Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Investea German High Street II A/S
Årsrapport 2007

Årsrapporten er fremlagt og godkendt
på selskabets ordinære

Beneraforsamt ng den
/1x 2008

 

ked

Investea |

GERMAN HIGH STREET I A/S

 

 

 

 

Investea German High Street II A/S investerer i tyske strøgejendomme med bedste place-
ring i større byer i det vestlige Tyskland med økonomisk og demografisk vækst.

Prognoser fra en række anerkendte makroøkonomiske eksperter peger i retning af, at
det tyske opsving vil forsætte ide kommende år. Denne udvikling forventes at medføre
en gunstig udvikling inden for det segment af ejendomme, som Investea German High
Street Il A/S investerer i.

 

Selskabet er noteret på OMX Den Nordiske Børs København og havde ved udgangen af
2007 erhvervet 15 strøgejendomme i større tyske byer til en samlet købesum på knap
DKK 800 mio, inkl. købsomkostninger.

Indhold

 

Beretning og påtegninger

 

 

 

 

 

 

2007 i hovedpunkter 3
Hoved og nøgletal 4
Ledelsens beretning 6
Strategi 9
Risikostyring 10
Information til aktionærer 11
Bestyrelse og ledelse 14
Regnskabsberetning 20
Ledelsens påtegning 23
Den uafhængige revisors påtegning 24
Regnskab

Resultatopgørelse 25. juni — 31. december 2007 27
Balance pr. 31. december 2007 28
Egenkapitalopgørelse 30
Pengestrømsopgørelse 31

Noter 32

 

 

2007 I HOVEDPUNKTER 3

2007 I hovedpunkter

  

Investea German High Street II A/S blev den 20. september 2007 noteret på OMX Den OMX Den Nordiske Børs København
Nordiske Børs København. Ved børsnoteringen blev der i alt tegnet B-aktier til en værdi den 20. September 2007. Fra venstre
af DKK 319,5 mio. Efter børsnoteringen udgjorde selskabets samlede tilførte kapital DKK Ses: Hans Thyg sen, bestyrelsesformand
. Investea German High Street II A/S,

365,0 mio. Carsten Borring, Head of Company Sales
OMX København og Jørgen Hauglund,

Selskabet har efter børsnoteringen på flere områder udviklet sig bedre end forventet i adm. direktør Investea German High
børsprospektet. Det drejer sig blandt andet om nedenstående områder: Street II A/S

«+ Ved udgangen af 2007 havde Investea German High Street II A/S investeret i 15 ejen-
domme. Ejendommene er købt til en lavere pris i forhold til lejeindtægter end budget-
teret. Den lavere pris svarer til en besparelse på DKK 17,4 mio.

 

+ Omkostninger i forbindelse med selskabets ejendomskøb og kapitalfremskaffelse
blev ca. DKK 24,5 mio. lavere end forudsat i prospektet.

+ Det er allerede lykkedes at øge lejeindtægterne i de erhvervede ejendomme med ca.
DKK 1 mio. på årsbasis, svarende til lejeforhøjelse på 2,5%.

+ Ultimo 2007 blev der indgået endelig aftale om optagelse af lån til finansiering af sel-
skabets ejendomsportefølje. Renten på selskabets lån er fast og udgør 5,7%, hvilket
er 0,2 procentpoint lavere end budgetteret. Besparelsen svarer til DKK 0,6 mio. pr. år.

+ Værdien af selskabets ejendomme er vurderet af en uafhængig valuar i februar 2008
til DKK 798,7 mio., hvilket er ca. 9,5% højere end købsprisen ekskl. købsomkostnin-
4 ger (DKK 729,1 mio.). Den positive værdiregulering mere end opvejer de samlede om-
kostninger i forbindelse med køb af ejendomsporteføljen. Årets værdiregulering af
investeringsejendomme inklusiv købsomkostninger udgør herefter DKK 1,2 mio.

+  Egenkapitalen udgjorde DKK 349,2 mio. den 31. december 2007, hvilket svarer til
40% af den samlede balance og 44% af værdien af investeringsejendommene, Dette
er DKK 91,6 mio. højere end forventet.

+ Årets resultat blev DKK 0,0 mio. efter udgiftsførelse af alle købsomkostningerne, hvil-
ket er særdeles tilfredsstillende i selskabets første årsregnskabsperiode.

 

 

 

 

 

Hoved- og nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen DKK mio.
2007
Resultatopgørelse
Omsætning 4,1
Resultat før værdireguleringer 2,4
Værdiregulering af investeringsejendomme 1,2
Finansielle pøster netto -3,6
Resultat før skat 0,0
Årets resultat 0,0
Balance
Investeringsejendomme til markedsværdi 798,7
Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 796,8
Langfristede aktiver 812,8
Balancesum 874,2
Egenkapital 349,2
Langfristede forpligtelser 479,2
Pengestrømme
Pengestrømme fra drift -1,6
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -577,9
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 600,4
Pengestrømme i alt 20,8
Nøgletal
Soliditet, % 39,9
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 43,7
Forrentning af egenkapital p.a.,% 0,0
Indre værdi pr. aktie 95,7
Indtjening pr. aktie, EPS 0,0
Aktiekurs pr. 31. december 2007 99,0
Antal medarbejdere 0

 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings
»Anbefalinger & Nøgletal 2005". Der henvises til note 1, anvendt regnskabspraksis.

 

 

 

 

Koncernstruktur

  
 

Investea Erste Grundbesitz GmbH
(Pforzheim)

Investea Zweite Grundbesitz GmbH
(Landshut)

Investea [II Grundbesitz GmbH
(Aachen)

Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)

Investea V Grundbesitz GmbH
(Braunschweig)

Investea VI Grundbesitz GmbH
(Essen, Limbecker)

Investea VII Grundbesitz GmbH
(Gutersloh)

Investea ViIli Grundbesitz GmbH
(Passau)

IAN

GERMAN HIGH STREET II A/S

Investea Dritte Holding GmbH

Daian Lux. S.a.r.l.

Apreit New Two GmbH

Braunschweig
Frankfurt
Hamburg
Kassel
Koblenz
Rosenheim

KONCERNSTRUKTUR

 

Minoritets-
aktionær

6%

 

 

 

 

 

    
  
  

ÅRSRAPPORT 2007

 

BELL DNSB ETAS

 

Ledelsens beretning

Efter noteringen af Investea German High Street II A/S på OMX Den Nordiske Børs Kø-
benhavn den 20. september 2007 har selskabet udviklet sig positivt på en række om-
råder. Investea German High Street II A/S har i overensstemmelse med strategien for
selskabet investeret i strøgejendomme beliggende i gågademiljøer og på centrale hoved-
strøg i store og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. Selskabet har opnået en solid
kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en egenkapitaldækning på 40%.

I forbindelse med noteringen, der blev forestået af Investea A/S i samarbejde med EIK
Bank, valgte ca. 500 investorer at investere i Investea German High Street II A/S.

Ledelsen vurderer, at 2007 har været et godt år, hvor strategien og udviklingen af selska-
bet har været tilfredsstillende.

15 strøgejendomme med mindre tomgang

Ved udgangen af 2007 havde investea German High Street II A/S erhvervet 15 strøgejen-
domme i større byer i det vestlige Tyskland til en samlet købesum på DKK 797,5 mio.,
inkl. købsomkostninger på DKK 68,4 mio. Ejendommene er fordelt i syv delstater og
tretten byer: Aachen, Braunschweig, Essen, Frankfurt, Gitersloh, Hamburg, Kassel,
Koblenz, Landshut, Leverkusen, Passau, Pforzheim og Rosenheim. Det samlede udlej-

 

ningsareal udgør 26.462 m2, som primært anvendes til butikker og kontorer.

 

Aktuel ejendomsoversigt

 

 

 

 

 

 

Ejendom Delstat Udlejningsareal, m2 Lejeindtægt EUR  Tomgang (% af lejen)
Aachen, Grosskålnstrasse Nordrhein-Westfalen 3.365 451.949 2,4%
Braunschweig, Bohlweg Niedersachsen 1.356 202.047 5,2%
Braunschweig, Munzstrasse Niedersachsen 1.238 261.394 5,3%
Essen, Limbecker Strasse Nordrhein-Westfalen 1.450 367.951 -
Essen, Limbecker Strasse Nordrhein-Westfalen 755 168.000 12,1%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse Hessen 2.038 566.703 -
Giterstoh, Berliner Strasse Nordrhein-Westfalen 1.507 259,200 -
Hamburg, Wandsbecker Konigstrasse Hamborg 1.780 496.715 -
Kasset, Obere Konigstrasse Hessen 2.948 533.984 2,5%
Koblenz, Låhrstrasse Rheinland-Pfalz 2.054 387.360 8,1%
Landshut, Altstadt Bayern 1.832 357.831 is
Leverkusen, Wiesdorfer Platz Nordrhein-Westfalen 380 150.000 -
Passau, Bahnhofstrasse Bayern 2.863 476.049 -
Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Strasse Baden-Wurttemberg 1.873 319.380 -
Rosenheim, Munchener Strasse Bayern 1.023 564.000 1,5%
Total 26.462 5.562.563 2,0%

 

 

 

SSRI NET

 

Lejeindtægterne fra ejendommene er spredt på mange lejere. Den største lejer i porte-
føljen, Appelrath Ciupper i Aachen, repræsenterer mindre end 7% af den samlede lejeind-
tægt. Hovedparten af de største lejere har forpligtet sig på lejekontrakter på mellem 5 år
og 11 år, mens en del tillige har optioner på yderligere lejeperioder.

Den daglige ejendomsforvaltning og kontakt til lejerne varetages af det tyske forvalt-
ningsselskab Colliers PropertyPartners Management GmbH med hovedkontor i Miin-
chen. Colliers rapporterer løbende om udviklingen i ejendomsporteføljens drift og
indtjening til ledelsen i Investea German High Street II A/S.

Indfriede forventninger for ejendomsporteføljen

Efter børsnoteringen har Investea German High Street Ii A/S haft succes med at opnå
både lejeforhøjelser på eksisterende lejemål og en forbedret finansiering, hvilket har
styrket koncernens indtjeningsevne og værdiskabelse. Udover lejestigninger på eksiste-
rende lejemål har selskabet opnået højere lejeindtægter som følge af udlejning af ledi-
ge arealer. Det er således lykkedes at opnå lejeforhøjelser svarende til ca. DKK 1 mio. på
årsbasis. Med denne lejestigning på over 2,5% forventer selskabet at opnå en højere le-
jeindtægt i 2008 end forudsat i børsprospektet. Der er endvidere etableret et godt ud-
gangspunkt for at opnå eller overgå den forventede husleje for 2009.

Ved udgangen af 2007 udgjorde tomgangen ca. 2%. Den aktuelle tomgang består pri-
mært af kontorlejemål. Sammenlignet med forventningerne angivet i børsprospektet er
dette en nedgang i tomgangen på ca. 20%. Denne udvikling medvirker til at forbedre sel-
skabets indtjening.

I henhold til strategien søger Investea German High Street II A/S løbende og ved hver
forhandling eller genforhandling af lejekontrakter at opnå en forhøjelse af lejeniveauet
samt forbedring af kontraktvilkårene til fordel for selskabet.

Ejendommene er købt til en lavere pris i forhold til lejeindtægter end forventet. Den la-
vere pris svarer til en besparelse på DKK 17,4 mio.

De 15 erhvervede ejendomme er i årsrapporten for 2007 optaget til en markedsværdi på
DKK 798,7 mio. svarende til en stigning på 9,5% i forhold til anskaffelsessummen på DKK
729,1 mio. Den anvendte markedsværdi er baseret på en vurdering foretaget i februar
2008 af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, som også var selskabets va-
luar ved købet af ejendommene. Den positive værdiregulering mere end opvejer de sam-
lede købsomkostninger i forbindelse med erhvervelsen af ejendomsporteføljen.

Som følge af den positive udvikling i værdien af ejendommene, har selskabet i 2008 op-
nået et resultat efter skat på DKK 0,0 efter udgiftsførelse af købsomkostninger, hvilket
er særdeles tilfredsstillende i den første årsregnskabsperiode.

Egenkapitalen udgjorde DKK 349,2 mio. pr. 31. december 2007. Det er DKK 91,6 mio. hø-
jere end forventet. Forbedringen skyldes hovedsagelig besparelsen på købsomkostnin-
ger DKK 24,5 mio. og stigningen i ejendommenes værdi på DKK 69,6 mio.

 

 

ERE NENS RS FEET RES SEEK

 

Forventninger til strøgejendomme på det tyske ejendomsmarked

Generelt fortsatte det tyske ejendomsmarked frem til efteråret 2007 den positive udvik-
ling, som også kendetegnede 2005 og 2006. Herefter har ejendomsmarkedet været un-
der pres med mindre prisfald til følge inden for flere ejendomstyper. Strøgejendomme,
som Investea German High Street II A/S især fokuserer på, er dog efter ledelsens vurde-
ring kun i begrænset omfang påvirket af den negative stemning på markedet.

Udviklingen på ejendomsmarkedet varierer fortsat meget fra delstat til delstat. En ræk-
ke delstater og byer primært i den vestlige og sydlige del af Tyskland er præget af kraf-
tig økonomisk vækst, mens andre områder endnu ikke har oplevet en tilsvarende positiv
udvikling.

Ledelsen forventer, at velbeliggende tyske strøgejendomme vil udvikle sig bedre end
ejendomsmarkedet i Tyskland generelt i de kommende år, og at der vil være basis for sti-
gende markedslejer for velbeliggende butikslejemål på centrale handelsstrøg. Ledelsen
vurderer således fortsat, at den gennemsnitlige årlige lejestigning vil ligge ca. 2% over
den gennemsnitlige inflation ide kommende år.

Endelig finansiering på plads

I december 2007 blev der indgået aftale om endelig finansiering af selskabets ejendoms-
portefølje. Den samlede finansieringspakke omfatter flere langfristede lån optaget i euro
for et samlet beløb på DKK 504,7 mio. Det er lykkedes at fastlåse renten på et lavere ni-
veau end oprindeligt budgetteret, hvilket forventes at medføre en årlig rentebesparelse i
størrelsesordenen DKK 0,6 mio. Renten er fastlåst på 5,7% for en gennemsnitlig periode
på 7,5 år. Finansieringen er etableret i samarbejde med Eurohypo AG, der er en af de fø-
rende banker inden for finansiering af fast ejendom i Europa.

På baggrund af den generelle stramning af kreditvilkårene, ikke mindst for ejendoms-
virksomheder, i kølvandet på subprime-krisen i USA er det meget tilfredsstillende, at det
er lykkedes Investea German High Street I! A/S at opnå finansiering på de ovenfor be-
skrevne attraktive vilkår.

Forventninger til 2008

Lejeindtægterne i 2008 forventes at ligge på ca. DKK 43 mio. Der forventes at ske erhver-
velse af endnu en ejendom til en købspris på ca. DKK 33 mio. medio 2008, og denne for-
ventes at generere en årlig lejeindtægt på ca. DKK 1,5 mio. — heraf er ca. DKK 0,75 mio.
indeholdt i de angivne forventninger. Ledelsen vil dog løbende vurdere, om den nuværen-
de vanskelige situation på de finansielle markeder og den afledte effekt på ejendomsmar-
kedet gør det hensigtsmæssigt at udskyde investeringen i yderligere ejendomme.

Efter fradrag for driftsomkostninger og renteudgifter forventes resultat før skat i 2008
at udgøre DKK 5,5 - 6,0 mio., eksklusiv eventuelle værdireguleringer.

 

SEE ER EEN An ADR

00000 om

Strategi

Driftsstrategi

Driftsstrategien i Investea German High Street II A/S tager udgangspunkt i en forvent-
ning om stigende markedslejer i løbet af den kommende tiårs periode. Der forventes så-
ledes en gennemsnitlig lejestigning, der er 2 procentpoint højere end inflationen.

En lejestigning på 2 procentpoint højere end inflationen betyder, at markedslejen over
de næste 10 år vil indhente det lejeefterslæb, der er opstået de seneste 10 år. I forbindel-
se med fornyelser og genforhandling af lejekontrakter vil det være selskabets strategi at
indgå relativt korte lejekontrakter, da der må forventes at være gode muligheder for at
forhøje lejen i forbindelse med hver genforhandling af iejekontrakterne. Selskabet er ai-
lerede i gang med at indfri forventningerne omkring huslejestigninger for 2008 og 2009
via indgåede aftaler om lejeforhøjelser på ca. DKK 1 mio. svarende til ca. 2,5%.

Investea German High Street II A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det
omfang, der er økonomisk formålstjenligt. Større investeringer eller vedligeholdelsesar-
bejder vil kun blive igangsat i det omfang, det er nødvendig for enten at øge lejeniveau-
et, for eksempel hvor investering i nyindretning forekommer hensigtsmæssig, eller hvis
det er et krav, for at en væsentlig lejer forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse
tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i at omdanne kontorlejemål til butikslejemål,
hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere.

Investeringsstrategi

I henhold til investeringsstrategien skal Investea German High Street II A/S erhverve
ejendomme beliggende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det cen-
trale gågademiljø i store og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. De indkøbte ejen-
domme skal ydermere opfylde en række kriterier for at være kvalificerede til at indgå i
porteføljen, og porteføljen skal som helhed, når den er fuldt udviklet, opfylde en række
sprednings- og kvalitetskriterier. Ejendomme, som opfylder investeringskriterierne, lig-
ger på hovedstrøget eller i det centrale handelsområde i tyske byer med mindst 50.000
indbyggere.

Ejendommene skal endvidere være beliggende i byer med en samlet positiv vurdering af
handelsliv, økonomi og demografi. De indkøbte ejendommes købspris forventes at ligge
i niveauet DKK 20-100 mio. pr. ejendom, og startafkastet målt som driftsoverskuddet i
forhold til handelsprisen forventes at udgøre mellem 4,25% og 5,50%. Den samlede por-
tefølje skal opfylde en række krav til kvalitet og risikospredning. Blandt de væsentligste
krav kan nævnes, at mindst 80% af porteføljens lejeindtægt skal stamme fra byer med
mindst 80.000 indbyggere, samt at mindst 95% af lejeindtægten skal stamme fra for-
håndsudvalgte byer i det tidligere Vesttyskland og enkelte stærke byer i Østtyskland.

De 15 indkøbte ejendomme opfylder de opstillede kriterier.

 

 

 

 

 

Risikostyring

I note 2 til årsrapporten er nævnt en række risici, hvoraf en del ligger uden for selskabets
kontrol. Risikostyringen i Investea German High Street il A/S tager især sigte på aktivt at
overvåge og styre selskabets risici vedrørende huslejetab, omkostninger, renterisiko og
likviditet. I note 2 til årsrapporten er mere uddybende beskrevet en række risici, som po-
tentielt kan påvirke selskabet.

Huslejetab

Selskabets ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og
systematisk rapportering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler,
styre løbetiden på nye kontrakter, undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre sta-
bilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet mest muligt.

Omkostninger
Omkostningerne overvåges ligeledes, og der følges løbende op på udgifter vedrørende
drift og vedligeholdelse, således at disse minimeres mest muligt.

Renterisiko

Renterisikoen på selskabets lån er afdækket ved indgåelse af finansielle kontrakter, som
fastlåser lånerenten. Det er lykkedes at fastlåse renten på et lavere niveau end oprinde-
ligt budgetteret, hvilket forventes at medføre en årlig rentebesparelse i størrelsesorde-
nen DKK 0,6 mio. i 2008. Renten er fastlåst for en gennemsnitlig periode på 7,5 år.

Valutarisiko

Selskabet ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel selskabets aktiver som løbende
indtjening er derfor denomineret i Euro. For at reducere valutarisikoen har selskabet li-
geledes optaget finansiering i Euro. Det er således alene selskabets egenkapital, der er
risikobehæftet for en dansk baseret investor. Ledelsen vurdere i øvrigt valutarisikoen ved
investeringer i euro for minimal i forhold til. DKK.

Likviditet

Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på selskabets likviditetsbered-
skab, der skal sikre, at selskabets nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder beta-
ling af rente og afdrag til långivere, kan serviceres.

 

 

KNESSET NE

 

Information til aktionærer

Aktieinformation

Investea German High Street II A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36,5 mio. fordelt
på 3.650.083 aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10
og 3.285.075 B-aktier å nominelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 500 aktionærer,
mens Investea A/S ejer alle A-aktier.

Selskabets B-aktier er noteret på OMX Nordic Exchange Copenhagen under kortnavnet
Investea German High St. II B og fondskode DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget
til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads.

I forbindelse med børsnoteringen i september 2007 blev selskabets A-aktiekapital udvi-
det med 355.008 stk. A-aktier og 3.285.075 stk. B-aktier. Aktietegningen skete til en pris
på DKK 100 pr. aktie for både A-aktier og B-aktier, og den tilførte kapital ved børsnote-
ringen udgjorde således DKK 354 mio., hvorefter den samlede egenkapital udgjorde DKK
365 mio.

På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver
1 stemme pr. aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investor-
beskyttelse af både A- og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende professionel
ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i børsprospektet beskrevne in-
vesteringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen.

A- og B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i selskabet svarende til de respek-
tive kapitalandele.

Som anført ovenfor blev B-aktierne udbudt til DKK 100 pr. aktie den 20. september 2007.
På trods af et generelt negativt aktiemarked i andet halvår 2007 var kursen ultimo 2007
på 99. Kursen på aktien er pr. 26. marts 2008 85,50. Det svarer til et fald på 14,50%, hvor
danske aktier i C20 indexet til sammenligning faldt med 14,75%.

 

 

 

 

 

 

Ejerforhold
| henhold til Aktieselskabslovens f 28, a og b har følgende aktionærer oplyst at have
mere end 5% af aktiekapitalen:

 

 

 

 

Aktionæroversigt AktierDKK  Ejerandel % Stemmeandel%  Aktieklasse
Investea A/S 3.650.080 10,00 52,6 A-AKTIER
Investea A/S 2.756.980 7,55 3,98 B-AKTIER
Henler Germany Invest I Aps 2.500.000 6,85 3,60 B-AKTIER
Henler Germany Invest il Aps 2.500.000 6,85 3,60 B-AKTIER
C&L Group A/S 2.000.000 5,48 2,88 B-AKTIER
Udbyttepolitik

Udbytter udbetales i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler og selskabets
udbyttepolitik. Det er selskabets strategi, at opretholde en likviditetsreserve på ca. DKK
10 mio. og en maksimal soliditet på ca. 40%. I henhold til strategien forventes oversky-
dende likvide midler udbetalt som udbytte.

Delårsregnskaber

Investea German High Street Il A/S offentliggør halvårsrapport og periodemeddelelser
for 1. og 3. kvartal.

Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 17. april 2008.

Investor Relations
På selskabets hjemmeside ghs2.investea.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, års-
rapporter mm.

SHE oste Debes

 

 

i

INFORMATION TILAKTIONÆRER Bk

 

 

 

 

Meddelelser 2007
2. august 2007 Investea planlægger børsnotering af tyske ejendomme
15. august 2007 Investea German High Street II A/S offentliggør børsprospekt

11. september 2007 Førende ejendomsadvokat opstiller til bestyrelsen
18. september 2007 Meddelelse om forløb af tegning
25. september 2007 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling

4. oktober 2007 Orientering om opdateret budget for
Investea German High Street II A/S
5. oktober 2007 Forløb af ekstraordinær generalforsamling.

Positive resultatforventninger samt nye medlemmer i bestyrelse og
investeringskomite

30. oktober 2007 Øget indtjening i tyske strøgejendomme
28. december 2007  Succesfuld finansiering i Investea German High Street II A/S

 

 

Finanskalender 2008

 

 

27. marts 2008 Årsregnskabsmeddelelse 2007 (25. juni 2007 - 31. december 2007)
17. april 2008 Ordinær generalforsamling 2008

22. maj 2008 Delårsmeddelelse (1. kvartal 2008)

21. atigust 2008 Halvårsmeddelelse (1. januar 2008 - 30. juni 2008)

20. november 2008 == Delårsmeddelelse (3. kvartal 2008)
26. marts 2009 Årsregnskabsmeddelelse 2008 (1. januar 2008 - 31. december 2008)

 

 

 

 

 

p
:
£
;

 

 

Bestyrelse og ledelse

Bestyrelse og direktion

Investea German High Street II A/S ledelse består af en bestyrelse på fem medlemmer
og en direktion med et medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt
på en ekstraordinær generalforsamling den 4. oktober 2007. Administrator stiller veder-
lagsfrit en direktør til rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for direktø-
rens beføjelser.

iInvesteringskomite

Selskabet har nedsat en investeringskomite, som har til opgave at tage stilling til for-
slag oM køb af ejendomme/ejendomsselskaber, som selskabets administrator måtte
indstille. For investeringer på op til DKK 100 mio. kan investeringskomiteen endegyldigt
godkende investeringen, således at administrator efter godkendelse fra investerings-
komiteen kan gennemføre ejendomskøb med forpligtende virkning for selskabet. For
investeringer på over DKK 100 mio. skal ejendomskøb, der godkendes af investeringsko-
miteen, desuden godkendes af bestyrelsen. Investeringskomiteen består af fire medilem-
mer, hvoraf to udpeges af bestyrelsen og to vælges ved simpelt flertal af B-aktionærerne
på en generalforsamling.

Administrator

Selskabet har indgået en administrationsaftale med Investea A/S, i henhold til hvilken
Investea stiller direktør til rådighed samt udfører selskabets administrative opgaver
blandt andet i relation til investor relations, generalforsamlinger, kontakt til långivere,
fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre mv. Investea står endvidere for
selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, om-
kostningskontrol og driftsrapportering. Som betaling for Investeas ydelser under admi-
nistrationsaftalen betaler selskabet et kvartårligt honorar på 0,1% af ejendommenes
værdi. I forbindelse med køb af nye ejendomme modtager administrator endvidere et
honorar på 5% af handelsprisen på ejendommene. Administrationsaftalen er uopsigelig
indtil 31. december 2012, hvorefter aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel.

God selskabsledelse (Corporate Governance)

Bestyrelsen i Investea German High Street II A/S anser det for sin væsentligste opgave at
varetage selskabets — og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retnings-
linjerne for den overordnede ledelse af selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål
og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt aner-
kendte principper for god selskabsledelse.

OMX Den Nordiske Børs København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabs-
ledelse. Bestyrelsen i Investea German High Street I! A/S vurderer årligt selskabets regler,
politikker og praksis i relation til anbefalingerne om god regnskabsledelse fra OMX Den
Nordiske Børs København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlig-
hed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold
gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger.

   

 

Se
É

Se ERE

 

 

 

I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger,
der ikke i al væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til an-
befalingerne findes på selskabets hjemmeside www.ghs2.investea.dk.

Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre re-
levante sprog og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse

sprog.

Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Hen-
set til selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tids-
punkt ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen
overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre meddelelser på engelsk.

Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed

Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyreisesmedlem-
mer er uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder be-
styrelsesmedlemmets økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær.

Selskabet er stiftet og administreres af Investea A/S, der ligeledes besidder hele A-aktie-
kapitalen. Investea A/S har således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig økono-
misk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner. I henhold til
de af OMX Den Nordiske Børs København opstillede kriterier er personer ansat i Investea
A/S ikke uafhængige. På tidspunktet på denne årsrapports aflæggelse er tre ud af besty-
relsens fem medlemmer, herunder formanden, ikke uafhængige.

Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets aktive vækststra-
tegi og hensynet til stabiliteten i selskabets relationer til banker og andre samarbejds-
partnere er hensigtsmæssigt, at Investea A/S samtidig er repræsenteret i bestyrelsen. I
denne forbindelse lægger bestyrelsen og Investea A/S vægt på, at Investea A/S' kontrolle-
rende indflydelse og repræsentation i bestyrelsen har været klart kommunikeret i selska-
bets børsprospekt og anden kommunikation til potentielle aktionærer.

Vederlag til bestyrelsen og direktionen

Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitaments-
ordninger, pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrence-
dygtigt og rimeligt niveau og afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats
og værdiskabelse for selskabet. Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra
selskabet, idet direktøren samtidig er ansat i Investea A/S, og ledelseshvervet i Investea
German High Street II A/S varetages i henhold til en administrationsaftale med Investea
A/S.Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmed-
lemmer til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt.

Åbenhed om vederlag
Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de en-
kelte bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specifice-

 

BESTYRELSE OG LEDELSE

 

 

rede vederlag og andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra
selskabet og andre selskaber i samme koncern.

Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncer-
nen, hvilket skyldes selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde
administration foretages af Investea A/S, der også er kontrollerende aktionær og derfor
indgår i samme koncern som selskabet.

Investea A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden virk-
somhed, der ikke er relateret til selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være re-
levant at oplyse om bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre
fordele fra selskaber i samme koncern.

! selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og stør-

relsen af de honorarer, som Investea A/S i dets egenskab af administrator, oppebærer fra
selskabet.

Bestyrelse

 

Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født 1950

 

 

 

 

 

Uddannelse Advokat og cand. polit

Stilling Group CEO I Investea A/S

Bestyrelsesformand Investea Stockholm Retail A/S, ILVA Ejendomme A/S samt
i følgende selskaber en række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S
Bestyrelsesmediem Formuepartner A/S, Investea Development ApS, Investea

i følgende selskaber Holding A/S, samt en række selskaber udbudt af eller

relateret til Investea A/S

 

Direktør i følgende selskaber — Flere selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

 

Steen Holm-Larsen, næstformand, født 1969

 

 

 

 

Uddannelse Advokat, LL.M
Stilling Group Excecutive Vice President i Investea A/S
Bestyrelsesformand Ingen

i følgende selskaber

 

Bestyrelsesmediem German High Street Portfolio I-VA/S, ILVA Ejendomme A/S
i følgende selskaber samt en række selskaber udbudt af eller relateret til
Investea A/S

 

Direktør i følgende selskaber Svea Real Estate ApS, Svea Holding ApS, Investea Stock-
holm Retail A/S samt en række selskaber udbudt af eller
relateret til Investea A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mikkel Kragh Kjeldsen, født 1977

 

 

 

 

Uddannelse Cand.jur.

Stilling Godsejer og direktør
Bestyrelsesformand Ingen

i følgende selskaber

 

Bestyrelsesmedlem
i følgende selskaber

K/S Diisseldorf Mercure Hotel

 

Direktør i følgende selskaber

Romania Reai Estate Trust A/S, Lerkenfeldt Totalentreprise
ApS, Team Lyngby ApS og Lerkenfeldt Invest ApS

 

 

Michael Hansen, født 1962

 

 

Uddannelse

HD R og statsautoriseret ejendomsmægler

 

Stilling

Administrationschef i Investea A/S

 

Bestyrelsesformand
i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

Bestyrelsesmedliem
i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

Direktør i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

 

 

 

 

 

Torben Schøn, født 1961

Uddannelse Advokat

Stilling Advokat og partner i Bech-Bruun

Bestyrelsesformand Aberdeen Property Found Denmark P/S, Arista SA SICAV,

i følgende selskaber

Optima SA SICAR, Baltic Property Trust A/S, Centerplan A/S,
Nordicom A/S og en række relaterede Nordicomselskaber
samt en række andre selskaber

 

Bestyrelsesmedlem
i følgende selskaber

Thorkild Kristensen — koncernen, Cinemaxx Denmark A/S
og Wexøe Aviation ApS, samt en række andre selskaber

 

Direktør i følgende selskaber

A&T Invest ApS

 

BESTYRELSE OG LEDELSE

 

 

 

 

Investeringskomite

Den 4. oktober 2007 afholdte Investea German High Street II A/S en ekstraordinær ge-
neralforsamling, hvor følgende investeringskomite blev udpeget af bestyrelsen og valgt
af generalforsamlingen:

 

Hans Thygesen, Group CEO (udpeget af bestyrelsen)

 

Steen Puch Holm-Larsen, Group Executive Vice President (udpeget af bestyrelsen)

 

Erik Bresling, direktør (valgt af B-aktionærerne)

 

Carl Christensen, adm. direktør (valgt af B-aktionærerne)

 

Direktion

 

Jørgen Hauglund, adm. direktør, født 1960

 

 

 

 

Uddannelse Cand.merc. og MBA
Stilling Deputy Group CEO i Investea A/S
Bestyrelsesformand En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S.

i følgende selskaber

 

Bestyrelsesmedlem En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S.
i følgende selskaber

 

Direktør i følgende selskaber  Hacon ApS, Hacon Immobilien ApS, samt en række
selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S.

 

Bestyrelsens og direktionens aktieposter

Pr. den 26. marts 2008 udgjorde bestyrelsesmedlemmernes samlede aktiebeholdninger
116.300 B-aktier, svarende til 3,5% af selskabets B-aktiekapital. Pr. samme dato udgjor-
de direktionens aktiebeholdning 140.000 B-aktier svarende til 4,3% af selskabets B-ak-
tiekapital.

 

Modsat side:

Billeder fra et udsnit

af ejendommene i Investea
German High Street 11 A/S

 

 

 

 

 

Peers rs

Ud
(el
nm
im
oa
Er
ar
[S;
[9]
mm
("al
id
am
(ag
Fa
=
in
w

 

 

 

Regnskabsberetning

Selskabetsførste regnskabsår omfatter perioden 25. juni - 31. december 2007.
RESULTATOPGØRELSE

Omsætning

Både selskabets lejeindtægter og størrelsen af tomgangen på ejendomsporteføljen er
fuldt tilfredsstillende og er begge forbedret sammenlignet med forventningerne angivet
i børsprospektet.

Omsætningen udgjorde i 2007 DKK 4,1 mio. Årets omsætning er påvirket af, at selska-
bets ejendomme er indkøbt løbende gennem 4. kvartal 2007. Sideløbende med ejen-
domskøbene har der været ført forhandlinger om lejeregulering i flere af selskabets
ejendomme. I den forbindelse er det lykkes at opnå lejeforhøjelser svarende til ca. DKK
1 mio. på årsbasis samt at nedbringe tomgangen med 20% sammenlignet med forvent-
ningerne angivet i børsprospektet, således at den totale tomgang udgør ca. 2%.

Resultat før værdireguileringer

Resultatet før værdireguleringer var DKK 2,4 mio, efter driftsomkostninger på DKK 0,4
mio. (vedligehold, fællesomkostninger, el, vand og varme, samt ejendomsadministrati-
on), personaleomkostninger på DKK 0,3 mio. (vederlag til bestyrelsen og investerings-
komiteen) og administrationsomkostninger på DKK 0,9 mio. til blandt andet revision og
omkostninger i forbindelse med opretholdelse af børsnoteringen.

Resultat før finansielle poster

Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 3,6 mio. efter en værdiregulering på ejen-
domsporteføljen på DKK 1,2 mio. Anskaffelsessummen for ejendomsporteføljen udgør
DKK 729,1 mio. med tillæg af købsomkostninger DKK 68,4 mio., i alt DKK 797,5 mio. I for-
hold til ejendommenes anskaffelsessum eksklusiv købsomkostninger er værdien af ejen-
domsporteføljen steget med DKK 69,6 mio. til DKK 798,7 mio., svarende til 9,5%. Årets
værdiregulering DKK 1,2 mio. beregnes som forskellen mellem dagsværdien ultimo 2007,
DKK 798,7 mio., og anskaffelsessummen inklusiv købsomkostninger, DKK 797,5 mio.

Resultat før skat

Resultatet før skat udgjorde DKK 0,0 mio. efter netto finansielle poster på DKK -3,6 mio.
bestående af finansielle indtægter på DKK 2,5 mio. (vedrører renter af bankindestående,
der først blev benyttet til erhvervelse af de sidste seks ejendomme ultimo året) og finan-
sielle omkostninger på DKK 6,1 mio. (vedrører primært renteomkostninger til kredit- og
pengeinstitutter, indfrielse af afledte finansielle instrumenter samt valutakursregule-
ring).

Resultat efter skat
Årets resultat efter skat udgjorde DKK 0,0 mio. Aktionærerne i Investea German High
Street II A/S' andel heraf udgjorde DKK 0,0 mio.

 

 

i REGNSKABSBERETNING 21

BALANCE

AKTIVER
De samlede aktiver udgjorde ultimo 2007 DKK 874,2 mio.

Langfristede aktiver

De langfristede aktiver udgjorde DKK 812,8 mio. og består af 15 investeringsejendomme
optaget til en markedsværdi på DKK 798,7 mio. og af koncerngoodwill på DKK 14,2 mio.
Investeringsejendommenes anskaffelsessum var DKK 797,5 mio. inklusiv købsomkost-
ninger på DKK 68,4 mio. Med tillæg af årets værdiregulering og valutakursreguleringer
udgjorde investeringsejendommenes værdi DKK 798,7 mio. I forhold til anskaffelsen eks-
klusiv købsomkostninger udgør værdireguleringen 9,5%.

Kortfristede aktiver

De kortfristede aktiver var ultimo 2007 DKK 61,4 mio. og omfatter primært andre tilgo-
dehavende på DKK 11,5 mio., periodeafgrænsningsposter på DKK 4,1 mio. og likvide be-
holdninger på DKK 45,0 mio.

PASSIVER

Egenkapital

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2007 DKK 349,2 mio. Ved stiftelse af selskabet og ved
den efterfølgende børsemission blev der tilført egenkapital på DKK 365,0 mio. Egenka-
pitalen er efterfølgende negativt påvirket med DKK 12,8 mio. vedrørende omkostninger
i forbindelse med børsemissionen. Herudover blev egenkapitalen negativt påvirket af va-
lutaregulering og rentesikring med i alt DKK 3,0 mio.

Gældforpligtelser

Gældforpligtelser omfattede ultimo 2007 finansielle gældsforpligtelser på DKK 477,4
mio., hvoraf den langfristede forpligtelse udgjorde DKK 460,5 mio. Der er i 2007 indgået
aftale om hjemtagelse af lån hos kreditinstitutter til erstatning af midlertidig finansie-
ring i form af banklån. Disse lån er optaget i januar 2008.

Afledte finansielle instrumenter udgjorde ultimo 2007 DKK 5,0 mio. bestående af
dagsværdien af rentesikringsaftaler (renteswaps), hvorved lånerenten fastlåses på et va-
riabelt forrentet lån.

Den udskudte skat udgjorde ultimo 2007 DKK 13,5 mio., som primært består af en ud-
skudt skatteforpligtelse ved virksomhedsovertagelse på DKK 14,2 mio. og årets udskud-
te skat på DKK -0,7 mio.

 

 

;

 

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2007 DKK 45,8 mio., heraf DKK 16,9 mio. i
kortfristede finansielle gældsforpligtelser, jf. ovenstående, samt anden gæld på DKK 20,1
mio., der blandt andet vedrører skyldig beregnet rente og skyldige omkostninger.

Pengestrømme

Årets pengestrømme fra driftsaktivitet før ændring i driftskapital har udgjort DKK 2,4
mio. Efter ændring i driftskapital og pengestrømme fra finansielle poster udgør årets
pengestrømme fra driftsaktivitet DKK -1,6 mio.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet, DKK -581,2 mio., er påvirket af køb af investe-
ringsejendomme og køb af ejendomsportefølje.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet, DKK 600,4 mio., vedrører primært kapitaludvi-
delsen og optagelse af lån til finansiering af køb af investeringsejendomme.

 

 

 

 

HADER JS syer,

spell Øe Brest

É
d BESET 23

 

Ledelsens påtegning

Bestyrelsen og direktionen har i dag godkendt årsrapporten for Investea German High
Street II A/S for regnskabsåret 25. juni - 31. december 2007, omfattende ledelsens be-
retning, ledelsespåtegning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, penge-
strømsopgørelse, anvendt regnskabspraksis og andre noter for såvel koncernen som for
moderselskabet. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med de internationale regn-
skabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og
de internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU. Endvidere er årsrappor-
ten aflagt i overensstemmelse med de øvrige regnskabsbestemmelser, der er gældende
for selskaber noteret på OMX Den Nordiske Børs København. Det er vores opfattelse, at
den anvendte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, samt at den finansielle årsrapport
giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver, finansielle
stilling og resultat samt af koncernens pengestrømme.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Hellerup, den 27. marts 2008

JørgewHauglund
Adm. direktør

Bestyrelse:

Ud A7

estyrelsesformand

 

 

 

 

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Investea German High Street il A/S

Vi har revideret årsrapporten for Investea German High Street Il A/S for regnskabsåret
25. juni - 31. december 2007, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, resul-
tatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, anvendt regn-
skabspraksis og andre noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten
aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yder-
ligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med international Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede sel-
skaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et ret-
visende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes be-
svigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og
udøvede af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundiag af vores revi-
sion. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder.
Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisio-
nen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger,
der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, her-
under vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om
fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revi-
sor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af
en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshand-
linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke
en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter
endvidere stillingstagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende,
og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den
samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som
grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

 

 

 

 

 

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

 

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og mo-
derselskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 31. december 2007 samt af
resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-
skabsåret 25. juni - 31. december 2007 i overensstemmelse med Internationa! Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porten for børsnoterede selskaber.

Esbjerg, den 27. marts 2008

  
  
 

PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Statsdutoriseret revisor

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

25. juni - 31. december 2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
Note 2007 2007

Omsætning 4.093 0
Ejendommenes driftsomkostninger -432 o
Bruttoresultat 3.661 0
Personaleomkostninger -280 -280
Administrationsomkostninger -932 -932
Resultat før værdireguleringer 2.449 -1.212
Værdiregulering af investeringsejendomme 7 1.159 0
Resultat før finansielle poster 3.608 "1.212
Finansielle indtægter 8 2.467 1.725
Finansielle omkostninger 9 -6.051 6
Resultat før skat 24 507
Skat af årets resultat 10 -69 -127
Årets resultat 11 -45 380
Aktionærerne i Investea German High Street II A/S -56 380
Minoritetsinteresser 12 0
Årets resultat -45 380
Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 12 -0,05

 

Modsat side:
Gågade i Dortmund

 

 

 

 

Balance pr. 31. december 2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktiver DKK 1.000
Koncern Moderselskabet

Note 2007 2007
Investeringsejendomme 13 798.654 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 14 0 320.192
Koncerngoodwill 15 14.181 0
Langfristede aktiver i alt 812.835 320.192
Tilgodehavender fra udlejning 16 528 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 17 201 32.407
Selskabsskat 23 41 41
Andre tilgodehavender 11.517 0
Periodeafgrænsningsposter 4.115 341
Likvide beholdninger 18 44.982 407
Kortfristede aktiver i alt 61.385 33.197
Aktiver i alt 874.220 353.389

 

 

i a
å SNUSE 20

FEER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapital og forpligtelser DKK 1.000
Koncern Moderselskabet

Note 2007 2007
Aktiekapital 19 36.501 36.501
Reserve for værdiregulering af investeringsejendomme 977 0
Reserve for valutakursregulering af dattervirksomheder 286 O
Reserve før rentesikring -3.252 o
Overkursfond 315.701 0
Overført resultat 71.033 316.082
Aktionærerne i Investea German High Street II A/S 349.180 352.583
Minoritetsinteresser -5 0
Egenkapital i alt 349.175 352.583
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 20 460.500 0
Afledte finansielle instrumenter 21 5.002 0
Udskudt skatteforpligtelse 22 13.445 0
Modtagne deposita 258 0
Langfristede forpligtelser 479.205 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 20 16.926 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 5.975 0
Gæld til tilknyttede virksomheder 17 396 238
Selskabsskat 23 2.172 o
Anden gæld 20.133 569
Periodeafgrænsningsposter 237 o
Kortfristede forpligtelser 45.840 807
Egenkapital og forpligtelser i alt 874.220 353.389

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse, koncernen DKK 1.000
Reserve for Reserve for
værdiregule- valutakurs-
ring af inve- regulering af
Aktie- sterings- dattervirk- Reserve for Overkurs- Overført
kapital ejendomme somheder rentesikring fond resultat lalt
Egenkapital 25. juni 2007 0 0 0 0 0 0 0
Valutakursregulering udenlandske
dattervirksomheder 0 0 286 o 0 0 286
Dagsværdiregulering af renteswaps 0 0 0 -3.863 0 -3.863
Skat af egenkapitalposter 0 0 0 611 0 o 611
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen
for året 0 0 286 73.252 0 0 -2.966
Årets resultat 0 977 0 0 -1.033 -56
Årets indkomst i alt 0 977 286 -3.252 0 -1.033 -3.022
Stiftelse 1.000 0 0 0 9.000 0 10.000
Kapitalforhøjelse 35,501 O 0 0. 319.507 0. 355.008
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse o 0 0 0 -12.975 0 -12.975
Skat af egenkapitalposter 0 0 0 0 168 0 168
Aktionærerne i Investea German High Street II
AJS, egenkapital 31. december 2007 36.501 977 286 -3.252 315.701 "1.033 349.180
Egenkapitalopgørelse, moderselskabet DKK 1.000
Aktie-  Overkurs- Overført
kapital fond resultat lalt
Egenkapital 25. juni 2007 0 0 0 0
Årets resultat 0 0 380 380
Stiftelse 1.000 9.000 o 10.000
Kapitalforhøjelse 35.501 319.507 0 355.008
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse 0 -12.974 0 -12.974
Skat af egenkapitalposter 0 168 O 168
Overkursfond til overført resultat 0 -315.702 315.702 0
Egenkapital 31. december 2007 36.501 0 316.082 352.583

 

 

 

 

i mn i i PENGESTRØMOPGØRELSE 31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
note 2007 2007
Årets resultat -45 380
i Værdiregulering af investeringsejendomme -1.159 O
Finansielle indtægter 72.467 -1.725
Finansielle omkostninger 6.051 6
Skat af årets resultat 69 127
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 2.449 -1.212
Ændring i kortfristede tilgodehavender -10.298 732.533
Ændring i kortfristede forpligtelser 7.270 807
Pengestrømme fra drift før finansielle poster -579 -32.939
Renteindbetalinger 2.467 1.509
Renteudbetalinger -3.499 6
Betalt selskabsskat -5 0
Pengestrømme fra driftsaktivitet "1.616 731.435
Investeringsejendomme -424.319 O
Køb af dattervirksomheder 0 -320.192
Køb af ejendomsportefølje 24 -153.623 0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet "577.942 "320.192
Kapitaludvidelse 352.019 352.034
Optagelse af lån 247.222 0
Afledte finansielle instrumenter 1.121 0
Modtagne deposita 258 0
Sikkerhedsstillelser for långivere -234 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 600.387 352.034
Årets frie pengestrømme 20.829 407
Likvide beholdninger primo 0 o
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 20.829 407
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
Likvide beholdninger til fri disposition 20.829 407
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for långivere mv. 24.154 0
Likvide beholdninger i alt 44.982 407

 

 

 

 

Noter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Side
1 Anvendt regnskabspraksis 33
2 Risici 43
3 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 47
4 Segmentoplysninger 49
5 Personaleomkostninger 49
6 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 49
7. værdiregulering af investeringsejendomme 50
8 Finansielle indtægter 50
9 Finansielle omkostninger 50
10 Skat 51
11 Resultatdisponering 51
12 Indtjening pr. aktie 52
13 investeringsejendomme 52
14  Kapitalandele i dattervirksomheder 53
15 Koncerngoodwill 53
16 Tilgodehavender fra udlejning 54
17 Tilgodehavender hos og gæld til tilknyttede virksomheder 54
18  Likvide beholdninger 54
19 Aktiekapital 55
20 Finansielle gældsforpligtelser 56
21 Afledte finansielle instrumenter 57
22 Udskudt skatteforpligtelse 58
23 Selskabsskat 59
24 Køb af ejendomsportefølje 59
25 Finansielle instrumenter 60
26 Kapitalstyring 61
27 Kontraktlige forpligtelser 61
28 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 61
29  Eventualforpligtelser 61
30  Nærtstående parter 62
31 Efterfølgende begivenheder 62

 

 

 

 

 

1 Anvendt regnskabspraksis

 

 

GENERELT

Årsrapporten for Investea German High Street II A/S for 2007 (koncernen og mo-
derselskabet) aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstan-
darder (IFRS), som godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til
årsregnskabsloven, samt de krav, som følger af OMX Den Nordiske Børs Køben-
havns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.

Årsrapporten for 2007 aflægges i DKK 1.000.

Nye standarder
Ingen nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som er godkendt af EU,
er taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen.

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er god-
kendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttræ-
delsesdatoen:

+ Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for
aktiver med en længere produktionstid. Koncernen opfører ikke selv aktiver
med en længere produktionstid, hvorfor ændringen ikke har betydning for
regnskabsaflæggelsen.

+ |FRS8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger ba-
seret på den interne ledelsesrapportering, er en ændring af den nuværende
IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområ-
der og geografi. Anvendelse af den nye standard vil ikke medføre nogen ef-
fekt.

Generelt om indregning og måling
Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip,
bortset fra investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der frem-
kommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der
eksisterer på balancedagen.

 

 

 

 

 

 

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Investea German High Street Ii
A/S samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder
flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebe-
siddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.

De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overens-
stemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes
med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra
anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomhe-
den overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kon-
trollen over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres
ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytil-
købte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identificerbare immaterielle ak-
tiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret,
og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de fore-
tagne revurderinger,

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag til-
lagt de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen.
Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige
begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den på-
gældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres påli-
deligt.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksom-
hed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser indregnes under langfristede aktiver. Goodwill testes årligt for
værdiforringelse. Første værdiforringelsestest udføres inden udgangen af over-
tagelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembrin-
gende enheder, der efterfølgende danner grundlag for værdiforringelsestest.

BR ERR NE Bea dean aberne ERR PE REG sr

i.

 

 

Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhver-
vede virksomhed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtel-
ser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier
og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne
aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger
kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som
forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæs-
sige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusi-
ve goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen
samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til
dagsværdien af det modtagne vederlag.

Minoritetsinteresser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.
Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resul-
tat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resuitatopgørelse for koncernen og
som en særskilt post under egenkapitalen.

Omregning af fremmed valuta

Funktionel valuta og præsentationsvaluta

De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i
den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne
opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moder-
selskabet er den funktionelle valuta EUR. Transaktioner i andre valutaer end den
funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.

Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at
selskabet overvejende har danske aktionærer.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og
andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balanceda-
gen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår
mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis ba-
lancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materi-
elle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver,
der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser,
omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på revurderingstidspunktet.

 

 

ÅRSRAPPO 7 INVESTEA GERMAN HIGH STRE

 

FSA SEES SL ERE ESSEN esel

    

Præsentationsvaluta

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i
anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelser-
ne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt
fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde
anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens
valutakurser. Goodwill betragtes som tilhørende den pågældende overtagne
virksomhed og omregnes til balancedagens kurs.

Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af udenlandske virksomheders
balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser samt ved
omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valu-
takurser, indregnes direkte på egenkapitalen. Tilsvarende indregnes valutakurs-
differencer, der er opstået som følge af ændringer, der er foretaget direkte i den
udenlandske enheds egenkapital, ligeledes direkte på egenkapitalen.

 

Ovenstående valutakursdifferencer indregnes på egenkapitalen under reserve
for valutakursregulering af dattervirksomheder.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til dagsværdien
på den dato, hvor kontrakten indgås og måles efterfølgende til dagsværdi.

 

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatop-
gørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og op-
fylder kriterierne for regnskabsmæssig afdækning, jf. nedenfor.

 

 

 

 

POSTER I RESULTATOPGØRELSEN

Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i hen-
hold til indgåede kontrakter.

Ejendommenes driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets om-
sætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af repa-
ration og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.

Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede
egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes drifts-
omkostninger.

Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er af-
holdt til ledelse og administration af selskabet.

Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til
ledelse og administration af koncernen.

Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørel-
sen i regnskabsposten ,Værdiregulering af investeringsejendomme”".

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen
mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgø-
relsen i posten ,Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme”".

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealise-
rede valutakurs-reguleringer, kursregulering på værdipapirer, amortisering af lå-
neomkostninger til kreditinstitutter.

Skat af årets resultat
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat

 

 

 

 

og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltrans-
aktioner.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resul-
tatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med Investea A/S.

POSTER I BALANCEN

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter
og/eller kapitalgevinster,

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter
ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende pr. ejendomsportefølje til dagsvær-
di. Se note 3 for beskrivelse af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenska-
ber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens
fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Omkostnin-
ger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber,
omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostnin-
ger.

Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på
fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, måles til kostpris.

Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Positive værdireguleringer
af investeringsejendomme med fradrag af udskudt skat bindes på ,Reserve for
værdiregulering af investeringsejendomme”" under egenkapitalen.

Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ,Investeringsejendomme til
salg”.

Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regn-
skab.

Koncerngoodwill
Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsvær-
di af identificerbare nettoaktiver i det erhvervede selskab.

 

 

 

 

Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede ned-
skrivninger. Gevinster og tab ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabs-
mæssige værdi af koncerngoodwill vedrørende den afhændede enhed.

Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik
på test for værdiforringelse.

Nedskrivning af aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at af-
gøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved af-
skrivning. Hvis dette er tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse
af, om genindvindingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og
der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi
med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapital-
værdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi
ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderin-
ger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet
aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.

Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regn-
skabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin-
dingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende til-
bageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den
opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabsmæssige værdi til det
korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabs-
mæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foreta-
get.

Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dags-
værdi.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og
måles efterfølgende til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til
pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er kon-
stateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i
overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivnin-
gen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør
forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede
fremtidige betalinger.

 

 

 

Likvider

Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt an-
dre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for vær-
diændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder.

Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier,
vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen.

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt
post under egenkapitalen.

Finansielle gældsforpligtelser

Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende
investeringsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne prove-
nu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder
måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og
den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning
over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har
en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balanceda-
gen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den
dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning
af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finan-
sielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, ogiså falder
karakteren af den afdækkede transaktion.

Ændringer i dagsværdien er afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret
som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgø-
relsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller
den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret
som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenka-
pitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som
knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er
akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den perio-
de, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen.

 

&
z

 

 

 

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og
skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceori-
enterede gældsmetode.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med ba-
lancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes ud-
løst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages
efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den plan-
lagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skat-
temæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne re-
aliseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i
udskudte skatteforpligtelser.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed ind-
truffet senest på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er
sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen og at
beløbets størrelse kan måles pålideligt.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens og moderselskabets pengestrøm-
me for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets for-
skydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pen-
gestrømme fra investeringsaktivitet. | pengestrømsopgørelsen indregnes pen-
gestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og
pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstids-
punktet.

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt
i årets resultat før skat.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for æn-
dring i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger
og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus
kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salig
af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver.

 

 

 

 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse
og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger

til og fra selskabsdeltagerne.

NØGLETAL

Soliditet

Egenkapital i forhold til
investeringsejendomme

Forrentning af egenkapital

Afkastningsgrad, investeringsejendomme

Indre værdi pr. aktie

Indtjening pr. aktie

Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Egenkapital ultimo x 100
investeringsejendomme ultimo

Årets resultat x 100 i
Gennemsnitlig egenkapital
Brutto resultat x 100

Gennemsnitlig værdi af
investeringsejendomme

Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo
Årets resultat x 100

Gennemsnitlig antal aktier

 

E
åg

NOTER

 

2 Risici

 

 

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at
optimere indtjeningsmulighederne. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt,
hvilket blandt andet kommer til udtryk ved periodisk kraftigt svingende ejen-
domspriser.

De overordnede rammer for selskabets risikostyring vurderes løbende af besty-
relsen og direktionen på baggrund af blandt andet rapporteringen fra selskabets
samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.

Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på
selskabets fremtidige vækst, aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskri-
velsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prioriteret rækkefølge af
de beskrevne risikofaktorer.

Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i re-
aliserede lejeindtægter samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå admi-
nistrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter.

Lejeindtægter

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisi-
koen vedrører hovedsagligt udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsle-
Je. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold vedrørende lejernes mulighed
og evne til honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere le-
jen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale
markeder, udvikling i lejeledigheden, udviklingen i markedslejeniveauet på tyske
strøgejendomme.

Omkostninger ved drift og vedligeholdelse

Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift vedligeholdelse er tilstrække-
lige til at sikre opretholdelsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomspor-
teføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid risiko for, at koncernens
faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til
vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, her-
under vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle
beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og udviklingen i det ai-
mindelige prisniveau.

 

 

 

 

 

 

Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gen-
nem overvågning og minimering af energiforbruget minimeret, hvilket kan føre
til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer i myndighedernes krav til miljø-
forhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.

Kreditrisiko

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici når bortses fra likvide
beholdninger, placeret i Nordea. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere
og andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder
sted på koncernniveau i overensstemmelse med ledelsens retningslinjer.

Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvåg-
ning af tilgodehavender. Rapportering til ledelsen foregår månedligt.

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender
fra udlejning i det omfang, koncernen forventer ikke at ville være i stand til at
inddrive restancen. Der er ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reser-
vation herfor. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige
til at sikre, at tilgodehavender fra udlejning vil udlignet.

Risiko vedrørende ejendomsadministration

Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning
for udviklingen i lejeindtægterne og den planlagte optimering af porteføljen med
henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhvervede ejendomme.

Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om
varetagelse af ejendomsadministrationen og kommerciel forvaltning. Colliers'
opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning, økonomisk rapporte-
ring og myndighedskontakter m.v.

Markedsrisici

Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtje-
ning, dels af udviklingen og prissætningen på investeringsejendomme generelt i
Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen på tyske strøgejendomme. Den
generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer,
blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflati-
on, aktuelt renteniveau og forventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige
ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende ejendomme, om-
fanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler,
befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøko-
nomiske udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst, beskæftigelsesud-
viklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbutikkernes
omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau
og efterspørgsel efter lokaler.

 

BEER

Valutarisiko

Selskabets aktier er denomineret i DKK, mens selskabets investeringer og ho-
vedparten af indtægter og udgifter afholdes i EUR. Selskabets egenkapital og
mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret over for en ændring i va-
lutakursen.

Renterisiko

I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast
rente på 5,7%. Renten er ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i 7,5 år, hvor-
for renterisikoen for selskabet er minimal.

Renteafdækningen er vist i note 21, afledte finansielle instrumenter.

En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kon-
traktlige forhold for fastlæggelse af afkastet af investeringsejendomme, hvor
ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et vigtigt element. Ledelsen vur-
derer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passende.

Når lånene udløber, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at
der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle ren-
teniveau på tidspunktet for refinansiering.

Likviditetsrisici

Ledelsen overvåger likviditetsstyringen for at sikre, at koncernen har de fornød-
ne likvide beholdninger og lånefaciliteter til at servicere nuværende og fremtidi-
ge forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere.

Note 25 viser en oversigt over indregnede finansielle instrumenter.

Lånene til selskabets investering i porteføljen er indgået med uopsigelighedspe-
rioder fra långivernes side på 10 år. I forbindelse med en refinansiering af lånene
kan der opstå en risiko for, at porteføljens markedsværdi på refinansieringstids-
punktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.

Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald
de vilkår, på hvilke porteføljen kan refinansieres.

På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refi-
nansieringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi.

Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal
for koncernen og porteføljen, der løbende skal være opfyldt.

Såfremt lånene opsiges som følge af misligholdelse, skal lånene refinansieres el-
ler porteføljen helt eller delvist afhændes, hvilket vil påføre koncernen en række

 

 

 

omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med en tvangsreali-
sation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne ind-
bringe ved et almindeligt salg på det frie marked.

Ledelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne
gennem hele lånenes løbetid.

Politiske risici

Selskabet er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og
afgifter, og der kan ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller af-
giftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i dobbeltbeskatnings-
overenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller
praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske
stilling og resultat.

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er
som udgangspunkt undtaget fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da re-
gelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, kan der ikke opnås
fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til
enhver tid vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fri-
tagelsesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke-budgetterede skattebeta-
linger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.

Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt
at undgå den tyske erhvervsskat.

I forbindelse med en reform af den tyske selskabsskat omfatter den tyske sel-
skabsskattelovning nu regler om begrænsninger af selskabers fradragsret for
renteudgifter, såfremt en række forhold om koncernens og koncernens moder-
selskabs kapitalforhold ikke er overholdt. Som følge af koncernens høje soliditet
og forholdsvis begrænsede koncernlån anser ledelsen i samarbejde tyske skatte-
rådgivere, at disse begrænsninger ikke vil påvirke koncernen.

 

z
£.
ÅR
z

 

 

 

 

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

 

 

 

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og
vurderinger vedrørende fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til
målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.

Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for
koncernen.

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme
måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver,
den finansielle stilling samt resultatet af koncernens aktiviteter.

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betyd ning for resultatopgørelse
og balance, da udsving i dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af in-
vesteringsejendomme i balancen og vil blive ført i resultatopgørelsen.

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag af-
skrivninger med heraf følgende påvirkning af balance og resultat af af- og ned-
skrivninger.

Ændringer i dagsværdien på investeringsejendomme med fradrag for udskudt
skat bindes på reserve for værdiregulering af investeringsejendomme under
egenkapitalen i det omfang dagsværdien overstiger anskaffelsen.

Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejen-
domme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejen-
domme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et
interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra
markedskonforme standarder og bygger på en individuel vurdering af investe-
ringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og af-
kastkrav.

Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejen-
domme, herunder sammenlignelige værdier for tidligere salg af større grupper af
ejendomme.

Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2007 er vurderet
af det uafhængige valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, Hamburg.

Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende meto-
der:

 

 

 

ÅRSRAPPORT ERR: M HIGH STREET 1 4/5

 

+  Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi
fastlægges ud fra det forventede driftsoverskud og et afkastkrav

+  Diskontering af fremtidige cash flow

+ Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor efter sædvanlig tysk model

Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje,
de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tom-
gangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Ved be-
stemmelse af dagsværdien tages højde for, at virksomheden har en portefølje af
ejendomme,

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2007
værdiansat til EUR 107,1 mio. eller DKK 798,7 mio. svarende til afkastkrav på
4,71% af driftsresultatet.

Skat

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der be-
regnes aktuel skat af forventede danske og tyske skattepligtige indkomster. Så-
fremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er
uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.

 

Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige
aktuelle skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen byg-
ger på forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og skatteplanlæg-
ningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer
i lovgivningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventnin-
ger, herunder om salget finder sted som salg af aktier eller som salg af enkelte
ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare skat kan afvige
væsentligt fra den beregnede udskudte skat.

Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som en
langfristet forpligtelse i note 22.

 

Segmentoplysninger

 

 

Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og har ved årets ud-
gang erhvervet 15 strøgejendomme i større byer i det vestlige Tyskland.

Koncernen har derfor kun et forretningsmæssigt segment og et geografisk seg-
ment.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Personaleomkostninger DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Lønninger 0 0
Pensioner 0 0
Honorar til moderselskabets bestyrelse -200 -200
Honorar til moderselskabets investeringskomite -80 -80
Personaleomkostninger i alt -280 -280
Direktøren modtager ikke vederlag fra Investea German High Street I1 A/S. Direktionens honorar er
inkluderet i selskabets selskabsadministrationsaftale med Investea A/S. Vederlag for selskabsadmini-
strationsaftalen fremgår af note 30, Nærtstående parter.
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Revision -323 -200
Andre ydelser, herunder erklæringer i forbindelse med børsemission -300 -300
Honorar til PriceWaterhouseCoopers i alt "623 -500

 

Honorar til PriceWaterhouseCoopers i Danmark vedrørende børsprospekt og børsprospekterklæring
indgår i overensstemmelse med selskabets regnskabspraksis i transaktionsomkostninger ved
børsemission, der fragår direkte på egenkapitalen.

49

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Værdiregulering af investeringsejendomme DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Værdiregulering af investeringsejendomme 1.159 o
Værdiregulering af investeringsejendomme i alt 1.159 0
Anskaffelsessum for ejendomsporteføljen udgør DKK 729,1 mio. med tillæg af købsomkostninger DKK
68,4 mio. i alt 797,5 mio. I forhold til ejendommens anskaffelsessum eksklusiv købsomkostninger er
værdien af ejendomsporteføljen steget med DKK 69,6 mio. til DKK 798,7 mio. eller 9,5%. Årets
værdiregulering beregnes som forskellen mellem dagsværdien ultimo 2007, DKK 798,7 mio. og
anskaffelsessummen inklusiv købsomkostninger.DK 797,5 mio.
Finansielle indtægter DKK 1.000
Køoncern Moderselskabet:
2007 2007
Renteindtægter pengeinstitutter 2.435 1.509
Valutakursregulering 0 4
Tilknyttede virksomheder 0 211
Andre renteindtægter 32 0
Finansielle indtægter i alt 2.467 1.725
Finansielle omkostninger DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Lån kreditinstitutter -2.934 0
Renteudgifter pengeinstitutter -1.471 o
Tilknyttede virksomheder 71 0
Indfriede afledte finansielle instrumenter -1.174 0
Valutakursregulering -302 0
Andre renteomkostninger -99 6
Finansielle omkostninger i alt -6.051 "6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10 Skat DKK 1.000
Koncern Moderseliskabet
2007 2007
Aktuel skat 40 41
Udskudt skat 673 0
Årets skat i alt 713 41
Årets skat fordeler sig således:
Skat af årets resultat -69 -127
Skat af egenkapitalbevægelser 782 168
Årets skat fordeler sig således:
Resultat før skat 24 507
Beregnet skat 25% -6 -127
Effekt af lokale skattesatser -17 O
Ikke fradragsberettige omkostninger -46 0
Skat af årets resultat -69 -127
Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst og 15,825% af tysk indkomst. Moderselskabet er
Sambeskattet med Investea A/S. Årets resultat før skat, et overskud på DKK 24 tusind, er af en så
beskeden størrelse, at årets ikke fradragsberettige omkostninger har en uforholdsvis høj påvirkning af
den samlede skat af årets resultat i forhold til den beregnede skat af årets resultat.
Den udskudte skat er, jf. note 22, indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at
overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens
Strategi.
11 Resuitatdisponering DKK 1.000
Moderselskabet
2007
Til disposition 25. juni 2007 o
Kapitaludvidelse overkurs, netto 315.533
Skat af egenkapitalposteringer 168
Årets resultat 380
Foreslået udbytte 0
Overført resultat pr. 31. december 2007 316.082

 

51

 

Rae

 

 

 

52

ÅRSRAPPORT 2007 + INVESTEA GERMAN HIGH STREET 11 A/S

 

 

12 indtjening pr. aktie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
2007
Resultat, der tilfalder aktionærerne i
Investea German High Street Il A/S, DKK 1.000 -56
Gennemsnitlig antal ordinære aktier i tusinder (365 dage) 1.073
Resultat pr. aktie, DKK -0,05
Der er ingen udvandede aktier. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til indtjening pr. aktie
13 Investeringsejendomme DKK 1.000
Koncem Moderselskabet
2007 2007
investeringsejendomme 25. juni 2007 0 0
Valutakursregulering 649 0
Tilgang i årets løb 424.319 0
Tilgang i årets løb ved virksomhedsovertagelse 372.527 0
Afgang i årets løb 0 o
Årets værdiregulering 1.159 0
Investeringsejendomme 31. december 2007 798.654 0
Investeringsejendomme er værdiansat af en uafhængig valuar som beskrevet i note 3.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 461,5 mio.
Pr. 31. december 2007 har koncernen ikke fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder
for DKK 5,1 mio. Arbejdet forventes færdigt i begyndelsen af 2008.
Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige
vilkår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 6 årog 5 måneder.
De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:
inden 1 år 39.265 0
Mellem 1 og 5 år 132.337 0
Efter 5 år 93.444 0
265.046 0

 

 

 

 

 

iht

 

 

 

 

 

 

 

 

14 Kapitalandele i dattervirksomheder DKK 1.000
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Investea Erste Holding GmbH.
Den indre værdi af dette selskab udgør DKK 316,8 mio. pr. 31. december 2007, Moderselskabet
2007
Kapitalandele i dattervirksomheder 25. juni 2007 0
Tilgang i årets løb 320.192
Afgang i årets løb 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december 2007 320.192
15 Koncerngoodwill DKK 1.000

 

 

 

Koncern

 

2007

 

Koncerngoodwill 25. juni 2007
Valutakursregulering

Tilgang i årets løb

Afgang i årets løb

12
14.170

 

Koncerngoodwill 31. december 2007

14.181

 

 

Koncerngoodwill vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian Lux S.a.r.l.

tforhold til den indre værdi i det overtagne selskab på overtagelsestidspunktet er der betalt en merpris,
der kan henføres til værdiansættelsen af investeri ngsejendomme samt til en kursværdifastsættelse af
udskudt skat. Merprisen vedrørende investeringsejendommene allokeres til disse, mens forskellen
mellem den fulde udskudte skat og kursværdien heraf optages som koncerngoodwill.

Der er ikke fundet anledning til at revurdere værdiansættelsen af koncerngoodwill.

53

 

 

 

 

 

 

ÅRSRAPPORT 2007 + INVESTEA GERMAN HIGH STREET lt A/5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16 Tilgodehavender fra udlejning DKK 1.000
Koncern
2007
Tilgodehavender fra udlejning 540
Tabsreservationer -12
Tilgodehavender fra udlejning i alt 528
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det
omfang koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig
koncentration af kreditrisici hos enkelte lejere. Der er ikke i året konstateret tab, men alene hensat til
reservation herfor. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at
tilgodehavender fra udlejning vil blive udlignet.
Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:
Under 30 dage 127
Mellem 30 og 60 dage 88
Over 60 dage 313
Tilgodehavender fra udlejning i alt 528
17 Tilgodehavender hos og gæld til tilknyttede virksomheder DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Tilgodehavende hos Investea Erste Holding GmbH o 32.407
Tilgodehavende hos investea A/S 201 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder ialt 201 32.407
Gæld til Investea A/S 396 238
Gæld til tilknyttede virksomheder i alt 396 238
Mellemværender forrentes med 4% og er udlignet efter balancedagen.
18 Likvide beholdninger

 

 

Af koncernens likvide beholdninger er. DKK 16,7 mio. stillet til sikkerhed for långivere og. DKK 7,5 mio. til
anden sikkerhed. Øvrige likvide beholdninger er til fri disposition. Heraf udgøres DKK 16,2 mio. afen
cash pool ordning, bestående af DKK 58,8 mio. i indestående og DKK 42,6 mio. i gæld.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19 Aktiekapital DKK 1.000

Udvikling i aktiekapital: F-aktier B-aktier

2007 2007
Indskud ved stiftelse 100 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission 3.550 31.951
Aktiekapital i alt 3.650 32.851
Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til 10 stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme, B-aktierne er noteret på OMX
Den Nordiske Børs København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved stiftelse og
kapitalforhøjelse udgør således i alt. DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb (stk.): Fraktier B-aktier

2007 2007
Indskud ved stiftelse 10.000 90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission 355.008 3.195.075
Antal aktier i alt 365.008 3.285.075

 

55

 

 

 

 

FEE ÅRSRAPPORT 2907

KNN SER ets V SLET KE SS RER NES

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20 Finansielle gældsforpligtelser DKK 1.000
Koncernen har alene optaget lån med variabel rente. Den variable rente på lån er afdækket gennem
indgåelse af rentesikringsaftaler, jf. note 21. Koncern Moderselskabet
2007 2007
Langfristede banklån 460.500 0
Kortfristede banklån 16.926 0
Finansielle gældsforpligtelser i alt 477.426 0
Inkluderet i finansielle gældsforpligtelser er banklån på.DKK 461,5 mio. sikret ved pant i investerings-
ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på.DKK 798,7 mio., jf. note 13.
Der er i december 2007 indgået endelig låneaftale om optagelse af lån hos kreditinstitutter med en
låneramme på EUR 67,7 mio. eller. DKK 504,7 mio. Der er i januar 2008 trukket EUR 62,2 mio. eller
DKK 463,5 mio. på faciliteten til brug for indfrielse af eksisterende banktån. i det omfang banklån er
erstattet med lån hos kreditinstitutter, opgøres forfaldstider i henhold til låneaftale med kreditinstitut-
tet.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser kan vises således:
Køoncern Moderselskabet
2007 2007
Forfald mellem et og to år 4.418 o
Forfald mellem to og fem år 14.550 0
Forfald efter mere end fem år 441.532 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser ialt 460.500 0
Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.
Lån er optaget til amortiseret kostpris. Dagsværdien af langfristede finansielle gældsforpligtelser
svarer i al væsentlighed til den regnskabsmæssige værdi. Diskonteringselementet er uvæsentligt, da
lånene er rentefastsat umiddelbart før balancedagen.
Ubenyttede lånefaciliteter med variabel rente:
Koncern Moderselskabet
Bortfalder inden for et år 0 0
Bortfalder efter et år 41.935 o
41.935 0

 

Koncernen har iværksat rutiner til at sikre sig, at der altid er de fornødne lånefaciliteter tilstede til
investeringer i investeringsejendomme, samt at renterisici i den forbindelse afdækkes ved kontrakts-

indgåelse.

Koncernens lån skal refinansieres i 2017. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det have
væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21 Afledte finansielle instrumenter DKK 1.000
Afledte finansielle instrumenter består af. rentesikringsaftaler, der afdækker den variable rente på Koncern Moderselskaåbet
finansielle gældsforpligtelser. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente, og indgår
renteswaps (variabel til fast), hvorved lånerenten fastlåses i renteswappens løbetid. 2007 2007
Rentesikringsaftaler med forfald mellem et ogto år 0 0
Rentesikringsaftaler med forfald mellem to og fem år O O
Rentesikringsaftaler med forfald efter mere end fem år 5.002 O
Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter i alt i 5.002 (e]
Rentesikringsaftalerne sikrer forventede fremtidige transaktioner og kvalificerer som regnskabsmæssig
Sikring i henhold til 1AS 39, hvorfor dagsværdien er indregnet direkte i egenkapitalen.

Renteafdækning pr. 31. december 2007:
Lån, Swap, Afgiven
Lån hovedstol Udløb hovedstol Udløb rente
Roskilde Bank 462.765
Roskilde Bank, indfriet i januar 2008 -462.765
Eurohypo 246.948 30/09/17 246.948 30/09/17 4,70%
Eurohypo 257.752 31/12/17 257.752 31/03/13 4,63%
504.700 504.700 13/06/15 4,66%

 

Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3M med
tillæg af margin. Den variable rentesats for alle indgående renteswaps er
EURIBOR 3M. Den faste rentesats for renteswaps fremgår af tabellen
ovenfor.

Dagsværdi af renteswaps beregnes som nutidsværdien af de aftalte
fremtidige pengestrømme ved anvendelse af de aktuelle rentesatser
ved udgangen af 2007.

57

 

 

   

 

FRISERE HIS FÅR

[INVESTEA GERMAN HIGH STREET 11 A/S.

 

 

 

22 Udskudt skatteforpligtelse DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2007 2007
Udskudt skatteforpligtelse 25. juni 2007 0 0
Valutakursregulering -52 0
Årets udskudte skat -673 0
Udskudt skatteforpligtelse ved virksomhedsovertagelse 14.170 0
Udskudt skatteforpligtelse 31. december 2007 13.445 0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig som følger:
Investeringsejendomme 14.653 0
Afledte finansielle instrumenter -614 0
Fremførbart skattemæssigt underskud -594 0
Udskudt skatteforpligtelse i alt 13.445 0

 

 

 

 

 

 

 

Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10
år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Der er afsat fuld udskudt skat vedrørende den merpris på årets køb af kapitalandele i koncernselskabet
Daian Lux S.a.r.1., der kan henføres til værdiansættelsen af den overtagne ejendomsportefølje.

Der afsættes alene udskudt skat på forskelle vedrørende investeringer i dattervirksomheder, i det
omfang disse forskelle ikke anses for permanente.

Der er ingen ikke indregnede udskudte skatte aktiver eller forpligtelser.

  
  

Ken et EERSEr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23 Selskabsskat DKK 1.000
Selskabsskat, kortfristet aktiv: Koncern Moderselskabet
2007 2007
Selskabsskat 25. juni 2007 0 0
Årets aktuelle skat 41 41
Betalt skat 0 0
Selskabsskat 31. december 2007 41 41
Selskabsskat, kortfristet forpligtelse: Koncern Moderselskabet
2007 2007
Selskabsskat 25. juni 2007 0 0
Valutakursregulering 2 0
Årets aktuelle skat 1 0
Aktuel skat ved virksomhedsovertagelse 2.174 0
Betalt skat -5 0
Selskabsskat 31. december 2007 2.172 0
24 Køb af ejendomsportefølje DKK 1.000
Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje: Koncern Moderselskabet
2007 2007
Koncerngoodwili 14.181 0
Investeringsejendomme 372.527 0
Omsætningsaktiver 33.204 0
Langfristede forpligtelser -244.373 0
Kortfristede forpligtelser 718.695 0
Erhvervede aktiver (netto) 156.844 0
Erhvervede aktiver (netto) -156.844 0
Fradrag af erhvervede likvide reserver til fri disposition 3.221 o
Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje -153.623 0

 

Investeringsejendomme i den overtagne ejendomsportefølje er i forbindelse med overtagelsen
revurderet fra den oprindelige regnskabsmæssige værdi på DKK 288,2 mio. til. DKK 372,5 mio.

Den overtagne ejendomsportefølje indgår i koncernregnskabet fra den 12. december 2007. 1 perioden
12. december - 31. december 2007 har omsætningen udgjort. DKK 1,1 mio. og årets resultat DKK 5,6
mio. Såfremt ejendomsporteføljen var overtaget den 1. januar 2007, ville de tilsvarende tal have
udgjort henholdsvis DKK 19,0 mio. og. DKK 10,7 mio.

59

 

 

 

 

ÅRSRAPPORT 2007 + INVESTEA CERMAN HIGH STREET it A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25 Finansielle instrumenter DKK 1.000
Indregnede finansielle instrumenter: Koncern Moderselskabet
2007 2007
Tilgodehavender fra udlejning 528 0 i
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 201 32.407
Andre tilgodehavender 11.517 0
Likvide beholdninger 44.982 407
Kortfristede finansielle aktiver i alt 57.228 32.814
Forfald mellem et og to år 4.418 0 ,
Forfald mellem to og fem år 14.550 0
Forfald efter mere end fem år 441.532 0
Langfristede finansielle forpligtelser i alt 460.500 0 R
Rentesikringsaftaler med forfald efter mere end fem år 5.002 0
Afledte finansielle instrumenter i alt 5.002 0
Kortfristede banklån 16.926 0
Øvrige kortfristede forpligtelser 28.677 807
Kortfristede finansielle forpligtelser i alt 45.603 807

 

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter.
Posterne har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse
tilgodehavender, jf. i øvrigt note 16, hvor blandt andet aldersfordeling og koncentration vedrørende
tilgodehavender fra udlejning er omtalt.

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og
har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlig risici forbundet med disse aktiver.

Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.

 

26

Kapitalstyring

DKK 1.000

 

 

Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes
afkast og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af
mulighederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er
begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter,
såfremt selskabet har tilstrækkelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i
øvrigt efter bestyrelsens skøn har et forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens driftog
forpligtelser efter udlodningen

Ud over tikviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet
har afgørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfi nansiering. Selskabet har
i overensstemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en
Soliditet på 39,9%.

Søliditeten er beregnet således:

Koncern

2007

 

Egenkapital
Aktivsum
Soliditet

349.175
874.220
39,9%

 

Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet mellem
egenfinansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette forhold udgør 43,7%
ultimo 2007 og bekræfter koncernens solide kapitalstruktur.

 

27

Kontraktlige forpligtelser

 

 

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.

Pr. 31. december 2007 har koncernen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder for DKK
5,1 mio. Arbejdet forventes færdigt i begyndelsen af 2008.

 

28

Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

 

 

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 798,7 mio. og likvide beholdninger på
DKK 16,5 mio. er stillet til sikkerhed for banklån på DKK 461,5 mio. Øvrige sikkerhedsstillelser udgør
DKK 7,5 mio.

I forbindelse med overtagelsen af dattervirksomheden Daian Lux S.a.r.l. er indbetalt EUR 0,5 mio. eller
DKK 3,7 mio. til en sikkerhed for eventuelle korrektioner til købesummen. Beløbet er medtaget under
andre tilgodehavender.

 

29

Eventualforpligtelser

 

 

 

Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendomssel-
Skab.

 

 

 

 

 

 

SAGE ED ESTER SEER

 

30

Nærtstående parter

DKK 1.000

 

 

Koncernen er kontrolleret af Investea A/S, der gennem sin besiddelse af 365.008 A-aktier og 275.698
B-aktier har 17,55% af aktiekapitalen og 56,61% af stemmerne.

Koncernens nærtstående parter omfatter moderselskabets bestyrelse, investeringskomite og direktion
samt disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori
førnævnte personkreds har væsentlig indflydelse.

Aflønning af bestyrelse, investeringskomite og direktion fremgår af note 5.

Ud over ovennævnte aktiebesiddelse i Investea A/S har bestyrelse, investeringskomite og direktion
samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, tegnet 481.300 stk. B-aktier,

med en kursværdi ved tegning på. DKK 48,1 mio. i forbindelse med børsemissionen.

Transaktioner med Investea A/S koncernen, der har bestemmende indflydelse er følgende:

Koncern

Moderselskabet

 

2007

 

Honorar i forbindelse med børsemission

Formidlingshonorarer vedrørende ejendomskøb og finansiering
Administrationsaftale

Mellemværende, tilgodehavende, rentesats 4%
Mellemværende, gæld, rentesats 4%

9.076
37.728
334
201
396

 

 

31

Efterfølgende begivenheder

 

 

Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2007.