Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

Årsrapport 2005/06
TK Development A/S

CVR 24256782

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

den 30. maj 2006

 

Dirigent

1K

Ti edevelopment

 

 

TK Development A/S” ordinære generalforsamling
afholdes 30. maj 2006 ki. 17.00 i

Aalborg Parken

Harald Jensens Vej 9
9000 Aalborg

UA Presdepirsn AN 31123

 

Indholdsfortegnelse

 

41123

Selskabsoplysninger
Resume
Hoved- og nøgletal
Forretningskoncept
Ledelsesberetning
Regnskabsåret 2005/06
Forventninger
Aktionærforhold
Corporate Governance
Værdiskabelsen i TK Development
Risikoforhold
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet
Projektportefølje
Status på projektporteføljen
TKD Nordeuropa
Euro Mall Holding
'TK Development A/S, moderselskabet
Investeringsejendomme
Ledelseshverv
Påtegninger
Ledelsespåtegning
Revisionspåtegning

Koncernregnskab

10
11
14
14
28
33
38
42
45
55
60
60
62
70
74
75
77
79
79
80
81

 

Selskabsoplysninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    
     
 
  
   
  
   
  
 

TK Development A/S
CVR 24256782:
Fonidskode.0010258995
Hjemstedskommune Aalborg
www.tk-development.dk.
. Tlf: +45:8896 1010 :
"Bestyrelse. ”" : Direktion
Poul Lauritsen" mn Frede Clausen
Torsten Erik Rasmussen ' : Robert Andersen
Per Søndergaard Pedersen
Kurt Daell
Per Uhlén
80 % 100 %
Euro Mall Holding A/S
CVR 20114800
Stockholm Helsinki

12

Gamla Brogatan 36-38 -!
S-101 27 Stockholm

Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki

Aalborg Riga
Vestre Havnepromenade 7 Lacplesa 20a
DK-9000 Aaborg LV-1011 Riga
København Vilnius
Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. Å. Gosrauto 40
DK-2300 København S$ LT-01112 Vilnius

Berlin ”E
… Ahornstrafe 1
"D-14163 Berlin

   

 

 

 
   
 

Dag |
Karolinskå 650/1%—: +.
CZ-186 00 Prag 8

   

5/123

    

 

Resume

 

6/123

Resume

Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, torsdag den 27.
april 2006, behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret
2005/06 der er påvirket af afgørelse truffet af Fondsrådet, jf.

nedenfor.

TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret 2005/06 et

resultat på DKK 38,0 mio. efter skat og minoritersandele.,

Resultatet er ikke sammenligneligt med tidligere offentliggjorte
forventninger idet regnskabsprincipperne for indtægtsførelse er
ændret på baggrund af afgørelse truffet af Fondsrådet den 24. april
2006.

Opgjort efter de hidtil anvendte regnskabsprincipper udgør årets
resultat DKK 105,2 mio. efter skat og minoritetsandele hvilket er

DKK 40,2 mio. mere end de hidtil offentliggjorte forventninger.

Ledelsen anser derfor årets resultat for tilfredsstillende.

Ledelsen bemærker samtidig at der med den i januar 2006
gennemførte fortegningsretsemission er skabt en solid kapitalbase
der sammen med en styrket projektportefølje underbygger

koncernens fremtidige indtjening.

For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat i størrelsesordenen

DKK 200 mio. efter skat og minoritetsandele.

Regnskabskontrol af selskabets halvårsrapport
2005/06 gennemført af Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afsluttet en i regnskabsåret
igangsat kontrol af TK Development A/S” halvårsrapport for 1.
halvår 2005/06. Fondsrådet har efter indstilling fra Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen den 24. april 2006 afgjort at TK Development
A/S som en konsekvens af overgangen til regnskabsaflæggelse efter

IFRS skal anvende salgsmetoden som indtægtskriterium hvor

'TK Development A/S” hidtidige indtægtskriterium vedrørende
indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter har været

produktionsmetoden.

Ledelsen i TK Development A/S samt koncernens revisorer er stadig
af den opfattelse at anvendelsen af produktionsmetoden på langt
bedre måde afspejler værdiskabelsen og det retvisende billede i TK
Development koncernen og dermed giver et bedre informations-
grundlag til selskabets aktionærer. Fristen for en eventuel anke af

afgørelsen udgør fire uger.

Afgørelsen medfører at TK Development koncernen ikke længere
kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter.
Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og byg-

geriet afsluttet.

Konsekvensen af ændringen er en tidsforskydning i indtægtsførelsen
af avancer på solgte projekter. Afgørelsen medfører at der kan
forekomme store variationer i resultatet år for år, men den har
isoleret set ingen realøkonomisk betydning og påvirker ikke

selskabets likviditet og fremtidige pengestrømme,

Årets resultat

'TK Development A/S” årsrapport er aflagt efter bestemmelserne i de
internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede

virksomheder.

Salgsmetoden

Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 38,0 mio. efter
skat og minoritetsandele mod DKK 32,1 mio. året før. Balancen
udgør pr. 31. januar 2006 DKK 4.739,1 mio. hvilket i forhold til
31. januar 2005 er en reduktion på DKK 552,1 mio, Koncernens
egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7 mio. Soliditeten
udgør dermed 20,8 % beregnet på grundlag af egenkapitalen.

Soliditeten beregnet ud fra det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag

 

Resume

 

udgør 31,5 %.

Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

Produktionsmetoden

Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat

var anvendt, ville årets resultat være DKK 105,2 mio. efter skat

og minoritetsandele og dermed DKK 40,2 mio. mere end de
tidligere offentliggjorte forventninger. Det forbedrede resultat kan
primært henføres til yderligere værdireguleringer af koncernens
investeringsejendomme som følge af fortsat stigende ejendomspriser

i Centraleuropa.

Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 5.202,1 mio. hvilket
i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på DKK 438,0 mio.
Koncernens indtægtsførte acontoavancer ville pr. 31. januar 2006
udgøre DKK 524,7 mio. Koncernens egenkapital ville vere DKK
1.361,0 mio. svarende til en soliditet baseret på egenkapital på 26,2

%.

TKD Nordeuropa
- styrkelse af projektporteføljen

TKD Nordeuropa har efter salgsmetoden realiseret et resultat efter

skat på DKK 6,0 mio. mod DKK -57,6 mio. årer før.

Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt.

Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i projekt-
porteføljen. Der er i regnskabsåret udviklet, solgt og afleverer en
række projekter, herunder ejendomme som koncernen har ejet
gennem længere tid. Samtidig er der med tilførsel af en række nye,
spændende projekter sket en styrkelse af projektporteføljen som

indeholder i alt 60 projekter.

Øvrigt projektnyt:
+ … Byggeriet af Spinderiet i Valby der er på i alt ca. 40.000 m2, er

igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis
DVB og en privat investor,

”…… Det 39,500 m? Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt,
og igangsætning af byggeriet forventes i sommeren 2006.

……… Koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland,
Galerija Azur på ca. 20.500 m? er solgt og igangsat med ratevis

betaling fra investoren Meinl European Land Lid.

Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i
størrelsesordenen 204.000 m? for solgte projekter og 450.000 m?
for øvrige projekter og således i alt 654.000 m2 for den samlede

projektportefølje,

Som følge af anvendelse af salgsmetoden som indtægtskriterium er
der ikke indeholdt acontoavancer fra igangværende, solgte projekter.
Indregning af avance vil fremover ske når projektet er solgt og byg-

geriet afsluttet,

Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens

markeder på både lejer- og investorsiden.

Euro Mall Holding

- særdeles tilfredsstillende resultat

Udviklingen i Euro Mall Holding har i regnskabsåret været særdeles
tilfredsstillende, og efter salgsmetoden udgør årets resultat efter skat

DKK 277,1 mio. mod DKK 261,6 mio. årer før,

Væsentlige projekter der bidrager til årets resultat, er det 22.000 m?
shoppingcenter Varyåda i Karlovy Vary i Tjekkiet som er solgt, fuldt
udlejet og afleveret til Dawnay Day, samt det polske shoppingcenter
Galeria Copernicus på 33.000 m? i Torun der er færdigopført, fuldt
udlejet og afleveret til Meinl European Land Ltd.

Herudover er der sket værdiregulering af Euro Mall Holdings inves-

teringsejendomme med DKK 155,0 mio. der således påvirker årets

resultat før skat og minoritetsandele.

fg HEER. mm gen KUN 71123

 

Resume

 

8/123

Øvrigt projektnyt:

.… … 30.500 m? shoppingcenterprojekt Sestka i Prag i Tjekkiet er
solgt til Europolis baseret på forward funding. Byggeriet er
påbegyndt, og centret forventes at åbne i efteråret 2006.

+ Der er indgået aftale omkring udvikling og salg af er 45.000
m? shoppingcenter i Bialystok i Polen. Investor er Meinl

European Land Ltd.

Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i
størrelsesordenen 76.000 m? for solgte projekter og 245.000 m?
for øvrige projekter og således i alt 321.000 m? for den samlede

projektportefølje.

Som følge af anvendelse af salgsmetoden som indtægtskriterium er
der ikke indeholdt acontoavancer fra igangværende, solgte projekter.
Indregning af avance vil fremover ske når projektet er solgt og byg-

geriet afsluttet,

Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens

markeder på både lejer- og investorsiden.

Ledelsen, har besluttet at udvide koncernens forretningsgrundlag
således at det også omfatter udvikling af boligprojekter i
Centraleuropa. Koncernens første boligprojekt opføres i Warszawa
med forventet igangsætning af byggerier i efteråret 2006. Der
planlægges etapevis opførelse af i alt 300 boligenheder der forventes
solgt som ejerlejligheder.

TK Development A/S, moderselskabet

TK Development A/S, moderselskabet er holdingselskab for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding. Herudover er Field's-tilgodehav-
endet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver

hjemmehørende i denne del af koncernen.

Årets resultat efter salgsmetoden i denne del af koncernen udgør

DKK -245,1 mio. efter skat og minoritetsandele hvilket af ledelsen

anses for utilfredsstillende.

En længere indkøringsperiode end forventet af shoppingcentret
Field's samt driftsforhold i øvrigt har givet anledning til at foretage
en revurdering af den tilgodehavende, resterende salgssum. Denne
revurdering har medført en nedskrivning på DKK 100 mio, til
imødegåelse af usikkerheder. Den resterende salgssum opgøres pr. 1,
marts 2007 baseret på centrets drift, Det afgørende element er den
opnåede leje i 2006/07, herunder den omsætningsafhængige leje der
kan opnås i tillæg til den aftalte minimumsleje fra de enkelte lejere.
Der kan være betydelig usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af

den resterende, tilgodehavende salgssum.

Værdiregulering af koncernens
investeringsejendomme

- prisstigning på koncernens markeder

Siden overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS har koncernen
målt sine investeringsejendomme i Centraleuropa og Tyskland. Årets
resultat før skat og minoritetsandele er påvirket med DKK 157,1

mio. som følge af værdiregulering til dagsværdi.

Styrkelse af koncernens kapitalgrundlag

(Fortegningsretsemission)

Selskabet gennemførte i januar måned 2006 en kapitaludvidelse
med fortegningsret for eksisterende aktionærer med et samlet
bruttoprovenu på DKK 560,9 mio. En del af emissionsprovenuet
er anvendt til delvis indfrielse af de ansvarlige obligationslån samt
enkelte andre lån. Restprovenuet vil blive anvendt til indfrielse af
dele af de resterende, ansvarlige obligationslån. Det er ledelsens
vurdering at der med den gennemførte fortegningsretsemission og
øget anvendelse af forward funding er skabt en stærk kapitalbase
der sammen med projektporteføljen underbygger den fremtidige

indtjening.

 

Resume

 

Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

TK Development A/S og seks personer, herunder direktionen, blev

i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk
kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation

for perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04.

Det er ledelsens vurdering ud fra det forelagte materiale at den
foretagne sigtelse er baseret på misforståelser omkring koncernens
regnskabsprincipper og at en gennemgang af det internt foreliggende

materiale og dokumentation vil afklare dette,
Ændring i bestyrelsen
Per Uhlén udtræder af bestyrelsen på grund af en ændret

beskæftigelsessituation, og bestyrelsen indstiller til

generalforsamlingens vedtagelse at han afløses af Jesper Jarlbæk.

Forventninger

For regnskabsåret 2006/07 forventes et resultat efter skat og
minoritetsandele i niveauet DKK 200 mio. hvilket underbygges
af at en række allerede igangværende, solgte projekter er planlagt

færdiggjort i løbet af regnskabsåret.

For TKD Nordeuropa forventes et resultat efter skat og
minoritetsandele i niveauet DKK 120 mio. Der henvises i øvrige til

fondsbørsmeddelelse 2/2006 for TKD Nordeuropa A/S af d.d.

Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Development

koncernens hjemmeside www.tk-development.dk.

9/123

 

Hoved- og nøgletal

 

10/123

 

Hoved- og nøgletal for koncernen Danske regnskabsprincipper IFRS
(Produktionsmertoden) (Salgsmetoden)

(DKK mio.)

2001/02 ”) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06
Hovedtal:
Nettoomsætning 3.016,9 1.016,5  1.557,2 2.131,8 1.623,3
Værdiregulering investeringsejendomme 0,0 0,0 0,0 8,4 157,1
Bruttoresultat 660,6 -109,2 -624,0 413,0 379,0
Ordinært resultat før finansiering 473,1 -313,0 -847,5 253,0 224,9
Finansiering m.v. -77,1 -120,9 -166,1 -159,0 -157,2
Resultat før skat 395,6 -433,9 -1.013,7 93,4 65,1
Årets resultat 294,2 -336,5 … -850,2 80,6 88,5
Aktionærernes andel af årets resultat 289,7 -343,2 -722,8 32,1 38,0
Samlet balance 8.358,4 7.567,3. 6.762,6 5.291,2 4.739,1
Materielle anlægsaktiver 43,3 56,6 794,1 628,0 787,2
heraf investeringsejendomme 0,0 0,0 648,0 598,7 761,6
Projektbeholdning i alt 5.690,1 5.630,8  4.978,0 2.715,0 2.260,4
Solgte projekter 3.177,1 2.391,5. 2.985,9 - -
Øvrige projekter 2.513,0 3.239,3 1.992,1 - -
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.876,8 1,435,1 574,1 310,8 899,1
Egenkapital 1.913,5 1.477,9 579,6 343,7 986,7
Samlet ansvarlig kapital ””) 2.630,5 2.188,8 1.237,8 1.122,5 1.493,5
Pengestrøm fra driften ”) -1.491,5 -765,3 -959,6 1.507,5 506,1
Netto rentebærende gæld, ultimo 3.219,8 4.087,1  5.093,3 3.603,7 2,577,9
Nøgletal:
Egenkapiralforrentning (ROE) 17,0% -20,7% … -72,0% 10,9% 11,4%
Overskudsgrad (EBIT margin) 15,7% -30,8% -54,4% 11,9% 13,9%
Soliditetsgrad (egenkapital) 22,5% 19,0% 8,5% 6,5% 20,8%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5% 28,9% 18,3% 21,2% 31,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 133,8 102,3 40,9 22,2 32,1
Resultat pr. aktie (EPS) a nom, DKK 20 20,7 -24,5 -51,6 2,3 2,7
Udbytte (i DKK pr. aktie) 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 179 36 23 34 57
Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:
Egenkapitalforrentning (ROE) 16,3% -19,4% -65,3% 10,9% 11,4%
Soliditetsgrad (egenkapital) 23,7% 20,3% 10,0% 6,5% 20,8%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 31,5% 28,9% 18,3% 21,2% 31,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 135,2 105,0 46,1 22,2 32,0
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 20,1 -23,3 -49,3 2,3 2,7

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo /
passiver ultimo.

+) I oversigten er hovedtallene for 2001/02 opgjort således at der opnås fuld sammenlignelighed på helårsbasis i forbindelse med omlægningen af
regnskabsåret der skete i 2001/02. Beløb for 2001/02 er således proformatal. Omlægningen til proformatal er ikke revideret.

==) For 2004/05 samt 2005/06 er samlet ansvarlig kapital inkl, minoritetsandele i.h.t. IFRS.

++) Opgjort som pengestrømme fra driftsakrtivitet korrigeret for ændring i kreditinstitutter.

 

Forretningskoncept - historie

 

Forretningskoncept

Historie

TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift af fast
ejendom — nationalt og internationalt — inden for en række fastlagte
segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er lagt på etablering af

shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme.

Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i København,
Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius og Riga.

Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de første 25
år omfattede aktiviteterne primært handel med fritidsgrunde og
opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980'erne udvidede det
daværende Thorkild Kristensen A/S aktiviteterne til at omfatte
opførelse af butikscentre og storbutikker i Danmark. To år efter
børsnoteringen af Thorkild Kristensen A/S i 1991 fusionerede
Thorkild Kristensen A/S med TK Ejendomsinvest A/S, og det

nuværende TK Development A/S etableredes.

I begyndelsen af 1990'erne udvidede koncernen sine aktiviteter

til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etablerede i
samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte aktiviteter i
Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997, I Nordeuropa blev aktiviteterne i
1997 udvidet til det svenske marked. I 1999 etablerede koncernen
en organisation i Finland, mens man i 2001 indledte de første
sonderinger på markederne i Baltikum. Koncernen har op gennem
1990'erne gennemlever en stærk vækst baseret på en ekspansion af
aktiviteterne til otte lande i Nord- og Centraleuropa. Koncernens
aktiviteter omfatter i dag også centermanagement igennem Euro
Mall Holding. Centermanagement omfatter bl.a, udlejning,
markedsføring, drifesstyring og økonomisk administration af

shoppingcentre.

Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 konstatere
betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivninger på en
række projekter i specielt Centraleuropa. Da koncernens likviditet

var anstrengt, måtte koncernen reducere sin balance bl.a. ved

opgivelse af allerede igangsatte projekter.

Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en
restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur
med to bærende datterkoncerner, Euro Mall Holding med de
centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de
nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapiralen blev styrket ved
udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar 2006
blev der gennemført en fortegningsretsemission for at styrke det
økonomiske fundament samt styrke likviditeten til indfrielse af

ansvarlige obligationslån ultimo 2006.

Idégrundlag og strategi

Idégrundlag

Det er TK Development koncernens overordnede idégrundlag at

skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled

mellem lejer og investor.

Strategi

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrettelægger
TK Development koncernen nybygning, udbygning og ombygning
af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og investorernes
ønsker. Koncernen forestår projekterne, herunder byggestyring samt
kontrahering med entreprenørvirksomheder og underleverandører til

udførelse af byggeopgaverne.
Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shoppingcentre,
storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning hertil blandede

og multifunktionelle projekter.

Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væsentligste

segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forvejen store

DR Das aner 2011/1923

 

 

Forretningskoncept - projektudvikling

 

kontaktnetværk. I Danmark vil der ligeledes fortsat være fokus på

kontorprojekter, primært større domicilejendomme.

Koncernen ejer en række investeringsejendomme som alle ejes
med udlejning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for
eventuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke til

hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme.

Ledelsen har endvidere — som oplyst i forbindelse med
offentliggørelse af halvårsrapport den 29. september 2005 - besluttet
at udvide koncernens forretningsgrundlag til også at omfatte
boligmarkedet i Centraleuropa. Denne beslutning er truffet efter
grundige undersøgelser som har underbygget en forventning om

at den positive økonomiske udvikling i regionen vil medføre en

markant efterspørgsel efter nye boliger i de kommende år.

Ingeniører

X

Arkitekter

Option/køb af areal Jy

Lejerbehov . |

Investorønsker >

  

  

msn
jning
Myndigheder ;
Entreprenører
Underleverandører
Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:
+ Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om specifikke

beliggenheder opsøges og udvælges optimale geografiske
placeringer.
+ Der udarbejdes råbudget der godkendes af direktionen.

+ Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det

12/123

Investorer

     

Projektudvikling

Koncernen har specialiseret sig i at være et resultatskabende og
kreativt bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører

og andre samarbejdspartnere.

   
 
  

 

ærdigt projekt"

  

 

 

 

 

udvalgte areal via købsoption.

+ … Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.

. Koncernens projektingeniører gennemgår
byggeomkostningerne i projektoplægget.

+ Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godkendelse.

+ Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af

 

Forretningskoncept - projekt- og risikostyring

 

projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om salg til
en eller flere investorer.

+" Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og
underleverandører med henblik på udførelsen af selve byggeriet

+…… Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen mens
projektet gennemføres.

+ Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet, søger
salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til investorer eller

lejere gennem alle projektets faser.

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af indtjenings-
potentiale, balancemæssig belastning og likviditetsbelastning sam-
menholdt med de specifikke risici der mårte knytte sig til det enkelte
projekt. Koncernen arbejder med såvel korttids- som langtidslikvi-
ditetsbudgetter for at sikre den fornødne likviditet set i forhold til

koncernens daglige drift.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstillende

projektforløb, Byggeri igangsættes normalt først når projektet er
mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er solgt, igangsættes
byggeriet først når koncernen forventer at kunne opfylde de krav
fra investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at løfte.
Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring og
—opfølgning, og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på

både projekt- og koncernniveau.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myndigheds-
forhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsfor-
hold er af en sådan samlet karakter at projekternes kompleksitet og

dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel av sikre salget af projekter på
et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt omfang at
udbygge investorernes engagement ved finansiering af projektet i

byggeperioden (forward funding).

13/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

14/123

Ledelsesberetning

Regnskabsåret 2005/06
Overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS

TK Development A/S” årsrapport aflægges efter bestemmelserne

i de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt

af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede virksomheder. Effekten af koncernens overgang til
regnskabsaflæggelse efter IFRS kan ses på side 115 og er påvirket af
afgørelse truffet af Fondsrådet den 24, april 2006 som beskrevet side
24,

Årets resultat

Nedenstående regnskabsbererning er hvor intet andet fremgår,
udarbejdet med udgangspunkt i den aflagte årsrapport efter

salgsmetoden.

Salgsmetoden

Årets resultat for regnskabsåret 2005/06 udgør DKK 38,0 mio. efter
skat og minoritetsandele mod DKK 32,1 mio. året før, Balancen
udgør pr. 31. januar 2006 DKK 4.739,1 mio. hvilket i forhold til
31. januar 2005 er en reduktion på DKK 552,1 mio. Koncernens
egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7 mio. Soliditeten
beregnet ud fra egenkapital udgør 20,8 %. Soliditeten beregnet ud

fra det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør 31,5 %.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende,

Produktionsmetoden

Såfremt produktionsmetoden fortsat kunne anvendes som
indtægtskriterium, ville årets resultat være DKK 105,2 mio. efter
skat og minoritetsandele og dermed DKK 40,2 mio, mere end de
tidligere offentliggjorte forventninger. Der forbedrede resultat kan
primært henføres til yderligere værdireguleringer af koncernens

investeringsejendomme.

Balancen ville pr. 31. januar 2006 være DKK 5.202,1 mio. svarende
til en reduktion på DKK 438,0 mio. i forhold til 31. januar 2005.
Koncernens indtægtsførte acontoavanver ville pr. 31. januar 2006
udgøre DKK 524,7 mio. Koncernens egenkapital ville pr. 31, januar

2006 være DKK 1.361,0 mio. svarende til en soliditet på 26,2 %.

Resultatopgørelsen

Omsatning

Omsætningen er for regnskabsåret 2005/06 realiseret med DKK
1,623,3 mio. For regnskabsåret 2004/05 udgjorde omsætningen
DKK 2.131,8 mio.

Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig med 57,4
% i Nordeuropa og 42,6 % i Centraleuropa. Omsætningen fordelt
på forretningssegmenter fordeler sig med 66,4 % i butikssegmentet,

17,3 % i kontorsegmentet og 16,3 % i projekter med segmentmix.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør for 2005/06 DKK 379,0 mio. mod DKK
413,0 mio. året før. Bruttoresultatet er påvirket af en positiv
værdiregulering af koncernens investeringsejendomme på DKK
157,1 mio. som følge af en forbedret udlejningssituation samt

en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i
afkastkrav i Centraleuropa. Herudover er bruttoresultaret påvirket
af en nedskrivning på DKK 100 mio. vedrørende koncernens

tilgodehavende, resterende salgssum på Field's-projektet.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger udgør for

2005/06 DKK 144,1 mio, hvilket er på niveau med året før.

Personaleomkostninger udgør DKK 90,7 mio. i regnskabsåret

2005/06, og er dermed reduceret med 5,8 % i forhold til året før.
Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabsåret steget fra
180 til 212 pr. 31, januar 2006. Stigningen kan primært henføres

til Euro Mall Center Management med ca. 20 medarbejdere hvor

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

udgiften til disse fuldt ud refunderes af ejerne af de shoppingcentre
som selskabet administrerer, og herudover styrkelse af koncernens

projektudviklingsområde med otte medarbejdere.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 53,4 mio. mod DKK
49,8 mio, året før og som i dette år var påvirket af refusion af
omkostninger afholdt i tidligere år og dermed var ekstraordinært

lave,

Finansiering

I regnskabsåret 2005/06 er der realiseret en nettofinansieringsudgift
på DKK 157,2 mio. Nettofinansieringsudgiften er på niveau med
året før, Da den omtalte fortegningsretsemission først er gennemført
med afregning til TK Development A/S ultimo januar 2006, har den

ikke påvirket nettofinansieringsposten nævneværdigt,

Skat af årets resultat
Den beregnede skat af årets resultat udgør en indtægt på DKK 23,4
mio. Baggrunden herfor er at en del af koncernens indtjening i

regnskabsåret i Centraleuropa realiseres som skattefrie aktieavancer.

Resultat efter skat
Koncernens resultat efter skat udgør DKK 88,5 mio., og

aktionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 38,0 mio.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2006 andrager DKK
4.759,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en reduktion på
DKK 552,1 mio. svarende til 10,4 %.

Aktiver

Goodwill
Goodwill andrager pr. 31. januar 2006 DKK 29,1 mio. Der er
gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi

af goodwill. Denne værdiforringelsestest har ikke givet anledning til

ar foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme

Som omtalt foran indebærer overgangen til regnskabsaflæggelse
efter IFRS at koncernens porteføljeejendomme pr. 1. februar

2005 er ændret til investeringsejendomme. Sammenligningstal

for regnskabsåret 2004/05 er tilsvarende rettet. Værdiansættelsen
finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige

betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given

afkastgrad.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene er pr. 31. januar
2005 for så vidt angår de centraleuropæiske investeringsejendomme
sket på basis af en afkastgrad på 9,5 % hvilket har medført en
positiv værdiregulering i Euro Mall Holding med DKK 80,8
mio. i forhold til 31. januar 2004. De tyske ejendomme er pr. 31.
Januar 2005 værdiansat på basis af en afkastgrad på 6 % hvilket
har medført en negativ værdiregulering på DKK 68,8 mio, i
forhold til 31. januar 2004, Disse værdireguleringer er indregnet i
sammenligningstallene for regnskabsåret 2004/05 og har dermed
påvirket egenkapitalen pr. 1. februar 2005. Den samlede værdi af
koncernens investeringsejendomme udgjorde pr. 31. januar 2005

efter ovenstående værdireguleringer DKK 598,7 mio.

Ledelsen har som konsekvens af en forbedret udlejningssituation på
koncernens investeringsejendomme generelt og en fortsat positiv
markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa
foretaget en værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

i regnskabsåret 2005/06 med DKK 157,1 mio. der dermed påvirker

årets resultat før skat og minoritetsandele,

Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske
investeringsejendommne på 8 %, den polske investeringsejendom på
7,5 % og på de tyske investeringsejendomme på 6 %. Afkastkravet
til koncernens investeringsejendom i Polen er ændret til 7,5 % som

følge af aktuelle salgsforhandlinger som indikerer en bedre salgspris.

SHEEN va RÅ Dk velse gg As 15/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

16/123

Pr. 31. januar 2006 udgør den samlede værdi af koncernens
investeringsejendomme DKK 761,6 mio, hvor DKK 533,1
mio. vedrører de centraleuropæiske investeringsejendomme
i Euro Mall Holding, og DKK 228,5 mio. vedrører de tyske

investeringsejendomme.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skarteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2006 DKK
269,3 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2005 er en stigning på
DKK 37,9 mio. Denne stigning er en kombination af et faldende
skatteaktiv i Centraleuropa som følge af en særdeles tilfredsstillende
indtjening i Euro Mall Holding og et stigende skatteaktiv

i den danske, sambeskattede del af koncernen som følge af
utilfredsstillende drift i moderselskabet. På baggrund af foreliggende
budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har
ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen af det
udskudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en nedskrivning

af skatteaktivet med DKK 50,2 mio.

Prøjektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 454,6 mio,
fra DKK 2.715,0 mio. til DKK 2,260,4 mio. pr. 31. januar 2006,
Denne reduktion skal ses i sammenhæng med at det er lykkedes at
opnå en højere grad af forward funding på solgte projekter, og det
forhold at der i regnskabsårer er solgt og afleveret en række projekter

og ejendomme som koncernen har ejet gennem en længere periode.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-aftaler udgør
pr. 31. januar 2006 DKK 638,1 mio. mod DKK 190,9 mio. pr. 31.
januar 2005.

Som følge af den ændrede regnskabspraksis fra produktionsmetoden
til salgsmetoden er koncernens projektbeholdning ikke længere
opdelt i ”Igangværende og færdige projekter” og ”Produktionsværdi
af solgte projekter”.

Projektbeholdning — produktionsmetoden
Såfremt produktionsmetoden fortsat var anvendt, ville

projektbeholdningen have følgende fordeling:

 

 

(mio. DKK) 31.01.06 31.01.05
Igangværende og færdige projekter 1.611,3  2.086,9
Produktionsværdi af solgte projekter 1.162,0 1.011,0

 

Acontoavancer opgjort efter

produktionsmetoden 524,7 381,1

 

De samlede acontobetalinger baseret på forward funding-aftaler
som angivet ovenfor er steget fra DKK 190,9 mio. pr. 31. januar
2005 til DKK 638,1 mio, pr. 31. januar 2006. Målt i forhold til
”Produktionsværdi af solgte projekter” brutto udgør de samlede

acontobetalinger således 49,6 % mod 23,5 % året før.

For nærmere omtale af koncernens projektportefølje henvises til

særskilt afsnit side 60 i nærværende Årsrapport.

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender er i forhold til 31. januar 2005 faldet
med DKK 152,0 mio. således at de pr. 31. januar 2006 udgør
DKK 946,3 mio. hvor dette fald i al væsentlighed kan henføres til
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser. DKK 100 mio.
af ændringen i året kan henføres til den omtalte nedskrivning af den

tilgodehavende, resterende salgssum vedrørende Field" -projektet.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger er reduceret fra DKK 533,7 mio. til DKK
363,8 mio. hvilket er en kombination af den gennemførte
kapirtaludvidelse, indfrielse af obligationslån samt nedbringelse af
mellemværende med kreditinstitutter. Reduktionen er sket samtidig
med at der i regnskabsåret har været en positiv pengestrøm som følge

af effektuerede projektsalg og en positiv drift.

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

Passiver

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2006 DKK 986,7
mio, hvoraf DKK 87,6 mio. kan henføres til minoritetsandele. Pr.
31. januar 2005 udgjorde koncernens egenkapital DKK 343,7 mio.

hvoraf DKK 32,9 mio. kunne henføres til minoritetsandele.

Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2005 kan som

det væsentligste element henføres til den i januar måned 2006
gennemførte kapitaludvidelse med et nettoprovenu på DKK 540,1
mio. Herudover er egenkapitalen påvirket af årets resultat med
DKK 88,5 mio., positive kursreguleringer af nettoinvesteringer i
dattervirksomheder med DKK 11,1 mio. samt øvrige reguleringer

med DKK 3,3 mio.

Det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag udgør pr. 31. januar 2006
DKK 1.,493,5 mio. og resulterer i en soliditet på 31,5 %. Soliditeten

alene baseret på egenkapital udgør 20,8 %.

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2006
DKK 549,8 mio. hvilket i forhold til året før er en reduktion på
DKK 793,3 mio, Denne reduktion kan i al væsentlighed henføres
til det forhold at de samlede, ansvarlige obligationslån pr. 31. januar
2005 var langfristede forpligtelser hvorimod de pr. 31. januar 2006
er delvist indfriet, og restforpligtelsen er overført til kortfristede
forpligtelser idet de ansvarlige obligationslån forfalder til indfrielse

ultimo 2006.

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser er fra 31. januar 2005 reduceret med
DKK 401,8 mio. således at de pr. 31. januar 2006 udgør DKK
3.202,6 mio. Reduktionen er i al væsentlighed en kombination af
en stigning på DKK 494,4 mio. idet de ansvarlige obligationslån
forfalder til betaling ultimo 2006 og dermed er blevet kortfristede,
og en reduktion på DKK 866,7 mio. af gæld til kreditinstitutter som

følge af effektuerede projektsalg og afdrag i øvrigt.

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt bundne
likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har
til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og
forpligtelser samtidigt. Beløbet for modregninger i tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser udgør DKK 107,3 mio., og
beløbet for modregninger i bundne likvider udgør DKK 180,2 mio.,
i alt DKK 287,5 mio.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser at pengestrømme fra driftsaktiviteter
er negativ med DKK 396,9 mio., pengestrømme fra
investeringsaktivitet er negativ med DKK 26,3 mio. og
pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positiv med DKK
246,3 mio. Der er i regnskabsåret sket en væsentlig nedbringelse
af mellemværende med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag
og indfrielse af kreditter i forbindelse med salg af koncernens
projekter. Pengestrømme fra driftsaktivitet korrigeret for ændringer
i kreditinstitutter er positiv med DKK 506,1 mio. Den positive
pengestrøm fra finansieringsaktivitet kan primært henføres til den
gennemførte fortegningsretsemission samt opkøb af dele af det
børsnotede ansvarlige obligationslån udstedt af TK Development

AIS.

 

 

(DKK mio.) 2003/04 2004/05 2005/06
Pengestrøm fra driften ") -959,6 1,507,5 506,1
Netto rentebærende gæld,

ultimo 5.093,3  3.603,7  2.577,9

 

Y Opgjort som pengestrømme fra drifisaktivitet korrigeret for ændring i

kreditinstitutter.

17/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

18/123

TKD Nordeuropa

TKD Nordeuropa har efter salgsmetoden realiseret et resulrat efter

skat på DKK 6,0 mio. mod DKK -57,6 mio. året før.

Bruttoresultatet udgør DKK 164,4 mio. mod DKK 59,9 året før.
Der har i regnskabsåret 2005/06 været en tilfredsstillende udvikling

i projektporteføljen.

Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var

anvendt, ville årets resultat efter skar være DKK 42,4 mio.

Ledelsen har tidligere offentliggjort resultarforventningen til
regnskabsåret 2005/06 til ar udgøre i niveauet DKK 70 mio. efter
skat.

Der har været stærk fokus på at forbedre kvaliteten i
projektporteføljen hvilket har medført at der i regnskabsåret

er udvikler, solgt og afleveret en række projekter, herunder
ejendomme som koncernen har ejet gennem længere tid. Samtidig
er der med tilførsel af en række nye projekter sker en styrkelse af

projektporteføljen som indeholder i alt 60 projekter.
Ledelsen anser resultatet for acceprabelt.

Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan bl.a.

nævnes følgende:

Sankt Annæ Plads, København, Danmark

Der er tale om en ejendom på ca. 8.200 m? der i regnskabsåret
2005/06 er solgt og overdraget til den børsnoterede
ejendomsvirksomhed Jeudan A/S. Ejendommen der tidligere har
fungeret som domicil for flere større virksomheder, har været tom i
en periode, men i kraft af at ejendommen nu er solgt og overdraget

til køberen, vil den ikke fremadrettet belaste koncernens likviditet.

Pakhus D, København, Danmark

TKD Nordeuropa og Københavns Havn har gennem et 50/50 ejet
udviklingsselskab solgt ”Pakhus D” beliggende Dampfærgevej i
København. Ejendommen der er på ca. 7.800 m?, er solgt til den
børsnoterede ejendomsvirksomhed Jeudan A/S for en samlet pris på

DKK 212 mio.

Enrum Slot, Vedbæk, Danmark

Enrum Slot der er på i alt 3.000 m2, er solgt og afleveret til en
privat investor. Koncernen har ejet ejendommen igennem en
længere periode hvor den de senere år ikke har været udlejet. I kraft
af ar ejendommen nu er solgt og overdraget til køber, vil den ikke

fremadrettet belaste koncernens likviditet.

Molestien, kontor, København, Danmark
Der er tale om en ubebygget grund med ca. 8.000 m? byggeret.

Grunden er solgt til en privat investor.

Skomagergade, Roskilde, Danmark
Ejendommen som har stået tom i en periode, er solgt og overdraget
til en privat investor. Ejendommen vil dermed ikke fremadrettet

belaste koncernens likviditet.

Daells, København, Danmark

Ledelsen har valgt at prioritere en nedbringelse af koncernens
balance og ikke-cashflow givende projekter, og ledelsen har

derfor efter regnskabsårets afslutning valgt at sælge de uudlejede
butiksarealer til en privat investor. Som følge af denne beslutning er

den bogførte værdi nedskrevet til salgsværdi.

Felt H, Amerika Plads, København, Danmark

Projektet består af ca. 20.000 m? fordelt med ca. 6.600 m?
boligbyggeretter der er solgt til NCC, ca. 8.500 m? ”serviced
apartments” der er solgt til 'Toga Group, ca. 3.500 m? P-kælder der
er solgt til det associerede selskab Kommanditaktieselskabet Danlink
Udvikling, og de resterende ca. 1.500 m? består af butikker og er

solgt til private investorer, Projektet er afleveret til investorerne kort

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

tid inden regnskabsårets udløb.

Luleå II, Sverige
Projektet der består af ca. 4.100 m? storbutikker, er solgt og afleveret

til private investorer,

Glomson, Finland
Projektet der består af ca. 9.700 m? storbutikker, er solgt til Nordea
koncernen. Byggeriet blev færdiggjort i august måned 2005, og

projektet er således overdraget til investor i den pågældende måned.

Galerija Azur, Riga, Letland

Koncernens første shoppingcenter-projekt i Riga, Letland, Galerija
Azur på ca. 20.500 m? er solgt og igangsat med ratevis betaling

fra investoren, Meinl European Land Ltd, Koncernen oppebærer
honorarindtægter der faktureres og afregnes løbende, Den optjente

andel af disse honorarer er indregnet i årets resultat.

Projektnyt

Der er i regnskabsåret 2005/06 sket en positiv udvikling i

koncernens projektportefølje, Af væsentlige forhold skal nævnes

følgende:

+ Der er indgået joint venture aftale med Miller Developments
som er et datterselskab af Miller Group der er Storbritanniens
største, privatejede ejendomsudvikler, om er factory outlet
center med tilhørende restaurationsfaciliteter i Ringsted.

+ … Byggeriet af Spinderiet i Valby på i alt ca. 40.000 m2, er
igangsat i regnskabsåret, og boligdelen er solgt til henholdsvis
DVB og en privat investor.

”…… Det 39,500 m? Entré-projekt i Malmø udvikles som planlagt,

og igangsætning af byggeriet forventes at ske sommeren 2006.
For øvrige projektnyheder samt en nærmere beskrivelse af
koncernens største projekter henvises til afsnittet omkring

projektporteføljen.

Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i

størrelsesordenen 204.000 m? for solgte projekter og 450.000 m2
for øvrige projekter og således i alt 654.000 m? for den samlede
projektportefølje.

Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens

markeder på både lejer- og investorsiden.

En

19/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

20/123

Euro Mall Holding

Udviklingen i Euro Mall Holding har i regnskabsåret været særdeles
tilfredsstillende, og opgjort efter salgsmetoden udgør årets resultat

efter skat DKK 277,1 mio. mod DKK 261,6 mio. året før.

Bruttoresultaret udgør DKK 347,4 mio. mod DKK 342,0 mio. året
før. Der har i regnskabsåret 2005/06 været en meget tilfredsstillende

udvikling i projektporteføljen.

Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var

anvendt, ville årets resultat efter skat være DKK 364,7 mio.
Ledelsen anser årets resultat for særdeles tilfredsstillende.

Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes

følgende

Shoppingcenter Galeria Copernicus, Torun, Polen
Shoppingcenter-projektet er på 33.000 m? og består af
specialbutikker og et hypermarked drevet af den tyske
hypermarkedsoperatør REAL. Byggeriet blev påbegyndt primo
2005. Centret er åbnet i november 2005 og overdraget til investoren
Meinl European Land Ltd. i januar 2006. Centret var fuldt udlejet
på åbningsdagen. Der arbejdes pt. med en udvidelse af centret, og
der er efter regnskabsårets udløb indgået lejekontrakt med H&M

herom.

Shoppingcenter Varyåda, Karlovy Vary Tjekkiet

ITjekkiet er det 22.000 m? shoppingcenter Varyåda i Karlovy
Vary solgt og afleveret til investor som er den engelske
investeringsbankgruppe Dawnay Day. Centret åbnede i marts 2005

og var fuldt udlejer på åbningsdagen.

Værdiregulering af centraleuropæiske investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af et

shoppingcenter i Sosnowiec, Polen og koncernens 20 %-ejerandel

af tre shoppingcentre i Tjekkiet, beliggende i henholdsvis Hradec
Krålové, Ostrava og Olomouc. Den samlede værdi af disse udgør
pr. 31. januar 2006 DKK 533,1 mio. Der er på baggrund af en
forbedret udlejningssituation på flere af ejendommene og en ændret
forventning til afkastkrav i Polen fra 9,5 % til 7,5 % og i Tjekkiet
fra 9,5 % til 8 % foretaget værdiregulering i regnskabsåret 2005/06
med DKK 155,0 mio. som årets resultat før skat og minoritetsandele
dermed er påvirket af. Værdiansættelsen af de centraleuropæiske
investeringsejendomme er herefter baseret på et afkastkrav
vedrørende de tjekkiske ejendomme på 8 % og et afkastkrav
vedrørende den polske investeringsejendom på 7,5 %, alle beregnet

ud fra en discounted cashfow model.

Prøjektnyt
Der er i regnskabsåret 2005/06 sket en positiv udvikling i
koncernens projektportefølje. Af væsentlige forhold skal nævnes

følgende:

. Koncernens 30.500 m2 shoppingcenterprojekt Sestka i Prag
er solgt til Europolis baseret på forward funding. Byggeriet er
påbegyndt, og centret forventes at åbne i efteråret 2006.

… — Der er indgået aftale omkring udvikling og salg af et £2.000
m? shoppingcenter i Bialystok i Polen. Aftalen er indgået med
Meinl European Land Led. som koncernen også tidligere har

solgt og overdraget projekter til.

For øvrige, væsentlige projektnyheder samt en beskrivelse af
koncernens største projekter henvises til afsnittet omkring

projektporteføljen.

Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje udgør i
størrelsesordenen 76.000 m? for solgte projekter og 245.000 m?
for øvrige projekter og således i alt 321,000 m? for den samlede

projektportefølje.

Ledelsen forventer en fortsat positiv udvikling på koncernens

markeder på både lejer- og investorsiden.

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretningsgrundlag
således at det også omfatter udvikling af boligprojekter i
Centraleuropa. Koncernens første boligprojekt opføres i Warszawa
med forventet igangsætning af byggeriet i efteråret 2006, Der
planlægges etapevis opførelse af i alt 300 boligenheder der forventes

solgt som ejerlejligheder,

Euro Mall Center Management

Euro Mall Centre Management (EMCM) er i dag en selvstændig
division under Euro Mall Holding A/S med aktiviteter i Tjekkiet,
Slovakiet, Polen og Baltikum. EMCM 's forretningsområde omfatter

i dag center management med tilhørende ydelser.

Euro Mall Center Management (EMCM) har i regnskabsåret
udbygget sin forretning og har pr. 31. januar 2006 ansvaret for
management af 12 shoppingcentre i Polen, Tjekkiet og Slovakiet
med over 960 butikslejemål, et udlejningsareal på mere end 212.000
m? og et besøgstal i 2005 på over 39 mio. kunder. Værdien af

ejendommene som EMCM administrerer udgør ca. DKK 3 mia.

21/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

22/123

TK Development A/S, moderselskabet

TK Development A/S, moderselskabet er holdingselskab for
TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Herudover er Field's-
tilgodehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte

andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -245,1
mio. efter skar og minoritetsandele hvilker af ledelsen anses for

utilfredsstillende.

Såfremt produktionsmetoden som indtægtskriterium fortsat var
anvendr, ville årets resultat efter skat og minoritetsandele have været

negativt med DKK 301,9 mio.

Nedskrivning af Field s-tilgodehavende

En længere indkøringsperiode end forventet af shoppingcentret
Field's samt driftsforhold i øvrigt har givet anledning til at foretage
en revurdering af den tilgodehavende, resterende salgssum. Denne
revurdering har medført en nedskrivning på DKK 100 mio. til
imødegåelse af usikkerheder. Den resterende salgssum opgøres pr. 1.
marts 2007 baseret på centrets drift, Det afgørende element er den
opnåede leje i 2006/07, herunder den omsætningsafhængige leje
der kan opnås i tillæg til den aftalte minimumsleje fra de enkelte
lejere. Da den resterende salgssum således først gøres op pr. 1. marts
2007 og bl.a. beregnes på baggrund af opnået omsætningsafhængig
husleje, kan der være betydelig usikkerhed forbundet med
værdiansættelsen af den resterende, tilgodehavende salgssum. Der
henvises i øvrigt til nærmere beskrivelse heraf under risikoforhold,

side 52 i nærværende Årsrapport.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af erhvervs-
og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i
Liidenscheid, er beliggende i randområdert af Berlin, Den samlede
værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2006 DKK 228,5

mio. Der er foretaget værdiregulering i regnskabsåret 2005/06

på baggrund af en forbedret udlejningssituation på flere af
ejendommene. Beløbet udgør DKK 2,1 mio. som årets resultat før
skat og minoritetsandele dermed er påvirket af. Værdireguleringen
er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted

cashflow model.

Den fastlagte strategi med at bibeholde disse udlejningsejendomme
i en 3-5 årig periode med henblik på at søge at opnå en mere
optimal prissætning i takt med konjunkturforbedringer i Tyskland
er fastholdt. Ejendommene har i regnskabsåret opnået en
tilfredsstillende stigning i den opnåede nettoleje, er stort set fuldt

udlejet og giver et positivt cashflow.

Omsætningsaktiver

Projektporteføljen i denne del af koncernen består i al væsentlighed
af grunde og ferielejligheder i Tyskland, udlejningsejendomme i
Rusland og et mindre shoppingcenter i Szczecin i Polen. Der er i
regnskabsåret 2005/06 solgt syv ferielejligheder i projektet i Usedom.
16 ud af de resterende 18 ferielejligheder er solgt og afregnet efter

regnskabsårets udløb.

Salgsbestræbelserne vedrørende de tilbageværende projektaktiver i

denne del af koncernen vil blive intensiveret i det kommende år.

Retssager

Koncernen har gennem flere år været involveret i en tvist med den
polske stat omkring en fejlagtig momsangivelse der havde som
konsekvens at et større momsbeløb fejlagtigt blev indbetalt til de
polske myndigheder. The District Administrative Court i Polen har
ved afgørelse af 9. november 2005 giver koncernen medhold i retten
til tilbagebetaling af beløbet. Beløber forventes indbetalt inden for

kørt tid.

Herudover er der i regnskabsåret 2005/06 afsluttet to større retssager
vedrørende projekter. Den ene vedrørte byggemæssige mangler
m.v. på ombyggede ejendomme i Østergade i København. Sagen

blev afgjørt i Landsretten, og ledelsen har i samråd med selskabets

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

advokar beslutter ikke at anke afgørelsen. Den anden sag vedrørte en
voldgiftssag mod en dansk entreprenør for arbejde udført i Sverige
hvor'TK Development koncernen har måttet betale erstatning til
projektets ejer. Voldgiftsretten har efter regnskabsårets udløb afgjort

sagen. Resultatet af disse to retssager er indregnet i årets resultar.

Styrkelse af koncernens kapitalgrundlag

(Fortegningsretsemission)

TK Development A/S udbød i perioden 12. — 25. januar 2006
14.021.905 stk. nye aktier til kurs 40 pr. aktie a nominelt DKK 20
med fortegningsret for selskabets eksisterende aktionærer i forholdet

1:1, svarende til et bruttoprovenu på DKK 560,9 mio.

En betydelig del af koncernens samlede, ansvarlige kapitalgrundlag
forfalder til indfrielse ultimo 2006. Koncernen havde før
kapitaludvidelsen i alt ansvarlige obligationslån på nom. DKK 770
mio. hvoraf DKK 220 mio. kan henføres til TKD Nordeuropa

der forventes at kunne finansiere tilbagebetalingen af denne del af
der ansvarlige kapitalgrundlag via pengestrømme fra driften. De
resterende DKK 550 mio. kan henføres til TK Development A/S,
moderselskabet, og forfald af dette beløb i december 2006 afledte
et refinansieringsbehov hvilket sammen med ledelsens vurdering af
at koncernens vækstpotentiale ikke blev udnyttet tilstrækkeligt med
den hidtidige kapitalstruktur, er baggrunden for kapitaludvidelsen.
Der er ledelsens vurdering at den optimale kapitalstruktur for TK
Development koncernen som projektorienteret virksomhed er en

soliditet baseret på egenkapital og ansvarlig lånekapital på ca. 25 %.

Fortegningsretsemissionen var garanteret af Carnegie Bank A/S og
Meinl Bank AG, og den fuldt tegnede emission gav et nettoprovenu
på ca, DKK 540 mio. Langt den overvejende del af selskabets
aktionærer valgte at udnytte de tildelte tegningsretter. Meinl Bank
AG der garanterede de yderste 60 % af kapitaludvidelsen, aftog
24.030 stk. aktier svarende til 0,2 % af kapitaludvidelsen. Ledelsen
er tilfreds med den gennemførte kapitaludvidelse som er væsentlig

for udnyttelse af selskabets potentiale. Ledelsen er specielt tilfreds

med den viste opbakning fra selskabers aktionærer.

Af det samlede nertoemissionsprovenu er der disponeret følgende:

"… Køb af nom. DKK 253 mio. noterede, ansvarlige obligationer
(ISIN DK0003437655) udstedt af TK Development A/S, jf.
udnyttelse af betinget aftale beskrevet i fondsbørsmeddelelse
nr. 16/2005 af 29. september 2005.

"… Køb af nom, DKK 20 mio. noterede, ansvarlige obligationer
(ISIN DKK0003452027) udstedt af TKD Nordeuropa
A/S, ligeledes jf, udnyttelse af betinget aftale beskrevet i
fondsbørsmeddelelse nr. 16/2005 af 29. september 2005.

"…… Indfrielse af lån hos Kirkbi A/S, SEB koncernen og Danske
Bank med en samlet restgæld på DKK 34,6 mio. med tillæg af
renter, hidrørende fra refinansiering af dele af obligationsrenter
på de ansvarlige obligationslån i 'TK Development A/S i
december 2003.

" … Indfrielse af restgæld på DKK 15 mio. med tillæg af renter
hos selskaber ejet af koncernens ledende medarbejdere.
Gældsposten hidrører fra et tidligere medarbejder-
incentiveprogram fra 1999 baseret på konvertible

obligationslån.

Restprovenuet vil blive anvendt til indfrielse af dele af de resterende

ansvarlige obligationslån.

Det er ledelsens vurdering at der med den gennemførte
fortegningsretsemission og øget anvendelse af forward funding er
skabt en stærk kapitalbase der sammen med projektporteføljen

underbygger den fremtidige indtjening.

Nyt incentiveprogram

Bestyrelsen har efter bemyndigelse på en ekstraordinær
generalforsamling tildelt tegningsoptioner (warrants) for nom.
DKK 16.520.000 svarende til 826.000 stk. aktier a nom. DKK 20
til direktionen og øvrige ledende medarbejdere. For en nærmere

beskrivelse af formålet med denne tildeling, antal medarbejdere der

MELSE Ia ssoprur. VK — 23/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

241123

er omfattet, betingelser, tegningskurser, udnyttelsesperioder m.v.

henvises til særskilt afsnit herom side 34. i nærværende Årsrapport.

Regnskabskontrol af selskabets halvårsrapport
2005/06 gennemført af Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har afsluttet en i regnskabsåret
igangsat kontrol af TK Development A/S" halvårsrapport for

1. halvår 2005/06. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen igangsatte,

efter en foreløbig gennemgang af selskabets halvårsrapport for
første halvår 2005/06, og gennemgang af anden offentliggjort
information, herunder fondsbørsmeddelelser, tidligere offentliggjort
regnskabsmateriale m.v., en kontrol af selskabets halvårsrapport
for første halvår 2005/06 idet Erhvervs- og Selskabsstyrelsen havde
fundet at der var begrundet formodning om at halvårsrapporten
på seks områder kunne indeholde fejl og mangler af betydning

for investorernes beslutningstagen. Kontrollen har omfatter

nedenstående forhold:

1. Indhold og definition af begrebet "beringet solgt”

2. Modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender

3. Værdireguleringer af centraleuropæiske investeringsejendomme
i åbningsbalancen

4. Måling af investeringsejendomme i årsrapporten for 2004/05

5. Værdiregulering af centraleuropæiske investeringsejendomme i
første halvår 2005/06

6. Forskel i beløb mellem ledelsesberetning og noten om "effekt"

af overgang til IERS

Fondsrådet har givet pålæg om en ændring af den regnskabsmæssige
behandling af projekter jf. efterstående. Kontrollen har for så vidt
angår punkt 4 givet påtale for koncernens omtale og fastlæggelse
af de tyske ejendommes kapiralværdi i årsrapporten for 2004/05.
Kontrollen har ikke givet anledning til bemærkninger til punkt 2, 3,

5 og 6.

Der er enighed mellem parterne om at JAS 18, Revenue, er den
relevante standard i relation til regnskabsmæssig behandling af

projekter.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen er af den opfattelse at overgangen

til regnskabsaflæggelse efter IFRS har som konsekvens at TK
Development koncernen ikke kan anvende produktionsmetøden
ved indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter.
Begrundelserne herfor er dels at IAS 18 efter Erhvervs- og
Selskabsstyrelsens opfattelse stiller mere restriktive krav til brug

af produktionsmeroden, dels at man ikke anser TK Development
koncernens forretning som værende levering af tjenesteydelser, men
derimod salg af varer — dvs. sammensatte ydelser bestående af salg
af en ejendom og salg af tilhørende lejeaftaler, beliggenhed, layout
m.v. hvor de to væsentligste argumenter i den relation er at den
økonomiske tyngde i projektet efter Erhvervs- og Selskabsstyrelsens
opfattelse ligger på bygningen og at risikoovergangen på projekterne
fra TK Development koncernen til investor i vid udstrækning først

finder sted ved færdiggørelse af projektet.

Fondsrådet har således efter indstilling fra Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen afgjort at TK Development A/S som en konsekvens
af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS skal anvende
salgsmetoden som indtægtskriterium hvor TK Development A/S'
hidtidige regnskabspraksis vedrørende indregning af indtægter på

igangværende, solgte projekter har været produktionsmetoden,

Afgørelsen truffet af Fondsrådet er ordret gengivet nedenfor:

”Det er Fondsrådets opfattelse, at TK Development A/S's
halvårsrapport for 1. halvår af regnskabsåret 2005/06 på et væsentligt
punkt ikke er aflagt i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Dette punkt er selskabers regnskabsmæssige behandling af projekter,

hvor der er indgået en salgsaftale.

For så vidt angår selskabets regnskabsmæssige behandling af

disse projekter, pålægger Fondsrådet derfor — med henvisning til

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

årsregnskabslovens $ 161, TK Development A/S i forbindelse
med overgangen til regnskabsaflæggelse efter internationale

regnskabsstandarder (IFRS) — at:

+ … ved indregning og måling af omsætning fra projekter

generelt at anvende bestemmelserne i IAS 18, punkt 14-19

(vareleverancer) medmindre:

”» … de af TK Development A/S foretagne leverancer efter en
konkret vurdering kan adskilles under hensyntagen til
bestemmelserne i IAS 18, punkt 13, eller

+ … andre bestemmelser i IAS 18 eller andre standarder
specifikt foreskriver en anden regnskabsmæssig

behandling af de enkelte elementer i en given leverance.

Da selskabet først overgår til fuld anvendelse af IFRS i forbindelse
med årsrapporten for regnskabsåret 2005/06, pålægger Fondsrådet
samtidig — med henvisning til årsregnskabslovens $ 161 — TK
Development A/S, i årsrapporten for 2005/06, at:

» … behandle ændringen i indregning og måling på projekterne
som en effekt af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS.

» … redegøre for hvilken indvirkning en korrekt anvendelse af
bestemmelserne om indregning og måling i henhold cil IFRS
har i forhold til halvårsrapporten for 1. halvår 2005/06.
Redegørelsen skal indeholde oplysning om pålæggets virkning
på denne periodes resultat og egenkapital i 1. halvår 2005/06 i

forhold til tidligere offentliggjort finansiel information.

I forhold til TK Development A/S's årsrapport for 2004/05 er det
Fondsrådets opfattelse, at denne på et væsentligt punkt ikke er

aflagt i overensstemmelse med gældende lovgivning. Dette punkt
omhandler den regnskabsmæssige behandling af visse ejendomme

(porteføljeejendomme).

For så vidt angår den regnskabsmæssige behandling af visse
ejendomme i årsrapporten for 2004/05, påtaler Fondsrådet — med

henvisning til årsregnskabslovens $ 161 — overfor TK Development

AJS, at

+ der burde have været anvendt en anden og mere kvalificeret
diskonteringsfaktor til udregning af disse ejendommes

kapitalværdi,

Videre påtaler Fondsrådet overfor selskabet, at årsrapporten for

2004/05 burde have indeholdt

” … en omtale af den væsentlige beløbsforskel i målingen af de
tyske ejendomme til kapitalværdi pr. 31. januar 2005 og
dagsværdi pr. 1. februar 2005, samt

+ —… udførlig og korrekte oplysninger i anvendt regnskabspraksis
om målingsmetoderne for investeringsejendomme
(porteføljeejendomme), idet de givne oplysninger ikke levede

op til lovens krav.

Da selskabet imidlertid med halvårsrapporten for 2005/06 er
overgået til anvendelse af IFRS til indregning og måling, således at
problemstillingen nu ikke længere er aktuel, bemærker Fondsrådet
videre, at man tager selskabets redegørelser til efterretning.
Fondsrådet vil herefter ikke foretage sig yderligere i relation til dette

punkt.”

Som uddybende forklaring til Fondsrådets afgørelse citeres følgende

fra Fondsrådets bilag til afgørelsen:

”Ud fra et helt overordnet synspunkt bestrider Fondsrådet

således ikke selskabets argument om, at man ved at anlægge

et driftsøkonomisk synspunkt kan have den holdning at
produktionskriteriet vil være bedst egnet som indtægeskriterium, idet
dette bedst vil afspejle værdiskabelsen i TKD, Fondsrådet påpeger
imidlertid, at der i forhold til LAS 18 er opstillet begrænsinger, der

i det konkrete tilfælde adskiller det driftsøkonomiske synspunkt fra
den regnskabsmæssige regulering. Baggrunden for reglerne i LAS 18
er at rage højde for den økonomiske risiko, der er forbundet med

sådanne leverancer.

Aang HR RR fg UK Ulouri (SETES ES NERE 25/123

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

26/123

Således kan omsætning hidrørende fra eks. varesalg først indregnes
efter, at alle kriterierne i LAS 18, punkt 14 er opfyldte, uanset en ren
driftsøkonomisk betragtning måtte tilsige en tidligere eller løbende

indregning.”

Ledelsen i TK Development A/S samt koncernens revisorer er

stadig af den opfattelse at anvendelsen af produktionsmetoden
på langt bedre måde afspejler værdiskabelsen og det retvisende

billede i TK Development koncernen og dermed giver et bedre
informationsgrundlag til selskabets aktionærer. Fristen for en

eventuel anke af afgørelsen udgør fire uger.

Afgørelsen medfører at TK Development koncernen ikke længere
kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter.
Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og

byggeriet afsluttet.

Konsekvensen af ændringen er en tidsforskydning i indtægtsførelsen
af avancer på solgte projekter. Afgørelsen medfører at der kan
forekomme store variationer i resultatet år for år, men den har
isoleret set ingen realøkonomisk betydning og påvirker ikke

selskabets likviditet og fremtidige pengestrømme.

Karrektion til halvårsrapporten for 1. halvår 2005106

Resultat efter skat og minoritetsandele opgjort efter salgsmetoden
som indtægtskriterium udgør DKK -11,7 mio. og er dermed

en ændring på DKK -44,8 mio. i forhold til den faktisk

aflagte halvårsrapport baseret på produktionsmetoden som
indtægiskriterium. Ændringen på egenkapitalen som følge af
ændringen fra produktionsmetoden til salgsmetoden udgør DKK
-336,7 mio., og egenkapitalen ville således baseret på salgsmetoden
udgøre DKK 350,3 mio. Den tidligere offentliggjorte egenkapital pr.
31. juli 2005 udgjorde DKK 687,0 mio.

Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

'TK Development A/S og seks personer, herunder direktionen, blev
i efteråret 2005 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk
kriminalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for

perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04.

Bilag til sigtelsen indeholder beskrivelse af mistanke om urigtig
indtægtsførelse på 16 projekter. Disse er karakteriseret ved at være
delvis indtægtsført i henhold til produktionsmetoden som anvendt
af koncernen på det pågældende tidspunkt, og efterfølgende
tilbageført, typisk uden at koncernen har haft endeligt skøde på

grunden.

Politiets mistanke er at der er tale om fiktive indtægtsførelser, og
politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet lægger vægt på at
koncernen ikke har haft endeligt skøde på grundene i de omfattede
projekter. Det er korrekt at koncernen generelt ikke har haft endeligt
skøde på grundene i de 16 projekter idet koncernens projekter ofte
tager udgangspunkt i en option der giver koncernen ret til at købe

jorden.

Det er ledelsens vurdering ud fra det forelagte materiale at den
foretagne sigtelse er baseret på misforståelser omkring koncernens
regnskabsprincipper, og at en gennemgang af det internt

foreliggende materiale og dokumentation vil afklare dette.

For en nærmere beskrivelse af sigtelsen m.v. henvises til særskilt

afsnit herom på side 55 i nærværende Årsrapport.

Nærtstående parter

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse.

 

Ledelsesberetning - regnskabsåret 2005/06

 

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales udbytte

for regnskabsåret 2005/06.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den 30. maj
2006. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille
til generalforsamlingens vedtagelse at:

+ Der ikke udbetales udbytte for 2005/06.

” … Jesper Jarlbæk afløser Per Uhlén i bestyrelsen.

”…… Værdipapircentralen bliver ny aktiebogsfører da Danske Bank

har solgt sine aktiviteter hertil.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter

regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

271123

 

Ledelsesberetning - forventninger

 

28/123

Forventninger
Markeder og forretningsenheder
'TK Development koncernen arbejder inden for to geografiske

segmenter. Hovedtal for nettoomsætningen pr. segment er gengivet

nedenfor:

 

 

 

 

Nerttoomsætning fordelt på Danske regnskabsprincipper IFRS

segmenter: (Produktionsmetoden) (Salgsmetoden)

(DKK mio.) 2001/02 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06

Geografiske segmenter:

Nordeuropa 2.025,0 1.314,5 1.623,8 1.342,4 931,6

Centraleuropa 991,9 -298,0 -66,6 789,4 691,7

I alt 3.016,9 1.016,55 1.557,2 2.131,8 1.623,3
Nordeuropa indtjening.

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede

datterkoncern TKD Nordeuropa.

TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne
buriksejendomme, kontorejendomme og multifunktionelle

projekter.

TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med
markedsudviklingen for ar afpasse valget af projekter med

afsætningsmulighederne.

Geografisk er TKD Nordeuropas projektportefølje opdelt på fire
hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum.

Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræver

af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år falder i alle
omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgrader fører
til bedre priser for koncernen når der forhandles om projekters

gennemførelse og understøtter således koncernens forventning til

I Danmark og Sverige giver butikslejemål normalt et nettoafkast

i niveuaet 5,0 - 7,0 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et
nettoafkast i niveauer 5,5 - 8,0 % p.a. I Finland opnås normalt et
afkast på butikslejemål i niveauer 6,5 - 8,0 % p.a. Afkastkravet i
Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et umodent marked hvor
der skal afsættes beløb til imødegåelse af risici hvorfor afkastkravet
for retailmarkeder typisk udgør 8,0 - 10,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang
Lasalle - Nordic City Report Spring 2006 og KOBA, International

Real Estate Consultants, Property Market Report 2005).

I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventninger til de

enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæssige fokus.

Danmark

Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næste
tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i TKD
Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: butikker,

kontorer og multifunktionelle projekter.

 

Ledelsesberetning - forventninger

 

Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmenter

hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav inflation

og lav arbejdsløshed. Dette underbygges af at ledelsen vurderer at
dagligvarekæderne i Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele
og vækst og derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette
indebærer at retailparker og multifunktionelie projekter forventes at

få gode vilkår.

Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive beliggenheder
kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive beliggenheder,
typisk havnenære, besidder koncernen i de fleste tilfælde via
samarbejde med samarbejdspartnere, og der forventes skabt gode
projekter på den basis de nærmeste par år. Som eksempler kan
nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og Stuhrs

Brygge i Aalborg.

Sverige

Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fokuseret
på butikssegmentet, Væksten i Sverige er relativt høj, og den
butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt storbutiksområdet gør

fortsat at Sverige er er interessant marked for denne type projekter.

Finland

Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 udviklet

flere retailparker, Der forventes fortsat fokus på butikssegmentet

med storbutikker og enkelte, større projekter.

Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter omend
udviklingen på det finske marked har været præget af en vis træghed

der dog synes afløst af en spirende optimisme.

Baltikum
De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig vækst, og
medlemskabet af EU forventes at stimulere en fortsat vækst med

tilsvarende forventet øget købekraft.

Forventningen til afkastkrav fra investorer ligger aktuelt i niveauet
8 - 10 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for en kortere
årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der aktuelt opnås af

afkast i Polen og Tjekkiet.

Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og Lithauen.
TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af flere projekter i

regionen.

Segmenter

TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for

følgende segmenter:

 

 

Shoppingcentre Butikker/Storbutikker — Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger
Danmark og 2 a SØ G e
Sverige 2 ø É
Finland &
Baltikum S

 

29/123

 

Ledelsesberetning - forventninger

 

30/123

Centraleuropa
TK Development koncernens aktiviteter i Centraleuropa udøves
gennem Euro Mall Holding som er 80 % ejet af TK Development

koncernen mens 20 % ejes af IØ-Fonden.

Euro Mall Holding har aktiviteter i Polen, Tjekkiet og Slovakiet.
Sammen med lejere og investorer udvikler Euro Mall Holding
ejendomsprojekter som totalløsninger - primært shoppingcentre og
rerailparker. Euro Mall Holding har et tæt kontaktnet til et stort
antal lokale og internationale rerailkæder der ønsker at ekspandere

i Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med investorer
- herunder internationale investeringsfonde - der ønsker at investere

i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Euro Mall Holding har endvidere hel- og delejede investerings-
ejendomme i Tjekkiet og Polen og ejer managementselskaber Euro

Mall Center Management (EMCM).

Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gennem de
seneste år faldet betydeligt. Dette sikrer bedre priser for koncernens
projekter og er med til at styrke koncernens positive forventninger til

det centraleuropæiske marked.

I Polen og Tjekkiet sælges shoppingcenterprojekter aktuele til

et nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles
rapporter ”Warsaw City Profile” og ”Prague City Profile” marts
2006). På det slovakiske marked forventer ledelsen at der foretages

salg af shoppingcentre til lidt højere afkastgrader.

I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de enkelte

markeder i Centraleuropa.

Polen

Der forventes en fortsat positiv udvikling på der polske marked.
Der kan både hos lokale og internationale retailere konstateres en
betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retailprojekter i Polen.

Som eksempel kan nævnes koncernens shoppingcenter Galeria

Copernicus der er halvt år før åbning var fuldt udlejet.

Tjekkiet

På der tjekkiske marked er der stor efterspørgsel efter lejemål i
attraktive retailprojekter. Shoppingcentrer Varyåda i Karlovy Vary
var ved åbningen i marts 2005 fuldt udlejet. Shoppingcentret Sestka
i Prag havde et år før åbning en udlejningsgrad på 70 %. Ledelsen
forventer at efterspørgslen efter lejemål i attraktive projekter vil

fortsætte i de kommende år.

Slovakiet
Ledelsen forventer at efterspørgslen efter shoppingcentre i
Slovakiet vil være ret begrænset i de kommende år idet behovet for

shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større byer.

 

Ledelsesberetning - forventninger

 

Udvikling af boliger i Centraleuropa

Ledelsen har i september 2005 beslutter at udvide koncernens
forretningsgrundlag til også at omfatte boligmarkedet i

Centraleuropa.

Denne beslutning er truffet ud fra grundige undersøgelser der har
underbygget at den positive økonomiske udvikling i regionen vil
medføre en markant efterspørgsel efter nye boliger i de kommende
år, Centraleuropa undergår betydelige strukturelle ændringer der
ligeledes underbygger en stor efterspørgsel efter boliger i de større

byer.

Udvikling af TK Development koncernens første boligprojekt starter
i Warszawa i Polen i efteråret 2006, Dette vil være pilotprojekt for

yderligere projekter i regionen,

Warszawa har gennem de sidste år undergået en omfattende
udvikling, og ledelsen forventer at byen i de kommende år - bl.a. i
kraft af udenlandske virksomheders etablering i Warszawa - vil styrke

sin position som Polens kraftcentrum.

Det gennemsnitlige indkomstniveau er markant højere i Warszawa
end i den øvrige del af landet (Kilde: ”Country Profile Poland”
Economist Intelligence Unit, 2005) hvilket er med til at øge

efterspørgslen efter boliger af god standard,

Det planlagte boligbyggeri opføres på koncernens jordarealer i
Targowek-området. Boligerne opføres etapevis i umiddelbar nærhed
af eksisterende boliger og med direkte adgang til grønne friarealer,
Fuldt udbygget forventes projektet at bestå af 300 boligenheder der

planlægges solgt etapevis som ejerlejligheder. Designfasen er afsluttet,

Euro Mall Center Management

Euro Mall Centre Management (EMCM) er i dag en selvstændig
division under Euro Mall Holding A/S med aktiviteter i Tjekkiet,
Slovakiet, Polen og Baltikum. EMCM's forretningsområde omfatter

i dag center management med tilhørende ydelser.

Visionen for EMCM er at være en af de væsentligste udbydere

af center management i de lande hvor EMCM er etableret.

EMCM's ydelser skal altid kunne måles med de kvalitetskrav som
internationale investorer stiller til center management af deres
investeringer, EMCM's vil udbygge sit forretningsområde når
muligheden byder sig og når dette vil kunne ske på en økonomisk og

faglig forsvarlig måde.

EMCM administrerer i dag et samlet antal butikscentre på 12
butikscentre, samt et antal øvrige ejendomme (hypermarkeder

og butiks-/kontorejendomme). Det samlede antal kvardratmeter
andrager i butikscentrene 212.000 m? og omfatter administration
af over 960 lejemål. Værdien af ejendommene som EMCM

administrerer udgør ca. DKK 3 mia.

I løbet af 2006 er der indgået aftaler om overtagelse af
administrationen af yderligere tre butikscentre. Desuden er der
forhandlinger om indgåelse af yderligere managementaftaler således

ar antal butikscentre i administrationen vil nærme sig 20.

EMCMSs kunder er primært internationale investorer så som GE

Capital, Heitman, Meinl European Land, Dawnay Day og ING.

Segmenter

Euro Mall Holding arbejder på de enkelte markeder inden for

 

 

og der er ansøgt om byggetilladelse som forventes udstedt hen over følgende segmenter:
sommeren.
Shoppingcentre Kontorer Segmentmix Boliger
Tjekkiet ø as (2)
Slovakier 2 (9)
Polen æ c g

 

(&) Ledelsen forventer at påbegynde arbejde i det pågældende segment, afhængig af pilotprojektet i Polen.

31/123

 

Ledelsesberetning - forventninger

 

32/123

TK Development A/S, moderselskabet

Der planlægges ikke udviklingsaktiviteter uden for de driftsaktive
darterkoncerner Euro Mall Holding og TKD Nordeuropa. Salget af

omsætningsaktiver vil blive intensiveret.

Forventninger

For regnskabsåret 2006/07 forventes for TK Development
koncernen et resultat efter skat og minoritetsandele i niveauet DKK
200 mio. hvilket underbygges af at en række allerede igangværende,

solgte projekter er planlagt færdiggjort i løber af regnskabsåret.

Driften af koncernens aktiviteter på de centraleuropæiske markeder
forventes også for regnskabsåret 2006/07 at forløbe fuldt ud

tilfredsstillende.

De nordeuropæiske aktiviteter forløber planmæssigt med et
tilfredsstillende projektdow. For TKD Nordeuropa forventes et
resultat efter skat i niveauet DKK 120 mio. Der henvises i øvrigt til

fondsbørsmeddelelse 2/2006 af d.d. for TKD Nordeuropa A/S.

De resterende aktiviteter i TK Development A/S forventes isoleret
set — med baggrund i den foretagne nedskrivning af Field's-
tilgodehavender — at realisere et væsentligt bedre resultat for 2006/07
end for 2005/06. Den gennemførte fortegningsretsemission med

et nettoprovenu på DKK 540,1 mio. vil reducere rentebyrden

væsentligt.

 

Ledelsesberetning - aktionærforhold

 

Aktionærforhold

Aktiekapital

TK Development A/S” aktie er noteret på OMX Københavns
Fondsbørs (www.cse.dk). Aktiekapitalen udgør nominelt
DKK 560.876.200 fordelt på 28.043.810 aktier a nominelt
DKK 20. Vedtægterne indeholder ingen begrænsninger i
aktiernes omsættelighed. Der er i løbet af året gennemført en
fortegningsretsemission i forholder 1:1 hvilket har øget den

nominelle aktiekapital fra DKK 280.438.100 til DKK 560.876.200.

Kursudvikling

TK Development A/S” aktie blev pr. 31. januar 2006 noteret til kurs
57,51 svarende til en markedsværdi på DKK 1.612 mio. mod DKK
481 mio. pr. 31. januar 2005.

um Kursudvikling i DKK
80

co TÅ DÅ Er
——

 

 

 

 

 

20
07 ]
S Ss

…o Fe

v ao

mm <<

Kursudviklingen er korrigeret for fortegningsretsemissionen.

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra 7.930 til 8.657.

'TK Development A/S' aktie steg i perioden fra 1. februar 2005
til 31. januar 2006 med 116 % fra en korrigeret kurs på DKK
26,53 til 57,51. Til sammenligning var udviklingen i OMX og
OMXC20 henholdsvis + 35 % og + 32 %. Ultimo april 2006 blev
TK Development A/S" aktie noterer til kurs 59,50, svarende til en

markedsværdi på DKK 1.668 mio.

Omsætning

Omsætningen i TK Development A/S" aktie var i regnskabsperioden
DKK 2.009 mio, i forhold til DKK 424 mio, i regnskabsåret
2004/05. På månedsbasis blev der gennemsnitligt omsat 20 % af den
totale markedsværdi, Således er 240 % af den samlede aktiekapital

omsat i løbet af regnskabsåret.

12 Aktieomsætning i DKK mio. (venstre akse)
— Åktieomsætning i forhold til markedsværdi (højre akse)

 

 

 

 

 

 

700 70%
600 Å 60%
500 | 50%
400 l | 40%
300 R B y gr 30%
200 20%
100 — ; ud É i i i d- 10%

    

    

    

ØR, : RUSS Hdd dd, 0
Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Ok Nov Dec kan 2

Ga ha DEL Dudlenme rl NS 33/123

 

Ledelsesberetning - aktionærforhold

 

34/123

TK Development A/S” aktionærer

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i'TK Development
A/S som oplyst til Københavns Fondsbørs i henhold til
Værdipapirhandelsloven $29.

 

Direkte og indirekte ejerskab Oplyst ejerandel /

stemmeandel

 

Hovedaktionærer

Skandinaviska Enskilda Banken AB
København

LD Pension
København

Kurt Daell
Lysagervej 25
2920 Charlottenlund

10,06 %

5,46 %

5,43 %

 

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt ledelsen og

øvrige ledende medarbejdere.

 

 

Direkte og indirekte ejerskab Antal aktier — Ejerandel
Bestyrelsen

Poul Lauritsen 42.130 0,15 %
Torsten Erik Rasmussen 22.760 0,08 %
Kurt Daell ”) 1.522.400 5,43 %
Per Søndergaard Pedersen 209.388 0,75 %
Per Uhlén 0 0,00 %
Direktionen

Frede Clausen 121.272 0,43 %
Robert Andersen 14.000 0,05 %
I alt 1.931.950 6,90 %

 

x) Antal aktier er 3.100 højere end det forventede antal oplyst i prospekt
af 30. december 2005. Differencen skyldes 1.550 ej-navnenoterede

aktier der fejlagtigt ikke var medtaget pr. 30. december 2005.

Ledelsen ejer derudover i alt nominelt DKK 2,2 mio. af det
ansvarlige obligationslån i TK Development A/S og i alt nominelt

DKK 43,4 mio. af det ansvarlige obligationslån i TKD Nordeuropa.

« ii Pensionskasser 21%
… Bestyrelse, direktion
ci. og ledende
medarbejdere 7%
Udenlandske
investorer 12%
Pengeinstitutter og

førsikringsselskaber 3%

4 Øvrige 57%
en g

 

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster indgået

mellem TK Development A/S” aktionærer.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen blev på ekstraordinær generalforsamling den 13. oktober
2005 bemyndiget til i perioden 14. oktober 2005 til 31. december
2005 uden fortegningsret for selskabets nuværende aktionærer ad en
eller flere gange at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til
nominelt DKK 18.200.000,00 (910.000 stk. aktier a DKK 20,00)
til direktionen og ledende medarbejdere i selskabet og i selskaber der

er koncernforbundne med selskabet.

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til
direktionen og øvrige ledende medarbejdere der giver rer til tegning
af 826.000 stk. aktier a DKK 20. Der er tale om et 4%5-årigt
warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3% år og med en
yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op til 3 år.
Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløber
kan afhændes uden begrænsninger mens at aktier ud over en
markedsværdi svarende til tegningsbeløbet tidligst kan afstås i

løber af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks
vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier.
De nævnte 826.000 stk. warrants svarer til 2,9 % af aktiekapitalen.
Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre G-ugers perioder. Disse

6-ugers perioder er placeret: efter offentliggjort Årsrapport for

 

Ledelsesberetning - aktionærforhold

 

regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009), efter offentliggjort
halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september
2009) og efter offentliggjort Årsrapport for regnskabsåret 2009/10
(ca, fra 30, april 2010). Exercise-kursen for det første vindue er
fastsat til ca. kurs 75 med en årlig regulering på 8 % som udtryk for

forlods afkast til aktionærerne hvor der tages hensyn til eventuelle

 

 

udbyttebetalinger.

Antal warrants
Bestyrelsen 0
Direktionen
Frede Clausen 120.000
Robert Andersen 120.000
Øvrige ledende medarbejdere 586.000
I alt 826.000

 

I henhold til de nye internationale regnskabsstandarder, IFRS,

skal akriebaseret aflønning der ydes som vederlag til ledelse og
medarbejdere, udgiftsføres over resultatopgørelsen til dagsværdien
af aktieaflønningen på tildelingstidspunktet. Koncernens udgift til
ovennævnte 4%2-årige incitamentsprogram udgør i niveauet DKK 8
mio. som udgiftsføres over perioden frem til maj 2009. Selskabet fik
på den seneste ekstraordinære generalforsamling bemyndigelse til ar
udstede 910.000 stk. warrants hvoraf alene 826.000 stk. er blevet
cildelr.

Koncernen har tidligere haft to incitamentsprogrammer til en
række ledende medarbejdere hvor der første fulde ud er konverterer
til aktier, Det ander blev etableret i 1999 ved udstedelse af
konvertible obligationer på DKK 100 mio. med konverteringsret
til aktiekapital senest september 2004. Konverteringsretten blev
ikke udnyttet, og obligationslånet blev indfriet i september 2004,
Som oplyst i fondsbørsmeddelelse nr. 14/2004 blev der som led i
finansieringspakken vedrørende restrukturering indgået aftale om
refinansiering af beløbet med DKK 85 mio, i banklån og DKK 15

mio. fra medarbejderne. Beløbet på DKK 15 mio. fra medarbejderne

er indfriet ultimo januar 2006, og der afdrages løbende på

finansieringen af oprindeligt DKK 85 mio.

Udbytte og udbyttepolitik

På nuværende tidspunkt har bestyrelsen til hensigt at anvende et
eventuelt overskud til en fortsat udbygning af selskabets aktiviteter
og forventer således ikke at der bliver udbetalt aktieudbytte inden for

en overskuelig fremtid.

Stemmeret

TK Development A/S” aktionærer har på generalforsamlinger én
stemme pr, aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har erhverver aktier
ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve deres stemmeret
vedrørende de pågældende aktier medmindre aktierne er indført i
TK Development A/S” aktiebog, eller aktionæren har anmeldt og
dokumenteret sin erhvervelse over for TK Development A/S senest

otte dage forud for den pågældende generalforsamling

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S' øverste
myndighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt

i dansk lovgivning og TK Development A/S” vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i 'TK Development A/S
hjemstedskommune så betids at de for Selskabet gældende frister
for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af årsrapport
kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af bestyrelsen. Der
afholdes ordinær generalforsamling den 30. maj 2006 kl. 17.00 i
Aalborg Parken.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en general-
forsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring af TK
Development A/S revisorer eller aktionærer der ejer mindst 1/10 af

den samlede aktiekapital.

Alle anliggender afgøres ved almindelig stemmeflertal medmindre

lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets vedtægter $6.

05 35/123

 

Ledelsesberetning - aktionærforhold

 

36/123

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i Værdipapircentralen A/S,
Helgeshøj Allé 61, Taastrup gennem en dansk bank eller andet
institut der er godkendt til at blive registreret som kontoførende for
aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke transporteres til

ihændehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i vedtægterne
eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele der skal anmeldes.

Der henvises til Værdipapirhandelsloven, $29.

Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed

'TK Development A/S” aktier er frit omsættelige omsætningspapirer i
henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen indskrænkninger i
omsætteligheden. Ingen aktionær er forpligtet til helt eller delvist at

lade deres aktier indløse af selskabet eller andre.

Øvrige rettigheder

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettigheder.

Ejerbegrænsninger

Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.

Egne aktier

TK Development A/S ejer i dag 22.382 stk. egne aktier. Selskabet
er ikke p.t. bemyndiget til at købe egne aktier. I forbindelse med
tidligere incitamentsprogrammer blev der købr aktier til senere
udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner.
Beholdningen svarer til andelen af uudnyttede optioner. Det er ikke
selskabets politik at eje egne aktier hvorfor egenbeholdningen vil
blive solgt i seksugersperioden efter offendiggørelsen af nærværende

årsregnskab.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier finder
kun sted i en seksugersperiode efter offentliggørelse af selskabets
års- og halvårsrapporter og andre dækkende regnskabsmeddelelser.
Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer hvilket bliver offendiggjort i henhold til
gældende lov.

Investor Relations

TK Development koncernen har som målsætning at opretholde et

højt informationsniveau over for investorer og aktionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder bl.a.
udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdaterede aktiekurser
og oplysninger om projekterne. Endvidere er der link til yderligere
oplysninger om TK Development A/S aktien på OMX Københavns
Fondsbørs" hjemmeside (www.cse.dk). Der henvises endvidere til

beskrivelsen af corporate governance.

 

Ledelsesberetning - aktionærforhold

 

 

 

 

 

Fondsbørsmeddelelser

Nr. Udsendt den Titel

2 31. januar 2006 TKD Nordeuropa A/S sælger ejendom på Dampfærgevej, København.

1 27. januar 2006 Forløb af fortegningsretsemission i'TK Development A/S.

23 30. december 2005 'TK Development A/S offentliggør prospekt i forbindelse med fortegningsemission.

22 29. december 2005 Aftale med Aalborg Boldspilklub A/S om ejendomssalg og udvikling af sportscollege.

21 13. oktober 2005 Referat af ekstraordinær generalforsamling i TK Development A/S.

20 12. oktober 2005 TK Development uddyber baggrund for sigtelse. Kapitaludvidelse forventes gennemført som planlagt.

19 4. oktober 2005 TK Development afviser sigtelser om kursmanipulation som grundløse,

18 3. oktober 2005 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling.

17 30. september 2005 Finanskalender.

16 29. september 2005 Betinget aftale om køb af ansvarlige obligationer.

15 29. september 2005 Halvårsrapport 2005/06.

14 23. september 2005 Udvikling af nyt 42.000 m? shoppingcenter i Bialystok, Polen.

13 9. august 2005 Opjustering af resultatforventninger for 2005/2006 til DKK 65 mio. efter skat.

12 1. juli 2005 Salg af 8.200 m? køntorejendom i København.

11 9. juni 2005 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S
aktier og tilknyttede værdipapirer.

10 9. juni 2005 Aftale om salg og udvikling af 10.000 m? boliger i Valby i København.

9 30. maj 2005 Ordinær generalforsamling i'TK Development A/S.

8 30. maj 2005 Ordinær generalforsamling i TK Developments datterkoncern TKD Nordeuropa A/S.

7 19. maj 2005 Dagsordenen for TK Development A/S” ordinære generalforsamling.

6 29. april 2005 Bestyrelsen i 'TK Development A/S har i dag, fredag den 29. april 2005, behandler og godkendt
årsregnskabet 2004/05 omfartende perioden 1. februar 2004 til 31. januar 2005.

5 28. februar 2005 TKD Nordeuropa indgår i joint venture om opførelse af 12.000 m? factory outlet center i Ringsted,
Danmark.

4 24. februar 2005 TK Development sælger shoppingcenter i Tjekkiet.

11. februar 2005 Kvartalsopgørelse.
4. februar 2005 Aftale om salg og udvikling af 42.000 m? shopping- og bydelscenter i Valby, København.
Resultarforventninger for datterkoncernen TKD Nordeuropa, Resultatforventninger for TK Development.
Finanskalender
Årsrapport 2005/06 27, april 2006

Ordinær generalforsamling

Halvårsrapport 2006/07

30. maj 2006
26. september 2006

 

Der udsendes en ny finanskalender i perioden omkring halvårs-

rapporten 2006/07.

37/123

 

Ledelsesberetning - corporate governance

 

38/123

Corporate Governance

TK Development koncernen ønsker i videst muligt omfang at leve
op til reglerne om Corporate Governance med henblik på at sikre at
koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og

under hensyntagen til koncernens øvrige interessenter.

I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen

TK Development A/S' øverste beslutningsorgan er

generalforsamlingen.

Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum for
en åben kommunikation og meningsudveksling mellem aktionærer
og bestyrelse, Alle navnenoterede aktionærer har ret til at stemme
på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed for at

deltage i generalforsamlingen, kan stemme pr. fuldmagt.

Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen
Endvidere inviteres alle navnenoterede aktionærer pr. brev til

generalforsamlingen.

TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af aktier
eller antallet af strmmer den enkelte kan råde over. Aktionærer der
ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde til en ekstraordinær

generalforsamling.

TK Development koncernen afholder både på egen og investorers
foranledning en række individuelle møder med aktionærerne

i løber af året. Øvrig information til aktionærerne sker via
regnskabs- og fondsbørsmeddelelser samt via udsendelse af særskilt
aktionærinformation der udsendes i forlængelse af offentliggørelse af

års- og halvårsrapport.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruktur, og

der gives i Årsrapporten en aktuel vurdering heraf.

IL. Interessenternes rolle og betydning for selskabet

TK Development koncernen ønsker en åben dialog med dets
interessenter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, offentlige

myndigheder og lokale interessegrupper.

Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og foredrag.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at disse er i

overensstemmelse med interessenternes behov.

ILL. Åbenhed og gennemsigtighed

Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og
finansmarkeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser

via OMX Københavns Fondsbørs i overensstemmelse med de
børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk og engelsk.
Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelelsen elektronisk
til aktionærer og interessenter der har meddelt ønske om at
modtage elektroniske meddelelser fra TK Development koncernen.

Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på selskabets hjemmeside.

Som følge af Fondsrådets afgørelse om at TK Development A/S skal
anvende salgsmetoden som indtægtskriterium, er der behov for at
ledelsen vurderer der fremtidige informationsgrundlag til selskabets
aktionærer med henblik på også fremover at kunne give et retvisende

billede af koncernens aktivitetsniveau.

I forbindelse med TK Development koncernens projekter

er der klare retningslinier for ved hvilke faser der udsendes
fondsbørsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekterne
skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. Eksempelvis
udsendes der fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter med en

salgsværdi på over DKK 100 mio.

Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside. Hjemme-

 

Ledelsesberetning - corporate governance

 

siden indeholder bl.a, løbende opdaterede data vedrørende
koncernens projektportefølje. TK Development koncernens
hjemmeside indeholder er særskilt afsnit om Investor Relations
hvorfra der er link til OMX Københavns Fondsbørs' oplysninger om
aktiekurs og ordredybde.

I løber af året afholder TK Development koncernen en række inves-
tormøder, I umiddelbar forlængelse af møderne kan investorpræsen-

tationsmateriale ses på selskabets hjemmeside.

TK Development koncernen er fra og med regnskabsåret 2005/06
(01.02.05 — 31.01.06) overgået til aflæggelse af dets regnskaber i

overensstemmelse med internationale standarder fastlagt i IFRS.

Selskaber offentliggør års- og halvårsrapporter. Der udsendes ikke
kvartalsrapporter idet bestyrelsen har fundet at der i en virksomhed
af'TK Development koncernens karakter ikke vil være et rimeligt

forhold mellem informationsværdi og ressourceforbrug.

IV, Bestyrelsens opgaver og ansvar

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen selskabets øverste
organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forretningsorden.
Forretningsordenen revideres én gang om årer. Bestyrelsen vælger

formand og næstformand.

Der afholdes årligt fem ordinære bestyrelsesmøder hvoraf det ene er
et strategimøde. Formandskabet tilrettelægger møderne i samarbejde

med direktionen.

Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet

betydning for koncernen herunder:

"… Mål og strategier
” … Regnskab og regnskabsrapportering
. Budgetter

+ Værdiansættelser af koncernens ejendomme

" … Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendomme

"”…… Ansættelse og aflønning af direktionen.

I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesan-
liggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder. Disse kan
i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der er i 2005/06 i alt
afholdt fem bestyrelsesmøder, herunder et strategimøde samt fem

ekstraordinære bestyrelsesmøder.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der forud
for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere bestemte

retningslinier.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en evaluering af bestyrelsens og

direktionens arbejde.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg. Beslutningen
skal ses på baggrund af bestyrelsens størrelse samt ønsket om et højt

informations- og vidensniveau i hele bestyrelsen.

V. Bestyrelsens sammensætning

Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til syv
medlemmer. Bestyrelsen består af fem medlemmer, og der henvises
til afsnittet Ledelseshverv for yderligere oplysninger, Per Uhlén
udtræder af bestyrelsen på grund af en ændrer beskæftigelsessituarion
og foreslås afløst af Jesper Jarlbæk (50 år). Jesper Jarlbæk har en
betydelig international ledelseserfaring fra Athur Anderser & co.
samt fra Deloitte. Han er udtrådt af sidstnævnte for at arbejde med
bestyrelses- og investeringsaktiviteter. Jesper Jarlbæk styrker bl.a.

bestyrelsens kompetencer inden for regnskabsforhold.
Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfatter bl.a.
kompetencer inden for management, internationale forhold,

ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabsforhold.

Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud fra en

samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetencer og

Bk oLkudlepnienr AUD 39/123

 

Ledelsesberetning - corporate governance

 

40/123

erfaringsbaggrund. Nye medlemmer gennemgår en grundig

introduktion til virksomheden.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion, og
ingen bestyrelsesmedlemmer er involveret i den daglige ledelse.
Det skal bemærkes at TK Development A/S' forhenværende
administrerende direktør Per Søndergaard Pedersen ved selskabets
ordinære generalforsamling i 2002 blev indvalgt i bestyrelsen.
Det er bestyrelsens vurdering at der er store fordele ved fortsat at
kunne trække på den tidligere administrerende direktør idet TK
Development A/S i høj grad er en knowhow virksomhed. Den

samlede bestyrelse sikrer en fortsat uafhængighed.

I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antaller af aktier

og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer.
Årsrapporten side 77 indeholder oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter samt dato for

indtræden i TK Development A/S" bestyrelse.

Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ér år
ad gangen. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastlægge en

aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmedlemmer.

VI. Aflønning af bestyrelse og direktion

TK Development A/S har siden 1995 anvendt incentive
programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbejdere.
Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har været at
knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden og at øge de
pågældende ledende medarbejderes engagement i virksomhedens
økonomiske resultater. I årsrapporten orienteres om aktuelle

incitamentsprogramer.

Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt
bonusordning baseret på fastholdelse og koncernresultat.
Der eksisterer ingen særlige fratrædelsesordninger for

direktionen. Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår.

Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder
fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn og

ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.

Løn til administrerende direktør Frede Clausen udgør for
regnskabsåret 2005/06 DKK 3,0 mio. ekskl. firmabil, bonus m.v.
Løn til direktør Robert Andersen udgør for regnskabsåret 2005/06
DKK 2,3 mio, ekskl. firmabil, bonus m.v. Direktionen modtager
ingen pensionsbetalinger, For så vidt angår incitamentsprogrammer

henvises til afsnittet herom under aktionærforhold.

Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangspunkt i et
grundhonorar hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret,
mens næstformanden modtager to gange grundhonoraret. Det
samlede honorar til bestyrelsen for regnskabsåret 2005/06 udgør
DKK 1,0 mio.

Bestyrelsen aflønnes ikke med incentive programmer.

VIL Risikostyring

En af bestyrelsens opgaver er ar sikre en effektiv risikostyring.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget
soliditersstyremål for koncernen samt likviditetsstyremål i de

projektaktive koncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som et

væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større projekter.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og
knaphedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring

bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og personale.

VIIL Revision

'TK Development A/S” generalforsamling har valgt Deloitte,

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,

 

Ledelsesberetning - corporate governance

 

2300 København S. og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret

Revisionsaktieselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.

Bestyrelsen har foreløbigt valgt at fortsætte med to revisionsselskaber,
selvom det nu er muligt for børsnoterede selskaber kun at have ét
revisionsselskab. Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at

nedsætte revisionsudvalg.

IX. Anbefalinger fra OMX Københavns Fondsbørs om god
selskabsledelse

OMX Københavns Fondsbørs har i efteråret 2005 anbefalet at
Nørby-udvalgets reviderede anbefalinger om god selskabsledelse
følges i årsrapporter der vedrører regnskabsår der starter 1. januar

2006 eller senere.

Et af de bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg-eller-
forklar”-princippet, hvilket vil sige at selskaber fremover enten skal
følge anbefalingerne for god selskabsledelse eller forklare hvorfor
anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.

Det er bestyrelsens opfattelse af selskaber allerede i forbindelse
med årsrapporten 2005/06 lever op til de nye anbefalinger om god
selskabsledelse.

41/123

 

Ledelsesberetning - værdiskabelsen

 

421123

Værdiskabelsen i TK Development

Værdiskabelsen i TK Development koncernen er primært et produkt

af

+» koncernens gode lejer- og investorrelationer

. koncernens mangeårige erfaring, kompetencer og knowhow.

Dette muliggør at koncernen kan minimere risikoen ved projekter

samtidig med at der opretholdes en høj renrabilitet/profitabilitet.

Kunderelationer — lejere

TK Development koncernen har over en årrække opbygget tætte
samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, herunder især

retailvirksomheder der ønsker at etablere nye butikker.

Koncernen har i kraft af samarbejdet opbygget en indgående

viden om lejernes ønsker og behov på såvel kort som langt sigt.
Koncernen er på den baggrund i stand til at udvikle butiksløsninger
der modsvarer lejernes ønsker, og f.eks. i forbindelse med
shoppingcentre sammensætte et butiksmix der øger omsætningen

hos de enkelte lejere.

En række af de virksomheder der indgår i koncernens netværk, er

nøglekunder med hvem koncernen løbende indgår nye lejeaftaler.

Kunderelationer — investorer

TK Development koncernen har ligeledes opbygget langvarige
samarbejdsrelationer til både danske og udenlandske investorer

inden for fast ejendom.

Koncernen har opbygget indgående viden om investorernes behov
og kan derfor tilfredsstille investorernes ønsker og tiltrække nye
investorer. Koncernen kan blandt andet tilbyde standardiserede
internationale kontrakter, en problemfri proces fra start til

overdragelse, og derudover har koncernen mulighed for art tilbyde

center management hvilket er med til at minimere risikoen for den

porentielle investor.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til danske og
udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser og private

selskaber.

Kompetencer og knowhow

Værdiskabelsen er i høj grad produktet af de kernekompetencer
som TK Development koncernens medarbejderstab besidder
inden for specifikke områder. Medarbejderne kan grupperes inden
for hovedområderne: projektudviklere, juridiske og økonomiske
projektcontrollere samt ingeniører. Projektudviklerne igangsætter
de projekter som koncernen står bag. Projektudviklerne har stor
ekspertise inden for udlejning og salg af butiks- og kontorarealer.
Mulige beliggenheder udvælges til nærmere analyse, og i samspil
med eksterne arkitekter, rådgivende ingeniører, kommende lejere,
myndigheder og investorer udarbejdes skitser for de endelige
projekter. Koncernens ingeniører og projektcontrollere styrer
projektforløbene fra start til aflevering og er dermed afgørende for
ar budgetter overholdes, og værdier skabes i overensstemmelse med

planerne.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårige
erfaring, indgående kendskab til både investorer og lejere samt
faglige kompetencer og knowhow gør det muligt for koncernen at
gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til færdigt projekt

og med forøget rentabilitet.

 

   
 
  
 
 
   
 

Prøjektrisiko
Å
Kernekompetencer:
- kan reduceres i 2.
projektrid og omkostnings:
risiko DK :
Lav Å Kar øge profitabiliter
gennem kendskab til
kunder og projekt
erfaring HEER
Kernekompetencer:
Høj Kommerciel fokus med
"praktiske evner til at
;tage et projekt fra idé
cl reiitabilitet 2"

 

 

 

Me
lav Høj Profitabilitet

 

Ledelsesberetning - værdiskabelsen

 

TK Development koncernens videnressourcer

Medarbejdernes viden, kompetence og knowhow spiller en
afgørende rolle for værdiskabelsen i TK Development koncernen.

I bestræbelserne på at styrke medarbejdernes udviklingsmuligheder
afholdes der årlige udviklingssamtaler for alle medarbejdere. Disse
samtaler danner udgangspunkt for igangsættelse af udviklings-,

trænings- og karriereforløb for de enkelte medarbejdere.

Projektorganisation

Der lægges i alle koncernens enheder vægt på at skabe et udviklende
og inspirerende læringsmiljø således at viden og erfaringer fra de
enkelte projekter akkumuleres og spredes i organisationen med
henblik på en fortsat forbedring af virksomhedens kompetence og

knowhow.

Med henblik på at sikre høj kvaliter i alle TK Development kon-
cernens ydelser og samtidig effektiv fremdrift i projektudviklingen er
koncernens medarbejderstab forankrer i en matrixorganisation der

kan skitseres således:

 

Faglige kompetencer

 

Salg og
udlejning

Controlling |Projektstyring /! Økonomi og

Byggestyring | regnskab

 

: Projekt.
gruppe 1
 Projékt
gruppe 2
Projekt
gruppe-3

 

 

 

Tværgående kompetencer.

Projekt
gruppe 4

 

 

 

 

 

 

 

 

Ansvaret for de enkelte projekter er forankret i rværgående projekt-

grupper med repræsentation fra hver af fagkompetencerne:

. Salg og udlejning

. Controlling

. Projektstyring og byggestyring
. Økonomi og regnskab.

Forankringen i de faglige miljøer sker med henblik på at sikre
kompetence og faglig udvikling inden for projektudviklingens

enkelte discipliner.

Organisation, ledelse og ansatte

TK Development koncernens organisation og ledelsesstruktur er
- i lighed med koncernstrukturen - baseret på opdelingen mellem

Nordeuropa og Centraleuropa.

Inden for områderne Nordeuropa og Centraleuropa opereres med

landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører.

Internationalt management team

Koncernens samlede management team består af ovennævnte gruppe

samt funktionschefer i de enkelte lande.

Der afholdes løbende lederseminarer for koncernens management
team i Nordeuropa og Centraleuropa. Der har på årets
managementseminarer bl.a. været fokuseret på koncernens
projektportefølje samt styrkelse af koncernens markedsindsigt i

Nordeuropa og Centraleuropa.

Fordelingen af medarbejdere i koncernen
Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2006 212 medarbejdere der

er fordelt således:

 

 

 

 

 

TK Development A/S

Koncern/service: 20

Tyskland og Rusland: 4

talt 24
TKD Nordeuropa A/S Euro Mall Holding A/S
Danmark: 29 Polen: 47
Sverige: 13 Tjekkiet/Slovakiet: 20
Finland: 8 EMCM: 65
Baltikum: 6 lalt 132
lalt 56

 

 

 

 

 

43/123

 

Ledelsesberetning - værdiskabelsen

 

44/123

ITK Development A/S er ansat personale til varetagelse af driften

af de aktiviteter der er placeret her samt de koncernfunktioner

der varetager opgaver på tværs af den samlede koncern. Der er

tale om bl.a. ledelse, økonomifunktion, finansfunktion og øvrige

stabsmedarbejdere.

Der er i 2005/06 sket en stigning i antallet af medarbejdere fra 180

til 212, Stigningen i antal medarbejdere kan primært henføres til to

områder:

« Euro Mall Center Management der driver management

af shoppingcentre i Centraleuropa, har udvidet antallet af

shoppingcentre der administreres og som følge heraf er antallet

af medarbejdere i denne del af koncernen forøget med ca. 20.

Lønudgifterne til de pågældende medarbejdere refunderes fuldt

ud af ejerne af shoppingcentrene.

… … Som følge af ledelsens fokusering på at styrke og udvide

koncernens projektportefølje er der sker en stigning på 8

medarbejdere inden for koncernens projektudviklingsområde.

Alle TK Development koncernens forretningsenheder er i dag

bemandet med kompetente medarbejdere. I forlængelse af at der

for regnskabsåret 2006/07 forventes et højt aktivitetsniveau på

koncernens markeder, kan der i enkelte tilfælde blive behov for

udvidelse af medarbejderstaben.

 

 

Frede Clausen

Administrerende direktør

Robert Andersen
Direktør

 

 

 

Henrik Stig Møller

International udviklingsdirektør

 

 

 

 

 

Jens Erik Hedegaard

Personaledirektør

Vivi Sørensen
Koncernøkonomichef

 

 

 

 

 

 

 

Niels Chr. Olsen
Koncernfinanschef

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Erik Godtfredsen
Områdedirektør Centraleuropa
Nordeuropa
Dan Riku lina Erik Henrik Stig Mogens Thomas Jørn Zygmunt
Fæster Nisula Kuketkaite Godtfredsen Møller Pedersen Villadsen Elkjær -Holm Chyla
Divisionsdirel Divisionsdirek Afdelineschef Områdedirektør International Divisionsdirek Divisionsdirek Divisionsdicek di:
udviklings-
Sverige Finland Baltikum Danmark direktør Tyskland Tjekkiet/ Åsset Polen
Rusland Slovakier Management

 

TK Development koncernens ledelsesstruktur (Henrik Stig Møller fratræder pr. 30.04.2006. Stillingen genbesættes.)

 

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

Risikoforhold

Økonomiske styremål

TK Development koncernen har for at kunne sikre et fremadrettet
finansielt beredskab vedraget likviditetsstyremål i de projektaktive
delkoncerner Euro Mali Holding og TKD Nordeuropa, jf. nedenfor.
Ligeledes er der vedtaget et soliditetsstyremål for koncernen svar-
ende til en soliditet inkl. ansvarlig lånekapital på 25 % hvilket er

realiseret,

Likviditetsstyremål og en koncernsoliditet på minimum 21%
baseret på det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag anvendes ligeledes
som covenants i forhold til koncernens driftskreditgivende banker.
Der bruges endvidere covenants i forhold til obligationsindehaverne

i TK Development A/S og TKD Nordeuropa A/S.

Koncernens soliditetsstyremål og soliditetscovenant er i kraft af den
af Fondsrådets trufne afgørelse hvor TK Development pålægges at
ændre indtægtskriterum fra produktionsmetoden til salgsmetoden,

nedsat med 5 procentpoint i forhold til tidligere mål.

Covenants knyttet til kreditfaciliteter i TK Development

TK Development koncernen har påtaget sig to covenants i favør af

de driftskreditgivende banker:

1. TK Development påtager sig på koncernniveau at opfylde en
soliditetscovenant på 21 %, målt ved aflæggelse af halvårs- og
årsrapport. Denne måles som hæftende kapital i forhold til
samlede aktiver. Ved hæftende kapital forstås egenkapital inkl.
minoriteter og tillagt ansvarlige lån, dog uden medtagelse af
eventuel beholdning af egne aktier og beholdning af egne,
ansvarlige lån. Ved samlede aktiver forstås alle aktiver, bortset
fra eventuel beholdning af egne aktier og egne ansvarlige lån.

2, En midlertidig covenant der gælder frem til 13. december
2006 hvor koncernen indtil da skal reservere det ej disponerede

beløb fra fortegningsretsemissionen til brug for den resterende

indfrielse af de ansvarlige obligationslån.

Covenant i Euro Mall Holding

I samspil med medaktionæren IØ-Fonden er der aftalt en
likviditetscovenant der skal sikre en likvid kapital i Euro Mall
Holding der svarer til de faste omkostninger i seks måneder med
tillæg af DKK 20 mio. — uden medregning af likviditetsindgange i
form af provenu fra solgte projekter, I beregningen tages hensyn til

projektforpligtelser i de kommende seks måneder,

Covenanten er udtryk for ev likviditetsmæssigt styremål for Euro
Mall Holding og samtidig en covenant som delkoncernen arbejder

under i forhold til koncernens bankforbindelser.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og
igangsætning af likviditetskrævende projekter, herunder erhvervelse
af grundstykker og bygninger i Euro Mall Holding samt efter afdrag

på mellemregningen med TK Development koncernen.

Definitionen på denne likviditetscovenant er som følger:

L+K>E+O+R + DKK 20 mio.

hvor

L = Euro Mall Holding koncernens frie likviditer i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede, danske
stats- og realkreditobligationer med en løbetid på mindre end
fem år.

K = Euro Mall Holding koncernens disponible beløb under de til
enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvilket ikke
omfatter projekekreditfaciliteter).

E = den planlagte likviditersbelastning i de projekter som Euro
Mall Holding koncernen er forpligter til at gennemføre de
kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt

idet der tages hensyn til tilsagte projekekreditfaciliteter fra

mer BE SEn DR Uj elspngent MID 451123

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

46/123

finansielle institutioner samt forward funding.

O = Euro Mall Holding koncernens kontante, ikke-projektrelaterede
kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder
fratrukket management fees til forfald i de kommende seks
måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt fees til forfald
i de kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler
med investorer til projekter, modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på Euro Mall Holding koncernens
driftskreditter og mellemregninger vedrørende TK Development
koncernen for de kommende seks måneder samt halvdelen af
kommende afdrag på Euro Mall Holdings mellemregninger
med TK Development koncernen i de kommende seks

måneder.

Herudover gælder følgende:

Såfremt opgørelsen af E + O + R ved en covenantberegning i
perioden 1. april — 29. november 2006 mårte være lavere end DKK
40 mio, for de kommende seks måneder, skal E + O + R for denne

periode indgå i nøgletalsberegningen med er beløb på DKK 40 mio.

Covenant i TKD Nordeuropa

Så længe det ansvarlige obligationslån i TKD Nordeuropa A/S løber,
vil TKD Nordeuropa A/S være omfattet af en likviditetscovenant
som gengivet i covenant for der ansvarlige obligationslån i TKD

Nordeuropa A/S, jf. særskilt afsnit.

Efter 1. december 2006, når det ansvarlige obligationslån er indfriet,
vil denne covenant blive afløst af en ny likviditetscovenant der

bliver identisk med likviditetscovenanten i Euro Mall Holding. Det
betyder at der også i TKD Nordeuropa A/S sikres en likvid kapital
svarende til at kunne betale de faste omkostninger i seks måneder

— uden hensyntagen til likviditetsindgange i form af provenu fra
solgte projekter. I beregningen tages hensyn til projektforpligtelser i

de kommende seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for TKD

Nordeuropa og samtidig en covenant som delkoncernen vil komme

til at arbejde under i forhold til koncernens bankforbindelser.

Denne covenant skal beregnes og være opfyldt forud for

erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter,
herunder erhvervelse af grundstykker og bygninger i TKD
Nordeuropa koncernen samt i forbindelse med betaling af afdrag på
mellemregningen med 'TK Development koncernen.

Definitionen på likviditetscovenanten er som følger:

L+K>E+O+R

hvor

L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede, danske
stats- og realkreditobligationer med en løbetid på mindre end
fem år.

K = TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb under de til
enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvilket ikke
omfatter projektkreditfaciliteter).

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TKD
Nordeuropa koncernen er forpligtet til at gennemføre de
kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt
idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra
finansielle institutioner samt forward funding.

O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-projektrelaterede
kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder
fratrukket management fees til forfald i de kommende seks
måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt fees til forfald
i de kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler
med investorer til projekter, modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TKD Nordeuropa koncernens
driftskredirter og mellemregninger vedrørende TK
Development koncernen for de kommende seks måneder,

samt halvdelen af kommende afdrag på TKD Nordeuropa

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

koncernens mellemregninger med TK Development koncernen

i de kommende seks måneder.

Covenants for det ansvarlige obligationslån i TK Development

A/S

Det er i vilkårene fastsat at så længe det ansvarlige obligationslån
på nominelt DKK 550 mio. i TK Development A/S ikke er
fuldt indfriet, skal selskabets egenkapital være mindst DKK 500

mio., og projekteksponeringen opgjort i henhold til selskabets

balancestyringsmodel må ikke overstige 2,5 gange koncernens

samlede ansvarlige kapital. I modsat fald er der tale om

misligholdelse hvor en obligationsejer kan forlange låner indfriet.

I balancestyringsmodellen vægtes de enkelte projekter afhængigt af

risikoprofilen, Projekter der er solgt, vægter mindst hvilket betyder at

såfremt en større andel af projektbeholdningen bindes i ikke-solgte

projekter, vil koncernens mulighed for at påbegynde nye projekter

begrænses i forhold til en situation hvor aktivitetsvæksten genereres

 

 

 

af projekter der er solgte.

Balancestyringsmodel

Vægte i % Danmark, Sverige og Finland — Tyskland, Rusland og Polen, Tjekkiet og Slovakiet

Baltikum

Solgte projekter 10 15 -
Igangværende og færdigopførte projekter udlejet <= 100 150 -
5 år

Igangværende og færdigopførte projekter udlejer > 5 år 75 113 -
Projektudviklingsomkostninger 100 100 -
Igangværende og færdigopførte uudlejede projekter 200 250 -
Ubebyggede grunde 200 200 -

Ejendomme i Centraleuropa (bogført værdi)

- 50

 

Covenants for det ansvarlige obligationslån i TKD Nordeuropa
A/S

I vilkårene for det ansvarlige obligationslån på nominelt DKK 220
mio. iTKD Nordeuropa A/S, har TKD Nordeuropa A/S indstil
indfrielsen af lånet forpligtet sig til ikke

1. at foretage udlodninger til sine aktionærer,

2. at foretage førtidige betalinger på eller i øvrigt at forerage
betalinger af renter og afdrag til TK Development koncernen i
strid med bestemmelserne i det junior efterstillede lån som TK
Development koncernen har ydet TKD Nordeuropa,

3. at ændre det junior efterstillede lån i relation til de deri
indeholdte bestemmelser om rente, vilkår for indfrielse og
betaling af renter og afdrag, prioritetsstilling, misligholdelse og
overdragelse,

4. at erhverve eller igangsætte nye projekter, herunder erhverve

grunde og bygninger med behov for egetindskud hvor

projektet ikke indgår i en ved lånets etablering defineret

projektportefølje, eller væsentligt udvide det økonomiske

omfang af eksisterende projekter i denne projektportefølje

såfremt TKD Nordeuropa koncernen ikke på tidspunktet for

påtagelsen af en sådan forpligtelse opfylder følgende covenants:

a) L+K>E+O4+R

hvor

L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af

K=

indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid
på mindre end fem år.

TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb

= under de til enhver tid værende tilsagte/kommittede

E =

driftskreditfaciliteter (hvilket ikke omfatter
projektkreditfaciliteter).
Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter

ae kt AUS 471123

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

48/123

som TKD Nordeuropa koncernen er forpligter til at
gennemføre de kommende seks måneder, herunder det
nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte/
kommittede projektkreditfaciliteter fra finansielle
institutioner samt forward funding vedrørende der nye
henholdsvis udvidede projekt.

O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-
projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de
kommende seks måneder.

R = Tilskrevne renter og afdrag på TKD Nordeuropa
koncernens driftskredirfaciliteter, det ansvarlige
obligationslån i TKD Nordeuropa A/S, det junior
efterstillede lån og øvrige, ansvarlige obligationslån for
de kommende seks måneder.

b) Før byggeri igangsættes skal minimum 60 % af det nye/
udvidede projekt være udlejet eller solgt til en uafhængig
tredjemand på markedsvilkår og på betingelser som positivt
vurderes at kunne opfyldes ar TKD Nordeuropa, og

c) TKD Nordeuropa koncernen skal have en kapital der er
efterstillet det ansvarlige obligationslån i ""KD Nordeuropa
A/S, på minimum DKK 550 mio.

5. at udlåne midler til eller stille garanti for TK Development A/S
eller selskaber hvori TK Development A/S har ejerinteresser,
bortset fra selskaber der indgår i TKD Nordeuropa koncernen,
og bortset fra hvad der fremgik af TKD Nordeuropa A/S
åbningsbalance pr. 1. februar 2004, og

6. ar ændre en i serviceaftalen med TK Development koncernen

indeholdt konkurrenceklausul.

Risici vedrørende koncernens drift

Udviklingsaktiviteter

TK Development koncernen arbejder som et udviklingsselskab
og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i
udviklingsforløbet med det formål at koncernens risiko afgrænses

til ar være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge af dette

formål er projekterne ikke fuldt ud defineret på tidspunktet

for indgåelse af aftale med investor. De væsentligste risici på
projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i høj grad til
enkeltelementer i projektgennemførelsen såsom opnåelse af relevante
myndighedsgodkendelser, evne til ar koordinere underleverandører,
overholdelse af tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og
overholdelse af byggebudget. Risikoen på igangværende projekter
kan være betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor,
og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for så vidt
angår indtægtsgrundlag, likviditetsstrømme, kapicalbinding og det
tidsmæssige forløb. Hvis koncernen mod forventning må erkende at
afgørende elementer for et projekts gennemførelse ikke kan opfyldes,
kan det betyde at det sølgte projekt må opgives eller må bygges
færdigt for egen regning. Det kan ske at projektomkostninger på
ikke-solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågældende projekter

opgives.

En del af koncernens projekter afhændes til investorer baseret på en
fast aftalt startforrentning beregnet på baggrund af de lejekontrakter
som er indgået i løber af projektudviklingsforløber. I de tilfælde hvor
en aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i projektet er endeligt
aftalt, påtager koncernen sig en kalkuleret risiko for at de resterende
lejemål udlejes på vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance

henholdsvis den aftalte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen
har en forventning om at kunne opfylde de krav fra investor som gør
projektets salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden
for koncernens komperenceområde at løfte. Koncernen påtager sig

en kalkuleret risiko for at de mod forventning ikke opfyldes.

På projekter som ikke er solgt, igangsættes byggeriet som hovedregel
kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af lejemålene.
Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på projektet samt
finansieringen heraf, Udover de førnævnte projektudviklingsrisici

er sådanne projekter forbundet med risikoen for at projektet ikke

kan afhændes med en tilfredsstillende avance. Dette kan medføre at

 

Ledelsesberetning -

risikoforhold

 

koncernen enten bliver tvunget til at beholde projektet og den dertil
hørende arbejdskapitalbinding eller tvinges til at sælge projektet med
tab. Denne risiko modvirkes delvist af den krævede udlejningsgrad

forud for byggestart.

I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der for de
ikke-solgte projekter en risiko knyttet til det forhold at investors
afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående retning, og
koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt, ligesom erhvervede

grunde eller rettigheder hertil kan få en lavere værdi.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør nogle
af TK Development koncernens største aktiver og er dermed
vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive en rentabel
forretning. Det er således en afgørende konkurrenceparameter for
koncernen at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknytning til
koncernen. Der er ikke sikkerhed for at koncernen kan fastholde

eksisterende eller tiltrække nye medarbejdere.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development koncernen ikke

en egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet negativt.
Såfremt der er en begrunder mistanke om forurening ved erhvervelse
af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved købet forbehold
herfor, og der foretages jordbundsprøver og grundige miljøanalyser.

I tilfælde af forurening fra tidligere virksomhed renses arealet til
formålet, eller koncernen vælger ikke at erhverve dette. Såfremt
tilstrækkelig oprensning ikke er blevet foretaget på bebyggede arealer,
eller vurderingen af behovet for oprensning har været forkert på
ikke-bebyggede arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete
omkostninger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses

eller afhændes.

Strukturændringer

TK Development koncernens fremtidige indtjening er afhængig af

tilgangen af nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige
tilgængelighed af nye byggegrunde og byggetilladelser fra lokale
myndigheder. Ændringer i lokalplaner eller lignende som gør
det sværere at opnå byggetilladelser eller begrænser udbudet af

byggegrunde, vil påvirke den fremtidige indtjening i negativ retning.

Skatteforhold

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2006 med
DKK 269,3 mio. Skatteaktiver vedrører væsentligst fremførbare

underskud i de enkelte datterselskaber.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat drift i
de enkelte datterselskaber, Såfremt vilkårene og forudsætningerne for
underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan
værdien af skatteaktiverne være lavere end værdien opgjort pr. 31.
januar 2006. Ledelsen har foretaget værdiansættelsen på baggrund

af de foreliggende forretningsplaner, Såfremt forretningsplanerne
ikke realiseres, vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end

værdien opgjort pr. 31. januar 2006.

TK Development A/S og dets sambeskattede danske datterselskaber
har til og med 2004/5 været sambeskattet med koncernens tyske
datterselskaber. Skatten af genbeskatningssaldoen er ikke afsat idet
ledelsen ikke har planer om ændringer i koncernen der kan medføre

hel eller delvis genbeskatning.

Risici vedrørende juridiske forhold

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Development koncernens forretning består
i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og
entreprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.
Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse kontraktforhold

beskrevet,

491123

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

50/123

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklingspartnere:
Københavns Havn A/S, Nordkranen Udviklingsselskab A/S,
Frederikshavn Maritime Erhvervspark A/S, Mein! European Land

Led. og Miller Holdings International Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som følge
af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo herfor samt
risici for opsigelse af samarbejderne. Disse risici er søgt imødegået
gennem indgåelse af langvarige samarbejdsaftaler der alene kan
ophøre ved misligholdelse. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at
en sådan misligholdelse ikke kan forekomme fra enten koncernens
eller en samarbejdspartners side, ligesom der ikke kan gives
sikkerhed for at de indgåede samarbejdsaftaler ikke kan medføre

andre uoverensstemmelser mellem parterne.

Aftaler med investorer

'TK Development koncernens kunder på investeringssiden er
private og institutionelle investorer, Mange prøjekter er historisk

- hvilket også forventes i fremtiden - afsat via ejendomsudbydere til
private investorer hvor aftalerne i første omgang typisk indeholder
forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende skøder
m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og primært
ejendomsudbydernes evne til at løfte de forbehold der betinger
handelens endelige gennemførelse. Disse forhold er derfor i et vist

omfang uden for koncernens indflydelse.

Koncernen søger at reducere sin kapitalbinding i igangværende
projekter ved anvendelse af ratevis betaling fra investorer (forward
funding) hvor én eller flere investorer påtager sig finansieringen i takt
med projekternes opførelse. Derved er investor likviditetsmæssigt
involveret fra projektets start. I aftaler med institutionelle investorer
udgøres den væsentligste risiko af koncernens evne til at levere til
tiden og ifølge specifikationerne, mens modparrsrisikoen er mindre
væsentlig. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et
projekt, er der i de fleste tilfælde fortsat en række væsentlige risici

knyttet til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga.

misligholdelse fra en af parterne.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til

at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder

især beralingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor der
har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende mod TK
Development koncernen. I værste fald kan der medføre at investoren
ikke er forpligter til at vedstå købet. Risiciene søges reduceret ved

at kræve passende deposita og bankgarantier samt generelt at være
opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for
at sådanne tiltag er tilstrækkelige til ar modvirke eventuelle tab fra

misligholdelse af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for
opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker TK
Development koncernens risiko for så vidt angår uforudsete udsving
i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives
sikkerhed for at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i
henhold til entreprisekontrakten, eller at de heri indeholdte garantier
er tilstrækkelige til at sikre koncernens indtjening på et projekt.
Såfremt en entreprenør misligholder entreprisekontrakten, kan det

i værste fald medføre at koncernen ikke kan honorere egne aftaler
om salg og/eller udlejning af den pågældende ejendom hvormed

koncernen risikerer selv at misligholde indgåede aftaler.

Retssager

TK Development koncernen er aktuelt involveret i følgende rets-

Ivoldgiftssager som har en størrelse der gør dem relevante at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til
Narurklagenævner over Københavns Kommunes godkendelse af den

måde hvorpå stormagasinet Field's er disponerer. Der blev navnlig

 

Ledelsesbererning - risikoforhold

 

gjort gældende at stormagasinet Field's ikke er et stormagasin,
men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet

traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen
af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har
herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen
forventes tidligst afgjort i 2009 eller 2010. Hverken centrets ejer
eller TK Development koncernen er direkte part i sagen, men
måtte De Samvirkende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan
en effekt være at stormagasinet Field's skal omdisponeres efter
nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger.
Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile
ejeren af Field's en økonomisk byrde for at foretage en ændret
bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes ar
der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen. Med
baggrund i de allerede trufne afgørelser anser ledelsen risikoen ved

denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i øvrige tvister der alle vurderes at
være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under ét kan

påvirke koncernens resultat af betydning.

Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

Der henvises til særskilt afsnit om sigtelsen.

Risici vedrørende finansielle forhold

Ejendomspriser og udlejningspriser

TK Development koncernen er påvirker af prisudsving på de
forskellige ejendomsmarkeder hvor koncernen opererer, og de
generelle økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens
beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt
tilgangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejendomme
samt faldende udlejningspriser vil have en negativ virkning på
koncernens indtjening på de projekter i porteføljen der ikke er

endeligt afhændet.

Aktivernes regnskabsmæssige værdi

Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen på DKK 2,260,4 mio. pr. 31. januar 2006 giver et

retvisende billede.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede aktiver,
besidder TK Development koncernen materielle aktiver i form af
investeringsejendomme. Værdien heraf måles til dagsværdi hvor
porteføljen i Tjekkiet og Polen pr. 31. januar 2006 er bogført

til DKK 533,1 mio. på basis af en afkastgrad på 8,0 % p.a. for
tjekkiske investeringsejendomme og 7,5 % p.a. for den polske
investeringsejendom, beregnet ved en discounted cashflow model.
Porteføljen af investeringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar
2006 bogført til DKK 228,5 mio. på basis af en afkastgrad på

6,0 % p.a., beregnet ved en diskonteret pengestrømsmodel. De
nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendommenes
udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer i værdien af
investeringsejendommene, En sådan værdiregulering vil finde sted

over koncernens resultatopgørelse.

Koncernens tilgodehavender består primært i tilgodehavender fra
salg af varer og tjenesteydelser som pr. 31. januar 2006 udgør DKK
594,8 mio,

Koncernens væsentligste tilgodehavende, ca. DKK 300 mio., udgøres
af koncernens tilgodehavende hos Steen & Strøm Center Udvikling
I A/S der er et dansk datterselskab af det norske, børsnoterede Steen
& Strøm ASA der også garanterer tilgodehavendet. Tilgodehavendet
vedrører salget af koncernens 50 % ejerandel af Field 's-projektet
effektueret den 20. december 2004. Hovedparten af tilgodehavender
udgør den forventede restsalgssum for det eksisterende center, jf.
nedenfor, mens den øvrige del vedrører forventet restsalgssum der
forfalder såfremt køber senest 1. december 2016 udnytter ca. 40.000

m? byggeret som er knyttet til projektet.

krave ror BO ELGS ss UR DJevnlapueons LN 51/123

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

52/123

Tilgodehavende restsalgssum vedrørende Field's

Salgssummen for ejerandelen blev på handelstidspunkter foreløbigt
opgjort til ca. DKK 1,5 mia. Den endelige salgssum opgøres pr. 1.
marts 2007 baseret på en afkastmodel som er afhængig af centrets
drift i perioden 1. marts 2006 — 28. februar 2007. Evt afgørende
element er den opnåede leje, herunder at den omsætningsafhængige
leje der opnås for de enkelte lejere, overstiger den aftalte
minimumsleje gældende for den enkelte lejer således at der udløses

betaling af merleje.

Restsalgssummen kan udgøre op til ca. DKK 340 mio. Hovedparten
af denne restsalgssum er betinget af hel eller delvis opfyldelse af en
række betingelser knyttet til udvikling i omsætningen hos centrets
lejere, den såkaldte omsætningsafhængige leje. Baseret på centrets
udvikling, herunder at centrets akkumulerede omsætning i 2005
fra og med maj, måned for måned har værer stigende i forhold til
2004, forventer ledelsen at der er gode muligheder for realisering
af omsætningsleje. En realisering af den maksimale restsalgssum
forudsætter en. betydelig omsætningsstigning i udvalgte lejemål i
forhold til det realiserede i centerets første driftsår. Der kan være en
betydelig usikkerhed forbundet hermed idet ledelsen dog vurderer
det sædvanligt med større omsærningsstigninger for shoppingcentre

under indkøring og modning.

Salgssum vedrørende Field's Fase 2

Af det samlede bruttotilgodehavende på ca. DKK 400 mio. kan ca.
DKK 60 mio. henføres til den forventede salgssum der udløses ved
købers udnyttelse af op til ca. 40.000 m? byggeret på naboarealer
der medfulgte i handlen. Salgssummen udgør halvdelen af den

i fællesskab fastlagte kostpris for jorden/byggeretten, svarende

til de nævnte ca. DKK 60 mio. Sælger får i tillæg en aftale andel

af købers avance ved realisation af projektet. En udnyttelse af
byggererten forudsætter samtidig en tilvejebringelse af underjordiske
parkeringsfaciliteter hvoraf koncernen skal bære halvdelen af
omkostningen. Finder en udnyttelse af byggeretten ikke sted senest
den 1. december 2016, er denne del af tilgodehavendet dog tabt.

Der er en risiko forbundet hermed der af ledelsen vurderes som

værende lav, henset til den kraftige udbygning der finder sted i
Ørestad, herunder også henset til de betydelige prisstigninger på

byggegrunde der har fundet sted i området.

Centrets ejer har tilkendegivet en forventning om at indkøring

og modning af centrets drift vil strække sig over fem år mod

hidtil forventet tre år hvilket giver en usikkerhed på størrelsen

af den omsætningsafhængige leje. Dette forhold sammen med
udviklingen i centrets drift og forhold i øvrigt har foranlediget at'TK
Development koncernens ledelse på basis af en konkret vurdering
af tilgodehavender har foretaget en nedskrivning på DKK 100 mio.
i regnskabsåret 2005/06 til imødegåelse af usikkerheder på den
samlede, endelige salgssum. Efter denne nedskrivning udgør den
bogførte værdi af det samlede, resterende tilgodehavende ca. DKK
300 mio. Såfremt der må nedskrives yderligere på tilgodehavendet,
vil dette have negative konsekvenser for selskabets resultat,

egenkapital og likviditet.

Likviditetsrisici

Det er af afgørende betydning for TK Development koncernen at
have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed

for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter, og

dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at der i
koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig likviditet

til de omkostninger og egenindskud der kræves i projekterne,
kapacitetsomkostninger og af andre forpligtelser. Evnen til at kunne
generere denne likviditet kan påvirkes negativt af alle de forhold der

er nævnt i nærværende afsnit om risikofaktorer.

'TK Development A/S er forpligter til at overholde visse
betingelser (covenants) knyttet til det ansvarlige obligationslån i
TK Development A/S, og i der tilfælde at disse betingelser ikke
overholdes, kan lånet forfalde til øjeblikkelig indfrielse med en
negativ konsekvens for koncernens likviditetssituation. For en
beskrivelse af disse vilkår henvises til afsnittet om økonomiske

styremål.

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

TKD Nordeuropa A/S er ligeledes forpligter til at overholde visse
betingelser (covenants) knyttet til det ansvarlige obligationslån

i TKD Nordeuropa A/S. Disse betingelser kan bl.a. begrænse
muligheden for at igangsætte nye aktiviteter, Betingelserne betyder
også av likviditet ikke kan overføres frit fra TKD Nordeuropa til
andre dele af koncernen, og dermed kan koncernen være udsat

for likviditetsproblemer selv om der i koncernen som helhed er fri
likviditet. For en beskrivelse af disse vilkår henvises til afsnittet om

økonomiske styringsmål.

For Euro Mall Holding er der også aftalt begrænsninger der betyder
at likviditet ikke kan overføres frit fra Euro Mall Holding til andre
dele af koncernen. For en beskrivelse heraf henvises til afsnittet om

økonomiske styremål.

De ansvarlige obligationslån forfalder til ordinær indfrielse over
en kort periode i november og december 2006 hvor der vil være
et betydeligt træk på koncernens likviditet. Den gennemførte

fortegningsretsemission bidrager til at dække refinansieringsbehovet.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudgerter.
Koncernen har indgået aftaler med en række banker om
nedbringelse af selskabets driftskreditfaciliteter og om fortsat adgang
til projektfinansiering. Der er ligeledes til driftskreditfaciliteterne
knyttet visse betingelser (covenants) som koncernen er forpligter til
at overholde, og i tilfælde hvor betingelserne ikke overholdes, kan
der betyde at kreditfaciliteter og projektkreditter opsiges. Derudover
søges likviditetsbehover begrænset gennem anvendelse af forward
funding. Hvor forward funding ikke er mulig, er det afgørende at

koncernen kan opnå ekstern byggefinansiering.

Renterisici

TK Development koncernen finansierer som hovedregel de

igangværende projekter med kortfristet, variabelt forrentet bankgæld.

Projekter finansieret med forward funding er som hovedregel baseret

på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld i koncernen er enten fast
eller variabelt forrentet. Af koncernens samlede rentebærende gæld,
ekskl. ansvarlige obligationslån, er ca. 80 % variabelt forrentet. En
stigning i den korte rente på et procentpoint vil dermed alt andet
lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning i niveauet
DKK 25 mio. for et fuldt år, Der er udarbejdet en politik for

renterisici der efterleves.

Valutarisici

"TK Development koncernen er en international koncern med
driftsaktiviteter i bl.a. Danmark, Sverige, Finland, Letland,
Litauen, Tyskland, Rusland, Polen, og Tjekkiet, Omsætningen

fra projektporteføljen faktureres i Danmark i danske kroner
medens den uden for Danmark faktureres gennem de udenlandske
datterselskaber og som hovedregel i lokal valuta eller alternative i
euro. Den regnskabsmæssige rapporteringsvaluta i koncernen er
danske kroner, og ændringer i de lokale valutaer og euro i forhold
til danske kroner vil således have indflydelse på koncernens
omsætning såvel som indtjening, balance og egenkapital. For

at minimere valutarisikoen på koncernens indtjening optages

de enkelte projekters finansiering som hovedregel i samme

valuta som faktureringen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende
indgås entreprisekontrakterne som hovedregel i projekternes
faktureringsvaluta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten
med fordel aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta,
indgås typisk en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen.
De udenlandske datterselskabers personale- og øvrige

administrationsomkostninger afholdes i lokal valuta.

Alle koncernens datterselskaber fastlægger deres funktionelle valuta
som valutaen i det primære økonomiske miljø hvori enheden
opererer, Ved fastlæggelsen af den funktionelle valuta i hver enhed
tages der hensyn til hvilken valuta der har væsentligst indvirkning på
salgspriserne, hvilken valuta der findes i det land hvis markedskræfter
og lovgivning har størst betydning for salgspriserne, og hvilken

valuta der har den væsentligste indvirkning på omkostningerne, Alle

: IDEER ON 53/123

 

Ledelsesberetning - risikoforhold

 

54/123

transaktioner i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved

valutarisikoen i det enkelte datterselskabs regnskab minimeres.

På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af valutarisikoen
vil ændringer i de udenlandske datterselskabers lokale valutaer eller
euro mod danske kroner influere på TK Development koncernens

fremtidige resultater og finansielle stilling.

Der er udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.

Krydshæftelse mellem koncernens selskaber

TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kautioner
for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgiver garanti og kautioner

for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. handler,

entreprisekontrakter og lejekontrakter.

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er i al væsentlighed underlagt
samme risici som koncernens projektportefølje, Koncernens

investeringsejendomme er f.eks. påvirket af nedenstående risici:

1. Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor koncernen
besidder investeringsejendomme
2. Prisudsving på ejendomsmarkedet
+» Herunder almindelige udsving i udbuds-/
efterspørgselsforhold
3, Renteændringer
4. Lovregulering
+ Herunder skatteforhold for investorer
5. Lejeres betalingsevne
6. Valutaudsving,
… Koncernen har sikret sig lejebetaling i euro, men lejeres
bonitet kan svækkes ved negative ændringer i forholdet
mellem lokal valuta og euro.

7. Forbrugertillid

» … Forbrugeradfærd og dermed købelyst kan have væsentlig

indflydelse på centerlejeres betalingsevne.

Som følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igennem
end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er indregnet i

der konsoliderede regnskab.

 

Ledelsesberetning - sigtelse rejst af bagmandspolitiet

 

Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

'TK Development A/S og fem navngivne personer,

herunder direktionen, det tidligere direktionsmedlem,

nuværende bestyrelsesmedlem Per Søndergaard Pedersen og
koncernøkonomichefen blev den 4. oktober 2005 sigtet af politiets
afdeling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægtsførsel
og kursmanipulation for perioder der dækker regnskabsårene
2000/01 — 2003/04. Den 21. november 2005 blev yderligere en
navngiven ledende medarbejder i TK Development koncernen

sigtet, koncernens områdedirektør for TKD Nordeuropa.
Beskrivelse af sigtelsen

Ved Vestre Landsrets kendelse af 3. oktober 2005 blev der givet
tilladelse til ransagning i henhold til retsplejelovens $ 796, stk.

2, jfr, $ 794, stk. 1, hos TK Development A/S og fem navngivne
personer som sigtede. Ransagningen blev gennemført den 4. oktober
2005. Ved Retten i Aalborgs kendelse af 21. november 2005 blev
der tilsvarende givet tilladelse til ransagning hos den ledende
medarbejder der blev sigter samme dato, jf. ovenfor. I rertens
kendelse af den 21. november 2005 er sigtelserne indholdsmæssigt
lig sigtelserne i rettens kendelse af den 3. oktober 2005. I rettens
kendelse af den 3. oktober 2005 er sigtelserne gengivet ordret
således:

(Fem navngivne personer)
overtrædelse af straffelovens $ 296, stk. 1, nr. 2

ved i forening at have bevirket at der blev foretager urigtige eller
vildledende angivelser over for bestyrelsen i TK Development A/S,
generalforsamlingen i TK Development, Københavns Fondsbørs og
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen angående årsregnskabet for 2000/01
der sluttede 30. april 2001 idet der til brug for årsregnskabet var
indtægtsført mindst 76.931.040 kr. der på regnskabstidspunkter

ikke kunne indtægtsføres efter gældende regnskabsstandarder eller
den af TK Development A/S oplyste regnskabspraksis hvilket efter
tilbageførsel af 35.199.567 kr. fra tidligere indtægtsførsler medførte
en nettoopskrivning af resultat før skat på 41.731.473 kr.,

(TK Development A/S og fem navngivne personer)

lov nr. 843 af 7. september 2005 om værdipapirhandel m.v. $ 39,
stk. 1, jf. $ 38, stk, 1, nr. 1 (tidligere $ 34, stk. 3 nr. 1) j£. $ 94, stk.
1, 2. pkt., jf. for TK Development A/S $ 93, stk. 4,

ved av begå kursmanipulation ved at have bevirker at der gennem
medierne eller ved andre metoder blev udbredt oplysninger der var
egnet til at give urigtige eller vildledende signaler om udbuddet af,
efterspørgslen efter eller kursen på TK Development A/S” aktier
idet TK Development omkring den 27. juli 2001 til Københavns
Fondsbørs fremsendte Årsrapport for 2000/2001 hvor der var
indtægtsført mindst 76.931.040 kr. der på regnskabstidspunktet
ikke kunne indtægtsføres efter gældende regnskabsstandarder eller
den af TK Development A/S oplyste regnskabspraksis hvilket

efter tilbageførsel af 35.199.567 kr. fra tidligere indtægtsførsler
medførte en nettoopskrivning af resultat før skat på 41.731.473 kr.
hvilket var egnet til at påvirke den børsnoterede kurs på aktierne

i TK Development A/S i en retning der afveg fra disses værdi på

markedet.

(Fem navngivne personer)
overtrædelse af straffelovens $ 296, stk. 1, nr. 2
ved i forening at have bevirket at der blev foretaget urigtige eller

vildledende angivelser over for bestyrelsen i TK Development A/S,

generalforsamlingen i TK Development, Københavns Fondsbørs

IREDEBEETE 'b 55/123

 

Ledelsesberetning - sigtelse rejst af bagmandspolitiet

 

56/123

og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen angående regnskabet for
2001/02 (9.mdr.) der sluttede 31. januar 2002 idet der til brug

for årsregnskabet var indtægtsført mindst 196.630.024 kr. der på
regnskabstidspunktet ikke kunne indtægtsføres efter gældende
regnskabsstandarder eller den af TK Development A/S oplyste
regnskabspraksis hvilket efter tilbageførsel af 11.283.187 kr. fra
tidligere uberettigede indtægtsførsler medførte en nettoopskrivning

af resultat før skat på 185.346.837 kr.

lov nr. 843 af 7. september 2005 om værdipapirhandel m.v. $ 39,
stk. 1, jf. $ 38 stk. 1, nr. 1 (tidligere $ 34, stk. 3, nr. 1) jf. $ 94 stk.
1, 2. pkt., jf. for TK Development A/S $ 93, stk. 4

ved at begå kursmanipulation ved at have bevirket at der gennem
medierne eller ved andre metoder blev udbredt oplysninger der var
egner til ar give urigtige eller vildledende signaler om udbuddet af,
efterspørgslen efter eller kursen på TK Development A/S” aktier
idet TK Development omkring den 30. april 2002 til Københavns
Fondsbørs fremsendte Årsrapport for 2001/2002 hvor der var
indtægtsført mindst 196.630.024 kr. der på regnskabstidspunktet
ikke kunne indtægtsføres efter gældende regnskabsstandarder eller
den af TK Development A/S oplyste regnskabspraksis hvilket

efter tilbageførsel af 11.283.187 kr. fra tidligere uberettigede
indtægtsførsler medførte en nettoopskrivning af resultat før skat på
185.346.837 kr. hvilket var egnet til ar påvirke den børsnoterede
kurs på aktierne i TK Development A/S i en retning der afveg fra

disses værdi i markedet.

(TK Development A/S og fem navngivne personer)

overtrædelse af straffelovens $ 296, stk. 1, nr. 2 for TK Development
AIS jf. straffelovens $ 306

ved i forening at have bevirket at der blev foretaget urigtige eller
vildledende angivelser over for bestyrelsen i'TK Development A/S,
generalforsamlingen i TK Development, Københavns Fondsbørs og
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen angående årsregnskabet for 2002/03
der sluttede 31. januar 2003 idet der til brug for årsregnskabet var
indrægtsført mindst 19,081.970 kr. der på regnskabstidspunktet
ikke kunne indtægtsføres efter gældende regnskabsstandarder eller
den af TK Development A/S oplyste regnskabspraksis hvilket

efter tilbageførsel af 239.954.353 kr. fra tidligere uberettigede
indtægtsførsler medførte en nettoopskrivning! af resultat før skat på

220.872.383 kr.

(TK Development A/S og fem navngivne personer)

lov nr. 843 af 7. september 2005 om værdipapirhandel m.v. $ 39 stk.
1, jf. $ 38, stk. 1, nr. 1 (tidligere $ 34, stk. 3, nr. 1) jf. $ 94, stk. 1, 2.
pkt., jf. for TK Development A!S $ 93, stk. 4,

ved at have begået kursmanipulation ved at have bevirket at

der gennem medierne eller ved andre metoder blev udbredt
oplysninger der var egnet til at give urigtige eller vildledende
signaler om udbuddet af, efterspørgslen efter eller kursen på TK
Development A/S” aktier idet TK Development omkring den 29.
april 2003 til Københavns Fondsbørs fremsendte Årsrapport for
2002/2003 hvor der var indtægtsført mindst 19.081.970 kr. der

på regnskabstidspunktet ikke kunne indtægtsføres efter gældende
regnskabsstandarder eller den af TK Development A/S oplyste
regnskabspraksis hvilket efter tilbageførsel af 239.954.353 kr. fra
tidligere uberettigede indtægtsførsler medførte en nettoopskrivning!
af resultat før skat på 220.872.383 kr. hvilket var egner til at påvirke
den børsnoterede kurs på aktierne i TK Development A/S ien

retning der afveg fra disses værdi i markedet,

me

1 Der var faktisk tale om en nettønedskrivning.

 

Ledelsesberetning - sigtelse rejst af bagmandspolitiet

 

(TK Development A/S og fem navngivne personer)

overtrædelse af straffelovens $ 296, stk. 1, nr. 2 for TK Development

AJS jf. straffelovens $ 306

ved i forening at have bevirket at der blev foretaget urigtige eller
vildledende angivelser overfor bestyrelsen i TK Development A/S,
generalforsamlingen i TK Development, Københavns Fondsbørs og
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen angående årsregnskabet for 2003/04
der sluttede 31. januar 2004 idet der til brug for årsregnskabet var
tilbageført 41.405.494 kr. fra tidligere uberettigede indtægtsførsler
som medførte en nettoopskrivning! af resultat før skat på
41.405.494 kr. hvilket var egnet til at påvirke den børsnoterede kurs
på aktierne i TK Development A/S i en retning der afveg fra disses

værdi i markedet,

(TK Development A/S og fem navngivne personer)

lov nr. 843 af 7.september 2005 om værdipapirhandel m.v. $ 39 stk.
1, jf. $ 38, stk. 1, nr. 1 (tidligere $ 34, stk. 3, nr. 1) jf. $ 94, stk. 1, 2.
pkt., jf. for TK Development A/S $ 93, stk. 4,

ved at begå kursmanipulation ved at have bevirket at der gennem
medierne eller ved andre metoder at have udbredt oplysninger der
var egnet til at give urigtige eller vildledende signaler om udbuddet
af, efterspørgslen efter eller kursen på TK Development A/S' aktier
idet TK Development omkring den 30. april 2004 til Københavns
Fondsbørs fremsendte Årsrapport for 2003/2004 hvor der var
tilbageført 41,405.494 kr. fra tidligere uberettigede indtægtsførsler

som medførte en nettoopskrivning" af resultat før skat på

1 Der var faktisk tale om en nettønedskrivning

41.405.494 hvilket var egnet til at påvirke den børsnoterede kurs
på aktierne i TK Development A/S i en retning der afveg fra disses

værdi i markedet.”

Det fremgår heraf at sigtelsen vedrører perioder svarende til
årsrapporten for 2000/2001 der sluttede pr. 30. april 2001, til
regnskabsåret 2003/2004 der sluttede pr. 31. januar 2004.

Bilag til sigtelsen indeholder beskrivelse af mistanke om urigtig
indtægtsførelse på 16 projekter, Disse er karakteriseret ved at være
delvis indtægtsført i henhold til produktionskriteriet som anvendt af
koncernen på det pågældende tidspunkt og efterfølgende tilbageført
typisk uden at koncernen har fået endeligt skøde på grunden. Der
er opregner en indtægtsførelse med en resulrateffekt på samlet DKK
327,8 mio. i en periode fra før år 2000 til og med regnskabsåret
2002/03. Disse indtægtsførelser er efterfølgende tilbageført således
at den resultatmæssige nettopåvirkning hen over årene udgør DKK
0, hvor den seneste tilbageførsel er foretaget i regnskabsåret 2003/04
med DKK 41,4 mio, Der fremgår ikke af sigtelsen som den er
kommet til udtryk i retsbogen, projekter hvorpå indtægtsførelse er

sket for regnskabsåret 2003/04 og fremad.

Politiets mistanke er at der er tale om fiktive indtægtsførelser, og
politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet lægger vægt på at
koncernen ikke har haft endeligt skøde på grundene i de omfattede
projekter. Det er korrekt at koncernen generelt ikke har haft endeligt
skøde på grundene i de 16 projekter idet koncernens projekter ofte
tager udgangspunkt i en option der giver koncernen ret til at købe

jorden.

Risikoforhold

Der er tre væsentlige forhold som kan medføre risici i relation til

regnskabsudarbejdelse:

1. Selskabet kan have anvendt forkerte regnskabsprincipper i

forhold til gældende lovgivning.

 

Ledelsesberetning - sigtelse rejst af bagmandspolitiet

 

58/123

2. Selskabet kan have defineret en anvendt regnskabspraksis
i strid med regnskabsprincipperne og dermed gældende
lovgivning.

3. Selskaber kan have indtægtsført i strid med den beskrevne

regnskabspraksis.

Mængden af ejendomsudviklingsvirksomheder er begrænset, og der
findes betydelige variationer i de anvendte regnskabsprincipper. Som
følge af 1) karakteren af indtægtskriteriet som involverer en række
skøn, 2) at disse ligger flere år tilbage og at det kan være vanskeligt
ar genetablere det samme grundlag for skønnene, og 3) at der for
ejendomsudviklingsvirksomheder findes betydelige variationer i de
anvendte regnskabsprincipper, kan der ved en domstols vurdering
være en risiko for at domstolen kan komme til en anden konklusion
i relation til koncernens indtægtsførelse i de pågældende år end den

ledelsen har lagt til grund.

Selskabet er sigtet for overtrædelse af bestemmelserne i
værdipapirhandelsloven og straffeloven. Værdipapirhandelslovens
bestemmelser om kursmanipulation baserer sig på forsæt eller grov
uagtsomhed og har en forældelsesfrist på fem år. Tilsvarende gælder
for de relevante bestemmelser i straffeloven. Selskabets advokar har
vurderet at 3 af de 16 projekter er strafferetligt forældede, For en

nærmere beskrivelse af sigtelsens effekt henvises til afsnittet herom.

Ledelsen er bekendt med at der blandt flere revisionsfirmaer er
forskellig opfattelse af hvorledes regnskabslovgivningens regler

skal fortolkes. Der kan dermed være tvivl om hvorvidt de af
selskabet valgte regnskabsprincipper, herunder den anvendte
regnskabspraksis, er i overensstemmelse med regnskabslovgivningen,
de for børsnoterede selskaber gældende regnskabsvejledninger og de

internationale regnskabsstandarder.

Ledelsen har modtaget generel rådgivning om regnskabsprincip
og anvendt regnskabspraksis for indtægtsførelse fra koncernens
revisorer, Koncernens revisorer har i forbindelse med prospektet til

fortegningsretsemissionen i året genbekræfter denne rådgivning.

Ledelsens vurdering

TK Development koncernen har fået lejlighed til ar få et indblik
i baggrunden for den rejste sigtelse. Som beskrevet ovenfor
mener politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet ac have
grundlag for mistanke om urigtig indtægtsførelse og mistanke om

kursmanipulation,

Politiets mistanke er at der er tale om fiktive indtægtsførelser, og
politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet lægger vægt på at
koncernen ikke har haft endeligt skøde på grundene i de omfattede
projekter. Det er korrekt at koncernen generelt ikke har haft endeligt
skøde på grundene i de 16 projekter idet koncernens projekter ofte
tager udgangspunkt i en option der giver koncernen ret til at købe

jorden.

Ledelsen har — med bistand fra koncernens revisorer — gennemgået
sigtelsen og bilag til sigtelsen. De nævnte tal i bilaget til sigtelsen

er tilnærmelsesvist omsætningstal på de 16 projekter og ikke de
indtægtsførte avancer. Således udgør den samlede resultatpåvirkning
fra de 16 projekter ikke DKK 327,8 mio., men i stedet DKK 109,6

mio. i perioden til og med regnskabsåret 2002/03.

Der foreligger projektmateriale på de 13 projekter, På 6 af de 13
projekter viser en fornyet gennemgang af materialet at der ikke har
kunnet fremskaffes fuldstændig dokumentation for at der kunne
indtægtsføres på disse, Ledelsen er for alle de 6 nævnte projekters
vedkommende af den opfattelse ar den nødvendige dokumentation
til brug for indtægtsførelse enten har eksisteret eller kunne være
fremskaffet på tidspunktet for indtægisførelsen, De 6 projekter
udgør en samlet omsætning på ca. DKK 74 mio. og omfatter et
resultat før skat på ca. DKK 25 mio. På den baggrund er ledelsen
forsat af den overbevisning at der i al væsentlighed er foretaget

korrekt indtægtsførelse på de pågældende projekter.

Koncernens revisorer har revideret og påtegnet årsrapporterne
1999/00, 2000/01, 2001/02, 2002/03 og 2003/04, sidstnævnte med

supplerende oplysninger relateret til afviklingsrisici på aktiver, stram

 

Ledelsesberetning - sigtelse rejst af bagmandspolitiet

 

likviditet og covenant på obligationslån. Koncernens revisorer har
ligeledes revideret og påtegnet årsrapporten for 2004/05 og foretager
review af halvårsrapporten for 2005/06, uden forbehold eller

supplerende oplysninger.

Hovedparten af de projekter som politiets afdeling for særlig
økonomisk kriminalitet har gennemgået er indeholde i den
tilbageførelse af avance på projekter som er omtalt i årsrapporterne

2002/03 og 2003/04.

Baggrunden for tilbageførslerne var primært forværrede
markedsforhold samt at koncernen ikke på daværende tidspunkt
havde den fornødne likviditet til at gennemføre projekterne,

og at det var aftalt med koncernens banker at der skulle ske en
balancereduktion. Ledelsen valgte derfor at stoppe gennemførelsen
af en række projekter med en negativ resultatmæssig konsekvens

til følge. Projekterne var indtægtsført i tidligere regnskabsår med
udgangspunkt i en normal vurdering af gennemførelsesmuligheder,
og det var primært den efterfølgende, forværrede markedssituation
og tilspidsede likviditetssituation der forhindrede en normal

gennemførelse af projekterne.

Den af selskabet antagne advokat til varetagelse af denne sag har
gennemgået den foreliggende sigtelse og tillige gennemgået en
redegørelse fra ledelsen omkring de projekter sigtelsen vedrører
samt en erklæring udarbejdet af koncernens revisorer i forbindelse
med fortegningsretsemissionen og er bekendt med at der mellem
de forskellige revisionsfirmaer er modstridende opfattelser af
hvorledes regnskabslovgivningens regler skal fortolkes. På baggrund
heraf samt under forudsætning af at de af revisorerne og selskabets
advokat gennemgåede dokumenter er korrekte, er det advokatens
vurdering at der alene er en begrænset risiko for at TK Development
koncernen og de seks navngivne personer vil blive fundet skyldige i

henhold til de rejste sigtelser,

Såvel bestyrelsen som direktionen vurderer ud fra det forelagte

materiale at den foretagne sigtelse er baseret på misforståelser

omkring koncernens regnskabsprincipper og ar en gennemgang
af det internt foreliggende materiale og dokumentation vil afklare

dette.

Sigtelsens effekt på TK Development A/S

Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der er
omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold og at der
sker domfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil selskabet kunne
ifalde en bøde, Det er forbundet med betydelig usikkerhed at udtale
sig om bødestørrelsen. Endvidere er der risiko for at investorer der
har købt eller solgt aktier og/eller obligationer i TK Development
A/S i den relevante periode, vil rejse erstatningskrav mod selskaber.
Om sådanne krav vil kunne føre til at selskaber i giver fald ifalder

et erstatningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende
investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået som følge
af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige handlinger. Der er
ikke muligt at skønne over det mulige omfang af sådanne mulige

erstatningskrav.

Findes de sigtede personer skyldige i at have afgivet urigtige
oplysninger til brug for indtægtsførelser, kan de straffes med fængsel
i indtil 1 år. Findes de sigtede personer skyldige i kursmanipulation,
kan de straffes med fængsel i indtil 192 år, og under skærpende
omstændigheder kan straffen stige til fængsel i 4 år,

I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og en eventuel retssag
udstrækkes i tid, vil det i denne periode være en ressourcemæssig
belastning for selskabet og de sigtede personer som kan have en
væsentlig negativ afledet effekt for koncernen. Såfremt udviklingen i
sagsforløbet måtte bevirke at en eller flere af de sigtede må fratræde,
vil dette ligeledes kunne have en negativ afledt konsekvens for
koncernen. I det tilfælde der måtte ske domfældelse, kan koncernens
omdømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og

indtjening til følge.

591123

 

Projektportefølje - status på projektporteføljen

 

60/123

Projektportefølje

Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2006 1.009.000
m? hvoraf de 289.000 m? er solgte projekter, og de resterende
720.000 m? er ikke-solgte projekter. De 289.000 m? bærer pr.
årsafslutningen en indtægtsført acontoavance på DKK 0 mio. da
det anvendte regnskabsprincip er salgsmetoden. Såfremt koncernen
havde anvendt produktionsmetoden, som tidligere, havde
acontoavancen udgjort DKK 524,7 mio. De ikke-solgte projekter
omfatter 450.000 m? i TKD Nordeuropa, 245.000 m? i Euro Mall
Holding og 25.000 m? i TK Development A/S, moderselskabet.

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige
værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2006 opdelt
på selskabet og de to underliggende delkoncerner. Projekterne er
opdelt i solgte og ikke-solgte pr. 31. januar 2006 og underopdelt i
færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte.

 

 

Projekter d. 31. januar 2006 TKD Nordeuropa Euro Mall Holding  Moderselskab TKD Koncern i alt

(DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) Procent af
Solgte
Færdige 102 - 83 185 8,19 %
Under opførelse 344 42 - 386 17,08 %
Ikke påbegyndte 78 - - 78 3,45 %
Total 524 42 83 649 28,72 %
Ikke solgte
Færdige 558 - 85 643 28,45 %
Under opførelse 88 - - 88 3,89 %
Ikke påbegyndte 342 471 67 880 38,94 %
Total 988 471 152 1.611 71,28 %
Total projektportefølje 1.512 513 235 2.260 100,00 %

 

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som ovenstående tabel.

 

 

Projekter d. 31. januar 2006 TKD Nordeuropa — Euro Mall Holding  Moderselskab TKD Koncernen i alt
24 26 26 24 Procent af

m? ('000) m? (000) m? ('000) m? (000) total
Solgte
Færdige 12 - 9 21 2,08 %
Under opførelse 112 76 - 188 18,63 %
Ikke påbegyndte 80 - - 80 7,93 %
Total 204 76 9 289 28,64 %
Ikke solgte
Færdige 47 - 11 58 5,75 %
Under opførelse 30 - - 30 2,97 %
Ikke påbegyndte 373 245 14 632 62,64 %
Total 450 245 25 720 71,36 %
Total projektportefølje 654 321 34 1.009 100,00 %

 

 

Projektportefølje - status på projektporteføljen

 

Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således:

 

Projekter (bogført værdi i DKK mio.)

 

 

 

Solgte 31.01.2005 31.01.2006
Færdige 126 185
Under opførelse 160 386
Ikke påbegyndte 337 78
Total 623 649
Ikke solgte

Færdige 1.037 643
Under opførelse 242 88
Ikke påbegyndte 813 880
Total 2.092 1.611
Total projektportefølje 2,715 2.260
Antal projekter, ca. 90 90
Forward funding 191 638
I % af bogført værdi på solgte projekter, brutto 23,5 % 49,6 %
Såfremt produktionsmetoden blev anvendt:

Acontoavancer 381 525
1% af bogført værdi på solgte projekter, brutto 31,9 % 29,0 %

 

Selskabet har formået at nedbringe den bogførte værdi af projektporteføljen ved hjælp af forward funding. I dag udgør forward funding 22,0 % af den

bogførte projektværdi, brutto.

 

Projekter (1.000 m?)

 

Solgte 31.01.2005 31.01.2006
Færdige 14 21
Under opførelse 98 188
Ikke påbegyndte 130 80
Total 242 289
Ikke solgte

Færdige 83 58
Under opførelse 51 30
Ikke påbegyndte 644 632
Total 778 720
Total projektportefølje 1.020 1.009

 

61/123

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

TKD Nordeuropa

ITKD Nordeuropa har der i året 2005/06 værer en tilfredsstillende udvikling i projekeporteføljen.

De primære projektændringer i løbet af året kan ses på de efterfølgende sider.

Danmark

 

Spinderiet i Valby, København
Projektet Spinderiet i Valby er på i alt ca. 40.000 m2 + parkering. Projektet er solgt og opførelsen igangsat. Investorer er DADES, DVB og en privat
investor. (Fondsbørsmeddelse nr. 2/2005 samt nr. 10/2005).

  

Domicilejendom til KMD — Stuhrs Brygge, Aalborg Amerika Plads, Felt H, København

På de tidligere Aalborg Værft arealer opføres 26.000 m? frmadomi- Projektet Amerika Plads, Felt H er på i alt ca. 20.000 m?, Projektet
cil til KMD (tidligere Kommunedata). er solgt og afleveret, og investor er Toga Group samt fre private
Afleveres ultimo 2006 investorer. Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2005).

62/123

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

 

AAB College, Aalborg
AaB College der er på i alt 15.000 m?, er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S (Fondsbørsmeddelelse nr. 22/2005).

 

Pakhus D, København

Pakhus D der er på i alt 7.800 m?, er solgt og afleveret. Investor er
Jeudan A/S. (Fondsbørsmeddelelse nr. 2/2006)

Factory Outlet, Ringsted

Factory Outlet projektet er på i alt 12.000 m2, Der er indgået Joint
Venture aftale med Miller Developments om at gennemføre pro-
jekter. Miller Developments har erfaring med udvikling af factory
outlets. (Fondsbørsmeddelelse nr. 572005).

 

Stuhrs Brygge, Aalborg
Boligbyggeriet på Stuhrs Brygge der er på i alt 12.100 m?, er solgt

og afleveret, Investor er Essex Invest. (Fondsbørsmeddelelse nr.
1572005).

spr AN — 63/123

 

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

År Sankt Annæ Plads, København

Telefontorvet, hus År … 2 Kontorejendomme på Sankt Annæ Plads der er på i alt 8.200 m? er
Projektet på Telefontorvet i Århus på i alt 7.550 m?, er solgt og solgt og afleveret. Investor er Jeudan A/S. (Fondsbørsmeddelelse nr.
afleveret. Investor er Essex Invest. 1272005).

  

Skomagergade, Roskilde Enrum Slot, Vedbæk

, Roskil: : 5; 2 i
Skomagergade projektet i Roskilde er solgt og afleverer til en privat Enrum Slor i Vedbæk der er på i alt 3.000 m?, er sølgt og afleverer til
investor.

privat investor. (Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2005).

640123 Mranoron TH To hs

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

Sverige

 

Shoppingcentret Entré, Malmø
Entré projektet der er på i alt 39.500 m2, er endnu ikke solgt, men udvikles som planlagt og forventes igangsat i løbet af sommeren 2006.

 

Barkarby, Stockholm
Retailpark i Barkarby, på i alt 21.350 m?, Tre ud af fire bygninger er nu igangsat. Investor er Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschafe mbH.

Mere in i HER UN ng DR Deserpnen ANN 651123

 

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

Finland

 

Glomson Retailpark, Espoo
Glomson projektet i Espoo der er på i alt 9.700 m?, er solgt og afleveret. Investor er Nordea. (Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2005).

Baltikum

 

Galerija Azur, Riga
Shoppingcentrer Galerija Azur (tidligere Aplis) på 20.500 m? i Riga, Ledand er solgt og igangsat med forward funding fra investoren, Meinl European

Land Led. (Fondsbørsmeddelelse nr. 15/2005).

66/123

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

Der er herudover udviklet og solgt en række projekter — herunder

ejendomme som koncernen har ejet gennem en længere periode.

Samtidig er der tilført en række nye projekter til porteføljen

således at denne i alt indeholder ca. 60 projekter, og dette niveau

har været uændret de seneste to år. Pr. 31. januar 2006 udgør

udviklingspotentialet i porteføljen for solgte projekter 204.000 m2?
og for øvrige projekter/projektmuligheder 450.000 m? og dermed i

alt 654.000 m?,

Projekter med en projektværdi over DKK 50 mio.

Oversigten nedenfor viser de projekter der enten har eller forventes

at få en projektværdi på over DKK 50 mio. Den bogførte værdi

af nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede,

bogførte værdi af projektbeholdningen pr, 31. januar 2006 i TKD

Nordeuropa A/S. Ud fra en væsentlighedsbetragtning er projekter

der har eller forventes at få en projektværdi på under DKK 50 mio.

ikke medtaget. Der er i alt ca. 35 projekter med en projektværdi på

under DKK 50 mio. pr. 31. januar 2006. Målt i forhold til bogført

værdi har de fem største projekter i TKD Nordeuropa A/S i alt en

bogført værdi på DKK 1.009 mio. pr. 31. januar 2006.

 

 

Projektnavn By Segment — Areal (m?) ejerandel rel monne aen
gestart
Danmark
Daells Varehus, Butikker København Mix 6.400 100 % Primo 2002 Medio 2003
Vandtårnsvej, CMC København Kontor 8.300 50% … Medio 2002 Medio 2003
Kennedy Arkaden ekskl. biograf Aalborg Mix 30.000 100% Medio 2002 Primo 2004
Ringsted factory outlet Ringsted Detail 12.000 50% … Medio 2006 Efteråret 2007
Domicilejendom til KMD Aalborg Kontor 26.000 50% 1) Ultimo 2004 Ultimo 2006
Selma Lagerløfsvej Aalborg Kontor 11.200 50% Primo 2007 Primo 2007
Østre Teglgade København Kontor/ bolig 24.000 100% 2) Primo 2007 Primo 2008
Amerika Plads, P-kælder København P-kælder 30.000 50% 2004 Løbende
Spinderiet i Valby Valby Mix 40.000 100 % Primo 2005 Løbende
Ejby Industrivej København Mix 10.000 100 % Primo 2007 Primo 2008
Vandrårnsvej København Mix 18.000 50% … Medio 2007 Løbende
Hadsundvej Aalborg Mix 24.800 100 % Primo 2007 Løbende
AaB College Aalborg Mix 15.000 100% Medio 2006 Løbende
Østre Havn Aalborg Mix 81.000 50 % 2) Løbende Løbende
Amerika Plads, felt A København Mix 13.000 50% Primo 2007 Primo 2008
Amerika Plads, felt C København Mix 11,500 50% Primo 2007 Primo 2008
Sverige
Shoppingcenter Entré Malmø Mix 39.500 75% Primo 2006 Primo 2008
Karlstad retailpark Karlstad Detail 30.000 100% — Primo 2006 Primo 2007
Barkarby retailpark Barkarby Detail 21.350 100% Medio 2005 Løbende
Finland
Vantaa — etape I] Vantaa Detail 11.650 100% — Medio 2006 Ultimo 2006
Lobja Lohja Detail 4.800 100 % Medio 2006 Primo 2007
Tammisto Tammisto Detail 4.000 100 % Primo 2006 Primo 2007
"Tammerfors — etape II Tammerfors Detail 5.300 100% — Medio 2006 Medio 2007
Baltikum
Galerija Azur Riga Detail 20.500 24%3) … Medio 2005 Medio 2006
Milgrave Riga Detail 4.100 100 % Primo 2007 Ultimo 2007
Nordeuropa total areal ca. 500.000

 

1) TKD Nordeuropds avanceandel på udvikling udgør 80 %
2) TKD Nordeuropds avanceandel på udvikling udgør 70 %
3) TKD Nordeuropds avanceandel på udvikling udgør 20 %

67/123

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

68/123

Projekter med projektværdi på over DKK 100 mio.

De væsentligste projekter i projektporteføljen udgøres af
nedenstående projekter der hver især har en projektværdi pr. 31.

januar 2006 på over DKK 100 mio.:

Spinderiet, Valby (Danmark)

Der er tale om et multifunktionelt shopping- og bydelscenter på
40.000 m? bestående af ca. 17,000 m? butikker og restauranter,

ca. 4.500 m? kontorer, ca. 6.500 m? leisure, 12.000 m? boliger

og ca. 550 p-pladser. Opførelsen er påbegyndt i foråret 2005 og
aftalt afleverer til investor primo 2007. Projektet ekskl. boliger er
solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DADES. Boligdelen der vil
bestå af 2.500 m2? lejeboliger og 9.500 m? ejerboliger, er solgt til
henholdsvis DVB og en privat investor. Udlejningsprocenten udgør
aktuelt 78 for den del der er solgt til DADES hvilket ikke aktuelr er
tilstrækkeligt til at opfylde vilkårene for salg af projektet til DADES.

Ledelsen forventer at vilkårene vil være opfyldt pr. åbningsdatoen

Domicilejendom til KMD — Stuhrs Brygge, Aalborg (Danmark)

På de tidligere Aalborg Værft arealer opføres 26.000 m? firmadomicil
til KMD (Kommunedata). Projektet er solgt til KMD på basis af
forward funding og forventes afleveret ultimo 2006. Projektet indgår
som en del af en fremtidig business- og boligpark på Stuhrs Brygge
på mere end 100.000 m? hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver

jordarealer til udvikling af nye projekter.

Daells, København (Danmark)

Projektet er en ombygning af den tidligere Daells Varehus ejendom.
Projektet der er på i alt ca. 28.000 m?, består af det ca. 17.000

m? Hotel Skt. Petri, ca. 3.700 m? boliger samt ca. 7.000 m?
butikslokaler. Boligerne, hotellet samt et 600 m? buriksareal med
Nerto som lejer er solgt. De uudlejede butiksarealer er solgt efter

regnskabsårets afslutning.

Kennedy Arkaden, Aalborg (Danmark)

Der er tale om et multifunktionelt center i Aalborg der er
færdigopført 21. marts 2004 og som indeholder trafikterminal,
biograf, kontor og butikscenter. Af centrets 34.500 m? er

biografen på 4.500 m? solgt. De øvrige arealer er bl.a. udlejet til
Aalborg Kommune, Nordjyllands Amt samt Dreisler gruppen.
Udlejningsgraden for det samlede center ekskl. biografer er aktuelt
ca. 80 %. Udlejningsaktiviteter pågår. Der pågår p.t. en ombygning
af arkaden således der kommer flere mindre lejemål ligesom

skiltningen øges.

Shoppingcentret Entré, Malmø (Sverige)

Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på 39.500 m?
hvoraf 25.000 m? er butikker, 10.700 m? er restauranter, biograf,
firness og bowling, 1,100 m? er kontorer, og 2.700 m? er boliger.
Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med 950 pladser. Der
foreligger myndighedstilladelse til opførelse af projektet, og de
nødvendige ejendomme og jordarealer til brug for projektet er købr.
Der er en udlejningsgrad på ca. 50 %. Der pågår forhandlinger med
potentielle investorer, og byggestart forventes i sommeren 2006 med

en centeråbning i foråret 2008.

Barkarby, Stockholm (Sverige)

En retailpark der fuldt udbygget bliver på 21.350 m? fordelt på
8-10 butikker. Opførelsen sker etapevis i takt med udlejningen.
Første etape på 4.000 m? der er udlejer, er igangsat i foråret
2005. Opførelsen af anden etape på 6.300 m2 der ligeledes er
fuldt udlejet, er påbegyndt i efteråret 2005. Tredje etape på 7.150
m? der ligeledes er fuldt udlejet, er påbegyndt ultimo 2005. Der
pågår p.t. udlejningsaktiviterer vedrørende fjerde etape. Projektet
er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz

Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.

Vantaa— Etape II, Helsinki (Finland)

Vantaa Retailpark vil fuldt udbygget have et samlet areal på ca.

 

Projektportefølje - TKD Nordeuropa

 

25.000 m?. Retailparkens etape I på 13.000 m? er fuldt udlejer og
solgt, Retailparkens etape H er solgt til et ejendomsudbyderselskab
og bliver fuldt udbygget på 11.650 m2,

Galerija Azur, Riga (Letland)

Der er tale om koncernens første projekt i Baltikum bestående af

et 20.500 m? shoppingcenter, Galerija Azur. Centret etableres med
RIMI der ejes af ICA, som hypermarkedsoperatør og forventes at
åbne medio 2006. Centret er solgt til Meinl European Land Ltd. på

basis af forward funding. Der er aktuelt en udlejningsgrad på 79 %.

Projekter med projektværdi mindre end DKK 100

mio., men over DKK 100 mio. i salgsværdi

Af andre større projekter der er igangsat eller forventes igangsat

i løbet af de kommende par år og som hver især indgår i
projektporteføljen med mindre end DKK 100 mio. i projektværdi
pr. 31. januar 2006, men som forventes at have en salgsværdi over

DKK 100 mio., skal nævnes:

Amerika Plads, København (Danmark)

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes
ligeligt af Københavns Havn og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter
på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkeringskælder der ikke er
solgt. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende
ca. 13.000 m? kontorer og på felt C planlægges opført et
bygningskompleks indeholdende ca. 11.500 m? kontorer og boliger.
Opførelse sker i takt med udlejningen. Parkeringskælderen er under

opførelse på Amerika Plads området.

Factory outlet, Ringsted (Danmark)

TKD Nordeuropa har indgået et 50/50-ejet joint venture med

Miller Developmenis der har erfaring med udvikling af factory
outlets, om udvikling af et nyt factory outlet på de ejede arealer
i Ringsted. Projektet omfatter et 12,000 m? factory outlet samt

tilhørende restaurationsfaciliteter og ca. 1.000 p-pladser. Der er tale

om det første, betydende factory outlet center projekt i Danmark,
og udlejningsprocessen er påbegyndt. Der forventes byggestart
medio 2006 med forventet åbning efteråret 2007. Efter indkøring og

modning af centret forventes det solgt.

Hadsundvej, Aalborg (Danmark)

I forbindelse med at KMD ved udgangen af 2006 flytter til ny
domicilejendom på Stuhrs Brygge i Aalborg, overtager TKD
Nordeuropa de arealer på Hadsundvej i Aalborg hvor KMD hidtil
har haft firmadomicil. Arealet er centralt placeret tæt på centrum
og universitetet. Projektarealet er 24.800 m?, og der planlægges et
projekt indeholdende boliger og kontorer med forventet byggestart
primo 2007, Udviklingen af boliger og kontorer sker i takt med
udlejning eller salg.

AaB College, Aalborg (Danmark)

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilsklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med kursus-
og konferencecenter samt kollegieværelser, Der sker etapevis

aflevering af projektet der omfatter ca. 15.000 m?,

Østre 'Teglgade, København (Danmark)

Et 24.000 m? projektareal med attraktiv beliggenhed på Teglholmen.
Grunden der ejes af TKD Nordeuropa, er velegnet til bolig- eller
kontorprojekt. Bebyggelse kan finde sted etapevis i takt med
udlejning og/eller salg.

Retailpark, Karlstad (Sverige)

I Karlstad er der givet myndighedstilladelse til opførelse af retailpark
i nyt handelsområde ved motorvejsindkørsel. TKD Nordeuropa har
option på grunden. Projektarealet er på 30.000 m2, og projekter
opføres etapevis i takt med udlejningen. De første lejeaftaler er
indgået, og byggeriet forventes igangsat medio 2006. Efter at
myndighedsbehandlingen er på plads, er udlejningsaktiviteterne
intensiveret, Projektet er solgt til et ejendomsudbyderselskab på basis

af forward funding.

69/123

 

 

Projektportefølje - Euro Mall Holding

 

Euro Mall Holding

I Euro Mall Holding har der i 2005/06 været en tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. De primære projektændringer i løber af året kan

ses på de efterfølgende sider.

Tjekkiet

 

Sestka, Prag
Shoppingcenter Sestka i Prag på i alt 30.500 m?, Der er indgået aftale om salg og udvikling. Investor er Europolis. (Fondsbørsmeddelelse nr. 13/2005).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Varyåda, Karlovy Vary
Shoppingcenter Varyåda i Karlovy Vary der er på i alt 22.000 m?, er solgt og afleveret til det engelske investeringsselskab Dawnay Day. (Fondsbørsmed-
delelse nr. 4/2005).

700123 trmvon Det ne

 

Projektportefølje - Euro Mall Holding

 

Polen

 

Galeria Biafa, Bialystok
Shoppingcenter i Bialystok på i alt 45.000 m?, Der er indgået aftale om salg og udvikling med Meinl European Land Ltd, (Fondsbørsmeddelelse nr.
14/2005).

TIT
n i

FLYÆT in Rn p
mn

 

Galeria Copernicus, Torun z uni
Galeria Copernicus i Torun der er på i alt 33.000 m?, er solgt og Targéwek boligprojekt, Warszawa

. I Targéwek-området, Warszawa planlægges udvikling af et
afleverer. Invesror e r Meinl European Land Ltd. (Fondsbørsmed- boligprojekt. Fuldt udbygget vil projektet bestå af 300 boligenheder.

Opførelsen forventes påbegyndt primo 2006.

71/123

 

Projektportefølje - Euro Mall Holding

 

721123

Pr. 31. januar 2006 udgør udviklingspotentialet i porteføljen
for sølgte projekter 76.000 m? og for øvrige projekter/
projektmuligheder 245.000 m? og dermed i alt 321.000 m?,

Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 75.

Projekter med en projektværdi over DKK 50 mio.

Oversigten nedenfor viser de projekter der enten har eller forventes

at få en projektværdi på over DKK 50 mio. Den bogførte værdi

af nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2006 i Euro
Mall Holding. Ud fra en væsentlighedsbetragtning er projekter der
har eller forventes at få en projektværdi på under DKK 50 mio. ikke
medtaget. Der er i alt ca. 10 projekter med en projektværdi på under
DKK 50 mio. pr. 31. januar 2006. Målt i forhold til bogført værdi
har de fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på
ialt DKK 368 mio. pr. 31. januar 2006.

 

 

Prøojektnavn By Segment — Areal (m?) ejerandel an For FOER,
åbning
Tjekkiet
Shopping Centre Sestka Prag Detail 30.500 24% 1) Ultimo 2005 Ultimo 2006
Prague Airport Ruzyne Il Prag Detail 15.000 100 % Medio 2007 Primo 2008
Prague outlet center / Best Plot Prag Detail 25.000 100 % Ultimo 2006 Løbende
Ostrava Retail Park Ostrava Detail 9.000 100 % Ultimo 2006 Medio 2007
Polen
Galeria Biala Bialystok Detail 45.000 24 % 2) Foråret 2006 01-03-2007
Targéwek Retailpark Warszawa Detail 22.400 100 % Foråret 2006 — 01-06-2007
Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100 % Foråret 2006 01-11-2007
Targéwek, boliger Warszawa — Boliger/Service 35.000 100 % Efteråret 2006 Løbende
Poznan Warta Poznan — Detail/Boliger 70.000 100 % Medio 2006 Løbende
Reduta III Warszawa Mix 11.000 100 % Ultimo 2006 Løbende
Centraleuropa total areal ca. 290.000

 

1) Euro Mall Holdings avanceandel på udvikling udgør 100 %
2) Euro Mall Holdings avanceandel på udvikling udgør 50 %

Projekter med projektværdi på over DKK 100 mio.

De væsentligste projekter i projektporteføljen udgøres af
nedenstående projekter der hver især har en projektværdi pr, 31.

januar 2006 på over DKK 100 mio.

Targéwek Retailpark, Warszawa (Polen)

Retailparken der opføres på Euro Mall Holdings jordarealer ved
shoppingcentret Targéwek, bliver fuldt udbygger på 22,400 m?,
Projektet opføres når udlejningen er tilfredsstillende. Projektet er
pt. ikke solgt, men salgsbestræbelser pågår. Opførelsen forventes

påbegyndt i foråret 2006.

Prague outlet center, Prag (Tjekkiet)

På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke Best

Plot i Prag forberedes opførelse af en factory outlet retailpark.
Projekter forventes udviklet i joint venture med en international
samarbejdspartner med kompetence inden for factory oudlets.
Opførelse forventes igangsat 2006 med forventet åbning 2007.
Efter regnskabsårets udløb er der indgåer aftale om salg af 25 % af

projektet.

Sestka, Prag (Tjekkiet)

Der er indgået aftale om salg og udvikling af shoppingcentret Sestka
i Prag, Shoppingcentret bliver på 30.500 m2 hvoraf hypermarkedet
på 10.000 m? er udlejet til Hypernova der ejes af den hollandske
hypermarkedsoperatør Royal Ahold. Den øvrige del af centret vil

 

 

Projektportefølje - Euro Mall Holding

 

indeholde ca. 100 butikker, Shoppingcentret Sestka opføres på Euro
Mall Holdings jordarealer i området Prag 6 der er et af de største og
mest attraktive boligområder i Prag med over 100.000 indbyggere.
Køberen er Europolis, et østrigsk investeringsselskab der investerer

i det øst- og centraleuropæiske ejendomsmarked. Der er aftale
forward funding af projektet i takt med opførelsen. Der er aktuelt
en udlejningsgrad på 81 %. Byggeriet er igangsat ultimo 2005, og

shoppingcentret forventes åbnet ultimo 2006.

Projekter med projektværdi med mindre end DKK
100 mio., men over DKK 100 mio. i salgsværdi

Af andre større projekter der er igangsat eller forventes igangsat

i løbet af de kommende par år, og som hver især indgår i
projektporteføljen med mindre end DKK 100 mio. i projektværdi
pr. 31. januar 2006, men som forventes at have en salgsværdi over

DKK 100 mio., skal nævnes:

Galeria Biala, Bialystok (Polen)

Der er indgået et udviklingssamarbejde med Meinl European
Land Ltd. om udvikling af et shopping- og leisurecenter i
Bialystok i Polen. Meinl har erhverver de nødvendige jordarealer
og har modtaget de fornødne myndighedsgodkendelser, Centrets
fortsatte udvikling og opførelse sker under management af

Euro Mall Holding, og finansieres af Meinl European Land

Ltd. Shoppingcentret der bliver på 45.000 m?, vil indeholde

et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefaciliteter.
Opførelsen af shoppingcentret forventes igangsat i foråret 2006.

Udlejningsgraden er aktuelt 48 %.

Retailpark, Bytom (Polen)

Retailparken opføres på Euro Mall Holdings grund ved
shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i
Katowice-regionen. Projektarealet udgør 25.800 m?, Projektet
opføres etapevis i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser

pågår, og første etape forventes igangsat foråret 2006.

Retailpark, Ostrava (Tjekkiet)

Retailparken opføres på Euro Mall Holdings grund ved
shoppingcentret Futurum i Ostrava. Projektarealet udgør 9.000 m?.
Projektet opføres i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser

pågår, og første etape forventes igangsat ultimo 2006,

Reduta II, Warszawa (Polen)

Euro Mall Holding ejer en nabogrund til shoppingcentret Reduta
i Warszawa. Her er der i 2003 opført og solgt en bygning hvor den
franske sportsforretningskæde Decathlon er lejer, Der planlægges
opført en 11.000 m? kontorejendom, og igangsættelse sker når

udlejning har fundet sted.

Boligprojekt i Targéwek , Warszawa (Polen)

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targéwek-området, Warszawa
planlægges udvikling af et boligprojekt. Fuldt udbygget vil projektet
der opføres etapevis, bestå af 300 boligenheder samt serviceerhverv
i stueplan. Boligerne planlægges solgt som ejerlejligheder. I bunden
af bygningen vil der være retailbutikker. Opførelsen forventes

påbegyndt i efteråret 2006.

731123

 

 

Projektportefølje - TK Development A/S, moderselskabet

 

741123

TK Development A/S, moderselskabet

Tilgodehavende fra Field's- projektet, projekterne i Tyskland og
Rusland samt enkelte øvrige projekter er hjemmehørende i TK

Development A/S,

Udlejningen af TK Development A/S” projekter i Rusland og

Tyskland er forløbet tilfredsstillende i perioden.

Projekter

Projektporteføljen af omsætningsaktiver i TK Development

AJS (ekskl. Euro Mall Holding og TKD Nordeuropa) består i al
væsentlighed af grunde og ferielejligheder i Tyskland, udlejede
boligejendomme i Rusland og et mindre shoppingcenter i Szczecin,

Polen.

Grunde og ferielejligheder i "Tyskland omfatter fire grundarealer og
18 ferieboliger, sidstnævnte på Usedom i det nordlige Tyskland.
Arealerne omfatter en grund på Usedom til anvendelse for udvidelse

af eksisterende ferieboligprojekt, en grund i Neubrandenburg

med mulighed for kontor-/retailprojekt, en grund i Wannsee ved
Berlin med mulighed for dagligvarebutik og en grund i Mahlow,
Berlin der kan anvendes til boligprojekt. Der er i regnskabsårets

løb afhændet syv ferieboliger i Usedom således at der pr. 31. januar
2006 er 18 ferieboliger i behold. 16 af disse er solgt og afregnet efter

regnskabsårets udløb.

Boligejendommene i Rusland fordeler sig med er boligprojekt tær
på Sommerpaladset i Skt. Petersborg og et boligprøjekt i Moskva.
Selskaber har i kraft af den fortsatte økonomiske fremgang i Rusland

oplever en øger efterspørgsel efter selskabers ejendomme.

Shoppingcenteret i Szczecin, Polen, har været ejer af koncernen
gennem en årrække og kom af struktuelle årsager ikke med i Euro
Mall Holding i forbindelse med omstruktureringen. Ejendommen
der er på godt 4.000 m2, har de seneste par år været gennem en

revitaliseringsproces og er nu næsten fuldt udlejet.

Salgsbestræbelserne vedrørende disse aktiver vil blive intensiveret i

det kommende år.

For så vidt angår investeringsejendomme i TK Development A/S,
moderselskabet er disse beskrevet i det efterfølgende afsnit om

investeringsejendomme.

ETT

0 1

Projektportefølje - investeringsejendomme

TET —————

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen under
materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi. Værdien af
koncernens investeringsejendomme kunne pr. 31. januar 2006

opgøres til DKK 761,6 mio.

Nedenstående viser en opgørelse over koncernens

investeringsejendomme.

 

 

 

 

 

 

 

FanneE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projektnavn By Segment — Areal" (m?) TKD's Åbning
ejerandel

Tjekkiet

Shopping Centre Futurum Ostrava Detail 23.600 20% Maj 2000

Multifunctional Centre Futurum Hradec Krålové Detail 18.300 20% … Nov. 2000

Shopping Centre Hanå Olomouc Detail 10.100 20% — Sept. 2002

Polen

Shopping Centre Plejada Sosnowiec Detail 21.200 100% — Nov. 2001

Areal Centraleuropa i alt 73.200

Tyskland Lidenscheid/  Boliger/Mix 26.000 100% — 1994-1998
Berlin

Areal investeringsejendomme i alt ca. 99.200

 

 

 

 

 

 

 

+ Areal angiver det af TKD ejede areal inkl. fællesareal.

Centraleuropa

 

 

 

Udvikling i udlejningsgrader:
2005 2004 2003

 

 

Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar 2006

 

bogført til DKK 533,1 mio, baseret på en afkastgrad på 8,0 %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Shopping Centre Futurum, Ostrava 97,4 97,4 100,0

for de tjekkiske investeringsejendomme og 7,5 % for den polske Multifunctional Centre Futurum, 100,0 99,0 100,0
investeringsejendom, beregnet ud fra en discounted cashflow model, Hradec Krålové

Afkastkravet til koncernens polske investeringsejendom er nedsat Shopping Centre Hand, Olomouc 100,0 100,0 100,0

til 7,5 % som følge af aktuelle salgsforhandlinger som indikerer en Shopping Centre Plejada, Sosnowiec 99,6 91,2 93,4

bedre pris.
Udvikling i lejeindtægter:

Antal besøgende i gennemsnit de sidste 5 år: (indeks) 2005. 2004 2003

Shopping Centre Futurum, Ostrava 6.077.712 Shopping Centre Futurum, Ostrava 108,5 104,9 100,0

Muitifunctional Centre Futurum, Hradec Krålové 6.003.150 Multifunctional Centre Futurum, 112,3 107,8 100,0
Shopping Centre Hanå, Olomouc 3.162.169 Hradec Krålové

Shopping Centre Plejada, Sosnowiec 3.669.149 Shopping Centre Hanå, Olomouc 1067 107,5 100,0

 

 

Shopping Centre Plejada, Sosnowiec 158,8 124,8 100,0

 

 

 

 

 

le Piiikedaperar nd 750123

76/123

Tyskland

Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland under
TK Development A/S' ejerskab hvoraf en kombineret erhverys-
og boligudlejningsejendom er beliggende i Liidenscheid i

der vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er

boligudlejningsejendomme i randområdet af Berlin.

Der har i regnskabsåret 2005/06 været en rilfredsstillende
udlejningssituarion, og den årlige nettoleje er inden for det seneste
år steget med ca, 13 %, Ejendommene er stort set fuldt udlejede og

giver et positivt cashflow,

Ejendommene er pr. 31. januar 2006 bogført til DKK 228,5 mio.
baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted
cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning over en 10-årig
periode. Cashflow modellens forudsætninger medfører at dette

svarer til et startafkast på 5,1 %.

Den fastlagte strategi med at bibeholde disse udlejningsejendomme
ien 3-5 årig periode med henblik på ar søge at opnå en mere
optimal prissætning i takt med konjunkturforbedringer i Tyskland

er fastholdt.

Projektportefølje - investeringsejendomme

 

Ledelseshverv - bestyrelsen

 

Ledelseshverv

 

 

Formand Poul Lauritsen, direktør

Født den 16.02.36
Indtrådt i bestyrelsen i 1992

Bestyrelsesmedlem i:
Gangsø Møbler A/S (formand)
Hedegaard A/S (formand)
Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)
Nordjyske Holding A/S (næstformand)
Aa. S. E. Holding A/S (næstformand
House of Businesspartners A/S

Medlem af direktionen i:
Poul Lauritsen Aalborg ApS

Per Søndergaard Pedersen, direktør

Født den 19.03.54
Indtrådt i bestyrelsen i 2002

Bestyrelsesmedlem i:
Bjørk & Maigård ApS + tre datterselskaber (formand)
Eksport Akademiet Holding ApS + to datterselskaber
(formand)
Boform A/S (formand)
Celenia Software A/S (formand) + et datterselskab
EIDE Holding A/S (formand)
Ib Andersen A/S Øst (formand)
J. A. Plastindustri A/S (formand)
Lindgaard A/S — Rådgivende Ingeniører (formand)
Nowaco Group A/S (formand) + et datterselskab

 

PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)
TBP Invest Aalborg A/S (formand)

 

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør

Født den 29.06.44
Indtrådt i bestyrelsen i 1998

Bestyrelsesmedlem i:
Amadeus Invest A/S (formand)
Bekaert Handling Group A/S (formand)
Best Buy Group A/S (formand)
CPD Invest ApS (formand)

VICH 4305 ApS (formand)

Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)
Fonden Musikkens Hus i Nordjylland

Hedegaard A/S

Kollegiefonden Bikuben

Marius A/S

OKE Holding A/S + to datterselskaber

Scanmach A/S + et datterselskab

Skandia Kalk International Trading A/S + et datterselskab
Small Cap Danmark A/S + et datterselskab

 

 

 

 

 

 

 

uni-chains A/S (formand) Spar Nord Bank A/S
AlS Der Østasiatiske Kompagni (næstformand) Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab
Bang & Olufsen A/S (næstformand) 9000 LUX A/S
JAI A/S + et datterselskab (næstformand)
Vestas Wind Systems A/S (næstformand) Medlem af direktionen i:
Acadia Pharmaceuticals Inc. + et datterselskab ASP. Ejendom ApS
Arvid Nilsson A/S PSP Holding ApS
Coloplast A/S
Duke Aviation ApS
ECCO Sko A/S
JAI Group Holding ApS Kurt Daell, advokat
NatImmune A/S
Outdoor Holding A/S + et datterselskab Født den 22.03.41
Schur International A/S Indtrådt i bestyrelsen i 2004
uni-chains Holding A/S '
Vola Holding A/S + et datterselskab Bestyrelsesmedlem i:
A/S Harald Nyborg (formand) + 39 datterselskaber
Medlem af direktionen i: KD Parat 1 ApS
Morgan Management A/S KD Parat 2 ApS
DORADE A/S
SB af 10. marts 2005 A/S
Stressmeter A/S
Per Uhlén, adm. direktør
Medlem af direktionen i:
Født den 29.06.48 DAVA Holding ApS
Indtrådt i bestyrelsen i 2004 B. Junk ApS
Springforbi A/S
Direct Nyt ApS

A. Junk & Co. ApS

 

be DaGA de PRI? olraen i 771123

 

 

Ledelseshverv - direktionen

 

781123

 

Frede Clausen, adm. direktør

Født den 30.07.1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992

Bestyrelsesmedlem i:

Euro Mall Holding A/S + tre datterselskaber (formand)

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar
(formand)

Ringsted Outlet Center P/S + komplementar (formand)
TK Development Pushkin A/S (formand)

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
(formand)

KYS Købmagergade 59, st. (næstformand)
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E + komplementar
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-

mentar
Amerikakaj I/S

Udviklingsselskaber Kolding Storcenter I/S
Ejendomsselskabet Klampenborgvej 1/S
1/S Margretheparken

Medlem af direktionen i:

Frede Clausen Holding ApS

 

 

Robert Andersen, direktør

Født den 03.04.1965
Direktør i 'TK Development A/S siden 2002

Bestyrelsesmedlem i:
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar
Kommanditaktieselskaber Pakhus D + E + komplementar
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-
mentar
Kommanditaktieselskaber Østre Havn + komplementar
Byggesocietetet, Aalborg afdeling
Euro Mall Poland Holding A/S
Ringsted Outlet Center P/S

Medlem af direktionen i:
Ringsted Outlet Center P/S

 

 

Påtegninger - ledelse

 

Påtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2005/06. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver, egenkapital,

finansielle stilling pr. 31. januar 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2005/06.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aalborg 27. april 2006

DIREKTIONEN

1 (Y

lp ' (Andes
FREDE CAUSEN ROBERT ANDERSEN

BESTYRELSEN
i
— » 7
d JE , C Pøl
POUL LAURITSEN TORSTEN ERIK RASMUSSEN
.
TIM Fl dar
yrTere
i se
KURT DAELL PER SØNDERGAARD PEDERSEN

kr

DER UHLÉN

791123

 

 

 

 

Påtegninger - revision

 

80/123

Revisionspåtegning
Til aktionærerne i TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for regnskabsårer 2005/06, der aflægges efter International Financial Reporting Standards som

godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten,

Den udførte revision

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med
henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse
af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte
regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse,

at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion
Det er vor opfattelse, ar årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar
2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviterer og pengestrømme for regnskabsåret 2005/06 i overensstemmelse med International

Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

 
   

Aalborg, 27. april 2006 København, 27. april 2006
NIELSEN & CHRISTENSEN DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Hund SÅ
Marian Fruergaard Kim-Schfichter
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
Per Lauren Jesper Jølgelsen
ra

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

Ves

 

Anvendt regnskabspraksis

 

Koncernregnskab

Anvendt regnskabspraksis
Generelt

Årsrapporten for 2005/06 for'TK Development A/S der omfatter
både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab,

aflægges efter bestemmelserne i International Financial Reporting
Standards (IFRS) som gødkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virksomheder, jf.
de af Københavns Fondsbørs stillede krav til regnskabsaflæggelse for
børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold

til årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting
Standards (IERS) udstedt af IASB.

Alle regnskabstal er præsenteret i mio. DKK medmindre andet er

anført,

Ændringer i anvendt regnskabspraksis som følge af
overgang til IFRS

Nærværende årsrapport er den første årsrapport der aflægges efter
IERS. IERS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselskabet

og i koncernregnskabet.

Ved overgangen til IFRS er anvendt IFRS 1, Førstegangsanvendelse
af IFRS. I henhold til denne er åbningsbalancen pr. 1. februar
2004 og sammenligningstallene for 2004/05 udarbejdet i
overensstemmelse med de standarder og fortolkningsbidrag der

er gældende pr. 31. januar 2006. Åbningsbalancen pr, 1. februar
2004 er udarbejdet som om disse standarder og fortolkningsbidrag
altid havde været anvendt, bortset fra hvor de særlige overgangs- og
ikrafttrædelsesbestemmelser i IERS 1 der er beskrevet nedenfor,

finder anvendelse.

Implementering af regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag som

ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på

årsrapporten.

Overgangen til aflæggelse af årsregnskab og koncernregnskab
efter IFRS har nødvendiggjort ændringer af den anvendte
regnskabspraksis for såvel moderselskabet som koncernen på en

række væsentlige områder med hensyn til indregning og måling:

+ … Nettoomsætning

. Goodwill

+  Investeringsejendomme
. Funktionel valuta

. Minoritetsandele

+ — Finansielle aktiver
…  Moderselskabets måling af kapitalandele i dattervirksomheder

og associerede virksomheder.

Den beløbsmæssige-effekt af overgangen til IFRS fremgår af

nærværende årsrapport side 115.

Hovedreglen for regnskabsmæssig behandling af ændringer i anvendt
regnskabspraksis er at årsrapporten i ændringsåret skal aflægges med
tilbagevirkende kraft som havde virksomheden altid anvendt den
nye regnskabspraksis, herunder tilpasning af sammenligningstal. Ved
overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS er der imidlertid i IERS

1 givet en række undtagelser til denne hovedregel. TK Development

koncernen har anvendt følgende undtagelser:

.+  Virksomhedssammenslutninger gennemført før 1.
februar 2004, herunder opgjorte overtagelsesbalancer, og
goodwillbeløb i den forbindelse, er ikke korrigeret i forhold til
bestemmelserne i IFRS.

… — Egenkapitalførte valutakursdifferencer ved omregning af

udenlandske dattervirksomheder er nulstillet i åbningsbalancen

således at det alene er omregningsdifferencer opstået efter 1,

februar 2004 der fremgår som en reserve i balancen.

81/123

 

Anvendt regnskabspraksis

 

82/123

Forklaring til ændring i anvendt regnskabspraksis ved overgang til

IERS:

Nettoomsætning (Salgsmetoden)

I henhold til afgørelse truffet i Fondsrådet den 24. april 2006,
jf. ledelsesberetningen, skal koncernen i forbindelse med
overgangen til regnskabsaflæggelse efter bestemmelserne i IFRS
ændre regnskabspraksis for så vidt angår indregning af indtægter
på igangværende, solgte projekter fra produktionsmetoden til
salgsmetoden. Ændringen medfører at koncernen ikke længere
kan indregne acontoavancer på igangværende, solgte projekter.
Indregning af avancer vil fremover ske når projektet er solgt og

byggerier er afslutter, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er

opfyldt.

Goodwill

Goodwill indregnes uændret som et aktiv under immaterielle aktiver,
men afskrives ikke. Goodwill er hidtil afskrevet over den økonomiske
levetid. Afskrivninger der har fundet sted i regnskabsåret 2004/05,

er tilbageført i forbindelse med overgangen til IFRS. Der foretages
løbende værdiforringelsestests af det aktiverede beløb for at

sikre at aktiver nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige

værdi overstiger genindvindingsværdien, Ved overgangen til

IFRS pr. 1. februar 2004 overstiger genindvindingsværdien den

regnskabsmæssige værdi af goodwill.

Investeringsejendomme

Koncernens porteføljeejendomme i Tyskland, Polen og

Tjekkiet er i forbindelse med overgangen til regnskabsaflæggelse
efter IFRS reklassificeret fra grunde og bygninger til
investeringsejendomme og måles til dagsværdi, Værdireguleringer
er indregnet i resultatopgørelsen i posten ”Værdiregulering

investeringsejendomme, netto”,

Funktionel valuta
Hver enhed i koncernen skal fastlægge sin funktionelle valuta i det

primære, økonomiske miljø hvori enheden opererer. Alle transak-

tioner skal måles i den funktionelle valuta. Overgangen til IFRS

har givet anledning til ændring af funktionel valuta i enkelte af
koncernens dattervirksomheder. Herudover er der foretaget reklas-
sificering fra egenkapital til resultatopgørelse af kursreguleringer på
koncernmellemværender der hidtil har været anser som tillæg til /
fradrag i nertoinvesteringen i dattervirksomheden, men som efter
IFRS ikke kan anses som tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen i
datterselskabet såfremt mellemværendet er i en anden valuta end det
koncernregnskabsaflæggende selskabs valuta eller dattervirksomhe-

dens funktionelle valuta.

Minoritetsandele

Minoritetsandele af dattervirksomheders resultat og egenkapital
indgår som en integrerer del af årets resultat og egenkapital. Hidtil er
minoritetsandele af årets resultat fratrukket i koncernresultatet mens
minoritetsandele af egenkapitalen tidligere er præsenteret som en

særskilt post uden for egenkapitalen.

Finansielle aktiver

En række af koncernens værdipapirer der består af pantebreve og
gældsbreve, er reklassificeret i balancen fra værdipapirer under
omsætningsaktiver til andre værdipapirer og kapitalandele under

andre langfristede aktiver.

Moderselskabets måling af kapitalandele i dattervirksomheder
og associerede virksomheder

Moderselskabets kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder måles til kostpris. Hidtil er kapitalandele måle

efter den indre værdis, metode. I balancerne pr, 1. februar 2004
henholdsvis 31. januar 2005 tilbageføres værdireguleringer

fra kostpris til indre værdi. I resultatopgørelsen for 2004/05
rilbageføres andel af årets resultat efter skat. Der foretages løbende
værdiforringelsestests af det aktiverede beløb for at sikre ar aktivet
nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger

genindvindingsværdien.

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

Skatteeffekt
Effekten på udskudt skat som følge af de foretagne ændringer i

anvendt regnskabspraksis er indregnet.

Øvrige forhold, herunder reklassificeringer

Udskudte skatreforpligtelser og andre hensatte forpligtelser
præsenteres ikke længere som en separat hovedgruppe, men
indgår i balancen under lang- og kortfristede forpligtelser.
Reklassifikationerne har ikke påvirket resulrat og egenkapital.

Valutakursreguleringer ved omregning af resultatopgørelse og
balance for udenlandske enheder indregnes i koncernregnskabet
som hidtil direkte i egenkapital, men under en særskilt post ”reserve
for valutakursreguleringer”. Pr. 1. februar 2004 har koncernen

i overensstemmelse med IFRS 1 valgt at nulstille denne reserve
hvorved kun kursreguleringer efter 1. februar 2004 vil være udskilt

under en særskilt reserve i egenkapitalen.

Modtagne udbytter fra dattervirksomheder og associerede
virksomheder indregnes fra og med 1. februar 2004 i
moderselskabets resultatopgørelse under finansielle indtægter. Der
er i regnskabsårene 2004/05 og 2005/06 ikke foretaget udlodning
af udbytte fra hverken dattervirksomheder eller associerede

virksomheder.

Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen når det er sandsynligt at fremtidige
økonomiske fordele vil tilflyde koncernen, og aktivets værdi kan
måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen når de er
sandsynlige og kan måles pålideligt. Ved første indregning måles
aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og

forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici der

fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter

forhold der eksisterede på balancedagen.

Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes,
herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og
forpligtelser der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris.
Endvidere indregnes omkostninger der er afholdt for at opnå årets
indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte
forpligtelser samt tilbageførsler heraf som følge af ændrede

regnskabsmæssige skøn i resultatopgørelsen.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development
AJS samt de virksomheder som kontrolleres af moderselskabet.
Moderselskabet anses for at have kontrol når der direkte eller
indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på

anden måde har bestemmende indflydelse,

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder
mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig
indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksom-
heder. Virksomheder der ledes med andre investorer, betragtes som

joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammendrage regnskaber

i moderselskabet og dartervirksomhederne ved sammenlægning

af ensartede indtægter og udgifter samt aktiver og passiver. De
regnskaber der anvendes til brug for konsolideringen, aflægges

i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Interne
indtægter og udgifter, mellemværender samt urealiserede
koncerninterne gevinster elimineres. Dattervirksomheder og
associerede virksomheder medrages i koncernregnskabet i
ejerperioden. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede,

solgte eller afviklede virksomheder.

Minoritetsinteressernes andel af resultatet indgår som en del af årets

ser DEGN Ta DELIK GE: AJA 83/123

 

Anvendt regnskabspraksis

 

84/123

resultat for koncernen og som en særskilt del af koncernens egen-

kapital,

Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden
hvilket indebærer at der på anskaffelsestidspunktet opgøres forskellen
mellem kostprisen og dagsværdien af identificerbare aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser i den overtagne virksomhed.
Omstruktureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed
indregnes alene i overtagelsesbalancen såfremt de tidgør en
forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til
skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Resterende positive
forskelsbeløb indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver
som goodwill, og der foretages løbende værdiforringelsestests af

goodwillbeløbet.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dartervirksomheder
opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssum-
men og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhæn-
delses- eller afviklingstidspunkter, inklusive goodwill, akkumulerede
valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen samt forventede,
omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsvær-

dien af det modtagne vederlag.

Associerede virksomheder i koncernregnskabet

Associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet
efter den indre værdis metode hvilket indebærer at kapitalandelene
måles til den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders
opgjorte regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens
regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis

tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af
urealiserede, interne fortjenester og tab. På koncernens egenkapital
indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner

og begivenheder der er indregnet direkte på den associerede

MEN

virksomheds egenkapital.

Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ regnskab-
smæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre
langfristede finansielle aktiver der anses for at være en del af den
samlede investering i den associerede virksomhed, nedskrives med
en eventuel resterende negativ indre værdi, Tilgodehavender fra salg
af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskrives
alene i det omfang de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en
hensat forpligtelse til at dække den resterende, negative indre værdi
hvis koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den

pågældende virksomheds forpligtelser,

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for kon-
cernens primære aktivitetsområde, udvikling og entreprise der ledes
sammen med andre investorer (Joint Ventures), er i koncernregn-
skabet indarbejdet ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes
regnskabsposter således at en forholdsmæssig andel svarende til
deltagelsen i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i

koncernregnskabet,

Omregning af fremmed valuta

Før hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes

en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta som
benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den pågældende
virksomhed opererer. Andre valutaer end den funktionelle valuta er
fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første
indregning til den funktionelle valuta efter transaktionsdagens kurs.
Valutakursdifferencer der opstår mellem transaktionsdagens kurs

og kursen på beralingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen under

finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære aktiver i fremmed valuta
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til danske kroner
efter balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valu-
takursgevinster og —tab indregnes i resultatopgørelsen som finansielle

poster. Materielle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige

 

Anvendt regnskabspraksis

 

projekter og andre ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed
valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes
til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes
til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderings-

tidspunkter.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end DKK, omregnes poster

i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og poster i
balancen (inkl. goodwill) efter balancedagens valutakurser. Såfremt
de periodiske gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske
valutakurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske
valutakurser i stedet, Kursforskelle opstået ved omregningen af
udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse til bal-
ancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens
poster til periodiske gennemsnitskurser til balancedagens valutakurs-
er, indregnes direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for
valutakursreguleringer, Valutakursreguleringer af mellemværender
med udenlandske dattervirksomheder som anses for at være tillæg
til/fradrag i nettoinvesteringen, føres direkte på egenkapitalen under
en særskilt reserve for valutakursreguleringer såfremt mellemværen-
det er denomineret i moderselskabets eller den udenlandske datter-

virksomheds funktionelle valuta.

Ved indregning i koncernregnskaber af associerede virksomheder der
aflægger regnskab i en anden funktionel valuta en DKK, omregnes
poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og
poster i balancen efter balancedagens valutakurser. Kursforskelle
opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders egenkapital
ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregn-
ingen af resultatopgørelsens poster til periodiske gennemsnitskurser
til balancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen

under en særskilt reserve for valutakursreguleringer.

Ved køb af kapitalandele i associerede virksomheder eller joint
ventures anvendes overtagelsesmetoden, jf. beskrivelsen ovenfor

under koncernregnskabet.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte finansielle
instrumenter som led i sikring af forretningsmæssige dispositioner
i fremmed valuta. Afledte finansielle instrumenter måles ved første
indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi og indregnes
efter samme praksis som de regnskabsposter og transaktioner der
sikres. Afledte finansielle instrumenter indregnes under andre

tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien
af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i
resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede

aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af
fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen. Når
de sikrede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede

ændringer som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter

som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
dattervirksomheder, indregnes direkte på egenkapitalen i det omfang
der er tale om effektiv sikring. Ved afhændelse af den pågældende
udenlandske virksomhed overføres de akkumulerede værdiændringer

til resultatopgørelsen.

For afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingelserne
for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i
dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Aktiebaseret incitamentsprogram

Koncernens incitamentsprogram omfatter et egenkapitalbaseret

85/123

 

Anvendt regnskabspraksis

 

86/123

aktieprogram (warrants). Det egenkapiralbaserede
incitamentsprogram måles til dagsværdien af optionerne på
tildelingstidspunkter og indregnes i resultatopgørelsen under
personaleomkostninger over perioden hvor den endelige ret
til optionerne opnås, Modposten hertil indregnes direkte på

egenkapitalen.

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes

over antallet af optioner medarbejderne forventes at erhverve ret

til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af
retserhvervede optioner således at den samlede indregning er baseret

på det faktiske antal retserhvervede optioner,

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af

Black-Scholes formlen.

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS 18,
Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker således først
når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen

er opfyldr.

Lejeindtægter på igangværende og færdige projekter samt invester-
ingsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede

lejekontrakter.

For øvrige indtægter anvendes ligeledes salgsmetoden,

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter
der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a. direkte
projektomkostninger, herunder renter i byggeperioden og et tillæg
for andel af indirekte projektomkostninger opgjort som en del af

personaleomkostninger, projektmarerialer, lokaleomkostninger

samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af
projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den

udnyttede projektudviklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangværende
og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektudviklingsomkost-

ninger i det omfang projekterne ikke forventes realiserer.

Værdiregulering investeringsejendomme og tilhørende gæld mv.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og
tilhørende gæld og afledte finansielle instrumenter indregnes
i resultatopgørelsen i regnskabsposten "Værdiregulering

investeringsejendomme, netto”.

Andre eksterne omkostninger

I posten "andre eksterne omkostninger” indregnes omkostninger til

administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i

koncernregnskabet

I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel
af de associerede virksomheders resultat efter skat og forholdsmæssig

eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse
under finansielle indtægter i det regnskabsår hvor udbyttet
deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den
akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres
udbytter dog ikke i resultatopgørelsen, men indregnes som en

nedskrivning på kapitalandelens kostpris.

 

Anvendt regnskabspraksis

 

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og udgifter indeholder renteindtægter og
-omkostninger, kursgevinster og -tab vedrørende transaktioner i
fremmed valuta, gæld og værdipapirer samt amortisering af finansi-
elle forpligtelser, bortset fra dagsværdiregulering af gæld og afledte
finansielle instrumenter tilhørende investeringsejendomme. Heru-
dover indgår i moderselskabets resultatopgørelse under finansielle
indtægter eventuelle udbyrtter fra kapitalandele i dattervirksomheder

og associerede virksomheder, jf. ovenfor.

Skat af årets resultat

Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del der kan henføres
til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del,der kan

henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnsk-
absmæssige værdier og skattemæssige værdier med udgangspunkt

i den planlagte anvendelse af de enkelte aktiver / forpligtelser.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberet-
tigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den
værdi hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved mo-
dregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver
til modregning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster, Det
revurderes på hver balancedag hvorvidt det er sandsynligt at der i
fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til
at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret vurdering
vil kunne udnyttes, baserer på foreliggende budgetter og resultat-
fremskrivninger for en 5-årig periode. Såfremt det vurderes at et
enkelt skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf

over resultatopgørelsen.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser
i de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil være
gældende når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skar.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser

indregnes i resultatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder.
De sambeskattede selskabers samlede skar af indkomst fordeles
mellem de danske, sambeskattede virksomheder i forhold til disses

skattepligtige indkomster.

Balance

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver består af goodwill. Den regnskabsmæssige værdi
af goodwill allokeres til koncernens pengestrømsfrembringende
enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrøms-
bringende enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne

økonomistyring og -rapportering i koncernen.

Goodwili afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforringelsestests
for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige
værdi overstiger genindvindingsværdien. Genindvindingsværdien
opgøres som den højeste værdi af dagsværdien med fradrag af
salgsomkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de forventede
fremtidige nettopengestrømme fra den pengestrømsfrembringende
enhed som goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill

indregnes på en separat linie i resultatopgørelsen.

Materielle aktiver

Investeringsejendomme er ejendomme som besiddes for at opnå
lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme
måles ved første indregning til kostpris der omfatter ejendommens
købspris og eventuelle, direkte tilknyttede omkostninger. Invester-
ingsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, Værdiansættelsen
finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige
betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given
afkastgrad. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i

en særskilt linie i det regnskabsår hvori ændringen er opståer.

kur rear D VK lbnr 871123

 

Anvendt regnskabspraksis

 

88/123

Øvrige materielle aktiver omfatter andre anlæg, driftsmateriel og
inventar og måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt om-
kostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor

aktivet er klar til brug.

Øvrige materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede

brugstid der udgør:

Andre anlæg, driftsmarteriel og inventar 5-10 år

Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over lejekontrakternes

løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder

i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder
måles i moderselskabet til kostpris. Såfremt kostprisen overstiger
genindvindingsværdien, nedskrives denne til lavere værdi. Kostprisen
nedskrives endvidere i det omfang der udloddes mere i udbytte

end der samler set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af

denne.

Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og gælds-

breve og måles til amortiseret kostpris.

Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter består af projekter inden for fast

ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkost-
ninger, herunder renter i projektperioden, og er tillæg for andel
af indirekte projektomkostninger, Der er foretaget nedskrivning
til lavere værdi hvor dette er skønner nødvendigt idet der løbende

foretages værdiforringelsestests af de aktiverede beløb for at sikre

at aktiverne nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige værdi

overstiger genindvindingsværdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del
af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger
samt vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af
projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den

udnyttede projektudviklingskapacitet.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvanligvis
svarer til nominel værdi eller en lavere nettorealisationsværdi.
Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel

vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen såfremt
selskabet har modregningsadgang og samtidig har til hensigt eller
er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser

samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabsår.

Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Værdipapirer

Værdipapirer under kortfristede aktiver består af noterede og
unoterede aktier der er disponible for salg. Værdipapirerne måles ved
første indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dags-
værdireguleringer indregnes direkte på egenkapitalen og resultatføres
ved salg eller afvikling af værdipapirerne, Børsnoterede værdipapirer
måles til børskurs og ikke-børsnoterede værdipapirer måles til dags-

værdi baseret på beregnet kapitalværdi.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunkter for vedtagelse

på generalforsamlingen. Udbytte som ventes udbetalt for året, vises

 

Anvendt regnskabspraksis

 

som en særskilt post under egenkapitalen,

Egne aktier erhvervet af moderselskabet indregnes til kostpris på
egenkapitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes
vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapitalnedsæt-
telse ved annullering af egne aktier reducerer selskabskapirtalen og
forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte på

egenkapitalen under overført resultat.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begivenheder
før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt at der må afgives økonomiske fordele for at indfri

forpligtelsen.

I posten indgår bl.a.

+  Hensættelser til dækning af lejegarantier. Hensættelsen
er foretaget på baggrund af erfaringer med lejegarantier
og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.
Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for
garantierne,

» — Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v.

+  Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede
projekter opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende

tidligere projekter.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkost-
ninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forplig-
telserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et

år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunktet
for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende

måles finansielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris således

at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i

resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden,

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris

der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabsår. Perio-

deafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncern-
en præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme
fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne samt likvide

beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og afslutning.

Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet
reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i driftskapiral,
fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat. Pengestrømme
til investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb
og salg af materielle og andre langfristede aktiver. Pengestrømme
fra finansieringsaktiviter omfatter ændringer i moderselskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, optagelse og
indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på langfristet finansiering samt

udbetaling af udbytte.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget om-
regning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valuta til
balancedagens kurser, Herved elimineres valutakursdifferencernes
effekt på periodens bevægelser og pengestrømme. Beralte renter vises
særskilt, og periodens projektrenter er således ikke indeholdt i likvi-
ditersforskydning fra projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens

tal kan således ikke udledes direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender på

deponeringskonti.

saregeri Fa trdr fe HU. Favtapen i 89/123

 

Anvendt regnskabspraksis

 

90/123

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært segment) og
forretningssegmenter (sekundært segment). Segmentoplysningerne

følger koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.

Segmentindtægter og —omkostninger samt segmentaktiver og
—forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til det
enkelte segment, samr de poster der kan fordeles til de enkelte
segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører
primært aktiver og forpligtelser der er forbundet med koncernens

administrative funktioner, indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle

aktiver samt kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder.

Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som direkre
kan henføres til driften i segmentet, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre
tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter samt likvide

beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan henføres
til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og
tjenesteydelser, gæld til kredirtinstitutter, ansvarligt obligationslån,

anden gæld og lign.

 

Anvendt regnskabspraksis

 

Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforretning:

Overskudsgrad:

Soliditetsgrad (egenkapital):

Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital):

Indre værdi:

Resultat pr. aktie:

Udvandet resultat pr. aktie:

Udbytte:

Resultat til analyseformål x 100

 

Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele

Resultat af primær drift x 100

 

Nettoomsætning

Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100

 

Passiver i alt

Egenkapital inkl. minoritetsandele med tillæg af ansvarlige lån x 100

 

Passiver i alt

Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100

 

Antal aktier

Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

 

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

 

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb incl. udestående aktieoptioners
gennemsnitlige udvandingseffekt

Moderselskabets udbytte pr. aktie

91/123

 

Resultatopgørelse

 

92/123

Nettoomsætning
Eksterne direkte projektomkostninger
Værdiregulering investeringsejendomme, netto

Bruttoresultat

Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger

I alt

Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver
Ordinært resultat før finansiering

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

I alt

Resultat før skar

Skat af årets resultat

Årets resultat

Fordeles således

Aktionærer i TK Development A/S

Minoritetsandele

Årets resultat

Resultat pr. aktiei DKK

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20

Forslag til resultatdisponering
Overført resultat

MJ

2005/06

1.623,3
-1.401,4
157,1
379,0

-53,4
-90,7

-144,1
234,9
-10,0
224,9
-2,6
0,0
109,4
-266,6
-159,8
65,1
23,4

88,5

38,0
50,5
88,5

2,7
2,7

2004/05
2.131,8
-1.727,2
8,4
413,0

-49,8
-96,3

-146,1
266,9
-13,9
253,0

-0,6
0,0
218,9
-377,9
-159,6
93,4

-12,8

80,6

32,1
48,5
80,6

2,3
2,3

2005/06
0,0
-11,1
0,0
-11,1

-5,5
-2,9

-19,7
0,0
-7,1
213,5
-143,7
62,7
43,0
-10,3

32,7

32,7

 

2004/05
-5,2
-5,4
0,0
-10,6

-2,5
-2,8

-5,3
-15,9
2,3
-13,6
0,0
144,9
224,8
-156,3
213,4
199,8
-25,9

173,9

173,9

 

Balance

 

AKTIVER
Langfristede aktiver

Goodwill
Immaterielle aktiver

Investeringsejendøomme
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Materielle aktiver

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Udskudte skatteaktiver

Andre langfristede aktiver

Langfristede aktiver i alt

Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender i alt

Værdipapirer

Likvide beholdninger
Kortfristede aktiver i alt

AKTIVER

Note

14

15
16

17
18

20

21
22

31.01.06

29,1
29,1

761,6
25,6
787,2

0,0
25,5
0,0
53,4
269,3
348,2

1.164,5

2.260,4

594,8
101,7
241,1

8,7
946,3

4,1
363,8
3.574,6

4.739,1

31.01.05

29,1
29,1

598,7
29,3
628,0

0,0
25,4
0,0
26,3
231,4
283,1

940,2

2.715,0

769,5
93,7
222,6
12,5
1.098,3

4,0
533,7
4.351,0

5.291,2

31.01.06

5,1
5,1

0,0
0,9
0,9

780,2
0,0
2.003,4
0,0

8,8
2.792,4

2.798,4

0,0

0,0
0,0
10,5
0,3
10,8

24,0
14,8
49,6

2.848,0

 
 

31.01.05

5,1
5,1

0,0
0,0
0,0

186,2
0,0
2.796,4
0,4
95,1
3.078,1

3.083,2

0,0

0,0
0,0
7,8
0,7
8,5

4,0
17,9
30,4

3.113,6

 

93/123

 

Balance

 

94/123

 

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital

Reserve for regulering til dagsværdi
Reserve for valutakursreguleringer
Overført resultat

Aktionærernes andel af egenkapitalen

Minoritetsandele
Egenkapital i alt
Forpligtelser

Ansvarligt obligationslån
Ansvarlig lånekapital
Kreditinstitutter

Hensatte forpligtelser
Gældsbrev

Udskudrte skatteforpligtelser
Langfristede forpligtelser i alt

Ansvarligt obligationslån
Kreditinstitutter

Leverandørgæld

Gæld til tilknyttede virksomheder
Modragne forudbetalinger fra kunder
Selskabsskat

Hensatte forpligtelser

Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt

Forpligtelser i alt

PASSIVER

Note

23

24
24
25
26

28

24

25

26
29

   

2005/06

560,9
165,5

13,2
159,5
899,1

87,6

986,7

0,0
12,4
457,4
38,3
3,1
38,6
549,8

494,4
2,133,6
277,9
0,0
35,5
36,5
25,1
190,0
9,6
3.202,6

3.752,4

4.739,1

2004/05

280,4
8,4
3,6

18,4

310,8

32,9

343,7

765,1
13,7
463,1
26,9
19,2
55,1
1.343,1

0,0
3.000,3
197,5
0,0
63,5
38,7
24,4
272,5
7,5
3.604,4

4.947,5

5.291,2

2005/06

560,9
0,0

3,1
1.083,4
1.647,4

0,0

1.647,4

0,0
0,0
68,0
21,3
0,0
0,0
89,3

296,6
603,7
9,7
162,4
0,0
13,3
6,7
18,9
0,0
1.111,3

1.200,6

2.848,0

  

2004/05

280,4
0,0

2,6
879,8
1.162,8

0,0

1.162,8

550,0
0,0
85,0
12,6
15,0
0,0
662,6

0,0
1.008,9
0,6
230,6
0,0

0,0

6,6
41,5
0,0
1.288,2

1.950,8

3.113,6

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 
  

Koncern

  

 

Egenkapital pr. 1. februar 2004
Regulering p.g.a overgang til IFRS
Egenkapital pr. 1. februar 2004

Årets resulrat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Skat af årets egenkapitalbevægelser
Totalindkomst

Øvrige reguleringer
Egenkapitalbevægelser 2004/05
Egenkapital pr. 31. januar 2005

Årets resultat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Skat af årets egenkapitalbevægelser
Totalindkomst

Aktiebaseret aflønning (warrants)
Kapirtalforhøjelse

Omkostninger ved kapitalforhøjelse

Salg af tegningsretter i fbm. kapitalforhøjelse

Egenkapitalbevægelser 2005/06

Egenkapital pr. 31. januar 2006

 
   

Egenkapital pr. 1. februar 2004
Regulering p.g.a overgang til IFRS
Egenkapital pr. 1. februar 2004

Årets resultat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Skat af årets egenkapitalbevægelser
Totalindkomst

Øvrige reguleringer
Egenkapitalbevægelser 2004/05
Egenkapital pr. 31. januar 2005

Årets resultat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Regulering vedr. fuld fordelings metoden

Skar af årets egenkapitalbevægelser
Totalindkomst

Aktiebaseret aflønning (warrants)
Kapitalforhøjelse

Omkostninger ved kapitalforhøjelse

Salg af tegningsretter i fb. kapitalforhøjelse
Egenkapirtalbevægelser 2005/06

Egenkapital pr. 31. januar 2006

Reservefor — Reserve for Overført
Aktiekapital regulering til  valutakurs- rel tat at
dagsværdi reguleringer
280,4 0,0 0,0 293,7 574,1
0,0 0,0 0,0 -298,5 -298,5
280,4 0,0 0,0 4,8 275,6
0,0 8,4 0,0 23,7 32,1
0,0 0,0 20,6 0,0 20,6
0,0 0,0 -17,0 0,0 -17,0
0,0 8,4 3,6 23,7 35,7
0,0 0,0 0,0 -0,5 -0,5
0,0 8,4 3,6 23,2 35,2
280,4 8,4 3,6 18,4 310,8
0,0 157,1 0,0 -119,1 38,0
0,0 0,0 12,1 0,0 12,1
0,0 0,0 -2,5 0,0 -2,5
0,0 157,1 9,6 -119,1 47,6
0,0 0,0 0,0 0,2 0,2
280,5 0,0 0,0 280,4 560,9
0,0 0,0 0,0 -20,8 -20,8
0,0 0,0 0,0 0,4 0,4
280,5 157,1 9,6 141,1 588,3
560,9 165,5 13,2 159,5 899,1

Minoritets-
andele

5,5
-6,9
-1,4
48,5
-14,2
0,0
34,3
0,0
34,3
32,9
50,5

0,0
52,0

0,0
2,7
0,0
0,0
54,7

87,6

 

0,4
643,0

986,7

 

Aktiekapital

280,4
0,0
280,4

0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
0,0
280,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
280,5
0,0
0,0
280,5

560,9

Reserve for
valutakurs-

reguleringer

Overført
resultat

0,0 293,7
0,2 412,7
0,2 706,4
0,0 173,9
21,5 0,0
-19,1 0,0
2,4 173,9
0,0 -0,5
2,4 173,4
2,6 879,8
0,0 32,7
0,5 0,0
0,0 -89,1
0,0 0,0
0,5 -56,4
0,0 0,0
0,0 280,4
0,0 -20,8
0,0 0,4
0,5 203,6
3,1 1.083,4

I alt

175,8
1,162,8

32,7
0,5
-89,1
0,0
-55,9

0,0
560,9
-20,£
0,4
484,6

1.647,4

95/123

 

Pengestrømsopgørelse

 

96/123

 

 

 

2005/06

Resultat før finansiering 224,9
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme -157,1
Afskrivninger 8,2
Hensatte forpligtelser 9,9
Kursreguleringer -26,0
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 570,4
- heraf overført til investeringsejendomme 0,0
Ændringer i tilgodehavender 157,8
Ændringer i kreditinstitutter -903,0
Ændringer i kreditorer og anden gæld -38,5
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -153,5
Betalte renter m.v. -271,4
Modtagne renter m,v. 58,4
Betalt selskabsskat -30,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet -396,9
Investeringer i driftsmidler, netto -3,7
Investeringer i investeringsejendomme 4,8
Investeringer i grunde og bygninger, netto 0,0
Investering i indretning af lejede lokaler -0,7
Køb af værdipapirer og kapitalandele -17,4
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0
Salg af egne tegningsretter 0,4
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -26,3
Ændring i ansvarlig lånekapital -272,0
Udbetalt udbytte 0,0
Ændringer i langfristet finansiering -21,8
Kapitalforhøjelse 560,9
Emissionsomkostninger -20,8
Optagelse af ansvarligt obligationslån 0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 246,3
Årets pengestrøm -176,9
Likvider, primo 533,7
Kursregulering af likvider 7,0
Likvider ultimo 363,8

2004/05

253,0

-8,4
14,0
10,9
-12,9
2.738,3
-480,5
-493,3
-1.855,4
-205,6

-39,9

-311,9
37,3
-33,3

-347,9

1,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

1,6

-100,0
0,0
470,7
0,0
0,0
215,1

585,8

239,5
291,5

2,6
533,7

   

2005/06

-19,7

0,0
-0,2
-22,9
-8,4
0,0
0,0
-147,2
-422,2
-80,3

-700,9

-113,7
187,3
0,0

-627,3

1,1
0,0
0,0
0,0
0,0

353,8
0,4

353,1

0,0
-0,8
-268,4
560,9
-20,7
0,0

271,0

-3,2
17,9

0,1
14,8

  
   

2004/05

-13,6

0,0
-2,3
15,0

2,8

0,0

0,0

-287,4
78,5
92,6

-114,4

-112,6
184,6
0,0

-42,å

0,0
0,0
-12,3
0,0
0,0
161,2
0,0

148,9

-100,0
0,0
7,3
0,0
0,0
0,0

-92,7

13,8
4,1
0,0

17,9

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger,

som koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 263,2 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

 

Noter

 

Indholdsfortegnelse

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Note 2. Segmentoplysninger for koncernen

Note 3. Nettoomsætning

Note 4. Andre eksterne omkostninger

Note 5. Personaleomkostninger

Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Note 8. Kapitalandele i associerede virksomheder

Note 9. Kapitalandele i Joint Ventures

Note 10. Finansielle indtægter

Note 11. Finansielle omkostninger

Note 12. Skat

Note 13. Resultat pr. aktie

Note 14. Goodwill

Note 15. Investeringsejendomme

Note 16. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Note 17. Andre værdipapirer og kapitalandele

Note 18. Udskudt skatteaktiv

Note 19. Igangværende og færdige projekter

Note 20. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Note 21, Værdipapirer

Note 22. Likvide beholdninger

Note 23. Aktiekapital

Note 24. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån
Note 25. Gæld til kreditinstitutter

Note 26. Hensatte forpligtelser

Note 27. Operationelle leasingkontrakter

Note 28. Udskudte skatteforpligtelser

Note 29. Anden gæld

Note 30. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 31. Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 32, Transaktioner med nærtstående parter

Note 33. Begivenheder efter balancedagen

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS

98

99
100
100
100
101
101
102
103
103
103
103
104
104
105
106
106
107
107
107
108
108
103
109
109
110
110
111
111
11
112
113
114
115

971123

 

Noter

 

98/123

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunkret for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de

forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige vurderinger,
der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten. Sådanne vurderinger omfatter bl.a. følgende væsentlige forhold: måling af investeringsejendomme
til dagsværdi, værdiansættelse af igangværende og færdige projekter, værdiansættelse af tilgodehavender, værdiansættelse af udskudte skatteaktiver og

værdiansættelse af goodwill.

Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor de forventede
fremtidige beralingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan

værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31 januar 2006.

Igangværende og færdige projekter
Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt,
herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det

forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.

Tilgodehavender

Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foretages ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehavende. En væsentlig del af
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser kan henføres til tilgodehavende restsalgssum hidrørende fra koncernens salg af Field's-prøjekter i et
tidligere regnskabsår. Den resterende salgssum opgøres pr. 1. marts 2007 baseret på centrets drift. Det afgørende element er den opnåede leje i 2006/07,
herunder den omsærningsafhængige leje der kan opnås i tillæg til den aftalte minimumsleje fra de enkelte lejere. Der kan være betydelig usikkerhed

forbundet med værdiansættelsen af den tilgodehavende resterende salgssum vedrørende Field's projektet.

Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretager på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag.
Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne afvige fra værdien opgjort pr. 31.

januar 2006, Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resulrtatfremskrivninger for en 5-årig periode.

Goodwill

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder,

hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte
pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede

goodwillbeløb.

Der henvises i øvrige til afsnittet ”Risikoforhold” side 45 i nærværende årsrapport.

 

Noter

 

 

 

 

 

 

Note 2. Segmentoplysninger for koncernen

Primært segment 2005/06

Nerttoomsætning

Værdiregulering investeringsejendomme, netto
Resultat associerede virksomheder

Ordinært resultat før finansiering
Kapitalandele i associerede virksomheder
Segmentaktiver

Segmentforpligtelser

Anlægsinvesteringer

Afskrivninger

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger

  

Primært segment 2004/05

Nettoomsætning

Værdiregulering investeringsejendomme, netto
Resultat associerede virksomheder

Ordinært resultat før finansiering
Kapitalandele i associerede virksomheder
Segmentaktiver

Segmentforpligtelser

Anlægsinvesteringer

Afskrivninger

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger

Nordeuropa

931,6

-2,3
-39,9
23,6
3.010,9
3.145,3
35,1

7,3

116,5

Central-
europa

691,7
155,0
0,0
264,8
0,0
1.450,8
522,6
1,8

2,7

25,9

Ikke
fordelt

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
277,Å
84,5
0,0
0,0

0,0

I alt

 

 

Nordeuropa

23,2
1.524,4
4.075,5

1,7
8,6

10,5

Central-
europa

789,4

77,2

0,0

183,8

0,0

3.524,6

770,7

0,7

5,3

14,5

Ikke
fordelt
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
242,2
101,3
0,0
0,0

0,0

I alt

23,6
4.739,1
3.752,4

6,9

10,0

142,4

  

2.131,8

23,2
5.291,2
4.947,5

VÆ

13,9

25,0

99/123

 

Noter

 

100/123

Note 2. Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

Butik Kontor

Sekundært segment 2005/06

Nettoomsætning 1.077,1 280,2
Segmentaktiver 1.163,0 344,7
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0
Sekundært segment 2004/05

Nettoomsætning 1.190,0 463,5
Segmentaktiver 1.341,1 509,4
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0

2005/06
Note 3. Nettoomsætning
Salg af projekter og ejendomme 1.484,7
Lejeindtægter 96,3
Salg af tjenesteydelser 42,3
Nettoomsætning i alt 1.623,3

2005/06
Note 4. Andre eksterne omkostninger

Administrationsomkostninger 35,7
Lokaleomkostninger 14,4
Bilomkostninger 3,3
Andre eksterne omkostninger i alt 53,4

 
 

2005/06

Note 5. Personaleomkostninger

Honorar til bestyrelse 1,8
Gager m.v. til moderselskabets direktion 6,3
Fastholdelsesbonus 0,3
Pensioner og andre omkostninger til social sikring 7,2
Omkostninger til incentive program 0,2
Øvrige gager og personaleomkostninger 74,9
Viderefaktureret via serviceaftaler 0,0
Personaleomkostninger i alt 90,7
Gennemsnitligt antal ansatte 195
Antal ansatte ultimo 212

De aktiebaserede incitamentsprogrammer er nærmere beskrevet i afsnittet under aktionærforhold.

Segment-

mix

266,0
2.350,2

0,0

478,3
2.455,3

0,0

2004/05

1.937,2
146,4
48,2

2.131,8

2004/05

28,6
17,8
3,4

49,8

2004/05

1,3
5,3
0,0
7,9
0,0
81,8
0,0

96,3

191

180

Ikke
fordelt
0,0
881,2

6,9

0,0
985,4

2,4

2005/06

0,0
0,0
0,0

2005/06

1,0
6,3
0,3
0,7
0,0
3,5
-8,9

2,9
4

4

 

I alt

1.623,3
4.739,1

6,9

2.131,8
5.291,2

2,4

 

2004/05

0,0
-5,2
0,0

 

 

2,5
0,0
0,0

2,5

 

2004/05

0,8
5,3
0,0
0,2
0,0
3,3
-6,8

2,8
5

4

 

Noter

 

Note 5. Personaleomkostninger (fortsat)

Aktiebaseret aflønning

Direktionen er omfatter af en fastholdelsesbonus, der periodiseres over aftaleperioden,

Bestyrelsen har — efter bemyndigelse af generalforsamlingen — tildelt warrants til direktionen og ledende medarbejdere i TK Development A/S og
selskaber, der er koncernforbundne hermed. Tildelingen giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20 til en kurs baseret på børskursen
omkring tildelingstidspunktet med tillæg af en årlig regulering fra tildelingstidspunktet til exercisetidspunktet.

Optionerne kan udnyttes i tre 6-ugers perioder, der er placeret:

. — efter offentliggjørt årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09

» — efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10

… — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 57,81 opgøres til henholdsvis DKK 74,54,
DKK 77,05 og DKK 80,63 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af optionerne er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 8,7 mio. ved
anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag
af en forventer fremtidig volatilitet på 30 % og et renteniveau på 3 %. Herudover er der forudsat ar optionerne udnyttes i den midterste
udnyttelsesperiode.

De tildelte optioner fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 586.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

   

 

    

   

      

 

  

SP er! oderselskab:

2005/06 2004/05 2005/06 2004/05

Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

Samlet honorar Deloitte 6,1 4,5 4.0 0,3

Samler honorar Nielsen & Christensen 3,7 3,5 2,6 0,2

Honorarer i alt 9,8 8,0 6,6 0,5

Honorarer kan specificeres således:

Revision Deloitte 2,6 2,0 1,0 0,3

Revision Nielsen & Christensen 0,9 1,2 0,1 0,2

Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 3,5 2,5 3,0 0,0

Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 2,8 2,3 2,5 0,0

       
   

     

  

2005/06 2004/05 2005/06 2004/05

Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Kostpris pr. 1. februar 0,0 0,0 307,5 166,8
Årets tilgang 0,0 0,0 625,7 149,5
Kapitalindskud 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets afgang 0,0 0,0 -94,1 -8,8
Kapirtalregulering m.v. 0,0 0,0 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 0,0 0,0 839,1 307,5
Nedskrivninger pr. 1. februar 0,0 0,0 -533,9 -417,8
Årets nedskrivninger 0,0 0,0 -8,0 -116,1
Tilbageført vedr. afgang 0,0 0,0 79,5 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar 0,0 0,0 "462,4 -533,9
Modregninger pr. 1. februar 0,0 0,0 412,6 295,8
Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser 0,0 0,0 -9,1 116,8
Modregninger pr. 31. januar 0,0 0,0 403,5 412,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,0 0,0 780,2 186,2

For en oversigt over tilknyttede virksomheder henvises til koncernoversigten side 122, hvor også den regnskabsmæssige behandling i
koncernregnskabet fremgår.

RD ile gr TD 101/123

 

Noter

 

Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder (fortsat)

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. Januar gennemført værdiforringelsestest, I de tilfælde kostprisen
overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Nedskrivningerne er indregnet i linien "indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”

Enkelte af dartervirksomhederne er uden driftsaktivitet og påtænkes likvideret, hvorfor der ikke vil være fremtidige pengestrømme ud over det
forventede likvidationsprovenue. Der er for disse dattervirksomheder sket nedskrivning til det forventede likvidationsprovenue.

Indtægter af kapitalandele:

Årets nedskrivninger jf. ovenfor

-8,0 -116,1
Avancer ved salg og likvidationer 0,9 261,0
Indtægter af kapitalandele i alt 7,1 144,9

  
     

2005/06 2004/05. 2005/06 2004/05
Note 8. Kapitalandele i associerede virksomheder

Kostpris pr. 1. februar 22,5 22,7 0,0 0,0
Årets tilgang 0,0 0,0 0,0 0,0
Kapitalindskud 0,3 0,2 6,0 0,0
Årets afgang 0,0 -0,5 0,0 0,0
Kapitalregulering m.v. 0,0 0,1 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 22,8 22,5 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger 1. februar -0,6 0,0 0,0 0,0
Årers resultat efter skat -2,6 -0,6 0,0 0,0
Nedskrivninger 0,0 0,0 0,0 0,0
Udlodning 0,0 0,0 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -3,2 -0,6 0,0 0,0
Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 5,9 3,5 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 25,5 25,4 0,0 0,0

For en oversigt over associerede virksomheder, der måles i koncernens balance efter den indre
værdis henvises til koncernoversigten side 122,
Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder,

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

Omsætning 2,6 2,7 0,0 0,0
Årets resultat 7,3 -0,1 0,0 0,0
Aktiver 75,8 85,0 0,0 0,0
Forpligtelser 107,1 107,4 0,0 0,0
Koncernens andel af årets resultat -2,6 -0,6 0,0 0,0
Koncernens andel af egenkapital -10,2 -6,9 0,0 0,0

102/123

 

Noter

 

 

  

 
 

Koncern

 

6 2004/05

 

2005/0
Note 9. Kapitalandele i Joint Ventures

or en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises til side 122, hvoraf den regnskabsmæssige
borenninge skaber af hvet enkelt kk investeringer i Joint

ehandlning 7 koncernregn: t af hvet enkelt selskab fremgår. Moderselskabet har ikke investeringer i joint ventures.
Omsætning 76,7 245,5
Omkostninger -22,3 -174,9
Kortfristede aktiver 692,8 583,6
Langfristede aktiver 145,9 138,5
Kortfristede forpligtelser 458,1 117,6
Langfristede forpligtelser 118,0 186,9

 

 

 
 
  

 

É

   
 

 

  

2005/06

2004/05 2005/06

Note 10. Finansielle indtægter

Renter, likvider og værdipapirer m.v. 8,8 5,3 0,3 0,4
Renteindtægter fra Joint Ventures 12,5 48,8 0,0 0,0
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 0,0 0,0 189,9 194,3
Renteindtægter juniorlån 0,0 0,0 20,3 21,7
Renteindtægter på mellemregninger 29,5 1,2 0,0 0,0
Valutakursgevinster 22,5 147,9 0,0 2,5
Akrtieavance 0,5 0,0 0,0 0,0
Øvrige finansieringsindtægter 35,6 15,7 3,0 5,9
Finansielle indtægter i alt 109,4 218,9 213,5 224,8

Note 11. Finansielle omkostninger

Renteomkostninger kreditinstitutter 133,7 199,3 49,7 54,9
Renteomkostninger til Joint Ventures 33,0 37,4 0,0 0,0
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 0,0 0,0 23,2 32,0
Renteomkostninger ansvarlige lån 92,4 80,2 62,2 63,9
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 5,5 69,2 8,2 2,0
Øvrige finansieringsomkostninger 28,4 27,9 0,4 3,5
Finansiering vedr. igangværende projekter -26,4 -36,1 0,0 0,0
Finansielle omkostninger i alt 266,6 377,9 143,7 156,3

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 6 - 83%

 

Note 12, Skat

Aktuel selskabsskat 32,5 45,8 13,3 0,0
Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår 0,0 0,0 0,0 0,0
Ændring i udskudt skat -55,9 -33,0 -3,0 0,0
Skar af årets resultat -23,4 12,8 10,3 0,0

Skat af årets resultat kan forklares således:

Dansk skatteprocent 28,0 30,0 28,0 30,0
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder -18,1 -1,8 0,0 0,0
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår -30,0 17,3 -13,3 0,0
Skatteaffekt af:
Ikke-skattepligtige indtægter -71,6 0,6 -22,1 7,5
Ændring af skattesats 28,2 10,8 12,4 0,0
Overførsel sambeskarningsover-/ underskud 0,0 6,0 0,0 23,6
Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskud i udenlandske dattervirksomheder 28,4 -42,6 15,1 0,0
Andet -0,8 -0,6 0,0 0,0
Effektiv skatteprocent -35,9 13,7 20,1 61,1

103/123

 

Noter

 

104/123

 

 

Note 13. Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20

Årets resultat

Minoriteternes andel af koncernresultatet

Aktionærernes andel af årets resultat

Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 antal stk.
Gennemsnitligt antal egne aktier a nom. DKK 20 antal stk.
Gennemsnitligt antal aktier i omløb antal stk.
Udestående warrants' gennemsnitlige udvandingseffekt antal stk.
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb antal stk.

31.01.06 31.01.05

Note 14. Goodwill

Kostpris pr. 1. februar 43,6
Tilgang 0,0
Afgang 0,0
Kostpris pr. 31. januar 43,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5
Årets nedskrivninger 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 29,1

Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa,

Ledelsen har pr. 31. januar 2006 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.

2005/06

2,7

88,5
50,5
38,0

14.216.654
-23.080
14.193.574
68.833

14.262.407

2004/05

2,3

2,3

80,6

48,5
32,1

14.021.905

-30.757

13.991.148

0

13.991.148

31.01.06
43,6 7,7
0,0 0,0
0,0 0,0
43,6 7,7
14,5 2,6
0,0 0,0
14,5 2,6
29,1 5,1

Genindvindingsværdien er baserer på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for

regnskabsårene 2006/07 til 2008/09 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.

Værdiforringelsestesten har ikke giver anledning til at foretage nedskrivning.

 

31.01.05

7,7
0,0
0,0
7,7

2,6
0,0

2,6

5,1

Ændringerne i anvendt regnskabspraksis i forbindelse med overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS er beskrevet i anvendt regnskabspraksis.

 

Noter

 

 
 

[Bela

 

 

Note 15. Investeringsejendomme
Kostpris pr. 1. februar
Valutakursreguleringer primo
Omkostninger til forbedringer
Afgang
Kostpris pr. 31. januar
Opskrivninger pr. 1. februar

ets opskrivninger
Tilbageførre opskrivninger
Opskrivninger pr. 31. januar
Nedskrivninger pr. 1. februar
Årets nedskrivninger
Tilbageførte nedskrivninger
Nedskrivninger pr. 31. januar
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
Fordeles således:

Centraleuropæiske investeringsejendomme
Tyske investeringsejendomme

I alt

Op- og nedskrivninger investeringsejendomme
Regulering gældsforpligtelser, gevinst
Regulering gældsforpligtelser, tab

Værdireguleringer investeringsejendomme i alt, netto
Lejeindtægter, investeringsejendomme
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer

Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer

Nertoindrægter fra investeringsejendomme

Ændringerne i anvendt regnskabspraksis i forbindelse med overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS er beskrevet i anvendt regnskabs

Investeringsejendomme:

Shoppingcenter Futurum, Ostrava
Multifunctional Center Futurm, Hradec Kralové
Shopping Center Hanå, Olomouc

Shopping Center Plejada, Sosnowiec

Lidescheid/Berlin

De 3 tjekkiske investeringsejendomme er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene finder sted ud fra en
til nutidsværdi uf dra ovennævnte afkastsgrader. Der henvises endvidere til yderligere

Beliggenhed
Tjekkiet
Tjekkiet
Tjekkiet
Polen

Tyskland

Afkastkrav
8,0%
8,0%
8,0%
7,5%

6,0%

 
 

31,01.05

590,3 942,8
1,0 -0,3
4,8 0,0
0,0 -352,2
596,1 590,3
77,2 0,0
155,0 77,2
0,0 0,0
232,2 77,2
68,8 0,0
0,0 68,8
-2,1 0,0
66,7 68,8
165,5 8,4
761,6 598,7
533,1 373,0
228,5 225,7
761,6 598,7
165,5 8,4
0,0 0,0
0,0 0,0
165,5 8,4
46,2 77,5
-7 så -9,7
-0,8 -2,4
38,0 65,4
praksis.
Ansk.år kvm.
2000 23.600
2000 18.300
2002 10.100
1094 21.200
1994-
1998 26.000

discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres
beskrivelse under ledelsesberetningen side 15.

105/123

 

Noter

 

      

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05
Note 16. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Kostpris pr. 1. februar 64,8 72,1 0,2 0,2
Kursregulering af anskaffelsessum primo 2,5 1,5 0,0 0,0
Tilgang 6,9 2,5 11 0,0
Afgang -12,5 -11,3 -0,2 0,0
Kostpris pr. 31. januar 61,7 64,8 1,1 0,2
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 35,5 32,3 0,2 0,2
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo 0,8 1,0 0,0 0,0
Årets af- og nedskrivninger 7,9 9,5 0,2 0,0
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -8,1 -7,3 -0,2 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 36,1 35,5 0,2 0,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 25,6 29,3 0,9 0,0

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.

       

31.01.06

 

31.01.05
Note 17. Andre værdipapirer og kapitalandele

Kostpris pr. 1. februar 39,5 54,7 13,4 13,4
Årets tilgang 34,8 0,0 0,0 0,0
Årets afgang 5,9 -15,2 -13,4 0,0
Kostpris pr. 31. januar 68,4 39,5 0,0 13,4
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar 13,2 13,9 13,0 13,4
Tilbageført vedrørende årets afgang 0,0 -0,7 -13,0 -0,4
Årets op- og nedskrivninger 1,8 0,0 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 15,0 13,2 0,0 13,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 53,4 26,3 0,0 0,4

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.

106/123

 

 

Noter

 

 
 
  
 

 

  
 

 

31.01.06
Note 18. Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 271,5
Overført sambeskatning 0,0
Ændring i skatteprocent -20,1
Årets tilgang 69,9
Årets afgang 0,0
Skat af egenkapitalbevægelser -2,5
Valutakursreguleringer 0,7
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 319,5
Værdiregulering pr. 1. februar -40,1
Årets værdiregulering -10,1
Værdireguleringer pr. 31. januar -50,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 269,3

Udskudt skatteaktiv vedrører:

Materielle aktiver -2,9
Andre langfristede aktiver 1,3
Kortfristede aktiver 46,7
Skat vedrørende sambeskattede selskaber 0,0
Hensatte forpligtelser 22,3
Værdi af skattemæssig underskud 252,1
Nedskrivning af skatteaktiv -50,2
I alt 269,3

  
 
 

Note 19. Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 2.488,9
Aktiverede renter m.v. 409,6
Modtagne aconto betalinger -638,1
Igangværende og færdige projekter i alt 2.260,4

 
  
 

Note 20. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

Tilgodehavender vedrørende entreprisekontrakter (byggeri for fremmed regning) 10,2

Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser før modregning af finansielle 691,9
Ideforpligtelser ?
odregning af finansielle gældsforpligtelser -107,3

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 594,8

31.01.05

348,4
0,0
-10,1
0,0
-57,9
-19,1
10,2

271,5

-80,0
39,9

-40,1

231,4

2,5
0,0
76,7
0,0
12,1
180,2
-40,1

231,4

2.537,3
366,5
-188,8

2.715,0

31.01.05

19,2
1254,2
-503,9

769,5

 

95,1
-89,1
-0,4
11,0
0,0
-0,1
0,0

16,5

0,0
7,7

7,7

8,8

-1,2
0,0
0,0
0,0

17,7
0,0

-7,7

8,8

31.01.06

0,0
0,0
0,0

0,0

31.01.06

0,0
0,0
0,0

0,0

31.01.06 31.

31.01.05

  

31.01.05

122,6
0,0
0,0
0,0

-26,0

-1,4
-0,1

0,0
0,0

0,0

95,1

-1,1
0,0
27,9
-25,4
12,1
81,6
0,0

95,1

0,0
0,0
0,0

0,0

  

 

0,0
0,0
0,0

0,0

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodehavenderne forventes

g

at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi,

107/123

 

Noter

 

108/123

 

 

  

 
 

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05

Note 21. Værdipapirer

Noterede værdipapapirer 0,1 0,1 20,0 0,1
Unoterede værdipapirer 4,0 3,9 4,0 3,9
Værdipapirer i alt 4,1 4,0 24,0 4,0

Noterede værdipapirer består af aktier og obligationer noterer på Københavns Fondsbørs og er optager til statusdagens kurs.
Unoterede værdipapirer indeholder pantebreve der er optager ved første indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi,

   
   

 

31.01.06

 

31.01.

  

31.01.06

Note 22. Likvide beholdninger

Frie likvider 100,6 241,2 0,2 0,1
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld 443,4 300,0 14.6 17,8
dispositionsret over. ? ? > ?

Modregning af finansielle forpligtelser -180,2 -7,5 0,0 0,0
Likvide beholdninger i alt 363,8 533,7 14,8 17,9

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.

Note 23. Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.

I januar 2006 udstedte selskaber i forbindelse med en aktieemission med fortegningsret for eksisterende aktionærer 14.021.905 stk. nye aktier a
nom. DKK 20. De samlede omkostninger til denne kapitalforhøjelse udgjorde DKK 20,8 mio. og omfatter bl.a. honorarer til banker, advokater og
revisorer. Omkostningerne er indregner i "overført resultat”.

Bestyrelsen blev på ektraordinær generalforsamling bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til nominelt DKK 18,2 mio
(910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har tildelt warrants til direktion og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til tegning af 826.000 stk.
aktier a DKK 20. For nærmere beskrivelse af tildelingen samt udnyttelse m.v. henvises til ledelsesberetningen side 34.

Nominel værdi (DKK
mio)

Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo

Antal stk. i tusinder
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste
5 år:

2001/02 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2002/03 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2003/04 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2005/06 14.021,9  28.043,8 280,4 560,9

I forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købt aktier aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner.
Beholdningen svarer til andelen af de uudnyttede optioner. Det er ikke selskabets politik at eje egne aktier hvorfor egenbeholdningen vil blive solgt i
seksugersperioden efter offentliggørelse af årsregnskabsmeddelelsen.

Antal stk. ontinel værdi (DKK 96 af aktiekapital
Egne aktier 31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05
l. februar £ del då | 30.757 30.757 0,6 0,6 0,22% 0,22%
Anvendt i forbindelse med udnyttelse af
aktieoptioner 78.375 0 -0,2 0,0 -0,06% 0,00%
Udvanding i forbindelse med kapiralforhøjelse 0 0 0,0 0,0 -0,08% 0,00%
31. januar 22.382 30.757 0,4 0,6 0,08% 0,22%

  

   

 

Noter

 

 

 

 
  
  

 

Moderselskab
31.01.06 31.01.05

 

 

 

 

,06 31.01.05

 

Note 24. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån

Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån er indregnet således i balancen:

Langfristede ansvarligt obligationslån 0,0 765,1 0,0 550,0
Langfristede ansvarlig lånekapital 12,4 13,7 0,0 0,0
Kortfristede ansvarligt obligationslån 494,4 0,0 296,6 0,0
I alt dagsværdi 506,8 778,8 296,6 550,0
I alt nominel værdi 509,2 783,7 296,6 550,0

Det ansvarlige obligationslån forrentes med 10,8 - 15,0%. Den ansvarlige lånekapital forrentes med en andel af et
eventuelt nettooverskud i forbindelse med salg af aktier.

 

 
 
  
 

 

 
   

 

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05

Note 25. Gæld til kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter er indregner således i balancen:

Langfristede gældsforpligtelser 457,4 463,1 68,0 85,0
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.421,11 3.511,7 603,7 1.008,9
Gæld til kreditinstitutter i alt 2.878,5  3.974,8 671,7 1.093,9
Modregning i aktiver:

Tilgodehavender -107,3 -503,9 0,0 0,0
Likvide beholdninger -180,2 -7,5 0,0 0,0
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 2.591,0 3.463,4 671,7 1.093,9

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang
selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.

Dagsværdi 2.591,0 3.463,4 671,7 1.093,9

Regnskabsmæssig værdi 2.591,0  3.463,4 671,7 1.093,9

Koncernen og moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

  
 
 

     

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast | 2005/06 — 2004/05 — 2005/06 — 2004/05 — 2005/06 — 2004/05
Realkredit DKK 2023 variabel 2-3% 2-4 % 3,9 4,1 3,9 4,1
Realkredit EUR i variabel 2 2-4 % 0,0 13,9 0,0 13,9
Bank DKK 2006-2008 variabel 3-7%  3-7% — 1.888,0  2.517,0  1.888,0 — 2.517,0
Bank SEK 2006-2008 variabel 3-5% — 3-7% 102,8 73,6 102,8 73,6
Bank EUR 2006-2012 variabel 3-7%  3-7% 596,3 — 854,8 596,3 854,8

2.591,0 3.463,4 2.,591,0 3.463,4

    
     

 
     

 

SE Moders
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
s Fast/-
Lån Udløb variabel 2005/06 2004/05 2005/06 2004/05. 2005/06 2004/05
Bank DKK 2006-2008 variabel 3-7% 3-7% 671,7 1.093,9 671,7 1.093,9

671,7 1.093,9 671,7 1.093,9

boder uun ie ER kal ren on 109/123

 

Noter

 

110/123

 

   

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05
Note 26, Hensatte forpligtelser

Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 25,5 16,3 0,0 0,0
Anvendt i året -13,5 -19,9 0,0 0,0
Tilbageførte lejegarantier 0,0 0,0 0,0 0,0
Hensat for året 22,9 29,1 8,4 0,0
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 34,9 25,5 8,4 0,0
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 25,8 24,0 19,2 19,5
Anvendt i året 2,3 -0,3 0,0 -0,3
Tilbageførte hensættelser 0,0 0,0 0,0 0,0
Hensat for året 0,4 2,1 0,4 0,0
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 28,5 25,8 19,6 19,2
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 63,4 51,3 28,0 19,2

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

0-1 år 25,1 24,4 6,7 6,6
1-5 år 38,3 26,9 21,3 12,6
> 5 år 0,0 0,0 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 63,4 51,3 28,0 19,2

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte
lejemål.
Hensættelsesbeløber indtægtsføres over løbetiden for garantierne.

Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere
projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.

 
     

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05
Note 27, Operationelle leasingkontrakter

For årenen 2005-2010 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for en 3
- 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder
på 3 - 5 år.

De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter

2, Inden for 1 år 0,1 0,0 0,0 0,0

fordeler sig således.
Inden for 2 - 5 år 0,3 0,0 0,0 0,0
Efter 5 år 0,0 0,0 6,0 0,0

 

Noter

 

 
 

 

 
   

 
   

 

310106  31.01,05 31.01.06 31.01.05

Note 28. Udskudte skatteforpligtelser

Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 55,1 116,2 0,0 0,0
Ændring i skatteprocent -1,7 0,0 0,0 0,0
Årets afgang -14,5 -61,1 0,0 0,0
Valutakursreguleringer -0,3 0,0 0,0 0,0
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 38,6 55,1 0,0 0,0

Udskudte skatteforpligtelser vedrører:

Materielle aktiver 28,9 0,0 0,0 0,0
Kortfristed aktiver 22,8 85,9 0,0 0,0
Skat vedrørende sambeskattede selskaber 0,0 1,7 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser -7,å 0,0 0,0 0,0
Værdi af skattemæssige underskud -5,6 -32,5 0,0 0,0
I alt 38,6 55,1 0,0 0,0

 

    

      

 

 

DE Kom Moderselskab
31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05

Note 29. Anden gæld

Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v. 5,2 2,7 0,0 0,0
Feriepengeforpligtelser o.l. 6,1 6,4 1,3 1,0
Projektrelaterede skyldige omkostninger 106,0 105,4 0,0 0,0
Andre skyldige omkostninger 72,7 158,1 17,6 37,9
Anden gæld i alt 190,0 272,6 18,9 38,9

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt andre
skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret til at
afholde i efterfølgende regnskabsår.

Note 30. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver

Vedrørende eventualaktiv i form af ikke indregnet udskudt skatteaktiv henvises til note 18. Beløbet

d: .31.j 2006 DKK 50,2 mio.
Kodcefnen er) barcien retsag hvor koncernen har vundet en sag om en uopfyldt lejekontrakt. Den dømte har anket sagen, og en endelig dom i 2. instans

forventes indenfor ca. 1 år. Koncernen har ikke indregnet dette eventualaktiv i balancen pr. statusdagen.

  
 

    

   
 

31.01.06 31.01.05 31.01.06 31.01.05

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

Kaution og garantiforpligtelse for tilknyttede virksomheder og joint ventures 28,5 28,6 2.525,2 2.990,9
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 67,3 146,5 18,6 18,6
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 1.979,4 2.430,2 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. tilgodehavender og

materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 1.252,7 1.430,7 2.594,2 3.040,4

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for dattervirksomheder og for associerede virksomheder udgør de maksimale beløb.
Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2006 udnyttet DKK 1.836,5 mio. af kreditfaciliteterne, mens det tilsvarende beløb for jøint ventures andrager DKK

Beribsver er der indeståelser af moderselskab for tilknyttede virksomheder og joint ventures igangværende og færdige projekter, Moderselskabet hæfter
endvidere for enhver forpligtelse i relation til aftalen vedrørerende salget af Field's.

111/123

 

Noter

 

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb.
De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 2,260,4 mio. hvoraf DKK 1.979,4 mio, er stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilger
byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 1.252,7 mio. består af afgiver sikkerhed i
tilgodehavender DKK 470,5 mio, og sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 210,2 mio. pantebreve DKK 35,9 mio. og investeringsejendomme DKK 536,1
mio.

De af sambeskatningen omfattede selskaber hæfter solidarisk for skat af Koncernens sambeskattede indkomst til og med indkomståret 2004. Fra 2005 hæfter
de enkelt selskaber i koncernen alene for selskabernes egen skar.

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbejder kan i
vidt omfang henføres til underentreprenører.

Koncernen har forpligtet sig til pr. 1. september 2006 at overtage ejendomsportefølje for i alt DKK 141,3 mio. hvis ikke afhændet til anden side før dette
tidspunkt.

Koncernen er fra tid til anden involverer i tvister og retssager. Eventuelle negative udfald af verserende sager forventes ikke ar have væsentlig betydning for
vurdering af koncernens finansielle stilling.

Note 31. Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Koncernens risikostyringspolitik
Koncernen har en riskopolitik med det overordnede formål at styre risikoen gennem overblik over risici og eksponeringer for derved ar begrænse de negative
virkninger på indtjening og pengestrømme på kort sigt.

Valutarisici

Koncernen indgår løbende valutaterminsforretninger for at kurssikre forretningsmæssige dispositioner i fremmed valuta samt renteforretninger.
Der er pr. 31. januar 2006 ingen terminsforretninger til afdækning af valutarisici eller
renteforretninger.

Der er ingen terminskontrakter pr. 31.01.06 .

Renterisici
Som udgangspunkt har TKD-koncernen ingen renterisici på tilgodehavender og anden gæld idet den væsentlige del af disse ikke forrentes. Likvide
beholdninger forrentes med 1 - 3%, mens værdipapirer oppebærer en rente på 5 - 10%.

Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser:

px

   
  

 

 

Revurderings-/ forfaldstidspunkt

 

eKtLV

2005/06 0-1 år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele 0,0 53,4 0,0 53,4 5-7%
Værdipapirer 4,1 0,0 0,0 4,1 0-6%
Indeståender hos kreditinstitutter 363,8 0,0 0,0 363,8 2,0%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 0,0 101,7 0,0 101,7 8,0%
Ansvarligt obligationslån TK Development A/S -296,8 0,0 0,0 -296,8 10,8%
Ansvarligt obligationslån TKD Nordeuropa A/S -197,6 0,0 0,0 -197,6 15,0%
Ansvarlig lånekapital 0,0 -12,4 0,0 -12,4 0,0%
Gæld til kreditinstitutter -2.133,6 -244,7 -212,7 -2.591,0 3-7%
Gældsbrev 0,0 -3,1 0,0 -3,1 3-7%
I alt pr. 31. januar 2006 -2.260,1 -105,1 -212,7 -2.577,9

112/123

 

Noter

 

Note 31. Vafuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

2004/05

Andre værdipapirer og kapitalandele 0,0 26,3 0,0 26,3 5-7%
Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0-6%
Indeståender hos kreditinstitutter 533,7 0,0 0,0 533,7 2,0%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 0,0 93,7 0,0 93,7 8,0%
Ansvarligt obligationslån TK Development A/S 0,0 -550,0 0,0 -550,0 10,8%
Ansvarligt obligationslån TKD Nordeuropa A/S 0,0 -215,1 0,0 -215,1 15,0%
Ansvarlig lånekapital 0,0 -13,7 0,0 -13,7 0,0%
Gæld til kreditinstitutter -3.000,3 -247,0 -216,1 -3.463,4 3-7%
Gældsbrev 0,0 -19,2 0,0 -19,2 3-7%

I alt pr. 31. januar 2005 -2,462,6 -925,0 -216,1 -3.603,7

  
   
 

 

 

 
 

 

  

 

 

2 Oders
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv

2005/06 0 - I år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
Værdipapirer 24,0 0,0 0,0 24,0 0-10,8%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder, netto 0,0 2,241,9 0,0 2.241,9 6-8%
Indeståender hos kreditinstitutter 14,8 0,0 0,0 14,8 2,0%
Ansvarligt obligationslån TK Development A/S 0,0 -296,6 0,0 -296,6 10,8%
Gæld til kreditinstitutter -603,7 -68,0 0,0 -671,7 3-7%
I alt pr. 31. januar 2006 -564,9 1.877,3 0,0 1.312,4
2004/05
Andre værdipapirer og kapitalandele 0,4 0,0 0,0 0,4 0,0%
Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0,0%
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder, netto 0,0 2.042,6 0,0 2.042,6 6-8%
Indeståender hos kreditinstiturter 17,9 0,0 0,0 17,9 2,0%
Ansvarligt obligationslån TK Development A/S 0,0 -550,0 0,0 -550,0 10,8%
Gæld til kreditinstitutter -1.008,9 -85,0 0,0 -1.093,9 3-7%
Gældsbrev 0,0 -15,0 0,0 -15,0 3-7%
I alt pr. 31. januar 2005 -986,6 1.392,6 0,0 406,0
Kreditrisici

I forbindelse med salg af TKD-koncernens udviklingsprojekter overgår ejendomsretten først til investor på betalingstidspunktet. TKD-koncernens salg af
prøjekter genererer således ikke egentlige kreditrisici.

Note 32. Transaktioner med nærtstående parter

Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan
kategoriseres som følger:

Bestyrelse og direktion

Dattervirksomheder, Joint Ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr.
koncernoversigt side 122.

113/123

 

Noter

 

Note 32, Transaktioner med nærtstående parter (fortsat)

 

Bestyrelse og direktion 2005/06 2004/05 — 20

  

Andel af aktiekapitalen i antal stk. 0,0 0,0 1.931.950 949.775
Antal tildelte warrants i stk. (kan tidligst udnyttes efter 3Y2 år) 0,0 0,0 240.000 0
Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 550 mio. i DKK mio. 2,2 2,2 2,2 2,2
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,2 0,2 0,2 0,2
Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 220 mio. i DKK mio. 43,4 45,4 0,0 0,0
Andel af rentebertaling vedr. ovenstående i DKK mio. 6,5 6,5 0,0 0,0
Indirekte andel af gældsbrev indfrier i regnskabsåret 2005/06 i DKK mio. 2,6 0,0 2,6 0,0
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,5 0,5 0,5 0,5

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 5.

Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder

Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede

serviceaftaler 32,8 37,6 13,8 11,7
Honorarer fra Joint Ventures 126,0 0,0 0,0 0,0
Ejendomsadministration- og styringshonorar fra tilknyttede virksomheder 34,7 48,2 0,0 0,0

Der foretages fordeling af koncernomkostninger efter indgåede serviceaftaler,

Moderselskabets mellemværende med tilknyttede virksomheder fremgår af balancen under tilgodehavender og kortfristede forpligtelser. Forrentning
af mellemværender med tilknyttede virksomheder fremgår af note 10 og note 11.

Moderselskabet har ikke modtager udbytte fra dattervirksomheder.
Moderselskaber har stillet kaution for tilknyttede virksomheders mellemværender med kreditinstitutter, jfr. note 30.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.

Note 33. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

114/123

 

Noter

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS

 

 

    

cer

 

 

 

SOnc
2004/05
Hidtig Effekt af

Resultatopgørelse praksis” overgang til — IFRS

Nettoomsætning 1.645,5 486,3 2.131,8
Eksterne direkte projektomkostninger -1.280,7 -446,5 -1.727,2
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 8,4 8,4
Bruttoresultat 364,8 48,2 413,0
Andre eksterne omkostninger -49,8 0,0 -49,8
Personaleomkostninger -96,3 0,0 -96,3
I alt -146,1 0,0 -146,1
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger 218,7 48,2 266,9
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver -21,9 8,0 -13,9
Ordinært resultat før finansiering 196,8 56,2 253,0
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder -0,3 0,0 -0,3
Finansielle indtægter 218,9 0,0 218,9
Finansielle omkostninger -383,3 5,4 -377,9
I alt -165,0 5,4 -159,6
Resultat før skat 31,8 61,6 93,4
Skar af årets resultat 13,2 -26,0 -12,8
Årets koncernresultat 45,0 35,6 80,6
Heraf minoriteternes andel 29,2 19,3 48,5
Aktionærernes andel af årets resultat 15,8 16,3 32,1

+ Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte årsrapporter.

MEsDen Re Dir ugers dm 1150123

 

Noter

 

116/123

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill
Immaterielle aktiver

Porteføljeejendomme
Investeringsejendomme

Grunde og bygninger

Materielle anlægsaktiver under opførelse
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Materielle aktiver

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Udskudte skatteaktiver

Andre langfristede aktiver

Langfristede aktiver i alt
Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter
Produktionsværdi af solgte projekter
Projektbeholdninger i alt

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender i alt

Værdipapirer
Likvide beholdninger
Kortfristede aktiver i alt

AKTIVER

Hidtig
praksis ”

24,7
24,7

586,7
0,0
0,0
0,0

29,3

616,0

2,2
23,2
26,3

180,3
232,0

872,7

2,087,0
1.011,1
3.098,1

787,2
93,7
222,6
12,5
1.116,0

4,0
533,7
4.751,7

5.624,5

” Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte årsrapporter.

Effelet af
overgang til
lFRS

4,4
4,4

-586,7
598,7
0,0
0,0
0,0
12,0

0,0
0,0
0,0
51,1
51,1

67,5

628,0
-1.011,1
-383,1

-17,7
0,0
0,0
0,0

-17,7

0,0
0,0
-400,8

-333,3

31.01.05

IFRS

29,1
29,1

0,0
598,7
0,0
0,0
29,3
628,0

2,2
23,2
26,3

231,4
283,1

940,2

2.715,0
0,0
2.715,0

769,5
93,7
222,6
12,5
1.098,3

4,0
533,7
4.351,0

5.291,2

Hidtig
praksis "

29,1
29,1

0,0
648,0
12,3
93,9
39,9
794,1

0,0
26,2
0,0
197,6
223,8

1.047,0

1.992,1
2.985,9
4.978,0

278,5
0,0
276,6
11,2
566,3

44,4
291,5
5.880,2

6.927,2

01.02.04
Effekt af

overgang til
IERS

0,0
0,0

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
0,0
0,0
70,3
70,3

70,3

2.633,3
-2,985,9
-352,6

-71,8
0,0
0,0
0,0

-71,8

0,0
0,0
-424,4

-354,1

 
   

IFRS

29,1
29,1

0,0
648,0
12,3
93,9
39,9
794,1

0,0
26,2
0,0
267,9
294,1

1,117,3

4.625,4
0,0
4.625,4

206,7
0,0
276,6
11,2
494,5

44,4
291,5
5.455,8

6.573,1

 

Noter

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

 

 

 

 

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital

Reserve for dagsværdireguleringer
Reserve for valutakursreguleringer
Overført resultat

Aktionærernes andel af egenkapitalen

Minoritetsandele
Egenkapital i alt
Forpligtelser

Ansvarligt obligationslån
Konvertibelt obligationslån
Ansvarlig lånekapital
Kreditinstitutter

Andre hensatte forpligtelser
Udskudre skatteforpligtelser
Gældsbrev

Langfristede forpligtelser i alt

Ansvarligt obligationslån
kreditinstitutter

Leverandørgæld

Modtagne forudbetalinger fra kunder
Selskabsskat

Hensatte forpligtelser

Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt

Forpligtelser i alt

PASSIVER

Hidtig
praksis”

280,4
0,0
2,6

309,0

592,0

26,7

618,7

765,1
0,0
13,7
463,1
26,9
99,2
19,2
1.387,2

0,0
3.000,3
275,2
0,0
38,7
24,4
272,5
7,5
3.618,6

5.005,8

5.624,5

= Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte årsrapporter.

31.01.05
Effekt af

overgang til
IFRS

0,0
8,4
1,0
-290,6
-281,2

6,2

-275,0

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-44,1
0,0
44,1

0,0
0,0
77,7
63,5
0,0
0,0
0,0
0,0
-14,2

-58,3

-333,3

 

 

IFRS

280,4
8,4
3,6

18,4

310,8

32,9

343,7

765,1
0,0
13,7
463,1
26,9
55,1
19,2
1.343,1

0,0
3.000,3
197,5
63,5
38,7
24,4
272,5
7.5
3.604,4

4.947,5

5.291,2

Hidtig
praksis"

280,4
0,0
0,0

293,7

574,1

5,5

579,6

550,0
100,0
13,7
7,6
0,0
164,6
4,1
840,0

0,0
4.753,8
692,5
0,0
10,8
40,3

10,2
5.507,6

6.347,6

6.927,2

Effekt af
overgang til
IERS

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-48,7
0,0
-48,7

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
0,0

-48,7

-354,1

 

01.02.04

280,4
0,0
0,0

-4,8

275,6

-1,4

274,2

550,0
100,0
13,7
7,6
0,0
115,9
4,1
791,3

0,0
4.753,8
692,5
0,0
10,8
40,3

10,2
5.507,6

6.298,9

6.573,1

 

117/123

 

Noter

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

     

Concærn

31.01.05 01.02.04
Hidtig Effekt af Hidtig Effekt af

EGENKAPITALFORKLARING praksis" overseng til IERS praksis " overgang til IFRS
Aktiekapital 280,4 0,0 280,4 280,4 0,0 280,4
Reserve for dagsværdireguleringer 0,0 8,4 8,4 0,0 0,0 0,0
Reserve for valutakursreguleringer 2,6 1,0 3,6 0,0 0,0 0,0
Overført resultat:

Overført resultat primo 293,2 2,8 296,0 1.154,7 0,0 1.154,7
Overført af årets resultat 15,8 -293,4 -277,6 -861,0 -298,5 -1.159,5
Akrtionærernes andel af egenkapitalen 592,0 -281,2 310,8 574,1 -298,5 275,6
Minoritetsandele 26,7 6.2 32,9 5,5 -6,9 -1,4
Egenkapital i alt 618,7 -275,0 343,7 579,6 -305,4 274,2

= Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte
årsrapporter.

Effekt af overgang til IFRS på egenkapitalen:

Grundet ændret regnskabspraksis for så vidt angår indregning af indtægter på igangværende, solgte projekter fra produktionsmetoden til
salgsmetoden, ændringer vedrørende funktionel valuta, reklassificering af porteføljeejendomme til investeringsejendomme samt goodwill, er
egenkapitalen påvirket med ændringer som følger:

Bruttoresultart som følge af tilbageførsel af acontoavancer -385,8 424,4
Funktionel valuta 1,0 0,0
Tilbageførte afskrivninger på goodwill 4,4 0,0
Tilbageførte afskrivninger på investeringsejendomme 3,6 0,0
Værdiregulering investeringsejendomme 8,4 0,0
Skatrteeffekt heraf 93,4 119,0
Effekt af overgang til IFRS på egenkapitalen i alt -275,0 -305,4
Minoriteternes andele -6,2 6,9
Effekt af overgang til IFRS på egenkapitalen i alt -281,2 -298,5

118/123

 

Noter

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

 

 
   

2004/05
Hidtig Effekt af

Resultatopgørelse praksis” overgang til — IFRS$

Nettoomsætning -5,2 0,0 -5,2
Eksterne direkte projektomkostninger 5,4 0,0 5,4
Bruttoresultat -10,6 0,0 -10,6
Andre eksterne omkostninger -2,5 0,0 -2,5
Personaleomkostninger -2,8 0,0 -2,8
I alt -5,3 0,0 -5,3
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger -15,9 0,0 -15,9
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 1,6 0,7 2,3
Ordinært resultat før finansiering -14,3 0,7 -13,6
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder -12,5 157,4 144,9
Finansielle indtægter 224,8 0,0 224,8
Finansielle omkostninger -156,3 0,0 -156,3
I alt 56,0 157,4 213,4
Resultat før skat 41,7 158,1 199,8
Skat af årets resultat -25,9 0,0 -25,9
Årets koncernresultat 15,8 158,1 173,9

x Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte
årsrapporter.

ren DE VE 0 une tr 1197123

 

Noter

 

120/123

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill
Immaterielle aktiver

Grunde og bygninger
Materielle aktiver

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele

Udskudt skatteaktiv

Andre langfristede aktiver

Langfristede aktiver i alt

Kortfristede aktiver

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Periodeafgrænsningsposter

Andre tilgodehavender

Værdipapirer

Likvide beholdninger

Andre kortfristede aktiver

Kortfristede aktiver i alt

AKTIVER

t Der er foretaget enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte
årsrapporter

Hidtig
praksis

4,4
4,4

0,0
0,0

155,9
2.273,2
0,4
95,1
2,524,6

2,529,0

0,0
0,7
7,8
4,0
17,9
30,4

30,4

2.559,4

 

31.01.05

Effekt af
overgang til

lFRS

0,7
0,7

0,0
0,0

30,3
523,2
0,0
0,0
553,5

554,2

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0

554,2

IERS

5,1
5,1

0,0
0,0

186,2
2,796,4
0,4
95,1
3.078,1

3.083,2

0,0
0,7
7,8
4,0
17,9
30,4

30,4

3.113,6

Hidtig
praksis

5,1
5,1

12,3
12,3

304,6
1.930,1
0,0
122,6
2.357,3

2.374,7

55,0
0,4
9,8
4,0
4,1

73,3

73,3

2.448,0

"OL

 

Effekt af
overgang til

IFRS

0,0
0,0

0,0
0,0

-259,8
671,4
0,0
0,0
411,6

411,6

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0

411,6

 
 

1FRS

5,1
5,1

12,3
12,3

44,8
2.601,5
0,0
122,6
2.768,9

2.786,3

55,0
0,4
9,8
4,0
4,l

73,3

73,3

2.859,6

 

Noter

 

Note 34. Regnskabsmæssig effekt på resultatopgørelse og balance ved overgang til IFRS (fortsat)

    

 

 

   

 

 

 

EBeløb mio. JK É
31.01.05 .
Effekt af Effekt af
Hidtig . Hidtig .
PASSIVER FØR overgang til IFRS . + overgang til IFRS
praksis IFRS praksis IFRS
Egenkapital
Aktiekapital 280,4 0,0 280,4 280,4 0,0 280,4
Reserve for valutakursreguleringer 2,6 0,0 2,6 0,0 0,2 0,2
Overført resultat 309,0 570,8 879,8 293,7 412,7 706,4
Egenkapital i alt 592,0 570,8 1.162,8 574,1 412,9 987,0
Forpligtelser
Ansvarligt obligationslån 550,0 0,0 550,0 550,0 0,0 550,0
Konvertibelt obligationslån 0,0 0,0 0,0 100,0 0,0 100,0
Kreditinstitutter 85,0 0,0 85,0 7,6 0,0 7,6
Hensatte forpligtelser
Gældsbrev 15,0 0,0 15,0 0,0 0,0 0,0
Langfristede forpligtelser i alt 650,0 0,0 650,0 657,6 0,0 657,6
kreditinstitutter 1.008,9 0,0 1.008,9 1.037,3 0,0 1.037,3
Leverandørgæld 0,6 0,0 0,6 11,8 0,0 11,8
Gæld til dattervirksomheder 230,6 0,0 230,6 125,4 0,0 125,4
Andre hensatte forpligtelser 35,8 -16,6 19,2 20,8 -1,3 19,5
Anden gæld 41,5 0,0 41,5 20,9 0,0 20,9
Periodeafgrænsningsposter 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,1
Kortfristede forpligtelser i alt 1.317,4 -16,0 1.300,8 1.216,3 -1,3 1.215,0
Forpligtelser i alt 1.967,4 -16,6 1.950,8 1.873,9 -1,3 1.872,6
PASSIVER 2,559,4 554,4 3.113,6 2.448,0 411,6 2.859,6

+ Der er foretager enkelte reklassificeringer i forhold til aflagte årsrapporter

 

 
 
 

 

 

.01. 01.02.04

Hidti Effekt af Hidti: Effekt af
EGENKAPITALFORKLARING g overgang til IFRS g overgang til IFRS

praksis IFRS praksis IFRS
Aktiekapital 280,4 0,0 280,4 280,4 0,0 280,4
Reserve for valutakursreguleringer 2,6 0,0 2,6 0,0 0,2 0,2
Overført resultat:
Overført resultat primo 293,2 0,0 293,2 904,7 0,0 904,7
Overført af årets resultat 15,8 570,8 586,6 -611,0 412,7 198,3
Aktionærernes andel af egenkapitalen 592,0 570,8 1.162,8 574,1 412,9 987,0

Effekt af overgang til IFRS på egenkapitalen:

Grundet ændrer regnskabspraksis for så vidt angår indregning af foodwill samt indregning af kapitalandele i tilknyrtede virksomheder til kostpris
eller genvindingsværdi, hvis denne er lavere ae kostpris, er egenkapitalen påvirket med ændringer som følger:

Ændringer vedr. indregning af kapitalandele i tilknyttede 570,1 412,9
virksomheder til kostpris. ? ?

Tilbageførte afskrivninger på goodwill 0,7 0,0
I alt effekt ved overgang til IFRS på egenkapitalen 570,8 412,9

121/123

 

Koncernoversigt

 

122/123

Navn

TK Bygge-Holding A/S

TK Ejendomsaktieselskab

TK Development Romania A/S

TKD Nordeuropa A/S

TK Ørestaden A/S

'TK Bygge-Holding Russia A/S

PBH nr. 25684 ApS

TK Ejendomsudvikling A/S

TK Development Danmark A/s

TK Development Baltics Holding A/S

TK Development Finland A/S

TKD Projekt A/S

TK Valby Torvene A/S

TK Amerika Plads H A/S

K/S Tampere IV, Finland

ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland
TK Development Bau GmbH

TK Development GmbH

TKH Datzeberg Grundstiicksgesellschaft mbH
TKH Wismar Grundsticksgesellschaft mbH
TKH Projektbeteiligungsgeselischafe mbH
TKD Oranienburg Grundsticksgesellschaft mbH
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH
TKH Bauprojekt Weissensee GmbH

TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH

TKH ABS Bauentwicklung GmbH

EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH

EKZ Darzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG
TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.

Euro Mall Holding A/S

Euro Mall Poland Holding A/S

Euro Mall Czech Holding A/S

Euro Mall Slovakia Holding A/S

TK Polske Operations S.A.

Euco Mall Sosnowiec Gallery Sp. Z.0.0.
Euro Mall Polska X Sp. 2.0.0.

Euro Mall Targéwek III Sp. Z.0.0.
Euro Mall Targéwek Sp. Z.0.0.

Jero [I Sp, Z,0.0.

Euro Mall Polska XIH Sp. Z.0.0.

Euro Mall Polska XIV Sp. Z.0.0.

Euro Mall Polska XV Sp. Z.0.0.

Euro Mall Polska XVI Sp. Z.0.0.

Euro Malt Polska XVII Sp. Z.0.0.
Euro Mall Polska XIX Sp. Z.0.0.

Euro Mall Polska XX Sp. Z.0.0.

Euro Mall Reduta Sp. Z.0.0.

Euro Mall Wroclaw Sp. Z.0.0.

Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. Z.0.0. i likvidation
Euro Mall Chorzow Sp. Z.0.0. i likvidation
Euro Mall Poznan Sp. Z.0.0.

Euro Mall Sosnowiec Dev. Sp Z.0.0. i likvidation

TKD-koncernens dattervirksomheder

Hjemsted
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
Aalborg
København
København
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin
Berlin

Berlin

Aalborg

Aalborg

Aalborg

Aalborg

Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa

Warszawa

Warszawa

Ejerandel
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

80%
80%
80%
80%

80%

80%

Navn

Euro Mall Czech Holding AB

TK Development Czech Holding AB
TK Development Sweden Holding AB
TK Projekt AB

EMO Projekt AB

EMO Center AB

TK Uvweckling AB

TK Sverige AB

TKD Suomi OY

Fastighets AB TK Finnoo

OY TKD Construction AB

OY TKD Holding Finland AB
Fastighets AB TK Laune

Rekola Holding Properties Led. OY
Pohjois-Tirién Investointi OY

.DK Management Polska Sp. Z 0.0.
TK Development Polska Sp. Z 0.0
Euro Mall Bytom Sp. Z 0.0

Centrum Handlowe Redurta Sp. Z 0.0.
Centrum Handlowe targowek Sp. Z 0.0
Sloneczne Centrum Handlowe Sp, Z 0.0.

Euro Mall Polska III Sp. Z 0.0

TK Development Romania $.R.L. i
likvidation

Eurø Mall Czech - Ostrava s.r,0.

Euro Mall Czech - Hradec s.r.0.,
UAB TK Development

STA Aila RG

SIA SC Development

Førmer Management Company 5.1.0.

TKD-koncernens dattervirksømheder/Joint Vencures med minoritets andele

Euro Mall Czech VI s.1.0,

Euro Mall Brno South Retail Park s.r.0.
TK Development Czech I s.r.0.

Euro Mall Ceske Budejovice 8.1.0.

Euro Mall Ruzyne a.s.

Euro Mall Air s.r.0.

TK Sites 5.5.0.

Euro Mall Srerboholy SC 3.5.

TK Czech Development III 5.1.0.

Euro Mall Project s.r.0.

Euro Mall Ruzyne Development a.s.
TK Development Slovakia 5.1.0.

Euro Mall Center Management 5.1.0.
Euro Mall Zilina Holding B.V.

Euro Mall Presov Holding B.V.

Euro Mall Slovakia Invest B.V.

Euro Mall Poland Invest B.V,

Euro Mall Torun Holding B.V.

Euro Mall Bydgoszcz Holding B.V.
Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.

Euro Mall Czech Invest B,V.
Euro Mall Brno Norch Holding B.V. i

likvidaci
Euro Mall Ceske Budejovice Holding B.V.

ilik,

Hjemsted
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Helsinki
Helsinki
Helsinki
Helsinki
Helsinki
Helsinki
Helsinki
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Warszawa
Bukarest
Prag

Prag
Vilnius
Riga

Riga

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag

Prag
Bratislava
Bratislava
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam

Amsterdam

Amsterdam

Ejerandel
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

80%
80%
80%
80%
80%
80%
380%
80%
809%
80%
80%
80%
80%
80%
80%

80%
80%
80%
80%

80%

 

 

Koncernoversigt

 

Euro Mall Torun Dev. Sp. Z.0.0. i likvidation
Euro Mall Bydgoszcz Dev. Sp. Z.0.0. i likvidation
Euro Mall Torun Sp. Z.0.0.

"TK Polska Development I Sp. Z.0.0.

+ TK Development Sp. Z.0.0.

Noise Consulting s.1,0.

Euro Mall Center Management s.1.0.

"TK Czech Operations 5.5.0.

Selskaberne er i