Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

[Nordicom årsberetning 2004] ?

ERHVERVS3- OG SULSKABSSTYRZLSEN

1 1 MA) 2605
JWN

&
nens REEL
ERKVEBRVS- åg SELSKABSSTYRELSEN

1 1 MAJ 2005

Ekspeditionen

 

blev

    

vet
t afkast.

2004

  

Den enkle
altid

Dækket ind af driften

- begunstiget af projekterne

Nordicom er et anderledes selskab i ejendomsbranchen
kendetegnet ved stabilitet, sikkerhed og højt afkast —
år efter år. Ideen er ganske enkel. Vi skaber værdi ved
at kombinere en stabil løbende drift med projekt-
orienterede avancer. Derfor er det målet, at de løbende
indtægter i driften skal dække koncernens udgifter
med overskud, og at de projektorienterede aktiviteter

på den måde bliver et solidt supplement hertil,

Det giver basis for høje afkast til vores aktionærer,
uden at de skal give afkald på sikkerheden — et af
Nordicoms grundprincipper. At vi herudover har spredt
koncernens aktiviteter på flere forretningsområder
inden for ejendomsbranchen, bidrager yderligere til

denne sikkerhed.

Organisation og forretningsmuligheder
er omdrejningspunktet

Nordicoms succes i fremtiden hænger i særlig grad
sammen med vores evne til fortsat at udvikle
organisationen og fastholde en attraktiv portefølje af
projektmuligheder. | de seneste år har disse to områder
haft en særlig opmærksomhed hos selskabets ledelse,
og en fortsat fokuseret indsats gør, at vi nu står bedre

rustet til at møde nye udfordringer end nogensinde før.

Udvikling og styrkelse

gennem forretningsområderne

En af Nordicoms store forcer er spredningen af
aktiviteterne på flere forretningsområder. Med flere
typer af aktiviteter er vi ikke så følsomme over for
pludselige ændringer inden for de enkelte områder.

Det giver os samtidig mulighed for at optimere vores

Bruttoresultatudvikling 2000-2005

kr. 1000

200.000. (roere ennen sense retn sn seen nunne essens generes ner

150.000

100.000

 

know-how og kontaktnet på nye måder med

forskellige indgangsvinkler.

Forretningsområderne Nordicom Ejendom og
Nordicom Udvikling er i dag veletablerede på
deres respektive markeder. Det målrettede
arbejde med Ejendomskaution i Nordicom
Finans og de underjordiske parkerings-
systemer i Nordicom Treviparkering vil efter
al sandsynlighed skabe nye og interessante
forretningsmulighedér for Nordicom i løbet

af de kommende år.

Historien har allerede vist Nordicoms
potentiale, og i den videre udvikling af
virksomheden vil nytænkning, markedsindsigt

og synergi fortsat være de vigtigste elementer.

Tallene taler deres eget sprog

Når man ser på kursudviklingen på Københavns

 

Fondsbørs, står det klart, at det har været særdeles
attraktivt at være aktionær i Nordicom de sidste
mange år, Ser man isoleret på de seneste 5 år, har
børskursen udviklet sig fra et kursniveau på omkring
100 til et niveau ultimo 2004 på omkring 240

— en stigning på 140%.

Et udbytteniveau i de sidste år på omkring 6% p.a. har

gjort det yderligere attraktivt at være aktionær i

Nordicom, og sammenligner man med udviklingen i de

ledende index på Københavns Fondsbørs, er det kun I
MidCap index, som har kunnet følge udviklingen i

Nordicom, SmallCap index, som Nordicom selv er en

del af, er kun steget ca. halvt så meget som Nordicom.

 

 

 

Kursudvikling Nordicom ift. SmallCap index 2000-2005

 

  

 

 

 

 

 

Aktiekurs —g— SmallCap =-=g-—= Nordicom SmalICap
240 … 2400
230 2300
220 2200
210 2100
200 2000
190 1900
180 1800
170 1700
160 1600
150 1500
140 1400
130 1300
120 1200
110 1100
100 1000
90 900
2000 2001 2002 2003 2004
Egenkapital og forrentning af egenkapital før skat
Egenkapital -—=—— forrentning af EK
HO 22
600 20
500 18
400 16
300 14
200 12
100 10
0 - 0

  

 

Nordicoms

 

Indhold

Side 6 Nøgletal for koncern
Side 9 Ledelsens beretning
Side16 — Nordicom Ejendom
Side24 Nordicom Udvikling
Side28 Nordicom Finans
Side30 Nordicom Trevi
Side34 — Regnskabsberetning
Side37 — Styringsmål i Nordicom
Side38 — Nordicoms følsomhed
Side40 — Aktionærforhold
Side42 — Ledefsespåtegning

Side 43 — Årsregnskab 2004

 

Nøgletal for koncern

 

 

Udvikling i koncernresultat før skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2000 2001 2002 2003 2004
Omsætning, i alt 402,6 326,5 405,7 580,1 715,9
Bruttoresultat 121,1 125,3 158,5 156,1 177,5
Resultat før finansielle poster 135,4 140,8 146,5 149,7 159,2
Nordicom koncernen, i alt før skat 90,2 75,4 82,3 95,2 106,9
Nordicom koncernen, i alt efter skat 63,2 51,9 58,1 63,8 77,3
Udvikling i koncernbalancen
Aktiver 2000 2001 2002 2003 2004
Materielle og immaterielle anlægsaktiver 1.248,6 1.399,4 1.682,3 1.620,8 1.577,4
Finansielle anlægsaktiver 65,7 140,7 174,5 167,3 129,9
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 356,9 120,8 230,3 583,1 919,8
Aktiver, i alt 1.671,2 1.660,9 2.087,1 2.371,1 2.627,1
Passiver
Egenkapital 460,8 507,2 546,3 557,2 600,2
Langfristet gæld 853,2 981,4 1.264,0 1.238,8 1.483,4
Kortfristet gæld 357,2 172,2 276,8 575,1 543,6
Passiver, i alt 1.671,2 1.660,9 2.087,1 2.371,1 2,627,1

 

 

 

 

Udvikling i koncernresultat før skat
Mio, kr.

 

 

2002 2003

Udvikling i koncernbalance
Mio. kr.

2000

2001

2002 2003

 

 

 

 

 

 

 

Nøgletal for Nordicom koncern

 

 

 

 

 

 

 

 

2000 2001 2002 2003 2004
Selskabskapital 312.785 312.785 312.785 312.785 312.785
Forrentning af egenkapital, før skat 19,9 15,6 15,6 17,3 18,5
Forrentning af egenkapital, efter skat 13,8 10,7 11,0 11,6 13,4
Soliditetsgrad i %, korrigeret aktivmasse 31 32 27 28 31
Bruttomargin i % 30 39 39 27 25
Børskurs, ultimo 116 147 150 175 237
Aktiekursstigning i kurspoints 15 31 3 26 62
Indre værdi pr. aktie, ultimo 147 162 175 178 192
Resultat pr. aktie før skat 29 24 26 30 34
Resultat pr. aktie efter skat 20 17 19 20 25
Udbytte pr. aktie (kr.) 0,00 6,00 9,27 10,00 11,00
Direkte afkast Nordicoms aktier 0,0 5,2 6,2 6,7 6,3
Kurs/ indre værdi, ultimo før skat 0,8 0,9 0,9 1,0 1,2
Price Earning 6 9 8 6 7
Cashflow pr. aktie 25,3 2,5 30,9 23,5 -43,2
Antal medarbejdere 28 34 54 50 57
Divisionernes bidrag til resultat før skat

mi ER FU: mm

2000 2001 2002 2003 2004

75 RE os 11111112 rer

55. -RRE ES | oss snes rr arrene ne E

35. -RREER SES 2 rss ERR ss snes reen nn ene aennenn ere renresn Er

15 REE Reesen rare RE eee anes ne even see
ET ' NRDEERERERER NER EEREEEREEE REE RSEREEREREEEE mr
Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom
Ejendom Udvikling Finans Trevi

 

 

 

 

  

Koncern

Nordicom-køncernen ledes på 12. år af Gunnar Chr. Kristensen.

 
 

Nordicoms overordnede målsætninger og strategier er

 
 

sikkert forankret i koncernledelsen og alle dens

 
 

tilknyttede funktioner. Nordicom-koncernen

 
 

beskæftiger i alt 57 medarbejdere.

    

Udvikling

  
 
    
  
  

Ejendom

Nordicom Ejendom styrer alle ejendoms-
investeringer og har 4 specialiserede
projektledere ansat. Administrations-
selskabet Aps, som styrer
administrationen af ejendommene,

har yderligere 8 medarbejdere.

 

Udvikling

Nordicom Udvikling beskæftiger sig med udviklingen af nye
boliger. Selskabet ledes af Erik Kragh-Hansen, som med
sine mange år i branchen, 4 erfarne projektudviklere og en
samlet medarbejderstab på i alt 8 personer, gør Nordicom

Udvikling godt rustet til at fortsætte succesen.

  
    

 

Organiseret til at gribe nye muligheder

Det er spredningen på forskellige forretningsområder, som gør, at Nordicom kan agere effektivt,
når muligheder viser sig i markedet. Det gør samtidig følsomheden mindre og sikkerheden større.

Organisationen er præget af handlekraftige, erfarne ledere og ambitiøse, yngre medarbejdere.

j

Ki

ale LOKSER

  
   

Finans
Nordicom Finans, som ledes af
Lars Kristensen, har udviklet
det nye koncept Ejendoms-
kaution, som implementeres i
2005. Selskabet forventer en
markant udvikling i
medarbejder-staben i takt med, at
det nye koncept vil penetrere

markedet.

Treviparkering

Hans Lyndrup leder det relativt nystartede

forretningsområde Nordicom

Treviparkering. Afdelingen har ved

indgangen til 2005 udelukkende trukket på
koncernens personaleressourcer, da de
første projekter stadig er på

forhandlingsniveau.

Ledelsens beretning

Fremgang på alle fronter i 2004
Nordicom-aktien er i 2004 steget med 35,4% på

   
  

Københavns Fondsbørs, og med et forslag til
udbytte på 11 kr./pr. aktie forventes det samlede
afkast til selskabets aktionærer i 2004 at
blive 41,7%. Det er det største afkast,
selskabets aktie har givet på et enkelt år.

kr. er samtidig den højeste nogensinde,
og resultatet før skat, som udgør 106,9
mio, kr., er ligeledes det bedste i

selskabets historie.

NNU
v

Omsætningen i Nordicom på 715,9 mio.

Alt i alt et tilfredsstillende resultat og en positiv
udvikling. Men ikke nok med det. Det er samtidig
lykkedes at udvikle vores organisation og pipeline af
projekter, således at det forretningsgrundlag, vi står
med i starten af 2005, er endnu stærkere end i starten
af 2004.

Omstrukturering af koncernens selskaber

I begyndelsen af 2004 påbegyndte Nordicom en
omstrukturering af koncernens aktiver og passiver i
moderselskabet Nordicom A/S og de 21
datterselskaber. Formålet med omstruktureringen er at
segmentere vore investeringsaktiviteter i Nordicom
Ejendom og lette arbejdet med informationsindsamling

og risikostyring.

10

Vores koncernmøderselskab Nordicom A/S kommer
herefter primært til at fungere som et holdingselskab,
der ejer de funktionsopdelte datterselskaber, hvori
aktiviteterne ligger. Informationsmæssigt bliver der
samtidig skabt sammenhæng mellem vores
divisionsopdelte koncernregnskab og rapporteringen i
de underliggende datterselskaber. Koncernledelsen
samt økonomifunktionen er placeret i Nordicom A/S,
mens de forretningsmæssige aktiviteter ligger i de fire

datterselskaber.

Vores ejendomsinvesteringer styres af Nordicom
Ejendom, som har projektudviklere med fokus på
dette område ansat. Administrationen af

ejendommene varetages af Administrationsselskabet.

Udviklingen af nye boliger vil fortsat blive styret af
Nordicom Udvikling, som ligeledes har
projektudviklere med fokus på dette område ansat.
Boligprojekterne er placeret i hvert sit underliggende

datterselskab, som alle er rene projektselskaber.

I Nordicom Finans ændres aktiviteterne fra
investeringer i pantebreve til Ejendomskaution. Et nyt
koncept, som beskrives i detaljer under ”Aktiviteter i

Nordicoms divisioner”,

Nordicom Treviparkering har fortsat sit
omdrejningspunkt omkring de underjordiske,

fuldautomatiske parkeringssystemer.

Samtidig med at vi har gennemført omstruktureringen,
har vi igangsat afviklingen af detailhandels-
aktiviteterne. Butikkerne i Roskilde og Rungsted er
blevet lukket i 2004, hvorefter der kun er aktivitet i
Magasin og på Fisketorvet. Disse 2 butikker vil blive
solgt eller afviklet i starten af 2005.

Markedsposition

I Nordicom er vi bevidste om konstant at pleje og
videreudvikle vores position på det danske
ejendomsmarked. Det er vores opfattelse, at
kendskabet til Nordicom og forståelsen for vores
forretningsmodel også i 2004 er steget — og løbende
øges. Dels i takt med gennemførelsen af flere projekter
og dels gennem børsnoteringen på Københavns
Fondsbørs, deltagelsen i Small Cap indexet samt vores

konsistente og åbne informationspolitik.

Kompetence

Gennem de seneste års videnopbygning i
organisationen og med vores betydelige økonomiske
ressourcer er Nordicom i dag i stand til at løfte stadig
flere og større projekter. Strategien om at kombinere
et højt og stabilt cashflow med værdiskabelse er i dag
nået så langt, at Nordicoms samlede viden og evne til
at håndtere komplekse opgaver er blevet et stærkt

konkurrenceparameter,

 

Resultatopgørelse Nordicom koncern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 31/12-03 31/12-04 Varikr. Var. i%
Udlejning 98,9 104,4 5,6 5,6%
Ejendomssalg 449,0 580,1 131,1 29,2%
Anden omsætning 32,2 31,4 -0,8 -2,4%
Omsætning, i alt 580,1 715,9 135,9 23,4%
Driftsomkostninger -40,8 -45,8 5,1 12,4%
Ejendommenes bogførte værdi ved salg -383.2 -492,6 109,4 28,5%
Driftsomkostninger, i alt -424,0 -538,4 -114,4 27,0%
Bruttoresultat 156,1 177,5 21,5 13,7%
Urealiseret værdiregulering 32,1 29,5 "2,6 -B,1%
Resultat før kapacitetsomk, og

finansielle poster 188,2 2071 18,9 10,0%
Personaleomkastninger -23,7 "28,8 -5,0 21,3%
Lokaleomkostninger -3,1 -4,4 -1,3 42,4%
Andre kapacitetsomkostninger 11,7 14,7 -3,0 25,7%
Kapacitetsomkastninger, i alt -38,5 "47,9 -9,4 24,3%
Resultat før finansielle poster 149,7 159,2 95 6,3%
Finansieringsomkostninger, divisioner 754,5 752,3 2,2 -4,0%
Ekstraordinære poster 0,0 0,0 0,0

Nordicom koncernen, i alt før skat 95,2 106,9 11,7 12,3%
Skat af årets resultat 30%

+ reg. skat for 2003 (indt.) -31,4 29,6 1,9 -6,0%
Nordicom koncernen, i alt efter skat 63,8 77,3 13,6 21,3%
Balance Nordicom koncern
Aktiver 31/12-03. 31/12-04. Varikr.  Var.i%

Materielle og

immaterielle anlægsaktiver 1.620,8 1.577,4 -43,4 -2,7%
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167,3 129,9 -37,4 -22,4%
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 583,1 919,8 336,7 57,7%
Aktiver, i alt 2.371,1 2.627,1 256,0 10,8%
Passiver

Egenkapital 557,2 600,2 42,9 1,7%
Hensættelse til udskudt skat 1411 146,6 5,5 3,9%
Langfristet rentebærende gæld 1.076,1 1,310,7 234,6 21,8%
Øvr. langfristet gæld 21,6 26,1 4,5 21,0%
Kortfristet rentebærende gæld 338,7 416,4 77,7 22,9%
Øvr. kortfristet gæld 236,4 127,2 -109,2 -46,2%
Passiver, i alt 2,371,1 2,627,1 256,0 10,8%

 

 

 

 

 

Nøgletal Nordicom koncern

 

Nøgletal for Nordicom koncernen 31/12-03 31/12-04
Selskabskapital 312.785 312.785
Forrentning af egenkapital før skat 17,3 18,5
Forrentning af egenkapital efter skat 11,6 13,4
Soliditetsgrad i %, korrigeret aktivmasse 28 31
Bruttomargin i % 27 25
Børskurs pr. 31/12 175 237
Aktiekursstigning i perioden 26 62
indre værdi pr. aktie pr. 31/12 178 192
Resultat pr, aktie før skat pr. 31/12 30 34
Resultat pr. aktie efter skat pr. 31/12 20 25
Udbytte pr. aktie (kr.) 10,00 11,00
Direkte afkast Nordicoms aktier 6,7 6,3
Kurs/ indre værdi pr. 31/12 1,0 1,2
Price Earning pr. 31/12 6 7
Cashflow pr. aktie 23,5 -43,2

Antal medarbejdere 50 57

 

 

11

12

Nordicom har siden 2002 været fokuseret på at skabe
vækst i indtjening gennem videnbaseret værdiudvik-
ling. Strategien har krævet en væsentlig omlægning
og udvikling af vores organisation, hvilket igen har
præget dagsordenen i 2004. Og Nordicom vil fortsat
være i en proces, der sikrer, at forudsætningerne for

værdiskabelse konstant udvikles.

Organisationsudviklingen har ikke kun drejet sig om
ansættelse af nye medarbejdere. Det har i lige så høj
grad været nødvendigt at fokusere på udviklingen og
implementeringen af systemer og rutiner, som kan
generere forretningsmuligheder og nye værdier. I
traditionelle ejendomsselskaber har det vist sig
vanskeligt at øge indtjeningen uden samtidig at øge
balancen. Men resultatet af vores bestræbelser har
indtil nu betydet, at Nordicom har manifesteret en
særlig evne til at skabe nye værdier uden nødvendigvis

at skulle øge balancen væsentligt.

Plads til ambitioner
Uddannelse af vores medarbejdere er et vigtigt
element for såvel udviklingen af den enkelte

medarbejder som for virksomheden.

Ansatte i Nordicom oplever en høj grad af ”frihed
under ansvar”, og at man selv er med til at præge sit
job. Det giver en motivation, som kan mærkes hos den
enkelte, og som bidrager til den gode ånd i

virksomheden.

Det er Nordicoms ønske at være en attraktiv
arbejdsplads, hvor den enkelte medarbejders
muligheder og ønsker tilgodeses i det omfang, det er i
overensstemmelse med Nordicoms strategi og vores

forventninger til fremtiden.

Medarbejderstaben steg fra 50 i 2003 til 57 i 2004,

og udviklingen ser ud til at fortsætte.

Markedsudvikling og forventninger til
fremtiden

Det danske ejendomsmarked har fortsat den positive
udvikling fra de senere år, hvor ejendomspriserne
generelt har været stabilt stigende. Denne udvikling er

forstærket yderligere i 2004.

Kombinationen af den lave rente, den rigelige adgang
til finansiering og skattemæssige afskrivninger
resulterer i stadig højere priser, Og med udsigt til et
fortsat lavt renteniveau i 2005 er det Nordicoms
forventning, at der vil ske yderligere prisstigninger på
ejendomsmarkedet i 2005, hvilket kan forklares på

følgende måde:

Hvis det forudsættes, at det gennemsnitlige
nettoafkast på en ejendom i Danmark i øjeblikket er
7%, så udgør rentespændet ca. 3 procentpoint til det
sikre afkast på eksempelvis en 5 årig statsobligation.
Rentespændet er at betragte som en risikopræmie, og

når man hertil lægger, at afkastet på en ejendom er

Nordicoms
forretningsidé

[

En' dynamisk og
videnbaseret virksomhed i
ejendomsbranchen med et
alsidigt forretningsgrundlag

ETC
fundament for udvikling
af værdier

Løbende udvikling af
forretningsgrundlaget
baseret på markedsindsigt,
synergi og nytænkning

 

13

14

inflationssikret, er det vor vurdering, at spændet til det
sikre afkast i øjeblikket er for stort, og det vurderer vi
vil give sig udslag i stigende ejendomspriser.

I 2005 forventer vi fortsat et højt
aktivitetsniveau

Omsætningen i 2004 på 715,9 mio. kr. er den højeste i
Nordicoms historie og er øget med 23,4% i forhold til
det tidligere rekordår, 2003.

Udover den aktivitet, som fremgår af omsætningen,
har der i årets løb været brugt massive ressourcer på at
sikre den pipeline af projektmuligheder, som betyder,
at vii 2005 og de nærmeste år forventer at kunne

højne aktivitetsniveauet.

Det gælder specifikt i Nordicom Ejendom og Udvikling,
men også når vi bevæger os ind på forretnings-
områderne Nordicom Treviparkering og Nordicom
Finans. Selv om disse to divisioner ikke har bidraget
væsentligt til omsætningen i 2004, så er der i årets løb
lagt en række grundsten og initialinvesteringer til at

kunne skabe øget indtjening i de kommende år.

På koncernniveau forventer vi i 2005 et resultat før

skat i niveau 105-115 mio. kr.

Aktiviteter i Nordicoms divisioner

Fremgangen på koncernniveau er afspejlet af en
generel fremgang på divisionsniveau. Når det gælder
Ejendom, Udvikling og Finans, har det øgede
aktivitetsniveau samtidig betydet en fornuftig
fremgang i resultatet. I Treviparkering har der ligeledes
været et højt aktivitetsniveau, senest drøftelser med
Københavns Kommune om etablering af 2.000
underjordiske parkeringspladser i centrum og i
brokvartererne. Og der arbejdes på en lang række

interessante projektmuligheder.

Samlet set er divisionernes grundlag bedre og stærkere
end nogensinde før, og vi høster i stigende omfang

frugterne af synergi mellem forretningsområderne.

I tabellen i højre side fremgår det divisionsopdelte
resultat før skat for perioden 2002-2004. Det negative
resultat i Treviparkering skyldes primært afskrivning på

rettigheder og etableringsomkostninger.

 

 

 

Divisionernes resultater opdelt på

 

 

 

forretningsområder

2002 2003 2004
Ejendom 68,4 66,3 76,0
Udvikling 15,9 35,4 38,5
Finans 6,2 2,7 5,5
Trevi "2,9
Divisionsresultat i alt 90,5 104,4 117,1
Koncernudgifter "8,2 -9,2 710,2
Koncernresultat før skat 82,3 95,2 106,9
Skat -24,2 -31,4 -29,6
Nettoresultat 58,1 63,8 77,3

 

 

 

 

Omsætningsudvikling Nordicom
1999-2004

 

1999 2000 2001 2002 2003 2004

 

 

15

 

 

Nordicom Ejendom A/S
egmentering

ver større
ennemsigtighed
og præcision

Ejendom er fortsat det største aktivitetsområde i
Nordicom, Her foretager vi investeringer i
forretningsejendomme og projektudvikling, og det er
fortsat den overordnede strategi at kombinere det
stabile cashflow fra udlejningen med indtjeningen fra

værdiudvikling.

Med en omsætning på 360,7 mio. kr. og et resultat før
skat på 76,0 mio. kr. har 2004 været et økonomisk
godt år for ejendomsdivisionen. Resultatet viser en
tilfredsstillende fremgang på 9,7 mio. kr. i forhold til
året før. Prisudviklingen på ejendomsmarkedet har i
2004 været gunstig, og for Nordicom Ejendom har det
betydet større avancer ved salg af ejendomme end

forventet.

Der er i årets løb solgt 16 ejendomme med en salgspris
på 256,3 mio. kr., hvilket har givet et overskud på 39,2

mio, kr.

Som et af elementerne i den tidligere omtalte

omstrukturering i Nordicom er ejendommene blevet

opdelt i segmenter, og hovedparten flyttet til fem nye
datterselskaber. 3 ejendomme til en værdi af i alt
184,2 mio. kr. ligger direkte i Nordicom Ejendom A/S,
mens de øvrige 66 ejendomme til en værdi af i alt
1.382,3 mio. kr. er placeret i de fem nye

datterselskaber.

Hvert selskab opererer med selvstændige mål og
strategier, som beskrives i de følgende afsnit, og med
segmenteringen forventer vi dels at få en skarpere
markedsprofil og dels at tydeliggøre vores

forretningsmæssige strategier.

12005 forventer vi, at Nordicom Ejendom vil kunne
fortsætte den positive udvikling fra 2004. Det vil
fortsat være prioriteret højt at investere i ejendoms-
porteføljer og i udvalgte provinsbyer, men det er også
forventningen, at der i 2005 vil blive foretaget
investeringer inden for segmentet logistik- og

produktionsejendomme.

   
  
   

 
   
  
 
 

Nybrogade
Nordicoms ejendom i Nybrogade 24/
Magstræde 11 i København er en fredet,
smuk og centralt beliggende ejendom i den
ældste del af København — men samtidig en
af Nordicoms nyeste anskaffelser.
Ejendommen rummer i alt 1,712 m2 fordelt

på bolig, butik og kontor.

 

Taastrup

Bolig- og erhvervsprojektet Lindehaven i Taastrup udvikles

som et smukt, moderne byhus med 21 ejerboliger fordelt på
3 etager, samt 2 butikker på i alt 3.200 m2, Lindehaven er

kendetegnet ved sin grønne fælles taghave, sine

 

terrasseboliger på 1. sal og de tilbagetrukne penthouseboliger på

toppen. Det er Gråning Arkitekter, som har været

mn 2 Mnkks sal

 

 
 
 
 
 
 
  
  
  
 

Ejendoms-
Investeringer
med begge
erste eToro]

Nordicom Ejendom har fokus på attraktive, velbeliggende

ejendomme. Og med

i centrum erhverver vi

SEN SST else)
udvikles med henblik på
eller til at indgå i egen
GDS

(lse TES et]

HUUS u Eee Ure

 

ejendomssalg. Kernen i selskabet

 
 
  

med fokus på
centralt beliggende

byejendomme, ejendomme til

S=m| | butiksformål samt

Ios ØTT Elle tes

EYE

Ringsted
Nordicom har efterhånden flere
ejendomme i Ringsted bymidte.
Blandt disse Ringsted Centret, som
er et godt placeret indkøbscenter
opført i 1990. Den øverste etage er
præget af kontorer, mens de øvrige 2
rummer butikker. Ejendommen er i øvrigt
kendetegnet ved stor trafik — ikke mindst på grund

af den tilknyttede Nettobutik og posthuset.

Slagelse

 

Nordicom har nu 6 ejendomme i

 

 

 

Slagelse Bymidte: Løvegade 4 og 6
samt Schweizerpladsen 1, 3 og 5. Alle

ejendommene har butikker i stueetagen og
beboelse eller liberalt erhverv på de øvrige
etager. Desuden skal der bygges 3.000 m2
bolig og 5.000 m2 butik i tilknytning til

pladsen.

 

 

Resultatopgørelse Nordicom Ejendom

 

 

mio, kr. 31/12-03 31/12-04 Varikr.  Var.i%
lejeindtægter 98,9 104,4 5,6 5,6%
Ejendomssalg 170,6 256,3 85,7 50,3%
Omsætning, i alt 269,4 360,7 91,3 33,9%
Ejendommenes driftsomkostninger -26,2 -31,0 -4,8 18,2%
Ejendommenes bogførte værdi ved salg -145,7 2171 "71,4 49,0%
Omk. retateret til drift og salg, i alt -171,8 -248,0 "76,2 44,3%
Bruttoresultat 97,6 112,7 15,1 15,5%
Urealiseret værdiregulering af ejendomme 32,1 29,5 "2,6 -8,1%
Resultat før kapacitetsomk.

og finansielle poster 129,7 142,2 12,5 9,6%
Personaleomkostninger 8,8 -10,6 1,8 20,7%
Lokaleomkostninger -0,9 -0,9 0,1 7,0%
Andre kapacitetsomkostninger -5,7 -6,8 1,1 19,3%
Kapacitetsomkostninger, i alt 715,4 718,4 -3,0 19,4%
Resultat før finansielle poster 114,3 123,8 9,5 8,3%
Finansieringsomkostninger, netto -48,0 -47,8 0,2 -0,4%
ialt 66,3 76,0 3,7 14,6%

 

 

 

 

 

 

Balance Nordicom Ejendom

 

 

 

 

 

Aktiver 31/12-03 31/12-04 Varikr.  Var.1i%
Materielle anlægsaktiver 1.612,8  1.566,6 746,2 -2,9%
Finansielle rentebærende anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0

Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0
Tilgodehavender og andet 350,9 331,1 "19,8 -5,6%
Aktiver, i alt 1.963,7 1,897,7 -66,0 -3,4%
Passiver

Egenkapital 380,9 461,9 81,0 21,3%
Hensættelse til udskudt skat 122,8 125,7 2,9 2,4%
Langfristet rentebærende gæld 975,3 929,2 46,1 -4,7%
Øvr. langfristet gæld 21,6 25,5 3,9 18,1%
Kortfristet rentebærende gæld 199,2 143,8 "55,4 -27,8%
Øvr. kortfristet gæld 263,9 211,5 -52,4 -19,8%
Passiver, i alt 1.963,7  1.897,7 -66,0 -3,4%

 

 

 

 

 

 

Nøgletal Nordicom Ejendom

31/12-03 31/12-04

Ejendomme (antal) 72 69
Samlet etageareal i m2 177,966 187.381
Bogført værdi ejendomme i mio. kr. 1.594 1,567
Ejendommenes afkast 7,5 7,2
Gennemsnitlig udlejningspris pr. m2 674 670
Genm. investering pr. m2 etageareal 8.957 8.360
Førtentning af egenkapital (før skat) 18 18
Afkastningsgrad i % 7 7
Driftamkostninger i f.t, lejeindtægter i % 26 30
Solgte ejendommme i m2 21.565 26.766
Købte ejendomme i m2 37.098 36,181
Bruttomargin i % 36 31
Antal medarbejdere 13 14

 

 

17

18

Butiksejendomme A/S

Nordicom har altid været aktiv inden for
butiksområdet, hvor vores solide erfaring har givet os
en betydelig kompetence omkring projektudvikling og
udlejning. Segmentet butiksejendomme er det største
markedsområde inden for Nordicom Ejendom, og
ultimo 2004 havde vi 724,6 mio. kr. investeret i 25

ejendomme.

1 2005 ønsker vi at fortsætte med investeringer og
projektudvikling inden for butiksområdet. Og da vores
portefølje allerede rummer et potentiale for
investeringer via projektudvikling på op mod 1,0 mia.
kr., er der særdeles gode muligheder for at opretholde

aktivitetsniveauet i de kommende år.

Ejendomsporteføljens sammensætning inden for
butiksområdet giver en fin afspejling af vores
investeringsstrategi, hvor hovedvægten er lagt på
investeringer i mindre og mellemstore butikscentre,
”stand alone” butikker samt ”stor-butik koncepter”.
Geografisk er investeringerne spredt over hele landet,
og de fleste ejendomme giver et fornuftigt cashflow.
Samtidig rummer en del af ejendommene gode

projektmuligheder.

I de ejendomme, som i oversigten på side 21 er
markeret med ”projekt”, er vi i større eller mindre grad
igang med en projektudvikling af ejendommen eller

naboarealerne.

Ringsted Centret er et aktuelt eksempel på den type
projektudvikling, vi arbejder med i Nordicom Ejendom.
I løbet af det seneste års tid har vi opkøbt en række

naboejendomme med henblik på at kunne udbygge

centret med 5-7.000 m2, Vi forventer herved at kunne
øge den samlede værdi af centret, mens vi oppebærer

cashflowet på den eksisterende ejendom.

Et andet eksempel er købet af Tæppeland Jensens
butiksejendomme i 2002. Købet giver et fint løbende
cashflow og rummer samtidig udviklingsmuligheder.
En af de ejendomme, som kan udvikles, er
Frederikssundsvej 11 i København. Her arbejder vi på
et projekt, hvor den eksisterende ejendom på 400 m2
nedrives og erstattes af en ny ejendom med butikker i

stueetagen og boliger i 3 etager på i alt ca, 2.000 m2.

Et eksempel i mindre målestok er ejendommen
Hvedevænget 86 i Næstved, som vi solgte i 2004.
Ejendommen blev erhvervet i 2003, og på det
tidspunkt indeholdt den en ældre, mindre
købmandsbutik. I løbet af 2004 opnåede vi tilladelse
til at udvide ejendommen, og efter ombygning blev
den genudlejet til en ny og tidssvarende
dagligvarebutik,

Vi har i 2004 solgt 7 butiksejendomme til en samlet
værdi af 151 mio. kr. og opnåede derved en avance på

24 mio. kr. Det drejer sig om ejendommene:

Dalum Centret, Odense
Østergade 12, Helsinge
Kindhestegade 12, Næstved
Øllegårdsvej 2, Viby
Køgevej, stuen, Tåstrup
Hvedevænget 86, Næstved
Mariendals Alle 29, Slagelse

Nordicom Ejendoms fem nye datterselskaber udtrykker
Samtidig de fem segmenter, som porteføljen nu er opdelt i.

Nordicom Ejendom A/S

 

   

==» Butiksejendomme AS

c — REGENSEN
'
;
I
t
I
I
I
I
U
i
i
i

lem
kt
kb
I
i
l
t
I
I
U
I
U
I
I

Logistik- og
cl eu
ejendomme A/S

U
I
Il
I
U
|
i
i
i
I
I
'
'
i
,

U

19

20

I årets løb erhvervede vi 8 nye ejendomme til en samlet

pris på 85,9 mio, kr.

Inden for butiksområdet arbejdes der løbende på at
identificere nye forretningsmuligheder. Men da vores
portefølje allerede rummer gode udviklingsmuligheder,
som skal udnyttes i de kommende år, sigter vi ved
nyinvesteringer primært mod projekter, som først skal

modnes i løbet af 3-5 år.

Byejendomme A/S

Byejendomme er et andet af de ejendomssegmenter,
hvor Nordicom har mange års erfaring. Og specielt i
forbindelse med de bymæssige udviklingsopgaver i
samarbejde med kommunerne kan vi i dag drage

fordel af denne ekspertise.

Inden for området fokuserer vi på cashflow-baserede
investeringer i midtbyerne, som samtidig rummer
udviklingsmuligheder. Ultimo 2004 havde vi

investeringer på 260,5 mio. kr. i 12 ejendomme,

Også inden for byejendomme er det målet at øge
aktivitetsniveauet, og da vor portefølje via
projektudvikling rummer attraktive
investeringsmuligheder på op mod 200 mio. kr., er det.
vores forventning, at vi allerede i 2005 vil kunne øge

porteføljen væsentligt.

Ejendomsporteføljens sammensætning inden for
segmentet byejendomme er igen en god afspejling af
vores investeringsstrategi. Hovedvægten er lagt på de
større og velfungerende provinsbyer og på

bydelscentre i de største byer, mens vi holder os helt fri

for investeringer på Strøget i København. Geografisk er
investeringerne spredt over hele landet, og det er

netop tanken at foretage investeringer i områder, hvor
vi sammen med kommunerne forventer at kunne skabe

helt nye, interessante udviklingsmuligheder.

Et godt eksempel på et cashflow-baseret
udviklingsprojekt er Schweizerplads-projektet i
Slagelse. Gennem opkøb af cashflow-ejendomme på
og i forbindelse med Schweizerpladsen har Nordicom
muliggjort gennemførelsen af kommunens plan for
omlægning af trafikken i midtbyen. Pladsen bliver
omdannet til et nyt strøgområde. Samtidig opfører vi i
forbindelse med pladsen et nyt butikscenter med
5.000 m2 butik, og 3.000 m2 boliger.

Vi har i 2004 solgt 4 byejendomme med en samlet
værdi på 60 mio. kr. og har opnået en avance på 9,0

mio. kr. Det gælder følgende ejendomme:

Nørrebrogade 54, København
Storegade 27, Åbenrå
Chr. Boecksvej 1-17, Fredensborg

Torvet 2A-B, Horsens

Samtidig har vi i årets løb erhvervet nye ejendomme
for 2,9 mio. kr., som alle indgår som en del af de
igangværende projekter. Og med henblik på løbende
at skabe nye investeringsmuligheder arbejder vi i
Byejendomme målrettet med fokusområder og
kortlægninger.

 

 

Mosede Centeret
Dyssegårdscentret
Høje Gladsaxe Centret
Ringsted Centret
Silkeborgvej 102
Københavnsvej 51
Rebæk Søpark
Tåstrup Stationcenter
Frederikssundsvej 11
Kocksvej 23 A

Lyngby Hovedgade 66

Prøvestensvej 20

Slangerupgade 48 B, ejl. 2

Butiksejendomme

Greve gø — Zahrtmannsvej 78
Næstved Svendborgvej 275
Gladsaxe Fuglsang Alle 4
Ringsted &  Tømrevej 26

Herning Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2

€& Projekt

Rønne
Odense SØ
Fredericia

Varde

Herning

Roskilde & Århusvej 119-121/Ulrikkasvej 1 Randers

Hvidovre ø — Barfodsvej 1
Tåstupeø — Albuen19
kbh.Ne | Sjællandsgade 12
Frederikssund Køgevej 32 og 34
Kys, Lyngby Herlev Hovedgade 199
Helsingør & — Stenbukken
Hillerød Østre alle 28

Kalundborgvej 90/Elmedalsvej 2 Slagelse

Hjørring
Kolding

Vejle
Ringsted &
Herlev &

Aalborg

Slagelse

 

 

 

 

21

22

Domicilejendomme

Inden for domicilsegmentet arbejder vi i øjeblikket ikke
med en overordnet investeringsstrategi.
Domicilejendomme har aldrig været et af Nordicoms
hovedområder, og med de nuværende konjunkturer
med relativ stor ledighed er det ikke forventningen, at
der vil blive foretaget væsentlige nye investeringer i
2005.

Vi havde ultimo 2004 investeret 197 mio. kr. i 5
domicilejendomme. Den manglende satsning på
domicilområdet er afspejlet i porteføljens størrelse og
uhomogene sammensætning. Erhvervelsen af
domicilejendomme har gennem tiden oftest været en
konsekvens af akutte, enkeltstående

forretningsmuligheder.

1 2004 har vi solgt 3 domicilejendomme til en samlet
værdi af 55 mio. kr. Det har givet en avance til
Domicilejendomme på 8,0 mio. kr. De solgte

ejendomme er:

Kgs. Nytorv 21, København
Mejlgade 45, Århus
Vestergade 33, København

Der er ikke erhvervet nye ejendomme i 2004.

Boligejendomme A/S
Inden for boligområdet har Nordicom i de senere år
solgt en del af de ejendomme, hvor lejen er fastsat

som omkostningsbestemt. Porteføljen af

boligejendomme er derfor i øjeblikket relativt
beskeden. Der er investeret 149,5 mio. kr. i 6
ejendomme. Det er vores ønske at fortsætte med nye
investeringer inden for boligområdet, og det indgår i
den fremadrettede strategi at erhverve udlejede
ejerlejligheder i København, med fokus på de

havnebaserede udviklingsområder.

En del af de ønskede investeringer vil vi kunne aftage
fra den projektudvikling, som foregår i Nordicoms eget
regi via søsterselskabet Nordicom Udvikling. Her pågår
der en væsentlig byggeaktivitet i netop de områder,

som har Boligejendommes interesse.

| 2004 har vi solgt boligejendommen Priorgade 3 i Sorø

for 8,2 mio. kr. med en avance på 1,4 mio. kr.

Logistik- og produktionsejendomme

Logistik- og produktionsejendomme er et nyt segment
inden for Nordicom Ejendom, hvor vi ønsker at
investere i ejendomme med blandede formål — f.eks.
kontor, lager eller produktion. Ejendommene vil typisk
være lokaliseret i forstæderne til København eller i

kontor/industriområderne i de større provinsbyer,

Her er tale om et ejendomssegment, som i øjeblikket er
præget af overkapacitet og vigende lejepriser. Derfor
er det strategien at erhverve ejendomme med en
relativt høj tomgang med det formål at udleje det

ledige areal.

 

 

 

Byejendomme

Østergade 30/Søndergade 2 Struer
Stines Gård/Gerritsgade/Gåsestræde Svendborg
Jernbanegade 6/Hersegade 23 Roskilde
City Arkaden/Bredgade/NyVestergade Kolding
Jernbanegade 33-35 Kolding
Slotsgade 59/Slangerupgade 1 Hillerød
Dæmningen 34 Vejle
Helligkorsgade 1/Naverstræde 3 Kolding
Møllergade 1/Gerritsgade 2 Svendborg
Adelgade 16/Låsby Banke 6 Kolding
Nørregade 12 Ringsted 9
Schweizerpladsen 1-7 m.fl. Slagelse ø

& Projekt
Boligejendomme

Rungsted Bytorv Rungsted
Møllehusene 1-3 Roskilde
Møllergade 79 Svendborg
Rantzausgade 22 København
Thorsgade 81 København
Sct. Bendtsgade 10 Ringsted
Domicilejendomme

Vilhelmskildevej 1 Svendborg
Kgs. Nytorv 26 København K
Hejrevej 26-28 København NV
Nybrogade 24 København
Bjødstrupvej 24 Århus

Logistik- og produktions-
ejendomme
Håndværkervej 80 Roskilde

 

 

 

23

 

Udvikling
— Tokus på

spændende

arkitektur og hø
oligkvalitet

Nordicom Udvikling er det andet store område i
koncernen. Her opfører og sælger vi nye boliger. Det er
et forretningsområde, som har været aktivt siden
1999, og hvor der indtil videre er skabt omkring 850
nye boliger i en kombination af nybyggeri og
nyindretning af gamle produktions- eller

kontorejendomme.

Vi er fokuserede på gode kvalitetsboliger i segmentet
lige under liebhaverboliger, hvor vores særlige
kompetence ligger i at kombinere god arkitektur,
boligkvalitet og fleksibilitet med et rationelt byggeri.
I 2004 har vi omsat for 323,8 mio. kr. (2003: 278,4

 

mio. kr.). Vi har solgt 151 boliger for i alt ca. 305 mio.
kr. (2003: 221 boliger), hvoraf ca. 219 mio. kr., jævnfør
vores regnskabsprincip, kan medregnes i omsætningen
for 2004. Den øvrige omsætning i 2004 kommer fra
salg i tidligere regnskabsår, som først kan medregnes
nu, efterhånden som byggeriet er blevet færdiggjort.
Som det fremgår af skemaet side 26, har der været

salg i 5 af vores projekter.

Resultat før skat i 2004 udgør 38,5 mio. kr. (2003: 35,4
mio. kr.), hvilket er en tilfredsstillende fremgang på 3,1
mio. kr. (8,8%) i forhold til året før.

 

 

 
 
    
   

|
uns

TT emner

Ci

 

 

 

 

 

 

 

 
  

Gronings Have

Salget af de 171 topmoderne og fleksibelt indrettede boliger på Islands

 
 

Brygge var næsten afsluttet allerede i 2003. I 2004 er vi stort set blevet

 
 

færdige med byggeriet, som er forløbet meget tilfredsstillende, Grånings

   

Have er både en milepæl i Havnestaden og for Nordicom, da det var

Nordicoms første projekt i dette interessante område.

 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
  
  
  

Hammarshøj
Blot et stenkast fra Helsingørs
charmerende bymidte udvikler
Nordicom boligprojektet
Hammarshøj. Med det
karakteristiske højhus som et markant
centrum og omdrejningspunkt bliver
å…… Hammarshøj en spændende kombinatio
4 nænsomt renoverede, bevaringsværdige
ibygninger og smukt, stilfuldt nybyggeri. Det
Amlede boligprojekt vil favne i alt ca. 140 boliger

rventes at blive indflytningsklart fra 2006.

KÆKKE SE
LENS

probe KE ENE See

HEE TIDEN a: konsekvent fokus: på!

ol er tale ln iyoygget eller es
Windretainate kbeligedigamle

Herb vers jen dom Mm ER ENE TE TRE ga

 
 
  

Olgas Have
Res i Et af de nyeste projekter er
At Sele: gennemførte-og tidssvarende udviklingen af Olgas Have — et
r område i Ballerup Idrætsby, hvor Nordicom vi
opføre 48 rækkehuse og 64 etageboliger. Herudover vil
området rumme et tostjernet budgethotel med ca. 120
værelser og 24 servicelejligheder, Projektet er målrettet
unge børnefamilier og aktive par, som værdsætter tryghed,
livskvalitet og fri udfoldelse, men som ikke vil give afkald
på storbyens mutigheder, Boligerne bliver etableret med
flexibel indretning, således at de kan tilpasses optimalt til

de kommende ejere.

 

 

Resultatopgørelse Nordicom Udvikling

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 31/12-03 31/12-04 Varikr. Var.i %
Salg af boliger 278,4 323,8 45,4 16,3%
Produktionsomkostninger -237,5 "275,5 -37,9 16,0%
Bruttoresultat 40,9 48,3 7,4 18,2%
Personaleomkostninger -3,0 "5,5 72,5 80,9%
Lokaleomkostninger -0,2 -0,3 01 52,2%
Andre kapacitetsomkostninger -1,7 72,5 -0,8 43,8%
Kapacitetsomkostninger, i alt 5,0 8,3 -3,3 66,7%
Resultat før finansielle poster 35,9 40,0 41 11,4%
Finansieringsomkostninger -0,5 -1,5 -1,0 180,6%
Nordicom Bolig, i alt 35,4 38,5 3,1 B,8%
Balance Nordicom Udvikling
Aktiver 31/12-03 31/12-04 Varikr. Var. i %
Materielle anlægsaktiver 0,0 0,3 0,3 -
Finansielle rentebærende
anlægsaktiver 0,0 5,7 5,7
Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0
Igangværende boligprojekter 345,2 474,8 129,6 37,5%
Tilgodehavender og andet 41 80,9 76,8. 1873,2%
Aktiver, i alt 349,3 561,7 212,4 60,8%
Passiver
Egenkapital 111,8 136,6 24,8 22,2%
Hensættelse til udskudt skat 19,3 20,5 1,2 6,4%
Langfristet rentebærende gæld 100,9 248,5 147,6 — 146,3%
Øvr. langfristet gæld 0,0 0,0 0,0
Kortfristet rentebærende gæld 104,3 71,6 -32,7 -31,4%
Øvr. kortfristet gæld 12,9 84,4 71,5 554,5%
Passiver, i alt 349,3 561,7 212,4 60,8%
Nøgletal Nordicom Udvikling

34/12-03 31/12-04
Boligprojekter (antal) 19 13
Samlet etageareal til opførelse af boliger i m2 105.953 129.141
Samlet antal boliger i igangværende boligprojekter 1.211 1.465
Solgte boliger i regnskabsåret (indtægtsført) 211 151
Forrentning af egenkapital (før skat) 35 31
Afkastningsgrad i % 6 10
Bruttomargin i % 15 15
Antal medarbejdere 4,4 6,8

 

 

25

26

Dækningsbidraget udgør 14,6% (2003: 14,9%) og
ligger dermed i underkanten af vores målsætning om
et dækningsbidrag på minimum 15%.

Ultimo 2004 arbejder vi med 11 forskellige projekter
med placeringer i København, Århus, Helsingør,

Taastrup og Roskilde.

Boliger Solgt Solgt Pipeline
ialt i2004 tidligere

København

Emdrup Park II,

Emdrup 24 sik. 3stk. Ostk. 2lstk.

Grånings Have,

Havnestaden 171 stk. 29stk. 141 stk. 1stk.

Fyrholm,

Sluseholmen 193 stk. 61 stk. Ostk. 132 stk.

Lindholmen,

Sluseholmen 140 stk. Ostk. Ostk. 140 stk.

Fiskerihavnsgade,

Engholm Brygge — 600stk. Ostk. Ostk. 600 stk

Amager Strand,

Strandparken 400 stk. Ostk. Ostk. 400 stk.
Århus

Skærgårds Parken, — 63 stk. 38 stk. 1 stk. 24 stk.
Taastrup

Køgevej 109-111 21 stk. O stk. Ostk. 21 stk.
Helsingør

Hammarshøj 126 stk. 6 stk. Ostk. 120 stk.

Snekkersteen 16 stk. Ostk. Ostk. l6stk.
Roskilde

Roskilde Andel 64 stk. Ostk. Ostk. 64 stk.
ialt 1.818 stk. 137 stk. 142 stk. 1.537 stk.

Med de jordinvesteringer, som er foretaget i 2004, har
vi ultimo året adgang til en pipeline, som rummer
mulighed for at opføre og sælge ca. 1.537 boliger

inden for de nærmeste år.

Hovedparten af disse boliger skal opføres i København,
hvor vi i 2003 og 2004 har positioneret os stærkt i tre
af Københavns vigtige udviklingsområder:

Sluseholmen, Enghave Brygge og Amager Strand.

Efter regnskabsårets afslutning har vi jævnfør vor
fondsbørsmeddelelse af 03.03.2005, forstærket vor
position i København yderligere. Med købet af Louis
Poulsens arealer i Sluseholmen, har vi udbygget vor
pipeline med yderligere ca. 600 nye boliger. Det
betyder, at vi i København nu har mulighed for at
udvikle ca. 2.000 nye boliger direkte til vandet i
København, svarende til en salgsværdi på

ca. 5,0 mia. kr.

Vi har siden opstarten af Nordicom Udvikling i 1999
oplevet en markant vækst i både omsætning og
resultat, og i 2005 er det forventningen, at vi

fortsætter den gode udvikling.

Det meget positive boligmarked er fortsat i 2004, som
endog har budt på yderligere prisstigninger i årets løb.
Det er bl.a. den lave rente og indførelsen af
flex-garantilån, som har sikret et fortsat stabilt

og positivt ejerboligmarked.

I 2005 forudser vi et fortsat stabilt marked med en
positiv undertone. Og på den baggrund forventer vi at
kunne færdiggøre og sælge omkring 200 nye boliger.

Et af Nordicoms mest bernærkelsesværdige og succesfulde
projekter i 2004 var Fyrholm-projektet på Sluseholmen — 193
boliger i Københavns nye kanalby. Fyrholm kommer til at bestå
af en række helt unikke ejendomme inspireret af Amsterdams
kanalhuse — omkranset af vand mod alle verdenshjørner.

 

28

I Nordicom Finans har vi hidtil været beskæftiget med
investering I erhvervspantebreve, men i 2004 har vi
udviklet det nye koncept ”Ejendomskaution”, som vi
forventer bliver det fremadrettede forretningsgrundlag

for Nordicom Finans.

Ejendomskaution kan bedst beskrives som en slags
mezzaninfinansiering målrettet til ejendomsbranchen,
men hvor mezzaninkapitalen i vores model er erstattet
af en kaution. I Ejendomskaution er det desuden en del
af konceptet, at vores kunder kan trække på
Nordicoms netværk og få mulighed for sparring
omkring ejendomsinvesteringen og/eller

projektudviklingen.

Produktet er målrettet til mindre og mellemstore
ejendomsinvestorer, hvor Nordicom tilbyder at
supplere kundens sikkerhed hos banken ved at
kautionere for de yderste 10-20% af et
ejendomsengagement. En kaution løber typisk i op til
3 år, og al administration og eventuel projektudvikling
foregår i kundens eget regi. Nordicoms sikkerheder er
sammensat således, at vi overtager og færdigudvikler
projektet, hvis kunden ikke kan leve op til de aftalte

retningslinier,

Vi vurderer, at der er et stort marked for
Ejendomskaution og lignende produkter, men da vi
ønsker en forsigtig udvikling af dette nye

forretningsområde, vil Nordicom Finans i 2005

 

maksimalt påtage sig kautionsforpligtelser for 50 mio.

kr. Dette vil i løbet af 2006 kunne udvides til

maksimalt 100 mio. kr.

Satsningen på Ejendomskaution som et nyt
forretningsområde er i god harmoni med Nordicoms
overordnede strategi om effektivt at forfølge
forretningsmulighederne, når de opstår.
Ejendomskaution er desuden endnu en mulighed for at
udbygge vores netværk, og samtidig er det vores
overbevisning, at der vil kunne opnås en række

synergier til Nordicoms andre forretningsområder.

Indtjeningen fra Ejendomskaution bliver en
kombination af et løbende kautionsvederlag og en
projektafhængig andel af overskuddet fra
værdiskabelsen i den underliggende sag.

Vi forventer at påtage os de første kautioner i starten
af 2005, således at der allerede i 2005 vil komme

omsætning fra det nye område.

I finansafdelingen har vi i 2004 realiseret et overskud
på 5,5 mio. kr. (2003: 2,7 mio. kr.), hvilket er en
tilfredsstillende fremgang på 2,8 mio. kr. i forhold til
året før. | 2005 vil der fortsat være renteindtægter fra
pantebreve, men det er forventningen, at
pantebrevsporteføljen vil blive reduceret, efterhånden
som omfanget af ejendomskaution tager til. I 2005

forventer vi et resultat i niveau med 2004.

 

Resultatopgørelse Nordicom Finans

 

 

Mio. kr. 31/12-03 31/12-04 Varikr. Var. i %
Renteindtægter 10,1 10,0 0,1 1,2%
Personaleomkostninger 0,0 0,0 0,0 47,9%
Lokaleamkostninger 0,0 0,0 0,0 -
Andre kapacitetsomkostninger -0,4 -0,5 -0,2 43,8%
Kapacitetsomkostninger, i alt -0,4 -0,5 -0,2 43,9%
Resultat før finansielle poster 98 3,5 -0,3 -2,9%
Finansieringsomkostninger 7,1 -4,0 3,1 -43,2%
Nordicom Finans, i alt 2,7 5,5 2,8 103,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance Nordicom Finans

Aktiver 31/12-03 31/12-04 Varikr.  Var.i%
Materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0

Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167,3 129,7 -37,6 -22,5%
Øvr. finansielle anlægsaktiver 9,0 0,0 0,0
Tilgodehavender og andet 7,5 7,4 -0,1 -1,7%
Aktiver, i alt 174,7 137,1 -37,6 -21,5%
Passiver

Egenkapital 57,9 60,4 2,5 4,3%
Hensættelse til udskudt skat al 0,0 1,1 -101,4%
Langfristet rentebærende gæld 0,0 0,0 0,0

Øvr. langfristet gæld 0,0 0,0 0,0

Kortfristet rentebærende gæld 20,2 20,2 0,0 -0,1%
Øvr. kortfristet gæld 97,7 56,5 -41,2 -42,2%
Passiver, i alt 174,7 137,1 737,6 -21,5%

 

 

 

 

 

 

Nøgletal Nordicom Finans

 

Nøgletal før Nordicom Finans 31/12-03 31/12-04
Pantebreve, restgæld i mio. kr. 169 133
Forrentning af egenkapital (før skat) 5 9
Afkastningsgrad i % 3 6

Antal medarbejdere 0 1

 

 

 

 

 

Treviparkering

 

— byøkologiske

parkerin

 

Inden for parkeringsområdet er det Nordicoms strategi
fortsat at arbejde med det fuldautomatiske,
underjordiske parkeringssystem Treviparkering og
derigennem få mulighed for at samarbejde med

kommunerne om udviklingen af de gamle bymidter.

I det meste af Europa er bymidter centrum for handel,
forlystelser, beboelse og kontorer — og i sig selv ofte en
turistattraktion. De snævre gader i de gamle bymidter
er dog sjældent velegnede til at løse nutidens trafikale

udfordringer, og bymidten er som regel fuldt udbygget.

Derfor har det historisk været vanskeligt at forene
ønsket om en enkel og effektiv trafikafvikling med
ønsket om en fredelig bymidte, hvor gågader, torve og

bilfrie områder kan udvikle sig.

   

sløsninger

pi

Med Treviparkering bliver det muligt at anlægge

underjordiske p-pladser midt i byen — på steder hvor
det før var umuligt. Derved kan byrum, som i dag er
dedikerede til biler, konverteres til attraktive bymiljøer
med f.eks. gågader, smukke torve og grønne oaser.
Med Treviparkering får bymidten vitaliteten tilbage og
bedre kort på hånden i konkurrencen med storcentrene

og nabobyerne.

Nordicoms arbejde i de gamle midtbyer har
udgangspunkt i den decentrale parkeringsstrategi.
Denne indebærer, at parkeringen spredes på flere
placeringer, således at trafikbelastede knudepunkter
undgås. Parkeringspladserne placeres i undergrunden,
dér hvor pladserne efterspørges, Samtidig nedlægges
der evt. p-pladser på gennemkørselsveje og torve,
mens der opsættes P-informationssystemer på

indfaldsvejene.

 

Å

 

 

 

,
dt
Fa
i
ONNAVENNYNTRUNVRTANEDEURTNRNNRNAT AN

 

 

minn

 

 

Princippet

Nordicom Treviparkering er avanceret, gennemtestet teknologi baseret
på en logisk og ligefrem forretningside; bilerne skal ned i jorden, hvor
der er plads. Systemet har allerede vundet anerkendelse over hele

Europa.

 

 

 

 

 

 

ID

 

 

 

 

 

 

DLLALEL

 

  
  
 
 
 
 
  
 

Sikkerheden
Hver Treviparkering-silo kan rumme op
til 117 biler, så det er vigtigt, at
sikkerheden er i top. Derfor overvåges
parkeringsanlægget 24 timer i døgnet
af et bemandet kontrolcenter.
Konstruktionstiden for en silo anslås

til 12 måneder.

 
   

Nordicom Trevisparkerings fuldautomatiske,

SE SSI

forretningsområde, vi forventer os meget af i de

elser Å UI USET STENE Eger STS TELTE Te AT Te TTs Here

i

ILLARY. solranie Ear Systemet og initiativet har fået en

FUGE ERE oe LETS fore Sareen TE Aa reT ag

  

Systemet
dagligt. Det er ikke så Ten ERAT ET NENERRDD Bilen parkeres på liften og alle stiger ud. Herefter
indlæses kort i parkometer, som stempler p-billet ud.

(CESARE SES STS INS ERIE NISSER Herefter flyttes bilen fuldautomatisk ned i siloen.
i i i Gennemsnitlig betjeningstid er ca. 50 sek.
rolle i byen. Vi muliggør ganske enkelt en

BK: Jar tle Te lee LETTE Lolo Kors

ELEG SISSE TES

dagligt er afhængige af bilen.

 

Den rigtige parkeringsstrategi giver mulighed for

udvikling af gågademiljø og pladser i bymidten med

det formål at:

+ Skabe bilfri gader og torve, der bruges til
etablering af flere gågader og bedre handelsmiljø

e Skabe bedre betingelser for cyklister

« Vitalisere torvepladser med grønt udtryk

e Styrke turismen

Samtidig med en enkel og effektiv trafikafvikling i

bymidten ved at:

+ Effektivisere trafikcirkulationen rundt om bymidten
(City ring)

+ Reducere og regulere trafikken igennem bymidten

Efter vores vurdering giver den decentrale
parkeringsstrategi også gode muligheder for at opfylde

de forskellige behov for interessenterne i bymidten.

Beboerne ønsker typisk nære parkeringsmuligheder,
men samtidig er der et stort folkeligt pres for at
reducere trafikgener i bymidten og omdanne
bycentrene til handelscentre, som er rige på grønne

oplevelser.

Butikkernes kunder ønsker p-pladser tæt på
indkøbsstedet. Men så snart bilen er parkeret,
prioriterer de selvsamme kunder bilfrie indkøbsmiljøer

med gågader og byrumsoplevelser.

Virksomheder ønsker nære og rigelige
parkeringspladser kombineret med hurtige
gennemkørselsveje for at kunne tiltrække ansatte og

kunder.

De fleste byer kan med relativt få Trevi-systemer
effektivt gennemføre en ny parkeringspolitik og
radikalt forny sig. F.eks. i forhold til grønne oaser i
kombination med flere p-pladser, færre gennem-

kørende veje, bilfrie kvarterer og flere gågader.

På den måde kan den gamle by få en ny identitet og
profil ved at skabe et grønnere byrum, forbedre sine
relationer med borgerne og skabe rammerne for mere

handel, turisme og vækst.

En bymidte kan på få år omdannes til et bilfrit område.

P-arealer omdannes til grønne oaser med
markedspladser, caféer og udeliv. Treviparkering
erstatter gadeparkering. Bolig- og handelsgader
omdannes til gå- og sivegader — kun med adgang for
handicap- og varetransport.

Gennemkørende veje får et mere glidende trafikflow
uden stop. Byens borgere generobrer byrummet til
ophold og friluftsliv. Bilen udgør fortsat et væsentligt
supplement til cyklen og den kollektive trafik, men er

nu gemt af vejen — under jorden.

1 2004 har vi investeret 2,9 mio. kr. i afskrivninger på
rettigheder, det fortsatte arbejde med at kortlægge de
gamle bymidter og etablering af en dialog med en
række nye byer. Der er endnu ikke indgået kontrakt om
etablering af det første Treviparkeringsanlæg, og der
har således ikke været omsætning inden for dette
forretningsområde, Resultatet er derfor et underskud på
2,9 mio. kr.

Vores dialog med forskellige byer om etablering af
Treviparkeringsanlæg er omfattende, og i 2005 vil der
blive investeret yderligere i udbygning af dette
område. Det forventes at tage ca. 12 måneder at
opføre en silo, og der vil derfor ikke blive omsætning i
2005.

Det er vores vurdering, at vi står over for et meget
stort forretningspotentiale. Men vores strategi, hvor vi
satser på at medvirke til at udvikle de gamle bymidter,

indebærer en politisk bearbejdning, som tager tid.

31

32

 

De her tænkte eksempler fra København illustrerer tydeligt,
hvordan bylivet før og efter Treviparkering kunne tage sig ud.
Vi kalder det grøn byudvikling.

 

 

Regnskabsberetning

Styringsmål

Sent

Aktionærforhold

Ledelses- og revisionspåtegning
Anvendt regnskabspraksis

Regnskab

 

 

34

Regnskabsberetning

Koncernens omsætning i 2004 udgør 715,9 mio. kr. (2003: 580,1
mio, kr.). Det er en stigning på 135,8 mio. kr. (23,4%) i forhold til
2003, som kan henføres til en øget omsætning i Nordicom

Ejendom og Nordicom Udvikling.

Nordicoms omsætning er øget markant inden for de seneste 5
år, 1 1999 udgjorde omsætningen 116,2 mio. kr., og der er således

sket en stigning på 516,1% i løbet af 5 år.

Omsætningsudvikling Nordicom 1999-2004
Mio. kr.

 

1999 2000 2001 2002 2003 2004

Forklaringen på stigningen skal findes i den udvikling, som i
samme periode er sket med Nordicoms forretningsgrundlag,
som indtil 1999 primært var udlejning af ejendomme. I dag
indgår der tillige ejendomssalg, salg af nyopførte boliger samt

renteindtægter.

I tabellen herunder har vi vist omsætningen opdelt på divisioner i

2002, 2003 og 2004.

  

(li sm

2002 2003 2004

300 eee kb ce RER sees

200 2 RL... 2 RER cc

100 8 ER
0 1... AS. JR.

 

Ejendom

Koncernens drifts- og produktionsomkostninger i 2004 udgør
538,4 mio. kr. (2003: 424,0 mio. kr.), hvilket er en stigning på
114,4 mio. kr. (27,0%) i forhold til året før, Bruttoresultat bliver
dermed på 177,5 mio. kr. (2003: 156,1 mio. kr.), hvilket er en frem-

gang på 21,5 mio. kr. (13,7%) i forhold til 2003.

På koncernniveau betyder det, at der i 2004 er realiseret et
dækningsbidrag på 24,8% (2003: 26,9%). I Nordicom Ejendom er
dækningsbidraget fra udlejningsaktiviteterne øget i forhold til
året før, men da dækningsbidraget fra ejendomssalg samtidig er
reduceret, er dækningsbidraget i Nordicom Ejendom samlet set
reduceret fra 36,0% til 31,2% i 2004. I Nordicom Udvikling udgør
det realiserede dækningsbidrag 14,9% (2003: 15,0%), hvilket er
på niveau med året før. | Nordicom Finans består omsætningen
primært af renteindtægter, hvor dækningsbidraget er 100%,

ligesom det også var tilfældet i 2003.

I overensstemmelse med årsregnskabslovens & 38, foretager
Nordicom hvert år vurdering af koncernens aktiver/passiver med
henblik på at foretage eventuelle værdireguleringer, Netto-
effekten af værdireguleringer er i koncernregnskabet samlet
under posten ”urealiserede værdireguleringer”, som i 2004 udgør
29,5 mio, kr. (2003: 32,1 mio. kr.). I posten opsamles netto-
værdireguleringerne på investeringsejendomme, pantebreve og

realkreditgæld.

Investeringsejendommene vurderes til forsigtig markedsværdi
og er i 2004 samlet set vurderet ud fra et kontant baseret
startafkast på 7,2% (2003: 7,5%). Nordicom anvender den
afkastbaserede værdiansættelsesmode! til opgørelse af
ejendommens værdi. Ved vurderingen af hver enkelt ejendom

tages udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende

driftsår, Budgettet for den enkelte ejendom indeholder alle
lejeindtægter for det kommende år, en lejeværdi for ledige
lokaler samt indtægter fra ejendommens fælles- og varme-
regnskaber. Til driftsudgifterne indregnes alle faktiske drifts-
omkostninger, som bl.a. omfatter skatter og afgifter, admini-
stration, forsikringer, vedligeholdelse, serviceudgifter, ren-

holdelse, forsyningsudgifter etc.

Ejendommens nettoleje fremkommer ved at fratrække drifts-
udgifterne fra ejendommens indtægter og tillægge forrentning
af depositum. For at finde ejendommens markedsværdi kapitali-
seres nettolejen med en afkastprocent, som fastsættes individuelt
for hver enkelt ejendom. Nordicom fastsætter afkastprocenten
forsigtigt i forhold til markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype og i forhold til det geografiske område, som
ejendommen er beliggende i. Vurderingen af ejendommene har
i 2004 ført til opskrivninger på 54,9 mio, kr. og nedskrivninger på

25,3 mio, kr. eller i alt en nettoopskrivning på 29,6 mio. kr.

I 2004 har vi solgt 17% af ejendomsporteføljen til priser, som

ligger 19% over de bogførte værdier.

Pantebreve er som udgangspunkt forsigtigt vurderet til kurs pari.
De fleste pantebreve kan af debitor indfries til kurser på mellem
103-110 og afkaster en rente på 5,2-8,5%. 1 2004 er der indfriet
pantebreve for 12,6 mio. kr. med en kursgevinst til Nordicom i

forhold til de bogførte værdier på 0,3 mio. kr.

Realkreditlån indregnes til dagsværdi i resultatopgørelsen under
finansielle poster. Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, og

reguleres direkte over balancen.

Der er i regnskabet ikke indregnet en værdi for projekt-

udviklingsmuligheder.

Koncernens kapacitetsomkostninger udgør 47,9 mio. kr. i 2004
(2003: 38,5 mia. kr.) Stigningen i omkostningerne på 9,4 mio. kr.
kan henføres til øgede personaleomkostninger, større forbrug
af konsulenter og større huslejeomkostninger i forbindelse med

flytningen til Kgs. Nytorv 26.

Resultat før finansielle poster udgør 159,2 mio, kr. i 2004 (2003:
149,7 mio. kr.).1 forhold til 2003 er det en fremgang på 9,5 mio.

kr. svarende til ca. 6,3 %.

De finansielle omkostninger (netto) i 2004 udgør -52,3 mio.

kr. (2003: -54,5 mio, kr.) hvilket er 2,2 mio. kr. mindre end året
før. Disse fremkommer ved +7,0 mio, kr. i renteindtægter, som
primært er fra refusionsopgørelser, 1. prioritetslån på —40,1 mio.

kr. samt banklån på -19,4 mio. kr.

Koncernens regnskabsmæssige resultat før skat udgør 106,9

mio. kr. (2003: 95,2 mio. kr.) Det er en fremgang i forhold til året
før på 11,7 mio. kr., svarende til 12,3%. Resultatet er en smule
bedre end de tidligere meddelte forventninger til året, som var
et resultatniveau på mellem 95-105 mio. kr. Resultatet modsvarer
en egenkapitalforrentning på 18,5%, og opfylder således også
koncernens krav til en årlig forrentning af egenkapitalen på

minimum 15%.

Nordicorns beregnede skat for 2004 udgør 29,6 mio. kr., og

resultatet efter skat i 2004 udgør således 77,3 mio. kr.

35

36

Egenkapital og balance

Nordicoms samlede aktiver udgør ved regnskabsårets afslutning

2.627,1 mio, kr. (2003: 2.371,1 mio. kr.). I forhold til 2003 er deten

stigning på 256,0 mio. kr.,, svarende til en balancevækst på 10,8%.

Da det primært er en øget likvid beholdning og større til-
godehavender, som er forklaringen på stigningen i balancen,
er koncernens soliditet samtidig øget til 31% (2003: 28). Der

tilstræbes en løbende soliditet på minimum 28%.

Koncernens soliditet opgøres ved at sætte egenkapitalen i

forhold til aktivmassen fratrukket de garanterede aktiver.

Garanterede aktiver defineres som likvide beholdninger samt
uigenkaldelige tilgodehavender (tilgodehavender, der er garan-
teret ved deponering eller bankgaranti, f.eks. solgte boliger i et

igangværende boligprojekt).

Anlægsaktiver

De samlede anlægsaktiver androg pr. 31.12.2004 i alt 1.707 mio.
kr., hvoraf investeringsejendomme udgjorde den væsentligste
post på 1.567 mio. kr. (2003:1.606 mio. kr.) Af de øvrige anlægs-
aktiver udgør pante- og gældsbreve 133,3 mio. kr. (2003: 167,3

mio, kr.).

Omsætningsaktiver

Omsætningsaktiverne, som udgør 919,9 mio. kr. (2003: 583,1 mio.
kr,), er øget med 336,7 mio. kr., hvilket skyldes øgede likvide
beholdninger og tilgodehavender, samt flere igangværende

boligprøjekter,

Koncernens egenkapital

Koncernens egenkapital på 600,2 mio. kr. (2003: 557,2 mio. kr.)
repræsenterer en stigning på 43,0 mio. kr. i forhold til 2003.
Nordicoms soliditet udgør 31%, hvilket er en stigning på 3
procentpoint i forhold til året før. Af den samlede egenkapital

udgør de urealiserede værdireguleringer 150,2 mio. kr.

Hensatte forpligtelser
Koncernens samlede hensættelser udgør 146,6 mio, kr. (2003:

141,0 mio, kr.). Posten vedrører udskudt skat.

Lang- og kortfristet gæld

Ultimo regnskabsåret udgør koncernens samlede gæld 1.880,4
mio. kr. (2003: 1.672,8 mio. kr.) De samlede afholdte rente-
udgifter i 2004 på 52,3 mio. kr. svarer tilen gennemsnitlig
rentesats på 3,8%. Selskabet har realkreditlån for 1.336,8 mio.
kr. (2003: 1.076,1 mio. kr.) svarende til 71,1% (2003: 65,6%) af den
samlede gæld. Af den øvrige gæld udgør banklån 391,6 mio. kr.
(2003: 338,7 mio. kr.) og modtagne deposita 25,7 mio. kr. (2003:
20,1 mio. kr.).

Pengestrøm

Likviditetspåvirkningen fra driften udgør -135,1 mio, kr. Det er
208,6 mio. kr. mindre end i 2003, hvor den udgjorde +73,5 mio.
I positiv retning er resultatet efter skat på 77,3 mio., som har
ændret sig +13,5 mio. i f. t, 2003. Desuden skyldig selskabsskat
som er ændret med +13,7 mio.

I pengestrømsmæssig negativ retning er avance ved salg af ejen-
domme, som bidrager med -87,5 mio., hvilket er en ændring ift.
2003 med -21,1 mio. Tilgodehavender indgår med -15,4 mio. og
vedrører tilgodehavender fra et boligprojekt, et udviklings-
projekt samt en porteføljeejendom. Desuden indgår periodeaf-
grænsningsposter med -7,1 mio, Udskudt skat indgår med +5,5
mio.kr, som er en negativ ændring i f. t. 2003 på -13,3 mio. Den
største negative ændring er under "Ændring i anden kortfristet
gæld”, som indgår med -101,9 mio. mod +96,5 mio. sidste år.
Den primære årsag hertil er ændringen i posten ”refusions-
opgørelser”, som har ændret sig i f, t. 2003 med -125,6 mio. Det
skyldes, at vi ultimo 2003 købte flere ejendomme, end vi gjorde
ultimo 2004. Dermed fremkom der et relativt stort pengestrøms-
mæssigt positivt beløb i 2003. Denne gæld er betalt i løbet af
2004, og der er ikke købt så mange ejendomme i 2004, hvilket
betyder, at vi pengestrømsmæssigt har haft negativ påvirkning
netto på -101,9 mio. Der er i 2004 under ”Skyldige om-
kostninger” hensat 9,9 mio. til ombygning af Hvedevænget og

Mariendals Alle, som er en betingelse for salg af disse.

Begivenheder efter 31.12.2004
Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begiven-
heder, der ikke er nævnt i årsrapporten, og som har betydning

for aflæggelsen af årsregnskabet.

Styringsmål i Nordicom

Det er det stabile og høje løbende cashflow, som er grundlaget
for Nordicoms evne til at skabe nye værdier. De gode resultater
år efter år har dokumenteret forretningsmodellens validitet, og
til styring af aktivitetsniveau og risiko opererer vi med tre over-

ordnede styringsmål:

Balancemål

Selskabets nuværende aktionærpolitik, hvor en stor andel af det
årlige resultat udbetales i udbytte samtidig med at egne aktier
tilbagekøbes, giver ikke aktuelt mulighed for nogen væsentlig
vækst i balancen uden at gå på kompromis med koncernens

soliditetsmål.

Der tilstræbes derfor pt. en samlet balance for koncernen i
niveau 2,0-2,5 mia. kr. Ultimo 2004 udgør koncernbalancen 2,6
mia, kr. Der er dog stadig god mulighed for at øge indtjeningen
ved at bruge koncernens ressourcer mere effektivt og ved at
øge den ikke-kapitalkrævende videnbaserede del af koncernens

omsætning.

Egenkapital mål

Der tilstræbes en løbende soliditet på minimum 28%. Koncer-
nens soliditet opgøres ved at sætte egenkapitalen i forhold til
aktivmassen fratrukket de garanterede aktiver. Garanterede
aktiver defineres som likvide beholdninger samt uigenkaldelige
tilgodehavender (tilgodehavender, som er garanteret ved depo-
nering eller bankgaranti — f.eks. solgte boliger i et igangværende

boligprojekt). Pr. 31.12.2004 udgjorde soliditeten 31%.

For at give mulighed for et mere fleksibelt aktivitetsniveau i
fremtiden har selskabet i øjeblikket overvejelser om brug af
forskellige former for ansvarlig kapital som supplement til

koncernens egenkapital.

Aktivitetsmål

Til styring af afdelingernes indbyrdes aktivitetsniveau, defineres
der løbende på koncernniveau aktivitetsmål for de forskellige
forretningsområder, Koncernen har følgende aktuelle aktivitets-

mål:

Nordicom Ejendom
Ejendomssalg, 150-250 mio. kr. årligt.
Ejendomskøb i et niveau som modsvarer cashflowet

idet årlige salg.

Nordicom Bolig
En årlig produktion og et årligt salg på 20-25.000 m2,
En projektbeholdning på mindst 100.000 m2.

Nordicom Finans
Kautionsforpligtelser i 2005 på op til 50 mio. kr.
Kautionsforpligtelser i 2006 på op til 100 mio. kr.
Afvikling af den nuværende pantebrevsportefølje

efterhånden som omfanget af kautioner stiger.

Nordicom Treviparkering

Nyetablering hurtigst muligt.

37

38

Nordicoms følsomhed

Spredningen af koncernens aktiviteter på flere forretnings-
områder har generelt gjort Nordicom mindre følsom overfor

ændringer i eksterne forhold.

Bruttoresultat opdelt på kategori

Bruttoresultat 2003 2004
Overskud ved udlejning af ejendomme 72,2. 73,5
Avancer ved salg af ejendomme 24,9 39,2

Overskud ved produktion og salg af boliger 40,9 48,3
Andre indtægter 17,6 16,5

Overskud ved udlejning af ejendomme

Indtjeningen fra udlejningen af selskabets ejendomme er et
vigtigt og stabiliserende element i koncernens samlede drift.
Med det aktuelle aktivitetsmål i Nordicom Ejendom har af-
delingen investeret i ejendomme for ca. 1,5 mia. kr. Ved fuld
udlejning og en optimal drift kan der af en sådan portefølje

genereres et resultat før renter på omkring 110 mio. kr.

Bruttolejeindtægterne ved fuld udlejning ligger på omkring

125 mio. kr., mens den optimale drift af ejendommene vil koste
omkring 15 mio. kr. Hvis fem procent af lejemålene i et regn-
skabsår er uden lejer, påvirker det bruttoresultatet negativt med
ca. 6 mio. kr. Ejendommenes driftsudgifter påvirkes af en række
forskellige forhold og kan nemt svinge med 5 —7 mio. kr. Samlet
set vil der ikke være noget usædvanligt i, at ejendommenes drift

fra et år til et andet svinger med omkring 10 mio. kr.

Avancer ved salg af ejendomme

Muligheden for at skabe nye værdier ved køb af investerings-
ejendomme er et vigtigt element for Nordicom. De værdier, som
udvikles, synliggøres i regnskabet som avancer ved salg af
ejendomme. Værdiskabelsen påvirkes af udviklingen på

ejendomsmarkedet. Det er nemmere at skabe værdi i et stigende

marked, men der kan også skabes værdier i et faldende marked.

Ejendomsporteføljens værdi og omsættelighed påvirkes af den
generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet, hvor et overskud
fra værdiudvikling i det nuværende marked kan blive elimineret i
et faldende ejendomsmarked. Tilsvarende påvirkes hele
ejendomsporteføljens værdi positivt af et stigende ejendoms-

marked og negativt af et faldende ejendomsmarked.

Nordicoms ejendomme er bogført til et forsigtigt markedsafkast,
som for hele porteføljen er opgjort til 7,2% i 2004 - svarende til
en samlet markedsværdi på 1.567 mio. kr. | 2003 var startafkastet

7,5%.

Nordicoms følsomhed over for stigninger eller fald i markedet er

afhængig af ejendomsporteføljens størrelse,

Ved den nuværende porteføljestørrelse påvirkes værdien af
Nordicoms ejendomme med ca. 20 mio. kr. ved en ændring i
markedets krav til afkast med 0,1 procent point fra f.eks. 7,4% til

7,5%.

Urealiserede værdireguleringer
investeringen i ejendomme er som udgangspunkt inflations-
sikret, De fleste lejekontrakter indeholder en aftale om pristals-

regulering, hvilket indebærer en årlig lejestigning.

For ejendommens ejer betyder det, at ejendomsværdien også
stiger, da en køber typisk vil betale en højere pris for ejendom-
men, når lejen er højere. Med en inflation på 2,0% p.a. stiger

ejendommens lejeindtægter og værdi typisk tilsvarende,

I Nordicoms regnskab synliggøres denne værdistigning under
posten ”Urealiserede værdireguleringer”. Denne indtjening er

følsom overfor ændringer i inflationen. Hvis inflationen stiger

fra 2-3%, øges de årlige urealiserede værdireguleringer med ca.
15 mio. kr. Modsat falder de urealiserede værdireguleringer, når

inflationen reduceres.

Overskud ved produktion og salg af boliger

I Nordicom Udviklings projektportefølje, som i øjeblikket rummer
ca. 129,141 m2, er der typisk byggeri i gang i ca. 13 af sagerne, De
øvrige er enten på planlægningsstadiet eller allerede færdig-

byggede, men ikke 100% solgt.

Ved et brat fald i boligpriserne er det primært de sager, hvor der
er byggeri i gang, som rammes. | sager under planlægning er der
mulighed for at tilpasse eller udskyde produktionen. | et bolig-

marked, hvor priserne falder, reduceres omsætningen også typisk,

så det både bliver sværere at nå et salgsmål og et dækningsbidrag.

Hvis der eksempelvis er budgetteret med en omsætning på 300
mio. kr. i Nordicom Udvikling, vil man ved et brat prisfald kunne
førestille sig, at denne halveres, og at dækningsbidraget samtidig
halveres. Et bruttoresultat på 45 mio. kr. i normalsituationen vil i

så fald blive reduceret til ca. 10 mio. kr.

Renteudgifter
På udgiftssiden er det fortsat koncernens renteudgifter, som
vejer tungest. Men også her har spredningen på flere aktiviteter

haft betydning.

Tidligere var kapital virksomhedens vigtigste
ressource, men efterhånden som viden og netværk har fået
større betydning, er rentefølsomheden blevet forholds-

mæssigt reduceret.

Koncernens samlede lån ultimo 2004 udgør 1,88 mia. kr.
De samlede renteudgifter i 2004 udgjorde 52,3 mio. kr. svarende

til en samlet gennemsnitlig lånerente på 3,8%.

Realkreditlån udgør 69,7% og banklån 20,8% af den samlede
gæld. Den gennemsnitlige rentetermin for porteføljen som

helhed udgør 2,2 år,

Hvis renten stiger med et procentpoint, betyder det, at
Nordicoms renteudgifter vil stige med 18,8 mio. kr. om 2,2 år,
når den fulde effekt er slået igennem på Nordicoms låne-

portefølje.

 

39

40

Aktionærforhold

Oplysninger om Nordicom:

Ledelsesforhold

Bestyrelsen:

Direktion:

Revision:

Økonomiske rapporter

Nordicom A/S

Tlf,: 3333 9303,

Telefax 3333 8303

Kgs. Nytorv 26,

1050 København K
Web-site:www.nordicom.dk
E-mail: nordicomenordicom.dk
CVR-nr.: 12 93 25 02

Hjemsted: Danmark,

København

Torben Schøn, formand
Peter Højland, næstformand
Aksel Andreasen

Bent Vestergaard Christensen

Gunnar Chr, Kristensen

RevisionsFirmaet
Edelbo, Statsautoriseret
revisionsvirksomhed
Havnepladsen 3A, 3,
5700 Svendborg

Mazars A/S, Statsautoriseret
revisionsvirksomhed
Øster Alle 42, 5,

2100 København Ø

Der offentliggøres kvartals-
meddelelser i maj og november,
halvårsregnskab i august og

årsregnskab i marts,

 

Generalforsamling
Selskabet afholder sin generalforsamlingen den 20. april 2005
kl. 10 på Copenhagen Marriot Hotel, Kalvebod Brygge 5, 1560

København K.

På generalforsamlingen vil bestyrelsen foreslå, at der udloddes
et udbytte på 11,0 kr./aktie svarende til 34,4 mio. kr. I forhold
til børskursen primo 2004 på 175, svarer udbyttet til et direkte
afkast på 6,3%. Bestyrelsen vil desuden anmode general-
forsamlingen om en fortsat bemyndigelse til køb af op til 10%

af Nordicoms egne aktier.

Udbyttedisponering

Samlet Udbytte Direkte

udbytte pr.aktie afkast”

2003 28,8 mio. kr. 9,27 kr./aktie 6,2%
2004 31,2 mio.kr. 10,00 kr./aktie 6,6%
2005 (forslag) 34,4 mio. kr. 11,00 kr./aktie 6,3%

"Det direkte afkast beregnes som det samlede udbytte i forhold

til selskabets børsværdi primo regnskabsåret

Aktien

Nordicoms aktiekapital er opdelt på 3.127.858 aktier, som på
Københavns Fondsbørs ultimo året blev noteret til kurs 237.

Der er én aktieklasse. Ultimo året var der 810 navnenoterede
aktionærer i selskabet, som repræsenterede 69,3% af selskabets

stemmer.

Det er vurderingen, at der samlet set er mellem 1,500-2.000
aktionærer i selskabet. Selskabets aktier er noteret på Køben-
havns Fondsbørs under fondskode DK0010158500.

Nordicom har siden foråret 2003 indgået i Small Cap+ segmentet

på Københavns Fondsbørs.

5% aktionærer
Følgende aktionærer er i aktiebogen noteret for en ejerandel på

5% eller derover:

- Nikolaj Gruppen ApS
- Real Estate Development Aps

- Synerco ApS

Selskabets aktiekurs på Københavns Fondsbørs har udviklet sig
positivt i 2004. Fra en kurs primo året på 175 er aktien steget
med 62 kurspoint til kurs 237 ultimo 2004, svarende til en
kursstigning på 35,4%, Nordicoms børsværdi ultimo regn-
skabsåret udgør dermed 732 mio. kr., svarende til en stigning på
184,6 mio. kr. I årets løb er der omsat for 219,2 mio. kr. i aktien i

et kursinterval på mellem 173,06 og 237,42.

Selskabets beholdning af egne aktier den 31.12.2004 udgør
102.008 stk., svarende til 3,3% af den samlede selskabskapital.

Behotdningen er i løbet af året ikke ændret.

Pr 31.12.2004 udgør de anmeldte aktiebesiddelser hos Nordi-
coms insidere 343.540 stk. aktier svarende til en nominel værdi
på 34.354.000 kr., eller 11% af Nordicoms samlede aktiekapital.

Besiddelserne er fordelt således:

Kursværdi
Antal aktier ved kurs 237
Bestyrelse, ledelse
og nærtstående 341.854 stk. 81.019.398 kr.
Medarbejdere
og nærtstående 1.686 stk. 399.582 kr.
I alt for insidere 343.540 stk. 81.418.980 kr.

Selskabets direktør har option til køb af i alt 100.000 aktier i
Nordicom. Optionen er opdelt i 4 trancher med mulighed for
udnyttelse af de første 40,000 stk. efter den 1. april 2005, og
herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk.

hver den 1. april i de efterfølgende 3 år.

41

Ledelsespåtegning

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende

billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Direktion

 

Gunnar Chr. Kristensen

42 Bestyrelse

 

Torben Schøn, formand

ed

Peter Højland, næstformand

Aksel Andreasen Bent Vestergaard Christensen

Koncernens hoved- og nøgletal

Alle beløb i 1,000 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelsen 2004 2003 2002 2001 2000
Omsætning 715,865 580.062 405.659 326.514 402.643
Driftsudgifter -538.351 -423.981 -247.144 -201.187 -281.498
Bruttoresultat 177.514 156.081 158.515 125.326 121.145
Regulering til dagsværdi netto 29,543 32.144 22.283 40.140 33.808
Resultat før kap.omk. og finansielle poster 207.057 188.225 180.798 165.466 154.952
Andre indtægter og udgifter 0 0 0 0 -250
Personale og andre eksterne omk. -44.434 -36.675 -32.739 -22.644 18,349
Afskrivninger -3.436 -1.777 -1,514 -1.993 -916
Resultat før finansielle poster 159.187 149.773 146.545 140.829 135.438
Finansielle poster -52.297 -54,544 -64.200 -65.401 -45.230
Resultat før skat og ekstraordinære poster 106.890 95.229 82.346 75.429 90.208
Ekstraordinære poster 0 0 0 0 0
Resultat før skat 106.890 95.229 82.346 75.429 90.208
Skat af årets resultat -29.563 -31.439 -24.219 -23.568 -26.982
Resultat efter skat 77.327 63.790 58.126 51.861 63.226
Balancen 2004 2003 2002 2001 2000
Aktiver

Materielle anlægsaktiver 1.577.354 1.620.756 1.682.271 1.399.385 1.248.551
Finansielle anlægsaktiver 129.868 167.257 174.538 140.689 65.726
Boligprojekter og øvr. oms.aktiver 919.909 583.134 230.269 120.798 356.900
Aktiver i alt 2.627.130 2.371.148 2.087.078 1.660.872 1.671.177
Passiver

Egenkapital ultimo 600.195 557.248 546.300 507.205 460.774
Langfristet gæld 1.483.345 1.238.791 1.263.955 981.448 853.213
Kortfristet gæld 543.591 575.109 276.823 172.219 357.190
Passiver i alt 2.627.130 2.371.148 2.087.078 1.660.872 1.671.177
Divisionernes bidrag til resultat før skat
Mio: kr: ME 2000. HE 20006 ME 2002. (CI 2003. 2004
75
55
35

15

-5 7

 

 

 

Nordicom Ejendom

Nordicom Udvikling

Nordicom Finans

Nordicom Ejendomme erhverver investeringsejendomme som værdiudvikles med henblik på videresalg.

Nordicom Udvikling opfører og sælger nye boliger.
Nordicom Finans investerer i erhvervspantebreve.

Nordicom Treviparkering udvikler, sælger og opererer fuldautomatiske underjordiske parkeringsanlæg.

Nordicom Trevi

43

44

 

 

Nøgletal 2004 2003 2002 2001 2000
Selskabskapital 312.785 312.785 312.785 312.785 312.785
Forrentning af egenkapital før skat 18,5 17,3 15,6 15,6 19,9
Forrentning af egenkapital! efter skat 13,4 11,6 11,0 10,7 13,8
Bruttomargin % 25 24 39 39 30
Børskurs, ultimo 237 175 150 147 116
Aktiekursstigning i kurspoints 62 26 3 31 15
Indre værdi pr. aktie, ultimo 192 178 175 162 147
Resultat pr. aktie før skat 34 30 26 24 29
Resultat pr. aktie efter skat 25 20 19 17 20
Udbytte pr. aktie (kr.) 11,0 10,0 9,3 6 0
Direkte afkast (udbytterate) 6,3 6,7 6,2 5,2 0,0
Kurs/indre værdi, ultimo 1,2 1,0 0,9 0,9 0,8
Udbytteprocent 43,1 49,0 49,9 36,2 0,0
Price Earning 7 6 8 9 6
Cashflow pr. aktie -43,2 23,5 30,9 2,5 25,3
Antal medarbejdere i koncernen 57 50 54 34 28
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definition udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 20057.

Imidlertid har Nordicom vurderet, at styringsmålet vedr. koncernens soliditet ikke vises præcist nok ud fra denne anbefating.

Nordicom har derfor inddelt aktivmassen i "garanterede" og ”ej garanterede” aktiver. Målet herfor er at sætte koncernens

egenkapital i f. t. aktivmassen fratrukket de ”garanterede” aktiver. "Garanterede” aktiver definerer vi som værende likvide

behotdninger samt uigenkaldelige tilgodehavender - tilgodehavender, der er garanteret ved en allerede indbetalt deponering og/eller

en bankgaranti. Disse tilgodehavender er relateret til salg af boliger eller igangværende boligprojekter samt porteføljeejendomme.

Nordicom har et mål om, at soliditeten beregnet ud fra den regulerede aktivmasse skal være på minimum 28%. Pr. 31/12-2004

udgjorde soliditeten 31%. Nordicom vil i 2005 fortsat arbejde målrettet på at forbedre koncernens likviditet. Nedenfor vises de

"garanterede” aktiver, den regulerede aktivmasse samt soliditeten beregnet med baggrund i denne for perioden 2000-2004.

Alle beløb i 1.000 kr.

Øvrige nøgletal 2004 2003 2002 2001 2000
Aktivmasse 2.627.130 2.371.148 2.087.078 1.660.872 1.671.177
Garanterede aktiver 703.734 398.258 72.723 78.149 161.247
Reguleret aktivmasse 1.923.396 1.972.890 2.014.355 1.582.723 1.509.930
Soliditet i % 31 28 27 32 31

… …« oa '.
Revisionspåtegning

Til aktionærerne i Nordicom A/S

Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2004, der aflægges efter årsregnskabsloven, danske
regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs stiller til regnskabsaflæggelsen, udvisende et resultat på t.kr. 77.327 efter skat og

en egenkapital på t.kr. 600,195.

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører
revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter
stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere
stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede

præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderseiskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2004 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar
- 31. december 2004 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs stiller til
regnskabsaflæggelsen.

København, den 16. marts 2005

RevisionsFirmaet Edelbo

Statsautoriseret revisionsvirksomhed I/S

SOME EAN

Jan Ole Edelbo, statsautoriseret revisor Ole Nielsen, statsautoriseret revisor

Mazars Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

JR 2 22222%

Carsten Ploug Thomsen, statsautoriseret revisor Per Otto Bech, statsautoriseret revisor

45

46

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Nordicom A/S er aflagt i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse D-virksomhed,
gældende danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns
Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnoterede

selskaber.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år.

Koncernen har fået godkendt og igangsat en skattefri omstruk-
turering af aktiver og passiver i moderselskabet Nordicom A/S og
tilhørende datterselskaber. Dette hovedsagligt for at give vore
interessenter et mere overskueligt og skarpere segmenteret billede

af virksomheden.

Koncernens investeringsejendomme er fremover samlet i 5 segment-
selskaber: Butiksejendomme, Strøgejendomme, Boligejendomme,
Kontorejendomme samt Logistik- og produktionsejendomme.

Disse 5 selskaber er datterselskaber af Nordicom Ejendom A/S.

Dette har givet anledning til, at de direkte relaterede aktiver og

passiver er omfordelt i overensstemmelse med ovenstående.

I den forbindelse er sammenligningstallene i moderselskabets
resultatopgørelse tilpasset den nye struktur, da dette efter ledelsens
opfattelse giver et mere retvisende billede. Sammenligningstallene i
moderselskabets balance svarer til den opståede åbningsbalance ved
omstruktureringen. Den foretagne omstrukturering har ikke haft
indvirkning på koncernregnskabet, hverken i år eller i tidligere år.
Sammenligningstallene i koncernregnskabet og femårsoversigten er

således uændrede.

Kursregulering af finansielle forpligtelser, der kan henføres til inves-
teringsejendomme medtages under posten regulering til dagsværdi

netto, under resultatopgørelsen.

Lån optaget i tyske hypoteksinstitutter står opført som prioritets-
gæld m.v. Der er for en flerårig periode indgået aftale om fast rente
på disse lån. Regulering af renteaftalen til dagsværdi foretages over

egenkapitalen.

Generelt om indregning og måling

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes,
herunder indregnes værdireguleringer af investeringsejendomme
samt finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen
indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger

og nedskrivninger.

Ved anskaffelsen måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Ved
aflæggelse af årsrapporten måles aktiver og forpligtelser som

beskrevet for de væsentlige regnskabsposter nedenfor.

Ved indregningen og måling tages hensyn til forudsigelige tab og
risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller

afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.

Køb og salg af investeringsejendomme indregnes pr. underskrifts-

dagen.

Koncernregnskabet
Modervirksomheden og de tilknyttede virksomheders årsrapporter

konsolideres linie for linie i koncernregnskabet.

De tilknyttede virksomheder, der indgår i koncernregnskabet er
aflagt i overensstemmelse med modervirksomhedens regnskabs-

praksis.

I koncernregnskabet foretages eliminering af interne indtægter,
udgifter, mellemværender samt udligning af kapitalandele i

tilknyttede virksomheder.

Skat af årets resultat og udskudte skatter

Udskudt skat beregnes med den aktuelle skatteprocent af alle
forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige

dispositioner, som skyldes, at indtægter og udgifter ikke indgår i
resultatopgørelsen og den skattepligtige indkomst i den samme
periode. Den beregnede udskudte skat er afsat som en forpligtelse i
balancen og reguleres over resultatopgørelsen. Skat af årets
skattepligtige indkomst fordeles mellem de sambeskattede selskaber

i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Immaterielle anlægsaktiver
Immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris. Af- og nedskrivninger

indregnes i resultatopgørelsen.

Materielle anlægsaktiver

Investeringsejendomme måles til dagsværdi og samtlige værdi-
reguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Årets nettoregulering
efter skat bindes via resultatdisponeringen på en særlig post under
egenkapitalen. Der foretages ikke afskrivninger på investerings-
ejendomme. Dagsværdien opgøres med udgangspunkt ien

systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forventede afkast.

Inventar og driftsmidler
Er optaget til anskaffelsessum med fradrag af afskrivninger, der er
beregnet lineært ud fra aktivernes forventede brugstid. Brugstiden

før inventar og driftsmidler forventes at udgøre 5-20 år.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i
modervirksomhedens balance til andelen i tilknyttede virksomheders

indre værdi.

Indtægt af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter
resultatet før skat i den enkelte virksomhed efter regulering af intern
avance/tab. Skat af årets resultat i tilknyttede virksomheder indgår i

regnskabsposten skat af årets resultat.

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve måles til kostpris med fradrag af ned-
skrivninger på grund af varige værdiforringelser. Pantebreve udstedt
på kassekreditlignende vilkår måles og indregnes efter samme

principper som investeringsejendomme og er afviklet i løbet af året.

Igangværende boligprojekter, egen regning

Udviklingsprojekter, der omfatter ejendomme under opførelse, måles
til kostpris. Avancer ved udviklingsprojekter indregnes i resultat-
opgørelsen i takt med at ejendommene sælges, men under hensyn til

det aktuelle stade for byggeriet.

Varebeholdninger
Varebeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvor

denne er lavere.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til kostpris med fradrag af nedskrivning til

imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.

Egne aktier

Egne aktier er optaget til kr. 0 i balancen.

Egenkapital
Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post
under egenkapitalen. Udbytte indregnes som en forpligtelse på

tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.

Gæld

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
indregnes til dagsværdi. Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, dog
maksimum kurs pari. Årets regulering af disse forpligtelser
indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Lån optaget
i tyske hypoteksinstitutter står opført som prioritetsgæld mv. Der er
for en flerårig periode indgået aftale om fast rente på disse lån.
Regulering af renteaftalen til dagsværdi foretages over egen-

kapitalen.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører,
tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret

kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.

47

48

Note

Resultatopgørelse for tiden 1. januar - 31. december 2004 - Koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2004 2003
Lejeindtægter 104,391.506 98.872.796
Ejendomssalg og anden aktivitet 611.473.374 481.189.444
Omsætning i alt 715.864.881 580.662.240
Ejendommenes driftsomkostninger -45.797.286 -40.799.083
Ejendommenes bogførte værdi ved salg og andre omkostninger -492.553.364 -383.181.949
Driftsomkostninger i alt -538.350.650 -423.981.032
Bruttoresultat 177.514.231 156.081.208
Regulering til dagsværdi netto 29,543.160 32.144.210
Resultat før kapacitetsomkostninger og finansielle poster 207,057.390 188.225.417
Personaleomkostninger -29.108.850 -23.730.708
Andre eksterne omkostninger -15.324.898 -12.944.432
Afskrivninger m.v. -3.436.433 -1.777.397
Resultat før finansielle poster og skat 159.187.210 149.772.881
Finansieringsindtægter 9.643.918 2.927.010
Finansieringsudgifter -61.941,306 -57.471.014
Årets resultat før skat 106.889.822 95.228.877
Skat af årets resultat -29.563.097 -31.439,281
Årets resultat 77.326.725 63.789.596
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år 15.981.038 16,.893.659
Foreslået udbytte 34.406.438 31.278.500
Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 26.939.249 15.617,437
77,326.725 63.789.596

 

Note

14

24

 

Balance pr. 31. december 2004 - Koncernen 2004 2003
Aktiver

Anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver

Rettigheder 4.388.469 5.250.090

 

Materielle anlægsaktiver

Investeringsejendomme

1.566.561.971

1.606.334.777

 

 

 

Inventar og driftsmidler 6.403.303 9.171.592
1.572.965.274 1.615.506.369

Finansielle anlægsaktiver
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår 0 21.639.564
Pante- og gældsbreve 129,867.518 145.617.909
129.867.518 167,257,473

 

Anlægsaktiver i alt

1.707.221.261

1.788.013.932

 

Omsætningsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Igangværende boligprojekter, egen regning 470.291.989 345,166.369
Varebeholdninger 3.276.976 7.089.573
Tilgodehavender
Kortfristet del af finansielle anlægsaktiver 3.437.307 2.100.000
Tilgodehavende lejeindtægter 7.967.315 8.374.817
Tilgodehavende fra salg af ejendomme, herunder tilgødehavende refusionsopgørelser 144,302.591 115.105.492
Andre tilgodehavender 39.353.752 30.661,791
Periodeafgrænsningsposter 13.818.328 6.683.129
208.879.292 162.925.228
Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier 0 0
Andre værdipapirer 9.763.657 2.816.482
9.763.657 2.816.482
Likvide beholdninger 227.696.827 65.136.394
Omsætningsaktiver i alt 919.908.739 583.134.046

 

Aktiver i alt

2.627.130.001

2.371.147.978

49

50

Note

13
14

20

22

 

 

 

 

Balance pr. 31. december 2004 - Koncernen 2004 2003
Passiver

Egenkapital

Aktiekapital 312.785.800 312.785.800
Overkurs ved emission 4.657.916 4.657.916
Reserve for egne aktier 0 0
Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 150.248.416 123.309.167
Foreslået udbytte 34.406.438 31.278.500
Overført overskud 98.096.049 85.216.410
Egenkapital i alt 600.194.619 557,247.793
Hensættelser

Udskudt skat 146.547.103 141.079.457
Gæld

Langfristet gæld
Prioritetsgæld mv.
Deposita

Anden langfristet gæld

1.310.705.910
25,707.630
384.097

1.076.147.299
20.080.182
1.484.013

 

1.336.797.637

1.097.711.493

 

Kortfristet gæld

 

 

Kortfristet del af langfristet gæld 24.774.653 21.066.284
Banklån 391.604.854 338.664.043
Selskabsskat 19.860.268 6.175.775
Anden gæld 107.350.866 209.203.133

543.590.641 575.109.235
Gæld i alt 1.880.388.279 1.672.820.728

 

Passiver i alt

Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser

2.627.130.001

Koncernens egenkapital udgør pr. 31/12-2004 600,2 mio. kr. sammenholdt med 557,2 mio. kr. pr. 31/12-2003.

Udviklingen i koncernens egenkapital og forretningen af denne efter skat illustreres i nedenstående figur.

Egenkapital og forrentning af egenkapital

Mio. kr. Egenkapital

700 —
600 —
500 —

elg Forrentning af EK

 

400 —

200 —

 

100 —

 

Nærtstående parter

 

 

2004

2.371.147.978

22%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%

Note

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse - Modervirksomhed for tiden 1. januar - 31. december 2004 2004 2003
Lejeindtægter 0 7.655.756
Ejendomssalg og anden aktivitet 0 136.866.000
Omsætning i alt 0 144,521.756
Ejendommenes driftsomkostninger -8.725.578 -9.651.932
Ejendommenes bogførte værdi ved salg og andre omkostninger -121.080 -113.448.763
Driftsomkostninger i alt -8.846.658 -123.100.694
Bruttoresultat "8.846.658 21.421.062
Regulering til dagsværdi netto 0 -1.579,141
Resultat før kapacitetsomkostninger og finansielle poster -8.846.658 19.841.921
Personaleomkostninger -11.292.454 -9.876.195
Andre eksterne omkostninger -9.646.873 -3.095.807
Allokering af kapacitetsomkostninger 16.406.993 0
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 125.275.591 105.977.818
Resultat før finansielle poster og afskrivninger 111.896.599 112.847.737
Afskrivninger m.v. -1.389.147 -989.002
Resultat før finansielle poster og skat 110.507.453 111.858.735
Finansieringsindtægter 11.350.904 10.253.558
Finansieringsudgifter -14,968.534 -26,883.416
Årets resultat før skat 106.889.822 95.228.877
Skat af årets resultat -29.563.097 -31.439.281
Årets resultat 77.326.725 63.789.596
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år -39.716.623 -15.876.709
Foreslået udbytte 34.406.438 31.278.500
Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 0 18,932.309
Overført reserve for opskrivning efter den indre værdis metode 82.636.910 29.455.496
77.326.725 63.789.596

 

51

Note

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance pr. 31. december 2004 - Modervirksomhed 2004 2003
Aktiver
Anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver
Investeringsejendomme 0 2.780.515
Inventar og driftsmidler 4.667.072 5,039,198
4.667.072 7.819.713
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 667.666.587 474.029.677
Pante- og gældsbreve 0 55.217
667.666.587 474.084.894
Anlægsaktiver i alt 672.333.659 481.904.607
Omsætningsaktiver
Tilgodehavender
Tilgodehavende lejeindtægter 0 125.286
Tilgodehavender fra salg af ejendomme, herunder tilgodehavende refusionsopgørelser 1.894.305 83.891.730
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 211.615.013 356.076.356
Andre tilgodehavender 21.690.756 21.867.230
Periodeafgrænsningsposter 1.426.139 3.577.796
236.626.213 465.538.398
Værdipapirer og kapitalandele
Egne aktier 0 0
Andre værdipapirer 0 1.000.000
0 1.000.000
Likvide beholdninger 46.593.764 12.188.552
Omsætningsaktiver i alt 283.219.976 478.726.950
Aktiver i alt 955.553.635 960.631.557

 

Note

18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance pr. 31. december 2004 - Modervirksomhed 2004 2003
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital 312.785.800 312.785.800
Overkurs ved emission 4.657.916 4.657.916
Reserve for egne aktier 0 0
Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 0 0
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode 136.708.574 54.071.664
Foreslået udbytte 34.406.438 31.278.500
Overført overskud 111.635.891 154,453.913
Egenkapital i alt 600.194.619 557.247.793
Hensættelser
Udskudt skat 463.520 812.620
Gæld
Langfristet gæld
Bankgæld m.v. 151.310.001 183.521.234
Deposita 0 714.390
Anden langfristet gæld 0 1.482.066
151.310.001 185.717.690
Kortfristet gæld
Kortfristet del af langfristet gæld 0 18.594.962
Banklån 161.933.282 155,185.087
Gæld ved køb af ejendomme, herunder refusionsopgørelser 0 3.344.533
Anden gæld 41.652.214 39.858.072
203.585.495 216.853.454
Gæld i alt 354.895.495 402.571.144
Passiver i alt 955,553.635 960.631.557

 

20 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser

22 Nærtstående parter

23 Ledelsens optioner

53

54

Noter til resultatopgørelsen

1. Bruttoresultat - Nøgletal

 

 

 

 

 

 

I mio. kr. 2004 2003 2002 2001 2000
Omsætning, i alt 715,9 580,1 405,7 326,5 402,6
Avance ved salg af ejendomme og boliger 87,5 65,8 50,2 35,7 46,4
Lejeindtægter, i alt 104,4 98,9 105,0 96,9 84,5
Ejendommenes driftsudgifter, i alt 31,0 26,2 16,2 19,1 15,1
Driftsudgifter i % af lejeindtægter 29,6% 26,5% 15,4% 19,7% 17,9%
Den relativt støre stigning i driftsudgifternes % af lejeindtægterne skyldes ekstraordinær vedligeholdelse og service,
en øget tomgang samt en stigning i ej fradragsberettiget moms og udbetaling af lejegarantier.
Koncernen Modervirksomhed
2. Regulering til dagsværdi netto 2004 2003 2004 2003
Årets opskrivninger, netto 55.315.797 45.825.896 (9) 7.164.134
Årets tilbageførte opskrivninger, netto -14.921.152 -7.164.134 0 -7.164.134
Årets opskrivninger i alt 40.394.645 38.661.762 0 0
Årets nedskrivninger, netto -11.247.114 -6.338.159 0 0
Årets tilbageførte nedskrivninger, netto 474.129 0 0 0
Årets nedskrivninger i alt -10.772.985 -6.338.159 0 0
Urealiseret kursregulering på prioritetsgæld -78.500 -179.393 0 -1.579.141
29.543.160 32.144.210 0 -1.579,141

 

Reguleringerne til dagsværdi er på ejendomme og de hertil forbundne finansielle forpligtelser.

Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist.

Noter til resultatopgørelsen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Personaleomkostninger 2004 2003
Medarbejdere Direktion Bestyrelse I alt lalt
Løn og gager 5.332.296 2.924.000 1.150.000 9.406.296 8.257.045
Andre personaleomkostninger 1.589.629 0 0 1.589.629 1.396.446
Modervirksomhed i alt 7.218.454 2.924.000 1.150.000 11.292.454 9.876.195
Løn i tilknyttede virksomheder 17,816.396 0 0 17,816.396 13.854.513
Koncernen i alt 25.034.850 2.924.000 1.150.000 29.108.850 23.730.708
Omregnet til heltidsbeskæftigede har koncernen i det forløbne år haft 57 ansatte, heraf 21 i detailhandelen.
Virksomheden har stillet bil til rådighed før direktionen. Sidste år udgjorde antal af ansatte 50. Nordicom har
fortsat installeret hjemmearbejdspladser i 2004, således at alle medarbejdere, der har udtrykt behov for en
sådan har fået stillet dette til rådighed.
Koncernen Modervirksomhed
4. Afskrivninger m.v. 2004 2003 2004 2003
Rettigheder 1.367.878 0 0 0
Inventar og driftsmidler 1.863.474 1.629.403 1.234.043 880.349
Småanskaffelser i årets løb 256.270 147.994 206.294 108.653
Avance ved salg af driftsmidler -51.190 0 -51.190 0
3.436.433 1.777.397 1.389.147 989.002
Koncernen Modervirksomhed
5. Finansieringsindtægter 2004 2003 2004 2003
Renter af bank- og girobeholdninger 1.145.626 968.673 732.008 1,532.272
Rente af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 5.860.715 7.656.483
Renter af andre tilgodehavender &8.498,292 1.958.337 4.758.181 1.064.802
9.643.918 2.927.010 11.350.904 10.253.558

 

55

56

Noter til resultatopgørelsen

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed

Finansieringsudgifter 2004 2003 2004 2003
Renter af banklån 13.644.254 13.162.880 11.390.942 12.040.619
Renter, obligationer 79.713 63.408 0 63.408
Prioritetsrenter 40.220.961 39.132.218 1.381.837 12.795.196
Tab på pantebreve 0 2.052.569 0 0
Realiseret kurstab på prioritetsgæld 198.676 22.399 47.882 0
Realiseret kurstab på obligationer 0 725.860 0 368.138
Rente af gæld til tilknyttede virksomheder 419.481 310.030
Tab ved salg af aktier 0 207.782 0 207.782
Andre renter og gebyrer 6.829.757 1.646.370 1.715.634 878.633
Låneomkostninger 967.945 457.527 12.759 219.611
61.941.306 57.471.014 14.968.534 26.883.416

Koncernen Modervirksomhed

Skat af årets resultat 2004 2003 2004 2003
Skat i tilknyttede virksomheder 32.897.509 13.960.428
Aktuel skat af årets resultat 21.008.772 12.627.996 -2.985.312 2.128.140
Ændring i udskudt skat tidligere år -4.679.339 0 0 2.443.202
Ændring i udskudt skat 13.233.664 18.811.285 -349,100 12.907.511
29.563.097 31.439.281 29.563.097 31.439.281

Selskabsskatteproøcent 30,00% 30,00% 30,00% 30,00%
Ikke fradragsberettigede udgifter og regulering tidligere år -2,35% 3,01% -2,35% 3,01%
Effektiv skatteprocent 27,65% 33,01% 27,65% 33,01%

 

Modervirksomheden har betalt t.kr. 7.324 i selskabsskat i regnskabsåret.

Noter til balancen

 

 

 

 

Immaterielle anlægsaktiver, rettigheder Koncernen
Anskaffelsespris 2004 2003
Saldo pr. 1. januar 2004 5.250.090 5.015.924
Tilgang 506.257 234.166
Saldo pr. 31. december 2004 5.756.347 5.250.090
Af- og nedskrivninger

Saldo pr. 1. januar 2004 0 0
Årets afskrivninger -1.367.878 0
Saldo pr. 31, december 2004 -1.367.878 0
Bogført værdi pr. 31. december 2004 4.388.469 5.250.090

 

Beløbet under rettigheder er udelukkende aktiverede omkostninger vedr. TreviPark projektet.

57

58

Noter til balancen

9

 

 

 

 

 

 

 

 

Materielle anlægsaktiver inventar & driftsmidler Investeringsejendomme
Anskaffelsespris Koncernen  Modervirksomhed Koncernen  Modervirksomhed
Saldo pr. 1. januar 2004 15.738.310 9.047.171 1.430.738.966 2.780.515
Årets tilgang 3.697.205 3.355.126 155.632.295 0
Årets afgang -7.810.416 "4.578.013 -233.889.743 -2,780.515
Saldo pr. 31. december 2004 11.625.099 7.824.284 1.352.481.518 0
Opskrivninger

Saldo pr. 1. januar 2004 191,451.617 0
Tilbageførte opskrivninger ved afgang -3.228.106 0
Tilbageførte opskrivninger som følge af regulering til dagsværdi -14.921.152 0
Årets opskrivninger 55.315.797 0
Saldo pr. 31. december 2004 228.618.156 0
Af- og nedskrivninger

Saldo pr. 1. januar 2004 -6.566.718 -4.007.973 -15,855,806 0
Årets afskrivninger -1.863.474 -1.234.043 0 0
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 3.208.396 2.084.804 12.091.088 0
Tilbageførte nedskrivninger som følge af regulering til dagsværdi 474.129 0
Årets nedskrivninger -11.247,114 0
Saldo pr. 31. december 2004 -5.221.796 -3.157.212 -14.537.703 0
Regulering til dagsværdi i alt -5.221.796 -3.157.212 214.080.453 0
Bogført værdi pr. 31. december 2004 6.403.303 4.667.072 1.566.561.971 0

 

Ejendomsværdien for grunde og bygninger udgjorde ved den seneste offentlige kontante ejendomsvurdering

pr. 1. oktober 2003 t.kr, 957.941 for koncernen.
Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist.

Noter til balancen

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 2004 2003
Anskaffelsespris
Saldo pr. 1. januar 2004 420.078.885 81.804.986
Tilgang 111.000.000 900.000
Kapitaludvidelse ved omstrukturering 0 337.373.899
Saldo pr. 31. december 2004 531.078.885 420.078.885
Opskrivning
Saldo pr. 1. januar 2004 53.950.792 24.495.296
Elimineret byggelånsrente, Nordicom Bolig A/S -2.538.921 -2.165.249
Regulering af afledte finansielle instrumenter -7.202.251 0
Årets resultat 92.378.082 31.620.745
Saldo pr. 31. december 2004 136.587.702 53.950.792
Bogført værdi pr. 31. december 2004 667.666.587 474.029.677
Indre værdi
Selskabs- Årets
Ejerandel kapital resultat 2004 2003
Nordicom Detail A/S 100% 1.000.000 -4.299,648 2.343.051 -15.976.133
Administrationsselskabet ApS 100% 200.000 6.848.182 6.438.957 1.645.270
Nordicom Udvikling A/S 100% 1.000.000 41,117.990 139.268.429 20.333.658
TreviPark Scandinavia ApS 100% 270.000 -2.394,897 2.440.527 4.131.725
Nordicom Ejendom A/S 100% 900.000 77.013.664 470.154.070 410.969.769
Nordicom Finans A/S 100% 25.133.000 6.713.501 58.689.242 55.090.637
124.998.791 679.334.277 476.194.926
Elimineret byggerente 276.800 -4.465.439 -2.165.249
Regulering af afledte finansielle instrumenter 0 -7.202.251 0
125.275.591 667.666.587 474.029.677
Skat af tilknyttede virksomheder -32.897.509
92.378.082 667.666.587 474.029,677

 

Tilknyttede virksomheder har alle hjemsted i København.

59

60

Noter til balancen

11

Finansielle anlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår 2004 2003 2004 2003
Tilgodehavende pr. 1. januar 2004 25.254.526 25,254.526 o 0
Afgang -25.254.526 0 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 2004 0 25,254,526 0 0
Nedskrivning 1. januar 2004 -3.614,962 -3,614.962 0 0
Tilbageført nedskrivning efter afgang 3.614.962 0 0 0
Nedskrivninger pr. 31. december 2004 0 -3.614,.962 0 0
Bogført værdi pr. 31. december 2004 0 21.639.564 0 0

Koncernen Modervirksomhed
Pante- og gældsbreve 2004 2003 2004 2003
Saldo pr. 1. januar 2004 147.717.909 149,304,742 55.217 57.017
Årets afdrag "1.813.084 -601.072 0 -1.800
Årets afgang -12.600.000 -985.761 -55.217 0
Tilgodehavende pr. 31. december 2004 133.304.825 147.717.909 0 55.217
Bogført værdi pr. 31. december 2004 133.304.825 147.717.909 0 55.217
Kortfristet del -2.437.307 -2.100.000 0 0
Langfristede pante- og gældsbreve 129.867.518 145.617.909 0 55.217

 

12

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
Aktiekapital 2004 2003 2004 2003
Aktiekapital pr. 1. januar 2004 312.785.800 312.785.800 312.785.800 312.785.800
Aktiekapital pr. 31. december 2004 312.785.800 312.785.800 312.785.800 312.785.800
Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å kr. 100 stk. i alt 312.785.800 312.785.800 312.785.800 312.785.800
Ingen aktier har særlige rettigheder.

Koncernen Modervirksomhed
Overkurs ved emission 2004 2003 2004 2003
Overkurs ved emission pr. 1. januar 2004 4.657.916 4.657.916 4.657.916 4.657.916
Overkurs ved emission pr. 31. december 2004 4.657.916 4.657.916 4.657.916 4.657.916

 

Egne aktier/reserver for egne aktier

Selskabets beholdning af egne aktier udgør pr. 31.december 2004 102.008 stk. a kr. 100, svarende til 3,3 % af
den samlede selskabskapital og der har ikke været bevægelser i denne beholdning i 2004

 

 

Koncernen Modervirksomhed

2004 2003 2004 2003

Reserver for egne aktier pr. 1. januar 2004 0 15.104,530 0 15.104.530
Hensat til reserve for egne aktier i året 0 -15,104.530 0 -15.104.530
Reserve for egne aktier pr. 31. december 2004 0 0 0 0

 

61

62

Noter til balancen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
15. Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi 2004 2003 2004 2003
Opskrivning ejendomme pr. 1. januar 2004 191.451.617 169.951.937 0 145.122.548
Ændring i forbindelse med omstrukturering 0 -167,546.594
Tilbageførte opskrivninger ved afgang -14.921.152 -17,162.082 0 -5.656.526
Årets opskrivninger og værdireg. ejendomme, netto 52.087.691 38.661.762 0 28.080.572
228.618.156 191.451.617 0 0
Nedskrivning ejendomme pr. 1, januar 2004 -15.855.806 -16.666.751 0 -8.175.760
Ændring i forbindelse med omstrukturering 0 3.553.650
Tilbageførte nedskrivninger ved afgang 12.091.088 7.149.104 0 7.149.104
Årets nedskrivninger og værdireg. ejendomme, netto -10.772.985 -6.338.159 0 -2.526.994
-14.537.703 -15,855.806 0 0

Brutto reserve for investeringsejendommenes
opskrivning til dagsværdi 214.080.453 175.595.811 0 0
Udskudt skat på reserve pr. 1. januar -52,286.646 -45.593.458 0 -41.998.935
Ændring i forbindelse med omstrukturering 0 50.112.782
Årets udskudte skat -11.545,391 -6.693.188 0 -8.113.847

Reserve for investeringsejendommenes

opskrivning til dagsværdi pr, 31. december 2004 150.248.416 123.309.167 0 0
Modervirksomhed
16 Reserver for opskrivning efter den indre værdis metode 2004 2003
Opskrivning pr. 1. januar 2004 54.071.664 24.616.168
Elimineret byggerente 0 -2.165.249
Årets op-/nedskrivning 82.636.910 31.620.745
Opskrivning pr. 31. december 2004 136.708.574 54.071.664

 

17

Noter til balancen

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
Overført overskud 2004 2003 2004 2003
Overført overskud pr. 1. januar 2004 85.216.410 77.034.575 154.453.913 65.162.283
Ændring i forbindelse med omstrukturering 0 113.880.162
Udbytte af egne kapitalandele 0 30.485 0 30.485
Udbytte egne aktier 1.019.999 1.038.545 1.019.999 1.038.545
Tilbagekøb af warrants 0 -6.700.000 0 -6.700.000
Regulering af afledte finansielle instrumenter -4.121.398 -3.080.853 -4.121.398 -3.080.853
Overført af årets resultat 15.981.038 16.893.659 -39.716.623 -15.876.709
Overført overskud pr. 31. december 2004 98.096.049 85,216.410 111.635.891 154.453.913
Egenkapitalen er på 600,2 mio. kr. i 2004, Sammenholdt med 557,2 mio. kr. i 2003 er det en stigning på 43,0 mio. kr.
En stigning, der sat i forholdet til koncernens resultat efter skat på 77,3 mio. kr. kan forklares således.
Urealiserede kursreguleringer af lån i tyske hypoteksinstitutter til dagsværdi, foretages direkte over egenkapitalen, og
har i 2004 ført til en reduktion med 4,1 mio.
Jævnfør årsregnskabsloven fragår udbetaling af udbytte egenkapitalen det år udbyttebetalingen realiseres.
Dette medfører en regulering af egenkapitalen i 2004 med -31,2 mio. kr. Nordicom har i 2004 realiseret udbytte
på egne aktier for 1,0 mio. kr.
Samlet set har egenkapitalen fra ultimo 2003 udviklet sig således:
Resultat efter skat regnskabsåret 2004 77,3 mio. kr.
Reg. af lån i tyske hypoteksinst. til dagsværdi -4,1 mio. kr.
Udbytte vedr. regnskabsåret 2003, udbetalt i 2004 -31,2 mio. kr.
Udbytte fra egne aktier i 2004 1,0 mio. kr.

43,0 mio. kr.

 

63

Noter til balancen

18

19

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
Udskudt skat 2004 2003 2004 2003
Udskudt skat pr. 1. januar 2004 141.079,457 122.268.172 812.620 812.620
Regulering udskudt skat via egenkapital -3.086.679 -176.630 0 0
Regulering til tidligere år -4.679.339 0 0 0
Udskudt skat på årets resultat 13.233.664 18.987.915 -349.100 0
Udskudt skat pr. 31. december 2004 146.547.103 141.079.457 463.520 812.620
Som specificeres således i hovedtal:
Investeringsejendomme 131.358.188 122.716.805 0 0
Udviklingsprojekter 20,508.838 16.097.748 0 0
Inventar og driftmidler 826.427 1.279.115 463.520 812.620
Immaterielle anlægsaktiver -114.775 -143.468 0 Q
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -937.283 -1.069.746 0 Q
Kursregulering, prioritetsgæld -4.700.708 0 0 0
Pantebreve 0 -1,084.489 0 Q
Underskud fra tidligere år -393.584 0 0 0
146.547.103 141.079.457 463.520 812.620

 

Langfristet gæld

Af den langfristede gæld pr. 31. december 2004 forfalder efter mere end 5 år i koncernen t.kr. 650.925.

Egenkapitalen er i løbet af 2004 øget med 8,2%. Den langfristede gæld er forøget med 239 mio.

Når vi har solgt flere ejendomme, end vi har købt, og den langfristede gæld så er forøget, hænger
det sammen med, at lånene på flere af de sølgte ejendomme endnu ikke er indfriet. Desuden har

vi optaget lån i andre porteføljeejendomme samt optaget byggelån i Grånings Have på 156,2 mio. kr.
Den kortfristede gæld er nedbragt med 34 mio. kr. Det hænger sammen med, at vi i december 2003
købte en række større ejendomme som så er blevet afregnet i 2004. De ejendomme, som vi har købt

i 2004, er primært blevet afregnet i 2004. Vi har altså en mindre gæld på køb af ejendomme i f.t. 2003.
Dog er banklånene steget med 52,9 mio., som skyldes øget belåning til såvel boligprojekter som
værdiudviklingsprojekter på vor porteføljeejendomme.

Kapitalstrukturen i koncernen har i perioden 2000-2004 udviklet sig som vist i nedenstående figur.

Udvikling i kapitalstruktur

Mio. kr. BE Egenkapita LEJ Langfristet gæld Kortfristet gæld

2400

FE Hensættelser

 

 

 

 

2000 ==
1600 "

1200

 

 

 

800

 

 

 

EH
|

 

 

 

| |
"TR Hr ii
0

2000 2001 2002

2003

2004

Noter til balancen

20

21

22

23

Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser

Pantsætninger og garantier
Til sikkerhed for prioritetsgæld og meliemværender med selskabets bankforbindelser er lyst pant på i alt 1.402 mio. kr.

i koncernens ejendomme.

Retssager
Selskabet er part i retssager med et samlet krav mod selskabet t.kr. 6.050.

Det er ledelsens opfattelse, at procesrisiciene er under 50%.
Solgte ejendomme

Modervirksomheden har afgivet leje- og driftsgaranti på solgte ejendomme.

l alt beløber garantierne sig skønsmæssigt til 3,5 mio. kr.

Honorar til generalføorsamlingsvalgte revisorer Koncernen Modervirksomhed

 

Samlet honorar til revision for det forløbne regnskabsår:
RevisionsFirmaet Edelbo 563.000 85.000

Mazars Revisionsaktieselskab 207.000 45.000
Andre ydelser end revision:
Revisionsfirmaet Edelbo 307.000 194.000

Mazars Revisionsaktieselskab 208.000 80.000

Nærtstående parter

 

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordicoms bestyrelse og ledelse samt virksomheder uden for

Nordicom-koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom.

Der henvises desuden til note 3, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.

Advokatfirmaet Nørkær og Horn Andersen, sammen med andre advokatfirmaer, har bistået med forefaldende advokatarbejde,

der er afregnet på markedsvilkår.

Der har ikke været andre transaktioner med nærtstående, ligesom der ikke er uafsluttede transaktioner med nærtstående parter.

Ledelsens optioner

 

Selskabets direktør er i 2004 blevet tildelt option til køb af i alt 100.000 stk. aktier i Nordicom. Optionen
er opdelt i 4 trancher med mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter den 1. april 2005, og herefter med
mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk. hver den 1. aprili de efterfølgende 3 år. Optionernes handelsværdi

baseres på børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav for den efterfølgende årrække.

65

 

Noter hvortil der ikke henvises i årsrapporten

24 Pengestrømsopgørelse - Koncernen i t.kr. 2004 2003 2002

Pengestrøm fra driftsaktivitet

 

Årets resultat 77,327 63.790 58.126
Regulering til dagsværdi netto -29,622 -32.144 -22.283
Afskrivninger m.v. 3.231 1.621 1.357
Avance ved salg af driftsmidler -51 0 -76
Avance ved salg af ejendomme -87.523 -66.473 -31.088
Urealiseret kurstab på prioritetsgæld 0 2.053 0
Ændring i tilgodehavender -15.420 -9.740 4.583
Ændring i varebeholdninger 3.813 2.465 -1.742
Ændring i udskudt skat 5.468 18.811 21.223
Regulering af afledte finansielle instrumenter -4.121 0 0
Ændring i anden kortfristet gæld -101.852 96.465 69.071
Betalt selskabsskat 13.684 -3.326 -2.366
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt -135.066 73.521 96.806

 

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

 

Investeret i rettigheder -506 -234 -5,016
Investeret i ombygning af lejede lokaler 0 0 -1.292
Investeret i ejendomme, inventar og driftsmidler -159,329 -244.426 -528.009
Investeret i finansielle anlægsaktiver, netto 0 -500 733.874
investeret i igangværende boligprojekter -383.670 -264.047 0
Investeret i egne aktier 0 -3.355 -10.731
investeret i værdipapirer 76.947 -1.000 -720
Salg af investeringsejendomme 571.094 436.889 302.989
Tilgodehavender fra salg af ejendomme -29.197 -115.105 -100.299
Salg af inventar og driftsmidler 4.653 170 532
Salg af finansielle anlægsaktiver 36.053 0 0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt 32.151 -191.608 -376.421

 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

 

 

Udvidelse af aktiekapitalen inkl. overkurs med fradrag af emissionsomkostninger 0 co -427
Tilbagekøb af warrants 0 -6.700 0
Afdrag/optagelse af bankgæld samt udlandslån m.v. 238.267 193.101 28.781
Optagelse af prioritetslån med fradrag af låneomk. og afdrag netto 52.943 -40.112 269.381
Ændring i deposita 5.627 -1.212 401
Ændring i anden langfristet gæld -1.102 -1.738 618
Udbytte egne aktier 1.020 1.039 163
Udlodning af udbytte -31.279 -29,026 -18.767
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 265.476 115.351 280.150
Årets pengestrøm i alt 162.561 -2.736 535
Likvide beholdninger pr. 1. januar 2004 65.136 67.872 67.337

 

Likvide beholdninger pr. 31. december 2004 227.697 65.136 67.872

 

Noter hvortil der ikke henføres i årsrapporten

Drift
På statustidspunktet er likviditetspåvirkningen fra driften negativ med 135,1 mio. kr. Det skyldes primært ejendomshandler sidst på året,

hvor betaling først sker i det nye regnskabsår. Bortset fra den likviditetsforskydning, som ejendomshandlerne medfører på statustids-

punktet, er pengestrømmen fra driften positiv.

Investering

Likviditetspåvirkningen fra investering udgør +32,1 mio, kr. Det er 223,8 mio. mere end i 2003, hvor den udgjorde -191,6 mio.

”Investeret i investeringsejendomme" indgår med -155,6 mio. som er en forbedring ift. 2003 på 88,8 mio. Dette skyldes, at vi i 2003 har
købt flere ejendomme, herunder et par økonomisk ”tunge” ejendomme som Hejrevej, Kgs. Nytorv 26 og Sjællandsgade som i 2003
belastede likviditeten. ”Investeret i igangværende projekter, netto” omfatter vore boligprojekter. Denne post indgår med -383,7 mio.,
hvilket er -119,7 mio. ift, 2003. Denne post er en nettopost således at forstå, at vi i 2004 har investeret mere end solgt lejligheder ift.
2003. ”Tilgodehavender fra salg af ejendomme" indgår med -29,2 mio. Pengestrømsmæssig positivt indgår ”Salg af investerings-
ejendomme” med +571,1 mio. ,hvilket er en forbedring ift. 2003 på 134,2 mio. Vi har desuden solgt to pantebreve samt indfriet et gælds-

brev vedr. Stenbukken/City Syd, hvilket bidrager med +36,1 mio.

Finansiering

Likviditetspåvirkningen fra finansiering udgør +265,5 mio. kr. Det er +150,1 mio, ift. 2003. Dette skyldes netto optagelse af prioritetslån,
som bidrager med +238,3 mio., hvilket er +45,2 mio. bedre ift. 2003. Desuden nettooptagelse af banklån, som bidrager med +52,9 mio.
hvilket er +93,1 mio. bedre ift. 2003. Derudover indgår deposita med en ændring på 5,6 mio., hvilket er 6,8 mio. bedre end i 2003. ! 2003
tilbagekøbte vi warrants for 6,7 mio. Denne post er ikke aktuel i pengestrømsanalysen i 2004,

Samlet set giver ovenstående områder en likviditetspåvirkning på +162,6 mio.kr., som er 165,3 mio.kr. bedre end 2003.

De likvide beholdninger primo er på samme niveau som året før +65,1 mio. kr.

Udviklingen i koncernens pengestrømme illustreres i nedenstående figur.

 

 

mio. kr. HE Pangestrøm fra drift —o— Cashflow pr. aktie kr.
100 -— 30
50--
0 Pr
-50 -…
-100 -…
150
2 -50
2000 2001 2002 2003 2004
Koncernens likvide beredskab pr. 31/12-2004 ser ud som følger:
Mio. kr.
Likvide beholdninger 227,7
Fuld belåning af ejendomme 110,1
Uudnyttede trækningsfaciliteter 90,4 ved 80% belåning
talt 428,2

 

Vi har formået at øge koncernens likvide beredskab med 127 mio. i forhold til sidste år.

67

68

Noter hvortil der ikke henvises i årsrapporten

Aktieposter over 5%

! henhold til aktieselskabslovens 5 28 a skal det oplyses, at følgende selskaber har anmeldt at eje mindst 5%

af selskabets aktiekapital:

Nicolaj Gruppen ApS, Kbh., Synerco ApS, Kbh. samt Real Estate Development Aps.

Bestyrelsesmedlemmer

Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber

Aksel Andreasen, bestyrelsesmedlem i:
DMT International
AA International Holding A/S

AA International Consulting A/S

Bent Vestergaard Christensen, bestyrelsesmedlem i:

A/S Dansk Erhvervsinvestering

Peter Højland, bestyrelsesmedlem i:
Amrop-Hever A/S (formand)
Transmedica A/S (formand)
Transmedica Holding A/S
Muusmann A/S Research & Consulting
Danisco A/S

Danske Bank A/S

Bikuben Fondene (formand)

Parken Sport og Entertainment A/S
Knud Wexøe A/S

Center for Ledelse (formand)
Medlem af Velfærdskommisionen

Rambøll Danmark A/S

Peter Højland, direktør i:

Transmedica Holding A/S

Gunnar Chr. Kristensen, bestyrelsesmedlem i:
Real Estate Development ApS.

Medicsport A/S

Gunnar Chr. Kristensen, direktør i:

Real Estate Development ApS.

Torben Schøn, bestyrelsesmedlem i:
A/S Center Byg A/S

EHI Fund Denmark ApS

Cinemaxx Danmark A/S

K/S Adelgade 5-7

Executive Dan Hotel A/S

Executive Grand Hotel A/5

Executive Hotels A/S

Saremo Hotels Germany A/S

Golf Hotel ApS

ApS Kbil. 38 nr. 2552

K/S Ejendomsselskabet Israels Plads 1
K/S Nørregade 12

K/S Havnegade 44 - 50

K/S Havnegade 28

K/S Sydmarken 46, Søborg

K/S Kastrup Lufthavns Hotel

K/S Rorvangen 2, Kristianstad
Centerprise A/S

Bagermester Johan Frederik Aschengreens legat
I/S Grenå City

K/S Køgevej 209

K/S Smedelundsgade 40 a-b

K/S Bryggen Invest

K/S Studenthuset Gripen

Centerplan A/S

Alt Rejsebureau A/S

Centerplan Nordic A/S

Norup & Norup Offset A/S

Norup Marketing A/S

Torben Schøn, direktør i:
Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea

K/S Bryggen Invest

Nordicom A/S
Kongens Nytorv 26
1050 København K
Tlf. 33 33 93 03
Fax 33 33 83 03
cvr.nr. 12 93 25 02

NORDICOM &

UN
N