Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære generalforsamling den

TREN

Dirigent? Y

Investea German High Street II A/S
Årsrapport 2008

Fa

GERMAN HIGH STREET il A/S

 

 

Kort om Investea German High Street II A/S

Investea German High Street II A/S investerer i strøgejendomme med
fokus på større byer med økonomisk og demografisk vækst i det vest-
lige Tyskland.

Koncernens ejendomsportefølje omfatter 15 ejendomme i 13 byer
med en samlet købesum på knap DKK 800 mio. inkl. købsomkostnin-
ger.

Koncernen blev etableret af Investea A/S i 2007.

Investea German High Street II A/S blev noteret på Nasdaq OMX Kø-
benhavn i oktober 2007, da ca. 500 aktionærer tegnede aktier i sel-
skabet.

Koncernen administreres af Investea A/S og ejendomsforvaltningen
varetages af Colliers Propertypartners Management GmbH i Min-

 

chen.

Indhold

 

 

 

 

 

 

 

 

Beretning og påtegninger

2008 i hovedpunkter 1
Hoved- og nøgletal 2
Koncernstruktur 3
Ledelsens beretning 4
Strategi 13
Information til aktionærer 14
Bestyrelse og ledelse 18
Regnskabsberetning 23
Ledelsens påtegning 25
Den uafhængige revisors påtegning 26
Regnskab

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2008 29
Balance pr. 31. december 2008 30
Egenkapitalopgørelse 32
Pengestrømsopgørelse 33

Noter

34

 

 

VASE ENON EN DISSE SNEEN

 

2008 I hovedpunkter

+ Koncernens driftsresultat før værdiregulering af investeringsejendomme og skat for
2008 udgør DKK 5,4 mio. Ledelsen anser driftsresultatet for tilfredsstillende.

+ Lejeindtægter i hele 2008 på DKK 46,5 mio.

«- Værdireguleringer, netto, udgør DKK —15,7 mio., svarende til en nedskrivning af ejen-
domsværdierne med ca. 2%.

+ Årets resultat udgør DKK -8,6 mio., et resultat, der er kraftigt påvirket af værdiregu-
leringer.

+ Udlejningsaktiviteten i ejendommene er forløbet tilfredsstillende, med en række leje-
forhøjelser, der dog blev delvist modgået af en stigende tomgang i årets sidste kvar-
tal.

+ Koncernens finansiering er ikke væsentligt påvirket af den globale finanskrise og
vækstkrise, idet koncernens lån er optaget med en resterende tilsagnsperiode på 9
år, og renten er fastlåst for ca. 6,5 år.

+ Kursen på selskabets aktier udviklede sig negativt som følge af et generelt faldende
aktiemarked, hvorved ”rabatten” i forhold til selskabets indre værdi blev forøget bety-
deligt.

 

 

STENET SEERNE SERENE RE SEES FAN REE TSEE ESBEN NEEDS

 

Hoved- og nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen DKK mio.
2007 2008
Resultatopgørelse
Omsætning 4,1 46,5
Resultat før værdireguleringer 2,4 31,4
Værdiregulering af investeringsejendomme 1,2 -15,7
Finansielle poster netto -3,6 -26,0
Resultat før skat 0,0 -10,3
Årets resultat 0,0 -8,6
Balance
Investeringsejendomme til markedsværdi 798,7 786,0
Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 796,8 3,7
Langfristede aktiver 812,8 800,2
Balancesum 874,2 830,2
Egenkapital 349,2 340,9
Langfristede forpligtelser 479,2 472,6
Pengestrømme
Pengestrømme fra drift -1,6 -2,2
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -577,9 -2,0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 600,4 7,1
Pengestrømme i alt 20,8 2.9
Nøgletal
Soliditet, % 39,9 41,1
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 43,7 43,4
Forrentning af egenkapital p.a., % 0,0 73,3
Indre værdi pr. aktie 95,7 93,4
Indtjening pr. aktie, EPS 0,0 -2,4
Aktiekurs pr. 31. december 99,0 60,0
Antal medarbejdere 0 0

 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings
Anbefalinger & Nøgletal 2005”. Der henvises til note 1, anvendt regnskabspraksis.

 

HOVED: OG NØGLETAL KONCERNSTRUKTUR

 

Koncernstruktur

TØNNES TEL

GERMAN HIGH STREET il A/S

100%

 

Investea Erste Holding GmbH
Minoritets-
94% i
aktionær
(+) Investea Zweite Holding ApS & Co. KG
I
Investea Zweite Grundbesitz GmbH 2, 246%
100% 9,07
(Landshut)

 

   
 

Investea Erste Grundbesitz GmbH
(Pforzheim)

 

Investea lil Grundbesitz GmbH

Investea Dritte Holding GmbH
(Aachen)

 

Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)

 

Investea V Grundbesitz GmbH Daian Lux. Sar.
(Braunschweig)

 

Investea VI Grundbesitz GmbH Apreit New Two GmbH
(Essen, Limbecker)
j Braunschweig
Frankfurt
Investea Vil Grundbesitz GmbH Hamburg
(Gutersloh) Kassel
l Koblenz
Rosenheim

Investea VIll Grundbesitz GmbH
(Passau)

 

BENNETS SE SPAND SS ÆREDE SES

 

Ledelsens beretning

Investea German High Street II A/S fortsatte i 2008 den positive udvikling i koncernens
drift, som blev indledt efter selskabets etablering i 2007. Koncernens lejeindtægter inkl.
lejerbidrag til driftsomkostninger udgjorde DKK 46,5 mio., hvilket var som forventet.

Koncernens resultat før værdireguleringer og skat for perioden udgjorde DKK 5,4 mio.,
hvilket er ca. DKK 0,6 mio. under ledelsens tidligere udmeldte forventninger, idet resul-
tatet er påvirket af uforudsete reguleringer og omkostninger af engangskarakter knyttet
til købet af koncernens ejendomsportefølje i 2007. Når der korrigeres for disse engangs-
poster udviser resultatet før værdireguleringer og skat et overskud på DKK 6,1 mio., hvil-
ket er i overensstemmelse med tidligere udmeldte forventninger.

Som følge af et generelt prisfald på ejendomme i Tyskland i 2008 nedskrives værdien af
koncernens ejendomme med DKK 15,7 mio., fra DKK 798,7 mio. ultimo 2007 til DKK
786,0 mio. ultimo 2008. Nedskrivningen udgør nettoeffekten af en positiv påvirkning
som følge af lejestigninger på DKK 41,4 mio. og negativ påvirkning som følge af den ge-
nerelle markedssituation på ca. DKK 53,4 mio. og årets tilgang på DKK 3,7 mio.

Koncernens nettoresultat for 2008 udgør herefter et underskud på DKK 8,6 mio. Ledel-
sen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsfor-
hold i Tyskland taget i betragtning.

Det er i øvrigt ledelsens vurdering, at koncernen ikke i alvorligt omfang er påvirket af fi-
nanskrisen og den internationale recession, men at de øjeblikkelige konjunkturer vil
have en midlertidig negativ påvirkning på lejeniveauet og koncernens muligheder for at
gennemføre lejeforhøjelser. Henset til koncernens gode likviditet og solide egenkapital
anses koncernens finansielle situation fort:sat som stærk.

Udviklingen i lejeindtægterne

Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er alt i alt forløbet tilfredsstillende og i
overensstemmelse med forventningerne om gradvist stigende lejeindtægter. Koncer-
nens lejeindtægter steg planmæssigt i årets tre første kvartaler, mens fjerde kvartal ud-
viste et lejefald som følge af et sammenfald af fraflytninger og midlertidig tomgang før
indflytning af nye lejere. I 2008 er der sket positive lejereguleringer i 9 af koncernens 15
ejendomme, mens lejen er faldet i 4 ejendomme og uændret i to af ejendommene. Som
følge af lejereguleringerne er årslejeniveauet før omkostningsbidrag steget fra DKK 41,4
mio. primo 2008 til DKK 42,2 mio. (EUR 5,67 mio.) i januar 2009, en stigning på ca. 2%.
Det aktuelle årslejeniveau primo 2009 ligger dermed ca. på niveau med det i børspro-
spektet fra 2007 forventede lejeniveau for 2009.

Tomgangen er steget fra 1,9% primo 2008 til 3,5% i januar 2009, hvorfor den fortsat er
lav for den samlede portefølje.

Grafen på næste side viser udviklingen i koncernens lejeindtægter fra februar 2008 til ja-
nuar 2009, med væsentlige lejepåvirkende begivenheder markeret.

 

Udvikling i årslejen fra februar 2008 til januar 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5,850
5,800
Be Joe ad
& 5,700 CE o NT
E 5,650 7 oe o—0-
5 5,600 7
uå
5,550 —G
5,500
5,450
co co (] co c0Q co 00 co 00 co co od ea oa
S2SErEISS3I3838383 8858?

Porteføljens ejendomme og lejere

Investea og koncernens tyske ejendomsforvalter, Colliers Propertypartners Manage-
ment, har i 2008 arbejdet på at optimere den løbende drift og identificere muligheder for
udviklingsprojekter, der kan forøge værdien af koncernens ejendomme, herunder f.eks.
ved genforhandling og udlejning af tomme lejemål.

Miinchener Strasse, Rosenheim

Koncernens ejendom i Rosenheim rummer to lejere, New Yorker og Orsay, begge store
og velkendte modetøjskæder. Ejendommen blev totalt renoveret ude og inde i slutnin-
gen af 2007. I marts 2008 blev lejen for Orsay indekseret med 10%, mens lejen for New
Yorker forventes indekseret med ca. 8% i starten af 2012.

Limbecker Strasse 47-49, Essen

I april 2008 blev lejen i ejendommen på Limbecker Strasse 47-49 i Essen forhøjet med
EUR 15.975 (DKK 119.140) ved indeksering af lejen for hovedlejeren Tchibo. Forhøjelsen
svarer til en stigning på 4,34% for hele ejendommen. Ejendommen rummer et stort ud-
viklingspotentiale, idet kun stueetagen i den 4-etagers store ejendom er udlejet. Ejen-
dommen forventes således udviklet ved omdannelse af tomme kontorlokaler på 1. sal til
butikslokaler, hvorved der kan skabes et meget mere attraktivt butikslejemål i to plan,
der kan forøge ejendommens samlede lejeindtægt. Udviklingsprojektet forventes gen-
nemført i 2012.

Schillerstrasse 4, Frankfurt

Ejendommen på Schillerstrasse er beliggende i et af de mest attraktive områder i Frank-
furt. I april 2008 udløb en tidligere indrømmet rabat til en kontoriejer, hvilket udløste en
årslejestigning på EUR 90.552 (DKK 674.000), svarende til en stigning for hele ejendom-
men på ca. 15%. I december fraflyttede en anden kontorlejer, hvilket medførte et lejefald
på ca. EUR 35.000. Tomgangen anses for midlertidig, idet lejemålet forventes udlejet til
en ny lejer fra maj 2009.

(REISER SEEST SEES ENERN

 

Væsentlige ændringer i

lejeniveauet

a: indeksering af lejer i Rosenheim

b: Indeksering af butik i Essen

C Lejerabat ophører i Frankfurt

d: Indeksering af butik i Hamburg

€: Indeksering af flere lejere i Pforzheim

f: 4 nye boliglejemål i Koblenz

g: Indeksering af butik i Braunschweig

h: Bolig fraflyttet i Aachen

i: Kontor fraflyttet i Frankfurt

j: Kontor fraflyttet i Passau

k: Foreløbig rapporteret lejeniveau
feb-mar 2009

 

 

(ANSE STEL DISSE SN ER

URAS SIDES FNS ETNEERSTESESEREDSRS

 

Indekseringer i Hamburg, Pforzheim og Braunschweig

En række lejekontrakter blev reguleret op ved almindelig indeksering i august og sep-
tember 2008. Det drejede sig primært om butikslejere i Hamburg og Braunschweig samt
en række lægepraksislejemål i Pforzheim.

Grosskålnerstrasse, Aachen

I august 2008 indgik koncernen aftale med hovedlejeren (Appelrath Cupper) i ejendom-
men i Aachen om en gennemgribende modernisering af ejendommens facade og bu-
tikslokaler. I henhold til aftalen vil lejer for egen regning gennemføre en omfattende
modernisering af butiksarealet, mens koncernen har bekostet en renovering af facaden.
Omkostningerne hertil er afholdt i 3. kvartal 2008 og indgår i driftsomkostningerne med
DKK 335.000. Renoveringen af ejendommen vurderes at øge værdien af ejendommen
med et beløb, der langt overstiger koncernens omkostning.

Bahnhofstrasse, Passau

I ejendommen i Passau blev årslejen forhøjet ad flere omgange ved indekseringer og
genforhandlinger, hvilket påvirkede årslejeniveauet positivt med EUR 15.888 (DKK
118.000). I januar 2009 er en større kontorlejer og en butik fraflyttet. Butikken er under
forhandling med en ny lejer til indflytning primo juni 2009, mens kontorarealerne for-
ventes at blive sat i stand til udlejning på en kortere lejekontrakt. Ejendommen har en
særdeles god beliggenhed på byens centrale torv, hvor den nye og den gamle gågade mø-
des, og tæt på indgangen til et nyt stort butikscenter. Ejendommen vurderes at rumme
et betydeligt udviklingspotentiale. Ved omdannelse af kontorarealer til butiksarealer og
ved sammenlægning af eksisterende butikker, kan der skabes et stort og meget attrak-
tivt beliggende butikslokale, der vil kunne tiltrække førende butikskæder med stort are-
albehov til ejendommen. Koncernen vil i løbet af 2009 arbejde videre med disse planer.

 

 

 

 

 

Ejendomsoversigt
Årsleje primo Årsleje

By. adresse Delstat Areal m2 2008 EUR dec. 2008 EUR Lejeændring %
Aachen, Grosskålnstrasse Nordrhein-Westfalen 3.365 451.949 447.690 -0,9%
Braunschweig, Bohilweg Niedersachsen 1.356 202.047 207.505 2,7%
Braunschweig, Minzstrasse Niedersachsen 1.238 261.394 261.394 0,0%
Essen, Limbecker Strasse 47 Nordrhein-Westfalen 1.450 367.951 361.659 -1,7%
Essen, Limbecker Strasse 42 Nordrhein-Westfalen 755 168.000 181.857 8,2%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse Hessen 2.038 566.703 639.073 12,8%
Gutersloh, Berliner Strasse Nordrhein-Westfalen 1.507 259.200 263.874 1,8%
Hamburg, Wandsbecker Konigstrasse Hamborg 1.780 496.715 507.446 2,2%
Kassel, Obere Kåonigstrasse Hessen 2.948 533.984 532.256 -0,3%
Koblenz, Låhrstrasse Rheinland-Pfalz 2.054 387.360 415.841 7,4%
Landshut, Altstadt Bayern 1.832 357.831 357.163 -0,2%
Leverkusen, Wiesdorfer Platz Nordrhein-Westfalen 380 150.000 150.000 0,0%
Passau, Bahnhofstrasse Bayern 2.863 476.049 493.873 3,7%
Pforzheim, Westl. Kari-Friedrich-Str. Baden-Wurttemberg 1.873 319.380 329.125 3,1%
Rosenheim, Minchener Strasse Bayern 1.023 564.000 585.216 3,8%
Total 26.462 5.562.563 5.733.973 3,1%

 

 

Markedsudvikling

Markedsudviklingen i Tyskland i 2008 har været præget af et nedadgående pres på priser-
ne på udlejningsejendomme generelt. Prisudviklingen var i 1. halvår 2008 især påvirket
af stigende renter, mens det i årets 2. halvår har været presset som følge af problemerne
i den finansielle sektor og de deraf følgende forringede finansieringsmuligheder for inve-
storer. Dette har medført lavere efterspørgsel og øget udbud af ejendomme fra især højt
gearede investorer.

Ledelsen vurderer, at prisfaldet især har ramt ejendomme med sekundære beliggenhe-
der og kun i mindre omfang attraktivi: beliggende strøgejendomme i større byer, som
Investea German High Street II investerer i. Den generelle prisudvikling har derfor kun
haft begrænset betydning for koncernens ejendomme, da disse alle ligger på stærke pla-
ceringer på gågader eller attraktive handelsstrøg i større byer.

Udviklingen i ejendommenes værdi

Som led i regnskabsaflæggelsen har koncernen indhentet markedsvurderinger fra en fø-
rende tysk ejendomsmægler med speciale i strøgejendomme, med henblik på at indgå i
ledelsens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme.

Den samlede udvikling i værdien af koncernens ejendomme er primært påvirket af ud-
viklingen i lejen og udviklingen i den såkaldte pris/leje-faktor, hvilket er et mål for sam-
menhængen mellem ejendomsværdien og lejeindtægten. Herudover påvirkes værdien
blandt andet af porteføljepræmien, der er et mål for den merpris, der i markedet kan op-
nås for en samlet portefølje af ejendomme, i forhold til et individuelt køb af de enkelte
ejendomme.

Resultatet af ledelsens vurdering er, at pris/lejefaktoren for de byer, hvor koncernen har
investeret er faldet med mellem en fakt:orændring på nul i Frankfurt og Hamburg og en
faktorændring på 1.5 i Passau. Den gennemsnitlige vægtede faktorændring udgør 0,56,
svarende til en negativ værdiændring på ca. 3%. Herudover har ledelsen ændret vurderin-
gen af porteføljepræmien, der er reduceret fra en positiv værdi på 6,49% i 2007 til 2,53% i
den aktuelle vurdering ultimo 2008. Den kombinerede effekt af faktorændringen og por-
teføljepræmieændringer udgør et værdifald på ca. 6,7%.

Den samlede værdi af porteføljen kan således estimeres til EUR 105,5 mio., idet ud-
gangspunktet på EUR 107,1 mio. er påvirket af en lejeforhøjelseseffekt på 5,2% og en
markedspriseffekt på minus 6,7%.

Ændringen i ejendommenes markedsværdi medfører således en nedskrivning på ca. EUR
1,6 mio., svarende til DKK 12,0 mio.

Regulering af ejendommenes værdi

Værdi Effekt af højere Effekt af markeds-
primo 2008 lejeværdi prisfald

n
EUR 107,1 mio. + 5,2% -6,7%

(DKK 798,7 mio.)

LEDELSENS BERETNING

 

Værdi
ultimo 2008

(USERS RSS sa Tren
(DKK 786,0 mio.)

 

 

 

[ALS S SES ØTEE ESSEN ENES EET EEDS ENERET STE RES FEER RENE VEN

 

Regulering af ejendommenes anskaffelsessum

I forbindelse med den endelige slutafregning vedrørende koncernens køb i 2007 af en
portefølje omfattende 6 af koncernens ejendomme, er anskaffelsessummen for disse
ejendomme i 2008 forhøjet fra EUR 50,0 mio. til EUR 50,5 mio. Reguleringen vedrører
koncernens betaling for ombygningsomkostninger i forbindelse med lejerens indflytning
i ejendommen i Rosenheim samt omkostninger til juridisk og regnskabsmæssig bistand
i forbindelse med handlens gennemførelse. Afholdelsen af ombygningsomkostningerne
var medvirkende til, at det i 2007 lykkedes at gennemføre en betydelig forhøjelse af ejen-
dommens lejeindtægt. I koncernens delårsrapport for januar til september 2008 blev det
oplyst, at ledelsen forventede, at reguleringen af anskaffelsessummen ville blive opvejet
i årsregnskabet for 2008 af en tilsvarende apskrivning af ejendomsværdierne. Som følge
af den faktiske negative regulering af markedspriserne for ejendommene i årsregnska-
bet bliver opjusteringen af anskaffelsessummen ikke kompenseret af opskrivninger, men
indgår i den samlede nedskrivning af ejendommene på DKK 15,7 mio.

Ejendommenes finansiering

I januar 2008 optog koncernen et langfristtet lån hos Eurohypo AG. Den samlede finan-
sieringspakke omfatter i alt DKK 464,1 mio. Renten er ved renteswaps fastlåst til 5,6%
p.a. for en gennemsnitlig resterende periode på 6,5 år. Koncernens langsigtede finansie-
ring er dermed etableret på vilkår, som i dagens bankmarked kan betegnes som meget
tilfredsstillende, uanset at den aktuelle markedsrente er faldet som følge af den økono-
miske krise. Koncernen er derfor ikke påvirket i væsentlig grad af den globale finansielle
uro.

Ledelsen vurderer, at koncernen har et uudnyttet lånepotentiale inden for rammerne af
koncernens finansielle målsætning om, at gælden ikke skal overstige 70% af ejendom-
menes anskaffelsessum. I forbindelse med koncernens etablering og kapitalisering i
2007, blev koncernens investeringskapacitet ikke udnyttet fuldt ud, ligesom omkost-
ningsbesparelser gjorde det muligt at erhverve ejendommene med en større egenka-
pitalandel, og dermed lavere gældsandel, end oprindeligt budgetteret. Som følge heraf
skønnes koncernen i dag at have en yderligere lånekapacitet knyttet til de eksisterende
ejendomme. Dog kan adgangen til at udnytte lånekapaciteten være begrænset, indtil
stabiliteten på det internationale bankmarked er genoprettet.

Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens
kontrol, mens andre kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift og ved iagttagel-
se af forholdsregler.

Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol kan nævnes den generelle ud-
vikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butikker og kontorer i de byer, hvor
koncernens ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunk-
turer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, falden-
de lejeindtægter og langsommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse
grundlæggende betingelser, men søger at tilrettelægge udlejnings- og investeringsak-
tiviteterne på en sådan måde, at lavkonjunkturens negative effekter minimeres. Dette
gøres blandt andet ved at prioritere hurtig udlejning af ledige lokaler højere end målsæt-

 

 

ningen om stigende kvadratmeterleje, samtidig med at nye kontrakter søges indgået
med relativ kort løbetid, der muliggør genudlejning til stigende lejeniveauer efter få år.

Investor Relations og aktiekursen

Investea German High Street II A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev
udbudt til kurs 100 den 20. september 2007. Den 31. december 2008 var kursen på ak-
tien 60, et fald på 40% siden aktien blev noteret. Ledelsen vurderer, at kursfaldet alene er
relateret til udviklingen i det generelle aktiemarked, idet koncernen isoleret set vurderes
at udvikle sig positivt og bedre end oprindeligt forventet.

IGHSII sammenlignet med C20 og OMX indeks for ejendomsaktier
(1-1-2008 = 100)

 

 

 

 

 

 

120
100
wn
z 80
u
£
r
g 60
40
20

 

Ej Investea German High Street 1 BE Ejendomsindeks C20

Det er således ledelsens vurdering, at værdien af selskabets nettoaktiver, d.v.s. værdien
af selskabets ejendomme og andre aktiver med fradrag for gæld, i øjeblikket langt over-
stiger markedsværdien af selskabets aktier på børsen. For at illustrere dette vises grafen
på næste side over udviklingen i forskellen mellem aktiekursen og koncernens egenkapi-
tal ultimo 2008. Grafen viser således størrelsen af den rabat, hvormed nye og eksisteren-
de aktionærer kan erhverve ejendomsporteføljen til ved køb af aktier til børskursen.

Ledelsen tilskriver dette misforhold den øjeblikkelige negative stemning på børserne i
alle lande og de særlige problemer som en række højt gearede ejendomsselskaber kæm-
per med. Krisen i banksektoren og bankernes bestræbelser på at forsvare deres likviditet
ved at reducere udlån kombineret med den generelle samfundsøkonomiske lavkonjunk-
tur har skabt en situation, hvor børsnoterede aktier over en bred kam er blevet sat til
salg i et omfang, som har sænket kurserne til et niveau, der er ude af trit med de under-
liggende aktiver.

[

HR:

BRL EEN IEEE

 

 

 

 

Procentvis merværdi ved køb af IGHSII aktier til børskurs i 2008
(1-1-2008 = 100)

 

 

 

 

 

 

Merværdi
W
oOo

 

 

 

 

j F M A M J ) A S Oo N D

Høbet af 2008 har ledelsen arbejdet på at øge selskabets synlighed i medierne og hos nye
potentielle investorer. Som resultat af dette arbejde bragte Berlingske Tidende 2. april
2008 en stort opsat artikel om Investea German High Street II's positive udvikling. Sel-
skabet deltog onsdag den 4. juni 2008 i et investorarrangement på Hotel SAS Radisson
arrangeret af Nasdaq OMX København, hvor selskabets resultater og strategi blev præ-
senteret, og der blev opnået kontakt med mange potentielle investorer.

Investor Relations arbejdet vil blive intensiveret i 2009, med henblik på at øge marke
dets kendskab til Investea German High Street II A/S, og de værdier og muligheder, som
selskabet rummer, således at et rimeligt forhold mellem selskabets børsværdi og indre
værdi kan genetableres.

Markedet

Ledelsen forventer, at efterspørgslen efter kontorer og butikslokaler i gågadeområder vil
være uændret eller svagt faldende i løbet af 2009, hvilket kan medføre en svagere lejeud-
vikling end tidligere forventet i forbindelse med udløb af lejekontrakter eller fraflytnin-
ger.

Det er således sandsynligt, at priserne på ejendomme generelt i Tyskland fortsat vil være
under pres, indtil der indtræder en positiv vending i verdensøkonomien. Værdien af kon-
cernens ejendomme kan dermed også blive påvirket negativt under recessionen.

Det er imidlertid ledelsens vurdering, at koncernens økonomiske situation er stærk og at
hverken krisen i finanssektoren eller den økonomiske recession udgør nogen trussel mod
koncernens fortsatte drift og langsigtede positive værdiskabelse.

Ejendomskøb

Det indgår i koncernens strategi at vokse og tilkøbe nye ejendomme finansieret med
ca. 30% egenkapital og 70% gæld. Ledelsen vurderer, at der både på kort og lang sigt
vil være gode muligheder for at udvikle koncernen i overensstemmelse med strategien

 

 

 

gennem nye ejendomskøb, og direktionen har i løbet af 2008 vurderet en række muli-
ge ejendomskøb, der dog ikke har resulteret i gennemførte transaktioner. Som følge af
den fortsatte krise i det internationale finansielle system er det ledelsens opfattelse, at
nye ejendomskøb, på trods af koncernens solide økonomi, vil kræve tilførsel af yderlige-
re egenkapital. Henset til den meget negative stemning på aktiemarkedet, og den øje-
blikkelige lave kurs på selskabets aktier, forventer ledelsen ikke i 2009 at tage initiativ til
ejendomskøb, der forudsætter tilførsel af egenkapital.

Udbytte

I lyset af den øjeblikkelige negative udvikling i Tyskland og de endnu uløste problemer
i den finansielle sektor, har bestyrelsen vedtaget, at selskabet ikke udbetaler udbytte
for regnskabsåret 2008. Bestyrelsen har samtidig taget en principiel beslutning om at
selskabet så vidt muligt skal udbetale udbytte i de kommende regnskabsår, og dermed
også på dette punkt gennemføre den i børsprospektet fra 2007 beskrevne strategi. Det
er således bestyrelsens målsætning, at der for regnskabsåret 2009 kan deklareres et ud-
bytte på ca. DKK 5 mio. til udbetaling efter den ordinære generalforsamling i 2010. Dette
udbytte vil i givet fald svare til ca. 3% af selskabets øjeblikkelige børsværdi. Det skal un-
derstreges, at udbyttebetalinger til enhver tid skal afstemmes med hensynet til koncer-
nens overskud, soliditet, likviditet og forventninger til fremtiden.

Resultatforventninger til 2009

For 2009 forventer ledelsen en stigning, i lejeindtægterne på mellem 0% og 1%. Den for-
ventede stigningtakt ligger således under ledelsens langsigtede forventninger til ud-
viklingen i lejeindtægter på 4% p.a. Den beskedne lejeudvikling skyldes effekten af den
aktuelle globale økonomiske krise, som også har ramt Tyskland. For koncernen har kri-
sen allerede haft den effekt, at årslejeniveauet er faldet svagt siden oktober 2008 som
følge af enkelte genudlejninger til lavere lejeniveauer, samt at der må påregnes længere
genudlejningstomgang i forbindelse med genudlejning af fraflyttede lejemål.

De samlede huslejeindtægter i 2009 forventes at blive ca. DKK 46,1 mio. Dette baseres
på en realiseret husiejefakturering for januar og februar samt udlejning af en ledig butik i
Passau fra juni 2009.

Som følge af den vanskeligere markedssituation i Tyskland med et forventeligt øget be-
hov for direkte dialog med eksisterende og fremtidige lejere i porteføljen, samt de store
udviklingsmuligheder, der er opstået for flere ejendomme, vil der fremover være behov
for en markant øget ressourceindsats af ledelsesmæssig karakter i koncernen. Bestyrel-
sen har derfor besluttet at ansætte to rnedarbejdere i moderselskabet, der i samarbejde
med koncernens tyske forvalter skal fokusere på at fastholde og øge driftsindtjeningen i
koncernen og sikre gennemførelsen af udviklingsprojekter. Ansættelsen af medarbejdere
sker uafhængigt af den i administrationsaftalen aftalte administration og honorering af
Investea A/S. Denne lønomkostning indgår i budgettet med DKK 0,6 mio.

På denne baggrund forventes resultatet: før skat og værdireguleringer at blive DKK 5,7 —
6,2 mio. i 2009.

 

 

SALÆR, SE
UR an:

 

 

 

 

Strategi

Investeringsstrategi

I henhold til investeringsstrategien skal Investea German High Street il A/S erhverve
ejendomme beliggende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det cen-
trale gågademiljø i store og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. De indkøbte ejen-
domme skal ydermere opfylde en række kriterier for at være kvalificerede til at indgå i
porteføljen, og porteføljen skal som helhed, når den er fuldt udviklet, opfylde en række
sprednings- og kvalitetskriterier. Ejendomme, som opfylder investeringskriterierne, lig-
ger på hovedstrøget eller i det centrale handelsområde i tyske byer med mindst 50.000
indbyggere.

Ejendommene skal endvidere være beliggende i byer med en samlet positiv vurdering af
handelsliv, økonomi og demografi. De indkøbte ejendommes købspris forventes at ligge
i niveauet DKK 20-100 mio. pr. ejendom, og startafkastet målt som driftsoverskuddet i
forhold til handelsprisen forventes at udgøre mellem 4,25% og 5,50%. Den samlede por-
tefølje skal opfylde en række krav til kvalitet og risikospredning. Blandt de væsentligste
krav kan nævnes, at mindst 80% af porteføljens lejeindtægt skal stamme fra byer med
mindst 80.000 indbyggere, samt at mindst 95% af lejeindtægten skal stamme fra for-
håndsudvalgte byer i det tidligere Vesttyskland og enkelte stærke byer i Østtyskland.

De 15 ejendomme i koncernens portefølje opfylder de opstillede kriterier.

Driftsstrategi

Investea German High Street Il A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det
omfang, der er økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder vil kun blive
igangsat i det omfang, det er nødvendig for enten at øge lejeniveauet, for eksem pel hvor
investering i nyindretning forekommer hensigtsmæssig, eller hvis det er et krav, for at en
væsentlig lejer forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde være hensigts-
mæssigt at investere i at omdanne koritorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeter-
lejen normalt er væsentlig højere.

 

 

 

Information til aktionærer

Aktieinformation

Investea German High Street II A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36,5 mio. fordelt
på 3.650.083 aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10
og 3.285.075 B-aktier å nominelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 500 aktionærer,
mens Investea A/S ejer alle A-aktier.

Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet Investea
German High St. il B og fondskode DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til note-
ring eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads.

På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver
1 stemme pr. aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investor-
beskyttelse af både A- og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende professionel
ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i børsprospektet beskrevne in-
» vesteringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen.

A- og B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i selskabet svarende til de respek-
tive kapitalandele.

Udbyttepolitik

Under hensyntagen til den øjeblikkelige krise i den globale økonomi og finansielle system
udbetales der ikke udbytte for 2008, mens bestyrelsen forventer at udbetale min. DKK 5
mio. i udbytte for regnskabsåret 2009.

Delårsregnskaber
Investea German High Street il A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1.
og 3. kvartal.

Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 23. april 2009.

Ejerforhold
I henhold til Aktieselskabslovens f£ 28, a og b har følgende aktionærer oplyst at have mere
end 5% af aktiekapitalen:

 

 

 

 

Aktionæroversigt

Aktionær Aktiekapital Ejerandel % Stemmeandel%  Aktieklasse
Investea A/S 3.650.080 10,00 52,63 A-aktier
Investea A/S 2.887.300 7,91 3,97 B-aktier
Henler Germany I 2.500.000 6,85 3,81 B-aktier
Henler Germany Il 2.500.000 6,85 3,81 B-aktier

C&L Group A/S 2.000.000 5,48 2,88 B-aktier

 

 

 

Investor Relations
På selskabets hjemmeside ghs2.investea.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, års-

 

 

 

rapporter mm.
Meddelelser 2008
27. marts 2008 Årsrapport 2007
7. april 2008 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
17. april 2008 Orientering om afholdt generalforsamling
30. april 2008 Indberetning i medfør af værdipapirhandelsloven f 28a
22. maj 2008 Periodemeddelelse for 1. kvartal 2008

21. august 2008

22. september 2008
24. oktober 2008
20. november 2008
20. novembr 2008
16. december 2008

Halvårsrapport 2008

Indberetning i medfør af værdipapirhandelsloven £28a
Vedr. offentliggørelse af delårsrapport

Finanskalender for 2008 og 2009

Delårsrapport for perioden 1. januar — 30. september 2008
Indberetning i medfør af værdipapirhandelsloven £28a

 

 

Finanskalender 2009

27. marts 2009 Årsregnskabsmeddelelse 2008 (1. januar - 31. december 2008)
15. april 2009 Årsrapport 2008

23. april 2009 Ordinær generalforsamling

28. maj 2009 Delårsrapport for perioden 1. januar - 31. marts 2009

20. august 2009
19. november 2009

Halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2009
Delårsrapport før perioden 1. januar - 30. september 2009

 

 

 

 
 

 

 

Koncernens ejendomme

 

16

 

 

 

 

 

 

ARSEN SS SE SEERE ETS SEES SE SES BESES

 

Bestyrelse og ledelse

Bestyrelse og direktion

Investea German High Street I A/S' ledelse består af en bestyrelse på fem medlemmer og
en direktion med et medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på
en ekstraordinær generalforsamling den 4. oktober 2007 og genvalgt på den ordinære
generalforsamling d. 17. april 2008. Som administrator for selskabet stiller Investea A/S
vederlagsfrit en direktør til rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for di-
rektørens beføjelser.

Investeringskomité

Selskabet har nedsat en investeringskomitee, som har til opgave at tage stilling til for-
slag om køb af ejendomme/ejendomsselskaber, som selskabets administrator måtte
indstille. For investeringer på op til DKK 100 mio. kan investeringskomiteen endegyldigt
godkende investeringen, således at administrator efter godkendelse fra investerings-
komiteen kan gennemføre ejendomskøb med forpligtende virkning for selskabet. For
investeringer på over DKK 100 mio. skal ejendomskøb, der godkendes af investeringsko-
miteen, desuden godkendes af bestyrelsen. Investeringskomiteen består af fire medlem-
mer, hvoraf to udpeges af bestyrelsen og to vælges ved simpelt flertal af B-aktionærerne
på en generalforsamling.

Administrator

Selskabet har indgået en administrationsaftale med Investea A/S, i henhold til hvilken
Investea stiller en direktør til rådighed samt udfører selskabets administrative opgaver
blandt andet i relation til investor relations, generalforsamlinger, kontakt til långivere,
fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre m.v. Investea står endvidere for
selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, om-
kostningskontrol og driftsrapportering. Som betaling for Investeas ydelser under admi-
nistrationsaftalen betaler selskabet et kvartårligt honorar på 0,1% af ejendommenes
værdi. I forbindelse med køb af nye ejendomme modtager administrator endvidere et
honorar på 5% af handelsprisen på ejendommene, Administrationsaftalen er uopsigelig
indtil 31. december 2012, hvorefter aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel.

God selskabsledelse (Corporate Governarice)

Bestyrelsen i Investea German High Street II A/S anser det for sin væsentligste opgave at
varetage selskabets — og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retnings-
linjerne for den overordnede ledelse af selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål
og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt aner-
kendte principper for god selskabsledelse.

Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Be-
styrelsen i Investea German High Street Il A/S vurderer årligt selskabets regler, politik-
ker og praksis i relation til anbefalingerne om god regnskabsledelse fra Nasdaq OMX
København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger an-
befalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhen-
sigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger.

 

 

! de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger,
der ikke i al væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til an-
befalingerne findes på selskabets hjemmeside www.ghs2.investea.dk.

Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre re-
levante sprog og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse

sprog.

Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Hen-
set til selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tids-
punkt ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen
overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre meddelelser på engelsk.

Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed

Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamiingsvalgte bestyrelsesmedlem-
mer er uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder be-
styrelsesmedlemmets økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær.

Selskabet er stiftet og administreres af Investea A/S, der ligeledes besidder hele A-aktie-
kapitalen. Investea A/S har således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig økono-
misk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner. I henhold til
de af Nasdaq OMX København opstillede kriterier er personer ansat i Investea A/S ikke
uafhængige. På tidspunktet på denne årsrapports aflæggelse er tre ud af bestyrelsens
fem medlemmer, herunder formanden, ikke uafhængige.

Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets aktive vækststra-
tegi og hensynet til stabiliteten i selskabets relationer til banker og andre samarbejds-
partnere er hensigtsmæssigt, at Investea A/S samtidig er repræsenteret i bestyrelsen. I
denne forbindelse lægger bestyrelsen og Investea A/S vægt på, at Investea A/S' kontrolle-
rende indflydelse og repræsentation i bestyrelsen har været klart kommunikeret i selska-
bets børsprospekt og anden kommunikation til potentielle aktionærer.

Vederlag til bestyrelsen og direktionen

Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitaments-
ordninger, pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrence-
dygtigt og rimeligt niveau og afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats
og værdiskabelse for selskabet. Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra
selskabet, idet direktøren samtidig er ansat i Investea A/S, og ledelseshvervet i Investea
German High Street II A/S varetages i henhold til en administrationsaftale med Investea
A/S. Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmed-
lemmer til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt.

Åbenhed om vederlag
Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de en-
kelte bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specifice-

 

 

 

rede vederlag og andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedliemmet modtager fra
selskabet og andre selskaber i samme koncern.

Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncer-
nen, hvilket skyldes selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde
administration foretages af Investea A/S, der også er kontrollerende aktionær og derfor
indgår i samme koncern som selskabet.

Investea A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden virk-
somhed, der ikke er relateret til selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være re-
levant at oplyse om bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre
fordele fra selskaber i samme koncern.

I selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og stør-
relsen af de honorarer, som Investea A/S i dets egenskab af administrator, oppebærer fra

selskabet.

Bestyrelse

 

Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født 1950

 

 

Uddannelse Advokat og cand. polit

 

Stilling Group CEO i Investea A/S

 

Bestyrelsesformand i følgende selskaber Investea Sweden Properties A/S, Investea Stockholm Retail A/S, ILVA Ejendom-
me A/S samt en række selskaber udbudt af eller relateret til Investea

 

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber — Investea Development ApS, Investea Holding A/S, samt en række selskaber udbudt

af eller relateret til Investea A/S

 

Direktør i følgende selskaber Flere selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

 

Steen Holm-Larsen, næstformand, født 1969

 

 

Uddannelse Advokat, LL.M

 

Stilling Group Excecutive Vice President i Investea A/S

 

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber — Investea Sweden Properties A/S, German High Street Portfolio I-V A/S, ILVA Ejen-

domme A/S samt en række selskaber udbudt af eller relateret til Investea

 

Direktør i følgende selskaber

Svea Real Estate ApS, Svea Holding ApS, Investea Stockholm Retail A/S samt en ræk-
ke selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

 

 

 

 

 

 

Torben Schøn, født 1961
Uddannelse Advokat
Stilling Advokat og partner i Bech-Bruun

 

Bestyrelsesformand i følgende selskaber

Aberdeen Property Found Denmark P/S, Arista SA SICAV, Optima SA SICAR,
Nordicom A/S og en række relaterede Nordicom selskaber samt en række andre
selskaber

 

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber

Investea Sweden Properties A/S, Cinemaxx Denmark A/S og Wexøe Aviation ApS,
samt en række andre selskaber

 

Direktør i følgende selskaber

A&T Invest ApS

 

 

Mikkel Kragh Kjeldsen, født 1977

 

 

 

 

Uddannelse Advokat
Stilling Godsejer og direktør
Bestyrelsesformand i følgende selskaber ingen

 

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber

K/S Dusseldorf Mercure Hotel

 

 

 

 

 

 

Direktør i følgende selskaber Romania Real Estate Trust A/S, Lerkenfeldt Totalentreprise ApS, Team Lyngby ApS
og Lerkenfeldt Invest ApS

Michael Hansen, født 1962

Uddannelse HD R og statsautoriseret ejendomsmægler

Stilling Administrationschef i Investea

 

Bestyrelsesformand i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

Bestyrelisesmedliem i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

Direktør i følgende selskaber

En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S

 

 

 

 

Investeringskomité

Den 4. oktober 2007 afholdte Investea German High Street II A/S en ekstraordinær gene-
ralforsamling, hvor følgende investeringskomité blev udpeget af bestyrelsen og valgt af
generalforsamlingen:

 

Hans Thygesen, Group CEO (udpeget af bestyrelsen)

 

Steen Puch Holm-Larsen, Group Executive Vice President (udpeget af bestyrelsen)

 

Erik Bresling, direktør (valgt af B-aktionærerne)

 

Carl Christensen, adm. direktør (valgt af B-aktionærerne)

 

Direktion

 

Jørgen Hauglund, adm. direktør, født 1960

 

 

Uddannelse Cand.merc. og MBA

 

Stilling Deputy Group CEO i Investea A/S

 

Bestyrelsesformand i følgende selskaber En række selskaber udbudt af eller relateret til investea A/S.

 

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber En række selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S.

 

Direktør i følgende selskaber Hacon ApS, Hacon immobilien ApS, Investea Sweden Properties A/S, samt en række

selskaber udbudt af eller relateret til Investea A/S.

 

Bestyrelsens og direktionens aktieposter

Pr. den 27. marts 2009 udgjorde bestyrelsesmedlemmernes samlede aktiebeholdninger
168.800 B-aktier, svarende til 5,1% af selskabets B-aktiekapital. Investeringskomitéens
medlemmer ejer pr. samme dato 128.100 B-aktier, svarende til 3,9% af selskabets B-ak-
tiekapital. Pr. 27. marts 2009 udgjorde direktionens aktiebeholdning 140.600 B-aktier
svarende til 4,3% af selskabets B-aktiekapital.

Medlemmerne af bestyrelse, investeringskomité og direktion er omfattet af selskabets
register over personer med intern viden, og deres eventuelle aktiehandler er underlagt
indberetningspligt. Personer med intern viden samt disses ægtefæller og børn under 18
år har kun mulighed for at handle med selskabets aktier i en periode på fire uger efter of-
fentliggørelse af regnskabsmeddelelser eller andre tilsvarende meddelelser.

 

 

Regnskabsberetning

Selskabets andet regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2008. Første
regnskabsår omfattede perioden 25. juni — 31. december 2007.

RESULTATOPGØRELSE

Omsætning

Omsætningen udgjorde i 2008 DKK 46,5 mio. mod DKK 4,1 mio. i 2007. Omsætningen
i 2007 er påvirket af, at koncernens ejendomme er indkøbt løbende gennem 4. kvartal
2007.

Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 36,9 mio. efter driftsomkostninger på DKK 9,6 mio. mod
et bruttoresultat på DKK 3,7 mio. og driftsomkostninger på DKK 0,4 mio. sidste år.

Resultat før værdireguleringer udgjorde DKK 31,4 mio. mod DKK 2,4 mio. i 2007. Som
ovenfor nævnt dækker driften i 2007 kun en kort ejerperiode.

Resultat før finansielle poster
Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 15,6 mio. efter en værdiregulering på ejen-
domsporteføljen på DKK-15,7 mio. I 2007 udgjorde værdireguleringer DKK 1,2 mio.

Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde i DKK -10,3 mio. efter finansielle poster, netto, på DKK -26,0
mio. mod DKK 0,0 mio. (finansielle poster, netto: DKK -3,6 mio.) sidste år.

Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2008 er et underskud på DKK 8,6 mio. mod DKK 0,0 mio. i 2007.
Minoritetsinteressers andel af resultatet er DKK 0,0 mio. i både 2008 og 2007.

Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markeds-
forhold i Tyskland taget i betragtning.

BALANCE

Aktiver

Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 786,0 mio.
mod DKK 798,7 mio. 1. januar 2008. Ud over valutakursreguleringer på DKK -0,6 mio. er
værdien forøget med årets tilgange DKK 3,7 mio., herunder ombygningsomkostninger
i forbindelse med lejemålsindretning på ejendommen i Rosenheim samt omkostninger
til juridisk og regnskabsmæssig bistand i forbindelse med de tidligere gennemførte virk-
somheds- og ejendomskøb. Endelig er ejendommen værdireguleret med DKK -15,7 mio.

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2008 værdian-
sat til EUR 105,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejen-
dom ud fra afkastkrav på mellem 4,67% og 5,65%, hvilket svarer til 5,04% i gennemsnit.
Denne værdiansættelse svarer til lejefaktorer på mellem 15,74 og 19,43 eller 17,98 i gen-
nemsnit. 31. december 2007 var ejendommene værdiansat til EUR 107,1 mio. svarende
til et gennemsnitligt afkastkrav på 4,71% og en gennemsnitlig lejefaktor på 19,30.

 

HEKSEN SEEN SE NERE NESS NES E REESE

 

 

Ud over investeringsejendomme omfatter langfristede aktiver koncerngoodwill på uæn-
dret DKK 14,2 mio.

De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 830,2 mio. mod DKK 874,2 mio. ved årets
begyndelse

Passiver
Egenkapitalen udgjorde DKK 340,9 mio. svarende til en soliditet på 41,1%. Ved regn-
skabsårets start udgjorde egenkapitalen DKK 349,2 mio.

Egenkapitalen er i blevet reduceret med årets underskud, DKK 8,6 mio., og med DKK 0,3
mio. i valutakursregulering. Herudover er reserve for rentesikring under egenkapitalen
forøget med DKK 0,6 mio. vedrørende amortisering af renteswaps.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.

Efter hjemtagelse af lån hos kreditinstitutter og indfrielse af midlertidig finansiering i ja-
nuar 2008 udgør finansielle gældsforpligtelser DKK 465,1 mio. Heraf har DKK 5,0 mio.
forfald i 2009.

Den udskudte skat udgjorde ved årets begyndelse DKK 13,4 mio., der primært vedrørte
udskudt forpligtelse ved virksomhedsovertagelse. Ved årets udløb udgør den udskudte
skat DKK 12,0 mio. efter årets udskudte skat på DKK -1,4 mio.

PENGESTRØMME

Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK -2,2 mio. mod DKK -1,6 mio. året
før. Posten er i 2008 påvirket af en reduktion af både kortfristede forpligtelser og kortfri-
stede aktiver.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet, DKK -2,0 mio., vedrører ovennævnte tilgange til
investeringsejendomme, og regulering af købesum af ejendomsportefølje.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet, DKK 7,1 mio., vedrører indfrielse af kortfriste-
de banklån, DKK -262,2 mio., der er erstattet med langfristet fremmedfinansiering, DKK
245,3 mio. Endelig stilles likvide beholdninger ikke længere til sikkerhed for långivere,
hvilket har påvirket årets frie pengestrømme med DKK 23,7 mio.

EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på
bedømmelsen af årsrapporten.

 

REGNSKABSBERETNING / LEDELSENS PATEGNING

 

Ledelsens påtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2008
for Investea German High Street II A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåteg-
ning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, anvendt
regnskabspraksis og andre noter for såvel koncernen som for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt
af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, og at de ud-
øvede regnskabsmæssige skøn er forsvarlige. Årsrapporten giver derfor efter vores op-
fattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, forpligtelser og
finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af koncernens og moderselskabets resul-
tat og pengestrømme for regnskabsåret 2008.

Vi anser ledelsesberetningen for at give et retvisende billede af udviklingen i koncernens
og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, resultatet af koncernens og mo-
derselskabets aktiviteter og af koncernens finansielle stilling som helhed samt en ret-
visende beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og
moderselskabets står overfor.

Hellerup, den 27. marts 2009

Direktion: Huughr |

Jørgenauglund
Adm. Direktør

Bestyrelse:

mr

hygesen
Bestyrelsesformand

 

ichael H

 

 

 

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Investea German High Street II A/S

Vi har revideret årsrapporten for Investea German High Street II A/S for regnskabsåret
1. januar - 31. december 2008, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, re-
sultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, anvendt regn-
skabspraksis og andre noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten
aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yder-
ligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting

Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opret-
holdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport,
der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinforma-
tionen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig
regnskabspraksis og udøvede af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstæn-
dighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revi-
sion. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder.
Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revi-
sionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger,der
er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herun-
der vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejl-
informationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor
interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en
årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlin-
ger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en
konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol.

En revision omfatter endvidere stillingstagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabs-
praksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt

en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som
grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

 

 

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og mo-
derselskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af
resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-
skabsåret 1. januar — 31. december 2008 i overensstemmelse med International Finan-
cial Reporting Standards som godkeridt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporten for børsnoterede selskaber.

Esbjerg, den 27. marts 2009

PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

 

 

 

 

(SE I
FT RRS
Or SETS
rr Bid ER
EAR
Mdl Lo aske med
helse mal
kunde n
bei int]
Old

-.,.
fegismnsBetkl i,
ele E
sind
1 æren er
STEL Se EN
(SLØR HEE at
… »

i 4 mn
dede hon

LSE
FNREPTTIG

KGEET:

 

 

 

 

LTATOPGØRELSE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK 1.000

Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31. december 31. december 31. december
Note 2008 2007 2008 2007
Omsætning 46.509 4.093 0 o
Ejendommenes driftsomkostninger -9.642 -432 o 0
Bruttoresultat 36.868 3.661 0 o
Personaleomkostninger 5 -290 -280 -290 -280
Administrationsomkostninger 6 -5.213 -932 -1.985 -932
Resultat før værdireguleringer 31.365 2.449 "2.275 71.212
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 78.012 0
| Værdiregulering af investeringsejendomme 7 -15.722 1.159 o 0
| Resultat før finansielle poster 15.643 3.608 -10.287 -1.212
Finansielle indtægter 8 1.773 2.467 1.592 1.725
Finansielle omkostninger 9 -27.727 6.051 -35 —6
Resultat før skat -10.311 24 "8.730 507
Skat af årets resultat 10 1.700 69 179 -127
Årets resultat 11 "8.611 745 8.550 380
Aktionærerne i Investea German High Street 11 A/5 8.617 -56 -8.550 380
; Mimnoritetsinteresser 5 12 o 0
Årets resultat "8.611 -45 -8.550 380

 

Indtjening pr. aktie, EPS i DKK
(svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 12 -2,36 -0,05

 

 

 

 

SEDAN SEES NE SERENE SEN BÆRERE SES

 

Balance pr. 31. december 2008

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktiver DKK 1.000
Koncern Moderselskabet

Note 2008 2007 2008 2007
Investeringsejendomme 13 786.038 798.654 0 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 14 0 0 312.180 320.192
Koncerngoodwili 15 14.170 14.181 0 0
Langfristede aktiver i alt 800.208 812.835 312.180 320.192
Tilgodehavender fra udlejning 16 1.600 528 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 17 140 201 31.884 32.407
Selskabsskat 23 179 41 179 41
Andre tilgodehavender 3.939 11.517 274 0
Periodeafgrænsningsposter 56 4.115 0 341
Likvide beholdninger 18 24.066 44.982 111 407
Kortfristede aktiver i alt 29.981 61.385 32.448 33.197

 

Aktiver i alt 830.189 874.220 344.628 353.389

 

BALANCE

 

 

Egenkapital og forpligtelser DKK 1.000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskabet

Note 2008 2007 2008 2007
Aktiekapital 19 36.501 36.501 36.501 36.501
Reserve for valutakursregulering 5 286 0 0
Reserve for rentesikring -2.650 -3.252 0 0
Overkursfond 315.701 315.701 0 0
Overført resultat -8.673 -56 307.531 316.082
Aktionærerne i Investea German High Street Ii A/S 340.884 349.180 344.032 352.583
Minoritetsinteresser o -5 0 0
Egenkapital i alt 340.884 349.175 344.032 352.583
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 20 460.100 460.500 0 0
Afledte finansielle instrumenter 21 0 5.002 0 o
Udskudt skatteforpligtelse 22 12.027 13.445 0 Q
Modtagne deposita 503 258 0 0
Langfristede forpligtelser 472.630 479.205 o 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 20 4.986 16.926 0 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 1.437 5.975 0 0
Gæld til tilknyttede virksomheder 17 0 396 0 238
Selskabsskat 23 2.170 2.172 o 0
Anden gæld 8.081 20.132 596 569
Periodeafgrænsningsposter 0 237 0 0
Kortfristede forpligtelser 16.675 45.839 596 807

 

Egenkapital og forpligtelser i alt 830.189 874.220 344.628 353.389

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse, koncernen DKK 1.000
Reserve
for Aktionærerne i Minori-
valuta Investea tets- Egen
Aktie- kursregu- Reserve for Overkurs- Overført German High interes- kapital
kapital lering rentesikring fond resultat Street il A/S ser ialt
Egenkapital 25. juni 2007 0 0 0 0 0 0 0 0
Valutakursregulering omregning til
præsentationsvaluta 0 286 0 0 0 286 0 286
Dagsværdiregulering af renteswaps 0 0 -3.863 0 73.863 -15 "3.878
Skat af egenkapitalposter 0 0 611 0 o 611 0 611
Nettoindkomst indregnet direkte i
egenkapitalen for året 0 286 -3.252 o 0 -2.966 -15  -2.981
Årets resultat 0 0 0 0 -56 -56 11 -45
Årets indkomst i alt 0 286 -3.252 0 -56 -3.022 -4 -3.026
Stiftelse 1.000 0 0 9.000 0 10.000 0 10.000
Kapitalforhøjelse 35.501 0 0 319.507 0 355.008 -—1 355.007
Transaktionsomkostninger ved
kapitalforhøjelse o 0 0  -12.975 0 -12.975 0  -12.975
Skat af egenkapitalposter 0 o 0 168 0 168 0 168
Egenkapital 1. januar 2008 36.501 286 -3.252 315.701 "56 349.180 "5 349.175
Valutakursregulering omregning til
præsentationsvaluta 0 -281 0 0 0 -281 0 -281
Amortisering af renteswaps 0 0 714 0 0 714 0 714
Skat af egenkapitalposter 0 0 -113 0 0 -113 0 -113
Nettoindkomst indregnet direkte i
egenkapitalen for året 0 -281 602 0 0 321 0 321
Årets resuitat 0 0 0 0 -8.617 "8.617 5 8.611
Årets indkomst i alt 0 -281 602 0  -8.617 8.296 5 "8.291
Egenkapital 31. december 2008 36.501 5 -2.650 315.701  -8.673 340.884 0 340.884
Egenkapitalopgørelse, moderselskabet DKK 1.000
Aktie- Overkurs- Overført
kapital fond resultat takt
Egenkapital 25. juni 2007 0 0 0 0
Årets resultat o o 380 380
Stiftelse 1.000 9.000 0 10.000
Kapitalforhøjelse 35.501 319.507 0 355.008
Transaktionsomkostninger ved kapitalfor-
højelse 0  -12.974 0  -12.974
Skat af egenkapitalposter 0 168 0 168
Overkursfond til overført resultat 0 -315.702 315.702 0
Egenkapital 1. januar 2008 36.501 0 316.082 352.583
Årets resultat 0 0 -8.550  -8.550
Egenkapital 31. december 2008 36.501 Q 307.531 344.032

 

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31. december 31. december 31. december
note 2008 2007 2008 2007
Årets resultat -8.611 -45 "8.550 380
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 8.012 0
Værdiregulering af investeringsejendomme 15.722 71.159 0 0
Finansielle indtægter 71.773 -2.467 71.592 -1.725
Finansielle omkostninger 27.727 6.051 35 6
Skat af årets resultat -1.700 69 -179 127
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 31.365 2.449 -2.275 "1.212
Ændring i kortfristede tilgodehavender 7.140 -10.298 2.155 -32.533
Ændring i kortfristede forpligtelser -20.006 7.270 -210 807
Pengestrømme fra drift før finansielle poster 18.499 579 -331 -32.939
Renteindbetalinger 1.773 2.467 3 1.509
Renteudbetalinger -22.531 -3.499 -10 6
Betalt selskabsskat 41 -5 41 0
Pengestrømme fra driftsaktivitet -2.217 -1.616 -296 -31.435
Investeringsejendomme -1.032 -424.319 0 0
Køb af dattervirksomheder 0 0 0 -320.192
Køb af ejendomsportefølje 24 -1.007 7153.623 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -2.039 -577.942 o "320.192
Kapitaludvidelse 0 352.019 0 352.034
Optagelse af lån 245.316 247.222 0 0
indfrielse af lån -262.185 0 0 0
Afledte finansielle instrumenter 0 1.121 0 0
Modtagne deposita 245 258 0 0
Sikkerhedsstillelser for långivere 23.737 -234 0 o
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 7.113 600.387 0 352.034
Årets frie pengestrømme 2.857 20.829 -296 407
Likvide beholdninger til fri disposition primo 20.829 0 407 0
Valutakursregulering -17 0 o 0
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 23.669 20.829 111 407
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
Likvide beholdninger til fri disposition 23.669 20.829 111 407
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for lejedeposita,
långivere my. 397 24.154 o 0
Likvide beholdninger i alt 24.066 44.982 111 407

 

 

REESE NS ESTUTEESS ENESTE DESESS

 

Noter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Anvendt regnskabspraksis

2 Risici

3. Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
4 Segmentoplysninger

5  Personaleomkostninger

6 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
7. Værdiregulering af investeringsejendomme
8 Finansielle indtægter

9 Finansielle omkostninger

10 Skat

11 Resultatdisponering

12. indtjening pr. aktie

13 Investeringsejendomme

14 Kapitalandele i dattervirksomheder

15  Koncerngoodwill

16 Tilgodehavender fra udlejning

17 Tilgodehavender hos og gæld til tilknyttede virksomheder
18  Likvide beholdninger

19 Aktiekapital

20 Finansielle gældsforpligtelser

21 Afledte finansielle instrumenter

22 Udskudt skatteforpligtelse

23  Selskabsskat

24 Køb af ejendomsportefølje

25 Finansielle instrumenter

26 Kapitalstyring

27  Kontraktlige forpligtelser

28  Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

29  Eventualforpligtelser

30  Nærtstående parter

31 Efterfølgende begivenheder

 

 

 

Anvendt regnskabspraksis

 

 

GENERELT

Årsrapporten for Investea German High Street II A/S for 2008 (koncernen og mo-
derselskabet) aflægges i overensstemmelse med internationale regnskabsstan-
darder (IFRS) som godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til
årsregnskabsloven, samt de krav, som følger af IFRS-bekendtgørelsen og Nasdaq
OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.

Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget
af IASB.

Årsrapporten for 2008 aflægges i DKK 1.000.

Nye standarder og fortolkningsbidrag

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt
af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesda-
toen:

- IFRS8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger ba-
seret på den interne ledelsesrapportering, er en ændring af den nuværende
IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområ-
der og geografi. Ændringen har ingen betydning for koncernen, da koncer-
nen kun har et forretningsmæssigt segment og et geografisk segment.

« Ændringer til IAS 1 vedrørende præsentation af årsrapporten. Anvendelse af
den ændrede standard vil alene medføre ændringer til årsrapportens præsen-
tation.

«+ Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for
aktiver med en længere produktionstid. Anvendelse af den ændrede standard
vil alene medføre forskydninger meliem værdiregulering af investeringsejen-
domme og finansielle poster.

+ Ændringer til IAS 40, der udvider begrebet af investeringsejendomme til at
omfatte investeringsejendomme under opførelse. Koncernen opfører ikke
selv investeringsejendomme. Ændringen har derfor ikke betydning.

+ Ændringer til IAS 1, som kræver en ændret præsentation af visse af regnska-
bets elementer. Ændringen har ikke betydning for indregning, måling eller
præsentation af enkelttransaktioner eller andre begivenheder.

Der er udsendt andre ændringer/fortolkninger, som ikke er relevante for koncer-
nen.

Regnskabsgrundlag
Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip,
bortset fra investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.

 

 

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der frem-
kommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der
eksisterer på balancedagen.

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Investea German High Street Il
A/S samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder
flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebe-
siddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.

De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overens-
stemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes
med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncemforholdet blev etableret.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksornheder indregnes i koncernregnskabet fra
anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomhe-
den overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kon-
trollen over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres
ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytil-
købte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. identificerbare immaterielle ak-
tiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret,
og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de fore-
tagne revurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag til-
lagt de omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen.
Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige
begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den på-
gældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres på-
lideligt.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksom-
hed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser indregnes under immaterielle anlægsaktiver. Goodwill testes
årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden udgangen af
overtagelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrem-
bringende enheder, der efterfølgende danner grundlag for nedskrivningstest.

 

 

Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhver-
vede virksomhed og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtel-
ser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier
og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne
aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger
kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som
forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæs-
sige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusi-
ve goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen
samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til
dagsværdien af det modtagne vederlag.

Omregning af fremmed valuta

Funktionel valuta og præsentationsvaluta

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fastsættes en funktionel
valuta. Den funktionelle valuta er den valuta, som benyttes i det primære økono-
miske miljø, hvori den enkelte rapporterede virksomhed opererer. Transaktioner
i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Den funktionelle valuta for alle virksomheder i koncernen er EUR.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første
indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og
andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balanceda-
gen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår
mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis ba-
lancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materi-
elle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver,
der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser,
omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på revurderingstidspunktet.

Præsentationsvaluta
Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at
selskabet overvejende har danske aktionærer.

Resultatopgørelserne indregnes i koncarnregnskabet til gennemsnitlige valuta-
kurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser
på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valu-
takurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. Goodwill
betragtes som tilhørende den pågældende overtagne virksomhed og omregnes
til balancedagens kurs.

Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyn-
delse til balancedagens valutakurs samt: ved omregning af resultatopgørelser fra

 

 

KISS TERESE SSOFE REE FOT SEE SENSE EEESES

 

gennemsnitskurs til balancedagens valutakurs, indregnes direkte på egenkapi-
talen under reserve for valutakursregulering. Tilsvarende indregnes valutakurs-
differencer, der er opstået som følge af ændringer, der er foretaget direkte på
egenkapital, ligeledes direkte på egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den
dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og
negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som i ba-
lancen. indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af,
hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdæk-
ning, og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret
som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgø-
relsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller
den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret
som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenka-
pitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som
knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er
akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den perio-
de, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen.

POSTER I RESULTATOPGØRELSEN

Omsætning

Lejeindtægter på udviklings- og investeringsejendomme periodiseres og ind-
tægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.

Ejendommenes driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets om-
sætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af repa-
ration og vedligeholdelse samt ejendornsadministration.

Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede
egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes drifts-
omkostninger.

Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er af-
holdt til ledelse og administration af selskabet.

Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til
ledelse og administration af koncernen.

 

 

Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørel-
sen i regnskabsposten ”Værdiregulering af investeringsejendomme”.

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen
mellem den regnskabsmæssige værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgø-
relsen i posten ”Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme”.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealise-
rede valutakursreguleringer, kursregulering på værdipapirer, amortisering af lå-
neomkostninger til kreditinstitutter.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resuitat og
direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransak-
tioner.

Ændring i udskudt skat som følge af andringer i skattesatser indregnes i resui-
tatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med investea A/S.

POSTER I BALANCEN

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter
og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter
ejendommenes købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskri-
velse af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenska-
ber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens
fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Omkostnin-
ger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber,
omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostnin-
ger.

Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter med henblik på
fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, måles til kostpris.

Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.

 

 

 

Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til "Investeringsejendomme til
salg”.

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regn-
skab. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne la-
vere værdi.

Udlån til dattervirksomheder
Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets
regnskab, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi.

Koncerngoodwill
Koncerngoodwill består af et positivt forskeisbeløb mellem kostpris og dagsvær-
di af identificerbare nettoaktiver i det arhvervede selskab.

Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede ned-
skrivninger. Gevinster og tab ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabs-
mæssige værdi af koncerngoodwill vedrørende den afhændede enhed.

Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik
på nedskrivningstest.

Nedskrivning af aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at af-
gøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved
afskrivning eller dagsværdiregulering. Hvis dette er tilfældet, gennemføres en
nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den
regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsvær-
di.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi
med fradrag af salgsomkostninger og: kapitalværdien. Ved opgørelse af kapital-
værdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi
ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderin-
ger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet
aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrøm-
me.

Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regn-
skabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin-
dingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende til-
bageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den
opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabsmæssige værdi til det
korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabs-

 

mæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foreta-
get.

Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsvær-
di.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og
måles efterfølgende amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til på-
lydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er kon-
stateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i
overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivnin-
gen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør
forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede
fremtidige betalinger.

Likvider

Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt an-
dre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for vær-
diændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder.

Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier
eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen.

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt: for regnskabsåret, vises som en særskilt
post under egenkapitalen.

Finansielle gældsforpligtelser

Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende
investeringsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne prove-
nu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder
måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og
den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning
over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har
en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balanceda-
gen.

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og
skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balance-
orienterede gældsmetode.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med ba-
lancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes ud-

 

 

 

løst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages
efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den plan-
lagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skat-
temæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne re-
aliseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i
udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indreg-
ning af et aktiv, der ikke erhverves ved en virksomhedssammenslutning.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed ind-
truffet senest på balancedagen har er retslig eller faktisk forpligtelse, og det er
sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen og at
beløbets størrelse kan måles pålideligt.

PENGESTRØMSOPGØRELSEN

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på
drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt
koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af
køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investerings-
aktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte
virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte
virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udga ngspunkt
i årets resultat før skat.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for æn-
dring i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger
og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus
kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg
af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse
og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger
til og fra selskabsdeltagerne.

Likvider

Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i
banker samt andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetyde-
lig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikkerhed.

 

 

 

Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri dispo-
sition og likvide beholdninger stillet til sikkerhed for långivere.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabs-

materiale.

NØGLETAL

Soliditet

Egenkapital i forhold til
investeringsejendomme

Forrentning af egenkapital

indre værdi pr. aktie

indtjening pr. aktie

Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Egenkapital ultimo x 100
investeringsejendomme ultimo
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo
Årets resultat x 100

Gennemsnitlig antal aktier

 

 

 

FESTNENE ESS

 

 

Risici

 

 

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at
optimere indtjeningsmulighederne. Koncernen søger i videst muligt omfang at
imødegå og styre de risici, som koncernen via egne handlinger kan påvirke. Ejen-
domsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk
ved periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.

De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af besty-
relsen og direktionen på baggrund af blandt andet rapporteringen fra koncer-
nens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.

Nedenfor beskrives de risici, som skørines at kunne have negativ påvirkning på
koncernens fremtidige vækst, aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Be-
skrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prioriteret rækkefølge
af de beskrevne risikofaktorer.

Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i re-
aliserede lejeindtægter samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå admi-
nistrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter.

Lejeindtægter

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisi-
koen vedrører hovedsagligt udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsle-
Je. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold vedrørende lejernes mulighed
og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de loka-
le markeder, udvikling i lejeledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på
tyske strøgejendomme.

Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via pe-
riodevis og systematisk rapportering. Dette sker for at sikre fokus på udlejnin-
gen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter, undgå koncentration af
udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsni-
veauet mest muligt.

 

 

Omkostninger ved drift og vedligeholdelse

Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift vedligeholdelse er tilstrække-
lige til at sikre opretholdelsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomspor-
teføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid risiko for, at koncernens
faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til
vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, her-
under vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle
beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og udviklingen i det al-
mindelige prisniveau.

Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gen-
nem overvågning og minimering af energiforbruget minimeret, hvilket kan føre
til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer i myndighedernes krav til miljø-
forhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.

Kreditrisiko

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører til-
godehavender hos lejere og andre kortfristede aktiver, herunder likvide behold-
ninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i overensstemmelse med
ledelsens retningslinjer.

Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvåg-
ning af tilgodehavender. Rapportering til ledelsen foregår månedligt.

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender
fra udlejning i det omfang, koncernen forventer ikke at ville være i stand til at
inddrive restancen. Der er ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reser-
vation herfor. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige
til at sikre, at tilgodehavender fra udlejning vil blive udlignet.

Risiko vedrørende ejendomsadministration

Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning
for udviklingen i lejeindtægterne og den planlagte optimering af porteføljen med
henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhvervede ejendomme.

Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om
varetagelse af ejendomsadministrationen og kommerciel forvaltning. Colliers'
opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning, økonomisk rapporte-
ring og myndighedskontakter m.v.

Markedsrisici

Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtje-
ning, dels af udviklingen og prissætnirgen på investeringsejendomme generelt i
Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen på tyske strøgejendomme. Den
generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer,
blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflati-
on, aktuelt renteniveau og forventnirger til fremtidigt renteniveau, fremtidige

 

 

ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende ejendomme, om-
fanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler,
befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøko-
nomiske udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst, beskæftigelsesud-
viklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbutikkernes
omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau
og efterspørgsel efter lokaler.

Valutarisiko

Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver
som løbende indtjening er derfor denomineret i Euro. For at reducere valutari-
sikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i Euro. Det er således alene
koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk baseret investor. Le-
delsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i Euro for minimal i for-
hold til DKK.

Renterisiko

I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast
rente på 5,6%. Renten er ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i ca. 6 år og 8
måneder, hvorfor renterisikoen for korrcernen er minimal.

Renteafdækningen er vist i note 20, Finansielle gældsforpligtelser.

En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kon-
traktlige forhold for fastlæggelse af afkastet af investeringsejendomme, hvor
ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et vigtigt element. Ledelsen vur-
derer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passende.

Når lånene udløber i 2017, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko
for, at der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det gene-
relle renteniveau på tidspunktet for refinansiering.

Refinansierings- og likviditetsrisici

Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likvidi-
tetsberedskab, der skal sikre, at koncernens nuværende og fremtidige forpligtel-
ser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan serviceres.

Note 25 viser en oversigt over indregnede finansielle instrumenter.

Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed
fra långivernes side indtil 4. kvartal 2017. I forbindelse med en refinansiering af
lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens markedsværdi på refinansie-
ringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.

Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald
de vilkår, på hvilke porteføljen kan refinansieres.

 

 

 

På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refi-
nansieringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi.

Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal
for koncernen og porteføljen, der løbende skal være opfyldt.

Såfremt lånene opsiges som følge af misligholdelse, skal lånene refinansieres el-
ler porteføljen helt eller delvist afhændes, hvilket vil påføre koncernen en række
omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med en tvangsreali-
sation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne ind-
bringe ved et almindeligt salg på det frie marked.

Ledelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne
gennem hele lånenes løbetid.

Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte” og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og
afgifter, og der kan ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller af-
giftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i dobbeltbeskatnings-
overenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller
praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske
stilling og resultat.

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er
som udgangspunkt undtaget fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da re-
gelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, kan der ikke opnås
fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til
enhver tid vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fri-
tagelsesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke-budgetterede skattebeta-
linger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.

Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt
at undgå den tyske erhvervsskat.

 

 

 

ENERET SES EN NREN ER

 

 

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

 

 

! forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og
vurderinger vedrørende fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til
målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.

Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for
koncernen.

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme
måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver,
den finansielle stilling samt resultatet af koncernens aktiviteter.

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse
og balance, da udsving i dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af in-
vesteringsejendomme i balancen og vil blive ført i resultatopgørelsen.

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag af-
skrivninger med heraf følgende påvirkning af balance og resultat af af- og ned-
skrivninger.

Ændringer i dagsværdien på investeringsejendomme med fradrag for udskudt
skat bindes på reserve for værdiregulering af investeringsejendomme under
egenkapitalen i det omfang dagsværdien overstiger anskaffelsen.

Den bedste dokumentation for dagsvaardierne for koncernens investeringsejen-
domme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejen-
domme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et
interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra
markedskonforme standarder og bygger på en individuel vurdering af investe-
ringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og af-
kastkrav.

Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejen-
domme, herunder sammenlignelige værdier for tidligere salg af større grupper af
ejendomme.

Dagsværdien for investeringsejendomrnene i årsrapporten for 2008 er vurderet
af ledelsen og Investea A/S. Ledelsens vurdering af udviklingen i lejefaktor og af-
kastkrav baserer sig på markedsinformation modtaget fra det uafhængige valu-
arfirma Kemper's, a Jones Lang LaSalle company.

 

 

Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende meto-
der:

+  Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi
fastlægges ud fra det forventede driftsoverskud og et afkastkrav

+  Diskontering af fremtidige cash flow

+  Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model

Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de
nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangs-
perioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Ved bestemmel-
se af dagsværdien tages højde for, at koncernen ejer en portefølje af ejendomme.
Ledelsen har ændret vurderingen af porteføljepræmien, der er reduceret fra en
positiv værdi på 6,49% i 2007 til 2,53% i den aktuelle vurdering ultimo 2008.

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2008
værdiansat til EUR 105,5 mio. eller DKK 786,0 mio. Værdien af investeringsejen-
domme er fastsat ejendom for ejendom ud fra afkastkrav på mellem 4,67% og
5,65%, hvilket svarer til 5,04% i gennernsnit. Denne værdiansættelse svarer til le-
Jefaktorer på mellem 15,74 og 19,43 eller 17,98 i gennemsnit.

31. december 2007 var ejendommene værdiansat til 107,1 mio. eller DKK 798,7
mio. svarende til et gennemsnitligt afkastkrav på 4,71% og en gennemsnitlig le-
jefaktor på 19,30.

Variabelt forrentede lån og renteswaps

Variabelt forrentede lån og renteswaps til afdækning af renterisikoen herpå be-
handles som udgangspunkt som separate instrumenter. Når alle følgende betin-
gelser er opfyldt, anses aftalerne dog for at udgøre et fastforrentet lån:

Lånet og renteswappen er indgået samtidig og betinget af hinanden

+ Lånet og renteswappen er indgået med samme modpart
+  Førtidig indfrielse af renteswappen er et brud på låneaftalen

+ Samtlige betingelser på lånet og renteswappen er identiske (hovedstol, løbe-
tid, rentebase mv.)

+ Det er ikke sandsynligt, at lånet vil blive indfriet førtidigt

Koncernens variabelt forrentede lån og tilhørende swaps anses således regn-
skabsmæssigt som fastforrentede lån.

Såfremt betingelserne herfor ikke var opfyldt, skulle lån og renteswaps være be-
handlet som separate instrumenter. I så fald ville dagsværdien af renteswaps,
DKK 35,1 mio., være medtaget som en langfristet gældsforpligtelse vedrøren-
de afledte finansielle instrumenter med indregning i egenkapitalen af DKK 29,5
mio. efter reduktion for den tilhørende udskudte skat.

 

 

 

Skat

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der be-
regnes aktuel skat af forventede danske og tyske skattepligtige indkomster. Så-
fremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er
uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.

Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige
aktuelle skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen byg-
ger på forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og skatteplanlæg-
ningsstrategier, herunder forventninger til exitstrategier. Fremtidige ændringer
i lovgivningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventnin-
ger, herunder om salget finder sted som salg af aktier eller som salg af enkelte
ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare skat kan afvige
væsentligt fra den beregnede udskudte skat.

Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som en
langfristet forpligtelse i note 22.

 

 

 

 

Segmentoplysninger

 

 

Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 15 strøgejen-

domme i større byer i det vestlige Tyskland.

Koncernen har derfor kun et forretningsmæssigt segment og et geografisk seg-

ment.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Personaleomkostninger DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar- 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31.december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Lønninger 0 0 0 0
Pensioner 0 0 0 0
Honorar til moderselskabets bestyrelse -210 -200 -210 -200
Honorar til moderselskabets investeringskomité -80 -80 -80 -80
Personaleomkostninger i alt -290 -280 -290 -280
Direktøren modtager ikke vederlag fra Investea German High Street II A/S.
Direktionens honorar er inkluderet i selskabets selskabsodministrationsaftale med
Investea A/S. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen fremgår af note 31,
nærtstående parter.
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31. december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Revision -300 -200 -300 -200
Andre ydelser, herunder erklæringer i forbindelse med
børsemission 0 -300 0 -300
Honorar til PriceWaterhouseCoopers i Danmark i alt -300 -500 -300 -500

 

Honorar til PriceWaterhouseCoopers i 2007 i Danmark vedrørende børsprospekt og
børsprospekterklæring indgår i overensstemmelse med selskabets regnskabspraksis
itransaktionsomkostninger ved børsemission, der fragår direkte på egenkapitalen.

 

 

 

 

Værdiregulering af investeringsejendomme

DKK 1.000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 3l.december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Værdiregulering af investeringsejendomme 715.722 1.159 0 0
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mel!em dagsværdien, EUR 105,5
mio. (DKK 786,0 mio.), og værdien pr. 1. januar 2008, EUR 107,1 mio. med tillæg
af årets tilgang EUR 0,4 mio.
Finansielle indtægter DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31.december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Renteindtægter pengeinstitutter 1.706 2.435 3 1.509
Valutakursregutering 0 0 0 4
Tilknyttede virksomheder 0 0 1.590 211
Andre renteindtægter 67 32 0 0
Finansielle indtægter i alt 1.773 2.467 1.592 1.725
Finansielie omkostninger DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31. december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Lån kreditinstitutter -27.149 -2.934 0 0
Renteudgifter pengeinstitutter -111 71.471 0 0
Tilknyttede virksomheder 0 -71 0 0
indfriede afledte finansielle instrumenter 0 -1.174 0 0
Valutakursregulering 0 -302 726 0
Andre renteomkostninger -467 -99 -10 -6
Finansielle omkostninger i alt 727.727 -6.051 -35 —6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10 Skat DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
1. januar - 25. juni - 1. januar - 25. juni -
31. december 31. december 31. december 31. december
2008 2007 2008 2007
Aktuel skat 179 40 179 41
Udskudt skat 1.407 673 0 o
Årets skat i alt 1.586 713 179 41
Heraf indregnet på egenkapitalen:
Aktuel skat af egenkapitalbevægelser 0 168 0 168
Udskudt skat af egenkapitalbevægelser 113 613 o 0
Skat af årets resultat 1.700 -69 179 -127
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat -10.311 24 -8.730 507
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 8.012 0
Resultat før skat "10.311 24 -718 507
Beregnet skat, 25% 2.578 —6 179 -127
Effekt af lokale skattesatser -883 -17 0 0
Korrektion vedrørende valutaomregning 7 0 () 0
ikke fradragsberettigede omkostninger -2 -46 0 0
Skat af årets resultat 1.700 -69 179 -127
Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst og 15,825% af tysk indkomst. Moderselskabet er sambeskattet med
Investea A/S.
Den udskudte skat er, jf. note 22, indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 årog
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
11 Resultatdisponering DKK 1.000
Moderselskabet
1. januar - 25. juni -
31. december 31. december
2008 2007
Til disposition 1. januar 2008 316.082 0
Kapitaludvidelse overkurs, netto 0 315.533
Skat af egenkapitalposteringer 0 168
Årets resultat -8.550 380
Foreslået udbytte 0 0
Overført resultat pr. 31. december 2008 307.531 316.082

 

 

 

 

12

Indtjening pr. aktie

 

 

 

 

 

Koncern

1. januar - 25. juni -
31. december 31. december
2008 2007

Resultat, der tilfalder aktionærerne i
Investea German High Street II A/S, DKK 1..000 "8.617 756
Gennemsnitlig antal ordinære aktier i tusinder 3.650 1.073
Resultat pr. aktie, DKK -2,36 -0,05

 

Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr.
aktie svarer til indtjening pr. aktie.

 

 

 

 

13

Investeringsejendomme DKK 1.000

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskabet

2008 2007 2008 2007
Investeringsejendomme 1. januar 2008 798.654 0 0 0
Valutakursregulering 644 649 0 0
Tilgang i året 3.749 424.319 o 0
Tilgang i året ved virksomhedsovertagelse 0 372.527 0 0
Afgang i året 0 0 0 0
Årets værdiregulering -15.722 1.159 0 0
Investeringsejendomme 31. december 2008 786.038 798.654 o

 

investeringsejendomme er værdiansat af ledelsen og Investea A/S som beskrevet i note 3. Værdien af investeringsejendomme udgør i alt EUR 105,5 mio. øg er fastsat
ejendom for ejendom. Værdiansættelsen svarer til afkastkrav på mellem 4,67% og 5,65% med 5,04% i gennemsnit (2007: 4,71%) og til lejefaktorer på mellem
15,74 og 19,43 med 17,98 i gennemsnit (2007: 19,30). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund DKK -15,7 mio. (2007:.DKK 1,2 mio.).

Ændringer i skøn over afkastkrav eller lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. Nedenfor er vist påvirkningen på investerin-
gejendommenes værdi som følge af ændringer i afkastkrav og lejefaktor. Samtidig er vist den tilsvarende påvirkning som følge af. ændringer i lejeindtægternes
Størrelse.

 

 

 

 

Ændring i afkastkrav og lejefaktor -5,00% Basis 5,00%
Afkastkrav 4,78% 5,04% 5,29%
Lejefaktor 18.93 17,98 17,13
Dagsværdi i DKK tusind 827.409 786.038 748.608
Ændring i værdi i DKK tusind 41.370 0 -37.430
Ændring i lejeindtægter -5,00% Basis 5,00%
Lejeindtægter i DKK tusind 41.524 43.709 45.895
Dagsværdi i DKK tusind 748.840 786.038 827.665
Ændring i værdi i DKK tusind 737.198 0 41.627

 

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 465,1 mio.

Pr. 31. december 2008 har koncernen ingen ikke-fuld førte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der er ikke indregnet renter i kostprisen på
investeringsejendomme vedrørende årets tilgange.

Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige vilkår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne
udgør 5 år og 7 måneder (2007: 6 år og 5 måneder).

De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:

 

 

 

Koncern Moderselskabet

2008 2007 2008 2007
inden 1 år 45.825 39.265 0 0
Mellem 1 og 5 år 148.055 132.337 0 0
Efter 5 år 80.735 93.444 0 0
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt 274.615 265.046 0 0

 

 

STRA GERMAN HIGENTREET HASS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14 Kapitalandele i dattervirksomheder DKK 1.000
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Investea Erste Holding GmbH. Den indre værdi af dette selskab udgør
DKK 309,0 mio. pr. 31. december 2008 (2007: DKK: 316,8 mio.). Den regnskabsmæssige værdi indeholder koncerngood-
will opstået ved tilkøb af dattervirksomheder med DKK 14,2 mio. (2007: DKK 14,2 mio.). Genindvindingsværdien, opgjort
som salgsværdien af dattervirksomheder, vurderes at: være lavere end kostprisen, hvorfor kapitalandele i dattervirksomheder
er nedskrevet med DKK 8,0 mio. (2007: 0,0 mio.). I opgørelsen af salgsværdien indgår værdien af investeringsejendomme til
den målte dagsværdi, jf. note 13, kursværdien af udskudt skat, og i opgørelsen fragår koncerngoodwill, jf. i øvrigt note 15.
Årets nedskrivning kan således henføres til årets resultat i dattervirksomheden, særligt årets negative værdiregulering af
investeringsejendomme. Moderselskabet
2008 2007
Kapitalandele i dattervirksomheder 1. januar 2008 320.192 0
Tilgang i årets løb 0 320.192
Afgang i årets løb 0 0
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder til genindvindingsværdi -8.012 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december 2008 312.180 320.192
15 Koncerngoodwill DKK 1.000
Koncern
2008 2007
Koncerngoodwill 1. januar 2008 14.181 0
Valutakursregulering -11 12
Tilgang i årets løb 0 14.170
Afgang i årets løb 0 0
Koncerngoodwill 31. december 2008 14.170 14.181

 

Koncerngoodwili vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian Lux S.a.r.l. i 2007. I forhold til
den indre værdi i det overtagne selskab på overtagelsestidspunktet er der betalt en merpris, der kan henføres til værdiansæt-
telsen af investeringsejendomme samt til en kursværdifastsættelse af udskudt skat. Merprisen vedrørende investeringsejen-
dommene aliokeres til disse, mens forskellen mellem den fulde udskudte skat og kursværdien heraf optages som koncern-
goodwill.

På baggrund af nedskrivningstest foretaget på værdien af kapitalandele i dattervirksomheder, Jf. note 14, er der ikke fundet
anledning til at revurdere værdiansættelsen af koncerngoodwill.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16 Tilgodehavender fra udlejning DKK 1.000
Koncern
2008 2007
Tilgodehavender fra udlejning 1.727 540
Tabsreservationer -128 -12
Tilgodehavender fra udlejning i alt 1.600 528
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra
udlejning i det omfang koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive
restancen. Der er ingen særlig koncentration af kreditrisici hos enkelte lejere. Der er
ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reservation herfor. Det vurderes, at
de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra
udlejning vil blive udlignet.
Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:
Under 30 dage 0 127
Mellem 30 og 60 dage 67 88
Over 60 dage 1.533 313
Tilgodehavender fra udlejning i alt 1.600 528
17 Tilgodehavender hos og gæld til tilknyttede virksomheder DKK 1.000
Koncern Moderselskabet
2008 2007 2008 2007
Tilgodehavende hos Investea Erste Holding GmbH 0 0 31.743 32.407
Tilgodehavende hos investea A/S 140 201 140 0
Tiligodehavender hos tilknyttede virksornheder i alt 140 201 31.884 32.407
Gæld til Investea A/S 396 0 238
Gæld til tilknyttede virksomheder i alt 0 396 0 238

 

Mellemværender forrentes med 5% og er udlignet efter balancedagen.

 

 

 

 

18

Likvide beholdninger

 

 

Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,4 mio. stillet til sikkerhed for lejedeposita. Øvrige likvide
beholdninger, DKK 23,7 mio., er til fri disposition. Ved udløbet af 2007 var DKK 16,7 mio. stillet til
sikkerhed for långivere og DKK 7,5 mio. til anden sikkerhed og DKK 20,8 mio. var til fri disposition.

Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.

 

19

Aktiekapital

 

 

Udvikling i aktiekapital:

Aaktier

B-aktier

 

stk

stk

 

Indskud ved stiftelse i 2007
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007

100
3.550

900
31.951

 

Aktiekapital i alt

3.650

32.851

 

Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom..DKK 10, der hver giver ret til 10 stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom..DKK 10, der hver giver ret til en stemme. B-aktierne er noteret på Nasdaq
OMX København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 03 overkurs ved stiftelse og kapitalforhøjelse udgør
således i alt DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.

Aktier i omløb (stk.):

Araktier

B-aktier

 

stk

 

Indskud ved stiftelse i 2007
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007

10.000
355.008

90.000
3.195.075

 

Antal aktier i alt

365.008

3.285.075

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

20 Finansielle gældsforpligtelser DKK 1.000
Koncernen har alene optaget lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og
tilhørende swaps, der regnskabsmæssigt anses som fastforrentede lån, jf. note 3.
Koncern Moderselskabet
2008 2007 2008 2007
Langfristede banklån 460.100 460.500 0 0
Kortfristede banklån 4.986 16.926 0 0
Finansielle gældsforpligtelser i alt 465.086 477.426 0 0
Inkluderet i finansielle gældsforpligtelser er lån hos kreditinstitutter, DKK 465,1 mio. sikret ved pant i investeringsejendom-
me med en regnskabsmæssig værdi på. DKK 786,0 mio., jf. note 13.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede renter kan vises således:
Koncern Moderselskabet
2008 2007 2008 2007
Forfald mellem et og to år 30.694 30.408 0 0
Forfald mellem to og fem år 85.758 90.954 0 0
Forfald efter mere end fem år 510.739 532.348 0 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 627.191 653.710 0 0

 

Alie finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.

Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige afkast af investe-
ringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden i note 13.

Lån er optaget til amortiseret kostpris inklusiv negativ værdi af renteswap på hjemtagelsestidspunktet.

Dagsværdien af langfristede finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 499,2 mio. (2007: .DKK 467,8 mio.).

Rentesatser pr. 31. december 2008 på koncernens finansielle forpligtelser kan herefter vises således:

 

Hovedstol Udløb Rente p.a.
Eurohypo 246.743 30/09/17 5,65%
Eurohypo”) 217.399 29/12/17 5,58%

 

”) Den aftalte faste rente udløber 31. marts 2013.

Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2008.

Koncernen har iværksat rutiner til at sikre sig, at der altid er de fornødne lånefaciliteter tilstede til investeringer i investe-

ringsejendomme, samt at renterisici i den forbindelse afdækkes ved kontraktsindgåelse.

Koncernens lån skai refinansieres i 2017. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det have væsentlig indflydelse

på koncernens økonomiske stilling.

 

PAN SENSE PRESS EREER SEE NESS ESSENSEN ENESTE ESSEN ER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21 Afledte finansielle instrumenter DKK 1.000
Afledte finansielle instrumenter består af rentesikringsaftaler, til afdækning den va-
riable rente på finansielle forpligtelser. Ved optagelse endelig finansiering er negativ Koncern Moderselskabet
værdi af renteswap på hjemtagelsestidspunktet overført til amortiseret kostpris på
lån. 2008 2007 2008 2007
Rentesikringsaftaler med forfald mellem et og to år 0 0 0 0
Rentesikringsaftaler med forfald mellem to og fem år 0 0 0 0
Rentesikringsaftaler med forfald efter mere end fem år 0 5.002 0 0
Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter i alt 0 5.002 0 0

22 Udskudt skatteforpligtelse DKK 1.000

Koncern Moderselskabet
2008 2007 2008 2007

Udskudt skatteforpligtelse 1. januar 2008 13.445 0 0 0
Valutakursregulering -11 -52 0 0
Årets udskudte skat -1.407 —673 0 0
Udskudt skatteforpligtelse ved virksomhedsovertagelse 0 14.170 0 0
Udskudt skatteforpligtelse 31. december 2008 12.027 13.445 o o
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig som følger:
investeringsejendomme 14.113 14.653 0 0
Kortfristede aktiver -18 0 0 0
Finansielle gældsforpligtelser -500 0 0 0
Afledte finansielle instrumenter 0 -614 0 0
Fremførbart skattemæssigt underskud -1.567 -594 0 0
Udskudte skatteforpligtelse i alt 12.027 13.445 o o

 

Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige

frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Der blev afsat fuld udskudt skat vedrørende den merpris på køb af kapitalandele i 2007 i koncernselskabet Daian Lux S.a.r.l.,

der kan henføres til værdiansættelsen af den overtagne ejendomsportefølje.

Der afsættes alene udskudt skat på forskelle vedrørende investeringer i dattervirksomheder, i det omfang disse forskelle ikke

anses for permanente.

Der er ingen ikke indregnede udskudte skatte aktiver eller forpligtelser.

EwMEEEEEEEEEEEEEEEERRRRNEEEENRESE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23 Selskabsskat DKK 1.000

Selskabsskat, kortfristet aktiv: Koncern Moderselskabet

2008 2007 2008 2007
Selskabsskat 1. januar 2008 41 o 41 0
Årets aktuelle skat 179 41 179 41
Betalt skat -41 0 -41 0
Selskabsskat 31. december 2008 179 41 179 41
Selskabsskat, kortfristet forpligtelse: Koncern Moderselskabet

2008 2007 2008 2007
Selskabsskat 1. januar 2008 2.172 0 0 0
Valutakursregulering -2 2 0 0
Årets aktuelle skat 0 1 0 0
Aktuel skat ved virksomhedsovertagelse 0 2.174 o o
Betalt skat 0 -5 0 0
Selskabsskat 31. december 2008 2.170 2.172 o o
Forpligtelsen omfatter en reservation vedrørende aktuel skat ved
virksomhedsovertagelse.

24 Køb af ejendomsportefølje DKK 1.000

Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje: Koncern Moderselskabet

2008 2007 2008 2007
Koncerngoodwill 0 14.181 0 0
Investeringsejendomme 2.718 372.527 o o
Omsætningsaktiver -3.473 33.204 0 0
Langfristede forpligtelser 0 -244.373 0 0
Kortfristede forpligtelser 1.762 718.695 0 0
Erhvervede aktiver (netto) 1.007 156.844 0 o
Erhvervede aktiver (netto) -1.007 -156.844 0
Fradrag af erhvervede likvide reserver til fri disposition 0 3.221 0 0
Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje "1.007 -153.623 o o

 

Årets likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje vedrører regulering til købet af
en ejendomsportefølje i 2007. Investeringsejendomme i den i 2007 overtagne
ejendomsportefølje er i forbindelse med overtagelsen revurderet fra den oprindelige
regnskabsmæssige værdi på DKK 288,2 mio. til DKK 372,5 mio.

Den overtagne ejendomsportefølje indgår i koncemregnskabet fra den 12.
december 2007, I perioden 12. december - 31. deczmber 2007 har omsætningen
udgjort DKK 1,1 mio. og årets resultat DKK 5,6 mio. Såfremt ejendomsporteføljen
var overtaget den 1. januar 2007, ville de tilsvarer:de tal have udgjort henholdsvis
DKK 19,0 mio. og.DKK 10,7 mio.

 

SELE SENERE SES SS EEEDEERS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

25 Finansielle instrumenter DKK 1.000

Indregnede finansielle instrumenter: Koncern Moderselskabet
2007 2007

Tilgodehavender fra udlejning 1.600 528 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksom heder 140 201 31.884 32.407
Andre tilgodehavender 3.939 11.517 274 0
Likvide beholdninger 24.066 44.982 111 407
Udlån og øvrige tilgodehavender i alt 29.746 57.228 32.269 32.814
Forfald mellem et og to år 4.986 4.418 0 0
Forfald mellem to og fem år 14.958 14.550 0 0
Forfald efter mere end fem år 440.162 441.532 0 0
Langfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 460.106 460.500 0 0
Rentesikringsaftaler med forfald efter mere end fem år 0 5.002 0 o
Afiedte finansielle instrumenter i alt o 5.002
Kortfristede banklån 4.986 16.926 0 0
Øvrige kortfristede forpligtelser 11.689 28.676 596 807
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 16.675 45.602 596 807

 

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne har forfald
indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i øvrigt note 16, hvor blandt

andet aldersfordeling og koncentration vedrørende tilgodehavender fra udlejning er omtalt.

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har forfald inden for et

år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.

Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.

 

26

Valutaeksponering

 

 

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter
afholdes i EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og
dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i

valutakursen.

Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til.DKK.

6 DEREK N EKS R RES ARRANGERES RNNN ADR ARE ERROR EAR en R ARE SAREEN ORNE ODER

EEN

 

27 Kapitalstyring DKK 1.000

 

 

Det er køncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere
aktionærernes afkast og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de
finansielle omkostninger.

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresul-
tat og af mulighederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at
betale udbytter er begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler, idet selskabet kun
lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har tilstrækkelig fri likviditet i henhold til
selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et forsvarligt
kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen

Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der
blandt andet har afgørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmed-
finansiering. Selskabet har i overensstemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med
en relativ lav gearing med en soliditet på 41,1% (2007: 39,9%).

 

Soliditeten er beregnet således: Koncemn

2008 2007
Egenkapital 340.884 349.175
Aktivsum 830.189 874.220
Soliditet 41,1% 39,9%

 

Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet
mellem egenfinansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette forhold
udgør 43,4% ultimo 2008 (2007: 43,7%) og bekræfter koncernens solide kapitalstruktur.

 

28 Kontraktlige forpligtelser

 

 

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.

 

29 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

 

 

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på. DKK 786,0 mio. (2007:.DKK 798,7 mio.)
og likvide beholdninger på DKK 0,0 mio. (2007: DKK 16,5 mio.)er stillet til sikkerhed for banklån på
DKK 465,1 mio. (2007:.DKK 461,5 mio.). Øvrige sikkerhedsstillelser udgør.DKK 0,4 mio. (2007:
DKK 7,5 mio.).

 

30 Eventualforpligtelser

 

 

Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bor'ses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendoms-
selskab.

 

 

SEERE LEE SEEN ESSENSEN NÆRER ES

 

 

31

Nærtstående parter

DKK 1.000

 

 

Koncernen er kontrolleret af Investea A/S, der gennem sin besiddelse af 365.008
A-aktier og 288.730 B-aktier har 17,91% af aktiekapitalen og 56,79% af
stemmerne.

Koncernens nærtstående parter omfatter moderselskabets bestyrelse, investerings-
komité og direktion samt disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående
parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har væsentlig
indflydelse.

Aflønning af bestyrelse, investeringskomité og dirzktion har udgjort i alt DKK 0,3
mio. i året (2007: DKK 0,3 mio.).

Ud over ovennævnte aktiebesiddelse i Investea A/S besidder bestyrelse, investe-
ringskomité og direktion samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende
indflydelse, i alt 437.500 stk. B-aktier, med en kursværdi på DKK 26,3 mio.

Transaktioner med Investea A/S koncernen, der har bestemmende indflydelse, har
alene omfattet administrationshonoror i henhold til administrationsaftale, samt et

mindre mellemværende.
Koncerm

Moderselskabet

 

 

Honorar i forbindelse med børsemission 0
Formidlingshonorarer vedrørende ejendomskøb og finansiering 0
Administrationsaftale 3.515
Mellemværende, tilgodehavende, rentesats 5% 140
Mellemværende, gæld, rentesats 5% 0

9.076
37.728
334
201
396

997
140

9.076

334

238

 

 

31

Efterfølgende begivenheder

 

 

Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2008.


 

 

 

|
i
i
i
£
£

 

É
É
b
f
i

Investea German High Street Il A/S