Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

 

 

 

 

 

 

K

Ti cdevelopment

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling
den 30. maj 2005

CL

dirigent

   

TK Development A/S + CVR nr. 24256782
Vestre Havnepromenade 7 + DK-9000 Aalborg
Tel. (+45) 88 96 10 10 + Fax (+45) 88 96 10 11

 

ÅRSRAPPORT 2004/2005 FOR TK DEVELOPMENT A/S

INDHOLDSFORTEGNELSE

 

 

 

 

Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

HOVED- OG NØGLETAL …….G..ussscsseneeeeneertenseereee eee ree nere nen eneret er rer
HOVEDTENDENSER ….….G…..usssesseserereseesereennteerer eneret renere renerne senere ennen

 
 
  
 
  
 
 
 

REGNSKABSBERETNING scenerne nerne keen nn rrnnner
LEDELSESPÅTEGNING

REVISIONSPÅTEGNING
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
RESULTATOPGØRELSE
BALANCE .…uG… us ssnceseeeeeererereerernsrerrrene

ÅRSRAPPORT 2004/2005 FOR TK DEVELOPMENT A/S

HOVED- OG NØGLETAL

Hoved- og nøgletal for koncernen (i mio. DKK)
(beløb for 2000/01 - 2001/02 er proformatal) ""

 

 

2000/01 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05
Hovedtal:
Omsætning 2.543,2 3.016,9 1.016,5 1.557,2 1.645,5
Bruttoavance 501,1 660,6 -109,2 624,0 364,8
Ordinært resultat før finansiering 368,5 473,1 -313,0 -847,5 196,8
Finansiering m.v. -16,2 -77,1 -120,9 -166,1 -164,4
Resultat før skat 352,3 395,6 -433,9 -1.013,7 31,8
Årets resultat 248,6 289,7 -343,2 -722,8 15,8
Samlet balance 5.944,0 8.358,4 7.567,3 6.762,6 5.525,3
Materielle anlægsaktiver 39,1 43,3 56,6 794,1 616,0
Projektbeholdning i alt 4.107,3 5.690,1 5.630,8 4.978,0 3.098,1
Solgte projekter 2.534,2 3.177,1 2.391,5 2.985,9 1.011,1
Øvrige projekter 1.573,1 2.513,0 3.239,3 1.992,71 2.087,0
Egenkapital ekskl. minoritetsinteresser 1.524,1 1.876,8 1.435,1 574,1 592,0
Egenkapital inkl. minoritetsinteresser 1.543,6 1.913,5 1,477,9 579,6 618,7
Samlet ansvarlig kapital 2.225,3 2.630,5 2.188,8 1.237,8 1.370,8
Nøgletal":
Egenkapitatforrentning (ROE) 18,5% 17,0% -20,7% -72,0% 2,7%
Overskudsgrad (EBIT margin) 14,5% 15,7% -30,8% -54,4% 12,0%
Soliditetsgrad (egenkapital) 25,6% 22,5% 19,0% 8,5% 10,7%
Søliditetsgrad (ansvarlig kapital) 37,4% 31,5% 28,9% 18,3% 24,8%
Indre værdi (nom. DKK 20) 108,7 133,8 102,3 40,9 42,2
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 17,9 20,7 -24,5 -51,6 1,1
Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,0 1,0 0,0 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 272 179 36 23 34
Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer":
Egenkapitalforrentning (ROE) 17,1% 16,3% -19,4% —65,3% 2,7%
Soliditetsgrad (egenkapita!) 27,3% 23,7% 20,3% 10,0% 10,7%
Soliditetsgrad (ansvarlig kapital) 37,4% 31,5% 28,9% 18,3% 24,8%
Indre værdi (nom. DKK 20) 111,1 135,2 105,0 46,1 42,2
Resultat pr. aktie (nom. DKK 20) 17,0 20,1 -23,3 -49,3 1,1

 

 

I oversigten er hovedtallene for 2000/2001 til 2001702 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med
omlægningen af regnskabsåret der skete i 2001/02. A dt gning for solid er ital ultimo / bala! ultimo) x 100.

g

 

 

” Ved beregning af nøgletal! er Den Danske Fi il ings vejledning anvendt. Nøg! er korrigeret for aktieemmissionen i 2000/01.
" Omtægningen af proformata! er ikke revideret.

ÅRSRAPPORT 2004/2005 FOR TK DEVELOPMENT A/S

HOVEDTENDENSER

TK Development realiserede i regnskabsåret 2004/05 et
resultat på DKK 15,8 mio. efter skat mod et forventet
resultat i størrelsesordenen DKK 0 mio. efter skat.

Balancen er pr. 31. januar 2005 reduceret med
DKK 1.237.3 mio. i forhold til året før og udgør nu DKK
5.525,3 mio.

Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2005 DKK 592,0
mio., og den samlede ansvarlige kapital udgør DKK
1.370,8 mio. svarende til 24,8 % af den samlede balan-
ce.

Nordeuropa

- positiv udvikling af projektporteføljen i
TKD Nordeuropa

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2004/05 realiseret
en bruttoavance på DKK 159,3 mio. og et resultat efter
skat på DKK 21,0 mio. mod forventet DKK 20 mio. efter
skat.

I forbindelse med den i fondsbørsmeddelelse nr. 2/2004
meddelte restrukturering af TK Development koncernen
blev der med virkning fra 1. februar 2004 overført 62
projekter til den nyetablerede datterkoncern TKD Nord-
europa. Som et led i restruktureringen blev der endvide-
re i juli 2004 hjemtaget et ansvarligt obligationslån på
nom. DKK 220 mio.

Der har gennem regnskabsåret været en positiv udvik-
ling af den overførte projektportefølje. En række af
projekterne er solgt hvoraf nogle er under opførelse og
andre er afleveret. Regnskabsåret har bl.a. været præ-
get af en betydelig udvikling af arealerne på Amerika
Plads i København, Valby Torvene i København samt
Stuhrs Brygge-arealerne i Aalborg, foruden udvikling af
en række øvrige projekter i samarbejde med koncer-
nens kunder blandt retailkæder. Der er opnået godken-
delse af plangrundlag til det 44.000 m? shoppingcenter-
projekt Entré i Malmø, Sverige. Endelig har koncernen
indgået betinget aftale om udvikling og salg af sit første
shoppingcenter-projekt i Baltikum.

Udover den overførte projektportefølje er flere nye
projekter under udvikling.

Centraleuropa

- et godt år for Euro Mall Holding

Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05 realise-
ret en bruttoavance på DKK 281,1 mio. og et resultat
efter skat på DKK 185,6 mio.

Året har været præget af en positiv udvikling på det
centraleuropæiske marked.

Efter EU-udvidelsen har der bl.a. hos internationale
investeringsfonde kunnet konstateres en markant øget

 

Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

interesse for investering i Centraleuropa. Forvent-
ningerne om stigende købekraft blandt de centraleuro-
pæiske forbrugere har samtidig øget interessen for
investering i netop shoppingcentre og øvrige retailejen-
domme.

Som følge af den øgede investorinteresse har Euro Mall
Holding gennem regnskabsåret 2004/05 tidligere end
ventet indgået en række aftaler om salg og udvikling af
flere shoppingcentre i regionen: Projektsalgene er sket
til afkastgrader der ligger markant under hvad der hidtil
har kunnet opnås og dermed til væsentligt højere priser.
Euro Mall Holdings i behold værende ejendomme har
udviklet sig positivt gennem regnskabsåret. Ledelsen
vurderer at ejendommene ved en fortsat udvikling af
markedssituationen kan indeholde et betydeligt mer-
værdipotentiale i niveauet DKK 100 mio.

TK Developments managementselskab Euro Mall Cen-
ter Management (EMCM) er blevet yderligere styrket
gennem året og er i dag markedsleder i management af
shoppingcentre i Tjekkiet.

Der har gennem regnskabsåret været et tilfredsstillende
forløb i udvikling og færdiggørelse af projekter.

TK Development — øvrige

TK Developments danske projekter solgt før 1. april
2004, Field's-projektet samt projekterne i Rusland og
Tyskland er hjemmehørende i TK Development. Hvad
angår Field's henvises til selvstændigt afsnit. TK De-
velopments projekter i Tyskland og Rusland har i regn-
skabsåret 2004/05 udviklet sig udlejningsmæssigt i
overensstemmelse med ledelsens forventninger. Ejen-
domsporteføljen ønskes afviklet på sigt, og afviklingsho-
risonten forventes for de tyske udlejningsejendomme at
være 3 — 5 år.

Bruttoavancen isoleret set for denne del af koncernen
er utilfredsstillende og udgør for regnskabsåret 2004/05
DKK -—75,7 mio. mens resultatet efter skat udgør DKK —
190,8 mio. Resultatet er negativt påvirket af engangs-
omkostninger i forbindelse med restrukturering af virk-
somheden samt den foretagne nedskrivning af Field's-
projektet — se nedenfor.

Salg af Field's

- væsentlig nedbringelse af koncernens
balance

Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 har
TK Development pr. 20. december 2004 solgt sin ejer-
andel af shoppingcentret Field's til den norske partner

Steen & Strøm. Prisen er aftalt til DKK 1,5 mia., dog
således at den endelige pris fastlægges pr. 1. marts
2007 relateret til centrets performance på dette tids-
punkt. TK Development har på baggrund af en kom-
merciel afhandling af risici samt øgede handelsomkost-
ninger foretaget en nedskrivning på projektet med DKK
87,9 mio. Salget af Field's har nedbragt koncernens
balance med ca. DKK 1.100 mio. ligesom den rentebæ-
rende gæld er reduceret tilsvarende.

Det er — som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004
— ledelsens vurdering at den endelige prisfastsættelse
pr. 1. marts 2007 kan indebære en risiko for en mindre-
pris op til DKK 100 mio. i forhold til den nuværende
værdiansættelse.

Restrukturering samt omkostnings-
og kapacitetstilpasning gennemført
som planlagt

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen for regn-
skabsåret 2003/04 blev der — jf. fondsbørsmeddelelse
nr. 2/2004 - orienteret om en restrukturering af TK De-
velopment indeholdende følgende hovedelementer:

1. Restrukturering af de centraleuropæiske aktivite-
ter i Euro Mall Holding ved ændring af strategi,
deraf afledte betydelige nedskrivninger af akti-
verne samt en ændring af kapitalforholdene. Væ-
sentligste milestone var Investeringsfonden for
Østlandenes (IØ) konvertering af ansvarligt lån til
egenkapital.

2. Overdragelse af de nordeuropæiske aktiviteter til
en ny datterkoncern under navnet TKD Nordeu-
ropa ejet 100 % af TK Development og tilførsel af
likvid kapital hertil. Væsentligste milestone var
sikring af driftslikviditet via tegning af nyt ansvar-
ligt obligationslån.

3. Bibeholdelise af resterende aktiviteter (primært
Field's, Tyskland og Rusland) i moderselskabet
TK Development og afviklingsplan for disse. Væ-
sentligste milestone var en betydelig nedbringel-
se af balancen via salg af Field's.

Restruktureringen er fuldt ud gennemført. Hovedpunk-
terne er følgende:

1. IØ's konvertering af ansvarligt lån til egenkapital
er sket med virkning pr. 30. april 2004.

2. Ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio.
er tegnet i juli 2004.

3. Salg af Field's er effektueret i december 2004.

Der er gennem regnskabsåret 2004/05 foretaget en
omfattende kapacitets- og ressourcetilpasning. Om-

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

kostningerne (personale- og andre eksterne kapacitets-
omkostninger) er reduceret fra DKK 205,3 mio. i
2003/04 til DKK 146,1 mio. i 2004/05 svarende til en
reduktion på 28,8 %. Den gennemførte kapacitets- og
ressourcetilpasning har ikke haft fuld effekt i det for-
gangne regnskabsår og vil derfor indebære en yderlige-
re reduktion af omkostningerne i regnskabsåret
2005/06.

Likviditetsforhold

I forbindelse med restruktureringen blev de likviditets-
mæssige forhold aftalt med bankerne. Dette indebar at
koncernens driftskreditter blev forlænget til ultimo 2006
samt at der blev skabt likviditetsmæssig balance i mo-
derselskabet gennem afdrag og forrentning af Euro Mall
Holdings og TKD Nordeuropas mellemregninger med
moderselskabet.

Koncernens. likviditetsmæssige situation vil således
fremover afhænge af Euro Mall Holdings og TKD Nord-
europas evne til at generere likviditet til betalinger til
moderselskabet samt til gennemførelse af nye projek-
ter.

Euro Mall Holding har fået styrket sin likviditet via salg
af projekter og har således en god likviditetsmæssig
situation.

TKD Nordeuropa fik i juli 2004 tilført DKK 220 mio. via
ansvarligt obligationslån hvilket styrkede beredskabet
betydeligt. Datterkoncernen har et stort antal projekter
med et deraf afledt krav til kapital til gennemførelse af
projekterne. For at sikre en optimal gennemførelse vil
der derfor også i det kommende år blive foretaget en
stram styring af likviditeten.

Vurdering af regnskabsåret
2004/05 og forventninger til regn-
skabsåret 2005/06

På trods af den foretagne nedskrivning af Field's-
projektet er det lykkedes at realisere et resultat efter
skat der ligger på niveau med hvad der hidtil har været
forventet hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende.

For regnskabsåret 2005/06 forventer ledelsen et resul-
tat i størrelsesordenen DKK 50 mio. efter skat.

Der er efter regnskabsårets afslutning indgået aftale
vedrørende salg af shoppingcentret Kolonåda, Karlovy
Vary i Tjekkiet hvilket underbygger det forventede resul-
tat for regnskabsåret 2005/06.

For datterkoncernen TKD Nordeuropa forventer ledel-
sen et resultat for regnskabsåret 2005/06 i størrelses-
ordenen DKK 70 mio. efter skat.

Nærværende årsregnskabsmeddelelse er tilgængelig
på TK Developments nye hjemmeside:
www.tk-development.dk.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

LEDELSESBERETNING

Væsentlige forhold

TK Development realiserede i regnskabsåret 2004/05
en bruttoavance på DKK 364,8 mio. og et resultat efter
skat på DKK 15,8 mio. mod forventet DKK 0 mio. efter
skat.

TK Developments balance udgør pr. 31. januar 2005
DKK 5.525,3 mio. hvilket er et fald på DKK 1.237,3 mio.
i forhold til 31. januar 2004.

Af balancen kan DKK 3.098,1 mio. henføres til projekt-
beholdning, DKK 292,2 mio. til porteføljeejendomme i
Centraleuropa og DKK 294,5 mio. til porteføljeejen-
domme i Tyskland.

Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2005 DKK 592,0
mio. hvilket er en stigning i forhold til 1. februar 2004 på
DKK 17,9 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør
pr. 31. januar 2005 DKK 1.370,8 mio. svarende til 24,8
% af den samlede balance.

Nettoomsætningen fordelt på forretningssegmenter ud-
gøres af DKK 1.060,6 mio. i butikssegmentet, DKK
119,0 mio. i kontorsegmentet og DKK 465,9 mio. i pro-
jekter med segmentmix.

Af nettoomsætningens fordeling på geografiske marke-
der kan DKK 901,7 mio. henføres til Nordeuropa og
DKK 743,8 mio. til Centraleuropa.

Udvikling i forretningsenhederne

TKD Nordeuropa

. Salg og igangsættelse af 42.000 m?2 multifunktionelt
shopping- og bydelscenter Valby Torvene i Køben-
havn
Projektet indeholder butikker, kontorer, boliger
og leisurefaciliteter

-…… Overdækket shoppingcenter efter internationalt
forbillede.

+ Fortsat udbygning af Amerika Plads i København
-…… Opførelse af hotellejligheder til Adina koncer-

nen
-… Salg af boligbyggeretter.

+ Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge i Aalborg
-…… Domicilejendom til KMD
- Boligprojekt til Essex-koncernen.

+ Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg

Salg af multiplex biografcenter
-…… Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke
fuldt ud opfyldt.

+ Opførelse af en række detailbutikker i Danmark

«  I|gangsættelse af 20.000 m? retailpark i Barkarby i
Sverige

+  Retailpark i Uppsala i Sverige fuldt udlejet og solgt

+ Myndighedsgodkendelse til 44.000 m2 shopping-
center i Malmø

+  Glomson retailpark i Finland fuldt udlejet og solgt

. Opstart i Baltikum
-… Betinget aftale om udvikling og salg af 25.000

m? shoppingcenter i Riga.

+ Aftale om etablering af første betydende factory
outlet center i Danmark indgået efter regnskabs-
årets afslutning

+ Styrkelse af likviditets- og kapitalgrundlaget gen-
nem nyt ansvarligt obligationslån.

Omsætningen for regnskabsåret 2004/05 i TKD Nord-
europa udgør DKK 919,6 mio., og resultatet efter skat
udgør DKK 21,0 mio.

I forbindelse med restruktureringen af TK Development
koncernen blev der med virkning fra 1. februar 2004
overført 62 udviklingsprojekter til den nye 100 % ejede
datterkoncern TKD Nordeuropa.

TKD Nordeuropa fortsætter og udbygger samarbejdet
med skandinaviske og øvrige internationale detailhan-
delskæder. Efter at detailhandelen gennem en periode
har været præget af stagnation, er der nu atter øget
interesse for nyetableringer og ekspansion.

Styrkelse af kapitalgrundlaget gennem nyt
ansvarligt obligationslån

Som et led i restruktureringen af TK Development kon-
cernen er der i TKD Nordeuropa i juli 2004 udstedt et
ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio.

Likviditet / Likviditetscovenant

I forbindelse med udstedelse af obligationslån i TKD
Nordeuropa har koncernen forpligtet sig til løbende at
opfylde likviditetscovenant der skal sikre fri likviditet til

1. de planlagte egenkapitalindskud i projekter som
TKD Nordeuropa er forpligtet til at gennemføre
over de kommende seks måneder

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

2. kontante, ikke-projektrelaterede  kapacitetsom-
kostninger i de kommende seks måneder
3. renter og afdrag på ikke-projektrelaterede lån og

driftskreditter i de kommende seks måneder.

TKD Nordeuropas likviditetsberedskab er realiseret på
et lavere niveau end forventet ved datterkoncernens
etablering da projektsalg efterfølgende er sket i et lidt
lavere tempo end forventet.

TKD Nordeuropas likviditetscovenant er til stadighed
opfyldt, og der er udarbejdet likviditetsplaner med hen-
blik på at sikre den fortsatte opfyldelse.

Danmark

Regnskabsåret 2004/05 har været præget af en positiv
udvikling på det danske retailmarked. TKD Nordeuropa
har fortsat og udbygget sit samarbejde med såvel dan-
ske som internationale retailkæder der ønsker at eks-
pandere på det danske marked. TKD Nordeuropas
portefølje af danske retailprojekter er kendetegnet ved
stor bredde fra mindre, enkeltstående butiksprojekter til
store shoppingcenter-projekter.

På kontormarkedet opleves der nu efter flere års tilba-
geholdenhed en voksende interesse for kontorarealer.

Afsætningsmæssigt kan der konstateres en stor in-
teresse for attraktive kontor- og detailhandelsejendom-
me i Danmark.

Af væsentlige igangværende og gennemførte projekter
kan nævnes følgende:

Salg og udvikling af bydels- og shoppingcentret
Valby Torvene

TKD Nordeuropa har indgået aftale om salg og udvik-
ling af shopping- og bydelscentret Valby Torvene i Val-
by, København. Køberen er det danske ejendomsinve-
steringsselskab DADES. Salgsprisen for centret er aftalt
til DKK 662 mio.

Bydelscentret forventes åbnet i efteråret 2006 og kom-
mer til at bestå af ca. 18.000 m? butikker og restauran-
ter, ca. 5.000 m? kontorer, ca. 7.000 m2 leisure og ca.
12.000 m? parkeringsfaciliteter.

Med direkte adgang til Valby Station og med nybygning
af ca. 12.000 m? parkeringsfaciliteter er der samtidig
sikret optimale adgangsforhold til bydelen.

Projektet tager udgangspunkt i en ombygning af det
eksisterende bomuldsspinderi tillige med opførelsen af

fem selvstændige bygninger således der skabes en ny
bydel med egne gader. Stueetagerne anvendes til bu-
tiksformål og de øvrige etager til henholdsvis beboelse
og kontorer.

Som noget enestående i Danmark bindes shoppingde-
len — efter internationalt forbillede — sammen af en
glasoverdækning i 4. sals højde. | gadeplan etableres
der ca. 45 individuelle butikker fordelt på dagligvarebu-
tikker, specialbutikker, caféer og restauranter. Der er
indgået lejeaftaler med en række retailkæder bl.a.
Kvickly, Fakta, Hennes og Mauritz og JYSK.

Som en del af projektet opføres ca. 7.000 m? kultur- og
fritidsaktiviteter således der også skabes aktivitet uden
for butikkernes åbningstider. Der er bl.a. indgået aftale
med Hard Work Studio om etablering af et topmoderne
fitnesscenter.

Centret kommer endvidere til at indeholde 12.500 m2
boliger. 2.500 m? af boligerne er solgt til boligselskabet
DVB, og de resterende boliger forventes solgt inden for
kort tid.

Fortsat udbygning af Amerika Plads i København

Sammen med Københavns Havn fortsætter TKD Nord-
europa udviklingen af en helt ny bydel på Amerika
Plads i København. Geografisk omfatter Amerika Plads
den trekantskile der omkranses af Kalkbrænderihavns-
gade mod vest og Dampfærgevej mod øst og Mel-
lembassin mod nord.

Bygningsmæssigt videreføres den markante arkitektur
som er repræsenteret af områdets pakhuse. Den grund-
læggende idé er at skabe en ny bydel i byen hvor kø-
benhavnerne både kan bo og arbejde. Når området er
fuldt udbygget, vil det bestå af i alt ca. 50.000 m2 boliger
og ca. 100.000 m? liberalt erhverv kombineret med
publikumsorienterede funktioner med butikker, service,
kultur m.v. der placeres i stueplan, primært orienteret
mod de åbne pladser mellem de enkelte bebyggelser.

Området er opdelt i ni byggefelter.

Opførelse af hotellejligheder til Adina koncernen
Der pågår opførelse af hotellejligheder til Adina koncer-
nen (tidligere Medina). Denne del af projektet der udgør
8.500 m?, forventes klar til aflevering i november 2005.
Endvidere bygges 1.500 m? butikker hvoraf ca. 800 m2
er udlejet til Netto. Endelig opføres 3.500 m2 parke-
ringskælder der er solgt til Kommanditaktieselskabet
Danlink Udvikling. En integreret del af projektet er ca.
6.600 m? boliger der er solgt som boligbyggeretter til
NCC-koncernen.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

. ANS Saa as
i RONNORSNRS

 

 

 

 

 

 

Valby Torvene, København, Danmark

9 af 66

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Salg af byggefelter

To byggefelter med boligbyggeretter på 17.000 m? med
mulighed for opførelse af ca. 160 boliger på Amerika
Plads er solgt til Sjælsø Gruppen.

Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge

På arealerne på og omkring det tidligere Aalborg Værft
udvikler TKD Nordeuropa en moderne business- og
boligpark med ca. 100.000 m?2 erhvervs-/kontorlokaler
og lejligheder. Med den attraktive beliggenhed ud til
Limfjorden, tæt på centrum og motorvejen forventes
området at blive en af de mest eftertragtede virksom-
hedsadresser i Nordjylland.

Domicilejendom til KMD

TKD Nordeuropa har på Stuhrs Brygge-areaferne på-
begyndt opførelsen af KMD's (det tidligere Kommune-
data A/S) nye firmadomicil. Der er tale om et arkitekto-
nisk spændende byggeri med opførelse af længebyg-
ninger på hver side af den gamie tørdok.

Projektet er på 26.000 m2 og forventes afleveret i 2.
halvår 2006. Projektet er solgt til KMD, og salget er
baseret på forward funding.

Boligprojekt til Essex-koncernen

På en del af arealerne pågår opførelse af et 9.600 m2
boligprojekt. Projektet består af 160 lejligheder i et tradi-
tionelt etagebyggeri med en beliggenhed ud over det
sædvanlige, og fra langt den største del af lejlighederne
vil der være udsigt over vandet. Boligprojektet er solgt
til Essex-koncernen.

Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg

I marts 2004 åbnede Kennedy Arkaden i Aalborg. Pro-
jektet er et multifunktionelt center indeholdende bl.a.
trafikterminal, biografer, kontorer og butikscenter.

Salg af multiplex biograf

Etableringen af en 10-sals multiplex biograf i Kennedy
Arkaden har været en markant succes med et billetsalg
langt over det forventede. Biografenheden i Kennedy
Arkaden er solgt til danske investorer.

Forudsætningerne for salg af retaildelen ikke fuldt
ud opfyldt

Retaildelen havde en lidt vanskelig start og oplevede en
vis træghed med udlejning af butiksarealer. Situationen
er nu bedret, og der er gennem de sidste måneder
etableret flere spændende butikker — bl.a. har AaB A/S
etableret en markant brand-store i centret.

Et aftalt salg af retaildelen er annulleret idet de til salget
knyttede betingelser ikke er fuldt ud opfyldt. Aconto-
avance for denne del af projektet er derfor tilbageført.

Hvad angår kontordelen har denne været præget af den
aktuelle træghed på kontormarkedet. Udlejningsgraden
ide samlede retail- og kontorarealer er ca. 75 %.

Opførelse af en række enkeltstående butikker

Udover at arbejde med store komplekse projekter udvik-
les der løbende butiksenheder til en lang række af TKD
Nordeuropas kunder.

TKD Nordeuropa har gennem regnskabsåret 2004/05
udviklet og opført en række enkeltstående butiks-
enheder rundt i Danmark til bl.a. Fakta, jem & fix, T.
Hansen Gruppen og Kvik Køkkener.

Etablering af første betydende factory outlet cen-
ter i Danmark

Efter regnskabsårets afslutning har TKD Nordeuropa
endvidere som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 5/2005
indgået aftale med Miller Developments om erhvervelse
af jordareal og opførelse af et 12.000 m? factory outlet
center i Ringsted. Projektet forventes færdigopført i
efteråret 2006 og er det første betydende factory outlet
center i Danmark.

Der forventes byggestart i slutningen af 2005 med for-
ventet åbning af factory outlet centeret i efteråret 2006.
Projektet forventes solgt efter den første driftsperiode.

Projektet gennemføres i et nyt 50/50-ejet joint venture
med Miller Developments, et datterselskab af Miller
Group der er Storbritanniens største, privatejede ejen-
domsudvikler og en betydende aktør inden for opførelse
af boliger og entreprenøropgaver i øvrigt. Ud over en
betydelig aktivitet i Storbritannien har Miller Devetop-
ments også aktiviteter i bl.a. Ungarn, Portugal, Spanien
og nu også i Danmark.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

 

 

 

Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Erhvervs- og boligprojekt i Århus

TKD Nordeuropa har på Telefontorvet ved Åboulevar-
den i Århus påbegyndt opførelsen af et kombineret
butiks- og boligprojekt der bliver en central del af et nyt
torv med strøgfunktion i hjertet af Århus.

Projektet består af 2.200 m? butiksarealer, betalingspar-
keringskælder samt 55 boliger.

Der er indgået aftale med Elgiganten der lejer et 1.500
m? butiksareal. Det samlede projekt er solgt til Essex-
koncernen baseret på forward funding.

Sverige

I Sverige har regnskabsåret været præget af udvikling
af en række mindre og mellemstore retailpark-projekter,
forberedelse af et omfattende retailpark-projekt i Bar-
karby samt shoppingcenter-projektet Entré i Malmø.

Udvidelse af eksisterende retailparker

I Halmstad er retailparkens etape II fuldt udlejet, solgt
og afleveret. Lejerne er bl.a. Hååks, Cheapy og Kvik
Køkkener.

I Luleaa er etape II afleveret og åbnet i marts 2005.
Projektet er solgt, og lejerne er bl.a. retailkæderne
Rusta, Cervera og Jula.

I Kristianstad pågår opførelsen af etape II med bl.a.
SOVA som lejer. Projektet er solgt.

Salg og opførelse af retailpark i Uppsala

Retailpark i Uppsala er fuldt udlejet, solgt og afleveret.
Lejerne er bl.a. retailkæderne Intersport og Rusta.

igangsættelse af retailprojekt i Barkarby

I Barkarby, der er et af de mest populære handelsom-
råder i omegnen af Stockholm, påbegyndes i foråret
2005 opførelsen af en retailpark der fuldt udbygget
bliver på 20.000 m? fordelt på 8-10 butikker. Projektet
finansieres via en forward funding aftale med Commerz
Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbH.

Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af
første etape igangsættes i foråret 2005. Denne del af
projektet er udlejet til Jula.

 

Shoppingcenter Entré, Malmø, Sverige

Forberedelse af shoppingcenter-projektet Entré i
Malmø

Udviklingen af shoppingcentret Entré i Malmø er i et
positivt forløb, og plangrundlaget er endeligt godkendt.

Shoppingcentret får en central beliggenhed ved den
nordlige indfaldsvej til Malmø. Projektet er et multifunk-
tionelt projekt på 44.000 m? hvoraf 25.000 m? er butik-
ker og restauranter, 10.000 m? planlægges til biograf,
fitness og bowling, 1.000 m? til kontorer og 8.000 m? til
boliger.

Det er målet at shoppingcentret skal være klar til åbning
i efteråret 2007. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca.
50 %. Der pågår forhandlinger med potentielle investo-
rer.

Finland

Også i Finland er der fortsat fremdrift i udviklingen af
retailparker selv om regnskabsåret har været præget af
en vis træghed på udlejningsmarkedet.

Håmeenlinna Retailpark er solgt og afleveret. Lejerne er
bl.a. retailkæderne Tarjoustalo og JYSK.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Glomson-projektet i Helsinki er udlejet og solgt. Lejerne
er retailkæderne Elgiganten, In-door Group og Kvik
Køkkener.

De øvrige igangværende projekter i Tammerfors og
Helsinki udvikles planmæssigt samtidig med at der
forberedes projekter i andre større byer i Finland.

Baltikum

Koncernen har gennem de sidste par år forberedt
igangsættelsen af projektudviklingsaktiviteter i Baltikum-
regionen.

Koncernen har indgået betinget aftale om udvikling og
salg af sit første projekt i regionen, nemlig shopping-
centret Aplis i Riga, Letland. Der er tale om et 25.000
m2 shoppingcenter hvor det af ICA ejede RIMI bliver
hypermarkeds-operatør i centret. Der er endvidere
indgået aftaler med en række lokale og internationale
retailkæder. Der er en aktuel udlejningsgrad på ca. 50
%.

Shoppingcentret får en optimal beliggenhed i umiddel-
bar nærhed af et af Rigas trafikale knudepunkter.
Centret kommer til at bestå af et 10.000 mZ hypermar-
ked samt 60-80 specialbutikker.

Byggeriet igangsættes i løbet af sommeren 2005 og
forventes åbnet i sommeren 2006.

Der er tale om TKD Nordeuropas første projekt i Balti-
kum. Koncernen forventer at etablere yderligere projek-
ter i Baltikum-regionen i de kommende år. Der er i regi-
onen et udtalt behov for modernisering og forbedring af
forbrugernes indkøbsmuligheder. Både hos lokale og
internationale retailere kan der konstateres en betydelig
interesse for lejemål i velbeliggende shoppingcentre i
nærheden af de større byer i regionen.

Centraleuropa / Euro Mall Holding

+ Stor investorinteresse for centraleuropæiske pro-
jekter

+ Betydelig merværdipotentiale i puljen af portefølje-
ejendomme

+ Udvikling af en række retailprojekter

« Styrkelse af Euro Mall Center Management

.«  Betydelig styrkelse af likviditetsberedskabet

I forlængelse af ny strategi for Euro Mall Holding har
indsatsen gennem regnskabsåret været rettet mod
modning af porteføljeejendomme, salg af projekter,
udvikling af projekter samt management af centre.

Omsætningen har i regnskabsåret 2004/05 været DKK
739,5 mio., og resultatet af ordinær drift efter skat udgør
DKK 185,6 mio.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

Det likvide beredskab i Euro Mall Holding er styrket
kraftigt gennem de foretagne salg af projekter ligesom
bankgæld og koncerngæld er nedbragt.

Stor investorinteresse for Euro Mall Hol-
dings projekter i Centraleuropa

Der har gennem regnskabsåret 2004/05 været en mar-
kant øget investorinteresse for Euro Mall Holdings pro-
jekter i Centraleuropa.

Efter en række øst- og centraleuropæiske landes opta-
gelse i EU har der fra bl.a. internationale investerings-
fonde kunnet konstateres en markant øget interesse for
investering i Centraleuropa. Forventningerne om sti-
gende købekraft blandt de centraleuropæiske for-
brugere har samtidig øget interessen for investering i
netop shoppingcentre og øvrige retailejendomme.

I forlængelse af den øgede investorinteresse har Euro
Mall Holding gennem regnskabsåret 2004/05 kunnet
konstatere et markant fald i investorernes krav til inve-
steringsafkast. En række projekter er således solgt til
lavere afkastgrader og dermed højere priser for in-
vestor end hidtil forventet.

 

Eksempler på salg og afkastgrader i Centraleuropa:

Shoppingcenter Afkastgrad til

investor
Pomorska, Bydgoszcz, Polen 9,00 %
Copernicus, Torun, Polen 8,75 %
Optima, Kosice, Slovakiet . 10,00 %
Futurum, Brno, Tjekkiet 9,00 %
Kolonåda, Karlovy Vary, Tjekkiet 8,60 %

Euro Mall Holding har gennem det sidste halve år opie-
vet en stor interesse fra investorer om samarbejde med
koncernen. Som eksempel kan nævnes det centraleu-
ropæiske investeringsselskab Mein! European Land Ltd.
der gennem regnskabsåret har købt såvel etablerede
centre som centre under udvikling.

Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05
solgt ejendomsprojekter til:

ING Real Estate Development

Dawnay Day

Meinl European Land Ltd

Engelsk investeringsselskab

Irsk investeringsselskab

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

 

 

 

Shoppingcenter Sestka, Prag, Tjekkiet

Salg af Optima, Butovice i Tjekkiet

Euro Mall Holding solgte i juni 2004 - som oplyst i
fondsbørsmeddelelse nr. 6/2004 - det 45.000 m? shop-
pingcenter Optima, Butovice i Tjekkiet til ING Real Esta-
te Development.

Der er tale om et multifunktionelt projekt indeholdende
butikscenter, leisure og kontorer. Det er Euro Mall Hol-
dings første projekt i Prag, og det er samtidig koncer-
nens første multifunktionelle projekt i Centraleuropa.

Shoppingcentret er udviklet i samarbejde med Koninklij-
ke Ahold N.V. hvis datterselskab Ahold Czech Republic
a.s. bliver hypermarkedsoperatør i shoppingcentret.

Euro Mall Holding valgte at sælge og overdrage projek-
tet på det aktuelle udviklingsstade hvilket indebar at
ING overtog den videre udviklingsrisiko.

 

 

 

 

 

Salget sikrede en betydelig avance og fri likviditet til
Euro Mall Holding.

Salg af shoppingcentret Galeria Pomorska i Polen

Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 23/2004 er shop-
pingcentret Galeria Pomorska i Bydgoszcz, Polen solgt
til et engelsk investeringsselskab. Salgsprisen er ca.
EUR 41 mio. (ca. DKK 305 mio.) baseret på en afkast-
grad til investor på ca. 9 %.

Shoppingcentret Galeria Pomorska åbnede i april 2003.
Centrets hypermarked der i starten var drevet af den
hollandske hypermarkedsoperatør Royal Ahold, er
overtaget af den franske hypermarkedsoperatør Carre-
four.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Effektuering af salg af shoppingcentret Duben i
Slovakiet

Euro Mall Holding har effektueret et salg af shopping-
centret Duben i den slovakiske by Zilina.

Centret som Euro Mall Holding har udviklet og opført, er
på 26.000 m2, Galleridelen i Duben udgør 10.500 m2 og
består af 64 lejemål. Endvidere indeholder centret et
hypermarked der ejes og drives af den franske hyper-
markedsoperatør Carrefour.

Salgsprisen er ca. EUR 18 mio (ca. DKK 133 mio.)
baseret på en afkastgrad til investor på 9 72 %.

I forbindelse med handlen blev der indgået aftale om at
Euro Mall Holding skal varetage management af centret
gennem sit datterselskab Euro Mall Center Manage-
ment.

Salg af shoppingcentret Optima i Slovakiet

Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 25/2004 er shop-
pingcentret Optima i Kosice, Slovakiet solgt til det cen-
traleuropæiske investeringsselskab Mein! European
Land Ltd. Euro Mall Holding ejede 37,5 % af centret.
Salgsprisen var EUR 32,5 mio. (DKK 242 mio.) baseret
på en afkastgrad til investor på ca. 10 %.

Shoppingcentret Optima er på 36.000 m2, Galleridelen
udgør 21.000 m? og består af 89 lejemål. Centrets hy-
permarked drives af det hollandske Royal Ahold.

| forbindelse med handelen blev der indgået aftale om
at Euro Mall Holding skal varetage management af
centret gennem sit datterselskab Euro Mall Center Ma-
nagement.

Salg af shoppingcentret Futurum i Tjekkiet

TK. Development joint venture Euro Mall Ventures
S.å.r.)., Luxembourg har — som oplyst i fondsbørsmed-
delelse nr. 1/2005 — solgt shoppingcentret Futurum,
Brno i Tjekkiet.

Køberen er det centraleuropæiske investeringsselskab
Meinl European Land Ltd. Salgsprisen er EUR 36 mio.
(DKK 268 mio.) baseret på en afkastgrad til investor på
9%.

Shoppingcentret Futurum der er på 35.000 m?, blev
åbnet i oktober 2001. Centret består af 90 specialbutik-
ker samt et hypermarked der ejes og drives af den
franske hypermarkedsoperatør Carrefour.

I forbindelse med handelen blev der indgået aftale om
at Euro Mall Holding skal varetage management af

centret gennem sit datterselskab Euro Mall Center Ma-
nagement.

Joint venturet der blev etableret i 2002, ejer endvidere
centrene i Hradec Krålové, Ostrava og Olomouc. Med
henblik på at kunne få andel af den værditilvækst som
en hensigtsmæssig drift og en forbedring af den tjekki-
ske økonomi ville medføre, fastholdt TK Development
gennem joint venturet en ejerandel på 20 % i centrene.
Dette er således det første salg der udløser et afkast til
Euro Mall Holding.

Salg af ejendomsprojekt i Warszawa

Der er som oplyst i halvårsmeddelelse af 30. september
2004 indgået endelig aftale med en international inve-
stor om salg af et ejendomsprojekt i Warszawa hvor
bl.a. Decathlon er lejer.

Ejendomsportefølje

Efter at der er gennemført en række projektsalg, består
puljen af porteføljeejendomme af:

1. De tre tjekkiske shoppingcentre i Hradec Krålové,
Olomouc og Ostrava der er ejet i joint venture
med GE Capital og Heitman med en 20 % ejer-
andel til Euro Mall Holding.

2. Shoppingcentret Plejada i Sosnowiec, Polen.
Centret er 100 % ejet af Euro Mal! Holding.

  

== inn T. ere

 

Shoppingcenter Plejada, Sosnowiec, Polen

Shoppingcentre ejet i joint venture med GE Capi-
tal og Heitman

I joint venture med GE Capital og Heitman ejer TK De-
velopment med udgangen af regnskabsåret 2004/05 tre
butikscentre i Tjekkiet. For alle tre centre er gældende
at den hidtil stabile udvikling i centrene er fortsat i regn-
skabsåret.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Butikscentrene er placeret i henholdsvis Ostrava (ca.
315.000 indbyggere), Olomouc (ca. 102.000 indbygge-
re) og Hradec Krålové (ca. 96.000 indbyggere). For alle
tre beliggenheder gælder at centrene er placeret tæt på
eller som en del af byen, og centrene har derfor også
en høj og stabil kundestrøm. Det gennemsnitlige antal
besøgende i centrene over de sidste tre år er som føl-
ger:

Gennemsnitligt antal
besøgende pr. år

Shoppingcenter

Futurum, Ostrava 6.360.000
Futurum, Hradec Krålo- 6.010.000
vé

Hanå, Olomouc 3.173.000

Til tallene skal bemærkes at centrene i Ostrava og
Hradec Krålové er omkring dobbelt så store som centret
i Olomouc, og at disse to centre også har en biograf
som en del af konceptet.

Omsætningsstigningen har for butikkerne i gennemsnit
været omkring 4 % fra år 2003 til år 2004, og denne
udvikling forventes at fortsætte i år 2005.

Udlejningsgraden har over de seneste år konstant væ-
ret meget høj som det fremgår af nedenstående tabel.
For de kommende år forventer Euro Mall Holding at
kunne fastholde et højt udlejningsniveau, dels på basis
af den lejerinteresse der konstateres på nuværende
tidspunkt, og dels på basis af butikkernes omsætning
der indikerer at disse har en profitabel virksomhed hvil-
ket understøttes af en lav lejerudskiftning.

Tabel over udlejningsgrader:
Shoppingcenter Pr. Pr. Pr.

31.12.02 31.12.03 31.12.04
Futurum, Ostrava 95,3% 100,0 % 97,4 %

Futurum Hradec 984% 100,0 % 99,0 %
Krålové —
Hanå, Olomouc 990%  100,0% 100,0 %

Set ud fra investors synsvinkel! er der en stabil og posi-
tiv udvikling i lejeindtægten. Lejekontrakterne er indgået
for mellem 5 og 10 år. Butikkernes omsætning i forhold
til huslejen har udviklet sig positivt hvilket understøttes
af lejernes ønske om at forlænge lejekontrakterne på
uændrede vilkår.

Tabel over udvikling i lejeindtægten i indekstal med år
2002 som indeks 100 (Olomouc åbnede i sensommeren
2002 hvorfor der er sket en omregning til et helt år på
baggrund af lejen ultimo 2002):

Shoppingcenter  År2002  År2003 År 2004

Futurum, Ostrava 100,0 107,1 107,9
Futurum, Hradec 100,0 108,2 114,8
Krålové

Hanå, Olomouc 100,0 108,2 108,6

Shoppingcentret Plejada, Sosnowiec i Polen

I Sosnowiec i Polen har Euro Mall Holding 100 % ejer-
skab af butikscentret Plejada. shoppingcentret åbnede i
slutningen af 2001. Driften var i starten ikke tilfredsstil-
lende hvilket havde en negativ indflydelse på både
kundetilstrømning og omsætning i centret.

I december 2003 skiftede hypermarkedet operatør og
ejer til Carrefour, og i begyndelsen af 2004 overtog
Euro Mall Holding i Polen ansvaret for den daglige drift
af butikscentret.

Udviklingen har specielt i 2004 været positiv hvilket
fremgår af efterfølgende tabeller. Butikscentret er i dag i
god drift med stabile lejere. Udlejningsgraden er nu over
90,0 %.

Udvikling i kundetilstrømning:

År Antal kunder pr. år Indeks
2002 2.498.796 100
2003 3.067.759 123
2004 3.871.605 155

Udvikling i butikkernes omsætning:

År Butiksomsætning - indeks
2002 100,0
2003 162,6
2004 203,1

Udviklingen i kundetilstrømning og lejersammensæt-
ning har haft stor indflydelse på butikkernes omsætning.

Merværdi af ejendomsportefølje

Ledelsen vurderer at der i ejendomsporteføljen bestå-
ende af ejerandete i de tre tjekkiske centre og centret i
Sosnowiec er et potentiale for en betydelig merværdi...
Med en fortsat udvikling i markedssituationen vurderer
ledelsen at der kan være et merværdipotentiale i ni-
veauet DKK 100 mio.

Omklassificering af færdigopførte ejendomme

Som en konsekvens af den ændrede strategi for de
centraleuropæiske aktiviteter blev færdigopførte ejen-
domme i Euro Mall Holding-koncernen klassificeret som
investeringsejendomme pr. 31. januar 2004.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Da udviklingen i fortolkningen af lovgivningens begreber
om hovedaktiviteter har bevirket at posten investerings-
ejendomme ikke har kunnet opretholdes, er de ejen-
domme som var klassificeret som investeringsejen-
domme i 2003/04 blevet omklassificeret til Materielle
anlægsaktiver, og der er i 2004/05 foretaget afskrivnin-
ger herpå.

Udvikling af nye projekter

Arbejdet med udvikling og færdiggørelse af nye projek-
ter er forløbet positivt gennem regnskabsåret.

Salg og udvikling af shoppingcentret Galeria Co-
pernicus, Torun i Polen

Euro Mall Holding har som oplyst i fondsbørsmeddelel-
se nr. 26/2004 indgået aftale om udvikling og salg af
shoppingcentret Galeria Copernicus i Torun, Polen.
Køberen er det centraleuropæiske investeringsselskab
Meinl European Land Ltd. Den endelige salgspris for-
ventes at udgøre EUR 49 mio. (DKK 365 mio.) baseret
på en afkastgrad til investor på ca. 8,75 %. Salget er
baseret på forward funding.

Shoppingcentret bliver på 33.500 m2 og kommer til at
bestå af 90 specialbutikker samt et hypermarked drevet
af den tyske hypermarkedsoperatør REAL. Det er kon-
cernens første hypermarkedsaftale med REAL der er
blandt de ledende hypermarkedsoperatører i Polen.

Der er betydelig interesse for centret, og der er p.t. en
udlejningsgrad på ca. 80 %. Byggeriet er påbegyndt, og
centret forventes åbnet i november 2005.

Myndighedsgodkendelse til shoppingcenter-
projekt Sestka ved Prague Airport

Der er en positiv udvikling i Sestka-projektet i Prag. Der
er opnået myndighedsgodkendelse til shoppingcentret
der bliver på 32.000 m2. Der arbejdes med layout og
udlejning med henblik på forventet byggestart i septem-
ber 2005 og åbning i oktober 2006. Der er efter regn-
skabsårets afslutning indgået aftale om at Hypernova
bliver hypermarkedsoperatør i centret. Hypernova er
ejet af det hollandske Royal Ahold.

 

 

 

Domicilejendom Plesner, København, Danmark

 

 

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Udvikling af Targowek Retailpark

Forberedelserne til udvikling af en retailpark i umiddel-
bar nærhed af shoppingcentret Targowek i Warszawa
pågår med ansøgning om byggetilladelse og udlejning.
Der forventes byggestart i regnskabsåret 2005/06.

Beslutning om at stoppe udviklingen af projekt
Eden i Prag

Det er som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 16/2004
besluttet at Euro Mall Holding ikke deltager i gennemfø-
relsen af det planlagte projekt Eden i Prag. Baggrunden
er at der opstod problemer med myndighedstilladelsen.

Grundet de opståede vanskeligheder er det besluttet at
annullere den indgåede salgsaftale og dermed tilbage-
føre den indtægtsførte acontoavance i projektet.

Opførelse og salg af shoppingcentret Kolonåda,
Karlovy Vary i Tjekkiet

Opførelsen af det 22.000 m2 shoppingcenter Kolonåda i
Tjekkiet blev påbegyndt i juni måned 2004. Byggepro-
cessen er forløbet fuldt tilfredsstillende, og den 16.

 

marts 2005 blev shoppingcentret indviet og ibrugtaget.
Centret var på åbningsdagen fuldt udlejet.

Shoppingcentret er efter regnskabsårets afslutning —
som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 4/2005 - solgt til
den engelske investeringsbankgruppe Dawnay Day.

Salget er baseret på en afkastgrad til investor på 8,6 %
p-a. og er udtryk for en fortsat styrket investorinteresse
for det centraleuropæiske marked.

Euro Mall Center Management

Euro Mall Center Management (EMCM) har igennem de
seneste år og specielt i løbet af 2004 udviklet sig til en
af de største udbydere af butikscenter-management i
Tjekkiet og Slovakiet. På nuværende tidspunkt har
EMCM ansvaret for management af syv butikscentre i
Tjekkiet og Slovakiet med over 500 butikslejemål, et
udlejningsarea! på over 110.000 m? og et forventet
besøgstal i 2005 på over 33 mio. kunder.

EMCM tilbyder sine klienter et fuldt management set-up
som omfatter bl.a. udlejning, markedsføring, driftssty-
ring og økonomisk administration. EMCM's klienter

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

omfatter i dag internationale investorer som GE Capital,
Heitman, Mein! European Land Ltd. og Dawnay Day.

Strategien for EMCM er internt yderligere at udvikle og
effektivisere management funktionen, herunder at kun-
ne tilbyde management som passer til de enkelte klien-
ters behov og ønsker. Det forventes at det i løbet af
2005 vil være muligt yderligere at udbygge EMCM's
aktiviteter i Tjekkiet og Slovakiet.

TK Development - ekskl. Euro Mall
Holding og TKD Nordeuropa

+ Driften af projekterne i Tyskland og Rusland forlø-
ber planmæssigt

« Salg af ejerandel af Field's-projektet

.  16-etagers bygning ”Kobbertårnet" på Amerika
Plads afleveret

«+ Restrukturering samt omkostnings- og kapacitets-
tilpasning gennemført som planlagt

+  Likviditetsberedskabet i TK Development er i over-
ensstemmelse med det forventede.

Som nævnt er de tilbageværende aktiviteter bibeholdt i
TK Development. Disse omfatter Field's-projektet, akti-
viteterne i Tyskland og Rusland samt nordeuropæiske
projekter der blev afleveret til investor inden 1. april
2004. Omsætningen for denne del af koncernen udgør
DKK -39,4 mio., og resultatet udgør DKK —190,8 mio.
efter skat. Dette resultat er påvirket af engangsomkost-
ninger i forbindelse med restrukturering af koncernen
samt den foretagne nedskrivning af Field's-projektet og
må betegnes som utilfredsstillende. Strategien er at
afvikle disse aktiviteter.

Tyskland og Rusland

Det vurderes at det tyske ejendomsmarked befinder sig
i en bølgedal som følge af de aktuelle tyske konjunktur-
forhold. Således har ledelsen besluttet at beholde de
tyske udlejningsejendomme i en periode på 3 — 5 år og
dermed søge at opnå en mere optimal prissætning.
Porteføljeejendommene er bogført til DKK 294,5 mio.
pr. 31. januar 2005. De resterende projekter i Tyskland
er omsætningsaktiver og udgør pr. 31. januar 2005 en
bogført værdi på DKK 72,6 mio. De russiske aktiviteter
består af udlejningsejendomme der pr. 31. januar 2005
er bogført til DKK 100,3 mio. Som følge af den usikker-
hed der er på såvel det tyske som det russiske marked,
er afviklingen underlagt en risiko.

Driften af de tyske og russiske ejendomsbesiddelser er
forløbet planmæssigt gennem året.

Salg af Field's-projektet

Som meddelt i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004 har TK
Development pr. 20. december 2004 solgt sin ejerandel
af shoppingcentret Field's til den norske partner Steen
& Strøm. Prisen er aftalt til DKK 1,5 mia., dog således
at den endelige pris fastlægges pr. 1. marts 2007 relate-
ret til centrets performance på dette tidspunkt. TK De-
velopment har på baggrund af en kommerciet afhand-
ling af risici samt øgede handelsomkostninger foretaget
en nedskrivning på projektet med DKK 87,9 mio. Salget
af Field's har nedbragt koncernens balance med ca.
DKK 1.100 mio. ligesom den rentebærende gæld er
reduceret tilsvarende.

Salget til Steen & Strøm omfatter udover shoppingcen-
terdelen også ca. 40.000 m2 byggeretter til 2. fase af
Field's-projektet og retten til en eventuel 3. fase til
samme projekt.

Det er — som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 22/2004
— ledelsens vurdering at den endelige prisfastsættelse
pr. 1. marts 2007 kan indebære en risiko for en mindre-
pris op til DKK 100 mio. i forhold til den nuværende
værdiansættelse.

Det 16-etagers høje ”Kobbertårnet” afle-
veret

I slutningen af marts 2004 flyttede et af Danmarks stør-
ste advokatfirmaer, Plesner, ind i det 14.000 m2 domi-
cilbyggeri ”Kobbertårnet” på Amerika Plads.

"Kobbertårnet” blev i december 2004 nomineret til den
hollandske "Mies van der Rohe” arkitekturpris.

Restrukturering samt omkostnings- og
kapacitetstilpasning gennemført som
planlagt

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen for regn-
skabsåret 2003/04 blev der — jf. fondsbørsmeddelelse
nr. 2/2004 - orienteret om en restrukturering af TK De-
velopment indeholdende følgende hovedelementer:

1... Restrukturering af de centraleuropæiske aktiviteter
i Euro Mall Holding ved ændring af strategi, deraf
afledte betydelige nedskrivninger af aktiverne samt
en ændring af kapitalforholdene. Væsentligste mi-
lestone var Investeringsfonden for Østiandenes
(19) konvertering af ansvarligt lån til egenkapital.

2. Overdragelse af de nordeuropæiske aktiviteter til
en ny datterkoncern under navnet TKD Nordeuropa
ejet 100 % af TK Development og tilførsel af likvid
kapital hertil. Væsentligste milestone var sikring af

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

driftslikviditet via tegning af nyt ansvarligt obligati-
onslån.

v 3. Bibeholdelse af resterende aktiviteter (primært
Field's, Tyskland og Rusland) i moderselskabet TK
Development og afviklingsplan for disse. Væsent-
ligste milestone var en betydelig nedbringelse af
balancen via salg af Field's.

Restruktureringen er fuldt ud gennemført. Hovedpunk-
terne er følgende:

1... |Ø's konvertering af ansvarligt lån til egenkapital er
sket med virkning pr. 30. april 2004.

2... Ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. er
tegnet i juli 2004.
3. Salg af Field's er effektueret i december 2004.

Der er gennem regnskabsåret 2004/05 foretaget en
omfattende kapacitets- og ressourcetilpasning. Om-
kostningerne (personale og andre eksterne kapacitets-
omkostninger) er reduceret fra DKK 205,3 mio. i
2003/04 til DKK 146,1 mio. i 2004/05 svarende til en
reduktion på 28,8 %. Den gennemførte kapacitets- og
ressourcetilpasning har ikke haft fuld effekt i det for-
gangne regnskabsår og vil derfor indebære en yderlige-
re reduktion af omkostningerne i regnskabsåret
2005/06.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

 

Shoppingcenter Kolonåda, Karlovy Vary, Tjekkiet

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Likviditetsforhold

I forbindelse med restruktureringen blev de likviditets-
mæssige forhold aftalt med bankerne. Dette indebar at
koncernens driftskreditter blev forlænget til ultimo 2006
samt at der blev skabt likviditetsmæssig balance i mo-
derselskabet gennem afdrag og forrentning af Euro Mall
Holdings og TKD Nordeuropas mellemregninger med
moderselskabet.

Koncernens. likviditetsmæssige situation vil således
fremover afhænge af Euro Mali Holdings og TKD Nord-
europas evne til at generere likviditet til betalinger til
moderselskabet samt til gennemførelse af nye projek-
ter.

Euro Mall Holding har fået styrket sin likviditet via salg
af projekter og har således en god likviditetsmæssig
situation.

TKD Nordeuropa fik i juli 2004 tilført DKK 220 mio. via
ansvarligt obligationslån hvilket styrkede beredskabet
betydeligt.

Datterkoncernen TKD Nordeuropa har et stort antal
projekter med et deraf afledt krav til kapital til gennem-
førelse af projekterne. For at sikre en optimal gennem-
førelse vil der derfor også i det kommende år blive fore-
taget en stram styring af likviditeten.

Vurdering af regnskabsåret 2004/05
og forventninger til regnskabsåret
2005/06

På trods af den foretagne nedskrivning af Field's-
projektet er det lykkedes at realisere et resultat efter
skat der ligger på niveau med hvad der hidtil har været
forventet hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende.

For regnskabsåret 2005/06 forventer ledelsen et resul-
tat i størrelsesordenen DKK 50 mio. efter skat.

Der er efter regnskabsårets afslutning indgået aftale
vedrørende salg af shoppingcentret Kolonåda, Karlovy
Vary i Tjekkiet hvilket underbygger det forventede resul-
tat for regnskabsåret 2005/06.

For datterkoncernen TKD Nordeuropa forventer ledel-
sen et resultat for regnskabsåret 2005/06 i størrelsesor-
denen DKK 70 mio. efter skat.

Overgangen til IFRS fra regnskabsåret 2005/06 forven-
tes ikke at få nogen væsentlig betydning for koncernen.

Øvrige forhold

Corporate Governance
Hovedprincipperne er følgende:

TK Development afholder både på egen og investorers
foranledning en række individuelle møder med aktionæ-
rerne i løbet af året, og der foregår i dag en løbende
dialog med disse.

TK Development har ingen begrænsninger på ejerskab
af aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde
over.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker
således at disse er i overensstemmelse med interes-
senternes behov.

I forbindelse med TK Developments projekter er der
klare retningslinier for ved hvilke faser der udsendes
fondsbørsmeddelelser ligesom der er regler for hvor
store projekterne skal være for at der udsendes særskil-
te meddelelser.

i løbet af året afholder TK Development en række in-
vestormøder ligesom selskabets website udbygges
løbende for at understøtte dialogen med investorer og
øvrige interessenter. Der er i april 2005 foretaget en
modernisering og udbygning af koncernens hjemme-
side, herunder en forbedring af koncernens projektover-
sigt.

Endvidere pågår der en løbende evaluering af hen-
sigtsmæssigheden i at offentliggøre ikke-finansielle
oplysninger.

Bestyrelsen vælger formand og næstformand.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom
der er retningslinier for rapporteringen forud for besty-
relsesmøder.

Bestyrelsen og direktionen samarbejder omkring udvik-
ling af og opfølgning på TK Developments strategier.

Bestyrelsen gennemfører årlige evalueringer af besty-
relsens og direktionens arbejde. Bestyrelsens forret-
ningsorden er tilpasset Corporate Governance.

Bestyrelsesmedlemmer rekrutteres ud fra en samlet
vurdering af det aktuelle behov, og nye medlemmer
gennemgår en grundig introduktion til virksomheden.

Bestyrelsen opfylder de krav til uafhængighed der stilles
i Nørby-udvalgets anbefalinger. Det skal bemærkes at

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

TK. Developments forhenværende administrerende
direktør, Per Søndergaard Pedersen, ved selskabets
ordinære generalforsamling i 2002 blev indvalgt i besty-
relsen. Det er bestyrelsens vurdering at der er store
fordele ved fortsat at kunne trække på den tidligere
administrerende direktør idet TK Development i høj
grad er en knowhow virksomhed. Den samlede besty-
relse sikrer en fortsat uafhængighed.

TK Development har ingen hovedaktionærer som med-
lemmer af bestyrelse eller direktion.

Bestyrelsen afholder fem ordinære møder pr. år hvoraf
det ene er et strategimøde.

TK Development benytter sig ikke af bestyrelsesudvalg.

Der henvises til selvstændigt afsnit om incentivepro-
grammer.

Bestyrelsen aflønnes med et fast årligt honorar.

Nærtstående parter

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydel-
se.

Øvrige nærtstående parter som koncernen har haft
transaktioner med, fremgår af note 26.

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbeta-
les udbytte for regnskabsåret 2004/05.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development den
30. maj 2005. På generalforsamlingen er det bestyrel-
sens hensigt at indstille følgende punkter til vedtagelse:

«+ Der udbetales ikke udbytte for 2004/05

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder
efter regnskabsårets udløb end de i iedelsesberet-
ningen nævnte.

Den fulde årsrapport er fra den 20. maj 2005 tilgængelig
på TK Developments hjemmeside:
www.tk-development.dk

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

PROJEKTBEHOLDNING
Nordeuropa
Projektnavn By Segment Areal m2 TK's an-  Byggestart Åbning
del
Danmark
Amerika Plads, felt H København Mix 20.000 100% 01-05-2004 30-11-2005
Daells Varehus, butikker København Mix 7.500 100% Primo 2002 Medio 2003
Kennedy Arkaden ex. Bio Aalborg Mix 31.000 100% 01-08-2002 21-03-2004
Amerika Plads, restfelter København Mix 38.000 50% 01-02-2005 Løbende
Pakhus D København Kontor 7.800 50% … Færdigopført 2003
Molestien, kontor København Kontor 8.000 100% 01-09-2005 01-10-2006
KMD Aalborg Kontor 26.000 50% 01-11-2004 Ultimo 2006
Vandtårnsvej, CMC København Kontor 8.300 50% 01-08-2002 Løbende 2004
Enrum Vedbæk Kontor 2.700 100%  Færdigopført Under udvikling
Valby Torvene København Mix 42.000 100% 01-02-2005 01-10-2006
Sankt Annæ Plads København Kontor 8.200 100%  Færdigopført Under udvikling
Århushallen, etape II Århus Mix 3.000 100% 1999 2000
Østre Teglgade København Kontor 27.000 100% 01-03-2006 01-06-2007
Sverige
Entré Malmå Mix 44.000 75% 01-10-2005 01-10-2007
Malmø, Svågertorp Malmé Detail 4.367 100% 2003 01-04-2006
Luteå, etape Il Luleå Detail 4.100 100% — 01-06-2004 17-03-2005
Karlstad Karlstad Detail 25.000 100% 01-10-2005 01-12-2006
Barkarby Barkarby Detail 20.000 100% 01-06 2005 Løbende
Finland
Tammerfors.,etape Ii Tammer- Detail 5.500 100% 01-05-2006 01-03-2007
fors
Espoo — Glomson Espoo Detail 9.700 100% 01-08-2004 01-08-2005
Vantaa, etape II Vantaa Detail 12.000 100% 01-05-2005 01-03-2006
Lielahti Lielahti Detail 7.200 100% — 01-06-2005 01-04-2007
Baltikum
Aplis, Riga Riga Detail 25.000 100% Medio 2005 Medio 2006
NORDEUROPA
TOTAL
Areal Ca. 400.000

Oversigten viser de projekter der enten har eller forventes at få en projektværdi på over DKK 50 mio. hvortil kommer
enkelte mindre projekter der enten er igangsat eller vil blive igangsat inden for de næste ca. 12 måneder.

Ovenstående projekter har en værdi svarende til ca. 90 % af den samlede projektbeholdning i TKD Nordeuropa.

Centraleuropa
Projektnavn

Tjekkiet

Shopping Centre Futurum
Multifunctional Centre Futurum

Shopping Centre Hanå
Shopping Centre Kolonåda
Shopping Centre Sestka
Polen

Shopping Centre Plejada
Galeria Copernicus
Targowek Retailpark

Bytom Retail Park
CENTRALEUROPA TOTAL
Areal

" = Porteføljeejendomme
(S) = Shoppingcenter

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

By

Ostrava
Hradec
Krålové
Olomouc
Karlovy Vary
Prag

Sosnowiec
Torun
Warszawa
Bytom

(S/H) = Shoppingcenter/Hypermarked

Segment

Detail (S)
Detail (S)

Detail (S)
Detail (S/H)
Detail (S/H)

Detail (S)
Detail (S/H)
Detail
Detail

ca.

Areal m2

23.600
18.300

10.100
22.000
32.000

21.200
33.500
22.400
25.800

200.000

TK's andel

20%
20%

20% .

100%
100%

100%
100%
100%
100%

Byggestart

11-10-1999
25-02-2000

18-02-2002
01-06-2004
01-09-2005

April 2001
01-01-2005
01-06-2005
01-01-2006

Åbning

Maj 2000
Nov. 2000

Sept. 2002
16-03-2005
Okt. 2006

14-11-2001
15-11-2005
01-10-2006
01-11-2007

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

RISIKOFORHOLD

Risici knyttet til udviklingsaktiviteter

TK Development arbejder som et udviklingsselskab og
søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tids-
punkt i udviklingsforløbet med det formål at TK De-
velopments risiko afgrænses til at være den egentlige
udviklingsaktivitet.

Som følge af dette formål er projekterne ikke fuldt ud
defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med
investor. De væsentligste risici på projekter med forud-
gående aftale om salg knytter sig i høj grad til enkelt-
elementer i projektgennemførelsen såsom opnåelse af
relevante myndighedsgodkendelser, evne til at koordi-
nere underleverandører, overholdelse af tidsplaner,
vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af bygge-
budget.

Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig
på trods af en forudgående aftale med en investor og

 

 

 

 

kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for
så vidt angår indtægtsgrundlag, likviditetsstrømme,
kapitalbinding og det tidsmæssige forløb.

En del af TK Developments projekter afhændes til inve-
storer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet
på baggrund af de lejekontrakter som er indgået i løbet
af projektudviklingsforløbet. | de tilfælde hvor en aftale
om salg indgås før alle lejeaftaler i projektet er endeligt
aftalt, påtager TK Development sig en kalkuleret risiko
for at de resterende lejemål udlejes på vilkår der sikrer
en tilfredsstillende avance på projektet.

Forannævnte risici indgår i vurderingen af indtægtsfør-
sel af acontoavancer i koncernen, herunder de reserva-
tioner der foretages.

På projekter som ikke er solgt, igangsættes byggeriet
som hovedregel kun såfremt der er indgået lejeaftaler
på 60 % af lejemålene. Dermed påtager TK Develop-
ment sig salgsrisikoen på projektet. Udover de førnævn-

 

 

 

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

te projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet
med risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en
tilfredsstillende avance. Dette kan medføre at TK De-
velopment enten bliver tvunget til at bibeholde projektet
og den dertil hørende arbejdskapitalbinding eller tvinges
til at sælge projektet med tab. Denne risiko modvirkes
delvist af den betydelige udlejningsgrad forud for byg-
gestart.

Finansielle risikoforhold

Valuta

TK Developments indtjening fra projektporteføljen er
fordelt på danske og svenske kroner samt euro. Fald i
svenske kroner og euro i forhold til danske kroner vil
således have negativ indflydelse på TK Developments
indtjening i danske kroner. For at afdække valutarisiko-
en på projekter uden for Danmark optager TK De-
velopment som hovedregel byggelån i samme valuta
som indtægterne faktureres i.

Rente

TK Development finansierer som hovedregel de igang-
værende projekter med kortfristet, variabelt forrentet
bankgæld.

En ændring af den korte rente vil ændre koncernens
indtjening i positiv/negativ retning via projektbudgetter-
ne.

Øvrig rentebærende gæld i TK Development er såvel
fast som variabelt forrentet.

Budgetforhold

For at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
selskabet med såvel korttids- som langtidslikviditets-
budgetter.

Børsnoteret ansvarligt obligationslån på
DKK 550 mio.

I forbindelse med optagelse af det børsnoterede an-
svarlige obligationslån på DKK 550 mio. er der indgået
aftale om to væsentlige covenants. Disse er at den
bogførte egenkapital skal udgøre minimum DKK 500
mio. og at selskabet skal overholde balancestyringsmo-
dellen. Der henvises til afsnittet om risikoforhold side
27.

Børsnoteret ansvarligt obligationslån på
nom.. DKK 220 mio.

I forbindelse med udstedelse af ansvarligt obligationslån
i TKD Nordeuropa har koncernen forpligtet sig til løben-
de at opfylde likviditetscovenant der skal sikre fri likvidi-
tet til:

1. de planlagte egenkapitalindskud i projekter som
TKD Nordeuropa er forpligtet til at gennemføre
over de kommende seks måneder

2. kontante, ikke-projektrelaterede  kapacitetsom-
kostninger i de kommende seks måneder
3. renter og afdrag på ikke-projektrelaterede lån og

driftskreditter ide kommende seks måneder.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk
udgør et af TK Developments største aktiver og er der-
med den vigtigste forudsætning for TK Developments
evne til at drive en rentabel forretning. Det er således et
afgørende konkurrenceparameter for TK Development
at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til
koncernen. Der er ikke sikkerhed for at TK Develop-
ment kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye
medarbejdere.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en
egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet
negativt.

Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening
ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger,
tages der ved købet forbehold herfor, og der foretages
jordbundsprøver og grundige miljøanalyser. I tilfælde af
forurening fra tidligere virksomhed oprenses arealet til
formålet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette.
Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke er blevet foretaget
på bebyggede arealer eller vurderingen af behovet for
oprensning har været forkert på ikke-bebyggede area-
ler, kan det medføre væsentlige, uforudsete udgifter for
TK Development at oprense eller afhænde sådanne
arealer.

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Developments forretning består i
at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer,
lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af
ejendomsprojekter. Nedenfor er de væsentligste risici
vedrørende disse kontraktforhold beskrevet.

ARSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udvik-
lingspartnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen Ud-
viklingsselskab A/S og Nica/FME A/S. Risiciene knytter
sig her primært til potentielle problemer som følge af
uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo her-
for, samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse
risici er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige
samarbejdsaftaler om projekterne der alene kan ophøre
ved misligholdelse. Der kan dog ikke gives sikkerhed for
at en sådan misligholdelse ikke kan forekomme fra
enten TK Development eller en samarbejdspartner,
ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverens-
stemmelser mellem parterne.

Aftaler med investorer

TK Developments kunder er private og institutionelle
investorer. Mange projekter er historisk - og forventes
også i fremtiden - afsat via ejendomsudbydere til private
investorer hvor aftalerne i første omgang er rammeafta-
ler, typisk indeholdende forbehold om tilvejebringelse af
finansiering og efterfølgende skøder m.v. Risiciene
knytter sig generelt til modpartsrisici og primært ejen-
domsudbydernes evne til at løse de forbehold der be-
tinger handelens endelige gennemførelse. Risikoele-
mentet søges ofte nedbragt ved at anvende forward
funding hvorved investor er likviditetsmæssigt involveret
fra projektets start. I aftaler med institutionelle investorer
udgør den væsentligste risiko TK Developments evne til
at levere til tiden og ifølge specifikationerne, mens
modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om der er
indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, er der
således stadig en række væsentlige risici knyttet til

Pirkkala Retailpark, Tammerfors, Finland

 

projektet som kan medføre at en salgsaftale ugyldiggø-
res pga. misligholdelse fra en af parterne.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes
evne til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingel-
ser, herunder især betalingsforpligtelserne. Såfremt
lejerne ikke lever op til lejekontrakten i et projekt der er
afhændet, kan den investor der har købt ejendommen, i
nogle tilfælde gøre krav gældende mod TK Develop-
ment. I værste fald kan det medføre at investoren ikke
er forpligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduce-
ret ved at kræve passende deposita og bankgarantier
samt generelt være opmærksom på lejers bonitet. Der
kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er
tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra mislig-
holdelse af lejeaftaler.

Entreprisekontrakter

Allie entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk ba-
seret på fastpriskontrakter indeholdende garantier til
sikkerhed for opfyldelse af entreprenørens forpligtelser.
Dette mindsker TK Developments risiko for så vidt an-
går uforudsete udsving i byggeomkostninger på de
enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikkerhed for
at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i hen-
hold til entreprisekontrakten eller at de heri indeholdte
garantier er tilstrækkelige til at sikre TK Developments
indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør mislig-
holder entreprisekontrakten, kan det i værste fald med-
føre at TK Development ikke kan honorere egne aftaler
om salg og/eller udlejning af den pågældende ejendom.

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Likviditetsberedskab

Det er af afgørende betydning for TK Development
koncernen at TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding
har et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Dette såvel
med henblik på at begge datterkoncerner kan gennem-
føre udviklingen af de planlagte projekter og realisere
gevinster med likviditetsskabelse, som med henblik på
at samme datterkoncern kan honorere de aftalte rente-
og afdragsbetalinger til koncernens moderselskab, TK
Development A/S. Dette selskab er afhængig af at kun-
ne modtage disse betalinger for at kunne servicere
moderselskabets kreditorer.

Ejendoms- og udlejningspriser

TK Development er påvirket af prisudsving på ejen-
domsmarkedet og de generelle økonomiske konjunktu-
rer. Dette gælder koncernens egenbeholdning af grun-
de, igangværende og færdigopførte projekter samt
tilgangen af nye projekter. Faldende priser på grunde
og ejendomme vil have en negativ virkning på TK De-
velopments indtjening på de projekter i porteføljen der
ikke er afhændet.

Balancestyringsmodel

Til styring af risici, herunder specielt for at undgå en
uhensigtsmæssig høj gearing af den samlede ansvarli-

Balancestyringsmodel

ge kapital, opererer TK Development med en balance-
styringsmodel,

I balancestyringsmodellen vægtes projekterne ud fra en
række nærmere fastsatte kriterier således at de enkelte
projekter vægter forskelligt afhængigt af risikoprofilen.

De vægtede projekter må maksimalt udgøre 2,5 x kon-
cernens samlede ansvarlige kapital. Det tegnede an-
svarlige obligationslån i TKD Nordeuropa indgår i be-
regningen vedrørende projekter i TKD Nordeuropa.
Videresolgte projekter vægter mindst.

Dette er ensbetydende med at i det tilfælde en relativt
større andel af projektbeholdningen bindes i ikke-solgte
projekter med en højere risikoprofil end solgte projekter,
vil TK Developments mulighed for at påbegynde nye
projekter begrænses i forhold til en situation hvor aktivi-
tetsvæksten genereres af solgte projekter.

Retssager

Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister og rets-
sager, f.eks. i forbindelse med entreprisekontrakter.

Der forventes ikke væsentlig resultatpåvirking af aktuel-
le tvister og retssager.

 

Vægte i % Nordeuropa Tyskland, Rusland Centraleuropa
Danmark Sverige og Baltikum Polen, Tjekkiet
og Finland og Slovakiet
Videresolgte ejendomme 10 15 -
Igangværende og færdigopførte projekter udlejet <= 5 år 100: 150 -
Igangværende og færdigopførte projekter udlejet > 5 år 75 113 -
Projektudviklingsomkostninger 100 100 -
Igangværende og færdigopførte uudlejede projekter 200 250 -
Ubebyggede grunde 200 200 -
Ejendomme i Centraleuropa - - 50

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

AKTIONÆRFORHOLD

TK Developments aktie er noteret på Københavns
Fondsbørs. Aktiekapitalen udgør DKK 280.438.100
svarende til 14.021.905 stk. aktier. Fondskode DK
0010258995.

Nedenstående aktionærer har oplyst at de har følgende
ejerandele af aktiekapitalen i TK Development:

Skandinaviska Enskilda Banken, 10,64 %
København

Morgan Stanley & Co. International 10,34 %
Limited, London, UK

Lønmodtagernes Dyrtidsfond, Kø- 8,70 %
benhavn

Kurt Daell 5,40 %

Lysagervej 25
2920 Charlottenlund

Aktionærfordeling

Pensionskasser 20 %

 

. il udenlandske
investorer 17 %

Pengeinstitutter og
forsikringsselskaber 2 %

Øvrige 61 %

  

TK Developments aktie blev 31. januar 2005 noteret til
kurs 34,32 svarende til en markedsværdi på DKK 481
mio. mod DKK 320 mio. pr. 31. januar 2004.

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret faldet fra 8.600
til 7.930.

Bestyrelse og direktion havde pr. 31. januar 2005 en
beholdning på i alt 949.775 stk. aktier svarende til 6,7 %
af aktiekapitalen.

Ultimo januar 2005 ejede medarbejderne (ekskl. direkti-
on) 1,0 % af aktiekapitalen i TK Development.

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets
aktier finder kun sted i seks-ugers-perioder efter offent-
liggørelse af selskabets hel- og halvårsrapporter og
andre dækkende regnskabsmeddelelser.

Nærtstående parter ejer nom. DKK 2,2 mio. obligationer
af den af TK Development A/S udstedte ansvarlige,
børsnoterede obligation på i alt nom. DKK 550,0 mio.,
bærende en rente på 10,8 % p.a.

Nærtstående parter ejer nom. DKK 43,4 mio. obligatio-
ner af den af TKD Nordeuropa A/S udstedte ansvarlige,
børsnoterede obligation på i alt nom. DKK 220,0 mio.,
bærende en rente på 15,0 % p.a.

Incentive programmer

Koncernen har tidligere haft incentiveprogrammer hvor
det seneste til en række ledende medarbejdere blev
etableret i 1999 i form af udstedelse af konvertible obli-
gationer på DKK 100 mio. med konverteringsret til ak-
tiekapital senest september 2004. Konverteringsretten
er ikke udnyttet, og lånet er i september 2004 indfriet.
Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 14/2004 er der
som led i finansieringspakken vedrørende restrukture-
ringen indgået aftale om en nyfinansiering af beløbet
med DKK 85 mio. fra bankerne og DKK 15 mio. fra
medarbejderne.

Koncernens direktion er omfattet af en fastholdelsesbo-
nus svarende til et års løn som udbetales efter tre år.

Kursudvikling

TK Developments aktie steg i perioden fra 1. februar
2004 til 31. januar 2005 med 50,3 % fra en kurs på DKK
22,84 til 34,32. Til sammenligning var udviklingen i KFX
og KAX (totalindeks) henholdsvis + 11,1% og + 15,3 %.
Ultimo april 2005 blev TK Developments aktie noteret til
kurs 36,80.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

Aktiekurs i DKK
3557 SME TK
30
25
20
15
10
8 & PER ES & 5 & & 5 5
EB3 33333 Så?
7 g 28 Egå
å z ax
Omsætning

Omsætningen i TK Developments aktie var i perioden
DKK 424 mio. i forhold til DKK 532 mio. i regnskabsåret
2003/04. På månedsbasis blev der gennemsnitligt om-
sat 11 % af den totale markedsværdi. Således er 132 %
af den samlede aktiekapital omsat i løbet af regnskabs-
året.

DKK mio. ET] asteomsætning pr. md. i DKK mio. (venstre akse)
200 ms Aktieomsætning pr. md. I forhold til markedsværdi (hojre akse) 40%

 

Ox
8
£
o

Februar
November

Aktieomsætning

Investor relations

TK Development har som målsætning at opretholde et
højt informationsniveau over for investorer og aktionæ-
rer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, inde-
holder bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år
tilbage, opdaterede aktiekurser og oplysninger om pro-
jekterne. Herfra er der link til yderligere oplysninger om
TK Development aktien på Københavns Fondsbørs'
hjemmeside.

Corporate Governance

Der henvises til afsnittet under ledelsesberetningen.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

ORGANISATION

I forlængelse af restruktureringen af TK Development
koncernen har der gennem regnskabsåret været ledel-
sesmæssig fokus på at sikre en optimal bemanding i de
to forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall
Holding.

Opgaven har været at sikre kompetente og velfunge-
rende team i alle organisationens forretningsenheder

således der skabes optimal fremdrift i projekterne.

Et projektforløb har typisk følgende milepæle:

  
   

(-
y
I
L
Option i Projekt-
i
'
1
4
1
1
L

Det er kravet om kvalitet og fremdrift i dette projektfor-
løb der har været udgangspunktet for arbejdet med at få
sammensat de enkelte forretningsenheder bedst muligt.
Ledelsesindsatsen vedrørende ressource- og kompe-
tencesammensætning har taget sit udgangspunkt i
opstilling af følgende basale krav til alle organisationens
enheder:

.… faglig kompetence
.… kundefokus
.  resultatorientering

 

     

'
Byggetilladelse, i Færdiggørelse,

u
1
1
t
'
i
i
4
1
1
4
i
i

I U 1
4 = ' WH 1
4 ' l ' I
Opsøgning i i Aftale i Myndigheds- i Projekt- Udlejning i
af egnede i på jord skitse ; med anker- i i planlægning, i byggestart i åbning,
beliggenheder ' ' operatør i ! layout, i i overdragelse
' ! ! ' lejermix m.v. i ' til investor

Ledelsen lægger afgørende vægt på at respektere de
forskellige værdier og normer som er gældende i de
lande og på de markeder hvor koncernen arbejder. Der
gives således vide rammer for at de lokale ledelser kan
tilpasse koncernens krav til de lokale forhold.

Tæt samspil mellem faggrupper

Der lægges afgørende vægt på at sikre et effektivt
samspil på tværs af faggrænser i organisationen.

For at sikre et effektivt projektforløb skal fire fagområder
spille sammen: projektudvikling og udlejning, projektle-
delse, projekt controlling og økonomi og finans. Medar-
bejderne har deres base i disse faglige miljøer, men
arbejder tæt sammen om de enkelte projekter fra idéfa-
se til nøglefærdigt byggeri.

Ledelse

 

 

    
 

Økonomi:
og finans:

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Reduktion i medarbejderstaben

Som led i den tidligere omtalte kapacitets- og ressour-
cetilpasning er antallet af medarbejdere reduceret fra
266 medarbejdere pr. 31. januar 2003 til 217 medarbej-
dere pr. 31. januar 2004 og til 180 medarbejdere pr. 31.
januar 2005.

Organisationsstruktur

Efter gennemførelse af den i fondsbørsmeddelelse nr.
2/2004 meddelte restrukturering er organisationens
medarbejderstab forankret således:

I TK Development er ansat personale til varetagelse af
driften af de aktiver der er placeret her, samt de kon-
cernfunktioner der varetager opgaver på tværs af den
samlede TK Development-koncern. Der er tale om bl.a.
ledelse, økonomifunktion, finansfunktion og øvrige
stabsmedarbejdere. Der er mellem TK Development og
henholdsvis TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding
udarbejdet serviceaftaler der regulerer ydelser og beta-
ling herfor på arm's length-vilkår.

  
 

Euro Mall Holding A/S
103 medarbejdere:

 

Med bemandingen i den nye koncernstruktur står TK
Development kompetencemæssigt godt rustet til de
kommende års udfordringer. I alle forretningsenheder er
der kompetente medarbejderstabe med erfaring inden
for projektudvikling. Ledelsen lægger afgørende vægt
på udvikling og fastholdelse af ledergruppe og medar-
bejderstab, bl.a. gennem afholdelse af personlige udvik-
lingssamtaler.

Meddelelse nr.
2

OONWNOIMEA

mA
oOo

11

12

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

23
24
25
26

A QW

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

FONDSBØRSMEDDELELSER 2004/05

Udsendt den
30-04-2004
14-05-2004
17-05-2004
25-05-2004
02-06-2004
11-06-2004
21-06-2004
22-06-2004
29-06-2004

04-07-2004

09-09-2004

10-09-2004
20-09-2004
22-09-2004
30-09-2004
27-10-2004
11-11-2004
11-11-2004
11-11-2004
12-11-2004
01-12-2004

15-12-2004
20-12-2004
21-12-2004
22-12-2004

07-01-2005
04-02-2005

11-02-2005
24-02-2005
28-02-2005

Begivenhed

Årsrapport 2003/04 for TK Development A/S

Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development A/S
Rettelse af indhold i fondsbørsmeddelelse nr. 2 - 2004, årsrapport
Referat af ordinær generalforsamling i TK Development A/S

TK Development sælger 45.000 m? stort shoppingcenter i Tjekkiet
Kvartalsopgørelse

TKD Nordeuropa A/S udbyder ansvarligt obligationslån
Tegningstilsagn for mere end DKK 150 mio.

TKD Nordeuropa A/S har opnået tegningstilsagn på ansvarligt
obligationslån på DKK 220 mio.

TK Development-koncernens samlede restruktureringsplan er gen-
nemført.

TK Development-koncernen sælger ejerandel af byggegrunde til bolig-
formål til Sjælsø Gruppen

Kvartalsopgørelse

Omlægning af lån DKK 100 mio. - Incitamentsprogram

Præcisering af oplysninger om handel med nærtstående parter
Halvårsrapport for 2004/05 for TK Development A/S

Finanskalender

Ledelsen afviser påstande i dagbladet Børsen

Dagbladet Børsens påstande afvises

Kvartalsopgørelse

Fastholdelse af resultatforventninger for regnskabsåret 2004/05

Ny køber til TK Developments ejerandel af shoppingcentret Field's,
København

TK Development sælger shoppingcenter i Polen

TK Development har effektueret salget af ejerandel af Field's

TK Development sælger shoppingcenter i Slovakiet

TK Development indgår aftale om salg og udvikling af et 33.000 m?
shoppingcenter i Polen

TK Development joint venture sælger shoppingcenter i Tjekkiet

Aftale om salg og udvikling af 42.000 m? shopping- og bydelscenter i
Valby, København

Resultatforventninger for delkoncernen TKD Nordeuropa
Resultatforventninger for TK Development

Kvartalsopgørelse

TK Development sælger shoppingcenter i Tjekkiet

TKD Nordeuropa indgår i joint venture om opførelse af 12.000 m? fac-
tory outlet center i Ringsted, Danmark

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

REGNSKABSBERETNING

Anvendt regnskabspraksis

Ved udarbejdelsen af nærværende årsrapport er regler-
ne i årsregnskabsloven samt de for børsnoterede virk-
somheder gældende regnskabsvejledninger anvendt.

Anvendt regnskabspraksis er i forhold til 2003/04 uænd-
ret, dog er der sket omklassificering af en enkelt aktiv-
post samt foretaget ændring i opstillingsformen, jf. ne-
denfor.

Da udviklingen i fortolkningen af lovgivningens begreber
om hovedaktiviteter har bevirket at posten investerings-
ejendomme ikke har kunnet opretholdes, er de ejen-
domme som var klassificeret som investeringsejen-
domme i 2003/04, omklassificeret til posten materielle
anlægsaktiver, og der er i 2004/05 foretaget afskrivning
herpå.

Præsentationsformen for resultatopgørelsen er ændret i
forhold til 2003/04 til at følge den artsopdelte resultat-
opgørelse. Sammenligningstallene for tidligere år er
tilpasset ændringerne i opstillingsformen.

Førstegangsanvendelse af IFRS

Selskabet skal fra 2005/06 aflægge regnskab i over-
ensstemmelse med IFRS. Den regnskabsmæssige
betydning heraf er beskrevet i afsnittet ”Førstegangsan-
vendelse af IFRS”, side 65.

Årsregnskab 2004/05

RESULTATOPGØRELSEN

Omsætning

TK Developments omsætning udgjorde i 2004/05 DKK
1.645,5 mio. i forhold til en omsætning i 2003/04 på
DKK 1.557,2 mio.

Nettoomsætningen fordelt på  forretningssegmenter
udgøres af DKK 1.060,6 mio. i butikssegmentet, DKK
119,0 mio. i kontorsegmentet og DKK 465,9 mio. i pro-
jekter med segmentmix.

Fordelingen af omsætningen på geografiske segmenter
kan specificeres således:

(i mio. DKK)
Nordeuropa 901,7
Centraleuropa 743,8
I alt 1.645,5

For yderligere oplysninger om segmenter henvises til
specifikationer side 46.

Bruttoavance
TK. Development har i 2004/05 realiseret et
bruttoavance på DKK 364,8 mio.

For vurdering af omsætning og bruttoavance henvises il
foranstående ledelsesberetning.

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

Telefontorvet, Århus, Danmark

Personaleomkostninger og andre andre eksterne
omkostninger

Koncernens samlede omkostninger er reduceret med
28,8 % til DKK 146,1 mio. i forhold til 2003/04.

Omkostningerne svarer stort set til det budgetterede.

Personaleomkostningerne udgør 65,9 % af de samlede
omkostninger hvilket er samme forholdsmæssige ni-
veau som i 2003/04. Personaleomkostningerne er redu-
ceret med 26,3 %. Der var pr. 31. januar 2005 ansat
180 medarbejdere i TK Development. Heraf kan 49
medarbejdere henføres til centermanagementaktiviteter
i Tjekkiet/Slovakiet. Pr. 31. januar 2004 udgjorde antal
medarbejdere 217.

Andre eksterne omkostninger er reduceret med 33,3 %
til DKK 49,8 mio. Reduktionen i disse omkostninger kan
bl.a. henføres til lavere udgifter til husleje m.v.

I 2005/06 forventes realiseret en yderligere reduktion i
omkostningsniveau idet den fulde virkning af de allere-

de foretagne kapacitets- og ressourcetilpasninger først
slår fuldt ud igennem i 2005/06.

Finansiering

TK Development har i 2004/05 haft finansieringsom-
kostninger på DKK 164,4 mio. I samme periode året før
udgjorde finansieringsomkostningerne DKK 166,1 mio.

I koncernens. finansieringsomkostninger indgår bl.a.
renteomkostninger på færdige, men endnu ikke solgte
projekter. Heri er også inkluderet den resterende 20 %
andel af projekter solgt til GE Capital Real Estate.
Ovennævnte renteomkostninger modsvares af lejeind-
tægterne som indgår i koncernens bruttoavance.

Finansieringsposten påvirkes herudover bl.a. af størrel-
sen af de deponerede købesummer samt valutakursre-
guleringer.

Skat

Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 13,2
mio. svarende til en skatteprocent på 41,6 %. Skat af
årets resultat er positiv da en væsentlig del af indtjenin-
gen i Euro Mall Holding-koncernen kommer fra salg af
aktier med deraf følgende skattefrie avancer.

Resultat efter skat

Resultatet efter skat andrager DKK 15,8 mio. efter regu-
lering af minoritetsinteressernes andel af datterselska-
bernes indtjening på DKK 29,2 mio. Beløbet kan pri-
mært henføres til IØ's Minoritetsinteresse i Euro Mall
Holding.

BALANCE

Den samlede balance andrager pr. 31. januar 2005
DKK 5.525,3 mio. Dette er en nedbringelse på DKK
1.237,3 mio. eller 18,3 % siden 31. januar 2004.

AKTIVER

Nedbringelsen af balancen afspejles på aktivsiden pri-
mært i nedbringelse af solgte projekter med DKK
1.974,8 mio. mens tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser er øget med DKK 508,8 mio. i forhold til
31. januar 2004.

Goodwill
Goodwill andrager DKK 24,7 mio.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Tilgodehavender

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser er
forøget fra DKK 278,5 mio. til DKK 787,3 mio. En større
del heraf kan henføres til resttilgodehavende fra Field's
hvor den endelige prisfastsættelse sker i 2007, jf. ledel-
sesberetningen.

For enkeltstående projekter er der i tilgodehavender
modregnet finansielle gældsforpligtelser på i alt DKK
504,0 mio. således at tilgodehavender udgør et netto-
tilgodehavende.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger er forøget fra DKK 291,5 mio. til
DKK 533,7 mio. hvilket kan henføres til en væsentlig
forbedret likviditet i Euro Mall Holding.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen med DKK 81,1
mio. Det vurderes at koncernen via fremtidige positive
resultater kan udnytte de akkumulerede skattemæssige
underskud der er baggrunden for det opgjorte skatteak-
tiv.

Projektbeholdningen

Nedbringelsen af projektbeholdningen af solgte projek-
ter kan primært henføres til effektuering af salg af
Field 's-projektet samt enkelte centraleuropæiske pro-
jekter.

Øvrige igangværende og færdige projekter udgør DKK
2.087,0 mio. og er på niveau med året før.

Porteføljeejendomme

Færdigopførte ejendomme i Euro Mall Holding-
koncernen blev med et forventet ejerskab på mellem-
langt sigt klassificeret som investeringsejendomme pr.
31. januar 2004.

Udviklingen i fortolkningen af lovgivningens begreber
om hovedaktiviteter har medført at en klassifikation som
investeringsejendomme ikke har kunnet opretholdes, og
derfor er klassificeringen i 2004/05 ændret til at være
grunde og ejendomme under materielle anlægsaktiver,
og afskrivninger foretages i overensstemmelse hermed.

I medfør af den trufne beslutning om at bibeholde de
tyske udlejningsejendomme i 3 — 5 år er disse ejen-
domme samtidig overført til materielle anlægsaktiver
med virkning fra regnskabsåret 2004/05.

Der foretages afskrivninger på ovenstående ejendom-
me. Levetiden er fastsat til 50 år.

 

 

Domicilejendom Plesner, København, Danmark

PASSIVER

TK Devetopments egenkapital eksklusive minoritetsin-
teresser udgjorde pr. 31. januar 2005 DKK 592,0 mio. i
forhold til DKK 574,1 mio. pr. 31. januar 2004.

Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2004 kan
henføres til årets positive resultat på DKK 15,8 mio.,
likvidationsomkostninger DKK -0,5 mio., positive valuta-
kursreguleringer af nettoinvesteringer i dattervirksom-
heder på DKK 21,7 mio. samt skat af årets egenkapital-
bevægelser DKK -19,1 mio.

Valutakursreguleringer er positiv idet PLN er væsentligt
styrket over for DKK i perioden.

Koncernens samlede ansvarlige kapital opgjort som
egenkapitalen tillagt ansvarlig lånekapital pr. 31. januar
2005 andrager DKK 1.370,8 mio., svarende til en solidi-
tetsgrad på 24,8 %.

Koncernens totale kortfristede gæld udgør pr. 31. januar
2005 DKK 3.594,2 mio. hvilket er en reduktion på DKK
1.873,1 mio. i forhold til 31. januar 2004 hvilket primært
skyldes nedbringelse af gæld til kreditinstitutter i forbin-
delse med salg af Field's-projektet. Der er efter sæd-
vanlig praksis foretaget modregning af finansielle

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser samt bundne likvider i det omfang sel-
skabet er forpligtet hertil. Beløbet udgør pr. 31. januar
2005 DKK 511,4 mio.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen viser at driftens likviditetsvirk-
ning er negativ med DKK 345,1 mio. Investeringernes
likviditetsvirkning er positiv med DKK 1,6 mio. Finansie-
ringens likviditetsvirkning er positivt påvirket med DKK

585,7 mio. hvilket primært kan henføres til optagelse af
det ansvarlige obligationslån i TKD Nordeuropa samt at
der er overført langfristet del af gæld til kreditinstitutter
fra kortfristet gæld.

KAPITALFREMSKAFFELSE

Den gearingsmæssige udnyttelse af koncernens an-
svarlige kapital ligger fortsat inden for balancestyrings-
modellens rammer. Der henvises til foranstående be-
skrivelse af modellen.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2004/05. Årsrapporten er
aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven,
danske regnskabsvejledninger samt de krav Køben-
havns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggel-
sen for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig således at års-
rapporten giver et retvisende billede af koncernens

aktiver, passiver, egenkapital, finansielle stilling og
resultat samt koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles. til generalforsamlingens god-
kendelse.

Aalborg 29. april 2005

  

DIREKTIONEN
FREDE CLAUSEN ROBERT ANDERSEN
BESTYRELSEN
POUL LAURITSEN TORSTEN "ØRE
KURT ty [ PER SØNDERGAARD P SEN
PER UHLÉN

SAN

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

REVISIONSPÅTEGNING

Til aktionærerne i TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S
for regnskabsåret 2004/05 der aflægges efter årsregn-
skabsloven, danske regnskabsvejledninger og Køben-
havns Fondsbørs' krav til regnskabsaflæggelse for
børsnoterede selskaber.

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores
ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en
konklusion om årsrapporten.

Den udførte revision

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver,
at vi tilretterægger og udfører revisionen med henblik på
at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke
indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfat-
ter stikprøvevis undersøgelse af information, der under-
støtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger.

Aalborg 29. april 2005

NIELSEN & CHRISTENSEN

 

UV NV | c |

Statsautoriseret revisor

 

Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af
ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentili-
ge skøn, som ledelsen har udøvet samt vurdering af
den samlede præsentation af årsrapporten. Det er
vores opfattelse, at den udførte revision giver et til-
strækkeligt grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvi-
sende billede af koncernens og moderselskabets akti-
ver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2005
samt af resultatet af koncernens og moderselskabets
aktiviteter og koncernens pengestrømme for regn-
skabsåret 2004/05 i overensstemmelse med årsregn-
skabsloven, danske regnskabsvejledninger og Køben-
havns Fondsbørs' krav til regnskabsaflæggelse for
børsnoterede selskaber.

Hellerup den 29. april 2005

DELOITTE

Statsautorisere rr

m &chlichter
Statsautoriseret revisor

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Generelt

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
årsregnskabslovens bestemmelser for børsnoterede
virksomheder samt regler for udstedere af børsnoterede
værdipapirer på Københavns Fondsbørs, herunder
danske regnskabsvejledninger.

Alle regnskabstal er opgjort i mio. DKK.

Anvendt regnskabspraksis er i forhold til 2003/04 uænd-
ret, dog er der sket omklassificering af en enkelt aktiv-
post samt foretaget ændring i opstillingsformen, jf. ne-
denfor.

Omklassificering af aktiv post

Da udviklingen i fortolkningen af lovgivningens begreber
om hovedaktiviteter har bevirket at posten investerings-
ejendomme ikke har kunnet opretholdes, så er de ejen-
domme som var klassificeret som investeringsejen-
domme i 2003/04, omklassificeret til posten materielle
anlægsaktiver, og der er i 2004/05 foretaget afskrivning
herpå.

Præsentationsform

Præsentationsformen for resultatopgørelsen er ændret i
forhold til 2003/04 til stringent at følge den artsopdelte
resultatopgørelse. Sammenligningstallene for tidligere
år er tilpasset ændringerne i opstillingsformen.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet samt
dattervirksomheder hvori moderselskabet råder over
mere end 50 % af stemmerettighederne.

Enkelte, ikke betydende virksomheder med ejerandel
over 50 % er i overensstemmelse med årsregnskabslo-
vens & 114, stk. 2, pkt. 1 indregnet efter indre værdis
metode da moderselskabet er begrænset i sin forret-
ningsmæssige udøvelse af rettigheder over virksomhe-
dernes aktiver og ledelse.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage
regnskaber i moderselskabet og dattervirksomhederne
ved sammenlægning af ensartede indtægter og udgifter
samt aktiver og passiver. De regnskaber der anvendes
til brug for konsolideringen, aflægges i overensstem-
melse med koncernens regnskabspraksis.

Interne indtægter og udgifter, mellemværender samt
urealiserede koncerninterne gevinster elimineres.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder med-
tages i koncernregnskabet i ejerperioden.

Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffel-
sestidspunktet forskellen mellem kostprisen og den
regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed,
efter at aktiver og forpligtelser er reguleret til dagsværdi.
Herunder fradrages eventuelle besluttede omstrukture-
ringshensættelser vedrørende den overtagne virksom-

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

hed. Resterende positive forskelsbeløb indregnes i
balancen under immaterielle anlægsaktiver som good-
will der afskrives lineært i resultatopgørelsen over 10 år.
Ved opgørelse af koncernens nettoindtjening og egen-
kapital foretages der fradrag for den indtjening og egen-
kapital der tilfalder minoritetsaktionærer.

Minoritetsaktionærernes andel af koncernens resultat
og egenkapital er opgjort i henhold til ejerandel og op-
ført særskilt i resultatopgørelse og balance.

Associerede virksomheder

Associerede virksomheder indregnes og måles i kon-
cernregnskabet og i moderselskabets regnskab efter
den indre værdis metode. Den forholdsmæssigt ejede
andel af de associerede virksomheders årsresultat og
egenkapital indregnes i henholdsvis resultatopgørelsen
og batancen.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden
for koncernens primære arbejdsområde, udvikling og
entreprise, i fælles bestemmende ledelse med de øvri-
ge deltagere, er i koncernregnskabet indarbejdet ved en
pro rata konsolidering af virksomhedernes regnskabs-
poster således at en forholdsmæssig andel svarende til
deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de tilsva-
rende poster i koncernregnskabet.

Valutaforhold

Omregning af udenlandske datter-
virksomheder

Udenlandske dattervirksomheders årsregnskaber om-
regnes for poster i resultatopgørelsen efter periodiske
gennemsnitskurser og for poster i balancen efter sta-
tusdagens valutakurser. Valutakursreguleringer ved
omregningen indregnes på egenkapitalen. Valutakurs-
reguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være tillæg
til/fradrag i nettoinvesteringen, føres direkte på egenka-
pitalen.

Tilgodehavender og gæld

Tilgodehavender og gæld i fremmed valuta omregnes til
danske kroner efter statusdagens valutakurser. Realise-
rede og urealiserede valutakursgevinster og —tab ind-
regnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte
finansielle instrumenter som led i sikring af forretnings-
mæssige dispositioner i fremmed valuta. Afledte finan-
sielle instrumenter måles ved første indregning til kost-
pris og efterfølgende til dagsværdi og indregnes efter
samme praksis som de regnskabsposter og transaktio-
ner der sikres. Afledte finansielle instrumenter indreg-
nes under andre tilgodehavender og anden gæld.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på
sikring af investeringer i dattervirksomheder der anses
for tillæg til investeringen, indregnes direkte på egenka-
pitalen.

Realiserede og urealiserede kursgevinster og —tab på
finansielle instrumenter der anvendes som et led i øvrig
sikring, indregnes i resultatopgørelsen sammen med
ændringer i værdien af det sikrede. Såfremt instrumen-
terne er indgået til sikring af fremtidige aktiver og for-
pligtelser, indregnes kursgevinst og —tab direkte på
egenkapitalen.

Resultatopgørelse

Indtægtskriterium

Indtægtskriteriet for igangværende projekter som er
videresolgt, er produktionskriteriet. Årets omsætning
svarer således til salgsværdien af det i årets løb udførte
arbejde. Den indtægtsførte avance udgør den forvente-
de avance på projektet beregnet i forhold til projektets
færdiggørelsesgrad. Kriteriet er nærmere omtalt under
projektbeholdning. For øvrige indtægter anvendes fak-
tureringskriteriet.

Ændring i igangværende og færdige pro-
jekter

Denne post indeholder årets forskydninger mellem

primo og ultimo af værdien af de igangværende og
færdige projekter i balancen.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle direkte udgifter vedrørende
projekter.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Selskabsskat

I resultatopgørelsen udgiftsføres dels den aktuelle sel-
skabsskat, dels den udskudte skat der påhviler årets
resultat. På egenkapitalen indregnes skatten af årets
egenkapitalbevægelser.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle
mellem regnskabsmæssige værdier og skattemæssige
værdier. Udskudte skatteaktiver modregnes efter en
vurdering i den udskudte skatteforpligtelse. Et eventuelt
nettoskatteaktiv aktiveres efter en foretaget vurdering.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og
skattesatser i de respektive lande der med balanceda-
gens lovgivning vil være gældende når den udskudte
skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i ud-
skudt skat som følge af ændringer i skattesatser ind-
regnes i resultatopgørelsen.

En række af koncernens selskaber er sambeskattede.
De sambeskattede selskabers samlede skat af ind-
komst fordeles forholdsmæssigt mellem de danske
sambeskattede selskaber hvis indkomst er positiv. Det i
året opgjorte nettoskatteaktiv for de sambeskattede
selskaber er placeret i moderselskabet.

Balance

Immaterielle anlægsaktiver

Immaterielle anlægsaktiver består af koncerngoodwill
der afskrives lineært over 10 år.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill vurderes
løbende og nedskrives til genindvindingsværdi såfremt
den regnskabsmæssige værdi overstiger de forventede
fremtidige nettoindtægter fra den virksomhed eller akti-
vitet som goodwillen er knyttet til.

Materielle anlægsaktiver

Her er indeholdt porteføljeejendomme i Centraleuropa
og Tyskland.

Porteføljeejendomme, materielle anlægsaktiver under
opførelse samt grunde og bygninger indregnes til direk-
te medgåede omkostninger, herunder renter i byggepe-
rioden, og et tillæg for andel af indirekte projektomkost-
ninger opgjort som en del af personaleomkostninger,
projektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedligehol-
delse og afskrivninger der er foranlediget af projektud-
viklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den

udnyttede projektudviklingskapacitet. Grunde og byg-
ninger reduceres med lineære afskrivninger over den
forventede brugstid.

Øvrige materielle anlægsaktiver måles til anskaffelses-
priser inklusive renter reduceret med lineære afskriv-
ninger over den forventede brugstid. Afskrivningsgrund-
laget er opgjort som samlet kostpris reduceret med
eventuel restværdi.

Brugstiden for de enkelte grupper er vurderet således:
Driftsmidler og inventar 5 år
Fast ejendom 50 år

Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over leje-
kontrakternes løbetid.

Småaktiver udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen
under posten af- og nedskrivninger på anlægsaktiver.

Finansielle anlægsaktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indregnes i moderselskabets regnskab
efter den indre værdis metode. Dette indebærer at kapi-
talandelene i balancen måles til den forholdsmæssige
andel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi med tillæg eller fradrag af uafskrevet positiv hen-
holdsvis negativ koncerngoodwill og med fradrag af
urealiserede koncerninterne avancer og tab.

Såfremt egenkapitalen i en dattervirksomhed eller as-
socieret virksomhed er negativ, modregnes et beløb
svarende til den negative egenkapital i tilgodehavender
hos dattervirksomheden eller den associerede virksom-
hed. Et eventuelt resterende negativt beløb indregnes
såfremt selskabet hæfter eller yderligere kapitalindskud
forventes under hensatte forpligtelser.

I resultatopgørelsen opføres summen af de til kapital-
andelene svarende andele i virksomhedernes årsresul-
tat reguleret for ændring i intern avance. Årets resultat
og egenkapital for moderselskabet og koncernen er
herefter af samme størrelse. Reserve for nettoopskriv-
ning efter den indre værdis metode under egenkapitalen
er opført netto.

Projektbeholdning

Projektbeholdningen består af projekter inden for fast
ejendom. Igangværende, videresolgte projekter er tillagt
forventet avance i forhold til projektets færdiggørelses-
grad i overensstemmelse med produktionskriteriet.
Hvert projekt er vurderet konkret.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Færdiggørelsesgraden er for det enkelte projekt normalt
beregnet som forholdet mellem koncernens anvendte
ressourceforbrug og det totale budgetterede ressource-
forbrug. Der foretages reservation til dækning af usik-
kerheder forbundet med den opgjorte færdiggørelses-
grad og projekternes gennemførelse.

Øvrige projekter er indregnet til direkte medgåede om-
kostninger, herunder renter i projektperioden, og et
tillæg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er
foretaget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er
skønnet nødvendigt.

Projektbeholdningen er tillagt en andel af indirekte pro-
jektomkostninger opgjort som en del af personaleom-
kostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt
vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af
projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henfø-
res til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi, eller en lavere netto-
realisationsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på
grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgo-
dehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balan-
cen såfremt selskabet har modregningsadgang, og
samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet
til at realisere aktiver og forpligtelser samtidigt.

Værdipapirer og kapitalandele

Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder pante-
breve samt noterede og unoterede aktier. Pantebreve
og aktier måles ved første indregning til kostpris og
efterfølgende til dagsværdi. Børsnoterede værdipapirer
måles til børskurs og ikke-børsnoterede værdipapirer
måles til dagsværdi baseret på beregnet kapitalværdi.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte som ven-
tes udbetalt for året, vises som en særskilt post under
egenkapitalen.

Egne aktier erhvervet af moderselskabet indregnes til
kostpris på egenkapitalen under overført resultat. Sæl-
ges egne aktier, føres vederlag herfor tilsvarende direk-
te på egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annullering

af egne aktier reducerer selskabskapitalen og forøger
overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direk-
te på egenkapitalen under overført resultat.

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af
begivenheder før eller på balancedagen opstår en retlig
eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må
afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

I posten indgår bl.a.

. hensættelser til dækning af lejegarantier. Hensæt-
telsen er foretaget på baggrund af erfaringer med
lejegarantier og efter en individuel vurdering af de
enkelte lejemål. Hensættelsesbeløbet indtægtsfø-
res over løbetiden for garantierne.

… negativ egenkapital i associerede virksomheder
m.v.

.«  hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på
afsluttede projekter er opgjort på baggrund af erfa-
ringer med tilsvarende tidligere projekter.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede finansielle gældsforpligtelser måles på
tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det
modtagne provenue efter fradrag af afholdte transakti-
onsomkostninger. Efterfølgende måles finansielle
gældsforpligtelser til amortiseret kostpris således at
forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi
indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning
over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amorti-
seret kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens  penge-
strømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktivi-
teterne samt koncernens likvide beholdninger ved regn-
skabsårets begyndelse og afslutning. Pengestrømmen
fra driftsaktiviteterne er opgjort ved anvendelse af den
indirekte præsentationsform. Likvide beholdninger om-
fatter frie likvider samt indeståender på deponerings-
konti.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelser er der
foretaget omregning af primobalancer og pengestrøm-
me i fremmed valuta til balancedagens kurser. Herved
elimineres valutakursdifferencernes effekt på periodens
bevægelser og pengestrømme. Betalte renter vises

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

særskilt, og periodens projektrenter er således ikke
indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbeholdnin-
gen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke
udledes direkte af koncernregnskaberne.

Der er ikke udarbejdet særskilt pengestrømsopgørelse

for moderselskabet da denne er indeholdt i penge-
strømsopgørelsen for koncernen.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (pri-
mært segment) og forretningssegmenter (sekundært

segment). Segmentoplysningerne følger koncernens
regnskabspraksis og interne økonomistyring.

Anlægsaktiver i segmenterne omfatter de anlægsaktiver
som direkte anvendes i eller er afledt af segmenternes
drift, herunder immaterielle anlægsaktiver, materielle
anlægsaktiver og kapitalinteresser i associerede virk-
somheder.

Segmentforpligtelser omfatter gældsforpligtelser der er
afledt af segmenternes drift, herunder leverandørgæld
og anden gæld.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

RESULTATOPGØRELSE

for perioden 01.02.04 - 31.01.05

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(i mio. DKK)
Note: Moderseiskab Koncern

2004/05 2003/04 2004/05 2003/04

Nettoomsætning -5,2 5,8 1.645,55 1.557,2

Ændring i igangværende og færdige projekter 0,0 0,0 30,3 -1.128,3

Eksterne direkte projektomkostninger 5,4 6,2 -1,311,0 -1.052,9

Bruttoavance -10,6 0,4 364,8 624,0

1 Andre eksterne omkostninger 2,5 14,2 49,8 74,7

2 Personaleomkostninger 2,8 12,1 96,3 130,6

l alt 5,3 26,3 146,1 205,3
Ordinært resultat før finansiering

og afskrivninger -15,9 "26,7 218,7 -829,3

Af- og nedskrivninger på anlægsaktiver 1,86 1,0 21,9 18,2

Ordinært resultat før finansiering -14,3 -27,7 196,8 "847,5

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder -12,5 -805,8 -0,3 0,0

af kapit delei ål i 0,0 0,0 -0,3 -0,1

3 Finansiering m.v. 68,5 32,8 -164,4 -166,1

1 att 56,0 -773,0 -165,0 -166,2

Resultat før skat 41,7 -800,7 31,8 -1.013,7

4 Selskabsskat 25,9 -77,9 -13,2 -163,5

Årets koncernresultat 15,8 -722,8 45,0 -850,2

Heraf minoritetsinteressers andel 0,0 0,0 29,2 -127,4

Årets resultat 15,8 -722,8 15,8 -722,8

Resuitatdisponering:

Reserve for nettoapskrivning efter den indre værdis metode 6,0 -250,0 0,0 0,0

Forslag til årets udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0

Overført resuttat 15,8 "472,8 15,8 -722,8

15,8 -722,8 15,8 -722,8

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Aktiver

Note:

(i mio. DKK)

Anlægsaktiver:

Immaterielle antægsaktiver:
Goodwill

1 aft

Materielle anlægsaktiver:
Grunde og bygninger
Porteføljeejendomme
Investeringsejendomme
Andre anlæg, driftsmaterie! og inventar
Materielle anlægsaktiver under opførelse
valt

Finansielle anlægsaktiver: '
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Udskudt skatteaktiv

l att

Anlægsaktiver i alt

Omsætningsaktiver
Projektbeholdning M.v.:

Igangværende og færdige projekter
talt

Tilgodehavender m.v.:
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Produktionsværdi af solgte projekter
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter

Lat

Værdipapirer og kapitalandele:
Andre værdipapirer og kapitalandele
I alt

Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver i alt

Aktiver i alt

BALANCE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
4,4 5,1 24,7 29,1
4,4 5,1 24,7 29,1
0,0 12,3 0,0 12,3
0,0 0,0 586,7 0,0
0,0 0,0 0,0 648,0
9,0 0,0 29,3 39,9
0,0 0,0 0,0 93,9
0,0 12,3 616,0 794,1
155,9 304,6 2,2 0,0
2.273,2 1.930,1 0,0 0,0
0,0 0,0 23,2 26,2
0,4 0,0 0,4 0,0
95,1 122,6 81,1 33,0
2.524,56 2.357,3 106,9 59,2
2.529,0 2.374,7 747,6 882,4
0,0 0,0 2.087,0 1.992,1
0,0 0,0 2.087,0 1.992,1
0,0 55,0 787,3 278,5
0,0 0,0 1.011,1 2.985,9
0,0 0,0 93,7 0,0
7,8 9,8 222,6 276,6
0,7 0,4 12,5 11,2
8,5 65,2 2.127,2 3,552,2
4,0 4,0 29,8 44,4
4,0 4,0 29,8 44,4
17,9 4,1 533,7 291,5
30,4 73,3 4.777,7 5.880,2
2,559,4 2.448,0 5.525,3 6.762,6

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Passiver
(i mio. DKK)
Note:
Egenkapital
Aktiekapital

20
21
22

23

24
25
26
27

Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Overført resultat m.v.

balt

Minoritetsinteresser

Hensatte forpligtelser
Andre hensatte forpligtelser
I alt

Gældsforpligtelser
Langfristede gæ!ldsforpligtelser
Ansvarligt obligationslån
Konvertibelt obligationslån
Kreditinstitutter
Gældsbrev
Ansvarlig lånekapital
lalt

Kortfristede gældsforpligteiser
Gæld til realkreditinstitutter
Kreditinstitutter i øvrigt
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til dattervirksomheder
Selskabsskat
Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter

f alt

Gældsforpligtelser i alt

Passiver I alt

Sik tilletser, i og lakti
Finansielle instrumenter
Nærtstående parter

Honorar til generalforsamlingsvaigte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncem
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
280,4 280,4 280,4 280,4
0,0 0,0 0,0 0,0
311,6 293,7 311,6 293,7
592,0 574,1 592,0 574,1
0,0 0,0 26,7 5,5
35,8 20,8 51,3 40,3
35,8 20,8 51,3 40,3
550,0 550,0 765,1 550,0
0,0 100,0 0,0 100,0
85,0 76 463,1 7,6
15,0 0,0 19,2 41
0,0 0,0 13,7 13,7
650,0 657,6 1.261,1 675,4
0,0 14,5 18,0 22,1
1.008,9 1.022,8 2.982,3 4.731,7
0,8 11,8 275,7 585,5
230,6 125,4 0,0 9,0
0,0 0,0 38,7 10,8
41,5 20,9 272,0 107,0
0,0 0,1 7,5 10,2
1.281,65 1.195,5 3.594,2 5.467,3
1.931,86 1.853,1 4.855,3 6.142,7
2.559,4 2.448,0 5,525,3 6.762,86

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

EGENKAPITALOPGØRELSE

(i mio. DKK)

Egenkapital
Aktiekapitalen i TK Development A/S er ikke opdett i klasser og består af 14.021,905 stk. aktier a DKK 20.
(nominelt OKK 280.438.100)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
Aktiekapital
Aktiekapital! primo 280,4 280,4 280,4 280,4
I aft 280,4 280,4 280,4 280,4
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Reserve primo 0,0 250,0 0,0 0,0
Årets regulering 0,0 -250,0 0,0 0,0
Lalt 0,0 0,0 0,0 0,0
Overført resultat m.v.
Overført resultat m.v. primo 293,7 904,7 293,7 1.154,7
f: L gning af i ing i uder 21,7 -159,1 21,7 -159,1
Skat af årets egenkapitalbevægelser -19,1 20,9 -19,1 20,9
Likvidationsomkostninger -0,5 0,0 -0,5 0,0
Overført af årets resutat 15,8 -472,8 15,8 -722,8
lalt 311,6 293,7 314,6 293,7
Egenkapital i alt 592,0 574,1 592,0 574,1
Forslag til årets udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0
31.01.05 34.01.04 31.01.03 31.01.02 34.01.01
Specifikation af ændringer i aktiekapitalen
Aktiekapital primo 280,4 280,4 280,4 280,4 267,1
Kapitatfforhøjetse 0,0 0,0 0,0 0,0 13,3
Aktiekapital ultimo 280,4 280,4 280,4 280,4 280,4
Egne aktier
"% af aktie-
Antal Kursværdi kapitalen
Beholdning primo 30.757 0,7 0,22%
Kursregulering - 0,4 -
Beholdning ultimo 30.757 1,1 0,22%
Erhvervelsen af egne aktier er sket i henhold til b: di: på den ordi: ing i 2001.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

PENGESTRØMSOPGØRELSE

(i mio. DKK)

Driftens likviditetsvirkning
Resultat før finansiering
Betalte renter m.v., netto
Regulering for ikke-kontante poster:
Afskrivninger
Hensættelser
Kursreguleringer

Investeringer i projekter m.v. 2.131,7
Ændringer i investeringsejendomme 648,0

- heraf overført til materielie anlægsaktiver netto
Ændringer i tilgodehavender
Ændringer i kreditinstitutter
Ændringer i kreditorer og anden gæld
Betalt setskabsskat
(1)

Investeringernes likviditetsvirkning
Investeringer i driftsmidler, netto
Investeringer i ejendomme, netto
Indretning af lejede iokaler
Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele

(2)

Finansieringens likviditetsvirkning
indfrietse af konvertible obligationslån

 

Optag af sligt obligationslån, netto efter

Ændringer i langfristet finansiering

(3)

Årets likviditetsvirkning (1+2+3)
Likvide behokfninger primo
Likvide beholdninger ultimo

Hikvide
Kursreguleringen af likvide beholdninger prima udgør DKK 2,7 mio.

er indeholdt mi idige di inger i forbi med salg af koncemens projekter, i alt DKK 292,5 mio.

 

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncermregnskabet alene.

Koncem

2004105

196,8
-274,7

22,0
10,9
-B,1

2.779,7
-480,5
-511,0

-1.855,4
-194,5
-33,3
-345,1

0,0
1,8
0,0
0,0
0,0
18

-100,0
215,1
470,6
585,7

242,2
291,5
533,7

2003/04

-847,5
-284,5

17,4
1,0
-6,1
625,5

-741,9
814,9
998,4

-480,3
-58,1

38,8

-7,9
-1,8
-0,1
-0,7
45,6
35,1

0,0
0,0
-89,8
-89,8

-15,9
307,4
291,5

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

SEGMENTOPLYSNINGER

(i mio. DKK)
Koncern
2004105 2003/04
Nettoomsætning
Nordeuropa 901,7 1.623,8
Centraleuropa 743,8 66,6
Geografiske segmenter i alt 1.645,5 1.557,2
Butik 1.060,6 -165,0
Kontor 119,0 345,5
Segmentmix 465,9 1.376,7
Forretningssegmenter i alt 1.645,5 1.557,2
Ordinært resultat før finansiering
Nordeuropa 84,3 -270,7
Centraleuropa 112,5 -576,8
Ialt 196,8 "847,5
Anlægsaktiver
Nordeuropa 430,3 132,0
Centraleuropa 317,3 750,4
I alt 747,6 882,4
Forpligtelser
Nordeuropa 4.240,4 5.084,4
Centraleuropa 666,2 1.098,6
I att 4.906,6 6.183,0

Note:

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

fi mio. DKK)

Andre eksterne omkostninger

Administrationsomkostninger
Lokalseomkostninger
Bilomkostninger

Andre eksterne omkostninger i alt

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger indeholder:
Gager
Pensioner og andre omkostninger til social sikring
Viderefaktureret via serviceaftaler

Keraf udgør:
Gager m.v. til moderselskabets direktion
Vedertag til bestyrelse
Gennemsnitligt antal ansatte

Finansiering m.v.

Omkostninger:
Renteomkostninger tilknyttede virksomheder
Renteomkostninger i øvrigt
Kursreguleringer

1 alt

indtægter:
Renteindtægter tilknyttede virksomheder
Renteindtægter i øvrigt
Kursreguleringer

lati

Finansiering m.v. i att

Selskabsskat

Aktuel skat (inkl. reguleringer tidligere år)
Udskudt skat

Skat henført til egenkapitalbevægelser vedrørende
valutakursændringer på lån og finansielle instrumenter

Afstemning af skatteprocent

Dansk skatteprocent

gt p i datter

Ikke skattepligtige indtægter/udgifter
Ikke fradragsberettiget afskrivning på goodwill/merværdi
Regulering vedrørende tidligere år
Regulering udskudt skatteprocent, udland
Ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskud i udenlandske dattervirksamheder
Overførsel! sambeskatningsover-/underskud
Andet

Effektiv skatteprocent

NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncern
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
2,5 14,2 28,6 50,9
0,0 0,0 17,8 19,0
0,0 0,0 3,4 4,8
2,5 14,2 49,8 74,7
Moderselskab Koncern
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
9,5 10,3 84,5 107,1
0,8 1,0 7,9 20
-7,8 0,0 0,0 0,0
5,3 4,3 5,3 4,3
0,8 1,1 1,3 1,1
5,0 6,0 191,0 252,0
Moderseiskab Koncern
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
32,0 62,7 0,0 0,0
124,1 141,1 314,1 169,9
0,2 6,2 69,2 66,8
156,3 210,0 383,3 236,7
194,3 241,0 0,0 0,0
30,5 1,8 71,0 56,6
0,0 0,0 147,9 14,0
224,8 242,8 218,9 70,6
68,5 32,8 -164,4 -166,1
Moderselskab Koncern
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
0,0 0,0 45,8 19,6
25,9 -77,9 -59,0 -183,1
25,9 -77,9 -13,2 -163,5
1,4 -3,1 19,1 -20,9
Koncern
2004/05 2003/04
30,0 30,0
-24,0 4,3
-93,6 -2,5
0,0 0,0
43,1 0,0
27,0 1,8
-19,2 7,8
0,0 0,0
1,3 1,1
-35,4 16,1

Note:

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

(i mio. DKK)
Immaterielle anlægsaktiver

Goodwill
Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang
Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivninger på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

Materielle anlægsaktiver

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffetsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivning på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo

 

Ki I af i i primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo

 

Afskrivning på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

af afskrivninger i il primo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab Koncem
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
77 7,7 43,6 43,6
0,0 0,0 0.0 0,0
0,0 0,0 0,0 0,0
77 7,7 43,6 436
2,6 1,8 14,5 10,2
0,0 0,0 0,0 0,0
0,7 0,8 4,4 4,3
3,3 26 18,9 14,5
4,4 51 24,7 29,1
Moderselskab
31.01.05 31.01.04
Grunde Og Briftsmidler — FrYNde 09 nriftsmidler
bygninger bygninger
14,7 0,2 11,4 0,3
0,0 0,0 3,3 0,0
-14,7 0,0 0,0 -0,1
0,0 0,2 14,7 0,2
2,4 0,2 2,1 0,2
-2,4 0,0 0,0 -0,1
0,0 0,0 03 0,1
9,0 0,2 2,4 0,2
0,0 0,0 12,3 0,0
Koncern
31.01.05 31.01.04
Grunde og frifismidier — Grunde O9 Dritismidler
bygninger bygninger
14,7 72,1 14,2 67,6
0,0 1,5 -0,4 -2,5
0,0 2,5 3,3 10,5
-14,7 -11,3 -2,4 -3,5
0,0 64,8 14,7 72,1
2,4 32,2 2,2 23,0
0,0 1,1 0,1 1,5
-2,4 7,3 0,8 -1,3
0,0 9,5 1,1 12,0
0,0 35,5 2,4 32,2
0,0 29,3 12,3 39,9

 

Note:
6

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

(i mio. DKK)

Materielle anlægsaktiver (fortsat)

Anskaffelsessum primo:

Overført fra igangværende og færdige projekter

Overført fra investeringsejendomme
Overført til porteføljeejendomme
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Afskrivninger:
Afskrivninger primo
Afskrivning på afhændede aktiver, tilbageført
Årets afskrivninger

Afskrivninger ultimo

Regnskabsmæssig værdi ultimo

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Kursregulering m.v.
Kapitalregulering m.v.
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo
Resultatandele 2004/05
Kapitalregutering m.v.
Årets afgang
Udbetalt udbytte
Op- og nedskrivninger uftimo
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Tilgodehavender hos tiiknyttede virksomheder

Anskaftfelsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ultimo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
31.01.05 31.01.04
Materielle Materielle
ejendomme ejendomme under ejendomme ejendomme under
opførelse opførelse

648,0 0,0 93,9 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0 0,0 648,0 0,0 93,9
0,0 648,0 0,0 0,0 0,0 0,0
648,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9,0
0,0 294,5 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 -352,2 -93,9 0,0 0,0 0,0
0,0 590,3 0,0 648,0 0,0 93,9
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 1,1 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 47 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 " 3,6 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 586,7 0,0 648,0 0,0 93,9

Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
1.019,33 487,8 0,0 0,0
-3,3 -135,1 0,0 0,0
1,0 666,6 0,0 0,0
148,0 0,0 2,5 0,0
-8,8 0,0 0,0 0,0
1.154,2 1.019,3 2,5 0,0
-714,7 91,1 0,0 0,0
-12,5 -805,8 -0,3 0,0
1,4 0,0 0,0 0,0
-272,5 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0 00 0,0
-998,3 714,7 -0,3 0,0
155,9 304,6 22 0,0

 

Moderselskab
310105 31.01.04
1.930,1 3.268,1
1.005,0 369,9
661,9 -1.707,9
2.273,2 1.930,1

Note:

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

(i mio, DKK)

Kapitalandels i associerede virksomheder

Anskaffelsessum:
Anskaffelsessum primo
Kapitalregulering m.v.
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum ukimo

Op- og nedskrivninger:
Op- og nedskrivninger primo
Resultatandele 2004/05
Op- og nedskrivninger ultimo
Kapitalandele i associerede virksomheder

Andre værdipapirer og kapitalandele

Anskaffeltsessum:
Anskaffelsessum primo
Årets tilgang
Årets afgang

Anskaffelsessum uftimo

Værdireguleringer:

Værdireguleringer primo

Årets værdireguleringer

Værdireguleringer på afhændede aktiver, tilbageført
Værdireguleringer ultimo
Regnskabsmæssig værdi ultimo

Beløbet kan specificeres således:
Børsnoterede og unoterede aktier og anparter

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv primo
Overført sambeskatning
Ændring i skatteprocent
Årets tigang
Årets afgang
Skat af egenkapitalbevægelser
Kursreguleringer

Udskudt skatteaktiv uftimo

Værdireguleringer primo
Årets værdiregulering

Værdireguleringer ultimo

Regnskabsmæssig værdi

Udskudt skatteaktiv vedrører:

Materielle anlægsaktiver

Finansielle anlægsaktiver
Omsætningsaktiver

Skat vedrørende sambeskattede selskaber
Hensættelser

Værdi af skattemæssige underskud
Nedskrivning af skatteaktiv

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
31.01.05 31.01.04
13,6 13,3
0,3 -0,4
0,2 0,7
-3,2 0,0
10,9 13,6
12,6 12,7
-0,3 AJ
12,3 12,6
23,2 26,2

Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
0,0 53,0 0,0 53,0
0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 -53,0 0,0 -53,0
0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 7,4 0,0 7,4
0,4 0,0 0,4 0,0
0,0 -7,4 0,0 -7,4
0,4 0,0 0,4 0,0
0,4 0,0 0,4 0,0
0,4 0,0 0,4 0,0

Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
122,6 8,4 113,0 -92,5
0,0 33,2 0,0 0,0
0,0 0,0 -10,1 0,0
0,0 77,8 69,1 183,1
-26,0 0,0 0,0 0,0
-1,4 3,1 -19,1 20,9
-0,1 0,0 NÅ 1,5
95,1 122,6 146,2 113,0
9,0 0,0 80,0 0,0
0,0 0,0 -14,9 80,0
0.0 0,0 65,1 80,0
95,1 122,6 81,1 33,0
-1,1 0,6 2,5 2,6
0,0 0,0 0,0 0,0
27,9 39,8 -81,1 "269,7
-25,4 118,1 0.0 0,0
12,1 12,1 12,1 12,1
81,6 187,4 212,7 368,0
0,0 0,0 65,1 -80,0
95,1 122,6 84,1 33,0

 

Note:

18

20

fi mio. DKK)

Igangværende og færdige projekter

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Renter m.v. indeholdt i beholdningen af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31.01.05 på koncernniveau DKK 295,1 mio. Den regnskabsmæssige værdi

af igangværende og færdige projekter målt til nettorealisationsværdi udgør DKK 612,6 mio.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Produktionsværdi af solgte projekter Koncern
31.01.05 31.01.04
Videresolgte, igangværende projekter 1.202,0 3.518,4
Modtagne acantobetalinger -190,9 -532,5
Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.011,1 2.985,9
Renter m.v. indeholdt i beholdningen af solgte projekter udgør pr. 31.01.05 på koncemniveau DKK 56,5 mio.
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
For enkeltstående projekter er der i tilgodehavender modregnet finansielle gældsforpligtelser på DKK 504,0 mio. således at tilgodehavendet
udgør et nettotilgodehavende.
Andre tilgodehavender
Posten omfatter bl.a. tilgodehavende moms, udlæg for lejere, tilgodehavende refusionsopgørelser i forbindelse med køb og salg af ejendomme
samt periodiserede renteindtægter m.v.
Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele indeholder unoterede aktier og pantebreve, DKK 29,9 mio. hvoraf DKK 4,0 mio. vedrører moderselskabet.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger indeholder bundne likvider, DKK 292,5 mio., hvoraf DKK 17,8 mio. vedrører moderselskabet.
Minoritetsinteresser Koncern
31.01.05 31.01.04
Minoritetsinteresser primo 5,5 42,8
Kursregulering -8,0 0,0
Årets tilgang 0,0 90,0
Ande! af årets resultat 29,2 -127,3
7 55
Andre hensatte forpligtelser Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
Andre hensatte forpligtelser primo 20,8 4,4 40,3 40,1
Årets tilgang 15,3 16,4 20,0 8,3
Årets afgang -0,3 0,0 -8,0 -8,1
35,8 20,8 51,3 40,3
] posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier der er afgivet over for aftagere af koncernens projekter som et led i salget. Herudover
indgårt vedrørende d m.v. samt h til imødegåelse af usil der på af: projet
Langfristede gældsforpligtelser Moderselskab Koncern
31.01.05 31.01.04 31.01.05 34.01.04
Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder
følgende beløb til betaling efter 5 år:
Ansvartigt obligationslån 0,0 0,0 0,0 0,0
Kreditinstitutter 0,0 0,0 32,1 0,0
Gældsbrev 0,0 0,0 0,0 0,0
Ansvarlig lånekapital 0,0 0,0 0,0 0,0

21

22

23

24

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

(i mio. DKK)

Ansvarligt obligationslån

TK Development A/S har i december 2001 optaget et ansvarligt obligationslån på nom. DKK 550 mio. Lånet forrentes med en fast obligationsrente
på 10,8% p.a. og løber frem til 13. december 2006. Lånet er noteret på Københavns Fondsbørs. '

TKD Nordeuropa A/S har i juli 2004 optaget et ansvarligt obligationslån på nom, DKK 220 mio. Lånet forrentes med en fast obligationsrente

på 15% p.a. og føber frem til 30. november 2006. Lånet er noteret på Københavns Fondsbørs.

Konvertible obligationslån
De konvertible obligationslån på DKK 100,0 mio. er indfriet i 2004. Der ises til afsnittet " live pi under Akti forhold på side 31.

 

Ansvarlig lånekapital
inden for (IØ) har i rlig lå ital på i alt DKK 13,7 mio. som afvikles i forbindelse med salg af aktier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sikkerhedsstillelser, fr og Moderselskab Koncern

31.01.05 31.01.04 31.01.05 31.01.04
Kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder 2.962,3 4,253,0 - -
Kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 28,6 28,6 28,8 28,6
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 18,6 18,6 146,5 146,2
R ig værdi af projektbeh ing stillet tit si for kreditinsti - - 2.430,2 4.194,3
Ri ig værdi af ii å på sikri: i m.v, tilgode-
havender og anlægsaktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 3.040,4 1.487,3 1.430,7 1.115,68
De opførte beløb for i og i i for dattervi og for ierede vi udgør de i beløb.
Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2005 udnyttet DKK 2.823,2 mio. af kreditfacili mens det til: de beløb for i: i DKK 28,6 mio.
tb er der i å af far datter- og i il ig og færdige proj: ", samt produktit i af solgte proj
Mod hæfter endvidere for enhver forpli: i relation til aftalen vedrørerende salget af Field's.
Øvrige kautioner og garantiforptigtelser i koncemen består igt af lej iforplis udover de i reg! afsatte beløb. De i regnskabet

afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncemen DKK 3.098,1 mio. hvoraf DKK 2.430,3 mio. er stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller
kreditforeningslån.

ig værdi af i Å på sikring: i m.v., tilgodeh. der og iver DKK 1.430,7 mio. består af afgivet sikkerhed I porteføljeejendomme

DKK 586,7 mio., tilgodehavender DKK 521,6 mio. og sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 322,4 mio.

 

Moderselskabet hæfter solidarisk sammen med øvrige danske for skat af

jder kan i vidt

m
e

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte bygg: i i er ydet via il ing:
omfang henføres til underentreprenører.

Koncernen har forpligtet sig til pr. 1. september 2006 at overtage ejendomsportefølje for i aft DKK 171,3 mio. hvis ikke afhændet til anden side før dette tidspunkt.

Koncemen er fra tid til anden involveret i tvister og retssager. Såvel positive som negative udfald af verserende sager forventes ikke at have væsentiig betydning for vurdering
af koncemens finansielle stilling.

A faktiv i form af ikke indregnet udskudt iv henvises til note 11.

 

Note:

25

26

27

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

(i mio. DKK)

Finansielle instrumenter

Renterisici

Som udgangspunkt har TK Development ingen renterisici på tilgodehavender og anden gæld idet den væsentligste del af disse ikke forrentes.

Likvide beholdninger forrentes med 1 - 3%, mens værdipapirer oppebærer en rente på 5 - 10%.

Renterisici vedrørende finansielle forpligtelser ud over anden gæld kan opgøres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Finansielle instrumenter Revurderings-forfaldstidspunkt Effektiv
pr. 31. januar 2005 0-1 år 1-5 år over 5 år l alt rente i %
Ansvarligt obligationslån TK Development A/S 0,0 550,0 0,0 550,0 10,8%
Ansvarligt obligationslån TKD Nordeuropa A/S 0,0 215,1 0,0 215,1 15,0%
Ansvarlig lånekapitat 0,0 13,7 0,0 13,7 11,5%
Prioritetsgæld/kreditinstitutter 0,0 449,0 32,1 481,1 3-6%
Gældsbrev 0,0 19,2 0,0 19,2 0-9%
Bankgæld 2.982,3 0,0 0,0 2.982,3 3-7%
Koncemen indgår løbend TMi: inger for at ikre fol i i i: iti i valuta samt 9
Der er pr. 31. januar 2005 ingen terminsfi inger til ing af isici eller renteforretning!
Kreditrisici
I forbindelse med salg af TK Developments iklit jekter overgår ejer først til investor på betalingstidspunktet, TK Developments
salg af projekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.
Nærtstående parter
ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse.
Øvrige å parter som har haft il med i reg: året, kan specifi' som følger:
Bestyrelse og direktion:
-… Ledelsesvederlag til bestyrelse og direktion, jf. note 2
-. Bestyrelse og direktion besad pr. 31. januar 2005, 949,775 stk. aktier svarende til 6,7% af aktiekapitalen. Der er ikke udbetalt udbytte på disse.
-… Nærtstående parter ejer nom. DKK 2,2 mio af det ansvarlige obligationslån på nom. DKK 550 mio, Obligationslånet forrentes med 10,8% p.a.
-. Nærtstående parter har tegnet nom. DKK 43,4 mio af det ansvartige obligationslån på nom. DKK 220 mio. Obligationslånet forrentes med 15,0% p.a.
- Der er i regnskabsåret indfriet konvertible obligationslån for DKK 17,2 mio. De konvertible obligationslån blev forrentet med CIBOR3 + 1,0%-point.
-… Nærtstående parter har indirekte tegnet 17,2% af det på side 31 under "Incentive programmer" nævnte lån på DKK 15,0 mio. Lånet forrentes med
Svenske Handelsbankens dag-til-dag rente + 1,0%-point.
Associerede selskaber jf. koncernstruktur:
- Der har i året været i med i TI i køb af gi DKK 46,1 mio, samt
entreprisekontrakter DKK 3,9 mio. Alle i er ingået på i ige vilkår.
Honorar til generafforsamlingsvalgte revisorer Moderselskab Koncem
2004/05 2003/04 2004/05 2003/04
Samlet honorar for det forløbne år:
Nielsen & Christensen, Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,2 0,7 1,2 1,3
Andre ydelser 0,0 0,5 2,3 1,2
Deloitte , Statsaut. Revisionsaktieselskab:
Revision 0,3 1,1 2,0 3,2
Andre ydelser 0,0 3,4 2,5 3,6

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

KONCERNSTRUKTUR

 

  

 

 

Ejer-

andel

i%
TK Development A/S
TK Bygge-Holding A/S, Aalborg 100
TK Ejendomsaktieselskab, Aalborg … 100
TK Development Bau GmbH, Berlin 100
TK Development GmbH, Berlin seeren 100
TK Devetopment Romania A/S i likvidation, Aalborg .….[|.[|.1.1.1.… 100
TK Development Czech Holding AB, Stockholm …....….... 100
Euro Mall Czech Holding AB, Stockholm …..................... 100
Former Management Company s.1.0., Prag... 100
DK Management Polska Sp. z 0.0., Warszawa 2... 100
TK Development Pushkin A/S, Aalborg … 75
TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 47,8
TK Development GmbH
TKH Datzeberg Grundstucksgeselischaft mbH, Berlin .—Å…. 100
TKH Wismar Grundsticksgesellschaft mbH, Bertin ……..[. 100
TKH Projektbeteiligung GmbH, Berlin 100
TKH Oranienburg Grundståcksgesellschaft mbH, Berlin. 100
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin ……... 100
TKH Bauprojekt Weikensee GmbH, Bertin .…Å........ 100
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH, Berlin 100

 

 

 

 

 

 

TKH ABS Bauentwicklung GmbH, Berlin 100
e Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG, Hamburg . 35
TKH Datzeberg Grundstucksgeselischaft mbH

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH, Berfin suser. 100
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG, Berlin —Å(Å…..…. 100
TKH Bauprojekt Weikensee GmbH

TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH, Berlin 100
TK Development Romania A/S i likvidation

TK Development Romania S.R.L. i likvidation, Bukarest …—Å(….. 100
Euro Mali Czech Holding AB

Euro Mall Czech - Ostrava s.1.0., Prag 1... sner srrner 100
Euro Mall Czech - Hradec s.r.0., Prag 1... sense ener 100
TK Ejendomsaktieselskab A/S

TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... suser sersrnnnseeen 0,2
TK Bygge-Holding A/S

Euro Mai! Holding A/S, Aalborg 1... secs verseerer ere sen serne 80
Roskilde Stationscenter A/S, Aalborg 1... essere 100
TK Bornholm A/S, Aalborg 1.......ssce vene terer sense ener renee 100
TK Margretheparken A/S, Aalborg 1... urene 100
TK Ørestaden, Aalborg 1... cesser sneen rente rreterr 100
TK City Syd A/S i likvidation, Aalborg seere en verrser 100
TK Forretningsejendomme A/S i likvidation, Aalborg …—Å([….[.. 100
TK Bygge-Holiding Russia A/S, Aalborg. 100
Rekola Holding Properties Ltd. OY, Helsinki 100
Pohjois-Tiiriån investointi OY, Helsinki... see 100
Rekola Holding Properties Ltd. OY, Helsinki …—Å(…..... 100
Pohjois-Tiiridn Investointi OY, Helsinki... sms 100

 

 

 

 

 

Ejer-

andel

i%
TK Projekt Development A/S, Aalborg 2... ss seeeee erne 100
Østre Tegigade 7 A/S, Aalborg serene renen ker 100
PBH nr. 25684 ApS, Aalborg 100
AEjendomsselskabet Kiampenborgvej 1/S, Aalborg . 50
TK Development Nord A/S i likvidation, Aalborg …… 100
TK Projektudvikling A/S, Aalborg suse uvenner senere 100
TK Ejendomsudvikling A/S, Aalborg ……......ss sne ssusee veere ver enne 100
TK Project DK A/S, Aalborg ss sce es cereen enn ere senta sen re 100
TK Development Polska Sp. z 0.0., Warszawa 100
Euro Mall Bytom Sp. Z 0.0., Warszawa 1... re 100
Centrum Handlowe Reduta Sp. z.0.0., Warszawa ..Å…Å.[.[.[|.[.[1.[1.1.1.1.1.1. 100
Centrum Handlowe Targåwek Sp. z.0.0., Warszawa … 100
TK Sverige AB, Stockholm … 100
TK Gladsaxe A/S, Aalborg 100
TK Valby A/S, Aalborg …….....ssssssssene veere seere ner senta en rrn ener 100
TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... 12,8
TK Bornholm A/S
TKD Nordeuropa A/S, Aalborg sms sssuee ennen sengene nere 1,1

TK Projektudvikling A/S
A Amerikakaj A/S, København . . 50

 

 

 

'TKD Nordeuropa A/S, Aalborg … 1,5
TK Ejendomsudvikling A/S 50
AUdviklingsselskabet Kolding Storcenter I/S, København. 50
TKD Nordeuropa A/S, Aalborg .........sss see sen ener enn er eger 0,7
TK Project DK A/S

A Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1, København .… … 50
A ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1, København 50
TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... sees 22,9
TK Projekt Development A/S

TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... sms suser enn rrnee 1,8
TK Forretningsejendomme A/S i likvidation

TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... 0,9
TK Valby A/S

TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... GM... seu 9,8
TK Sverige AB

TKD Nordeuropa A/S, Aalborg 1... serene erne 0,5
TK Development Polska Sp. z 0.0.

E D & V Properties II Sp. z 0.0., Warszawa …...................… 0,3
EH Sloneczne Centrum Handlowe Sp. z 0.0., Warszawa .….[... 100
Centrum Handlowe Targéwek Sp. 2 0.0.

Euro Mall Polska III Sp. Z 0.0.,Warszawa … 100

  

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

 

Ejer-

andel

1%
Euro Mall Holding A/S
Euro Mall Poland Holding A/S, Aalborg ….............. 100
Euro Mall Czech Holding A/S, Aalborg ................. 100
Euro Mall Stovakia Holding A/S, Aalborg .…............ 100
Euro Mall Reduta Sp. z 0.0., Warszawa …................. 100
Euro Mall Luxembourg S.A., Luxembourg ….............. 25
Euro Mall Poland Holding A/S
Euro Mall Poland Invest B.V., Amsterdam ……............. 100
TK Polska Operations S.A., Warszawa... 100
Euro Mat! Sosnowiec Gallery Sp. z 0.0, Warszawa. .……Å….[.[.[.[|.|. 100
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0., Warszawa .…............…. 100
Euro Mall Targéwek II! Sp. z 0.0., Warszawa ….....… 100
Euro Mall Targowek, Sp. z 0.0., Warszawa … 100
Jero il Sp. z 0.0., Warszawa 100

 

Euro Mail Polska Xil Sp. z 0.0., Warszawa . 100

 

 

 

 

Euro Mall Polska XIlt Sp. z 0.0., Warszawa 100
Euro Mall Polska XIV Sp. 2 0.0., Waszawa 100
Euro Mall Polska XV Sp. Z 0.0., WarSZAWA 2... 100
Euro Malt Polska XVI Sp. Z 0.0., Warszawa 100
Euro Mall Polska XVIII Sp. 2 0.0., Warszawa ……............. 100
Euro Mall Polska XIX Sp. z 0.0., Warszawa 100
Euro Mall Polska XX Sp. z 0.0., Warszawa … 100
Euro Mall Poland Invest B.V.,

& TK Development Sp. Z 0.0., Warszawa 44
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0. i likvidation, Warszawa .….[.[.[|. 100
Euro Mafl Sosnowiec Retail Sp. 2.0.0,

i likvidation, Warszawa … 100
Euro Mali Chorzow Sp. Z.0.0. i likvidation, Warszawa … 100
Euro Mall Poznan Sp. z 0.0. i likvidation, Warszawa .… 100

 

Euro Mall Sosnowiec Dev.Sp. z 2.0. i likvidation, Warszawa . 100
Euro Mall Torun Dev. Sp. z 0.0. i likvidation, Warszawa …—…(….….. 100
Euro Mall Bydgoszcz Con.Sp, z 0.0. i likvidation, Warszawa … 100
Euro Malt Torun Holding B.V. Amsterdam ….................… 100
Euro Mail Bydgoszcz Holding B.V., Amsterdam ….........|...….. 100

Euro Mail Torun Holding B. V.

 

 

   

Euro Mall Torun Sp. Z 0.0., Warszawa 100
AGaleria Copernicus -Torun Sp. z 0.0., Warszawa 26
TK Polska Operations S.A.

TK Polska Development I! Sp. z 0.0., Warszawa ….1.[|.|.[|W|.1|1W1|1W1.1(1.… 100
Euro Mall Czech Holding A/S

Euro Mall Czech & Slovakia Invest BV., Amsterdam ……….|.|..…. 75
Follaton s.r.0. i likvidation, Prag eee 100
Noise Consulting S.r1.0.,. Prag eve cen een eervenee 100
Euro Mall Center Management 5.1.0, Prag ................... 100
TK Czech Operations 5.1.0, Prag sect 100
Euro Mall Czech Invest B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Czech Vi s.r.0., Prag … 100
A Edenska 5.1.0., Prag …—(….]…. 50
Euro Mali Brno South Retail Park s.r.0., Prag … 100
TK Development Czech II s.r.0., Prag neuen 100
Euro Mall Luxembourg S.A., Luxembourg ure 75

Ejer-
andel
i%
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.
Euro Mall Ceske Budejovice s.r.0., Prag 100

  

TK Czech Development lil s.r.0., Prag …—… … 100

 

 

 

 

 

 

Euro Mall Sterboholy Retail Park a.s. i likvidation, Prag…..[.[.[.. 100
TK Czech Development IX s.r.0o. i likvidation, Prag 100
4 Euro Mall Ruzyne Development 2.5., Prag 66
A Euro Mall Ruzyne 3.5, Prag succeer eneneee 66
Euro Mall Air 8.1.0., Prag ce eee veer eee ere vre een serne 100
Euro Mall Czech Invest B.V.

Nakupni Park Lotos a.s., Prag eee crereseereree … 100
Euro Mall Brno North Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V., Amsterdam,…..… 100
Euro Mall Eden Holding B.V., Amsterdam 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V., Amsterdam .…….….[|[|[|W|.|.1|. 100
Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V., Amsterdam |... 100
Euro Mall Olomouc Holding B.V., Amsterdam .…Å.Å..|.|.…...[.[.[|.W[|.W|.1.. 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V., Amsterdam …….[|.[.. 100
Euro Mal! Brno Real Estate Holding B.V., Amsterdam. 100
Euro Mall Eden Holding B.V.

Euro Mall Eden SC a.s., Prag senere versene ssrdernnee 100
Euro Mall Eden Offices Holding B.V.

Euro Mall Eden Offices a.5., Prag mu 100
Euro Mall Karfovy Vary Holding B.V.

Euro Mall Kariovy Vary SC a.5., Prag 1.0 e seere serene 100
Euro Mall Brno South Retail Park s.r.0.

TK Sites s.r.0., Prag 2... sssse een venden serene ere reness 100
Euro Mall Sterboholy Holding B.V.

Euro Mall Sterboholy SC a.s., Prag 100
Euro Mall Luxembourg S.A.

A Euro Malt Hradec Kralove Real Estate s.r.0., Prag … 20
Euro Mall Ventures S.å.r.I., Luxembourg 0 20
Euro Malt Ventures S.å.r.l.

A Euro Mall Ostrava Real Estate s.1.0., Prag 100
å Euro Malt Olomouc SC 2.5., Prag cer urrree 100
Euro Mali Slovakia Holding A/S

TK Development Slovakia s.r.0., Bratislava... 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V., Amsterdam ….................. 100
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V., Amsterdam ….[.[.[|[|.[|.[|.1… 25
Euro Mall Management s.r.0., Bratislava . 100
Euro Mall V s.r.0., Bratislava .…Å….|..|..….… 100
Euro Mall Slovakia Invest B.V.

Euro Mail Presov Holding B.V., Amsterdam 2... 100
Euro Mall Zilina Holding B.V., Amsterdam... 100

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Ejer-

andel

i%
TKD Nordeuropa A/S
'TK Development Danmark A/S, Aalborg MG. ss ses 100
TK Development Baltics Holding A/S, Aalborg... 100
TK Development Finland A/S, Aalborg….......…...ssscesee 100
TK Development Sweden Holding AB, Stockholm... 100
TK Development Danmark A/S
TKD Projekt A/S, Aalborg ……..csssseuresrerrrrnen 100
« |/S Margretheparken, Aalborg… venner muse 60
A Udviklingsselskabet Nordkranen A/S, København. … 50
A Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling, København 50
aA Komplementarselskabet DLU ApS, København.… 50

 

 

 

aA Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E, København 50
A ApS PDE, København. … mme 50
4 Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S, Aalborg... 59
A Østre Havn APS, Aalborg... reen renser 50
TKD Projekt A/S
'TK Valby Torvene A/S, Aalborg 100
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
A Nordkranen Vandtårnsvej ApS, København..[.[.1.1.(1.1[.... 100
A Ejendomsanpartsselskabet matr. Nr. 1 acn

Vestermarken, Odense Jorder, København, 100
Ejendomsanpartsselskabet matr. Nr. 1 acn
Vestermarken, Odense Jorden
Sukkerlageret i Odense ApS, København, senere 100
TK Development Baltics Holding A/S
UAB TK Development, Vilnius 1... renerne 100
Shopping Center SIA, Riga... seerne 100
Shopping Center SIA, Riga
SIA Aila RG, Riga... sssssessrree ser ererrene rr rr ennen 100

TK Development Finland A/S
TKD Suomi OY, Helsinki... 100
Fastighets AB TK Finnoo, Helsinki 100
OY TKD Construction Finland AB, Helsinki.
OY TKO Holding Finland AB, Helsinki

 

 

 

TKD Suomi OY
Fastighets AB TK Laune, Helsinki. 100
AKiinteistd OY Pakkatanrinne, Helsinki.… 50

 

Ejer-
andel
i%
OY TKD Holding Finland AB
K/S Tampere IV, Finland, København scenerne 100
ApS Komplementarselskabet Tampere Retail
IV, Finiand, København... suser 100
TK Development Sweden Holding AB
TK Projekt AB, Stockholm ……....s sees er ener rnner 100

TK Projekt AB
EMO Projekt AB, Stockholm... ss eres 100
ApS Komplementarselskabet Malmø

 

 

 

Svågertorp II, Sverige, København... 100
TK Utveckling AB, Stockholm. kernerne rer 100
K/S Malmø Svågertorp II, Sverige, København. mer, 100
EMO Center AB

EMO Center AB, Stockholm... suser renerne 100
e Tilknyttede vir heder der ikke konsoli jf. årsregnskabs-

lovens & 114, stk. 2, pkt. 1.

A Associerede virksomheder der omfatter projekter inden
for koncernens primære arbejdsområde, udvikling og en-
treprise, i skriftligt aftalt fælles bestemmende ledelse med de
øvrige deltagere. Disse er i koncemregnskabet indarbejdet ved
en pro rata konsolidering.

a Der udøver faktisk bestemmende indflydelse over virk-
somhederne.

De i listen anførte interessentskaber (1/S) og kommanditsel-
skaber (K/S) under TK Bygge-Holding A/S, TK Projekt AB

og OY TKD Holding Finland AB offentliggør i henhold til
årsregnskabstovens & 5, stk. 1 ikke årsregnskaber idet de indgår
i koncernregnskabet for TK Development A/S.

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

BESTYRELSE OG DIREKTION

Formand Poul Lauritsen, direktør
Født den 16.02.36, indtrådt i TK Developments bestyrelse i 1995

Bestyrelsesformand i:

Bestyrelsesnæstformand i:

Bestyrelsesmedlem i:

Ejendomsselskabet UB A/S
Gangsø Møbler A/S
Hedegaard A/S

Ulf Bolighus A/S

Aalborg Stiftstidende A/S
Nordjyske Holding A/S
Nordjyske Medier A/S

AM Production A/S

Arator A/S

House of Business Partners A/S
Vendsyssel Tidende A/S

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør
Født 29.06.44, indtrådt i TK Developments bestyrelse i 1998

Bestyreisesformand i:

Bestyrelsesnæstformand i:

Bestyrelsesmedlem i:

Medlem af direktionen i:

Kurt Daell, advokat

Amadeus Invest A/S
Bekaert Handling Group A/S
Best Buy Group A/S
uni-chains A/S

AJS Det Østasiatiske Kompagni
Bang & Olufsen A/S
JAI A/S

Acadia Pharmaceuticals iInc.,

Arvid Nilsson A/S

Bison A/S

Coloplast A/S

ECCO Sko A/S

JAI Group Holding ApS

Louis Poulsen Holding A/S + to datterselskaber
NatImmune A/S

Outdoor Holding A/S + et datterselskab
Scandinavian International Management Institute (SIM! Fonden)
Schur International A/S

uni-chains Holding A/S

Vestas Wind Systems A/S + et datterselskab
Vola Holding A/S + et datterselskab

Morgan Management ApS

Født den 22.03.41, indtrådt i TK Developments bestyrelse i 2004

Bestyrelsesformand i:

A/S Harald Nyborg

 

 

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

Per Søndergaard Pedersen, direktør
Født den 19.03.54, indtrådt i TK Developments bestyrelse i 2002

Bestyrelsesformand i:

Bestyrelsesmedlem i:

Per Uhlén, adm. direktør

Bjørk & Maigård ApS + tre datterselskaber
Boform A/S

Business Institute Aalborg A/S + et datterselskab
Celenia Software A/S

J. A. Plastindustri A/S

Lindgaard A/S — Rådgivende ingeniører
MEIP 2-1 A/S

MEIP 2-2 A/S

MEIP 2-3 A/S

MEIP 2-4 A/S

MEIP 2-5 A/S

Nowaco Group A/S + et datterselskab
PL-Holding Aalborg A/S + fire datterselskaber
TBP Invest Aalborg A/S

VICH 4305 ApS

Aalborg Boldspilklub A/S + to datterselskaber

Gigantium Arena A/S

Hedegaard A/S

Kollegiefonden Bikuben

OKF Holding A/S + to datterselskaber

Marius A/S

Skandia Kalk international Trading A/S + et datterselskab
SmallCap Danmark A/S + to datterselskaber
Spar Nord Bank A/S

Scanmach A/S + et datterselskab

Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab
9000 LUX A/S

Født den 29.06.48, indtrådt i TK Developments bestyrelse i 2004

Frede Clausen, adm. direktør

Bestyrelsesformand i:

Bestyrelsesmedlem i:

Robert Andersen, direktør

Bestyrelsesmedlem i:

TK Development Pushkin A/S
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Euro Mall Holding A/S + fem datterselskaber

Kommanditaktieselskabet DLU Nr. 1
Kommanditaktieselskabet Pakhus D + E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S

Euro Mall Poland Holding A/S
Kommanditaktieselskabet DLU Nr. 1
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+ E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Kommanditaktieselskabet Østre Havn

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

FØRSTEGANGSANVENDELSE AF IFRS

Urevideret

For regnskabsåret 1. februar 2005 — 31. januar 2006 vil .
den anvendte regnskabspraksis blive ændret i overens-
stemmelse med kravene ifølge internationale regn-
skabsstandarder, IFRS, gældende pr. 31. januar 2006.
Overgangen til IFRS ifølge de nugældende standarder, e
herunder IFRS 1 "Førstegangsanvendelse af IFRS”, vil

have betydning for TK Development på følgende områ-

der:

« Ifølge IFRS skal der ikke foretages systematisk .
afskrivning af goodwill idet der i stedet foretages en
årlig nedskrivningstest der sikrer at goodwill har en
værdi der mindst svarer til den regnskabsmæssige
værdi.

+ Ifølge IFRS skal også virksomheder der ikke driver
investeringsaktivitet som hovedaktivitet, indregne

IFRS' detaljerede krav til segmentoplysninger ifølge
IAS 14 vil blive implementeret for 2005/06 og
sammenligningsåret 2004/05

Reglerne for regnskabsmæssig behandling af fi-
nansielle instrumenter ifølge IAS 32 og IAS 39 vil i
overensstemmelse med IFRS 1 blive implemente-
ret fuldt ud fra 1. februar 2005.

Efter IAS 21 skal hver enhed i koncernen fastlægge
sin funktionelle valuta som valutaen i det primære
økonomiske miljø hvori enheden opererer. Alle
transaktioner skal måles i den funktionelle valuta.
Reglerne i IAS 21 giver anledning til overvejelser
vedrørende funktionel valuta i enkelte af koncer-
nens datterselskaber.

og måle investeringsejendomme i henhold til reg- Desuden vil der forekomme enkelte reklassificeringer i
lerne i i IAS 40 og IAS 16. resultatopgørelse og balance.

AALBORG
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
Tel. (+45) 88 96 10 10
Fax (+45) 88 96 1011

KØBENHAVN

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.

DK-2300 København S
Tel. (+45) 33 36 01 70
Fax (+45) 33 91 92 01

ÅRSRAPPORT 2004/05 FOR TK DEVELOPMENT A/S

SELSKABSFORHOLD

TK Development A/S
CVR 24256782
Fondskode 0010258995
Hjemstedskommune: Aalborg

www.tk-development.dk

STOCKHOLM
Gamle Brogatan 36-38
P.O. Box 400
S-101 27 Stockholm
Tel. (+46) 8 751 37 30
Fax (+46) 8 751 37 90

HELSINKI
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
Tel. (1358) 9 228 481
Fax (+358) 9 228 48200

BERLIN
AhornstraBe 16
D-14163 Berlin

Tel. (+49) 30 802 10 21
Fax (+49) 30 801 75 16

PRAG
Na porici 2
CZ-110 00 Praha
Tel. (+420 2 8401 10 10
Fax (+420 2 8401 10 11

 

WARSZAWA
ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
Tel. (+48) 22 572 29 10
Fax (+48) 22 572 29 11

VILNIUS
Gostauto 40
LT-01112 Vilnius
Tel. (+370) 52 31 22 22
Fax (+370) 52 36 27 91