Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Årsrapport
2003/04 dy
EÉRHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSEN
2 8 MAJ 2004

 

Fremlagt og godkendt på selskabets

ordinære generalforsamling 25. maj
2004

FRR TT ir Tyr

"IC Morten Jensen
ba
TI development 1
pind

BEER 004

 

 

 


Indholdsfortegnelse

 

 

Københavns Havn

Hoved- og nøgletal 2
Hovedtendenser 3
Ledelsesberetning 4
Projektbeholdning 12
Risikoforhold 13
Aktionærforhold 16
Organisation 18
Fondsbørsmeddelelser 19
Regnskabsberetning 20
Ledelsespåtegning 22
Revisionspåtegning 23
Regnskabspraksis 24
Resultatopgørelse 29
Balance 30
Egenkapitalopgørelse 32
Pengestrømsopgørelse 33
Noter 34
Koncernstruktur 42
Bestyrelse og direktion 44

Årsrapport 2003/04 for TK Development A/S
(CVR. nr. 24 25 67 82)

KK

Ti development

Hoved- og nøgletal

Hoved- og nøgletal for koncernen (i mio. DKK)
(Beløb for perioden 1999/00 - 2001/02 er proformatal)"”
DKK millioner

 

 

1999/00 2000/01 2001/02 2002/03 2003/04
Hovedtal:
Omsætning 2.004,6 2.543,2 3.016,9 1.016,5 1.557,2
Bruttoresultat 339,8 501,1 660,6 -109,2 —624,0
Ordinært resultat før finansiering 227,0 368,5 473,1 -313,0 -847,5
Finansiering M.v. -7,9 -16,2 -71,1 -120,9 -166,3
Resultat før skat 218,7 352,3 395,6 -433,9 -1.013,7
Årets resultat 148,6 248,6 289,7 —343,2 -—722,8
Samlet balance 3.665,9 5.944,0 8.358,4 7.567,3 6.762,6
Materielle anlægsaktiver 32,0 39,1 43,3 56,6 794,1
heraf investeringsejendomme 0,0 0,0 0,0 0,0 648,0
heraf materielle anlægsaktiver under opførelse 0,0 0,0 0,0 0,0 93,9
Projektbeholdning i ait 2.198,8 4.107,3 5.690,1 5.630,8 4.978,0
Solgte projekter 1.185,2 2.534,2 3.177,1 2.391,5 2.985,9
Øvrige projekter 1.013,6 1.573,1 2.513,0 3.239,3 1.992,1
Egenkapital eksk!. minoritetsinteresser 1.184,4 1.524,1 1.876,8 1.435,1 574,1
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 1.198,3 1,543,6 1.913,5 1.477,9 579,6
Samlet ansvarlig kapital 1.369,1 2.225,3 2.630,5 2.188,8 1.237,8
Nøgletal”:
Egenkapitalens forrentning 13,4 % 18,5 % 17,0 % 20,7 % —72,0%
Overskudsgrad 11,3 % 14,5 % 15,7 % -30,8 % —54,4%
Soliditetsgrad 32,3 % 25,6 % 22,5 % 19,0 % 8,5%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 37,3 % 37,4 % 31,5 % 28,9 % 18,3%
Indre værdi (nom. DKK 20) 85,7 108,7 133,8 102,3 40,9
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 10,8 17,9 20,7 -24,5 —51,6
Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,0 1,0 1,0 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 158 272 179 36 23

Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer":

Egenkapitalens forrentning 12,8 % 17,1 % 16,3 % -19,4 % —65,3%
Soliditetsgrad 36,5 % 27,3 % 23,7 % 20,3 % 10,0%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 38,8 % 37,4 % 31,5 % 28,9 % 18,3%
Indre værdi (nom. DKK 20) 88,4 111,1 135,2 105,0 46,1
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 10,4 17,0 20,1 23,3 —49,3

 

 

I oversigten er hovedtallene fra 1999/00 til 2001/02 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med den omlægning af regnskabsåret
der skete i 2001/02.

"…… Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt, Nøgletallene er korrigeret for aktieemissionerne 1999/00 og 2000/01.

+ Omlægningen af proformatal er ikke revideret.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Hovedtendenser

TK Development realiserede i regnskabsåret 2003/04 et
bruttoresultat på DKK -624,0 mio. oq et resultat efter
skat på DKK -722,8 mio.

I fondsbørsmeddelelse nr. 18/2003 blev resultatforvent-
ningerne efter skat oplyst til et underskud i niveauet
DKK 200 mio. Det fremgik af samme fondsbørsmeddel-
else at koncernens resultater fortsat i væsentlig grad
ville være afhængig af såvel likviditetssituationen som
eventuelle strategiske aftaler med investorer. Med bag-
grund i den fortsatte usikkerhed om begge disse for-
hold ville der kunne ske resultatmæssige afvigelser til
ovenstående forecast for regnskabsåret 2003/04, og

afvigelserne ville kunne være betydelige.

Ændringerne i resultatet i forhold til resultatforvent-
ningerne kan henføres til følgende beslutninger der er

truffet på bestyrelsesmødet d.d.:

Tiltrædelse af aftale med IØ om restrukturering af
Euro Mall Holding A/S der omfatter de centraleuro-
pæiske aktiviteter med henblik på videreførelse af
selskabet under en ny strategi samt retablering af
kapitalgrundlaget.

Overdragelse af de nordeuropæiske projekter til
en ny koncern der etableres under navnet TKD Nord-
europa A/S 100 % ejet af TK Development A/S.
Projekterne overdrages og selskabskonstruktionen
gennemføres når en planlagt nytegning af ansvarlig
lånekapital som børsnoteret obligationslån på
DKK 150 - 250 mio. er sikret gennemførelse. Over-
dragelsen vil finde sted med tilbagevirkende kraft pr.
1. februar 2004.

Den negative resultatafvigelse kan primært henføres til:

Nedskrivninger af beholdningen af endnu ikke solgte
projekter til en forventet lavere markedsværdi i for-

bindelse med gennemførelse af projekterne.

Nedskrivninger af beholdningen af grunde m.v. til en
forventet lavere realisationspris ved en forventet hur-

tig realisering af disse.

Nedskrivninger af beholdningen af solgte projekter
med indtægtsført avance. Projekterne som har været
solgt på projektstadiet, har ledelsen valgt ikke at
gennemføre som følge af den stramme likviditets-
mæssige situation sammenholdt med prøjekternes

kapitalbinding og markedsforhold.

Som det fremgår af geografisk opdelt segmentregn-
skab side 39 kan den væsentligste del af det negative
resultat henføres til nedskrivninger der vedrører aktivi-

teterne i Centraleuropa.

Bibeholdte aktiviteter i TK Development der omfatter
Field's-projektet samt projekter i Tyskland og Rusland,
er underlagt en afviklingsrisiko. Der henvises til efter-
følgende beskrivelse. Herudover henvises til generel

beskrivelse af risikoforhold side 13.

Ledelsen anser resuitatet for 2003/04 for stærkt util-
fredsstillende, men bemærker at der er skabt en frem-

adrettet løsning for koncernens videre drift.

For regnskabsåret 2004/05 forventes et resultat i niveau-
et DKK 0 mio. efter skat.

Kapitalforhold

Selskabets samlede balance udgør pr. 31. januar 2004
DKK 6.762,6 mio. mod DKK 7.567,3 mio. pr. 31. januar
2003. Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2004 DKK
574,1 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør pr. 31.
Januar 2004 DKK 1.237,8 mio.

Efter forventet tilførsel af DKK 150-250 mio. i ansvarligt
obligationslån, jf. nedenfor, tilsagn fra koncernens
långivere om fortsat finansiering, inkl. projektfinansie-
ring til igangværende projekter, samt hensigtserklæ-
ring om projektfinansiering til kommende projekter
vurderer ledelsen på grundlag af foreliggende likvidi-
tetsbudgetter at koncernen er sikret en tilfredsstillende
likviditet til gennemførelse af den forventede aktivitet

i såvel Nordeuropa som Centraleuropa.

Med den beskrevne restrukturering og efter den for-
ventede gennemførelse af likviditetsstyrkelsen anser
ledelsen de strategiske forhold for afklaret med hen-
blik på fremadrettet at fokusere på forretnings-
områdernes drift og likviditet.

IK DEVELOPMENT El ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

Væsentlige forhold

Restrukturering

Som det fremgik af fondsbørsmeddelelse nr. 7/2003
vedrørende årsregnskab 2002/03 igangsatte koncernen
på dette tidspunkt en proces for at undersøge sel-
skabets strategiske muligheder. Behovet for en løsning
på de strategiske udfordringer er efterfølgende for-
stærket på grund af selskabets kapitalbindinger og en

meget stram likviditetssituation.

Restruktureringen af koncernen omfatter i hovedtræk:

Restrukturering af de centraleuropæiske aktiviteter i
Euro Mall Holding ved ændring af strategi, deraf
afledte betydelige nedskrivninger af aktiverne samt
en ændring af kapitalforholdene.

Overdragelse af de nordeuropæiske aktiviteter til et
nyt selskab der stiftes under navnet TKD Nordeuropa,
ejet 100 % af TK Development, og tilførsel af likvid
kapital hertil.

Bibeholdelse af resterende aktiviteter (primært
Field's, Tyskiand og Rusland) i moderselskabet TK
Development og afviktingsplan for disse. Risici knyt-
tet til disse aktiviteter er beskrevet side 7.

De enkelte enheders aktiviteter kan specificeres således:

 

TK Development A/S

+ Field's

+ Tyskland

+ Rusland

+ Nordeuropæiske
projekter afleveret
inden 1. april 2004

 

 

 

 

 

Y Y

 

 

 

 

TKD Nordeuropa A/S
(TK: 100 %)

Euro Mall Holding A/S
(TK: 80 %, IØ-fonden 20 %)

 

+ Udviklingsprojekter:
Danmark, Sverige,
Finland og Baltikum

 

 

+ Drift af centre

- Færdigudvikling af
mindre antal centre

+ Afviklingssalg

 

 

Der henvises til yderligere beskrivelse efterfølgende.

Restrukturering af
centraleuropæiske aktiviteter

En væsentlig del af de seneste års negative indtjening,
kapital- samt likviditetsbindinger kan henføres til
Centraleuropa.

Det er på dette grundlag besluttet at gennemføre en
restrukturering af Euro Mall Holding der omfatter
aktiviteterne i Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Bag-
grunden for strategiændringen er ledelsens forvent-
ning til mere stabile markedsforhold, en stigende
investorinteresse og dermed en forventning til for-
mindskede afkastkrav på sigt og dermed betydeligt
værdistigningspotentiale.

Restruktureringen omfatter følgende tiltag:

+ Ændring af strategien til et ejendomsselskab. Euro
Mall Holding beholder således de færdigudviklede
centre tillige med at der sker udvikling af de projek-
ter der er langt fremme i processen med henblik på
efterfølgende at beholde disse i porteføljen.

De resterende aktiver nedskrives med henblik på
en hurtig realisering således Euro Mall Holdings
kapitalbinding koncentreres om cashflow-givende

aktiviteter.

Kapacitetstilpasning af organisationen med en
væsentlig besparelse på kapacitetsomkostninger til
følge.

Rekonstruktion af egenkapitalen i Euro Mall Holding
ved konvertering af gæld på DKK 450 mio. DKK 90
mio. af dette beløb bliver tilført ved konvertering af
Investeringsfonden for Østlandenes (IØ) ansvarlige
lån på samme beløb. Den resterende konvertering er
foretaget af moderselskabet TK Development via
konvertering af mellemregning. IØ's ejerandel udgør
herefter 20,0 % mod tidligere 1,3 %.

Den samlede balancesum i Euro Mall Holding udgør
pr. 31. januar 2004 DKK 1.658,7 mio. Heraf udgør
projektbeholdning og investeringsejendomme DKK
1.404,5 mio. Egenkapitalen udgør pr. samme tidspunkt
DKK 18,6 mio. Den tidligere aftalte put/call option
med IØ er i forbindelse med ovennævnte konvertering

annulleret.

TK DEVELOPMENT La ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

Den planlagte aktivitet i Centraleuropa i den kommen-

de periode er herefter fokuseret på følgende:

+ Drift og optimering af eksisterende centre
+ Færdigudvikling af et mindre antal projekter
- Gennemførelse af hurtigt salg af øvrige aktiver

(grunde m.v.).

Med baggrund i ovennævnte samt positive forvent-
ninger til den økonomiske udvikling i de pågældende
lande forventes der i Euro Mall Holding en positiv

Kommende år.

 

Bydgoszcz

I forbindelse med ændring af strategi i Centraleuropa
ændres værdiansættelsen pr. 31. januar 2004 af centre i
drift der forventes bibeholdt i koncernen, til at ske efter
de regnskabsmæssige regler om investeringsejendom-
me. Ejendommene indgår således under anlægsaktiver,
beregnet efter en discounted cashflow-model med en
afkastprocent på 12. På dette grundlag har ændringen
ikke indvirkning på koncernens resultat i 2003/04.

For yderligere beskrivelse af markedsforventninger

henvises til "Udvikling i forretningsområder", side 10.

Overdragelse af de nordeuropæiske
aktiviteter til nyt selskab og
tilførsel af likvid kapital hertil

Med henblik på en sikring af det nødvendige kapital-
og likviditetsberedskab ved gennemførelse af de plan-
iagte aktiviteter vii der med tilbagevirkende kraft pr. i.
februar 2004 blive foretaget overdragelse af aktivite-
terne i Danmark (eksk!. Field's-proøjektet), Sverige,

Finland og Baltikum til TKD Nordeuropa med henblik
på fortsat udvikling af projekterne. TKD Nordeuronas
formål vil udelukkende være udviklingsaktivitet.

Overdragelsen vil omfatte en portefølje på ca. 60 ud-
viklingsprojekter med en værdi pr. 31. januar 2004 på ca.
DKK 2,4 mia. inkl. acontoavance. TKD Nordeuropa får en
balance på ca. DKK 2,5 mia. Egenkapitalen udgør ved
overdragelsen DKK 300 mio. TK Development vil derud-
over stille finansiering til rådighed i form af et ansvarligt
lån i niveauet DKK 440 mio.

I forbindelse med overdragelsen udbydes der herud-
over til tegning et ansvarligt obligationslån på DKK
150-250 mio. i TKD Nordeuropa. Lånet er efterstillet
andre långivere, men foranstillet ansvarligt lån fra TK
Development. Tegningsprospekt der er forhåndsdrøf-
tet med udvalgte investorer, forventes offentliggjort i
maj 2004.

Den samlede ansvarlige kapital i det nye selskab udgør
herefter ca. DKK 890-990 mio.

I forbindelse med udstedelse af ansvarligt obligationslån
på DKK 150-250 mio. er TKD Nordeuropa underlagt visse
betingelser for solvens og likviditet i forbindelse med
igangsættelse af nye projekter samt betaling af renter

og afdrag på ovennævnte lån fra TK Development.

For vurdering af markedsforventningerne i Nord-
europa henvises til efterfølgende under "Udvikling i

forretningsområder”.

Bibeholdelse af resterende
aktiviteter i TK Development
Tilbageværende aktiviteter bibeholdes i modersel-
skabet TK Development med tilhørende dattersel-
skaber der ikke indgår i Euro Mall Holding eller i TKD
Nordeuropa. Disse aktiviteter omfatter bl.a. Field's-
projektet samt aktiviteter i Tyskland og Rusland. Denne
del af aktiviteterne forventes afviklet inden for en

periode på tre til fem år.

Projekter der afleveres til slutinvestor inden 1. april

Z004, er ligeledes bibeholdt i TK Development.

TK DEVELOPMENT HH ÅRSRAPPORT 2003/04

 

Ledelsesberetning

Den bogførte værdi af de resterende projekter i
moderselskabet TK Development udgør ca. DKK 2,0
mia. hvoraf Field's-projektet udgør den væsentligste
andel.

Der foreligger en række ikke uvæsentlige risikofor-
hold, så som afviklingsrisiko på Tyskland og Rusland,
aflevering af Field's, overholdelse af covenants på
ansvarligt lån samt følsomhed over for væsentlige likvi-
ditetsmæssige afvigelser.

 

Kennedy Arkaden, Aalborg

Resultatopgørelse

TK Development realiserede i regnskabsåret 2003/04 et
bruttoresultat på DKK -624,0 mio. og et resultat efter
skat på DKK -722,8 mio.

Balance

TK Developments balance udgør pr. 31. januar 2004
DKK 6.762,6 mio. hvilket er en nedbringelse på DKK
804,7 mio. i forhold til regnskabsårets start.

Af balancen kan DKK 4.978,0 mio. henføres til projekt-
beholdning og DKK 278,5 mio. til tilgodehavender fra
salg af varer og tjenesteydelser. Totalt set udgør projekt-
beholdning og tilgodehavender DKK 5.256,5 mio. pr. 31.
januar 2004 mod DKK 6.490,2 mio. ved regnskabsårets
start. Af formindskelsen på DKK 1.233,7 mio. kan DKK
741,9 mio. henføres til overførsel! af centraleuropæiske
projekter til investeringsejendomme (inkl. ejendomme

under opførelse) under anlægsaktiver, jf. nedenfor.

Der er fortsat fokus på koncernens likviditets- og kapi-
talbindinger, jf. efterfølgende afsnit.

Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2004 DKK 574,1
mio. hvilket er en reduktion på DKK 861,0 mio. i for-
hold til 1. februar 2003. Heraf kan DKK 138,2 mio. hen-
føres til valutakursregulering af nettoinvestering i
udenlandske dattervirksomheder.

Den samlede ansvarlige kapital udgør pr. 31. januar
2004 DKK 1.237,8 mio.

Projektbeholdningen forventes over de kommende
seks måneder nedbragt med ca. DKK 1,5 mia.
(primært vedrørende Field's). Målt på den samlede
ansvarlige kapital, jf. ovenfor, udgør soliditeten heref-
ter ca. 23 %.

Pengestrømsopgørelse

Den samlede likviditetspåvirkning i 2003/04 er negativ
med DKK 15,9 mio. Årets negative resultat modsvares
af nedbringelse af tilgodehavender samt forskydninger
i kreditinstitutter m.v. Overførsel af investeringsejen-
domme til anlægsaktiver er modregnet i udvikling i
prøjektbeholdning idet overførslen ikke har likviditets-

mæssig virkning.

For yderligere beskrivelse af resultatopgørelse, balance
og pengestrømsopgørelse henvises til regnskabsberet-
ningen på side 20.

Likviditets- og balanceforhold
Der er og vil fortsat være væsentlig fokus på koncer-
nens likviditets- og kapitalbindinger.

I forbindelse med overdragelse af de nordeuropæiske
projekter til TKD Nordeuropa er der indført et nyt sty-
ringsmål som primært fokuserer på likviditeten og den

fremadrettede forpligtelse i denne del af koncernen.

Baggrunden for dette nye styringsmål er at likviditeten
også i den kommende periode vil være det helt centrale
for styring af virksomheden.

På grundlag af forannævnte nye strategi i Euro Mall
Holding, herunder forudsætninger om salg af grunde
m.v., viser likviditetsbudgetterne i denne del af koncer-
nen en tilstrækkelig likviditet til gennemførelse af de
planlagte aktiviteter.

TK DEVELOPMENT KJ ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

I TKD Nordeuropa er den planlagte udstedelse af oven-
nævnte ansvarlige obligationslån samt tilsagn fra kon-
cernens långivere om fortsat projektfinansiering med
til at sikre en tilfredsstillende likviditet i den kommen-
de periode. Det er herunder forudsat at det nye seiskab
forrenter og påbegynder afvikling af det fra modersel-
skabet ydede ansvarlige lån.

Endvidere er der givet tilsagn om refinansiering af det
ansvarlige lån på DKK 100 mio. der forfalder i september
2004 således dette lån herefter forfalder ultimo 2006.

Moderselskabets forretningsplan bygger på forudsæt-
ninger om forrentning og afvikling af mellemværende
med datterselskaberne samt afviklingsplan for aktiver-
ne. Under disse forudsætninger viser forretningsplanen
at der er midler til betaling af renter på lånene samt

betydelige ekstraordinære afdrag i perioden.

I forbindelse med ændring af strategien i Central-
europa har bestyrelsen vedtaget at ændre balance-
styringsmodellen således at vægtningen af ejendoms-
porteføljen i Centraleuropa udgør 50 % af bogført
værdi for alle ejendomme og grunde. Baggrunden for
denne ændring er at strategien er ændret til fokus på
længeresigtet ejerskab af ejendommene. Derfor vurde-
res risikoen som værende væsentligt lavere end i en

udviklingsportefølje.

Den gearingsmæssige udnyttelse af koncernens ansvar-
lige kapital ligger fortsat inden for balancestyrings-

modellens rammer.

TK Development har efter de foretagne nedskrivninger
m.v. en egenkapital på DKK 574,1 mio. Hertil kommer
DKK 663,7 mio. i ansvarlig lånekapital således at den
samlede ansvarlige kapital udgør DKK 1.237,8 mio. pr.
31. januar 2004.

Koncernens forretningsgrundlag indebærer at der
løbende påtages en række kommercielle risici hvilket

er beskrevet under afsnittet "Risikoforhold" side 13.

Fremtidsudsigter

For regnskabsåret 2004/05 forventer TK Deveiopment

et resultat i niveauet DKK 0 mio. efter skat.

I Euro Mall Holding forventes en positiv drift der
knytter sig til en stabil drift fra udlejede centre samt
de resterende udviklingsprojekter. På grundlag af
forventede afkastkrav vurderes et ikke ubetydeligt
værdistigningspotentiale i såvel bestående projekter
som projekter under udvikling på mellemlang og

lang sigt.

Efter overdragelsen af projekter m.v. fungerer TKD
Nordeuropa som et rent udviklingsselskab. På grundlag
af foreliggende prognoser forventes en stabil udvikling

med et tiifredsstiiiende afkast.

De resterende aktiviteter i TK Development er alle
under afvikling. Vedrørende Field's henvises til særskilt
afsnit herom. Afviklingen af aktiviteterne i Tyskland og
Rusland forventes at ske inden for en periode på tre til
fem år og er underlagt en ikke uvæsentlig afviklings-
risiko. Samlet set, herunder nettorentebetalinger på

lån, forventes negativ drift i moderselskabet.

 

Field's, Ørestad, København

Field's-projektet
Som planlagt åbnede Field's i Ørestaden den 9. marts
2004.

Butikscenterprojektet der har været under opførelse i
ca. 2" år, er på nuværende tidspunkt ca. 95 % udlejet,
og resterende ledige lejemål forventes udlejet i løbet

af de nærmeste måneder.

Centrets aktivitet i form af kundetiistrømning og
omsætning vurderes i den første driftsperiode at leve

op til forventningerne,

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

Koncernens ejerandel af Field's er som tidligere oplyst
solgt til Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft
mbH (CGI) for ca. DKK 1,5 mia. hvor denne pris baserer
sig på en række forventninger til den fremtidige udlej-
ning og omsætningsmæssige aktivitet i centret da
hovedparten af lejekontrakterne bærer et omsæt-
ningselement på toppen af en basisleje. Den endelige
pris for ejerandelen vil blive justeret på basis af driften
ved udgangen af det 3. driftsår efter centrets åbning.

 

Plesner Svane Grønborg, Amerika Plads, København

Koncernen har pr. 31. januar 2004 værdiansat ejer-
andelen af centret tit kostpris. I forhold til denne kost-
pris der udgør ca. DKK 1,56 mia., vil der kunne opstå
såvel en mer- som en mindrepris på koncernens ejer-
andel af projektet ved udgangen af treårsperioden.
Det er ledelsens vurdering at den potentielle merpris
kan udgøre i niveauet DKK 50 mio. ligesom der også
kan være en risiko for en mindrepris, af ledelsen
vurderet til i niveauet DKK 150 mio. Desuagtet er det
ledelsens vurdering at prisen på ejerandelen af Field's

vil udgøre de tidligere nævnte ca. DKK 1,56 mia.

Siden centrets åbning har koncernen arbejdet med at
opfylde en række formalia i form af closing conditions,
herunder matrikulære forhold. Fremdriften i at få disse
forhold på plads er som planlagt, og der kan forventes
en effektuering af handelen med CGI i løbet af maj /
juni måned 2004, medførende delbetaling til koncer-
nen på p.t. ca. DKK 1,2 mia. Det resterende beløb for-
ventes frigivet hen over en treårig periode.

Projektnyt

Følgende afsnit er et resume af større projektbegiven-
heder, så som byggestart, udlejning, salg, m.v. Der hen-
vises herudover til koncernens projektbeholdning der
fremgår af side 12.

Nordeuropa

I Danmark er domicilejendommen på 14.000 m? til advo-
katfirmaet Plesner Svane Grønborg færdigbygget og som
planlagt afleveret i marts 2004. Ejendommen er solgt til
Deka Immobilien Investment GmbH for DKK 373 mio.

Et nyt byggefelt på Amerika Plads, Søndre Frihavn,
København står nu over for at blive igangsat. Det
omhandler et integreret projekt bestående af:

+ Ca. 8.500 m? "serviced apartments hotel" til Medina-
koncernen hvor projektet erhverves af samme koncern.

+ Ca. 1.500 m? butikker, heraf er halvdelen p.t. udlejet
og solgt.

+ Ca. 3.500 m? P-kælder, solgt til Kommanditaktie-
selskabet Danlink Udvikling der forestår den samlede
P-kælderløsning for området.

- Ca. 6.600 m? boliger hvor boligbyggeretten er solgt
til NCC-koncernen.

Medina-koncernen er en australsk baseret koncern
med speciale i drift og ejerskab af "serviced apart-
ments". Projektet gennemføres med bl.a. Cargill

Scandinavia A/S som financier.

Byggeriet forventes igangsat i maj 2004. Aflevering for-
ventes i efteråret 2005.

Området på Amerika Plads omfatter ca. 100.000
etagemeter. Heraf skal ca. halvdelen bebygges med
boliger. Udviklingen i form af salg af boligbyggeretter
forløber planmæssigt.

Byggeriet til KMD A/S (det tidligere Kommunedata A/S)
på Stuhrs Brygge i Aalborg forventes igangsat i efter-
året 2004 og afleveret medio 2006. Bygningen der
bliver på 26.000 m, er solgt til KMD A/S for DKK 391
mio., og KMD overtager og betaler for ejendommen i
takt med projektets fremdrift.

TK DEVELOPMENT En ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

Herudover udvikles p.t. et boligprojekt på 9.600 mø i
samme område med Essex-koncernen som investor.
Byggeriet af dette projekt er igangsat i april 2004.
Herudover fortsætter udviklingen af yderligere arealer
i området. Det samlede udviklingsareal i området
udgør ca. 100.000 m?.

Centret Kennedy Arkaden i Aalborg med bl.a. Dreisler,
Nordisk Film, Nordjyllands Amt og Aalborg Kommune
som lejere åbnede den 21. marts 2004. Der har siden
åbningen været en tilfredsstillende søgning til centret,

og resterende iejermmåi forventes udiejet i foråret 2004.

Butikscentret i Gladsaxe på 7.500 m? med fire brugere
og en benzinstation er færdigbygget og afleveret i
april 2004. Brugerne i centret er Biva, Harald Nyborg,
T. Hansen, Dacabo og Jet Benzin.

I Danmark arbejdes der p.t. med enkelte større multifunk-
tionelle projekter. Valby Torvene er et eksempel herpå,
Projektet omfatter ca. 15.000 m? butikker, 7.000 m? leisure
og serviceerhverv, 2.000 m? kontorer og 16.000 m? boliger.

Projektet har afventet en igangsætning gennem en
længere periode grundet udlejningsforhold samt
koncernens knappe finansielle ressourcer. Der er dog
konstateret en fornyet optimisme omkring projektet
hos flere interessenter hvilket bestyrker koncernen i at

projektet igangsættes medio 2004.

Udviklingen af svenske projekter fortsætter, og fokus
forventes også fremover at være på storbutiksområdet.
De svenske projekter er beliggende i bl.a. Malmø,
Karlstad, Uppsala og Stockholm.

Et typisk svensk projekt er projektet i Uppsala hvor byg-
geriet er igangsat i april 2004. Lejerne til det 6.000 m?
store projekt er Rusta, Intersport, SOVA og Babyland.
Aflevering forventes at ske i oktober 2004.

Udviklingen af Entré centret i Malmø forløber plan-
mæssigt. Centret indeholder mere end 40 specialbutik-
ker samt fritids- og underholdningstilbud.

i Finiand er der sket afievering af et projekt 1
Håmeenlinna på 6.200 m? med bl.a. Jysk som lejer lige-

som der er sket aflevering af de tre første etaper ud af

fire for Pirkkala Retailpark i Tammerfors. Begge projek-

ter er via udbyder solgt til private danske investorer.

Udviklingen af de finske storbutiksprojekter i bl.a.
Lielahti, Espoo, Vantaa og Tammerfors fortsætter. Den
primære aktivitet i Finland forventes også fremover at

være inden for storbutiksområdet.

 

Microsoft, Warszawa

Centraleuropa

I Polen er byggeriet af ny domicilejendom til Microsoft
i Warszawa færdig og afleveret i december 2003.

Ejendommen er på ca. 9.500 m?.
Ejendommen er solgt til en international investor.

Aftalen med FORAS Holding A/S vedrørende centret i
Sosnowiec er af parterne aftalt annulleret. Sosnowiec
er blandt de centre i Centraleuropa TK Development
ser en interesse i at beholde og videreudvikle, og ind-

går således i puljen af investeringsejendomme.

Der var indgået aftale med FORAS Holding A/S om
udvikling/salg af Reduta II-projektet. Denne aftale blev
ændret således at projektet blev overdraget på roden,
og FORAS Holding A/S gennemfører herefter projektet.
Dette medfører at TK Development har en lavere
avance på projektet men samtidig er uden risiko for

gennemførelsen af projektet.

I Tjekkiet fortsætter aktiviteterne på butikscenter-

området. Byggeriet af Optima Butovice som er koncer-

TK DEVELOPMENT <R ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

nens første projekt i Prag og det første Multifunk-
tionelle projekt i Centraleuropa, er igangsat i april 2004.
Centret der er beliggende i området Prag 5, udvikles i
samarbejde med Koninklijke Ahold N.V. Hypermarkeds-
operatøren bliver Ahold Czech Repubiic a.s. der er et
datterselskab af Koninklijke Ahold N.V. Det samlede
center får et areal på 45.000 m? fordelt på butiksarealer,
underholdning, restaurant og kontorer. Der er p.t. en
udlejningsgrad på ca. 85 %. Åbning af butikscenter og
hypermarked forventes ultimo november 2004 medens
kontordelen forventes afleveret medio marts 2005.

 

Karlovy Vary, Warszawa

Der er indgået rammeaftale med ING Real Estate
Development om køb af projektet, og de endelige
dokumenter er under udarbejdelse. '

I Karlovy Vary igangsættes i maj 2004 byggeriet af et
18.300 m? stort center med Interspar som hyper-
markedsoperatør. Forhåndsudlejningen på projektet
har været meget positiv, og der er således p.t. udlejet
ca. 83 %. Åbning forventes medio 2005.

Det er første gang TK Development indgår aftale med
interspar som hypermarkedsoperatør. Aftalen giver
forventning om yderligere forretningsmuligheder med

denne operatør.

Udvikling i
forretningsområder

Der henvises generelt til afsnittene foran vedrørende

restrukturering M.v. på side 4.

Segmentoplysninger vedrørende Nord- og Central-
europa samt forretningsområderne butik, kontor og
projekter med segmentmix indgår i efterfølgende
afsnit samt i specifikationer side 39.

Nettoomsætningen fordelt på forretningssegmenter
udgøres af DKK -165,0 mio i butikssegmentet, DKK
345,5 mio. i kontorsegmentet og DKK 1.376,7 mio. i
projekter med segmentmix.

Af omsætningens fordeling på geografiske markeder
kan DKK 1.623,8 mio. henføres til Nordeuropa, og DKK
66,6 mio. til Centraleuropa.

Ovennævnte segmentfordeling er påvirket af nedskriv-
ninger m.v. som anført foran under bl.a. restrukture-

ring side 4.

Nordeuropa

De seneste år har været præget af en vis træghed på

lejersiden i Nordeuropa.

Der er i såvel Danmark som Sverige og Finland på det
seneste konstateret en forstærket interesse fra såvel
regionale som internationale detailhandelskæder
om etablering i de butiksprojekter TK Development

udvikler.

Udviklingen i Baltikum har i lighed med øvrige aktivite-
ter været præget af den skarpe prioritering af projekter
og har således ikke haft et omfang som forventet. Der er
fortsat positive forventninger til det baltiske marked.

TK Developments aktiviteter inden for kontorseg-
mentet foregår fortsat primært i Danmark.

Kontorprojekterne er primært beliggende i områderne
Amerika Plads, Sydhavnen og Ørestaden i København
samt på Stuhrs Brygge i Aalborg. Alle projekter i porte-
føljen opfylder kravet om optimal beliggenhed for at

skabe fuld opmærksomhed blandt lejere og investorer.

I Nordeuropa er interessen fra investorside fortsat god
på såvel butiks- som kontorområdet. En større andel af

projekterne aftages fortsat af private investorer,

TK DEVELOPMENT [10] ÅRSRAPPORT 2003/04

Ledelsesberetning

Overdragelsen af de nordeuropæiske projekter til TKD

Nordeurona øner fokuseringen nå udviklingen i
Nordeuropa øger fokuseringen nå ud ngen i
Danmark, Sverige, Finland og Baltikum og giver for-
ventning om en positiv drift på denne del af TK

Develnnments aktiviteter

Centraleuropa

Aktiviteterne i Centraleuropa er udover afvikling af
grunde m.v. koncentreret om videreudvikling af de
igangværende centerprojekter Karlovy Vary, Eden,
Optima Butovice og Prague Airport i Tjekkiet samt
Torun i Polen. Herudover sker der videreudvikling af

retailparker i Polen.

Også i Centraleuropa kan der konstateres en forsigtig
optimisme på lejersiden. Tiltrækningen af nye detail-
handelskæder til centrene i Centraleuropa fortsætter
således. Ovennævnte centre har alle en optimal belig-
genhed der sikrer en tilfredsstillende lejersammensæt-

ning og dermed økonomi i det enkelte projekt.

Som tidligere nævnt er der med vedtagelsen af den nye
strategi m.v. positive forventninger til den økonomiske

udvikling i Euro Mall Holding.

Øvrige forhold

Projektbeholdning

Af listen på side 12 fremgår investeringsejendomme
samt de igangværende og fremtidige projekter som
har fremgået af TK Developments fondsbørsmeddel-

elser og årsrapporter.

Corporate Governance

Der er i det forløbne år ikke foretaget ændringer der

påvirker positionen i forhold til Corporate Governance.

For en gennemgang af novedprincipperne for Corpo-
rate Governance i TK Development henvises til selska-

bets hjemmeside: www.tk-development.dk
Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbe-
tales udbytte for regnskabsåret 2003/04.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Devetopment den
25. maj 2004. På generalforsamlingen er det bestyrel-
sens hensigt at indstille følgende punkter til vedtagelse:
+ Der udbetales ikke udbytte for 2003/04.

+ Fornyelse af bestyrelsens bemyndigelse til på sel-
skabets vegne at erhverve op til 10 % af aktiekapi-
talen til den på erhvervelsestidspunktet gældende
børskurs +/-10 %. Bemyndigelsen gives for en periode
på 18 måneder fra beslutningen på generalforsam-

lingen.

Begivenheder efter
regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder
efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetning-

en nævnte.

TK DEVELOPMENT KE ÅRSRAPPORT 2003/04

Projektbeholdning

 

 

 

 

 

 

 

NORDEUROPA

Projektnavn By Segment Areal m? TK's andel Byggestart Åbning
Danmark

Dampfærgevej - pakhus D København Kontor 71.342 50 % 01-11-2000 01-12-2003
Valby Torvene København Mix 40.000 100 % 01-08-2004 01-05-2006
Sankt Annæ Plads København Kontor 8.000 100 % - -
Plesner Svane Grønborg - Amerika Plads København Kontor 13.983 50 % 01-07-2002 01-03-2004
Medina - Amerika Plads København Mix 10.000 100 % 01-05-2004 01-11-2005
Amerika Plads (ekskl. PSG og Medina) København - 81.500 50 % 01-10-2004 01-04-2008
Molestien, kontorer København Kontor 8.000 100 % 01-11-2004 01-11-2005
Molestien, hotel! København Mix 9.500 60 % 01-06-2002 Medio 2003
KMD Aalborg Kontor 26.000 80 % 01-11-2004 Medio 2006
Stuhrs Brygge (bolig) Aalborg Bolig 9.600 80 % 01-04-2004 Ultimo 2005
Daells Varehus butikker København Mix 7,800 100 % Primo 2002 Medio 2003
Field's - etape 1 København Detail 95.000 50 % 01-09-2001 01-03-2004
Field's - etape 2 København Detail/Kontor 51.000 50 % 01-04-2005 Ultimo 2006
Kennedy Arkaden Aalborg Mix 35.000 100 % 01-05-2002 01-04-2004
CMC København Kontor 8.300 50 % 01-08-2002 01-08-2003
Gladsaxe København Detail 7.500 50 % 01-10-2003 01-04-2004
Sverige

Entré Malmø Mix 29.450 75 % 01-07-2004 01-04-2007
Kristianstad - etape 2 Kristianstad Detail 2,771 100 % Medio 2003 01-11-2004
Malmø Svågertorp Malmø Detail 4.074 100 % 01-09-2004 01-04-2005
Luleå Luleå Detail 5.100 100 % 01-06-2004 01-12-2004
Karlstad Karlstad Detail 25.000 100 % 01-12-2004 01-12-2005
Uppsala Uppsala Detail 6.000 100 % 01-04-2004 01-10-2004
Barkarby Barkarby Detail 18.000 100 % 01-10-2004 01-10-2005
Finland

Tammerfors - etape 2 Tammerfors Detail 5.500 100 % 01-03-2005 01-09-2005
Espoo - Glomson Espoo Detail 9.700 100 % 01-08-2004 01-07-2005
Vantaa - etape 2 Vantaa Detail 11.500 100 % 01-06-2004 01-12-2004
Håmeenlinna Håmeenlinna Detail 6.300 100 % 01-11-2002 01-04-2004
Lielanti Lietahti Detail 10.000 100 % 01-07-2004 01-05-2005
NORDEUROPA TOTAL

Areal ca. 400.000 m2

CENTRALEUROPA

Projektnavn By Segment Areal m? TK's andel Byggestart Åbning
Tjekkiet

Ostrava" Ostrava Detail (S) 23.600 20 % - 23-05-2000
Hradec” Hradec Detail (S) 18.300 20 % - 17-11-2000
Olomouc” Olomouc Detail (S) 10.100 20 % - 18-09-2002
Brno South? Brno Detail (S) 23.500 20 % - 22-10-2001
Karlovy Vary" ” Karlovy Vary Detail (S/H) 18.300 100 % 01-06-2004 01-07-2005
Prague Airport Prag Detail (S/H) 28.000 66 % 01-11-2004 01-11-2005
Prague Eden Prag Detail 23.000 100 % 01-08-2004 01-05-2005
Optima Butovice Prag Detail (S/H) 45.000 50 % 01-03-2004 01-11-2004
Slovakiet

Optima Kosice” Kosice Detail (S/H) 32.336 38 % 01-07-2001 28-05-2002
zilina Zilina Detail (S/H) 10.443 100 % 01-05-2001 16-11-2001
Polen

Sosnowiec” Sosnowiec Detail (S) 21.200 100 % - 14-11-2001
Bydgoszcz” Bydgoszcz Detail (S) 22.200 67% 01-08-2002 09-04-2003
Torun?”” Torun Detail (S/H) 29.000 67% 01-06-2004 01-05-2005
Targowek Retailpark Warszawa Detail 23,500 100 % 01-03-2005 01-10-2006
Retailparker Katowice Katowice Detail 16.500 100 % 01-03-2005 01-04-2007
CENTRALEUROPA TOTAL

Areal ca. 215.000 m?

£… = Investeringsejendom

== 2 Investeringsejendom under opførelse

 

(S/H) = Supermarked / Hypermarked

Det er alene TK Developments andel af areal der er inkluderet i totalbeløbene for Nordeuropa og Centraleuropa.

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Risikoforhold

søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tids-
punkt i udviklingsfortøber med det formål at TK Develop"

viklingsaktivitet,

Som følge af denne struktur på aftaleindgåelisen med
investorer er projekterne ikke fuldt ud defineret på
aftaletidspunktet. De væsentligste risici på projekter
med forudgående aftale om salg knytter sig derfor i
høj grad til enkeltelementer i projektgennemførelsen
såsom opnåelse af relevante myndighedsgodkendelser,
evne til at koordinere underleverandører, overholdelse
af tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og over-

holdelse af byggebudget.

Risikoen på igangværende projekter kan være betyde-
lig på trods af en forudgående aftale med en investor
og dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for
så vidt angår indtægtsgrundlag, likviditetsstrømme,
kapitalbinding og det tidsmæssige forløb.

En del af TK Developments projekter afhændes til in-
vestorer baseret på en fast aftalt startforrentning
beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er ind-
gået i løbet af projektudviklingsforløbet. | de tilfælde
hvor en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i pro-
jektet er endeligt aftalt, påtager TK Development sig en
kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på

vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance på projektet.

Forannævnte risici indgår i vurderingen af indtægtsfør-
sel af acontoavancer i koncernen, herunder de reserva-

tioner der foretages.

Balancestyringsmodel

På projekter som ikke er solgt, 'gangsættes byggeriet so!
fiovedregel KUN Så
% af lejemålene. Dermed påtager TK Development sig
salgsrisikoen på projektet. Udover de førnævnte projekt-

eds sil Cy sådanne prcicikter forbundet med risi
MGVIGHNGSTISE CY SOON PIG TIK SE teret Aa .

koen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at TK Development
enten bliver tvunget til at bibeholde projektet og den
dertil hørende arbejdskapitalbinding eller tvinges til at
sælge projektet med tab. Denne risiko modvirkes delvist

af den betydelige udlejningsgrad forud for byggestart.

Balancestyringsmodel

Til styring af risici, herunder specielt for at undgå en
uhensigtsmæssig høj gearing af den samlede ansvar-
lige kapital samt for at opnå en optimal udnyttelse af
egenkapitalen, opererer TK Development med en

balancestyringsmodel.

I balancestyringsmodellen vægtes projekterne ud fra en
række nærmere fastsatte kriterier således at de enkelte

projekter vægter forskelligt afhængigt af risikoprofilen.

De vægtede projekter må maksimalt udgøre 2,5 x kon-
cernens samlede ansvarlige kapital. Forventet nyteg-
ning af ansvarligt obligationslån i TKD Nordeuropa vil
indgå i beregningen vedrørende projekter i TKD
Nordeuropa. Videresolgte projekter vægter mindst.

Dette er ensbetydende med at i det tilfælde en relativt
større andel af projektbeholdningen bindes i ikke solg-
te projekter med en højere risikoprofil end solgte pro-
Jekter, vil TK Developments mulighed for at påbegynde
nye projekter begrænses i forhold til en situation hvor

aktivitetsvæksten genereres af solgte projekter.

 

Vægte i % Nordeuropa Tyskland, Rusland Centraleuropa
Danmark, Sverige og Baltikum Polen, Tjekkiet
og Finland og Slovakiet
Videresolgte ejendomme 10 15 -
Igangværende og færdigopførte projekter udlejet </= 5 år 100 150 -
Igangværende og færdigopførte projekter udlejet > 5 år 75 113 -
Projektudviklingsomkostninger 100 100 -
Igangværende og færdigopførte uudlejede projekter 200 250 -
Ubebyggede grunde 200 200 -
Ejendomme i Centraleuropa - - 50

TK DEVELOPMENT EJ ÅRSRAPPORT 2003/04

Risikoforhold

I forbindelse med ændring af strategien i Central-
europa er vægtningen i balancestyringsmodellen fast-
lagt således at ejendomsporteføljen i Centraleuropa
udgør 50 % af bogført værdi for alle ejendomme og
grunde. Baggrunden for denne ændring er at strategi-
en er ændret til fokus på længeresigtet ejerskab af
ejendommene. Derfor vurderes risikoen som værende
væsentligt lavere end i en udviklingsportefølje. Denne
ændring er sket i overensstemmelse med betingelserne
for det børsnoterede obligationslån.

 

Medina, Amerika Plads, København

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk
udgør et af TK Developments største aktiver og er der-
med den vigtigste forudsætning for TK Developments
evne til at drive en rentabel forretning. Det er således
et afgørende konkurrenceparameter for TK Devetop-
ment at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknyt-
ning til koncernen. Der er ikke sikkerhed for at TK
Development kan fastholde eksisterende eller tiltræk-

ke nye medarbejdere.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke
en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljø-
et negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om
forurening ved erhvervelse af arealer og eksisterende
bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, og
der foretages jordbundsprøver og grundige miljøanaly-
ser, | tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed
oprenses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprens-

ning ikke er blevet foretaget på bebyggede arealer
eller vurderingen af behovet for oprensning har været
forkert på ikke-bebyggede arealer, kan det medføre
væsentlige, uforudsete udgifter for TK Development at

oprense eller afhænde sådanne arealer.

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Developments forretning består
i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer,
lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af
ejendomsprojekter. Nedenfor er de væsentligste risici
vedrørende disse kontraktforhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige ud-
viklingspartnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen
Udviklingsselskab A/S og Nica/FME A/S. Risiciene knyt-
ter sig her primært til potentietle problemer som følge
af uenighed om strategi, udviktingsretning og tempo
herfor, samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse
risici er søgt imødegået gennem indgåelse af lang-
varige samarbejdsaftaler om projekterne der alene kan
ophøre ved misligholdelse. Der kan dog ikke gives sik-
kerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan fore-
komme fra enten TK Development eller en samarbejds-
partner, ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de
indgåede samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre
uoverensstemmelser meltem parterne.

Aftaler med investorer

TK Developments kunder er private og institutionelle
investorer. Mange projekter er historisk - og forventes
også i fremtiden - afsat via ejendomsudbydere til
private investorer hvor aftalerne i første omgang er
rammeaftaler, typisk indeholdende forbehold om til-
vejebringelse af finansiering og efterfølgende skøder
m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og
primært ejendomsudbydernes evne til at løse de for-
behold der betinger handelens endelige gennem-
førelse. Risikoelementet søges ofte nedbragt ved at
anvende forward funding hvorved investor er likvidi-
tetsmæssigt involveret fra projektets start. I aftaler
med institutionelle investorer udgør den væsentligste
risiko TK Developments evne til at levere til tiden og
ifølge specifikationerne, mens modpartsrisikoen er
mindre væsentlig. Selvom der er indgået en salgsaftale
vedrørende et projekt, er der således stadig en række

TK DEVELOPMENT i ÅRSRAPPORT 2003/04

Risikoforhold

ao vovldinng
GSSETSRE UGYGIGGT

else fra en af parterne.

race
-

nå rund
sp GUN

Afraler med leiere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes
evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og beting-
elser, herunder især betalingsforpligtelserne. Såfremt
lejerne ikke lever op til lejekontrakten i et projekt der
er afhændet, kan den investor der har købt ejendom-
men, gøre krav gældende mod TK Development. |
værste fald kan det medføre at investoren ikke er for-
pligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduceret ved
at kræve passende deposita og bankgarantier samt
generelt være opmærksom på lejers bonitet. Der kan
dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er til-
strækkelige til at modvirke eventuelle tab fra mislig-
holdelse af lejeaftaler.

Entreprisekontrakter

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk
baseret på fastpriskontrakter indeholdende garantier
til sikkerhed for opfyldelse af entreprenørens forplig-
telser. Dette mindsker TK Developments risiko for så
vidt angår uforudsete udsving i byggeomkostninger på
de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikkerhed
for at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i
henhold til entreprisekontrakten, eller at de heri inde-
holdte garantier er tilstrækkelige til at sikre TK
Developments indtjening på et projekt. Såfremt en
entreprenør misligholder entreprisekontrakten, kan
det i værste fald medføre at TK Development ikke kan
honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning af

den pågældende ejendom.

Finansielle risikoforhold

Valuta

TK Developments indtjening fra projektporteføljen er
fordelt på danske og svenske kroner samt euro. Fald i
svenske kroner og euro i forhold til danske kroner vil
således have negativ indflydelse på TK Developments
indtjening i danske kroner. For at afdække valuta-
risikoen på projekter uden for Danmark optager TK
Development som hovedregel byggelån i samme

valuta som indtægterne faktureres i.

inansierer som hovedregei de igang-
værende projekter med kortfristet, variabelt forrentet

bankgæld.

En ændring af den korte rente vil ændre koncernens
indtjening i positiv/negativ retning via projektbudget-

terne.

Øvrig rentebærende gæld i TK Development er såvel

fast som variabelt forrentet.

Budgetforhold

For at sikre det fornødne kapital- og likviditetsbered-
skab set i forhold til selskabets forretningsomfang,
arbejder selskabet med såvel korttids- som langtids-
budgetter.

Børsnoteret ansvarligt obligationslån

på DKK 550 mio.

I forbindelse med optagelse af det børsnoterede
ansvarlige obligationslån på DKK 550 mio. er der ind-
gået aftale om to væsentlige covenants. Disse er at den
bogførte egenkapital skal udgøre minimum DKK 500
mio., og at selskabet skal overholde balancestyrings-
modellen. Der henvises til afsnittet om balancestyrings-

modellen side 13.

Ejendoms- og udlejningspriser

TK Development er påvirket af prisudsving på ejen-
domsmarkedet og de generelle økonomiske konjunk-
turer. Dette gælder selskabets egenbeholdning af
grunde, igangværende og færdigopførte projekter
samt tilgangen af nye projekter. Faldende priser på
grunde og ejendomme vil have en negativ virkning på
TK Developments indtjening på de projekter i porte-
føljen der ikke er afhændet.

TK DEVELOPMENT KE ÅRSRAPPORT 2003/04

Aktionærforhold

TK Developments aktier er noteret på Københavns
Fondsbørs. Aktiekapitalen udgør DKK 280.438.100
svarende til 14.021.905 stk. aktier.

Nedenstående aktionærer har oplyst at de har følgen-
de ejerandele af aktiekapitalen i TK Development:

+ Lønmodtagernes Dyrtidsfond 10,77 %
- Codan Koncernen 10,64 %
+ Arbejdsmarkedets Tillægspension ” 10,01 %
+ Kurt Daell 5,40 %

I løbet af året har der været en fortsat tilgang af nye,
mindre aktionærer hvilket har betydet et fald i forsik-
ringsselskabernes og pengeinstitutternes ejerandel i
TK Development.

Aktionærfordeling

Ejerandel i %

Pensionskasser 30 %

e. Udenlandske investorer 5 %

Pengeinstitutter og
forsikringsselskaber 3 %

 

dy Øvrige 62 %

  

TK Developments aktier blev 30. januar 2004 noteret til
kurs 22,50 svarende til en markedsværdi på DKK 315
mio. mod DKK 505 mio. i januar 2003.

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra
8.040 til 8.600.

Bestyrelsen og direktionen havde pr. 31. januar 2004 en
beholdning på i alt 199.775 stk. aktier, svarende til
1,4 % af aktiekapitalen.

Ultimo januar 2004 ejede medarbejderne (ekskl. direk-
tion) 1,3 % af aktiekapitalen i TK Development.

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets
aktier finder kun sted i seksugers perioder efter offent-
liggørelse af selskabets hel- og halvårsrapporter og

andre regnskabsmeddelelser.

Incentive programmer

TK Development A/S har i 1999 udstedt konvertible
obligationslån på i alt DKK 100 mio. med konverte-
ringsret til aktiekapital. | programmet deltager 24 med-
arbejdere. Konverteringskursen på 167 blev beregnet
med udgangspunkt i et årligt afkast til aktionærerne
på 10 % over en tre-årig periode. Konverteringskursen
er pr. 31. januar 2004 justeret til 180,81.

Lånene forrentes med Cibor 3 + 0,5 % p.a. og kan
konverteres til aktier i perioden december 2002 til sep-
tember 2004.

Lånene er aftalt afviklet i september 2004 hvis ikke
konvertering har fundet sted. Der er givet tilsagn om
refinansiering af det ansvarlige lån på DKK 100 mio. der
forfalder i september 2004 således dette lån herefter
forfalder ultimo 2006.

Aktierne der svarer til egenindskud samt eventuel
gevinst, kan afhændes med 20 % om året fra tidspunk-
tet for konvertering af obiigationerne.

Af ovennævnte obligationslån har direktionen tegnet
DKK 10,4 mio.

Kursudvikling

TK Developments aktie faldt i perioden fra 1. februar
2003 til 31. januar 2004 med 37,5 % fra en kurs på DKK
36 til DKK 22,5. Til sammenligning var udviklingen i KFX
og KAX (totalindeks) henholdsvis + 40 % og + 47 %.
Ultimo april 2004 blev TK Developments aktie noteret
til kurs 17.

Aktiekurs i DKK

 

300 - KFX
— KAX OM
250 mæ TK ms Fm
200
150
100
ik TR nr
0 L LL. i L i L L i i i L L J
DT vo == ERE ØK KK Ko
33% &3 3 3 3 3 8 3 3 3
s $ 2 7 SE SE E &
- q 2 R" g g =-=
mM 2 0 å oo
Å z na

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Aktionærforhold

Omsætning

Omsætningen i TK Deveiopments aktie var i perioden
DKK 532 mio. i forhold til DKK 855 mio. i regnskabsåret
2002/03. Aktiekursfaldet taget i betragtning er der
således iaie om en stabil uuvikilng af ikvidiletlern
i aktien. På månedsbasis blev der gennemsnitligt omsat
11 % af den totale markedsværdi. Således er 132 % af

Aktieomsætning

DKK mio. £
100 kk Aktieomsætning pr. md. i DKK mio. (venstre akse) 35%

um ÅAktieomsætning pr. md. i forhold til markedsværdi (højre akse)

 

Februar Å
August Å
Oktober
November
December ME
Januar

September

30%
25%
20%
15%
410%
5%

0%

Investor relations
TK Deveiopment nar som måisætning at opretnoide
et højt informationsniveau over for investorer og

aktionærer.

Selskabets website, www.tk-development.dk, indehol-
der bl.a. alle udsendte fondsbørsmeddelelser, opdate-
rede aktiekurser ng oplysninger om projekterne.
Herfra er der link til yderligere oplysninger om TK

Development aktien på Københavns Fondsbørs' hjem-

Aktieanalytikere der følger TK Development 2003/04:

Mægler Analytiker
Alfred Berg Kirstine Foldager
Danske Securities
Nordea Securities Thomas Østergaard
Spar Nord

Carnegie Christian Reinholdt

Michael West Hybholt

Mikkel Duus-Hansen

meside.
Telefon E-mail
33 96 10 00 kirstine.foldagerealfredberg.dk
33 64 92 29 michael.hybholtedanskesecurities.comM
33 33 48 93 thomas.ostergaardenordeasecurities.com
96 34 42 02 mdhæesparnord.dk
32 88 02 73 creinholdteécarnegie.dk

TK DEVELOPMENT ARSRAPPORT 2003/04

Organisation

Antallet af medarbejdere er i løbet af regnskabsåret
2003/04 reduceret fra 266 til 217.

TK Developments medarbejdere er i dag
fordelt således:

 

Lande Antal ansatte
Danmark 68
Sverige 11
Finland 9
Baltikum 4
Nordeuropa 92
Polen 43
Tjekkiet 34
Centermanagement 43
Tyskland 5
Centraleuropa 125

En del af reduktionen er sket via naturlig afgang, men
derudover har det lavere aktivitetsniveau nødvendig-
gjort afskedigelser - især i Centraleuropa.

Den fulde virkning af de gennemførte afskedigelser vil
først slå igennem i regnskabsåret 2004/05.

Fra ansættelse til fastholdelse og
udvikling af medarbejdere

Hvor der gennem de senere år er brugt mange kræfter
på at tiltrække nye medarbejdere, har opgaven i det
forløbne år primært - udover den nævnte tilpasning -
været at fastholde og udvikle medarbejderne.

Matrixorganisation
Der tægges afgørende vægt på både at forankre med-
arbejderne i en faglig funktion og i en projektorgani-

sation,

For at sikre et effektivt projektfoløb skal fire fagom-
råder spille sammen: Udlejning/salg, controlling, tek-
nisk afdeling/byggestyring og økonomi.

Medarbejderne har deres base i disse faglige miljøer,
men er herudover sat sammen i projektgrupper der har
ansvaret for projekterne fra idéfasen til nøglefærdigt

byggeri.

Der lægges stor vægt på at optimere effekten af denne
matrixorganisation, både med henblik på at sikre fag-
lig kompetence og at sikre en effektiv fremdrift i pro-
jekterne.

Udviklingssamtaler med alle
medarbejdere

Der gennemføres udviklingssamtaler med alle med-
arbejdere i organisationen. | årets udviklingssamtaler er
der lagt vægt på at få skabt forståelse for de opgaver
og resultatmål som den enkelte medarbejder skat løse.
Der er ligeledes lagt vægt på at drøfte hvordan den
enkelte medarbejder bedst muligt kan bidrage til job-

sikkerhed og karrieremuligheder i organisationen.

Uddannelse

Der har i det forløbne år været brugt mange kræfter
på implementering af nyt it-virksomhedssystem. Der
har været afholdt et stort antal kurser samtidig med at
der i dagligdagen har været brugt mange kræfter på at
få det nye Axapta-system implementeret.

 

 

Udlejning/salg Controlling

 

 

 

 

 

Teknisk afdeling Økonomi

 

 

 

 

TK DEVELOPMENT KE ÅRSRAPPORT 2003/04

Fondsbørsmeddelelser

Siden seneste årsregnskabsmeddelelse den 29. april 2003 har TK Development A/S udsendt følg-

ende fandsharsmeddelelser:

Meddelelse nr.

Udsendt den

Begivenhed

 

7

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

29.04.2003

15.05.2003

15.05.2003

19.05.2003

20.05.2003

23.05.2003

27.05.2003

11.06.2003

30.09.2003

09.10.2003

11.11.2003

15.12.2003

22.12.2003

11.02.2004

Årsregnskabsmeddelelse 2002/03
Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development

Indberetning om salg af aktier fra medarbejderselskaberne VICH 4302 ApS til
VICH 4305 ApS

TK Developments årsrapport 2002/03

Indberetning om adm. direktør Niels Boserups udtræden af TK Developments

bestyrelse

Indberetning om afsluttet salg af aktier fra medarbejderselskaberne
VICH 4302 Aps til VICH 4305 ApS

Forløb af ordinær generalforsamling i TK Development
Kvartalsopgørelse af aktiebesiddelser

Halvårsrapport 2003/04

Finanskalender

Kvartalsopgørelse af aktiebesiddelser

Nedjustering af resultatforventninger for regnskabsåret 2003/04
TK Developments salg af ejerandelen af Field's

Kvartalsopgørelse af aktiebesiddelser

TK DEVELOPMENT DL) ARSRAPPORT 2003104

Regnskabsberetning

Anvendt regnskabspraksis

Ved udarbejdelsen af nærværende årsrapport er regler-
ne i årsregnskabsloven samt de for børsnoterede virk-
somheder gældende regnskabsvejledninger anvendt.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til
2002/03.

Overgang til IAS-regler i 2005/06 forventes ikke at med-
føre væsentlig påvirkning på selskabets resultat og
egenkapital.

Resultatopgørelsen

Omsætning

TK Developments omsætning udgjorde i 2003/04 DKK
1.557,2 mio. i forhold til en omsætning i 2002/03 på
DKK 1.016,5 mio.

Omsætningen er påvirket af effekten af nedskrivning-
er m.v. som følge af restruktureringen som nævnt

foran.

Nettoomsætningen fordelt på forretningssegmenter
udgøres af DKK -165,0 mio i butikssegmentet, DKK
345,5 mio. i kontorsegmentet og DKK 1.376,7 mio. i

projekter med segmentmix.

Fordelingen af omsætningen på geografiske segmenter
kan specificeres således:

 

 

(DKK mio.)
Nordeuropa 1.623,8
Centraleuropa -66,6
alt 1.557,2

 

For yderligere oplysninger om segmenter henvises til

specifikationer side 39.

Bruttoresultat
TK Development har i 2003/04 realiseret et bruttore-
sultat på DKK -624,0 mio.

Også bruttoresultatet er påvirket af effekten af nedskriv-
ninger m.v. som følge af den foretagne restrukturering i
Centraleuropa samt øvrige forhold som beskrevet foran.
For vurdering af omsætning og bruttoresultat henvises
til foranstående beretning.

Personaleomkostninger og andre
eksterne omkostninger

Koncernens samlede omkostninger er forøget med
8,6 % til DKK 205,3 mio. i forhold til 2002/03.

Omkostningerne svarer stort set til det budgetterede.

Personaleomkostningerne udgør 63,6 % af de samlede
omkostninger hvilket er samme niveau som i 2002/03.
Personaleomkostningerne er forøget med 8,7 %. Der
var pr. 31. januar 2004 ansat 217 medarbejdere i TK
Development. Heraf kan 43 medarbejdere henføres
til centermanagement-aktiviteter i Tjekkiet, Pr. 31.
Januar 2003 udgjorde antal medarbejdere 266.

Andre eksterne omkostninger er forøget med 8,6 % til
DKK 74,7 mio. Stigningen i disse omkostninger kan

bl.a. henføres til rådgiveromkostninger m.v.

I 2004/05 forventes realiseret et væsentligt lavere
omkostningsniveau i forhold til 2003/04 idet omkost-
ningsniveauet i såvel Nord- som Centraleuropa tilpasses

den reducerede aktivitet i koncernen.

Finansiering

TK Development har i 2003/04 haft finansieringsom-
kostninger på DKK 166,1 mio. I samme periode året før
udgjorde finansieringsomkostningerne DKK 120,9 mio.

I koncernens finansieringsomkostninger indgår bl.a.
renteomkostninger på færdige, men endnu ikke solgte
projekter. Heri er også inkluderet den resterende 20 %
andel af projekter solgt til GE Capital Real Estate.
Ovennævnte renteomkostninger modsvares af lejeind-

tægterne som indgår i koncernens bruttoresultat.

Finansieringsposten påvirkes herudover bl.a. af stør-
relsen af de deponerede købesummer samt valutakurs-

reguleringer.

TK DEVELOPMENT PO ÅRSRAPPORT 2003/04

Regnskabsberetning

Skat
Den heregnede skat af årets resultat

førsel af skat på DKK 163,5 mio.

Resultat efter skat

Resultatet efter skat andrager DKK -722,8 mio. efter
regulering af minoritetsinteressernes andel af datter-
selskabernes indtjening på DKK -127,4 mio. Beløbet
kan primært henføres til IØ's minoritetsinteresse i Euro
Mall Holding.

 

Boligprojekt, Stuhrs Brygge, Aalborg

Balance

Den samlede balance andrager pr. 31. januar 2004 DKK
6.762,6 mio. Dette er en nedbringelse på DKK 804,7
mio. eller 10,6 % siden 31. januar 2003.

Aktiver

Nedbringelsen af balancen afspejles på aktivsiden
primært i nedbringelse af tilgodehavender fra salg af
varer og tjenesteydelser med DKK 580,9 mio. samt en
nedgang i andre tilgodehavender med DKK 124,7 mio.
i forhold til 31, januar 2003.

Goodwill
Koncernen har i årsrapporten valgt at fastholde værdien
af den i tidligere år tilkøbte goodwill på DKK 29,1 mio.

ud fra forventning om fremtidige positive resultater.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen med DKK 33,0 mio.
Det vurderes at koncernen via fremtidige positive resulta-
ter kan udnytte de akkumulerede skattemæssige under-

skud der er baggrunden for det opgjorte skatteaktiv.

abnldemimnmen nt
Srorurungen at

med DKK 594,4 mio. i forhold til 31. januar 2003.
Forøgelsen kan henføres til salget af Field's-projektet.

Solgte projektej er forøget

Øvrige igangværende og færdige projekter er formind-
sket med DKK 1.247,2 mio. siden den 31. januar 2003.
Heri er indeholdt den forannævnte overførsel af centre i
Centraleuropa til investeringsejendomme under antægs-
aktiver. Tages der højde for dette, udgør formindskelsen
DKK 505,3 mio. Ændringen i denne balancepost kan pri-
mært henføres til Field's som nævnt foran samt ned-

skrivninger.

Passiver

TK Developments egenkapital eksklusive Minoritets-
interesser udgjorde pr. 31. januar 2004 DKK 574,1 mio.
i forhold til DKK 1.435,1 mio. pr. 31. januar 2003.

Nedgangen i egenkapitalen siden 31. januar 2003 kan
henføres til årets negative resultat på DKK -722,8 mio.
samt negative valutakursreguleringer af nettoinveste-

ringer i dattervirksomheder på DKK -138;2 mio.

Posten er negativ idet PLN er væsentligt svækket over

for DKK i perioden.

Koncernens samlede ansvarlige kapital opgjort som
egenkapitalen tillagt ansvarlig lånekapital pr. 31. januar
2004 andrager DKK 1.237,8 mio.

Koncernens totale kortfristede gæld udgør pr. 31. januar
2004 DKK 5.467,3 mio. hvilket er en forøgelse på DKK
275,6 mio. i forhold til 31. januar 2003.

Kapitalfremskaffelse

Den gearingsmæssige udnyttelse af koncernens ansvar-
lige kapital ligger fortsat inden for balancestyrings-
modellens rammer. Der henvises til foranstående

beskrivelse vedrørende ændring af modellen.

Inklusive den ansvarlige kapital udgør koncernens
soliditetsgrad pr. 31. januar 2004 18,3 %.

TK DEVELOPMENT 21] ARSRAPPORT 2003/04

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2003/04. Årsrapporten er
aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven,
danske regnskabsvejledninger samt de krav Køben-
havns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæg-
gelsen for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig således at års-

rapporten giver et retvisende billede af koncernens og
moderselskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og

resultat samt koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Aalborg, den 30. april 2004

DIREKTIONEN

FREDE CLAUSEN

hd

ROBERT ANDERSEN

BESTYRELSEN

POUL LAURITSEN
Formand

[or

TORSTEN ERIK RASMUSSEN
Næstformand

Fl ce ——

ER SØNDE RGAARD PEDERSEN

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Revisionspåtegning

Til aktionærerne i TK Development A/S
Vi har revideret årsranporten for TK Deavela

for regnskabsåret 2003/04.

Selskahet« ledelse har ansvaret far årerannortan, Worse
ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en

konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver at
vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på
at opnå høj grad af sikkerhed for at årsrapporten ikke
indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen om-
fatter stikprøvevis undersøgelse af information der
understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplys-
ninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de
væsentlige skøn som ledelsen har udøvet samt vurde-
ring af den samlede præsentation af årsrapporten. Det
er vores opfattelse at den udførte revision giver et til-

strækkeligt grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

ttelse at årsrapporten giver ei ret-
visende billede af koncernens og moderselskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar
2004 samt af rosu ttatet af Korgernens og Modersei-
skabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for
regnskabsåret 2003/04 i overensstemmelse med års-

regnskabsloven og danske regnskabsvejledninger.

Supplerende oplysninger

Som det fremgår af afsnittet "Fremtidsudsigter” side 7
og afsnittet "Field's-projektet” side 7, er der forbundet
en ikke uvæsentlig afviklingsrisiko på aktiviteterne i
Tyskland, Rusland og på Field's projektet.

Endvidere henviser vi til bestyrelsens beretning under
afsnittet "Restrukturering” side 4 hvoraf det fremgår

at selskabets likviditet er meget stram.

Endelig henviser vi til bestyrelsens beretning om
"Finansielle risikoforhold" omkring de covenants der
skal overholdes på det børsnoterede obligationslån
stort DKK 550 mio. på side 15.

Aalborg, den 30. april 2004

NIELSEN & CHRISTENSEN
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

,

GUSTAV HEDEAGER

F;

i

Statsautoriseret revisor

DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

KIM SCHLICHTER

Statsautoriseret revisor

TK DEVELOPMENT PE ÅRSRAPPORT 2003/04

Regnskabspraksis

Generelt

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for børsnoterede
virksomheder samt regler for udstedere af børsnote-
rede værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder
danske regnskabsvejledninger.

Alle regnskabstal er opgjort i mio. DKK.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhoid til
sidste år.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dat-
tervirksomheder hvori moderselskabet råder over mere

end 50 % af stemmerettighederne.

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel!
over 50 % er medtaget som associerede virksomheder
idet moderselskabet er begrænset i sin forretnings-
mæssige udøvelse af rettigheder over virksomhedernes

aktiver og ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage
regnskaber i moderselskabet og dattervirksomhederne
ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgif-
ter samt aktiver og passiver. De regnskaber der anven-
des til brug for konsolideringen, aflægges i overens-

stemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt

urealiserede koncerninterne gevinster og tab elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder med-

tages i koncernregnskabet i ejerperioden.

Ved køb af dattervirksomheder aktiveres eventuel mer-

værdi og afskrives over maksimalt 10 år.

Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egen-
kapital foretages der fradrag for den indtjening og
egenkapital der tilfalder minoritetsaktionærer.

TK DEVELOPMENT

Minoritetsaktionærernes andel af koncernens resultat
og egenkapital er opgjort i henhold til ejerandel! og
opført særskilt i resultatopgørelse og balance.

Minoritetsaktionærernes andel af årets resultat er
påvirket af den med Investeringsfonden for Øst-
landene (IØ) aftalte rekonstruktion ved kapitalnedsæt-
telse og gældskonvertering i Euro Mall Holding A/S.

 

Entré, Malmø

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indregnes og måles i kon-
cernregnskabet og i moderselskabets regnskab efter
den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede
andel af de associerede virksomheders årsresultat og
egenkapital indregnes i henholdsvis resultatopgørelsen
og balancen.

Associerede virksomheder der omfatter projekter
inden for koncernens primære arbejdsområde, udvik-
ling og entreprise, i fælles bestemmende ledelse med
de øvrige deltagere, er i koncernregnskabet indarbej-
det ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes
regnskabsposter således at en forholdsmæssig andel
svarende til deltagelsen i virksomhederne er medtaget

i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

PÆN ARSRAPPORT 2003/04

Regnskabspraksis

Valutaforhold

Omregning af udenlandske
dattervirksomheder

Udenlandske dattervirksenmhøedære Arsrannekaher om-
regnes for poster i resultatopgørelsen efter periodiske
gennemsnitskurser og for poster i balancen efter status-
dagens valutakurser. Valutakursreguleringer ved omreg-
ningen indregnes på egenkapitalen. Valutakursregule-
ringer af mellemværender med udenlandske datter-
virksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i

nettoinvesteringen, føres direkte på egenkapitalen.

Tilgodehavender og gæld

Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes
til danske kroner efter statusdagens valutakurser.
Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab

indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte
finansielle instrumenter som led i sikring af forretnings-
mæssige dispositioner i fremmed valuta. Afledte finansi-
elle instrumenter måles ved første indregning til kostpris
og efterfølgende til dagsværdi og indregnes efter
samme praksis som for de regnskabsposter og transak-
tioner der sikres. Afledte finansielle instrumenter ind-

regnes under andre tilgodehavender og anden gæld.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på sik-
ring af investeringer i dattervirksomheder der anses for til-

læg til investeringen, indregnes direkte på egenkapitalen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på
finansielle instrumenter der anvendes som et led i øvrig
sikring, indregnes i resultatopgørelsen sammen med
ændringer i værdien af det sikrede. Såfremt instru-
menterne er indgået til sikring af fremtidige aktiver og
forpligtelser, indregnes kursgevinst og -tab direkte på
egenkapitalen.

Resultatopgørelse

Indtægtskriterium
Indtægtskriteriet for igangværende projekter som er

videresolgt, er produktionskriteriet. Årets omsætning

Svarer således til salgsværdien af det i årets løb udførte
ægtsførie avarke udgør den forvent-
ede avance på projektet beregnet i forhold til projektets
færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere omtalt under
neninlvtknlkmldei Fm mu eln

prujekteonsianing, Tor svrige inatlægter anveriues (ak-

tureringskriteriet.

Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle sel-
skabsskat, dels den udskudte skat der påhviler årets
resultat. På egenkapitalen indregnes skatten af årets
egenkapitalbevægelser.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle
mellem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige
værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en
vurdering i den udskudte skatteforpligtelse. Et even-
tuelt nettoskatteaktiv aktiveres efter en foretaget

vurdering.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og
skattesatser i de respektive lande der med balance-
dagens lovgivning vil være gældende når den udskudte
Skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser ind-

regnes i resultatopgørelsen.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede.
De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst
fordeles forholdsmæssigt mellem de danske sam-
beskattede selskaber hvis indkomst er positiv. Det i året
opgjorte nettoskatteaktiv for de sambeskattede sel-

skaber er placeret i moderselskabet.

Balance

Immaterielle anlægsaktiver
Immaterieile anlægsaktiver består af koncerngondwill

der afskrives lineært over 10 år.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill vurderes
løbende og nedskrives til genindvindingsværdi såfremt
den regnskabsmæssige værdi overstiger de forventede
fremtidige nettoindtægter fra den virksomhed eller
aktivitet som goodwill'en er knyttet til.

TK DEVELOPMENT FE ÅRSRAPPORT 2003/04

 

Regnskabspraksis

Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Målingen
sker ved en afkastbaseret cashflow model hvor de
fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres. Afkast-
kravet fastsættes ud fra markedsforholdene for den

enkelte ejendom.

Omkostninger der tilfører ejendommene nye eller for-
bedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunk-
tet og som derved forbedrer ejendommenes fremtidige
afkast, tillægges anskaffelsessummen som en for-
bedring. Øvrige omkostninger udgiftsføres i resultat-
opgørelsen.

Da investeringsejendommene løbende måles til mar-
kedsværdi, foretages der ikke afskrivninger over
investeringsejendommenes brugstid. Værdiregulerin-
ger indregnes i resultatopgørelsen under »Værdi-
regulering af ejendomme«, Positive værdireguleringer
henlægges efter fradrag af udskudt skat i posten
»Reserve for dagsværdi på investeringsaktiver« under

egenkapitalen.

Materielle anlægsaktiver under opførelse
Materielle anlægsaktiver under opførelse indregnes til
direkte medgående omkostninger, herunder renter

i byggeperioden, og et tillæg for andel af indirekte
projektomkostninger.

Øvrige materielle anlægsaktiver
Øvrige materielle anlægsaktiver måles til anskaffelses-
priser reduceret med lineære afskrivninger over den

forventede brugstid.
Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:

Driftsmidler og inventar 5 år
Fast ejendom 50 år

Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over leje-

kontrakternes løbetid.

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen

under posten af- og nedskrivninger på anlægsaktiver.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indregnes i moderselskabets regnskab
efter den indre værdis metode. Dette indebærer at
kapitalandelene i balancen måles til den forholdsmæs-
sige andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi med tillæg eller fradrag af uafskrevet positiv
henholdvis negativ koncerngoodwill og med fradrag af

urealiserede koncerninterne avancer og tab.

 

 

Tvillingepakhusene, Amerika Plads, København

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller
associeret virksomhed er negativ, modregnes et beløb
svarende til den negative egenkapital i tilgodehaven-
der hos dattervirksomheden eller den associerede virk-
somhed. Et eventuelt resterende negativt beløb ind-
regnes såfremt selskabet hæfter eller yderligere kapi-

talindskud forventes under hensatte forpligtelser.

I resultatopgørelsen opføres summen af de til kapital-
andelene svarende andele i virksomhedernes årsresul-
tat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat
og egenkapital for moderselskabet og koncernen er
herefter af samme størrelse. Reserve for nettoopskriv-
ning efter den indre værdis metode under egenkapita-

len er opført netto.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter inden for fast
ejendom. igangværende, videresolgte projekter er til-
lagt forventet avance i forhold til projektets færdig-
gørelsesgrad i overensstemmelse med produktions-

kriteriet. Hvert projekt er vurderet konkret.

TK DEVELOPMENT PO ÅRSRAPPORT 2003/04

Regnskabspraksis

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt
normalt heregnet som forholdet mellem koncernens
anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede
ressourceforbrug. Der foretages reservation til dæk-
ning af usikkerheder farhindet med den onaiorte fær.

diggørelsesgrad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er indregnet til direkte medgåede
omkostninger, herunder renter i projektperioden, og et
tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der
er foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er

skønnet nødvendigt.

Projektbeholdningen er tillagt en andel af indirekte
projektomkostninger opgjort som en del af personale-
omkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger
samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranledi-
get af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede proøjektudviklingskapacitet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi, eller en lavere netto-
realisationsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på
grundlag af en individuel vurdering af de enkelte til-

godehavender.

Værdipapirer og kapitalandele

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder
pantebreve samt noterede og unoterede aktier. Pante-
breve og aktier måles ved første indregning til kostpris
og efterfølgende til dagsværdi. Børsnoterede værdi-
papirer måles til børskurs, og ikke børsnoterede værdi-
papirer måles til dagsværdi baseret på beregnet kapi-
talværdi.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet
for vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte som
ventes udbetalt for året, vises som en særskilt post
under egenkapitalen.

Egne aktier erhvervet af moderselskabet indregnes til
kostpris på egenkapitalen under overført resultat.
Sælges egne aktier, føres vederlag herfor tilsvarende
direkte på egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved

annullering af egne aktier reducerer selskabskapitalen

TK DEVELOPMENT

FÅ

og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier
imdrnmmnn =

indregnes direkte på egerikapiilaien under overført

resultat.

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge
af begivenheder før eller på balancedagen opstår en
retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt
at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.

I posten indgår bl.a.:

+ Hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensæt-
telsen er foretaget efter en individuel vurdering.
Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden
for garantierne.

- Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v.

+ Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på
afsluttede projekter.

 

KMD, Stuhrs Brygge, Aalborg

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede finansielle gældsforpligtelser måles på
tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til
det modtagne provenu efter fradrag af afholdte
transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles finan-

sielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris.

Finansielle gældsforligteiser vedrørende investerings-

ejendomme måles til dagsværdi.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amor-
tiseret kostpris der sædvanligvis svarer til nominel

værdi.

ÅRSRAPPORT 2003/04

 

Regnskabspraksis

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrøm-
me fra drifts-, investerings- og finansieringsaktivite-
terne samt koncernens likvide beholdninger ved
regnskabsårets begyndelse og slutning. Pengestrømme
fra driftsaktiviteterne er opgjort ved anvendelse af den
indirekte præsentationsform. Likvide beholdninger
omfatter frie likvider samt indeståender på depone-

ringskonti.

Ved udarbejdelsen af pengestrømsopgørelser er fore-
taget omregning af primobalancer og pengestrømme i
fremmed valuta til balancedagens kurser. Herved elimi-
neres valutakursdifferencernes effekt på periodens
bevægelser og pengestrømme. Pengestrømsopgørelsens
tal kan således ikke udledes direkte af koncernregn-

skaberne.
Der er ikke udarbejdet særskilt pengestrømsopgørelse
for moderselskabet da denne er indeholdt i penge-

strømsopgørelsen for koncernen.

Valby Torvene, København

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært
segment) og forretningssegmenter (sekundært seg-
ment). Segmentoplysningerne følger koncernens regn-
skabspraksis og interne økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmenterne omfatter de anlægsakti-
ver som direkte anvendes i eller er afledt af segmen-
ternes drift, herunder immaterielle anlægsaktiver,
materielle anlægsaktiver og kapitalinteresser i associe-

rede virksomheder.

Segmentforpligtelser omfatter gældsforpligtelser og
hensatte forpligtelser der er afledt af segmenternes
drift, herunder leverandørgæld og anden gæld.

 

ADELER

EK AJ

 

san
TK DEVELOPMENT PÆ ARSRAPPORT 2003/04

Nettoomsætning
Produktionsomkostninger

Bruttoresulitat

Personaleomkostninger
Andre eksterne omkostninger

I alt

Ordinært resultat før finansiering
og afskrivninger

Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver

Ordinært resultat før finansiering

Indtægter af kapitalandele i
tilknyttede virksomheder

Indtægter af kapitalandele i
associerede virksomheder

Finansiering m.v.

| alt

Resultat før skat

Selskabsskat

Årets koncernresultat

Heraf minoritetsinteressers andel

Årets resultat

Resultatdisponering:

Reserve for nettoopskrivning efter den indre
værdis metode

Forslag til årets udbytte

Overført resultat

 

Moderselskab

Koncern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2003/04 2002/03 2003/04 2002/03
5,8 6,7 1.557,2 1.016,5

6,2 1,8 2.181,2 1.125,7
—0,4 4,9 —624,0 —109,2
12,1 14,4 130,6 120,2
14,2 8,6 74,7 68,8
26,3 23,0 205,3 189,0
-26,7 -18,1 —829,3 -298,2
1,0 1,1 18,2 14,8
-27,7 —19,2 —847,5 —313,0
-805,8 -370,4 - -
0,0 0,0 —0,1 0,0
32,8 46,4 -166,1 -120,9
-713,0 -—324,0 -166,2 -120,9
800,7 —343,2 -1.013,7 —433,9
-71,9 0,0 -163,5 -97,4
—722,8 —343,2 850,2 -336,5
0,0 0,0 -127,4 6,7
—722,8 -343,2 -722,8 —343,2
-250,0 —447,7 -
0,0 0,0 0,0 0,0
472,8 104,5 -722,8 —343,2
-722,8 -343,2 -722,8 —343,2

 

TK DEVELOPMENT FC] ÅRSRAPPORT 2003/04

Balance

Aktiver

Note:

10

11

12

13

Anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill

l alt

Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Investeringsejendomme
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Materielle anlægsaktiver under opførelse

l alt

Finansielle anlægsaktiver:
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Udskudt skatteaktiv

| alt

Anlægsaktiver i alt

Omsætningsaktiver

Projektbeholdning m.v.:
Igangværende og færdige projekter

I alt

Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Produktionsværdi af solgte projekter
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Udskudt skatteaktiv

| alt

Værdipapirer og kapitalandele:
Andre værdipapirer og kapitalandele

| alt

Likvide beholdninger

Omsætningsaktiver i alt

Aktiver i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.04 31.01.03 31.01.04 31.01.03
5,1 5,9 29,1 33,4
5,1 5,9 29,1 33,4
12,3 9,3 12,3 12,0
- - 648,0 0,0
0,0 0,1 39,9 44,6
- - 93,9 0,0
12,3 9,4 794,1 56,6
304,6 578,9 - -
1.930,1 3.268,1 - -
0,0 0,0 26,2 26,0
0,0 45,6 0,0 45,6
122,6 - 33,0 0,0
2.357,3 3.892,6 59,2 71,6
2.374,7 3.907,9 882,4 161,6
0,0 36,9 1.992,1 3.239,3
0,0 36,9 1.992,1 3.239,3
55,0 18,0 278,5 859,4
0,0 0,0 2.985,9 2.391,5
0,0 0,0 0,0 114,0
9,8 34,9 276,6 401,3
0,4 1,2 11,2 22,8
0,0 8,4 0,0 0,0
65,2 62,5 3.552,2 3.789,0
4,0 10,1 44,4 70,0
4,0 10,1 44,4 70,0
4,1 5,0 291,5 307,4
73,3 114,5 5.880,2 7.405,7
2.448,0 4.022,4 6.762,6 7.567,3

 

TK DEVELOPMENT [30] ÅRSRAPPORT 2003/04

Balance

Passiver

Note:

14

16

17
18

19

20
21
22
23
24

Egenkapital

Aktiekapital

Reserve for nettoopskrivning efter
den indre værdis metode
Overført resuitat M.v.

I alt

Minoritetsinteresser

Hensatte forpligtelser

Hensættelser til udskudt skat
Andre hensatte forpligtelser

I alt

Gældsforpligtelser
Langfristede gældsforpligtelser

Ansvarligt obligationslån
Konvertible obligationslån
Kreditinstitutter
Gældsbrev

Ansvarlig lånekapital

I alt

Kortfristede gældsforpligtelser

Gæld til realkreditinstitutter
Kreditinstitutter i øvrigt

Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til dattervirksomheder
Selskabsskat

Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter

I alt

Gældsforpligtelser i alt

Passiver i alt

Segmentoplysninger

Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Finansielle instrumenter

Nærtstående parter

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

ivioderseiskab

Koncern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.01.04 31.01.03 31.01.04 31.01.03
280,4 280,4 280,4 280,4
0,0 250,0 - -
293.7 904,7 293,7 1.154,7
574,1 1.435,1 574,1 1.435,1

. - 5,5 42,8

0,0 0,0 0,0 92,5
20,8 4,5 40,3 40,1
20,8 4,5 40,3 132,6
550,0 550,0 550,0 550,0
100,0 100,0 100,0 100,0
7,6 7,6 7,6 7,6

0,0 0,0 4,1 3,8

0,0 0,0 13,7 103,7
657,6 657,6 675,4 765,1
14,5 15,1 22,1 35,4
1.022,8 1.101,2 4.731,7 3.778,0
11,8 4,3 585,5 1.157,6
125,4 788,1 - -
0,0 0,0 10,8 159,9
20,9 16,4 107,0 53,9
0,1 0,1 10,2 6,9
1.195,5 1.925,2 5.467,3 5.191,7
1.853,1 2.582,8 6.142,7 5,956,8
2.448,0 4.022,4 6.762,6 7.567,3

 

TK DEVELOPMENT (31) ÅRSRAPPORT 2003/04

Egenkapitalopgørelse

Egenkapital

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 14.021.905 stk. aktier a DKK 20.

(Nominelt DKK 280.438.100).

Aktiekapital:
Aktiekapital primo

I alt

Overkurs ved emission:
Overkurs ved emission primo
Overført til frie reserver

| alt

 

 

 

 

 

 

Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode:

Reserve primo
Årets regulering

| alt

Overført resultat m.v.:

Overført resultat m.v. primo
Valutakursomregning af nettoinvestering
i udenlandske dattervirksomheder

Skat af årets egenkapitalbevægelser
Betalt udbytte

Overført fra overkurs ved emission
Overført af årets resultat

I alt
Egenkapital i alt

Forslag til årets udbytte

Specifikation af ændringer i aktiekapitalen:

Aktiekapital primo
Kapitalfornøjelse

Aktiekapital ultimo

Egne aktier

Beholdning primo
Kursregulering

Beholdning ultimo

Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære generalforsamling i 2001.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.04 31.01.03 31.01.04 31.01.03
280,4 280,4 280,4 280,4
280,4 280,4 280,4 280,4
0,0 288,7 0,0 288,7
0,0 -288,7 0,0 -288,7
0,0 0,0 0,0 0,0
250,0 697,7 - -
-250,0 -447,7 - -
0,0 250,0 - .
904,7 610,0 1.154,7 1.307,7
-159,1 -91,6 —159,1 -91,6
20,9 7,1 20,9 7,1
0,0 —14,0 0,0 -14,0
0,0 288,7 0,0 288,7
—472,8 104,5 -—722,8 -343,2
293,7 904,7 293,7 1.154,7
574,1 1.435,1 574,1 1.435,1
0,0 0,0 0,0 0,0
31.01.04 31.01.03 31.01.02 31.01.01 31.01.00
280,4 280,4 280,4 267,1 264,1
0,0 0,0 0,0 13,3 3,0
280,4 280,4 280,4 280,4 267,1
% af
aktie-
Antal Beløb kapitalen
30.757 1,1 0,22 %
—0,4 .
30.757 0,7 0,22 %

 

TK DEVELOPMENT Er] ÅRSRAPPORT 2003/04

Pengestrømsopgørelse

Koncern
2002/04 2092/03
Driftens likviditetsvirkning:
Årets koncernresultat før skat -1.013,7 —433,9
Reguiering Tor ikke-kontante poster:
Afskrivninger 17,4 14,9
Resultat af associerede virksomheder 0,1 0,1
Hensættelser 1,0 5,6
Kursreguleringer ' 57,1 45,8
Investeringer i projekter M.v. 456,5 -142,7
-heraf overført til investeringsejendomme mv. -741,9 0,0
Ændringer i tilgodehavender m.v. 809,8 456,9
Ændringer i kreditinstitutter 998,4 851,4
Ændringer i kreditorer og anden gæld —487,8 624,4
Betalt selskabsskat 58,1 —87,4
(1) 38,8 86,1
Investeringernes likviditetsvirkning:
Investering i driftsmidler, netto -7,9 —23,2
Investering i ejendomme, netto -1,8 -0,2
Indretning af lejede lokaler -0,1 0,0
Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,7 0,0
Salg af værdipapirer og kapitalandele 45,6 0,0
Køb af egne aktier, netto 0,0 0,0
(2) 35,1 —23,4
Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte 0,0 -14,0
Indfrielse af ansvarligt obligationslån 0,0 -272,0
Ændringer i langfristet finansiering —89,8 9,8
(3) —89,8 -295,8
Årets likviditetsvirkning (1+2+3) -15,9 -233,1
Likvide beholdninger primo 307,4 540,5
Likvide beholdninger ultimo 291,5 307,4

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt DKK
276,6 mio. Kursregulering af likvide beholdninger primo udgør DKK -2,4 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

TK DEVELOPMENT Ez ÅRSRAPPORT 2003/04

 

Noter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TK DEVELOPMENT Er] ÅRSRAPPORT 2003/04

Note:
1 Personaleomkostninger Moderselskab Koncern
2003/04 2002/03 2003/04 2002/03
Personaleomkostninger indeholder:
Gager m.v. 10,3 11,8 107,1 103,5
Pensioner og andre omkostninger til social sikring 1,0 1,2 9,0 10,0
Heraf udgør:
Gager M.v. til moderselskabets direktion 4,3 5,7 4,3 5,7
Vederlag til bestyrelse 1,1 1,2 1,1 1,2
Gennemsnitligt antal ansatte 6 6 252 265
2. Finansiering m.v. Moderselskab Koncern
2003/04 2002/03 2003/04 2002/03
Omkostninger:
Renteomkostninger tilknyttede virksomheder 62,7 44,0 - -
Renteomkostninger i øvrigt 147,3 145,7 236,7 303,1
I alt 210,0 189,7 236,7 303,1
Indtægter:
Renteindtægter tilknyttede virksomheder 241,0 222,4 - -
Renteindtægter i øvrigt 1,8 13,7 70,6 182,2
I alt 242,8 236,1 70,6 182,2
Finansiering M.v. i alt 32,8 46,4 -166,1 -120,9
3. Selskabsskat Moderselskab Koncern
2003/04 2002/03 2003/04 2002/03
Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 0,0 0,0 19,6 67,6
Udskudt skat -—71,9 0,0 -183,1 -165,0
I alt -77,9 0,0 -—163,5 -97,4
Skat henført til egenkapitalbevægelser
vedrørende valutakursændringer
på lån og finansielle instrumenter -20,9 —7,1 -20,9 -7,1
Afstemning af skatteprocent Koncern
2003/04 2002/03
Dansk skatteprocent 30,0 30,0
Afvigelse skatteprocent
i udenlandske dattervirksomheder —4,3 -0,8
Ikke skattepligtige indtægter/udgifter 2,5 -1,1
Ikke fradragsberettiget afskrivning på goodwill/merværdi 0,0 0,0
Regulering vedrørende tidligere år 0,0 0,0
Regulering udskudt skatteprocent udland 1,8 -5,3
Ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende
underskud i udenlandske dattervirksomheder -7,8 -0,5
Andet -1,1 0,1
Effektiv skatteprocent 16,1 22,4

Noter

Goodwill

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

Materielle anlægsaktiver

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang

Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

 

ræs
RO cer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SK
31.01.04 1.01.03 31.01.04 31.01.03
7,17 7,1 43,6 43,6

0,0 0,0 0,0 0,0

0,0 0,0 0,0 0,0

7,7 7,7 43,6 43,6

1,8 1,0 10,2 5,8

0,0 0,0 0,0 0,0

0,8 0,8 4,3 4,4

2,6 1,8 14,5 10,2

5,1 5,9 29,1 33,4

Moderselskab
31.01.04 31.01.03
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger

11,4 0,3 11,2 0,3
3,3 0,0 0,2 0,0

0,0 -0,1 0,0 0,0
14,7 0,2 11,4 0,3

2,1 0,2 1,9 0,1

0,0 —0,1 0,0 0,0

0,3 0,1 0,2 0,1

2,4 0,2 2,1 0,2

12,3 0,0 9,3 0,1

 

TK DEVELOPMENT ES ÅRSRAPPORT 2003/04

Noter

 

 

 

 

 

 

 

Note:
5 Materielle anlægsaktiver, fortsat Koncern
31.01.04 31.01.03
Grunde Drifts- Grunde Drifts-
og byg- midler og byg- midler
ninger ninger
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo 14,2 67,6 14,5 46,9
Korrektion til primo 0,0 0,0 0,0 0,5
Kursregulering af anskaffelsessum
i udenlandske dattervirksomheder primo -0,4 -2,5 -0,5 -0,8
Årets tilgang 3,3 10,5 0,2 27,2
Årets afgang -2,4 -3,5 0,0 —6,2
Anskaffelsessum ultimo 14,7 72,1 14,2 67,6
Afskrivninger:
Afskrivninger primo 2,2 23,0 1,9 16,2
Korrektion til primo 0,0 0,0 0,0 0,5
Kursregutfering af afskrivninger i
udenlandske dattervirksomheder primo 0,1 -1,5 0,0 -—0,2
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført -0,8 -1,3 0,0 —3,2
Årets afskrivninger 1,1 12,0 0,3 9,7
Afskrivninger ultimo 2,4 32,2 2,2 23,0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 12,3 39,9 12,0 44,6

 

Grunde og bygninger udgør koncernens kontoradresse i Lille Strandstræde 14, København. Ejendommen er pr. 01.01.03
offentligt vurderet til DKK 7,1 mio.

 

 

 

 

Koncern
31.01.04 31.01.03

Investerings- Materielle iInvesterings- Materielle

ejendomme anlægsaktiver ejendomme anlægsaktiver

under opførelse under opførelse

Regnskabsmæssig værdi primo 0,0 0,0 0,0 0,0
Overført fra igangværende og færdige projekter 648,0 93,9 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 648,0 93,9 0,0 0,0

 

TK DEVELOPMENT EJ ÅRSRAPPORT 2003/04

Noter

Note:

6

Kavitalandele i tilknvttede virksomheder
Anskaffelsessum:

Anskaffelsessum primo

Kursregulering M.v.

Kapitalregulering M.v.

Årets tilgang

Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo
Resultatandele 2003/04
Udbetalt udbytte

Op- og nedskrivninger ultimo

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Dattervirksomhederne betragtes alle som selvstændige enheder.

Kapitalandele i associerede virksomheder

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Kapitalregulering M.v.
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo
Resultatandele 2003/04

Op- og nedskrivninger ultimo

Kapitalandele i associerede virksomheder

 

Andre værdipapirer og kapitalandele

 

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

 

Anskaffelsessum ultimo

 

Værdireguleringer:
Værdireguleringer primo
Værdireguleringer på afhændede aktiver, tilbageført

 

Værdireguleringer ultimo

 

Regnskabsmæssig værdi ultimo

 

Beløbet kan specificeres således:
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter

 

31.01.04 31.01.03
487,8 550,8
-135,1 -82,8
666,6 18,7
0,0 1,3
0,0 —0,2
1.019,3 487,8
91,1 637,3
-805,8 -370,4
0,0 -175,8
-—714,7 91,1
304,6 578,9

Koncern
31.01.04 31.01.03
13,3 13,7
0,4 -0,4
0,7 0,0
0,0 0,0
13,6 13,3
12,7 12,7
0,1 0,0
12,6 12,7
26,2 26,0

Moderselskab Koncern
31.01.04 31.01.03 31.01.04 31.01.03
53,0 53,0 53,0 53,0
0,0 0,0 0,0 0,0
-53,0 0,0 -53,0 0,0
0,0 53,0 0,0 53,0
7,4 19,8 7,4 19,8
—7,4 —12,4 —7,4 12,4
0,0 7,4 0,0 7,4
0,0 45,6 0,0 45,6
0,0 45,6 0,0 45,6
0,0 45,6 0,0 45,6

 

TK DEVELOPMENT

ÅRSRAPPORT 2003/04

 

Noter

Note:

9 Udskudt skatteaktiv Koncern
Udskudt skatteaktiv vedrører: 31.01.04 31.01.03
Materielle anlægsaktiver 2,6 2,6
Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0
Omsætningsaktiver -269,7 -155,0
Øvrige 0,0 0,0
Hensættelser 12,1 12,0
Værdi af skattemæssige underskud 368,0 417,9
Nedskrivning af skatteaktiv -80,0 -

33,0 -92,5

10. Igangværende og færdige projekter
Renter m.v. indeholdt i projektbeholdningen udgør pr. 31.01.04 for moderselskabet DKK 0,0 mio. På koncernniveau
udgør beløbet DKK 273,3 mio.

11. Produktionsværdi af solgte projekter Koncern
31.01.04 31.01.03

Videresolgte, igangværende projekter 3.518,4 2.681,5
Modtagne acontobetalinger -532,5 -290,0
Regnskabsmæssig værdi ultimo 2.985,9 2.391,5

Renter M.v. indeholdt i projektbeholdningen udgør pr. 31.01.04 på koncernniveau DKK 226,0 mio.

12. Andre tilgodehavender
Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i forbindelse med køb
og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.

13. Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder unoterede aktier og pantebreve, DKK 44,4 mio. hvoraf DKK 4,0 mio.
vedrører moderselskabet.

 

14. Minoritetsinteresser Koncern
31.01.04 31.01.03

Minoritetsinteresser primo 42,8 36,7

 

Kursregutlering
Årets tilgang
Andel af årets resultat

15 Andre hensatte forpligtelser

Andre hensatte forpligtelser primo
Årets tilgang
Årets afgang

I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier der er afgivet over for aftagere af koncernens projek-
ter som et led i salget. Herudover indgår hensættelse vedrørende associeret virksomhed m.v. samt hensættelser til

imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

TK DEVELOPMENT Er ÅRSRAPPORT 2003/04

 

0,0 -0,6

90,0 0,0

—127,3 6,7

5,5 42,8
Koncern

31.01.04 31.01.03

40,1 36,4

8,3 10,9

—8,1 -7,2

40,3 40,1

Noter

 

 

Note:
16  Langfristede gældsforpligtelser Moderselskab Koncern
31.01.04 . 31.01.03 31.01.04 31.01.03
Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder
følgende beløb til betaling efter fem år:
Ansvarligt obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Konvertible obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Kreditinstitutter 0,0 0,0 0,0 0,0
Gældsbrev 0,0 0,0 0,0 0,0
Ansvarlig lånekapital 0,0 0,0 0,0 54,0

17. Ansvarligt obligationslån
TK Development A/S har i december 2001 optaget et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 550 mio. Lånet forrentes med
en fast obligationsrente på 10,8 % p.a. og løber frem til 13. december 2006. Lånet er noteret på Københavns Fondsbørs.

18. Konvertible obligationslån
Der henvises til afsnittet ”Incentive program” under Aktionærforhold på side 16.

19 Ansvarlig lånekapital
Investeringsfonden for Østlandene (IØ) har indskudt ansvarlig lånekapital på i alt DKK 13,7 mio. som afvikles i forbind-
else med salg af aktier.

20  Segmentoplysninger Koncern
2003/04 2002/03
Nettoomsætning

Nordeuropa 1,623,8 1.314,5
Centraleuropa -66,6 —298,0
Geografiske segmenter i alt 1.557,2 1.016,5
Butik 165,0 —359,1
Kontor 345,5 456,3
Segmentmix 1.376,7 201,1
Forretningssegmenter i alt 1.557,2 1.016,5

Ordinært resultat før finansiering

Nordeuropa -210,7 —13,1
Centraleuropa 576,8 -—299,9

I alt 847,5 -313,0

Anlægsaktiver

Nordeuropa 132,0 147,0
Centraleuropa 750,4 14,6

I alt 882,4 161,6

Forpligtelser

Nordeuropa 5.084,4 4.284,2
Centraleuropa 1.098,6 1.805,2

I alt 6.183,0 6.089,4

TK DEVELOPMENT 39] ÅRSRAPPORT 2003/04

Noter

Note:
21 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser Moder-
selskab Koncern

Kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder 4.253,0 -
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 28,6 28,6
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 18,6 146,2
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til
sikkerhed for kreditinstitutter 0,0 4.194,3
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender
og anlægsaktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 1.487,3 1.115,6

22

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for associerede virksomheder
udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2004 udnyttet DKK 4.113,0 mio. af kreditfacili-
teterne, mens det tilsvarende beløb for associerede virksomheder andrager DKK 28,6 mio.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforplig-
telse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er
vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 4.978,0 mio. hvoraf DKK 4.194,3 mio. er stillet til sikkerhed for de kredit-
institutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 1.115,6 mio.
består af afgivet sikkerhed i grunde og bygninger DKK 12,3 mio., investeringsejendomme DKK 648,0, tilgodehavender
DKK 134,3 mio. og sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 321,0 mio.

Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige sambeskattede danske selskaber for skat af sambeskatnings-
indkomsten.

Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige dispositioner i fremmed
valuta samt renteforretninger. Urealiserede tab og gevinster pr. 31. januar 2004 vedrørende åbentstående forretninger
er medtaget i resultat og balance.

Finansielle instrumenter

Renterisici

Som udgangspunkt har TK Development ingen renterisici på tilgodehavender og anden gæld idet den væsentligste
del af disse ikke forrentes. Likvide beholdninger forrentes med mellem 1-3 %, mens værdipapirer oppebærer en rente

på 5-10 %.

Renterisici vedrørende finansielle forpligtelser ud over anden gæld kan opgøres således:

 

 

Finansielle instrumenter Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
pr. 31. januar 2004 0-1 år 1-5 år over 5 år I alt rente i %
Ansvarligt obligationslån 0,0 550,0 0,0 550,0 10,8 %
Konvertible obligationslån 0,0 100,0 0,0 100,0 2-4 %
Ansvarlig lånekapital 0,0 13,7 0,0 13,7 11,5 %
Prioritetsgæld 22,1 7,6 0,0 29,7 3-6 %
Gældsbrev 0,0 4,1 0,0 4,1 0-9 %
Bankgæld 4.731,7 0,0 0,0 4.731,7 3-7 %

TK DEVELOPMENT LO ÅRSRAPPORT 2003/04

23

24

Noter

Afledte finansielle instrumenter, ikke afviklet pr. 31. januar 2004

 

Valutaterminsforretninger

ikke realiseret Herat medtaget

 

Hovedstol  Hovedstol  Hovedstol  gevinst/tab pr. i resultat- Forfalds-
i valuta i EUR iDKK 31.01.04” opgørelsen" perioder
Solgt valuta
SEK 40,0 - 31,6 -0,8 20 2004
Købt valuta
CZK 283,8 9,1 - —4,2 -1,9 2004

De indgåede terminsforretninger afdækker valutarisici opstået ved koncernens aktiviteter på markederne i Sverige

og Tjekkiet.

= Beløbene er opgjort akkumuleret over forretningernes løbetid.

Renteforretninger
Forretningstype

RenteSwap (fra variabel til fast rente)
RenteSwap (fra variabel til fast rente)

 

 

Kontraktsum Sats Forfald
485,0 2,73 % 2004
500,0 3,44 % 2004

Handelsværdier
Afledte finansielle instrumenter i balancen er indregnet til handelsværdi.

Kreditrisici
I forbindelse med salg af TK Developments udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på be-
talingstidspunktet. TK Developments salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.

Nærtstående parter
TK Development definerer nærtstående parter som selskabets bestyrelse og direktion. Handler med nærtstående
parter er i regnskabsåret sket til markedsværdi.

 

 

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Moderselskab Koncern
2003/04 2002/03 2003/04 2002/03
Samlet honorar for det forløbne år:
Nielsen & Christensen, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,7 0,3 1,3 1,2
Andre ydelser 0,5 0,8 1,2 1,2
Deloitte, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 1,1 0,4 3,2 2,5
Andre ydelser 3,4 0,0 3,6 2,8

TK DEVELOPMENT ro ÅRSRAPPORT 2003/04

Koncernstruktur

Ejerandel
i%
TK Development A/S
TK Bygge-Holding A/S, Aalborg ........0000nenerrese 100
TKE Friheden A/S, Aalborg, i likvidation ............... 100
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg .........020rereres 100
TK Development Bau GmbH, Berlin ...............4.… 100
TK Development GmbH, Berlin ...........2000rereese 100
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm ....... 100
TK Development Finland A/S, Aalborg ..........21224… 100
TK Development Romania A/S, Aalborg, i likvidation ....100
TK Development Czech Holding AB, Stockholm ,........ 100
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm ,............. 100
Former Management Company 5.r.0., Prag ....00000004 100
DK Management Polska Sp. 2 0.0., Warszawa. .......... 100
TK Development Pushkin A/S, Aalborg .......0000rrrree 75
TK Development GmbH
TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin ....100
TKH Wismar Grundstacksgesellschaft mbH, Berlin ....... 100
TKH Projektbeteiligung GmbH, Berlin ................ 100
TKH Oranienburg Grundstucksgeseilschaft mbH, Berlin .. .100
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin ....100
TKH Bauprojekt WeiBensee GmbH, Berlin ............. 100
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin .......... 100
TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin ............... 100

6 Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg ..35

TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH, Berlin ...............… 100
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG, Berlin ........ 100
TKH Bauprojekt WeiBensee GmbH

TKH Bauprojekt GåblerstraBe GmbH, Berlin ............ 100
TK Development Sweden Holding AB

TK Sverige AB, Stockholm .........00reerreevenenes 100
TK Projekt AB, Stockholm .......200reresesreereene 100

TK Sverige AB
TK Kungens Kurva i Stockholm AB,

Stockholm, i likvidation .,......22200uueeeesseeresee 100
TK Projekt AB

EMO Projekt AB, Stockholm ..........0r0reererrer… 100
K/S Malmø Svågertorp II, Sverige, København .........- 100
ApS Komplementarselskabet Malmø Svågertorp Il,

Sverige, København ......0000eeuessessseseesenen 100
TK Utveckling AB, Stockholm ......000rrueke eneste 100
Aps Komplementarselskabet Fyrislund Uppsala,

Sverige, Stockholm ....s00eeeeeeeeeereserrsrereree 100
K/S Uppsala, Sverige, Stockholm .....000reerrerrrkner 100
EMO Projekt AB

EMO Center AB, Stockholm .,......2000erererererer 100
TK Development Finland A/S

TKD Suomi OY, Helsinki 2... eeenrnerenen 100
Fastighets AB TK Finnoo, Helsinki .........2seereee 100
OY TKD Construction Finland AB, Helsinki ............. 100
OY TKD Holding Finland AB, Helsinki ................- 100
OY TKD Holding Finland AB

K/S Tampere IV, Finland, København ......2000rrrr0e… 100
ApS Komplementarselskabet Tampere Retail IV,

Finland, København ....22200mneueeeeeeneneerseses 100
Rekola Holding Properties Ltd. OY, Helsinki ............ 100
Pohjois-Tiiridn Investoninti OY, Helsinki ............... 100
TKD Suomi OY

Fastighets AB TK Laune, Helsinki ......202000ersengne 100
A Kiinteistå OY Pakkalanrinne, Helsinki ............... 50

TKD Romania A/S, i likvidation
TK Development Romania S.R.L., Bukarest, i likvidation ..100

TK Development Czech Holding AB

TK Development Czech s.r.0., Prag seer seeseeknee 100
Euro Mall Czech Holding AB

Euro Mall Czech - Ostrava S.r.0., Prag .....0s0erserre« 100
Euro Mall Czech - Hradec s.r1.0., Prag s.220eurerereree 100
Euro Mall Czech V s.r.0., Prag ...220usreeresenrerere 100
Euro Mall Czech Retail Park s.r.0., Prag s.rsrrereereer 100

Ejerandel
i %
TK Bygge-Holding A/S
Euro Mall Holding A/S, Aalborg ....2000enerereeerenee 80
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg ................. 100
TK Bornholm A/S, Aalborg .....200eeeeeeeeeseneens 100
TK Margretheparken A/S, Aalborg ......000rererreee 100
TK Ørestaden A/S, Aalborg .....20000neneeneeeresesne 100
TK City Syd A/S, Aalborg, i likvidation ...............… 100
TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg, i likvidation ....100
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg ................ 100
TK Projekt Development A/S, Aalborg ......20ereeeeee 100
Østre Tegigade 7 A/S, Aalborg .....000reereeneenneer 100
PBH nr. 25684 ApS, Aalborg .....2000reeeuekereekree 100
A Projektselskabet af 10.04.2001 ApS, Aalborg .......... 50
A Entreprenørselskabet af 10.04.2001 P/S, Aalborg ....... 50
A Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg ....... 50
Daells Ejendomme A/S, Aalborg ......000rrerseesee 100
TK Development Nord A/S, Aalborg, i likvidation ....... 100
TK Projektudvikling A/S, Aalborg .......2000rereeeeee 100
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg ......200erreeres 100
TK Project DK A/S, Aalborg ......000ureeerr ens eeee 100
TK Development Polska Sp. 2 0.0., Warszawa .......... 100
Euro Mall Bytom Sp. z 0.0., Warszawa .....0000r0r14… 100
Centrum Handlowe Reduta Sp. z 0.0., Warszawa ....... 100
Centrum Handlowe Targowek Sp. 2 0.0., Warszawa ..... 100
TKBH-1 A/S, Aalborg .....0200eseeeeeereerrerrever 100
TK Amerika Plads H A/S, Aalborg ......00r0rrerereres 100
TKBH-3 A/S, Aalborg ...02seuseeunere renere ersnene 100
TK Gladsaxe A/S, Aalborg ....200eeeresensenenernnes 100
TK Valby A/S, Aalborg ....000reereereererreenssees 100
TK Development Baltics Holding A/S, Aalborg .......... 100
TK Margretheparken A/S
e |/S Margretheparken, Aalborg ......000rereueresee 60
TK Ørestaden A/S
A Projektselskabet af 1/10 1996 1/5, København ........- 50
TK Development Nord A/S, i likvidation
A Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København ...... 50
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
A Nordkranen Vandtårnsvej ApS, København .......... 100
A Ejendomsanpartsselskabet matr. nr. 1 acn
Vestermarken, Odense Jorder, København ........... 100
TK Projektudvikling A/S
A Amerikakaj I/S, København .......00sseeensskkenene 50

TK Ejendomsudvikling A/S
A Udviklingsselskabet Kolding Storcenter 1/5, København . .50

TYK Project DK A/S
A Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling,

København ....0000meeereseneseeerreneskrennen 50
A Komplementarselskabet DLU ApS, København ........ 50
A Østre Havn ApS, Aalborg s..00rerrseeereeerrnenee 50
A Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S, Aalborg ..... 50
A ApS PDE, København ......20000ererese eres rennee 50
A Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E, København ....50
A Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1, København ...... 50

A ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1, København ....50

TK Development Baltics Holding A/S
UAB TK Development Lithuania, Vilnius .........2224.… 100
Shopping Centre SIA, Riga .....0r00enereesereeeneee 100

TK Development Polska Sp. 2 0.0.
El D & V Properties II Sp. z 0.0., Warszawa ....2221440 0,33
E Sloneczne Centrum Handlowe Sp. z 0.0., Warszawa ...100

Centrum Handlowe Targowek Sp. 2 0.0.

Euro Mall Polska III Sp. z 0.0., Warszawa. serene 100
Euro Mall Holding A/S

Euro Mall Poland Holding A/S, Aalborg ............: 7.100
Euro Mall Czech Holding A/S, Aalborg ...............- 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S, Aalborg .............. 100
Euro Mall Reduta Sp. z 0.0., Warszawa .....200r02404… 100
A SMCH B.V., Amsterdam ....000reereserereereerne 33,3
Euro Mall Luxembourg $.A., Luxembourg .........22444 25

TK DEVELOPMENT ÅRSRAPPORT 2003/04

Koncernstruktur

Ejerandel
i%

Euro Mall Poland Holding A/5
Euro Mall Poland Invest B.V., Amsterdam .............. 100
TK Polska Operations S.A., Warszawa ................. 100
Euro Mall Sosnowiec Gallery Sp. z 0.0., Warszawa ....... 100
Euro Mall Polska X Sp. Z 0.0., Warszawa .............. 100
Furs Mall Tarnnweak um sn 7 orn Warsrawa nn
Euro Mali Targowek Sp. z 0.0. Warszawa ............. 100
Jero II Sp. z 0.0., Warszawa .........00eeeeeeeerenee 100
Euro Mall Polska XII Sp. zZ 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XIII Sp. z 0.0., Warszawa ...,......... 100
Euro Mall Polska XIV .P- Z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XV Sp. Z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XVI Sp. zZ 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XVIII Sp. z 0.0., Warszawa ............ 100
Euro Mall Polska XIX Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Polska XX Sp. z 0.0., Warszawa ............. 100
Euro Mall Poland invest B.V.
EH TK Development Sp. z 0.0., Warszawa .............. 0,44
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0., Warszawa, i likvidation .. . .100
Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. zZ 0.0.,
Warszawa, i likvidation ............0000eeeererernee 100
Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0., Warszawa, i likvidation ...100
Euro Mall Poznan Sp. Z 0.0., Warszawa, i likvidation ..... 100
A Euro Mall Sosnowiec Development Sp z 0.0.,

Warszawa ...ss00ssneueesess eneret ennen 50
A Euro Mall Torun Development Sp. z 0.0,

Warszawa, i likvidation ...............0204220 66,25
A Euro Mall Bydgoszcz Construction Sp. z 0.0.,

Warszawa, i likvidation ,...........rsrrree… 66,25
Euro Mall Torun Holding B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Bydgoszcz Holding B.V., Amsterdam ......... 100
TK Polska Operations S.A.

TK Polska Development II Sp. z 0.0, Warszawa. ......... 100
Euro Mall Torun Holding B.V

A Euro Mall Torun Sp. z 0.0., Warszawa ............. 66,25
Euro Mall Bydgoszcz Holding B.V

A Euro Mall Bydgoszcz Sp. z 0.0., Warszawa ......... 66,25
SMCH B.V

A Shopping Centre Management Company Sp. z 0.0.,

Warszawa .....0s0ssseeesseeeeesesk nr kknknsknen 100
A SMC a.5., Prag sees knnee 100
A SMC a.s,, Battics, Riga .........00sesseesekseenee 100
Euro Mall Czech Holding A/S
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V., Amsterdam. ...... 75
Follation s.r.0., Prag, i likvidation .................... 100
TK Czech Development VII s.r.0., Prag, i likvidation ...... 100
Noise Consulting s.r.0., Prag 2... keeekr erne 100
Euro Mall Center Management s.r.o, Prag ............. 100
TK Czech Operations s.r.0., Prag .........0erereee 100
Euro Mall Czech Transaction B.V., Amsterdam .......... 100
Euro Mall Czech Invest B.V., Amsterdam .............. 100
Euro Mall Czech VI s.r.0., Prag 2.2... serene 100
Euro Mall Brno Petrol Station s.r.0., Prag, i likvidation ...100
A Edenska sr.0o,, Prag .......00ssseseeeeeekseseknnne 50
Euro Mall Brno South Retail Park s.r.0., Prag ........... 100
TK Development Czech II s.r.0., Prag .................. 100
Euro Mall Luxembourg S.A., Luxembourg .............. 75
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.

Pare Graup sr.0., Prag, i likvidation 1an
Euro Mall Ceske Budejovice s.r.0., Prag ................ 100
Trustworthy Trade s.r.0., Prag, i likvidation............. 100
Euro Mall Letnany s.r.0., Bratislava, | likvidation ........ 100
TK Czech Development I s.r.0o., Prag ................….… 100
TK Czech Development III 5.r.0., Prag ................… 100
TK Czech Development IV s.r.0., Prag ...............…. 100
TK Czech Development IX s.r.0., Prag, i likvidation ......100
Byzantium s.r.0., Prag, i likvidation ,.................. 100
Euro Mall Sterboholy Retail Park a.s., Prag, i likvidation . .100
Avowal s.r.0., Prag, i likvidation ....................… 100
A Euro Mall Ruzyne Development a.s., Prag ............ 66
A Euro Mall Ruzyne a.s., Prag .......200sesereereeee 66
Euro Mall Zilina SC a.s., Bratislava ................... 100
Euro Mail Brno South Retail Park s.r.o.

TK Sites 5.r.0., Prag 000 skere 100

Ejerandel
i%
Euro Mall Czech invest B.Vv.
TK Czech Development VIil s.r.0., Prag ................ 100
Euro Mall Brno North Holding B.V., Amsterdam ,....... 100
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V., Amsterdam ... .100
Euro Mall Eden Holding B.V., Amsterdam .,...........100
Fura Mall Frien Affircac t Halding RV, Amsetardam 1 on
Euro Mall Frydek Mistek Holding B.V., Amsterdam... .100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V., Amsterdam .......100
Euro Mall Olomouc Holding B.V., Amsterdam .......... 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V., Amsterdam ......... 100
Euro Mall Brno Real Estate Holding B.V., Amsterdam ....100
Euro Mall Brno North Holding B.V.
Euro Mall Brno North SC a.s., Prag, i likvidation ........ 100

Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V.
Euro Mall Ceske Budejovice SC a.s., Prag, i likvidation ... .100

Euro Mall Eden Holding B.V.

Euro Mall Eden Holding SC a.s., Prag ................. 100
Euro Mall Eden Offices Holding 8B.V.

Euro Mall Eden Offices a.s., Prag 2... 2000 100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V.

Euro Mall Karlovy Vary SC a.s., Prag .................… 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V.

Euro Mali Sterboholy SC a.s., Prag ..........s0rrrr14… 100
Euro Mall Luxembourg S.A.

A Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.r.0., Prag ....... 20
Euro Mall Ventures s.a.r.l., Luxembourg ...............… 20

Euro Mall Ventures s.a-r.l.

A Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.0., Prag ............ 100
A Euro Mall Olomouc SC a.s., Prag ..................… 100
A Euro Mall Brno Real Estate 5.r.0., Prag .............. 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S

TK Development Slovakia s.r.0., Bratislava ............. 100
TKD Slovakia I s.r.0., Bratislava, i likvidation ............ 100
Euro Mall Slovakia Transaction B.V., Amsterdam ........ 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V., Amsterdam ............. 100
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V., Amsterdam. ...... 25
Euro Mall I 5.r.0., Bratislava, i likvidation .............. 100
Euro Mall II s.r.0., Bratislava, i likvidation .............. 100
Euro Mall III s.r.0., Bratislava, i likvidation .............100
Euro Mall IV s.7.0., Bratislava, i likvidation ............. 100
Euro Mall V s.r.0., Bratislava .........000eseneneeees 100

Euro Mail Slovakia Invest B.V.

Euro Mall Presov Holding B.V., Amsterdam ............ 100
Euro Mall Banska Bystrica Holding B.V,, Amsterdam ..... 100
Euro Mall Poprad Holding B.V., Amsterdam ............ 100

Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.
A Optima Corporation Bratislava s.r.0., Bratislava ...... 37,5

Optima Corporation Bratislava s.r.0o.
A Palm Corporation s.r.0., Bratislava ................. 100

Euro Mall Presov Holding B.V.
Euro Mall Presov a.s., Bratislava, i likvidation . ..........100

a Acsacierede virksamheder,

A Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære arbejdsområde, udvikling og entreprise,
i fælles bestemmende ledelse med de øvrige deltagere. Disse
er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolide-
ring.

E Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksom-
hederne.

De i listen anførte interessentskaber (1/S) ag kommanditselskaher
(K/S) under TK Bygge-Holding A/S, TK Ørestaden A/S, TK Ejen-
domsudvikling A/S, TK Projekt AB og OY TKD Holding Finland AB
offentliggør i henhold til årsregnskabslovens 5 5 stk. 1 ikke års-
regnskaber idet de indgår i koncernregnskabet for TK
Development A/S.

TK DEVELOPMENT (43| ÅRSRAPPORT 2003/04

Bestyrelse

Bestyrelse

Formand Poul Lauritsen
Direktør,

Født 16.02.36, indtrådt i

TK Developments bestyrelse i 1995

Bestyrelsesformand i:
Gangsø Møbler A/S
Hedegaard A/S
NOVI A/S
Ejendomsselskabet UB A/S
Ulf Bolighus A/S
Bestyrelsesnæstformand i:
Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjyske Holding A/S
Bestyrelsesmedlem i:
Arator A/S
House of Businesspartners A/S

Næstformand Torsten Erik Rasmussen,
MBA, direktør,
Født 29.06.44, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 1998
Bestyrelsesformand i:
Amadeus Invest A/S
Best Buy Group A/S
Bekaert Handling Group A/S
Uni-Chains A/S
Bestyrelsesnæstformand i:
JAI A/S
AIS Det Østasiatiske Kompagni
Bang & Olufsen A/S + et datterselskab
Bestyrelsesmedlem i:
Coloplast A/S
Vestas Wind Systems A/S + et datterselskab
Vola Holding A/S + et datterselskab
NatiImmune A/S
Louis Poulsen Holding A/S + to datterselskaber
Scandinavian International Management
Institute (SIMI) Fonden
Bison A/S
Schur International A/S
Ecco Sko A/S
JAI Holding A/S
Outdoor Holding A/S,
Uni-Chains Holding A/S
Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS

og direktion

Per Søndergaard Pedersen
Født 19.03.54, indtrådt i
TK Developments bestyrelse i 2002
Bestyrelsesformand i:
Nowaco Group A/S
Celenia Software A/S
VICH 4305 ApS
PL Holding Aalborg A/S
Bjørk & Maigård ApS
Business Institute Aalborg A/S
Lindgaard A/S - Rådgivende Ingeniører
Bestyrelsesmedlem i:
Boform A/S
Dansk Kapitalanlæg Aktieselskab
Hedegaard A/S
Kollegiefonden Bikuben
MEIJP 2-1 A/S - MEIP 2-5 A/S
OKF Holding A/S
Skandia Kalk International Trading A/S
Small Cap Danmark A/S
Spar Nørd Bank A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S
Aalborg Boldspilklub A/S
AaB og Nordjyske Event og Marketing A/S
Gigantium Arena A/S
Marius A/S
Scanmatch A/S

Direktion

Frede Clausen, adm. direktør,
Bestyrelsesformand i:
TK Development Pushkin A/S
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Euro Mall Holding A/S

Robert Andersen, direktør

TK DEVELOPMENT 44| ÅRSRAPPORT 2003/04

Tom Anton

HOVEDKONTOR

E AALBORG

Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg

Tel. (+45) 88 96 10 10

Fax (+45) 88 96 10 11

AFDELINGSKONTORER

E KØBENHAVN

Lille Strandstræde 14
DK-1254 København K
Tel. (+45) 33 36 01 70
Fax (+45) 33 91 92 01

ÆSTOCKHOLM
Gamla Brogatan 36-38
P. O. Box 400

S-101 27 Stockholm
Tel. (+46) 8 751 37 30
Fax (+46) 8 751 37 90

E HELSINKI
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
Tel. (+358) 9 228 481
Fax (+358) 9 228 48200

Æ BERLIN
AhornstraBe 16
D-14163 Berlin

Tel. (+49) 30 802 10 21
Fax (+49) 30 801 75 16

E PRAG

Na Porici 2

CZ-110 00 Praha

Tel. (+420) 2 8401 1010
Fax (+420) 2 8401 1011

EH WARSZAWA

Centrum Handlowe Reduta
Al. Jerozolimskie 148
PL-02-326 Warszawa

Tel. (+48) 22 572 29 10

Fax (+48) 22 572 29 11

EB VILNIUS

Gostauto 40

LT-2001 Vilnius

Tel. (+370) 52 31 22 22
Fax (+370) 52 36 27 91

 

 

K
TIK edevelopment

www.tk-development.dk