Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Me

RR 4 RR HØ

 

Årsrapport 2006/07
TK Development A/S

CVR 24256782

 

rr,

ZEN

EN RR
såret

nagne me

ERkvesv>

30 MAJ 2007

BVYN

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29. maj 2007.

(la

v
ir Dirigent

K
Ti development

 

 

 

2/124

€
Indholdsfortegnelse (
€
É
é
é
Selskabsoplysninger 3
Resume Å l
Hoved- og nøgletal 7 É
Forretningskoncept 8
Ledelsesberetning 13 i
Regnskabsåret 2006/07 13 €
TK Development, moderselskabet 16
TKD Nordeuropa 17 (
Euro Mall Holding 28 é
Investeringsejendomme 37 (
Regnskabsberetning 2006/07 39
Værdiskabelsen i TK Development 44 €
Aktionærforhold 47 €
Corporate Governance 51
Risikoforhold 55 (
Ledelseshverv 64 (
Ledelsespåtegning 68
De uafhængige revisorers påtegning 69 (
Anvendt regnskabspraksis 70 (
Koncernregnskab 80
Koncernoversigt 105 (
Regnskab for'TK Development A/S 107 (
(

 

Selskabsoplysninger

 

 

 

i
i
i
i
i
g

 

 

80 % 100 %

 

 

 

  
   
   
 
 
  
 
 
  
  
  
  
  
  
 
 
 

Helsinki
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
Tel: (+358) 9 2284 81

Stockholm
Gamla Brogatan 36-38
SE-10i 27 Stockholm
Tel: (+46) 8751 37 30

Hovedkontor: Riga
Aalborg Lacplesa 20a
Vestre Havnepromenade 7 LV-1011 Riga

DK-9000 Aaborg Tel: (+371) 7 821 811

Tel: (+45) 8896 1010

København i Vilnius
Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. Å Gostauto 40
DK-2300 København S$ LT-01112 Vilnius

Tel: (+45) 3336 0170 Tel: (+370) 5231 2222

Warszawa

ul. Mszczonowska 2
sPL-02-337 Warszawa
"Tel: (+48) 22 572 2910

Tel: (+49) 30

Sofia
"The Executive Center

 
  
  

 

— Prag 2a Saborna Street, 2nd Floor,
Karølinskå 650/1 Office No. 27 & 28
CZ-186 00 Prag 8 = BG-1000 Sofia

Tel: (4420) 2 8401 1010 = Tel: (+359) 2 9264 180

       

   

 

Resume

 

 

41124

Resume

Bestyrelsen i TK Development A/S har dags dato, onsdag den
25. april 2007, behandlet og godkendt årsrapporten for regn-
skabsåret 2006/07.

+  TK Development koncernen realiserede i regnskabsåret
2006/07 et resultat på DKK 249,4 mio. efter skat og
minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året før.

+ Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

«+ Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK
1.290,9 mio. svarende til en soliditet på 35,0 %. Den
samlede balance er i regnskabsåret reduceret med mere
end DKK 1,0 mia. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK
3.685,8 mio.

+ Koncernen har i regnskabsåret solgt færdigopførte ejen-
domme for i alt ca. DKK 1,0 mia. og har herigennem
opnået stærkere fokus på koncernens forretningskoncept
som developer.

+ Koncernens projektportefølje er vokset til 1.161.000 m?
og indeholder et stigende indtjeningspotentiale.

+ Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mu-
ligheden for udvikling af shoppingcentre og retailparker
i Bulgarien.

+ Koncernens første boligprojekt i Polen er opstartet, og
der arbejdes med flere projektmuligheder inden for bo-
ligsegmentet i Polen.

+ For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat på mini-

mum DKK 240 mio. efter skat og minoritetsandele,

Koncernen har efter den gennemførte kapitalforhøjelse og
som en del af kapitalrestruktureringen i koncernen arbejdet
målrettet med flere faser, bestående af bl.a. optimering, mod-
ning og salg af færdigopførte projekter, tilpasning af koncer-
nens forretningsmodel således at risici mindskes, især med
fokus på anvendelse af forward funding og endelig en udbyg-

ning af koncernens pipeline af projekter.

Projektportefølje

Indtjeningspotentialet i koncernens projektportefølje er fort-
sat stigende. De væsentligste elementer i koncernens projekt-

portefølje fremgår nedenfor:

 

31.01.05 31.01.06 31.01.07

 

Projektportefølje, brutto

(mio. DKK) 2.843 2.862 2.039
Heraf forward funding (mio.

DKK) 191 638 590
Bogført værdi af projekt-

portefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449

Udviklingspotentiale i 7000 m?:

Solgte projekter (7000 m?) 242 289 351
Øvrige projekter (000 m?) 778 720 810
on Prgjektportefølje 1.020 1.009 1.161
Antal projekter 90 90 94

 

'TK Development, moderselskabet

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.

efter skat hvilket af ledelsen anses for utilfredsstillende.

Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens projekt i Skt.
Petersborg, Rusland og shoppingcentret Stoneczne Centrum
Handlowe, Szczecin i Polen samt de resterende 18 ferielejlig-
heder på Usedom i Tyskland. Herudover er salget af en ejen-

dom i Næstved effektueret.

Nedskrivning af Fields-tilgodehavende

Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-
godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret
2006/07 er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat. Værdian-
sættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale mellem

køber og sælger indgået efter regnskabsårets udløb.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme
Der er i regnskabsåret foretaget en positiv værdiregulering af

koncernens tyske investeringsejendomme på DKK 1,3 mio.

 

MR RR RR RR RR RR Rem

grene

 

"Ek  KAEdb sen jpg lene

» ugens

før skat og minoritetsandele.

TKD Nordeuropa
- fortsat styrkelse af projektporteføljen

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et
resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.

året før.
Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten
i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg
af flere projekter der er udviklet og færdigopført i tidligere
regnskabsår hvor Kennedy Arkaden, Aalborg med en salgspris
på DKK 465 mio., er den væsentligste, Endvidere er der i
regnskabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og

mellemstore projekter.
Projektnyt

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

Projektet er i regnskabsåret solgt til CGI — Commerz Grund-
besitz Investmentgesellschaft mbH. Afkastkravet er aftalt til
6 %, og salget er baseret på forward funding. Den samlede
pris forventes at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Byggeriet er

påbegyndt, og den aktuelle udlejningsgrad udgør 55 %.

Galerija Azur, Riga, Letland

Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i de
baltiske lande er afsluttet, og centret åbnede den 24. august
2006. Centret er fuldt udlejet og solgt til Meinl European
Land Lid.

Endvidere er der i regnskabsåret påbegyndt en række nye
projekter, bl.a. et butikscenter i Frederikssund, en retailpark
i Albertslund, flere retailparker i Sverige, og et kombineret re-

tail- og kontorprojekt i Vilnius.

Resume

Euro Mall Holding

- meget tilfredsstillende år

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året
før, Årets resultat efter skat udgør DKK 243,9 mio. mod DKK

247,5 mio. året før.
Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.

Det væsentligste projekt der bidrager til årets resultat, er
Shopping Centre Sestka i Prag, Tjekkiet. Centret åbnede i
november 2006 og er solgt til Europolis. Herudover er der i
regnskabsåret opstartet en række solgte projekter der vil gene-
rerer indtjening i senere regnskabsår ligesom der er realiseret

grundsalg.

Endvidere er der foretaget en positiv værdiregulering af Euro
Mall Holdings investeringsejendomme med DKK 109,7 mio.
før skat og minoritetsandele som følge af salg af Plejada Shop-
ping Centre, Sosnowiec, Polen samt fortsatte prisstigninger i

Centraleuropa.

Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udvikling i

delkoncernens projektportefølje.
Projektnyt

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Projektet udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl
European Land Ltd. hvor Meinl ligeledes bliver langsigtet in-
vestor i projektet. Byggeriet er igangsat, og centret forventes
færdigopført i efteråret 2007. Aktuel udlejningsgrad udgør 98
%.

Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen

Projektet er i regnskabsåret solgt og overdraget til et selskab
ejet af det engelske ejendomsinvesteringsselskab St. Martins
Property Corporation Limited. Afkastgraden til investor er af-

talt til 6,75 %, Herudover udvikler TK Development en ud-

5/124

 

Resume

 

esser genere:

 

 

 

6/124

videlse af centret som ligeledes er solgt til investor til et afkast
på 6,75 % baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt
og forventes færdigt i efteråret 2007.

Targéwek Retail Park, Warszawa, Polen

Byggeriet af denne retailpark på 24.400 m? er påbegyndt i
efteråret 2006 og forventes færdigt i efteråret 2007. Projektet
er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH til et afkast på 7
% baseret på forward funding. Aktuel udlejningsgrad udgør
84 %.

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen

Euro Mall Holding har sammen med Meinl European Land
Ltd. indgået aftale med Baltic Property Trust gruppen om
erhvervelse af et grundareal til brug for opførelse af i alt ca.
84.000 m? retail-, restaurant- og leisurefaciliteter, kontorer og
boliger. Byggestart forventes ultimo 2007 med åbning ultimo
2009. Herudover er der indgået hensigtserklæring mellem
parterne omkring udvikling af yderligere ca. 100.000 m? i

området.

Endvidere er der i regnskabsåret opstartet en række nye pro-
jekter, bl.a. shoppingcentre i Tarnow og Nowy Sacz i Polen,
en retailpark i Liberec, Tjekkiet og et shoppingcenter i Kolin,
Tjekkiet.

Bulgarien

Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-
heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-
rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,

ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

TK Development A/S og seks personer blev i efteråret 2005
sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kriminalitet

for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder

der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04. Sigtelsen om-
fatter i alt 29 projekter. Ledelsen er fortsat af den opfattelse at
sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens

anvendte regnskabsprincipper.

Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for
koncernens anvendelse af produktionskriteriet for de pågæl-

dende regnskabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var
opfyldt.

De forhold sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på selska-

bets nuværende økonomiske stilling.
Ændringer i bestyrelsen

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at
Niels Roth der bl.a. er næstformand i bestyrelsen i TK De-
velopments dattervirksomhed TKD Nordeuropa A/S, indtræ-
der i bestyrelsen.

Forventninger

For regnskabsåret 2007/08 forventes et resultat efter skat og
minoritetsandele på minimum DKK 240 mio. Forventnin-
gerne baserer sig på følgende:

«+ En fortsat gunstig markedssituation for markederne i
såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-
sentligste segment — retailmarkedet — er præget af vækst
baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-
bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter
nye projekter.

+ En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000
m2 hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-

veau.

Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Development

koncernens hjemmeside www.tk-development.dk.

ned arsen

re.

 

Hoved- og nøgletal

 

sagt

 

be MERE ERR ARR ERR REESE ER ERE NE gg akinnsn tgggr

Kdl

Hoved- og nøgletal for koncernen Danske regnskabsprincipper

(Produktionsmetoden)
(DKK mio.)

2002/03 2003/04
Hovedtal:
Nettoomsætning 1.016,5 1.557,2
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 0,0
Bruttoresultat -109,2 -624,0
Ordinært resultat før finansiering -313,0 -847,5
Finansiering m.v. -120,9 -166,1
Resultat før skat -433,9 -1.013,7
Årets resultat -336,5 -850,2
Aktionærernes andel af årets resultat -343,2 -722,8
Samlet balance 7.567,3 6.762,6
Materielle anlægsaktiver 56,6 794,1
heraf investeringsejendomme 0,0 648,0
Projektbeholdning i alt 5.630,8 4.978,0
Solgte projekter 2.391,5 2.985,9
Øvrige projekter 3.239,3 1.992,1
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.435,1 574,1
Egenkapital 1.477,9 579,6
Samlet ansvarlig kapital ””) 2.188,8 1.237,8
Pengestrøm fra driften -765,3 -959,6
Netto rentebærende gæld, ultimo 4.087,1 5.093,3
Nøgletal:
Egenkapitalforrentning (ROE) -20,7 % -72,0 %
Overskudsgrad (EBIT margin) -30,8 % -54,4 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 19,0 % 8,5 %
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 %
Indre værdi (nom. DKK 20) 102,3 40,9
Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 -24,5 -51,6
Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 36 23
Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:
Egenkapitalforrentning (ROE) -19,4 % -65,3 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 20,3 % 10,0 %
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 28,9 % 18,3 %
Indre værdi (nom. DKK 20) 105,0 46,1
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 -23,3 -49,3

 

IFRS
(Salgsmetoden)

2004/057) 2005/06 >) 2006/07

2,131,8 1.623,3 2.719,1

8,4 157,1 111,0
413,0 379,0 623,9
253,0 224,9 462,5

-158,0 -177,7 -126,3
94,4 44,6 335,7
81,6 72,6 298,5
33,1 28,3 249,4

5.291,2 4.739,1 3.685,8
628,0 787,2 551,7
598,7 761,6 533,7

2.715,0 2.260,4 1.491,1

310,8 899,1 1.153,7

343,7 986,7 1.290,9
1,122,5 1.493,5 1.290,9
1.507,5 506,1 1.219,9
3.603.7 2.577,9 1,125,1
11,2 % 8,5 % 24,3 %
11,9 % 13,9 % 17,0 %

6,5 % 20,8 % 35,0 %
21,2 % 31,5 % 35,0 %

22,2 32,1 41,1
2,3 2,0 8,9
0,0 0,0 0,0
34 57 82

11,2 % 8,5 % 24,3 %

6,5 % 20,8 % 35,0 %
21,2 % 31,5 % 35,0 %

22,2 32,1 41,1
2,3 2,0 8,9

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning fra 2005 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital

ultimo / passiver ultimo.

Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS).

Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.

”) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret

tilsvarende.

") For 2004/05, 2005/06 samt 2006/07 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS.

Arsrappor

I ET fa. DE Developer AAN

71124

 

 

 

Forretningskoncept

 

 

8/124

Forretningskoncept

Historie

TK Development koncernen arbejder med udvikling og drift
af fast ejendom — nationalt og internationalt — inden for en
række fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er
lagt på etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicil-
ejendomme, men også etablering af boliger i Centraleuropa, i

første omgang Polen.

Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i Køben-
havn, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius,

Riga og Sofia.

Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de før-
ste 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritids-
grunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980'erne
udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktivite-
terne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker
i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristen-
sen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK
Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S

etableredes.

I begyndelsen af 1990'erne udvidede koncernen sine aktivite-
ter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etab-
lerede i samarbejde med IØ-Fonden selskaber der igangsatte
aktiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa
blev aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I
1999 etablerede koncernen en organisation i Finland mens
man i 2001 indledte de første sonderinger på markederne i
Baltikum. Koncernen har gennem 1990'erne gennemlevet en
stærk vækst baseret på ekspansion af aktiviteterne til otte lande
i Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i

dag også centermanagement igennem Euro Mall Holdings

v : Hugo tre ER PYs leger

ejerandel på 33 % i et selskab der via sine dattervirksomhe-
der i Polen, Tjekkiet og Slovakiet har centermanagement som
hovedaktivitet. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning,
markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af

shoppingcentre.

Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 kon-
statere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivnin-
ger på en række projekter i specielt Centraleuropa hvilket især
kunne henføres til de makroøkonomiske forhold i Central-
europa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncer-
nen reducere sin balance bl.a. ved fravalg af allerede igangsatte

projekter.

Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en
restrukturering. I den forbindelse blev der skabt en struktur
med to bærende delkoncerner, Euro Mall Holding med de
centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de
nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved
udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar
2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at
styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten
til indfrielse af ansvarlige obligationslån. I november og de-
cember 2006 blev de børsnoterede, ansvarlige obligationslån
indfriet, og koncernens planlagte restrukturering er dermed

endeligt gennemført.

Kapitalrestruktureringen var sammen med en omkostningsbe-
sparelse den første afgørende fase i den samlede turn-around

som koncernen gennem de seneste tre år har gennemlevet.

Den anden fase bestod i en optimering og modning af færdig-
gjorte projekter med efterfølgende salg hvor der gennem de
sidste to år er gennemført et betydeligt salg af sådanne aktiver
for i størrelsesordenen DKK 1,5 mia. Dette mindskede balan-
cen og den rentebærende gæld betydeligt, ligesom det frigav

arbejdskapital til brug for nye og fremtidige projekter. Samti-

 

 

Forretningskoncept

 

dig har det medvirket til at give et styrket fokus på koncernens

core business, nemlig udvikling af fast ejendom.

Den tredie fase har været en tilpasning af koncernens forret-
ningsmodel, således at risici mindskes. Dette er sket ved an-
vendelse af forward funding hvorved forstås investorernes køb
af og overtagelse af projekterne på et relativt tidligt tidspunkt,
typisk ved byggetilladelse. På dette tidspunkt betaler investor
for grund og projekt og successivt herefter i takt med projek-
tets færdiggørelse. Dette mindsker koncernens kapitalbindin-
ger i projekter, og giver en markant optimering i anvendelse
af kapital, ligesom der skabes større commitment fra investor
på et tidligt tidspunkt i projektforløbet. Målsætningen er at
denne forward funding anvendes i hovedparten af koncernens

projektforløb.

Den fjerde fase har bestået i at fastholde og udbygge koncer-
nens pipeline af projekter hvor det er altafgørende at have et
kontinuerligt flow af projekter for at bibeholde en god ind-
tjening idet der går nogen tid med forberedelse / skabelse af
nye projekter inden de kan materialiseres. Koncernen har haft
en periode i 2003 - 2005 hvor der i højere grad blev fokuse-
ret på udvikling og færdiggørelse af bestående projekter frem
for skabelse af nye projekter hvilket efterfølgende har kunnet
mærkes. Koncernen har gennem det seneste år atter intensi-

veret genereringen af nye projekter hvilket viser sig i en øget

projektpipeline.

De første to faser er gennemført, og gennemførelse af de
følgende to faser er godt på vej. I kraft heraf har koncernen
endvidere iværksat en femte fase, en vækstfase hvor der på de
bestående markeder er skabt vækst inden for nye segmenter
i form af retailparker på de centraleuropæiske markeder og

boliger på det polske marked.

Koncernen står således i dag med en stærk kapitalbase og en

soliditet i niveauet 35 %. Dette sammen med koncernens

projektportefølje hvor indtjeningspotentialet fortsat er på et
tilfredsstillende højt niveau, er med til at underbygge forvent-

ningerne til den fremtidige indtjening.

Herudover har koncernen indledt de første sonderinger på det
bulgarske marked for at undersøge muligheden for udvikling
af shoppingcentre og retailparker og har i foråret 2007 etab-

leret kontor i Sofia.
Idégrundlag og strategi
Idégrundlag

Det er TK Development koncernens overordnede idégrund-

lag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bin-

deled mellem lejer og investor.
Strategi

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-
lægger TK Development koncernen nybygning, udbygning
og ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes
behov og investorernes ønsker. Koncernen forestår projekter-
ne, herunder byggestyring samt kontrahering med entrepre-
nørvirksomheder og underleverandører til udførelse af byg-

geopgaverne.

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shopping-
centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning
hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i

Centraleuropa.

Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væ-
sentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af
det i forvejen store kontaktnetværk. I Danmark vil der lige-
ledes fortsat være fokus på kontorprojekter, primært større

domicilejendomme.

9/124

 

br ge:

 

 

10/124

Forretningskoncept

Koncernen ejer en række investeringsejendomme med udlej-
ning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for even-
tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke
til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men

ønsker at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.
Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed idet koncernen i kraft
af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbyg-
get et stærkt netværk blandt både lejere og investorer med

hvem der løbende indgås aftaler.

Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed hvor koncernen
har specialiseret sig i at være et resultatskabende og kreativt
bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører

og andre samarbejdspartnere.
Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:

+ Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om speci-

fikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geo-

Ingeniører

Arkitekter
Option/køb af areal yY i

Lejerbehov , | Ø : "I  (
Investorønsker > ki i ø

Projektstyring
Myndigheder 7

S ur Udlejning
Entreprenører |

Underleverandører

Investorer

 

grafiske placeringer.

Der udarbejdes råbudget.

Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det
udvalgte areal via købsoption.

Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse,
Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkost-
ningerne i projektoplægget.

Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-
delse.

Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere af
projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om
salg til en eller flere investorer.

Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-
derleverandører med henblik på udførelse af selve byg-
geriet.

Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen
mens projektet gennemføres.

Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,
søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til inve-

storer eller lejere gennem alle projektets faser.

     
  
  

   

— Færdigt projekt -
2060000 4

 
 
 
 
 

0 anerkender kinnenneree

sem

ieniggygsdediskkbna agile

 

 

Forretningskoncept

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-
tjeningspotentiale, balancernæssig belastning og likviditets-
belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte
knytte sig til det enkelte projekt. Koncernen arbejder med så-
vel korttids- som langtidslikviditetsbudgetter for at sikre den
fornødne likviditet set i forhold til koncernens daglige drift og
overholdelse af covenants i forhold til koncernens driftskredit-

givende banker samt andre interessenter.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-
lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når
projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet
er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forven-
ter at kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets
salg endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for
koncernens kompetenceområde at løfte. Undervejs i ethvert
projektforløb sker der en tæt projektstyring og —opfølgning,
og der udarbejdes regelmæssigt likviditetsopgørelser på både

projekt- og koncernniveau.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-
dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og
afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-

nes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-
fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af
projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring
forward funding med investorer indgås sædvanligvis forinden
byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-
den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til

entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne omkring
anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-
kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,
og herudover opnås risikominimering, Forud for byggestart
opnås enighed mellem investor og TK Development om et

veldefineret projekt, Investor er involveret i hele byggeperio-

Nedenfor er illustreret koncernens likviditetsbinding i projekter, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward "funding.

 

 

 

 

Projektforløb

 

 

 

BENE Norra: projektfortøb
me Forward Funding

xx
XX
ao
a
£=
ø
£
S
D
&o
<=
OD
ao

e Udviklingsfasen = Byggeperiode 9

$ s

S 3] fj

c O >

2 9 v

m cd

Oo mm <

11/124

 

Forretningskoncept

 

 

 

 

 

12/124

den og deltager i alle væsentlige beslutninger. Disse forhold
medfører at TK Developments risiko i projektet fra tidspunk-
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
for udlejning af eventuelt resterende, ledige lejemål samt even-

tuelt budgetoverskridelser på byggeomkostningerne.

Ble nn

eis øN

 

 

 

 

 

 

 

sn kiss innings ey see

 

Ledelsesberetning
Ledelsesberetn i ng ring af kontor i Bulgarien.
Der er i regnskabsåret opstartet en hel række nye projekter
i både Nord- og Centraleuropa. Projekterne omfatter både
3 Regnskabsåret 2006/07 8 pe mo

ha gg stikke Ko ane gr HR gg

rn

Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4
mio, efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året
før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.
hvilket i forhold til 31. Januar 2006 er en reduktion på DKK
1.053,3 mio. svarende til 22,2 %. Koncernens egenkapital ud-
gør pr. 31. januar 2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør
35,0 %.

Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforvent-

ning, og ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende.

Koncernen har i regnskabsåret arbejdet målrettet med opti-
mering, modning og salg af færdigopførte projekter hvilket
har medført at der i regnskabsåret er solgt færdigopførte ejen-
domme for i størrelsesordenen DKK 1,0 mia, Herudover har
der været fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og
koncernen har opnået at ca. 95 % af de projekter der er ind-
gået salgsaftaler om i regnskabsåret, er solgt baseret på forward
funding. Endelig er der arbejdet målrettet med en udbygning
af koncernens pipeline af projekter. Således er kvaliteten af
koncernens projektportefølje yderligere forbedret, og indtje-

ningspotentialet i projektporteføljen er fortsat stigende,

Koncernen har igangsat en vækstfase hvor de bestående mar-
keder udbygges med nye segmenter i form af retailparker på

de centraleuropæiske markeder, boliger i Polen samt etable-

Hovedtal for nettoomsætningen pr. segment:

shoppingcentre, retailparker og kombinerede projekter. Pro-
jekterne er nærmere beskrevet under de enkelte forretnings-

enheder.
Markeder og forretningsenheder

TK Development koncernen arbejder inden for to geografiske
segmenter, Nord- og Centraleuropa. Nedenfor er angivet ho-

vedtal for nettoomsætningen pr. segment.

Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende
økonomisk vækst jf. senere omtale under de respektive for-
retningsenheder, ligesom der er positive forventninger til

fremtiden.
Bulgarien

Koncernen har åbnet kontor i Sofia for at undersøge mulig-
heden for udvikling af shoppingcentre og retailparker i Bulga-
rien. Der arbejdes p.t. med etablering af kontakt til nye lejere,
ligesom mulige beliggenheder i de større byer undersøges.
Arealerne til koncernens første projekt i Bulgarien forventes
erhvervet i regnskabsåret 2007/08, og udvidelse af koncernens
forretningsområde til nu også at omfatte Bulgarien er med til
at underbygge forventningerne til indtjeningen i koncernen

på længere sigt.

Af oversigten side 14 fremgår økonomiske nøgletal for Bulga-

rien hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne

 

 

Nettoomsætningen fordelt på Danske regnskabsprincipper IERS

geografiske segmenter (Produktionsmetoden) (Salgsmetode)

(DKK mio.) 2002/03 2003/04 2004/05 2005/06 2006/07
Geografiske segmenter:

Nordeuropa 1.314,5 1.623,8 1.342,4 931,6 1.953,8
Centraleuropa -298,0 -66,6 789,4 691,7 765,3
I alt 1.016,5 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1

 

 

13/124

IEEE
zar nerne EE DEN BREESE RET ES TES SSE SAREEN RER ERE EDER

 

 

Ledelsesberetning

ne renen:

 

 

 

 

14/124

for vækst på dette marked.

 

 

Bulgarien - etableret 2007 2006  2007e = 2008e
BNP (% å/å) 59%  5,8%  5,7%
Privatforbrug (% å/å) 6,6 % 6,1% 5,1 %

 

Kilde: Danske Bank, april 2007

For en nærmere beskrivelse af forventningerne til hver af de
respektive forretningsenheder henvises til side 18 og 30 i nær-

værende årsrapport.

De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje fremgår nedenfor:

Projektporteføljen i koncernen

Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2007 i
størrelsesordenen 1.161.000 m? hvoraf 351.000 m? vedrø-
rer solgte projekter, og de resterende 810.000 m? vedrører
øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter 456.000 m?
i TKD Nordeuropa, 338.000 m? i Euro Mall Holding og
16.000 m2 i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. ja-
nuar 2006 udgjorde koncernens projektportefølje 1.009.000

m?,

 

 

31.01.05 31.01.06 31.01.07
Projektportefølje, brutto (mio. DKK) 2.843 2.862 2.039
Heraf forward funding (mio. DKK) 191 638 590
Bogført værdi af projektportefølje (mio. DKK) 2.652 2.224 1.449
Udviklingspotentiale i "000 m':
Sølgte projekter (000 m?) 242 289 351
Øvrige projekter (000 m') 778 720 810
Total projektportefølje (000 m”) 1.020 1.009 1.161
Antal projekter 90 90 94

 

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2007 opdelt på selskabet og de to
underliggende delkoncerner. Projekterne er opdelt i solgte og ikke solgte pr. 31. januar 2007 og underopdelt i færdigopførte, under opførelse og ikke påbegyndte.

 

 

 

 

 

Projekter d. 31. januar 2007 "TKO Nordeuropa”) — Euro Mall Holding — TK Development, Koncern i alt
moderselskab ”)

(DKK mio.) Procent af
Solgte

Færdige 0 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 501 22 0 523 36,1 %
Ikke påbegyndte 46 32 0 78 5,4 %
Total 547 54 0 601 41,5 %
Ikke solgte

Færdige 145 0 35 180 12,4 %
Under opførelse 113 0 0 113 7,8 %
Ikke påbegyndte 196 342 17 555 38,3%
Total 454 342 52 848 58,5 %
Total projektportefølje 1.001 396 52 1.449 100,0 %

 

+) korrigeret for koncerninterne elimineringer

se ten

ERNE

os Fe contra

 

 

 

Ledelsesberetning

 

gr TT

 

IT nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratmeter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel

 

 

Projekter d. 31. januar 2007 IKD Nordeuropa Euro Mall Holding” STK Development, Koncernen ialt
moderselskab
Projekter (1.000 m2) Procent af
Solgte
Færdige 0 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 117 90 0 207 17,8 %
Ikke påbegyndte 18 126 0 144 12,4 %
Total 135 216 0 351 30,2 %
Ikke solgte
Færdige 12 0 2 14 1,2 %
Under opførelse 42 0 0 42 3,6 %
Ikke påbegyndte 402 338 14 754 65,0 %
Total 456 338 16 810 69,8 %
Total projektportefølje 591 554 16 1.161 100,0 %

 

Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (DKK mio. ):

 

 

DKK mio.

Solgte 31.01.2005 31.01.2006 31.01.2007
Færdige 126 185 0
Under opførelse 97 350 523
Ikke påbegyndte 337 78 78
Total 560 613 601
Ikke solgte

Færdige 1.037 643 180
Under opførelse 242 88 113
Ikke påbegyndte 813 880 555
Total 2.092 1.611 848
Total

projektportefølje 2.652 2.224 1.449
Antal projekter, 90 90 94
ca.

Forward funding 191 638 590
I % af bogført

værdi på solgte 25,4 % 51,0 % 49,5 %

projekter, brutto

 

Koncernen har gennem en periode formået at nedbringe den bo:
forward funding 49,5 % af den bogførte projektværdi af solgte
projekter samtidig med at der i perioden er sket en væsentlig fo

projekter, brutto. Som det frem
røgelse af bogført værdi af solgte projekter under opførelse,

Udviklingen på koncernniveau kan skitseres således (m?):

 

Projekter (1.000 m2)

Solgte

Færdige

Under opførelse
Ikke påbegyndte

Total

Ikke solgte
Færdige

Under opførelse
Ikke påbegyndte
Total

Total
projektportefølje

31.01.2005 31.01.2006

14
98
130
242
83
51
644

778

1.020

21
188
80
289
58
30
632

720

1.009

31.01.2007
0

207

144

351

14
42
754

810

1.161

gførte værdi af projektporteføljen ved hjælp af forward funding. Pr. 31. januar 2007 udgør
går, er der i perioden sket salg af en række færdigopførte

15/124

fredes

 

Ledelsesberetning

 

 

 

 

16/124

 

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af
afsnittet omkring projektporteføljen under hver af de respek-

tive forretningsenheder.
Forventninger

For regnskabsåret 2007/08 forventes for TK Development
koncernen et resultat efter skat og minoritetsandele på mi-
nimum DKK 240 mio. Forventningerne baserer sig på føl-

gende:

. En fortsat gunstig markedssituation for markederne i
såvel Nord- som Centraleuropa hvor koncernens væ-
sentligste segment — retailmarkedet — er præget af vækst
baseret på retailkædernes fortsatte ekspansionslyst kom-
bineret med stærk efterspørgsel hos investorerne efter
nye projekter.

. En fortsat god pipeline af projekter på godt 1.100.000
m? hvilket svarer til 3-4 års aktivitet på nuværende ni-

veau.

og underbygges af at en række allerede igangværende, solgte
projekter er planlagt færdiggjort i løbet af regnskabsåret.

'TK Development, moderselskabet

"TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding. Endvidere er Field's tilgo-
dehavendet, projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte

andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -49,8 mio.
efter skat. Årets resultat isoleret set i denne del af koncernen

anses af ledelsen for utilfredsstillende.
Nedskrivning af Field's-tilgodehavende

Ledelsen har foretaget en revurdering af den resterende, til-

godehavende salgssum som medfører at der i regnskabsåret

2006/07 samlet er nedskrevet DKK 152,5 mio. før skat.
Værdiansættelsen baserer sig på en samlet forligsmæssig aftale
med køber hvori en afhandling af alle muligheder og risici
vedrørende projektet indgår. Aftalen der er indgået efter regn-
skabsårers udløb medfører en nedskrivning af det resterende

tilgodehavende i andet halvår 2006/07 på DKK 42,5 mio.

De afhandlede forhold omfatter bl.a. værdi af realiseret om-
sætningsleje for perioden 1. marts 2006 - 28. februar 2007,
værdi af ledige lejemål samt risici knyttet til tomgang, ind-
slusningsordninger til lejere, udnyttelse af fase II-udbygning
og eventualforpligtelse knyttet til anlæggelse af yderligere par-

keringsfaciliteter.

Det samlede tilgodehavende afregnes ved udgangen af april
2007, og der resterer herefter ikke yderligere mellemværender

med køber vedrørende Field's.

Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendom-

me

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-
hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra
en ejendom i Lidenscheid, er beliggende i randområdet af
Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31.
januar 2007 DKK 229,5 mio. Der er foretaget værdiregu-
lering i regnskabsåret 2006/07 på baggrund af en forbedret
udlejningssituation. Beløbet udgør DKK 1,3 mio. som årets
resultat før skat og minoritetsandele er påvirket af. Værdire-
guleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud
fra en discounted cashflow model. Ejendommene er stort set

fuldt udlejet.
Omsætningsaktiver

Projektporteføljen i denne del af koncernen bestod ved
årets begyndelse af grunde og ferielejligheder i Tyskland,
udlejningsejendomme i Rusland, et mindre shoppingcenter i

Szczecin i Polen og enkelte øvrige aktiver. Udlejningen af TK

aben annssbe

ger En samen

ØRER

 

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

Vopi

be ER ER aa eee

gr

Development A/S" projekter i Rusland og Tyskland er forløbet

tilfredsstillende.

Tyskland

TK Development har i regnskabsåret solgt og afleveret de re-
sterende 18 ferieboliger på Usedom i det nordlige Tyskland.
Efter salget af disse ferieboliger består koncernens projektpor-
tefølje i Tyskland af fire grundarealer, og der pågår p.t. for-
handlinger om salg af den ene af disse.

Rusland

Koncernens boligprojekt tæt ved Sommerpaladset i Skt. Pe-
tersborg er i regnskabsåret solgt og overdraget til en svensk
investor. Projektporteføljen i Rusland består herefter af et bo-
ligprojekt i Moskva bestående af 11 parcelhuse i skandinavisk
stil,

Polen
Koncernen har gennem en årrække ejet et shoppingcenter i
Szczecin, Polen, Centret er på ca. 4.500 m? og er i september

2006 solgt til en engelsk investor.
Herudover er salget af en ejendom i Næstved effektueret,

Investeringsejendomme i TK Development, moderselskabet
er beskrevet i det efterfølgende afsnit om investeringsejen-

domme.
TKD Nordeuropa

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %

ejede delkoncern TKD Nordeuropa.
TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektseg-
menterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker),

kontorejendomme og multifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et

 

resultat efter skat på DKK 104,3 mio. mod DKK 6,0 mio.

året før.

Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

Bruttoresultatet udgør DKK 311,7 mio. mod DKK 164,4
mio, året før. Der har i regnskabsåret 2006/07 været en til-

fredsstillende udvikling i projektporteføljen.

Der har i regnskabsåret været fortsat fokus på at øge kvaliteten
i projektporteføljen. Samtidig er der i regnskabsåret sket salg
og aflevering af flere projekter der er udviklet og færdigopført
i tidligere regnskabsår, bl.a. CMC, Vandtårnsvej i København,
de resterende butiksarealer i Daells-projektet i København
samt Kennedy Arkaden i Aalborg. Endvidere er der i regn-
skabsåret udviklet, solgt og afleveret en række mindre og mel-

lemstore projekter.

Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan

nævnes følgende:

Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark

Kennedy Arkaden blev færdigopført som multifunktionelt
center i foråret 2004 og indeholder trafikterminal, p-hus,
biograf, kontorer og et butikscenter, i alt ca. 34.000 m2, Bio-
grafdelen på ca. 4.500 m? er solgt i tidligere regnskabsår. Den
resterende del af Kennedy Arkaden er i regnskabsåret solgt til
Aberdeen Property Investors for en samlet pris på DKK 465

mio.

CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark

TK Development og Nordkranen A/S har gennem et 50/50
ejet udviklingsselskab solgt denne ejendom på ca. 8.300 m?
der har CMC Biopharmaceuticals A/S som lejer, Investor er
en luxembourgsk fond bestående af institutionelle investorer
og administreres af Aberdeen Property Investors. Den samlede

salgspris udgør DKK 182,0 mio.

171124

 

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

18/124

Daells, København, Danmark
De uudlejede butiksarealer på ca. 6.400 m2 i det ombyggede,
tidligere Daells Varehus er i regnskabsåret solgt til en privat

investor.

AaB College, Hadsundvej, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med
kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser. Det samle-
de projekt omfatter ca. 15.000 m> der afleveres i etaper. Første

etape på 6.610 m? er afleveret til AaB.

Domicilejendom KMD, Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark
Der er i efteråret 2006 sket aflevering af 26.000 m? domicil-
ejendom til KMD (Kommunedata).

Retailpark, Barkarby, Sverige

Der er i juli 2006 sket aflevering af første etape af i alt fire eta-
per til investor, Første etape udgør ca. 4.000 m? og har Jula og
Fårgtema som lejere. I efteråret 2006 er der sket aflevering af
yderligere to etaper omfattende i alt 13.450 m? der har Inter-
sport, Asko, Mio og Pay C som lejere. Investor til det samlede
projekt er den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz

Spezialfondsgesellschaft mbH.

Retailpark, Kristianstad, Sverige

Projektet består af 3.100 m? retailpark, Første etape er udle-
jet til Intersport, og anden etape er lejet ud til Pay C. Begge
etaper er færdigopført i regnskabsåret og afleveret til private

investorer.

Galerija Azur, Riga, Letland

Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga,
Letland på 21.000 m? er afsluttet i regnskabsåret, og centret
åbnede den 24. august 2006. Centret er fuldt udlejet og solgt
til Meinl European Land Ltd.

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Grundarealet til brug for shoppingcentret er i regnskabsåret
solgt og overdraget til investor, Avancen herved er indregnet

i årets resultat.
Markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire ho-
vedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD
Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for for-

skellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.

TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med
markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter med ud-
lejnings- og afsætningsmulighederne.

Afkastgraden og dermed det nerttoafkast som investorer kræver
af deres ejendomsinvestering, er gennem de senere år faldet i
alle omtalte markeder. Faldet i investorernes krav til afkastgra-
der fører til bedre priser for koncernen når der forhandles om
salg af projekter og understøtter således koncernens forvent-

ning til indtjening.

I det følgende beskrives kort TKD Nordeuropas forventnin-

TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:

 

Butikker/

 

Shoppingcentre Storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segmentmix Boliger
Danmark id a& 2 4 s e
Sverige . e &
Finland s .
Baltikum e (| e - &

 

 

ptt ener ERE

satte:

mr Åtte

GE

ERE ne

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

i Ledelsesberetning
ger til de enkelte markeder og den heraf afledte segmentmæs- Sverige
sige fokus. Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes fortsat fo-
8 8 g g
kuseret på butikssegmentet. Væksten i Sverige er relativt høj,
Danmark og den butiksmæssige udbygning i Sverige på specielt stor-
Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de næ- butiksområdet gør fortsat at Sverige er et interessant marked
ste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet i for denne type projekter, I Sverige giver butikslejemål normalt
TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle tre segmenter: bu- et nettoafkast i niveuaer 4,5 — 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang
tikker, kontorer og multifunktionelle projekter. Lasalle - Nordic City Report, Spring 2007)
I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i ni- Sverige — etableret 1997 2006  2007e  2008e
veauet 4,5 — 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et BNP (% å/å) 42%  2,8% 2,4 %
nettoafkast i niveauet 5,0 - 7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang La- Privatforbrug (% å/å) 29% 47% 38%
Kilde: Danske Bank, april 2007
salle - Nordic City Report, Spring 2007). ” SE Dank, pre
Finland
Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmentet Også i Finland har koncernen siden etableringen i 1999 ud-
hvilket er understøttet af en forventning om relativ lav in- viklet flere retailparker. Der forventes fortsat fokus på butiks-
i flation, lav arbejdsløshed og god købekraft. Dette forstærkes segmentet med storburtikker og enkelte, større projekter. I Fin-
; af at ledelsen vurderer at både dagligvare- og rerailkæderne i land opnås normalt et afkast på butikslejemål i niveauet 5,5
Danmark kæmper for at sikre sig markedsandele og vækst og —7,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Report,
U derfor fokuserer på nye og centrale beliggenheder. Dette inde- Spring 2007)
) bærer at retailparker og multifunktionelle projekter forventes
at få gode vilkår. Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter
i hvilket understøttes af en optimisme i Finland på grund af
Danmark — etableret 1989 2006  2007e  2008e £ de øk isk leral
) BNP (9% 2/8) 33% — 23% — 16% ortsatte gode økonomiske nøgletal.
Privatforbrug (% å/å) 3,2%  2,3% — 1,5%
) Kilde: Danske Bank, april 2007 Finland — etableret 1999 2006 2007e  2008e
A BNP (% å/å) 5,5%  3,2%  3,0%
Privatforb % ålå 36%  3,0%  3,0%
Kontormarkedet synes igen optimistisk, og attraktive belig- rivatforbrug (9 å/å) ? i ”
a Kilde: Danske Bank, april 2007
” genheder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive
n beliggenheder, typisk havnenære, besidder koncernen i de Baltikum
fleste tilfælde via samarbejde med samarbejdspartnere, og der De tre baltiske lande har de senere år oplevet en betydelig
i . s ;
forventes skabt gode projekter på den basis de nærmeste par vækst, og medlemskabet af EU forventes at stimulere en fort-
EN år, Som eksempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika sat vækst med tilsvarende forventet øget købekraft.
Plads i København og Stubrs Brygge i Aalborg.
) Baltikum — etableret 2001 2006  2007e 2008e
å BNP (% å/å) 11,9% 7,8 % 3,2 %
| Privatforbrug (% å/å) 16,9 % 8,2 % 3,5 %
å Kilde: Danske Bank, april 2007
i

19/124

 

 

fre heaven see jensen.

 

Ledelsesberetning

 

 

 

Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat

 

Domicilejendom til KMD, Aalborg, Danmark
Der er ultimo 2006 sket aflevering af 26.000 m? domicilejendom til KMD (Kommunedata). é

( ÆlS €

URE KL

ms
[[ ALEN

  

CMC, Vandtårnsvej, København, Danmark Kennedy Arkaden, Aalborg, Danmark é

Projektet der er på ca. 8.300 m”, er solgt og afleverer til en Projektet, ekskl. biografdelen, på i alt ca. 29.000 m? er i

luxembourgsk fond. regnskabsåret solgt og afleveret til Aberdeen Property Investors. i
i
(
|

20/124 Niger dre ar HL Dred rene Vs (

igjen

 

Ledelsesberetning

 

ger hbn,

  

Galerija Azur, Riga, Letland

Byggeriet af koncernens første shoppingcenterprojekt i Riga, Letland på ca. 21.000 m2 er afsluttet i regnskabsåret. Centret er solgt til Meinl European

Land Ltd.

 

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Grundarealet til brug for det multifunktionelle center på 39.500 m?

er i regnskabsåret solgt og overd

raget til investor.

  

Retailpark, Barkarby, Sveri
Der er i regnskabsåret sket aflevering af tre af i alt fire etaper til den
tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesell-
schaft mbH. Det samlede areal for de 4 etaper udgør 21.350 m?

Artrappere 6 CE re DK Develegn srt då 21/124

 

Ledelsesberetning

 

 

22/124

Afkastkravet i Baltikum afspejler at der fortsat er tale om et
umodent marked hvor der skal afsættes beløb til imødegåelse
af risici hvorfor afkastkravet for retailmarkedet typisk udgør
7,0 - 9,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang Lasalle - Nordic City Re-
port, Spring 2007 og Freemar's guide to European Property
2007).

Forventningen til afkastkrav fra investorer er fortsat et niveau
47 - 9 %. Det er ledelsens forventning at dette inden for

p g

en kortere årrække vil falde til et niveau svarende til hvad der

aktuelt opnås af afkast i Polen og Tjekkiet.

Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i Letland og
Lithauen, men også kontor- og boligsegmentet vil blive
vurderet. TKD Nordeuropa planlægger aktuelt udvikling af

flere projekter i regionen.
Projektportefølje / projektnyt

ITKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2006/07 været en
tilfredstillende udvikling i projektporteføljen. Udviklingspo-
tentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa
udgør pr. 31. januar 2007 i størrelsesordenen 135.000 m? for
solgte projekter og 456.000 m? for øvrige projekter, i alt såle-
des 591.000 m? for den samlede projektportefølje.

Der er i regnskabsåret udviklet og solgt en række projekter,
herunder flere ejendomme som koncernen har ejet gennem

en længere periode.
Projektoverblik

Oversigten på side 23 viser de væsentligste projekter i pro-
jektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede,
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i
TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem
største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på

DKK 843,0 mio. pr. 31. januar 2007.
Projekter

Butikscenter, Frederikssund, Danmark

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret erhvervet flere ejen-
domme i Frederikssund med henblik på opførelse af ca.
18.000 m2 shoppingcenter hvor ca. 4.500 m2 udlejes til en
dagligvareoperatør, og de resterende ca. 13.500 m? udlejes til
specialbutikker. Herudover bliver der mulighed for opførelse
af ca. 2.500 m? kontorer samt ca. 3.800 m? boliger. Udlej-
ningsbestræbelserne er netop påbegyndt. Ny lokalplan for
området forventes vedtaget ultimo 2007, og åbning af centret

forventes ultimo 2009.

Retailpark, Albertslund, Danmark

I samarbejde med Nordkranen AIS, Ejendomsselskab har
TKD Nordeuropa i regnskabsåret sikrer sig et areal i Fabriks-
parken i Albertslund, København der giver mulighed for op-
førelse af 15.000 m? retailpark i form af butikker med særligt
pladskrævende varegrupper. Ny lokalplan er p.t. under udar-
bejdelse. Opstart af byggeriet forventes at ske ultimo 2007
med åbning ultimo 2008.

Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark

Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.500 m? der er fuldt
udlejet. Plangrundlaget til projektet foreligger, og byggeriet
er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering i efteråret 2007.
Projektet er solgt til et ejendomsselskab baseret på forward

funding.

Retailpark, Århus Syd, Danmark

I Århus forbereder koncernen en ca. 5.400 m? retailpark. Pro-
jektet omfatter to etaper hvor første etape der udgør ca. 2.500
m2, er fuldt udlejet. Principgodkendelse til første etape fore-
ligger, og byggeriet er påbegyndt i foråret 2007 med aflevering
i efteråret 2007. Projektet er solgt dels til en bruger, dels til et

ejendomsselskab baseret på forward funding.

ESS dd

Fm.

 

Ledelsesberetning

 

 

mr UT

 

 

»… Byggestart/ Åbning/

Projektnavn By Segment Areal (m?) ejerandel Forventet Forventet
byggestart åbning

Danmark
Ringsted factory outlet Ringsted Detail 12.000 50% Efterår 2006 Efterår 2007
Østre Teglgade København Kontor/bolig 24.000 100%” 2007 2008
Amerika Plads, P-kælder København P-kælder 30.000 50% 2004 Løbende
Spinderiet, Valby Valby Mix 40.000 100% Primo 2005 Efterår 2007
Ejby Industrivej København Mix 10.000 100% Primo 2008 Ultimo 2008
Vandrårnsvej København Mix 26.900 50% Medio 2007 Løbende
Hadsundvej Aalborg Mix 24.800 100% Medio 2007 Løbende
AaB College — etape II Aalborg Mix 8.850 100% Ultimo 2006 Primo 2008
Østre Havn Aalborg Mix 81.000 50%” Løbende Løbende
Amerika Plads, felt C København Mix 11.000 50% Medio 2007 Primo 2008
Amerika Plads, felt A København Mix 13.000 50% Medio 2007 Medio 2009
Retailpark, Albertslund København Detail 15.000 75% Ultimo 2007 Ultimo 2008
Retailpark, Storegade Esbjerg Detail 2.500 100 % Forår 2007 Efterår 2007 .
Retailpark, Århus Syd Århus Detail 5.400 100% Forår 2007 Babe 2 Efterår 3000
Butikscenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig 18.000 100% Ultimo 2007 Ultimo 2009
Neptunvej Randers Mix 12.000 100% Ultimo 2007 Medio 2008
Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail 4.000 50% Medio 2007 Primo 2008
Sverige
Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100% Medio 2006 Forår 2009
Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 30.000 100% Ultimo 2009 Etape 1 Ultimo 2010
Retailpark, Barkarby, — etape IV Barkarby Detail 3.900 100% Ultimo 2007 Medio 2008
Retailpark, Marieberg Orebro Detail 6.350 100% Ultimo 2006 Fabe 3 Efterår 2007,
Retailpark, Såderhamn Såderhamn Detail 6.800 100 % Medio 2007 Fab € ] Medio 2008.
Finland
Vantaanportti Retail Park — etape II Vantaa Detail 11.650 100 % Medio 2006 Ultimo 2006
'Tammisto Retail Park Tammisto Detail 5.300 100% Medio 2006 Forår 2007
Tammerfors Retail Park — etape I — Tammerfors Detail 5.300 100% Medio 2007 Primo 2008
Lohja Retail Park Lohja Detail 4.900 100 % Primo 2007 Primo 2008
Retailpark, Lappeenranta Lappeenranta Detail 3.800 100% Forår 2007 Efterår 2007
Baltikum
Rubicon Vilnius Detail/Kontor 23.200 100 % Ultimo 2007 Ultimo 2008
Milgravja Street Riga Detail 21.000 100% Medio 2007 Ultimo 2007
TKD Nordeuropa totalt areal ca. 500.000

 

D TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70%

Spinderiet, Valby, Danmark

Der er tale om et multifunktionelt shopping- og bydelscenter
på 40.000 m? bestående af ca. 17.000 m? butikker og restau-
ranter, ca. 4.500 m? kontorer, ca. 6.500 m2 leisure, 12.000 m2
boliger og ca. 550 p-pladser. Opførelsen er påbegyndt i foråret
2005 og aftalt afleveret til investor i efteråret 2007. Projektet
ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskaber DA-
DES. Boligdelen der vil bestå af 2.500 m2 lejeboliger og 9.500
m? ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat inve-

stor. Udlejningsgraden for projektet ekskl. boliger udgør aktu-

elt 81 % hvilket opfylder udlejningskravet over for investor.

Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft arealer har TKD Nordeuropa
ultimo 2006 færdiggjort og afleveret 26.000 m? firmadomicil
til KMD (Kommunedata). Projektet indgår som en del af en
fremtidig business- og boligpark på Stuhrs Brygge på mere
end 100.000 m? hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver
jordarealer til udvikling af nye projekter,

23/124

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

241124

Amerika Plads, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som
ejes ligeligt af Københavns Havn og TKD Nordeuropa, ejer
tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt Cogen parkerings-
kælder der ikke er solgt. På felt A planlægges opført et byg-
ningskompleks indeholdende ca. 13.000 m? kontorer og på
felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende
ca. 11.000 m2 erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med
udlejningen. Parkeringskælderen på Amerika Plads området
er delvist opført og drives af Europark.

Ringsted factory outlet, Ringsted, Danmark

TKD Nordeuropa har indgået et 50/50-ejet joint venture
med Miller Developments der har erfaring med udvikling
af factory outlets, om udvikling af et nyt factory outlet på
de ejede arealer i Ringsted. Projektet omfarter et 12.000 m?
factory outlet center samt tilhørende restaurationsfaciliteter
og ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første, betydende
factory outlet centerprojekt i Danmark, og udlejningsproces-
sen er påbegyndt. Byggeriet er igangsat i efteråret 2006 med
forventet åbning i efteråret 2007. Efter indkøring og modning

af centret forventes projektet solgt.

Hadsundvej, Aalborg, Danmark

I forbindelse med at KMD primo 2007 er flyttet til ny domi-
cilejendom på Stuhrs Brygge i Aalborg, har TKD Nordeuropa
overtaget de arealer på Hadsundvej i Aalborg hvor KMD hid-
til har haft firmadomicil. Arealet er centralt placeret tæt på
centrum og universiteter. Projektarealet udgør 24.800 m?, og
der planlægges et projekt indeholdende boliger og kontorer
med forventet byggestart medio 2007. Udviklingen af boliger

og kontorer sker i takt med udlejning eller salg.

AaB College, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S hvor der skal udvikles sportscollege med
kursus- & konferencecenter samt kollegieværelser. Der sker

etapevis aflevering af projektet der omfatter ca. 15.000 m?,

Første etape på 6.610 m? er afleveret, og 2. etape afleveres

primo 2008.

Østre Teglgade, København, Danmark

Der er tale om et 24.000 m2 projektareal med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen. Grunden der ejes af TKD Nord-
europa, er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Be-
byggelse kan finde sted etapevis i takt med udlejning og/eller
salg. Der arbejdes p.t. med en ændring af myndighedsforhol-
dene således der bliver mulighed for opførelse af boligbyggeri

på arealet.

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

"TKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktio-
nelle center Entré i Malmø til CGI — Commerz Grundbesitz
Investmentgesellschaft mbH. Salgsprisen er fastsat på bag-
grund af et afkastkrav på 6 %. Den samlede salgssum forventes
at udgøre i niveauet SEK 1,5 mia. Salget er baseret på en aftale
om forward funding, og der vil således ske ratevis betaling af
købesummen i takt med opførelse af byggeriet. Der er indgået
totalentrepriseaftale med Skanska om opførelse af centret.
De nødvendige myndighedstilladelser foreligger, byggeriet er
påbegyndt, og udlejningsgraden udgør 55 %. Ankerlejerne
er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemkåp, Intersport og
Svensk Film och Sats. Centret forventes at åbne i foråret 2009,
Centret udvikles som et multifunktionelt projekt på 39.500
m? hvoraf 25.000 m? er butikker, 10.700 m? er restauranter,
biograf, fitness og bowling, 1.100 m? er kontorer, og 2.700
m? er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med
900 pladser. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret købr sin
samarbejdspartner ud af projektet hvorefter koncernens avan-

ceandel i projektet udgør 100 %.

Retailpark, Marieberg, Sverige

Der er tale om et retailparkprojekt på 6.350 m? der opføres
i to etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m?, er fuldt
udlejet, og aflevering forventes i efteråret 2007. Udlejning af

anden etape på de resterende 4,000 m? pågår, og projektet

 

 

€

 

Ledelsesberetning

 

 

forventes afleveret i foråret 2008. Projektet er solgt til Op-
penheim Immobilien Kapirtalanlagegesellschaft mbH baseret
på forward funding.

Retailpark, Søderhamn, Sverige

På koncernens areal i Såderhamn i Sverige udvikles en retail-
park på 6.800 m?, Projektet opføres i to etaper hvor første
etape udgør 3.300 m?, Udlejningen pågår, og der er under-
skrevet lejeaftale for en del af arealer. Byggetilladelse forventes
medio 2007, og åbning af første etape forventes medio 2008
og anden etape ultimo 2008. Der er underskrevet letter of

intent med en privat investor.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige

Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på
21.350 m? fordelt på 8-10 butikker. Opførelsen sker etapevis i
takt med udlejningen. Første etape på 4.000 m2 der er udlejet
til Jula og Fårgtema, er færdigopført og afleveret til investor i
juli 2006. Anden og tredje etape omfattende i alt 13.450 m?
der har Intersport, Asko, Mio og Pay C som lejere, er afleveret
til investor i efteråret 2006. Fjerde og sidste etape på de reste-
rende 3.900 m? forventes udvidet til 6.000 m2, og der er ind-
gået lejeaftale med elektronikkæden Media Markt. Aflevering
af sidste etape forventes medio 2008. Det samlede projekt er
solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz

Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.

Retailpark, Karlstad, Sverige

I Karlstad er der givet myndighedstilladelse til opførelse af en
retailpark i et nyt handelsområde ved motorvejsindkørslen.
TKD Nordeuropa har option på grunden. Projektarealet er
på 30.000 m2, og projektet opføres etapevis i takt med ud-

lejningen.

Retailpark, Lappeenranta, Finland
Projektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m?, Der er op-
nået byggetilladelse til projektet, byggeriet kan igangsættes, og

aflevering forventes i efteråret 2007. Der er indgået bindende

aftaler med lejere på det samlede areal. Projektet er solgt til en

privat investor på basis af forward funding.

Tammisto Retail Park, Helsinki, Finland

I Tammisto i Finland udvikler koncernen en retailpark på
5.300 m?. Byggeriet af første etape på ca. 2.500 m? med
TOYS”R”US som lejer i det samlede areal er afsluttet i no-
vember 2006. Anden etape bestående af to lejemål er ligeledes
fuldt udlejet og afleveret til investor efter regnskabsårets ud-

løb. Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward

funding.

Vantaanporiti Retail Park — Etape II, Helsinki, Finland

Projektet vil fuldt udbygget have et samlet areai på ca. 25.000
m?, Retailparkens etape I på 13.000 m2 er fuldt udlejet og
solgt i tidligere regnskabsår. Retailparkens etape II er nu fuldt
udbygget og udgør 11.650 m2, Opførelsen af de sidste 5.000
m? heraf blev afsluttet ultimo 2006. Hovedlejer med ca. 4.000
m? er finske Eve Megastore der bl.a. sælger skønheds- og hel-
seprodukter. Der pågår forhandlinger med potentielle inve-

storer til projektet.

Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, Litauen

TKD Nordeuropa har erhvervet et areal i Vilnius med henblik
på opførelse af et kombineret kontor- og retailprojekt på i alt
ca. 23.200 m? fordelt med ca. 16.000 m? retail og ca. 7.200
m? kontor. Der er ansøgt om principtilladelse til projektet,
og byggeriet forventes påbegyndt ultimo 2007 med forventet
åbning ultimo 2008.

25/124

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

Udvalgte projekter i projektporteføljen

 

Spinderiet, Valby, Danmark
Projektet (40.000 m2) ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DADES. Boligdelen er solgt til DVB og en privat investor.

 

Butikscenter, Frederikssund, Danmark Ringsted f; tlet, Ringsted, D: k

ngsted factory outlet, Ringst' anmar!
TKD Nordeuropa planlægger opførelse af ca. 18.000 m? Der er indgået et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments
shoppingcenter. om udvikling af et nyt factory outlet på 12.000 m? i Ringsted.

GMA ger en ter ER ER op

 

 

oner

si

væ

ES

 

 

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

KEE

Z

 

 

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sveri

 

rige
TKD Nordeuropa har i regnskabsåret solgt det multifunktionelle center Entré (39.500 m2) i Malmø til CGI -— Commerz Grundbesitz

Investmentgesellschaft mbH.

 

Retailpark, Lappeenranta, Finland
Projektet omfatter en retailpark på ca. 3.800 m2
privat investor på basis af forward funding.

og er solgt til en

Kontor- og retailprojekt Rubicon, Vilnius, Lithauen

Projektet omfatter et
23.200 mZ,

ombineret kontor- og retailprojekt på i alt ca.

 

 

271124

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

 

28/124

Euro Mall Holding

TK Development koncernens aktiviteter i Centraleuropa ud-
øves primært gennem Euro Mall Holding som er 80 % ejet af

'"TK Development koncernen mens 20 % ejes af IØ-Fonden.

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året
før og har i regnskabsåret 2006/07 realiseret et resultat efter
skat på DKK 243,9 mio. Resultatet efter skar i regnskabsåret
2005/06 udgjorde DKK 247,5 mio.

Bruttoresultatet udgør DKK 346,9 mio. mod DKK 347,4
mio. året før. Der har i regnskabsåret været en tilfredsstillende

udvikling i projektporteføljen.
Ledelsen anser årets resultat for meget tilfredsstillende.

Af væsentlige projekter der bidrager til årets resultat, kan næv-

nes følgende:

Shopping Centre Sestka, Prag, Tjekkiet

Koncernens shoppingcenter Sestka er på ca. 26.500 m?. Hy-
permarkedsdelen udgør ca. 10.400 m2 og er lejet ud til Ahold.
Shoppingdelen er på ca. 16.100 m?2 og omfatter bl.a, en række
internationale lejere. Byggeriet er færdiggjort, og centret åb-

nede i november 2006. Projektet er solgt til Europolis.

Grundsalg, Polen

Der er i regnskabsåret 2006/07 sket salg af koncernens grund
beliggende i Wrodaw, Polen til en polsk investor. Herudover
har koncernen solgt et grundstykke i den polske by Lublin til

en international investor.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejen-
domme

Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af
koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjekkiet

beliggende i henholdvis Hradec Krålové, Ostrava og Olo-

 

 

mouc. Der er i regnskabsåret sket salg af koncernens polske

investeringsejendom Plejada Shopping Centre i Sosnowiec,

Den samlede værdi af koncernens centraleuropæiske investe-

ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2007 DKK 304,2 mio.

Ledelsen har som følge af salg af koncernens investeringsejen-
dom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og en fortsat
positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i
Centraleuropa foretaget en positiv værdiregulering af koncer-
nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK
109,7 mio. før skat og minoritetsandele. Heraf vedrører DKK
31,5 mio. koncernens investeringsejendom i Sosnowiec, Po-
len. Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske
investeringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr.

31. januar 2006 var baseret på et afkastkrav på 8,0 %.

Euro Mall Centre Management

Euro Mall Holding har i regnskabsåret solgt 67 % af Euro
Mall Centre Management (EMCM) til Jan Mølhave og Jørn
Elkjær-Holm bl.a. med henblik på mere fokuseret at arbejde
med development. EMCM's forrerningsgrundlag forventes
udvidet, og EMCM vil fremadrettet - udover center manage-
ment - tillige beskæftige sig med formidling af ejendomspro-
jekter til danske investorer, asset management og property

management.

Med den fortsatte, betydelige ejerandel kan TK Development
fortsat drage nytte af kompetencerne inden for center ma-
nagement, og der er samtidig forventning om en øget indtje-
ning for koncernen på det udvidede forretningsgrundlag. TK

Development er repræsenteret i bestyrelsen i EMCM.

z
i
i
z
i
2
i

 

 

Ledelsesberetning

 

 

mme is 0 tg

tid

Udvalgte projekter der bidrager til årets resultat

 

Shopping Centre Sestka, Prag, Tjekkiet
Shopping Centre Sestka er på ca. 26.500 m?, Centret er solgt til Europolis.

 

Plejada Shopping Centre, Søosnowiec, Polen

Der er i regnsl

bsåret sket salg af koncernens polske investeringsejendom, Plejada Shopping Centre i Sosnowiec.

29/124

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

30/124

Markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,

Tjekkiet og Slovakiet.

Sammen med lejere og investorer udvikles ejendomsprojekter
som totalløsninger - primært shoppingcentre og retailparker.
Koncernen har et tær kontaktnet til et stort antal lokale og
internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i Central-
europa. Endvidere er der et tæt samarbejde med investorer
- herunder internationale investeringsfonde - der ønsker at

investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Euro Mall Holding har endvidere delejede investeringsejen-
domme i Tjekkiet og ejer 1/3 af managementselskabet Euro

Mall Centre Management (EMCM).

Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gen-
nem de seneste år faldet betydeligt. Dette sikrer bedre priser
for koncernens projekter og er med til at styrke koncernens

positive forventninger til det centraleuropæiske marked.

I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de en-

kelte markeder i Centraleuropa.

Polen

Der forventes en fortsat positiv udvikling på det polske mar-
ked. Der kan både hos lokale og internationale retailere kon-
stateres en betydelig interesse for lejemål i velbeliggende rerail-
projekter og mindre shoppingcentre i Polen. Disse projekter
vil formentlig ligge i de mindre byer i Polen. Til yderligere

underbygning heraf kan nævnes koncernens shoppingcenter

Galeria Biala i Bialystok der et halvt år før åbning er næsten
fuldt udlejet. I Polen sælges shoppingcenterprojekter aktuelt
til et nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang 1a-
salles rapport ”Warsaw City Profile”, september 2006) hvilket
sammen med de økonomiske nøgletal og prognoser for Polen

underbygger den positive forventning.

 

 

Polen — etableret 1995 2006  2007e  2008e
BNP (% å/å) 5,8% 62%  5,6%
Privatforbrug (% å/å) 5,5% 64%  5,8%

 

Kilde: Danske Bank, april 2007

Tjekkiet

På det tjekkiske marked er der stor efterspørgsel efter lejemål i
attraktive retailprojekter. Euro Mall Holding har i regnskabs-
året solgt sit første retailparkprojekt, og yderligere retailparker
forventes at blive udviklet da markedet herfor p.t. vurderes at

være attraktivt.

I Tjekkiet sælges shoppingcentre og retailparker aktuelt til et
nettoafkast i niveauet 6,5 - 8,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles
rapport ”Prague City Profile”, september 2006) hvilket sam-
men med de økonomiske nøgletal og prognoser for Tjekkiet

underbygger ledelsens forventninger til dette marked.

 

 

Tjekkiet — etableret 1997 2006  2007e  2008e
BNP (% å/å) 61%  5,0%  4,8%
Privatforbrug (% å/å) 41%  4,8%  5,8%

 

Kilde: Danske Bank, april 2007

Slovakiet
Ledelsen forventer at efterspørgslen efter shoppingcentre i

Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet behovet

Euro Mall Holding arbejder på de enkelte markeder inden for følgende segmenter:

 

Butikker/

 

Shoppingcentre Storbutikker Kontorer Segmentmix Boliger
Polen e & . s &
Tjekkiet R s ø
Slovakiet s s

 

 

Rd,

 

Ledelsesberetning

 

 

ge

for shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større byer.
Derimod vurderer ledelsen p.t. muligheden for etablering af

retailparker i Slovakiet.

Den positive økonomiske udvikling i Slovakiet understøtter
ledelsen i at der fremover vil være behov for retailparker i Slo-

vakiet

 

 

Slovakiet - etableret 1999 2006  2007e  2008e
BNP (% å/å) 83%  7,8%  6,0%
Privatforbrug (% å/å) 62%  5,7%  5,9%

 

Kilde: Danske Bank, april 2007
Udvikling af boliger i Centraleuropa

Ledelsen har besluttet at udvide koncernens forretnings-
grundlag til også at omfatte boligmarkedet i Centraleuropa.
Denne beslutning blev truffet ud fra grundige undersøgelser
der underbyggede at den positive økonomiske udvikling i re-
gionen vil medføre en markant efterspørgsel efter nye boliger
i de kommende år. Centraleuropa undergår fortsat betydelige
strukturelle ændringer der ligeledes fortsat underbygger en

stor efterspørgsel efter boliger i de større byer.

Udvikling af TK Development koncernens første boligprojekt
i Centraleuropa er påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret
2006. Warszawa har gennem de sidste år undergået en omfat-
tende udvikling, og ledelsen forventer at byen i de kommende
år - bl.a. i kraft af udenlandske virksomheders etablering i

Warszawa - vil styrke sin position som Polens kraftcentrum.

I Polen er der blevet bedre finansieringsmuligheder for bolig-
købere, og der er mangel på attraktive boliger ligesom mange
eksisterende boliger ikke længere opfylder polakkernes krav
til boligstandard. Dette kombineret med en forholdsvis høj
befolkningstilvækst i storbyerne og faldende arbejdsløshed gi-
ver ledelsen en tro på et fortsat positivt marked for boliger i

Centraleuropa.

Nedenfor vises udviklingen i priser pr. kvadratmeter:

 

3000 År

2000 2001 2002 03 204 7005 2006

wælt m led
HUAC DSEN VLVUITKTIING

Projektportefølje / projektnyt

I Euro Mall Holding har der i regnskabsåret 2006/07 været en
tilfredsstillende udvikling i projektporteføljen. Pr. 31. januar
2007 udgør udviklingspotentialet i porteføljen vedrørende
solgte projekter 216.000 m? og for øvrige projekter/projekt-
muligheder 338.000 m?, i alt 554.000 m?,

Investeringsejendomme er særskilt beskrevet på side 37.

Projektoverblik

Oversigten på side 32 viser de væsentligste projekter i pro-
jektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 85 % af den samlede,
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2007 i
Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de
fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på
ialt DKK 286,1 mio. pr. 31. januar 2007.

Projekter

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen

Projektet omfatter efter en udvidelse/optimering af arealerne
ca. 84.000 m? multifunktionelt center i Gdansk, Polen og
udvikles i et joint venture samarbejde med Meinl European

Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og

bagagen TeDAJET fr UK Dovelooment År"

31/124

 

 

Ledelsesberetning

 

 

32/124

 

 

Projektnavn By Segment Areg ej Ds ene Åbning/ tåbni
byggestart ng
Tjekkiet
Prague Airport Ruzyne II Prag Detail 13.000 100% 2009 2010
Prague Outlet Center Prag Detail 25.000 75% Forår 2007 we e ultimo
Retail Park Ostrava Ostrava Detail 10.300 100% = Primo 2007 Ultimo 2007
Shopping Centre Futurum— udvidelse Ostrava Detail 3.000 100% Forår 2007 Ultimo 2007
Retail Park Liberec Liberec Detail 18.500 100% Efterår 2007 Forår 2008
Shopping Centre Kolin Kolin Detail 10.000 100 % Efterår 2007 Medio 2008
Polen
Ci funktionel center, Gdansk "Young — Gdansk Mix 84.000 — 45% — 2008 Ultimo 2009
Galeria Biala Bialystok Detail 46.000 24%” Efterår 2006 Efterår 2007
Targowek Retail Park Warszawa Detail 24.400 100% — Efterår 2006 Medio 2007
Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100% Ultimo 2007 Løbende
Tivoli Residentail Park, Targwek Warszawa sa 25.300 … 100% Forår 2007 Løbende
Poznan Warta Poznan Detail/Boliger 50.000 100% Ultimo 2007 Løbende
Reduta II Warszawa Mix 9.800 100% == Medio 2007 Løbende
Plejada Shopping Centre — udvidelse Sosnowiec Detail 3.600 100% … Ultimo 2006 Efterår 2007
Shoppingcenter, Tarnow Tarnow Detail 14.800 50% Ultimo 2007 Ultimo 2008
Shoppingcenter, Nowy Sacz Nowy Sacz Derail 14.300 50% … Ultimo 2007 Ultimo 2008
Shoppingcenter, Jastrzebie, Jastrzgbie Detail 41.800 n/a Primo 2008 Forår 2009
Euro Mall Holding totalt areal ca. 420.000

 

D Euro Mall Holdings avanceandel på udvikling udgør 50 %.

leisurefaciliteter på ca. 54.000 mZ, et kontortårn på ca. 11.000
m? samt et boligtårn på ca. 19.000 m?, Arealet til brug for
projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der
ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl
European Land Lud. har påtaget sig den samlede finansiering
af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-,
restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt
til private brugere. Lejere har tilkendegivet stor interesse for
centret, og de første forhåndsaftaler er allerede underskrevet.
Der pågår aktuelt forhandlinger med ankerlejere. TK
Development vil i udviklingsperioden generere indtjening
via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den
opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Byggestart forventes
primo 2008 med forventet åbning ultimo 2009. Projektet
udgør første fase af en større udviklingsplan for hele områder.
Der er indgået hensigtserklæring mellem Baltic Property Trust
gruppen, Mein! European Land Ltd. og TK Development
om udbygning af samarbejdet med henblik på udvikling af

v
Ng

yderligere ca. 100.000 m? i området.

Shoppingcenter, Jastrzebie, Polen

Projektet omfatter ca. 30.300 m? shoppingcenter og ca.
11.500 mZ retailpark. Projektet gennemføres af Meinl Euro-
pean Land Ltd. med Euro Mall Holding som projektudvikler.
Euro Mall Holding har således indgået honoraraftale med
Meinl omkring Euro Mall Holdings assistance vedrørende
udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Byggestart

forventes primo 2008 med åbning af centret i foråret 2009.

Shoppingcenter, Nowy Sacz, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy
Sacz med henblik på opførelse af et shoppingcenter bestående
af ca. 4.650 m? hypermarked og ca. 9.650 m? specialbutikker.
Der er opnået forhåndstilsagn fra en række lejere, og der er
ansøgt om byggetilladelse som forventes udstedt ultimo 2007.

Åbning forventes ultimo 2008. Der pågår aktuelt forhandlin-

 

ir tre.

 

 

 

Ledelsesberetning

 

KEE SE TT 7

HA AAAN

gig BR ae ae 1 OESENØRREENER Er eee REN

ger med investor til projektet.

Shoppingcenter, Tarnow, Polen

I den polske by Tarnow har Euro Mall Holding option på en
række grundstykker til brug for opførelse af ca. 14.800 m2
shoppingcenter hvoraf ca. 2,500 m? udgør supermarked og
ca. 12.300 m? udgør specialbutikker. Der er ansøgt om byg-
getilladelse der forventes udstedt ultimo 2007. Der forhandles
p.t. med både lejere og investor til projektet. Åbning af centret

forventes ultimo 2008.

Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen

TK Development har i september 2006 indgået aftale om salg
af Plejada Shopping Centre i den polske by Sosnowiec til St.
Martins Europe BV, Holland der er ejet af det engelske ejen-
domsinvesteringsselskab St. Martins Property Corporation
Limited. Salgsprisen er baseret på en afkastgrad til investor
på 6,75 %. Endvidere er det aftalt at TK Developments dat-
ab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og opfø-
relse af en ca. 5.000 m? udvidelse af centret med henblik på
etablering af yderligere ca. 19 special- og mærkevarebutikker.
Byggeriet er påbegyndt, og åbning af centret forventes i efter-
året 2007.

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Der er indgået et udviklingssamarbejde med Meinl European
Land Ltd. om udvikling af et shopping- og leisurecenter i Bia-
lystok i Polen. Meinl har erhvervet de nødvendige jordarealer
og har modtaget de fornødne myndighedsgodkendelser. Cen-
trets fortsatte udvikling og opførelse sker under management
af Euro Mall Holding og finansieres af Meinl European Land
Ltd. Shoppingcentret der bliver på 46.000 m2, vil indeholde
et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefaciliteter.
Opførelsen af shoppingcentret er igangsat i september 2006
med forventet aflevering i efteråret 2007. Udlejningsgraden

er aktuelt 98 %.

Tårgdwek Retail Park, Warszawa, Polen

Projektet der omfatter en 24.400 m2 retailpark beliggende ved
shoppingcentret Targéwek, er i regnskabsåret solgt til Credit
Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesell-
schaft mbH baseret på forward funding og et afkast på 7 %.
Der er opnået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er på-
begyndt. Udlejningsgraden udgør aktuelt 84 %. Det samlede
projekt vil bestå af 10 butiksenheder.

Tivoli Residential Park, Targdwek, Warszawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targ&wek-området, War-
szawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt
udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå af knap 300
boligenheder samt serviceerhverv i stueplan. Boligenhederne
sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første etape på ca.
140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007 og forventes
afsluttet i efteråret 2008. Forhåndssalg af ejerlejlighederne i
projektet er påbegyndt, og der er aktuelt indgået salgsafraler
på ca. 55 % af enhederne i første etape.

Bytom Retail Park, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i
Bytom der har en central placering i Katowice-regionen for-
ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på
ca. 25.800 m?, Projektet opføres etapevis i takt med udlej-
ningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsættes

i takt med udlejning.

Reduta III, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding ejer en nabogrund til shoppingcentret Re-
duta i Warszawa. I 2003 blev der opført og solgt en bygning
hvor den franske sportsforretningskæde Decathlon er lejer.
Der planlægges opført en 9.800 m2 kontorejendom, og igang-
sættelse sker når udlejning har fundet sted. Der pågår p.t. ak-

tuelle forhandlinger med lejere omkring projektet.

 

 

33/124

 

Ledelsesberetning

 

 

 

 

Udvalgte projekter i projektporteføljen

 

FEAR,

 

 

 

rnserrne PR gagtaresnt Rk snggagr Ea seere rEl

RR.

 

Tivoli Residential Park, Warszawa, Polen
I Targéwek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen på i alt 25.300 m?. Der er aktuelt indgået salgsaftaler på ca. 55 % af

enhederne i første etape.

somre uosesane rs:

  

Multifunktionelt center, Gdansk ”Young City”, Polen Shoppingcenter, Tarnow, Polen
Projektet omfatter et multifunktionelt center på ca. 84.000 m?. I den polske by Tarnow opføres et shoppingcenter på ca. 14.800 m?.

Det forhandles p.t. med investorer til projektet.

34/124

 

Ledelsesberetning

er renee ennen

ron ERE MAGE

vase REE i: AKARENESN Ge ocestene is

stiger Area be fra,

2 BØD RRRA

 

 

Targéwek Retail Park, Warszawa, Polen
Projektet der omfatter en 24.400 m2 retailpark beliggende ved shoppingcentret "Targéwek, er i regnskabsåret solgt til Credit Suisse Asset Management
Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH.

 

i
Z

eee

  

sas

Shopping Centre Kolin, Tjekkiet Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet
Projektet omfatter ca. 10.000 m? shoppingcenter. Der pågår Projektet omfatter et 25.000 m factory outlet center.
forhandlinger med potentiel investor til projektet.

35/124

 

 

 

36/124

Ledelsesberetning

Prague Outlet Center, Prag, Tjekkiet

På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke Best
Plot i Prag arbejdes med udvikling af et 25.000 m? factory
outlet center. Projektet udvikles i joint venture med en in-
ternational samarbejdspartner med kompetence inden for
factory outlets, og denne samarbejdspartner har i regnskabs-
året 2006/07 erhvervet 25 % af projektet. Der er opnået byg-
getilladelse til projektet. Første etape udgør ca. 18.000 m?,
og opførelse heraf er påbegyndt i foråret 2007 med forventet
åbning ultimo 2007.

Retail Park Ostrava, Tjekkiet

Retailparken opføres på Euro Mall Holdings grund ved
shoppingcentret Futurum i Ostrava. Byggeretten udgør
10.300 m2, og aktuel udlejningsgrad udgør 63 % på bindende
aftaler. Byggeriet er påbegyndt primo 2007 og forventes
afsluttet i efteråret 2007. Projektet er i regnskabsåret solgt til
GE Real Estate Central Europe, og den samlede pris forventes
at udgøre i størrelsesordenen DKK 120 mio. Som et led i
udviklingen af det samlede område er der ydermere indgået
aftale med GE Capital/Heitman omkring en 3.000 m?
udvidelse af shoppingcentret Futurum hvor TK Developments
datterselskab Euro Mall Holding skal forestå udvikling og
gennemførelse af projektet. Byggestart påregnes i foråret 2007

med åbning ultimo 2007.

Retail Park Liberec, Tjekkiet

Projektet der omfatter ca. 18.500 m? retailpark, opføres i eta-
per hvor første etape udgør ca. 11.500 m?. Udlejningen er
påbegyndt, og der er ansøgt om byggetilladelse til projektet.
Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2007 med forventet
åbning i foråret 2008. Der pågår forhandlinger med potentiel

investor til projektet.

Shopping Centre Kolin, Tjekkiet
Projektet omfatter ca. 10.000 m? shoppingcenter. Princip-
tilladelse til projektet foreligger, der er ansøgt om byggetil-

ladelse, og opførelse af shoppingcentret forventes påbegyndt i

efteråret 2007 med forventet åbning medio 2008. Der pågår

forhandlinger med potentiel investor til projektet.

ore RENEE Eee

SE

Se ENA LDERN:

 

E
é
É
é
7

 

Ledelsesberetning

 

 

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen
under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi.
Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31.

januar 2007 DKK 533,7 mio.

Nedenstående skema viser en opgørelse over koncernens inve-

 

 

 

gg em

ge

 

 

 

 

 

 

 

 

 

steringsejendomme.
Projektnavn By Segment Areal" (m?)  TKD's andel af Åbning
udvikling
Tjekkiet
Shopping Centre Futurum Ostrava Detail 23.600 20% Maj 2000
Multifunctional Centre Futurum Hradec Krålové Detail 18.300 20% Nov. 2000
Shopping Centre Hanå Olomouc Detail 10.100 20% — Sept. 2002
Centraleuropa i alt 52.000
Tyskland Lidenscheid / Belin Boliger/Mix 26.000 100% 1994-1998
Areal investeringsejendomme i alt 78.000
+ Areal angiver det af TKD ejede areal, inkl. fællesareal.
Centraleuropa
Årligt antal besøgende i gennemsnit de sidste tre år:
Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar Shopping Centre Futurum, Ostrava 5.724.369
2007 bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad Multifunctional Centre Futurum, Hradec Krålovå 5.930.343
på 7,0 %. Shopping Centre Hanå, Olomouc 3.168.571
Disse investeringsejendomme ejes i et joint venture med GE Udvikling i udlejningsgrader:
2004 2005 2006
Capital/Heitman hvor koncernen har adgang til en perfor- Shopping Centre Furarum, Ostrava Få 97,4 100,0
mance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af ejen- Multifunctional Centre Futurum, 99,0 100,0 100,0
dommene hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. Hradec Krålové
. Shopping Centre Hanå, Olomouc 100,0 100,0. 100,0
januar 2007.
Udvikling i lejeindtægter:
Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-
2004 2005 2006
lejningssituation, og som det fremgår nedenfor af skemaerne, Shopping Centre Futurum, Ostrava — 100,0 103,4 104,5
er centrene fuldt udlejede. Multifunctional Centre Futurum, 100,0 104,2 104,9
Hradec Krålové
Shopping Centre Hanå, Olomouc 100,0 99,3 99,3

 

M 1%

371124

 

 

Ledelsesberetning

 

 

38/124

Der er indgået aftale med GE Capital/Heitman omkring en
3.000 m? udvidelse af Shopping Centre Futurum i Ostrava
hvor 'TK Developments datterselskab Euro Mall Holding skal
forestå udvikling og gennemførelse af projektet. Der påregnes

byggestart i foråret 2007 med åbning ultimo 2007.
Tyskland

Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland under
TK Development A/S' ejerskab hvoraf en kombineret erhvervs-
og boligudlejningsejendom er beliggende i Liidenscheid i det
vestlige Tyskland, og de fire resterende ejendomme er boligud-

lejningsejendomme i randområdet af Berlin.

Der har i regnskabsåret 2006/07 været en tilfredsstillende ud-

lejningssituation, og ejendommene er stort set fuldt udlejede.

Ejendommene er pr. 31. januar 2007 bogført til DKK 229,5
mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en
discounted cashflow model med en 2,5 % årlig huslejestigning
over en 10-årig periode. Cashflow modellens forudsætninger

medfører at dette svarer til et startafkast på 5,1 %.

 

 

see

ra,

 

Ledelsesberetning

 

 

sner vera

EEN

Regnskabsberetning 2006/07

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og

yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ændring i anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2006/07 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-
ningsbidrag (IFRIC) der gælder for regnskabsår der begynder
1. januar 2006 eller senere. Implementering af nye og æn-
drede standarder samt fortolkningsbidrag i årsrapporten for
2006/07 har medført ændringer i regnskabspraksis vedrøren-
de regnskabsmæssig behandling af valutakursreguleringer af

mellemværende med udenlandske dattervirksomheder.

IAS 21 er med virkning for regnskabsår der begynder 1. janu-
ar 2006 eller senere, ændret således at valutakursreguleringer
af mellemværende med udenlandske dattervirksomheder som
anses for at være tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen, føres
direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for valuta-
kursreguleringer uanset om mellemværendet er denomineret
i moderselskabets eller den udenlandske dattervirksomheds
funktionelle valuta eller ej. Efter de hidtidige regler kunne
valutakursreguleringer på mellemværender med udenland-
ske darttervirksomheder alene føres direkte på egenkapitalen
såfremt mellemværendet var denomineret i enten modersel-
skabets eller den udenlandske dattervirksomheds funktionelle

valuta.

Den beløbsmæssige effekt fremgår af anvendt regnskabsprak-
sis side 70.

Årets resultat

Årets resultat for regnskabsåret 2006/07 udgør DKK 249,4

mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 28,3 mio. året

før. Balancen udgør pr. 31. januar 2007 DKK 3.685,8 mio.
hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en reduktion på DKK
1.053,3 mio. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar
2007 DKK 1.290,9 mio. Soliditeten udgør 35,0 %.

Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.
Resultatopgørelsen

Omsætning

Omsætningen er for regnskabsåret 2006/07 realiseret med
DKK 2.719,1 mio. mod DKK 1.623,3 i regnskabsåret
2005/06.

Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig
med 71,9 % i Nordeuropa og 28,1 % i Centraleuropa. Om-
sætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med
56,8 % i butikssegmentet, 11,8 % i kontorsegmentet og 31,4

% i projekter med segmentmix.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør for 2006/07 DKK 623,9 mio. mod
DKK 379,0 mio. året før. Bruttoresultatet er påvirket af en
positiv værdiregulering af koncernens investeringsejendomme
på DKK 111,0 mio. som følge af salg af koncernens investe-
ringsejendom Plejada Shopping Centre, Sosnowiec i Polen og
en fortsat positiv markedsudvikling og deraf følgende fald i
afkastkrav i Centraleuropa. Herudover er bruttoresultatet på-
virket af en nedskrivning på DKK 152,5 mio. af koncernens

samlede tilgodehavende vedrørende Field's-projektet.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-
gør for 2006/07 DKK 149,9 mio. hvilket i forhold til året før

er en stigning på 4,0 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 102,2 mio. i regnskabs-
året 2006/07, og er dermed forøget med 12,7 % i forhold til

39/124

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

40/124

året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabs-
året falder fra 212 pr. 31. januar 2006 til 143 pr. 31. januar
2007. Reduktionen skal ses som en følge af koncernens delvise
salg, ultimo regnsskabsåret, af management aktiviteterne i sel-

skabet Euro Mall Centre Management.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 47,7 mio. mod
DKK 53,4 mio. året før. Andre eksterne omkostninger er i
regnskabsåret 2006/07 påvirket af refusion af omkostninger
afholdt i tidligere år. Korrigeret herfor er andre eksterne om-

kostninger steget med 2,6 % i forhold til året før.

Finansiering

I regnskabsåret 2006/07 er der realiseret en nettofinansie-
ringsudgift på DKK 126,3 mio. hvilket i forhold til året før er
en reduktion på knap 30 %. Finansieringsudgiften er positivt
påvirket af den fortegningsretsemission som TK Development
A/S gennemførte i regnskabsåret 2005/06 med afregning af
nettoprovenu på DKK 540,1 mio. ultimo januar 2006.

Skat af årets resultat

Den beregnede skat af årets resultat udgør DKK 37,2 mio.
svarende til en skatteprocent på 11,1 %. Baggrunden for den-
ne lave skatteprocent er at en væsentlig del af koncernens ind-

tjening i Centraleuropa realiseres som skattefri aktieavancer.

Resultat efter skat
Koncernens resultat efter skat udgør DKK 298,5 mio., og ak-
tionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 249,4

mio.
Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2007 andrager
DKK 3.685,8 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en
reduktion på DKK 1.053,3 mio. svarende til 22,2 %.

Aktiver

Goodwill

Goodwill andrager pr. 31. januar 2007 DKK 29,1 mio. Der er
gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige
værdi af goodwill. Denne værdiforringelsestest har ikke givet

anledning til at foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-
der sted ud fra en discounted cashflow model hvor de frem-
tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud

fra en given afkastgrad.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme
er pr. 31. januar 2007 fortsat foretaget på basis af en afkastgrad
på 6 %. Værdireguleringen af disse investeringsejendomme i

regnskabsåret 2006/07 er positiv med DKK 1,3 mio.

Ledelsen har som konsekvens af en fortsat positiv markeds-
udvikling og deraf følgende fald i afkastkrav i Centraleuropa i
regnskabsåret 2006/07 foretaget en værdiregulering af koncer-
nens investeringsejendomme i Tjekkiet og Polen med DKK
109,7 mio, der påvirker årets resultat før skat og minoritets-

andele.

Værdireguleringen er baseret på et afkast på de tjekkiske in-
vesteringsejendomme på 7,0 % hvor værdiansættelsen pr. 31.
januar 2006 var baseret på en afkastgrad på 8,0 %. Koncer-
nens investeringsejendom i Polen Plejada Shopping Centre,
Sosnowiec der pr. 31. januar 2006 var værdiansat på basis af
et afkastkrav på 7,5 %, er i regnskabsåret 2006/07 solgt til en
international investor til et afkast på 6,75 %. Avancen ved
dette salg indgår i resultatopgørelsen under ”Værdiregulering

investeringsejendomme, netto”,

Pr. 31. januar 2007 udgør den samlede værdi af koncernens

investeringsejendomme DKK 333,7 mio. hvor DKK 304,2

 

 

 

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

 

HER bd R ENES USM NGNN Se gr) her oe

 

sg

mio. vedrører de centraleuropæiske investeringsejendomme i
Euro Mall Holding, og DKK 229,5 mio. vedrører de tyske

investeringsejendomme.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2007
DKK 291,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2006 er en
stigning på DKK 21,7 mio. På baggrund af foreliggende bud-
getter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode har
ledelsen foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen
af det udskudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en
akkumuleret nedskrivning af skatteaktivet med DKK 58,1
mio, Ledelsen forventer således inden for en kortere årrække

at kunne anvende de skattemæssige underskud som ligger til

grund for det udskudte skatteaktiv.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er reduceret med DKK 769,3
mio, fra DKK 2,260,4 mig, til DKK 1.491,1 mio. pr. 31. ja-
nuar 2007. Reduktionen skal ses i sammenhæng med at der i
regnskabsåret er foretaget salg af færdigopførte ejendomme for
i alt ca. DKK 1 mia. hvormed koncernen har opnået stærkere

fokus på koncernens forretningskoncept som developer.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-afta-
ler udgør pr. 31. januar 2007 DKK 590,4 mio. mod DKK
638,1 mio. pr. 31. januar 2006. Udviklingen skal ses i sam-
menhæng med at der i regnskabsåret er afsluttet større projek-
ter med betydelig forward funding mens forward funding på
nye projekter p.t. er under oparbejdelse. Koncernen vil også
fremadrettet anvende forward funding i aftalegrundlager i vi-

dest muligt omfang.

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender udgør DKK 642,2 mio. svarende
til en reduktion i forhold til 31. Januar 2006 på DKK 304,1
mio. Faldet kan primært henføres til tilgodehavender fra salg

af varer og tjenesteydelser.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger er steget fra DKK 363,8 mio. til DKK
601,1 mio. hvilket er en kombination af anvendelse af likvidi-
tet til brug for indfrielse af obligationslån samt tilvejebringelse
af likviditet som følge af effektuerede projektsalg og en positiv
drift.

Passiver

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2007 DKK
1.290,9 mio. hvoraf DKK 137,2 mio. kan henføres til mino-
ritetsandele. Pr. 31. januar 2006 udgjorde koncernens egenka-
pital.DKK 986,7 mio. hvoraf DKK 87,6 mio. kunne henføres

til minoritetsandele.

Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2006 kan i al
væsentlighed henføres til årets resultat. Herudover er egenka-
pitalen påvirket af positive kursreguleringer af nettoinveste-
ringer i dattervirksomheder og øvrige reguleringer med DKK

1,7 mio.

Soliditeten udgør 35,0%,

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2007 DKK 390,4 mio. hvilket i forhold til året før er en re-
duktion på DKK 159,4 mio. Reduktionen skyldes i al væsent-
lighed indfrielse af gæld relateret til koncernens investerings-
ejendom i Sosnowiec, Polen som følge af det i regnskabsåret

gennemførte salg af ejendommen,

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser er fra 31. Januar 2006 reduceret
med DKK 1.198,1 mio. og udgør pr. 31. januar 2007 DKK
2.004,5 mio. Reduktionen skyldes dels indfrielse af de ansvar-
lige obligationslån med DKK 494,4 mio., dels nedbringelse af
gæld til kreditinstiturter som følge af effektuerede projektsalg

41/124

 

Ledelsesberetning

 

 

 

42/124

og afdrag i øvrigt med DKK 633,3 mio. og endelig fald i gæld
til leverandører af varer og tjenesteydelser samt øvrig gæld på

DKK 70,4 mio.

Der er foretager modregning af finansielle gældsforpligtel-
ser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og
samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at
realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for mod-
regninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
udgør DKK 32,5 mio., og beløber for modregninger i bundne
likvider udgør DKK 434,5 mio., i alt DKK 467,0 mio.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser positive pengestrømme fra drifts-
aktivitet med DKK 1.219,9 mio. og negative pengestrømme
fra finansieringsaktivitet med DKK 686,1 mio. Der er i regn-
skabsåret sket en væsentlig nedbringelse af mellemværende
med kreditinstitutter som følge af betalte afdrag og indfrielse
af kreditter i forbindelse med salg af koncernens projekter

samt indfrielse af ansvarlige obligationslån.

 

(DKK mio.) 2004/05 2005/06 2006/07

 

Pengestrøm fra driften 1.507,5 506,1 1.219,9

Netto rentebærende gæld, ultimo — 3.603,7 2.577,49 1.125,1

 

Retssager/øvrige juridiske forhold

Koncernen har gennem flere år været involveret i en tvist med
den polske stat om en fejlagtig momsangivelse der havde som
konsekvens at et større momsbeløb fejlagtigt blev indbetalt til
de polske myndigheder. The District Administrative Court i
Polen har ved afgørelse af 9. november 2005 givet koncernen
medhold i retten til tilbagebetaling af beløbet, Beløbet er til-
bagebertalt til koncernen i første halvår 2006/07.

Selskabet er ikke involveret i retssager der hver for sig eller

samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i

 

koncernen.
Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdr, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november

2006 løsladt mod kaution.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling

til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.
Sigtelse rejst af bagmandspolitiet

"TK Development A/S og seks personer er sigtet af politiets af-
deling for særlig økonomisk kriminalitet for urigtig indtægts-
førelse og kursmanipulation for perioder der dækker regn-
skabsårene 2000/01 — 2003/04. Sigtelsen fra efteråret 2005
omfatter 16 projekter. TK Development AJS og de samme
personer har den 14. juni 2006 fået udvidet sigtelsen til at

omfatte i alt 29 projekter.

Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen
& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-
telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-
delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår
efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-
regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til
2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.

Der henvises i øvrigt til særskilt afsnit herom i nærværende

 

 

 

 

Ledelsesberetning

 

 

 

årsrapport side 60.
Økonomiske styremål

Ledelsen har for at kunne sikre et fremadrettet finansielt be-
redskab vedtaget likviditetsstyremål i de projektaktive delkon-
cerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Ligeledes
er der vedtaget et soliditetsstyremål for den samlede koncern

svarende til en soliditet inkl. ansvarlig kapital på 25 %.

I forhold til koncernens driftskreditgivende banker anvendes
likviditetsstyremål og koncernsoliditet på minimum 21 %
baseret på det samlede, ansvarlige kapitalgrundlag som co-

Venant.

Med en soliditet på 35,0 % alene baseret på egenkapital er det
vedtagne soliditetsstyremål opfyldt,

Endvidere har ledelsen i en periode haft som målsætning at re-
ducere den samlede balancesum til under DKK 4,5 mia, Med

en balancesum pr. 31. januar 2007 på DKK 3.685,8 mio. er

denne målsætning også opfyldt.
Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2006/07.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den
29, maj 2007. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hen-

sigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse:

" … at der ikke udberales udbytte for 2006/07
” …… at Niels Roth indtræder i bestyrelsen

+ art aktiebogsføring fremover varetages af VP Investor Ser-

vices A/S.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regn-

skabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

43/124

 

 

Værdiskabelsen i TK Development

 

 

441124

Værdiskabelsen i TK Development

Værdiskabelsen i TK Development koncernen er primært et

produkt af

- koncernens gode lejer- og investorrelationer (netværk)
… koncernens mangeårige erfaring, kompetencer og know-

how.

Dette muliggør at koncernen kan minimere risikoen ved pro-
jekter samtidig med at der opretholdes en høj rentabilitet/pro-

firabilitet.
Kunderelationer — lejere

TK Development koncernen har over en årrække opbygget
tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder,

herunder især retailvirksomheder der ønsker at etablere nye

butikker.

Koncernen har i kraft af samarbejdet opbygget en indgående
viden om lejernes ønsker og behov på såvel kort som langt
sigt. Koncernen er på den baggrund i stand til at udvikle bu-
tiksløsninger der modsvarer lejernes ønsker, og f.eks. i forbin-
delse med shoppingcentre sammensætte et butiksmix der øger

omsætningen hos de enkelte lejere.

En række af de virksomheder der indgår i koncernens net-
værk, er nøglekunder med hvem koncernen løbende indgår

nye lejeaftaler.
Kunderelationer — investorer

TK Development koncernen har ligeledes opbygget langva-
rige samarbejdsrelationer til både danske og udenlandske in-

vestorer inden for fast ejendom.

Koncernen har opbygget indgående viden om investorernes
behov og kan derfor tilfredsstille investorernes ønsker og til-
trække nye investorer, Koncernen kan blandt andet tilbyde
standardiserede internationale kontrakter, en problemfri pro-
ces fra start til overdragelse, og derudover har koncernen mu-
lighed for at tilbyde center management via sit delvise ejerskab
af Euro Mall Centre Management hvilket er med til at mini-

mere risikoen for den potentielle investor.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til danske og
udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser og

private selskaber.
Kompetencer og knowhow

Værdiskabelsen er i høj grad produktet af de kernekompeten-
cer som TK Development koncernens medarbejderstab besid-
der inden for specifikke områder. Medarbejderne kan grup-
peres inden for hovedområderne: projektudviklere, juridiske
og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører. Projekt-
udviklerne igangsætter de projekter som koncernen står bag.
Projektudviklerne har stor ekspertise inden for udlejning og
salg af butiks- og kontorarealer. Mulige beliggenheder udvæl-
ges til nærmere analyse, og i samspil med eksterne arkitekter,
rådgivende ingeniører, kommende lejere, myndigheder og in-
vestorer udarbejdes skitser for de endelige projekter. Koncer-
nens ingeniører og projektcontrollere styrer projektforløbene
fra start til aflevering og er dermed afgørende for at budgetter
overholdes, og værdier skabes i overensstemmelse med pla-

nerne.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig er-
faring, indgående kendskab til både investorer og lejere samt
faglige kompetencer og knowhow gør det muligt for koncer-
nen at gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til

færdigt projekt og med forøget rentabilitet.

 

 

 

 

 

Værdiskabelsen i TK Development

 

 

 

 

 

 

1 ledrever
nar Er To
DE

 

Der arbejdes løbende med en fortsat opbygning af viden og en
kontinuerlig udvikling af organisationens kompetencer inden

for alle faser i et projektudviklingsforløb.
TK Development koncernens videnressourcer

Medarbejdernes viden, kompetence og knowhow spiller en
afgørende rolle for værdiskabelsen i TK Development kon-
cernen. I bestræbelserne på at styrke medarbejdernes udvik-
lingsmuligheder afholdes der årlige udviklingssamtaler for
alle medarbejdere. Disse samtaler danner udgangspunkt for
igangsættelse af udviklings-, trænings- og karriereforløb for de
enkelte medarbejdere.

Projektorganisation

Der lægges i alle koncernens enheder vægt på at skabe et
udviklende og inspirerende læringsmiljø således at viden og
erfaringer fra de enkelte projekter akkumuleres og spredes i
organisationen med henblik på en fortsat forbedring af virk-

somhedens kompetence og knowhow.

Med henblik på at sikre høj kvalitet i alle TK Development
koncernens ydelser og samtidig effektiv fremdrift i

projektudviklingen er koncernens medarbejderstab forankret

ien matrixorganisation der kan skitseres således:

 

Faglige kompetencer

 

Salg og Controlling [Projektstyring Økonomi og
udlejning Byggestyring | regnskab

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Forankringen i de faglige miljøer sker med henblik på at sikre
kompetence og faglig udvikling inden for projektudviklingens

enkelte discipliner.
Organisation, ledelse og ansatte

TK Development koncernens organisation og ledelsesstruktur
er - i lighed med koncernstrukturen - baseret på opdelingen

mellem Nord- og Centraleuropa.

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opereres med

landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører.
Internationalt management team

Koncernens samlede management team består af ovennævnte

gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Der afholdes løbende lederseminarer for koncernens manage-
ment team i Nord- og Centraleuropa. Der har på årets ma-
nagementseminarer bl.a. været fokuseret på koncernens pro-
jektportefølje samt styrkelse af koncernens markedsindsigt i

Nord- og Centraleuropa.

45/124

 

 

Værdiskabelsen i TK Development

 

 

 

Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2007 143 medarbej-
dere der er fordelt således:

 

 

 

 

 

TK Development A/S

Koncern/service: 18

Tyskland og Rusland: 6

Bulgarien 1

lalt 25
TKD Nordeuropa A/S Euro Mall Holding A/S
Danmark: 31 Polen: 34
Sverige: 14 Tjekkiet/Slovakiet: 18
Finland: 7 lalt 52
Baltikum: 14
ialt 66

 

 

 

 

 

I TK Development A/S er ansat personale til varetagelse af

driften af de aktiviteter der er placeret her samt de koncern-

TK Development koncernens ledelsesstruktur

funktioner der varetager opgaver på tværs af den samlede kon-
cern. Der er tale om bl.a. ledelse, økonomifunktion, finans-
funktion og øvrige stabsmedarbejdere.

Der er i 2006/07 sket et fald i antallet af medarbejdere fra 212
til 143 hvilket skal ses i sammenhæng med afhændelsen af 67
% af aktiviteterne i Euro Mall Centre Management hvorefter
medarbejdere knyttet hertil ikke længere indgår i opgørelse af

det samlede antal medarbejdere.

Alle TK Development koncernens forretningsenheder er i dag
bemandet med kompetente medarbejdere. I forlængelse af at
der for regnskabsåret 2007/08 forventes et fortsat højt akti-
vitersniveau på koncernens markeder, kan der i flere tilfælde

blive behov for udvidelse af medarbejderstaben.

 

 

Administrerende direktør

Frede Clansen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Robert Andersen
Direktør
Peter Strandgaard Vivi Sørensen
Intemational Legal Manager Koncernøkonomichef
Helle Yde Jensen Niels Chr. Olsen
Personalechef Koncernfinanschef
(pr. 01-05-2007)
cm 1
Erik Godtfredsen
Områdedirektør
Nordeuropa Centraleuropa
E i i i | l
Dan Riku Lina Erik Mogens Thomas Zygmunt
Fæster Nisula Kukelkaite Godtfredsen Pedersen Villadsen Chyla
Divi lirel Divisionsdirek Divisionsdirek Områdedirek Divisionsdirektør Divisionsdirektør! Divisionsdirektør
. . Tjekkiet” Pol
Sverige Finland Baltikum Danmark Tyskland Slovakiet & on
Bulgarien

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

i

 

naar EEG d es

 

 

 

 

Aktionærforhold

 

 

 

 

 

Aktionærforhold

Aktiekapital

TK Development A/S” aktie er noteret på OMX Køben-
havns Fondsbørs (smw.omxgroup.com/nordicexchange).
Aktiekapitalen udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på
28.043.810 aktier a nominelt DKK 20. Vedtægterne indehol-

der ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.
Kursudvikling

TK Development A/S” aktie blev pr. 31. januar 2007 note-
ret til kurs 82,0 svarende til en markedsværdi på DKK 2.300
mio. mod DKK 1.612 mio. pr. 31. januar 2006.

BNER Kursudvikling i.DKK
150

 

120 KN OM

 

30

Feb
Apr 07

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret steget fra 8.657 til
8.729.

TK Development A/S” aktie steg i perioden fra 1. februar
2006 til 31. januar 2007 med 43 % fra en kurs på DKK
57,51 til 82,00. Til sammenligning var udviklingen i OMX
Copenhagen financials og OMXC20 henholdsvis + 32 % og
+ 16 %. Den 24. april 2007 blev TK Development A/S” aktie
noteret til kurs 125,0 svarende til en markedsværdi på DKK

3.505 mio.

Omsætning

Aktien blev i regnskabsperioden handlet i 252 dage med en
total omsætning på DKK 4,8 mia. Der er gennemført 56.151
handler omfattende ialt 67.920.689 stk. aktier,

TK Development A/S” aktionærer

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
A/S som oplyst til OMX Københavns Fondsbørs i henhold til
Værdipapirhandelsloven $ 29.

 

 

Direkte og indirekte ejerskab Oplyst ejerandel/
stemmeandel
Aktionærer
Skandinaviska Enskilda Banken AB,
8,29 %
København
Kurt Daell, Lysagervej 25,
reserve 548%
2920 Charlottenlund

 

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-

relse og direktion.

 

Direkte og indirekte ejerskab Antal aktier ”) Ejerandel

 

Bestyrelsen:

Poul Lauritsen 42.130 0,15 %
Torsten Erik Rasmussen 22.760 0,08 %
Kurt Daell 1.522.400 5,43 %
Per Søndergaard Pedersen 151.372 0,54 %
Jesper Jarlbæk 7.000 0,02 %
Direktionen:

Frede Clausen 121.272 0,43 %
Robert Andersen 14.000 0,05 %
I alt 1.880.934 6,70 %

 

”) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger.

471124

 

 

 

Aktionærforhold

 

 

 

481124

Antallet af aktionærer udgør ultimo regnskabsåret 8.729 og
fordeler sig således:

Bestyrelse, direktion
og ledende
medarbejdere 7 %

Udenlandske
investorer 12 %

Pengeinstitutter og
forsikringsselskaber 13%

ed Ej navnenoterede 18%

Øvrige 50%

 

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-

gået mellem TK Development A/S” aktionærer.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til
direktionen og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til
tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 122.000 stk. er ef-
terfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsperiodens
udløb er i alt 704.000 aktive warrants. Der er tale om et 4%2-
årigt warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 372 år og
med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier
på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende
til tegningsbeløbet, kan afhændes uden begrænsninger mens
aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet,
tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegnin-
gen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode
kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 704.000
stk. warrants svarer til 2,5 % af aktiekapitalen. Incitaments-
programmet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers

perioder er placeret:

. efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2008/09
(ca. fra 30. april 2009)

. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2009/10 (ca. fra 30. september 2009)

. efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2009/10
(ca. fra 30. april 2010).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt
udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05

i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

 

 

Antal warrants
Bestyrelsen 0
Direktionen
Frede Clausen 120.000
Robert Andersen 120.000
Øvrige ledende medarbejdere 464.000
I alt 704.000

 

I henhold til internationale regnskabsstandarder, IFRS, skal
aktiebaseret aflønning der ydes som vederlag til ledelse og
medarbejdere, udgiftsføres over resultatopgørelsen til dagsvær-
dien af aktieaflønningen på tildelingstidspunktet. Koncernens
udgift til ovennævnte 46-årige incitamentsprogram udgør i
niveauet DKK 7 mio. som udgiftsføres over perioden fra ja-

nuar 2006 til maj 2009.
Udbytte og udbyttepolitik

På nuværende tidspunkt har bestyrelsen til hensigt at anvende
et eventuelt overskud til fortsat udbygning af selskabets akti-
viteter. Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år

for år.

I nøgletalsoversigten på side 7 fremgår udviklingen i børskurs,

indre værdi, resultat pr. aktie og udbyttebetalinger.

 

 

 

Aktionærforhold

 

 

 

 

mg ng erne re gg;

Stemmeret

TK Development A/S” aktionærer har på generalforsamlinger
én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-
hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve
deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-
dre aktierne er indført i TK Development A/S” aktiebog, el-
ler aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse
over for TK Development A/S senest otte dage forud for den

pågældende generalforsamling.
Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S” øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i
dansk lovgivning og TK Development A/S” vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development
A/S” hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-
de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse ;
årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af
bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 29.

maj 2007 kl. 17.00 i Aalborg Parken.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring
af TK Development A/S” revisorer eller aktionærer der ejer

mindst 1/10 af den samlede aktiekapital.

Alle anliggender afgøres ved almindelig stemmeflertal med-
mindre lovgivningen foreskriver andet, jf. selskabets vedtæg-

ter, 56.
Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i Værdipapircentralen A/S,
Helgeshøj Allé 61, Taastrup gennem en dansk bank eller an-

det institut der er godkendt til at blive registreret som konto-

førende for aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke

transporteres til ihændehaveren.
Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-
tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele
der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,

$ 29.
Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed

TK Development A/S” aktier er frit omsættelige omsætnings-
papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen
indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-
pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-

bet eller andre.
Øvrige rettigheder

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-
heder.

Ejerbegrænsninger
Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.
Egne aktier

TK Development A/S har i regnskabsåret solgt 22.382 stk.
aktier og ejer således ingen egne aktier i dag. Selskabet er ikke
p.t. bemyndiget til at købe egne aktier. Der er ikke selskabets

politik at eje egne aktier.
Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en seksugersperiode efter offentliggørelse af
selskabets års- og halvårsrapporter og andre dækkende regn-

skabsmeddelelser. Der bliver ført register over insideres be-

49/124

 

 

Aktionærforhold

 

 

 

50/124

holdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentlig-
gjort i henhold til gældende lov.

Investor Relations

'TK Development koncernen har som målsætning at opret-
holde et højt informationsniveau over for investorer og ak-

tionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdatere-
de aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med
at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-

regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på

selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-
velopment A/S aktien på OMX Københavns Fondsbørs
hjemmeside (www.omxgroup.com/nordicexchange). Der

henvises endvidere til beskrivelsen af corporate governance.

Finanskalender

 

Årsregnskabsmeddelelse 2006/07 25. april 2007
29. maj 2007

28. september 2007

Ordinær generalforsamling
Halvårsrapport 2007/08

 

Der udsendes en ny finanskalender i perioden omkring halv-

årsrapporten 2007/08.

Fondsbørsmeddelelser udsendt i regnskabsåret 2006/07

 

 

Nr. Udsendt den Titel

Nr. 3 27. april 2006 Årsregnskabsmeddelelse 2005/06

Nr. 4 18. maj 2006 Indkaldelse til ordinær generalforsamling

Nr. 5 19. maj 2006 TK Development A/S tager Fondsrådets afgørelse til efterretning

Nr. 6 30. maj 2006 Referat af ordinær generalforsamling i 'TK Development

Nr. 7 15. juni 2006 Udvidelse af sigtelse mod TK Development med yderligere projekter

Nr. 8 20. juni 2006 Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Nr. 9 5. september 2006 Byggestart på shoppingcenter i Bialystok, Polen

Nr. 10 11. september 2006 Retskendelse om frigivelse af polsk divisionsdirektør

Nr. 11 13. september 2006 — TK Development sælger shoppingcenter i Polen

Nr. 12 14. september 2006 Salg og byggestart af shoppingcentret Entré, Malmø

Nr. 13 20. september 2006 — Divisionsdirektør fortsat tilbageholdt

Nr. 14 26. september 2006 =— Halvårsrapport 2006/07

Nr. 15 26. september 2006 — Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier
og tilknyttede værdipapirer

Nr. 16 27. september 2006 — Finanskalender

Nr. 17 15. november 2006 =— Euro Mall Centre Management udvider forretningsgrundlaget - og TK Development nedbringer ejerandel

Nr. 18 17. november 2006 Divisionsdirektør løsladt

Nr. 19 21. november 2006 == TK Development sælger første retailpark i Tjekkiet

Nr. 20 28. november 2006 == TK Development sælger første retailpark i Polen

Nr. 21 30. november 2006 TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa har dags dato indfriet ansvarligt obligationslån, nom. DKK

mio.

Nr. 22 13. december 2006 — TK Development har indfriet obligationslån

Nr. 23 29. december 2006 == Udvikling af nyt 71.000 m? multifunktionelt center i Gdansk, Polen

Nr. 1 26. januar 2007 TK Development sælger Kennedy Arkaden, Aalborg / Forventet koncernresultar for 2007/08 på min. DKK

240 efter skat og minoritetsandele

På selskabets hjemmeside kan fondsbørsmeddelelser læses i deres fulde version.

 

tiger

 

 

Corporate Governance

 

 

 

Corporate Governance

"TK Development koncernen ønsker i videst muligt omfang at
leve op til reglerne om Corporate Governance med henblik på
at sikre at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionæ-
rernes interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige

interessenter.
I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen

TK Development A/S' øverste beslutningsorgan er general-

forsamlingen.

Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum
for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem
aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har
ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der
ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan
stemme pr. fuldmagt. Fuldmagterne er så vidt muligt udfor-
met således at den enkelte aktionær kan vise sin stillingstagen

til hvert punkt på dagsordenen.

Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen med
mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Endvidere inviteres
alle navnenoterede aktionærer pr. brev til generalforsamlin-
gen. Indkaldelsen indeholder foruden dag og tid for general-
forsamlingen tillige oplysninger om dagsorden og meddelelse
om de til behandling indkomne forslag.

TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af
aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over, Ak-
tionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde

til en ekstraordinær generalforsamling.

TK Development koncernen afholder både på egen og inve-
storers foranledning en række individuelle møder med aktio-

nærerne i løbet af året. Information til aktionærerne sker via

regnskabs- og fondsbørsmeddelelser samt i tillæg hertil via
udsendelse af særskilt aktionærinformation der udsendes i

forlængelse af offentliggørelse af års- og halvårsrapport.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruk-

tur, og der gives i årsrapporten en aktuel vurdering heraf.

Bestyrelsen vurderer løbende hvorvidt informationsteknologi
kan anvendes til yderligere kommunikation med selskabets

aktionærer,
IL. Interessenternes rolle og betydning for selskabet

TK Development koncernen ønsker en åben dialog med dets
interessenter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, of-

fentlige myndigheder og lokale interessegrupper.

Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og
foredrag,
Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at

disse er i overensstemmelse med interessenternes behov.

Bestyrelsen orienteres løbende om selskabets dialog med inter-
essenterne således at bestyrelsen kan sikre at interessenternes

interesser tilgodeses ligesom politikken herom kan ændres.
III. Åbenhed og gennemsigtighed

Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finans-
markeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via
OMX Københavns Fondsbørs i overensstemmelse med de
børsretslige regler, Meddelelserne udarbejdes på dansk og en-
gelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelelsen
elektronisk til aktionærer og interessenter der har meddelt øn-
ske om at modtage elektroniske meddelelser fra TK Develop-
ment koncernen. Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på

selskabets hjemmeside.

51/124

 

 

 

 

Corporate Governance

 

 

 

52/124

I forbindelse med TK Development koncernens projekter
er der retningslinier for ved hvilke faser der udsendes fonds-
børsmeddelelser ligesom der er regler for hvor store projekter-
ne skal være for at der udsendes særskilte meddelelser. Eksem-
pelvis udsendes der fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter
med en salgsværdi på over DKK 100 mio.

Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside.
Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data ved-
rørende koncernens projektportefølje. TK Development kon-
cernens hjemmeside indeholder et særskilt afsnit om Investor
Relations hvorfra der er link til OMX Københavns Fondsbørs
oplysninger om aktiekurs og ordredybde.

I løbet af året afholder TK Development koncernen en række
investormøder. I umiddelbar forlængelse af møderne kan in-
vestorpræsentationsmateriale ses på selskabets hjemmeside. På
hjemmesiden er Corporate Governance beskrevet. Dette vil

blive udbygget løbende.

Beskrivelse af de ikke finansielle oplysninger vil løbende blive

udbygget på både hjemmesiden og i årsrapporterne.

Selskabet offentliggør års- og halvårsrapporter. Der udsendes
ikke kvartalsrapporter idet bestyrelsen har fundet at der i en
virksomhed af TK Development koncernens karakter ikke vil
være et rimeligt forhold mellem informationsværdi og ressour-

ceforbrug.
IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen. selskabers
øverste organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden. Forretningsordenen revideres én gang om året.

Bestyrelsen vælger formand og næstformand.

Der afholdes årligt mindst fire ordinære bestyrelsesmøder

hvoraf det ene er et strategimøde. Formandskabet tilrettelæg-

ger møderne i samarbejde med direktionen.

Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet

betydning for koncernen herunder:

… Mål og strategier

«  Ansvarsfordeling

… Regnskab og regnskabsrapportering

+ — Bevilling af større projekter

+ Budgetter

… Værdiansættelser af koncernens ejendomme

. — Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-
me

… Ansættelse og aflønning af direktionen.

I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrel-
sesanliggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Disse kan i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der
er i 2006/07 i alt afholdt seks bestyrelsesmøder, herunder et

strategimøde.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der
forud for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere

bestemte retningslinier.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en evaluering af bestyrel-

sens og direktionens arbejde.

Forretningsordenen tilpasses løbende, og heraf fremgår blandt
andet bestyrelsesformandens opgaver, pligter og ansvar. Yder-
mere er det præciseret hvordan informationen skal foregå mel-

lem direktion og bestyrelse.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg. Be-
slutningen skal ses på baggrund af bestyrelsens størrelse samt
ønsket om et højt informations- og vidensniveau i hele be-

styrelsen.

 

 

Corporate Governance

 

 

pede hehe agg means bs meer I

mene

bedes fr mr

LAD Mg SDS gg ANSER germ LEN DR ge ges sine br ke

V. Bestyrelsens sammensætning

Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til
syv medlemmer. Bestyrelsen består af fem medlemmer, og der
henvises til afsnittet ledelseshverv for yderligere oplysninger.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens vedtagelse at
Niels Roth indtræder i bestyrelsen hvorefter bestyrelsen vil
bestå af seks medlemmer, Niels Roth er i dag næstformand i
'TK Developments datterselskab TKD Nordeuropa A/S. Niels
Roth (49 år) har betydelig ledelseserfaring fra sin tid i Carne-
gie gruppen og var gennem en årrække medlem af Fondsrådet
og formand for Børsmæglerforeningen. Niels Roth styrker
bl.a. bestyrelsens kompetencer inden for management og fi-

nansielle forhold.

Der er valgt ikke at benytte medarbejdervalgte bestyrelses-

medlemmer henset til virksomhedens størrelse.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale
forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabsfor-

hold.

Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud fra
en samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetencer
og erfaringsgrundlag. Nye medlemmer gennemgår en grundig

introduktion til virksomheden.

I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antallet af ak-
tier og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer.
Årsrapporten side 64 indeholder oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter samt

dato for indtræden i 'TK Development A/S” bestyrelse.

Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for ét år
ad gangen. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastlægge en

aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmedlemmer idet kom-

petencer og erfaringsgrundlag vægtes højere end et alderskri-

terium.
VI. Aflønning af bestyrelse og direktion

TK Development A/S har siden 1995 anvendt incitaments-
programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbej-
dere. Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har væ-
ret at knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden
og at øge de pågældende ledende medarbejderes engagement i
virksomhedens økonomiske resultater. I årsrapporten oriente-

res om aktuelle incitamentsprogrammer.

Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt bonus-
ordning baseret på fastholdelse og koncernresultat. Der ek-
sisterer ingen særlige fratrædelsesordninger for direktionen.

Ansættelseskontrakterne følger almindelige vilkår.

Direktionsmediemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder
fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn og

ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.

Løn til administrerende direktør Frede Clausen udgør for
regnskabsåret 2006/07 DKK 3,1 mio. ekskl. firmabil, bonus
m.v. Løn til direktør Robert Andersen udgør for regnskabsåret
2006/07 DKK 2,4 mio. ekskl. firmabil, bonus m.v. Direk-
tionen modtager ingen pensionsbetalinger. For såvidt angår
incitamentsprogrammer henvises til afsnittet herom under

aktionærforhold.

Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangs-
punkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange
grundhonoraret, mens næstformanden modtager to gange
grundhonoraret. Det samlede honorar til bestyrelsen for regn-
skabsåret 2006/07 udgør DKK 1,0 mio. Bestyrelseskonoraret
i den samlede koncern udgør for regnskabsåret 2006/07 DKK

1,8 mio.

É z i; fr JET Og eruds benet
Arsrappert 200607 bu UK Dkrwrlopripent

53/124

 

 

 

Corporate Governance

 

 

 

54/124

Bestyrelsen aflønnes ikke med incitamentsprogrammer.
VIL. Risikostyring

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget
soliditetsstyremål for koncernen samt likviditetsstyremål i de
projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall
Holding.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større

projekter.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og perso-

nale.
VIII. Revision

'TK Development A/S” generalforsamling har valgt Deloitte,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,
2300 København S og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.

Bestyrelsen har foreløbigt valgt at fortsætte med to revisions-
selskaber selvom det nu er muligt for børsnoterede selskaber
kun at have ét revisionsselskab. Bestyrelsen har ligeledes vur-
deret at revisionsopgaven andrager hele bestyrelsen hvorfor det

ikke vurderes hensigtsmæssigt at nedsætte revisionsudvalg.

IX. Anbefalinger fra OMX Københavns Fondsbørs om god
selskabsledelse

OMX Københavns Fondsbørs har i efteråret 2005 anbefalet at
Nørby-udvalgets reviderede anbefalinger om god selskabsle-
delse følges i årsrapporter der vedrører regnskabsår der starter

1. januar 2006 eller senere.

Et af de bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg-
eller-forklar-” princippet hvilket vil sige at selskaber enten
skal følge anbefalingerne for god selskabsledelse eller forklare
hvorfor anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.

Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til de nye

anbefalinger om god selskabsledelse.

 

 

 

 

 

Risikoforhold

 

 

 

 

Risikoforhold

Økonomiske styremål

TK Development koncernen har for at kunne sikre et frem-
adrettet finansielt beredskab vedtaget likviditetsstyremål i
de projektaktive delkoncerner Euro Mall Holding og TKD
Nordeuropa, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et solidi-
tersstyremål for koncernen svarende til en soliditet inkl. an-

svarlig kapital på 25 %.
Covenants knyttet til kreditfaciliteter i TK Development

'TK Development koncernen har i favør af de driftskredit-
givende banker påtaget sig på koncernniveau at opfylde en
soliditetscovenant på 21 %, målt ved aflæggelse af halvårs- og
årsrapport. Denne måles som hæftende kapital i forhold til
samlede aktiver. Ved hæftende kapital forstås egenkapital inkl,
minoriteter og tillagt ansvarlige lån, dog uden medragelse af
eventuel beholdning af egne aktier og beholdning af egne, an-
svarlige lån. Ved samlede aktiver forstås alle aktiver, bortset fra
eventuel beholdning af egne aktier og egne, ansvarlige lån.

Covenant i Euro Mall Holding

I samspil med medaktionæren IØ-Fonden er der aftalt en li-
kviditetscovenant der skal sikre en likvid kapital i Euro Mall
Holding der svarer til de faste omkostninger i seks måneder
med tilleg af DKK 20 mio. — uden medregning af likvidi-
tetsindgange i form af provenu fra solgte projekter. I bereg-
ningen tages hensyn til projektforpligtelser i de kommende

seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
Euro Mall Holding og samtidig en covenant som delkoncer-
nen arbejder under i forhold til koncernens bankforbindelser,

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervel-

se og igangsætning af likviditetskrævende projekter, herunder
erhvervelse af grundstykker og bygninger i Euro Mall Holding
samt efter afdrag på mellemregningen med TK Development

koncernen.

Definitionen på denne likviditetscovenant er som følger:

L+K>E+O+R+ DKK 20 mio.

hvor

L = Euro Mall Holding koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
mindre end fem år.

K = Euro Mall Holding koncernens disponible beløb under
de til enhver tid værende tilsagte driftskredirfaciliteter
(hvilket ikke omfarter projektkreditfaciliteter).

E = den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som Euro
Mall Holding koncernen er forpligtet til at gennemføre
de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede
projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaci-
liteter fra finansielle institutioner samt forward funding.

O = Euro Mall Holding koncernens kontante, ikke-projekt-
relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende
seks måneder fratrukket management fecs til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsafralte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,
modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på Euro Mall Holding koncernens drifts-
kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-
ment koncernen for de kommende seks måneder samt
halvdelen af kommende afdrag på Euro Mall Holdings
mellemregninger med TK Development koncernen i de

kommende seks måneder.

55/124

 

 

Risikoforhold

 

 

 

Covenant i TKD Nordeuropa funding.

O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-projekt-

TKD Nordeuropa er omfattet af en lignende likviditetsco- relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende

venant, Det betyder at der også i TKD Nordeuropa sikres en seks måneder fratrukket management fees til forfald i de

likvid kapital svarende til at kunne betale de faste omkostnin- kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte

ger i seks måneder — uden hensyntagen til likviditetsindgange projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra

i form af provenu fra solgte projekter. I beregningen tages hen- endelige og bindende aftaler med investorer til projekter,

syn til projektforpligtelser i de kommende seks måneder. modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TKD Nordeuropa koncernens drifts-

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-

TKD Nordeuropa og samtidig en covenant som delkoncer- ment koncernen for de kommende seks måneder, samt

nen vil komme til at arbejde under i forhold til koncernens ” halvdelen af kommende afdrag på TKD Nordeuropa
bankforbindelser.

koncernens mellemregninger med TK Development

koncernen i de kommende seks måneder.
Denne covenant skal beregnes og være opfyldt forud for
erhvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter, Risici vedrørende koncernens drift
herunder erhvervelse af grundstykker og bygninger i TKD
Nordeuropa koncernen samt i forbindelse med betaling af af- Udviklingsaktiviteter

drag på mellemregningen med TK Development koncernen.
"TK Development koncernen arbejder som et udviklingsselskab

og søger at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt
Definitionen på likviditetscovenanten er som følger:
i udviklingsforløbet med det formål at koncernens risiko
afgrænses til at være den egentlige udviklingsaktivitet.
Som følge af dette formål er projekterne ikke altid fuldt

ud defineret på tidspunktet for indgåelse af aftale med

L+K>E+O+R

hvor

investor. Sædvanligvis indgås aftale med investor dog
L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af
omkring tidspunktet for byggestart. De væsentligste risici
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede,
på projekter med forudgående aftale om salg knytter sig i
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
høj grad til enkeltelementer i projektgennemførelsen såsom
mindre end fem år.
opnåelse af relevante myndighedsgodkendelser, evne til at
K = TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb under de
koordinere underleverandører, overholdelse af tidsplaner,
til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvil-
vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af byggebudget.
ket ikke omfatter projektkredirfaciliteter).
Risikoen på igangværende projekter kan være betydelig
E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som
på trods af en forudgående aftale med en investor, og kan
"TKD Nordeuropa koncernen er forpligtet til at gennem-
dermed også medføre væsentlig usikkerhed for så vidt angår
føre de kommende seks måneder, herunder det nye/ud-
likviditersstrømme, kapitalbinding og det tidsmæssige forløb.
videde projekt idet der tages hensyn til tilsagte projekt-
Hvis koncernen mod forventning må erkende at afgørende
kreditfaciliteter fra finansielle institutioner samt forward

56/124

 

 

 

 

 

 

Risikoforhold

 

 

red rd Ad ube sty:

jer køb anlsdrkølg god esdr Ars ge en sgrde ter.

En jjg one SEE byge

fjern» i ge sum

myg

elementer for et projekts gennemførelse ikke kan opfyldes,
kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller må bygges
færdigt for egen regning. Afholdte projektomkostninger på
ikke solgte projekter udgiftsføres nødvendigvis såfremt de
pågældende projekter opgives.

En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til investo-
rer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på bag-
grund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektud-
viklingsforløber. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før
alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen
sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på
vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance henholdsvis den af-

talte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at
løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod
forventning ikke opfyldes.

På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-
gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af
lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på
projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte
projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med
risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver
tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-
kapitalbinding eller tvinges til at sælge projektet med tab.
Denne risiko modvirkes delvist af den krævede udlejningsgrad

forud for byggestart.

I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der
for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold

at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående

retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt,
ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en

lavere værdi.
Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af TK Development koncernens største aktiver og er
dermed vigtige forudsætninger for koncernens evne til ar drive
en rentabel forretning. Det er således en afgørende konkur-
renceparameter for koncernen at sikre disse medarbejderes
langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed
for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye

medarbejdere.
Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development koncernen

ved erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der
ved købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver
og grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere
virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af
behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede
arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostnin-
ger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller
afhændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-

tuelle entreprenører.
Strukturændringer

'TK Development koncernens fremtidige indtjening er afhæn-
gig af tilgangen af nye projekter og dermed afhængig af den
fremtidige tilgængelighed af nye byggegrunde og byggetilla-
delser fra lokale myndigheder. Ændringer i national lovgiv-
ning, lokalplaner eller lignende som gør det sværere at opnå

byggetilladelser eller begrænser udbudet af byggegrunde, vil

57/124

 

 

 

Risikoforhold

 

 

 

58/124

påvirke den fremtidige indtjening i negativ retning.
Skatteforhold

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2007
med. DKK 291,0 mio. Skatteaktivet vedrører dels fremførbare

underskud i de enkelte dartervirksomheder, dels negativ ud-

skudt skar.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskarning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat
drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2007. Ledelsen
har foretaget værdiansættelsen på baggrund af de foreliggende
forretningsplaner. Såfremt forretningsplanerne ikke realiseres,
vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end værdien

opgjort pr. 31. januar 2007.

TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-
tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet
med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-
beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer
om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis

genbeskatning.
Risici vedrørende juridiske forhold

Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Development koncernens forretning
består i at indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer,
lejere og entreprenører i forbindelse med udvikling af ejen-
domsprojekter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende

disse kontraktforhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-
partnere: Københavns Havn A/S, Nordkranen Ejendomsud-
viklingsselskab A/S, Frederikshavn Maritime Erhvervspark
AIS, Meinl European Land Ltd., Miller Holdings Internatio-
nal Limited., Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL)

Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som
følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo
herfor samt risici for opsigelse af samarbejderne. Disse risici
er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan
forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners
side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-

ser mellem parterne.

Aftaler med investorer

TK Development koncernens kunder på investeringssiden er
private og institutionelle investorer. Koncernen søger at redu-
anvendelse af ratevis betaling fra investorer (forward funding)
hvor én eller flere investorer pårager sig finansieringen i takt
med projekternes opførelse. Forud for byggestart opnås enig-
hed mellem investor og TK Development om et veldefineret
projekt. Investor er likviditetsmæssigt involveret i hele bygge-
perioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse forhold
medfører at TK Developments risici i projekter fra tidspunk-
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle
budgetoverskridelser på byggeomkostninger. I aftaler med in-
stitutionelle investorer udgøres den væsentligste risiko således

af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikatio-

 

 

 

Risikoforhold

 

 

SEES FOREEREERDEN

 

nerne mens modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om
der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, kan der
i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici knyttet
til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga.

misligholdelse fra en af parterne.

Flere projekter afsættes via ejendomsudbydere til private in-
vestorer hvor aftalerne i første omgang typisk indeholder
forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende
skøder m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og
primært ejendomsudbydernes evne til at løfte de forbehold
der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold

er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til
at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder
især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhænder, kan den investor
der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gælden-
de mod TK Development koncernen. I værste fald kan det
medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet.
Risiciene søges reduceret ved at kræve passende deposita og
bankgarantier samt generelt at være opmærksom på lejers bo-
nitet. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er
tilstrækkelige til at modvirke eventuelle tab fra misligholdelse

af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for
opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker TK
Development koncernens risiko for så vidt angår uforudsete
udsving i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan
dog ikke gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere
sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller at

de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre kon-

cernens indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør mis-
ligholder entreprisekontrakten, kan det i værste fald medføre
at koncernen ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller
udlejning af den pågældende ejendom hvormed koncernen

risikerer selv at misligholde indgåede aftaler.
Retssager

TK Development koncernen er aktuelt involveret i følgende
rets-/voldgiftssager som har en størrelse der gør dem relevante

at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en
klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes god-
kendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er dispone-
ret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's
ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butik-
ker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003
hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De
Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklage-
nævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i
2009 eller 2010. Hverken centrets ejer eller TK Development
koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvirkende
Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at
stormagasinet Field's skal omdisponeres efter nærmere for-
handling med de relevante kommunale forvaltninger, Såfremt
De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile eje-
ren af Field's en økonomisk byrde for at foretage en ændret
bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes
at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod koncernen.
Med baggrund i de allerede trufne afgørelser anser ledelsen

risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle
vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis

eller under ét kan påvirke koncernens resultat af betydning.

59/124

 

 

Risikoforhold

 

 

 

 

60/124

Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varctægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november

2006 løsladt mod kaution.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
Den polske anklagemyndighed har endnu ikke taget stilling

til om der skal rejses tiltale mod divisionsdirektøren.

Såfremt der mod ledelsens forventning rejses tiltale og der sker
domsfældelse, kan koncernens omdømme lide skade med ne-

gative konsekvenser for aktivitet og indtjening til følge.

Sigtelse rejst af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kri-

minalitet (bagmandspolitiet)

TK Development A/S og seks personer er i henhold til bl.a.
fondsbørsmeddelelse nr. 19/2005, nr. 20/2005 og offentlig-
gjort prospekt af 30. december 2005 samt årsrapporten for
2005/06 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kri-
minalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for

perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04.

Sigtelsen fra efteråret 2005 omfatter 16 projekter. TK De-
velopment A/S og de samme personer har, jf. fondsbørsmed-
delelse nr. 7/2006 den 14. juni 2006, fået udvidet sigtelsen.
Sigtelsen omhandler fortsat urigtig indtægtsførelse og kurs-
manipulation og vedrører ligeledes perioder dækkende regn-
skabsårene 2000/01 — 2003/04. Sigtelsen omfatter fra juni
2006 yderligere 13 projekter som består af dels danske, dels

centraleuropæiske projekter, og dermed i alt 29 projekter,

Der er nu supplerende rejst sigtelse mod to af selskabets tid-
ligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og Nielsen
& Christensen er ikke længere revisorer for koncernen. Sig-
telserne udspringer af at betingelserne for koncernens anven-
delse af produktionskriteriet for de pågældende regnskabsår
efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt, og at års-
regnskaberne for TK Development A/S for årene 2000/01 til
2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.

Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig
på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabs-
principper. For en nærmere beskrivelse af sigtelsen, herunder
en ordret gengivelse af sigtelsen af oktober 2005 henvises til
offentliggjort børsprospekt af 30. december 2005, koncernens
årsrapport for 2005/06 og fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006.

De forhold som sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på

koncernens nuværende økonomiske stilling.

Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der
er omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold
og at der sker domsfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil
selskabet kunne ifalde en bøde. Det er forbundet med bety-
delig usikkerhed at udtale sig om bødestørrelsen. Endvidere
er der risiko for at investorer der har købt eller solgt aktier
og/eller obligationer i TK Development A/S i den relevante
periode, vil rejse erstatningskrav mod selskabet. Om sådanne
krav vil kunne føre til at selskabet i givet fald ifalder erstat-
ningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende
investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået
som følge af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige
handlinger. Det er ikke muligt at skønne over det mulige om-
fang af sådanne eventuelle erstatningskrav. Findes de sigtede
personer skyldige i at have afgivet urigtige oplysninger til brug
for indtægtsførelse, kan de straffes med fængsel i indtil 1%
år, og under skærpede omstændigheder kan straffen stige til

fængsel i 4 år. I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og

 

 

em ore ME EET FEE

NE ns VEF SA EGE REE sk NL

 

Risikoforhold

 

 

en eventuel retssag udstrækkes i tid, vil det i denne periode
være en ressourcemæssig belastning for selskabet og de sigtede
personer som kan have en væsentlig negativ afledt effekt for
koncernen. Såfremt udviklingen i sagsforløbet måtte bevirke
at en eller flere af de sigtede må fratræde, vil dette ligeledes
kunne have en negativ afledt konsekvens for koncernen. I det
tilfælde at der måtte ske domsfældelse, kan koncernens om-
dømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og

indtjening til følge.
Risici vedrørende finansielle forhold
Ejendomspriser og udlejningspriser

TK Development koncernen er påvirket af prisudsving på de
forskellige ejendomsmarkeder hvor koncernen opererer, og
de generelle økonomiske konjunkturer. Dette gælder koncer-

nens beholdning af grunde, igangværende og færdigopførte

grunde og ejendomme samt faldende udlejningspriser vil have
en negativ virkning på koncernens indtjening på de projekter

i porteføljen der ikke er endeligt afhændet.
Aktivernes regnskabsmæssige værdi

Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen, på netto DKK 1.491,1 mio. pr. 31. januar
2007 giver et retvisende billede.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede
aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kun-
der, besidder TK Development koncernen materielle aktiver
i form af investeringsejendomme. Værdien heraf måles til
dagsværdi hvor porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2007 er
bogført til DKK 304,2 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0
% p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. Porte-
føljen af investeringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar

2007 bogført til DKK 229,5 mio. baseret på en afkastgrad på

6,0 % p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. De
nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme.
Koncernens investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af ne-

denstående risici:

1. Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-
cernen besidder investeringsejendomme

2. Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-

lige udsving i udbuds- og efterspørgselsforhold

Renteændringer

Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer

Lejeres betalingsevne

SAR RE SER

Valutaudsving — dog har koncernen sikret sig lejebetaling
i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative æn-
dringer i forholdet mellem lokal valuta og euro

7... Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed
købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres

betalingsevne.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-
menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer
i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-
lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som
følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-
nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er

indregnet i det konsoliderede regnskab.

Koncernens tilgodehavender består primært i tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser som pr. 31. januar 2007 ud-
gør DKK 632,9 mio. Eventuelle nedskrivninger er foretaget
ud fra en individuel vurdering af hvert enkelt tilgodehavende.
Vurderingen kan være behæftet med usikkerhed, og der kan
være risiko for at der ikke er nedskrevet tilstrækkeligt, og at
dette kan medføre tab på tilgodehavender som skal udgiftsfø-

res i resultatopgørelsen.

År srapporo DG0SJ0T for DK fhevrelsprneni AN

61/124

 

 

 

Risikoforhold

 

 

62/124

Likviditetsrisici

Det er af afgørende betydning for TK Development koncer-
nen at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens
mulighed for at gennemføre udviklingen af de planlagte pro-
jekter, og dermed realisere de forventede resultater, forudsæt-
ter ar der i koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig
likviditet til de omkostninger og egenindskud der kræves i
projekterne, kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser.
Evnen til at kunne generere denne likviditet kan påvirkes ne-
gativr af alle de forhold der er nævnt i nærværende afsnit om

risikofaktorer.

TKD Nordeuropa A/S er forpligtet over for banker og sig selv
til at overholde visse betingelser (covenants). Disse betingelser
kan bl.a. begrænse muligheden for at igangsætte nye aktivi-
teter. Betingelserne betyder også at likviditet ikke kan over-
føres frit fra TKD Nordeuropa til andre dele af koncernen,
og dermed kan koncernen være udsat for likviditetsproblemer
selv om der i koncernen som helhed er fri likviditet. For en
beskrivelse af disse vilkår henvises til afsnittet om økonomiske

styremål.

For Euro Mall Holding er der også aftalt begrænsninger der
betyder at likviditet ikke kan overføres frit fra Euro Mall Hol-
ding til andre dele af koncernen. For en beskrivelse heraf hen-

vises til afsnittet om økonomiske styremål.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbud-
getter. Koncernen har indgået aftaler med en række banker
om selskabers driftskreditfaciliteter og om fortsat adgang til
projektfinansiering. Der er ligeledes til driftskreditfacilite-
terne knyttet visse betingelser (covenants) som koncernen
er forpligtet til at overholde, og i tilfælde hvor betingelserne
ikke overholdes, kan det betyde at kreditfaciliteter og projekt-

kreditter opsiges. Likviditetsbehovet søges begrænset gennem

anvendelse af forward funding. Hvor forward funding ikke er
mulig, er det afgørende at koncernen kan opnå ekstern byg-

gefinansiering.
Renterisici

TK Development koncernen finansierer som hovedregel de
igangværende projekter dels med kortfristet, variabelt forren-
tet bankgæld, dels med forward funding der oftest er baseret
på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld i koncernen er en-
ten fast eller variabelt forrentet. Af koncernens samlede ren-
tebærende gæld er den overvejende del variabelt forrentet. En
stigning i den korte rente på et procentpoint vil dermed alt
andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning
i niveauet DKK 20 mio. for et fuldt år. Der er udarbejdet en

politik for renterisici der efterleves.
Valutarisici

TK Development koncernen er en international koncern med
driftsaktiviteter i bl.a. Danmark, Sverige, Finland, Letland,
Litauen, Tyskland, Rusland, Polen, Tjekkiet og Bulgarien.
Omsætningen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i
danske kroner medens den uden for Danmark faktureres gen-
nem de udenlandske dattervirksomheder og som hovedregel
i lokal valuta eller alternativt i euro. Den regnskabsmæssige
rapporteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændrin-
ger i de lokale valutaer og euro i forhold til danske kroner vil
således have indflydelse på koncernens omsætning såvel som
indtjening, balance og egenkapital. For at minimere valutari-
sikoen på koncernens indtjening optages de enkelte projekters
finansiering som hovedregel i samme valuta som fakturerin-
gen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgås entreprise-
kontrakterne som hovedregel i projekternes faktureringsva-
luta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med fordel
aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta, indgås
typisk en terminsforretning til afdækning af valutarisikoen.
De udenlandske dattervirksomheders personale- og øvrige ad-

ministrationsomkostninger afholdes i lokal valuta.

 

kr lee a KAEADEADEE

sdtg opsinde fm DE

En ease 1 EG RG RINK ARELE ALE EDR" jotta, Pe

 

Risikoforhold

 

 

Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-
tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø
hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle
valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har
væsentligst indvirkning på salgspriserne hvilken valuta der
findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst
betydning for salgspriserne og hvilken valuta der har den væ-
sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner
i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutarisi-

koen i den enkelte dartervirksomheds regnskab minimeres.

På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af valuta-
risikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomheders
lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på TK
Development koncernens fremtidige resultater og finansielle

stilling.

Der er udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.
Krydshæftelse mellem koncernens selskaber

TK Development A/S har løbende afgiver garantier og kau-
tioner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner
for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-

ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.

63/124

 

 

 

Ledelseshverv

 

 

 

64/124

Ledelseshverv

 

Formand Poul Lauritsen, direktør

 

 

Født den 16.02.36
Indtrådt i bestyrelsen i 1992
Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse:
Handelsuddannelse og cand.merc. fra Handelshøjskolen i
København.

Beskæftigelse:

1961-1974: Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-
Jensen A/S.

1976-1989: Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordførende
partner i BakConsult Gruppen A/S.

1990-1992: Direktør i PA Consulting Group A/S.

Har udover nedennævnte bestyrelsesposter været formand for Spar
Nord Bank A/S, Nowaco A/S og NOVI A/S.

Bestyrelsesmedlem i:
Gangsø Møbler A/S (formand)
Hedegaard A/S (formand)
Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)
Nordjyske Holding A/S (næstformand)
Aa. S. EF. Holding A/S (næstformand)
House of Businesspartners A/S

Medlem af direktionen i:
Poul Lauritsen Aalborg ApS

Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør

 

Født den 29.06.44
Indtrådt i bestyrelsen i 1998
Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse:

1961-1964: Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman
A/S, Danmark.

1964-1966: Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som
premierløjtnant (R).

1972: MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.

1985: International Senior Managers" Program, Harvard Business
School.

Beskæftigelse:

1967-1971: Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- &
Hardwood Co. Ltd, Congo.

1973: Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.
1973-1975: Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark.
1975-1977: Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.
1977-1978: Underdirektør, logistik, LEGO System A/S,
Danmark,

1978-1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S,
Danmark.

1981-1997: Direktør og medlem af Group Management, LEGO
A/S, Danmark.

Bestyrelsesmedlem i: .
Amadeus Invest A/S (formand)
Best Buy Group A/S (formand)
CPD Invest ApS (formand)
A/S Det Østasiatiske Kompagni (næstformand)
Bang & Oiufsen A/S (næstformand)
JAI A/S (næstformand)
Vestas Wind Systems A/S (næstformand)
Acadia Pharmaceuticals Inc. + et datterselskab
Arvid Nilsson A/S
Coloplast A/S
ECCO Sko A/S + fem datterselskaber
Morgan Invest ApS
NatImmune A/S
Outdoor Holding A/S + et datterselskab
Schur International A/S
Vola Holding A/S + et datterselskab

Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS

Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af
bestyrelsen. ”)

%) Jf. afinit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs

 

 

Ledelseshverv

 

 

 

Per Søndergaard Pedersen, direktør

 

 

Fre be Aand RASENDE bb Å adr dan Msn nj msn sake an

 

Født den 19.03.54
Indtrådt i bestyrelsen i 2002
Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse:
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse:

1983-1986: Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret
Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

1986-1989: Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris
Afdeling.

1989-2002: Adm. direktør TK Development A/S.

Bestyrelsesmedlem i:

Bjørk & Maigård ApS + tre datterselskaber (formand)
Eksport Akademiet Holding ApS + to datterselskaber
(formand)

Celenia Software A/S (formand) + to datterselskaber

EIPE Holding A/S (formand)

Ib Andersen A/S Øst (formand)

J. A. Plastindustri A/S (formand)

JMI A/S + tre datterselskaber (formand)

Lindgaard A/S — Rådgivende Ingeniører (formand)
Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)
PL-Holding Aalborg A/S + to datterseiskaber (formand)
TBP Invest Aalborg A/S (formand)

VICH 4305 ApS (formand)

Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)
Dansk Reservekraft ApS

Fonden Musikkens Hus i Nordjylland

Hedegaard A/S

Kollegiefonden Bikuben

Marius A/S

OKF Holding A/S + to datterselskaber

Scanmach A/S + et datterselskab

Skandia Kalk International "Trading A/S + et datterselskab
Small Cap Danmark A/S + et datterselskab

Spar Nord Bank A/S

Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab

9000 LUX A/S

Medlem af direktionen i:
A.S.P, Ejendom ApS
PSP Holding ApS

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem
af bestyrelsen. +)

Jesper Jarlbæk

 

Født den 09.03.56
Indtrådt i bestyrelsen i 2006
Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse:
1981: Uddannet statsautoriseret revisor.
2006: Beskikkelse deponeret.

Beskæftigelse:

1974-2002: Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner).

2002-2006: Deloitte (koncerndirektør).

Bestyrelsesmedlem i:
Groupcare Holding A/S (formand)
Bakmann Holding A/S (formand)
JAWS A/S (formand)
Prospect A/S (formand)
Julie Sandlau China ApS (formand)
Southern Trident (Pty) Led. (formand)
March IT A/S (næstformand)
Laigaard & Partners A/S (næstformand)
Oceanaut, Inc.
Scan.jour A/S
Earlbrook Holdings Ltd. A/S
Nordic Brand Capital Management ApS
T.P. Audit A/S
EUM Holding ApS

Medlem af direktionen i:
Earlbrook Holdings Ltd. A/S

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. +)

% Jf. afinit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs

65/124

 

 

Ledelseshverv

 

 

 

Kurt Daell, advokat

 

Født den 22.03.41
Indtrådt i bestyrelsen i 2004
Valgperiode udløber maj 2007

Uddannelse:
1976: Cand. jur.
1988: Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse:

1983-1986: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm.
direktør samme sted 1988-92).

1983-1993: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount.
1993-1999: formand for bestyrelsen i A/S Madeleine.
1985-1987: Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen KIS,
Vejle,

1987-1991: Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi,
Osted.

1977-1987: Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association
Européenne de Vente par Correspondance — Den Europæiske
Postordre Union).

1981-1987: Member of the International Advisory Board i DMA
(Direct Marketing Association), USA.

Bestyrelsesmedlem i:
A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)
DORADE A/S
KD Parat 1 ApS
KD Parat 2 ApS
SB af 10. marts 2005 A/S
Stressmeter A/S

Medlem af direktionen i:
DAVA Holding ApS
B. Junk ApS
Springforbi A/S
Direct Nyt ApS
Junk & Co. ApS

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

%) Jf. afinit V.4 i Anbefalinger "for god selskabsledelse udarbejdet af Københavns Fondsbørs

66/124 mur me

 

we tits idke

 

 

Ledelseshverv

 

 

 

 

Frede Clausen, adm. direktør Robert Andersen, direktør

 

 

Født den 03.04.1965
Direktør i TK Development A/S siden 2002

Født den 30.07.1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992

 

Bestyrelsesmedlem i: Bestyrelsesmedlem i:

 

Euro Mall Holding A/S + tre datterselskaber (formand)

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar
(formand)

Ringsted Outlet Center P/S + komplementar (formand)
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
(formand)

K/S Købmagergade 59, st. (næstformand)
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E + komplementar
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-
mentar

Amerikakaj I/S

Ejendomsselskaber Klampenborgvej I/S

Step RE CSP A/S

Palma Ejendomme A/S

Medlem af direktionen i:

Frede Clausen Holding ApS

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 + komplementar
Kommanditaktieselskabet Pakhus D + E + komplementar
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling + komple-
mentar

Kommanditaktieselskabet Østre Havn + komplementar
Byggesocietetet, Aalborg afdeling

Euro Mall Poland Holding A/S

Ringsted Outlet Center P/S + komplementar

Medlem af direktionen i:

Ringsted Outlet Center P/S + komplementar
Palma Ejendomme A/S

67/124

 

 

 

 

Ledelsespåtegning

 

 

68/124

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2006/07 for TK Development A/S. Årsrap-
porten er aflagt i overensstemmelse med International Finan-
cial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU samt
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsno-
terede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hen-

sigtsmæssig således at årsrapporten giver et retvisende billede

af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver, egenkapital
og finansielle stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme

for regnskabsåret 2006/07.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aalborg 25. april 2007

DIREKTIONEN
1(
Eleg Robert hud tu
BESTYRELSEN

æ
(ec
Poul Lauritsen

(AM!

(db hur
Torsten Erik Rasmussen

— ver Søndergaard Pedersen

 

Jesper farlbæk

 

rune EEN i

 

Revisionspåtegning

 

 

SEEST SES PSESEES TER VER EEN

 

De uafhængige revisorers påtegning

Til aktionærerne i 'TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for
regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 omfattende
ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, ba-
lance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter,
herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges
i overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrap-
port, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning,
implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver
et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg
og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og ud-
øvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter om-
stændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på
grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-
ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandar-
der. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj
grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsent-
lig fejlinformation.

Aalborg, 25. april 2007

NIELSEN & CHRISTENSEN

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

le

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for
de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valg-
te handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurde-
ringen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en
årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på ar
udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstæn-
dighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledel-
sen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen
udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering
af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31. januar 2007 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. februar 2006 - 31. januar 2007 i overens-
stemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, 25. april 2007

DELOITTE

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Lars Andersen

 

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

69/124

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

70/124

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for TK Development A/S for 2006/07 der omfatter både
årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges efter
bestemmelserne i International Financial Reporting Standards (IFRS)
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porter for børsnoterede virksomheder, jf. de af Københavns Fonds-
børs stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og
IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Stan-
dards (IFRS) udstedt af IASB.

Alle regnskabstal er præsenteret i mio. DKK medmindre andet er

anført.

Implementering af nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag

Ændring i anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2006/07 er aflagt i overensstemmelse med de nye og

ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC),
der gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2006 eller senere.
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbi-
drag i årsrapporten for 2006/07 har medført ændringer i regnskabs-
praksis vedrørende regnskabsmæssig behandling af valutakursreguie-

ringer af mellemværende med udenlandske dartervirksomheder.

IAS 21 er med virkning for regnskabsår der begynder 1. januar 2006
eller senere ændret, således at valutakursreguleringer af mellemvæ-
rende med udenlandske dattervirksomheder som anses for at være
tillæg til / fradrag i nettoinvesteringen føres direkte på egenkapitalen
uanset om mellemværendet er denomineret i moderselskabets eller
den udenlandske dattervirksomheds funktionelle valuta eller ej. Efter
de hidtidige regler kunne valutakursreguleringer på mellemværender
med udenlandske dattervirksomheder alene føres direkte på egenkapi-
talen såfremt mellemværendet var denomineret i enten moderselska-

bets eller den udenlandske dattervirksomheds funktionelle valuta.

Den beløbsmæssige effekt af ændringen i anvendt regnskabspraksis

kan specificeres således:

 

 

 

Koncern Egenkapital pr. Resultatopgørelse — Egenkapital pr. Resultatopgørelse Egenkapital pr.
(mio. DKK) 01.02.05 2005/06 31.01.06 2006/07 31.01.07
Beløb i henhold til hidtidig regnskabspraksis 343,7 88,5 986,7 295,4 1.290,9
Valutakursreguleringer under finansielle indtægter -1,0 -20,5 20,5 4,8 -4,8
I omkostninger overført til egenkapitalen

Skattemæssig effekt heraf 0,0 4,6 4,6 -1,7 1,7
Ændring i årets resultat 1,0 - -15,9 - 3,1
Beløb i henhold til ændret regnskabspraksis 343,7 72,6 986,7 298,5 1.290,9

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

 

Ændringen har ingen effekt i moderselskabets årsrapport.

Ændringens effekt på indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr.
aktie fremgår af note 12.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt
i kraft

Implementering af regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag som
ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på års-
rapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra de yderligere op-
lysningskrav om finansielle instrumenter og forretningssegmenter, der
følger af implementering af IFRS 7 og IFRS 8. Der henvises i øvrigt til

note 33 i nærværende årsrapport side 104.
Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen når det er sandsynligt at fremtidige øko-

nomiske fordele vil tilflyde koncernen, og aktivets værdi kan måles

kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forplig-
telser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som be-

skrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.

Ved indregning og måling tages hensyn til gevinster, tab og risici der
fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter

forhold der eksisterede på balancedagen,

Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med at de indtjenes,
herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og for-
pligtelser der måles til dagsværdi eller amortiserer kostpris. Endvidere
indregnes omkostninger der er afholdt for at opnå årets indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler heraf som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn i re-

sultatopgørelsen.
Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Development A/S

samt de virksomheder som kontrolleres af moderselskabet. Modersel-
skabet anses for at have kontrol når det direkte eller indirekte besid-
der mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde har

bestemmende indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besidder mel-
lem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har betydelig indfly-
delse, men ikke kontrol, betragtes som associerede virksomheder.
Virksomheder hvor der sammen med andre investorer udøves fælles

bestemmende ledelse, betragtes som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og dattervirksomhederne ved sammenlægning af ensartede
indtægter og udgifter samt aktiver og forpligtelser. De regnskaber der
anvendes til brug for konsolideringen, aflægges i overensstemmelse
med koncernens regnskabspraksis. Interne indtægter og udgifter, mel-
lemværender samt urealiserede koncerninterne gevinster elimineres.
Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i kon-
cernregnskabet i ejerperioden. Sammenligningstal korrigeres ikke for

nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.
Virksomhedssammenslutninger

Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden hvil-
ket indebærer at på anskaffelsestidspunktet opgøres forskellen mellem
kostprisen for virksomheden og dagsværdien af identificerbare akti-
ver, forpligtelser og eventualforpligtelser i den overtagne virksomhed.
Omstruktureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed
indregnes alene i overtagelsesbalancen såfremt de udgør en forpligtelse
for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af
de foretagne omvurderinger. Positive forskelsbeløb indregnes i balan-
cen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, og der foretages

løbende værdiforringelsestests af goodwillbeløbet.

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. februar 2004
er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter den hidtidige
regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra indregnes således på

 

71/124

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

721124

grundlag af den kostpris, der var indregnet i henhold til den hidtidige
regnskabspraksis (årsregnskabsloven og danske regnskabsvejledninger)
med fradrag af af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Good-
will der er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse

pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforringelse.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder op-
gøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakurs-
reguleringer ført direkte på egenkapitalen samt forventede, omkost-
ninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af

det modtagne vederlag.
Minoritetsandele

Minoritetsinteressernes andel af resultater og egenkapitalen indgår
henholdsvis som en del af årets resultat for koncernen og som en sær-

skilt post under egenkapitalen.

Associerede virksomheder/joint ventures i kon-

cernregnskabet

Associerede virksomheder indregnes og måles i koncernregnskabet
efter den indre værdis metode hvilket indebærer at kapitalandelene
måles til den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders
opgjorte regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens regn-
skabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af

forholdsmæssige, interne fortjenester og tab.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af virksom-
hedernes resultat efter skat og forholdsmæssig eliminering af urealise-
rede, interne fortjenester og tab. På koncernens egenkapital indregnes
den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder der
er indregnet direkte på den associerede virksomheds egenkapital. Ka-
pitalandele i associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig
indre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfristede

finansielle aktiver der anses for at være en del af den samlede investe-

ring i den associerede virksomhed, nedskrives med en eventuel reste-
rende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og tjene-
steydelser samt andre tilgodehavender nedskrives alene i det omfang
de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene en hensat forpligtelse til
at dække den resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en
retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-
heds forpligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for koncer-
nens primære aktivitetsområde, udvikling og entreprise der ledes sam-
men med andre investorer (Joint Ventures), er i koncernregnskabet
indarbejdet ved en pro rata konsolidering af virksomhedernes regn-
skabsposter således at en forholdsmæssig andel svarende til deltagelsen

i virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i koncernregn-

skabet.
Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en
funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den valuta som benyt-
tes i det primære økonomiske miljø hvori den enkelte rapporterende
virksomhed opererer. Transaktioner i andre valutaer end den funktio-
nelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. Transaktioner i frem-
med valuta omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta
efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der opstår mel-
lem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i

resultatopgørelsen under finansielle poster.

Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i frem-
med valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balan-
cedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster
og —tab indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materi-
elle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige projekter og an-
dre ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med
udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens
kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi, omregnes

ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.

 

« Hisbjaitør

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

 

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), om-
regnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gennemsnitskurser
og poster i balancen (inkl. goodwill) efter balancedagens valutakurser.
Såfremt de periodiske gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de fak-
tiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske
valutakurser i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen
af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse til ba-
lancedagens valutakurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens
poster til periodiske gennemsnitskurser til balancedagens valutakur-
ser, indregnes direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve for
valutakursreguleringer. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer
der er opstået som følge af ændringer foreraget direkte på egenkapita-
len i den udenlandske rapporterende virksomhed ligeledes på egenka-
pitalen. Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i nettoin-
vesteringen, føres direkte på egenkapitalen under en særskilt reserve

for valutakursreguleringer,

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomheder/
joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta
en DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter periodiske gen-
nemsnitskurser og poster i balancen efter balancedagens valutakurser.
Kursforskelle opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders
egenkapital ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved
omregningen af resultatopgørelsens poster til periodiske gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapi-
talen under en særskilt reserve for valutakursreguleringer. Tilsvarende
indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge af ændringer
foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske rapporterende

virksomhed ligeledes på egenkapitalen.

Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved omregning
af udenlandske dattervirksomheder er i åbningsbalancen pr. 1. februar
2004 i forbindelse med koncernens overgang til regnskabsaflæggelse

efter IFRS nulstillet, således at alene valutakursdifferencer opstået

efter den 1. februar 2004 fremgår af regnskabsposten ”Reserve for

valutakursreguleringer” under egenkapitalen.
Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte finansielle in-
Strumenter som led i sikring af forretningsmæssige dispositioner
i fremmed valuta. Afledte finansielle instrumenter måles ved første
indregning til dagsværdi på afregningsdatoen og efterfølgende til
dagsværdien på balancedagen. Afledte finansielle instrumenter ind-

regnes under andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsværdien
af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resul-
tatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv

eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af frem-
tidige transaktioner, indregnes direkte på egenkapitalen, Når de sik-
rede transaktioner realiseres, indregnes de akkumulerede ændringer

som en del af kostprisen for de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter som an-
vendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske dattervirksom-
heder, indregnes direkte på egenkapitalen i det omfang der er tale
om effektiv sikring. Ved afhændelse af den pågældende udenlandske
virksomhed overføres de akkumulerede værdiændringer til resultat-

opgørelsen.

For afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingelserne
for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i

dagsværdi løbende i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Aktiebaseret incitamentsprogram

Koncernens incitamentsprogram omfatter et egenkapitalbaseret ak-

 

 

731124

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

741124

tieprogram (warrants). Det egenkapitalbaserede incitamentsprogram
måles til dagsværdien af optionerne på tildelingstidspunktet og ind-
regnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over pe-
rioden hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil

indregnes direkte på egenkapitalen.

1 forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skønnes over
antallet af optioner medarbejderne forventes at erhverve ret til. Ef-
terfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retser-
hvervede optioner således at den samlede indregning er baseret på det

faktiske antal retserhvervede optioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af Black-

Scholes formlen.

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS 18,
Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker således når

byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er op-

fyldt.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring m.v. på
vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter herfor, indtægts-

føres disse honorarindtægter løbende i takt med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse kan ad-
skilles, og den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan
vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når

alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejendomme pe-

riodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede lejekontrakter.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projekter der
afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a. direkte pro-
jektomkostninger, herunder renter i byggeperioden og et tillæg for
andel af indirekte projektomkostninger opgjort som en del af perso-
naleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedli-
geholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projektudviklingen
og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projektud-
viklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igangværende
og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektudviklingsomkost-

ninger i det omfang projekterne ikke forventes realiseret.
Værdiregulering investeringsejendomme m.v.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og tilhø-
rende afledte finansielle instrumenter indregnes i resultaropgørelsen i
regnskabsposten "Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme opgøres
som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen og
indregnes ligeledes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdire-

gulering investeringsejendomme, netto”.
Andre eksterne omkostninger

I posten "andre eksterne omkostninger” indregnes omkostninger til

administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i kon-

cernregnskabet

1 koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel
af de associerede virksomheders resultat efter skat og forholdsmæssig

eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

FE r>ER

 

 

somheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse under
finansielle indtægter i det regnskabsår hvor udbyttet deklareres. I det
omfang udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening ef-
ter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultat-
opgørelsen, men indregnes som en nedskrivning på kapitalandelens

kostpris.
Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og udgifter indeholder renteindtægter og -om-
kostninger, kursgevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed
valuta, gæld og værdipapirer samt amortisering af finansielle forplig-
telser og afledte finansielle instrumenter tilhørende investeringsejen-
domme. Herudover indgår i moderselskabets resultatopgørelse under
finansielle indtægter eventuelle udbytter fra kapitalandele i dattervirk-

somheder og associerede virksomheder, jf. ovenfor.

Skat af årets resultat

Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del der kan henføres til
årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan hen-

føres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-
mæssige værdier og skattemæssige værdier med udgangspunkt i den
planlagte anvendelse af de enkelte aktiver og forpligtelser. Udskudte
skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skat-
temæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi hvortil ak-
tivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i frem-
tidige, positive skattepligtige indkomster inden for samme juridiske
skatteenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er sand-
synligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig
indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret
vurdering vil kunne udnyttes, baseret på foreliggende budgetter og
resultarfremskrivninger for en 5-årig periode. Såfremt det vurderes at
et enkelt skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf

over resultatopgørelsen.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de
respektive lande der med balancedagens lovgivning vil være gældende
når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resul-

tatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder.
De sambeskattede selskabers samlede skat af indkomst fordeles mel-
lem de danske, sambeskattede virksomheder i forhold til disses skat-

tepligtige indkomster.

Balance

Goodwill

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncernens pen-
gestrømsfrembringende enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæg-
gelsen af pengestrømsbringende enheder følger den ledelsesmæssige
struktur og interne økonomistyring og —rapportering i koncernen.
Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforringelsestests
for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den regnskabsmæssige
værdi overstiger genindvindingsværdien. Genindvindingsværdien
opgøres som den højeste værdi af dagsværdien med fradrag af salgs-
omkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de forventede fremtidige
nettopengestrømme fra den pengestrømsfrembringende enhed som
goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en se-

parat linie i resultatopgørelsen.
Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme som besiddes for at opnå leje-
indtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved
første indregning til kostpris der omfatter ejendommens købspris og
eventuelle, direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme
måles efterfølgende til dagsværdi. Værdiansættelsen finder sted ud fra
en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme

tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkast-

751124

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

761124

graden fastsættes ejendom for ejendom. Ændringer i dagsværdien
indregnes i resultatopgørelsen under ”Værdiregulering investerings-

ejendomme, netto” i der regnskabsår hvori ændringen opstår.

Positive værdireguleringer af investeringsejendomme med fradrag af
udskudt skat føres på ”Reserve for regulering til dagsværdi” under
egenkapitalen. Ved salg af investeringsejendomme reduceres denne
reserve med det akkumulerede beløb hvormed værdireguleringer ved-

rørende den solgte investeringsejendom indgår.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kostpris med
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter
anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen

indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug.

Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid der
udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært over leje-

kontrakternes løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder må-
les i moderselskabet til kostpris. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien, nedskrives denne til lavere værdi. Kostprisen ned-
skrives endvidere i det omfang der udloddes mere i udbytte end der

samlet set er indtjent i virksomheden siden overtagelsen af denne.
Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og gælds-
breve opstået i forbindelse med salg af projekter og måles til amor-

tiseret kostpris.
Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter består af projekter inden for fast

ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede omkostninger,
herunder renter i projektperioden, og et tillæg for andel af indirekte
projektomkostninger. Der er foretaget nedskrivning til lavere værdi
hvor dette er skønnet nødvendigt idet der løbende foretages værdifor-
ringelsestests af de aktiverede beløb for at sikre ai aktiverne nedskrives
i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindings-

værdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en del af
personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt
vedligeholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projektudvik-
lingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede pro-
jektudviklingskapacitet.

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte projekter
(forward funding) fragår heri og et eventuelt negativt nettobeløb op-
gjort for hvert enkelt projekt medtages i regnskabsposten ”Modtagne

forudbetalinger fra kunder”.
Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvanligvis svarer
til nominel værdi eller en lavere nettorealisationsværdi. Nedskrivnin-
ger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte

tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen såfremt sel-
skabet har modregningsadgang og samtidig har til hensigt eller er afta-

lemæssigt forpligtet til ar realisere aktiver og forpligtelser samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte
omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgræns-

ningsposter måles i balancen til kostpris.
Værdipapirer

Værdipapirer under kortfristede aktiver består af dels af børsnoterede
og unoterede aktier der er disponible for salg, dels pantebreve med

udløb inden for et år. Værdipapirer disponible for salg måles ved før-

 

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

inge

ste indregning til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdire-
guleringer indregnes direkte på egenkapitalen og resultatføres ved salg
eller afvikling af værdipapirerne, Børsnoterede værdipapirer måles til
børskurs og ikke-børsnoterede værdipapirer måles til dagsværdi base-
ret på beregnet kapitalværdi. Egenkapitalandele der ikke handles på
et aktivt marked og hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt

pålideligt måles til kostpris. Pantebreve måles til amortiseret kostpris.
Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse
på generalforsamlingen. Udbytte som ventes udbetalt for året, vises

som en særskilt post under egenkapitalen.

Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenkapitalen
under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes vederlag herfor
tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annul-
lering af egne aktier reducerer selskabskapitalen og forøger overført
resultar, Udb

ne aktier indregnes direkte

AKT cregne

under overført resultat.
Reserve for regulering til dagsværdi

Reserve for regulering til dagsværdi af investeringsaktiver opgøres
som nettoopskrivning af investeringsejendomme efter afsættelse af
eventuel udskudt skat. Reserven formindskes eller opløses, hvis de
opregulerede aktiver afhændes eller udgår af driften, reguleres til la-
vere dagsværdi, reguleres som følge af ændrede skatteforpligtelser eller

tilbageføres på grund af ændrede regnskabsmæssige skøn.
Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begivenheder
før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt at der må afgives økonomiske fordele for at indfri

forpligtelsen.

I posten indgår bl.a.

+  Hensættelser til dækning af lejegarantier. Hensættelsen er fore-

taget på baggrund af erfaringer med lejegarantier og efter en
individuel vurdering af de enkelte lejemål. Hensættelsesbeløbet
indtægtsføres over løbetiden for garantierne.

«+ Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v. i det om-
fang koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække
den pågældende virksomheds forpligtelser.

+  Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede pro-
jekter opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidli-

gere projekter.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostnin-
ger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne.
Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret

som langfristede forpligtelser.
Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunktet for
, svarende til det modtagne provenu efter
fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles
finansielle gældsforpligtelser til amortiseret kostpris således at forskel-

len mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatop-

gørelsen som en renteomkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris

der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indregnes line-

ært i resultatopgørelsen over leasingperioden.

Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periode-

afgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og koncernen

præsenteres efter den indirekte metode med udgangspunkt i ordinært

BROD velsmag ASS

771124

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

781124

resultat før finansiering og viser pengestrømme fra drifts-, investe-
rings- og finansieringsaktiviteterne samt likvide beholdninger ved

regnskabsårets begyndelse og slutning.

Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet regule-
ret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i driftskapital, fratruk-
ket den i regnskabsåret betalte selskabsskat. Pengestrømme til inve-
steringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af
virksomheder, materielle og andre langfristede aktiver. Pengestrømme
fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moderselskabets aktie-
kapital og omkostninger forbundet hermed, optagelse og indfrielse
af lån, afdrag i øvrigt på langfristet finansiering samt udbetaling af
udbytte.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget omreg-
ning af primobalancer og pengestrømme i fremmed valuta til balan-
cedagens kurser. Herved elimineres valutakursdifferencernes effekt på
periodens bevægelser og pengestrømme. Betalte renter vises særskilt,
og periodens projektrenter er således ikke indeholdt i likviditetsfor-
skydning fra projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan
således ikke udledes direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender på de-

poneringskonti.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært segment) og
forretningssegmenter (sekundært segment). Segmentoplysningerne

følger koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.

Segmentindtægter og —omkostninger samt segmentaktiver og —for-
pligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til det enkelte
segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på
et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært akti-
ver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger der er forbundet

med koncernens administrative funktioner, indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver

samt kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder.

Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som direkte
kan henføres til driften i segmentet, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgodeha-

vender, periodeafgrænsningsposter samt likvide beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan henføres
til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tje-

nesteydelser, gæld til kreditinstitutter, ansvarligt obligationslån, anden

gæld og lign.

 

rage ar res Ek BrSE ERNE arrene sr rs PE sn.

 

Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforretning

Overskudsgrad:

Soliditetsgrad (egenkapital):

Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital):

Indre værdi:

Resultat pr. aktie:

Udvandet resultat pr. aktie:

Udbytte pr. aktie:

bed an RNVNNDER neuer,

der

Resultat til analyseformål x 100

 

Gennemsnitlig egenkapital ekskl. minoritetsandele

Resultat af primær drift x 100

 

 

 

 

 

 

 

 

Nettoomsærning

Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100

 

 

 

 

 

 

 

 

Passiver i alt

Egenkapital inkl. minoritetsandele med tillæg af ansvarlige lån x 100

 

Passiver i alt

Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Antal aktier

Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb incl. udestående aktieoptioners gennemsnitlige

udvandingseffekt

Moderselskabets udbytte pr. aktie

 
 

791124

 

REE

Resultatopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07

ere er TT rr

 

Beløb i mio. DKK Note 2006/07 2005/06
Nertoomsætning 3 2.719,1 1.623,3
Eksterne direkte projektomkostninger -2.206,2 -1.401,4
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 14 111,0 157,1
Bruttoresultat 623,9 379,0
Andre eksterne omkostninger Å -47,7 -53,4
Personaleomkostninger 5 -102,2 -90,7
I alt -149,9 -144,1
Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger 474,0 234,9
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver -11,5 -10,0
Ordinært resultat før finansiering 462,5 224,9
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 7 -0,5 -2,6
Finansielle indtægter 9 86,6 92,6
Finansielle omkostninger 10 -212,9 -270,3
I alt -126,8 -180,3
Resultat før skat 335,7 44,6
Skar af årets resultat 11 -37,2 28,0
Årets resultat 298,5 72,6
Fordeles således

Aktionærer i TK Development AIS 249,4 28,3
Minoritetsandele 49,1 44,3
Årets resultat 298,5 72,6
Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20 12 8,9 2,0
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20 12 8,9 2,0

80/124 FRRNENEENE SER ES

 

 

 

 

 

Balance for TK Development koncernen pr. 31. januar 2007

 

Beløb i mio. DKK

AKTIVER
Langfristede aktiver

Goodwill
Immaterielle aktiver

Investeringsejendomme
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Materielle aktiver

Kapitalandele i associerede virksomheder
Andre værdipapirer og kapitalandele
Udskudte skatteaktiver

Andre langfristede aktiver

Langfristede aktiver i alt

Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Tilgodehavender hos associerede virksomheder
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender i alt

Værdipapirer

Likvide beholdninger

Kortfristede aktiver i alt

AKTIVER

Note

13

14
15

16

17

18

19

20
21

31.1.2007

29,1
29,1

533,7
18,0
551,7

26,9
31,1
291,0
349,0

929,8

1.491,1

401,4
1,0
231,5
8,3
642,2

21,6
601,1
2.756,0

3.685,8

31.1.2006

29,1
29,1

761,6
25,6
787,2

25,5
53,4
269,3
348,2

1.164,5

2.260,4

594,8

-
101,7

241,1
8,7
946,3

4,1
363,8
3.574,6

4.739,1

81/124

 

 

 

82/124

Balance for TK Development koncernen pr. 31. januar 2007

 

Beløb i mio. DKK

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital

Reserve for regulering til dagsværdi
Reserve for valutakursreguleringer
Overført resultat

Aktionærernes andel af egenkapitalen

Minoritetsandele
Egenkapital i alt
Forpligtelser

Ansvarlig lånekapital
Kreditinstitutter

Hensatte forpligtelser
Gældsbrev

Udskudte skatteforpligtelser
Langfristede forpligtelser i alt

Ansvarligt obligationslån
Kreditinstitutter

Leverandørgæld

Modtagne forudbetalinger fra kunder
Selskabsskat

Hensatte forpligtelser

Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt

Forpligtelser i alt

PASSIVER

Note

22

23
24
25

27

23
24

25
28

31.1.2007

560,9
133,5
23,6
435,7
1.153,7

137,2

1.290,9

0,0
279,6
50,9
0,0
59,9
390,4

0,0
1.500,3
269,6
41,7
41,6
17,8
129,6
3,9
2.004,5

2.394,9

3.685,8

31.1.2006

560,9
165,5

21,9
150,8
899,1

87,6

986,7

12,4
457,4
38,3
3,1
38,6
549,8

494,4
2.133,6
277,9
35,5
36,5
25,1
190,0
9,6
3.202,6

3.752,4

4.739,1

 

ireren. olim

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07

 

 

RDS TUD TEAM gg 400 eggs Ek legs RENS Enns sk DM neger

Beløb i mio. DKK

Egenkapital pr. 1. februar 2005
Effekt af ændring af anvendt regnskabspraksis IAS 21
Egenkapital pr. 1. februar 2005 efter praksisændring

Årets resultat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser
Totalindkomst

Aktiebaserer aflønning (warrants)
Kapitalforhøjelse

Omkostninger ved kapitalforhøjelse

Salg af tegningsretter i fbm. kapitalforhøjelse

Egenkapitalbevægelser 2005/06
Egenkapital pr. 31. januar 2006
Årets resultat

Afgang i forbindelse salg

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder

Udskudi skar af årets egenkapitalbevægelser

Totalindkomst

Aktiebaseret aflønning (warrants)
Salg af egne aktier

Egenkapitalbevægelser 2006/07

Egenkapital pr. 31. januar 2007

Aktiekapital

280,4
0,0
280,4

0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
280,5
0,0
0,0

280,5
560,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
0,0

0,0

560,9

Reserve for
regulering
til

dagsværdi

8,4
0,0
8,4

157,1
0,0
0,0

157,1

0,0
0,0
0,0
0,0

157,1
165,5
111,0
-143,0
0,0
0,0
-32,0

0,0
0,0

-32,0

133,5

Reserve for
valutakurs-

reguleringer

3,6
-1,0
2,6

0,0
24,7
-5,4
19,3

0,0
0,0
0,0
0,0

19,3
21,9
0,0
0,0
0,2
1,5
1,7

0,0
0,0

1,7

23,6

Overført
resultat

18,4
1,0
19,4

-128,8
0,0
0,0

-128,8

0,2
280,4
-20,8
0,4

131,4
150,8
138,4
143,0

0,0

0,0
281,4

1,9
1,6

284,9

435,7

 

I alt

310,8
0,0
310,8

28,3
24,7
-5,4
47,6

0,2
560,9
-20,8

0,4

588,3
899,1
249,4

0,0
0,2

1,5
251,1

1,9
1,6

254,6

1.153,7

Minoritets
andele

32,9
0,0
32,9

44,3

9,4
-1,7
52,0

0,0
2,7
0,0
0,0

54,7

87,6

49,1
0,0

0,4

0,0
49,5

0,1
0,0

49,6

137,2

Egenkapital
i alt

343,7
0,0
343,7

72,6
34,1
-7,1
99,6

0,2
563,6
-20,8
0,4
643,0
986,7
298,5
0,0
0,6
1,5
300,6

2,0
1,6

304,2

1.290,9

83/124

 

 

 

 

Pengestrømsopgørelse for TK Development koncernen for 2006/07

 

 

84/124

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06
Resultat før finansiering 462,5 224,9
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme -111,0 -157,1
Afskrivninger 11,2 8,2
Hensatte forpligtelser 3,8 9,9
Kursreguleringer 3,8 -26,0
Ændringer i investeringer i projekter m.v. 786,5 570,4
Ændringer i tilgodehavender 302,4 157,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -29,2 -38,5
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 1.430,0 749,5
Betalte renter m.v. -231,9 -271,4
Modtagne renter m.v. 50,6 58,4
Betalt selskabsskat -28,8 -30,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet 1.219,9 506,1
Investeringer i materielle anlægsaktiver -3,0 4,4
Investeringer i investeringsejendomme 338,5 4,8
Køb af værdipapirer og kapitalandele -2,4 -17,4
Salg af egne tegningsretter 0,0 0,4
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 333,1 -26,2
Afdrag ansvarlig lånekapital -506,8 -272,0
Afdrag langfristet finansiering -212,2 -21,8
Optagelse af langfristet finansiering 31,3 0,0
Optagelse af projektfinansiering 487,7 412,7
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -1.117,6 -1.315,7
Kapitalforhøjelse 0,0 560,9
Emissionsomkostninger 0,0 -20,8
Salg af egne aktier 1,6 0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -1.316,0 -656,8
Årets pengestrøm 237,0 -176,9
Likvider, primo 363,8 533,7
Kursregulering af likvider 0,3 7,0
Likvider ultimo 601,1 363,8

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger, som
koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 454,0 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

 

Se oaser broren nerne ennen ever

 

Indholdsfortegnelse noter - koncernen

 

 

 

Note 1.
Note 2.
Note 3.
Note 4.
Note 5.
Note 6.
Note 7.
Note 8.
Note 9.
Note 10.
Note 11

Note 12.
Note 13.
Note 14.
Note 15.
Note 16.
Note 17.
Note 18.
Note 19.
Note 20.
Note 21.
Note 22.
Note 23.
Note 24.
Note 25.
Note 26.
Note 27.
Note 28.
Note 29.
Note 30.
Note 31.
Note 32.

Note 33

Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Segmentoplysninger for koncernen
Nettoomsætning

Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger

Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Kapitalandele i associerede virksomheder
Kapitalandele i Joint Ventures

Finansielle indtægter

. Finansielle omkostninger

. Skat

Resultat pr. aktie

Goodwill

Investeringsejendomme

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Andre værdipapirer og kapitalandele

Udskudt skatteaktiv

Igangværende og færdige projekter
lilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Værdipapirer

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån
Gæld til kreditinstitutter

Hensatte forpligtelser

Operationelle leasingkontrakter

Udskudte skatteforpligtelser

Anden gæld

Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Transaktioner med nærtstående parter
Begivenheder efter balancedagen

. Ny regnskabsregulering

86
87
88
88
89
90
90
91
91
91
92
92
93

95
95
96
9%
97
97
97
98
98
99
100
100
101
101
102
103
104
104
104

85/124

 

 

 

'TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

86/124

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de
forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og
vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:

Indregning af omsætning
Som anført under regnskabspraksis vedrørende solgte projekter som indeholder flere delleverancer og disse kan adskilles og den økonomiske virkning af

hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt. Ledelsen
foretager i den forbindelse vurdering af hvorvidt de enkelte delleverancer i et solgt projekt kan adskilles og vurderes særskilt.

Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor de forventede

fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan
værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2007.

Igangværende og færdige projekter
Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt,
herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det

forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.

Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag.

Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2007. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og
resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2007 DKK 291,0 mio.

Goodwill

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwilibeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder,
hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte
pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede
goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2007 .DKK 29,1 mio.

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 55 i nærværende årsrapport.

men

 

ed

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

ger

 

Beløb i mio. DKK

Note 2. Segmentoplysninger for koncernen
Primært segment 2006/07

Nettoomsætning

Værdiregulering investeringsejendomme, netto
Resultat associerede virksomheder

Ordinært resultat før finansiering
Kapitalandele i associerede virksomheder
Segmentaktiver

Segmentforpligtelser

Anlægsinvesteringer

Afskrivninger

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger

Primært segment 2005/06

Nettoomsætning

Værdiregulering investeringsejendomme, netto
Resultat associerede virksomheder

Ordinært resultat før finansiering
Kapitalandele i associerede virksomheder
Segmentaktiver

Segmentforpligtelser

Anlægsinvesteringer

Afskrivninger

Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger

Nordeuropa

1.953,8

1,3

156,9
26,7
2.173,6
2.003,7

5,5

931,6

-39,9
25,5
3.010,9
3.145,3
5,1

7,3

116,5

 

Central-
europa

765,3

109,7

0,5

305,6

0,2

1.212,8

316,3

1,7

EN
CA

691,7

155,0

0,0

264,8

0,0

1.450,8

522,6

1,8

2,7

25,9

Ikke fordelt

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

299,4

74,9

0,0

&
>

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

277,4

84,5

0,0

0,0

0,0

I alt

2.719,1

111,0

26,9

3.685,8

2.394,9

7,2

25,5

4.739,1

3.752,4

6,9

10,0

142,4

87/124

 

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

 

Beløb i mio DKK

Note 2. Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

 

. Segment- Ikke
Butik Kontor mix fordelt I alt
Sekundært segment 2006/07
Nettoomsætning 1.544,6 320,3 854,2 0,0 2.719,1 |
Segmentaktiver 920,6 126,8 1.610,4 1.028,0 3.685,8
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 7,2 7,2
Sekundært segment 2005/06
Nettoomsætning 1.077,1 280,2 266,0 0,0 1.623,3
Segmentaktiver 1.163,0 344,7 2.350,2 881,2 4.739,1
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 6,9 6,9
2006/07 2005/06
Note 3. Nettoomsætning
Salg af projekter og ejendomme 2.610,0 1.484,7
Lejeindtægter 73,0 96,3
Salg af tjenesteydelser 36,1 42,3
Nettoomsætning i alt 2.719,1 1.623,3
(
Note 4. Andre eksterne omkostninger
f
Administrationsomkostninger 33,5 35,7
Lokaleomkostninger 10,5 14,4 (
Bilomkostninger 3,7 3,3
4
Andre eksterne omkostninger i alt 47,7 53,4
4

88/4 tee en tee der ER Des lor WS

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06

Note 5. Personaleomkostninger

Honorar til bestyrelse 1,8 1,8
Gager til moderselskabets direktion 8,1 6,3
Fastholdelsesbonus direktion 1,7 0,3
Fastholdelsesbonus øvrige medarbejdere 0,5 0,0
Omkostninger til social sikring 8,3 7,2
Omkostninger til incentive program, direktion 0,7 0,0
Omkostninger til incentive program, øvrige medarbejdere 1,3 0,2
Øvrige gager og personaleomkostninger 79,8 74,9
Personaleomkostninger i alt 102,2 90,7
Gennemsnitligt antal ansatte 190 195
Antal ansatte ultimo 143 212

Direktionen er omfattet af en fastholdelsesbonus, der periodiseres over aftaleperioden.
De aktiebaserede incitamentsprogrammer er nærmere beskrevet i ledelsesberetningen.
Aktiebaseret aflønning - incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk aktier

a DKK 20. Efterfølgende er 122.000 stk bortfaldet, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 704.000 stk aktive warrants.
De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

” … efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)

" efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2003/10 (ca. fra 30. september 2009)

" … efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte udgør er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue
og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af optionerne er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregner til DKK 6,7 mio. ved
anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en

forventet fremtidig volatiliter på 30% og et renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at optionerne udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 464.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

sabport J00G2 for ORK Dieelopsnenr AN

89/124

 

 

 

'TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

90/124

Beløb i mio. DKK
Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

Samlet honorar Deloitte
Samlet honorar Nielsen & Christensen

Honorarer i alt

Honorarer kan specificeres således:
Revision Deloitte

Revision Nielsen & Christensen

Andre ydelser, herunder skat og moms, Deloitte
Andre ydelser, herunder skat og moms, Nielsen & Christensen

Note 7. Kapitalandele i associerede virksomheder
Kostpris pr. 1. februar

Årets tilgang

Kapitalindskud

Årets afgang

Kostpris pr. 31. januar

Op- og nedskrivninger 1. februar

Årets resultat efter skat

Nedskrivninger

Udlodning

Op- og nedskrivninger pr. 31. januar

Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

2006/07

2,7
2,6

5,3

1,6
0,7
1,1
1,9

22,8
0,0
0,6
0,0

23,4
-3,2
-0,5
0,0
0,0
-3,7

7,2

26,9

2005/06

6,1
3,7

9,8

2,6
0,9
3,5
2,8

22,5
0,0
0,3
0,0

22,8
-0,6
-2,6

0,0
0,0

5,9

25,5

For en oversigt over associerede virksomheder, der måles i koncernens balance efter den indre værdis metode henvises til koncernoversigten side 105.

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:
Omsætning

Årets resultat

Aktiver

Forpligtelser

Koncernens andel af årets resultat

Koncernens andel af egenkapital

17,7

-2,9

97,9

40,0

-0,5

21,5

 

 

 

PE RE HR RE usus lerne nere

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06

Note 8. Kapitalandele i Joint Ventures

For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises til koncernoversigten side 105, hvoraf den
regnskabsmæssige behandling i koncernregnskabet af hvet enkelt selskab fremgår.

Omsætning 187,3 76,7
Omkostninger -134,0 -22,3
Kortfristede aktiver 513,8 692,8
Langfristede aktiver 132,9 145,9
Kortfristede forpligtelser 329,7 458,1
Langfristede forpligtelser 117,2 118,0

Note 9. Finansielle indtægter

 

Renter, likvider og værdipapirer m.v. 12,1 8,8
Renteindtægter fra Joint Ventures 12,2 12,5
Renteindtægter fra Associerede virksomheder 19,3 29,5
Valutakursgevinster 3,4 5,7
Kursgevinst på solgte korte værdipapirer 0,4 0,0
Aktieavance 0,4 0,5
Øvrige finansieringsindtægter 38,8 35,6
Finansielle indtægter i alt 86,6 92,6

Note 10. Finansielle omkostninger

Renteomkostninger kreditinstitutter 111,1 133,7
Renteomkostninger til Joint Ventures 21,1 33,0
Renteomkostninger ansvarlige lån 79,0 92,4
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 6,8 9,2
Øvrige finansieringsomkostninger 11,8 28,4
Finansiering vedr. igangværende projekter -16,9 -26,4
Finansielle omkostninger i alt 212,9 270,3

 

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på6-8%.

Vesrapport NHH je DK Developruvnt ER 91/124

 

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

92/124

LEE

Beløb i mio. DKK
Note 11. Skat

Aktuel selskabsskat
Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår
Ændring i udskudt skat

Skat af årets resultat
Skat af årets resultat kan forklares således:

Dansk skatteprocent

Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder

Regulering vedrørende tidligere regnskabsår

Skatteaffekt af:

Ikke-skattepligtige indtægter

Ændring af skattesats

Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskud i udenlandske dattervirksomheder
Andet

Skat af årets resultat

Note 12. Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20
Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20 - hidtidig praksis ”

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20 - hidtidig praksis ”

Årets resultat
Minoriteternes andel af koncernresultatet
Aktionærernes andel af årets resultat

Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 antal stk.
Gennemsnitligt antal egne aktier a nom. DKK 20 antal stk.
Gennemsnitligt antal aktier i omløb antal stk.

2006/07

36,8
0,3
0,1

37,2

94,0
-1,8
0,3

-53,5
0,0

0,0
-1,8

37,2

8,9
8,8

8,9
8,8

298,5
49,1
249,4

28.043.810
-5,596
28.038.214

2005/06

32,5
0,0
-60,5

-28,0

12,5
-10,7
-19,5

-46,6
18,4

18,5
-0,6

-28,0

2,0
2,7

2,0
2,7

72,6
44,3
28,3

14.216.654
-23.080
14.193.574

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret ikke overstiger

tegningskursen i det første vindue.

D.v.s. at de udestående warrants er "out-of-the-money" og er derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb. De udestående

warrants kan på længere sigt have en effekt på resultat pr. aktie.

+ Der henvises til afsnittet om ændring i regnskabspraksis i Anvendt regnskabspraksis side 70.

 

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 13. Goodwill

Kostpris pr. 1. februar 43,6 43,6
Tilgang 0,0 0,0
Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 43,6 43,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 29,1 29,1

j Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa.

 

Ledelsen har pr. 31. januar 2007 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.

Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for
regnskabsårene 2007/08 til 2009/10 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.

Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

Note 14. Investeringsejendomme

 

Kostpris pr. 1. februar 596,1 590,3
Valutakursreguleringer primo -0,3 1,0
Omkostninger til forbedringer 0,2 4,8
Afgang -195,8 0,0
Kostpris pr. 31. januar 400,2 596,1
Opskrivninger pr. 1. februar 232,2 77,2
Årets opskrivninger 109,7 155,0
Tilbageførte opskrivninger ved afgang -143,0 0,0
Opskrivninger pr. 31. januar 198,9 232,2
Nedskrivninger pr. 1. februar 66,7 68,8
Tilbageførte nedskrivninger -1,3 -2,1
Nedskrivninger pr. 31. januar 65,4 66,7
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 133,5 165,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 533,7 761,6

serppert 20000 beg DK OD he clopangnt Ås 93/124

 

 

 

'TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

94/124

Beløb i mio. DKK
Note 14. Investeringsejendomme (fortsat)
Fordeles således:

Centraleuropæiske investeringsejendomme

Tyske investeringsejendomme

I alt

Op- og nedskrivninger investeringsejendomme
Værdireguleringer investeringsejendomme i alt, netto
Lejeindtægter, investeringsejendomme

Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer

Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer

Nettoindtægter fra investeringsejendomme

Investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandel
Shopping Center Futurum, Ostrava Tjekkiet 20%
Mulrifunctional Center Futurm, Hradec Krålové Tjekkiet 20%
Shopping Center Hanå, Olomouc Tjekkiet 20%
Lidescheid/Berlin Tyskland 100%

Afkastkrav
7,0%
7,0%
7,0%
6,0%

31.1.2007

304,2
229,5

533,7
133,5
133,5
35,4
-2,8
-0,5
32,1
Ansk.år
2000
2000

2002
1994-1998

31.1.2006

533,1
228,5

761,6
165,5
165,5
46,2
-7,å
-0,8
38,0
Kvm.
23.600
18.300

10.100
26.000

De 3 tjekkiske investeringsejendomme er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performancebestemt andel

af værdireguleringer på en del af ejendommene. Dette indgår i den bogførte værdi pr. 31. januar 2007.

Værdiansættelsen af investeringsejendommene finder sted ud fra en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres
til nutidsværdi ud fra ovennævnte afkastsgrader. Der henvises endvidere til yderligere beskrivelse under ledelsesberetningen side 37.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.

Som et led i udviklingen af det samlede område er der indgået aftale med GE/Heitman omkring en ca. 3.000 kvm udvidelse af shoppingcentret
Futurum Ostrava, hvor TK Dvelopment A/S” datterselskab Euro Mall Holding A/S skal forestå udvikling og gennemførelse af projektet. Byggestart

påregnes i foråret 2007 med åbning ultimo 2007.

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007  31.1.2006

Note 15. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Kostpris pr. 1. februar 61,7 64,8
Kursregulering af anskaffelsessum primo 0,1 2,5
Tilgang 7,2 6,9
Afgang -7,7 -12,5
Kostpris pr. 31. januar 61,3 61,7
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 36,1 35,5
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo -0,2 0,8
Årets af- og nedskrivninger 10,9 VÆ
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -3,5 -8,1
| Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 43,3 36,1
j Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 18,0 25,6
g g

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.

Note 16. Andre værdipapirer og kapitalandele

 

Kostpris pr. 1. februar 68,4 39,5
Årets tilgang 1,9 34,8
Årets afgang -24,2 -5,9
Kostpris pr. 31. januar 46,1 68,4
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -13,2
Årets op- og nedskrivninger 0,0 -1,8
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 31,1 53,4

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.

95/124

 

 

 

'TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

96/124

Beløb i mio. DKK

Note 17. Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar
Ændring i skatteprocent

Årets tilgang

Årets afgang

Skat af egenkapitalbevægelser
Valutakursreguleringer

Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar

Værdiregulering pr. 1. februar
Årets værdiregulering

Værdireguleringer pr. 31. januar
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar
Udskudt skatteaktiv vedrører:

Materielle aktiver

Andre langfristede aktiver
Kortfristede aktiver

Hensatte forpligtelser

Værdi af skattemæssig underskud
Nedskrivning af skatteaktiv

I alt

31.1.2007

319,5
0,0
62,8
-34,3
1,5
-0,4

349,1

-50,2
7,9

58,1

291,0

-1,5
0,0
80,6
29,7
240,3
-58,1

291,0

31.1.2006

271,5
-20,1
65,3
0,0
2,1
0,7

319,5

-40,1
-10,1

-50,2

269,3

-2,9
1,3
46,7
22,3
252,1
-50,2

269,3

Nedskrivning af skatteaktiv vedrører væsentligst danske skattemæssige underskud hvorpå der ikke er udløbsdato. Der henvises i øvrigt til afsnit under

regnskabsberetningen.

Note 18. Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v.
Aktiverede renter m.v.

Modtagne a'conto betalinger

Nedskrivninger

Igangværende og færdige projekter i alt

2.149,1
268,0
-590,4
-335,6

1.491,1

2.924,0
409,6
-638,1
-435,1

2.260,4

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

)

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007

Note 19. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 27,7
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser før modregning af finansielle gældsforpligtelser 406,2
Modregning af finansielle gældsforpligtelser -32,5
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 401,4

31.1.2006

10,2
691,9
-107,3

594,8

Eventuel nedskrivning foretages til nertorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodehavenderne forventes

at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi.

Note 20. Værdipapirer

Noterede værdipapapirer 0,1
Unoterede værdipapirer 21,5
Værdipapirer i alt 21,6

Noterede værdipapirer består af aktier og obligationer noteret på Københavns Fondsbørs og er optaget til statusdagens kurs.

Unoterede værdipapirer indeholder pantebreve der er optaget ved første indregning til kostpris og efterfølgende amortiseret kost.

Note 21. Likvide beholdninger

Frie likvider 147,1
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 888,6
Modregning af finansielle forpligtelser -434,6
Likvide beholdninger i alt 601,1

0,1
4,0

4,1

100,6
443,4
-180,2

363,8

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.

rapport Jo” deg OR Dussdlopinene AJ

97/124

 

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

 

98/124

Beløb i mio. DKK

Note 22. Aktiekapital

Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.

Bestyrelsen blev på ektraordinær generalforsamling bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til nominelt DKK 18,2 mio
(910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har tildelt warrants til direktion og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til tegning af 826.000 stk.

aktier a DKK 20, hvoraf der ved regnskabsårets udgang var 704.000 stk. aktive.

For nærmere beskrivelse af tildelingen samr udnyttelse m.v. henvises til afsnit under aktionærforhold.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

2002/03
2003/04
2004/05
2005/06
2006/07

Antal stk. i tusinder

Ændringer

0,0
0,0
0,0
14.021,9
0,0

Ultimo

14.021,9
14.021,9
14.021,9
28.043,8
28.043,8

Nominel værdi (DKK mio)
Ændringer Ultimo
0,0 280,4

0,0 280,4

0,0 280,4

280,4 560,9

280,4 560,9

1 forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købr aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner.
Selskabet har solgt de resterende egne aktier i regnskabsåret til en samlet salgssum på DKK 1,6 mio., da det ikke er selskabets politik at eje egne

aktier.
Antal stk.

Egne aktier 2006/07 2005/06
1. februar 22.382 30.757
Anvendt i forbindelse med udnyttelse af aktieoptioner 0 8.375
Udvanding i forbindelse med kapitalforhøjelse 0 0
Salg af egne aktier -22.382 0
31. januar 0 22.382

Note 23. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån
Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån er indregnet således i balancen:
Langfristede ansvarligt obligationslån

Langfristede ansvarlig lånekapital

Kortfristede ansvarligt obligationslån

I alt dagsværdi

I alt nominel værdi

Nominel værdi (DKK mio)

2006/07
0,4

0,0

0,0

-0,4

0,0

2005/06
0,6

-0,2

0,0

0,0

0,4

% af aktiekapital
2006/07 2005/06
0,08% 0,22%
0,00% -0,06%
0,00% -0,08%
-0,08% 0,00%
0,00% 0,08%
31.1.2007 31.1.2006
0,0 0,0
0,0 12,4
0,0 494,4
0,0 506,8
0,0 509,2

Det ansvarlige obligationslån blev forrentet med 10,8 - 15,0%. Den ansvarlige lånekapital forrentedes med en andel af et eventuelt nettooverskud i

forbindelse med salg af aktier.

Ansvarlig lånekapital samt det ansvarlige obligationslån er indfriet i regnskabsåret.

eden Eee Re ERE EET,

 

RR AR RR BR Ree ER eee AR mane ER mmm slidt. sl,

mmm ERR nn Re

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

- Øg genrerne, Rg ørn di hje snedig En igjastg Ht, jur EMNE pr skel nl egene tå Sr

Beløb i mio. DKK

Note 24. Gæld til kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:

langfristede gældsforpligtelser

Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger

Gæld til kreditinstitutter i alt

Modregning i aktiver:
Tilgodehavender
Likvide beholdninger

Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra sal
selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpli

Dagsværdi

Regnskabsmæssig værdi

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

Lån Udløb
Realkredit DKK 2023
Bank DKK 2007-2008
Bank SEK 2007-2008
Bank PLN 2009
Bank EUR 2007-2012

Fast/-
variabel

variabel
variabel
variabel
variabel

variabel

Effektiv rente

2006/07 2005/06

% %
2-3% 2-3%
3-7% 3-7%
3-5% 3-5%
5-7% -
3-7% 3-7%

Regnskabsmæssig værdi
2006/07 2005/06
3,7 3,9
1.348,7 1.888,0
6,6 102,8
30,4 0,0
390,5 596,3
1.779,9 2.591,0

31.1.2007

279,6
1.967,4

2.247,0

-32,5
-434,6

1.779,9

31.1.2006

457,4
2.421,1

2.878,5

-107,3

-180,2

2.591,0

g af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang
gtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.

1.779,9 2.591,0
1.779,9 2.591,0
Dagsværdi
2006/07 2005/06
3,7 3,9
1.348,7 1.888,0
6,6 102,8
30,4 0,0
390,5 596,3
1.779,9 2.591,0

99/124

 

rr tern etor arier skete Kenn ike skr rn apr kt sene DR en ER ERE ERE EDER En:

 

 

 

TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

 

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007  31.1.2006

Note 25. Hensatte forpligtelser

Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 34,9 25,5
Anvendt i året -11,2 -13,5
Tilbageførte lejegarantier -1,7 0,0
Hensat for året 26,0 22,9
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 48,0 34,9
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 28,5 25,8
Anvendt i året -4,1 2,3
Tilbageførte hensættelser -5,1 0,0
Hensat for året 1,4 0,4
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 20,7 28,5
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 68,7 63,4

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

0-1 år 17,8 25,1
1-5 år 50,9 38,3
> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 68,7 63,4

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de
enkelte lejemål. Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for garantierne.

Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere
projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.

Note 26. Operationelle leasingkontrakter

For årenen 2006-2010 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel.
Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte
periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år. De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig Inden for 1 år 8,4 76

således. ? >
Inden for 1 - 5 år 11,1 17,1
Efter 5 år 0,0 0,0

100/124 Sk Da ygdhemim gr Å NS

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006

Note 27. Udskudte skatteforpligtelser

Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 38,6 55,1
Ændring i skatteprocent 0,0 -1,7
Årets tilgang 30,5 0,0
Årets afgang -9,9 714,5
Valutakursreguleringer 0,7 -0,3
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 59,9 38,6

Udskudte skatteforpligtelser vedrører:

Materielle aktiver -0,3 28,9
Kortfristede aktiver 41,6 22,7
Hensatte forpligtelser 23,8 -7,4
Værdi af skattemæssige underskud -5,2 -5,6
I alt 59,9 38,6
Note 28. Anden gæld

Skyldig løn, A-skat, Sociale bidrag, feriepenge m.v, 4,3 5,2
Feriepengeforpligtelser o.l. 6,6 6,1
Projektrelaterede skyldige omkostiringer 51,6 106,0
Andre skyldige omkostninger 67,1 72,7
Anden gæld i alt 129,6 190,0

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt
andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser Tepræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret
til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

Måppert 200607 Hø DL ny hibsevne 101/124

102/124

 
  
 
   

"TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006

Note 29. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver
Vedrørende eventualaktiv i form af ikke indregnet udskudt skatteaktiv henvises til note 17.

Koncernen er part i en retsag hvor koncernen har vundet en sag om en uopfyldt lejekontrakt. Den dømte ankede sagen, men har efter
regnskabsafslutningen tilbudt at forlige sagen.

Forligsstørrelsen forventes at udgøre Ca. DKK 5 mio. Koncernen har ikke indregnet dette eventualaktiv i balancen pr. statusdagen.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

Kaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder 5,1 0,0
Kaution og garantiforpligtelse for Joint Ventures 28,5 28,5
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 61,4 67,3
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 856,6 1.979,4
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og

materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 999,5 1.252,7

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder og for Joint Ventures udgør de maksimale beløb.

Efterfølgende tal i parentes er sammenligningstal for 2005/06

Øvrige kautioner og garantifospligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte
beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 1.491,1 mio. (DKK 17.260,4 mio.) hvoraf DKK 856,6 mio. (DKK 1.979,4 mio.) er stiller til sikkerhed
for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti M.V.» tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 999,5 mio (DKK 1.252,7 mio). består af afgivet
sikkerhed i tilgodehavender DKK 117,8 mio (DKK 470,5 mio) sikringskonti, værdipapirer M.v. DKK 295,3 mio. (DKK 210,2 mio.), pantebreve
DKK 52,7 mio. (DKK 35,9 mio.) og investeringsejendomme DKK 533,7 mio. (DKK 536,1 mio.)

Koncernen har pr. 31. januar 2007 en forpligtelse til senest pr. 1. april 2007 at overtage en ejendomsportefølje på i alt DKK 141,3 mio. Efter
regnskabsårets udløb har koncernen overtaget ejendomme for DKK 90,5 mio. og den resterende forpligtelse er ophørt.

Koncernen har pr. 31. januar 2007 via et Joint Venture selskab en forpligtelse til at overtage p-kælder anlæg efter færdigopførelse på DKK 29,0 mio.
Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kaurionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbej der
kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister Og retssager. Eventuelle negative udfald af verserende sager forventes ikke at have væsentlig
betydning for vurdering af koncernens finansielle stilling.

 

 

 

ER

   

Note 30. Valuta, rente- og kreditrisici Samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

For at minimere valuta risikoen på koncernens indtjening optages de enkelte Projekters finansiering som hovedregel i samme valuta som
faktureringen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgåes Entreprisekontrakterne som hovedregel i projekterne faktureringsvaluta, I enkelte tilfælde
hvor entreprisekontrakten med fordel aftales ; anden valuta end Projektets faktureringsvalura, indgås typisk en ferminsforretning til afdækning af
valutarisikoen.

Der er ingen terminskontrakter pr. 31, januar 2007.

Renterisici

Beløb i mio. DKK,

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
2006/07 0-1 år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,6 24,5 0,0 3i,i 3-8%
Værdipapirer 21,6 0,0 0,0 21,6 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 401,4 0,0 0,0 401,4 0%
Andre tilgodehavender 231,5 0,0 0,0 231,5 0%
Indeståender hos kreditinstitutter 601,1 0,0 0,0 601,1 2-4%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 1,0 0,0 0,0 1,0 6-8%
Leverandørgæld -269,6 0,0 0,0 -269,6 0%
Anden gæld -129,6 0,0 0,0 -129,6 0%
Gæld til kreditinstitutter -1.500,3 -83,5 -196,1 -1.779,9 4-8%
I alt pr. 31. Januar 2007 -636,3 -59,0 -196,1 "891,4

2005/06

Andre værdipapirer og kapitalandele 0,0 53,4 0,0 53,4 5-7%
Værdipapirer 4,1 0,0 0,0 4,1 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 594,8 0,0 0,0 594,8 0%
Andre tilgodehavender 241,1 0,0 0,0 241,1 0%
Indeståender hos kreditinstitutter 363,8 0,0 0,0 363,8 1-3%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 0,0 101,7 0,0 101,7 8,0 %
Ansvarligt obligationslån TK Development A/s -296,8 0,0 0,0 -296,8 10,8 %
Ansvarligt obligationslån TKD Nordeuropa A/S -197,6 0,0 0,0 -197,6 15,0 %
Ansvarlig lånekapital 0,0 -12,4 0,0 -12,4 0%
Leverandørgæld -277,9 0,0 0,0 -277,9 0%
Anden gæld -190,0 0,0 0,0 -190,0 (0
Gæld til kreditinstitutter -2,133,6 -244,7 -212,7 -2.591,0 3-7%
Gældsbrev 0,0 -3,1 0,0 -3,1 3-7%
I alt pr. 31. Januar 2006 -1.892,1 -105,1 -212,7 -2.209,9

Modapporr Pigeon tr DR EN Rg. A 103/124

   

104/124

    
   

'"TK Development koncernen - Noter til årsrapporten for 2006/07

 

Note 31. Transaktioner med nærtstående parter

Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:
Bestyrelse og direktion

Dattervirksomheder, Joint Ventures; associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 105.

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående) 2006/07 2005/06
Andel af aktiekapitalen i antal stk. 1.880.934 1.931.950
Antal tildelte warrants istk (kan tidligst udnyttes efter 3Y2 år) 0 240.000
Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 550 mio. i DKK mio. 9,0 2,2
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,2 0,2
Andel af ansvarligt obligationslån på som. 720 mio. i DKK mio. 0,0 43,4
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 6,5 6,5
Indirekte andel af gældsbrev indfriet i regnskabsåret 2005/06 i DKK mio. 0,0 2,6
Andel af renteberaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,0 0,5

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 5.

Joint ventures» associerede og tilknyttede virksomheder

Renteindtægter fra Joint ventures 12,2 12,5
Renteomkostninget til Joint ventures -21,1 -33,0
Renteindtægter fra associerede virksomheder 19,3 29,5
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 1,0 101,7
Honorarer fra Joint Ventures 93,3 126,0

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.

Note 32. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end dei ledelsesberetningen nævnte.

Note 33. Ny regnskabsregulering

JASB har udsendt følgende nye TERS, der ikke er obligatoriske for TK Development ved udarbejdelse af årsrapporten for 2006/07.

JERS 7 Finansielle instrumenter: "Oplysninger" og ændring til IAS1 vedrørende oplysninger oM egenkapital gælder for regnskabsår, der påbegyndes
1. januar 2007 eller senere. Implementering af standarden får ikke indvirkning på indregning og måling af finansielle instrumenter. IFRS 7 er

godkendt af EU.

IASB har udsendt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der ikke er obligatoriske for TK Development ved udarbejdelse af årsrapporten for 2006/07.
IFRIC 7 - 12 forventes ikke at medføre ændringer i koncernens regnskabspraksis.

TK Development forventer at implementere disse IERS og IFRIC fra den obligatoriske ikrafttrædelsesdato.

 

Koncernoversigt

TKD-koncernens dattervirksomheder

 

 

Navn Hjemsted Ejerandel Navn Hjemsted Ejerandel

TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100% Euro Mall Czech Holding AB Stockholm 100%

TKD Nordeuropa A/S Aalborg 100% TK Development Czech Holding AB Stockholm 100%

TK Ørestaden A/S Aalborg 100% TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100%

TK Bygge-Holding Russia A/S Aalborg 100% TK Projekt AB Stockholm 100%

TK Development Danmark A/S Aalborg 100% EMO Projekt AB Stockholm 100%

TK Development Baltics Holding A/S Aalborg 100% EMO Center AB Stockholm 100%

TKD Milgravis ApS Aalborg 100% TK Urveckling AB Stockholm 100%

TK Development Finland A/S Aalborg 100% TK Sverige AB Stockholm 100%

TKD Projekt A/S Aalborg 100% TKD Suomi OY Helsinki 100%

TK Valby Torvene A/S Aalborg 100% Fastighets AB TK Finnoo Helsinki 100%

TK Amerika Plads H A/S Aalborg 100% OY TKD Construction AB Helsinki 100%

K/S Tampere IV, Finland København 100% OY TKD Holding Finland AB Helsinki 100%

ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland København 100% Fastighets AB TK Laune Helsinki 100%

K/S Lohja Retail Park København 100% Rekola Holding Properties Led. OY Helsinki 100%

| Komplementarselskabet Lohja Rerail Park ApS København 100% Pohjois-Tirién Investointi OY Helsinki 100%

KYS Rosendal, Finland København 100% D & V Properties Sp. Z.0.0. Warszawa 100%

) Komplementarselskabet Rosendal, Finland ApS København 100% TK Development Polska Sp. Z 0.0 Warszawa 100%

TK Development Bau GmbH Berlin 100% Euro Mall Bytom Sp, Z 6.0 Warszawa 100%

TK Development GmbH Berlin 100% Centrum Handlowe Reduta Sp. Z 0.0. Warszawa 100%

TKH Darzeberg Grundstiicksgesellschaf mbH Berlin 100% Centrum Handlowe Targowek Sp. Z 0.0 Warszawa 100%

TKH Wismar Grundstiicksgesellschafz mbH Berlin 100% Euro Mall Polska XXI Sp. z 0.0. Warszawa 100%

TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH Berlin 100% Euro Mall Polska II Sp. Z 0.0 Warszawa 100%

TKD Oranienburg Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100% Euro Mall Czech - Ostrava s.1,0. Prag 100%

TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaf: mbH Berlin 100% UABTK Development Vilnius 100%

TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Beriin 100% SIA Aila RG Riga 100%

TKH Ferienwohnungsgesellschaf; mbH Berlin 100% SIATK Development Latvia Riga 100%

) TKH ABS Bauentwicklung GmbH Berlin 100% SIA "KK" Riga 100%
| EKZ Darzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100%
y EKZ Darzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100%
i TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH Berlin 100%

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskaber ved fuld konsolidering,

TKD-koncernens dattervirksomheder/Joint Ventures med minortitets andele

Euro Mall Holding A/S Aalborg 80% Noise Consulting 5.1.0. Prag 80%
Euro Mall Poland Holding A/S Aalborg 80% TK Czech Operations s.1.0, Prag 80%
Euro Mall Czech Holding A/S Aalborg 80% Euro Mall Czech VI sr.0. Prag 80%
Euro Mall Slovakia Holding A/S Aalborg 80% Euro Mall Brno South Retail Park s.1.0, Prag 80%
TK Polske Operations $,A, Warszawa 80% TK Development Czech II s.1.0, Prag 80%
Euro Mall Polska X Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Ceske Budejovice 5.1.0, Prag 80%
Euro Mall Targéwek III Sp. Z.0.0. Warszawa 80% TK Sites s.r.0. Prag 80%
Euro Mall Targéwek Sp. Z.0.0. Warszawa 80% TK Czech Development III 1.9. Prag 80%
Jero II Sp, 2.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Project s.1.0. Prag 80%
Euro Mall Polska XIV Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Ruzyne Development a.s. Prag 80%
Euro Mall Polska XV Sp. Z.0.0. Warszawa 80% EM Bohemia 5.1.0. Prag 80%
Euro Mail Polska XVI Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mall City s.r.0. Prag 80%
Euro Mall Polska XVII Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mail Delta s.1.0. Prag 80%
Euro Mall Polska XIX Sp. 2.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Event $.1.9. Prag 80%
Euro Mall Polska XX Sp. Z.0.0. Warszawa 80% TK Development Slovakia s.r.0. Bratislava 80%
Euro Mall Wroclaw Sp. Z.0.0, Warszawa 80% Saprex s.r.0, Bratislava 80%

Masoppt Il II 43 410 IR blus her 105/124

106/124

    

Koncernoversigt

Navn Hjemsted Ejerandel Navn

Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. Z.0.0. i likvidation Warszawa 80% Targest S.1.0-

Euro Mall Chorzow Sp. Z.0.0. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Poland Invest B.V.

Euro Mall Poznan Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Torun Holding B.V.

Euro Mall Sosnowiec Dev. Sp Z.0.0. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V.
Euro Mall Bydgoszcz Dev. Sp. Z.0.0. i likvidation Warszawa 80% Euro Mall Czech Invest B.V.

Euro Mall Torun Sp. Z.0.0. Warszawa 80% Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V.
”TK Polska Development II Sp. Z.0.0. "Warszawa 80% Euro Mall Sterboholy Holding B.V.
+'TK Development Sp. Z.0.0. Warszawa 0% Euro Mall Luxembourg S.A.

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritersandele.
+ Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksomheden.

Galeria Bialystok Sp. Z.0.0 Warszawa 19,2% Euro Mall Ventures S.å.rl.
Euro Mall Hradec Kralove real Estate S-1.0- Prag 16% Edenska s.t.0.

Euro Mall Ostrava Real Estate 5.1.0. Prag 16% Euro Mail Sterboholy SC a.s.
Euro Mall Olomouc a.5. Prag 16% Euro Mall Kolin 5.1.0.

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritersandele.

TKD-koncernens Joint Ventures

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S København 50% Ejendomsselskabet Klampenborgvej WS
Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling København 50% Amerikakaj 1/5
Komplementarselskabet DLU ApS København 50% Nordkranen Vandrårnsvej ApS
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E København 50% Bjendomsanpaftsselkabet matr. Nr. 1
ApS PDE København 50% Vestermarken, Odense Jorder
Kommanditakrieselskabet Østre Havn P/S Aalborg 50% Sukkerlageret i Odense ApS
Østre Havn ApS Aalborg 50% Ringsted Outlet Center P/S
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København 50% SPV Ringsted ApS
ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1 København 50% Kiinteistd OY Pakkalanrinne
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering

Associerede virksomheder
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG Hamburg 35% 1/S Fritscheshof

Step RE CSP AJS Herning 26%

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.

WS Margretheparken Aalborg 60%

Hjemsted

Bratislava

Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Amsterdam
Arnsterdam
Amsterdam

Luxembourg

Luxembourg
Prag
Prag
Prag

Aalborg
København
København

København
København
Aalborg
Aalborg
Helsinki

Aalborg

Selskabet er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode. Selskabet konsolideres ikke idet koncernen ikke har bestemmende indflydelse.

Ejerandel
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%

16%
40%
60%
53%

50%
50%
50%

50%
50%
50%
50%
50%

35%

 

eneste]

 

K Development A/S - Resultatopgørelse for 2006/07

Beløb i mio. DKK

Nettoomsætning
Eksterne direkte projektomkostninger

Bruttoresultat

Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger

I alt

Ordinært resultat før finansiering og afskrivninger
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver
Ordinært resultat før finansiering

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

I alt

Resultat før skat

Skat af årets resultat

Årets resultat

Forslag til resultatdisponering
Overført resultat

Mira bort UD

Note 2006/07

0,0
-2,8

-2,8

2 -7,2
3 -4,3

-11,5

-14,3

0,0

-14,3

5 -28,0
198,3

7 -136,8
33,5

19,2

8 -19,2

0,0

0,0

—————————
z——m EEN

2005/06

0,0
-11,1

-11,1

-5,5
-2,9

7,1
213,5
-143,7

62,7

ON
LV
oa

-10,3

32,7

32,7

107/124

 

er

TK Development A/S - Balance pr. 31. januar 2007

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 9 5,1 5,1
Immaterielle aktiver 5,1 5,1
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 10 0,0 0,9
Materielle aktiver 0,0 0,9
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 5 777,7 780,2
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 1.867,7 2.015,9
Udskudte skatteaktiver 12 0,9 8,8
Andre langfristede aktiver 2.646,3 2.804,9
Langfristede aktiver i alt 2.651,4 2.810,9
Kortfristede aktiver

Andre tilgodehavender 21,4 10,5
Periodeafgrænsningsposter 0,4 0,3
Tilgodehavender i alt 21,8 10,8
Værdipapirer 13 4l 24,0
Likvide beholdninger 14 13,7 14,8
Kortfristede aktiver i alt 39,6 49,6
AKTIVER 2.691,0 2.860,5

108/124 er ny tk erdorne ne NO

 

 

 

 

TK Development A/S - Balance pr. 31. januar 2007

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2007 31.1.2006
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 15 560,9 560,9
Reserve for valutakursreguleringer 0,0 3,1
Overført resultat 1.100,7 1.095,9
Egenkapital i alt 1.661,6 1.659,9
Forpligtelser
Kreditinstitutter 17 51,0 68,0
Hensatte forpligtelser 18 22,0 21,3
langfristede forpligtelser i alt 73,0 89,3
i Ansvarligt obligationslån 16 0,0 296,6
Kreditinstitutter 17 741,5 603,7
Leverandørgæld 2,3 9,7
Gæld til tilknyttede virksomheder 174,1 162,4
Selskabsskat 10,9 13,3
Hensatte forpligtelser 18 1,8 6,7
Anden gæld 20 25,8 18,9
Kortfristede forpligtelser i alt 956,4 1.111,3
Forpligtelser i alt 1.029,4 1.200,6
PASSIVER 2.691,0 2.860,5

 

MIShap egt MIG” 4 HE: ERE 109/124

 

 

'TK Development A/S - Egenkapitalopgørelse for 2006/07

 

 

 

 

110/124

Beløb i mio. DKK

Egenkapital pr. 1. februar 2005

Korrektion til overført resultat primo vedrørende overgang til IFRS.

Årets resultat

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder
Regulering vedrørende fuld fordelingsmetoden (skat)
Totalindkomst

Aktiebaseret aflønning (warrants)
Kapitalforhøjelse

Omkostninger ved kapitalforhøjelse

Salg af tegningsrerter i fbm. kapitalforhøjelse
Egenkapitalbevægelser 2005/06

Egenkapital pr. 31. januar 2006

Regulering til primo

Årets resultat

Totalindkomst

Aktiebaseret aflønning (warrants)
Salg af egne aktier

Egenkapitalbevægelser 2006/07

Egenkapital pr. 31. januar 2007

Aktiekapital

280,4

0,0
0,0
0,0
0,0
0,0

0,0
280,5
0,0
0,0
280,5
560,9
0,0
0,0

0,0

0,0
0,0

0,0

560,9

Reserve for
valutakurs

reguleringer

2,6

0,0
0,0
0,5
0,0
0,5

0,0
0,0
0,0
0,0

0,5
3,1
-3,1
0,0

-3,1

0,0
0,0

Overført
resultat

879,8

12,4
32,7
0,0
-89,1
-44,0

0,0
280,4
-20,8
0,4
216,0
1.095,8
3,1

0,0

3,1

0,2
1,6

1.100,7

I alt

1.162,8

12,4
32,7
0,5
-89,1
-43,5

0,0
560,9
-20,8
0,4
497,0
1.659,8
0,0

0,0

0,0

0,2
1,6

1,8

1.661,6

 

 

 

TK Development A/S -

 

 

 

Pengestrømsopgørelse for 2006/07

 

 

Sis

 

he da ae nen

Beløb i mio. DKK

Resultat før finansiering

Reguleringer for ikke-kontante Poster:
Afskrivninger
Hensatte forpligtelser
Kursreguleringer

Ændringer i tilgodehavender

Ændringer i kreditorer og anden gæld

Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat

Betalte renter m.v.
Modtagne renter m.v.

Betalt selskabsskat
Pengestrøm fra driftsaktivitet

Investeringer i driftsmidler
Køb af værdipapirer og kapitalandele
Salg af værdipapirer og kapitalandele
Salg af egne tegningsretter

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

Udbetalt udbytte

Ændringer i langfristet finansiering
Ændringer i kreditinstitutter

Optagelse af finansiering i kreditinstitutter
Kapitalforhøjelse

Emissionsomkostninger

Salg af egne aktier

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

Årets pengestrøm
Likvider, primo
Kursregulering af likvider
Likvider ultimo

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med sal

ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 13,6 mio.

 

 

2006/07

-14,3

0,0
-4,2
0,0
134,4
6,2

122,1

-130,0
183,9
-13,6

162,4

1,0
-9,5
19,2
0,0

10,7

0,0
-313,6
-25,5
163,3
0,0
0,0
1,6

-174,2

-1,1
14,8

0,0
13,7

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.

MES EeEr OD fg ne DN, i

2005/06

-19,7

-0,2
-22,9
-8,4
-147,2
-80,3

-278,7

-113,7
187,3
0,0

-205,1

-0,8
-268,4
-422,2

0,0
560,9
-20,7
0,0

-151,2

14,8

g af projekter samt øvrige likvide beholdninger, som koncernens

111/124

 

 

Indholdsfortegnelse noter - TK Development A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 113
Note 2. Andre eksterne omkostninger 113
Note 3. Personaleomkostninger 114
Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 114
Beløb i mio. DKK 115
Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 115
Note 6. Finansielle indtægter 116
Note 7. Finansielle omkostninger 116
Note 8. Skat 116
Note 9. Goodwill 117
Note 10. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 117
Note 11. Andre værdipapirer og kapitalandele 118
Note 12. Udskudt skatteaktiv 118
Note 13. Værdipapirer 119
Note 14. Likvide beholdninger 119
Note 15. Akriekapirtal 119
Note 16. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån 120
Note 17. Gæld til kreditinstitutter 120
Note 18. Hensatte forpligtelser 121
Note 19. Operationelle leasingkontrakter 121
Note 20. Anden gæld 122
Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 122
Note 22. Valuta- og renterisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter 123
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter 124
Note 24. Begivenheder efter balancedagen 124
Note 25. Anvendt regnskabspraksis 124
Note 26. Ny regnskabsregulering 124

112/124 ALHET ERE REEL ty Dk bh dopnnn Å 5

 

gg

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

ek EET EE ned hug

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de
forhold, der lå til grund for skønner, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og
vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:

Tilgodehavender
Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foretages ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehavende.

Udskudte skatteaktiver

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag.
Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2006. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og
resultarfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2007 DKK 0,9 mio.

Goodwill

Værdiansættelse af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af kapitalværdier for
de pengestrømsgivende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige
pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb afviger

fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger.

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 55 i nærværende årsrapport.

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06

Note 2. Andre eksterne omkostninger

Administrationsomkostninger 6,9 5,3
Lokaleomkostninger 0,0 0,0
Bilomkostninger 0,3 0,2
Andre eksterne omkostninger i alt 7,2 5,5

113/124

 

 

'TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

 

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06

Note 3. Personaleomkostninger

Honorar til bestyrelse 1,0 1,0
Gager til moderselskabets direktion 8,1 6,3
Fastholdelsesbonus til direktion 0,2 0,3
Omkostninger til social sikring 0,7 0,7
Omkostninger til incentive program, direktion 0,1 0,0
Øvrige gager og personaleomkostninger 1,2 3,5
Viderefaktureret via serviceaftaler -7,0 -8,9
Personaleomkostninger i alt 43 2,9
Gennemsnitligt antal ansatte 3 4
Antal ansatte ultimo 2 4

Direktionen er omfattet af en fastholdelsesbonus, der periodiseres over aftaleperioden.

De aktiebaserede incitamentsprogrammer er nærmere beskrevet i ledelsesberetningen.
Aktiebaseret aflønning - incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk aktier a
DKK 20. Efterfølgende er 122.000 stk bortfaldet, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 704.000 stk aktive warrants.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

- efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
- efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2003/10 (ca. fra 30. september 2009)

- efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)
Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte udgør er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og
kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af optionerne er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,7 mio. ved anvendelse
af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig

volatilitet på 30% og et renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at optionerne udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 464.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Note 4. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

Samlet honorar Deloitte 1,1 4,0
Samlet honorar Nielsen & Christensen 1,1 2,6
Honorarer i alt 2,2 6,6

Honorarer kan specificeres således:

Revision Deloitte 0,1 1,0
Revision Nielsen & Christensen 0,1 0,1
Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 1,0 3,0
Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 1,0 2,5

114/124

 

 

TK Development A/S -

Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

'
p

 

Beløb i mio. DKK

Note 5. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Kostpris pr. 1. februar
Årets tilgang
Kapitalindskud

Årets afgang
Kapitalregulering m.v.

Kostpris pr. 31. januar

Nedskrivninger pr. 1. februar

Årets nedskrivninger

Tilbageført vedrørende afgang

Nedskrivninger pr. 31. januar

Modregninger pr. 1. februar

Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser

Modregninger pr. 31. januar

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

2006/07

839,1
0,0
9,5

-19,6
0,0

829,0
-462,4
-14,7
28,4
-448,7
403,5
-6,1

397,4

T7TT

2005/06

307,5
625,7
0,0
-94,1
0,0

839,1
-533,9
-8,0
79,5
-462,4
412,6
-9,1
403,5

780,2

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31, januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og

ent

tilgodehavender, I de tilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Nedskrivningerne er indregnet i linien ”Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”

Enkelte af dattervirksomhederne er uden driftsaktivitet og påtænkes likvideret, hvorfor der ikke vil være fremtidige pengestrømme udover det
forventede likvidationsprovenue. Der er for disse dattervirksomheder sket nedskrivning til det forventede likvidationsprovenue.

Indtægter af kapitalandele:

Årets nedskrivninger jf. ovenfor
Avancer ved salg og likvidationer

Indtægter af kapitalandele i alt

Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:

Navn Hjemsted Ejerandel
TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100%
TK Development Bau GmbH Berlin 100%
TK Development GmbH Berlin 100%

Ovennævnte er selskabets direkte ejerandele.

-14,7
-13,3
-28,0
Navn Hjemsted
TKD Nordeuropa A/S Aalborg
Euro Mall Czech Holding AB Stockholm
TK Development Czech Holding AB Stockholm

-8,0
0,9

-7,1

Ejerandel
48%
100%
100%

115/124

 

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

116/124

Beløb i mio. DKK
Note 6. Finansielle indtægter

Renter, likvider og værdipapirer m.v.

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder, obligationer
Renteindtægter gældsbreve

Øvrige finansieringsindtægter

Finansielle indtægter i alt

Note 7. Finansielle omkostninger

Renteomkostninger kreditinstitutter
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder
Renteomkostninger ansvarlige lån
Valutakurstab og kurstab værdipapirer

Øvrige finansieringsomkostninger

Finansielle omkostninger i alt

Note 8. Skat

Aktuel selskabsskat
Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår
Ændring i udskudt skat

Skat af årets resultat
Skat af årets resultat kan forklares således:

Dansk skatteprocent

Regulering vedrørende tidligere regnskabsår

Skartteaffekt af:

Ikke-skattepligtige indtægter

Ændring af skattesats

Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskud i udenlandske dattervirksomheder
Andet

Skat af årets resultat

Vee sal Mht be DK Dhaleperant d

2006/07

0,5
151,6

262

18,2
1,8

198,3

44,2
39,9
51,6
0,1
1,0

136,8

10,9
0,3
8,0

19,2

5,4
0,3

9,1
0,0

0,0
4,4

19,2

2005/06

0,3
189,9
0,0
20,3
3,0

213,5

49,7
23,2
62,2
8,2
0,4

143,7

13,3
0,0
-3,0

10,3

12,0
-5,7

-9,5
5,3

6,5
1,7

10,3

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 9. Goodwill
Kostpris pr. 1. februar 7,7 7,7
Tilgang 0,0 0,0
Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 7,7 7,7
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 2,6 2,6
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 2,6 2,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 5,1 5,1

k Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa.

) Ledelsen har pr. 31. januar 2007 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.
Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for

J regnskabsårene 2007/08 til 2009/10 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.

g 8 8 gs

Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

) 8 g g 8 g

 

Note 10. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

 

Kostpris pr. 1. februar 1,1 0,2
3 Tilgang 0,0 Ll
Afgang -1,1 -0,2
Kostpris pr. 31. januar 0,0 1,1
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 0,2 0,2
Årets af- og nedskrivninger 0,1 0,2
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -0,3 -0,2
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 0,0 0,2
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,0 0,9

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.

Arsrappaore Jatoro for DK Den lopøreni AN 117/124

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

118/124

Beløb i mio. DKK

Note 11. Andre værdipapirer og kapitalandele
Kostpris pr. 1. februar

Årets tilgang

Årets afgang

Kostpris pr. 31. januar

Op- og nedskrivninger pr. 1. februar

Tilbageført vedrørende årets afgang

Årets op- og nedskrivninger

Op- og nedskrivninger pr. 31. januar

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

Note 12. Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar
Overført sambeskatning
Ændring i skatteprocent

Årets tilgang

Årets afgang

Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar

Værdiregulering pr. 1, februar
Årets værdiregulering

Værdireguleringer pr. 31. januar

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar

Udskudt skatteaktiv vedrører:

Materielle aktiver
Kortfristede aktiver
Hensatte forpligtelser
Nedskrivning af skatteaktiv

I alt

Wi ap por Jet der Dk Ol bosudepuncge VS

31.11.2007

0,0
0,0
0,0

0,0
0,0
0,0
0,0

0,0

0,0

16,5
0,0
0,0
0,0

-15,5

-7,7
7,6

-0,1

0,9

-1,3
0,6
1,7

-0,1

0,9

31.1.2006

13,4
0,0
-13,4

0,0

13,0
-13,0
0,0

0,0

0,0

95,1
-89,1
-0,4
10,9
0,0

16,5

0,0
-7,7

-1,2

0,0
17,7
-7,7

8,8

 

AR MR

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007  31.1.2006

Note 13. Værdipapirer

Noterede værdipapapirer 0,1 20,0
Unoterede værdipapirer 4,0 4,0
Værdipapirer i alt 4,1 24,0

Noterede værdipapirer består af aktier og obligationer noteret på Københavns Fondsbørs og er optaget til statusdagens kurs.

Unoterede værdipapirer indeholder pantebreve der er optaget ved første indregning til kostpris og efterfølgende til amortiseret kost.

Note 14. Likvide beholdninger

Frie likvider 0,1 0,2
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 13,6 14,6
Likvide beholdninger i alt 13,7 14,8

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.

Note 15. Aktiekapital

Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier 2. DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). ingen aktier er tiliagt særlige rettigheder.

Bestyrelsen blev på ektraordinær generalforsamling bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt op til nominelt DKK 18,2 mio
(910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har tildelt warrants til direktion og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til tegning af 826.000 stk.
aktier a DKK 20, hvoraf der ved regnskabsårets udgang var 704.000 stk aktive.

For nærmere beskrivelse af tildelingen samr udnyttelse m.v. henvises til afsnit under aktionærforhold.

Antal stk. i tusinder Nominel værdi (DKK mio)
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år: Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo
2002/03 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2003/04 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,9
2006/07 0,0 28.043,8 280,4 560,9

I forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købt aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner.
Selskabet har solgt de resterende egne aktier i regnskabsåret til en samlet salgssum på DKK 1,6 mio., da det ikke er selskabets politik at eje egne aktier.

Antal stk. Nominel værdi (DKK mio) % af aktiekapital
Egne aktier 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06
1. februar 22.382 30.757 0,4 0,6 0,08% 0,22%
Anvendt i forbindelse med udnyttelse af aktieoptioner 0 8.375 0,0 -0,2 0,00% -0,06%
Udvanding i forbindelse med kapirtalforhøjelse 0 0 0,0 0,0 0,00% -0,08%
Salg af egne aktier -22.382 0 -0,4 0,0 -0,08% 0,00%
31. januar 0 22.382 0,0 0,4 0,00% 0,08%

Wscippote JO064R” Far DR lue lo ssgurm Va 119/124

 

 

 

"TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

 

120/124

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006

Note 16. Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån

Ansvarlig lånekapital og ansvarligt obligationslån er indregnet således i balancen:

Kortfristede ansvarligt obligationslån 0,0 296,6
I alt dagsværdi 0,0 296,6
I alt nominel værdi 0,0 296,6

Det ansvarlige obligationslån blev forrentet med 10,8 - 15,0%. Den ansvarlige lånekapital forrentedes med en andel af et eventuelt nettrooverskud i
forbindelse med salg af aktier.

Ansvarlig lånekapital samt det ansvarlige obligationslån er blevet indfriet i regnskabsåret.

Note 17. Gæld til kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:

Langfristede gældsforpligtelser 51,0 68,0
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 741,5 603,7
Gæld til kreditinstitutter i alt 792,5 671,7

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider i det omfang
selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.

Dagsværdi 792,5 671,7

Regnskabsmæssig værdi 792,5 671,7

Moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

Effektiv rente Regnskabsmæssig Dagsværdi
Lån Udløb  Fast/-variabel 2006/07 2005/06 2006/07 2005/06 == 2006/07 2005/06
Bank DKK 2007-2008 variabel 3-7%  3-7% 792,5 671,7 792,5 671,7

Yisrappear IDEA fre ik breslopnn ger VS

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

 

Beløb i mio. DKK 31.1.2007  31.1.2006

Note 18. Hensatte forpligtelser

Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 8,4 0,0
Anvendt i året -2,5 0,0
Hensat for året 0,0 8,4
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 5,9 8,4
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 19,6 19,2
Anvendt i året 4,5 0,0
Hensat for året 2,8 0,4
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 17,9 19,6
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 23,8 28,0

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:

0- 1 år 1,8 6,7
1-5 år 22,0 21,3
> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 23,8 28,0
Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de

enkelte lejemål.
Hensættelsesbeløbet indtægtsføres over løbetiden for garantierne.

Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere
projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.

Beløb i mio. DKK 2006/07 2005/06

Note 19. Operationelle leasingkontrakter
For årenen 2006-2010 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne er indgået for
en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes

i perioder på 3 - 5 år.

De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således. Inden for 1 år 0,1 0,0
Inden for 1 - 5 år 0,3 0,0

Efter 5 år 0,0 0,0

I alt 0,4 0,0

Mine rue 0 ' 121/124

 

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

 

122/124

Beløb i mio. DKK 31.1.2007 31.1.2006
Note 20. Anden gæld

Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v. 2,9 0,0
Feriepengeforpligtelser 0.1. 0,9 1,3
Andre skyldige omkostninger 22,0 17,6
Anden gæld i alt 25,8 18,9

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt
andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret
til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver
Selskabet har ingen eventualaktiver

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

Kaution og garantiforpligtelse for tilknyttede og associerede virksomheder 1.921,0 2.525,2
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 0,0 18,6
Materielle aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 1.975,1 2.594,2

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for tilknyttede virksomheder udgør de maksimale beløb.
Efterfølgende tal i parantes er sammenligningstal for 2005/06.

Dattervirksomhederne har pr. 31. januar 2007 udnyttet DKK 1.884,1 mio. (DKK 1.836,5 mio.) af kreditfaciliteterne, mens det tilsvarende beløb
for joint ventures andrager DKK 13,1 mio. (DKK 50,0 mio.)

Herudover indeståer selskabet for tilknyttede virksomheder og Joint Ventures igangværende og færdige projekter.
Selskabet hæfter endvidere for enhver forpligtelse i relation til aftalen vedrørerende salget af Field's.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser består hovedsageligt af selskabets samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte beløb.
De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderer aktuelle.

Regnskabsmæssig værdi af materielle aktiver stillet til sikkerhed for kreditinstitutter DKK 1.975,1 mio. (2.594,2 mio.) består af afgivet sikkerhed
i tilgodehavender DKK 1.818,0 mio. (2.450,7 mio.) og sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 13,6 mio. (0,0 mio.), sikkerhed i kapitalandele i
tilknyttede virksomheder DKK 143,5 mio. (143,5 mio.)

 

 

 

TK Development A/S - Noter til årsrapporten 2006/07

 

Beløb i mio. DKK.

Note 22. Valuta-, rente- og kredittrisici Samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

For valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter henvis

2006/07

Værdipapirer
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder
Andre tilgodehavender

Indeståender hos kreditinstitutter

Gæld til kreditinstitutter

Leverandørgæld

Anden gæld

T alt pr. 31. januar 2007
2005/06

Værdipapirer
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder
Andre tilgodehavender

Indeståender hos kreditinstitutter

Ansvarligt obligationslån TK Development A/S
Gæld til kreditinstitutter

Leverandørgæld

Anden gæld

I alt pr. 31. januar 2006

Revurderings-/forfaldstidspunkt
0-1 år 1-5 år > 5 år
4,1 0,0 0,0
0,0 1.693,6 0,0
21,4 0,0 0,0
13,7 0,0 0,0
-741,5 -51,0 0,0
-2,3 0,0 0,0
-25,8 0,0 0,0
-730,4 1.642,6 0,0
24,0 0,0 0,0
0,0 1.853,5 0,0
10,5 0,0 0,0
14,8 0,0 0,0
0,0 -296,6 0,0
-603,7 -68,0 0,0
-9,7 0,0 0,0
-18,9 0,0 0,0
-583,0 1.488,9 0,0

I alt

4,1
1.693,6
21,4
13,7
-792,5
-2,3
-25,8

912,2

24,0
1.853,5
10,5
14,8
-296,6
671,7
-9,7
-18,9

905,9

Effektiv

rente i %

0-7%
6-8%
0,0 %
2,0 %
3-7%
0,0 %
0,0 %

 
 

123/124

 

 
   

"TK Development AJS - Noter til årsrapporten 2006/07

Note 23. Transaktioner med nærtstående parter

Selskaber har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:

Bestyrelse og direktion

Dattervirksomheder, Joint ”Ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 105.

Beløb i mio. DKK. 2006/07 2005/06

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)

Andel af aktiekapitalen i antal stk. 1.880.934 1.931.950
Antal tildelte warrants i stk. (kan tidligst udnyttes efter 314 år) 0 240.000
Andel af ansvarligt obligationslån på nom. 550 mio. i DKK mio. 0,0 2,2
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,2 0,2
Indirekte andel af gældsbrev indfriet i regnskabsåret 2005/06 i DKK mio. 0,0 2,6
Andel af rentebetaling vedr. ovenstående i DKK mio. 0,0 0,5

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 3.

Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder

Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 151,6 189,9
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder -39,9 -23,2
Renteindtægter gældsbreve 18,2 20,3
Renteindtægter obligationer tilknyttede virksomheder 26,2 0,0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 1.867,7 2.015,9
Omkostningsfordeling til tilknyttede virksomheder i henhold til indgåede serviceaftaler 6,8 8,5
Ejendomsadministrations- og styringshonorar fra tilknyttede virksomheder -0,4 0,7

Selskabet har ikke modtaget udbytte fra dattervirksomheder.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Note 24. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end dei ledelsesberetningen nævnte.

Note 25. Anvendt regnskabspraksis

Den anvendte regnskabspraksis er beskrevet på side 70, hvor anvendt regnsskabspraksis for såvel koncern samt moderselskab er anført.

Note 26. Ny regnskabsregulering

Der henvises til note 33i koncernregnskabet.

124/124 i sa dk tr vlopmret MD