Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

18 SAP gg en

JWN

Nordicom A/S

CVR-nr. 12 93 25 02

Årsrapport 2006

God An re ran øv

 

 

 

 

-

Indholdsfortegnelse

Ledelsesberetning
Segmentoplysninger
Risikofaktorer
Hoved- og nøgletalsoversigt
Ledelsespåtegning
Revisionspåtegning
Resultatopgørelse
Aktiver

Passiver
Egenkapitalopgørelser
Pengestrømsopgørelse
Noter

Selskabs- og aktionærforhold

Side

22

29

32

33

34

35

36

37

39

40

75

 

 

 

Ledelsens beretning

2006 var et godt år

Vi fik opfyldt de fleste af de mål, vi havde opstillet ved årets start, og fik opstartet kontorer i
både Stockholm og Hamborg. I Tyskland har vi allerede erhvervet ejendomme for i alt 81,1
mio. kr., mens vi i Sverige forventer at få gang i investeringer i løbet af 2007. I Danmark har
vi til nogle fornuftige startafkast øget investeringerne i ejendomme. Vi har i alt erhvervet 23
nye udlejningsejendomme for i alt 526,9 mio. kr. og solgt 9 ejendomme for i alt 135,6 mio.
kr. På boligudviklingsområdet har vi afleveret 321 boliger til en samlet værdi af 757,4 mio.
kr.,, mens der på erhvervsudviklingsområdet er færdiggjort ca. 12.000 m2 til en samlet værdi
af ca. 130 mio. kr. Vi har desuden fornyet og styrket vores projektpipeline på både bolig og
erhvervsområdet, og står fortsat godt rustet på udviklingsområdet. Internt er der også sket
en del i årets løb. Vi har bl.a. foretaget 12 nyansættelser, hvor de fleste har sigte mod at
videreudvikle vores forretningsgange, tekniske kompetencer og rapporteringsfunktioner.

Resultatet for 2006

Nordicom har ændret regnskabspraksis vedr. indregning af avancen fra projektsalg i resultat-
opgørelsen. Hidtil har Nordicom indregnet avance fra projektsalg ift. Projektets salgs- og ud-
viklingsstade. Dette har givet en successiv indregning af indtægterne fra bl.a. projektsalg af
boliger, efterhånden som produktionen er skredet frem. Med det nye regnskabsprincip ind-
regnes projektsalget først i resultatopgørelsen ved aflevering af ejendommene til kunderne.
Ændringen betyder, at indregningen i resultatopgørelsen af avancen fra projektsalg succesivt
udskydes med 12-18 mdr, ift. til Nordicoms hidtidige praksis. Ændringen af anvendt regn-
skabspraksis gennemgås yderligere under Note 1 i årsrapporten.

 

Koncernens omsætning udgør 919,4 mio. kr., hvilket er en fremgang på 436,0 mio. kr.
(90,2%) ift. 2005.

Koncernens bruttoresultat, der udgør 588,3 mio. kr., er reduceret med 24,9 mio. kr. (-4,1%)
ift. 2005, Bruttoresultatet har følgende fordeling på hovedområder:

Nettoomsætning:
+ Overskud fra driften af ejendomme udgør 117,0 mio. kr. (2005: 89,2 mio. kr.). Deter
en fremgang på 27,8 mio. kr., som skyldes øgede investeringer og optimeringer af
driften på vores ejendomme.

.+ Overskud ved udvikling og salg af bolig- og erhvervsprojekter udgør 167,4 mio. kr.
(2005: 49,3 mio. kr.). Det svarer til en fremgang på 118,1 mio. kr. (240,0%).

+ Rente- og kautionsindtægter 14,1 mio. kr. (2005: 12,6 mio. kr.).
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter:

+ Resultat af erhvervsudvikling udgør 9,8 mio. kr. Dette er en tilbagegang på 26 mio.
kr. ift. 2005. Der er i 2006 færdiggjort erhvervsprojekter med et samlet areal på ca.
12.000 m2 fordelt på tre forskellige projekter. Avancen på et af projekterne som er
solgt i 2006, medtages først i det nye regnskabsår, fordi ejendommen først afleve-
res til køberen i 2007.

Regulering til dagsværdi netto:

 

+ Regulering af prioritetsgæld til dagsværdi udgør 11,4 mio. kr. Koncernens priori-
tetsgæld ultimo 2005 udgør 1.458,4 mio. kr.

+ Urealiserede værdireguleringer på investeringsejendomme udgør 135,0 mio. kr. In-
vesteringsejendomme er værdiansat ud fra et kontant gennemsnitligt nettoafkast

o

på 6,62%, mod 7,05% ultimo 2005. Værdifastsættelsen af investeringsejendom-

 

 

mene sker til vurderet forsigtig markedsværdi. Nordicom anvender den afkastbase-
rede værdiansættelses-model til opgørelse af ejendommenes værdi.

+ Urealiserede værdireguleringer på jord til boligformål udgør 99,8 mio. kr. Det sva-
rer til at jorden på de tre store københavnske boligprojektmuligheder gennemsnit-
ligt er værdiansat til ca. 4.400 kr./m2 pr. forventet byggeret (ca. 4.700 kr./m2 inkl.
tilgåede omkostninger).

Realiseret avance ved salg af investeringsejendomme:

+  Avance ved salg af investeringsejendomme udgør 33,8 mio. kr., svarende til et
dækningsbidrag på 24,9%. Resultatet er en fremgang på 7,2 mio. kr. ift. 2005.

Koncernens kapacitetsomkostninger er øget med 12,7 mio. kr. til 61 mio. kr., og finansom-
kostningerne er øget med 20,4 mio. kr. til 80,1 mio. kr. Umiddelbart er resultatet en tilbage-
gang på 54,3 mio. kr. ift, 2005, men når der ses bort fra de urealiserede værdireguleringer,
er resultatet historisk set det bedste Nordicom har aflagt og en fremgang på 109,4 mio. kr, i
forhold til 2005. Resultat før skat for 2006 udgør 452,0 mio. kr., som er i underkanten af det
forventede, Eksklusiv urealiserede værdireguleringer på investeringsejendomme og gæld på
246,2 mio. kr. i 2006 (2005: 409,9 mio. kr.), udgør resultatet før skat 205,8 mio. kr. (2005:
96,4 mio. kr.). Resultat efter skat udgør 326,5 mio. kr. (2005: 373,5 mio. kr.).

Balancen

Balancesummen udgør 4.953,1 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 1.436,8 mio. kr.
(40,9%). Materielle og immaterielle anlægsaktiver udgør 3.763,3 mio. kr., hvilket er en stig-
ning på 1.043 mio. kr. (38,3%). Ca. halvdelen af stigningen er relateret til øgede investerin-
ger i udlejningsejendomme.

 

Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver udgør 1.071,3 mio. kr., hvilket er en stigning ift.
2005 på 408,9 mio. kr. (61,7%). Posten består primært af likvide beholdninger, som udgør
586,1 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 505,6 mio. kr. (628,1%). Desuden omfatter
posten igangværende boligudviklingsprojekter, som udgør 286,2 mio. kr., hvilket er et fald
ift. 2005 på 84,0 mio. kr. (-22,7%), samt tilgodehavender fra salg som udgør 114,9 mio. kr.,
hvilket er et fald ift. 2005 på 50,5 mio. kr. (-30,7%).

Egenkapitalen udgør 1.197,9 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 298,2 mio. kr.
(33,1%).

Langfristet gæld omfatter realkreditlån, langfristet bankgæld samt langfristet deposita og
udgør 1.446,4 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 231,5 mio. kr. (19,1%).

Kortfristet gæld omfatter primært bankkreditter samt kortfristede banklån og udgør 1.953,9
mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 803,3 mio. kr. (69,8%). Posten omfatter desuden
skyldige købesummer og projektomkostninger, leverandørgæld og øvrige kortfristede forplig-
telser.

 

Forretningsfundament og strategi

Nordicom har to hovedaktiviteter; ejendomsinvestering mhp. udlejning og ejendomsudvikling
mhp. udlejning eller salg. Inden for disse to hovedområder fungerer Nordicom som niche-
operatør med et vidt forgrenet net af aktiviteter.

Vi arbejder i øjeblikket efter en strategi, vi kalder ”Plan2008”, som har to hovedmål; at sikre
balance mellem indtægterne fra udlejning og development og at sikre en fortsat opbygning af
kompetencer. Det er det økonomiske mål i Plan2008, at vi skal udvikle vores forretnings-
grundlag, så vi kan fastholde det nuværende indtjeningsniveau på 4-500 mio. kr., dog uden
at det er baseret på ekstraordinære værdireguleringer.

 

Ultimo 2008 sigter vi mod en balance på 6,5-7,5 mia. kr. med 5-6 mia. kr. placeret i investe-
ringsejendomme og 1,5-2 mia. kr. i udviklingsprojekter. Vi tilstræber et overskud fra udlej-
ning på niveau 150-200 mio. kr. og et tilsvarende overskud fra development. Desuden for-
venter vi at kunne opnå avancer ved salg af investeringsejendomme og ved værdiregule-

ringer på niveau 50-100 mio. kr. om året.

Ultimo 2006 er investeringerne i udiejningsejendomme opgjort til 2,4 mia kr., hvilket er en
stigning på 0,6 mia. kr. ift. 2005. For at opfylde vores balancemål for 2008, mangler vi at
investere for yderligere 2,6-3,6 mia. kr. Vi forventer at investeringerne i 2007 og 2008 vil
fordele sig med ca. en tredjedel på hver af de tre markeder, hvor vi opererer, og at de sam-
lede investeringer herefter vil fordele sig med ca. 60% i Danmark, ca. 20% i Sverige og ca.
20% i Tyskland.

På investeringsområdet er vi fortsat mest fokuserede på at finde nye investeringsmuligheder
inden for de nicher, som både kræver en aktiv arbejdsindsats og en lokal markedsmæssig
viden. Det er her vi i øjeblikket kan få det bedste forhold mellem risiko og afkast, og når vi
kombinerer vores finansielle styrke med lokal indsigt og et godt købmandskab, har vi i øje-
blikket ikke problemer med at finde nye forretningsmuligheder. Drejer det sig derimod om de
mere efterspurgte traditionelle investeringsejendomme ønsker vi som regel ikke være med
som køber, da disse ejendomme i øjeblikket handles til priser, der er betydelig højere end
det, Nordicom er villige til at betale. Vores ønske om vækst i strategi Plan2008 er derfor i
højere grad baseret på vores evne til at finde interessante nicher og forretningsmuligheder
end på et generelt ønske om at blive større, For de udlejningsejendomme vi erhvervede i
2006, lykkedes det at opnå et gennemsnitligt startafkast som lå over det minimumsafkast på
6,5%, som vi i øjeblikket har defineret for porteføljen. Hvis det i 2007 og 2008 kommer til at
knibe med at finde nye udlejningsejendomme på det danske marked med det ønskede mini-
mumsstartafkast, har vi desuden mulighed for at beholde en del af de ejendomme, vi selv
projektudvikler og således sikre det ønskede afkast.

Vores ønske om et minimumafkast for udlejningsejendomme hænger sammen med, at en

betydelig del af vores investeringer finansieres ved optagelse af lån. Et af hovedformålene
med køb af nye udlejningsejendomme er at sikre et højt stabilt cashflow til Nordicom, men
hvis afkastet i øjeblikket kommer under 6,5%, bliver det løbende cashflow for lavt med en
fremmedkapitalandel på 70-80%.

Vi har i 2006 etableret os på det svenske og tyske marked og fortsætter dermed diversifi-
ceringen af vores aktiviteter. Samtidig ligger der med Nordicoms nichebetonede strategi et
væsentligt potentiale på disse markeder. I Tyskland har vi hidtil kunne opfylde vores afkast-
krav vedrørende de investeringer, vi har foretaget, og vi vurderer også, at det vil være mu-
ligt i Sverige. Den aktuelle organisationsopbygning i Sverige og Tyskland er målrettet mod at
kunne håndtere identificering af investeringsnicher og håndtering af driften af de udlejnings-
ejendomme, vi erhverver. På længere sigt er det også planen, at organisationerne skal kunne
håndtere development.

I Danmark har vi altid været beskæftiget med development. I de tidlige år af Nordicoms hi-
storie var det primært i forbindelse med vores udlejningsejendomme, men i 1999 førte det til
oprettelsen af en selvstændig afdeling, som i starten havde særlig fokus på boliger. Siden har
vi opnået en betydelig position inden for development af detailhandelsejendomme og parke-
ring. Vi har til gengæld aldrig været så aktive inden for development af domiciler og feriebo-
liger, men det er to segmenter, som er interessante for yderligere diversificering af vores
developmentaktiviteter. Vi er i øjeblikket i gang med udviklingen af et ferieboligprojekt i
Ebeltoft og udviklingen af kontordomiciler sker i øjeblikket primært uden for København. På

ferieboligmarkedet vurderer vi imidlertid, at det er de internationale markeder, som rummer

 

 

 

det største potentiale, og på domicilområdet i København giver den stigende lejeefterspørgsel
på kontorsegmentet nogen interessante muligheder.

Vi tror på at grundlaget for en langsigtet og stabil værdiskabelse i Nordicom, er en hold-
ningsbaseret ledelse, et diversificeret forretningsgrundlag og kompetente medarbejdere, som
er indstillet på at indgå i strukturerede arbejdsprocesser, Samtidig er vi drevet af et højt en-
gagement og en stærk tro på, at vi kan fortsætte med at udvikle virksomhedens forretnings-
grundlag.

Selv om Nordicom i en årrække har haft et højt aktivitetsniveau, har vi kunnet opretholde en
slank og effektiv organisation, hvor der også er plads til personligheder. Nøglen hertil er
medarbejdere med stor selvstændighed, som samtidig accepterer at arbejde i en organisati-
on med velstrukturerede rammer, Målet med den slanke organisation er fortsat at sikre en
stor fleksibilitet, således at vi med meget kort varsel kan tilpasse vores strategier. Diversifi-
cering af vores forretningsgrundlag betyder nemlig samtidig, at vi kan justere vores strategi-
er hurtigt, uden at det behøver at få signifikant betydning for koncernens indtjening.

Markedsbeskrivelse

Danmark

De makroøkonomiske forudsætninger i Danmark er fortsat gunstige. Den stærke vækst fra
2005 er fortsat i 2006 og med en fortsat høj indenlandsk vareefterspørgsel og et stigende
momentum i eksporten, er der mange, der vurderer, at det er en overophedning af økono-
mien, der i øjeblikket er den største trussel. De ledige arbejdskraftressourcer er dog ved at
være opbrugt, og det mærkes i særlig grad inden for byggefagene. Samtidig er den økono-
miske vækst med til at lægge et opadgående pres på inflation og rente, og andet halvår af
2006 har budt på en stigning i den korte rente.

Investeringsejendomme i Danmark handles til historisk lave afkast. Meget velbeliggende kon-
torejendomme og gågadeejendomme er i 2006 blevet handlet med afkast ned til under 4%.
De seneste års tendens med faldende afkastkrav til investeringsejendomme fortsatte i første
halvår af 2006, mens stigningen i den korte rente og større tilbageholdenhed i den finansielle
sektor bremsede udviklingen i andet halvår. I 2007 forventer vi uændrede eller en smule la-
vere priser på investeringsejendomme.

Udlejningsområdet fortsætter sin positive udvikling med stor efterspørgsel på alle typer leje-

mål og stigende lejepriser. Det gunstige forhold skaber fortsat gode muligheder for develop-
ment af erhvervsprojekter og for at øge indtægterne i vores ejendomsportefølje.

På boligområdet er der sket en brat opbremsning. Efterspørgslen på boliger er reduceret be-
tydeligt samtidig med en markant stigning i antallet af boliger til salg. Udviklingen er mest
udpræget i de store byer, hvor prisstigningerne også har været de største. I provinsen er det
lokalt betinget, om priserne i øjeblikket er stigende eller faldende. Projektboligsalget er faldet
til et meget lavt niveau, og stilstanden begynder at vise sig i udbuddet af projektboliger.

I skrivende stund har der ikke tegnet sig et entydigt nyt billede af prisniveauet i hovedstads-
området, men vi kalkulerer i vores planer med et prisfald på boliger i hovedsstadsområdet på
5-10% i 2007. I provinsen forventer vi, at det vil være lokalt betinget, om priserne vil være

stigende eller faldende.

Tyskland
Der har i 2006 været registreret fornyet optimisme i den tyske økonomi efter en længere

periode med tilbagegang. Byggesektoren oplever fremgang for første gang i 10 år, og samti-
dig forventes der inden længe reformer på arbejdsmarkedet, som vil resultere i betydeligt
større fleksibilitet. De tyske forbrugere har for første gang i mange år positive forventninger

 

 

 

 

til kortsigtet vækst, og det ventes at betyde en stigende indenlandsk efterspørgsel i de kom-

mende år. Regeringens beslutning om at øge momsen har dog i starten af 2007, givet et
større fald i detailsalget end ventet, og kan derfor måske bremse udviklingen.

Interessen for at investere i tyske ejendomme er steget betydeligt de seneste to år, og det
ser ud til, at det tyske ejendomsmarked er brudt ud af en mere end 10 år lang recession. Der
opleves en markant øget investeringsinteresse, særligt fra udlandet, som i høj grad har kun-
net tilskrives attraktive startafkast i kombination med forholdsvist lave finansieringsomkost-
ninger og positive forventninger til udvikling i den tyske økonomi.

Der er imidlertid fortsat ingen stigninger at spore i det generelle tyske lejeniveau, og det er
et dilemma, da en af hovedårsagerne til den langvarige tyske krise på ejendomsmarked net-
op var et vigende lejeniveau. Så grundforudsætningerne er ikke så forandrede, som det kun-
ne se ud til, og der er fortsat grund til at være forsigtig og meget selektiv — særligt fordi
startafkast niveauerne i Tyskland allerede er faldet meget. Generelt er startafkast niveauet

på det tyske ejendomsmarked faldet med 1-2 procentpoint i løbet af de seneste 3 år, og po-
tentialet for kortsigtede prisstigninger på ejendomme er derfor reduceret betragteligt.

Sverige

Den svenske økonomi er vokset konstant siden midten af halvfemserne og med en ny rege-
ring ved roret, er der grund til optimisme. Væksten i BNP i 2005 udgjorde knap 3% og for-
ventes at blive højere i 2006. Den i forvejen stærke svenske økonomi næres af gode interna-
tionale konjunkturer, stærk svensk eksport og øget produktivitet. En fortsat lav inflation har
samtidig hjulpet til med at reducere arbejdsløsheden og øget omsætning inden for detail-
handlen.

Det svenske ejendomsmarked udmærker sig ved at være meget likvidt. Der er en meget stor
tilstedeværelse af internationale investorer, og en betragtelig del af de store handler, som
gennemføres, sker efter en auktionslignende udbudsproces. De seneste års tendens med fal-
dende startafkast på investeringsejendomme er fortsat i 2006 og forstærkes af en massiv
finansiel tilstedeværelse, som har presset afkastniveauet yderligere. Ultimo 2006 er der imid-
lertid sket opbremsning i den finansielle sektor, som kan komme til at lægge en dæmper på
udviklingen i 2007.

Begivenheder efter 31/12 2006.

Der er efter balancedagen ikke indtruffet væsentlige begivenheder, der ikke er nævnt i ledel-
sesrapporteringen, og som har betydning for årsregnskabet.

Forventning til 2007
For regnskabsåret 2007 forventer vi fortsat et resultat før skat i niveau 300 mio. kr.

Vi forventer en betydelig forøgelse af driftsoverskuddet fra udlejningen ift. 2006, da ejen-
doms-porteføljen er større end i starten af 2006, og vi har planer om at fortsætte opkøbet af
udlejningsejendomme i 2007. Herudover forventer vi at kunne fortsætte med at reducere
ejendommenes driftsudgifter og tomgang.

I lighed med de seneste mange år forventer vi i 2007 at kunne fortsætte med at sælge inve-
steringsejendomme med avance på niveau med 2006. Vi vil fortsat forsøge at afstemme sal-
get af investeringsejendomme efter vores vækstplan, så salg ikke bliver en hindring i at nå
vores mål iht. Plan2008.

Vi har i 2005 og 2006 haft ekstraordinært høje urealiserede værdireguleringer, som kan hen-
føres til de betydelige prisstigninger på ejendomsmarkedet. I 2007 forventer vi, at de ureali-
serede værdireguleringer kommer til at ligge på niveau med inflationen.

 

 

 

På developmentområdet forventer vi et overskud på niveau med 2006 eller lidt lavere, Bolig-
området vil komme til at bidrage med en betydeligt lavere indtjening end i 2006 mens ind-
tjeningen fra erhvervsområdet forventes at blive betydeligt større end i 2006. Projektporte-
føljen er fortsat fin på begge områder, men på boligområdet kommer vi ikke til at aflevere så
mange boliger som i 2006. Den aktuelle overophedning i byggesektoren medfører at bygge-
fasen for flere projekter bliver forlænget, og det betyder at en del afleveringer og dermed
indtjeningen forskydes til 2008.

 

 

 

Segmentoplysninger
Nordicom Ejendom

Nordicom Ejendom investerer i udlejningsejendomme på markederne Danmark, Sverige og
Tyskland.

Udvikling i ejendomsporteføljen

Pr. 31. december 2006 udgør værdien af ejendomsporteføljen i Nordicom Ejendom 2,9 mia.
kr. hvilket er en vækst i forhold til året før på 0,7 mia. kr. (+31,0 %). Heraf anvendes ejen-
domme med en værdi på 2,4 mia. kr. til udlejning, mens ejendomme med en værdi på 0,5
mia. kr. anvendes til projektudvikling.

Væksten i porteføljen har i de Figur 1. Udvikling i ejendomsportefølje
seneste år været betydelig. I
2002 udgjorde porteføljen 1,4
mia. kr., og på 5 år er der såle-
des sket mere end en fordobling.
Figur 1.

Der er hvert år købt og solgt et
betydeligt antal ejendomme. I alt
er der siden 2002 købt ejen-
domme for 1,6 mia. kr., og solgt
ejendomme med
regnskabsmæssige værdier på
ca. 0,7 mia. kr.

mio. kr.

 

200: 2003 2004 2005 2006

I figur 2 har vi vist de årlige æn- Figur 2. Årlig portefølje tilvækst fordelt på køb,
dringer i porteføljen fordelt på forbedringer, værdireguleringer og salg
køb, salg, forbedringer og dags-
værdi-reguleringer. Det fremgår,
at køb og salg af ejendomme har
ligget på nogenlunde samme
niveau fra 2002 - 04, mens købet
langt har oversteget salget i
2005 og 06. Forklaringen er det
strategiskift som skete i somme-
ren 2005, hvor vi satte vækst på
dagsordenen. Det er vor aktuelle

mio. kr.

   

. . 2002 2003 2004 2005 2008
plan at øge ejendomsporteføljen m Køb af ejendomme
til omkring 5-6 mia. kr. inden BESVÆR EEE omme
ultimo 2008. c Salg af ejendomme

I 2006 udgør netto nyinvesteringerne i ejendomme 671,3 mio. kr., mod kr. 622 mio. i 2005. I
tabel 1 herunder fremgår det, hvordan porteføljen har udviklet sig i perioden fra 2002 til 2006.

 

 

 

Tabel 1. Nettovækst i ejendomsportefølje 2002 - 2006.
2002 - 2006 2006

 
 
 

 
 
 
 

Forbedringer i eksisterende ejen- 275,8 151,8
domme

 
 
 

Salg af ejendomme, regnskabsmæs- -685,4 -96,5
di

 

 

ærdiskabelser skabt af Nordicom Udvikling

Det er ultimo 2006 fortsat bu- Figur 3, Segmentopdeling af ejendomsporteføljen
tiksejendommene, som domine-

rer vor portefølje. Med en andel .

af de samlede investeringer på mio. kr.

næsten 1,1 mia. kr., udgør bu-
tiksejendomme knap 37 % af de
samlede ejendomsinvesteringer.
Figur 3.

Det næststørste investeringsom-
råde er Byejendomme, hvor der
er investeret 568 mio. kr., sva-
rende til godt 20 %.

 

Det hurtigst voksende segment
har i de seneste år har været
logistik- og produktionsområdet,

hvor der nu er investeringer på mn Butikeejendomme m Logistik" og produktionsejendomme

450 mio. kr., svarende til 16 % 2 Boligejerdomme & Domicilejendomme

af porteføljen. Em Byejendomme m Andet

Vi har investeret 450 mio. kr. i Figur 4, Ejendomsporteføljen opdel på udlejning og

erhvervsejendomme, som er un- udvikling.
der projektudvikling. Arbejdet
med development af de mange
sager håndteres af Nordicom
Udvikling, men da vi forventer at
skulle fortsætte med at eje en
række af ejendommene når de er
færdigudviklede, har vi valgt at
lade ejerskabet af disse ejen-
domme forblive i Nordicom Ejen-
dom.

Mio. kr.

450

 

Boligprojekter er placeret i Nordi- 2.429
com Udvikling.

Em Udlejningsejendomme ma Udviklingsejendomme

10

 

 

 

 

Køb af ejendomme

Vi har erhvervet 26 nye ejendomme i 2006 for i alt 666 mio. kr., og heriblandt vores første

investeringer i Tyskland. Vi har i 2006 ikke foreta

ringer i 2006 er der fem ejendomme, som først overtages i 2007. (Tabel 2)

Af de nye ejendomme er de 16 projektejendomme og 10 er udlejningsejendomme.

Ejendommene med fremhæ-

vet skrift i Tabel 2 er projekt-
ejendomme, mens de øvrige

er udlejningsejendomme.

Hotel Vinhuset i Næstved er
lokaliseret i området mellem
midtbyen og havnen, hvor
Nordicom har et betydeligt
antal udviklingsprojekter i
gang. Ejendommens areal på
4.500 m2. anvendes til hotel.

Birkemose Alle 3-35 og Bir-
kemosevej 9 i Kolding er to
nyere ejendomme til kontor-
formål, med et samlet areal
på knap 10.000 m2.

Nørregade 31-33 i Ringsted er
en byejendom med blandet
anvendelse, der ligger som
nabo til vor ejendom Ringsted
Centret.

Axel Kiers Vej 13 i Højbjerg er
en kontor- og produktions-
ejendom på 9.200 m2, som er
udlejet på en længere løbende
lejekontrakt.

De to ejendomme i Lineburg i
Tyskland er strøgejendomme.
Det samlede areal for disse to
ejendomme udgør 4.800 m2.
De to ejendomme i Hamborg
har et samlet areal på 3.200
m2., og anvendes til boligfor-
mål.

Tabel 2, Køb af nye ejendomme (t.kr.)
Ejend

  
 

Købspris

   

Overtaget i 2006

 

Hotel Vinhuset, Næstved -

 

Nørregade 31-33, Ringsted

   

havn

 

Københavnsvej 45, Roskilde -

  
 

 

 

Grapengiesserstrasse 16, Lune-
burg, Tyskland

 

 
   

In de Krumm 36, Hamburg, -
kland

  

480.741

 
   

Torvet 1, Åkirkeby -

 

get investeringer i Sverige, Af de nye investe-

11

 

 

 

 

Salg af ejendomme

I de seneste 5 år har vi solgt ejendomme for 827,3 mio. kr., med avancer på 179,6 mio. kr.,
hvilket har givet et gennemsnitligt dækningsbidrag på 21,7 %. Ud af denne avance har de
37,8 mio. kr. været realisering af tidligere bogførte urealiserede værdireguleringer.

I figur 5 herunder er salgsprisen på de ejendomme, som er solgt siden 2002 opdelt på oprin-
delig købspris, realiserede værdireguleringer og realiserede avancer ved salg.

Figur 5, Ejendomssalg opdelt på kostpriser, realiserede værdireguleringer og avancer

300
250 +
200

150

mio. kr.

100

50

 

E Kostpriser O Realiserede værdireguleringer m Avance ved salg

I 2006 har vi solgt ejendom-
me for 135,6 mio. kr., og rea-
liseret avancer på 52,0 mio.
kr., hvilket svarer til et dæk-
ningsbidrag på 38,3 %. Heraf
har 18,2 mio. kr. tidligere væ-
ret indtægtsført som urealise-
rede værdireguleringer, mens
33,8 mio. kr. er realiseret som
salgsavancer i 2006.

I fjerde kvartal har vi frasolgt
en del af den nyerhvervede
ejendom Vindegade 53 i
Odense, som ikke skal anven-
des i erhvervsudvikling. I Ros-
kilde har vi fortsat salget af
restejerlejlighederne i Mølle-
husene efterhånden som de er
blevet ledige.

Tabel 3, Salg af ejendomme (t.kr.)
Ejendom

 
  

    
 
  
 
 

Afleveret i 2006:
a

Rungsted Bytorv, 12 restejerlejligheder -

  
  
 

Slotsgade 59, Hillerød |. i

 

Køgevej 34, Ringsted -

 
 
 

 

Barfoedsvej 1, Hj

 
 

"TI alt 135.615

   

Solgt i 2006, til aflevering i 2007:

 

 

 

Urealiserede værdireguleringer

I hovedparten af lejekontrakterne i Nordicoms ejendomme er der indbygget en pristalsregule-
ring af lejeindtægterne som typisk indebærer, at ejendommenes værdi øges år for år. I Nordi-

 

 

coms resultatopgørelse indregnes denne værdiudvikling under posten urealiserede værdiregu-
leringer. For de aktuelle ejendomme i porteføljen er der gennem årene samlet sket værdiregu-
leringer på 439 mio. kr. Summen øges, når der foretages nye urealiserede værdireguleringer i
et regnskabsår, og reduceres, når der sælges ejendomme, hvor der tidligere har været foreta-
get urealiserede værdireguleringer.

I de seneste år har betydelige prisstigninger på ejendomsmarkedet afspejlet sig i usædvanligt
høje værdireguleringer på Nordicoms ejendomme. Den høje efterspørgsel efter investerings-
ejendomme har betydet, at det startafkast som investorer har været villige til at acceptere ved
køb af nye ejendomme, er blevet lavere og lavere. Ultimo 2005 opgjorde Nordicom værdien af
vor ejendomsportefølje ud fra et gennemsnitligt nettoafkast på 7,05 %. Den fortsatte gunstige
prisudvikling på investeringsejendomme er fortsat i 2006, hvor markedets afkastkrav igen er
gået ned. Værdien af Nordicoms udlejningsejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gen-

nemsnitligt nettoafkast på 6,62 %.

I løbet af de seneste 5 år har vii Figur 6, Udviklingen i værdireguleringer på
alt foretaget urealiserede værdi- investeringsejendomme
reguleringer for 344 mio. kr. Ved

salg af ejendomme er der i sam- y Mio. kr.

me periode blevet realiseret 37,8
mio. kr., af tidligere urealiserede
værdireguleringer. Figur 6

 

Som det fremgår af figuren har
der været særligt høje urealise-
rede værdireguleringer i 2005 og
2006, som skyldes prisstigninger
på ejendomsmarkedet. De sam-

 

lede urealiserede værdiregulerin- HERE Dagsværdireguleringer i perioden (y)
ger i 2006 udgør 135,0 mio. kr. HERE Realiserede værdireguleringer i perioden (y)
Nordicom anvender den afkast- Samlede værdireguleringer, ultimo (z)
baserede værdiansættelsesmo-

del.

Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes nettoleje for det kommende regnskabsår. Be-
regningen for hver enkelt ejendom indeholder alle lejeindtægter for det kommende år, en leje-
værdi for ledige lokaler samt indtægter fra ejendommenes fælles- og varmeregnskaber. Til
driftsudgifter indregnes alle faktiske driftsomkostninger, som bl.a. omfatter skatter og afgifter,
administration, forsikringer, vedligeholdelse, serviceudgifter, renholdelse, forsyningsudgifter og
diverse. Ejendommens nettoleje fremkommer ved at fratrække driftsudgifterne fra ejendom-
menes indtægter og tillægge forrentning af depositum. Ejendommenes markedsværdi bereg-
nes ved at kapitalisere nettolejen med en afkastprocent, som fastsættes individuelt for hver
enkelt ejendom.

Udlejning af ejendomme

Der er i 2006 realiseret lejeindtægter for i alt 137,6 mio. kr. Heraf ca. 129,0 mio. kr. fra udlej-
ningen af ejendomme i normal drift og ca. 8,6 mio, kr. fra udlejningen af ejendomme under
projekt-udvikling. I forhold til samme periode sidste år, er de realiserede lejeindtægter øget
med 23,2 mio. kr. svarende til 20 %.

 

Nordicoms lejeindtægter har været jævnt stigende i de sidste ca. 4 år, og da det er planen at
fortsætte med at øge investeringerne i udlejningsejendomme, er det vor forventning at denne
tendens vil fortsætte i de kommende år.

13

 

 

Figur 7, Realiserede lejeindtægter

mio. kr.

 

2002 2003 2004 2005 2006

Inden for den eksisterende udlejningsportefølje er der også et fint potentiale for at øge lejeind-
tægterne. Ultimo 2006 var der ledige lejemål i udlejningsporteføljen med en samlet vurderet
årlig lejeværdi på 21,6 mio, kr. svarende til en tomgang på 13,0% . Det normale for en porte- |

 

følje af vores type vil være en tomgang på mellem 5-7%., som vi forventer at ville kunne nå i
løbet af et år til halvandet år. De ca. 2/3 af tomgangen svarende til 15 mio. kr. stammer fra 5
ejendomme som i øjeblikket er i en betydelig omstillingsfase der begrunder den meget høje
tomgang.

Resultat for Nordicom Ejendom
Resultatet for Nordicom Ejendom i 2006, er et overskud før skat på kr. 197,8 mio., mod kr.
136,9 mio. i 2005.

Tabel 4, Resultat i Nord

 
 
 

 
 
 
 
 

Omsætning

 
   

Resultat før skat 136,9 — 197,8

   
 

Balancesum 2.630,1  3.329,3

Fremgangen kan henføres til en positiv udvikling på alle indtjeningsområder. Indtjeningen fra
udlejning er øget, ejendomsværdierne er steget og avancer fra salg af ejendomme er også

o

gået op. I figur 8 herunder vises indtjeningens fordeling på hovedområder.

14

 

Figur 8, Indtjeningens fordeling på hovedområder
(resultat før kapacitets- og finansielle omkostninger):

Mio.kr. y

£50 350
140 300
20 250
00

200
80

150
60
40 00
20 50

0 0

 

2002 2003 2004 2005 2006

BEER Resultat fra udlejning, netto (y)

BEER Værdireguleringer (y)

CS Avance fra solgte ejendomme (y)

me Resultat før kapacitets- og finansielle omkostninger (2)

Segmentoplysninger
Nordicom Udvikling

Arbejdet i Nordicom Udvikling er opdelt på tre hovedområder der fokuserer på henholdsvis
development af boliger, erhvervsprojekter og parkering.

Projektudvikling af boliger

Nordicoms boligudviklingsafdeling har været aktiv siden 1999 og har udviklet et betydeligt an-
tal ejerlejligheder og rækkehuse i en række forskellige byer i Danmark. Boligerne udvikles en-
ten til udlejning eller salg.

Aflevering af boliger
I 2006 har vi afleveret 321 boliger fra projekterne Fyrholm, Emdrup Park II, Hammarshøjhus

og Olgas Have, hvilket har givet en omsætning på 757,4 mio. kr. og et dækningsbidrag på
167,4 mio. kr.

Portefølje

Efter afleveringen af boliger i 2006, rummer vor projektportefølje mulighed for at udvikle ca.
2.300 nye boliger, med et forventet samlet etageareal på ca. 229.000 m2, og en forventet
samlet markedsværdi på ca. 6,9 mia. kr.

Boliger under opførelse

Vi er i øjeblikket i gang med at opføre 384 boliger som ikke er afleveret, og som har en samlet
markedsværdi på ca. 825 mio. kr., med et samlet etageareal på 26.507 m2.

15

 

 

 

   
 

Tabel 5

 

Solgte
Antal  afleve- Solgte ikke
boli- rede afleverede
Areal ger boliger boliger
Projekt (m2)  (stk.) (stk.) (stk.): 2007 2008. 2009

  

       
  
 
 
 
 

    
  

Hammershave, 4.978 55 0 55 4.978
Helsingør

0 0

 
   

Lindholm, Sluse-

14.299 146 0 63 0 14.299 0
holmen, Kbh.

 

Ballerup Hotel, Bal- — 3.400 — 133 0 (Udlejet)133 3.400 — So 0

lerup

 

Af de 384 boliger som er under opførelse og ikke afleveret, er de 158 solgt og 133 udlejet. I
alt har vi således 93 boliger under opførelse som ikke er solgt/udlejet. De igangværende bolig-

byggerier som ikke er afleveret, er pr. 31. december 2006 indregnet i balancen med en regn-
skabsmæssig kostpris på 206,2 mio. kr.

Projektudvikling af boliger som ikke er under opførelse

Nordicom Udvikling har 7 boligprojekter i pipelinen, hvor der ikke er igangsat byggeri. I disse
projekter forventer vi at kunne opføres ca. 1.949 nye boliger, med en samlet markedsværdi på
ca. 6,1 mia. kr., og et samlet etageareal på ca. 200.000 m2.

Tabel 6

 

Solgte
ikke
Antal Ende- afleve-
Boli- lig rede
Areal ger lokal- boliger
Projekt (m2) (stk.) plan (stk.) 2007

        

2008 2009

 

Skråningshusene, 1.292 10 god- 0 1.292 0
Snekkersten kendt

16

 

 

 

 
   
  
 

Amager Strandvej, 50.202 420 i 2008 0 0 5.000 25.000
havn

 

 

 
   

Enghave Brygge, Kø- 59.700 — 630 i 0 0 15.000
benhavn 2009

165 i 2008

 

I de tre af projekterne er lokalplanerne godkendte, og der er et igangværende planlægnings-
forløb på de øvrige projekter, herunder de tre store projekter i København.

I de syv boligprojekter under udvikling hvor byggeri ikke er igangsat, udgør den regnskabs-
mæssigt bogførte værdi ultimo 2006 884,7 mio, kr., svarende til en gennemsnitlig regnskabs-
mæssig værdi på ca. 4.350 kr. pr. forventet kvadratmeter byggeret.

Der er i 2006 foretaget regulering af jordværdierne på de tre store Københavnske projekter,
mens der ikke er foretaget værdireguleringer på øvrige projekter. Jordværdierne for de tre
projekter på Amager Strandvej, Sluseholmen og Enghave Brygge i København, er ultimo 2006
indregnet til en regnskabsmæssig værdi på 775,8 mio. kr. inkl. tilgåede omkostninger, svaren-
de til en gennemsnitlig pris pr. forventet byggeretskvadratmeter på ca. 4.700 kr. (ca. 4.400
kr. ekskl. tilgåede omkostninger). De øvrige projekter er bogført til en gennemsnitlig pris pr.
byggeretskvadratmeter på ca. 2.900 kr.

Salg af projektboliger

I Olgas Have i Ballerup er vi i gang med at sælge de sidste 10 boliger. Herudover er det eneste
projekt under opførelse som ikke er udsolgt, Lindholm projektet ved Sluseholmen. Her mangler
der at blive solgt 83 boliger. Vi har i det seneste halve år ikke brugt ressourcer på at sælge
boliger i dette projekt, da der er 10 —- 12 måneder til boligernes aflevering. Salget af Lindholm
projektet forventer vi tidligst at genoptaget medio 2007, forudsat at omsætningen på bolig-

markedet har normaliseret sig.

Projektudvikling af erhvervsprojekter

Nordicom har været beskæftiget med udvikling af erhvervsprojekter siden 1993, og særligt
med fokus på udvikling af butiksejendomme, I dag arbejdes der med et bredere sigte i er-
hvervs-udviklingsafdelingen, hvor der fokuseres på projekter til detailhandel, kontorformål og
med en blandet bymæssig anvendelse.

Aflevering af projekter
Nordicom Udvikling har i 2006 færdiggjort (afleveret) ca. 12.000 m2 butiksarealer vedrørende

projekterne Galosche Allé 3-7 i Køge, Albuen i Kolding samt delvis Zartmannsvej på Bornholm.
Færdigværdien af de færdiggjorte projekter udgjorde ca. 130 mio. kr. Ejendommen Galosche
Alle 3-7 i Køge er solgt i 2006, men da afleveringen af ejendommen til køberen først sker i
2007, medregnes omsætningen og indtjeningen først i det nye regnskabsår,

17

 

 

SER ds ne sa

 

Portefølje

Ultimo 2006 var erhvervsafdelingen i gang med at udvikle 22 erhvervsprojekter med et samlet
forventet areal på 211.747 m2 og en samlet forventet færdigværdi på ca. 3,5 mia. kr. Tyngden
i projektudviklingen ligger fortsat inden for detailhandelsområdet, som med et projektareal på
ca. 131.000 m2 udgør ca. 62 % af den samlede projektportefølje (75 % ultimo 2005). Projek-
ter målrettet til kontorformål udgør ca. 29.000 m2, svarende til ca. 14% af projektporteføljen
(8 % ultimo 2005).

Erhvervsprojekter under opførelse

Vi er i gang med byggeri i 5 erhvervsprojekter med et samlet areal på 17.957 m2, hvoraf
14.957 m2 er udlejet. De 5 projekter har en forventet samlet færdigværdi på ca. 266 mio. kr.,
Tabel 7. Det eneste af projekterne under opførelse som ikke er udlejet/solgt er Hotel Hvide
Hus i Ebeltoft, som indeholder 3.000 m2 under udvikling til 34 nye ferieboliger. Vi forventer at
gå i gang med salget af dette projekt i påsken 2007. Den bogførte regnskabsmæssige kostpris
for ovennævnte 5 projekter under opførelse udgør 72 mio. kr. ultimo 2006. Hertil kommer dog
Hotel Hvide Hus i Ebeltoft som ejes i partnerskab gennem en associeret virksomhed.

Tabel 7

 

Anden
Butiks- Kontor-  anven- Areali Udlejet Forventet
areal areal delse alt areal afleve-

Projekt (m2) (m2) (m2 (m2) ring (år)

  
  

  
 

    
   
  
 

   

Storkøbenhavn

Øvrige Sjælland

gr: É
Toldbuen, Næstved 1) 1.745

  

 Zartmannsvej m.fl., 2.200 0 162 2.362 2.362 2008
Bornholm

  
 

I alt 7.200 1.745 9.012 17.957 14.957
Projektudvikling af erhvervsprojekter, som ikke er under opførelse

Vi er i gang med at udvikle 17 projekter hvor der ikke er igangsat byggeri, med en forventet
samlet færdigværdi på 3,2 mia, kr.

18

 

 

BRAK AMR dskrje sn

 

… Tabel 8

 

    

2008

Butiks-  Kontor- Anden Areal i Lo- eller se-
areal areal brug alt kal 2007 nere
(m2) (m2) (m2) (m2) plan  (m2) (m2)

    

         
   
 

Storkøbenhavn

 
  
 
  
  
  

Herlev Hovedgade 199,
Herlev 2.160 0 1.270 3.430 Ja 3.430

Høje Gladsaxe Center
(udvidelse)

 

Englandsvej 51, Køben-
havn 1) 0 7.550 9.050 Ja 9.050

 

Byageren 5-11 m.fl,
Roskilde 7.059 900 4.782 12.741 Ja

   

10.114

 
   
 
 

Ringsted Centret (udvi-
delse) ……… 3.848 3.399 0 7.247 Nej

 
 
 

Slagelse Storcenter,

Slagelse i 45.150 0 0 45.150 Ja

   
 
   
  
 

Helsinge Stationscenter
1) 6.800 — 2.700 3.400 12.900 Ja 12.900

 
 
  
  

og øerne.
Torvet 1, Aakirkeby,
Bornholm 2.290 O 0 2.290

 
 

Svendborg Havn,
Svendborg 1) … 1.100 0 2.200 3.300 Nej
Mid

        
 
 

   
  

  

6,000 1,500
124.132 27.544

   
 

19

 

 

Den bogførte regnskabsmæssige kostpris på ovenstående erhvervsprojekter, hvor der ikke er
igangsat byggeri, udgør ca. 350 mio. kr. ekskl. Taastrup Bycenter i Tåstrup, der ejes i partner-
skab gennem en associeret virksomhed. Det samlede forventede areal i de projekter hvor der
ikke er igangsat byggeri udgør 193.790 m2, heraf er der pt. indgået aftaler om udlejning af
15.163 m2 til en samlet årlig leje på ca. 19 mio. kr.

Vi har opstartet fem nye projekter 1) i 2006, med et forventet samlet nyt areal på 36.450 m2,
og en forventet samlet færdigværdi på 6-700 mio. kr. Projektet på Englandsvej 51 i Køben-
havn handler om at identificere en ny lokalisering til den eksisterende lejer, således at ejen-
dommen kan ombygges til butikker og nye boliger. I Helsinge har vi i samarbejde med kom-
munen udviklet grundlaget for et nye stationscenter med butikker og kontorer og boliger. Pro-
jekter bliver lokaliseret for enden af den nuværende gågade. På strøget i Odense har vi er-
hvervet 2 ejendomme ud til Kongensgade, hvor det er planen at nedrive og opføre en ny ejen-
dom med butikker i stueetagen og boliger på etagerne oven over. I Svendborg Havn har vi
erhvervet et areal, hvor vi forventer at skulle opføre et discount supermarked, samt et par
mindre butikslejemål og 25 boliger. En anden ny sag er et projekt på Middelfartvej i Odense,
hvor vi både forventer at opføre butikker, kontorer og boliger.

 

I de projekter hvor lokalplangrundiaget endnu ikke er på plads, er processen i de fleste sager
langt fremskreden. Det er forventningen at alle projekter har endeligt godkendte lokalplaner
inden udgangen af 2007.

Udvikling af parkeringsprojekter

På parkeringsområdet er vores primære aktivitet at medvirke til fornyelse af de gamle snævre
bymidter med særlig fokus på det fuldautomatiske Trevi system, Vi arbejder inden for dette

mulighed for udvikling af gågademiljø og pladser i bymidten, med det formål at skabe bilfri
gader og torve, der bruges til etablering af flere gågader og bedre handelsmiljø. Samtidig bli-
ver betingelserne for cyklister bedre og vi bringer vitaliteten og det grønne miljø tilbage til tor-
vepladserne.

En stor del af det grundlæggende arbejde i Trevi handler om at skabe kontakter til nye byer og
få lejlighed til at præsentere vor vision for udvikling af bymidterne.

Resultat for Nordicom Udvikling

9, Resultat i Nordicom Udvikling (mio. kr

   

Resultat før skat i Nordicom Udvikling udviser et overskud før skat på kr. 254,4 mio. i 2006
mod kr. 368,3 mio. sidste år.

Periodens resultat skal ses i forhold til den ændrede regnskabspraksis som er præsenteret års-
rapportens note 1. Tidligere har Nordicom indregnet avance fra projektsalg i omsætningen i
forhold til projektets salgs- og udviklingsstade, og det har givet en successiv indregning af ind-
tægterne fra bl.a. projektsalg af boliger, efterhånden som produktionen er skredet frem. Med

det nye regnskabsprincip bliver projektsalg af boliger og erhvervsejendomme først indregnet i

20

 

 

"AARS Aske Mike ets:

 

omsætningen ved aflevering til køberne. Den ændrede regnskabspraksis er indarbejdet i sam-
menligningstallene.

Segmentoplysninger
Nordicom Finans

Nordicom Finans investerer i pantebreve og indgår i projektudvikling i partnerskaber hvor det
er Nordicoms rolle at sikre projekternes kapitalgrundlag.

Pantebreve
Ultimo året er beholdningen af pantebreve reduceret til 91,1 mio. kr.

EjendomsKaution

Via forretningsområdet EjendomsKaution tilbyder vi at kautionere for ejendomsinvestorer over
for banker og lign. for de yderste 10-20 % af et ejendomsengagement. Samtidigt tilbyder vi
vores kunder at kunne trække på Nordicoms netværk og få mulighed for sparring og rådgiv-
ning om ejendomsinvesteringen og/eller projektudviklingen.

 

Forretningsområdet er i god harmoni med koncernens øvrige forretningsområder, og giver mMu-
lighed for at optimere brugen af vor viden og netværk.

Vi vurderer, at der potentielt er et stort marked for forretningsområdet EjendomsKaution, men
grundet den meget rigelige tilstedeværelse af risikovillig kapital i ejendomsmarkedet i de sene-
ste par år, har vi ikke ønsket at ekspandere dette område.

Med blandt andet den ændrede adfærd på boligmarkedet som udgangspunkt, tror vi imidlertid

på, at den finansielle risikovillighed vil ændre sig inden for de nærmeste 12 måneder, og at der
derfor bliver plads til ekspansion for EjendomsKaution inden for en overskuelig tidshorisont.

Resultat for Nordicom Finans

Ta i Nordicom Finans (mio. kr.

  

Resultat før skat i Nordicom Finans udviser et overskud før skat på kr. 12,5 mio. for 2006 mod
kr. 10,9 mio. i 2005.

21

 

 

 

Risikofaktorer

I dette afsnit beskrives de væsentligste af de risici, som kan påvirke Nordicoms mulighed for at
opfylde vores budgetforventninger og strategiske mål. Vi beskæftiger os primært med den
direkte virkning af hver enkelt risikofaktor.

Vi har opdelt beskrivelsen i 4 hovedafsnit:

1. Finansielle risici

2. Risici for investering i udlejningsejendomme
3. Projektudvikling

4. Øvrige forhold

Den overordnede holdning til risiko i Nordicom er illustreret i figuren på nedenfor, som bruges
til kortlægning af sammenhængen mellem sandsynlighed for, at en risikofaktor indtræffer og
betydning af den enkelte risikofaktor, hvis den indtræffer, Begge er sat i forhold til Nordicoms
mulighed for at opfylde vores budgetforventninger og strategiske mål.

Stor

Betydning

Lille

 

 

   

Lille Stor
Sandsynlighed

Nordicom ønsker principielt ikke enkelte risikofaktorer, som både indtræffer med stor
sandsynlighed, og har stor betydning for vores muligheder for at opfylde vores
budgetforventninger og strategiske mål. Sådanne risikofaktorer vil være placeret i det røde felt
i figuren, men da Nordicom i mange år systematisk har diversificeret vores aktiviteter, mener
vi ikke, vi har nogen enkeltstående risikofaktorer i det røde felt.

I arbejdet med at styre risici, er det naturligvis målet at bringe de enkelte risikofaktorer så
langt nedad og mod venstre i figurens grønne felt som muligt - uden at gøre det umuligt at
drive forretning og skabe forretningsmulighed.

Nordicom kan således godt acceptere risikofaktorer med stor betydning, så længe
sandsynligheden for, at de indtræffer, er lille (det blå felt). Ligeledes kan det være acceptabelt
med risikofaktorer, som indtræffer med stor sandsynlighed, hvis de er af lille betydning (det

gule felt).

22

 

En NENS

 

I slutningen af 2006 udgjorde vores samlede bank- og realkredit lån 3,2 mia. kr., svarende til
63,7 % af den samlede koncernbalance. Lånene er sammensat af realkreditlån (943,5 mio.
kr.), byggelån (901,4 mio. kr.), øvrige banklån (1.216,9 mio. kr.) og kassekreditter (93,3 mio.

kr.).
Fig. 9. Kortlægning af finansielle risici

Stor

Betydning

Lille

 

 

y

Lille Stor
Sandsynlighed
1: Rentestigning ? 2: Kapitalmangel ? 3: Kurstab på lån ? 4: Valutakurstab

1. Risiko for rentestigning

Risikoen ved en rentestigning er i fig. 9 er placeret i det gule felt. Der er stor sandsynlighed for
udsving i den korte rente, men da der skal relativt store rentestigninger til for, at det får stor
betydning for Nordicom, vurderer vi at konsekvensen for Nordicom er middel.

%, og det betød samlede renteudgifter på 118,1 mio. kr. Såfremt markedsrenten i den korte
ende stiger med 1 procentpoint, betyder det at Nordicoms renteudgifter stiger med ca. 1
procentpoint i løbet af ca. 2%2 år, svarende til en merudgift på ca. 16,0 mio. kr.

Den korte rentebinding betyder, at vi hurtigt kan omlægge vores lån til en længere løbetid
uden de store omkostninger ved brug af finansielle instrumenter. Det indbyrdes forhold mellem

lånebeholdning, hvis renten stiger. Desuden vil en længerevarende rentestigning typisk være
funderet i en øget inflation, som giver stigende lejeindtægter, og dermed øger
ejendomsværdierne. Hvis en stigende rente ikke skyldes inflation, men i stedet er drevet af en
højere pris på penge, vil den indirekte betydning af en rentestigning formentlig også være
faldende ejendomspriser,

2. Risiko for kapitalmangel

Risikoen for mangel på kapital er i fig. 9 placeret i det blå felt. Hvis vi kommer til at mangle
kapital, har det stor betydning for vores mål om vækst, men med det aktuelle kapitalgrundlag
i Nordicom, vurderer vi, at der er relativt lille sandsynlighed, for at det sker.

Nordicom ønsker en egenfinansieringsgrad på ca. 30% (Egenkapital og udskudte skatter ift.
balancesum). Ultimo 2006 var egenfinansieringsgraden opgjort til 31,4%, og da balancen på

23

 

 

skæringsdagen samtidigt er forhøjet med ca. 500 mio. kr. pga. ikke frigivne deponeringer
giver det en uudnyttet investeringskapacitet på ca. 600 mio, kr. Sammen med den
investeringskapacitet som indtjeningen i 2007 og 2008 forventes at give, er det vurderingen,
at vi har tilstrækkeligt med kapital til at realisere vores vækstmål i Plan2008. Det daglige
likvide beredskab tilvejebringes via indtægterne fra Nordicoms udlejningsaktiviteter, mens der
typisk skal opnås ekstern finansiering på ca. 70% af investeringssummen, når nye
investeringer eller projekter igangsættes. Nordicom har tradition for at sprede sine finansielle
engagementer på mange långivere, og det forventer vi også at fortsætte med i fremtiden.
Overskuelige låneengagementer hos mange finansielle samarbejdspartnere er med til at sikre,
at engagementer kan flyttes eller indfries, uden de store problemer.

3. Risiko for kurstab på lån

Risikoen for kurstab på lån er i fig. 9 placeret i det grønne felt. Hovedparten af Nordicoms
obligationsbaserede lån er almindelige realkreditlån som kan indfries til kurs 100. De
obligationsbaserede lån som ikke kan indfreis til kurs 100 udgør 892,7 mio. kr., men da de
refinansieres til pari med en gennemsnitlig tidshorisont på 1 år, er risikoen for kurstab
beskeden.

 

4. Risiko for valutakurstab
Risikoen for tab på valutakursændringer er i fig. 9 placeret i det grønne felt. Nordicom havde i

2006 ingen lån i fremmed valuta, men nye aktiviteter i Tyskland og Sverige vil betyde, at vii
fremtiden kommer til at råde over både aktiver og passiver i fremmed mønt. Men også i de
kommende år vurderes valutarisikoen at være beskeden, da investeringerne og lån placeres i
samme valuta og dermed opvejer hinanden. Risikoen for valutakurstab vil derfor kun berøre
vores egenkapitalandel i investeringerne, avancer ved salg og det løbende driftsoverskud.

Risici ved investering i udlejnin sejendomme
Ved udgangen af 2006 udgjorde værdien af Nordicoms investeringer i udlejningsejendomme
2,4 mia. kr.

Fig. 10, Kortlægning af risici ved investering i udlejningsejendomme

Stor

Betydning

Lille

 

Lille Stor
Sandsynlighed
5: Prisfald på udl.ejd. 7? 6: Fald i markedsleje ? 7: Øget tomgangsleje

5, Risiko ved prisfald på udlejnin sejendomme

Risikoen for værditab på udlejningsejendomme er i fig. 10 placeret i det gule felt. Porteføljens
relativt store andel af koncernens balance bevirker, at følsomheden over for prisfald på
ejendomsmarkedet er forholdsvis stor. Men da Nordicoms ejendomsportefølje primært består
af højafkast-ejendomme, som er vurderet til et forsigtigt markedsafkast, får vi en slags buffer-

24

 

 

 

 

effekt, som betyder, at der skal relativt store prisfald til på ejendomsmarkedet, før det får stor
betydning for Nordicom. Sandsynligheden for prisfald på ejendomsmarkedet vurderer vi til
gengæld til at være relativt stor. Det danske ejendomsmarked har været i konstant vækst i 10
år, og startafkastet inden for en række segmenter er meget lavt.

Udviklingen i markedsprisen på en ejendom er primært reguleret af udviklingen i lejen og det
markedsbestemte afkast på investeringsejendomme. I hovedparten af Nordicoms ejendomme
reguleres huslejen årligt med inflationen, og det giver en løbende stigning i ejendommenes
værdi. Ved uændrede krav til markedsafkast fra investeringsejendomme vil ejendommenes
værdi normalt udvikle sig positivt og følge inflationen. I de seneste år har markedets krav til
startafkast imidlertid været faldende, og det har betydet at priserne på ejendomme er steget
med mere end inflationen. Værdien af Nordicoms ejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et
gennemsnitligt forsigtigt markedsafkast på 6,62 %. Detaljeret information om beregning af
ejendommenes værdi fremgår af regnskabspraksis i årsrapportens note 1 samt note 2.
Ændring af markedsafkastet på Nordicoms ejendomme med 0,43 procentpoint, som det er
sket i 2006, har givet en regulering af ejendomsværdierne med ca. 135,0 mio. kr.

6. Risiko ved fald i markedslejeniveauet

Risikoen for faldende lejeindtægter er i fig. 10 placeret i det grønne felt. Den direkte betydning
af et fald i markedslejeniveauet er relativt lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006
udgjorde 147,9 mio. kr., og et fald i lejen på 5 % koster således årligt ca. 7,4 mio. kr. Vi
vurderer samtidig, at sandsynligheden for et fald i markedslejeniveauet lige nu er meget lille,

Den stærke vækst og de gunstige makroøkonomiske forudsætninger i Danmark fortsætter i
2006. På udlejningsområdet oplever vi god efterspørgsel på alle typer af lejemål og en generel
underliggende stigningstendens for priserne på lejemål.

De fleste lejere har kontrakter med en vis uopsigelighed, der giver stor elasticitet mellem
udviklingen i markedslejen og udviklingen i lejeniveauet på det enkelte lejemål. Derfor er det
hovedsageligt et langsigtet fald i markedslejeniveauet, der kan påvirke Nordicom, og det vil
primært være indirekte via et fald i ejendomsværdierne. Hvis lejeindtægterne i Nordicoms
ejendomme falder med 5%, reducerer det værdien af ejendommene med knap 5%.

7. Risiko for øget tomgangsleje

Risikoen for et øget tomgangslejeniveau er i fig. 10 placeret i det grønne felt. Den direkte
betydning af et øget tomgangsniveau er relativt lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006
udgjorde 147,9 mio. kr., og øges tomgangen med 5 procentpoint, koster det årligt ca. 7,4 mio.
kr. Hovedparten af vores tomgang i 2006 var fordelt på 4 ejendomme, som i øjeblikket
undergår nogle strukturelle forandringer. En del af de tomme kvardratmeter har derfor i 2006
ikke været optimale at leje ud, hvormed tomgangslejen for 2006 er blevet relativt høj. På det
grundlag vurderer vi ikke, at det er sandsynligt, at tomgangslejen bliver betydeligt højere i den
nærmeste fremtid.

Projektudvikling

Den største generelle risiko ved projektudvikling er, når et marked pludseligt ændrer karakter.
I et stabilt marked, kan man beregne en kalkuleret risiko ved igangsættelse af et projekt, men
hvis markedet pludseligt ændrer karakter, risikerer man, at forudsætningerne for beregningen
af den kalkulerede risiko ændres.

Til gengæld er der principielt intet til hinder for, at en projektudvikler kan tjene penge i et
faldende marked. Succeskriterierne vil typisk være nogle andre end i et stigende marked, men
hvis markedet er stabilt faldende, kan projektrisikoen kalkuleres, så der stadig kan tjenes
penge.

25

 

 

SR RE det

 

Hvor adgangen til jord eller projektmuligheder vil være blandt de vigtigste succesfaktorer i et
stigende marked, vil det typisk være adgang til kapital og knowhow, der er de vigtigste
succesfaktorer i et faldende marked. I Nordicom har vi som udgangspunkt adgang til at kunne
agere optimalt under begge markedsvilkår.

Fig. 11. Kortlægning af risici ved projektudvikling

Stor

Betydning

Lille

  

 

y

 

Lille Stor
Sandsynlighed
8: Reduceret salg/udlejning ? 9: Forsinkelse med aflev. af proj.
10: Øgede udg. t/projektudv. ? 11: Miljø/geoteknik

8. Risiko for reduceret salg og/eller udlejning

Risikoen for reduceret salg eller udlejning er i fig. 11 placeret i det blå felt. Da vores
projektudviklingsområde er fordelt på et betydeligt antal projekter og en række forskellige
segmenter, som kun i beskedent omfang er reguleret af de samme efterspørgselsforhold, er
sandsynligheden for et betydeligt fald i salg eller udlejning relativt lille. Skulle det alligevel ske,
er betydningen til gengæld relativt stor. Overskud fra projektudvikling udgjorde 177,5 mio. kr.
i 2006.

På boligområdet har efterspørgselsforholdene ændret sig betydeligt i 2006. Vi har hidtil kunnet
afsætte de fleste projektboliger før byggestart - men må nu kalkulere med først at kunne
igangsætte salget et halvt års tid før byggeriets afslutning.

9, Risiko for forsinkelse med afleveringen af færdiqe projekter

Risikoen for forsinkelse med afleveringen af færdige projekter er i fig. 11 placeret i det grønne
felt. Vi har mange projekter i gang samtidigt, og spredningen bevirker, at den generelle
sandsynlighed for forsinkelser er relativt lille. Vi bruger aflevering som indtægtskriterium, og
hvis budgetterede afleveringer forskydes til et nyt regnskabsår, kan avancen ikke
indtægtsføres i det pågældende regnskabsår. For det enkelte regnskabsår kan forsinkelser

således have relativt stor betydning, men da der er tale om forskydning og ikke tab, er den
strategiske betydning mindre.

10, Risiko for øgede udgifter til projektudvikling

Risikoen for øgede udgifter til projektudvikling er i fig. 11 placeret i det blå felt.
Byggeomkostningerne er pga. overophedningen på boligmarkedet steget betydeligt i de sidste
3-4 år. I efteråret 2006 er der imidlertid sket en betydelig reduktion i efterspørgslen på

26

 

 

esekrsrnb hån er

 

boliger, og det, forventer vi, kommer til at betyde, at der vil blive igangsat langt færre
boligprojekter i de nærmeste år. Sandsynligheden for yderligere prisstigninger på
byggemarkedet, vurderer vi derfor som relativt lille. Hvis der sker prisstigninger påvirker det
imidlertid alle vores projekter på en gang, og derfor er betydningen for Nordicom relativt stor.

11. Risiko for uforudsete miljø- og geotekniske forhold

Risikoen for uforudsete miljø- og geotekniske forhold er i fig. 11 placeret i det grønne felt.

I forbindelse med køb af jord og gamle bygninger til projektudvikling laver vi miljø- og
geotekniske undersøgelser, så sandsynligheden for uforudsete problemer er relativt lille.
Konsekvensen for økonomien i det enkelte projekt kan have stor betydning, såfremt der opstår
uforudsete problemer af denne slags, men da projektudviklingen er spredt på så mange
projekter, bliver betydningen for Nordicom relativt lille.

Øvrige forhold

Blandt de øvrige risikoforhold, har vi valgt at fokusere på organisationsudvikling, forsikring og
it.

Fig. 12. Kortlægning af risici ved projektudvikling

Stor

  

Betydning

  

Lille

tud

Vy

 

Lille Stor
Sandsynlighed
12: Uønsket organisationsudvikling ? 13: Tab f/skader pga. under- eller mgl. forsikring
14: Tab pga. IT nedbrud og datatab

12. Risiko for en uønsket organisationsudvikling

Risikoen for ikke at kunne tiltrække eller fastholde medarbejdere med et tilstrækkeligt
kompetenceniveau er i fig. 12 placeret i det grønne felt. Nordicom er en videnbaseret
virksomhed, og vores langsigtede vækst afhænger derfor af, at vi kan fortsætte med at udvikle
og tiltrække nye talentfulde medarbejdere. Men vi har endnu ikke oplevet problemer med at
kunne tiltrække den ønskede kompetence, og været i stand til at øge kompetenceniveauet ved
ansættelse af nye medarbejdere, når gamle medarbejdere har valgt at forlade os. I 2006 har
vi ansat 22 nye medarbejdere, sagt farvel til 10 medarbejdere og haft et sygefravær på 2 %.

Organisationsudvikling i Nordicom drejer sig dog ikke kun om at kunne tiltrække nye,
kompetente nye medarbejdere. Det drejer sig også om at sikre, at vores nuværende
medarbejdere har attraktive og markedskonforme ansættelsesvilkår, og her har de bløde
værdier stor betydning. Noget så gammeldags som gode kollegaer, motiverende fysiske
rammer, et attraktivt placeret firmadomicil, nyt og velfungerende it-udstyr,

27

 

 

samen:

 

hjemmearbejdsplads med hurtig opkobling, karrieremuligheder og troværdige
uddannelsessystemer er alle vigtige elementer i vores personalepolitik, og med til at fastholde

de attraktive medarbejdere i længere tid. Vi tror også på, at virksomhedens holdninger og

13. Risiko for tab fra skader pqa. underforsikring eller manglende forsikrin

Risikoen for tab pga. uhensigtsmæssige forsikringsforhold er i fig. 12 placeret i det grønne felt.
Nordicom har en omfattende forsikringsdækning, og sandsynligheden for store tab som følge
af manglende forsikring, vurderer vi som lille. Vi forsøger via vores forsikringsprogram at
minimere den økonomiske virkning af skader, men der er naturligvis ingen sikkerhed for, at
dækningen er tilstrækkelig, før man står i situationen. Nordicom har tegnet følgende typer
forsikringer: Løsøre, huslejetab forsikring, brand og storm, bygningsforsikring,
entrepriseforsikring, erhvervsansvarsforsikring, bestyrelsesansvarsforsikring, livsforsikring
vedr. adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen. Vi har desuden forsikret vores fredede
ejendomme, så merudgifter i forbindelse med skade som følge af krav fra Kulturarvsstyrelsen
dækkes ubegrænset til nyværdi.

14. Risiko for nedbrud og datatab i forbindelse med it-systemer.

Risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af nedbrud af it-systemer og
deraf følgende datatab er i fig. 12 placeret i det grønne felt. Vi foretager dagligt backup af alle
interne og eksterne data - og kontrollerer indholdet af backup-kopierne løbende. Derfor
vurderer vi risikoen som relativt lille.

It-området er under konstant udvikling med implementering af standard software og egne
programmer, der sigter mod en højere grad af automatisering og kvalificering inden for alle
funktioner og forretningsområder,

Ultimo 2006 tog vi et intelligent scanningssystem i brug, der registrerer indgående post
elektronisk, og fordeler den via et workflow. Systemet effektiviserer processerne på en lang
række områder bl.a. disposition og godkendelse i forbindelse med overholdelse af de interne
tegningsregler. Vores it-risikoanalyse og -politik justeres løbende efter behov og revideres
årligt af vores revisor. Serviceringen forestås af eksterne leverandører.

Det er evident, at nedbrud vanskeliggør driften af koncernen, omend den ikke umiddelbart har

en negativ økonomisk påvirkning. Oppetiden på vores it ligger særdeles tilfredsstillende på
99,5%.

28

 

|
i

Koncernens hoved- og nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hovedtal

Beløb i 1.000 kr.

Resultatopgørelsen 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1
Omsætning 919.439 483.420 363.465 409.462 254.359
Driftsomkostninger -620.885 -342.478 -245.951 -278.281 -126.344
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 246.192 409.945 29.543 32.144 22.283
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 33.809 26.554 39.196 24.900 30.500
Bruttoresultat 588.344 613.219 186.253 188.225 180.798
Personale og andre eksterne omkostninger -57,802 45.529 -44.970 -36.675 -32.739
Resultat af associerede virksomheder 4.768 1.087 0 0 0
Afskrivninger -3.179 -2.768 -3.436 -1.777 -1.514
Resultat af primær drift 532.131 566.009 137.847 149.773 146.545
Finansielle poster -80.109 -59.687 -52.298 -54,544 -64.200
Resultat før skat 452.022 506.322 85.549 95.229 82.345
Skat af årets resultat -125.531 -132.827 -23.322 -31.439 -24.219
Årets resultat 326.491 373.495 62.227 63.790 58.126
Balancen 2006 2005 2004 20031 2002 17
Aktiver

Langfristede materielle og immaterielle aktiver 3.763.352 2.720.278 1.577.354 1.620.756 1.682.271
Langfristede finansielle aktiver 118.473 133.605 140.724 167.257 174.538
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 1.071.286 662.398 846.827 583.135 230.269
Aktiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078
Passiver

Egenkapital ultimo 1.197.862 899.672 552.923 557.248 546.300
Langfristede gældsforpligtelser 1.801.353 1.466.050 1.127.755 1.238.791 1.263.955
Kortfristede gældsforpligtelser 1.953.896 1.150.559 884.227 575.109 276.823
Passiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078
Pengestrømme 2006 2005 2004 20031) 2002 1)
Pengestrømme fra driften 343.478 67.377 -539,508 73.521 96.806
Pengestrømme til investering, netto -761.355 -529,874 441.117 -191.608 -376.421
Pengestrømme fra finansiering 923.510 450.005 260.951 115.351 280.150
Pengestrømme i alt 505.633 147.246 162.560 -2.736 535

 

1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede
regnskabspraksis for indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport, De korrektioner, der
vil være nødvendige, såfremt Sammenligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de
forhold der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr, 1. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005 samt
de forhold der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar 2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport.

 

Hsnashdpeebe,

Koncernens hoved- og nøgletal

 

 

Nøgletal 2006 2005 2004 20031 2002 1
Selskabskapital (beløb i t.kr.) 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786
Forrentning af egenkapital før skat 43,1 69,7 15,9 17,3 15,6
Forrentning af egenkapital efter skat 31,1 51,4 11,5 11,6 11,0
Børskurs, ultimo 843 918 237 175 150
Aktiekursstigning i kurspoint -75 681 62 26 3
Indre værdi pr. aktie, ultimo 391 295 183 178 175
Resultat pr. aktie før skat 147 166 28 30 26
Resultat pr. aktie efter skat 107 122 21 20 19
Udbytte pr. aktie (kr.) 13,0 12,0 11,0 10,0 9,3
Direkte afkast (udbytterate) 1,4 5,1 6,3 6,7 6,2
Kurs/indre værdi, ultimo 2,2 3,1 1,3 10 0,9
Udbytteprocent 12,5 10,0 55,3 49,0 49,9
Price Earning 6 6 8 6 8
Cashflow pr. aktie 110,1 -21,7 -177,5 23,5 30,9
Soliditet (%) 24,2 25,6 21,6 23,5 26,2

Antal medarbejdere i koncernen 52 46 57 50 54

1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede
regnskabspraksis for indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport. De korrektioner, der
vil være nødvendige, såfremt Sammenligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de
forhold der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr, I. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005 samt
de forhold der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar 2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport.

Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings
"Anbefalinger & Nøgletal 2005" jf. oversigten nedenfor.

 

 

3

Koncernens hoved- og nøgletal

De beregnede nøgletal er beregnet ud fra følgende formler:

Forrentning af egenkapital før skat

Forrentning af egenkapital efter skat

Indre værdi pr. aktie, ultimo

Resultat pr. aktie før skat

Resultat pr. aktie efter skat

Udbytte pr. aktie (kr,)

Direkte afkast (udbytterate)

Kurs/indre værdi, ultimo

Udbytteprocent

Price Eaming

Cashflow pr. aktie

Soliditet (%)

Resultat før skat + 109
Gennemsnitlig egenkapital

Resultat efter skat + 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital, ultimo

Antal aktier, ultimo

Resultat før skat + 100
Gennemsnitligt antal aktier

Resultat efter skat + 100
Gennemsnitligt antal aktier

Udbytteprocent % aktiens pålydende

100

Udbytte pr. aktie + 100

Børskurs

Børskurs
Indre værdi pr. aktie

Foreslået udbytte
Årets resultat

Børskurs
Resultat pr. aktie

Cashflow fra driftsaktivitet
Udvandet gennemsnitlig antal aktier

Egenkapital, ultimo + 100

Passiver, ultimo

 

 

Ledelsespåtegning

Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2006 for Nordicom
A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncer-
nens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens
og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2006.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

   

Bent Vestergaard Christensen

32

eier,

 

 

3

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Nordicom A/S

Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2006 omfattende ledelsespå-
tegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder
anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter
for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller,
der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabs-
praksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i
overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlæg-
ger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De
valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i års-
Tapporten, uanset om fejlinformation skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne
kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede,
med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til,
om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rime-

lige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og penge-
strømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2006 i overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
København den 9. marts 2007

Deloitte
Statsautoriseret Revisjonsaktieselskab

ls | leclelt. of dar
ritta Fladeland Iversen

statsautoriseret revisor

Anders O.
statsautoris

 

33

 

 

 

Note

19

10
11

12

13
13

Resultatopgørelse
Beløb i 1.000 kr.

Nettoomsætning

Driftsomkostninger

Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter
Regulering til dagsværdi netto

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Bruttoresultat

Personaleomkostninger

Andre eksterne omkostninger

Andre driftsindtægter

Resultat af associerede virksomheder og joint ventures
Afskrivninger

Resultat af primær drift

Værdiregulering af dattervirksomheder
Udbytte fra dattervirksomheder
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets resultat

Fordeling af årets resultat
Moderselskabets aktionærer
Minoritetsinteresser

Resultat pr. aktie
Udvandet resultat pr. aktie

Forslag til resultatdisponering

Overført til næste år

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning
Foreslået udbytte

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
919.439 483.420 14.737 14.604
-620.885  -342.478 -3.223 -3.411
9.789 35.778 0 0
246.192 409.945 14.604 6.451
33.809 26.554 -56 -841
588.344 613.219 26.062 16.803
-29.971 -27.569 -8.653 -12.432
-27.831 -17.960 -22.296 -10.724
- - 29.175 18.157
4.768 1.087 - -
-3.179 -2.768 -1.340 -1.180
532.131 566.009 22.948 10.624
- - 0 -3.500
- - 150.000 0
8.514 3.008 17.049 5,960
-88.623 -62.695 -31.605 -32.165
452.022 506.322 158.392 -19.081
-125.531 -132.827 1.133 4.392
326.491 373.495 159.525 -14.689
326.509 373.495
-18 0
326.491 373.495
106,54 122,29
104,66 120,36
108.697 -55,962
10.166 3.739
40.662 37.534

159.525

-14.689

PA

 

 

 

Note

14

15
16
17
18

19
20
21
22

22
21

23

Balance pr. 31. december
Beløb i 1.000 kr.
AKTIVER

Langfristede aktiver

Immaterielle aktiver
Rettigheder

Materielle aktiver

Domicilejendom

Investeringsejendomme

Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning
Inventar og driftsmidler

Finansielle aktiver

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
Pante- og gældsbreve

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures

Langfristede aktiver i alt

Kortfristede aktiver

Projektbeholdninger

Investeringsejendomme til salg

Tilgodehavender

Kortfristet del af finansielle aktiver

Tilgodehavende lejeindtægter

Tilgodehavende fra salg af ejendomme

Tilgodehavender hos dattervirksomheder

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures

Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter

Værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer

Likvide beholdninger
Kortfristede aktiver i alt

Aktiver i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
1.510 2.949 0 0
1.510 2.949 0 0
43,007 27.000 - -
3,675.038 2.684.870 262.503 247.063
37.792 0 0 0
6.005 5.459 4.600 4.523
3.761.842 2.717.329 267.103 251.586
- - 513.423 512.922
14,113 9.345 - -
88.352 99.422 1.547 0
16.008 24.838 0 0
118.473 133.605 514.970 512.922
3.881.825 2.853.883 782.073 764.508
286.244 370.226 0 0
10.966 0 0 0
2.790 2.800 200 0
11.721 5.116 535 417
114.940 165.396 0 245
- - 348.450 228.872
2.278 0 0 0
28.726 27.344 1.005 3.707
27.537 9.249 478 1.497
187.992 209.905 350.668 234.738
0 1.816 0 0
0 1.816 0 0
586.084 80.451 6.538 34.338
1.071.286 662.398 357.206 269.076
4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584

 

35

 

 

 

Balance pr. 31. december
Note Beløb i 1.000 kr.

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode
Overført resultat

Foreslået udbytte

Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser

24,25 Egenkapital i alt
Gældsforpligtelser

Langfristede gældsforpligtelser
26 Prioritetsgæld og langfristet bankgæld
27  Udskudt skat

Deposita

Kortfristede gældsforpligtelser
26. Prioritetsgæld og langfristet bankgæld, kortfristet del
26 Øvrige kreditinstitutter
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter
Skyldige købesummer mv., ejendomme
Leverandørgæld
Gæld til dattervirksomheder
Selskabsskat
Deposita
Anden gæld

Gældsforpligtelser i alt
Passiver i alt

1-3 Noter uden henvisning
28-34 Noter uden henvisning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
312.786 312.786 312.786 312.786
625.891 462.857 40.794 30.628
11.355 6.587 0 0
207.185 79.908 144.082 25.907
40.662 37.534 40.662 37.534
1.197.879 899.672 538.324 406.855
-17 0 - -
1.197.862 899.672 538.324 406.855
1.422.639 1.208.427 102.401 127.605
354.932 251.169 20.780 27.305
23.782 6.454 954 822
1.801.353 1.466.050 124.135 155.732
35.724 9.938 2.097 2.818
1.696.760 983.382 265.088 344.941
40.300 10.690 0 0
39,001 50.593 8 8
75.180 22.094 5,154 2.087
- - 190.808 104.324
6.682 6.860 6.519 6.697
21.612 21.238 2.442 3.064
38.637 45.764 4.704 7.058
1.953.896 1.150.559 476.820 470.997
3.755.249 2.616.609 600.955 626.729
4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584

 

36

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse
Koncern
Reserve for Egenkapital
Reserve for opskrivning tilhørende Egenkapital

sikrings- Reserve for efter indre modersel- tilhørende

transak- — Overkurs nettoopskr., værdis Overført — Foreslået skabets minoritets- Egenkapital
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital tioner ved emission ejendomme metode resultat udbytte aktionærer interesser i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 150.248 0 98.102 34.406 600.200 0 600.200
Effekt af ændret regnskabspraksis i
2005 -110 -110 -110
Effekt af ændret regnskabspraksis i
2006 -47.161 -47.161 47.161
Reguleret egenkapital pr. 1.
januar 2005 312.786 -110 4.658 150.248 0 50.941 34.406 552.929 0 552.929
Egenkapitalbevægelser i 2005
Overførsel 4.658 4.658 0 0
Regulering af afledte finansielle
instrumenter indgået til sikring af
fremtidige betalingsstrømme 157 157 157
Effekt ved ændring af skatteprocent
fra 30% til 28% 3,890 -3.890 0 0
Skat af egenkapitalt i -47 -47 -47
Nettogevinster indregnet direkte
på egenkapitalen 0 110 -4.658 3.890 0 768 0 110 0 110
Årets resultat 308.719 6.587 20.655 37.534 373.495 0 373.495
Totalindkomst i alt 0 110 -4.658 312.609 6.587 21.423 37.534 373.605 0 373.605
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 514 514 514
Udloddet udbytte -34.406 -34.406 -34.406
Salg af egne aktier 6.348 6,348 6.348
Udbytte af egne aktier 682 682 682
Egenkapitall Iser i 2005 i alt 0 110 4.658 312.609 6.587 28.967 3.128 346.743 0 346.743
Egenkapital pr, 31. december
2005 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899.672 0 899,672

Koncern
Reserve for Egenkapital
Reserve for opskrivning tilhørende Egenkapital

sikrings- Reserve for efter indre modersel- tilhørende

transak- — Overkurs nettoopskr., værdis Overført — Foreslået skabets minoritets- Egenkapital
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital tioner ved emission ejendomme metode resultat udbytte aktionærer interesser i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 179.077 37.534 998.841 0 998.841
Effekt af ændret regnskabspraksis i
2006 -99.169 -99,169 -99,169
Reguleret egenkapital pr, 1.
januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899,672 0 899.672
Egenkapitalbevægelser i 2006
Valutakursregulering vedrørende
udenlandske virksomheder -14 -14 -14
Nettogevinster indregnet direkte
på egenkapitalen 0 0 0 0 0 -14 0 -14 0 -14
Årets resultat 163.034 4.768 118.045 40.662 326.509 -18 326.491
Totalindkomst i alt 0 0 0 163.034 4.768 118.031 40.662 326.495 -18 326.477
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 3,477 3,477 3.477
Skatteeffekt aktiebaseret
vederlæggelse 9.723 9,723 9,723
Minoritetsinteresser, til- og afgang 0 1 1
Udloddet udbytte -37.534 -37.534 -37.534
Køb af egne aktier -4.466 "4.466 4.466
Udbytte af egne aktier 744 744 744
Øvrige reguleringer -232 -232 -232
Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 0 0 0 163.034 4.768 127.277 3,128 298.207 -17 298.190
Egenkapital pr. 31. december
2006 312.786 0 0 625.891 11.355 207.185 40.662 1.197.879 -17 1.197.862

 

Akkumuleret reserve vedrørende valutakursreguleringer i dattervirksomheder udgør pr. 31. dec:
for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006 t.kr, 4,528 (31, december 20095: t.

ember 2006 t.kr. -14 (31. december 2005: t.kr. 0). Akkumuleret reserve
kr. 1,051).

37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse
Modervirksomhed
Reserve for
Reserve for opskrivning
sikrings- Reserve for efter indre
transak- — Overkurs nettoopskr., værdis Overført — Foreslået Egenkapital
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital tioner ved emission ejendomme metode resultat udbytte i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 0 136.709 111.636 34.406 600.195
Effekt af ændret regnskabspraksis i
2005 0 -110 0 -136.709 -18.536 0 -155,355
Effekt af tilbageførte ejendomme 26.889 -23.433 3.456
Reguleret egenkapital pr. 1.
januar 2005 312.786 -110 4.658 26.889 0 69.667 34.406 448.296
Egenkapitalbevægelser i 2005
Overførsel 4.658 4.658 0
Regulering af afledte finansielle
instrumenter indgået til sikring af
fremtidige betalingsstrømme 157 157
Skat af egenkapitalt 1 -47 47
Nettogevinster indregnet direkte
på egenkapitalen 0 110 -4.658 0 0 4.658 0 110
Årets resultat 3.739 55.962 37.534 -14.689
Totalindkomst i alt 0 110 -4.658 3,739 0 -51.304 37.534 -14.579
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 514 514
Udloddet udbytte -34.406 -34.406
Udbytte af egne aktier 682 682
Salg af egne aktier 6.348 6.348
Egenkapital gelser i 2005 i alt 0 110 -4.658 3.739 0 -43.760 3.128 -41.441
Egenkapital pr. 31. december
2005 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37.534 406.855
Det i 2005 udioddede udbytte på t.kr. 34.406 svarer til kr. 11 pr. aktie.
Modervirksomhed
Reserve for
Reserve for opskrivning
sikrings- Reserve for efter indre
transak- — Overkurs nettoopskr., værdis Overført — Foreslået Egenkapital
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital tioner ved emission ejendomme metode resultat udbytte i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 0 0 44.088 37.534 394.408
Effekt af tilbageførte ejendomme 30.628 -18.181 12.447
Reguleret egenkapital pr. 1.
januar 2006 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37,534 406.855
Egenkapitalbevægelser i 2006
Årets resultat 10.166 108.697 40.662 159.525
Totalindkomst i alt 0 0 0 10.166 0 108.697 40.662 159.525
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 3.477 3.477
Skatteeffekt aktiebaseret
vederlæggelse 9.723 9.723
Udloddet udbytte -37.534 -37,534
Køb af egne aktier -4.466 4.466
Udbytte af egne aktier 744 744
Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 0 0 0 10.166 0 118.175 3.128 131.469
Egenkapital pr. 31. december
2006 312.786 0 0 40.794 0 144.082 40.662 538.324

 

Det i 2006 udloddede udbytte på t.kr. 37.534 svarer til kr. 12

t.kr, 40.662 svarende til kr, 13 pr. aktie.

Akkumuleret reserve for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006 t.kr, 4.528 (31, december 2005: t.kr. 1,051).

pr. aktie, For regnskabsåret 2006 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på

38

 

 

 

Note

30
31

23

Pengestrømsopgørelse

Beløb i 1.000 kr.

Resultat af primær drift (EBIT)
Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.
Ændring i driftskapital

Pengestrømme vedrørende primær drift

Modtaget udbytte fra dattervirksomheder
Modtague finansielle indtægter

Betalte finansielle omkostninger

Betalt selskabsskat

Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

Køb af investerings- og domicilejendomme samt bygninger under opførelse
Salg af investerings- og domicilejendomme samt bygninger under opførelse
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver

Salg af øvrige materielle anlægsaktiver

Kapitalindskud i dattervirksomheder

Kapitalindskud i associerede virksomheder

Afdrag og indfrielse af pantebreve

Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

Provenu fra lang- og kortfristede låneforpligtelser
Afdrag på lang- og kortfristede låneforpligtelser
Udlodning af udbytte

Udbytte af egne aktier

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt

Årets pengestrøm i alt
Likvide beholdninger pr. 1. januar

Likvide beholdninger pr. 31. december

Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
532.131 566.009 22.948 10.624
-289.842  -591.498 -9,787 4.647
230.321 50.668 -29.268 18.308
472.610 25.179 -16.107 24.285
- - 150,000 0
8.514 3.008 17.049 5,960
-125.423 -72.745 -31.605 -32.165
-12.223 -22.819 4.153 -8.569
343.478 -67.377 123.490 -10.489
-937.790  -832.164 -1.320 -1.335
167.641 283.833 245 1.649
-2.701 -2.121 -1.832 -1.491
415 1.734 415 456
- - -501 0
0 -12.238 - -
11.080 31.082 -1.747 0
-761.355  -529.874 -4.740 -721
1.429.495 1.148.912 35.052 196.541
-464,729  -671.531 -140.346  -170.210
-37.534 -34.406 -37.534 -34.406
744 682 744 682
-4.466 0 -4,466 6.348
0 6.348 0 0
923.510 450.005 -146.550 -1.045
505.633  -147,246 -27.800 -12.255
80.451 227.697 34.338 46.593
586.084 80.451 6.538 34.338

 

39

 

 

 

Noter

Noteoversigt

SIN RD

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34

Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Segmentoplysninger for koncernen

Bruttoresultat

Personaleomkostninger

Aktiebaseret vederlæggelse

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

Andre driftsindtægter

Afskrivninger

Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Skat af årets resultat

Indtjening pr. aktie

Rettigheder

Domicilejendom

Investeringsejendomme

Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning
Inventar og driftsmidler

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
Pante- og gældsbreve

Tilgodehavender

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Egne aktier

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter
Udskudt skat

Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Ikke-likvide driftsposter m.v.

Ændring i driftskapital

Nærtstående parter

Aktieposter over 5 %

Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber

40

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for 2006 for Nordicom A/ S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab,
aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i hen-
hold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accoun-
ting Standards Board (IASB).

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der anses for at være den primære valuta for koncernens aktiviteter
og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme og visse finansielle in-
strumenter, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.

Ændring af anvendt regnskabspraksis i koncernen

Årsrapporten for 2006 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye for-
tolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2006 eller senere. Implementeringen af
nye standarder og fortolkningsbidrag har ikke haft nogen indvirkning på årsrapporten.

Anvendt regnskabspraksis er i 2006 ændret vedrørende indregning af indtægter fra solgte projektbeholdninger.
Ændringen er foretaget for at følge udviklingen i anvendt regnskabspraksis inden for developerbranchen. Nordicom
anvender salgsmetoden til indregning og måling af omsætning fra salg af projektbeholdninger. Omsætning fra salg
af projektbeholdninger efter salgsmetoden indregnes nu når projektet er solgt, byggeriet er afsluttet og endeligt af-
leveret til køber,

Nordicoms fortolkning af salgsmetoden betød tidligere, at en andel af salgssummen svarende til forholdet mellem
det udførte og ikke-udførte arbejde blev indregnet som omsætning, når der var indgået en salgsaftale med køber og
betingelserne for handlen ansås for opfyldt. Den resterende del af salgssummen blev indregnet i takt med udførel-
sen af de resterende arbejder.

Den beløbsmæssige effekt i koncernen af ændringen i anvendt regnskabspraksis kan specificeres således:

Koncern
Egen- Resultat- Egen- Resultat- Egen-
kapital opgørelse kapital opgørelse kapital
01.01.2005 2005 31.12.2005 2006 31.12.2006

 

 

t.kr. t.kr. t.kr t.kr. t.kr.
Beløb i henhold til hidtidig regnskabs-
praksis 600.091 425.503 998.841 242.600 1.213.370
Effekt af praksisændring før skat "65.493 -72.241 -137.734 116.515 -21.538
Skattemæssig effekt af ændringen 18.331 20.233 38.565 -32.624 6.030
Beløb i henhold til ændret regnskabs-
praksis 552.929 373.495 899.672 326.491 1.197.862

 

41

 

 

 

1

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Resultatopgørelse og balance er for 2005 og 2006 påvirket som følger:

 

Koncern

2006 2005

t.kr. t.kr.
Resultatopgørelse
Omsætning 382.349 -312.658
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg -265.834 240.417
Resultat af primær drift 116.515 -72.241
Skat af årets resultat -32.624 20.233
Årets resultat 83.891 -52.008
Balance
Projektbeholdninger 185.838 265.691
Tilgodehavender -259.828 -641.716
Aktiver i alt -73.990 -376.025
Egenkapital -15.508 -99.169
Udskudt skat -6.030 -38.565
Skyldige omkostninger vedrørende solgte boliger -52.452 -238.291
Passiver i alt -73.990 -376.025

Ændringens effekt på indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er beskrevet i note 13.

Sammenligningstal er i årsrapporten tilpasset den ændrede regnskabspraksis. I koncernens hoved- og nøgletals-
oversigt er den ændrede regnskabspraksis tillige tilpasset for 2004. Ændringen af anvendt regnskabspraksis har in-
gen effekt på moderselskabets årsregnskab.

Ændring af primotal for moderselskabet

Nordicom koncernen gennemførte en omstrukturering pr. 1. januar 2004, hvor alle ejendomme tilhørende Nordi-
com A/S blev flyttet til Nordicom A/S" dattervirksomheder. For 5 ejendommes vedkommende har det i 2006 vist
sig, at det ikke har været muligt at gennemføre flytningen af ejendommene mellem koncernens selskaber i henhold
til de forudsætninger der lå til grund for omstruktureringen.

Det har derfor været nødvendigt at udeholde de 5 ejendomme af omstruktureringen, og i stedet yde kontante veder-
lag mellem selskaberne for de selskabsretlige dispositioner afledt af omstruktureringen.

I årsregnskabet for 2006 er de 5 ejendomme indregnet i primøbalancen for Nordicom A/S, herunder er sammenlig-
ningstal for 2005 tilrettet. Den beløbsmæssige effekt i moderselskabet af tilbageførelsen kan specificeres således:

Moderselskab
Egen- Resultat- Egen-
kapital opgørelse kapital
01.01.2005 2005 31.12.2005

 

 

t.kr. t.kr. t.kr
Beløb før tilbageførsel af ejendomme 444.840 -23.679 394.408
Effekt af tilbageførsel af ejendomme 6.335 10.138 16.473
Skattemæssig effekt af ændringen -2.879 -1.148 -4.026
Beløb efter tilbageførsel af ejendomme 448.296 -14.689 406.855

 

42

 

 

 

1

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Resultatopgørelse og balance er for 2005 påvirket som følger:

 

 

2005
t.kr.

Resultatopgørelse

Omsætning 14.604
Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger -3.348
Bruttoresultat 11.256
Regulering til dagsværdi netto 6.451
Resultat af primær drift 17.707
Finansielle omkostninger -7.569
Skat af årets resultat -1.148
Årets resultat 8.990
Balance

Investeringsejendomme 247.063
Tilgodehavender hos dattervirksomheder -29,512
Øvrige aktiver 803
Aktiver i alt 218.354
Egenkapital 12.447
Udskudt skat 27.049
Prioritets- og bankgæld 172.726
Deposita 3.886
Selskabsskat -163
Anden gæld 2.409
Passiver i alt 218.354

Reklassifikationer

I årsregnskabet for 2006 er foretaget en række reklassifikationer af resultatopgørelsens, balancens og pengestrøm-
opgørelsens poster med henblik på skabe en mere korrekt klassifikation i forhold til gældende IFRS-standarder. De
væsentligste reklassifikationer er følgende:

&  Gevinster ved salg af investeringsejendomme vises nu som et nettotal, der indgår i bruttoresultatet. Tidli-
gere blev gevinsterne præsenteret i bruttotal, således at salgssummer indgik i omsætning, og tilhørende
regnskabsmæssige værdier i de direkte driftsomkostninger.

"+ Dagsværdireguleringer på investeringsejendomme er medtaget i bruttoresultatet. Tidligere blev dagsværdi-
reguleringer præsenteret som selvstændige poster efter bruttoresultatet.

Sammenligningstal, segmentoplysninger og koncernens hoved- og nøgletalsoversigt er i årsrapporten tilpasset de
nye klassifikationer.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport foreligger en række nye eller ændrede standarder og fortolk-
ningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft og/eller godkendt af EU.

Det er ledelsens vurdering, at anvendelse af de nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsent-
lig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra yderligere oplysningskrav til finansielle
instrumenter og forretningssegmenter, der følger af implementering af IFRS 7 og IFRS 8.

 

Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt dattervirksomheder, hvori Nordicom A/S direkte
eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde udøver bestemmende indfly-

43

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

delse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem 20 % og 50 % og udøver betydelig indflydelse, betragtes
som associerede virksomheder. Virksomheder, der ledes med andre investorer, betragtes som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de
enkelte dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis, elimineret for
koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytte samt urealiserede in-
terne fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %, Minoritetsinteressernes forholds-
mæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen og som en særskilt del af koncernens
egenkapital.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet
og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem
til afståelses- og afviklingstidspunktet.

Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder. Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. ne-
denfor.

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de nytilkøbte virksomheders identificerbare ak-
tiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der indregnes udskudt
skat af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for virksomheden og dagsværdien af overtagne iden-
tificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver. Goodwill
afskrives ikke, men testes årligt for værdiforringelse,

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgs-
summen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill på salgstidspunktet
samt omkostninger til salg eller afvikling.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsda-
gens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på
balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens
kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle
poster.

Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i
fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-
monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end dan-
ske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, medmindre disse afviger væ-
sentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valu-
takurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyn-
delse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balanceda-
gens valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændrin-
ger, foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen.

44

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af
afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Dagsværdier for afledte fi-
nansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.

Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betin-
gelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det sikrede, ind-
regnes i egenkapitalen under en særskilt reserve for sikringstransaktioner. Når den sikrede transaktion realiseres,
overføres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen og indregnes i samme regn-
skabspost som det sikrede. .

Aktiver bestemt for salg

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og afhændelsesgrupper, som besiddes bestemt for salg. Af-
hændelsesgrupper er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg eller lignende ved en enkelt transak-
tion, og forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klassificeres
som "bestemt for salg", når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem salg indenfor 12
måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse.

Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige
værdi eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger,. Der afskrives og amortiseres ikke på aktiver fra det
tidspunkt, hvor de klassificeres som "bestemt for salg",

Tab ved værdiforringelse, som opstår ved den første klassifikation som "bestemt for salg", og gevinster eller tab
ved efterfølgende måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med fradrag af salgsom-
kostninger indregnes i resultatopgørelsen under de poster de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne.

Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linier i balancen, og hovedposterne specificeres i no-
terne.

Ophørte aktiviteter

Aktiviteter og pengestrømme, som klart kan adskilles, driftsmæssigt og regnskabsmæssigt, fra den øvrige virksom-
hed, og hvor aktiviteterne enten er afhændet eller udskilt bestemt for salg, og salget forventes gennemført inden for
12 måneder i henhold til en formel plan, betragtes som ophørte aktiviteter. Resultat efter skat af ophørte aktiviteter
samt værdireguleringer efter skat af tilhørende aktiver og forpligtelser præsenteres i en særskilt linie i resultatopgø-
relsen med sammenligningstal. I noterne oplyses omsætning, omkostninger, værdireguleringer og skat for den op-
hørte aktivitet. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser for ophørte aktiviteter udskilles i særskilte linier i balan-
cen, jf. afsnittet ovenfor vedrørende aktiver bestemt for salg.

Pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter for de ophørte aktiviteter oplyses i en note.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og salgssummer fra solgte ejendomme, herunder udvik-
lings- og boligprojekter. Indtægter indregnes når levering og risikoovergangen til køber har fundet sted (salgsmeto-
den).

Salgssummer fra solgte ejendomme indregnes når der er indgået en salgsaftale med køber, og betingelser for hand-
len anses for opfyldt. For udviklings- og boligprojekter anses betingelser for handlen opfyldt, når byggeriet er af-
sluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt.

Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder de vedrører.

45

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætningen, herunder bogført værdi af solgte ejen-
domme, handelsomkostninger og løbende driftsomkostninger på ejendommene.

Værdiskabelse og regulering af dagsværdi, netto

Regulering af dagsværdi, netto, omfatter løbende værdireguleringer af investeringsejendomme og tilhørende gælds-
forpligtelser. Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter omfatter værdiskabelse som følge af gennemførte
udviklingsprojekter på investeringsejendomme.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures i koncernregnskabet
I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af associerede virksomheders og joint ventu-
res resultat efter skat og efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse, som finansielle
indtægter, i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den akkumulerede
indtjening efter overtagelsestidspunktet, indregnes udbyttet dog som nedskrivning på kapitalandelenes kostpris.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta, amortisa-
tionstilllæg/-fradrag, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og godtgørelser
under acontoskatteordningen.

Låneomkostninger der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på investeringsejendomme eller projektbehold-
ninger tillægges kostprisen på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og ejendommene
kan benyttes til det planlagte formål.

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder de vedrører.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende
ambeskattede selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skattepligtige indkom-
ster (fuld fordeling). De sambeskattede virksomheder indgår i acontoskatteordningen.

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del,
der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i
egenkapitalen.

BALANCEN

Immaterielle aktiver
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Immaterielle aktiver af-
skrives lineært over den forventede brugstid på 4 år. Af- og nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter an-
skaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme afskrives lineært over akti-
vernes forventede brugstid, der udgør 30-50 år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet rest-
værdi efter afsluttet brugstid (scrapværdi).

46

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme omfatter alle ejendomme (inklusiv grunde) som besiddes for at opnå løbende afkast eller
en kapitalgevinst. Undtaget er:

1) Ejendomme erhvervet med henblik på et kortsigtet salg, samt ejendomme under opførelse eller om-/tilbygning
med henblik på salg. Disse indregnes under projektbeholdninger.

2) Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejen-
domme jf. nedenfor

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og direkte
tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i
posterne "Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter" og "Regulering til dagsværdi netto". Dagsværdien
opgøres på grundlag af en normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte
ejendommes forventede afkast. Afholdte omkostninger, der forventes at forøge investeringsejendommenes fremti-
dige afkast eller dagsværdi, tillægges værdien på ejendommene. Ved ombygning på investeringsejendomme tillæg-
ges endvidere direkte henførbare låneomkostninger til ejendommenes værdi.

Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på fremtidig anvendelse som inve-
steringsejendomme måles til kostpris. Heri indgår direkte henførbare låneomkostninger. Omfattede bygninger og

projekter præsenteres i balancen i posten "Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning" og overføres til investe-
ringsejendomme når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt.

Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den løbende værdiforringelse af ejendommene af-
spejles i den opgjorte dagsværdi.

Dagsværdien for ubebyggede grunde der indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme baseres på et
skøn over hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår.

Årets dagsværdiregulering efter skat, der udgør en opskrivning, bindes på "Reserve for investeringsejendommenes
nettoopskrivning" under egenkapitalen.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter
anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler afskrives lineært over
aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures i koncernregnskabet

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles efter den indre værdis metode, svarende til den
forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi. Virksomhedernes indre værdi er opgjort efter koncernens
regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af en forholdsmæssig andel af urealiserede koncerninterne avancer og tab
og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill.

Associerede virksomheder og joint ventures med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Såfremt kon-
cernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den associerede virksomheds eller joint ventures underba-
lance, indregnes denne under forpligtelser,

Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures indregnes under egenkapitalen i re-
serve for nettoopskrivning efter indre værdis metode.

47

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets regnskab
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives
til denne lavere værdi,

Kostprisen reduceres med udloddet udbytte, der overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunk-
tet.

Pante- og gældsbreve
Pante- og gældsbreve vedrører solgte ejendomme. Pante- og gældsbreve måles til amortiseret kostpris med fradrag
af nedskrivninger på grund af varige værdiforringelser,

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende byggeprojekter
for egen regning og tidligere investeringsejendomme under om-/tilbygning med henblik på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunk-
tet hvor en tidligere investeringsejendom overføres til projektbeholdninger anses som ejendommens nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostnin-
ger, samt låneomkostninger der direkte kan henføres til projekt-/ombygningsperioden samt indirekte projektom-
kostninger.

Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om-/tilbygningsprojekter, på pro-
jektbeholdninger vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individu-
el vurdering.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen under
overført resultat.

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og finansielle aktiver vurderes løbende, mindst én gang
årligt, for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets
genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede af-
hændelsesomkostninger eller kapitalværdi.

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenere-
rende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi. Tab ved værdiforrin-
gelse indregnes i resultatopgørelsen.

Egenkapital
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling.
Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til
dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden,
hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de
tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Beregningen tager hensyn til de betingelser
og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner,

48

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-
pligtige indkomst, reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acon-
toskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæs-
sig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog ikke udskudt skat på midlertidige forskelle,
der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en
virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning
hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at
blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtj ening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtel-
ser,

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder og associe-
rede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realise-
res, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat ien overskuelig fremtid.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gæl-
dende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i
skattesatser eller -regler indregnes i resultatopgørelsen.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes til dagsværdi. Reguleringer af fi-
nansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen under "Regule-
ring til dagsværdi netto".

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede
virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselskabet præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og moderselskabets likvider
ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændringer i driftskapital og betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i regnskabsåret betalte sel-
skabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomhe-
der og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver, herun-
der investeringsejendomme.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkost-
ninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier samt
udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko.
SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens primære segmenteringsformat, og geografiske
markeder, der er det sekundære format. Segmenterne følger koncernens regnskabspraksis, risici og interne økono-

mistyring.

49

 

 

 

Noter

Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan hen-
føres til det enkelte segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ik-
ke-allokerede poster omfatter primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger vedrørende koncer-
nens administrative funktioner, indkomstskatter mv.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder
immaterielle og materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder
projektbeholdninger, tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder prioritetsgæld, banklån og
anden gæld.

50

 

 

 

Noter

Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på
baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nød-
vendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der 1å til grund for skønnet eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væ-
sentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsregnskabet:

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles i årsregnskabet til dagsværdi hovedsageligt baseret på en normalindtjeningsmodel.
Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn, idet der ikke foreta-
get eksterne vurderinger.

Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel tager udgangspunkt i en fastsættelse af det for-
ventede driftsafkast på hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tages i videst muligt
omfang udgangspunkt i historiske realiserede driftsresultater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede æn-
dringer. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav som fast-
sættes af ledelsen individuelt for hver enkelt ejendom. Afkastkravene, der baseres på såvel samfundsmæssige for-
hold som individuelle forhold for den enkelte ejendom, ligger pr. 31. december 2006 i intervallet 5,00 % - 8,00 %
og pr. 31. december 2005 i intervallet 5,00 % - 8,75 %. Det vægtede gennemsnit af afkastkravene udgør pr. 31. de-
cember 2006 6,62 % og pr. 31. december 2005 7,05 %. For hvert enkelt ejendomssegment udgør det vægtede gen-
nemsnit af afkastkravene pr. 31. december 2006:

 

 

Afkastkrav, væg-
Ejendomssegment tet gennemsnit
Butiksejendomme 6,95 %
Boligejendomme ' 5,14 %
Byejendomme 6,52 %
Logistik- og produktionsejendomme 6,54 %
Domicilejendomme 6,49 %
Øvrige ejendomme 6,42 %

Dagsværdien for ubebyggede grunde der indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme baseres på et
skøn over hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår. Pr, 31. december 2006 udgør opskrivninger
på ubebyggede grunde 384,4 mio. kr., hvoraf 99,8 mio. kr. er indregnet i resultatopgørelsen for 2006 (2005: 284,6
mio, kr.). Forventede antal byggeretskvadratmetre for de omfattede grunde udgør ca. 165.000. Dagsværdien for
disse grunde er pr. 31. december 2006 opgjort til kostpris med et tillæg af en skønnet merværdi pr. forventet bygge-
retskvadratmeter, I gennemsnit udgør opskrivningerne pr. forventet byggeretskvadratmeter ca. 2.300 kr., hvorefter
den gennemsnitlige regnskabsmæssige værdi pr. forventet byggeretskvadratmeter udgør ca. 4.700 kr. (ca. 4.400
ekskl. tilgåede omkostninger.).

Koncernen gennemfører udviklingsprojekter på investeringsejendomme med henblik på at forøge ejendommenes
afkast. Værdiskabelsen fra udviklingsprojekter indgår som et element i den opgjorte dagsværdi på hver enkelt ejen-
dom under udvikling. Tillæggelse af værdiskabelsen baseres på færdiggørelsesgraden af udviklingsprojektet samt
udlejningsgraden for nye lokaler og forhøjelser af lejeindtægter på eksisterende lokaler. Færdiggørelsesgraden af
udviklingsprojekter baseres på en skønsmæssig vægtning af følgende faktorer, som ledelsen vurderer at være de
værdiskabende faktorer:

Erhvervelse af ejendomme
Principtilladelse
Byggetilladelser
Projektering

Byggeri

51

 

 

Noter

Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Bygninger under opførelse, tilbygning og ombygningsprojekter, hvor projektet i henhold til gældende IFRS stan-
darder ikke anses for at udgøre en del af den eksisterende investeringsejendom, klassificeres som ”bygninger under
opførelse eller om-/tilbygning” med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme og måles til
kostpris. Når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt klassificeres projektet som investeringsejendomme
og måles til dagsværdi.

Indregning af omsætning
Som omtalt i note I har ledelsen i 2006 ændret regnskabspraksis vedrørende indregning af indtægter fra solgte pro-
jektbeholdninger. Som konsekvens af ændringen af den anvendte regnskabspraksis, er der ikke længere væsentlige

projektbeholdninger indregnes på baggrund af objektive konstaterbare kriterier om hvorvidt projektbeholdningerne
er solgt, byggeriet afsluttet og endeligt afleveret til køber.

52

 

 

 

Noter
Segmentoplysninger for koncernen
Forretningsmæssige segmenter

Ledelsesmæssigt og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i tre forretningsmæssige segmenter, der anses for at være
koncernens primære segmentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er som følger:

Nordicom Ejendom: Investering i investeringsejendomme
Nordicom Udvikling: Opførelse og udvikling af ejendomme og parkeringsanlæg
Nordicom Finans: Ejendomskaution og erhvervspantebreve

Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - 2006

 

Nordicom Nordicom Nordicom Ikke  Koncern
Beløb i 1.000 kr. Ejendom Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 135.884 769.412 14.143 0 919.439
Omsætning, internt 1.692 0 0 0 1.692
Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 146.410 109.571 0 0 255.981
Bruttoresultat 289.820 287.050 14.143 0 591.013
Resultat af primær drift 264.580 262.451 12.402 -7.302 532.131
Andel af resultat i associerede virksomheder/joint
ventures 4.795 -27 0 0 4.768
Resultat før skat 197.765 254,375 12.492 -12.610 452.022
Årets resultat 142.391 183.150 8.994 -8.044 326.491
Langfristede aktiver 2,857,694 931.586 86.398 6.147 3.881.825
Kortfristede aktiver 471.616  1.351,020 15,032 -766.382 1.071.286
Segmentaktiver 3.329.310 2.282.606 101.430 -760.235 4.953.111
Segmentfforpligtelser 2.646.251 1.816.405 47.300 -754.707 3.755.249
Anlægsinvesteringer 596.436 314.923 0 356 911.715
Afskrivninger 223 1.616 0 1.480 3.319
Investering i associerede virksomheder og joint ventures 13.639 474 0 0 14.113

Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - 2005

 

Nordicom Nordicom Nordicom Ikke  Koncern
Beløb i 1.000 kr. Ejendom Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 112.921 351.198 12.642 6.659 483.420
Omsætning, internt 1.528 0 0 0 1.528
Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 124.108 321.615 0 0 445.723
Bruttoresultat 211.813 389.374 12.642 1.822 615,651
Resultat af primær drift 197,193 368.286 10.284 -9,754 566.009
Andel af resultat i associerede virksomheder/joint
ventures 1.087 0 0 0 1.087
Resultat før skat 136.940 368.119 10.938 -9.675 506.322
Årets resultat 98.597 265.046 7.876 1.976 373.495
Langfristede aktiver 2.224.326 527.300 97,753 4.504 2.853.883
Kortfristede aktiver 405.753 644.527 23.850 -411.732 662.398
Segmentaktiver 2.630.079 1.171.827 121.603 -407.228 3.516.281
Segmentforpligtelser 2.040.291 808.725 56.472 -288.879 2.616.609
Anlægsinvesteringer 603.012 192.516 0 1.750 797.278
Afskrivninger 0 1.520 0 1.450 2.970

Investering i associerede virksomheder og joint ventures 8.844 500 0 0

9.344

 

 

 

Noter
Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

ikke fordelte beløb vedrører moderselskabets holding-aktiviteter, herunder koncernmellemværender. I 2005 indgår endvidere
aktiviteterne vedrørende Nordicom Detail, som blev afhændet i 2005. Intern omsætning vedrører opkrævning af husleje på
markedslignende vilkår.

For Nordicom Udvikling er foretaget tilpasning af sammenligningstallene for 2005 i henhold til den nye regnskabspraksis for
indregning af indtægter fra solgte projektbeholdninger.

Geografiske segmenter

Koncernens aktiviteter er primært lokaliseret i Danmark. I 2006 har koncernen etableret sig i såvel Sverige som i Tyskland,
med henblik på erhvervelse af en portefølje af investeringsejendomme. Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de
udenlandske aktiviteter til Nordicom Ejendom. Pr. 31/12 2006 har Nordicom Tyskland erhvervet 4 ejendomme i området
omkring Hamburg. Nordicom Sverige har endnu ikke erhvervet ejendomme. Nedenstående oplysninger om geografiske
segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed:

 

Koncern
Beløb i 1.000 kr. Danmark Tyskland i alt
2006
Omsætning, eksterne kunder 918.928 511 919.439
Samlede aktiver 4.869.853 83.258 4.953.111
Tilgange af immaterielle og materielle langfristede aktiver 830.660 81.055 911.715

54

 

 

 

Noter

Bruttoresultat

Beløb i 1.000 kr,

Huslejeindtægter

Projektsalg

Renteindtægter, pante-/gældsbreve og kautioner
Øvrige indtægter

Omsætning i alt

Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger
Projektbeholdningernes driftsomkostninger

Driftsomkostninger i alt
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme

Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld

Værdireguleringer i alt

Salgssummer investeringsejendomme

Investeringsejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm.

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme i alt

Bruttoresultat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
147.895 112.971 14.737 14.604
757.400 351.147 0 0
14.144 12.642 0 0
0 6.660 0 0
919.439 483.420 14.737 14.604
-30.882 -40.617 -3.223 -3.411
-590.003  -301.861 0 0
-620.885  -342.478 -3.223 -3.411
9.789 35.778 0 Q
234.802 407.225 14.120 5,193
11.390 2.720 484 1.258
255.981 445.723 14.604 6.451
135.615 173.540 0 0
-101.806  -146.986 -56 -841
33.809 26.554 -56 -841
588.344 613.219 26.062 16.803

 

55

 

 

 

Noter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Personaleomkostninger
Beløb i 1.000 kr. Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
Gager og lønninger 37.283 32.804 2.873 10.182
Bidragsbaserede pensioner 1.429 888 79 187
Andre omkostninger til social sikring 283 168 42 49
Aktiebaseret vederlæggelse 3,477 514 3.477 514
Øvrige personaleomkostninger 3.831 2.635 2.182 1.500
46.303 37.009 8.653 12.432
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 29.971 27.569 8.653 12.432
Omkostninger medgået til fremstilling af proj ektbeholdninger og
investeringsejendomme 16.332 9.440 0 0
46.303 37.009 8.653 12.432
Gennemsnitligt antal medarbejdere 52 46 3 13
Modervirksomhedens direktion er vederlagt således:
Løn og gager 3.200 3.126 480 3.126
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 2.000 514 2.000 514
5.200 3.640 2.480 3.640
Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:
Bestyrelseshonorar 1.400 1.363. 1.400 1.363
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 1.477 0 1.477 0
2.877 1.363 2.877 1.363

 

1) Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret, Beløbet indeholder
ikke kontante overførsler til ledelsen, Der henvises til omtalen i note 6.

Koncernen har i 2005 afhændet aktiviteterne i Nordicom Detail. I gennemsnitligt antal medarbejdere for koncernen indgår medarbejdere
i Nordicom Detail med 8 i 2005. I 2006 er koncernens, og hermed modervirksomhedens, medarbejdere blevet splitansat i koncernens
selskaber, hvilket har reduceret antallet af medarbejdere der direkte henføres til modervirksomheden.

En række ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Såfremt direktionen
opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller lign., er koncernen
forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesorden en til to millioner kroner.

Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensions-
ordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab eller lign., men har ingen

risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der
skal udbetales til medarbejderen.

 

 

 

Noter
Aktiebaseret vederlæggelse

Koncernens direktion er i 2003 blevet tildelt optioner til køb af i alt 100.000 stk. aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 4
trancher, med mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter den 1. april 2005, og herefter med mulighed for at udnytte
yderligere 20.000 stk. hver den 1. april i de efterfølgende 3 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter den
ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav for den efterfølgende årrække.

1 2005 er koncernens direktion og bestyrelse blevet tildelt optioner til køb af 102.000 aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 3
trancher, med mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter den 1. april 2007, og herefter med mulighed for at udnytte
yderligere 34.000 stk. hver den 1. april i de efterfølgende 2 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter
offentliggørelsen af kvartalsregnskabet for 3. kvartal 2005 henholdsvis børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2006.

Direktionens udnyttelse af optionerne er betinget af, at direktøren er i uopsagt stilling på udnyttelsestidspunktet. Bestyrelse-
medlemmernes udnyttelse af optionerne er betinget af at det enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på udnyttelses-
tidspunktet. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse. For direktionen gælder særlige bestemmelser ved ændringer i
selskabets kapitalforhold mv.

Dagsværdien af optionerne er på tildelingstidspunktet opgjort baseret på Black Scholes modellen fremgår af nedenstående tabel.

Aktieoptioner tildelt til direktion og bestyrelse:

 

 

Dagsværdi
på tildelings-
Exercise Løbetid pr. tidspunkt
Antal kurs 31/12 2006 (t.kr,)
Optioner tildelt i 2003:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2005 40.000 157 udnyttet i 2005 686
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2006 20.000 171 Optjent 280
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 20.000 185 3 mdr. 239
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 15 mdr. 204
Optioner tildelt i 2005:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 696 3 mdr, 2.330
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 34.000 827 15 mdr. 2.112
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 34.000 958 27 mdr. 2.040
202.000 7.891

 

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat en volatilitet på 23% baseret på det seneste års
kursobservationer, en risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 6,2%,.

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30% baseret på det seneste års
kursobservationer, en risikofri rente på ca. 3% og en udbytterate på 1,7%.

De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en
personaleomkostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsår er resultatført t.kr. 3.477 (2005:
t.kr. 514).

Udestående optioner:
Antal Gns.
optioner exercisekurs
Udestående optioner pr, 1. januar 2005 100.000 174
Tildelt i 2005 102.000 827
Udnyttet i 2005 -40.000 157
Udestående optioner pr. 1. januar 2006 162.000 589
Tildelt i 2006 0 0
Udnyttet i 2006 0 0

Udestående optioner pr. 31. december 2006 162.000 589

 

 

 

10

Noter

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer:

Beløb i 1.000 kr.

Deloitte
RevisionsFirmaet Edelbo
Mazars Revisionsaktieselskab

Heraf andre ydelser end revision:
Deloitte

RevisionsFirmaet Edelbo

Mazars Revisionsaktieselskab

Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.

Afskrivninger
Beløb i 1.000 kr.
Rettigheder

Inventar og driftsmidler
Avance ved salg af driftsmidler

Finansielle indtægter
Beløb i 1.000 kr.
Renter af indestående i kreditinstitutter

Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder
Renter af andre tilgodehavender mm.

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
4.503 1.300 2.458 550
0 27 0 20
0 549 0 73
2.004 450 1.436 450
0 27 0 20
0 549 0 73

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
1.439 1.439 0 0
1.880 1.530 1.480 1.376

-140 =201 -140 -196
3.179 2.768 1.340 1.180

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
4.341 1.622 317 431

0 0 15.452 5.529
4.173 1.386 1.280 0
8.514 3.008 17.049 5.960

 

AR

 

 

 

11

12

Noter
Finansielle omkostninger
Beløb i 1.000 kr.

Renter af banklån

Prioritetsrenter

Realiseret kurstab på prioritetsgæld
Rente af gæld til dattervirksomheder
Andre renter og gebyrer
Låneomkostninger

Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under om- og tilbygning
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
72.900 20.605 17.013 19.809
45.297 35.836 4.404 7.439
2.480 1.582 0 67
0 0 9.811 0
1.555 13.136 371 4.371
3.191 1.586 6 479
125.423 72.745 31.605 32.165
-3.941 -1.384 0 0
-32.859 -8.666 0 0
88.623 62.695 31.605 32.165

 

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på investeringsejendomme under om- og tilbygning samt i kostprisen for projekbe-
holdninger er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det omfang
projekterne er finansieret ved træk på koncernens likvide reserver, er finansieringsomkostningerne beregnet med udgangspunkt i afhold-
te omkostninger og en rentesats på ca. 5 % p.a. (2005: 3,3% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen.

Skat af årets resultat

 

Beløb i 1.000 kr.

Aktuel skat af årets resultat
Ændring i udskudt skat tidligere år
Ændring i udskudt skat

 

 

Selskabsskatteprocent
Ikke skattepligtig udbytte fra dattervirksomheder
Øvrige ikke skattepligtige indtægter og udgifter

Effektiv skatteprocent

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
12,045 9.866 -4,331 4.577
-1.489 -9.973 143 -1.722
114.975 132.934 3.055 1.907
125.531 132.827 -1.133 -4.392
28,00% 28,00% 28,00% 28,00%
- - -26,52% -
-0,23% -1,77% -2,20% -4,98%
27,77% 26,23% -0,72% 23,02%

 

59

 

 

 

13

14

Noter

Indtjening pr. aktie
Resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af følgende beløb:

Beløb i 1.000 kr.

Årets resultat
Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende tegningsretter mv.

Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie

Gennemsnitligt antal aktier

Gennemsnitligt antal egne aktier

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb

Resultat pr. aktie (kr.)
Udvandet resultat pr. aktie (kr.)

Koncern
2006 2005

326.509 373.495
0 0

326.509 373.495
3.127,858 3.127.858
63.054 -73.675

3.064.804 3.054.183
54.794 48.992

3.119.598 3.103.175

106,54 122,29
104,66 120,36

Den i note 1 beskrevne ændring i anvendt regnskabspraksis har forøget resultat pr. aktie med 27,37 kr, (2005: -17,03 kr.) og udvandet

resultat pr. aktie med 26,89 kr. (2005: -16,76 kr.)

Rettigheder

Beløb i 1.000 kr.

Kostpris pr. 1. januar
Tilgang

Kostpris pr. 31. december

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar
Årets afskrivninger

Af- og nedskrivninger pr. 31. december
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter,

Koncern

2006 2005

5.756 5.756
0 0
—————"

5,756 5.756
SS 0

-2.807 -1.368
-1.439 -1.439

4.246 -2.807
5 2. UT

1.510 2.949
Ene

 

 

 

15

16

Noter

Domicilejendom
Koncern

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005
Kostpris pr. 1. januar 27.000 27.000
Overførsel fra investeringsejendomme 15.962 0
Tilgang 45 0
Kostpris pr. 31. december 43.007 27.000
Regnskabsmæssig værdi pr, 31. december 43.007 27.000

Koncernen har i 2006 overtaget yderligere lokaler af ejendommen Kongens Nytorv 26, København til administrative formål. Lokalerne
var tidligere udlejet til eksterne lejere. Overtagelsen af de yderligere lokaler har medført en overførsel af en regnskabsmæssig værdi på
t.kr. 15,962 fra beholdningen af investeringsejendomme.

Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regnskabsmæssige værdi på t.kr. 43.007, hvilket medfører, at der
ikke beregnes afskrivninger på ejendommen.

Domicilejendommen er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån jf. omtalen i note 28.

 

 

 

 

 

 

Investeringsejendomme
Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Dagsværdi pr. 1. januar 2.684.870 1.539.563 247.063 240.535
Overførsel fra projektbeholdninger 17,184 37.007 0 0 E
Overførsel til proj ektbeholdninger -10.561 0 0 0
Overførsel til domicilejendomme -15.962 0 0 0
Overførsel til omsætningsaktiver -10.966 0 0 0
Tilgange, nyerhvervelser 740.339 756.944 0 0
Tilgange, forbedringer eksisterende ejendomme 94.298 38.213 1.320 1.335
Tilgange, overført fra bygninger under opførelse 36.540 0 0 0
Afgang ved salg -105.295  -129.860 0 0
Årets værdiskabelse/dagsværdiregulering, netto 244.591 443.003 14.120 5.193
Dagsværdi pr. 31. december 3.675.038 2.684.870 262.503 247.063
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 147.895 112.971 14,737 14.604
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme 244.591 443.003 14.120 5.193
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -24.811 -19.151 -2.582 -2.806
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -5.913 -4.605 -641 -605
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 361.762 532.218 25.634 16.386

 

Modervirksomhedens primoværdier vedrører ejendomme tilbageført fra dattervirksomheder jf. omtalen i note 1.

Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.

 

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån jf. omtalen i note 28.

Koncernen har pr. 31. december 2006 indgået aftaler om køb af investeringsejendomme for 185 mio. kr. (31. december 2005: 0 mio.
kr,). Koncernen har pr. 31. december 2006 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligtelser koncernen til at opføre eller
ombygge ejendomme, Forventet projektsum for omfattede byggerier udgør ca, 127 mio. kr. (31, december 2005: 0 mio. kr.) hvoraf 78
mio, kr. er afholdt pr. 31. december 2006 (31. december 2005: 0 mio. kr.).

md

 

17

18

19

Noter

Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Kostpris pr. 1. januar
Tilgange, byggeri 74.332 0 0 0
Afgang, overførsel til investeringsejendomme -36.540 0 0 0
Kostpris pr. 31. december 37.792 0 0 0

 

Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning omfatter byggeri med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme.
Byggeriet måles til kostpris og overføres til investeringsejendomme ved færdiggørelsen, hvorefter bygningerne måles til dagsværdi i
lighed med koncernens øvrige investeringsejendomme.

 

 

 

 

 

 

 

Inventar og driftsmidler Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Kostpris pr. 1. januar 9.615 11.624 8.326 7.824
Årets tilgang 2.701 2.121 1.832 1.491
Årets afgang -891 -4.130 -891 -989
Kostpris pr. 31. december | 11.425 9.615 9.267 8.326
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -4.156 -5.223 -3.803 -3.157
Årets afskrivninger -1.880 -1.530 -1.480 -1.376
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 616 2.597 616 730
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -5.420 -4.156 -4.667 -3.803
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 6.005 5.459 4.600 4.523
Kapitalandele i dattervirksomheder Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005
Kostpris pr. 1. januar 519.103 519.103
Årets tilgang 501 0
Kostpris pr. 31. december 519.604 519.103
Nedskrivninger pr. 1. januar -6.181 -2.681
Nedskrivninger i året 0 -3.500
Nedskrivninger pr, 31. december -6.181 -6.181

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 513.423 512.922
sd DEL DAL

-

 

 

 

19

Noter
Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat)

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december 2006 omfatter:

 

Navn Hjemsted Ejerandel
Direkte ejet

Nordicom Ejendom A/S København 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100%
Nordicom Finans A/S København 100%
Nordicom Parking ApS (tidl. Nordicom Trevi ApS) København 100%
Administrationsselskabet ApS København 100%
Nordicom Tyskland A/S (tidl. Nordicom Detail A/S) København 100%
Nordicom Sverige A/S København 100%
K/S Langebrogade 5 København 100%
Indirekte ejet

Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%
Nybrogade 24 ApS København 100%
Kanalparken A/S (tidl. Næstved Jernstøberi A/S) København 100%
Fyrholm ApS København 100%
Siloen, Roskilde ApS København 100%
Skærgården, Egå ApS København 100%
Havnestaden ApS København 100%
Hammershøj ApS København 100%
Emdrup Have ApS København 100%
Amager Strandvej ApS København 100%
Emdrup Park ApS København 100%
Skråningshusene ApS København 100%
Enghave Brygge ApS København 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100%
Lindholm ApS København 100%
Ved Stigbordene ApS København 100%
Rønne Alle 12-18 ApS København 100%
Susågaarden ApS København 100%
Randlevvej ApS København 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100%
Nordicom Holding GmbH Tyskland 100%
Nordicom Management GmbH Tyskland 100%
Nordteam I. GmbH & Co. KG Tyskland 94%
Nordteam II. GmbH & Co. KG Tyskland 94%

Koncernen har i 2005 afhændet alle aktiviteter i Nordicom Detail A/S (nu Nordicom Tyskland A/S). I den forbindelse blev

moderselskabets kapitalandel i Nordicom Detail A/S nedskrevet med 3,5 mio. kr. til skønnet dagsværdi svarende til nettoaktiverne i
selskabet efter nedlukningsomkostninger. Nedskrivningerne er i 2005 indregnet i resultatopgørelsen under "Værdiregulering af

dattervirksomheder",

Der er ikke foretaget nedskrivninger på kapitalandele i 2006.

am

 

 

 

20

Noter

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures

 

 

Koncernen
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005
Kostpris pr. 1. januar 2.758 2.258
Tilgang 0 500
Kostpris pr. 31. december 2.758 2.758
Reguleringer pr. 1. januar 6.587 5.500
Andel af årets resultat 4.768 1.087
Reguleringer pr. 31. december 11.355 6.587
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 14.113 9.345

 

 

Koncernen besidder pr. 31. december 2006 følgende kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:

Nordicom koncernens

 

Beløb i 1.000 kr. andel
Ejer- Omsæt- Årets Forplig- Egen- Årets
Navn Hjemsted andel ning resultat Aktiver telser kapital resultat
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 -53 85.145 84.198 474 -27
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 25.380 10.112 41.297 16.019 13.639 4,795
14,113 4.768

Koncernen besidder pr. 31. december 2005 følgende kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:

Nordicom koncernens

 

Beløb i 1.000 kr. onde
Ejer- Omsæt- Årets Forplig- Egen- Årets

Navn Hjemsted andel ning resultat Aktiver telser kapital resultat
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 0 49.561 48.561 500 0
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 44.455 2.367 34.829 19.663 8.845 1,087
9.345 1.087

Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af ejendomme til salg,

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i koncernens balance efter den indre værdis metode.
Den regnskabsmæssige værdi af associerede virksomheder og joint ventures anslås at svare til dagsværdien.

Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures.
Koncernen er kommanditist i K/S Køgevej 109-111/Lindehaven. Nordicoms hæftelse er begrænset til 5 mio. kr. Pr. 31.

december 2006 forekommer ingen forpligtelser eller eventualforpligtelser i kommanditselskabet, udover sædvanlige
branchemæssige sikkerhedsstillelser og garantier i forbindelse med kommanditselskabets udviklingsprojekter.

F-F |

 

 

 

21

22

Noter

Pante- og gældsbreve

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Tilgodehavende pr, 1. januar 102.222 133.305 0 0
Årets tilgang 500 1.847 1.847 0
Årets afdrag -2.594 -3.143 -100 0
Årets afgang -8.986 -29.787 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 91.142 102.222 1.747 0
Der fordeles således:
Langfristet 88.352 99.422 1.547 0
Kortfristet 2.790 2.800 200 0

91.142 102.222 1.747 0
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

Valuta Udløb 2006 2005 2006 2005 2006 2005
DKK 2012 5,19% 3,91% 1.747 1.847 1.747 1.847
DKK 2014 7,00% - 458 0 458 0
DKK 2021 - 5,42% 0 9.152 0 9.152
DKK 2023 7,50-8,50% — 7,50-8,50% 35.698 36.623 35,698 36.623
DKK 2024 7,50% 7,50% 53.239 54.600 53.239 54.604

91.142 102.222 91.142 102.226
Modervirksomhedens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi

Valuta Udløb 2006 2005 2006 2005 2006 2005
DKK 2012 5,19% - 1.747 0 1.747 0

De angivne dagsværdier er baseret på skøn.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kos

vurdering.

tpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdier svarer til dagsværdier, og er overvejende ikke rentebærende.

Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være be
ejendomme for tilgodehavender i forbindelse med sal

grænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i
g af ejendomme.

Sr

 

 

 

23

24

25

Noter

 

 

 

Likvide beholdninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Kontant beholdning 13 6 13 6
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 22.708 41.900 2.838 32.217
Indestående i pengeinstitutter, deponeret til senere frigivelse 563.363 38.545 3.687 2.115
586.084 80.451 6.538 34.338

 

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen
særlig kreditrisiko tilknyttet til likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter
er variabelt forrentet.

De deponerede indeståender frigives løbende når endeligt skøde for solgte ejendomme foreligger.

 

 

 

Aktiekapital

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786
Aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786 312.786

 

Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å kr. 100.

Ingen aktier har særlige rettigheder, Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen inden for de seneste 5 år.

Egne aktier

Koncernens beholdning af egne aktier udgør pr. 31. december 2006 67.803 stk. å kr. 100, svarende til 2,2 % af den samlede selskabs-
kapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde pr. 31. december 2005 62.008 stk. å kr. 100, svarende til 2,0 % af den samlede
selskabskapital.

 

 

 

26

Noter

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter i alt, nominelt 3.153.564 2.188.798 369.378 474.672
Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949 208 692
3.155.123 2.201.747 369.586 475.364

Forpligtelserne indgår således i balancen:
Prioritetsgæld og bankgæld, langfristet 1.422.639 1.208.427 102.401 127.605
Prioritetsgæld og bankgæld, kortfristet 35.724 9.938 2.097 2.818
Øvrige kreditinstitutter, kortfristet 1.696.760 983.382 265.088 344.941
3.155.123 2.201.747 369.586 475.364

 

Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

Forpligtelser vedrørende investeringsejendomme indregnet til dagsværdi

 

 

Effektiv rente Reguskabsmæssig værdi

Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2006 2005 2006 2005
DKK 0-1år Fast 5,75% - 950 0
DKK 0-lår Variabel 4,63-7,75% 3,10-4,94% 1.066.289 487.159
DKK 1-5 år Fast 5,37-6,07% 5,37-6,07% 126.134 128.366
DKK 1-5år Variabel 4,53-7,30% 3,31-7,75% 407.069 115.563
DKK 6-10 år Variabel 3,25-5,86% 3,06-8,50% 128.995 127.061
DKK 11-15 år Fast 5,85-6,49% 5,85-8,21% 10.015 12.277
DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% - 9.412 0
DKK 16 - 20 år Variabel 3,34-7,29% 2,95-5,50% 150,114 54.214
DKK 21-25 år Variabel 3,42% 3,10-4,67% 3.933 129.000
DKK 26 - 30 år Variabel 2,80-4,27% 2,82-3,34% 595.752 584.717
Nominel restgæld i alt 2.498.663 1.638.357
Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949
Regnskabsmæssig værdi 2.500.222 1.651.306

GG RR

Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2006 2005 2006 2005
DKK 0-1år Variabel 4,73-6,35% 3,50-5,45% 654.901 496.223
DKK 1-5 år Variabel - 3,10% 0 54.218

 

Regnskabsmæssig værdi 654,901 550.441
EEN

 

 

 

26

Noter
Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter (fortsat)
Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

Forpligtelser vedrørende investeringsejendomme indregnet til dagsværdi

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2006 2005 2006 2005
DKK 0-1år Fast 5,75% - 950 0
DKK 1-5 år Fast 5,50% 5,50-5,75% 10.420 12.276
DKK 6-10 år Variabel 4,60% 3,25-8,50% 20.590 44.840
DKK 11-15 år Fast 6,43% 6,43% 1.336 1.407
DKK II -15 år Variabel 3,12-3,44% - 4.174 0
DKK 16 - 20 år Variabel - 2,95-3,12% 0 4.388
DKK 26 - 30 år Variabel 3,74% 3,06% 66.820 66.820
Nominel restgæld i alt 104.290 129.731
Kursregulering til dagsværdi 208 692
TE 62
Regnskabsmæssig værdi 104.498 130.423
EL EET Nikki
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris
Effektiv rente Reguskabsmæssig værdi

Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2006 2005 2006 2005
DKK 0-1år Variabel 4,94-6,19% 3,54-4,94% 265.088 344.941
Regnskabsmæssig værdi 265.088 344.941
ET re Nkdkd

1) Gæld angivet som at forfalde eller udløbe inden for et år fra balancedagen indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos kreditinstitutter, som løber
indtil videre, men som kan opsiges af kreditinstitutteme med kort varsel.

Dagsværdier er baseret på officielle markedskurser. Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der
måles til amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid.
Den gennemsnitlige rente på koncernens prioritetsgæld og gæld til kreditinstitutter udgør ca. 4,4% i 2006 (2005: ca.
2,9%).

Koncernen og moderselskabet måler gæld vedr. investeringsejendomme til dagsværdi, jf. LAS 39 ("The Fair Value
Option”), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af
investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den
tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og
forpligtelser. Måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant
regnskabsinformation.

I praksis er dagsværdien af koncernens fast forrentede gæld ikke påvirket af ændringer i koncernens kredit rating
som følge af lånenes sikkerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme, Dagsværdien af øvrig gæld vedrørende
investeringsejendomme er variabelt forrentet og derfor ikke eller kun marginalt påvirket af koncernens kredit rating.

Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:

 

 

Koncernen Modervirksomhed

2006 2005 2006 2005
Inden for et år fra balancedagen 1.732.484 993.320 267.185 347.759
Mellem to og fem år fra balancedagen 566.594 314.278 15.007 20.389
Efter 5 år fra balancedagen 854.486 881.200 87.186 106.524

 

3.153.564 2.188.798 369.378

474.672

 

 

AS

 

27

Noter

 

 

 

 

 

Udskudt skat Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Udskudt skat pr. 1. januar 251.169 128.161 27.305 27.073
Regulering udskudt skat via egenkapital -9.723 47 -9.723 47
Regulering til tidligere år -1.489 -9.973 143 -1,722
Udskudt skat på årets resultat 114.975 132.934 3.055 1.907
Udskudt skat pr. 31. december 354.932 251.169 20.780 27.305
Som specificeres således i hovedtal:
Investeringsejendomme 327.064 251.354 31.630 27.049
Udviklingsprojekter 41.313 2.953 0 0
Inventar og driftmidler 408 476 352 256
Immaterielle anlægsaktiver -769 -642 0 0
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -843 -814 -23 0
Kursregulering, prioritetsgæld -843 -3.756 -268 0
Opskrivning og rente i associerede virksomheder -119 1.966 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 0 -10.911 0
Underskud fra tidligere år -368 -368 0 0
354.932 251.169 20.780 27.305

 

Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Kapitalandele i dattervirksomheder 94.721 73.367 94.721 73.367

94.721 73.367 94.721 73.367

Forpligtelserne er ikke indregnet, idet moderselskabet er i stand til at kontrollere, hvorvidt de udløses. Det er sandsynligt, at
forpligtelserne ikke vil blive udløst.

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:

Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 721 0 0 0

721 0 0 0

Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og
hvor der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.

Ra

 

 

 

27

Noter
Udskudt skat (fortsat)

Ændring i midlertidige forskelle i årets løb

Beløb i 1.000 kr.

2006

Investeringsejendomme

Udviklingsprojekter

Inventar og driftmidler

Immaterielle anlægsaktiver

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer
Kursregulering, prioritetsgæld

Opskrivning og rente i associerede virksomheder
Aktiebaseret vederlæggelse

Underskud fra tidligere år

2005

Investeringsejendomme

Udviklingsprojekter

Inventar og driftmidler

Immaterielle anlægsaktiver

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer
Kursregulering, prioritetsgæld

Opskrivning og rente i associerede virksomheder
Sikringstransaktioner

Underskud fra tidligere år

Beløb i 1.000 kr.

2006
Investeringsejendomme

Inventar og driftmidler

Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer
Kursregulering, prioritetsgæld

Aktiebaseret vederlæggelse

2005
Investeringsejendomme
Inventar og driftmidler
Sikringstransaktioner

Koncern

Indregnet i

 

 

 

 

 

 

 

 

 

resultatop-  Indregnet på
Balance 1/1 gørelsen egenkapitalen Balance 31/12
251.354 75.710 0 327.064
2,953 38.360 0 41.313
476 -68 0 408
-642 -127 0 -769
-814 -29 0 -843
-3.756 2.913 0 -843
1.966 -2.085 0 -119
0 -1.188 -9.723 -10.911
-368 0 0 -368
251.169 113.486 -9,723 354.932
131.358 119.996 0 251.354
2.171 782 0 2.953
826 -350 0 476
-115 -527 0 -642
-937 123 0 -814
4.701 945 0 -3.756
0 1.966 0 1.966
-47 0 47 0
-394 26 0 -368
128.161 122.961 47 251.169

Modervirksomhed
Indregnet i

resultatop-  Indregnet på
Balance 1/1 gørelsen egenkapitalen Balance 31/12
27.049 4.581 0 31.630
256 96 0 352
0 -23 0 -23
0 -268 0 -268
0 -1.188 -9.723 -10.911
27.305 3.198 -9.723 20.780
26.656 393 0 27.049
464 -208 0 256
-47 0 47 0
27.073 185 47 27.305

 

 

 

 

28

Noter
Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med koncernens kreditinstitutter, i alt 2.431 mio.kr., er lyst pant på i alt 2.357 mio.
kr. i koncernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 3.566 mio. kr. Til sikkerhed for mellemværende med
koncernens kreditinstitutter kr. 343 mio. kr. er lyst pant på i alt 30 mio. kr. i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige
værdier på 260 mio. kr. Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter 57 mio. kr. er deponeret pantebreve med en
regnskabsmæssig værdi på i alt 60 mio, kr.

Til sikkerhed for prioritetsgæld og kreditinstitutter i modervirksomheden er lyst pant på i alt 187 mio, kr. i modervirksomhedens
ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 263 mio. kr.

Koncernen har stillet sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser for koncernens udviklingsprojekter.

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31/12 2006 udgjorde
887 mio. kr. Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med tredjemand for 133 mio. kr.
Moderselskabet og koncernen har pr. 31/12 2006 afgivet selvskyldnerkaution for tredjemand for 20 mio. kr. (31/12 2005: 20 mio. kr.).

Koncernen har afgivet enkelte leje- og driftsgarantier for solgte ejendomme, udgørende maksimalt 48 mio. kr. over de kommende 7 år
(2005: 0 mio. kr.).

Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100% ejede dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de
skatter, som vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører
sambeskatningen for 2005 og 2006.

Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæring for dattervirksomheden Nordicom Parking ApS (tidl. Nordicom Trevi ApS).

Retssager
Koncernen er part i retssager med et samlet krav mod koncernen på ca, kr, 36 mio. Det er ledelsens opfattelse af procesrisiciene er
under 50 %.

Operationelle leasingforpligtelser

For årene 2006-2012 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopimaskiner. Leasingkontrakterne er indgået for 7 år
med faste minimumsydelser, der årligt pristalsreguleres. De samlede fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige
leasingkontrakter fordeler sig således:

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Inden for 1 år fra balancedagen 698 333 698 333
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 2.792 1.332 2.792 1.332
Efter 5 år fra balancedagen 524 250 524 250
4.014 1.915 4.014 1.915
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 644 284 644 284

 

Operationelle leasingkontrakter

Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lej ekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme.
Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på
eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Inden for 1 år fra balancedagen 99.118 61.657 6.040 9.291
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 227.758 90.785 11.743 11.699
Efter 5 år fra balancedagen 50.635 35,954 0 Q
377.511 188.396 17.783 20.999

 

I resultatopgørelsen for 2006 indgår betingede lejeydelser med 1,6 mio. kr. (2005: 1,6 mio. kr,).

 

 

 

 

29

30

Noter
Valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Koncernens risikostyringspolitik
Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift og finansiering. Det er ikke
defineret i koncernens politikker, at indgå spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.

Valutarisiko

Da koncernens væsentligste aktiver er beliggende i Danmark og finansieringen sker i DKK er der kun i begrænset omfang valutarisici,
Koncernen har i 2006 erhvervet 4 ejendomme i Tyskland, hvor den endelige finansiering vil blive optaget i Euro. Koncernens
valutarisici vurderes derfor ikke at være steget væsentligt som følge af etableringen af udenlandske aktiviteter i 2006.

Renterisiko

Koncernen har valgt fortsat at fastholde en væsentlig del af låneporteføljen med rentebindinger fra 6 til 12 måneder, hvilket medfører en
lettere forhøjet renterisiko, som følges tæt. Ved en væsentlig ændring i renteniveauet er strukturen gjort klar til omlægning af
låneporteføljen til langfristede lån.

Leverandørgæld, skyldige omkostninger og købesummer, samt anden gæld, er ikke rentebærende.

Kreditrisiko
Koncernens kreditrisici knytter sig typisk til:

- lejetilgodehavender

- tilgodehavender fra salg af ejendomme
- pantebreve

- kautioner

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse
af omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er
betinget af købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme.
Ved kautioner sikrer koncernen sig med supplerende sikkerheder såsom pant i projekter.

Den generelle kreditrisiko på modparter på bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et minimum ved løbende
kreditvurdering af modpartsrisikoen, og anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter.

Koncernens risici er yderligere beskrevet i afsnittet "Risikofaktorer".

 

 

Ikke-likvide driftsposter m.v. Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2006 2005 2006 2005
Af- og nedskrivninger 3.319 2.970 1.480 1.376
Værdiregulering investeringsejendomme -244.591  -443.002 -14,120 -5.193
Avance ved salg af driftsmidler -140 -201 -140 -196
Avance ved salg af ejendomme -37.320  -148.082 0 0
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 4,768 -1.087 - -
Urealiseret kurstab på prioritetsgæld -11.390 -2.720 -484 -1.258
Regulering af afledte finansielle instrumenter 0 110 0 110
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 3.477 514 3.477 514
Øvrige reguleringer 1.571 0 0 0

 

Regulering i alt -289.842  -591.498 -9,787 4.647

gs

 

 

 

31

32

Noter
Ændring i driftskapital
Beløb i 1.000 kr.

Ændring i varebeholdninger

Ændring i tilgodehavende lej eindtægter

Ændring i igangværende projekter

Ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder
Ændring i andre tilgodehavender

Køb og salg af andre værdipapirer

Ændring i deposita

Ændring i anden gæld

Ændring i driftskapital i alt

Nærtstående parter

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
0 3.277 0 0
-6.605 2.709 -118 -240
160.953 22.412 0 0
25.430 5,924 Q 0
- - -33.094 13.476
-13.118 -1.001 3.721 23.083
0 5,690 0 0
17.702 2.098 -490 -110
45,959 9.559 713 -17.901
230.321 50.668 -29.268 18.308

 

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordicoms bestyrelse, Nordicoms direktør samt virksomheder uden for

Nordicom-koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom.

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, jf. note 19 og 20, hvor

Nordicom A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter til denne:

Beløb i 1.000 kr.

Ledelsen

Nordicoms salg af tjenesteydelser til direktionen, administrationshonorar
for administration af én ejendom. Administrationshonoraret er baseret på
markedsmæssige vilkår

Nordicoms salg af bil til direktionen

Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma hvor bestyrelses-
formanden er partner

Nordicoms køb af anparter i K/S af selskab, hvor bestyrelsesformanden
indgår i bestyrelsen

Associerede virksomheder og joint ventures
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures

Dattervirksomheder

Fordeling af koncernomkostninger
Garantiprovisioner mv. (indtægt)
Koncernmellemværender, renteindtægter
Koncernmellemværender, renteomkostninger
Koncernmellemværender, tilgodehavender
Koncernmellemværender, forpligtelser

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.

 

 

Koncern Modervirksomhed
2006 2005 2006 2005
76 89 - -
300 0 300 0
1.769 1.406 1.604 692
1 0 1 0
18.286 24.838 - -
- - 29.175 18.157
- - 1.143 0
- - 15,452 5.529
- - 9,811 0
- - 348.450 228.872
- - 190.808 104.324

Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.

Moderselskabet hæfter endvidere for dattervirksomheder vedrørende bla. sambeskatning,

Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.

som omtalt i note 28.

-…”

 

 

 

33

34

Noter

Aktieposter over 5 %

Nordicom A/S har registreret følgende aktionærer med mere end 5 %

Nicolaj Gruppen ApS, København
Baugur Group hf, Island

Vagner Holding ApS, København (IP 107 ApS pr. 9/3 2007)
Real Estate Development ApS, Charlottenlund

Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie-

Aksel Bjødstrup Andreasen

Bestyrelsesposter:

DMT International A/S

AA International Holding A/S
AA International Consulting A/S

Bent Vestergaard Christensen

Bestyrelsesposter:
A/S Dansk Erhvervsinvestering

Peter Højland

Bestyrelsesposter:
Amrop-Hever A/S (formand)
Transmedica A/S (formand)
Transmedica Holding A/S
Danisco A/S

Danske Bank A/S

Bikuben Fondene (formand)
Frederiksberg Fonden
Wexøe Holding A/S

Center for Ledelse (formand)
Rambøll Gruppen A/S
Siemens Danmark A/S (formand)

Direktionsposter:
Transmedica Holding A/S

af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:

Ejer-/stemme-
andel

21,8%
11,0%
11,0%

8,9%

og anpartsselskaber

Torben Schøn

Bestyrelsesposter:

Cinemaxx Danmark A/S

ApS Kbil 38 nr. 2552

Aschengreens Legat

Centerplan A/S (formand)

API Property Fund Denmark P/S (formand)
K/S Teglværksgade Invest (formand)

BPT Arista A/S (formand)

BPT Optima Sicar (formand)

Direktionsposter:
Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea
A&T Invest ApS

Gunnar Chr. Kristensen

Bestyrelsesposter:

Real Estate Development ApS

Fitness Holding af 2005 A/S (formand)
Wellatwork A/S (formand)

Alf Arp-Hansen Hotel A/S

Direktionsposter:
Real Estate Development ApS

Ar

 

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

Selskab

Nordicom A/S

Kongens Nytorv 26

1050 København K

CVR-nr.,: 12 93 25 02

Hjemsted: København, Danmark

Telefon: + 45 33 33 93 03
Telefax: + 45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicom(Ønordicom.dk

Bestyrelse

Advokat Torben Schøn, formand, født 1961, tiltrådt i 2003
Direktør Peter Højland, næstformand, født 1950, tiltrådt i 2000
Direktør Aksel Andreasen, født 1942, tiltrådt i 1994

Direktør Bent Vestergaard Christensen, født 1936, tiltrådt i 2000

Direktion
Direktør Gunnar Chr. Kristensen, født 1961

Revision

Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Weidekampsgade 6

2300 København S

Generalforsamling

Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets bestyrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en
detaljeret orientering og et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der træffes på generalforsamlingen. Den
ordinære generalforsamling afholdes hvert år i Århus eller Københavns kommune inden udgangen af maj måned.

Indkaldelse til generalforsamling offentliggøres og udsendes til de navnenoterede aktionærer mindst otte dage forud for
afholdelsen. Alle aktionærer har ret til at deltage i og stemme eller afgive fuldmagt ved generalforsamlingen, jf.
vedtægternes $ 9.

Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis det ønskes af aktionærer, som besidder 10 % eller
mere af aktiekapitalen.

Der afholdes ordinær generalforsamling den 16. april 2007 kl. 10 hos Dansk Design Center, H.C. Andersens Boulevard
27, 1553 København K.

Regler for ændring af vedtægter

Nordicom A/S” vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med aktieselskabslovens
regler. Beslutning om ændring af vedtægterne er kun gyldig, såfremt mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på
generalforsamlingen, og forslaget vedtages med mindst 2/3 af såvel de afgive stemmer som af den på
generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Hvis 2/3 stemmer for et forslag på en
generalforsamling, der ikke er repræsenteret af 2/3 af den stemmeberettigede aktiekapital, skal bestyrelsen indkalde til
en ny generalforsamling inden 14 dage. Stemmer 2/3 for forslaget på den nye generalforsamling, vedtages det uden
hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.

Beslutning om vedtægtsændringer vedrørende aktionærernes ret til udbytte, aktiernes omsættelighed, aktieindløsning,

udøvelse af stemmeret samt ulige spaltning kræver i visse tilfælde tiltrædelse af mindst 90% af såvel de afgivne
stemmer som den på generalforsamlingen repræsenterede kapital.

75

 

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

Bestyrelsens arbejde, sammensætning og regler for udpegning, udskiftning mv.

Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen består i henhold til selskabets vedtægter af 3-5 medlemmer, som
vælges for ét år ad gangen. I 2006 har bestyrelsen bestået af 4 medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af
koncernen. Bestyrelsen finder antallet af medlemmer hensigtsmæssigt.

Bestyrelsesmedlemmerne har erhvervsmæssig baggrund, herunder har bestyrelsesformanden en juridisk baggrund.
Sammensætningen i bestyrelsen sikrer en hensigtsmæssig bredde og erfaringsgrundlag. Bestyrelsen vurderer løbende
om der er anledning til at ajourføre eller styrke medlemmernes kompetence i forhold opgaverne.
Bestyrelsesmedlemmerne er præsenteret på selskabets hjemmeside www.nordicom.dk.

Bestyrelsesformanden er partner i et advokatfirma, der udfører rådgivningsopgaver for Nordicom koncernen, og anses
derfor ikke for uafhængig af Nordicom A/S. De øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer anses alle for at være uafhængige af
selskabet.

Bestyrelsen i Nordicom A/S afholder mindst 5 ordinære møder årligt, heraf mindst ét i kvartalet. Mindst én gang årligt
afholder bestyrelsen strategimøder med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i
relation til ledelse af selskabet. Mødedatoer fastlægges under hensyntagen til bestyrelsens behandling af
investeringssager, budget, årsrapport samt kvartals- og halvårsmeddelelser.

Bestyrelsen evaluerer sig selv én gang årligt. Selvevalueringsprocessen forestås af bestyrelsesformanden og resultatet af
evalueringen drøftes i den samlede bestyrelse. Bestyrelsen vurderer løbende koncernens kapital- og aktiestruktur, og
finder den nuværende struktur for passende for koncernens aktiviteter.

Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er
fyldt 70 år.

Regler for udpegning af direktionen
Bestyrelsen ansætter en direktion til at forestå koncernens daglige forretningsvirksomhed. Bestyrelsen fastsætter
vilkårene for direktionens kompetence- og virksomhedsområder.

Vederlag til ledelsen

For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer er direktionens og bestyrelsens aflønning
fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver, værdiskabelse og vilkår i sammenlignelige virksomheder. I aflønningen
indgår incitamentsprogrammer, som skal medvirke til at sikre interessesammenfald mellem selskabets ledelse og
aktionærerne. I den forbindelse har Nordicom A/S tidligere etableret et aktieoptionsprogram for såvel direktionen som
bestyrelsen. Der er ikke tildelt yderligere aktieoptioner 2006.

I henhold til optionsprogrammet har direktør Gunnar Chr. Kristensen modtaget 100.000 stk. aktieoptioner i 2003 og
60.000 i 2005. På tidspunktet for tildelingerne repræsenterede aktieoptionerne en markedsværdi på henholdsvis kr. 1,4
mio. og kr. 3,8 mio. Optionerne er tildelt således at de optjenes løbende, hvilket medfører at optionerne først kan
udnyttes når de er optjent. Opsiger Gunnar Chr. Kristensen sin stilling bortfalder retten til endnu ikke optjente
aktieoptioner.

Ved udnyttelse af aktieoptionerne vil Nordicom A/S, i det omfang det er muligt, overføre aktier fra selskabets egen
beholdning til Gunnar Chr. Kristensen, der som modydelse skal erlægge en kontant betaling svarende til exercise kursen
pr. aktie. Såfremt Nordicom A/S" egen beholdning af aktier ikke er tilstrækkelig, vil det være nødvendigt at købe de
resterende aktier på aktiemarkedet. I 2005 udnyttede Gunnar Chr. Kristensen 40.000 stk. aktieoptioner, der således
modtog 40.000 aktier fra Nordicom A/S mod en betaling på ca. kr, 6,3 mio. Aktiernes værdi på daværende tidspunkt
udgjorde ca. kr. 12,4 mio.

Aktieoptionernes endelige værdi for Gunnar Chr. Kristensen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor

aktieoptionerne kan udnyttes. Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan Gunnar
Chr. Kristensens resterende beholdning af aktieoptioner specificeres således:

76

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

Tabel: Direktionens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006

Markedsværdi på udnyttelsestidspunkt (t.kr.)

 

 

 

Antal stk. Optjenes pr. Exercise kurs 600 800 1.000
20.000 1. april 2006 171 8.580 12.580 16.580
20.000 1. april 2007 185 8.300 12.300 16.300
20.000 1. april 2007 696 - 2.080 6.080
20.000 1. april 2008 198 8.040 12.040 16.040
20.000 1. april 2008 827 - - 3.460
20.000 1. april 2009 958 - - 840

120.000 24.920 39.000 59.300

 

Bestyrelsen har i 2005 fået tildelt i alt 42.000 aktieoptioner, hvoraf 18.000 er tildelt bestyrelsesformanden, 12.000
næstformanden og 6.000 hver af de resterende to bestyrelsesmedlemmer. På tidspunktet for tildelingen af optionerne
repræsenterede optionerne en markedsværdi på kr. 2,7 mio. Optionerne optjenes med 1/3 pr. 1. april 2007, 1/3 pr. l.
april 2008 og 1/3 pr. 1. april 2009.

Aktieoptionernes endelige værdi for bestyrelsen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan
udnyttes. Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan bestyrelsens beholdning af
aktieoptioner specificeres således:

Tabel: Bestyrelsens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006

Markedsværdi på udnyttelsestidspunkt (t.kr.)

 

 

Antal stk. Optjenes pr. Exercise kurs 600 800 1.000
14.000 1. april 2007 696 - 1.456 4.256
14.000 1. april 2008 827 - - 2.422
14.000 1. april 2009 958 - - 588
42.000 0 1.456 7.266

 

Ledelsens vederlag og optionsprogrammet er yderligere beskrevet i note 5 og 6 til årsrapporten. Af det samlede
vederlag til bestyrelsen inkl. omkostninger til aktieoptioner vedrører 3/7 bestyrelsesformanden, 2/7 næstformanden og
1/7 hver af de resterende to bestyrelsesmedlemmer,

Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som
følge af fusion eller lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesorden en til to
millioner kroner.

For en række ledende medarbejdere er etableret sædvanlige præstationsafhængige bonusordninger.

Væsentlige aftaler, der ændres hvis kontrollen med selskabet ændres
Koncernen har ikke væsentlige aftaler, der ændres hvis kontrollen med selskabet ændres.

Anbefalinger for god selskabsledelse

I 2005 udsendte Den Nordiske Børs reviderede anbefalinger for god selskabsledelse, som er en del af reglerne for
notering på Den Nordiske Børs. De reviderede anbefalinger trådte i kraft for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2006
eller senere og omhandler blandt andet aktionærernes rolle og samspil med selskabets ledelse, politik for selskabets
forhold til interessenter, politik for information og kommunikation, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens
sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring samt revision.

Som børsnoteret selskab skal Nordicom A/S enten følge disse anbefalinger eller forklare, hvorfor anbefalingerne ikke
følges helt eller delvist. Nordicom A/S følger generelt Den Nordiske Børs” anbefalinger bortset fra følgende punkter:

77

 

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

« Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer, der samtidig indgår i en direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder
mere end tre menige bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig bestyrelsespost i selskaber, der ikke
er en del af Nordicom koncernen. Nordicom har fraveget anbefalingerne på dette punkt, da bestyrelsen vægter
hensynet til sammensætningen af forretningsmæssig kompetence og branchekendskab højere end antallet af
det enkelte medlems øvrige bestyrelsesposter. Bestyrelsesmedlemmernes øvrige ledelseshverv fremgår af
årsrapportens note 34.

e Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer ikke aflønnes med aktieoptionsprogrammer. I Nordicom A/S aflønnes
bestyrelsen med aktieoptioner, idet det er bestyrelsens vurdering, at denne aflønningsform giver bestyrelsens
medlemmer det bedste incitament ved varetagelsen af selskabets og aktionærernes interesser.

Aktieinformation

Fondsbørs Den Nordiske Børs
Aktiekapital 312.785.800 kr.
Nominel stykstørrelse 100 kr.

Antal aktier 3.127.858 stk.
Aktieklasser En

Antal stemmer pr. aktie En
Ihændehaverpapir Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed Nej

Fondskode DK0010158500

Alle Nordicom A/S” aktier er noteret på Den Nordiske Børs og indgår i Mid Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den
31. december 2006 på kurs 843, hvilket er en nedgang med 75 point (-8 %) i forhold til aktiekursen pr. 31. december
2005. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2006 2,6 mia. kr. (2005: 2,9 mia. kr.). Der er i
regnskabsåret omsat 2,25 mia. kr. af Nordicom A/S" aktier på Den Nordiske Børs, hvilket er en stigning på 1,41 mia. kr.
i forhold til 2005.

Kursudvikling i DKK Aktieomsætning i DKK mio.

500
450
400 £
350 £
300

1.300 =
1.200
1.100
1.000

900 200 £
800
700

800 i
02-01-2006 02-01-2007 £& 3
…

  

ÅAuq
Sep
Okt
Nov
Dec i

Egne aktier
Selskabets beholdning af egne aktier udgør 67.803 stk. pr. 31. december 2006, svarende til 2,2 % af den samlede
aktiekapital.

Bestyrelsen er i henhold til generalforsamlingsbeslutning af 20. april 2006 bemyndiget til at erhverve maksimalt
nominel 31.279 t.kr. egne aktier, svarende til 10,0 % af aktiekapitalen frem til 20. august 2007. Selskabet har den 3.
oktober 2006 og 6. oktober 2006 erhvervet i alt 5.795 aktier til kurs 771 (gns.) svarende til t.kr. 4.466. Aktierne er
primært erhvervet med henblik på tildeling i forbindelse med aktieoptionsordninger.

78

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

 

 

Aktiebesiddelser
Følgende aktionærer er i aktiebogen noteret for en ejer- og stemmeandel på over 5 % pr. 31. december 2006:
Ejer-
Istemmeandel
Nicolaj Gruppen ApS 21,8 %
Baugur Group hf 11,0 %
Vagner Holding ApS (IP 107 ApS pr. 9/3 2007) 11,0 %
Real Estate Development ApS 8,9 %

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde 1.271 stk. pr. 31. december 2006, hvilket er stort set uændret i forhold til
sidste år. De navnenoterede aktionærer udgør 61,3 % af aktiekapitalen.

Bestyrelsen og direktionen besidder pr. 31. december 2006 følgende aktier og aktieoptioner i Nordicom A/S:

 

I antal stk. 1) AKTIER AKTIEOPTIONER
Bevægelse i Bevægelse i

31/12 2005 året 31/12 2006 31/12 2005 året 31/12 2006
Bestyrelse:
Torben Schøn 0 0 0 18.000 0 18.000
Peter Højland 19.304 -4.000 15,304 12.000 0 12.000
Aksel Andreasen 7.580 -2.000 5,580 6.000 0 6.000
Bent Vestergaard Christensen 3.500 0 3.500 6.000 0 6.000
Direktion:
Gunnar Chr. Kristensen 278.700 0 278.700 120.000 0 120.000
1) Inklusiv nærtstående parter
Udbytte

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2006 udbetales et udbytte på 13 kr. pr. aktie
svarende til kr. 40,7 mio.

Investor Relations
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante forhold. Information målrettes specielt mod Den
Nordiske Børs, aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinier aftalt med bestyrelsen, og det er målet, til hver en
tid, at opfylde de af Den Nordiske Børs formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker at øge kendskabet til
Nordicom og koncernens aktiviteter, og dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved
investeringsbeslutninger omkring Nordicom.

Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:

- udsende kvartals- og halvårsmeddelelse

- udsende årsrapport

- udsende web cast-præsentationer to gange om året

- give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet
- deltage i seminarer og investormøder

79

 

 

 

Selskabs- og aktionærforhold

Fondsbørsmeddelelser i 2006 og 2007

Dato Titel

08.03.2007 Nordicom, storaktionærmeddelelse

10.01.2007 Nordicom, finanskalender 2007

20.11.2006 Nordicom, kvartalsrapport 3. kvartal

02.10.2006 Nordicom, egne aktier ($ 28)

23.08.2006 Nordicom, halvårsrapport 2006

18.05.2006 Nordicom, insideres handler

17.05.2006 Nordicom, kvartalsrapport 1. kvartal 2006

21.04.2006 Nordicom, insideres handler

20.04.2006 Nordicom, forløb ordinær generalforsamling den 20. april 2006
12.04.2006 Nordicom, årsrapport 2005

04.04.2006 Nordicom, indkaldelse ordinær generalforsamling den 20. april 2006
22.03.2006 Nordicom, oversigt fondsbørsmeddelelser 2005

09.03.2006 Nordicom, årsregnskabsmeddelelse 2005

02.02.2006 Nordicom, finanskalender

Finanskalender

Dato Titel

09.03.2007  Årsregnskabsmeddelelse 2006
16.04.2007  Generalforsamling
16.05.2007 1. kvartalsmeddelelse 2007
15.08.2007  Halvårsmeddelelse 2007
16.11.2007 3. kvartalsmeddelelse 2007
07.03.2008 = Årsregnskabsmeddelelse 2007
17.04.2008  Generalforsamling

Yderligere information
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informationer og selskabs- og aktionærforhold, samt
koncernens aktiviteter. Forespørgsler vedrørende selskabets relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til:

Adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen
Tlf, +45 33 33 93 03

Fax +45 33 33 83 03

E-mail: gkænordicom.dk

Selskabets aktier følges desuden af en række analytikere, herunder:

Michael West Hybholt, Nordea, tlf, +45 33 33 33 33 (michael.hybholtæønordea.com)
Peter Falk Sørensen, Dansk Aktie Analyse, tlf. +45 32 96 09 60 (daa(Ddanskaktieanalyse.dk)

80