Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

d
—.æ— te ollkemndd &
s- OG SELSKABSSTYRELSEN ge orlenan

02 JUNI AB 17. ar, 2008

nordicom
JWN

ERHVERV

 

 

(/” ]
ÅRSRAPPORT

 

 

 

Utzons tårn i Hammarshave bebyggelsen i Helsingør blev i 2007 nyindrettet til boliger

 

 

Indhold

 

Ledelsens beretning
- Udvikling i koncernens aktiviteter
- Nordicoms resultat fordelt på forretningsområder
- Nordicoms resultat fordelt på geografiske områder
- Begivenheder efter 31. december 2007
- Forventninger til 2008
- Vidensressource
- Risikofaktorer
- Miljø
- Parkering
- Præfabrikerede huse
Projektreferencer
Selskabs- og aktionærforhold
Årsregnskab for 2007
- Hoved- og nøgletal
- Ledelsespåtegning
- Revisionspåtegning
- Balance
- Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger
- Egenkapitalopgørelse
- Pengestrømsopgørelse

- Noter

 

   

side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side
side

side

 

11
32
34
36
38
48
50
52
54
74
82
84
87
88
90
92
94
98
99

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

Ledelsens beretning

Udvikling i koncernens aktiviteter

Nordicom opnåede i 2007 et resultat før skat på 292,1 mio. kr.

Efter år med højkonjunktur har kreditkrise, stigende renter og

boligafmatning sat sine spor på ejendomsmarkederne i 2007.

Koncernen oplevede som ventet tilbagegang i 2007 ift. 2006 med
en omsætning på 755,1 mio. kr. (2006: 919,4 mio. kr.) og et brut-
toresultat på 470,0 mio. kr. (2006: 720,1 mio. kr.). Reduktionerne
skyldes dels et lavere aktivitetsniveau på boligområdet og dels
lavere værdireguleringer. Avancen fra salg af investeringsejen-

domme er øget.

Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgjorde 53,9 mio. kr.
(2006: 57,8 mio. kr.), er reduceret med 3,9 mio. kr. som følge af

generelle besparelser samt mindre brug af eksterne konsulenter.

De finansielle poster udgør 121,0 mio. kr. (2006: 80,1 mio. kr.),
hvilket er en forøgelse med 40,9 mio. kr. eller 51% ift. 2006.
Forklaringen er dels et øget aktivitetsniveau og dels øgede rente-

omkostninger som følge at højere markedsrenter.

Det er tilfredsstillende, at det er lykkedes Nordicom at leve op til
budgetforudsætningerne og opnå et resultat før skat på 292,1

mio. kr. Resultatet vidner om værdien af den foretagne diversifice-
ring af Nordicoms aktiviteter, som har gjort det muligt at fastholde
en høj indtjening i et år, hvor der er sket mange forandringer i
markedet. Arbejdet med diversificeringen har betydet, at Nordicom
opererer inden for tre forskellige forretningsområder, på tre
forskellige geografiske markeder og inden for en række forskellige

ejendomstyper.

Koncernens aktiver, der ultimo 2007 udgør 5.798 mio. kr. (2006:
4,921 mio. kr.) er øget med 877 mio. kr. Det har I 2007 været
vanskeligt for Nordicom at få opfyldt kravene til afkast og kvalitet
ved nye investeringer, og blandt andet derfor har væksten ligget i
underkanten af det forventede. Samtidig har Nordicom i 2007 været
tilbageholdende med at gå ind i større nye udviklingsprojekter pga.
høje priser på projektmuligheder. Nordicoms aktuelle projektporte-
følje rummer mulighed for at udvikle ejendomme med et areal på ca.
473.400 m, (2006: 441.000 m?) og en forventet færdigværdi

på 11,3 mia. kr.

Egenkapitalen, der ultimo 2007 udgjorde 1.386 mio. kr. (2006:
1,182 mio. kr.), er i løbet af året øget med 204 mio. kr. Soliditeten
kan herefter opgøres til 23,9%. Egenfinansieringsgraden (inkl.
udskudt skat) udgør 31,1% og lever dermed op til Nordicoms mål

om at være over 30%.

Den rentebærende gæld ultimo 2007 udgjorde 3.775 mio. kr. (2006:
3,155 mio. kr.). Heraf udgjorde den langfristede andel af gælden
2.371 mio. kr., svarende til en ande! på 62,8%. (2006: 45,1%).
Nordicom har i 2007 med succes arbejdet på at øge den langfristede
gældsandel og reducere låneandelen hos de mindre pengeinstitutter,
da de ændrede vilkår i den finansielle sektor i fremtiden forventes

at give begrænsninger i udlånsmulighederne hos en række af de
mindre pengeinstitutter. Nordicoms likviditetsreserve ultimo 2007
udgjorde 716 mio. kr., (2006: 975 mio. kr.) hvilket er tilfredsstillende.

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

   

rr Mn nb rs

 

Nordicoms resultat fordelt på forretningsområder

Nordicoms aktiviteter er opdelt på tre hovedforretningsområder

 

 

   
 
 
  
  
  
    
 
  
  

mio. DKK 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006
Omsætning, eksternt 919,4
Omsætning, internt
Driftsomkostninger (620,9)
Værdiskabelse ved projektudvikling 241,4
Regulering til dagsværdi, netto 146,4
Realiserede avancer

33,8

    
 
 
      
   

ved salg af inv. ejd. Es

Bruttoresultat 301,9 TELE 418,9 k 7
Resultat før
EVE 394,3 ÆR 124 BERGE

finansielle poster
2.162,9 ) i - (fle) 4,2

411,6 994,9 Ey 103,4 HERGETÆJSE (766,4)

   
  
 
    
 
 
  

    
 

  

264 (7,3)

 

  
       

3.821,1
1.099,6

Langfristede aktiver

           

   

Kortfristede aktiver

   
 

Segmentaktiver i alt PER , (639,3)

  

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

NORDICOM EJENDOM

Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Ejendom prisstigninger på ejendomsmarkederne i Tyskland og Sverige.

er på niveau med sidste år og udgør 267,2 mio. kr. Ejendommenes regnskabsmæssige værdi er i 2007 opgjort ud fra

(2006: 264,6 mio. kr.). et gennemsnitligt afkast på 6,7% (2006: 6,6%). Til opgørelsen af
ejendommenes markedsværdi anvender Nordicom den afkastbase-

Den del af Nordicom Ejendoms omsætning, der vedrører udlejning rede værdiansættelsesmodel — en model, der tager udgangspunkt

af ejendomme, udgør 163,2 mio. kr. i 2007 (2006: 135,9 mio. kr.) i nettolejen for det kommende regnskabsår, en lejeværdi for ledige

— en tilfredsstillende fremgang på 27,3 mio. kr. (20,1%). lokaler samt eventuelle indtægter fra ejendommenes fælles- og

varmeregnskaber. Til driftsomkostninger indregnes bl.a. ejendoms-

 

Salg af investeringsejendommene har i 2007 givet en fortjeneste på — skatter og -afgifter, administration, forsikringer, vedligeholdelse,
99,5 mio. kr. (2006: 33,8 mio. kr.) — en fremgang på 65,7 mio. kr. serviceomkostninger, renholdelse og forsyningsomkostninger. Ejen-
(194,4%). I forhold til de realiserede salgspriser på 206,6 mio. kr. dommenes nettoleje udregnes ved at trække driftsomkostningerne
er der opnået en bruttoavance på 48,2% (2006: 24,9%). Den høje — fra ejendommenes indtægter og lægge forrentning af depositum
bruttoavance skyldes dels Nordicoms mangeårige porteføljepolitik, — til. Markedsværdien beregnes ved at kapitalisere nettolejen med en
hvor der satses på ejendomme med høje afkast, og dels salget af afkastprocent, som fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom.
Nordicoms eget domicil, som har givet en høj avance. De interna-

tionale regnskabsstandarder (IFRS), som Nordicom følger, giver Bruttoresultatet i Nordicom Ejendom udgør 301,9 mio. kr. (2006:
ikke mulighed for at værdiregulere på ejendomme, som Nordicom 287,2 mio. kr.), hvilket er en fremgang på 14,7 mio. kr. ift. 2006
selv anvender, og derfor har salget af ejendommen på Kgs. Nytorv — (5,1%).

26 givet en forholdsmæssig høj avance. Nordicom fortsætter som

lejer i ejendommen. Ud af de langfristede aktiver i segmentet Nordicom Ejendom
på 3.061 mio. kr. vedrører 3.019 mio. kr. (2006: 2.089 mio. kr.)
Værdiregulering af investeringsejendomme til dagsværdi udgør færdige investeringsejendomme med et areal på 316.000 m?, der

70,9 mio. kr. (2006: 146,4 mio. kr.) — godt det halve af niveauet fra — anvendes til udlejning. I forhold til ultimo 2006 er porteføljen øget
2006. Ca. 90% af grundlaget for værdireguleringerne kan henføres == med 930 mio. kr.

til et øget indtægtsgrundlag i ejendommene, mens de 10% skyldes

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  
  
 

mio. DKK 2007 2006
Danmark 98%
Sverige 0%

Tyskland

  

 

 

mio. DKK 2007 2006

 

  
 
 
 
 
 

Butiksejendomme 32%
Boligejendomme 15%
Byejendomme 22%
Domicilejendomme 19%
Logistik- og produktionsejendomme 10%

Andre ejendomme

  

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

Den østvendte facade i Fyrholm med bådliv og morgensol

Ved fuld udlejning forventes porteføljen i 2008 at kunne generere — Omsætningen i Nordicom Udvikling udgør 587,2 mio. kr. (2006:
et overskud før finansiering på knap 200 mio. kr. — et afkast på 769,4 mio. kr.), hvilket er en tilbagegang på 182,2 mio. kr. (23,7%).
6,7%. Ultimo 2007 udgjorde ledigheden i porteføljen 9%, hvilket — Der er afleveret solgte projekter med et areal på 32.938 m”, som
svarer til 20,9 mio. kr. i tomgang på årsbasis. Hvis tomgangen indgår i omsætningen, mens de afleverede projekter på 13.646 m?,
forbliver uændret i hele 2008, vil der blive et overskud før finan- som er overgået til Nordicoms investeringsportefølje, indgår i
siering i niveau 180 mio. kr. (2007: 132 mio. kr.), hvortil kommer regnskabet under: ”Værdiskabelse fra udvikling af projekter til
driftsoverskuddet fra udlejningen af investeringsejendomme under — egen beholdning”.
projektudvikling. Den relativt høje tomgang ultimo 2007 blandt
udlejningsejendommene skyldes igangværende renoverings- og Samlet er der udviklet projekter med et areal på 46.584 m?, som har
omstruktureringsarbejder af tre relativt store udlejningsejendom- givet et bruttoresultat på 163,5 mio. kr. (2006: 418,9 mio. kr.) — en
me, som forventes at blive færdiggjort i 2008. Ud af den aktuelle tilbagegang på 255,4 mio. kr. ift. 2006 (61,0%). Udvikling af nye
tomgang kan de 10,5 mio. kr. (50%) af tomgangen henføres tilde — byggeretter i projekterne på Amager Strand og på Enghave Brygge
tre projekter. Den samlede oversigt over udlejningsejendomme vil — har givet en værdiskabelse på 67,5 mio. kr.
fremgå af Nordicoms nye hjemmeside, der lanceres ultimo juni.
Langfristede aktiver i Nordicom udvikling udgør i 2007 I alt 1.734
mio. kr. Heraf vedrører 1.686 mio. kr. (2006: 1.652 mio. kr.) inve-
NORDICOM UDVIKLING steringsejendomme under udvikling. Lejeindtægter fra udlejning af
ejendomme under projektudvikling udgjorde 33,1 mio. kr. i 2007.

 

Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Udvikling =— Udlejningen finder sted i det omfang, det er muligt under hensyn-

i 2007 udgør 150,4 mio. kr. (2006: 394,3 mio. kr.), hvilket — tagen til den pågående projektudvikling, og lejeindtægterne fra

svarer til en tilbagegang på 243,9 mio. kr. (61,9%). udlejning af ejendomme under projektudvikling forventes at falde
til 22 mio. kr. i 2008.

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

ML

td

 

 

Ud af de kortfristede aktiver på 995 mio. kr. vedrører 363 mio. kr.
(2006: 286 mio. kr.) projektbeholdninger bestående af ejendomme

med igangværende byggeri, der forventes afleveret i 2008.

Nordicom har i 2007 kun haft udviklingsaktiviteter i Danmark.

NORDICOM FINANS

Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Finans
udgør 3,3 mio. kr. (2006: 12,4 mio. kr.), hvilket svarer til
en tilbagegang på 9,1 mio. kr. (73,4%).

Omsætningen i Nordicom Finans udgør i 2007 4,6 mio. kr. (2006:
14,1 mio. kr.) — en reduktion på 67,4%. Faldet skyldes, at der
gennem de seneste år er sket en neddrosling af aktivitetsniveauet.
Højkonjunkturen på ejendoms- og finansmarkederne betød, at
lånerenterne var lave og adgangen til billig og risikovillig kapital
stor. Under disse forhold har der ikke været stor efterspørgsel

på Nordicoms finansprodukter med rimelige vilkår og forhold
mellem afkast og risiko, og det har derfor ikke været attraktivt for

Nordicom at øge aktivitetsniveauet. Mod slutningen af 2007 har

den internationale kreditkrise og stigende renter imidlertid ændret
radikalt på markedssituationen. Prisen på egenkapital er steget be-
tydeligt, og likviditeten i pengemarkederne er reduceret markant,
hvilket giver gode muligheder for vækst på finansområdet i 2008

og de kommende år.
Aktiver i segmentet Nordicom Finans består hovedsageligt af
pante- og gældsbreve, som ultimo 2007 udgør 59 mio. kr. (2006:

101 mio. kr.).

Nordicom Finans har i 2007 kun haft aktiviteter i Danmark.

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

Nordicoms resultat fordelt på

geografiske områder

Koncernens aktiviteter har i 2007 fortsat primært fundet sted i
Danmark. I 2006 etablerede koncernen sig i såvel Sverige som

i Tyskland mhp. at starte opbygningen af ejendomsporteføljer.
Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske
aktiviteter i 2007 udelukkende til Nordicom Ejendom, da der i
regnskabsåret ikke har været igangsat udviklings- eller finans-
aktiviteter. Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter

er baseret på ejendommenes beliggenhed.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

mio. DKK 2007 2006

  
 
 
  
  
   
 
     

Omsætning, eksternt
Omsætning, internt
Driftomkostninger

Værdiskabelse ved projektudvikling
Regulering til dagsværdi, netto

Realiserede avancer ved salg af inv. ejd.

 

Bruttoresultat

434,7 719,6

 

  

Resultat før finansielle poster

 

Langfristede aktiver

Kortfristede aktiver

 

Segmentaktiver i alt

2006

2007

2006 2007 2006

919,4

(620,9)
241,4
146,4

33,8

4.920,7

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

AKTIVITETER I DANMARK OG FORVENTNINGER TIL 2008

I Danmark har Nordicom i 2007 opnået et resultat før finansielle poster på 385,4 mio. kr. (2006: 663,9 mio. kr.)

— en nedgang på 278,5 mio. kr. (41,9%).

Det er gået godt for Danmark i mange år, og det gjorde det også i
2007, hvor mange mennesker oplevede at have flere penge mellem
hænderne end nogen sinde før. En god eksport og fortsat stærk
indenlandsk efterspørgsel har sammen med en lav rente været
med til at give gode vilkår i de fleste brancher. I 2007 begyndte
der imidlertid at være tegn på, at højkonjunkturen nærmede sig sin
afslutning. Beskæftigelsen var i 2007 den højeste i mange år, og
mange både private og offentlige arbejdsgivere oplevede et bety-
deligt pres efter højere lønninger. Da energipriser og rente samtidig
har været stigende, forventer de fleste brancher højere driftsom-
kostninger i 2008. Global afmatning på boligmarkederne og højere
renteomkostninger truer med at reducere den private efterspørgsel
og varsler nedkøling af aktiviteten i byggesektoren.

Væksten i den danske investeringsportefølje har i 2007 været lavere
end ventet. Nordicom har haft svært ved at få opfyldt selskabets
krav til afkast ved køb af nye ejendomme på det danske marked,

og en pæn del af væksten i investeringsporteføljen er da også skabt

ved at overtage ejendomme, som er udviklet af Nordicom Udvikling.

| 2006 blev investeringsejendomme i Danmark handlet til historisk
lave afkast — eksempelvis blev meget velbeliggende kontor- og
gågadeejendomme handlet til afkast på under 4%, Stigende

renter og finanskrise har været med til at vende prisudviklingen på
investeringsejendomme i 2007, med det har endnu ikke nået at få
betydning for Nordicoms investeringsaktiviteter. Generelt er det
Nordicoms vurdering, at priserne på investeringsejendomme i 2007
er faldet med ca. 10%. Der har været store forskelle i prisudvikling
afhængig af geografi og ejendommenes anvendelse, men den
generelle prisudvikling i Danmark har været negativ. Priserne på

udlejningsejendomme forventes fortsat at være under pres i 2008

— dog med knap så store prisfald til følge som i 2007. Nordicom
planlægger i 2008 fortsat at øge investeringerne i danske ejen-
domme med mellem 300-500 mio. kr. via opkøb eller færdiggørelse
af egne udviklingsprojekter.

Der er i 2007 overtaget 14 nye ejendomme med et samlet areal
på 110.000 m?,

På Havnegade 50 i Næstved, der blev erhvervet som en
udlejningsejendom, er der i årets løb startet projektudvikling af
Maxbanks nye hovedsæde. Ejendommen, der ved overtagelsen
rummede 1.166 m? bygninger og 8.514 m? grund, er efterfølgende
overgået til projektporteføljen.

Ejendommene Torvet 1 og Jernbanegade 8 i Åkirkeby samt
ejendommen Aakirkebyvej 50 i Rønne blev erhvervet som led

i Nordicoms aftale om udvikling af en ny forretning til IDEmøbler

på 5.000 m? i Rønne, som åbnede i 2006. Nordicom har overta-
get ejendommen, der rummede IDEmøblers tidligere lokaler, og
påbegyndt udlejning af de i alt 5.350 m2, Den sidste del af de ledige
arealer forventes udlejet i løbet af 2008.

| Dannebrogsgade 2 i Odense har Nordicom erhvervet Postens
sorteringscentral med et samlet areal på 37.861 m?, Posten, der
tidligere har benyttet hele ejendommen til egen produktion,
ønskede i 2007 at indskrænke sig til kontorformål i stuen og på
1. sal af ejendommens i alt fire etager. Siden erhvervelsestids-
punktet er 3. sal blevet udlejet til SKAT, mens 2. sal stadig

istandsættes til udlejning.

 

 

 

I Helsinge har Nordicom i 2007 overtaget ejendommen Stations-
pladsen 2 mhp. senere projektudvikling. Ejendommen har bygnin-

ger på 220 m? og et grundareal på 1.522 m?.

Nordicom overtog i 2007 den historiske hotelejendom Prindsen

i Roskilde med et areal på 5.700 m?, Ejendommen, der er meget
centralt beliggende på Algade 13, har haft hoteldrift siden 1695,
men rummer også fine muligheder for anden anvendelse, f.eks.

bolig, kontor eller detailhandel.

| Silkeborg erhvervede Nordicom i 2007 ejendommen Kejlstrup-
vej 84 på 49.656 m”, som hidtil har fungeret som produktions-,
lager- og kontorejendom for virksomheden Treviras aktiviteter i
Danmark. I løbet af tre år flytter Trevira sin produktion til udlandet,
hvorefter ejendommen skal udlejes til andre lejere eller udvikles.
Som et led i aftalen opfører Nordicom et nyt kontordomicil til Tre-
vira i Danmark på 4.500 m, der forventes at stå færdigt I 2009,

Nordicom færdigudviklede i 2007 Zleep Hotellet på Marbæk-
vej 6 i Ballerup med et samlet areal på 3.400 m?, Ejendommen er
herefter blevet indlagt i Nordicoms ejendomsportefølje. |! udvik-
lingen har der været fokus på alternative anvendelsesmuligheder,
så bygningerne nemt og billigt en gang i fremtiden eventuelt kan

omstilles til boligformål.

På L.C. Worresøvej 2 i Holbæk færdiggjorde Nordicoms udvik-
lingsafdeling i 2007 omstrukturering til udlejning af 2.057 m til
brug for detailhandel. Ejendommen er herefter indlagt i porteføljen
med færdige investeringsejendomme.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

På Københavnsvej 51 i Roskilde har Nordicom Udvikling i 2007
færdiggjort første del af Ro's Have-projektet — et nyt centerområde
til storbutikker. Ejendommen, der er opført i en etage med kælder
har et samlet areal på 3.444 m2, Efter færdiggørelsen er ejendom-

men indlagt i porteføljen med færdige investeringsejendomme.

Byageren 13 i Roskilde er erhvervet som en del af Ro's Have-
projektet og rummer et samlet areal på 1.100 m2, En del af ejen-
dommen har i 2007 været midlertidigt udlejet i forbindelse med

projektudviklingen.

På udlejningsområdet er de seneste års positive udvikling fortsat i
2007. Der er realiseret samlede lejeindtægter på færdige investerings-
ejendomme i Danmark på 145,8 mio. kr. (2006: 123,4 mio. kr.),
hvilket svarer til en fremgang på 18,2%. For Nordicom har det
gode marked lettet det daglige arbejde med genudlejning af
porteføljens ejendomme, og samtidig har den positive efterspørgsel
på lejemål i mange tilfælde gjort det muligt at hæve lejen ved
genudlejning. Der er fortsat generel stor efterspørgsel på lejemål
inden for de fleste kategorier, og lejepriserne forventes at fortsætte
med at stige I 2008.

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

RR

 

I 2006 blev Grønings Have i København færdig og fælles- og friarealer begyndte at vokse til

Selv om priserne på investeringsejendomme generelt set har været
faldende i 2007, er salget af ejendomme gået godt. Der er solgt
fire ejendomme for i alt 207 mio. kr., hvilket har givet avancer på
99,5 mio. kr. — en bruttoavance på 48,2%. De solgte ejendomme
er følgende:

Lyngby Hovedgade 66 i Lyngby

Thorsgade 81 i København

Rungsted Bytorv i Rungsted (4 lejligheder)
Kgs. Nytorv 26 i København

Værdien af de danske investeringsejendomme er i 2007 øget med
70,9 mio. kr. (2006: 146,4 mio. kr.), hvilket udelukkende kan
henføres til organisationens arbejde med værdiskabelse og pristals-
reguleringer af huslejerne, Der er ikke foretaget værdireguleringer
på udlejningsejendomme i Danmark, som kan henføres til prisstig-
ninger på ejendomsmarkedet, og der forventes heller ikke at blive
grundlag for det i 2008.

Nordicom har i 2007 været tilbageholdende med at gå ind i nye
udviklingsprojekter. De seneste års stigende priser på projekt-
muligheder har generelt øget risikoen ved projektudvikling, og da
Nordicom i forvejen har haft en attraktiv projektportefølje, har det
ikke været nødvendigt for Nordicom at acceptere en højere risiko.
Det naturlige valg har været tilbageholdenhed med nye sager. I
slutningen af 2007 har kreditkrise og stigende rente imidlertid
vendt prisudviklingen på projektmuligheder, og der kræves nu
igen betydelig egenkapital for at gennemføre projektudvikling.
Efterspørgslen på projektudviklingsmuligheder er derfor faldet
markant i den sidste halvdel af 2007, hvilket er en tendens, der
forventes at fortsætte i 2008.

Der er foretaget flg. tilkøb af projekter i 2007:

På Astersvej 25 i Rønde ved Århus, har Nordicom erhvervet et

mindre grundstykke på 1.000 m2 til opførelse af selskabets første
PreFab-projekt på fire rækkehuse. Nordicom har i 2006 og 2007
investeret ressourcer i udviklingen af konceptet, hvor rækkehuse

præfabrikeres på basis af få og enkle grundelementer med en ræk-

Ki SES

 

 

 

BERETNING I LEDELSENS BERETNING

 

ke forskellige indretnings- og designmuligheder. Filosofien kendes
fra bilproducenterne, der skaber forskellige modeller på basis af et
enkelt grundmodul ved tilføjelsen af individuelle elementer. Nordi-
coms PreFab-huse består af tredimensionelle bygningsmoduler. En
række europæiske fabrikker kan levere modulerne, der produceres
under kontrollerede forhold i opvarmede haller med alle indven-
dige overflader, døre, vinduer m.v. færdigmonteret. Bygnings-
modulet har en færdiggørelsesgrad på 80-90%, når det forlader
fabrikken og transporteres via lastbil eller skib til byggepladsen til
montering på et i forvejen etableret fundament.

I Osted har Nordicom erhvervet en option på et større landom-
råde, som på sigt forventes at kunne udvikles til boligområde for

villaer og rækkehuse. Optionen løber til 2012.

På Ejlersvej 73-77 i Næstved har Nordicom erhvervet en
ejendom til blandet anvendelse med et samlet bebygget areal på
2.235 m?, Ejendommen, der indtil Nordicoms overtagelse har været

anvendt til detailhandel og administration med tilhørende bolig,

planlægges omstillet til en kombination af bolig, kontor og butik.

På hjørnet af Bisgårdsgade og Skolegade i Holstebro har
Nordicom vundet et kommunalt udbud om at opføre et kombine-

ret P-hus og højhus.

I Nyborg på Fyn har Nordicom indgået en betinget aftale om
erhvervelsen af en ejendom med et samlet areal på 18.570 m?,

som ønskes anvendt til detailhandel og dagligvarebutikker.

Til den igangværende udvikling af storbutikscentret i Slagelse har
Nordicom tilkøbt ejendommen Korsørvej 83 i Slagelse med et

grundareal på 1.379 m?,

I Odense har Nordicom erhvervet ejendommen Middelfartvej 1
som en færdig projektejendom. Ejendommen er videresolgt og
afleveret i 2007.

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

| årets løb er der i alt afleveret projektudviklede arealer på
46.584 m?,

 

Følgende projektudviklede arealer er indlagt i Nordicom Ejendoms investeringsportefølje i 2007

 

   
      

Marbækvej 6, Ballerup 3.400 m” jillor]
L.C. Worresøvej 2, Holbæk VÆNSTÆLGE storbutik
Toldbuen, Næstved GYL ESNEE kontor

Københavnsvej 51, Roskilde BRELNUEE storbutikker
Hotel Hvide Hus, Ebeltoft UDEN ferielejligheder

13.646 m2

 

Følgende solgte projektudviklede arealer er i 2007 blevet afleveret af Nordicom Udvikling

 

Olgas Have, Ballerup SÆEREDEE boliger

Hammars Have, Helsingør 4.978 m2 fildollyse
Fyrholmen KRUS boliger

Galosche Allé, Køge VÆLGE storbutikker
Herlev Hovedgade 199, Herlev RENEE kontorer
Gladsaxevej 341-347, Gladsaxe FL Æ storbutikker
Middelfartvej 1, Odense ETUI butik/kontor/bolig

Frederikssundsvej 11, København UELYAUN SE butik

EL: 32.938 m2

 

Herudover er der skabt nye værdier i projekterne Amager Strand og
Enghave Brygge ved udvikling af 14.058 m” nye byggeretter.

 

 

 

Natur og familieliv mødes i Emdrup Have, København

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

   

 

Storkøbenhavn
Amager Strandvej, København
Enghave Brygge, København
Fyrholm, Sluseholmen, København
Hammershøj Længehus, Helsingør
Herlev Hovedgade 17, Herlev
Lindholm, Sluseholmen, København
Olgas Have, Ballerup
Skråningshusene, Snekkersten
Taastrup Bycenter, Taastrup
Ved Stigbordene, København

Øvrige Sjælland

Ejlersvej 73-77, Næstved

Helsinge Stationspladsen, Helsinge
Laguneparken, Næstved

Næstved Havn, Næstved

Ro's Have, Roskilde
Schweizerakaden, Slagelse

Slagelse Storcenter, Slagelse

Jylland og øerne
Astersvej, Rønde
Kejlstrupvej 84, 8600 Silkeborg
Kongensgade 67 m.fl., Odense
Middelfartvej 1, Odense
Randlewej, Odder

Stagehøjvej Trevira, Silkeborg
Svendborg Havn, Svendborg

 

Lokalplan god-
kendt/forventet

 
  
    

   
    

   

   
    

   

    

     
   
     

   

  

2008

Ja

2008

Forventet areal
i alt (m?)

55.600
70.000
18.400
4.400
50.800
14.300
11.500
1.300
10.800
55.600
292.700

143.400

502.700

Heraf afleveret Areal rest
(m?) (m))

   

55.600
70.000
100
4.400
50.800
14,300
400
1.300
10.800
55.600
263.300

 

 

  
    

 

 

   

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

143.400

  

473.300

  

  

  
   

   

  

  
   

  

  

   

   
 
 
 
 
 
 
 
 

Heraf butik
(m?)

 

167.600

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

Heraf kontor Heraf bolig Heraf andet
(m') (m”) (m?)

8.300
10.000

166.800

PU

Heraf solgt/udlejet
(m?)

Byggeri igangsat
(m)

 

Forventet afleve- Senere aflevering
ring 2008 (m?) (m?)

248.500

125.200

436.700

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

20

Detalje fra en af de mange broer der forbinder de otte øer i Sluseholmen

Porteføljen rummede 24 sager ultimo 2007 med et samlet forventet
færdigt areal på 474.000 m? (2006: 441.000 m2), og en samlet
forventet færdigværdi på 11,3 mia. kr. (2006: 9,8 mia. kr.).

 

 

  
 
  
    

Boligarealer
Butiksarealer
Kontorarealer

Andre arealer

Amager Strandvej, København

I kvarteret overfor Amager Strandpark mellem Øresundsvej,
Krimsvej og Amager Strandvej har Nordicom drevet udviklingen
af en ny bydel med et samlet areal på 135.000 m?. Arbejdet er
konkretiseret i en ”start-redegørelse” fra Københavns Kommune,

der forventes at føre til en godkendt lokalplan inden udgangen af

11,3 mia. DKK

44%
35%
19%

473.300 m?

året. Nordicom står for udviklingen af godt en tredjedel af arealet,
der bliver en skøn blanding af originale, rå industribygninger og
moderne nybyg — sammensat i et dynamisk landskab af gammelt,
nyt, højt og lavt byggeri til såvel boliger som erhverv, butikker

og institutioner.

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

Enghave Brygge, København

I området mellem Tømmergraven og Frederiksholmsløbet i Køben-
havns Havn har Nordicom været en af drivkræfterne bag udviklingen
af en ny bydel på ca. 200.000 m2, Detaljerne for områdets udvikling
bearbejdes p.t. i workshops med deltagelse af Københavns Kom-
mune, udviklingsselskaberne, lodsejerne og tilknyttede rådgivere.
Den overordnede bebyggelsesplan ventes afklaret i 2. kvt. 2008.
Udarbejdelse og godkendelse af lokalplan er planlagt sideløbende
og integreret med en ny kommuneplan, som ventes godkendt
medio 2009.

Fyrholm, København

Fyrholmen var Nordicoms første delprojekt i "Københavns Ka-
nalby” på Sluseholmen ved Teglværksløbet i Københavns Havn.
Alle boligerne blev solgt inden projektets færdiggørelse, og der har
nu været afholdt 1. års mangelgennemgang. Vandopfyldningen

af områdets kanaler er lige påbegyndt, og omkring Fyrholm-øen
forventes etableringen af broer og kanaler afsluttet i 2. kvt. 2008.
Den sidste bolig, der har fungeret som prøvebolig for salget på
naboøen Lindholm, overdrages til køber 01.03.2008.

Hammershøj, Helsingør
Det gamle plejehjem på Murergade blev i 2001 erhvervet fra

 

Helsingør Kommune. Planen var at skabe et citynært kvarter
omkring en ny fællesplads. Utzons højhus er i dag omdannet til 22
ejerboliger, som alle blev solgt i 2006. Siden blev karrébygningen
færdig med 55 ejerboliger - alle solgt i okt./nov. 2007. Næste fase
af projektet giver mulighed for at indrette 29 almene boliger og
ca. 13 nye ejerboliger, og endelig renoveres 20 lejelejligheder til
genudlejning i løbet af 2008.

Herlev Hovedgade 17, Herlev

Nordicom erhvervede i 2006 ejendommen, som i øjeblikket er
udlejet til kontor-, produktions- og lagerformål. I samarbejde

med Herlev Kommune er Nordicom i gang med at udvikle grund-
laget for et stort, nyt butikscenter. Beliggenheden i hjertet af
Herlev, ved afkørsel 21 på Motorring 3, ud til Frederikssundsvej og
med Herlev Station i ryggen, er ideel for butikscenteret, der får et

areal på ca. 50.000 m2, VVM-redegørelsen er under udarbejdelse.

Lindholm, København

Lindholm er Nordicoms anden bolig-ø på Sluseholmen i Køben-
havns Havn. Byggeriet blev startet i efteråret 2005, og boligerne
afleveres i perioden 1.-3. kvt. 2008. Inden salget blev stoppet i

2. kvt. af 2006, var 63 boliger solgt. Salg/udlejning af de sidste 83
boliger igangsættes i 2. kvt. 2008. Sluseholmens udvikling blev i
2007 præmieret af "Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse”,

 

21

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

22

Olgas Have, Ballerup

Nordicom vandt i 2005 Ballerup Kommunes konkurrence om
udviklingen af Ballerup Idrætsby, som nu er ved at være realiseret.
Hotellet har siden åbningen været velbesøgt, alle rækkehuse og
lejligheder, på nær fem, er afleveret og solgt, og projektet har
mødt kommunens visioner til fulde.

Skråningshusene, Snekkersten

På en placering umiddelbart op til et eksisterende boligområde
har Nordicom i nogle år været ejer af et stykke jord med plan om
opførelse af ti rækkehuse. Projektet var byggeklart medio 2006,
men er ikke igangsat pga. høje byggepriser.

Taastrup Bycenter, Taastrup

Nordicom vandt i 2005 Taastrup Kommunes udbud af et område
ved stationspladsen med et projekt til butik og boligformål. Med
etableringen af et nyt butikscenter fuldendes kommunens vision
om at afslutte hovedgaden på en attraktiv måde i byens trafik-
knudepunkt. Der er tale om et butikscenter på ca. 7.000 m? med
tilhørende parkering og mulighed for boliger på 1. og 2. sal.
Byggeriet forventes igangsat i 2008.

Ved Stigbordene, København

Ved Stigbordene er en tilbageværende del af Nordicoms projekt

i "Københavns Kanalby”, hvor byggeriet endnu ikke er igangsat.
Nordicom erhvervede området, som tidligere husede Louis Poulsens
gamle lampefabrik, i starten af 2005.

Ejlersvej, Næstved

Nordicom erhvervede i 2007 ejendomme, der ligger på en af

de veje, der forbinder ringvejen og centrum. Det er planen at
genanvende de eksisterende bygninger og evt. etablere en mindre

dagligvarebutik og/eller en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse.

Stationspladsen, Helsinge

Nordicom vandt i 2006 kommunens udbud af muligheden for at
skabe et center, som skal forbinde gågade og station. Projektet er
i planlægningsfasen, hvor der bl.a. skal ske afklaring af centerets
placering og de trafikale forhold.

Laguneparken, Næstved

Nordicom ejer et areal til boligbebyggelse med attraktiv beliggenhed
ned til kanalen i et rekreativt område af Næstved. Her planlægges
ca. 70 rækkehuse, og entrepriseaftalen på første etape forventes

underskrevet i foråret 2008.

Næstved Havn, Næstved

I Næstved Havn har Nordicom gennem en årrække opkøbt forskel-
lige ejendomme, som i dag tilsammen giver mulighed for at udvikle
i alt knap 50.000 m?, Projektet omfatter hovedsageligt kontor og
butikker, der bliver til i en blanding af nybyggeri og renovering af
eksisterende bygninger. Første fase er opførelsen af et nyt domicil
til Max Bank, som forventes afsluttet i løbet af efteråret 2008. Der
er planer om at opføre endnu en kontorejendom på ca. 3.000 m? på
nabogrunden, ligesom en ny Føtex butik og et nyt biografcenter er
under projektering. Alle tre projekter ventes igangsat i 2008.

Ro's Have, Roskilde

Ro's Have er betegnelsen for et samlet butiks-, erhvervs- og bolig-
projekt ved siden af Ro's Torv på Københavnsvej i Roskilde. Første
etape med 3.444 m7 er afsluttet og afleveret i 2007. Anden etape,
som rummer 5.571 m/ fordelt på 3.548 m? til butik og 18 boliger, er
under opførelse og forventes klar til overdragelse i maj 2008. Seks
boliger er solgt. Tredje etape, som rummer 3.250 m2 med 1.542 m?
til butik og 13 boliger, bliver igangsat i 1. kvt. 2008. Fjerde og sidste
etape er et domicilbyggeri, hvor dispositionsforslaget er udarbej-
det. Forhandlinger med den potentielle lejer pågår, og byggeriet
forventes igangsat efter sommerferien 2008 med færdiggørelse
ultimo 2009.

 

 

 

 

Schweizerarkaden, Slagelse

! centrum af Slagelse erhvervede Nordicom i 2004-2006 en række

ejendomme i forbindelse med Schweizerpladsen mhp. at inddrage

pladsen i en udvidelse af strøgområdet. Hovedparten af ejendom-

mene indgår i dag i Nordicoms udlejningsportefølje. Projektet rum-
mer desuden et jordstykke, hvor der kan opføres et butikscenter

med mulighed for boliger eller kontorer ovenpå.

Slagelse Storcenter, Slagelse

I forbindelse med det eksisterende storcenterområde ved Kina/Ja-
panvej ejer Nordicom et større jordareal på ca. 35.000 m2 med
mulighed for opførelse af butikker til storsalg og dagligvarer. | den
vestlige ende mod Korsørvej vil der endvidere blive mulighed for
etablering af kontorer. Storsalgsbutikkerne kan igangsættes inden
for rammerne af den gældende lokalplan i direkte tilknytning til det

allerede etablerede butiksområde, og forhandling med lejere pågår.

Astersvej, Rønde

På Astersvej 25 i Rønde ved Århus har Nordicom i 2007 erhvervet et
mindre grundstykke på 1.000 m2, som skal anvendes til opførelse af
selskabets første PreFab-projekt med fire huse. Projektet forventes

at få byggetilladelse i maj 2008 og afsluttet inden årets udgang.

Kejlstrupvej 84, Silkeborg

I Silkeborg erhvervede Nordicom i 2007 ejendommen Kejlstrupvej
84 med et bygningsareal på 49.656 m2, som hidtil har fungeret
som produktions-, lager- og kontorejendom for virksomheden
Treviras aktiviteter i Danmark. Bygningerne er i de næste tre år
udlejet til Treviras produktion, hvorefter ejendommen skal udlejes
til andre lejere eller udvikles. På længere sigt er det hensigten at
omdanne ejendommen til nyt byområde med butikker, liberalt
erhverv, hotel og boliger. Silkeborg står foran nogle spændende
udviklingsmuligheder bl.a. med den kommende motorvejsforbin-
delse, hvor afkørslen til centrum forventes at komme til at ske via
Kejlstrupvej.

 

Byggeri til de kommende generationer

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

23

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

24

Kongensgade, Odense

Projektet på Kongensgade (gågaden) i Odense omfatter en ny be-

byggelse i seks etager med butikker i stueetagen og ca. 50 boliger.

Herudover renoveres en ældre bygning ud mod Vindegade, som
kan bruges til detailhandel, kontor og bolig. Byggeriet forventes
igangsat medio 2008 og færdigt ultimo 2009.

Middelfartvej, Odense

Projektet omfatter ca. 9.000 m2 butiksareal samt et fitnesscenter,
som blev afleveret til brugere og købere ultimo 2007. Herudover
er Nordicom i gang med at opføre 40 boliger til udlejning, der

forventes indflytningsklare over sommeren 2008.

Randlevvej, Odder

Nordicom ejer et jordareal med en naturskøn beliggenhed tæt på
centrum, som forventes at kunne udstykkes i ca. 90 parcelhus-
grunde, Lokalplanen ventes godkendt medio 2008, hvorefter salg

og byggeri af parcellerne kan igangsættes.

 

Stagehøjvej, Silkeborg

Som led i aftalen om køb af ejendommen Kejlstrupvej 84 har
Nordicom indgået aftale med Trevira om opførelsen af et nyt
kontordomicil på 4.500 m2, Treviras produktion flytter til udlandet,
men virksomheden har brug for et "Global Competence Center"

til sin globale salgs- og udviklingsafdeling. Trevira bliver lejer hos
Nordicom på en længerevarende lejekontrakt, og byggeriet forven-
tes afsluttet i sommeren 2009,

Svendborg Havn, Svendborg

I Svendborg planlægger kommunen en omlægning af de gamle
havnearealer. Her har Nordicom erhvervet et stykke jord, hvor der
skal opføres en ny Fakta-butik og 15 boliger. Lokalplanen ventes
godkendt til igangsættelse af byggeriet ultimo 2008 med indflyt-
ning ultimo 2009.

 

 

 

 

Ud over de ovennævnte erhvervs- og boligprojekter, er der blevet

arbejdet på en række spændende projekter inden for parkerings-
området i 2007. Nordicom udvidede produktsortimentet til nu at
omfatte fire forskellige parkeringssystemer; to fuldautomatiske, et
semiautomatisk system og et stålsystem til manuel parkering, og
selskabet er således i stand til at tilbyde en fuld palet af P-løs-
ninger — både via salg af tekniske systemer og via projektudvikling.
De første automatiske parkeringsprojekter er allerede i gang i
Danmark, hvor Københavns Kommune og Ørestadsselskabet
afsluttede udbud af automatiske P-systemer til i alt fire forskellige
P-projekter. Valget faldt på Westfalia Logistic Solutions, som i
Skandinavien er repræsenteret af Nordicom. Det lykkedes end-
videre at nå til enighed med Odense kommune om vilkårene for
et samarbejde om udvikling af pladsen omkring Brandts Klæde-
fabrikker. Med et højt aktivitetsniveau i både Danmark, Norge

og Sverige vurderes chancerne for nye projekter på parkerings-

området i 2008 som gode.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

25

 

 

BERETNING I LEDELSENS BERETNING

 

26

AKTIVITETER I SVERIGE OG FORVENTNINGER TIL 2008

I Sverige har Nordicom i 2007 opnået et resultat før finansielle poster på 17,2 mio. kr. (2006: 0 kr.), hvilket

svarer til 4,2% af koncernens resultat.

Sveriges positive økonomiske udvikling gennem de seneste år ser
ud til at have nået toppen i 2007. Øget inflation og højere renter,
der ser ud til at have udgangspunkt i stigende dagligvare- og
energipriser, mangel på arbejdskraft og en styrket svensk krone

i forhold til dollaren er faktorer, der kan give forventning om en
lavere vækst i de kommende år.

Internationaliseringen af det svenske ejendomsmarked er fortsat

i 2007, I de to seneste år udgjorde internationale investorers
andel af de samlede nye investeringer ca. 40%. I 2007 er andelen
imidlertid øget til ca. 75%. Samtidig har efterspørgslen på ejen-
domme ændret sig. Under Sveriges forrige højkonjunktur omkring
årtusindeskiftet var det de tyske fonde, som drev markedet med
investeringer i velbeliggende kontorejendomme. I de seneste år
har de største udenlandske investorer imidlertid været enten fra
Storbritannien eller arabiske lande, og samtidig ser fokus ud til at
være skiftet til ejendomme med højere afkast, der ofte er belig-

gende uden for hovedstaden. Selv om renten har været stigende,

er priserne på investeringsejendomme fortsat med at stige med ca.

10% i 2007. Konsekvensen har været, at mere egenkapitaldrevne
investorer er kommet til at fylde mere i investeringslandskabet i
løbet af året. | 2008 er det Nordicoms forventning, at priserne på
ejendomme i Sverige vil være nogenlunde uændrede eller falde
en smule, Stigende renter og afdæmpning i udlånsvilligheden i
slutningen af 2007 har lagt en lille dæmper på det ellers meget
likvide svenske ejendomsmarked, og det er vurderingen, at det vil

påvirke prisudviklingen.

Nordicoms første investeringer på det svenske ejendomsmarked
fandt sted i Linkdping/Norrkåping. Linkdping/Norrkåping udgør

Sveriges fjerde største region med ca. en halv million indbyggere,
herunder Linkåping Universitet med ca. 26.000 studerende.
Investeringerne er strategisk godt placeret langs E4 og med tilgang
til Djuphamn i Norrkåping og en kommende ny motorvejstilkob-
ling. Skavsta Lufthavn i Stockholm Syd ligger ligger blot 60 km

fra Norrkåping.

Nordicom erhvervede i 2007 syv svenske ejendomme med et
samlet areal på ca. 36.000 m? for 215 mio. kr. Generelt er det med
de nye investeringer lykkedes at opnå gode startafkast og fine
muligheder for at skabe merværdi i de kommende år.

Nordicom har erhvervet flg. ejendomme i Sverige i 2007.

Ejendommene Glasblåsaren 7 og 12 i Tornby i City, Linkdping
omfatter 10.759 m? og blev erhvervet i første halvår. Bygningerne,
der oprindeligt blev anvendt til slagteri, er opført I hhv. 1911 og
1930. I midten af halvfemserne blev området konverteret til et
butiksområde med fokus på design og indretning, og i 2006 blev
det nye kontorhus opført på området, som indgår i Nordicoms
besiddelse.

I midten af 2007 erhvervede Nordicom ejendommen Galgen 3

i Tornby industriområde, Linkåping. Ejendommen, der rummer
4.080 m2 kontor-, lager- og produktionslokaler, er med sin fleksi-
ble sammensætning efterspurgt af virksomheder inden for service

og håndværk.

 

 

 

 

Midt på året erhvervede Nordicom ejendommen Magnetjårnet 6
i Torvinge — et industri- og logistikområde i Linkdping, der præges
af udbygning af ejendomme til lager- og logistikformål. Arealerne
i ejendommen, der anvendes til kontor, værksted og lager, omfat-
ter 2.268 m?, Ejendommen er ikke fuldt bebygget, hvilket på sigt
giver mulighed for opførelse af nye bygninger med et areal på

ca. 1.000 m?.

Nordicom erhvervede midt på året ejendommen Kopparn 10-11
I Ingelsta, Norrkåpings største handelsområde. Ejendommen
indeholder tre bygninger med kontor- og lagerlokaler samt en
ubemandet tankstation. Det samlede bygningsareal udgør
6.876 m?, men den ca. 33.500 m? store grund rummer muligheder

for yderligere byggeri.

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

| sidste halvdel af 2007 erhvervede Nordicom ejendommen Kro-
ken 8-9 og 11, beliggende i det centrale Norrkåping. Kroken er
del af et herligt, gammelt industrikvarter, der ligger i umiddelbar
forbindelse med kanalen i bymidten Motala Strom. Bygningerne
(opført 1909-45), der oprindeligt blev benyttet til ølproduktion, er
gennem de seneste 20 år gradvist blevet konverteret til moderne
formål og huser i dag bl.a. kommunens restaurationsskole,
museum og fitness. Ejendommen skal i løbet af de nærmeste år
videreudvikles til et nutidigt bygningsmæssigt udtryk og anden
anvendelse. Foruden de bebyggede arealer (20.900 m?) rummer

ejendommen en endnu ikke defineret byggemulighed.

 

 

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

28

 

 

Ti års ventetid til en bådplads i Sluseholmen vil kunne teste tålmodigheden hos de fleste

Ultimo 2007 erhvervede Nordicom ejendommen Regulatorn 3
i Himmelstalund, Norrkåping — et industriområde med lager-
og logistikejendomme. Ejendommen består af to bygninger på

i alt 4.966 m2, som anvendes til udstillings- og logistikformål.
Med beslutningen om etablering af en ny motorvejsafkørsel, der
går forbi ejendommen, kan yderligere byggeri på ejendommen

blive aktuel.

Væksten i investeringerne i Sverige har ligget i underkanten af
det forventede. Den høje efterspørgsel på svenske ejendomme

og de stigende priser har gjort det vanskeligt for Nordicom at

få opfyldt investeringsmålene. Den svækkelse af markedet, som
skete i slutningen af året, forventes at gøre det lidt lettere I 2008.
Nordicom forventer at investere mellem 300 og 500 mio. kr. i det
svenske marked i 2008, i såvel Linkdping/Norrkåping som andre i

geografiske områder med lignende gunstige karakteristika.

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

Nordicom forventer ikke at foretage ejendomssalg i Sverige i 2008.

På udlejningsområdet har det svenske marked i 2007 fortsat de
seneste års positive udvikling. Nordicom har i 2007 realiseret
lejeindtægter på i alt 10 mio. kr. Den stigende beskæftigelse har
givet stigende efterspørgsel på lokaler inden for alle segmenter,
med stigende markedsleje og generelt faldende tomgang på

ejendomsmarkedet til følge.

Den faldende tomgang i det svenske ejendomsmarked har fordret
igangsættelsen af flere store kontorprojekter — ikke bare i Stor-
stockholm, men også i Gåteborg og Malmå. Nogle er igangsat i
spekulation, altså uden forhåndsudlejning. Nordicom er endnu
ikke gået i gang med projektudvikling på det svenske marked,
men en del af de nye ejendomme, som blev erhvervet i 2007,

rummer gode udviklingsmuligheder.

Værdien af de svenske investeringsejendomme er i 2007 øget
med 14,0 mio. kr. Heraf henføres ca. halvdelen af stigningen til
pristalsreguleringer af ejendommenes indtægtsgrundlag, mens
den anden halvdel kan henføres til prisstigninger på det svenske
ejendomsmarked.

Nordicoms svenske organisation omfatter ultimo 2007 fem fuld-
tidsansatte på selskabets kontor i Stockholm. | 2008 er det planen
at oprette en lokalafdeling i Lindkåping/Norrkåping til identificering
af nye, lokale investeringsmuligheder og servicering af Nordicoms
eksisterende investeringer.

 

29

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

30

AKTIVITETER I TYSKLAND OG FORVENTNINGER TIL 2008

I Tyskland har Nordicom i 2007 opnået et resultat før finansielle poster på 10,5 mio. kr. (2006: 0,1 mio. kr.)

— svarende til 2,5% af koncernresultatet for 2007.

Den tyske økonomi blev fortsat stærkere i 2007. Optimismen

var særligt i starten af året større end i mange år, og for ejen-
domsmarkedet betød det stor efterspørgsel og stigende priser. Det
tyske ejendomsmarked var fra år 2000 til midt i 2005 præget af
resignation hos både lejere og investorer. Den tendens er i løbet
af de seneste to og et halvt år blevet afløst af store prisstigninger
overalt i den tyske ejendomsbranche. Ændringerne i markedet
blev anført af udenlandske ejendomsinvestorer, som vurderede, at
markedet gav mulighed for gode afkast pga. faldende renter og
højkonjunktur på de fleste udenlandske ejendomsmarkeder. De
første store porteføljehandler blev gennemført i 2005 med et stort
antal østtyske boligbyggerier, der tilhørte forgældede kommunale
boligselskaber. Den seneste ændring i det tyske ejendomsmarked
skete i august måned 2007, hvor den internationale kreditkrise
begyndte at dæmpe de tyske bankers udlånslyst. Den pludselige
mangel på adgang til finansiering har på kort tid reduceret transak-
tionsvolumenen i det tyske marked og sat en foreløbig stopper for
den positive prisudvikling. Priserne på det tyske marked vurderes
at være steget med 15-20% i løbet af de seneste 12-18 måneder,
og i første halvdel af 2008 forventes ejendomsmarkedet fortsat at
være afventende med svagt vigende priser. Udviklingen i den sidste
halvdel af året vurderes at komme til at afhænge af udviklingen
hos de tyske banker. Selv om kreditkrisen har vist svaghedstegn

i det tyske marked, vurderes den underliggende trend fortsat at

være stærk. De seneste års forbedring af den tyske økonomi har

f.eks. givet tyske pensionsselskaber øgede indbetalinger, der bl.a.
skal reinvesteres i det tyske ejendomsmarked. Så selv om mere
spekulative, udenlandske investorer måske er nødt til at vise større
tilbageholdenhed pga. det finansielle marked, er der andre, mere

egenkapitalbaserede investorer, som står klar til at tage over.

Nordicoms tyske ejendomsinvesteringer i 2007 er sket i de samme

geografiske områder som i 2006, nemlig Hamburg og Luneburg.

Der er i 2007 erhvervet tre ejendomme med et samlet areal på ca.
6.686 m? til en samlet pris på 33 mio. kr. Det er ligeledes lykkedes
både at opnå gode startafkast og finde gode muligheder for at
skabe merværdi i de kommende år.

1 2007 har Nordicom erhvervet flg. ejendomme i Tyskland.

Dithmarscherstrasse 1-13/Krauserstrasse 77,79 som er be-
liggende i den sydlige de! af Hamburg har et areal på 4.229 m?, der
anvendes til butiks- og boligformål. Ejendommen er en traditionel
beboelsesejendom med 42 boliger i otte etager, opført i 1959 og
beliggende i et gammelt og veletableret boligområde med butikker
i stueetagen. De 1.135 m2, som anvendes til butiksformål, er bl.a.

udlejet til den lokale bager, videoshop og frisør.

 

 

På Vogtistrasse 3-7 har Nordicom erhvervet en mindre boligudlej-
ningsejendom i et veletableret boligområde i den sydlige del af Ham-
borg. Ejendommen har 15 boliger og et samlet areal på 1.088 m2,

I Luneburg har Nordicom erhvervet ejendommen Apotheken-
Strasse 5-7 med et samlet areal på 1.369 m?, Ejendommen rum-
mer 390 m7 butikker i stueetagen og 979 m? boliger i tre etager

oven over.

Nordicoms samlede investeringer i tyske ejendomme udgør herefter

121 mio. kr. med et samlet areal på 14,686 m,

I slutningen af 2007 blev der desuden indgået aftale om at erhverv-
elsen af yderligere tre ejendomme, der regnskabsmæssigt først
overtages i januar 2008. To af ejendommene ligger i Hamburg og
den sidste i Luneburg.

Væksten i de tyske investeringer har mødt forventningerne for
2007. Prisudviklingen i starten af året betød, at Nordicom havde
vanskeligt ved at få opfyldt de opstillede investeringsmål, ligesom
det har været tilfældet på det danske og svenske marked. I 2008
er det målet at erhverve nye ejendomme i Tyskland for mellem
300 og 500 mio. kr.

Byen udvikles — mitjø bibeholdes

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

31

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

32

Nordicom forventer ikke at foretage ejendomssalg i Tyskland i 2008.

På udlejningsområdet er der siden midten af 2006 sket en generel
opblomstring på det tyske marked. Efterspørgslen på attraktive
erhvervs- og beboelsesarealer er steget betydeligt — en tendens,
der forventes at fortsætte i 2008. Koncentrationen af befolk-
ningstilvæksten i de tæt bebyggede områder samt den for tiden

manglende opførelse af nye boliger, er faktorer, der forventes at

føre til fortsatte stigninger i lejepriserne på gode udlejningsboliger.

Endvidere forventes den stigende forbrugsvillighed fortsat at øge
efterspørgslen på gode detailhandelsarealer. På kontormarkedet
regnes der først og fremmest med prisstigninger i de fem største

byer; Berlin, Hamburg, Minchen, Stuttgart, Dusseldorf.

Værdien af de tyske investeringsejendomme er | 2007 øget
med 7,2 mio. kr. Omkring en fjerdedel af stigningen henføres til
pristalsreguleringer, mens de resterende ca. 75% kan henføres til

prisstigninger på ejendomsmarkedet.

Nordicoms etablering på det tyske ejendomsmarked startede i
2006 og er baseret på partnerskabet med en ejendomsudvik-
lingsvirksomhed i Hamborg. I 2008 er det imidlertid planen at
påbegynde opbygning af Nordicoms egen organisation i Tyskland
mhp. at overtage de daglige opgaver med drift og værdiudvikling

af de erhvervede ejendomme samt køb og salg af ejendomme.

Begivenheder efter 31. december 2007

Der er efter balancedagen ikke indtruffet væsentlige begivenheder
med betydning for årsregnskabsrapporten, der ikke er nævnt i

ledelsens beretning.

 

 

 

33

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

I den nye bydel på Amager overfor Strandparken kombineres de urbane
kvaliteter med naturens herligheder

Forve ntn I nger til 2008 Der er i 2008 planlagt øgede aktiviteter på investerings- og

finansområdet, mens aktivitetsniveauet på projektudviklingsom-
. . rådet forventes at være nogenlunde uændret ift. 2007. Strategi
I regnskabsåret 2008 er der fortsat forventning om et , i .
plan2008" er fortsat udgangspunktet for tilrettelæggelsen af
resultat før skat i niveau 300 mio, kr. . Ll É .
koncernens arbejde. Strategi ”plan2008” blev vedtaget i 2005 og
har til formål dels at sikre balance mellem indtægterne fra investe-
ringsvirksomhed og development — og dels at sikre spredning af
koncernens aktiviteter og opbygning af kompetencer. Ultimo 2008
er det målet, at koncernen råder over en balance på 6,5-7,5 mia. kr.
med 5-6 mia. kr. placeret i investeringsejendomme og 1-2 mia. kr. i

udviklingsprojekter.

I Nordicom Ejendom er det forventningen, at overskuddet fra
udlejningen vil fortsætte med at stige. Øgede investeringer i ejen-
domme på alle tre markeder og færdiggørelsen af arbejdet med
omstruktureringen af tre store udlejningssager i Danmark forven-
tes sammenlagt at give noget større lejeindtægter i 2008. Salg af
investeringsejendomme forventes at give lidt lavere avancer end i
2007. Salgsomfanget forventes at blive det samme, men opbrems-
ningen på alle de tre ejendomsmarkeder i andet halvår af 2007
forventes at give forholdsmæssigt lavere avancer i 2008. Salget

af ejendomme vil fortsat blive afstemt efter vækstmålet i strategi

 

34

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

"Plan2008". Værdiudviklingen af investeringsejendomme gennem

et øget indtægtsgrundlag forventes at bidrage med indtægter i
samme niveau eller en smule større end i 2007.

I Nordicom Udvikling forventes en øget indtjening ift. 2007 med
bidrag fra alle ejendomstyper. På boligområdet færdiggøres byg-
geriet af Lindholm på Sluseholmen, hvor ca. halvdelen af bolig-
erne blev solgt i 2006, og de resterende 83 enheder vil blive sat til
salg eller søgt udlejet i løbet af 2008. På erhvervsområdet er flere
projekter inden for både kontor- og butikssegmentet i gang, som
forventes at blive færdige i 2008. Ligeledes er der igangværende
projekter på parkeringsområdet, der forventes at bidrage med
indtjening i 2008.

I Nordicom Finans forventes renteindtægter fra pantebreve og
kautioner på et lidt højere niveau end 2007. Der vil være flere
muligheder for vækst på det finansielle ejendomsmarked i 2008,
men Nordicom forventer dog fortsat at agere med en vis forsigtig-
hed på dette område. Efterspørgslen på finansielle ejendomspro-
dukter og villigheden til at betale for egenkapitallignende kapital
er stigende, men pga. den fortsatte ustabilitet er risikoen svær

at vurdere,

 

35

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

36

Vidensressourcer

For Nordicom er midlet til at tiltrække og fastholde medarbejdere på de forskellige geografiske lokaliteter et godt og

konkurrencedygtigt ansættelsesfundament krydret med selvstændige spændende opgaver og udviklingsmuligheder. En

åben dialog om den enkeltes evner og ønsker skaber en arbejdsplads, som får det bedste frem i medarbejderne og er på

langt sigt en medvirkende faktor til fastholdelsen af medarbejdere i Nordicom.

Konkurrencen om arbejdskraft har i 2007 fyldt meget i de danske
medier, og Nordicom har også i nogen grad mærket det. Højkon-
junkturen har særligt i Danmark betydet, at der har været meget
bud efter medarbejdere også Nordicoms — og heldigvis, for det
betyder at selskabet udvikler og beskæftiger attraktive medar-
bejdere. Sverige og Tyskland har endnu ikke oplevet helt så stor

mangel på arbejdskraft, som vi har i Danmark.

Selv med den store efterspørgsel på arbejdskraft har Nordicom
oplevet rigtig god søgning til og besætning af de ledige stillinger

i 2007. De kraftigt stigende priser på byggeri har i 2007 fordret
en udvidelse af medarbejderstaben med kapacitet og kompetence
til at løse store byggeopgaver i fagentreprise. Ved selv at være
tovholder i denne og andre rekrutteringsprocesser fik Nordicom et
direkte og positivt indtryk af, hvordan omverdenen ser Nordicom
som arbejdsplads og hvilke forventninger, der stilles til arbejds-

miljø, ledelse og kompensation.

Nordicom er for tiden i gang med organisationsopbygningen på det
svenske og tyske marked og har med glæde kunnet konstatere, at
det generelle kompetenceniveau er relativt højt. | modsætning til
Danmark har både Sverige og Tyskland højere almene uddannelser
målrettet ejendomsbranchen, og det vurderes at påvirke kompeten-
ceniveauet positivt.

| 2007 introducerede Nordicom en ny flexlønsordning, hvor medar-
bejderne selv er med til at fastlægge indholdet af deres lønpakke.
Der har blandt medarbejderne vist sig at være stor interesse for
muligheden for skattebegunstiget at købe aktier i Nordicom og
derved at investere i egen fremtid. Samtidig har valgfrihed på
lønområdet og indførelse af bruttolønsprincippet medført en større

gennemskuelighed ift. sammensætningen af den enkeltes lønpakke.

Nordicom ønsker at fastholde et stærkt humant fundament i
organisationen, som giver mulighed for større omstillinger uden
dramatiske organisationsændringer. Organisationen er i årenes løb
blevet mere fleksibel og bedre til at tilpasse sig skiftende markeds-
betingelser. Endvidere har den indførte kompetencesikring af
organisationens vitale funktioner i 2007 gjort yderligere vækst mulig

— uden nødvendigvis at kræve udvidelser i medarbejderstaben.

1 2008 skal der ske en endnu større målretning af organisationens
kompetencer. Det starter med den enkelte medarbejders kompe-
tencer, der kortlægges og målrettes gennem dialog og ved hjælp
af et dokumenteret kompetenceværktøj. Fremadrettet er det
endvidere planen at bruge værktøjet til at sikre opretholdelsen af

en komplet palette af kompetencer i Nordicom.

 

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

38

Risikofaktorer

Nordicom ønsker som udgangspunkt ikke at tage risici, der både
indtræffer med stør sandsynlighed og som har stor betydning for
mulighederne for at opfylde selskabets budgetforventninger og
strategiske mål. Det vigtigste instrument for Nordicom til håndtering

af risiko er diversificering af koncernens aktiviteter.

Analysen af de risici, der påvirker Nordicoms aktiviteter, er opdelt i

fire grupper. De fire risikogrupper er:

1. Finansielle forhold

2. Investering i udlejningsejendomme
3. Projektudvikling

4. Øvrige forhold

Til illustration af de enkelte risikofaktorers sandsynlighed og
betydning anvendes kortlægningsdiagrammer — se illustreret figur
nedenfor. Jo større sandsynlighed for at en risiko indtræffer, desto
længere til højre i diagrammet placeres markeringen. Jo større
betydning en risiko har for Nordicom, jo højere op i diagrammet

placeres markeringen.

Risici som både indtræffer med stor sandsynlighed og har stor
betydning for mulighederne for at opfylde selskabets strategiske og

økonomiske mål, er placeret i det røde felt.

I Nordicoms arbejde med at styre risici er det målet at bringe de
enkelte risikofaktorer så langt nedad og mod venstre i diagrammet
som muligt (grønt felt) — uden at gøre det umuligt at gøre forret-
ning. Det er grundlæggende acceptabelt for Nordicom at påtage sig
en risiko, der har stor betydning, så længe sandsynligheden, for at
den indtræffer, er lav (blå felt). Ligeledes kan Nordicom påtage sig
en risiko, som indtræffer med stor sandsynlighed, hvis den er af lav

betydning (gult felt).

| vurderingen af de enkelte risici er der fokuseret på den direkte

risikovirkning.

 

stor

Betydning

lille

 

 

 

 

 

lille

stor

Sandsynlighed

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

Finansielle risici

1. Risiko ved rentestigning

| 2006 vurderede Nordicom, at risikoen ved en rentestigning var
placeret i det gule felt (sort 1). Det var vurderingen, at der var en
stor sandsynlighed for en stigning i den korte rente i 2007, men da

Ultimo 2007 udgjorde koncernens samlede bank- og realkredit
gæld 3.775 mio. kr., svarende til 65% af den samlede koncernba-
lance. Gælden fordeler sig med 1.614 mio. kr. til realkreditinstitut-

ter og 2.161 mio. kr. til pengeinstitutter.
der skulle en relativt stor stigning til, for at det ville få stor betyd-

ning for Nordicom, blev betydningen vurderet til middel.

Figur A Kortlægning af finansielle risici

A

 

stor

Betydning

lille

 

 

 

 

lille stor

Sandsynlighed

1. Rentestigning 2. Kapitalmangel 3. Kurstab på lån 4. Valutakurstab

 

40

 

 

 

Den korte rente er i 2007 steget med ca. 1,2 procentpoint, men
set I sammenhæng med den aktuelle internationale kreditkrise
er det Nordicoms vurdering, at sandsynligheden for en yderligere
rentestigning ikke er stor. Til gengæld vil en fortsat stigning i
den korte rente have relativt stor betydning for Nordicom, da der
allerede er sket en rentestigning i 2007. Den ændrede vurdering

af den aktuelle renterisiko er markeret med hvid 1.

Ultimo 2007 udgjorde den gennemsnitlige rentebinding i Nordicoms
låneportefølje ca. et år. Hvis renten stiger med et procentpoint,
betyder det, at det tager et år, før Nordicoms gennemsnitlige rente
er steget med et procentpoint. | 2007 udgjorde Nordicoms gen-
nemsnitlige lånerente 5,7%, hvilket gav samlede renteudgifter på
174,3 mio. kr.

2. Risiko ved kapitalmangel

I 2006 vurderede Nordicom, at risikoen ved kapitalmangel var
placeret i det blå felt (sort 2). Det var vurderingen, at mangel på
kapital ville kunne få relativ stor betydning for Nordicoms mål om
vækst, men at Nordicoms kapitalgrundlag gjorde sandsynligheden

for mangel på kapital relativt lav.

Likviditeten og adgangen til kapital i ejendomsmarkedet er redu-
ceret væsentligt i 2007. Den ændrede likviditetssituation påvirkede
ikke Nordicoms forretningsmuligheder i 2007. Sandsynligheden

for kapitalmangel er steget betydeligt i forhold til 2007 pga. de
eksterne forhold, som bl.a. følger af kreditkrisen, og det kan resul-
tere i en øget tilbageholdenhed med udlån i den finansielle sektor.

Opstår der kapitalmangel, er betydningen for Nordicom fortsat

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

Stemninger fra en af de mange igangværende byggepladser i Nordicom regi

stor, fordi det kan betyde, at Nordicom ikke kan fortsætte på det
ønskede aktivitetsniveau. Den ændrede vurdering af den aktuelle

risiko ved kapitalmangel er markeret med hvid 2.

Nordicom tilstræber fortsat en egenfinansieringsgrad på minimum
30% (egenkapital og udskudte skatter ift. balancesum), som vurde-

res at være passende ift. Nordicoms vækstmål.

Egenfinansieringsgraden ultimo 2007 udgør 31,1% med en uudnyt-

tet investeringskapacitet på ca. 210 mio. kr.

Indtjeningen i 2008 forventes at producere tilstrækkelig investe-

ringskapacitet til at realisere vækstmålene i Plan2008.

3. Risiko for kurstab på lån
Risikoen for kurstab på lån er i figur A fortsat placeret i det grønne
felt markeret med hvid 3. Alle Nordicoms obligationsbaserede lån

er almindelige realkreditlån, som kan indfries til kurs 100.

4. Risiko for valutakurstab

Risikoen for tab på valuta er uændret ift. 2006. I 2007 har
Nordicom optaget lån i svenske kroner og Euro for 220 mio. kr.,
hvilket indebærer en kursrisiko — omend beskeden. Investeringer
og lån placeres imidlertid i samme valuta, så de udligner hinanden.
Risikoen for valutakurstab vil derfor kun berøre den del af egen-
kapitalen, der har med investeringer, salgsavancer og det løbende
driftsoverskud at gøre. Vurderingen af risikoen er placeret i det

grønne felt og markeret med hvid 4.

 

41

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

42

Ultimo 2007 udgjorde værdien af Nordicoms investeringer i ejen-

domme 4.768 mio. kr.

Figur B Kortlægning af risici ved investering i udlejningsejendomme

A

Risici ved investering i udlejningsejendomme

 

stor

Betydning

lille

 

 

 

 

lille

Sandsynlighed

5, Udlejningsejendomme 6. Markedslejeniveauet 7. Tomgangsleje

5. Risiko for prisfald på udlejningsejendomme

Risikoen for prisfald på udlejningsejendomme var i 2006 placeret i
det gule felt, markeret med sort 5. I 2007 steg sandsynligheden for
prisfald på udlejningsejendomme (markeret med hvid 5).

Porteføljens relativt store andel af koncernens balance bevirker, at

følsomheden overfor prisfald på ejendomsmarkedet er relativt stor.

stor

Men samtidig består Nordicoms ejendomsportefølje primært af høj-
afkastejendomme, som er vurderet til et forsigtigt markedsafkast.
Det giver en buffereffekt, som betyder, at der skal relativt store
prisfald til, før det får stor betydning for Nordicom. Det prisfald,
som har ramt det danske marked i 2007, har imidlertid reduceret

buffereffekten og dermed øget risikoen.

 

 

6. Risiko for fald i markedslejeniveauet

Risikoen for faldende lejeindtægter er uændret ift. 2006, og den
direkte betydning af et fald i markedslejeniveauet er relativt lille.
Nordicoms samlede lejeindtægter i 2007 udgjorde 196 mio. kr., og
et fald i lejen på 5% koster således ca. 10 mio. kr. om året. Sand-
synligheden for et fald i markedslejeniveauet vurderes lige nu til at
være lille. Udlejningsmarkedet er fortsat godt med god efterspørgsel

på alle typer af lejemål og stigende pristendens.

De fleste lejekontrakter indeholder en vis grad af uopsigelighed fra
lejers side, der skaber elasticitet mellem udviklingen i markedsleje

og lejeniveau på det enkelte lejemål. Nordicom påvirkes derfor pri-
mært ved et langsigtet fald i markedslejeniveauet og hovedsageligt

indirekte via et fald i ejendomsværdien.

7. Risiko for øget tomgangsleje

Risikoen for et øget tomgangslejeniveau er uændret ift. 2006.

Den direkte betydning af et øget tomgangslejeniveau er relativt
lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2007 udgjorde 196 mio. kr.,
og øges tomgangen med fem procentpoint, koster det årligt

ca. 10 mio. kr.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

43

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

Ricisi ved projektudvikling

Den væsentligste generelle risiko ved projektudvikling opstår, når Hvor projektmulighed og adgangen til jord typisk vil være de vigtig-
et marked forandrer sig, som det f.eks. har været tilfældet med ste succesfaktorer i et stigende marked, er det mere adgangen til
boligmarkedet i de sidste to år. Risikoen er, at forudsætningerne, kapital og knowhow, der tæller i et faldende marked.

der har været lagt til grund for beregningen af den kalkulerede

risiko, undermineres af ændringerne i markedet.

Modsat den gængse opfattelse er der ikke noget principielt til
hinder for, at en projektudvikler kan tjene penge i et marked med
faldende priser, Til gengæld vil succeskriterierne ofte være ander-

ledes end i et stigende marked.

Figur C Kortlægning af risici ved projektudvikling

Å

 

stor

Betydning

lille

 

 

 

 

stor

Sandsynlighed

8. Faldende priser på lejemål og færdige projekter 9. Reduceret projektslag 10. Forsinket aflevering af færdige projekter
11. Øgede udgifter til projektudvikling 12. Uforudsete miljø- og geotekniske forhold

 

44

 

 

8. Risiko ved faldende priser på lejemål

og færdige projekter

Nordicoms projektudvikling er fordelt på mange forskellige pro-
jekter, målrettet mange forskellige segmenter. Forskellige efter-
spørgselsforhold påvirker prisdannelsen i forskellige segmenter, og
sandsynligheden for et stort generelt prisfald er derfor vurderet til
at være relativt lille. Hvis prisfald indtræffer over en bred kam, er
betydningen for Nordicom til gengæld relativt stor, da Nordicom

har store indtægter fra projektudvikling.

Ved nye projekter vurderes det aktuelle prisniveau, og projektet
sættes kun i gang, hvis budgettet hænger sammen. Derfor er

risikovurderingen baseret på, at prisfald på lejemål eller færdige
projekter rammer den fremtidige projektudvikling i højere grad,

end den rammer de allerede igangværende projekter.

Boligområdet har oplevet prisfald i både 2006 og 2007, og
omsætningen af boliger er væsentligt reduceret. Hvor boliger
tidligere kunne sælges i projektstadiet før byggestart, kan de i
større omfang i dag først sælges, når byggeriet står færdigt.
På erhvervsområdet er der fin efterspørgsel på de fleste typer

lejemål, og priserne er stigende.

9. Risiko ved reduceret projektsalg

Efterspørgslen på færdige ejendomme har i de seneste år været
meget høj, men pga. den aktuelle kreditkrise vurderes sandsyn-
ligheden for et reduceret projektsalg til at være relativt stor.

Da Nordicom projektudvikler til egen portefølje såvel som til
videresalg, vurderes betydningen ved et reduceret projektsalg
imidlertid ikke så stor, da Nordicom kan vælge at beholde det
færdige projekt i egen portefølje. Risikofaktoren er markeret med
hvid 9 og er nu placeret i det gule felt.

10. Risiko ved forsinket aflevering af færdige projekter
Risikoen for forsinket aflevering af projekter er fortsat placeret i

det grønne felt. Nordicom har løbende mange projekter | gang.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

Spredningen betyder, at sandsynligheden for generelle forsinkelser
er relativt lille. Tidspunktet for aflevering af projekter bruges som
indtægtskriterium, og hvis afleveringer forskydes til et nyt kalen-

derår, flyttes avancen tilsvarende.

| det enkelte regnskabsår kan forsinkelser således få meget stor
betydning, men da indtægterne ikke fortabes, men blot forskydes

til et nyt regnskabsår, er den strategiske betydning relativt lille.

11. Risiko ved øgede udgifter til projektudvikling

Risikoen ved øgede udgifter til projektudvikling er i 2007 fortsat
placeret i det blå felt. Pga. af overophedning var byggeomkostning-
erne på boligmarkedet steget betydeligt i de seneste 3-4 år, og

det gav stor usikkerhed ved projektstart. | 2007 har afmatningen
ændret på billedet, så tendensen nu er faldende byggeudgifter

— en tendens, som forventes at fortsætte i 2008.

Sandsynligheden for stigende byggepriser vurderes som relativt
lille. Betydningen er imidlertid relativt stor, hvis det sker, da det
både kan ramme igangværende projekter, som ikke er færdigkon-

traherede, og fremtidige projekter.

12. Risiko ved uforudsete miljø- og

geotekniske forhold

Risikoen ved øgede udgifter til miljø- og geotekniske forhold blev i
2006 placeret i det grønne felt, og den vurdering er uændret i 2007.

I forbindelse med køb af jord og gamle bygninger til projektud-
vikling bliver der lavet miljø- og geotekniske undersøgelser, der
betyder at sandsynligheden for uforudsete problemer er relativt
lille, Konsekvensen for økonomien i det enkelte projekt kan have
stor betydning, men da projektudviklingen er spredt på mange
projekter, bliver betydningen for Nordicom relativt lille.

 

45

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

46

Øvrige ricisi

Blandt øvrige risikoforhold fokuseres der på organisationsudvikling,

forsikring og IT.

Figur D Kortlægning af øvrige risici

A

 

stor

 

Betydning

lille

 

 

 

 

lille stor

Sandsynlighed

13. Uønsket organisationsudvikling 14. Tab fra skader pga. underforsikring eller manglende forsikring 15. Nedbrud og datatab i forbendelse med IT-systemer

Nordicom har endnu ikke oplevet problemer med at tiltrække den
ønskede kompetence. | 2007 var sygefraværet på 2,3%, 26 nye
medarbejdere blev ansat og 14 forlod virksomheden.

13. Risiko ved en uønsket organisationsudvikling
Risikoen ved ikke at kunne tiltrække eller fastholde medarbejdere
med et tilstrækkeligt kompetenceniveau er fortsat placeret i det

grønne felt.
14. Risiko ved tab fra skader pga.

underforsikring eller manglende forsikring

Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og den langsigtede
Risikoen for tab som følge af uhensigtsmæssige forsikringsforhold

vækst afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kom-

petence. Kampen om de gode hoveder er spidset til i 2007, men er fortsat placeret i det grønne felt.

 

 

 

Nordicom har en omfattende forsikringsdækning, og sandsynlighed-
en for store tab som følge af manglende forsikring vurderes som
lille. Den økonomiske virkning af skader forsøges minimeret vha. et
forsikringsprogram, men der er naturligvis ikke nogen garanti for, at

omfang eller dækning er tilstrækkelig, før situationen opstår.

Nordicom er sikret med følgende typer af forsikringer:

- Bygningsforsikring inkl. huslejetabsforsikring, brand-
og stormforsikring

- Bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring

-" Arbejdsskadeforsikring

- Motorforsikringer

- Løsøreforsikring

- Erhvervs- og produktansvarsforsikring

- Entrepriseforsikring

- Projektansvarsforsikring

- Livsforsikring vedr. adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen

-… Ansvarsprogram vedr. ejerforeninger

-- EDB- og svagstrømsforsikring

- Rejseforsikring

- Kriminalitetsforsikring

Virksomhedens fredede ejendomme er desuden forsikrede, så
merudgifter i forbindelse med skade som følge af krav fra Kultur-

arvstyrelsen dækkes ubegrænset til nyværdi.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

15. Risiko ved nedbrud og datatab i forbindelse

med IT-systemer

Risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af
nedbrud af IT-systemer og deraf følgende datatab er fortsat place-
ret i det grønne felt. Der foretages dagligt både intern og ekstern
backup af alle data, og indholdet af backupkopierne kontrolleres

løbende. Det vurderes derfor, at risikoen er relativt lille.

Hele IT-området er under konstant udvikling. Standard software
såvel som egne programmer implementeres i stigende grad til at
automatisere funktioner og forretningsgange og til at kvalificere
data ved anvendelsen af IT.

Et intelligent scanningssystem til elektronisk registrering af ind-
gående post og fordeling via workflow blev implementeret ultimo
2006, Systernet sikrer bl.a. overholdelsen af de interne tegnings-
regler for så vidt angår disposition, godkendelse og effektiviteten

på en lang række områder.

Eksterne leverandører servicerer Nordicom på IT-området og sikrer

p.t. koncernen en særdeles god oppetid på 99,5%.

Nordicoms risikopolitik og -vurdering på IT-området justeres

løbende efter behov og revideres årligt af virksomhedens revisor.

 

47

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

48

Miljø

Som ejendomsudvikler hører Nordicom til i den del af
erhvervslivet, hvor der skabes blivende fysiske værdier i
samfundet. Miljø er derfor et vigtigt element i en række

af selskabets arbejdsprocesser.

Miljørigtig projektering og arbejdsmiljø

Ud over de gældende krav på området har Nordicom i stigende
grad fokus på miljørigtig projektering og arbejdsmiljøet på
selskabets arbejdspladser — for egne og eksterne medarbejdere.
Miljøfokus indebærer ansvarlighed i udviklingsprojekter ved
materialevalg, tilrettelæggelse af byggeprocesser og indretning
af arbejdspladser. Miljørigtig projektering minimerer brugen af
materialer, som udgør en unødig belastning af miljøet ved frem-

stilling og opførelse.

Byrum og husrum (arkitektur i centrum)

Nordicom har igennem de seneste fem år været stærkt involveret i
udviklingen af nye bydele i København. Med de store sammen-
hængende ejendomsbesiddelser nær havne og strande har Nordicom
i samarbejde med forskellige kommuner været med til at skabe
plangrundlag for nye, attraktive bydele. Visionen er at skabe
langtidsholdbare løsninger gennem fokus på byrum og husrum,
hvor mennesker og deres udfoldelsesmuligheder sættes i centrum.
Sydhavnen er et godt eksempel på udviklingen af en anderledes

bydel, der tilmed er blevet præmieret.

"PreFab-huse” og ”Passiv-huse”
Inden for det tætte, lave byggeri arbejdes der i en miljømæssig

sammenhæng på to fronter. "PreFab-huse” der fremstilles under

 

 

 

 

kontrollerede forhold med et bedre arbejdsmiljø og et mindre

ter bygningskonstruktionen mod fugt i opførelsesperioden og
dermed mod forekomsten af skimmelsvamp.

"Passiv-huse” er en forkortelse for huse, som i driftssituationen
klarer sig uden energiforsyning fra forsyningsselskaberne og ikke
producerer forurening til omgivelserne. Nordicom samarbejder
med Teknologisk Institut i Danmark og en række leverandører af
materialer og produkter inden for alternativ energi. I fællesskab
har parterne igangsat et projekt om præfabrikerede rækkehuse
opført som ”Passiv-huse” til konkurrencedygtige priser.

"Grøn Byudvikling”

”Grøn Byudvikling” er et koncept til genskabelse af værdierne

i de gamle bymidter gennem nutidig udvikling. I det meste af
Europa er de gamle bymidter centrum for handel, forlystelser,
beboelse og kontorer — og ofte en turistattraktion i sig selv. De
snævre gader i de gamle bymidter, der som regel er fuldt udbyg-
gede, er dog sjældent velegnede til at løse nutidens trafikale
udfordringer. Historisk har det derfor været vanskeligt at forene
kravet til en enkel og effektiv trafikafvikling med ønsket om

en fredelig bymidte, hvor gågader, torve og bilfrie områder kan
udvikle sig.

 

energi- og ressourceforbrug til følge. Produktionsmetoden beskyt-

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

Med "Grøn Byudvikling” arbejder Nordicom på at påvirke udvik-
lingen i de historiske byer så byrum, der i dag er dedikerede til
biler, kan konverteres til attraktive bymiljøer med f.eks. gågader,
smukke torve og grønne oaser. Nordicoms arbejde i de gamle
bymidter tager udgangspunkt i den decentrale parkeringsstrategi,
hvor parkeringen spredes på flere placeringer, så trafikbelastede
knudepunkter undgås eller opløses. P-pladserne placeres i under-
grunden og på de steder i byerne, hvor behovet er størst. Samtidig
nedlægges P-pladser evt. på gennemkørselsveje og torve, mens

der opsættes P-informationssystemer på indfaldsvejene.

 

49

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

Nordicoms parkeringsløsning indtænkes i en grøn byudvikling, her med 110 parkeringspladser og minimal visuel betastning

Parkering

2007 blev året, hvor grundlaget for de første parkerings-
projekter blev en realitet, De første udbud af automa-
tiske P-systemer blev afsluttet i Københavns Kommune
og Ørestaden. For alle fire P-anlægs vedkommende faldt
valget på Westfalia Logistic Solutions, som Nordicom
repræsenterer i Skandinavien. Også i Odense lykkedes
det at lave en aftale med kommunen om etablering af et
underjordisk fuldautomatisk P-anlæg. Anlægget i Grøn-
negade får plads til 225 biler og har i øvrigt Nordicom

selv som investor.

 

50

Før 2007 baserede Nordicoms parkeringsprojekter sig på samarbej-
det med en enkelt leverandør; italienske Trevi. Ambitionen for 2007
var at kunne tilbyde en fuld vifte af P-løsninger, og da det har vist
sig, at forskellige P-opgaver oftest løses bedre med forskellige syste-

mer, er systemsiden blevet styrket med yderligere tre leverandører.

De store automatiske parkeringssystemer, Trevi og Westfalia, har
vist sig ikke altid at være løsningen, f.eks. når projektet omfatter
mindre end 100 parkeringspladser eller skal anlægges i områder

med begrænset P-afgift.

Mere prisbillige, semi-automatiske systemer til at dække parke-
ringsbehov for daglige brugere blev derfor undersøgt, og medio
2007 traf Nordicom aftale med producenten Nussbaum om enere-
præsentation i Danmark og Sverige. Nussbaums system har samme
arealforbrug pr. bil som de fuldautomatiske anlæg, men her bringer

brugerne selv bilerne ind og ud af anlægget.

For at kunne tilbyde parkeringsløsninger til de almindelige kendte
problemstillinger ønskede Nordicom at kunne levere mere tradi-
tionelle P-huse, og hertil blev producenten Goldbeck vurderet
som den bedste mulighed. I oktober 2007 indgik Nordicom aftale

 

 

 

 

 

med Goldbeck om repræsentation af Goldbecks modulære kom-

posit P-huse i Skandinavien.

Satsningen ser ind til videre lovende ud. | 2007 blev der indgået
aftale om Goldbeck-systemer med levering i 2008 til hhv. Ro's Have
i Roskilde og Holstebro Rådhus. Samtidig er der kommet gang

i en række nye projektmuligheder for alle anlægstyper. Således
arbejdes der i øjeblikket på projektmuligheder i Århus bymidte,
Københavns Sydhavn, Hellerup, på Christian Frederiks Plads på
søsiden af Østbanebygningen i Oslo, på Youngstorget i Oslo og en

række andre steder.

Intensiteten på parkeringsområdet er steget betydeligt i løbet af
de seneste seks måneder, og det sker oftere og oftere, at kunderne
efter mødet med Nordicom Parking vælger en anden og bedre

parkeringsløsning end den, de oprindeligt havde haft i tankerne.

Ultimo 2007 er Nordicom blevet i stand til at tilbyde såvel leve-
rance af som investering i parkeringsprojekter. Med konceptet
”Grøn Parkering” arbejdes der på at give byrummet tilbage til

byens brugere i de forskellige parkeringsløsninger.

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

51

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

52

Præfabrikerede huse

Nordicom har i 2006/2007 arbejdet på at udvikle et designkoncept til præfabrikation af rækkehuse baseret på få og

enkle grundelementer med et utal af kombinationsmuligheder. Filosofien er f.eks. kendt fra bilproducenter som BMW

og Toyota, der med udgangspunkt i ganske få grundmodeller tilføjer komponenter og farver og derved skaber mange
g foy gangsp g g J p g g g

tusinde bilvarianter.

Nordicoms PreFab-koncept er funderet på dansk design, som er
tilpasset 3-dimensionelle bygningsmoduler, der produceres under
kontrollerede forhold i opvarmede haller. Alle indvendige overflader,
døre, vinduer m.v. er færdigmonterede i modulerne, der herefter
transporteres via lastbil eller skib til byggepladsen og monteres på
det i forvejen etablerede fundament. Bygningsmodulerne har en

færdiggørelsesgrad på min. 80-90%, når de forlader fabrikken.

Det er ambitionen, at boligerne skal kunne bygges og sælges til en
pris, hvor alle kan være med og dermed i princippet hvor som helst

i Danmark. PreFab-konceptet gør op med den traditionelle måde

 

at tilnærme sig kunden på. Udgangspunktet er kundens ønsker

og behov kombineret med god, gedigen kvalitet i en arkitektur og
indretning, som læner sig op af den almindelige danske boligform.
Konceptet skal samtidig sikre kunderne en bolig med et bedre inde-
klima og færre fej| ved overtagelsen, da hovedparten er produceret

i en kontrolleret og ISO-certificeret proces.

Kort sagt; kvalitetsboliger, leveret til tiden og til en fornuftig pris.
De første Nordicom PreFab-huse forventes opført i Danmark i løbet

af sommeren 2008.

Tankerne om sammenhængen mellem inde- og udetiv har ofte en central betydning i Nordicoms projekter

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

 

 

 

En flot eftermiddag i Hammarshave

 

54

 

rojektreferencer

 

 

 

PROJEKTREFERENCER | GRØNLØKKEPARKEN

     

 

ere pers n,

Boliger med bred appel midt i Odense |

:… Grønløkkeparkg
Odense

      
  

 
  

 

Byggeriet kommer. i
fem let forskudte boligblokke
indrettes med. værelser og

 
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

”De er meget glade og føler

sig allerede hjemme i de nye

omgivelser”, fortæller vejcen-
terchef, Stina Teillmann-ibsen
Felee hel eE Lee SAS SE

Fo RE Eos eler es OPA SOFA SIEKSE
et år i kontorpavillonerne

       

— flyttede ind i det nye center.

EUR ELSAM UL GUT ISS
GES RS forøgelse af Vej-

direktoratets ansvar udløste behov for seks nye vejcentre.

Det ene etablerede Nordicom på Toldbuen i Næstved.

Næstved

Vejcenter sj

PROJEKTREFERENCER | VEJDIREKTORATET

57

 

 

PROJEKTREFERENCER | HOTEL PRINDSEN

Nordicom har per

1, juli 2007 overtaget Hotel Prindsen i Roskilde. Den smukke ejendom med den
ideelle strøgbeliggenhed rummer USLE SE DET SETE TESTE TESTET ETON FN ETS

 

 

 

 

 

Htttitt … ottanet 55 HEE

 

 

PRØJEKTREFERENCER | HOTEL PRINDSEN

”Nordicom har fra første færd
set mulighederne i Hotel Prind-
sen, og jeg glæder mig meget til
at samarbejde om de kom-
mende opgaver. Deres kapital
og ekspertise kombineret med
min erfaring giver mulighed for
at tage et spændende ryk frem
mod et endnu mere attraktivt
hotel og konferencecenter”,
siger hoteldirektør Martin Bank,
læs are KER

Hotel Prin,
Roskilde

 

59

 

 

 

PROJEKTREFERENCER | GRØNNEGADE

Snart er det slut med tung trafik og parkerede biler i området omkring Brandts Klædefabrik i

Grønnegade. I løbet af de næste par år graver Nordicom parkeringen ned og forvandler derved
pladsen til en af byens største.

 

 

”Samarbejdet mellem Odense
Kommune, Real Dania og
Nordicom Parking binder byen
sammen i et smukt, nyt byrum til

glæde for borgere og forsegle

der bl.a. får bedre adgang til
Brandts og områdets mange
andre kulturtilbud”, udtaler
Anker Boye, rådmand i By-
(ele er IIS ELO ILSA L AL SISLER

Grønnegå

 

PROJEKTREFERENCER | GRØNNEGADE

 

61

 

 

PROJEKTREFERENCER | AMAGER STRAND

På den gamle industrigrund med den attraktive placering overfor Amager Strandpark er det
visionen at skabe et unikt SEEST EST SEER EEN

 

ERR EL LERd]

 

PROJEKTREFERENCER | AMAGER STRAND

 

 

63

 

 

PROJEKTREFERENCER | IDEMØBLER, GLADSAXE, RØNNE

. sb ETT nn

 

”Kantine, køkken og masser
af komfort. For medarbej-
derne var det som at komme
i himlen”, fortæller Michael
Pedersen, butikschef for
IDEmøbler i Gladsaxe om
flytningen til butikkens
spritnye lokaler.

Rønne IDEmøbler modtog
en arkitektpris fra Bornholms
Regionskommune for ”et
behersket, klart og enkelt
form- og materialevalg samt

gennemført stram behandling

Elelesle SER ITIL ESSEN
der abnede 1. februar

2007, er tegnet af Gråning
Arkitekter med indretning og
hselektegtr errors RE SSRI e ESKE TSK

PROJEKTREFERENCER | IDEMØBLER, GLADSAXE, RØNNE

 

 

 

PROJEKTREFERENCER | HAMMARSHAVE

I oktober/november 2007 kunne beboerne flytte ind i Hammarshave — en smuk, møderne byhusbe-

byggelse med 55 boliger i 4 etager.

 

 

”Jeg er kommet i Helsingør igennem
mange år, elsker skibene og atmosfæ-

ren og faldt pladask for Hammarsha-

VER /Rrele Re ICKE ON ele et se SES:

(eler S Are ol ØE ORE USE IEE

Hendriksen, køber af en af de sids

lejligheder i Hammarshave

 

PROJEKTREFERENCER | HAMMARSHAVE

67

 

 

PROJEKTREFERENCER | POSTTERMINAL

Nordicom erhvervede i 2007 den store postterminal i Dannebrogsgade i Odense, hvor SKAT nu også

er flyttet ind på 3. sal i et helt nyt og lækkert kontormiljø på 3.000 m2.

 

 

 

vigtigste krav til bygherren var

, da telefonsamtaler er

det vi primært beskæftiger os med i

kundecentret. Indretningen imøde-
kommer vores ønsker fuldt ud”,
fortæller Hans Kurt Jensen, afc
leder i SKAT Kundecenter Odense

STANTON EGE EE: Feb IT ESS Tele (rese EL ER

 

PROJEKTREFERENCER | POSTTERMINAL

69

 

| PROJEKTREFERENCER I LINDHOLM

Nordicom er i fuld gang med byggeriet på Lindholm — selskabets anden boligø i Københavns nye

kanalby. Fyrholm var den første og har efterhånden været beboet i halvandet år.

 

 

 

”Vi var på jagt efter en stuelejlig-
hed med direkte udgang i nær-
(ale ETA Estee ele EL Se TET Sel =
bestemt med at skulle flytte fra
ERR: ile lol =KO TRO SINE: Ile e
over drømmelejligheden”,
fortæller Sten Ehlers, der sam-
men med sin kone Mette, har
købt en 3-værelseslejlighed i
Milano-bygningen på Lindholm

 

PROJEKTREFERENCER | LINDHOLM

 

 

PROJEKTREFERENCER | LINDHOLM

 

SR N
[Brest SU SEE SEE, 2

er rrssør: ARKENs
F "-eeneneer ennen e nn,

 

 

Foreningen til Hovedstadens
Forskønnelse hædrede i 2007
Sluseholmen med et diplom
for ”dygtig byplanlægning og
spændende boligkarreer”.
Tildelingen begrundes bl.a.
[ears RE elle hel she ele
levende og varieret med gode
friarealer trods det gennem-
gående modul-byggesystem
og stor tæthed.

 

PROJEKTREFERENCER | LINDHOLM

73

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

74

Selskabs- og aktionærforhold

Selskab

Nordicom A/S
Kongens Nytorv 26
1050 København K
CVR-nr.: 12 93 25 02

Hjemsted: København, Danmark

Telefon: + 45 33 33 93 03
Telefax: + 45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicoménordicom.dk

Bestyrelse

Advokat Torben Schøn, formand, født 1961, tiltrådt i 2003
Direktør Peter Højland, næstformand, født 1950, tiltrådt i 2000
Direktør Aksel Andreasen, født 1942, tiltrådt i 1994

Direktør Michael Vad Petersen, født 1958, tiltrådt i 2007
Direktør Per Mellander, født 1942, tiltrådt i 2007

Direktion
Direktør Gunnar Chr. Kristensen, født 1961

Revision

Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Birkerød Kongevej 25C

3460 Birkerød

Generalforsamling

Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets
bestyrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en detaljeret
orientering og et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der
træffes på generalforsamlingen. Den ordinære generalforsam-
ling afholdes hvert år i Århus eller Københavns kommune inden

udgangen af maj måned.

Indkaldelse til generalforsamling offentliggøres og udsendes til

de navnenoterede aktionærer mindst otte dage forud for afholdel-

sen. Alle aktionærer har ret til at deltage i og stemme eller afgive

fuldmagt ved generalforsamlingen, jf. vedtægternes 89.

Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling,
hvis det ønskes af aktionærer, som besidder 10% eller mere af
aktiekapitalen.

Der afholdes ordinær generalforsamling den 17, april 2008
kl. 10 hos Dansk Design Center, H.C. Andersens Boulevard 27,
1553 København V.

Regler for ændring af vedtægter

Nordicom A/S" vedtægter kan ændres ved generalforsamlings-
beslutning i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler.
Beslutning om ændring af vedtægter er kun gyldig, såfremt
mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsam-
lingen, og forslaget vedtages med mindst 2/3 af såvel de afgivne
stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede
stemmeberettigede aktiekapital. Hvis 2/3 stemmer for et forslag
på en generalforsamling, der ikke er repræsenteret af 2/3 af den
stemmeberettigede aktiekapital, skal bestyrelsen indkalde til en
ny generalforsamling inden 14 dage. Stemmer 2/3 for forslaget
på den nye generalforsamling, vedtages det uden hensyn til den
repræsenterede aktiekapitals størrelse.

Beslutning om vedtægtsændringer vedr. aktionærernes ret til
udbytte, aktiernes omsættelighed, aktieindløsning, udøvelse af
stemmeret samt ulige spaltning kræver i visse tilfælde tiltrædelse
af mindst 90% af såvel de afgivne stemmer som den på general-

forsamlingen repræsenterede kapital.

Bestyrelsens arbejde, sammensætning og regler for
udpegning, udskiftning m.v.

Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen består iht.
selskabets vedtægter af 3-5 medlemmer, som vælges for ét år ad
gangen. Siden selskabets ordinære generalforsamling i 2007 har
bestyrelsen bestået af fem medlemmer, som ikke deltager i den
daglige drift af koncernen. Bestyrelsen finder antallet af medlem-
mer hensigtsmæssigt.

 

 

Alle bestyrelsesmedlemmerne har erhvervsmæssig baggrund

— formandens er juridisk. Sammensætningen i bestyrelsen

sikrer hensigtsmæssighed i både bredde og erfaringsgrundlag.
Bestyrelsen vurderer løbende, om der er anledning til at ajourføre
eller styrke medlemmernes kompetence ift. opgaverne. Bestyrel-
sesmedlemmerne er præsenteret på selskabets hjemmeside:
www.nordicom.dk.

Bestyrelsesformanden er partner i et advokatfirma, der udfører
rådgivningsopgaver for Nordicom-koncernen og anses derfor ikke
for uafhængig af Nordicom A/S. De øvrige fire bestyrelsesmedlem-
mer anses alle for at være uafhængige af selskabet.

Bestyrelsen i Nordicom A/S afholder mindst fem årlige ordinære
møder, heraf mindst ét I kvartalet. Mindst én gang om året
afholder bestyrelsen strategimøder mhp. at drøfte og fastlægge
bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen
af selskabet. Mødedatoer fastlægges under hensyntagen til besty-
relsens behandling af investeringssager, budget, årsrapport samt

kvartals- og halvårsmeddelelser.

Bestyrelsen evaluerer sig selv én gang årligt. Selvevaluerings-
processen forestås af bestyrelsesformanden, og resultatet af
evalueringen drøftes i den samlede bestyrelse. Bestyrelsen vur-
derer løbende koncernens kapital- og aktiestruktur og finder den

nuværende struktur for passende for koncernens aktiviteter.

Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære
generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

 

75

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

76

Regler for udpegning af direktionen

Bestyrelsen ansætter en direktion til at forestå koncernens daglige
forretningsvirksomhed. Bestyrelsen fastsætter vilkårene for direk-
tionens kompetence- og virksomhedsområder.

Vederlag til ledelsen

For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige
kompetencer er direktionens og bestyrelsens aflønning fastlagt
under hensyntagen til arbejdsopgaver, værdiskabelse og vilkår i
sammenlignelige virksomheder. I aflønningen indgår incitaments-
programmer, som skal medvirke til at sikre interessesammenfald
mellem selskabets ledelse og aktionærerne. I den forbindelse har
Nordicom A/S tidligere etableret et aktieoptionsprogram for såvel
direktionen som bestyrelsen. Der er ikke etableret nye incitaments-
programmer i 2007.

Iht. optionsprogrammet har direktør Gunnar Chr. Kristensen
80.000 stk. uudnyttede aktieoptioner. På tidspunktet for tilde-
lingerne repræsenterede aktieoptionerne en markedsværdi på

4,0 mio. kr. Optionerne er tildelt med løbende optjening, hvilket
medfører at de først kan udnyttes, når de er optjent. Opsiger
Gunnar Chr. Kristensen sin stilling, bortfalder retten til endnu ikke

optjente aktieoptioner.

DIREKTIONENS UUDNYTTEDE AKTIEOPTIONER PR. 31.12.2007

Ved udnyttelse af aktieoptionerne vil Nordicom A/S, i det omfang
det er muligt, overføre aktier fra selskabets egen beholdning til
Gunnar Chr. Kristensen, der som modydelse skal erlægge en kon-
tant betaling svarende til exercise-kursen pr. aktie. Såfremt Nor-
dicom A/S' egen beholdning af aktier ikke er tilstrækkelig, vil det
være nødvendigt at købe de resterende aktier på aktiemarkedet. |
2007 udnyttede Gunnar Chr. Kristensen 40.000 stk. aktieoptioner
fra Nordicom A/S mod en betaling på ca. 7,2 mio. kr. Aktiernes
værdi på daværende tidspunkt udgjorde ca. 28,3 mio. kr.

Aktieoptionernes endelige værdi for Gunnar Chr. Kristensen
afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan
udnyttes. Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på
udnyttelsestidspunktet kan Gunnar Chr. Kristensens resterende

beholdning af aktieoptioner specificeres som flg.:

 

 

   

  
     
  

Antal stk. Optjenes pr. Exercise-kurs 600 800 1.000
20.000 698
20.000 198
20.000 1.304
20.000 1.480

 

  

   

 

 

 

Bestyrelsen har oprindeligt fået tildelt i alt 42.000 aktieoptioner,
hvoraf 18.000 er tildelt bestyrelsesformanden, 12.000 næstfor-
manden og 6.000 hver af de resterende to bestyrelsesmedlemmer.
På tidspunktet for tildelingerne af optionerne repræsenterede opti-
onerne en markedsværdi på 2,9 mio. kr. Optionerne optjenes med
1/3 pr. 01.04.2007, 1/3 pr. 01.04.2008 og 1/3 pr. 01.04.2009.

På selskabets ordinære generalforsamling i 2007 indtrådte to nye

medlemmer af bestyrelsen, mens et medlem udtrådte. | den forbin-

delse fik de nye bestyrelsesmedlemmer tildelt 4.000 aktieoptioner

BESTYRELSENS UUDNYTTEDE AKTIEOPTIONER PR. 31.12.2007

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

hver i den eksisterende aktieoptionsordning på samme betingelser
som de øvrige medlemmer. Optioner, som ikke var endelig optjent,
bortfaldt for det fratrådte bestyrelsesmedlem, svarende til 4.000
ud af de 6.000 tidligere tildelte optioner.

Aktieoptionernes endelige værdi for bestyrelsen afhænger af
aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes.
Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelses-
tidspunktet kan bestyrelsens beholdning af aktieoptioner specifi-

ceres som flg.:

 

 

         

Antal stk. Optjenes pr. Exercise-kurs 600 800 1.000
14.000 01.04.2007 698
16.000 (RK 0] 0: 1.304

 

16,000 01.04.2009

Ledelsens vederlag og optionsprogrammet er yderligere beskrevet i

Note 5 og 6 til årsrapporten. Af det samlede vederlag til bestyrel-
sen inkl. omkostninger til aktieoptioner vedrører 3/8 bestyrelses-
formanden, 2/8 næstformanden og 1/8 hvert af de resterende tre

bestyrelsesmedlemmer.

Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med
fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion
eller lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en særlig kom-

pensation i størrelsesordenen 1-2 mio. kr.

Sædvanlige præstationsafhængige bonusordninger er etableret for

en række ledende medarbejdere.

    
  

1.480

    

Væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen
med selskabet ændres
Koncernen har ingen væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrol-

len med selskabet ændres.

 

77

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

78

Anbefalinger for god selskabsledelse

| 2005 udsendte Den Nordiske Børs reviderede anbefalinger for
god selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på Den
Nordiske Børs. Reglerne er senest revideret den 6. februar 2008
og omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil med selskabets
ledelse, interessenternes rolle og betydning for selskabet, åbenhed
og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens
sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikosty-
ring samt revision.

Som børsnoteret selskab skal Nordicom A/S enten følge disse
anbefalinger eller forklare, hvorfor anbefalingerne ikke følges helt
eller delvist. Nordicom A/S følger generelt OMX Den Nordiske Børs
Københavns anbefalinger, bortset fra på flg. punkter:

e Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer, der samtidig indgår i
en direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder mere end tre
menige bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig
bestyrelsespost i selskaber, der ikke er en del af Nordicom-
koncernen. Nordicom har fraveget anbefalingerne på dette
punkt, da bestyrelsen vægter hensynet til sammensætningen
af forretningsmæssig kompetence og branchekendskab højere
end antallet af det enkelte medlems øvrige bestyrelsesposter.
Bestyrelsesmedlemmernes øvrige ledelseshverv fremgår af
årsrapportens Note 35.

. Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer ikke aflønnes med
aktieoptionsprogrammer. I Nordicom A/S aflønnes bestyrelsen
med aktieoptioner, idet det er bestyrelsens vurdering, at denne
aflønningsform giver bestyrelsens medlemmer det bedste
incitament ved varetagelsen af selskabets og aktionærernes
interesser.

 

 

 

Fondsbørs Den Nordiske Børs
Aktiekapital 312.785.800 kr.
Nominel stykstørrelse

Antal aktier

Aktieklasser

Antal stemmer pr. aktie
Ihændehaverpapir

Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed NI

Fondskode DK0010158500

 

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde 994 stk. pr.
31.12.2007 mod 1.271 stk. pr. 31.12.2006. De navnenoterede
aktionærer udgør 67,8% af aktiekapitalen.

Selskabets bestyrelse har bemyndigelse til at forhøje selskabets
aktiekapital indtil den 15. april 2012 ad en eller flere gange og

med eller uden fortegningsret for selskabets hidtidige aktionæ-
rer til markedskurs — dog maksimalt med et nominelt beløb på

31.278.500 kr.

Alle Nordicom A/S" aktier er noteret på Den Nordiske Børs og ind-
går i Mid Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2007 på kurs 820, hvilket er en nedgang med 23 point (-3%) ift.
aktiekursen pr. 31.12.2006. Markedsværdien af Nordicom A/S
udgør pr. 31.12.2007 2.565 mio. kr. (2006: 2.637 mio. kr.). Der er
i regnskabsåret omsat 1,40 mia. kr. af Nordicom A/S" aktier på
Den Nordiske Børs.

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

SE

 

 

400
350

 

300
250
200
150
100

50

 

Jan
Feb
Mar
Apr
Maj
Jun

Jul
Nov
Dec

AU
Sep
ok

 

79

 

 

BERETNING I LEDELSENS BERETNING

Bestyrelsen og direktionens besiddelse af aktier og aktieoptioner i
Nordicom A/S udgør pr. 31.12.2007 fig.:

 

   

Antal stk. 31.12.2006 Bevægelse i 31.12.2007 31.12.2006 Bevægelse i 31.12.2007
året året

Bestyrelse:

Torben Schøn 0 0 LANNG)

Peter Højland 15.304 13.304 (pat

Aksel Andreasen 5,580 5,580

Michael Vad Petersen Q 0

Per Mellander 0 0

Direktion:

Gunnar Chr. Kristensen 278.700 351,700 -40.000
1) Inklusiv nærtstående parter

Udbytte

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der for regnskabs-
året 2007 udbetales et udbytte på 14 kr. pr. aktie, der svarer til
43,8 mio. kr.

Investor Relations
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om rele-
vante forhold. Information målrettes specielt Den Nordiske Børs,

aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere,

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer
aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde

de af Den Nordiske Børs formulerede oplysningsforpligtelser. Nor-
dicom ønsker at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter
— og dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved
investeringsbeslutninger omkring Nordicom.

Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:

- udsende kvartals- og halvårsmeddelelse

- udsende årsrapport

- give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet

- deltage i seminarer og investormøder

 

BO

 

 

 

 

BERETNING | LEDELSENS BERETNING

 

Dato

Titel

 

10.01.2007
09.03.2007
02.04.2007
12.04.2007
13.04.2007
16.04.2007
23.04.2007
16.05.2007
21.05.2007
22.05.2007
25.05.2007
01.06.2007
15.08.2007
11.09.2007
16.11.2007
28.11.2007
04.12.2007
05.12.2007
03.01.2008
24.01.2008

Nordicom, finanskalender 2008

hore lreel RE Kress lokal sele

Nolte er eo Elle SST nre tr rer SLET ha Ale:
Nordicom, insideres handler

Nordicom, insidere

Nord

Nordicom, insid

Nordicom, køb af egne aktier

Nordicom, køb af egne aktier

Klstrelteet erne tes Tors

 

Dato

 

07.03.2008
17.04.2008
22.05.2008
21.08.2008
18.11.2008
06.03.2009
22.04.2009

Yderligere information

På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere
informationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens
aktiviteter. Forespørgsler vedr. selskabets relationer til investorer

og aktiemarkedet kan stiles til:

skabsmeddelelse 2008
Kraak
HNE LE Sar slet ords] 08
træksele SKS MMS]
Idelelse

dd

 

Adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen
Tif. +45 33 33 93 03

Fax +45 33 33 83 03

E-mail: gkÆnordicom.dk

 

81

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[al
&

 

 

 

 

83

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Koncernens hoved- og nøgletal

 

 

    
      
   
     
     
     
     
    
    
    
      
   
    

 

 

 

 

 

 

   

Resultatopgørelse (DKK 1.000) 2007 2006 2005 1) 2004 2003 1)
Omsætning 919.439 423.420 363.465 409.462
Driftsomkostninger -620.885 -303.878 -245.951 -278.281
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 241.383 35.778 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 146.410 278.133 29.543 32.144
Realiserede avancer ved salg af investerings-

og domicilejendomme 33.809 26.554 39.196 24.900
Bruttoresultat 720.156 460.007 186.253 188.225
Personale og andre eksterne omkostninger -57,802 -45.529 -44.970 -36.675
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures ER: 4.768 1.087 0 0
Afskrivninger mæ ls -3.179 -2.768 -3.436 -1.777
Resultat af primær drift 413.125 663.943 412.797 137.847 149.773
Finansielle poster 121.008 780.109 -59,687 -52.298 -54.544
Resultat før skat EP D! 583.834 353.110 85,549 95.229
Skat af årets resultat -34.940 -162.438 -89.928 -23.322 -31.439

      

 

 

 

  
 
 

Årets resultat 257.177 421.396 263.182

 
 

 

 

  
    
    
   

    

  

Balance (DKK 1.000) 2007 2006 2005 1) 2004 2003 1)
Aktiver

Langfristede materielle og immaterielle aktiver 3.790.952 2.616.066 1.577.354 1.620.756
Langfristede finansielle aktiver 30.121 133.605 140.724 167.257
Projektbeholdninger og øvrige omsætningsaktiver SENE 1.099.638 602.398 846.827 583.135

       
    

  

    
  

   
  

 

Aktiver i alt 5.797.726 4.920.711 3.352.069 2.564.905 2.371.148

  
  
    
     
     
  

Passiver
Egenkapital ultimo SPÆNe 1.182.454 789.359 552.923 557.248
Langfristede gældsforpligtelser 2.804.511 1.795,361 1.423.151 1.127.755 1.238.791

         
   
   

 

 

 

   

    

 

Kortfristede gældsforpligtelser USR 1.942.896

  

1.139.559
Passiver i alt 5.797.726 4.920.711 FÆLVÆN S-]

884.227
2.564.905

575.109
2.371.148

       

 
     

 

Pengestrømsopgørelse (DKK 1.000) 2007 2006 2005 1) 2004 2003 1)

 

   
        

   

    

   
    

   

   

        
  

       

Pengestrømme fra driftsaktivitet 354.558 -67.377 -539.508 73.521
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -712.435 -529,874 441.117 -191.608
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 566.786 923.510 450.005 260.951 115.351

       
     

  

       

Pengestrømme i alt -105.830 505.633 LER ET REEERS TÆT]

 

 

Koncernens hoved- og nøgletal

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

 

 

 

DKK 1.000 2007 2006 2005 1) 2004 2003 1)
Selskabskapital 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786
Forrentning af egenkapital før skat 59,2 52,6 15,9 17,3
Forrentning af egenkapital efter skat 42,7 39,2 11,5 11,6
Børskurs, ultimo 843 918 237 175
Aktiekursstigning i kurspoint -75 681 62 25
Indre værdi pr. aktie, ultimo 386 258 183 178
Resultat pr. aktie før skat 190 116 28 30
Resultat pr. aktie efter skat 137 86 21 20
Udbytte pr. aktie (DKK) 13,0 12,0 11,0 10,0
Direkte afkast (udbytterate) 1,4 5,1 6,3 6,7
Kurs/indre værdi, ultimo 2,2 3,6 1,3 1,0
Udbytteprocent 9,6 10,0 55,3 49,0
Price Earning 4 8 8 6
Cashflow pr. aktie 113,7 -21,7 -177,5 23,5
Soliditet (%) 24,0 23,5 21,6 23,5
Antal medarbejdere i koncernen 52 46 57 50

 

 

 

1) Hoved- og nøgletal for 2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede regnskabspraksis for
indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i årsrapporten for 2006. Hoved- og nøgletal for 2005 er tilpasset med effekten af
rettelse af fejl vedrørende tidligere år som omtalt under anvendt regnskabspraksis i Note 1.

Nøgletal beregnes iht. definitionerne i "Anbefalinger & Nøgletal 2005” - udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforening.

 

85

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

   
 
 

OR 3

Koncernens hoved- og nøgletal

De beregnede nøgletal er beregnet ud fra fig. formler:

Resultat før skat ” 100
Forrentning af egenkapital før skat — -
Gennemsnitlig egenkapital

Resultat efter skat = 100

Forrentning af egenkapital efter skat
gateg P Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital, ultimo
Indre værdi pr. aktie, ultimo É p
Antal aktier, ultimo

ESTERE EST)
Resultat pr. aktie før skat — R
Gennemsnitligt antal aktier

SST SENT ET ae TIN)

Resultat pr. aktie efter skat FSF É
Gennemsnitligt antal aktier

Udbytte pr. aktie 100
Direkte afkast (udbytterate) FSREr En

Kurs/indre værdi, ulti F R
rs e i, uNmO Indre værdi pr. aktie

Foreslået udbytte
Udbytteprocent
Årets resultat

Børskurs
Price Earnin RH
g Resultat pr. aktie

Cashflow fra driftsaktivitet
Cashflow pr. aktie FIFE F
Udvandet gennemsnitlig antal aktier

Egenkapital, ultimo ” 100
Soliditet (%) Passiver, ultimo

 

 

0
c%

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

Ledelsespåtegning

Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007 for Nordicom A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis som hensigtsmæssig, og det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af
koncernens og moderselskabets aktiver, forpligtelser, egenkapital og finansielle stilling pr. 31. december 2007 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2007. Endvidere er det vores
opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende gennemgang af udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og
økonomiske forhold samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet kan påvirkes af.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København den 7. marts 2008

DIREKTION

Gunnar Chr. Kristensen

BESTYRELSE

mt pe Ku

Torben Schøn, formand Peter Højland, næstformand Aksel Bjødstrup Andreasen Michael Vad Petersen Per Mellander

 

 

87

 

 

 

 

0
&

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Nordicom A/S

Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret

1. januar — 31. december 2007 omfattende ledelsespåtegning,
ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis
for såvel koncernen som moderselskabet. Årsrapporten aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport,

der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere dan-
ske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette
ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af
interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en års-
rapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg
og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af

regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på
grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overens-
stemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse
standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og
udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for,

at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for

de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte
handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen
af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset
om fejlinformation skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurde-
ringen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for
selskabets udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver
et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshand-
linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med
det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selska-
bets interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen
til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende,
om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige

samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstræk-

keligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2007 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007 i overensstem-
melse med International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter
for børsnoterede selskaber.

København den 7. marts 2008

DELOITTE

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

ho læg

Anders 0. Gjelstrup

statsautoriseret revisor

René H. Christensen

statsautoriseret revisor

 

 

Resultatopgørelse

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

Note DKK 1.000

2007 2006 2007 2006

 

 

Nettoomsætning

Driftsomkostninger

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning
Regulering til dagsværdi, netto

Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicil-
ejendomme

   
    
     
    
     

 

4 | Bruttoresultat

5,6 | Personaleomkostninger
7 | Andre eksterne omkostninger
8 | Andre driftsindtægter
19 | Resultat af associerede virksomheder og joint ventures

9 | Afskrivninger

 
 
 

 

  
  
 
      
  

 

Resultat af primær drift

18 | Tilbageført nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder

Udbytte fra dattervirksomheder
10 | Finansielle indtægter

11 | Finansielle omkostninger

 
  
 
 
 
   
 
 

 

Resultat før skat

12 | Skat af årets resultat

Årets resultat

Fordeling af årets resultat
Moderselskabets aktionærer

Minoritetsinteresser

13 | Resultat pr. aktie
13 | Udvandet resultat pr. aktie

Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning
Foreslået udbytte

 

 

919.439 14,737
-620.885 -3.223
241.383 0
146.410 14.604
33.809 -56
LESS 720.156 26.062
-29,971 -8.653
-27.831 -22.296
29.175
4.768
-3.179 -1.340
413.125 663.943 22.948
0
150.000
17.049
-31.605
292.117 583.834 158.392

  
 
   
  

   

-162.438 1.133

257.177 421.396 159.525

421.414
-18

 
    
 

257.177 421.396

137,50
135,09

 
    
 
 
 

108.697
10.166
40.662

  

159.525

 

89

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Balance pr. 31. december

 

NOTE DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

Langfristede aktiver

Immaterielle aktiver

   
 
   
    
     
  
 
  
 
  
 
   
  
   
    
   
 
 
  
 
 

 

 

 

   
 
  

14 | Rettigheder 0
1.510 0

Materielle aktiver
15 | Domicilejendomme 43.007 ( 0
16 | Færdige investeringsejendomme 2.088.911 VS BRS Se 262.503
16 | Investeringsejendomme under udvikling 1,651.519 ( 0
17 | Inventar og driftsmidler 6.005 je keje] 4.600
4.776.370 3.789.442 269.159 267.103

Finansielle aktiver
18 | Kapitalandele i dattervirksomheder 513.423

19 | Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0
30.121 FRE LV4 513.423

Langfristede aktiver i alt 4.804.213 3.821.073 788.921 780.526

Kortfristede aktiver

 

 

 

Projektbehøoldninger 363.194 286.244 0
Handelsejendomme 10.966 0
20 | Tilgodehavender 95.387 1.540
Selskabsskat 0
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 348.450
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint 0
ventures
Periodeafgrænsningsposter 478

 

 
 
 

75.630 125.202 238.137 350.468

 

  
    
    

 

21 | Pante- og gældsbreve 74.460 91.142 1.747
22 | Likvide beholdninger 480.229 586.084 6.538

 

Kortfristede aktiver i alt 993.513 1.099.638 247.554 358.753

Aktiver i alt 5.797.726 4.920.711 1.036.475 1.139.279

 

2
c>

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Balance pr. 31. december

 

Note DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

 

   
     
     
     
   
  
  
   
 
 
        
   
  
 
   
      
    
     
     
   
     
   
   
     
 

 

Egenkapital

Aktiekapital 312.786 312.786
Reserve for valutakursregulering -14 0
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning 625.891 40.794
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 11.355 0
Overført resultat 191.791 144.082
Foreslået udbytte 40.662 40.662
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 1.385.777 1.182.471 523.329 538.324

 

Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser
VÆPLS Egenkapital i alt UL: 5820 1.182.454 523.329 SErÆærL!
Gældsforpligtelser

Langfristede gældsforpligtelser
1.422.639 181.268 102.401

348.940 19.872 20.780
23.782 REN 954

25 | Prioritetsgæld og langfristet bankgæld
26 | Udskudt skat

Deposita

 

2.804.511 1.795.361 202.237 124.135

Kortfristede gældsforpligtelser
35.724 RL: 2.097
1.696.760 sele 265.088
40.300 0 0
39.001 ig 8
75.180 6.291 5.154

- LE 190.808

25 | Prioritetsgæld og langfristet bankgæld, kortfristet del
25 | Øvrige kreditinstitutter

Skyldige omkostninger vedr. solgte projekter
Skyldige købesummer m.v., ejendomme
Leverandørgæld

Gæld til dattervirksomheder

 
 
  

 

 

Selskabsskat 6.682 0 6.519
Deposita 21.612 2.976 2.442
Anden gæld 27.637 4.495 4.704

1.606.975 1.942.896 SEAN] 476.820
Gældsforpligtelser i alt 4.411.486 3.738.257 513.146 600.955
Passiver i alt 5.797.726 4.920.711 ERNE 1.139.279

1-3 | Noter uden henvisning

27-34 | Noter uden henvisning

 

91

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

oa

na

Opgørelse af indregnede indtægter
og omkostninger

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

       
   
  
     
   
 
   
 
 
    
  

421.396
-14

Årets resultat 159.525

Valutakursregulering vedr. udenlandske virksomheder 0

 

Årets totalindkomst 255.789 421.382
Rettelse af fejl vedr. tidligere år ( -110.313

159.525
0

Indregnede indtægter og omkostninger i alt 255.789 311.069 159.525

Fordeling af årets totalindkomst
Moderselskabets aktionærer FEB LN 421.400

   

Minoritetsinteresser 298 -18

255.789 421.382

 

 

 

93

 

(7

[77 LILLI

De differentierede facader i Fyrholmen behøver ikke sollys for at stråle, men det hjælper

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

94

Egenkapitalopgørelse

Egenkapital i alt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2
E
2 &E
Po og 2 8
s 2 2 g$8 2
3 = c< au = = om
Z 3 23 2» 28 583
el mn 2 zwm sw z Sa as au
s fE ZE 2 2 22 23
== z 72 sø a z — C =— €£
z £ S == SE £ 3 Få 2 g
E s g2 g8 5 & F8 22
2 og g £ ge t é så HE
” MW del w => ke oOo —
DKK 1.000 i E <= æ £ å 2 ? E NE
Egenkapital pr. 1. januar 2007 | 312.786 -14 | 625,891 11.355 | 191.791 40.662 BREFÆVA! 1.182.454
Egenkapitalbevægelser
i 2007
Årets totalindkomst -1.388 | 127.423 1.430 84.236 43.790 EPE SN PEDE:
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 2,051 2.051
Skatteeffekt aktiebaseret
vederlæggelse -2.275
Minoritetsinteresser,
til- og afgang
Udloddet udbytte fra
associeret virksomhed -12.259 12.259
Udloddet udbytte -40.662
Køb af egne aktier -19,420
Salg af egne aktier 7.158
Udbytte af egne aktier 361
Øvrige reguleringer 2
Egenkapitalbevægelser
i 2007 i alt 0 -1.388 | 127.423 -10.829 84.972 ERPER 203.306 EEN 203.786
Egenkapital
pr. 31. december 2007 312.786 -1.402 753.314 SPÅR LE] 43.790. 1.385.777 463 1.386.240

Reserve for opskrivning efter indre værdis metode

  

Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode vedrører forskellen mellem kostpris og indre værdi for kapitalandele i associerede

virksomheder og joint ventures.

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Egenkapitalopgørelse

 

   
 
      
  
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
   
 

 

 

2
E
2 5
3 & & >
2 XY 2 g
Ø 2 2 $8 2
30 & 52 58  ÉE5
z Bo ER - g En Så
> w n z es vw =
E  2E  ÉeE = & 22 23 2
z 30 35 52 g E 2% 33 zZ
E 2 828 gå 5 & sr 22 5
2 $ g8 ge E an c 2 Es É
ed mn WA del v Je oa —
DKK 1.000 =: É E æ £ å 2 SE DE &
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 462.857 6.587 79.908 37,534 899,672
Rettelse af fejl vedr. tidligere år -110.313
Reguleret egenkapital
pr. 1. januar 2006 312.786 0! 462.857 6.587 -30.405 37.534 ENKER CH 739.359
Egenkapitalbevægelser
i 2006
Årets totalindkomst -14! 163.034 4.768| 212.950 40.662 - EPA RE SF
Indregning af aktiebaseret
vederlæggelse 3.477
Skatteeffekt aktiebaseret
vederlæggelse 9.723
Minoritetsinteresser,
til- og afgang
Udloddet udbytte -37.534
Køb af egne aktier -4.466
Udbytte af egne aktier 744
Øvrige reguleringer -232
Egenkapitalbevægelser
i 2006 i alt 0 -14| 163.034 4.768| 222.196 . 393.095

 

 

 

 

 

 

  
   

Egenkapital

pr. 31. december 2006 312.786 -14 625.891 11.355 191.791 40.662 1.182.471 1.182.454

 

Reserve for valutakursregulering
Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer, der er opstået ved omregning af regnskaber for virksomheder med en anden funktionel
valuta end danske kroner.

Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning vedrører forskellen mellem kostpris og dagsværdi for koncernens investeringsejendomme med
fradrag af udskudt skat.

 

95

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

     
  

pp

x//

V

S;

  

Der indgår en lang række af processer i arbejdet med værdiskabelse

Egenkapitalopgørelse

Reserve før investeringsejendommes

 

 

 

 

 

 

 

ao ti 2 =
= wo er ==
= E 5 z z
£ 3 i g z
£ 3 S 8 £
vw oa E mn S
E z 9 2 g
DKK 1.000 < gÉ é 2 i
HR Egenkapital pr. 1. januar 2007 312.786 40.794 144.082 40.662 sets ke zl
Egenkapitalbevægelser i 2007
Årets totalindkomst -2,116 -4.482 43.790
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 2.051
Skatteeffekt af aktiebaseret vederlæggelse -2.275
Udloddet udbytte -40.662
Udbytte af egne aktier 361
Salg af egne aktier 7.158
Køb af egne aktier -19.420
Egenkapitalbevægelser i 2007 i alt 0 -2.116 -16.007 3.128
Egenkapital pr. 31. december 2007 312.786 38.678 128.075 43.790 523.329

 

Udbytte
Det i 2006 udloddede udbytte på 37.534 tusinde DKK svarer til 12.DKK pr. aktie. Det i 2007 udloddede udbytte på 40.662 tusinde DKK svarer
til 13.DKK pr. aktie. For regnskabsåret 2007 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på 43.790 tusinde DKK svarende til 14. DKK pr. aktie.

Det er Nordicom A/S' udbyttepolitik, at udbyttet som minimum skal stige med 1 DKK pr. aktie om året.

Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæssige konsekvenser for Nordicom A/S.

 

9%

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse

Reserve for investeringsejendommes

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 E É =
DKK 1.000 z g å s 2
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 30.628 25.907 37.534 LSI See
Egenkapitalbevægelser i 2006
Årets totalindkomst 10.166 108.697 40.662
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 3.477
Skatteeffekt af aktiebaseret vederlæggelse 9.723
Udloddet udbytte -37.534
Udbytte af egne aktier 744
Køb af egne aktier -4,466
Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 0 10.166 118.175 3.128
Egenkapital pr. 31. december 2006 312.786 40.794 144.082 [ÆT VA

  

538.324

 

97

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Pengestrømsopgørelse

 

NOTE DKK 1.000 2007 2006 2007

 

     
     
    
   
 
 
     
   
  
 
 
 
 
     
   
     
   
 
 
 
 
 
 
     
     
   
   
 
 
   
   
   

Resultat af primær drift (EBIT) 413.125 663.943
29 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. -421.654
30 | Ændring i driftskapital 241.401
Pengestrømme vedr. primær drift 477.012 483.690

 

Modtaget udbytte fra dattervirksomheder
8.514
-125.423
-12.223

Modtagne finansielle indtægter
Betalte finansielle omkostninger

Betalt / modtaget selskabsskat

Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 354.558

Pengestrøm fra investeringsaktivitet
-937.790
167.641
-2.701
415

Køb af investerings- og domicilejendomme
31 | Salg af investerings- og domicilejendomme
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver
Kapitalindskud i dattervirksomheder

Modtaget udbytte fra associerede virksomheder

Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -712.435

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
1.429.495
-464.729
-37.534
744

Provenu fra lang- og kortfristede låneforpligtelser
Afdrag på lang- og kortfristede låneforpligtelser
Udlodning af udbytte

Udbytte af egne aktier

Indskud fra minoritetsinteresser

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 566.786 923.510 -121.460
Årets pengestrøm i alt -105.830 505.633

Likvide beholdninger pr. 1. januar SIR L 80.451
Kursregulering af likvide beholdninger 75) 0

 

'FÆ Likvide beholdninger pr. 31. december LF) SETE EL:

Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse.

 

98

 

Noteoversigt

NOTE 1
NOTE 2
NOTE 3
NOTE 4
NOTE 5
NOTE 6
NOTE 7

NOTE 8

NOTE 9

NOTE 10
NOTE 11
NOTE 12
NOTE 13
NOTE 14
NOTE 15
NOTE 16
NOTE 17
NOTE 18
NOTE 19

NOTE 20
NOTE 21
NOTE 22
NOTE 23
NOTE 24
NOTE 25

NOTE 26
NOTE 27
NOTE 28

NOTE 29
NOTE 30
NOTE 31
NOTE 32
NOTE 33
NOTE 34
NOTE 35

Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Segmentoplysninger for koncernen
Bruttoresultat

Personaleomkostninger

Aktiebaseret vederlæggelse

Honorar til generalforsamlingsvaigte
revisorer

Andre driftsindtægter
Afskrivninger

Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Skat af årets resultat
Resultat pr. aktie
Rettigheder
Domicilejendomme
Investeringsejendomme
Inventar og driftsmidler
Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i associerede virksomheder og
joint ventures

Tilgodehavender
Pante- og gældsbreve
Likvide beholdninger
Aktiekapital

Egne aktier

Prioritetsgæld og gæld til øvrige
kreditinstitutter

Udskudt skat
Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Finansielle risici samt anvendelse af afledte
finansielle instrumenter

Ikke-likvide driftsposter m.v.

Ændring i driftskapital

Salg af investerings- og domicilejendomme
Nærtstående parter

Ny regnskabsregulering

Aktieposter over 5%

Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv
i danske aktie- og anpartsselskaber

side 100
side 106
side 108
side 110
side 111
side 112

side 114
side 114
side 114
side 114
side 115
side 115
side 116
side 116
side 117
side 117
side 119
side 119

side 121
side 122
side 123
side 124
side 124
side 124

side 125
side 127
side 130

side 131
side 134
side 134
side 134
side 135
side 136
side 137

side 139

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

99

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

 

100

NOTE 1 - Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2007 for Nordicom
A/S omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets dattersel-

skaber samt separat årsregnskab for moderselskabet.

Årsrapporten for Nordicom A/S for 2007 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU
og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
selskaber, jf. OMX Den Nordiske Børs Københavns oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen
udstedt iht. årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards
(IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der anses for at være den
primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for
moderselskabet. Alle beløb er afrundet til nærmeste tusinde.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, pante og gældsbreve og visse finansielle for-
pligtelser, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt
som beskrevet nedenfor.

Ændring af anvendt regnskabspraksis

Nordicom har valgt at ændre regnskabspraksis for pante- og
gældsbreve, således at disse måles til dagsværdi med løbende
værdiregulering over resultatopgørelsen. Dette skyldes at koncer-
nens pante- og gældsbreve regnskabsmæssigt karakteriseres som
en handelsbeholdning. Tidligere blev pante- og gældsbreve målt
til amortiseret kostpris. Den beløbsmæssige effekt af ændringen i

anvendt regnskabspraksis kan specificeres som flg.:

 

Egenkapital 01.01.2007
Årets resultat 2007
Egenkapital 31.12.2007

DKK 1.000

 

  
 
 
   
 

Beløb iht. hidtidig

regnskabspraksis 523.561
Effekt af ændring før skat -309
Skattemæssig effekt

af ændringen 71

 
     

SE DRE Sot Se

regnskabspraksis 538.324 37.192 523.329

 

De enkelte regnskabsposter i resultatopgørelse, balance
og resultat pr. aktie er for 2007 påvirket som flg.:

 

 

 

 

  
       
  
 
 

PS ms
oo oOo
oo DD
n FS n
== oo NM
oOo oo -
= AN <
oa te mn
Z £ z
& g EH
mA nv md
<= fu c
eu w 7

DKK 1.000 ? == ?

Beløb iht. hidtidig

regnskabspraksis 1.182.454 1.385.408

Effekt af ændring før skat 1.110

Skattemæssig effekt af

ændringen -278

   
   

Beløb iht. ændret
regnskabspraksis 1.182.454 257.177 1.386.240

PA
oa
od
eN
>

ae

E

s S

nn me

E 5

g 3

DKK 1.000 2 =
Resultatopgørelse

Finansielle indtægter 1.110 -309

Resultat før skat 1,110 -309

Skat af årets resultat -278 71

  
    
 

Årets resultat

Årets totalindkomst

Resultat pr. aktie 0,27

Udvandet resultat pr. aktie 0,27

Balance

Pante- og gældsbreve 1.110 -309
Aktiver i alt 1.110 -309
Egenkapital i alt 832 -232
Udskudt skat 278 -71
Langfristede

gældsforpligtelser i alt 278 -71

 

 

Nordicom har herudover med virkning fra 1. januar 2007 implemen-
teret ”IAS 1; Præsentation af årsregnskaber” og ”IAS 32 Finansielle
instrumenter; Præsentation” (begge ajourført i 2005) samt "IFRS 7
Finansielle instrumenter: Oplysninger”.

 

 

Endvidere har Nordicom implementeret IFRIC 7-10. De nye regn-
skabsstandarder og fortolkningsbidrag har ikke påvirket indregning
og måling, men alene medført ændringer i de afgivne noteoplys-
ninger. Sammenligningstal i noterne er tilpasset i overensstemmelse
hermed.

Rettelse af fejl vedr. tidligere år

I forbindelse med den gennemførte regnskabskontrol af
selskabets årsrapport for 2006 har Fondsrådet været uenig i de
udøvede skøn vedr. indregningstidspunkt for køb af to ejen-
domme ultimo 2005. Selskabet har valgt at tage afgørelsen til
efterretning, hvorefter købet af de to ejendomme først indregnes
på tidspunktet for endeligt skøde. Forholdet medfører konkret,

at foretagne dagsværdireguleringer på de to grunde indregnet
som investeringsejendomme i 2005, regnskabsmæssigt flyttes fra
2005 til 2006.

Selskabet har følgelig gennemgået alle ejendomshandler i 2005
og 2006 og skønnet, at der fejlagtigt er sket indregning af et
salg af en ejendom i 2005. Handlen opfylder ikke fuldt ud alle
Fondsrådets kriterier, som krævet for indregning af ovennævnte
ejendomme. Selskabet har derfor valgt også at ændre den regn-
skabsmæssige behandling af denne ejendom og tilbageføre det i
2005 bogførte salg.

Den beløbsmæssige effekt af fejlene kan specificeres for
koncernen som flg.:

 

Egenkapital 01.01.2006
Årets resultat 2006
Egenkapital 31.12.2006

DKK 1.000

 

    

Beløb iht. årsrapport for 2006
Effekt af fejl før skat
Skattemæssig effekt af fejl

1.197.862
-21.400
5.992

    
 
  

Beløb iht. årsrapport
rer

     

783.367 421.396 1.182.454

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

De enkelte regnskabsposter i resultatopgørelse, balance og resultat
pr. aktie er for 2006 påvirket som flg.

 

DKK 1.000 Koncern 2006

 

Resultatopgørelse

Værdiskabelse ved projektud-
vikling til egen beholdning

Bruttoresultat

Resultat af primær drift
Resultat før skat

Skat af årets resultat
Årets resultat

Årets totalindkomst

Resultat pr. aktie

Udvandet resultat pr. aktie

Balance

Færdige investeringsejen-
domme

Tilgodehavender
Aktiver i alt
Egenkapital i alt

 

Gældsforpligtelser i alt

Den beløbsmæssige effekt af ovennævnte fejl på koncernens
hoved- og nøgletal for 2005 og 2006 er indregnet i koncernens
hoved- og nøgletalsoversigt. Fejlen har ikke påvirket regnskabet
for moderselskabet.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt
dattervirksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder
mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde udøver
bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder
20-50% og udøver betydelig indflydelse, betragtes som associerede
virksomheder. Virksomheder, der ledes med andre investorer, betragtes

som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af års-
regnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte
dattervirksomheder. Dattervirksomhedernes regnskaber er aflagt i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis og reguleret for
koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne
mellemværender, udbytte samt urealiserede interne fortjenester og tab
ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs-
poster fuld ud. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af
resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen og som en
særskilt del af koncernens egenkapital.

 

101

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

102

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregn-
skabet fra hhv. overtagelses- eller stiftelsestidspunktet. Solgte eller
afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgø-
relse frem til hhv. afståelses- eller afviklingstidspunktet.

Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder.

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved
de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og
eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Der indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for
virksomheden og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under
immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for

værdiforringelse.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksom-
heder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklings-

summen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl.

goodwill på salgstidspunktet samt omkostninger til salg eller afvikling.

 

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i
fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår
mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen
hhv. balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som
finansielle poster.

Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger
og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta

og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til
transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes
til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurde-
ringstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der
aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske
kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige
valutakurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske
valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde
anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til

balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenland-
ske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balan-
cedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser
fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes
direkte på egenkapitalen. Valutakursdifferencer opstået som følge
af ændringer, der er foretaget direkte i den udenlandske virksom-

heds egenkapital, indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til
dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle
instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden
gæld. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på
grundlag af aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansæt-
telsesmetoder.

Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instru-
menter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i
værdien af det sikrede, indregnes i egenkapitalen under en særskilt
reserve for sikringstransaktioner. Gevinst eller tab i forbindelse med
realisering af sikringstransaktioner overføres fra egenkapitalen og

indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.

 

 

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og
salgssummer fra solgte projektbeholdninger og handelsejendomme.
Indtægter indregnes, når levering og risikoovergang til køber har
fundet sted (salgsmetoden).

For projektbeholdninger og handelsejendomme indregnes salget, når
byggeriet er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige

elementer i salgsaftalen er blevet opfyldt.

Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder, de
vedrører.

Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsæt-

ningen, herunder løbende driftsomkostninger på ejendommene.

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning omfatter
værdireguleringer som følge af gennemførte udviklingsprojekter på

investeringsejendomme.

Regulering til dagsværdi, netto
Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af fær-

dige investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser.

Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicil-
ejendomme

Avancer vedr. solgte investerings- og domicilejendomme indregnes,
når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol

med ejendommen.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder og
joint ventures i koncernregnskabet

I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel
af associerede virksomheders og joint ventures resultat efter skat og
efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i moder-
selskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i mo-
derselskabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det regn-
skabsår udbyttet deklareres. | det omfang udloddet udbytte overstiger
den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indregnes

udbyttet dog som en nedskrivning på kapitalandelenes kostpris.

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter/-omkostninger, kursregu-
lering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede og
urealiserede kursgevinster/-tab på værdipapirer samt tillæg og godtgø-

relser under acontoskatteordningen.

Låneomkostninger, der kan henføres direkte til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, projektet står færdigt,

og ejendommene kan benyttes til det planlagte formål.

Såfremt der ikke er optaget et lån direkte til finansiering af
udviklingsprojekter, beregnes låneomkostninger på grundlag af
en gennemsnitlig rente for koncernens lån — bortset fra lån, der er

optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder,

de vedrører.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder.
Den samlede aktuelle selskabsskat vedr. sambeskattede selskaber er
fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen ift. disses skattepligtige
indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede virksomheder indgår i

acontoskatteordningen.

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres
til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan

henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

BALANCEN

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. immaterielle aktiver afskrives lineært over
den forventede brugstid på fire år. Af- og nedskrivninger indregnes i

resultatopgørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede

af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt om-
kostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme afskrives
lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 30-50 år.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi
efter afsluttet brugstid (scrapværdi).

 

103

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

104

INVESTERINGSEJENDOMME

Færdige investeringsejendomme

Færdige investeringsejendomme defineres som grunde eller bygninger,
en del af en bygning - eller både grunde og bygninger, som besiddes

af Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.

Færdige investeringsejendomme måles ved første indregning til
kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte
tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til
dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatop-
gørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto”, Dagsværdien
opgøres på grundlag af en normalindtjeningsmodel med ud-
gangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes
forventede afkast.

Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den
løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte

dagsværdi.

Dagsværdien for grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning
om formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af
investeringsejendomme, baseret på et skøn over hvad grundene kan

sælges til på sædvanlige handelsvilkår.

Årets dagsværdiregulering efter skat, der udgør en opskrivning, bindes
på "Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning” under

egenkapitalen.

Investeringsejendomme under udvikling
Investeringsejendomme under udvikling omfatter investeringsejen-
domme, hvor der er igangsat udvikling (bygninger under opførelse,
tilbygninger og ombygningsprojekter) mhp. fremtidig anvendelse
som investeringsejendomme. Mens investeringsejendommene er
under udvikling, måles de oprindelige investeringsejendomme fortsat
til dagsværdi. Afholdte omkostninger til udvikling, der forventes at
forøge investeringsejendommenes fremtidige afkast eller dagsværdi,
måles i udviklingsperioden til kostpris og tillægges dagsværdien på
den oprindelige investeringsejendom. Ved udvikling på investerings-
ejendomme tillægges endvidere låneomkostninger, der kan henføres
til udviklingsprojektet.

Når udviklingen af investeringsejendommen er tilendebragt, overføres
ejendommen til færdige investeringsejendomme og værdireguleres til
den samlede dagsværdi af den færdigudviklede investeringsejendom.
Værdiregulering til dagsværdi, herunder ændringer til dagsværdi, der
kan henføres til den oprindelige investeringsejendom i udviklingspe-
rioden, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Værdiskabelse ved
projektudvikling til egen beholdning”.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulere-
de af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler

afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3—10 år.

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures i
koncernregnskabet

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles efter
den indre værdis metode, svarende til den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes indre værdi. Virksomhedernes indre værdi er opgjort
efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af en
forholdsmæssig andel af ikke-realiserede, koncerninterne avancer og

tab og med tillæg af den regnskabsmæssige værdi af goodwill.

Associerede virksomheder og joint ventures med negativ regnskabs-
mæssig indre værdi måles til 0 kroner. Såfremt koncernen har en retlig
eller faktisk forpligtelse til at dække den associerede virksomheds eller

joint ventures underbalance, indregnes denne under forpligtelser.

Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder og joint
ventures indregnes under egenkapitalen i "Reserve for nettoopskriv-
ning efter den indre værdis metode".

Kapitalandele i dattervirksomheder
i moderselskabets regnskab
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger

kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives der til den lavere værdi.

Kostprisen reduceres med udloddet udbytte, der overstiger den ak-

kumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet.

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet mhp. på salg,
herunder igangværende byggeprojekter for egen regning og tidligere
investeringsejendomme under om-/tilbygning mhp. på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien,
hvis denne er lavere, Dagsværdien på det tidspunkt, en tidligere
investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som

ejendommens nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med
tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger, låneomkost-
ninger, der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden samt

indirekte projektomkostninger.

Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojek-

ter, herunder om-/tilbygningsprojekter på projektbeholdninger, vil

 

 

overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i

resultatopgørelsen.

Handelsejendomme
Handelsejendomme omfatter ejendomme, som anskaffes og besid-

des udelukkende mhp. afhændelse inden for 12 måneder.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af ned-

skrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve indregnes til kostpris ved første indregning, og
måles efterfølgende til dagsværdi med løbende værdiregulering over
resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på baggrund af obser-
verbare markedsdata (renter) og dels på vurdering af lånets restløbetid

og prioritetsstilling.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier inkl. udbytte

indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og
finansielle aktiver vurderes løbende og mindst én gang årligt for
at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan
indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi.
Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med

fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi.

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige
værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed over-
stiger genindvindingsværdien. Tab ved værdiforringelse indregnes i

resultatopgørelsen.

Egenkapital

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet
for vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, som
forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under
egenkapitalen.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne

alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien
på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under
personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til
optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i egenkapi-
talen. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

af en Black Scholes-model. Beregningen tager hensyn til de

betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes
i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst,
reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige

indkomster samt for betalte acontoskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsme-
tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og
skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dette gælder
dog ikke udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået
ved enten første indregning af goodwill eller ved første
indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssam-
menslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret

på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det
regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør-
selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med

den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt — enten ved
udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i
udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle for-
bundet med kapitalandele i dattervirksomheder og associe-
rede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed
for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som
aktuel skat i en overskuelig fremtid.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skatte-
satser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende,
når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser

eller -regler indregnes i resultatopgørelsen.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejen-
domme, indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle
forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme ind-
regnes i resultatopgørelsen under "Regulering til dagsværdi,
netto”.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gælds-
forpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører eller tilknyttede
virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris,

hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.

 

105

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

106

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen for hhv. koncernen og moderselskabet præ-
senteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedr. drift,
investeringer og finansiering samt koncernens og moderselskabets

likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedr. driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital samt
betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den I regn-
skabsåret betalte selskabsskat.

Pengestrømme vedr. investeringsaktiviteter omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder, finansielle aktiver samt
køb, udvikling, forbedring og salg m.v. af immaterielle og materielle

aktiver, herunder investeringsejendomme.

Pengestrømme vedr. finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed,
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af
egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer
med ubetydelig kursrisiko.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens
primære segmenteringsformat og geografiske markeder, der er det
sekundære format. Segmenterne følger koncernens regnskabspraksis,

risici og interne økonomistyring.

Segmentindtægter/-omkostninger og segmentaktiver/-forpligtelser er
poster, der kan henføres direkte til det enkelte segment og allokeres til
det enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster
omfatter primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkost-
ninger vedr. koncernens administrative funktioner m.v.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materi-
elle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets

drift, herunder prioritetsgæld, banklån og anden gæld.

NOTE 2 - Regnskabsmæssige
vurderinger og skøn

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed — men alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regn-
skabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere
foretagne skøn på grund af ændringer i de forhold, der ligger til
grund for skønnet, supplerende information, yderligere erfaring eller
efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regn-
skabspraksis har ledelsen foretaget fig. væsentlige regnskabsmæs-

sige vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi, der
hovedsageligt er baseret på en normalindtjeningsmodel. Opgørelse
af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang baseret

på ledelsens skøn, idet der ikke er foretaget eksterne vurderinger.

Opgørelsen af dagsværdier iht. en normalindtjeningsmodel tager
udgangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på
hver enkelt ejendom. Fastsættelsen af det forventede driftsafkast
tager udgangspunkt i realiserede driftsresultater for hver enkelt
ejendom og korrigeres for forventede ændringer. Ejendommenes
dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med
et afkastkrav, som ledelsen fastsætter for hver enkelt ejendom. Af-
kastkravene, der baseres på såvel samfundsmæssige som individu-
elle forhold for den enkelte ejendom, ligger pr. 31. december 2007
i intervallet 6-7,5% og pr. 31. december 2006 i intervallet 58%.

Det vægtede gennemsnit af afkastkravene udgør pr. 31. december
2007 6,69% og pr. 31. december 2006 6,62% for ejendomme i
Danmark. For ejendomme i Tyskland og Sverige udgør det vægtede
gennemsnit af afkastkravene pr. 31. december 2007 hhv. 6,5% og
6,67%.

 

Vægtede gennemsnit af afkastkravene pr. 31. december er fordelt

på ejendomstyper som flg.:

 

 

 

Ejendomstyper 2007 2006
Butiksejendomme 6,95 %
Boligejendomme 5,14 %
Byejendomme 6,52 %
Logistik- og produktionsejendomme 6,54 %
Domicilejendomme 6,49 %
Øvrige ejendomme SEE 6,42 %

 

Dagsværdien for ubebyggede grunde, der indgår i koncernens
beholdning af investeringsejendomme, baseres på et skøn over, hvad

grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår.

Dagsværdierne for grundene ved Amager Strandvej og Enghave
Brygge er i 2007 blevet reguleret med 67,5 mio. DKK i forventning
om udvikling af yderligere 14.000 byggeretskvadratmeter. Jordværdi-
erne på tre store grunde i København; Amager Strandvej, Slusehol-
men og Enghave Brygge er pr. 31. december 2007 indregnet til en
regnskabsmæssig værdi på 872,5 mio. DKK inkl. tilgåede omkostnin-
ger (31.12.2006: 775,8 mio, DKK).

Det forventede antal byggeretskvadratmeter for grundende udgør

pr. 31. december 2007 ca. 180.000 m2 (31.12.2006: 166.000 m2).
Dagsværdien for grundene er pr. 31. december 2007 opgjort til kostpris
med et tillæg af en skønnet merværdi pr. forventet byggeretskvadrat-
meter. Ligesom i 2006 udgør de gennemsnitlige opskrivninger pr.
forventet byggeretskvadratmeter ca. 2.300 DKK, hvorefter den gennem-
snitlige regnskabsmæssige værdi pr. forventet byggeretskvadratmeter
udgør ca. 4.800 DKK (ca. 4.400 DKK ekskl. tilgåede omkostninger).

Klassifikation af ejendomme

Nordicom klassificerer ejendomme i flg. kategorier:

« Domicilejendomme
e Færdige investeringsejendomme

e |nvesteringsejendomme under udvikling

Handelsejendomme

Vejdirektoratets nye lokaler i Næstved

Projektbeholdninger

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en
nærmere redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte

klassifikationer.

Klassifikation sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt
grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Er en grunds eller
ejendoms fremtidige formål ikke endeligt klarlagt på erhvervelsestids-
punktet, klassificeres aktivet under investeringsejendomme. Selvom
det senere besluttes at foretage nedrivning eller ombygning, vil
aktivet ofte generere lejeindtægter i en periode. Endvidere forventes

grunde og bygninger at kunne videresælges med gevinst.

Hvis domicilejendomme både omfatter arealer til administrative formål
såvel som arealer mhp. lejeindtægter eller kapitalgevinst, som kan

frasælges separat, behandles arealerne regnskabsmæssigt separat.

I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere 0.a. udgøre
væsentlige poster. Hvis Nordicom f.eks. ejer og driver et hotel, udgør
tjenesteydelser til gæsterne en væsentlig del af det samlede produkt.
Sådanne ejendomme klassificeres derfor som domicilejendomme frem

for investeringsejendomme.

Ved udviklingsprojekter på eksisterende investeringsejendomme
reklassificeres ejendommene til ”Investeringsejendomme under
udvikling”, og afholdte omkostninger til udviklingsprojektet inkl.
renter måles til kostpris. Når opførelsen eller om-/tilbygningen er til-
endebragt, reklassificeres ejendommene som "Færdige investerings-
ejendomme” og måles til samlet dagsværdi af den færdigudviklede

investeringsejendom.

Det fremgår af noterne til de enkelte regnskabsposter, om der er
foretaget ændringer i klassifikationen vedr. tidligere indregnede

ejendomme.

Opgørelse af dagsværdi på pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi baseres på et skøn over de

anvendte forudsætninger.

Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (ren-

ter) og dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.

 

107

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

108

NOTE 3 - Segmentoplysninger for koncernen

Forretningsmæssige segmenter

Ledelsesmæssigt og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i tre forretningsmæssige segmenter, der anses for at være koncernens

primære segmentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er som flg:

Nordicom Ejendom:
Nordicom Udvikling:
Nordicom Finans:

Investering i ejendomme

Ejendomskaution og erhvervspantebreve

Opførelse og udvikling af ejendomme og parkeringsanlæg

 

 

Nordicom Nordicom Nordicom ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 163.239 587.236 4.576 0
Omsætning, internt 2.631 0 0 -2.631
Driftsomkostninger -34,343 -504.575 0 2.631
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 80.798 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 70.919 0 0 0
Realiserede avancer ved salg af investerings-
og domicilejendomme 99.499 0 0 0
Bruttoresultat 301.945 163.459 4.576 0
Resultat af primær drift 267.179 150.384 3.312 -7.750
Andel af resultat i associerede
virksomheder/joint ventures 1.340 90 0 0
Resultat før skat 163.765 135.811 6.519 -13.978
Årets resultat 144.179 119.568 5.739 -12.309 VIA ELI
Langfristede aktiver 3.061.469 1.734.248 0 8.496 4.804.213
Kortfristede aktiver 570.980 994.928 75.382 -647.777 SERENE:
Segmentaktiver 3.632.449 2.129.176 75.382 -639.281 5.797.726
Segmentforpligtelser 3.136.153 1.891.568 31.542 -647.777 4.411.486
Anlægsinvesteringer 744.282 429.867 0 5,691
Afskrivninger 147 1.506 0 2.725
Investering i associerede virksomheder og joint ventures 0 0 0 0

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

 

 

 

 

 

Nordicom Nordicom Nordicom ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 135.884 769.412 14.143 0 SNS)
Omsætning, internt 1.692 0 0 -1.692
Driftsomkostninger -30.644 -591.933 0 1.692
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 241.383 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 146.410 0 0 0
Realiserede avancer ved salg af investerings-
og domicilejendomme 33.809 0 0 0
Bruttoresultat 287.151 418.862 14.143 0 720.156
Resultat af primær drift 264.580 394.263 12.402 -7.302 ERE ES:
Andel af resultat i associerede virksomheder/joint 4.795 -27 0 0
ventures
Resultat før skat 197.765 386.187 12.492 -12,610
Årets resultat 142.391 278.055 8.994 -8.044
Langfristede aktiver 2.162.887 1.653.993 0 4.193
Kortfristede aktiver 411.616 1.351.020 103.384 -766.382
Segmentaktiver 2.574.503 3.005.013 103.384 -762.189 RS VAN AR
Segmentforpligtelser 2.629.259 1.816.405 47.300 -754.707 3.738.257
Anlægsinvesteringer 625.212 314.923 0 356
Afskrivninger 223 1.616 0 1.480
Investering i associerede virksomheder og joint ventures 13.639 474 0 0

 

 

Ikke fordelte beløb vedrører moderselskabets holding-aktiviteter, herunder koncernmellemværender og intern omsætning vedrørende

opkrævning af husleje på markedslignende vilkår.

 

109

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

110

NOTE 3 SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN (FORTSAT)

Geografiske segmenter

Koncernens aktiviteter er primært lokaliseret i Danmark. I 2006 har koncernen etableret sig i såvel Sverige som Tyskland, mhp. erhvervelse
af en portefølje af investeringsejendomme. Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske aktiviteter til Nordicom Ejendom.
Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK 1.000 Danmark Tyskland Sverige ikke fordelt Koncern i alt
Omsætning, eksterne kunder 737.602 7.419 10.030 0

Resultat af primær drift 385.422 10.492 17.211 0

Samlede aktiver 5.397.876 126.309 273.541 0
Anlægsinvesteringer 932.301 32.964 214.575 0

DKK 1.000 Danmark Tyskland Sverige ikke fordelt Koncern i alt
Omsætning, eksterne kunder 918.928 511 0 919.439
Resultat af primær drift 663.904 79 -40 663.943
Samlede aktiver 4.837.453 83.258 0 4.920.711
Anlægsinvesteringer 859.436 81.055 0 SÆR
NOTE 4 - Bruttoresultat

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

    
 

Huslejeindtægter 196.390 147.895 14.737

  
 

Salgsummer, projektbeholdninger BEEN 757.400

    

Renteindtægter, pante-/gældsbreve og kautioner LSSyL 9) 14.144

Omsætning i alt FEER 919.439

-30.882
-590.003

 
  

Driftsomkostninger investeringsejendomme

 
  

Driftsomkostninger, projektbeholdninger

Driftsomkostninger i alt i; -620.885

 
     
  

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 241.383 0
Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme 135.020 14.120
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 11.390 484

  
  

Værdireguleringer i alt 387.793

   
 

Salgssummer investerings- og domicilejendomme 135.615

-101.806

  
  

Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg m.m.

Realiserede avancer ved salg af investerings-

  

ESSENS ERR) LER: E]
Bruttoresultat 469.980 720.156

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 5 - Personaleomkostninger

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

 

Gager og lønninger
Bidragsbaserede pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Aktiebaseret vederlæggelse

Øvrige personaleomkostninger

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger indregnes således:

  
  
  
 

Personaleomkostninger BENS]

Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og 19,037
udvikling af investeringsejendomme

Personaleomkostninger

Gennemsnitligt antal medarbejdere

Modervirksomhedens direktion er vederlagt således:
Løn og gager

Aktiebaseret vederlæggelse 1)
Direktionsvederlag

Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:
Bestyrelseshonorar 542 1.400 1.400
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 1.477 1.477

Bestyrelsesvederlag 2.410 2.877 PAS LN) 2.877

1) Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret. Beløbet
indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til omtalen i Note 6.

En række ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Såfremt direktionen
opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller lign., er koncernen

forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesorden 1-2 mio DKK.
Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. | bidragsbaserede pensionsordninger er arbejds-

giver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab el. lign., men har ingen risiko mht. den fremtidige udvikling i rente,

inflation, dødelighed, invaliditet m.v. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.

111

 

 

 

 

112

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

   

 

nordicor

 
   

NOTE 6 - Aktiebaseret vederlæggelse

Koncernens direktion er i 2003 blevet tildelt optioner til køb af i alt 100.000 stk. aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i fire trancher,
med mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter d. 1. april 2005 og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk.
hver d. 1. april i de efterfølgende tre år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2003,
tillagt værditilvækstkrav for den efterfølgende årrække.

| 2005 er koncernens direktion og bestyrelse blevet tildelt optioner til køb af 102.000 aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i tre tran-
cher med mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter d. 1. april 2007 og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 34.000
stk. hver d. 1. april i de efterfølgende to år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter offentliggørelsen af kvartalsregnska-
bet for 3. kvartal 2005 hhv. børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2006.

På selskabets ordinære generalforsamling i 2007 indtrådte to nye medlemmer af bestyrelsen, mens et medlem udtrådte. I den forbindelse
fik nye bestyrelsesmedlemmer tildelt 4.000 aktieoptioner hver i den eksisterende aktieoptionsordning på samme betingelser som de øv-
rige medlemmer. Optioner, som ikke var endelig optjent, bortfaldt for det fratrådte bestyrelsesmedlem, svarende til 4.000 ud af de tidligere
tildelte optioner.

Direktionens udnyttelse af optionerne er betinget af, at direktøren er i uopsagt stilling på udnyttelsestidspunktet. Bestyrelsesmedlemmernes
udnyttelse af optionerne er betinget af, at det enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet. Der er ikke øvrige

betingelser for retserhvervelse. For direktionen gælder særlige bestemmelser ved ændringer i selskabets kapitalforhold m.v.

Dagsværdien af optionerne er på tildelingstidspunktet opgjort på bagrund af Black Scholes-modellen og fremgår af tabellen på
modsatte side.

|
|

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

Løbetid

Dagsværdi på til-

Optionens værdi

 

 

 

 

 

 

Antal Exercise-kurs pr. 31/12-2007  delingstidspunkt på tildelings-
(DKK 1.000) tidspunkt (pr. stk.)
Optioner tildelt i 2003:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2005 40.000 157 Udnyttet i 2005 686 17
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2006 20.000 171 Udnyttet i 2007 280 14
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 20.000 185 Udnyttet i 2007 239 12
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 3 mdr. 204 10
Optioner tildelt i 2005:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 698 Optjent 2.330 69
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 34.000 1.304 3 mdr. 2.112 62
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 34.000 1.480 15 mdr. 2.040 60
Optioner tildelt i 2007:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 4.000 1.304 3 mdr. 48 12
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 4.000 1.480 15 mdr. 117 29
Aktiebaseret vederlæggelse PAU 8.056

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat en volatilitet på 23% baseret på det seneste års kursobservationer,
en risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 6,2%. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde 148 DKK.

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30% baseret på det seneste års kursobservationer,
en risikofri rente på ca. 3% og en udbytterate på 1,7%. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde 650 DKK.

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007 er forudsat en volatilitet på 40% baseret på det seneste års kursobservationer,
en risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 1,5%. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde 704 DKK.

De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleomkostning
over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsår er resultatført 2.051 tusinde DKK (2006: 3.477 tusinde DKK).

For udnyttede optioner i 2007 udgør den gennemsnitlige aktiekurs 708 DKK pr. aktie på udnyttelsestidspunktet.

 

Antal optioner Gns. exercise-kurs

 

 

Udestående optioner pr. 1. januar 2006 162.000 VÆR!
Tildelt i 2006 0 0
Udnyttet i 2006 0 0
Fortabt i 2006 0 0
Udløbet i 2006 0 0
Udestående optioner pr. 1. januar 2007 162.000 799
Tildelt i 2007 8.000 1.392
Udnyttet i 2007 -40.000 178
Fortabt i 2007 -4.000 893
Udløbet i 2007 0 0

 

Udestående optioner pr. 31. december 2007

 

 

PSR

 

113

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

114

NOTE 7 - Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

I andre eksterne omkostninger indgår flg. honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer:

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

  
  
  
 
 

Deloitte:
Revision 852
Andre ydelser end revision 1.606

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

NOTE 8 - Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.

NOTE 9 - Afskrivninger

 

 

 

  
 
 
 
 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Rettigheder 0
Inventar og driftsmidler 1.480
Avance ved salg af driftsmidler -140

Afskrivninger

NOTE 10 - Finansielle indtægter

 

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

  
  
 
 
 
 
 

Renter af indestående i kreditinstitutter 317
Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder 15.452
Rente af tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0
Kursgevinster på pante- og gældsbreve 0
Renter af andre tilgodehavender m.m. 1.280

Finansielle indtægter

  

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 11 - Finansielle omkostninger

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
      
    
 

Renteomkostninger, prioritetsgæld målt til dagsværdi 4.404
Renteomkostninger, gæld til øvrige kreditinstitutter

målt til dagsværdi 5.349
Renteomkostninger, gæld til øvrige kreditinstitutter

målt til amortiseret kostpris 11.664
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 0
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder 9.811
Kurstab på pante- og gældsbreve 0

Andre renter og gebyrer 7.528
Låneomkostninger (stele)
190.231 125.423

 

Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under udvikling -16.231 -3.941

   
 
   

Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger ES KONE: -32.859

 

Finansielle omkostninger 134.926

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter på investeringsejendomme under udvikling samt i kostprisen for
projekbeholdninger er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det
omfang projekterne er finansieret ved lån der ikke er øremærket til bestemte formål, er finansieringsomkostningerne beregnet med
udgangspunkt i afholdte omkostninger og en gennemsnitlig rente baseret på de gennemsnitlige renteomkostninger i koncernen på de lån

der ikke er øremærket til bestemte formål.

NOTE 12 - Skat af årets resultat

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

       
     
     
   
 
   
 
 

Aktuel skat af årets resultat 12,683 -2.741
Aktuel skat, tidligere år -638 -1.590
Ændring i udskudt skat, tidligere år -1.489 143
Ændring i udskudt skat 151.882 3.055

 

Skat af årets resultat k 162.438

   

28,00%

   
 
     
   
   
 
   

Selskabsskatteprocent 28,00%

  

  

Ikke skattepligtig udbytte fra dattervirksomheder -26,52%
Regulering vedr. tidligere år 0,00% 0,00%
Ændring af selskabsskatteprocent fra 28% til 25% 0,00% 0,00%
Øvrige ikke skattepligtige indtægter og udgifter -0,18% -2,20%

Effektiv skatteprocent URE IA 27,82% -15,18%

 

115

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

116

NOTE 13 - Resultat pr. aktie

Resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af flg. beløb:

 

DKK 1.000

2007 2006

 

Årets resultat

Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende
tegningsretter m.v.

421.414

 
  
 

 

Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie

Gennemsnitligt antal aktier

Gennemsnitligt antal egne aktier

      
  
  

256.879 421.414

3.127,858
-63.054

 

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt

       
 
 

3.064.804

54.794

 

 

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb

Resultat pr. aktie (DKK)

Udvandet resultat pr. aktie (DKK)

NOTE 14 - Rettigheder

     

3.117.069 3.119.598

83,19 137,50
82,41 135,09

 

DKK 1.000

2007 2006

 

Kostpris pr. 1. januar

Tilgang

5.756

 

Kostpris pr. 31. december

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar

Årets afskrivninger

5.756

-2.807
-1.439

 

Af- og nedskrivninger pr. 31. december

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter.

 

 

NOTE 15 - Domicilejendomme

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

DKK 1.000

2007

2006

 

Kostpris pr. 1. januar

Overførsel fra investeringsejendomme
Overførsel fra projektbeholdninger
Tilgang

Afgang

ES RHON

 

Kostpris pr. 31. december

Afskrivninger pr. 1. januar

Årets afskrivninger

 

Afskrivninger pr. 31. december

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

 

27.000
15,962

43.007

Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regnskabsmæssige værdi på 62.372 tusinde DKK, hvilket medfører,

at der ikke beregnes afskrivninger på ejendommen.

Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån jf. omtalen i Note 27.

NOTE 16 - Investeringsejendomme

 

 

 

 

 

Færdige Investerings-
investerings- ejendomme

DKK 1.000 ejendomme under udvikling I aft
Balance pr. 1. januar 2006 1.812.786 767.872
Kursregulering 0 0
Overførsel til / fra projektbeholdninger 12.923 -2.702
Overførsel til domicilejendomme -15.962 0
Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling -203.844 203.844
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 447.092 441.122
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse 135.020 241.383
Afgang ved salg -99.104 0
Balance pr. 31. december 2006 2.088.911 1.651.519
Balance pr. 1. januar 2007 2.088.911 1.651.519
Kursregulering 7 0
Overførsel til / fra projektbeholdninger 10.222 -248.415
Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling 254.260 -254.260
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 657.277 456.735
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse 72.017 80.798
Afgang ved salg -63.803 0

Balance pr. 31. december 2007 3.018.891 1.686.377 LS

 

 

117

 

 

NORDICOM I ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

118

NOTE 16 - INVESTERINGSEJENDOMME (FORTSAT)

 

DKK 1.000

Færdige Investerings-
investerings- ejendomme
ejendomme under udvikling

 

Balance pr. 1. januar 2006
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse

Afgang ved salg

Balance pr. 31. december 2006
Balance pr. 1. januar 2007

Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse

Afgang ved salg

Balance pr. 31. december 2007

247.063
1.320
14,120
0

O OD OD  Od

262.503

262.503
3.245
-5,088
0

Odo oOo

 

 

260.660

  
  
  
  
     
 
 
  
  
 
      

260.660

 

 

       
     
     

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 147.895 14.737
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme 376.403 14.120
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -24.969 -2.582
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -5,913 -641

Nettoindtægter fra investeringsejendomme

Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i Note 2.

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i Note 27.

   
 
   

308.230 493.416

Koncernen har pr. 31. december 2007 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge

ejendomme. Forventet projektsum for omfattede byggerier udgør ca. 438 mio. DKK (31. december 2006: 127 mio. DKK) hvoraf

111 mio. DKK er afholdt pr. 31. december 2007 (31. december 2006: 78 mio. DKK).

 

 

NOTE 17 - Inventar og driftsmidler

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

 

  
 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Kostpris pr. 1. januar 8.326
Valutakursregulering 0
Årets tilgang 1.832

Årets afgang

 

Kostpris pr. 31. december

Af- og nedskrivninger pr. 1. januar
Valutakursregulering
Årets afskrivninger

Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang

 

Af- og nedskrivninger pr. 31. december

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december

NOTE 18 - Kapitalandele i dattervirksomheder

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

-3.803

-1.480

 
 
   

 

 

 

 

 

DKK 1.000 2007 2006
Kostpris pr. 1. januar SER Sdr 519.103
Årets tilgang 501
Kostpris pr. 31. december SEP) 519.604
Nedskrivninger pr. 1. januar -6.181
Tilbageførte nedskrivninger i året 0
Nedskrivninger pr. 31. december -6.181
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 519.729 513.423

Tilbageførte nedskrivninger vedrører kapitalandele i Nordicom Tyskland A/S. Som følge af positivt driftsresultat i 2007 samt budgetforvent-

ninger for 2008 er forudsætningerne for nedskrivning ikke længere til stede.

 

119

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

120

NOTE 18 - KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER (FORTSAT)

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december 2007

 

 

Navn Hjemsted Ejerandel
Direkte ejet

Nordicom Ejendom A/S København 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100%
Nordicom Finans A/S København 100%
Nordicom Parking ApS København 100%
Administrationsselskabet ApS København 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100%
Nordicom Sverige A/S København 100%
Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS København 100%
K/S Langebrogade 5 København 100%
Indirekte ejet

Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%
Nybrogade 24 ApS København 100%
Kanalparken A/S København 100%
Fyrholm ApS København 100%
Siloen, Roskilde ApS København 100%
Skærgården, Egå ApS København 100%
Havnestaden ApS København 100%
Hammarshøj ApS København 100%
Emdrup Have ApS København 100%
Amager Strandvej ApS København 100%
Emdrup Park ApS København 100%
Skråningshusene ApS København 100%
Enghave Brygge ApS København 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100%
Lindholm ApS København 100%
Ved Stigbordene ApS København 100%
Rønne Allé 12-18 ApS København 100%
Susågaarden ApS København 100%
Randlewvej ApS København 100%
Astersvej ApS København 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100%
Nordicom Norrkåping AB (tidligere Nordicom Kopparn AB) Sverige 100%
Nordicom Linkdping AB Sverige 100%
Homa Fastighetsfårvaltning AB Sverige 100%
Nordicom Holding GmbH Tyskland 100%
Nordicom Management GmbH Tyskland 100%
Nordteam I. GmbH & Co. KG Tyskland 94%
Nordteam II. GmbH & Co. KG Tyskland 94%
Nordteam III. GmbH Tyskland 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 94%
Nordteam V. GmbH Tyskland 94%

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 19 - Kapitalandele i associerede virksomheder
og joint ventures

 

 

 

 

 

 

      
 
   
    

DKK 1.000 2007 2006
Kostpris pr. 1. januar 2.758
Tilgang 0
Kostpris pr. 31. december 2.758
Reguleringer pr. 1. januar 6.587
Udloddet udbytte 0
Andel af årets resultat 4.168
Reguleringer pr. 31. december 11.355
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december LE MR El
Koncernen besidder pr. 31. december 2007 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:
B uw = E
+ 3 BOR OR 2 5 2 2
z > E v mM du a AA ae v
vi c & V E uw E w == E > wn
5 5 2 Z 25 EZz 22 te g z
DKK 1.000 F æ 6 2 38 SZ SE S& 2 2
Hvide Hus Ebeltoft A/S 86.242

K/S Køgevej 109-111/
Lindehaven

129.176 14.656 53.251

Koncernen besidder pr. 31. december 2006 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:

Langfristede

aktiver
Kortfristede

Hjemsted
Ejerandel
Omsætning

DKK 1.000

Årets resultat
Langfristet
Egenkapital
Årets resultat

gæld
Kortfristet

 

  
 

   

   
 
 
    
 

Hvide Hus Ebeltoft A/S

K/S Køgevej 109-111/
Lindehaven

co
mn
Na
==
=
io
oo
S
sa

>

      

10.059

 

85.124 41.318 717.175

Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af ejendomme til salg.

Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i koncernens balance efter den indre værdis metode. Moderselskabet
har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures.

Koncernen er kommanditist i K/S Køgevej 109-111/Lindehaven. Nordicoms hæftelse er begrænset til 5 mio. DKK (2006: 5 mio. DKK).
Pr. 31. december 2007 forekommer ingen garantier eller eventualforpligtelser i kommanditselskabet udover sædvanlige branchemæssige
sikkerhedsstillelser og garantier i forbindelse med kommanditselskabets udviklingsprojekter.

 

121

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 20 - Tilgodehavender

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

  
 
 

 

Tilgodehavende lejeindtægter 535
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 0
Andre tilgodehavender 1.005

 
 
   

Tilgodehavende pr. 31. december

Nedskrivninger indeholdt i ovenstående tilgodehavender
har udviklet sig således:

  
 
  
 

Nedskrivninger 1. januar 66
Årets nedskrivninger 81
Realiseret 0
Tilbageført 0

 
 
 

Nedskrivninger

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender,
der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er
nedskrevet med fig. beløb:

  
 
 
 
 

Op til 30 dage 311
Mellem 30 og 90 dage 77
Over 90 dage 147

Overforfaldne tilgodehavender

 

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.

Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme

for tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme.

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 21 - Pante- og gældsbreve

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

 

  

 

 

   
   
   
   
   
  
 
   

Tilgodehavende pr. 1. januar 102.222 0
Årets tilgang 500 1.847
Årets afdrag 2.594 -100
Årets afgang 8.986 0
Årets kursregulering til dagsværdi 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 91.142 1.747
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder:

|. Valuta FE Udløb 2007 2006 2007 2006
DKK 2013 1.747
DKK 2014 458
DKK 2019 0
DKK 2023 35.698
DKK 2024 Fer: 2.325 11,795

2025 FE 10.860

Pante- og gældsbreve

Modervirksomhedens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder:

 

Vin nm me nn om KERNERNE Uab . me 500; 5006 2007 2006

 

    

2013

Pante- og gældsbreve

 

 

 

 

 

123

 

 

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 22 - Likvide beholdninger

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

     
     
   
 
   

Kontant beholdning Re: 13 13
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 124.358 22.708 2.838
Indestående i pengeinstitutter, deponeret til senere frigivelse 355.858 563.363 3.687

Likvide beholdninger 480.229 SÅN:

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kredit-
risiko tilknyttet likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.

De deponerede indeståender frigives løbende, når endeligt skøde for solgte ejendomme foreligger.

NOTE 23 - Aktiekapital

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

     
 
   

Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786
Aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786

Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å 100. DKK.

Ingen aktier har særlige rettigheder. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen inden for de seneste fem år.

NOTE 24 - Egne aktier

 

2007 2006 2007 2006 2007 2006

 

  
 
 
 
 

1. januar 67.803 6.780 PE: 2,0%
Anvendt ved udnyttelse 0,0%
af aktieoptioner

Solgt i året 0,0%

  

Erhvervet i året

31. december

Årets erhvervelse er sket mhp. anvendelse i selskabets aktieoptionsprogram. Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Selskabet kan iht.
generalforsamlingens bemyndigelse erhverve maksimalt 10% af aktiekapitalen frem til d. 16. juni 2008 til den på erhvervelsestidspunktet

gældende børskurs med en afvigelse på max. 10%.

 

124

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 25 - Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

       
   
 
   

3.153.564
1.559

369.378
208

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter i alt, nominelt

Kursregulering til dagsværdi
Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter KREA PE: 369.586

Forpligtelserne indgår i balancen som flg:

       
     
   
 
   

Prioritetsgæld og bankgæld, langfristet 1.422.639 102.401
Prioritetsgæld og bankgæld, kortfristet 35,724 2.097
Øvrige kreditinstitutter, kortfristet 1.696.760 265.088

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutte 3.774.788 LEE: UNE EST s

Koncernen har pr. 31. december flg. lån og kreditter:
Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi:

 

Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2007 2006 2007 2006

 

        
       
    

 

        
     
       
     
       
       

            
      

        
 
 
  
 
   

 

 

   

 

DKK 0-1år Fast 5,75% 950
DKK 0-1år Variabel SETE 4,63-7,75% 1.066.289
DKK 1-5 år Fast 5,37-6,07% 126.134
DKK 1-5 år Variabel 4,53-7,30% 407.069
SEK 1-5 år Variabel 0
DKK 6-10 år Variabel 3,25-5,86% 128.995
EUR 6-10 år Variabel 0
DKK 11 - 15 år Fast 5,85-6,49% 10.015
DKK 11 - 15 år Variabel 3,12-3,44% 9,412
DKK 16 - 20 år Variabel 3,34-7,29% 150.114
DKK 21 - 25 år Variabel ERE SS 3,42% 3.933
DKK 26 - 30 år Variabel 4,49-4,95% 2,80-4,27% SEERE 595.752
Nominel restgæld i alt VÆ SAP, 2.498.663
Kursregulering til dagsværdi 2.653 1.559

Regnskabsmæssig værdi 2.691.915 2.500.222

Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris:

 

Lån/valuta Udløb 1)  Fast/variabel 2007 2006 2007 2006

 

      
   
 
   

Variabel 4,73-6,35% 675.807 654.901

4,73-6,35% 407.066 0

    

Variabel

DKK 0-1 år
DKK 1-5 år

 

 

Regnskabsmæssig værdi 1.082.873 654.901

 

125

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

126

NOTE 25 - PRIORITETSGÆLD OG GÆLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER (FORTSAT)

Modervirksomheden har pr. 31. december flg. lån og kreditter:
Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi:

 

Lån/valuta Udløb 1)  Fast/variabel 2007 2006 2007 2006

 

          
     
      
  
           
       
     
    
       
 
 
 

 

 

DKK 0-1år Fast 5,75% 950
DKK 0-1 år Variabel 0
DKK 1-5 år Fast 5,50% 10.420
DKK 1-5 år Variabel 0
DKK 6-10 år Variabel 4,60% 20.590
DKK 11-15 år Fast 6,43% 1.336
DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% 4.174
DKK 16 - 20 år Variabel 0
DKK 26 - 30 år Variabel 3,74%

 

104.290
208

Nominel restgæld i alt

  
 
   

Kursregulering til dagsværdi

Regnskabsmæssig værdi 197.972 UL:

Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris:

 

Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2007 2006 2007 2006

 

          
   

   

   

265.088
0

DKK 0-1år Variabel SENE 494-6,19%

DKK 1-5 år

 

    
 
   

Variabel

(Norske

 

 

Regnskabsmæssig værdi 102.169 265.088

1) Kortfristet gæld indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos kreditinstitutter, som løber indtil videre, men som kan opsiges af kreditinstitutterne med kort varsel.

Dagsværdier er baseret på officielle markedskurser. Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret

kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid.

Koncernen og moderselskabet måler gæld vedr. investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 (”The Fair Value Option”), som godkendt
af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch” mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finan-
sielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonse-
kvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme

og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.

I praksis er dagsværdien af koncernens forrentede gæld ikke påvirket af ændringer i koncernens kredit-rating som følge af lånenes sik-
kerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme, Ændringer i dagsværdien af koncernens gæld vedr. investeringsejendomme vurderes
således alene at være påvirket af markedsmæssige forhold, herunder renteniveau, pengestrømme fra underliggende ejendomme samt
handelsværdien heraf.

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:

 

2007 2006 2007 2006

 

   

Inden for et år fra balancedagen ER 0:35) 1.732.484 118.873 267.185
Mellem to og fem år fra balancedagen 1.314.890 566.594 84.100 15.007
Efter fem år fra balancedagen RUE It 854.486 96.910 87.186

  
   
  
 
 

   

Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter 3.772.135 3.153.564 299.883 369.378

NOTE 26 - Udskudt skat

 

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

    
   
    
    
 

Udskudt skat pr. 1. januar 251.169 27.305
Rettelse af fejl vedr. tidligere år -42.899 0
Udskudt skat indregnet på egenkapitalen -9.723 79.723
Regulering til tidligere år -1.489 143
Udskudt skat indregnet i årets resultat 151.882 3.055

  
 
 

Udskudt skat pr. 31. december 348.940

Som specifikation i hovedtal som flg:

    
    
    
    
   
    
    
     

  

Investeringsejendomme 321.072 31.630
Udviklingsprojekter BjskEee: 41.313 0
Inventar og driftmidler 408 352
Immaterielle anlægsaktiver -769 0
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -843 -23
Kursregulering, prioritetsgæld -843 -268
Opskrivning og rente i associerede virksomheder -119 0
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 -10.911
Underskud fra tidligere år -368 0

  
 
 

Udskudt skat pr. 31. december 402.035 BHU

Udskudte skatteforpligtelser, ikke indregnet i balancen:

Kapitalandele i dattervirksomheder

 

Forpligtelserne er ikke indregnet, idet moderselskabet er i stand til at kontrollere, hvorvidt de udløses. Det er sandsynligt, at forpligtelserne ikke
vil blive udløst.

Udskudte skatteforpligtelser, ikke indregnet i balancen:
Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 2.151 LÆR (1 (y

Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedr. dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der

ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene inden for en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.

  

  

 

127

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

128

NOTE 26 - UDSKUDT SKAT (FORTSAT)

Ændring i midlertidige forskelle i årets løb:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

indregnet i Indregnet på

DKK 1.000 Balance 01.01  resultatopgørelsen egenkapitalen Balance 31.12
2007

Investeringsejendomme 321.072 66.477 0 387.549
Udviklingsprojekter 41.313 -1.569 0 39.744
Inventar og driftmidler 408 -189 0 219
Immaterielle anlægsaktiver -769 -52 0 -821
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -843 -1.036 0 -1.879
Kursregulering, prioritetsgæld -843 -1.377 0 -2.220
Opskrivning og rente i associerede virksomheder -119 119 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 4.787 2.274 -3.850
Underskud fra tidligere år -368 -16.339 0 -16.707
USL TK El ERE 50.821 2.274 402.035
2006

Investeringsejendomme 208.455 112.617 0 321.072
Udviklingsprojekter 2.953 38.360 0 41.313
Inventar og driftmidler 476 -68 0 408
Immaterielle anlægsaktiver -642 -127 0 -769
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -814 -29 0 -843
Kursregulering, prioritetsgæld -3.756 2,913 0 -843
Opskrivning og rente i associerede virksomheder 1,966 -2.085 0 -119
Aktiebaseret vederlæggelse 0 -1.188 -9,723 -10.911
Underskud fra tidligere år -368 0 0 -368
Udskudt skat 208.270 150.393 -9.723 ELAN

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Stemninger fra en byggeplads i Nordicom regi

 

 

indregnet i Indregnet på
DKK 1.000 Balance 01.01 resultatopgørelsen egenkapitalen Balance 31.12

 

2007

  
 
 
 
 
   
 
   

Investeringsejendomme 31.248
Inventar og driftmidler 268
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -52
kursregulering, prioritetsgæld -679
Aktiebaseret vederlæggelse -3.850
Underskud fra tidligere år -7.063

Udskudt skat

2006

  
 
 
 
   
 
   

Investeringsejendomme 31.630
Inventar og driftmidler 352
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -23
Kursregulering, prioritetsgæld -268
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911

Udskudt skat

 

 

129

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 27 - Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier
Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med koncernens kreditinstitutter på i alt 3.775 mio. DKK er der lyst pant i koncernens
ejendomme (med en samlet regnskabsmæssig værdi på 4.705 mio, DKK) på i alt 3.220 mio. DKK (31.12.2006: 2.357 mio. DKK).

Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter 323 mio. DKK er der lyst pant i koncernens projektbeholdninger (med en
samlet regnskabsmæssig værdi på 363 mio. DKK) på i alt 65 mio. DKK (31.12.2006: 30 mio. DKK).

Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter på i alt 39 mio. DKK er der deponeret pantebreve for 29 mio DKK
(31.12.2006: 60 mio. DKK).

Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværende med modervirksomhedens kreditinstitutter er der lyst pant i modervirksomhedens
ejendomme (med en samlet regnskabsmæssig værdi på 261 mio. DKK) på i alt 117 mio. DKK (31.12.2006: 187 mio DKK)

Koncernen har stillet sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser for koncernens udviklingsprojekter.

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2007
udgør 1.135 mio. DKK (31.12.2006: 887 mio. DKK).

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med tredjemand for 29 mio. DKK
(31.12.2006: 133 mio. DKK).

Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de
skatter, som vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen
for 2005 - 2007.

Moderselskabet har afgivet finansiel støttelseserklæring for dattervirksomheden Nordicom Parking ApS.

Retssager
Koncernen er part i retssager med et samlet krav mod koncernen på ca. 45 mio. DKK Det er ledelsens opfattelse at den samlede procesrisiko er
under 50%. Sagerne forventes afgjort i 2008.

Operationelle leasingforpligtelser
For årene 2007-2013 er der indgået operationelle leasingkontrakter vedr. leje af kopimaskiner. Leasingkontrakterne er indgået for syv
år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået lejekontrakt vedr. kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26, som er uopsigelig i fem år.

De samlede fremtidige minimumsleasingydelser iht. til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig som flg:

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

  
 
 
 
    

Inden for et år fra balancedagen 698

Mellem et og fem år fra balancedagen 2.792

Efter fem år fra balancedagen

SEEST ITST

Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 644

 

130

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Operationelle leasingkontrakter
Koncernen har indgået operationelle leasing-/lejekontrakter med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås
med op til ti års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter

fordeler sig som flg:

 

 

       
   
   

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Inden for et år fra balancedagen 129.976 99,118 6.040
Mellem et og fem år fra balancedagen 295.591 227.758 11.743
Efter fem år fra balancedagen LESS TE) 50.635 Q

   

469.872 377.511

I ovenstående indgår fremtidige minimumsydelser på uopsigelige fremlejekontrakter med 7,1 mio. DKK I resultatopgørelsen for 2007
indgår betingede lejeydelser med 1,6 mio. DKK (2006: 1,6 mio, DKK).

NOTE 28 - Finansielle risici samt anvendelse af afledte
finansielle instrumenter

Koncernens risikostyringspolitik
Den finansielle styring i koncernen er målrettet stabilisering og optimering af koncernens drift og finansiering. Det er ikke koncernens

politik at indgå spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.

Valutarisiko
Da koncernens væsentligste aktiver er beliggende i Danmark og finansieringen sker i DKK, er der kun i begrænset valutarisiko. Koncernen
har i 2007 erhvervet yderligere ejendomme i såvel Tyskland som Sverige. Da finansieringen af disse ejendomme optages i hhv. EUR og

SEK, er koncernens valutarisiko ikke steget væsentligt som følge af væksten i de udenlandske aktiviteter.

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

Egenkapitalens følsomhed ift, valutakursudsving:

 

SEK-kurs 10% < faktisk kurs 0
EUR-kurs 10% < faktisk kurs 0
Resultatopgørelsens følsomhed ift. valutakursudsving:

Gennemsnitlig SEK-kurs 10% < faktisk kurs 0
Gennemsnitlig EUR-kurs 10% < faktisk kurs 0

 

 

131

 

 

 

NORDICOM I ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 28 - FINANSIELLE RISICI SAMT ANVENDELSE AF AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

Renterisiko

I 2007 var den gennemsnitlige rentebinding i Nordicoms låneportefølje ca. et år ( 2006: 2%» år). Den gennemsnitlige rente på lån var ca.
5,7% (2006: 4,4 %), og det betød samlede renteomkostninger på 174,3 mio. DKK (2006: 118,1 mio. DKK). Såfremt markedsrenten i den
korte ende stiger med et procentpoint, betyder det at Nordicoms renteomkostninger stiger med ca. et procentpoint i løbet af ca. et år, sva-
rende til en meromkostning på ca. 37,7 mio. DKK (2006: 31,5 mio. DKK). Til gengæld falder kursen på gæld til kreditinstitutter indregnet
til dagsværdi, hvilket påvirker resultatopgørelsen positivt med ca. to mio. DKK. Et fald i renteniveauet ville have en tilsvarende indvirkning
på resultat og egenkapital med modsat effekt.

Leverandørgæld, skyldige omkostninger og købesummer samt anden gæld er ikke rentebærende.

Likviditetsrisici
Koncernen har i 2007, som led i selskabets finansielle strategi, valgt at øge den langfristede gældsandel. Den langfristede andel af gælden
udgør pr. 31. december 2007 62,8% af den samlede gæld til kreditinstitutter (31.12.2006: 45,1%).

Det er Nordicoms politik i forbindelse med lånoptagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af lånoptagelsen på forfalds- /
genforhandlingstidspunkter og modparter under hensyntagen til prissætningen. Koncernens likviditetsreserve består af likvide behold-
ninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Det er koncernens målsætning at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne

disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditeten samt realisere koncernens værkstmål.

Overskuelige låneengagementer hos flere forskellige finansielle samarbejdspartnere er med til at sikre, at engagementer lettere kan flyt-
tes eller indfries. Den generelle kreditrisiko på modparter, bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et minimum ved

løbende kreditvurdering af modpartsrisikoen, og ved anvendelse af et udvalg af store, kreditværdige modparter.

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser. Koncernens likviditetsre-

serve består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter som flg:

 

 

       
     
   
 
   

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Likvide beholdninger 586.084 6.538
Gæld til kreditinstitutter vedr. solgte ejendomme -344.244 0
Uudnyttede kreditfaciliteter 733.459 25.336

 

Likviditetsreserve 716.209 975.319

Koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt låneaftaler.

Kreditrisiko

Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
- lejetilgodehavender

- tilgodehavender fra salg af ejendomme

- pantebreve

- kautioner

 

132

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

Risici vedr. lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af
omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner
sikrer koncernen sig med supplerende sikkerheder, såsom pant i projekter. Den maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer

til de i balancen indregnede værdier.

Kapitalstyring

Selskabets ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur,
som understøtter en langsigtet økonomisk vækst og samtidig maksimerer afkastet til selskabets aktionærer. Egenkapitalandelen
udgjorde pr. 31. december 2007 23,9% (31.12.2006: 24%). Det er selskabets målsætning at egenfinansieringsgraden (egenkapital
samt udskudt skat) skal udgøre min 30% for koncernen som helhed. Egenfinansieringsgraden udgjorde pr. 31. december 2007 31,1%
(31.12.2006: 31,3%).

Nordicom A/S' målsætning for egenkapitalforrentningen før skat er 18% p.a. Den realiserede egenkapitalforrentning før skat for 2007
udgjorde 22,7% (2006: 59,2%).

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

 

Pante- og gældsbreve

 
  
   
  
     
   
   
 
 
 
   
   
   
   
   
 
  
 
 

Finansielle aktiver, dagsværdi via resultatopgørelsen

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 18.286 0
Tilgodehavender hos dattervirksomheder 348.450
Andre tilgodehavender 95.387 1.540
Likvide beholdninger soll, 586.084 6.538

Udlån og tilgodehavender 699.757 356.528

Prioritets- og bankgæld 2.500.222 104.498

  

Finansielle forpligtelser, dagsværdi via resultatopgørelsen 2.500.222 KL CE:

Prioritets- og bankgæld 654.901 265.088
Deposita 45.394 3.396
Skyldige omkostninger vedr. solgte projekter 40.300 0
Skyldige købesummer m.v., ejendomme 39.001 8
Leverandørgæld 75.180 5.154
Gæld til dattervirksomheder 190.808

27.637

   

Anden gæld 4.704

Finansielle forpligtelser, amortiseret kostpris 1.317.536 882.413 295.302 469.158

 

133

 

 

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 29 - Ikke-likvide driftsposter m.v.

 

 

   
   
     
   
     
     
   

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Af- og nedskrivninger 3.319 1.480
Værdiregulering af investeringsejendomme -376.403 -14.120
Avance / tab ved salg af driftsmidler -140 -140
Avance ved salg af ejendomme -37.320 0
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures -4.768

Urealiseret kursgevinst / -tab på prioritetsgæld -11.390 -484
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 3.477 3.477
Øvrige reguleringer 1,571 0

 

Regulering i alt

 

OT ÆLE: PÆRE:

NOTE 30 - Ændring i driftskapital

  
 
   

 

 

     
   
   
 
   
     
   

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Ændring i tilgodehavende lejeindtægter -6.605 -118
Ændring i igangværende projekter 160.953 0
Ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter 25.430 0
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder -33.094
Ændring I andre tilgodehavender -13.118 3.721
Ændring i handelsbeholdning af pante- og gældsbreve 11.080 -1.747
Ændring i deposita 17.702 -490
Ændring i anden gæld 45.959 713

Ændring i driftskapital i alt

   
 
   

311.431 241.401 107.327

NOTE 31 - Salg af investerings- og domicilejendomme

 

 

      

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006
Salgspris på investerings- og domicilejendomme 167.641 245
Heraf afregnet ved udstedelse af pantebreve 0 0

 

Modtaget kontant

 

134

 

191.600 167.641

  
 
   

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 32 - Nærtstående parter

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordicoms bestyrelse, Nordicoms direktør samt virksomheder uden for

Nordicom-koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom.

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, jf. Note 18 og 19, hvor Nordi-
com A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse.

Der har i regnskabsåret været flg. transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter:

 

DKK 1.000 2007 2006 2007 2006

 

 

 

Ledelsen

Nordicoms salg af tjenesteydelser til direktionen, administrationshonorar
for administration af en ejendom. Administrationshonoraret er baseret

på markedsmæssige vilkår 76

Nordicoms salg af bil til direktionen 300 300
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, hvor bestyrelses-

formanden er partner 1.769 1.604
Nordicoms køb af anparter i K/S af selskab, hvor bestyrelsesformanden

indgår i bestyrelsen 1 1
Associerede virksomheder og joint ventures

Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 18.286

Dattervirksomheder

Fordeling af koncernomkostninger 29.175
Husleje m.v., omkostning 1.692
Garantiprovisioner m.v., indtægt 1.143
Køb af materielle anlægsaktiver 0
Koncernmellemværender, renteindtægter 15.452
Koncernmellemværender, renteomkostninger 9,811
Koncernmellemværender, tilgodehavender 348.450
Koncernmellemværender, gældsforpligtelser - 190.808

 

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.

Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.

Moderselskabet hæfter endvidere for dattervirksomheder vedr. bl.a. sambeskatning, som omtalt i Note 27.

Der henvises desuden til Note 5, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.

 

135

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

136

NOTE 33 - Ny regnskabsregulering

IASB har udsendt flg. nye standarder og fortolkningsbidrag (IFRIC), som er vedtaget af IASB men endnu ikke trådt i kraft:

IAS 1 - Presentation of Financial Statements (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere.
I standarden ændres terminologi således at resultatopgørelsen ændrer navn til "opgørelse af totalindkomst”, balancen ændres til "opgørelse
af finansiel stilling”, egenkapitalopgørelsen ændres til "opgørelse af egenkapital” og pengestrømsopgørelsen ændres til "opgørelse af penge-
strømme”, Herudover indføres der et krav om præsentation af koncernens totalindkomst samt præsentation af to års sammenligningstal ved
ændring af regnskabspraksis.

IAS 23 - Borrowing Costs (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Efter ændring af standarden
kræves indregning af låneomkostninger i kostprisen for et kvalificerende aktiv (immaterielle og materielle aktiver samt varebeholdninger). Idet
Nordicom allerede indregner låneomkostninger ved opførelse af koncernens ejendomme, vil den nye standard ikke påvirke selskabets nuværende
regnskabspraksis.

IAS 27 — Consolidated and Separate Financial Statement (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller
senere, Den reviderede standard kræver at ændringer i modervirksomhedens ejerinteresser i dattervirksomheder, som ikke resulterer i tab af kontrol,

indregnes direkte på egenkapitalen som transaktioner med ejerne. Kun hvis kontrollen tabes, indregnes der et tab/avance i resultatopgørelsen.

IFRS 3 — Business Combinations (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen
af den ændrede standard vil betyde, at koncernen fra og med regnskabsåret 2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til betingede
købsvederlag ved virksomhedsopkøb direkte i resultatopgørelsen. Standarden tillader endvidere en anden regnskabsmæssig behandling af

indregning af goodwill relateret til minoritetsinteressers andel af købte virksomheder samt trinvise overtagelser og afhændelser af virksomheder.

IFRS 8 - Operating Segments træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere,

Standarden kræver at forretningssegmenter identificeres på basis af selskabets interne ledelsesrapportering. Herudover indeholder standarden
yderligere oplysningsforpligtelser for identificerede segmenter ift. IAS 14, som erstattes af standarden. Standarden får ingen betydning for
Nordicoms opdeling af segmenter, idet disse allerede følger den interne ledelsesrapportering.

IFRIC 11 IFRS 2 - Group and Treasury Share Transactions træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. marts 2007 eller se-
nere, Fortolkningsbidraget præciserer, at aktiebaserede ordninger, hvor selskabet eller dets aktionærer tildeler medarbejdere rettigheder til aktier,
der afregnes ved opkøb af egne aktier eller aktier i moderselskabet, skal behandles som egenkapitalafregnede i koncernregnskabet. | dattersel-
skabets separate regnskab skal en aktiebaseret ordning behandles som egenkapitalafregnet, såfremt moderselskabet tildeler medarbejdere i
datterselskabet rettigheder til dens aktier (posteringen på egenkapitalen behandles som en udlodning til moderselskabet). Ordningen behandles
som kontantafregnet, hvis datterselskabet tildeler medarbejdere i selskabet rettigheder til moderselskabets aktier. Fortolkningsbidraget vil ikke

påvirke Nordicoms anvendte regnskabspraksis.

IFRIC 12 - Service Concession Arrangements træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2008 eller senere, Fortolk-
ningsbidraget præciserer den regnskabsmæssige behandling af en operatørs rettigheder over infrastruktur, indregning og måling af vederlag
modtaget ved tildeling af kontrakten, leverede konstruktions-, forbedrings- eller driftsydelser, låneomkostninger afholdt i konstruktionsfasen m.v.

Fortolkningsbidraget vil ikke påvirke Nordicoms anvendte regnskabspraksis.

IFRIC 13 - Customer Loyalty Programmes træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2008 eller senere. Fortolknings-
bidraget præciserer, at fordele som tildeles kunden som led i en salgstransaktion skal indregnes som en separat del i overensstemmelse med
IAS 18.13. Fordelene skal måles til dagsværdi, svarende til hvad de kan sælges for separat. Fortolkningsbidraget vil ikke påvirke Nordicoms
anvendte regnskabspraksis.

 

sd and br ad

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

 

Aktivitet på lageret ved Krimsvej

IFRIC 14 IAS 19 - The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction
træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2008 eller senere. Fortolkningsbidraget præciserer, hvornår refusioner eller reduk-
tioner i fremtidige bidrag skal betragtes som disponible, hvorledes minimumskrav til finansieringen kan påvirke rådigheden af reduktioner
i fremtidige indskud samt hvornår minimumskrav til finansieringen kan give anledning til en forpligtelse. Fortolkningsbidraget vil ikke
påvirke Nordicoms anvendte regnskabspraksis.

Nordicom A/S forventer at implementere ovenstående standarder og fortolkningsbidrag fra den obligatoriske ikrafttrædelsesdato.

NOTE 34 - Aktieposter over 5%

Nordicom A/S har registreret flg. aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:

 

Ejer-/stemme-andel

 

Nicolaj Gruppen ApS, København 29,0%
FL Group hf, Island ER i 21,7%
Real Estate Development ApS, Charlottenlund 11,3%

Hovedstadens EntrepriseSelskab A/S, København 11,2%

 

137

 

 

 

 

Nye projekter undervejs.

 

138

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB FOR 2007

NOTE 35 - Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv
i danske aktie- og anpartsselskaber

Aksel Bjødstrup Andreasen
Bestyrelsesposter:

DMT International A/S

AA International Holding A/S
AA International Consulting A/S

Per Mellander
Bestyrelsesposter:
Per Mellander AB
Conphia Sårl (formand)
Kwik Sew Europe AB
Pyttan Holding AB
Direktionsposter:
Per Mellander AB

Michael Vad Petersen
Bestyrelsesposter:

Casadania ejendomme A/S

Cepheus Holding A/S

DEAS A/S (formand samt datterselskaber)
Imerco Randers A/S

RE-CONSULT Denmark A/S

Peter Højland
Bestyrelsesposter:
Amrop-Hever A/S (formand)
Danisco A/S

Danske Bank A/S

Bikuben Fondene (formand)
Frederiksberg Fonden

Eclair A/S

Center for Ledelse (formand)
Rambøl! Gruppen A/S
Siemens Danmark A/S (formand)
Baltic Property Trust A/S
Copenhagen Capacity

Itury Management ApS
Kollegiefonden Bikuben
Wexøe Holdning A/S

Torben Schøn

Bestyrelsesposter:

API Property Fund Denmark P/S (formand)

ApS Kbil 38 nr. 2552

Bagermester Johan Frederik Aschengreens Legat
Baltic Property Trust A/S

BPT Arista SA SICAV (formand)

BPT OPTIMA SA SICAR

Centerplan A/S (formand)

Cinemaxx Danmark A/S

Executive Hotels A/S

Investea German High Street II A/S

Saremo Hotels Germany A/S

Thorkild Kristensen Group A/S (samt datterselskaber)
Wexøe Aviation ApS

Direktionsposter:

Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea
A&T Invest ApS

Gunnar Chr. Kristensen
Bestyrelsesposter:

Real Estate Development ApS

Fitness Holding af 2005 A/S (formand)
Wellatwork A/S (formand)

Alf Arp-Hansen Hotel A/S

TS Nano ApS

Direktionsposter:

Real Estate Development ApS

 

139

 

NORDICOM | NOTATER

Notater

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

NORDICOM | NOTATER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

141