Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
FULL
Hil
Fondsbørsmeddelelse nr. 133 HL É i i i
27. februar 2007
Jeudan
ya kdv
ERHuRAvs- oå SELSKABSSTYRELSEN
- 1 MRS. 2007
WN
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Fortsat støt fremgang i omsætning og resultat
. Omsætningsfremgang på 16% til DKK 440 mio.
«+ Vækst i resultat før kurs- og værdireguleringer på 7% til DKK 151 mio.
. Regulering af ejendommenes værdi på DKK 280 mio. primært relateret til forbedring af
ejendommenes drift.
. Resultat før skat DKK 505 mio., svarende til 21,9% af egenkapitalen.
. Bestyrelsen foreslår et udbytte på DKK 10,00 pr. aktie mod DKK 9,00 året før.
+ For 2007 forventes et resultat før kurs- og værdireguleringer på niveau med resultatet for
2006 med en egenkapitalandel på 41%. Hel eller delvis anvendelse af opkøbskapaciteten,
der aktuelt udgør ca. DKK 4 mia., er ikke indeholdt i forventningerne og vil kunne øge re-
sultatet.
Jeudans bestyrelsesformand Niels Heering udtaler i anledning af årsregnskabet:
"Jeudan har fortsat sine positive takter med et tilfredsstillende resultat igen i 2006. Driftsre-
sultatet er over de seneste to år steget med 50%."
"Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) skal udgøre 8-9% af egenkapitalen (ved en egenkapitalandel på 25%). Hertil kom-
mer værdireguleringer, hvor målet er mindst 8% om året over en årrække, altså et samlet
afkast før skat på mindst 16% om året over en årrække. Dette mål er ambitiøst, men dog
opnåeligt, hvilket 2006 viste," siger Niels Heering.
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tif. 7010 6070
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse for 2006 Side 1 af 17 sider
CVR.nr. 14 24 60 45
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
sun dl fl
BEN
Jeudan
Fem års hovedtal
DKK mio. 2002 2003 2004 2005 | 2006
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 290 303 338 379 440
Bruttoresultat 169 183 210 255 281
Resultat før finansielle poster (EBIT) 152 165 188 232 253
Resultat før kurs- og værdireguleringer(EBVAT)65 80 102 141 151
Resultat før skat 252 161 115 893 505
Årets resultat 234 113 87 650) 364
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme 2.138 2.734 4.304 5.189 | 5.814
Samlede aktiver 2.437 2.782 4.497 5.380 I 6.045
Egenkapital 885 987 1.574 2.175 I 2.480
Forpligtelser 1.552 1.795 2.922 3.205 I 3.565
Pengestrømme
Driftsaktiviteter 213 48 116 109 128
Investeringsaktiviteter 420 -546 -1.597 -81 -360
Finansieringsaktiviteter -356 171 1.469 -269 195
Pengestrømme i alt 277 -327 -12 -241 -37
Nøgletal
Res. før kurs- og værdireg./gns. egenkapital % 8,2 8,7 8,1 7,6 6,5
Forrentning af egenkapital (ROE) % 29,5 12,3 6,9 35,1 15,8
Egenkapitalandel % 36,3 35,5 35,0 40,4) 41,0
Rentedækning X 1,71 1,92 2,17 2,43 2,32
Resultat pr. aktie (EPS) DKK 61,1 29,4 18,0 113,0 63,2
Pengestrømme pr. aktie (CFPS) DKK 55,8 12,5 25,0 18,9 22,2
Aktiepris, ultimo (P) DKK 230 292 386 605 712
Indre værdi, ultimo (IV) DKK 230 257 273 377 429
Kurs/indre værdi (P/IV) x 1,00 1,14 1,42 1,61 1,66
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK 7,0 8,0 8,5 9,0 10,0
Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal
2005” samt almindeligt anerkendte beregningsformler.
Nøgletal for 2004, 2005 og 2006 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS. Sammenligningstal for 2003 og 2002
er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS, men opgjort i
overensstemmelse med den hidtidige regnskabspraksis baseret på bestemmelserne i årsregnskabsloven og de dan-
ske regnskabsvejledninger.
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 2 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Den fokuserede strategi og den linie, som
Jeudan har fulgt i en årrække, gav de for-
ventede resultater igen i 2006. Det vigtig-
ste udtryk herfor er resultatet før kurs- og
værdireguleringer, der således steg til DKK
151 mio. For blot to år siden passerede re-
sultatet DKK 100 mio.
Øget lønsomhed i ejendommenes drift gav
grundlag for en opskrivning af deres værdi
med DKK 205 mio. Samtidig er markedspri-
serne på ejendomme gennemgående steget
i 2006, om end ikke så kraftigt som i de
foregående år. Jeudan har på den baggrund
yderligere opskrevet ejendommenes værdi
med DKK 75 mio., hvilket er udtryk for en
vurdering i tråd med Jeudans hidtidige
praksis. De samlede værdireguleringer på
DKK 280 mio. svarer til 4,6% af markeds-
værdien på Koncernens ejendomsportefølje.
Efter fremgangen i resultatet før kurs- og
værdireguleringer, samlede værdiregulerin-
ger af såvel ejendomme som finansposter
på DKK 337 mio. samt gevinst ved salg af
ejendomme mv. på DKK 18 mio. blev resul-
tat før skat DKK 505 mio.
Dermed realiseredes Jeudans forventninger
til 2006. Bestyrelsen anser resultatet for
tilfredsstillende.
Afkastet til aktionærerne i form af udbytte
og kursstigning var 19% i 2006. I de sene-
ste fem år har aktionærernes afkast i gen-
nemsnit været 36% om året. Jeudans mar-
kedsværdi udgjorde DKK 4,1 mia. ved årets
udgang mod DKK 1,1 mia. tre år tidligere.
Resultaterne er nået ved at fastholde Jeu-
dans fokusering på investering i og drift af
gode, velbeliggende kontorejendomme.
Geografisk har København i en årrække
været Koncernens fokusområde. Byen ud-
vikler sig positivt og er en attraktiv lokalise-
ring for virksomheder, organisationer og
privatpersoner. Derfor er København et at-
sund fi
BD NÅ
jeudan
traktivt marked for en ejendomsvirksomhed
som Jeudan, der som forretningsgrundlag
har at betjene kunderne med velfungerende
rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig
har Jeudan gennem årene opbygget en
bred erfaring og et tæt kendskab til kunder,
samarbejdspartnere, leverandører og an-
dre, som lægger vægt på langvarige relati-
oner.
Regeringen udsendte i januar 2007 et for-
slag i høring om ændring af skattereglerne
vedrørende begrænsning af rentefradrags-
retten, idet sigtet er at dæmme op for kapi-
talfondes muligheder for at nedbringe skat-
ten ved en høj låntagning. Som andre ejen-
domsvirksomheder benytter Jeudan finan-
siering fra banker og realkredit i betydeligt
omfang, og dermed er der med forslaget
udsigt til, at regnskabet fremover belastes
af aktuelle højere skatter som følge af de
begrænsede rentefradragsregler. Jeudan
har informeret om de utilsigtede følger af
lovforslaget og håber, at dette ændres i en
mere fornuftig retning.
Ved værdiansættelse af Koncernens ejen-
domme tager vurderingen primært sigte på
ejendommenes økonomiske værdi som ak-
tiver i en fortsat langsigtet drift. Samme
sigte gælder ved overvejelser om investe-
ring i nye ejendomme. Det gælder generelt,
men ikke mindst aktuelt, fordi der spores
en lidt svagere efterspørgsel efter attraktive
ejendomme. Den økonomiske vækst er
dæmpet lidt, og samtidig er nogle investo-
rer blevet mindre aktive i markedet. Øko-
nomien hænger ikke sammen, når en ejen-
doms afkast er lavere end finansieringsren-
ten - med mindre ejendommen kort efter
kan sælges videre til en ny køber til en hø-
jere pris, hvilket en del investorer de sene-
re år har praktiseret.
Over for denne tilgang til ejendomsmarke-
det står Jeudans langsigtede strategi. Når
Jeudan investerer, er det ikke med videre-
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 3 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
salg og hurtig fortjeneste for øje, men der-
imod for at drive ejendommene og stille
deres arealer til rådighed for andre virk-
somheder. Jeudan må derfor stille krav til
lønsomheden i driften og derfor også til pri-
serne ved indkøb af nye ejendomme.
Jeudans resultater gennem årene har skabt
en stor egenkapital og dermed kapacitet til
yderligere investeringer. Med de til tider alt
for høje priser har Jeudans nyinvesteringer
inden for fokusområdet i 2006 været be-
grænsede. Det har naturligt givet anledning
til overvejelser om andre veje til fortsat
vækst - vel at mærke under hensyn til den
overordnede strategi og de høje krav til
lønsomheden og afkastet til aktionærerne.
Særligt to muligheder er inde i disse over-
vejelser.
Det ene område er investering i større, vel-
beliggende bygninger med muligheder for
udvikling til attraktive kontorarealer. Jeu-
dan har i 2006 afleveret sidste del af om-
bygningsprojektet Øster Farimagsgade 5 til
de nye kunder, primært Københavns Uni-
versitet. Et areal på mere end 70.000 m? i
det tidligere Kommunehospital er dermed
omdannet til tidssvarende rammer for un-
dervisning og forskning m.m. Jeudans ak-
tivmasse er styrket, og et tilfredsstillende
afkast er sikret.
Ombygningen er forløbet tilfredsstillende,
idet planerne for såvel tid som økonomi er
holdt. I en tid, hvor der med jævne mel-
lemrum høres om vanskeligheder med at
styre større projekter, er det tilfredsstillen-
de, at Jeudan afrundede universitetsprojek-
tet som aftalt. Koncernen har demonstreret
i stor skala, hvad der hver dag gøres i min-
dre skala. Lignende større udviklingsorien-
terede projekter - omhyggeligt udvalgt og
vurderet - kan således være en mulig sup-
plerende vej til vækst i Jeudans ejendoms-
portefølje.
an a t ll TI (rm
Hi ing HE Ul UDD
Jeudan
Det andet mulige område for supplerende
vækst er investering i porteføljer af ejen-
domme -— eventuelt også i andre kategorier
end den nuværende stramt fokuserede por-
tefølje. Sådanne porteføljeinvesteringer kan
være relevante veje til videre udvikling i
Jeudan, hvor Koncernens kompetencer og
forretningsmodel kan udnyttes i stor skala,
og en god økonomi kan opnås.
I Jeudan er der bevidsthed om, at aktionæ-
rerne gerne ser vækst og videre fremgang,
men også lægger vægt på soliditet og god
lønsomhed. Jeudan vil derfor forblive tro
mod det forretningsgrundlag og den linie,
der gennem flere år har givet tilfredsstillen-
de resultater.
Kunder, aktionærer, medarbejdere og an-
dre samarbejdspartnere ved, hvor de har
Jeudan: Jeudan udlejer velbeliggende og
velholdte lokaler til virksomheder og orga-
nisationer, som lægger vægt på ordentlige
og velfungerende forhold. Udlejningen sup-
pleres med en vifte af ydelser i relation til
ejendommene, leveret af egne engagerede
medarbejdere. I alt, hvad Koncernen gør,
lægges der vægt på ordentlighed, dygtig-
hed og tilgængelighed.
Regnskabet 2006
Koncernens nettoomsætning udgjorde DKK
440 mio. (2005: DKK 379 mio.).
Nettoomsætningen fra Investeringsejen-
domme steg 10% til DKK 320 mio. (2005:
DKK 292 mio.). Stigningen kan blandt an-
det henføres til ejendommen Øster Fari-
magsgade 5, hvor Københavns Universitets
indflytning er sket etapevis i 2005, hvorfor
lejeindtægterne først fik fuld effekt i 2006.
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 4 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Resultatposter
2006
Driftsomkostninger
Finansielle poster netto
Nettoomsætningen i Service, der omfatter
ejendomsservice og entreprenørydelser,
udgjorde i 2006 DKK 165 mio. (2005: DKK
111 mio.), svarende til en stigning på næ-
sten 50%.
Der er tale om en generel stigning inden for
såvel ejendomsservice som entreprenør-
ydelser, hvor større entrepriser på blandt
andet opførelse af nyt auditorium på Øster
Farimagsgade 5 er gennemført. Endvidere
har Service øget omfanget af ejendomsser-
vice og entreprenørydelser til Koncernens
kunder og til kunder på ejendomme, som
ikke tilhører Koncernen. Omsætningsvæk-
sten på en del af årets større sager er dog
sket til marginer, der ligger under den op-
nåelige margin på mindre opgaver.
Set over de seneste fem år har såvel Inve-
steringsejendomme som Service udvist
vækst i nettoomsætningen.
Koncernens bruttoresultat steg til DKK 281
mio. (2005: DKK 255 mio.), svarende til en
stigning på 10%.
Stigningen kan henføres til Investerings-
ejendomme, hvis driftsomkostninger, der
bl.a. omfatter skatter og afgifter, forsikring,
ejendomsservice m.m., udgjorde DKK 54
mio., svarende til en stigning på 3% i for-
hold til 2005. Denne stigning kan sammen-
holdes med en stigning i nettoomsætningen
på 10%.
HL url KUP
HLN tu FODE
Segmenter
Investerings- Investerings-
ejendomme ejendomme | Service Service | Koncern Koncern
2005
Bruttoresultatet fra Investeringsejendomme
udgjorde herefter DKK 266 mio., svarende
til en stigning på 11% i forhold til 2005.
Bruttoresultatet svarer til 83% af nettoom-
sætningen mod 82% i 2005.
Driftsomkostningerne i Service er steget fra
DKK 95 mio. til DKK 146 mio. grundet det
tilsvarende høje vækstniveau på omsæt-
ningen, og bruttoresultatet udgjorde heref-
ter DKK 19 mio., svarende til en stigning på
19%.
Set over de seneste fem år har Investe-
ringsejendommenes faktiske bruttoresultat
samt bruttoresultatet i forhold til omsæt-
ningen udvist årlig vækst.
Service har de seneste tre år udvist vækst i
det faktiske bruttoresultat med mellem
19% og 45%. Bruttoresultatet i forhold til
omsætningen har været mere varierende
med et gennemsnitligt niveau på godt 11%,
svarende til niveauet i 2006.
Koncernens administrationsomkostninger
udgjorde DKK 29 mio. (2005: DKK 23
mio.). Administrationsomkostningsprocen-
ten udgjorde herefter 6,5 målt i forhold til
nettoomsætningen. For 2005 udgjorde
denne 6,0%. Stigningen kan primært hen-
føres til engangsomkostninger relateret til
større, ekstraordinære arbejdsopgaver i
2006, ligesom Koncernen har opgraderet
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 5 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
organisationen på de kundevendte funktio-
ner. Omkostningsstigningen ligger indenfor
Investeringsejendomme, hvorimod omkost-
ningsniveauet i Service ligger på niveau
med 2005.
Koncernens resultat før finansielle poster
(EBIT) udgjorde herefter DKK 253 mio.
(2005: DKK 232 mio.), svarende til en stig-
ning på 9%.
Set over de seneste 5 år har Investerings-
ejendommes faktiske EBIT haft en årlig
stigning. I forhold til omsætningen har der
været Stigning frem til 2005, hvor 2006
blev på niveau med 2005.
Services EBIT har som ved bruttoresultatet
udvist pæn vækst. EBIT i forhold til omsæt-
ningen har varieret med et gennemsnit på
godt 7%, hvor 2006 har ligget over gen-
nemsnittet.
De finansielle nettoomkostninger udgjorde
DKK 102 mio. (2005: DKK 91 mio.), sva-
rende til en stigning på 12%. Koncernens
nettorentebærende gæld er i samme perio-
de steget med DKK 177 mio., hvilket pri-
mært kan tilskrives købet af Dampfærgevej
21. Koncernens finansielle omkostninger
netto er derfor primært blevet påvirket af
det stigende renteniveau, der rammer Kon-
cernens realkreditfinansiering med et rente-
loft på 5%.
De finansielle nettoomkostninger relaterer
sig til Investeringsejendomme, da der i
Service alene er en beskeden pengebinding.
Koncernens resultat før kurs- og værdiregu-
leringer (EBVAT) blev herefter DKK 151
mio. (2005: DKK 141 mio.), svarende til en
stigning på 7%.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer
svarer til en forrentning af den gennemsnit-
lige egenkapital på 6,5% (2005: 7 16%).
jeudan
Egenkapitalandelen andrager 41,0%. Faldet
i forrentningen relaterer sig til Koncernens
opskrivning af ejendomme i 2005, der ikke
modsvares af et stigende nettoresultat på
ejendommene.
Investeringsejendommes resultat før kurs-
og værdireguleringer blev DKK 139 mio.
(2005: DKK 130 mio.), svarende til 44% af
nettoomsætningen, hvilket er på niveau
med 2005.
Service resultat før kurs- og værdiregule-
ringer blev DKK 14 mio. (2005: DKK 11
mio.), svarende til 8% af nettoomsætnin-
gen mod 10% i 2005.
Set over de seneste 5 år har Investerings-
ejendommes faktiske resultat før kurs- og
værdireguleringer udvist årlig vækst. Set i
forhold til omsætningen har der de første
fire år været vækst, hvor 2006 har haft et
lille fald i forhold til 2005, hvilket kan hen-
føres til stigende finansielle nettoomkost-
ninger.
Services resultat før kurs- og værdiregule-
ringer har de seneste tre år udvist vækst og
sat i forhold til omsætningen har 2006 lig-
get ca. 1-procentpoint over gennemsnittet.
Realiseret gevinst/tab ejendomme m.m.
udgjorde netto DKK 18 mio. (2005: DKK 7
mio.).
Koncernen har i årets løb frasolgt 2 kontor-
ejendomme, hvilket har medført en netto-
gevinst på DKK 23 mio., svarende til 37%
af de afhændede ejendommes bogførte
værdi.
Optagelse af lån ved ejendomsinvesteringer
samt tillægsbelåning af eksisterende sejen-
domme har medført omkostninger på DKK
5 mio.
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 6 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Målingen af Koncernens ejendomme har i
2006 resulteret i en opskrivning på DKK
321 mio. og en nedskrivning på DKK 41
mio., eller i alt en nettoopskrivning på DKK
280 mio.
Den generelle positive udvikling i ejen-
dommenes driftsøkonomi har resulteret i en
nettoopskrivning på DKK 205 mio. På en-
kelte ejendomme har Jeudan justeret af-
kastprocenten, så ejendommene er sam-
menlignelige med andre tilsvarende ejen-
domme i Koncernens portefølje, hvilket har
medført en opskrivning på DKK 75 mio.
Kontorejendommene står herefter bogført
til en gennemsnitlig markedsværdi på DKK
18.572 pr. m?, svarende til et gennemsnit-
ligt afkast på 5, 0% og med en gennemsnit-
lig leje på DKK 1.016 pr. m?.
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitut-
ter, herunder anvendelsen af finansielle in-
strumenter der alene anvendes til afdæk-
ning af renterisiko, måles til dagsværdi.
Ændring i dagsværdien indregnes i resul-
tatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er en langsigtet inve-
stering, der efter Jeudans opfattelse bør
finansieres med langfristede lån med fast
rente i en længere periode.
Den valgte finansieringsstrategi indebærer,
at Jeudans renterisiko er forholdsvis lav. En
kraftig rentestigning vil ikke påvirke Jeu-
dans rentebetalinger nævneværdigt de næ-
ste 5 år og vil kun påvirke rentebetalinger-
ne beskedent for de efterfølgende 10 år.
Valg af finansiering med fast rente i en
længere periode (lav renterisiko) medfører
imidlertid større kursudsving end finansie-
ring med fast rente i en kortere periode
(høj renterisiko).
aut Ål (Tr
i I mm
HDL gg TILDE
jJeudan
I 2006 har renten haft en stigende tendens,
hvilket har haft en begrænset effekt på
Koncernens rentebetalinger grundet valget
af finansieringsstrategi. Den stigende rente
har medført et fald i kursen på Koncernens
realkredit- og bankfinansiering og dermed
en positiv regulering af Koncernens finan-
sielle gældsforpligtelser med DKK 57 mio.
(2005: DKK -24 mio.).
Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde
resultat før skat DKK 505 mio. (2005: DKK
893 mio.).
Skat af årets resultat udgjorde DKK 141
mio. (2005: DKK 243 mio.), hvorefter årets
resultat blev DKK 364 mio. (2005: DKK 650
mio.). Årets resultat svarer til en forrent-
ning af egenkapitalen på 16% (2005:
35%). Jeudan har over de seneste tre år
forrentet egenkapitalen med gennemsnitligt
19%.
De samlede investeringer i ejendomme pr.
31. december 2006 udgjorde DKK 5.602
mio., hvilket svarer til en stigning på 17%.
En del af stigningen kan henføres til den nu
afsluttede ombygning på Øster Farimags-
gade 5, der er flyttet fra igangværende pro-
jekter til investeringsejendomme.
Herudover udgjorde igangværende projek-
ter DKK 212 mio. Igangværende projekter
kan primært henføres til købesum og om-
kostninger til den igangværende indretning
af Sankt Annæ Plads 13 med i alt DKK 169
mio. I henhold til regnskabspraksis skal kø-
besummen på Sankt Annæ Plads 13, der
var tom på købstidspunktet, bogføres under
igangværende projekter, indtil udvikling af
ejendommen er tilendebragt.
Tilgodehavender udgjorde ultimo 2006 DKK
30 mio. mod DKK 42 mio. ultimo 2005.
Likvide beholdninger udgjorde DKK 187
mio. (ultimo 2005: DKK 136 mio.). Likvide
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 7 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
beholdninger kan i al væsentlighed tilskri-
ves deponeringer ved salg af boliger på
Holmen. En endelig afslutning af salgene
afventer udbygning af infrastruktur, etable-
ring af P-pladser og friarealer, før endelig
udmatrikulering kan gennemføres. Depone-
ringerne forventes frigivet i første halvår
2007, hvor udmatrikuleringen forventes
gennemført, og køberne kan modtage en-
deligt skøde.
De samlede kortfristede aktiver udgør 4%
af de samlede aktiver.
Egenkapitalen udgjorde ultimo 2006 DKK
2.480 mio., der repræsenterer en stigning
på 14% eller godt DKK 300 mio., i forhold
til ultimo 2005. Egenkapitalandelen udgør
herefter 41%. Af den samlede egenkapital
kan DKK 917 mio. henføres til dagsværdi-
reguleringer, svarende til 37% af egenkapi-
talen.
De langfristede forpligtelser udgjorde ultimo
2006 DKK 2.983 mio. (ultimo 2005: DKK
2.652). Stigningen kan primært henføres til
optagelse af lån ved ejendomsinvesteringer
samt en stigning i udskudt skat.
De kortfristede forpligtelser, der primært
relaterer sig til Koncernens træk på kredit-
faciliteter, udgjorde ultimo 2006 DKK 581
mio. (ultimo 2005: DKK 554 mio.).
Likviditeten fra driftsaktiviteterne udgjorde i
2006 DKK 128 mio. (2005: DKK 109 mio.),
svarende til DKK 22,2 i pengestrømme pr.
aktie.
Likviditetspåvirkningen af investeringsakti-
viteterne, der dækker over Koncernens net-
toinvesteringer i ejendomme, udgjorde i
2006 DKK -360 mio. (2005: DKK -81). Li-
kviditetspåvirkningen relaterer sig primært
til købet af Dampfærgevej 21, igangværen-
de samt afsluttede ombygnings- og indret-
sun kl hl
HEE EN BE
UL TE EN gg
jeudan
ningsprojekter på blandt andet Øster Fari-
magsgade 5.
Efter /ikviditetspåvirkningen fra finansie-
ringsaktiviteterne på DKK 195 mio. (2005:
DKK -269) udgjorde nettoændringen i de
samlede pengestrømme DKK -37 mio. (DKK
-241 mio.).
Efter en forøgelse af maksimum på drifts-
kreditter på DKK 150 mio. udgjorde Kon-
cernens finansielle reserver herefter DKK
384 mio.
Forventninger til 2007
Jeudans fokusering på rentable investeringer
og løbende driftsforbedringer i den eksiste-
rende ejendomsportefølje vil fortsætte i
2007.
Med en egenkapital på DKK 2,5 mia. og en
tilstræbt egenkapitalandel på ca. 25% har
Jeudan en opkøbskapacitet på næsten DKK
4 mia.
Jeudan har pr. 1. januar 2007 købt ejen-
dommen Borgergade 24, København K.
Ejendommen har et samlet etageareal på
ca. 7.800 m? og er erhvervet for DKK 127,5
mio. Til ejendommen er der knyttet en par-
keringskælder med plads til 50 biler. Ejen-
dommen deler gård med Jeudans ejendom
beliggende St. Kongensgade 59, hvorefter
Koncernen samlet råder over mere end 80
parkeringspladser i forbindelse med de to
ejendomme.
Ejendommen er frigjort til nye lejemål. Der
er imidlertid indgået aftale om udlejning af
stueetagen til butiksformål, og der pågår
drøftelser med flere potentielle kunder til de
øvrige etager.
Jeudan har løbende overvejelser og kontak-
ter om nye investeringer i overensstemmel-
se med den fastlagte strategi, og det er fort-
sat forventningen, at opkøbskapaciteten vil
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 8 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
blive anvendt tit lønsomme investeringer i
Storkøbenhavn i de kommende år. Det kan i
den forbindelse ikke udelukkes, at Jeudans
fokus på porteføljer af ejendomme eller ka-
tegorier i de kommende år kan blive udvi-
det.
I Jeudan Servicepartner forventes en yderli-
gere fremgang i indtjeningen, som skal op-
nås ved et øget salg af ejendomsrelaterede
serviceydelser til såvel eksisterende er-
hvervskunder i Koncernens ejendomme som
nye kunder, der ikke anvender lokaler i Kon-
cernens ejendomme.
Koncernen forventer en nettoomsætning på
niveauet DKK 450-475 mio. (2006: DKK 440
mio.).
Driftsomkostningerne i Jeudan Servicepart-
ner vil følge aktivitetsstigningen, hvorimod
driftsomkostningerne i ejendomssegmentet
under forudsætning af uændrede investerin-
ger forventes fastholdt på niveauet for 2006.
Administrationsomkostningerne forventes
fastholdt på niveauet for 2006.
Resultat før finansiering (EBIT) forventes
herefter at udvise en stigning på 4-6% i for-
hold til 2006.
Jeudans finansiering består af dels realkre-
ditfinansiering med renteloft, dels realkredit-
og bankfinansiering med fast rente i en lang
årrække. Derfor er den samlede finansie-
ringsudgift forholdsvis forudsigelig. Med en
forventning om, at renteloftet nås i 2007
forventes nettorenteudgifterne at stige i for-
hold til 2006.
På denne baggrund forventes resultat før
kurs- og værdireguleringer at blive omkring
niveauet for 2006. Der er i forventningerne
ikke indregnet virkningen af en eventuel an-
vendelse af opkøbskapaciteten.
nun mt HT ER "Mm
BL EN Ul
FE LN gg
jeudan
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at
øge ejendommenes værdi gennem byg-
ningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten. Herved dannes grundlag for positive
værdireguleringer af ejendommenes værdi
ved den årlige opgørelse heraf ved udgan-
gen af 2007. Hertil kan komme værdiregule-
ringer - positive som negative -— som følge
af udviklingen i priserne på ejendomsmar-
kedet.
Reguleringen af værdien af Koncernens
gældsforpligtelser afhænger af renteudvik-
lingen i 2007.
Som tidligere anført i årsregnskabsmedde-
lelsen kan det fremsatte forslag om skatte-
ændringer, som er sendt i høring, medføre
højere betalbare skatter som følge af det
begrænsede rentefradrag. Jeudan har infor-
meret om de utilsigtede følger af lovforsla-
get og håber, at dette ændres i en mere for-
nuftig retning.
De her beskrevne forventninger til den
fremtidige udvikling er forbundet med
usikkerhed og risici, som blandt andet —
men ikke udelukkende - omfatter de fak-
torer, som er beskrevet i afsnittet om risi-
kofaktorer. Disse og andre faktorer kan
indebære, at den faktiske udvikling afviger
væsentligt fra forventningerne.
Udbytte og generalforsamling
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille
forslag om udbetaling af udbytte på DKK
10,00 pr. aktie (2005: DKK 9,00), svarende
til en udlodning på DKK 58 mio. og 38% af
resultat før kurs- og værdireguleringer.
Jeudans ordinære generalforsamling afhol-
des i år 11. april 2007, kl. 16.30 på Radis-
son SAS Royal Hotel, Hammerichsgade 1,
København V.
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 9 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Finanskalender
11. apr. 2007 Generalforsamling
15. maj 2007 Rapport for 1. kvartal
21. aug. 2007 Rapport for 1.-2. kvartal
14. nov. 2007 Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2007 Regnskabsåret slutter
Årsrapporten forventes at foreligge i uge
12.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, balance,
egenkapitalforklaring, pengestrømsopgørel-
se og hovedtal på kvartalsbasis.
sund ul mr
LL El]
Hg I I
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 10 af 17 sider
orde El
Ull
Fondsbørsmeddelelse nr. 133 ny i i Ul U
27. februar 2007
Jeudan
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabs-
året 1. januar - 31. december 2006 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede sel-
skaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et
retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2006 samt af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2006.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, 27. februar 2007
Direktionen
Per W. Hallgren
Adm. direktør
/Kim Christiansen
Finansdirektør
Bestyrelsen
Niels Heering
(formand)
Jens Erik Udsen Tommy Pedersen Kenneth Sachse
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006 Side 11 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
mand il El | | TFrrree
HEHE KU UDEN
Hg ll TDI
Resultatopgørelse
DKK 1.000
2006 2005
Nettoomsætning 439.948 379.160
Driftsomkostninger -158.611 -124.302
Bruttoresultat 281.337 254.858
Administrationsomkostninger -28.584 -22.669
Resultat før finansielle poster (EBIT) 252.753 232.189
Finansielle indtægter 12.214 7.349
Finansielle omkostninger -114.254 -98.618
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 150.713 140.920
Realiseret gevinst/tab ejendomme mv. 17.630 7.176
Regulering til dagsværdi netto 336.596 744.874
Resultat før skat 504.939 892.970
Skat af årets resultat -141.206 -242.926
Årets resultat 363.733 650.044
Årets resultat pr. aktie (DKK) 63,23 112,99
Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 63,23 112,99
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 12 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
an dl Ål | | TTPrørre
TNM IN Hil Tun
Udg NH ll TI TUES
Jeudan
Balance
(DKK 1.000) 31. dec. 31. dec.
2006 2005
AKTIVER
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme
Igangværende projekter investeringsejendomme
Driftsmateriel og inventar
Materielle aktiver i alt
Langfristede aktiver i alt
Tilgodehavender:
5.601.917 4.791.046
212.257 398.013
13.612 13.726
5.827.786 5.202.785
5.827.786 5.202.785
Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme 0 20.480
Indestående Grundejernes Investeringsfond 3.693 3.154
Igangværende arbejder 0 70
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 5.033 3.997
Selskabsskat 8.655 1.308
Andre tilgodehavender 10.456 11.316
Periodeafgrænsningsposter 1.847 1.479
Tilgodehavender i alt 29.684 41.804
Likvide beholdninger
Kortfristede aktiver i alt
AKTIVER I ALT
187.210 135.701
216.894 177.505
6.044.680 5.380.290
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 13 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
aan ll HK Frrrer
mu DRE | UUO
ng KT TLDDD
Jeudan
(DKK 1.000) 31. dec. 31. dec.
2006 2005
PASSIVER
Egenkapital:
Aktiekapital 577.507 577.507
Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver
Overført resultat
Egenkapital i alt
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån
Finansieringsinstitutter
917.172 668.591
985.489 928.597
2.480.168 2.174.695
2.261.414 2.049.694
217.684 233.472
Deposita 53.728 47.250
Udskudt skat 447.192 316.542
Lovpligqtige vedligeholdelsesforpligtelser 3.130 4.999
Lanqgfristede forpligtelser i alt
Kortfristede forpligtelser:
2.983.148 == 2.651.957
Realkreditlån 73.121 75.065
Finansieringsinstitutter 416.589 382.256
Deposita 45.630 39.833
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 2.386 188
Modtagne forudbetalinger fra kunder 13.340 8.097
Igangværende arbejder 1.325 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 9.348 15.113
Anden gæld 16.697 17.351
Periodeafgrænsningsposter 2.928 15.735
Kortfristede forpligtelser i alt
Forpligtelser i alt
PASSIVER I ALT
581.364 553.638
3.564.512 3.205.595
6.044.680 5.380.290
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 14 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Egenkapitalopgørelse
san ll få "mm
man dl dl NE
Hlkgn (j Ny id
jeudan
DKK 1.000 Aktie- Overkurs Reserve for Overført Egenkapital
kapital ved dagsværdi resultat i alt
emission af inve-
sterings-
aktiver
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2005 557.507 409.294 111.738 475.825 1.574.364
Overførsel - -409.294 20.544 388.750 -
Overført til resultatopgørelse vedr.
værdiregulering af finansielle aktiver
disponible for salg — — — -3.067 -3.067
Indregnet direkte på egenkapitalen 0 -409.294 20.544 385.683 -3.067
Årets resultat - - 536.309 113.735 650.044
Nettoindkomst i alt 0 -409.294 556.853 499.418 646.977
Betalt udbytte - -— - -48.869 -48.869
Køb af egne aktier -— - - -14.348 -14.348
Salg af egne aktier - - - 19.233 19.233
Aktiebaseret aflønning - - - -3.005 -3.005
Skat af egenkapitalbevægelser - - -— 343 343
Øvrige transaktioner 0 0 0 -46.646 -46.646
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2006 577.507 0 668.591 928.597 2.174.695
Overførsel — -— 6.232 -6.232 —
Indregnet direkte på egenkapitalen o 0 6.232 -6.232 0
Årets resultat -— - 242.349 121.384 363.733
Nettoindkomst i alt 0 0 248.581 15.152 7
Betalt udbytte - - - -51.976 -51.976
Udbytte egne aktier - - - 156 156
Køb af egne aktier - - - -6.967 -6.967
Aktiebaseret aflønning -— -— - 602 602
Skat af egenkapitalbevægelser -— - — -75 -75
vrige tran ioner 0 0 o -58.26 -58.2
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2006 577.507 0 917.172 985.489 2.480.168
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 15 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
anal te NE
un El El
jeudan
Pengestrømsopgørelse
DKK 1.000
2006 2005
Resultat før finansielle poster (EBIT) 252.753 232.189
Finansielle indtægter 8.137 5.712
Finansielle omkostninger -114.254 -98.618
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 6.315 5.254
Resultatført aktiebaseret aflønning 602 1.000
Betalt selskabsskat -17.979 -15.199
Pengestrømme før ændring i driftskapital 135.574 130.338
Tilgodehavender 3.064 8.171
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 329 -673
Leverandører af varer og tjenesteydelser m.m. -11.106 -29.271
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 127.861 108.565
Igangværende projekter investeringsejendomme -182.147 -182.073
Forbedringer investeringsejendomme -10.904 4.174
Køb af investeringsejendomme, inkl. deposita m.m. -214.159 -333.286
Salg af investeringsejendomme, inkl. deposita m.m. 102.464 543.697
Likvide midler der er deponeret eller pantsat -51.714 -110.503
Driftsmateriel og inventar, netto -3.297 -8.524
Provenu fra finansielle aktiver disponible for salg 0 14.282
Pen rømme fra inv ringsaktiviteter i alt -359.757 -80.581
Optagelse af realkreditlån 581.803 1.161.981
Indfrielse af realkreditlån -261.887 -1.269.657
Indfrielse af finansieringsinstitutter 0 -46.814
Afdrag på realkreditlån -70.218 -68.693
Afdrag på finansieringsinstitutter -6.300 -7.149
Modtagne deposita, netto 10.342 8.884
Betalt udbytte -51.820 -48.869
Aktiebaseret aflønning 0 -4.005
Køb af egne aktier -6.967 -14.348
Salg af egne aktier 0 19.233
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 194.953 -269.437
Nettoændring i alt -36.943 -241.453
Likviditet primo -371.341 -129.888
Likviditet ultimo -408.284 -371.341
Der kan specificeres således:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 187.210 135.701
Likvide midler som er deponeret -184.656 -132.942
Træk på driftskreditter -410.838 -374.100
Likviditet ultimo -408.284 -371.341
Garanterede kreditfaciliteter 792.000 642.000
Finansiell rver ved årets afslutning …… 383.716 WM 270.659
Jeudan A/S Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 16 af 17 sider
Fondsbørsmeddelelse nr. 133
27. februar 2007
Hovedtal på kvartalsbasis
au tt El | [Terre
LN Ur I LD
UHn H H T TILER
jeudan
DKK mio. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt.
2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 92 91 97 99 105 117 111 107
Bruttoresultat 64 61 67 63 66 75 68 72
Resultat før finansielle poster (EBIT) 58 56 61 57 59 68 63 63
Resultat før kurs- og værdireg. 32 34 41 34 35 44 37 35
Resultat før skat 9 37 28 819 102 70 5 328
Periodens resultat 6 33 20 591 73 50 4 237
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m. 4.213 4.008 4.298 5.189 5.431 5.485 5.485. 5.814
Samlede aktiver 4.549 4.360 4.626 5.380 5.657 5.687 5.736 6.045
Egenkapital 1.581 1.557 1.584 2.175 2.248 2.247 2.251 2.480
Pengestrømme
Driftsaktiviteter 11 48 27 22 36 37 39 16
Investeringsaktiviteter -13 268 -88 -248 -239 -32 -44 -45
Finansieringsaktiviteter 24 -280 -174 161 27 54 145 -31
Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirksomheder. Koncernen investerer i og driver
større kontor- og boligejendomme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af rådgivnings-,
service- og entreprenørydelser.
Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed
og tilgængelighed.
Jeudans omsætning er ca. DKK 450 mio. om året, aktiverne udgør ca. DKK 6,0 mia., og egenkapitalen er
DKK 2,5 mia. Koncernen har 190 medarbejdere. www.jeudan.dk.
Jeudan A/S
Årsregnskabsmeddelelse 2006
Side 17 af 17 sider