Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

S

SS

 

 

  
 

 
 
    
     
   

 

 

 

x

SSRERERESSSR

RU
NNE

DEERE

 

 

SNEEN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HE ITrn
HHntnan
grarnne

På

(åd

få

ovedtal

Beløb I.DKK mio.

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

Omsætning

Bruttoresultat

Resultat før finansielle poster (EBIT)
Primært resultat (før kurs- og værdireg.)
Resultat før skat

Årets nettoresultat

Balance
Investeringsejendomme
Aktiver I alt
Egenkapital i alt

Gældsforpligtelser i alt

Pengestømme
Driftsmæssige aktiviteter
Investeringsaktiviteter
Finansieringsaktiviteter

| alt

HORSES ESSEN

 

 

1999

141
90
81
34
82
58

1.499
1.681

537
1.040

Hjo

2000

242
137
122

51
167
116

1.997
2.099

634
1.296

54
-1.138
936
-148

1999

2001

266
155
139
60
108
78

2,192
2.615

691
1.761

90
278
-294
75

NSSS STN ESS LETS

2001

Årets nettoresultat

2002

2002

290
169
152

65
252
234

2.138
2.437

902
1.486

213
420
=356
277

2003

303
183
165

80

1160
442

2.721
2.789

1.004

1.705

40
538
171
-327

ne Fr (35 É

Forrentning af egenkapital - 3 års gns.

2003

 

 

  

JEUDAN ÅRSRAPPORT

Nøgletal

FE

  
 

 

 

Regnskabsrelaterede nøgletal
Primært resultat / egenkapital primo
Forrentning af egenkapital (ROE)
Egenkapitalandel

Rentedækning

Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris 31.12 (P)

Indre værdi (BV)

Kurs/indre værdi (P/BV)
Resultat pr. aktie (EPS)
Price Earnings (PE)
Pengestrøm pr. aktie (CFPS)
Udbytte pr. aktie (DPS)

Marginer
Bruttoresultat / omsætning

Administrationsomkostninger / omsætning
Resultat før finansielle poster (EBIT) / omsætning

Primært resultat / omsætning
Resultat før skat / omsætning
Nettoresultat / omsætning

0%
%

Qg

DKK
DKK

DKK

DKK
DKK

%
%
%
%
%

0%

1999

16,6
15,9
31,9
1,72

136
141
0,96
22,0
6,2
22,4
6,0

64,0

6,7
57,2
23,9
58,4
41,4

2000

9,5
19,8
30,2
1,72

170
167
1,02
30,5
5,6
14,1
8,0

56,5

6,1
50,5
21,1
68,9
47,8

2001

9,5
11,9
26,4
1,76

175
182
0,96
20,5
8,5
23,6
6,0

58,2

5,9
52,3
22,6
40,8
29,3

2002

9,4
29,5
37,0
1,74

230
235
0,98
61,1
3,8
55,8
7,0

58,2

5,8
52,4
22,3
86,6
80,5

2003

8,9
12,0
36,0
1,94

292
261
1,12
29,3
10,0
10,5

8,0

60,6

6,0
54,5
26,5
53,0
37,2

Nøgletal er beregnet på grundlag af Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger bortset fra Primært resultat/egenkapital primo.

Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis, side 52.

Jeudan-aktiens afkast

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Afkast
O— Gns. afkast seneste 3 år

 

 

Konsekvent strategi resulte

Igen i 2003 opnåede Jeudans aktionærer en pæn værditil-
vækst. Årets afkast til aktionærerne i form af kursstigning

og udbytte idjorde 30%

Hermed blev de senere års linie videreført. Afkastet i de
seneste fem år har således i gennemsnit været 24% p.a.
Jeudans markedsværdi er samtidig steget og udgjorde ved
årsskiftet over DKK 1,1 mia.

Jeudan har nu aktiver for DKK 2,8 mia. og en egenkapital
på DKK 1,0 mia., svarende til en indre værdi på DKK 26!
pr. aktie.
Stigningen i Jeudans værdi afspejler den økonomiske

udvikling. Årets primære resultat (det vil sige før værdire-

guleringer) nåede i 2003 op på DKK 80 mio,, en fremgang
på 23,
lende og i overensstemmelse med de forventninger, som

 

59% i forhold til årer før. Deite resultat er tilfredsstil-

blev meddelt ved årets begyndelse.

Resultatet er fremkommet gennem en fastholdelse af

Koncernens strategi:

2 Driften af de mange ejendomme, der er købt i de
senere år, er omlagt til Jeudans forretningsmodel,

som fokuserer på lønsomhed i de daglige aktiviteter,

B

Flere nye

ejendomme kom til i 2003.

ø De fleste ejendomme uden for fokusområdet
København er afhændet.

» Jeudans serviceydelser er magnet og styrker.

BF

 

Vore medarbejdere leverede en tilfre

 

6.

Det er Jeudans hensigt at skabe værdi for vore

kunder ved
ordentlige og velfungerende lokalefornold omkring deres
egen virksomhed. Vi ved, hvor vigtigt det er for kunderne.
Jeudan fokuserer ikke blot på at udleje velbeliggende
kontorer i velholdte ejendomme. Vi tilbyder at supplere
med en vifte af services i relation til ejendommene, leveret
Og i alle

ter stræber vi efter at yde en kundeorienteret betjening.

af engagerede bygge- og ejendomsfolk. aktivite-

 

rede i øget værdi

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktio-
nærerne. Aktierne skal være en attraktiv investering, og
investering i ejendomsbranchen gennem en professionelt
drevet virksomhed skal også fremover kunne konkurrere
med andre investeringsformer.

Målet nås gennem en forretningsmodel, med fokus på
lønsomhed, kontrolleret vækst, begrænset finansiel risiko,
omhu i alle aktiviteter, engagerede medarbejdere samt

åben og redelig information.

Jeudans fokuserede strategi har bragt Koncernen frem
til dets nuværende position, og der er dannet et godt
grundlag for at bygge videre og fortsætte den positive
udvikling.

Vi håber, at aktionærerne også i 2004 vil følge Jeudan.

( DN
W
Wing va)

Per W. Hallgren

Adm, direktør

19, februar 2004

le

Niels Heering

Formané for bestyrelsen

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

Fortsat fremgang

Jeudan fortsatte sin udvikling i 2003. Året var præget dels
af konsolidering efter de store investeringer og omlægnin-
ger af ejendomsporteføljen året før, dels af nye investerin-
ger. Samtidig blev serviceaktiviteterne styrket.

God udlejning i svagt marked

1 det forløbne år oplevede ejendomsmarkedet en stigende
tomgang og mange lejemål stod tomme. Således lå udlej-
ningsprocenten i Københavnsområdet gennemgående på
niveauet 92-93.

Jeudans udlejningsprocent lå imidlertid væsentligt højere
gennem hele året og ved årets udgang på niveauet 97,

To forhold har været afgørende i denne sammenhæng.
For det første tilbyder Jeudan attraktive lejemål i velbe-
liggende kvalitetsejendomme, hvor efterspørgslen er for-
holdsvis stabil og kun delvis afhængig af konjunkturerne,
For det andet tilstræber Jeudan konstant at optimere
udnyttelsen af ejendommene, baseret på en tæt kontakt
med nuværende og potentielle kunder.

Den forholdsvis høje udnyttelse af arealerne, som er
opnået i Jeudan gennem mange år, har en direkte positiv
virkning på lejeindtægterne og dermed driftsresultatet.

23,5% fremgang i det primære resultat

Det primære resultat (før kurs- og værdireguleringer)
udgjorde DKK 80 mio. i 2003. Det var 23,5% mere end
året før (DKK 65 mio.) og svarede til Jeudans forvent-
ninger ved årets begyndelse. Det opnåede resultat vurderes
af bestyrelsen som værende tilfredsstillende.

Årets nettoresultat blev DKK 112 mio. Resultatet pr. aktie
(EPS) udgjorde DKK 29,3. Af nettoresultatet foreslås
anvendt DKK 31 mio. (27,3%) til udbytte til aktionærerne,
mens resten, DKK 81 mio., foreslås anvendt til konsolide-
ring i form af henlæggelse til reserver.

Udbyttet udgør 38,4% af det primære resultat, hvilket er
i overensstemmelse med Jeudans udbyttepolitik.

  

Værdireguleringer

Den årlige måling (værdiansættelse) af Jeudans ejendoms-
portefølje medførte en nettoregulering på DKK 91 mio.
Herefter er ejendommene optaget til en værdi på DKK
12.230 pr. m2, og det gennemsnitlige afkast på kontor-
ejendomme andrager 6,7% p.a., hvilket Jeudan anser for
en forsigtig værdiansættelse.

Siden regnskabsåret 2002 har Jeudan værdireguleret
Koncernens finansielle gældsforpligtelser og medtaget
kursreguleringen i resultatopgørelsen i overensstemmelse
med de nye regnskabsregler. Det samlede urealiserede
kurstab på de finansielle gældsforpligtelser for 2003
udgjorde DKK 9 mio.

Investeringer og frasalg

Jeudans vækst gennem nye investeringer fortsatte i 2003
- om end med en lavere takt end 2001/2002, som var
præget af omlægning af ejendomsporteføljen på bag-
grund af den fokusering, der blev besluttet i slutningen
af 2001.

1 januar 2003 købte Jeudan ni velbeliggende kontorejen-
domme og et parkeringshus i det centrale København

for DKK 538 mio. Ejendommene har et samlet areal på
ca. 47.500 m?, fordelt på ca. 40.000 m2 kontor- og
erhvervsareal og ca. 7.500 m2 boligareal. Den gennem-
snitlige anskaffelsessum udgjorde ca. DKK 11.500 pr. m?,
hvilket er i overensstemmelse med Koncernens investe-
ringskriterier. Ejendommene har en tilfredsstillende indtje-
ningsstruktur, sammensat af en lang række erhvervsvirk-

somheder og boliglejemål.

 

3,

De købte ejendomme er beliggende i Københavns cen-
trum, de fleste i kvarteret Frederiksstaden. En af ejendom-
mene er et parkeringshus, der indeholder ca. 360 parke-
ringspladser, og som primært benyttes af erhvervslejere i
City. Jeudan råder herefter over mere end 500 parkerings-
pladser i Københavns City, som i al væsentlighed er førbe-

holdt Jeudans kunder.

Senere på året - i august - købte Jeudan en portefølje

   

£
I

af ejerlejligheder til kontor- og boligformål, beliggende i
tilknytning tl parkeringshuset og med ct samlet areal på
knap 2.000 m2, Herefter ejer Jeudan alle dele af ejendom-
men, hvilket giver mulighed for en mere ralionel drift og

udvikling af ejendommen.

Jeudan solgte i august seks kontorejendomme uden for
Koncernens fokus. Ejendommene havde et samlet areal

på godt 14.000 m2 og blev solgt for i alt DKK 109 mio.
gennem afhændelse af datterselskaberne Jeudan Il A/S og

Jeudan IM A/S. I den forbindelse indgik Jeudan endvidere

  
  

en betinget aftale om erhvervelse af en kontor- og bolig-
ejendom på Frederiksberg. Ejendommens lejere udnyttede
imidlertid en ret til i stedet al overtage ejendømmen ved

at stifte en andelsboligforening.

  
 
   

æN

Jun. 2002 øbt seks kontorejendomme i Købennavn

Åug, 2003 Solgt seks konterejendomme uden for fokus

Okt. 2002 Søigt 33 boligejendomme DKK 800 mic.
Jan. 2003 Løbt ni kontorejendomme og et parkeringshus i København DKK 538 mio.
Jan. 2003 Solgt to mindre kontorejendomme DKK 23 mio.
Aug. 2003 Købt ejerlejligheder i tilknytning til tidligere købt parkeringshus DKK 25 mio.

 

København I fokus

Efter de foretagne omlægninger af porteføljen er 98% af
Jeudans ejendomme - opgjort efter værdi - nu beliggende
i København, størstedelen i København City. Jeudari har
hermed gennemført den geografiske fokusering, som blev
præciseret i november 2001. Med udgangspunkt i derme
strategi har Jeudan siden købt ejendomme for DKK 1,7

mia. og solgt ejendomme for DKK 1,5 mia.

Jeudan baserer sine investeringer og daglige aktiviteter
på en solid erfaring i Københavns ejendomsmarked og
et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere og andre

markedsdeltagere.

Serviceydelserne styrkes

Jeudans primære målgruppe er virksomheder og organi-
sationer, som lægger vægt på kvalitet, ordentlige forhold
og ordentlige ejendomme. Kunderne har en naturlig nter-
esse i at have velfungerende omgivelser, og de benytter
gerne Jeudans serviceydelser frem for selv at skulle vare-

tage disse.

1 de senere år har Jeudan øget bredden i sit udbud af
ydelser med tilknytning til ejendomme, Aktiviteterne er

samlet i datterselskabet Jeudan Service, som omfatter

Købt Solgt
Nov. 2001 Købt seks kontorejendomme i København DKK 504 mio, |
Jan. 2002 Solgt ni ejendomme, overvejende i jylland og på Sjælland DKK 75 mio.
Jan. 2002 Solgt tre kontortårne I Parken, København DKK 310 mic.
Jun, 2002 Købt kontorejendom i København DKK 60 mio.
Jun. 2002 Solgt 15 ejendomme i Jylland og på Sjælland DKK 217 mio.
Jun, 2002 Købt boligejendom på Frederiksberg DKK 218 mio.

DKK 356 mio.

DKK 109 mio,

 

 

 

 

 

 

Ialt Siden strategisk fokusering vedtaget in vember 2001

 

DKK 1.702 mio. DKK 1.534 mio,

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

omkring 100 medarbejdere inden for en bred og fuldt

dækkende vifte af håndværk og specialer. Jeudan læg-
ger vægt på, at serviceydelser og kontakten til kunderne
varetages af egne veluddannede medarbejdere, således at
kunderne oplever, at ydelserne er sammenhængende og
af en ensartet og høj kvalitet.

Aktiviteterne på serviceområdet blev i foråret 2003 samlet
i datterselskabet Jeudan Service A/S, som har adresse i
Koncernens ejendom Jernholmen 43-47, Hvidovre. 1 maj
tiltrådte Michael Gale en nyoprettet stilling som direktør
for området.

Jeudans hovedkontor flyttede i samme forbindelse fra
Lersø Park Allé på Østerbro til en anden af Koncernens
ejendomme, Toldbodgade 55, København K.

Udviklingen i 2004

Jeudans vækststrategi og fortsatte fokusering på løn-
somhed i driften ventes at indebære en fortsættelse af
fremgangen i 2004. Følgende indsatsområder har højest
prioritet:

+ Fortsat vækst i forretningsomfanget gennem nye
investeringer

+ Videreudvikling af serviceydelserne

. Omkostningseffektivitet

+ Fortsat forøgelse af det primære resultat

De samlede ejendomsinvesteringer udgør aktuelt DKK 2,7
mia. Med en egenkapital på godt DKK 1 mia. og en

  

   

tilstræbt egenkapitalandel på ca. 25% har Jeudan en
investeringskapacitet i størrelsesordenen DKK 1,3 mia.

Jeudan har løbende overvejelser og kontakter om andre
nye investeringer i overensstemmelse med den fastlagte
Strategi. Investeringskapaciteten forventes anvendt ved
investering i kontorejendomme i København. 1 2003 var
udbuddet af kvalitetsejendomme beskedent, men det er
Jeudans opfattelse, at de kommende år vil være præget
af et større udbud.

Jeudan forventer ikke væsentlige investeringer i boligud-
lejningsejendomme, idet denne type ejendomme har nået
et afkast- og prisniveau, hvor det ikke er muligt at reali-
sere Jeudans indtjeningskrav.

Udlejningsstatistikken for 4. kvartal viste, at den sam-
lede tomgangsprocent i Københavns Kommune var faldet
fra 7,35% til 6,55% af den samlede bestand af kontor-
lokaler. Selvom det kun er et enkelt kvartal, er der god
grund til at antage, at den positive udvikling, bl.a. som
følge af et faldende nybyggeri, vil fortsætte i 2004. Det
vil betyde, at tomgangen successivt vil falde til et lavere
niveau, og på 2-3 års sigt kan det forventes, at ledig-
heden er reduceret til et niveau, hvor lejepriserne igen

vil begynde at stige.

Der ventes fremgang i indtjeningen i Jeudan Service base-
ret på den styrkede tilrettelæggelse af serviceleverancen,
som er tilvejebragt i 2003.

Indsatsen for at øge lønsomheden i de enkelte ejendomme
og kundeforhold forventes intensiveret i 2004. Frasalget
af ejendomme udenfor Koncernens investeringsstrategi er i
al væsentlighed afsluttet i 2003, hvilket har skabt et bedre
grundlag for fokus på kernevirksomheden.

Det nuværende omkostningsniveau forventes, under
forudsætning af uændrede investeringer, fastholdt.

Der forventes således samlet et stigende aktivitetsniveau
i 2004 og en omsætning på niveauet DKK 300-350 mio.,
afhængig af blandt andet den tidsmæssige placering af

yderligere investeringer. Det primære driftsresultat ventes

fastholdt på et niveau omkring DKK 80 mio, (før værdire-
guleringer og eventuelle gevinster ved salg). Den primære
indtjening fastholdes således, på trods af em forholdsvis

høj cgenkapitalandel (ca, 36% mod strategisk målsætning

på 25%) og på trods af øgede investeringer I Københavns

 

City, hvor markedsafkastet typisk er 1-2% lavere end de

  

mere perifere områder udenfor København.

Såfremt investeringskapaciteren på DKK 1,3 mia. anven-

 

des, vil det øge den primære indtjening med ca. DKK

15-20 mio. på årsbasis.

Det forventede driftsresultat er således i overensstemmelse

med Jeudans økonomiske målsætning.

Selv om der er tegn på en mere positiv udvikling i ejen-
I i i

dormsmarkedet end i de seneste år, ventes der ikke væsent-

lige stigninger i markedspriserne, De mere perifere områder

i Hovedstadsområdet vil formentlig opleve mindre prisfald.
| Københavns City forventes den betydelige investeringsim-

teresse kombineret med lavere tomgang og senere højere

  

lejepriser at påvirke ejendomspriserne positivt.

 

 

Jeudan fortsætter bestræbelserne på at øge ejendomme-
nes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering
af driften. En samlet vurdering af disse forhold medfører,
at der på nuværende tidspunkt er grund fil at forvente en
neutral eller mindre positiv nettoregulering af sjendom-
menes værdi ved den årlige opgørelse heraf ved afslutnin-

gen af årsregnskabet.

Hertil kommer regulering af værdien af Koncernens
gældsforpligtelser, Nettoreguleringen heraf afhænger af
renteudviklingen i 2004.

Jeudans forventninger til de kommende år bygger således
nå en videreførelse af den fastlagte strategi om lønsom
vækst og ventes at indebære betydelige nye investeringer

og fortsat fremgang.

De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvik-
ling er forbundet med usikkerhed og risici, som blandt
andet - men ikke udelukkende - omfatter de faktorer,
som er beskrevet i årsrapportens afsnit om risikoforhold.
Disse og andre faktorer kan indebære, at den faktiske

udvikling afviger væsentligt fra forventningerne.

RRS UGE FE

Værditilvækst i Jeudan

Jeudan er en børsnoteret ejendoms- og servicekoncern,
hvor værditilvæksten skabes gennem:

" Investering i og udlejning af kontor- og boligejen-
domme i København

+ Produktion og salg af serviceydelser

+  Lønsomhed i den enkelte ejendom og det enkelte
kundeforhold

+ Begrænset finansiel risiko

+ Optimering af primært resultat

Investering i og udlejning af kontor-
og boligejendomme i København

Kontorejendomme

Størrelse

Som led i optimering af Koncernens ressourcer og i størst
muligt omfang at realisere stordriftsfordele skal ejendom-
menes dagsværdi som hovedregel udgøre minimum DKK
40-50 mio.

Beliggenhed

Jeudans geografiske fokus er rettet mod København.
Mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige
organisationer og kulturinstitutioner vil have en naturlig
placering i landets hovedstad. Hertil kommer, at Køben-
havn byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv,
turistindustri, mange uddannelsesinstitutioner, forskning,
et varieret udbud af boliger og en veludbygget og vel-
fungerende infrastruktur i form af blandt andet vejnettet,
Øresundsbroen, metroen, togforbindelser nationalt og
internationalt samt Københavns Lufthavn - forhold som
tiltrækker sunde virksomheder. Københavns tiltræknings-
kraft som landets hovedstad er medvirkende til en vis
værdifasthed i ejendomsinvesteringer og løbende efter-
spørgsel på ordentlige kontorejendomme.

Jeudans fokus på København er dog særligt rettet mod
etablerede områder, som f.eks. den Indre By, Frederiks-
staden, området omkring Holmens Kanal samt området
omkring Rådhuspladsen.

Anvendelse

Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært
benyttes til kontor. Ejendomme, hvis anvendelse medfører
en hurtig fysisk og teknisk forældelse, falder udenfor
Jeudans investeringsstrategi.

Anskaffelsessum pr. kvadratmeter

Anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er den vigtigste
enkeltkomponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold
til ejendommenes nuværende lejeniveau og markedslejen
generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.

Dette tal illustrerer på bedst mulige vis ejendommenes
risiko og skal ses i sammenhæng med prisen på nybyggeri,
og den kvalitet som ejendommene fremtræder i, Prisen på
nybyggeri er velegnet som målestok for den øvre grænse
for prisen, idet den implicit angiver den alternative leje
ved et givet afkast.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i ejendomme med
en anskaffelsessum på mere end DKK 12.000-15.000 pr.
m?, Dette sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfører,
at ejendommenes lejeniveau som hovedregel ikke oversti-
ger DKK 1.000-1.300 pr. m? årligt ekskl. driftsomkostnin-
ger udfra de nugældende markedsforhold.

Indtægter og kunder

Jeudan lægger vægt på at opnå en tilfredsstillende
indtægtsspredning både med hensyn til brancher og
med hensyn til enkeltkunder.

Jeudan investerer i ejendomme, hvor lejen er fastsat
på markedsvilkår, uden hensyntagen til uopsigelighed,
borgfredsaftaler, skattemæssige forhold m.m.

Krav til risikospredning medfører således, at fokus først
og fremmest er rettet mod ejendomme sammensat af flere
kunder og mellemstore lejemål, dvs. som hovedregel i
størrelsesordenen op til 3.000-4.000 m2,

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

Vedligeholdelsesstand

Ejendommene skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæs-
sig stand, og i forbindelse med ethvert køb af ejendomme
gennemføres en detaljeret vurdering af ejendommenes
tilstand.

Driftsudviklingspotentiale

Ejendommene skal have en sammensætning af kunder og
en driftsstruktur, der muliggør dels salg af serviceydelser
fra Jeudan Service, dels rationalisering af driften og dels
realisering af stordriftsfordele.

Afkast/cash-flow

Første års afkast udgør kun en af mange komponenter

i analyseprocessen. Der investeres i kontorejendomme
med et tilfredsstillende afkast og en tilfredsstillende ind-
tjeningssikkerhed på lidt længere sigt. Jeudan investerer
ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere

værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere
sigt opnås blandt andet ved en længere uopsigelighed fra
en kreditværdig kunde, og/eller hvor det vurderes at gen-
udlejningsmulighederne til samme lejeniveau er gode.

Ejendommenes resultat før finansielle udgifter skal over-
stige de finansielle udgifter ved den påtænkte finansiering
af ejendommene.

Det er yderligere en forudsætning, at ejendommenes net-
toresultat før værdiregulering og skat, ved indregning af
en egenkapitalandel på 25% og ved anvendelse af Jeu-
dans finansieringsstrategi, i år 1 som hovedregel skal svare
til et afkast på minimum 8,0% p.a. af den indkalkulerede
egenkapital.

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens
løbende cash-flow som hovedregel er positivt på et tidligt
tidspunkt i investeringsperioden.

Hertil kommer indtjening ved stordrift, rationalisering og
salg af serviceydelser fra Jeudan Service.

11

Investeringshorisont

Imvesteringshorisonten for den enkelte ejendom er normalt
minimum 8-10 år, dvs, et mellemlangt til langt sigte. Der
kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom afhændes
på et tidligere tidspunkt.

Det er ikke Jeudans strategi at gennemføre en betydelig
omsætning af ejendomsporteføljen indenfor fokusom-
rådet. Dette ville være i konflikt med Jeudans sigte om
langvarige kundeforhold i den enkelte ejendom. Jeudans
kunder skal have tillid til fortsat at have en professionel
leverandør og dermed velfungerende rammer for deres

egen virksomhed.

Udviklingsejendomme/nybygning

Jeudan kan investere i udviklingsprojekter. Udviklingspro-
jekterne må alene indeholde en kalkulationsmæssig risiko
på byggeriet. Dette indebærer blandt andet, at udviklings-
projekterne på forhånd i al væsentlighed skal være udlejet.

Boligejendomme

Størrelse

Som led i optimering af Koncernens ressourcer og i størst
muligt omfang at realisere stordriftsfordele, skal ejen-
dommenes dagsværdi som hovedregel udgøre minimum
DKK 100 mio.

Beliggenhed
Der gælder de samme kriterier, som anført under kontor-
ejendomme,

Ejendomstype

Jeudan investerer i alle typer boligejendomme, dvs. boliger
beliggende i kontorejendomme, boliger hvor lejen er mar-
kedsbestemt og boliger underlagt Boligreguleringsloven.

Vedligeholdelsesstand
Der gælder de samme kriterier, som anført under kontor-
ejendomme.

12

 

 

Kundesammensælfning

Ejendommene skal have en kundesammensætning,
hvor beialingsevnen og viljen vurderes som iilfredsstil-
lende, og hvor der er udsigt til at kunne etablere en
effektiv

kundesammensætningen er af cn sådan karakter, at der

  

administration. Der skal ligeledes være tillid til, a
ikke udøves unødvendig slidtage på ejendommene - alter
nativt al Jeudan på kort sigt kan ændre kundesammen-

sætningen til den ønskede.

Afkast/cash-flow
Der gælder de samme kriterier, som anført under kontor-

ejendomme.

Investeringshorisont
Investeringshorisonten for boligudlejningsejendomme e
minimum 8-10 år, afhængig af markedsprisudviklingen af

denne type investeringsejendomme.
Udviklingsejendommefnybygning

Der gælder de samme kriterier, som anført under kontor-
ejendomme,

Produktion og salg af serviceydelser

Gennem Jeudan Service A/S er det Koncernens sigte at

avel Jeudans

 

kunne levere et komplet servicetilbud
erhvervskunder som til eksterne erhvervskunder. Vedrø-
rende boligudlejningsejendomme begrænses udbuddet

alene Ul egne ejendomme,

Jeudan Service skal ved sit virke styrke Koncernens kon-
kurrencecvne ved udlejning af kontorlokaler, styrke kun-
deloyaliteten og øge den primære indtje ning. Endvidere

skal Jeudan Service medvirke til at udbrede kendskabet til

Jeudan som em servicevirksomhed.

Det er Jeudan Service" sigte at være kundernes foretrukne
leverandør af serviceydelser og entreprenørydelser indenfor
kontor- og boligejendomme, hvor værdiskabelsen fremmes

gennem tilfredse kunder,

Succeskriteriet for dette opnås ved at kunne tilbyde flek-

sible serviceleverancer indenfor bygningsdrift, der matcher
kurdernes behov og ønsker. Endvidere skal ydelserne være
sammenhængende og af høj kvalitet til aftalt tid. Kunden
har én fast leverandør, der tilsikrer ensartethed.

eudan Service" fokusområde er ejendomsmarkedet i og
omkring København, og ydelserne sigter primært mod
virksomheder og organisationer, som lægger vægt på
kvalitet og ordentlige forhold.

Jeudan Service forestår blandt andet:

e renhold og pleje af udenomsarealer og indvendige
ællesarealer
2 call-center til rettidig ekspedition af kundehenvendelser

vedrørende bygningsforhold

w

døgnvagt til rettidig ekspedition af skader på lejemål

og cjendomme

e indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-
og boliglejemål

& renovering og vedligeholdelse af kontor- og boligejen-
domme

& ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbin-

delse med kontor- og boligejendomme

o

service på tekniske installationer (varme, vand, elevator,

sikkerhed m.m.) i kontor- og boligejendomme

es rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbin-
delse med flytning, indretningsændringer m.v.

s sikkerhedsprodukter: varslingsanlæg (brand, tyveri,
adgangskontrol m.m.)

Som led i bestræbelserne for at øge værditilvæksten,

styrke kundeloyaliteten samt indtjeningen, tilpasser

Jeudan Service løbende sine fokusområder og målsæt-

ninger indenfor sit virke, hvorved der sker:

e en tilpasning og videreudvikling af et totalt koncept
af serviceydelser, herunder at der tilsikres, at serviceydel-
serne bliver udført rettidigt og til kundens tilfredshed

e en systematisering omkring målstyring, optimering og
effektivisering af byggeopgaver samt en tilsikring af,

at bygningsarbejderne udføres i en ordentlig kvalitet

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003 i |

e en profilering og udbredelse af kendskabet til Jeudan
som en servicevirksomhed samt en fastholdelse af
organisationens fokus på service

+ en tiltrækning af kompetente medarbejdere ved til
stadighed at være en attraktiv og inspirerende arbejds-
plads, hvor medarbejderne tager ejerskab i fortsat
udvikling til fælles succes.

Lønsomhed i den enkelte ejendom og det
enkelte kundeforhold

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag
er evnen til at fastholde en løbende dialog med kunderne
og imødekomme de behov, som virksomhederne stiller til
deres kontorlokaler. Nøglen til en høj udlejningsprocent
er på sigt ikke, at man binder kunderne på lange leje-
kontrakter, men snarere at man er i stand til at levere det
produkt, som markedet efterspørger med hensyn til pris,
kvalitet og ikke mindst serviceniveau.

Jeudan lægger vægt på, at kunden på alle områder
føler nærvær til Jeudan og oplever, at man er kunde
hos Jeudan, og at man dermed er i trygge hænder.

Til hver ejendom er derfor tilknyttet en kundechef, der
har ansvaret for selve ejendommen i enhver henseende
Samt ansvaret for Jeudans levering af ydelser til den
enkelte kunde i ejendommen.

På samme vis forestår Jeudan også i al væsentlighed selv
alle faser ved en kundes flytning, herunder præsentation

af mulige lokaler, kontraktforhandling og indretning af

 

13

lokaler. Dette koncept sikrer, at kunden føres professionelt
gennem alle faser forbundet med lejekontrakt, indretning
og indflytning.

Med henblik på at sikre en relevant og rettidig kundeop-
følgning, herunder at tilvejebringe relevant viden om den
enkelte kundes egen udvikling og dermed ændringer i
lokalebehov, er kundeopfølgningen tilrettelagt på grund-
lag af et kundesegmenteringssystem, Segmenteringen skal
sikre et overblik over kundeporteføljen og synliggøre
kundernes forskellige betydning for Jeudans egen udvik-
ling. Segmenteringen muliggør bl.a. overvågning af sam-
mensætningen af kunder samt Koncernens eksponering
mod enkelte brancher. Systemet tilbyder forbedret mulig-
hed for at analysere og derigennem kontrollere den sam-
lede kunderisiko i porteføljen, hvilket tilsikrer en effektiv
porteføljestyring.

Med henblik på at sikre lønsomhed i den enkelte ejendom
og fastholde fokus på de rette aktiviteter, tilrettelægges
løbende en udviklingsplan, hvori der blandt andet indgår:

+ Vurdering af ejendommens generelle forhold

" Vurdering og analyse af ejendommens indtjenings-
grundlag

+ Vurdering og analyse af samtlige driftsomkostninger

" Vurdering af ejendommens vedligeholdelsesomkost-
ninger og -stand

+ Vurdering af ejendommens kunder

+ Vurdering af vækstmuligheder ved salg af serviceydelser
fra Jeudan Service til ejendommens kunder

" Tilrettelæggelse af en 2-3 årig udviklingsplan for
ejendommen.

Udviklingsplanerne for såvel kontor- som boligejendomme
er rettet mod:

+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag

+ Minimering af driftsomkostningerne

" Lønsomhedsskabende forbedringsaktiviteter på
ejendommen

+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter

Salg af serviceydelser fra Jeudan Service

mm

e Styrkelse af kundeloyalitet

2 Effektivisering af drift

 

I tilrettelæggelse af udviklingsplaner for de enkelte ejen-

 

domme indg så en vurdering af, om ejendommenes

ØD
mn

w

fremtidige drift og

   

ndtjening samt de gældende mar-
kedsforhold medfører, at Jeudan med fordel kan afhænde

eiendommene.

=
gr
i

Begrænset finansiel risiko

Egenkapitalen skal have en størrelse, der dels muliggør et

højt afkast for Jeudans aktionærer, dels tager hensyn til,

at Jeudan skal kunne modstå perioder med lavkonjunktur.

Finansieringsstrukturen fhettelægges med udgangspunkt i

lav risiko og tilstrækkelig fikvidite

Jeudan finder p.t, at en egenkapitalande! i niveauet
25=3

    

ever op til disse ønsker, også under hensyntagen

til Koncernens øvrige strategier, renter niveau og markeds-

 

 
   

afkast m.m. Ved vurdering af modstandskraften | perioder

med en junk tur skal der også tages hensyn til, at Jeu-

 

dan løbende afsætter udskudt skat, som vil blive tilbage-

ført ved en eventuel nedskrivning af ejendommenes værdi.

Strategien indeholder p.t. cn målsæt tning om, at den
samlede finansiering er sammensat af en egenkapital på
ca. 25-30%, den forrentede finansiering skal udgøre

ca. 55-60%, og den uforrentede del (hensættelser m.m)

 

i

skal udgøre ca. I

 

Ønsket om lav medfører, at Jeudan som hovedregel

 

finansierer sm nger med 10-20 årige realkredit-

lån med fast

    

rente, Supplerende pengeinst nansiering

 

 

se lån med fast rente i 3-10 år ved

y

optages som 10-15 år

 

anvendelse af Swaps eller CRA (Forward Rate Agrement ts).

Jeudan finansierer ikke sine nvesteringer i fremmed

 

, da samtlige indtægter er I. DKK

Med den valgte finansieringsstruktur ønsker Jeudan

også at signal at værditilvæksten ska) udspringe af

 

en effektiv drift af ejendommene og ikke en spekulativ

 

finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Jeudans

finansielle omkostninger kun i beskedent omfang vil blive

 

påvirket af rentestigninger.

Jet er Jeudans sigte, dels at have et positivt cash-flow,
dels at have et likviditetsberedskab på minimum DKK 100
mio. Hertil kommer, at Koncernen har betydelige tilsagn

om langfristet finansiering.

Valget af finansielle samarbejdspartnere er primært faldet
på danske finansielle institutter, idet Jeudan lægger vægt
på, at de finansielle samarbejdspartnere har et mangeårigt
kendskab til det danske ejendomsmarked - også erfaring
fra perioder med lavkonjunktur. Hertil lægger Jeudan
vægt på et tæt samarbejde me d de finansielle samarbejds-
partnere, der sigter mod tillid og et langvarigt, fremtidigt

samarbejde.

Optimering af primært resultat

Ved vurdering af målsætningen opstår en sammenhæng

mellem primært resultat og værditilvækst: er Jeudan i

stand til at præstere en større effektivitet på en investe-
ringsejendom øges ikke alene det primære resultat, men
samtidig øges i et vist omfang og under visse forudsæt-

ninger ejendommens markedsværdi.

Del er Jeudans målsætning, at det primære resultat udgør
mere end 10% p.a. af egenkapitalen primo ved en egenka-

pitalandel på 25%, jvf. afsnittet om målsætninger.

1] Jeudan lægges vægt på, at der overalt i organisationen er
en værdiskabende ånd med udgangspunkt i Jeudans værdi-
grundlag. 1 samtlige funktioner er fokus rettet mod vækst i

den primære indtjening på såvel kort som langt sigt.

Jeudans likviditets- og renterisici styres centralt i Pinans-
området. Finansiering af foretagne investeringer besluttes
og gennemføres tillige i Finansområdet, og kompetencer
er reguleret i instrukser fra bestyrelsen. Finansielle instru-
menter benyttes til at nedsætte Koncernens finansierings-

rente dog uden spekulativt element.

JEUDAN ARSRAPPORT 2003

Opfølgning og kontroller er detaljeret tilrettelagt, og

på driftsmæssige områder, hvor afvigelser kan have stor
betydning, gennemføres opfølgningen intensivt og med
forholdsvis korte frekvenser. Der er etableret beredskabs-
planer, såfremt de løbende estimater igennem året måtte
vise en afvigende udvikling, og der er fastlagt kriterier for,
hvornår disse planer iværksættes.

Målsætninger

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdier
for Selskabets aktionærer.

Jeudans finansielle mål omfatter:

Primær indtjening (resultat før kurs- og værdiregulerin-
ger) i forhold til egenkapitalen og resultat før skat i
forhold til egenkapitalen.

1. Den primære indtjening udtrykker Jeudans driftsøko-
nomiske situation og udvikling. Normalt ville fokus
primært være rettet mod EBIT, men i en ejendoms-
koncern udgør finansiering af investeringerne og
dermed de finansielle omkostninger en væsentlig del
af aktiviteten, og afkast bør derfor vurderes under
hensyntagen til finansielle omkostninger, kapitalstruk-
tur og finansieringsstrategi. Den primære indtjening
i Jeudan skal udvise vækst og udgøre mere end 10%
p.a. af egenkapitalen primo ved en egenkapitalandel
på ca. 259%,

2. Jeudan måler investeringsejendomme og de hertil
knyttede finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdi-
reguleringerne af denne måling udgør sammen med
avancer og tab ved salg af ejendomme, årets kurs- og
værdireguleringer. De samlede kurs- og værdiregu-
leringer kan derfor det enkelte år være påvirket af
enkeltstående hændelser og bør derfor betragtes over
en årrække.

Det er Jeudans målsætning, at kurs- og værdire-
guleringer - baseret på lønsomhedsforbedringer i
ejendommene samt avancer ved eventuelt salg af

 

15

ejendomme - over en årrække bidrager med gennem-
snitlig 5% p.a. af egenkapitalen primo.

Jeudans samlede indtjeningsmål er således, at resultat før
skat gennemsnitligt udgør mere end 15% p.a. af egenka-

pitalen primo ved en egenkapitalandel på 25%.

16

Ejendomme pr. 31. december 2003

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Adresse

Kontorejendomme - København
Frydenlundsvej 30, Vedbæk

Amaliegade 3-5, København K

Krystalgade 15-21, København K

Dr. Tværgade 4, København K

Bredgade 63-65, København K

Sølvgade 10 / Klerkegade 19, København K
Jernholmen 43-47, Hvidovre

Landemærket 11 / Suhmsgade 3, København K
Lersø Parkallé 101, København Ø

GI. Kongevej 1 / Trommesalen 7, København V
Finsensvej 86, Frederiksberg

Toldbodgade 53-55, København K

Palægade 2-4, København K

Palægade 6-8, København K

Toldbodgade 57-61, København X

St, Kongensgade 59, København K

Ndr. Fasanvej 108, Frederiksberg

Jernholmén 39-41, Hvidovre

Stamholmen 173, Hvidovre

Bredgade 32, København K

Landgreven 3 / St. Kongensgade 27, København K
Bygmestervej 5, København NV

Gothersgade 160, København K

Heimdalsgade 39, København N

Skindergade 45-47, København K

Bredgade 30, København K

Nr. Farimagsgade 65-71, København K
Kronprinsensgade 11-13 / Pilestræde 37-39, København K
Frederiksborggade 5, København K
Amaliegade 22, København K

Bredgade 20, København K

Ny Kongensgade 10, København K
Amaliegade 14, København K

Vadstrupvej 22, Bagsværd

Toldbodgade 18 / Sankt Annæ Plads 24, København K
Ny Østergade 10, København K

Amaliegade 37, København K

Lyngby Hovedgade 54, Lyngby

Opførelsesår

Areal m2

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003 NERENEEEE

17

 

 

 

Investeringsejendomme i alt

Adresse Opførelsesår Areal m2
Kantorejendomme — øvrige
Bruno Leuschner Str., Stendal (D) 1991 3.165
Malervangen 1, Glostrup 1970 2.785
Skomagervej 12, Vejle 1989 2.106
Leopoldstrasse, Lemgo (D) 1914 1.300
Skomagervej 3, Vejle 1990 1.287
Ejerlejlighedsportefølje
Borgmester Fischers Vej 5 A-F, Frederiksberg 2001 12.594
Areal m2 Bogført værdi (DKK mio.) Værdi pr. m2
Kontorejendomme i fokusområde 199.256 ” 2,454 12.316
” Kontorejendomme øvrige 10.643 60 5.664
Ejerlejlighedsportefølje 12.594 207 16.421
222.493 2.721 12.230

 

 

aænpik

Ejendomme

Koncernen har i løbet af 2003 erhvervet i alt ni kontor-
ejendomme, et parkeringshus samt cen portefølje på ni
ejerlejligheder til kontor- og boligformål i tilknytning til
parkeringshuset, Den samlede anskaffelsessum andrager
ca. DKK 572 mio. Med et samlet areal på godt 49.500
m2 svarer dette til an gennemsnitlig købspris på ca. DKK
11.550 pr. m2, hvilket er i overensstemmelse med Jeudans

strategi.

Kontorejendomme

Koncernens investeringer omfatter i alt 43 kontorejen-

      

domme til en samlet bogført værdi på DKK 2,514 mio, og
med ct samlet areal på 209,899 m?, Kontorejendommene
andrager 929% målt på bogført værdi, og 98% af Koncer-
nens investeringer er beliggende i København. De genere-

rer et gennemsnitligt årligt afkast på 6,79.

Den gennemsnitlige leje i ejendomsporteføljen er DKK 966
pr. m2, hvilket er en stigning på DKK 10 pr. m? i forhold
til det foregående år, Den årlige leje for kontorlejemålene
er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efterspørg-

sel, herunder den generelle stand og beliggenhed af

 
     

 

ejendommen. Lejen varierer for hver ejendom, men det er
Jeudans vurdering, at lejen i porteføljen som helhed er på

markedsniveau.

Kontorlejemål med en årlig leje over DKK | mio. repræ-
senterer 67% af lejeindtægterne og 56% af det samlede
areal. For disse kunder gælder, at der primært er tale om
offentlige institutioner, ambassader og større, velkon-
soliderede virksomheder. Jeudan har på intet tidspunkt
registreret større restancer på disse kunder. kundernes
opsigelsesvarsel er typisk på ca. 6 måneder, og tillægges
uopsigelighedsperiode får man et mål for, hvornår det
pågældende lejemå! tidligst er eksponeret mod tomgang.
Kunder med en leje over en DKK 1 mio, har i gennemsnit
et samlet varsel på 24 måneder, hvorimod kunder med en
leje under DKK 250.000 har et gennemsnitligt, samlet var-

sel på 8,1 måneder,

Det samlede varsel er for porteføljen som helhed
gennemsnitligt 20,5 måneder (vægtet efter omsætning).

Dette skal sammenholdes med, at den gennemsnitlige

leje udgør DKK 966 pr. m?, hvor en væsentlig del er inkl.

 

 

| Bogført værdi Antal må Bogført værdi DKK mio. Bogført værdi pr. m/ |
' > 50 mio. 19 136.528 1.897 13.891 i
| 20 - 50 mio. 17 59.580 553 9.287 |
5 - 20 mio, 6 12.504 61 4.847 :
< 5 mio. 1 1.287 4 3.004 |
; Ialt — — — 43 209.899 2.514 11.979 !

 

 

 
  

   

   

Andel af Samlet gns.

 

| Åndel af anfal Andel a |

! Årlig leje lejere areal omsætning Gns. leje pr. m? varsel i mdr. |
> 1.000.000 13% 56% 672% 1,156 24,0 |

: 500.000 - 999.999 1400 17% 13% 753 18,7 |

| 250.003 - 499.999 25% 13% 12% 868 10,7 |

|

| 0 - 249,999 28% 14% 8% 3546 81:
talt — 100% 100% 100% 966 205 |

 

 

  

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

19

driftsomkostninger. Det relativet lave lejeniveau taget i Kundesegmentering

betragtning medfører en forventning om hurtig genud-

lejning ved evt. tomgang. Jeudans ejendomsportefølje 1 takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendoms-
vurderes at være homogen. Et mål for lejeniveauets portefølje er behovet for øget styring af porteføljen lige-
bonitet fås ved sammenligning af anskaffelsessummer ledes vokset. På den baggrund blev det i 2003 besluttet
og opførelsesudgifter ved nybyggeri. Skulle ejendomme i at implementere et system til segmentering af samtlige
samme kvalitet bygges i indre København anslås de sam- erhvervskunder.

lede byggeomkostninger at ligge imellem DKK 15.000-

20.000 pr. m2, Jeudans kontorejendomsportefølje er På baggrund af kundens kreditværdighed, størrelse samt
bogført til DKK 11.979 pr. m2. Jeudan vurderer på den vækstmuligheder inddeles alle kunder i følgende grupper:

baggrund, at Koncernens lejeniveau ikke vil opleve pres
fra evt. nybyggeri, ligesom lejeniveauet vurderes konkur-
rencedygtigt i forhold til eksisterende byggeri.

Segmentering af erhvervskunder

 

 

Uopsige- Alm. Samlet

% af Leje lighed varsel varsel

Kundetype Leje (DKK) lejen m? pr. m? (mdr.) (mdr.) (mdr.)
Vækstkunde (A) 103.515.332 63,5% 98.626 1.050 17,9 71 25,0
Kernekunde (B) 33,168.585 20,3% 33.028 1.004 6,7 7,5 14,3
Stamkunde (C) 24.678.957 15,1% 34.076 724 3,7 5,6 9,3
Risikokunde (D) 1.758.924 1,1% 3.120 564 22,4 5,5 27,8
! alt 163.121.798 100,0% 168.850 966 13,5 7,0 20,5

 

 

 

Segmentering på brancher

 

% af Kundetype

 

 

 

Branche lejen — Leje pr. m? A B Cc D
Andre kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter 15,2% 867 8,5% 3,0% 3,5% 0,2%
Databehandlingsvirksomhed 15,2% 1,170 12,8% 0,3% 2,0% 0,0%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 13,1% 998 10,2% 2,0% 0,9% 0,0%
Pengeinstitutter, finansierings- og forsikringsvirksomhed 12,0% 1.325 11,1% 0,0% 0,8% 0,0%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 11,1% 999 10,0% 0,0% 0,4% 0,6%
Handel og reparationsvirksomhed 10,8% 835 3,0% 3,4% 4,3% 0,0%
Industri 5,1% 978 0,7% 2,8% 1,6% 0,0%
Anden servicevirksomhed 5,1% 1,113 0,0% 5,1% 0,0% 0,0%
Internationale organisationer mv. 3,7% 1.107 3,5% 0,0% 0,2% 0,0%
Hotel- og restaurationsvirksomhed 3,2% 1.252 0,4% 2,6% 0,2% 0,0%
Transportvirksomhed 3,0% 611 1,4% 1,0% 0,4% 0,3%
Øvrige 2,5% 414 1,7% 0,0% 0,8% 0,0%
I alt 100,0% 966 63,5% 20,3% 15,1% 1,1%

 

20

NI

Vækstkunde (Kreditværdighed tilfredsstillende,

uw

Th

Y

stort vækstpotentiale, alle lejestørrelser)

» Kernekunde (Tilfredsstillende kreditværdighed, ingen
eller ukendt vækstpotentiale, leje større end DKK 0,5
mio.)

s Stamkunde (Tilfredsstillende kreditværdighed,
ingen eller ukendt vækstpotentiale, leje mindre enå
DKK 0,5 mio.)

» Risikokunde (ikke tilfredsstillende kreditværdighed,

vækstmulighed ej relevant)

Af hele porteføljen vurderes kunder, der har 63,5% af de

samlede lejeindtægter, at have et stærkt vækstpotentiale

 

. ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af
eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende
kreditværdighed, Omvendt er alene ca. 1,1% af lejemd-

tægterne eksponeret imod risikokunder.

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. 15,2% af Koncernens lejeindtægter er eks-
poneret mod databehandlingsvirksomheder, hvilket dog
skal sammenholdes med, at segmentet næsten udeluk-
kende består af vækstkunder, Skemaet på foregående side

"Hustrerer, at Jeudan ikke vurderer at have nogen større

risiko relateret til enkelte brancher.

 

Jeudan har købt og solgt følgende ejendomme i 2003:

Købte ejendomme

Bredgade 20, København K

Bredgade 63, København K

Bredgade 65, København K

Dr. Tværgade 4, København K

Ny Østergade 10, København K

St, Kongensgade 27 / Landgreven 3, København K

St, Kongensgade 59, København K

Sølvgade 10 / Klerkegade 19, København K
Toldbodgade 18 / Sankt Annæ Plads 24, København K

Toldbodgade 53-55, København K

Solgte ejendomme

Admiralgade 25, København K

Industriparken 44A, Ballerup

Industrivej 59, Rønnede

Kornmarksvej 6-12, Brøndby

Skovridergårdsvej 4 / Kongevejen 239, Virum
Solrød Center 6-24, Solrød

Vesterbrogade 32 / GI. Kongevej 21 C, København V
Virumgade 39A-E, Virum

 

FRA TOLDBODGADE Sk:

HV rare,

renmrerreern

 

 

Organisation og medarbejdere

jeudan ønsker at være en attraktiv og inspirerende
arbejdsplads, hvor medarbejderne er kompetente og
serviceorienterede. Loyalitet og motivation er afgørende
for Jeudans resultater, hvorfor Koncemen ønsker, at med-
arbejderne tager ejerskab i en fortsat udvikling til fælles
succes. Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a. en værdiska-

bende ånd overalt i organisationen.

Funktionsopdelt organisation

    

HESTEN mr

Adm. direktør |
Per W. Hallgren |

   

 

  
   

 

i Servicedirektør

' Michael Gale

 

Markedsområde

 

ES ES
-direktionsområde —. :
Underdirektør

Morten Aagaard

Jeudans virke er blandt andet tilrettelagt med fokus på
servicering af kunder og på tilgængelighed. Derfor under-
støttes den funktionsopdelte organisation af en matrixor-
ganisation, hvor kundechefen er nøglepersonen i samspil-
let med kunden. I Matrixorganisationen har kundechefen
beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte

organisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede,

   

BEES NET

 

Servicechef

Stig H.:Larsen

må

 

 

   

eee DN
Bygningschef

René Byrgesen

 

   

RISE
| Kundechef

Hannah M. Østergaard

 

 

   

BEES
| Kundechef
| Tine C. Bemberg

 

  
 

 

 

 

 

HR

 

   

 

 

 

—— REE ALE LS SLET | E  Regnskabsafdeling ]
| Finansdirektør | Regnskabschef
I
|. Kim Christiansen i Lene Sand
En ou
PE TET ISSN LT DR

   

 

 

EN eee
Analytiker

 

”. Kim T. Christensen

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT. 2003 i .

Servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold. Yderligere sikrer denne organisationsform blandt andet
Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem et solidt overblik på den enkelte ejendom og de enkelte
kundechefen, der er ansvarlig for kundeforhold og kunder.

ejendomme. For kunden betyder organisationen en
let tilgængelighed og hurtige beslutninger.

 

 

 

 

Kunde Ejendom

L |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kunderelation

- kontraktsforhold

- rådgivning

- udenomsarealer

- tekniske anlæg Markedsområde
Udviklingsplaner - renhold Finansområde

- call-center Serviceområde

- projektering
- kontorindretning
- vedligehold
- beplantning

 

 

 

 

 

 

 

 

[2001 udviklede Jeudari et Brand Promise "Ordenttighed forpligter" i :
;og'et Værdigrundlag, der udtrykker de. fælles Værdier, som "Jeudans i '
medarbejdere i.dagligdagen fungerer efter i samarbejdet. med |

Jeudans interessenter. ' ” i

   

Med 1 "Ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signålere. åt de i:
bærende værdier. dels er "Ørdentlighed i i alle" begrebets dimensioner, mn
dels 'en n forpligtende 2dfærd j alt, hvad vi vi foretager & os eg Fona

  
   

Værdigrundiaget udspringer? af: Ordentighed, Dygtighed o go ;
Igængelighed,

 

Arbjset med: Værdignundlaget er. et kontinuerligt arb vi
hvor. der til stadighed iværksættes nye: tiltag og præciseringer af, DD
hvorledes Væfdigrundlaget, kan dekomponéres til-hver enkelt ;
medarbejders dagligdag med det sigte hele tiden-at forbedre vor:
Servicering af kunderne.

 

 

2Å

ÅAktionærforhold

Gennem en aktiv kommunikationspolitik - baseret på

ræber Jeudan

 

åbenhed, redelighed og tilgængelighed - i
at holde aktionærerne orienteret om Koncernens udvikling.
Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i

aktiemarkedet og dermed likviditeten i Selskabets aktier.

Kursudvikling
jJeudan-aktien sluttede året i kurs 291,6 og steg dermeg
26,9% i 2003. Medregnes det udbetalte udbylte på DKK 7

pr. aktie i marts, var det samlede afkast i 2003 på 29,8%0.

 

|
|

Jeudan A/S 26,8%
' Ejendomsselskaber [(CSE4940) 11,3% |;
| Smalicap+ 55,8% |
| KAX [totalindekset) 300% |
|

KFX 22,5%

 

Kursudviklingen i løbet af 2003 medførte, at Jeudans
markedsværdi steg fra DKK 884 mio. ultimo 2002 til DKK
1.121 mio. ultimo 2093.

jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvik-

ling + udbytte) har de seneste fem år været 24,1% p.a. og

de seneste tre år 24,2% p.a.

     

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

 
 

Gns. afkast seneste 3 år

 

Københavns Fondsbørs

Jeudans aktier er noteret på Københavns Fondsbørs og
indgår I SmaliCap+ indekset. Aktien er registreret under
fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2003 en gennemsnitlig daglig
omsætning på DKK 563.833 (kravet i SmaliCap-segmentet
er DKK 100.000 pr. dag). Der var ordrer i fondssystemet i
97,8% af Fondsbørsens åbningstid (krav min. 90%),

og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 0,8%
(krav max. 4%). Jeudan har tillige tilbage i 2001 indgået
prisstilleraftale med et pengeinstitut, der tilsikrer, at der til
stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-

aktien inden for et prisspænd på 29%.

Jeudan deltager aktivt i videreudviklingen og markeds-
føringen omkring Københavns Fondsbørs initiativ med
SmallCap+ og MidCap+ indeksene og vil fortsat medvirke
til yderligere fremhævelse af disse segmenter. Medio
februar er lanceret et nyt web-site kaldet PLUS-portalen
(www.plus-portal.dk). PLUS-portalen skal fungere som

én samlet platform for informationssøgning vedrørende

selskaber i SmaliCap+ og Midcap+ segmenterne.

Jeudan bliver dækket af følgende investeringsbanker og
analysehuse: Handelsbanken Canital Markets, Amagerban-

ken og Dansk Aktie Analyse.

Jeudan har igennem 2003 registreret en øget interesse
for Jeudan-aktien blandt private investorer. Antallet af
navnenoterede aktionærer er i 2003 steget.med 41% og
andrager 560 ultimo 2003.

Aktiekapital og ejerforhold
Aktiekapitalen bestod ultimo 2003 af 3.845.247 aktier
å DKK 100 pr. aktie, svarende til nominelt DKK 385 mio.

Selskabets aktier omfatter kun én aktieklasse, Aktierne er
omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed

og udstedes til ihændehaver.

Pr. 31. december 2003 udgjorde de navnenoterede aktio-

nærer i alt 94,0% af aktiekapitalen. Jeudan ønsker på den

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003 i

bedst mulige måde at kunne servicere sine aktionærer
med information om Selskabet, hvorfor alle aktionærer
opfordres til at lade deres aktier notere på navn i Selska-
bets aktiebog.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje
mere end 5% af Selskabets aktiekapital:

Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg
17. december 1999 meddelt besiddelse af 995.080 aktier,
svarende til 26,2% af aktiekapitalen.

Nykredit A/S, Finansafdelingen, Kalvebod Brygge 1-3,
1780 København V,

31. december 2002 meddelt besiddelse af 991.510 aktier,
svarende til 25,8% af aktiekapitalen.

Amagerbanken A/S, Amagerbrogade 25, 2300 København S
13. december 2002 meddelt besiddelse af 757.694 aktier,
svarende til 19,7% af aktiekapitalen.

Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 990 aktier
pr. 31. december 2003. Jeudan forventer at opkøbe egne
aktier i løbet af 2004 til afdækning af udestående aktie-
optioner.

Incitamentsprogrammer
Jeudan etablerede i december 2002 et aktieoptionspro-
gram for bestyrelsen, direktionen samt funktionsdirektører.

Programmet indebærer køb af op til 70.000 aktier i
Jeudan til kurs 227 + 5% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte. Der er efterfølgende i september 2003 tildelt
4.000 optioner til en funktionsdirektør til kurs 261 + 5%
p-a. ligeledes med fradrag for udbetalt udbytte. Udste-
delseskurserne svarer til markedskursen ved udstedelserne.
Udnyttelsesprisen pr. 31. december 2003 efter udbytte i
regnskabsåret 2003 udgjorde henholdsvis DKK 230,57 og
DKK 264,20 pr. aktie.

Optionsprogrammet fordeler sig således:

(Jr re TET Erde] eN i
Antal Samlet Udestående

 

personer tildeling ult. 2003
Bestyrelsen 3. 25.000 8.333
Direktion 1. 30.000 10.000
Funktionsdirektører 3. 19.000 5.000
lalt 7. 74.000 23.333

 

 

 

Optionsprogrammet har en løbetid på fire år og kan
udnyttes med 1/3 pr. år de første tre år. Den første erhver-
velse skete et halvt år efter aftalens tildeling (juni 2003).

1 april 2000 blev der etableret et aktieoptionsprogram

for ni nøglemedarbejdere ekskl. direktionen. Ordningen
indebar køb af op til 22.950 aktier i Jeudan til kurs 145
(markedskurs på udstedelsestidspunktet) + 10% p.a. med
fradrag af udbetalt udbytte. Sidste erhvervelse skete Januar
2003 med 4.250 aktier, og ordningen udløber i december
2004. Ultimo 2003 var der 850 udestående aktieoptioner.
Udnyttelsesprisen pr. 31. december 2003 efter udbytte i
regnskabsåret 2003 udgjorde DKK 177,24 pr. aktie.

1 november 1999 blev der etableret et aktieoptionspro-
gram for Jeudans bestyrelse. Programmet indebar køb af
op til 20.000 aktier i Jeudan til kurs 130 (markedskurs
på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fradrag af udbetalt
udbytte. Programmet havde sin sidste erhvervelse i april
2002, og de sidste optioner blev udnyttet i 2003.

I juli 1999 blev der etableret et aktieoptionsprogram for
direktion og én ledende medarbejder. Programmet indebar
køb af op til 25.000 aktier i Jeudan til kurs 127 (mar-
kedskurs på aftaletidspunktet) + 10% p.a. med fradrag af
udbetalt udbytte. Programmet havde sin sidste erhvervelse
i juli 2002, og de sidste optioner blev udnyttet i 2003.

25

Nøgletal omfattende samtlige optionsprogrammer iJeudan er gengivet i følgende tabel:

 

 

 

 

 

 

Dec. 02

| Bestyrelse
Tildelt

 

. 25.000
ultimo 2002
Erhvervet
. 0
ultimo 2002
Udnyttet/udgået 0
ultimo 2002
Udestående p
ultimo 2002
Udnyttelseskurs
; 227,4
ultimo 2002
Løbetid
sw. 3 45
ultimo 2002 (år)
Tildelt an
i 2003 ”
Erhvervet
. 8.333
i 2003
Udnyttet/udtøbet o
i 2003
Gennemsnitlig 0
udnyttelseskurs I 2003
Tildelt
i 25.000
ultimo 2003
Erhvervet
. 8.333
ultimo 2003
o

co
bø
£5
za

 

ultimo 2003 (år)

Direktion

30.000

10.000

Dec. 02

Funktions-

227,4

>
vi

—a
ni
[æ;
O
ao

5.000

5,900

10,000

 

 

 

Sep. 03 Apr. 00 Nov. 99 Jul. 99
Ny tildeling
Direktion/
Funktions- Nøgle- ledende
……… din medarb. Bestyrelse == medarb.  —— lalt
- 22.950 20.000 25.000 137.950
- 18.700 20.000 25.000 63,700
- 16.150 5.000 8.315 29,465
- 2.550 15.000 16.685 34.235
- 163,5 150,9 152,4 -
- 20 1,3 1,8 ”
4.000 0 0 — 0 31000
0 4.250 C 0 27.583
0 5,950 15.000 16.685 37.635
Q 170,4 152,1 153,6 155,7
4.000 22.950 26,000 25.000 141.950
o 22.950 20.000 25.009 91.283
a 22.100 20.000 25.000 57,100
0 850 0 0 24,183
4,000 2 0 0 50,567
264,2 172,3 - - .
3,5 1,0 - - -

 

 

 

 

 

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003 i

1 2003 blev tildelt i alt 4.000 optioner (se optionsprogram
2002), der blev erhvervet i alt 27.583 optioner og udnyt-
tet 37.635 optioner. Ultimo 2003 var der i alt 24.183
udestående optioner. De resterende optioner i henhold til
de allerede etablerede optionsprogrammer, 50.667 optio-
ner, forventes erhvervet i løbet af de kommende år.

Dagsværdien af samtlige udestående optioner i Jeudan

er beregnet efter Black-Scholes” værdiansættelsesmetode.
Forudsætningerne i beregningen er en volatilitet (stan-
dardafvigelse på den daglige aktiepris i 2003) på 0,50%,
en risikofri rente (CIBOR, 12 måneder) på 2,49%, en aktie-
kurs (31. december 2003) på DKK 291,60 og et udbytte
på nul.

Såfremt optionerne udnyttes umiddelbart efter hver
erhvervelse, vil den teoretiske dagsværdi af de pr. 31.
december 2003 udestående optioner andrage ca. DKK 4,1
mio., svarende til 0,37% af Selskabets markedsværdi.

Hvis optionerne beholdes til udløb, vil den teoretiske
dagsværdi af de pr. 31. december 2003 udestående optio-
ner andrage ca. DKK 3,3 mio., svarende til 0,29% af Sel-
skabets markedsværdi. Grunden til at værdien ved tidlig
udnyttelse er større end ved udnyttelse ved udløb er, at
udnyttelseskursen justeres med henholdsvis 5% p.a. og
10% p.a., hvorimod den risikofrie rente benyttet i model-
len er ca. 2,5% p.a.

1 Juni 2002 blev der gennemført medarbejderaktieemis-
sion på baggrund af generalforsamlingsbeslutning fra april
2002. Samtlige medarbejdere, ekskl. direktion, blev tilbudt
tegning af medarbejderaktier til kurs 105, Favørelementet
(forskellen mellem tilbudskurs og dagskurs) måtte ikke
overstige 10% af medarbejderens årsløn, Emissionen med-
førte tegning af 45.247 aktier svarende til mere end 84%
af det antal aktier, der maksimalt kunne tegnes. Jeudan
tager dette som udtryk for medarbejdernes tiltro til en
fortsættelse af Jeudans gode udvikling.

Dagsværdien på tegningstidspunktet udgjorde DKK 8 mio.
(kurs 177) svarende til et samlet favørelement på ca. DKK
3,3 mio. Dagsværdien udgjorde pr. 31. december 2003
DKK 13,2 mio. (kurs 291,6).

27

Økonomisk rapportering

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Såfremt interesserede ønsker at modtage den økonomiske
Tapportering fra Jeudan pr. post eller e-mail, kan der ret-
tes henvendelse til nedennævnte kontaktpersoner.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt Fondsbørsmeddelelser
fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på
Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

Investorkontakt

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive
informationspolitik med åben, redelig og tilgængelig
information. Jeudan har i løbet af 2003 udbygget sin
hjemmeside med bl.a. realtidskurser fra Københavns
Fondsbørs, ligesom der forefindes Web-cast fra investor-
møder i 2003.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, bedes henvende sig til:

Jeudan A/S
Toldbodgade 55 B
1253 København K

Telefon: 7010 6070
Fax: 7010 6071

Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Hallgren
(direkte telefon 3947 9102, e-mail pwhæjeudan.dk)
og underdirektør Morten Aagaard

(direkte telefon 3947 9116, e-mail maaØjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemme-

siden: www.jeudan.dk.

28

Offentliggjorte meddelelser i 2003 og 2004

NR.

ca
er

86

87

88

89

90

93

(a
”

ip
an

37

9. janvar
Jeudar køber eiendomme for DKK 528 mio.

30. januar

Jeudan forventer fremgang igen i 2003

På

7. februar

1=—

rsregnskabsmeddeleise 2002

13. marts

Dagsorden til generalforsamling

28. marts
Forigb af Jeudans ordinære generalforsamling

7. april
Jeudan ansætter servicedirektør

21. maj
Rapport for 1. kvartal 2003

18. august

Jeudan handler ejendomme for DKK 350 mio.

19, august
Rapport for 1.-2. kvartal 2003

22, oktober
Ejendommen Kongens Bryghus overgår til

andelsboligforening

19. november
Sanport for 1,-3. kvartal 2003

19, november

Finanskalender 2004

8, december

jeudan i forhandlinger med Ejendomsselskabet

Norden

NE

98

 

2004

DATO:

30. januar
Jeudans forhandlinger om køb af yderligere
ejendomme

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

Jeudans ledelse

Det er en integreret del af bestyrelsens arbejde løbende at
forholde sig til rammerne og processerne for den overord-
nede styring af Jeudan med henblik på at sikre, at disse er
tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid er i
stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.

Jeudan ønsker at leve op til kravene om god Corporate
Governance og hermed sikre, at Koncernen ledes i over-
ensstemmelse med aktionærernes interesser og under
hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter, Jeudan
påbegyndte et egentligt struktureret arbejde med Corpo-
rate Governance i foråret 2001 med udgangspunkt i inter-
nationale rapporter. Efterfølgende danske bidrag har været
et godt supplement til videreførelsen af dette arbejde.

Ledelsen af Jeudan er tilrettelagt med henblik på at opnå
en langsigtet værdiskabelse for Jeudans ejere. Jeudan
lægger vægt på at videregive åben og redelig information
til aktionærerne og øvrige interessenter.

Aktionærer

Generalforsamlingen er Jeudans øverste beslutningsorgan.
Alle aktionærer har ret til at deltage og stemme på gene-
ralforsamlingen, og aktionærer, der ikke har mulighed for
at deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuld-
magt. Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til
den årlige ordinære generalforsamling med minimum otte
dages varsel, ligesom Jeudan annoncerer generalforsam-
lingen i pressen.

Jeudan lægger vægt på generalforsamlingerne som et
forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor
aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog
om Jeudans udvikling.

Derudover videregiver Jeudan informationer til sine aktio-
nærer ved regnskabs- og børsmeddelelser og via Jeudans
hjemmeside. 1 sine løbende bestræbelser på at tilbyde
aktionærer relevant og rettidig information har Jeudan i
2003 tilbudt alle aktionærer at modtage aktionærinforma-
tion elektronisk.

29

Der findes kun én aktieklasse, alle aktier har samme ret-
tigheder, og der er ingen begrænsninger i stemmeretten
eller omsætteligheden. Bestyrelsen har ikke indgået aftaler
med enkeltaktionærer og er ikke bekendt med aftaler
mellem aktionærer vedrørende eller på grundlag af disses
beholdninger af aktier i Jeudan.

interessenter

Jeudan tilstræber at opretholde en åben og ærlig dialog
med samtlige interessenter herunder aktionærer, kunder,
medarbejdere, leverandører samt samfundet generelt,
Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre
kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans
daglige drift, men også ligeledes ved deltagelse på inve-
steringsmesser, foredrag for foreninger m.m.

Åbenhed og gennemsigtighed

Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og
finansmarkederne udsendes uden forsinkelse via Køben-
havns Fondsbørs, dog under hensyn til Jeudans og andres
interesser, jf. børsreglerne. Umiddelbart efter udsendelse
via Københavns Fondsbørs sendes meddelelsen elektronisk
til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har tilmeldt
sig via Jeudans hjemmeside. Meddelelsen gøres også straks
tilgængelig på hjemmesiden. En fondsbørsmeddelelse er
tilgængelig på hjemmesiden indenfor 15 minutter efter
offentliggørelse via Københavns Fondsbørs.

Aktionærer, der ikke ønsker elektronisk aktionærinforma-
tion, modtager meddelelser pr. brev.

Jeudan vurderer, at det p.t. ikke er relevant at udsende
information på engelsk.

Jeudan søger til stadighed at benytte informationstekno-
logien til at højne kommunikationen med såvel aktionæ-
rer som interessenter. Jeudan har i 2003 deltaget i fem
investorarrangementer, der alle forefindes på hjemmesiden
som webcast. Direktionens fremlægning af halvårsregnska-
bet er ligeledes udgivet som webcast. Jeudan agter fortsat
at benytte webcast i 2004.

Jeudan har i 2003 udvidet sin hjemmeside med en ny

sektion for investor relations, der bl.a, indeholder realtids-
kurser med aktuel ordredybde fra Københavns Fondsbørs,
Jeudan vil yderligere forbedre hjemmesiden 1 2004 for

til stadighed at højne informationsniveauet ti samtlige
interessenter. Jeudan deltager aktivt i etableringen af en
internet-portal for selskaberne i SmaliCap+ og IvlidCap+

seymenterne,

Jeudan offentliggør kvartalsrapporter.

Jeudan har udarbejdet en investor relations politik,

som er offentliggjort på hjemmesiden.

Bestyrelsens opgaver

 
 

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen Jeudans
øverste ledelse, og dens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden, som er udarbejdet i overensstemmelse

med Aktieselskabslovens bestemmelser på dette område.

 

Forretningsordenen revideres en gang om

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om
året, og bestyrelsen. behandler på disse møder forhold ved-
rørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:

= Fastlæggelse af idegrundlag, mål og strategi, overord-
c g

 

nede økonomiske målsætninger samt forretningspolitik

2 Godkendelse af Jeudans struktur, personalepolitik,
IT-politik og finansieringspolitik

2 Godkendelse af budget, værdiansættelse af Koncernens
ejendomme og handlingsprogrammer

e Godkendelse af regnskaber øg regnskabsrapportering

& Godkendelse af forslag om fusion, køb og salg af

selskaber og ejendomme samt større udviklingsprojekter

»

Beslutning om ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der tele-
fonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstra-
ordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov
for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. Bestyrelsen
modtager en løbende orientering om Jeudans forhold

forud for hvert bestyrelsesmøde.

 

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den
daglige drift af Jeudan, herunder Koncernens aktivitets-
og driftsmæssige resultater samt interne anliggender.
Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direk-
tonen og bestyrelsens tilsyn med divektionens arbejde cer

fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for besty-
relsen og den administrerende direktør sker der en evalu-
ering af samarbejdet mellem bestyrelse ag direktion, direk-
tionens arbeide og resultater, ligesom proceduren for og

arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.

Bestyrelsen foretager med jævne mellemrum og mindst én
gang årligt en evaluering af sit arbejde med henblik på at

forhedre bestyrelsesarbejdet.
Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg.

Grundhonoraret for bestyrelsesarbejde androg i 2003 DKK
125.000. Formanden modtog tre gange grundhonoraret.

estyrelsens sammensætning
1følge Jeudans vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til
fem medlemmer. Bestyrelsen består af tre medlemmer.
Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer findes
j et afsnit i nærværende årsrapport. Bestyrelsen vælger
af sin midte en formand. Bestyrelsen vurderer, at der skal
være mere end fire medlemmer, før der er behov for valg

af næstformand.

Nye bestyrelsesmediemmer indføres i bestyrelsesarbejdet

igennem en grundig introduktion til Koncernen. Bestyrel-
sesmediemmer opstilles til valg på generalforsamlingen ud
fra en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer

og disses komplementaritet med den resterende bestyrelse.

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og
omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelses-

hverv. Jeudan har imidlertid ikke fastsat regler herfor.

JEUDAN ÅRSRAPPORT

RE

 

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i
den daglige ledelse af Jeudan.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen
for ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Alders-
grænsen er 70 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at
fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den periode,
et bestyrelsesmedlem kan være valgt.

Aflønning af bestyrelse, direktion og funktionsdirektører
Løn og ansættelsesforhold for direktion og funktionsdi-
rektører fastsættes minimum én gang årligt.

Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår. Den
administrerende direktørs opsigelsesvarsel udgør 18 måne-
der fra Jeudans side og funktionsdirektørernes opsigelses-
varsel udgør fra 8 til 12 måneder fra Jeudans side. Der er
herudover ikke indgået aftaler om særlige fratrædelsesord-
ninger.

Det er Jeudans holdning, at bestyrelsens, ledelsens,
medarbejdernes og aktionærernes langsigtede interes-

ser er sammenfaldende. Det er derfor en del af Jeudans
strategi at indføre incitamentsordninger, der understøtter
den langsigtede værdiskabelse. Der blev således i 2002
etableret et aktieoptionsprogram for bestyrelse, direktion
og funktionsdirektører, ligesom der i juni 2002 blev gen-
nemført en medarbejderaktieemission. Optionsprogrammet
samt medarbejderaktieemissionen er beskrevet i afsnittet
"Aktionærforhold”

Ledelsens gageaflønning for 2003 (DKK)

Grundløn

Direktion
Adm. direktør Per W. Hallgren 1,560.000

Funktionsdirektører

Finansdirektør Kim Christiansen 941.176
Servicedirektør Michael Gale” 750.000
Underdirektør Morten Aagaard 627.412

121.530

 

31

Jeudan finder bestyrelsens, direktionens og funktions-
direktørers aflønningsform i overensstemmelse med god
Corporate Governance.

1 2003 er der udnyttet og afregnet aktieoptioner
jf. nedenstående skema.

Aktieoptioner til bestyrelse, direktion FYN UT SDIKTIIE DSE

  

     

 

 

 

 

Gruppe Antal optianer DKK

Bestyrelsen 15.000 1,178.495

Direktionen 13.335 1.045.464

Funktionsdirektører 5.050 369.230

I alt 33.385 2.593.189
Risikostyring

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der

sker en effektiv risikostyring - herunder at væsentlige
risici identificeres, at der opbygges systemer til risikosty-
ring, samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer.
1 Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den
løbende rapportering til bestyrelsen, ligesom risikovur-
dering er en integreret del af strategiprocessen og et
væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner. Med en fast turnus behandles der på årets
bestyrelsesmøder følgende væsentlige risikoområder:
Renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likvidi-
tetsudvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejen-
domme, gennemgang af større ejendomme og kunder,

forsikringsforhold samt IT.

I alt 2002

I alt 2003

fri bil firmabetalt

pension
156.000

1.837.530 2.190.040

111.358 37.647 1.090.181 1.385.083
80.250 75.000 905.250 -
67.235 25.096 719.743 910.527

 

" Servicedirektør Michael Gale blev ansat 1. maj 2003 - aflønningen er angivet på årsbasis

lød
bg

mener rr

mn

Jeudan tilstræber at skabe et attraktivt afkast til aktionæ-

 

  

remme via effektiv drift af ejendomme og aktiv styring af

 

ejendomsporteføljen, og de risici, som er involveret i fisse

aktiviteter, er nærmere beskrevet i afsnittet "Risikofaktorer”,

Revision
alforsamling har valgt Grant Thornton,

 

Jeudans gener
statsautoriseret revisionsaktieselskab og Deloitte, statsauto-
riseret revisionsaktieselskab som revisorer. Revisørerne er. på
valg hvert år på Jeudans ordinære generalforsamling.

1 forbindelse med den årlige revision af Koncernens regn-

ås ligeledes en række af dens kontrol-

 

]

 

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at ned-

sætte revisionsudvalg.

 

i

;

SERSNRRSSVNÅE

BEDER:

ID IRAD ENA
rå

SER rn aserne re, ES Een rerer ane een En snnn,
ASS EST mrs SISLEE SETS RRS

 

 

 

 

(SE

RE

 

Bestyrelsen

Niels Heering, født 1955

Formand for bestyrelsen

ii pest

   

Indy yrelsen og formand I mal 1994

 

Advokat og pariner I Gorrissen Federspie] Kierkegaard
Formand for bestyrelsen i CKBE Invest 4/5, Columbus IT
Partner A/S, Comlex NS, Ellos A/S, EQT Partners A/S, Mahé
Holding A/S, Mahé Real Estate A/S, Nesdu as, NTR Holding

A/S, Plaza Ure &' Smykker A/S og Stæhr Holding A/5.

 

Næstformand for bestyrelsen i Dansk Kap neg ÅAktie-
selskab og medlem af bestyrelsen for Danske Private

Equity A/S, J. Lauritzen A/S, Ole Mathiesen A/S, TDC A/S

og Venjo A/S.

Antal aktier I Jeudan A/S: 1,135 (1,135 ultimo 2002)

%
7

Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 12,500, heraf er

erhvervet 4,167, hvoraf 0 udnyttet.

Jens Erik Udsen, født 1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994
Direktør i Nesdy as

Formand for bestyrelsen for Grundejernes lnvesteringsfond.

Mediem af bestyrelsen i Byfornyelsesselskabet SBS amba,
Hendomsforeningen Danmark, Grundejernes Ejendoms-

selskab, Kjøbenhavns Grundeierforening, Foreni

 

    

Nykredit, Nesdu as, Nykredit A/S, Nykredit Holding A/S og

 

 

   

;: 1.665 (1.665 ultimo 2002).

u 35, hvis enegktionær er Jens

aktier i Je

   

 

 

1

Haligren

Per Wetke

Udsen, 995.080 aktie

Antal aktieoptioner i Jeudan

r i Jeudan (995.080 ultimo 2002).
AJS: Tildel
1.083, hvoraf 0 er udnyttet.

t 6.250, heraf er

erhvervet 2

Tommy Pedersen, født 1950
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997

Adm. direktør for Chr, Augustinus Fabrikker Aktieselskab
og Augustinus Fonden

Medlem af bestyrelsen for Aktieselska bet K Kjøbenhavns
Sommer-Tivoli, Bryggerigruppen A/S, Brock & Michelsen
AJS m/datterselskaber, Incentive A/S, Ole Flensted Holding
reight A/S,

Pharmacosmos Holding A/S m/datterselskaber, Refshale-

A/S m/datterselskaber, Mahé Euro A/S, Mahé F

øens Ejendomsselskab A/S m/datterselskaber og Skandina-

visk Holding A/S m/datterselskaber.

Åntal aktier i Jeudan A/S: 935 (935 ultimo 2002)
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt. 6,250, heraf
er erhvervet 2.083, hvoraf 0 er udnyttet,

Direktion

Per Wetke Hallgren, født 1962

Adm, direktør

Ansat siden 1993

Per Wetke Hallgren har ikke ledelsesposter i andre selska-
be

der er 100% ejet af Jeudan.

2

r, bortset fra bestyrelsesformandsposter i datterselskaber,

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.986 (2,603 ultimo 2002).
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 30.000,

heraf er erhvervet 10.000, hvoraf 0 er udnyttet.

JEUDAN. ÅRSRAPPORT 2003

 

  

Michael Gale

Morten Aagaar:

Kim Christiansen

Funktionsdirektører

Kim Christiansen, født 1961
Finansdirektør, ansat siden 1994

Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christi-
ansen, Glostrup A/S, ligesom han er bestyrelsesmedlem i
datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.728 (1.728 ultimo 2002)
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 10.000, heraf er
erhvervet 3.333, hvoraf 0 er udnyttet.

Michael Gale, født 1958
Servicedirektør, ansat siden 2003

Michael Gale har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
bortset fra direktør i Jeudan Service A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (0 ultimo 2002)
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 4.000, heraf er

erhvervet 0.

Morten Aagaard, født 1966
Underdirektør, ansat siden 1994

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
bortset fra direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Service
A/S), der er 100% ejet af Jeudan, ligesom han er bestyrel-
sesmedlem i datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.136 (976 ultimo 2002)
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 5.000, heraf er
erhvervet 1.667, hvoraf 0 er udnyttet,

 

35

Afdelingschefer

Hannah M. Østergaard, født 1967
Kundechef, ansat siden 1996

Tine C. Bemberg, født 1970
Kundechef/advokat ansat siden 2002

Lene Sand, født 1968
Regnskabschef, ansat siden 2001

René Byrgesen, født 1955
Bygningschef, ansat siden 1982

Stig H. Larsen, født 1961
Servicechef, ansat siden 1992

 

Regnskabsberetn

LER

Regnskabsåret 2003 udviste en fortsat god udvikling
på linje med de forventninger, som Jeudan tidligere har

offentliggjort.

Omsætning steg 4,2% til! DKK 303 mio. og resultatet

af den primære drift steg med 23,5% til DKK 80 mio.

Realiserede gevinster/tab ved salg af ejendomme m.v.
samt måling af ejendomme og finansielle forpligtelser til

dagsværdi udgjorde i alt DKK 80 mio.
Det opnåede resultat før skat udgjorde DKK 160 mio.
Sammenfattende realiseredes Jeudans forventninger til

2003, og Jeudans bestyrelse anser resultatet for tilfreds-

stillende.

Koncernen

Omsætning

Koncernens omsætning udgjorde DKK 303 mio. (2002:
DKK 290 mio.), hvilket primært kan tilskrives stigende
omsætning i servicesegmentet. Ejendomssegmentets
andel af omsætningen udgjorde 70,3% mod 72,4% i
2002, hvilket er i overensstemmelse med Jeudans forvent-
ninger om en gradvis større andel af omsætningen

til Jeudan Service.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet steg til DKK 183 mio. (2002: DKK 169
mio.), svarende til en stigning på 8,4%, Stigningen hid-
rører fra et generelt forøget forretningsomfang, ligesom
omlægningen af ejendomsporteføljen til kontorejen-
domme med en anden omkostningsstruktur påvirker
bruttoresultatet positivt. Bruttomarginen andrager 60,6%
mod 58,2% i 2002.

Resultat før finansielle poster (EBIT)
Administrationsomkostningerne udgjorde DKK 18 mio.
(2002: DKK 17 mio.). Stigningen kan tilskrives ansættelse
af yderligere personale i Koncernens kundevendte funktio-
ner, hvilket er en følge af Koncernens stigende fokusering
på servicering af kunder. Til trods for dette har Koncer-
nen formået at fastholde administrationsomkostningerne
på ca. 6% i forhold til omsætningen, hvilket har været
niveauet de senere år. Niveauet er fortsat lavt i forhold til
andre selskaber i branchen.

Resultatet før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter
DKK 165 mio. (2002: DKK 152 mio.), hvilket svarer til en
stigning på 8,4%.,

Finansielle poster

De finansielle nettoomkostninger udgjorde DKK 85 mio.
(2002: DKK 87 mio.), svarende til et fald på 2,8%. 1
samme periode er den rentebærende gæld steget med
DKK 288 mio. Trods denne stigning i den rentebærende
gæld, der relaterer sig til de foretagne ejendomsinveste-
ringer, er nettorenteomkostningerne faldet. Faldet kan
henføres til omlægning af lån samt omlægning af Kon-

 

37

cernens ejendomsportefølje, hvorved nye lån er optaget til
et lavere renteniveau.

Resultat før kurs- og værdireguleringer

Resultat før kurs- og værdireguleringer, der er Jeudans
primære resultat steg 23,5% til DKK 80 mio. (2002: DKK
65 mio.). Det primære resultat udgjorde 26,5% af omsæt-
ningen, hvilket er et niveauløft i forhold til tidligere år.

Det primære resultat i 2003 svarer til en forrentning af
egenkapitalen primo på 8,9%.

due aske

CL CS UL SSR EET

25%

20%

15%

5%

  

i Sk: i LS

 

1999 2000 2001 2002 2003

Primært resultat
O— i pct. af omsætning

Jeudan anser det for tilfredsstillende, at det primære
resultat ligger omkring 9% i en periode, hvor Koncernen
jf. strategien har tilpasset sine investeringer fra områder
med et markedsafkast på 7,5-9% p.a. til København, hvor
markedsafkastet udgør 6-7% p.a., ligesom afkastet er
opnået med en egenkapitalandel på 36% og dermed en
ledig investeringskapacitet på ca. DKK 1,3 mia.

Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.m.
Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.m. udgjorde netto
DKK -2 mio. (2002: DKK 185 mio.).

Koncernen har i årets løb afhændet i alt 8 kontorejen-
domme udenfor fokus, hvilket har medført en nettoge-
vinst på DKK 1 mio. I 2002 udgjorde avancen DKK 196
mio., hvilket i overvejende grad skyldes afhændelse af
Koncernens beholdning af 33 boligejendomme.

38

 

Optagelse og indfrielse af realkreditlån har samlet medført
udgifter i 2003 for DKK 2 mio.

Regulering til dagsværdi netto

 

Investeringsejendomme DKK

Finansielle gældsforpligtelser DKK

&
3
3.

Jalt - - " netto DKK

Regulering finansielle gældsforpligtelser netto

Jeudan måler sin gæld til realkredit- og finansierings-

 

institutte

Rentefaldet i 2003 påvirkede reguleringen af finansielle
sældsforpligtelser negativt med netto DKK 9 mio. (2002:
DKK -19 mic.) Den volatilitet, der har været i løbet af året
irenteudviklingen har medført væsentlige forskydninger i 1.
reguleringen, der i løbet af året har svinget meltem DKK
-22 mio, og DKK 0 mio.
Regulering af ejendomme til VET netto
il dagsværdi,
føres over es aL opgøre en, når de er bety-

 

   

domme må

   

Jeudans eje es , og værdiregu-

 

leringerne

dende for den samlede måling.

den afkastbaserede værdiansættelsesmodel 2.

 

Jeudan arser

 

som værende den mest velegnede ti g af ejendom-
menes dagsværdi, Årligt foretages en individuel måling af

apr symbol
hver enkelt

iendom med udgangspunkt i ejendommenes

 
    

budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving

der karakteriseres som værende enkeltstående hændelser, 3.

Den af Jeudan anvendte model, som har

 

on

wo om

 

været brugt de

ir, indeholder følgende hovedelemente

+  Årlige lejeindtægter
+/-… Eventuel regulering af eksisterende leje til
anslået markedsleje
- Driftsomkostninger (skatter, afgifter, forsikring,
ind- og udvendig renhold etc.)
- Ind- og udvendig vedligeholdelse
- Administration
= NETTORESULTAT (sum af 1 til 5)
/ Afkastprøcent
+ Refusionssaldi
- Korrektioner til dagsværdi
= DAGSVÆRDI (fNettoresultat / 6) + 7 - 8)

Årlige lejeindtægter
Der medtages lejeindtægter for 2004. For ledige arealer er
anslået en forsigtig markedsleje. Forholdet er for målingen
p.t, uden væsentlig betydning, idet tomgangen ultimo 2003
udgjorde 3,0% af de samlede lejeindtægter, og der er ikke
dsigt til væsentlig ændring heri i 2004, Der medtages
eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes fælles- og

varmeregnskaber.

Regulering til markedsleje
1 ejendomme, hvor Koncernen vurderer, at den faktiske leje

enten er højere eller lavere end den leje

, der vil kunne opnås

ved genudlejning, foretages en regulering af den opgjorte leje.

Driftsomkostninger

Samtlige faktuelle drifisomkostninger fratrækkes. Dette

omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabon-

 

nementer, renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter etc.

Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne
på kontorejendomme afholdes af kundeme, men det kan
variere afhængig af kontraktbestemmelser. Til udvendig
vedligeholdelse hensæties på kontorejendomme gennem-

snitlig DKK 30 pr. m,

 

Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på kontor-

lejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår boligejendomme, hvor Boligreguleringslo-
ven og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anven-
des de lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig
vedligeholdelse, i alt p.t. ca. DKK 125 pr. m?,

5. Administration
Til administration af ejendomme hensættes et beløb,
der erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter.

Der er gennemsnitligt hensat 2,0% af lejeindtægterne.

6. Afkastprocent
Afkastprocenten fastsættes årligt af Jeudan dels på grundlag
af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg,
og dels på grundlag af ændringer i den enkelte ejendoms
forhold.

7. Refusionssaldi
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje samt

positivt indestående på 818 og 8522.

8. Korrektioner til dagsværdi
1 særlige situationer kan der ske korrektion til den beregnede
dagsværdi. Der kan være tale om reservationer til forestående
væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme
beliggende i helt særlige, økonomisk trængte erhvervs- eller
beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller

lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har i 2003 resulteret
i en opskrivning på DKK 128 mio. og en nedskrivning på
DKK 37 mio, eller ialt en nettoopskrivning på DKK 91 mio.

Opskrivningen kan generelt henføres til forbedret lønsom-
hed på de enkelte ejendomme, herunder specielt gennem-
førte rationaliseringer på de senest indkøbte ejendomme,
reducerede driftsomkostninger samt løbende lejeregulerin-
ger, ligesom afkastprocenten på nogle ejendomme i det
centrale København er reduceret,

39

Nedskrivningen kan blandt andet henføres til forøgede

afkastprocenter. I enkelte ejendomme er den budgetterede
leje reduceret, idet Jeudan vurderer, at en genudlejning til
markedsleje kan medføre en lejereduktion.

Årets nettoresultat samt forrentning af egenkapital: (ROE)

BEGGE] 25%

  

TIL

1999 2000 2001 2002 2003

 

Årets nettoresultat

o— Forrentning af egenkapital - 3 års gns.

Nettoresultat

Årets nettoresultat udgjorde DKK 112 mio. (2002: DKK
234 mio.), hvilket svarer til en forrentning af egenka-
pitalen på 12,0%. Nettoresultatet for 2002 var positivt
påvirket af salget af Jeudans boligejendomsportefølje, som
juridisk blev gennemført ved salg af datterselskaber, som
var ejet i mere end tre år, hvilket medførte en skattefri
nettokursgevinst på DKK 196 mio.

Qverskudsdisponering

Bestyrelsen foreslår, at udbyttet fastsættes til DKK 8,00 pr.
aktie (2002: DKK 7,00). Udbytte svarer til en udlodning på
ialt DKK 31 mio., hvilket er i tråd med Jeudans udbytte-
politik om udlodning af ca, 1/3 af det primære resultat.

Anlægsaktiver

De samlede anlægsaktiver androg pr. 31. december 2003 i
alt DKK 2.731 mio., hvoraf den væsentlige post - investe-
ringsejendomme - udgjorde 99,6%.,

De samlede investeringer i ejendomme pr. 31. december
2003 udgjorde DKK 2.721 mio., hvilket svarer til en
stigning på 27,3%.

    

Investeringsejendomme primo

Tilgang (køb) 572
; Afgang (salg) 7136 |
| Investeringer i eksisterende ejendomme 56 |
| Ne ettoopskrivninger 91 |

 

Investeringsejendomme ultimo

Omsætningsaktiver
30 mio. til DKK
58 mio., hvilket i overvejende grad kar tilskrives et fald i

Omsætningsaktiverne er faldet med DKK 2

de likvide beholdninger på DKK 239 mio., der er anvendt i

forbindelse med nye investeringer i 2003.

forfaldne tilgodehavender i balancen. De

 

Der er ikke ov
anførte tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser er efter-

følgende i al væsentlighed indbetalt ved forfald.

Omsætningsaktiverne udgør 2,1% af de samlede aktiver.

Koncernens egenkapital

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2003 DKK 1.004 mio., der
repræsenterer cen stigning på 11,2%, eller DKK 101 mio. i
forhold til ultimo 2002. Jeudans cgenkapitalandel udgør
36,0%, hvilket cer på niveau med året forinden. Jeudan har
i løbel af 2003 stort set afhændet sin portefølje af egne

aktier, hvilket har medført en kursgevinst på DKK 6 mio.

Jeudan forventer al opkøbe egne aktier i løbet af 2004 til

 

destående aktieoptioner.

afdækning

 

Af Jeudans samlede egenkapital på DKK 1,0 mia. udgør
alene DKK 90 mio. eller 8,9% urealiserede værdier i for-
bindelse med regulering af ejendomme og gældsposter til

dagsværdi.

Hensatte forpligtelser
Jeudans hensatte forpligtelser vedrører lovmæssige vedli-
geholdelsesforpligtelser på boligejendomme samt udskudt

skat.

De hensatte forpligtelser ultimo 2003 meg DKK 81 mio.
mod DKK 48 mio, samme periode året før. Posten vedrører
i al væsentlighed udskudt skat, der ultimo 2003 androg

DKK 78 mio.

Lang- og kortfristede gældsforpligtelser
De samlede gældsforpligtelser udgjorde ultimo 2003
DKK 1.705 mio., hvilket er en stigning på DKK 219 mio.
Stigningen relaterer sig til de i året foretagne ejendoms-
investeringer. De langfristede gældsforpligtelser udgjorde
85,9% af Koncernens samlede gældsforpligtelser mod
85,3% ultimo 2002. Størstedelen udgøres af gæld til
danske realkreditinstitutter.

Den rentebærende gæld er steget fra DKK 1.294 mio. til
DKK 1.583 mio. ultimo 2003. Af den samlede rentebæ-
rende gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter er 84%
med fast rente i mere end 5 år og 46% med fast rente i

oversigt i afsnittet "risikofaktorer"

 

mere end 10 år jå.

 

Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter

Pengestrømme fra investeringsaktiviteter

 

| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter
w gense emesen er kr mm rt: kan == mmm men mn mn meke

Nettoændring

i Likviditetsberedskab primo inkl. trækningsrettigheder

 

 

 

 

: Likviditetsberedskab ultimo inkl. trækningsrettigheder

40 213 |
-538 420 |
171 -356 |
-327 277
366 9.
oe eee EL
39 366 |

JEUDAN ÅRSRAPPORT. 2003

 

Pengestrømsopgørelse
Likviditeten fra de driftsmæssige aktiviteter udgjorde i
2003 DKK 40 mio.

Til- og afgange i beholdningen af investeringsejendomme
medførte et likviditetstræk på DKK 494 mio., hvilket i al
væsentlighed svarer til den samlede likviditetspåvirkning
af investeringsaktiviteterne på DKK 538 mio. Nettotilgang
er finansieret ved optagelse af realkreditlån samt træk på
Koncernens løbende likviditet.

Den samlede nettoændring i likviditeten i 2003 udgjorde
DKK -327 mio., hvilket er i overensstemmelse med for-
ventningerne.

Overgang til internationale regnskabsstandarder

Jeudan vil fra og med 2005 som børsnoteret selskab
skulle anvende de internationale regnskabsstandarder
IFRS. Jeudan forventer, at overgangen kun vil få beskeden
indflydelse på indregning og måling i årsrapporten. Dette
skyldes, at for de væsentligste regnskabsposter - investe-
ringsejendomme og dertil knyttede finansielle forpligtel-
ser - svarer årsregnskabslovens bestemmelser stort set til
IFRS's bestemmelser. Den væsentligste effekt vedrørende
indregning og måling forventes at vedrøre aktiebaseret
aflønning, hvor dagsværdien af aktieaflønningen på tilde-
lingstidspunktet skal omkostningsføres i resultatopgørelsen
over optjeningsperioden og ikke på udnyttelsestidspunktet.

Herudover forventes overgangen til IFRS alene at have

effekt på noteoplysningerne.

Begivenheder efter 31. december 2003

Der er efter 31. december 2003 ikke indtruffet begivenhe-
der, der ikke er nævnt i nærværende årsrapport, og som
efter Jeudans opfattelse påvirker bedømmelsen af Koncer-
nens finansielle stilling.

41

Segment Investeringsejendomme

BST

(DKK mio.)
Nettoomsætning
Driftsomkostninger

Bruttoresultat

 

 

Administrationsomkostninger -14 -13

Resultat før finansielle poster 159 146

Finansielle poster netto -85 -87

Primært før kursreg. 74 59
Omsætning

Omsætningen fra investeringsejendomme udviklede sig
tilfredsstillende med en stigning på 1,1% til DKK 213 mio.
(2002: DKK 210 mio.). Den beskedne stigning dækker over
en stor omlægning af ejendomsporteføljen. Porteføljen af
investeringsejendomme er fra primo 2002 til ultimo 2003
steget med netto DKK 529 mio. Den beskedne stigning i
omsætningen sammenholdt med stigning i investerings-
ejendomme på DKK 529 mio. er påvirket af, at der ikke er
tidsmæssigt sammenfald mellem køb og salg i forbindelse
med omlægning af ejendomsporteføljen i henholdsvis
2002 og 2003.

Udlejningssituationen

Efterspørgslen efter kontorlejemål i København har vist en
faldende tendens grundet de senere års svage konjunktur-
udvikling. Den svage efterspørgsel har, kombineret med
stor tilgang af nybyggeri i de senere år, øget tomgangen,
der i 2000 var helt nede på 2,3% af den samlede bestand
af kontorer, til næsten 8% i 2003.

ÅR

 

1998 1938 2000 2002 2003 2004

 

København

 

Jeudan har imidlertid fastholdt en tomgang på knap 3%

i 2003, To forhold har været afgørende i denne sam-

menhæng. For det første tilbyder Jeudan lejemål i vel-

beliggende kvalitetsejendomme, hvor efterspørgslen er
forholdsvis stabil, og for det andet tilstræber Jeudan kon-
stant at ptime mere e udmyt ttelsen af ejendommene baseret på

en tæt kontakt med nuværende og potentielle kunder.

1 2003 er genudlejet ca. 17.000 m? til en årlig leje på
ca. DKK 14 mio, | 2002 udgjorde genudlejningen ca, DKK

  

1 mio, Antallet af ledige kontorlokaler 31. decem-

    

ber 2003 svarer til en årlig leje på ca. DKK 8 mio, Dette

 

potentiale indgår ikke i de anførte forventninger for 2004,

 

Driftsomkostninger

Ejendommenes driftsomkostninger, der bl.a. omfat-

ter skatter og afgifter, forsikring, ejendomsservice. m.m.,
udgjorde DKK 40 mio., hvilket svarer til et fald på 23,0%
i forhold til 2002. Faldet kan primært henføres til den i
2002 og 2003 gennemførie omlægning af ejendomspor-
teføljen fra boligejendomme til kontorejendomme med en
væsentlig anden omkostningsstruktur. Herudover påvirker
Jeudans vedvarende, målrettede omkostningsstyring også

driftsomkostningerne i positiv retning.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgjorde DKK 173 mio. svarende til en
stigning på 8,8% i forhold til 2002. Bruttoresultatet sva-
rer Ul 81,5% af omsætningen mod 75,7% i 2002, hvilket
som nævnt ovenfor primært skyldes fald 1 driftsomkost-

ningerne,

Resultat før finansielle poster (EBIT)

Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 159 mio.
(2002: DKK 146 mio,), hvilket svarer til en stigning på
8,8%. Administrationsomkostningerne udviste en svag
stigning og udgjorde DKK 14 mio. (2002: DKK 13 mio.).
Udviklingen i administrationsomkostningerne er en natur-
lig følge af Jeudans øgede fokusering på kunderelationer
og kundeservicering og er i overensstemmelse med for-

ventningerne.

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer
Ejendomssegmentet resultat før kurs- og værdiregulerin-
ger udgjorde DKK 74 mio. (2002: DKK 59 mio.), hvilket
svarer til en stigning på 25,9%. Stigningen kan hovedsa-
geligt henføres til stigende resultat før finansielle poster.

Segment Service

vResultatposter

(DKK mio.)
Nettoomsætning
Driftsomkostninger

Bruttoresultat

 

 

Administrationsomkostninger -4 -4

Resultat før finansielle poster 6 6

Finansielle poster netto 0 0

Resultat før kursreg. 6 6
Omsætning

Omsætningen i Jeudan Service, der omfatter ejendoms-
service og byggeaktiviteter, udgjorde i 2003 DKK 90

mio. (2002: DKK 80 mio.), svarende til en stigning på
12,2%. Stigningen følger det øgede aktivitetsniveau, der
har været i Jeudan Service i 2003. 18% af omsætningen
stammer fra eksterne kunder, og det er sigtet fremadrettet
at øge denne andel.

 

43

Bruttoresultatet

Driftsomkostningerne er i samme periode steget fra
DKK 70 mio. til DKK 80 mio., hvilket er en følge af det
øgede aktivitetsniveau.

Bruttoresultatet udgjorde hermed DKK 10 mio., hvilket
er marginalt større end i 2002 svarende til en stigning
på 0,99%.

Resultat før kurs- og værdireguleringer
Administrationsomkostningerne udgjorde DKK 4 mio.,
hvilket svarer til 4,3% af omsætningen mod 4,6% af
omsætningen i 2002. Til trods for det øgede aktivitetsni-
veau samt ansættelsen af en direktør i Jeudan Service er
administrationsomkostningerne fastholdt i samme niveau
som 2002.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (primært resultat)

udgjorde herefter DKK 6 mio., hvilket er på niveau med
2002.

KG kiler tetgn, Wo

Til Jeudans kemeaktivitet, der er investering i og drifg
af større kontor- og Poligejendomme i København,
knytter sig en række risikofaktorer, som ka n opdeles i

tre kategorier:

a Pjendomsrelaterede risici

 

> Finansielle
2 Øvrige risici
krivelse af risikofaktorer er ikke udtøm-

Nedenstående bes!

F

mende og fremtræder ikke i prioriteret rækkel følge

2

Ejendomsrelaterede risici

De ejendomsrelaterede risici knytter sig til værdien af Kon-

  

cerhens ejendomme samt de forho! id, der er bestemmende

før den løbende indtjening, dvs, de driftsmæssige forhold.

Værdien af ejendomsporteføljen
Nedenstående skemaer angiver ejendomsværdien og indre

værdi pr. aktie ved forskellige afkastprocenter til ejendom-

  

menes drift før finansiering.

Den teoretiske dagsværdi I skemaerne er beregnet på

baggrund af den afkastbaserede dagsværdimodel udfra

Kontorejendommenes resultat (DKK mig" 165
Bogført værdi kontorejendomme (DKK mio): 2.514
Egenkapital pr. 31.12.03 [DKK mio.) 1.004
Samlet kontorareal (m2) 209.899

; Sammenhæng mellem afkastpracent og indre værdi

 

de principper, der er udførligt beskrevet i regnskabsberet-

ningen.

Skemaerne er opbygget med udgangspunkt i afkastpro-
cent pr. ultimo 2003, der er opgjort som et vejet gennem-
snit for henholdsvis kontorejendomme og boligejerlejlig-
hedsportefølje, Såfremt markedets krav til afkast ændrer
sig, vil det berøre ejendommene forskelligt afhængigt

af type, beliggenhed m.v. Jeudans ejendomsportefølje

er meget homogen, idet 92% af porteføljen består af
kontorejendomme, ligesom 97% af kontorejendommene
er beliggende I København. Det er derfor realistisk og
relevant at beregne risikoelementer udfra en gennemsnits-

betragtning.

Kontorejendommene er bogført til et gennemsnitligt
afkast nå 6,7% p.a., hvilket er 0,4% mindre end sidste år.
Faldet i det gennemsnitlige afkast kan bl.a. tilskrives
fuldførelsen af Jeudans fokuserede strategi. Mindre ejen»
domme samt ejendomme udenfor København med

en højere risikoprofil (og derigennem et højere afkastkrav)
er frasolgt. Tilkøbte ejendomme har derimod en lavere
risikoprofil og derigennem et lavere afkastkrav. I de
tilkøbte kontorejendomme forefindes ligcledes en række

 

boliglejemål, som er med til at sænke afkastkravet.

 

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bogført værdi pr. me (OKK) 3.820

” De angivne beløb for ejendommenes resultat er normaliseret og base

for budgettal for 2003 eller 2004.

Ændring afkasterocent 1,50% 1,00% 0,50% 687%; -0,50% — -1,00% —— -1,50%
Afkastprocent (2%) 8,17% 7,67% 7,17% &67%…  5,17% 5,67% 5,17%
Teoretisk ET DKK mn mol 2081 2.193 2.342 2514: 2.714 2.950 3.230
Ændring dagsværdi (DKK mio.) -453 -322 172 en 50 200 435 7116
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) — | 686 778 883 1.004 1.144 1.308 1,505 |
indre værdi (DKK) 179 202 230 28 207 340 391

446 11.159 11.979 12,932 14.052 15,390

 

PUK

JEUDAN ÅRSRAPPORT

 

Ejerlejligheder

45

 

 

 

 

Ejerlejlighedernes resultat (DKK mio): 11

Bogført værdi ejerlejligheder (DKK mio): 207

Egenkapital pr. 31.12.03 (DKK mio.) 1.004

Samlet ejerlejlighedsareal (m2) 12.594

Sammenhæng mellem afkastprocent og indre værdi

Ændring afkastprocent 1,50% 1,00% 0,50% 5,50% -0,50% -1,00% -1,50%
Afkastprocent (%) 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00%
Teoretisk dagsværdi (DKK mio.) 164 176 190 207 227 251 282
Ændring dagsværdi (DKK mio.) -43 -31 -17 0 20 45 75
Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 974 982 992 1.004 1.018 1.035 1.056
Indre værdi (DKK) 253 255 258 261 265 269 275
Bogført værdi pr. m2 (DKK) 13.005 13.968 15.092 16.421 18.015 19.963 22.398

 

 

” De angivne beløb for ejendommenes resultat er normaliseret og baseret på 100% udlejning. Driftstallet kan derfor ikke tages som udtryk

for budgettal for 2003 eller 2004.

Driftsmæssige risici

Det er Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos
Koncernens største kunder i kontorlejemål p.t. er meget
lav, ligesom risikoen for betalingssvigt blandt boligkunder
anses som værende minimal. Jeudan er i tæt og løbende
kontakt med kunder med en leje over DKK 1 mio., og der
foretages herudover en årlig gennemgang af disse.

Det er Jeudans vurdering, at der ved det gældende niveau
for markedslejen generelt vil kunne opnås en tilsvarende
leje, når lejeaftaler bliver opsagt, således at Jeudan vil
kunne fastholde porteføljens gennemsnitlige leje for kon-
torlejemål.

Med udgangspunkt i porteføljens gennemsnitlige leje for
kontorlejemål vil Jeudan i 2004 kunne tåle en tomgang i
kontorlejemål på godt 50%, før der opstår et regnskabs-
mæssigt underskud før kurs- og værdireguleringer. Ved
tomgang i kontorarealer på 10% vil dette i forhold til den
gennemsnitlige leje på kontorlejemål medføre svigtende
lejeindtægter på DKK 17 mio.

Ud af en samlet omsætning på DKK 303 mio. kan DKK
90 mio. henføres til datterselskabet Jeudan Service A/S.

Såfremt omsætning eller dækningsgrader i Jeudan Service
kommer under pres, vil dette have en negativ effekt på
Koncernens driftsresultat. Der er etableret månedlig rappor-
tering fra Jeudan Service for løbende at verificere indtægts-
grundlaget, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Jeudan vurderer risikoen for svigtende indtjening i Jeudan
Service som lav. Ved et fald i den gennemsnitlige dæk-
ningsgrad på 5%-point vil det betyde et svigtende driftsre-
sultat før skat på DKK 4,5 mio.

Koncernen foretager kvartalsvis gennemgang af alle
omkostningsposter samt månedsgennemgang af udvalgte
omkostningsposter, I tilfælde af svigtende indtjening i
Jeudan er der udarbejdet en beredskabsplan, der angiver
prioriterede indsatsområder. Ligeledes gennemgås samtlige
ejendomme for at tilsikre, at der ikke henstår et vedlige-

høldelsesmæssigt efterslæb.

Forsikringsforhold

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeska-
digelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet
rørskadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsik-
ring ved skade. For fredede ejendomme er dækningsom-
fanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande

 

 

og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange

retableret efter eventuel skade, For enkelte ældre ejen-

domme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse

med svampe- og insektskade.

 

ci styres centralt i Jeudan, og styringen

finder sted på baggrund af rammer godkendt af besty-

 

en, Der opereres med en lav risikoprofit, hvilket bl.a.

medfører, at fnansielle risici alene opstår med udgangs-

 

punkt i kommercielle forhold.

Renterisiko

Jeudans Anansielle risici knytter sig primært Ul fnansie-
ringen af Koncernens ejendomme og dermed til risikoen
for renteændringer, Finansieringen består af realkreditlån,

banklån og driftskreditter,

 
  

Realkreditlån optages med en løbetid på 10-20 år og med
fast rente, Lånene optages i DKK. En væsentlig del af real-

en er konverterbar, hvorfor Koncernens langsig-

 

tede følsomhed overfor rentestigninger er begrænset.

denten fast-

 

ontaget med fast rente i 2-10 år,

låses ved brug af Forward Rate Agreemerts (FRA/3) og
renteswans. Der er således indenfor en kort årrække ikke

risiko for en rentestigning på Koncernens banklån.

 

editterne, der forrentes på basis af OBOR 3 mdr.

 

gnende sats plus et tillæg, anvendes kun i beske-

dent omfang, hvorfor renterisikoen er minimal.

Jeudans i

 

somhed på variabelt forrentet finansiering er,

med baggrund i ovennævnte, nedbragt således, at en rente-

 

 

stigning indenfor de nærmeste år kun i begrænset omfang

 

inne påvirke Koncernens drift og økonomiske stilling.

  

Tabellerne viser afvikling og renteafd: ag for de næste

20 år for henholdsvis banklån og realkreditlån. Som det

fremgår af tabellerne er 98% af Koncernens banklån med

 

fast rente i mere end 5 år og 57% af Koncernens realkre-

 

Heraf Rente-

Åntal  Restgæld . fast rente afdæk-

 

 

| Re stgæld pr. år DKK mio. DKK mio. ning i pet |
| 39/12/03 & 240 240 100%
| 31/12/04 1 226 226 100%
: 31/12/08 5 202 197 989%
i 31/12/13 10 178 0 0% |
| 31/12/18 15 175 0 0%
| 31/12/23 20 175 0 0%

 

Heraf Rente-

Antal  Restgæid fast rente afdæk-

 

 

Restgæld pr. år DKK mio. DKK mia. ning I pct
12/03 0 1,223 1.223 i 100%
31712/04 1 1.189 1.047 889%
31/12/08 5 1.036 839 81% :
31/12/13 10 819 463 57% |
31/12/18 15 663 118 18%
31/12/23 20 507 J OYe

 

 

Heraf Rente- |

 

Antal  Restgæld fast rente afdæk- |
Restgæld pr. år DKK mio. DKK mio. ning i pct
BJ 0 4463 1463 100%
31/12/04 7 1.415 1.273 20%
| 31/12/08 5 1.238 1,036 840%
| 31/12/13 19 997 4632 4600
31/12/18 15 838 118 149%
: 21/12/23 20 682 o 0%

 

ditlån cr med fast rente i mere end 10 år. Endvidere frem-
går det, at renteafdækningen for banklån og realkredit
falder fra 100% pr. 31/12/2003 til 84% pr. 31/12/2008,

hvilket svarer til, at renteaftaler for lån med en restgæld

på ca. DKK 200 mio. udløber indenfor denne periode.

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

RSS TEN TR) i

Nuværende renteniveau

47

 

 

Nuværende renteniveau + 1,00% 0 -1 -1 -1 -1 -4
Nuværende renteniveau + 2,00% 0 0 0 Q 0 0
Nuværende renteniveau + 3,00% Q 2 2 2 2 8
Rentebesparelse (-) / yderligere renteudgift (+).

På kort sigt knytter der sig en renterisiko til disse lån, Øvrige risici

da det på nuværende tidspunkt er usikkert, til hvilken

rentesats eventuelt nye renteaftaler kan indgås. Ovenstå- Medarbejdere

ende tabel belyser denne renterisiko, hvor det er forudsat,
at renteaftalerne ved udløb forlænges for en ny periode

på 5 år.

Det fremgår af tabellen, at såfremt renteaftalerne ved
udløb kan forlænges for en ny periode på 5 år med en
rentesats svarende til det renteniveau, som er gældende i
dag, vil det medføre en årlig rentebesparelse på ca. DKK 3
mio, eller en samlet rentebesparelse over de næste 5 år på
DKK 12 mio. Forudsættes der omvendt en kraftig rente-
stigning svarende til, at det renteniveau, som er gældende
i dag, hæves med 3 procentpoint, vil det medføre en yder-
ligere årlig renteudgift på ca. DKK 2 mio. eller en samlet
yderligere renteudgift på DKK 8 mio. over de næste 5 år.

Likviditetsrisiko

Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle
løbende betalinger. En sådan situation kan opstå som
følge af svigtende lejebetalinger. Koncernen vurderer risi-
koen begrænset grundet den tætte opfølgning, der foreta-
ges via kundesegmenteringen.

Til yderligere neutralisering af denne risiko har Koncernen
til hensigt at have et likviditetsberedskab i niveauet DKK
100 mio.

Samtlige banklån og driftskreditter kan opsiges med et
vist varsel. Risikoen herfor begrænses af Jeudans gode
kreditværdighed.

Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig
faktor. Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt styre
og håndtere den daglige drift er afhængig af Jeudans
muligheder for at tiltrække og fastholde velkvalificerede
medarbejdere.

Der er imidlertid ikke nogen væsentlig personaleafhæn-
gighed i Jeudan, og det er opfattelsen, at ændringer i
medarbejdersammensætningen ikke vil få negativ indfly-
delse på Koncernens driftsmæssige og økonomiske stilling.

IT

IT-sikkerhed gennemgås løbende såvel internt som af
eksterne konsulenter. Der er udarbejdet generelle IT-ret-
ningslinier, som indebærer et sikkerhedsniveau, der tilsikrer
en sikker og stabil drift. i

Miljøforhold
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og
begrænse de miljømæssige påvirkninger.

Jeudan er ikke bekendt med nogen miljøforurening på
Koncernens ejendomme, og der er derfor ikke iværksat
miljøundersøgelser på disse. De nuværende kunder i Jeu-
dans kontorejendomme driver virksomhed, som ikke inde-
bærer nærliggende risiko for miljøforurening.

Jeudan er ikke omfattet af reglerne om miljøgodkendelse
og lov om aflæggelse af "grønne regnskaber”

 

 

 

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandiet og godkendt årsrapporten for 2003 for Jeudan AfS.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og Københavns Fondsbørs krav til
regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et

retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat og af Koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

i

København, den 19. februar 2004

    

Kim Christiansen

   
 
  

 

ER

le mn É .

Niels Heering ”Y i. Jens Erik Udsen Tommy Pedersen
g | KEN

(formand)

|

REVISIONSPÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan A/S
Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2003.
Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af ver revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisio-
nen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøve-
vis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af
årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finanslelle stilling
pr, 31. december 2003 samt af resuitatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og Koncernens pengestrømme for regnskabsåret
1. januar - 31, december 2003 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger.

København, den 19. februar 2004

Grant Thornton Deloitte
Statsautoriseret

Revisionsaktfeselskab

i SDS

Statsautoriseret

      

  

 
 

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2003 er aflagt i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse D,
gældende danske regnskabsvejledninger samt de krav
Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæg-
gelse for børsnoterede selskaber.

Ændringer i anvendt regnskabspraksis

Med henblik på at tilpasse Koncernens regnskabspraksis
for optionsbaserede incitamentsprogrammer til den regn-
skabspraksis, som anvendes af hovedparten af de større
danske børsnoterede selskaber, indregnes omkostninger
ved udnyttelse af aktieoptioner fra og med 2003 direkte
på egenkapitalen, idet Koncernen løbende søger at sikre
tildelte aktieoptioner ved køb af egne aktier, der i henhold
til årsregnskabslovens bestemmelser indregnes direkte på
egenkapitalen tillige med salg af egne aktier.

Den anvendte regnskabspgaksis har forøget årets resultat
med DKK 2,9 mio. for 2003 "DKK 0,2 mio. for 2002).
Praksisændringen har ingen effekt på egenkapitalen.

Sammenligningstal og de i årsrapporten anførte hoved
- og nøgletal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis.

Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt
efter samme regnskabspraksis som sidste år.

Generelt

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt,

at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde Koncernen,
og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når Koncernen som
følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige økono-
miske fordele vil fragå Koncernen, og forpligtelsens værdi
kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til
kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som
beskrevet for hver enkelt regnskabspost.

49

Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster,

tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflæg-
ges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på
balancedagen.

1 resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med,

at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de
beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af
finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatop-
gørelsen under posten ”Regulering til dagsværdi netto”

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet)
og de selskaber, hvori Koncernen besidder mere end 50%
af stemmeretten eller på anden måde har en bestem-
mende indflydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlæg-
ning af regnskabsposter med ensartet indhold og med
efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt
interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.

Nyerhvervede selskaber indregnes i Koncernregnskabet fra
anskaffelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den
konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunk-
tet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede
eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden,
hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver og
forpligtelser måles til kostpris, svarende til dagsværdi på
erhvervelsestidspunktet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber
opgøres som forskellen mellem salgssummen og den regn-
skabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet
samt forventede omkostninger til salg. Fortjeneste eller
tab indregnes i resultatopgørelsen som realiseret tab/
gevinst, ejendomme mv.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs, Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed
valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der
opstår mellem iransaktionsdagens kurs og kursen på beta-
lingsdagen her holdsvis balancedagens kurs, indregnes i

resultatopgørelsen som en finansiel post,

Omsætning
Koncernens indtægter repræsenterer primært årets hus-
lejeindtægter fra udlejningsejendomme samt indtægter fra

Service.

 

Igangværende arbejder indregnes cfter produktionskrite-

riet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indreg-

   

udførelse.

 

nes i resullatopgøre! i iakt med arbej
mi 1 ,
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder rentejndtægter og -omkost-

ninger vedrørende værdipapirer likvide beholdninger samt

 

gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger

indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning

i udskudt skat, indregnes i resultatot puonDer med den

 

del, der kan henføre resultat, og direkte på cgen-

kanitalen med den del, der kan hen?

 

res til posteringer

 

direkte på egenkapitalen.

Aktuelle skatteforpligtelser, henholdsvis tilgodehavende
aktuel skal, 1 indregnes i balancen opgjort som beregnet

skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt

acontoskat,

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorien-
terede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og
forpligtelser. Den skattemæssige værdi af aktiverne opgø-
res med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det

nkelte aktiv.

 

Jeudan A/S er sambeskattet med datterselskaberne
Jeudan 1 A/S til Jeudan VII A/S samt Jeudan Service A/S.

Den aktuelle skat indregnes fuldt ud i moderselskabet.

immaterielle anlægsaktiver
Goodwill måles til kostpris med fradrag af akkumulerede

afskrivninger. Goodwill afskrives over 5 år.

Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Betydende

ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen

 

under posten ”Regulering til dagsværdi netto”

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et
tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskri-

ves lineært over den tidsbegrænsede periode.

Driftsmateriel og inventar måles lil kostpris med fradrag

f akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindven-
dingsværdi, såfremt denne er lavere, Der foretages lineære
afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugs-

tid, som cer 3-5 år.

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts-

og admini strationsomkostning cer,

Aktiver med en kostnris under DKK 10.500 indregnes som
omkostning i resultatopgørelsen på anskaffelsestidspunktet.

Finansielle anlægsaktiver
2

Værdipapirer og kapitalandele måles til dagsværdi.

Ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Capitalandele I tilknyttede selskaber
Kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes og måles
efter indre værdis metode (equity-metoden). De enkelte

tilknyttede selskabers resultat indregnes i resultatopgørel-

 

sen med resultat før skat i posten ”Resultat I Lilknyttede

 

skaber” og skat i posten ”Skat af årets resultat”.

I moderselskabets balance indregnes andelen af de tilknyt-

tede selskabers indre værdi.

 

Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede selskaber

bindes under egenkapitalen i posten ”Reserve for nettoop-
skrivning af kapitalandele”.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles på grundlag af en vurdering af de
enkelte tilgodehavender. Der nedskrives til imødegåelse af
forventede tab.

Egenkapital

Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver opgøres som
nettoopskrivning efter skat af investeringsejendomme og
de dertil knyttede finansielle gældsforpligtelser.

Foreslået udbytte indregnes som en gældsforpligtelse
på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Udbytte som forventes udbetalt for året, vises som en
særskilt post under egenkapitalen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne
aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført
resultat.

Omkostninger ved udnyttelse af aktieoptioner indregnes
direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser omfatter vedligeholdelsesforpligtel-
ser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene. Hensatte forpligtelser indregnes,
når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har
en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at
indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Kon-
cernens økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter måles til
dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultatop-
gørelsen under posten ”Regulering til dagsværdi netto”.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til
leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles
til amortiseret kostpris.

51

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte
metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investe-
ringer og finansiering samt likvider ved årets begyndelse
og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og
aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sammensætning af aktiekapital
og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse af
lån, afdrag på rentebærende gæld og betaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af
kortfristet gæld til finansieringsinstitutter.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på forretningssegmenter, Segment-
oplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og
interne økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmentet omfatter de anlægsaktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle
anlægsaktiver og materielle anlægsaktiver.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af
segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansie-
ringsinstitutter, deposita, leverandører af varer og tjeneste-
ydelser samt anden gæld

Nøgletal

Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Dan-
ske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal

1997”, bortset fra primært resultat/egenkapital primo.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er

beregnet således:

Primært resultat/egenkapital primo

Førrentning af egenkapital (ROE)

Egenkapitalandel

Rentedækning

Udbytte pr. aktie (DPS)

Indre værdi (BV)

Kurslindre værdi (P/BV)

Resultat pr. aktie (EPS)

Price Earning (PE)

Pengestrøm pr. aktie (CFPS)

Primært resultat

 

Primært resultat x 100
Egenkapital primo

Årets nettoresultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital ultimo x 100
Passiver i alt ultimo

Resuitat før finansielle poster
Finansielle poster netto

Udbytteprocent x aktiens pålydende
100

Egenkapital ultimo
Antal aktier ultimo

Børskurs
Indre værdi

Årets nettoresultat

 

Gennemsnitligt antal aktier

Børskurs
EPS

Pengestrømme fra driften
Gennemsnitligt antal aktier

Resultat før kurs- og værdiregulering

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

Resultatopgørelse

Beløb i DKK "000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
NOTE 2003 2002 2003 2002
Omsætning log 2 302.572 290.491 118.323 138.169
Driftsomkostninger 30g4 -119.331 -121.419 -22.857 -30,897
Bruttoresultat 183.241 169.072 95.466 107.272
Administrationsomkostninger 40g 5 -18.210 -16.817 -10.377 -10.048
Resultat før kapitalandele 165.031 152.255 85.089 97.224
Resultat i tilknyttede selskaber 0 Q 100,121 44.557
Resultat før finansielle poster 165.031 152.255 185.210 141.781
Renteindtægter og lignende indtægter 6 2.409 4.670 5.938 9.933
Renteomkostninger og lignende omkostninger 6 -87.305 -92.016 -70.834 -75.911
Resultat før kurs- og værdiregulering 80.135 64.909 120.314 75.803
Realiseret tab/gevinst, ejendomme mv. 7 -1.687 185.265 908 187.297
Regulering til dagsværdi netto 8 81.934 1.413 39.160 -11.513
Resultat før skat 160.382 251.587 160.382 251.587
Skat af årets resultat 9 -47.885 -17.854 -47.885 -17.854
ÅRETS NETTORESULTAT 112.497 233.733 112.497 233.733
Der foreslås anvendt således:
Regulering reserve for dagsværdi af investeringsaktiver 27.295 -8.087
Regulering reserve for nettoopskrivning af kapitalandele 80.886 37.943
Overført resultat -26.446 176.960
Foreslået udbytte for regnskabsåret 30.762 26.917
112.497 233.733

 

 

54. Balance pr. 31, december

Belød I.DKK 000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

AKTIVER NOTE 2003 2002 2003 2002
Gocdwili 353 713 Q 0
Immaterielle anlægsaktiver I alt 353 713 0

Investeringsejengomme 2.721.139 2.138.341 1.472.177 1.465,445
Driftsmateriel og Inventar 8.942 8.725 3,569 3.773
Materielle anlægsaktiver i alt 2.730.081 2.147.066 1.475.746 1.469.218
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 807.184 294.252
Værdipapirer og kapitalandele 791 624 791 624
Finansielle anlægsaktiver i alt 791 624 807.875 294,8785
Anlægsaktiver i alt 1 og 10 2.731.225 2.148.403 2.283.721 1.764.094
Salgsbeholdning ejendomme 0 6.000 0 6.000
indestående Grundejernes Investeringsfond 1.186 820 374 2872
Udført arbejde ej faktureret 1.148 234 0 0
igangværende ombygninger 21.267 14,638 15.815 12.829
Tilgodenavende fra salg af tjenesteydelser 9.009 5.543 881 1.229
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 72.932 65.430
Selskabsskat 8.849 0 8.849 0
Andre tilgodehavender 5.495 10.037 3.347 1.561
Periodeafgrænsningsposter 1.706 2.363 494 2.014
Tilgodehavender i alt 48.660 39,635 102.692 89.345
Likvide beholdninger n 9.283 248,711 993 247.488
Omsætningsaktiver i alt 57.943 288.346 103.685 336.833
AKTIVER I ALT 2.789.168 2.436.749 2.387.406 2.100.927

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT...20.0.3

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
PASSIVER NOTE 2003 2002 2003 2002
Aktiekapital 12 384.525 384.525 384.525 384.525
Overkurs ved emission 60.996 60.996 60.996 60.996
Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver 89.752 34.171 45.214 19.721
Reserve før nettoopskrivning af kapitalandele 0 0 98.269 40.114
Overført resultat 437.664 395.831 383.933 370.167
Foreslået udbytte for regnskabsåret 30,762 26.917 30.762 26.917
Egenkapital i alt 1.003.699 902.440 1.003.699 902.440
Hensat til vedligehold 13 2.382 1.650 797 786
Udskudt skat 9 78.189 46.441 52.196 34.268
Hensatte forpligtelser i alt 80.571 48.091 52.993 35.054
Realkreditlån 1.188.515 949.852 545.489 593.787
Finansieringsinstitutter 225.800 277.492 225.800 265.759
Deposita 50.624 40.638 25.723 24.948

 

-=

Langfristede gældsforpligtelser i alt 4. 1.464.939 1.267.982 797.012 884.494

 

 

 

 

Kortfristet del af langfristet gæld 15 48.209 27.065 32.963 19.624
Finansieringsinstitutter 120.225 39.947 120.225 39.947
Modtagne forudbetalinger fra kunder 8.928 6.226 3.070 4.325
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 331.803 92.119
Selskabsskat 0 9.943 0 7.400
Ånden gæld 16 47,929 114.579 38.379 104.733
Periodeafgrænsningsposter 14.668 20.476 7.262 10.791
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 239.959 218.236 533.702 278.939
Gældsforpligtelser i alt 1 1.704.898 1.486.218 1.330.714 1,163.433
PASSIVER I ALT 2.789.168 2.436.749 2.387.406 2.100.927
GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER 17

ØVRIGE NOTER 18-19

 

 

56 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december

Beløb i DKK '000

 

 

 

 

KONCERN

 

Reserve for

 

 

 

dagsværdi Foreslået
af inve- udbytte

Aktie- … Overkurs ved sterings- Overført for regn- Egenkapi=

kapital emission aktiver resultat skabsåret tal i alf
Egenkapital 1. januar 2002 380.000 60,770 70.568 156.452 22.800 590.590
Medarbejderaktieemission 4,525 226 4,751
Udloddet udbytte 310 -22.800 -22,490
Køb af egne aktier -6.850 -6.850
Salg af egne aktier 2.951 2.951
Afregnede aktieoptioner -155 -155
Årets resultat 961 205.855 26.917 233.733
Overførse! -37.358 37.358 0
Skat ved salg af egne aktier -90 -90
Egenkapital 1. januar 2003 384,525 60,996 34.171 395.831 26.917 902.440
Udloddet udbytte 495 -26.917 -26.422
Køb af egne aktier -18.582 -18.582
Salg af egne aktier 36.665 36.665
Afregnede aktieoptioner -2.889 -2.889
Årets resultat 57.237 24.498 30.762 112.497
Overførsel -1.656 1,656 0
Skat ved salg af egne aktier -10 -10
Egenkapital 31. december 2003 384.525 60.996 B9.752 437.664 30.762 1.003.699

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT 2003

 

 

 

 

 

 

 

MODERSELSKAB
Reserve for — Reserve for
dagsværdi nettoop- Foreslået
Overkurs af inve- skrivning udbytte

Aktie- ved sterings- af kapi- Overført for regn- Egenkapi-

kapital emission aktiver talandele resultat skabsåret tal i alt
Egenkapital 1. januar 2002 380.000 60.770 23.398 23.727 179.895 22.800 690.590
Medarbejderaktieemission 4.525 226 4.751
Udloddet udbytte -49.294 49.604 -22.800 -22.490
Køb af egne aktier -6.850 -6.850
Salg af egne aktier 2.951 2.951
Afregnede aktieoptioner -155 -155
Årets resultat -8.087 37.943 176.960 26.917 233.733
Overførsel 4.410 27.738 -32.148 0
Skat ved salg af egne aktier -90 -90
Egenkapital 1. januar 2003 384.525 60.996 19.721 40.114 370.167 26.917 902.440
Udloddet udbytte -17.978 18.473 -26.917 -26.422
Køb af egne aktier -18.582 -18.582
Salg af egne aktier 36.665 36.665
Afregnede aktieoptioner -2.889 -2.889
Årets resultat 27.295 80.886 -26.446 30.762 112.497
Overførsel -1.802 -4.753 6.555 0
Skat ved salg af egne aktier -10 -10
Egenkapital 31. december 2003 384.525 60.996 45.214 98.269 383.933 30.762. 1.003.699

 

 

[æ

58 Pengestrømsopgørelse

= EF oe

Beløb 1 DKK '000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN
2003 2002
Resultat før skat 160.382 251.587
Ureatliseret kursgevinst/kurstad netto -87.542 -14.776
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 3.957 3.828
Betalt seiskabsskat -29.523 -58.334
Stigning/fald i:
Tilgodehavender 6.176 7.622
Hensat Ul vedligehold 351 2.370
Deposita 3.770 768
Anden gæld og periodeafgrænsningsposter M.V. —4.888 20.37
Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter ialt 40.331 213.381
Forbedringer investeringsejendomme -55.643 -41.923
Køb investeringsejendomme, inkl. deposita mm. -595.009 -619,420
Salg investeringsejendomme, ink. depositae mm. 100.756 1.084.295
Driftsmaterie! og inventar netto -3,237 -1.919
Værdipapirer og kapitalandele netto 15.189 -1.118
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i -537.944 419.915
Aktieemission Q 4.751
Optagelse/indfrieise (-) af lån netto:
Realkredit 278.168 -92.096
Finansierinagsinstitutter -38.948 -234.520
Realkredit -28.056 20.712
Finansieringsinstitutter -5,835 -7.795
Ud'fodning af udbytte -26.422 -22.493
Likvide midler som er deponeret eller pantsat -7.392 9,450
Ændring af kassekredit maksimum G 7.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter ialt 170.515 -356.414
iettoændring i all -327.098 276.882
Ukviditetsberedskab primo inklusiv trækningsrettigheder 365.764 88.882
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 38.666 365.764
Afstemning til regnskabet:
157.000 157.000
Likvide beholdninger ifølge regnska 9,283 248.711
likvide midler som er deponeret eller pantsat -7.392 0
Træk gå kassekreditter -129.225 -39.947
Likviditetsberedskab ultimo inklusiv trækningsrettigheder 38.666 365,764

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT .2003

 

Noter

Beløb i DKK "000

59

 

 

 

 

 

 

1. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
Aktiviteter — primært segment - 2003 Resultat
Nettoom- før kurs- Anlægs- Forplig-
sætning regulering aktiver telser
Investeringsejendomme 212.649 73.989 2.725.784 1.681.130
Service 89.923 6.146 5.441 23.768
Aktiviteter i alt 302.572 80.135 2.731.225 1.704.898
Aktiviteter — primært segment - 2002 Resultat
Nettoom- før kurs- Anlægs- Forpligt-
sætning regulering aktiver elser
Investeringsejendomme 210.327 58.751 2.140.832 1.477.224
Service 80.164 6.158 7.571 8.994
Aktiviteter i alt 290.491 64.909 2.148.403 1.486.218

 

Da koncernens ejendomsportefølje i al væsentlighed er beliggende i det strategiske fokusområde København, har koncernen ingen geografisk

segmentopdeling.

 

2. OMSÆTNING
KONCERN MODERSELSKAB

2003 2002 2003 2002
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 212.649 210.327 113.111 125.863
Salgsværdi af årets produktion incl. igangværende
arbejder (Jeudan Service) 82.771 72.978 0 0
Øvrig omsætning Service 7,152 7.186 5.212 12.306
Omsætning i alt 302.572 290.491 118.323 138.169

 

For Jeudan Service A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 18.390 (2002: t.DKK 11.118).

Heraf andrager avance t.DKK 2.866 (2002: t.DKK 2.667)

 

3. DRIFTSOMKOSTNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Driftsomkostninger investeringsejendomme 39.351 51,107 19.442 20.066
Driftsomkostninger Service 79.980 70.312 3.415 10.831
Driftsomkostninger i alt 119.331 121.419 22.857 30.897

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. PERSONALEOMKOSTNINGER
KONCERN
Personale Direktion Bestyrelse I alt 2003 i alt 2002
Gager og lønninger 42.157 1.560 525 44.342 45,478
Pensionsbidrag 2.992 156 0 3.148 1.924
Udgifter til social sikring 427 19 0 446 449
Persønaleomkostninger | alt 45,576 1.735 625 47.336 47,851
Gennemsnitligt antal beskæftigede 135 138
MODERSELSKAB
Personale Direktion Bestyrelse I alt 2003 | alt 2002
Gager og lønninger 7.326 1.560 625 2,511 15,658
Pensionsbidrag 994 156 0 1.150 425
Udgifter til social sikring 84 1g 0 103 150
Personaleomkostninger i alf 8.404 1.735 625 10.764 18.233
Gennemsnitligt antal beskæftigede 23 38
Vederlag til Jeudans bestyrelse, direktion og funktionsdirektører er yderligere specificeret i årsrapportens side 31.
Aktieoptionsorogrammer er beskrevet og specificeret i årsrapportens side 25,
5. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Bevisionshonorear Grant Thornton 31 304 143 127
Revisionshonorar Deloitte 311 304 143 127
Andre ydelser end revision, Grant Thornton 89 57 89 57
Andre ydelser end revision, Deloitte 121 58 121 58
Honorarer i alt 832 723 496 369
5. RENTER TILKNYTTEDE SELSKABER
MODERSELSKAB
2003 2002
Renteindtægter tilknyttede selskaber 3.739 6.127
Renteomkostininger tilknyttede selskaber -16.868 -8.673

 

 

  

JEUDAN ÅRSRAPPORT 20.03

   

61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. REALISERET TAB/GEVINST, EJENDOMME MV.
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Gevinst ved salg af tilknyttede selskaber 0 Q 0 193.568
Tab/gevinst ved salg af ejendomme 580 195.508 -439 -1.024
Tab/gevinst på finansielle gældsforpligtelser 1.069 -8.404 1.560 -3.635
Låneomkostninger -3.336 -1.839 -213 -1.612
Realiseret tab/gevinst, ejendomme mv. i alt -1.687 185.265 908 187.297
8. REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Opskrivning investeringsejendomme 127.781 73.186 67.599 41.991
Nedskrivning investeringsejendomme -36.620 -52.705 -23.215 -37.791
91.161 20.481 44.384 4.200
Opskrivning finansielle anlægsaktiver 167 41 167 41
Nedskrivning finansielle anlægsaktiver Q -1 0 -1
167 40 167 40
Regulering finansielle gældsforpligtelser, gevinst 0 20 0 o
Regulering finansielle gældsforpligtelser, tab -9.394 -19.128 -5,391 -15,753
-9.394 -19.108 -5.391 -15.753
Regulering til dagsværdi i alt 81.934 1.413 39.160 -11.513
9. SELSKABSSKAT
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Aktuel skat 11.168 47.760 10.722 44.433
Aktuel skat i tilknyttede selskaber - - 446 3.327
Udskudt skat i tilknyttede selskaber - - 18.789 3.184
Udskudt skat 36.717 -29.906 17.928 -33.090
Selskabsskat i alt 47.885 17.854 47.885 17.854

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

op

ELSKABSSKAT (FORTSAT)

UN

Udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

2003 2002 2003 2002

Udskudt skat 1, januar 46.441 134.421 34.258 67,358

Afgang ved salg af tilknyttede selskaber -4.969 -58.074 - -

Regulering i året 36.717 -29.906 17.928 -33.090

Udskudt skat 31. december 78.189 46,441 52.196 34,268

Udskudt skat vedrører:

Investeringsejendomme 84,051 51,639 57.755 39.352

Andre anlægsaktiver 240 278 181 76

Finansielle gældsforpligtelser 6.741 -5,607 5.541 -4.793

Øvrige 639 131 -199 -367

Udskudt skat 37. december 78,189 46.441 52,198 34,268

Afstemning af skatteprocent

Selskabsskattegrocent 30,0% 30,0%

Skatteeffekt af:

ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede omkostninger -0,1% 0,7%

Gevinst ved salg af aktier i tilknyttede selskaber - -23,6%

Regulering aktuel skat vedrørende tidligere år -0,2% -

Regulering af udskudt skat vedrørende tidligere år 0,2% -

Effektiv skatteprocent 29,9% 7,31%

 

 

 

JEUDAN. ÅRSRAPPORT 2003

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER
Værdipa-
Investe- Driftsma- pirer og
ringsejen- teriel og kapital-
Goodwill domme inventar andele
KONCERN
Kostpris 1. januar 1.800 2.071.776 15.218 450
Tilgang, køb 0 572.294 4.681 0
Tilgang, forbedring 0 55,643 0 0
Afgang 0 -128.029 -5,117 0
Kostpris 31. december 1.800 2.571.684 14,782 450
Opskrivninger 1. januar 0 154.560 Q 174
Årets opskrivninger 0 120.966 Q 167
Tilbageførsel af opskrivninger 0 -8.074 0 Q
Afgang opskrivninger 0 -19.612 o 0
Opskrivninger 31. december 0 247.840 0 341
Nedskrivninger 1. januar Q 87.058 0 0
Årets nedskrivninger Q 28.546 0 0
Tilbageførsel af nedskrivninger 0 -6.815 0 Q
Afgang nedskrivninger 0 -11.638 Q 0
Nedskrivninger 31. december 0 97.151 Q 0
Afskrivninger 1. januar 1.087 937 6,493 0
Årets afskrivninger 360 577 3.020 0
Afgang o -280 -3.673 o
Afskrivninger 31. december 1.447 1.234 5.840 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2003 353 2.721.139 8.942 791
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2002 713 2.138.341 8.725 624
Afskrivninger indregnes således:
Driftsomkostninger 360 577 2.230
Administrationsomkostninger 0 Q 790
Årets afskrivninger ialt 360 577 3.020
Den senest meddelte offentlige vurdering af koncernens danske ejendomme udgør t.DKK 2.180.328. Den bogførte værdi af koncernens
danske ejendomme andrager t.DKK 2.705.139.
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,
med t.DKK 15.777 (31. december 2002: t.DKK 1.060)
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 3.108.130
samt t.EUR 3.176

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER (FORTSAT)
Kapitalan- Værdipa-
investe Driftsma- dele i til- pirer og
ringsejen- teriel og knyttede kapital-
domme inventar selskaber andele
MODERSELSKAB
Kostpris 7. januar 1.421.697 6.997 254,139 450
Tilgang, køb -1.424 3.076 540.033 0
Tilgang. forbed 37.439 0 Cc Q
Afgang -68.048 -5,363 -85.256 9
Kostpris 31. december 1.389.664 4.710 708.916 - 450
Opskrivninger 1. januar 113.166 a 46,572 174
Årets opskriv 60.784 0 86.111 167
Tilbageførsel af opskrivninger -3.,596 0 -18.257 0
Afgang opskrivninger -8.789 Q -4,753 0
Opskrivninger 37, december 161.565 6 109,673 341
Nedskrivninger 1. lanuar 69.016 0 6.459 Q
Årets nedskrivninger 19.619 0 5.821 2
| Tilbageførsel af nedskrivninger -6,815 Q -975 a
Afgang nedskrivninger -3,317 Q 0 o
Nedskrivninger 31. december 78,503 Q 11.405 o
Afskrivninger 1. januar 402 3.234 9 0
Årets afskriv 427 387 0 0
Afgang -280 -3.070 0 0
Afskrivninger 31, december 549 1,141 Q 0
Regnskabsmæssig værdi 31, december 2003 1,472.177 3.569 807,184 7931
Regnskabsmæssig værdi 31, december 2002 1.465.445 3.773 294.252 624
Afskrivninger indregnes således:
Driftsomkostninger 427 278
ÅAdministrationsomkostninger 0 7Oog
Årets afskrivninger ialt 427 987

 

Den senest meddelte offentlige vurdering af selskabets danske ejendomme udgør tDKK 1.180.080. Den bogførte værdi af selskabets danske

 
  

domme >f T.DKK 1.456.177.

 

| Investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,

 

cember 2002: t.DKK 819)

Til sikkerhed for realkreditlån og

  

nensieringsinstitutter er der I selskabets ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 1.429,786 samt

LEUR 2.499

 

 

 

 

 

 

  

JEUDAN ÅRSRAPPORT: 2003

   

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER (FORTSAT)

Kapitalandele i tilknyttede selskaber

 

Selskabs-

Hjemsted Købsår kapital Ejerandel

Jeudan I A/S København 1997 17.380 1009

Jeudan IV A/S København 1996 1.000 100%

Jeudan V A/S København 2003 10.500 100%

Jeudan VI! A/S København 2002 10.500 100%

Jeudan Service A/S København 1999 500 100%
11. LIKVIDE BEHOLDNINGER

KONCERN MODERSELSKAB

2003 2002 2003 2002

Likvide beholdninger 1.891 248.711 193 247.488

Deponeringer 7.392 0 800 0

Likvide beholdninger i alt 9.283 248.711 993 247.488

 

12. AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalen består af 3.845.247 aktier å DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse.

Ændring af aktiekapitalen i perioden 1999 - 2003:

 

Aktiekapital 1. januar 1999 151.000
Aktieemission december 1999 229.000
Medarbejderaktieemission juni 2002 4.525
Aktiekapital 31. december 2003 384.525

 

 

Egne aktier
Købs-/ % af aktie-
Antal salgspris kapital
Beholdning 1. januar 71.502 11,901 1,36%
Tilgang 82.265 18.582 2,14%
Afgang -152.777 -30.185 -3,97%
Beholdning 31. december 990 298 0,03%

 

Selskabet har erhvervet egne aktier med henblik på afdækning af optionsprogrammerne som omtalt under aktionærforhold på side 25.

 

 

 

 

 

13. HENSAT TIL VEDLIGENOLD
KONCERN MODERSELSKAB

2003 2002 2003 z002
Hensat vedligehold 1. januar 1.650 29.184 786 647
Anvendt i året -722 -8.856 -362 -63
Hensat i året 1.073 11.290 373 202
Til- ag afgang ved køb/salg af ejendomme 381 -29,968 6 a
Hensat vedligehold 31. december 2.382 1.650 797 786

 

ya

er der ikke afgivet oplysninger om forfald under henholdsvis 1 år og efter 5 år,

De forfaldstidspunktet for vedligeholdsforpligtelser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligførholdene er uvist,

 

 

 

14. LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER
Langfristet Gennem-
gæld der Gennem» snitlig rente
Langfristet forfalder snitlig rest- i procent
KONCERN gæld efter 5 år løbetid i år for 2004
Realkreditlån 1.188.575 1.035.700 15 5,3%
Finansieringsinstitutter 225.800 202.467 1 6,0%
Deposita 50.624 50.624 - -
Langfristede gældsforpligtelser i alt 1.464.939 1.288.791 - -
Langfristet Gennem-
gæld der Gennem- — snitlig rente
bangfristet forfalder snitlig rest= i procent
MODERSELSKAB gæld efter 5 år løbetid i år for 2004
Realkreditlån 545,489 461.544 ti 5,290
Finansieringsinstitutter 225.800 202.467 1 6,0%
Deposita 25.723 25.723 - -
Langfristede gældsforpligtelser I alt 797.012 689.734 - -

 

For realkredit gælder, at renteaftale vedrørende lån med en restgæld på DKK 136,8 mio. udløber i år 2004. Renteaftalen forventes forlænget

ved udløb mad yderligere 5 til 10 år.

Rentesikring af lån

 

KONCERN MODERSELSKAB
Banklån med fast rente indtil: 2003 2002 2003 2002
0-1 år C 38,948 C 38.948
2-5 år 10,200 213.244 10.200 201,511
6-10 år 215.600 25.300 215.600 25.300
Banklån med fast rente i alt 225.800 277.492 225.800 265.759

 

Før samtlige banklån gælder, at renten fastsættes udfra CIBOR + et tillæg. Hovedparten af banklånene er rentesikret ved en renteswap,

der er en aftale om en fast rente for en aftalt periode. Der henvises i øvrigt til note 18.

 

 

JEUDAN ÅRSRAPPORT: 2.0.0 3

67

 

 

 

 

 

 

 

15. KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Afdrag på realkreditlån næste år 34.157 20.229 18.911 14.255
Afdrag på banklån næste år 14.052 6.836 14.052 5,369
Kortfristet del af langfristet gæld i alt 48.209 27.065 32.963 19.624
16. ANDEN GÆLD
KONCERN MODERSELSKAB
2003 2002 2003 2002
Gæld i forbindelse med køb/salg af ejendomme 30.083 97.547 30,083 96.562
Ånden gæld i øvrigt 17,846 17.032 8.296 8.171
Anden gæld i alt 47.929 114.579 38.379 104.733
17. GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed far realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 3.108.130 samt

t.EUR 3.176, hvoraf t.DKK 364.596 samt t.EUR 3.176 er i Koncernens besiddelse.

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 6. juli 1954 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Bygmestervej 5,
matr. nr. 1149 Utterslev i år 2060 for t.DKK 2.157.

Aktier i datterselskabet Jeudan | A/S nom. t.DKK 17.380 er håndpantsat til sikkerhed for realkredit- og finansieringsinstitutter.
Jeudan Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 887.
Jeudan A/S har leaset driftsmateriel. Den samlede leasingforpligtelse (operationel leasing) udgør t.DKK 253.

Jeudan A/S er sambeskattet med de tilknyttede selskaber Jeudan | A/S til Jeudan VII A/S samt Jeudan Service A/S. Selskaberne hæfter
solidarisk for den samlede selskabsskat, der pr. 31. december 2003 andrager t.DKK 0.

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det

samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2003 andrager t.DKK 0.

Som beskrevet på årsrapportens side 25 har Jeudan etableret et aktieoptionsprogram for ledende medarbejdere. Dagsværdien af de pr. 31.

december 2003 ikke udnyttede optioner andrager DKK 3,3 mio. beregnet udfra Black-Scholes' værdiansættelsesmetode jf. årsrapportens side 27.

Bortset fra ovenstående påhviler der ikke Koncernen kautions-, garanti- eller andre forpligtelser udover de i årsrapporten anførte.

res
= SSREEEE EST
REE