Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

mn ER
ERHVERVS- oG SELSKABSSTYRELSEN

07 APR. 2005

Ekspeditionen

JEUDAN A/S
ÅRSRAPPORT 2004

Fremlagt på ordinær

generalforsamling den É April KOS

dirige

ENRIK THOUBER
ADVOKAT (L) M.C.J.
H.C. ANDERSENS BLVD. 12. 1553 KBH, V
Tlf. 33 41 4141 '

 

 

 

 

HOVED- OG NØGLETAL

RESULTATOPGØRELSE

OMSÆTNING

BRUTTORESULTAT

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)
PRIMÆRT RESULTAT

RESULTAT FØR SKAT

ÅRETS NETTORESULTAT

BALANCE
INVESTERINGSEJENDOMME
AKTIVER I ALT

EGENKAPITAL I ALT
GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT

PENGESTØMME
DRIFTSMÆSSIGE AKTIVITETER
INVESTERINGSAKTIVITETER
FINANSIERINGSAKTIVITETER

1 ALT

OMSÆTNING SAMT BRUTTOMARGIN

2000 i i 2002 i 2003 i

sæ OMSÆTNING
-O-- BRUTTOMARGIN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOVED- OG NØGLETAL

2000 2001 2002
DKK MIO. 242 266 290
DKK MIO. 137 155 169
DKK MIO. 122 139 152
DKK MIO. 51 60 65
DKK MIO. 167 108 252
DKK MIO. 116 78 234
pA ol 2001 2002
DKK MIO. 1.997 2.192 2.138
DKK MIO. 2.099 2.615 2.437
DKK MIO. 634 691 902
DKK MIO. 1.296 1.761 1.486
2000 2001 2002
DKK MIO. 54 90 213
DKK MIO. -1.138 278 420
DKK MIO. 936 -294 -356
DKK MIO, -148 75 277
PRIMÆRT RESULTAT
70% 120
65% 100
60%
55% 80
50% 60
45% 40
40%
35% 20
30% 0

  

2000 |

rå PRIMÆRT RESULTAT
<< I PCT. AF EGENKAPITALEN

2

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

    

2003 2004
303 338
183 210
165 189

80 103
161 119
113 89

2003 vi,

2.721 4.133

2.782 4.497
987 1.574

1.722 2.823

2003 PA:

48 121
-546 -1.620
171 1.487
-327 -12

 

 

 

 

 

 

” KUR

[REÉNSKABSRELATEREDE NØGLETAL

PRIMÆRT RESULTAT / EGENKAPITAL PRIMO
F EGENKAPITAL (ROE)

 

FORRENTNING
EGEINKAPITALANIDEL
RENTEDÆKNING

LOSE

BRUTTORESULTAIT-/:OMSÆTNING

. ADIMINISTRATIO NSOMKOSTNINGER / OMSÆTNING
RESULTAT FØR FiINANSIELLE POSTER (EBIT) / OMSÆTNING
PRI VÆRT RESULIFAT / OMSÆTNING

” RESULTAT FØR SICAT 7 OMSÆTNING

NETITORESULTAT / OMSÆTNING

 

|
i

 

|AKTIERELATERÅDE NØGLETAL

AKTIIEPRIS 31.12/[4P)
INDRE VÆRDI (B1/)
'S/INDRE VÆRDI (P/BV)

|
RESIJLTAT PR. AKITIE (EPS)

” PRICE EARNINGSIKPE)

f

PENIGESTRØM PR! AKTIE (CFPS)

UDBYTTE PR. AKiFIE «DPS)

 

HOVED- OG NØGLETAL

2000

% 95

% 19,8

% 30,2

X 1,68
rn

% 56,5

% 6,1

% 50,5

% 21,1

% 68,9
% 478
nr

DKK — 170
DKK 167
X 1,02
DKK. 30,5
X "5,6
DKK 14;1
DKK 8,0

2001
9,5
11,9
26,4
1,75

2001
58,2
5,9
52,3
22,6
40,8
29,3

2001
175
182
0,96
20,5
8,5
23,6
6,0

IS 2003 Ny
9,4 9,1 10,4
29,5 123 . 7,1
37,0 35,5 350
1,71 1,92 2,18

|
INT 2003 Ty
58,2 60,6 62,0
5,8 6,0 6,1
52,4 54,5 55,9
22,3 26,5 30,4
86,6 53,3 35;1
80,5 37,4 26:4
|| 2002 2003 2004
230 292 386
235 257 273
0,98 1,14 1,42
61,1 29,4 18,6
3,8 9,9 20,8
55,8 12,5 25,2
7,0 8,0 8,5

Nøgletal er beregnet |)å grundlag af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005" bortset fra Primært resultat/egenkapital

 

ør
TETTTTTTTT

dl= INVESTERINISSEJENDOMME

 

 

 

INVESTERINGSEJHNDOMME OG EGENKAPITALANDEL

  
  
 

+O— EGENKAPITALANDEL ULTIMO

primo, Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis, side 64.

45% 40%
40% 35%
35% 30%
25% 5%
20% 20%
15% 15%
10% 10%
5% 5%
0% 0%

 

2000

JEUDAN-AKTIENS AFKAST

2001

 

. 2002 I 20083. | 2004

Bø: AFKAST (UDBYTTE + ÆNDRING 1 AKTIEKURS)

—G—"GNS. AFKAST SENESTE 3

3

JEUDAN A/5 ÅRSRAPPORT 2004

FOA

 

 

 

 

LEDELSENS BERETNING

GODT RESULTAT AF FOKUSERET STRATEGI

Året 2004 var et godt år for Jeudan-Koncernen. Det var præget af et tilfredsstillende aktivitetsniveau og fremgang på de
centrale områder i Koncernens økonomi. Med årets investeringer, frasalget af ejendomme uden for fokus og kapitalud-

videlsen i juni, er der skabt et godt udgangspunkt for vækst og gode resultater ide kommende år.

Jeudan fokuserer på vækst i det primære resultat. Det er derfor tilfredsstillende, at dette resultat steg med næsten 30% —
fra.DKK 80 mio. i 2003 til DKK 103 mio. i 2004 — og således for første gang passerede DKK 100 mio. Vi forventer tilmed
en yderligere stigning på op til 50% i 2005.

Ved udgangen af 2004 resulterede Jeudans værdiansættelse af ejendomme i en nettoopskrivning på DKK 53 mio., et lavere
beløb end året før (DKK 91 mio.).

Jeudan har generelt fastholdt samme afkastprocenter som året før på trods af en positiv markedsudvikling i ejendomspri-

— serne for 2004. Jeudans kontorejendomme står herefter bogført til DKK 11 .469 pr. m?.
Omsætningen blev øget med 12% til DKK 338 mio.

2004 var også et godt år for Jeudan-aktien. Afkastet til aktionærerne i form af kursstigning og udbetalt udbytte udgjorde

35%. I de seneste tre år har afkastet gennemsnitligt været 33% om året og i de seneste fem år 27% om året.

Jeudans markedsværdi udgjorde ca. DKK 2,2 mia. ved udgangen af 2004 — svarende til ca. en fordobling over det forløbne
år. Heraf skyldes halvdelen kapitaludvidelsen i juni, hvor aktionærerne øgede aktiekapitalen med 50%, mens den anden

halvdel er en følge af den pæne udvikling i børskursen på Selskabets aktie.

| 2004 købte Jeudan ejendomme for ca. DKK 1,8 mia., heriblandt den hidtil største investering i bygningskomplekset Øster
Farimagsgade 5, det tidligere Kommunehospital, hvis 75.000 m2 er under ombygning og indretning til blandt andet

Københavns Universitet, det nye Center for Sundhed og Samfund samt en række kommunale virksomheder.

Koncernen investerer i velbeliggende ejendomme i det centrale København og udlejer domiciler til virksomheder, organi-
sationer, stat og kommune, som lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en vifte
af serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af Jeudans egne engagerede medarbejdere. | alle aktiviteterne lægges

vægt på at yde en kundeorienteret og ordentlig betjening.

Fokuseringen på København har baggrund i en omhyggelig vurdering af såvel muligheder som risici. Mange udenlandske
og danske virksomheder, myndigheder og organisationer vil naturligt have eller søge en placering i landets hovedstad og

4

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

LEDELSENS BERETNING

den mest attraktive by i Skandinavien. København udviser vækst på de centrale områder og funktioner. Byen har en vel-

fungerende infrastruktur — lokalt, regionalt og internationalt — samt et rigt udbud af forretninger, forlystelser og kulturliv.

Dette tiltrækker nye borgere og kvalificeret arbejdskraft. Virksomheder, organisationer og institutioner følger med borger-
ne cg arbejdskraften. Byen er dermed inde i en dynamisk erhvervsmæssig spiral, og evner det politiske system samtidig at
udnytte mulighec'erne, blandt andet ved etablering af havnetunnel, forbedring af erhvervslivets vilkår i byen, udbygning

af serviceydelserne til borgerne og forbedring af parkeringsforholdene, vil byen udvikle sig positivt de kommende år.

Endelig er København et marked, hvor Jeudan gennem årene har opnået en bred erfaring ag et tæt kendskab til kunder,

samarbejdspartnere og andre aktører.

Dertor har Jeudar gennem de seneste tre år investeret i ejendomme i København samt gennemført moderniseringer m.m.
for i alt næsten DIKK 4 mia.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne, og Selskabets aktier skal fortsat være en attraktiv investering.
Investering i en professionelt drevet ejendomsvirksomhed skal samtidig kunne konkurrere med andre former for investe-

ring i ejendomme

Målet om værdiskabelse nås med konstant fokus på lønsomheden i driften, kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse,

begrænset finansi2l risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medarbejdere samt åben og redelig information.

Koncernens finansielle og økonomiske stilling, forventningerne til Københavns udvikling, organisationens vidensniveau
om København 0;3 ejendomsinvesteringer samt de præcise finansielle mål giver virksomheden et godt grundlag for at

fortsætte investeringerne de kommende år.

Vi har lagt linien, og selv om Jeudan er nået langt i de senere år, ser vi fortsat gode muligheder for videre fremgang i virk-

somhedens økoncmi.

2. marts 2005

Æ om)
Niels Heering Per W. Hallgren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør

5

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

LEDELSENS BERETNING

VÆKSTEN FORTSÆTTER I KØBENHAVN

2004 var kendetegnet ved store investeringer, en kapitaludvi-
delse som grundlag for fortsat vækst samt fremgang i Jeudans

primære resultat.

STABILITET I UDLEJNINGSMARKEDET
Oven på nogle år med stigende tomgang i det københavnske
kontorudlejningsmarked, blev udlejningsprocenten i Køben-

havnsområdet stabiliseret i 2004 på niveauet 92-93.

Jeudan formåede ligeledes at fastholde sin udlejningsprocent,
der ved udgangen af 2004 var på niveauet 97-98, hvilket har

været niveauet siden 1996.

Denne situation kan tilskrives, at Jeudan tilbyder attraktive leje-
mål i velbeliggende kvalitetsejendomme med en størrelse, hvor
efterspørgslen virker stabil og kun delvis afhængig af konjunktu-
rerne. Endvidere tilstræber Jeudan en tæt kontakt til såvel
nuværende som potentielle kunder, hvilket medvirker til en

optimering af udnyttelsesgraden i ejendommene.

Disse forhold har en direkte positiv virkning på lejeindtægterne

og dermed Jeudans primære resultat.

INVESTERINGER OG FRASALG
Jeudans investeringer i ejendomme fortsatte de senere års

vækst i tråd med den fokuserede forretningsmodel.

| marts 2004 købte Jeudan ejendommen Oslo Plads 12-16 for
DKK 181 mio. Ejendommen har et areal på 13.400 m?, og den
væsentligste kunde i ejendommen er den børsnoterede softwa-

re- og konsulentvirksomhed SimCorp A/S.

Pr. 1. april 2004 erhvervede Jeudan ejendommen Bredgade 34
for DKK 66 mio. Ejendommen, der har et areal på 5.000 m', er
beliggende ved siden af ISS' hovedsæde i Bredgade 30-32, som
tillige ejes af Jeudan. Hovedlejeren i Bredgade 34 er

Hovedstadens Sygehusfællesskab.

Pr. 1. juni 2004 erhvervede Jeudan ejendommen H.C.

Andersens Boulevard 44-46 for DKK 42 mio. Ejendommen, der

6

har et areal på 3.250 m”, indrettedes i forbindelse med købet
som hovedsæde for Det Internationale Havundersøgelsesråd
(International Council for the Exploration of the Sea). ICES' tid-
ligere hovedsæde i Jeudans ejendom Palægade 2-4 er udlejet til
International Health Insurance as, der tillige er kunde i Jeudans

ejendom Palægade 6-8.

Jeudan indgik i marts 2004 aftale med EjendomsSelskabet
Norden A/S om erhvervelse af Nordens resterende ejen-
domsportefølje for DKK 1.040 mio. Porteføljen omfattede 10
ejendomme med et samlet areal på godt 125.000 m? med over-

tagelse 1. juli 2004.

Den største af ejendommene, Øster Farimagsgade 5 med et
areal på ca. 75.000 m”, er under ombygning og skal primært
huse Københavns Universitet samt en række statslige og kom-
munale forvaltninger under fællesbetegnelsen "Center for
Sundhed og Samfund”. Den samlede ombygning er projekteret
til DKK 200 mio.

Pr. 1. juli 2004 solgte Jeudan ejendommen Borgmester Fischers
Vej 5A-F, Frederiksberg, der består af 126 ejerlejligheder med et
samlet areal på ca. 12.600 m?. Ejendommen er solgt for DKK
219 mio.

Herudover har Jeudan henover 2. halvår 2004 solgt fire mindre
kontorejendømme uden for fokus samt otte boliger på Holmen

for samlet ca. DKK 98 mio.

De ovennævnte salg har medført en nettogevinst på 6% i for-

hold til de afhændede ejendommes bogførte værdi.

I december 2004 købte Jeudan seks velbeliggende kontorejen-
domme i det centrale København for DKK 288 mio.
Ejendommene Amagertorv 33, Bredgade 76, Dr. Tværgade 7,
Højbro Plads 21, Gl. Kongevej 29A-B samt Landemærket 3-5 har
et samlet etageareal på ca. 16.250 m? og indeholder godt 50
erhvervs- og boliglejemål. Amagertorv, der har et areal på ca.

2.160 m, er videresolgt pr. 18. april 2005 for DKK 74 mio.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

LEDELSENS BERETNING

Jeucan har således i 2004 samlet gennemført ejendomskøb- og salg for DKK 2,2 mia., jf. skemaet.

 

DKK MIO. OVERTAGELSE SALG
OSLO PLADS 12-16 1. APR. 2004 181
BREDGADE 34 1. APR. 2004 66
H. C. ANDERSENS EOULEVARD 44-46 1. JUN, 2004 42
PORTEFØLJE FRA E/S NORDEN A/S 1. JUL. 2004 1.240
BORGMESTER FISCHERS VEJ 5A-F 1. JUL. 2004 219
DIVERSE EJENDOMME/EJERLEJLIGHEDER JUL.-DEC. 2004 98
PORTEFØLJE FRA E/S ST. FREDERIKSLUND A/S 31. DEC, 2004 288
AMASERTORV 33 18. APR. 2005 74
1 ALT 1.817 391

Efter de foretagne ejendomsinvesteringer er 99% af Jeudans
ejendomme - opgjort efter bogført værdi - beliggende i
København, størstedelen i København City. Jeudan har siden
efteråret 2001, hvor den geografiske fokusering på København
blev besluttet, købt 2jendomme for DKK 3,5 mia. og solgt ejen-
domrne for DKK 1,9 mia.

Ud over Jeudans ejendomsinvesteringer i København foretager
Jeudin også løbende moderniseringer, indretninger og ved-
ligeholdelse af ejendommene. Tillægges disse arbejder ejen-
domsinvesteringerne har Jeudan siden strategiskiftet i efteråret
2001 foretaget investering i København for samlet næsten DKK

4 mia

KAPITALUDVIDELSE TIL FORTSAT VÆKST
På baggrund af de i første halvår foretagne investeringer havde
Jeuda1 anvendt sin cpkøbskapacitet, der ultimo 2003 udgjorde

ca. DKK 1 mia. ved en tilstræbt egenkapitalandel på 25%.

Med henblik på at skabe et grundlag for fortsat vækst beslutte-
de bestyrelsen i marts 2004 at udvide Jeudans aktiekapital.
Kapitaludvidelsen blev gennemført i juni 2004 som en markeds-
kursernission med fortrinsstilling for eksisterende aktionærer,
således at to eksisterende aktier gav fortrinsstilling til at tegne én
ny aktie. Nykredit, Nesdu og Amagerbanken, der var Jeudans
tre største aktionærer, samt tre mindretalsaktionærer havde helt

eller delvist afstået deres fortrinsstilling for at åbne mulighed for,

7

at William Demant Invest A/S — et 100%-ejet datterselskab af
Oticon Fonden (William Demants og hustru Ida Emilies Fond) -
kunne indtræde som ny aktionær i Jeudan med en ejerandel på
20%.

Jeudans aktionærer viste opbakning til Jeudans fortsatte vækst
ved at forøge kapitalen med et bruttoprovenu på DKK 550 mio.,
svarende til en forøgelse af egenkapitalen på ca. 50% til DKK 1,5

mia.

PRIMÆRT RESULTAT OVER DKK 100 MIO.
Det primære resultat for 2004 blev DKK 103 mio., hvorved
Koncernen rundede en milepæl. Det var en stigning på ca. 30%
i forhold til året før og er lidt bedre end Jeudans forhøjede for-
ventninger til et primært resultat på DKK 90-100 mio., der blev
udmeldt i forbindelse med kapitaludvidelsen. Det opnåede

resultat vurderes af bestyrelsen som værende tilfredsstillende.

VÆRDIREGULERINGER

Ved afslutning af regnskabsåret foretages hvert år en værdi-
ansættelse af hver enkelt af Koncernens ejendomme. Ved
udgangen af 2004 er dagsværdien af ejendommene opgjort til
DKK 4.133 mio., svarende til st gennemsnitligt afkast på 6,1%
og en gennemsnitlig leje på DKK 975 pr. nr,

Koncernens ejendomme er i regnskabet for 2004 opskrevet

med netto DKK 53 mio.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

LEDELSENS BERETNING

Værdiansættelsen er foretaget efter samme metode, som
Jeudan har fulgt i en længere årrække. | vurderingerne tages
udgangspunkt i de aktuelt gældende markedsforhold, mens
usædvanligt positive markedstrends, som kan være af forbi-
gående natur, ikke indgår i Jeudans vurderinger af ejendomme-

nes værdi. Den nævnte værdiansættelse vurderes således som

forsigtig.

Reguleringen af Jeudans finansielle gældsforpligtelser til dags-

værdi medførte et urealiseret kurstab for 2004 på DKK 47 mio.

STIGENDE UDBYTTE

Årets nettoresultat blev DKK 89 mio. Af nettoresultatet foreslås
DKK 49 mio. anvendt til udbytte til aktionærerne, mens resten
DKK 40 mio. foreslås anvendt til konsolidering i form af hen-

læggelser til reserver.

Det foreslåede udbytte andrager DKK 8,50 pr. aktie mod DKK
8,00 pr. aktie for regnskabsåret 2003, og udbyttet udgør 48% af

det primære resultat.

FORVENTNINGER TIL 2005
Jeudans vækststrategi og fortsatte fokusering på København
samt bedre lønsomhed i driften ventes at indebære en fortsæt-

telse af fremgangen i 2005.

De samlede ejendomsinvesteringer udgør aktuelt DKK 4,1 mia.
Med en egenkapital på DKK 1,6 mia. og en tilstræbt egenkapi-
talandel på ca. 25% har Jeudan en opkøbskapacitet i størrelses-

ordenen DKK 2 mia.

Det historisk lave renteniveau bevirker, at der er stor efterspørg-
sel, når investeringsejendomme i København udbydes til salg.
Dette medfører et opadgående prispres generelt og specielt på
mindre kontorejendomme i prisklassen op til ca. DKK 40-50
mio. Jeudan har løbende overvejelser og kontakter om nye inve-
steringer i overensstemmelse med den fastlagte strategi, og
investeringskapaciteten forventes anvendt ved investering i

kontorejendomme i København over en kortere årrække.

Udlejningsstatistikken for 2004 viste, at den samlede tomgangs-

8

procent i Københavns Kommune var steget fra 6,6% til 8% af
den samlede bestand af kontorlokaler. Niveauet på 8% har dog
været fastholdt siden indgangen til 2. kvartal 2004. Der er god
grund til at antage, at niveauet i de kommende år vil falde,

blandt andet som følge af et faldende nybyggeri.

Der forventes fremgang i indtjeningen i Jeudan Service baseret
på en effektivisering af arbejdsrutiner og en øget salgsindsats
af ejendomsrelaterede ydelser til såvel eksisterende som nye

kunder.

Ombygningen af Øster Farimagsgade 5 til Københavns
Universitet følger tidsplanerne, og første etape er afleveret og
ibrugtaget i januar 2005. Anden etape forventes afleveret og

ibrugtaget senest til august 2005.

Der forventes således samlet et stigende aktivitetsniveau i 2005

og en omsætning på niveauet DKK 375-425 mio.

Det nuværende omkostningsniveau forventes, under forudsæt-

ning af uændrede investeringer, fastholdt.

Jeudan har indgået aftale om omlægning af hovedparten af sin
realkreditfinansiering pr. 1. april 2005 til 20-årige lån med et
renteloft på 5%. Renten følger CIBOR 6 måneder + et tillæg
på 0,75% p.a. med rentetilpasning hver 1. juli og 1. januar, og
et indbygget renteloft på 5% p.a. Omlægningen medfører en
rentebesparelse på DKK 16 mio. om året men en forøget rente-
risiko på ca. DKK 6 mio. i forhold til de samlede renteomkost-
ninger før konverteringen. Risikoen for rentestigninger i forhold
til det nuværende renteniveau kan herefter opgøres til ca. DKK

22 mio.

Det primære resultat ventes at blive på niveauet DKK 135-150

mio., svarende til en vækst på 30-50%.

Der er i forventningerne ikke taget højde for en eventuel anven-
delse af opkøbskapaciteten på DKK 2 mia. En anvendelse af
denne vil øge det primære resultat med yderligere ca. DKK 40

mio. på årsbasis.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

LEDELSENS BERETNING

Jeudlan vil fortsætt> bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten. Hertil komrner værdireguleringer som følge af udviklingen i

priserne på ejendomsmarkedet.

! 2004 var der en positiv udvikling i ejendomspriserne. Denne
udvikling har kun begrænset omfang afspejlet sig i Jeudans
værdiansættelser vad årets udgang. Hvis prisniveauet holder,
kan der imødeses en positiv regulering af ejendommenes værdi
ved den årlige opgørelse heraf ved afslutningen af årsregnska-

bet for 2005.

Hertil kommer en fositiv eller negativ regulering af værdien af
Koncernens gældsforpligtelser. Nettoreguleringen heraf afhæn-

ger af renteudviklin,zen i 2005.

De her beskrevne f.arventninger til den fremtidige udvikling er
forbundet med usikkerhed og risici, som blandt andet — men
ikke udelukkende - omfatter de faktorer, som er beskrevet i års-
rapportens afsnit om risikoforhold. Disse og andre faktorer kan
indebære, at den fæktiske udvikling afviger væsentligt fra for-

ventringerne.

BESTYRELSESBESLUTNINGER

Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling 6. april 2005
stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 8,50 pr. aktie
(2003: DKK 8,00), svarende til en udlodning på DKK 49 mio.

9

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

Det geografiske fokusområde for Jeudans investeringer og akti-

viteter er København.

KØBENHAVN SOM FOKUSOMRÅDE

Mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige organi-
sationer og kulturinstitutioner vil naturligt søge placering i lan-
dets hovedstad. Hertil kommer, at København byder på et
attraktivt miljø, et varieret kulturliv, en bred vifte af tilbud til turi-
ster, mange uddannelses- og forskningsinstitutioner samt et

varieret udbud af boliger.

Byens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og vel-
fungerende infrastruktur i form af bl.a. vejnettet, Øresunds-
bron, metroen, togforbindelser nationalt og internationalt samt
ikke mindst Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindel-

ser med en lang række byer i hele verden.

København synes endvidere at have undgået — eller oplever
kun i begrænset omfang — de problemer, som præger mange

andre store byer, bl.a. vedrørende trafik og forurening.

Samlet giver København således gode betingelser for virksom-
heder og organisationer og disses medarbejdere, hvilket inde-
bærer en stadig efterspørgsel efter kontorarealer og boliger. Det
medvirker efter Jeudans opfattelse til stabilitet i ejendoms- og
udlejningspriser og dermed en forholdsvis høj grad af værdifast-

hed ved investering i ejendomme i området.

Den stadige efterspørgsel efter kontorarealer og boliger under-
støttes af en positiv befolkningsudvikling. Prognoser fra
Danmarks Statistik viser således, at indbyggertallet i hoved-
stadsområdet på længere sigt forventes at udvikle sig langt mere

positivt end landsgennemsnittet.

AKTØRERNE PÅ MARKEDET
Aktørerne på investeringsmarkedet for kontorejendomme er
traditionelt overvejende større eller mindre ejendomsselskaber,

institutionelle investorer (pensionskasser, forsikringsselskaber

10

m.v.) og udenlandske investorer. Også private investorer er i sti-

gende grad interesseret i at investere i ejendomme.

Institutionelle og udenlandske investorer ejer især domicilejen-
domme, som er fuldt udlejet på lejekontrakter med lang løbetid.
Sådanne investeringer er kendetegnet ved et sikkert cash-flow,
men der er næppe noget potentiale for på kort sigt at forbedre

ejendommens drift og øge dens værdi.

Ejendomsselskaberne investerer oftest i ejendomme med flere
kunder og lægger ikke samme vægt på kundernes uopsigelig-

hedsperiode.

Institutionelle investorer søger normalt at sammensætte brede
porteføljer af ejendomme, omfattende investeringer i flere dele
af landet og i flere ejendomstyper, heriblandt f.eks. butikscentre
og boligejendomme. Udenlandske investorer vil hyppigt inve-
stere mere selektivt og vil typisk anskue investeringer i
København i forhold til investeringer i andre store europæiske
byer. Disse to kategorier af investorer har således ikke et
snævert fokus på København og vil derfor normalt heller ikke

have samme tætte føling med udlejningsmarkedet.

Blandt de investerende ejendomsvirksomheder har nogle pri-
mært værdistigninger som målsætning (realiserede eller ureali-
serede), mens andre — heriblandt Jeudan - lægger vægt på kun-

debetjening og optimering af virksomhedens driftsøkonomi.

Også en række udviklingsorienterede ejendomsvirksomheder
er aktive i Københavns-området. Disse virksomheder fokuserer
imidlertid på byggeprojekter og investerer sjældent langsigtet i

ejendomsmarkedet. De omtales derfor ikke nærmere her.

Gennem de senere år har der været en tendens i retning af, at
virksomheder vælger at koncentrere ressourceindsatsen og
opmærksomheden om deres kerneforretninger og at lade speci-
aliserede virksomheder som f.eks. Jeudan stå for ejendomsfor-

holdene. Ved salg af domicilejendomme og eventuel fortsat til-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

EJENDOMSMARKEDET | KØBENHAVN

steceværelse som kunde i de pågældende ejendomme, frigøres
kapital, der ofte ka1 udnyttes bedre inden for den enkelte virk-
somheds forretningzsområde. Denne tendens ventes at fortsæt-

te ide kommende ir.

KONTORUDLEJNINGSMARKEDET I
KØBENHAVN

Kon:orudlejningsmarkedet i hovedstadsområdet har oplevet en
svag, efterspørgsel de seneste 3 år som følge af den økonomiske
afmatning. | hovecstadsområdet er tomgangen ca. 8% af det

samlede areal, hvorimod tomgangen i 2000 var ca. 2%.
Det er specielt sekundære lejemål i periferien af hovedstaden
samt kontorer i havneområderne og Ørestaden, hvor tomgan-

gen er høj. Jeudans tomgang var pr. 31.12.2004 opgjort til 2,8%.

Udviklingen i tomginngen for kontorer i hovedstadsregionen de

seneste ti år er illustreret af nedenstående figur 1.

Figur 1: Tomgang i hovedstadsområdet

 

Ul

1394 | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004

Kilde: Olne-Lokalebørs Statistikken

! figur 2 er illustreret udviklingen i henholdsvis udlejningspro-
centen for kontorer i hovedstadsområdet og beskæftigelsen.
Historisk har der været en positiv sammenhæng mellem beskæf-
tigelsen og udlejning af kontorlejemål, hvor udviklingen i udlej-
ningen typisk ændrer sig i forhold til udviklingen i beskæftigel-
sen med et års forsinkelse. Såvel udlejningsprocenten som
beskæftigelsen faldt efter den økonomiske afmatning i 2000, og
udviklingen ser først ud til at stabilisere sig i 2.-3. kvartal 2004.

11

Figur 2: Udvikling i beskæftigelse og udlejningsprocent

 

3%
1% SA or
ST NU re SS
0% ' ' ' , . £ ” ' ;
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

-1%
-2%
-3%
74%

ÆNDRING | BESKÆFTIGELSE Å/Å
ÆNDRING I UDLEJNINGSPROCENT Å/Å

 

 

Kilde: Danmarks Statistik og Oline-Lokalebørs Statistikken

Udlejningspriserne i København har også været under pres som
følge af den svage efterspørgsel. Udlejningsprisen for de bedste
lejemål er ca. DKK 1.600 pr. m”. I 2000 kunne man udleje samme
lejemål til en pris på ca. DKK 1.725 pr. m, I figur 3 er illustreret

udlejningspriser i København de seneste 10 år.

Figur 3: Udvikling i udlejningspriser i København

2.000
1.800
1.600
1.400
1,200
1.000

800

DKK PR. M?

200

  

2004

 

1999 I 2000 I I 2003 I

Mi TOPLEJE
DO TYPISK LEJE

Kilde: Sadolin & Albæk

Jeudan vurderer, at tomgangen i København har stabiliseret sig
som følge af, at der nu igen er vækst i den danske økonomi,
ledigheden viser en faldende tendens, stigning i konvertering af
kontorer til boliger samt aftagende vækst i nybyggeriet. Jeudan
forventer ligeledes, at udlejningspriserne for lejemål i

København vil stabilisere sig og vise stigende tendenser ved

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

udgangen af 2005 eller starten af 2006. Udlejningspriserne er
endvidere relativt lave i København i forhold til andre storbyer i
Europa. Der er derfor mulighed for, at forskellen indsnævres i de

kommende år med stigende priser til følge.

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET

I det storkøbenhavnske område er der i alt knap 11 mio. m” kon-
torareal, hvoraf knap 5 mio. m? er beliggende i Københavns
kommune. Jeudans kontorejendomsportefølje andrager pr. 31.
december 2004 i alt godt 355.000 m?. Målt på bogført værdi er
99% beliggende i fokusområdet København.

Med en årlig transaktionsvolumen på mere end DKK 10 mia. er
det københavnske ejendomsmarked det absolut største og mest
likvide marked for investeringsejendomme i Danmark. Dette
gælder især markedet i det centrale København, hvor både dan-
ske og internationale investorer er aktive inden for segmenterne
kontorejendomme, boligudlejningsejendomme og butiksejen-

domme.

Interessen for ejendomsinvesteringer har trods det svage udlej-
ningsmarked været stor de seneste par år. Efterspørgslen er p.t.
en del større end udbuddet, og investeringsinteressen kommer
fra såvel institutionelle og udenlandske investorer, ejendomssel-
skaber som private investorer. Efterspørgslen fra udenlandske
investorer efter investeringsejendomme i København er steget
de seneste par år i kraft af det i international sammenhæng rela-

tivt høje nettostartafkast.

Den store interesse for ejendomsinvesteringer de seneste par år
skal findes i den lave realrente samt mangel på attraktive alter-

native investeringsmuligheder.

Af figur 4 fremgår det, at udviklingen i nettostartafkastet de sid-
ste 10 år ikke har haft de store udsving. Nettostartafkastet er
dog faldet de seneste ti år set over et, hvilket skal ses i sammen-
hæng med den lavere realrente samt en stigning I efterspørg-
slen. Ejendomme beliggende i indre København handles p.t.

ved et nettostartafkast på 6,25%.

12

Figur 4: Yield spread mellem nettostartafkast og 10-årig statsob-

ligation

6%

4%

1995 | 1996 I 1997 1 1998 1 1999 I 2000 | 2001 I 2002 | 2003 I 2004 |

NETTOSTARTAFKAST: TOPLEJEMÅL
som 10-ÅRIG STATSOBLIGATION (ST. LÅN)

 

Kilde: Danmarks Nationalbank og Sadolin & Albæk

Det er Jeudans vurdering, at priserne på erhvervsejendomme
reagerer på ændringer i beskæftigelsen og renteniveauet med
en vis forsinkelse. På baggrund af dette forhold og den aktuelle
prognose for udviklingen i beskæftigelsen forventes det, at pri-
serne for erhvervsejendomme generelt i det storkøbenhavnske

marked vil stige i 2005 og 2006.

SAMMENFATNING
Sammenfattende kan ejendomsmarkedet i København karakte-

riseres således:

. Byens udvikling gennem de seneste 10-15 år har øget dens
attraktion for danske og internationale virksomheder. Der er
foretaget og planlagt yderligere store investeringer i byens
videre udvikling, herunder infrastruktur, kulturliv, offentlige
virksomheder m.v. Samtidig forventes en fortsat vækst i ind-

byggertallet.

. Udlejningspriserne i København synes stabile, og med
udsigt til en bedring i den samfundsøkonomiske vækst vil
udlejningspriserne formentligt udvise en mindre stigning
især i de centrale byområder, hvor nybygningsmulighederne

er begrænsede.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

EJENDOMSMARKEDET | KØBENHAVN

+ Udlejningssituationen er stabiliseret med udsigt til forbed-

ring de kommende år.

" Omsætningen er større og likviditeten dermed bedre på det
københavnske ejendomsmarked end i øvrige områder i
Danmark, og kontor- og boligejendomme er de to største

segmenter på markedet.

Det er på denne baggrund, at Jeudan har valgt at fokusere sine

investeringer og aktiviteter i København.

Jeudans geografiske og sektormæssige fokus betyder samtidig,
at Jeudan har optimsle muligheder for at udnytte driftsmæssige
stordriftsfordele. Endelig giver dette fokus den intensive kon-
takt tl både udlejnings- og investeringsmarkedet, som er en
væsentlig forudsætning for at drage fordel af bevægelserne i

markedet.

13

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

i
i
2
j
3

Foto 1947, Hassing (fra "KØBENHAVN før og nu - og aldrig”)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MÅL OG STRATEGI

MÅL OG STRATEGI

HISTORIE OG BAGGRUND

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendomsselskab. Koncernen investerer i og driver større kontor- og boligejen-

domme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af rådgivnings-, service- og entreprenørydelser.

Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1999 jeuDAN-koncernen, der er grundlagt i 1898, og Ejendomsselskabet EEC A/S, der blev børsnoteret i 1991,
lægges sammen under navnet Jeudan.

2000 Jeudan erhverver 27,5% af aktiekapitalen i EjendomsSelskabet Norden med henblik på en sammenlægning af
selskaberne. Sammenlægningen blev ikke gennemført, idet samtlige aktier, herunder Jeudans aktier, i Norden
blev solgt til en række danske pensionskasser med en bruttokursgevinst for Jeudan på ca. DKK 90 mio.

2001 Jeudan præciserer sin strategi: Koncernen investerer i og driver større kontorejendomme i Storkøbenhavn
og tilbyder desuden en bred vifte af ejendomsrelaterede ydelser.

2003 Tilpasning af ejendomsporteføljen, jf. strategiændring i 2001, er gennemført. 98% af Koncernens ejendomme
er beliggende i Storkøbenhavn, og 92% af porteføljen er investeret i kontorejendomme.

2003 Jeudans markedsværdi runder DKK 1 mia.

2004 Jeudans ejendomsinvesteringer runder.DKK 4 mia.

2004 Jeudans markedsværdi runder DKK 2 mia.

KONCERNDIAGRAM

Jeudan | A/S

Jeudan II A/S
Jeudan A/S Jeudan V A/S .
Børsnoteret '

 

 

 

 

 

Jeudan Vil A/S

 

 

 

 

 

Jeudan Service A/S

 

 

 

Alle selskaber er 100% ejet af Jeudan A/S.

16

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

MÅL OG STRATEGI

FINANSIELLE MÅL

Det er Jeudans målsætning at skabe værdi for aktionærerne.

Jeudans finansielle mål omfatter dels primært resultat, dels

resu tat før skat, begge målt i forhold til egenkapitalen.

PRIMÆRT RESULTAT

Det primære resultit udtrykker Jeudans driftsøkonomiske situa-
tion ng udvikling. Normalt vil fokus være rettet mod EBIT (resul-
tat før renter og før skat), men i en ejendomsvirksomhed udgør
finarsiering af investeringerne og dermed de finansielle
omkostninger en vazsentlig del af aktiviteten, og afkast bør der-
for vurderes under hensyn til finansielle omkostninger, kapital-

struktur og finansieringsstrategi.

Jeudans primære resultat skal løbende udvise vækst, og det skal
udgøre mere end 10% af egenkapitalen primo ved en egenkapi-

talandel på ca. 25%.

RESULTAT FØR SKAT

Jeudan måler investeringsejendomme og de hertil knyttede
finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne som
følge af denne målir g udgør, sammen med avancer og tab ved

salg af ejendomme, årets kurs- og værdireguleringer. De kan i

STRATEGI

de enkelte år være påvirket af enkeltstående hændelser og bør

derfor betragtes over en årrække.

Det er Jeudans målsætning, at kurs- og værdireguleringer over
en årrække bidrager med gennemsnitligt 5% p.a. af egenkapita-

len primo.

Resultat før skat skal således gennemsnitligt udgøre mere end
15% p.a. af egenkapitalen primo ved en egenkapitalandel på ca.
25%.

Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder:

|
|

 

 

 

 

 

 

 
   
  

 

Q INVESTERINGER SALG AF
EF I KØBENHAVN SERVICEYDELSER
<
cc
-
vi
æ [IDENTIIIKATION ;
= " AF MULIGHEDER [SALG
<< fenen 2, == re oe amme nen
CC i VURDEJLING AF |
' MULIGHEDER PRODUKTION
= fon enkelt nn anne Fr een —
oOo EEN
vi | UDVIKLING
pp” ben ene
vi
ao
z

 

17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KUNDEFOKUS EFFEKTIV
OG KAPITALUDNYTTELSE
LØNSOMHED MED BEGRÆNSET
FINANSIEL RISIKO
FFASTHOLDE | | |
| NUV. KUNDER EGENKAPITAL !
= mm nen ener ne mm
[NERE ER ene
TILTRÆKKE i
|NYE KUNDER | FINANSIERING |
en er meeen nr rd maar d
UDVIKLING AF | |
| BJENDOMME | RISIKOSTYRING |
DDR SE Er komm menn mn nå
EFFEKTIV i

: ADMINISTRATION

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

MÅL OG STRATEGI

Jeudan er en ejendoms- og servicekoncern, hvor værditilvæks-

ten skabes gennem følgende strategi:

. investering i og udlejning af kontor- og boligejendomme i
København

+ Salg af serviceydelser

. Kundefokus og lønsomhed

+ Effektiv kapitaludnyttelse med begrænset finansiel risiko

INVESTERING | OG UDLEJNING AF
KONTOR- OG BOLIGEJENDOMME I
KØBENHAVN

Jeudans investeringer i kontor- og boligejendomme foretages

med udgangspunkt i følgende generelle kriterier.

BELIGGENHED
Jeudans geografiske fokus er København, der vurderes at give
gode muligheder for et tilfredsstillende og stabilt afkast til en

virksomhed som Jeudan.

Jeudans fokus på København er særligt rettet mod etablerede

områder, som f.eks. indre by og Frederiksstaden.

Jeudan har indtil videre fravalgt investeringer i blandt andet hav-
neområderne, bortset fra Holmen. Det nuværende prisniveau
på ejendomme i disse områder er ikke i overensstemmelse med
Jeudans strategi, og det er Jeudans opfattelse, at områderne i

endnu nogle år vil fremtræde som udviklingsområder.

STØRRELSE

Som led i optimeringen af udnyttelsen af Koncernens ressourcer
skal ejendommens dagsværdi som hovedregel udgøre mindst
DKK 50 mio. for kontorejendomme og mindst DKK 100 mio. for

boligejendomme.

EJENDOMSTYPER

Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært benyttes
til kontor. Ejendomme, hvis anvendelse medfører en hurtig
fysisk og teknisk forældelse, falder uden for Jeudans investe-

ringsstrategi.

18

Jeudan investerer generelt i alle typer boligejendomme, hvilket vil
sige boliger beliggende i kontorejendomme, boliger hvor lejen er

markedsbestemt og boliger underlagt Boligreguleringsloven.

ANSKAFFELSESSUM

Kontorejendommes anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er
den vigtigste enkeltkomponent ved prisfastsættelsen, vurderes
i forhold til ejendommenes nuværende lejeniveau og markeds-
lejen generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer,

omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.

Dette tal illustrerer på bedst mulig vis ejendommenes risiko og
skal ses i sammenhæng med prisen på nybyggeri og den kvali-
tet, som ejendommene fremtræder i. Prisen på nybyggeri er vel-
egnet som målestok for den øvre grænse for prisen, idet den

indirekte angiver den alternative leje ved et givet afkast.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum på mere end DKK 12.000-15.000 pr.
m?, Dette sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfører, at
ejendommenes lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige
DKK 1.000-1.300 pr. m/ årligt (ekskl. driftsomkostninger) ud fra

de nuværende markedsforhold.

Det nuværende prisniveau på nye boligejendomme medfører,
at Jeudan p.t. ikke investerer i nye boligejendomme. Lejen vil
ved et markedsafkast have et niveau, hvor der kan opstå tvivl,
om der er tilstrækkelig efterspørgsel. Det er Jeudans opfattelse,
at der er behov for nye boliger, men nuværende markedsfor-
hold medfører, at nye boliger vil have et lejeniveau, som de fle-
ste familier ikke er i stand til at betale. Denne udvikling kan med-

føre pres på lejeniveau og risiko for tomgang.

For så vidt angår eksisterende boligejendomme har disse nået et
prisniveau og dermed afkast, hvor Jeudans indtjeningskrav ikke

kan realiseres, og som Jeudan dermed ikke finder attraktivt.

DIVERSIFIKATION

For kontorejendommes vedkommende lægger Jeudan vægt på
at opnå en tilfredsstillende indtægtsspredning med hensyn til
både brancher og enkeltkunder.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

MÅL OG STRATEGI

Jeucan investerer ejendomme, hvor lejen er fastsat på mar-
kedsvilkår, uden he nsyntagen til uopsigelighed, skattemæssige

forhold m.m.

Kravet til risikospredning medfører således, at fokus for investe-
ringer i kontorejenc omme først og fremmest er rettet mod ejen-
domme sammensat af flere kunder og mellemstore lejemål, dvs.
som hovedregel i siørrelsesordenen op til 3.000-4.000 m?, Der
kan Jog opstå situationer, hvor Jeudan investerer i større ejen-
domskomplekser, f.eks. ejendomme hvor Staten eller velkonso-

liderzde virksomheder er lejer på lange kontraktsvilkår.

Boligejendomme s«al have en kundesammensætning, hvor
betalingsevnen og -viljen vurderes som tilfredsstillende, og hvor
der er udsigt til at kunne etablere en effektiv administration. Der
skal ligeledes være :illid til, at kundesammensætningen er af en
sådan karakter, at der ikke er unødvendig slidtage på ejendom-
mene — alternativt at Jeudan på kort sigt kan ændre kundesam-

mensætningen til den ønskede.

VEDCLIGEHOLDCELSESSTAND
Ejenclommene skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindel:ie med ethvert køb gennemføres en detalje-

ret vurdering af ejendommenes og de tekniske anlægs tilstand.

DRIFTSUDVIKLINGSPOTENTIALE

Ejendommene skal som hovedregel have en sammensætning af
kunder og en drifts:truktur, der muliggør dels salg af service-
ydelser fra Jeudan Service, dels rationalisering af driften og dels

realisering af stordriftsfordele.

AFKAST/CASH-FLOW

Der irivesteres i ejendomme med et tilfredsstillende afkast og en
tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere sigt.
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning

om senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere sigt
opnås bl.a. ved en længere uopsigelighed fra en kreditværdig
kunde og/eller hvor det vurderes, at genudlejningsmuligheder-

ne til samme lejeniveau er gode.

19

Ejendommenes nettoresultat: før kurs- og værdiregulering og
skat skal i år 1, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og
ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedre-
gel svare til et afkast på minimum 8% p.a. af den indkalkulerede

egenkapital.

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løbende

cash-flow som hovedregel er positivt i år 2.

INVESTERINGSHORISONT
Investeringshorisonten for clen enkelte ejendom er normalt
mindst otte år. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejen-

dom afhændes på et tidligere tidspunkt.

Det er således ikke Jeudans strategi at have en betydelig omsæt-
ning af ejendomsporteføljen inden for fokusområdet. Jeudan til-
stræber langvarige kundeforhold i den enkelte ejendom. Det er
Jeudans strategi, at Jeudans kunder skat have tillid til fortsat at
have en professionel leverandør og dermed velfungerende ram-

mer for deres egen virksomhed i en længere årrække.

UDVIKLINGSEJENDOMME/NYBYGNING
Jeudan kan investere i udviklingsprojekter, som imidlertid mak-
simalt må udgøre 20% af den samlede egenkapital, svarende til

ca. 5% af de samlede investeringer.

FRAVALG

Jeudan investerer ikke i udenlandske ejendomme, butikscentre,
logistikejendomme og developerprojekter udover ovennævnte
grænse, idet denne type investeringer kræver en anden risiko-

profil end den, der falder inden for Jeudans strategi.

SALG AF SERVICEYDELSER

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans opfattelse evnen til at fastholde en løbende dialog
med kunderne og imødekomme de behov, som virksomheder-
ne stiller til deres domiciler/lejemål. En høj udlejningsprocent
skabes ikke ved at binde kuriderne på langvarige kontrakter,
men snarere ved som udlejer a: være i stand til at levere de ydel-
ser, som markedet efterspørger med hensyn til pris, kvalitet og

serviceniveau.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

MÅL OG STRATEGI

Gennem Jeudan Service A/S, der er et 100% ejet datterselskab,
leverer Koncernen et konkurrencedygtigt og komplet servicetil-
bud indenfor ejendomsrefaterede serviceydelser til egne såvel

som eksterne erhvervskunder.

Et samarbejde med Jeudan Service indebærer, at kunderne
overlader styringen af deres ejendomsrelaterede serviceydelser
til Jeudan Service. Herved opnår kunderne mulighed for at kon-
centrere deres ressourcer om at drive egen virksomhed og over-
lade service-, drifts- og entreprenørydelser til Jeudan Service,
der råder over alle primære faglige kompetencer inden for byg-

ningsdrift og entreprenørydelser.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af domi-
ciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme og viften af konkur-
rencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel, der med-
virker til at styrke kunderelationerne, og stærke kunderelationer

skaber værdi for Koncernens aktionærer.

Jeudan Service's fokusområde er København, og ydelserne sig-

ter primært mod virksomheder og organisationer.

Jeudan Service's aktiviteter består bl.a. af:

« renholdelse og pleje af udenomsarealer

+ call-center til rettidig ekspedition af kundehenvendelser ved-
rørende bygningsforhold

- døgnvagt til rettidig ekspedition af skader på lejemål og ejen-
domme

. indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor- og
boliglejemål

+ renovering og vedligeholdelse af kontor- og boligejendomme

. ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse
med kontor- og boligejendomme

+ service på tekniske installationer (varme, vand, elevator, sik-
kerhed m.m.) i kontor- og boligejendomme

+ rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse
med flytning, indretningsændringer m.v. '

varslingsanlæg (brand,

+ sikkerhedsprodukter: tyveri),

adgangskontrol m.m.

20

Der sker løbende en tilpasning af fokusområder med det formål,

+ attilpasse og videreudvikle det totale koncept af serviceydel-
ser,

& at systematisere målstyring, optimering og effektivisering af
serviceydelserne, og

+ at udbrede kendskabet til Jeudan som en servicevirksomhed

samt fastholde organisationens fokus på service

Jeudan Service er opdelt i en salgsafdeling, en projektafdeling,

en bygningsafdeling og en serviceafdeling.

. Salgsafdelingen varetager salg af serviceydelserne over for
såvel Jeudan-koncernens eksisterende kunder som nye

erhvervskunder.

+ Projektafdelingen varetager styringen af større projektopga-
ver og er hermed overordnet ansvarlig for koordineringen af
de enkelte opgaver fra skitseprojekt til aflevering af nøgle-

færdige og indflytningsklare projekter.

+ Bygningsafdelingen varetager renoveringsopgaver, lejemåls-
indretninger samt løbende vedligeholdelse af ejendomme-
ne. Bygningsafdelingen har kompetencer indenfor VVS,

murer, tømrer/snedker, el, maler og anlæg.

. Serviceafdelingen varetager driftsopgaver, der relaterer sig
til den daglige drift og servicering af ejendomme, herunder

udarbejdelse af en driftsplan for hver enkelt ejendom.

Jeudan Service skal bidrage til Koncernens vækst og det pri-
mære resultat. Målsætningen er derfor, at Jeudan Service udvi-
ser en positiv udvikling i ydelsernes kvalitet, stigende aktivitets-

omfang og et resultat før skat på 5-7% af omsætningen.

KUNDEFOKUS OG LØNSOMHED

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder både kompetence og
opmærksomhed fra Jeudans side og dermed oplever tryghed
ved at være kunde hos Jeudan. Til enhver ejendom og til enhver
kunde er derfor tilknyttet en kundechef, der har ansvaret for
dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte kundes

tilfredshed med Jeudans ydelser.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

MÅL OG STRATEGI

Dette skal sikre, at «unden føres korrekt gennem alle faser for-
bundet med indretning og indflytning. Efter indflytning er kun-
den fortsat tilknytte: samme kundechef, som har ansvaret for, at
kundens lejemål løbende fungerer efter hensigten og fremtræ-

der i den ønskede s:and.

Med henblik på at sikre relevant kundeopfølgning, herunder
at tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen
udvikling og dermec! mulige ændringer i lokalebehov, er kunde-
opfølgningen tilrette lagt bl.a. på grundlag af et kundesegmen-
teringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik over kun-
deporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning
for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør bl.a.
overvågning af samriensætningen af kunder samt Koncernens
eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret
mulighed for at analvsere og derigennem kontrollere den sam-

lede kunderisiko i porteføljen.

Med henblik på at sikre lønsomhed i den enkelte ejendom og
fastholde fokus på ce rette aktiviteter tilrettelægges løbende
udvik! ngsplaner, hvori der bl.a. indgår:

+ Vurdering af ejendommens generelle forhold

»… Vurdering af ejendommens indtjeningsgrundlag

”… Vurdering af samtlige driftsomkostninger

” Vurdering af ejeridommens vedligeholdelsesomkostninger

og stand

JEUDANS KUNDEBETJENING

+ Vurdering af vækstmuligheder ved salg af serviceydelser fra
Jeudan Service til ejendommens kunder

" Tilrettelæggelse af en 2-3 årig udviklingsplan for ejendommen.

Udviklingsplanerne for såvel kontor- som boligejendomme er
rettet mod:

… Maksimering af et vedvareride indtægtsgrundlag

+ Minimering af driftsomkostningerne

" Lønsomhedsskabende forbedringsaktiviteter på ejendommen
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter

+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Service

+ Styrkelse af kundeloyalitet

EFFEKTIV KAPITALUDNYTTELSE MED
BEGRÆNSET FINANSIEL RISIKO

EGENKAPITALENS RELATIVE STØRRELSE
Jeudan vurderer, at en egenkapitalandel på omkring 25% er opti-
mal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række
forhold:

+ Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen er
højere end forrentning af fremmedkapitalen. Derfor bør
egenkapitalen principielt være så lille som mulig og frem-
medfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst

mulige samlede afkast til aktionærerne.

 

     

MULIGHEDER

   

KUNDE i

BESLUTNING

ADS EN]

 

  

 

 

 

 

 

 

 

YDEL3SER KONSTATERE BEHOV IDEER DIALOG PLANLÆGNING FACILITY SERVICE
KLARLÆGGE BEHOV ALTERNATIVER AFTALE OMBYGNING KUNDEBETJENING
RÅDGIVNING INDRETNING OPFØLGNING
TILBUD FLYTNING
OPFØLGNING
KOMPETENCER ANALYSE UDBUD FORHANDLING HÅNDVÆRK KUNDEORIENTERING
KUNDEORIENTERING MARKEDSKENDSKAB AFTALER SERVICEYDELSER KVALITET
MARKEDSKENDSKAB KREATIVITET KUNDEORIENTERING OVERBLIK OVERBLIK
KALKULATION FOR OPFØLGNING
KUNDE OG JEUDAN
VÆRDIER EN ORDENTLIGHED DYGTIGHED TILGÆNGELIGHED

 

21

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

 

 

 

MÅL OG STRATEGI

+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan reali-
sere sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende
drift på 10% af egenkapitalen, målt som primært resultat i for-
hold til egenkapitalen primo (jf. afsnittet om den finansielle
målsætning).

. Jeudans aktiekapital skal kun forhøjes, hvis egenkapitalfor-
rentningen er højere end aktionærernes alternative afkast,
og den bør principielt bringes ned, hvis dette kråv ikke synes
at kunne overholdes.

+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt bered-
skab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med
en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-
standskraft i vanskelige tider.

… Jeudans soliditet i eventuelle perioder med nedgang i kon-
junkturerne og en negativ prisudvikling styrkes af det for-
hold, at udskudt skat er fuldt hensat i balancen af de foretag-
ne opskrivninger af ejendommene til dagsværdi. Såfremt
ejendommenes dagsværdi måtte falde, vil den negative
resultat- og egenkapitaleffekt heraf blive reduceret ved, at
den hensatte udskudte skat kan tilbageføres med et beløb

svarende til skatten af de tilbageførte opskrivninger.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Målet på omkring 25% har været gæl-
dende siden 2001.

Med dette udgangspunkt og under hensyn til den omtalte
udskudte skat er Jeudans strategiske mål for finansieringsstruk-

turen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25%
Fremmedkapital (rentebærende gæld) 70%
Ikke rentebærende gæld (hensættelser m.v.) 5%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forud-
sætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse

niveauer.

Gennemførelse af en beslutning om forhøjelse af Jeudans aktie-
kapital er imidlertid forbundet med en ikke uvæsentlig indsats af
omkostninger og tid. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil
fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis.
Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder,
hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perio-

der, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske mål.

I perioder, hvor egenkapitalens andel af finansieringen er højere
end det strategiske mål, vil Jeudan have fri kapacitet til nye inve-
steringer, mens afkastet af egenkapitalen i sådanne perioder vil
være mindre end målsætningen. Således vil en egenkapital på
DKK 250 mio. mere end det strategiske mål indebære en
opkøbskapacitet på niveauet DKK 1 mia., mens det primære
resultat alt andet lige vil være omkring DKK 15-20 mio. lavere

end ved en optimal finansieringsstruktur.

FREMMEDFINANSIERINGENS RISIKOPROFIL

Ejendomsinvesteringer har ofte et langsigtet perspektiv — for
Jeudans vedkommende er perspektivet således som udgangs-
punkt mindst otte år. Fremmedfinansieringens sammensætning
og vilkår bør efter Jeudans opfattelse tilrettelægges med
udgangspunkt i investeringshorisonten, således at risikoen ved
ejendomsinvesteringer primært kan henføres til ejendommenes

drift og kun i begrænset omfang er relateret til finansieringen.

Finansiering af ejendomsinvesteringer på korte vilkår er således
ikke i overensstemmelse med Jeudans strategi. Dansk realkre-
dits lange finansieringsformer er derimod meget hensigtsmæs-
sige i forbindelse med ejendomsinvesteringer. Særligt konverti-
ble finansieringsformer, hvor låntager når som helst kan konver-
tere til en lavere rente til en maksimal indfrielseskurs på 100,
uanset den aktuelle markedskurs, er attraktive for låntagere, og

de er i international sammenhæng enestående.

Realkreditsystemets nyere finansieringsformer, herunder rente-
tilpasningslån uden renteloft, anser Jeudan imidlertid ikke for
egnede til sine ejendomsinvesteringer på grund af dels den
manglende konverteringsmulighed, dels den betydelige genfi-
nansieringsrisiko. Ved anvendelse af sådanne finansieringsfor-

mer begrænser låntager sine muligheder for senere omlægnin-

"| JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

 

MÅL OG STRATEGI

ger på attraktive vilkår og bliver dermed eksponeret for en

uherisigtsmæssig høj risiko.

Jeudan finansierer derfor som hovedregel sine investeringer
med 15-20 årige realkreditlån med fast rente på annuitetsvilkår
eller realkreditlån med variabel rente, men med en aftale om at
renten maksimalt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5%

p.a. Dermed bevarer Jeudan muligheden for konvertering.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendomme,
idet clenne finansier ngsform er såvel mest omkostningseffektiv

som rnest fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som pengemarkedslån
med løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anven-

delse af renteswaps.
Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstruktur understreger Jeudans holdning
om, at værditilvæksien skal fremkomme gennem en effektiv
drift af ejendommene, ikke gennem en spekulativ finansierings-
strategi. Der skal være tillid til, at Jeudans finansielle omkostnin-
ger kun i beskedent c mfang påvirkes af eventuelle rentestignin-

ger (jf. afsnittet om risikofaktorer).

LIKVIDITET

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og pengemarkedslån
besluttes og tilrettelaagges med udgangspunkt i den aktuelle
rentekurve. Det er «log Jeudans målsætning at tilrettelægge

finansieringen sålede:…, at Koncernen har et positivt cash-flow.

FINANSIELLE SAMARBEJDSPARTNERE

Jeudan samarbejder med realkreditinstitutter og banker, der har
et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked — her-
under erfaring fra perioder med mindre gunstige konjunkturer

end de nuværende.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt
samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på

gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer.

23

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

MAL OG STRATEGI

ORGANISATION
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspirerende arbejdsplads, hvor medarbejderne er kompetente og serviceorientere-
SEES eet ENE UTo EKS GE UGE for Jeudans resultater, hvorfor Koncernen ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i en fortsat

udvikling til fælles succes. Virksomhedskulturen iJeudan er bl.a. en værdiskabende ånd overalt i organisationen.

FUNKTIONSOPDELT ORGANISATION
Tr SEITE SNE USS med

bre Ene Ute ler RYE RINA See sele elg Tale les

SALGSAFDELING

SERVICEAFDELING

JEUDAN SERVICE A/S

kreere NES
Ute ESS

PROJEKTAFDELING

GADGET KS

KUNDEGRUPPE 1

KUNDEGRUPPE 2

MARKEDSOMRÅDE

KUNDEGRUPPE 3

COIL SES]
ENES

Per W. Hallgren
KUNDEGRUPPE 4

REGNSKABSAFDELING

LEGENE
TEE Tee TS 057
Kim Christiansen

FINANSSTYRING

BESTYRELSES- OG

DIREKTIONSOMRÅDE USUNDE DEN SINE EL
STS ro rr Sel:

FROSSET st kiss]

SEKRETARIAT

24

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2004

 

(i

 

 

 

MÅL OG STRATEGI

KUNDERELATIONSORGANISATION

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på servicering af
kunder og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktions-
opdelte organisatio1 med en kundeorienteret matrixorganisati-
on, hvor kundecheten er nøglepersonen i kontakten og samar-

bejdet med kunden.

I den kundeorienterede organisation har kundechefen inden for
visse begrænsninger, beslutningskompetencen på tværs af den
funktionsopdelte organisation, uanset om der er tale om byg-
ningsrelaterede, servicerelaterede eller økonomirelaterede for-
hold. Alle kunderelstioner og ydelser koordineres gennem kun-
dechefen, der er an:varlig for kundeforhold og ejendomme. For
kunden betyder organisationen en let tilgængelighed og korte
beslutningsveje. Dette betyder blandet andet, at Jeudan er til-
gængelig 24 timer i Jøgnet, og at beslutninger som hovedregel

kan træffes samme (lag.

Yderligere sikrer denne organisationsform et solidt ledelses-

mæssigt overblik ove” den enkelte ejendom og de enkelte kunder.

Kundefokus forenet med funktionsspecialisering:

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MARKEDSOMRÅDE

12001 udviklede Jeudan et brand promise "ordentlighed forplig-
ter" og et værdigrundlag, der udtrykker de fælles værdier, som
Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter i samarbej-

det med Jeudans interessenter.

Med ”ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de
bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle
begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad
den enkelte medarbejder foretager sig. "Ordentlighed forplig-
ter" er en selvfølgelighed i sig selv, men det er netop det, Jeudan

ønsker at signalere.

Koncernens værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der
alle tager udgangspunkt i forholdet til Koncernens kunder:

ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde, hvor
der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer af,
hvorledes værdigrundlaget kan dekomponeres til hver enkelt
medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre

Jeudans betjening af kunderne.

    
   

SERVICEOMRÅDE FINANSOMRÅDE

 

 

 

ØKONOMI

mg en mer meg meeen nen nen rn mr ae mr k .
; : " pik mune on SALG
! il m ;
mad. tå KUNDECHEF i; SERVICE
KUNDEN mit in NE | i REGNSKAB
, . Hg I : KUNDEGRUPPE PROJEKT FINANS
HU see fan meme sneen BYGNING
KUNDECHEF
KUNDEGRUPPE
KUNDECHEF
KUNDEGRUPPE
KUNDECHEF
KUNDEGRUPPE
FOKUS KUNDEBETJENING UDFØRELSE RAPPORTERING
NYE KUNDER STYRING KONTROL
EJENDOMSUDVIKLING ØKONOMI FINANS

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

 

 

EJENDOMSPORTEFØLIJEN

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Koncernen har i løbet af 2004 erhvervet i alt 18 kontorejendom-
me og én boligejendom. Den samlede anskaffelsessum andra-
ger ca. DKK 1.817 mio. Med et samlet areal på godt 162.900 m?
svarer dette til en gennemsnitlig købspris på ca. DKK 11.150 pr.

m, hvilket er i overensstemmelse med Jeudans strategi.

Senere i afsnittet vises en oversigt over Jeudans samlede ejen-

domsportefølje ultimo 2004.

KONTOREJENDOMME

Koncernens investeringer omfatter i alt 56 kontorejendomme til
en samlet bogført værdi på DKK 4.060 mio. og med et samlet
areal på 354.024 m?, Kontorejendommene andrager 98% af de
samlede investeringer, og 99% af kontorejendommene er belig-
gende i Storkøbenhavn — begge tal er målt på bogført værdi.

Ejendommene genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 6,1%.

BOGFØRT VÆRDI

 

BOGFØRT VÆRDI ANTAL Mm DKK MIO. PR M?
> 50 MIO. 24 251.960 3.082 12.234
20 - 50 MIO. 25 84.243 891 10.578
0 - 20 MIO. 7 17.821 87 4.872
I ALT 56 354.024 4.060 11.469

Den gennemsnitlige leje i ejendomsporteføljen er DKK 975 pr.
m?, Den årlige leje for kontorlejemålene er markedsbestemt og
fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle
stand og beliggenhed af ejendommen. Lejen varierer fra ejen-
dom til ejendom, men det er Jeudans vurdering, at lejen i porte-

føljen som helhed er på markedsniveau.

Kontorlejemål med en årlig leje over DKK 1 mio. repræsenterer

66% af lejeindtægterne og 56% af det samlede areal. For disse

kunder gælder, at der primært er tale om offentlige institutioner,
ambassader og større velkonsoliderede virksomheder. Jeudan

har på intet tidspunkt registreret større restancer hos disse kunder.

Kunderne kan typisk opsige lejemålet med ca. 6 måneders var-
sel, og tillægges uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvornår
det pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko for
tomgang. Kunder med leje over DKK 1 mio. hari gennemsnit et
samlet varsel på 19 måneder, hvorimod kunder med en leje

under DKK 250.000 har et gennemsnitligt varsel på 7 måneder.

Det samlede varsel er for porteføljen som helhed gennemsnit-
ligt 15 måneder (vægtet efter omsætning). Dette skal sammen-
holdes med, at den gennemsnitlige leje udgør DKK 975 pr. mø,
hvoraf en stor de! er inkl. driftsomkostninger. Dette lejeniveau
taget i betragtning medfører en forventning om, at eventuelle
fremtidige ledige lokaler under uændrede markedsforhold vil

kunne udlejes inden for en tidshorisont på op til 1-2 år.

Et mål for lejeniveauets bonitet fås ved sammenligning af
anskaffelsessummer/opførelsesudgifter ved nybyggeri. Ved
opførelse af ejendomme i samme kvalitet i indre København
anslår Jeudan de samlede byggeomkostninger til at ligge imel-
lem DKK 15.000-20.000 pr. m?, hvortil kommer køb af bygge-
retter, der p.t. handles til ca. DKK 4.000-8.000 pr. m”, Den sam-
lede anskaffelsessum pr. m? overstiger derfor ofte DKK 25.000.

Jeudans kontorejendomsportefølje er bogført til DKK 11.469 pr.
m, Jeudan vurderer på den baggrund, at Koncernens lejeniveau
ikke vil opleve pres fra evt. nybyggeri, ligesom lejeniveauet vur-

deres konkurrencedygtigt i forhold til eksisterende byggeri.

FORDELING AF KONTORLEJEMÅL

 

SAMLET

ANDEL AF ANDEL AF ANDEL AF GNS. LEJE GNS. VARSEL

ÅRLIG LEJE ANTAL KUNDER . AREAL OMSÆTNING PR. M? I MÅNEDER
> 1.000.000 16% 56% 66% 1.148 19
500.000 - 999.999 12% 14% 13% 905 10
250.000 - 499.999 22% 16% 12% 770 9
0 - 249.999 50% 14% 9% 585 7
I ALT 100% 100% 100% 975 15

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

EJENDOMSPORTEFØLJEN

KUNDER

I takt med løbende ekspansion af Jeudans ejendomsportefølje
er behovet for styring af porteføljen ligeledes vokset. På den
baggrund blev det i 2003 besluttet at implementere et system til

segmentering af sarntlige erhvervskunder.

På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt

størrelse inddeles kunderne i fire segmenter.

KREDITVÆRDIGHED VÆKSTPOTENTIALE

 

 

TILFREDSSTILLENDE STORT

 

LILLE ELLER UKENDT

 

 

 

 

 

EJ TILFREDSSTILLENDE

KUNDETYPE PROCENT AF LEJE SAMLET
OMSÆTNINGEN PR. M? VARSEL
VÆKSTKUNDE (A) 63% 1.079 19
KERNEKUNDE (B) 22% 972 11
STAMKUNDE (C) 14% 701 7
RISIKOKUNDE (D) 1% 638 15
i ALT 100% 975 15
STØRRELSE SEGMENT
A. VÆKSTKUNDER
> 0,5 MIO. DKK
0,5 MIO B. KERNEKUNDER
< 0,5 MIO. DKK
> MI D C. STAMKUNDER
D., RISIKOKUNDER

 

 

Af he e porteføljen vurderes kunder svarende til 63% af de sam-
lede I2jeindtægter at have et stærkt vækstpotentiale (f.eks. ved
øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende leje-
mål) <ombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed.
Omvendt er alene ca. 1% af lejeindtægterne eksponeret mod

risikokunder,

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. Ca. 23% af Koncernens lejeindtægter er ekspo-
neret mod virksomheder inden for branchen "Andre kollektive,
sociale og personlige serviceaktiviteter". Vækstkunder (kunde-
type A) udgør 63%, hvorfor Jeudan vurderer ikke at have nogen

større risiko relateret til enkelte brancher.

 

 

LEJE KUNDETYPE
PROCENT AF LEJE
BRANCHE OMSÆTNINGEN PR. M? A B Cc D
ANDRE KOLLEKTIVE, SOCIALE OG PERSONLIGE SERVICEAKTIVITETER 23% 935 11% 8% 4% 0%
DATABEHANDLINGSVIRKSOMHED 17% 1.193 16% 0% 1% 0%
OFFENTLIG ADMINISTRATION, FORSVAR OG SOCIALFORSIKRING 15% 1.024 10% 5% 0% 0%
FENGEINSTITUTTER, F NANSIERINGS- OG FORSIKRINGSVIRKSOMHED 11% 1.291 10% 0% 1% 0%
HANDEL OG REPARATIONSVIRKSOMHED 10% 748 4% 3% 3% 0%
FAST E.ENDOM, UDLE. NING, FORRETNINGSSERVICE MV. 8% 876 4% 2% 2% 0%
INDUSTRI 6% 1.034 4% 0% 2% 0%
SUNDHEDS- OG VELVÆRDSINSTITUTIONER MV. 3% 701 1% 1% 1% 0%
TRANSPORTVIRKSOM ED 2% 688 1% 1% 0% 0%
HOTEL- OG RESTAURA"IONSVIRKSOMHED 2% 1,565 0% 2% 0% 0%
INTERNATIONALE ORGANISATIONER MV. 2% 1.428 1% 0% 0% 1%
BYGGE IG ANLÆGSVIFKSOMHED 1% 493 1% 0% 0% 0%
I ALT 100% 975 63% 22% 14% 1%

27

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

EJENDOMSPORTEFØLJEN

ØSTER FARIMAGSGADE 5

Jeudan overtog pr. 1. juli 2004 EjendomsSelskabet Nordens resterende ejendomsportefølje, herunder ejendommen beliggende

Øster Farimagsgade 5, som indtil 1999 var Københavns Kommunehospital. Ejendommen er p.t. den største enkeltinvestering, Jeudan

har foretaget.

Historie — Øster Farimagsgade 5:

1859-1863

1863

1864

1868

1876

1896

1923

1927

1949

1952

1967

1987

1999

2004

2005

2006

Ejendommen blev opført.

Den 19. marts åbner Københavns Kommunehospital med i alt 844 sengepladser fordelt på 4 afdelinger.
Danmarks første øjenafdeling åbner under den kirurgiske afdeling.

På 1. afdeling tages carbolsyren i brug som desinfektionsmiddel. Hermed indføres antiseptikken i Danmark.
Den 1. september begyndte Danmarks første sygeplejeelever deres uddannelse på hospitalet.
Kommunehospitalet bliver det første hospital i Danmark som foretager en røntgenoptagelse.
Behandler for første gang i Danmark en sukkersygepatient med insulin.

Første tilfælde af blodprop i hjertet diagnosticeredes.

Som første sted i verden bliver en nyrebiopsi foretaget på Kommunehospitalet.

Danmarks første dialyseafdeling oprettet på Kommunehospitalets 3. afdeling.

Danmarks første coronarafsnit blev oprettet på 2. afdeling.

Kommunehospitalet får en ny struktur og skal herefter udelukkende beskæftige sig med fysiurgisk

genoptræning, geriatri og psykiatri.

Det besluttes at lukke Kommunehospitalet.

Jeudan overtager ejendommen Øster Farimagsgade 5. En række kommunale forvaltninger flytter ind i ejendommen.
Københavns Universitet samt en række statslige forvaltninger under fællesbetegnelsen ”Center for Sundhed og
Samfund" flytter ind i ejendommen. Opførelse af nyt auditorium på ca. 2.000 m? påbegyndes. Indretning af

kollegium til studerende på Københavns Universitet gennemføres. Indflytning i slutningen af året.

Nyopført auditorium afleveres til Københavns Universitet.

28

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Ejendommens ar2al udgør ca. 75.000 m?, hvorfor ejendommen
er særskilt den s:ørste enkeltstående ejendom i Jeudans ejen-

domsportefølje.

Ejendommen, der er under ombygning, skal primært huse
Københavns Universitet samt en række statslige forvaltninger
urder fællesbetegnelsen "Center for Sundhed og Samfund".
Yderligere anvendes ejendommen af en række kommunale for-
valtninger. Første del af ombygningsarbejderne blev afsluttet
ultimo december, og de første kunder flyttede ind i ejendom-

men 1. decembe" 2004 og 1. januar 2005.

Lejeaftalerne med Center for Sundhed og Samfund, der omfat-
ter ca. 57.000 m?, er indgået for en periode på 20 år.
Københavns Konimune tegner sig for størstedelen af de øvrige
lejsaftaler, der strækker sig over ca. 10 år. Ca. 2.800 m? er p.t.
ikke udlejet. En del heraf forventes omdannet til boliger, og det

resterende forvzntes udlejet til Center for Sundhed og

Samfund.

29

I forbindelse med Jeudans overtagelse af Øster Farimagsgade 5
indtrådte Jeudan i den igangværende ombygning til brug for
Center for Sundhed og Samfund. Den samlede ombygning er

projekteret til DKK 200 mio.

Ombygningen er opdelt i to etaper, hvor etape 1 blev afleveret
til kunderne 1. januar 2005 (ca. 30.000 m?) og etape 2 skal afle-
veres 1. august 2005 (ca. 27.000 m?).

Ved Jeudans indtræden i ombygningsprojektet har Jeudan lige-
ledes påtaget sig den samlede risiko for projektet. Jeudan og
dennes rådgivere har gennemgået det igangværende ombyg-
ningsprojekt, og på nuværende tidspunkt er der intet som tyder
på, at den fastlagte tidsplan og de budgetterede ombygnings-
udgifter ikke bliver overholdt.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

EJENDOMSPORTEFØLJEN

EJENDOMSPORTEFØLJE PR. 31.12.2004

Kontorejendomme - København

Øster Farimagsgade 5, København K

Sjællandsbroen 2-6, København SV

Frydenlundsvej 30, Vedbæk

Oslo Plads 12-16, København Ø

Amaliegade 3-5, København K

Krystalgade 15-21, København K

Dr. Tværgade 4, København K

Bredgade 63-65, København K

Sølvgade 10 / Klerkegade 19 / Kronprinsessegade 54, København K
Jernholmen 43-47, Hvidovre

Landemærket 11 / Suhmsgade 3, København K

Lersø Parkallé 101 / Strødamvej 50, København Ø

GI. Kongevej 1 / Trommesalen 7, København V
Finsensvej 86, Frederiksberg
Toldbodgade 53-55, København K

Palægade 2-4, København K

Palægade 6-8, København K

Toldbodgade 57-61, København K

St. Kongensgade 59, København K

Ndr. Fasanvej 108 / Holger Danskes Vej 91, Frederiksberg
Bredgade 34, København K

Jernholmen 39-41, Hvidovre

Stamholmen 173, Hvidovre

Bredgade 32, København K

Landgreven 3 / St. Kongensgade 27, København K
Frederiksborggade 22 / Linnésgade 20-20A, København K
Bygmestervej 5, København NV
Gothersgade 160, København K

Holmen bygn. 90, København K
Heimdalsgade 39, København N

Skindergade 45-47, København K

Bredgade 30, København K

H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V

GI. Kongevej 29A+B, København V

Nr. Farimagsgade 65-71, København K
Kronprinsensgade 11-13 / Pilestræde 37-39, København K
Frederiksborggade 5, København K

Amaliegade 22, København K

Bredgade 20, København K

Bredgade 76, København K

Holmen bygn. 47, København K

Ny Kongensgade 10, København K

Dr. Tværgade 7, København K

Landemærket 3-5, København K

Højbro Plads 21-21A / Ved Stranden 20, København K
Frederiksborggade 20, København K

Amaliegade 14, København K

Toldbodgade 18 / Sankt Annæ Plads 24, København K
Vadstrupvej 22, Bagsværd

Ny Østergade 10, København K
Amaliegade 37, København K

30

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

Opførelsesår
1859
1966

1962-1998
1901
1878
1904
1933
1886
1932
1987
1940
1952
1903
1942
1894
1900
1900
1892
1787
1937
1754
1987
1968
1897
1851
1879
1961
1876
1915
1947
1800
1752
1904
1882
1878
1782
1790
1750
1899
1750
1850
1903
1794
1750
1785
1878
1753
1895
1991
1883
1782

Areal m”
75.105
18.765
17.247
13.428
10.291

9.647
9.421
9.394
8.131
7.885
7.693
7.529
6.991
6.579
6.486
6.147
5.896
5.562
5.498
5,410
4.990
4.657
4.543
4.477
4.449
4.353
4.201
3.768
3.681
3.601
3.421
3.348
3.253
3.240
3.202
3.083
2.911
2.888
2.871
2.795
2.764
2.744
2.712
2.567
2.442
2.391
2.155
1.788
1.756
1.592
1.450

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Kontorejendomme - øvrige Opførelsesår Areal w?
Vallensbækvej 47, Brøndby 1975 4.289
Bruno Leuschner Str. Stendal (D) 1991 3.165
Malervangen 1, Glostrup 1970 2.785
Leopoldstrasse, Lemgo (D) 1914 1.300
Skomagervej 3, Vejle 1990 1.287
Boligejendomme - København Opførelsesår Areal m?
Holmen bygn. 75, Køsenhavn K 1758 3.210

31

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

AKTIONÆRFORHOLD

AKTIONÆRFORHOLD

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åbenhed,
redelighed og tilgængelighed — tilstræber Jeudan at holde akti-
onærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling.
Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktie-

markedet og dermed likviditeten i Selskabets aktie.

KURSUDVIKLING

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 386,04 og steg dermed 32,4%
i 2004. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 8 pr. aktie i
marts, var det samlede afkast i 2004 på 35,1%.

KURSÆNDRING I 2004

JEUDAN A/S 32,4%
EJENDOMSSELSKABER (CSE4040) 31,2%
SMALLCAP+ 32,4%
KAX (TOTALINDEKSET) 21,6%
KFX 17,3%

Kursudviklingen i løbet af 2004 medførte, at Jeudans markeds-
værdi steg fra DKK 1.121 mio. ultimo 2003 til DKK 2.229 mio.
ultimo 2004, hvor halvdelen af stigningen kan tilskrives kapital-
udvidelsen i juni 2004 på DKK 550 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvikling +

udbytte) har de seneste fem år været 27,4% p.a. og de seneste
tre år 33,3% p.a.

JEUDAN-AKTIENS AFKAST

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

—

 

 

 

 

 

2000 I 2001 i 2002 ] 2003 I

CO AFKAST (UDBYTTE + ÆNDRING I AKTIEKURS)
-<)— GNS. AFKAST SENESTE 3 ÅR

32

KØBENHAVNS FONDSBØRS
Jeudans aktier er noteret på Københavns Fondsbørs og indgår i
SmallCap+ indekset. Aktien er registreret under fondskoden

DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2004 en gennemsnitlig daglig omsætning
på DKK 1.129.580 (kravet i SmallCap+ segmentet er DKK
100.000 pr. dag). Der var ordrer i fondssystemet i 99,5% af
Fondsbørsens åbningstid (kravet i SmaliCap+ segmentet er min.
90%), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 0,99%
(kravet i Small Cap+ segmentet er maks. 4%). Jeudan har tillige
tilbage i 2001 indgået prisstilleraftale med Amagerbanken, der
sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i

Jeudan-aktien inden for et prisspænd på 2%.

Jeudan deltager aktivt i videreudviklingen og markedsføringen
omkring Københavns Fondsbørs" initiativ med SmallCap+ og
MidCap+ indeksene og vil fortsat medvirke til yderligere frem-
hævelse af disse segmenter. I 2004 blev et nyt web-site kaldet
Plus-portalen (www. plus-portal.dk) lanceret. Plus-portalen skal
fungere som én samlet platform for informationssøgning ved-

rørende selskaber i Small Cap+ og MidCap+ segmenterne.

Jeudan bliver dækket af følgende investeringsbanker og analy-
sehuse: Handelsbanken Capital Markets, Amagerbanken og GP

Børsmæglerselskab.

AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Aktiekapitalen består af 5.775.072 aktier å nom. DKK 100 pr.
aktie, svarende til nom. DKK 577.507.200. I juni 2004 gennem-
førte Jeudan en markedskursemission med fortrinsstilling for
eksisterende aktionærer i Jeudan på 1.929.825 aktier, svarende
til nom. DKK 192.982.500.

Selskabets aktier omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er
omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og

udstedes til ihændehaver.

Jeudan har igennem 2004 registreret en øget interesse for

Jeudan-aktien blandt såvel institutionelle som private investorer.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

AKTIONÆRFORHOLD

Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2004 steget med 73%
og androg 970 ultitno 2004.

Ultirno 2004 udgjorde de navnenoterede aktionærer i alt 95,1%
af aktiekapitalen. Jeudan ønsker på den bedst mulige måde at
kunne servicere sine aktionærer med information om Jeudan,
hvorfor alle aktionazrer opfordres til at lade deres aktier notere

på navn i Selskabet; aktiebog.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end

5% af Selskabets ak iekapital:

Nykredit A/S har meddelt besiddelse af 1.213.000 aktier, sva-
rende til 21,0% af aktiekapitalen.

Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejede selskab Nesdu as har
meddelt besiddelse af 1.159.335 aktier, svarende til 20,1% af

aktiekapitalen.

William Demant Invest A/S har meddelt besiddelse af
1.15€.000 aktier, sværende til 20,0% af aktiekapitalen.

Amagerbanken Aktirselskab har meddelt besiddelse af 786.268

aktier svarende til 13,6% af aktiekapitalen.

Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 25.731 aktier pr.
31. december 2004. Aktierne er erhvervet med henblik på

afdækning af option: programmet.

UDBYTTEPOLITIK
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en vurde-

ring af Koncernens ø<onomiske udvikling og finansielle stilling.

! de senere år har udlodningen udgjort ca. en tredjedel af det

primære resultat.

INCITAMENTSPROGRAMMER
Jeudar: etablerede i december 2002 et aktieoptionsprogram for

bestyrelsen, direktionen samt funktionsdirektører.

33

Programmet indebærer køb af op til 70.000 aktier i Jeudan til
kurs 227 plus 5% p.a. med fradrag af udbetalt udbytte. Der er
efterfølgende i september 2003 tildelt 4.000 optioner til en
funktionsdirektør til kurs 261 plus 5% p.a., ligeledes med fra-
drag for udbetalt udbytte. Udstedelseskurserne svarer til mar-
kedskursen på aftaletidspunktet. Udnyttelsesprisen pr. 31.
december 2004 efter udbytte i regnskabsåret 2004 udgjorde
henholdsvis DKK 233,80 og IDKK 269,12 pr. aktie.

Optionsprogrammet fordeler sig således:

 

ANTAL SAMLET UDESTÅENDE

PERSONER TILDELING PR. 31.12.2004

BESTYRELSEN 3 25.000 8.333
DIREKTIONEN ' 7 30.000 10.000
FUNKTIONSDIREKTØRER 3 19.000 7.000
SAMLET TILDELING 7 74.000 25.333

Optionsprogrammet har en løbetid på fire år og kan udnyttes
med 1/3 pr. år de første tre år. Den første erhvervelse skete i

juni 2003.

I 2004 er der udnyttet og afregnet aktieoptioner, jf. neden-

stående skema.

 

GRUPPE ANTAL OPTIONER DKK
BESTYRELSEN 16.667 1.811.909
DIREKTIONEN 20.000 2.109.400
FUNKTIONSDIREKTØRER 12.000 1.207.460
1 ALT 48.667 5,128.769

! april 2000 blev der etableret et aktieoptionsprogram for ni nøg-
lemedarbejdere ekskl. direktion. Ordningen indebar køb af op
til 22.950 aktier i Jeudan til kurs 145 (markedskurs på aftaletids-
punktet) plus 10% p.a. med fradrag af udbetalt udbytte. Sidste
erhvervelse skete januar 2003 rned 4.250 aktier, og ordningen
udløb i december 2004.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

AKTIONÆRFORHOLD

Nøgletal omfattende samtlige incitamentsprogrammer iJeudan:

Udnyttelsesmuligheder Udvikling i antal Udnyttelseskurs
Dato for Dagsværdi Første Sidste 31 dec Udløb/ Ud-  31dec Pr. Principfor — Udløb/ Ud-
tildeling (DKK) år år Princip 2003 Tildelt bortfald — nyttet 2004 31.12.2004 regulering bortfald nyttet

Bestyrelse (alle tildelinger er aktieoptioner)

 

01/06/03 - 2003 2007  a,b,c,d 8.333 Q 0 8.333 0 - AB - 230
01/06/04 - 2004 2007  a,b,c,d 0 8.334 0 8.334 0 - A,8 - 230
01/06/05 1.153.661 2005 2007 a.b,c,d 0 8.333 0 0 8.333 234 A,B - -
Direktion (alle tildelinger er aktieoptioner)
01/06/03 - 2003 2007 ab,c,d 10.000 0 0 10.000 0 - A,B ie 229
01/06/04 - 2004 2007  a,b,c,d 0 10.000 0 10.000 0 - A,B - 229
01/06/05 1.384.393 2005 2007  a,b,c,d 0 10.000 0 0. 10.000 234 A,B - -
Funktionsdirektører (alle tildelinger er aktieoptioner)
01/06/03 - 2003 2007  a,b,c,d 5,000 0 0 5.000 0 - AB - 229
01/06/04 - 2004 2007  a,b,c,d 0 7.000 0 7.000 0 - A,B - 239
01/06/05 896.028 2005 2007  a,b,c,d 0 7.000 Q 0 7.000 244 A,B - -
Nøglemedarbejdere (alle tildelinger er aktieoptioner)
01/01/01 - 2001 2004. a,b,c,d 0 o 0 0 0 - AB - -
01/01/02 - 2002 2004 a,b,c,d 0 0 0 0 0 - A,B - -
01/01/03 - 2003 2004  a,b,c,d 850 Q 0 850 0Q - A,B - 171
TOTAL 3.434.083 - - - 24.183 50.667 0 49.517 25.333 - - - -
Ovenstående opdeling i modtagergrupper er baseret på modtagernes primære tilhørsforhold.
Information i henhold til RV20
Antal Gns. udnyttelseskurs
Udestående 31. dec. 2003 24.183 233
Udløbet / bortfaldet 0 -
Udnyttet 49.517 230
Antagelser - beregning Princip - udnyttelsesmuligheder Princip - regulering i
af dagsværdi a: Første udnyttelsesvindue: inden for 4 uger efter aflæggelse udnyttelseskurser
Aktiekurs 386 af rapport for 1.-2. kvartal i kalenderåret angivet under A: Udbyttebetalinger fra-
Daglig volatilitet 0,97% "Første år". trækkes løbende
Risikofri rente 2,4% b: Sidste udnyttelsesvindue: inden for 4 uger efter aflæggelse B: Opskrives med 5% p.a.
Udbytterate 0,0% af rapport for 1. kvartal i kalenderåret angivet under "Sidste år”.
Tid til udløb Senest mulige vindue c: Kan udnyttes i 4 uger efter aflæggelse af hver kvartals-

rapport i perioden mellem første og sidste udnyttelsesvindue.
d: Udnyttelse betinget af fortsat ansættelse.

Kommentarer

. Værdiansættelsen er baseret på Black & Scholes formel til værdiansættelse af europæiske call optioner i udnyttelseskursen pr. 31 .12.2004.
+ Jeudan A/S har en beholdning på 25.731 egne aktier til afdækning af forpligtelserne i forbindelse med optionsprogrammerne.

+ Udbytterate er sat til 0%, da udnyttelseskursen løbende reguleres for udbyttebetalinger.

+ For alle tildelinger gælder, at endelig erhvervelse er betinget af ansættelse i Jeudan-Koncernen på udnyttelsestidspunktet.

34

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

AKTIONÆRFORHOLD

Der er i 2004 erhvervet i alt 25.334 optioner, og der er udnyttet
49.517, Der er ikke i 2004 tildelt optioner og ultimo 2004 var
anta let af udestående optioner 0. De resterende optioner i hen-
hold til de etablerede optionsprogrammer, 25,333 optioner, for-

ventes erhvervet i lsbet af det kommende år.

Dagsværdien af saratlige tildelte, men ej erhvervede optioner i
Jeudan, er beregnet efter Black-Scholes' værdiansættelsesmeto-
de. Forudsætningerne i beregningen er en volatilitet (standard-
afvigelse på den daglige aktiepris i 2004) på 0,97%, en risikofri
rente (CIBOR, 12 måneder) på 2,38%, en aktiekurs (31. decem-
ber 2004) på DKK 386,04 og et udbytte på nul.

Såfremt optionerne udnyttes umiddelbart efter hver erhvervel-
se, vil den teoretiske dagsværdi af de pr. 31. december 2004
udestående optioner andrage ca. DKK 3,7 mio., svarende til

0,169 af Selskabets markedsværdi.

Hvis optionerne beholdes til udløb, vil den teoretiske dagsværdi af
de pr. 31. december 2004 udestående optioner andrage ca. DKK
3,4 m 0., svarende til ),14% af Selskabets markedsværdi. Grunden
tilat værdien ved tidli;g udnyttelse er større end ved udnyttelse ved
udløb er, at udnyttelseskursen justeres med 5% p.a., hvorimod

den risikofrie rente benyttet i modellen er ca. 2,4% p.a.

! juni 2002 blev der gennemført en medarbejderaktieemission
på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning fra april 2002.
Samtlige medarbejdere, ekskl. direktionen, blev tilbudt tegning
af medarbejderaktier til kurs 105. Emissionen medførte tegning
af 45.247 aktier, svarende til mere end 84% af det antal aktier,
der maksimalt kunn? tegnes. Dagsværdien på tegningstids-
punktet udgjorde DKK 8 mio. (kurs 177). Dagsværdien udgjor-
de pr. 31. december .2004 DKK 17,5 mio. (kurs 386,04).

Det er Jeudans opfattelse, at bestyrelsens, ledelsens, medarbej-
dernes, og aktionærenes langsigtede interesser i videst mulig
omfan;3 skal være sanimenfaldende. Det er derfor en integreret
del af Jeudans strategi at benytte incitamentsordninger, der
understøtter den langsigtede værdiskabelse. Der blev således i
2002 etableret et aktizoptionsprogram for bestyrelse, direktion
og funktionsdirektøre”, ligesom der i juni 2002 blev gennemført

en meclarbejderaktieemission.

35

ØKONOMISK RAPPORTERING
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra

Jeudan pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt af få tilsendt Fondsbørsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans

hjemmeside www.jeudan.dk.

FINANSKALENDER

2. marts 2005 Årsregnskabsmeddelelse 2004
17. marts 2005 Årsrapport 2004

6. april 2005 O-dinær generalforsamling

10. maj 2005 Rapport for 1. kvartal 2005

Rapport for 1.-2. kvartal 2005
Ræpport før 1.-3. kvartal 2005

16. august 2005

9. november 2005
31. december 2005
Februar/marts 2006

Afslutning af regnskabsåret 2005
Årsregnskabsmeddelelse 2005

INVESTORKONTAKT

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive informa-
tionspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan har i løbet af 2003 udbygget sin hjemmeside med bl.a.
realtidskurser fra Københavns Fondsbørs, ligesom der forefin-

des Web-cast fra investormøder i 2004.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan,

bedes henvende sig til:

Jeudan A/S

Landgreven 3

1301 København K

Telefon: 7010 6070 / Fax: 7010 6071

Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Hallgren (direkte tele-
fon 3947 9102, e-mail pwh&éjeudan.dk) og underdirektør
Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail maagGjeu-
dan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:

www. jeudan.dk

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

AKTIONÆRFORHOLD

OFFENTLIGGJORTE MEDDELELSER I 2004

OG 2005
2004
NR. DATO:
98 30. JANUAR

99

100

101

102

103

104

105

106

Jeudans forhandlinger om køb af yderligere

ejendomme

19. FEBRUAR
Årsregnskabsmeddelelse 2003

12. MARTS

Dagsorden til generalforsamling

18. MARTS
Jeudan investerer i ejendomme for DKK 1,2 mia. /
Kapitaludvidelse på op til DKK 550 mio.

24. MARTS

Jeudan fortsætter investeringer i København

24. MARTS

Jeudan ansætter markedsdirektør

24. MARTS

Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling 2004

12. MAJ
Rapport for 1. kvartal 2004

9. JUNI
Jeudan offentliggør børsprospekt for kapitaludvidelse
på op til DKK 550 mio.

NR.

107

108

109

110

111

112

113

114

115

36

DATO:

18. JUNI
Jeudan sælger portefølje af ejerlejligheder (tillige

tillæg til prospekt for igangværende aktieemission)

24. JUNI
Jeudan får tilført DKK 550 mio. til fortsat vækst.

Selskabets emission fuldtegnet

18. AUGUST
Rapport for 1.-2. kvartal 2004

18. AUGUST
Jeudans bestyrelse suppleres med en kommitteret

udpeget af Oticon Fonden

30. SEPTEMBER

Ændring i ledelsen af Jeudans markedsområde

6. OKTOBER
Finanskalender 2005

3. NOVEMBER
Jeudan køber ejendom for DKK 170 mio.

10. NOVEMBER
Rapport for 1.-3. kvartal 2004

1. DECEMBER

Jeudan fortsætter investeringerne i København

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

CORPORATE GOVERNANCE

CORPORATE GOVERNANCE

Bestyrelsen forhc Ider sig løbende til rammerne og processerne
for den overordnzde styring af Jeudan med henblik på at sikre,
at disse er tilrette agt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid

er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed
sikre, at Koncerne1 ledes i overensstemmelse med aktionærernes

interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.

AKTIONÆRER

Generalforsamlinggen er Jeudans øverste beslutningsorgan. Alle
aktionærer har ret til at deltage og stemme på generalforsamlin-
gen, og aktionærer, der ikke har mulighed for personligt at del-
tage i generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle nav-
nenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalfor-
sarnling med minimum otte dages varsel, ligesom Jeudan

annoncerer enhver generalforsamling i pressen.

Jeudan lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum for
kommunikation cm Koncernens forhold, hvor aktionærerne
opfordres til at leltage og indgå i en dialog om Jeudans

udvikling.

Derudover videre ziver Jeudan informationer til sine aktionærer
ved! regnskabs- 03 børsmeddelelser og via Jeudans hjemme-
side. I de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer rele-
vant og rettidig ir formation tilbyder Jeudan alle aktionærer at

modtage aktionærinformation elektronisk.

INTERESSENTER

Jeudan tilstræber at opretholde en åben dialog med samtlige
interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere,
leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt.
Kornmunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre kerne-

værdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Kornmunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige
drift, men ligelede: ved deltagelse i investeringsarrangementer,

foredrag for foreninger m.m.

37

ÅBENHED OG GENNEMSIGTIGHED

Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes straks via Københavns Fondsbørs i
overensstemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter
udsendelse via Københavns Fondsbørs sendes meddelelsen
elektronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der via
Jeudans hjemmeside har ønsket at gøre brug af muligheden for
at modtage elektroniske meddelelser fra Jeudan. Meddelelsen

gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.

Jeudan vurderer, at det p.t. ikke er relevant at udsende informa-

tioner på engelsk.

Jeudan søger til stadighed at benytte informationsteknologien til
at højne kommunikationer. med såvel aktionærer som inter-
essenter. Jeudan har i 2004 deltaget i seks investorarrange-
menter, hvoraf tre er welacastet og forefindes på Jeudans

hjemmeside. Jeudan agter også fremadrettet at anvende webcast.

Jeudans hjemmeside indet older en sektion for investor rela-

tions, der bl.a. indeholder realtidskurser med aktuel
ordredybde fra Københavns Fondsbørs. Jeudan vil løbende
forbedre hjemmesiden for til stadighed at højne informations-

niveauet til samtlige interessenter.

Jeudan offentliggør kvartalsrapporter.

BESTYRELSENS OPGAVER

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen Jeudans øver-
ste ledelse, og dens arbejde er reguleret af en forretningsorden,
som er udarbejdet i overensstemmelse med Aktieselskabs-
lovens bestemmelser på dette område. Forretningsordenen

revideres en gang om året.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året. I
2004 er der afholdt 11 bestyrelsesmøder. Bestyrelsen behandler
på disse møder forhold vedrørende Jeudans overordnede

udvikling, herunder:

+ Mål og strategi, overordnede økonomiske målsætninger

samt forretningspolitik

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

CORPORATE GOVERNANCE

+ Jeudans koncernstruktur, personalepolitik, IT-politik og
finansieringspolitik

. Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme, hand-
lingsprogrammer og forsikringsforhold

. Regnskaber og regnskabsrapportering

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendomme
samt større udviklingsprojekter

. Ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefon-
møder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære
bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebehand-
ling af bestyrelsesanliggender. Bestyrelsen modtager en løbende

orientering om Jeudans forhold forud for hvert bestyrelsesmøde.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktionens
ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige drift
af Jeudan, herunder Koncernens aktivitets- og driftsmæssige
resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrelsens
delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn med

direktionens arbejde er fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen
og den administrerende direktør sker der en evaluering af
samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbej-
de og resultater, ligesom proceduren for og arten af direktio-

nens rapportering til bestyrelsen drøftes.

Bestyrelsen foretager med jævne mellemrum og mindst én gang
årligt en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre

bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg.

BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING
ifølge Jeudans vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til fem
medlemmer. Bestyrelsen består af tre medlemmer. Ved kapi-

taludvidelsen i juni 2004 blev Jeudans bestyrelse suppleret med

38

en kommitteret. Det er bestyrelsens hensigt at foreslå valg af et
yderligere medlem på den kommende generalforsamling i april
2005. Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer fin-
des i afsnittet "Jeudans ledelse”. Bestyrelsen vælger af sin midte
en formand. Bestyrelsen vurderer, at der skal være mere end

fire medlemmer, før der er behov for valg af næstformand.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet igen-
nem en grundig introduktion til Koncernen. Bestyrelses-
medlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen ud fra en
samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og disses

komplementaritet med den resterende bestyrelse.

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfanget
af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Jeudan
har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men foretager

en vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion,
og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige

ledelse af Jeudan.

| efteråret 1999 blev Nesdu as, der er et 100%-ejet selskab af
Jens Erik Udsen, aktionær i Jeudan A/S i forbindelse med en
sammenlægning af to selskaber. Jens Erik Udsen, der blev ind-
valgt i bestyrelsen i maj 1994, og dennes 100%-ejede selskab
Nesdu as besidder ultimo 2004 20,1% af aktiekapitalen i Jeudan
A/S. I juni 2004 blev William Demant Invest A/S aktionær i
Jeudan i forbindelse med en kapitaludvidelse. På den ordinære
generalforsamling i 2005 vil Jeudans bestyrelse foreslå valg af et
yderligere medlem til bestyrelsen på baggrund af en indstilling

fra William Demant Invest A/S.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for ét
år ad gangen - med mulighed for genvalg. Aidersgrænsen er 70
år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæs-
sig begrænsning for den periode, et bestyrelsesmedlem kan

være valgt.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

CORPORATE GOVERNANCE

AFLØNNING AF BESTYRELSE,
DIREKTION OG FUNKTIONSDIREKTØRER
Grundhonoraret fo" bestyrelsesarbejde androg i 2004 DKK

125.000. Formande 1 modtog tre gange grundhonoraret.

Løn og ansættelses'orhold for direktion og funktionsdirektører

fastsættes minimum én gang årligt.

Ansættelseskontrak:erne følger almindelige vilkår. Den admini-
strerende direktørs opsigelsesvarsel udgør 18 måneder fra
Jeudans side og fur ktionsdirektørernes opsigelsesvarsel udgør
12 måneder fra Jeudans side, Direktionen har en "golden para-
chute”. I tilfælde af overtagelse af Jeudan kan direktionen vælge
at opsige sin stilling med kort varsel og vil i givet fald have krav
på godtgørelse svarende til summen af den løn, direktionen vil
have krav på i tilfælde af opsigelse fra Jeudans side. Der er her-

udover ikke indgået aftaler om særlige fratrædelsesordninger.

Jeudan finder bestyrelsens, direktionens og funktionsdirektør-
ernes. aflønningsform i overensstemmelse med god Corporate

Governance.

RISIKOSTYRING

Én af bestyrelsens <ontrolopgaver er at sikre, at der sker en
effekiiv risikostyring, — herunder at væsentlige risici identifi-
ceres, at der opbygges systemer til risikostyring, samt at der
fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår forhold
om væsentlige risici i den løbende rapportering til bestyrelsen,
ligesom risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen

og et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større

dispositioner. Med en fast turnus behandles der på årets

bestyrelsesmøder følgende væsentlige  risikoområder:
Renterisiko, finansiering, vaardipapirportefølje, likviditetsud-
vikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gen-

nemgang af større ejendomme og kunder, forsikringsforhold og IT.

REVISION

Jeudans generalforsamling har valgt Grant Thornton,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Stockholmsgade 45,
2100 København Ø, og Deloitte, Statsautoriseret Revisions-
aktieselskab, H.C. Andersens Boulevard 2, 1780 København V,
som revisorer. Revisorerne er på valg hvert år på Jeudans

ordinære generalforsamling.

I forbindelse med den årlige revision af Koncernens regnskaber

gennemgås ligeledes en række kontrolfunktioner.

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte

revisionsudvalg.

AFLØNNING GRUNDLØN. BILORDNING PENSION. HALT 2C04. I ALT 2003 I ALT 2002
DIREKTION

Adm. direktør Per W/. Haligren 1.800.000 120.750 180.000 2.100.750 1.837.530 2.190.040
FUNKTIONSDIREKTØRER

Finansdirektør Kim Christiansen 1.041.176 111.358 62.471 1.215.005 — 1.090.181 1.385.083
Servinzedirektør Michael Gale" 800.000 80.250 80.000 960.250 905.250 -
Underdirektør Mortén Aagaard 700.000 89.300 42.000 831.300 719.743 910.527

"Servicedirektør Michael. Gale blev ansat 1. maj 2003 - aflønningen for 2003 er angivet på årsbasis

39

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

RR

FEED øer

PPS

FEED

UT ESSLEUTETSESe]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NÅR GAMLE Sae NINE KON BELIGE STRUKTUR OG FINESSER MØDER

MODERNE BELYSNING OG FARVER. BYGNINGEN ER RENOVERET 2004/2005.

 

 

JEUDANS LEDELSE

JEUDANS LEDELSE

BESTYRELSEN

 

NIELS HEERING, født 1955.

Formand for bestyrelsen.

Indvalgt i bestyrelsen og formand i maj 1994.

Advokat og partner i Gorrissen Federspiel Kierkegaard, H. C.
Andersens Boulevard 12, 1553 København V.

Formand for bestyrelsen i CKBF Invest A/S, Comlex A/S, Ellos
A/S, EQT Partners A/S, MRE A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S
og Stæhr Holding A/S.

Næstformand for bestyrelsen i TDC A/S og medlem af bestyrel-
sen for Columbus IT Partner A/S, Danske Private Equity A/S,
J. Lauritzen A/S, Ole Mathiesen A/S og Venjo A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.340.
Antal aktieoptioner iJeudan A/S: Tildelt 12.500, heraf er erhver-
vet og udnyttet 8.334.

 

JENS ERIK UDSEN, født 1946.
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.
Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.

Formand for bestyrelsen for Grundejernes Investeringsfond.

Medlem af bestyrelsen i Byfornyelsesselskabet SBS amba,
Ejendomsforeningen Danmark, Grundejernes Ejendomssel-
skab, Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit A/S, Nykredit

Holding A/S, Renhold as og Renholdningsselskabet R98.

Antal aktier i Jeudan A/S: 6.664. Desuden besidder Nesdu as,
hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i Jeudan.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 6.250, heraf er erhver-
vet og udnyttet 4.167.

42

 

 

TOMMY PEDERSEN, født 1949.

Indvalgt i bestyrelsen i april 1997.

Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og
Augustinus Fonden, Amaliegade 47, 1256 København K.

Medlem af bestyrelsen for Bryggerigruppen A/S, Brock &
Michelsen A/S m/datterselskaber, Ole Flensted Holding A/S
m/datterselskaber, Pharmacosmos Holding A/S m/dattersel-
skaber, Refshaleøens Ejendomsselskab A/S m/datterselskaber,

Skandinavisk Tobakskompagni A/S og Tivoli A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.402.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 6.250, heraf er erhver-
vet og udnyttet 4.167.

DIREKTION

PER WETKE HALLGREN, født 1962.
Palægade 2, 1261 København K.

Adm. direktør.

Ansat siden 1993.

Per Wetke Hallgren har ikke ledelsesposter i andre selskaber,
bortset fra bestyrelsesformandsposter i datterselskaber, der er

100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.876.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 30.000, heraf er erhver-
vet og udnyttet 20.000.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

JEUDANS LEDELSE

FUNKTIONSDIREKTØRER

 

KIM CHRISTIANSEN, født 1961.
Kildeportvej 6, Nøddebo, 3480 Fredensborg.

Finansdirektør, ansst siden 1994,

Kim Christiansen e" bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen,
Glostrup A/S, ligescm han er bestyrelsesmedlem i datterselska-

ber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 2.591.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 10.000, heraf er erhver-
vet 03 udnyttet 6.6€7.

 

MICHAEL GALE, født 1958.
Klampenborgvej 6B, 2930 Klampenborg.

Servicedirektør, ansat siden 2003.

Michael Gale har ikk2 ledelsesposter i andre selskaber, bortset

fra diraktør i Jeudan Service A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 0.
Antal aktieoptioner i. eudan A/S: Tildelt 4.000, heraf er erhver-
vet og udnyttet 2.00C.

43

 

MORTEN AAGAARD, født 1966.
Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge.

Underdirektør, ansat siden 1994.

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bort-
set fra ansættelse som direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan
Service A/S), der er 100% ejet af Jeudan, ligesom han er besty-

relsesmedlem i datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.724.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 5.000, heraf er erhver-
vet og udnyttet 3.333.

AFDELINGSCHEFER
HANNAH M. ØSTERGAARD), født 1967.
Kundechef, ansat siden 1996.

TINE C. BEMBERG, født 1971).
Kundechef/advokat, ansat siden 2002.

BIRGITH VINDELEV, født 1959.
Kundechef, ansat siden 2004.

RIKKE K. JØRGENSEN, født 1968.
Kundechef, ansat siden 2004,

LENE SAND, født 1968.
Regnskabschef, ansat siden 2001.

MICHAEL ØVRE, født 1959.
Bygningschef, ansat siden 2001.

STIG H. LARSEN, født 1961.

Servicechef, ansat siden 1992.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

REGNSKABSBERETNING

REGNSKABSBERETNING

Regnskabsåret 2004 udviste en fortsat god udvikling på linje

med de forventninger, som Jeudan tidligere har offentliggjort.

Omsætningen steg 12% til DKK 338 mio., og det primære resul-
tat steg med 28% til DKK 103 mio.

Realiserede gevinster/tab ved salg af ejendomme m.v. samt
måling af ejendomme og finansielle forpligtelser til dagsværdi
udgjorde i alt DKK 16 mio.

Det opnåede resultat før skat udgjorde DKK 119 mio.

Sammenfattende realiseredes Jeudans forventninger til 2004,

og Jeudans bestyrelse anser resultatet for tilfredsstillende.

RESULTATPOSTER - INVESTERINGSEJENDOMME

(DKK mio.) 2004 2003
Nettoomsætning 244 213
Driftsomkostninger i -45 -40
Bruttoresultat 199 173
Administrationsomkostninger -17 -14
Resultat før finansielle poster 182 159
Finansielle poster netto -86 -85
Primært resultat 96 74

RESULTATPOSTER - JEUDAN SERVICE

(DKK mio.) 2004 2003
Nettoomsætning 94 90
Driftsomkostninger -83 -80
Bruttoresultat 11 10
Administrationsomkostninger -4 -4
Resultat før finansielle poster 7 6
Finansielle poster netto 0 0
Primært resultat 7 6

OMSÆTNING
Koncernens omsætning udgjorde DKK 338 mio. (2003: DKK
303 mio.), hvilket kan tilskrives såvel nye investeringer i kontor-

ejendomme som stigende omsætning i servicesegmentet.

Omsætningen fra investeringsejendomme steg 15% til DKK 244
mio. (2003:.DKK 213 mio.). Stigningen kan primært henføres til
investeringer i nye ejendomme i 2004. Porteføljen af investe-
ringsejendomme er fra primo 2004 til ultimo 2004 steget med
netto DKK 1.412 mio. Den beskedne stigning i omsætningen
sammenholdt med stigningen i investeringsejendomme er
påvirket af, at en række af de tilkøbte ejendomme er købt i løbet
af 2004, ligesom Øster Farimagsgade 5, som tidligere omtalt,
ikke har genereret nævneværdige lejeindtægter i 2004 som

følge af ombyningen.

De tilkøbte ejendommes bidrag til omsætning og primært resultat

for 2004 samt forventninger for disse til 2005 fremgår herunder:

(DKK MIO.) 2004 2005
Omsætning 42 110
Primært resultat 28 70

Efterspørgslen efter kontorlejemål i København har været stag-
nerende i 2004. Tomgangen i København lå det meste af året
omkring 8%. Jeudan har i 2004 formået at fastholde en tomgang
på knap 3%. Jeudans fastholdelse af den lave tomgang skyldes,
dels at Jeudan tilbyder lejemål i velbeliggende kvalitetsejen-
domme, hvor efterspørgslen er forholdsvis stabil, dels at Jeudan
konstant tilstræber at optimere udnyttelsen af ejendommene

baseret på en tæt kontakt med nuværende og potentielle kunder.

| 2004 er genudilejet ca. 13.700 mø til en årlig leje på ca. DKK 13
mio. Antallet af ledige kontorlokaler pr. 31. december 2004 sva-
rer til en årlig leje på DKK 8 mio. Dette potentiale indgår ikke i

de anførte forventninger for 2005.

Omsætningen i Jeudan Service, der omfatter ejendomsservice
og byggeaktiviteter, udgjorde i 2004 DKK 94 mio. (2003: DKK

90 mio.), svarende til en stigning på 5%.

BRUTTORESULTAT
Koncernens bruttoresultat steg til DKK 210 mio. (2003: DKK 183

mio.), svarende til en stigning på 14%. Stigningen hidrører fra et

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

REGNSKABSBERETNING

generelt forøget fortetningsomfang på ejendomssegmentet.

Ejendommenes driftsomkostninger, der bl.a. omfatter skatter og
afgifter, forsikring, 2jendomsservice m.m, udgjorde DKK 45
mio, hvilket svarer til en stigning på 13% i forhold til 2003.
Stigningen kan, ligesom ved omsætningen, henføres til køb af
nye ejendomme. Jetdan har fortsat fokus på at optimere ejen-

domraenes drift ved en målrettet omkostningsstyring.

Bruttoresultatet fra i rvesteringsejendomme udgjorde DKK 199
mio., svarende til en stigning på 14% i forhold til 2003.
Bruttoresultatet svarer til 81% af omsætningen, hvilket er på

niveau med 2003.

Driftsamkostningern2 i servicesegmentet er steget fra DKK 80
mio. til DKK 83 mio., og bruttoresultatet udgjorde herefter DKK
11 mio.,, svarende til en stigning på 11%.

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

Administrationsomkcstningerne udgjorde DKK 21 mio. (2003:
DKK 18 mio.). Stigningen kan tilskrives ansættelse af yderligere
personale i Koncerne 15 kundevendte funktioner i ejendomsseg-
mentet. Til trods for Jette har Koncernen formået at fastholde
administrationsomkostningerne på godt 6% i forhold til omsæt-
ninger, hvilket har været niveauet de senere år. Niveauet er fort-

sat lavt i forhold til andre selskaber i branchen.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde heref-
ter DKK 189 mio. (2003: DKK 165 mio.), svarende til en stigning
på 15%.

FINANSIELLE POSTER

De finansielle nettoomikostninger udgjorde DKK 86 mio. (2003:
DKK 85 mio.), svarende til en stigning på 2%. | samme periode
er den rentebærende gæld steget med DKK 1.044 mio. Trods
denne stigning i den rentebærende gæld, der relaterer sig til de
i 2004 ”oretagne ejenidomsinvesteringer, er stigningen i netto-
renteorakostningerne relativt begrænset, hvilket blandt andet
skyldes en konvertering i april 2004, hvor Jeudan omlagde real-

kreditlå1 og pengeinst tutlån for DKK 1 mia. til lavere rente.

45

PRIMÆRT RESULTAT

Det primære resultat steg 28% til DKK 103 mio. (2003: DKK 80
mio.). Det primære resultat udgjorde 30% af omsætningen mod
26% i 2003.

Det primære resultat i 2004 svarer til en forrentning af egenka-

pitalen primo på 10,4%.

PRIMÆRT RESULTAT

 

100 o o as 10%
80 8%
60 6%
40 4%
20 2%

0 0%
2000 |. 2000 |. 27002 |. 2003 | 2004

CJ PRIMÆRT RESULTAT
—>— | PCT. AF EGENKAPITALEN

REALISERET TAB/GEVINST, EJENDOMME M.M.
Realiseret tab/gevinst, ejendomme m.m. udgjorde netto DKK 7
mio. (2003:.DKK -2 mio.).

Koncernen har i årets løb afhændet seks kontor- og boligejen-
domme samt otte ejerlejligheder, hvilket har medført en netto-
gevinst på DKK 23 mio., svarende til 6% af de afhændede ejen-

dommes bogførte værdi.

Omlægningen af realkreditlån og pengeinstitutlån for DKK 1
mia, til lavere rente samt optagelse af realkreditlån på nyerhver-
vede ejendomme har samlet medført omkostninger i 2004 for
DKK 16 mio.

REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO

DEN SAMLEDE REGULERING Til DAGSVÆRDI UDGJORDE

 

Investeringsejendomme DKK 53
Finansielle anlægsaktiver DKK 3
" Finansielle gældsforpligtelser DKK -47
IALT NETTO DKK 9

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

REGNSKABSBERETNING

REGULERING AF EJENDOMME TIL
DAGSVÆRDI NETTO

Jeudans ejendomme måles ved årsafslutningen til dagsværdi, og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de er

betydende for den samlede måling.

Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i ejendommens budget for det kommende driftsår, korri-
geret for udsving der karakteriseres som værende enkeltståen-
de hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbase-
ret værdiansættelsesmodel, da Jeudan anser denne som den

mest velegnede.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt de senere

år, indeholder følgende hovedelementer:

1 + ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
2 +/- EVENTUEL REGULERING AF EKSISTERENDE LEJE TIL
ANSLÅET MARKEDSLEJE
3 -… DRIFTSOMKOSTNINGER
4 -… IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE
5 -… ADMINISTRATION
=… NETTORESULTAT (SUM AF 1 TIL 5)
6 /. AFKASTPROCENT
=  KAPITALISERET NETTORESULTAT (NETTORESULTAT / 6)
7 + REFUSIONSSALDI

8 - … KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDI
=  DAGSVÆRDI (KAPITALISERET NETTORESULTAT +7 — 8)

1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER

Der medtages lejeindtægter for 2005. For ledige arealer er mar-
kedslejen anslået. Forholdet er for målingen p.t. uden væsentlig
betydning, idet tomgangen ultimo 2004 udgjorde 2,8% af de
samlede lejeindtægter. Der medtages eventuelle øvrige indtæg-

ter fra ejendommenes fælles- og varmeregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje enten er
højere eller lavere end den leje, der vil kunne opnås ved genud-

lejning, foretages en regulering af den opgjorte leje.

46

3. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfat-
ter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer,

renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter etc.

4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på kon-
torejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af kontraktsbestemmelser. Til udvendig vedligehol-
delse hensættes på kontorejendomme gennemsnitlig DKK 30
pr. m?, Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på kon-
torlejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår boligejendomme, hvor Boligreguleringsloven
og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes de
lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig vedligehol-
delse, i alt p.t. ca. DKK 125 pr. m?.

5, ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der erfa-
ringsmæssigt svarer til de faktiske anvendte udgifter. Der er

gennemsnitligt hensat 2,0% af lejeindtægterne.

6. AFKASTPROCENT

Afkastprocenten fastsættes årligt af Jeudan dels på grundlag af
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg, og dels

på grundlag af ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

7. REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje samt
positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til

Boligreguleringslovens 818 og 822.

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN

I særlige situationer kan der ske korrektion til den beregnede
dagsværdi. Der kan være tale om reservationer til forestående
væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme
beliggende i helt særlige, økonomisk trængte erhvervs- eller
beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller

lignende.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

REGNSKABSBERETNING

Målingen af Koncernens ejendomme har i 2004 resulteret i en
opskrivning på DKK 99 mio. ogen nedskrivning på DKK 46 mio.

eller i alt en nettoop skrivning på DKK 53 mio.

Kontorejendommen? står herefter bogført til en gennemsnitlig
værdi på DKK 11.69 pr. m?, svarende til et gennemsnitligt
afkast på 6,1% samt >n gennemsnitlig leje pr. m2 på DKK 975.

Opskrivningen skyldes forbedret lønsomhed på de enkelte
ejendomme, herunder reducerede driftsomkostninger og
løbende lejereguleringer, ligesom afkastprocenten på enkelte

ejendomme i det cer trale København er reduceret.

Nedskrivningen skyldes bl.a. ejendomme, hvor den budgette-
rede leje af forsigtighedsgrunde er reduceret, idet Jeudan vur-
derer, at en genudlejning til markedsleje kan medføre en lejere-

duktion.

REGULERING FINANSIELLE GÆLDS-
FORPLIGTELSER NETTO

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder anven-
delsen af finansielle instrumenter der alene anvendes til
afdækning af renteris ko, måles til dagsværdi. Ændring i dags-

værdien indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, der efter
Jeudans opfattelse bør finansieres med langfristede lån med fast

rente i an længere periode.

Den valgte finansiering sstrategi indebærer, at Jeudans renterisiko
er forholdsvis lav. En kraftig rentestigning vil ikke påvirke Jeudans
rentebetalinger nævneværdigt de næste 5 år og vil kun påvirke

Jeudans rentebetalinger beskedent for de efterfølgende 10 år.
Valg af finansiering me fast rente i en længere periode (lav ren-
terisiko; medfører imidlertid større kursudsving end finansiering

med fast rente i en kor:ere periode (høj renterisiko).

Rentefaldet i 2004 har medført en negativ regulering af finansi-

DKK MIO.

47

elle gældsforpligtelser med DKK 47 mio. (2003: DKK -9 mio.).
Regulering af finansielle gældsforpligtelser til dagsværdi har vist
betydelige udsving på op til DKK 94 mio. i 2004 fra en indtægt i
løbet af regnskabsåret på DKK 47 mio. til en samlet udgift på
DKK 47 mio. ved afslutning af regnskabsåret.

NETTORESULTAT

Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde årets resultat før
skat DKK 119 mio. (2003: DKK 161 mio.) og efter skat DKK 89
mio. (2003: DKK 113). Årets nettoresultat svarer til en forret-
ning af egenkapitalen på 7% (2003: 12%). Jeudan har over de
seneste tre år forrentet egenkapitalen med gennemsnitligt godt

16% p.a.

ÅRETS NETTORESULTAT SAMT FORRENTNING
AF EGENKAPITAL (ROE)

250 25%

 

200 20%
1530 ; 15%
100 | 10%
doll oe
9 0%
2000 | 2001 | … 2002 I 2003 I 2004

CCD ÅRETS NETTORESULTAT
——— FORRENTNING AF EGENKAPITAL - 3 ÅRS GNS.

OVERSKUDSDISPONERING

Bestyrelsen vil foreslå generalforsamlingen, at udbyttet fastsæt-
tes til DKK 8,50 pr. aktie (2003: DKK 8,00), og udbyttet udgør
således 48% af det primære resultat. Dette svarer til en pay-out
på DDK 49 mio. DKK 40 mio. foreslås anvendt til konsolidering

i form af henlæggelser til reserver.

ANLÆGSAKTIVER

De samlede investeringer i ejendomme pr. 31. december 2004
udgjorde DKK 4.133 mio., hvilket svarer til en stigning på 52%.
Herudover udgør igangværende ombygninger DKK 171 mio.,

hvilket primært kan henføres til Øster Farimagsgade 5.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

REGNSKABSBERETNING

INVESTERINGSEJENDOMME (DKK MIO.)

 

Investeringsejendomme primo 2.721
Tilgang (køb) 1.653
Afgang (salg) -357
Investeringer i eksisterende ejendomme 65
Afskrivninger -2
Nettoopskrivninger 53
INVESTERINGSEJENDOMME ULTIMO 4.133

OMSÆTNINGSAKTIVER
Omsætningsaktiverne er steget med DKK 136 mio. til DKK 174
mio., hvilket i overvejende grad kan tilskrives en stigning i tilgo-

dehavende vedrørende solgte ejendomme.

Omsætningsaktiverne udgør 3,9% af de samlede aktiver.

KONCERNENS EGENKAPITAL

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2004 DKK 1.574 mio., der
repræsenterer en stigning på 59% eller DKK 587 mio. i forhold
til ultimo 2003. Jeudan gennemførte i juni 2004 en markedskurs-
emission med fortrinsstilling for eksisterende aktionærer, og
udvidelsen gav et bruttoprovenu på DKK 550 mio. Jeudans
egenkapitalandel udgør 35%, hvilket er på niveau med året for-

inden.

Ultimo 2004 udgjorde beholdningen af egne aktier 25.731.
Aktierne er indkøbt til afdækning af udestående aktieoptioner.

HENSATTE FORPLIGTELSER

De hensatte forpligtelser ultimo 2004 androg DKK 99 mio. mod
DKK 74 mio. ultimo 2003. Posten vedrører i al væsentlighed
udskudt skat, der ultimo 2004 androg DKK 95 mio.

LANG- OG KORTFRISTEDE
GÆLDSFORPLIGTELSER

De samlede gældsforpligtelser udgjorde ultimo 2004 DKK
2.823 mio., hvilket er en stigning på DKK 1.102 mio. Stigningen
kan henføres til de i året foretagne ejendomsinvesteringer. De

langfristede gældsforpligtelser udgjorde 87% af Koncernens

48

samlede gældsforpligtelser mod 86% ultimo 2003. Størstedelen

udgøres af gæld til danske realkreditinstitutter.

Den rentebærende gæld er steget fra DKK 1.606 mio. til DKK
2 650 mio. ultimo 2004. Af den samlede rentebærende gæld til
realkredit- og finansieringsinstitutter er 84% med fast rente i
mere end 5 år og 72% med fast rente i mere end 10 år, jf. over-

sigt i afsnittet ”Risikofaktorer".

PENGESTRØMSOPGØRELSE
Likviditeten fra de driftsmæssige aktiviteter udgjorde i 2004
DKK 121 mio.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne er påvirket
af Koncernens store nettotilgang af ejendomme i 2004 og

udgjorde DKK — 1.620 mio.

Nettotilgang er finansieret ved udvidelse af aktiekapitalen samt

optagelse af realkreditlån.

Den samlede nettoændring i likviditeten i 2004 udgjorde DKK

-11 mio.

BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2004

Der er ikke indtruffet begivenheder efter 31. december 2004,
der ikke er nævnt i nærværende årsrapport, og som efter
Jeudans opfattelse påvirker bedømmelsen af Koncernens finan-

sielle stilling.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

Hi
fi
|

£ z

RED TVEDE TEGN
HUSET MED DEN. STORE DRAGE

KT GOTF

ARKITIE

TE

N OG HANGG i:

OMMERE HAR BESMYKKE

HVORFRA HOFJUVETE RÅ

ANTON MICHELS]

k
k

HJØRNET

,
AM

ØBENHAVNS BO'RGERØØA

 

,
AL

 

 

Sl:
LET ER STADIG

 

EH

JEMA

 

 

OVERGANG TIL IFRS I 2005

OVERGANG TIL IFRS I 2005

I lighed med øvrige børsnoterede selskaber i Danmark skal
Jeudan fra og med 2005 aflægge årsrapporten efter bestemmel-
serne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS). Jeudan
har besluttet at anvende standarderne i såvel koncernregnska-

bet, moderselskabet som datterselskabernes regnskaber.

Årsrapporten for 2005 samt åbningsbalancen pr. 1. januar 2004
og sammenligningstallene for 2004 skal indregnes og måles
efter de standarder, der vil være gældende ultimo 2005. Da den
af Jeudan anvendte regnskabspraksis for 2004 stort set opfylder
kravene i IFRS, forventes alene indregning og måling af aktieba-
seret aflønning at have effekt på Koncernens resultat og egen-

kapital.

Der er dog en naturlig usikkerhed i, hvilke regnskabsregler der
vil være gældende for regnskabsaflæggelsen for 2005. Dette
gælder navnlig måling af visse finansielle forpligtelser til dags-
værdi, herunder prioritetsgæld til finansiering af investerings-

ejendomme, jf. nedenfor.

AKTIEBASERET AFLØNNING
Jeudan.har hidtil indregnet afregning af aktiebaseret aflønning

direkte på Koncernens egenkapital.

Jeudans ledelse er tildelt et aktieoptionsprogram, som er omtalt
i afsnittet "Aktionærforhold”. I henhold til reglerne i IFRS skal
aktiebaseret aflønning, der ydes som vederlag til ledelse og
medarbejdere, udgiftsføres over optjeningsperioden i resultat-
opgørelsen til dagsværdien af aktieaflønningen på tildelingstids-

punktet.

Jeudan har, efter Black & Scholes modellen, beregnet dagsvær-
dien af aktieaflønningsprogrammet til DKK 3 mio., der skal
udgiftsføres med en tredjedel i årene 2003, 2004 og 2005, sva-

rende til optjeningsperioden i aktieoptionsprogrammet.

Det betyder, at Koncernens resultat for 2004 reduceres med
DKK 0,7 mio. efter skat. Egenkapitalen pr. 1. januar 2004 og pr.
31. december 2004 påvirkes ikke af ændringen.

50

INDREGNING OG MÅLING AF FINANSIELLE
FORPLIGTELSER TIL DAGSVÆRDI

Jeudan har i overensstemmelse med årsregnskabsloven indreg-
net og målt Koncernens finansielle forpligtelser, herunder prio-

ritetsgæld til dagsværdi.

| 2001 blev Årsregnskabsloven ændret med henblik på at skabe
større overensstemmelse mellem danske regnskabsregler og
IFRS. I den forbindelse blev det således et krav, at prioritetsgæld
for selskaber, hvis hovedaktivitet var investering i fast ejendom,

skulle måles til dagsværdi.

Den af International Accounting Standards Board (IASB)
udstedte IAS 39 giver mulighed for måling af prioritetsgæld til
dagsværdi, mens dette i den EU-godkendte IAS 39, som vil
gælde for europæiske børsnoterede selskaber, ikke er muligt,

idet prioritetsgæld skal måles til amortiseret kostpris.

De europæiske lande er langt fra enige på dette punkt, hvorfor
det på nuværende tidspunkt er usikkert, hvilke regnskabsregler
efter IERS der faktisk kommer til at gælde på dette område for
2005.

Der forventes en afklaring heraf i løbet af 2005, således at
Jeudan ved aflæggelsen af årsrapporten for 2005 kender de
endelige bestemmelser. Såfremt den af IASB udstedte IAS 39,
som den foreligger for nærværende, godkendes i sin helhed af
EU, vil det ikke få nogen betydning for måling af Koncernens
prioritetsgæld, da de således fortsat kan måles til dagsværdi.
Det er efter Jeudans opfattelse den mest korrekte regnskabs-

mæssige behandling.

Fastholder EU derimod, at prioritetsgæld ikke kan måles til dags-
værdi, medfører det, at Koncernens egenkapital pr. 1. januar
2004 forøges med DKK 15 mio. og pr. 31. december 2004 med
DKK 22 mio. Resultatet for 2004 forbedres med DKK 21 mio.

Under hensyntagen til den nuværende usikkerhed har Jeudan

besluttet, indtil der foreligger endelig afklaring, at fastholde den

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

OVERGANG TIL IFRS I 2005

nuværende måling af prioritetsgæld til dagsværdi i delårsrap-

porterne i 2005.

MODERSELSKABETS ÅRSREGNSKAB

Udover ovennævnte forhold vil moderselskabets resultat og
egenkapital ved overgangen til IFRS tillige blive påvirket af ind-
regning og måling af kapitalandele i tilknyttede selskaber.

Hidti har Jeudan indregnet og målt kapitalandele i tilknyttede
selskaber efter den indre værdis metode, hvilket indebærer, at
den forholdsmæssige andel af datterselskabernes resultat ind-
regnes i resultatopgørelsen, og i balancen indregnes den for-

holdsmæssige ande! af datterselskabernes egenkapital.

Efter IFRS vil Jeudar indregne og måle kapitalandele i tilknytte-
de se skaber i moderselskabets årsregnskab til kostpris. I forbin-
delse med overgangen til IFRS er kostprisen for kapitalandele i
datterselskaber indregnet på grundlag af anskaffelsesprisen

baseret på ejerandel?n pr. 1. januar 2004.

Løberide udbytte af årets resultater efter anskaffelsen fratræk-

kes ik<e, men indtægtsføres i resultatopgørelsen.

Denne praksisændring reducerer moderselskabets egenkapital
pr. 1. anuar 2004 me:d DKK 97 mio. og pr. 31. december 2004
med. DKK 120 mio. Moderselskabets resultat for 2004 påvirkes
ikke.

51

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

RISIKOFAKTORER

RISIKOFAKTORER

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de

væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

+ Ejendommenes værdi

+ Ejendommenes driftsresultater

. Køb af ejendomme

+ Ejendomsrelaterede serviceydelser
+ Finansielle risikofaktorer

+ Aktiens omsætning

+ Øvrige risikoforhold

Med jævne mellemrum gennemgår og vurderer Jeudans besty-
relse hver enkelt risikoområde på grundlag af redegørelser fra
direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan, som sikrer,
at et eller flere risikoområder behandles ved hvert bestyrelses-

møde, og at alle områder behandles mindst en gang om året.

EJENDOMMENES VÆRDI

Nedenstående tabel angiver ejendomsværdien og indre værdi
pr. aktie ved forskellige afkastprocenter. Den teoretiske dags-
værdi er beregnet ud fra den afkastbaserede dagsværdimodel,
der er udførligt beskrevet i regnskabsberetningen. Tabellens
udgangspunkt er afkastprocenter og værdier pr. ultimo decem-
ber 2004, der er opgjort som vægtede gennemsnit for porte-
føljen af kontorejendomme. Egenkapitalen er opgjort med

udgangspunkt i 31. december 2004.

Hvis markedets afkastkrav ændrer sig, vil det berøre ejendom-

mene forskelligt, afhængigt af type, beliggenhed m.v. Jeudans

KONTOREJENDOMME
ÆNDRING I AFKASTPROCENT 1,5% 1,0%
AFKASTPROCENT 7,6% 7,1%

ÆNDRING I DAGSVÆRDI MIO..DKK -788 -563
DAGSVÆRDI MIO. DKK 3.272 3.498
EGENKAPITAL MIO.DKK 1.023 1.181
INDRE VÆRDI PR. AKTIE DKK 177 204
BOGFØRT VÆRDI PR. M? DKK 9.243 3.880

portefølje er imidlertid meget homogen, idet 98% af porteføljen
er kontorejendomme, og 99% af disse er beliggende i
København. På denne baggrund er Jeudans værdiansættelse af
porteføljen baseret på kapitalafkastet, og risikoen beregnes og

vurderes ud fra en gennemsnitsbetragtning.

Tabellen viser effekten på ejendomsværdien, egenkapitalen,
indre værdi pr. aktie og bogført værdi pr. m? ved ændring i af-
kastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,5%-point. Ved en stig-
ning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes dags-
værdi falde med DKK 303 mio. Omvendt vil et fald i afkastpro-
centen på 0,5%-point medføre en stigning i dagsværdien på

DKK 357 mio.

EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER

De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive påvir-
ket af ændringer i udlejningen, kundernes betalingsevne, regu-
leringen af lejeindtægter samt omkostninger til drift og vedlige-

holdelse.

UDLEJNING

I slutningen af 2001 besluttede Jeudan en præcisering og foku-
sering af Koncernens strategi, hvorefter ejendomsporteføljen er
blevet koncentreret i København. Bag ændringen af strategien
var bl.a. et ønske om at erhverve ejendomme, der grundet
deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj

udlejningsprocent.

Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vur-

BASIS

0,5% - -0,5% -1,0% -1,5%
6,6% 6,1% 5,6% 5,1% 4,6%
-303 - 357 785 1.307
3.758 4.060 4.418 4.846 5.368
1.362 1.574 1.824 2.124 2.489
236 273 316 368 431
10.614 11.469 12.478 13.687 15.162

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

RISIKOFAKTORER

deres som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder, også
vil biive vurderet s>m attraktiv i fremtiden. Ligeledes har der
historisk set i pericder været tale om en lavere efterspørgsel
efter kontorlejemål, hvilket medfører risiko for en nedgang i

udlejningsprocenten.

Jeudan har løbende kontakt med såvel nuværende kunder som
potentielle kunder. Jet indebærer dels, at ændringer i eksiste-
rende kunders lokal:>behov identificeres forholdsvis tidligt, hvil-
ket giver muligheder for at dække behovene ved udvidelser af
hidtidige lejemål eller flytning til andre af Koncernens ejendom-
me, dels at Jeudan forholdsvis hurtigt kan finde nye egnede

kunder til lejemål, som fraflyttes.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen
af 4. kvartal 2004 over 97. Udlejningsprocenten i København
opgjort af Ejendomsforeningen Danmark udgjorde ved udgan-
gen af 4. kvartal 2004 92,3.

En torngang i kontorarealer på 10% vil alt andet lige medføre en
nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 34 mio., opgjort på
grundlag af den nuværende gennemsnitlige leje. Følsomheden
er større ved lejemål med priser over gennemsnittet og mindre
ved lejemål med priser under gennemsnittet. Med udgangs-
punkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan i 2005 kunne
tåle en tomgang i kontorlejemål på ca. 45%, før det primære

resultat bliver negativt.

KUNDERNES BETALINGSEVNE
Jeudan lægger vægt Då at tiltrække pålidelige og kreditværdige
kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdæk-

ke kuridernes betalin,zsevne i det omfang, det er muligt.

Det e” Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos
<once"nens største kinder i kontorlejemål er meget lav, ligesom
risikoen for betalingssvigt blandt boligkunder anses som værende
minimal. Jeudan er i løbende kontakt med kunderne, særligt de
større «under, og der foretages herudover en årlig gennemgang
af de største kundeforhold. Det er Jeudans vurdering, at der ved
det gældende niveau for markedslejen generelt vil kunne opnås

entilsvarende leje, hvi; lejeaftaler bliver opsagt, således at Jeudan

53

vil kunne fastholde porteføljens gennemsnitlige leje.

Det kan dog ikke udelukkes, at der kan opstå tab som følge af
misligholdelse af lejekontrakter. Reducerede indtægter vil
kunne opstå som følge af tomgang ved fraflytning samt eventu-
elle ekstraomkostninger i forbindelse med f.eks. istandsættelse

og ombygning til nye kunder.

Gennem de seneste tre år har Jeudan haft tab ved misligholdel-

se af lejekontrakter på niveauei DKK 1 mio. pr. år.

REGULERING AF LEJEINDTÆGTER

| samtlige lejeforhold findes en lejekontrakt mellem kunden og
Jeudan. Samtlige erhvervslejekontrakter indeholder en bestem-
melse om regulering af lejen i relation til udviklingen i nettopris-
indekset. En del af kontrakterne indeholder yderligere bestem-

melse om en mindste eller højeste reguleringssats.

Kontrakterne indeholder encvidere bestemmelser, hvorefter
lejen kan reguleres med ændringen i visse driftsomkostninger,

f.eks. eventuelle stigninger i skatter og afgifter.

Erhvervslejeloven indeholder ufravigelige bestemmelser, hvor-
efter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er min-
dre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan
dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en
vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af
lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for

domstolene.

Jeudan tilstræber et langsigtet samarbejde med kunderne og
lægger vægt på at udvise en professionel adfærd. Generelt
anvender Koncernen derfor ikke lovens muligheder for regule-
ring efter markedslejen, og i de seneste fem år har Jeudan kun
ført én sag af denne art ved dornstolene. Dommen i denne sag

medførte en halvering af kundens krav om nedsættelse af lejen.

Jeudan fokuserer i stedet på muligheder for dels at øge effekti-
viteten og dermed forbedre den pågældende ejendoms drifts-
resultat, dels investering i forbedringer af ejendommen, hvilket

skaber værdi for såvel kunderne som Jeudan.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

RISIKOFAKTORER

OMKOSTNINGER TIL DRIFT
OG VEDLIGEHOLDELSE

DRIFTSOMKOSTNINGER
Jeudan gennemgår alle omkostningsposter kvartalsvis og
udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvi-

gelser iværksættes straks korrigerende handlingsplaner.

VEDLIGEHOLDELSESOMKOSTNINGER

Der er udarbejdet præcise instrukser for bevillingsfuldmagter
for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger der sikrer, at
vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse

med budgetplaner.

Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms
vedligeholdelsesomkostninger hvert kvartal, og eventuelle kor-

rigerende handlingsplaner igangsættes straks.

For hver ejendom foreligger en vedligeholdelsesplan, som et led
i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelses-
planen beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger

indenfor en kort årrække.

KØB AF EJENDOMME

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en risiko for,
at de har fejl og mangler eller for, at andre forhold kræver større
beløb til udbedring. Imidlertid har det i en lang årrække været
Jeudans politik at foretage omhyggelige og detaljerede under-
søgelser og vurderinger ("due diligence”) i forbindelse med køb
af ejendomme, også i tilfælde af køb af porteføljer af ejendom-
me. Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, øko-
nomiske og bygningstekniske forhold vedrørende hver enkelt

ejendom.

Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme at
opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side. Dette
medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens
indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar,
såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved

ejendommene.

54

På denne baggrund vurderer Jeudan, at der er en forholdsvis
begrænset risiko for uventede hændelser eller tab af væsentlig

betydning i forbindelse med køb af ejendomme.

EJENDOMSRELATEREDE

SERVICEYDELSER

Hvis omsætningen eller dækningsgraden i Jeudan Service kom-
mer under pres, vil det have en negativ effekt på Koncernens
driftsresultat. Jeudan Service rapporterer månedligt med hen-
blik på løbende at verificere indtægtsgrundlaget, ligesom alle

større entrepriser efterkalkuleres.

Jeudan vurderer risikoen for svigtende indtjening i Jeudan
Service som lav. En nedgang i den gennemsnitlige dæknings-
grad på 1 procentpoint vil betyde en nedgang i resultat før skat
på knap DKK 1 mio.

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt af Jeudans
finansområde og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik
og instruks, som fastsætter retningslinier og rammer for
Koncernens finansielle transaktioner og dispositioner.
Risikoprofilen er lav, hvilket bl.a. medfører, at finansielle risici

alene opstår med udgangspunkt i kommercielle transaktioner.

RENTERISIKO

Jeudans finansielle risici knytter sig primært til finansieringen af
Koncernens ejendomme og dermed til risikoen for renteændrin-
ger. Finansieringen består af realkreditlån, banklån og driftskre-

ditter.

+ Realkreditlån optages med en løbetid på 15-20 år og med
fast rente. Lånene optages i DKK. En væsentlig del af real-
kreditgælden er konverterbar, hvorfor den langsigtede
følsomhed over for rentestigninger er begrænset.

- Ved optagelse af banklån fastlåses renten i 3-10 år ved brug af
renteswaps. Inden for de nærmeste år er der således ikke risi-
ko for en rentestigning på Koncernens banklån.

& Driftskreditter, der forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg, anvendes kun i beskedent omfang,

hvorfor renterisikoen er minimal.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

RISIKOFAKTORER

Sam et set vil en rentestigning inden for de næste 5 år således

kun i begrænset omfang kunne påvirke Koncernens drift og

økoriomiske stilling

Koncernens gældsforpligtelser er sammensat på følgende

måde:

DKK MIO.

REALKREDITLÅN
FINANSIERINGSINST TUTTER, ANLÆGSLÅN

KORTFRISTET DEL Al: LANGFRISTET GÆLD

I ALT

FINANSIERINGSINSTITUTTER, KASSEKREDIT

TOTAL

I tabellerne er vist afvikling og renteafdækning for de næste 20

år for realkredit-, anlægs-, og kassekreditlån samt de tre finansi-

eringskategorier uncer et.

REALKREDIT

PR. 31.12.04

2004
200%
200%
2014
201%
2024

FINANSIERINGSINSTITUTTER, ANLÆGSLÅN

PR. 31.12.04

2004
2005
2009
2014
2019
2024

ANTAL ÅR

ANTAL ÅR

RESTGÆLD KORTFRISTET
IFØLGE DEL AF LANG- HERAF KURS-
REGNSKAB FRISTET GÆLD REGULERING
2.113 125 -28
267 10 -28
139 -135 -4
2.519 0 -60
131 0 0
2.650 0 -60
RESTGÆLD HERAF MED
FAST RENTE
MIO. DKK MIO. DKK
- 2.210 2.971
1 2.144 2.005
5 1.847 1.653
10 1.395 1.224
15 859 481
20 381 10
RESTGÆLD HERAF MED
FAST RENTE
MIO. DKK MIO. DKK
- 249 249
1 239 239
5 206 187
10 183 -
15 175
20 175 -

55

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

RESTGÆLD
EXCL. KURS-
REGULERING

2.210

249

2.590

RENTE-
AFDÆKNING
%

94

94

89

88

56

3

RENTE-
AFDÆKNING
%

100

100

91

 

RISIKOFAKTORER

FINANSIERINGSINSTITUTTER, KASSEKREDITTER

PR. 31.12.04 ANTAL ÅR
2004

2005 1
2009 5
2014 10
2019 15
2024 20

RENTEBÆRENDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT

PR. 31.12.04 ANTAL ÅR
2004

2005 1
2009 5
2014 10
2019 15
2024 20

Tabellerne viser, at 56% af realkreditlånene har fast rente i mere
end 15 år, og 91% af Koncernens banklån har fast rente i mere
end 5 år.

Det fremgår af tabellen for alle finansieringskategorier under et,
at renteafdækningen inden for de næste 5 år falder fra 90% til
84%, svarende til at renteaftaler for lån med en restgæld på ca.

DKK 344 mio. udløber inden for denne periode.

På kort sigt knytter der sig ingen nævneværdig renterisiko til
disse lån. Hvis renteaftalerne ved udløb kan forlænges for en ny
periode på fem år med en rente svarende til det aktuelle rente-
niveau, vil det medføre en beskeden rentebesparelse over de
næste fem år. Omvendt vil en forholdsvis kraftig rentestigning
på 3 procentpoint ikke medføre yderligere renteomkostninger i

Koncernen.

LIKVIDITETSRISIKO
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende

lejebetalinger. Koncernen vurderer risikoen som begrænset

RESTGÆLD HERAF MED RENTE-
FAST RENTE AFDÆKNING
MIO. DKK MIO. DKK %
131 - -

131
131 - -

131

131
131 - -
RESTGÆLD HERAF MED RENTE-
FAST RENTE AFDÆKNING
MIO. DKK MiO. DKK %
2.590 2.320 90
2.514 2.244 89
2.184 1.840 84
1.709 1.224 72
1.165 481 41
687 10 1

56

grundet en tæt opfølgning af kundernes betalingsevne.

Samtlige banklån og driftskreditter kan af långiver opsiges med
et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af Jeudans

kreditværdighed.

VALUTARISIKO
Da Jeudans indtægter, omkostninger, aktiver og passiver helt
overvejende er nomineret i DKK, har Koncernen ingen nævne-

værdig valutarisiko.

KREDITRISIKO

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkeds-
indskud samt finansielle instrumenter minimeres ved udeluk-
kende at samarbejde med finansielle institutioner med høj kre-

ditværdighed.

AKTIENS OMSÆTNING
Efterspørgslen efter og udbuddet af Jeudans aktier har betyd-
ning for prisdannelsen og for muligheden for at købe og sælge

aktier på et ønsket tidspunkt.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

RISIKOFAKTORER

Jeudlan har i en årra:kke bestræbt sig på at sikre en tilfredsstillen-
de likviditet i aktier , således at der løbende kan ske en prisfast-

sættelse, som afspejler Jeudans værdi og udviklingsmuligheder.

Jeucan er som alle Jørsnoterede selskaber, i større eller mindre
grad, underlagt de generelle markedsbetingelser og -bevægel-
ser, En vurdering af udviklingen i disse markedsbetingelser og

bevæegelser kan ikk2 foretages med nogen sikkerhed.

ØVRIGE RISIIKOFORHOLD

FORSIKRING

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser, der
inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse,
svar pe- og insektsl:ade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsik-
ring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved skade. For
fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet til at omfat-
te særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som myndig-
hederne måtte forlange retableret efter eventuel skade. For
enke te ældre ejendamme er der en øvre grænse for erstatning

i forbindelse med svampe- og insektskade.

MEDARBEJDERE

Kompetente og mo/iiverede medarbejdere er en vigtig forud-
sætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at sikre
den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige
drift er afhængig af ;eudans muligheder for at tiltrække og fast-

holde velkvalificerece medarbejdere.

Der er imidlertid ingzn væsentlig afhængighed af enkelte med-
arbejdere i Jeudan, cg det er Jeudans opfattelse, at ændringer i
medarbejdersammer:sætningen ikke vil få væsentlig negativ ind-

flydelse på Koncernens driftsmæssige og økonomiske stilling.

IT

Jeudans IT-sikkerhec gennemgås løbende såvel internt som af
eksterne konsulenter. Der er udarbejdet generelle IT-retningsli-
nier, sam indebærer et sikkerhedsniveau, der sikrer en sikker og
stabil drift.

57

MILJØFORHOLD

Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og be-
grænse de miljømæssige påvirkninger. Jeudan er ikke bekendt
med nogen miljøforurening på Koncernens ejendomme, og der
er derfor ikke iværksat miljøundersøgelser på disse. De
nuværende kunder i Jeudans kontorejendomme driver virksom-

hed, som ikke indebærer nærliggende risiko for miljøforurening.

Jeudan er ikke omfattet af reglerne om miljøgodkendelse eller

lov om aflæggelse af "grønne regnskaber”.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

       
 
 
   
  
    
     

Fr

JEUDANS BYGNING ER VIDNE TIL, AT TO HUSE BLIVER REVET
"NED I SØLVGADE, SÅ EN AF BYENS MEST EKSKLUSIVE GADER

— KRONPRINSE - KAN BLIVE FORLÆNGET.
””Fote.1931, Stadsingeniørens Arkiv (fra JHAVN før og nu - og aldrig!

 

RR y
N
|

i

i

["
—

 

BY: fe
B/ 4-7 Øg
, I dr i DE.
1400 alu ME
tk me Ul:
«Kr
| Ø

      

3
LJ
Sgt

al
i —
Fk

| DAG STÅR BYGNINGEN (YDERST TIL HØJRE)
SMUKT MED EN HERSKABELIG UDSIGT OVER
KONGENS HAVE OG ROSENBORG SLOT -— OG
HAR INDKØBSMULIGHEDER I STUEN.

Sølvgade 10 / Kronprinsessegade 54

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

LEDELSES- OG
REVISIONSPÅTEGNINGER

LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2004 for Jeudan A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og Københavns Fondsbørs krav til

regnskabsaflæggel:e for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten

giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat og af koncernens

engestrømme.,
>

Årsrapporten indsti les til generalforsamlingens godkendelse.

  
  

, den 2. marts 2005

  
   

ØIREKTIONEN

 

   

BESTYRELSEN

Tommy Pedersen

 

Jens Erik Udsen

I Heérin )

(formænd)

59

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

REVISIONSPÅTEGNING
TIL AKTIONÆRERNE I JEUDAN A/S

Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2004, der aflægges efter årsregnskabsloven,

danske regnskabsvejledninger og Københavns Fondsbørs krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber.
Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten.

DEN UDFØRTE REVISION

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører
revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfat-
ter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter end-
videre stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af

den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KONKLUSION

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stil-
ling pr. 31. december 2004 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabs-
året 1. januar - 31. december 2004 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger og Københavns

Fondsbørs krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber.

København, den 2. marts 2005

GRANT THORNTON DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

  

60

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Årsrapporten for 2004 er aflagt i overensstemmelse med års-
regnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse D, gælden-
de danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns
Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnotere-

de selskaber.

Ændvinger i anvendt regnskabspraksis

Den ”egnskabsmæs sige behandling af finasielle instrumenter er
ændret til, at den faktiske løbende afregning af finansielle instru-
menter bogføres sarnt at finansielle instrumenter måles til dags-
værdi mod tidligere, hvor kun den faktiske løbende afregning af

finansielle instrumenter blev bogført.

Ændring i dagsværlien indregnes i resultatopgørelsen under

posten "Regulering til dagsværdi netto".

Den ændrede regnskabspraksis har medført følgende ændrin-
ger i regnskabet for 77004 og for sammenligningsåret 2003 (DKK

mio.)

2004 2003
Resultat før skat -17 1
Nettoresultat -12 1
Egenkapital -21 -16
Gældsforpligtelser 30 23
Udskudt skat -9 -7

Sammenligningstal for 2003 er ændret i overensstemmelse her-
med. I hoved- og negletalsoversigten er sammenligningstal for
2000 "il 2002 ikke ændret.

Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt efter

samme regnskabspriæksis som sidste år.

GENERELT
Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidi-
ge øk»nomiske fordele vil tilflyde koncernen, og aktivets værdi

kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregn2s i balancen; når koncernen som følge af
en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og

det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå

61

koncernen og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris.
Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for

hver enkelt regnskabspost.

Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risi-
ci, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be-

eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.

! resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de ind-
tjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der ved-
rører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle aktiver og
forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten

"Regulering til dagsværdi netto",

KONSOLIDERING

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og
de selskaber, hvori koncernen besidder mere end 50% af stem-
meretten eller på anden måde har en bestemmende indflydelse

(datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af
regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende
eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddel-
ser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncer-

nens regnskabspraksis.

Nyerhvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra
anskaffelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den kon-
soliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solg-

te selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvor-
efter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver og forplig-
telser måles til kostpris, svarende til dagsværdi på erhvervelses-

tidspunktet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

som forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige
værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede
omkostninger til salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultat-

opgørelsen som realiseret tab/gevinst, ejendomme mv.

OMREGNING AF FREMMED VALUTA

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning
til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtel-
ser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er
afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valuta-
kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsda-
gens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balanceda-

gens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

OMSÆTNING
Selskabets indtægter repræsenterer primært årets huslejeind-

tægter fra udlejningsejendomme samt indtægter fra Service.

Igangværende arbejder indregnes efter produktionskriteriet,
hvilket bevirker, at indtægter og omkostninger indregnes i resul-

tatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.

FINANSIELLE POSTER

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger
vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsfor-
pligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes

med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

SKAT

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der
kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med

den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Aktuelle skatteforpligtelser, henholdsvis tilgodehavende aktuel
skat, indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets

skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede
gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-

mæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.

62

Den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangs-

punkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv.

Jeudan A/S er sambeskattet med datterselskaberne Jeudan I
A/S, Jeudan V A/S, Jeudan VII A/S samt Jeudan Service A/S.

Den aktuelle skat indregnes fuldt ud i moderselskabet.

IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
Goodwill måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskriv-

ninger. Goodwill afskrives over 5 år.

MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER
Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Betydende
ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under

posten "Regulering til dagsværdi netto".

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tids-
begrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært

over den tidsbegrænsede periode.

Driftsmaterie! og inventar måles til kostpris med fradrag af akku-
mulerede af- og nedskrivninger eller til genindvendingsværdi,
såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger

over den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 3-5 år.

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og

administrationsomkostninger.

Aktiver med en kostpris under DKK 10.800 indregnes som

omkostning i resultatopgørelsen på anskaffelsestidspunktet.

FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER
Værdipapirer og kapitalandele måles til dagsværdi. Ændring i

dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER
Kapitalandele i tilknyttede selskaber indregnes og måles efter
indre værdis metode (equity-metoden). De enkelte tilknyttede
selskabers resultat indregnes i resultatopgørelsen med resultat
før skat i posten "Resultat i tilknyttede selskaber" og skat i

posten "Skat af årets resultat".

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Io moderselskabets balance indregnes andelen af de tilknyttede

selskabers indre væ di.

Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede selskaber bindes
under egenkapitalen i posten "Reserve for nettoopskrivning af

kapitalandele”.

TILGODEHAVENDER
Tilgodehavender méles på grundlag af en vurdering af de enkel-
te tilgodehavender. Jer nedskrives til imødegåelse af forvente-

de tab.

EGENKAPITAL
Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver opgøres som net-
toopskrivning efter skat af investeringsejendomme og de dertil

knyttede finansielle sældsforpligtelser.

Foreslået udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tids-
punktet for vedtage se på generalforsamlingen. Udbytte som
forverites udbetalt for året, vises som en særskilt post under

egenkapitalen.

Anskaffelses- og afstaelsessummer samt udbytte for egne aktier

indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Omkostninger ved udnyttelse af aktieoptioner indregnes direk-

te på egenkapitalen under overført resultat.

HENSATTE FORPLIGTELSER

Hensafte forpligtelse" omfatter vedligeholdelsesforpligtelser i
henho d til Lejeloven ag Lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene. Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen
som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen

vil medføre et forbrug af selskabets økonomiske ressourcer.

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER

Gæld t| realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansi-
elle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko
måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultat-

opgørelsen under pos:en "Regulering til dagsværdi netto".

63

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leve-
randører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amor-

tiseret kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen for selskabet præsenteres efter den
indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,
investeringer og finansiering samt selskabets likvider ved årets

begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som drifts-
resultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i

driftskapital samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktivi-
teter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle

anlægsaktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sam mensætning af selskabets aktie-
kapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af

lån, afdrag på rentebærende gæld og betaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger med fradrag af kortfristet

gæld til finansieringsinstitutter.

SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segment-
oplysningerne følger koncernens regnskabspraksis og Interne

økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmentet omfatter de anlægsaktiver, som
anvendes direkte i segmenters drift, herunder immaterielle

anlægsaktiver og materielle anlægsaktiver.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af seg-
mentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinsti-
tutter, deposita, leverandører af varer og tjenesteydelser samt

anden gæld.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

NØGLETAL
Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005", bortset fra pri-
mært resultat/egenkapital primo.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Primært resultat/egenkapital primo Primært resultat x 100

 

Egenkapital primo

Forrentning af egenkapital (ROE) Årets nettoresultat x 100

 

Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapitalandel Egenkapital ultimo x 100

 

Passiver i alt ultimo

Rentedækning . EBIT + renteindtægter

 

Renteomkostninger

 

Udbytte pr. aktie (DPS) Udbytteprocent x aktiens pålydende
100
Indre værdi (BV) Egenkapital ultimo

 

Antal aktier ultimo

Kurs/indre værdi (P/BV) Børskurs
Indre værdi
Resultat pr. aktie (EPS) Årets nettoresultat

 

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

Price Earnings (PE) Børskurs
EPS
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) Pengestrømme fra driften

 

Gennemsnitligt antal aktier

64

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

 

 

EGN

SULTATOP

LTATOPGØREL

ÆTNING
FSOMKOSTNING

FTORESULTAT
NISTRATIONSO

ILTAT FØR KAP
LTAT I TILKNYT]

LTAT FØR FIN4
EINDTÆGTER O
EOMKOSTNING

ÆRT RESULTAT
|SERET TAB/GEV
LERING TIL DAG

LTAT FØR SKA
"AF ÅRETS RESU

5 NETTORESU

ORESLÅS ANV
LERING RESERV
LERING RESERV
FØRT RESULTAT
LÅET UDBYTTE

 

 

 

SKAB

GØRELSE (BELØB | DKK '000)

TAT

ENDT SÅLEDES:
FOR.DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER
FOR NETTOOPSKRIVNING AF KAPITALANDELE

FOR REGNSKABSÅRET

65

 

 

SE — NOTE,
1062.

ER . 30G4

MKOSTNINGER 40G5

TALANDELE

EDE SELSKABER

NSIELLE POSTER

G LIGNENDE INDTÆGTER 6

R.OG LIGNENDE OMKOSTNINGER 6

INST, EJENDOMME MV.

SVÆRDI NETTO 8

ÅTAT 9

2004

338.467
-128.706

209.761
-20,520

189.241
0

189.241
913
-87.266

102.888
7.201

8.754

118.843
"29.487

89.356

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

KONCERN

2003
302.572
-119,331

i

j
183.241
-18.210

165.031
10

"
165.031
2.409
-87.305

i
80.135
-1.687
82.825

Ja
hi
161.273

 

MODERSELSKAB
2004 2003
138.478 118.323
-24.260 -22.857
114.218 95.466
-11.696 -10.377
102.522 85,089
66.521 100.149
169.043 185.238
7.596 5.938
-77.558 -70.834
99.081 120.342
6.059 908
13,703 40.023
118.843 161.273
-29.487 -48.152
89.356 113.121
7.667 27.899
69.215 80.906
-36.614 -26.446
49.088 30.762
89.356 113.121

 

 

 

 

 

 

 

REGNSKAB

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

KONCERN MODERSELSKAB

AKTIVER NOTE 2004 2003 2004 2003
GOODWILL 0 353

IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER I ALT 0 353 o 0
INVESTERINGSEJENDOMME 4.132.650 2.721.139 2.033.404 1.472.177
IGANGVÆRENDE OMBYGNING INVESTERINGSEJENDOMME 170.983 13.280 6.419 8.050
DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR 7.981 8.942 4.693 3.569
MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER I ALT 4.311.614 2.743.361 2.044.516 1.483.796
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER 0 Q 1.438.435 806.402
VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE 10.847 791 10.847 791
FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER I ALT 10.847 791 1.449.282 807.193
ANLÆGSAKTIVER I ALT 1 OG 10 4.322.461 2.744.505 3.493.798 2.290.989
TILGODEHAVENDE VEDRØRENDE SOLGTE EJENDOMME 117.060 0 82.610 0
INDESTÅENDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND 2.507 1.186 381 374
UDFØRT ARBEJDE EJ FAKTURERET 2.698 2.421 2.146 1,051
TILGODEHAVENDE FRA SALG AF TJENESTEYDELSER 7,228 9.009 647 881
TILGODEHAVENDE HOS TILKNYTTEDE SELSKABER 0 0 147.782 72.932
SELSKABSSKAT 6,930 8.849 6.930 8,849
ANDRE TILGODEHAVENDER 11,929 5,495 6.177 3,347
PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER 2.188 1.706 737 494
TILGODEHAVENDER ! ALT 150.540 28.666 247.410 87.928
LIKVIDE BEHOLDNINGER 11 23.759 9.283 390 993
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 174.299 37.949 247.800 88.921
AKTIVER I ALT 4.496.760 2.782.454 3.741.598 2.379.910

66

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

 

 

 

 

PASSIVER

|
AKTI|:KAPITAL

OVER

 

OVERFØRT RESULTAT
FORESLÅET UDBYTTE
KAPITAL I ALT;

EGEN
|

HENSAT TIL VEDLIGE

UDSKUDT SKAT

HENSATTE FORPLIG

|

REALKIREDITLÅN

FINANSIERINGSINSTIT

I
DEPOSITA

LANGFRISTEDE GÆU

I
|
i

KORTERISTET DEL AF
FINANSIERINGSINSTIT,
MODTÅGNE FORUDBE
LEVERANDØRER AF VÆ
GÆLD/TIL TILKNYTTEG

ANDEN GÆLD

PERIOBDEAFGRÆNSNIN
KORTERISTEDE GÆL

GÆLDSFORPLIGTELS

PASSIVER I ALT
|
|

GARANTIER OG EVEN

ØVRIGIE NOTER

i
i
i
;
|

 

KURS VED EMIS

RESERVE FOR DAGSV
| :

RESERVE FOR NETTO

SJON

OLD

FELSER-4 ALT

UTTER

UTTER

E SELSKABER

GSPOSTER

R I ALT

 

 

FOR REGNSKABSÅRET

DSFORPLIGTELSER i ALT
ANGFRISTET GÆLD

TALINGER FRA KUNDER
RER OG TJENESTEYDELSER

SFORPLIGTELSER I ALT

TUALFORPLIGTELSER

REGNSKAB

NOTE

12

ÆRDi AF INVESTERINGSAKTIVER
DPSKRIVNING AF KAPITALANDELE

14

15

1

16
17-18

67

2004

577.507
409.294
111.738

0

426.737
49.088
1.574.364

4.412
94.780
99.192

2.113.120
267.172
81.149
2.461.441

139.040
131.208
9.282
18.451

0

19.820
43.962
361.763 '

2.823.204

4.496.760

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

KONCERN

71.140
73.542
;

1,189.6åg
245.717
50. 6%
1.485.975
|

50.665.
120.225

31,79;
14,66
235.705

1.721.686

2.782.454

 

 

MODERSELSKAB
2004 2003
577.507 384.525
409.294 60.996
58.445 29.550
119.814 97.486
360.216 383.933
49.088 30.762
1.574.364 987.252
540 797

60.022 45.483
60.562 46.280
1.210.477 545.489
267.172 245.717
34.355 25,723
1.512.004 816.929
109.156 35.424
131.208 120.225
3.038 3,051
4.713 4.951
329.915 331.803
11.635 26.714
5.003 7.262
594.668 529.449
2.106.672 1.346.378

3.741.598

2.379.910

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

REGNSKAB

EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK 000)

KONCERN

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2003
ÆNDRING AF REGNSKABSPRAKSIS
KORRIGERET EGENKAPITAL

1. JANUAR 2003

UDLØDDET UDBYTTE

KØB AF EGNE AKTIER

SALG AF EGNE AKTIER
AFREGNEDE AKTIEOPTIONER
ÅRETS RESULTAT

OVERFØRSEL

SKAT AF EGENKAPITALPOSTER
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2004

AKTIEEMISSION

OMKOSTNINGER VED EMISSION
UDLODDET UDBYTTE

KØB AF EGNE AKTIER

SALG AF EGNE AKTIER

AFREGNEDE AKTIEOPTIONER

ÅRETS RESULTAT

OVERFØRSEL

SKAT AF EGENKAPITALPOSTER
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2004

RESERVE FOR

DAGSVÆRDI
OVERKURS AF INVE-

AKTIE- VED STERINGS- — OVERFØRT

KAPITAL EMISSION AKTIVER RESULTAT

384.525 60.996 34.171 395.831
17,071

384.525 60.996 17.100 395.831

495

-18.582

36.665

-2.889

57,861 24.498

-1.656 1.656

-10

384.525 60.996 73.305 437.664

192.982 357.018
-9.343

-36.468

27.132

-4.841

4.203 36.065

34.230 -34.230

623 1.415

577.507 409.294 111.738 426.737

68

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

FORESLÅET

UDBYTTE
FOR REGN-
SKABSÅRET

26.917

26.917

-26,917

30.762

30.762

-30.762

49.088

49.088

EGEN-
KAPITAL
i ALT

902.440
-17.071

885.369

-26.422
-18.582
36.665
-2.889
113.121
o

-10
987.252

550.000
-9.343
-30.762
-36.468
27.132
"4.841
89.356

0

2.038
1.574.364

 

 

 

 

 

 

 

|
MOFÆERSELSKAD

EGENKAPITAL 1. JAN
ÆNDRING AF REGNS
KORIUGERET EGEN
1. JANUAR 2003

KØB AF EGNE AKTIER
SALG!AF EGNE AKTIE
AFREGNEDE AKTIEO
ÅRETS RESULTAT

OVERFØRSEL
SKATIAF EGENKAPIT/

EGENKAPITAL 1, JA

 

AKTIÉEMISSION |
OMKOSTNINGER VED
UDLØDDET UDBYTTE
KØB ÅF EGNE AKTIER
SALG AF EGNE AKTIE
AFRE(ENEDE AKTIEOR
ÅRETS RESULTAT
OVERFØRSEL

SKAT AF EGENKAPIT.
EGENKAPITAL 31.…D

 

 

 

VAR 2003
ABSPRAKSIS
CAPITAL

; UDLØDDET UDBYTTEJ :.:

R
TIONER

LPOSTER
NUAR 2004

EMISSION

TIONER

LPOSTER
ECEMBER 2004

 

 

 

AKTIE-
KAPITAL

384,525

384.525

384.525

192.982

577.507

R

OVERKURS
VED
EMISSION

60.996

60.996

60.996

357.018
-9.343

623
409.294

EGNSKAB

RESERVE FOR RESERVE FOR

DAGSVÆRDI
AF INVE-
STERINGS-
AKTIVER

19.721
-16,268

3.453

27.899
-1.802

29.550

7,667
21.228

58.445

69

NETTOOP-
SKRIVNING
AF KAPI-
TALANDELE

40.114
-803

39,311

-17.978

80.906
-4.753

97.486

-49.642

69.215
2.755

119.814

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

OVERFØRT
RESIJLTAT

370,167

379.167

8.473
18.582
36.665
2.889
26.446
€.555
| 40
.933

38

49.642
-36.468
[
7.132
-4.841
-36.614
-23.983
1,415
360.216

NM

 

FORESLÅET

UDBYTTE
FOR REGN-
SKABSÅRET

26.917

26.917

-26.917

30.762

30.762

-30.762

49.088

49.088

EGEN-
KAPITAL
i ALT

902.440
-17.071

885.369

"26.422
-18.582
36.665
-2.889
113.121
0

-10
987.252

550.000
-9.343
-30.762
-36.468
27.132
-4,841
89,356

0

2.038
1.574.364

 

 

 

 

REGNSKAB

PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK '000)

KONCERN

RESULTAT FØR SKAT
UREALISERET KURSGEVINST/KURSTAB NETTO
REGNSKABSMÆSSIGE AFSKRIVNINGER/NEDSKRIVNINGER
BETALT SELSKABSSKAT
STIGNING/FALD I:
TILGODEHAVENDER
HENSAT TIL VEDLIGEHOLD
DEPOSITA
ANDEN GÆLD OG PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER M.V.
PENGESTRØMME FRA DRIFTSMÆSSIGE AKTIVITETER I ALT

IGANGVÆRENDE OMBYGNING INVESTERINGSEJENDOMME
FORBEDRINGER INVESTERINGSEJENDOMME

KØB INVESTERINGSEJENDOMME, INKL. DEPOSITA MM.
SALG INVESTERINGSEJENDOMME, INKL. DEPOSITA MM.
DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR NETTO

VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE NETTO
PENGESTRØMME FRA INVESTERINGSAKTIVITETER I ALT

AKTIEEMISSION
OPTAGELSE/INDFRIELSE (-) AF LÅN NETTO:
REALKREDIT
FINANSIERINGSINSTITUTTER
AFDRAG PÅ LÅN:
REALKREDIT
FINANSIERINGSINSTITUTTER
UDLODNING AF UDBYTTE
LIKVIDE MIDLER SOM ER DEPONERET ELLER PANTSAT
PENGESTRØMME FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER I ALT

NETTOÆNDRING I ALT
LIKVIDITETSBEREDSKAB PRIMO INKLUSIV TRÆKNINGSRETTIGHEDER
LIKVIDITETSBEREDSKAB ULTIMO INKLUSIV TRÆKNINGSRETTIGHEDER

AFSTEMNING TIL REGNSKABET:

KASSEKREDIT MAKSIMUM

LIKVIDE BEHOLDNINGER IFØLGE REGNSKAB

LIKVIDE MIDLER SOM ER DEPONERET ELLER PANTSAT

TRÆK PÅ KASSEKREDITTER

LIKVIDITETSBEREDSKAB ULTIMO INKLUSIV TRÆKNINGSRETTIGHEDER

70

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

2004

118.843
-14,845
5.668
-1.486

5.430
-124
4.079
3.659
121.224

-95.999
-64.719
651.307
216.240
"2.271
-21.483
-1.619.539

.
md

540.657

-

.038.866
5.445

745.287
-7.117
-30.762
-15.047
1,486.761

-11.554
38.666
27.112

157.000
23.759
-22.439
-131.208
27.112

2003

161.273
-88.433

3.957
-29.523

8.449
351
3.770
-11.602
48.242

-7.911
"55.643
-595.009
100.756
-3.237
15,189
-545.855

278.168
-38.948

-28.056
-6.835
-26.422
-7.392
170.515

-327.098
365.764
38.666

157.000
9.283
-7.392
-120.225
38.666

 

 

 

 

 

 

 

 

AKT

INVESTERINGSEJEND
I

SER
AKT

AKT

INVE
SERV'
AKTI

DAK
CERN

2. 0:

LEJEINDTÆGTER FRA
ANDRIE
SALGSVÆRDI! AF ÅRET

ARBEJ

ØVRIG OMSÆTNING $
OMSÅ'TNING I ALT

i
FOR JEUDAN SERVICE

F.DKK

3.D

DRIFTSOMKOSTNINGE!
DRIFTSOMKOSTNINGE
DRIFTSIOMKOSTNING

NOTER (BEL

>)EGMENTCQ
|VITETER - PRi

ICE
VITETER I ALT
:

VITETER —

i

PRI
i
ITERINGSEJEND
ICE

VITETER I ALT
I

I
DNCERNENS EJE

EN INGEN 'GEOQ

MSÆTNIN

|
i
|
|

INDTÆGTER Fi

 

DER (JEUDAN 5

18.390), HERAF|'A

|
RIFTSOMK

j

 

 

REGNSKAB

ØB I DKK '000)

PLYSNINGER KONCERN

MÆRT SEGMENT - 2004

OMME

AÆRT SEGMENT - 2003

OMME

RAFISK SEGMENTOPDELING.

NVESTERINGSEJENDOMME

RA INVESTERINGSEJENDOMME

IS PRODUKTION INKL. IGANGVÆRENDE
RVICE)

ERVICE

ANDRAGER AVANCE T.DKK 6,835 (2003: T.DKK 2. 866).

DSTNINGER

INVESTERINGSEJENDOMME
SERVICE
ER I ALT

11

 

NETTOOM-
SÆTNING

244.440
94.027
338.467

NETTOOM-
SÆTNING

212.649
89.923
302.572

PRIMÆRT
RESULTAT

96. (on
6.887
102.888

i

i

i
PRIMÆRT
RESULTAT
73.989
6. 146
80,3 35

å
i
i

KONCERN |

2004. 2003
232.928 212.649
11.512 ta

|

i

79.216 82.771
14.811 7.152

g

338.467 302.572

KONCERN
2004 200:
45.739 39.35
82.967 79.98
128.706 119.331

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

É
É

|

'

 

 

ANLÆGS-
AKTIVER

4.319.173
3.288
4.322.461

ANLÆGS-
AKTIVER

2.739.064
5.441
2.744.505

FORPLIG-
TELSER

2.812.867
10.337
2.823.204

FORPLIG-
TELSER

1.713.061
8.619
1.721.680

NDOMSPORTEFØLJE | AL VÆSENTLIGHED ER BELIGGENDE I DET STRATEGISKE FOKUSOMRÅDE KØBENHAVN, HAR KON-

MODERSELSKAB
2004 2003
129.466 113,111
9.012 0
Q 0

0 5.212
138.478 118.323

vs ER DER I RESULTATOPGØRELSEN INDREGNET IGANGVÆRENDE ARBEJDER TIL SALGSPRIS MED T.DKK 38.558 (2003:

MODERSELSKAB

2004 2003
24.260 19.442
0 3.415
24.260 22.857

 

 

 

 

4. PERSONALEOMKOSTNINGER

KONCERN

GAGER OG LØNNINGER
PENSIONSBIDRAG

UDGIFTER TIL SOCIAL SIKRING
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT

GENNEMSNITLIGT ANTAL BESKÆFTIGEDE

MODERSELSKAB

GAGER OG LØNNINGER
PENSIONSBIDRAG

UDGIFTER TiL SOCIAL SIKRING
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT

GENNEMSNITLIGT ANTAL BESKÆFTIGEDE

VEDERLAG TIL SELSKABETS BESTYRELSE, DIREKTION OG FUNKTIONSDIREKTØRER ER YDERLIGERE

AKTIEOPTIONSPROGRAMMER ER BESKREVET OG SPECIFICERET PÅ ÅRSRAPPORTENS SIDE 33.

REGNSKAB

PERSONALE
43.784

3.667

386

47.837

PERSONALE
6.553

1.319

48

7.920

DIREKTION
1.800

180

21

2.001

DIREKTION
1.800

180

21

2.001

5, HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER

REVISIONSHONORAR GRANT THORNTON
REVISIONSHONORAR DELOITTE

ANDRE YDELSER END REVISION, GRANT THORNTON

ANDRE YDELSER END REVISION, DELOITTE
HONORARER I ALT

6. RENTER TILKNYTTEDE SELSKABER

RENTEINDTÆGTER TILKNYTTEDE SELSKABER

RENTEOMKOSTNINGER TILKNYTTEDE SELSKABER

72

2004
357
379
350

1.340

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

BESTYRELSE
625

0

0

625

BESTYRELSE
625

0

0

625

KONCERN

2003
311
311

89
121
832

I ALT 2004
46.209
3.847

407

50.463

129

1 ALT 2004
8.978
1.499

69
10.546

18

| ALT 2003
44.342
3.148

446
47.936

135

1 ALT 2003
9.511
1.150

103
10.764

23

SPECIFICERET PÅ ÅRSRAPPORTENS SIDE 39.

MODERSELSKAB
2004 2003
172 143
194 143
323 89
254 121
943 496

MODERSELSKAB
2004 2003
7.237 3.739
-19.569 -16.860

 

 

 

 

 

GEV:
TAB
TAB
LÅN

OPS
NED
REG
OPS

REG

REG

9.8

AKTU
AKTE
UDSK
UDSK

|

i

REGNSKAB

 

 

 

|
REALISERET TAB/GEVINST, EJENDOMME MV.
KONCERN
2004 2093
NST VED SALG fr TILKNYTTEDE SELSKABER 0 0
GEVINST VED SALG AF EJENDOMME 23.345 580
GEVINST PÅ FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER -5.878 1.969
[OMKOSTNINGÉIR 10.266 3.336
REALISERET TAB/G/EVINST, EJENDOMME MV. I ALT 7.201 -1.687
|
ZEGULERIN G TIL DAGSVÆRDI NETTO
|
KONCERN
2004 2003
CRIVNING INVESITERINGSEJENDOMME 99.336 127.3131
SKRIVNING INVEJSTERINGSEJENDOMME -45,843 -36.(j20
JLERING INVEJITERINGSEJENDOMME 53.493 91.161
| |
KRIVNING FINZINSIELLE ANLÆGSAKTIVER 2.750 167
| |
YLERING FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER, TAB -47.489 -8.503
|
JLÉRING TIL DJAGSVÆRDI I ALT 8.754 82.825
ELSKABSSKAT
KONCERN
2004 2003
EL SKAT 5.480 11.168
EL SKAT I TIK) YTTEDE SELSKABER - -
UDT SKAT I TILKNYTTEDE SELSKABER - i
IUDT SKAT 24.007 36.984
KABSSKAT I ALT 29.487 48.152

SELS

|
!
|

 

 

 

 

73

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

MODERSELSKAB
2004 2003
12.200 0
2,659 -439
-4.720 1,560
-4.080 -213
6.059 908

MODERSELSKAB
2004 2003
71.971 67.599
-30.246 -23.215
41.725 44.384
2.750 167
-30.772 "4.528
13.703 40.023

MODERSELSKAB
2004 2003
5.443 10.722
37 446
9.468 18.797
14.539 18.187
29.487 48.152

 

 

 

mmm

REGNSKAB

9. SELSKABSSKAT (FORTSAT)

UDSKUDT SKAT

UDSKUDT SKAT 1. JANUAR
ÆNDRING AF REGNSKABSPRAKSIS
KORRIGERET UDSKUDT SKAT 1. JANUAR

AFGANG VED SALG AF TILKNYTTEDE SELSKABER
REGULERING I ÅRET
UDSKUDT SKAT 31. DECEMBER

UDSKUDT SKAT VEDRØRER:
INVESTERINGSEJENDOMME

ANDRE ANLÆGSAKTIVER
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
ØVRIGE

UDSKUDT SKAT I ALT

AFSTEMNING AF SKATTEPROCENT

SELSKABSSKATTEPROCENT

SKATTEEFFEKT AF:

IKKE SKATTEPLIGTIGE INDTÆGTER OG FRADRAGSBERETTIGEDE OMKOSTNINGER
UDSKUDT SKATTEAKTIV I TILKØBT SELSKAB OVERTAGET UDEN VEDERLAG
REGULERING AF AKTUEL SKAT VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR

REGULERING AF UDSKUDT SKAT VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR

EFFEKTIV SKATTEPROCENT

74

 

2004
78.189
-7.049
71.140

-367
24.007
94.780

115.504
743
-18.234
-3.233
94.780

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2004

KONCERN
2003
46.441
-7.316
39.125

"4.969
36.984
71.140

84,051
240
"13.790
639
71.140

MODERSELSKAB
2004 2003
52.196 34.268
-6.713 -6.972
45.483 27.296
14.539 18.187
60.022 45.483
72.009 57,755
1.000 181
"12.828 -12.254
-159 -199
60.022 45.483
30,0% 30,0%
0,7% -0.1%
-5,7% -
-1,1% -0,2%
0,9% 0,2%
24,8% 29,9%

 

 

ore

I DRIFTSOMKOSTNINGE
' i
; ÅRETS! AFSKRIVNING

DEN SENEST MEDDELT
AF KONCERNENS DANS

i JINVESITERINGSEJENDÉ
i LÆG Till. LEJEN, MED T.

i T.DKK 4.547.737 SAMT

 

10: ANLÆGSZ

i
i
i
i
|
i

|
|
i
]
|
I

KONCERN
!

KOSTPRIS 1, JANJA
TILGANG, KØB

TILG ÅNG, FORBEDRING

AFGANG
KOSIPRIS 31, DEC

OPSKRIVNINGER 1. J

KTIVER

MBER

NUAR

ÅRETS OPSKRIVNINGER

TILBAGEFØRSEL AF 0

AFGANG OPSKRIVNIN

OPSKRIVNINGER 31
i

 

NEDSKRIVNINGER 1.
ÅRETS) NEDSKRIVNIN
TILBAGEFØRSEL AFN
AFGANG NEDSKRIVN
NEDSKRIVNINGER 3

I
AFSKRIVNINGER 1. JA!
ÅRETS AFSKRIVNINGE
AFGANG
AFSKILIVNINGER 31.

 

I
REGNSKABSMÆSSIG
31. DECEMBER 2004
REGNSKABSMÆSSIG
31, DECEMBER 2003

|
AFSKRIVNINGER IND

ADMINISTRATIONSOM

'

TIL SIKRERHED FOR RE

|

PSKRIVNINGER
GER
DECEMBER

ANUAR

HER
DSKRIVNINGER
NGER

.» DECEMBER

NUAR
R

DECEMBER

VÆRDI

VÆRDI

2
OSTNINGER
ER IALT

T.EUR 6.346,

 

 

 

REGNES SÅLEDES:

REGNSKAB

GOODWILL

1.800

1.800

SO 0Oo 0 oo

OOoO0O 0

1.447
353

1.800

353

353
0
353

75

INVESTE-
RINGSEJEN-
DOMME

2.571.684
1.653.007
64.719
-373.858
3.915.552

247.840 -

85.979
-24.735
-539
308.545

97.151
21.108
"13.357
"16.768
88.134

1,234
2.083
-4
3.313

4.132.650

2.721.139

2.083
0
2.083

OFFENTLIGE VURDERING AF KONCERNENS DANSKE EJENDOMME UDGØR T.DKK 2.9
KE EJENDOMME ANDRAGER T.DKK 4.116.650.

MME ER INDEHOLDT SÆRINDRETNINGER OG INSTALLATIONER, DER TILBAGEBETALES
DKK 14.928 (31. DECEMBER 2003: T.DKK 15,777)

LKREDITLÅN OG FINANSIERINGSINSTITUTTER ER DER I KONCERNENS EJENDOMME T

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

IGANGVÆR-

ENDE OMBYG-

NING INVE-

STERINGS-

EJENDOMME
w

$

13.480
215.459
[0
57.546
1 70.983

170.983
i
'

13.28

 

 

 

 

DRIFTSMA-
TERIEL OG
INVENTAR

14.782
3.182

-1.260
16.704

BO O0O 0 oOo

oO0O0O0o 0 0

5.840
3.233
-350
8.723

7.981

8.942

2.119
1.114
3.233

VÆRDIPA-
PIRER OG
KAPITAL-

ANDELE

450
7.500
0

-170
7.780

341
2.750
0
-24
3.067

O&O 0 oOo oo

10.847

7.992. DEN BOGFØRTE VÆRDI "
VED ET TIDSBEGRÆNSET TIL-

NGLYST PANTESIKKERHED FOR :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. ANLÆGSAKTIVER (FORTSAT)

MODERSELSKAB

KOSTPRIS 1, JANUAR
TILGANG, KØB

TILGANG, FORBEDRING
AFGANG

KOSTPRIS 31. DECEMBER

OPSKRIVNINGER 1. JANUAR

ÆNDRING AF REGNSKABSPRAKSIS 1. JANUAR
ÅRETS OPSKRIVNINGER

TILBAGEFØRSEL AF OPSKRIVNINGER

AFGANG OPSKRIVNINGER

OPSKRIVNINGER 31. DECEMBER

NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR

ÅRETS NEDSKRIVNINGER
TILBAGEFØRSEL AF NEDSKRIVNINGER
AFGANG NEDSKRIVNINGER
NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER

AFSKRIVNINGER 1. JANUAR
ÅRETS AFSKRIVNINGER

AFGANG

AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI
31. DECEMBER 2004

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI
31. DECEMBER 2003

AFSKRIVNINGER INDREGNES SÅLEDES:
DRIFTSOMKOSTNINGER
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER
ÅRETS AFSKRIVNINGER I ALT

DEN SENEST MEDDELTE OFFENTLIGE VURDER

REGNSKAB

IGANGVÆR-

ENDE OMBYG-

INVESTE- NING INVE-
RINGSEJEN- STERINGS-

DOMME EJENDOMME

1,389.664 8.050
579,529 23.917
28.533 0
-88.041 -25.548
1.909.685 6.419

161.565
0

62.589
-13.835
-1.858
208,461

oOo O&Oo&O 0

78.503
16.411
-9.382
-3.327
82.205

Q OG oo

549
1.988
0
2.537

Q oOo» 0 0

2.033.404 6.419

1.472.177 8.050

1.988
0
1.988

SELSKABETS DANSKE EJENDOMME ANDRAGER T.DKK 2.017.404.

HINVESTERINGSEJENDOMME ER INDEHOLDT SÆRINDRETNINGER OG INSTALLATIONER, DER TIL

LÆG TiL LEJEN, MED T.DKK 14,928 (31. DECEMBER 2003: T.DKK 15.619)

TIL SIKKERHED FOR REALKREDITLÅN OG FINANSIERINGSINS

T.DKK 2.071.455 SAMT T.EUR 5.660.

76

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

DRIFTSMA-
TERIEL OG
INVENTAR

4.710

2.568

-472
6.806

oOo OQO OoO oo

oOo» 0 0 Go

1,141
1.040

2.113

4.693

3.569

0
1.040
1.040

KAPITALAN-
DELE I TiL-
KNYTTEDE

SELSKABER

708.916
623.590

0

-13.885
1.318.621

109.673
-782
60.565
-49.642
0
119.814

11.405
0
-8.650
-2.755
0

OD &Q &O OG

1.438.435

806.402

ING AF SELSKABETS DANSKE EJENDOMME UDGØR T.DKK 1.566.080. DEN BOGFØRT

VÆRDIPA-
PIRER OG
KAPITAL-

ANDELE

450

7.500

-170
7.780

oa 0 O 0 0

Q O 0 oOo

10.847

E VÆRDI AF

BAGEBETALES VED ET TIDSBEGRÆNSET TIL-

TITUTTER ER DER I SELSKABETS EJENDOMME TINGLYST PANTESIKKERHED FOR

 

 

 

 

 

 

 

 

"ÆNDRING AF AKTIEK

 

 

10 MANLÆGSA

KAPITALANDELE I

 

JEUDAN I A/S
JEUDAN II A/S
JEUDAN V A/S
JEUDAN Vil A/S
JEUDAN SERVICE A/f

11. 4LIKVIDE B

LIKVIDE BEHOLDNIN
DEPONERINGER
LIKVIDE BEHOLDNI

12. IAKTIEKAP

AKTIEKAPITALEN BES!

 

AKTIEKAPITAL 1. JAN
MEDARBEJDERAKTIEE
AKTIEEMISSION JUNI
AKTIEKAPITAL 31. 0

EGNE'AKTIER

|
BEHOLDNING 1. JANU
TILGAJVG
|
AFGANG
BEHOLDNING 31, DE

SELSKJABET HAR ERHV
FORHOLD" PÅ SIDE 33

 

 

KTIVER (FORTSAT)

ILKNYTTEDE SELSKABER

EHOLDNINGER

ER

YGER I ALT

TAL

AR 2000

MISSION JUNI 2002
2004

ECEMBER 2004

CEMBER

 

PITALEN I PERIODEN 2000 — 2004:

REGNSKAB

ERVET EGNE AKTIER MED HENBLIK PÅ AFDÆKNING AF OPTIONSPROGRAMMERNE SO

77

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004 |

|
HJEM- |

STED KØBSÅR
KØBENHAVN 1997
KØBENHAVN 2804
KØBENHAVN 2003
KØBENHAVN 2002
KØBENHAVN 1959

f

i

|

!

KONCERN. j
2004 2003
1,320 1.891
22.439 7.32
23.759 9.283

|

FÅR AF 5.775.072 AKTIER Å DKK 100. AKTIEKAPITALEN OMFATTER KUN ÉN AKTIEKLAGSE,

ANTAIL

990
108.47'8
-83.697
25.731.

 

SELSKABS-
KAPITAL — EJERANDEL
17.380 100%
10.000 100%
10.500 100%
10.500 100%
500 100%

MODERSELSKAB
2004 2003
281 193

109 800

390 "993
380.000

4.525

192.982

577.507

KØBS-/ % AF AKTIE-
SALGSPRIS KAPITAL
298 0,03%
36.468 1,87%
-27.006 -1,45%

9.760

0,45%

i OMTALT UNDER "AKTIONÆR- :

 

 

 

 

REGNSKAB

13. HENSAT TIL VEDLIGEHOLD

KONCERN MODERSELSKAB
2004 2003 2004 2003
HENSAT TIL VEDLIGEHOLD 1. JANUAR 2.382 1.650 797 786
ANVENDT I ÅRET -1.405 -722 616 -362
HENSAT I ÅRET 1.282 1.073 231 373
TIL- OG AFGANG VED KØB/SALG AF EJENDOMME 2,154 381 128 o
HENSAT Till VEDLIGEHOLD 317. DECEMBER 4.412 2.382 540 797

DA FORFALDSTIDSPUNKTET FOR VEDLIGEHOLDSFORPLIGTELSER I HENHOLD TIL LEJELOVEN OG LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF
BOLIGFORHOLDENE ER UVIST, ER DER IKKE AFGIVET OPLYSNINGER OM FORFALD UNDER HENHOLDSVIS 1 ÅR OG EFTER 5 ÅR.

14. LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

LANGFRISTET GENNEM-

GÆLD DER GENNEM- SNITLIG RENTE

LANGFRISTET — FORFALDER SNITLIG REST- | PROCENT

KONCERN GÆLD EFTER 5 ÅR LØBETID Ii ÅR FOR 2005
REALKREDITLÅN 2.113.120 1.787.675 16 4,6%
FINANSIERINGSINSTITUTTER 267.172 212.900 11 4,8%
DEPOSITA 81.149 81.149 - -
LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 2.461.441 2.081.724 - -
LANGFRISTET GENNEM-

GÆLD DER GENNEM- SNITLIG RENTE

LANGFRISTET — FORFALDER SNITLIG REST- — | PROCENT

MODERSELSKAB GÆLD EFTER 5 ÅR LØBETID I ÅR FOR 2005
REALKREDITLÅN 1.210.477 1.016.871 16 4,6%
FINANSIERINGSINSTITUTTER 267.172 212.900 11 4,8%
DEPOSITA 34.355 34.355 - -
LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER | ALT 1.512.004 1.264.126 - -

78

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004

 

pe

NA

 

 

 

 

 

 

'| VÆRDIIANSÆTTELSESN
' i

:KORTFRIS

|
i
i

15.

 

AFDRAG PÅ REALKR
INDFRIELSE AF REAL
i
AFDRAG PÅ BANKLÅ
KORT'FRISTET DEL /
i
|
|
16. GARANTIE

TIL SIKKERHED FORR
T.DK | 4.547,737 SAM
KØBEJVHAVNS KOMM
GEKØBE EJENDOMME

MaTRI NR, 1322 UTTE

|

JEUDAIN SERVICE A/S
i

i

|
JEUDAN A/S HAR LEA

JEUDAN A/S ER SAMB
A/S. SJELSKABERNE HA
|
JEUDAN A/S OG DE Ti
DARISK FOR DET SAM

SOM BESKREVET PÅ Å
DAGSVÆRDIEN AF DE

|

 

BORTS IT FRA OVENST
PORTEN ANFØRTE.
i

 

 

REGNSKAB å

'

W
i
Å
£
i
i
i
i

i
å
Å
2
i

TET DEL AF LANGFRISTET GÆLD |
(i
KONCERN | MODERSELSKAB
2004 2003 2004 2003
DITLÅN NÆSTE ÅR 62.600 34.156 32.716 18.911
REDITLÅN VEDR. SOLGTE EJENDOMME 66.176 KO 66.176 0
Y NÆSTE ÅR 10.264 16.513 10.264 16.513
F LANGFRISTET GÆLD I ALT 139.040 50.659 109.156 35.424

É
i

|
R OG EVENTUALFORPLIGTELSER i

i

i
EALKREDITLÅAN OG FINANSIERINGSINSTITUTTER ER DER I KONCERNENS EJENDOMMEITINGLYST PANTESIKKERHED FOR
T T.EUR 6.346, HVORAF T.DKK 880.703 SAMT T.EUR 6,346 ER I KONCERNENS BESIDDELSE.

É
UNE ER I HENHOLD TIL TINGLYST DEKLARATION AF 6. JULI 1954 HENHOLDSVIS 22. Jul I 1949 BERETTIGET TIL AT TILBA-

BYGMESTERVEJ 5, MATR. NR, 1149 UTTERSLEV, I ÅR 2060 FOR T.DKK 2.157 SAMT EJENDOMMEN LERSØ PARKALLÉ 101,
RSLEV, I ÅR 2040 FOR T.DKK 190. i

f
i
MAR TEGNET GARANTIER FOR ENTREPRISER FOR T.DKK 1.130. É

i
ET DRIFTSMATERIEL. DEN SAMLEDE LEASINGFORPLIGTELSE (OPERATIONEL LEASING) UDGØR T.DKK 726.

|

SKATTET MED DE TILKNYTTEDE SELSKABER JEUDAN I A/S, JEUDAN V A/S, JEUDAN VIL A/S SAMT JEUDAN SERVICE
FTER SOLIDARISK FOR DEN SAMLEDE SELSKABSSKAT, DER PR. 31. DECEMBER 2004 ANDRAGER T.DKK 0.

|
KNYTTEDE SELSKABER JEUDAN I A/S TIL JEUDAN Vil A/S ER FÆLLES MOMSREGISTRERET. SELSKABERNE HÆFTER SOLI-
EDE MOMSTILSVAR, DER PR. 31. DECEMBER 2004 ANDRAGER T.DKK 0. i

;

i

SRAPPORTENS SIDE 33 HAR SELSKABET ETABLERET ET AKTIEOPTIONSPROGRAM FOR|LEDENDE MEDARBEJDERE,
j

?R. 31. DECEMBER 2004 IKKE UDNYTTEDE OPTIONER ANDRAGER DKK 3,4 MIO. BEREGNET UDFRA BLACK-SCHOLES'
«

ETODE, JF. ÅRSRAPPORTENS SIDE 35. i

i

F

ENDE PÅHVILER DER IKKE KONCERNEN KAUTIONS-, GARANTI- ELLER ANDRE FORPLIGTELSER UDOVER DE I ÅRSRAP-
p

|
|
|

 

79 |

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004 j

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

REGNSKAB

17. RENTE- OG KREDITRISIKO
RENTERISIKO

OM KONCERNENS FINANSIELLE AKTIVER OG FORPLIGTELSER KAN ANGIVES FØLGENDE AFTALEMÆSSIGE REVURDERINGS- OG INDFRIELSES-
TIDSPUNKTER, AFHÆNGIG AF HVILKEN DATO DER FORFALDER FØRST.

REVURDERINGS-/FORFALDSTIDSPUNKT

BELØB HERAF FAST EFFEKTIV
KATEGORI LALT 0-1 ÅR 1-5 ÅR » 5 ÅR  FORRENTET RENTE %
SALGSBEHOLDNING EJENDOMME 117.060 82.610 34.450 - - -
INDESTÅENDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND 2.506 373 2.133 - 2.506 2,0
LIKVIDER 23.759 1.429 ” 22.330 - 23.759 1,9
ØVRIGE OMSÆTNINGSAKTIVER 30.974 30.974 - - -
OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 174.299 115.386 58.913 - 26.265 -
REALKREDITLÅN 2.113.120 - 325.445 1.787.675 2.113.120 4,6
FINANSIERINGSINSTITUTTER 267.172 - 54.272 212.900 267.172 4,8
DEPOSITA 81.149 - - 81.149 - -
LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER | ALT 2.461.441 - 379.717 2.081.724 2.380.292 -
KORTFRISTET DEL AF LANGFRISTET GÆLD 139.040 139.040 - - 139.040 46-48
FINANSIERINGSINSTITUTTER 131.208 131.208 - - 131.208 3,0
ØVRIG KORTFRISTET GÆLD 91.515 91.515 - - - -
KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 361.763 361.763 - - 270.248 -

DE EFFEKTIVE RENTESATSER ER OPGJORT PÅ BAGGRUND AF DET AKTUELLE RENTENIVEAU PR. 31. DECEMBER 2004.

KREDITRISIKO

KONCERNEN MODTAGER FOR SÅ VIDT ANGÅR KUNDER SIKKERHED FOR TILGODEHAVENDE FRA SALG AF TJENESTEYDELSER 1 FORM AF DEPO-
SITUM/FORUDBETALT LEJE ELLER PENGEINSTITUTGARANTI. MODTAGET SIKKERHED INDGÅR i VURDERINGEN AF DEN NØDVENDIGE NED-
SKRIVNING TIL IMØDEGÅELSE AF TAB.

18. NÆRTSTÅENDE PARTER

KONCERNEN HAR OPTAGET CA. 72% AF DE SAMLEDE REALKREDIT- OG BANKLÅN HOS NYKREDIT A/5, KALVEBOD BRYGGE 1-3, 1780
KØBENHAVN V, SOM OGSÅ ER BETYDENDE AKTIONÆR. LÅNENE ER INGÅET PÅ MARKEDSMÆSSIGE VILKÅR.

KONCERNEN HAR TEGNET LANGT HOVEDPARTEN AF SINE FORSIKRINGER HOS NYKREDIT FORSIKRING A/S (100% EJET DATTERSELSKAB AF
NYKREDIT A/S). FORSIKRINGERNE ER INDGÅET PÅ MARKEDSVILKÅR.

JEUDAN VH A/S HAR UDLEJET ET BOLIGLEJEMÅL Til JEUDANS ADMINISTRERENDE DIREKTØR PER W. HALLGREN. LEJEKONTRAKTEN ER IND-
GÅET PÅ NORMALE VILKÅR, HERUNDER LEJENS FASTSÆTTELSE.

HERUDOVER ER DER INGEN TRANSAKTIONER AF BETYDNING MED NÆRTSTÅENDE PARTER, HERUNDER DIREKTIONS- OG BESTYRELSESMED-
LEMMER ELLER AKTIONÆRER MED BETYDENDE INDFLYDELSE.

80

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2004