Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

BY&HAVN

ER

 

REEF er,

ERHVERVS- OG Gere AnSSTYRELSEN
2 '% APR. 2009
JWN

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport for 2008

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære interessentskabsmøde
den 23. april 2009

Tsjlk blade

Diri

 

 

Indholdsfortegnelse

Side
Ledelsens regnskabspåtegning 1... seu ED. 3
De uafhængige revisorers påtegning 2. sun DD. 4
Ledelsesberetning ss ED, 6
Resultatopgørelse, koncern... se urinere LDL, 20
Balance, koncern sense DD, 21
Pengestrømsopgørelse, koncern scan DE, 23
Egenkapitalopgørelse, koncern og moderselskab snes DE, 24
Noter, koncern 2... rr ELLLED, 25
Resultatopgørelse, moderselskab 1... suse LED, 36
Balance, moderselskab... stsrseterrr erne ELDELE, 37
Noter, moderselskab... ssssserserrer er LDL, 39
Anvendt regnskabspraksis... nsten ternene ELLE ELE, 49

 

 

Ledelsens regnskabspåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar
til 31. december 2008 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, omfattende ledelsesberetning, resultat-
opgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis
for såvel koncernen som for moderselskabet.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse D, og
danske regnskabsvejledninger. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigts-
mæssig, at koncernens interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge årsrapport, er
tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og mo-
derselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december
2008.

Årsrapporten indstilles til interessentskabets godkendelse den 23. april 2009. Bestyrelsen indstiller, at
der ikke udbetales udbytte.

København, den 2. april 2009

   
 

Direktion
ens Kramer Mikkelsen
Adm. direktør
Bestyrelse

UPS, Fx 7
CO Carsten JER Flemming Hansen gnetåBjårkman

  

Formand / Næstformand
d

iån Ebbesen Rita Jus

Peter Maskell

ohn Becher Krommes

 
 

 

 

 

De uafhængige revisorers påtegning
Til interessenterne af Udviklingsseiskabet By & Havn I/S

Påtegning på årsregnskab

Vi har revideret årsrapporten for Udviklingsselskabet By & Havn VS for perioden 1. januar — 31. de-
cember 2008, omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultat-
opgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som
moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter bestemmelserne i interessentskabskontrakten mellem
Den Danske Stat og Københavns Kommune om Udviklingsselskabet By & Havn I/S og årsregnskabs-
loven samt danske regnskabsstandarder.

Vi betragter med denne påtegning revisionen af årsrapporten for 2008 som afsluttet. Rigsrevisionen
kan dog tage spørgsmål vedrørende dette og tidligere regnskabsår op til yderligere undersøgelser. I
den forbindelse kan der fremkomme nye oplysninger, som kan give anledning til, at konkrete forhold,
der er behandlet ved denne påtegning, bliver vurderet på ny.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med bestemmelserne i interessentskabskontrakten mellem Den Danske Stat og
Københavns Kommune om Udviklingsselskabet By & Havn I/S og årsregnskabsloven samt danske
regnskabsstandarder. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede
uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og
anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er
rimelige efter omstændighederne. Herudover er det ledelsens ansvar, at de dispositioner, der er om-
fattet af årsrapporten, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler
og sædvanlig praksis.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført
revisionen i overensstemmelse med danske revisionsstandarder og god offentlig revisionsskik, jf. lov
om revision af statens regnskaber mv. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten
ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i
årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen
for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for Udviklingsselskabet By
& Havn I/S" udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik
på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det for-
mål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af Udviklingsselskabet By & Havn I/S' interne kontrol.
En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er pas-
sende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den
samlede præsentation af årsrapporten. Revisionen omfatter desuden en vurdering af, om der er etab-
leret forretningsgange og interne kontroller, der i videst muligt omfang sikrer, at de dispositioner, der
er omfattet af årsrapporten, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede
aftaler og sædvanlig praksis.

Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor
konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

 

 

Konklusion

Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og MOo-
derselskabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar — 31. december 2008 i overens-
stemmelse med bestemmelserne i interessentskabskontrakten mellem Den Danske Stat og Køben-
havns Kommune om Udviklingsselskabet By & Havn I/S og årsregnskabsloven samt danske regn-
skabsstandarder. Det er ligeledes vor opfattelse, at der er etableret forretningsgange og interne kon-
troller, der i videst muligt omfang sikrer, at de dispositioner, der er omfattet af årsrapporten, er i over-
ensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Erklæring om udført forvaltningsrevision

I forbindelse med den finansielle revision af Udviklingsselskabet By & Havn I/S' årsrapport for 2008
har revisionen foretaget en vurdering af, hvorvidt der for udvalgte områder er taget skyldige økonomi-
ske hensyn ved forvaltningen af Udviklingsselskabet By & Havn I/S, og at oplysningerne i årsrappor-
ten om mål og resultater er dokumenterede og dækkende for Udviklingsselskabet By & Havn I/S' virk-
somhed i 2008.

Ledelsens ansvar

Udviklingsselskabet By & Havn I/S' ledelse har ansvaret for, at der etableres retningslinier og procedu-
rer, der sikrer, at der tages skyldige økonomiske hensyn ved forvaltningen af Udviklingsselskabet By &
Havn I/S, og at oplysningerne i årsrapporten om mål og resultater er dokumenterede og dækkende for
Udviklingsselskabet By & Havn I/S' virksomhed i 2008.

Revisors ansvar og den udførte forvaltningsrevision

I overensstemmelse med god offentlig revisionsskik, jf. lov om revision af statens regnskaber, har vi
for udvalgte forvaltningsområder undersøgt, om Udviklingsselskabet By & Havn I/S har etableret for-
retningsgange, der i videst muligt omfang sikrer en økonomisk hensigtsmæssig forvaltning. Vi har
endvidere stikprøvevis gennemgået oplysningerne i årsrapporten om mål og resultater for Udviklings-
selskabet By & Havn I/S. Vores arbejde er udført med henblik på at opnå en begrænset sikkerhed for,
at forvaltningen på de udvalgte områder er varetaget på en økonomisk hensigtsmæssig måde, og at
oplysningerne i årsrapporten om mål og resultater er dokumenterede og dækkende for Udviklingssel-
skabet By & Havn I/S' virksomhed i 2008.

Konklusion
Ved den udførte forvaltningsrevision er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at
konkludere, at forvaltningen i 2008 på de områder, vi har undersøgt, ikke er varetaget på en økono-

misk hensigtsmæssig måde, eller at oplysningerne i årsrapporten om mål og resultater ikke er doku-
menterede og dækkende for Udviklingsselskabet By & Havn I/S' virksomhed i 2008.

København, den 2. april 2009

Rigsrevisionen Revisionsdirektoratet for
flønit (M- .
Henrik Otbo Jån Christensen

Anne Aagaard Ib Hansen

Fg. kontorchef

 

Ledelsesberetning

1. Indledning

Udviklingsselskabet By & Havn I/S fik i 2008 et underskud før markedsværdiregulering af gæld på 349
mio. kr. mod et underskud i 2007 på 343 mio. kr. Selv om resultatet er på niveau med 2007, er det
langtfra tilfredsstillende. Det utilfredsstillende resultat skyldes primært, at med den økonomiske reces-
sion, som især ramte ejendomsmarkedet, har værdiskabelsen inden for forretningsområdet (segmen-
tet) arealudvikling været beskeden og langtfra tilstrækkelig til at kunne opveje de høje renteudgifter.

Selv om resultatet samlet set ikke er tilfredsstillende, er der også lyspunkter. Den fortsatte udvikling af
Marmormolen og Nordhavnen har bidraget til værdiskabelsen inden for arealudvikling og er hovedår-

sagen til, at der er et resultat tæt på 0 inden for dette forretningsområde. Desuden er der positive og i

forhold til 2007 forbedrede resultater inden for de øvrige tre forretningsområder i koncernen, dvs. hav-
nedrift, udlejning og parkering.

Den økonomiske recession forventes at fortsætte de kommende år, hvilket påvirker resultatet i negativ
retning. I 2009 forventes et underskud før markedsværdiregulering af gæld i samme størrelsesorden.
Heri er der ikke taget hensyn til planerne om at indføre moms på levering af fast ejendom, hvilket vil
reducere værdien af selskabets investeringsejendomme. Selskabet forventer imidlertid, målt på en 10-
årig tidshorisont, at få en stigende egenkapital og en reduktion i den nuværende gældsbyrde. Efter-
spørgslen efter ejendomme vil variere fra år til år, og derfor må selskabets resultater og værdiskabelse
vurderes i et længere tidsperspektiv. Der er et stort udviklingspotentiale inden for arealudvikling. Sel-
skabets arealer har en unik beliggenhed i København, enten med en placering ved vandet eller som i
Ørestad med en enestående moderne infrastruktur, beliggende ved store grønne områder.

Selskabets gæld optages i henhold til regnskabspraksis til markedsværdi. Som følge af det faldende
renteniveau steg markedsværdien af den del af gælden, der er fastforrentet. Således var der i 2008 en
negativ urealiseret markedsværdiregulering på 838 mio. kr. Den urealiserede værdiregulering af gæl-
den svinger med renteniveauet. Således var der i 2007 en positiv værdiregulering på 645 mio. kr.
Markedsværdireguleringen har, når gælden holdes til udløb, hverken konsekvenser for fremtidig pen-
gestrøm eller tilbagebetalingstid. Markedsværdireguleringen ”opløses” i takt med amortiseringen af
gælden.

2. Selskabsmæssige forhold

Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning pr. 1.
januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget
i juni 2007. Selskabet har i 2008 skiftet navn fra Arealudviklingsselskabet I/S til Udviklingsselskabet By
& Havn I/S. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og Den Dan-
ske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser.

Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns
Havn samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operationelle del af havnedriften varetages af
Copenhagen Malméå Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, der ejes ligeligt af By & Havn og
Malmø Hamn AB.

Koncernen består herudover af følgende virksomheder:

. DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Develop-
ment ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika
Plads.

 

 

Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og
Københavns Kommune ejer hver 50 pct. af udviklingsselskabet. Selskabets formål er at dri-
ve jorddepot på Prøvestenen.

Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S samt tilhørende komplementarselskab. By &
Havn og Københavns Kommune ejer hver 50 pct. af byggemodningsselskabet. Selskabet
har til formål at udvikle Stuseholmen, Selskabet forventes likvideret i løbet af 2009.

Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab. By &
Havn og N&S P/S bestående af et partnerskab mellem Nordkranen A/S og SNS Property
Finance ejer hver 50 pct. af byggemodningsselskabet. Selskabet har til formål at udvikle
Marmormolen.

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 og det tilhørende komplementarselskab. Selskabet har
haft ansvaret for udvikling og opførelse af Kobbertårnet på Amerika Plads og forventes likvi-
deret, når 5 års eftersynet af Kobbertårnet er gennemført.

Bortset fra sidstnævnte selskab pro rata-konsolideres selskaberne (joint ventures) i kon-
cernregnskabet.

 

 

Figur 1. Koncernstruktur i By & Havn

 

 

Udviklingsselskabet By & Havn 1/5

 

50% ejet

 

 

Copenhagen Malmé Port AB Kommanditaktieselskabet
DLU nr. 1 og DLU nr. 1 ApS

 

 

 

 

 

 

Kommanditaktieselskabet
DanLink-Udvikling og DLU ApS

 

 

 

Udviklingsselskabet
Prøvestenen P/S
og Prøvestenen A/S

 

 

 

 

 

Byggemodningsselskabet
Sluseholmen P/S

og Komplementarselskabet
Sluseholmen A/S

 

 

 

Byggemodningsselskabet
Marmormolen P/S
og Komplementarselskabet No. 1 A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabel 1. Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder (mio. kr.)

 

 

 

 

 

Joint ventures:

- Copenhagen Malmé Port AB 159
- Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S 112
- DanLink-Udvikling P/S 48
- Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S 16
- Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S 5
Associerede virksomheder 7
Kapitalandele i alt 347

 

I 2008 er følgende selskaber likvideret eller solgt:
-… Ørestads Parkering A/S

-…… Selskaberne Pakhus D+E samt Støberigade 12 med tilhørende komplementarselskaber.

 

 

3. Regnskabsberetning

Tabel 2. Hoved- og nøgletal (koncern)

 

Resultat

Nettoomsætning

Værdireguleringer af investeri ngsejendomme

Resultat af primær drift

Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder
Finansielle poster netto (eksl. markedsværdiregulering af gæld)
Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld)
Resultat før skat og markedsværdiregulering af gæld

Periodens resultat før skat

Periodens resultat

Balance

Aktiver

Anlægsaktiver

Omsætningsaktiver

Investeringer i materielle anlægsaktiver
Af- og nedskrivninger i perioden
Egenkapital

Pengestrømme

Pengestrømme fra:

- driftsaktivitet

- investeringsaktivitet

- heraf investering i materielle
anlægsaktiver

- finansieringsaktivitet

Årets forskydning i likvider

Antal medarbejdere

Nøgletal i pct.
Overskudsgrad
Afkastningsgrad
Soliditetsgrad

Forrentning af egenkapital
Nettorentebærende gæld

Der henvises til definitioner i afsnittet om regns kabspraksis.

 

 

2008 2007
DKK 1.000 DKK 1.000

551.889 527.505
82.717 72,351
198.391 187.405
1.059 7,908
-548.058 -538.301
-1.386.537 107.006
-348.608 -342.988
-1.187.087 302.319
-1.208.405 286.010
14,611.274 15,101.019
13.502.632 13.105.389
1.108.642 1.995.630
353.800 270.735
50,788 60,540
-501.504 730.667
-500.648 1.822,581
47.466 583.156
353.800 270.735
43.322 -3,132.502
-591.436 -726.765
579 563
31 pct. 30 pct.
I pct. l pct.
-3 pct. 5 pct.
NA 48 pct.
14.135.544 12.827.593

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledninger,

 

 

 

 

 

Resultat
Selskabet har i 2008 et underskud før markedsværdiregulering og skat på 349 mio. kr. Hertil kommer

en negativ markedsværdiregulering af selskabets gældsforpligtelser på i alt 838 mio. kr., og skat på 21
mio. kr.

Selskabets egenkapital er ved årets udgang -502 mio. kr., der skal ses i forhold til en egenkapital på
450 mio. kr. ved stiftelsen 1. januar 2007. Koncernens balancesum udgør 14,6 mia, kr.

Selskabets væsentligste aktiv er investeringsejendomme, Det er set over en længere periode afgø-
rende, at afkastet fra investeringsejendomme er større end forrentningen af gælden. | 2008 er afkastet
af investeringsejendomme betydeligt lavere end oprindeligt budgetteret ved stiftelsen af selskabet. Det
skyldes effekten af finanskrisen med efterfølgende brat opbremsning på ejendomsmarkedet og der-
med faldende efterspørgsel efter byggeret. Det har medført en negativ markedsværdiregulering af de
investeringsejendomme, der er klar til afsætning på nuværende tidspunkt. Udviklingen af Nordhavnen
og Marmormolen følger den forventede udvikling og har derfor den forventede positive værdiregule-
ring i 2008.

! et langsigtet perspektiv forventes en værdiregulering i gennemsnit på over 500 mio. kr. på årsbasis.
Dette skal sammenholdes med en værdiregulering på 83 mio. kr. i 2008.

Resultat af primær drift

Resultat af primær drift i koncernen udviser i 2008 et overskud på 198 mio. kr. mod et overskud i 2007
på 187 mio. kr. Moderselskabets resultat udgør 117 mio. kr. i 2008 mod 121 mio. kr. i 2007.

Resultatet i moderselskabet er påvirket af værdireguleringer af investeringsejendomme på 83 mio. kr.,
hvoraf de 55 mio. kr. er realiseret avance i forbindelse med salg af investeringsejendomme.

Copenhagen Malmé Port AB bidrager med et resultat af primær drift på 134 mio. kr., hvoraf By &
Havns andel er 67 mio. kr. De øvrige joint ventures bidrager med et overskud på 14 mio. kr.

Finansielle poster

Associerede selskaber indgår i koncernen med en resultatandel på 1 mio. kr. Det beskedne resultat
skyldes, at selskaberne har opfyldt deres formål.

Øvrige finansielle poster udgør en nettoomkostning før markedsværdiregulering på 548 mio. kr., hvil-
ket primært kan tilskrives den nettorentebærende gæld på 14.135 mio. kr. De finansielle indtægter er
på 987 mio. kr. og de finansielle omkostninger på 1.535 mio, kr. Størrelsesordenen hænger sammen
med, at der i tilknytning til gælden er indgået renteswaps. For hver swap er der regnskabsmæssigt
tilknyttet såvel en indtægt som en omkostning. Den gennemsnitlige effektive forrentning af gæld til
kreditinstitutter før markedsværdiregulering var i 2008 på 5,17 pct.

Der er i år en negativ markedsværdiregulering af gæld på 838 mio. kr. Det store udsving i markeds-

værdireguleringen af gælden vil ikke få betydning for selskabets likviditet eller indflydelse på afvik-
lingsperioden af gælden.

10

 

 

 

Balancen

Aktiver

De samlede aktiver pr. 31. december 2008 udgør 14.611 mio. kr. De materielle anlægsaktiver
udgør 10.179 mio. kr., hvilket er 340 mio. kr. højere end ved udgangen af 2007. Den væsenltlig-
ste del af de materielle anlægsaktiver er investeringsejendomme på 9.234 mio. kr.

Periodens investeringer i materielle anlægsaktiver udgør 354 mio. kr.

Investeringsaktiviteten i moderselskabet er på 326 mio. kr. Heraf er 140 mio. kr. gået til køb af
p-huset VM Bjerget i Ørestad og en udlejningsejendom i Sundkrogsgade i Nordhavnen. Resten
af investeringerne er fordelt på en lang række poster, bl.a. byggemodning i Ørestad, renovering
af bolværker og bygninger, renovering af Svanemøllehavnen samt projektering af parkering i
Ørestad.

Copenhagen Malmé Port AB har i 2008 foretaget investeringer for 34 mio. kr. og P/S DanLink-
Udvikling har foretaget investeringer for 16 mio. kr., hvoraf 50 pct., svarende til By & Havns
ejerandel af de to selskaber, er optaget under materielle anlægsaktiver i koncernregnskabet.

De finansielle anlægsaktiver udgør pr. 31. december 2008 3.324 mio. kr. Det væsentligste fi-
nansielle anlægsaktiv er et tilgodehavende hos Københavns Kommune på 3.303 mio. kr., som
vedrører tilbageførsel af grundskyldsprovenu efter kommunal udligning for udviklingsområderne
Ørestad og Nordhavnen.

Omsætningsaktiverne pr. 31. december 2008 udgør 1.109 mio. kr., hvoraf likvide beholdninger
og værdipapirer udgør 438 mio. kr. og forudbetalte renter 155 mio. kr. Forudbetalte renter ind-
går i posten ”Andre tilgodehavender”.

Passiver
Pr. 31. december 2008 var der indregnet hensatte forpligtelser på 71 mio. kr., primært til miljø-
foranstaltninger på Prøvestenen, byggemodning i DanLink-området og udskudt skat i CMP.

Langfristede gældsforpligtelser (inkl. den korte del af den langfristede gæld) på 14.543 mio. kr.
ultimo perioden er i årets løb steget med 686 mio. kr.

Der er optaget en gældspost til Københavns Kommune på 632 mio. kr. (oprindeligt 700 mio.
kr.). Der er tale om en forpligtelse til at medvirke til finansiering af den overordnede vejforbindel-
se mellem Nordhavnen og Lyngbyvejen. 1/3 af beløbet forfalder, når anlægsarbejderne igang-
sættes, og 2/3 af beløbet, når vejen ibrugtages.

Pengestrømsopgørelse

Koncernen har pr. 31. december 2008 likvide beholdninger og værdipapirer på i alt 438 mio. kr.,
hvilket er 591 mio. kr. lavere end pr. 31. december 2007. Der har været nettorentebetalinger på
713 mio. kr. i perioden, mens driften i øvrigt har øget likviditeten med 219 mio. kr. Periodens
investeringer har reduceret de likvide beholdninger med 354 mio. kr., salg af materielle anlægs-
aktiver samt reduktion i tilgodehavende ved ejendomssalg har øget likviditeten med 307 mio. kr.
Der er tilbagebetalt lån for 43 mio. kr. i perioden.

11

 

 

4. Arealudvikling

Tabel 3. Nøgletal for Arealudvikling

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2008 2007

Nettoomsætning 36 35
Værdiregulering af investeringsejendomme 39 55
Andre indtægter 4 21
Indtægter i alt 80 111
Omkostninger 81 74
Resultat af primær drift 1 37
Materielle anlægsaktiver 7.319 7.134
Investeringer 110 148
Forpligtelser 113 104

 

 

 

 

Værdireguleringerne af investeringsejendommene, og dermed resultatet i forretningsområdet, er væ-
sentligt påvirket af situationen på ejendomsmarkedet og finanskrisen. Resultat af primær drift i dette
forretningsområde er et underskud på 1 mio. kr., hvoraf værdireguleringer af investeringsejendomme
udgør 39 mio. kr. Den realiserede avance ved salg af ejendomme udgør 43 mio. kr. Den urealiserede
værdiregulering udgør således -4 mio. kr, og er sammensat af en positiv regulering af udviklingsområ-
derne i Nordhavnen og på Marmormolen samt en negativ regulering på ejendomme klar til salg. Dertil
kommer hensættelse til tab på tidligere indgåede salgsaftaler med variabel prisfastsættelse.

Nordhavnen
Selskabet udskrev i maj måned en international idékonkurrence om fremtidens Nordhavn.

Der kom mere end 180 forslag. I marts 2009 har By & Havn på baggrund af konkurrencen valgt Cobe,
Sleth og Rambøll som rådgivere.

Samtidig er forarbejderne til opfyldninger i Nordhavnen påbegyndt, bl.a. med henblik på etablering af
en ny krydstogtkaj.

Marmormolen
By & Havn har med Arkitektfirmaet 3XN udarbejdet en masterplan, der skal danne grundlag for en

lokalplan. Lokalplanen — der forventes vedtaget i 2009 - skal muliggøre bl.a. opførelse af en FN-by,
erhverv, boliger samt et hotel.

I forbindelse med planarbejdet udskrev By & Havn i samarbejde med ATP Ejendomme en arkitekt- og
idékonkurrence om erhvervstårnene samt den bro, der skal forbinde Marmormolen med Langelinie-
spidsen.

Illustration — Steven Holls tårne og bro

[Billedtekst:

Steven Holl Architects vandt konkurrencen om to erhvervstårne, der skal forbinde Langelinie med
Marmormolen for offentligheden og give københavnerne bedre adgang til det nye byområde på Mar-
mormolen.]

Der har været gennemført udbud af rådgivningsopgaven på FN-byen. Leif Hansen Engineering samt
arkitektfirmaet 3XN fik opgaven med at tegne og programmere FN's kommende domicil i København.

Der er ligeledes optaget lejeforhandlinger med Udenrigsministeriet om såvel FN-byen på Marmormo-
len som flytningen af Unicefs lagerfaciliteter til en ny location i Nordhavnen.

12

 

 

 

Selskabet indgik i joint venture med selskabet N&S P/S bestående af Nordkranen og SNS Property
Finance og stiftede Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S, hvis formål er dels at opnå det nød-
vendige plangrundlag for udviklingen, dels at realisere byggemodningen i området. I forbindelse med
indgåelsen af aftaler omkring selskabsstiftelsen har N&S P/S forpligtet sig til at aftage byggeretter i
fremtiden.

Sydhavnen
Lokalplanen for Tegiholmen blev ikke - som forventet — vedtaget i 2008, men forventes vedtaget i
2009.

Ørestad
DR's koncerthus indviedes i starten af 2009, og er den fjerde og sidste del af DR Byen, hvoraf de før-
ste dele blev taget i brug i 2006.

VM Bjergets kombinerede p-hus og boliger stod klar til indflytning i 2008. Bygningen blev kåret til ver-
dens bedste boligbyggeri ved World Architecture Festival i Barcelona. Bygningen vandt også titlen
som Nordens bedste arkitektur, da den vandt den svenske Forum-prisen.

I Ørestad Nord fortsætter udbygningen omkring Universitetet med erhvervsbyggerierne Mikado House
og Metropolen.

I 2008 åbnede de første butikker i Ørestad City i gadeplan og flere butikker planlægges åbnet i 2009.
Den 1.300 m? store cykelkælder under vandbassinet ved Kay Fiskers Plads forvandledes til kulturste-
det 'Under Vand'. Kulturstedet har dannet ramme for ca. 35 arrangementer og blev hen over somme-
ren udsmykket af 25 unge københavnske kunstnere.

Selskabet planlægger at åbne aktivitetsområdet PLUG N PLAY i Ørestad Syd i 2009 som et led i ar-
bejdet med at skabe idræts- og kulturfaciliteter i Ørestad. Området kommer til at indeholde flere
sportsfaciliteter og muligheder for rekreativt brug.

Faktaboks:
Mange igangværende byggerier i Ørestad

STÆVNEN
Sjælsøgruppen bygger boligbyggeriet Stævnen, som bliver de første boliger i Ørestad Syd. Grunden ligger attrak-
tivt tæt på Vestamager Station og med udsigt ud over Kalvebod Fælleds vidder.

STALLET (BIG HOUSE)

Tegnestuen BIG har tegnet Ørestad Syds andet boligbyggeri, som forventes klar til indflytning i 2009, Huset vrider
sig om sig selv, så det former et stort 8-tal og skaber således to gårdrum.

CABINN METRO

Når CABINN Metro står færdigt i 2009 er det med sine 710 værelser Danmarks største hotel. Hotellets ydre er
tegnet af den verdensberømte arkitekt Daniel Libeskind. Det er første byggeri i kvarteret Ørestad Down Town,
som også er tegnet af Libeskind.

SEB PENSION/RAMBØLL

SEB Pension bygger et 40.000 etagemeter stort kontorbyggeri i Ørestad Syd med ingeniør- og rådgivningsvirk-
somheden Rambøll som rådgiver. Rambøll selv flytter sit domicil til bygningen umiddelbart efter åbningen i 2009,
Projektet er tegnet af Dissing + Weitling.

NEROPORT (v. FERRING)

Erhvervskomplekset Neroport er en tilbygning til Ferrings domicil. Neroport får et stort atrium, der med restaurant
og andre aktiviteter vil skabe byliv i og omkring bygningen. Neroport er som Ferrings bygning tegnet af Henning
Larsen Architects.

13

 

 

 

COPENHAGEN GOLFPARK CITY
Ved Ørestad Byparks sydvestlige hjørne bygger Nordkranen og Carval Value Investment 71 nye ejerboliger, som
er en del af den eksisterende Copenhagen Golfpark-karré.

FAIRWAY HOUSE
Fairway House består af godt 15.000 m? erhvervslejemål med fælles faciliteter. Bygningen er færdigopført i 2009
og bygges sammen med facaden på Copenhagen Golfpark City.

COPENHAGEN TOWERS

Copenhagen Towers kommer til at huse det firestjernede hotel Crowne Plaza, når det står klar. Hotellet ventes
klar i 2009 og vil rumme 366 værelser og et konferencecenter. Bygningen vil med sine 86 meter være synlig lang-
vejsfra.

 

DANICA EJENDOMME
Ved krydset Vejlands Allé og Ørestads Boulevard opfører Danica et nyt kontordomicil, der er tegnet af Henning
Larsen Architects. Brugerne af kontorhuset får udsigt over Amager Fælled og Amagers villabyer.

MIKADO HOUSE

Arkitema har tegnet Mikado House og flytter deres hovedkontor ind i det nye domicil, når det står klar i 2010.
Grunden ligger centralt i Ørestad Nord med Københavns Universitet som nabo. Ud over domicilet vil bygningen
indeholde butikker, caféer og boliger på toppen. Projektet er købt af C.W. Obel Ejendomme, som fremover vil
være ejer af Mikado House.

WINGHOUSE

Bygningens navn stammer fra dens karakteristiske vingeform og den lette arkitektur. Det er investeringsselskabet
Dades, der med Henning Larsen Architects som arkitekter bygger huset. Winghouse bygges for enden af det
allerede eksisterende parkeringshus Kay Fisker umiddelbart ved siden af Ørestad Gymnasium.

Infrastruktur

I Ørestad er aktivitetsniveauet hen over året tilpasset udviklingstakten i byggerierne. Dette betyder, at
der er færdiggjort fem nye veje i Ørestad Syd, der alle er placeret omkring byggerierne Stævnen og
8tallet. Endvidere er søerne samt hovedkanalen i Ørestad Syd færdiggjort.

Renoveringen af lystbådehavnen i Svanemøllehavnen pågår og forventes afsluttet i 2011.

 

5. Udlejning

Tabel 4. Nøgletal for Udlejning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2008 2007

Nettoomsætning 174 161
Værdiregulering af investeringsejendomme 31 26
Andre indtægter 2 8
Indtægter i alt 207 195
Omkostninger 99 97
Resultat af primær drift 108 98
Materielle anlægsaktiver 1.766 1.613
Investeringer 87 27
Forpligtelser 75 44

 

 

 

Resultatet af primær drift i 2008 er på 108 mio. kr. By & Havn udlejer ca. 670 bygnings- og arealleje-

mål, hvoraf de fleste ligger i Nordhavnen.

By & Havn har i årets løb indgået lejeaftaler med fem af de førende virksomheder inden for kontor-
boligindretning: Montana A/S, Kvadrat A/S, Erik Jørgensen Møbelfabrik A/S, Luceplan A/S samt Vo

 

A/S. En stor del af stueetagen i Pakhus 48 indrettes til kontorer og showrooms til virksomhederne, der
forventes at flytte ind i første halvdel af 2009. Aftalerne ligger godt i tråd med den trend, der over de

14

 

senere år har udviklet sig i området omkring Sundmolen, hvor mange trendskabende boligindretnings-
virksomheder har etableret sig.

Endvidere har selskabet i 2008 overtaget bygningen United Exhibits i Nordhavnen, hvor Bruun Ras-
mussen i starten af året åbnede sit nye auktionshus. Også erhvervslokalerne i VM Bjerget i Ørestad
City blev overtaget i årets løb. Der arbejdes på at anvende lokalerne til bylivsfremmende aktiviteter.
Lejemålene forventes indrettet og udlejet i løbet af 2009.

Med den forventede stigning i lejeindtægterne, og den positive værdiregulering af udlejningsejen-
dommene, er den forventede stigning i resultatet på dette forretningsområde i 2008 indfriet.

6. Parkering

Tabel 5. Nøgletal for Parkering

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2008 2007

Nettoomsætning 17 14
Værdireguleringer 13 8
Andre indtægter 1 0
Indtægter i alt 31 6
Omkostninger 19 10
Resultat af primær drift 12 -4
Materielle anlægsaktiver 376 301
Investeringer 93 57
Forpligtelser 13 80

 

 

Resultat af primær drift for 2008 er på 12 mio. kr. Resultatet indeholder en real

på 13 mio, kr.

iseret værdiregulering

By & Havn opfører, driver og vedligeholder p-anlæg i tilknytning til en række af selskabets byudvik-
lingsområder, herunder Ørestad City, Ørestad Syd og Amerika Plads.

I Ørestad City og Ørestad Syd skal der samlet etableres op til 12.000 pladser i konstruktion. P-huset,
der ligger i forbindelse med VM Bjerget (med 450 pladser), er overtaget i februar 2008 og blev indviet i
maj 2008.

Parkeringsanlægget på Amerika Plads udvikles planmæssigt og nye afsnit tages i brug løbende.
Udbygningen af nye parkeringsanlæg vil, på samme måde som udbygningen af de infrastrukturelle

anlæg, blive tilpasset behovene. Anlæggelse af to parkeringsanlæg er derfor udskudt og yderligere
investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion afventer, at der er et grundlag i markedet.

 

7. Havnedrift

Tabel 6. Nøgletal for Havnedrift

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2008 2007

Nettoomsætning 323 309
Andre indtægter 5 4
Indtægter i alt 328 313
Omkostninger 249 258
Resultat af primær drift 79 55
Materielle anlægsaktiver 718 790
Investeringer 64 39
Forpligtelser 74 63

 

 

 

15

 

 

Resultat af primær drift blev på 79 mio. kr. Den væsentligste årsag til det gode resultat skyldes resul-
tatandelen fra Copenhagen Malm&é Port AB (CMP).

By & Havn forestår havnedriften i Københavns Havn. Den operationelle drift af forretningsområdet
udføres af CMP, der sælger havne-, terminal- og transportydelser. CMP's marked ligger både i Øre-
sundsregionen (f.eks. containere og bulk) og i Østersøregionen (f.eks. biler og olie). Dertil kommer
anløb af krydstogtskibe, hvor der fortsat er en positiv udvikling.

CMP's omsætning steg i 2008 med 7 pct. til 784 mio. SEK (610 mio. DKK), og året gav et resultat før
skat på 181 mio. SEK (140 mio. DKK), svarende til en stigning på 24 pct. i forhold til 2007.

Tabel 7. CMP's økonomiske omsætning og resultat 2004-2008 (mio. SEK)

 

 

 

 

2004 2005 2006 2007 2008
Omsætning 545 603 649 733 784
Resultat før skat 35 80 93 145 181

 

 

CMP havde i 2008 flere krydstogtskibe og mere færgetrafik, mens især omsætningen af biler og byg-
gematerialer faldt. Samlet lå godsomsætningen på 18 mio. tons, hvilket er 1 pct. under året før.

Der blev håndteret 7 pct. flere trailere i 2008 på færgeruterne, hvor Tysklandstrafikken udgør en stor
del af ro-ro omsætningen. Omsætningen af containere steg med 1 pct. i et år, hvor andre havne mel-
der om store tilbagegange.

Allerede i slutningen af 2007 kunne CMP mærke en tilbagegang i omsætningen af biler som følge af
et mindre bilsalg. Faldet blev udtalt i 2008, hvor der blev håndteret næsten en femtedel færre biler.
Samlet blev der i 2008 håndteret 427.000 nye biler over kaj eller med jernbane.

Bulkhåndteringen, hvor et stort produktområde er byggematerialer, faldt med 11 pct. som følge af
nedgangen i byggeriet. Faldet skyldes også, at et stort anlægsprojekt i Malmé, Citytunnelen nærmer
sig færdiggørelse.

De ændrede konjunkturer inden for transport og logistik påvirker CMP i negativ retning, men omsæt-
ningen ventes at holde sig på nogenlunde samme niveau som i 2008. Kun et enkelt forretningsområde
(krydstogt) ventes at vokse markant i 2009. Der er i år anmeldt 330 krydstogtskibe mod 301 skibe i
2008.

8. Risikofaktorer

Selskabets økonomiske resultat og stilling er primært afhængigt af markedsforholdene på ejendoms-
markedet, udviklingen på de finansielle markeder samt udviklingen inden for havnevirksomhed.

Risici på ejendomsmarkedet

By & Havn er afhængig af, at markedet efterspørger nye byområder i form af nye boliger og erhvervs-
byggerier med tilhørende offentlige investeringer. Falder efterspørgslen, som vi oplever i øjeblikket,
giver det en længere udviklingsperiode, hvilket alt andet lige vil påvirke værdiskabelsen negativt. Det
samme gør sig gældende, hvis en stigende andel af aktiviteter i København finder sted på arealer, der
ikke ejes af By & Havn. Efterspørgslen vil svinge med konjunkturerne og renteudviklingen. Således
har efterspørgslen været meget begrænset i 2008.

Selskabet planlægger nye bydele, således at man kan imødekomme efterspørgslen, når markedet
vender.

Udlejningsaktiviteten er ligeledes følsom over for den økonomiske udvikling. Der må kalkuleres med

længere genudlejningstider, og en langvarig økonomisk krise kan få indflydelse på niveauet for mar-
kedslejen for erhvervslejemål.

16

 

 

 

Finansielle risici
Selskabet har pr. 31, december 2008 en samlet rentebærende gæld (netto) på 14.136 mio. kr. Stør-
stedelen af nettogælden er gæld til kreditinstitutter, som administreres af Sund & Bælt.

Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Trans-
portministeriet og selskabet. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumen-
ter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Selskabets låneportefølje er i henhold til
disse retningslinjer alene endeligt eksponeret i DKK og EUR.

By & Havns renterisici styres aktivt ved brug af swaps og øvrige finansielle instrumenter. Gælden i
selskabet er pr. 31. december 2008 fordelt mellem 13 pct. variabelt forrentede lån, 48 pct. fastforren-
tede lån og 39 pct. indeksbaserede lån. Varigheden — opgjort som den gennemsnitlige rentebindings-
tid — af selskabets gæld er ultimo 2008 cirka otte år. Swaps og lignende aftaler indgås alene med de
mest kreditværdige danske og udenlandske institutioner, således at kreditrisikoen på modparten i
videst muligt omfang begrænses.

Modpartsrisici styres og overvåges løbende i et særligt line- og limitsystem, der fastlægger principper-
ne for opgørelse af disse risici, samt et maksimum for hvor store risici, der accepteres på en enkelt
modpart. Sidstnævnte udmåles i forhold til modpartens ratings hos de internationale ratingbureauer.

Selskabets låneportefølje er ved årets udgang fordelt med 65 pct. i DKK og 35 pct. i EUR. Ekspone-
ringen i EUR vurderes ikke at repræsentere nogen større risiko grundet den stabile danske fastkurs-
politik.

Havnevirksomhed

Havnevirksomheden påvirkes af de økonomiske konjunkturer og dermed også den nuværende øko-
nomiske krise, ligesom transportmarkedet er følsomt over for ændringer i konkurrenceevnen mellem
de forskellige transportformer. Produkter til det regionale marked er afhængige af konjunkturudviklin-
gen i Øresundsregionen. Omsætningen af andre produkttyper, eksempelvis transitolie, kan være
stærkt svingende. Krydstogtproduktet er afhængigt af hele sikkerhedssituationen i Europa.

Øvrige risici
By & Havn har afdækket diverse risici gennem tegning af relevante forsikringer, især risici i relation til
fast ejendom.

9. Corporate Governance

By & Havn følger generelt Komitéen for god selskabsledelses anbefalinger samt Statens anbefalinger
og krav for god selskabsledelse i statsejede aktieselskaber. Københavns Kommune og Staten udøver
deres ejerskab gennem interessentskabsmøder og holdes løbende orienteret på kvartalsmøder.

Bestyrelsen evaluerer regelmæssigt selskabets strategier og langtidsbudget. I den forbindelse tages
stilling til den generelle risiko og risikovillighed samt styringen heraf. Bestyrelsen vurderer specifikt
projektindstillinger, herunder havneudvidelser, opfyldninger samt strategien for selskabsdannelser i
forbindelse med byudviklingsprojekter.

By & Havn har en bylivsafdeling, der har til formål at fungere som katalysator for brugere af Køben-
havns Havn og Ørestad, der ønsker at præge udviklingen og skabe mere liv i de nye byområder.

I forbindelse med udvikling af nye bydele lægges der vægt på borgerinddragelse i form af bor-
germøder og hjemmesider for de nye bydele, hvor der er mulighed for at søge informationer og
give udtryk for meninger og overvejelser i forbindelse med projekterne.

17

 

 

Som offentligt ejet selskab lægger By & Havn stor vægt på åbenhed. Derfor bliver væsentlige
begivenheder og nyheder af generel karakter samt års-, halvårs- og kvartalsrapporter offentlig-
gjort løbende ved pressemeddelelser og på selskabets hjemmeside. På selskabets hjemmeside
findes der også oplysninger om aktiviteter og information om selskabets udviklingsområder i
bredt omfang.

10. Miljø

I Ørestad genbruges overskudsjord fra anlæg af veje og kanaler i videst muligt omfang inden for Øre-
stadsarealerne. Herved sikres, at transportveje og -gener i anlægsfasen minimeres. | Ørestad Nord
findes fyldjord, idet der tidligere er deponeret bygningsaffald i området.

Langt de fleste havneområder er opstået ved jordopfyldning. Der har mange steder i landvindingen
været benyttet, hvad man i dag vil betegne som forurenet byopfyld. Brugen af havneområderne til
industriformål har endvidere i tidens løb medført en varierende grad af forurening af jorden. Forure-
ningsproblemerne søges løst i forbindelse med den løbende byudvikling. Før igangsætningen af byg-
geri på de tidligere havneområder gennemføres miljøundersøgelser, der dokumenterer omfanget af
forurening og beskriver hvilke foranstaltninger, det er nødvendigt at gennemføre.

Ligeledes er havnebundens sedimenter forurenet i varierende grad. Forureningen stammer fra udløb
fra byen og dens industrier samt opløsning af skibenes bundmalinger. Københavns Kommune har
vurderet, at den løbende afgivelse af toksiske stoffer fra sedimenterne er minimal, og at havnens vand
oftest opfylder krav om badevandskvalitet. Havnen kan endog benyttes til fiskeri, bortset fra bundfisk.
Ved oprensninger deponeres de optagne sedimenter i By & Havns depot på Lynetten.

By & Havn råder i Nordhavnen over et depot til jordmaterialer fra lokalplanområdet. Depotet forventes
opfyldt i løbet af 2009.

I forbindelse med udviklingen af arealer i Nordhavnen indgår eventuelle gener fra støj- og luftforure-
ning fra erhvervshavnen i planlægningen af den fremtidige placering af krydstogtkaj og container-
terminal.

11... Vidensressourcer

By & Havn råder i sin egen organisation over en central ekspertise om havneinfrastruktur samt drift og
vedligehold af bolværker, bygninger, broer, veje mv. Selve anlægssiden udliciteres i vid udstrækning,
mens mindre opgaver, der har karakter af løbende vedligehold, varetages i eget regi.

Den operationelle havnedrift varetages af Copenhagen Malmé Port AB, der kan ses som en speciali-
seret havne- og terminaloperatør med et indgående kendskab til transport, logistik og markedsforhold
mv.

Når det gælder byudvikling, råder By & Havn over en mindre organisation af byplanlæggere og projekt-
ledere. Derudover anvendes i betydeligt omfang eksterne konsulenter for at løse specialiserede opga-
ver i by- og ejendomsudviklingen. Selskabet opnår endvidere adgang til en højt specialiseret viden om
markedsforhold samt ejendoms- og byudvikling ved at indgå i selskabsdannelser med developere,
entreprenører 0.a.

18

 

 

 

12... Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der har ikke efterfølgende været be

givenheder af væsentlig betydning for årsrapporten, som ikke er
nævnt andetsteds.

19

 

 

 

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2008

Koncern

Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Andre driftsindtægter

Indtægter i alt

Personaleomkostninger

Andre eksterne omkostninger

Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle
anlægsaktiver

Resultat af primær drift
Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder efter skat

Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger

Resultat før skat og markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af gæld

Resultat før skat

Skat af årets resultat

Årets resultat

Note

10

2008

DKK 1.000

551.889
82.717
10.611

645.217

 

-175.691
-220.347

-50.788
198.391

 

1.059
987.259
-1.535.317

 

-348.608

-838.479

 

-1.187.087

-21.318

 

-1.208.405

 

2007
DKK 1.000

527.505
72.351
25.653

625.509

 

-173.354
-204.210

-60.540
187.405

 

7.908
1.152.223
-1.690.524

 

-342.988

645.307

 

302.319

-16.309

 

286.010

 

20

 

 

 

Balance 31. december 2008

Koncern

Aktiver

Investeringsejendomme

Grunde og bygninger

Havneindretninger

Driftsmateriel

Materielle anlægsaktiver under opførelse

Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele i associerede virksomheder
Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Tilgodehavende hos Københavns Kommune

Andre tilgodehavender

Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavende hos joint ventures
Tilgodehavender hos Metroselskabet I/S

Andre tilgodehavender

Selskabsskat

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender

Værdipapirer
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver

Aktiver

Note 31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000

9.234.329 8.793.242

419.379 416.404

372.744 368.499

92.343 108.696

60.267 151.995

11 10.179.062 9.838.836
12 6.829 49.799
13 10.469 8.415
13 3.302.577 3.204.455
13 3.695 3.884

3.323.570 3.266.553

 

13.502.632  13.105.389

91.060 92.272

14 179.217 383.119
4.399 105

0 92.933

15 390.220 386.487
3.681 9.882

1.916 1.247

670.493 966.045
11.033 16.856

427.116 1.012.729

 

1.108.642 1.995.630

 

14.611.274. 15.101.019

 

21

 

 

 

Balance 31. december 2008
Koncern

Passiver

Interessentskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Hensættelse til udskudt skat
Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser

Gæld til realkreditinstitutter
Kreditinstitutter
Leasingforpligtelser

Deposita

Gæld til Københavns Kommune

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Kreditinstitutter

Leverandører af varer og tj enesteydelser
Anden gæld
Modtagne forudbetalinger fra kunder

Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser

Passiver

Eventualforpligtelser mv.
Honorar til revisorer

Nærtstående parter og ejerforhold
Ledelsehverv

Note

16
17

18
18
18
18
18

18

19

20
21
22
23

31. dec. 2008
DKK 1.000

 

450.564
-952.068

-501.504

 

 

 

oo

 

13.305.520

 

1.237.577
110.125
61.625
279.911
46.692

1.735.930

 

|

15.041.450

|

14.611.274

|

31. dec. 2007
DKK 1.000

 

450.564
280.103

730.667

 

 

 

11.946.900

 

1.864.345

 

2.356.445

 

14.303.345

 

15.101.019

 

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

Koncern

Årets resultat
Reguleringer
Ændring i driftskapital

Pengestrømme fra drift før finansielle poster
Renteindbetalinger og lignende
Renteudbetalinger og lignende

Pengestrømme fra ordinær drift

Betalt selskabsskat, netto

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Køb af materielle anlægsaktiver

Ændring i finansielle anlægsaktiver

Salg af investeringsejendomme

Salg af øvrige materielle anlægsaktiver

Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg
Modtaget udbytte fra associerede virksomheder

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Tilbagebetaling af gæld

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Ændring i likvider

Likvider 1. januar
Likvider 31. december

Likvider specificeres således:
Værdipapirer
Likvide beholdninger

Likvider 31. december

Note

24
25

2008
DKK 1.000

 

-1.208.405
1.375.314
52.558

219.467

849.269
-1.562.315

 

-493.579

-7.069

 

-500.648

 

-353.800
63.588
28.921

1.218
207.607
5.000

-47.466

 

 

-43.322
-43.322

 

-591.436

1.029.585
438.149

 

11.033
427.116

438.149

 

2007
DKK 1.000

286.010
-110.504
2.253.996

2.429.502
1.127.636
-1.690.524
1.866.614

-44.033
1.822.581

-270.735
27.177
109.486
1.262
715.966
0

583.156

-3.132.502
-3.132.502

 

-726.765

1.756.350
1.029.585

 

 

16.856
1.012.729

 

1.029.585

 

 

 

 

Egenkapitalopgørelse

Koncern og moderselskab

Egenkapital 1. januar 2007
Valutakursregulering vedrørende selvstændige udenlandske enheder
Årets resultat

Egenkapital 31. december 2007

Valutakursregulering vedrørende selvstændige udenlandske enheder
Årets resultat

Egenkapital 31. december 2008

 

 

 

Interessent- Overført
skabskapital resultat I alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
450.564 - 450.564
- -5.907 -5.907
- 286.010 286.010
450.564 280.103 730.667
- -23.766 -23.766
- -1.208.405 -1.208.405
450.564 -952.068 -501.504

 

24

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

1  Nettoomsætning
Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Parkeringsindtægter

Øvrig omsætning

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af investeringsejendomme
Hensat til tab på tilgodehavende vedrørende ejendomssalg
Værdireguleringer af investeringsejendomme

Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

Andre eksterne omkostninger

Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter

Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

2008
DKK 1.000

252.548
249.679
13.769
35.893

551.889

55.079
-40.000
67.638

82.717

146.137
7.335
17.140
5.079

175.691

579

184.128
36.219

220.347

9.317
23.371
18.100

50.788

2007
DKK 1.000

248.327
227.480
10.404
41.294

527.505

81.520

-9.169
72.351

144.920
6.262
19.864
2.308

173.354

563

174.173
30.037

204.210

9.249
43.947
7.344

60.540

25

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

6

10

Resultat af kapitalandele i associerede
virksomheder efter skat

Andel af overskud i associerede virksomheder efter skat

Finansielle indtægter

Renteindtægter, bank

Renteindtægter, joint ventures
Renteindtægter, Københavns Kommune
Valutakursreguleringer

Andre finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, kreditinstitutter
Renteomkostninger, realkreditlån
Finansiel leasing

Andre finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån

Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering af vejgæld, Københavns Kommune
Øvrige markedsværdireguleringer

Skat af årets resultat

Regulering skat tidligere år
Skat i associerede virksomheder
Periodens skat i alt

2008
DKK 1.000

1.059
1.059

840.014
0
136.162
9.625
1.458

987.259

1.528.577
479
2.999
3.262

1.535.317

-48.450
-862.567
81.103
-8.565

-838.479

21.318

21.318

2007
DKK 1.000

7.908

7.908

1.042.877
863
24.587
906
82.990

1.152.223

1.672.957
866
2.970
13.731

1.690.524

378.153
280.797
-13.349

-294

645.307

13.063
3.246

16.309

By & Havn er ikke skattepligtigt. Skat af periodens resultat vedrører By & Havns joint ventures, primært Copenhagen

Malmø Port AB, hvor den samlede skat udgør 43.472 t.kr.

26

 

Noter til årsrapporten

Koncern

11 Materielle anlægsaktiver

Kostpris 1. januar

Kursregulering i udenlandsk joint venture
Reklassifikation

Tilgang i perioden

Afgang i perioden

Overførsler i perioden

Kostpris 31. december

Værdireguleringer 1. januar
Periodens opskrivninger

Værdireguleringer 31. december

Af- og nedskrivninger 1. januar
Kursregulering i udenlandsk joint venture
Reklassifikation

Periodens afskrivninger

Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver

Af- og nedskrivninger 31. december
Regnskabsmæssig værdi 31. december
Afskrives over

Heraf indgår finansielt leasede aktiver med

 

 

 

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
Investerings- Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme bygninger indretninger materiel udførelse
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
8.805.987 426.104 431.782 176.815 151.995
0 4.126 0 -21.415 0
0 7.176 0 -71.116 0
245.337 2.023 0 14.962 91.478
-13,842 0 -1.648 4.445 0
141.954 7.122 27.616 6.514 -183.206
9.179.436 438.899 457.750 164.655 60.267
-12.745
67.638
54.893
9.699 63.283 68.118
-256 0 -9.919
273 0 -273
9.804 23.371 17.613
0 -1.648 -3.227
19.520 85.006 72.312
9.234.329 419.379 372.744 92.343 60.267
30-40 år 4-6 år 4-7 år
82.267

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige cash-
flows. Ved denne beregning er anvendt en gennemsnitlig diskonteringsfaktor på 5 pct.

Koncernen har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker mv. Herudover har
koncernen visse retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

27

 

 

 

Noter til årsrapporten

 

Koncern
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
12 Kapitalandele i associerede virksomheder
Kostpris 1. januar 41.891 41.891
Periodens afgang -35.690 0
Kostpris 31. december 6.201 41.891
Værdireguleringer 1. januar 7.908 0
Periodens resultat 1.059 7.908
Udbytte til moderselskabet -5.000 0
Periodens afgang -3.339 0
Værdireguleringer 31. december 628 7.908
Regnskabsmæssig værdi 31. december 6.829 49.799
Kapitalandele i associerede virksomheder
specificeres således:
Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Kommanditaktieselskabet DLU nr. I København  TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København  — TDKK 125 50 pct.

Kapitalandele i de associerede virksomheder Kommanditaktieselskabet Støberigade 12 og Aps KBIL 38 nr.
2286 er afhændet medio december 2008.

De associerede virksomheder Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E og PDE ApS er likvideret pr. 15 december
2008.

13 Øvrige finansielle anlægsaktiver

 

 

 

Tilgodeha-
Tilgodeha- vende hos
vende hos joint Københavns Andre tilgode-
ventures Kommune havender
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 8.415 3.204.455 3.834
Periodens tilgang 2.054 136.160 63
Periodens afgang 0 -38.038 -252
Regnskabsmæssig værdi 31. december 10.469 3.302.577 3.695

 

Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med at ejendommene sælges.

Tilgodehavende Københavns Kommune forrentes med en rente på 4,276 pct. p.a. og amortiseres gennem
tilbageførsel af provenu vedrørende grundskyld efter kommunal udligning.

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
14 Tilgodehavender fra salg af
investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 8.566 97.843
Refusionsdebitorer Ørestad 170.651 285.276

179.217 383.119

Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 93 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.

15 Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 155 mio. kr.

16 Udskudt skat

Hensat 1. januar 15.056 11.810
Ændring i perioden 5.628 3.246
Hensat 31. december 20.684 15.056

By & Havn er ikke skattepligtigt. Udskudt skat vedrører alene Copenhagen Malmé Port AB, hvor den samlede udskudte
skat udgør 41.367 t.kr.

17 Andre hensatte forpligtelser

Miljøforanstaltninger 28.336 28.336
Understøttelsesfond 232 217
Hensættelse byggemodning 21.092 21.993
Øvrige hensættelser 984 1.405

50.644 51.951

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser
forventes at blive:

Inden for 1 år 536 36
Mellem I og 5 år 50.063 51.865
Efter 5 år 45 50

50.644 51.981

Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de
tidligere DanLink-arealer samt på arealerne på Prøvestenen.

Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2008 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,2 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.

29

 

 

Noter til årsrapporten

 

 

 

 

 

 

Koncern
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
18 Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser specificeres således:
Realkreditinstitutter 0 14.165
Kreditinstitutter 13.796.744 13.016.543
Leasingforpligtelser 82.251 84.374
Gæld til Københavns Kommune 632.246 713.349
14.511.241 13.828.431
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser kan specificeres på følgende valutaer:
DKK EUR Øvrige I alt
8.963.617 4.840.236 -7.109  13.796.744
Kreditinstitutter
Rentebindingsperioder vedrørende kreditinstitutter kan yderligere specificeres således:
0-1 år 1-2 år 2-3 år 34 år 4-5 år Mere end 5 år Ialt Dagsværdi
Mio. kr.
Lån 1.500 2.500 3.250 400 2,20 2,584 12.434 12,791
Renteswaps -3.611 -1.500 -1.000 -400 1.500 5.071 0 610
Valutaswaps 3.317 0 -1.900 0 0 -984 433 358
Øvrige derivater 482 0 0 0 482 0 0 38
I alt 1.628 1.000 350 0 3.218 6,671 12,867 13.797
Rentefordeling inkl. rentegarantier
Variabel
Fordeling på fast og variabel rente
Fast rente
Variabel rente 12,7 pct.
Fast rente 48,5 pct. Realrente
Real rente 38,8 pct.
—— 0% 10% 20% 30% 40% 50%

 

 

100,0 pct.

 

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af rente-
og valutaswaps udgør i alt 968 mio. kr.

 

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

18 Gældsforpligtelser (fortsar)
Gæld til Københavns Kommune

Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til vej. 1/3 af lånet forfalder, når anlægsarbejdet igangsættes,

forventelig i 2009, og de resterende 2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i 2014. Gælden indekseres
med udviklingen i Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje og er i regnskabet optaget til tilbagediskonteret
nutidsværdi.

Leasingforpligtelser
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000

Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:

Forfalder inden for 1 år 5.185 5.132
Forfalder mellem 1 og 5 år 22.068 21.844
Forfalder efter 5 år 83.468 85.855

110.721 112.831
Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing 26.747 24.442

Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malmé& Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens udløb. Begge
leasingaftaler udløber i 2025.

Løbetid på langfristet gæld

Finansiel Gæld til Kbh. Kredit-

 

Deposita leasing geld Kommune institutter I alt
Kortfristet gæld 0 2.221 227.767 1.007.589 1.237.577
Forfalder mellem 1 og 5 år 0 9.984 0 8.820.013 8.829.997
Forfalder efter 5 år 31.856 70.046 404.479 3.969.142 4.475.523

 

31.856 82.251 632.246. 13.796.744 14.543.097

 

 

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

19

20

Anden gæld

Anden gæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 217 mio. kr.

Eventualforpligtelser mv.

Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det blive
nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv., som
ikke vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.

En del af medarbejderne har gennem en særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Til pensionskassen
indbetales årligt pensionspræmie på 15 pct. af den pensionsgivende løn. By & Havn er forpligtet til ekstra-
ordinært at indbetale den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig
opgørelse. Pensionskassens aktiver pr. 31. december 2008 udgør 255 mio kr. og pensionsforpligtelsen inkl. 4
pct. solvensmargin udgjorde 178 mio. kr. Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver behov for, at
By & Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning. Pensionskassen er en afviklingskasse og
optager ikke nye medlemmer.

Der er indgået lejeforpligtelser over for Malmå Hamn AB på ca. 40 mio. kr.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning i Ørestad og renoveringsopgaver i
havnen med en restværdi på ca. 30 mio. kr.

I forbindelse med salg af arealer til en samlet værdi af 128 mio. kr. er det aftalt, at By & Havn under givne
forudsætninger vil tilbagekøbe de solgte arealer på fastsatte vilkår.

I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad.
I forbindelse med overtagelse af et grundareal fra KE-Energiforsyning har By & Havn forpligtet sig til at betale

2,7 mio. kr. til sælger, svarende til allerede afholdte byggeomkostninger. Beløbet forfalder til betaling, når By &
Havn igangsætter restbyggeriet.

 

 

 

32

Noter til årsrapporten

Koncern

20 Eventualforpligtelser mv. (fortsat)

Selskabet har ved salg/option af ca. 145.500 etagemeter areal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen afhænger
af købers økonomiske udnyttelse af arealet.

2008 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
21 Honorar til revision
Revisionshonorar til Rigsrevisionen 553 520
Revisionshonorar til Revisionsdirektoratet for Københavns Kommune 186 290
Revisionshonorar til PricewaterhouseCoopers 30 30
Revisionshonorar til BDO Scan Revision 100 0
Revisionshonorar til Deloitte 130 479
Revisionshonorar til KPMG 56 52
1.055 1.371
Andre ydelser
Honorar til PricewaterhouseCoopers 901 568
Honorar til Deloitte 179 142
Honorar til KPMG 44 139
1.124 849
22 Nærtstående parter og ejerforhold
Bestemmende indflydelse Grundlag
Københavns Kommue Interessent
Den Danske Stat Interessent

Øvrige nærtstående parter

Moderselskabet By & Havn I/S' nærtstående parter omfatter endvidere joint ventures og associerede selskaber.
som omtalt i note 11 og 12 til moderselskabets regnskab, mindre ejerforeninger og vejlaug samt selskabets
ledelse, Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvor selskabets ledelse har væsentlige interesser.

2

33

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

22

23

Nærtstående parter og ejerforhold (fortsat)

Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Port AB i form
af lejeindtægter og betalinger for serviceydelser på netto 32 mio. kr.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malmé Port AB via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en
løbetid minimum frem til 2025.

Derudover er der mindre tjenesteydelser mellem moderselskabet og joint ventures og associerede selskaber i
form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.

Herudover har der ikke i periodens løb, bortset fra koncerninterne transaktioner, der er elimineret i koncern-
regnskabet, været gennemført særlige transkationer med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere, ejere,
tilknyttede virksomheder eller andre nærtstående parter.

Ejerforhold

Københavns Kommue ( 55 pct.)
Danske Stat ( 45 pct.)

Ledelseshverv
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv i danske aktieselskaber mv. :
Bestyrelse:

Carsten Koch Direktør. Bestyrelsesmedlem i Sund & Bælt Holding A/S, Øresundsbrokonsortiet, GES
Investment Services Danmark A/S.

Flemming Hansen Bestyrelsesformand i Holst Holding, bestyrelsesmedlem i Rovsing Management A/S, H 2
Logic A/S, Terminal A, aps.

Agneta Bjårkman Direktør i VERA Consultancy, bestyrelsesformand og partner i ACROnordic A/S, medlem i
Repræsentantskabet i Realdania A/S og bestyrelsesmedlem i Your Pension Management A/S.

Carl Christian Ebbesen Bestyrelsesmedlem i Renholdningsselskabet R98.

Peter Maskell Bestyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S, Handelshøjskolens Forlag A/S, CBS Press.

Anne Vang Bestyrelsesmedlem i DSB S-tog A/S, KE Forsyning Holding P/S, KE Forsyning Komplementar
A/S, KE Varmeforsyning Holding P/S, KE Varmeforsyning Komplementar A/S, Københavns Energi A/S, AKB
København.

34

 

mn

 

 

Noter til årsrapporten

Koncern

24

25

Pengestrømsopgørelse - reguleringer

Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af anlægsaktiver

Årets af- og nedskrivninger

Indtægt af kapitalandele i associerede virksomheder efter skat
Skat af årets resultat

Andre reguleringer

Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

Ændring i tilgodehavender
Ændring i andre hensatte forpligtelser
Ændring i leverandører mv.

2008
DKK 1.000

-987.259
1.535.317
838.479
-82.717
447
50.788
-1.059
21.318

0

1.375.314

83.836
-3.529
-27.749

52.558

2007
DKK 1.000

-1.152.223
1.690.524
-645.307
-72.351
812
60.540
-7.908
16.309
-900

-110.504

2.198.788
-3.909
59,117

2.253.996

35

 

 

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2008

Møoderselskab

Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Andre driftsindtægter

Indtægter i alt

Personaleomkostninger

Andre eksterne omkostninger

Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle
anlægsaktiver

Resultat af primær drift

Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat

Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder efter skat
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Resultat før markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af gæld

Årets resultat

Datterselskabet Ørestads Parkering A/S blev likvideret pr. 1. januar 2008 og driften overført til By
& Havn I/S. Som konsekvens heraf er sammenligningstallene for 2007 korrigeret.

Note

NØ 00 1 OVN

10

2008

DKK 1.000

239.465
82.717
5.838

328.020

-61.693
-121.826

-27.300

117.201

76.056
1.059
970.233

-1.534.475

-369.926

-838.479

-1.208.405

2007
DKK 1.000

219.033
71.886

21.632

312.551

-55.834
-109.568

-25.751

121.398

54.904
7.908
1.146.278

-1.689.785

-359.297

645.307

286.010

36

 

 

Balance 31. december 2008

Moderselskab

Aktiver

Investeringsejendomme

Grunde og bygninger

Havneindretninger

Driftsmateriel

Materielle anlægsaktiver under opførelse

Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele i joint ventures og dattervirksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder

Ansvarlig lånekapital joint ventures

Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Tilgodehavende hos Københavns Kommune

Andre tilgodehavender

Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavende hos joint ventures
Tilgodehavender hos Metroselskabet I/S

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver

Aktiver

Note 31. dec. 2008

DKK 1.000

9.108.017
394.898
363.267

18.953
57.454

11 9.942.589

12 340.704
13 6.829
14 45.000
14 20.938
14 3.302.577

14 3.695
3.719.743

13.662.332

69.744

15 179.217
6.254

0

16 371.293
1.616

628.124
214.382
842.506

14.504.838

31. dec. 2007

DKK 1.000

8.674.918
396.701
349.819

16.987
151.628

9.590.053

297.286
49.799
45.000
16.831

3.204.455
3.884

3.617.255

13.207.308

67.384
383.056
210
89.933
376.204
888

917.675
835.512
1.753.187

14.960.495

 

 

 

Balance 31. december 2008

Moderselskab

Passiver

Interessentskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser

Gæld til realkreditinstitutter
Kreditinstitutter
Leasingforpligtelser

Deposita

Gæld til Københavns Kommune

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Kreditinstitutter

Leverandører af varer og tjenesteydelser

Anden gæld

Modtagne forudbetalinger fra kunder

Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser

Passiver

Eventualforpligtelser mv.
Honorar til revisorer

Nærtstående parter og ejerforhold
Ledelsehverv

Note

17

18
18
18
18
18

18

19

20
21
22
23

31. dec. 2008

DKK 1.000

450.564
-952.068

-501.504

27.203

27.203

0
12.789.153
80.030
29.644
404.481

13.303.308

1.237.577
110.125
42.100
239.337
46.692

1.675.831
14.979.139

14.504.838

31. dec. 2007

DKK 1.000

450.564
280.103

730.667

27.188

27.188

12.284
11.110.268
82.252
26.657
713.349

11.944.810

1.864.345
45.933
24.544

279.300
43.708

2.257.830
14.202.640

14.960.495

 

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

1 Nettoomsætning

Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Lejeindtægter, parkering
Øvrig omsætning

2 Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af investeringsejendomme
Hensat til tab på tilgodehavende vedrørende ejendomssalg
Værdireguleringer af investeringsejendomme

3 Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

4. Andre eksterne omkostninger

Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter

5. Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

2008
DKK 1.000

2.494
216.662
13.769
6.540

239.465

55.079
-40.000
67.638

82.717

53.509
2.918
187
5.079

61.693

2.020
1.467

3.487

103

87.946
33.880

121.826

8.925
14.169
4.206

27.300

2007
DKK 1.000

1.660
198.252
10.404
8.717

219.033

81.055

-9.169
71.886

50.770
2.688
68
2.308

55.834

2.077
1.265

3.342

97

81.221
28.347

109.568

8.859
12,838
4.054

25.751

39

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

6 Resultat af kapitalandele i joint ventures efter
skat

Resultat af andel i joint ventures efter skat

7. Resultat af kapitalandele i associerede
virksomheder efter skat

Andel af overskud i associerede virksomheder
efter skat

8 Finansielle indtægter

Renteindtægter, bank

Renteindtægter, joint ventures
Renteindtægter, Københavns Kommune
Valutakursreguleringer

Andre finansielle indtægter

9 Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, kreditinstitutter
Renteomkostninger, realkreditlån
Finansiel leasing

Andre finansielle omkostninger

10 Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering vejgæld, Københavns
Kommune

Øvrige markedsværdireguleringer

2008
DKK 1.000

76.056

76.056

1.059
1.059

831.080
2.256
136.162
55

680

970.233

1.528.577
479
2.999
2.420

1.534.475

-48.450
-862.567

81.103
-8.565

-838.479

2007
DKK 1.000

54.904

54.904

7.908
7.908

1.036.525
2.250
24.587
27
82.889

1.146.278

1.672.947
866
2.970
13.002

1.689.785

378.153
280.797

-13.349
-294

645.307

40

 

 

Noter til årsrapporten

Møoderselskab

11 Materielle anlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
Investerings- — Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme bygninger indretninger materiel udførelse
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 8.672.350 405.560 362.658 20.944 151.628
Øvrig tilgang i perioden 238.051 0 0 0 88.329
Afgang i perioden -13.842 0 0 -721 0
Overførsler i perioden 141.251 7.122 27.616 6.514 -182.503
Kostpris 31. december 9.037.810 412.682 390.274 26.737 57.454
Værdireguleringer 1. januar 2.569
Årets værdireguleringer 67.638
Værdireguleringer 31. december 70.207
Af- og nedskrivninger 1. januar 8.859 12.838 3.958
Periodens afskrivninger 8.925 14,169 4.206
Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver 0 0 -380
Af- og nedskrivninger 31. december 17.784 27.007 7.184
Regnskabsmæssig værdi 31. december 9.108.017 394.898 363.267 18.953 57.454
Afskrives over 30-40 år 4-6 år 4-7 år
Heraf indgår finansielt leasede aktiver med 82.267

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige cash-
flows. Ved denne beregning er anvendt en gennemsnitlig diskonteringsfaktor på 5 pct.

By & Havn har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker mv. Herudover
har By & Havn visse retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

41

 

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
12 Kapitalandele i joint ventures og dattervirksomheder
Kostpris 1. januar 255.984 255.984
Periodens tilgang 5.063 0
Kostpris 31. december 261.047 255.984
Værdireguleringer 1. januar 41.302 0
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture -23.768 -5.907
Periodens resultat 76.056 54.904
Udbytte til moderselskabet -13.933 -7.695
Værdireguleringer 31. december 79.657 41.302
Regnskabsmæssig værdi 31. december 340.704 297.286
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:
Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Copenhagen Malmé Port AB Malmåé, SE  TSEK 120.000 50 pct.
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling København  TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København  TDKK 125 50 pct.
Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S København  TIDKK 60.500 50 pct.
Prøvestenen A/S København  TDKK 500 50 pct.
Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S København  TDKK 20.000 50 pct.
Komplementarselskabet Sluseholmen A/S København  TDKK 500 50 pct.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S København  TDKK 10.000 50 pct.
Komplementarselskab No. I A/S København — TDKK 125 50 pct.
Datterselskabet Ørestads Parkering A/S er likvideret pr. 1. januar 2008.
13 Kapitalandele i associerede virksømheder
Kostpris 1. januar 41.891 41.891
Periodens afgang -35.690 0
Kostpris 31. december 6.201 41.891
Værdireguleringer 1. januar 7.908 0
Periodens resultat 1.059 7.908
Udbytte til moderselskabet -5.000 0
Periodens afgang -3.339 0
Værdireguleringer 31. december 628 7.908

 

Regnskabsmæssig værdi 31. december

6.829

49.799

42

 

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

13 Kapitalandele i associerede virksomheder (fortsat)

Kapitalandele i associerede virksomheder
specificeres således:

 

Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Kommanditaktieselskabet DLU nr. I København  TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København — TDKK 125 50 pct.

Kapitalandele i de associerede virksomheder Kommanditaktieselskabet Støberigade 12 og Aps KBIL 38 nr.
2286 er afhændet medio december 2008.

De associerede virksomheder Kommanditaktieselskabet Pakhus D+E og PDE ApS er likvideret pr. 15.
december 2008.

14 Øvrige finansielle anlægsaktiver

 

 

Tilgodeha-
Ansvarlig Tilgodeha- vende hos
lånekapital vende hos Københavns Andre tilgode-
Joint ventures — joint ventures Kommune havender
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 45.000 16.831 3.204.455 3.884
Periodens tilgang 0 4.107 136.160 63
Periodens afgang 0 0 -38.038 -252
Regnskabsmæssig værdi 31. december 45.000 20.938 3.302.577 3.695

 

Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med at ejendommene sælges.

Tilgodehavende hos Københavns Kommune forrentes med en rente på 4,276 pct. p.a. og amortiseres gennem
tilbageførsel af provenu vedrørende grundskyld efter kommunal udligning.

43

 

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

15 Tilgodehavender fra salg af
investeringsejendomme

Skødekonti og garantier
Refusionsdebitorer Ørestad

31. dec. 2008
DKK 1.000

 

8.566
170.651

179.217

Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 93 mio. kr. inden for de kommende 172 måneder,

16 Andre tilgodehavender

31. dec. 2007

DKK 1.000

97.780
285.276

383.056

Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 155 mio, kr.

17 Andre hensatte forpligtelser

Miljøforanstaltninger
Understøttelsesfond

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser
forventes at blive:

Inden for 1 år

Mellem 1 og 5 år

Efter 5 år

26.971
232

27.203

532
26.626
45

27.203

26.971
217

27.188

36
27.102
50

27.188

Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de

tidligere DanLink-arealer samt på arealerne på Prøvestenen.

Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2008 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,2 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.

44

 

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab
31. dec. 2008 31. dec. 2007
DKK 1.000 DKK 1.000
18 Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser specificeres således:
Realkreditinstitutter 0 14.165
Kreditinstitutter 13.796.744  13.016.543
Leasingforpligtelser 82.251 84.374
Gæld til Københavns Kommune 632.246 713.349

14.511.241 13.828.431

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser kan specificeres på følgende valutaer:

DKK EUR Øvrige I alt

 

8.963.617 4.840.236 -7.109 13.796.744

 

Kreditinstitutter

Rentebindingsperioder vedrørende kreditinstitutter kan yderligere specificeres således:

 

 

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Mere end 5 år Ialt Dagsværdi
Mio. kr.
Lån 1.500 2,500 3.250 400 2.200 2,584 12.434 12.791
Renteswaps -3.671 -1.500 -1.000 400 1.500 5.071 0 610
Valutaswaps 3.317 0 -1.900 0 0 -984 433 358
Øvrige derivater 482 0 0 0 -482 0 0 38
I alt 1.628 1.000 350 0 3.218 6.671 12,867 13.797

 

 

Rentefordeling inkl. rentegarantier

 

 

 

Varia
bel

Fordeling på fast og variabel rente: Fast

rente
Variabel rente 12,7 pct. Realr
Fast rente 48,5 pct. ente

7
Real rente … 38,8 pct. 0% 10% 20% 30% 40% 50%
100,0 pct.

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af rente-
og valutaswaps udgør i alt 968 mio. kr.

45

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

18 Gældsforpligtelser (fortsat)

Gæld til Københavns Kommune

Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til vej. 1/3 af lånet forfalder, når anlægsarbejdet igangsættes,
forventelig i 2009, og de resterende 2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i 2014. Gælden indekseres
med udviklingen i Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje og er i regnskabet optaget til tilbagediskonteret

nutidsværdi.

Leasingforpligtelser

Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for I år

Forfalder mellem 1 og 5 år
Forfalder efter 5 år

Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing

31. dec. 2008

DKK 1.000

5,185
22.068
83.468

110.721

26.747

31. dec. 2007

DKK 1.000

5.132
21.844
85.855

112.831

24.442

Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malmé Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens udløb. Begge

leasingaftaler udløber i 2025.

Løbetid på langfristet gæld

 

 

Finansiel Gæld til Kbh. Kredit-
Deposita — leasing gæld Kommune institutter I alt
Kortfristet gæld 0 2.221 227.767 1.007.589 1.237.577
Forfalder mellem I og 5 år 0 9.984 0 8.820.013 8.829.997
Forfalder efter 5 år 29.644 70.046 404.479 3.969.142 4.473.311
29.644 82.251 632.246 13.796.744 14.540.885

 

46

 

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

19 Anden gæld

Anden gæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 217 mio. kr.

20 Eventualforpligtelser mv.

Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det blive
nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv., som
ikke vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.

En del af medarbejderne har gennem en særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Til pensionskassen
indbetales årligt pensionspræmie på 15 pct. af den pensionsgivende løn. By & Havn er forpligtet til ekstraordi-
nært at indbetale den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig opgø-
relse. Pensionskassens aktiver pr. 31. december 2008 udgør 255 mio kr. og pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct.
solvensmargin udgjorde 178 mio. kr. Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver behov for, at By
& Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning. Pensionskassen er en afviklingskasse og
optager ikke nye medlemmer.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning i Ørestad og renoveringsopgaver i
havnen med en restværdi på ca. 30 mio. kr.

I forbindelse med salg af arealer til en samlet værdi af 128 mio. kr. er det aftalt, at By & Havn under givne
forudsætninger vil tilbagekøbe de solgte arealer på fastsatte vilkår.

I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad.
I forbindelse med overtagelse af et grundareal fra KE-Energiforsyning har By & Havn forpligtet sig til at betale
2,7 mio. kr. til sælger, svarende til allerede afholdte byggeomkostninger. Beløbet forfalder til betaling, når By &

Havn igangsætter restbyggeriet.

Selskabet har ved salg/option af ca. 145.500 etagemeter areal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen afhænger
af købers økonomiske udnyttelse af arealet.

47

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab
2008
DKK 1.000
21 Honorar til revision
Revisionshonorar til Rigsrevisionen 553
Revisionshonorar til Revisionsdirektoratet for Københavns Kommune 186
Revisionshonorar til PricewaterhouseCoopers 30
Honorar til Deloitte +) 8
Revisionshonorar til BDO Scan Revision 100
861
Andre ydelser
Honorar til PricewaterhouseCoopers 901
Honorar til KPMG 44
945

22

23

+) vedrører datterselskabet Ørestads Parkering A/S, der blev likvideret pr. 1. januar 2008.

Nærtstående parter og ejerforhold

2007
DKK 1.000

520
290

30
200

1.040

568
139
707

Indholdet af denne note er sammenfaldende med den tilsvarende note i koncernregnskabet, hvorfor der henvises

hertil.

Ledelseshverv

Indholdet af denne note er sammenfaldende med den tilsvarende note i koncernregnskabet, hvorfor der henvises

hertil.

48

 

 

Anvendt regnskabspraksis
Generelt

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for
regnskabsklasse D-virksomheder samt danske regnskabsvejledninger.

Årsrapporten er aflagt i tusinde DKK. Både funktionel valuta og rapporteringsvaluta er DKK. Andre
valutaer end DKK anses dermed som fremmed valuta.

Generelt om indregning og måling

Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes — baseret på følgende
kriterier:

1) levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,

2) der foreligger en forpligtende salgsaftale,

3) salgsprisen er fastlagt, og

4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes
modtaget.

Indtægter indregnes herudfra i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes
værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til
dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der
er afholdt for at opnå periodens indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte
forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere
har været indregnet i resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå
selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Årsrapporten er aflagt efter det historiske kostprisprincip, dog ikke for så vidt angår
investeringsejendomme, værdipapirer, finansielle aktiver og forpligtelser.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og
forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden
årsrapporten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.

Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Udviklingsselskabet By & Havn I/S og alle virksomheder,
hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori

moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem 20 pct. og 50 pct. af stemmerettighederne og udøver
betydelig, men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder.

Joint ventures, der — ligesom Udviklingsselskabet By & Havn I/S — har arealudvikling til hovedformål,
pro rata-konsolideres.

49

 

Der er ved sammendraget foretaget eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger,
aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender samt realiserede og urealiserede interne gevinster og
tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

De årsrapporter, der er anvendt til brug for koncernens årsrapport, er aflagt i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis. Koncernens årsrapport er udarbejdet på grundlag af årsrapporter for
moderselskabet, joint ventures samt dattervirksomheder som et sammendrag af regnskabsposter af
ensartet karakter. Associerede virksomheder er indregnet på grundlag af modtagne årsrapporter.

I koncernregnskabet er den regnskabsmæssige værdi af moderselskabets kapitalandele i de
konsoliderede virksomheder udlignet med moderselskabets andel af virksomhedernes
regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret.

Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem
anskaffelsessummen og den regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed, efter at de
enkelte aktiver og forpligtelser er reguleret til dagsværdi. Resterende positive forskelsbeløb indregnes
i balancen under immaterielle anlægsaktiver som koncerngoodwill, der afskrives lineært i
resultatopgørelsen over den forventede økonomiske levetid, dog max. 20 år. Resterende negative
forskelsbeløb, der modsvarer en forventet ugunstig udvikling ide pågældende dattervirksomheder,
indregnes i balancen som et fradrag til koncerngoodwill. Negative forskelsbeløb indtægtsføres i
resultatopgørelsen i takt med, at den ugunstige udvikling realiseres.

Behandling af kapitalandele i dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder
i moderselskabet

Kapitalandele i dattervirksomheder, joint ventures og associerede virksomheder indregnes og måles
efter den indre værdis metode.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat med fradrag af
afskrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i joint ventures og
dattervirksomheder” og ”Indtægt af kapitalandele i associerede virksomheder”.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i joint ventures og dattervirksomheder” og
”Kapitalandele i associerede virksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes
regnskabsmæssige indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis.

I moderselskabet fradrages endvidere skat, da moderselskabet ikke er skattepligtigt.
Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinster og
tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i
resultatopgørelsen som en finansiel post.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på
balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og
transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

Såfremt selskabets udenlandske dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures er
selvstændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gennemsnitlige valutakurser, mens
balanceposterne omregnes til balancedagens kurs.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske virksomheders
egenkapitaler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af
selvstændige udenlandske virksomheders resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser,
indregnes direkte på egenkapitalen.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af integrerede udenlandske virksomheders
resultatopgørelser og balancer, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

50

 

 

 

Selskabsskat

Moderselskabet er ikke skattepligtigt.

Skat af periodens resultat i resultatopgørelsen i koncernregnskabet består af periodens aktuelle skat
og forskydning i periodens udskudte skat fra datterselskaber, joint ventures og associerede

virksomheder, der er skattepligtige.

Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som kortfristet gæld i det omfang, der ikke er
foretaget betaling heraf.

Udskudte skatteforpligtelser/-aktiver er opgjort efter den balanceorienterede gældsmetode.
Forpligtelser og aktiver er beregnet som alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og
skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat beregnes med den forventede
fremtidige selskabsskatteprocent.

Udskudte skatteaktiver indregnes med en værdi, hvortil de forventes at kunne blive anvendt, enten
ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller modregning i udskudte skattehensættelser.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Oplysninger om forretningssegmenter er
baseret på selskabets afkast og risici samt ud fra den interne økonomistyring.

Der er kun ét geografisk segment, da koncernen kun opererer i to lande, og disse har identiske
økonomiske karakteristika.

Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat, til og med resultat før finansielle
poster. Der er tale om poster, som direkte kan henføres til segmenterne.

Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift.
Segmentfforpligtelser omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af segmentets drift,
herunder leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld.

Resultatet af primær drift for koncernen er opdelt i fire forretningssegmenter: Arealudvikling,
Udlejning, Parkering og Havnedrift. Forretningssegmenterne er sammenfaldende med de
segmenter, der vil blive udarbejdet delregnskaber for i henhold til regnskabsreglementet for
selskabet.

Arealudvikling består af:

. By & Havn I/S” andel af posterne i øvrige joint ventures, der vedrører arealudvikling

. Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investeringsejendomme, der er
bestemt for udvikling

. Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, f.eks. omkostninger til fremme af
den rekreative anvendelse af selskabets ejendomme

e Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.

51

 

 

 

Udlejning består af:
. Indtægter ved udlejning af bygningslejemål og areallejemål
. Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af udlejningsejendomme

. Omkostninger ved drift og vedligehold af By & Havn I/S" bygninger og arealer, der udlejes eller
som forventes udlejet

. Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.

Havnedrift består af:
. By & Havn I/S" andel af posterne i joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)

. By & Havn I/S' indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture (Copenhagen Malmé
Port AB)

. Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)

e Havneindtægter i By & Havn 1/S og de omkostninger, der er forbundne hermed.

Parkering består af:
. Parkeringsaktiviteterne i moderselskabet

. Parkeringsaktiviteterne i joint venture, K/S DanLink-Udvikling.

Resultatopgørelsen

Indtægter

Omsætning ved salg indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har
fundet sted inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms og med fradrag af
rabatter i forbindelse med salget.

Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende varme, idet dette
mellemværende indregnes i balancen.

Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt
periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af værdireguleringer henvises til afsnit
vedrørende investeringsejendomme.

Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den skønnede
markedsværdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.

Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til koncernens
hovedaktivitet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgjort som forskellen mellem evt.
salgssum og bogført værdi indgår under ”Andre driftsindtægter”.

52

 

 

Omkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige
personaleomkostninger til selskabets ansatte, herunder direktion og bestyrelse.

Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste anlæg og maskiner,
renholdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendomsskatter, administrationsomkostninger
m.m.

Afskrivninger
Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forventede brugstider er
som følger:

Broer, bolværker og andre havneindretninger. 1... op til 67 år
Bygninger MV. M….G.G…G. scenerne erne op til 40 år
Leasede anlægsaktiver 1... 30 år
Flydende driftsmateriel 2... scenerne 10-25 år
Øvrigt materiel og udstyr 2... nere 4-10 år

Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme.
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi.

Bygninger, der anvendes til havnedriftsaktiviteter i koncernen, samt bygninger, der udlejes til
produktions- og lagervirksomhed, afskrives som udgangspunkt til 0. Øvrige bygninger afskrives til en
scrapværdi på 50 pct.

Finansielle poster
Langfristet gæld og afledte finansielle instrumenter er optaget i balancen til dagsværdi. De finansielle
omkostninger består derfor af kuponrenten samt dagsværdireguleringen af gælden.

For øvrige finansielle aktiver/forpligtelser, som holdes til udløb, beregnes rente på baggrund af den
effektive forrentning på tidspunktet for erhvervelsen af aktivet/stiftelse af gælden.

Balancen

Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper:

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme omfatter ejendomme, der ikke anvendes i koncernen, og som eventuelt
påtænkes afhændet til tredjemand. Disse ejendomme er opgjort til markedsværdi (dagsværdi).

Investeringsejendommene blev indregnet i åbningsbalancen pr. 1. januar 2007 baseret på en
vurdering foretaget af en uafhængig professionel valuar. Vurderingen er baseret på en
tilbagediskontering af forventede fremtidige cash-flow. De principper, der er fastlagt her, tager
selskabet udgangspunkt i ved den løbende opgørelse af dagsværdien.

Værdireguleringer af investeringsejendomme føres via resultatdisponeringen til egenkapitalen.
Øvrige materielle anlægsaktiver

Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel og
inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum med fradrag af foretagne af- og
nedskrivninger.

Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktiveres som
forbedringer.

53

 

 

Øvrige materielle anlægsaktiver, som overføres til investeringsejendomme, optages til den vurderede
dagsværdi på overførselsdagen. Opskrivninger ved sådanne reklassifikationer posteres direkte på
egenkapitalen.

Finansielle anlægsaktiver
Tilgodehavender hos Københavns Kommune og andre måles til amortiseret kostpris, der i al
væsentlighed svarer til nominel værdi.

Nedskrivningsvurdering af anlægsaktiver

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås periodisk for at afgøre, om der
er en indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er
tilfældet, foretages der nedskrivning til aktivets lavere genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsværdien og
kapitalværdien.

Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv, vurderes
nedskrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan
fastsættes en pålidelig genindvindingsværdi.

Hovedkontorejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen kapitalværdi som
følge af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme, vurderes for
nedskrivningsbehov sammen med den gruppe af aktiver, hvortil de kan henføres.

Tilgodehavender

Tilgodehavender, der holdes til udløb, værdiansættes til amortiseret kostpris eller en lavere
nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til
imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte
tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel nedskrivning baseret på
selskabets erfaringer.

Værdipapirer
Værdipapirer består af børsnoterede værdipapirer, der måles til Fondsbørsens salgsværdi på
balancedagen. Obligationer, der er udtrukket, optages til pari.

Der sker indregning af køb og salg af værdipapirer på tidspunktet for handelsdagen.

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet før eller på
balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives
økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter

Langfristet gæld måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu
efter fradrag for afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles langfristet gæld til dagsværdi.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Kortfristet del af langfristet gæld indregnes under ”Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser”.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende

efterfølgende regnskabsperiode.

Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser omfatter hovedsageligt opkrævninger vedrørende
indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld, måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

54

 

 

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for perioden opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i likvider samt koncernens likviditet ved periodens
begyndelse og udgang.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som periodens primære drift reguleret for ikke kontante
resultatposter som af- og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen,
renteind- og udbetalinger og betalt selskabsskat. Ændring i driftskapitalen omfatter ændringer i
tilgodehavender, i andre hensatte forpligtelser og i leverandører.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og
finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og
tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra ejerne.

Likvider
Likvide midler består af posterne ”Likvide beholdninger” og ”Værdipapirer” under omsætningsaktiver.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balancen.
Hoved- og nøgletal

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat af primær drift x 100
Overskudsgrad = Indtægter i alt

Resultat af primær drift x 100
Afkastningsgrad = Gennemsnitlige aktiver

Egenkapital x 100
Soliditetsgrad = Passiver i alt

Resultat efter skat x 100
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital

55

 

 

Dette dokument er afleveret og signeret ved hjælp af Digital Signatur