Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

TK Development A/S

CVR nr. 24 25 67 82

Vestre Havnepromenade 7
9000 Aalborg

 

 

 

Regnskab

for året

2000/01

 

 

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling,

, den 18, september 2001
Aldi fresec

Diigent

Indholdsfortegnelse

HOVED- OG NØGLETAL
HOVEDTENDENSER
ÅRSBERETNING
VÆRDITILVÆKST I TK DEVELOPMENT
MARKEDSSEGMENTER
AKTIONÆRFORHOLD
FONDSBØRSMEDDELELSER
RISIKOFAKTORER
REGNSKABSBERETNING
BESTYRELSE OG DIREKTION
REVISIONSPÅTEGNING
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
KONCERN-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
MODERSELSKABS-REGNSKAB:
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE:
Aktiver
Passiver
NOTER
PENGESTRØMSOPGØRELSER
KONCERNSTRUKTUR

 

40

41
42
43-55
56
57-61

Hoved- og nøgletal

 

Hoved- og nøgletal for koncernen (i DKK 1.000)

 

 

1996/97 1997/98 1998/99” 1999/00 2000/01”
Hovedtal:
Omsætning 1.129.036 1.153.717 1.678.436 2.217.986 2.782.396
Bruttoresultat 159.247 232.583 389.314 426.839 592.800
Ordinært resultat før finansiering 103.440 154.233 291.274 313.265 449.042
Finansiering M.V. -2.872 -2.700 10.031 6.813 -36.212
Resultat før skat 101.215 151.341 301.552 319.785 412.218
Årets resultat efter minoritetsint. 60.375 102.256 195.183 218.923 301.267
Samlet balance 2.152.643 2.602.437 3.295.155 4.332.041 6.313.186
Projektbeholdning i alt 1.318.951 1.593.954 2.080.103 2.764.365 4.339.772
Solgte projekter 544.963 698.205 1.113.682 1.661.095 2.700.459
Øvrige projekter 773.988 895.749 966.421 1.103.270 1.639.313
Egenkapital ekskl. minoritetsint. 629.673 915.559 1.038.708 1.305.370 1.684.789
Egenkapital inkl. minoritetsint. 635.512 925.185 1.051.532 1.322.508 1.717.409
Samlet ansvarlig kapital 658.530 961.288 1.119.165 1.491.671 2.438.518
Nøgletal”:
Egenkapitalens forrentning (efter 9,9% 13,2% 20,0% 18,7% 20,1%
skat)
Overskudsgrad 9,2% 13,4% 17,4% 14,1% 16,1%
Soliditetsgrad 29,3% 35,2% 31,5% 30,1% 26,7%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlige lån) 30,6% 36,9% 34,0% 34,4% 38,6%
Indre værdi (nom. DKK 20) 55 67 76 94 120
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 5,3 8,1 14,2 15,9 21,6
Udbetalt udbytte (i DKK pr. aktie) 1,1 1,5 1,9 1,0 1,0
Børskurs (nom. DKK 20) 88 118 125 182 269
Nøgletal korrigeret for udstedelse
af konvertible obligationer:
Egenkapitalens forrentning (efter 9,4% 12,6% 19,0% 17,5% 19,9%
skat)
Soliditetsgrad 32,3% 37,7% 33,5% 33,7% 28,3%
Indre værdi (nom. DKK 20) 56 67 76 96 122
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 5,1 7,8 13,6 15,0 20,7

 

 

z Heraf udgør indtægtsførelsen af værdien af hensættelsesbeløbet pr. 30 april 1999 af TK Developments call-
optioner på IØ Fondens ejerandele i selskaberne i Polen og Tjekkiet DKK 58,3 mio. før skat og DKK 38 mio.
efter skat.

«| resultatet for 2000/01 indgår nettoresultatet af tilkøbte aktiviteter fra Steen & Strøm ASA med ca. DKK 40 mio.
Koncernens balance blev på købstidspunktet forøget med ca. DKK 1,1 mia.

== Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Nøgletallene er
korrigeret for aktieemissionerne i 1997/98, 1999/00 og 2000/01.

Hovedtendenser

 

International vækststrategi sikrer markant indtjeningsfremgang for 7. år i træk

TK Developments bruttoresultat er i regnskabsåret forøget med 38,9% til DKK 592,8 mio.,
og resultatet efter skat er steget med 37,6% til DKK 301,3 mio. hvilket er det historisk
højeste resultat i koncernen.

Koncernens balance er forøget med DKK 2,0 mia. til DKK 6,3 mia. Beholdningen af
projekter er steget med godt DKK 1,5 mia. til DKK 4,3 mia., og heraf udgør de solgte
projekter DKK 2,7 mia.

TK Developments samlede kapitalgrundlag er styrket, og soliditetsgraden inklusive
ansvarlige lån udgør 38,6%.

Egenkapitalforrentningen efter skat er på 20,1% mod 18,7% i 1999/00. Resultat pr. aktie er
steget med 35,9% til DKK 21,6 i 2000/01.

Markedspositionen i Centraleuropa blev styrket i efteråret 2000, da TK Development
erhvervede samarbejdspartneren Steen & Strøms andele af de fælles aktiviteter.

I foråret 2001 blev der i Centraleuropa indgået strategisk aftale med Europas næststørste
butikscenterinvestor Klépierre og Europas største centermanager Ségécé.

Der er i Centraleuropa desuden indgået nye aftaler i regnskabsåret med de internationale
hypermarkedskæder Carrefour og Ahold. Senest er der indgået aftale med Ahold om
udvikling af en række projekter vedrørende ”medium size cities” i Polen.

Pr. 30. april 2001 købte IØ Fonden 1,3% af aktiekapitalen i Euro Mall Holding A/S af TK
Development for DKK 30 mio.

På det skandinaviske marked har der været en markant aktivitetsfremgang i regnskabsåret.

Koncernens resultat svarer til forventningerne, og ledelsen anser resultatet for
tilfredsstillende.

I regnskabsåret 2001/02 forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 365 mio. svarende
til en vækst på mindst 20% i resultat pr. aktie efter skat. Der forventes ligeledes en årlig
vækst i resultat pr. aktie efter skat på mindst 20% i mindst de kommende to år. I
vækstforventningerne er der ikke taget hensyn til den forventede indtjening fra Field's
projektet i Ørestaden.

Årsrapporten findes på TK Developments hjemmeside: www.tk-development.dk.

Årsberetning

Endnu et år med fokus på vækst og internationalisering

Vækst i resultatet på 38%
TK Development realiserede i 2000/01 et bruttoresultat på DKK 592,8 mio. — en fremgang på
38,9% i forhold til året før.

Der har i 2000/01 været fremgang inden for alle koncernens segmenter. Bruttoresultatet genereres
af 114 projekter mod 120 projekter året før.

Stigningen i omkostninger, finansiering M.v. svarer til det forventede og afspejler den kraftige
vækst i aktivitetsniveauet:

+ Udgifter til personale, lokaler mv. er steget med 24,2% i regnskabsåret til DKK 132,9 mio.
+ Nettofinansieringsudgifterne udgør DKK 36,2 mio. mod en nettofinansieringsindtægt på
DKK 6,8 mio. sidste år.

Resultatet efter skat udgør DKK 301,3 mio. hvilket er en vækst på 37,6%. Dette svarer til niveauet
på TK Developments gennemsnitlige resultatvækst over de seneste syv år.

Det indstilles til generalforsamlingen at der udbetales DKK 1 pr. aktie a DKK 20 i udbytte, svarende
til 5%.

Balancevækst på DKK 2 mia.
På aktivsiden kan balancevæksten primært henføres til stigningen i projektbeholdningen på DKK
1,5 mia. De solgte projekter udgør ca. 2/3 af stigningen.

På passivsiden sammensættes balancevæksten af en stigning i egenkapitalen på DKK 379,4 mio.,
optagelsen af et ansvarligt obligationslån på DKK 550 mio. samt en forøgelse af byggekreditter
med DKK 660,8 mio.

For yderligere beskrivelse af resultatopgørelse og balance henvises til regnskabsberetningen på
side 26.

Styrket markedsposition

I regnskabsåret 2000/01 har TK Development styrket markedspositionen i såvel Skandinavien som
Centraleuropa, og koncernen er i dag blandt de ledende inden for ejendomsudvikling på begge
disse markeder. Det tætte samarbejde med de store internationale aktører på
detailhandelsmarkedet, et stærkt kapitalgrundlag samt et erfarent og resultatorienteret
medarbejderteam udgør i kombination de afgørende konkurrenceparametre for TK Development i
forhold til konkurrenterne.

Stærk strategisk udvikling i Centraleuropa
TK Development udvidede i september 2000 markedspositionen i Centraleuropa ved overtagelse
af samarbejdspartneren Steen & Strøms andele af de fælles aktiviteter i Polen og Tjekkiet.

Årsberetning

Integrationen af Steen & Strøms centraleuropæiske aktiviteter er afsluttet og er forløbet
tilfredsstillende. TK Developments udviklingsorganisation i Centraleuropa dækker herefter hele
værdikæden i et projektudviklingsforløb, og der er skabt en stærk platform for fremtidig ekspansion
på disse markeder.

Juridisk omstrukturering i Centraleuropa

TK Development har efter overtagelsen af Steen & Strøms centraleuropæiske aktiviteter
gennemført en planlagt optimering og strømlining af den centraleuropæiske selskabsstruktur.
Herefter er selskabet Euro Mall Holding A/S moderselskab for alle aktiviteter i Centraleuropa, og
dermed for de landespecifikke holdingselskaber. Disse selskaber er moderselskaber for samtlige
selskaber i de enkelte lande.

Ny strategisk samarbejdspartner i Centraleuropa

Som et led i en yderligere styrkelse af koncernens internationale vækststrategi, herunder en fortsat
udvikling af TK Developments position på de centraleuropæiske markeder blev etableringen af et
nyt strategisk samarbejde et mål for TK Development parallelt med erhvervelsen af Steen &
Strøms aktiviteter i Centraleuropa.

TK Development indgik på baggrund heraf aftale med den internationale investment bank JP
Morgan om rådgivning og bistand i forbindelse med etablering af et nyt strategisk samarbejde,
herunder at arbejde med etableringen af en internationa! investeringsfond med en betydelig
investeringskapacitet til investering i færdigudviklede ejendomsprojekter i Centraleuropa.

Samarbejdsaftale med Klépierre og Ségécé

En væsentlig del af målsætningen omkring etablering af et strategisk samarbejde blev opfyldt
allerede i marts 2001, hvor der blev indgået samarbejdsaftale med franske Klépierre. Klépierre er
den næststørste investor i butikscentre i Europa, og dets datterselskab Ségécé er den største
europæiske centermanager.

Samarbejdsaftalen omfatter udvikling, salg og management af butikscentre og storbutikker i
Centraleuropa (Polen, Tjekkiet, Slovakiet og Ungarn). De kommercielle betingelser for de første
syv butikscentre til en værdi af DKK 1,2 mia. er allerede aftalt. Som en del af aftalen har TK De-
velopment givet Klépierre forkøbsret til alle fremtidige butikscentre og storbutikker i Centraleuropa,
hvor TK Development er eneudvikler. Forkøbsretten er givet på baggrund af Klépierres tilsagn om
at købe færdigudviklede butikscentre af TK Development til en samlet værdi af yderligere mindst
DKK 2,2 mia. i løbet af de næste tre år.

Investeringen er struktureret således, at andre investorer får mulighed for at deltage med Klépierre
i en rolle som ankerinvestor.

I aftalen har Klépierre samtidig givet TK Development førsteret i relation til alle udviklingsprojekter
inden for butikscentre og storbutikker i Centraleuropa, hvor Klépierre tilbydes at være slutinvestor
og hvor der ikke endeligt er valgt udviklingsselskab.

Samarbejdsaftalen med Klépierre og Ségécé forventes at bidrage med betydelige synergier på
grundlag af TK Developments position som en af de mest betydende udviklere af butikscentre og
storbutikker i Centraleuropa og Klépierres/Ségégés ekspertise på markedsområdet opnået fra
Klépierres ejerskab af over 180 butikscentre og Ségégés centermanagement af ca. 230
butikscentre i Europa. Klépiérre har et tæt samarbejde med Carrefour og ejer 167 butikscentre,
hvor Carrefour er hypermarkedsoperatør.

Årsberetning

Ved at forene TK Developments lokale kapacitet, knowhow, udviklingserfaring samt stærke
relationer til skandinaviske samt centraleuropæiske lejere med Klépierres og Ségégés stærke
kontakt til især sydeuropæiske detailhandelskæder, hypermarkedsoperatører og den betydelige
investeringskraft og effektive centermanagement er der skabt et stærkt udgangspunkt for at
udnytte vækstpotentialet i Centraleuropa optimalt.

Forhandlinger med ny kapitalpartner i Centraleuropa

Udover etableringen af et samarbejde med en stærk butikscenterinvestor har TK Development
arbejdet med etablering af et partnerskab for udviklingsaktiviteterne i Centraleuropa. Via sam-
arbejdet med Klépierre og Ségécé har TK Development opnået en styrke dels på investorsiden
dels på udviklingssiden hvilket er afgørende for en styrkelse af markedspositionen. En eventuel
fremtidig samarbejdspartner skal derfor være en kapitalpartner med betydelig adgang til det
internationale kapitalmarked.

Fortsat samarbejde med IØ Fonden

Pr. 30. april 2001 købte IØ Fonden 1,3% af aktiekapitalen i datterselskabet Euro Mall Holding A/S
af TK Development for DKK 30 mio. Aftalen er struktureret i lighed med tidligere aftale med |Ø
fonden. Efter en 5-årig periode er der knyttet en put/call option til aktieoverdragelsen.

Udover aktiekøbet har IØ Fonden indskudt ansvarlig lånekapital på DKK 90 mio. i Euro Mall
Holding A/S. I forbindelse med IØ Fondens nye investering i Euro Mall Holding A/S er samtlige IØ
Fondens tidligere investeringer i TK Developments selskaber i Polen og Tjekkiet indfriet. IØ
Fondens samlede kapitalindskud i TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udgør således
DKK 120 mio.

Segmenter

Butikssegmentet — TK Developments vigtigste segment
Det direkte projektafledte bruttoresultat i 2000/2001 fordeler sig således på TK Developments
markedssegmenter:

e Butik: 75%
. Kontor 9%:
. Projekter med segmentmix: 16%

Stærke relationer til Ahold og Carrefour i Centraleuropa
Inden for butikssegmentet er TK Developments samarbejde i Centraleuropa med to af verdens
største detailhandelskæder blevet yderligere udbygget i regnskabsåret.

Carrefour

I november 2000 indgik TK Development aftale med Carrefour om udvikling af fire nye butikscen-
tre i Tjekkiet og ét i Slovakiet. Hvert af de fem projekter omfatter et Carrefour hypermarked og et
butikscenter med 60-90 butikker. Den samlede værdi af de fem butikscentre forventes at være ca.
DKK 710 mio.

Årsberetning

 

Ahold

At de internationale hypermarkedskæder stadig ønsker at ekspandere på de centraleuropæiske
markeder understreges yderligere af den nyeste rammeaftale som TK Development nu har endelig
færdigforhandlet med Ahold.

| denne nye aftale med Ahold er der aftalt kommercielle forhold for udviklingen af en række
mellemstore projekter i polske byer med mellem 45.000 og 100.000 indbyggere. I hvert projekt vil
der være et Ahold minihypermarked på omkring 6.000 m? hvor der er indgået en 15-årig
lejekontrakt med Ahold — garanteret af moderselskabet Royal Ahold. Herudover er der en
butikscenterdel på ca. 7.000 m? med to -tre store ankerlejere.

Det forventes at der kan gennemføres omkring 25 projekter, og hvert projekt har en estimeret
salgspris på mellem 15 og 20 mio. EURO. Det enkelte projekt vil blive gennemført via
udviklingsselskaber som ejes af Euro Mali Holding A/S med 66,7% og 33,3% af Ahold.

I løbet af projektforløbet forventes det, at projekterne sælges til institutionelle investorer. Er
projektet ikke afhændet 60 dage forud for åbningen, har Ahold givet salgsgaranti til et aftalt afkast
på TK Developments ejerandel af projekterne.

Der er allerede lokaliseret projekter under det nye koncept, og i løbet af den kommende tid vil TK
Development og Ahold i fællesskab arbejde videre på udvikling af såvel de mellemstore
butikscentre som de større butikscentre.

TK Development og Ahold har i regnskabsåret samtidig arbejdet med udviklingen af fire større
butikscenterprojekter beliggende i Bydgoszcz og Torun i Polen, Prague Airport i Tjekkiet samt
Kosice i Slovakiet.

Butikssegmentet i Skandinavien er i positiv udvikling

Også på det skandinaviske marked er det TK Developments tætte samarbejdsrelationer til
detailhandelskæderne som har været den væsentligste drivkraft bag koncernens vækst i
regnskabsåret. Her er markedet primært koncentreret om udvikling af storbutikker.

På skandinavisk basis har det været kæder som ONOFF, El-Giganten, Rusta, Siba, Merlin, Jem &
Fix, Harald Nyborg samt Jysk Sengetøjslager der har drevet væksten. Kæderne positionerer sig i
de storbutiksområder der etableres i en række større byer i disse år.

Kontorsegmentet
TK Development har i regnskabsåret haft fremgang inden for kontorsegmentet, og bl.a. har
udviklingen af havneområdet i København skabt aktivitet.

På udlejningssiden har der været stigende efterspørgsel efter nybyggeri fra liberale erhverv samt
den offentlige administration. Udlejningspriserne har været fortsat stigende, specielt på de mere
attraktive beliggenheder — f.eks. i havneområderne.

Projekter med segmentmix

Projekter med segmentmix er oftest karakteriseret ved at være større, komplicerede projekter som
indeholder en kombination af TK Developments segmenter. Projekter der umiddelbart ikke kan
kategoriseres inden for TK Developments segmenter, indgår ligeledes i denne gruppe. Det kan
f.eks. dreje sig om et hotelprojekt.

Årsberetning

Projekter med segmentmix eksisterer foreløbigt kun på det danske marked, hvor der har været en
tendens til at denne type af projekter udgør en stadig stigende del af bruttoresultatet. Konkret
arbejdes der på projekter med segmentmix i Aalborg, Århus, Næstved og København.

Det forventes at projekter med segmentmix fremover også vil blive en del af TK Developments
projektbeholdning på de udenlandske markeder. Aktuelt arbejdes der eksempelvis i Sverige på
udvikling af et 40.000 m? stort oplevelsescenter ”Gateway” i Malmå. Gennemføres projektet efter
planerne, bliver 1. etape på i alt 25.000 m? i tre etager og indrettes som et kombineret oplevelses-,
kultur- og butikscenter. Udover detailbutikker vil der blive etableret et biografkompleks, fitness- og
helsecenter, restauranter, cafeer samt kontorer. Etape to af projektet omfatter bl.a. etableringen af
et 16 etagers hotel. Projektet udvikles i samarbejde med udviklingsselskabet Krona Svenska AB.

Boliger
TK Development har som forventet ikke haft aktiviteter inden for boligsegmentet udover de boliger
som indgår i projekter med segmentmix.

Hovedparten af de ejendomme som koncernen besidder i Tyskland er boliger. Der er ikke
afhændet ejendomme i Tyskland i regnskabsåret, men udlejningsgraden er forbedret til omkring
95%.

Forventninger til fremtiden

Opbremsningen i den økonomiske vækst har ikke haft større betydning end forventet for TK
Developments igangværende projektportefølje — og har heller ikke haft væsentlig påvirkning på
rækken af nye udviklingsprojekter som der løbende arbejdes med på koncernens markeder.

Centraleuropa

Forøgelsen af ejerandelen i de Centraleuropæiske aktiviteter i kombination med strategiske
samarbejder og aftaler med så betydende  aktører/investorer på det internationale
detailhandelsmarked som Ahold, Carrefour, Klépierre og Ségécé har styrket TK Developments
platform indenfor udvikling af detailhandelsbyggeri i Centraleuropa betydeligt.

Aktuelt har TK Development en historisk høj ordreportefølje i Centraleuropa, og sideløbende med
arbejdet med den eksisterende projektportefølje forhandles der om udvikling af nye projekter i
såvel Polen som Tjekkiet - i samarbejde med de store aktører på markedet.

Den afgørende drivkraft inden for butikssegmentet i Centraleuropa er således stadig de
internationale detailhandleres og især hypermarkedernes kamp om de bedste beliggenheder og
dermed opbygningen af en moderne vestlig indkøbsprofil. Som en illustration af
udviklingspotentialet anslår analyser fra Jones Lang LaSalle og INCOME at mætningsgraden for
hypermarkeder stadig kun ligger på ca. 55% - 65% i Polen, Tjekkiet og Slovakiet når der
sammenholdes med allerede etablerede og kendte projekter.

Hertil kommer at mætningsgraden for supermarkeder/minihypermarkeder som indgår i TK
Developments samarbejdsaftale med Ahold vurderes aktuelt at være på et endnu lavere niveau
end de større hypermarkeder.

Markedet for storbutikker er endnu ikke særligt udviklet i Centraleuropa, og det vurderes at blive et
betydeligt vækstmarked i de kommende år. TK Developments markedsposition i Centraleuropa i

Årsberetning

kombination med erfaringsgrundlaget fra Skandinavien inden for storbutikssegmentet sikrer
udgangspunktet for at få del i denne vækst, og dette underbygges af, at TK Development allerede
har sikret sig retten til en række jordarealer til opførelse af storbutikker.

I Ungarn har koncernen sonderet markedet, og der er opnået et godt kendskab hertil. Markedet er
på et relativt modent stade, og det vurderes aktuelt om markedspotentialet er stort nok til
etablering af en egentlig afdeling i Ungarn.

I Rumænien viser TK Developments markedsanalyse at det rumænske marked er relativt
umodent, men at det indeholder et betydeligt potentiale. Flere hypermarkedsoperatører og
detailhandelskæder har besluttet at etablere sig i Rumænien, og TK Developments timing af de
første projekter på dette marked vil naturligt afhænge af hvornår der indgås aftaler med kæderne.

Skandinavien

På det skandinaviske marked har TK Development opnået et solidt fodfæste inden for udvikling af
storbutiksprojekter, og koncernens stærke kontaktnet til de største af detailhandelskæderne på
disse markeder giver således fortsat positive vækstudsigter her.

På det finske marked er der en betydelig ordreportefølje og fortsat interesse fra detailkæder som
ONOFF, Jysk Sengetøjslager, El-Giganten samt en række store finske kæder omkring etablering
af storbutikker i de større finske byer.

I Sverige er detailhandelskædernes ekspansion via storbutikker ligeledes den vigtigste drivkraft, og
det er bl.a. ovennævnte tre detailhandelskæder der også samarbejdes med på dette marked.
Samtidig arbejdes der efter nu fire års etablering på markedet med udvikling af ejendomsprojekter
inden for andre segmenter. Udviklingen af ”Gateway” projektet i Malmé er stadig på et relativt tidligt
stade, men det indikerer et fremtidigt vækstpotentiale i Sverige udover det som genereres fra
storbutikssegmentet.

I Danmark har TK Development haft relativ høj aktivitet inden for butikssegmentet på trods af
miljøministeriets restriktive politik. Vedtagelsen af nye regionsplaner for amterne ved udgangen af
2001 betyder at de overordnede rammer for detailhandelsudvidelser bliver fastlagt i de enkelte
amter, og det vil skabe nye muligheder inden for butikssegmentet i Danmark.

Inden for kontorsegmentet forventes det at de seneste års positive udvikling inden for såvel
udvikling som salg fortsætter. Der arbejdes aktuelt med større projekter i såvel København, Århus
som Aalborg.

I regnskabsåret 2001/02 forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 365 mio. svarende til en
vækst på mindst 20% i resultat pr. aktie efter skat. Der forventes ligeledes en årlig vækst i resultat
pr. aktie efter skat på mindst 20% i mindst de kommende to år.

I vækstforventningerne er der ikke taget hensyn til den forventede indtjening fra Field's projektet i
Ørestaden.
Forslag til generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i  TK Development den 18. september 2001. På
generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille følgende punkter til vedtagelse:

10

Årsberetning

+ Der udbetales DKK 1 pr. aktie i udbytte.
« Danske Bank erstatter Unibank som aktiebogsfører for TK Development.

. Fornyelse af bestyrelsens bemyndigelse til på selskabets vegne at erhverve op til 10% af
aktiekapitalen, til den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs +/- 10%.
Bemyndigelsen gives for en periode på 18 måneder fra beslutningen på
generalforsamlingen.

Øvrige forhold

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Den 3. juli 2001 udsendte TK Development fondsbørsmeddelelse som opfølgning på meddelelse
udsendt af FORAS Holding A/S samme dag vedrørende overdragelse af butikscentre.
Fondsbørsmeddelelsen fra FORAS Holding A/S efterlod et indtryk af at TK Development har
misligholdt eller ikke agter at opfylde indgåede aftaler med FORAS Holding A/S omkring levering af
butikscentre i Polen og Tjekkiet.

Da dette ikke er tilfældet, stiller TK Development sig uforstående overfor disse udsagn fra FORAS
Holding A/S.

Der har været ført forhandlinger med FORAS Holding A/S omkring overdragelse af de involverede
butikscentre på et tidligere tidspunkt end hvad der fremgår af de indgåede aftaler. TK Development
må konstatere at der ikke har været mulighed for at opnå enighed om sådanne aftaler. TK
Development agter derfor at henholde sig til allerede foreliggende bindende aftaler hvilket
indebærer at der intet grundlag er for at antage at FORAS Holding A/S ikke er forpligtet til at
overtage de pågældende butikscentre.

Field's

Den aktuelle status på Field's projektet er at projektet forløber tilfredsstillende og at der er stor
interesse fra detailhandelskæderne for at indgå lejeaftaler. Projektet blev udskudt i forhold til det
forventede da en klage til Naturklagenævnet fik opsættende virkning på udstedelse af
byggetilladelse. Byggetilladelsen blev derfor udskudt i otte - ni måneder indtil Naturklagenævnet
afgjorde sagen den 12. februar 2001. Projektet har haft en tilfredsstillende fremdrift efter denne
dato i relation til udlejning og byggeforberedelse. Med hensyn til afhændelse af projektet blev dette
udskudt fra det oprindelige tidspunkt idet det ikke har været muligt at føre seriøse forhandlinger så
længe at myndighedstilladelserne var uafklarede. Der er fortsat god interesse fra investorer i
relation til projektet, og der startes realitetsforhandlinger henover den kommende periode.

Ændring af regnskabsår
På grund af tre måneders tidsfristen for offentliggørelse af helårsregnskab og det heraf følgende
sammenfald med regnskabsaflæggelse i juli måned, overvejer TK Development at ændre

regnskabsåret.

Beslutningen afhænger af resultatet af koncernens igangværende undersøgelse af de
selskabsretslige og skattemæssige konsekvenser som kan opstå for koncernen i de enkelte lande
såfremt regnskabsåret ændres.

11

Årsberetning

 

Retssager

Euro City | K/S
I forbindelse med salg af ejendomme på anpartsbasis for 13 år siden blev der anlagt sag mod
koncernen. TK Development vandt sagen i Vestre Landsret den 4. februar 2000. En mindre gruppe

af kommanditister på 51 har anket sagen til Højesteret.

Der verserer ikke øvrige sager af væsentlig betydning, og koncernen er ikke bekendt med at
sådanne forestår.

12

Værditilvækst i TK Development

 

TK Developments idégrundlag
TK Development skaber værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Netværk
TK Developments stærke netværksrelationer er blandt de væsentligste forhold bag
værdiskabelsen i koncernen:

 

 

Partnere Lejere

CON

Il everandører

 

 

 

 

 

 

    

 

NM

Investorer

 

 

 

 

TK Developments tætte kontakt til og samarbejdsrelationer med lejere og investorer giver i
kombination med evnen til at matche disses efterspørgsel et stærkt udgangspunkt for at sikre en
fortsat vækst. Det er. således typisk lejeres og investorers behov der driver udviklingen på
ejendomsmarkedet.

Overfor lejere og investorer fremstår TK Development som projektudvikleren der sikrer
gennemførelse af projektet fra idéoplæg og til et nøglefærdigt byggeri. Som en rendyrket
udviklingsvirksomhed outsourcer TK Development dog en række af de underliggende opgaver —
eksempelvis entreprenørarbejdet i forbindelse med koncernens udviklingsprojekter. Dette sikrer
overordnet fokus på projektet i alle projektfaser og giver TK Development fuld fleksibilitet i
projektudviklingsforløbet. Langvarige samarbejdsrelationer med  underleverandører sikrer
koncernen tilfredsstillende leverancesikkerhed og kvalitet.

Endelig giver TK Developments samarbejde med andre parter — herunder andre
udviklingsvirksomheder - nye indgangsvinkler til ejendomsmarkedet.

Vækstorienteret organisation
TK Developments organisationskultur kendetegnes ved et udpræget præstationsmiljø hvor
organisationen er resultat- og vækstorienteret på alle niveauer.

Samtidig er TK Development opbygget med en udpræget flad organisation med en kort
beslutningsproces hvor der effektivt kan træffes de nødvendige beslutninger på både det
strategiske, taktiske og operationelle niveau. | kombination med et højt fagligt niveau i
medarbejderstaben sikrer dette et tæt, konstruktivt og effektivt samarbejde med
samarbejdspartnerne på de enkelte projekter.

13

Værditilvækst i TK Development

Medarbejderne

Som en udviklingsvirksomhed udgør medarbejdernes viden, erfaringer og netværk et af TK
Developments væsentligste aktiver, og medarbejderne spiller en afgørende rolle for
værdiskabelsen i koncernen.

TK Development fokuserer derfor kraftigt på at tiltrække, fastholde og udvikle dygtige
medarbejdere. Antallet af medarbejdere er i løbet af tre år fordoblet samtidig med at
medarbejderne nu er spredt over et stort antal lande.

Udover rekrutteringen af nye medarbejdere er der sat fokus på medarbejdernes fleksibilitet og
mobilitet. Når TK Development opbygger en organisation i et nyt land, lægges der vægt på at
sammensætte et stærkt team bestående af lokale medarbejdere og erfarne, udstationerede TK
medarbejdere.

Den internationale mobilitet der er en af styrkerne i TK Development, giver samtidig virksomheden
optimale muligheder for at få overført kompetence og knowhow på tværs af landegrænserne.
Koncernens kraftige ekspansion kræver løbende fokus på udvikling af nye ledertalenter, og der er
på baggrund heraf iværksat et traniee program hvor medarbejderne får en grundig uddannelse og
træning med henblik på at kunne tiltræde internationale leder- eller specialistjobs i TK
Development.

Med henblik på at fastholde nøglemedarbejdere har TK Development i 1995 og 1999 igangsat
medarbejder incentive programmer, og der arbejdes løbende på nye tiltag som styrker
medarbejderloyaliteten.

Markedskendskab
TK Developments omfattende markedskendskab til de enkelte markeder er afgørende for at sikre
værditilvæksten via projektudvikling.

Herunder har bl.a. evnen til at finde de rigtige geografiske beliggenheder stor betydning. At den
geografiske placering passer til kundens ønsker og behov, er således afgørende for projektets
gennemførelse.

I begrebet markedskendskab ligger desuden bl.a. evnen til at sikre en smidig og positiv
myndighedsbehandling. Ethvert byggeprojekt kræver myndighedernes godkendelse, og det er en
afgørende konkurrenceparameter at TK Developments organisation har den nødvendige viden og
kendskab til disse processer på de respektive markeder. Som en stærk organisation med et stort
opbygget vidensgrundlag kan en kompliceret myndighedsbehandling være en fordel for TK
Development i forhold til mindre konkurrenter.

Effektiv projektstyring og optimering

Som et led i værdiskabelsen i en udviklingsvirksomhed er det væsentligt at sikre at alle forhold går
op i en højere enhed således både lejer og investor ved samarbejde med TK Development sikres
det optimale koncept for hvert projekt. Herudover er evnen til at styre et fuldstændigt, - og ofte
komplekst, udviklingsforløb afgørende. Et ejendomsudviklingsforløb strækker sig ofte over en lang
periode og med mange forskellige faser. Som komplet udviklingsvirksomhed dækker TK
Development alle disse projektfaser og har herigennem kontrol med den fulde værdiskabelse i
projektet.

14

Værditilvækst i TK Development

 

TK Development opererer med en række styringsredskaber på projektniveau for at sikre at
værdiskabelsen i projektet realiseres.

Som en hovedregel igangsættes et projekt først når projektet som minimum er 60% udlejet eller
videresolgt. Derfor søges jorden normalt sikret på optionsbasis indtil disse forhold er opfyldt. Forud
for et projekts godkendelse i organisationen skal det desuden opfylde forskellige
minimumsindtjeningskrav.

På koncernniveau styres der bl.a. ud fra løbende budgetopfølgninger på de enkelte
projekter/markeder, herunder indtjeningen målt pr. medarbejder. Balancesiden optimeres via
koncernens balancestyringsmodel, og der udfærdiges regelmæssige likviditetsopgørelser på både
projekt- og koncernniveau.

Et stærkt likviditets- og kapitalmæssigt grundlag

Et stærkt kapitalgrundlag sikrer TK Development mulighed for at løfte et betydeligt projektomfang.
Ansvarlig lånekapital er nu en del af den finansielle struktur i TK Development. Dette medvirker til
at sikre lavere kapitalomkostninger og optimering af shareholder value.

15

Markedssegmenter

TK Development opererer inden for følgende segmenter:

 

 

Butikker Kontorer Boliger
Butikscentre — Storbutikker Strøgejendomme

Danmark Xx Xx X X X
Sverige X

Finland X

Polen X X x

Tjekkiet X X

Slovakiet  x X

Tyskland X

 

Butikssegmentet er TK Developments vigtigste segment, og det bidrog i 2000/01 med 75% af
koncernens projektafledte bruttoresultat. Kontordelen udgjorde 9%, og projekter med segmentmix
(herunder boliger) bidrog med 16% af årets bruttoresultat.

Butikssegmentet er underopdelt i tre segmenter, og koncernens projektportefølje afspejler en høj
aktivitet indenfor specielt butikscentersegmentet i Centraleuropa og storbutikssegmentet i
Skandinavien.

Det er aktuelt primært på det danske marked at TK Development opererer inden for alle
segmenter, men muligheden for at udvide forretningsområdet på de øvrige geografiske markeder
inden for kontorer, boliger og projekter med segmentmix vurderes løbende.

Af tabellerne fremgår offentliggjorte projekter der er indtægtsført på i regnskabsåret og/eller er
under udvikling. Herudover indtægtsføres der på en række mindre projekter. Indtægtsførelsen på
de enkelte projekter i TK Development sker over flere år, afhængig af projektets varighed.

Der arbejdes desuden løbende på projektudvikling af yderligere et stort antal projekter.

Markedssegmenter

 

Større projekter hos TK Development, fordelt på segmenter og markeder:

 

 

 

 

 

 

 

Butikscenterprojekter Areal i mZ Storbutikprojekter Areal i mZ

Centraleuropa Skandinavien

Sosnowiec, Polen 34.000 Jem & Fix butikker, Danmark

Reduta II, warzawa, Polen 10.000 Brentano butikker, Danmark 13.000

Targowek Il, Warzana, Polen 19.500 Kvik køkkener, Danmark

Bytom Polen 14.750 Harald Nyborg, Danmark, Sverige

Best Plot, Prag, Tjekkiet 36.400 Sødertålje, Sverige 11.000

Hradec, Tjekkiet 14.300 Våxjå, Sverige 13.000

Ostrava, Tjekkiet 7.100 Gåvle, Sverige 4.900

Brno South, Tjekkiet 15.800 Kristiansstad, Sverige 10.000

Eden, Prague 22.210 Luleå, Sverige 10.000

Olomouc, Tjekkiet 7.100 Vantaa, Finland 25.000

Karlovy Vary, Tjekkiet 11.000 Espoo, Finland 10.000

Projekt, Tjekkiet 48.000 Lahti, Finland 7.000

Gdynia 14.500

Zilina, Slovakiet 10.450

Projekt, Slovakiet 11.500

Bydgoszcz, Polen 28.000 Kontorsegmentet Areal i m?

Torun, Polen 29.000

Prague Airport, Tjekkiet 29.800 Danmark

Kosice, Slovakiet 31.800 Domicilejendom B-K Medical, 10.000
København

Frydek Mistek, Tjekkiet 10.000 Værftsarealer i Østre Havn, 128.000
Aalborg

Medium-size cities, Ahold, Polen - Kontordomicil i Sdr. Frihavn, 13.000
København
Pakhuse på Dampfærgevej i Sdr. 16.000

Skandinavien Frihavn, København

Frihedens Butikscenter, Hvidovre, 7.000 Lottenborg, kontordomicil, Lyngby 4.500

Danmark

Greve Centret, Greve, Danmark 3.000 Nordisk Fjer bygningen, 15.800
København

Field's, København Danmark 146.000 Amerikakaj, kontorhus, 7.500
København

Projekter med segmentmix Areal i mZ

Danmark

Choice Hotels, ved Aalborg Kongres & kulturcenter, Aalborg 6.000

Molestien, hotel og kontor, København 16.000

Næstved Tidende, kontor og butik, Næstved 8.000

Daells Varehus, hotel og butik, København 25.000

Lyngby Kulturhus, Lyngby 23.000

Udvikling af Statoil ejendomme, København (areal ekskl. To P-anlæg) 14.400

Valby Torvene, kontor, butik g bolig m.v., København 41.700

Sverige

Gateway (Entré), oplevelsescenter, Malmé 40.000

 

16

17

Markedssegmenter

Markedssituation

Butikssegmentet

Betydelige synergieffekter kombineret med muligheden for større salgsarealer og gode trafikale
muligheder er en del af de forhold som skaber konceptet bag butikscentre der oftest etableres i
udkanten af større byer. Butikscentrene har typisk under samme tag et stort hypermarked og
herudover et større antal mindre specialbutikker i varierende størrelse.

I tilknytning til butikscentrene eller samlet i udkanten af større byer etableres storbutikker der hver
for sig normalt har et butiksareal på over 1.000 m?, Det er sædvanligvis kapitalkæder inden for
udvalgsvaresektoren, så som byggemarkeder, køkken- og hårde hvidevareforretninger, radio/tv
branchen, tekstil, beklædning osv. der etablerer sig i storbutikker.

Inden for butikscentersegmentet er koncernens  vækstforventninger størst til markedet i
Centraleuropa. Den afgørende drivkraft for markedet i Centraleuropa er stadig den markante
underforsyning af et moderne butiksnet som eksisterer i den overvejende del af området. Dette
driver de internationale hypermarkedskæders indtrængning på markederne, medfører stærk
interesse fra de øvrige detailhandelskæder, og skaber et nyt interessant marked for investorerne.

Det positive udviklingspotentiale understreges af tabellen, der illustrer det aktuelle antal
hypermarkeder på markederne i Polen, Tjekkiet og Slovakiet (inkl. hypermarkeder under
konstruktion) — samt det estimerede mætningspunkt:

 

 

 

 

Hypermarked Polen Tjekkiet Slovakiet
Carrefour 18 14 5
Leclerc 13

Géant-Casino 18

Tesco 14 12 7
Globus 13

Auchan 14

Ahold 15 15 4
Metro/Real 27

Jeronimo Martines 6

Total 125 54 16
Estimeret

mætningspunkt 180 100 30
Mætningsgrad 69% 54% 53%

 

Kilde: Jones Lang LaSalle, INCOME og TK Development

Samtidig anslår analyser at mætningsgraden for supermarkeder/minihypermarkeder som dem der
indgår i TK Developments nye samarbejdsaftale med Ahold er på et endnu lavere niveau end de
større hypermarkeder.

På storbutiksområdet har koncernen stærke vækstforventninger til såvel Centraleuropa som
Skandinavien.

18

Markedssegmenter

TK Developments egen analyse af markedet i Centraleuropa indikerer en aktuel mætningsgrad på
omkring 20% inden for storbutikssegmentet hvilket giver et betydeligt vækstpotentiale i de
kommende år for dette segment.

I Skandinavien vurderer koncernen ligeledes at der fortsat er et stort potentiale inden for
butikssegmentet herunder bl.a. storbutikssegmentet. Som i Centraleuropa er det detailhandlernes
ekspansion via storbutikker der driver væksten. Af figuren fremgår eksempler på de ekspansive
kapitalkæder som TK Development aktuelt samarbejder med inden for storbutikssegmentet på
tværs af landegrænserne i Skandinavien:

 

 

Danmark Sverige Finland
Jysk Sengetøjslager Jysk Sengetøjslager Jysk Sengetøjslager
Elgiganten Elgiganten Elgiganten
Elgiganten Elgiganten Eligiganten
Stadium Stadium Stadium

ONOFF ONOFF
Harald Nyborg Harald Nyborg

 

| Danmark har der i regnskabsåret været høj aktivitet inden for butikssegmentet på trods af
Miljøministeriets restriktive politik. Nye regionsplaner for amterne ved udgangen af 2001 vil skabe
nye muligheder inden for butikssegmentet på det danske marked.

Projekter med segmentmix

TK Development har i de seneste år haft et stigende aktivitetsniveau i Danmark inden for udvikling
af projekter med segmentmix. I disse ofte større, komplicerede projekter spiller udvikleren en
afgørende rolle for at sikre de overordnede sammenhænge i projektet — og herunder samarbejdet
mellem en række forskellige interessenter.

På baggrund af TK Developments betydelige erfaringer med disse ofte langvarige og mere
komplicerede projekter, koncernens igangværende, nye udviklingsprojekter med segmentmix — og
de mere generelle og overordnede udviklingstendenser på ejendomsmarkedet vurderes der at
være et stort fremtidigt markedspotentiale inden for denne type projekter. Konkret er det fremtidige
markedspotentiale for projekter med segmentmix dog ikke muligt at estimere netop p.g.a af disse
udviklingsprojekters specielle karakter — og herunder mixet af forskellige ejendomsformål.

Kontorsegmentet
Virksomheders, uddannelsesinstitutioners, den offentlige administrations 0.a. løbende behov for
ændringer i lokalefaciliteter skaber en permanent underliggende efterspørgsel efter

projektudvikling inden for kontorsegmentet. TK Development opererer endnu primært kun på det
danske marked inden for kontorsegmentet, men også her vurderes der at være et betydeligt
potentiale internationalt. | Danmark er udsigterne for kontorsegmentet positive, bl.a. baseret på det
forhold at omfanget af tomme, attraktive erhvervslokaler er på et meget lavt niveau. TK
Development har især oplevet en forøget efterspørgsel efter nye lokaler fra de liberale erhverv
samt den offentlige administration. Samtidig er der en betydelig investorinteresse idet
afkastniveauet for ejendomsinvesteringer set i sammenhæng med renteniveauet p.t. er attraktivt.

TK Development tilbyder kunderne inden for kontorsegmentet komplette løsninger der tager
hensyn til virksomhedsprofilen samt kundens ønsker om geografisk placering, arkitektur, kvalitet af
byggeri, indretning M.v.

19

Aktionærforhold

 

TK Delopment A/S" aktier er noteret på Københavns Fondsbørs. Aktiekapitalen udgør DKK
280.438.100 svarende til 14.021.905 stk. aktier.

Det er TK Developments mål at skabe et højt afkast til selskabets aktionærer ved at følge en
langsigtet vækststrategi der aktivt skaber værdier og en positiv indtjeningsudvikling i koncernen.
Den positive indtjeningsudvikling. kommer til udtryk ved en forventet vækst på mindst 20% p.a. i
resultat pr. aktie efter skat i mindst de kommende tre år (vækstskønnet blev marts 2001 opjusteret
fra 15%). Dette vurderes at kunne danne baggrund for at TK Development aktien også i fremtiden
vil være en attraktiv aktieinvestering for en bred aktionærkreds.

Aktionærer
Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra 3.400 til 5.300. Antallet af aktionær er over de
seneste to år steget med ca. 3.300.

Udvikling i aktionærsammensætning:

Aktionærfordeling

Pensionskasser |
"Udenlandske investorer
Banker, forsikringsselskaber

 

"og investeringsforeninger
Øvrige | HDL |

 

 

 

alt

 

Følgende aktionærer har oplyst at de ejer mere end 5% af aktiekapitalen i TK Development:

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, København
Arbejdsmarkedets Tillægspension, Hillerød
Codan Koncernen, København

Danske Bank, København

20

Aktionærforhold

Kursudvikling

TK Developments aktier blev den 30. april 2001 noteret til kurs 269 svarende til en markedsværdi
på DKK 3,8 mia. mod DKK 2,5 mia. i april 2000. Aktien er i regnskabsåret steget med 47,8%. Til
sammenligning er KFX indekset steget med 1,3% i samme periode. Medio juli blev TK
Development aktien handlet til kurs 265.

Udviklingen i TK Developments aktiekurs i forhold til KFX indekset målt fra primo regnskabsåret
2000/01 til medio juli 2001:

 

. 180
| 160
140

120

 

100 ——|
IK

(KFS ||

 

60

40

20

 

 

oOo oOo oOo oOo oOo oO oOo oOo — - 35 — — — -
SS 8SSS8S ESS 83838S3S8S3 8388
oOo oOo oOo oOo o - - - oOo oOo oOo oOo oOo oOo oo !
SA mi md SM FA My PA AM mm SS = SM 1 == ==
=— = =— =— — — == =— — — = — =— =— =—
oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo oOo
Omsætning

Der har i de seneste år været en stigende omsætning i TK Development aktien der 1. halvår 2001
opgjort på månedsbasis har været blandt de 30 mest omsatte aktier på Københavns Fondsbørs.

Likviditeten i TK Development aktien er blevet positivt påvirket af at den i maj 2001 kom med i det
internationalt anerkendte benchmark indeks MSCI (Morgan Stanley Capital International). Det
skete i forbindelse med at der ved sammensætning af MSCI indekset blev introduceret en ny
opgørelsesmetode. Som nyt er de enkelte selskabers flow af frie aktier nu en afgørende parameter
for selskabets vægt i indekset — med andre ord indgår kun den aktiekapital som er tilgængelig på
markedet. 26 danske virksomheder udgør indekset for det danske marked, og TK Development
indgår aktuelt med en vægt på 0,7% i indekset.

Den 2. juli 2001 introducerede Københavns Fondsbørs et nyt benchmark indeks KBX der ligeledes
er justeret for free float. Aktieposter over 5% der ejes af staten, kontrollerende ejere, selskabets
insidere og krydsejerskab indgår således ikke. KBX består typisk af 60-90 aktier og fungerer som
indikator for aktiemarkedets udvikling på Københavns Fondsbørs. TK Development indgår aktuelt
med 100% af markedsværdien heri, svarende til en vægt på 0,66%.

21

Aktionærforhold

Investor relations

Med respekt for de børsetiske regler arbejder TK Development med en målsætning om at
opretholde et højt og ensartet informationsniveau overfor investorer og aktionærer. Navnenoterede
aktionærer modtager automatisk indkaldelse til generalforsamlingen og det trykte regnskab for TK
Development. TK Development afholder løbende møder med investorer, analytikere og pressen
med henblik på at holde disse interessegrupper orienteret om udviklingen i koncernen. TK
Developments hjemmeside:  www.tk-development.dk, indeholder bl.a. alle udsendte
fondsbørsmeddelelser, opdaterede aktiekurser og oplysninger om projekterne.

Samtidig indeholder Fondsbørsens hjemmeside (www.xcse.dk) en del relevante informationer om
TK Development.

Som eksempler herpå kan nævnes:

-… stamdata (herunder fondskode, indeks hvori TK Development indgår m.v.)
-— analyser vedrørende aktieomsætning i TK Development (måneds- og årsomsætning,

omsætningshastighed m.v.) herunder sammenligning til branche m.v.
-… analyser vedrørende kursudvikling, bl.a. i relation til indeks, brancher m.v.

Der er link direkte fra TK-Developments hjemmeside til Fondsbørsens hjemmeside og omvendt.

 

Mægler
Alfred Berg
Danske securities

Nordea Securities

Spar Nord

Bank Insinger de
Beaufort
Carnegie

Finansbanken

Finansbanken
Danske Securities

Enskilda Securities

Flemings Research
Handelsbanken —
Investment Banking
Merril Lynch

Analytiker
Carsten Dehn
Peter Andersen
Allan Nielsen

Lars Valsøe Bertelsen
Søren Krohn

Christian Reinholdt
Nils Thygesen

Poul Holm Nielsen
Peter Andersen

Niels Leth

Henrik Breum
Marianne Nilsson

Bernd Stahli

Telefon

+45 33 96 19 23
+45 33 64 92 53
+45 33 33 28 33

+45 96 34 42 02
+45 33 43 21 63

+45 32 88 02 73
+45 77 55 01 12

+45 77 55 01 13
+45 33 64 92 53

+45 36 97 70 00

+45 33 33 32 76
+45 33 41 85 87

+44 207 9961 205

E-mail
carsten.dehn&Galfredberg.dk
peter.andersen(Ødanskesecurities.com

lars.topholmæønordeasecurities. com

ivbæsparnord.dk
s.krohn&insinger.com

creinholdt&æcarnegie.dk

nils.thygesenGfinansbanken.dk

poul.nielisenØfinansbanken.dk
peter.andersen(Øødanskesecurities.com

niels.lethæøenskilda.dk

henrik. breum&arossecurities.com
mani13æhandelsbanken.se

bernd stahligoml.com

 

Fondsbørsmeddelelser

22

Siden regnskabsårets begyndelse den 1. maj 2000 har TK Development udsendt følgende
fondsbørsmeddelelser:

 

 

Meddelelse nr. Udsendtden Begivenhed

7 04.05.2000 Meddelelse om udvikling af shopping centre i samarbejde
med Ahold Real Estate the Netherlands

8 12.07.2000 Dementi af artikel i Nordjyske Stiftstidende

9 31.07.2000 Meddelelse om tidspunkt for udsendelse af årsregnskabs-
meddelelse

10 04.08.2000 Meddelelse om datoen for ordinær generalforsamling

11 21.08.2000 Årsregnskabsmeddelelse 1999/2000

12 07.09.2000 TK Development og J. Lauritzen Holding udvikler i fællesskab
de tidligere værftsarealer på Østre Havn i Aalborg

13 15.09.2000 TK Development indgår aftale med LEL i Finland

14 18.09.2000 Konvertering af udstedte konvertible obligationer

15 19.09.2000 Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development
A/S

16 26.09.2000 TK Development fortsætter med at styrke sin østeuropæiske
position

17 28.09.2000 Referat af ordinær generalforsamling i TK Development A/S

18 06.10.2000 Meddelelse om en tidligere medarbejders salg af aktier

19 06.11.2000 TK Development har indgået aftale med Carrefour om
udvikling af 5 nye butikscentre

20 07.11.2000 TK Development sælger city-ejendom i Næstved til Tryg-
Baltica Pension

21 28.11.2000 Fristforlængelse for offentliggørelse af halvårsrapport for
regnskabsåret 2000/2001

22 18.12.2000 TK Development udvikler nyt hotel- og kontorprojekt på
Molestien i København

23 21.12.2000 TK Development udvikler Frihedens Butikscenter

1 09.01.2001 Udvikling af kontorejendomme i København

2 22.01.2001 Udvikling af storbutikker i Finland

3 25.01.2001 Udvikling af storbutikker i Sverige

4 26.01.2001 Meddelelse om udsendelse af halvårsrapport i uge 5

5 30.01.2001 Halvårsrapport — 2000/2001

6 15.02.2001 TK Development udvikler nye projekter i Danmark og Sverige

7 07.03.2001 TK Development og Klépierre indgår aftale for Centraleuropa

8 23.03.2001 TK Development udvikler nyt butikscenter i samarbejde med
Ahold Real Estate The Netherlands

9 09.04.2001 TK Development udvikler nyt hotel i Aalborg

10 26.04.2001 Finanskalender

11 04.05.2001 TK Development udvikler nyt kontordomicil i Sdr. Frihavn,
København

12 16.05.2001 Nyt TK Development projekt i Danmark

13 23.05.2001 Udvikling af ny domicilejendom til B-K Medical samt
erhvervelse af Synoptik ejendomme

14 03.07.2001 Overdragelse af butikscentre til FORAS Holding A/S

 

23

Risikofaktorer

TK Development arbejder under de risici af såvel kommerciel som finansiel art der er sædvanlige
for en udviklingsvirksomhed inden for ejendomsbranchen.

Nedenfor er nævnt de væsentligste risikoforhold som TK Development opererer under samt de
politikker og metoder, som koncernen har for at kontrollere disse. Risikofaktorerne er ikke nævnt i
prioriteret rækkefølge.

Projektrisici

Med 114 projekter indeholdt i bruttoresultatet - spredt over koncernens segmenter og lande giver
det som udgangspunkt TK Development en tilfredsstillende risikospredning på projekter. De
enkelte projekter påvirkes af følgende risikofaktorer:

Solgte projekter

En del af TK Developments projekter afhændes til investorer baseret på en fast aftalt
startforrentning beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er indgået. Aftalen om salg kan dog
ske forud for at alle lejeaftaler i bygningen er endeligt aftalt. TK Development påtager sig dermed
en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål kan udlejes på et niveau der sikrer en for
koncernen tilfredsstillende avance på projektet.

Udlejede projekter
På projekter som ikke er solgt igangsættes byggeriet som hovedregel kun såfremt der er indgået
lejeaftaler på 60% af lejemålene.

Dermed påtager TK Development sig salgsrisikoen på projektet. Denne risiko reduceres naturligvis
ved den betydelige udlejningsgrad forud for projektet.

Entrepriseforhold

Alle entrepriseopgaver købes eksternt baseret på fastpristilbud hvilket minimerer den risiko der
opstår ved uforudsete udsving i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Samtidig modtager
TK Development garantier til sikkerhed for opfyldelse af alle entreprenørens forpligtelser i henhold
til de indgåede entreprisekontrakter.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en egentlig produktion der i sig selv kan
påvirke miljøet negativt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved erhvervelse af
arealer og eksisterende bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, og der foretages
jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed
oprenses arealet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette.

Kundeforhold

TK Development har som en direkte følge af sit forretningskoncept en naturlig afhængighed af at
kunne finde lejere og investorer til de ejendomme, som udvikles. | visse ejendomme er lejer og
investor sammenfaldende.

Både for så vidt angår lejere som investorer har TK Development løbende et samarbejde med en
række forskellige parter, og koncernen vurderes ikke i væsentlig grad at være afhængig af
samarbejdet med enkelte parter. På trods heraf søges det dog fortløbende at udvide samarbejdet
med nye lejere og investorer.

24

Risikofaktorer

 

Generelle risici

Ejendomspriser/konjunkturudvikling
TK Development er kun delvist påvirket af prisudsving på ejendomsmarkedet. Det skyldes at
koncernen som et udviklingsselskab sælger hovedparten af projekterne inden de igangsættes.

Koncernens egenbeholdning af grunde samt igangværende og færdigopførte projekter er dog
eksponeret for prisudviklingen på ejendomsmarkedet. Gennem de seneste år har koncernen
imidlertid haft en stadig mindre del af projektbeholdningen bundet i grunde samt igangværende og
færdigopførte projekter for egen regning.

Endelig er koncernens aktiviteter spredt på en række markeder hvilket også mindsker betydningen
af eventuel økonomisk tilbagegang på ét marked.

For den del af projekterne som ikke er solgte, har koncernen en mindre risiko for prisudsving som
følge af at afkastkravet for ejendomme i en vis udstrækning påvirkes af det generelle renteniveau i
samfundet. Afkastkravet på ejendomme bevæger sig dog med en vis træghed i forhold til den
generelle renteudvikling. Koncernens færdigudviklede ejendomme er finansieret via langtløbende
lån.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør et af TK Developments største aktiver,
og det er en afgørende konkurrenceparameter for TK Development at sikre disse medarbejderes
langsigtede commitment til koncernen. Netop for at knytte disse medarbejdere stærkere til
koncernen har TK Development nu af to omgange lanceret et medarbejder incentive program. Det
første program blev igangsat i 1995, og i november 1999 blev et nyt program igangsat. Det nye
program committer de 25 involverede nøglemedarbejdere økonomisk i en fremtidig periode på 8-
10 år. Samtidig er der indgået konkurrenceklausuler med alle ledende medarbejdere.

Finansielle risici

Forpligtelser i forhold til kapitalgrundlag
Til styring af risiko og for at opnå en optimal udnyttelse af egenkapitalen opereres der i TK
Development med en balancestyringsmodel.

Bestyrelsen i TK Development har besluttet at koncernens projekteksponering er maksimeret til 2,5
x den samlede ansvarlige kapital.

I balancestyringsmodellen opereres med vægtning af projekter ud fra en række nærmere fastsatte
kriterier således at de enkelte projekter vægter forskelligt afhængigt af risikoprofilen.

I koncernens balancestyringsmodel medregnes projekternes samlede opførelsespris allerede på
tidspunktet for kontraktindgåelsen.

25

Risikofaktorer

 

Balancestyringsmodel

 

 

Kategorier — vægte i % Skandinavien: Østeuropa:

Danmark, Sverige Polen, Tjekkiet, Slovakiet,

og Finland Rumænien, Ungarn,

og Tyskland

Videresolgte projekter 10 15
Igangværende og færdigopførte projekter 100 150
udlejet i 5 år eller derunder |
Igangværende og færdigopførte projekter 75 113
udlejet i 5 år eller derover
Igangværende og færdigopførte 200 250
uudlejede projekter
Ubebyggede grunde 200 200

 

Valutaforhold

TK Developments udenlandske aktiviteter medfører naturligt en betydelig valutaeksponering.
Denne valutaeksponering afdækkes mod DKK dels via terminsforreninger dels via optagelse af lån
iden valuta som indtægterne er nomineret i.

Renteforhold
TK Development finansierer som hovedregel de igangværende projekter med kortfristet, variabelt
forrentet bankgæld.

Idet renteudgiftens andel af et samlede projektbudget er relativt lille, påvirker udsving i den korte
rente ikke koncernens indtjening i væsentlig grad.

26

Regnskabsberetning

 

Anvendt regnskabspraksis
Ved udarbejdelse af årsregnskabet er der anvendt samme regnskabspraksis som i årsregnskabet
1999/00.

Resultatopgørelsen

Omsætning

TK Developments omsætning steg i regnskabsåret med 25,4% til DKK 2.782,4 mio.
Dækningsgraden udgør 21,3% hvilket er en stigning i forhold til 1999/00 hvor dækningsgraden
androg 19,2%.

Bruttoresultat
TK Developments bruttoresultat er steget med 38,9% til DKK 592,8 mio. Hovedparten af
bruttoresultatet er genereret af butikssegmentet.

Bruttoresultatet er præget af en markant aktivitetsfremgang på alle de skandinaviske markeder.

| Centraleuropa har regnskabsåret også været præget af høj aktivitet. Dels er en række større
projekter under opførelse, dels har der været arbejdet på det strategiske plan hvilket har udmøntet
sig i en ny aftale med Klépierre og et udvidet samarbejde med Carrefour og Ahold.
Klépierre/Ségécé aftalen blev indgået i marts 2001, og de omfattede projekter rækker i stort
omfang ind i de kommende regnskabsår. For så vidt angår samarbejdet med Ahold foregår
udviklingen af de fire store butikscenterprojekter Bydgoszcz, Torun, Prague Airport og Kosice som
planlagt. Projekterne forventes solgt i løbet af det indeværende regnskabsår — og vil først påvirke
bruttoresultatet fra dette tidspunkt. '

Overtagelsen af Steen & Strøms andele af de centraleuropæiske aktiviteter har påvirket
bruttoresultatet positivt svarende til forventningerne.

Overtagelsen har bevirket, at selskabet Euro Mall Czech Holding AB ikke længere pro rata
konsolideres i moderselskabets regnskab. Moderselskabsregnskabet er således ikke umiddelbart
sammenligneligt med sidste år.

Personaleudgifter og andre eksterne udgifter

Personaleudgifterne er steget med 30,1% til DKK 88,0 mio. i regnskabsåret. Det gennemsnitlige
antal ansatte i TK Development er i regnskabsåret forøget med 30 medarbejdere, og dette er den
væsentligste årsag til stigningen i udgifterne.

Personaleudgifter udgør herefter 66,2% af de samlede udgifter hvilket er på niveau med de
seneste år. Der har målt som et gennemsnit over regnskabsåret været ansat 148 personer i TK
Development i regnskabsåret.

Øvrige udgifter er forøget med 14,1% - en udvikling der ligeledes afspejler koncernens øgede
aktivitetsomfang.

Totalt set er udgifterne steget med 24,2% set i forhold til en vækst i bruttoresultatet på 38,9%.
Dette er ensbetydende med at koncernens bruttoresultat pr. omkostningskrone er forøget med
11,8% til DKK 4,46 i regnskabsåret. Dette nøgletal har haft en positiv udvikling lige siden 1995/96,
hvor bruttoresultatet pr. omkostningskrone udgjorde DKK 2,91.

27

Regnskabsberetning

 

Finansiering
Koncernens stigende nettofinansieringsudgifter kan primært henføres til optagelsen af det
ansvarlige lån på DKK 550 mio. til en årlig rente på 10,75% i september 2000.

Finansieringsposten påvirkes herudover bl.a. af størrelsen af de deponerede købesummer,
valutakursreguleringer samt beholdningen af færdigudviklede, ikke solgte ejendomme.

Skat

Den beregnede skat på årets resultat udgør DKK 109,7 mio. svarende til en gennemsnitlig
skatteprocent på 26,6%. Dette er et fald i forhold til 1999/00 hvor den effektive skatteprocent var
på 30,9%. Udviklingen skyldes primært nedsættelse af selskabsskattesatsen i flere lande som
reducerer såvel skatten af årets resultat som den hidtidige afsatte, udskudte skat.

Resultat efter skat
Resultatet efter skat andrager DKK 301,3 mio.

Overtagelsen af Steen & Strøms andele korrigeret for de heraf afledte renteudgifter til det
ansvarlige lån har som forventet forøget resultatet efter skat med ca. DKK 40 mio.

Balance

Koncernens samlede balance andrager pr. 30. april 2001 DKK 6,3 mia. hvilket er en stigning på
DKK 2,0 mia. i forhold til året før. Erhvervelsen af Steen & Strøms andele af de fælles aktiviteter i
Centraleuropa bidrog umiddelbart ved overtagelsen i september 2000 med en tilvækst på ca. DKK
1,1 mia. på balancen.

Aktiver

immaterielle anlægsaktiver

I forbindelse med overtagelse af Steen & Strøms andele af aktiviteterne i Centraleuropa har TK
Development betalt et beløb der indebærer en koncerngoodwill på DKK 43,6 mio. Beløbet
afskrives i henhold til koncernens regnskabspraksis over 10 år.

Projektbeholdning
Den samlede projektbeholdning er forøget med DKK 1.575,4 mio. i forhold til 30. april 2000, og er
dermed en væsentlig faktor i balancestigningen.

Projektbeholdningen af solgte projekter er steget med DKK 1.039,4 mio., og projektbeholdningen
af øvrige igangværende og færdige projekter er forøget med DKK 536,0 mio.

Passiver
TK Developments egenkapital eksklusive minoritetsinteresser udgjorde pr. 30. april 2001 DKK
1.684,8 mio. i forhold til DKK 1.305,4 mio. året før.

De væsentligste bevægelser i året kan udover henlæggelser fra årets resultat på DKK 287,2 mio.
(efter afsættelse til udbytte) henføres til valutakursreguleringer af investeringer i datterselskaber på
DKK 38,1 mio. samt et indskud på DKK 53,1 mio. fra aktiekapitaludvidelse på nominelt DKK 13,3
mio. i forbindelse med konverteringen til aktier af de resterende obligationer fra koncernens
medarbejder incentive program fra 1995.

28

Regnskabsberetning

 

IØ Fondens investering i Euro Mall Holding A/S er afspejlet under posten minoritetsinteresser. I
stedet for en indtægtsførsel af avancen på aktiesalget til IØ Fonden er overdragelsessummen på
DKK 30 mio., på grund af den aftalte option, reserveret under posten minoritetsinteresser i
overensstemmelse med hidtidig praksis for IØ-indskud.

I september 2000 optog TK Development et ansvarligt lån på DKK 550 mio. Lånet er forrentet med
10,75% og udløber den 31. december 2002. Lånet er noteret på Københavns Fondsbørs.

Koncernens samlede ansvarlige kapital opgjort som egenkapitalen tillagt ansvarlig lånekapital pr.
30. april 2001 andrager DKK 2.438,5 mio., svarende til en soliditetsprocent på 38,6%.

Som en naturlig konsekvens af den forøgede projektbeholdning er koncernens byggekreditter
forøget med DKK 660,8 mio. til DKK 1,8 mia. i regnskabsåret.

Hensættelserne er i regnskabsåret reduceret med DKK 36,3 mio. til DKK 40,4 mio. Dette kan bl.a.
henføres til færre hensættelser til lejegarantier, tilbageførsel af hensættelse på retssag vedrørende
overskudsselskaber (konstateret og betalt i 2000/01) samt hensættelser på specifikke projekter.

Med den samlede ansvarlige kapital (egenkapital og ansvarlig lånekapital), som TK Development
råder over, er der efter koncernens balancestyringsmodel fortsat mulighed for en udvidelse af
aktivitetsniveauet hvilket også forventes.

Pengestrømsopgørelse

Et generelt stigende aktivitetsniveau har medført en forøget pengebinding i projektbeholdningen på
DKK 721,0 mio.

Finansieringen af det forøgede aktivitetsniveau har fundet sted via egenindtjening samt optagelsen
af obligationslån på DKK 550 mio.

za

Regnskabsberetning

Aalborg, den 27. juli 2001

DIREKTIONEN

 

BESTYRELSEN

Poul Lauritsen
Formand

puder ss MS

Michael Møller Niels Boserup

CA

rede Clausen

 

Torsten Erik Rasmussen
Næstformand

ehning Rasmussen

29

   

30

Bestyrelse og direktion

 

Bestyrelse

Formand Poul Lauritsen, direktør,
Bestyrelsesformand i:

« Spar Nord Bank A/S

t Spar Nord Fonden
Hedegaard A/S
Nowaco A/S
NOVI A/S
Gangsø Møbler A/S

+ ULF Bolighus A/S
Bestyrelsesmedlem i:

.« Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjysk Holding A/S
Nordjyllands Avisselskab A/S
Aalborg TVR-Koncernen
House of Businesspartners A/S
Intellectual Property Holding A/S
Det Digitale Nordjylland
NOVT's Ejendomsfond

 & & 6 & & &

Næstformand Torsten Erik Ramussen, MBA,
direktør,
Bestyrelsesformand i:

«+ Amadeus Invest A/S

. Best Buy Group A/S

. CPD Invest A/S
Bestyrelsesnæstformand i:

.« West-Wood A/S

e JA! MS

+ Bruhn Holding ApS

«+ Uni-Chains A/S

« A/S Det Østasiatiske Kompagni
Bestyrelsesmedlem i:

.… Coloplast A/S

. Bang & Olufsen A/S

+ Vestas Wind Systems A/S
.… Vola A/S

e

Bekaert Variant Handling Systems A/S
+ NatiImmune A/S

Medlem af direktionen i:
.&… Morgan Management ApS

Niels Boserup, Adm. direktør
Bestyrelsesformand i:
…» Jyllands-Posten A/S
…+… William Demant Holding A/S
» Oticon A/S
Medlem af direktionen i:
«+ Københavns Lufthavne A/S

Henning Rasmussen, direktør, statsaut. Revisor
Bestyrelsesformand i:
Cowboyland Odense A/S
Thanner & Co. A/S
Sharies S.A. Luxembourg
Limo Etiketter A/S
Frisenette ApS
N.E. Skjærbæk A/S
Pome ApS

+. Mangaard Rejsecenter A/S
Bestyrelsesmedlem i:

+ Per Aarsleff A/S

«+ Per og Lise Aarsleffs fond

+  R. Riisfort A/S

+ Scanvægt International A/S

.  Steenbek Holding A/S
Medlem af direktionen i:

”»… Pasø Invest ApS

Michael Møller, professor,
Bestyrelsesmedlem i:
. Industriens Realkreditfond

Direktion

Per Søndergaard Pedersen, adm. direktør,
Bestyrelsesformand i:
«  PL-Holding Aalborg A/S
« EURO Mall Holding A/S
Bestyrelsesmedlem i:
« Nowaco A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S
MEIP 2-1 A/S
MEIJP 2-2 A/S
MEIP 2-3 A/S
MEIP 2-4 A/S
MEIJP 2-5 A/S
TK Development Pushkin A/S

GG & & & & ef ef

Frede Clausen, direktør,
Bestyrelsesformand i:

«+ Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Bestyrelsesmedlem i:

+ Best Buy Group A/S

+ Euro Mall Holding A/S

31

Revisionspåtegning

 

Vi har revideret det af ledelsen aflagte koncernregnskab og årsregnskab for 2000/01 for TK
Development A/S.

Den udførte revision

Vi har i overensstemmelse med almindeligt anerkendte danske revisionsprincipper tilrettelagt og
udført revisionen med henblik på at opnå en begrundet overbevisning om at regnskaberne er uden
væsentlige fejl eller mangler. Under revisionen har vi ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko
efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i regnskaberne anførte beløb og øvrige
oplysninger. Vi har herunder taget stilling til den af ledelsen valgte regnskabspraksis og de
udøvede regnskabsmæssige skøn samt vurderet om regnskabernes informationer som helhed er
fyldestgørende.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med
den danske lovgivnings krav til regnskabsaflæggelsen og at regnskaberne giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, økonomiske stilling samt resultat og
af koncernens pengestrøm.

Aalborg, den 27. juli 2001

NIELSEN & CHRISTENSEN ' ARTHUR ANDERSEN
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Statsautoriserede revi

  

GUSTAV HEDEAGER KIM SCHLICHTER
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

 

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Årsregnskab og koncernregnskab er udarbejdet i overensstemmelse med den
danske årsregnskabslovgivning og regler for udstedere af børsnoterede
værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder danske regnskabsvejledninger.
Regnskabspraksis er uændret i forhold til forrige år.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt dattervirksomheder, hvori
moderselskabet råder over mere end 50% af stemmerettighederne.

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel over 50%, er medtaget som
associerede virksomheder idet moderselskabet er begrænset i sin
forretningsmæssige udøvelse af rettigheder over virksomhedemes aktiver og
ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage regnskaber i moderselskabet
og dattervirksomhederne ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgifter
samt aktiver og passiver. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen,
aflægges i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt urealiserede koncerninterne
gevinster elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i koncernregnskabet i
ejerperioden. Ved køb af dattervirksomheder er overkurs i forhold. til
regnskabsmæssig egenkapital udgiftsført i resultatopgørelsen som en ekstraordinær
udgift.

Ved større strategiske investeringer aktiveres merværdien og afskrives over
maksimalt 10 år.

Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egenkapital foretages der fradrag
for den indtjening og egenkapital, der tilfalder minoritetsaktionærer.

| de selskaber, hvor Investeringsfonden for Østlandene (IØ-Fonden) er

medaktionær, er minoritetsinteressen i balancen opgjort til det aftalte optionsbeløb. I
resultatopgørelsen er ført minoritetsinteressernes andel af årets resultat.

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indgår i koncernregnskabet og i moderselskabets
regnskab efter den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede andel af de

32

Anvendt regnskabspraksis

 

associerede virksomheders årsresultat og egenkapital medtages i henholdsvis
resultatopgørelsen og balancen.

Associerede virksomheder, der omfatter projekter inden for koncernens primære
arbejdsområde, udvikling og entreprise, i fælles bestemmende ledelse med de
øvrige deltagere, er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering
af virksomhedernes regnskabsposter således at en forholdsmæssig andel svarende
til deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i
koncernregnskabet. I moderselskabet er denne type associerede virksomheder
ligeledes indarbejdet ved en pro rata konsolidering i overensstemmelse med
årsregnskabslovens 8& 4, stk. 4.

Omregning af fremmed valuta

Udenlandske  dattervirksomheders  årsregnskaber omregnes for poster i
resultatopgørelsen efter en periodisk gennemsnitskurs og for poster i balancen efter
statusdagens kurs. Valutakursregulering ved omregningen føres på egenkapitalen.
Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske dattervirksomheder,
som anses for at være tillæg til/fradrag i nettoinvesteringen, føres direkte på
egenkapitalen.

Øvrige valutatilgodehavender og -—gæld omregnes til danske kroner efter
balancedagens valutakurs. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og —tab
medtages i resultatopgørelsen.

Finansielle instrumenter

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på sikring af investeringer i
dattervirksomheder, der anses for tillæg til investeringen, føres direkte på
egenkapitalen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på finansielle instrumenter, der
anvendes som et led i øvrig sikring, medtages i resultatopgørelsen.

RESULTATOPGØRELSE

Indtægtskriterium

Indtægtskriteriet for igangværende projekter, som er videresolgt, er
produktionskriteriet. Årets omsætning svarer således til salgsværdien af det i årets
løb udførte arbejde. Den indtægtsførte avance udgør den forventede avance på
projektet beregnet i forhold til projektets færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere
omtalt under projektbeholdning. For øvrige indtægter anvendes faktureringskriteriet.

33

Anvendt regnskabspraksis

 

Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle selskabsskat, dels den udskudte
skat, der påhviler årets resultat.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
værdier og skattemæssige værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en
vurdering i den udskudte skatteforpligtelse. Et eventuelt nettoskatteaktiv aktiveres
efter en foretaget vurdering.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede. De sambeskattede
selskabers samlede skat fordeles forholdsmæssigt mellem de danske
sambeskattede selskaber hvis indkomst er positiv.

BALANCE

Immaterielle anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver består af koncerngoodwill der afskrives lineært over 10
år samt indretning af lejede lokaler som afskrives lineært over lejekontraktens
løbetid.

Materielle anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver er optaget til anskaffelsespriser reduceret med lineære
afskrivninger over den forventede brugstid.

Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:

Driftsmidler og inventar 5 år
Fast ejendom 50 år

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen under posten af- og
nedskrivninger på anlægsaktiver.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder værdiansættes i
moderselskabets regnskab efter den indre værdis metode. Der foretages fradrag for

urealiserede koncernavancer.

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller associeret virksomhed er negativ,
modregnes et beløb svarende til den negative egenkapital i tilgodehavender hos

34

Anvendt regnskabspraksis

 

dattervirksomheden eller den associerede virksomhed. Et eventuelt resterende
negativt beløb opføres under hensættelser.

| resultatopgørelsen opføres summen af de til kapitalandelene svarende andele i
virksomhedernes årsresultat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat og
egenkapital for moderselskabet og koncernen er herefter af samme størrelse.
Dattervirksomhedsreserve under egenkapitalen er opført netto.

Øvrige finansielle anlægsaktiver består af pantebreve og aktier Værdipapireme er
optaget til anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes
lavere.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter inden for fast ejendom. Igangværende,
videresolgte projekter er tillagt forventet avance i forhold til projektets
færdiggørelsesgrad i overensstemmelse med produktionskriteriet. Hvert projekt er
vurderet konkret.

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt normalt beregnet som forholdet
mellem koncernens anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede
ressourceforbrug. For enkelte projekter hvor ressourceforbrug ikke kan anvendes er
der i stedet benyttet forholdet mellem afsluttede delaktiviteter og de samlede
delaktiviteter for det enkelte projekt.

Der foretages reservation til dækning af usikkerheder forbundet med den opgjorte
færdiggørelsesgrad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er optaget til direkte medgåede omkostninger, herunder renter i
projektperioden, og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger.

Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt.

Tilgodehavender

Tilgodehavender er værdiansat efter en individuel vurdering af de enkelte til-
godehavender.

Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier værdiansættes til kursværdien på statusdagen. Der er under

egenkapitalen bundet en reserve for egne aktier svarende hertil. Urealiserede
kursgevinster føres på egenkapitalen.

35

Anvendt regnskabspraksis

Øvrige værdipapirer og kapitalandele indeholder pantebreve samt noterede og
unoterede aktier. Pantebreve og unoterede aktier er værdiansat. til
anskaffelsesværdi eller skønnet kursværdi, såfremt denne vurderes lavere.
Noterede aktier er optaget til kursværdi på statusdagen.

Andre hensættelser

| posten indgår bl.a.

- hensættelse til dækning af lejegarantier. Hensættelsen er foretaget efter en
individuel vurdering. Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for
garantierne.

- underbalance i associerede virksomheder m.v.

- hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme fra drifts-, investerings-
og  finansieringsaktiviteterne samt koncernens likvide beholdninger ved
regnskabsårets begyndelse og slutning. Pengestrømmen fra driftsaktiviteterne er
opgjort ved anvendelse af den indirekte præsentationsform. Likvide beholdninger
omfatter frie likvider samt indeståender på deponeringskonti.

36

RESULTATOPGØRELSE

for perioden

1/5 2000 til 30/4 2001

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: 2000/01 1999/00
NETTOOMSÆTNING 2.782.396.165 2.217.986
udgifter til årets produktion 2.189.596.035 1.791.147
BRUTTORESULTAT 592.800.130 426.839
1 Personaleudgifter 87.986.932 67.657
Andre eksterne udgifter 44.894.872 39.363
TALT 132.881.804 107.020

ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER 459.918.326 319.819
Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 10.876.364 6.554
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING 449.041.962 313.265
7 Resultat af assosierede virksomheder -611.650 -293
4 Finansiering m.v. -36.211.720 6.813
IALT -36.823.370 6.520
RESULTAT FØR SKAT 412.218.592 319.785
5 Skat af årets resultat 109.690.578 98.896
ÅRETS KONCERNRESULTAT 302.528.014 220.889
Heraf minoritetsinteressers andel 1.261.265 1.966
ÅRETS RESULTAT 301.266.749 218.923

Årets resultat foreslås anvendt således:

Udbytte 14.021.905 13.355
Overført resultat 287.244.844 205.568
301.266.749 218.923

 

37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance
pr. 30. april 2001
AKTIVER
Note:
ANLÆGSAKTIVER:
2 Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill 41.041.487 0
Indretning af lejede lokaler 3.446.136 3.558
IALT 44.487.623 3.558
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 12.603.995 9.668
Driftsmidler 25.395.152 18.275
IALT 37.999.147 27.943
Finansielle anlægsaktiver:
7 Kapitalinteresser i associerede virksomheder 17.425.463 18.167
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt 55.460.946 55.838
IALT 72.886.409 74.005
ANLÆGSAKTIVER I ALT 155.373.179 105.506
OMSÆTNINGSAKTIVER:
10 Projektbeholdning M.v. :
Produktionsværdi af solgte projekter 2.700.459.445 1.661.095
Øvrige igangværende og færdige projekter 1.639.312.616 1.103.270
IALT 4.339.772.061 2.764.365
Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser 815.782.683 923.864
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 162.898.396 79
11 Andre tilgodehavender 256.794.540 146.461
Periodeafgrænsningsposter 8.152.698 5.616
IALT 1.243.628.317 1.076.020
Værdipapirer og kapitalandele :
12 Egne aktier 3.162.398 2.216
13 Andre værdipapirer og kapitalandele 69.812.785 76.270
IALT 72.975.183 78.486
Likvide beholdninger 501.437.266 307.664
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 6.157.812.827 4.226.535
AKTIVER I ALT 6.313.186.006 4.332.041

 

38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance
pr. 30. april 2001
PASSIVER
Note: 30.04.01 30.04.00
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital 280.438.100 267.107
Overkurs ved emission 288.652.176 248.898
Reserve for egne aktier 3.162.398 2.216
Overført resultat m.v. 1.112.536.686 787.149
IALT 1.684.789.360 1.305.370
MINORITETSINTERESSER 32.620.429 17.138
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat 351.996.797 214.068
16 Andre hensættelser 40.378.530 76.698
IALT 392.375.327 290.766
GÆLD:
17 Langfristet gæld:
18 Ansvarligt obligationslån 550.000.000 0
19 Konvertible obligationslån 100.000.000 153.200
Kreditinstitutter 7.621.000 7.621
Gældsbrev 13.410.989 13.090
Ansvarlig lånekapital 103.728.674 86.301
IALT 774.760.663 260.212
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter :
Byggekreditter m.v. 1.785.881.437 1.125.096
Kreditforeninger 31.194.464 32.227
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.373.436.473 1.127.478
Selskabsskat 67.514.455 23.830
Anden gæld 135.671.477 128.707
Periodeafgrænsningsposter 20.920.016 7.862
Udbytte for regnskabsåret 14.021.905 13.355
IALT 3.428.640.227 2.458.555
GÆLD I ALT 4.203.400.890 2.718.767
PASSIVER I ALT 6.313.186.006 4.332.041

20

 

SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

39

RESULTATOPGØRELSE

for perioden

1/5 2000 tit 30/4 2001

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: 2000/01 1999/00
(t.kr.)
NETTOOMSÆTNING 11.623.333 147.499
Udgifter til årets produktion 3.105.907 121.719
BRUTTORESULTAT 8.517.426 25.780
1 Personaleudgifter 13.766.326 11.926
Andre eksterne udgifter 11.181.143 6.743
IALT 24.947.469 18.669

ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING
OG AFSKRIVNINGER: -16.430.043 7.111
Af- og nedskrivninger på materielle anlægsaktiver 706.682 487
ORDINÆRT RESULTAT FØR FINANSIERING -17.136.725 6.624
6 Resultat af dattervirksomheder 304.820.907 195.786
4 Finansiering M.v. 18.666.834 24.616
IALT 323.487.741 220.402
RESULTAT FØR SKAT 306.351.016 227.026
5 Skat af årets resultat 5.084.266 8.103
ÅRETS RESULTAT 301.266.750 218.923

der foreslås anvendt således:

Udbytte 14.021.905 13.355
Henlæggelse til dattervirksomhedsreserve 243.285.087 170.472
Overført til næste år 43.959.758 35.096
| ALT 301.266.750 218.923

 

40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance
pr. 30. april 2001
AKTIVER
gl
Note: 30.04.01 30.04.00
ANLÆGSAKTIVER:
2 Immaterielle anlægsaktiver:
Goodwill 7.230.158 0
IALT 7.230.158 0
3 Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger 9.444.150 9.668
Driftsmidler 111.682 147
IALT 9.555.832 9.815
Finansielle anlægsaktiver:
6 Kapitalinteresser i dattervirksomheder 935.880.785 586.704
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 2.160.488.259 1.162.634
9 Værdipapirer og kapitalandele i øvrigt 52.983.522 53.041
IALT 3.149.352.566 1.802.379
ANLÆGSAKTIVER I ALT 3.166.138.556 1.812.194
OMSÆTNINGSAKTIVER:
10 Projektbeholdning m.v.:
Produktionsværdi af solgte projekter 0 195.613
Øvrige igangværende og færdige projekter 36.819.364 70.378
IALT 36.819.364 265.991
Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser 20.408.620 36.045
11 Andre tilgodehavender 45.087.122 26.676
Tilgodehavende udbytte fra dattervirksomheder 90.000.000 80.400
Periodeafgrænsningsposter 1.138.192 807
IALT 156.633.934 143.928
Værdipapirer og kapitalandele:
12 Egne aktier 3.162.398 2.216
13 Andre værdipapirer og kapitalandele 39.630.086 39.496
IALT 42.792.484 41.712
Likvide beholdninger 14.321.031 14.415
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 250.566.813 466.046
AKTIVER I ALT 3.416.705.369 2.278.240

 

41

Balance
pr. 30. april 2001

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PASSIVER
Note: 30.04.01 30.04.00
14 EGENKAPITAL:
Aktiekapital 280.438.100 267.107
Overkurs ved emission 288.652.176 248.898
Dattervirksomhedsreserve 562.488.986 319.204
Reserve for egne aktier 3.162.398 2.216
Overført resultat m.v. 550.047.700 467.945
IALT 1.684.789.360 1.305.370
HENSÆTTELSER:
15 Udskudt skat 2.481.854 9.228
16 Andre hensættelser 4.480.369 14.551
IALT 6.962.223 23.779
GÆLD:
17 Langfristet gæld:
18 Ansvarligt obligationslån 550.000.000 0
19 Konvertible obligationslån 100.000.000 153.200
Kreditinstitutter 7.621.000 7.621
Gældsbrev 10.000.000 10.000
IALT 667.621.000 170.821
Kortfristet gæld:
Kreditinstitutter:
Byggekreditter m.v. 497.245.456 361.372
Kreditforeninger 23.652.302 16.544
Leverandører af varer og tjenesteydelser 2.914.589 114.904
Gæld til dattervirksomheder 511.051.879 222.075
Anden gæld 14.862.733 49.785
Periodeafgrænsningsposter 1.204.922 235
Udbytte for regnskabsåret 14.021.905 13.355
IALT 1.064.953.786 778.270
GÆLD I ALT 1.732.574.786 949.091
PASSIVER I ALT 3.424.326.369 2.278.240

 

20 SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Note: Noter

 

1. | | PERSONALEUDGIFTER:

Personaleudgifter indeholder:

gager m.v.
pensioner og andre udgifter til social sikring

Heraf udgør:
gager m.v. til moderselskabets direktion
vederlag til bestyrelse
gennemsnitligt antal ansatte

Personaleudgifter indeholder:
gager m.v.
pensioner og andre udgifter til social sikring

Heraf udgør:
gager m.v. til moderselskabets direktion
vederlag til bestyrelse
gennemsnitligt antal ansatte

 

 

2000/01 1999/00 (t.DKK)
11.900.162 10.001
807.137 434
6.000.000 5.000
1.137.500 830
6 6

2000/01

   

 

1999/00 (t.DKK)

77.729.412 59.012
5.905.419 4.166
6.000.000 5.000
1.137.500 830
148 118

43

Note:

Noter

 

 

ANLÆGSOVERSIGT
IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER:

 

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
årets afskrivninger
afskrivninger på årets afgang
Afskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

 

 

 

 

 

 

 

30.04.01
Good- Indretning
will lejede
lokaler
0 0
7.678.044 0
0 0
7.678.044 0
0 0
447.886 0
447.886 0
7.230.158 0

 

30.04.01

 

 

 

 

 

 

Good- Indretning

will lejede

lokaler

0 3.908.876
43.583.880 305.121
0 0
43.583.880 4.213.997
0 351.300
2.542.393 416.561
0 0
2.542.393 767.861
41.041.487 3.446.136

 

30.04.00 (t.DKK)

 

 

 

 

 

 

Good- Indretning
will lejede
lokaler

1.825 177
0 3.909
-1.825 -177
0 3.909

685 68
-867 -96
182 379

0 351

0 3.558

 

44

Note:

Noter

 

 

ANLÆGSOVERSIGT
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER:

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang

Anskaffelsessum ultimo

Af- og nedskrivninger:
Af- og nedskrivninger primo
årets afskrivninger
Af- og nedskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

30.04.01

 
   

 

 

 

 

 

Grunde og Drifts-
bygninger midler
11.176.485 176.340
0 0
11.176.485 176.340
1.508.807 29,390
223.528 35.268
1.732.335 64.658
9.444.150 111.682

 

 

 

 

 

 

30.04.00(t.DKK)
Grunde og Drifts-
bygninger midler
11.177 571
0 176
0 -571
11.177 176
1.286 336
0 -336
223 29
1.509 29
9.668 147

 

45

 

Note:

Noter

 

 

ANLÆGSOVERSIGT
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER:

 

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber
årets tilkøb ved virksomhedskøb
årets tilgang
årets afgang
Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
kursregulering af afskrivninger primo ved-

rørende udenlandske datterselskaber

afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
tilgang ved virksomhedskøb
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
kursregulering af anskaffelsessum primo ved-
rørende udenlandske datterselskaber
årets tilgang
årets afgang
Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
afskrivninger primo
kursregulering af afskrivninger primo ved-

rørende udenlandske datterselskaber

afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Bogført værdi ultimo

SB
30.04.00

 
  

 

 

 

 

 

Grunde og Drifts-
bygninger midler
11.176.485 28.812.455
0 814.200

Q 2.900.791
3.159.845 13.292.177
0 -3.616.682
14.336.330 42.202.941
1.508.807 10.537.339
0 217.416

0 -2.438.972

0 1.485.627

223.528 7.006.379
1.732.335 16.807.789
12.603.995 25.395.152

 

 

 

(.DKK)

 

Grunde og

 

 

 

 

Drifts-

bygninger midler
19.223 21.986
Q 322

526 13.055
-8.572 -6.551
11.177 28.812
2.690 10.916
0 80
-1.404 -4.905
223 4.446
1.509 10.537
9.668 18.275

 

Grunde og bygninger udgør koncernens kontoradresse i Ll. Strandstræde 14, København og
Limanowskiego, Warszawa. Den danske ejendom er pr. 01.01.01 offentligt vurderet til DKK 6,1

mIo.

46

Note: Noter

 

4 | FINANSIERING M.V.:

Udgifter:
renteudgifter dattervirksomheder
renteudgifter i øvrigt

| alt

Indtægter:
renteindtægter og kursgevinster M.v.

finansielle anlægsaktiver

renteindtægter dattervirksomheder
renteindtægter i øvrigt

I alt

Finansiering i alt

Udgifter:
renteudgifter associerede virksomheder
renteudgifter i øvrigt

I alt

Indtægter:
renteindtægter og kursgevinster M.v.

finansielle anlægsaktiver

renteindtægter I øvrigt

I alt

Finansiering i alt

2000/01

 
   

 

 

 

 

 

1999/00 (t.DKK)
26.506.378 30.165
76.237.923 48.673

102.744.301 78.838
180.820 637
108.133.635 83.802
13.096.680 19.015
121.411.135 103.454
18.666.834 24.616

 

2000/0

 

   

1999/00 (t.

  

 

 

 

 

 

)

0 Q
145.543.252 130.104
145.543,252 130.104
418.713 866
108.912.819 136.051
109.331.532 136.917
-36.211.720 6.813

 

47

Note:

5

Noter

 

SKAT AF ÅRETS RESULTAT: |

Skat af årets resultat udgør dels den aktuelle skat, dels den udskudte skat, der påhviler årets
resultat. TK Development A/S er sambeskattet med en række helejede dattervirksomheder. De
sambeskattede selskabers samlede aktuelle skat fordeles forholdsmæssigt mellem de danske
sambeskattede selskaber, hvis indkomst er positiv.

 
   

2000/01 1999/00 (t.DKK)

 

 

Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) -40.302 2.000
Udskudt skat 5.124.568 6.103
5.084.266 8.103

 

 

2000/01 1999/00 (t.DKK)

 

 

Aktuel skat (inkl. regulering tidligere år) 49.282.545 24.192
Udskudt skat 60.408.033 74.704
109.690.578 98.896

 

Der er betalt t.DKK 14.221 i selskabsskat i regnskabsåret, hvoraf DKK 0 vedrører moderselskabet.

48

 

 

 

 

 

  
  

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
6 KAPITALINTERESSER I DATTER-
VIRKSOMHEDER: 30.04.01 30.04.00 (t.DKK)
Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo 325.938.937 244.564
kursregulering M.V. 28.464.176 53.838
kapitalregulering m.v. -6.825.347 22,103
årets tilgang 112.717.347 6.829
årets afgang 0 -1.395
Anskaffelsessum ultimo 460.295.113 325.939
Op- og nedskrivninger:
op- og nedskrivninger primo 260.764.765 150,925
resultatandele 2000/01 304.820.907 195.786
op- og nedskrivninger på afhændede aktiver,
tilbageført 0 754
udbytte 2000/01 -90.000.000 -86.700
Op- og nedskrivninger ultimo 475.585.672 260.765
Kapitalinteresser i dattervirksomheder i alt 935.880.785 586.704
7 KAPITALINTERESSER I ASSOCIEREDE

 

 

 

 

 

 

 

 

VIRKSOMHEDER: 30.04.01 30.04.00 (t.DKK)
Anskaffelsessum:

anskaffelsessum primo 4.270.192 4.005

kursregulering M.v. 11.875 31

kapitalregulering m.v. -141.527 733

årets afgang 0 -500
Anskaffelsessum ultimo 4.140.540 4.269
Op- og nedskrivninger:

op- og nedskrivninger primo 13.896.852 14.191

resultatandele 2000/01 -611.929 -293
Op- og nedskrivninger ultimo 13.284.923 13.898
Kapitalinteresser i associerede virksomheder i alt 17.425.463 18.167
Følgende virksomheder medgår som associerede virksomheder:

Ejerandel

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg 35%
I/S Margretheparken, Aalborg 60%

49

Note:

Noter

 

 

PRO RATA KONSOLIDEREDE VIRK-
SOMHEDER:

Udviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, København
Amerikakaj I/S, København

Ejendomsselskabet Klampenborgvej 1/S, Aalborg
Projektselskabet af 1.10.1996 I/S, København

K/S Kalkbrænderihavnsgade 2, København

Ejendommen matr. nr. 942 Østervold Kvarter ApS, Kbh.

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København
K/S Danlink - Udvikling, København
Komplementarselskabet DLU ApS, København
K/S Pakhus D+E, København

ApS PDE, København

K/S Østre Havn, Aalborg

Østre Havn ApS, Aalborg

Euro Mall Sosnowiec II Sp. z 0.0., Warszawa
Euro Mall Polska IV Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mall Torun Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mall Polska V Sp. z 0.0., Warszawa

Euro Mall Bydgoszcz Sp. Z 0.0., Warszawa

C.H. Targowek II Sp. z 0.0., Warszawa

TK Czech Development I s.r.0., Prag

AWOWAL s.r.o., Prag

OPTIMA CORPORATION Bratislawa 5s.r.0., Bratislava

 
  

Ejerandel

50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
66%
66%
66%
66%
66%
66%
37%

50

Note:

Noter

 

 

VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE
I ØVRIGT:

 

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:

afskrivninger primo

årets af- og nedskrivninger
Afskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

der kan specificeres således:

Børsnoterede og unoterede aktier og anparter
Sælgerpantebreve

Anskaffelsessum:
anskaffelsessum primo
årets tilgang
årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:

afskrivninger primo

årets af- og nedskrivninger
Afskrivninger ultimo
Bogført værdi ultimo

der kan specificeres således:

Børsnoterede og unoterede aktier og anparter
Sælgerpantebreve

 
   

30.04.00 (t.DKK)

 

 

 

 

 

 

 

30.04.01
53.078.050 22.237
0 30.844
-94.528 -3
52.983.522 53.078
37.200 37
-37.200 0
0 37
52.983.522 53.041
52.983.522 52.984
0 57
52.983.522 53.041

 

   

30.04.00 (1t.DKK)

i

 

 

 

 

 

 

 

30.04.01
55.875.125 25.347
0 30.844
-414.179 -316
55.460.946 55.875
37.200 37
-37.200 0
0 37
55.460.946 55.838
52.983.522 52.984
2.477.424 2.854
55.460.946 55.838

 

51

 

 

 

 

 

Note: Noter
10 PROJEKTBEHOLDNING M.V.: ej É |
30.04.01 30.04.00 (t.DKK)
Videresolgte, igangværende projekter til kostpris 0 151.274
Indtægtsført acontoavance 0 44.339
Øvrige projekter 36.819.364 70.378
36.819.364 265.991

11

12

13

 

  

   

0.04.01 30.04.00 (t.DKK)

 

 

     

  

 

Videresolgte, igangværende projekter til kostpris 2.041.314.800 1.367.454
Indtægtsført acontoavance 820.153.587 427.946
Modtagne acontobetalinger -161.008.942 -134.305
Øvrige projekter 1.639.312.616 1.103.270

4.339.772.061 2.764.365

 

Renter m.v. indeholdt i den samlede projektbeholdning udgør pr. 30.04.01 for moderselskabet
DKK 0,5. På koncernniveau udgør beløbet DKK 34,3 mio., hvoraf DKK -29,3 mio. vedrører
videresolgte igangværende projekter. De tilsvarende tal på koncernniveau udgjorde pr.
30.04.00 henholdsvis DKK 96,0 mio. og DKK 11,2 mio.

 

ANDRE TILGODEHAVENDER: |

Omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i
forbindelse med køb og salg af ejendomme samt periodiserede renteindtægter m.v.

 

 

 

 

 

EGNE AKTIER: |
Antal Beløb % af aktie-
stk. (t.kr.) kapitalen
Beholdning primo 11.757 2.216 0,01%
Køb 25 8 0,00%
Salg -25 -8 0,00%
Avance ved afnændelse Q -
Kursregulering - 946 -
Beholdning ultimo 11.757 3.162 0,01%

 

Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til bemyndigelse på den ordinære
generalforsamling i 2000. Beholdningen af egne aktier er reserveret til medarbejderoptioner.

 

VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE: ]

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder bl.a. Unoterede aktier og pantebreve, DKK
68,4 mio., hvoraf DKK 38,3 mio. vedrører moderselskabet.

Note:

Noter

 

14

 

EGENKAPITAL:

 

Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdelt i klasser og består af 14.021.905 stk.

aktier å kr. 20. (Nominelt DKK 280.438.100).

Aktiekapital:

Aktiekapital pr. 1. maj 2000
Kapitalforhøjelse 2000/01
Aktiekapital i alt

Overkurs ved emission:

Overkursfond ved emission pr. 1. maj 2000
Overkurs ved kapitalforhøjelse 2000/01
Overkurs ved emission i alt

Dattervirksomhedsreserve:

Dattervirksomhedsreserve pr. 1. maj 2000
Årets regulering
Dattervirksomhedsreserve i alt

Reserve for egne aktier:

Anskaffelsessum for egne aktier pr. 1. maj 2000
Årets afgang egne aktier

Kursregulering egne aktier

Reserve for egne aktier i alt

Overført resultat m.v.:

Overført resultat m.v. pr. 1. maj 2000

Valutakursomregning af nettoinvestering i udenland-
ske dattervirksomheder

Overført reserve egne aktier

Udbytte egne aktier

Overført af årets resultat

Udbytte for regnskabsåret

Overført resultat m.v. i alt

Egenkapital i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30.04.01 30.04.01
267.106.920 267.106.920
13.331.180 13.331.180
280.438.100 280.438.100
248.897.787 248.897.787
39.754.389 39.754.389
288.652.176 288.652.176
319.203.899 -
243.285.087 -
562.488.986 -
2.216.077 2.216.077
Q 0
946.321 946.321
3.162.398 3.162.398
467.945.175 787.149.075
38.131.009 38.131.009
0 0
11.758 11.758
57.981.663 301.266.749
-14.021.905 -14.021.905
550.047.700 1.112.536.686

 

1.684.789.360

1.684.789.360

53

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note: Noter
15 UDSKUDTSKAT: |
Udskudt skat vedrører forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige opgørelser af
materielle anlægsaktiver (ejendom og driftsmidler), projekter samt andre hensættelser.
16 ANDRE HENSÆTTELSER: |
I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier, der er afgivet over for aftagere af
koncernens projekter som et led i salget. Herudover indgår hensættelse vedrørende associeret
virksomhed m.v. samt hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede projekter.
17 LANGFRISTET GÆLD: |
30.04.01 (t.DKK) 30.04.00 (t.DKK)
Af den langfristede gæld forfalder følgende
beløb til betaling efter 5 år:
Ansvarligt obligationslån Q 0
Konvertible obligationslån 0 0
Kreditinstitutter 0 0
Gældsbrev Q 0
Ansvarlig lånekapital 0 0
30.04.01 (t.DKK) 30.04.00 (t.DKK)
Af den langfristede gæld forfalder følgende
beløb til betaling efter 5 år:
Ansvarligt obligationslån 0 0
Konvertible obligationslån 0 0
Kreditinstitutter 0 Q
Gældsbrev 0 0
Ansvarlig lånekapital 103.729 24.982
18 ANSVARLIGT OBLIGATIONSLÅN |
TK Development A/S har i september 2000 optaget et ansvarligt lån på nom. DKK 550 mio.
Lånet er forrentet med 10,75% p.a. og udløber den 31. december 2002. Lånet er noteret på
Københavns Fondsbørs.
19 KONVERTIBLE OBLIGATIONSLÅN: |

 

TK Development A/S har i 1999 udstedt konvertible obligationslån på i alt DKK 100 mio. med
konverteringsret til aktiekapital (kurs 167). Lånene forrentes med Cibor 3 + 0,5% p.a. og løber
frem til 20. september 2004, med mindre de er konverteret til aktiekapital forinden. Konvertibelt
obligationslån fra 1995 på DKK 53,2 mio. er i 2000/01 konverteret til aktiekapital.

 

54

 

 

 

 

 

 

 

   

    

  
  

 

 

Note: Noter
SIKKERHEDSSTILLELSER OG
20 EVENTUALFORPLIGTELSER: KE ncem
(t.D (t.DKK)
kautioner og garantiforpligtelser for sattervirksomheder 2.295.955 -
kautioner og garantiforpligtelser for associerede
virksomheder 133.718 133.718
øvrige kautioner og garantiforpligtelser 18.600 55,223
bogført værdi af projektbeholdning stillet til sik-
kerhed for kreditinstitutter 36.819 3.048.164
bogført værdi af indeståender på sikringskonti m.v.,
tilgodehavender og anlægsaktiver, som er stillet til
sikkerhed for kreditinstitutter 31.706 269.000
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for associerede
virksomheder udgør de maksimale beløb. Dattervirksomhederne har pr. 30. april 2001 udnyttet
t.DKK 1.982.085 af kreditfaciliteterne, mens det tilsvarende beløb for associerede
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens
samlede lejegarantiforpligtelse udover de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte
beløb udgør de andele af lejegarantierne, som er vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen udgør i koncernen t.DKK 4.339.772, hvoraf t.DKK 3.048.164 er stillet til
sikkerhed for de kreditinstitutter, der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.
Bogført værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver t.DKK
266.000 består af afgivet sikkerhed i finansielle og materielle anlægsaktiver t.DKK 9.668,
tilgodehavender t.DKK 135.167 og sikringskonti, værdipapirer m.v. t.DKK 124.165.
Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige sambeskattede danske selskaber for
skat af sambeskatningsindkomsten.
Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige
dispositioner i fremmed valuta. Urealiserede tab og gevinster pr. 30. april 2001 vedrørende
åbentstående forretninger er i det væsentligste medtaget i årets resultat og balance.
21 HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGS- :
VALGTE REVISORER: 2000/01 (t.DKK) 1999/00 (t.DKK)
Samlet honorar for det forløbne år:
Nielsen & Christensen, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab:
Revision 357 237
Andre ydelser 123 157
Arthur Andersen:
Revision 407 348
Andre ydelser 724 47
22 NÆRTSTÅENDE PARTER ]

 

TK Development definerer nærtstående parter som selskabets bestyrelse og direktion. I
2000/01 har der fundet følgende væsentlige transaktioner sted mellem de nærtstående parter
og TK Development:

Selskabets direktion er som deltagere i investeringsselskaber medinvestor i 2 ejendoms-
projekter i 2000/01. Overdragelserne, der er sket på markedsmæssige vilkår, har en samlet
overdragelsessum på DKK 52 mio.

55

Pengestrømsopgørelser

Driftens likviditetsvirkning:

Årets koncernresultat før skat
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Resultat af associerede virksomheder
Hensættelser
Investeringer i projekter m.v.
Ændringer i tilgodehavender m.v.
Ændringer i kreditinstitutter
Ændringer i kreditorer og anden gæld
Betalt selskabsskat

(1)
Investeringernes likviditetsvirkning:

Køb af virksomheder"

Overtaget nettolikviditet

Køb af driftsmidler, netto

Køb af ejendom, netto

Investeringer i lejede lokaler

Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele
Salg af egne aktier

(2)

Finansieringens likviditetsvirkning:
Udbetalt udbytte
Kapitaludvidelse og emission
Fusions- / emissionsomkostninger
Optagelse af ansvarligt obligationslån

Ændringer i konvertible obligationslån
Ændringer i langfristet finansiering,

(3)
Årets likviditetsvirkning (1+2+3)
Likvid beholdning 1. maj 2000

Likvid beholdning 30. april 2001

2000/01

1999/00

1998/99

1997/98

1996/97

 

 

 

 

 

 

 

412.218 319.785 301.552 151.341 101.215
10.210 5.451 4.226 4.147 3.163
612 293 -247 192 -647
-23.402 966 -53.436 44.753 41.436
-720.959 -634.899 -505.371 -275.003 -233.881
17.626 -311.769 -93.624 -183.047 -153.540
131.006 -82.358 372.598 4.956 107.113
52.958 638.182 145.418 59.168 134.320
-14.221 -19.202 -15.812 -35.731 -1.919
-133.952 "83.551 155.304 -229.224 "2.740
-266.183 0 Q 0 0
39.800 0 0 Q 0
-11.699 -11.823 -4,293 -3.167 -4.098
-3.178 6.642 -179 -137 Q
-316 -3.828 0 0 0
-15.367 -30.528 6.518 -2.486 -9.238
30.377 500 0 0 0

0 18.649 -18.450 0 0
-226.566 -20.388 -16.404 -5.790 -13.336
-13.343 -26.115 -20.892 -12.679 -12.679
53.085 11.800 0 211.320 0

0 0 0 -9.087 0
550.000 0 0 0 0
-53.200 88.200 0 0 0
17.749 1.826 34.853 22.097 38.689
554.291 75.711 13.961 211.651 26.010
193.773 -28.228 152.861 "23.363 9.934
307.664 335.892 183.031 206.394 196.460
501.437 307.664 335.892 183.031 206.394

 

56

I likvid beholding er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter, i alt t.DKK 134.263.

=Køb af virksomheder

Købte aktiver:
Anlægsaktiver
Omsætningsaktiver

Overtagne passiver:
Hensættelser
Langfristet gæld
Kortfristet gæld
Koncerngoodwill

Købspris

2000/01

-1.415
-1.104.118

0
0
882.934
-43.584

-266.183

Koncernstruktur

Ejerandel i %

TK Development A/S har følgende dattervirksomheder:

TK Bygge-Holding A/S, Aalborg 1... essere eneret 100
TKE Friheden A/S, Aalborg …..M..usssssnseeeeeeerererere nerne renerne rese ener 100
TK Erhverv A/S, Aalborg MM1....sscssereeeeeeesrs reen ener sner kernerne renerne erne 100
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg …(….u.u.u..dsssserserrereree erne 100
TK Development Bau GmbH, Berlin …....sscsseereerers renerne retn ennen 100
TK Development GmbH, Berlin ...........sssecereererrerserrerr renser erne nerne renen 100
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm ..........ssssseseererrrrerern seernes 100
TK Development Finland A/S, Aalborg ….....…...sssssseresrrrerer renerne nerne 100
TKD Romania A/S, Aalborg M…...sssssseneverrereee nere ener ren seerne renerne 100
TK Czech Holding AB, Stockholm .........….…..ssscesereererrer seeren ennen erne serene renerne 100
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm .…....W.W….u..ssssssereserrerersererrr eres 100
Steen & Strøm Polska Sp. z 0.0, Polen ........…..…..sssserereeererernr seeren ennen kernen rnneg 100
TK Development Pushkin A/S, Aalborg…….uGu.u.u.ssssseeseereserrererrenn reen sete renerne 75
TK Bygge-Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Holding A/S, Aalborg….M.W.u.u.u.ssssssceserrerrerer rer r renerne 98,7
ASM Byg A/S, Aalborg ....u.u.sssseeeereeeresrrerrernrererer renerne 100
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg 1…….W…..usssssseevererereerserrene renerne r keratin rne 100
TK Bornholm A/S, Aalborg 1...sssssssererrerrereeren rener nerne renen renerne een 100
TK Margretheparken A/S, Aalborg ….u..sssssereerrerrre serene rer 100
TK Ørestaden A/S, Aalborg MGM. sv.usssessseerererrse seeren reen sereren nerne erennne 100
TK City Syd A/S, Aalborg (...….ssssssssesererrereererrerr erne enn generne 100
TK Bygge-Invest A/S, Aalborg MM….….G….….ssssseseereseeeerrersse renerne renees 100
TK Forretningsejendomme A/S, Aalborg .....sssssscsseeerere kerne reerr eneret 100
TK Bygge-Holding Russia A/S, Aalborg M(.…..ssssssssseererese renerne erne rene 100
Østre Tegigade 7 A/S, Aalborg M(.….ssssssserereersereserserrrrrrer renser 100
PBH nr. 25684 ApS, Aalborg M(.u.W.G…..ssssevseeeereeerre rer rese sek rr renerne renser enne arrene 100
TKD Nord A/S, Aalborg M1.G…....ssssseseerereeese reen er renee er erne rer 100
KHG 17 1992 ApS, Aalborg .....…....sssscsereerereererereerneer erne rre renerne ereennnes 100
TK Projektudvikling A/S, Aalborg …….….u.uu.u.sseseserereereee erne rr 100
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg ……..sssscsreserrerer erne rre stresse rss erne ennen 100
TK Project DK A/S, Aalborg M1.W.…..sssssseeseeereeene renees ere ske rer rr sker renerne 100
TK Development Polska Sp. Z 0.0., Warszawa M.….sscsssesreessereerrenr ennen ne renerne renerne renerne 100
TK Projekt Development A/S, Aalborg M(1.(.W.].X.….u..ssssssceseeereseeer erne renterne nerne 100
Steen & Strøm Czech s.r.0., Prag (...u...ssessereeeeeere renee rnere sneen ne renerne renerne 100
Euro Mall Polska VII Sp. Z 0.0., Warszawa M1.|..sssmeserreerrnerereeen treere rer nerne rens ke renerne 100
Euro Mall Bytom Sp. Z 0.0., Warszawa GMmu..sssseseseseeeeeeersre eres n erne 100
C.H. Reduta Sp. Z 0.0., Warszawa M.M….….….sssssssseeeeerere reen rese ne erne renser 100
C.H. Targowek Sp. Z 0.0., Warszawa M.u.u.u.u..sdsssssesersereersereern ennen nn 100
TK Ejendomsaktieselskab har følgende dattervirksomheder:

TK Rentefinans ApS, Aalborg 1……...….uuw.sssssseeeeereren renere serene 100
BOPH nr. 154 ApS, Aalborg 1202 susscccevereererenree rese rerr er ren nerne rener kernerne rer En 100

57

Koncernstruktur

TK Margretheparken A/S har følgende associeret virksomhed:

I/S Margretheparken, Aalborg 1... reen ennen 60
TK Ørestaden A/S har følgende associerede virksomheder:

Projektselskabet af 1/10 1996 I/S, København …..M.W.u.u.ssssseersrrrrererrrrrrnr renerne 50
Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S, Aalborg (1... renerne 50

TK Bygge-Holding Russia A/S har følgende dattervirksomhed:
Zao Uniruss, Moskva ÅM.….….ssssseserseseserestererrt er ener renerne reen rr renerne ennen ener 100

TKD Nord A/S har følgende associeret virksomhed:

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København —1(1.(.W|W|].M..sssscss een renterne 50
TK Projektudvikling A/S har følgende associeret virksomhed:

Amerikakaj I/S, København ….W|.W….u..ssseseeesereereerer renerne renerne ene nen 50
TK Ejendomsudvikling A/S har følgende associeret virksomhed:

Udviklingsselskabet Kolding Storcenter 1/5, København …Å(1.|.|"ÆM...ssssssssrerrerererenerrerne rense 50
TK Project DK A/S har følgende associerede virksomheder:

K/S Danlink - Udvikling, København 1(.W.M...sssssssseseerserererr renerne nere 50
Komplementarselskabet DLU ApS, København….….G.u..ssssseesrere erne ennen 50
Østre Havn ApS, Aalborg .......u.sssenerereereerr renser rrrerrrerere renerne ner 50
K/S Østre Havn, Aalborg .......…..sssssseererererre reen renere 50
ApS PDE, København .…G…MGWG sv ssssscsseseeererreeres retn serene erne 50
K/S Pakhus D+E, København M1.W.|,ÆM...ssssseseeereversese erne erne 50
TK Development Polska Sp. z 0.0. har følgende dattervirksomheder:

TK Agro Sp. zZ 0.0., Warszawa MM... ssssseseereeeee reen errrn reen erne 100
D & V Properties II Ltd. Sp. z 0.0, Warszawa. …G…GWG….G sd seeren serene 100
Sloneczne Centrum Handlowe Sp. Z 0.0., Warszawa M1M. sm….…..ssssseseseerereeereerenernern ener kernerne 100
Euro Mall Polska II Sp. Z 0.0., Warszawa M…..….ssssssssssereeeererre nerne reen 100
C.H. Targowek har følgende dattervirksomhed:

Euro Mall Polska III Sp. z 0.0., Warszawa. ss. sssseeereeerererseerneresre reen 100
Euro Mall Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Poland Holding A/S, Aalborg (...u..ssssssceereeres kernerne 100
Euro Mall Czech Holding A/S, Aalborg …..….…..ssssssereerrsrrrrreererr renerne 100
Euro Mall Slovakia Holding A/S, Aalborg 1(.X.u.u.u.u.dsssseererrerrerererrertrn ennen 100
Euro Mall Polska I Sp. Z 0.0., Warszawa Gu. .ssssseseenereeserr serene erne reen renerne 100

TK Development GmbH har følgende dattervirksomheder:

TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin …......sssssssserrrerreenerrrrsrerneteennnen 100
TKH Wismar Grundsticksgesellschaft mbH, Berlin css renerne 100
TKH Projektbeteiligung GMDH, Berlin 1... renerne ennen 100
TKH Oranienburg Grundståcksgesellschaft mbH, Berlin... 100
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin 1... 100
TKH Bauprojekt Weikensee GmbH, Berlin MW... 100
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin …......…..sscsseseereeereerserrrerrrrenenennrernennnerrrnee 100

TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin 1(.sssssesereeeere renerne erne 100

58

Koncernstruktur

 

TK Development GmbH har følgende associeret virksomhed:

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg …—(1(]|(.W|W|X….…..ssssssereeeereereerrree renerne kr ennen 35
TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH har følgende dattervirksomhed:

EKZ Datzeberg Scancar GmbH, Berlin .........….sssssesesereeerenrerrrrrerrenn ternene nnrnerennen 100
EKZ Datzeberg Scancar GmbH & Co. KG, Berlin 1......…..sssssccerees renerne 100

TKH Bauprojekt Weifensee GmbH har følgende dattervirksomhed:
TKH Bauprojekt Gåblerstrane GmbH, Berlin... sssssscsseeererr erkendes 100

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH har følgende dattervirksomhed:
TKH Ferienwohnungsanlage ”Am Steinberg” Vermågungsverwaltungs GDR, Berlin .…..[.[.[.[.[.1.[.[.[. 98

TK Development Sweden Holding AB har følgende dattervirksomheder:

TK Sverige AB, Stockholm …..….W…..u..u.u.sssseeseeeresre kerne rrer rr ese serene eee 100
TK Projekt AB, Stockholm ……...W….W..u.u.u.ssssserererse reen erene renere renerne reen reen eee 100
TK Sverige AB har følgende dattervirksomheder:

TK Kungens Kurva i Stockholm AB, Stockholm .......ssssssesererrsrtererrere renere trane ennen erne 100
TK Utveckling AB, Stockholm .....u.u..ssseseseseersreeres renere rr erne seerne ener 100
TK Development Finland A/S har følgende dattervirksomheder:

TKD Suomi OY, Helsinki .......…..ssssseseesrerernsee reen nens nn ennen renerne treere rang 100
Fastighets Ab TK Backasbrinken, Helsinki….....…..sscscssrer renerne renerne 100
Fastighets Ab TK Finnoo, Helsinki .........sssssseeeerererrrerr beregn 100
TK Czech Holding AB har følgende dattervirksomhed:

TK Development Czech s.r.0., PragG….GdG sd ssssssereeeeeereee renerne renerne serene ren 100
Euro Mall Czech Holding AB har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Czech - Ostrava s.r.0., Prag…...…....ssscerseresrnre res reer erne k settet ranks 100
Euro Mall Czech - Hradec s.r.0., Prag …..….….u.sssseseveeereresvsrensrerer ensretter 100
Euro Mall Czech IV s.r.0., Prag……..u..ssssesernessererese rese rer renere nerne nn tere erensrenn nr 100
Euro Mall Czech V s.r.0., Prag 1.….sssssssereerernere nerne reen erne nerne rr reen renerne 100
Euro Mall Czech VI s.r.0., Prag ......ssseseseeseese versene ern reen re rnn kernen r enets 100

Euro Mall Czech — Ostrava s.r.o. har følgende dattervirksomhed:
Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.0., Prag 1M(M1.(.….…..sssssseeverereesrressern ener een ener renerne 100

Euro Mall Czech — Hradec s.r.o. har følgende dattervirksomhed:
Euro Mall Hradec Real Estate s.r1.0., Prag 1M(1.(.|."..ssssserenereeeerersrrrrre reen ere renerne 100

TKD Romania A/S har følgende dattervirksomhed:
TK Development Romania S.R.L., Bukarest ....W…...u.ssssseseererrrerrener een erne renerne 100

59

Koncernstruktur

Euro Mall Poland Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Poland Invest BV, Amsterdam …….......sssssseeeeeverererenernn nerne kreere renerne ner 100
TK Development Polska II S.A., Warszawa M.W….….ssssssseseeerer reen renerne 100
Euro Mall Sosnowiec Sp. Z 0.0., Warszawa GGM. sssssssceserrerereeerrernke ren tres nerne 100
Euro Mall Polska X Sp. Z 0.0., Warszawa Mu. sssssseseseeeeee sense rers ternene renerne rn 100
Euro Mall Polska IX Sp. Z 0.0., Warszawa G.dsssssssssseeeeeere ere renere eeeren serene tree kenrrene ne srersnnnre 100
Euro Mall Targowek Sp. Z 0.0., Warszawa MG su. sssssssesereeseeneene renere ener 100
Jero II Sp. Z 0.0., Warszawa .MG…sMssseseeesereererser erne reen rr nesker 100

TK Development Polska II S.A. har følgende dattervirksomhed:
TK Development II Sp. z 0.0, Warszawa ….u....ssssssseesreeeres renser renerne 100

Euro Mall Targowek Sp. Z 0.0. har følgende dattervirksomhed:
Targowek Development Sp. Z 0.0., Warszawa ……..….u..sssssssererereerene kernen renerne 100

Euro Mall Poland Invest BV har følgende dattervirksomheder: 0
TK Development Sp. Z 0.0., Warszawa ….….W.Gudu.ssssssseserrrrererr erne renerne seeren nerne 100

Euro Mall Polska VI Sp. Z 0.0., Warszawa MGM. sssssceeerseseseereeer renerne erne 100
Euro Mall Polska VIII Sp. zZ 0.0., Warszawa MG…W.sssssscereserrsereeerrerrrern skr bereder rese 100
Euro Mall Chorzow Sp. Z 0.0., Warszawa MMu.u.…..ssssssseeeeeeererrrersenenrnreren entre nrrnerrrrend bedere 100
Euro Mall Poznan Sp. Z 0.0., Warszawa ..sssseseve venerne renee renerne rnrrere rener derrrers 100

Euro Mall Poland Invest BV har følgende associerede virksomheder:

Euro Mall Sosnowiec II Sp. Z 0.0., Warszawa. sM.s.ssssssccsseeeeereersersesk rese ene rere tere srrsernererne 50
Euro Mall Polska IV Sp. Z 0.0., Warszawa MG sus ssscceeeeeererrne renee rer renterne 50
Euro Mall Torun Sp. z 0.0., Warszawa GMGsusd.ssssssesereeeserreererre renerne renerne renerne 66
Euro Mall Polska V Sp. Z 0.0., Warszawa MM.XW….ssssssseresereeeee reen rer 66
Euro Mall Bydgoszcz Sp. z 0.0., Warszawa MMM.G….…..sssssseseeeeeerern ener se rese 66
C.H. Targowek II Sp. Z 0.0., Warszawa …….G…..G…. sssscsererrerreerernerere re rseret eneret rn 66
Euro Mall Slovakia Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

TK Development Slovakia s.r.0., Bratislava ......…..ssssssssesersreerereer serne keen 100
Euro Mall Czech | s.r.0., Bratislava 1......sssscsssserrerrernerernenessersrse kernen erne renere reen kernerne 100
Euro Mall Czech II s.r.0., Bratislava .........smsssssseesereeenerernerereerneneenennn ennen nere kreerede 100

Euro Mall Slovakia Holding A/S har følgende associeret virksomhed:

Euro Mall Czech & Slovakia Invest BV, Amsterdam …....u..u.sssssrseeseeerrerrereenr renerne nens rerrng 25
Euro Mall Czech Holding A/S har følgende dattervirksomheder:

Euro Mall Czech & Slovakia Invest BV, Amsterdam …...u…..ssssevsevereerrererrrrrs rs rer renere senere 75
TK Czech Development V s.r.0., Prag MMm.u.… ssssssesseeerereseee eneret renerne renerne 100
REACTIVE Company s.r.0., Prag M.u.usssssseeeeeereerer renerne 100
FOLLATON s.r.0., Prag smssssssseneereeeene reen reen renerne 100
Euro Mall Czech II s.r.0., Prag 2.22cusssssreererrerere renere erne renerne erne 100
TK Czech Development VII s.r.0., Prag 1….W.X….u.u.….ssssssseeeer eres eneret 100
TK Czech Development VII s.r.0., Prag MuMu… ssMsssssseeseeereereerer ener r ersten reen 100
Wyncote Marketing s.r.0., Prag (..…...….sssssseee reen renerne renerne renerne 100

NOISE Consulting s.r.0., Prag M sMdssssscseveeeee reen erne rer re rr renterne 100

Koncernstruktur

 

TK Czech Development V s.r.o. har følgende dattervirksomhed:

TK Czech Development VI s.r.0., Prag 1(…..M..ussssnsesenesesresresekennrekne rese renere reb ren serene enets etern 100
Euro Mall Czech & Slovakia Invest BV har følgende dattervirksomheder:

TK Czech Development I] s.1.0., Prag ...........ssnsserserereerenseenen venerne res ne reen seen nere rese ere rree 100
PACE GROUP s.r.o., Prag 2Mu.G…. G sssssseceurerrske rt rette E LEES N SEERE REEL ERE LER E LE n Ree R ere n Rn EP Rr ere n rr rner 100
EARNINGS s.r.o., Prag Mud.…..Mssssenerverrerenat ekte AE ERE SE SEERE LEE E REEL ERE LN RE RENE R ener e reeks nerne ne rn tret en rrner 100
Euro Mall Brno Real Estate s.r.0., Prag .........sssssssseseeesereneneree reven een ere br eee n erne renerne renere 100
Trustworthy Trade s.r.0., Prag ….u.u.u.sssseneereresert tret t be kk kb LENE LEE ERE E ERE LE NELL E NERE LN REEL REE E REEL EnEr 100
Euro Mall Zilina s.r.0., Prag …...u..u.u.u.sscescerrestrsersrnsrererek reen ett t treere nere renen rese entre r renen eres rn rer r erne 100
TKD Slovakia I s.r.0., Bratislava ...22csssneeeeeere renset rnseer nere eee LTTE ELL: 100
INVITATION s.r.0., Bratislava ........2sssssennestrset bets sk REEL E REEL RE EEN E ELLE E REEL NEDE DELLE SEERE EL ELER ERR EL Er 100
TK Czech Development III s.r.0., Prag …........sssssssesseereseenent enes seen seen n ennen tee renerne rn rn ter nner 100
TK Czech Development IV s.r.0., Prag M1(.W.…GM…..ssssssseserseresenerrevt rene sekter renerne nerne ener eks R erne rn rrer 100
Byzantium s.r.0., Prag 1….W.W.u.u.dsssnensrsverersreresenese sake t ett stene rer kk ERR teen enken ere k renere rene nerne nerne rr ener 100
TK Czech Development I s.r.0., Prag …..........sssssssueseeeesseneseneersene ene reen seneste tee RR SDR RE LEE E rene ren 66
AWOWAL s.r.0o., Prag ((.….W…..sssssssseeeeeeeverenee sneen erne eee seeren nn enn rer nere rr rr e rener renere 66
OPTIMA CORPORATION Bratislawa s.r.0., Bratislava .....…..ssssseveneeveveevseverererernnrerensrrkenerennere 37

OPTIMA CORPORATION Bratislawa s.r.o. har følgende dattervirksomhed:
Palm Corp. s.r.0., Bratislava ........sserrevereeerrsers denna tee serene ener kk erne ed reen ne treere nn rer renrk rr errrrker 100

Euro Mall Czech Il har følgende dattervirksomhed:
Stavoczech s.r.0., Prag ........ssseserersreestrerst kt tet te LENE LEE E NE LER ERE S ER LS ENE REE EEN ELLER ENES L Er rens renker 100

61