Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

INDHOLD

HOVED- OG NØGLETAL
1, LEDELSENS BERETNING
sm Forum 2. EJENDOMSMARKEDET | KØBENHAVN
3. MÅL OG STRATEGI
mn. 4. EJENDOMSPORTEFØLJEN
5. AKTIONÆRFORHOLD
6, CORPORATE GOVERNANCE
7. JEUDANS LEDELSE
8. REGNSKABSBERETNING
9. RISIKOFAKTORER
10. LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

11. REGNSKAB OG NOTER

Fremlagt og godkendt paa sel-
skabets ordinære generalforsam-

ling den 874 Reoc

Som dirigent:

Eg

> ET
AÅGEN JENSEN
Advokat

- Andersens Bivd, 12
1553 Kbhvn. V.

    

   
   
 

12

16

26

30

34

38

40

46

53

55

 

 

HOVED- OG NØGLETAL

   

;'RESULTATOPGØRELSE
NETTOOMSÆTNING

BRUTTORESULTAT

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER

RESULTAT FØR SKAT
ÅRETS RESULTAT

 
   

BALANCE. Been
" INVESTERINGSEJENDOMME
AKTIVER I ALT

EGENKAPITAL I ALT
FORPLIGTELSER I ALT

PENGESTØMME
DRIFTSAKTIVITETER
INVESTERINGSAKTIVITETER
FINANSIERINGSAKTIVITETER
LALT

NETTOOMSÆTNING SAMT BRUTTOMARGIN

DKK MIO. 400
350
300
250
200
150
100

50 ! i
ob

LID NETTOOMSÆTNING
—O— BRUTTOMARGIN

 

HOVED- OG NØGLETAL

DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.

DKK MIG
DKK MIO.

DKK MIO.
DKK MIO.

DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.
DKK MIO.

70%
65%

DKK MIO.

55%
50%
45%
40%
35%
30%

2

       

  

     

   

  

.2002.… 2003 2004 . 2005
266 290 303 - 338 379
155 169 183 210 255
139 152 165 188 232
60 65 80 102 141
108 252 161 115 893
78 234 113 87 650

am

man …
z.13D0 4

2.721 : 4,933 AA 01.

2.615 2.437 2.782 4.497 5.380
691 885 987 1.574 2.175
1.924 1.552 1.795 2.922 3.206
2001 2002 2003 2004 2005
90 213 . 48 120 118
278 420 -546 -1.582 30
-294 -356 171 1.450 -389
75 277 -327 -12 -241

160
140
120
100

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER

TTT

mr ||
| |

TIL LL

2001 1 2002 ] 2003 I 2004 1 2005

CI RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
—O— EGENKAPITALANDEL

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

HOVED- OG NØGLETAL

          

          

REGNSKABSRELATEREDE NØGLETAL TYERIERE TT: 2003 2004 2005 HD
RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER / BE ' '

   

EGENKAPITAL PRIMO % ES ST 103 ro
"FORRENTNING AF'EGENKAPITAL (ROB TEN BM 295 123 0 69 35,1 :
"EGENKAPITALANDEL. 0 26,4 7370 B5 5 380 40,4 ud
”RENTEDÆKNING ” ” morer Tags gr 82 247343

    

 
  
 

   

É MARGINER. HEE

BRUTTORESULTAT IN NETTOOMSÆTNING
ben mere ADMINISTRATIONS OMKOSTNINGER 4 JØNE TC

. z RESULTAT FØR FINANSIELLE: POSTER (EBIT:

 
 

- 2003 NNE SANEE

62,0 672

    
 
 
  
 
  

rmnrd

mir 0 mr Tr 4 7

   

   

ONETTOOMSÆTNING … ks
i RESULTAT.IFØR KURS-. OG VÆRDIREGULERINGER [7 us
ZU NETTOOMSÆTNING DOVE 26; 5"
RESULTAT FØRISKAT /" NETTOOMSÆTNING ane 53,3
ÅRETS, RESULTAT 7 NETTOOMSÆTNING Brda

 

374

 

 

 AKTIERELATEREDE NØGLETAL

  

AKTIEPRIS 31.12 (2) u 000 7. DKK; 175 230 . "292 386 605
INDRE VÆRDI (BV) ” ' . DKK — 182 235 0 7257 273 377
KURS/INDRE VÆRDI (P/BV) ' " x 0,96 0,98 "1,14 1,42 1,61
RESULTAT PR. AKTIE (EPS) DKK 205 6171 29,4 18,0 113,0
PRICE EARNINGS (PE) . X 8,5 3,8 9,9 21,4 5,4
PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS) . DKK 23,6 55,8 12,5 25,0 20,4

Hoved- og nøgletal for 2004 og 2005 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS, jf. beskrivelsen i note 1. Sammeriligningstal for 2003, 2002 og
"2001 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til regnskabsaflæggelse efter IERS;;men opgjårt i overensstemmelse med
den hidtidige regnskabspraksis baseret t på bestemmelserne i i I årsregnskabsloven og de danske. 'regnskabsvejledninger.: DNA

 

"Definitionér på dé beregnede nøgletal fremgår åf arien redskab praksis Side 2 i .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VINVESTERINGSEJENDOMME og ÆEGENKAPITALANDEL. Nur TT kt JEUDAN AKTIENS AFKAST Eø
IKK MIO, 6:000' TS KEN ' ; SEE 45% 70%
. . , ' me 4 40% Pe
«60%
5.000 . : - TT sg
4.000 ; di 30% 30%
3.000 . an 258 40% .
. 30%
2.000 . 15% eg 6 1 ——S7
pen | in or
. i . 5% . 10% . . '
0 ; i. do i . mn og CJ .
2001 I 2002 1 2003 ] 2004: I 2005
ca INVESTERINGS EJENDOMME Te XI AFKAST (UDBYTTE + ÆNDRING I AKTIEKURS) ”

—o— EGENKAPITALANDEL REN se Dr Form 3 << GNSDAFKAST SENESTE 3 ÅR

 

i. JEUDAN A/S.ÅRSRAPPORT 2005

M i An bang SET Sgt gg ars ane nt ae nt Sker sne re ten re gane: gs
ERE mA von Dir, 5 ge 3

 

 

LEDELSENS BERETNING

KLAR FOKUSERING GAV GODT RESULTAT
IGEN I 2005

Jeudan opnåede fremgang på alle forretningsområder i det forløbne år. Koncernens vigtigste finansielle målepunkt

— resultat før kurs- og værdireguleringer — gik 38% frem og nåede DKK 141 mio.

Markedspriserne på investeringsejendomme udviste meget store stigninger og gav værdireguleringer i Jeudan på
DKK 769 mio. Det betød samlet, at resultat før skat blev DKK 893 mio. i 2005 mod DKK 115 mio, året før.

Årest resuitat biev DKK 650 mio. mod DKK 87 mio. i 2004.

Aktionærerne kunne aflæse Jeudans fremgang i et afkast på Jeudan-aktien i 2005 på 59% i form af kursstigning og udbe-

taling af udbytte. I de seneste fem år har aktionærernes afkast været 33% om året i gennemsnit.

Jeudans markedsværdi, målt ved børskursen, nåede DKK 3,5 mia. ved udgangen af 2005. For fem år siden var værdien
DKK 0,6 mia.

Disse resultater er opnået. ved at fastholde Jeudans strategi på investering i og drift af velbeliggende kontorejendomme .
i København. Denne strategiske linie blev lagt i 2001, og den har siden været fulgt konsekvent. Strategien har medført
betydelige omlægninger i ejendomsporteføljen gennem de senere år, og i dag er 99% af Jeudans ejendomme beliggende

i det strategiske område.

København udvikler sig fortsat positivt og er en attraktiv lokalisering for virksomheder, organisationer og privatpersoner.
Dermed er byen også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan, hvis forretningsgrundlag er at betjene
kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig har Jeudan gennem årene opbygget en bred

erfaring og et tæt kendskåb til kunder, samarbejdspartnere og andre, der lægger vægt på mere langvarige relationer.

Ejendomsmarkedet er i disse år præget af en række faktorer, som samlet giver stigende aktivitet og stigende priser.
Der kan konstateres generel fremgang i samfundsøkonomien, lav om end svagt stigende rente, nye lånemuligheder,
innovative konstruktioner af selskaber og værdipapirer, stigende villighed til at påtage sig risici samt ikke mindst nye
virksomheder med forskellige tilgange.

Alle disse faktorer har indflydelse på balancen mellem udbud og efterspørgsel. Det er et historisk velkendt fænomen, at
nybyggeri ikke på kort sigt kan dække en overefterspørgsel efter ejendomme, og den omsættes derfor til acceleration i
priserne på de ejendomme, der kommer til salg.

For Jeudan, som er en af Danmarks større ejendomsbesiddere, er stigende priser naturligvis som udgangspunkt en positiv
udvikling. Imidlertid fokuserer Jeudan på drift af ejendomme og ikke alene handel med ejendomme. Derfor tager Jeudans

vurdering af ejendommenes værdi primært sigte på den økonomiske værdi som aktiver i en fortsat langsigtet drift.

4

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSENS BERETNING

Jeudans resultater gennem årene og kapitaludvidelsen i 2004 har givet Koncernen en høj egenkapitalandel og dermed
en betydelig kapacitet til yderligere investeringer. De investeringer, vi har foretaget i de senere år, har vist sig at være
fornuftige, og det er der grund til at være tilfreds med. Men med de nuværende salgspriser på ejendomme er vi meget

nøjeregnende med nye investeringer end tidligere, fordi vi stiller store krav til lønsomheden — også på lang sigt.

På en omskiftelig baggrund tror vi, at det er vigtigt fortsat af fastholde den strategi, der har skabt pæne resultater
Jeudan foretager udlejning af velbeliggende ejendomme i en attraktiv storby til virksomheder og organisationer, som
lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en vifte af ydelser i relation til ejendom-
mene, leveret af Koncernens egne professionelle og engagerede medarbejdere. | alle aktiviteterne lægger vi vægt på at
yde en kundeorienteret og ordentlig betjening.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Dette mål nås med konstant fokus på lønsomhed i driften,
kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede med-

arbejdere samt åben og redelig information.

Med aktionærernes opbakning går vi videre ad den vej i 2006 og de kommende år.
1. marts 2006

(LÆ mm)

Niels Heering Per W. Haligren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør

5

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSENS BERETNING

SUND DRIFT OG UDVALGTE NYE INVESTERINGER

| det forløbne år har Jeudan videreudviklet sine aktiviteter;
investering i og drift af ejendomme i København samt produk-

tion og salg af serviceydelser til virksomheder i København.

| et ejendomsmarked præget af høj aktivitet og store prisstig-
ninger - i vidt omfang forårsaget af lav rente, stor likviditet og
ikke mindst en række nye aktører — har Jeudan således videre-
ført sin linie, der lægger vægt på den daglige virksomhed og en

sund driftsøkonomi.

Jeudans betydelige kapacitet til nyinvesteringer, der ved års-
skiftet kunne opgøres til ca. DKK 3 mia., er kun benyttet
i begrænset omfang på baggrund af de aktuelle markeds-
forhold.

Jeudan fører dog fortsat en aktiv linie og er løbende i forhand-
linger om nye investeringer i enkeltejendomme, porteføljer
eller andre selskaber, men det foregår med respekt for kravet

om lønsomhed.

Jeudan har samtidig benyttet de aktuelle markedsforhold til at
sælge en række ejendomme, som vil passe bedre til en anden

ejer.

KUNDEBETJENING I CENTRUM

Den daglige betjening af Jeudans kunder er i centrum. Som
følge af kontakten med kunderne har Jeudan mulighed for
at blive opmærksom på kunders ønsker om ændringer eller
udvidelser af de enkelte lejemål, og sådanne ønsker kan i vidt
omfang imødekommes af Jeudan Servicepartner eller gennem

flytning til andre af Jeudans ejendomme.

Jeudan tilstræber en fortsat optimering af udnyttelsen af ejen-
dommene. Det sker ved at søge at fastholde eksisterende kun-
der og samtidig tiltrække potentielle nye kunder. Endvidere er
det en vigtig faktor, at Jeudans ejendomsportefølje indeholder
attraktive lejemål i velbeliggende ejendomme i København
med en størrelse, hvor efterspørgslen synes at være forholds-

vis stabil.

6

Jeudan er af den opfattelse, at fastholdelse af kunder skaber
værdi, og at kunder fastholdes bedst gennem brede samar-
bejdsaftaler og en ordentlig betjening af kvalificerede med-

arbejdere.

Koncernen har skabt Jeudan Servicepartner, der muliggør
bredere samarbejdsaftaler end blot en lejekontrakt. Aftalerne
omfatier også en række serviceydelser vedrørende ejendom-

men og domicilet.

Dermed får Jeudan Servicepartner en central rolle for
Koncernens konkurrencedygtighed ved udlejning af kontor-
ejendomme, idet Koncernen kan tilbyde virksomheden at
udføre samtlige ydelser i værdikæden, fra virksomheden træf-
fer beslutning om at flytte og efterfølgende samtlige ydelser i

forbindelse med drift af ejendommen og domicilet.

I takt med den forbedrede efterspørgsel på kontorlejemål i
København, kan det konstateres, at Jeudan Servicepartner
udfylder en central rolle, der er stigende, og som synliggøres

ved stigende aktivitet og indtjening.

I 2005 afsluttede Jeudan Servicepartner ca. 200 projekter
med forbedrede lokaleforhold som resultat. Ved årets udgang
var ca. 60 projekter i gang, hvoraf hovedparten vedrørte

Koncernens egne ejendomme/lejemål.

Ordentlig betjening af kunder skabes ved en vedvarende og
tæt dialog med kunderne. Kunderne skal møde tilgængelig-
hed, kompetence og opmærksomhed fra Jeudan, så der ople-

ves tryghed ved at være kunde hos Jeudan.

OPTIMERING AF EJENDOMSPORTEFØLJEN
Jeudan har i 2005 fortsat sin løbende optimering af porte-
føljen. Koncernen har således investeret i nye ejendomme i
overensstemmelse med den fokuserede strategi, mens andre

ejendomme uden for strategiområdet er solgt.

Pr. 20. juli 2005 købte Jeudan projektejendommen Sankt
Annæ Plads 13 for DKK 139,5 mio. Ejendommen, der har

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSENS BERETNING

et samlet areal på ca. 8.200 m2, er beliggende på hjørnet af
Amaliegade tæt ved det kommende Skuespilhus og over for
Operaen. Jeudan har drøftelser med flere potentielle kunder

til hele eller dele af ejendommen.

Pr. 1. oktober 2005 købte Jeudan tre ejendomme beliggende
Bredgade 19, 21 og 23 for i alt DKK 100 mio. Ejendommene,
r et samlet areal på ca. 7.800 m2, er beiiggende i tiiknyt-
ning til Koncernens ejendomme Palægade 2-8. Samlet inde-
holder bygningskomplekset ca. 20.000 m2 med såvel butikker,

kontorer og boliger.

Pr. 1. november 2005 købte Jeudan yderligere tre ejendomme
på Holmen, der er beliggende tæt ved Koncernens øvrige
investeringer i området. De tre ejendomme er købt for DKK 83
mio. og har et samlet areal på 5.500 m2, I samme forbindelse
har Jeudan købt et parkeringsanlæg for DKK 16,5 mio., hvor-
efter Jeudan råder over ca. 200 parkeringspladser i området.
Jeudan venter, at Holmen vil fortsætte sin udvikling fra de

senere år og blive et attraktivt område i København.

Ultimo april 2005 solgte Jeudan ejendommen Sjællandsbroen
2-6, København SV, for DKK 70 mio. Ejendommen var en del
af den portefølje, der blev erhvervet fra EjendomsSelskabet
Norden pr. 1. juli 2004, og ejendommen var allerede på det
tidspunkt udset til et efterfølgende salg.

Pr. 1. september og 1. oktober 2005 solgte Jeudan seks ejen-
domme for samlet DKK 271 mio. Det drejede sig om ejendom-
mene Finsensvej 86 og Ndr. Fasanvej 108, Frederiksberg,
Bygmestervej 5, København NV, Vadstrupvej 22, Bagsværd,
Heimdalsgade 39, København N samt Amaliegade 22,
København K.

Herudover har Jeudan i løbet af 2005 solgt tre mindre kontor-
ejendomme i Vejle, Brøndby og Tyskland, ejerlejligheder i
Dr. Tværgade 4, København, samt de resterende 10 boliger på
Holmen, hvor Jeudan erhvervede 18 boliger pr. 1. juli 2004.

Salgssummen for ovennævnte ejendomshandler udgjorde i alt
DKK 467 mio. og medførte en avance på DKK 54 mio. i forhold

til de afhændede ejendommes bogførte værdier.

Hovedparten af de solgte ejendomme er beliggende i yder-
kanten af København. Ejendomme med denne beliggenhed
har et højere afkast end det gennemsnitlige afkast af Jeudans
samlede ejendomsportefølje. Salget har derfor på kort sigt
reduceret den primære indtjening men på længere sigt vurde-
rer Jeudan, at både værdien og driften af de solgte ejendomme

kan være usikker.

Den samlede omsætning ved køb og salg i 2005 var DKK 807

mio.

DKK MIO. OVERTAGELSE

Sankt.Annæ Plads 13 20.07.2005 140
Bredgade 19-23 01.10.2005 100
Holmen, 3 ejendomme 01.11.2005 83
Parkeringsanlæg Holmen 01.01.2006 17

 

   

 

 

Sjællandsbroen 2-6 29.04.2005 70
Finsensvej 86 01.09.2005 57
Bygmestervej 5 ' 01.09.2005 40
Vadstrupvej 22 01.09.2005 21
Heimdalsgade 39 01.10.2005 21
Ndr. Fasanvej 108 01.10.2005 . 57
Amaliegade 22 01.10.2005 75
Diverse ejendomme 2005 126
I alt 2005 340 467
2004 1.817 391
2003 572. 136

Jeudans ejendomme er så godt som alle beliggende i

København, størstedelen i Københavns centrum.

UDLEJNINGSMARKED I BEDRING

Det københavnske udlejningsmarked har igennem de senere
år haft en faldende udnyttelse af kontorlokaler. I anden halvdel
af 2004 stabiliseredes denne udvikling imidlertid, og i 2005 var
udlejningsprocenten i bedring. Ultimo 2005 var den 94%.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSENS BERETNING

Jeudan har i mange år formået at fastholde en forholdsvis høj
udlejningsprocent. Således havde Koncernen en udnyttelses-
grad på godt 98 ultimo 2005. Jeudan har derved fastholdt den
høje udnyttelse, som siden 1996 har ligget på niveauet 97-98.
inkluderes projektejendommen Sankt Annæ Plads 13, som blev

købt i juli 2005, blev den beregnede udlejningsprocent 95.

Der blev i 2005 indgået 30 nye erhvervskontrakter. De nye kon-
trakter omfattede 26.000 m2, svarende til 8% af Koncernens
samlede areal til rådighed og med en gennemsnitlig leje på ca.

DKK 960 pr. m2.

VÆKST I RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDI-
REGULERINGER

Resultat før kurs- og værdireguleringer, som er det centrale
målepunkt for en ejendomsvirksomheds evne til at drive sine
ejendomme, blev i 2005 på DKK 141 mio., svarende til en stig-
ning på 38% i forhold til året før. Det primære resultat svarer til

en forrentning af egenkapitalen primo på 9,0%.

Resultatet er i overensstemmelse med det forventede niveau
på.DKK 135-150 mio., der blev offentliggjort i starten af 2005.
Det er opnået på en mindre aktivmasse end forventet, idet
Koncernen i årets løb som nævnt frasolgt ejendomme for knap
DKK 500 mio. uden for fokus.

Bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.

GRUNDLAG FOR POSITIV
VÆRDIREGULERING

Værdireguleringer af Jeudans ejendomme foretages en gang
om året. Reguleringsmetoden er uændret i forhold til tidligere
år og er beskrevet under regnskabsberetningen i nærværende

årsrapport.

De senere år har været præget af stigende efterspørgsel på
investeringsejendomme, som, sammen med udviklingen i en
række samfundsøkonomiske faktorer, har medført et løft i

prisudviklingen.

8

Ultimo 2004 vurderede Jeudan, at der var risiko for, at en
række af disse faktorer kunne være af midlertidig karakter og
derfor ikke hensigtsmæssigt kunne indgå i grundlaget for vær-

diansættelsen af Koncernens ejendomme.

Det kan imidlertid ultimo 2005 konstateres, at nogle af de mere
væsentlige faktorer er af vedvarende karakter, og at priserne
på invesieringsejendomme derved ha
seneste år er investeringsejendomme med næsten tilsvarende
kvalitet og beliggenhed som Jeudans portefølje således hand-

let til afkastprocenter på højest 4-5% p.a.

Som en konsekvens heraf har Jeudan i 2005 besluttet at justere
de anvendte afkastprocenter, hvorved det gennemsnitlige
afkast for porteføljen reduceres fra ca. 6,1% sidste år til ca.
5,1% for 2005, hvilket har påvirket værdireguleringen positivt
med DKK 782 mio. '

Ejendommenes markedsværdi svarer herefter til ca. DKK
17.000 pr. m2, Den gennemsnitlige lejeindtægt udgør knap
DKK 1.000 pr. m2, og det gennemsnitlige nettoresultat udgør
ca. DKK 800 pr. m2.

Reguleringen af Jeudans finansielle gældsforpligtelser til
dagsværdi medførte et urealiseret kurstab i 2005 på DKK 24
mio., grundet stigende kurser på Koncernens realkreditfinan-

siering.

FORVENTNINGER TIL 2006

Jeudans fokusering på København samt en til stadighed for-
bedret lønsomhed i driften ventes at indebære en fortsættelse
af fremgangen i det primære resultat i 2006 om end ikke med

samme vækst.

Markedsværdien af de samlede ejendomsinvesteringer (bog-
ført værdi med tilgang af igangværende og planlagte ombyg-
ninger) udgør aktuelt DKK 5,5 mia. Med en egenkapital på
DKK 2,2 mia. og en tilstræbt egenkapitalandel på ca. 25% har
Jeudan en ejendomskapacitet på omkring DKK 8,7 mia. og der-

med en opkøbskapacitet i størrelsesordenen ca. DKK 3 mia.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSENS BERETNING

Jeudan har pr. 31. januar 2006 købt ejendommen Dampfærge-
vej 21 for DKK 212 mio. Det er Jeudans første investering,
der gennemføres i det nordlige havneområde. Det er blandt
andet Jeudans strategi at investere i områder, der efter Jeudans
opfattelse indeholder en vedvarende tiitrækningskraft på gode
virksomheder. Jeudan har løbende fulgt udviklingen i det
nordlige havneområde og anser nu de nødvendige forudsæt-

ninger for investeringer i området for at være til stede.

Det historisk lave renteniveau har bevirket, at mange nye
finansieringsformer og mange nye investeringsprodukter har
set dagens lys. | visse af disse bygger investeringen alene
på marginen mellem startafkastet og renten og altså ikke på
ejendommens fremadrettede driftsøkonomi samt øvrige ejen-
domsforhold som stand, beliggenhed m.m. Dette har medført
et fortsat opadgående prispres, generelt og specielt på mel-
lemstore kontorejendomme i prisklassen DKK 40-100 mio.

Derfor er Jeudan meget nøjeregnende med nye investeringer.

Jeudan har løbende overvejelser og kontakter om nye investe-
ringer i overensstemmelse med den fastlagte strategi, og deter
fortsat forventningen, at opkøbskapaciteten vil blive anvendt
til lønsomme investeringer i kontorejendomme i København i

de kommende år.

Udlejningssituationen i 2005 viste, at udnyttelsesprocenten
i Københavns Kommune steg fra 92 til 95 af den samlede
bestand af kontorlokaler. Stigningen i udnyttelsen indtraf
i andet halvår, og der er grund til at antage, at den vil stige
yderligere ide kommende år som følge af en positiv udvikling i
investeringerne i virksomhederne. Stigningen vurderes dog at
blive moderat, da det forventes, at der i forhold til de seneste

år igen vil komme vækst i nybyggeri af kontorejendomme.

I Jeudan Servicepartner forventes en yderligere fremgang i

indtjeningen, som skal opnås ved et øget salg af ejendoms-

relaterede serviceydelser til såvel eksisterende erhvervskunder

i Koncernens ejendomme som nye kunder, der ikke anvender

lokaler i Koncernens ejendomme.

Der forventes således samlet et stigende aktivitetsniveau i

9

Jeudan i 2006 og en nettoomsætning på niveauet DKK 410-
450 mio. (2005: DKK 379 mio.).

Under forudsætning af uændrede investeringer forventes de

faste omkostninger fastholdt på niveauet for 2005.

Jeudans finansiering består af realkreditfinansiering med rente-
loft samt realkredit» og bankfinansiering med fast rente i en
lang årrække, hvorfor den samlede finansieringsudgift er
forholdsvis forudsigelig. Med det nuværende renteniveau for-

ventes renteudgifter på omkring DKK 95 mio. (netto). 2006.

Resultat før kurs- og værdireguleringer i 2006 ventes herefter

at blive på niveauet DKK 150-160 mio. (2005: 141 mio.).

Der er i forventningerne ikke taget højde for en anvendelse
af opkøbskapaciteten. En anvendelse af denne vil kunne øge
resultat før kurs- og værdireguleringer med yderligere ca.
DKK 35-50 mio. på årsbasis. '

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer
af ejendommenes værdi ved den årlige opgørelse heraf ved
udgangen af 2006. Hertil kan komme værdireguleringer som

følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet.

Reguleringen af værdien af Koncernens gældsforpligtelser

afhænger af renteudviklingen i 2006.

De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvikling er
forbundet med usikkerhed og risici, som blandt andet — men ikke
udelukkende — omfatter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet
om risikofaktorer. Disse og andre faktorer kan indebære, at den

faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne.

BESTYRELSESBESLUTNINGER
Bestyrelsen vil på den ordinære generalforsamling 5. april
2006 stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 9,00 pr.
aktie (2004: DKK 8,50), svarende til en udlodning på DKK 52
mio. og 37% af det primære resultat i 2005.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

DENNE ÅRSRAPPORT HANDLER FØRST

Q D, AVA LJ AVA! CAM == AUJLY OVAAUIS YA
| <=ZaTaVv ; == SE i 7

 

MATRIKELNUMRE. MURSTEN, BYGNINGER
OG ADRESSER OVERSAT TIL TAL OG STATISTIK.

 

 

MEN HVAD NU HVIS SELV SAMME NUMRE
BLEV GIVET TIL EN KUNSTNER.
HVAD VILLE RESULTATET SÅ BLIVE?

JEUDAN BAD DEN KØBENHAVNSK BASEREDE
BJØRN AGERTVED OM AT SÆTTE PENSEL

TIL LÆRRED, OG ALLEREDE INDEN FØRSTE
STRØG VAR MALERIET RAMMET IND I ET
ENKELT REGELSÆT. NEMLIG AT ALLE CIFRE |
JEUBANS. MATRIKELNUMRE SKULLE BENYTTES.
DERUDOVER VAR OPGAVEN OVERLADT TIL

FRI FANTASI OG TOLKNING.

RESULTATERNE KAN FØLGES I DENNE
ÅRSRAPPORT.

 

 

 

 

 

2.12.2005 KL. 12.05

 

 

EJENDOMSMARKEDET i KØBENHAVN

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

København er det geografiske fokusområde for Jeudans inve-

steringer og aktiviteter.

KØBENHAVN SOM FOKUSOMRÅDE
Mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige orga-
nisationer og kulturinstitutioner vil naturligt søge placering i

landets hovedstad. Hertil kommer, at København byder på et

turister, mange uddannelses- og forskningsinstitutioner samt et

varieret udbud af boliger.

Byens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og vel-
fungerende infrastruktur i form af bl.a. vejnettet, Øresundsbron,
Metroen, togforbindelser nationalt og internationalt samt ikke
mindst Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindelser

med en lang række byer i hele verden.

København synes endvidere at have undgået — eller oplever
kun i begrænset omfang - de problemer, som præger mange

andre store byer, bl.a. vedrørende trafik og forurening.

Samlet giver København således gode betingelser for virksom-
heder og organisationer og disses medarbejdere, hvilket inde-
bærer en stadig efterspørgsel efter kontorarealer og boliger. Det
medvirker efter Jeudans opfattelse til stabilitet i udlejningspriser
og dermed en forholdsvis høj grad af værdifasthed ved investe-

ring i ejendomme i området.

Den, stadige efterspørgsel efter kontorarealer og boliger
| understøttes af en positiv befolkningsudvikling. Prognoser fra

|. Danmarks Statistik viser således, at indbyggertallet i hoved-
stadsområdet på længere sigt forventes at udvikle sig langt mere

positivt end landsgennemsnittet.

VIRKSOMHEDERNE PÅ MARKEDET
Virksomhederne på investeringsmarkedet for kontorejendom-
me er traditionelt overvejende større eller mindre ejendomssel-

skaber, institutionelle investorer (pensionskasser, forsikringssel-

12

skaber m.v.) og udenlandske investorer. Også private investorer

investerer i stigende grad i ejendomme.

Institutionelle og udenlandske investorer ejer især domicilejen-
domme, som er fuldt udlejet på lejekontrakter med lang løbetid.
Sådanne investeringer er kendetegnet ved et sikkert cash-flow,

men der er næppe noget væsentligt potentiale for på kort sigt at

Ejendomsselskaberne investerer oftest i ejendomme med flere .
kunder og lægger ikke samme vægt på kundernes uopsigelig-

hedsperiode.

Institutionelle investorer søger normalt at sammensætte brede
porteføljer af ejendomme, omfattende investeringer i flere dele
af landet og i flere ejendomstyper, heriblandt' f.eks. butikscen-
tre og boligejendomme. Udenlandske investorer vil hyppigt ,
investere mere selektivt og vil typisk anskue investeringer i |
København i forhold til investeringer i andre store europæiske
byer. Disse to kategorier af investorer har således ikke et snæ-
vert fokus på København og vil derfor normalt heller ikke have

samme tætte føling med udlejningsmarkedet.

Blandt de aktive ejendomsselskaber har nogle primært vær
distigninger som målsætning (realiserede eller urealiserede),
mens andre — heriblandt Jeudan — lægger vægt på kundebetje-

ning og optimering af virksomhedens driftsøkonomi. "

Også en række udviklingsorienterede ejendomsvirksomheder
er aktive i Københavns-området. Disse virksomheder fokuse-
rer imidlertid på byggeprojekter, som for øjeblikket primært |
relaterer sig til boligbyggeri og investerer sjældent langsigtet i

ejendomsmarkedet. De omtales derfor ikke nærmere her.

Gennem de senere år har der været en tendens i retning af,
at virksomheder vælger at koncentrere ressourceindsatsen og
opmærksomheden om deres kerneforretninger og at lade spe-

cialiserede virksomheder som f.eks. Jeudan stå for ejendoms-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

forholdene. Ved salg af domicilejendomme og eventuel fortsat
tilstedeværelse som kunde i de pågældende ejendomme, frigø-
res kapital, der ofte kan udnyttes bedre inden for den enkelte
virksomheds forretningsområde. Denne tendens ventes at

fortsætte ide kommende år.

K

IA

LEJNINGSMARKEDET
!

SAN

ONTORUD
KØRENHA

Ye ,N

Kontorudlejningsmarkedet i hovedstadsområdet har oplevet en
svag efterspørgsel de seneste fire år som følge af den økonomi-
ske afmatning efter IT-boblen. | 2005 vendte denne udvikling
og udnyttelsesgraden steg for første gang siden 2000.

I hovedstadsområdet er udnyttelsesgraden ca. 94% af det sam-
lede areal, hvorimod udnyttelsesgraden i 2004 var ca. 92%. Det
er specielt sekundære lejemål i periferien af hovedstaden samt i
mindre omfang kontorer i havneområderne og Ørestaden, hvor
udnyttelsesgraden er mindre. Jeudans udnyttelsesgrad var pr.

31.12.2005 opgjort til godt 98%.
Udviklingen i udnyttelsesgraden for kontorer i Københavns

Kommune de seneste ti år er illustreret i figur 1.

FIGUR 1: UDNYTTELSESGRAD FOR KONTORER | KØBENHAVNS KOMMUNE

1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005

99%
98%
97%
96%
95%
94
93:
92
9
90%
89%

RF RR ER

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

I figur 2 er illustreret udviklingen i henholdsvis udlejningspro-
centen for kontorer i hovedstadsområdet og beskæftigelsen.
Historisk har der været en positiv sammenhæng mellem beskæf-
tigelsen og udlejning af kontorlejemål. Såvel udlejningsprocen-

ten som beskæftigelsen steg i 2005, hvilket skal ses i lyset af

DKK PR. M'

13

den stærke danske økonomi og som ovenfor nævnt en øget

efterspørgsel på kontorudlejningsmarkedet.

FIGUR 2: UDVIKLING I BESKÆFTIGELSE OG UDLEININGSPROCENT

. '
1995 1996 2000

Li

1997 1998 1999 2001 2002 2003 "2004

2%
3%

4%

 

ÆNDRING | BESKÆFTIGELSE Å/Å
—— ÆNDRING | UDLEJNINGSPROCENT Å/Å

Kilde: Danmarks Statistik og Oline-Lokalebørs Statistikken

Udlejningspriserne i København har generelt været stabile på
trods af den svage efterspørgsel. Udlejningsprisen for de bed-
ste lejemål er ca. DKK 1.650 pr. m2, | 2000 kunne man udleje
samme lejemål til en pris på ca. DKK 1.700 pr. m2, I figur 3 er

illustreret udlejningspriser i København de seneste 7 år.

FIGUR 3: UDLEJNINGSPRISER I KØBENHAVN

1999 | 2000 I 2001 | … 2002 1 2003 I 2004 | 2005

BITOPLEJE
HI YYPISK LEJE

Kilde: Sadolin & Albæk

Jeudan vurderer, at udnyttelsesgraden i København vil stige
yderligere som følge af, at der nu igen er vækst i den danske
økonomi, ledigheden viser en faldende tendens, stigning i kon-
vertering af kontorer til boliger samt begrænset vækst i nybyg-
geriet. Jeudan forventer ligeledes, at udlejningspriserne for leje-

mål i København vil stige i 2006 og 2007. Udlejningspriserne er

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN

endvidere relativt lave i København i forhold til andre storbyer
i Europa. Der er derfor mulighed for, at forskellen indsnævres i

de kommende år med stigende priser til følge.

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET
I det storkøbenhavnske område er der i alt knap 11 mio. m2

kontorareal, hvoraf knap 5 mio. m2 er beliggende i Københavns

31. december 2005 i alt godt 324.232 m2, Målt på bogført værdi
er 99% beliggende i fokusområdet København.

Med en årlig transaktionsvolumen på mere end DKK 10 mia.
er det københavnske ejendomsmarked det absolut største og
mest likvide marked for investeringsejendomme i Danmark.
Dette gælder især markedet i det centrale København, hvor
både danske og internationale investorer er aktive inden for
segmenterne kontorejendomme, boligudlejningsejendomme

og butiksejendomme.

Interessen for ejendomsinvesteringer har trods det svage udlej-
ningsmarked været stor de seneste par år. Den store interesse
for ejendomsinvesteringer de seneste par år skal findes i den
lave realrente samt mangel på attraktive alternative investerings-
muligheder. Efterspørgslen er p.t. en del større end udbuddet,
og investeringsinteressen kommer fra såvel institutionelle og
udenlandske investorer, ejendomsselskaber som private inve-

storer.

Udviklingen i nettostartafkastet har ikke haft de store udsving
set over en længere periode. Det er først inden for de seneste
par år, at der er sket et væsentligt fald i nettostartafkastet, hvilket
primært skal ses i sammenhæng med den lavere realrente. Der
er på det seneste handlet kontorejendomme i København til

priser, der svarer til afkastprocenter på niveauet 4-5% p.a.

Det er Jeudans vurdering, at priserne på erhvervsejendomme
reagerer på ændringer i beskæftigelsen og renteniveauet med
en vis forsinkelse. Jeudan forventer, at ejendomspriserne har
toppet og vil forblive uændret på kort sigt. Jeudan forventer dog

prisstigninger på længere sigt i København, idet lejeniveauet

14

forventes at stige. Jeudan forventer ikke, at nettostartafkastet
vil falde yderligere på lang sigt, men derimod stigninger i ejen-

domspriserne som følge af stigninger i udlejningspriserne.

SAMMENFATNING
Sammenfattende kan ejendomsmarkedet i København karakte-

riseres således:

+ Københavns udvikling gennem de seneste 10-15 år har øget
dens attraktion for danske og internationale virksomheder.
Der er foretaget og planlagt yderligere store investeringer
i byens videre udvikling, herunder infrastruktur, kulturliv,
offentlige virksomheder m.v. Samtidig forventes en fortsat
vækst i indbyggertallet. København er på vej til at blive en

metropol i Nordeuropa.

+ Udlejningspriserne i København synes stabile, og med udsigt
til en bedring i den samfundsøkonomiske vækst forventes

udlejningspriserne at stige.

+ Udlejningssituationen er i fremgang, og der forventes yderli-

gere fremgang i udnyttelsesgraden.

. Omsætningen er større og likviditeten dermed bedre på
det københavnske ejendomsmarked end i øvrige områder
i Danmark, og kontor- og boligejendomme er de to største

segmenter på markedet.

Det er på denne baggrund, at Jeudan har valgt at fokusere sine

investeringer og aktiviteter i København.

Jeudans geografiske og sektormæssige fokus betyder samtidig,
at Jeudan har optimale muligheder for at udnytte driftsmæs-
sige stordriftsfordele. Endelig giver dette fokus den intensive
kontakt til både udlejnings- og investeringsmarkedet, som er
en væsentlig forudsætning for at drage fordel af bevægelserne

i markedet.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

912.2005 KL. 14.20

 

 

 

MÅL OG STRATEGI

MÅL OG STRATEGI

HISTORIE OG BAGGRUND

Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirk-
somheder. Koncernen investerer i og driver større kontor- og
boligejendomme i København. Koncernen har desuden et

bredt udbud af rådgivnings-, service- og entreprenørydelser.

Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på

og tilgængelighed.

kerneværdierne ordentlighed dvøtiohed løæng y
kerneværdierne ordentiighed, dygtighed og tilgængeligt

1999 jeuDAN-koncernen, der er grundlagt i 1898, og
Ejendomsselskabet EEC A/S, der blev børsnoteret
i 1991, lægges sammen under navnet Jeudan.

27,5% af

len i EjendomsSelskabet Norden med hen-

2000 Jeudan erhverver aktiekapita-
blik på en sammenlægning af selskaberne.
Sammenlægningen blev ikke gennemført, idet
samtlige aktier, herunder Jeudans aktier, i Norden
blev solgt til en række danske pensionskasser med
en bruttogevinst for Jeudan på ca. DKK 90 mio.
Resultat før kurs- og værdireguleringer runder DKK
50 mio.

2001 Jeudan præciserer sin strategi: Koncernen inve-
sterer i og driver større kontorejendomme i
Storkøbenhavn og tilbyder desuden en bred vifte

" af ejendomsrelaterede ydelser.

2003 - Tilpasning af ejendomsporteføljen, jf. strategiæn-

' dring i 2001, er gennemført. 98% af Koncernens
ejendomme er beliggende i Storkøbenhavn, og 92%
af porteføljen er investeret i kontorejendomme.
.Jeudans markedsværdi runder DKK 1 mia.

2004 Resultat før kurs- og værdireguleringer runder DKK
0 100 mio.

Jeudans ejendomsinvesteringer runder DKK 4 mia.

Jeudans markedsværdi runder DKK 2 mia.

2005 Jeudans ejendomsinvesteringer runder DKK 5 mia.

Jeudans markedsværdi runder DKK 3 mia.

KONCERNDIAGRAM

 

 

 

 

 

 

 

mm Jeudan I A/S
— Jeudan II A/S
Jeudan A/S dan AJE
Børsnoteret Jeudan V A/S

 

 

 

 

 

Jeudan Vil A/S

 

 

 

Jeudan Servicepartner A/S

 

 

 

Alle selskaber er 100% ejet af Jeudan A/S.

” FINANSIELLE MÅL

16

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for

aktionærerne.

Jeudans finansielle mål omfatter dels resultat før kurs- og
værdireguleringer, dels resultat før skat, begge målt i forhold

til egenkapitalen.

RESULTAT FØR KURS- OG
VÆRDIREGULERINGER

Resultat før kurs- og værdireguleringer udtrykker Jeudans
driftsøkonomiske situation og udvikling. Normalt vil fokus
være rettet mod EBIT (resultat før renter og før skat), men i en
ejendomsvirksomhed udgør finansiering af investeringerne og
dermed de finansielle omkostninger en væsentlig del af aktivi-
teten, og afkast bør derfor vurderes under hensyn til finansielle

omkostninger, kapitalstruktur og finansieringsstrategi.

Resultat før kurs- og værdireguleringer skal løbende udvise
vækst, og det skal udgøre mere end 10% af egenkapitalen

primo ved en egenkapitalandel på ca. 25%.

RESULTAT FØR SKAT
Jeudan måler investeringsejendomme og de hertil knyttede

finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

som følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og tab
ved salg af ejendomme, årets kurs- og værdireguleringer. De
kan i de enkelte år være påvirket af enkeltstående hændelser

og bør derfor betragtes over en årrække.

Det er Jeudans målsætning, at kurs- og værdireguleringer over

en årrække bidrager med gennemsnitlig 5% p.a. af egenkapi-

Resultat før skat skal således gennemsnitlig udgøre mere end
15% p.a. af egenkapitalen primo ved en egenkapitalandel på
ca. 25%.

STRATEGI
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værditil-

væksten skabes gennem følgende strategi:

+ Investering i og udlejning af kontor- og boligejendomme i
København

+ Salg af serviceydelser

+ Kundefokus og lønsomhed

+ Effektiv kapitaludnyttelse med begrænset finansiel risiko

INVESTERING I OG UDLEJNING AF KONTOR-

OG BOLIGEJENDOMME I KØBENHAVN

Jeudans investeringer i kontor- og boligejendomme foretages

med udgangspunkt i følgende generelle kriterier.

BELIGGENHED

Jeudans geografiske fokus er København, der vurderes at give

Jeudan investerer i områder i København, der efter Koncernens
opfattelse indeholder en vedvarende tiltrækningskraft på gode
virksomheder. Jeudans fokus på København er derfor særligt

rettet mod områder, som f.eks. indre by, Frederiksstaden,

Holmen og det nordlige havneområde.

Jeudan anser de nødvendige forudsætninger for investeringer

i disse områder for at være til stede.

Jeudan følger løbende andre områder i København med

henblik på udvidelse af fokusområdet inden for de fastlagte

kriterier.

STØRRELSE

Som led i optimeringen af udnyttelsen af Koncernens res-

sourcer skal ejendommens dagsværdi som hovedregel udgøre

Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder:

 

U
w
-
<
ce
-
4)
ce
IDENTIFIKATION
a AF MULIGHEDER SALG
og
VURDERING AF
c MULIGHEDER PRODUKTION
=z
O
w UDVIKLING
-
<
vi
ao
z

RESULTATER

 

FASTHOLDE
NUV. KUNDER

EGENKAPITAL

TILTRÆKKE

NYE KUNDER FINANSIERING
UDVIKLING AF
EJENDOMME RISIKOSTYRING
EFFEKTIV

ADMINISTRATION

17

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

mindst DKK 50-100 mio. for kontorejendomme og mindst DKK

100 mio. for boligejendomme.

EJENDOMSTYPER
Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært benyt-
tes til kontor. Ejendomme hvis anvendelse medfører en hurtig

fysisk og teknisk forældelse falder uden for Jeudans investe-

Jeudan investerer generelt i alle typer boligejendomme,
hvilket vil sige boliger beliggende i kontorejendomme, boli-
ger hvor lejen er markedsbestemt og boliger underlagt

Boligreguleringsloven.

ANSKAFFELSESSUM

Kontorejendommes anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som
er den vigtigste enkeltkomponent ved prisfastsættelsen, Vvur-
deres i forhold til ejendommenes nuværende lejeniveau og
markedslejen generelt, forventning til udviklingen i disse leje-

niveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.

Dette tal illustrerer på bedst mulig vis ejendommenes risiko
og skal ses i sammenhæng med prisen på nybyggeri og den
kvalitet, som ejendommene fremtræder i. Prisen på nybyggeri
er velegnet som målestok for den øvre grænse for prisen, idet

den indirekte angiver den alternative leje ved et givet afkast.

På baggrund af de seneste års væsentlige prisstigninger
på velbeliggende kontorejendomme i København har
Jeudan for første gang reguleret investeringskriterierne.
Anskaffelsessummen pr. m2 har tidligere været intervallet
12.000-15.000 pr. m2,

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum på mere end DKK 15.000-20.000 pr.
m2, Dette sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfører, at
ejendommenes lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige
DKK 1.200-1.500 pr. m2 årligt (ekskl. driftsomkostninger) ud

fra de nuværende markedsforhold. Jeudan er af den over-

18

bevisning, at investeringer, som ligger inden for det angivne

interval, fortsat vil skabe værdi for Jeudans aktionærer.

Det nuværende prisniveau på nye boligejendomme medfører,
at Jeudan p.t. ikke investerer i nye boligejendomme. Lejen vil
ved et markedsafkast have et niveau, hvor der kan opstå tvivl

om, hvorvidt der er tilstrækkelig efterspørgsel. Det er Jeudans

markedsforhold medfører, at nye boliger vil have et lejeniveau,
som de fleste familier ikke er i stand til at betale. Denne udvik-

ling kan medføre pres på lejeniveau og risiko for tomgang.

For så vidt angår eksisterende boligejendomme har disse nået
et prisniveau og dermed afkast, hvor Jeudans indtjeningskrav
ikke kan realiseres, og som Jeudan dermed ikke finder attrak-

tivt.

DIVERSIFIKATION
For kontorejendommes vedkommende lægger Jeudan vægt på
at opnå en tilfredsstillende indtægtsspredning med hensyn til

både brancher og enkeltkunder.

Jeudan investerer i ejendomme, hvor lejen er fastsat på mar-
kedsvilkår, uden hensyntagen til uopsigelighed, skattemæs-

sige forhold m.m.

Kravet til risikospredning medfører således, at fokus for inve-
steringer i kontorejendomme først og fremmest er rettet
mod ejendomme sammensat af flere kunder og mellemstore
lejemål, dvs. som hovedregel i størrelsesordenen op til 3.000-
4.000 m2, Der kan dog opstå situationer, hvor Jeudan inve-
sterer i større ejendomskomplekser, f.eks. ejendomme hvor
Staten eller velkonsoliderede virksomheder er kunder på lange

kontraktsvilkår.

Boligejendomme skal have en kundesammensætning, hvor
betalingsevnen og -viljen vurderes som tilfredsstillende, og
hvor der er udsigt til at kunne etablere en effektiv administra-

tion. Der skal ligeledes være tillid til, at kundesammensætnin-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

gen er af en sådan karakter, at der ikke er unødvendig slidtage
på ejendommene — alternativt at Jeudan på kort sigt kan ændre
kundesammensætningen til den ønskede.

vi i,

VEDLIGEHOLDELSESSTA

ND

Ejendommene skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med ethvert køb gennemføres en vur-
dering af ejendommenes 0 ,
DRIFTSUDVIKLINGSPOTENTIALE

Ejendommene ska! som hovedregel have en sammensætning
af kunder og en driftsstruktur, der muliggør dels salg af ser-
viceydelser fra Jeudan Servicepartner, dels rationalisering af

driften og dels realisering af stordriftsfordele.

AFKAST/CASH-FLOW

Der investeres i ejendomme med et tilfredsstillende afkast og
en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere sigt.
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forvent-

ning om senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt længere sigt
opnås bl.a. ved en længere uopsigelighed fra en kreditværdig
kunde og/eller hvor det vurderes, at genudlejningsmulighe-

derne til samme lejeniveau er gode.

Ejendommenes nettoresultat før kurs- og værdiregulering
og skat skal i år 1, ved indregning af en egenkapitalandel på
25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som
hovedregel svare til et afkast på minimum 8% p.a. af den ind-

kalkulerede egenkapital.

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løben-

de cash-flow som hovedregel! er positivt i år 2.

INVESTERINGSHORISONT
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er normalt
mindst otte år. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte

ejendom afhændes på et tidligere tidspunkt.

Det er således ikke Jeudans strategi at have en betydelig

19

omsætning af ejendomsporteføljen inden for fokusområdet.
Jeudan tilstræber langvarige kundeforhold i den enkelte ejen-
dom. Det er Jeudans strategi, at Jeudans kunder skal have tillid
til fortsat at have en professionel leverandør og dermed velfun-

gerende rammer for deres virksomhed i en længere årrække.

PROJEKTEJENDOMME/NYBYGNING

leudan kan investere i projektejendomme, hvor den sam-

lede projektsum maksimalt må udgøre 20% af den samlede
egenkapital, svarende til ca. 5% af de samlede investeringer.
Koncernen har p.t. to projektejendomme, Frederiksborggade
20-22 og Sankt Annæ Plads 13, som ligger inden for oven-

nævnte grænser.

FRAVALG

Jeudan investerer ikke i udenlandske ejendomme, shopping-
centre og logistikejendomme, idet denne type investeringer
kræver en anden kompetence og en anden risikoprofil end

den, der falder inden for Jeudans strategi.

SALG AF SERVICEYDELSER

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans opfattelse evnen til at fastholde en løbende dia-
log med kunderne og imødekomme de behov, som virksom-
hederne stiller til deres domiciler. En høj udlejningsprocent
skabes ikke ved at binde kunderne på langvarige kontrakter,
men snarere ved som udlejer at være i stand til at levere de
ydelser, som markedet efterspørger med hensyn til pris, kvali-

tet og serviceniveau.

Gennem Jeudan Servicepartner, der er et 100% ejet datter-
selskab, leverer Koncernen et konkurrencedygtigt og komplet
servicetilbud indenfor ejendomsrelaterede serviceydelser til

egne såvel som eksterne erhvervskunder.

Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at kun-
derne overlader styringen af deres ejendomsrelaterede ydelser
til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed
for at koncentrere deres ressourcer på at drive egen virk-
somhed og overlade service-, drifts- og entreprenørydelser

til Jeudan Servicepartner, der råder over alle primære faglige

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

kompetencer indenfor bygningsdrift og entreprenørydelser.
Ydelser, der alle bliver udført ud fra kerneværdierne: ordent-

lighed, dygtighed og tilgængelighed.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af
domiciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme og viften af
konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel,
der medvirker til at styrke kunderelationerne, 0

derelationer skaber værdi for Koncernens aktionærer.

Jeudan Servicepartner's fokusområde er København, og ydel-

serne sigter primært mod virksomheder og organisationer.

Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består blandt andet af:

renholdelse og pleje af udenomsarealer

renholdelse af kontorlejemål

kundeservice-center til rettidig ekspedition af skader på

lejemål og ejendomme

.

indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor- og

boliglejemål

renovering og vedligeholdelse af kontor- og boligejen-

domme

ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse

med kontor- og boligejendomme

service på tekniske installationer (varme, vand, elevator, sik-

kerhed m.m.) i kontor- og boligejendomme

rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse

med flytning, indretningsændringer mv.

sikkerhedsprodukter: varslingsanlæg (brand og tyveri),

adgangskontrol m.m.

Der sker løbende en tilpasning med det formål at videreudvikle
det totale koncept af serviceydelser samt udbrede kendskabet

til Jeudan som en servicevirksomhed.

Jeudan Servicepartner er opdelt i fire områder.

+ Jeudan Salg varetager salg af serviceydelserne over for såvel
Koncernens eksisterende kunder som nye erhvervskunder.
+ Jeudan Projekt varetager styringen af større projektopgaver

og er hermed overordnet ansvarlig for koordineringen af de

20

enkelte opgaver fra skitseproøjekt til aflevering af nøglefær-
dige og indflytningsklare projekter.

+ Jeudan Byg varetager renoveringsopgaver, lejemålsind-
retninger samt løbende vedligeholdelse af ejendommene.
Jeudan Byg har kompetencer indenfor VVS, murer, tømrer/
snedker, el, maler og anlæg.

+ Jeudan Ejendomsservice varetager driftsopgaver, der relate-

rer siø til den daøliøe drift ng servirerinø af
rer sig til den daglige drift og servicering

under udarbejdelse af en driftsplan for hver enkelt ejendom.

Jeudan Servicepartner skal bidrage til Koncernens vækst
og resultat før kurs- og værdireguleringer. Målsætningen er
derfor, at Jeudan Servicepartner udviser en positiv udvikling
i ydelsernes kvalitet, en vedvarende forretningsudvikling af

fagområderne og et resultat før skat på 8-9% af omsætningen.

KUNDEFOKUS OG LØNSOMHED

Vækst er nøgleordet, når det kommer til Jeudans kundefokus
og lønsomhed. Tidligere års resultater har vist, at Jeudans
fortsatte fokusering på kunder og lønsomhed er en holdbar
kombination. Gennem en fortsat fokuseret strategi på at skabe
værdi for såvel vore kunder som for Jeudan, skal lønsomheden

øges og dermed skabe de rette vækstbetingelser for Jeudan.

Jeudan har gennem mange år opbygget en stor Viden om ejen-

domsmarkedet i København. Vore mere end 300.000 m2 loka-
ler rummer et stort antal arbejdspladser, der har daglig kontakt
med endnu flere mennesker. Mere end 25.000 mennesker,
det være sig medarbejdere i de enkelte virksomheder, gæster,
kunder, studerende, leverandører etc. er dagligt afhængige af,
at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske

anlæg fungerer tilfredsstillende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder både kompetence
og opmærksomhed fra Jeudans side og dermed oplever tryg-
hed ved at være kunde hos Jeudan. Til enhver ejendom og til
enhver kunde er derfor tilknyttet en kundechef, der har ansva-
ret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte

kundes tilfredshed med Jeudans ydelser.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

 

 
   

øÅ Forhandle lejekontrakt
Indretningsforslag

Lokaleindretninger

 

Renoveringer

KUNDE - Vedligeholdelse

 

 

 

Malerarbejder
Rengøre lokaler
Service tekniske instal,

Vinduespolering

RI Gartneropgaver
Rydde sne

 

 
   

EX

Forhandie lejekontrakt
Indretningsforslag
Lokaleindretninger
Renoveringer
Vedligeholdelse
KUNDE Få KUNDECHEF Malerarbejder
Rengøre lokaler
Service tekniske instal.
Vinduespolering
Gartneropgaver
Rydde sne

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dette skal sikre, at kunden føres korrekt gennem alle faser
forbundet med indretning og indflytning. Efter indflytning er
kunden fortsat tilknyttet samme kundechef, som har ansvaret
for, at kundens lejemål løbende fungerer efter hensigten og
fremtræder i den ønskede stand. Endvidere kan kundechefen
qua sin erfaring og viden løbende supplere kunden med nye
idéer og initiativer, der tilfører endnu mere værdi for kunden.
Kundechefen har en unik mulighed for at kunne tilbyde kun-

derne et bredt udbud af serviceydelser via Jeudans dattersel-

JEUDANS KUNDEBETJENING

skab Jeudan Servicepartner. Et vækstområde som Koncernen

vil arbejde endnu mere med i fremtiden.

Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at tilve-
Jebringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling
og dermed mulige ændringer i lokalebehov, er kundeopfølg-

ningen tilrettelagt bl.a. på grundlag af et kundesegmente-

deporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning
for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør bl.a.
overvågning af sammensætningen af kunder samt Koncernens
eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret
mulighed for at analysere og derigennem kontrollere den sam-

lede kunderisiko i kundeporteføljen.

Med henblik på at sikre lønsomhed i den enkelte ejendom og

fastholde fokus på de rette aktiviteter tilrettelægges løbende

udviklings- og handlingsplaner, hvori der bl.a. indgår:

+ Vurdering af kundetilfredshed

+ Vurdering af ejendommens generelle forhold

+ Vurdering af ejendommens indtjeningsgrundlag

+ Vurdering af samtlige driftsomkostninger

+ Vurdering af ejendommens vedligeholdelsesomkostninger
og —stand

+ Vurdering af vækstmuligheder ved salg af serviceydelser
fra Jeudan Servicepartner til ejendommens kunder

” Tilrettelæggelse af en 2-3 årig udviklingsplan for

ejendommen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KUNDE MULIGHEDER BESLUTNING INDRETNING
YDELSER KONSTATERE BEHOV IDEER DIALOG PLANLÆGNING FACILITY SERVICE
KLARLÆGGE BEHOV ALTERNATIVER AFTALE OMBYGNING KUNDEBETJENING
RÅDGIVNING INDRETNING OPFØLGNING
TILBUD FLYTNING
OPFØLGNING
KOMPETENCER ANALYSE UDBUD FORHANDLING HÅNDVÆRK KUNDEORIENTERING
KUNDEORIENTERING MARKEDSKENDSKAB AFTALER SERVICEYDELSER KVALITET
MARKEDSKENDSKAB KREATIVITET KUNDEORIENTERING OVERBLIK OVERBLIK
KALKULATION FOR OPFØLGNING
KUNDE OG JEUDAN
VÆRDIER HED.

 

 

 

21

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

Udviklingsplanerne for ejendommene er rettet mod:

+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag

» Minimering af driftsomkostningerne

+ Lønsomhedsskabende forbedringsaktiviteter på
ejendommen

+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter

+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner

+ Styrkelse af kundelovalitet

EFFEKTIV KAPITALUDNYTTELSE MED

BEGRÆNSET FINANSIEL RISIKO

EGENKAPITALENS RELATIVE STØRRELSE
Jeudan vurderer, at en egenkapitalandel på omkring 25% er
optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en
række forhold:

« Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen
er højere end forrentning af fremmedkapitalen. Derfor
bør egenkapitalen principielt være så lille som mulig

” og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at
give det bedst mulige samlede afkast til aktionærerne.
Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan reali-
sere sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende
drift på 10% af egenkapitalen, målt som resultat før kurs- og
værdireguleringer i forhold til egenkapitalen primo (jf. afsnit-

tet om den finansielle målsætning).

Jeudans aktiekapital skal kun forhøjes, hvis egenkapitalfor-
rentningen er højere end aktionærernes alternative afkast,
og den bør bringes ned, hvis dette krav ikke synes at kunne

overholdes.

Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretnings-
omfang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt bered-
skab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med
en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-

standskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Målet på omkring 25% har været gæl-
dende siden 2001.

22

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan-

sieringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25%
Fremmedkapital (rentebærende gæld) 70%
Ikke rentebærende gæld (hensættelser m.v.) 5%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forud-
sætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse

niveauer,

En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbun-
det med en ikke uvæsentlig indsats af omkostninger og tid.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt
og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebæ-
rer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenka- .
pitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor

den midlertidigt er højere end det strategiske mål.

| perioder, hvor egenkapitalens andel af finansieringen er
højere end det strategiske mål, vil Jeudan have fri kapacitet til
nye investeringer, mens afkastet af egenkapitalen i sådanne
perioder vil være mindre end målsætningen. Således vil en
egenkapital på DKK 250 mio. mere end det strategiske mål
indebære en opkøbskapacitet på niveauet DKK 1 mia., mens
det primære resultat alt andet lige vil være omkring DKK 10-15

mio. lavere end ved en optimal finansieringsstruktur.

FREMMEDFINANSIERINGENS RISIKOPROFIL

Ejendomsinvesteringer har ofte et langsigtet perspektiv — for
Jeudans vedkommende er perspektivet således som udgangs-
punkt mindst otte år. Fremmedfinansieringens sammensæt-
ning og vilkår bør efter Jeudans opfattelse tilrettelægges med
udgangspunkt i investeringshorisonten, således at risikoen
ved ejendomsinvesteringer primært kan henføres til ejendom-
menes drift og kun i begrænset omfang er relateret til finan-

sieringen.

Finansiering af ejendomsinvesteringer på korte vilkår er såle-
des ikke i overensstemmelse med Jeudans strategi. Dansk real-
kredits lange finansieringsformer er derimod meget hensigts-

mæssige i forbindelse med ejendomsinvesteringer. Særligt

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

konvertible finansieringsformer, hvor låntager når som helst
kan konvertere til en lavere rente til en maksimal indfrielses-
kurs på 100, uanset den aktuelle markedskurs, er attraktive for

låntagere, og de er i international sammenhæng enestående.

Realkreditsystemets nyere finansieringsformer, herunder ren-

tetilpasningslån uden renteloft, anser Jeudan imidlertid ikke

Jeudan finansierer derfor som hovedregel sine investeringer
med 15-20 årige realkreditlån med fast rente på annuitetsvilkår
eller realkreditlån med variabel rente, men med en aftale om at
renten maksimalt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5%

p.a. Dermed bevarer Jeudan muligheden for konvertering.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendomme,
idet denne finansieringsform er såvel mest omkostningseffek-

tiv som mest fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som pengemarkeds-
lån med løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved

anvendelse af renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK, da aktiverne
eriDKK.

Den valgte finansieringsstruktur understreger Jeudans hold-
ning om, at værditilvæksten skal fremkomme gennem en effek-
tiv drift af ejendommene, ikke gennem en spekulativ finan-
sieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Jeudans finansielle
omkostninger kun i beskedent omfang påvirkes af eventuelle

rentestigninger (jf. afsnittet om risikofaktorer).

LIKVIDITET

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og pengemarkedslån
besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i den aktuelle
rentekurve. Det er dog Jeudans målsætning at tilrettelægge
finansieringen således, at Koncernen har et positivt cash-

flow.

FINANSIELLE SAMARBEJDSPARTNERE

Jeudan samarbejder med realkreditinstitutter og banker, der

23

har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked
- herunder erfaring fra perioder med mindre gunstige kon-

junkturer end de nuværende.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt
samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på

gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer.

KUNDERELATIONSORGANISATION

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt. med fokus på servicering
af kunder og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funk-
tionsopdelte organisation med en kundeorienteret matrixorga-
nisation, hvor kundechefen er nøglepersonen i kontakten og

samarbejdet med kunden.

I den kundeorienterede organisation, under temaet "kunden
i fokus", har kundechefen inden for visse begrænsninger,
beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte
organisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede,
servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold. Alle kun-
derelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen
og dennes kundegruppe, der er ansvarlig for kundeforholdet
og ejendommen. For kunden betyder organisationen en let
tilgængelighed og korte beslutningsveje. Jeudan er tilgængelig
24 timer i døgnet, og beslutninger kan som hovedregel træffes
samme dag. Alt sammen for at kunne tilfredsstille vore kunder

ordentligt og effektivt.

Yderligere sikrer denne organisationsform et solidt ledelses-
mæssigt overblik over den enkelte ejendom og de enkelte

kunder.

| 2001 udviklede Jeudan et brand promise "ordentlighed for-
pligter" og et værdigrundlag, der udtrykker de fælles værdier,

som Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at
de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i
alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt,
hvad den enkelte medarbejder foretager sig. "Ordentlighed
forpligter" er en selvfølgelighed i sig selv, men det er netop

det, Jeudan ønsker at signalere.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

Kundefokus forenet med funktionsspecialisering:

 

 

   
 
 

 
  

 
  

 

 

 

 

 

 

 

MARKEDSOMRÅDE SERVICEOMRÅDE FINANSOMRÅDE
i ' ]
; KERNER ERNE SALG
| uret 30 LL TET KUINIG ELG FEER
SERVICE REGNSKA
! KUNDEN amt AN ER ALLE Ses PROJEKT Ene B |
Un UD ASA ag ER
! Ung US SER SES GRNEE SEES SODE BYGNING
L mm ene mr mee nr en pe menn mme um erntnn e rn
FOKUS KUNDEBETJENING UDFØRELSE RAPPORTERING
NYE KUNDER STYRING KONTROL
EJD.UDVIKLING ØKONOMI FINANS
ØKONOMI

Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle
tager udgangspunkt i forholdet til Koncernens kunder: ordent-

lighed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde,
hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer
af, hvorledes værdigrundlaget kan dekomponeres til hver
enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at
forbedre Jeudans betjening af kunderne. Jeudan har opret-
tet et udviklingsområde, der skal tilsikre dette kontinuerlige

arbejde.

Jeudan Udvikling er en nødvéndighed for, at Koncernen kan
fortsætte den positive vækst, hvorfor afdelingen bl.a. skal

medvirke til at Koncernen løbende udvikles og optimeres.

MEDARBEJDERE

At være innovativ kræver en villighed og åbenhed til foran-
dring. Jeudan har i konsekvens heraf etableret et personale-
område, der gennemfører uddannelse af medarbejdere og
træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens

alle trænes i adfærd, kommunikation, salg, etc.

Jeudans succes bygger på et solidt fundament af stabile og
dygtige medarbejdere. Blandt de funktionæransatte på kontor
er der en gennemsnitlig anciennitet på mere end 5 år, og dette

til trods for en del nyansættelser i 2005 til nye forretningsom-

24

råder. I topledelsen ligger den gennemsnitlige anciennitet på
9 år. Uddannelsesniveauet blandt de funktionæransatte på
kontor viser, at 68% har en kortere eller længere videregående
uddannelse. Blandt de timelønsansatte håndværkere i Jeudan

Servicepartner er den gennemsnitlige anciennitet ca. 2,5 år.

Det høje niveau af faglig dygtighed, anciennitet kombineret
med den løbende interne træning og medarbejderpleje skal
medvirke til, at Jeudan deltager i udviklingen af fremtidens

ejendomsvirksomhed.

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes

løbende, bl.a. gennem nedenstående aktiviteter:

+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddannel-
sesplan udarbejdes eller opdateres.

+ Intranetportal til informationsformidling blandt alle kon-
toransatte.

« Månedsmøder/kvartalsmøder med samtlige medarbejdere
og direktionen.

. Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og arbejds-
gange drøftes sammen med medarbejderne med henblik
på at udvikle, effektivisere og forbedre eksisterende og nye
løsninger. Herved inddrages medarbejderne i relevante
beslutningsprocesser og bidrager med forandringsvillighed

og engagement.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MÅL OG STRATEGI

ORGANISATION

Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspire- FUNKTIONSOPDELT ORGANISATION

rende arbejdsplads, hvor medarbejderne er kompetente og Jeudans organisation forener specialisering med kundefokuse-
serviceorienterede. Loyalitet og Motivation er afgørende for ring via en funktionsopdelt organisation.

Jeudans resultater, hvorfor Koncernen ønsker, at medarbej-
derne deltager aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes.
Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a. en værdiskabende ånd

ove

 

 

” ” ” . UDVIKLING . :

JEUDAN UDVIKLING ; . |

Salgs- og udviklingschef. — SISSI
Frank Ewert :

   

 

 

 

 

 

 

 

JEUDAN SERVICEPARTNER

Servicedirektør
Michael Gale

 

 

 

i
mr m| PROJEKT i

SS

: 4 BYGNING i

,
| DIREKTION
| Adm. direktør ,

| Per W, Hallgten - ' j goer me mee enn men mnnnnenn rr

. . j

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FE KUNDEGRUPPE 2
| JEUDAN MARKED ; oe em
or Adm. direktør | nm Cm
! Per W. Hallgren ; ' g
bo rt ng KUNDEGRUPPE 3
mn
EN
i KUNDEGRUPPE 4 |
t
I
|
i eee
i [ me — REGNSKAB
; 7 JEUDAN FINANS | : BENENE
sum] Finansdirektør '
i Kim Christiansen i
i me mmm mmm mn å FINANSSTYRING
; fm mr]
j i i
; mmm ANALYSE |
; frem em er er emne
j i form ——
: | | JEUDAN SEKRETARIAT | | : | 1
DEER i Underdirektør fun — KOMMUNIKATION & IR
| Morten Aagaard | | NEN mmm
… | |
mm SEKRETARIAT i

1

 

 

25

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

EJENDOMSPORTEFØLJEN

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Koncernen har i løbet af 2005 erhvervet i alt syv kontorejen-
domme og et parkeringsanlæg. Den samlede anskaffelsessum
androg ca. DKK 340 mio., svarende til en gennemsnitlig købs-

pris på ca. DKK 18.650 pr. m2.

KONTOREJENDOMME

Koncernens investeringer omfatter i alt 52 kontorejendomme
til om marlkandeumrdi må DKK ENG min ng mned st eamlnt
til cen markedsværdi på DKK 5,508 mio. og med ct samlet

areal på 324.232 m2. 99% af ejendommene er beliggende i
Storkøbenhavn. Ejendommene genererer et gennemsnitligt

årligt afkast på 5,1%.

Den gennemsnitlige leje i ejendomsporteføljen er DKK 995 pr.
m2. Den årlige leje for kontorlejemålene er markedsbestemt
og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den gene-
relle stand og beliggenhed af ejendommen. Lejen varierer fra
ejendom til ejendom, men det er Jeudans vurdering, at lejen i

porteføljen som helhed er på markedsniveau.

Kontorlejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræ-
senterer 42% af lejeindtægterne og 36% af det samlede areal,
og kontorlejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio.
repræsenterer 32% af såvel lejeindtægterne som det samlede
areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambas-
sader og større velkonsoliderede virksomheder. Jeudan har på
intet tidspunkt registreret større restancer hos disse kunder.

Kunderne kan typisk efter udløbet af en uopsigelighedspe-

riode opsige lejemålet med 6 måneders varsel. Sammenlægges

 

(DKK MIO

   
    
     
  
  
  
  
    

> 100 MIO. 19 214.965 3.418
50 - 100 MIO, 14 51.336 931
20 - 5O MIO, 15 48.891 525
0-20 MIO. 9.040 57

    

  

> 5.000.000 2%

1.000.000 - 4.999.999 15% 36%
500.000 - 999.999 11% 9%

   

SOM DØ

250.000 - 499.999 19% 10%

dette varsel med uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvor-
når det pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko
for tomgang. Kunder med leje over DKK 5 mio. har i gennem-
snit et samlet varsel på 56 måneder, hvorimod kunder med
en leje under DKK 250.000 har et gennemsnitligt varsel på

8 måneder.

ligt 31 måneder (vægtet efter omsætning). Dette skal sammen-
holdes med, at den gennemsnitlige leje udgør DKK 995 pr. m2,
hvoraf en stor del er inkl. driftsomkostninger. Dette lejeniveau
taget i betragtning medfører en forventning om, at eventuelle
fremtidige ledige lokaler under uændrede markedsforhold vil

kunne genudlejes inden for en kort tidshorisont.

Et mål for lejeniveauets bonitet fås ved sammenligning af
anskaffelsessummer og opførelsesudgifter ved nybyggeri. Ved
opførelse af ejendomme i samme kvalitet i indre København
anslår Jeudan de samlede byggeomkostninger til at ligge
imellem DKK 15.000-20.000 pr. m2, hvortil kommer køb af
byggeretter, der p.t. handles til ca. DKK 4.000-8.000 pr. m2,
Den samlede anskaffelsessum pr. m2 overstiger derfor ofte

DKK 25.000.

Jeudans kontorejendomsportefølje er opgjort til DKK 16.988 "
pr. m2, Jeudan vurderer på den baggrund, at Koncernens
lejeniveau ikke vil opleve pres fra evt. nybyggeri, ligesom
lejeniveauet vurderes konkurrencedygtigt i forhold til eksiste-

rende byggeri.

3,911 18.194
984 19.168
555 11.352

58

  

6.416

      

BENNING i gr ER MÅNEDE
32% 1.008 56

42% 1.162 23
9% 1.068 11

9% 861 11

 

26

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

EJENDOMSPORTEFØLJEN

KUNDER
I takt med løbende ekspansion af Jeudans ejendomsportefølje
er behovet for styring af porteføljen ligeledes vokset. På den
baggrund har jeudan impiementeret et system til segmente-
ring af samtlige erhvervskunder.
hed

, vækstmuligheder samt stør-

relse inddeles kunderne i fire segmenter jf. nedenfor.

KREDITVÆRDIGHED VÆKSTPOTENTIALE

 

KUNDETYPE PROCENT AF LEJE SAMLET VAR-

OMSÆTNINGEN. PR. M2 SEL MDR.
VÆKSTKUNDE (A) 74% 1.046 37
KERNEKUNDE (B) 15% 1.125 15
STAMKUNDE (C) 10% 680 9
RISIKOKUNDE (D) 1% 652 8
I! ALT 100% oss 37
STØRRELSE SEGMENT

 

TILFREDSSTILLENDE STORT

A. VÆKSTKUNDER

 

LILLE ELLER UKENDT

> 0,5 MIO. DKK
B. KERNEKUNDER

 

 

 

< 0,5 MIO. DKK
C. STAMKUNDER

 

EJ TILFREDSSTILLENDE

 

D. RISIKOKUNDER

 

 

Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 74% af de
samlede lejeindtægter at have et stærkt vækstpotentiale (f.eks.
ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende
lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed.
Omvendt er alene ca. 1% af lejeindtægterne eksponeret mod

risikokunder.

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. Ca. 21% af Koncernens lejeindtægter er ekspo-
neret mod virksomheder inden for branchen "Andre kollektive,
sociale og personlige serviceaktiviteter". Jeudan vurderer ikke

at have nogen større risiko relateret til enkelte brancher.

KUNDESEGMENTERING PÅ BRANCHENIVEAU i

 

 

 

LEJE KUNDETYPE
PROCENT AF LEJE
BRANCHE OMSÆTNINGEN PR. M2 A B Cc D
ANDRE KOLLEKTIVE, SOCIALE OG PERSONLIGE SERVICEAKTIVITETER 21% 1.068 14% 5% 2% 0%
UNDERVISNING 18% 837 18% 0% 0% 0%
DATABEHANDLINGSVIRKSOMHED 16% 1.179 15% 0% 1% 0%
OFFENTLIG ADMINISTRATION, FORSVAR OG SOCIALFORSIKRING 12% 1.054 8% 4% 0% 0%
PENGEINSTITUTTER, FINANSIERINGS- OG FORSIKRINGSVIRKSOMHED 9% 1.308 8% 0% 1% 0%
HANDEL OG REPARATIONSVIRKSOMHED 6% 834 2% 2% 2% 0%
INDUSTRI 4% 1.147 3% 0% 1% 0%
SUNDHEDS- OG VELVÆRDSINSTITUTIONER MV. 3% 806 1% 1% 1% 0%
FAST EJENDOM, UDLEJNING, FORRETNINGSSERVICE MV. 3% 774 1% 1% 1% 0%
HOTEL- OG RESTAURATIONSVIRKSOMHED 3% 1.244 0% 2% 1% 0%
INTERNATIONALE ORGANISATIONER MV, 3% 1.359 2% 0% 0% 1%
” TRANSPORTVIRKSOMHED 1% 650 1% 0% 0% 0%
BYGGE OG ANLÆGSVIRKSOMHED 1% 391 1% 0% 0% 0%
I ALT 100% 995 74% 15% 10% 1%

27

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

EJENDOMSPORTEFØLJEN

EJENDOMSPORTEFØLJE PR. 31.12.2005

Kontorejendomme - København

Øster Farimagsgade 5, København K
Frydenlundsvej 30, Vedbæk

Oslo Plads 12-16, København Ø
Bredgade 63-65, København K
Amaliegade 3-5, København K

Krystalgade 15-21, København K

Dr. Tværgade 4, København K

Sankt Annæ Plads 13, København K.

Sølvgade 10 / Klerkegade 19, København K
Jernholmen 43-47, Hvidovre

Landemærket 11 / Suhmsgade 3, København K
Lersø Parkallé 101, København Ø

GI. Kongevej 1 / Trommesalen 7, København V
Toldbodgade 53-55, København K

Palægade 2-4, København K

Palægade 6-8, København K

Toldbodgade 57-61, København K

St. Kongensgade 59, København K

Holmen bygn. 70, 71 og 156, København K
Bredgade 34, København K

Jernholmen 39-41, Hvidovre

Stamholmen 173, Hvidovre

Bredgade 32, København K

Landgreven 3 / St. Kongensgade 27, København K
Frederiksborggade 22, København K
Gothersgade 160, København K

Holmen bygn. 90, København K

Skindergade 45-47, København K

Bredgade 30, København K

H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V
GI. Kongevej 29A+B, København V

Nr. Farimagsgade 65-71, København K
Bredgade 23, København K

Kronprinsensgade 11-13 / Pilestræde 37-39, København K
Bredgade 20, København K

Bredgade 19, København K

Bredgade 76, København K

Holmen bygn. 47, København K

Ny Kongensgade 10, København K

Dr. Tværgade 7, København K
Frederiksborggade 5, København K
Landemærket 3-5, København K

Højbro Plads 21, København K
Frederiksborggade 20, København K
Amaliegade 14, København K

Bredgade 21, København K

Holmen P-Hus, København K

Toldbodgade 18 / Sankt Annæ Plads 24, København K
Ny Østergade 10, København K
Amaliegade 37, København K

Kontorejendomme - øvrige
Bruno Leuschner Str., Stendal (D)
Malervangen 1, Glostrup

Opførelsesår
1859
1962-1998
1901
1886
1878
1904
1933
1750
1932
1987
1940
1952
1903
1894
1900
1900
1892
1787
1889
1754
1987
1968
1897

185T

1879
1876
1915
1800
1752
1904
1882
1878
1896
1782
1899
1860
1750
1850
1903
1794
1790
1750
1785
1878
1753
1782
2005
1895
1883
1782

Opførelsesår

1991
1970

28.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

Areal m2
71.146
17.247
13.428
10.846
10.291

9.647
8.933
8.182
8.131
7.803
7.693
7.529
6.991
6.486
6.147
5.896
5.562
5.498
5.408
4.990
4.657
4.543
4.477
4.449
4.353
3.768
3.681
3.421
3.348
3.253
3.240
3.202
3.116
3.083
2.871
2.850
2.795
2.764
2.744
2.712
2.629
2.567
2.442
2.391
2.155
2.046
2.041
1,788
1.592
1,450

Areal m2
3.165
2.785

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21.12.2008 KL. 13.13

 

AKTIONÆRFORHOLD

AKTIONÆRFORHOLD

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åben-
hed, redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeudan at holde
aktionærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling.
Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktie-

markedet og dermed likviditeten i aktien.

56,7% i 2005. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 8,50
pr. aktie i april, var det samlede afkast i 2005 på 58,9%.

KURSÆNDRING I 2004

JEUDAN A/S 56,7%
EJENDOMSSELSKABER (CSE4040) 165,4%
SMALLCAP+ 60,0%
KAX (TOTALINDEKSET) 39,6%
KFX 37,3%

Kursudviklingen i løbet af 2005 medførte, at Jeudans markeds-
værdi steg fra DKK 2.229 mio. ultimo 2004 til DKK 3.493 mio.
ultimo 2005.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvikling
+ udbytte) har de seneste fem år været 33,3% p.a. og de sene-
ste tre år 41,3% p.a

JEUDAN-AKTIENS AFKAST

70%
50%

30%
20%

sc mm

2001 | 2002 I 2003 I 2004 ! 2005

HEER AFKAST
y— GNS. AFKAST SENESTE 3 ÅR

OMX KØBENHAVNS FONDSBØRS
Jeudans aktier er noteret på OMX Københavns Fondsbørs
og indgår i SmaliCap+ indekset. Aktien er registreret under

fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

30

Jeudan-aktien havde i 2005 en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på DKK 2.141.263 (kravet i SmallCap+ segmentet er
DKK 140.000 pr. dag). Der var ordrer i fondssystemet i 99,1%
af Fondsbørsens åbningstid (kravet i SmallCap+ segmentet
er min. 90%), og ordrerne havde et gennemsnitligt pris-
spænd på 0,80% (kravet i SmallCap+ segmentet er maks. 4%).
Jeudan har tillige tilbage i 2001 indgået prisstilleraftale med
Amagerbanken, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel
bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd
på 2%.

Jeudan deltager aktivt i videreudviklingen og markedsføringen
af OMX Københavns Fondsbørs" initiativ med SmaliCap+ og
MidCap+ indeksene, og Jeudan vil fortsat medvirke til yder-
ligere fremhævelse af disse segmenter. Dette sker blandt andet
gennem Plus-portalen (www.plus-portal.dk), som fungerer
som én samlet platform for informationssøgning vedrørende

selskaber i SmallCap+ og MidCap+ segmenterne.

Jeudan bliver dækket af følgende investeringsbanker og analy-

sehuse: Handelsbanken Capital Markets og Amagerbanken.

AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Aktiekapitalen består af 5.775.072 aktier å nom., DKK 100 pr.
aktie, svarende til nom. DKK 577.507.200.

Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til

ihændehaver.

Jeudan har igennem 2005 registreret en øget interesse for
Jeudan-aktien blandt såvel institutionelle som private investo-
rer. Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2005 steget med

46% og androg 1.421 ultimo 2005.

Ultimo 2005 udgjorde de navnenoterede aktionærer i alt 95%

af aktiekapitalen.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

DKK PR.
AKTIE

AKTIONÆRFORHOLD

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end
5% af Selskabets aktiekapital:

Nykredit A/S har meddelt besiddelse af 1.213.000 aktier, sva-
rende til 21,0% af aktiekapitalen.

jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet seiskab Nesdu as har
meddelt besiddelse af 1.168.082 aktier, svarende til 20,2% af
aktiekapitalen.

ddelt besiddelse af 1,156.000

William Demant Invest A/S harme
aktier, svarende til 20,0% af aktiekapitalen.

Amagerbanken Aktieselskab har meddelt besiddelse af 10,3%
af aktiekapitalen, jf. årsregnskabsmeddelelse for 2005 offent-
liggjort 13. februar 2006.

Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 18.138 aktier pr.
31. december 2005, svarende til 0,3% af aktiekapitalen.

UDBYTTEPOLITIK
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en
vurdering af Koncernens økonomiske udvikling og finansielle

stilling.

| de senere år har udlodningen udgjort ca. en tredjedel af det

primære resultat.

UDBYTTE PR. AKTIE

2001 ! 2002 I 2003 l 2004 I 2005

SEMME UDBYTTE PR. AKTIE

-
s

AN wa NS 0 0

INCITAMENTSPROGRAMMER
Jeudan etablerede i december 2002 et aktieoptionsprogram

for bestyrelse, direktion samt funktionsdirektører.

Programmet indebærer køb af op til 70.000 aktier i Jeudan
til kurs 227 plus 5% p.a. med fradrag af udbetalt udbytte.

31

Der er efterfølgende i september 2003 tildelt 4.000 optioner
til en funktionsdirektør til kurs 261 plus 5% p.a., ligeledes med
fradrag for udbetalt udbytte. Udstedelseskurserne svarer til
markedskursen på aftaletidspunktet. De sidste optioner blev

udnyttet i 2005.

Optionsprogrammet fordeler sig således:

 

ANTAL SAMLET UDESTÅENDE

PERSONER TILDELING PR. 31.12.2005

BESTYRELSEN 3 25.000 0
DIREKTIONEN 1 30.000 o
FUNKTIONSDIREKTØRER 3 19.000 0
SAMLET TILDELING 7 74.000 0

Optionsprogrammet har en løbetid på fire år og kan udnyttes
med 1/3 pr. år de første tre år. Den første erhvervelse skete i
juni 2003.

1 2005 er der udnyttet og afregnet aktieoptioner, jf. nedenstå-

ende skema. Alle optioner er herefter udnyttet.

 

GRUPPE ANTAL OPTIONER DKK
BESTYRELSEN 8.333 1.481.659
DIREKTIONEN 10.000 1.782.200
FUNKTIONSDIREKTØRER 7.000 1.178.966
I ALT 25.333 4.442.825

For detaljerede oplysninger om nøgletal i aktieoptionspro-

grammet henvises til note 6.

I juni 2002 blev der gennemført en medarbejderaktieemission
på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning fra april 2002.
Samtlige medarbejdere, ekskl. direktionen, blev tilbudt tegning
af medarbejderaktier til kurs 105. Emissionen medførte tegning
af 45.247 aktier, svarende til mere end 84% af det antal aktier,
der maksimalt kunne tegnes. Dagsværdien på tegningstids-
punktet udgjorde DKK 8 mio. (kurs 177). Dagsværdien udgjor-
de pr. 31. december 2005 DKK 27,4 mio. (kurs 604,87).

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

AKTIONÆRFORHOLD

For ledende medarbejdere i Jeudan Servicepartner er der etab-
leret en provisions- og bonusordning, hvor udbetaling af bonus
forudsætter opfyldelse af en række omsætnings-, aktivitets- og
indtjeningsmål. Ordningen kan maksimalt udløse en udbetaling

på DKK 75.000 pr. person.

ØKONOMISK RAPPORTERING

ns ab mn sm mn Sl me smelt me re mee en en omhu meen als vw ur
Jeuuan ofentiggøi regnskabsmedd lelser hvert kv:

Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra

Jeudan pr. e-mail.

Det er ligeledes muligt af få tilsendt fondsbørsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans

hjemmeside www.jeudan.dk.

FINANSKALENDER

1. marts 2006 Årsregnskabsmeddelelse 2005
Uge 12 2006 Årsrapport 2005

5, april 2006 Ordinær generalforsamling
17. maj 2006 Rapport for 1. kvartal 2006

21. august 2006
13. november 2006 Rapport for 1.-3. kvartal 2006
31. december 2006 Afslutning af regnskabsåret 2006
Februar/marts 2007  Årsregnskabsmeddelelse 2006

Rapport for 1.-2. kvartal 2006

INVESTORKONTAKT

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive informa-
tionspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder, hvor der forefindes

Web-cast fra møderne på Jeudans hjemmeside.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan,
bedes henvende sig til:

Jeudan A/S

Landgreven 3

1301 København K

Telefon: 7010 6070

Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Hallgren (direkte telefon
3947 9102, e-mail pwh&ejeudan.dk) og underdirektør Morten
Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail maaGjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:

www.jeudan.dk

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

AKTIONÆRFORHOLD

 

"OFFENTLIGGJORTE MEDDELELSER I 2005/2006

' NR: DATO:
; 2005
116 2. MARTS

Årsregnskabsmeddelelse 2004

117 17. MARTS
Dagsorden til generalforsamling

118 6. APRIL
Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling 2004

119 10. MAJ
Delårsrapport for 1. kvartal 2005

120 1. JULI
Jeudan fortsætter opkøb i Københavns centrum

"121 16. AUGUST
Delårsrapport for 1.-2.kvarta! 2005

122 28. SEPTEMBER
Jeudan køber yderligere tre ejendomme i Fredriksstaden

123 6. OKTOBER
Finanskaldender 2006
124 9. NOVEMBER

Delårsrapport for 1.-3.kvartal 2005

2006

125 31. JANUAR
Jeudan fortsætter investeringerne i København

33

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

CORPORATE GOVERNANCE

CORPORATE GOVERNANCE

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processerne
for den overordnede styring af Jeudan med henblik på at sikre,
at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid

er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed
sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktio-
z mm sw la menes vene m 4

' 14

rev ag ickarageavr mg inde
nærernes interesser og unae

interessenter.

AKTIONÆRER

Generalforsamlingen er Jeudans øverste beslutningsorgan. Alle
aktionærer har ret til at deltage og stemme på generalforsam-
lingen, og aktionærer, der ikke har mulighed for personligt at
deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle
navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver gene-
ralforsamling med minimum otte dages varsel, ligesom Jeudan

annoncerer enhver generalforsamling i pressen.

Jeudan lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum
for kommunikation om Koncernens forhold, hvor aktionær-
erne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Jeudans

udvikling.

Derudover'videregiver Jeudan informationer til sine aktionærer
ved regnskabs- og fondsbørsmeddelelser og via Jeudans hjem-
meside. | de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer
relevant og rettidig information tilbyder Jeudan alle aktionærer

at modtage aktionærinformation elektronisk.

INTERESSENTER

Jeudan tilstræber at opretholde en åben dialog med samt-
lige interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbej-
dere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet
generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre

kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige
drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangementer,

foredrag for foreninger m.m.

34

ÅBENHED OG GENNEMSIGTIGHED

Alie informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes straks via OMX Københavns Fondsbørs i
overensstemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter udsen-
delse via OMX Københavns Fondsbørs sendes meddelelsen
elektronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der

har ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Jeudan.
hjemmeside.

Jeudan vurderer, at det p.t. ikke er relevant at udsende informa-

tioner på engelsk.

Jeudan søger til stadighed at benytte informationsteknologien
til at højne kommunikationen med såvel aktionærer som interes-
senter. Jeudan har i 2005 deltaget i seks investorarrangementer,

hvoraf tre er webcastet og findes på Jeudans hjemmeside.

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor rela-
tions, der blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra OMX
Københavns Fondsbørs om aktiepris og ordredybde. Jeudan vil
løbende forbedre hjemmesiden for til stadighed at højne infor-

mationsniveauet til samtlige interessenter.
Jeudan offentliggør kvartalsrapporter.

BESTYRELSENS OPGAVER

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen Jeudans øver-
ste ledelse, og dens arbejde er reguleret af en forretningsorden,
som er udarbejdet i overensstemmelse med Aktieselskabslovens
bestemmelser på dette område. Forretningsordenen revideres

en gang om året.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året. I

2005 er der afholdt otte bestyrelsesmøder. Bestyrelsen behand-

ler på disse møder forhold vedrørende Jeudans overordnede

udvikling, herunder:

+ Mål og strategi, overordnede økonomiske målsætninger
samt forretningspolitik

+ Jeudans koncernstruktur, personalepolitik, IT-politik og

finansieringspolitik

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

CORPORATE GOVERNANCE

+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
handlingsprogrammer og forsikringsforhold

+ Regnskaber og regnskabsrapportering

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendomme
samt større udviklingsprojekter

+ Ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefon-
møder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære
bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebe-
handling af bestyrelsesanliggender. Bestyrelsen modtager en
løbende orientering om Jeudans forhold forud for hvert besty-

relsesmøde.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktionens
ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige drift
af Jeudan, herunder Koncernens aktivitets- og driftsmæssige
resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrelsens
delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn med

direktionens arbejde er fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Der afholdes løbende møder mellem formanden for bestyrelsen
og direktionen, og ved mindst én årlig samtale mellem forman-
den for bestyrelsen og den administrerende direktør sker der
en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion,
direktionens arbejde og resultater, ligesom proceduren for og

arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.

Bestyrelsen foretager med jævne mellemrum, og mindst én
gang årligt, en evaluering af sit arbejde med henblik på at

forbedre bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg.

BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING

Ifølge Jeudans vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til fem
medlemmer. Bestyrelsen består af fire medlemmer. Ved gene-
ralforsamlingen i april 2005 blev Jeudans bestyrelse supple-
ret med ét yderligere medlem, finanschef Kenneth Sachse.
Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer findes i

afsnittet "Jeudans ledelse”. Bestyrelsen vælger af sin midte en

formand. Bestyrelsen skal bestå af mere end fire medlemmer,

før der er behov for valg af næstformand,

Nye  bestyrelsesmedlemmer indføres i  bestyrelsesar-
bejdet igennem en grundig introduktion til Koncernen.
Bestyrelsesmediemmer opstilles til valg på generaiforsamlingen

ud fra en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfanget
af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Jeudan
har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men foretager

en vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion,
og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige

ledelse af Jeudan.

| efteråret 1999 blev Nesdu as, der er et 100%-ejet selskab
af Jens Erik Udsen, aktionær i Jeudan A/S i forbindelse med
en sammenlægning af to selskaber. Jens Erik Udsen, der blev
indvalgt i bestyrelsen i maj 1994, og dennes 100%-ejet sel-
skab Nesdu as besidder ultimo 2005 20,2% af aktiekapitalen
iJeudan A/S.

I juni 2004 blev William Demant Invest A/S aktionær i Jeudan
i forbindelse med en kapitaludvidelse. Den ordinære gene-
ralforsamling i 2005 valgte Kenneth Sachse til bestyrelsen på

baggrund af en indstilling fra William Demant Invest A/S.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for ét
år ad gangen — med mulighed for genvalg. Aldersgrænsen er
70 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en
tidsmæssig begrænsning for den periode et bestyrelsesmedlem

kan være valgt.

AFLØNNING AF BESTYRELSE, DIREKTION
OG FUNKTIONSDIREKTØRER

Grundhonoraret for bestyrelsesarbejde androg i 2005 DKK
125.000. Formanden modtog tre gange grundhonoraret.

35

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

CORPORATE GOVERNANCE

Løn og ansættelsesforhold for direktion og funktionsdirektører

fastsættes minimum én gang årligt.

Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår. Den admini-
strerende direktørs opsigelsesvarsel udgør 18 måneder fra
Jeudans side og funktionsdirektørernes opsigelsesvarsel udgør
: "golden para-
chute”. I tilfælde af overtagelse af Jeudan kan direktionen vælge
at opsige sin stilling med kort varsel og vil i givet fald have krav
på godtgørelse svarende til summen af den løn, direktionen vil
have krav på itilfælde af opsigelse fra Jeudans side. Der er herud-

over ikke indgået aftaler om særlige fratrædelsesordninger.

Jeudan finder bestyrelsens, direktionens og funktionsdirektør-
ernes aflønningsform i overensstemmelse med god Corporate

Governance.

RISIKOSTYRING

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker en
effektiv risikostyring — herunder at væsentlige risici identifi-
ceres; at der opbygges systemer til risikostyring, samt at der
fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår forhold
om væsentlige risici i den løbende rapportering til bestyrelsen,
ligesom risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen
og et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner. Med en fast turnus behandles der på årets bestyr-
elsesmøder følgende væsentlige risikoområder: Renterisiko,
finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling
(værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af

større ejendomme og kunder, forsikringsforhold, personale

REVISION
Jeudans generalforsamling har valgt Deloitte, Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København
S, som revisor. Revisor er på valg hvert år på Jeudans ordinære
generalforsamling.

! forbindelse med den årli

e revision af Koncernens regnskaber

gennemgås ligeledes en række kontrolfunktioner.

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte

revisionsudvalg.

ANBEFALINGER FRA OMX KØBENHAVNS
FONDSBØRS

OMX Københavns Fondsbørs har i 2005 udgivet en række
anbefalinger om god selskabsledelse som gælder fra og med
2006, idet selskaberne enten skal følge anbefalingerne eller

forklare afvigelser fra disse.

Jeudan følger anbefalingerne med den ene undtagelse, at
Selskabet normalt ikke offentliggør information på engelsk, idet
der ikke synes at være tilstrækkelig behov herfor. Jeudan vur-
derer jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentlig-

gørelse på engelsk.

og IT.

AFLØNNING GRUNDLØN BILORDNING PENSION I ALT 2005 I ALT 2004 I ALT 2003

DIREKTION

Adm. direktør Per W. Hallgren 1.900.000 200.000 190.000 2.290.000 2.100.750 1.837.530

FUNKTIONSDIREKTØRER

Finansdirektør Kim Christiansen 1.041.177 87.269 83.294 1.211.740 1.215.005 1.090.181
" Servicedirektør Michael Gale" 825.000 87.177 82.500 994.677 960.250 905.250
. Underdirektør Morten Aagaard 700.000 89.561 56.000 845.561 831.300 719.743

”Servicedirektør Michael Gale blev ansat 1. maj 2003 — aflønningen er angivet på årsbasis

36

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 
 

Be
y j4 206 ge) |

 

 

 

 

1.1.2006 KL. 15.30

JEUDANS LEDELSE

JEUDANS LEDELSE

BESTYRELSEN

 

NIELS HEERING, født 1955.
Formand for bestyrelsen.
Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994. Advokat

Ananas Darnar CO arricenn Endneeninl linelinmnar d

H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V.

Formand for bestyrelsen i Comlex A/S, Ellos A/S, EQT Partners
A/S, MRE A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S og Stæhr Holding
A/S.

Medlem af bestyrelsen for Danske Private Equity A/S,
J. Lauritzen A/S, Ole Mathiesen A/S og Venjo A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 875.
Antal aktieoptioner iJeudan A/S: Tildelt 12.500, heraf er erhver-
vet og udnyttet 12.500.

 

JENS ERIK UDSEN, født 1946.
Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994. .
Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.

Formand for bestyrelsen for Grundejernes Investeringsfond.

Medlem af bestyrelsen i Byfornyelsesselskabet SBS amba,

Ejendomsforeningen Danmark, Grundejernes Ejendomsselskab,

ER Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit A/S, Nykredit Holding

" A/S, Renhold as og Renholdningsselskabet af R98.

”Antal:aktier i Jeudan A/S: 8.747. Desuden besidder Nesdu as,
hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i Jeudan.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 6.250, heraf er erhver-
vet og udnyttet 6.250.

38

 

 

TOMMY PEDERSEN, født 1949.
Indvalgt i bestyrelsen i april 1997,
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet af 2004 A/S
(LD), Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S.

Næstformand for bestyrelsen for Royal Unibrew A/S og medlem
af bestyrelsen for Brock & Michelsen A/S m/datterselskaber,
Ole Flensted Holding A/S m/datterselskaber, Peter Bodum A/S,
Pharmacosmos Holding A/S m/datterselskaber, Refshaleøens
Ejendomsselskab A/S m/datterselskaber, Skandinavisk Holding
A/S, Skandinavisk Tobakskompagni A/S og Tivoli A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.402.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 6.250, heraf er erhver-
vet og udnyttet 6.250.

KENNETH SACHSE, født 1963.

Indvalgt i bestyrelsen i april 2005.

Finanschef i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9,
2765 Smørum,

Direktør og bestyrelsesmedlem for Danacom Produktion A/S

og William Demant Invest A/S.

Antal aktier iJeudan A/S: 0.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 0.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

JEUDANS LEDELSE

DIREKTION

  

Gk PER WETKE HALLGREN, født 1962.
Palægade 2, 1261 København K.
Adm. direktør.

Ansat siden 1993,

Per Wetke Hallgren er formand for bestyrelsen i datterselskaber,
der er 100% ejet af Jeudan og medlem af repræsentantskabet i

Foreningen Nykredit og Renholdningsselskabet af 1898.
Antal aktier i Jeudan A/S: 1.991.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 30.000, heraf er erhver-

vet og udnyttet 30.000.

FUNKTIONSDIREKTØRER

 

KIM CHRISTIANSEN, født 1961.
Kildeportvej 6, Nøddebo, 3480 Fredensborg.

Finansdirektør, ansat siden 1994.

Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen,
Glostrup A/S, ligesom han er bestyrelsesmedlem i datterselska-

ber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.620.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 10.000, heraf er erhver-

vet og udnyttet 10.000.

 

 

MICHAEL GALE, født 1958.
Klampenborgvej 6B, 2930 Klampenborg.

Servicedirektør, ansat siden 2003.

Michael Gale har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bortset

fra direktør i Jeudan Servicepartner A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 505.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 4.000, heraf er erhver-
vet og udnyttet 4.000.

MORTEN AAGAARD, født 1966.
Sølgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge.
Underdirektør, ansat siden 1994.

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bort-
set fra ansættelse som direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan
Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Jeudan, ligesom han
er bestyrelsesmedlem i datterselskaber, der er 100% ejet af

Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.729.
Antal aktieoptioner i Jeudan A/S: Tildelt 5.000, heraf er erhver-
vet og udnyttet 5.000.

 

HANNAH M. ØSTERGAARD, født 1967.
Kundechef, ansat siden 1996.

TINE C. BEMBERG, født 1970.
Kundechef/advokat, ansat siden 2002.

BIRGITH VINDELEV, født 1969.
Kundechef, ansat siden 2004.

RIKKE K. JØRGENSEN, født 1968.
Kundechef, ansat siden 2004.

LENE SAND, født 1968.
Regnskabschef, ansat siden 2001.

FRANK EWERT, født 1973.
Salgs- og udviklingschef, ansat siden 2005.

MICHAEL ØVRE, født 1959.
Bygningschef, ansat siden 2001.

STIG H. LARSEN, født 1961.

Servicechef, ansat siden 1992.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

REGNSKABSBERETNING

REGNSKABSBERETNING

Regnskabsåret 2005 udviste en fortsat god udvikling på linje

med de forventninger, som Jeudan tidligere har offentliggjort.

Omsætningen steg 12% til DKK 379 mio., og resultat før kurs-
og værdireguleringer steg med 38% til DKK 141 mio.

Det opnåede resultat før skat udgjorde DKK 893 mio.

Sammenfattende realiseredes Jeudans forventninger til 2005,

og Jeudans bestyrelse anser resultatet for tilfredsstillende.

 
   

 

 

 

(DKK mio.) | Investerings- | Service i

| | ejendomme | . |

. (2005 2004 |: 2005 2004 [2005 2004
Nettoomsætning En 292 245 111 100 379 339
Driftsomkostninger -52 46" -96 -89  -124  -129
Bruttoresultat 240 199 15 11 255 210
Administrationsomkostninger 19 -17 -4 -5 -23  -22
Resultat før finansielle poster 221 182 11 6 232 188
Finansielle poster netto -91 86 0 0 -91  -86
Resultat før kurs- 130 96 11 141 102

og værdireguleringer

NETTOOMSÆTNING

Koncernens nettoomsætning udgjorde DKK 379 mio. (2004:
DKK 338 mio.), hvilket kan tilskrives såvel nye investerin-
ger i kontorejendomme som stigende omsætning i Jeudan

Servicepartner.

Nettoomsætningen fra Investeringsejendomme steg 19% til
DKK 292 mio. (2004: DKK 245 mio.). Stigningen kan biandt
andet henføres til ejendommen Øster Farimagsgade 5, hvor
Københavns Universitets indflytning er sket etapevis i 2005.
Yderligere indgår en række af de i 2004 erhvervede ejendommes
lejeindtægter fuldt ud i regnskabsåret for 2005. Modsatrettet

virker de i året foretagne ejendomssalg.

. ; i
. Køncern i;

i

40

Nettoomsætningen i Service, der omfatter ejendomsservice
og entreprenørydelser, udgjorde i 2005 DKK 111 mio. (2004:
DKK 100 mio.), svarende til en stigning på 11%. Der er tale
om en generel stigning inden for såvel ejendomsservice som

entreprenørydelser.

DKK 210 mio.), svarende til en stigning på 21%. Stigningen
hidrører fra et generelt forøget forretningsomfang fra såvel

Investeringsejendomme som Service.

Ejendommenes driftsomkostninger, der bl.a. omfatter skatter
og afgifter, forsikring, ejendomsservice m.m., udgjorde DKK 52

mio., hvilket svarer til en stigning på 13% i forhold til 2004.

Bruttoresultatet fra Investeringsejendomme udgjorde DKK
240 mio., svarende til en stigning på 21% i forhold til 2004.
Bruttoresultatet svarer til 82% af nettoomsætningen, hvilket er

på niveau med 2004.

Driftsomkostningerne i Service er steget fra DKK 89 mio. til
DKK 96 mio., og bruttoresuitatet udgjorde herefter DKK 15
mio., svarende til en stigning på 36%.

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)
Administrationsomkostningerne udgjorde DKK 23 mio. (2004:
DKK 22 mio.). Administrationsomkostningerne udgjorde heref-

ter 6,0% i forhold til nettoomsætningen mod 6,4% i 2004.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde heref-
ter DKK 232 mio. (2004: DKK 188 mio.), svarende til en stigning
på 23%.

FINANSIELLE POSTER

De finansielle nettoomkostninger udgjorde DKK 91 mio. (2004:
DKK 86 mio.), svarende til en stigning på 6%. Koncernen
omlagde pr. 1. april 2005 realkreditfinansiering for DKK 1,1 mia.
til 20-årige lån med et renteloft på 5%. Renten følger CIBOR
6 måneder + et tillæg på 0,75% p.a. Omlægningen medførte

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

REGNSKABSBERETNING

en rentebesparelse på DKK 16 mio. om året, men en forøget REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO
renterisiko på ca. DKK 6 mio. p.a. i forhold til de samlede rente-

omkostninger før omlægningen.

 

RESULTAT FØR KURS- OG Finansielle gældsforpligtelser DKK  -24
VÆRDIREGULERINGER I alt - netto DKK 745
Resultat før kurs- og værdireguleringer steg 38% til DKK 141

mic. (2004: DKK 102 mio.), svarende til 37% af nettoomsætnin- REGULERING AF EJENDOMME TIL

gen mod 30% i 2004. DAGSVÆRDI NETTO
Jeudans ejendomme måles ved årsafslutningen til dagsværdi,
Resultatet svarer til en forrentning af egenkapitalen primo på og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de
9,0% ved en egenkapitalandel på 40,4%. er betydende for den samlede måling.
RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs-
KK MIO. 160 50%
140 punkt i ejendommens budget for det kommende driftsår,

120
100

20% stående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en
i i 10% afkastbaseret værdiansættelsesmodel, da Jeudan anser denne
0 0% som den mest velegnede.
2001 I 2002 ! 2003 | 2004 I 2005

NME RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER f d d d | h b d
O— EGENKAPITALANDEL Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt de senere

korrigeret for udsving der karakteriseres som værende enkelt-

8888

år, indeholder følgende hovedelementer:
REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV.

Realiseret tab/gevinst ejendomme mv. udgjorde netto DKK 7 1 + Årlige lejeindtægter

mio. (2004:.DKK 7 mio.). 2 +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til
anslået markesleje

Koncernen har i årets løb frasolgt 10 kontorejendomme samt 12 3 - Driftsomkostninger

ejerlejligheder, hvilket har medført en nettogevinst på DKK 54 4 - Ind- og udvendig vedligeholdelse

mio., svarende til 13% af de afhændede ejendommes bogførte 5 - Administration

værdi. = Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6 / Afkastprocent

Siden 2004 er den effektive gennemsnitlige rentesats for Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)

Jeudans låneportefølje faldet som følge af de faldende renter. 7 + Refusionssaldi
Faldet i renten har medført et realiseret kurstab ved omlægning 8 - Korrektioner til dagsværdi
af lån inkl. låneomkostninger på DKK 54 mio. Herudover har = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

Jeudan realiseret en gevinst på DKK 7 mio. ved salg af aktier.
1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER
Der medtages lejeindtægter for 2006. For ledige arealer er mar-
kedslejen anslået. Forholdet er for målingen p.t. uden væsentlig

betydning, idet udlejningsgraden ultimo 2005 udgjorde 95% af

41

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

REGNSKABSBERETNING

de samlede lejeindtægter. Der medtages eventuelle øvrige ind-

tægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
| ejendomme hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje enten er
højere eller lavere end den leje, der vil kunne opnås ved genud-

lejning, foretages en regulering af den opgjorte leje.

3. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfat-
ter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer,

renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter, etc.

4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på kon-
torejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af kontraktsbestemmelserne. Til udvendig vedlige-
holdelse hensættes på kontorejendomme gennemsnitlig DKK
30 pr. m2. Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på

kontorlejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår boligejendomme hvor Boligreguleringsloven
og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes de
lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig vedligehol-
delse, i alt p.t. ca. DKK 125 pr. m2,

5. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der erfa-
ringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter. Der er gen-

nemsnitligt hensat 2,0% af lejeindtægterne.

6. AFKASTPROCENT

Afkastprocenten fastsættes årligt af Jeudan dels på grundlag
af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg, og dels

på grundlag af ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

7. REFUSIONSSALDI

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje samt
positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til
Boligreguleringsfovens 818 og 822.

42

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN

Der kan ske korrektion til den beregnede dagsværdi. Der kan
være tale om reservationer til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,

ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har i 2005 resulteret i en
opskrivning på DKK 790 mio. og en nedskrivning på DKK 21

mio., eller i alt en nettoopskrivning på DKK 769 mio.

De i ledelsesberetningen beskrevne markedsforhold, der har
resulteret i en reduktion af afkastprocenterne på Koncernens
ejendomme, har medført en opskrivning på DKK 782 mio. Den
generelle positive udvikling i ejendommenes driftsøkonomi
har resulteret i en opskrivning på DKK 142 mio. Modsatrettet
virker forøgelse af reservationer til igangværende eller planlagte
ombygninger af flere af Koncernens ejendomme med DKK 155

mio.

Kontorejendommene har herefter en gennemsnitlig markeds-
værdi på DKK 16.988 pr. m2, svarende til et gennemsnitligt afkast
på 5,1% og med en gennemsnitlig leje på DKK 995 pr. m2,

På side 46 under risikofaktorer er foretaget en følsomhedsbe-

regning på forskellige afkastprocenter.

REGULERING FINANSIELLE
GÆLDSFORPLIGTELSER NETTO

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder anven-
delsen af finansielle instrumenter der alene anvendes til afdæk-
ning af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien

indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, der efter
Jeudans opfattelse bør finansieres med langfristede lån med fast

rente i en længere periode.

Den valgte finansieringsstrategi indebærer, at Jeudans renteri-

siko er forholdsvis lav. En kraftig rentestigning vil ikke påvirke

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

K MIO.

REGNSKABSBERETNING

Jeudans rentebetalinger nævneværdigt de næste 5 år og vil kun
påvirke Jeudans rentebetalinger beskedent for de efterfølgende

10 år.

Valg af finansiering med fast rente i en længere periode (lav ren-
terisiko) medfører imidlertid større kursudsving end finansiering

med fast rente i en kortere periode (høj renterisiko).

Det fortsatte rentefald i 2005 har medført en negativ regulering
af finansielle gældsforpligtelser med DKK 24 mio. (2004: DKK
-47 mio.).

ÅRETS RESULTAT
Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde resultat før skat

DKK 893 mio. (2004: DKK 115 mio.).

Skat af årets resultat udgjorde DKK 243 mio. (2004: DKK 28
mio.). Som følge af at Folketinget i 2005 vedtog nye regler for
sambeskatning af selskaber er indregning af aktuel skat ændret
således, at den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sam-
beskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkom-
ster. Hidtil blev den aktuelle selskabsskat indregnet fuldt ud i
moderselskabet. Ændringen har ikke påvirket Koncernens eller

moderselskabets resultat henholdsvis egenkapital.

Årets resultat blev herefter DKK 650 mio. (2004: DKK 87 mio.).
Årets resultat svarer til en forrentning af egenkapitalen på 35%
(2004: 7%). Jeudan har over de seneste tre år forrentet egenka-

pitalen med gennemsnitligt godt 18%.

ÅRETS RESULTAT SAMT FORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE)

700

600

  

500

300

200

BE FR
2001 i 2002 I 2003 I 2004 I

mmm ÅRETS RESULTAT
—>— FORRENTNING AF EGENKAPITAL - 3 ÅRS GNS.

2005

43

LANGFRISTEDE AKTIVER

De samlede investeringer i ejendomme pr. 31. december 2005
udgjorde DKK 4.931 mio., hvilket svarer til en stigning på 19%.
Herudover udgør igangværende ombygninger DKK 258 mio.,

hvilket primært kan henføres til Øster Farimagsgade 5.

 

 

 

 

Tilgang (køb) 344
Afgang (salg) -412
Investeringer i eksisterende ejendomme 99
Afskrivninger -2
Nettoopskrivninger 769
Investeringsejendomme ultimo 4.931

KORTFRISTEDE AKTIVER
Tilgodehavender er faldet med DKK 109 mio. til DKK 42 mio.,
hvilket i overvejende grad kan tilskrives et fald itilgodehavender

vedrørende solgte ejendomme.

Likvide beholdninger udgjorde DKK 136 mio. (ultimo 2004:
DKK 24 mio.). Likvide beholdninger kan i al væsentlighed
tilskrives deponeringer ved salg af boliger på Holmen. En ende-
lig afslutning af salgene afventer udbygning af infrastruktur,
etablering af P-pladser og friarealer, før endelig udmatriku-
lering kan gennemføres. Deponeringerne forventes frigivet i
2006/2007 i takt med, at udmatrikuleringen kan gennemføres,

og køberne kan modtage endeligt skøde.

De samlede kortfristede aktiver udgør 3% af de samlede aktiver.

KONCERNENS EGENKAPITAL

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2005 DKK 2.175 mio., der
repræsenterer en stigning på 38% eller DKK 600 mio., i forhold
til ultimo 2004. Egenkapitalandel udgør herefter 40%.

FORPLIGTELSER
De langfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2005 DKK 2.692
mio. (ultimo 2004: DKK 2.561). Stigningen kan primært henfø-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

REGNSKABSBERETNING

res til en stigning i den udskudte skat som følge af den foretagne

nettoopskrivning af Koncernens ejendomme.

De kortfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2005 DKK 514
mio. (ultimo 2004: DKK 362 mio.). Stigningen kan primært hen-
føres til Koncernens foreløbige finansiering af ejendomsinveste-

ringer ultimo året ved træk på Koncernens driftskreditter.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Likviditeten fra driftsaktiviteterne udgjorde i 2005 DKK 118 mio.
(2004: DKK 120 mio.), svarende til DKK 20,4 i pengestrømme
pr. aktie.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der dækker
over Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme, udgjorde i
2005 DKK 30 mio. (2004: DKK -1.582).

Efter likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne på
DKK -389 mio. (2004: DKK 1.450) udgjorde nettoændringen i
de samlede pengestrømme DKK -241 mio. (DKK -12 mio.).

Efter en forøgelse af maksimum på driftskreditter på DKK 485
mio. udgjorde Koncernens samlede likviditetsberedskab heref-

ter DKK 271 mio.

BEGIVENHEDER EFTER

31. DECEMBER 2005

Der er ikke indtruffet begivenheder efter 31. december 2005,
der ikke er nævnt i nærværende årsrapport, og som efter
Jeudans opfattelse påvirker bedømmelsen af Koncernens finan-

sielle stilling.

OVERGANG TIL IFRS
I lighed med øvrige børsnoterede selskaber i Danmark skal
Jeudan fra og med 2005 aflægge årsrapporten efter bestemmel-

serne i de internationale regnskabsstandarder (IFRS).

44

Da den af Jeudan anvendte regnskabspraksis for 2004 stort set
opfyldte kravene til IFRS har det kun været nødvendigt at fore-

tage mindre justeringer i forbindelse med overgangen til IFRS.

Overgangen til IFRS er forløbet som planlagt og er i detaljer

beskrevet under anvendt regnskabspraksis, hvortil der henvises.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

HL

&

og |

 

Burg

 

eu

vg
:
fj
el

2,1.2006. KL. 9.00

4

i
ig
sa bt

dg;
w
4,

4

7
,

s w

vr .

+ å

.

y

 

 

RISIKOFAKTORER

RISIKOFAKTORER

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de

væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

+ Ejendommenes værdi
+ Ejendommenes driftsresultater
+ Køb af ejendomme

+ Ejendomsrelaterede serviceydelser

+ Aktiens omsætning,

+ Øvrige risikoforhold

Med jævne mellemrum gennemgår og vurderer Jeudans besty-
relse hver enkelt risikoområde på grundlag af redegørelser fra
direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan, som sikrer,
at et eller flere risikoområder behandles ved hvert bestyrelses-

møde, og at alle områder behandles mindst én gang om året.

EJENDOMMENES VÆRDI

Nedenstående tabel angiver ejendomsværdien og indre værdi
pr. aktie ved forskellige afkastprocenter. Den teoretiske mar-
kedsværdi er beregnet ud fra den afkastbaserede værdiansæt-
telsesmodel, der er udførligt beskrevet i regnskabsberetningen.
Tabellens basis er afkastprocenter og værdier pr. ultimo decem-
ber 2005, der er opgjort som vægtede gennemsnit for porteføl-

jen af kontorejendomme.

Hvis markedets afkastkrav ændrer sig, vil det berøre ejendom-
mene forskelligt, afhængigt af type, beliggenhed m.v. Jeudans

portefølje er imidlertid meget homogen, idet hele porteføljen er

kontorejendomme, og 99% af disse er beliggende i København.
På denne baggrund er Jeudans værdiansættelse af porteføljen
baseret på kapitalafkastet, og risikoen beregnes og vurderes ud

fra en gennemsnitsbetragtning.

Tabellen viser effekten på ejendomsværdien, egenkapitalen,
indre værdi pr. aktie og ejendommenes værdi pr. m2 ved
ændring i afkastnrocenten i intervaller af hhv. +/- 0,5%-noint.
Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendom-
menes markedsværdi falde med DKK 494 mio. Omvendt vil
et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i
markedsværdien på DKK 521 mio.

EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER

De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive
påvirket af ændringer i udlejningen, kundernes betalingsevne,
reguleringen af lejeindtægter samt omkostninger til drift og

vedligeholdelse.

UDLEJNING

I slutningen af 2001 besluttede Jeudan en præcisering og foku-
sering af Koncernens strategi, hvorefter ejendomsporteføljen er
blevet koncentreret i København. Bag ændringen af strategien
var bl.a. et ønske om at erhverve ejendomme, der grundet
deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en

høj udlejningsprocent.

Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag

vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder,

 

 

ÆNDRING I AFKASTPROCENT 1,5% 1,0%
AFKASTPROCENT 6,6% 6,1%
ÆNDRING I DAGSVÆRDI MIO. DKK -1.202 -877
DAGSVÆRDI MIO. DKK 4.306 4.631
. VÆRDI PR. M2 DKK 13.281 14.283
" EGENKAPITAL MIO. DKK 973 1.298

INDRE VÆRDI PR. AKTIE DKK 168 225

 

0,5% - -0,5% -1,0% -1,5%
5,6% 5,1% 4,6% 4,1% 3,6%
-494 - 521 1.214 2.100
5.014 5.508 6.029 6.722 7.608

15.464 16.988 18.595 20.732 23.465
1.681 2.175 2.696 3.389 4.796

291 377 467 587 830

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

RISIKOFAKTORER

også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden. Ligeledes har
der historisk set i perioder været tale om en lavere efterspørgsel
efter kontorlejemål, hvilket medfører risiko for en nedgang i

udlejningsprocenten.

Jeudan har løbende kontakt med såvel nuværende kunder som

potentielle kunder. Det indebærer dels, at ændringer i eksi-

hvilket giver muligheder for at dække behovene ved udvidelser
af hidtidige lejemål eller flytning til andre af Koncernens ejen-
domme, dels at Jeudan forholdsvis hurtigt kan finde nye egnede

kunder til lejemål, som fraflyttes.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen
af 4. kvartal 2005 godt 98. Udlejningsprocenten i København
opgjort af Ejendomsforeningen Danmark udgjorde ved udgan-

gen af 4. kvartal 2005 94,8.

Et fald i udnyttelsesgraden i kontorarealer på 10% vil alt andet
lige medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 32 mio.,
opgjort på grundlag af den nuværende gennemsnitlige leje.
Med udgangspunkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan
i 2006 kunne tåle en nedgang i udnyttelsesgraden i kontorleje-
mål fra de nuværende 98% til godt 55%, før resultat før kurs- og

værdireguleringer bliver negativt.

KUNDERNES BETALINGSEVNE
Jeudan lægger vægt på at tiltrække pålidelige og kreditværdige
kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdæk-

ke kundernes betalingsevne i det omfang det er muligt.

Det er Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos
Koncernens største kunder i kontorlejemål er meget lav, lige-
som risikoen for betalingssvigt blandt boligkunder anses som
værende minimal. Jeudan er i løbende kontakt med kunderne,
særligt de større kunder, og der foretages herudover en årlig
gennemgang af de største kundeforhold. Det er Jeudans vurde-
ring, at der ved det gældende niveau for markedslejen generelt
vil kunne opnås en tilsvarende leje, hvis lejeaftaler bliver opsagt,
således at Jeudan vil kunne fastholde porteføljens gennemsnit-

lige leje.

47

Det kan dog ikke udelukkes, at der kan opstå tab som følge
af misligholdelse af lejekontrakter. Reducerede indtægter vil
kunne opstå som følge af tomgang ved fraflytning samt eventu-
elle ekstraomkostninger i forbindelse med f.eks. istandsættelse

og indretning til nye kunder.

til 0,25% af den samlede nettoomsætning.

REGULERING AF LEJEINDTÆGTER

! samtlige lejeforhold findes en lejekontrakt mellem kunden og
Jeudan. Samtlige erhvervslejekontrakter indeholder en bestem-
melse om regulering af lejen i relation til udviklingen i nettopris-
indekset. En del af kontrakterne indeholder yderligere bestem-

melse om en mindste eller højeste reguleringssats.

Kontrakterne indeholder endvidere bestemmelser, hvorefter
lejen kan reguleres med ændringen i visse driftsomkostninger,

f.eks. eventuelle stigninger i skatter og afgifter.

Yderligere kan Jeudans kunder have et ønske om at få foretaget
forbedringer i deres lejemål, hvilket modsvares af en lejeforhø-

jelse på den gennemførte forbedring.

Erhvervslejeloven indeholder ufravigelige bestemmelser, hvor-
efter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er
mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne
kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i
en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering
af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for

domstolene.

Jeudan tilstræber et langsigtet samarbejde med kunderne og
lægger vægt på at udvise en professionel adfærd. Generelt
anvender Koncernen derfor ikke lovens muligheder for regule-

ring efter markedslejen.

Jeudan fokuserer i stedet på muligheder for dels at øge effekti-
viteten og dermed forbedre den pågældende ejendoms drifts-
resultat, dels investering i forbedringer af ejendommen, hvilket

skaber værdi for såvel kunderne som Jeudan.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

RISIKOFAKTORER

OMKOSTNINGER TIL DRIFT OG
VEDLIGEHOLDELSE

Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter kvartalsvis og
udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvi-
gelser iværksættes straks korrigerende handlingsplaner.

Der er udarbejdet præcise instrukser
for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger, der sikrer, at
vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse

med budgetplaner.

Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms
vedligeholdelsesomkostninger hvert kvartal, og eventuelle kor-

rigerende handlingsplaner igangsættes straks.

For hver ejendom foreligger en vedligeholdelsesplan som et led
i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen
beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger inden-

for en kort årrække.

KØB AF EJENDOMME

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en risiko
for, at de har fejl og mangler, eller for at andre forhold kræver
større beløb til udbedring. Imidlertid har det altid været Jeudans
politik at foretage omhyggelige og detaljerede undersøgelser
og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejen-
domme, også i tilfælde ved køb af porteføljer af ejendomme.
Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, øko-
nomiske og bygningstekniske forhold vedrørende hver enkelt

ejendom.

Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme at
opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side. Dette
medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens
indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar,
såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved
ejendommene.

På denne baggrund vurderer Jeudan, at der er en forholdsvis

begrænset risiko for uventede hændelser eller tab af væsentlig

48

betydning i forbindelse med køb af ejendomme.

EJENDOMSRELATEREDE SERVICEYDELSER
Hvis omsætningen eller dækningsgraden i Jeudan Servicepartner
kommer under pres, vil det have en negativ effekt på Koncernens
driftsresultat. Jeudan Servicepartner rapporterer månedligt med

henblik på løbende at verificere indtægtsgrundlaget, ligesom

Jeudan vurderer risikoen for svigtende indtjening i Jeudan
Servicepartner som lav. En nedgang i den gennemsnitlige dæk-
ningsgrad på 1 procentpoint vil betyde en nedgang i resultat før
skat på knap DKK 1 mio.

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt af Jeudan Finans
og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks,
som fastsætter retningslinier og rammer for Koncernens finan-
sielle transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen er lav, hvilket
bl.a. medfører, at finansielle risici alene opstår med udgangs-

punkt i kommercielle transaktioner.

RENTERISIKO

Jeudans finansielle risici knytter sig primært til finansiering af

Koncernens ejendomme og dermed til risikoen for renteæn-

dringer. Finansieringen består af realkreditlån, anlægslån og

driftskreditter.

+ Realkreditlån optages med en løbetid på 15-20 år og med
enten fast rente eller med indbygget renteloft. Lånene opta-
ges i DKK.

+ Ved optagelse af anlægslån fastlåses renten i 3-10 år ved brug
af renteswaps. Inden for de nærmeste år er der således ikke
risiko for en rentestigning på Koncernens anlægslån. Lånene
optages i DKK.

+ Driftskreditter, der forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg, anvendes kun i beskedent omfang,

hvorfor renterisikoen er minimal.

Koncernen har i andet halvår 2005 erhvervet ejendomme for

DKK 340 mio. Ejendomskøbene er i første omgang finansieret

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

RISIKOFAKTORER

ved træk på Koncernens driftskreditter, der ved årets udgang
har et samlet træk på DKK 374 mio. Hovedparten af ejendoms-
købene forventes først realkreditbelånt i 2007, da en enkelt
ejendom først skal gennemgå en større ombygning før udlej-
ning kan finde sted og en anden ejendom afventer udmatrikuie-

ring før endeligt skøde kan tinglyses.

I tabellen nedenfor er vist afvikling og renteafdæknin

20 år for realkreditlån, anlægslån og driftskreditter.

Som det fremgår af tabellen, har Koncernen aktuelt en rente-
afdækning på 86%, og at denne falder til 69% over de næste
10 år. Som beskrevet ovenfor har Koncernen et forholdsvist
højt træk på driftskreditter som følge af ejendomskøb i andet
halvår, der p.t. ikke kan realkreditbelånes. Korrigeres herfor vil
renteafdækningen aktuelt udgøre 93% faldende til 78% over de

næste 10 år.

I januar 2005 omlagde Jeudan en andel af de fast forrentede
realkreditlån til realkreditlån med renteloft. Denne beslutning
har forøget Koncernens renterisiko, da rentesatsen på realkre-
ditlån med renteloft kan bevæge sig i intervallet fra 0,75% til 5%.
I! tabellen på næste side er Koncernens renterisiko beskrevet

med udgangspunkt i det renteniveau, som var gældende pr.

 
 

1. januar 2006. Renterisikoen er beregnet for en rentestigning
på 1, 2 og 3 rentepoint for årene 2006-2010. Det er forudsat,
at rentestigningen indtræder 1. januar i alle årene (worst case
betragtning), ligesom det er forudsat, at rentestigningen på
1%, 2% og 3% sker ved en parallelforskydning af rentekurven,
således at både den korte og den lange rente stiger med hen-
holdsvis 1%, 2% og 3%.

Det fremgår af tabellen, at renterisikoen for 2007 kan opgøres til
DKK 15 mio. ved en rentestigning på 1%, og henholdsvis DKK
24 mio. og DKK 28 mio. ved en rentestigning på 2% og 3%. Det
fremgår ligeledes, at renterisikoen stort set er konstant for årene
2007-2010.

Renterisikoen ved anvendelse af realkreditlån med renteloft
er opgjort til DKK 17 mio. ved en rentestigning på 3% for
2007. Tabellen viser imidlertid alene renterisikoen i forhold til
det renteniveau, som er gældende pr. 1. januar 2006 og viser
således ikke renterisikoen i forhold til den belåning, som var
gældende før omlægningen til realkreditlån med renteloft.
Forudsættes det, at den tidligere belåning var fortsat uændret,
ville Koncernens renteomkostninger pr. 1. januar 2007 være

ca. DKK 13 mio. højere end ved benyttelsen af realkreditlån

med renteloft. Renterisikoen i forhold til tidligere belåning kan

 

RESTGÆLD

 

LANGFRISTEDE KORTFRISTEDE HERAF KURS- EXCL. KURS-
DKK MIO. FORPLIGTELSER FORPLIGTELSER REGULERING REGULERING
REALKREDITLÅN 2.050 75 -36 2.089
FINANSIERINGSINSTITUTTER, ANLÆGSLÅN 233 8 -9 232
FINANSIERINGSINSTITUTTER, DRIFTSKREDITTER 0 374 - 374
I ALT 2.283 457 745 2.695

 

RESTGÆLD
PR. 31.12.05 ANTAL ÅR MIO. DKK
2005 - 2.695
2006 1 2.614
2010 5 2.273
2015 10 1.800
2020 15 1.271
2025 20 789

49

JEUDAN A/S ÅRSRA

HERAF MED FAST RENTE
ELLER RENTELOFT

RENTE-

MIO. DKK AFDÆKNING %
2.321 86
2.235 86
1.772 78
1.246 69

490 39
8 1

PPORT 2005

 

RISIKOFAKTORER

 

 

  
 

 

 

 

 

 

 

[RENTERISIKO: 2 REALKREDITLAN |

' IL FASTRENTE (RENTELOFT]
2005:

RESTGÆLD 21/12 1. DKK MIO. 906 1.183
2006:2

RESTGÆLD 30/06 I DKK MIO. 893 1.160
+1% 0 6
+2% 0 9
+3% 0 9
2007:

RESTGÆLD 30/06 I DKK MIO. 866 1.113
+1% 11
+2% 17
+3% 17
2008:

RESTGÆLD 30/06 I.DKK MIO. 838 1.065
+1% 11
+2% 16
+3% 0 16
2009:

RESTGÆLD 30/06 I DKK MIO. 809 1.015
+1% 0 10
+2% 16
+3% 0 16
2010:

RESTGÆLD 30/06 I DKK MIO. 779 964
+1% 0 10
+2% 15
+3% 0 15

232 374 - 2.695
229 374 - 2.656

4 10

7 16

v ii zo
223 374 - 2.576

0 4 15

7 24

0 11 28
216 374 - 2.493

0 4 15

0 7 23

0 11 27
210 374 - 2.408

0 4 14

0 7 23

0 11 27
204 374 - 2.321

4 14

7 22

27

1: Rente kan maksimalt stige med 1,53% i forhold til renteniveauet 1. januar 2006 før loftet iværksættes.
2: Rente for lån med renteloft kan kun stige for andet halvår 2006, da rente for første halvår 2006 er fastlåst.

således findes ved at fratrække DKK 13 mio. fra de anførte
renterisikobeløb i ovenstående tabel. Renterisikoen ved en ren-
testigning på 3% i år 2007 er således reelt set ikke DKK 28 mio.,
men kun DKK 15 mio.

Yderligere vil den renterisiko som er illustreret i ovenstående
tabel overvurdere den negative påvirkning af Koncernens resul-
tatopgørelse og cash flow ved en given rentestigning. Ved en
given rentestigning vil kursen på Koncernens gældsforpligtel-
ser falde, og Koncernen vil få en positiv kursregulering (ingen

påvirkning af cash flow), og ved en vedvarende rentestigning

50

må det alt andet lige forventes, at inflationen vil stige, hvilket
vil påvirke Koncernens lejeindtægter og udgifter. En stigende
inflation vil påvirke Koncernens resultatopgørelse og cash flow

positivt.

LIKVIDITETSRISIKO

Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende
lejebetalinger. Koncernen vurderer risikoen som begrænset

grundet en tæt opfølgning af kundernes betalingsevne.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

RISIKOFAKTORER

Samtlige banklån og driftskreditter kan af långiver opsiges med
et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af Jeudans

kreditværdighed.

Da Jeudans indtægter, omkostninger, aktiver og passiver helt

overvejende er nomineret i DKK, har Koncernen ingen valuta-

ricikn
risiko,

KREDITRISIKO

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter minimeres ved ude-
lukkende at samarbejde med finansielle institutioner med høj

kreditværdighed.

AKTIENS OMSÆTNING
Efterspørgslen efter og udbuddet af Jeudans aktier har betyd-
ning for prisdannelsen og for muligheden for at købe og sælge

aktier på et ønsket tidspunkt.

Jeudan har i en årrække bestræbt sig på at sikre en tilfreds-
stillende likviditet i aktien, således at der løbende kan ske en
prisfastsættelse, som afspejler Jeudans værdi og udviklingsmu-

ligheder.

Jeudan er som alle børsnoterede selskaber, i større eller mindre
grad, underlagt de generelle markedsbetingelser og -bevægel-
ser. En vurdering af udviklingen i disse markedsbetingelser og

—bevægelser kan ikke foretages med nogen sikkerhed.

ØVRIGE RISIKOFORHOLD

FORSIKRING

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser, der
inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse,
svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadefor-
sikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved skade.
For fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet til at
omfatte særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som

myndighederne måtte forlange retableret efter eventuel skade.

For enkelte ældre ejendomme er der en øvre grænse for erstat-

ning i forbindelse med svampe- og insektskade.

MEDARBEJDERE
Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig forud-
sætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at sikre

den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige

holde velkvalificerede medarbejdere.

Der er imidlertid ingen væsentlig afhængighed af enkelte med-
arbejdere i Jeudan, og det er Jeudans opfattelse, at ændringer
i medarbejdersammensætningen ikke vil få væsentlig negativ

indflydelse på Koncernens driftsmæssige og økonomiske stil-

ling.

IT

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende såvel internt som af
eksterne konsulenter. Der er udarbejdet generelle IT-retnings-
linier, som indebærer et sikkerhedsniveau, der sikrer en sikker

og stabil drift.

MILJØFORHOLD

Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og
begrænse de miljømæssige påvirkninger. Jeudan er ikke bekendt
med nogen miljøforurening på Koncernens ejendomme, og der
er derfor ikke iværksat miljøundersøgelser på disse. De nuvæ-
rende kunder i Jeudans kontorejendomme driver virksomhed,

som ikke indebærer nærliggende risiko for miljøforurening.

Jeudan er ikke omfattet af reglerne om miljøgodkendelse eller

lov om aflæggelse af "grønne regnskaber".

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

UDPLUK AF JEUDANS EJENDOMSPORTERØLJE

 

 

PALÆGADE 24

 

 

 

 

       

SKT. ANNÆ 18

RETTEN

 

 

 

 

HØJBRO 24

   

 

 

 

 

 

Fre 2
5. rd

Ål

viBkEE "miner
Hr ret UL
Co HEBEI

 

 

 

DE
kor. mM
sø p

É-

in:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AMALIEGADE 3-5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FABRIKMESTERVEJ 10

 

 

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2005 for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmeise med international Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere dan-
ske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at
årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december

2005 samt af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regns

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

  
   

København, den Å. marts 2006

I

   

Christiansen

Niéé Heérin ormand)

lam. / DON

Jens Erik Udsen Tommy Pedersen Kenneth Sachse

 

53

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNINGER

REVISIONSPÅTEGNING
TIL AKTIONÆRERNE I JEUDAN A/S

Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 2005, der aflægges efter International Financial Reporting Standards som

godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

DEN UDFØRTE REVISION

Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører
revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen
omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter
endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering
af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores

konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

KONKLUSION

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 31. december 2005 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret
2005 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til

årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, den 1. marts 2006

DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

 

54

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

REGNSKAB

RESULTATOPGØRELSE (BELØB I DKK "000).

    

   

 

 

 

 

 

    
  

    

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

RESULTATOPGØRELSE NOTE 2005 2004
NETTOOMSÆTNING . 3,4 - 379.160 338.467 ” 450.352 138.478
DRIFTSOMKOSTNINGER 5.6 124.302 -128.706 27.870 -24.260
BRUTTORESULTAT i 254.858 122.482 114,2 , Ree
" TT ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER — 6,7 — 122.669 712. 402 -12. 696
RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) . . 232.189 0 3188.241 110.086 401.532
INDTÆGTER AF' KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE: SELSKABER Ek 701: 0 ' . 46,888
FINANSIELLE INDTÆGTER . 7349 D 0 . 913. …” 7.596
FINANSIELLE OMKOSTNINGER 198.618 0» -87.266. 71,588.
"RESULTAT FØR KURSTØG VÆRDIREGULERINGER | ” 140.920 & … 101:888 75.311: 78.448
JRÉALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV. Hg : 11 2 7476 0 3201: 3,929 26.141
"REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO 0070, 12 744.874 6.004. 350.447 10.953
RESULTAT FØR SKAT 892.970 115.093 429.687 83.260
SKAT AF ÅRETS RESULTAT |. 13 -242.926 -28.362 104.442 -18.857
ÅRETS RESULTAT 650.044 86.731 325.245 64.403
ÅRETS RESULTAT-PR. AKTIE (DKK) : . … DD 44 112,99 18,08
ÅRETS RESULTAT PR, AKTIE UDVÅNDET DKK) le 1 144 112,99 18,03 z
Ø ;
FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING ; Fre un un Bor ey . z ; ' TT
REGULERING AF RESERVE:FOR INVESTERINGSAKTIVER" FREE GE NV 08 252.322 7.667
OVERFØRT RESULTAT | ' ” N 72.923 56.736
i Io 325.245 64.403
" JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

REGNSKAB

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

MATERIELLE AKTIVER I ALT

AKTIVER

INVESTERINGSEJENDOMME
IGANGVÆRENDE OMBYGNING INVESTERINGSEJENDOMME
DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

KAPITALANDELE | TILKNYTTEDE SELSKABER
FINANSIELLE AKTIVER I ALT

LANGFRISTEDE AKTIVER | ALT

" TILGODEHAVENDE VEDRØRENDE SOLGTE EJENDOMME
INDESTÅENDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND
UDFØRT ARBEJDE EJ FAKTURERET
TILGODEHAVENDE FRA SALG AF TJENESTEYDELSER
TILGODEHAVENDE HOS TILKNYTTEDE SELSKABER
SELSKABSSKAT
ANDRE TILGODEHAVENDER
PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER
TILGODEHAVENDER I ALT

FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG
LIKVIDE BEHOLDNINGER
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT

AKTIVER I ALT

NOTE

16

17

19

18

56

2005

4.931.271
257.788
13.726

5.202.785

5.202.785

20.486
3,154
70
3.997

1,308
11.316

1.479
41.804

135.701

177.505

5.380.290

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

KONCERN
2004

4.132.650

170.983
7.981
4.311.614

0
0

4.311.614

117.060
2.507
2.698
7.228

0

6.930
11.929
2.188
150.540

10.847
23.759
185.146

4.496.760

MODERSELSKAB
2005 2004
2.350.896 2.033.404
3.186 6.419
3,988 4,693
2.358.070 2.044.516
1.318.621 1.318.621
1.318.621 1.318.621
3.676.691 3.363.137
3.980 82.610
1.528 381
0 2.146
788 647
200.026 147.782
328 6.930
6.196 6.177
645 737
213.491 247.410
0 10.847
151 390
213.642 258.647
3.890.333 3.621.784

 

 

 

     

 

     
        

  
    

    

    
     

REGNSKAB
mmm men ele mn FAD ken br ar ende ar mr KONCERN LDL GS.
PASSIVER ” NOTE ; 2005. , "2004
TT AKTIEKAPITAL . 20 577.507: + % 577.507 577.507 ” 577.507
OVERKURS VED EMISSION. ' " 10 "409.294 0 0 409.294
RESERVE FOR DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER 2 2 668.591" 111.738. +, 323.782 . -" 58.445 |;
OVERFØRT RESULTAT, . KEE ' ” 228.597 ' 475. 825" - 828.793 409.304
= EGENKAPITAL PAT BR 7 ” 695 1, 574. Be 4.730.082. — 1.454. 550 ;
REALKREDITLÅN i 2.049.694” 79341163;
FINANSIERINGSINSTITUFTER z233:472… , ' 22331472"

    

30.295" P3ædsa TT

        

 

[DEPOSITA Lng . 2 Ab 8770830 200
UDSKUDT SKAT ml . 23 3165420 0 " 1481:999 2 66022:
” ULOVRLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSÉSFORPLIGTELSER [å 5 524 BEN LÆR 2.315 : DE 3540
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER TALP, | i 1 TT ddr. 2.697.978 2.560.634". 1.352:244| — 1:372.5660
REALKREDITLÅN Ene HE LG 21 75.065 128.776 34.105 "98.891
FINANSIERINGSINSTITUTTER " . 070007 22. 382.256 141,472 382.256 141.472
MODTAGNE FORUDBETALINGER FRA KUNDER ” 8.097 9.282 4.026 3.038
LEVERANDØRER AF VARER OG TJENESTEYDELSER 15,113 18,451 2.063 4.713
GÆLD TIL TILKNYTTEDE SELSKABER . 0 0 379.439 329.915
| ANDEN GÆLD | 5. ' 17.351 19.820  … 2.839 11.635
| PERIODEAFGRÆNSNINGSPOSTER ET ' 15,735 "43.961: — . 3:279 5.004
| KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER TALT. 1 25. 513.617 361.762  ; 808.007 . . 594.668

x FORPLIGTELSER |! ALT 13,205.595 - 2.922.396 "17 2.160.251 2.167.234 ;

      

        

i 7 PASSIVER IALT ”; 5/380.290:5 "4.496.760. "3.890.333" 3.621.378.
: : |

i Cd HERE

Lo PANTSÆTNINGER, GARANTIER oG EVENTUALFORPLIGTELSER "26:

"ØVRIGE NOTER, se i : 27-29

 

  

57

”JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

   

 

 

REGNSKAB

EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

KONCERN

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2004

OVERFØRSEL

DAGSVÆRDIREGULERING AF FINANSIELLE AKTIVER
DISPONIBLE FOR SALG

AKTIEBASERET AFLØNNING

SKAT AF EGENKAPITALBEVÆGELSER

INDREGNET DIREKTE PÅ EGENKAPITAL

ÅRETS RESULTAT

NETTOINDKOMST I ALT

AKTIEEMISSION

OMKOSTNINGER VED EMISSION MODREGNET
| OVERKURS

BETALT UDBYTTE

KØB AF EGNE AKTIER

SALG AF EGNE AKTIER

ØVRIGE TRANSAKTIONER

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2005

OVERFØRSEL

OVERFØRT Til RESULTATOPGØRELSE VEDRØRENDE
VÆRDIREGULERING AF FINANSIELLE AKTIVER
DISPONIBLE FOR SALG

AKTIEBASERET AFLØNNING

SKAT AF EGENKAPITALBEVÆGELSER

INDREGNET DIREKTE PÅ EGENKAPITAL

ÅRETS RESULTAT

NETTOINDKOMST I ALT

BETALT UDBYTTE

KØB AF EGNE AKTIER
SALG AF EGNE AKTIER
ØVRIGE TRANSAKTIONER

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2005

JEUDAN

OVERKURS
AKTIE- VED
KAPITAL EMISSION
384.525 60.996
623
0 623
0 623
192.982 357.018
-9.343
192.982 347.675
577.507 409.294
-409.294
0 -409.294
0 -409.294
0 0
577.507 0

58

AJS ÅRSRAPPORT 2005

RESERVE FOR
DAGSVÆRDI
AF INVE-
STERINGS-
AKTIVER

73.305

34.230

34.230
4.203
38.433

111.738

20.544

20.544
536.309
556,853

668.591

OVERFØRT
RESULTAT

468.426

-34.230

2.750
-3.841
290
-35.031
82.528
47.497

-30.762
-36.468
27.132
"40.098

475.825

388.750

-3.067
-3.005
343
383.021
113.735
496.756

-48.869
-14.348
19.233
-43.984

928.597

EGEN-
KAPITAL
1 ALT

987.252

2.750
-3,841
913
-178
86.731
86.553

550.000

-9,343
-30.762
"36.468

27.132

500.559

1.574.364

-3.067
"3.005
343
-5.729
650.044
644.315

-48.869
-14.348
19.233
-43.984

2.174.695

 

 

 

 

 

  

REGNSKAB

 

 

 

 

 

"RESERVE FOR

 

 

 

 

 

 

ATTER RT TET

i OVERFØRSEL ; FT. G
i DÅGSVÆRDIREGULERING. AF FINANSIELLE
” AKTIVER, DISPONIBLE FØR SALG

SALG AF EGNE AKTIER: i
"ØVRIGE TRANSAKTIONER

BETALT UDBYTTE |
KØB AF EGNE AKTIER” ol
'SALG AF EGNE AKTIER.
" ØVRIGE TRANSAKTIONER Su manner

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2004 '
ÆNDRING AF REGNSKABSPRAKSIS JE. NOTE 1

 

Eg "KORRIGERET. EGENKAPITAL 1: JANUAR 2004

   

 

AKTIEBASERET AFLØNNING:

SKAT AF EGENKAPITALBEVÆGELSER
INDREGNET DIREKTE PÅ EGENKAPITAL
ÅRETS RESULTAT

NETTOINDKOMST I ALT

AKTIEEMISSION
OMKOSTNINGER VED EMISSION MODREGNET
I OVERKURS

BETALT UDBYTTE

KØB:AF EGNE AKTIER

 

EGENKAPITAL 1. JANUÅR 2005

 

OVERFØRSEL . ”

OVERFØRT TIL RESULTATOPGØRELSE VEDRØRENDE
VÆRDIREGULERING AF FINANSIELLE AKTIVER
DISPONIBLE FOR SALG

AKTIEBASERET AFLØNNING

SKAT AF EGENKAPITALBEVÆGELSER

INDREGNET DIREKTE PÅ EGENKAPITAL

ÅRETS RESULTAT .

NETTOINDKOMST ALT ' '

 

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2005

 

 

  
  
 

 

 

DAGSVÆRDI
. OVERKURS AF INVE- |.

2 AKTIE- 5, VED. . STERINGS- OVERFØRT
KAPITAL — EMISSION "AKTIVER RESULTAT

” 384.525 29.550; . 512.181

384.525
' 3,841
"623 290
0 623 21.228 -22.029
7.667 56.736
0 623 28.895 34.707
192,982 357.018
; " -9,343
i -30.762
36.468
BD neg dn AR. . 27.132 %

. 1927982 ” 347.675 "0 40.098
577.507 409:294 58.445 0.2 409.304
-409.294 . 13.015. 396.279
73.067
-3.005
343
0 -409.294 13.015 390.550
252.322 72.923
0 -409.294 265.337 463.473
-48.869
-14.348
19.233
6. Em 0. 9 ”” 43.984
.577.507 0 323.782 828.793

59

" JEUDAN.A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

”v

 

 

" EGEN-
KAPITAL
HALT

 

 

2.750"

-3.841…
913
-178
64.403
64.225

550.000

-9.343
-30,762
236.468

27.132

mi 500.559

 

-3.067
-3.005
343
"5.729
325.245
319.516

-48.869
-14.348
19.233
"43,984"

1.730.082

 

 

 

 

 

 

 

 

REGNSKAB

60

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

KONCERN

PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK '000)
2005
RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 232.189
INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER -
FINANSIELLE INDTÆGTER 7.349
FINANSIELLE OMKOSTNINGER -98.618
REGNSKABSMÆSSIGE AFSKRIVNINGER/NEDSKRIVNINGER 5.254
RESULTATFØRT AKTIEBASERET AFLØNNING 1.000
BETALT SELSKABSSKAT -15,199
"PENGESTRØMME FØR ÆNDRING I ARIFTSKAPITA LG sm ses eee um 20.4 431.975
ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL:
| TILGODEHAVENDER 6.534
LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER SAMT DEPOSITA 8.211
LEVERANDØRER AF VARER OG TJENESTEYDELSER MM. -29.271
PENGESTRØMME FRA DRIFTSAKTIVITET i ALT 117.449
IGANGVÆRENDE OMBYGNING INVESTERINGSEJENDOMME | -86.806
FORBEDRINGER INVESTERINGSEJENDOMME -99,441
KØB INVESTERINGSEJENDOMME, INKL, DEPOSITA MM.  +333.286
SALG INVESTERINGSEJENDOMME, INKL. DEPOSITA MM. 543.697
SALG KAPITALANDEL TILKNYTTET SELSKAB -
KØB KAPITALANDEL TILKNYTTET SELSKAB : -
DRIFTSMATERIEL OG. INVENTAR NETTO ' -8.524
PROVENU FRA FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG ' 14,282
PENGESTRØMME FRA INVESTERINGSAKTIVITET I ALT 29.922
OPTAGELSE/INDFRIELSE (-) AF LÅN NETTO:
REALKREDIT -107,676
FINANSIERINGSINSTITUTTER -46.814
AFDRAG PÅ LÅN:
REALKREDIT -68.693
FINANSIERINGSINSTITUTTER -7.149
AKTIEEMISSION, NETTO 0
BETALT UDBYTTE -48,869
AKTIEBASERET AFLØNNING ' -4,005
KØB AF EGNE AKTIER 14,348"
SALG AF EGNE AKTIER 19,233
LIKVIDE BEHOLDNINGER SOM ER DEPONERET -110.503
PENGESTRØMME FRA FINANSIERINGSAKTIVITET I ALT -388.824
NETTOÆNDRING I ALT -241.453
LIKVIDITETSBEREDSKAB PRIMO (INKL. TRÆKNINGSRETTIGHEDER) 27.112
ÆNDRING AF MAKSIMUM PÅ DRIFTSKREDITTER 485.000
LIKVIDITETSBEREDSKAB ULTIMO (INKL. TRÆKNINGSRETTIGHEDER) 270.659
DER KAN SPECIFICERES SÅLEDES:
MAKSIMUM PÅ DRIFTSKREDITTER 642.000
LIKVIDE BEHOLDNINGER IFØLGE REGNSKAB 135.701
LIKVIDE BEHOLDNINGER SOM ER DEPONERET -132.942
TRÆK PÅ DRIFTSKREDITTER -374.100
LIKVIDITETSBEREDSKAB ULTIMO (INKL. TRÆKNINGSRETTIGHEDER) 270.659

2004

188.241
913
-87.266
5.668
1.000
"1.486

107.070.

5,430
3.955
3.659
120.114

-95.999
-61.670
-1.651.307
236.536

"2.271
-7.304
-1.582.015

1.016.630
5,445

-45,281
-7,118
540.657
-30,762
-4.841
-36.468
27.132
-15.047
1.450.347

-11.554
38.666
0
27.112

157.000
23.759
-22.439
-131.208
27.112

MODERSELSKAB
2005 2004
110.080 101.522
39.685 46.888
7.241 7.596
-81.695 -77.558
3.226 3.028
1.000 1.000
-5.520 -1.486
74.017.
-51.313 -78.791
673 1.357
43.290 1.796
66.667 5.352
3.232 1,632
-19.845 -28.046
-138.632 -572.037
303.334 -15,634
0 13.885
0 -623.590
-246 -2.164
14.282 -7.304
162.125  -1.233.258
-337.510 747.167
-45.639 5.445
-33.636 -24.892
-7.149 -7.118
0 540.657
-48.869 -30.762 -
-4.005 -4.841
-14.348 -36.468
19.233 27.132
85 691
-471.838 1.217.011
-243.046 -10.895
26.073 36.968
485.000 0
268.027 26.073
642.000 157.000
151 390
-24 -109
-374.100 -131.208
268.027 26.073

… 80.990

 

 

 

NOTER

     

NOTEOVERSIGT

1. CANVENDT'REGNSKABSPRAKSIS |.
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN
3. | SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
4. NETTOOMSÆTNING
5 DRIFTSOMKOSTNINGER ” HEE eet
5. 761"  PERSONALEOMKOSTNINGER | .

7 7. "HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER ”

18 INDTÆGTER. AF: KAPITALANDELE, E TILKNYTTEDE SELSKABER Fl i
£ FINANSIELLE INDTÆGTER I I ED eN DET
10” FINANSIELLE OMKOSTNINGER rd DTT Gå
11. — REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV.

12. REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO

13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

14. RESULTAT PR. AKTIE

15. UDBYTTE

16. LANGFRISTEDE AKTIVER .

17. "UDFØRT ARBEJDE EJ: FAKTURERET :

"18, KORTFRISTEDE AKTIVER ;
119. LIKVIDE BEHOLDNINGER
20. AKTIEKAPITAL -

"BAL... REALKREDITLÅN

" FINANSIERINGSINSTITUTTER?

23. UDSKUDT.-'SKAT

24. LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER

25. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER

26. PANTSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
27... OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE

28. RENTE- OG KREDITRISICI

29. "NÆRTSTÅENDE PARTER

   

     

61.

' JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005 '

 

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Årsrapporten for 2005 for Jeudan A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D, jf. IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven og de krav Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

"Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB (International Accounting Standards Board).

Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme og finansielle forpligtelser herunder afledte finansielle instru-

… menter, der måles til dagsværdi 2 uge ns er mann ke ms et tat es TREE DSE RR MT NT he TE
Ændringer i anvendt regnskabspraksis som følge af overgång til 1EFRS

Årsrapporten for 2005 er den første årsrapport, der aflægges i overensstemmelse med IFRS, IFRS er valgt anvendt både i årsregnskabet for moderselska-
bet og i koncernregnskabet.

Ved overgangen til IFRS er anvendt IFRS 1, Førstegangsanvendelse af IFRS. 1 henhold til denne er åbningsbalancen pr. 1. januar 2004 og sammenlig-
ningstallene for 2004 udarbejdet i overensstemmelse med de standarder og fortolkningsbidrag, der er gældende pr. 31. december 2005 samt ændringen
til IAS39, finansielle instrumenter: Indregning og måling vedrørende mulighed for indregning af finansielle forpligtelser til dagsværdi ("The Fair value
Options"). Åbningsbalancen pr. 1. januar 2004 er udarbejdet som om disse standarder og fortolkningsbidrag altid har været anvendt, bortset fra over-
gangs- og ikrafttrædelsesbestemmelserne i (FRS 1 vedrørende aktiebaseret aflønning.

Anvendelsen af IFRS resulterer i følgende ændringer i anvendt regnskabspraksis:

Aktiebaseret aflønning

I henhold til iIFRS 2 skal aktiebaseret aflønning, der ydes som vederlag til ledelse og medarbejdere, udgiftsføres over optjeningsperi-
oden i resultatopgørelsen til dagsværdien af aktieaflønningen på tildelingstidspunktet. Jeudan har hidtil indregnet afregning af aktie-
baseret aflønning direkte på Koncernens egenkapital.

Finansielle aktiver disponible for salg

I henhold til IFRS 39 skal finansielle aktiver disponible for salg måles til dagsværdi og ændringer i dagsværdien indregnes direkte på
egenkapitalen. Ved salg af de finansielle aktiver resultatføres de akkumulerede dagsværdireguleringer. Jeudan har hidtil målt finansielle
aktiver til dagsværdi, men årets ændringer i dagsværdien blev indregnet over resultatopgørelsen.

Moderselskabets måling af kapitalandele i tilknyttede selskaber

Hhenhold til FRS 27 skal kapitalandele i tilknyttede selskaber måles til kostpris, og udbytte efter anskaffelsen indtægtsføres i resultatop-
gørelsen. Hidtil har Jeudan indregnet og målt kapitalandele i tilknyttede selskaber efter den indre værdis metode, hvilket indebar, at
den forholdsmæssige andel af datterselskabernes resultat blev indregnet iresultatopgørelsen, og i balancen blev den forholdsmæssige
andel af datterselskabernes egenkapital indregnet.

Udover ændringer vedrørende indregning og måling er præsentation og klassifikation af regnskabsposter ændret for følgende områder som følge af
overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS:

Forslag til udbytte for regnskabsåret præsenteres ikke som en særskilt post under egenkapitalen men oplyses i noterne.

Finansielle aktiver disponible for salg præsenteres ikke som et langfristet aktiv men som en særskilt aktivgruppe under kortfristede
aktiver.

Hensatte forpligtelser, der præsenteres som langfristede forpligtelser.

62

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

KONCERN

NOTER

1. ANVENDT:REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

 

 

" "BELØB LHENHOLD TIL ÅRSRAPPORT. FOR 2004
AFLAGT EFTER. FR TIDHGERE REGNSKABSPRAKSIS … mo

UINDREGNING AF DAGSVÆRDIREGULERING AF FINANSIELLE.

J AKTIVER DISPONIBLE FOR'SALG DIREKTE, "PÅ EGENKAPITALEN oa
REGULERING TiL DAGSVÆRDI NETTO . ;
SKAT AF ÅRETS RESULTAT '

INDREGNING AF AKTIEBASERET AFLØNNING
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER

SKAT AF ÅRETS RESULTAT

BELØB OPGJORT EFTER BESTEMMELSERNE I IFRS

MODERSELSKAB

 

EBELØB I HENHOLD TIL ÅRSRAPPORT FOR: 2004 .
” "AFLAGT EFTER TIDLIGERE REGNSKABSPRAKSIS |" ud

 

| MÅLING AF KAPITALANDELE TILKNYTTEDE SELSKABER

TIL KOSTPRIS . .

RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING AF KAPITALANDELE
INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER
REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV.

SKAT AF ÅRETS RESULTAT .
INDREGNING AF DAGSVÆRDIREGULERING AF: FINANSIÉLLE
AKTIVER DISPONIBLE FOR.SALG DIREKTE PÅ EGENKAPITALEN”
REGULERING TIL DAGSVÆRDI: NETTO ; dut
SKAT AF ÅRETS RESULTAT lp
INDREGNING AF AKTIEBASERET AFLØNNING
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER
SKAT AF ÅRETS RESULTAT. mu de då
BELØB OPGJORT EFTER BESTEMMELSERNE I IFRS c

 

porten.

JEUDAN A/S

 

 

 

63

ÅRSRAPPORT 2005

98725200

0
0
987.252

EGENKAPITAL
01,.01;2004

  

3, 987,252

-97.486

889.766

-

 

 

0
0
1.574.364

EGENKAPITAL

31,1232004

-119.814

0

w o

1.454.550

1.574.364

1.574.364 2

 

89.356

-2.750
825

-1.000
300
86.731

RESULTAT-
OPGØRELSE
: 2004

89.356

-19.633
-12.200
9.505

-2.750
825

-1.000
"300
64.403

Implementering af regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrap-

0

 

 

 

 

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Hidtil har årsrapporten været aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger. I forbindelse med overgangen til
regnskabsaflæggelse efter IFRS er der i overensstemmelse med iFRS 1 udarbejdet en åbningsbalance pr. 1. januar 2004 opgjort i overensstemmelse
med. de IFRS'er, der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2005 eller senere.

Afstemning af egenkapital pr. 1. januar 2004 (åbningsbalance)

BRA EENE SN as ren menn mn ren ms urn meme mn TNS ÆRE ar er
RON ma i - ar men Fnr rr our as ek DR mr mme. Bem akp ste sd suser angre met ae =— mm ugrar

TIDLIGERE EFFEKT

REGNSKABS- GVERGAN
PRAKSIS TIL IFRS IFRS

01.01.2004 01.01.2004 01.01.2004

MATERIELLE AKTIVER 2.743.714 0 2.743.714
FINANSIELLE AKTIVER — 791 -791 0
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 2.744.505 -791 2.743.714
TILGODEHAVENDER 28.666 0 28.666
FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG ' ' 0 791 791
LIKVIDE BEHOLDNINGER 9.283 0 9.283
KORTFRISTEDE AKTIVER | ALT . 37.949 791 38.740
AKTIVER I ALT ' | . 2.782.454 0, 2.782.454
AKTIEKAPITAL 384.525 0 384.525
OVERKURS VED EMISSION 60.996 0 60.996
RESERVE FOR DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER 73.305 0 73.305
OVERFØRT RESULTAT 437.664 30.762 468.426
FORESLÅET UDBYTTE FOR REGNSKABSÅRET 30.762 -30.762 0
EGENKAPITAL | ALT 987.252 0 987.252
HENSATTE FORPLIGTELSER 73.522 -73.522 0
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER . 1.485.975 73.522 1.559.497
KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 235.705 0 235.705
FORPLIGTELSER I ALT 1.795.202 0 1.795.202
PASSIVER I ALT 2.782.454 0 2.782.454

64

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

ULGODEHAVENDER”

”HENSATTE FORPLIGTELSER”

NOTER

   

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Afstemning af egenkapital pr. 1. januar 2004 (åbningsbalance)

   

z MATERIELLE AKTIVER um or TT ”
|FINANSIELLE "AKTIVER - Done ge KEE Boy
i LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT KER He '

     
 

 

FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE'FOR SALG”
LIKVIDE BEHOLDNINGER ” me
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT

AKTIVER I ALT

AKTIEKAPITAL
OVERKURS VED EMISSION
RESERVE.FOR DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER.
RERSERVE FOR NETTOOPSKRIVNING AF KAPITALANDELE
OVERFØRT RESULTAT

FORESLÅET UDBYTTE FOR REGNSKABSÅRET
EGENKAPITAL | IALT. ET

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER |
KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER ”
FORPLIGTELSER I ALT i

 

PASSIVER I ALT

65

… JEUDAN: A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

TIDLIGERE
REGNSKABS-

. 1.483.796 5;
807.193 2 7 2

"2.290.989

87.928,
ze;

993

88.921.

2.379.910

384.525
60.996
29.550
97.486

383,933
30.762

823,

46. 280

816. 929
. 529.449
1.392.658

2.379.910

EFFEKT
OVERGANG
TIL 1FRS.

 

"97.486

30.762 -
"30,762"
-97.486

-46.280
46,280

-97.486

 

  

 

2.192.712

87.928

"791
" 993
89.712

2.282.424

384.525
60.996
29.550

o

414.695
5 0
889.766

 

7708.916 .

 

 

 

863.209”.
529.449.
1.392.658

2.282.424

 

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Afstemning af egenkapital pr. 31. december 2004

KONCERN

MATERIELLE AKTIVER
FINANSIELLE AKTIVER
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT

TILGODEHAVENDER

FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG
LIKVIDE BEHOLDNINGER

KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT

AKTIVER I ALT

AKTIEKAPITAL

OVERKURS VED EMISSION

RESERVE FOR DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER
OVERFØRT RESULTAT

FORESLÅET UDBYTTE FOR REGNSKABSÅRET
EGENKAPITAL | ALT

HENSATTE FORPLIGTELSER
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER
KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER
FORPLIGTELSER I ALT

PASSIVER I ALT

66

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

TIDLIGERE
REGNSKABS-
PRAKSIS

31,12.2094. .

4.311.614
10.847
4.322.461

150.540
Q

23.759
174.299

4.496.760

577.507
409.294
111.738
426.737
49.088
1.574.364

99.192
2.461.441
361.763
2.922.396

4.496,760

EFFEKT
OVERGANG
TIL IFRS

31.12.2004 …

-10,847
-10.847

10.847

10.847

49.088
-49.088

-99.192
99.192

4.311.614
4.311.614

150.540
10.847
23.759

185.146

4.496.760

577.507
409.294
111.738
475.825

0
1.574.364

0
2.560.633
361.763
2.922.396

4.496.760

 

 

 

" NOTER

   

"1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT).

- Afstemning af egenkapital pri 131, december 2004 '

       
 

 

 

 

FINANSIELLE AKTIVER DISPONIBLE" FOR SALG
TIKVIDE BEHOLDNINGER”
KORTFRISTEDE. AKTIVER If ALT

 

AKTIVER I ALT

AKTIEKAPITAL
OVERKURS VED EMISSION '
RESERVE FOR:DAGSVÆRDI AF INVESTERINGSAKTIVER
.RERSERVE FOR NETTOOPSKRIVNING. AF KAPITALANDELE
OVERFØRT RESULTAT : g va
' FORESLÅET: UDBYTTÉ FOR REGNSKABSÅRET
om EGENKAPITAL ALT '

  
  

 

 

| HENSATTE FORPLIGTELSER;

i LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER,
'Ee KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER”
1 FORPLIGTELSER I ALT.

 

 

PASSIVER I ALT

 

67

 

   

 

JEUDAN: A/S ÅRSRAPPORT 2005"

 

TIDLIGERE
REGNSKABS-

PRAKSIS

vor omen 32.12.2004

” 2.044.516
"1.449.282

i 43,493,798 1 i

  

10

i åd

"390"

247.800

3.741.598

577.507
409.294

58.445
119.814

360.216

49. 088

1.574.364

 594,668
"2.167.234

3.741.598

 

 

ol |
" 1,512.004".

” EFFEKT
OVERGANG

TIL JFRS:
33,12. 2004:

10.847

-119.814

0

0

0
-119:814
49.088
"49.088

21198814,”

"60.562

-119,814

 

 

-60.562

 

IERS
39.12.2004.

    

 

: 258.647"

3.621.784

577.507
409.294
58,445

0

409.304

5 0
1.454.550, ;

  

gier
11.572566
594.668 0"
2.167.234

3.621.784

 

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Afstemning af resultatopgørelse for 2004

KONCERN

NETTOOMSÆTNING
DRIFTSOMKOSTNINGER

BRUTTORESULTAT
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)
FINANSIELLE INDTÆGTER
FINANSIELLE OMKOSTNINGER

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV,
REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO

RESULTAT FØR SKAT
SKAT AF ÅRETS RESULTAT

ÅRETS RESULTAT

MODERSELSKAB

NETTOOMSÆTNING
DRIFTSOMKOSTNINGER

BRUTTORESULTAT
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTTEDE SELSKABER
FINANSIELLE INDTÆGTER

FINANSIELLE OMKOSTNINGER

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV.
REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO

RESULTAT FØR SKAT
SKAT AF ÅRETS RESULTAT

ÅRETS RESULTAT

68

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

TIDLIGERE
REGNSKABS-
PRAKSIS

2004

338.467
-128.706

209.761
-20.520

189.241
913
-87.266

102.888
7.201
8.754

118.843
-29.487

89.356

TIDLIGERE
REGNSKABS-
PRAKSIS
2004

138.478
-24.260

114.218
-11.696

102.522
66.521
7.596
-77.558

99.081
6.059

13.703

118.843
-29,487

89.356

EFFEKT
OVERGANG
TIL IFRS

2004

oOo

-1.000

-1.000

71.000

-2.750

-3.750
1.125

"2.625

EFFEKT
OVERGANG
TIL IFRS
2004

-1.000

-1.000
-19.633

-20.633
-12.200
-2.750

-35,583
10.630

-24.953

lFRS

ms 2004

338.467
-128.706

209.761
-21.520

188.241
913
-87.266

101.888
7.201
6.004

115.093
-28.362

86.731

IERS
2004

138.478
-24.260

114.218
712.696

101.522
46,888
7.596
-77.558

78.448
-6.141

10.953

83.260
-18.857

64.403

 

 

 

 

NOTER

   

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) ork 3

Konsolidering

IS

Koncernregnskabet om fatter jeudan' A/S (moderselskabet) og de selskaber; hvori moderselskabet direkte eler indirekte ejer fnere efid 50% af stemme” urene
retten eller på aniden måde har'en bestemmende indflydelse (datterselskaber). ” : '

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabsposter med ens-
artet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt.interne aktiebesiddelser og mellemværender, Regnskaber, der:anvendes til
brug for konsolideringen, udarbejdes i i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.

 

Lemmer she mane arr are mar TRT ETERN mm ser ——

Nyerhvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet, Solgte selskaber indregnes i i den konsoliderede is resultatopgørelse

 

frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte Selskaber.

 

 

Ca måles til, dagsværdig på overtagelsestidspuriktet

 
  

gg

… Fortjeneste aller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres som; forskellen. mellem: "salgssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver på:

 

salgstidspunktet samt fårventede omkostninger til salg, Fortjeneste eller tab indregnes i i resultatopgørelsen som realiseret tab/; gevinst ejendomme mv.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære
poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem trans-
aktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til kostpris, svarende til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første
indregning måles de afledte finansielle, instrumenter til dagsværdien på balancedagen. : :

. Ændringer I i dagsværdien af afledte fmansielle instrumeriter, dere er ;Klassficeret som og opfylder: betingelserne, for sikring af dagsværdien af et indregnet

   

Aktiebaseret aflønning

 

Aktiebaserede incitaments programmer, hvor der alen€ kan. afregnes ved køb af aktier i i moderselskabet (egenkapitålordningen), måles til egenkapital- w
instrumenternes dagsværdi på tildelingstidspunktet og indregnés i resultatopgørelsen under administrationsomkostninger over den periode, hvor
medarbejderne. opnår ret til at købe. aktierne. Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen. '

Dagsværdien af egenkapitalinstrumenterne opgøres ved anvendelse af Black-Scholes modellen, som beskrevet i note 6.

 

69

| JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning .
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra investeringsejendomme samt indtægter fra Service.

igangværende arbejder indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med
arbejdets udførelse. ' '

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter.

Driftsomkostninger . .
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets driftsomkostninger fra investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at
erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver.

Administrationsomkostninger
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af Koncernen samt udlejningsejen-
domme, herunder omkostninger til administrativt personale og ledelsen samt kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver.

Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle
indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Udbytte fra investeringer I kapitalandele i såvel. Koncernen som Moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil
sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.

Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat,
og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst,
reguleret for betalt acontoskat.

Ved beregning af årets skåttepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige
værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat. opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling
af. den enkelte forpligtelse.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i tilknyttede selskaber, medmindre moderselskabet har mulighed for
at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig
fremtid.

Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses
skattepligtige indkomster.

70

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

NOTER

 
 

 

1. ANVENDT R

 

"BALANCEN

  

iInvesteringsejendomme ; . z
”iiivesieringsejendomme måies'ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendåmmenes købspris og eventuelle diigkte tilknyttede omkostninger
".Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af den afkåstbaserede værdiansæt-

 

>.telsesmodel. Dér anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved den årlige revurdering af dagsværdiérne,

 

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag df akkimulerede" af: og nedskrivninger'eller til genindvindi værdi, såfremt denne; er lavere

 

 

Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske "brugstid, som er 3-5 år.

 

 

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt: DN
" Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.

Finansielle aktiver . u
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris med fradrag a af nedskrivninger til genindvindingsværdi, hvis denne er .

 

"lavere.

         

' Tilgodehavender

i

 

 

Værdipapirerne måles. ved første indregning til kostpris på handelsdatoen. Efterfølgende måles værdipapirerne' til dagsværdi på balancedagen og

ændringer i dagsværdien indregnes på egenkapitalen. "Ved salg eller afvikling af værdipapirerne resultatføres den akkumulerede dagsværdiregulering.

Egenkapital
Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver opgøres som nettoopskrivning efter skat af investeringsejendomnig og de dertil knyttede finansielle gælds-
forpligtelser, . ; : : ”

 

Udbyite indregnes som én gældsfårpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsåmlingen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for. egne aktier indrégnes, direkte på egenkapitalen under ovelført resultat.

   

ET rn

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

orne gns RR ns an an rn ER sg Ege ager;

 

 

 

NOTER

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Lovpligtige
vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt,
at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles til dagsværdi.

Ændring i-dagsværdien indregnes iresultatongørelsen.under nosten-'Regulering til dagsværdi nettal. …

Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Realiseret tab/gevinst
ejendomme mv."

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen for Koncernen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering

samt Koncernens likvider og trækningsrettigheder ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt
selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb og salg af mate-
rielle og finansielle aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger for-
bundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likviditetsberedskab omfatter frie likvide beholdninger inkl. trækningsrettigheder og med fradrag af kortfristet gæld til finansieringsinstitutter.
SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og —forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de
poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter

og omkostninger, der er forbundet med Koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter og lign.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.

72

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

NOTER

   

z

 

Porr ”Segmeniforpligteiser omfatter forpiigteiser, der'ér afledt af segmentets drift, herunder" sæidt til realkredit- og finansiefingsinstititter, deposita, leverandør-
er af varer og tjenesteydelser samt anden gæld. '

Nøgletal

orm dåved… og- nøgletal.e ære iudarhejdet. i in soverenss ammelse. med. Den. Danske

TES ENDER ENS VETETISSTETTTRETSE STER

   

       

” ”anerkendte beregningsformler.

   

"Resultat før kurs og Værdireguleringer x 100 ve Us

 

   

Egenkapital: primo & |”

 

Forrentning af egenkapital (ROE) ' uw SEE HE 00, Årets resultat x 100 ”
' : ' FE - Gennemsnitlig egenkapital

' Egenkapitalandel . Egenkapital, ultimo x 100
' Passiver i alt, ultimo

Rentedækning . . EBIT + renteindtægter
' ' Rentéomkostninger

 

;Udbytteprocent x aktiens pålydende

"Udbytte pr. aktie (DPS).
i ” 100.

, ve ' . 6 +

 

" Iridre værdii(BV) ” Egenkapital, ultimo, ir

 

be FT nv our de Antal aktier, ultimo»

 

Børskurs

 

Kurs/indre' værdi (P/BV)
bor Indre værdi

 

we

» Årets resultat
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

"Resultat pr. aktie (EPS)

 

Price Earnings (PE) SU i | ' — Børskurs
HEE ' EPS
Pengestrøm pr. aktie (CEPS).… SE : HEER ' ' . Pengestrømme fra driften '

Gennemsnitligt antal aktier

   

73

LJEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

Fo WUBSV

 

NOTER

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der
er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold,
der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssig vurdering,

der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.

: Dagsværdiregulering af investeringcsiendomma seu srsn
ærdiregulering af. investaringsejendomme .

Jeudans ejendomme måles ved årsafslutningen til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen, når de er betydende for den sam-
lede måling.

Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Modellen indeholder flere elementer, der er baseret
på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold herunder afkastprocent, regulering til markedsleje samt korrektioner til dagsværdi. For en nærmere

beskrivelse af de enkelte elementer henvises til side 41. Effekten af en ændring i afkastprocenterne fremgår af følsomhedsanalysen på side 46.

Målingen af Koncernens ejendomme i forbindelse med årsafslutningen for 2005 har resulteret i en nettoopskrivning på DKK 769 mio., hvoraf DKK 782
mio, kan henføres til regulering af afkastprocenter. Ejendommene er herefter værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,1% mod 6,1% i 2004.

Nedenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m2,

ANDEL AF GENNEM- GENNEM-

PORTE- SNITLIGT  SNITLIG PRIS

INTERVAL FOR ANVENDTE AFKASTPROCENTER FØLJE AFKAST PR. M2
AFKASTPROCENT: 7,0% TIL 7,5% 2,2% 7,4% 6.234
AFKASTPROCENT: 5,5% TIL 6,0% 11,1% 5,7% 17.780
AFKASTPROCENT: 5,0% TIL 5,25% 54,1% 5,1% 18,161
AFKASTPROCENT: 4,5% TIL 4,75% 28,0% 4,6% 17.365
FASTSAT EFTER PRIS PR. M2 i 4,6% - 14.623

SAMLET FOR PORTEFØLJEN 100,0% 5,1% 16.988

74

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

"

FR)
ar

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN |

NOTER

 

 

 

  

    

”dormsrelaterede serviceydelser til egné såvel som eksterne "erhvervskunder;

 

" Segmentet ” Investeringsejendomme” omfatter investering i jog udlejning af kontor- og boligejendomme i i København, Segmentet "Service" leverer een

Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjenesteydelser mv.

 

   

; NETTOOMSÆTNING
, SEGMENTRESULTAT
BR. IKKE FORDELTE OMKOSTNINGER"
IKKE: FORDELTE FINANSIELLE POSTER NETTO
… . IKKE-FORDELTE KURSREGULERINGER ONETTO
"RESULTAT FØR SKAT
"SKAT AF ÅRETS RESULTAT :
. "ÅRETS RESULTAT

SEGMENT AKTIVER
IKKE-FORDELTE AKTIVER
AKTIVER | ALT

SEGMENT FORPLIGTELSER
IKKE-FORDELTE FORPLIGTELSER
FORPLIGTELSER I ALT

"FTILGANG AF. LANGFRISTEDE MATERIELLE: AKTIVER EH

: AFSKRIVNINGER ?

 

 

NETTOOMSÆTNING

SEGMENTRESULTAT |
IKKE-FORDELTE OMKOSTNINGER
IKKE-FORDELTE FINANSIELLE POSTER NETTO
IKKE-FORDELTE KURSREGULERINGER NETTO
RESULTAT FØR SKAT
SKAT AF ÅRETS RESULTAT
ÅRETS RÉSULTAT

.SEGMENT AKTIVER
IKKE-FORDELTE AKTIVER
AKTIVER I ALT

SEGMENT FORPLIGTELSER

 

FORPLIGTELSER I ALT

TILGANG AF LANGFRISTEDE MATERIELLE AKTIVER
AFSKRIVNINGER

 

 

 

 

 

1611417

4.453.586
2.477.971

1 1,932.985
: 2.083

EJENDOMME

 

mi voile. 1 291.503"

922.194

5,349,268

É ' 2.561.077

625.881
2.305

so INVESTERINGS:
EJENDOMME:
2004 …

 
  

245.940

INVESTERINGS=.

2005

SERVICE

2004 -”

- 99,770

 

87.216

78.990

614
2.193

"SERVICE
"2005

111,216

11.776

199547

190.487 .

8.962
1,828

INTERN
ELIMINERING

161497

|.

"81.621

-68.653

 

INTERN
ELIMINERING

"23,559

-187.346

"175.442

 

( ALT

2004,

 

 

” 168.304
"47,274
"+ 19,212

…” 16,785.

"115.093
- -28,362
86.731

4.459,181
37,579
4.496.760

2.488.308
434.088

2.922.396

 

"KONCERN
VALT. .
2005,”

379.160

933.970
-18.212
-12.325
-10.463

892.970

"242.926

650.044

5.361.469
% 18.821
5.380.290

2 576.122
"629.473
3.205.595

Da Koncernens.ejendomsportefølje i al væsentlighed er beliggende i det strategiske fokusområde København, har Koncernen ingen geografisk seg-

mentopdeling.

75

JEUDAN:A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

338 467.

 

 

dL

 

 

 

 

NOTER

4. NETTOOMSÆTNING

KONCERN MODERSELSKAB
2005 2004 2005 2004
LEJEINDTÆGTER FRA INVESTERINGSEJENDOMME 290.730 232.928 150.352 129,466
ANDRE INDTÆGTER FRA INVESTERINGSEJENDOMME . 0 11.512 ' 0 9.012
SALGSVÆRDI AF ÅRETS PRODUKTION INKL. IGANGVÆRENDE ARBEJDER (SERVICE) 75.709 79.216 0 0
ØVRIG OMSÆTNING SERVICE 12.721 14.811 Q 0

NETTOOMSÆTNING I ALT : 379.160 338.467 150.352 138.478

For Jeudan Servicepartner A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 20.964 (2004: t.DKK 39.857).

Man + DKK AOA MONA: HF DIKE & BIS, 2 smsen … … EL fe unser w- = -
r eter BEN ENS HaSNESSEE SADEL SLED DNS z SELE ENG mat NE aA NL DE 12 OGETT BJASES UNR TS se tr LNS ST

I forbindelse med udlejningen af investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen én række omkostninger, som viderefaktureres direkte til
kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.

KONCERN ” MODERSELSKAB
2005 2004 2005 2004
DIREKTE VIDEREFAKTURERING TIL KUNDER ' 37.887 31.040 ' 21 077 19.865
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
5. DRIFTSOMKOSTNINGER
. KONCERN MODERSELSKAB
' . ' ” 2005 2004: 2005 2004
DRIFTSOMKOSTNINGER INVESTERINGSEJENDOMME ' 51.730 45.739 27.870 24.260
DRIFTSOMKOSTNINGER SERVICE 72.572 82.967 É… o
DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT 124.302 128.706 27.870 24.260
DIREKTE DRIFTSOMKOSTNINGER IKKE UDLEJEDE
INVESTERINGSEJENDOMME 607 334 607 334
6. PERSONALEOMKOSTNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2005 2004 2005 2004
BESTYRELSESHONORAR 750 625 750 625
GAGER OG LØNNINGER! 52.454 ' 45.584 9.151 8.353
BIDRAGSBASEREDE PENSIONER 3.886 3.847 884 1.499
ANDRE OMKOSTNINGER TIL SOCIAL SIKRING 496 407 80 69
AKTIEBASERET AFLØNNING 1.000 1.000 1,000 1.000
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT 58.586 51,463 11.865 11.546
PERSONALEOMKOSTNINGERNE ER FORDELT SÅLEDES:
DRIFTSOMKOSTNINGER 44.215 37.518 0 0
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 14,371 13.945 11.865 11.546
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT 58.586 51.463 11.865 11.546
GENNEMSNITLIGT ANTAL BESKÆFTIGEDE 146 129 19 18

Vederlag til bestyrelse, direktion og funktionsdirektører er yderligere specificeret i årsrapportens side 35-36.

Aktieoptionsprogrammer er beskrevet i årsrapportens side 31.

76

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

 

Ge

 

NOTER,

   

 

 

mn me res ne sl seer Ti ae here ONE na ar rs ke er nn ere ig mrs set bun arne ge en ner mr rn her Manden ne en

 

 

É ; Udnyttelsesmuligheder Udvikling i antal É Udnyttelseskurs :

N d 2 ag

" Modtager/ Dato for ; Dagsværdi E Første Sidste 31 dec Udløb/ Ud- 31dec : Pr. Princip for — Udløb/ Ud- ;

: Tranche | tildeling £ i (DKK) 2 år år inci 2003 … Tildelt bortfald nyttet 2004 i 31. 12. 2004 regulering … bortfald nyttet ;
Bestyrelse (alle tildelinger er aktieoptioner) i i
BE-010603 01/06/03 - 2003 2007  a,b.c,d f 8.333 0 0 8.333 0 - A,B - 230
BE-010604 01/06/04 - 2004 2007  a.b,c,d å 8.334 0 0 8.334 0 - A,B - 230
BE-010605 01/06/05 - 2005 2007 a,b,c,d 0 8.333 0 8.333 0 - A,B - 231
Direktion (alle tildelinger er aktieoptioner)

DI-010603 01/06/03 - 2003 2007 a2,b.c,d i 10.000 0 0 10.000 0 - A,B - 229 |: ' ne
DI-010604 01/06/04 - 2004 2007  a,b.c,d j 10.000 0 0. 10.000 0 - AB - 229 OR
DI-010605 01/06/05 - 2005 2007 a,b.c,d 0 10.000 0 10.000 0 - A,B - 231
Funktionsdirektører (alle tildelinger er aktieoptioner)

FU-010603 01/06/03 - 2003 2007  a,b,c,d i 5.000 0 0 5.000 0 - A,B - 229

FU-010604 01/06/04 - 2004 2007 a,b,c,d kf 7.000 0 0 7.000 0 - A,B - 239

FU-010605 01/06/05 - 2005 2007 a,b,c,d 0 7.000 0 7.000 0 - A,B - 241

TOTAL 0 - - H 48.667 25.333 0 74.000 0 - - - -

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

… Ovenstående opdeling i modtagergrupper er baseret på modtagernes primære tilhørsforhold.

Information i henhold til RV20

Antal "Gns. udnyttelseskurs ” !

Udestående 31. dec 2004 48.667 234
Udløbet / bortfaldet 0 - .
Udnyttet "74.000 232 £

 

  

 

 

Princip - udnyttelsesmuligheder

 

Antagelser - beregning a af rer
Aktiekurs . im. a: Første udnyttelsesvindue: inden for 4 uger efter aflæggelse af rapport

for 1. -2. kvartal i kalenderåret angivet under ,Første år",

Daglig volatilitet nm, b: Sidste udnyttelsesvindue: inden for 4 uger efter aflæggelse af rapport
Risikofri rente ' n.m. for 1. kvartal i kalenderåret angivet under ,Sidste år".

Udbytterate nm. c: Kan.udnyttes i 4 uger efter aflæggelse af hver kvartalssrapport i

Tid tif udløb ' n.m. - perioden mellem første og.sidste udnyttelsesvindue.

ze .: d:- Udnyttelse betinget af fortsat ansættelse.

 

  

' . KONCERN . KE MODERSELSKAB
- " FR arr ma ERE mu mer ROOS serne BØGE + -… 2005 . 2004 we ved
REVISIONSHONORÅR DELOITTE” É … 7 395 379 152 194 '
REVISIONSHONORAR GRANT THORNTON: 0 357 0 172
. ANDRE YDELSER END REVISION, DELOITTE. ' |. 65 254 65 254
ANDRE YDELSER END REVISION, GRANT-THORNTON ' 0 350 0 323
1.340 217 943

HONORARER I ALT i … 460

77.

wool oe DA : JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

Princip - regulering i udnyttelseskurser
A: Udbyttebetalinger fratrækkes løbende
B: Opskrives med 5% p.a.

 

 

 

NOTER

8. INDTÆGTER AF KAPITALANDELE | TILKNYTTEDE SELSKABER

TAB VED SALG AF TILKNYTTEDE SELSKABER
UDBYTTE FRA TILKNYTTEDE SELSKABER
INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER I ALT

9. FINANSIELLE INDTÆGTER

KONCERN
2005 2004
RENTER AF TILGODEHAVENDE HOS TILKNYTTEDE SELSKABER or .
RENTER AF BANKINDESTÅENDE MV. . 6.769 389
ANDRE FINANSIELLE INDTÆGTER 580 524
FINANSIELLE INDTÆGTER I ALT 7.349 913
10. FINANSIELLE OMKOSTNINGER
KONCERN
. 2005 2004
RENTER AF GÆLD TIL TILKNYTTEDE SELSKABER - -
RENTER AF GÆLD TIL FINANSIERINGSINSTITUTTER 18.996 19.618
RENTER AF GÆLD TlL REALKREDITINSTITUTTER 79,320 67.274
ØVRIGE FINANSIELLE OMKOSTNINGER 302 374
FINANSIELLE OMKOSTNINGER I ALT 98.618 87.266
11. REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV.
KONCERN
2005 2004
TAB/GEVINST VED SALG AF EJENDOMME 54,323 23.345
TAB/GEVINST VED SALG AF AKTIER 6.504 0
TAB/GEVINST PÅ FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER -47.842 -5.878
LÅNEOMKOSTNINGER -5.809 -10.266
REALISERET TAB/GEVINST EJENDOMME MV. I ALT 7.176 7.201
12. REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO
KONCERN
2005 2004
OPSKRIVNING INVESTERINGSEJENDOMME 789.474 99.336
NEDSKRIVNING INVESTERINGSEJENDOMME -20.861 -45.843
REGULERING INVESTERINGSEJENDOMME 768.613 53,493
REGULERING FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER, TAB -23.739 -47.489
REGULERING TIL DAGSVÆRDI NETTO I ALT 744.874 6.004

78

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

MODERSELSKAB
2005 2004
0 -2.754
39,685 49.642
39.685 46.888
MODERSELSKAB
2005 2004
6.322 7.237
487 91
432 268
7.241 7.596
MODERSELSKAB
2005 2004
21.867 19,569
18.986 19.617
40.598 38.041
244 331
81.695 77.558
MODERSELSKAB
2005 2004
36.048 2.659
6.504 0
"36.698 -4.720
"1.925 -4.080
3.929 -6.141
MODERSELSKAB
2005 2004
365.670 71.971
-6.818 -30.246
358.852 41.725
-8.405 -30.772
350.447 10.953

 

 

 

NOTER

 

13. 'SKAT 'AF"ÅRETS RESULTAT

 

KONCERN

 

 

 

oe

MODERSELSKAB

"2005 2005 2004

AKTUEL SKAT. 21.166 1,63 12.467 6.315

"UDSKUDT SKAT — 228.04 TT 32406 0" 967002 13.015

SKAT AF ÅRETS RESULTAT |. . 249.270 28.458 "108.469 19.330

REGULERING UDSKUDT SKAT TIDLIGERE ÅR ERA'30% TIL 288 6.318 mg TI ig ge T T 09

REGULERING VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR -26 -96 -26 -473
SKAT AF ÅRETS RESULTAT ! ALT 104.442

    

SKAT AF EGENKAPITALPOSTERINGER VEDR. AKTUEL SKAT »
. å SKAT AR & EGENKAPITALPOSTERINGER VEDR. "UDSKUDT SKAT”

  

el ser

AFSTEMNI

  

 

  

    

 

242.926

 

 

 

18.857

 

G:A SKATTEPROCENT" ;

" SELSKABSSKATTEPROCENT | 28,0 30,0 300.
SKATTEEFEEKT AF: '
ÆNDRET SKATTEPROCENT -0,7 - -0,9 -
IKKE SKATTEPLIGTIGE INDTÆGTER OG FRADRAGS- '

BERETTIGEDE OMKOSTNINGER -0,1 0,6 -0,2 0,9
UDBYTTE FRA TILKNYTTEDE SELSKABER - i -2,6 16,9
AKTUEL SKAT TILKNYTTEDE SELSKABER AFSAT | MODERSELSKAB - - 9,3
UDSKUDT SKATTEAKTIV I TILKØBT SELSKAB OVERTAGET UDEN VEDERLAG - -5,9 … i
REGULERING AKTUEL SKAT.VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR 0,0 0 0,0 1,4.
REGULERING AF UDSKUDT/SKAT VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR 0,0 0,9 0,0 0,8

EFFEKTIV SKATTEPROCENT i 27,2 24,6 24,3; 227.

114, RESULTAT-PR. AKTIE ; | ,

DE ou DE oe DE m i i KONCERN

i : å 2005 "2004"

ÅRETS RESULTAT ' i 650.044 86.731
GENNEMSNITLIGT ANTAL AKTIER 577.507 481.016
GENNEMSNITLIGT ANTAL EGNE AKTIER -2:194 -1.336
GENNEMSNITLIGT ANTAL AKTIER I OMLØB 575.313 479.680
UDESTÅENDE AKTIEOPTIONERS GENNEMSNITLIGE UDVANDINGSEFFEKT 0 1.336
GENNEMSNITLIGT ANTAL: AKTIER, UDVANDET | 575,313 481.016
RESULTAT: PR. AKTIE I DKK (EPS) : Sig ; . 112,99. 18,08
RESULTAT PR. AKTIE, UDVANDET I DKK (EPS) 112,99" 18,03

 

LYS UDBYTTE sm

12. april 2005 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på t.DKK 49.088, svarende til DKK 8,5 pr. aktie. I marts 2004 blev der udbetalt udbytte på
t.DKK 30.762, svarende til DKK 8,0 pr. aktie.

For regnskabsåret 2005 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 51.976, svarende til DKK 9,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne umiddel-
bart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalforsåmling 5. april 2006 forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Då udbyttet
er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2005. Udbyttet vil blive udbetalt
til. de aktionærer, der pr. 5. april 2006 er registreret i Selskabets aktiebog. m

79.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

16. LANGFRISTEDE AKTIVER

KONCERN

KOSTPRIS 1. JANUAR 2004

TILGANG, KØB

” FILGANG, FORBEDRING

AFGANG

KOSTPRIS 31. DECEMBER 2004
OP-/NEDSKRIVNINGER 1, JANUAR 2004
ÅRETS OP-/NEDSKRIVNINGER
TILBAGEFØRSEL AF OP-/NEDSKRIVNINGER
AFGANG OP-/NEDSKRIVNINGER
OP-/NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2004
AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 2004

ÅRETS AFSKRIVNINGER

AFGANG

AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2004

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2004

AFSKRIVNINGER INDREGNET SÅLEDES:
DRIFTSOMKOSTNINGER
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER
ÅRETS AFSKRIVNINGER I ALT

KOSTPRIS 1. JANUAR 2005

TILGANG, KØB

TILGANG, FORBEDRING

AFGANG

KOSTPRIS 31. DECEMBER 2005
OP-/NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 2005
ÅRETS OP-/NEDSKRIVNINGER
TILBAGEFØRSEL AF OP-/NEDSKRIVNINGER
AFGANG OP-/NEDSKRIVNINGER
OP-/NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2005
AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 2005

ÅRETS AFSKRIVNINGER

AFGANG

AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2005

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2005

AFSKRIVNINGER INDREGNET SÅLEDES:
DRIFTSOMKOSTNINGER
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER
ÅRETS AFSKRIVNINGER I ALT

NOTER

INVESTERINGS-
EJENDOMME

2.571.684
1,653.007

64719

-373.858
3.915.552
150.689
64.871
-11.378
16.229
220.411.
1.234
2.083

-4

3.313

4.132.650

2.083
0
2.083

3,915,552
344,368
99,441
-397.342
3.962.019
220.411
740.688
27.925
-15,138
973.886
3.313
2.305
-984
4.634

4.931.271

2.305

0
2.305

IGANG-
VÆRENDE
OMBYGNING
INVESTERINGS-
EJENDOMME

13.280
215.259

-57.556
170.983

SOSO0O0Qd0 0 0 0

170.983

170.983
182.072
0
"95,267
257.788

oO0O…O00G00O0O0 OoO0o oo oOo

257.788

o

DRIFTS-
MATERIEL
OG
INVENTAR

14.782
3.182

sem um gr

-1.260
16.704

&O OoOo oOo oo

5.840
3.233
-350
8.723

7.981

2.119

1.114

3.233

16.704
10.027

-7.056
19.675

oOo 00 oo

8.723
2.778
"5,552
5.949

13.726

1.746

1.032
2.778

I investeringsejendomme er indeholdt særindretningér og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med t.DKK 15.399

(31. december 2004 t.DKK 14,928).

80

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

NOTER

   

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

 

 

   

   

 

 

MODERSELSKAB … . i
rr en mm er Te rr nn mr rn rer meer "INVESTERINGS: 7 IGANG DRIFTS: KAPITAL
EJENDOMME" VÆRENDE MATERIEL ANDELE
£ . ms san am me 7 ver m SSMBYGNINGE me ng ne 0 TE i
INVESTERINGS- — INVENTAR — KNYTTEDE
| . EJENDOMME SELSKABER
KOSTPRIS 1. JANUAR 2004 NE ' Nu 1.389.664" 8.050 0". …. 4,710 708.916
TILGANG, KØB ' 579.529 . 23.917 2.568. 623.590
(= TTILGANG] FORBEDRING er ennen SEES TT RER gl ET TE
JAFGANG "& our, DE . 788.041. 123 OD. nag2t 20 113.885

             

 

   

       

-KOSTPRIS'31. DECEMBER 2004" ; 1.909.685: 6.806. 318.621
"OP- [NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 2004 i | ; 0 ”
ÅRETS OP-/NEDSKRIVNINGER …. DD o:
. TILBAGEFØRSEL AF op: /NEDSKRIVNINGER ta må Digg 0 mo Gr
" AFGANG OP-/NEDSKRIVNINGER ” BESES "1,469" 0 0: øre]
OP-/NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2004 0 126.256” 0 DI, 0 (g
AFSKRIVNINGER 1, JANUAR 2004 0 7 bå dl, 549 00 0 1141 0:
"ÅRETS AFSKRIVNINGER 5 0 1.988 0 1.040 0
AFGANG | me 7 oe ' 0 0 -68 0
AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2004 2.537 0 2.113 0
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2004 2.033.404 6.419 4.693 1.318.621
AFSKRIVNINGER INDREGNET SÅLEDES:
DRIFTSOMKOSTNINGER i ' 1.988 0 . 0
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 0 n …" KEN … 0 . 0 … 1.040
ÅRETS TS AFSKRIVNINGER VALT. set OM 0 dg . 7988 TE. 0. 1,040"
KOSTPRIS-1: JANUAR 2005: 4 7 3 Ea He LD . nd | 12909,685 6.419. 6,806 5 1.318.621
TILGANG; KØB " ul ES TERA Rg Do od 1484 0 1065 1 då
"| TILGANG, FORBEDRING ng SEERE Oure TD BT 40
AFGANG TE ÅL i, 2. 8.074 i 21.563 1 0
KOSTPRIS 31. DECEMBER 2005 ED TT Rn 884546 3.186 .… + 6.308" . 1.318.621
"OP-/NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 2005 | FEE ' 126.256 0o… 0 0
ÅRETS OP-/NEDSKRIVNINGER ' 336.686 0 0 0
TILBAGEFØRSEL AF OP-/NEDSKRIVNINGER 22.166 0 0 0
AFGANG OP-/NEDSKRIVNINGER 14.324 0 0 0
OP-/NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2005 470.784 0 0 o
… AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 2005.  . . . 2.537 0 02,113 0
ÅRETS AFSKRIVNINGER . SEERE 2.105 0 950 0
AFGANG ; SEE BE -208 0 -743 0
00)" AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 2005 på | 4.434 0 2.320 0
REGNSKABSMÆSSIG: VÆRDI 31, DECEMBER 2605 å 2.350.896 3.186 3.988 1.318.621
”" AFSKRIVNINGER INDREGNET SÅLEDES: i .
DRIFTSOMKOSTNINGER ii . 2.105 0 0
ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER : ' 0 0 950
ÅRETS AFSKRIVNINGER I ALT 2.105 0 950

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med t.DKK 12.599
(31. december 2004 t.DKK 14.928).

81.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

NOTER

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER

EJERANDEL
OG STEM-
HJEM- SELSKABS- — MERETTIG-
| STED " KØBSÅR KAPITAL HEDER |
JEUDAN I A/S | . 2 KØBENHAVN 1997 17.380 100%
JEUDAN I A/S KØBENHAVN 2004 10.000 100%
JEUDANM A/S 2 miner uran rn tres mr me re sr eee KØBENHAVN 2003 mm 10500 es MOR
JEUDAN Vil A/S KØBENHAVN 2002 10.500 0 100%
JEUDAN SERVIGEPARTNER A/S ' HVIDOVRE 1999 500 100%
17. UDFØRT ARBEJDE EJ FAKTURERET
.KONCERN | MODERSELSKAB
2005 2004 2005 2004
SALGSVÆRDI AF UDFØRTE ARBEJDER 20.964 42.003 0 2.146
FORETAGNE ACONTOFAKTURERINGER -20.894 39.305 0 0

UDFØRT ARBEJDE EJ FAKTURERET I ALT . 70 2.698 0 2.146

Kreditrisikoen på udført arbejde ej faktureret er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og
åcontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.

18, KORTFRISTEDE AKTIVER

De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser samt andre tilgodehaven-
der svarer til deres dagsværdier.

Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne.

19. LIKVIDE BEHOLDNINGER

KONCERN i MODERSELSKAB
2005 | 2004 2005 2004
FRIE LIKVIDE BEHOLDNINGER 2.759 1.320 127 281
DEPONERINGER 132.942 22.439 24 109
LIKVIDE BEHOLDNINGER ! ALT 135.701 23.759 151 390

Koncernens likvide beholdninger består af indestående i velrenommerede banker. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdier.

82

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

NOTER

      

   
  

 

 

       

 

      
   

 

 

20. AKTIEKAPITAL 2 ve w ;
"Alciekapitalen be estår ; afs 5.072 ktr 4. DKK 100. "Atiekaplaleno omfatter kune én n aktieklasse. Aktierhe er fuldt irinbetalte og der er er ikke ke knyttet”
s ; É mar mv a< fare aser near . ; 1387
MODERSELSKAB
… i ne ET FEE 2005 —— 2004

AKTIEKAPITAL 1. JANUAR en TR ' OU ma, 577,507 384.525

mes AKTIEEMISSION JUNO nerne nen rr eee rn en RE nr rnrr near rese rr lene ser nrev ADD LAB sst aser sd
AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER |, mn 1 bue RÆNEE TS ner 5070 5". 577.507 —

 

"BEHOLDNING" JANUAR?”
TILGANG), i i
"AFGANG" … .
"BEHOLDNING 31. DECEMBER

     

   

"I 48,138 525.734

            

     

 

 

 

Selskabet har haft arr egne aktier til afdækning af optionsprogrammer. '
21. REALKREDITLÅN
KONCERN |: . MODERSELSKAB

me mi 2003 5 i 2004. . 2005 2004.
GÆLD TIL RÉEALKREDITINSTITUTTER. MED PANT, i Bar ENN ST UN IVE
Fa FAST EJENDOM m"  27424.759 Mi åse » 96812687 1.309.368
V GÆLDEN FORFALDER Til BETALING SÅLEDES; nl solo ML UT EK ES SESOEREESED BASS

INDEN FOR ET ÅR FRA BALANCEDAGEN ' ' FREE ” 55 75.06ST 0 1128,776 1 1 2341080 "2 98,897 0

MELLEM ET:OG TO ÅR FRA BALANCEDAGEN st I , 77,575, 77.299" 02 138.170. 15 46.206

MELLEM TO OG TRE ÅR. FRA BAEANCEDAGEN er. v 80.172." 79.987 —. 36.270 "0 47.617

MELLEM TRE OG FIRE ÅR FRA BALANCEDAGEN une ” 82.859 82.728 .. " 37,405 "49.088

MELLEM FIRE OG FEM ÅR FRA BALANCEDAGEN 85.639 85.431 38.577 50.695

EFTER FEM ÅR FRA BALANCEDAGEN . 1.723.449 1.787.675 786.741 1.016.871

REALKREDITINSTITUTTER I ALT ' 2.124.759 2.241.896 968.268 1.309.368

GÆLDEN ER INDREGNET SÅLEDES I BALANCEN: . . .

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER 2.049.694 2.113.120 - 934.163 1.210.477

KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER ; ; . 75.065 ”" . 1128,776….  ; 34.105 198,891

FREALKREDITINSTITUTTER I ACT vid! É mer ae EE 2.124.759 ; 2.241.896 : - 968.268 1.309:368

    

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005 v

 

 

 

 

 

22. FINANSIERINGSINSTITUTTER

GÆLD TIL FINANSIERINGSINSTITUTTER MED PANT
I FAST EJENDOM

DRIFTSKREDITTER

FINANSIERINGSINSTITUTTER I ALT

GÆLDEN. FORFALDER TIL BETALING SÅLEDES: …
INDEN FOR ET ÅR FRA BALANCEDAGEN
MELLEM ET OG. TO ÅR FRA BALANCEDAGEN
MELLEM TO OG TRE ÅR FRA BALANCEDAGEN
MELLEM TRE OG FIRE ÅR FRA BALANCEDAGEN
MELLEM FIRE OG FEM ÅR FRA BALANCEDAGEN
EFTER FEM ÅR FRA BALANCEDAGEN
FINANSIERINGSINSTITUTTER I ALT

GÆLDEN ER INDREGNET SÅLEDES I BALANCEN:
LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER

KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER
FINANSIERINGSINSTITUTTER I ALT

23. UDSKUDT SKAT

UDSKUDT SKAT 1. JANUAR

REGULERING UDSKUDT SKAT PRIMO FRA 30% TIL 28%
REGULERING VEDRØRENDE TIDLIGERE ÅR

AFGANG VED SALG AF TILKNYTTEDE SELSKABER
UDSKUDT SKAT INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN
UDSKUDT SKAT INDREGNET PÅ EGENKAPITALEN
UDSKUDT SKAT 31. DECEMBER

UDSKUDT SKAT VEDRØRER:
INVESTERINGSEJENDOMME

ANDRE ANLÆGSAKTIVER
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
ØVRIGE

UDSKUDT SKAT 31. DECEMBER

NOTER

2005

241.628
374.100
615.728

8.044
8,103
8.129
8.173
201.023
615.728

233.472
382.256
615.728

228.104
0
316.542

' 332.896
529
-12.680
74.203
316,542

382.256

KONCERN
2004

277.437
131.208
408.645

25,394
9.994
10.018
8.867
212.900
408.645

267.173
141.472
408.645

KONCERN
2004
71.140
0
1.076
"367
22.106
825
94.780

115.504
743
-18,234
-3.233
94.780

141.472

MODERSELSKAB
2005 2004
241.628 277.437
374.100 131.208
615.728 408.645
382.256 141.472
83.044 25.394
8.103 9.994
8.129 10.018
8.173 8.867
201.023 212.900
615.728 408.645
233,472 267.173
382.256 141.472
615.728 408.645

MODERSELSKAB
2005 2004
60.022 45.483
-4.001 0
-24 699
96.002 13.015
0 825
151.999 60.022
158.004 72.009
81 1.000
-5.904 -12.828
-182 2159
151.999 60.022

Jeudan A/S har ejet Jeudan li A/S i mindre end tre år. Et salg af Jeudan II A/S svarende til selskabets indre værdi pr. 31. december 2005 vil udløse

en skat på t.DKK 54.684,

84

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

NOTER

. 24. LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER:

KONCERN en MODERSELSKAB

 

Fer serne Bangs TE senat ror La sie Maade ørn ga Net ren beses se usete aan ts brak troen ke rer DTT SE øre erne RS AR Er "3005 nen bede "2004 as nen
VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER 1. JANUAR E i 4.412 10 72,382 540 797.
"ANVENDT TÅRET” me BREEE DT er ng gg TT Ta TT TE 30 re 616
HENSAT I ÅRET NE ' 1.848 1.282 500: "231
TiL- OG AFGANG VED KØB/SALG AF EJENDOMME —. ; 1.561 12.154 | 1,405 128
VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER 31. DECEMBER . 5.187 "4.412 2.315 540

Da forfaldstidspunktét for vedligeholdelsésforpligtelser i i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig, regulering af boligforholdene ef er uvist, er, der ”

  

. ' ikke; Bivet oplysninger om forhold under henholdsvis 1 år og efter 5 år.

 

"25; KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER

De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld svarer til forplig-
telsernes dagsværdier. '

26. PANTSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er deri Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 4.475.672 samt t.EUR
4.224, hvoraf t.DKK 572.378 samt t.EUR 4.224 er i Koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers fsakreditån, for i alt HK 976383.

 

" Købentiavns kommune er i henhold fil tinglyst dek! atjon af 2 22. jun 1949 berettigett til at at tibagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr. nr. 1322
" Utterslev år 2040 for t.DKK 190. ' > . ;

   

Jeudand! A/S hår tegnet aar for tinglysning af.anmærkningsfrit skøde for t.DKK 5.560 i forbindelse med salg af en bolig på Holmen,
Jeudån Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 444.

Jeudan A/S er sambeskattet med alle tilknyttede selskaber. Jeudan A/S hæfter som administrationsselskab for den samlede selskabsskat, der pr.
31. december 2005 andrager t.DKK 0.

. Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S-til Jeudan VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede
momstilsvar, dér pr. 31. december 2005 andrager t.DKK 0.

85

IJEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005

 

 

 

 

 

 

27. OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE

NOTER

For årene 2005-2010 er indgået operationel leasingaftale vedrørende leasing af driftsmateriel. Leasingkontrakten er indgået med fast leasingydelse,

og aftalen er uopsigelig inden for den nævnte periode. Efter leasingperiodens udløb kan aftalen opsiges med et varsel på 3 måneder.

FORFALDER INDEN FOR 1 ÅR
FORFALDER INDEN FOR 2-5 ÅR
EORFALDER. EFTER 5 ÅR.
LEASINGFORPLIGTELSE I ALT

;
:
i
i
Å
,
i

ÅRETS LEASINGFORPLIGTELSE INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN

28..RENTE- OG KREDITRISICI

For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 46-51.

RENTERISICI

KONCERN
2005 2004
125 126
469 505
mmm. rl. ms amærer 95
594 726
125 95

MODERSELSKAB
2005 2004
125 126
469 505
sommeren = os.
594 726
125 95

Om Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt af, hvilken

dato der forfalder først.

BELØB
KONCERN ALT
TILGODEHAVENDE VEDR. SOLGTE EJENDOMME 117.060
INDESTÅENDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND 2.507
LIKVIDER 23.759
REALKREDITLÅN :2.241.896
FINANSIERINGSINSTITUTTER -408.645
31. DECEMBER 2004 | ALT -2.507.215
TILGODEHAVENDE VEDR. SOLGTE EJENDOMME  . " 20,480
INDESTÅENDE GRUNDEJERNES INVESTERINGSFOND 3.154
LIKVIDER 135.701
REALKREDITLÅN -2.124.759
FINANSIERINGSINSTITUTTER " 1+615,728
31. DECEMBER 2005 I ALT -2.581.152

REVURDERINGS-/FORFALDSTIDSPUNKT

0-1 ÅR
82.610
373

1.429
-128.776
-141.472
-185.836

20.480
0

2.783
-75.065
-382.256
-434.058

2-5 ÅR
34.450
2,134
22.330
-325,445
-54.273
-320.804

0

3.154
132.918
-326.245
-32.449
-222.622

De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.

KREDITRISICI

> 5 ÅR

0

0

0
-1.787.675
-212.900
-2.000.575

0

0.
. 0:

"1.723.449
-201.023
-1.924.472

HERAF FAST
FORRENTET
2.507

23.759
-2.241.896
-408.645
-2.624.275

3:154
135.701
-2.124.759
-615,728
-2.601.632

EFFEKTIV
RENTE %
1,9
1,9
4,6
4,2

1,9
1,9
4,6
3,7

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje elier

pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

86

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005.

 

 

 

 

——

” 29. NÆRTSTÅE NDE PARTER

” tion i |Heudan A/S anses es ligeledes! for  hærtstående, :

   
   

 

ie UDLEJNING: "AF: KONTOR- oG LAGERFACILITETER
n ;SALG AE ADMINISTRATIONSYDELSER

 

my hormale vilkår, herunder lejens fastsættelse.

 

NOTER

 

  

 

 

 

 

Som nærtstående parter ansés alle tilknyttede selskaber. Oversigt over. tilknyttede selskaber er fremgår aft note 16. Metilemmer. af. bestyfelse og direk:

 

mn eN gg ske tr gr enge Rn -

Koncernen har haft følgende transaktioner med nærtstående parter:

   

"TRANSAKTIONER MED TILKNYTTEDE SELSKABER
KØB.AESERVICENDELS kl

 

 

KONCERN
2005

2004:

 

MODERSELSKAB

2005

 

 

   

 

STILGODEHAVENDE HOS TILKNYTTEDE SELSKABER: 2
"GÆLD TIL TILKNYTTEDE SELSKABER , ' w

TRANSAKTIONER MELLEM SELSKABET OG TILKNYTTEDE SELSKABER .

ER ELIMINERET VED KONSOLIDERING.
TRANSAKTIONER MED DIREKTION OG BESTYRELSE
SALG AF SERVICEYDELSER ,

UDLEJNING AF BOLIGLEJEMÅL 1"

SALG AF BIL TIL DIREKTIONEN

   

… TILGODEHAVENDE FRA SALG

 

"gg
mn

 

     

 

 

90
394

   

 

TJEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005 :

nn nad mt uns 2 2 re er ny inst pe nine ARR tre

144

378

 

: 200. 036
"379.439 7

- 2004

 

i 147.782;
329.915,

 
   
 

 

 

 

 

INDOT MVYVOON

KODAK 400NWNC

>
KS
o
D
x
2
(==
(Så
z
oa

SNOOt? MVGON

KODAK 400WNC

ke NTNU SKEDE

 

Kunstner: Bjørn Agetved
Foto: Nicky de Silva

88

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2005