Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

   

 

 

 

   

     

 

 

 

 

     

 

Ai

 

 

er
ERHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSEN

-4 APR. 2008
Ekspeditionen
Hoved- og nøgletal 2
Ledelsens beretning 4
Ejendomsmarkedet 14
Mål og strategi 18
Ejendomsporteføljen 28
Aktionærforhold 32
Corporate Governance 36
Ledelsen-og organisation 40
Regnskabsberetning 48
Risikofaktorer 54
Ledelses- og revisionspåtegning 63
Regnskab og noter 65

Fremlagt på ordinær
generalforsamling den

3. april Zoo

dirigent

  

RIK THOUBER
ADVOKAT (L) M.C.J.
H.C. ANDERSENS BLVD. 12. 1553 KBH. V
Tif. 33414141

 

 

 

DKK mio.

Hoved- og nøgletal

Nettoomsætning DKK mio. 303 338 379 440 524
Bruttoresultat DKK mio. 183 210 255 281 333
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. 165 188 232 253 301
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. 80 102 141 151 154
Resultat før skat DKK mio. 161 115 893 505 313
Årets resultat DKK mio. 113 87 650 364 277

Investeringsejendomme incl. igangværende projekter DKK mio. 2.734 4.304 5,189 5.814 8.746
Aktiver i alt DKK mio. 2.782 4.497 5,380 6.045 8.827
Egenkapital i alt DKK mio. 987 1,574 2.175 2.480 3.429
Forpligtelser i alt DKK mio. 1.795 2.922 3.205 3.565 5.398

Driftsaktiviteter DKK mio. 48 116 109 113 137

Investeringsaktiviteter DKK mio. -546 -1.597 -81 -345 -817

Finansieringsaktiviteter DKK mio. 171 1.469 -269 195 120

I alt DKK mio. -327 -12 -241 -37 -561
Nettoomsætning samt bruttomargin Resultat før kurs - og værdireguleringer (EBVAT)

180

DKK mio.
mæ
2

  

1 2003 I 2004 2005 2006 2007 I i 2003 i 2004 i 2005 I 2006 2007 i
BH Nettoomsætning Bå Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
B Bruttomargin RE Egenkapitalandel

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Hoved- og nøgletal

 

 

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital

Forrentning af egenkapital (ROE)
Egenkapitalandel
Rentedækning

RR &

8,7
12,3
35,5
1,92

8,1
6,9
35,0
2,17

7,6 65
35,1 15,8
40,4 41,0
2,43 2,32

5,7
10,3
38,8
2,00

 

Aktiepris 31.12 (P) DKK 292 386 605 712 600
Indre værdi (BV) DKK 257 273 377 429 483
Kurs/indre værdi (P/BV) x 1,14 1,42 1,61 1,66 1,24
EBIT pr. aktie DKK 42,9 39,1 40,4 43,9 50,0
EBVAT pr. aktie DKK 20,8 21,2 24,5 26,2 25,6
Resultat pr. aktie (EPS) DKK 29,4 18,0 113,0 63,2 46,1
Price Earnings (PE) x 9,9 21,4 5,4 11,3 13,0
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK 12,5 24,1 18,9 19,6 22,8
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK 8,0 8,5 9,0 10,0 11,0
Markedsværdi DKK mio. 1.121 2.229 3.493 4.114 4.258
BEER
Bruttoresultat / nettoomsætning % 60,6 62,0 67,2 63,9 63,6
Administrationsomkostninger / nettoomsætning % 6,0 6,4 6,0 6,5 6,3
Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning % 54,5 55,6 61,2 57,5 57,3
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning % 26,5 30,1 37,2 34,3 29,4
Resultat før skat / nettoomsætning % 53,3 34,0 235,5 114,8 59,8
Årets resultat / nettoomsætning % 37,4 25,6 171,4 82,7 52,9

Hoved- og nøgletal for 2004, 2005, 2006 og 2007 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS. Sammenligningstal for 2003 er ikke tilpasset den ændrede
regnskabspraksis ved overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS, men opgjort i overensstemmelse med den hidtidige regnskabspraksis baseret på
bestemmelserne i årsregnskabsloven og de danske regnskabsvejledninger. Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.

Investeringsejendomme og egenkapitalandel Jeudan aktiens afkast

70% —
60% —

RTAS
30% i rum ner ve . Nm anig
20% ;—
SL ' EH '
0

 

 

 

DKK mio.

 

   

-10%
i 2003 I 2004 2005 2006 2007 I I 2003 I 2004 2005 i 2006 2007 I
EH investeringsejendomme BH Årligt afkast
BE Egenkapitalandel BR Gns. afkast seneste 5 år

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Hoved- og nøgletal

 

 

 

Jeudan tog vigtige skridt i 2007

Jeudan fulgte i årets løb den strategi, som har været Koncernens ledetråd i en årrække. Men navnlig to store investeringer mar-
kerede yderligere skridt fremad.

For det første erhvervede Koncernen en større og bredt sammensat portefølje af ejendomme inden for et nyt aktivitetsområde,
retail. Investeringen på DKK 1,7 mia., der omfattede 73 ejendomme, gav mulighed for at fortsætte Koncernens vækst og indtje-
ning i en tid, hvor vækstmulighederne inden for kontorejendomme blev hæmmet af en prisdannelse, der er uforenelig med
Jeudans krav til lønsomhed i den daglige drift.

Med investeringen i porteføljen af retail-ejendomme og -centre gik Jeudan ind i et nyt aktivitetsområde, som rummer mulighed
for at accelerere væksten og dermed indtjeningen på længere sigt. Virksomhedens kompetencer og forretningsmæssige princip-
per kan imidlertid straks anvendes, da porteføljen rummer muligheder for stordriftsfordele. De centrale principper, som Jeudan
drives efter, vil fortsat blive fulgt. Retail- og kontorejendomme har en række forhold til fælles, ikke mindst relationerne til kun-
derne, som lægger vægt på at have ordentlige og velfungerende omgivelser for deres virksomheder.

Det andet vigtige skridt i 2007 var købet af Berlingske-karré i Københavns centrum med et tilknyttet igangværende ombygnings-
projekt for i alt ca. DKK 1,0 mia.

Større udviklingsorienterede projekter — omhyggeligt udvalgt og vurderet — er en af vejene til vækst i indtjeningen. Jeudan
opnåede gode resultater og værdifulde erfaringer med ombygning og nyindretning af det tidligere Kommunehospital og så dermed
muligheden for at gå samme vej i forbindelse med Berlingske-karréen. Ejendommen har en attraktiv beliggenhed, tæt på Københavns
centrale indkøbsgade, Strøget. Ombygningen forløber i overensstemmelse med planerne for såvel tid som økonomi.

For at give Jeudan mulighed for at fortsætte fremgangen tilførte de hidtidige aktionærer og en række nye investorer Jeudan
DKK 735 mio. i forbindelse med en fuldtegnet fortegningsretsemission i efteråret.

| de seneste fem år har aktionærernes afkast, trods kursfaldet i 2007, i gennemsnit været 26% om året. For de aktionærer, som
har været med siden midten af 90'erne, udgør afkastet også mere end 20% om året. Jeudans langsigtede aktionærer har således
opnået et attraktivt afkast af deres investering. Jeudans markedsværdi udgjorde godt DKK 4 mia. ved udgangen af 2007.

Resultaterne er nået ved at fastholde Jeudans fokusering på investering i og drift af gode, velbeliggende ejendomme. Geografisk
er Storkøbenhavn Koncernens fokusområde. Byen udvikler sig generelt positivt og er en attraktiv lokalisering for virksomheder,
organisationer og privatpersoner. Dermed er Storkøbenhavn også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan,
der har som forretningsgrundlag at betjene kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig har
Jeudan gennem årene opbygget en bred erfaring og et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere, leverandører og andre,
som lægger vægt på langvarige relationer.

Omsætningen i 2007 blev DKK 524 mio., og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) blev DKK 154 mio. Dette resultat
er i overensstemmelse med de offentliggjorte forventninger og blev opnået trods et renteniveau i 2007, der var højere end forventet.

Udviklingen i omsætningen og resultatet for kurs- og værdireguleringer er en fortsættelse af de senere års økonomiske resulta-
ter. Fremgangen over de seneste fem år har været på henholdsvis 73% og 93%.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

 

 

 

 

Temperaturen i international og dansk økonomi er dæmpet noget i de seneste måneder. Det er både bekymrende og sundt. Det
bekymrende er, at omsætningen på ejendomsmarkedet synes at udvise fald. Det sunde er, at de spekulative ejendomsprojekter
er blevet færre, hvorved der skabes en mere realistisk prissætning af aktiverne.

Over for den spekulative tilgang til ejendomsmarkedet står Jeudans langsigtede strategi. Når Jeudan investerer, er det ikke med
videresalg og hurtig fortjeneste for øje, men for at drive ejendommene effektivt og stille deres arealer til rådighed for andre
virksomheder. Jeudan stiller derfor krav til lønsomheden i driften og dermed også til priserne ved indkøb af nye ejendomme.

Jeudan vurderer, at udviklingen på ejendomsmarkedet vil give muligheder for at købe attraktive ejendomme i de kommende år
til fornuftige priser. På denne baggrund er det hensigtsmæssigt, at Koncernen aktuelt har en investeringskapacitet på ca. DKK
4,5 mia.

Udlejningsprocenten og aktivitetsniveauet i serviceaktiviteterne må med en vis afmatning i konjunkturerne forventes at falde lidt
på sigt. Omsætningen for 2008 er dog rimelig forudsigelig, driftsomkostningerne styres tæt og renteomkostningerne er i al
væsentlighed fastlåst. For 2008 forventes en vækst i resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) til niveauet DKK 180-200
mio.

Hertil kommer værdiregulering af ejendomme og gæld. Rentefaldet i starten af 2008 har medført urealiserede kurstab på gæl-
den, hvorimod de urealiserede værdireguleringer af ejendomme forventes at være positive.

Resultat før kurs- og værdireguleringer skal over de kommende 2-3 år øges til DKK 250-260 mio. Dette svarer til en vækst i
EBVAT pr. aktie på ca. 40%.

Jeudan ønsker fortsat vækst men lægger også vægt på soliditet og god lønsomhed. Jeudan vil derfor forblive tro mod det for-
retningsgrundlag og den linie, der har givet tilfredsstillende resultater gennem en lang årrække.

Kunder, aktionærer, medarbejdere og andre samarbejdspartnere ved, hvor de har Jeudan: Jeudan udlejer velbeliggende og
velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, som lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen
suppleres med en vifte af ydelser i relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. | alt hvad der gøres, lægges
der vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Dette mål nås med konstant fokus på lønsomheden i driften,
kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medarbej-

dere samt åben og redelig information.

Med aktionærernes opbakning vil Jeudan fortsætte ad denne vej i de kommende år.

27. februar 2008

Niels eermd Per W. Hallgren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

 

Det gælder om at finde sin plads.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KKG

(eros see Æter e [li
Churchillparken

 

 

 

2007 bød på investeringer på DKK 2,6 mia. både i det hidtidige

Å
aktivitetsområde — kontorejendomme — og et nyt aktivitets-

Å område — retailejendomme.
V Forventningerne til året, som senest udmeldt i januar 2008,
W blev indfriet med en omsætning på DKK 524 mio. og et
resultat før kurs- og værdireguleringer på DKK 154 mio.
Resultat før skat udgjorde DKK 313 mio. Bestyrelsen

Å
Å vurderer resultatet som tilfredsstillende.
Å
N
V
Å

Å

X

VÆKST LINVESTERINGERNE PÅ 50%
Ved udgangen af 2006 vurderede Jeudan, at væksten i
Koncernens investeringer fremover også kunne ske
via investering i større, velbeliggende bygninger med
muligheder for udvikling til attraktive kontorarealer
samt ved investering i porteføljer af ejendomme —

Fortsat fremgang |
| eventuelt også i andre kategorier end den hidtidige

i
stramt fokuserede portefølje.
Begge vækstområder blev realiseret allerede i 2007.

Pr. 15. juni 2007 købte Jeudan ejendomskomplekset benævnt
Berlingske Karré, der afgrænses af gaderne Gammel Mønt,
Antonigade, Pilestræde og Sværtegade. Karréen er dermed
beliggende mindre end 100 meter fra Københavns centrale

| gågade, Strøget.

l Karréen omfatter arealer på ca. 23.000 m?, heraf over 13.200 m?
til kontorer, ca. 4.000 m? til butikker, ca. 1.300 m? til boliger og en
parkeringskælder på ca. 4.500 m? og er erhvervet for DKK 707

| mio. Med ejendommen overtog Jeudan et tilknyttet ombygnings-
projekt til en estimeret værdi af ca. DKK 200-300 mio., der omfatter

modernisering af kontorarealer, indretning af nye butikker og restau-
ranter m.v. i gadeplan, 25-30 nye boliger, et underjordisk parkerings-
anlæg til 200 biler samt mere end 1.000 m? gårdhave og terrasser.

Berlingske-koncernen, der har boet i ejendommen siden 1734, er midlerti-
digt flyttet til anden adresse, men vil efter afslutning af den igangværende

ombygning og renovering atter flytte ind i ejendommens kontorareal.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Ledelsens beretning

 

 

Samlet får karréen øget værdi for både brugerne, de nærme-
ste omgivelser og byen som helhed. Projektet er omfattet af en
lokalplan, som er godkendt af Københavns Borger-
repræsentation i maj 2007. Ibrugtagning af ejendommen ven-
tes at kunne ske gradvis fra sommeren 2008 til primo 2009.

Pr. 1. juli 2007 overtog Jeudan en portefølje af primært
retailejendomme og -centre for i alt DKK 1,7 mia.
Porteføljen omfatter 73 ejendomme, hvor hovedparten er
beliggende i Hovedstadsområdet. Der er overvejende tale
om ejendomme med blandet anvendelse til butik og bolig,
retail-ejerlejligheder (selvstændige og i centre), retailpar-
ker, retailcentre samt enkelte ejendomme til blandet lager-
og kontorformål.

Porteføljen har et samlet areal på ca. 145.000 m? og er
erhvervet ved køb af et selskab.

Porteføljen indeholder en større spredning end Jeudans
hidtidige portefølje af store kontorejendomme i København.
Det er imidlertid hensigten at justere porteføljens profil og
sammensætning i den kommende tid, hvilket kan medføre
såvel salg som yderligere køb.

Ejendommene er gennemgående i velvedligeholdt stand,
har en tilfredsstillende udlejning og driften giver en forudsi-
gelig pengestrøm. Visse af ejendommene vurderes som
mindre velvedligeholdte, og udlejningsprocenten for alle 73
ejendomme er samlet set 87. | denne portefølje er der mulig-
hed for en forbedret økonomi gennem udvikling af ejendom-
mene, herunder gennem udlejning af ledige lokaler. En min-
dre del af ejendommene forventes på denne baggrund at
blive klassificeret som projektejendomme.

Med investeringen gik Jeudan ind i et nyt aktivitetsområde,
som rummer mulighed for at accelerere Koncernens vækst
de kommende år. Virksomhedens kompetencer og forret-
ningsmæssige principper kan imidlertid straks anvendes, da
porteføljen rummer mulighed for stordriftsfordele.

De centrale principper, som Jeudan drives efter, vil fortsat
blive fulgt. Retail- og kontorejendomme har en række for-
hold til fælles, ikke mindst relationerne til kunderne, som
lægger vægt på at have ordentlige og velfungerende omgi-
velser for deres virksomheder.

I forbindelse med handlen opnåede Jeudan tillige ret — men
ikke pligt — til at overtage yderligere otte retailcentre med en
forventet værdi af ca. DKK 2,1 mia., efterhånden som igang-
værende udviklings- og ombygningsprojekter gennemføres
— formentlig over en treårig periode.

Herudover erhvervede Jeudan pr. 1. januar 2007 ejendom-
men Borgergade 24, København K. Ejendommen har et
samlet areal på ca. 7.800 m? og blev erhvervet for DKK 127,5
mio.

Jeudan har indgået betinget aftale med Parkering København,
der flytter sit hovedsæde fra Gammeltoftsgade 17, der også
ejes af Jeudan, til Borgergade 24. | samme forbindelse over-
tager Københavns Universitet lokalerne i Gammeltoftsgade
fra Parkering København. Jeudan har hermed opfyldt
Københavns Universitets ønsker om yderligere lokaler i
Øster Farimagsgade-komplekset, ligesom flytning af
Parkering København gør, at Borgergade 24 er fuldt udlejet.

Tabel 1: Investeringer og salg

 

 

Borgergade 24 01.01.2007 128

Berlingske Karréen 15.06.2007 707

73 retailejendomme/

-centre 01.07.2007 1.724

2 mindre ejendomme 2007 4
I alt 2007 2.559

2006 212 85
2005 340 467

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

 

 

 

KAPITALUDVIDELSE TIL FORTSAT VÆKST
Efter erhvervelsen af Berlingske Karréen og porteføljen af
retailejendomme samt en eventuel udnyttelse af samtlige

køberetter til de otte retailcentre ville Jeudans opkøbskapaci-
tet være opbrugt.

For fortsat at have mulighed for vækst gennem køb af attraktive
ejendomme og porteføljer gennemførte Jeudan derfor en kapi-
taludvidelse i oktober 2007 med fortegningsret for eksisteren-
de aktionærer i forholdet 5 til 1, hvor 5 eksisterende aktier gav
mulighed for at tegne 1 ny aktie til kurs DKK 550 pr. aktie.

Såvel Jeudans eksisterende aktionærer som nye aktionærer
bakkede op omkring kapitaludvidelsen, der medførte fuld-
tegning af de 1.154.892 udbudte aktier, hvorved Jeudan
opnåede et bruttoprovenu på DKK 635 mio.

Herudover har Jeudan primo december 2007 ved en aktie-
ombytning på DKK 100 mio. (166.667 aktier) erhvervet 73

retailejendomme og —centre via en rettet emission til sælger af
ejendommene.

Med disse kapitaludvidelser har Jeudan sikret sig et kapital-
beredskab til at kunne fortsætte væksten i investeringerne.
Med udgangspunkt i den senere tids udvikling på de finan-
sielle markeder og på ejendomsmarkedet ser Jeudan gunsti-
ge muligheder for at købe attraktive ejendomme i de kom-
mende år. På denne baggrund er det hensigtsmæssigt, at
Koncernen med kapitaludvidelserne har en investeringska-

pacitet på ca. DKK 4,5 mia., som forventes anvendt inden for
de kommende 3-4 år.

UDLEJNING

| 2007 genudlejede Jeudan 29.000 m? og pr. 31. december 2007
udgjorde udlejningsprocenten 99,0. Medregnes ledige arealer
i projektejendomme udgjorde udlejningsprocenten 94,5.

Det relativt høje aktivitetsniveau og en udlejningsprocent
over markedsniveauet dokumenterer, at den kundevendte

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

organisation er konkurrencedygtig. Jeudan eri |
stand til at opfylde de fleste virksomheders |
behov for kontorer og butikker — enten i Jeudans

eksisterende portefølje eller ved investering i

i
nye ejendomme. |

SANKT ANNÆ PLADS 73
Jeudan købte ejendommen Sankt Annæ Plads
13, der har et samlet areal på ca. 8.200 m”, i som-

meren 2005. Ejendommen havde på købstids-
punktet stået tom i mere end 3 år.

Ejendommen er opført i 1749 og har igennem
mere end 250 år været anvendt til både bolig,
hospital, restaurant og forlystelser samt senest som
hovedsæde for Statoil siden 1921. Allerede i for-
bindelse med købet af ejendommen indgik det i
overvejelserne at udvikle ejendommen til et tids-
svarende og effektivt kontormiljø i historiske omgi-
velser. Udover leje af kontorer skulle virksomheder-
ne tilbydes at købe relevante serviceydelser, såsom

receptionsbetjening, renhold, vagtordning, persona-
lerestaurant m.m.

Jeudan har gennemført en større renovering af ejen-
dommen — såvel indvendigt som udvendigt — og ejen-
dommen fremstår i dag i en fuldstændig nyistandsat
stand med tidssvarende tekniske installationer.

Medio maj 2007 flyttede Jeudan sit hovedkontor til
ejendommen.

Samtlige seks etager i ejendommen er nu udlejet til
forskellige virksomheder. Jeudan varetager receptions-
betjening, intern service, vagt, renhold og personalere-
staurant m.m. for virksomheder i ejendommen.

Jeudans tidligere hovedkontor på Landgreven 3,
København K, er genudlejet i maj 2007.

i
i
i
i

|
|

 

 

 

 
  
  
  
 
 

JEUDAN SERVICEPARTNER
Jeudan Servicepartners aktiviteter
er opdelt i tre områder; et bygnings-
område, et serviceområde og et projekt-
område.

Planerne om yderligere vækst i Jeudan Servicepartner
medførte behov for udvidelse af ledelsesressourcerne. Pr. 1.
maj 2007 blev John Rohde ansat som servicedirektør med
ansvar for serviceområdet. John Rohde kommer fra et leder-
job hos Siemens.

I november 2007 blev Peter Spøer ansat med virkning pr. 1.
januar 2008 som adm. direktør i Jeudan Servicepartner med
ansvaret for bygningsområdet og projektområdet. Peter
Spøer kommer fra en stilling som viceadministrerende direk-
tør hos Birch & Krogboe.

Den tidligere direktør for Jeudan Servicepartner, Michael
Gale, tiltrådte i 2007 en stilling som projektdirektør i Jeudan
A/S. Michael Gale varetager fremover ansvaret for de større
byggesager på Koncernens projektejendomme, herunder
ombygningen af Berlingske Karré.

Direktionen i Jeudan Servicepartner består herefter af adm.
direktør Peter Spøer og servicedirektør John Rohde.

Jeudan Servicepartners aktiviteter udviste vækst i 2007. Flere
virksomheder besluttede i 2007 at anvende Jeudan Service-
partner som leverandør af serviceydelser, og Jeudan Service-
partner overtog serviceydelserne på flertallet af ejendomme-
ne, som Jeudan erhvervede i 2007. Serviceydelser på de
resterende ejendomme forventes overtaget i 2008.

Det er Jeudans sigte at tilbyde erhvervsvirksomheder en
samlet domicilløsning — en alt inklusive løsning. Denne løs-
ning skal dække en virksomheds behov fra tidspunktet, hvor
virksomhedens ledelse beslutter at finde et andet domicil
henover indretning af domicilet, flytning og efter indflytning

samtlige relevante serviceydelser, som eksempelvis renhold,
service af tekniske installationer, sikkerhedsanlæg, vedlige-
hold m.m.

Flere og flere virksomheder foretrækker denne arbejdsform
med én leverandør. Med en styrket ledelse, et bredt udbud
af relevante serviceprodukter og fortsat udvikling af nye
produkter, står Jeudan stærkt i denne udvikling.

EBIT-VÆKST PÅ 20%

Resultatet før finansielle poster (EBIT) blev i 2007 på DKK
301 mio., hvilket svarer til en stigning på 19% i forhold til
året før. EBIT pr. aktie blev DKK 50,0 — en stigning på 14% i
et år, hvor Jeudan udvidede aktiekapitalen med 23%.

Efter afholdelse af nettorenteomkostninger blev resultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK 154 mio.

Værdireguleringer af Jeudans ejendomme foretages med
udgangspunkt i dels de værdiforøgelser, som opnås gen-
nem forbedringer af de enkelte ejendommes driftsresulta-
ter, dels de priser, som kan konstateres på ejendomsmarke-
det. Jeudans værdiansættelse bygger imidlertid primært på
langsigtet drift af ejendommene, ikke handel med disse.
Herved tager værdiansættelsen udgangspunkt i faktorer af
mere vedvarende karakter og påvirkes i mindre grad af
omskiftelige forhold inden for handel med ejendomme,
hvor de kortsigtede forskydninger mellem en svingende
efterspørgsel og et — af fysiske grunde — mere stabilt udbud
påvirker prisdannelsen.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

 

 

 

Årene 2004-2007 har været præget af en meget stor efter
spørgsel efter investeringsejendomme. | sådanne kortvarige
perioder, hvor prisstigninger ikke kan begrundes i realøkono-
miske forhold, kan Jeudans prissætning vurderes som konser-
vativ, men med den lange investeringshorisont finder Jeudan
det vigtigt, at fastholde konsistente vurderingsprincipper.

På den baggrund foretog Jeudan en nettoopskrivning af ejen-
domsporteføljen med DKK 121 mio. Den væsentligste forkla-
ring er en forbedret driftsøkonomi for de enkelte ejendomme,
mens markedsbestemte forhold kun udgjorde en mindre del.

Markedsværdien af ejendomsporteføljen svarer til DKK 18.322
pr. m?, svarende til et gennemsnitligt afkast på godt 5,0% p.a.
og med en gennemsnitlig lejeindtægt på DKK 987 pr. m?.

Den i 2007 stigende rente medførte et fald i kursen på
Jeudans realkredit- og bankfinansiering, hvilket har medført
en positiv urealiseret kursgevinst af de finansielle forpligtel-
ser på netto DKK 56 mio.

FORVENTNINGER 2008

Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende
driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil
fortsætte i 2008.

De samlede ejendomsinvesteringer udgør aktuelt DKK 8,7
mia. Med en egenkapital på DKK 3,4 mia. og en tilstræbt
egenkapitalandel på ca. 25-30% har Jeudan en opkøbskapa-
citet på ca. DKK 4,5 mia.

Det er Jeudans vurdering, at den senere tids udvikling på de
finansielle markeder og på ejendomsmarkedet vil øge mulig-
heden for opkøb af attraktive ejendomme de kommende år.
Jeudan har løbende overvejelser og kontakter om nye inve-
steringer i overensstemmelse med den fastlagte strategi om
investering i kontor- og retailejendomme i Storkøbenhavn og
i sjællandske provinsbyer, og det indgår i de konkrete planer
at anvende opkøbskapaciteten inden for en kortere årrække.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

 

| Jeudan Servicepartner forventes en moderat fremgang i
såve| omsætning som indtjening, som skal opnås ved et øget
salg af ejendomsrelaterede serviceydelser til såvel kunder i
Koncernens ejendomsportefølje som andre nye kunder.

Koncernen forventer en nettoomsætning på niveauet DKK
640-670 mio. (2007: DKK 524 mio.).

Driftsomkostningerne i Jeudan Servicepartner vil følge akti-
vitetsstigningen. Ejendomssegmentets driftsomkostninger
vil stige som følge af de i 2007 foretagne ejendomsinveste-
ringer, som får fuld effekt i 2008. Driftsomkostningerne i den
øvrige eksisterende portefølje forventes på niveau med 2007.

Administrationsomkostningerne vil stige som følge af inve-
steringerne i 2007 på mere end DKK 2,5 mia. I forbindelse
med køb af ejendomme i 2007 overtog Jeudan en mindre
organisation. Omkring årsskiftet 2007/2008 foretog Jeudan
en reduktion i organisationen og omkostningsprocenten
(administrationsomkostninger målt i forhold til omsætning-
en) vil derfor falde fra niveauet på 6,3 i 2007.

Jeudans finansiering består af dels realkreditfinansiering med
renteloft på 5%, dels realkredit- og bankfinansiering med fast
rente i en årrække. Derfor er den samlede finansieringsud-
gift forholdsvis forudsigelig. Nettorenteomkostningerne vil i
2008 stige i forhold til 2007 som følge af Koncernens ejen-
domsinvesteringer foretaget i løbet af 2007.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i 2008 for-
ventes herefter at blive på niveauet DKK 180-200 mio.
(2007: DKK 154 mio.), svarende til en fremgang på op mod
30%. Der er i forventningerne ikke indregnet virkningen af
en eventuel anvendelse af opkøbskapaciteten.

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendomme-
nes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering
af driften. Herved dannes grundlag for positive værdiregule-
ringer af ejendommenes værdi.

 

 

 

Hertil kan komme værdireguleringer på såvel
ejendomme som finansielle forpligtelser — posi-
tive som negative — som følge af udviklingen i
priserne på ejendomsmarkedet og på de finan-
sielle markeder. Med renteudviklingen i starten
af 2008 vil Koncernens urealiserede kursregule-
ringer på Koncernens finansielle gældsforpligtel-
ser være negative, hvorimod de urealiserede
værdireguleringer af ejendommene forventes at
være påvirket i positiv retning.

   
   

De her beskrevne forventninger til den fremtidige
udvikling er forbundet med usikkerhed og risici,
som blandt andet — men ikke udelukkende — omfat-
ter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet om risi-
kofaktorer. Disse og andre faktorer kan indebære, at
den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forvent-
ningerne.

UDBYTTE OG GENERALFORSAMLING
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om udbetaling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie
(2006: DKK 10,00), svarende til en udlodning på DKK
78 mio.

Bestyrelsen vil endvidere stille forslag om bemyndigelse
til ad én eller flere gange indtil 2. april 2013 at kunne
forhøje aktiekapitalen med indtil DKK 10 mio. ved
udstedelse af nye aktier til medarbejderne i selskabet og
dets datterselskaber. Udstedelse af nye aktier sker uden
fortegningsret for eksisterende aktionærer og kan efter
bestyrelsens beslutning ske til under markedskurs.

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes i år 3. april
2008, kl. 16.30 på Radisson SAS Scandinavia Hotel,
Amager Boulevard 70, 2300 København S.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsens beretning

  
 

 

 

 

 

 

 

 

MARKEDET I STORKØBENHAVN

De større byer i Danmark mærker en
) stigende befolkningstilvækst, hvilket i
særdeleshed mærkes i København.
j Prognoser fra Danmarks Statistik viser
| således, at inden for de sidste 10 år er
indbyggertallet i hovedstadsområdet ste-
| get mere end i andre områder. Denne for-
I skel har været endnu mere udtalt inden for
| deseneste par år, hvilket ikke er entendens,
j der forventes at ændre sig på længere sigt.
| Den gennemsnitlige husstandsindkomst er
inden for de seneste 10 år steget næsten
50% i hovedstadsområdet, hvor stigningen i
øvrige områder af Danmark har ligget omkring
30%. For 10 år siden havde hovedstadsområ-
det den laveste gennemsnitlige husstandsind-
komst i Danmark. Dette er nu ændret til, at det
alene er området nord for København, der har
en større gennemsnitlig husstandsindkomst end
hovedstadsområdet. Dette indikerer, at det er
de vellønnede og dermed veluddannede, der
flytter mod byen og som har råd til at bosætte sig

i hovedstaden.

| BESKRIVELSE AF EJENDOMS-

rn nn.

nen mg,
nn nn rn,

Denne befolkningsgruppe ønsker ikke at anven-
de væsentlig tid på at komme til arbejde, ligesom
såvel fritids- og kulturlivet skal være beliggende i

nærmiljøet.

Derfor vil mange danske og udenlandske virksom-

heder, offentlige organisationer og kulturinstitutio-
ner naturligt søge placering i landets hovedstad,
hvor arbejdskraften er koncentreret. Hertil kommer,
at København byder på et attraktivt miljø, et varieret
kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt mange
uddannelses- og forskningsinstitutioner.

Byens liv og udvikling understøttes af en veludbygget
og en generelt velfungerende infrastruktur i form af
bl.a. vejnettet, Øresundsbron, Metroen, togforbindel-
ser nationalt og internationalt samt ikke mindst
Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindelser
med en lang række byer i hele verden.
Copenhagen Capacity har de seneste to år i deres analy-
ser af investeringer i større byer i hele verden konstateret,

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsmarkedet

 

Ejendomsmarkedet

at hovedstadsregionen er nr. 7 over byregioner i Europa
og nr. 2 i Norden efter Stockholm, der modtog flest inve-
steringsprøjekter i 2005. Herudover er Hovedstads-
regionen nr. 2 over byregioner, hvor flest virksomheder
opretter kontor. Denne udvikling understøttes af, at
Region Hovedstaden har en vision om at gøre København
til Nordeuropas mest attraktive metropol ved over de
kommende seks år at investere ca. DKK 1 mia. i diverse

konkrete projekter.

Det er Jeudans vurdering, at der gennem de senere år har
været en tendens i retning af, at virksomheder vælger at
koncentrere ressourceindsatsen og opmærksomheden
om deres kerneforretninger og i stigende omfang lader
virksomheder som Jeudan stå for ejendomsforholdene.
Ved salg af domicilejendomme og eventuel fortsat tilste-
deværelse som kunde i de pågældende ejendomme, fri-
gøres kapital, der ofte skønnes at kunne udnyttes bedre
inden for den enkelte virksomheds forretningsområde.
Jeudan forventer, at denne tendens fortsætter i de kom-

mende år.

Samlet set er det Jeudans opfattelse, at Storkøbenhavn
således giver gode betingelser for virksomheder og orga-
nisationer samt deres medarbejdere, hvilket indebærer en
stadig efterspørgsel efter kontor- og butiksarealer. Det
medvirker efter Jeudans opfattelse til stabilitet i lejeniveau
og dermed en forholdsvis høj grad af værdifasthed ved
investering i ejendomme i området.

VIRKSOMHEDERNE PA MARKEDET

Investorer på kontorejendomsmarkedet er typisk større
eller mindre ejendomsselskaber, institutionelle investorer
(pensionskasser, forsikringsselskaber m.v.) og udenland-
ske investorer. Også private investorer investerer i stigen-

de grad i ejendomme.

Institutionelle og udenlandske investorer ejer især domicil-
ejendomme, som er fuldt udlejet på lejekontrakter med

 

 

 

lang løbetid. Sådanne investeringer er kendetegnet ved et
sikkert cash-flow, men der er næppe noget væsentligt poten-
tiale for på kort sigt at forbedre ejendommenes drift og der-
med øge deres værdi.

Ejendomsselskaberne investerer oftest i ejendomme med
flere kunder og lægger ofte ikke samme vægt på kundernes
uopsigelighedsperiode.

Institutionelle investorer søger normalt at sammensætte brede
porteføljer af ejendomme, omfattende investeringer i flere dele
af landet og i flere ejendomstyper, heriblandt f.eks. butikscen-
tre og boligejendomme. Udenlandske investorer vil hyppigt
investere mere selektivt og vil typisk anskue investeringer i
Storkøbenhavn i forhold til investeringer i andre store euro-
pæiske byer. Disse to kategorier af investorer har således ikke
et snævert fokus på Storkøbenhavn og vil derfor normalt heller
ikke have samme tætte føling med udlejningsmarkedet.

Nogle ejendomsselskaber driver virksomhed med negativ
likviditet fra den løbende drift og finansiering af ejendom-
mene, mens andre — heriblandt Jeudan — driver virksomhed
med positiv likviditet fra den løbende drift og finansiering af
ejendommene.

Også en række udviklingsorienterede ejendomsvirksomhe-
der er aktive i Storkøbenhavnsområdet. Disse virksomheder
fokuserer imidlertid på byggeprojekter og investerer sjæl-
dent langsigtet i ejendomsmarkedet. De omtales derfor ikke
nærmere her.

KONTORUDLEJNINGSMARKEDET

I STORKØBENHAVN

Kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har oplevet en
stigende efterspørgsel de seneste to år. Fra primo 2006 og til
ultimo 2007 steg udlejningsprocenten for kontorejendomme
i Københavns Kommune fra 94,2 til 97,2, og udlejningspro-
centen er stort set på samme niveau som i 2000, da markedet
toppede.

Jeudans udlejningsprocent var ultimo 2007 på 99,0, opgjort
på baggrund af lejeindtægter.

Udviklingen i udlejningsprocenten for kontorer i Københavns
Kommune de seneste ti år er illustreret nedenfor i figur 1.

Figur 1: Udlejningsprocent for kontorer i Københavns Kommune

99%
98%
97%
96%
95%
94%
93%
92%
91%
90%
89%

 

 

1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

I figur 2 er illustreret udviklingen i henholdsvis udlejnings-
procenten for kontorer i Københavns Kommune og beskæf-
tigelsen. Historisk har der været en positiv sammenhæng
mellem beskæftigelsen og udlejning af kontorlejemål. Såvel
udlejningsprocent som beskæftigelsens vækst over de sene-
ste år skal ses i lyset af den stærke danske økonomi og som
ovenfor nævnt en øget efterspørgsel på kontorudlejnings-
markedet.

Figur 2: Udvikling i beskæftigelse og udlejningsprocent

 

 

 

-3% fr

 

1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |

————— Ændring i beskæftigelse å/å
-= Ændring i udlejningsprocenten å/å

Kilde: Danmarks Statistik og Oline-Lokalebørs Statistikken

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsmarkedet

 

 

 

AN Lejeniveauet i Storkøbenhavn har generelt været stabilt på trods af den øgede

efterspørgsel. Lejeniveauet for de primære lejemål er ca. DKK 1.800 pr. mø.
N Lejeniveauet har været stigende i 2007, hvor det er kontorer af sekundær
Å klasse som har haft den relativt største stigning i lejeniveauet. | figur 3 er
N illustreret lejeniveauer på primære og sekundære kontorlokaler i
Storkøbenhavn de seneste 9 år.
Å

Å …… . .
Figur 3: Udvikling i lejeniveauer i Storkøbenhavn V Jeudan vurderer, at udlejningsprocenten i Storkøbenhavn vil
É

N vise en faldende tendens de kommende år grundet vækst i
nybyggeriet. Når igangværende byggerier er klar til ibrug-

W. tagning i løbet af de kommende 1-2 år, vil udbuddet af
Å… kontorlejemål formentlig overstige efterspørgslen. Jeudan
forventer således, at lejeniveauet for kontorer i blandt
andet Storkøbenhavn vil stige i 2008 men herefter stag-
nere | 2009. Lejeniveauet er endvidere relativt lavt i

 

DKK pr. m2

|
4

i
ii

 

i

i. Storkøbenhavn i forhold til andre storbyer i Europa.
I 7999 | 2000 i 2001 | 2002 1 2003 I 2004 | 2003 | 2006 | 2007 | i Jeudan vurderer, at dette skyldes, at en del storbyer i
BR Primær å
Et Sekundær

Europa ikke har samme udvidelsesmuligheder for
nybyggeri, hvorfor priserne bestemmes af det nuvæ-
rende udbud. Storkøbenhavn har fortsat mulighed for
nybyggeri flere steder i hovedstadsområdet, hvilket

kan dæmpe lejeniveauet, som netop forventes at ske
de kommende 2-3 år.

oner

Kilde: Sadolin & Albæk

I
' RETAILEJENDOMME
| Det er Jeudans vurdering, at retailudlejningsmarke-
| det i Storkøbenhavn generelt har haft en stigende
] efterspørgsel over de senere år. Ud fra en forventet
| samlet udlejningsmasse på 3,5 mio. m? lå udlejnings-

I procenten i 2003 og 2004 i niveauet 98 og er over de
Figur 4: Udviklingen i udlejningsprocenten for retaillokaler I seneste år steget til niveauet godt 99. | 4. kvartal 2007
i Københavns Kommune og øvrige Sjælland |. |. .
er udlejningsprocenten faldet til niveauet 98 igen. Det
100% j
99% Z

øvrige Sjælland har haft en tilsvarende tendens med en
/ udlejningsprocent i niveauet 97 stigende over de seneste
| par år til niveauet 98 medio 2007, hvorefter der i 4. kvartal
KELLER ETL ÅD I 2007 har været et fald med en udlejningsprocent ultimo
os HÆR LÆRERE UREN

95% - URET EH HARI

94%

98%

 

97%

/ året på 96 ud fra en samlet udlejningsmasse på 638.000 nm”.

     

2003 | 2004 me Æt " / Udviklingen i udlejningsprocenten for retailiokaleri Københavns

/…… Kommune og øvrige Sjælland siden 2003 er illustreret i figur 4.

/

Kilde: Oline-tokalebørs Statistik /…… Lejeniveauet på Strøget i det centrale København har generelt
lice: me-Lokalebørs atatistikken

EB Hovedstadsregionen
HB øvrige Sjælland

været stabilt, men spænder over store intervaller afhængig af

beliggenhed. Priserne spænder mellem DKK 7.250 pr. m? op til
DKK 19.000 pr. m2.

    
  
  

| de øvrige områder i Storkøbenhavn spænder lejeniveauet også over
større intervaller afhængig af størrelse, type m.m. Lejepriser spænder mel-

lem. DKK 800 pr. m2 og DKK 7.500 pr. m2. Priserne har været stabile til svagt
stigende siden 2004.

Jeudan forventer, at lejeniveauet på disse retaillejemål vil ligge på det nuværende niveau
med en mulig svag stigende tendens.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsmarkedet

 

 

 

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET

| det Storkøbenhavnske område er der i alt knap 11 mio. m2
kontorareal, hvoraf knap 5 mio. m? er beliggende i Københavns
Kommune. Jeudans kontorejendomsportefølje andrager ulti-
mo 2007 i alt ca. 500.000 m2, hvoraf mere end 420.000 m? er
beliggende i Storkøbenhavn.

Det er Jeudans opfattelse, at det Storkøbenhavnske ejen-
domsmarked er det absolut største og mest likvide marked
for investeringsejendomme i Danmark. Dette gælder især
markedet i det centrale København, hvor både danske og
internationale investorer er aktive inden for kontorejendom-
me, boligudlejningsejendomme og retailejendomme.

Interessen for ejendomsinvesteringer har været stor de sene-
ste par år. Årsagen til den store interesse skal findes i den
lave realrente, manglen på attraktive alternative investerings-
muligheder samt gode lånemuligheder på ejendomsmarke-
det. Hvor efterspørgslen tidligere oversteg udbuddet, er der
på det seneste sket en stigning i udbuddet og antallet af
investorer er faldet.

Udviklingen i nettostartafkastet har ikke haft væsentlige
udsving set over en længere periode. Det er først inden for
de seneste par år, at der er sket et væsentligt fald i nettostart-
afkastet, hvilket primært skal ses i sammenhæng med den
lavere realrente. Der er på det seneste konstateret enkeltstå-
ende handler med kontorejendomme i Storkøbenhavn til
priser, der svarer til afkastprocenter i niveauet 4% p.a.

Figur 5 viser udviklingen i nettostartafkastet på kontorejen-
domme med primær beliggenhed i København og en 10-årig
statsobligation.

Figur 5: Nettostartafkast kontorejendomme i København
og 10-årig statsobligation

10%

 

8%

 

  

4% + . mm. mee

 

2%

 

0%

 

1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 [ 2006 | 2007 |

———— Nettostartafkast: toplejemål
mmm 10-årig statsobligation (st. lån)

Kilde: Sadolin & Albæk

Betragter man nettostartafkastet på kontorejendomme i
Storkøbenhavnsområdet over de seneste ti år og sammenlig-
ner med renten på en 10-årig statsobligation, kan man kon-
statere, at nettostartafkastet siden 1997 har været højere end
renten, hvilket alt andet lige medfører en positiv penge-

strøm. Omkring årtusindeskiftet nærmede renten sig netto-
startafkastet, hvilket medførte, at der skete en korrektion
med stigende nettostartafkast til følge.

Siden 2003 er der konstateret et væsentligt fald i nettostart-
afkastet. Med en svagt stigende rente er der således udsigt
til, at den 10-årige rente vil overstige nettostartafkastet på
visse ejendomme.

Det er Jeudans vurdering, at ejendomspriserne har toppet i
denne omgang og vil stabilisere sig på nuværende niveau i
en periode. Stigende lejeniveau vil næppe føre til stigning i
ejendomspriserne, men derimod medvirke til at øge netto-
startafkastet.

Der kan dog forventes en korrektion i opadgående retning af
nettostartafkastet for ejendomme, der er handlet med afkast
væsentlig under den 10-årige rente.

SAMMENFATNING
Sammenfattende er det Jeudans vurdering, at ejendomsmar-
kedet i Storkøbenhavn kan karakteriseres således:

+ Storkøbenhavns udvikling gennem de seneste 10-15 år har
øget byens attraktion for danske og internationale virksom-
heder. Der er foretaget og planlagt yderligere store investe-
ringer i byens videre udvikling, herunder infrastruktur, kul-
turliv, offentlige virksomheder m.v. Samtidig forventes en
fortsat vækst i indbyggertallet. København er på vej til at
blive en metropol i Nordeuropa.

Lejeniveauet i Storkøbenhavn synes p.t. stabilt til svagt sti-
gende, men med de nuværende nybygningsaktiviteter for-
ventes lejeniveauet de kommende 2-3 år at falde.

Udlejningsprocenten er p.t. ganske høj men vil falde de
kommende år, grundet nybyggeriet.

Byggeaktiviteten er p.t. på et højt niveau med et øget udbud
af nye kontorarealer, hvorimod der det seneste år er sket en
opbremsning i projektsalget af boligejendomme.

Prisniveauet på kontorejendomme i København vil stabili-
sere sig på nuværende niveau i en periode — dog med en
korrektion på ejendomme, der er handlet med nettostart-
afkast væsentligt under den 10-årige rente.

Omsætningen er større og likviditeten dermed bedre på
det Storkøbenhavnske ejendomsmarked end i øvrige
områder i Danmark, og kontorejendomme er det største
segment på markedet.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsmarkedet

 

 

 

LØNSOMHED I DRIFTEN

| såvel det enkelte forretningsområde (segment)

som i Koncernen som helhed er driftsmarginer-

ne centrale målepunkter for lønsomheden. Brut-
toresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles
således løbende i forhold til omsætningen.

Måltallene kan være forskellige fra det ene for |
retningsområde til det andet, afhængig af blandt
andet kapitalanvendelse, risikoprofil og markeds- |
forhold. i
Mål og strategi |
RENTABILITET (AFKAST AF EGENKAPITAL) |
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), |
målt i forhold til gennemsnitlig egenkapital, anses af

i

 

Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendomsvirk- Jeudan for at være et centralt udtryk for Koncernens — |

somheder. Koncernen investerer i og driver kontor- og retailejen- driftsøkonomiske situation og udvikling. i

domme i Storkøbenhavn og større byer på Sjælland. Koncernen i

tilbyder desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgiv- | nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som |

nings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat finansieringen af investeringerne, idet sidstnævnte

lønsom vækst, baseret på kerneværdierne ordentlighed, dygtighed udgør en væsentlig del af aktiviteten i en ejendoms-

og tilgængelighed. virksomhed.

ØKONOMISKE MAL Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdi-

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for aktio- reguleringer (EBVAT) når et niveau, der er tilstrække-

nærerne. Målsætningen nås ved gennemførelse af Koncernens ligt robust til at kunne absorbere udsving I udlejnings-

strategi og med fokus på en række økonomiske mål, som svarer procenten og lejeniveauet uden at true Koncernens

tilJeudans målepunkter. Målene omfatter således: likviditetssituation.

+ Vækst Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet

+ Lønsomhed i driften før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse lø- |

+ Rentabilitet (afkast af egenkapital) bende, og at det skal udgøre 8% af den gennemsnitlige i

+ Værdireguleringer egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. i

+ Kapitalstruktur |

+ Pengestrømme De senere års betydelige positive værdireguleringer af |

+ Udlodning til aktionærerne ejendommene har medført gode resultater i de pågæld- |
ende år, men også en højere egenkapital, idet værdiregu- i

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold til leringerne (ekskl. skat) er overført til egenkapitalen. Dette

gennemsnitlig egenkapital, anses af Jeudan for at være et centralt indebærer, at kravet til det løbende resultat er forøget, for i

udtryk for Koncernens driftsøkonomiske situation og udvikling. at Jeudan kan fastholde et tilfredsstillende relativt afkast. |

i
Nedenfor gennemgås og præciseres Jeudans økonomiske måle- VÆRDIREGULERINGER |
punkter. Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede — |

finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne — |

VÆKST som følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og i
Jeudan er vokset i de senere år, og fortsat vækst i såvel aktivitets- tab ved salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og i
omfanget som resultater tilstræbes. Det gælder for de enkelte værdireguleringer. Disse kan i de enkelte år være påvirket
forretningsområder og for Koncernen som helhed. af enkeltstående hændelser og bør derfor betragtes overen i
længere årrække. |
Det er således sigtet, at bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) |
og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal udvise En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på ca. |
vækst år for år. Tilsvarende er gældende for EBVAT pr. aktie og 2%, svarende til inflationen, vil målt i forhold til egenkapitalen
resultat pr. aktie (EPS). Væksten i EPS bør måles som gennem- udgøre 8% ved en egenkapitalandel på 25%. Det er således |
snit over en længere årrække, da dette nøgletal i modsætning til Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige værdistigninger over |
EBVAT pr. aktie indeholder kurs- og værdireguleringer, der ofte er en længere årrække bidrager med mindst 8% p.a. af den gen- |
konjunkturafhængige og derfor kun vanskeligt kan vurderes det nemsnitlige egenkapital. Hertil kommer regulering af Jeudans |
enkelte år. finansielle forpligtelser til dagsværdi. |

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

 

Det samlede resultat før skat skal således under disse forud-
sætninger over en årrække gennemsnitligt udgøre ca. 16%
p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapi-
talandel på ca. 25%.

MÅLSÆTNING 2011

Det er Jeudans målsætning, at EBVAT pr. aktie øges med
gennemsnitlig ca. 10% pr. år frem til 2011, svarende til DKK
35 pr. aktie 1 2011 (2007: DKK 26 pr. aktie).

Ved en gennemsnitlig årlig værdiregulering på 2,5% af såvel
investeringer som gæld, vil EPS i 2011 udgøre ca. DKK 53 pr.
aktie (2007: DKK 46 pr. aktie), svarende til en gennemsnitlig
vækst på ca. 4% p.a.

KAPITALSTRUKTUR

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen
25-30%, jf. nedenfor om det strategiske mål om effektiv udnyt-
telse af kapitalen, og en rentedækning (EBIT + finansielle ind-
tægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) på mindst 2.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra Jeudans risikovurde-
ring af samspillet mellem EBIT og de finansielle nettoomkost-
ninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi.

Rentedækningen vil primært kunne påvirkes af EBIT, herun-
der tomgang og lejeniveau, da de finansielle omkostninger
skal ses i forhold til Jeudans finansieringspolitik.

PENGESTRØMME
Som hovedregel skal enkelte investeringer have positive pen-
gestrømme efter finansieringsomkostninger allerede i år 2.

De økonomiske målsætninger inkluderer, at Koncernen hvert
år har løbende positive og stigende pengestrømme efter fi-
nansieringsomkostninger og efter betaling af udbytte. Likvi-
ditet fra salg af ejendomme indgår ikke i denne målsætning.

UDLODNING TIL AKTIONÆRERNE

Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et at-
traktivt, stigende — og gerne delvist forudsigeligt — udbytte
til aktionærerne. | de senere år har udlodningen således ud-
gjort omkring en tredjedel af det stigende resultat før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT).

STRATEGI

Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værdi-
tilvæksten skabes gennem en strategi med følgende hoved-
punkter:

" Investering i og udlejning af kontor- og retailejendomme.

+ Produktion og salg af ejendomsrelaterede serviceydelser
samt bygnings- og rådgivningsydelser.

+ Kundefokus.

+ Lønsomhed i driften.

+ Effektiv kapitaludnyttelse.

Figur 6: Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder

"50

2 Investeringer i Salg af service-, Kundefokus Lønsøomhed Effektiv

g kontor- og retail- bygnings- og kapitaludnyttelse
aA ejendomme rådgivningsydelser

Fe

v Identifikation | Fastholde Udvikling af Egenkapital
2 af muligheder Salg nuv. kunder ejendomme genkapital
dn

E Vurdering af Produkti Tiltrække Effektiv Finansieri
n muligheder roduktion nye kunder administration Inanstering
tg

wv

e Udvikling Risikostyring

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

 

INVESTERING I OG UDLEJNING AF KONTOR-

OG RETAILEJENDOMME

Jeudans ejendomsinvesteringer foretages med udgangs-
punkt i følgende generelle kriterier.

EJENDOMSTYPER

KONTOREJENDOMME
Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært benyt-
tes til kontor.

RETAILEJENDOMME

Jeudans investeringer i retailejendomme omfatter butiks-
ejendomme, supermarkeder, butikscentre m.m. Med over-
tagelsen af foreløbig 73 ejendomme er Jeudan således gået
ind i et nyt aktivitetsområde. Overtagelsen er for Jeudan en
mulighed for at accelerere væksten ved at inddrage det nye
område, hvilket kan videreudvikle Jeudan, hvor Koncernens
kompetencer og forretningsmodel kan udnyttes.

Strategien på aktivitetsområdet er på kort sigt at integrere por-
teføljen under de forretningsprincipper, der gælder i Jeudan.
Kontor- og retailejendomme har en række forhold til fælles, ikke
mindst relationerne til kunderne, som lægger vægt på at have
ordentlige og velfungerende omgivelser for deres virksomhe-
der. Porteføljen har en betydelig størrelse og rummer mulig-
heder for stordriftsfordele, og Jeudans kompetencer og forret-
ningsmæssige principper kan derfor anvendes i stor skala.

BELIGGENHED
Jeudans geografiske fokus er Storkøbenhavn og større sjæl-
landske byer.

Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltræknings-
kraft på sunde virksomheder.

Jeudan investerer i retailejendomme i områder, hvor dereret
godt eksistensgrundlag for den konkrete type detailhandel.

€ JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der end-
nu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.

STØRRELSE

Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeu-
dans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser.
Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen
af ressourcekrav.

Der fortages også en stordriftsvurdering af ejendommens
beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og
Jeudans investeringer i samme aktivitetsområde uanset stør-
relse.

ANSKAFFELSESSUM

Kontorejendommes anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som
er en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i for-
hold til ejendommenes nuværende lejeniveau og markedsie-
jen generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. Dette tal
illustrerer ejendommenes risiko og skal ses i sammenhæng
med prisen på nybyggeri og den kvalitet, som ejendommene
fremtræder i. Prisen på nybyggeri er velegnet som målestok
for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver
den alternative leje ved et givet afkast.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum på mere end DKK 20.000-30.000
pr. m2, Dette sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfø-
rer, at ejendommenes lejeniveau som hovedregel ikke kan
overstige DKK 1.200-1.750 pr. m? årligt (ekskl. driftsomkost-
ninger) ud fra de nuværende markedsforhold.

Tilsvarende vurderes retailejendommes anskaffelsessum pr.
kvadratmeter i forhold til ejendommenes nuværende lejeni-
veau og markedslejen generelt, forventning til udviklingen i
disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelses-
stand. Modsat kontorejendomme er det mere vanskeligt at
fastlægge et generelt spænd for kvadratmeterprisen på re-

 

 

 

tailejendomme, idet flere faktorer indgår i vurderingen. Bl.a.
kan ejendommens øvrige butikker, områdets befolknings-
udvikling og befolkningens købekraft påvirke lejeniveauet
og dermed anskaffelsessummen pr. kvadratmeter.

DIVERSIFIKATION

For kontorejendommes vedkommende lægger Jeudan vægt
på at opnå indtægtsspredning med hensyn til både brancher
og enkeltkunder.

Kravet til risikospredning medfører således, at fokus for in-
vesteringer i kontorejendomme primært er rettet mod ejen-
domme sammensat af flere kunder og mellemstore lejemål,
dvs. som hovedregel i størrelsesordenen op til 3.000-4.000
m?. Herudover kan der tillige forekomme investeringer i
større ejendomskomplekser.

For retailejendommes vedkommende lægges vægt på at
opnå en tilfredsstillende indtægtsspredning med hensyn til
både brancher og enkeltkunder.

| retailejendomme med flere kunder lægges vægt på, at kun-
desammensætningen supplerer hinanden og har en belig-
genhed i ejendommen, som imødekommer publikums be-
hov. Ofte anvendes ekstern bistand ved tilrettelæggelse af
kundesammensætningen.

VEDLIGEHOLDELSESSTAND

Ejendommene skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæs-
sig stand, og i forbindelse med ethvert køb gennemføres en
vurdering af ejendommenes og de tekniske anlægs tilstand.

Jeudan kan investere i ejendomme med en mindre tilfreds-
stillende vedligeholdelsesstand. I forbindelse med en sådan
investering, planlægges inden køb en renovering af ejendom-
men, som indgår ved vurderingen af ejendommens pris.

DRIFTSUDVIKLINGSPOTENTIALE

Ejendommene skal som hovedregel have en sammensæt-

ning af kunder og en driftsstruktur,
der muliggør dels salg af service-
ydelser fra Jeudan Servicepartner,
dels rationalisering af driften og dels
realisering af stordriftsfordele.

   
   
   
   
  

Der fastlægges planer herfor og kom-
munikationen tilrettelægges i overens-
stemmelse med kundernes ønsker og
Jeudans vurdering af behovet.

Sammenlignet med andre investeringsseg-
menter inddrages Jeudan i forbindelse med
retailejendomme mere i kundernes virksom-
heder, f.eks. i centerforeningsaktiviteter, fælles
markedsføringsaktiviteter 0. lign. Dette stiller
større krav til Jeudan i samarbejdet med kun-
derne, men en tættere kommunikation medfører
også større muligheder for salg af serviceydelser
m.m.

AFKAST (PENGESTRØMME)
Der investeres i ejendomme med et tilfredsstil-
lende afkast og en tilfredsstillende indtjenings-
sikkerhed på lidt længere sigt. Jeudan investerer
ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om
senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed på lidt læn-
gere sigt opnås bl.a. ved en længere uopsigelighed fra

en kreditværdig kunde og/eller hvor det vurderes, at
genudlejningsmulighederne til samme eller højere leje-
niveau er gode.

Ejendommenes nettoresultat før kurs- og værdiregule-

ring og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel
på 25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrate-
gi, som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast
på ca. 8% p.a. af den indkalkulerede egenkapital. Finansie-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

   

 

ringen tilrettelægges således, at investerin-
gens løbende pengestrøm som hovedregel

er positiv i år 2.

| INVESTERINGSHORISONT

| Investeringshorisonten for den enkelte ejen-
dom er principielt uendelig. Der kan dog opstå
situationer, hvor den enkelte ejendom afhæn-

| des.

Jeudans økonomiske målsætninger er rettet mod
aktionærernes afkast med forventningen om
et stabilt og positivt cash-flow samt langsigtede
værdistigninger på ejendommene. Grundlaget
herfor er en robust omsætning, lave omkostninger
] og stabile finansielle omkostninger. Derfor rettes
| indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfred-
se kunder, omkostningsreduktioner og lav risiko i
finansieringen af investeringerne. Målsætningen er,
at cash-flowet ikke udsættes for store påvirkninger

 

j

|

!

|

] ved f.eks. rentestigninger.
f

Salg af ejendomme kan det enkelte år medføre et højt
| cash-flow, men vil reducere cash-flowet de efterfølg-
ende år. Et større salg vil kræve reduktion af organi-
sationen eller kræve nye investeringer på et måske
| uhensigtsmæssigt tidspunkt. Cash-flow baseret på salg
af ejendomme er ligeledes ofte afhængig af de sam-

fundsøkonomiske konjunkturer.
Det er Jeudans strategi at have et langsigtet ejerskab af

ejendomsporteføljen.

| FRAVALG
Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked in-
vesterer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til brug for
lager, produktion og hoteldrift, idet sådanne investeringer
kræver en anden kompetence og en anden risikoprofil end

den, der falder inden for Jeudans strategi.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Mål og strategi

 

 

 

 

 

PROJEKTEJENDOMME

Jeudan kan investere i projektejendomme. Denne type ejen-
domme defineres som ejendomme med en betydelig tomgang
på købstidspunktet, og som skal renoveres væsentligt, før ud-
lejning kan finde sted.

Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en prisre-
duktion, grundet risikoen ved renovering og genudlejning.

Jeudan anvender samme vurderingskriterier som beskrevet
ovenfor, men tillægger tillige en risikomargin. De budget-
terede byggeudgifter, 2 års liggeomkostninger og de ledige
arealers andel af købesummen må samlet for alle projektejen-
domme maksimalt udgøre ca. 25% af Jeudans egenkapital.

Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejen-
domme, f.eks. hvis en større kunde fraflytter et lejemål og ejen-
dommen/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. I så
fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte investerings-
ramme og organisatorisk blive flyttet. Koncernen har p.t. to
projektejendomme: Borgergade 24 og Pilestræde 34 (Berling-
ske Karré), hvilket ligger inden for ovennævnte grænser. Sankt
Annæ Plads 13 er efter afslutning af renoveringen overgået fra
projektejendom til investeringsejendom, hvilket tillige er gæl-
dende for Gothersgade 160 og Frederiksborggade 20-22.

PRODUKTION OG SALG AF EJENDOMS-
RELATEREDE SERVICEYDELSER SAMT
BYGNINGS- OG RÅDGIVNINGSYDELSER
Forudsætningen for etttilfredsstillende indtægtsgrundlag er efter
Jeudans opfattelse evnen til at fastholde en løbende dialog med
kunderne og imødekomme de behov, som kunderne stiller til
de lokaler, der danner rammen om deres aktiviteter. En høj ud-
lejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering ikke alene ved
at binde kunderne på langvarige kontrakter, men snarere ved
som udlejer at være i stand til at levere de ydelser, som markedet
efterspørger med hensyn til pris, kvalitet og serviceniveau.

Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab,

er det Jeudans vurdering, at Koncernen leverer et konkur-
rencedygtigt servicetilbud indenfor ejendomsrelaterede
serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.
Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at kun-
derne overlader styringen af deres ejendomsrelaterede ydel-
ser til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mu-
lighed for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen
virksomhed og overlade service-, drifts- og bygningsydelser
til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte rå-
der over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift og
bygningsydelser. Alle ydelser bliver udført ud fra kernevær-
dierne: Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af
domiciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbud-
det af konkurrencedygtige serviceydelser er en forretnings-
model, der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at
stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.

Jeudan Servicepartners fokusområde er primært Sjælland, og
ydelserne sigter primært mod virksomheder og organisationer.

Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består blandt andet af:
+ Renholdelse og pleje af udenomsarealer

+ Renholdelse af butiks- og kontorlejemål

+ Kundeservice-center til rettidig ekspedition af skader på
lejemål og ejendomme

Indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-, bu-
tiks- og boliglejemål

Renovering og vedligeholdelse af kontor-, butiks- og bo-
ligejendomme

Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse
med kontor-, butiks- og boligejendomme

Service på tekniske installationer (varme, vand, elevator,
sikkerhed m.m.) i kontor-, butiks- og boligejendomme
Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindel-
se med flytning, indretningsændringer m.v.
Sikkerhedsfunktioner, f.eks. varslingsanlæg (brand og ty-
veri) og adgangskontrol.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

 

 

 

 

Jeudan har med årene opsamlet en viden, der gør Koncernen
i stand til løbende at udvide udbuddet af serviceydelser. Der
sker løbende en tilpasning, blandt andet ud fra kundernes
ønsker, med det formål at videreudvikle det totale koncept af
serviceydelser samt udbrede kendskabet til Jeudan som en
servicevirksomhed.

Jeudan Servicepartner er opdelt i tre afdelinger:

+ jeudan Projekt varetager styringen af større projektopga-
ver og er hermed overordnet ansvarlig for koordineringen
af de enkelte opgaver fra skitseprojekt til aflevering af nøg-
lefærdige og indflytningsklare projekter.

+ Jeudan Byg varetager renoveringsopgaver, indretning af
lejemål samt løbende vedligeholdelse af ejendommene.
Jeudan Byg består af følgende fagområder: VVS, murer,
tømrer/snedker, el, maler, anlæg og sikkerhed.

+ Jeudan Service varetager driftsopgaver, der relaterer sig til
den daglige drift og servicering af ejendomme, herunder
udarbejdelse af en driftsplan for hver enkelt ejendom.

Jeudan Servicepartner skal bidrage til Koncernens vækst
og resultat før kurs- og værdireguleringer. Målsætningen
er derfor, at Jeudan Servicepartner udviser en positiv ud-
vikling i ydelsernes kvalitet, en vedvarende forretningsud-
vikling af fagområderne og et resultat før skat på 8-9% af
omsætningen.

KUNDEFOKUS

Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for
øje. Koncernen har gennem mange år opbygget viden om
ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn. Jeudans ejendomme,
der har samlede arealer på mere end 500.000 m?, rummer ar-
bejdspladser for tusindvis af mennesker, der igen har daglig
kontakt med endnu flere mennesker. Kunderne er afhængige
af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekni-
ske anlæg fungerer tilfredsstillende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og
opmærksomme medarbejdere og dermed oplever en tryg-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

hed ved at være kunde hos Jeudan. Til enhver ejendom og
til enhver kunde er derfor tilknyttet en kundechef, der har
ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den
enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder at
kunden modtager den rette kombination af serviceydelser til
at dække sine behov.

Figur 7: Kundebetjening

Forhandle lejekontrakt
Indretningsforslag
Lokaleindretninger
Renoveringer
KUNDE Vedligeholdelse
Malerarbejder
Rengørring
Service tekniske instal.
Vinduespolering
Gartneropgaver

Rydde sne

Forhandle lejekontrakt
Indretningsforslag
Lokaleindretninger
Renoveringer

Vedligeholdelse

KUNDE KUNDECHEF

Malerarbejder
Rengørring

Service tekniske instal.
Vinduespolering
Gartneropgaver

Rydde sne

 

 

 

  
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  

Dette skal sikre, at kun-
den føres korrekt gen-
nem alle faser forbundet
med indretning og indflytning.
Efter indflytning er kunden fortsat
tilknyttet samme kundechef, som har
ansvaret for, at kundens lejemål løbende
fungerer efter hensigten og fremtræder i den
ønskede stand. Endvidere kan kundechefen qua sin
erfaring og viden løbende supplere kunden med nye idéer

og initiativer, der kan tilføre endnu mere værdi for kunden.
Kundechefen har mulighed for at kunne tilbyde kunderne
et bredt udbud af serviceydelser via Jeudans datterselskab,
Jeudan Servicepartner.

Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at
tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen
udvikling og dermed mulige ændringer i lokalebehov, er
kundeopfølgningen tilrettelagt bl.a. på grundlag af et kunde-
segmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik

over kundeporteføljen og synliggøre kundernes forskellige
betydning for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen mu-
liggør bl.a. overvågning af sammensætningen af kunder samt
Koncernens eksponering mod enkelte brancher.

Systemet giver forbedret mulighed for at analysere og deri-
gennem kontrollere den samlede kunderisiko i kundeporte-
føljen.

Figur 8: Jeudans kundebetjening

 

 

 

Kunde
Ydelser Konstatere behov Ideer Dialog Planlægning Facility service
Klarlægge behov Alternativer Aftale Ombygning Kundebetjening
Rådgivning Indretning Opfølgning
Tilbud Flytning
Opfølgning
Kompetencer Analyse Udbud Forhandling Håndværk Kundeorientering
Kundeorientering Markedskendskab Aftaler Serviceydelser Kvalitet
Markedskendskab Kreativitet Kundeorientering Overblik Overblik
Kalkulation for Opfølgning
kunde og Jeudan

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

i

i

Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:

 

Opsiger en eksisterende kunde et større
lejemål i en ejendom, hvor en væsentlig
renovering ska! foretages før genud- + Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag
« Styrkelse af kundeloyaliteten
+ Minimering af driftsomkostningerne

lejning kan iværksættes, eller foretages
+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen

en ny investering i en ejendom med stor
tomgang, hvor der tilsvarende skal ske en
+ Løbende vedligehoidelsesaktiviteter
+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner

væsentlig renovering, før udlejning kan
foretages, vil ejendommen skifte karakter til

Udover salg af serviceydelser til Koncernens ejendoms-
kunder, tilrettelægges endvidere salg af serviceydelser fra

projektejendom.
Jeudan Servicepartner til eksterne kunder.

investerede kapital ud-

Hermed sikres en optimal anvendelse af de
enkelte kompetencer i Jeudan. Når renoverin-
BFFER TIV CAPI

gen er tilendebragt og udlejning er foretaget,
segmenteres den enkelte projektejendom igen É
Jeudan lægger vægt på såvel, at den
nyttes optimalt, som at den finansielle risiko er under kontrol.

som en driftsejendom, hvor kundechefen over-

 

EGENKAPITALENS RELATIVE STØRRELSE
Jeudan vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30%

tager ansvaret.
vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen

LDRIFTEN

LØNSOMHED IC
Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål

er lønsomhed i den daglige drift det centrale fo-
kuspunkt i alle dele af Jeudans virksomhed.

+ Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen
er højere end forrentning af fremmedkapitalen. Derfor
bør egenkapitalen principielt være så lille som mulig og
fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det
på de rette aktiviteter tilrettelægges således udvik- bedst mulige samlede afkast til aktionærerne.
lings- og handlingsplaner med en horisont på normalt + Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
to-tre år. I planlægningen indgår blandt andet vurde- realisere sin økonomiske målsætning om et afkast af den

løbende drift på 8-9% af egenkapitalen, målt som EBVAT
(resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den

indgår en række forhold:

Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i

overvejelser om udviklingen af ejendomsporteføl-
jen. Med henblik på at sikre lønsomhed i hver enkelt
ejendom også på længere sigt og at fastholde fokus

ring af følgende forhold:
gennemsnitlige egenkapital.
+ Jeudans aktiekapital! skal alene forhøjes, hvis egenkapi-

talforrentningen er højere end aktionærernes alternative

+ Kundetilfredshed
afkast, og den bør nedbringes, hvis dette krav ikke synes

+ Ejendommens generelle forhold
+ Ejendommens indtjeningsgrundlag
+ Samtlige driftsomkostninger
at kunne overholdes.
+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang
og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan

+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand
fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår.

+ Vækstmuligheder ved salg af serviceydelser fra
Jeudan Servicepartner til ejendommens kunder

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

 

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt be-
redskab, dels for at kunne foretage attraktive investerin-
ger med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeu-
dan modstandskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hen-
syn til alle relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for fi-
nansieringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Hensættelser m.v. (ikke rentebærende gæld) 5%
Fremmedkapital (rentebærende gæld) 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for-
udsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på
disse niveauer.

En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet
med en ikke uvæsentlig indsats af omkostninger og tid. Ak-
tiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt
og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette inde-
bærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor
egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre pe-
rioder, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske
mål.

Jeudan sørger for at have en større egenkapitalandel end det
strategiske mål for at have fri kapacitet til nye investeringer.

FINANSIERINGENS RISIKOPROFIL
Ejendomsinvesteringer har ofte et langsigtet perspektiv —
for Jeudans vedkommende er perspektivet således som ud-
gangspunkt uendeligt. Fremmedfinansieringens sammen-
sætning og vilkår bør efter Jeudans opfattelse tilrettelægges
med udgangspunkt i investeringshorisonten, således at ri-
sikoen ved ejendomsinvesteringer primært kan henføres til
ejendommenes drift og kun i begrænset omfang er relateret
til finansieringen.

Finansiering af ejendomsinvesteringer med korte
finansieringsformer er således ikke i overens-
stemmelse med Jeudans strategi. Dansk realkre-
dits lange finansieringsformer er derimod meget
hensigtsmæssige i forbindelse med ejendomsin-
vesteringer.

Jeudan finansierer derfor som hovedregel sine in-

vesteringer med 15-20-årige realkreditlån med fast

rente på annuitetsvilkår eller realkreditlån med va-

riabel rente, men med en aftale om at renten mak-
simalt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5%
p.a. Dermed bevarer Koncernen muligheden for
konvertering.

  
   
 

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige
ejendomme, idet denne finansieringsform er såvel
omkostningseffektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som penge-
markedslån med en løbetid på 10-15 år og med fast
rente i 3-10 år ved anvendelse af renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstruktur understreger Jeudans
holdning om, at værditilvæksten skal fremkomme gen-
nem en effektiv drift af ejendommene, ikke gennem en
spekulativ finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at
Koncernens finansielle omkostninger kun i beskedent
omfang påvirkes af eventuelle rentestigninger.

LIKVIDITET
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og pengemar-
kedslån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i
den aktuelle rentekurve. Det er dog Jeudans målsætning
at tilrettelægge finansieringen således, at Koncernen har
en positiv pengestrøm.

FINANSIELLE SAMARBEJDSPARTNERE

Jeudan samarbejder med realkreditinstitutter og ban-
ker, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejen-
domsmarked — herunder erfaring fra perioder med mindre
gunstige konjunkturer end de nuværende.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde
et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere,
baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige rela-
tioner.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Mål og strategi

 

 

 

 

Ejendomsporteføljen

Jeudans investeringer omfatter i alt 124 kontor- og retail-
ejendomme til en markedsværdi på DKK 9.189 mio. og
med et samlet areal på 501.517 m”. 82% af ejendommene
målt på værdi er kontorejendomme (K), 15% er retailejen-
domme og —centre (R) og 3% er logistikejendomme (L). Ca.
88% af ejendomsporteføljen er beliggende i Storkøbenhavn.
Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt
afkast på godt 5,0%.

Af de planlagte projekter i tabel II på DKK 442 mio. er
Koncernen forpligtet til at udføre arbejder for DKK 360 mio.,
der fordeler sig med DKK 261 mio. på projektejendomme
og DKK 99 mio. på øvrige ejendomme. De resterende plan-
lagte projekter på DKK 82 mio. kan Koncernen vælge at
udskyde til et senere tidspunkt.

Den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen er
DKK 987 pr. m2. Den årlige leje er markedsbestemt og fast-
sættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle
stand og beliggenhed af ejendommen. Lejen varierer fra
ejendom til ejendom, men det er Jeudans vurdering, at lejen
i porteføljen ikke overstiger markedsniveau.

Erhvervslejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio.
repræsenterer 35% af lejeindtægterne og 33% af det samle-
de areal, og erhvervslejemål med en årlig leje på mere end
DKK 5 mio. repræsenterer 26% af lejeindtægterne og 23% af
det samlede areal. Der er primært tale om offentlige institu-
tioner, ambassader og større velkonsoliderede virksomhe-
der. Jeudan har ikke registreret restancer hos disse kunder.

Tabel Ii: Ejendomsporteføljen fordelt på bogført værdi

KNN j
OR er
KA N SD '
ma
TT

Kunderne kan typisk efter udløbet af en uopsigelighedspe-
riode opsige lejemålet med 6 måneders varsel.
Sammenlægges dette varsel med uopsigelighedsperioden
fås et mål for, hvornår det pågældende lejemål tidligst er
eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje
over DKK 5 mio. havde ultimo 2007 i gennemsnit et samlet
varsel på 97 måneder, hvorimod kunder med en årlig leje
under DKK 250.000 havde et gennemsnitligt varsel på 13
måneder.

Det samlede varsel var for porteføljen som helhed gennem-
snitligt 45 måneder (vægtet efter omsætning). Udover et
gennemsnitligt varsel på godt 4 år, udgør den gennemsnit-
lige leje DKK 987 pr. m?. Dette lejeniveau taget i betragtning
medfører desuden en forventning om, at eventuelle fremti-
dige ledige lokaler under uændrede markedsforhold vil
kunne genudlejes inden for en kort tidshorisont til samme
eller højere leje.

Et må! for lejeniveauet fås ved sammenligning af anskaffel-
sessummer og opførelsesudgifter ved nybyggeri. Ved opfø-
relse af kontorejendomme i samme kvalitet i København
anslår Jeudan de samlede byggeomkostninger til at ligge
imellem DKK 15.000-20.000 pr. m?, hvortil kommer køb af
byggeretter, der p.t. handles til ca. DKK 4.000-12.000 pr.
m?, Den samlede anskaffelsessum pr. m? overstiger derfor
ofte DKK 25.000.

Markedsværdien af Jeudans ejendomsportefølje er opgjort
til gennemsnitligt DKK 18.322 pr. m?. Jeudan vurderer på
den baggrund, at Koncernens lejeniveau ikke vil opleve pres
fra evt. nybyggeri, ligesom lejeniveauet vurderes konkur-
rencedygtigt i forhold til eksisterende byggeri.

> 100 mio. 22 251.012 4.831
50 - 100 mio. 21 81.919 1.410
20 - 50 mio. 31 101.006 1.060
Q- 20 mio. 48 36.983 381
Projektejendomme 2 30.597 0
Falt 124 501.517 7.682

Tabel ill: Fordeling af lejemål opgjort efter leje

35 109 4.975 19.820

65 51 1,526 18.628

5 21 1.086 10.752

0 0 381 10.302

960 261 1.221 39.906
1.065 442 9.189 18.322

> 5.000.000 1% 23%
1.000.000 - 4.999.999 8% 33%
500.000 - 999.999 12% 15%
250.000 - 499,999 17% 13%
0 - 249.999 62% 16%
talt 100% 100%

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsporteføljen

 

26% 1.140 97
35% 1.058 31
17% 1.049 29
12% 925 21
10% 625 13
100% 987 45

 

 

 

 

Tabel IV: Ejendomsporteføljen pr. 31.12.2007

Øster Farimagsgade 5, København K 1859
Pilestræde 34 m.fl., København K 1750
Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962-1998
Oslo Plads 12-16, København K 1901
Ringstedet, Ringsted 2006
Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960
Bredgade 63-65, København K 1886
Amaliegade 3-5, København K 1878
Vasekær 6-8, Herlev 1959
Krystalgade 15-21, København K 1904
Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967
Dr. Tværgade 4, København K 1933
Sankt Annæ Plads 13, København K 1750
Sølvgade 10/Klerkegade 19, København K 1932
Borgergade 24, København K 1974
Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987
Dampfærgevej 21-23, København Ø 1921
Landemærket 11/Suhmsgade 3, København K 1940
Lersø Parkallé 101, København Ø 1952
GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903
Farverland 4, Glostrup 1973
Toldbodgade 53-55, København K 1894
Smedeholm 12-14, Herlev 1989
Ahlgade 61-63, Holbæk 1975
Palægade 2-4, København K 1900
Stenløse Center 69-95, Stenløse 1982
Palægade 6-8, København K 1900
Toldbodgade 57-61, København K 1892
Smedeland 20A-B, Glostrup 1969
St. Kongensgade 59, København K 1787
Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K 1889
Bredgade 34, København K 1754
Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957
Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987
Stamholmen 173, Hvidovre 1968
Bredgade 32, København K 1897
Landgreven 3/ 1851
St. Kongensgade 27, København K

Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund 1986
Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964
Motalavej 143-149, Korsør 2006
Frederiksborggade 22, København K 1879
Gothersgade 160, København K 1876
Holmen, bygning 90, København K 1915
Bredgade 30, København K 1752
H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V 1904
GI. Kongevej 29A-B, København V 1882
Nr. Farimagsgade 65-71, København K 1878
Bruno Leuschner Strasse, Stendal (D) 1914
Bredgade 23, København K 1896
Kronprinsensgade 11-13/ 1782
Pilestræde 37-39, København K

Herstedøstervej 15, Glostrup 1958
Bredgade 20, København K 1899
Bredgade 19, København K 1860
Bredgade 76, København K 1750
Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup 1907
Holmen, bygning 47, København K 1850
Ny Kongensgade 10, København K 1903
Dr. Tværgade 7, København K 1794
Frederiksborggade 20, København K 1878
Jernbanegade 33, Frederikssund 1964
Frederiksborggade 5, København K 1790
GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007

HRÆØMNRNAAMTAARAAT AKA NÆRKVNAAKAARANÆTRTDTRTD RR KRP AAR ERAKURBTETENRART AR KAKAFP RAR KABDAKNSTRARARKØTURKAKK

Landemærket 3-5, København K
Industrivej 24 A-L, Slangerup

Højbro Plads 21, København K

Herlev Hovedgade 82, Herlev
Amaliegade 14, København K
Bredgade 21, København K

Holmen, P-hus, København K
Jernbanegade 12-22, Slagelse
Toldbodgade 18/

Skt. Annæ Plads 24, København K
Industriskellet 3, Allerød

Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse
Ny Østergade 10, København K
Stenløse Center 1-7, Stenløse
Artillerivej 151, København S

Køgevej 109-111, Taastrup
Amaliegade 37, København K

Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse
Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S
Bybjergvej 6A-E, Skovlunde
Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj
Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund
Hovedvagtsstræde 2, Helsingør
Nikolaj Plads 25, København K
Birkedalsvej 7-19, Helsingør
Egelundsvej 1, Albertslund

Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke
Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund
Stenløse Center 27-31 og 48, Stenløse
Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde
Søborg Hovedgade 39-47; Søborg
Islevdalvej 186, Rødovre
Jernbanegade 9, Frederiksværk
Hovedgaden 32, Birkerød

Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd
Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre
Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj
Stenløse Center 41-43 og 53, Stenløse
Rødager Alle 63A-E, Rødovre
Åboulevarden 50, København N

Sct. Jacobsvej 3, Ballerup

Jagtvej 1/Ågade 112, København N
Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg
Islevdalvej 220, Rødovre

Enghave Plads 11, København V
Jernbanegade 24, Slagelse
Jyllingecentret 27, Jyllinge
Frederiksborgvej 10, København NV
Ballerupvej 16, Værløse

St. Kongensgade 61, København K
Sdr. Boulevard 65, København V
Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N
J.L. Tvedes Vej 19, Helsingør
Bryggertorvet 2, Ølstykke

Mikkel Bryggers Gade 3, København K
Nørregade 24, København K
Frederikssundsvej 142, Brønshøj

Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø
Tagensvej 53, København N
Buddingevej 240, Søborg

Ndr. Frihavnsg. 26, København Ø
Ndr. Frihavnsg. 15, København Ø
Gladsaxevej 373, Søborg

1750
1987
1785
1987
1753
1782
2005
1860

1895

1965
1947
1883
1988
1984
2007
1782
1940
1970
1978
2006
1970
1900
1800
1979
1968
2003
1827
1975
1922
1997
1948
1900
1875
1969
1947
2005
1988
1961
1899
1900
1906
1883
1965
1901
1982
1977
1940
1968
1895
1906
1901
1962
1975
1874
1842
1900
1888
1933
1936
1875
1902
2004

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Ejendomsporteføljen

DD 0 0 0 0 RD RD RD 0 0 RD 0 RD RD RS RD RD RD RD DD RD RD DD DR RD RO RD RD RD DD DDR RD FH RFHITRTDTTRITIITRKRKRKFTRÆITIRAORBTT KK HRARKØRT EK

 

 

 

 

 

KUNDER

| takt med løbende ekspansion af Jeudans ejendomsporte-
følje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan
har implementeret et system til segmentering af samtlige
erhvervskunder.

På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt
størrelse inddeles kunderne i fire segmenter som anført i
tabel V nedenfor.

Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 72% af de
samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (f.eks.

ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende

Tabel V: Kundesegmenter

Tabel VI: Fordeling af lejemål efter kundetype

Vækstkunde (A) 73% 1.058 56
Kernekunde (B) 11% 1.020 24
Stamkunde (C) 15% 763 15
Risikokunde (D) 1% 754 6
l alt 100% 987 45

lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdig-
hed. Omvendt er kun ca. 1% af lejeindtægterne eksponeret
mod risikokunder. Af tabel VI nedenfor fremgår fordelingen
af lejemål efter kundetype.

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. Ca. 19% af Koncernens lejeindtægter er eks-
poneret mod virksomheder inden for branchen "Kollektive,
sociale og personlige serviceaktiviteter" og 18% inden for
branchen "Handel og reparationsvirksomhed”. Ledelsen
vurderer ikke at have nogen større risiko relateret til enkelte
brancher.

A. Vækstkunder Tilfredsstillende
B. Kernekunder
C. Stamkunder

D. Risikokunder Ej Tilfredsstillende

Tabel Vil: Kundesegmentering på brancheniveau

Stort
Lille Eller Ukendt > 0,5 Mio. Dkk

<0,5 Mio. Dkk

 

Procent af Leje
Branche lejeindtægter pr. m2 A B Cc D
Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter 19% 1.024 13% 3% 4% 0%
Handel og reparationsvirksomhed 18% 908 10% 3% 5% 0%
Undervisning 12% 873 12% 0% 0% 0%
Databehandlingsvirksomhed 12% 1.271 11% 0% 1% 0%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 9% 733 5% 2% 0% 0%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 6% 1.313 5% 1% 0% 0%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 6% 1.470 5% 0% 1% 0%
Transportvirksøomhed 5% 1.156 4% 0% 0% 0%
Hotel- og restaurationsvirksomhed 4% 1,131 1% 1% 2% 1%
Industri 3% 904 3% 0% 1% 0%
Sundheds- og velværdsinstitutioner mv. 4% 834 2% 1% 1% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1.454 1% 0% 0% 0%
Bygge og anlægsvirksomhed 1% 412 1% 0% 0% 0%
I alt 100% 987 73% 11% 15% 1%

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ejendomsporteføljen

 

 

 

flllil. fill rrr

Sankt Annæ Plads

 

 

70%
60%
50%
40%
30%
20%

10%

-10%
"20%

Aktionærforhold

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åben-
hed, redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeudan at
holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens
udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke inter-
essen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i aktien.

KURSUDVIKLING

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 600 og faldt dermed 15,8%
i 2007. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 10,00 pr.
aktie i april, blev det samlede afkast i 2007 -14,4%. En del af
kursfaldet kan nok henføres til den gennemførte forteg-
ningsretsemission i oktober 2007 til kurs 550, hvor dagskur-
sen var på niveauet 600.

Kursændring I 2007

Jeudan A/S -15,8%
Ejendomsselskaber (C4040) -8,8%
OMXC (Totalindekset) 5,5%
OMXC20 5,1%

Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2007 DKK 4.258 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvik-
ling + udbytte) har de seneste fem år været 25,8% p.a.

Figur 9: Jeudan aktiens afkast

 

 

 

E UIJKTR HE ør mg
| 2003 I 2004 2005 2006 | 2007
BE Årligt afkast

SB GNS afkast seneste 5 år

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Aktionærforhold

 

OMX DEN NORDISKE BØRS KØBENHAVN

Jeudans aktier er noteret på OMX Den Nordiske Børs
København og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registre-
ret under fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2007 en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på DKK 1,2 mio. (2006: DKK 2,8 mio.). Der var ordrer i
fondssystemet i 99,8% (2006: 99,9%) af OMX's åbningstid,
og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 1,03%
(2006:0,94%). Jeudan har i 2001 indgået prisstilleraftale med
Amagerbanken, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud-
som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på 2%.

Jeudan bliver dækket af følgende investeringsbanker og
analysehuse: Nordea Markets og Amagerbanken.

AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD

Jeudan har i 2007 udvidet aktiekapitalen ad to omgange.
15, oktober 2007 blev aktiekapitalen udvidet med 1.154.892
aktier å nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK
115.489.200 gennem en fortegningsretsemission for eksiste-
rende aktionærer. 3. december 2007 blev aktiekapitalen
udvidet med 166.667 aktier å DKK 100 pr. aktie, svarende til
nom. DKK 16.666.700 gennem en rettet emission mod SL
Nordic Holding ApS i forbindelse med Jeudans køb af retail-
ejendomme og -centre.

Efter kapitaludvidelserne består aktiekapitalen af 7.096.631
aktier å nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK
709.663.100.

Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsæt-
ningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og
udstedes til ihændehaver.

Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
til ad én eller flere gange indtil 11. april 2011 at forhøje aktie-
kapitalen med indtil nom. DKK 367.844.100 ved udstedelse af
nye aktier.

 

 

 

Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2007 steget med 6%
og androg 1.754 navnenoterede aktionærer ultimo 2007.

Ultimo 2007 udgjorde de navnenoterede aktionærer i alt
96,9% af aktiekapitalen.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere
end 5% af Selskabets aktiekapital:

William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum,
har meddelt besiddelse af 1.757.189 aktier, svarende til
25,4% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Nykredit A/S, Kalvebod Brygge 1, 1780 København V har
meddelt besiddelse af 1.470.600 aktier, svarende til 21,2% af
aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu as,
Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg har meddelt besiddelse
af 1.169.831 aktier, svarende til 16,9% af aktiekapitalen på
anmeldelsestidspunktet.

Amagerbanken Aktieselskab, Amagerbrogade 25, 2300
København S har meddelt besiddelse af 747.192 aktier, sva-
rende til 10,8% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbe-
slutning af 11.april 2007 bemyndiget til indtil næste ordinære
generalforsamling at lade selskabet erhverve egne aktier
indenfor en pålydende værdi af maksimalt 10% af Selskabets
aktiekapital.

Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 13.719 aktier pr.
31. december 2007.

UDBYTTEPOLITIK
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en vurde-
ring af Koncernens økonomiske udvikling og finansielle stilling.

Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et
stigende udbytte til aktionærerne. | de senere år har udlod-
ningen udgjort godt en tredjedel af resultat før kurs- og

værdireguleringer (EBVAT), ligesom udlodningen pr. aktie
har udvist stigning.

Tabel Vill: Udbytte

Udbytte pr. aktie DKK 8. 85 9 10 11

Udbyttebetaling DKKMio. 308 491 520 578. 78,1

Udbytte i forhold
til EBVAT % 38 48 37 38 51

Resultat pr. aktie DKK 29,4. 18,0 113,0. 63,2. 46,1

Pay-out ratio % 27,2. 47,1 80 158 23,8

INCITAMENTSPROGRAMMER M.V.

I juni 2002 blev der gennemført en medarbejderaktieemissi-
on på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning fra april
2002. Samtlige medarbejdere, ekskl. direktionen, blev til-
budt tegning af medarbejderaktier til kurs 105. Emissionen
medførte tegning af 45.247 aktier, svarende til mere end 84%
af det antal aktier, der maksimalt kunne tegnes. Den samlede
tegningsværdi udgjorde DKK 4,8 mio. og dagsværdien på
tegningstidspunktet udgjorde DKK 8 mio. (kurs 177).

| december 2005 traf bestyrelsen beslutning om at tildele
samtlige medarbejdere i Jeudan nominelt DKK 500 aktier (5
aktier) efter Ligningslovens 87A. Aktierne blev tildelt som en
anerkendelse af det arbejde samtlige medarbejdere havde
udført i 2005. Der blev tildelt i alt 785 aktier, der på tildelings-
tidspunktet havde en dagsværdi på DKK 0,6 mio. i forhold til
aktiekursen på tildelingstidspunktet.

Koncernen har ikke andre incitamentsprogrammer.

ØKONOMISK RAPPORTERING

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering
fra Jeudan pr. e-mail.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Aktionærforhold

 

 

 

 

   
 

Det er ligeledes muligt af få tilsendt fondsbørsmeddelelser
fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på
Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

FINANSKALENDER

27. februar 2008 Årsregnskabsmeddelelse 2007

Uge 12 2008 Årsrapport 2007
3. april 2008 Ordinær generalforsamling
14. maj 2008 Rapport for 1. kvartal 2008

20. august 2008
18. november 2008
31. december 2008
Februar 2009

Rapport for 1.-2. kvartal 2008
Rapport for 1.-3. kvartal 2008
Afslutning af regnskabsåret 2008
Årsregnskabsmeddelelse 2008

INVESTORKONTAKT

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive infor-
mationspolitik med åben, redelig og tilgængelig informati-
on. Jeudan deltager løbende i investormøder, hvor der
forefindes Web-cast fra en del af møderne på Jeudans
hjemmeside.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, kan henvende sig til:

Jeudan A/S

Sankt Annæ Plads 13
1250 København K
Danmark

Telefon: 7010 6070

Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Hallgren (direkte
telefon 3947 9102, e-mail pwhØjeudan.dk) og under-
direktør Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail
maagjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
www.jeudan.dk

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Aktionærforhold

 

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

151

152

OFFENTLIGGJORTE MEDDELELSER I 2007

27. FEBRUAR
Årsregnskabsmeddelelse 2006

21. MARTS
Dagsorden til generalforsamling

11. APRIL
Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling 2007

15. MAJ
Jeudan overtager Berlingske Karré i København

15. MAJ
Jeudan køber ejendomsportefølje for DKK 1,7 mia. og indgår
aftale om køberet til portefølje for yderligere DKK 2,1 mia.

15. MAJ
Delårsrapport for 1. kvartal 2007

1. JUNI
Stemmerettigheder og aktiekapital

10. AUGUST
Jeudan har nu overtaget Berlingske Karréen

21. AUGUST
Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2007

17. SEPTEMBER
Finanskalender for 2008

17. SEPTEMBER
Jeudan offentliggør prospekt i forbindelse med
fortegningsretsemission

15. OKTOBER
Jeudan får DKK 635 mio. ved fuldtegnet emission

15. OKTOBER
Storaktionærmeddelelse

15. OKTOBER
Storaktionærmeddelelse

15. OKTOBER
Store aktionærers beholdning af aktier i Jeudan A/S

31. OKTOBER
Stemmerettigheder og aktiekapital

14. NOVEMBER
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2007

14. NOVEMBER
Ny ledelse i Jeudan Servicepartner

28. NOVEMBER
Jeudan har overtaget retail-ejendomme for DKK 1,7 mia.

28. DECEMBER
Stemmerettigheder og aktiekapital

 

 

 

å
as ak: sl SELE ERE DEER
OLE st SE RSS SS SS SS SE SES SS —SSLES

SN Ure Flats ore Tale]
har kun plads til forbedringer
KolskesEHet ET eler Ilsø

 

 

Corporate Governance

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og proces-
serne for den overordnede styring af Jeudan med henblik på
at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til
enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver
bedst muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og her-
med sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktio-
nærernes interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige
interessenter.

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som
er udarbejdet af OMX Den Nordiske Børs Københavns
komité for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke
offentliggør årsrapporter og fondsbørsmeddelelser på
engelsk, ligesom Selskabet ikke har fastsat regler for antallet
af bestyrelsesposter, de enkelte meditemmer må have.

AKTIONÆRER

Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktio-
nærer har ret til at deltage og stemme på generalforsamlin-
gen, og aktionærer, der ikke har mulighed for personligt at
deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle
navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver gene-
ralforsamling med minimum otte dages varsel, ligesom
Selskabet annoncerer enhver generalforsamling I pressen.

Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlings-
beslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3
såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlin-
gen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et
forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor
aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om
Jeudans udvikling.

Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktio-
nærer ved regnskabs- og fondsbørsmeddelelser og via Jeudans

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Corporate Governance

hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionæ-
rer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle
aktionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.

I forbindelse med Selskabets kapitaludvidelse i oktober 2007
har Selskabets bestyrelse og direktion indgået en lockup-
aftale, hvor de berørte ikke må sælge aktier i Selskabet i en
periode på 180 dage fra 15. oktober 2007 uden forudgående
skriftligt samtykke fra Danske Markets, der fungerede som
Lead Manager iforbindelse med kapitaludvidelsen. Herudover
er der ikke indgået aktionæraftaler eller lockup-aftaler, men
der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt
for OMX Den Nordiske Børs Københavns regelsæt.

INTERESSENTER

Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samt-
lige interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbej-
dere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet
generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans
tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelig-
hed. Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans
daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsar-
rangemernter, foredrag for foreninger m.m.

ÅBENHED OG GENNEMSIGTIGHED

Alle informationer af væsentlighed for Aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
OMX Den Nordiske Børs København i overensstemmelse
med børsreglerne. Umiddelbart efter udsendelse via
Finanstilsynet og OMX Den Nordiske Børs København sen-
des meddelelsen elektronisk til de aktionærer samt øvrige
interessenter, der har ønsket at modtage elektroniske med-
delelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres ligeledes straks
tilgængelig på Jeudans hjemmeside.

Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet der
grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes at
være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævnligt, om
der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.

 

 

Selskabet søger til stadighed at benytte
informationsteknologien til at højne kom-
munikationen med såvel aktionærer som
interessenter. Selskabet har i 2007 deltaget i
to investorarrangementer i København og i
Århus.

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for
investor relations, der blandt andet indeholder
aktuelle oplysninger fra OMX Den Nordiske
Børs København om aktiepris og ordredybde.

  
    
   
    
  

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

BESTYRELSENS OPGAVER

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledel-
se, og dens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden, som er udarbejdet i overensstem-
melse med Aktieselskabslovens bestemmelser.
Forretningsordenen revideres en gang om året.

Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsorde-
nen er der ikke udfærdiget en selvstændig arbejds-
beskrivelse for bestyrelsesformanden.

Der afholdes mindst 6 ordinære bestyrelsesmøder

om året. | 2007 er der afholdt 8 ordinære bestyrel-
sesmøder.Bestyrelsen modtager en løbende orien-
tering om Jeudans forhold forud for hvert bestyrel-
sesmøde. På møderne behandler bestyrelsen for-
hold vedrørende Selskabets overordnede udvikling,
herunder:

+ Mål og strategi, overordnede økonomiske målsæt-
ninger samt forretningspolitik
+ Jeudans koncernstruktur, personalepolitik,
IT-politik og finansieringspolitik
+ Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder
+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendom-
me, udlejnings- og handlingsprogrammer samt forsik-
ringsforhold
+ Regnskaber og regnskabsrapportering
- Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejen-
domme samt større udviklingsprojekter
+ Ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der
telefonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til eks-
traordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er
behov for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. |
2007 har Selskabet afholdt 2 ekstraordinære bestyrelses-
møder. Der er i 2007 afholdt i alt 10 bestyrelsesmøder.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direkti-
onens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den
daglige drift af Jeudan, herunder Koncernens aktivitets- og
driftsmæssige resultater samt interne anliggender.

Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direktio-
nen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er
fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes
møde mellem formanden for bestyrelsen og direktionen, og
ved mindst én årlig samtale mellem formanden for bestyrel-
sen og direktionen sker der en evaluering af samarbejdet
mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og
resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens
rapportering til bestyrelsen drøftes.

Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesforman-
den foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst
én gang årligt, en evaluering af sit arbejde med henblik på at
forbedre bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere faste
udvalg eller komiteer. | særlige tilfælde kan bestyrelsesfor-
manden træffe beslutning om anvendelse af bestyrelsesud-
valg ved enkeltsager.

BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING

Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til
fem medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fire med-
lemmer. Oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer
findes i afsnittet "Ledelsen og organisation”. Bestyrelsen
vælger af sin midte en formand. Bestyrelsen skal bestå af
mere end fire medlemmer, før der skønnes behov for valg af
næstformand.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet
igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelses-
medlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen ud fra
en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og
disses komplementaritet med den resterende bestyrelse.
Forud for generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte
være på valg, udsendes en kompetenceprofil af kandida-
ten/kandidaterne samt bestyrelsens kriterier for rekrutterin-
gen af den/de foreslåede kandidat/-er.

Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet over jura,
finans, økonomistyring, virksomhedsledelse, ejendoms-
brancheerfaring, bestyrelseserfaring, omstruktureringer og
køb/salg af virksomheder m.m. Selskabet mener, at besty-
relsens kompetencer er dækkende for Selskabets virke.

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og
omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelses-
erhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler
herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten
og omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers
øvrige ledelseshverv. Hvert enkelt bestyrelsesmediem sik-
rer selv, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet.
For 2007 måtte et bestyrelsesmedlem melde afbud til to
møder.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Corporate Governance

 

 

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den
daglige ledelse af Jeudan.

Selskabets bestyrelsesformand er Managing Partner hos
Gorrissen Federspiel Kierkegaard, som Jeudan anvender
som juridisk rådgiver i visse sager. Bestyrelsesformanden er
ikke selv involveret i de sager, advokatfirmaet håndterer, men
i forhold til anbefalingerne udarbejdet af OMX Den Nordiske
Børs Københavns komité for god selskabsledelse er Niels
Heering ikke uafhængig.

Jens Erik Udsen, der er direktør i Nesdu as, sidder i bestyrel-
sen. Nesdu as besidder 16,9% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.

Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med henvisning
til anbefalingerne udarbejdet af OMX Den Nordiske Børs
Københavns komité for god selskabsledelse, at Jens Erik
Udsen, Kenneth Sachse og Tommy Pedersen er uafhængige.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for
ét år ad gangen — med mulighed for genvalg. Aldersgrænsen
er 67 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en
tidsmæssig begrænsning for den periode et bestyrelsesmed-
lem kan være valgt.

    

VEDERI OLITIK

Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke
omfattet af incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er
markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelses-
medlemmernes kompetencer og indsats blandt andet i lyset
af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder.
Generalforsamlingen godkender ændringer i bestyrelsens
honorar i forbindelse med behandling af årsrapporten.

Løn og ansættelsesforhold for direktion fastsættes minimum
én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bil-
ordning og pension. Herudover oppebærer direktionen fri
telefon og fri avis. Bestemmende for aflønningen er opnåe-
de resultater samt ønsket om at sikre Koncernens fortsatte
mulighed for at tiltrække og fastholde kvalificerede direktø-
rer. Elementerne i den samlede aflønning sammensættes
med udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens speci-
fikke behov.

Direktionen er ikke omfattet af nogen former for incitaments-
afhængig aflønning.

Bestyrelsen kan uddele bonus til direktionen ud fra en kon-
kret vurdering.

Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønnings-
form i overensstemmelse med god Corporate Governance.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Corporate Governance

 

BISIKOSTYRING i
Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at |
sikre, at der sker en effektiv risikostyring — |
herunder at væsentlige risici identificeres, |
at der opbygges systemer til risikostyring, — |
samt at der fastlægges risikopolitik og risiko-
rammer. | Jeudan indgår forhold om væsent- i
lige risici i den løbende rapportering til besty- |
relsen, ligesom risikovurdering er en integre- |
ret del af strategiprocessen og et væsentligt |
element i beslutningsgrundlaget for alle større i
dispositioner. Med en fast turnus behandles i
der på årets bestyrelsesmøder følgende væsent- i
lige risikoområder: Renterisiko, finansiering, |
værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling
(værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gen-
nemgang af større ejendomme og kunder, forsik-

ringsforhold, intern kontrol, personale og IT. i
i

i
å

Å
y

REVISION Å
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte, |
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekamps- |
gade 6, 2300 København 5, som revisor. Revisor er

på valg hvert år på Selskabets ordinære generalfor-
samling.

mmeneme TT

i
|
I forbindelse med den årlige revision af Selskabets regn-
skaber gennemgår revisor ligeledes en række kontrol-
funktioner. |
|
Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at ned- |
sætte et selvstændigt revisionsudvalg.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor
aftales mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen er af
bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-
revisionsydelser for op til DKK 50.000 pr. sag. Ikke-
revisionsydelser herudover skal godkendes af bestyrelsen.

|

|
|

|
|

|

 

 

cor

Vækst i resultatforventninger
for 2008.

Frue Plads

 

 

Ledelsen og organisation
EEEEEEEEEE

 

NIELS HEERING,

født 7. februar 1955

"” Formand-for bestyrelsen.
Indvalgt i bestyrelsen og
søm formand i maj 1994.
Advokat og Managing
Partner, Gorrissen Federspiel
Kierkegaard, H.C. Andersens
Boulevard 12, 1553
København V.

 

TOMMY PEDERSEN,
født 5.. december 1949
Indvalgt i-bestyrelsen i april
1997,

£" Adm. direktør for. Chr.
Augustinus Fabrikker
Aktieselskab og Augustinus
Fonden, Amaliegade 47;
1256 København K,

 

JENS ERIK UDSEN,

: født 1. november 1946
Indvalgt i bestyrelsen i maj
: 1994,

Direktør i Nesdu as,
Langstrupvej 15, 3480
Fredensborg.

 

KENNETH SACHSE,
født 2. december 1963
Indvalgt i bestyrelsen i

" april 2005.

Direktør i Broinvest ApS,

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

Brostykkevej 59, 2650 Hvidovre.

Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, EQT
Partners A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, Stæhr Holding A/S og Stæhr Invest II A/S.

Medlem af bestyrelsen for Danske Private Equity A/S, 15. juni Fonden, Henning
Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kåhlers Fond, Mathiesen Holding A/S,
Ole Mathiesen A/S, Scandinavian Private Eauity Partners A/S, Stig Jørgensen &
Partners A/S, Stig Jørgensen & Partners — Bl A/S og Stig Jørgensen & Partners — LO A/S.

Anta! aktier i Jeudan A/S: 3.552, heraf nærtstående 432 (2006: 1.875)

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet af 2004 A/S (LD), FMS Holding
af 2004 A/S, Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S.

Næstformand for bestyrelsen for Royal Unibrew A/S og medlem af bestyrelsen for
Brock & Michelsen A/S, Brock & Michelsen Ejendomsselskab A/S, Brock &
Michelsen Invest A/S, Fair Forsikring A/S, Fair Invest A/S, Flensted A/S, Gregers
Brock Holding A/S, Kommuneforsikring A/S, Kommunernes Arbejdsskadeforsikring
A/S, Løvenholmen Fonden, Ole Flensted Holding A/S, Peter Bodum A/S,
Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Skandinavisk Holding A/S,
Skandinavisk Tobakskompagni A/S og Tivoli A/S.

Antal Aktier i Jeudan A/S: 2.400 (2006: 1.402).

Formand for bestyrelsen for Grundejernes Investeringsfond.

Medlem af bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark, Grundejernes Ejendoms-
selskab af 1972 ApS, Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit
Realkredit A/S, Renhold as, Renholdningsselskabet af 1898 og SBS Byfornyelse

smba.

Antal aktier i Jeudan A/S: 10.496 (2006: 8.747). Desuden besidder Nesdu as, hvis
eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 (2006: 1.159.335) aktier i Jeudan.

Medlem af bestyrelsen for CLC Bio A/S og Geniematics Il! K/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 360 (2006: 300).

 

 

 

PER WETKE HALLGREN,
født 8. juli 1962

Bredgade 76,

1256 København K.

Adm. direktør, ansat siden 1993.

KIM CHRISTIANSEN,

født 16. april 1961

Kildeportvej 6, Nødebo,

3480 Fredensborg.
Finansdirektør, ansat siden 1994.

MORTEN AAGAARD,

født 10. september 1966
Solgårdsvej 1, Strøby Egede,
4600 Køge.

Underdirektør, ansat siden 1994.

TINE CEDERHOLM BEMBERG,
født 13. juni 1970

Landemærket 3, 1119
København K.

Underdirektør, ansat siden 2002.

FRANK ÆRSØE EWERT,

født 15. jurii 1973

Rådyrleddet 8, 3660 Stenløse.
Underdirektør, ansat siden 2005.

LENE SAND,

født 3. juli 1968

Kastanievej 3,

4760 Vordingborg.
Underdirektør, ansat siden 2001.

MICHAEL GALE,

født 25. januar 1958
Klampenborgvej 6B,

2930 Klampenborg.
Underdirektør, ansat siden 2003.

PETER SPØER,
født 2. september 1957

Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg.

Adm. direktør i Jeudan Service-
partner A/S, ansat siden 2008.

JOHN ROHDE,

født 26. juni 1968

Snebærvej 2, 4060 Kr. Såby.
Servicedirektør i Jeudan Service-
partner A/S, ansat siden 2007.

Per Wetke Haligren er formand for bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S samt
øvrige datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan, og medlem af repræsentant-
skabet i Foreningen Nykredit og Renholdningsselskabet af 1898.

Antal aktier i Jeudan A/S: 3.952, heraf nærtstående 710 (2006: 2.045).

Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen, Glostrup A/S, lige-
som han er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S samt øvrige dattersel-
skaber, der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.944 (2006: 1.620).

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bortset fra ansættelse
som direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100%
ejet af Jeudan, ligesom han er bestyrelsesmedlem i datterselskaber (ekskl. Jeudan
Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 2,144, heraf nærtstående 70 (2006: 1.729).

Tine Cederholm Bemberg har ikke ledelsesposter i andre selskaber.

Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2006: 305).

Frank Ewert er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2006: 255).

Lene Sand har ikke ledelsesposter i andre selskaber.

Antal aktier i Jeudan A/S: 745 (2006: 621).

Michael Gale har ikke ledelsesposter i andre selskaber.

Antal aktier iJeudan A/S: 534 (2006: 445).

Peter Spøer har ikke ledelsesposter i andre selskaber.

Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2006: 0).

John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.

Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2006: 0)

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

 

 

AFLØNNING AF BESTYRELSE

OG DIREKTION
Bestyrelseshonoraret andrager et grund-

honorar på DKK 200.000. Formanden
modtager tre gange grundhonoraret.

|
|
j

Ansættelseskontrakten for direktionen
følger almindelige vilkår. Direktionens
opsigelsesvarsel udgør 18 måneder fra
Jeudans side og 8 måneder fra direktionens

)

side.

f
j
i
i
i
i
i

i

] I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme

i fysiske eller juridiske person kontrollerer

| aktier i Selskabet, der repræsenterer mere

| end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et

| ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridi-

| ske person kontrollere aktier i Selskabet, der

| repræsenterer mere end 25% af stemmerne i

| Selskabet, og hvor der sker en udskiftning af

| mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en

| periode på tolv måneder, kan direktionen inden
én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, hen-

I holdsvis inden én måned efter generalforsamlin-
gen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges,
vælge at opsige sin stilling med 1 måneds varsel og
vil i givet fald have krav på godtgørelse svarende til
summen af de månedlige lønninger, pensionsindbe-
talinger og biltilskud, som direktionen ville have krav

på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.

ORGANISATION
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspire-
rende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for
dygtige og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og
motivation er afgørende for Jeudans resultater, hvorfor
Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i en fortsat
udvikling til fælles succes. Virksomhedskulturen i Jeudan er

en værdiskabende ånd overalt i organisationen.
FUNKTIONSOPDELT ORGANISATION

Jeudans organisation forener specialisering med kundefo-
kusering via en funktionsopdelt organisation.

Ansvarlig for Koncernens regnskab og

Økonomi
finansstyring m.m.
HR &IT Ansvarlig for Koncernens HR, IT og
Kommunikation
Marked Afdelingen er opdelt i 7 kundeteams,
der hver består af en kundechef og

kundeassistent, Hvert kundeteam er
ansvarlige for kundeforhold og drift af
ejendomme i de respektive porteføljer.

Sekretariat for Direktion og Bestyrelse.

 

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og |.
direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforhol- Sekretariat ' :
det. Ansvarlig for Investor Relations og
Intern Service.
Ejendomsudvikling Ansvarlig for udvikling af projektejen-
domme.

Direktionens løn, der indeholder en grundløn, bilord-
ning og pension udgjorde i 2007 DKK 2.913.929 mod
DKK 2.637.679 i 2006. For 2007 besluttede bestyrelsen,
udover ovennævnte faste gage, at udbetale en bonus til

Per W. Hallgren på DKK 800.000.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Ledelsen og organisation

 

 

 

Kommunikation

 

(| Investor — Koncern | Koncernregenskab
Relations HR [ Underdirektør
| i | Lene Sand
| Intern | Koncern |
Service om L. Finansiering
Koncern

, — VW
Å
Å
|
| |
| ) /
/
j
i
i
i
BESTYRELSE
Formand
Niels Heering
DIREKTION
Adm. direktør
Per W. Haligren
SEKRETARIAT HR &IT MARKED ØKONOMI EJENDOMSUDVIKLING
Underdirektør Underdirektør Underdirektør 7 Finansdirektør ” Underdirektør
Morten Aagaard Frank Ewert Tine C. Bemberg Kim Christiansen Michael Gale

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

BESTYRELSE

Formand
Per W. Hallgren

 

 

 

 

DIREKTION
Adm. direktør Servicedirektør
Peter Spøer John.Rohde
JEUDAN FINANS JEUDAN FINANS
Controller == | 7 souschef
John Vester | Kim Petersen
JEUDAN BYG JEUDAN EJENDOMSSERVICE JEUDAN PROJEKT
Adm. direktør Bygningschef Servicedirektør Adm. direktør Afdelingschef
Péter Spøer Michael Øvre John Rohde Peter Spøer Lars Hoffmann
| | |
JEUDAN TØMRER/ | JEUDAN VVS JEUDAN | FACILITY Projekteringog || | Tegnestue og
SNEDKER EJENDOMSDRIFT SERVICE/SALG byggestyring ” indretning
Bygningschef Afdelingschef Servicechef Konsulent
Michael Øvre | Jørgen Ekmann Ole W. Hansen | Mikael Schou
I ;
1
JEUDAN MALER | JEUDAN EL JEUDAN |
| RENHOLD dd
Afdelingschef Afdelingschef Afdelingschef
Peter Salomonsen Brian Petersen Kiwin Reumert |
Afdelingschef
JEUDAN MURER John Samuelsen
Afdelingschef
Claus Esmarch
Jeudan Byg Indeholder de byggetekniske faggrupper tømrer/snedker,
murer, kloak/anlæg, maler, el og wvs.
Jeudan Ejendomsservice Facility Service ydelser, herunder ind- og udvendig
pasning af fællesarealer.
Jeudan Projekt Projektering, tegnestue og diverse rådgivningsydelser.
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

   

 

KUNDERELATIONSORGANISATION
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på betjening af
kunder og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funkti-
onsopdelte organisation med et kundefokus i Jeudan
Marked, hvor en kundechef er nøglepersonen i kontakten
og samarbejdet med den enkelte kunde.

I den kundeorienterede organisation, under temaet "kunden i
fokus”, har kundechefen inden for visse begrænsninger, beslut-
ningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte organisa-
tion, uanset om der er tale om bygningsrelaterede, servicerela-
terede eller økonomirelaterede forhold. Alle kunderelationer
og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes kun-
deteam, der er ansvarlig for kundeforholdet og ejendommen.
For kunden betyder organisationen en let tilgængelighed og
korte beslutningsveje. Jeudan er tilgængelig 24 timer i døgnet,
og beslutninger kan som hovedregel træffes samme dag.

Yderligere sikrer denne organisationsform et solidt ledelses-
mæssigt overblik over den enkelte ejendom og de enkelte
kunder.

Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og værdi-

grundlaget udtrykker de fælles værdier, som Jeudans med-
arbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Figur 12: Kundefokus forenet med funktionsspecialisering

Jeudan Marked

KUNDECHEF

KUNDEGRUPPE

Med "ordentlighed forplig-
ter" ønsker Jeudan at signale-
re, at de bærende værdier
tager udgangspunkt i dels
ordentlighed i alle begrebets
dimensioner, dels en forpligtende
adfærd i alt, hvad den enkelte med-
arbejder foretager sig. "Ordentlighed
forpligter" er en selvfølgelighed i sig
selv, men det er netop det, Jeudan
ønsker at signalere.

   
   
   
   
 

Jeudans værdigrundlag indeholder tre
enkle værdier, der alle tager udgangspunkt i
forholdet til Jeudans kunder: ordentlighed,
dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuer-
ligt arbejde, hvor der til stadighed iværksættes
nye tiltag og præciseringer af, hvorledes værdi-
grundlaget kan dekomponeres til hver enkelt med-
arbejders dagligdag med det formål hele tiden at
forbedre Jeudans betjening af kunderne.

Jeudan Servicepartner Jeudan Finans

 

FOKUS Kundebetjening,
Nye kunder
Ejd. udvikling
Økonomi

Udførelse Rapportering
Styring Kontrol
Økonomi Finans

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

 

 

MEDARBEJDERE
At være innovativ kræver villighed og åbenhed

til forandring. Endvidere stilles der en række
krav til adfærden hos de medarbejdere, der fær-
des i og omkring Jeudans kunders lejemål.
Jeudan har i konsekvens heraf udbygget perso-
naleområdet, der gennemfører uddannelse af
medarbejdere og træner og styrker lederne i
ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i
adfærd, kommunikation, salg, m.m. Et arbejde der
løbende pågår på alle niveauer. Alle nye medar-
bejdere i Jeudan modtager i løbet af deres første
måned undervisning, hvor de bliver introduceret
tilJeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og
påvirkningen heraf i deres dagligdag.

Jeudan etablerede i 2005/2006 et nyt medarbejder-
koncept. Konceptet, der internt kaldes Jeudan
Skolen, blev iværksat med det sigte at forankre vær-
digrundlaget herunder Jeudans kerneværdier i

medarbejdernes dagligdag.

Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram
samt en plan for et introduktionsforløb for samtlige
medarbejdere i Koncernen med det klare formål at
skabe en kvalitativ og konstruktiv dialog med alle

medarbejdergrupper.

Sideløbende med dette er der igangsat en systematisk
analyse af hver enkelt medarbejders kompetencer. Med
denne viden kan Jeudan i endnu højere grad anvende de
rette kompetencer hos de enkelte kunder, samtidig med
at hver enkelt medarbejders såvel personlige som faglige

udviklingsmål kan tilfredsstilles.

De demografiske nøgletal i Jeudan-koncernen ser såle-

des ud:
+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt funktionærer

er 3,2 år
+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt funktions-

direktører er 6,8 år
+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt de timeløns-

ansatte er 2,1 år
+ Den gennemsnitlige alder blandt funktionærer er

40 år

+ Kønsfordelingen blandt funktionærer er 58,2%
mænd og 41,8% kvinder

+ 62,7% af de funktionæransatte har en mellem eller
længere videregående uddannelse

+ Fraværsprocenten i 2007 blandt funktionæransatte
(kontoransatte) var 2,6%

+ Fraværsprocenten i 2007 blandt timelønsansatte

(byggebranchen) var 4,5%.

Jeudan følger løbende udviklingen i fraværsprocenten hos
hver enkelt medarbejder. Sker der en uhensigtsmæssig
udvikling, indkaldes medarbejderen til en samtale, hvor der
sker en vurdering af årsagerne til det stigende fravær med

|. JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelsen og organisation

 

henblik på iværksættelse af eventuelle tiltag for at bringe
fraværet ned igen til glæde for såvel virksomheden som

medarbejderen.

Fraværsprocenten blandt kontoransatte i den private sektor
lå 1 2006 på niveauet 4-5%. I byggebranchen i den private
sektor lå fraværsprocenten i 2006 på niveauet 4-4,5%.

Tabel IX: Gennemsnitlige antal medarbejdere ultimo perioden

18 19 21 27

Jeudan A/S
Jeudan Servicepartner A/S

IALT

204
231

169
190

127
146

111
129

Niveauet af faglig dygtighed, anciennitet kombineret med
den løbende interne træning og medarbejderpleje skal
medvirke til, at medarbejderne deltager i udviklingen af

såvel Jeudan som ejendomsbranchen.

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes

løbende, bl.a. gennem:

+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddan-
nelsesplan udarbejdes eller opdateres.

+ Intranetportal til informationsformidling blandt alle kon-

toransatte.
+ Månedsmøder/kvartalsmøder med samtlige medarbej-

dere og direktionen.
+ Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og arbejds-

gange drøftes sammen med medarbejderne med henblik
på at udvikle, effektivisere og forbedre eksisterende og

nye løsninger.

Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutnings-
processer og bidrager med forandringsvillighed og enga-

gement.

 

aL
ea)
«D
KEE
D
N
Ku
Q
>
ke;

an

Jeudans h

ene

J

LET
ME RE
er led
BRRDNU NEDE
2 BDR IS 10 Bb MT
rr rd

mn
DD
fS
GG
fru
NS
D
CSR
(an)
CC
Cc
OD
(93)
hane

næ:
FBE SS SSD år]

RED SL ARND
SØ 00 SE SGD 25.0 i
SIR ae:
ae reeks MERE

Benn

ingskap
De er begge ude at arbe

Invester

Gråbrødre Torv

 

 

 

Regnskabsberetning

Regnskabsåret 2007 udviste en fortsat god udvikling på linie
med de forventninger, som Jeudan tidligere har offentliggjort.

Omsætningen steg 19% til DKK 524 mio., EBIT steg ligele-
des 19% til DKK 301 mio. og resultat før kurs- og værdiregu-
leringer (EBVAT) steg til DKK 154 mio.

Kurs- og værdireguleringer netto udgjorde i alt DKK 159 mio.

Det opnåede resultat før skat udgjorde DKK 313 mio.

Tabel X: Resultatposter - segmenter

Nettoomsætning 379
Driftsomkostninger -63
Bruttoresultat 316
Administrationsomkostninger -28
Resultat før finansielle poster (EBIT) 288
Finansielle poster netto -147
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 141

Note: Koncerntal er efter interne elimineringer.

Tabel XI: Nøgletal segmenter

Bruttoresultat / Nettoomsætning,
EBIT / Nettoomsætning
EBVAT / Nettoomsætning
Vækst nettoomsætning

Vækst bruttoresultat

Vækst EBIT

Vækst EBVAT

RK ERR RR ER

Bruttoresultat / Nettoomsætning
EBIT / Nettoomsætning
EBVAT / Nettoomsætning
Vækst omsætning

Vækst bruttoresultat

Vækst EBIT

Vækst EBVAT

RR XR Æ R0… RR ER

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

 

319

265
-24
241
-102
139

NETTOOMSÆTNING

Koncernens nettoomsætning udgjorde DKK 524 mio.
(2006: DKK 440 mio.), hvilket kan tilskrives vækst i såvel
Investeringsejendomme som Service.

Nettoomsætningen fra Investeringsejendomme steg 19% til
DKK 379 mio. (2006: DKK 319 mio.). Stigningen kan blandt
andet henføres til købet af 73 retailejendomme og —centre,
der er erhvervet med virkning pr. 1. juli 2007, hvorfor leje-
indtægterne først får fuld effekt i 2008.

203 165 524 440

-180 -146 -190 -159

23 19 334 281

-7 5 -33 -28

16 14 301 253

0 0 -147 -102

16 14 154 151

80,4 81,2 82,0 83,1 83,3
720 743 75,7 75,5 76,0
33,1 39,2 44,4 43,5 37,3
-1,6 12,3 19,0 9,6 18,7
9,8 13,5 20,1 11,1 19,0
10,1 15,8 21,3 9,3 19,5
30,6 32,9 34,9 7,3 1,7
8,9 11,0 14,3 11,4 11,3
4,5 60 10,3 8,3 79
4,6 6,0 10,3 8,4 8,1
1789 12,8 11,2 48,7 22,6
-16,2 39,0 44,5 18,9 21,2
-29,5 48,7 90,0 20,2 16,8
-28,5 45,8 90,0 21,9 18,0

   

 

 

 

Udlejningsprocenten i Koncernens ejen-
domsportefølje udviser fortsat et tilfredsstil-
lende niveau. Med udgangen af 2007
udgjorde udlejningsprocenten 99,0 (målt på
indtægter). Den generelle udlejningsprocent
på ejendomsmarkedet i København var med
udgangen af 2007 på 97,2. Der er fortsat god
efterspørgsel efter ledige kontorarealer i indre
København, og det lave tomgangsniveau er
blandt andet årsagen til stigende lejepriser.

   
   
     
  

Nettoomsætningen i Service, der omfatter ejen-
domsservice, entreprenørydelser og projekte-
ring, udgjorde i 2007 DKK 203 mio: (2006: DKK
165 mio.), svarende til en stigning på 23%. Der er
tale om en generel stigning inden for såvel ejen-
domsservice, entreprenørydelser som projektering.

BRUTTORESULTAT

Koncernens driftsomkostninger steg til DKK 190
mio. (2006: DKK 159 mio.), svarende til en stigning
på 19%.

Driftsomkostningerne i Investeringsejendomme, der
bl.a. omfatter skatter og afgifter, forsikring, ejendoms-
service m.m., udgjorde DKK 63 mio. (2006: DKK 54
mio.), svarende til en stigning på 17%. Stigningen kan
henføres til de foretagne ejendomsinvesteringer.

Driftsomkostningerne i Service er steget fra DKK 146
mio. til DKK 180 mio, svarende til 23%, hvilket kan henfø-
res til det tilsvarende høje vækstniveau på omsætningen.

Koncernens bruttoresultat steg herefter til DKK 334 mio.
(2006: DKK 281 mio.), svarende til en stigning på 19%.
Bruttoresultatet fra Investeringsejendomme udgjorde DKK

316 mio., svarende til en stigning på 19% i forhold til 2006.
Bruttoresultatet svarer til 83% af nettoomsætningen, hvilket
er på niveau med 2006.

DKK mio.

Bruttoresultatet fra Service udgjorde DKK 23 mio., svaren-
de til en stigning på 21%. Bruttoresultatet svarer til 11% af
nettoomsætningen, hvilket tillige er på niveau med 2006.

Set over de seneste fem år har Investeringsejendommenes
bruttoresultat samt bruttoresultatet i forhold til omsætnin-
gen udvist årlig vækst.

Service har de seneste fire år udvist vækst i det faktiske brut-
toresultat med mellem 19% og 45%. Bruttoresultatet i for-
hold til omsætningen har generelt ligget på niveauet godt
11%, svarende til niveauet i 2007.

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 33
mio. (2006: DKK 28 mio.). Stigningen kan henføres til yder-
ligere kundevendt personale i forbindelse med køb af 73
retailejendomme og -centre samt organisationstilpasninger.

Omkostningsprocenten målt i forhold til nettoomsætningen
viste trods stigningen i administrationsomkostningerne et
fald fra 6,5% i 2006 til 6,3% i 2007.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde
herefter DKK 301 mio. (2006: DKK 253 mio.), svarende til
en stigning på 19%. Koncernens EBIT pr. aktie udgjorde
DKK 50,0 mod DKK 43,9 i 2006, svarende til en stigning på
14% i en regnskabsperiode, hvor aktiekapitalen blev udvidet
med 23%.

Figur 13: EBIT og EBIT pr. aktie

 

 

t 2003 2004 2005 2006 2007 I

Mi cer
BW EBIT pr. aktie

Set over de seneste fem år har Investeringsejendommes
EBIT haft en årlig stigning på 10-20%. I forhold til omsætnin-
gen har tendensen også været stigende med et niveau de
senere år på 75-76%.

Services EBIT har som ved bruttoresultatet udvist pæn
vækst. EBIT i forhold til omsætningen har varieret med et
gennemsnit på ca. 8%, som også er niveauet for 2007.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

 

 

DKK mio.

FINANSIELLE POSTER

De finansielle nettoomkostninger udgjorde DKK 147 mio.
(2006: DKK 102 mio.), svarende til en stigning på 44%.
Stigningen i nettorenterne kan henføres til ejendomsinveste-
ringer foretaget i 2006 og 2007 samt til det stigende rente-
niveau på den del af Koncernens realkreditfinansiering med
aftale om et renteloft på 5% p.a. Med det nuværende rente-
niveau har renten nået renteloftet, og dermed er der ikke
risiko for yderligere rentestigninger på Koncernens realkre-
ditfinansiering.

De finansielle nettoomkostninger relaterer sig til Investerings-
ejendomme, da der i Service alene er en beskeden penge-
binding i driftsmateriel.

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER
(EBVAT)

Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer blev her-
efter DKK 154 mio. (2006: DKK 151 mio.).

Resultatet før kurs- og værdireguleringer svarer til en for-

rentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,7% (2006:
6,5%). Egenkapitalandelen andrager 38,8%.

Figur 14: Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)

 

| 2003 I 2004 I 2005 I 2006 2007 I

EH Resultat før kurs og værdireguleringer (EBVAT)
BE Egenkapitalandel

Investeringsejendommes resultat før kurs- og værdiregule-
ringer blev DKK 141 mio. (2006: DKK 139 mio.), svarende tii
37% af nettoomsætningen mod 44% i 2006. Faldet kan hen-
føres til stigningen i renteniveauet og dermed Investerings-
ejendommenes nettorenteomkostninger. Set over de sene-
ste fem år har Investeringsejendommes faktiske resultat før
kurs- og værdireguleringer udvist årlig vækst.

Services resultat før kurs- og værdireguleringer blev DKK
16 mio. (2006: DKK 14 mio.), svarende til 8% af nettoom-
sætningen, hvilket er på niveau med 2006.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

 

Services resultat før kurs- og værdiregule-
ringer har de seneste fire år udvist vækst og
sat i forhold til omsætningen har 2007 ligget
ca. 0,5-procentpoint over gennemsnittet for
de seneste fem år.

UREALISERET GEVINST OG TAB

Tabel Xli: Dagsværdireguleringer

   

DKK mio. 121
DKK mio. 56
DKK mio. . 177

Investéringsejendomme
Finansielle gældsforpligtelser
talt - netto

 

 

REGULERING AF EJENDOMME TIL DAGSVÆRDI
NETTO

Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.

Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med
udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende
driftsår, korrigeret for udsving der karakteriseres som væren-
de enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anven-
des en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, da Jeudan
anser denne som den mest velegnede.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt gen-
nem flere år, indeholder følgende hovedelementer:

1+ Årlige lejeindtægter

2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje til
anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger

4- Ind- og udvendig vedligeholdelse

5- Administration

= Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6/ Afkastprocent .

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)
7+ Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

 

 

1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER

Der medtages lejeindtægter for 2008. For ledige arealer er
markedslejen anslået. Forholdet er for målingen p.t. uden
væsentlig betydning, idet udlejningsprocenten ultimo 2007
udgjorde 99,0% af de samlede lejeindtægter. Der medtages
eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og
varmeregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE

I ejendomme hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er
højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,
foretages en reduktion af den aktuelle leje til den forventede
genudlejningsleje.

3. DRIFTSOMKOSTNINGER

Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette
omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonne-
menter, renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter, etc.

4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af kontraktsbestemmelserne. Til udvendig vedlige-
holdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK
30 pr. m?. Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på
erhvervslejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven og
Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes de
lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig vedlige-
holdelse, i alt p.t. ca. DKK 125 pr. m2,

5. ADMINISTRATION

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der
erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter. Der
er gennemsnitligt hensat 2,0% af lejeindtægterne.

6. AFKASTPROCENT
Afkastprocenten fastsættes årligt af Jeudan dels på grundlag

af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg,
og dels på grundlag af ændringer i den enkelte ejendoms
forhold.

7. REFUSIONSSALDI

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje samt
positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til
Boligreguleringslovens 818 og 822.

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN

Der kan ske korrektion til den beregnede dagsværdi. Der kan
være tale om reservationer til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,
ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har i 2007 resulteret i
en opskrivning på DKK 162 mio. og en nedskrivning på DKK
41 mio., eller i alt en nettoopskrivning på DKK 121 mio.

Den generelle positive udvikling i ejendommenes driftsøko-
nomi har resulteret i en nettoopskrivning på DKK 227 mio.
På enkelte ejendomme har Jeudan justeret afkastprocenten,
så ejendommene er sammenlignelige med andre tilsvarende
ejendomme i Koncernens portefølje, hvilket har medført en
opskrivning på DKK 34 mio. Modsatrettet virker yderligere
reguleringer til planlagte og igangværende ombygninger
m.v. på DKK 140 mio.

Koncernens ejendomsportefølje står herefter bogført til en
gennemsnitlig markedsværdi på DKK 18.322 pr. m2, svaren-
de til et gennemsnitligt afkast på godt 5,0% og med en gen-
nemsnitlig leje på DKK 987 pr. m?,

Under afsnittet om risikofaktorer er der foretaget en følsom-
hedsberegning på forskellige afkastprocenter, ligesom der er
foretaget følsomhedsberegning ud fra forskellige varianter
på den gennemsnitlige leje pr. m?,

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

 

 

 

REGULERING FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER
NETTO

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder
anvendelsen af finansielle instrumenter der alene anvendes
til afdækning af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændring i
dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, der efter
Jeudans opfattelse bør finansieres med langfristede lån med
fast rente i en længere periode.

Den valgte finansieringsstrategi indebærer, at Jeudans renteri-
siko er forholdsvis lav. En kraftig rentestigning vil ikke påvirke
Jeudans rentebetalinger nævneværdigt de næste 5 år og vil kun
påvirke rentebetalingerne beskedent for de efterfølgende 10 år.

Valg af finansiering med fast rente i en længere periode (lav
renterisiko) medfører imidlertid større kursudsving end finan-
siering med fast rente i en kortere periode (høj renterisiko).

| 2007 har renten haft en stigende tendens, hvilket har haft en
begrænset effekt på Koncernens rentebetalinger grundet val-
get af finansieringsstrategi. Den stigende rente har medført et
fald i kursen på Koncernens realkredit- og bankfinansiering og
dermed en positiv regulering af Koncernens finansielle gælds-
forpligtelser med DKK 56 mio. (2006: DKK 57 mio.).

REALISERET GEVINST OG TAB

Realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK -18 mio.
(2006: DKK 18 mio.).Koncernen har i årets løb frasolgt to ejen-
domme samt foretaget regulering på en tidligere solgt ejendom,
hvilket har medført et nettotab på DKK 2 mio.

Optagelse af lån ved ejendomsinvesteringer samt tillægsbelå-
ning af eksisterende ejendomme har medført omkostninger
på DKK 16 mio., der primært kan henføres til stempeludgifter
til staten.

ÅRETS RESULTAT
Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde resultat før skat
DKK 313 mio. (2006: DKK 505 mio.).

Skat af årets resultat udgjorde DKK 36 mio. (2006: DKK 141
mio.). Skatten er positivt påvirket af skattenedsættelsen fra

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

DKK mio.

78% til 25%. Herefter blev årets resultat DKK 277 mio. (2006:
DKK 364 mio.). Årets resultat svarer til en forrentning af egen-
kapitalen på 10% (2006: 16%). Jeudan har over de seneste tre
år forrentet egenkapitalen med gennemsnitligt 20%.

Figur 15: Årets resultat samt forrentning af egenkapital (ROE)

 

I 2003 I 2004 2005 2006 2007 i

EB Årets resultat
BB Forrentning af egenkapital 3 års gns.

Af nettoresultatet i Jeudan A/S foreslås DKK 143 mio. over-
ført til næste år, hvoraf DKK 78 mio. foreslås udbetalt i
udbytte til aktionærerne. Herudover overføres DKK 72 mio.
til regulering af reserve for investeringsaktiver.

LANGFRISTEDE AKTIVER

De samlede investeringer i ejendomme pr. 31. december
2007 udgjorde DKK 7.681 mio., hvilket svarer til en stigning
på 37%. Stigningen kan primært henføres til købet af 73
retailejendomme og -centre, ligesom ejendommen Sankt
Annæ Plads 13 regnskabsmæssigt er overført fra igangvæ-
rende projekter til investeringsejendomme i forbindelse med
afslutning af renoveringen.

Herudover udgør igangværende projekter DKK 1.066 mio.
Igangværende projekter kan primært henføres til købesum
og omkostninger til den igangværende indretning af
Berlingske Karré samt Borgergade 24.

Samlet har Koncernen ejendomsinvesteringer inkl. igangvæ-
rende projekter for i alt næsten DKK 9 mia.

KORTFRISTEDE AKTIVER

Likvide beholdninger udgjorde DKK 15 mio. (ultimo 2006:
DKK 187 mio.). Faldet i likvide beholdninger kan tilskrives
frigivelse af deponeringer ved salg af ejendomme.

 

 

KONCERNENS EGENKAPITAL

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2007 DKK 3.429 mio., der
repræsenterer en stigning på 38% eller godt DKK 950 mio., i
forhold til ultimo 2006.

Stigningen kan henføres til de gennemførte kapitaludvidel-
ser i efteråret 2007 på DKK 735 mio., der medførte en stig-
ning i aktiekapitalen på 23%, samt årets resultat. Egenkapital-
andelen udgør herefter 39%. Af den samlede egenkapital
kan DKK 1.089 mio. henføres til dagsværdireguleringer,
svarende til 32% af egenkapitalen.

FORPLIGTELSER

De langfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2007 DKK
4.126 mio. (ultimo 2006: DKK 2.983). Stigningen kan pri-
mært henføres til optagelse af lån ved ejendomsinvesterin-
ger samt en stigning i udskudt skat.

De kortfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2007 DKK
1.273 mio. (ultimo 2006: DKK 581 mio.). Stigningen relate-
rer sig til yderligere træk på Koncernens driftskreditter i for-
bindelse med ejendomsinvesteringer. Trækket på driftskre-
ditterne udgjorde ultimo 2007 DKK 1.021 mio. En væsentlig
del af trækket bliver i 1. halvår 2008 afløst af langfristet real-
kreditfinansiering.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Likviditeten fra driftsaktiviteterne udgjorde i 2007 DKK 137
mio. (2006: DKK 113 mio.), svarende til DKK 22,7 i penge-
strømme pr. aktie.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der
dækker over Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme,
udgjorde i 2007 DKK -818 mio. (2006: DKK -345).

 

Likviditetspåvirkningen kan primært henføres til købet af
Borgergade 24 og Berlingske Karré samt bygningsforbedrin-
ger af Koncernens ejendomme. Købet af Jeudan III (retail-
ejendomme) har ikke påvirket likviditeten af investeringsak-
tiviteterne, da selskabet blev erhvervet ved en rettet emission
mod sælger.

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjor-
de DKK 120 mio. (2006: DKK 195). Der er optaget nye lån
for DKK 1.084 mio. og indfriet lån for DKK 1.466. mio. Både
optagelse og indfrielse af lån kan primært henføres til købet
af Berlingske Karré og retailejendomme. Den samlede ned-
bringelse af lån med DKK 382 mio. er finansieret ved en
kapitaludvidelse på netto DKK 620 mio.

Herefter udgjorde nettoændringen i de samlede pengestrøm-
me. DKK -561 mio. (DKK -37 mio.).

Efter en forøgelse af maksimum på driftskreditter med DKK
722 mio. udgjorde Koncernens finansielle reserver herefter
DKK 505 mio. En del af forøgelsen af driftskreditterne vil i 1.
halvår 2008 blive afløst af langfristet realkreditfinansiering i
de tilkøbte retailejendomme og —centre.

MODERSELSKAB
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også
dækkende for Jeudan A/S.

BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2007

Der er ikke indtruffet begivenheder efter 31. december 2007,
der ikke er nævnt i nærværende årsrapport, og som efter
Jeudans opfattelse påvirker bedømmelsen af Koncernens
finansielle stilling.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskabsberetning

 

 

Risikofaktorer

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf
de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

+ Opgørelse af den aktuelle markedsværdi for Jeudans ejen-
domme

+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater

+ Køb af ejendomme

+ Salg af ejendomme

+ Lovgivning og skat

+ Ejendomsrelaterede serviceydelser

+ Finansielle risikofaktorer

+ Øvrige risikoforhold

Med jævne mellemrum gennemgår og vurderer bestyrelsen
risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen.
Gennemgangen forløber efter en plan, som sikrer, at et eller
flere risikoområder behandles ved hvert ordinært bestyrel-
sesmøde og mindst en gang om året.

OPGØRELSE AF DEN AKTUELLE MARKEDSVÆRDI!
FOR JEUDANS EJENDOMME

Jeudan skal regnskabsmæssigt værdiansætte ejendommene
til aktuel markedsværdi, og eventuelle værdireguleringer
skal føres over resultatopgørelsen. Såfremt værdiregulerin-
gerne er negative vil dette påvirke Koncernens resultat og
økonomiske stilling negativt, og kan ligeledes påvirke
Jeudans aktiekurs negativt.

Tabel Xill: Ejendomsporteføljen - ændring af afkastprocent

 

Den aktuelle markedsværdi af ejendommene påvirkes pri-
mært af Jeudans afkastkrav til de enkelte ejendomme.
Jeudan fastsætter afkastkravet til de enkelte ejendomme
bl.a. ud fra (i) udviklingen | markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype, (ii) udviklingen i det generelle
renteniveau, (iii) erfaringer med årets salg og (iv) ændringer
i den enkelte ejendoms forhold.

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i
nedenstående tabel I. Tabellen viser effekten på markeds-
værdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og markeds-
værdi pr. m? ved ændring i afkastprocenten i intervaller af
hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten på
0,5%-point vil ejendommenes markedsværdi falde med DKK
826 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point
medføre en stigning i markedsværdien på DKK 993 mio.

Hvis afkastkravene ændrer sig, vil det berøre ejendommene
forskelligt, afhængig af type, beliggenhed m.v.

Den teoretiske markedsværdi er beregnet ud fra den afkast-
baserede værdiansættelsesmodel, der er udførligt beskrevet
i regnskabsberetningen. Tabellens basis er afkastprocenter
og værdier pr. ultimo december 2007.

 

 

 

 

Ændring i afkastprocent Pct. -1,00% -0,75% -0,50%.  -0,25% - 0,25% 0,50% 0,75% 1,00%
Afkastprocent Pct. 4,0% 4,3% 4,5% 4,8% 5,0% 5,3% 5,5% 5,8% 6,0%
Ændring i markedsværdi DKK mio. 2.242 1.581 993 467 - -436 -826 -1.182 -1.509
Markedsværdi DKK mio. 11.431 10.770 10.182 9.656 9.189 8.753 8.363 8.007 7.680
Værdi pr. m? DKK 22.793. 21.475 20.303 19.254 18.322 17.454 16.676 15.966 15,314
Egenkapital DKK mio. sm 4.615 4.174 3.779 3,429 3.102 2.810 2.543 2.298
Indre værdi pr. aktie DKK 720 650 588 533 483 437 396 358 324

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES
DRIFTSRESULTATER

De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive
påvirket af ændringer i (i) udlejningsprocenten, (ii) kunder-
nes betalingsevne, (iii) reguleringen af lejeindtægter samt
(iv) omkostninger til drift og vedligeholdelse. Jeudans øko-
nomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsøkonomien, og
Koncernen udarbejder detaljerede budgetter på månedsba-
sis, således at budgetafvigelser forholdsvis hurtigt kan iden-
tificeres og eventuel reaktion kan iværksættes.

ÆNDRING I UDLEJNINGSPROCENTEN

Det er Jeudans strategi, at erhverve ejendomme, der grun-
det deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre
en høj udlejningsprocent. Der er dog ikke sikkerhed for, at
en beliggenhed, der i dag vurderes som attraktiv af eksiste-
rende og potentielle kunder, også vil blive vurderet som
attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i
udlejningsprocenten. Dette kan påvirke Jeudans resultat,
økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der endvidere usik-
kerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så
fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket kan påvirke
Koncernens indtægter og ejendommens markedsværdi
negativt. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed,
kvalitet, lejeniveau mv. også påvirket af de generelle kon-
junkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen påvirker
Udlejningsprocenten og kan dermed også påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Det er Jeudans vurdering, at der ved det gældende niveau
for markedslejen generelt vil kunne opnås en tilsvarende
eller højere leje, hvis lejeaftaler bliver opsagt, således at
Jeudan vil kunne fastholde porteføljens gennemsnitlige leje.

Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten i kontorarealer
på 5 procentpoint medføre en nedgang i lejeindtægterne på
ca. DKK 19 mio., opgjort på grundlag af den nuværende

gennemsnitlige leje. Med udgangspunkt i det gennemsnitli-
ge lejeniveau vil Jeudan i 2008 alt andet lige kunne tåle en
tomgang i ejendomsporteføljen på ca. 50%, før resultat før
kurs- og værdireguleringer bliver negativt. Tabellen neden-
for belyser, hvorledes en eventuel tomgang vil påvirke ind-
tægterne i Koncernen ud fra en gennemsnitlig leje (opgjort
pr. 31. december 2007).

Tabel XIV: Erhvervsejendomme — tomgangsleje

Forøget

tomgang Pct. +5% +15% +25% +35% +45%. +50%

Tomgangsleje DKK mio. 19 58 96 135 173. 192

Jeudan har løbende kontakt med såvel nuværende kunder
som potentielle kunder. Det indebærer dels, at ændringer i
eksisterende kunders lokalebehov identificeres forholdsvis
tidligt, hvilket giver mulighed for at dække behovene ved
udvidelser af hidtidige lejemål eller flytning til andre af
Koncernens ejendomme, dels at Jeudan forholdsvis hurtigt
kan finde nye egnede kunder til lejemål, som fraflyttes.
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgang-
en af 2007 99,0 målt på indtægter. Medtages ledige arealer
i forbindelse med projektejendomme udgør udlejningspro-
centen 95,5 ved udgangen af 2007.

KUNDERNES BETALINGSEVNE

Jeudan lægger vægt på at tiltrække pålidelige og kreditvær-
dige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at
afdække kundernes betalingsevne i det omfang det er rele-
vant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som
udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det
kan dog ikke udelukkes, at nogle af Koncernens kunder i
fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsfor-
pligtelser overfor Koncernen. Dette kan medføre reducerede
indtægter som følge af tomgang ved fraflytning samt eventu-
elle ekstraomkostninger i forbindelse med f.eks. istandsæt-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

;

telse og indretning til nye kunder. Dette kan påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Det er Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos
Koncernens kunder er lav. Jeudan er i løbende kontakt med
kunderne, særligt de større kunder, og der foretages herud-
over en årlig gennemgang af de største kundeforhold.

Gennem de seneste tre år har Jeudan haft tab ved mislighol-
delse af lejekontrakter i niveauet DKK 0,5 mio. pr. år, sva-
rende til 0,1% af den samlede nettoomsætning.

REGULERING AF LEJEINDTÆGTER

| samtlige af Koncernens lejeforhold findes en lejekontrakt
mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejekontrakter indehol-
der typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til
udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse
om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regule-
ring af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks.
skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbed-
ringer af lejemålet finansieret af Jeudan.

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan
reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar-
kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale,
at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække.

Tabel XV: Erhvervsejendomme - ændringer af leje

Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter
disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.

Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte
bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en
domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisterende
eller fremtidig lovgivning, kan det have en negativ effekt på
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

Der kan endvidere være risiko forbundet med, at lejeforhø-
jelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil
være hensigtsmæssige at gennemføre for Jeudan afhængigt
af, om den konkrete ejendom kan bære en forhøjelse af
lejen. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre
lejeforhøjelser, der vil medføre forøget tomgang.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendoms-
portefølje udgør DKK 987 pr. m?, En reduktion af den gen-
nemsnitlige årlige leje på 3% p.a. vil medføre en reduktion på
DKK 30 pr. m?, | skemaet herunder er vist, hvorledes en
generel ændring i gennemsnitslejeniveauet i Jeudans ejen-
domsportefølje vil påvirke markedsværdien, markedsværdi-
en pr. m2, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gen-
nemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m2, vil medføre en
reduktion i ejendommenes markedsværdi på DKK 293 mio.

 

 

 

Ændring af leje pr. m? DKK -50 -40 -30 -20 - 20 30 40 50
Afkastprocent Pct. 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Ændring i markedsværdi DKK mio. -506 -406 -307 -207 - 193 293 393 493
Markedsværdi DKK mio. 8.683 8.783 8.882 8.982 9.189 9.382 9.482 9.582 9.682
Værdi pr. m? DKK 17.313 17.512 17.711 17.910 16.981 18.707 18.906 19.106 19.305
Egenkapital DKK mio. 3.049 3.124 3.199 3.274 3.429 3.574 3.649 3.724 3.799
Indre værdi pr. aktie DKK 430 440 451 461 483 504 514 525 535

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

OMKOSTNINGER TIL DRIFT
OG VEDLIGEHOLDELSE
Såfremt de budgetterede omkost-
ninger til drift og vedligeholdelse
eller vedligeholdelsesarbejder ikke
er tilstrækkelige kan det have negativ
effekt på Jeudans resultat, økonomi-
ske stilling og aktiekurs.

   
   
   
   
    

Jeudan gennemgår alle driftsomkost-
ningsposter minimum kvartalsvis og
udvalgte omkostningsposter månedsvis.
! tilfælde af budgetafvigelser kan korrige-

rende handlingsplaner iværksættes.

Der er udarbejdet instrukser for bevil-
lingsfuldmagter for afholdelse af vedlige-
holdelsesomkostninger, der sikrer, at større
vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i
overensstemmelse med budgetplaner. Der

gennemføres budgetopfølgning på den
enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkost-
ninger minimum hvert kvartal, og eventuelle
korrigerende handlingsplaner igangsættes
straks.

For hver ejendom foreligger en vedligeholdel-
sesplan som et led i ejendommens samlede
handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen beskriver
de forventede vedligeholdelsesomkostninger
indenfor en kort årrække.

KØB AF EJENDOMME

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der
en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og
mangler eller andre forhold, der kræver større ufor-
udsete beløb til udbedring. Dette kan reducere
Jeudans forventede afkastprocent på de pågældende
ejendomme og dermed reducere den forventede
resultateffekt af ejendomsinvesteringen og ejendom-
mens markedsværdi, hvilket kan have negativ effekt på
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

Det er Jeudans politik at foretage omhyggelige under-
søgelser og vurderinger ("due diligence") i forbindelse
med køb af ejendomme, også ved køb af porteføljer af
ejendomme, således at risikoen for uforudsete fejl og

mangler mv. reduceres mest muligt. Undersøgelserne og
vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske og byg-
ningstekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom.
Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske og bygge-
tekniske forhold i situationer, hvor Jeudan skønner dette
hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om

køb af ejendomme at opnå en række indeståelser/
garantier fra sælgers side. Dette medvirker dels til at få
afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, dels
til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar,
såfremt der efter handlens indgåelse konstateres
mangler ved ejendommene. På denne baggrund vur-
derer Jeudan, at der er en begrænset risiko for uforud-
sete hændelser og/eller tab af væsentlig betydning i
forbindelse med køb af ejendomme.

Det er Jeudans strategi at fortsætte den hidtidige vækst
i såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil med-
føre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke ude-
lukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremti-
den på vilkår og betingelser, der er attraktive for Jeudan,
bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller læn-
gere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de
pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at
Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.

SALG AF EJENDOMME

Jeudans investeringshorisont for den enkelte ejendom er
principielt uendelig, men der kan dog opstå situationer,
hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejen-
domme.

Salgsprisen for ejendomme, der eventuelt afhændes i
fremtiden er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen
afhænger af en lang række forhold, herunder ejendom-
mens lejeindtægter, sammensætningen af lejere, ejen-
dommens beliggenhed og tilstand, det generelle renteni-
veau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt
køberens afkastkrav. Såfremt den højst opnåelige salgs-
pris på salgstidspunktet er lavere end den bogførte værdi
af ejendommen eller lavere end den forudsatte/budget-
terede salgspris kan dette påvirke Jeudans resultat, øko-
nomiske stilling og aktiekurs negativt.

LOVGIVNING OG SKAT

Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige
ændringer, som gør køb, salg og drift af ejendomme van-
skeligere og/eller mere omkostningstunge, kan få en nega-
tiv virkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller
eksisterende ejendommes driftsresultater og dermed på
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og
afgifter eller begrænsninger af rentefradragsretten.
Endvidere kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen,
som pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger
eller tildeler lejer større rettigheder, have en negativ indvirk-
ning på Koncernens investeringer i ejendomme og/eller
eksisterende ejendommes driftsresultater.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

 

EJENDOMSRELATEREDE SERVICEYDELSER
Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Service-
partner falder eksempelvis grundet faldende efterspørgsel
efter Jeudan Servicepartners serviceydelser, vil det have en
negativ effekt på Koncernens resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs.

En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad
på 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil betyde en
reduktion af Koncernens resultat før skat på ca. DKK 2 mio.

En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Service-
partner, svarende til manglende omsætning på DKK 10
mio., vil betyde en reduktion af Koncernens resultat før skat
på ca. DKK 1 mio.

Jeudan Servicepartner rapporterer månedligt med henblik
på løbende at verificere indtægtsgrundlaget, ligesom alle
større entrepriser efterkalkuleres.

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejen-
domsselskab, da et ejendomsselskab, afhængig af gearin-
gen, vil have en stor rentebærende gæld.

Koncernens finansielle risikostyring forestås centralt og i
henhold til en af Bestyrelsen vedtaget politik og instruks,
som fastsætter retningslinier og rammer for Koncernens
finansielle transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen er
lav, hvilket bl.a. medfører, at finansielle risici alene opstår
med udgangspunkt i kommercielle transaktioner, det vil sige
i forbindelse med finansiering af investeringer.

RENTERISIKO

Da lejeindtægterne på ejendomme ikke, som det er tilfældet
for finansieringsomkostningerne, direkte påvirkes af rente-
udviklingen, kan rentestigninger have negativ effekt på
Jeudans resultat, da finansieringsomkostningerne som ud-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

een

gangspunkt stiger ved stigende rente. Jeudan
tilstræber at reducere renterisikoen ved opta-
gelse af fastforrentede lån samt anvendelse af
renteswaps til afdækning af renterisikoen på varia-
belt forrentede lån, hvilket belyses nedenfor.

Eventuelt stigende renter kan påvirke ejendomsporteføl-
jens markedsværdi negativt, da afkastprocenten alt andet
lige som udgangspunkt stiger ved stigende rente, dog med
en vis forsinkelse. Dette kan ligeledes påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Det kan ikke udelukkes, at Koncernens långivere, f.eks. i for-
bindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme,
rentestigninger eller uro på de finansielle markeder, vil kræve,
at Jeudan helt eller delvist indfrier en eventuel belåning, eller
ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på attraktive vilkår.
Endelig kan det ikke udelukkes, at der kan være betingelser
knyttet til Koncernens optagelse af fremmedkapital, der vil
tvinge Koncernen til at realisere dele af ejendomsporteføljen
på tidspunkter, der af Jeudan vurderes ikke at være attraktive
for Koncernen. Konsekvensen heraf kan blive, at Jeudan bli-
ver tvunget til at sælge ejendomme med tab.

Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkredit-
lån, anlægslån og driftskreditter.

+ Realkreditlån optages med en løbetid på 15-20 år og med
enten fast rente, indbygget renteloft eller fast rente for en
periode ved brug af renteswaps. Lånene optages i DKK.

+ Ved optagelse af anlægslån fastlåses renten i 3-10 år ved
brug af renteswaps. Lånene optages i DKK.

+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg.

Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning
og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans
vurdering, at realkreditlån hvad angår satser og vilkår, er en
attraktiv finansiering for et ejendomsselskab. Realkreditlån
har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet
i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.

Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgan-
gen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle
forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes
trækket væsentligt, da lejen for næste kvartal indgår.

 

 

 

 

 

fe

| tabel XVII nedenfor er vist afvikling og renteafdækning for
de kommende 20 år (pr. 31. december 2007).

Som det fremgår af tabel XVII havde Koncernen pr. 31.
december 2007 en renteafdækning på 86%, og denne falder
til 64% over de næste 10 år. Faldet skyldes udløb af rente-
swaps. Korrigeres der for driftskreditterne udgør renteaf-
dækningen aktuelt 100% og falder til 73% over de næste 10
år. Ledelsen forventer imidlertid ikke, at renteafdækningen
faktisk falder til 64%, da renteafdækningen løbende reetab-
leres. Renteswaps bliver typisk forlænget med yderligere
3-5 år, når der er 2-5 år til deres udløb. Jeudan tilstræber
løbende at have en renteafdækning på mellem 90-100%.

Renterisikoen på lån med variabel rente afdækkes ved brug
af renteswaps med forskellig løbetid. Disse bliver før udløb
forlænget, som beskrevet ovenfor. Renterisikoen på
Koncernens realkreditlån med renteloft er begrænset til et
renteloft på 5%. Der er ingen renterisiko på disse lån, da det
nuværende renteniveau har nået renteloftet.

| tabel XVIII er Koncernens renterisiko beskrevet med
udgangspunkt i det renteniveau, som var gældende pr. 1.

Tabel XVI: Afstemning af forpligtelser til regnskab

l

Januar 2008. Renterisikoen er beregnet for et rentefald på 1
rentepoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3
rentepoint for årene 2008-2012.

Det fremgår af tabellen, at renterisikoen kan opgøres til DKK
7 mio. for 2008 ved et rentefald på 1 rentepoint, henholdsvis
DKK -6 mio., DKK -14 mio. og DKK -20 mio. ved en rentestig-
ning på 1, 2 og 3 rentepoint. Det fremgår ligeledes, at rente-
risikoen er forholdsvis begrænset set i forhold til Koncernens
samlede resultat, samt at renterisikoen stort set er konstant for
årene 2008-2012 ved de anførte restgældsniveauer.

Hertil kommer, at effekten af en given renteændring på
Koncernens resultatopgørelse til dels vil blive reduceret af
en kursregulering med modsat fortegn, da kursen på
Koncernens finansielle gældsforpligtelser påvirkes i tilfælde
af en renteændring. Yderligere vil en renteændring, som
skyldes ændring i inflationen, til dels blive reduceret, da
hovedparten af Koncernens indtægter og udgifter løbende
bliver reguleret med ændringen i inflationen.

 

71 62 | 3,373

 

Realkreditlån 3.240

Finansieringsinstitutter, anlægslån 209 5 6 220
Finansieringsinstitutter, netto 0 1.001 0 1.001
ialt 3.449 1.077 68 4.594

Tabel XVil: Renteafdækning de kommende 20 år

 

2007 -
2008 1
2012 5
2017 10
2021 14
2022 15
2027 20

4.594

4.514
4.172
3.673
3.203
3.073
2.778

3.969 86
3.833 85
3.415 82
2.338 64
1.883 59
659 21

3 Q

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

 

 

Tabel XVIll: Koncernens renterisiko

 

 

 

 

 

 

 

2007
Restgæld 31/12 1.DKK mio. 3.373 220 1.001 4.594
2008?
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 3.302 211 1.001 4.514
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% 1 Q 6 7 i
+1% 0 0 6 -6 i
+2% 1 0 13 14 i
+3% 1 0 -19 -20 |
2009
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 3.227 202 1.001 4.430
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% 3 0 6 9
+1% 1 0 -6 7
+2% -=1 Q -13 14
+3% -2 0 -19 -21
2010
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 3.149 198 1.001 4.348
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% 3 0 6 8
+1% =1 0 -6 7
+2% -1 0 -13 "14
+3% -2 0 -19 -21
2011
Restgæld 31/12 i DKK mio. 3.066 194 1.001 4.261
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% 2 1 6 9 É
+1% 0 1 6 7
+2% 1 -2 -13 -16
+3% -1 -3 -19 -23
2012
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 2.980 191 1.001 4.172
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% 2 1 6 9
+1% 0 1 -6 -7
+2% 1 -2 -13 -16
+3% 1 -3 -19 -23
1: Rente for lån med renteloft kan ikke stige yderligere - et rentefald på 1% point vil kun medføre et rentefald på ca. 0,25%.
2: Rente før lån med renteloft samt cibor6 kan kun stige for andet halvår 2008, da rente før første halvår 2008 er fastlåst.
3: Rente ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2008.
4: Af trækket på driftskreditterne er DKK 376 mio. afdækket ved renteswap.
Note: Det er forudsat, at renteændringen indtræder 1. januar i alle årene, ligesom det er forudsat, at ændringen sker ved en parallelforskydning af rentekurven.
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

 

Risikofaktorer |

 

 

 

KURSREGULERINGSRISIKO

Ved den nuværende belåning påDKK 4,6 mia. har Koncernen
en kursreguleringsrisiko på ca. DKK 3 mio. for hvert basis-
punkt, renten ændres. Falder renten med 0,10 procentpoint,
vil det medføre et urealiseret kurstab på ca. DKK 30 mio.
Omvendt vil en rentestigning på 0,10 procentpoint medføre
en urealiseret kursgevinst på ca. DKK 30 mio.

LIKVIDITETSRISIKO

Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi-
ditet til finansiering af Koncernens udvikling. En sådan situa-
tion kan opståsom følge af svigtende betalinger fra Koncernens
kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.

Jeudan vurderer denne risiko som begrænset. Dels har
Koncernen ingen enkeltkunde, hvor det løbende mellem-
værende er af en sådan størrelse, at det på nogen måde kan
true Koncernens likviditetsmæssige situation, og dels har
Koncernen en tæt opfølgning på kundernes betalingsevne.

Samtlige anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges
med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af
en løbende dialog mellem Koncernen og långiverne samt af
Koncernens kreditværdighed.

Ved den nuværende ejendomsportefølje har Koncernen
mulighed for at optage nye lån i den eksisterende ejendoms-
portefølje i niveauet DKK 2,0 mia., ligesom Koncernen har
mulighed for at belåne nye ejendomme ved yderligere ejen-
domsinvesteringer. Samlet set er det Jeudans vurdering, at
Jeudan p.t. har adgang til ny finansiering, som i tilstrækkeligt
omfang kan sikre Koncernens fremtidige udvikling.

KREDITRISIKO

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter minimeres ved
udelukkende at samarbejde med finansielle institutioner med
høj kreditværdighed.

ØVRIGE RISIKOFORHOLD

FORSIKRING

Gennem forsikringsaftaler søger Jeudan
at forhindre, at skader på aktiver eller
erstatningskrav fra tredjemand — med deraf
afledte kapitalbehov — påvirker Jeudans
driftsresultat i væsentlig grad. Generelt
indeholder forsikringer undtagelser og/eller
begrænsninger i dækningsomfang, som efter
helt særlige omstændighederne kan medføre

at skader på Koncernens ejendomme ikke er
forsikringsdækket. Der er således risiko for, at
Jeudan i helt særlige tilfælde selv må afholde
omkostninger nødvendiggjort af skader på
Koncernens ejendomme samt bære andre tab
forbundet dermed. Det kan derfor ikke udeluk-
kes, at skader på aktiver eller erstatningskrav for
tredjemand kan påvirke Jeudans resultat, økono-
miske stilling og aktiekurs negativt.

   
   
    
     

Samtlige ejendomme er, i et anerkendt dansk for-
sikringsselskab, forsikret på nyværdibetingelser,
der inkluderer bygningsbrand og anden bygnings-
beskadigelse, svampe- og insektskade, husejeran-
svar, udvidet rørskadeforsikring, restværdiforsikring
og huslejetabsforsikring ved skade samt terrorforsik-
ring. For fredede ejendomme er dækningsomfanget
udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande og
udsmykninger, som myndighederne måtte forlange
retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejen-
domme er der en øvre grænse for erstatning i forbin-
delse med svampe- og insektskade.

Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikrin-
ger i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herun-
der motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring,
erhvervs- og produktansvarsforsikring samt bestyrelsesan-
svarsforsikring.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

 

 

  
 
  
  

TT

Jeudan foretager mini-

mum én gang årligt en
gennemgang af forsik-
ringsdækningen med det
anvendte forsikringsselskab

for at vurdere eventuelle
ændringer i dækningsomfang.

MEDARBEJDERE
Kompetente og motiverede medarbej-
dere er en vigtig forudsætning for realise-
ringen af Koncernens strategi. Evnen til at sikre
den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere
den daglige drift er afhængig af Jeudans muligheder for
at tiltrække og fastholde velkvalificerede medarbejdere.

Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængig-
hed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer
blandt medarbejderne ikke vil få væsentlig negativ indfly-
delse på Jeudans driftsmæssige og økonomiske stilling.

IT

Koncernens IT-risiko består primært i, at Koncernen kan
opleve nedbrud på sin server, hvilket blandt andet kan opstå
ved brand, indbrud, strømnedbrud eller fejl i hardware/
software.

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en
gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinier, som inde-
bærer et sikkerhedsniveau, der generelt sikrer en sikker og
stabil drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne nedbrud

ikke vil kunne ske i fremtiden, og at dette kan have em nega=”

tiv påvirkning på Jeudan.

JURA

Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag
relateret til den løbende drift samt køb og salg af ejendom-
me. Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat, som kan
indebære, at Koncernen ikke kan gøre rettigheder gældende

2 JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Risikofaktorer

 

i det forventede eller ønskede omfang eller er pålagt større
eller længerevarende forpligtigelser end ønsket.

Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter til erhvervsle-
jemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud fra gælden-
de lovgivning samt øvrig praksis på området. Ved reviderin-
ger er Jeudan i dialog med advokater, der har ekspertise I
lejeret. Jeudan søger i vidst muligt omfang at indgå lejekon-
trakter, der afspejler Jeudans standardlejekontrakt, men der
er risiko for, at forhandlingsresultatet medfører, at lejeren
opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår af Jeudans
standardlejekontrakt.

Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økono-
misk, juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendomme-
ne, jf. afsnit omhandlende "Køb af ejendomme” under nær-
værende risikofaktorer. Disse gennemgange danner grund-
lag for de efterfølgende forhandlinger og indgåelse af aftaler,
hvor Jeudan som udgangspunkt tillige gør brug af advokat.
Selv om Jeudan søger at opnå de bedst mulige vilkår ved køb
og salg af ejendomme, er der risiko for, at Jeudans ansvar for
mangler m.v. ved salg af ejendomme viser sig større end
forventet, og at Jeudan ved køb af ejendomme ikke kan gøre
mangelsansvar gældende som forventet.

MILJØFORHOLD
Koncernens risiko består primært i, at der konstateres forure-
ning på en ejendom, og at myndighederne udsteder påbud,
som kan medføre udgifter for Jeudan eller påvirke ejendom-
mens værdi.

.
Jeudan Søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og
begrænse de miljømæssige påvirkninger. Jeudan er ikke
bekendt med nogen væsentlig miljøforurening på Koncernens
ejendomme, og der er derfor ikke iværksat miljøundersøgel-
ser på disse. De nuværende kunder i Jeudans ejendomme
driver virksomhed, som Jeudan bekendt ikke indebærer
nærliggende risiko for miljøforurening.

 

 

Ledelses- og revisionspåtegning
BEEREEEEDR RS SEES OSSE ESSDIE REE REKR SEE RDRENK ØRN R KRANER RENDE ERIN ENDER GERNE JOSSELEARSESNRNEE DDD SENERE RENDE ERR ERR DERS]
LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007
for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, herunder de af OMX Den Nordiske Børs Københavns stillede
krav til regnskabsaflæggelse.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens

og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2007 samt af resultatet af Koncernens og moder-

selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

en 27. februar 2008

   

 

Per W. Hallgren
Adm. direktør

     

/Kim Christiansen
inansdirektør

BESTYRELSEN

els Heering
(formand)

Jens Erik Udsen Tommy Pedersen Kenneth Sachse

 

im

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelses- og revisionspåtegning

 

 

 

Den uafhængige revisors påtegning

   

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan A/S

Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007 omfattende ledelsespåtegning,
ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt
regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med international Financial Reporting Standards som godkendt
af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om
fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af
regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-
ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed før, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte
handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante
for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme
revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formå! at udtrykke en konklusion om effek-
tiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regn-
skabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede
præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2007 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2007 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, den 27. februar 2008

DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

 

BE kl
Lars Kronow

Statsautotiseretirevisor Statsautoriseret revisor

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Ledelses- og revisionspåtegning

 

 

 

Resultatopgørelse (beløb i DKK '000)
DEERE ER SS SENDES SEES ES GDES ROERE ESKE EON ERE SESSUSS DEERE EGER ENES RRBSRRSEE RAISES SESENEDERSES SEEREN R REDEN EDR ENERDEEEDE SEENDE SSRRERER RER EDRDEDEDRRAREDEA DE RSES FE RENDSUREERASORSRSEREDESKEEIEDEREE SEE REEEE

 

KONCERN MODERSELSKAB

RESULTATOPGØRELSE NOTE 2007 2006 2007 2006
Nettoomsætning 3,4 524.075 439.948 158.598 151.554
Driftsomkostninger 5,6 -190.637 -158.611 -28.935 -29.075
Bruttoresultat 333.438 281.337 129.663 122.479
Administrationsomkostninger 6,7 -32.898 -28.584 -19,978 -17.292
Resultat før finansielle poster (EBIT) 300.540 252.753 109.685 105.187
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber 8 0 0 66.970 440.208
Finansielle indtægter 9 7.416 12.214 60.381 41.629
Finansielle omkostninger 10 -153.913 -114.254 -82,141 66.033
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 154.043 150.713 154.895 520.991
Urealiseret gevinst og tab 11 177.290 336.596 71.361 144.656
Realiseret gevinst og tab 12 -17.986 17.630 -2.755 4.501
Resultat før skat 313.347 504.939 223.501 670.148
Skat af årets resultat 13 -36.180 -141.206 8.512 64.340
ÅRETS RESULTAT 277.167 363.733 214.989 605,808
Årets resultat pr. aktie (DKK) 14 46,13 63,23
Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 14 46,13 63,23
Forslag til resultatdisponering
Regulering af reserve for investeringsaktiver 71.838 104.152
Overført resultat 143.151 501.656

214.989 605.808

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskab

 

 

 

Balance pr. 31. december (beløb i DKK "000)

 

KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 2007 2006 2007 2006
Investeringsejendomme 7.680.860 5.601.917 2.853.811 2.546.786
Igangværende projekter investeringsejendomme 1.065.611 212.257 24.876 173.050
Driftsmateriel og inventar 20.793 13.612 9.894 3.651
Materielle aktiver i alt 8.767.264 5.827.786 2.888.581 2.723.487
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 1.091.722 392.359
Finansielle aktiver i aft 0 0 1.091.722 392.359
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 16 8.767.264 5.827.786 3.980.303 3.115.846
Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme 1.500 0 0 0
indestående Grundejernes Investeringsfond 3.995 3.693 1.554 1.739
Igangværende arbejder 17 834 0 0 0 |
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 9.873 5.033 1.620 573 É
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 1.538.880 1.163.068
Selskabsskat 11.055 8.655 0 1.765
Andre tilgodehavender 15.456 10.456 12.252 5.335
Periodeafgrænsningsposter 1.967 1.847 744 681 É
Tilgodehavender i alt 44.680 29.684 1.555.050 1.173.161
Likvide beholdninger 19 14.867 187.210 437 117 É
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 18 59.547 216.894 1.555.487 1.173.278
AKTIVER I ALT 8.826.811 6.044.680 5.535.790 4.289.124

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskab

 

 

 

PASSIVER

Aktiekapital

Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver
Overført resultat

EGENKAPITAL I ALT

Realkreditlån

Finansieringsinstitutter

Deposita

Udskudt skat

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Langfristede forpligtelser i alt

Realkreditlån

Finansieringsinstitutter

Deposita

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Igangværende arbejder

Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til tilknyttede selskaber
Selskabsskat

Anden gæld
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt

FORPLIGTELSER I ALT

PASSIVER I ALT

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Øvrige noter

NOTE

20

24

21

22

24

25

26
27-33

KONCERN

2007

709.663
1.088.519
1.630,566

3.428.748

3.240.039
209.035
68.177
604.935
3.321
4.125.507

70.886
1.020.949
59.486
2.805
13.808

0

47.076

0

0

24.947
32.599
1.272.556

5,398.063

8.826.811

2006

577.507
917,172
985.489
2.480.168

2.261.414
217.684
53.728
447.192
3.130
2.983.148

73.121
416.589
45.630
2.386
13.340
1.325
9.348

0

0
16.697
2.928
581.364

3.564.512

6.044.680

MODERSELSKAB
2007 2006
709.663 577.507
511.471 439.633
1.942.898 1.260.490
3.164.032 2.277.630
1.191.372 1.068.625
209.035 217.684
15.070 11.867
198.194 206.444
2.017 2.031
1.615.688 1.506.651
30.034 31.335
648.933 416.589
27.719 25.717
44 48
3.921 3.177
0 0
2.774 2.866
19.309 19.328
14,087 0
6.625 5.499
2.624 284
756.070 504.843
2.371.758 2.011.494
5,535.790 4.289.124

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Regnskab

 

 

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december (beløb i DKK '000)

     

RESERVE FOR

 

DAGSVÆRDI!

AF INVES- EGEN-

AKTIE- TERINGS- OVERFØRT KAPITAL

KONCERN KAPITAL AKTIVER RESULTAT" ALT
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2006 577.507 668.591 928.597 2.174.695
Årets resultat 242.349 121.384 363.733
Nettoindkomst i alt ( 242.349 121.384 363.733
Betalt udbytte -51.976 -51.976
Udbytte egne aktier 156 156
Køb af egne aktier 6.967 6.967
Aktiebaseret aflønning, 602 602
Skat af egenkapitalbevægelser -75 -75
Afgang ved realisation 6.232 6.232 0
Øvrige transaktioner 0 6.232 64.492 -58.260
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2007 577.507 917.172 985.489 2.480.168
Årets resultat 171.375 105.792 277.167
Nettoindkomst i alt 0 171.375 105.792 277.167
Betalt udbytte -57,750 -57.750
Aktieemission 132.156 603.035 735.191
Emissionsudgifter -15,584 -15.584
Køb af egne aktier -8.972 -8.972
Salg af egne aktier 18.431 18.431
Skat af egenkapitalbevægelser 97 97
Afgang ved realisation -28 28 0
Øvrige transaktioner 132.156 -28 539.285 671.413
EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2007 709.663 1.088.519 1.630.566 3.428.748

+ | overført resultat indgår indbetalt overkurs, der er en fri reserve, pr. 31. december 2007 med t.DKK 1.012.329 (1. januar 2007: t.DKK 409.294;
1. januar 2006: t.DKK 409.294).

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskab

 

 

 

MODERSELSKAB
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2006

Årets resultat
Nettoindkomst i alt

Betalt udbytte

Udbytte egne aktier

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier
Aktiebaseret aflønning

Skat af egenkapitalbevægelser
Afgang ved realisation

Øvrige transaktioner

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2007

Årets resultat
Nettoindkomst i alt

Betalt udbytte

Aktieemission
Emissionsudgifter

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier

Skat af egenkapitalbevægelser
Øvrige transaktioner

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2007

AKTIE-
KAPITAL

577.507

577.507

132.156

132.156

709.663

RESERVE FOR
DAGSVÆRDI
AF INVES-
TERINGS-
AKTIVER

323.782

104.152
104.152

11.699
11.699

439.633

71.838
71.838

511,471

EGEN-

OVERFØRT KAPITAL
RESULTAT" I ALT
828.793 1.730.082
501.656 605.808
501.656 605.808
51.976 -51.976

156 156

-6.967 -6.967

0

602 602

-75 -75

-11.699 0
-69.959 -58.260

1.260.490 2.277.630

143.151 214.989
143.151 214.989
57.750 -57.750
603.035 735.191
-15.584 -15.584
-8.972 -8.972
18.431 18.431
97 97
539.257 671.413

1.942.898 3.164.032

" I overført resultat indgår indbetalt overkurs, der er en fri reserve, pr. 31. december 2007 med t.DKK 1.012.329 (1. Januar 2007: t.DKK 409.294;

1. januar 2006: t.DKK 409.294).

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Regnskab

 

 

 

Pengestrømsopgørelse (beløb i DKK "000)

 

 

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006
Resultat før finansielle poster (EBIT) 300.540 252.753 109.685 105.187
Finansielle indtægter 12.806 8,137 60.420 41.629
Finansielle omkostninger -195.223 -129.308 -93.897 -73.515
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 7.139 6.215 3.903 3.613
Resultatført aktiebaseret aflønning Q 602 0 602
Betalt selskabsskat -3.138 -17.979 813 -11.406
Pengestrømme før ændring i driftskapital 122.124 120.421 79.298 66.110
Ændring i driftskapital:
Tilgedehavender. -11.057 3.064 -316.723 94.550
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 457 329 -18 -236
Leverandører af varer-og tjenesteydelser mm. 25.185 -11.106 4.099 -49,236
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 136.709 112.708 -233.344 111.188
igangværende projekter investeringsejendomme 47.268 -167.094 159.931 -43.275
Forbedringer investeringsejendomme -289.403 -10.904 -268.946 -77
Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. -142.481 -214.159 0 -213.984
Salg investeringsejendomme med fradrag af-deposita mm. 796 102.464 0 27.399
Virksomhedsovertagelse -598.568 0 -598.568 0
Likvide' beholdninger som er frigivet/deponeret 176.456 -51.714 24 0
Driftsmateriel og inventar netto -11.528 -3.197 -7.750 -702
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt -817.460 -344.604 -715.309 -230.639
Optagelse af realkreditlån 1.083.969 581.803 175.813 300.764
Indfrielse af realkreditlån -394.552 -261.887 0 -127.551
indfrielse af finansieringsinstitutter -1.071.008 0 0 0
Afdrag på realkreditlån -70.904 -70.218 -29.156 -30.803
Afdrag på finansieringsinstitutter -6.430 -6.300 -6.300 -6.300
Modtagne deposita, netto 8.327 10.342 5.205 5.356
Aktieemission, netto 619.607 0 619.607 0
Betalt udbytte -57.750 -51.820 -57.750 -51.820
Køb af egne aktier -8.972 -6.967 -8.972 6.967
Salg af egne aktier 17.636 0 17.636 Q
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt 119.923 194.953 716.083 82.679
Nettoændring i alt -560.828 -36.943 -232.570 -36.772
Likviditet primo -408.284 -371.341 -410.745 -373.973
Tilgang ved virksomhedsovertagelse -39,989 0 0 0
Likviditet ultimo -1.009.101 -408.284 -643.315 -410.745
Der kan specificeres således:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 14.867 187.210 437 117
Likvide beholdninger som er deponeret -8.200 -184.656 0 -24
Træk på driftskreditter -1.015.768 -410.838 -643.752 -410.838
Likviditet ultimo -1.009.101 -408.284 -643.315 -410.745
Kreditfaciliteter 1.514.016 792.000 1.142.000 792.000
Finansielle reserver ved årets slutning 504.915 383.716 498.685 381.255

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Regnskab

 

 

 

Noteoversigt
RRRRNDRES ONDE EREGERRSNG ESKE ESS R DEDE SEERNE KER AES EEKEEDNERARES RER SSAS SEEGER ENSE RSD DEERE BESES EERRESEREREREOR EDER SSO RASER SE ERESS NOR NSS SKEDE GEFRER DEDA BE DEDRSSREKENRENDREEREERRED RK SSRENERENIERESEDERRDEERRSEESAREESEEESENEE REED EDEREE

pr

MR AN NR MR NS NR AN NS NR Nr NS NS NS NS NY
HRDBSOSVØANSMUMRÆWÆRNSS0OSNSNSUERRR SES

DM ON MOM AWN

Anvendt regnskabspraksis

Væsentlige regnskabsmæssige skøn
Segmentoplysninger Koncern
Nettoomsætning

Driftsomkostninger
Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Urealiseret gevinst og tab

Realiseret gevinst og tab

Skat af årets resultat

Resultat pr. aktie

Udbytte

Langfristede aktiver

Igangværende arbejder

Kortfristede aktiver

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Realkreditlån

Finansieringsinstitutter

Udskudt skat

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Kortfristede forpligtelser

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Operationel leasingforpligtelse
Garanterede lejeindtægter

Køb af tilknyttede selskaber

Finansielle risici og finansielle instrumenter
Nærtstående parter

Ny regnskabsregulering

Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Årsrapporten for 2007 for Jeudan A/S, der omfatter både
årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab,
aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU samt yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
selskaber.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting
Standards (IFRS) udstedt af IASB (International Accounting
Standards Board).

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til
sidste år.

Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset
fra investeringsejendomme og finansielle forpligtelser herun-
der afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.

Årsrapporten for 2007 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye for-
tolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der
begynder 1. januar 2007 eller senere. Disse standarder
og fortolkningsbidrag er:

+  |FRS 7, Finansielle instrumenter: Oplysninger

+ |AS 1, Præsentation af årsregnskaber (ajourført 2005)

+ |AS 32, Finansielle instrumenter: Præsentation (ajourført
2005)

+ IFRIC 8, IFRS 2's anvendelsesområde

IFRIC 9, Omvurdering af indbyggede afledte finansielle

instrumenter

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt
fortolkningsbidrag i årsrapporten for 2007 har ikke medført
ændringer i regnskabspraksis, men alene påvirket omfanget
og arten af noteoplysninger i årsrapporten.

Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i
kraft, er omtalt i note 32.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet)

og de selskaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte
ejer mere end 50% af stemmeretten eller på anden måde har
en bestemmende indflydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnska-
ber for moderselskabet og datterselskaberne ved sam-
menlægning af regnskabsposter med ensartet indhold
og med efterfølgende eliminering af interne transaktio-
ner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender.
Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen,
udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regn-
skabspraksis.

Nyerhvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra
overtagelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunk-
tet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede
eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden,
hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi
på overtagelsestidspunktet.

Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien
af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte
kan henføres til overtagelsen. Hvis vederlagets endelige
fastsættelse er betinget af en eller flere samtidige begiven-
heder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis
den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på
kostprisen opgøres pålideligt.

Fortjeneste eller tap ved afhændelse af datterselskaber
opgøres som forskellen mellem salgssummen og den regn-
skabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet
samt forventede omkostninger til salg. Fortjeneste eller tab
indregnes i resultatopgørelsen som realiseret gevinst og tab.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første ind-
regning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed
valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår
mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsda-
gen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultat-
opgørelsen som en finansiel post.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning
til dagsværdien på afregningstidspunktet. Efter første ind-
regning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsvær-
dien på balancedagen.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet
forpligtelse, indregnes i resuitatopgørelisen sammen med
ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede
forpligtelse.

Aktiebaseret aflønning

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor der alene
kan afregnes ved køb af aktier i moderselskabet (egen-
kapitalordninger), måles til egenkapitalinstrumenternes
dagsværdi på tildelingstidspunktet og indregnes i resultat-
opgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger
over den periode, hvor medarbejderne opnår ret til at
købe aktierne. Modposten hertil indregnes direkte på
egenkapitalen.

 

 

 

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Dagsværdien af egenkapitalinstrumenterne er opgjort ud
fra aktiekursen på tildelingstidspunktet.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets
huslejeindtægter fra Investeringsejendomme samt indtæg-
ter fra Service.

Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprise-
kontrakter) indregnes efter produktionskriteriet, hvilket
bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultat-
opgørelsen i takt med arbejdets udførelse.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller til-
godehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklu-
sive moms og med fradrag af rabatter.

Driftsomkostninger

Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært
årets driftsomkostninger fra Investeringsejendomme samt
omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i
Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning
af materielle aktiver.

Administrationsomkostninger

Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer
omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af
Koncernen samt udlejningsejendomme, herunder omkost-
ninger til administrativt personale og ledelsen samt kontor-
holdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkost-
ninger vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt
gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger
indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Udbytte fra investeringer i kapitalandele i såvel koncern
som moderselskab indregnes, når der er erhvervet endelig
ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for
generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det
pågældende selskab.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del,
der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapita-
len med den del, der kan henføres til posteringer direkte på
egenkapitalen.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende
aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af
årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.

Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de
på balancedagen gældende skattesatser.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorien-
terede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og
forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangs-
punkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv hen-
holdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbun-
det med kapitalandele i tilknyttede selskaber, med mindre
moderselskabet har mulighed før at kontrollere, hvornår
den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den
udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en over-
skuelig fremtid.

Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber.
Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskat-
tede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.

BALANCEN

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kost-
pris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle
direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme
måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi
revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansæt-
telsesmodel jf. side 52. Der anvendes ikke uafhængige vur-
deringsmænd ved vurdering af dagsværdierne.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen
under posten "Urealiseret gevinst og tab".

Igangværende projekter på investeringsejendomme måles
til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igang-
værende projekter.

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et
tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives
lineært over den tidsbegrænsede periode.

Driftsmateriel og inventar

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag

af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvin-
dingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære
afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugs-
tid, som er 2-5 år.

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes
årligt.

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts-
og administrationsomkostninger.

Finansielle aktiver
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets
regnskab til kostpris.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindings-
værdi, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen ned-
skrives tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end der
samlet set er indtjent i virksomheden siden moderselskabets
erhvervelse af kapitalandelene.

Igangværende arbejder

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålide-
ligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på
balancedagen udførte arbejde (produktionskriteriet) fra-
trukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til
imødegåelse af tab.

Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden
på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra
den enkelte entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-
malt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug
og det totale budgetterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseom-
kostninger, hvis de kan genindvindes.

Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkost-
ninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en
entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som
en omkostning.

De igangværende arbejder indregnes i balancen under til-
godehavender eller forpligtelser, afhængig af, om nettovær-
dien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.

Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi
og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis
svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til
imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på
individuelt niveau.

Egenkapital

Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver opgøres som
nettoopskrivning efter skat af investeringsejendomme og de
dertil knyttede finansielle gældsforpligtelser.

Efter årsregnskabsloven skal denne reserve bindes særskilt
under egenkapitalen. Reserven kan alene formindskes

eller opløses, hvis de opregulerede aktiver og forpligtelser
afhændes eller udgår af driften, reguleres til lavere dagsvær-
di, reguleres som følge af ændrede skatteforpligtelser eller
tilbageføres på grund af ændrede regnskabsmæssige skøn.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet
for vedtagelse på generalforsamlingen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne
aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført
resultat.

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter for-
pligtelser i henhold til Lejeloven og Lov om midlertidig
regulering af boligforholdene. Lovpligtige vedligehol-
delsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge
af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forplig-
telsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske
ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle
instrumenter

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder
afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning
af renterisiko, måles ved første indregning til kostpris,
svarende til dagsværdien af det betalte eller modtagne
vederlag. Efter første indregning måles gæld til realkredit-
og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle
instrumenter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme.

Denne metode er valgt for at undgå en indregningsuover-
ensstemmelse, idet der efter koncernens opfattelse er en
økonomisk sammenhæng mellem nogle af de væsentlige
faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investerings-
ejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle
gældsforpligtelser.

Koncernen anvender realkreditlån og lån fra finansierings-
institutter med lang løbetid til finansiering af investerings-
ejendomme. Lånene optages med enten fast eller variabel
rente. Ved lån med variabel rente afdækkes renterisikoen
ved anvendelse af rentecaps eller renteswaps for en læn-
gere periode.

Herved opnås en naturlig sikring, da ændringer i markeds-
renten over tid påvirker dagsværdien for henholdsvis
investeringsejendomme og de tilknyttede finansielle gælds-
forpligtelser med modsat rettet fortegn.

Hvis gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter ikke var
målt til dagsværdi, ville de skulle måles til amortiseret kost-
pris. Dette ville have medført, at dagsværdireguleringer af
gælden ikke løbende ville blive afspejlet i resultatopgørel-
sen, men først i forbindelse med hel eller delvis indfrielse
af gælden.

Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser
indregnes i resultatopgørelsen under posten "Urealiseret
gevinst og tab”.

 

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som
gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle
posten "Realiseret gevinst og tab”. aktiver.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til
leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles
til amortiseret kostpris.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser
omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte
metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investe-
ringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets
likvider og trækningsrettigheder ved årets begyndelse og
slutning.

| Likviditetsvirkningen af køb og salg af selskaber vises sepa-
rat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter.
I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme ved-
rørende købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og
pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes
frem til salgstidspunktet.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante
driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter
betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og
aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle aktiver.

 

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter
ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets
aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende
gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af
driftskreditter.

 

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segment-
oplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og
interne økonomistyring.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver
og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres
til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til
de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-
fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt
indtægter og omkostninger, der er forbundet med Koncer-
nens administrative funktioner, indkomstskatter og lign.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er
direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igang-
værende arbejder, tilgodehavender fra salg af tjenesteydel-
ser, andre tilgodehavender, periodeafgræsningsposter og
likvide beholdninger.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af
segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansie-
ringsinstitutter, deposita, igangværende arbejder, leveran-
dører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld.

Resultat før kurs- og værdireguleringer/

gennemsnitlig egenkapital

Forrentning af egenkapital (ROE)

Egenkapitalandel

Rentedækning

Udbytte pr. aktie (DPS)

Indre værdi (BV)

Kurs/indre værdi (P/BV)

Resultat pr. aktie (EPS)

EBIT pr. aktie (EBITPS)

EBVAT pr. aktie (EBVATPS)

Price Earnings (PE)

Pengestrøm pr. aktie (CFPS)

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

NØGLETAL

Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med
Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og
Nøgletal 2005" samt almindeligt anerkendte beregnings-
formler.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er
beregnet således:

Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100
Gennemsnitlig egenkapital

 

Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital, ultimo x 100
Passiver i alt, ultimo

EBIT + finansielle indtægter
Finansielle omkostninger

Udbytteprocent x aktiens pålydende
100

 

Egenkapital, ultimo
Antal aktier, ultimo

Børskurs
Indre værdi

Årets resultat
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

Resultat før finansielle poster (EBIT)
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

Børskurs
EPS

Pengestrømme fra driften
Gennemsnitligt antal aktier

 

 

 

 

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed,
men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på
baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed
på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være
nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af
ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller
på grund af supplerende information, yderligere erfaring
eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige
regnskabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indfly-
delse på årsregnskabet.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.

Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i den
afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 52.

INTERVAL FOR ANVENDTE AFKASTPROCENTER

Afkastprocent: 6,50% til 6,99%
Afkastprocent: 6,00% til 6,49%
Afkastprocent: 5,50% til 5,99%
Afkastprocent: 5,00% til 5,49%
Afkastprocent: 4,50% til 4,99%
Afkastprocent: 4,00% til 4,49%
I alt

Projektejendomme

SAMLET FOR PORTEFØLJEN

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to
forretningsmæssige segmenter, der er Koncernens primære
segmentopdeling.

Segmentet "Investeringsejendomme" omfatter investering i
og udlejning af kontor- og retailejendomme primært i Stor-

københavn. Segmentet "Service" leverer ejendomsrelatere-
de serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.

Modellen indeholder flere elementer, der er baseret på
ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold herunder
afkastprocent, regulering til markedsleje samt korrektioner
til dagsværdi. Før en nærmere beskrivelse af de enkelte
elementer henvises til side 53. Effekten af en ændring i afkast-
procenterne fremgår af følsomhedsanalysen på side 56.

Målingen af Koncernens ejendomme i forbindelse med års-
afslutningen for 2007 har resulteret i en nettoopskrivning på
DKK 121 mio., hvoraf DKK 34 mio. kan henføres til regu-
lering af afkastprocenter. Ejendommene er værdiansat til et
gennemsnitligt afkast på 5,0% i lighed med 2006.

Nedenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkast-
procenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige
pris pr. m,

ANDEL AF GENNEM- GENNEM-
PORTE- SNITLIGT SNITLIG
FØLJE AFKAST — PRIS PR. M2
3,38% 6,4% 5.011
2,70% 6,1% 11.223
5,69% 5,7% 19.390
50,47% 5,0% 19.562
22,86% 4,8% 17.964
1,59% 4,2% 21.511
86,69% 5,0% 16.884
13,31% - 39.906
100,00% 5,0% 18.322

Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske
afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de
pågældende varer, tjenesteydelser mv.

Da Koncernens ejendomsportefølje primært er beliggende
i det strategiske fokusområde Storkøbenhavn, har Koncernen
ingen geografisk segmentopdeling.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

 

Nettoomsætning til eksterne kunder
Nettoomsætning mellem segmenter
Nettoomsætning

Segmentresultat

Ikke-førdelte omkostninger
Ikke-fordelte finansielle poster netto
Resultat før skat

Skat af årets resultat

Årets resultat

Segment aktiver
ikke-fordelte aktiver
Aktiver i alt

Segment forpligtelser
ikke-fordelte forpligtelser
Forpligtelser i alt

Tilgang af langfristede materielle aktiver
Afskrivninger

Årets regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, indtægt

Nettoomsætning til eksterne kunder
Nettoomsætning mellem segmenter

Nettoomsætning

Segmentresultat

Ikke-fordelte omkostninger
Ikke-fordelte finansielle poster netto
Ikke-fordelte kursreguleringer netto
Resultat før skat

Skat af årets resultat

Årets resultat

Segment aktiver
Ikke-fordelte aktiver
Aktiver i alt

Segment forpligtelser
Ikke-fordelte forpligtelser
Forpligtelser i alt

Tilgang af langfristede materielle aktiver
Afskrivninger

Årets regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN (FORTSAT)

INVESTERINGS-
EJENDOMME
2007

378.579
819
379.398

329.055

8.766.347

4.309.124

1.694.846
2.793

1.075

INVESTERINGS-
EJENDOMME
2006

318.782
795
319.577

511.605

6.004.439

3.128.092

470.274
2.905

-379

SERVICE
2007

145.496
57.206
202.702

16.548

246.583

233.317

4.001
2.820

37

SERVICE
2006

121.166
44.106
165.272

13.895

139.542

129.057

2.597
2.374

17

INTERN KONCERN
ELIMI- I ALT
NERING 2007

524.075
-58.025 0
-58.025 524.075

-3.835 341.768
-27.677

-744

313.347

-36.180

277.167

-226.774 8.786.156
40.655
8.826.811

-201.605 4.340.836
1.057,227
5.398.063

INTERN KONCERN
ELIMI- 1 ALT
NERING 2006

439.948
-44.901 0
-44.901 439.948

-3.003 522.497
-23.887

6.068

261

504.939

-141.206

363.733

-122.572 6.021.409
23.271
6.044.680

-107.897 3.149.252
415.260
3.564.512

 

 

 

 

4. NETTOOMSÆTNING

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006
Lejeindtægter fra Investeringsejendomme 378.579 317.782 158.598 150.554
Andre indtægter fra Investeringsejendomme 0 1.000 0 1.000
Salgsværdi af årets produktion inkl. igang-
værende arbejder (Service) 126.037 104.288 0 Q
Øvrig omsætning Service 19.459 16.878 0 0
NETTOOMSÆTNING I ALT 524.075 439.948 158.598 151.554

For Jeudan Servicepartner A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 123.544 (2006: t.DKK 55.331). Heraf andrager
avance t.DKK 21.278 (2006: t.DKK 8.812).

I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte til kunderne eksem-
pelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.

KONCERN MODERSELSKAB
2007 2006 2007 2006
Direkte viderefakturering til kunder 53.371 37.199 22.452 17.131
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
5. DRIFTSOMKOSTNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2007 2006 2007 2006
Driftsomkostninger Investeringsejendomme 62.604 53.308 28.935 29.075
Driftsomkostninger Service 128.033 105.303 0 0
DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT 190.637 158.611 28.935 29.075
Direkte driftsomkostninger ikke udlejede
Investeringsejendomme 2.363 898 803 898
6. PERSONALEOMKOSTNINGER
KONCERN MODERSELSKAB
2007 2006 2007 2006
Bestyrelseshonorar 1.200 1.200 1.200 1.200
Arbejdsvederlag bestyrelsen 0 900 0 900
Gager og lønninger 89.332 73.493 15.515 13.519
Bidragsbaserede pensioner 7.699 6.312 2.203 1,917
Refusion fra offentlige myndigheder -1.522 -632 -137 0
Andre omkostninger til social sikring 753 736 136 101
Aktiebaseret aflønning 0 602 0 602
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT 97.462 82.611 18.917 18.239
Personaleomkostningerne er fordelt således:
Driftsomkostninger 74.549 61.485 0 0
Administrationsomkostninger 22.913 21.126 18.917 18.239
PERSONALEOMKOSTNINGER I ALT 97.462 82.611 18.917 18.239
Gennemsnitligt antal beskæftigede 231 190 27 21

Vederlag til bestyrelse og direktion er yderligere specificeret i årsrapportens side 44. Aktiebaseret aflønning er beskrevet i årsrapportens side 35.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

7. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

Revisionshonorar

Andre ydelser end revision, aktieemission
Andre ydelser end.revision, øvrigt
HONORARER I ALT

8. INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER

Modtaget udbytte fra tilknyttede selskaber
Heraf anvendt til nedskrivning af kostpris

KONCERN
2007 2006
510 409
937 0
324 246
1.771 655

INDTÆGTER AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER I ALT

9. FINANSIELLE INDTÆGTER

Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber
Renter af bankindestående mv.

Andre finansielle indtægter

FINANSIELLE INDTÆGTER I ALT

De finansielle indtægter hidfører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.

10. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

Renter af gæld til tilknyttede selskaber
Renter af gæld til finansieringsinstitutter
Renter af gæld til realkreditinstitutter
Øvrige finansielle omkostninger

Heraf indregnet på igangværende projekter
investeringsejendomme

FINANSIELLE OMKOSTNINGER I ALT

KONCERN
2007 2006
6.961 11.745
455 469
7.416 12.214

KONCERN
2007 2006
60.136 31.770
134.879 97.340
208 197
195.223 129.307
-41.310 -15.053
153.913 114.254

MODERSELSKAB
2007 2006
126 145
937 0
315 246
1.378 391
MODERSELSKAB
2007 2006
66.970 1.366.470
0 -926.262
66.970 440.208
MODERSELSKAB
2007 2006
59,174 41.349
1.008 59
199 221
60.381 41.629
MODERSELSKAB
2007 2006
952 4.684
35.951 24.199
56.878 44.460
116 172
93.897 73.515
-11.756 -7.482
82.141 66.033

De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, bortset fra renter af gæld til tilknyttede selskaber, der måles til amortiseret

kostpris. Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejedomme er beregnet med udgangspunkt i regenskabsårets afholdte

omkostninger og en rentesats på 5% p.a. (2006: 5% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i Koncernen.
ger og pi p p p & 8 8 8

11. UREALISERET GEVINST OG TAB

Opskrivning investeringsejendomme
Nedskrivning investeringsejendomme

Regulering investeringsejendomme

Nedskrivning finansielle gældsforpligtelser
Opskrivning renteswaps

Nedskrivning renteswaps

Regulering finansielle gældsforpligtelser

UREALISERET GEVINST OG TAB I ALT

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

KONCERN
2007 2006
162.775 321.055
-41.321 -41.267
121.454 279.788
42.059 47.396
-10.587 -3.372
24.364 12.784
55.836 56,808
177.290 336.596

MODERSELSKAB
2007 2006
61.966 137.653
-21.491 -19.226
40.475 118.427
18.622 22.827
0 -2.200
12.264 5.602
30.886 26.229
71.361 144.656

 

 

 

 

12. REALISERET GEVINST OG

Gevinst/tab ved salg af ejendomme
Gevinst/tab på finansielle gældsforpligtelser
Låneomkostninger

REALISERET GEVINST OG TAB I ALT

TAB

13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

Aktuel skat

Udskudt skat

Skat af årets resultat

Regulering udskudt skat tidligere år fra 28% til 25%
Regulering vedrørende tidligere år

SKAT AF ÅRETS RESULTAT I ALT

Skat af egenkapitalposteringer vedr. aktuel skat
Skat af egenkapitalposteringer vedr. udskudt skat

SKAT AF EGENKAPITALPOSTERINGER I ALT

AFSTEMNING AF SKATTEPROCENT

Selskabsskatteprocent

Skatteeffekt af:

Ændret skatteprocent

Ikke skattepligtige indtægter og fradrags-
berettigede omkostninger

Rentebeskæring i tilknyttede selskaber

Udbytte fra tilknyttede selskaber

Regulering aktuel skat vedrørende tidligere år
Regulering udskudt skat vedrørende tidligere år

EFFEKTIV SKATTEPROCENT

KONCERN
2007 2006
-2.458 22.622
-1.093 -872
-14.435 -4.120
-17.986 17.630

KONCERN
2007 2006
1,064 10.556
83.257 130.650
84.321 141.206
-47,913 0
-228 0
36.180 141.206
97 75
0 0
97 75

KONCERN
2007 2006
25,0 28,0
-15,3 0,0
1,9 0,0
0,0 0,0
-0,1 0,0
0,1 0,0
11,6 28,0

MODERSELSKAB
2007 2006
0 8.119
35 -474
-2.720 -3.144
-2.755 4.501

MODERSELSKAB
2007 2006
16.836 9.895
13.868 54.445
30.704 64.340
-22.118 0
-74 0
8.512 64.340
97 75
0 0
97 75

MODERSELSKAB
2007 2006
25,0 28,0
-9,9 0,0
0,1 0,0
-3,9 0,0
75 -18,4
0,0 0,0
0,0 0,0
3,8 9,6

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Noter

 

 

 

14. RESULTAT PR. AKTIE

MODERSELSKAB

2007 2006
Årets resultat (t.DKK) 277.167 363.733
Gennemsnitligt antal aktier 6.029.564 5.775.072
Gennemsnitligt antal egne aktier -20.531 -22.741
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 6.009.033 5.752.331
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
GENNEMSNITLIGT ANTAL AKTIER, UDVANDET 6.009.033 5.752.331
RESULTAT PR. AKTIE | DKK (EPS) 46,13 63,23
RESULTAT PR. AKTIE, UDVANDET I DKK (EPS) 46,13 63,23

15. UDBYTTE

11. april 2007 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne — Selskabets ordinære generalforsamling 3. april 2008 forudsat,

på t.DKK 57.750, svarende til DKK 10,0 pr. aktie. I april at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da
2006 blev der udbetalt udbytte på t.DKK 51.976, svarende udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er
til DKK 9,0 pr. aktie. det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. de-

cember 2007. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer,
For regnskabsåret 2007 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på der pr. 3. april 2008 er registreret i Selskabets aktiebog.
t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie, der vil blive
udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af

 

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

16. LANGFRISTEDE AKTIVER

IGANG-
VÆRENDE
PROJEKTER DRIFTS-
INVESTERINGS- INVESTERINGS- MATERIEL OG
KONCERN EJENDOMME EJENDOMME INVENTAR
Kostpris 1. januar 2006 3.821.804 398.013 19.675
Tilgang, køb 216.092 182.730 3.228
Tilgang, forbedring 10.904 0 0
Overførsel 367.110 -367,.110 0
Afgang -69.564 -584 -442
KOSTPRIS 31. DECEMBER 2006 4.346.346 213.049 22.461
Op-/nedskrivninger 1. januar 2006 973.876 -792 0
Årets op-/nedskrivninger 316.424 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -35.844 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 8.654 0 Q
Op-/nedskrivninger 31. december 2006 1.263.110 -792 0
Afskrivninger 1. januar 2006 4.634 0 5.949
Årets afskrivninger 2.905 0 3.410
Afgang 0 0 -510
Afskrivninger 31. december 2006 7.539 0 8.849
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2006 5.601.917 212.257 13.612
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.905 2,289
Administrationsomkostninger 0 1.121
Årets afskrivninger i alt 2.905 3.410
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 2.508
Kostpris 1. januar 2007 4.346.346 213.049 22.461
Korrektion til primo 0 -10 0
Tilgang, køb 1.927 293.236 12,643
Tilgang, forbedring 17.169 103.573 Q
Tilgang, virksomhedsovertagelse 1.675.750 728.381 0
Overførsel 270.972 -270.972 0
Afgang -4.754 -1.646 -2.615
Kostpris 31. december 2007 6.307.410 1.065.611 32.489
Op-/nedskrivninger 1. januar 2007 1.263.110 -792 0
Korrektion til primo 0 10 Q
Årets op-/nedskrivninger 145.831 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -24.377 0 0
Overførsel -782 782 0
Afgang op-/nedskrivninger 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2007 1.383.782 0 0
Afskrivninger 1. januar 2007 7.539 0 8.849
Årets afskrivninger 2.793 0 4.320
Afgang 0 0 -1.473
Afskrivninger 31. december 2007 10.332 0 11.696
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2007 7.680.860 1.065.611 20.793
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.793 2.756
Administrationsomkostninger 0 1.564
Årets afskrivninger i alt 2.793 4.320
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 3.763

| investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med t.DKK 16.716 (31, december
2006 t.DKK 17.618).

Koncernen er forpligtet til at udføre ombygninger på investeringsejendommene for DKK 360 mio. Dette forhod er nærmere beskrevet i årsrapporten side 30,
hvortil der henvises.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

 

 

IGANG-
VÆRENDE
PROJEKTER DRIFTS- KAPITALANDELE
INVESTERINGS- INVESTERINGS- MATERIEL OG I TILKNYTTEDE
MODERSELSKAB EJENDOMME EJENDOMME INVENTAR SELSKABER
Kostpris 1. januar 2006 1.744.331 143.411 6.308 1.318.621
Tilgang, køb 215.917 51,340 700 0
Tilgang, forbedring 77 o 0 0
Overførsel 20.325 -20.325 0 0
Afgang -33.097 -584 -388 -926.262
Kostpris 31, december 2006 1.947.553 173.842 6.620 392.359
Op-/nedskrivninger 1. januar 2006 470.774 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 137.070 -792 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -17.851 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 16.246 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2006 606.239 -792 0 0
Afskrivninger 1. januar 2006 4.434 0 2.320 0
Årets afskrivninger 2.572 0 1.036 0
Afgang 0 0 -387 0
Afskrivninger 31. december 2006 7.006 0 2.969 0
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2006 2.546.786 173.050 3.651 392.359
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.572 0
Administrationsomkostninger 0 1.036
Årets afskrivninger i alt 2.572 1.036
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 316
Kostpris 1. januar 2007 1.947,553 173.842 6.620 392.359
Korrektion til primo C -10 Q Co
Tilgang, køb 0 115.957 8.642 699.363
Tilgang, forbedring 4.943 0 0 0
Overførsel 264.785 -264,785 0 0
Afgang 0 -128 -2.101 0
Kostpris 31. december 2007 2.217.281 24.876 13.161 1.091.722
Op-/nedskrivninger 1. januar 2007 606.239 -792 0 o
Korrektion til primo 0 10 0 0
Årets op-/nedskrivninger 57.766 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -17.291 0 0 0
Overførsel -782 782 0 Q
Afgang op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2007 645.932 0 0 0
Afskrivninger 1. januar 2007 7.006 0 2.969 0
Årets afskrivninger 2.396 0 1.500 0
Afgang 0 o -1.202 0
Afskrivninger 31. december 2007 9.402 0 3,267 0
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2007 2.853.811 24.876 9.894 1.091.722
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.396 0
Administrationsomkostninger 0 1.500
Årets afskrivninger i alt 2.396 1.500
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 351
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med t.DKK 12.477
(31. december 2006 1.DKK 14.559).

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER HJEMSTED
Jeudan I A/S København
Jeudan I A/S København
Jeudan Ill A/S København
Jeudan IV A/S København
Jeudan V A/S København
Jeudan Vil A/S København
Jeudan Servicepartner A/S Hvidovre

Bortset fra erhvervelse af Jeudan III A/S og Jeudan IV A/S har der ikke været ændringer i 2007.

Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.

17. IGANGVÆRENDE ARBEJDER

Salgsværdi af udførte arbejder
Foretagne acontofaktureringer
IGANGVÆRENDE ARBEJDER I ALT

KØBSÅR

1997

2004

2007

2007

2003

2002

1999

KONCERN

2007 2006
123.544 55.331
-122.710 -56.656
834 -1.325

EJERANDEL OG

SELSKABS- STEMME-
KAPITAL RETTIGHEDER
17.380 100%
10.000 100%
100.000 100%
10.000 100%
10.500 100%
10.500 100%
500 100%

MODERSELSKAB
2007 2006

0

0 0
0 0

Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og acontofakture-

ringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.

18. KORTFRISTEDE AKTIVER

De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser samt andre tilgodehavender svarer til
deres dagsværdier. Regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:

Årets regulering, tab

KONCERN
2007 2006
1,112 -362

Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne.

Der er ikke væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne eller hvorpå der er nedskrevet til tab.

19. LIKVIDE BEHOLDNINGER

Frie likvide beholdninger
Deponeringer
LIKVIDE BEHOLDNINGER I ALT

KONCERN
2007 2006
6.667 2.554
8.200 184,656
14.867 187.210

MODERSELSKAB
2007 2006
54 -å

MODERSELSKAB
2007 2006
437 93
0 24
437 117

Koncernens likvide beholdninger består af indestående i velrenommerede banker. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdier.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

Noter

 

 

 

20. AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalen består af 7.096.631 aktier å DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige ret-
tigheder til aktierne

MODERSELSKAB

2007 2006
Aktiekapital 1. januar 577.507 577.507
Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling 115,489 0
Rettet emission 16.667 0
AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER 709.663 577.507

ANTAL KØBS-/SALGSPRIS % AF AKTIEKAPITAL

EGNE AKTIER 2007 2006 2007 2006 2007 2006
Beholdning 1. januar 27.343 18.138 14.286 7.654 0,47% 031%
Tilgang 15.000 10.000 8.972 6,967 0,23% 0,17%
Afgang -28.624 -795 -15.050 -335 -0,51% -0,01%
BEHOLDNING 31. DECEMBER 13.719 27.343 8.208 14.286 0,19% 0,47%

Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier, men kan hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt opkøbe mindre aktieposter.

21. REALKREDITLÅN

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006
Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 3.310.925 2.334.535 1.221.406 1.099.960
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 71.330 71.811 30.349 30.975
Mellem et og to år fra balancedagen 74.812 74.901 31.870 32.300
Mellem to og tre år fra balancedagen 78.465 78.124 33.467 33.682
Mellem tre og fire år fra balancedagen 82.297 81.487 35.144 35.124
Mellem fire og fem år fra balancedagen 86.316 84.996 36.905 36.627
Efter fem år fra balancedagen 2.979.975 1.951.521 1.084.416 934.030
Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter 3.373.195 2.342.840 1.252.151 1.102.738
Dagsværdiregulering af gæld -39.500 -127 -15:500 203
Dagsværdiregulering af renteswaps -22.700 -8.178 -15.245 -2.981
REALKREDITLÅN I ALT 3.310.925 2.334.535 1.221.406 1.099.960
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 3.240.039 2.261.414 1.191.372 1.068.625
Kortfristede forpligtelser 70.886 73.121 30.034 31.335
REALKREDITLÅN I ALT 3.310.925 2.334.535 1.221.406 1.099.960

Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer.
Dagsværdi af renteswaps opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

 

 

 

22. FINANSIERINGSINSTITUTTER

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006
Gæld til finansieringsinstitutter med pant i fast ejendom 214.216 223.435 214.216 223.435
Driftskreditter 1.015.768 410.838 643.752 410.838
Finansieringsinstitutter i alt 1.229.984 634.273 857.968 634.273
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 1.022.068 417.138 650.052 417.138
Mellem et og to år fra balancedagen 6.300 6.300 6.300 6.300
Mellem to og tre år fra balancedagen 6.300 6.300 6.300 6.300
Mellem tre og fire år fra balancedagen 6.300 6.300 6.300 6.300
Mellem fire og fem år fra balancedagen 3.800 6.300 3.800 6.300
Efter fem år fra balancedagen 190.500 194.300 190.500 194.300
Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter 1.235.268 636.638 863.252 636.638
Dagsværdiregulering af gæld -5.284 -2.365 -5,284 -2.365
Finansieringsinstitutter i alt 1.229.984 634.273 857.968 634.273
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 209.035 217,684 209.035 217.684
Kortfristede forpligtelser 1.020.949 416.589 648.933 416.589
FINANSIERINGSINSTITUTTER I ALT 1.229.984 634.273 857.968 634.273

Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til finansieringsinstitutter opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det
aktuelle renteniveau.

23. UDSKUDT SKAT

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006
Udskudt skat 1. januar 447,192 316.542 206.444 151.999
Regulering udskudt skat primo fra 28% til 25% -47.913 0 -22.118 0
Tilgang ved køb af tilknyttet selskab 122.399 0 - -
Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 83.257 130.650 13.868 54.445
Udskudt skat indregnet på egenkapitalen 0 0 0 0
UDSKUDT SKAT 31. DECEMBER 604.935 447.192 198.194 206.444
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendomme 601.752 445.754 203.841 205.085
Andre anlægsaktiver 1.439 683 503 38
Finansielle gældsforpligtelser 2.036 3.226 -5.846 1.440
Øvrige -292 -2,471 -304 -119
UDSKUDT SKAT 31. DECEMBER 604.935 447.192 198.194 206.444

Jeudan A/S har ejet Jeudan III A/S og Jeudan IV A/S i mindre end tre år. Et salg af selskaberne til indre værdi pr. 31. december 2007 vil for Jeudan IV A/S udløse
en skat på t.DKK 1.521, mens et salg af Jeudan ill A/S ikke vil udløse skat.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

24. LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER

Vedligeholdelsesforpligtelser 1. januar

Anvendt i året

Hensat i året

Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme
VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER 31. DECEMBER

Forpligtelsen er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser

Kortfristede forpligtelser
VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER I ALT

25. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER

De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger
fra kunder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt
anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.

KONCERN MODERSELSKAB
2007 2006 2007 2006
5.516 5,187 2.079 2.315

-818 -941 -471 -689
1.276 1.270 453 453
152 0 0 0
6.126 5.516 2.061 2,079
3.321 3.130 2.017 2.031
2.805 2.386 44 48
6.126 5.516 2.061 2.079

26. PANTSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter
er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed
for t.DKK 6.965.810 (2006: t.DKK 4.984.227) samt
t.EUR 3.538 (2006: t.EUR 4.224), hvoraf t.DKK 270.857
(2006: t.DKK 245.857) samt t.EUR 3.538 (2006: t.EUR
4.224) er i Koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers real-
kreditlån for i alt t.DKK 2.091.038 (2006: t.DKK 1.232.376).

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af
22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø

Parkallé 101, matr. nr. 1322 Utterslev i år 2040 for t.DKK 190.

Jeudan II A/S har tegnet garanti for tinglysning af anmærk-
ningsfrit skøde for t.DKK 5.560 i forbindelse med salg af en
bolig på Holmen.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser
for t.DKK 769 (2006: t.DKK 541).

Jeudan A/S hæfter solidarisk med de øvrige sambeskattede
selskaber for den samlede selskabsskat under den til og med
2004 bestående sambeskatning.

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan
VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solida-
risk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2007

andrager t.DKK 0.

 

 

27. OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE

For årene 2008-2010 er indgået operationel leasingaftale vedrørende leasing af driftsmateriel. Leasingkontrakten er indgået med fast leasingydelse, og aftalen er
uopsigelig inden for den nævnte periode. Efter leasingperiodens udløb kan aftalen opsiges med et varsel på 3 måneder.

KONCERN MODERSELSKAB
2007 2006 2007 2006
Forfalder inden for 1 år 123 98 123 98
Forfalder inden for 2-5 år 215 367 215 367
Forfalder efter 5 år o 0 0 0
LEASINGFORPLIGTELSE I ALT 338 465 338 465
Årets leasingforpligtelse indregnet i resultatopgøreisen 131 126 131 126

28. GARANTEREDE LEJEINDTÆGTER

Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund
heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2025 opgøres således:

KONCERN MODERSELSKAB

2007 2006 2007 2006

Forfalder inden for 1 år 106.524 77.045 53.426 48.859

Forfalder inden for 2-5 år 240.619 212.962 107.296 129.835

Forfalder efter 5 år 1.018.588 886.475 14.804 22.554

GARANTEREDE LEJEINDTÆGTER I ALT 1.365.731 1.176.482 175.526 201.248

Årets lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 378.579 317.782 158.598 150.554
29. KØB AF TILKNYTTEDE SELSKABER

Koncernen har i regnskabsåret erhvervet følgende selskaber:

OVER- OVERTAGET OVERTAGET KOST-

TAGELSES- EJERANDEL STEMME- PRIS

NAVN PRIMÆR AKTIVITET TIDSPUNKT % ANDEL % T. DKK

Jeudan lil A/S Retailejendomme 1. juli 2007 100 100 100.795

Jeudan IV A/S Berlingske Karré 15, juni 2007 100 100 598.568

699.363

 

Der var ingen virksomhedssammenslutninger i 2006.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

 

29. KØB AF TILKNYTTEDE SELSKABER (FORTSAT)

Investeringsejendomme

Igangværende projekter
investeringsejd.

Indestående Grundejernes
Investeringsfond

Tilgodehavende fra salg af
tjenesteydelser

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsnings-
poster, aktiv

Likvide beholdninger
Realkreditlån
Finansieringsinstitutter
Deposita

Udskudt skat, passiv

Lovpligtige vedligehold-
elsesforpligtelser

Leverandører af varer og
tjenesteydelser

Anden gæld

Periodeafgrænsnings-
poster, passiv

Kostpris betalt kontant

Overtagne likvide
beholdninger
Overtagne driftskreditter

LIKVIDITETSEFFEKT,
NETTO

REGNSKABS-
MÆSSIG
VÆRDI

1,675.750

504

41

99
-395.472
-1.001.890
-13.931
-122.399

-905
-4.886

-36.116
100.795

JEUDAN Il A/S

REGULERING
TIL
DAGSVÆRDI

OOGO000Oo0G0o oOo

DAGSVÆRDI

1.675.750

504

41

99
"395.472
-1.001.890
-13.931
-122.399

-905
-4.886

-36.116
100.795

REGNSKABS-
MÆSSIG
VÆRDI

728.381

142

4.237
4.641

132

0

0
-108.959
6.024

o

-152

-9.174
-14.151

-505
598.568

JEUDAN IV A/S

REGULERING
TIL
DAGSVÆRDI

oOo

(elkelkelkelkeRke

DAGSVÆRDI

728.381

142

4.237
4.641

132

0

0
-108.959
-6.024

0

-152

-2.174
-14,151

-505
598.568

DAGSVÆRDI
LALT

1.675.750

728.381

142

4.237
5.145

173

99
-395.472
-1.110.849
-19.955
-122,399

-152

-10.079
-19.037

-36.621
699.363

40.088

638.557

Jeudan III A/S er erhvervet ved en rettet emission til sælger. Købesummen for Jeudan ||| A/S udgør 166.667 stk. nye aktier i Jeudan A/S til kurs 600, svarende til
markedskurs ved aftalens indgåelse 15. maj 2007. På overtagelsestidspunktet 1. juli 2007 udgjorde kursen 610.

Der kan forekomme ændring til den ovenfor anførte kostpris for Jeudan III A/S, idet aftalen mellem køber og sælger indeholder en reguleringsbestemmelse for
købesummen. Det vurderes dog som højest usandsynligt, at denne bestemmelse vil blive aktuel.

Af koncernens resultat for året på t.DKK 277.167 kan t.DKK -20.426 henføres til resultat i Jeudan II A/S efter overtagelsen, og t.DKK 6.085 til resultat i Jeudan IV A/S

Hvis selskaberne havde været overtaget med virkning pr. 1. januar 2007 ville nettoomsætningen for 2007 have været ca. t.DKK 578.000 og årets resultat
ca. t.DKK 300.000. Det er ledelsens vurdering, at disse proformatal afspejler indtjeningsniveauet i koncernen efter overtagelsen af de 2 selskaber og at beløbene
derfor kan danne basis for en sammenligning med det kommende regnskabsår.

Ved opgørelsen af proformabeløbet for årets resultat er der foretaget følgende væsentlige tillempning:

+ realiserede og urealiserede reguleringer til dagsværdi er alene medtaget med de realiserede tal for perioden efter overtagelsen

30. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER

For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side X.Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:

Udlån og tilgodehavender

Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris

Noter

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007

KONCERN
2007 2006
45.69 206.392
3.525.141 2.557.970
1.207.246 534.583

MODERSELSKAB
2007 2006
1.554.743 1.170.832
1.435.622 1.323.395
708.885 475.112

 

 

 

 

30. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

Ovennævnte kategorier omfatter følgende:

Udlån og tilgodehavender: Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenestey-
delser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.

Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter ekskl. Driftskreditter.

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandører af varer og tjenesteydelser, Gæld til tilknyttede selskaber samt
Anden gæld.

Politik for styring af finansielle risici herunder beskrivelse af rente-, likviditets- og kreditrisici er beskrevet i beretningen under risikofaktorer, under delafsnittet
finansielle risikofaktorer, hvortil der henvises.

Renterisici
Om Koncernens finansielle rentebærende aktiver og forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt af, hvilken

dato der forfalder først.

REVURDERINGS-/FORFALDSTIDPUNKT

BELØB HERAF MED HERAF MED EFFEKTIV
KONCERN I ALT 0-1 ÅR 2-5 ÅR > 5 ÅR FAST RENTE RENTELOFT RENTE %
Indestående Grundejernes
Investeringsfond 3.693 1.588 2.105 0 3.693 0 0,9
Likvider 187.210 187.210 0 0 Q 0 2,8
Realkreditlån -2.334.535 -73.121 -323.720 -1.937.694 -1.195.350 -1.139.185 4,4
Finansieringsinstitutter -634.273 -416.589 -23.775 -193.909 -223.435 0 45
31. december 2006 i alt -2.777.905 -300.912 "345.390 -2.131.603 -1.415.092 -1.139.185 -
Salgsbeholdning
ejendomme 1.500 0 0 0 0 0 -
indestående Grundejernes
Investeringsfond 3.995 2.542 1.453 0 3.995 0 1,1
Likvider 14.867 14,867 0 0 0 0 2,3-4,3
Realkreditlån -3.310.925 -70.886 -318.170 -2.921.869 -2.200.676' -1,110.248 4,9
Finansieringsinstitutter -1,229,984 -1.020.949 -19.914 -189.121 -586,233 0 5,2
31. december 2007 ialt -4.520.547 "1.074.426 -336.631 -3.110.990 -2.782.914 "1.110.248 -

De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.

Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.

Kreditrisici

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti.
Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kreditrating

Størrelsen af de renter og bidrag, der løbende skal betales på de finansielle gældsforpligtelser, er afhængig af koncernens kreditrating. Omvendt er opgørelsen

af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser uafhængig af koncernens kreditrating, da de finansielle gældsforpligtelser løbende kan indfries til aktuelle
markedskurser.

31. NÆRTSTÅENDE PARTER

Som nærtstående parter anses alle tilknyttede selskaber. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 16. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan
A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses ligeledes for nærtstående. Endvidere anses Nesdu A/S, som er ejet af Jens Erik Udsen, for nærtstående.

Koncernen har haft følgende transaktioner med nærtstående parter:

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter

 

 

 

31. NÆRTSTÅENDE PARTER (FORTSAT)

 

KONCERN MODERSELSKAB
TRANSAKTIONER MED TILKNYTTEDE SELSKABER 2007 2006 2007 2006
Køb af serviceydelser - - 110.684 53.172
Udlejning af kontor- og |agerfaciliteter - - 819 795
Salg af administrationsydelser - - 77 73721
Finansielle indtægter - - 59.174 41.629
Finansielle omkostninger - - -952 -4.684
Modtaget udbytte - - 66.970 1.366.470
Salg af anlægsaktiver - - 69 0
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 1.538.880 1.163.068
Gæld tit tilknyttede selskaber - - 19.309 19,328
Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber
er elimineret ved konsolidering.
TRANSAKTIONER MED DIREKTION OG BESTYRELSE
Salg af serviceydelser 229 99 - -
Udlejning af boliglejemål ” 383 375 295 253
Modtaget udbytte - - 144 127
Tilgodehavende fra salg 39 48 - -
Transaktioner med Nesdu A/S
Modtaget udbytte - - 11.593 10,434

Koncernen har udlejet boliglejemål til Jeudans administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemedlemmer til bestyrelsen. Lejekontrakterne
er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.

Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller
foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab.

32. NY REGNSKABSREGULERING

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en år, bortset fra de yderligere oplysningskrav til forretningsseg-

række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag menter, der følger af implementering af IFRS 8, Forretnings-

endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. segmenter, og den indvirkning som ikrafttræden af IFRS 3,
Virksomhedssammenslutninger, vil have på den regnskabs-

Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og mæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomheds-

ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsent- — køb.

lig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabs-

33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 27. februar 2008 god- Årsrapporten forelægges Jeudan A/S' aktionærer til god-
kendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. kendelse på den ordinære generalforsamling 3. april 2008.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2007
Noter