

Henning Andersen, direktør for AKB, udtaler:
”Det har været spændende at lave et sambyggeri
med det private, og begge parter har uden tvivl
lært en masse. Nordicom havde sat en særdeles
interessant løsning sammen, men det er klart, at
vi har måttet indgå nogle kompromiser i forhold
til det, vi er vant til, når det gælder tilvalg, fravalg
og fleksibilitet. Til gengæld er det også i orden, så
længe kvaliteten er så høj, som den har været i
dette tilfælde. Nordicom er en meget professionel
samarbejdspartner, og vi håber, at vi får mulighed

for at samarbejde snart igen”.

Det er ikke utænkeligt, at dette unikke initiativ vil
danne skole. By og Byg (tidl.
Statens Byggeforskningsinsti-
tut) har fulgt samarbejdet fra
starten og er i gang med at
udarbejde en rapport om

projektet.

 

 

 

 

10 NORDICOM KONCERN

Egenkapital og balance

Nordicoms samlede aktiver udgør
ved regnskabsårets afslutning
2.371,1 mio. kr. (2002: 2.090,6 mio.
kr.) I forhold til 2002 er det en
stigning på 280,5 mio. kr., svarende
til en balancevækst på 13,4%. Øgede
ejendomsinvesteringer og et højere
aktivitetsniveau i Nordicom Bolig er

forklaringen på stigningen.

Der tilstræbes en løbende soliditet
på minimum 28%. Koncernens
soliditet opgøres ved at sætte egen-
kapitalen i forhold til aktivmassen

fratrukket de garanterede aktiver.

 

 

Garanterede aktiver defineres som

likvide beholdninger, samt uigen-
kaldelige tilgodehavender (tilgode-
havender, der er garanteret ved
deponering eller bankgaranti, f.eks.
solgte boliger i et igangværende
boligprojekt). Pr. 31.12.2003 udgjorde
soliditeten 28%.

Ultimo regnskabsåret udgør koncer-
nens samlede gæld 1.672,8 mio. kr.
(2002: 1.422,0 mio. kr.) De samlede
afholdte renteudgifter i 2003 på
53,9 mio. kr. svarer til en gennem-
snitlig rentesats på 3,5%. Selskabet
har realkreditlån for 1.076,1 mio. kr.
(2002: 1.117,2 mio. kr.) svarende til
64,5 % af den samlede gæld. Af den
øvrige gæld udgør banklån 338,7
mio. kr. og modtagne deposita 20,1

mio. kr.

Koncernens egenkapital på 557,2
mio. kr. (2002: 546,3 mio. kr.) er
øget med 10,9 mio. kr. i forhold til
2002. En stigning, der sat i forhold
til koncernens resultat forklares jf.

skemaet side 11.

Regnskabspraksis vedrørende egne
aktier er ændret i 2003. Tidligere
har egne aktier været optaget til
nominel værdi (2002: 15,1 mio. kr.),
med en samtidig hensættelse under
reserve i egenkapital på et tilsva-
rende beløb. Pr. 31/12-2003 optages
egne aktier til 0 kr. som foreskrevet
i den nye årsregnskabslov, hvorfor
egenkapitalen med henvisning

hertil er reduceret med 15,1 mio. kr.

Nordicom udstedte i 1995 tegnings-
retter for 10 mio, kr. til ledelsen. De
tilbageværende tegningsretter blev
i 2003 tilbagekøbt af Nordicom for
6,7 mio. kr. Beløbet fragår i
selskabets egenkapitalopgørelse i
2003.

Urealiserede kursreguleringer af lån
i tyske hypoteksinstitutter til dags-
værdi, foretages direkte over egen-
kapitalen, og har i 2003 ført til en
reduktion med 3,1 mio.

Jævnfør den nye årsregnskabslov
fragår udbetaling af udbytte egen-
kapitalen det år udbyttebetalingen
realiseres. Tidligere fragik udbytte-
betaling egenkapitalen i det år
udbyttet vedrørte. Ændringen med-
fører en regulering af egenkapitalen
i 2003 med — 29 mio. kr. Nordicom
har i 2003 realiseret udbytte på egne
aktier for 1,0 mio. kr.

 

 

Samlet set har egenkapitalen for ultimo 2002
udviklet sig således:

 

Resultat efter skat regnskabsåret 2003 63,8 mio. kr.
Reg. for ændret regn. praksis for egne aktier - 15,1 mio. kr.
Nordicoms tilbagekøb af aktie tegningsretter - 6,7 mio. kr.
Reg. af lån i tyske hypoteksinst. til dagsværdi - 3,1 mio. kr.
Udbytte vedr. regnskabsåret 2002, udbetalt i 2003 - 29,0 mio. kr.
Udbytte fra egne aktier i 2003 1,0 mio. kr.
Tilvækst i egenkapital fra 2002-2003 10,9 mio. kr.

 

 

 

NORDICOM KONCERN 11

Koncernens forventninger til 2004

Det danske ejendomsmarked er som
helhed forsat velfungerende, og der
forventes på kort sigt ikke nogen
væsentlig forandring i markedet.
Hvis renten stabiliseres omkring det
nuværende niveau på lidt længere

sigt, er det Nordicoms forventning,

 

at priserne på ejendomme fortsat vil
stige. Med den nuværende rente er
forskellen på markedsafkastet på
fast ejendom og obligationer stort,
og flere midler bør derfor ved uæn-
dret rente blive kanaliseret over i

ejendomsmarkedet.

For regnskabsåret 2004 fastholdes
de på tredje kvartal udmeldte for-
ventninger om et koncernresultat
før skat i niveau 95 -105 mio. kr.,
svarende til en forventet egenkapital-
forrentning i niveau 16 — 20%. Det
er i 2004 fortsat udgangspunktet, at
prioritere et højt løbende cashflow
for koncernen, og på det grundlag
skabe nye værdier.

I Nordicom Ejendom, hvor overskud-
det før skat de seneste 3 år har

været faldende, forventes der frem-
gang igen i 2004, idet den nye orga-

nisation nu er indarbejdet.

I Nordicom Bolig, som har oplevet
en markant vækst i omsætning og
resultat i de seneste 3 år, er det
forventningen at det tilfredsstil-
lende resultat fra 2003 kan opret-
holdes i 2004. Resultatet er opnået
med en meget lille og ny organisa-
tion, som skal konsolideres i 2004.
Det er fortsat afdelingens mål at
producere og sælge omkring 200

nye boliger om året.

Indtjeningen i Nordicom Finans
forventes i 2004 fortsat primært at
bestå af renteindtægter fra pante-
brevene. Investeringerne i pante-
breve er primo 2004 blevet reduce-
ret med 7,3 mio. kr., men da der ikke
forventes hensættelser i det nye
regnskabsår, forventes resultatet for

2004 at ligge noget over 2003.

I Nordicom Trevi blev der i det gamle
regnskabsår indledt drøftelser med

    

Helsingør og Malmø
kommuner om nogle
af de muligheder for
at udvikle bymidterne,
som Nordicom Trevi
har peget på. I 2004
er det forventningen,
at denne dialog vil
fortsætte, og at Trevi vil fortsætte
dialogen med nye byer. I strategien
for udvikling af forretningsområdet
Trevi, har Nordicom besluttet at
satse på det langsigtede samarbejde
med kommunerne. På grund af den
politiske usikkerhed som knytter sig
hertil, er der pt. ingen konkrete
forventninger til, hvornår det første
Trevi anlæg forventes at være i

jorden.

I Nordicom Detail arbejdes der i
2004 på at identificere en partner
som kan videreføre planen om at
skabe en landsdækkende kapital-
kæde af babyudstyrsforretninger.
2004 ventes derfor at være det
sidste år, hvor Nordicom står for
den direkte drift af butikkerne.

NORDICOM KONCERN 13

Aktionærforhold
og generalforsamling

Nordicoms aktiekapital er opdelt på
3.127.858 aktier, som på Køben-
havns Fondsbørs ultimo året blev
noteret til kurs 175. Der er én
aktieklasse. Ultimo året var der 600
navnenoterede aktionærer i selska-
bet, som repræsenterede 74% af
selskabets stemmer. Det er vurde-
ringen, at der samlet set er mellem
1.500 — 2.000 aktionærer i selskabet.
Selskabets aktier er noteret på
Københavns Fondsbørs under fonds-
kode DK0010158500.

 

Følgende aktionærer er i aktiebogen pr.
31.12.2003 noteret for en ejerandel på 5%
eller der over:

- Nikolaj Gruppen ApS
- Pensionskassen for værkstedsfunktionærer i Jernet

- Synerco
- Nordea Pension Danmark

 

 

Nordicom blev i foråret 2003 udvalgt
til at deltage i Small Cap+ segmen-
tet på Københavns Fondsbørs, og
det har været en medvirkende årsag
til en øget synlighed blandt investo-
rerne. Ultimo kursen i 2003 på 175
er en stigning på 25 kurspoint i
forhold til 2002, svarende til 17,0%.
Nordicoms børsværdi kan på bag-
grund af ultimo kursen opgøres til
547,4 mio. kr., en stigning i børsvær-
dien på 78,2 mio. kr, | årets løb er
der omsat for 133,6 mio. kr. i aktien
i et kursinterval på mellem 143,75
og 184,23.

14 NORDICOM KONCERN

I 2003 disponerede selskabet halv-

delen af resultatet efter skat til
udbytte svarende til en udlodning
på i alt 28,8 mio. kr. svarende til 9,27
kr./aktie og en udbytte procent på
6,2. På generalforsamlingen den

20. april kl. 10 på Hotel Skt. Petri,
Krystalgade 22, 1172 København K.,
vil bestyrelsen foreslå, at der udlod-
des et udbytte på 10,0 kr./aktie
svarende til 31,3 mio. kr. | forhold til
børskursen primo 2003 på 150, svarer
udbyttet til et direkte afkast på 6,7%.
Bestyrelsen vil desuden anmode
generalforsamlingen om en fortsat
bemyndigelse til køb af op til 10%

af Nordicoms egne aktier.

Som det fremgår af figuren her-
under, har Nordicoms aktiekurs på
Københavns fondsbørs udviklet sig
ganske positivt de sidste 5 år.

TT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LT
Nordicoms aktiekurs udvikling 1999-2003
Aktiekurs
180
170
160 i
150 |
140
130 i
120 :
110
100
1999 2000 2001 2002 2003
AG

 

Det samlede afkast til selskabets
aktionærer i form af kursstigninger
og udbytte har i de seneste 5 år
udgjort 91,6%. Fordelt på de enkelte

år ser udviklingen således ud:

 

Årligt samlet afkast fra kursstigning og udbytte 1999-2003

Aktiekurs

 

35,0%

 

30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%

5,0%

0,0%

 

 

 

 

 

 

      

1999

ERB Kursstigning

      

2000 2001 2002 2003

Udbytte

 

Selskabets beholdning af egne aktier
den 31.12.2003 udgør 102.008 stk.,
svarende til 3,3% af den samlede sel-
skabskapital. Beholdningen er i løbet
af året reduceret med 4.025 stk. ved
køb af 26.100 stk. og salg af 30.125 stk.

Udover bestyrelsen og direktionen
har selskabet udpeget relevante
medarbejdere som insidere i forhold
til handel med selskabets aktier. I for-
bindelse med de nye regler for oplys-
ning om insideres aktiebesiddelser
og handel med aktier i selskabet, er
de interne regler for handel med
aktier og behandling af viden blevet
opdateret, og samtlige insidere har
med deres underskrift bekræftet at

have modtaget og læst disse regler.

Pr 31.12.2003 udgør de anmeldte
aktiebesiddelser hos insidere i
Nordicom 166.827 stk. aktier,

svarende til en nominel værdi på
16.682.700 kr., eller 5,3% af

Nordicoms samlede aktiekapital.

 

CC

Medarbejdere og nærtstående
I alt for insidere

N

Bestyrelse, ledelse og nærtstående 166.804 stk.

Insideres aktiebesiddelser 31.12.2003

Antal aktier Kursværdi ved
kurs 178

29.691.112 kr.

23 stk. 4.094 kr.
166.827 stk. 29.695.206 kr.

 

 

 

Selskabets direktør er blevet tildelt
option til køb af i alt 100.000 aktier
i Nordicom. Optionen er opdelt i 4
trancher, med mulighed for udnyt-
telse af de første 40.000 stk. efter
den 1. april 2005, og herefter med
mulighed for at udnytte yderligere
20.000 stk. hver den 1. aprilide
efterfølgende 3 år.

Selskabets finanskalender samt de i
2003 og 2004 udsendte fondsbørs-
meddelelser findes på selskabets

hjemmeside www.nordicom.dk.

Nordicom ønsker en åben og tro-
værdig dialog og et højt service-
niveau over for investorer, analyti-
kere og presse, så markedet — under
hensyntagen til de børsetiske regler
— kan få det bedst mulige grundlag
for at prisfastsætte aktien.

I 2004 vil Nordicom fortsat arbejde
for en stabil og positiv udvikling i
selskabets aktiekurs. Vi vil fortsat
øge selskabets informationsniveau
og søge en synlighed i medier med
det formål at øge interessen for

selskabets aktier.

NORDICOM KONCERN 15

 

”Flexibel

— en bolig for livet”

Nordicom Bolig har udviklet et helt nyt og
innovativt koncept for boligindretning, hvor

boligen nu kan udvikle sig i forhold til livets faser.

”Visionen har været, at boligen i højere grad

skal kunne tilpasses beboerne”, udtaler Erik
Kragh-Hansen, direktør i Nordicom Bolig. ”Vi
oplever alle skiftende behov - især i forbindelse
med familieforøgelser, og igen når børnene flytter
hjemmefra. Det er sjældent at boligen fungerer
optimalt under alle disse skift, og ofte ender det
med at rum står ubenyttet hen. Det er denne

konvention vi har ønsket at udfordre”.

Flexibels princip er logisk og enkelt.

Boligen er som udgangspunkt en

 

l-værelseslejlighed, men er forberedt
til opsætning af skillevægge, så den let kan om-
dannes til f.eks. en 3-værelses lejlighed. Væggene
kan naturligvis også med lethed på et senere tids-
punkt fjernes — eller flyttes, således at nye rum

etableres.

Systemet er færdigudviklet og allerede implemen-
teret i bebyggelsen Grånings Have i Havnestaden.
Her har de fremtidige beboere selv bestemt ind-
retningen fra starten, hvilket har styrket salget af
disse boliger betragteligt. Allerede efter kun

4 måneder kan de 171 lejligheder stort set meldes
udsolgte.

Flexibel konceptet vil næste gang kunne opleves

i forbindelse med udviklingen af Sluseholmens

boliger.

 

 

 

 

Styringsmål i Nordicom

Det er det stabile og høje, løbende
cashflow som er grundlaget for
Nordicoms arbejde med at skabe
nye værdier. De gode resultater år
efter år har dokumenteret forret-
ningsmodellens værdi, og til styring
af aktivitetsniveau og risiko opereres

med tre overordnede styringsmål:

Balancemål

Selskabets nuværende aktionær-
politik, hvor en stor andel af det
årlige resultat udbetales i udbytte
samtidig med, at egne aktier tilbage-
købes, giver ikke aktuelt mulighed
for nogen væsentlig vækst i balancen
uden at gå på kompromis med kon-
cernens soliditetsmål. Der tilstræbes
derfor pt. en samlet balance for
koncernen i niveau 2,0 — 2,5 mia. kr.
Ultimo 2003 udgør koncernbalancen
2,4 mia. kr. Der er dog stadig god
mulighed for at øge indtjeningen
ved at bruge koncernens ressourcer
mere effektivt, og ved at øge den
ikke kapitalkrævende videnbaserede

del af koncernens omsætning.

Egenkapitalmål

Der tilstræbes en løbende soliditet
på minimum 28%. Koncernens soli-
ditet opgøres ved at sætte egenkapi-
talen i forhold til aktivmassen
fratrukket de garanterede aktiver.
Garanterede aktiver defineres som
likvide beholdninger, samt uigen-
kaldelige tilgodehavender (tilgode-
havender der er garanteret ved
deponering eller bankgaranti, f.eks.

solgte boliger i et igangværende
boligprojekt). Pr. 31.12.2003 udgjorde
soliditeten 28%.

For at give mulighed for et mere
fleksibelt aktivitetsniveau i fremti-
den, har selskabet i øjeblikket over-
vejelser omkring brug af forskellige
former for ansvarlig kapital som sup-

plement til koncernens egenkapital.

Aktivitetsmål
Til styring af afdelingernes

indbyrdes aktivitetsniveau,
defineres der løbende, på koncern-
niveau, aktivitetsmål for de forskel-

lige forretningsområder.

 

 

Nordicom Ejendom
| Nordicom Bolig

Nordicom Finans

Nordicom Trevi

Nordicom Detail

 

Koncernens aktuelle aktivitetsmål

Ejendomssalg, 150 — 250 mio. kr. årligt.
Ejendomskøb i et niveau som modsvarer
cashflowet i det årlige salg.

En årlig produktion og et årligt salg på
15-20.000 m?,
En projektbeholdning på 60-80.000 m2,

Aktuelt ingen mål om køb eller salg af
pantebreve,

Nyetablering hurtigst muligt.

Ingen nye etableringer.

NORDICOM KONCERN 17

Nordicoms følsomhed

Spredningen af koncernens aktivi-
teter på flere forretningsområder,
har generelt set gjort Nordicom
mindre følsom overfor ændringer i

eksterne forhold.

 

Bruttoresultat i 2003 opdelt på kategori

Overskud ved udlejning af ejendomme 72,7

Avancer ved salg af ejendomme
Urealiserede værdi reguleringer

Overskud ved produktion og salg af boliger 40,9

Andre indtægter

Bruttoresultat

24,9
29,9

17,6

 

 

18 NORDICOM KONCERN

Indtjeningen fra udlejningen af
selskabets ejendomme er et vigtigt
og stabiliserende element i koncer-
nens samlede drift. Med det aktu-
elle aktivitetsmål i Nordicom Ejen-
dom, har afdelingen investeret i
ejendomme for ca. 1,5 mia. kr. Ved
fuld udlejning og en optimal drift
kan der af en sådan portefølje
genereres et resultat før renter på
omkring 110 mio. kr. Bruttolejeind-
tægterne ved fuld udlejning ligger
på omkring 125 mio. kr., mens den
optimale drift af ejendommen vil
koste omkring 15 mio. kr. Hvis fem
procent af lejemålene i et regnskabs-
år er uden lejer, påvirker det brutto-
resultatet negativt med ca. 6 mio. kr.
Ejendommenes driftsudgifter påvir-
kes af en række forskellige forhold,
og kan nemt svinge med 5 —7 mio. kr.
Samlet set vil der ikke være noget

usædvanligt i, at ejendommenes

drift fra de ene til andet år svinger
med omkring 10 mio. kr.

Følsomhed ved salg af ejendomme
Muligheden for at skabe nye værdi-
er ved køb af investeringsejen-
domme er et vigtigt element for
Nordicom. De værdier som udvikles,
synliggøres i regnskabet som avan-
cer ved salg af ejendomme. Værdi-
skabelsen påvirkes af udviklingen på
ejendomsmarkedet. Det er nemmere
at skabe værdi i et stigende marked,
men der kan også skabes værdier i
et faldende marked. Ejendomsporte-
føljens værdi og omsættelighed
påvirkes af den generelle prisudvik-
ling på ejendomsmarkedet, hvor et
overskud fra værdiudvikling i det
nuværende marked, kan blive
elimineret i et faldende ejendoms-
marked. Tilsvarende påvirkes hele
ejendomsporteføljens værdi positivt
af et stigende ejendomsmarked, og
negativt af et faldende ejendoms-
marked. Nordicoms ejendomme er
bogført til et forsigtigt markeds-
afkast, som for hele porteføljen er
opgjort til 7,5%. For 2003 svarer

det til en værdi på 1.591 mio. kr.
Nordicoms følsomhed over for
stigninger eller fald i markedet er
afhængig af ejendomsporteføljens
størrelse, Ved den nuværende
porteføljestørrelse påvirkes værdien
af Nordicoms ejendomme med

ca. 20 mio. kr., ved en ændring i
markedets krav til afkast med 0,1
procent point fra f.eks. 7,4% til 7,5%.

Følsomhed ved urealiserede
værdireguleringer

Investeringen i ejendomme er som
udgangspunkt inflationssikret. De
fleste lejekontrakter indeholder en
aftale om pristalsregulering, hvilket
indebærer en årlig lejestigning. For
ejendommens ejer betyder det, at
ejendomsværdien også stiger, da en
køber typisk vil betale en højere pris
for ejendommen, når lejen er højere.

Med en inflation på 2,0% p.a. stiger

;Nordicoms ejendom på Nørrebrogade i København

 

ejendommens lejeindtægter og
værdi typisk tilsvarende. I Nordicoms
regnskab synliggøres denne værdi-
stigning under posten ”urealiserede
værdireguleringer”. Denne indtje-
ning er følsom overfor ændringer i
inflationen. Hvis inflationen stiger
fra 2-3% øges de årlige urealiserede
værdireguleringer med ca. 15 mio.
kr. Modsat falder de urealiserede
værdireguleringer, når inflationen

reduceres.

NORDICOM KONCERN 19

 

20 NORDICOM KONCERN

Følsomhed ved produktion

og salg af boliger

I Nordicom Boligs projektportefølje
som i øjeblikket rummer ca. 80.000
m2, er der typisk byggeri i gang i ca.
Ya af sagerne. De øvrige er enten på
planlægningsstadiet eller allerede
færdigbyggede og ikke 100% solgt.
Ved et brat fald i boligpriserne er
det primært de sager, hvor der er

byggeri i gang som rammes.

| sagerne under planlægning, er der
mulighed for at tilpasse eller udskyde
produktionen. I et boligmarked,
hvor priserne falder, reduceres om-
sætningen også typisk, så det både
bliver sværere at nå et salgsmål og
et dækningsbidrag. Hvis der eksem-
pelvis er budgetteret med en om-
sætning på 300 mio. kr. i Nordicom
Bolig, vil man ved et brat prisfald
sagtens kunne forestille sig, at denne

 

 

halveres og at dækningsbidraget

samtidig halveres. Et bruttoresultat
på 45 mio, kr. i normalsituationen,
vil i så fald blive reduceret til ca.

10 mio. kr.

Rentefølsomhed

På udgiftssiden er det fortsat kon-
cernens renteudgifter, som vejer
tungest. Men også her har spred-
ningen på flere aktiviteter haft
betydning. Tidligere var kapital virk-
somhedens vigtigste ressource, men
efterhånden som viden og netværk
har fået større betydning, er rente-
følsomheden blevet forholdsmæs-
sigt reduceret. Koncernens samlede
lån ultimo 2003 udgør 1,67 mia. kr.
De samlede renteudgifter i 2003
udgjorde 53,9 mio. kr., svarende til
en samlet gennemsnitlig lånerente
på 3,5%. Realkreditlån udgør 64,3%
og banklån 20,2% af den samlede
gæld. Den gennemsnitlige rente-
termin for porteføljen som helhed
udgør 2,2 år. Hvis renten stiger med
et procentpoint betyder det, at
Nordicoms renteudgifter vil stige
med 16,7 mio. kr. om 2,2 år, når den
fulde effekt er slået igennem på

Nordicoms låneportefølje.

”Nordicom
på top 200 ifølge det
amerikanske

erhversmagasin,
Forbes”

Nordicom blev i 2003 udvalgt af det amerikanske
erhvervsmagasin, Forbes, som et af de 200 bedste

ikke-amerikanske small cap selskaber i verden.

Aktiekursen har over de seneste 5 år udviklet

sig imponerende i forhold til det internationale
aktie indeks, og Nordicom har inklusive udbytte
præsteret et afkast på 91,6%, mens det danske
KEX indeks til sammenligning har præsteret 25% i

samme periode.

”Den internationale børs uro har ikke mærket
Nordicom, hvilket primært skyldes en
forretningsmodel, der er effektiv i både høj- og
lavkonjunktur” udtaler Peter Andersen fra IRC
(Independent Research/Consult). Han vurderer
endvidere, at Nordicom i ustabile markeder

besidder en

  
 
 
 
 
 
 

værdiskabende evne,
der overgår mange
andre selskabers, og
at Nordicom som
minimum bør følge
gennemsnittet i gode

markeder.

 

 

 

 

 

 

 

ing for
2003

(om
HT IEES"
ig,

Åen

(«B)

OD

visioner

EK

 

Nordicom Ejendom

Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Ejendom fra 2003

Resultatet før skat i Nordicom
Ejendom i 2003 udgør 66,3 mio. kr.
(2002: 68,4 mio. kr.), hvilket er en
ikke tilfredsstillende tilbagegang på
2,1 mio. kr. svarende til 3,0%. Tilbage-
gangen skyldes, at resultatet fra
udlejningen af afdelingens ejen-

domme er lavere end forventet.

Nordicom Ejendomme er beskæf-
tiget med investering i ejendomme,
som værdiudvikles og videresælges.
Indtjeningen er baseret på udlej-
ningen og avancer ved udvikling og
salg af ejendomme. Virksomhedens
kerne er ejendomsporteføljen, som
ultimo 2003 består af 72 ejendomme,
opgjort til en samlet værdi på 1.562

mio. kr.

Porteføljens ejendomme i normal-
drift er bogført til en værdi på ca.
1.070 mio. kr., mens ejendomme
under udvikling er bogført til en

værdi på ca. 490 mio. kr.

 

 

Nordicom Ejendom

Preben Thomsen, projektudvikler, ptenordicom.dk
Finn Bach Pedersen, projektudvikler, fbp&nordicom.dk
Uno Sand, projektudvikler, us&nordicom.dk

Paul Maas, projektudvikler, pmEnordicom.dk

   

|
!

 

 

 

LT

 

OC

 

I regnskabsåret er der erhvervet 10 nye ejendomme for
i alt 233,55 mio. kr. Det drejer sig om følgende ejendomme:

Nørregade 27 A, Ringsted
Øster Alle 28, Slagelse
Schweizerpladsen 1B, Slagelse
Kgs.Nytorv 26, København
Albuen 19, Kolding

Sjællandsgade 12-18, Vejle
Hejrevej 26-28, København

- Mariendals Alle 29, Slagelse

- Korsgade 4, Slagelse

Nybrogade 24, København

I 2003 er samtidig solgt 10 ejendomme for i alt 170,6 mio. kr.:

Akacietorvet, Farum
Rantzausgade 30, København
Skindergade 22, København
Torvet 2, Rudkøbing

-. Falkoner Alle 75, Frederiksberg

Landskronagade 27, København
GI. Lyngvej 23 B, Køge

Dyrkøb 3, København
Holmegårdscentret, Kokkedal
Korsgade 4, Slagelse

NORDICOM EJENDOM 23

 

24 NORDICOM EJENDOM

REE NT MENE LENE ES rn e

 

Driften i Nordicom Ejendom

Ejendomsdivisionens omsætning i
2003 udgør 269,4 mio. kr. (2002:
256,3 mio. kr.), fordelt med 98,9
mio. kr. på lejeindtægter (et fald på
6,1 mio. kr.) og 170,6 mio. kr. i ejen-
domssalg (en stigning på 19,3 mio.
kr.). Samlet set er omsætningen
steget med 13,1 mio. kr. (5,1%).

Omkostninger relateret til drift og
salg i 2003 udgør 171,8 mio. kr.
(2002: 137,0 mio. kr.), og er steget
med 34,8 mio. kr.

Bruttoresultatet udviser dermed en
tilbagegang på 21,7 mio. kr., som
fremkommer ved et overskud fra
udlejning på 72,7 mio. kr. (2002:
88,8 mio. kr.), og avancer fra ejen-
domssalg på 24,9 mio. kr. (2002:
30,5 mio. kr.) I alt et bruttoresultat
på 97,6 mio. kr. mod 119,3 mio. kr.

i 2002.

Faldet i lejeindtægterne hænger
primært sammen med, at divisio-
nens lejemål har været mindre
udlejet end i 2002. En af forklaring-
erne er en højere tomgang end
sædvanligt i ejendommene under
normal drift. Ca. 6,8% af lejemålene
i normal drift har ikke været udlejet
i 2003. Men samtidig har arbejdet
med afdelingens udviklingsprojekter
fordret, at en relativt stor del af
lejemålene i denne del af porteføl-
jen, også har måtte holdes tomme i

perioder.

Ejendommenes driftsudgifter udgør
26,2 mio. kr. (2002: 16,2 mio. kr.) og
er dermed 10,0 mio. kr. større end i
2002. Denne markante stigning
skyldes, at der har været afholdt
væsentligt større udgifter til vedlige-
holdelse og service end sædvanligt
med formålet at fastlægge og
udbygge værdierne. Samtidig har
den højere tomgang betydet, at
flere af ejendommenes driftsud-
gifter end sædvanligt har påhvilet
Nordicom. Udgifterne til rådgivere
har også været høje, og samtidig er
betalingen under en lejegaranti for
en tidligere solgt ejendom med-
taget som en driftsudgift.

De urealiserede værdireguleringer
af divisionens ejendomme er fore-
taget efter en vurdering af divisio-
nens ejendomme til en forsigtig
markedsværdi, og har ført til en
samlet værdiregulering på 32,1 mio.
kr. (2002: 22,3 mio. kr.). Samlet set

er ejendommene vurderet ud fra et

kontant baseret startafkast på 7,5%,
mens det i 2002 udgjorde 7,7%.

Kapacitetsomkostningerne i ejen-
domsdivisionen udgør 15,4 mio. kr.
(2002: 12,9 mio.), hvilket er en
stigning på 2,5 mio. kr. Forøgede
omkostninger til personale udgør
0,8 mio. kr.

Resultat før finansielle omkostninger
udgør 114,3 mio. kr. (2002: 128,6
mio. kr.) og er en tilbagegang i for-
hold til 2002 på 14,3 mio. kr. (11,0%),
som både kan henføres til et lavere
resultat af ejendommenes drift og
mindre avancer ved ejendomssalg
end i 2002.

De finansielle udgifter på 48,0 mio.
kr. (2002: 60,2 mio. kr.) er reduceret
med 12,2 mio. kr. i forhold til året

før. Forklaringen er et lavere rente-

niveau.

Ejendomsdivisionens resultat før
skat i 2003 udgør 66,3 mio. kr. (2002:
68,4 mio. kr.). Resultatet, der er en
tilbagegang på 2,1 mio. kr. i forhold
til 2002, er ikke tilfredsstillende.

Resultatet svarer til en forrentning

af den allokerede egenkapital før
skat på 18%.

 

 

Nordicom Ejendom, resultat pr. 31/12-2003

 

 

 

 

 

 

31/12-03 31/12-02 Ændring
Lejeindtægter 98.9 105.0 -6.1
Ejendomssalg 170.6 151.3 19,3
Omsætning, i alt 269.4 256.3 13.1
Ejendommenes driftsomkostninger -26.2 -16.2 -10.0
Ejendommenes bogførte værdi
ved salg -145.7 -120.8 -24.9
Bruttoresultat 97,6 119.3 -21.7
Urealiseret værdiregulering 32.1 22.3 9.8
Resultat før kapacitetsomk.
og finansielle poster 129.7 141.56 -11.9
Personaleomkostninger -8.8 -8.0 -0.8
Lokaleomkostninger -0.9 -0,6 -0.3
Andre kapacitetsomkostninger -5.7 -4.3 -1.4
Kapacitetsomkostninger, i alt -15.4 -12.9 -2.5
Resultat før finansielle poster 114.3 128.6 -14.3
Finansieringsomkostninger, netto -48.0 -60.2 12.2
Nordicom Ejendom, i alt 66.3 68.4 -2.1
v …
[I
Aktiver 31/12-03 31/12-02 Ændring
Materielle anlægsaktiver 1,612.8 1,462.1 150,7
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Tilgodehavender og andet 350.9 297.1 53.8
| Aktiver, i alt 1,963.7 1,759.2 204.5
|
' Passiver
Egenkapital 380.9 372.5 8.4
Hensættelse til udskudt skat 122.8 116.0 6.8
Langfristet rentebærende gæld 975.3 1,000.0 -24.7
Øvr. langfristet gæld 21.6 25.3 -3.8
Kortfristet rentebærende gæld 199,2 127.5 71.7
Øvr. kortfristet gæld 263.9 117.9 146.0
Passiver, i alt 1,963.7 1,759.2 204.5
N
U men
”
CO
Nøgletal for Nordicom Ejendom
31/12-03 31/12-02 Ændring
Ejendomme (antal) 72 70 2
Samlet etageareal i m? 177,966 162,433 15,533
Bogført værdi ejendomme i mio. kr. 1,594 1,420 56
Ejendommenes afkast 7,5 7,7 0.2
Gennemsnitlig udlejningspris pr. m? 674 729 -55
Genm. investering pr. m? etageareal 8,957 8,745 212
| Forrentning af egenkapital (før skat) 18 19 -1
| Afkastningsgrad i % 7 8 -1
| Driftomkostninger i f.t. lejeindtægter i % 26 15 11
Solgte ejendommme i m2 21,565 12,288 9,277
Købte ejendomme i m?2 37,098 32,225 4,873
Bruttomargin i % 36 47 -11
Antal medarbejdere 18 15 3

 

NORDICOM EJENDOM 25

 

26 NORDICOM EJENDOM

Ejendomsmarkedet

Priserne på ejendomsmarkedet har i
de senere år udvist en stabil, stigende
tendens. Det hænger bl.a. sammen
med en fornuftig omsætning på
ejendomsmarkedet, hvor der har
været god balance mellem udbud
og efterspørgsel. Den lave rente og
et meget svingende aktiemarked,
har i den seneste tid sat yderligere

fokus på ejendomsmarkedet.

Der er mange aktive interessenter
på markedet, lige fra privatperso-
ner, som efterspørger mindre afskriv-
ningsberettigede investeringsejen-
domme, til store danske og uden-
landske fonde, som efterspørger
porteføljer eller højt profilerede
domicil ejendomme. Nordicom
forventer i 2004 at ejendomsmar-
kedet fortsat vil være velfungerende,
med nogenlunde uændrede til let

stigende priser.

Det oplagte og største marked
ligger i København, men også i de
større byer i provinsen er der velfun-
gerende markeder. Specielt de større
investorer fokuserer på Københavns-
området, og likviditeten i det

københavnske marked er da også

 

markant større end i andre delom-
råder i landet. Ejendomme i Køben-
havn handles generelt til startafkast
som ligger 0,5%-1,0% lavere end i
resten af landet. Der er meget
investor fokus på København, men
provinsen rummer stadig en række

gode muligheder.

Tomgangsprocenten for kontorleje-
mål i København er igen på vej ned.
Nybyggeriet til kontorer i Køben-
havn ligger på et lavt niveau, og det
er derfor forventningen, at kontor-
markedet i indre by vil fortsætte
med at blive bedre i 2004. På
butiksmarkedet er der fortsat god
efterspørgsel efter lejemål, og det
er en tendens Nordicom forventer
vil fortsætte i 2004. I de senere år
har en del developere og entrepre-
nører fokuseret på at opføre nye
boliger, og det aktuelle aktivitets-
niveau er derfor ret højt. En del af
disse bliver til ejerboliger eller
andelsboliger, men efterhånden
som markedet modnes, er der flere
og flere som bliver til udlejningsejen-
domme. Der er et voksende og i
øjeblikket velfungerende marked
for boliger med fri lejefastsættelse,
da alle de nye boliger, som opføres i
privat regi, hører under den lovgiv-
ning. Markedet for udlejningsboliger
forventes at fortsætte sin positive
udvikling i 2004.

Nordicom Ejendoms
forventninger til 2004

I Nordicom Ejendom hvor overskud-
det før skat de seneste 3 år har
været faldende, forventes der frem-
gang igen i 2004, Der vil i 2004
fortsat være fokus på FE og
værdiudvikling af divisionens.
ejendomme, ligesom det fortsat er
forventningen, at ejendomme som
sælges i løbet af året erstattes helt
eller delvist af nye ejendomsinve-

steringer.

Nordicom Ejendom vil fortsat både
.kigge på forretningsmulighederne i
-provinsen og i København. De
S g ELSE ejendomssegmenter (strøg

STS bolig og kontorejendomme)

il fortsat være i fokus, mén afde-
lingen vil i 2004 også begynde at se

å mulighederne inden for løgistik-

produktionsejendomme.

 

Nordicom Bolig

Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Bolig fra 2003

Resultatet i Nordicom Bolig udgør
35,4 mio. kr. før skat (2002: 15,9 mio.
kr.), hvilket er en tilfredsstillende
fremgang på 19,5 mio. kr. svarende
til 122,6%. En øget produktion og et
større salg er forklaringen på frem-
gangen. Afdelingens produktivitet
er nu oppe på det niveau, som
ønskes for de kommende par år.

Nordicom Bolig er beskæftiget med
opførelse og salg af boliger. Siden
starten i 1999 har Nordicom Bolig
udviklet og opført omkring 600 nye

boliger i en kombination af nybyggeri

 

 

Nordicom Bolig

Erik Kragh-Hansen, direktør, ekhenordicom.dk

Borris Nielsen, projektudvikler, bnénordicom.dk
Steen Jønsson, projektudvikler, sjenordicom.dk

 

 

 

og nyindretning af gamle produk-
tions- eller kontorejendomme.
Boligdivisionen er fokuseret på
gode kvalitetsboliger i segmentet
lige under liebhaver boliger, hvor
vores specielle kompetence ligger i
at kombinere god arkitektur og
boligkvalitet med et rationelt byg-
geri og fleksible løsninger for vore
kunder. I årets løb har Nordicom
Bolig erhvervet rettigheder til føl-
gende nye projekter:

Emdrup Park II

Projektet er en udbygning af Emdrup
Park I, som blev udsolgt i 2003.
Emdrup Park II rummer mulighed
for at opføre 2.030 m/, eller ca. 24
nye lejligheder. Projektet er under
projektering og det forventes, at
byggeriet igangsættes i år.

 

28 NORDICOM BOLIG

Sluseholmen |

Nordicom Bolig er i samarbejde med
Københavns kommune, Københavns
Havn, Sjælsø Gruppen og JM Dan-
mark gået ind i et projekt om at ud-
vikle ca. 1.000 nye boliger i Køben-
havns Sydhavn. Nordicoms andel af
projektet udgør ca. 35.000 m? som
skal opføres i 2 etaper. Nordicom
Bolig har erhvervet den nødvendige
jord til første etape som skal bebyg-
ges med ca. 17.500 m? nye boliger.
Projekteringen af de ca. 200 boliger
er i gang.

Sluseholmen II

Nordicom har option på køb af
etape II i Sluseholmen, som rummer
mulighed for at opføre 17.000 —
20.000 m? nye boliger. Området som
idag er et industriområde forvand-
les til et spændende boligområde,
bl.a. ved en gennemskæring med
kanaler, så alle boliger får direkte

vandadgang.

    
 

Fiskerihavnsgade I
Nordicom har erhvervet en
option på et areal til brug
for opførelse af nye
boliger, som er beliggende
ud til Københavns havn
mellem Fisketorvet og E2.
Der vil blive mulighed

for at opføre mere end
15.000 m? boliger.

Castrol Grunden

På Amager Strandvej lige
over for den nye Strandpark har
Nordicom Bolig erhvervet et
jordareal, hvor det er hensigten at
opføre 8-12.000 m? nye boliger.

 

Forstudier til boligprøjektet Sluseholmen - Københavns største boligudviklingsprojekt nogensinde

NORDICOM BOLIG 29

 

 

 

Samlet set arbejdes der ultimo 2003

Igangværende boligprojekter | med 15 forskellige boligprojekter,
Boliger Solgt Solgt ikke solgte | som tilsammen rummer mulighed
| ialt i 2003 tidligere boliger
| Whiskyhuset, Roskilde 17 stk. 4stk. 3stk. 10 stk. | for at opføre 1.271 nye boliger.
Mariehøj, Hørsholm 21 stk. 6 stk. 15 stk. O stk. |
Montebello, Helsingør 51 stk. 23 stk. 17 stk. 11 stk.
Gadekærvej, Valby 18 stk. Ostk. 18 stk. Ostk. I de igangværende 15 projekter er
Emdrup Park I, Emdrup 60 stk. 46 stk. 14 stk. Ostk. . .
Emdrup Park II, Emdrup 24 stk. Ostk. Ostk. 24 stk. der 983 endnu ikke solgte boliger,
Grånings Have, København 171 stk. 141 stk. Ostk. 30 stk. hvilket vurderes at kunne dække
Snekkersteen 16 stk. Ostk. Ostk. 16 stk. . .
Roskilde Andel 64 stk. Ostk. Ostk. 64stk. | afdelingens produktions- og salgs-
Skærgårds Parken, Århus 63 stk. Tstk. Ostk. 63 stk. ønske for de kommende 3 —4 år.
| Hammershøj 115 stk. Ostk. Ostk. 115 stk.
| Sluseholmen I 200 stk. Ostk. Ostk. 200 stk. |
| Sluseholmen II 200 stk. Ostk. Ostk. 200 stk. |
i Fiskerihavnsgade | 150 stk. O stk. Ostk. 150 stk
Castrol Grunden 100 stk. Ostk. Ostk. 100 stk.
lalt 1,271 stk. 221 stk. 67 stk. 983 stk.
nv s

 

 

Byggestader fra Gréånings Have i København.
171 nye boliger er indflytningsklare i 2005

 

30 NORDICOM BOLIG

 

Driften i Nordicom Bolig

1 2003 er der solgt 221 boliger (2002:
89 boliger) for i alt 374,4 mio, kr.
Afdelingens indtægtskriterie hvor
det er produktionsstadet, der afgør,
hvor stor en del af salget som kan
indtægtsføres, medfører imidlertid,
at der kun indgår 278,4 mio. kr. i
omsætningen for 2003 (2002: 115,9
mio. kr.), svarende til en tilfredsstil-
lende fremgang på 162,5 mio. kr.
(140,2%).

Der har i regnskabsåret været salg
og produktion i 7 forskellige projek-
ter, hvoraf Mariehøj i Hørsholm,
Gadekærvej i Valby og Emdrup Park
Ii Emdrup nu er udsolgt.

Produktionsomkostningerne i 2003
udgør 237,5 mio. kr. (2002: 96,2 mio.
kr.), og årets bruttoresultat i divi-
sionen udgør dermed 40,9 mio. kr.
(2002: 19,7 mio. kr.), hvilket er en
fremgang på 21,2 mio. kr. (107,6%).
Årets bruttoavance, der udgør 15,0%
(2002: 17,0%), er reduceret med 2%
point i forhold til 2002. Det er målet,
at afdelingens bruttoavance skal

ligge over 15%.

Afdelingens kapacitetsomkostninger
på 5,0 mio. kr. (2002: 3,7 mio. kr.) er
en stigning på 1,3 mio. kr., som kan

henføres til en øget bemanding.

Boligdivisionens resultat i 2003
udgør 35,4 mio. kr. før skat (2002:
15,9 mio. kr.), hvilket er en fremgang

på 19,5 mio. kr. Resultatet ligger i

niveau med det forventede, og

svarer til en forrentning af den allo-

kerede egenkapital på 35%.

 

 

 

 

 

 

 

Nordicom Bolig, resultat pr. 31/12-2003
31/12-03 31/12-02 Ændring
Salg af boliger 278.4 115.9 162.5
Produktionsomkostninger -237.5 -96.2 -141.3
Bruttoresultat 40.9 19.7 21.2
Personaleomkostninger -3.0 -2.2 -0.8
Lokaleomkostninger -0.2 -0.1 -0.1
Andre kapacitetsomkostninger -1.7 -1.4 -0.3
Kapacitetsomkostninger, i alt 75.0 -3.7 -1.3
Resultat før finansielle poster 35.9 16.0 19.9
Finansieringsomkostninger -0.5 -0.1 -0.4
| Nordicom Bolig, i alt 35.4 15.9 19.5
OT
TT
Aktiver 31/12-03 31/12-02 Ændring
! Materielle anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Øvr. fiansielle anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Igangværende boligprojekter 345,2 228,8 116,3
Øvrige omsætningsaktiver 4,1 32,3 -28,2
| Aktiver, i alt 349.3 261.2 88.1
| Passiver
Egenkapital 111.8 89.7 22.1
Hensættelse til udskudt skat 19,3 6.1 13.2
Langfristet rentebærende gæld 100,9 117.2 -16.3
Øvr. langfristet gæld 0.0 0.0 0.0
| Kortfristet rentebærende gæld 104.3 38.2 66.1
| øvr. kortfristet gæld 12.9 10.0 2.9
| Passiver, i alt 349.3 261.2 88.1
—
Nøgletal for Nordicom Bolig
31/12-03 31/12-02 Ændring
Boligprojekter (antal) 19 11 3
Samlet etageareal til opførelse af
boliger i m2 105,953 60,780 45,173
Samlet antal boliger i
| igangværende boligprojekter 1,271 640 493
Solgte boliger i regnskabsåret (indtægtsført) 211 60 151
' Forrentning af egenkapital (før skat) 35 19 16
Afkastningsgrad i % 6 9 -3
Bruttomargin i % 15 17 -2
Antal medarbejdere 4.4 2.5 1.9

 

NORDICOM BOLIG 31

 

”Et helt anderledes
fingeraftryk

på Sluseholmen”

Der er stor aktivitet i Nordicoms Boligdivision.

I 2003 blev det offentliggjort i dagspressen, at
Nordicom Bolig også var med i boligudviklings-
området Sluseholmen, som rummer en plan for ca.
5.000 nye boliger. Dermed er det et af Københavns
største udviklingsprojekter, nogensinde. Værdien,

alene af første fase, udgør ca. 3 mia. kr.

Nordicom benytter denne mulighed til at sætte et
nytænkende og helt særligt fingeraftryk på sin del
af projektet. Fem arkitekttegnestuer er blevet bedt
om at give hver sin vinkel på facadernes formgiv-

ning, og gennem workshop samarbejde vil der blive

skabt en helt unik karakter til netop disse boliger.

Bag facaden er det arkitekt Claus Gråning, der står
for al indretning og design, og han udtaler:
”Sluseholmen er en fantastisk chance for at skabe
en helt ny bydel og give København en helt ny
anatomi. Det er meget usædvanligt, at man
kommer til at bo så tæt på vandet, at man praktisk

talt kan fiske ud af vinduerne”.

Claus Gråning fungerer også som koordinator

mellem de 5 tilknyttede arkitekter. Byggeriet af

Sluseholmens første fase forventes at starte ultimo
2004 primo 2005.

 

 

 

 

Boligmarkedet

Det lave renteniveau og indførelsen
af muligheden for afdragsfrie real-
kreditlån til privat boliger har sikret
en stabil og positiv udvikling på ejer-
boligmarkedet i de kommende år.

I bunden af markedet medfører de
afdragsfrie lån, at nye køberemner
kommer ind på ejerboligmarkedet,
og den øgede efterspørgsel flytter
sig hele vejen op i gennem bolig-
markedets segmenter.

Også på markedet for nyopførte
boligudlejningsejendomme er ten-
densen positiv. Med nedgangen i
developer aktiviteterne på kontor
domicil markedet har en del udvik-
lere i stedet valgt at fokusere på
boligprojekter. Der er derfor aktuelt
et relativt højt aktivitetsniveau
inden for privates opførelse af bolig-
ejendomme. Hovedparten af disse
nye boliger sælges som ejerboliger
eller andelsboliger, men der er også
en tendens til, at nogle af ejendom-
mene udlejes og sælges. Udbudet af
nyopførte boligudlejningsejendom-
me er derfor stigende, og medvirker
naturligt til en øget interesse hos
nye investorgrupper. I de seneste år
har institutionelle investorers inve-
stering i boligudlejningsejendomme,
modsat de privates ellers været

beskeden.

På landsplan er der ret store geo-
grafiske forskelle på markedet for
nyopførte boliginvesteringsejendom-

me. Det er efterspørgslen på leje-

Skærgårdsparken i Århus SE SE ES NES Te Lene als KREDS

boliger, som er afgørende for, om
der er et marked for boliginveste-
ringsejendomme, og her er det ten-
densen, at jo større byer og tættere
befolkningssammensætning, jo
større er efterspørgslen efter leje-
boliger. Ligeledes har tilstedeværel-
sen af væsentlige uddannelsesinsti-
tutioner i lokalområdet stor betyd-
ning for efterspørgslen af lejemål.

De stigende priser på boligejendom-
me, som har kunnet konstateres
over de senere år, medvirker til en
stimuleret efterspørgsel. Det ses
særligt i København, hvor priserne
på disse ejendomme er steget
mellem 5-10% om året, og hvor
afkastet på en nyopført boligejen-
dom i øjeblikket vil ligge på 5-6%.
I provinsen skal man regne med, at
startafkastet vil være 0,5-1,0%

højere end i København.

 

Nordicom Boligs
forventninger til 2004

I Nordicom Bolig, som har oplevet
en markant vækst i omsætning og
resultat ide seneste 3 år, er det
forventningen, at det tilfredsstil-
lende resultat fra 2003 kan opret-
holdes i 2004. Resultatet er opnået
med en meget lille og ny organisa-
tion, som i 2004 skal konsolideres,
før der sættes højere mål. Markedet
udvikler sig fortsat positivt, og
Nordicom forventer derfor fortsat
at færdiggøre op til 200 nye boliger
om året. | de seneste par år har
hovedparten af de nye projekter
været solgt som ejer- og andelsbo-
liger. I 2004 vil boligafdelingen se

på mulighederne for at opføre
projekter som udlejningsejendomme
og sælge de færdige projekter til

institutionelle investorer.

NORDICOM BOLIG 33

Nordicom Finans

 

Nordicom Finans, resultat pr. 31/12-2003

 

 

 

 

 

 

31/12-03 31/12-02 Ændring
Renteindtægter 10.1 11.3 -1.2
Personaleomkostninger 0.0 0,0 0.0
Lokaleomkostninger 0.0 0.0 0.0
Andre kapacitetsomkostninger -0.4 -0.3 -0.1
Kapacitetsomkostninger, i alt -0.4 -0.3 -0.1
Resultat før finansielle poster 9.8 11.0 -1.2
Finansieringsomkostninger -7.1 -4,8 -2.3
Nordicom Finans, i alt 2.7 6.2 -3.5
Aktiver 31/12-03 31/12-02 Ændring
Materielle anlægsaktiver 0,0 0.0 0.0
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167.3 171.7 -4.4
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Tilgodehavender og andet 7.5 6.5 1.0
Aktiver, i alt 174,7 178.2 -3.5
Passiver
Egenkapital 57.9 54.3 3.6
Hensættelse til udskudt skat -1.1 0.0 -1.1
Langfristet rentebærende gæld 0.0 0.0 0.0
Øvr. langfristet gæld 0.0 0.0 0.0
Kortfristet rentebærende gæld 20.2 0.0 20.2
øvr. kortfristet gæld 97.7 123.8 -26.1
Passiver, i alt 174.7 178.2 -3.5
Nøgletal for Nordicom Finans

31/12-03 31/12-02 Ændring
Pantebreve, restgæld i mio. kr. 167 172 -5
Forrentning af egenkapital (før skat) 5 12 -7
Afkastningsgrad i % 3 8 -5
Antal medarbejdere 0 0 0

 

 

34 NORDICOM FINANS

Driften i Nordicom Finans

Omsætningen i Nordicom Finans
udgør 10,1 mio. kr. (2002: 11,3 mio.
kr.) hvilket er 1,2 mio. kr. lavere end
i 2002. Ved årets udgang havde
afdelingen samlede udlån på 167,3
mio. kr, (2002: 171,7 mio. kr.) med
pant i 15 forskellige ejendomme.
Der er ikke blevet købt eller solgt
pantebreve i regnskabsåret.

I regnskabsåret er der foretaget
hensættelser til imødegåelse af tab
på 2,1 mio. kr. Hensættelsen er
begrundet i tomgang i et større
lejemål i en af de ejendomme, som
afdelingen har pant i. Lejemålet
vurderes ikke at kunne genudlejes
til samme leje som der tidligere har
været betalt, og da Nordicom for-
venter at tage ejendommen tilbage
i 2004, har det været nødvendigt at

foretage ovennævnte hensættelse.

Nordicom Finans har i 2003 realise-
ret et overskud på 2,7 mio. kr. (2002:
6,2 mio. kr.). Resultatet, som ligger
3,5 mio. kr. under resultatet for
2002, er ikke tilfredsstillende, og
kan henføres til ovennævnte

problemstillinger.

Nordicom Finans
forventninger til 2004

Indtjeningen i Nordicom Finans
forventes i 2004 fortsat primært at
bestå af renteindtægter fra pante-
brevene. Investeringerne i pante-
breve er primo 2004 blevet reduceret
med 7,3 mio. kr., men da der ikke
forventes hensættelser i det nye
regnskabsår, forventes resultatet for

2004 at ligge noget over 2003.

 

 

      

Nordicoms ejendom på Møllergade 1 i Svendborg

 

Nordicom Finans
Lars Kristensen, områdechef, Ik&nordicom.dk

 

 

 

NORDICOM FINANS 35

Nordicom Trevi

Begivenheder og hovedindtryk i Nordicom Trevi fra 2003

Der har som ventet ikke været om-
sætning inden for Trevi området i
2003.

I 2003 har arbejdet med Trevi, i over-
ensstemmelse med strategien be-
skrevet herunder, været dedikeret
til at udvikle divisionens viden om
demografi, trafik og byplanlægning.
Dette arbejde har udmøntet sig i en
spændende model for udvikling af
bymidterne med Trevi parkerings-

systemer,

| det meste af Europa er bymidten
centrum for handel, forlystelser,
beboelse og kontorer og i sig selv
ofte en turistattraktion. Der er
derfor behov for et velfungerende
trafik- og parkeringssystem. De
snævre gader i de gamle bymidter
er dog sjældent velegnede til at løse
nutidens trafikale udfordringer, og
da bymidten som regel er fuldt ud-
bygget, er det vanskeligt at forene

 

 

i

NO

Nordicom Trevi

Hans Lyndrup, projektudvikler, hlenordicom.dk

 

 

 

36 NORDICOM TREVI

 

ønsket om en enkel og effektiv

trafikafvikling, med ønsket om en
fredelig bymidte hvor gågader, torve

og bilfrie områder kan udvikle sig.

Med Trevi bliver det muligt at
anlægge underjordiske p-pladser i
byen, på steder hvor det før var helt
umuligt. Derved kan byrum som i
dag er dedikeret til biler konverteres
til attraktive bymiljøer f.eks. med
gågader, smukke torve eller grønne
oaser. Med Trevi kan bymidten få
vitaliteten tilbage, og bedre vilkår i
konkurrencen med storcentrene og
nabobyerne.

Nordicoms strategi for at udvikle
forretningsområdet Trevi er at satse
på et samarbejde med kommunerne
om at udvikle bymidterne, hvor
Nordicom bliver leverandør af
effektive parkeringsløsninger. Heri
ligger der et stort forretningsmæs-
sigt potentiale, men samtidig inde-
bærer strategien en politisk usikker-
hed, der betyder, at potentialet er
svært at vurdere. Den valgte stra-
tegi medfører endvidere, at der i de
kommende år vil være et stort
arbejde forbundet med kortlægning
og analysering af mulighederne i

bymidterne med Trevi.

1 2003 blev der indledt drøftelser
med Helsingør og Malmø kommuner
om nøgle af de muligheder for at
udvikle bymidterne, som Nordicom
Trevi har peget på. I 2004 er det
forventningen, at denne dialog vil
fortsætte, og samtidig vil Nordicom
Trevi fortsætte kortlægningen og
analyserne af nye bymidter, med
henblik på at komme i dialog med
andre byer om udviklingsmulig-

hederne.

Det er en langsigtet strategi med

en politisk usikkerhed, som på
nuværende tidspunkt betyder, at
Nordicom Trevi ikke
har konkrete mål for,
hvornår det første
Trevi anlæg for-
ventes at være i

jorden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

”En arbejdsplads

med plads
til ambitioner”

Efter blot 2 % år i Nordicom og med sine kun 27 år
har Katja Jørgensen allerede oplevet mere, end de
fleste gør på et helt arbejdsliv. Hun var ansvarlig
for koordinationen af markedsføringen i Nordi-
coms centre, blev marketing koordinator og
personaleansvarlig for Nordicom Detail og kan pr.
1. december 2003 tilføje marketingchef for hele
koncernen på sit visitkort. Fremover vil Katja have
et særligt fokus på udvikling og vedligeholdelse af
Nordicoms website, annoncering samt salgsmate-

riale og -prospekter.

”Med den fart Nordicom udvikler sig, er det
vigtigt, at der er en central marketingrolle, som
kan sikre, at vi på tværs af divisioner og ansvar
stadig optræder konsistent i markedet” udtaler
Katja Jørgensen. ”Nordicom er et sted, hvor man
får lov til at udvikle sig, og der er højt til loftet for
dem, som har den rigtige gejst og indstilling.
Det har været fuld fart frem, og heldigvis med
masser af opbakning og opmuntring fra både
ledelse og kolleger.
Til gengæld må man
vænne sig til at
arbejdsdagene ofte

bliver lidt længere.”

 

 

Kvalificerede medarbejdere er essentielle for ethvert firma og
dets eksistens. Dette gælder også i Nordicom. Derfor gør vi
meget for et godt og stimulerende arbejdsmiljø, hvor medarbej-
dere trives og udvikles. Hver enkelt medarbejder i Nordicom
gennemfører mindst en gang om året en medarbejdersamtale
med den nærmeste leder. Her følges der bl.a. op på medarbejde-
rens udvikling og trivsel. Den enkelte medarbejders udvikling
tager afsæt i Nordicoms behov samt medarbejderens ønsker og
udviklingspotentiale. Medarbejderstaben steg fra 21 i 2002 til
24 i 2003, og udviklingen er fortsat stigende.

Nordicom Detail

 

 

 

 

 

 

DN Driften i Nordicom Detail
Nordicom Detail, resultat pr. 31/12-2003 |
31/12-03 31/12-02 Ændrin .

Bruttoresultat 75 8.2 GW, 1 2003 udgør det realiserede
Personaleomkostninger 76.3 73,5 0.8 bruttoresultat 7,5 mio. kr. (2002:
Lokaleomkostninger -2.0 -1.2 -0.8
Andre kapacitetsomkostninger -2.6 75.1 2.5 8,2 mio. kr.), svarende til en tilbage-
Kapacitetsomkostninger, i alt -10.8 -11.7 0.9 gang på 0,7 mio. kr. eller 8,5%.
Resuitat før finansielle poster -3.4 -3,5 0,1
EE . Imidlertid er kapacitetsomkostning-
Finansieringsomkostninger 0.0 0.1 -0.1 '
Nordicom Detail, i alt -3.4 -3.4 0 | erne i samme periode reduceret

) med 0,9 mio. kr.

Ng

N
Aktiver 31/12-03 31/12-02 Ændring i
Materielle og immaterielle anlægsaktiver 2.7 1.3 1.4 |
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0.0 0.0 0.0 |
Tilgodehavender og andet 12.9 14,5 -1.6 :
Aktiver, i alt 15.6 15.7 -0.1
Passiver
Egenkapital 6.6 10.2 -3.6
Hensættelse til udskudt skat 0.0 0.0 0.0
Langfristet rentebærende gæld 0.0 0.0 0.0
Øvr. langfristet gæld 0.0 0.0 0.0
Kortfristet rentebærende gæld 0.0 0.0 0.0
Øvr. kortfristet gæld 9.0 5,6 3.4 |
Passiver, i alt 15.6 15.7 (10 |

)

 

Resultatet før skat i Nordicom Detail
udgør -3,4 mio. kr. i 2002. Det er på

niveau med det forventede efter

 

nedjusteringen fra 3. kvartal 2002,
Nøgletal for Nordicom Detail

31/12-03 31/12-02 Ændring men er et utilfredsstillende resultat.

Forrentning af egenkapital (før skat) -41 -31 -10 Divisionen råder over fire butikker i
Afkastningsgrad i % -11 -26 15

Antal medarbejdere 21 31 -10 hhv. Magasin i København, Fisketor-
Antal butikker 4 5 -1

vet i København, Roskilde og Rung-
sted.

 

 

38 NORDICOM DETAIL

Nordicom Details
forventning til 2004

Nordicom opstartede detailhandels-
divisionen i 1996, som i dag driver

4 babyudstyrs forretninger i og
omkring København under navnet

BabyBoom.

Fra starten har det været målet at
udvikle kæden til et vist niveau,
hvorefter en partner skulle videre-
føre planen om at skabe en lands-
dækkende kapitalkæde af babyud-
styrsforretninger. Tidspunktet for at
identificere denne partner er nu
kommet, og detailafdelingen
forventer derfor, at 2004 er det
sidste år, hvor Nordicoms står for
den direkte drift af butikkerne.

 

 

Nordicom Detail
Annette Dam, detailchef, a.daménordicom.dk

 

 

 

 

BabyBoom har. babyens udvikling og behov i centrum

NORDICOM DETAIL 39

Selskabet

Bestyrelsen

Direktion

Revision

General-

forsamling

Økonomiske

rapporter

Aktiekapital

40 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

 

Nordicom A/S Telefon 3333 9303

Kgs. Nytorv 26 Telefax 3333 8303
1050 København K Web-site www.nordicom.dk
Danmark E-mail nordicomenordicom.dk

CVR-nr.: 12 93 25 02
Hjemsted: København

Henrik Nørkær Hansen

Aksel Andreasen

Bent Vestergaard Christensen
Peter Højland

Torben Schøn

Gunnar Chr. Kristensen

RevisionsFirmaet Edelbo Mazars A/S
Statsautoriseret Statsautoriseret
revisionsvirksomhed revisionsaktieselskab
Havnepladsen 3A, 3 Postboks 855

5700 Svendborg Øster Alle 42, 5

2100 København Ø

Selskabets generalforsamling afholdes den 20. april 2004
kl. 10.00 på Hotel Skt. Petri, Krystalgade 22, København.

Der offentliggøres kvartalsmeddelelser i maj og november,

halvårsregnskab i august og årsregnskab i marts.

Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å 100 kr. pr. stk.
svarende til nominelt 312,8 mio. kr. Der er ikke sket
ændringer i aktiekapitalen i 2003. Der er en aktieklasse,
og selskabets aktier er noteret på Københavns Fondsbørs.

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato
aflagt årsrapporten for 2003 for
Nordicom A/S. Årsrapporten er
aflagt i overensstemmelse med års-
regnskabsloven, danske regnskabs-
vejledninger samt de krav Køben-
havns Fondsbørs i øvrigt stiller til
regnskabsaflæggelse for børs-
noterede selskaber.

København, den 11. marts 2004

Direktion

Gunnar Chr. Kristensen

 

Vi anser den valgte regnskabsprak-
sis for hensigtsmæssig, således at
årsrapporten giver et retvisende
billede af koncernens og moder-
selskabets aktiver og passiver,
finansielle stilling samt resultat.

Årsrapporten indstilles til general-
forsamlingens godkendelse.

Bestyrelse

«

/

Henrik Nørkær Hansen, formand

Aksel Andreasen

Bent Vestergaard Christensen

Peter Højland

Torben Schøn

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 41

Koncernens hoved- og nøgletal

Alle beløb i 1.000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelsen 2003 2002 2001 2000 1999 )
Omsætning 580.062 405.659 326.514 402.643 116.244
Driftsudgifter -423.981 -247.144 -201.187 -281.498 -44.464
Bruttoresultat 156.081 158.515 125.326 121.145 71.780
Regulering til dagsværdi netto 32.144 22.283 40.140 33.808 8.737
Resultat før kap.omk. og finansielle poster 188.225 180.798 165.466 154,952 80.518
Andre indtægter og udgifter 0 0 0 -250 0
Personale og andre eksterne omk. -36.789 -32.739 -22.644 -18.349 -13.691
Afskrivninger -1.663 -1.514 -1.993 -916 -1.162
Resultat før finansielle poster 149.773 146.545 140.829 135.438 65.664
Finansielle poster 54.544 -64.200 -65.401 -45.230 -24.714
Resultat før skat og ekstraordinære poster 95.229 82.346 75.429 90.208 40.950
Ekstraordinære poster 0 0 0 0 -560
Resultat før skat 95.229 82.346 75.429 90.208 40.390
Skat af årets resultat -31.439 -24.219 -23.568 -26.982 -10.680
Resultat efter skat 63.790 58.126 51.861 63.226 29.710
Balancen 2003 2002 2001 2000 1999 ))
Aktiver

Materielle anlægsaktiver 1.620.756 1.682.271 1.399.385 1.248.551 1.068.424
Finansielle anlægsaktiver 167.257 174.538 140.689 65.726 32.862
Boligprojekter og øvr. oms.aktiver 583.134 230.269 120.798 356.900 63.438
Aktiver i alt 2.371.148 2.087.078 1.660.872 1.671.177 1.164.724
Passiver

Egenkapital ultimo 557.248 546.300 507.205 460.774 455.807
Langfristet gæld 1.238.791 1.263.955 981.448 853.213 661.687
Kortfristet gæld 575.109 276.823 172.219 357.190 47.230
Passiver i alt 2.371.148 2.087.078. 1.660.872 1.671.177 1.164.724

 

42 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Divisionernes bidrag til resultat før skat

Mio. kr.

75

EH 2000

RE 2001

[5 2002

2003

 

 

55
35

 

15

 

 

 

 

Nordicom Ejendom Nordicom Bolig

Nordicom Ejendomme erhverver investeringsejendomme som værdiudvikles med henblik på videresalg.

Nordicom Bolig opfører og sælger nye boliger.
Nordicom Finans investerer i erhvervspantebreve.
Nordicom Detail har en kæde af babyudstyrsforretninger.

Nordicom Finans

Nordicom Detail

 

 

Nøgletal 2003 2002 2001 2000 1999
Selskabskapital 312.785 312.785 312.785 312.785 312,785
Forrentning af egenkapital før skat 17,3 15,6 15,6 19,9 9,1
Forrentning af egenkapital efter skat 11,6 11,0 10,7 13,8 6,6
Bruttomargin % 27 39 39 30 62
Børskurs, ultimo 175 150 147 116 101
Aktiekursstigning i kurspoints 26 3 31 15 23
Indre værdi pr. aktie, ultimo 178 175 162 147 142
Resultat pr. aktie før skat 30 26 24 29 13
Resultat pr. aktie efter skat 20 19 17 20 9
Udbytte pr. aktie (kr.) 10,0 9,3 6 0 0
Direkte afkast Nordicoms aktier 6,7 6,2 5,2 0,0 0,0
Kurs/ indre værdi, ultimo 1,0 0,9 0,9 0,8 0,7
Price Earning 6 8 9 6 11
Cashflow pr. aktie 23,5 30,9 2,5 25,3 16,1
Antal medarbejdere i koncernen 50 54 34 28 16

Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definition udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforening fra 1997.

Imidlertid har Nordicom vurderet at styringsmålet vedr. koncernens soliditet ikke vises præcist nok ud fra denne anbefaling. Nordicom har derfor inddelt
aktivmassen i ”garanterede” og ”ej garanterede” aktiver. Målet herfor er, at sætte koncernens egenkapital i f. t. aktivmassen fratrukket de ”garanterede”
aktiver. "Garanterede” aktiver definerer vi som værende likvide beholdninger samt uigenkaldelige tilgodehavender - tilgodehavender, der er garanteret ved
en allerede indbetalt deponering og/eller en bankgaranti. Disse tilgodehavender er relateret til salg af boliger eller igangværende boligprojekter samt porte-

følje ejendomme.

Nordicom har et mål om at soliditeten, beregnet ud fra den regulerede aktivmasse skal være på minimum 28 %. Pr. 31/12-2003 udgjorde soliditeten 28 %. Nordi-
com vil i 2004 arbejde målrettet på at forbedre koncernens likviditet. Nedenfor vises de "garanterede" aktiver, den regulerede aktivmasse samt
soliditeten beregnet med baggrund i denne for perioden 1999-2003.

Alle beløb i 1.000 kr.

 

 

Øvrige nøgletal 2003 2002 2001 2000 1999
Aktivmasse 2.371.148 2.087.078 1.660.872 1.671.177 1,164.724
Garanterede aktiver 398.258 72.723 78.149 161.247 24.224
Reguleret aktivmasse 1.972.890 2.014.355 1.582.723. 1.509.930 1.140.500
Soliditet i % 28 27 32 31 40

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 43

Revisionspåtegning

Til aktionærerne i Nordicom A/S.
Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2003,
udvisende et resultat på t.kr. 63.790 efter skat og en egenkapital på t.kr. 557.248

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en

konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at
vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten
ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information,
der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stilling-
tagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet,
samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revi-

sion giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2003 samt af resultatet af koncernens og moder-
selskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2003 i
overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns

Fondsbørs stiller til regnskabsaflæggelsen.

København, den 11. marts 2004

RevisionsFirmaet Edelbo Mazars
statsautoriseret revisionsvirksomhed 1/S Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Jan Ole Edelbo, statsautoriseret revisor Carsten Ploug Thomsen, statsautoriseret revisor
EÅ
N ljjedbb lyve
Ole Nielsen, statsautoriseret revisor Per Otto Bech, statsautoriseret revisor

44 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Nordicom A/S er aflagt i over-
ensstemmelse med årsregnskabslovens bestem-
melser for en klasse D-virksomhed, gældende
danske regnskabsvejledninger samt de krav
Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til regn-
skabsaflæggelse for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i
forhold til tidligere år, bortset fra, at boligud-
viklingsprojekter nu er opført under omsætnings-
aktiver. Sammenligningstal er tilpasset. Endvidere

er egne aktier nedskrevet til 0.

Kursregulering af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme medtages
under posten regulering til dagsværdi netto,

under resultatopgørelsen.

Generelt om indregning og måling

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt
med, at de indtjenes, herunder indregnes værdi-
reguleringer af investeringsejendomme samt
finansielle aktiver og forpligtelser. I resultat-
opgørelsen indregnes ligeledes alle omkostnin-
ger, herunder afskrivninger og nedskrivninger.

Ved anskaffelsen måles aktiver og forpligtelser til
kostpris. Ved aflæggelse af årsrapporten måles
aktiver og forpligtelser som beskrevet for de

væsentlige regnskabsposter nedenfor.

Ved indregningen og måling tages hensyn til
forudsigelige tab og risici, der fremkommer
inden årsrapporten aflægges, og som be- eller
afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.

Køb og salg af investeringsejendomme indregnes
pr. underskriftsdagen.

Koncernregnskabet
Modervirksomheden og de tilknyttede virksom-
heders årsrapporter konsolideres linie for linie i

koncernregnskabet.

De tilknyttede virksomheder, der indgår i kon-
cernregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
modervirksomhedens regnskabspraksis.

I koncernregnskabet foretages eliminering af
interne indtægter, udgifter, mellemværender,
samt udligning af kapitalandele i tilknyttede

virksomheder.

Skat af årets resultat og udskudte skatter
Udskudt skat beregnes med den aktuelle skat-
teprocent af alle forskelle mellem regnskabsmæs-
sige og skattemæssige dispositioner, som skyldes,
at indtægter og udgifter ikke indgår i resultat-
opgørelsen og den skattepligtige indkomst i den
samme periode. Den beregnede udskudte skat er
afsat som en forpligtelse i balancen og reguleres
over resultatopgørelsen. Skat af årets skatte-
pligtige indkomst fordels mellem de sambeskat-
tede selskaber i forhold til disses skattepligtige
indkomster.

Immaterielle anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris.
Af- og nedskrivninger indregnes i resuitat-

opgørelsen.

Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme måles til dagsværdi og
samtlige værdireguleringer indregnes i resultat-
opgørelsen. Årets nettoregulering efter skat bindes
via resultatdisponeringen på en særlig post under
egenkapitalen. Der foretages ikke afskrivninger på
investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres
med udgangspunkt i en systematisk vurdering af

de enkelte ejendommes forventede afkast.

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 45

Inventar og driftsmidler

Er optaget til anskaffelsessum med fradrag af
afskrivninger, der er beregnet lineært ud fra
aktivernes forventede brugstid. Brugstiden for
inventar og driftsmidler forventes at udgøre 5-20 år.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder

værdiansættes i modervirksomhedens balance til
andelen i tilknyttede virksomheders indre værdi.

Indtægt af kapitalandele i tilknyttede virksom-

heder omfatter resultatet før skat i den enkelte

virksomhed efter regulering af intern avance/tab.

Skat af årets resultat i tilknyttede virksomheder
indgår i regnskabsposten skat af årets resultat.

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve måles til kostpris med
fradrag af nedskrivninger på grund af varige
værdiforringelser, Pantebreve, udstedt på
kassekreditlignende vilkår måles og indregnes
efter samme principper som investeringsejen-
domme.

Igangværende boligprojekter,

egen regning

Udviklingsprojekter, der omfatter ejendomme
under opførelse, måles til kostpris. Avancer

ved udviklingsprojekter indregnes i resultat-
opgørelsen i takt med at ejendommene sælges,
men under hensyn til det aktuelle stade for byg-
geriet.

Varebeholdninger
Varebeholdninger måles til kostpris eller nettore-

alisationsværdi, hvor denne er lavere.

46 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til kostpris med fradrag
af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en
individuel vurdering.

Egne aktier
Egne aktier er optaget til kr. 0 i balancen.

Regnskabspraksis er ændret i f.t. 31/12-2002, hvor
egne aktier var optaget til nominel værdi på-
lydende kr. 15.104.530. Endvidere reserveredes et
beløb svarende til aktiernes bogførte værdi som

reserve under selskabets egenkapital.

Egenkapital

Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises
som en særskilt post under egenkapitalen. Ud-
bytte indregnes som en forpligtelse på tidspunk-

tet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Gæld

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til
investeringsendomme, indregnes til dagsværdi.
Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, dog
maksimum kurs pari. Årets regulering af disse
forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen
under finansielle poster.

Lån optaget i tyske hypoteksinstitutter står op-
ført som prioritetsgæld m.v. Der er for en flerårig
periode indgået aftale om fast rente på disse lån.
Regulering af renteaftalen til dagsværdi fore-
tages over egenkapitalen.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til
leverandører, tilknyttede virksomheder samt
anden gæld, måles til amaortiseret kostpris, hvilket
sædvanligvis svarer til nominel værdi.

| Resultatopgørelse - KONCEFN for tiden 1. januar - 31. december 2003

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

( Note 2003 2002
Lejeindtægter 98.872.796 105.034.633
Ejendomssalg og anden aktivitet 481.189.444 300.623.987
Omsætning i alt 580.062.240 405.658.620
Ejendommenes driftsomkostninger -40.799.083 -30.223.933
Ejendommenes bogførte værdi ved salg .
og andre omkostninger -383.181.949 -216.919.700
Driftsomkostninger i alt -423.981.032 -247.143.633

1 Bruttoresultat 156.081.208 158.514.987
2 Regulering til dagsværdi netto 32.144.210 17.509.935
Resultat før kapacitetsomkostninger og
finansielle poster 188.225.418 176.024.922
3 Personaleomkostninger -23.730.708 -20.439.493
Andre eksterne omkostninger -13.058.771 -12.299.827
4 Afskrivninger m.v. -1.663.059 -1.513.749
Resultat før finansielle poster og skat 149.772.879 141.771.854
Finansieringsindtægter 2.927.010 2.159.861
Finansieringsudgifter -57.471.014 -61.585.953
Årets resultat før skat 95.228.877 82.345.763
7 Skat af årets resultat -31.439.281 -24.219.273
Årets resultat 63.789.596 58.126.490
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år 16.893.658 4.396.829
Foreslået udbytte 31.278.500 29.025.729
Henlæggelse til reserve for investerings-
ejendommenes opskrivning til dagsværdi 15.617.437 13.972.853
Overført til reserve for egne aktier 0 10.731.078
63.789.596 58.126.490

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 47

Balance pr. 31. december 2003 - Koncernen

 

2002 ))

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 2003
Aktiver
Anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver
Rettigheder 5.250.090 5.015.924
Indretning af lejede lokaler 0 1.143.221
5.250.090 6.159.145
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme 1.606.334.777 1.442.326.043
Inventar og driftsmidler 9.171.592 8.439.266
1.615.506.368 1.450.765.310
11 Finansielle anlægsaktiver
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår 21.639.564 25.764.891
Pante- og gældsbreve 145.617.909 148.772.742
167.257.473 174.537.633
Anlægsaktiver i alt 1.788.013.931 1.631.462.088
Omsætningsaktiver
Igangværende boligprojekter, egen regning 345.166.369 228.846.104
Varebeholdninger 7.089.573 9.554.662
Tilgodehavender
Kortfristet del af finansielle anlægsaktiver 2.100.000 532.000
Tilgødehavende lejeindtægter 8.374.817 5.261.674
Tilgodehavende fra salg af ejendomme,
herunder tilgodehavende refusionsopgørelser 115.105.492 91.713.776
Andre tilgodehavender 30.661.791 38.357.954
Periodeafgrænsningsposter 6.683.129 56.000
162.925.228 135.921.404
Værdipapirer og kapitalandele
14 Egne aktier 0 15.104.530
Andre værdipapirer 2.816.482 1.816.482
2.816.482 16.921.012
24 Likvide beholdninger 65.136.394 67.872.338
Omsætningsaktiver i alt 583.134.047 459.115.520

 

Aktiver i alt

2.371.147.978

2.090.577.608

 

48 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Balance pr. 31. december 2003 - Koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

( Note 2003 2002
Passiver
Egenkapital
12 Aktiekapital 312.785.000 312.785.000
13 Overkurs ved emission 4.657.916 4.657.916
14 Reserve for egne aktier 0 15.104.530
15 Reserve for investeringsejendommenes
opskrivning til dagsværdi 123.309.167 107.691.729
Foreslået udbytte 31.278.500 29.025.729
17 Overført overskud 85.217.210 77.035.375
Egenkapital i alt 557.247.793 546.300.278
Hensættelser
18 Udskudt skat 141.079.458 122.268.173
Gæld
19 Langfristet gæld
Prioritetsgæld m.v. 1.076.147.299 1.117.171.349
Deposita 20.080.182 21.292.586
Anden langfristet gæld 1.484.013 3.222.396
1.097.711.494 1.141.686.331
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld 21.066.284 20.154.382
Banklån 338.664.043 145.562.598
Selskabsskat 6.175.775 1.868.010
Anden gæld 209.203.133 112.737.835
575.109.235 280.322.825
Gæld i alt 1.672.820.728 1.422.009.156
Passiver i alt 2.371.147.978 2.090.577.608
20 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser.
Koncernens egenkapital udgør pr. 31/12-2003 557,2 mio. kr. sammenholdt med 546,3 mio. kr. pr.
31/12-2002. Udviklingen i koncernens egenkapital og forretningen af denne efter skat
illustreres i nedenstående figur.
Egenkapital og forrentning af egenkapital
Mio. kr. HE Egenkapital sær forrentning af EK
600 — — 16%
500 — BR — 14%
ag — 12%
400 — — 10%
300 — — 8%
—« 0,
200 — 7 å R
100 — — 2%
0 — — 0%
1999 2000 2001 2002 2003
22 Nærtstående parter

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 49

Resultatopgørelse - Moderselskabet for tiden 1. januar - 31. december 2003

 

2002 )

 

Note 2003
Lejeindtægter 88.531.437 92.593.354
Ejendomssalg og anden aktivitet 136.866.000 151.258.000
Omsætning i alt 225.397.437 243.851.354
Ejendommenes driftsomkostninger -25.271.369 -20.793.989
Ejendommenes bogførte værdi ved salg
og andre omkostninger -112.899.118 -120.169.560
Driftsomkostninger i alt -138.170.487 -140.963.549
Bruttoresultat 87.226.950 102.887.805
2 Regulering til dagsværdi netto 23.974.437 16.883.106
Resultat før kapacitetsomkostninger
og finansielle poster 111.201.388 119.770.911
3 Personaleomkostninger -9,876.611 -7.247.202
Andre eksterne omkostninger -7.952.946 -7.929.820
10 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 43.406.924 26.275.451
Resultat før finansielle poster og afskrivninger 136,778.755 130.869.340
4 Afskrivninger m.v. -880.349 -763.710
Resultat før finansielle poster og skat 135.898.406 130.105.630
Finansieringsindtægter 10.180.292 9.965.592
Finansieringsudgifter -50.849.822 -57.725.458
Årets resultat før skat 95.228.876 82.345.764
7 Skat af årets resultat -31.439.281 -24.219.273
Årets resultat 63.789.595 58.126.490
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år -15.876.711 -14.881.871
Foreslået udbytte 31.278.500 29.025.729
Henlæggelse til reserve for investerings-
ejendommenes opskrivning til dagsværdi 18.932.309 11.325.958.
Overført reserve for opskrivning efter den
indre værdis metode 29.455.496 21.925.595
Overført til reserve for egne aktier 0 10.731.078
63.789.595 58.126.490

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

50 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Balance pr. 31. december 2003 - Modervirksomhed

 

( Note

10
11

14

Aktiver
Anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver

Investeringsejendomme

Inventar og driftsmidler

2003

1.367.135.357
5.039.198

2002

1.274.978.926
4.766.866

 

1.372.174,555

1.279,745.791

 

Finansielle anlægsaktiver

 

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 136.255.778 106.300.282
Pante- og gældsbreve 55.217 57.017
136.310.995 106.357.299

 

Anlægsaktiver i alt

1.508.485.550

1.386.103.090

 

Omsætningsaktiver

Tilgodehavender

 

 

 

 

 

Tilgodehavende lejeindtægter 3.824.602 2.483.438
Tilgodehavender fra salg af ejendomme,
herunder tilgodehavende refusionsopgørelser 83.891.730 109,.962.646
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 366.076.356 244.367.111
Andre tilgodehavender 21.867.230 22.149.048
Periodeafgrænsningsposter 3.577.797 0
479.237.714 378.962.242
Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier 0 15,104,530
Andre værdipapirer 1.000.000 0
1.000.000 15.104.530
Likvide beholdninger 42.188.552 39.228.053
Omsætningsaktiver i alt 522.426.266 433.294.825

 

Aktiver i alt

2.030.911.816

1.819.397.915

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 51

Balance pr. 31. december 2003 - Modervirksomhed

 

2002 )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 2003
Passiver
Egenkapital
12 Aktiekapital 312.785.000 312.785.000
13 Overkurs ved emission 4.657.916 4.657.916
14 Reserve for egne aktier 0 15.104.530
15 Reserve for investeringsejendommenes
opskrivning til dagsværdi 113.880.162 94.947.853
16 Reserve for nettoopskrivning efter den
indre værdis metode 54.071.664 24.616.168
Foreslået udbytte 31.278.500 29.025.729
17 Overført overskud 40.574.552 65.163.084
Egenkapital i alt 557.247.793 546.300.278
Hensættelser
18 Udskudt skat 102.907.378 89.999.867
Gæld
19 Langfristet gæld
Prioritetsgæld m.v. 894.860.916 916.087.873
Deposita 17.516.962 18.042.993
Anden langfristet gæld 1.482.066 3.222.396
913.859.944 937.353.262
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld 18.594.962 17.089.923
Banklån 250.185.087 122.487.328
Gæld ved køb af ejendomme,
herunder refusionsopgørelser 146.706.505 0
Anden gæld 41.410.145 106.167.256
456.896.699 245.744.508
Gæld i alt 1.370.756.642 1.183.097.770
Passiver i alt 2.030.911.816 1.819.397.915
20 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser.
22 Nærtstående parter

52 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

| Noter til resultatopgørelsen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Bruttoresultat - nøgletal
( i mio. kr. 2003 2002 2001 2000 1999
Omsætning, i alt 580,1 405,7 326,5 402,6 116,2
Avance ved salg af
ejendomme og boliger 65,8 50,2 35,7 46,4 8,8
Lejeindtægter, i alt 98,9 105,0 96,9 84,5 73,9
Ejendommenes driftsudgifter, i alt 26,2 16,2 19,1 15,1 12,0
Driftsudgifter i % af lejeindtægter 26,5% 15,4% 19,7% 17,9% 16,3%
Den relativt store stigning i driftsudgifternes % af lejeindtægterne skyldes ekstraordinær
vedligeholdelse og service, en øget tomgang samt en stigning i ej fradragsberettiget moms og
udbetaling af lejegarantier.
2 Regulering til dagsværdi netto
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002
Årets opskrivninger, netto 45.825.896  39.856.884 35.244.706  37.659.443
Årets tilbageførte opskrivninger, netto -7.164.134  -14.690.733  -7.164.134  -14.690.733
Årets opskrivninger i alt 38.661.762  25.166.151 28.080.572  22.968.710
Årets nedskrivninger, netto -6.338.159  -4.551.268  -2.526.994  -4.267.966
Årets tilbageførte nedskrivninger, netto 0 1.668.545 0 1.668.545
Årets nedskrivninger i alt -6.338.159  -2.882.723 -2.526.994  -2.599.421
Urealiseret kursregulering på
prioritetsgæld -179.393  -4.773.493  -1.579.141  -3.486.183
32.144.210 17.509.935 23.974.437 16.883.106

 

Reguleringerne til dagsværdi er på ejendomme og de hertil forbundne finansielle forpligtelser.
Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist.

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 53

Noter til resultatopgørelsen

 

 

 

 

 

3 Personaleomkostninger
2003 2002
Medarbejdere Direktion Bestyrelse l alt I alt ))

Løn og gager 4.661.711 2.687.000 908.334 8.257.045 6.082.475
Sociale bidrag 222.704 0 0 222.704 130.378
Andre personaleomkostninger 1.396.862 0 0 1.396.862 1.034.349
Modervirksomhed i alt 6.281.277 2.687.000 908.334 9.876.611 7.247.202
Løn i tilknyttede virksomheder 13.854.097 0 0 13.854.097  13.192.291
Koncernen i alt 20.135.374 2.687.000 908.334 23.730.708  20.439.493

 

Omregnet til heltidsbeskæftigede har koncernen i det forløbne år haft 50 ansatte, heraf 21 i detailhandelen.

Virksomheden har stillet bil til rådighed for direktionen. Sidste år udgjorde antal af ansatte 54.

i detailhandelen var der i 2002 31 ansatte. Nedgangen i antallet af ansatte i detailhandelen skyldes lukning af butikker.

Nordicom har i 2003 ændret organisationen og ansvarsområderne vedr. vore portefølje ejendomme. Denne ændring forventes at være fuldt
implementeret i 2004 med optimering af ejendommene til følge.

Nordicom har fortsat installeret hjemmearbejdspladser i 2003, således at alle medarbejdere, der har udtrykt behov for en sådan har fået stillet
dette til rådighed.

 

 

 

 

 

 

4 Afskrivninger m.v.
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002 )
Indretning lejede lokaler 266.581 148.453 0 0
Inventar og driftsmidler 1.354.056 1.208.558 880.349 743.710
Tab ved salg af driftsmidler 75,518 0 0
Småanskaffelser i årets løb 42.421 81.219 0 20.000
1.663.059 1.513.749 880.349 763.710
5 Finansieringsindtægter
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002 ))
Renter af bank- og girobeholdninger 968.673 1.213.258 1.532.272 708.495
Rente af tilgodehavender hos
tilknyttede virksomheder 0 0. 7.656.483 8.565.505
Renter af andre tilgodehavender 1.958.337 946.603 991.537 691.592

 

2.927.010 2.159.861  10.180.292 9.965.592

 

54 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Noter til resultatopgørelsen

 

 

 

6 Finansieringsudgifter
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002
Renter af banklån 11.386.244  14.837.523 21.960.750  19.094.967
Renter obligationer 63.408 0 0 0
Prioritetsrenter 40.908.854  42.640.977  26.157.430  34.994.457
Tab på pantebreve 2.052.569 Q 0 0
Realiseret kurstab på proritetsgæld 22.399 490.394 0 380.572
Realiseret kurstab på obligationer 725.860 0 725.860 0
Tab ved salg af aktier 207.782 0 207.782 0
Andre renter og gebyrer 1.646.370 1.199.821 1.351.898 1.530.652
Låneomkostninger 457.527 2.417.239 446.102 1.724.809
57.471.014  61.585.953 50.849.822  57.725.458

1 2003 realiseredes generelt lavere renteudgifter grundet en for året som helhed lavere rente end gennemsnitlig for 2002.

 

 

 

 

 

7 Skat af årets resultat
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002
Skat i tilknyttede virksomheder 0 0 13.951.428 6.926.841
Aktuel skat af årets resultat 12.627.996 2.930.782 2.137.140 969.893
Ændring i udskudt skat tidligere år 0 -1.115.174 2.443.202 0
Ændring i udskudt skat 18.811.285  22.403.665  12.907,511  16.322.539
31.439.281  24.219.273 31.439.281  24.219.273
Selskabsskatteprocent 30,00% 30,00% 30,00% 30,00%
Ikke fradragsberettigede udgifter mv. 3,01% 0,77% 3,01% 0,77%
Effektiv skatteprocent 33,01% 30,77% 33,01% 30,77%

 

Modervirksomheden har betalt t.kr. 9.502 i selskabsskat i regnskabsåret.

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 55

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

8 Immaterielle anlægsaktiver
Rettigheder Indretning af lejede lokaler
Koncernen Koncernen
2003 2002 2003 2002 )

Anskaffelsespris
Saldo pr. 1. januar 2003 5.015.924 0 1.291.674 0
Til materielle anlægsaktiver 0 0 -1.365.559 0
Tilgang 234.166 5.015.924 73.885 1.291.674
Afgang 0 0 0 0
Saldo pr. 31. december 2003 5.250.090 5.015.924 0 1.291.674
Af og nedskrivninger
Saldo pr. 1. januar 2003 0 0 -148.453 0
Til materielle anlægsaktiver 0 0 415.034 0
Årets afskrivninger 0 (2) -266.581 -148.453
Saldo pr. 31. december 2003 0 0 0 -148.453
Bogført værdi
pr. 31. december 2003 5.250.090 5.015.924 0 1.143.221

 

Beløbet under rettigheder er udelukkende aktiverede omkostninger vedr. TreviPark projektet.
Nordicom har reklacificeret et immaterielt anlægsaktiv på kr. 1.365.559, som er aktivering af omkostninger til indretning af lokaler.
Dette immaterielle anlægsaktiv står nu opført under materielle anlægsaktiver. Se endvidere note 9 nedenfor.

56 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Noter til balancen

Materielle anlægsaktiver

Inventar & driftsmidler

Investeringsejendomme

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed Koncernen Modervirksomhed

Anskaffelsespris
Saldo pr. 1. januar 2003 13.236.895 7.894.490 1.392.171.523  1.138.031.838
Fra immaterielle anlægsaktiver 1.365.559 0 0 0
Årets tilgang 1.305.738 1.152.682 243.045.956 177.227.455
Årets afgang -169.882 0 -204.478.512 -112.117.180
Saldo pr. 31. december 2003 15.738.310 9.047.171 1.430.738.966  1.203.142.112
Opskrivninger
Saldo pr. 1. januar 2003 0 0 169.951,937 145.122.550
Tilbageførte opskrivninger
ved afgang 0 0 -17.162.082 -5,656.526
Tilbageførte opskrivninger som
følge af regulering til dagsværdi 0 0 -7.164.134 -7.164.134
Årets opskrivninger 0 45.825.896 35.244.706
Saldo pr. 31. december 2003 191.451.617 167.546.596
Af- og nedskrivninger
Saldo pr. 1. januar 2003 -4.797.628 -3.127.624 -16.666.751 -8.175.462
Fra immaterielle anlægsaktiver -415.034 0 0 0
Årets afskrivninger -1.354.056 -880.349 0 0
Tilbageførte af- og

… nedskrivninger ved afgang 0 0 7.149.104 7.149.104
Årets nedskrivninger 0 0 -6.338.159 -2.526.994
Saldo pr. 31. december 2003 -6.566.718 -4.007.973 -15.855.806 -3.553.352
Regulering til dagsværdi i alt -6.566.718 -4.007.973 175.595.811 163.993.244
Bogført værdi
pr. 31. december 2003 9.171.592 5.039.198  1.606.334.777  1.367.135,357

 

Ejendomsværdien for grunde og bygninger udgjorde ved den seneste offentlige kontante ejendomsvurdering
pr. 1. januar 2002 t.kr. 1.119.437 for koncernen og t.kr. 888.417 for moderselskabet.
Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist,

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 57

Noter til balancen

10 Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2003 2002 )

Anskaffelsespris
Saldo pr. 1. januar 2003 81.804.986 77.570.864
Tilgang 500.000 4.234.122
Saldo pr. 31. december 2003 82.304.986 81.804,.986

Opskrivning
Saldo pr. 1. januar 2003 24.495.296 2.569.700
Elimineret byggelånsrente, Nordicom Bolig A/S -2.165.249 2.576.985
Årets resultat 31.620.745 19.348.610
Udloddet udbytte 0 (9
Saldo pr. 31. december 2003 53.950.792 24.495.296
Bogført værdi pr. 31. december 2003 136.255.778 106.300.282
Indre værdi
Selskabs- Årets

Ejerandel kapital resultat 2003 2002
Nordicom Detail A/S 100% 5.000.000  -1.021.785 179.407 1.201.192
Administrationsselskabet ApS 100% 200.000 3.568.922  27.462.932  23.894.010
Nordicom Udvikling A/S 100% 8.145.000  28.223.339  51.094.386  22.871.047
TreviPark Scandinavia ApS 100% 270.000 -37.760 4.131.726 4.169.486
Nordicom Ejendomme A/S 100% 500.000 -38.064 461.936 0
Nordicom Finans A/S 100%  25.133.000 926.094  55.090.637  54.164.544
31.620.745 138.421.027 106.300.282
Elimineret byggerente -2.165.249  -2.165.249 0
Skat af tilknyttede virksomheder 13.951.428 0 0
43.406.924 136.255.778 106.300.282

 

Tilknyttede virksomheder har alle hjemsted i København.

58 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Noter til balancen

 

(

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11 Finansielle anlægsaktiver
Koncernen Modervirksomhed

2003 2002 2003 2002
Pantebreve udstedt på
kassekreditlignende vilkår
Tilgodehavende pr. 1. januar 2003 26.327.284  22.914.698 0 0
Tilgang 0 1.333.957 0 0
Tilskrevne renter og regulering
af tidligere års renter -1.072.757 2.853.628 0 0
Afgang 0 0 0 0
Afdrag 0 -775.000 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 2003 25.254.526  26.327.284 0 0
Nedskrivning 1. januar 2003 -562.393  -1.306.998 0 0
Tilbageført nedskrivning efter afgang 0 744.605 0
Årets nedskrivning -3.052.570 0 0
Nedskrivninger pr. 31. december 2003 -3.614.962 -562.393 0 0
Bogført værdi pr. 31. december 2003 21.639.564  25.764.891 0 0
Pante- og gældsbreve
Saldo pr. 1. januar 2003 149.304,.742  119.587.499 57.017 58.817
Årets tilgang 0  30.222.956 0 0
Årets afdrag -601.072 -505.713 -1.800 -1.800
Årets afgang -985.761 (9) 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 2003 147.717.909 149.304.742 55.217 57.017
Bogført værdi pr. 31. december 2003 147.717.909 149.304.742 55.217 57.017
Kortfristet del -2.100.000 -532.000 0 0
Langfristede pante- og gældsbreve 145.617.909 148.772.742 55,217 57.017

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 59

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

 

 

12 Aktiekapital
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002
Aktiekapital pr. 1. januar 2003 312.785.000 312.785.000 312.785.000 312.785.000
Aktiekapital
pr. 31. december 2003 312.785.000 312.785.000 312.785.000 312.785.000
Aktiekapitalen består af 3.127.850
aktier å kr. 100 stk. i alt 312.785.000 312.785.000 312.785.000 312.,785.000
Ingen aktier har særlige rettigheder.
13 Overkurs ved emission
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002
Overkurs ved emission
pr. 1. januar 2003 4.657.916 5.085.348 4.657.916 5.085.348
Regulering vedr. ejd.
købt ved nyudstedelse af aktier 0 -427.432 0 -427.432
Overkurs ved emission
pr. 31. december 2003 4.657.916 4.657.916 4.657.916 4.657.916

 

14 Egne aktier/reserver for egne aktier

Selskabets beholdning af egne aktier udgør pr. 31.december 2003 102.008 stk. a kr. 100, svarende til 3,3 % af den samlede selskabskapital.
1. januar 2003 udgjorde selskabets beholdning af egne aktier 106.033 stk. Selskabet har i 2003 erhvervet yderligere 26.100 stk. svarende til 0,8%
og har i samme periode afhændet 30.125 stk. svarende til 1,0 %.

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002 )

Reserver for egne aktier
pr. 1. januar 2003 15.104,530 4.373.451 15.,104.530 4.373.451
Hensat til reserve for
egne aktier i året -15.104.530 10.731.078 -15.104,530 10.731.078
Reserve for egne aktier
pr. 31. december 2003 0 15.104.530 0 15.104.530

 

60 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Noter til balancen

15

Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
( 2003 2002 2003 2002
Opskrivning ejendomme
pr. 1. januar 2003 169.951.937 148.975.135 145.122.548 126.343.187
Tilbageførte opskrivninger
ved afgang -17.162.082 -4.189.349 -5,656.526 -4.189.349
Årets opskrivninger og værdireg.
ejendomme, netto 38.661.762 25.166.151 28.080.572 22.968.710
191.451.617 169.951.937 167.546.594 145.122.548
Nedskrivning ejendomme
pr. 1. januar 2003 -16.666.750 -13.784.027 -8.175.760 -5.576.339
Tilbageførte nedskrivninger
ved afgang 7.149.104 0 7.149.104 0
Årets nedskrivninger og værdireg.
ejendomme, netto -6.338.159 -2.882.723 -2.526.994 -2.599.421
-15.855.805 -16.666.750 -3.553.650 -8.175.760
Brutto reserve for investeringsejendommenes
opskrivning til dagsværdi 175.595.812 153.285.187 163.992.944 136.946.788
Nedskrivning af finansielle
anlægsaktiver pr. 1. januar 2003 0 -1.306.998
Realiseret tab 1.306.998
Nedskrivning på finansielle anlægsaktiver 0 0
Netto reserve
pr. 31. december 2003 før skat 175.595.812 153.285.187 163.992.944 136.946.788
Udskudt skat på reserve
pr. 1. januar -45.593.458 -40.165.234 -41.998.935 -37.144.953
Årets udskudte skat -6.693.187 -5.428.224 -8.113.847 -4.853.982
Reserve for investeringsejendommenes
opskrivning til dagsværdi
pr. 31. december 2003 123.309.167 107.691.729 113.880.162 94.947.853

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 61

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

 

16 Reserver for opskrivning efter den indre værdis metode
Modervirksomhed
2003 2002 ))
Opskrivning pr. 1. januar 2003 24.616.168 2.690.573
Elimineret byggerente -2.165.249 2.576.985
Udloddet udbytte 0 0
Årets op-/nedskrivning 31.620.745 19.348.610
Opskrivning pr. 31. december 2003 54.071.664 24.616.168
17 Overført overskud
Koncernen Modervirksomhed
2003 2002 2003 2002 )
Overført overskud
pr. 1. januar 2003 77.035.375 72.475.501 65.163.085 79.881.911
Modtaget udbytte
tilknyttede virksomheder 0 0 0 Q
Udbytte af egne kapitalandele 30.485 163.045 30.485 163.045
Værdiregulering vedrørende
køb af kapitalinteresser 0 0 0
Udbytte egne aktier 1.038.545 1.038.545
Tilbagekøb af warrants -6.700.000 -6.700.000
Regulering af afledte
finansielle instrumenter -3.080.853 0 -3.080.853 0
Overført af årets resultat 16.893.658 4.396.829 -15.876.711 -14.881.871
Overført overskud
pr. 31. december 2003 85.217.210 77.035.375 40.574.552 65.163.085

 

Egenkapitalen er på 557,2 mio. kr. i 2003. Sammenholdt med 546,3 mio. kr. i 2002 er det en stigning på 10,9 mio. kr. En stigning, der sat i
forholdet til koncernens resultat efter skat på 63,8 mio. kr. kan forklares således.

Regnskabspraksis vedrørende egne aktier er ændret i 2003. Tidligere har egne aktier været optaget til nominel værdi (2002: 15,1 mio. kr.),
med en samtidig hensættelse under reserve i egenkapital på et tilsvarende beløb. Pr. 31/12-2003 optages egne aktier til 0 kr. som foreskrevet i
den nye årsregnskabslov, hvorfor egenkapitalen med henvisning hertil er reduceret med 15,1 mio. kr.

Nordicom udstedte i 1995 tegningsretter for 10 mio. kr. til ledelsen. De tilbageværende tegningsretter blev i 2003 tilbagekøbt af Nordicom for
6,7 mio. kr. Beløbet fragår i selskabet egenkapitalopgørelse i 2003.

Forpligtelser på urealiserede rentekontrakter med tyske hypotekinstitutter reguleres til dagsværdi direkte over egenkapitalen, og har i 2003
ført til en reduktion med 3,1 mio. kr.

Jævnfør den nye årsregnskabslov fragår udbetaling af udbytte egenkapitalen det år udbyttebetalingen realiseres, Tidligere fragik udbytte-
betaling egenkapitalen i det år udbyttet vedrørte. Ændringen medfører en regulering af egenkapitalen i 2003 med -29 mio. kr.
Nordicom har i 2003 realiseret udbytte på egne aktier for 1,0 mio. kr.

Samlet set har egenkapitalen fra ultimo 2002 udviklet sig således:

 

Resultat efter skat regnskabsåret 2003 63,8 mio. kr.
Regulering for ændret regnskabspraksis for egne aktier -15,1 mio. kr.
Nordicoms tilbagekøb af aktie tegningsretter -6,7 mio. kr.
Regulering af rentekontrakter til dagsværdi -3,1 mio. kr.
Udbytte vedr. regnskabsåret 2002, udbetalt i 2003 -29,0 mio. kr.
Udbytte fra egne aktier i 2003 1,0 mio. kr.

10,9 mio. kr.

 

62 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

 

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

18 Udskudt skat
Koncernen Modervirksomhed
( 2003 2002 2003 2002
Udskudt skat pr. 1. januar 2003 122.268.173 101.045.280 89.999.867 73.677.328
Regulering skat i
dattervirksomheder -176.630 -65.598 -30 0
Regulering til tidligere år 0 -1.115.174 0 0
Udskudt skat på årets resultat 18.987.915 22.403.665 12.907.541 16.322.539
Udskudt skat
pr. 31. december 2003 141.079.458 122.268.173 102.907.378 89.999.867
Som specificeres således i hovedtal:
Investeringsejendomme 127.716.805 122.679.585 104.530.461 90.724.469
Udviklingsprojekter 16.097.748 0 0 0
Inventar og driftmidler 1.279.115 1.385.308 603.475 536.455
Immaterielle anlægsaktiver -143.468 -215.202 -143.468 -215.202
Hensættelse til imødegåelse af
tab på debitorer -1.069.746 -149.470 -396.410 0
Pantebreve -1.084.489 0 0 0
Underskud fra tidligere år Q 0 0 0
141.079.458 122.268.173 102.907.378 89.999.867

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 63

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19 Langfristet gæld
Af den langfristede gæld pr. 31, december 2003 forfalder efter mere end 5 år i koncernen t.kr. 485.877 og i moderselskabet t.kr. 420.907.
Nordicom har i regnskabsåret 2003 nedbragt den langfristede gæld. For så vidt angår den kortfristede gæld (bankgæld) har Nordicom øget lånene,
som en direkte konsekvens af den kraftige stigning i aktiviteterne med at opføre boliger, som primært finansieres via banklån. Denne aktivitets-
stigning har også naturligt øget den kortfristede gæld til varekreditorer.
Kapitalstrukturen i koncernen har i perioden 1999-2003 udviklet sig som vist i nedenstående figur.
Udvikling i kapitalstruktur
Mio. kr. ER Egenkapital ER Langfristet gæld LT Kortfristet gæld Hensættelser
2400
2000 |
1600 ]
1200
800
400
Q |
1999 2000 2001 2002 2003
Tabel Restløbetid for realkreditlån
Restløbetid Lånesum i% af realgæld )
<lår 169,5 18,2%
1-3 år 272,7 29,3%
4-10 år 18,0 1,9%
> 10 år 471,1 50,6%
I alt 931,4 100,0%
Tabel Rentebinding for realkreditlån
Restløbetid Lånesum i%
<lår 541,1 58,1%
1-3 år 179,0 19,2%
4-10 år 142,8 15,3%
> 10 år 68,5 7,4%
I alt 931,4 100,0%

 

 

64 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Noter til balancen

20 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med selskabets bankforbindelser er lyst
pant på i alt 1.499 mio.kr i koncernens ejendomme, heraf 1.383 mio. kr. i moderselskabets
ejendomme.

Retssager
Selskabet er part i retssager med et samlet krav mod selskabet t.kr. 3.264.

Det er ledelsens opfattelse, at procesrisiciene er under 50%.
Solgte ejendomme

Modervirksomheden har afgivet leje- og driftsgaranti på solgte ejendomme.
| alt beløber garantierne sig skønsmæssigt til 10,4 mio. kr.

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 65

Noter hvortil der ikke henføres i årsrapporten

 

 

21 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Koncernen Modervirksomhed )

Samlet honorar til revision for det forløbne regnskabsår:

RevisionsFirmaet Edelbo 510.000 290.000
Mazars Revisionsaktieselskab 220.000 120.000
Andre ydelser end revision:

RevisionsFirmaet Edelbo 130.950 130.950
Mazars Revisionsaktieselskab 184.050 184.050

22 Nærtstående parter

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom koncernen, Nordicoms bestyrelse og ledelse

samt virksomheder uden for Nordicom koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom.

| 2003 har Nordicom koncernen haft følgende transaktioner med nærtstående parter:

Koncernen har foretaget endelig afvikling af de i 1995 og 2001, udstedte tegningsretter til
Nordicom aktier, Nordicom har i denne forbindelse solgt 20.000 stk. (nom. t.kr. 2.000) egne
aktier for t.kr. 2.000, og tilbagekøbt tegningsretter for t.kr. 6.700, jf. note 23.

Der henvises desuden til note 3, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.

Advokatfirmaet Nørkær og Horn Andersen, sammen med andre advokatfirmaer, har bistået
med forefaldende advokatarbejde, der er afregnet på markedsvilkår.

Der er ikke uafsluttede transaktioner med nærtstående parter.

23 Ledelsens tegningsretter

I 1995 udstedtes nom. t.kr. 10.000 tegningsretter til udvalgte medlemmer af selskabets ledelse
og i 2001 nom. t.kr. 7.500 tegningsretter til direktionen, eller i alt t.kr. 17.500 tegningsretter.
Heraf tilhører nom. 3.700 Nordicom Udvikling A/S. Der er i regnskabsåret sket afvikling af øvrige
tegningsretter uden for koncernen.

Selskabets direktør er efter 1. Januar 2004 blevet tildelt option til køb af i alt 100.000 stk. aktier

i Nordicom. Optionen er opdelt i 4 trancher, med mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk.
efter den 1. april 2005, og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk. hver den
1. april i de efterfølgende 3 år. Optionernes handelsværdi baseres på børskursen efter den
ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav for den efterfølgende årrække.

66 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

24 Pengestrømsopgørelse - koncernen i t.kr.

2003 2002 2001
Pengestrøm fra driftsaktivitet
Årets resultat 63.790 58.126 51.861
Regulering til dagsværdi netto -32,144 -22.283 -40.140
Afskrivninger m.v. 1.621 1.357 1.127
Avance ved salg af driftsmidler 0 -76 626
Avance ved salg af ejendomme -66.473 -31.088 -36.061
Urealiseret kurstab på prioritetsgæld 2.053 0 5.248
Ændring i tilgodehavender -9.740 4.583 220
Ændring i varebeholdninger 2.465 -1.742 -2.043
Ændring i udskudt skat 18.811 21.223 23.568
Ændring i anden kortfristet gæld 96.465 69.071 3.433
Betalt selskabsskat -3.326 -2.366 0
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 73.521 96.806 7.839
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Investeret i rettigheder -234 -5.016 0
Investeret i ombygning af lejede lokaler 0 -1.292 0
Investeret i ejendomme, inventar og driftsmidler -244.426 -528.009 -318.769
Investeret i finansielle anlægsaktiver, netto -500 -33.874 -75.411
Investeret i igangværende boligprojekter -264.047 0 0
Investeret i egne aktier -3.355 -10.731 0
Investeret i værdipapirer -1.000 -720 0
Salg af investeringsejendomme 436.889 302.989 242.233
Tilgodehavender fra salg af ejendomme -115.105 -100.299 104.587
Salg af inventar og driftsmidler 170 532 149
Investeret i koncerngoodwill 0 0 -1.500
Salg af værdipapirer 0 0 136.177
Salg af egne aktier 0 0 21.221
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -191.608 -376.421 108.687
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Udvidelse af aktiekapitalen inkl. overkurs med
fradrag af emissionsomkostninger 0 -427 0
Tilbagekøb af warrants -6.700 0 0
Indfrielse/optagelse af konvertible obligationer 0 0 -40.000
Afdrag / optagelse af bankgæld samt udlandslån m.v. 193.101 28.781 -182.201
Optagelse af prioritetslån med fradrag af låneomk.
og afdrag netto -40.112 269.381 132.003
Ændring i deposita -1.212 401 -1.383
Ændring i anden langfristet gæld -1.738 618 2.604
Udbytte egne aktier 1.039 163 0
Udlodning af udbytte -29.026 -18.767 0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 115.351 280.150 -88.977

 

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 67

Pengestrømsopgørelse - fortsat

 

 

 

2003 2002 2001 )
Årets pengestrøm -2.736 535 27.549
Likvide beholdninger pr. 1. januar 2003 67.872 67.337 39.788
Likvide beholdninger pr. 31. december 2003 65.136 67,872 67.337

 

Vi har foretaget en reklassificering af posten ”tilgodehavender fra salg af ejendomme”.
Posten er flyttet fra driftsaktivitet til investeringsaktivitet.

Likviditetspåvirkningen fra driften udgør 73,5 mio. kr. Det er mindre end i 2002, hvor den
udgjorde 96,8 mio.kr. Den primære årsag hertil er den øget aktivitet vedr. salg af ejendomme
og boliger, som influerer på såvel avance som tilgodehavender. Desuden er der foretaget en
større nettoregulering af ejendomme med forbundne finansielle forpligtelser.

Likviditetspåvirkningen fra investeringer udgør - 191,6 mio.kr. Dette er markant bedre end i 2002,
hvor den udgjorde - 376,4 mio.kr. Den primære årsag hertil er den øget omsætning i ejendomme
og boliger samt ingen tilgang i 2003 af pantebreve, som i 2002 var på 33,9 mio.kr. Desuden er

investeringer i ejendommene højere end i 2002.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringer udgør 115,4 mio.kr. Det er en følge af nettovirkningen
af på den ene side, at prioritetsgælden er formindsket men at bankgælden på den anden side er
forøget mere. De likvide beholdninger er på samme niveau som året før. Samlet set giver det en
likviditetspåvirkning på -2,7 mio.kr., som er 3,3 mio.kr. mindre end 2002.

Udviklingen i koncernens pengestrømme illustreres i nedenstående figur.

Pengestrøm fra driften

Mio. kr. mm Pengestrøm fra drift s=(å== Cashflow pr. aktie
120 — — 35 kr.
100 — : — 30 kr.
80 — 7 25 kr.
20 kr.
60 — — 145 kr.
40 — — 10kr.
20 — — 5 kr.
0 — — kr.

 

1999 2000 2001 2002 2003

68 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Pengestrømsopgørelse - fortsat

Koncernens likvide beredskab pr. 31/12-2003 ser ud som følger:

 

 

 

Mio. kr.
Likvide beholdninger 21,6
Pantebreve 87,8
Fuld belåning af ejendomme 113,5 ved 80% belåning
Uudnyttede trækningsfaciliteter 78,6
l alt 301,5

 

I takt med stigningen i investeringsaktiviteter er det målet løbende også at øge koncernens
likvide beredskab.

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 69

Noter hvortil der ikke henvises til i årsrapporten

Aktieposter over 5%

I henhold til aktieselskabslovens & 28 a skal det oplyses, at følgende selskaber har anmeldt at eje mindst

5% af selskabets aktiekapital:

Nicolaj Gruppen Aps, Kbh., Pensionskassen for værkstedsfunktionærer i Jernet, Kbh.,

Synerco ApS. Kbh., Nordea Pension Danmark

Bestyrelsesmedlemmer

Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber

Henrik Nørkær Hansen, bestyrelsesmedlem i:
Thurøbund Yacht - og Kutterværft A/S
Domus Investa A/S

Thurøbund Holding A/S

Mohr Ship Svendborg A/S
Driftsselskabet Idrætsparken A/S

Ove Haugsted Holding A/S

Svendborg Importfirma A/S

Ecoplan Scandinavia A/S

Ulbølle Cementvarefabrik A/S

Jens Schultz A/S

Winther Management A/S

Paprika A/S

Fonden Tranekær Danmark

Petersen & Sørensen Motorværksted A/S
Bent C. Tryk A/S

Ecoplan Invest A/S

Haugsted International Spedition A/S
Nordicom A/S

Rock Show A/S

Limpopo Travel A/S

De Danske Pakhuse ApS

Langelands Plejehjem,Lohals ApS

Ove Haugsted Holding A/S

Hammerup Stainless A/S
Supershoppen A/S

X-line A/S

Super Pubben A/S

Aarhus værft A/S

Laser Shot Scandinavia A/S

Erik Møllers trælasthandel Svendborg A/S
Svendborg Importfirma A/S

Trevi Holding ApS

HMBG Holding ApS

ALA-Hammerum Aps

70 NORDICOM ÅRSREGNSKAB

Henrik Nørkær Hansen, direktør i:
Ecoplan Scandinavia A/S

SB Holding ApS

Alta Vista ApS

Spain Development ApS

Trevi Holding ApS

Lunderbak Aps

Aksel Andreasen, bestyrelsesmedlem i:
DMT Internatonal A/S

Nordicom A/S

AA International Holding A/S

AA International Consulting A/S

Bent Vestergaard Christensen,
bestyrelsesmedlem i:

Dansk Kapitalanlæg Aktieselskab
Nordicom A/S

A/S Dansk Erhvervsinvestering

Peter Højland, bestyrelsesmedlem i:
Amrop-Hever A/S

Transmedica Holding A/S

Danske Bank A/S

Danisco A/S

Nordicom A/S

Bikuben Fondene

Parken Sport og Entertainment A/S
Knud Wexøe A/S

Center for Ledelse
Velfærdskommisionen

Peter Højland, direktør i:
Transmedica A/S
Ituri Management ApS

Torben Schøn, bestyrelsesmedlem i :
Nordicom A/S

Center Byg A/S

EH! Fund Denmark ApS
Cinemaxx Danmark A/S

K/S Adelgade 5-7

Executive Dan Hotel A/S
Executive Grand Hotel A/S
Executive Hotels A/S

Saremo Hotels Germany A/S
Golf Hotel ApS

Aps Kbil, 38 nr. 2552

K/S Ejendomsselskabet Israels Plads 1
K/S Nørregade 12

K/S Havnegade 44 - 50

K/S Havnegade 28

K/S Sydmarken 46, Søborg
K/S Kastrup Lufthavns Hotel
K/S Rorvangen 2, Kristianstad
Centerprise A/S

Bagermester Johan Frederik Aschengreens legat
I/S Grenå City

K/S Køgevej 209

K/S Smedelundsgade 40 a-b
K/S Vestergade 1

Zoo City A/S

Centerplan A/S

Alt Rejsebureau A/S
Centerplan Nordic A/S

Norup & Norup Offset A/S
Norup Marketing A/S

Torben Schøn, direktør i:
Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea

Gunnar Chr. Kristensen, bestyrelsesmedlem i:

Real Estate Development ApS.

Gunnar Chr. Kristensen, direktør i:
Real Estate Development ApS.
Nordicom A/S

NORDICOM ÅRSREGNSKAB 71

 

Nordicom A/S
Kongens Nytorv 26
1050 København K
Tlf. 33 33 93 03
Fax 33 33 83 03
cvr.nr, 12 93 25 02
www.nordicom,.dk