Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

Bazaar, Gøreborg, Sverige

KR "ed

 

Fashion Arena Outlet Center, Pr

 

Årsrapport 2007/08

TK Development A/S
CVR 24256782

ør

 

Multifunkrionele Center Stocz. Young Citv. Gdansk, Polen

rs ou

|krS INSSE SKER RE SETESSEEE RE BREDERE

 

>
Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling,

den 27. maj 2008

Din
ZA |hmstn

Brlrohe 4

 

a, Polen

K
Ti development

 

 

 

 

 

INDHOLDSFORTEGNELSE

 

Resume
Selskabsoplysninger
Hoved- og nøgletal for koncernen
TK Development i hovedtræk
Regnskabsårer 2007/08
Projektnyt
Projektporteføljen i koncernen
Forventninger
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Markeder og forretningsenheder
TK Development, moderselskabet
TKD Nordeuropa
Adleverede projekter
Projektportefølje
Projektoverblik
Euro Mall Holding
Afleverede projekter
Projektportefølje
Projektoverblik
Investeringsejendomme
Regnskabsberetning 2007/08
Øvrige forhold
Forretningskoncept
Værdiskabelsen i TK Development
Aktionærforhold
Corporate Governance
Risikoforhold
Ledelseshverv
Ledelsespåtegning
De uafhængige revisorers påtegning
Anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskab

Moderselskabsregnskab

we OM OW ON Mn (DW

10
10
14
15
15
15
17
22
22
24
24
28
29
32
33
38
41
45
49
55
59
60
61
69
100

 

2/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Indholdsfortegnelse

 

RESUME

Resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele lever op til forventningerne. TK Development
fastholder sin forventning om vækst i resultatet til i niveauet DKK 300 mio. efter skat i 2008/09.

 

Bestyrelsen i TK Development A/S har den 24. april 2008 be-
handlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2007/08.
Hovedtrækkene er:

"…  TK Development realiserede et resultat på DKK 249,5
mio. efter skat og minoritetsandele mod forventet DKK
240-250 mio. og DKK 249,4 mio. året før.

+ Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende.

+ Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2008 DKK
1.533,8 mio. svarende til en soliditet på 37,7 %.

+ Forrentning af egenkapitalen for 2007/08 udgør 19,2
%.

+ Udviklingen i koncernens projektportefølje er forløbet
planmæssigt. Projektporteføljen udgør pr. 31. januar
2008 1.212.000 m? og er i året forøget med netto 51.000
m? fordelt med aflevering af projekter på 195.000 m? og
tilgang af nye projekter på 246.000 m?,

+ TK Development har i 1. halvår 2007/08 udnyttet en
købsoption til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejer-
andel i Euro Mall Holding A/S og har dermed øget sin
ejerandel til 90 %.

+ For regnskabsåret 2008/09 forventes et resultat efter skat
i niveauet DKK 300 mio.

2007/08 præget af høj aktivitet

TK Development har i regnskabsåret 2007/08 afleveret pro-
jekter på i alt 195.000 mZ og har fastholdt et højt aktivitetsni-
veau på markederne i både Nord- og Centraleuropa.

De afleverede projekter omfatter bl.a. shopping- og by-
delscentret Spinderiet i Valby, Danmark på 37.100 m2, Ga-
leria Biala i Bialystok, Polen på 46.000 m?, Targéwek Retail
Park i Warszawa, Polen på 24.400 m2, Ostrava Retail Park i
Ostrava, Tjekkiet på 10.300 m2, udvidelsen af Plejada Shop-
ping Centre i Sosnowiec, Polen på 3.600 m?, Vantaanportti
Retail Park, etape II i Helsinki, Finland på 11.650 m? samt
yderligere retailparker på flere af koncernens markeder på i
alt 26.100 m?.

Projekter er solgt til bl.a. Ejendomsinvesteringsselskabet
Dades A/S, Meinl European Land Ltd., Credit Suisse Asset
Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, GE Real
Estate Central Europe, St. Martins Property Corporation Ltd.
samt en række private investorer.

Tilfredsstillende fremdrift i koncernens projekter

Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forløbet
tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber plan-
mæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og plan-
lagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der er
opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i året
er indgået salgsaftaler om en række af koncernens projekter til
både internationale og private investorer.

Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og
mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende,
solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved forward
funding hvor investorerne betaler løbende i takt med bygge-
riets færdiggørelse.

Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løber af
2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtæg-
ter vedrørende grundhandler i Danmark.

Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af
overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæs-
sig forskydning af to shoppingcenterprojekter.

Prague Outlet Center (Fashion Arena Outlet Center), Prag
åbnede i november 2007. Der er som omtalt i halvårsrappor-
ten 2007/08 tilbageført DKK 85 mio. af en i tidligere år fore-
taget nedskrivning på grunden i dette projekt.

Byggeriet af koncernens første boligprojekt i Polen, Tivoli Re-
sidential Park i Warszawa, er påbegyndt i foråret 2007.

246.000 m? nye projekter i 2007/08

Ud over de afleverede projekter har der i regnskabsåret
2007/08 været en tilfredsstillende tilgang af nye projekter på
i alt 246.000 m? og dermed en nettoforøgelse af koncernens
projektportefølje med 51.000 m? cil i alt 1.212.000 m? pr.
31. januar 2008.

Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående marke-
der og dermed optimeret den platform TK Development al-
lerede har.

I Sverige har koncernen sammen med den svenske boligud-
vikler JM AB indgået en samarbejdsaftale med SKF Sverige
AB om udvikling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden”

 

 

Resume | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 3/121

 

 

 

i Gøteborg. Projektet omfatter i alt 75.000 m? hvor TK De-
velopment skal stå for 45.000 m2 shoppingcenter og service/
erhverv og JM AB for 30.000 m2 boliger. TK Development
er desuden gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til

at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær
Stockholm.

Koncernen har opnået ret til et areal i Hyvinkåå med hen-
blik på udvikling af koncernens første shoppingcenterprojekt
i Finland og har dermed ligeledes udbygget sin position på
dette marked. Koncernen har endvidere erhvervet jord til bl.a.
retailparker i både Tjekkiet og de nordeuropæiske markeder.

Herudover har TK Development erhvervet et større jordstyk-
ke i Warszawa, Polen med henblik på at opføre 900-1.000
boliger for dermed at forsætte den positive udvikling inden
for dette segment.

Koncernens projektportefølje

De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje
fremgår nedenfor:

 

31.01.06 31.01.07 31.01.08
Projektportefølje (mio. DKK)

 

 

 

Projektportefølje, brutto 2.862 2.039 2.777
Heraf forward funding 638 590 832
Projektportefølje 2.224 1.449 1.945

 

Udviklingspotentiale i 7000 m?

 

 

 

 

Solgte projekter 289 351 264

Øvrige projekter 720 810 948

Total projektportefølje 1.009 1.161 1.212

Antal projekter 90 94 86
Forventninger til 2008/09

TK Development fastholder sin forventning om vækst i re-
sultatet til i niveauet DKK 300 mio. efter skat i 2008/09 sva-
rende til en forrentning af egenkapitalen på knap 20 %.

Nærværende årsrapport er tilgængelig på TK Developments
hjemmeside www.tk-development.dk.

 

41121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Resume

 

SELSKABSOPLYSNINGER

”TK Development A/S

CVR 24256782

|

BE Euro Mall Holding A/S

Stockholm

Gamla Brogatan 36-38
S-101 27 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30

Aalborg

Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg

T: (+45) 8896 1010

København

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.
DK-2300 København S

T: (+45) 3336 0170

Berlin

Ahornstrafe 16
D-14163 Be:

T: (+49) 30 802

  
     
 
  
    
 
   
   
 
 
 
 
 
   

HE TKD Nordeuropa A/S

Helsinki
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
T: (+358) 9 2284 81

Riga

Duntes str. 6
IV-1013 Riga

T: (+371) 7 821 811

Vilnius

Gynéjy str. 16
LT-01109 Vilnius

T: (+370) 5231 2222

 

Sterling Office
2a Saborna Street, 7th fl.
BG-1000 Sofia

T: (+359) 2 9264 180

 

Fondskode: 0010258995 » Hjemstedskommune: Aalborg " Hjemmeside: www.tk-development.dk + e-mail: tkærk.dk
Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth

 

 

Selskabsoplysninger | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 5/121

 

 

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(DKK mio.) 2003/04 2004/05 ”) 2005/06 ”) 2006/07 2007/08
Hovedtal:
Nettoomsætning 1.557,2 2.131,8 1.623,3 2.719,1 2.586,8
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 8,4 157,1 111,0 44,5
Bruttoresultat -624,0 413,0 379,0 623,9 553,8
Ordinært resultat før finansiering -847,5 253,0 224,9 462,5 386,8
Finansiering m.v. -166,1 -158,0 -177,7 -126,3 41,7
Resultat før skat -1.013,7 94,4 44,6 335,7 345,4
Årets resultat -850,2 81,6 72,6 298,5 271,9
Aktionærernes andel af årets resultat -722,8 33,1 28,3 249,4 249,5
Samlet balance 6.762,6 5.291,2 4.739,1 3.685,8 4.070,9
Materielle anlægsaktiver 794,1 628,0 787,2 551,7 598,8
heraf investeringsejendomme 648,0 598,7 761,6 533,7 584,6
Projektportefølje 4.978,0 2.715,0 2.224,8 1.449,4 1.945,5
heraf projektbeholdning 4.978,0 2.715,0 2.260,4 1.491,1 1.998,3
heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 0,0 -35,6 -41,7 -52,8
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 574,1 310,8 899,1 1.153,7 1.439,9
"Egenkapital 579,6 343,7 986,7 1.290,9 1.533,8
Samlet ansvarlig kapital ”” 1.237,8 1.122,5 1.493,5 1.290,9 1.533,8
Pengestrøm fra driften -959,6 1.507,5 506,1 1.219,9 142,6
Netto rentebærende gæld, ultimo 5.093,3 3.603,7 2.577,9 1.125,1 1.094,9
Nøgletal:
Egenkapitalforrentning (ROE) -72,0% 11,2% 8,5% 24,3% 19,2%
Overskudsgrad (EBIT margin) -54,4% 11,9% 13,9% 17,0% 15,0%
Soliditetsgrad (egenkapital) 8,5% 6,5% 20,8% 35,0% 37,7%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3% 21,2% 31,5% 35,0% 37,7%
Indre værdi (nom. DKK 20) 40,9 22,2 32,1 41,1 51,3
Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 -51,6 2,3 2,0 8,9 8,9
Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 23 34 57 82 63
Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:
Egenkapitalforrentning (ROE) -65,3% 11,2% 8,5% 24,3% 19,2%
Soliditetsgrad (egenkapiral) 10,0% 6,5% 20,8% 35,0% 37,7%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3% 21,2% 31,5% 35,0% 37,7%
Indre værdi (nom. DKK 20) 46,1 22,2 32,1 41,1 51,3
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 -49,3 2,3 2,0 8,9 8,8

 

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo /

passiver ultimo.

For regnskabsåret 2003/04 er Danske regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) anvendt. For efterfølgende regnskabsår er IFRS (Salgsmetoden)

anvendt.

Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards

(IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.

+) Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændrer i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændrer

tilsvarende.

++) For 2004/05, 2005/06, 2006/07 samt 2007/08 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele i,h.t. IFRS,

 

6/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Hoved- og nøgletal for koncernen

 

TK DEVELOPMENT I HOVEDTRÆK

Koncernen har i 2007/08 afleveret projekter på 195.000 m? og i samme periode haft en tilgang på 246.000
m?, Fremdriften i koncernens projektportefølje har i regnskabsåret været tilfredsstillende.

 

Regnskabsåret 2007/08

Årets resultat for regnskabsåret 2007/08 udgør DKK 249,5
mio. efter skat og minoritetsandele mod DKK 249,4 mio.
året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2008 DKK 4.070,9
mio, hvilket i forhold til 31. januar 2007 er en stigning på
10,4 %. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.533,8 mio. og
soliditeten 37,7 %. Egenkapitalforrrentningen for 2007/08 er
realiseret med 19,2 %.

Årets resultat lever op til den offentliggjorte resultatforvent-
ning på DKK 240-250 mio. efter skat og minoritetsandele, og
ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende.

Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forløbet
tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber plan-
mæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og plan-
lagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der er
opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i året
er indgået salgsaftaler om en række af koncernens projekter til
både internationale og private investorer. Projekterne omfat-
ter både shoppingcentre, retailparker, boliger og kombinerede
projekter og er nærmere omtalt under de enkelte forretnings-

enheder.

Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og
mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende,
solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved forward
funding hvor investorerne betaler løbende i takt med bygge-
riets færdiggørelse.

Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løbet af

2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtæg-
ter vedrørende grundhandler i Danmark.

Resultat efter skat og minoritetsandele, og resultat pr. aktie

 

DKK mio.
300 20
15
200
10
100
5
0 0

2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

mm Resultat efter skat og minoritetsandele mm Resultat pr.aktie

 

Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af
overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæs-
sig forskydning af to shoppingcenterprojekter.

Nedenstående oversigt viser de afleverede projekter der bidra-
ger til indtjeningen i 2007/08. Der er i regnskabsåret afleveret
projekter på i alt ca. 195.000 m?, Projekterne er nærmere om-
talt under de enkelte forretningsenheder TKD Nordeuropa og
Euro Mall Holding.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekt Antal m?
mime mug Burde Cur dte ML.
Shoppin 7 og bydelscent ET Spinderiet, ValDy, 37.100
Østre Havn, Værftshallen, Aalborg, Danmark 3.000
Hadsundvej, AaB College, Aalborg, Danmark 13.300
Retailparker i Århus og Esbjerg, Danmark 5.000
Retailparker i Stockholm, Orebro og Våxjå, Sverige 7.100
Vantaanportti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland 11.650
Retailparker i Tammisto, Lohja og Lappeenranta, 14.000
Galeria Biala, Bialystok, Polen 46.000
Targéwek Retail Park, Warszawa, Polen 24.400
Udvidelsen af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec,
Polen 3.600
Grundsalg, Reduta, Warszawa, Polen 9.800
Ostrava Retail Park, Ostrava, Tjekkiet 10.300
dvidelsen af Shopping Centre Futurum, Ostrava,
Teller ppIng 3.000
Øvrige projekter/grunde 6.500

 

Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående marke-
der og dermed optimeret den platform som TK Development
allerede har. Der er bl.a. indgået samarbejdsaftale med SKF
og JM AB vedrørende et større projekt i Gøteborg, Sverige
ligesom der er erhvervet jord til bl.a. retailparker i både Tjek-

Egenkapital og egenkapitalforrentning

 

DKK mio. %
2000

1500

1000

500

    

0

 

2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

må Egenkapital Ansvarlig kapital mm Egenkapitalforrentning

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 7/121

 

 

 

 

kiet og de nordeuropæiske markeder. TK Development er
desuden gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeger til at
opføre et nyt handelsområde i Djursholm, Danderyd Kom-
mune i Sverige og har påbegyndt udviklingen af koncernens
første shoppingcenterprojekt i Finland. Herudover er der er-
hvervet et større jordstykke i Warszawa, Polen for at fortsætte
udviklingen af boligsegmentet efter den særdeles tilfredsstil-
lende opstart af Tivoli Residential Park. For nærmere omtale
se afsnittet ”Projektnyt” og omtalen af de enkelte projekter
under de respektive forretningsenheder.

'TK Development har i første halvår af regnskabsåret udnyttet
en option til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejerandel af
Euro Mall Holding A/S hvorefter TK Developments ejerandel
af Euro Mall Holding A/S udgør 90 %. Prisen for aktierne ud-
gjorde ca. DKK 71 mio. Udnyttelse af optionen skyldes kon-
cernens fortsat positive opfattelse af markedsmulighederne
sammenholdt med en projektpipeline på mere end 540.000
m? hvilket forventes at bidrage positivt de kommende år.

Projektnyt

Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilgang af nye pro-
jekter i porteføljen på i alt 246.000 m? hvor der bl.a. kan
nævnes følgende:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekt Segment Antal m”
Kontorprojekt i Vejle, Danmark Kontor 30.000
Retailprojekter i Danmark Detail 11.300
Bazaar, Gøteborg, Sverige Detail 45.000
Kofoten, Kristianstad, Sverige Detail 5.800
Sera park Enebyången, Danderyd, Detail 12.500
Shoppingcenter, Hyvinkåå, Finland Detail 30.000
Maskavas Retail Park, Riga, Letland Detail 8.000
Residential Park, Bielany, Polen Bolig 60.000
Sterboholy Retail Park, Tjekkiet Detail 7.000
Most Retail Park, Tjekkiet Detail 8.400

 

Projekterne er nærmere omtalt i afsnittet vedrørende pro-
jektporteføljen under de respektive forretningsenheder TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding.

Projektporteføljen i koncernen

Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2008 i
størrelsesordenen 1.212.000 m2? hvoraf 264.000 m? vedrører
solgte projekter, og de resterende 948.000 m? vedrører øvrige
projekter. De øvrige projekter omfatter 573.000 m? i TKD
Nordeuropa, 361.000 m2 i Euro Mall Holding og 14.000 m?
i TK Development A/S, moderselskabet. Pr. 31. januar 2007
udgjorde koncernens projektportefølje 1.161.000 m?.

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres så-
ledes:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(mio. DKK) 31.01.06 31.01.07 31.01.08
Solgte
Færdigopførte 185 0 0
Under opførelse 350 523 29
Ikke påbegyndte 78 78 52
Total 613 601 81
Øvrige
Færdigopførte 643 180 465
Under opførelse 88 113 186
Ikke påbegyndte 880 555 1.213
Total 1.611 848 1.864
Projektportefølje, netto 2.224 1.449 1.945
Forward funding 638 590 832
Projektportefølje, brutto 2.862 2.039 2.777
I % af bogført værdi af
solgte projekter, brutto 51,0% 49,5% 91,1%
Tabel 1

(000) m? 31.01.06 31.01.07 31.01.08
Solgte
Færdigopførte 21 0 0
Under opførelse 188 207 109
Ikke påbegyndte 80 144 155
Total 289 351 264
Øvrige
Færdigopførte 58 14 34
Under opførelse 30 42 54
Ikke påbegyndte 632 754 860
Total 720 810 948
Projektportefølje 1.009 1.161 1.212
Antal projekter 90 94 86
Tabel 2

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen lø-
bende pengebindingen i den solgte projektportefølje. Pr. 31.
januar 2008 udgør forward funding mere end 90 % af den
bogførte værdi af solgte projekter, brutto. Anvendelse af for-
ward funding forløber planmæssigt og følger koncernens stra-
tegi herfor.

Som det fremgår ovenfor, er der i året sket en væsentlig re-
duktion af bogført værdi af solgte projekter under opførelse
hvilket bl.a. hænger sammen med aflevering af koncernens
projekt ”Spinderiet” i Valby hvor der ikke har været aftale om
forward funding. Stigningen i øvrige færdigopførte projekter
kan henføres til færdiggørelsen af både Fashion Arena Out-
let Center i Tjekkiet og Premier Outlets Center i Danmark.
Begge projekter indgår i joint venture samarbejder hvor der
mellem parterne er aftalt en strategi om gennemførelse af byg-
geri og modning af det færdigopførte projekt forinden salg til

 

8/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

endelig investor.

Forøgelsen af investeringen i øvrige, ikke påbegyndte projek-
ter skyldes i al væsentlighed at koncernen har erhvervet arealer
til brug for planlagte projekter, bl.a. Residential Park, Bielany,
Warszawa i Polen, shoppingcentret i Frederikssund, Danmark
samt retailparker på flere af koncernens markeder.

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regnskabs-
mæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. ja-
nuar 2008 opdelt på de to forretningsenheder og en mindre
del i moderselskabet. Projekterne er opdelt i solgte og ikke
solgte pr. 31. januar 2008 og underopdelt i færdigopførte, un-
der opførelse og ikke påbegyndte.

 

TKD

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekter pr. Nord- TKD, .
31. januar 2008 EMH moder Koncern i alt
(mio. DKK) CUrOpA ”)

Procent
Solgte af total
Færdigopførte 0 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 30 -1 0 29 1,5 %
Ikke påbegyndte 23 29 0 52 2,6 %
Total 53 28 0 81 41%
Ikke solgte
Færdigopførte 107 323 35 465 23,9 %
Under opførelse 117 69 0 186 9,6 %
Ikke påbegyndte 537 628 48 1.213 62,4 %
Total 761 1.020 83 1.864 95,9 %
Projektporte-
følje 814 1.048 83 1.945 100,0 %
") korrigeret for koncerninterne elimineringer.
Tabel 3

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadrarme-
ter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel.

Projektportefølje, brutto

 

DKK mio.
3000

2500
2000
1500
1000

500

    

0

 

31.01.05 31.01.06 31.01.07 31.01.08

æg Solgte projekter, brutto i Øvrig projektportefølje mm Forward funding

 

 

Projekter pr. TKD

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31. januar 2008  Nordeu- EMH TKD, Koncern i alt
(m? (000)) ropa

Procent
Solgte af total
Færdigopførte 0 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 75 34 0 109 9,0 %
Ikke påbegyndte 8 147 0 155 12,8 %
Total 83 181 0 264 21,8 %
Ikke solgte
Færdigopførte 13 19 2 34 2,8 %
Under opførelse 40 14 0 54 4,5,%
Ikke påbegyndte 520 328 12 860 70,9 %
Total 573 361 14 948 78,2 %
Projektporte-
følje 656 542 14 1.212 100,0 %
Tabel 4

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af
afsnittet omkring projektporteføljen under de respektive for-
retningsenheder.

Forventninger

For regnskabsåret 2008/09 forventes et uændret og dermed
fortsat højt aktivitetsniveau. Resultat efter skat forventes at
udgøre i niveauet DKK 300 mio. svarende til en forrentning
af egenkapitalen på knap 20 %.

TK Development har en option til at erhverve den resterende
del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S. I oven-
stående resultarforventning er indregnet at denne købsoption
forventes udnyttet med virkning fra 1. februar 2008.

I resultatforventningen indgår alene værdiregulering af kon-
cernens investeringsejendomme som følge af indeksering af
husleje og eventuel forbedret drift. Der indgår således ikke
værdireguleringer som følge af eventuelle ændringer i fastlagte
afkastkrav eller som følge af eventuelt salg af én eller flere af de
berørte investeringsejendomme,

Pengebinding i solgte projekter

 

DKK mio. %
600 100
500

75
400
300 50
200
25
100
0 0

  

31.01.05

31.01.06 31.01.07 31.01.08

tå Pengebinding i solgte projekter mæ Forward funding i % af bogført værdi, brutto

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08

9/121

 

 

 

I forventningerne for 2008/09 indgår de markedsmæssige
forhold der er nærmere beskrevet for hvert enkelt marked, jf.
nedenfor under ”Markeder og forretningsenheder”.

Begivenheder efter regnskabsårets
udløb 8"

TK Development har efter regnskabsårets udløb solgt sine
arealer på ca. 21.000 m? på Vandtårnsvej, København. Den
væsentligste del af koncernens tilbageværende arealer på Had-
sundvej, Aalborg, Danmark er i april 2008 solgt og overdraget
til Region Nordjylland.

I Tyskland er den ene af koncernens grunde solgt og overdra-
get til en dagligvarekæde i februar 2008.

Der er ikke herudover indtrådt andre, væsentlige begivenhe-
der efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen
nævnte.

Markeder og forretningsenheder

TK Development arbejder inden for to geografiske områder,
Nord- og Centraleuropa.

Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende
økonomisk vækst, jf. senere omtale under de respektive forret-
ningsenheder ligesom der er positive forventninger til frem-
tiden.

Koncernen fokuserer på at udnytte den geografiske markeds-
position som er opbygget gennem en årrække og dermed via
netværk til retailere og investorer at udnytte det potentiale
som forefindes på alle markederne.

Projektporteføljen der svarer til 3-4 års aktivitet, underbygger
at der er et godt potentiale på de markeder hvorpå koncernen
opererer,

På væsentlige variable forventer ledelsen på kortere sigt føl-
gende:

"  Lejeniveau er uforandrer til let stigende med baggrund i
god efterspørgsel fra retaillejere.

«  Jordpriser og byggeomkostninger har været høje og vur-
deres ud fra en samfundsmæssig afmatning at stagnere og
falde, dog med nogen variation fra land til land.

. Nogle investorer vil forvente yderligere afkast af deres in-
vestering med nedadgående priser til følge hvilket er en
konsekvens af kreditkrisen med øgede egenkapitalkrav
og finansieringsomkostninger. Der forventes fortsat et
højt prisniveau for kvalitetsprojekter.

Den internationale kreditkrise der har ramt de finansielle mar-
keder, har ikke påvirket TK Development direkte. Koncernen

har et godt cashflow og en stor likviditetsmæssig buffer, men
vil blive påvirket indirekte såfremt investorernes afkastkrav
ændres. Flere større projekter til aflevering i de nærmeste år er
forhåndssolgt til aftalte afkastkrav.

Den samfundsøkonomiske vækst i Centraleuropa vurderes at
være fremmende for dels retailkædernes ekspansion og dermed
væksten inden for burikssegmentet, og dels efterspørgslen ef-
ter boliger - begge centrale segmenter for TK Development.

De nordeuropæiske markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire ho-
vedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD
Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for for-
skellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.

 

 

 

 

 

 

 

Danmark Sverige Finland — Baltikum

Shoppingcentre . . . .
Butikker/ . . . .
Storbutikker

Strøg- .

ejendomme

Kontorer .

Segment-mix . . .
Boliger .

 

TKD Nordeuropa søger konstant at være på forkant med
markedsudviklingen for at afpasse valget af projekter til udlej-
nings- og afsætningsmulighederne.

Afkastgraden og dermed det nettoafkast som investorer kræ-
ver af deres ejendomsinvesteringer, har i de foregående år væ-
ret faldende på alle TKD Nordeuropas markeder hvilket har
ført til højere priser for koncernen i forbindelse med salg af
projekter. Som følge af den internationale kreditkrise vil nogle
investorers afkastkrav øges idet de har øgede finansieringsom-
kostninger og øgede krav til egenkapitalbinding. Der er fort-
sat stor interesse for køb af projekter inden for fast ejendom,
dog har kreditkrisen betydet at investorer har øget fokus på
kvaliteten af projekterne.

Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er generelt
godt hvilket bl.a. er afspejlet i et let stigende lejeniveau hos
retaillejere og en faldende tomgang i lejemål.

Entrepriseomkostningerne har været stigende på alle koncer-
nens markeder, men ledelsen vurderer at den til tider overop-
hedede situation vil normaliseres i løbet af 2008.

Danmark

Den forretningsmæssige aktivitet i Danmark forventes de
næste tre år at udgøre ca. halvdelen af den samlede aktivitet

 

10/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

i TKD Nordeuropa, og der er fokus på alle segmenter med
hovedvægten på burtikssegmentet.

I Danmark giver butikslejemål normalt et nettoafkast i ni-
veauet 4,5 — 6,5 % p.a. mens kontorlejemål typisk giver et
nettoafkast i niveauet 5,0 - 7,0 % p.a. (Kilde: Jones Lang La-
salle - Nordic City Report Spring 2008).

Ledelsen har positive forventninger til især butikssegmenter
hvilket er understøttet af en forventning om lav arbejdsløshed
og god købekraft. Både dagligvare- og retailkæderne i Dan-
mark stræber til stadighed efter at sikre sig markedsandele og
vækst og fokuserer derfor på nye og centrale beliggenheder.
Dette indebærer at butikssegmentet forventes at få gode vil-
kår. Den nye planlov der blev vedtaget i juni 2007, ændrer på
størrelser og beliggenheder for butikker. Koncernen har til-
passet sit markedsmæssige fokus i overensstemmelse hermed
ligesom der er blevet større muligheder for etablering af by-
delscentre i mindre byer.

 

Danmark - etablerer 1989 2006 2007 2008  2009e

 

 

 

BNP (% å/å) 3,9 1,8 1,5 0,9
Privatforbrug (% å/å) 3,8 2,5 2,6 1,5
Arbejdsløshed (%) 3,9 2,7 2,2 2,6

 

Kilde: Nordea, april 2008

Kontormarkedet vurderes optimistisk, og attraktive beliggen-
heder kan tiltrække både lejere og investorer. Attraktive belig-
genheder, typisk havnenære, ejer koncernen i de fleste tilfælde
sammen med samarbejdspartnere. På det grundlag forventer
koncernen at skabe gode projekter de kommende år. Som ek-
sempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i
København og Stuhrs Brygge i Aalborg.

Sverige

Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lighed
med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Væksten i Sve-
rige er relativ høj, og den fortsatte butiksmæssige udbygning
gør at Sverige fortsat er et interessant marked inden for dette
segment. Der vil ligeledes blive fokuseret på udvikling af en-
kelte, større shoppingcenterprojekter. I Sverige giver butiksle-
jemål normalt et nettoafkast i niveauet 4,5 — 6,5 % p.a. (Kilde:
Jones Lang Lasalle - Nordic City Report Spring 2008).

 

 

 

 

Sverige - etableret 1997 2006 2007 2008 2009e
BNP (% å/å) kl 0260 21 15
Privatforbrug (% å/å) 2,5 3,1 2,0 1,6
Arbejdsløshed (%) 7,0 6,1 5,9 6,4

 

Kilde: Nordea, april 2008

Finland

I Finland har koncernen siden etableringen primært beskæf-
tiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes fortsat
fokus på butikssegmentet med storbutikker og enkelte større
shoppingcenterprojekter. I Finland opnås normalt et afkast på
butikslejemål i niveauet 4,5 — 6,5 % p.a. (Kilde: Jones Lang
LaSalle — Nordic City Report, Spring 2008).

Koncernen forbereder udvikling af en række retailprojekter
hvilket understøttes af landets fortsat gode økonomiske nøg-
letal.

 

 

 

 

Finland - etableret 1999 2006 2007 2008 2009e
BNP (% å/å) 4,9 4,4 2,3 1,8
Privatforbrug (% å/å) 4,1 3,7 3,1 2,1
Arbejdsløshed (%) 7,7 6,9 6,2 6,2

 

Kilde: Nordea, april 2008

Baltikum

De tre baltiske lande har de senere år oplevet betydelig vækst,
og medlemskabet af EU forventes at stimulere fortsat vækst
med øget købekraft som følge. Koncernen har udviklet flere
projekter hvor det første shoppingcenterprojekt er gennem-
ført, og der arbejdes aktuelt med flere retailprojekter.

 

 

 

 

Letland - etableret 2001 2006 2007 2008 2009e
BNP (% å/å) 11,9 10,9 5,6 5,1
Privatforbrug (% å/å) 19,8 16,2 7,0 4,0
Arbejdsløshed (%) 7,0 5,8 6,2 6,9

 

Kilde: Nordea, januar 2008

 

 

 

 

Litauen - etableret 2001 2006 2007 2008  2009e
BNP (% å/å) 7,7 9,1 7,4 6,7
Privatforbrug (% å/å) 11,8 12,3 14,0 8,0
Arbejdsløshed (%) 5,6 4,3 4,0 4,5

 

Kilde: Nordea, januar 2008

Markederne i de baltiske lande har ændret sig i forhold til
tidligere. Fra tidligere at være et umodent marked hvor der
blev afsat beløb til imødegåelse af risici, afspejler afkastkravet
i Baltikum at der nu er tale om et modent marked. Derfor er
afkastkravet fra investor faldet i niveauet ét procentpoint. Af-
kastkravet for retailmarkedet udgør p.t. i niveauet 6,0 - 8,0 %
p.a. (Kilde: KOBA — Commercial Property Market 2007).

Koncernen vil fokusere på butikssegmentet i både Letland og
Litauen, men kontor- og boligsegmentet vil ligeledes blive
vurderet.

 

 

Ledelsesberetning |'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 11/121

 

 

 

 

De centraleuropæiske markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet. Herudover undersøger koncernen ak-
tuelt muligheden for udvikling af shoppingcentre og retail-
parker i Bulgarien. Euro Mall Holding arbejder på de enkelte
markeder inden for følgende segmenter:

 

 

 

 

 

 

Polen Tjekkiet Slovakiet
Shoppingcentre . . .
Butikker/storbutikker . . .
Kontorer .
Segment-mix . .
Boliger .

 

Euro Mall Holding har herudover ejerandel i investeringsejen-
domme i Tjekkiet og ejer 1/3 af managementselskabet Euro
Mall Centre Management (EMCM).

Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal
lokale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere
i Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med
investorer - herunder internationale investeringsfonde - der
ønsker at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Afkastkravet på koncernens markeder i Centraleuropa er gen-
nem de seneste år faldet betydeligt hvilket har ført til bed-
re priser for koncernen i forbindelse med salg af projekter.
Markederne hvorpå koncernen opererer i Centraleuropa, har
afkastmæssigt nærmet sig de øvrige europæiske markeder, og
det forventes at afkastkravet vil være nogenlunde stabilt det
kommende år.

De økonomiske nøgletal for koncernens markeder, jf. ne-
denfor, understøtter ledelsens vurdering af mulighederne for
vækst på de enkelte markeder. Den forventede vækst stimule-
rer retailkædernes ekspansionslyst i hele koncernens markeds-
område samtidig med at der i Central- og Østeuropa fortsat
er et udækket behov for kvalitetsbetonede shoppingcentre og
retailparker.

I det følgende beskrives kort ledelsens forventninger til de en-
kelte markeder i Centraleuropa.

Polen

Der er forsat positive forventninger til det polske marked. Hos
både lokale og internationale retailere konstateres fortsat en
betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retailprojekter
og mindre shoppingcentre i Polen. Dette underbygges bl.a.
af en meget tilfredsstillende forhåndsudlejning af koncernens
igangværende projekter. Lejeniveauet inden for butiksseg-
mentet har været let stigende. Fremover forventes projekterne
at ligge i de mindre byer hvor det nu også vurderes muligt at

gennemføre projekter i byer med færre end 100.000 indbyg-
gere,

I Polen sælges shoppingcenterprojekter aktuelt til et nettoaf-
kast i niveauet 5,5 - 7,0 % (Kilde: Jones Lang Lasalles rapport
”Warsaw City Profile”, september 2007) hvilket sammen med
de økonomiske nøgletal og prognoser for Polen underbygger
det gode markedspotentiale.

 

 

 

 

Polen - etablerer 1995 2006 2007 2008  2009e
BNP (% å/å) 6,2 6,5 5,3 5,4
Privatforbrug (% å/å) 5,2 5,9 5,0 4,5
Arbejdsløshed (%) 149 12,8 11,0 10,0

 

Kilde: Nordea, januar 2008

Entrepriseomkostningerne i Polen har i en periode været kraf-
tigt stigende, men det er ledelsens vurdering at niveauet vil
stabiliseres i løbet af 2008.

Udvikling af boliger i Centraleuropa

Koncernens forretningsgrundlag omfatter nu også boligmar-
kedet i Centraleuropa, p.t. Polen hvor ledelsen vurderer mar-
kedsmulighederne som positive.

I Polen er der fortsat mangel på attraktive boliger, og mange
eksisterende boliger opfylder ikke længere polakkernes krav
til boligstandard. Centraleuropa undergår fortsat betydelige
strukturelle ændringer, og Warszawa udvikler sig løbende og
styrker fortsat sin position som Polens kraftcentrum. Disse
forhold er - kombineret med en forholdsvis høj befolknings-
tilvækst i storbyerne og en fortsat faldende arbejdsløshed -
væsentlige elementer i en fortsat betydelig efterspørgsel efter
boliger i de større byer i Polen. Der efterspørges i vid udstræk-
ning ejerboliger ligesom finansieringsmulighederne for bolig-
køberne er væsentligt forbedret.

Udvikling af koncernens første boligprojekt i Centraleuropa
er påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret 2006 og omfatter
knap 300 boligenheder. Projektet ”Tivoli Residential Park”
opføres i etaper, og samtlige enheder forventes færdigopført
og solgt inden udgangen af 2008. Projektet er forløbet meget
tilfredsstillende, og koncernens næste boligprojekt ”Residen-
tial Park, Bielany” omfattende 900-1.000 enheder der opføres
i fire etaper, forventes påbegyndt medio 2008.

På trods af stigende entrepriseomkostninger, jf. ovenfor,
hvor det dog forventes at prisniveauet vil stabiliseres i løbet
af 2008, vurderer ledelsen at boligmarkedet i Polen fortsat er
attraktivt.

Tjekkiet

På det tjekkiske marked er der fortsat stor efterspørgsel efter

 

12/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

lejemål i attraktive retailprojekter. Markedet for retailparker
og shoppingcentre i mindre byer vurderes at være attraktivt.
Euro Mall Holding solgte i sidste regnskabsår sit første re-
tailparkprojekt og har i 2007/08 fortsat udbygningen af dette
segment. Koncernen har flere retailpark- og shoppingcen-
terprojekter i porteføljen, og med fokus på butikssegmentet
arbejdes der til stadighed på at styrke projektporteføljen. Le-
jeniveauet inden for butikssegmentet har været let stigende og
forventes fortsat at stige mens afkastkravet forventes uændret
det kommende år.

I Tjekkiet sælges shoppingcentre og retailparker aktuelt til et
nettoafkast i niveauet 5,5 — 7,5 % (Kilde: Jones Lang Lasalles
rapport ”Prague City Profile”, september 2007) hvilket sam-
men med de økonomiske nøgletal og prognoser for Tjekkiet
underbygger ledelsens forventninger til dette marked.

 

 

 

 

Tjekkiet - etableret 1997 2006 2007 2008  2009e
BNP (% å/å) Gå 610 44 47
Privatforbrug (% å/å) 5,4 5,9 4,4 4,8
Arbejdsløshed (%) 8,1 6,5 5,6 4,9

 

Kilde: Nordea, januar 2008

Slovakiet

Det er ledelsens vurdering at efterspørgslen efter shopping-
centre i Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet
behovet for shoppingcentre allerede er dækket i de fleste større
byer. Ledelsen vurderer at der fremover vil være behov for
retailparker i Slovakiet og vurderer p.t. markedspotentialet
herfor.

Den positive økonomiske udvikling i Slovakiet understøtter
denne vurdering.

 

Slovakiet - etableret 1999 2006 2007 2008  2009e

 

 

 

BNP (% å/å) 8,5 10,4 7,5 6,7
Privatforbrug (% å/å) 5,9 7,1 6,9 6,1
Arbejdsløshed (%) 12,0 10,5 9,7 9,0

 

Kilde: Nordea, januar 2008

Bulgarien

TK Development åbnede i foråret 2007 kontor i Sofia for
at undersøge muligheden for udvikling af shoppingcentre
og retailparker i Bulgarien. Mulige beliggenheder i de større
byer undersøges løbende, og der arbejdes med flere konkrete
projektmuligheder. Bulgarien forventes inden for kort tid at
kunne bidrage til en styrkelse af den samlede projektportefølje

i koncernen.

Af oversigten fremgår økonomiske nøgletal for Bulgarien
hvilket understøtter ledelsens vurdering af mulighederne for

vækst på dette marked.

 

Bulgarien - etableret 2007 2006 2007 2008  2009e

 

 

 

BNP (% å/å) 6,1 5,8 5,7 4,5
Privatforbrug (% å/å) 7,1 6,1 7,7 5,8
Arbejdsløshed (%) 9,1 6,9 7,0 7,0

 

Kilde: ING Directional Economics, februar 2008

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 13/121

 

 

 

'TK DEVELOPMENT, MODERSELSKABET

 

'TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktivi-
teter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt
enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncer-
nen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -6,0 mio.
efter skat.

Værdiregulering af koncernens tyske investerings-
ejendomme

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-
hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra
en ejendom i Liidenscheid, er beliggende i randområdet af
Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31.
januar 2008 DKK 228,3 mio. Værdireguleringen i regnskabs-
året 2007/08 udgør DKK -1,1 mio. Værdireguleringen er ba-
seret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted
cashflow model.

Investeringsejendomme er beskrevet i afsnittet ”Investerings-
ejendomme” på side 28.

Omsætningsaktiver

Projektporteføljen består af bl.a. fire grundarealer i Tyskland
hvoraf det ene grundstykke er solgt efter regnskabsårets af-
slutning.

Herudover består projektporteføljen af udlejningsejendomme
i Rusland samt enkelte andre aktiver. Udlejning af projekterne
er forløber tilfredsstillende.

 

 

14/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

TKD NORDEUROPA

TKD Nordeuropa realiserede et resultat efter skat på DKK 53,7 mio. i 2007/08. I alt afleverede TKD Nord-

europa projekter på 95.000 m?.

 

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %
ejede delkoncern TKD Nordeuropa.

TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektseg-
menterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker),
kontorejendomme og projekter med segmentmix, herunder
multifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et
resultat efter skat på DKK 53,7 mio. mod DKK 104,3 mio.
året før. I regnskabsåret 2006/07 var resultat før skat positivt
påvirket af indtjeningen fra salg af projekt i

ført i tidligere regnskabsår.

Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende
fremdrift i koncernens igangværende projekter samt en til-
fredsstillende tilgang af nye projekter.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 95.000 m?, Af væsentlige
projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:

Spinderiet, Valby, Danmark

Det multifunktionelle shopping- og bydelscenter bestående
af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger åbnede
den 15. november 2007. Projektet ekskl. boliger er solgt til
ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af
2.500 m? lejeboliger og 9.500 m2 ejerboliger er solgt til hen-
holdsvis DVB og en privat investor. Knap 3.000 m? boliger
forventes overdraget til investor i foråret 2008.

Retailpark, Århus Syd, Danmark

Dette projekt omfattende en ca. 5.400 m? retailpark, opføres i
to etaper hvor første etape på ca. 2.500 m? er færdigopført og
i november 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab
og en bruger.

Retailpark, Storegade, Esbjerg, Danmark

Projektet omfatter en rerailpark på ca. 2.500 m? der er fuldt
udlejet og solgt til et ejendomsselskab. Byggeriet er påbegyndt
i foråret 2007 og afleveret til investor i oktober 2007.

Værfishallen, Østre Havn, Aalborg, Danmark
Denne bevaringsværdige værftshal der er på ca. 3.000 m?, er
solgt til en privat investor.

AaB College, Aalborg, Danmark

En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg
Boldspilklub A/S hvor der er udviklet sportscollege med kur-
sus- og konferencecenter samt kollegieværelser, i alt ca. 15.500
m?, Første etape er afleveret i tidligere regnskabsår, og anden
etape er afleveret i november 2007.

Retailpark, Marieberg, Sverige

Retailparkprojektet i Orebro, Sverige på 6.350 m? opføres i to
etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m?, er fuldt udlejet
og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesell-
schaft mbH i oktober 2007.

Retailpark, Botkyrka, Stockholm, Sverige

Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.400 m? som er fuldt
udlejet. Byggeriet er afsluttet, og retailparken er afleveret til en
privat investor i oktober 2007.

Retailpark, Barkarby, Sverige

Grundarealet til brug for den sidste etape af retailparken er i
regnskabsåret overdraget til den tyske investeringsfond Com-
merz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbH.

Vantaanporiti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland

Retailparken udgør fuldt udbygget ca. 25.000 m?. Retailpar-
kens etape I på ca. 13.000 m2 er solgt i tidligere regnskabsår.
Etape II er færdigopført ultimo 2006 og i juli 2007 solgt til en

international investor.

Retailparker, Finland

I Tammisto i Finland har koncernen udviklet og opført en
retailpark på 5.300 m2, Projektet er i marts 2007 overdraget
til en privat investor. Projektet i Lappeenranta omfatter en
retailpark på ca. 3.800 m2, Byggeriet er færdiggjort, og retail-
parken er overdraget til en privat investor i november 2007.
Retailparken i Lohja på ca. 4.900 m? er ligeledes færdigopført
og overdraget til en privat investor i november 2007.

Projektportefølje

I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2007/08 været
en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende pro-
jekter og en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Udvik-
lingspotentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nord-
europa udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen 83.000
m? for solgte projekter og 573.000 m? for øvrige projekter, i
alt således 656.000 m? for den samlede projektportefølje. Pr.
31. januar 2007 udgjorde det samlede udviklingspotentiale
591.000 m?.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 15/121

 

 

 

Udvalgte, afleverede projekter i TKD Nordeuropa i 2007/08

SES NE mende
Sl SEE SE ne ES

Spinderiet, Valby, Danmark

 

Retailpark, Botkyrka, Stockholm, Sverige

   

 

 

Vantaanportti Retail Park, Etape II, Helsinki, Finland

 

16/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-

porteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af ne-

denstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede

bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2008 i

TKD Nordeuropa. Målt i forhold til bogført værdi har de fem
største projekter i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på

DKK 482,1 mio. pr. 31. januar 2008.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. TKD's Byggestart/ . .

Projektnavn By Segment Areal (m?) ejerandel Forventer Åbning/Forventet åbning
yggestart

Danmark
Premier Outlets Center Ringsted Detail 13.200 50% Efterår 2006 Marts 2008
Østre Teglgade København Bo al 24.000 1 100% 2008 Løbende
Amerika Plads, p-kælder København P-kælder 32.000 50% 2004 Løbende
Spinderiet, restbygning Valby Bolig 3.000 100% Primo 2005 Forår 2008
Ejby Industrivej København Kontor 15.400 100% Ultimo 2008 Ultimo 2009
Vandtårnsvej København Kontor 21.000 50% - Forår 2008
Hadsundvej Aalborg Mix 18.150 100% Løbende Løbende
Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg Mix 80.000 n 50% Løbende Løbende
Amerika Plads, felt C København Mix 11.000 50% 2008 Ultimo 2010/primo 2011
Amerika Plads, felt A København Kontor 13.500 50% 2008 Ultimo 2010/primo 2011
Århus Syd, etape II Århus Detail 2.900 100% Medio 2009 Primo 2010
Shoppingcenter, Frederikssund Frederikssund Detail/Bolig 30.800 100% Forår 2008 Ultimo 2009
Neptunvej Randers Mix 5.000 100% Ultimo 2008 Ultimo 2009
Retailpark, Tagtækkervej Odense Detail 6.800 100% Medio 2007 Medio 2008
Retailpark, Anelystparken, etape IV Århus Detail 2.800 100% Primo 2008 Medio 2008
Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail 4.200 100% Efterår 2008 Medio 2009
Retailpark, Brønderslev Brønderslev Detail 5.000 100% Efterår 2008 Medio 2009
Kontorprojekt, Vejle Vejle Kontor 30.000 100% Medio 2009 Medio 2010
Sverige
Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100% Medio 2006 Forår 2009
Bazaar, Gøteborg Gøteborg Mix 45.000 100% Primo 2011 2013
Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 15.000 100% Ultimo 2010 Ultimo 2011
Retailpark, Barkarby, etape IV Barkarby Detail 5.600 100% Ultimo 2007 Efterår 2008
Retailpark, Marieberg, etape II Orebro Detail 4.000 100% Medio 2008 Efterår 2008
Rerailpark, Såderhamn Såderhamn — Detail 6.800 100% Medio 2008 —— FraPe 2: Mrcar 2000.
Retailpark, Nykåping Nykåping Detail 5.000 100% Efterår 2007 Medio/Efterår 2008
Retailpark, Kofoten, Kristianstad Kristianstad Detail 5.800 100% Forår 2008 Ultimo 2008
Retailpark, Enebyången, Danderyd — Danderyd Detail 12.500 100%  Efrerår 2008 Efterår 2009
Finland
Pirkkala Retail Park, etape 11 Tammerfors Detail 5.300 100 % Ultimo 2008 Ultimo 2009
Retailpark, Seinåjoki Seinåjoki Detail 6.750 100% Medio 2007 Efterår 2008
Shoppingcenter, Hyvinkåå Hyvinkåå Mix 25.200 100% Ultimo 2008 2010
Baltikum
Ukmerges Street (tidl. Rubicon) Vilnius Detail 18.500 100 % Forår 2008 Januar 2009
Milgravja Street Riga Bolig/Detail 20.000 50% - Efrerår 2008
Ulmana Retail Park Riga Detail 12,400 100% Forår 2008 Januar 2009
Maskavas Retail Park Riga Detail 8.000 100% Ultimo 2008 Ultimo 2009
TKD Nordeuropa totalt areal ca. 555.000

 

1) | TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 17/121

 

 

 

Projekter

Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor
der planlægges opførelse af et shoppingcenter. Projektet om-
farter 30.800 m? hvoraf ca. 4.500 m? udlejes til dagligvareope-
ratører, 21.300 m? udlejes til specialbutikker og restauranter,
ca. 3.000 m? opføres til kontorer og ca. 2.000 m? boliger. Ud-
lejningsgraden udgør 51 %, og ankerlejerne er bl.a. Kvickly,
Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik og Skoringen. Lokalpla-
nen for området er vedtaget i december 2007. Byggeriet for-
ventes påbegyndt i foråret 2008 med åbning af centret ultimo
2009. I tilknytning til centret etableres et parkeringshus med
ca. 800 parkeringspladser.

Århus Syd, Etape II, Danmark

I Århus udvikler koncernen et projekt på ca. 5.400 m? butik-
ker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500
m? er færdigopført og i november 2007 afleveret til investo-
rerne: et ejendomsselskab og en bruger. Anden etape er solgt
til et ejendomsselskab baseret på forward funding. Byggeriet
igangsættes når udlejning og myndighedsforhold er på plads.

Spinderiet, Valby — restbygning, Danmark

Dette multifunktionelle shopping- og bydelscenter på 40.000
m? bestående af ca. 17.000 m? butikker og restauranter, ca.
4.500 m2 kontorer, ca. 6.500 m? leisure, 12.000 m? boliger og
ca. 550 p-pladser åbnede den 15. november 2007. Projektet
ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet Dades.
Boligdelen bestående af 2.500 m? lejeboliger og 9.500 m?
ejerboliger, er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor.
Knap 3.000 m? af boligerne forventes afleveret i foråret
2008.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-
ler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000
m2 hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til
udvikling af nye projekter. TK Development har i regnskabs-
året 2007/08 solgt en bevaringsværdig værftshal til en privat
investor. Herudover arbejdes med en ændring af lokalplanen

Projektportefølje, TKD Nordeuropa i m?

 

1.000 m?,
800
700
600
500
400
300
200
100

0

    
   

31.01.05 31.01.06 31.01.07 31.01.08
% Solgte projekter Øvrig projektportefølje

 

således at ca. 10.400 m? konverteres fra kontorer til boliger.
Planarbejdet forventes afsluttet medio 2008.

Amerika Plads, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes
ligeligt af Arealudviklingsselskabet I/S og TKD Nordeuropa,
ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parke-
ringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks
indeholdende ca. 13.500 m? kontorer, og på felt C planlæg-
ges opført et bygningskompleks indeholdende ca. 11.000 m?
erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og
der pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parke-
ringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og
drives af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parke-
ringsanlæg forventes dette solgt.

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

Projektet (tidligere Ringsted Factory Outlet) er udvikler i et
50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har er-
faring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter et
factory outlet center og tilhørende restaurtionsfaciliteter, i alt
13.200 m? samt ca. 1.000 p-pladser. Der er tale om det første
betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede
den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 47 %.
Der forhandles med flere potentielle, internationale lejere. Ef-
ter indkøring og modning forventes centret solgt.

Hadsundvej, Aalborg, Danmark

Projektarealet udgør 24.800 m? hvoraf 4.150 m? i regnskabs-
året 2007/08 er solgt til AaB. Der er i 2007/08 indgået aftale
med en privat investor om dennes køb af en boligbyggeret på
ca. 14.000 m2 hvor der vil ske løbende overdragelse af arealer-
ne. Handlen er betinget af at der opnås tilladelse til opførelse
af det planlagte boligbyggeri. Den væsentligste del af det re-
sterende areal er efter regnskabsårets udløb solgt og overdraget
til Region Nordjylland.

Østre Teglgade, København, Danmark

Der er tale om et 24.000 m? projektareal med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et
bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt

Projektportefølje, brutto, TKD Nordeuropa

 

DKK mio.
2000

1500

1000

500

   

0 31.01.05 31.01.06 31.01.07 31.01.08

ze Solgte projekter, brutto =… Øvrig projektportefølje mm Forward funding

 

 

18/121  TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

med udlejning og/eller salg.

Retailpark, Anelystparken, etape IV; Århus, Danmark

Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m2? hvor knap 70
% p.t. er udlejet. Byggeriet er påbegyndt og forventes færdigt
medio 2008.

Kontorprojekt, Vejle, Danmark

I Vejle har TKD Nordeuropa opnået option på et areal til brug
for opførelse af et kontorhus på ca. 30.000 m?, Lokalplanen
for området forventes vedtaget ultimo 2008. Der er mulig-
hed for etapeopdeling af projektet der forventes færdigopført
medio 2010.

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2006/07 solgt det
multifunktionelle center, Entré i Malmø til CGI — Com-
merz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH. Salgsprisen
er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen
er baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt me-
dio 2006, og udlejningsgraden udgør ca. 65 %. Ankerlejerne
er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemkåp, Intersport, SF
Bio (Svensk Film) og Sats. Centret forventes at åbne i for-
året 2009. Centret udvikles som et multifunktionelt projekt
på 39.500 m” hvoraf 25.800 m? er butikker, 10.700 m? er
restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m? er kontorer,
og 2.700 m? er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-
kælder med 900 pladser.

Bazaar, Gøteborg, Sverige

TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler
JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om ud-
vikling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gøteborg.
Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m? fordelt med
30.000 m” shoppingcenter, 15.000 m? service/erhverv samt
30.000 m? boliger. TK Development skal stå for de 45.000
m? shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de re-
sterende 30.000 m? boliger. Det endelige køb af arealet til
projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan
hvilket forventes i løbet af efteråret 2009.

Retailpark, Marieberg, Sverige

Retailparkprojektet i Orebro, Sverige på 6.350 m? opføres i to
etaper. Første etape der omfatter ca. 2.350 m2, er fuldt udlejet
og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesell-
schaft mbH i oktober 2007. Udlejning af anden etape på de
resterende 4.000 m? pågår, og projektet forventes afleveret i
efteråret 2008. Investor har option på køb af anden etape.

Retailpark, Søderhamn, Sverige

På koncernens areal i Såderhamn i Sverige udvikles en retail-
park på 6.800 m?, Projektet opføres i to etaper hvor første
etape udgør 3.300 m>, Udlejningen pågår, og der er under-
skrevet lejeaftale for en del af arealet. Åbning af første etape

forventes i efteråret 2009 og anden etape medio 2010. Der er
indgået letter of intent med en privat investor.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige

Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på
23.050 m? fordelt på syv butikker. Første etape på 4.000 m2?
der er udlejet til Jula og Fårgtema, er færdigopført og afleveret
til investor i juli 2006. Anden og tredje etape omfattende i
alt 13.450 m? der har Intersport, Asko, Mio og Pay C som
lejere, er afleveret til investor i efteråret 2006. Fjerde og
sidste etape er efter tilladelse fra myndighederne udvidet til
5.600 m?, og der er indgået lejeaftale med elektronikkæden
Media Markt. Byggetilladelse til sidste etape er opnået i
oktober 2007, og byggeriet er påbegyndt. Aflevering af
sidste etape forventes i efteråret 2008. Det samlede projekt
er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz
Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af forward funding.

Retailpark, Nykåping, Sverige

Projektet på i alt 5.000 m? omfatter tre lejemål hvoraf to er
udlejet. Der er opnået byggetilladelse til projektet, og byggeri-
et er påbegyndt ultimo 2007. Åbning af retailparken forventes
henholdsvis medio 2008 og efteråret 2008. Projektet er efter
regnskabsårets udløb delvist solgt til en privat investor,

Kofoten, Kristianstad, Sverige

TKD Nordeuropa har erhvervet en ejendom i Kristianstad
hvor der planlægges en om- og tilbygning således at der etab-
leres en retailpark på ca. 5.800 m?. Byggeriet forventes igang-
sat i foråret 2008 med afslutning ultimo 2008.

Retailpark, Enebyången, Danderyd, Sverige

TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde ble-
vet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd
Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at
omfatte ca, 12.500 m? retailpark, og der er indgået lejeaftale
med en dagligvareoperatør på 4.300 m2, Byggestart forventes
i efteråret 2008 med åbning i efteråret 2009.

Retailpark, Seinåjoki, Finland

I den finske by Seinåjoki har TKD Nordeuropa erhvervet et
areal med henblik på etablering af en 6.750 m? rerailpark. Byg-
geriet er igangsat i august 2007 med forventet færdiggørelse i
efteråret 2008. Aktuel udlejningsgrad udgør 71 %. Projektet
er solgt til en privat investor baseret på forward funding.

Shoppingcenter, Hyvinkåå, Finland

TKD Nordeuropa har opnået ret til at erhverve et areal i Hy-
vinkåå i Finland med henblik på opførelse af et ca. 18.500
m? kombineret shoppingcenter, hotel, kontor- og lægehus.
Herudover omfatter projektet ca. 6.700 m? boliger. Lokalpla-
nen forventes vedtaget i løbet af 2008 således at byggeriet kan
igangsættes i efteråret 2008 med åbning i løbet af 2010.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 19/121

 

 

Retailpark, Ukmerges Street (tidl. Rubicon), Vilnius, Litauen

I Vilnius har TKD Nordeuropa erhvervet et areal med henblik
på opførelse af en retailpark på i alt 18.500 m”, Der er opnået
tilladelse til projektet, og byggeriet forventes påbegyndt i for-
året 2008 med åbning i januar 2009. Udlejningen er påbe-
gyndrt, og de første forhåndsaftaler med lejere er indgået. Der
pågår forhandlinger med investorer til projektet.

Milgravja Street, Riga, Letland

I Riga i Letland arbejdes med salg af koncernens projekt Mil-
gravja Street der omfatter ca. 20.000 m? boligbyggeretter. Der
er opnået enighed med køber, og handlen forventes gennem-
ført i løbet af efteråret 2008.

Ulmana Retail Park, Riga, Letland

I Riga har TKD Nordeuropa erhvervet et areal hvor der plan-
lægges opført en retailpark på 12.400 m?. Udlejningen er
påbegyndt, og der er indgået forhåndsaftaler med lejere for
størstedelen af arealet. Byggestart forventes i foråret 2008 med
åbning i januar 2009. Der pågår forhandlinger med investorer
til projektet.

Maskavas Retail Park, Riga, Letland

TKD Nordeuropa har opnået option på et areal i den sydlige
del af Riga med henblik på udvikling af en retailpark på ca.
8.000 m?, Byggestart forventes ultimo 2008 når myndigheds-
forholdene er på plads, med færdiggørelse ultimo 2009.

 

 

20/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

 

Udvalgte, igangværende projekter i TKD Nordeuropa

 

 

 

   

FR å

Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark Shoppingcenter, Hyvinkåå, Finland

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 21/121

 

 

 

 

EURO MALL HOLDING

Euro Mall Holding realiserede et resultat efter skat på DKK 224,2 mio. i 2007/08. I alt afleverede Euro Mall

Holding projekter på 100.000 m2.

 

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært
gennem Euro Mall Holding som er 90 % ejet af TK Develop-
ment mens 10 % ejes af IØ Fonden.

Euro Mall Holding opererer primært inden for projektseg-
menterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter
med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter samt
i Polen tillige inden for boligsegmenter.

Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året
før og har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resultat efter
skat på DKK 224,2 mio. mod DKK 243,9 mio. året før.

Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende
fremdrift i koncernens igangværende projekter.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 100.000 m2. Af væsentlige
projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:

Galeria Biala, Bialystok, Polen

Dette shoppingcenter på ca. 46.000 m? der er udvikler i
samarbejde med og solgt til Meinl European Land Ltd., in-
deholder et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisure-
faciliteter, Shoppingcentret er fuldt udlejet og åbnede den 5.
december 2007.

Targéwek Retail Park, Warszawa, Polen

Projektet omfatter en 24.400 m? retailpark beliggende ved
shoppingcentret Targéwek. Projektet består af 11 butiksenhe-
der der er åbnet løbende i takt med færdiggørelsen, og den
samlede retailpark er overdraget til Credit Suisse Asset Ma-
nagement Immobilien Kapitalanlagegesellschaft i november
2007.

Udvidelse af Plejada Shopping Centre, Søosnowiec, Polen

Euro Mall Holding har for St. Martins Property Corporation
Ltd. forestået udvikling og opførelse af en 3.600 m? udvidelse
af centret. Udvidelsen af centret åbnede den 28. november
2007.

Grundsalg, Reduta, Warszawa, Polen
Grunden der omfatter 9.800 m? byggeret, er i regnskabsåret
solgt til en udenlandsk investor.

Retail Park Ostrava, Tjekkiet

Denne retailpark på 10.300 m? er opført på Euro Mall Hol-
dings grund ved Shopping Centre Futurum i Ostrava. Retail-
parken åbnede den 26. september 2007 og er overdraget til
GE Real Estate Central Europe.

Udvidelsen af Shopping Centre Futurum, Ostrava, Tjekkiet
Euro Mall Holding har for GE Capital/Heitman forestået
udvikling og opførelse af en 3.000 m? udvidelse af centret.
Udvidelsen åbnede den 22. november 2007.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

Arealerne til projektet (tidligere Prague Outlet Center) er er-
hvervet i tidligere år. Byggeriet af første etape af factory outlet
centret er afsluttet i efteråret 2007, og centret åbnede den 15.
november 2007. Udlejningsgraden udgør aktuelt knap 75 %,
og den resterende udlejning forløber planmæssigt. Ledelsen
har vurderet at risiciene i projektet er væsentligt reduceret i
forhold til tidligere år. Med baggrund heri er der i første halvår
2007/08 foretaget en delvis tilbageførsel af den i tidligere år
foretagne nedskrivning af projektet.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejen-
domme

Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består
af koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjek-
kiet, beliggende i henholdsvis Hradec Krålové, Ostrava og
Olomouc. Den samlede værdi af koncernens centraleuropæi-
ske investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK
356,3 mio.

Der blev i sidste regnskabsår indgået aftale med GE Capital/
Heitman om en 3.000 mZ udvidelse af Shopping Centre Fu-
turum i Ostrava. Euro Mall Holding har forestået udvikling
og gennemførelse af projektet der åbnede den 22. november
2007. Ejendommen er overført fra ”materielle anlægsaktiver
under opførelse” til ”investeringsejendomme” og indgår nu
som en del af Shopping Centre Futurum, Ostrava.

Investeringsejendommene er værdiansat på basis af en afkast-
grad på 7 %. Årets værdiregulering udgør DKK 45,6 mio. og
vedrører forbedrede lejeindtægter, særligt i Shopping Centre
Hanå i Olomouc hvor der i året er sket genforhandling af stør-
stedelen af lejekontrakterne hvilket har medført en stigning på
mere end 5 % af den samlede lejeindtægt i centret.

 

22/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

Udvalgte, afleverede projekter i Euro Mall Holding i 2007/08

 

Galeria Biala, Bialystok, Polen

 

 

  

Targéwek Retail Park, Warszawa, Polen Retail Park Ostrava, Tjekkiet

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 23/121

 

 

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. ja-
nuar 2008 542.000 m? fordelt med 181.000 m2? vedrørende
solgte projekter og 361.000 m? vedrørende øvrige projekter.
Udviklingen i projektporteføljen er forløbet planmæssigt, dels
ved at der er afsluttet og afleveret en række projekter, dels ved
at der har været en tilfredsstillende fremdrift i de øvrige pro-
jekter. Pr. 31. januar 2007 udgjorde udviklingspotentialet i
porteføljen 554.000 m?,

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-
porteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2008 i
Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de
fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på
ialt DKK 839,1 mio. pr. 31. januar 2008.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. TKD's Byggestart? .

Projektnavn By Segment Areal (m?) ejerandel Forventet Åbning/Forventet åbning
yggestart
Polen
Multifunktionelt center Srocznia, Young City Gdansk Mix 94.000 45% Medio 2008 Ultimo 2010
Residential Park, Bielany Warszawa Boliger/Service 60.000 100% Efterår 2008 2010 - 2012
Tivoli Residential Park, Targéwek Warszawa Boliger/Service 26.400 100% Forår 2007 Ultimo 2008
Poznan Warta Poznan Detail/Boliger 50.000 100% - Ultimo 2008
Shoppingcenter, Tarnéw Tarnéw Detail 14.300 100% Medio 2008 Forår 2009
Shoppingcenter, Nowy Sacz Nowy Sacz — Detail 14.800 100% Medio 2008 Forår 2009
Shoppingcenter, Jastrzebie Jastrzebie Detail 43.300 1) - FEfrerår 2008 Primo 2010
Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100% 2008 Løbende
Tjekkiet
Prague Airport Ruzyne II Prag Mix 20.000 100% 2010 2011
Fashion Arena Outlet Center Prag Detail 25.000 75% Forår 2007 Eube I: November i 07.
Sterboholy Retail Park Prag Detail 7.000 100% 2010 2011
Liberec Retail Park Liberec Detail 17.100 100% Efterår 2007 Erape I: Efterår 2008.
Etape 2: Efterår 2009.

Kolin Shopping Centre Kolin Detail 10.000 100% Efterår 2007 Efterår 2008
Most Retail Park Most Detail 8.400 100% Medio 2008 Forår 2009
Euro Mall Holding totalt areal ca. 420.000

 

1) Baseret på honorarindtægter.

 

 

24/121  TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

Projekter

Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen

Projektet omfatter ca. 94.000 m? multifunktionelt center
i Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Meinl
European Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og
leisurefaciliteter på ca. 57.000 m2, et kontortårn på ca. 15.000
m? samt to boligtårne på i alt ca. 22.000 m?. Arealet til brug
for projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen
der ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl
European Land Ltd. har påtaget sig den samlede finansiering
af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-,
restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt
til private brugere. Der pågår drøftelser med adskillige lejere
der alle signalerer stor interesse for at etablere sig i centret.
TK Development vil i udviklingsperioden generere indtjening
via honorarbetalinger samt en overskudsandel baseret på den
opnåede lejeindtægt ved centrets åbning. Der er ansøgt om
byggetilladelse til projektet, og byggestart forventes medio
2008 med forventet åbning ultimo 2010. Projektet udgør

første fase af en større udviklingsplan for hele området.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i Warszawa med mu-
lighed for opførelse af boligbyggeri bestående af 900-1.000
enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggetilla-
delse til projektet forventes udstedt medio 2008. Byggeriet af
første etape forventes igangsat i efteråret 2008 med aflevering
primo 2010. De øvrige etaper forventes afleveret løbende frem
til 2012. Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til pri-
vate brugere.

Tivoli Residential Park, Targdwek, Warszawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targowek-området,
Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen.
Fuldt udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå
af 280 boligenheder samt ca. 7.800 m? serviceerhverv.
Boligenhederne sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første
etape på ca. 140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007

Projektportefølje, Euro Mall Holding i m?

 

1.000 m?,
600

500
400
300
200

100

 

31.01.05 31.01.06 31.01.07 31.01.08

0

vt Solgte projekter : Øvrig projektportefølje

 

og forventes afsluttet i efteråret 2008. 98 % af enhederne i
projektets første etape er solgt. Anden etape forventes ligeledes
at bestå af ca. 140 enheder. Der er aktuelt indgået salgsaftaler
på 55 % af enhederne i anden etape. Byggeriet af anden etape
forventes ligeledes afsluttet i efteråret 2008. Bygningerne til
serviceerhverv påregnes færdigopført medio 2009.

Shoppingcenter, Tarndw, Polen

I den polske by Tarnow har Euro Mall Holding erhvervet et
areal til brug for opførelse af ca. 14.300 m? shoppingcenter
hvoraf ca. 2.500 m? udgør supermarked og ca. 11.800 m2?
udgør specialbutikker. Byggetilladelse til projektet foreligger,
og åbning af centret forventes medio 2009. Aktuel udlejnings-
grad udgør 86 %, og der pågår forhandlinger med investorer
til projektet.

Shoppingcenter, Nowy Sqgcz, Polen

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy
Sacz med henblik på opførelse af et shoppingcenter bestående
af ca. 5.000 m? hypermarked og ca. 9.800 m? specialbutikker.
Aktuel udlejningsgrad udgør 95 %. Der er opnået byggetil-
ladelse til projektet. Åbning af centret forventes medio 2009.
Der pågår forhandlinger med investorer til projektet.

Shoppingcenter, Jastræbie, Polen

Projektet der omfatter ca. 43.300 m? shoppingcenter, gen-
nemføres af Meinl European Land Ltd. med Euro Mall Hol-
ding som projektudvikler. Euro Mall Holding har således ind-
gået udviklings- og honoraraftale med Meinl omkring Euro
Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og
byggestyring af projektet. Byggestart forventes i efteråret 2008
med åbning af centret primo 2010.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i
Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, for-
ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på
ca. 25.800 m”. Projektet opføres etapevis i takt med udlej-
ningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsættes

Projektportefølje, brutto, Euro Mall Holding

 

DKK mio.
1500

1000

500

 

0

31.01.05 31.01.06 31.01.07 31.01.08

ma Solgte projekter, brutto —…: Øvrig projektportefølje mm Forward funding

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 25/121

 

 

 

i takt med udlejning.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke i Prag
udvikles et 25.000 m? factory outlet center. Første etape på
ca. 18.000 m2 åbnede den 15. november 2007. Den aktu-
elle udlejningsgrad vedrørende første etape udgør knap 75 %.
Der pågår forhandlinger med flere potentielle, internationale
lejere til de resterende lejemål. Projektet er udviklet i joint
venture med en international samarbejdspartner med kompe-
tence inden for factory outlets, og denne samarbejdspartner
erhvervede i regnskabsåret 2006/07 25 % af projektet. Efter
indkøring og modning forventes centret solgt.

Liberec Retail Park, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 17.100 m? retailpark der opføres i eta-
per. Første etape udgør ca. 11.400 m? og vil bestå af 13 en-
heder. Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået bindende
lejeaftaler på 70 % af arealet i første etape. Byggeriet er påbe-
gyndt i oktober 2007 med åbning i efteråret 2008. Åbning af
anden etape forventes i efteråret 2009. Projektet er solgt til
GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Kolin Shopping Centre, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 10.000 m? shoppingcenter. Der er op-
nået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er påbegyndt i
oktober 2007. Centret forventes at åbne i efteråret 2008. Ak-
tuel udlejningsgrad udgør 77 %. Projektet er solgt til GE Real
Estate Central Europe baseret på forward funding.

Most Retail Park, Tjekkiet

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by
Most med henblik på etablering af en retailpark på ca. 8.400
m?, Detailplan til projektet foreligger, udlejningen er påbe-
gyndt, og byggetilladelse forventes i foråret 2008. Projektet
forventes færdigopført i foråret 2009.

 

 

26/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

Udvalgte, igangværende projekter i Euro Mall Holding

 

Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen

 

Kolin Shopping Centre, Tjekkiet

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 27/121

 

 

INVESTERINGSEJENDOMME

Udlejningssituationen på koncernens investeringsejendomme har i 2007/08 været tilfredsstillende. Inves-
teringsejendommenes værdi udgør pr. 31. januar 2008 DKK 584,6 mio.

 

Koncernens investeringsejendomme

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projektnavn By Segment Arcal" (m?) Ejerandel Åbning
Centraleuropa (Tjekkiet)
Futurum Ostrava Ostrava Detail 26.600 20 % Maj 2000
Futurum Hradec Krålové Hradec Krålové Detail 18.300 20% Nov. 2000
Hanå Shopping Centre Olomouc Detail 10,100 20% Sept. 2002
Centraleuropa i alt 55.000
Tyskland Liidenscheid / Berlin Boliger / mix 26.000 100 % 1994-1998
Invi ingsejend i alt 81.000
+ inkl. fællesarealer
Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen un- Udvikling i udlejningsgrader 2005 2006 2007
der materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi og Shopping Centre Futurum, Ostrava 7100 100
udgør pr. 31. januar 2008 DKK 584,6 mio. Multifunctional Centre Futurum, lo 100 100
Hradec Krålové
Centraleuropa Shopping Centre Hanå, Olomouc 100 100 100
Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar Tyskland

2008 bogført til DKK 356,3 mio. baseret på en afkastgrad på
7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model over
en 5-årig periode.

Der blev i sidste regnskabsår indgået aftale med GE Capital/
Heitman om en 3.000 m? udvidelse af Shopping Centre Fu-
turum i Ostrava. Euro Mall Holding har forestået udvikling
og gennemførelse af projektet der åbnede den 22. november
2007. Ejendommen er overført fra ”materielle anlægsaktiver
under opførelse” til ”investeringsejendomme” og indgår i
ovenstående tabel som en del af Shopping Centre Futurum,
Ostrava.

Investeringsejendommene ejes i et joint venture med GE Ca-
pital/Heitman hvor koncernen har adgang til en performan-
ce-bestemt andel af værdireguleringerne på ejendommene.
Denne andel er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. januar
2008.

Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende ud-
lejningssituation, og som det fremgår af efterfølgende skema,
er centrene fuldt udlejede.

Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvoraf
en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er belig-
gende i Liidenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire reste-
rende ejendomme er boligudlejningsejendomme i randområ-

det af Berlin.

Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende ud-
lejningssituation, og ejendommene er stort set fuldt udlejede.

Ejendommene er pr. 31. januar 2008 bogført til DKK 228,3
mio. baseret på en afkastgrad på 6,0 % p.a. beregnet ud fra en
discounted cashflow model over en 10-årig periode. Cashflow
modellens forudsætninger medfører at dette svarer til et star-
tafkast på 4,9 %.

 

 

28/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

REGNSKABSBERETNING 2007/08

Resultat efter skat og minoritetsandele udgør DKK 249,5 mio. Forrentning af egenkapitalen er realiseret med

19,2 %, og soliditeten udgør 37,7 %.

 

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Resultatopgørelsen
Omsætning

Omsætningen er for regnskabsåret 2007/08 realiseret med
DKK 2.586,8 mio. mod DKK 2.719,1 mio. i regnskabsåret
2006/07.

Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig
med 64,1 % i Nordeuropa og 35,9 % i Centraleuropa. Om-
sætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med
56,2 % i butikssegmentet, 43,5 % i projekter med segment-
mix og 0,3 % i boligsegmentet.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør for 2007/08 DKK 553,8 mio. mod
DKK 623,9 mio. året før. Bruttoresultatmargin udgør 21,4 %
hvilket vurderes tilfredsstillende.

Ud over indtjening fra drift og salg af koncernens projekter
er bruttoresultatet, jf. omtale foran, påvirket af revurdering
af risikoen i koncernens projekt Fashion Arena Outlet Center
(Prague Outlet Center) i Prag, Tjekkiet hvorved der i første
halvår af regnskabsåret er tilbageført DKK 85,0 mio. af en i
tidligere år foretaget nedskrivning. I bruttoresultatet indgår
endvidere en netto positiv værdiregulering af koncernens in-
vesteringsejendomme på DKK 44,5 mio. Værdireguleringen
for regnskabsåret 2006/07 udgjorde DKK 111,0 mio.

Nettoomsætning og bruttoresultat

 

DKK mio.
3000

2000

1000

0 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

za Nettoomsætning mm Bruttoresultat

 

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-
gør for 2007/08 DKK 158,4 mio. hvilket i forhold til året før
er en stigning på 5,7 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 110,6 mio. i regnskabs-
året 2007/08 og er dermed forøget med 8,2 % i forhold til
året før. Antallet af medarbejdere i koncernen er i regnskabs-
året steget fra 143 pr. 31. januar 2007 til 161 pr. 31. januar
2008. Stigningen kan primært henføres til en styrkelse af kon-
cernens projektudviklingsområde.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 47,8 mio. mod
DKK 47,7 mio. året før.

Finansiering

I regnskabsåret 2007/08 er der realiseret en nettofinansie-
ringsudgift på DKK 41,7 mio. hvilket i forhold til året før er
en reduktion på 67,0 %. Reduktionen skyldes dels at der ul-
timo 2006 blev indfriet to højtforrentede obligationslån, dels
at koncernens netto rentebærende gæld som følge af salg af en
række færdigopførte projekter er væsentligt nedbragt.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat udgør DKK 73,5 mio. svarende til en
skatteprocent på 21,3 %. Beløbet er en kombination af bereg-
net skat af årets resultat hvor en del af indtjeningen realiseres
som skattefri aktieavancer, en negativ regulering af skatteakti-
vet i den danske del af koncernen som følge af nedsættelse af
skatteprocenten i Danmark fra 28 % til 25 %, og en fornyet
vurdering af det samlede skatteaktiv.

Bruttoresultat og bruttoresultatmargin

 

DKK mio. %
800 40
600 30
400 20
200 10

0 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 0

wd Bruttoresultat æm Bruttoresultatmargin

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 29/121

 

Resultat efter skat

Koncernens resultat efter skat udgør DKK 271,9 mio., og ak-
tionærernes andel af resultatet efter skat udgør DKK 249,5
mio.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2008 andrager
DKK 4.070,9 mio. hvilket i forhold til 31, januar 2007 er en
stigning på DKK 385,1 mio. svarende til 10,4 %.

Goodwill

Goodwill andrager pr. 31. januar 2008 DKK 31,3 mio. ogeri
regnskabsåret øget med DKK 2,2 mio. hidrørende fra koncer-
nens køb af halvdelen af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall
Holding A/S. Der er gennemført værdiforringelsestest af den
regnskabsmæssige værdi af goodwill som ikke har givet anled-
ning til at foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-
der sted ud fra en discounted cashflow model hvor de frem-
tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud
fra en given afkastgrad.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme
er pr. 31. januar 2008 fortsat foretaget på basis af en afkastgrad
på 6 %. Værdireguleringen af disse investeringsejendomme i
regnskabsåret 2007/08 udgør DKK -1,1 mio. Værdiansættel-
sen af koncernens centraleuropæiske investeringsejendomme
er fortsat baseret på en afkastgrad på 7 %, og årets værdiregu-
lering udgør DKK 45,6 mio.

Der er i regnskabsåret 2007/08 overført DKK 6,8 mio. fra
”investeringsejendomme under opførelse” til ”investerings-
ejendomme” idet udvidelsen af Shopping Centre Futurum i
Ostrava, Tjekkiet er færdigopført og taget i drift i efteråret
2007.

Resultat efter skat og minoritetsandele og resultat pr. aktie

 

DKK mio.
300 20
15
200
10
100
5
0 Q

2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

sæ Resultat efter skat og minoritetsandele mø Resultat pr. aktie

 

Pr. 31. januar 2008 udgør den samlede værdi af koncernens
investeringsejendomme DKK 584,6 mio. hvor DKK 356,3
mio. vedrører koncernens centraleuropæiske investeringsejen-
domme i Euro Mall Holding, og DKK 228,3 mio. vedrører de
tyske investeringsejendomme.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2008
DKK 266,0 mio. hvilket er et fald på godt 8,6 % i forhold
til 31. januar 2007. På baggrund af foreliggende budgetter
og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode har ledelsen
foretaget en konkret vurdering af værdiansættelsen af det ud-
skudte skatteaktiv. Denne vurdering har medført en akkumu-
leret nedskrivning af skatteaktivet med DKK 47,5 mio.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31. januar
2007 forøget med DKK 507,2 mio. og udgør pr. 31. januar
2008 DKK 1.998,3 mio. Stigningen er en kombination af
flere forhold hvor de væsentligste er følgende:

. Der er købt arealer til brug for planlagte projekter.

+  Derer tilbageført DKK 85,0 mio. af en i tidligere år fore-
taget nedskrivning på et projekt i Tjekkiet.

+ Der har pågået og pågår byggeri af projekter der indgår
i joint venture-samarbejder hvorpå der ikke er indgået

aftaler om forward funding.

De samlede forudbertalinger baseret på forward funding-afta-
ler udgør pr. 31. januar 2008 DKK 832,0 mio. mod DKK
590,4 mio. pr. 31. januar 2007. Stigningen er udtryk for
oparbejdelse af forward funding på igangværende projekter.
Koncernen søger i videst muligt omfang at anvende forward
funding i aftalegrundlaget i forbindelse med salg af projekter.
Anvendelsen af forward funding forløber planmæssigt og føl-
ger koncernens strategi inden for dette område. Pr. 31. januar
2008 udgør forward funding mere end 90 % af den bogførte
værdi af solgte projekter, brutto.

 

Balance og soliditet
DKK mio. %
6000 50
5000 40
4000
30
3000
20
2000
1000 10
0 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 9

mt Samlet balance ER Soliditetsgrad (egenkapital)

 

 

 

30/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender udgør DKK 495,3 mio. svarende
til en reduktion i forhold til 31. januar 2007 på DKK 146,9
mio. Faldet kan primært henføres til tilgodehavender fra salg
af varer og tjenesteydelser.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger udgør pr. 31. januar 2008 DKK 644,4
mio. hvilket er på niveau med 31. januar 2007 hvor de ud-
gjorde DKK 601,1 mio.

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2008 DKK
1.533,8 mio. hvoraf DKK 93,9 mio. kan henføres til mino-
ritetsandele. Pr. 31. januar 2007 udgjorde koncernens egen-
kapital DKK 1.290,9 mio. hvoraf DKK 137,2 mio. kunne
henføres til minoritetsandele.

Ændringen i minoritetsandele skyldes at TK Development i
regnskabsåret 2007/08 har erhvervet halvdelen af IØ Fondens
ejerandel i delkoncernen Euro Mall Holding.

Forøgelsen af egenkapitalen i øvrigt siden 31. januar 2007 kan
i al væsentlighed henføres til årets resultat samt positive kurs-
reguleringer af nettoinvesteringer i dattervirksomheder.

Soliditeten udgør 37,7 %.

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2008 DKK 482,5 mio. hvilket i forhold til året før er en stig-
ning på DKK 92,1 mio. Stigningen skyldes i al væsentlighed
at en del af koncernens driftskreditter i forbindelse med skift
af hovedbankforbindelse er overgået til at være en langfristet
finansiering med årlige afdrag.

Egenkapital og egenkapitalforrentning

 

DKK mio, %
2000

1500

1000

500

   

0 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

sæ Egenkapital — Ansvarlig kapital mm Egenkapitalforrentning

 

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2008 DKK
2.054,6 mio. og er på niveau med året før.

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtel-
ser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og
samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at
realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Beløbet for mod-
regninger i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
udgør DKK 79,1 mio., og beløbet for modregninger i bundne
likvider udgør DKK 628,2 mio., i alt DKK 707,3 mio.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser positive pengestrømme fra drifts-
aktivitet med DKK 142,6 mio., negative pengestrømme fra
investeringsaktivitet med DKK 56,5 mio., primært som følge
af forøgelse af koncernens ejerandel i Euro Mall Holding A/S
samt negative pengestrømme fra finansieringsaktivitet med
DKK 43,5 mio.

 

 

 

 

 

(DKK mio.) 2005/06 2006/07 2007/08

Pengestrøm fra driften 506,1 1.219,9 142,6

Netto rentebærende gæld 2.577,9. 1.125,1  1.094,9
Netto rentebærende gæld
DKK mio,

4000

3000

2000

1000

0 5004/05 2005/06 2006/07 2007/08

me Netto rentebærende gæld (ultimo)

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 31/121

 

 

ØVRIGE FORHOLD

 

Retssager/øvrige juridiske forhold

Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller
samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i
koncernen.

For nærmere omtale af sigtelsen rejst af bagmandspolitiet samt
sagen mod koncernens divisionsdirektør i Polen henvises til
”Risikoforhold” side 49.

Økonomiske styremål

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har le-
delsen vedtaget likviditersstyremål i de projektaktive delkon-
cerner TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Ligeledes er
der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende
til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i
forhold til samlede aktiver.

Koncernen har i regnskabsåret 2007/08 skiftet hovedbankfor-
bindelse fra Danske Bank til Nordea. I forhold til koncernens
hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditets-
mæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2007/08.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den
27. maj 2008. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hen-
sigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse:

1. at der ikke udbetales udbytte for 2007/08.

2. at bestyrelsen bemyndiges til at erhverve egne aktier for
op til 10 % af aktiekapitalen.

a. at en sådan erhvervelse af egne aktier kan ske til
den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs
+/- 10 % og

b. at bemyndigelsen gives for en periode på 18 måne-
der fra beslutningen på generalforsamlingen.

3. at der i selskabets vedtægter indføjes følgende: ”Selskabet
har udarbejdet overordnede retningslinier for aflønning
af bestyrelse og direktion, herunder incitamentsafløn-
ning for direktionen. Disse retningslinier er forelagt og
vedtaget på selskabets generalforsamling den 27. maj
2008”.

4. at bestyrelsen bemyndiges til i perioden fra 28. maj
2008 til 30. juni 2008 uden fortegningsret for selska-
bets nuværende aktionærer ad en eller flere gange at ud-
stede warrants for i alt op til nom. DKK 14.000.000.
(700.000 stk. aktier a DKK 20) til direktion og ledende
medarbejdere i selskabet og selskaber der er koncernfor-
bundne med selskabet.

De fuldstændige forslag vil fremgå af dagsordenen til general-
forsamlingen.

 

 

32/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelsesberetning

 

FORRETNINGSKONCEPT

Ledelsen betragter den turn-around der blev påbegyndt primo 2004, som gennemført. Koncernen befinder
sig i dag i en vækstfase med et betydeligt indtjeningspotentiale på bestående markeder.

 

Historie

TK Development arbejder med udvikling og drift af fast
ejendom — nationalt og internationalt — inden for en række
fastlagte segmenter. Hovedvægten af aktiviteterne er lagt på
etablering af shoppingcentre, storbutikker og domicilejen-
domme og i tilknytning hertil blandede og multifunktionelle
projekter samt etablering af boliger i Centraleuropa, i første
omgang Polen.

Koncernen har hovedkontor i Aalborg og afdelinger i Køben-
havn, Berlin, Warszawa, Prag, Stockholm, Helsinki, Vilnius,
Riga og Sofia.

Koncernens aktiviteter påbegyndtes i 1960. Gennem de før-
ste 25 år omfattede aktiviteterne primært handel med fritids-
grunde og opførelse af fritidshuse. I slutningen af 1980'erne
udvidede det daværende Thorkild Kristensen A/S aktivite-
terne til at omfatte opførelse af butikscentre og storbutikker
i Danmark. To år efter børsnoteringen af Thorkild Kristen-
sen A/S i 1991 fusionerede Thorkild Kristensen A/S med TK
Ejendomsinvest A/S, og det nuværende TK Development A/S
etableredes.

I begyndelsen af 1990'erne udvidede koncernen sine aktivite-
ter til Tyskland og senere til Centraleuropa. Koncernen etable-
rede i samarbejde med IØ Fonden selskaber der igangsatte ak-
tiviteter i Polen i 1994 og i Tjekkiet i 1997. I Nordeuropa blev
aktiviteterne i 1997 udvidet til det svenske marked. I 1999
etablerede koncernen en organisation i Finland mens de første
sonderinger på markederne i Baltikum blev indledt i 2001.

Koncernen har gennem 1990'erne gennemlevet stærk
vækst baseret på ekspansion af aktiviteterne til otte lande i
Nord- og Centraleuropa. Koncernens aktiviteter omfatter i
dag også centermanagement igennem Euro Mall Holdings
ejerandel på 33 % i et selskab der via sine dattervirksomheder
i Polen, Tjekkiet og Slovakiet har centermanagement som
hovedaktivitet. Centermanagement omfatter bl.a. udlejning,
markedsføring, driftsstyring og økonomisk administration af
shoppingcentre.

Turn-around gennemført

Koncernen måtte i regnskabsårene 2002/03 og 2003/04 kon-
statere betydelige tab, bl.a. med baggrund i store nedskrivnin-
ger på en række projekter i specielt Centraleuropa hvilket især

kunne henføres til de makroøkonomiske forhold i Central-
europa. Da koncernens likviditet var anstrengt, måtte koncer-
nen reducere sin balance bl.a. ved fravalg af allerede igangsatte
projekter.

Med virkning fra 1. februar 2004 gennemførte koncernen en
restrukturering. I den forbindelse blev der skabr en struktur
med to bærende delkoncerner, Euro Mall Holding med de
centraleuropæiske aktiviteter, og TKD Nordeuropa med de
nordeuropæiske aktiviteter. Driftskapitalen blev styrket ved
udstedelse af et fondsbørsnoteret obligationslån. I januar
2006 blev der gennemført en fortegningsretsemission for at
styrke det økonomiske fundament samt styrke likviditeten
til indfrielse af ansvarlige obligationslån. I november og de-
cember 2006 blev de børsnoterede, ansvarlige obligationslån
indfriet, og koncernens planlagte restrukturering var dermed
endeligt gennemført.

Sammen med en omkostningsbesparelse var restruktureringen
den første af fire faser i en samlet turn-around for koncernen.

Den anden fase bestod i optimering og modning af færdig-
gjorte projekter med efterfølgende salg. Dette reducerede ba-
lancen og den rentebærende gæld betydeligt ligesom det fri-
gav arbejdskapital til brug for nye og fremtidige projekter - et
væsentligt element i forhold til at styrke fokus på koncernens
core business: udvikling af fast ejendom.

Tredje fase var en tilpasning af koncernens forretningsmodel
med det formål at mindske risici. Midlet var anvendelse af
forward funding hvor investorerne køber projekterne på et
relativt tidligt tidspunkt, typisk ved byggetilladelse. Investor
betaler sædvanligvis for grund og projekt på dette tidspunkt
og herefter successivt i takt med projektets færdiggørelse. Re-
sultatet var reduceret kapitalbinding og optimeret anvendelse
af kapital. Det er målsætningen at anvende forward funding i
hovedparten af koncernens projektforløb.

Den fjerde fase bestod i at fastholde og udbygge koncernens
pipeline af projekter efter i perioden 2003-2005 i højere grad
at have fokuseret på færdiggørelse af bestående projekter. Kon-
cernen har i dag atter en tilfredsstillende tilgang af nye projek-
ter og en projektpipeline svarende til 3-4 års aktivitet.

Midt i en vækstfase
De fire faser er i dag gennemført, og i forlængelse heraf har

 

 

Forretningskoncept | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 33/121

 

 

koncernen iværksat en femte fase: der er på de bestående mar-
keder skabt vækst inden for nye segmenter i form af retail-
parker på de centraleuropæiske markeder og boliger på det
polske marked.

Som led i vækstfasen etablerede koncernen i foråret 2007
kontor i Sofia med henblik på at undersøge muligheden for
at udvikle shoppingcentre og retailparker på det bulgarske
marked.

Koncernen står i dag med en stærk kapitalbase, en soliditet i
niveauet 38 % og en realiseret egenkapitalforrentning de sene-
ste to år på ca. 20 %. Sammenholdt med en projektportefølje
hvor indtjeningspotentialet fortsat er på et tilfredsstillende
højt niveau, er dette med til at underbygge forventningerne til
koncernens fremtidige indtjening.

Idégrundlag og strategi

Idégrundlag
Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe
værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bin-
deled mellem lejer og investor.

Strategi

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrette-
lægger TK Development nybygning, udbygning og ombyg-
ning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og
investorernes ønsker. Koncernen forestår projekterne, herun-
der byggestyring samt kontrahering med entreprenørvirksom-
heder og underleverandører til udførelse af byggeopgaverne.

Ingeniører

N

Option/køb af areal

Lejerbehov  & | ||
Investorønsker >

Projektstyring
Udlejning

RE
Myndigheder A

Entreprenører

    

    
  
  

Underleverandører

Investorer

Lejere

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shopping-
centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning
hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger i
Centraleuropa.

Butikssegmentet vil også i de kommende år forblive det væ-
sentligste segment for koncernen med fortsat udbygning af
det i forvejen store kontaktnetværk.

Koncernen ejer en række investeringsejendomme med udlej-
ning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for even-
tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke
til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men
ønsker at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.

Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed idet koncernen i kraft
af tætte samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbyg-
get et stærkt netværk blandt både lejere og investorer med
hvem der løbende indgås aftaler.

Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed hvor koncernen
har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative
bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenører
og andre samarbejdspartnere.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:

+ Med baggrund i lejerbehov og investorønsker om speci-
fikke beliggenheder opsøges og udvælges optimale geo-
grafiske placeringer.

+ Der udarbejdes grovbudget.

… Som hovedprincip sikrer koncernen erhvervelsen af det
udvalgte areal via købsoptioner.

+ Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.

+ Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkost-

   

   

Færdigt projekt

 
   

BoIS 4

 

 

 

34/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Forretningskoncept

 

ningerne i projektoplægget.

"… Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-
delse.

+ Der indgås udlejningsaftaler med kommende lejere i
projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale om
salg med en eller flere investorer.

+ Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-
derleverandører med henblik på udførelse af selve byg-
geriet.

"… Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen
mens projektet gennemføres.

+ Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,
søger salgsafdelingen løbende at afhænde/udleje til
investorer/lejere gennem alle projektets faser.

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-
tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-

belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte

knytte sig til det enkelte projekt.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-
lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når
projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet
er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer
at kunne opfylde de krav fra investor som gør at salget af pro-
jektet kan gennemføres endeligt. Der er typisk tale om krav
som ligger inden for koncernens kompetenceområder. Un-
dervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt projektstyring
og —opfølgning, herunder økonomisk og likviditetsmæssig
opfølgning.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-

HER Projektforløb uden forward funding
Mi Projektforløb med forward funding

Pengebinding i DKK

dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og
afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-
nes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-
fang ar udbygge investorernes engagement ved finansiering af
projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring
forward funding med investorer indgås sædvanligvis inden
byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-
den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til
entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne om
anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens
likviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,
og herudover opnås balancereduktion og risikominimering.
Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK
Development om et veldefineret projekt. Investor er involveret
i hele byggeperioden og deltager i alle væsentlige beslutninger.
Disse forhold medfører at TK Developments risiko i projektet
fra tidspunktet for byggestart - ud over projektets færdiggørelse
- typisk er begrænset til risikoen for udlejning af eventuelle
resterende, ledige lejemål samt eventuelle budgetoverskridelser
på byggeomkostningerne.

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illu-
streret, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward
funding.

 

 

Udviklingsfasen

Grundkøb
Byggestart

Projektforløb

 

Byggeperiode

Aflevering mel

 

 

Forretningskoncept | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 35/121

 

 

Referenceprojekter

i 5
PRS eee

 

 

 

 

36/121  TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Referenceprojekter

Ha om
Barn Re

 

For yderligere information om referenceprojekter se www.tk-development.dk

 

Referenceprojekter | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 37/121

 

 

 

VÆRDISKABELSEN I TK DEVELOPMENT

Medarbejdernes knowhow og kompetencer spiller en afgørende rolle i TK Developments værdiskabelse. Der
er i 2007/08 igangsat et uddannelsesprogram som har til formål at løfte koncernens samlede vidensniveau.

 

Værdiskabelsen i TK Development er primært produktet af
koncernens gode relationer til lejere og investorer (netværk)
samt den viden, mangeårige erfaring og de kompetencer som
koncernens medarbejdere besidder. Gennem tætte relationer
til lejere, investorer og øvrige samarbejdspartnere samt et højt
vidensniveau blandt medarbejderne er TK Development i
stand til fortsat at skabe merværdi for aktionærerne.

"TK Development ønsker at udvikle projekter af høj kvalitet
inden for fast ejendom. De tætte relationer til lejere og
investorer samt medarbejdernes høje vidensniveau er med
til at sikre at risiciene i projekterne reduceres mest muligt
således at der skabes et produkt som både skaber tilfredshed
hos lejere og investorer, og som sikrer at koncernen opnår en
tilfredsstillende indtjening på de enkelte projekter.

Koncernens medarbejdere - vidensressourcer

Medarbejdernes viden, kompetencer og knowhow spiller en
afgørende rolle for værdiskabelsen i TK Development idet
værdiskabelsen i høj grad er produktet af de kernekompeten-
cer som TK Developments medarbejderstab besidder inden
for specifikke områder. Medarbejderne kan grupperes inden
for hovedområderne: projektudviklere, udlejere, juridiske og
økonomiske projektcontrollere samt ingeniører. Projektud-
viklerne igangsætter de projekter som koncernen står bag. En
række projektudviklere har stor ekspertise inden for udlejning
og salg af butiks- og kontorarealer mens andre projektudvik-
lere har stor ekspertise og erfaring inden for boligsegmentet.
Mulige beliggenheder udvælges til nærmere analyse, og i
samspil med eksterne arkitekter, rådgivende ingeniører, kom-
mende lejere, myndigheder og investorer udarbejdes skitser
for de endelige projekter. Koncernens ingeniører og projekt-
controllere styrer projektforløbene fra start til aflevering og
er dermed afgørende for at budgetter overholdes, og værdier
skabes i overensstemmelse med planerne.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig er-
faring, indgående kendskab til både investorer og lejere samt
faglige kompetencer og knowhow gør det muligt for koncer-
nen at gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til
færdigt projekt og med øget rentabilitet.

Der arbejdes løbende med en fortsat opbygning af viden og en
kontinuerlig udvikling af organisationens kompetencer inden
for alle faser i et projektudviklingsforløb.

Uddannelsesprogram

Et højt kompetenceniveau blandt medarbejderne i TK De-
velopment er afgørende i forhold til at minimere den risiko
der er forbundet med det enkelte projekt, og samtidig maksi-
mere projektets rentabilitet og profitabilitet.

For løbende at styrke værdiskabelsen har TK Development
iværksat et uddannelsesprogram der skal løfte medarbejdernes
kompetenceniveau til et endnu højere niveau. Formålet er at
styrke koncernen i de udviklingsfaser der er kritiske i forhold
til at sikre værdien af det enkelte projekt for TK Develop-
ment.

Uddannelsesprogrammet der omfatter koncernens projekt-
udviklere, -udlejere og -ingeniører, tager udgangspunkt i den
enkelte medarbejders nuværende kompetenceniveau. På bag-
grund af en kortlægning af nuværende kvalifikationer vurderes
den enkelte medarbejders behov for uddannelse, og der sam-
mensættes efterfølgende et uddannelsesprogram som styrker
den enkelte medarbejder i forhold til at skabe nye projekter
samt styre og afslutte dem.

Uddannelsesprogrammet strækker sig over tre år. Det er pla-
nen at alle medarbejdere i TK Development skal gennemgå et
lignende uddannelsesforløb hvilker samtidig er med til at ce-
mentere TK Developments position som en attraktiv arbejds-
plads, for både nuværende og kommende medarbejdere.

Sideløbende med uddannelsesprogrammer afholdes der årlige
udviklingssamtaler med alle medarbejdere. Disse samtaler
danner udgangspunkt for igangsættelse af supplerende udvik-
ling og træning samt karriereforløb for den enkelte medar-

bejder.

Incitamentsprogrammer

Da medarbejderne er en af de væsentligste faktorer i forhold
til sikre en kontinuerlig udvikling og vækst i koncernen, har
TK Development som et led i bestræbelserne på at fastholde
og tiltrække medarbejdere iværksat warrantsprogrammer for
en række medarbejdere. TK Development har til hensigt også
fremover at anvende incitamentsprogrammer.

Projektorganisation

Koncernen lægger vægt på at skabe et udviklende og inspi-
rerende læringsmiljø der sikrer at viden og erfaringer fra de

 

38/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Værdiskabelsen i TK Development

 

 

enkelte projekter samles og videregives i organisationen med
henblik på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejder-
nes kompetencer og knowhow.

For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for lejere
og investorer — og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en
hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt
— er koncernens medarbejdere forankret i en matrixorganisa-
tion der kan skitseres på følgende måde:

Projektgruppe

1 2 3 4

Salg og
udlejning

Controlling

Projektstyring/
Dumnineburinm
Syggestyring

Økonomi og

Faglige kompetencer

 

Matrixorganisationen betyder at koncernens spidskompeten-
cer der afspejler projektforløbet fra indledende skitser til fær-
diggørelse, alle er til stede i den projektgruppe der bærer det
enkelte projekt igennem fra A til Z.

Organisation, ledelse og ansatte

TK Developments organisation og ledelsesstruktur er — i lig-
hed med koncernstrukturen — baseret på opdelingen mellem
Nord- og Centraleuropa.

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opereres med
landedivisioner under ledelse af divisionsdirektører,

Internationalt management team

Koncernens samlede management team består af ovennævnte
gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Der afholdes løbende lederseminarer for koncernens manage-
ment team i Nord- og Centraleuropa. Der har på årets ma-
nagementseminarer bl.a. været fokus på koncernen som en
effektiv netværksorganisation samt på udvikling, uddannelse
og fastholdelse af koncernens medarbejdere.

Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2008 161 medarbej-
dere der er fordelt således:

 

TK Development A/S (24)

Koncern/service: 16
Tyskland: 5
Bulgarien: 3

i
dl ——

TKD Nordeuropa A/S (74) Euro Mall Holding A/S (63)
Danmark: 34 Tjekkiet: 22
Sverige: 20 Polen: 41
Finland: 9
Letland: 7
Litauen: 4

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økono-
mifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbejdere.

Der er i 2007/08 sket en stigning i antallet af medarbejdere
fra 143 til 161; i al væsentlighed en styrkelse af koncernens
projektudviklingsområde som følge af et øget aktivitetsniveau
og fortsatte forventninger herom.

Ledelsesstrukturen i koncernen er således:

 

 

 

 

 

 

 

Frede Clausen
Administrerende direktør
Robert Andersen
Direktør
Helle Yde Jensen Vivi Sørensen
Human resources Økonomi
Morten Tousgaard | Niels Christian Olsen
Controlling Finans
Martin Nørgaard Bach
Information & kommunikation
Erik Godtfredsen
Områdedirektør
Danmark — Erik Godtfredsen Tjekkier/
Sverige Dan Fæster Slovakiet/ ) Thomas Villadsen
Finland Riku Nisula Bulgarien
Letland Juris Dreimanis Polen Zygmunt Chyla
Litauen Lina Paukste Tyskland Mogens Pedersen
Kunderelationer

'TK Developments kunder består af lejere og investorer. I for-
hold til lejerne arbejder TK Development løbende på at skabe
nye og forbedrede ydelser hvilket er med til at gøre koncernen
til en interessant samarbejdspartner for både lejere og inve-
storer.

Relationer til lejere

På lejersiden har TK Development over en årrække opbygget
tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder, her-
under især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.

Koncernen har i kraft heraf oparbejdet en omfattende viden
om lejernes ønsker og behov på både kort og lang sigt. På den

 

 

Værdiskabelsen i 'TK Development |TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 39/121

 

 

 

baggrund er TK Development i stand til at udvikle butiksløs-
ninger der matcher lejernes ønsker og behov, og f.eks. i forbin-
delse med shoppingcentre at sammensætte et optimalt mix af
butikker der øger omsætningen hos den enkelte lejer.

Det tætte samarbejde med en stor kreds af lejere skyldes i høj
grad også at koncernen med udviklingsaktiviteter i otte lande
kan tilbyde en geografisk spredning til lejere der ønsker at
etablere sig på nye markeder.

Relationer til investorer

TK Development har ligeledes opbygget langvarige samar-
bejdsrelationer til både danske og udenlandske investorer in-
den for fast ejendom.

Koncernen har opbygget indgående viden om investorernes
behov og kan derfor tilfredsstille investorernes ønsker og til-
trække nye investorer. Koncernen kan blandt andet tilbyde
standardiserede internationale kontrakter, og en problemfri
proces fra start til overdragelse. Derudover har koncernen
mulighed for at tilbyde centermanagement via sit delvise ejer-
skab af Euro Mall Centre Management hvilket er med til at
minimere risikoen for den potentielle investor.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-
ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser
og private selskaber.

 

40/121 TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Værdiskabelsen i TK Development

 

AKTIONÆRFORHOLD

Koncernens aktie var genstand for 84.917 handler med en samlet omsætning på DKK 6,5 mia. i 2007/08.

Antallet af aktionærer faldt i perioden fra 8.729 til 8.387.

 

Aktiekapital

TK Development A/S” aktie er noteret på OMX Nordic
Exchange Copenhagen A/S (www.omxgroup.com/nordicex-
change). Aktiekapitalen udgør nominelt DKK 560.876.200
fordelt på 28.043.810 aktier a nominelt DKK 20. Aktierne
er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige ret-
tigheder eller begrænsninger med hensyn til udbetaling af
udbytte eller tilbagebetaling af kapital. Hver aktie giver ret
til én stemme. Vedtægterne indeholder ingen begrænsninger i
aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling
TK Development A/S” aktie blev pr. 31. januar 2008 note-

ret til kurs DKK 63,0 svarende til en markedsværdi på DKK
1.767 mio. mod DKK 2.300 mio. pr. 31. januar 2007.

TK Development A/S” aktie faldt i perioden fra 1. februar
2007 til 31. januar 2008 med 23 % fra en kurs på DKK 82,0
til DKK 63,0. Til sammenligning var udviklingen i OMX
Copenhagen Financials og OMXC20 henholdsvis -27 % og
-12 %.

Den 23. april 2008 blev TK Development A/S” aktie noteret
til kurs 62,0 svarende til en markedsværdi på DKK 1,7 mia.

BEER Kursudvikling i.DKK
150

 

 

120 ==
In

, nn

 

 

 

 

60 ' y
30 3
5
Omsætning

Aktien er i regnskabsåret handlet i 249 dage med en total om-
sætning på DKK 6,5 mia. Der er gennemført 84.917 handler
omfattende i alt 59.429.589 stk. aktier.

Der er gennemført 51 % flere handler i forhold til året før,
men dog således at der er handlet færre aktier. Den samlede

omsætning er i forhold til sidste år steget med 35 %.

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af aktionærer er i regnskabsåret reduceret fra 8.729 til
8.387 ultimo regnskabsåret og fordeler sig således:

d Bestyrelse mv. 7 %

Udenlandske
investorer 22 %

dd Pengeinstitutter mv. 13 %

€ Ej navnenoterede 13 %
ed Øvrige 45%

 

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
A/S pr. 24 april som oplyst til OMX Nordic Exchange Co-
penhagen A/S i henhold til Værdipapirhandelsloven, $ 29.

 

 

 

Direkte og indirekte ejerskab Ejer- 0:

(aktionærer) stemmeandel
i%

Baugur hf. 6,00

Tungata 6, 101 Reykjavik, Island

Kurt Daell 5,43

Lysagervej 25, 2920 Charlottenlund, Danmark

 

 

 

Aktionærforhold |TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 41/121

 

 

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-
relse og direktion.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Direkte og indirekte ejerskab Antal — Ejer- og stem-
aktier ”) meandel i %

Bestyrelse
Poul Lauritsen 42.130 0,15
Torsten Erik Rasmussen 22.760 0,08
Kurt Daell 1.522.400 5,43
Per Søndergaard Pedersen 151.372 0,54
i Jesper Jarlbæk 12.300 0,04
Niels Roth 80.000 0,29

Direktion
Frede Clausen 121.272 0,43
Robert Andersen 19.000 0,07
I alt 1.971.234 7,03

 

+) Beholdningerne indbefarter husstandens beholdninger.

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-
gået mellem TK Development A/S” aktionærer.

Regler for ændring af selskabets vedtægter

TK Development A/S” vedtægter kan alene ændres ved ge-
neralforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med aktie-
selskabslovens regler. Forslag fra aktionærer må for at kunne
gøres til genstand for behandling på generalforsamlingen ind-
sendes til selskabets kontor senest to måneder efter udløbet af
et regnskabsår for at komme til behandling på den ordinære
generalforsamling hvorpå årsrapporten for det pågældende
regnskabsår behandles.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de for-
slag der har været optaget på dagsordenen og ændringsforslag
hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles for-
slag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse angi-
ves i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer
af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på general-
forsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede kapital.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til
direktionen og øvrige ledende medarbejdere der giver ret til
tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 136.000 stk. er ef-
terfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsårers udløb
er i alt 690.000 aktive warrants. Der er tale om et 494-årigt
warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3/2 år og med
en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på

op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende
til tegningsbeløbet kan afhændes uden begrænsninger mens
aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet
tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegnin-
gen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode
kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 690.000
stk. warrants svarer til 2,5 % af aktiekapitalen. Incitaments-
programmet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers
perioder er placeret:

efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2008/09

(ca. fra 30. april 2009);

. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2009/10 (ca. fra 30. september 2009);

. efter offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2009/10

(ca. fra 30. april 2010).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventu-
elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs DKK 74,54,
kurs DKK 77,05 i det midterste vindue og kurs 80,63 i det
sidste vindue.

 

Antal warrants

 

 

 

 

 

Bestyrelse 0
Direktion
Frede Clausen 120.000
Robert Andersen 120.000
Øvrige ledende medarbejdere 450.000
I alt 690.000

 

Koncernens udgift til ovennævnte 4%4-årige incitamentspro-
gram udgør i niveauet DKK 6,6 mio. som udgiftsføres over
perioden fra januar 2006 til maj 2009.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens godkendelse at
bestyrelsen bemyndiges til i perioden fra 28. maj 2008 til 30.
juni 2008 at tildele warrants til direktionen og øvrige ledende
medarbejdere der giver ret til tegning af op til 700.000 stk.
aktier a DKK 20 svarende til 2,5 % af aktiekapitalen. Tidlig-
ste udnyttelse er efter 3 år med en yderligere bindingsperiode

Indre værdi pr. aktie

 

DKK
60

50
40
30
20
10

0 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08

mt Indre værdi (nom..DKK 20)

 

 

 

42/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Aktionærforhold

 

på gevinsten på de erhvervede aktier ud over tegningsbeløbet
og skat på op til tre år. Koncernens samlede udgift til det på-
tænkte program forventes at udgøre i niveauet DKK 11 mio.
der udgiftsføres løbende over 40 måneder.

Udbytte og udbyttepolitik

Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år.
Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes
udbytte, men at koncernen i stedet anvender overskud til fort-
sat udbygning af sine aktiviteter. De væsentligste forhold der
ligger til grund herfor, er følgende: En forholdsvis høj reali-
seret og forventet forrentning af egenkapitalen; et ønske om
fastholdelse af kapitalstyrken i virksomheden; køb af aktier
fra minoritetsaktionær i Euro Mall Holding A/S og fortsatte
vækstplaner, herunder bl.a. den fortsatte etablering i Bulgarien
samt fortsat udbygning af boligsegmentet i Centraleuropa.

I nøgletalsoversigten på side 6 fremgår udviklingen i børskurs,
indre værdi, resuitat pr. aktie og udbyttebetalinger.

Stemmeret

TK Development A/S” aktionærer har på generalforsamlinger
én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-
hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve
deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-
dre aktierne er indført i TK Development A/S” aktiebog, el-
ler aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse
over for TK Development A/S senest otte dage forud for den
pågældende generalforsamling.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S” øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i
dansk lovgivning og TK Development A/S" vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i 'TK Development
A/S? hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-
de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af
årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af
bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 27.
maj 2008 kl. 17.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring
af TK Development A/S” revisorer eller aktionærer der ejer

mindst 1/10 af den samlede aktiekapital.

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer, jf. ovenfor, af-
gøres ved almindelig stemmeflertal medmindre lovgivningen
foreskriver andet, jf. selskabets vedtægter, $ 6.

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i Værdipapircentralen A/S,
Helgeshøj Allé 61, Taastrup gennem en dansk bank eller an-
det institut der er godkendt til at blive registreret som konto-
førende for aktierne. Aktierne skal lyde på navn og kan ikke
transporteres til ihændehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-
tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fondsbørsmeddelelser

nr. dato

2 25.04.07 Årsregnskabsmeddelelse 2007/08

3 15.05.07 Indkaldelse til ordinær generalforsamling

4 18.05.07 TK Development sælger shoppingcenter samt retailpark i Tjekkiet

5 29.05.07 Referat af ordinær generalforsamling i'TK Development

6 29.06.07 'TK Development øger ejerandel af centraleuropæiske aktiviteter

7 28.09.07 Halvårsrapport 2007/08

8 01.10.07 Indberetning om ledende medarbejderes og disses nærtstående transaktioner med TK Development A/S” aktier og
tilknyttede værdipapirer

9 01.10.07 Indberetning om ledende medarbejderes og disses nærtstående transaktioner med TK Development A/S aktier og
tilknyttede værdipapirer

10 01.10.07 Indberetning om ledende medarbejderes og disses nærtstående transaktioner med TK Development A/S” aktier og
tilknyttede værdipapirer

11 03.10.07 Indberetning om ledende medarbejderes og disses nærtstående transaktioner med TK Development A/S aktier og
tilknyttede værdipapirer

1 08.01.08 'TK Development forventer fortsat vækst

2 04.02.08 Finanskalender

 

På selskabers hjemmeside kan fondsbørsmeddelelserne læses i deres fulde version.

 

 

 

Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 43/121

der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,
$ 29.

Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed

TK Development A/S" aktier er frit omsættelige omsætnings-
papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen
indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-
pligter til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-
bet eller andre.

Øvrige rettigheder/ejerbegrænsninger

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettighe-
der. Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.

Bestyrelsens beføjelser

Mulighed for udstedelse af nye aktier

Bestyrelsen er p.t. bemyndiget til i perioden indtil 13.
oktober 2010 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller
flere gange med indtil i alt nominelt DKK 18.200.000 ved
kontant indskud uden fortegningsret for selskabets hidtidige
aktionærer. Bemyndigelsen er til brug gennemførelse af
de kapitalforhøjelser, der følger af udnyttelse af warrants i
henhold til det eksisterende incitamentsprogram.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens godkendelse
at bestyrelsen bemyndiges til i perioden indtil 30. juni 2012
at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange med
yderligere indtil i alt nominelt DKK 14.000.000 ved kontant
indskud uden fortegningsret for selskabets nuværende aktio-
nærer. Denne bemyndigelse er til brug for gennemførelse af de
kapitalforhøjelser der er en følge af det foreslåede nye aktieba-
serede incitamentsprogram.

Den samlede bemyndigelse til bestyrelsen til tegning af kapital
udgør herefter 5,7 % af selskabets kapital.

Egne aktier

Selskabet har ikke p.t. bemyndigelse til at købe egne aktier.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens godkendelse
at bestyrelsen bemyndiges til på selskabets vegne at erhverve
egne aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital for
dermed at have mulighed for at optimere kapitalstrukturen
i koncernen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af
selskabets års- og halvårsrapporter og andre dækkende regn-
skabsmeddelelser. Der bliver ført register over insideres be-
holdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentlig-
gjort i henhold til gældende lov.

Investor Relations

TK Development har som målsætning at opretholde et højt
informationsniveau over for investorer og aktionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdatere-
de aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med
at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-
regnskaber gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på
selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-
velopment A/S-aktien på OMX Nordic Exchange Copenha-
gen A/S” hjemmeside (www.omxgroup.com/nordicexchange).
Der henvises endvidere til beskrivelsen af Corporate Gover-

 

 

 

 

 

nance.

Finanskalender
Årsregnskabsmeddelelse 2007/08 24. april 2008
Årsrapport 2007/08 16. maj 2008
Ordinær generalforsamling 27. maj 2008
Periødemeddelelse, 1. kvartal 2008/09 26. juni 2008
Halvårsrapport 2008/09 30. september 2008

 

Periodemeddelelse, 3. kvartal 2008/09 23. december 2008

 

 

 

44/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Aktionærforhold

 

 

CORPORATE GOVERNANCE

 

TK Development ønsker i videst muligt omfang at leve op til
reglerne om Corporate Governance med henblik på at sikre
at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes
interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige interes-
senter.

I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabs-
ledelsen

TK Development A/S" øverste beslutningsorgan er general-
forsamlingen.

Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er et forum
for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem
aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har
ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der
ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan
stemme pr. fuldmagt. Fuldmagterne er så vidt muligt udfor-
met således at den enkelte aktionær kan vise sin stillingtagen
til hvert punkt på dagsordenen.

Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen med
mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Endvidere inviteres alle
navnenoterede aktionærer pr. brev til generalforsamlingen.
Indkaldelsen indeholder foruden dato og tid for generalfor-
samlingen tillige oplysninger om dagsorden og meddelelse om
de til behandling indkomne forslag.

TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af
aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over. Ak-
tionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde
til en ekstraordinær generalforsamling.

TK Development afholder både på egen og investorers for-
anledning en række individuelle møder med aktionærerne i
løbet af året. Information til aktionærerne sker via regnskabs-
og fondsbørsmeddelelser samt i tillæg hertil via særskilt aktio-
nærinformation der udsendes i forlængelse af offentliggørelse
af års- og halvårsrapport,

Bestyrelsen vurderer løbende selskabers kapital- og aktiestruk-
tur, og der gives i årsrapporten en aktuel vurdering heraf.

Bestyrelsen vurderer løbende hvorvidt informationsteknologi
kan anvendes til yderligere kommunikation med selskabets
aktionærer.

II. Interessenternes rolle og betydning for selska-
bet

TK Development ønsker en åben dialog med sine interes-
senter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, offentlige
myndigheder og lokale interessegrupper.

Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og
foredrag.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at
disse er i overensstemmelse med interessenternes behov.

Bestyrelsen orienteres løbende om selskabets dialog med inter-
essenterne således at bestyrelsen kan sikre at interessenternes
interesser tilgodeses ligesom politikken herom kan ændres.

III. Åbenhed og gennemsigtighed

Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finans-
markeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via
OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S i overensstemmelse
med de børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk
og engelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes med-
delelsen elektronisk til aktionærer og interessenter der har
meddelt ønske om at modtage elektroniske meddelelser fra
TK Development, Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på
selskabets hjemmeside.

I forbindelse med koncernens projekter er der retningslinjer
for ved hvilke faser der udsendes fondsbørsmeddelelser lige-
som der er regler for hvor store projekterne skal være for at
der udsendes særskilte meddelelser. Eksempelvis udsendes der
fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter med en salgsværdi
på over DKK 100 mio.

Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside.
Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data
vedrørende koncernens projektportefølje. TK Developments
hjemmeside indeholder et særskilt afsnit om Investor Relations
hvorfra der er link til OMX Nordic Exchange Copenhagen
A/S oplysninger om aktiekurs og ordredybde.

I løbet af året afholder TK Development en række investor-
møder. I umiddelbar forlængelse af møderne afholdt efter
offentliggjort års- og halvårsregnskab kan investorpræsentati-
onsmateriale ses på selskabets hjemmeside. På hjemmesiden

 

Corporate Governance | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 45/121

 

 

 

 

er Corporate Governance beskrevet. Dette vil blive udbygget
løbende.

Beskrivelse af de ikke-finansielle oplysninger vil løbende blive
udbygget på både hjemmesiden og i årsrapporterne,

Selskabet offentliggør års- og halvårsrapporter samt kvar-
talsmeddelelser. Der udarbejdes ikke kvartalsrapporter idet
bestyrelsen har fundet at der i en virksomhed af TK Develop-
ments karakter ikke vil være et rimeligt forhold mellem infor-
mationsværdi og ressourceforbrug.

IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen selskabets
øverste organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden. Forretningsordenen revideres én gang om året.
Bestyrelsen vælger formand og næstformand.

Der afholdes årligt mindst fire ordinære bestyrelsesmøder
hvoraf det ene er et strategimøde. Formandskabet tilrertelæg-
ger møderne i samarbejde med direktionen.

Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet
betydning for koncernen herunder:

+ Mål og strategier

+  Ansvarsfordeling

+ Regnskab og regnskabsrapportering

+ — Bevilling af større projekter

+ Budgetter

+ Værdiansættelser af koncernens ejendomme

+ — Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-
me

. Ansættelse og aflønning af direktionen.

I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrel-
sesanliggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Disse kan i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der
er i 2007/08 i alt afholdt syv bestyrelsesmøder, herunder et
strategimøde.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der
forud for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere
bestemte retningslinjer.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en evaluering af bestyrel-
sens og direktionens arbejde.

Forretningsordenen tilpasses løbende, og heraf fremgår blandt
andet bestyrelsesformandens opgaver, pligter og ansvar. Yder-
mere er det præciseret hvordan informationen skal foregå mel-
lem direktion og bestyrelse.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg. Be-
slutningen skal ses på baggrund af bestyrelsens størrelse samt
ønsket om et højt informations- og vidensniveau i hele be-
styrelsen.

V. Bestyrelsens sammensætning og regler for ud-

pegning og udskiftning

Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til syv
medlemmer. Bestyrelsen består af seks medlemmer, og der
henvises til afsnittet ledelseshverv for yderligere oplysninger.
Det er valgt ikke at benytte medarbejdervalgte bestyrelsesmed-
lemmer henset til virksomhedens størrelse og karakter. Ingen
af bestyrelsesmedlemmerne deltager i den daglige ledelse.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale
forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabs- og
finansielle forhold.

Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud fra
en samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kompetencer
og erfaringsgrundlag. Nye medlemmer gennemgår en grundig
introduktion til virksomheden.

I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antallet af ak-
tier og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer.
Årsrapporten side 55 indeholder oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter, af-
hængighed samt dato for indtræden i TK Development A/S”
bestyrelse.

Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for
ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Det er ikke fundet
hensigtsmæssigt at fastlægge en aldersgrænse for selskabets be-
styrelsesmedlemmer idet kompetencer og erfaringsgrundlag
vægtes højere end et alderskriterium.

VI. Aflønning af bestyrelse og direktion

TK Development A/S har siden 1995 anvendt incitaments-
programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbej-
dere. Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har væ-
ret at knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden
og at øge de pågældende ledende medarbejderes engagement i
virksomhedens økonomiske resultater. I årsrapporten oriente-
res om aktuelle incitamentsprogrammer.

Der henvises i øvrigt til koncernens vederlagspolitik der ind-
stilles til generalforsamlingens godkendelse, jf. side 47.

Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt bonus-
ordning baseret på fastholdelse og koncernresultat. I henhold
til direktionens ansættelseskontrakter kan den enkelte di-
rektør senest 3 måneder efter indtræden af en ekstraordinær

 

46/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Corporate Governance

 

 

 

 

Corporate Governance | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 47/121

 

 

begivenhed (change of control) opsige ansættelsesforholdet
til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive fritstillet i
opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigelsesperioden
modtager sædvanlig aflønning. Ansættelseskontrakterne føl-
ger i øvrigt almindelige vilkår.

Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder
fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn
og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.
Løn m.v. til direktionen fremgår af årsrapporten.

Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangs-
punkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange
grundhonoraret mens næstformanden modtager to gange
grundhonoraret. Grundhonoraret udgør DKK 250.000, og
for regnskabsåret 2007/08 udgør bestyrelseshonoraret i den
samlede koncern DKK 2,25 mio.

Bestyrelsen aflønnes ikke med incitamentsprogrammer.

VII. Risikostyring

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedta-
get soliditetsmål for koncernen samt likviditersstyremål i de
projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall
Holding.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
projekter.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og perso-
nale.

VIII. Revision

TK Development A/S” generalforsamling har valgt Deloitte,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,
2300 København S og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.

Bestyrelsen har foreløbig valgt at fortsætte med to revisions-
selskaber selvom det er muligt for børsnoterede selskaber kun
at have ét revisionsselskab. Bestyrelsen har ligeledes vurderet
at revisionsopgaven andrager hele bestyrelsen hvorfor det ikke
vurderes hensigtsmæssigt at nedsætte revisionsudvalg.

IX. Anbefalinger fra OMX Nordic Exchange Co-
penhagen A/S om god selskabsledelse

Børsnoterede selskaber skal i deres årsrapport redegøre for

hvorledes de forholder sig til ”Anbefalingerne for god sel-
skabsledelse” der senest er opdateret i februar 2008. Et af de
bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg- eller for-
klar-princippet” hvilket vil sige at selskaber enten skal følge
anbefalingerne for god selskabsledelse eller forklare hvorfor
anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.

Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet i al væsentlighed le-
ver op til anbefalingerne for god selskabsledelse.

 

 

48/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Corporate Governance

 

RISIKOFORHOLD

 

Økonomiske styremål

TK Development har for at kunne sikre et fremadretter finan-
sielt beredskab vedtaget likviditetsstyremål i de projektaktive
delkoncerner Euro Mall Holding og TKD Nordeuropa, jf.
nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for kon-
cernen svarende til en soliditet på minimum 30 %.

Covenants knyttet til kreditfaciliteter i TK De-

velopment

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig
på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af halvårs- og årsrapporter samt eventuelle
kvartalsrapporter. Soliditeten måles som hæftende kapital i
forhold til samlede aktiver.

Covenant i Euro Mall Holding

I samspil med medaktionæren IØ Fonden er der aftalt en li-
kviditetscovenant der skal sikre en likvid kapital i Euro Mall
Holding der svarer til de faste omkostninger i seks måneder
med tillæg af DKK 20 mio. uden medregning af likviditets-
indgange i form af provenu fra solgte projekter. I beregningen
tages hensyn til projektforpligtelser i de kommende seks må-
neder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
Euro Mall Holding og samtidig en covenant som delkoncer-
nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbin-
delse.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervel-
se og igangsætning af likviditetskrævende projekter, herunder
erhvervelse af grundstykker og bygninger i Euro Mall Hol-
ding koncernen samt efter afdrag på mellemregningen med
TK Development koncernen.

Definitionen på denne likviditetscovenant er som følger:

L+K>E+O+R + DKK 20 mio.

hvor

L = Euro Mall Holding koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede

danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
mindre end fem år.

K = Euro Mall Holding koncernens disponible beløb under
de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter
(hvilket ikke omfatter projektkreditfaciliteter).

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som Euro
Mall Holding koncernen er forpligtet til at gennemføre
de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede
projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaci-
liteter fra finansielle institutioner samt forward funding.

O = Euro Mall Holding koncernens kontante, ikke-projekt-
relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende
seks måneder fratrukket management fees til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter
modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på Euro Mall Holding koncernens drifts-
kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-
ment koncernen for de kommende seks måneder samt
halvdelen af kommende afdrag på Euro Mall Holdings
mellemregninger med TK Development koncernen i de
kommende seks måneder.

Covenant i TKD Nordeuropa

TKD Nordeuropa er omfattet af en lignende likviditetsco-
venant, Det betyder at der også i TKD Nordeuropa sikres en
likvid kapital svarende til at kunne betale de faste omkostnin-
ger i seks måneder — uden hensyntagen til likviditetsindgange
i form af provenu fra solgte projekter. I beregningen tages hen-
syn til projektforpligtelser i de kommende seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
TKD Nordeuropa og samtidig en covenant som delkoncer-
nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbin-
delse.

Denne covenant skal beregnes og være opfyldt forud for er-
hvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projekter,
herunder erhvervelse af grundstykker og bygninger i TKD
Nordeuropa koncernen samt i forbindelse med betaling af af-
drag på mellemregningen med TK Development koncernen.

 

 

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 49/121

 

 

 

Definitionen på likviditetscovenanten er som følger:
L+K>E+O+R
hvor

L = TKD Nordeuropa koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede
danske stats- og realkreditobligationer med en løbetid på
mindre end fem år.

K = TKD Nordeuropa koncernens disponible beløb under de
til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter (hvil-
ket ikke omfatter projektkredirfaciliteter).

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som
TKD Nordeuropa koncernen er forpligtet til at gennem-
føre de kommende seks måneder, herunder det nye/ud-
videde projekt idet der tages hensyn til tilsagte projekt-
kreditfaciliteter fra finansielle institutioner samt forward

funding.

O = TKD Nordeuropa koncernens kontante, ikke-projekt-
relaterede kapacitetsomkostninger for de kommende
seks måneder fratrukket management fees til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter
modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TKD Nordeuropa koncernens drifts-
kreditter og mellemregninger vedrørende TK Develop-
ment koncernen for de kommende seks måneder, samt
halvdelen af kommende afdrag på TKD Nordeuropa
koncernens mellemregninger med TK Development
koncernen i de kommende seks måneder.

Risici vedrørende koncernens drift
Udviklingsaktiviteter

TK Development arbejder som et udviklingsselskab og søger
at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i udvik-
lingsforløbet med det formål at koncernens risiko afgrænses
til at være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge heraf
er projekterne ikke altid fuldt ud defineret på tidspunktet for
indgåelse af aftale med investor. Sædvanligvis indgås aftale
med investor dog omkring tidspunktet for byggestart. De
væsentligste risici på projekter med forudgående aftale om
salg knytter sig i høj grad til enkeltelementer i projektgen-
nemførelsen såsom opnåelse af relevante myndighedsgodken-
delser, evne til at koordinere underleverandører, overholdelse
af tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af
byggebudget. Risikoen på igangværende projekter kan være
betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor,

og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for så
vidt angår likviditetsstrtømme, kapitalbinding og det tidsmæs-
sige forløb. Hvis koncernen mod forventning må erkende at
afgørende elementer for et projekts gennemførelse ikke kan
opfyldes, kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller
må bygges færdigt for egen regning. Afholdte projektomkost-
ninger på ikke solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågæl-
dende projekter opgives.

En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til investo-
rer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på bag-
grund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektud-
viklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før
alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen
sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på
vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance henholdsvis den af-
talte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at
løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod
forventning ikke opfyldes.

På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-
gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af
lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på
projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte
projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med
risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver
tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-
kapitalbinding, eller tvinges til at sælge projektet med lavere
avance eller tab. Denne risiko modvirkes delvist af den kræ-
vede udlejningsgrad forud for byggestart.

I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der
for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold
at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående
retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt
ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en
lavere værdi.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af TK Developments største aktiver og er dermed vigti-
ge forudsætninger for koncernens evne til at drive en rentabel
forretning. Det er således en afgørende konkurrenceparameter
for koncernen at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknyt-
ning til koncernen. Der er ikke sikkerhed for at koncernen
kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye medarbejdere.

 

 

50/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Risikoforhold

 

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en
egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet nega-
tivt, Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved
erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved
købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og
grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere
virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af
behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede
arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostnin-
ger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller
afhændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-
tuelle entreprenører.

Strukturændringer

Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af
nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-
lighed af nye byggegrunde og byggetilladelser fra lokale myn-
digheder. Ændringer i national lovgivning, lokalplaner eller
lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser eller be-
grænser udbuddet af byggegrunde, vil påvirke den fremtidige
indtjening i negativ retning.

Skatteforhold

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2008
med DKK 266,0 mio. Skatteaktivet vedrører dels fremførbare
underskud i de enkelte dattervirksomheder, dels negativ ud-

skudt skat.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat
drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2008. Ledelsen
har foretaget værdiansættelsen på baggrund af de foreliggende
forretningsplaner, Såfremt forretningsplanerne ikke realiseres,
vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end værdien
opgjort pr. 31. januar 2008.

TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-
tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet
med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-
beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer
om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis
genbeskatning.

Risici vedrørende juridiske forhold
Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Developments forretning består i at
indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og en-
treprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.
Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse kontrakt-

forhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklingspart-
nere: Arealudviklingsselskabet I/S, Nordkranen Ejendomsud-
viklingsselskab A/S, Frederikshavn Maritime Erhvervspark
A/S, Meinl European Land Ltd., Miller Holdings Internatio-
nal Limited, Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL)
Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer
som følge af uenighed om strategi, udvikiingsretning og tem-
po herfor samt risici for opsigelse af samarbejdet. Disse risici
er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan
forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners
side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-
ser mellem parterne.

Aftaler med investorer

TK Developmenis kunder på investeringssiden er private
og institutionelle investorer. Koncernen søger at reducere
vendelse af ratevis betaling fra investorer (forward funding)
hvor én eller flere investorer påtager sig finansieringen i takt
med projekternes opførelse. Forud for byggestart opnås enig-
hed mellem investor og TK Development om et veldefineret
projekt. Investor er likviditetsmæssigt involveret i hele bygge-
perioden og deltager i væsentlige beslutninger. Disse forhold
medfører at TK Developments risici i projekter fra tidspunk-
tet for byggestart i vid udstrækning er begrænset til risikoen
for udlejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle
budgetoverskridelser på byggeomkostninger. I aftaler med in-
stitutionelle investorer udgøres den væsentligste risiko således
af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikatio-
nerne, mens modpartsrisikoen er mindre væsentlig. Selv om
der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt, kan der
i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici knyttet
til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæves pga.
misligholdelse fra en af parterne.

Flere projekter afsættes via ejendomsudbydere til private in-
vestorer hvor aftalerne i første omgang typisk indeholder
forbehold om tilvejebringelse af finansiering og efterfølgende

 

 

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 51/121

 

 

 

skøder m.v. Risiciene knytter sig generelt til modpartsrisici og
primært ejendomsudbydernes evne til at løfte de forbehold
der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold
er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til
at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder
især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor
der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende
mod koncernen, I værste fald kan det medføre at investoren
ikke er forpligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduceret
ved at kræve passende deposita og bankgarantier samt generelt
at være opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives
sikkerhed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at modvirke
eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for
opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Derte mindsker
koncernens risiko for så vidt angår uforudsete udsving i byg-
geomkostninger på de enkelte projekter. Der kan dog ikke
gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere sine for-
pligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller at de heri
indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre koncernens
indtjening på et projekt. Såfremt en entreprenør misligholder
entreprisekontrakten, kan det i værste fald medføre at koncer-
nen ikke kan honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning
af den pågældende ejendom hvormed koncernen risikerer selv
at misligholde indgåede aftaler.

Retssager

TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/vold-
giftssager som har en størrelse der gør dem relevante at næv-
ne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en
klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes god-
kendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er dispone-
ret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's
ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående butik-
ker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003
hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De
Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklage-
nævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort i
2009 eller 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK
Development koncernen er direkte part i sagen, men måtte
De Samvirkende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan
en effekt være at stormagasinet Field's skal omdisponeres efter
nærmere forhandling med de relevante kommunale forvalt-

ninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan
der påhvile ejeren af Field's en økonomisk byrde for at foretage
en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan
udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Med baggrund i de allerede trufne afgørelser anser
ledelsen risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle
vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis
eller under ét kan påvirke koncernens resultat af betydning.

Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november
2006 løsladt mod kaution. Den polske anklagemyndighed har
rejst tiltale mod divisionsdirektøren.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i stand
til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med sagen og
står fortsat uforstående over for at divisionsdirektøren skulle
være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan
koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser
for aktivitet og indtjening til følge.

Sigtelse rejst af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kri-
minalitet (bagmandspolitiet)

TK Development A/S og seks personer er i henhold til bl.a.
fondsbørsmeddelelse nr. 19/2005, nr. 20/2005 og offentlig-
gjort prospekt af 30. december 2005 samt årsrapporten for
2005/06 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kri-
minalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for
perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04.

Sigtelsen fra efteråret 2005 omfatter 16 projekter. TK De-
velopment A/S og de samme personer har, jf. fondsbørsmed-
delelse nr. 7/2006 den 14. juni 2006, fået udvidet sigtelsen.
Sigtelsen omhandler fortsat urigtig indtægtsførelse og kurs-
manipulation og vedrører ligeledes perioder dækkende regn-
skabsårene 2000/01 — 2003/04. Sigtelsen omfatter fra juni
2006 yderligere 13 projekter som består af dels danske, dels
centraleuropæiske projekter, og dermed i alt 29 projekter.

Der er i foråret 2007 supplerende rejst sigtelse mod to af sel-
skabets tidligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og
Nielsen & Christensen er ikke længere revisorer for koncer-
nen. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for koncernens
anvendelse af produktionskriteriet for de pågældende regn-
skabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt,

 

52/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Risikoforhold

 

og at årsregnskaberne for TK Development A/S for årene
2000/01 til 2003/04 derfor på visse punkter er urigtige.

Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig
på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabs-
principper. For en nærmere beskrivelse af sigtelsen, herunder
en ordret gengivelse af sigtelsen af oktober 2005 henvises til
offentliggjort børsprospekt af 30. december 2005, koncernens
årsrapport for 2005/06 og fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006.

De forhold som sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på
koncernens nuværende økonomiske stilling.

Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der
er omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold,
og at der sker domsfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil
selskabet kunne ifalde en bøde. Det er forbundet med bery-
delig usikkerhed at udtale sig om bødestørrelsen. Endvidere
er der risiko for at investorer der har købt eller solgt aktier
og/eller obligationer i TK Development A/S i den relevante
periode, vil rejse erstatningskrav mod selskabet. Om sådanne
krav vil kunne føre til at selskabet i givet fald ifalder erstat-
ningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende
investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået
som følge af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige
handlinger. Det er ikke muligt at skønne over det mulige om-
fang af sådanne eventuelle erstatningskrav. Findes de sigtede
personer skyldige i at have afgivet urigtige oplysninger til brug
for indtægtsførelse, kan de straffes med fængsel i indtil 192
år, og under skærpede omstændigheder kan straffen stige til
fængsel i 4 år. I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og
en eventuel retssag udstrækkes i tid, vil det i denne periode
være en ressourcemæssig belastning for selskabet og de sigtede
personer som kan have en væsentlig negativ afledt effekt for
koncernen. Såfremt udviklingen i sagsforløbet mårte bevirke
at en eller flere af de sigtede må fratræde, vil dette ligeledes
kunne have en negativ afledt konsekvens for koncernen. I det
tilfælde at der måtte ske domfældelse, kan koncernens om-
dømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og
indtjening til følge.

Risici vedrørende finansielle forhold
Ejendomspriser og udlejningspriser

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
domsmarkeder hvor koncernen opererer og de generelle øko-
nomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens beholdning
af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt til-
gangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejen-
domme samt faldende udlejningspriser vil have en negativ
virkning på koncernens indtjening på de projekter i porteføl-
jen der ikke er endeligt afhændet.

Aktivernes regnskabsmæssige værdi

Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen, på netto DKK 1.998,3 mio. pr. 31. januar
2008 giver et retvisende billede.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede
aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kunder,
besidder TK Development materielle aktiver i form af
investeringsejendomme. Værdien heraf måles til dagsværdi
hvor porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2008 er bogført
til DKK 356,3 mio. baseret på en afkastgrad på 7,0 % p.a…,
beregnet ved en discounted cashflow model. Porteføljen af
investeringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar 2008
bogført til DKK 228,3 mio. baseret på en afkastgrad på
6,0 % p.a., beregnet ved en discounted cashflow model. De
nævnte afkast vurderes af ledelsen at være markedskonforme.
Koncernens investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af
nedenstående risici:

1. Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-
cernen besidder investeringsejendomme.

2. Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-

lige udsving i udbuds- og efrerspørgselsforhold.

Renteændringer.

Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer.

Lejeres betalingsevne.

nm mm

Valutaudsving — dog har koncernen sikret sig lejebetaling
i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative æn-
dringer i forholdet mellem lokal valuta og euro.

7... Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed
købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres
betalingsevne.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-
menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer
i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-
lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som
følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-
nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er
indregnet i det konsoliderede regnskab.

Koncernens tilgodehavender består både af tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser og andre tilgodehavender,
i alt DKK 495,3 mio. pr. 31. januar 2008. Eventuelle ned-
skrivninger er foretaget ud fra en individuel vurdering af hvert
enkelt tilgodehavende. Vurderingen kan være behæftet med
usikkerhed, og der kan være risiko for at der ikke er nedskrevet
tilstrækkeligt, og at dette kan medføre tab på tilgodehavender
som skal udgiftsføres i resultatopgørelsen.

 

 

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 53/121

 

 

 

 

Likviditetsrisici

Det er af afgørende betydning for TK Development at have
et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed
for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter og
dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at der i
koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig likviditet
til de omkostninger og egenindskud der kræves i projekterne,
kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser. Evnen til at
kunne generere denne likviditet kan påvirkes negativt af alle
de forhold der er nævnt i nærværende afsnit om risikofakto-
rer.

De to projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro
Mall Holding er forpligtet over for koncernens hovedbank-
forbindelse og sig selv til at overholde visse betingelser (co-
venants). Disse betingelser kan bl.a. begrænse muligheden
for at igangsætte nye aktiviteter. Betingelserne betyder også
at likviditet ikke kan overføres frit fra TKD Nordeuropa/Euro
Mall Holding til andre dele af koncernen, og dermed kan
koncernen være udsat for likviditetsproblemer selv om der i
koncernen som helhed er fri likviditet. For en beskrivelse af
disse vilkår henvises til afsnittet om økonomiske styremål.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudget-
ter. Der er indgået aftaler med en række banker om driftskre-
dirtfaciliteter og om fortsat adgang til projektfinansiering. Der
er, jf. ovenfor, i forhold til koncernens hovedbankforbindelse
visse betingelser (covenants) som koncernen er forpligter til
at overholde, og i tilfælde hvor betingelserne ikke overholdes,
kan det betyde at kreditfaciliteter og projektkreditter opsiges.
Likviditetsbehovet søges begrænset gennem anvendelse af for-
ward funding. Hvor forward funding ikke er mulig, er det
afgørende at koncernen kan opnå ekstern byggefinansiering.

Renterisici

TK Development finansierer som hovedregel de igangvæ-
rende projekter, dels med kortfristet, variabelt forrentet bank-
gæld, dels med forward funding der oftest er baseret på en fast
rente. Øvrig rentebærende gæld i koncernen er enten fast eller
variabelt forrentet. Af koncernens samlede nettorentebærende
gæld er den overvejende del variabelt forrentet. En stigning i
den korte rente på et procentpoint vil dermed alt andet lige
ændre koncernens resultat før skat i negativ retning i niveauet
netto DKK 11 mio. p.a. før skat. Der er udarbejdet en politik
for renterisici der efterleves.

Valutarisici

TK Development er en international koncern med drifts-
aktiviteter i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen,
Tyskland, Rusland, Polen, Tjekkiet, Slovakiet og Bulgarien.
Omsætningen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i

danske kroner medens den uden for Danmark faktureres gen-
nem de udenlandske dattervirksomheder og som hovedregel
i lokal valuta eller alternativt i euro, Den regnskabsmæssige
rapporteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændrin-
ger i de lokale valutaer og euro i forhold til danske kroner
vil således have indflydelse på koncernens omsætning såvel
som indtjening, balance og egenkapital. For at minimere
valutarisikoen på koncernens indtjening optages de enkelte
projekters finansiering som hovedregel i samme valuta som
faktureringen af projekterne er aftalt i. Tilsvarende indgås
entreprisekontrakterne som hovedregel i projekternes fakture-
ringsvaluta. I enkelte tilfælde hvor entreprisekontrakten med
fordel aftales i anden valuta end projektets faktureringsvaluta,
foretages en konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås en
terminsforretning til afdækning af valutarisikoen. De uden-
landske dattervirksomheders personale- og øvrige administra-
tionsomkostninger afholdes i lokal valuta.

Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-
tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø
hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle
valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har
væsentligst indvirkning på salgspriserne, hvilken valuta der
findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst
betydning for salgspriserne, og hvilken valuta der har den væ-
sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner
i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutarisi-
koen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres.

På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af va-
lutarisikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomhe-
ders lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på
koncernens fremtidige resultater og finansielle stilling. Der er
udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.

Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens udviklingsprojekter over-
går ejendomsretten først til investor på betalingstidspunkter.

Koncernens salg af projekter genererer således ikke egentlige
kreditrisici.

Krydshæftelse mellem koncernens selskaber

TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kau-
tioner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner
for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-
ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.

 

54/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Risikoforhold

 

LEDELSESHVERV

 

 

Formand Poul Lauritsen, direktør

 

 

Født den 16.02.36
Indtrådt i bestyrelsen i 1992
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:
Handelsuddannelse og cand.merc.

Beskæftigelse:

1961-1974: Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-
Jensen A/S.

1976-1989: Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordførende
partner, i BakConsult Gruppen A/S.

1990-1992: Direktør i PA Consulting Group A/S.

Bestyrelsesmedlem i:
Gangsø Møbler A/S (formand)
Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)
Nordjyske Holding A/S (næstformand)
Aa. S. F. Holding A/S (næstformand)
House of Businesspartners A/S

Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. +)

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør

 

Født den 29.06.44
Indtrådt i bestyrelsen i 1998
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:

1961-1964: Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman
A/S, Danmark.

1964-1966: Værnepligt, Kgl, Livgarde og 1967 hjemsendt som
premierløjtnant (R).

1972: MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.

1985: International Senior Managers' Program, Harvard Business
School.

Beskæftigelse:

1967-1971: Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- &
Hardwood Co. Ltd, Congo.

1973: Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.
1973-1975: Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark.
1975-1977: Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.
1977-1978: Underdirektør, logistik, LEGO System A/S,
Danmark.

1978-1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S,
Danmark.

1981-1997: Direktør og medlem af Group Management, LEGO
AIS, Danmark.

Bestyrelsesmedlem i:
EBP Holding A/S (formand)
EVO Management A/S (formand)
AJS Det Østasiatiske Kompagni (næstformand)
JAI A/S (næstformand)
Vestas Wind Systems A/S (næstformand)
Arvid Nilsson A/S
Coloplast A/S
ECCO Sko A/S
NatImmune A/S
Outdoor Holding A/S + et datterselskab
Schur International A/S -
Vola Holding A/S + et datterselskab

Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af
bestyrelsen. ”)

”)Jf. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S.

 

 

Ledelseshverv | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 55/121

 

 

 

 

Per Søndergaard Pedersen, direktør

 

 

Født den 19.03.54
Indtrådt i bestyrelsen i 2002
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse:

1983-1986: Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret
Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

1986-1989: Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris
Afdeling.

1989-2002: Adm. direktør TK Development A/S.

Bestyrelsesmedlem i:
Business Institute A/S (formand)
Celenia Software A/S (formand) + tre datterselskaber
EIPE Holding A/S (formand)
Ib Andersen A/S Øst (formand)
J. A. Plastindustri A/S (formand)
JMI A/S + tre datterselskaber (formand)
Lindgaard A/S — Rådgivende Ingeniører (formand)
Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)
Oblecto A/S (formand)
PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)
TBP Invest Aalborg A/S (formand)
Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)
Fonden Musikkens Hus i Nordjylland
Hedegaard A/S
Kollegiefonden Bikuben
Marius A/S
OKE Holding A/S + to datterselskaber
Skandia Kalk International Trading A/S + et datterselskab
Small Cap Danmark A/S + et datterselskab
Spar Nord Bank A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem
af bestyrelsen. ”)

Jesper Jarlbæk, statsautoriseret revisor, mdb

 

Født den 09.03.56
Indtrådt i bestyrelsen i 2006
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:
1981: Uddannet statsautoriseret revisor.
2006: Beskikkelse deponeret.

Beskæftigelse:
1974-2002: Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner).
2002-2006: Deloitte (koncerndirektør).

Bestyrelsesmedlem i:
Basico Consulting International A/S (formand)
Groupcare Holding A/S (formand) + tre datterselskaber
Bakmann Holding A/S (formand) + fire datterselskaber
JAWS A/S (formand)
Prospect A/S (formand)
March IT A/S (næstformand)
Laigaard & Partners A/S (næstformand)
Scan.jour A/S
Earlbrook Holdings Ltd. A/S
T.P. Audit A/S

Medlem af direktionen i:
Earlbrook Holdings Ltd. A/S

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

")Jf, afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S.

 

56/121

"TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelseshverv

 

 

Kurt Daell, advokat

 

 

Født den 22.03.41
Indtrådt i bestyrelsen i 2004
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:
1976: Cand. jur.
1988: Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse:

1983-1986: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm.
direktør samme sted 1988-92).

1983-1993: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount.
1993-1999: Formand for bestyrelsen i A/S Madeleine.
1985-1987: Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen K/S,
Vejle,

1987-1991: Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi,
Osted.

1977-1987: Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association
Européenne de Vente par Correspondance — Den Europæiske
Postordre Union).

1981-1987: Member of the International Advisory Board i DMA
(Direct Marketing Association), USA.

Bestyrelsesmedlem i:
AJS Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)
DORADE A/S
SB af 10. marts 2005 A/S
Stressmeter A/S

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

Niels Roth, direktør

 

Født den 24.07.57
Indtrådt i bestyrelsen i 2007
Valgperiode udløber maj 2008

Uddannelse:
1983: Cand. polit.

Beskæftigelse:

1989 - 2004: Administrerende direktør i Carnegie Bank heraf
Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-
2002).

1997 - 2004: Medlem af Fondsrådet

2001 - 2004: Formand for Børsmæglerforeningen

Bestyrelsesmedlem i:
Friheden Invest A/S (formand) + to datterselskaber

Foreningen Fast Ejendom Dansk Ejendomsportefølje
f.m.b.a. + et datterselskab (formand)

SmallCap Danmark A/S + et datterselskab

TO HM 13

DI ale
Diøndbyecrnes IP TOGDOId A/S

Realdania

Niels Roth anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

”)JE. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S.

 

 

Ledelseshverv |'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 57/121

 

 

 

 

Frede Clausen, adm. direktør

 

 

Født den 30.07.1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992

Bestyrelsesmedlem i:
Euro Mall Holding A/S + to datterselskaber (formand)
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 (formand)
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
(formand)
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Step RE CSP A/S + et darterselskab
Palma Ejendomme A/S

Robert Andersen, direktør

 

Født den 03.04.1965
Direktør i TK Development A/S siden 2002

Bestyrelsesmedlem i:

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + tre datterselskaber
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1
Kommanditaktieselskabet Pakhus D + E
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Kommanditaktieselskabet Østre Havn

Euro Mall Poland Holding A/S

Euro Mall Czech Holding A/S

 

58/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Ledelseshverv

 

LEDELSESPÅTEGNING

 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2007/08 for TK Development A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU
samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber, herunder de af OMX Nordic Exchan-
ge Copenhagen A/S stillede krav.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig såle-
des at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens
og moderselskabets aktiver, passiver, egenkapital og finansielle
stilling pr. 31. januar 2008 samt af resultatet af koncernens og
moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-
året 2007/08.

Aalborg 24. april 2008

  

DIREKTIONEN
nl)
Frede Clausen Robett Anderse
BESTYRELSEN
7)
(åer
Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen

Kurt Daell

hanne menig

[-

Jesper Jarlbæk

Ty 4 SØG

—”Per Søndergaafd Pedersen

Wv]

Niels Rot!

 

 

 

 

Ledelsespåtegning | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 59/121

 

 

DE UAFHÆNGIGE REVISORERS PÅTEGNING

 

Til aktionærerne i TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for
regnskabsåret 1. februar 2007 - 31. januar 2008 omfattende
ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultaropgørelse, ba-
lance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter,
herunder anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som
moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Fi-
nancial Reporting Standards som godkendt af EU og yderli-
gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrap-
port, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning,
implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver
et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg
og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og ud-
øvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter om-
stændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på
ry pporten p
grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-
ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandar-
der. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj
grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsent-

Aalborg, 24. april 2008

NIELSEN & CHRISTENSEN
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Z CD
tatss toriseret TEVISOT

jlarian U

UK DÅ

Statsautoriseret rewisor

lig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for
de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valg-
te handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurde-
ringen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en
årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at
udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstæn-
dighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledel-
sen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen
udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering
af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31. januar 2008 samt af resultater af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. februar 2007 - 31. januar 2008 i overens-
stemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, 24. april 2008

DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

 

 

60/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Revisionspåtegning

 

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

 

Årsrapporten for TK Development A/S for 2007/08 der om-
fatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregn-
skab, aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderli-
gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
virksomheder, jf. de af OMX Nordic Exchange Copenhagen
stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber
og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabs-

loven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-
ting Standards (IFRS) udstedt af IASB.

Årsrapporten præsenteres i mio. DKK medmindre andet er
anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens valuta og
den funktionelle valuta for moderselskabet

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset
fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter
og finansielle aktiver klassificeret som disponible for salg, der
måles til dagsværdi.

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år og
i øvrigt beskrevet nedenfor.

Implementering af nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag

Årsrapporten for 2007/08 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-
ningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der begyn-
der 1. februar 2007 eller senere. Disse standarder og fortolk-
ningsbidrag er: IFRS 7 Finansielle instrumenter: Oplysninger,
IAS 1 (ajourført 2005) Præsentation af årsregnskaber, IAS 32
(ajourført 2005) Finansielle instrumenter: Præsentation samt
IFRIC 7-10.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt for-
tolkningsbidrag i årsrapporten for 2007/08 har ikke medført
ændringer i anvendt regnskabspraksis, men alene påvirket
omfanget og arten af noteoplysninger i årsrapporten. De nye
standarder og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på
resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt
i kraft

Implementering af regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag

som ikke er trådt i kraft, forventes ikke at få væsentlig indvirk-
ning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset
fra de yderligere oplysningskrav om forretningssegmenter, der
følger af implementering af IFRS 8. Der henvises i øvrigt til
note 35 i nærværende årsrapport side 97.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Develop-
ment A/S samt de virksomheder som kontrolleres af moder-
selskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol når det di-
rekte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettig-
hederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besid-
der mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har
betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som asso-
cierede virksomheder. Virksomheder hvor der sammen med
andre investorer udøves fælles bestemmende ledelse, betragtes
som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlægning
af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber der an-
vendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstem-
melse med koncernens regnskabspraksis. I koncernregnskabet
indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %.

Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af årets resultat
og af egenkapitalen indgår som en del af årets resultat for kon-
cernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og
omkostninger, akriebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konsoli-
derede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er
sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medrages i
koncernregnskabet i ejerperioden.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i kon-
cernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Solgte
eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte

 

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 61/121

 

 

 

eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden
hvilket indebærer at på anskaffelsestidspunktet opgøres for-
skellen mellem kostprisen for virksomheden og dagsværdien
af identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
i den overtagne virksomhed. Omstruktureringshensættel-
ser vedrørende den overtagne virksomhed indregnes alene i
overtagelsesbalancen såfremt de udgør en forpligtelse for den
overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af
de foretagne omvurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det
erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan hen-
føres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige
fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenhe-
der, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den på-
gældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen
kan opgøres pålideligt.

Positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immaterielle
anlægsaktiver som goodwill, og der foretages løbende værdi-
forringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæs-
sige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, ned-
skrives det til den lavere genindvindingsværdi.

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. febru-
ar 2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter
den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra
indregnes således på grundlag af den kostpris, der var ind-
regnet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis (årsregn-
skabsloven og danske regnskabsvejledninger) med fradrag af
af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Goodwill der
er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse
pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforrin-
gelse, Pr. 31. januar 2008 udgør den regnskabsmæssige værdi
af goodwill vedrørende virksomhedssammenslutninger gen-
nemført før 1. februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-
heder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller af-
viklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoak-
tiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive
goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på
egenkapitalen samt forventede, omkostninger til salg eller af-
vikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne
vederlag.

Associerede virksomheder/joint ventures i kon-
cernregnskabet

Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles
i koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket
indebærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige

andel af de associerede virksomheders opgjorte regnskabsmæs-
sige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med til-
læg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæs-
sige, interne fortjenester og tab.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimi-
nering af urealiserede, interne fortjenester og tab. På koncer-
nens egenkapital indregnes den forholdsmæssige andel af alle
transaktioner og begivenheder der er indregnet direkte på den
associerede virksomheds egenkapital. Kapitalandele i associe-
rede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi
måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfristede fi-
nansielle aktiver der anses for at være en del af den samlede
investering i den associerede virksomhed, nedskrives med en
eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodehavender fra
salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender
nedskrives alene i det omfang de vurderes uerholdelige. Der
indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den reste-
rende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig eller
faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds
forpligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entre-
prise) der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende
aftaler ledes sammen med andre investorer (Joint Ventures),
er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsoli-
dering af virksomhedernes regnskabsposter således at en for-
holdsmæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne
er medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-
sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den va-
luta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den
enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i
andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner
i fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes
ved første indregning til den funktionelle valuta efter trans-
aktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indreg-
nes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed
valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
den funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Rea-
liserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes
i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og im-
materielle aktiver, igangværende og færdige projekter og andre
ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til trans-
aktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til

 

62/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Anvendt regnskabspraksis

 

hin. ve

dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurde-
ringstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der af-
lægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kro-
ner (DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter perio-
diske gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill)
efter balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gen-
nemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser
på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakur-
ser i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af
udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse
til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resul-
tatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til ba-
lancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen
under en særskilt reserve for valutakursreguleringer. Tilsva-
rende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge
af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den uden-
landske rapporterende virksomhed ligeledes på egenkapitalen.
Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i
nettoinvesteringen, føres i koncernregnskabet direkte på egen-
kapitalen under en særskilt reserve for valutakursreguleringer,
mens de i moderselskabets årsregnskab indregnes i resultat-
opgørelsen.

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksomhe-
der/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funktionel
valuta en DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen efter pe-
riodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter balance-
dagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omregningen af
udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse
til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resul-
tatopgørelsens poster til periodiske gennemsnitskurser til ba-
lancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen
under en særskilt reserve for valutakursreguleringer. Tilsvaren-
de indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge af
ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den udenland-
ske rapporterende virksomhed ligeledes på egenkapitalen.

Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved om-
regning af udenlandske dattervirksomheder er i åbningsbalan-
cen pr. 1. februar 2004 i forbindelse med koncernens over-
gang til regnskabsaflæggelse efter IFRS nulstillet, således at
alene valutakursdifferencer opstået efter den 1. februar 2004
fremgår af regnskabsposten ”Reserve for valutakursregulerin-
ger” under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte finan-
sielle instrumenter som led i sikring af forretningsmæssige
dispositioner i fremmed valuta. Afledte finansielle instrumen-
ter måles ved første indregning til dagsværdi på afregnings-

datoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet
med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instru-
ment (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved
første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den
finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af
dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen.

Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
menter til dagsværdien på balancedagen. Positive og negative
dagsværdi af afledte finansielle instrumenter indregnes under
henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forplig-
telse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i

værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv
sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egen-
kapitalen. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resul-
tatopgørelsen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indreg-
nes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for
de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
dattervirksomheder, indregnes direkte på egenkapitalen i det
omfang der er tale om effektiv sikring. En eventuel ineffektiv
del indregnes straks i resultatopgørelsen. Ved afhændelse af
den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akku-

mulerede værdiændringer til resultatopgørelsen.

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-
serne for behandling som sikringsinstrumenter anses som
handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende ind-
regning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen under
finansielle poster.

Aktiebaseret incitamentsprogram

Koncernens incitamentsprogram omfatter et egenkapital-
baseret aktieprogram (warrants). Det egenkapitalbaserede
incitamentsprogram måles til dagsværdien af optionerne på
tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under
personaleomkostninger over den periode hvor medarbejderne
opnår den endelige ret til optionerne. Modposten hertil ind-
regnes direkte på egenkapitalen.

 

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 63/121

 

 

 

 

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-
nes over antallet af optioner medarbejderne forventes at er-
hverve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet
over antallet af retserhvervede optioner således at den samlede
indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede op-
tioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
af Black-Scholes formlen med de parametre, der er angivet i
note 7.

Resultatopgørelse
Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS
18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker
således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer

i salgsaftalen er opfyldt.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring
m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter
herfor indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt
med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse
kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt del-
leverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes
avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-
menter i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejen-
domme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede
lejekontrakter.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modragne el-
ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kre-
dit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker
sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af
vederlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalin-
ger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi
af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatop-
gørelsen over den forlængede kredittid ved at anvende den ef-
fektive rentes metode.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projek-
ter der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a.
direkte projektomkostninger, herunder renter i byggeperioden
og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort
som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lo-
kaleomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der

er foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt
kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igang-
værende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektud-
viklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke forventes
realiseret.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og
tilhørende afledte finansielle instrumenter indregnes i resul-
tatopgørelsen i regnskabsposten "Værdiregulering investe-
ringsejendomme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme
opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
og salgsprisen og indregnes ligeledes i resultatopgørelsen i
regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme,
netto”.

Andre eksterne omkostninger

I posten "andre eksterne omkostninger” indregnes omkost-
ninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i kon-
cernregnskabet

I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige
andel af de associerede virksomheders resultat efter skat og
forholdsmæssig eliminering af urealiserede, interne fortjene-
ster og tab.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgø-
relse under finansielle indtægter i det regnskabsår hvor der
erhverves endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk være på tids-
punktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen
fra det pågældende selskab. I det omfang udloddet udbytte
overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestids-
punktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultatopgørelsen,
men indregnes som en nedskrivning på kapitalandelens kost-
pris.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-
tægter og -omkostninger, kursgevinster og -tab vedrørende
transaktioner i fremmed valuta, gæld og værdipapirer samt
amortisering af finansielle forpligtelser, bortset fra dagsværdi-
regulering af afledte finansielle instrumenter tilhørende in-

 

64/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Anvendt regnskabspraksis

 

 

vesteringsejendomme. Herudover indgår i moderselskabets
resultatopgørelse under finansielle indtægter eventuelle ud-
bytter fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder, jf. ovenfor.

Renteindtægter og —omkostninger periodiseres med udgangs-
punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Låneomkost-
ninger, som er direkte knyttet til anskaffelse, opførelse eller
produktion af aktiver aktiveres som en del af aktivets kost-
pris.

Skat af årets resultat

Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del der
kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med
den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapi-
talen.

og tilgodehavende aktuel skat ind-

regnes i balancen opgjort som beregnet skal af årets skatteplig-
tige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning
af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende
skattesatser og —regler.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige værdier og skattemæssige værdier med ud-
gangspunkt i den planlagte anvendelse af de enkelte aktiver og
forpligtelser, Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien
af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes
i balancen med den værdi hvortil aktivet forventes at kunne
realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser
eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, posi-
tive skattepligtige indkomster inden for samme juridiske skat-
teenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er
sandsynligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig
skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en
individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt
det vurderes at et enkelt skarteaktiv ikke kan udnyttes, foreta-
ges nedskrivning heraf over resultatopgørelsen.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skatte-
satser i de respektive lande der med balancedagens lovgivning
vil være gældende når den udskudte skat forventes udløst som
aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer
i skattesatser og —regler indregnes i resultatopgørelsen, med-
mindre den udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere
er indregnet direkte på egenkapitalen. I sådanne tilfælde ind-
regnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-
somheder. De sambeskattede selskabers samlede skat af ind-
komst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksomhe-
der i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Balance

Goodwill

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som for-
skellen mellem kostprisen for den overtagne virksomhed og
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventual-
forpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncer-
nens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelsestids-
punkter. Fastlæggelsen af pengestrømsbringende enheder føl-
ger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring
og —rapportering i koncernen.

Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforrin-
gelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den
regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af
dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, henholdsvis
nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrøm-
me fra den pengestrømsfrembringende enhed som goodwill er
knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat
linie i resultatopgørelsen. Nedskrivning af goodwill tilbage-
føres ikke.

Investeringsejendomme

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme når de
besiddes for at opnå lejeindrægter og/eller kapitalgevinster. In-
vesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris
der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til
dagsværdi. Værdiansættelsen finder sted ud fra en discounted
cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbage-
diskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkast-
graden fastsættes ejendom for ejendom.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under
”Værdiregulering investeringsejendomme, netto” i det regn-
skabsår hvori ændringen opstår.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen om-
fatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet
anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er klar til brug.
De regnskabsmæssige værdier af andre anlæg, driftsmateriel og
inventar gennemgås på balancedagen for at fastsætte om der
er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet,
opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for
eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid

 

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 65/121

 

 

 

der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært
over lejekontrakternes løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomhe-
der måles i moderselskabet til kostpris. Den regnskabsmæs-
sige værdi af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder gennemgås på balancedagen for at fastsætte om
der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet,
opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for
eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Såfremt kostprisen
overstiger genindvindingsværdien, nedskrives denne til lavere
værdi. Kostprisen nedskrives endvidere i det omfang der ud-
loddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksom-
heden siden overtagelsen af denne.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventu-
elle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af
ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindings-
værdi forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrem-
bringende enheds regnskabsmæssige værdi til maksimalt den
værdi, som aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed
ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og
gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter, og må-
les til amortiseret kostpris.

Langfristede værdipapirer og kapitalandele er kategoriseret
som ”finansielle aktiver, der beholdes til udløb”.

Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter består af projekter inden
for fast ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede om-
kostninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for
andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget ned-
skrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt
idet der løbende foretages værdiforringelsestests af de aktive-
rede beløb for at sikre at aktiverne nedskrives i det omfang den
regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en
del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleom-
kostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er for-
anlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte

projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt nega-
tivt nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i
regnskabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.

Tilgodehavender

Tilgødehavender måles til amortiseret kostpris der sædvanlig-
vis svarer til nominel værdi eller en lavere nettorealisations-
værdi, Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en indi-
viduel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-
fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til
hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver
og forpligtelser samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Tilgodehavender omfattende tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser, tilgodehavender hos associerede virksom-
heder samt andre tilgodehavender er kategoriseret som udlån
og tilgodehavender, der er finansielle aktiver med faste eller
bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt mar-
ked og som ikke er afledte finansielle instrumenter.

Værdipapirer

Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnoterede
og unoterede aktier.

Værdipapirerne er kategoriseret som ”finansielle aktiver dis-
ponible for salg”, som er finansielle aktiver, der ikke er afledte
finansielle instrumenter, og som enten er klassificeret som dis-
ponible for salg eller som ikke kan klassificeres som hverken
udlån eller tilgodehavender, finansielle aktiver, der måles til
dagsværdi via resultatopgørelsen, eller finansielle aktiver, der

beholdes til udløb.

Værdipapirer disponible for salg måles ved første indregning
til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdiregule-
ringer indregnes direkte på egenkapitalen og resultatføres ved
salg eller afvikling af værdipapirerne.

Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-børsno-
terede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet
kapitalværdi.

Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og
hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt
måles til kostpris.

 

66/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 [ Anvendt regnskabspraksis

 

 

 

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for ved-
tagelse på generalforsamlingen. Udbytte som ventes udbetalt
for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.

Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenka-
pitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes
vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapital-
nedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabs-
kapitalen og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begiven-
heder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt at der må afgives økonomi-
ske fordele for at indfri forpligtelsen.

I posten indgår bl.a.

+" Hensættelser til dækning af lejegarantier. Hensættelsen
er foretaget på baggrund af erfaringer med lejegarantier
og efter en individuel vurdering af de enkelte lejemål.

+ Negativ egenkapital i associerede virksomheder m.v. i det
omfang koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse
til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser.

+" Hensættelse til imødegåelse af usikkerheder på afsluttede
projekter opgjort på baggrund af erfaringer med tilsva-
rende tidligere projekter.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-
kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald
efter er år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-
tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-
seret kostpris således at forskellen mellem provenuet og den
nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en rente-
omkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret
kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indreg-
nes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.

Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter,
leverandørgæld samt anden gæld er kategoriseret som ”finan-
sielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris”.

Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfat-
ter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabs-
år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og
koncernen præsenteres efter den indirekte metode med ud-
gangspunkt i ordinært resultat før finansiering og viser penge-
strømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne
samt likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.

Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet
reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i drifts-
kapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat.

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder, materielie og
andre langfristede aktiver. Endvidere indregnes pengestrøm-
me vedrørende finansielt leasede aktiver i form af betalte lea-

singydelser.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet her-
med, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på rentebæ-
rende gæld samt udbetaling af udbytte.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta
indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkrterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget
omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed va-
luta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdif-
ferencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.
Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er såle-
des ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbehold-
ningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke udledes
direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender
på deponeringskonti.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært seg-
ment) og forretningssegmenter (sekundært segment). Seg-
mentoplysningerne følger koncernens regnskabspraksis og
interne økonomistyring.

Segmentindtægter og —omkostninger samt segmentaktiver og
—forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til

 

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 67/121

 

 

 

det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de
enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtæg-
ter og omkostninger der er forbundet med koncernens admi-
nistrative funktioner, indkomstskatter 0.1.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og
materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomhe-

der.

Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som di-
rekte kan henføres til driften i segmentet, herunder igangvæ-
rende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsnings-
poster samt likvide beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan
henføres til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører
af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hensatte

forpligtelser, anden gæld og lign.

Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforretning:

Moderselskabets andel af årets resultat x 100

 

Moderselskabets gennemsnitlige andel af koncernegenkapitalen

 

EBITA-margin:

Resultat af primær drift x 100

 

Nettoomsætning

 

Soliditetsgrad (egenkapital)

Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100

 

Passiver i alt

 

Soliditetsgrad:
(inkl. ansvarlig kapital)

Egenkapital inkl. minoritetsandele med tillæg af ansvarlige lån x 100

 

Passiver i alt

 

Indre værdi:

Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100

 

Antal aktier

 

Resultat pr. aktie:

Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

 

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

 

Udvandet resultat pr. aktie:

Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

 

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb incl. udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt

 

Udbytte pr. aktie:

Moderselskabets udbytte pr. aktie

 

68/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Anvendt regnskabspraksis

 

KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

Beløb i mio. DKK Note 2007/08 2006/07
Nettoomsætning 3 2.586,8 2.719,1
Eksterne direkte projektomkostninger 4 -2.077,5 -2.206,2
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 16 44,5 111,0
Bruttoresultat 553,8 623,9
Andre eksterne omkostninger 5 -47,8 -47,7
Personaleomkostninger 6 -110,6 -102,2
I alt -158,4 -149,9
Resultat før finansiering og afskrivninger 395,4 474,0
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 8,6 -11,5
Resultat før fi iering 386,8 462,5
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 9 0,3 -0,5
Finansielle indtægter 11 60,4 86,6
Finansielle omkostninger 12 -102,1 -212,9
I alt 41,4 -126,8
Resultat før skat 345,4 335,7
Skat af årets resultat 13 -73,5 -37,2
Årets resultat 271,9 298,5
Fordeles således

Aktionærer i TK Development A/S 249,5 249,4
Minoritetsandele 22,4 49,1
Årets resultat 271,9 298,5
Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20 l4 8,9 8,9
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom, DKK 20 14 8,8 8,9

 

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 69/121

 

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2008 31.1.2007
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwill 15 31,3 29,1
Immaterielle aktiver 31,3 29,1
Investeringsejendomme 16 584,6 533,7
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 17 14,2 18,0
Materielle aktiver 598,8 551,7
Kapitalandele i associerede virksomheder 9 23,9 26,9
Andre værdipapirer og kapitalandele 18 8,9 31,1
Udskudte skatteaktiver 19 266,0 291,0
Andre langfristede aktiver 298,8 349,0
Langfristede aktiver i alt 928,9 929,8
Kortfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter 20 1.998,3 1.491,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 21 220,1 401,4
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 1,0
Andre tilgodehavender 256,5 231,5
Periodeafgrænsningsposter 10,3 8,3
Tilgodehavender i alt 495,3 642,2
Værdipapirer 22 4,0 21,6
Likvide beholdninger 23 644,4 601,1
Kortfristede aktiver i alt 3.142,0 2.756,0
AKTIVER 4.070,9 3.685,8

 

 

70/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 24 560,9 560,9
Andre reserver 25 57,1 157,1
Overført resultat 821,9 435,7
Aktionærernes andel af egenkapitalen 1.439,9 1.153,7
Minoritetsandele 93,9 137,2
Egenkapital i alt 1.533,8 1.290,9
Forpligtelser

Kreditinstitutter 26 408,3 279,6
Hensatte forpligtelser 27 21,9 50,9
Udskudte skatteforpligtelser 29 52,3 59,9
Langfristede forpligtelser i alt 482,5 390,4
Kreditinstitutter 26 1.348,3 1.500,3
Leverandørgæld 381,7 269,6
Modtagne forudbetalinger fra kunder 52,8 41,7
Selskabsskat 67,0 41,6
Hensatte forpligtelser 27 11,1 17,8
Anden gæld 30 187,9 129,6
Periodeafgrænsningsposter 5,8 3,9
Kortfristede forpligtelser i alt 2.054,6 2.004,5
Forpligtelser i alt 2.537,1 2,394,9
PASSIVER 4.070,9 3.685,8

 

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 71/121

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktionær-
Beløb i mio. DKK Akis — Ande — Ovn gnerandd Minor Eeenkapin
talen i alt
Egenkapital pr. 1. februar 2006 560,9 187,4 150,8 899,1 87,6 986,7
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,2 0,0 0,2 0,4 0,6
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 1,5 0,0 1,5 0,0 15
Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen 0,0 1,7 0,0 1,7 0,4 2,1
Årets resultat 0,0 111,0 138,4 249,4 49,1 298,5
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 112,7 138,4 251,1 49,5 300,6
Reklassifikation i forbindelse med salg 0,0 -143,0 143,0 0,0 0,0 0,0
Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 1,9 1,9 0,1 2,0
Salg af egne aktier 0,0 0,0 1,6 1,6 0,0 1,6
Øvrige transaktioner 0,0 -143,0 146,5 3,5 0,1 3,6
Egenkapital pr. 31. januar 2007 560,9 157,1 435,7 1.153,7 137,2 1.290,9
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 34,0 0,0 34,0 2,9 36,9
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,8 0,0 0,8 0,0 0,8
Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen 0,0 34,8 0,0 34,8 2,9 37,7
Årets resultat 0,0 44,5 205,0 249,5 22,4 271,9
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 79,3 205,0 284,3 25,3 309,6
Overført til frie reserver ”) 0,0 -179,3 179,3 0,0 0,0 0,0
Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Aktiebaserert aflønning (warrants) 0,0 0,0 1,9 1,9 0,0 1,9
Afgang i forbindelse med forøgelse af ejerandel i datterselskab 0,0 0,0 0,0 0,0 -68,6 -68,6
Øvrige transaktioner 0,0 -179,3 181,2 1,9 -68,6 -66,7
Egenkapital pr. 31. januar 2008 560,9 57,1 821,9 1.439,9 93,9 1.533,8

 

+) Reserve for d rdiregulering af investeringsejendomme er overført til frie reserver,
S 8 8

idet der ikke er krav om binding på egenkapitalen i koncernen.

 

721121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK 2007/08 2006/07
Resultat før finansiering 386,8 462,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme 44,5 -111,0
Afskrivninger 8,4 11,2
Hensatte forpligtelser -35,1 3,8
Kursreguleringer 6,0 3,8
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -385,4 786,5
Ændringer i tilgodehavender 174,8 302,4
Ændringer i kreditorer og anden gæld 186,5 -29,2
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 297,5 1.430,0
.Betalte renter m.v. 168,5 -231,9
Modtagne renter m.v. 37,7 50,6
Betalt selskabsskat -24,1 -28,8
Pengestrøm fra driftsaktivitet 142,6 1.219,9
Køb af materielle anlægsaktiver -6,3 -7,2
Salg af materielle anlægsaktiver 2,3 4,2
Investeringer i investeringsejendomme 6,6 -0,2
Salg af investeringsejendomme 0,0 338,7
Forøgelse ejerandel Euro Mall Holding A/S -70,8 0,0
Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,4 -2,4
Salg af værdipapirer og kapitalandele 25,3 0,0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -56,5 333,1
Afdrag ansvarlig lånekapital 0,0 -506,8
Afdrag langfristet finansiering -59,9 -212,2
Optagelse af langfrister finansiering 188,5 31,3
Optagelse af projektfinansiering 950,7 487,7
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -1.122,8 -1,117,6
Salg af egne aktier 0,0 1,6
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 43,5 -1.316,0
Årets pengestrøm 42,6 237,0
Likvider, primo 601,1 363,8
Kursregulering af likvider 0,7 0,3
Likvider ultimo 644,4 601,1

 

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger, som
koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 422,1 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 73/121

 

 

 

 

Indholdsfortegnelse, noter til koncernregnskabet

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Note 2. Segmentoplysninger

Note 3. Nettoomsætning

Note 4. Eksterne direkte projektomkostninger

Note 5. Andre eksterne omkostninger

Note 6. Personaleomkostninger

Note 7. Aktiebaseret vederlæggelse

Note 8. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 9. Kapitalandele i associerede virksomheder
Note 10. Kapitalandele i joint ventures

Note 11. Finansielle indtægter

Note 12. Finansielle omkostninger

Note 13. Skat

Note 14. Resultat pr. aktie

Note 15. Goodwill

Note 16. Investeringsejendomme

Note 17. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Note 18. Andre værdipapirer og kapitalandele

Note 19. Udskudt skatteaktiv

Note 20. Igangværende og færdige projekter

Note 21. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Note 22. Værdipapirer

Note 23. Likvide beholdninger

Note 24. Aktiekapital

Note 25. Andre reserver

Note 26. Gæld til kreditinstitutter

Note 27. Hensatte forpligtelser

Note 28. Operationelle leasingkontrakter

Note 29. Udskudte skatteforpligtelser

Note 30. Anden gæld

Note 31. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 33. Transaktioner med nærtstående parter
Note 34. Begivenheder efter balancedagen

Note 35. Ny regnskabsregulering

Koncernoversigt

75
76
76
77
77
77
78
78
79
79
80
80
81
81
82
83
84
84
85
85
86
86
87
87
88
89
90
90
91
91
92
93
97
97
97
98

 

741121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Køncernregnskab

 

 

 

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de
forhold, der k til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og
vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:

Indregning af omsætning
Som anført under regnskabspraksis vedrørende solgte projekter som indeholder flere delleverancer og disse kan adskilles og den økonomiske virkning af
hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt. Ledelsen

forerager i den forbindelse vurdering af hvorvidt de enkelte delleverancer i et solgt projekt kan adskilles og vurderes særskilt.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model hvor de forventede
fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte forudsætninger
kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2008. Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK
584,6 mio.

Igangværende og færdige projekter
Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert enkelt projekt,

 

herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det
forventede, kan der medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger. Årets resultat er positivt påvirket med DKK 101,0 mio. som følge
af ændring i skøn over nedskrivning af igangværende og færdige projekter. Den regnskabsmæssige værdi af igangværende og færdige projekter udgør pr.
31. januar 2008 DKK 1.998,3 mio.

Udskudte skatteaktiver

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning, henholdsvis koncernbidrag.
Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skarteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2008. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og
resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2008 DKK 266,0 mio.

Goodwill

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder,
hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte
pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balancen indregnede
goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2008 DKK 31,3 mio. |

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 49 i nærværende årsrapport.

 

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 75/121

 

Note 2. Segmentoplysninger

Koncernens primære segment er geografisk. Aktiviteterne i de geografiske segmenter omfatter for ”Nordeuropa” koncernens aktiviteter i Danmark,

Sverige, Finland, Letland, Litauen og Tyskland og for ”Centraleuropa” koncernens aktiviteter i Polen, Tjekkiet, Slovakiet og Bulgarien.

Koncernens sekundære segment er forretningsmæssig. Aktiviteterne i de forretningsmæssige segmenter omfatter for ”Butik” koncernens aktiviteter

 

vedrørende butikscentre, storbutikker, strøgburikker o.lign, for ”Kontor” koncernens aktiviteter vedrørende kontorejendomme, for ”Bolig” koncernens

aktiviteter vedrørende boliger og for ”Segmentmix” koncernens aktiviteter vedrørende projekter, der omfatter flere af koncernens forretningsmæssige

segmenter, herunder bl.a. multifunktionelle centre indholdende både butikker, leisureaktiviteter, kontorer og boliger.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Primært segment 2007/08 Nordeuropa ea Ikke fordelt I alt
Nettoomsætning 1.659,0 927,8 0,0 2.586,8
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -1,1 45,6 0,0 44,5
Resultat associerede virksomheder 0,2 0,1 0,0 0,3
Ordinært resultat før finansiering 121,0 265,8 0,0 386,8
Kapitalandele i associerede virksomheder 23,5 0,4 0,0 23,9
Segmentaktiver 1.869,0 1.925,6 276,3 4.070,9
Segmentforpligtelser 1.528,8 986,5 21,7 2.537,0
Anlægsinvesteringer 3,8 2,5 0,0 6,3
Afskrivninger 7,2 1,4 0,0 8,6
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 8,5 -105,6 0,0 -114,1
Primært segment 2006/07 Nordeuropa Central Ikke fordelt I alt
europa
Nettoomsætning 1.953,8 765,3 0,0 2.719,1
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 1,3 109,7 0,0 111,0
Resultat associerede virksomheder -1,0 0,5 0,0 -0,5
Ordinært resultat før finansiering 156,9 305,6 0,0 462,5
Kapitalandele i associerede virksomheder 26,7 0,2 0,0 26,9
Segmentaktiver 2.173,6 1.212,8 299,4 3.685,8
Segmentforpligtelser 2.003,7 316,3 74,9 2.394,9
Anlægsinvesteringer 5,5 1,7 0,0 7,2
Afskrivninger 8,8 2,7 0,0 11,5
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 149,9 6,6 0,0 156,5
Sekundært segment 2007/08 Butik Kontor Bolig  Segmentmix f Ikke I alt
ordelt

Nettoomsætning 1.453,1 0,0 7,2 1.126,5 0,0 2.586,8
Segmentaktiver 1.525,8 173,7 535,4 824,5 1.011,5 4.070,9
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 0,0 6,3 6,3
Sekundært segment 2006/07 Butik Kontor Bolig — Segmentmix ran I alt
Nettoomsætning 1.544,6 320,3 15,2 839,0 0,0 2.719,1
Segmentaktiver 920,6 126,8 232,3 1.378,1 1.028,0 3.685,8
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 0,0 7,2 7,2
Note 3. Nettoomsætning

2007/08 2006/07
Salg af projekter og ejendomme 2.497,1 2.610,0
Lejeindtægter 57,4 73,0
Salg af tjenesteydelser 32,3 36,1
Nettoomsætning i alt 2.586,8 2.719,1

 

 

761121

"TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

Note 4. Eksterne direkte projektomkostninger

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Projektomkostninger 2.178,5 2.205,1
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 0,4 1,1
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter -101,4 0,0
Eksterne direkte projektomkostninger i alt 2.077,5 2.206,2

 

Af ovennævnte tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter udgør Fashion Arena Outlet Center (tidligere Prague Outlet Center)
DKK 85,0 mio. Arealerne til projektet er erhvervet i tidligere år. Byggeriet af første etape af factory outlet centret er afsluttet i efteråret 2007 og centret
åbnede den 15. november 2007. Ledelsen har vurderet at risiciene i projektet er væsentligt reduceret i forhold til tidligere år og med baggrund heri er

der foretaget delvis tilbageførsel af den i tidligere regnskabsår foretagne nedskrivning.

Note 5. Andre eksterne omkostninger

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Administrationsomkostninger 31,2 33,5
Lokaleomkostninger 11,7 10,5
Bilomkostninger 4,9 3,7
Andre eksterne omkostninger i alt 47,8 47,7

 

Note 6. Personaleomkostninger

 

2007/08 2006/07

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Honorar til bestyrelse 2,3 1,8
Gager m.v. til moderselskabets direktion jf. nedenfor 11,4 10,5
Fastholdelsesbonus øvrige medarbejdere 0,7 0,5
Omkostninger til social sikring 9,2 8,3
Omkostninger til warrants, øvrige medarbejdere 1,2 1,3
Øvrige gager 81,3 76,3
Øvrige personaleomkostninger 4,5 3,5
Personaleomkostninger i alt 110,6 102,2
Gennemsnitligt antal ansatte 151 190
Antal ansatte ultimo 153 143

 

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og fire øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangspunkt i et
grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundhonoraret og de øvrige

medlemmer grundhonoraret.

Gager m.v. til moderselskabets direktion:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gage — Pension — Tantieme Fasrholdelses" Warrants I alt
2007/08
Frede Clausen 3,2 0,0 1,3 1,4 0,3 6,2
Robert Andersen 2,5 0,0 1,3 1,0 0,4 5,2
Gager m.v. i alt 5,7 0,0 2,6 2,4 0,7 11,4
Gage Pension — Tantieme Fastholdelses- Warrants I alt
2006/07
Frede Clausen 3,1 0,0 1,3 0,9 0,4 5,7
Robert Andersen 2,4 0,0 1,3 0,8 0,3 4,8
Gager m.v. i alt 5,5 0,0 2,6 1,7 0,7 10,5

 

Direktionens fastholdelsesbonus er en 3-årige aftale med udløb 31. januar 2008 og afregning i foråret 2008.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 77/121

 

 

 

 

Note 7. Aktiebaseret vederlæggelse

Bestyrelsen har den 30, december 2005 tildelt warranss til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier
a DKK 20. Efterfølgende er 136.000 stk. bortfalder, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 690.000 stk. akrive warrants. Tildelingen er
betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Der er tale om et 4%4-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 374 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier ud
over tegningsbeløber på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, kan afhændes uden begrænsninger mens aktier
ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løber af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer
i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 690.000 stk. warrants svarer til ca. 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placerer:

. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)
. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbyrte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og kurs
80,63 i det sidste vindue.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio. ved anvendelse af
Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig

volatilitet på 30% og et renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyttelsesperiode.
8

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 450.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Antal warrants 31.1.2008 31.1.2007
Udestående warrants pr. 1. februar 704.000 826.000
Tildelt i regnskabsåret 0 0
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -14.000 -122.000
Udnyttet i regnskabsåret 0 0
Udestående warrants pr. 31. januar 690.000 704.000
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 0
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 1,9 2,0

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2008 udgør intervallet af udnyttelseskurser 74,54-80,63 kr. pr. option (2006/07: 74,54-80,63 kr. pr. option)
og den gennemsnitlige restløbetid udgør 21 måneder (2006/07: 33 måneder).

De aktiebaserede incitamentsprogrammer er ligeledes beskrevet i ledelsesbererningen.

Note 8. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Samlet honorar Deloitte 2,0 2,7
Samlet honorar Nielsen & Christensen 1,2 2,6
Honorarer i alt 3,2 5,3
Honorarer kan specificeres således:
Revision Deloitte 2,0 1,6
Revision Nielsen & Christensen 1,0 0,7
Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 0,0 1,1
Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 0,2 1,9

 

 

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Note 9. Kapitalandele i associerede virksomheder

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Kostpris pr. 1. februar 23,4 22,8
Årets tilgang 0,0 0,0
Kapitalindskud 0,4 0,6
Er ERE -2,5 0,0
Kostpris pr. 31. januar 21,3 23,4
Op- og nedskrivninger 1. februar -3,7 -3,2
Årets resultat efter skat 0,3 -0,5
Årets afgang -0,6 0,0
Udlodning 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 4,0 -3,7
Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 6,6 7,2
Regnskabstnæssig værdi pr. 31. januar 23,9 26,9

 

For en oversigt over associerede virksomheder, der måles i koncernens balance efter den indre værdis metode henvises til koncernoversigten side 98.

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Indtægter 20,9 17,7
Årets resultat 0,8 -2,9
Aktiver 126,6 97,9
Forpligtelser 63,0 40,0
Koncernens andel af årets resultat 0,3 0,5
Koncernens andel af egenkapital 19,1 21,5

 

Note 10. Kapitalandele i joint ventures

For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises til koncernoversigten på side 98, hvoraf den regnskabsmæssige behandling i

koncernregnskabet af hvet enkelt selskab fremgår.

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Indtægter 127,2 187,3
Omkostninger 49,0 -134,0
Kortfristede aktiver 933,3 513,8
Langfristede aktiver 364,5 309,8
Kortfristede forpligtelser 728,3 329,7
Langfristede forpligtelser 156,5 117,2

 

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 79/121

 

 

 

Note 11. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Renter, likvider m.v. 24,2 8,4
Renteindtægter fra joint ventures 10,1 31,5
Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,4 0,0
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 34,7 39,9
Renter af værdipapirer (hold til udløb) 3,1 3,7
Valutakursgevinster 11,9 3,4
Aktieavance 0,0 0,8
Øvrige finansieringsindtægter 10,7 38,8
Finansielle indtægter i alt 60,4 86,6
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultater 48,5 82,4
Øvrige finansielle indtægter 11,9 4,2
Finansielle indtægter i alt 60,4 86,6
Note 12. Finansielle omkostninger
2007/08 2006/07
Renteomkostninger kreditinstitutter 102,6 111,1
Renteomkostninger til joint ventures 5,4 21,1
Renteomkostninger ansvarlige lån 0,0 79,0
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 8,0 6,8
Øvrige finansieringsomkostninger 25,1 11,8
Heraf aktiverede finansieringsomkostninger -39,0 -16,9
Finansielle omkostninger i alt 102,1 212,9
Der fordeles således:
Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 94,1 206,1
Øvrige finansielle omkostninger 8,0 6,8
Fi ielle omkostninger i alt 102,1 212,9

 

 

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 6 - 8 %.

 

80/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Note 13. Skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Aktuel selskabsskat 50,0 36,8
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår -5,9 0,3
Ændring i udskudt skat 29,4 0,1
Skat af årets resultat 73,5 37,2
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteprocent 86,4 94,0
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder -14,5 -1,8
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår -5,9 0,3
Skatteeffekt af:
Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter -7,2 -53,5
Ændring af værdiregulering -10,7 0,0
Ændring af skattesats 29,9 0,0
Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskud i udenlandske dattervirksomheder -2,2 0,0
Andet —— -2,3 18
Skat af årets resultat 73,5 37,2
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 291,0 269,3
Udskudte skatteforpligtelser pr. 1. februar -59,9 -38,6
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 1. februar 231,1 230,7
Kursregulering af saldo primo 2,9 -1,1
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat -29,4 0,1
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i resultatopgørelsen 7,8 0,0
Årets udskudte skat indregnet i egenkapitalen 0,8 1,5
Øvrig tilgang, netto 0,5 -0,1
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 213,7 231,1
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar, jf. note 19 266,0 291,0
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31.januar, jf. note 29 -52,3 -59,9
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 213,7 231,1
Note 14. Resultat pr. aktie

2007/08 2006/07
Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20 8,9 8,9
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20 8,8 8,9
Årets resultat 271,9 298,5
Minoriteternes andel af koncernresultatet 22,4 - 49,1
Aktionærernes andel af årets resultat 249,5 249,4
Gennemsnitligt antal aktier a mom. DKK 20 antalstk.  28.043.810  28.043.810
Udvandingseffekt af antal udestående warrants a nom. DKK 20 antal stk. 186.448 0
Gennemsnitligt antal egne aktier a nom. DKK 20 antal stk. 0 -5.596
Gennemsnitligt antal aktier i omløb antalstk. — 28.230.258 — 28.038.214

 

De udestående warrants har en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret overstiger tegningskursen i

det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”in-the-money” og er derfor inkluderet i udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb,

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 81/121

 

 

 

Note 15. Goodwill

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Kostpris pr. 1. februar 43,6 43,6
Tilgang 2,2 0,0
Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 45,8 43,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 31,3 29,1

 

Af den samlede goodwill vedrører DKK 29,1 mio. køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa. De resterende DKK 2,2 mio. vedrører TK
Developments køb af halvdelen af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S, således at TK Development nu ejer 90 % af Euro Mall Holding

AlS.

Ledelsen har pr. 31. januar 2008 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsværdien er baseret

på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for regnskabsårene 2008/09 til 2010/11 godkendt af

ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

 

82/121

"TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Køncernregnskab

 

Note 16. Investeringsejendomme

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 400,2 596,1
Valutakursreguleringer primo -0,2 -0,3
Omkostninger til forbedringer -0,2 0,2
Overført fra materielle anlægsaktiver under opføre 6,8 0,0
Afgang 0,0 -195,8
Kostpris pr. 31. januar 406,6 400,2
Opskrivninger pr. 1. februar 198,9 232,2
Årets opskrivninger 45,6 109,7
Tilbageførte opskrivninger ved afgang 0,0 -143,0
Opskrivninger pr. 31. januar 244,5 198,9
Nedskrivninger pr. 1. februar 65,4 66,7
Årets nedskrivninger 1,1 0,0
Tilbageførte nedskrivninger 0,0 -1,3
Nedskrivninger pr. 31. januar 66,5 65,4
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 178,0 133,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 584,6 533,7
Fordeles således:

Centraleuropæiske investeringsejendomme 356,3 304,2
Tyske investeringsejendomme 228,3 229,5
I alt 584,6 533,7
Op- og nedskrivninger investeringsejendomme 178,0 133,5
Værdireguleringer investeringsejendomme i alt, netto 178,0 133,5
Lejeindtægter, investeringsejendomme 50,0 35,4
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -5,1 -2,8
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -1,3 -0,5
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 43,6 32,1
Investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandel Afkastkrav Ansk.år kvm.
Shoppingcenter Futurum, Ostrava Tjekkiet 20 % 7,0 % 2000 26.600
Multifunctional Center Futurm, Hradec Kralové Tjekkiet 20 % 7,0 % 2000 18.300
Shopping Center Hanå, Olomouc Tjekkiet 20% 7,0 % 2002 10.100
Liidescheid/Berlin Tyskland 100 % 6,0 % 1994-1998 26.000

 

De 3 tjekkiske investeringsejendomme er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performancebestemt

andel af værdireguleringerne på ejendommene, hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. januar 2008. Den bogførte værdi af de tjekkiske

investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 356,3 mio., hvor værdiansættelsen er baseret på en afkastgrad på 7,0 % p.a. beregnet ud fra

en discounted cashflow model over en 5-årig periode.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendommene er baseret på en afkastgrad på 6,0 % beregnet ud fra en discounted cashflow model

over en 10-årig periode. Den bogførte værdi af koncernens tyske investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 228,3 mio.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 83/121

 

 

 

Note 17. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Kostpris pr. 1. februar 61,3 61,7
Kursregulering af anskaffelsessum primo 0,5 0,1
Tilgang 6,3 7,2
Afgang -10,5 7,1
Kostpris pr. 31. januar 57,6 61,3
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 43,3 36,1
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo 0,2 -0,2
Årets afskrivninger 8,1 10,9
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -8,2 -3,5
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 43,4 43,3
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 14,2 18,0

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives lineært over

lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er vurderet uvæsentlig, hvorfor andre anlæg, driftsmateriel og inventar ikke

er opdelt i flere klassifikationer.

Note 18. Andre værdipapirer og kapitalandele

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Kostpris pr. 1. februar 46,1 68,4
Årets tilgang 0,0 1,9
Årets afgang -22,2 -24,2
Kostpris pr. 31. januar 23,9 46,1
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -15,0
Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 8,9 31,1

 

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.

Den regnskabsmæssige værdi af andre værdipapirer og kapitalandele svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags-

og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

 

84/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

 

Note 19. Udskudt skatteaktiv

 

31.1.2008  31.1.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 349,1 319,5
Ændring i skatteprocent -30,9 0,0
Årets tilgang 59,4 62,8
re RE -68,4 -34,3
Skar af egenkapitalbevægelser 0,8 1,5
Valutakursreguleringer 3,5 -0,4
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 313,5 349,1
Værdiregulering pr. 1. februar -58,1 -50,2
Årets værdiregulering 10,6 -7,9
Værdireguleringer pr. 31. januar 47,5 -58,1
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 266,0 291,0
Udskudt skatteaktiv vedrører:
Finansielle anlægs 0,3 0,0
Materielle aktiver . o,å 1,5
Andre langfristede aktiver 0,0 0,0
Kortfristede aktiver 31,4 80,6
Hensatte forpligtelser 2,7 29,7
Værdi af skattemæssig underskud 278,7 240,3
Nedskrivning af skatteaktiv -47,5 -58,1
Udskudt skatteaktiv i alt 266,0 291,0

 

Nedskrivning af skatteaktivet vedrører i al væsentlighed danske skattemæssige underskud hvorpå der ikke er udløbsdato samt polske skattemæssige

underskud med udløbsdato indenfor 4-5 år.

Værdiansættelsen af skatteaktiver er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Med baggrund

heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov på DKK 47,5 mio.

Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint ventures der ikke er

indregnet i balancen. Ikke afsat skat vedrørende genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio. Koncernen

kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes højst usandsynligt.

Note 20. Igangværende og færdige projekter

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 2.855,6 2.149,1
Aktiverede renter m.v. 215,3 268,0
Modtagne d'conto betalinger -832,0 -590,4
Nedskrivninger -240,6 -335,6
Igangværende og færdige projekter i alt 1.998,3 1.491,1

 

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 668,6 mio. (DKK 340,4 mio.).

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 85/121

 

 

 

 

Note 21. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 56,5 27,7
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser før modregning i finansielle gældsforpligtelser 242,7 406,2
Modregning i finansielle gældsforpligtelser -79,1 -32,5
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 220,1 401,4
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen 2,2 -152,9

 

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodehavenderne forventes

at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK 6,1 mio. Pr. 31.
januar 2007 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 159,5 mio.

Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender. Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er

indtægtsført renter på nedskrevne tilgodehavender på DKK 0,0 mio. (DKK 0,0 mio.).

Note 22. Værdipapirer

 

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

Noterede værdipapapirer 0,1 0,1
Unoterede værdipapirer (egenkapitalandele) 3,9 4,0
Unoterede værdipapirer (pantebreve) 0,0 17,5
Værdipapirer i alt 4,0 21,6

 

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele er klassificeret som ”finansielle aktiver disponible for salg”. Unoterede
værdipapirer i form af pantebreve er klassificeret som ”finansielle aktiver, der holdes til udløb”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og
måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse egenkapitalandele ikke kan opgøres

tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Unoterede værdipapirer i form af pantebreve måles til amorrtiseret kostpris.

 

86/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Note 23. Likvide beholdninger

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

Frie likvider 222,3 147,1
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over 1.050,3 888,6
Modregning i finansielle forpligtelser -628,2 -434,6
Likvide beholdninger i alt 644,4 601,1

 

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Det vurderes således at der ikke er nogen kreditrisko.

Note 24. Aktiekapital

Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte, Aktierne er ikke opdelt i klasser,
og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af
kapital. Der er ikke sket ændringer i 2007/08.

Bestyrelsen blev på en ekstraordinær generalforsamling i regnskabsåret 2005/06 bemyndiget til at udstede tegningsoptioner (warrants) for i alt
op til nominelt DKK 18,2 mio. (910.000 stk. aktier a DKK 20). Bestyrelsen har i december 2005 tildelt warrants til direktion og øvrige ledende
medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20, hvoraf der ved regnskabsårets udgang var 690.000 stk. aktive. For en

nærmere beskrivelse heraf henvises til note 7 vedrørende akriebaseret vederlæggelse.

 

 

 

 

 

 

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år: Aller ! er Æn Pititkg værdi Ultimo
2003/04 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,4
2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,9
2006/07 0,0 28.043,8 280,4 560,9
2007/08 0,0 28.043,8 280,4 560,9

 

I forbindelse med tidligere incitamentsprogrammer blev der købt aktier til senere udlodning såfremt medarbejdere ville udnytte deres optioner.

Selskabet har sølgt de resterende egne aktier i regnskabsåret 2006/07 til en samlet salgssum på DKK 1,6 mio.

 

 

 

 

Egne aktier Antal stk. Nominel værdi % af aktiekapital
2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 2007/08 2006/07
1. februar 0 22.382 0,0 0,4 0,00 % 0,08 %
Salg af egne aktier 0 -22.382 0,0 -0,4 0,00 % -0,08 %
31. januar 0 0 0,0 0,0 0,00 % 0,00 %

 

 

 

Koncernregnskab |'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 87/121

 

 

 

Note 25. Andre reserver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reserve for regulering Reserve for Tale
til dagsværdi == valutakursreguleringer

Andre reserver pr. 1. februar 2007 165,5 21,9 187,4
Årets resultat 111,0 0,0 111,0
Reklassifikation i forbindelse med salg -143,0 0,0 -143,0
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,2 0,2
Udskudr skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 1,5 1,5
Andre reserver pr. 31. januar 2007 133,5 23,6 157,1
Årets resultat 44,5 0,0 44,5
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 1,3 32,7 34,0
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,8 0,8
Overført til frie reserver ”) -179,3 0,0 -179,3
Andre reserver pr. 31. januar 2008 0,0 57,1 57,1

 

+) Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme er overført til frie reserver, idet der ikke er krav om binding på egenkapitalen i

koncernregnskabet.

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta

end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens nettoinvestering i sådanne enheder samt

kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens nettoinvestering i sådanne enheder, Ved salg eller afvikling af

dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen vedrørende den pågældende dattervirksomhed til

resultatopgørelsen.

Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af finansielle aktiver, der

er klassificeres som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle aktiver afhændes eller udløber. Da

årsrapporten præsenteres i mio, DKK udgør der afrundede beløb vedrørende denne reserve DKK 0,0 mio., hvorfor reserven for dagsværdiregulering af

finansielle aktier disponible for salg ikke indgår i opstillingen ovenfor.

 

88/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

Note 26. Gæld til kreditinstitutter

 

31.1.2008 31.1,2007
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:

 

 

Langfristede gældsforpligtelser 408,3 279,6
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.055,6 1.967,4
Gæld til kreditinstitutter i alt 2,463,9 2.247,0

 

Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:

 

 

Tilgodehavender -79,1 -32,5
Likvide beholdninger -628,2 434,6
Gæld til kreditinstitutter efter modregning af aktiver 1.756,6 1.779,9

 

Der er foretaget modregning af tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser og af bundne likvider i finansielle gældsforpligtelser i det omfang
selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser samtidig.

 

Dagsværdi 1.756,6 1.779,9
Regnskabsmæssig værdi 1.756,6 1.779,9

 

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og renteberalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode,

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/-variabel 2007/08 2006/07 2007/08 2006/07 2007/08 2006/07
Realkredit DKK 2023 variabel n/a 2-3% 0,0 3,7 0,0 3,7
Bank DKK 2007-2008 variabel 4 -8 % 3-7% 756,8 1.348,7 756,8 1.348,7
Bank SEK 2007-2008 variabel 4-8% 3-5% 57,9 6,6 57,9 6,6
Bank PLN 2009 variabel 4-8% 5-7% 358,1 30,4 358,1 30,4
Bank EUR 2007-2012 variabel 4-8% 3-7% 583,8 390,5 583,8 390,5
I alt 1.756,6 1.779,9 1.756,6 1.779,9

 

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 89/121

 

 

 

Note 27. Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 48,0 34,9
Anvendt i året -11,3 -11,2
Tilbageførte lejegarantier -23,0 -1,7
Hensat for året 3,6 26,0
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 17,3 48,0
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 20,7 28,5
Anvendt i året 0,0 -4,l
Tilbageførte hensættelser 5,0 -5,1
Hensat for året 0,0 1,4
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 15,7 20,7
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 33,0 68,7
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0-1 år 11,1 17,8
1 - 5 år 21,9 50,9
> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 33,0 68,7

 

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte

lejemål.

Øvrige hensættelser består af hensættelser til usikkerheder på afsluttede projekter, og er opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere

projekter, samt negative egenkapital i associerede virksomheder m.v.

Note 28. Operationelle leasingkontrakter

For årenen 2007-2012 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel. Lejekontrakterne

er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de vil

kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.

De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

 

 

 

 

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således. 31.1.2008 31.1.2007
Inden for 1 år 10,4 8,4
Inden for 1 - 5 år 6,4 11,1
Efter 5 år 0,0 0,0

 

 

90/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

Note 29. Udskudte skatteforpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 59,9 38,6
Ændring i skatteprocent -1,0 0,0
Årets tilgang 29,2 30,5
rr E e -36,4 -9,9
Valutakursreguleringer 0,6 0,7
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 52,3 59,9
Udskudte skatteforpligtelser vedrører:
Materielle aktiver -0,1 -0,3
Kortfristede aktiver 41,2 41,6
Ubeskattet reserve i Sverige 15,3 17,0
Hensatte forpligtelser 1,6 6,8
Værdi af skattemæssige underskud -5,7 -5,2
Udskudte skatteforpligtelser i alt 52,3 59,9

 

Note 30. Anden gæld

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v. 9,2 4,3
Feriepengeforpligtelser o.l. 7,5 6,6
Projektrelaterede skyldige omkostninger 80,2 51,6
Andre skyldige omkostninger 91,0 67,1
Anden gæld i alt 187,9 129,6

 

Den regnskabsmæssige værdi af skyldige poster vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede skyldige omkostninger samt

andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderene pr. balancedagen har optjent ret til

at afholde i efterfølgende regnskabsår.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 91/121

 

 

 

Note 31. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver

Vedrørende eventualaktiv i form af ikke indregnet udskudt skatteaktiv henvises til note 19.

 

 

 

 

 

 

 

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 31.1.2008 31.1.2007
Kaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder 5,1 5,1
Kaution og garantiforpligtelse for joint ventures 33,1 28,5
Kaution og garantiforpligtelse i joint ventures 11,0 11,0
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 38,1 50,4
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stiller til sikkerhed for kreditinstitutter 1.556,6 856,6
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver

som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 673,6 999,5

 

Tal i parentes er sammenligningstal for 2006/07.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i regnskabet afsatte
beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 1.998,3 mio. (DKK 1.491,1 mio.) hvoraf DKK 1.556,6 mio.(DKK 856,6 mio.) er stillet til sikkerhed
for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v., tilgodehavender og anlægsaktiver DKK 673,6 mio. (DKK 999,5 mio). består af afgivet
sikkerhed i tilgodehavender DKK 0,0 mio. (DKK 117,8 mio) sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 89,0 mio. (DKK 295,3 mio.), pantebreve DKK
0,0 mio. (DKK 52,7 mio.) og investeringsejendomme DKK 584,6 mio. (DKK 533,7 mio.).

Koncernen har pr. 31. januar 2008 via et joint venture en forpligtelse til at overtage p-kælder anlæg efter færdigopførelse på DKK 14,4 mio. (DKK
29,0 mio.). Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle

garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister og retssager. Eventuelle negative udfald af verserende sager forventes ikke at have væsentlig betydning

for vurdering af koncernens finansielle stilling.

 

92/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

 

Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2008 31.1.2007
Andre værdipapirer og kapitalandele 8,9 31,1
Værdipapirer (pantebreve) 0,0 17,5
Finansielle aktiver der holdes til udløb 8,9 48,6
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 220,1 401,4
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 1,0
Andre tilgodehavender 256,5 231,5
Likvide beholdninger 644,4 601,1
Udlån og tilgodehavender 1.129,4 1.235,0
Værdipapirer 4,0 4,1
Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 4,1
Kreditinstitutter 1.756,6 1.779,9
Leverandørgæld 381,7 269,6
Anden gæld erne rnnrn 187,9 129,6
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.326,2 2.179,1

 

Option vedrørende køb af IØ Fondens 10 % andel af Euro Mall Holding A/S

TK Development koncernens aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding A/S, som ejes med 90 % af TK Development
koncernen og 10 % af IØ Fonden. TK Development har en option til at erhverve IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S. Købsoptionen
forventes udnyttet med virkning fra 1. februar 2008.

Optionen er værdiansat til kostpris, der udgør DKK 0, idet dagsværdien af optionen ikke kan måles pålideligt. Aktierne har ikke en officiel markedskurs
på et aktivt marked, og det er ledelsens opfattelse, at der kan være usikkerhed om hvorvidt det er muligt at finde en villig køber til IØ Fondens andel
af aktierne til en pris der vil være tilfredstillende for sælger, idet en sådan køber alene vil blive minoritetsaktionær og dermed ikke vil kunne opnå
bestemmende indflydelse. I forholdet mellem sælger og en eventuel køber vil der kunne opstå en situation, hvor der ikke kan opnås enighed om
forudsætningerne for opgørelse af prisen på aktierne, og det er ledelsens vurdering at intervallet i mulige skøn er for stort til ar dagsværdien kan opgøres

pålideligt.

Koncernens risikostyringspolitik

TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risikostyringspolitik har det
overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel indtjening som pengestrømme. Moderselskabet
styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og

placering af overskudslikviditer.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de enkelte projekters
finansiering hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding i samme valuta som salget af projektet er aftalt i eller forventes
solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en
anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter

til afdækning af valutarisikoen, Der har ikke i regnskabsåret 2007/08 eller sammenligningsåret været indgået terminskontrakter.

Renterisici
TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfinansiering eller

forward funding, der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet.

Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter. Der har ikke i

regnskabsåret 2007/08 eller sammenligningsåret været afledte finansielle instrumenter til afdækning af renterisici.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 93/121

Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat
Likviditetsrisici
Koncernen styrer løbende sine likviditersrisici ved anvendelse af rullende kortidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter, der dækker
flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre det for koncernen mest optimale likviditetsberedskab for at kunne disponere hensigtsmæssigt
i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved låneoptagelse eller indgåelse af aftaler om
forward funding vedrørende igangværende projekter.
Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspuntket. Salg af koncernens projekter

genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og eventuelle nedskrivninger foretages.

Den maksimale kreditrisiko knyttet til både værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender

svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf.

Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 21. Der er ikke foretaget nedskrivninger på øvrige

finansielle aktiver.

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” i nærværende årsrapport side 49.

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser

Som anført ovenfor har der ikke i regnskabsåret 2007/08 eller sammenligningsåret været indgået terminskontrakter eller andre afledte finansielle

instrumenter til afdækning af valutarisici i koncernen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Likvider og Tilgode- — Kreditinsti- Øvrige  Usikret netto
Valuta værdipapirer havender tutter gældsforpl. position
EUR 113,4 30,1 -583,9 -86,6 -527,0
SEK 85,8 11,8 -57,9 -25,4 14,3
PLN 73,9 171,0 -358,1 -83,9 -197,1
CZK 49,2 28,3 0,0 -56,0 21,5
I alt pr. 31. januar 2008 322,3 241,2 -999,9 -251,9 -688,3

Likvider og Tilgode- — Kreditinsti- Øvrige  Usikret netto
Valuta værdipapirer havender tutter —— gældsforpl. position
EUR 17,8 246,7 -390,5 -23,9 -149,9
SEK 150,5 13,9 -6,6 -29,6 128,2
PLN 20,1 90,2 -30,4 -60,8 19,1
CZK 69,7 6,3 0,0 -34,0 42,0
I alt pr. 31. januar 2007 258,1 357,1 -427,5 -148,3 39,4
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2007/08 2006/07
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 39,5 10,8
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs -1,1 -9,2
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 14,8 -1,4
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs -1,6 -3,0

 

Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning et valutakursudsving
på 10% ville have på egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte kurs.

En tilsvarende stigning i valutakurserne, ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.

Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventuelle kursudsving

være den samme på både resultat og egenkapital.

 

 

94/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0-1 år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
2007/08
Andre værdipapirer og kapitalandele 3,8 5,1 0,0 8,9 3-8%
Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 220,1 0,0 0,0 220,1 0%
Andre tilgodehavender 256,5 0,0 0,0 256,5 0%
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger) 644,4 0,0 0,0 644,4 2-5%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 8,4 0,0 0,0 8,4 6-8%
Leverandørgæld -381,7 0,0 0,0 -381,7 0%
Anden gæld -187,9 0,0 0,0 -187,9 0%
Gæld til kreditinstitutter -1.348,3 -216,9 -191,4 -1.756,6 5 -9%
I alt pr 31. januar 2008 -780,7 -211,8 -191,4 -1.183,9
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0-1år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
2006/07
Andre værdipapirer og kapitalandele 6,6 24,5 0,0 31,1 3-8%
Værdipapirer 21,6 0,0 0,0 21,6 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 401,4 0,0 0,0 401,4 0%
Andre tilgodehavender 231,5 0,0 0,0 231,5 0%
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger) 601,1 0,0 0,0 601,1 2-4 %
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 1,0 0,0 0,0 1,0 6-8%
Leverandørgæld -269,6 0,0 0,0 -269,6 0%
Anden gæld -129,6 0,0 0,0 -129,6 0%
Gæld til kreditinstitutter . -1.500,3 -83,5 -196,1 -1.779,9 4-8%
I alt pr 31. januar 2007 -636,3 -59,0 -196,1 -891,4

 

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p:a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncernens variabelt
forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstiturter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat og dermed egenkapital på
DKK 8,2 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets resultat og egenkapital. For sammenligningsåret

2006/07 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1% p.a. i niveauet DKK 8,1 mio. for et fuldt år.

Likviditetsrisici

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandørgæld og anden
gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. Koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter,

 

 

 

 

 

 

Likviditetsreserven sammensætter sig således: 2007/08 2006/07
Frie likvider 222,3 147,1
Uudnyttede kreditfaciliteter 84,4 41,0
I alt 306,7 188,1
Deponerede midler til senere frigivelse 422,1 454,4
Likviditetsreserve i alt 728,8 642,1

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 95/121

 

 

 

 

Note 32. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

Kapitalstyring

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det ledelsens mål at sikre

en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mellem
egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.

Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til koncernens
hovedbankforbindelse. Soliditetsstyremålet er i perioden ændret fra 25 % inkl. ansvarlig kapital til 30 % baseret på egenkapital og har været opfyldt i
hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2008 udgør soliditetsgraden 37,7 %.

For regnskabsåret 2007/08 er realiseret en egenkapitalforrentning på 19,2 % og for regnskabsåret 2008/09 forventes en egenkapitalforrentning på
knap 20,0 %. Realiseret egenkapitalforrentning og den forventede fremtidige egenkapitalforretning indgår naturligt i vurderingen af koncernens
kapitalstruktur.

Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes udbytte, men at koncernen i stedet anvender overskud til fortsat udbygning af sine
aktiviteter. De væsentligste forhold der ligger til grund herfor er følgende: en forholdsvis høj realiseret og forventet forrentning af egenkapitalen;
et ønske om fastholdelse af kapitalstyrken i virksomheden; køb af aktier fra minoritetsaktionær i Euro Mall Holding A/S og fortsatte vækstplaner,
herunder bl.a. den fortsatte etablering i Bulgarien samt fortsat udbygning af boligsegmenter i Centraleuropa.

Misligholdelse af låneaftaler

'TK Development koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

 

96/121

"TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Note 33. Transaktioner med nærtstående parter
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:

- Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)

- Dattervirksomheder, joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 98.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Andel af aktiekapitalen i antal stk. 1.971.234 1.880.934
Andel af rentebetaling vedr. obligationslån nom. 550 DKK mio. 0 0,2
Andel af renteberaling vedr. obligationslån nom. 220 DKK mio. 0 6,5
Forpligtelse overfor direktion vedr. fastholdelsesbonus 5,7 3,3
Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer 0,1 0,0
For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 6.
Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder
Honorarer fra joint ventures 9,0 93,3
Renteindtægter fra joint ventures 10,1 31,5
Renteomkostninger til joint ventures -5,4 -21,1
Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,4 0,0
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 1,0
Tilgodehavender hos joint ventures 122,7 154,4
Gæld til joint ventures 126,9 62,6

 

 

Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder jf. note 31.

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Note 34. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke indtrådt andre væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

Note 35. Ny regnskabsregulering

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft og
derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Det er ledelsens vurdering at anvendelse af disse nye og ændrede standarder ikke vil få væsentlig indvirkning på
årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra de yderligere oplysningskrav til forretningssegmenter, der følger af implementering af IFRS 8,
Forretningssegmenter, og den indvirkning som ikræfttræden af IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger, vil have på den regnskabsmæssige behandling
af eventuelle fremtidige virksomhedskøb.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 97/121

 

 

 

 

Koncernoversigt

Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab TK Development A/S udarbejder koncernregnskab.

 

TKD-koncernens dattervirksomheder

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Navn Hjemsted Ejerandel | Navn Hjemsted Ejerandel
TK Bygge-Holding AIS Aalborg 100 % | Euro Mall Czech Holding AB i likvidation Stockholm 100 %
TKD Nordeuropa A/S Aalborg 100 % | TK Development Czech Holding AB i likvidation Stockholm 100%
TK Bygge-Holding Russia AJS Aalborg 100 % | TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100 %
'TK Development Danmark A/S Aalborg 100 % | TK Projekt AB Stockholm 100%
TK Development Baltics Holding A/S Aalborg 100 % | EMO Projekt AB Stockholm 100 %
TKD Projekt A/S Aalborg 100 % | EMO Center AB Stockholm 100%
'TK Valby Torvene A/S Aalborg 100 % | TK Urveckling AB Stockholm 100 %
'TK Amerika Plads H A/S Aalborg 100 % | TK Sverige AB Stockholm 100 %
Kommanditaktieselskabet Frederikssund Shoppingcenter Aalborg 100 % | Byggnetto i Blekinge AB Stockholm 100 %
Komplementarselskabet Frederikssund Shoppingcenter ApS Aalborg 100% | TKD Suomi OY Helsinki 100 %
K/S Tampere IV, Finland København 100 % |! OY TKD Construction AB Helsinki 100 %
ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland København 100 % | OY TKD Holding Finland AB Helsinki 100%
K/S Seinåjoki Retail, Finland København 100 % | Rekola Holding Properties Ltd. OY i likvidation Helsinki 100 %
Komplementarselskabet Seinåjoki Retail Finland ApS København 100 % | Pohjois-Tirién Investointi OY i likvidation Helsinki 100 %
TK Development Bau GmbH Berlin 100 % | D & V Properties Sp. z 0.0. "Warszawa 100 %
'TK Development GmbH Berlin 100 % | TK Development Polska Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
'TKH Datzeberg Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100 % | Euro Mall Bytom Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
TKH Wismar Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100 % | Centrum Handlowe Reduta Sp. z 0.0. "Warszawa 100 %
TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH Berlin 100 % | Centrum Handlowe Targowek Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
TKD Oranienburg Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100 % | Euro Mall Polska XXI Sp. z 0.0. Warszawa 100 %
TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH Berlin 100 % | Euro Mall Polska III Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
'TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Berlin 100 % | UAB TK Development Lietuva Vilnius 100 %
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH Berlin 100 % | UAB "Profista” Vilnius 100 %
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100 % | SIA TKD Retail Park Riga 100 %
EKZ Dawzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100 % | SIATK Development Latvia Riga 100 %
'TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH Berlin 100 % | TKD Bulgaria EOOD Sofia 100 %
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.
TKD-I dattervirl heder/joint med minori del

Euro Mall Holding A/S Aalborg 90 % | TK Czech Operations 5.1.0. Prag 90 %
Euro Mall Poland Holding A/S Aalborg 90 % f Euro Mall Czech VI s.r.o. Prag 90%
Euro Mall Czech Holding A/S Aalborg 90 % + Euro Mall Brno South Retail Park s.r.0. Prag 90%
Euro Mall Sweden AB Stockholm 90 % | TK Development Czech II 5.1.0. Prag 90%
'TK Polske Operations S.A. Warszawa 90 % | Euro Mall Ceske Budejovice s.r.0. Prag 90%
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0. Warszawa 90% | TK Sites s.r.0o. Prag 90%
Euro Mall Targéwek III Sp. z 0.0. Warszawa 90% | TK Czech Development III s.r.0. Prag 90 %
Euro Mall Targéwek Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Project s.r.0. Prag 90 %
Jero II Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Bohemia s.1.0. Prag 90%
Euro Mall Polska XIV Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall City s.1.0o. Prag 90%
Euro Mall Polska XV Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Delta s.r.0o. Prag 90%
Euro Mall Polska XVI Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Event s.t.0o. Prag 90%
Euro Mall Polska XVIII Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | TK Development Slovakia s.1.0. Bratislava 90 %
Euro Mall Polska XIX Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Saprex s.r.0. Bratislava 90%
Euro Mall Polska XX Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Targest s.1.0. Bratislava 90 %
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Poland Invest B.V. Amsterdam 90%
Euro Mall Sosnowiec Rerail Sp. z 0,0. i likvidation "Warszawa 90 % | Euro Mall Torun Holding B.V. Amsterdam 90%
Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0. i likvidation "Warszawa 90 % | Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V. Amsterdam 90 %
Euro Mall Sosnowiec Dev. Sp z 0.0. i likvidation Warszawa 90 % | Euro Mall Czech Invest B.V. Amsterdam 90%
Euro Mall Torun Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Karlovy Vary Holding B.V. Amsterdam 90 %
TK Polska Development II Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Sterboholy Holding B.V. Amsterdam 90 %
Euro Mall Polska XXII Sp. z 0.0. Warszawa 90 % | Euro Mall Luxembourg S.A. Luxembourg 90 %
Euro Mall Polska XXIII Sp. z 0.0. "Warszawa 90 %

Euro Mall Polska XXIV Sp. z 0.0. Warszawa 90 %

+ TK Development Sp. z 0.0. Warszawa 0%

 

 

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritetsandele.

+ Der udøves faktisk bestemmende indflydelse over virksomheden.

 

98/121

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Koncernregnskab

 

Koncernoversigt, fortsat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TKD-I nens dattervirksomheder/joint med minori dele, fortsat
Euro Mal! Hradec Kralove real Estate s.r.o. Prag 18 % Euro Mall Ventures S.å.r.l. Luxembourg 18%
Euro Mall Ostrava Real Estate s.r.o. Prag 18 % Euro Mall Sterboholy SC a.s. Prag 68 %
Euro Mall Olomouc a.s- Prag 18% Euro Mall Ruzyne Development a.s. Prag 22 %
Edenska s.1.0. Prag 45 % Euro Mall Kolin 5.1.0. Prag 22%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering med efterfølgende fradrag for minoritetsandele.
TKD-koncernens joint ventures

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S København 50% Ejendomsselskabet Klampenborgvej I/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet Danlink - Udvikling København 50% Amerikakaj I/S København 50%
Komplementarselskabet DLU ApS København 50% Nordkranen Vandtårnsvej ApS København 50%
Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E København 50% Ejendomsanpartsselskabet matr. Nr. 1 ACN
ApS PDE København 50% Vestermarken, Odense Jorder København 50 %
Kommanditaktieselskabet Østre Havn P/S Aalborg 50 % Sukkerlageret i Odense ApS København 50%
Østre Havn ApS Aalborg 50 % Ringsted Outlet Center P/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København 50% SPV Ringsted ApS Aalborg 50 %
ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1 København 50% TKD Milgravis ApS Aalborg 50%

STA "KK" Riga 50%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering

Associerede virksomheder

Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG Hamburg 35% I/S Fritscheshof Aalborg 35%
Step RE CSP A/S Herning 30% Euro Mall Center Management s.r.0. Prag 30%
Step RE CSP Invest I A/S Herning 30 % Euro Mall Center Management 5.1.0. Bratislava 30%

Euro Mall Center Management Poland Sp.z0.0. Warszawa 30%

 

 

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 99/121

 

 

MODERSELSKABSREGNSKAB

Resultatopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 2007/08 2006/07
Nettoomsætning 0,0 0,0
Eksterne direkte projektomkostninger 2 -1,2 -2,8
Bruttoresultat -1,2 -2,8
Andre eksterne omkostninger 3 -2,7 -7,2
Personaleomkostninger 4 -3,8 4,3
I alt -6,5 -11,5
Resultat før finansiering og afskrivninger -7,7 -14,3
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 12 0,0 0,0
Resultat før finansiering -7,7 -14,3
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 7 -9,2 -28,0
Finansielle indtægter 8 99,7 198,3
Finansielle omkostninger 9 -58,2 -136,8
I alt 32,3 33,5
Resultat før skat 24,6 19,2
Skat af årets resultat 10 1,0 -19,2
Årets resultat 25,6 0,0
Forslag til resultatdisponering

Overført resultat 25,6 0,0

 

 

 

100/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2008 31.1.2007
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwill 11 5,1 5,1
Immaterielle aktiver 5,1 5,1
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 12 0,0 0,0
Materielle aktiver 0,0 0,0
Kapitalandele i tilknyttede virksomheden 7 1.178,5 777,7
. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 962,6 1.867,7
Udskudte skatteaktiver 13 9,7 0,9
Andre langfristede aktiver 2.150,8 2.646,3
Langfristede aktiver i alt 2.155,9 2.651,4
Kortfristede aktiver
Andre tilgodehavender 0,1 21,4
Periodeafgrænsningsposter 0,4 0,4
Tilgodehavender i alt 0,5 21,8
Værdipapirer 14 4,0 4,l
Likvide beholdninger 15 13,9 13,7
Kortfristede aktiver i alt 18,4 39,6
AKTIVER 2.174,3 2.691,0

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 101/121

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2008 31.1.2007
PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 16 560,9 560,9
Overført resultat 1.126,4 1.100,7
Egenkapital i alt 1.687,3 1.661,6
Forpligtelser

Kreditinstitutter 17 190,0 51,0
Hensatte forpligtelser 18 20,0 22,0
Langfristede forpligtelser i alt 210,0 73,0
Kreditinstitutter 17 79,8 741,5
Leverandørgæld 0,6 2,3
Gæld til tilknyttede virksomheder 175,3 174,1
Selskabsskat 8,4 10,9
Hensatte forpligtelser 18 1,8 1,8
Anden gæld 20 11,1 25,8
Kortfristede forpligtelser i alt 277,0 956,4
Forpligtelser i alt 487,0 1.029,4
PASSIVER 2.174,3 2.691,0

 

 

102/121

"TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

— — Reserve for Overført
Beløb i mio. DKK Aktiekapital — valutakurs- resultat I alt
reguleringer
Egenkapital pr. 1. februar 2006 560,9 3,1 1.095,8 1.659,8
Regulering til primo ” 0,0 -3,1 3,1 0,0
Egenkapital pr. 1. februar 2006, korrigeret 560,9 0,0 1.098,9 1.659,8
Årets resultat 0,0 0,0 0,0 0,0
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 0,0 0,0 0,0
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,2 0,2
Salg af egne aktier 0,0 0,0 1,6 1,6
Øvrige transaktioner 0,0 0,0 1,5 1,8
Egenkapital pr. 31. januar 2007 560,9 9,0 1.100,7 1.661,6
Årets resultat 0,0 0,0 25,6 25,6
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 0,0 25,6 25,6
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 0,1 0,1
Kursregulering børsnoterede aktier 0,0 0,0 0,0 0,0
Øvrige transaktioner 0,0 0,0 0,1 0,1
Egenkapital pr. 31. januar 2008 560,9 0,0 1.126,4 1.687,3

 

+) Korrektion til overført resultat primo vedrørende overgang til IFRS.

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 103/121

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK 2007/08 2006/07
Resultat før finansiering -7,7 -14,3
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Aktiebaseret aflønning (Warrants) 0,1 0,0
Afskrivninger 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser -1,8 4,2
Kursreguleringer -0,1 0,0
Ændringer i tilgodehavender 947,6 134,4
Ændringer i kreditorer og anden gæld 6,1 6,2
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 944,2 122,1
Betalte renter m.v. -79,4 -130,0
Modtagne renter m.v. 121,0 183,9
Betalt selskabsskat -10,4 -13,6
Pengestrøm fra driftsaktivitet 975,4 162,4
Salg af materielle anlægsaktiver 0,0 1,0
Køb af værdipapirer og kapitalandele 452,6 -9,5
Salg af værdipapirer og kapitalandele 0,0 19,2
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 452,6 10,7
Afdrag langfristet finansiering -51,0 -313,6
Optagelse af langfristet finansiering 190,0 0,0
Afdrag kortfristet finansiering -741,5 -25,5
Optagelse af kortfristet finansiering 79,9 163,3
Salg af egne aktier 0,0 1,6
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -522,6 -174,2
Årets pengestrøm 0,2 -1,1
Likvider, primo 13,7 14,8
Kursregulering af likvider 0,0 0,0
Likvider ultimo 13,9 13,7

 

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af projekter samt øvrige likvide beholdninger, som koncernens

ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 13,4 mio.

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.

 

 

104/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

Indholdsfortegnelse, noter moderselskabsregnskab

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Note 2. Eksterne direkte projektomkostninger

Note 3. Andre eksterne omkostninger

Note 4. Personaleomkostninger

Note 5. Aktiebaseret vederlæggelse

Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Note 8. Finansielle indtægter

Note 9. Finansielle omkostninger

Note 10. Skat

Note 11. Goodwill

Note 12. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Note 13. Udskudt skatteaktiv

Note 14. Værdipapirer

Note 15. Likvide beholdninger

Note 16. Aktiekapital

Note 17. Gæld til kreditinstitutter

Note 18. Hensatte forpligtelser

Note 19. Operationelle leasingkontrakter

Note 20. Anden gæld

Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter
Note 24. Begivenheder efter balancedagen

Note 25. Anvendt regnskabspraksis

Note 26. Ny regnskabsregulering

106
107
107
107
108
109
110
111
111
112
113
113
114
114
114
115
115
116
116
116
117
118
120
121
121
121

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 105/121

 

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de
forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæssige skøn og
vurderinger der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af kapitalværdier for de
pengestrømsgivende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme
i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor, Såfremt det faktiske forløb afviger fra det forventede,
kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør
pr. 31. januar 2008 DKK 1.178,5 mio.

 

 

106/121  TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Møderselskabsregnskab

 

Note 2. Eksterne direkte prøjektomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Projektomkostninger 1,2 2,8
Eksterne direkte projektomkostninger i alt 1,2 2,8
Note 3. Andre eksterne omkostninger

2007/08 2006/07
Administrarionsomkostninger 2,3 6,9
Bilomkostninger 0,4 0,3
Andre eksterne omkostninger i alt 2,7 7,2
Note 4. Personaleomkostninger

2007/08 2006/07
Honorar til bestyrelse 1,9 1,0
Gager m.v. til moderselskabets direktion, jf. nedenfor 11,4 10,5
Omkostninger til social sikring 0,0 0,0
Øvrige gager og personaleomkostninger 1,2 1,2
Viderefaktureret via serviceaftaler -10,7 -8,4
Personaleomkostninger i alt 3,8 4,3
Gennemsnitligt antal ansatte 2 3
Antal ansatte ultimo 2 2
Gager m.v. til moderselskabets direktion:

Gage Pension — Tantieme Fastholdelses" Warrants I alt
onus
2007/08
Frede Clausen 3,2 0,0 1,3 1,4 0,3 6,2
Robert Andersen 2,5 0,0 1,3 1,0 0,4 5,2
Gager m.v. i alt 5,7 0,0 2,6 2,4 0,7 11,4
Gage Pension — Tantieme Fastholdelses Warrants I alt
onus

2006/07
Frede Clausen 3,1 0,0 1,3 0,9 0,4 5,7
Robert Andersen 2,4 0,0 1,3 0,8 0,3 4,8
Gager m.v. i alt 5,5 0,0 2,6 1,7 0,7 10,5

 

Direktionens fastholdelsesbonus er en 3-årige aftale med udløb 31. januar 2008 og afregning i foråret 2008.

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 107/121

 

Note 5. Aktiebaseret vederlæggelse

Bestyrelsen har den 30. december 2005 tildelt warrants til direktionen og øvrige ledende medarbejdere, der giver ret til tegning af 826.000 stk. aktier
a DKK 20. Efterfølgende er 136.000 stk. bortfaldet, således at der ved regnskabsperiodens udløb er i alt 690.000 stk. aktive warrants. Tildelingen er
betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Der er tale om et 414-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 374 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op
til 3 år, Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløber, kan afhændes uden begrænsninger mens aktier ud over en markedsværdi
svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode
kan afhændes op til 1/6 af disse aktier, De nævnte 690.000 stk. warrants svarer til ca. 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:
+ — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
+ efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)

+ — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tegningskursen pr, aktie a.DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte udgør er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og
kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio. ved anvendelse af
Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på grundlag af en forventet fremtidig
volatilitet på 30% og ert renteniveau på 3%. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyrttelsesperiode

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 450.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

Antal warrants Antal warrants

31.1.2008 31.1.2007

Udestående warrants pr. 1. februar 704.000 826.000
Tildelt i regnskabsåret 0 0
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -14.000 -122.000
Udnyttet i regnskabsåret 0 0
Udestående warrants pr. 31. januar 690.000 704.000
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 0
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 0,1 0,1

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2008 udgør intervallet af udnyttelseskurser 74,54-80,63 kr. pr. option (2006/07: 74,54-80,63 kr. pr. option)
og den gennemsnitlige restløbetid udgør 21 måneder (2006/07: 33 måneder).

De aktiebaserede incitamentsprogrammer er ligeledes beskrevet i ledelsesberetningen.

 

 

TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

Note 6. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Samlet honorar Deloitte 0,1 1,1
Samlet honorar Nielsen & Christensen 0,2 1,1
Honorarer i alt 0,3 2,2
Honorarer kan specificeres således:
Revision Deloitte 0,1 0,1
Revision Nielsen & Christensen 0,2 0,1
Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 0,0 1,0
Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 0,0 1,0

 

 

 

Moøderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 109/121

 

 

Note 7. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Kostpris pr. 1. februar 829,0 839,1
Årets tilgang 0,0 0,0
Kapitalindskud 452,6 9,5
Årets afgang 0,0 -19,6
Kapitalregulering m.v. 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 1.281,6 829,0
Nedskrivninger pr. 1. februar -448,7 -462,4
Årets nedskrivninger -9,2 -14,7
Tilbageført vedrørende afgang 0,0 28,4
Nedskrivninger pr. 31. januar 457,9 -448,7
Modregninger pr. 1. februar 397,4 403,5
Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser 42,6 -6,1
Modregninger pr. 31. j 354,8 397,4
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1.178,5 771,1
Indtægter af kapitalandele:
Årets nedskrivninger jf. ovenfor -9,2 -14,7
Avancer ved salg og likvidationer 0,0 -13,3
Indtægter af kapitalandele i alt -9,2 -28,0

 

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele og tilgodehavender.

I de rilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi. Værdien af hver enkelt kapitalandel er vurderet konkret.

Enkelte kapitalandele er nedskrevet til en lavere værdi, hvor værdiansættelsen er baseret på en værdiansættelse af de pågældende selskabers aktiver til

dagsværdi, henholdsvis nettorealisationsværdi.

Nedskrivningerne er indregnet i linien "Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”,

Enkelte af dattervirksomhederne er uden driftsaktivitet og påtænkes likvideret, hvorfor der ikke vil være fremtidige pengestrømme udover det forventede

likvidationsprovenue.

Der er for disse dartervirksomheder sket nedskrivning til det forventede likvidationsprovenue.

Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:

 

 

 

 

 

 

 

Navn Hjemsted Ejerandel
TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100 %
TK Development Bau GmbH Berlin 100 %
TK Development GmbH Berlin 100 %
TKD Nordeuropa A/S" Aalborg 48 %
Euro Mall Czech Holding AB i likvidation Stockholm 100 %
TK Development Czech Holding AB i likvidation Stockholm 100 %

 

"Selskabet anses for tilknyttet idet TK Development A/S direkte og indirekte ejer 100 % af selskaber.

Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.

 

 

110/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

Note 8. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Renter, likvider m.v. 0,4 0,5
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 84,5 151,6
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder, obligationer 0,0 26,2
Renteindtægter gældsbreve 14,8 18,2
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 99,7 196,5
Øvrige finansieringsindtægter . 0,0 1,8
Finansielle indtægter i alt 99,7 198,3
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 99,7 196,5
Øvrige finansielle indtægter 0,0 1,8
Finansielle indtægter i alt 99,7 198,3
Note 9. Finansielle omkostninger

2007/08 2006/07
Renteomkostninger kreditinstitutter 43,4 44,2
Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 14,7 39,9
Renteomkostninger ansvarlige lån 0,0 51,6
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,1 0,1
Øvrige finansieringsomkostninger 0,0 1,0
Finansielle omkostninger i alt 58,2 136,8
Der fordeles således:
Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 58,1 136,7
Øvrige finansielle omkostninger 0,1 0,1
Finansielle omkostninger i alt 58,2 136,8

 

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 111/121

 

Note 10. Skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007/08 2006/07
Aktuel selskabsskat 8,4 10,9
Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskabsår 1,1 0,3
Ændring i udskudt skat -10,5 8,0
Skat af årets resultat -1,0 19,2
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteprocent 8,5 5,4
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår 1,1 0,3
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettigede omkostninger 0,1 9,1
Ændring af værdiregulering 0,7 0,0
Ændring af skattesats 0,1 0,0
Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskudsoverførsel vedrørende sambeskatning -11,5 0,0
Andet 0,0 4,4
Skat af årets resultat -1,0 19,2
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 0,9 8,8
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat 10,5 -7,9
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i resultatopgørelsen -1,7 0,0
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 9,7 0,9

 

 

 

112/121

'TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 | Moderselskabsregnskab

 

Note 11. Goodwill

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 7,7 7,7
Tilgang 0,0 0,0
Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 7,7 7,7
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 2,6 2,6
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 2,6 2,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 5,1 5,1

 

Goodwill vedrører køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa.

Ledelsen har pr. 31. januar 2008 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.

Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af budget for regnskabsårene

2008/09 vil 2010/11 godkendt af ledelsen og en af ledelsen fastsat diskonteringsfaktor.

Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

Note 12. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

 

31.1.2008 31.1.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 0,0 1,1
Tilgang 0,0 0,0
Afgang 0,0 -1,1
Kostpris pr. 31. januar 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 0,0 0,2
Årets afskrivninger 0,0 0,1
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver 0,0 -0,3
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 0,0 0,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 0,0 0,0

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år.

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2007/08 113/121

Note 13. Udskudt skatteaktiv

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 1,0 16,5
Ændring i skatteprocent -0,1 0,0
Årets tilgang 11,3 0,0
Årets afgang -1,7 -15,5
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 10,5 1,0
Værdiregulering pr. 1. februar -0,1 7,7
Årets værdiregulering -0,7 7,6
Værdireguleringer pr. 31. januar -0,8 -0,1
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 9,7 0,9
Udskudt skatteaktiv vedrører:
Materielle aktiver -1,3 -1,3
Kortfristede aktiver 0,0 0,6
Hensatte forpligtelser 1,5 1,7
Andet -1,2 0,0
Værdi af skattemæssige underskud 11,5 0,0
Nedskrivning af skatteaktiv -0,8 -0,1
Udskudt skatteaktiv i alt 9,7 0,9

 

Ikke afsat skat vedrørende genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske datterselskaber udgør DKK 87,9 mio. Selskabet kontrollerer hvorvidt denne

udløses, og dette vurderes højst usandsynligt.

Note 14. Værdipapirer

 

 

 

 

31.1.2008 31.1.2007
Noterede værdipapapirer 0,1 0,1
Unoterede værdipapirer (egenkapitalandele) 3,9 4,0
Værdipapirer i alt 4,0 4,1

 

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele er klassificeret som ”finansielle aktiver disponible for salg”. Noterede

værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapiralandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af

disse egenkapitalandele ikke kan opgøres tilstrække