Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

Entré, Malmø, Sverige

Årsrapport 2008/09

TIK Development Al

 

 

 

 

 

 

 

ERHVERVS- ØG SELSKABSSTYRELSEN

27 MAJ 2009
JWN

 

 

FREMLAGT > GO0VENVT PÅ SELSKABETS
ORVINVÆRLE CENEPAL- CORR SAyN LIND

PEN 25/5 - J999

TiKedevelopment

 

 

INDHOLDSFORTEGNELSE

Resume 3
Selskabsoplysninger 5
Hoved- og nøgletal for koncernen 6
'TK Development i hovedtræk 7
Regnskabsberetning 2008/09 7
Afleverede projekter 9
Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet 9
Fremdrift i koncernens projekter 9
Ejerandel af Euro Mall Holding A/S forøget til 100 % 10
Projektporteføljen i koncernen 10
Forventninger til 2009/10 12
Begivenheder efter regnskabsårets udløb 12
Markeder og forretningsenheder 12
'TK Development, moderselskabet 15
TKD Nordeuropa 18
Afleverede projekter 18
Projektportefølje 18
Projektoverblik 18
Euro Mall Holding 24
Afleverede projekter 24
Projektportefølje 24
Projektoverblik 24
Investeringsejendomme 28
Øvrige forhold 29
Forretningskoncept 30
Værdiskabelsen i 'TK Development 32
Aktionærforhold 35
Corporate Governance 39
Økonomiske styremål 43
Risikoforhold 44
Ledelseshverv 49
Ledelsespåtegning 53
De uafhængige revisorers påtegning 54
Anvendt regnskabspraksis 55
Koncernregnskab 64
Moderselskabsregnskab 93

 

2/112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Indholdsfortegnelse

 

 

RESUME

TK Development realiserede et resultat på DKK 155,2 mio. efter skat svarende til det senest forventede. I lyset af
markedssituationen anser ledelsen resultatet for tilfredsstillende.

 

Bestyrelsen i 'TK Development A/S har den 24. april 2009 be-
handlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2008/09.

Hovedtrækkene er:

+  TK Development realiserede et resultat på DKK 155,2
mio. efter skat svarende til det senest forventede.

+ I betragtning af markedssituationen anser ledelsen årets
resultat for tilfredsstillende.

"…… Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2009 DKK
1.506,0 mio. svarende til en soliditet på 39,5 %.

+ Forrentning af egenkapitalen for 2008/09 udgør 10,5 %.

+ Der er afleveret projekter på ca. 104.000 m?, herunder
bl.a. koncernens første boligprojekt i Polen, et shopping-
center i Tjekkiet og retailparker i Danmark, Sverige og
Finland.

+  TK Development har i juni 2008 solgt sin andel af in-
vesteringsejendommene Futurum Ostrava i Ostrava og
Hanå Shopping Centre i Olomouc, Tjekkiet.

"  TK Development har i december 2008 overtaget udvik-
lingen af en retailpark i Uppsala, Sverige. Projektet er
solgt til tyske IVG Funds på basis af forward funding.

+  Projektporteføljen udgør pr. 31. januar 2009 960.000
m? mod 1.212.000 m? pr. 31. januar 2008.

"… TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til
at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af
Euro Mall Holding A/S således at TK Development nu
ejer de centraleuropæiske aktiviteter 100 %.

+ For regnskabsåret 2009/10 forventes fortsat et resultat
efter skat i niveauet DKK 150 mio.

Markedsforhold

Markedssituationen for koncernen er i kraft af den interna-
tionale kreditkrise blevet væsentligt forværret igennem det

seneste år.

De finansielle markeder har været præget af betydelig usik-
kerhed. Generelt har bankerne øget kravet til egenkapital i de
enkelte projekter ligesom bankerne har været tilbageholdende
med at yde lån til finansiering af fast ejendom.

Situationen på de finansielle markeder har resulteret i færre
investorer, og investorernes krav til afkast er forøget. Der er
generelt på koncernens markeder kun gennemført få handler
med fast ejendom i løbet af den seneste periode. Dette med-

fører usikkerhed vedrørende prissætningen på fast ejendom,
og en generel afventende holdning hos investorerne som må
forventes at fortsætte i en periode.

Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er fortsat sta-
bilt, om end med en mere træg efterspørgsel. Det må konsta-
teres at privatforbruget generelt er faldet, og at omsætningen
i de enkelte butikker i 2008 ligeledes er faldet. Dette fald er
fortsat i det nye år, og det giver forventning om et større pres
på lejepriserne i den kommende periode.

Markedsforholdene har medført en priskorrektion på fast
ejendom. Som følge af den dæmpede vækst er det ledelsens
vurdering at priser på jord og entrepriser fortsat vil falde.

En væsentlig del af koncernens projektbeholdning er anskaf-
fet mens markedsforholdene var mere positive, og det er der-
for ledelsens vurdering at koncernens indtjeningsmargin på
disse projekter i det nuværende marked vil være under pres.
Faldende entrepriseomkostninger på endnu ikke igangsatte
byggerier vil delvis kunne kompensere for dette. Hvad angår
nye projekter, er det ledelsens vurdering at koncernens indtje-
ningsmargin vil være på et normalt niveau idet både faldende
jord- og entrepriseomkostninger vil kunne kompensere for de
lavere priser på fast ejendom.

Som en konsekvens af markedsforholdene har TK Develop-
ment haft stærk fokus på konsolidering og gennemførelse af
de eksisterende projekter i porteføljen. Samtidig har ledel-
sen øget kravet til forhåndsudlejningen inden påbegyndelse
af byggeri hvilket har medført udskydelse af flere projekter.
Et solidt fundament i form af en stærk forhåndsudlejning vil
også fremadrettet gå forud for igangsætning af projekter.

Det vanskeligere marked har åbnet for nye projektmuligheder,
blandt andet i form af muligheder for overtagelse af konkurre-
rende udviklingsprojekter eller for at yde bistand til kreditin-
stitutter vedrørende nødlidende projekter. TK Development
har i en periode arbejdet med disse muligheder, og et resultat
heraf er overtagelsen af et svensk projekt i Uppsala.

Afleverede projekter

Der er i regnskabsåret 2008/09 afleveret projekter på ca.
104.000 m?, Der er blandt andet afleveret en retailpark på
11.400 m? og et shoppingcenter på 10.000 m2, begge i Tjek-

 

Resume | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 3/112

 

 

kiet til GE Real Estate Central Europe. Koncernens første bo-
ligprojekt i Polen på 18.800 m? er ligeledes færdigopført, og
ca. 90 % af boligerne er afleveret til køberne. På de nordeuro-
pæiske markeder omfatter de afleverede projekter primært re-
tailparker og grunde. I Sverige er der blandt andet afleverer tre
retailparker på i alt 14.100 m?,

Fremdrift i koncernens projekter

På lejersiden oplever koncernen fortsat interesse hvilket bidra-
ger til at hovedparten af koncernens projekter forløber plan-
mæssigt. Nogle projekter er dog udskudt for at sikre en stær-
kere forhåndsudlejning eller et salg inden opstart af byggeri.

I koncernens shoppingcenterprojekt i Frederikssund, Dan-
mark udgør den aktuelle udlejningsgrad 69 %, og byggeriet er
igangsat i sommeren 2008. I Polen er koncernens shopping-
centerprojekter i både Tarnéw.og Nowy Sacz i kraft af stor
lejerinteresse hver udvidet med knap 3.000 m?. Den aktu-
elle udlejningsgrad i Nowy Sacz udgør 95 %, og byggeriet
er igangsat medio 2008. I Tarnéw udgør den aktuelle udlej-
ningsgrad 87 %, og byggeriet er igangsat i efteråret 2008.

'TK Development har med virkning fra 15. december 2008
overtaget udviklingen af en retailpark på ca. 10.800 m? i den
svenske by Uppsala. Retailparken er solgt til den institutio-
nelle afdeling af tyske IVG Funds på basis af forward funding.
Den samlede salgspris udgør ca. SEK 200 mio. Aktuel udlej-
ningsgrad udgør 92 %, og den færdige retailpark forventes
afleveret i april 2010.

Koncernens multifunktionelle center Entré i Malmø, Sverige
åbnede den 19. marts 2009. Projektet er på 39.500 m? og
har en aktuel udlejningsgrad på 87 %. Projektet er solgt til
Commerz Real Investmentgesellschaft mbH (tidligere CGI
Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH) og for-
ventes afleveret til investor i juni 2009. Avancen fra projektet
vil påvirke resultatet i 2009/10.

Koncernens samlede projektportefølje er siden 31. januar
2008 reduceret med 252.000 m?, Reduktionen kan henføres
dels til aflevering af projekter, dels til det ledelsesmæssige fo-
kus på konsolidering og gennemførelse af eksisterende projek-
ter i porteføljen hvorfor nogle projektmuligheder er valgt fra.

For at matche det aktuelle aktivitetsniveau har ledelsen gen-
nemført en reduktion af bemandingen, og det blev i december
2008 besluttet at lukke koncernens kontor i Bulgarien idet
ledelsen vurderer at projektmulighederne ikke er tilstrække-
ligt attraktive. Samlet set forventes omkostningsniveauet for
2009/10 at blive reduceret med ca. 10 % i forhold til 2008/09.

Koncernens projektportefølje

De væsentligste elementer i koncernens projektportefølje
fremgår nedenfor:

 

31.01.07 31.01.08 31.01.09

 

Projektportefølje (mio. DKK):

 

Projektportefølje, brutto 2.039 2.777 3.484

 

Heraf forward funding 590 832 943

 

Bogført værdi af projektportefølje 1.449 1.945 2.541

 

 

 

 

 

Udviklingspotentiale i 7000 m?:

Solgte projekter 351 264 183
Øvrige projekter 810 948 777
Total projektportefølje 1.161 1.212 960
Antal projekter 94 86 63

 

Forventninger til 2009/10

TK Development forventer fortsat udfordrende markedsfor-
hold for regnskabsåret 2009/10. På basis af de allerede fore-
tagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje
forventer ledelsen for 2009/10 fortsat et resultat efter skat i
niveauet DKK 150 mio. Resultatforventningen svarer til en
forrentning af egenkapitalen på ca. 10 %.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport,
herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur for-
bundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som
feks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold,
herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der
henvises i øvrigt til afsnittet risikoforhold i denne årsrapport.

Årsrapporten er tilgængelig på TK Developments hjemmeside
www.tk-development.dk.

 

41112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Resume

 

 

SELSKABSOPLYSNINGER

 

Fondskode: 0010258995 + Hjemstedskommune: Aalborg " Hjemmeside: www.tk-development.dk + e-mail: tkærk.dk
TK Development A/S: CVR 24256782 + TKD Nordeuropa A/S: CVR 26681006 + Euro Mall Holding A/S: CVR 20114800

 

 

Aalborg

Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg

T: (+45) 8896 1010

Helsinki
Korkeavuorenkatu 34
FIN-00 130 Helsinki
T: (+358) 9 2284 81

Vilnius

Gynéjy str. 16
LT-01109 Vilnius

T: (+370) 5231 2222

Warszawa

ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910

Berlin

Ahornstrake 16
D-14163 Berlin

T: (+49) 30 802 10 21

København

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.
DK-2300 København S

T: (+45) 3336 0170

Stockholm

Gamla Brogatan 36-38
S-101 27 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30

Riga

Duntes str. 6
LV-1013 Riga

T: (+371) 7 821 811

Prag

Karolinskå 650/1
CZ-186 00 Prag 8

T: (+420) 2 8401 1010

 

 

 

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth

 

 

Selskabsoplysninger | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 5/112

 

 

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(DKK mio.) 2004/05 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09
Hovedtal:
Nettoomsætning 2.131,8 1.623,3 2.719,1 2.586,8 1.052,4
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 8,4 157,1 111,0 44,5 57,7
Bruttoresultat 413,0 379,0 623,9 553,8 375,0
Resultat af primær drift (EBIT) 253,0 224,9 462,5 386,8 201,7
Finansiering m.v. -158,0 -177,7 -126,3 41,7 -33,4
Resultat før skat 94,4 44,6 335,7 345,4 168,0
Årets resultat 81,6 72,6 298,5 271,9 155,2
Aktionærernes andel af årets resul 33,1 28,3 249,4 249,5 155,2
Samlet balance 5.291,2 4.739,1 3.685,8 4.070,9 3.816,1
Materielle anlægsaktiver 628,0 787,2 551,7 598,8 380,8
heraf investeringsejendomme 598,7 761,6 533,7 584,6 366,5
Projektportefølje 2.715,0 2.224,8 1.449,4 1.945,5 2.541,3
heraf projektbeholdning 2.715,0 2.260,4 1.491,1 1.998,3 2.541,3
heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 -35,5 -41,7 -52,8 0,0
Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning 0,0 0,0 0,0 0,0 3,7
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 310,8 899,1 1.153,7 1.439,9 1.506,0
Egenkapital 343,7 986,7 1.290,9 1.533,8 1.506,0
Samlet ansvarlig kapital ” 1.122,5 1.493,5 1.290,9 1.533,8 1.506,0
Pengestrøm fra driften 1.507,5 506,1 1.219,9 142,6 -637,6
Netto rentebærende gæld, ultimo 3.603,7 2.577,9 1.125,1 1.094,9 1.509,5
Nøgletal:
Egenkapitalforrentning (ROE) 11,2% 8,5% 24,3% 19,2% 10,5%
Overskudsgrad (EBIT margin) 11,9% 13,9% 17,0% 15,0% 19,2%
Soliditetsgrad (egenkapital) 6,5% 20,8% 35,0% 37,7% 39,5%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 21,2% 31,5% 35,0% 37,7% 39,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 22,2 32,1 41,1 51,3 53,7
Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 2,3 2,0 8,9 8,9 5,5
Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Børskurs (nom. DKK 20) 34 57 82 63 22

 

Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants:

 

 

 

 

Egenkapitalforrentning (ROE) 11,2% 8,5% 24,3% 19,2% 10,5%
Soliditetsgrad (egenkapital) 6,5% 20,8% 35,0% 37,7% 39,5%
Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 21,2% 31,5% 35,0% 37,7% 39,5%
Indre værdi (nom. DKK 20) 22,2 32,1 41,1 51,3 53,7
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 2,3 2,0 8,9 8,8 5,5

 

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditersgrad er egenkapital ultimo/
passiver ultimo.

Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS).
Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset.

+) Samlet ansvarlig kapital er inkl. minoritetsandele i.h.t. IFRS.

 

6/112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Hoved- og nøgletal for koncernen

 

 

TK DEVELOPMENT I HOVEDTRÆK

Der er i regnskabsåret 2008/09 afleveret projekter på i alt ca. 104.000 m?. Koncernen fokuserer i den kommende
periode fortsat på konsolidering og gennemførelse af eksisterende projekter i porteføljen.

 

Regnskabsberetning 2008/09

Årets resultat for regnskabsåret 2008/09 udgør DKK 155,2
mio. efter skat mod DKK 249,5 mio. efter skat og minoritets-
andele året før. Balancen udgør pr. 31. januar 2009 DKK
3.816,1 mio. mod DKK 4.070,9 mio. pr. 31. januar 2008.
Koncernens egenkapital udgør DKK 1.506,0 mio. og solidi-
teten 39,5 %. Egenkapitalforrentningen for 2008/09 er reali-
seret med 10,5 % mod 19,2 % i 2007/08.

Årets resultat svarer til det senest forventede, og i betragtning
af markedssituationen anser ledelsen resultatet for tilfredsstil-
lende.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Resultatopgørelsen
Omsætning

Omsætningen er for regnskabsåret 2008/09 realiseret med
DKK 1.052,4 mio. mod DKK 2.586,8 mio. i regnskabsåret
2007/08.

Omsætningen fordelt på geografiske segmenter fordeler sig
med 47,1 % i Nordeuropa og 52,9 % i Centraleuropa. Om-
sætningen fordelt på forretningssegmenter fordeler sig med
58,0 % i butikssegmentet, 8,8 % i projekter med segmentmix,
6,2 % i kontorsegmentet og 27,0 % i boligsegmentet.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør for 2008/09 DKK 375,0 mio. mod
DKK 553,8 mio. året før. Bruttoresultatmargin ekskl. værdi-
regulering af investeringsejendomme udgør 30,2 % hvilket
vurderes særdeles tilfredsstillende.

De afleverede projekter er nærmere omtalt nedenfor.
Der er i 2008/09 indregnet acontoavance efter produktions-

metoden på et enkelt projekt, i alt DKK 5,3 mio. som indgår
i bruttoresultatet.

I årets resultat indgår netto DKK 57,7 mio. under værdiregu-
leringer. Beløbet vedrører en realiseret merværdi fra salg af to
af koncernens investeringsejendomme på DKK 42,3 mio., en
negativ værdiregulering af koncernens tyske investeringsejen-
domme på DKK 15,3 mio. som følge af et ændret afkastkrav,
og en positiv værdiregulering af koncernens tjekkiske investe-
ringsejendom på DKK 30,7 mio. med baggrund i et forhøjet
lejeniveau og et uændret afkastkrav.

I bruttoresultat indgår at der er foretaget nedskrivninger på
projekter med DKK 11,2 mio. og som følge af en tilfredsstil-
lende fremdrift er der tilbageført tidligere foretagne nedskriv-
ninger på DKK 22,8 mio. vedrørende to projekter.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-
gør for 2008/09 DKK 167,3 mio. hvilket i forhold til året før
er en stigning på 5,6 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 120,6 mio. i regnskabs-
året 2008/09 og er dermed forøget med 9,0 % i forhold til
året før. Der er i den sidste del af året foretaget en tilpasning af
organisationen til det aktuelle aktivitetsniveau. Den fulde ef-
fekt heraf vil opnås i løbet af 2009. Der er pr. 31. januar 2009
164 medarbejdere i koncernen.

Andre eksterne omkostninger udgør DKK 46,7 mio. mod
DKK 47,8 mio. året før.

Finansiering

I regnskabsåret 2008/09 er der realiseret en nettofinansie-
ringsudgift på DKK 33,4 mio. hvilket i forhold til året før er
en reduktion på ca. 20 %. Reduktionen kan i al væsentlighed
henføres til salget af koncernens to tjekkiske investeringsejen-
domme. Dette salg medførte frigivelse af betydelig likviditet
der er anvendt til investering i igangværende projekter og ned-
bringelse af gæld.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat udgør DKK 12,8 mio. svarende til en
skatteprocent på 7,6 %. Beløbet er en kombination af bereg-
net skat af årets resultat hvor en del af indtjeningen realiseres
som skattefri aktieavancer og en fornyet vurdering af det sam-
lede skatteaktiv hvor den akkumulerede nedskrivning i året er
forøget med netto DKK 8,9 mio.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 7/112

 

 

Resultat efter skat

Koncernens resultat efter skat udgør DKK 155,2 mio.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2009 andrager
DKK 3.816,1 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2008 er et
fald på DKK 254,8 mio. svarende til 6,3 %.

Goodwill

Goodwill andrager pr. 31. januar 2009 DKK 33,3 mio. og er
i regnskabsåret øget med DKK 2,0 mio. fra koncernens køb
af den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall
Holding A/S. Der er gennemført værdiforringelsestest af den
regnskabsmæssige værdi af goodwill som ikke har givet anled-
ning til at foretage nedskrivning.

Investeringsejendomme

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-
der sted ud fra en discounted cashflow-model hvor de frem-
tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud
fra et givent afkastkrav.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendomme
er pr. 31. januar 2009 foretaget på basis af et ændret afkastkrav
fra 6 % til 6,5 %. Værdireguleringen udgør for 2008/09 DKK
-15,3 mio. Værdiansættelsen af koncernens tilbageværende,
centraleuropæiske investeringsejendom er fortsat baseret på
et afkastkrav på 7 %, og årets værdiregulering udgør DKK
30,7 mio.

Pr. 31. januar 2009 udgør den samlede værdi af koncernens
investeringsejendomme DKK 366,5 mio. hvoraf DKK 153,4
mio. vedrører koncernens centraleuropæiske investeringsejen-
dom i Euro Mall Holding, og DKK 213,1 mio. vedrører de
tyske investeringsejendomme.

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2009
DKK 265,7 mio. På baggrund af foreliggende budgetter og re-
sultarfremskrivninger for en 5-årig periode har ledelsen foreta-
get en konkret vurdering af værdiansættelsen af det udskudte
skatteaktiv. Denne vurdering har medført en akkumuleret
nedskrivning af skatteaktivet med DKK 56,4 mio. mod DKK
47,5 mio. pr. 31. januar 2008.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31. januar
2008 forøget med DKK 543,0 mio. og udgør pr. 31. januar
2009 DKK 2.541,3 mio. Stigningen er en kombination af
flere forhold hvoraf de væsentligste er:

+ at der er købt arealer til brug for planlagte projekter og

+ at koncernen i kraft af en tilfredsstillende udlejning har
igangsat byggeriet af shoppingcentret Sillebroen i Frede-
rikssund, Danmark og shoppingcentrene i Tarnow og
Nowy Sacz i Polen.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-afta-
ler udgør pr. 31. januar 2009 DKK 942,7 mio. mod DKK
832,0 mio. pr. 31. januar 2008. Stigningen er udtryk for opar-
bejdelse af forward funding på igangværende projekter. Pr. 31.
januar 2009 udgør forward funding ca. 95 % af den bogførte
værdi af solgte projekter, brutto.

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender udgør DKK 337,4 mio. svarende
til en reduktion i forhold til 31. januar 2008 på DKK 157,9
mio. Faldet vedrører både tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser og andre tilgodehavender.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger udgør pr. 31. januar 2009 DKK 227,2
mio. og er et fald i forhold til sidste år på DKK 417,2 mio.
Faldet skyldes at der er anvendt likviditet til nedbringelse af

gæld, til investering i projekter og til køb af IØ Fondens reste-
rende ejerandel af Euro Mall Holding A/S.

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2009 DKK
1.506,0 mio. Pr. 31. januar 2008 udgjorde koncernens egen-
kapital DKK 1.533,8 mio. hvoraf DKK 93,9 mio. kunne hen-

føres til minoritetsandele.

Ændringen i minoritetsandele skyldes at TK Development i
regnskabsåret 2008/09 har erhvervet den resterende del af IØ
Fondens ejerandel i delkoncernen Euro Mall Holding.

Forøgelsen af egenkapitalen i øvrigt siden 31. januar 2008 kan
henføres til årets resultat, negative kursreguleringer efter skat
på DKK 62,0 mio. samt et urealiseret tab på en valutatermins-
forretning på DKK 31,4 mio.

Soliditeten udgør 39,5 %.

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2009 DKK 163,9 mio. hvilket i forhold til året før er et fald
på DKK 318,6 mio. Faldet kan henføres dels til foretagne af-
drag, dels til at en del af gælden skal genforhandles inden for
det kommende år hvorfor denne gæld er opført under kortfri-
stede forpligtelser.

Kortfristede forpligtelser
De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2009 DKK

 

8/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

2.146,2 mio. hvilket er en mindre stigning i forhold til året
før.

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtel-
ser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret og
samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at
realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Pr. 31. januar 2009
er der foretaget modregninger i bundne likvider med DKK
40,3 mio.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstiturter består både
af en drifts- og projektfinansiering. TK Development har ind-
gået en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbin-
delse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet
og betingelserne genforhandles årligt, og det er ledelsens for-
ventning at samarbejdet vil blive forlænget.

Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering i
forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne
bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider afhængigt at
det konkrete projekt.

Af den samlede projektfinansiering har DKK 426,9 mio. ud-
løb i 2009/10, og det er ledelsens forventning at projektkre-
ditterne vil blive forlænget.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser negative pengestrømme fra
driftsaktivitet med DKK 637,6 mio., positive pengestrømme
fra investeringsaktivitet med DKK 179,1 mio., samt positive
pengestrømme fra finansieringsaktivitet med DKK 57,7 mio.

 

 

 

(DKK mio.) 2006/07 2007/08 2008/09
Pengestrøm fra driften 1.219,9 142,6 -637,6
Netto rentebærende gæld, 1.125,11 1.0949  1.509,5
ultimo

 

Afleverede projekter

Der er i regnskabsåret 2008/09 afleveret projekter på ca.
104.000 m?.

I Centraleuropa er der blandt ander afleveret en retailpark på
11.400 m? og et shoppingcenter på 10.000 m?, begge i Tjek-
kiet til GE Real Estate Central Europe. Koncernens første
boligprojekt Tivoli Residential Park i Polen på 18.800 m? er
ligeledes færdigopført, og ca. 90 % af boligerne er afleveret til
køberne.

På de nordeuropæiske markeder omfatter de afleverede pro-
jekter primært retailparker og grunde. I Sverige er der blandt
andet afleveret tre retailparker på i alt 14,100 m?,

Nedenstående oversigt viser de afleverede projekter i 2008/09.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekt antal m?
Shopping- og bydelscentret Spinderiet, Valby, 3.000
Grundsalg Vandtårnsvej, København, Danmark 21.000
Hadsundvej, Aalborg, Danmark 4.700
Retailpark i Odense, Danmark 6.800
Retailparker i Orebro og Nykåping, Sverige 8.500
Retailpark i Barkarby, Stockholm, Sverige 5.600
Retailpark i Seinåjoki, Finland 6.750
Tivoli Residential Park, Warszawa, Polen 16.000
Liberec Retail Park, etape 1, Tjekkiet 11.400
Kolin Shopping Centre, Tjekkiet 10.000
Øvrige projekter/grunde .. 10.000

 

Projekterne er nærmere omtalt under de respektive forret-
ningsenheder.

Salg af andel af to investeringsejen-
domme i Tjekkiet

Joint venturet Euro Mall Ventures $.å.r.1., Luxembourg, hvor-
af Euro Mall Holding ejer 20 %, har i regnskabsåret 2008/09
solgt shoppingcentrene Futurum Ostrava og Hanå Shopping
Centre, beliggende i henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjek-
kiet. Salgsprisen for de to shoppingcentre udgjorde samlet
EUR 104 mio., og centrene blev afleveret til køber i juni
2008. Køber er den engelskbaserede investeringsfond Pradera
— AM PLC.

Salget medførte for TK Development en realisering af tidli-
gere års indregnede positive værdireguleringer, og herudover
en realiseret merværdi på DKK 42,3 mio. i forhold til bogført
værdi primo regnskabsåret og betydelig frigørelse af likviditet.
Meravancen indgår i ”Værdireguleringer” under bruttoresul-
tatet. Der henvises i øvrigt til fondsbørsmeddelelse nr. 7/2008.

Fremdrift i koncernens projekter

TK Development har haft stærk fokus på konsolidering og
gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, og
samtidig har ledelsen øget kravet til forhåndsudlejningen in-
den påbegyndelse af byggeri.

På lejersiden oplever koncernen fortsat interesse hvilket bidra-
ger til at hovedparten af koncernens projekter forløber plan-
mæssigt. Nogle projekter er dog udskudt for at sikre en stær-
kere forhåndsudlejning eller et salg inden opstart af byggeri.

I koncernens shoppingcenterprojekt i Frederikssund, Dan-
mark udgør den aktuelle udlejningsgrad 69 %, og byggeriet er
igangsat i sommeren 2008. I Polen er koncernens shopping-
centerprojekter i både Tarnéw og Nowy Sacz i kraft af stor

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 9/112

 

 

lejerinteresse hver udvidet med knap 3.000 m?. Den aktu-
elle udlejningsgrad i Nowy Sacz udgør 95 %, og byggeriet
er igangsat medio 2008. I Tarnéw udgør den aktuelle udlej-
ningsgrad 87 %, og byggeriet er igangsat i efteråret 2008.

I Brønderslev udvikler koncernen et projekt på ca. 5.800 m?
butikker. Der er indgået aftale med Dansk Supermarked om
etablering af en Føtex på ca. 3.700 m2, baseret på forward fun-
ding, og med OK Benzin om etablering af en benzinstation.
Det resterende areal er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal.
Byggeriet er påbegyndt, og det samlede projekt forventes fær-
digopført medio 2009.

I koncernens projekt i Ringsted, Premier Outlets Center, er
der indgået lejeaftale med Hugo Boss som i marts 2009 der-
med åbnede sin første factory outlet-butik i Skandinavien.

Koncernens multifunktionelle center Entré i Malmø, Sverige
åbnede den 19. marts 2009. Projektet er på 39.500 m? og
har en aktuel udlejningsgrad på 87 %. Projektet er solgt til
Commerz Real Investmentgesellschaft mbH (tidligere CGI
Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH) og for-
ventes afleveret til investor i juni 2009. Avancen fra projektet
vil påvirke resultatet i 2009/10.

TK Development har med virkning fra 15. december 2008
overtaget udviklingen af en retailpark på ca. 10.800 m? i den
svenske by Uppsala. Retailparken er solgt til den institutio-
nelle afdeling af tyske IVG Funds på basis af forward funding.
Den samlede salgspris udgør ca. SEK 200 mio. Byggeriet er
påbegyndt, og aktuel udlejningsgrad udgør 92 %. Den fær-
dige retailpark forventes afleveret i april 2010.

Det blev i december 2008 besluttet at lukke koncernens kon-
tor i Bulgarien. Koncernen har gennem en periode undersøgt
mulighederne for udvikling af shoppingcentre og retailparker
i Bulgarien. Det er ledelsens vurdering at projektmuligheder-
ne ikke er tilstrækkeligt attraktive hvilket er baggrunden for
denne beslutning.

For at matche det aktuelle aktivitetsniveau har ledelsen gen-
nemført en reduktion af bemandingen med ca. 10 %. Samlet
set forventes niveauet for personale- og andre eksterne om-
kostninger i 2009/10 at blive reduceret med ca. 10 % i for-
hold til 2008/09.

Ejerandel af Euro Mall Holding A/S
forøget til 100 %

TK Development har i juni 2008 udnyttet sin option til at
erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro
Mall Holding A/S således at TK Development nu ejer de cen-
traleuropæiske aktiviteter 100 %. Der henvises i øvrigt til
fondsbørsmeddelelse nr. 9/2008.

Projektporteføljen i koncernen

Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje er faldet fra 1.212.000 m? pr.
31. januar 2008 til 960.000 m? pr. 31. januar 2009. Projekt-
porteføljen består af 183.000 m? solgte projekter og 777.000
m? øvrige projekter. Faldet kan henføres dels til aflevering af
projekter, dels til det ledelsesmæssige fokus på konsolidering
og gennemførelse af eksisterende projekter i porteføljen hvor-

for nogle projektmuligheder er valgt fra.

Udviklingen i koncernens projektportefølje i beløb:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(mio. DKK) 31.01.07 31.01.08 31.01.09
Solgte

Færdigopførte 0 0 0
Under opførelse 523 29 4
Ikke påbegyndte 78 52 41
Total 601 81 45
Øvrige

Færdigopførte 180 465 565
Under opførelse 113 186 813
Ikke påbegyndte 555 1.213 1.118
Total 848 1.864 2.496
Projektportefølje, netto 1.449 1.945 2.541
Forward funding 590 832 943
Projektportefølje, brutto 2.039 2,777 3.484
Forward funding i % af bogført

værdi af solgte projekter, brutto 49,5 % 91,1 % 95,4 %
Tabel 1.

 

10/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

Udviklingen i koncernens projektportefølje i m”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(000) m? 31.01.07 31.01.08 31.01.09
Solgte

Færdigopførte 0 0 0
Under opførelse 207 109 56
Ikke påbegyndte 144 155 127
Total 351 264 183
Øvrige

Færdigopførte 14 34 35
Under opførelse 42 54 103
Ikke påbegyndte 754 860 639
Total 810 948 777
Total projektportefølje 1,161 1.212 960
Antal projekter 94 86 63
Tabel 2,

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen lø-
bende pengebindingen i den solgte projektportefølje. Pr. 31.
januar 2009 udgør forward funding 95 % af den bogførte
værdi af solgte projekter, brutto. Med de aktuelle markeds-
forhold vurderes det imidlertid at blive vanskeligere at indgå
salgsaftaler vedrørende fremtidige projekter baseret på for-
ward funding.

Som det fremgår ovenfor, er der i året sket en væsentlig for-
øgelse af bogført værdi af øvrige projekter under opførelse.
Denne stigning kan henføres til igangsætning af byggerier på
koncernens projekter i Frederikssund, Danmark samt Tarnéw
og Nowy Sacz i Polen.

I følgende tabel fremgår fordelingen af den regnskabsmæssige
værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. januar 2009
opdelt på de to forretningsenheder.

 

Prøj . 31.

Projekter pr. 3 TKD Nord- Euro Mall

januar 2009 . Koncern i alt ”)
europa Holding

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(mio. DKK)

Procent af
Solgte total
Færdigopførte 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 4 0 4 0,1 %
Ikke påbegyndte 7 34 41 1,7 %
Total 11 34 45 1,8 %
Ikke solgte
Færdigopførte 158 372 530 21,5 %
Under opførelse 541 272 813 32,9 %
Ikke påbegyndte 476 607 1.083 43,8 %
Total 1.175 1.251 2.426 98,2 %
Projektportefølje 1.186 1.285 2.471 100,0 %

 

") ekskl. TK Development, moderselskab i alt DKK 70 mio.
Tabel 3.

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratme-
ter opdelt på tilsvarende måde som i ovenstående tabel.

 

Projekter pr. 31.

Prøjekrer pr. 3 TKD Nord- — Euro Mall .

januar 2009 . Koncern i alt ”)
europa Holding

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(m? (7000))

Procent af
Solgte total
Færdigopførte 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 56 0 56 5,8 %
Ikke påbegyndte 6 121 127 13,2 %
Total 62 121 183 19,0 %
Ikke solgte
Færdigopførte 16 19 35 3,6 %
Under opførelse 66 37 103 10,7 %
Ikke påbegyndte 397 242 639 66,7 %
Total 479 298 777 81,0 %
Projektportefølje 541 419 960 100,0 %

 

”) ekskl. 'TK Development, moderselskab.
Tabel 4.

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår af
afsnittet omkring projektporteføljen under de respektive for-
retningsenheder.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 11/112

 

 

Forventninger til 2009/10

'TK Development forventer fortsat udfordrende markedsfor-
hold for regnskabsåret 2009/10. På basis af de allerede fore-
tagne salg og perspektiverne i den bestående projektportefølje
forventer ledelsen for 2009/10 et aktivitetsniveau svarende til
2008/09 og fortsat et resultat efter skat i niveauet DKK 150
mio. Resultatforventningen svarer til en forrentning af egen-
kapitalen på ca. 10 %.

Avancen fra salg af det multifunktionelle center Entré i
Malmø, Sverige indgår i ovennævnte forventning.

I resultatforventningen indgår ikke værdireguleringer af kon-
cernens investeringsejendomme som følge af eventuelle æn-

dringer i fastlagte afkastkrav.

I forventningerne for 2009/10 indgår de markedsmæssige
forhold der er nærmere beskrevet for hvert enkelt marked, jf.
nedenfor under ”Markeder og forretningsenheder”.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport,
herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur for-
bundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes af faktorer som
feks. globale økonomiske forhold og øvrige væsentlige forhold,
herunder kreditmarkeds-, rente- og valutakursudviklingen. Der
henvises i øvrigt til afsnittet risikoforhold i denne årsrapport.

Begivenheder efter regnskabsårets
udløb

Der er ikke indtrådt andre, væsentlige selskabsspecifikke be-
givenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberet-

ningen nævnte.

Markeder og forretningsenheder

Markedssituationen for koncernen er i kraft af den interna-
tionale kreditkrise blevet væsentligt forværret igennem det
seneste år.

De finansielle markeder har været præget af betydelig usik-
kerhed. Generelt har bankerne øget kravet til egenkapital i de
enkelte projekter, ligesom de har været tilbageholdende med
at yde lån til finansiering af fast ejendom.

Situationen på de finansielle markeder har betydet at antallet
af investorer i markedet er reduceret, og investorernes krav
til afkast er forøget. Der er generelt på koncernens markeder
kun gennemført få handler med fast ejendom i løbet af den
seneste periode. Dette medfører usikkerhed vedrørende pris-
sætningen på fast ejendom, og en generel afventende holdning

hos investorerne som må forventes at fortsætte i en periode.

Udlejningsmarkedet inden for butikssegmentet er fortsat sta-
bilt, om end med en mere træg efterspørgsel. Det må konsta-
teres at privatforbruget generelt er faldet, og at omsætningen
i de enkelte butikker i 2008 ligeledes er faldet. Dette fald er
fortsat i det nye år og giver forventning om et større pres på
lejepriserne i den kommende periode.

Markedsforholdene har medført en priskorrektion på fast
ejendom. Som følge af den dæmpede vækst og den generelle
tilbageholdenhed med igangsætning af nye projekter er det
imidlertid ledelsens vurdering at priser på jord og entrepriser

fortsat vil falde.

En væsentlig del af koncernens projektbeholdning er anskaffet
mens markedsforholdene var mere positive, og det er derfor
ledelsens vurdering at koncernens indtjeningsmargin på disse
projekter i det nuværende marked vil være under pres. Fal-
dende entrepriseomkostninger på endnu ikke igangsatte byg-
gerier vil dog delvis kunne kompensere for dette. Hvad angår
nye projekter, er det ledelsens vurdering at koncernens indtje-
ningsmargin vil være på et normalt niveau idet både faldende
jord- og entrepriseomkostninger vil kunne kompensere for de

lavere priser på fast ejendom.

Som en konsekvens af markedsforholdene har TK Develop-
ment haft stærk fokus på konsolidering og gennemførelse af
de eksisterende projekter i porteføljen. Samtidig har ledel-
sen øget kravet til forhåndsudlejningen inden påbegyndelse
af byggeri hvilket har medført udskydelse af flere projekter.
Et solidt fundament i form af en stærk forhåndsudlejning vil
også fremadrettet gå forud for igangsætning af projekter.

Det vanskeligere marked har åbnet for nye projektmuligheder,
blandt andet i form af muligheder for overtagelse af konkurre-

 

12/112  'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

rende udviklingsprojekter eller for at yde bistand til kreditin-
stitutter vedrørende nødlidende projekter. TK Development
har i en periode arbejdet med disse muligheder, og et resultat
heraf er overtagelsen af det svenske projekt i Uppsala.

De makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug
og arbejdsløshed på koncernens markeder viser en forventning
om lavere vækst end tidligere, dog med betydelig variation fra
land til land. Tallene giver forventning om negativ vækst i de
nordeuropæiske markeder, særligt i de baltiske lande og bedre,
men afdæmpet vækst på de centraleuropæiske markeder.

Koncernen har en stærk platform på de enkelte markeder og
fokuserer via netværk til retailere og investorer på at udnytte
det potentiale som er på markederne. Med fokus på butiks-
segmentet arbejdes der løbende på at styrke projektporteføljen
på hvert af koncernens markeder.

TK Development arbejder inden for to geografiske områder,
Nord- og Centraleuropa.

De nordeuropæiske markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire ho-
vedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum. TKD
Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for for-
skellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.

 

Danmark Sverige Finland Baltikum

 

 

 

 

 

 

Shoppingcentre . . . .
Butikker/storbutikker . . . .
Strøgejendomme .

Kontorer .

Segment-mix . . .
Boliger .

Danmark

Både dagligvare- og retailkæderne i Danmark stræber generelt
efter at sikre sig markedsandele og vækst, og fokuserer derfor
på nye og centrale beliggenheder. Under de nuværende mar-
kedsforhold vil der blive tale om reduceret vækst. Koncernen
har sit væsentligste markedsmæssige fokus på etablering af by-
dels- og shoppingcentre i mindre og mellemstore byer.

 

Danmark — etableret 1989 2007 2008 2009 2010e

 

 

 

BNP (% å/å) 1,6 -0,7 -1,0 0,2
Privatforbrug (% å/å) 2,4 0,8 0,2 1,2
Arbejdsløshed (%) 2,7 18 2,8 4,3

 

(Kilde: Nordea, januar 2009")

Kontormarkedet kan tiltrække både lejere og investorer ved
attraktive beliggenheder. Koncernens havnenære beliggen-
heder vurderes at være attraktive, og koncernen forventer at

skabe gode projekter de kommende år. Som eksempler kan
nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og
Stuhrs Brygge i Aalborg.

Sverige

Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lighed
med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Den fortsatte
butiksmæssige udbygning gør at Sverige fortsat er et interes-
sant marked inden for dette segment. Der vil herunder blive
fokuseret på udvikling af enkelte, større shoppingcenterpro-
jekter.

 

Sverige — etableret 1997 2007 2008 2009%e  2010e

 

 

 

BNP (% å/å) 2,5 0,7 -1,5 1,3
Privatforbrug (% å/å) 3,0 0,9 -0,6 1,5
Arbejdsløshed (%) 6,2 6,1 7,7 8,7

 

(Kilde: Nordea, januar 2009')

Finland

I Finland har koncernen siden etableringen primært beskæf-
tiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes fortsat
fokus på butikssegmenter med retailparker og enkelte større

shoppingcenterprojekter.

 

 

 

 

Finland — etableret 1999 2007 2008 2009%e 2010e
BNP (% å/å) 4,5 1,5 -1,3 1,5
Privatforbrug (% å/å) 3,2 2,2 1,0 1,5
Arbejdsløshed (%) 6,9 6,4 7,2 8,0

 

(Kilde: Nordea, januar 2009')

Baltikum

Markederne i de baltiske lande har ændret sig markant i for-
hold til de senere år. Økonomien er gået i stå, og dette har
resulteret i faldende udlejningspriser og stigende afkastkrav.
Opstart af byggeri af koncernens påtænkte projekter i de to
lande er udskudt indtil der foreligger et salg eller en tilfreds-
stillende forhåndsudlejning set i forhold til markedssituatio-

nen i det pågældende land.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Baltikum — etableret 2001 2007 2008 2009 2010e
Letland:

BNP (% å/å) 10,3 -1,8 -6,0 -2,0
Privatforbrug (% å/å) 14,2 6,1 -10,0 -2,5
Arbejdsløshed (%) 5,7 5,3 9,5 11,0
Litauen:

BNP (% å/å) 8,9 3,3 -3,0 -0,5
Privatforbrug (% å/å) 12,4 6,8 -3,5 -1,0
Arbejdsløshed (%) 4,3 5,6 8,0 9,0

 

(Kilde: Nordea, januar 2009")

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 13/112

 

 

De centraleuropæiske markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet. Euro Mall Holding arbejder på de en-
kelte markeder inden for følgende segmenter:

 

 

 

 

 

 

Polen Tjekkiet Slovakiet
Shoppingcentre . . .
Butikker/ . . .
storbutikker
Kontorer .
Segment-mix . .
Boliger .

 

Euro Mall Holding har herudover ejerandel i en investerings-
ejendom i Tjekkiet og 1/3 af managementselskabet Euro Mall
Centre Management (EMCM).

Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal lo-
kale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere i
Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med inve-
storer - herunder internationale investeringsfonde - der ønsker
at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.

Polen

Der er forsat positive forventninger til det polske marked. Hos
både lokale og internationale retailere konstateres fortsat en
betydelig interesse for lejemål i velbeliggende retailprojekter
og mindre shoppingcentre i Polen. Dette underbygges bl.a.
af en meget tilfredsstillende forhåndsudlejning af koncernens
igangværende projekter. Fremover forventes projekterne at
ligge i de mindre byer hvor det nu også vurderes muligt at
gennemføre projekter i byer med færre end 100.000 indbyg-
gere. Det er typisk et projekt på 10-15.000 m? med et super-

marked som ankerlejer.

 

 

 

 

Polen — etableret 1995 2007 2008 2009e  2010e
BNP (% å/å) 6,7 5,0 0,9 2,6
Privatforbrug (% å/å) 5,0 5,3 3,4 2,3
Arbejdsløshed (%) 12,7 9,8 10,5 11,9

 

(Kilde: Nordea, januar 2009')

Koncernens forretningsgrundlag omfatter også boligmarkedet
i Polen.

Der er fortsat mangel på attraktive boliger, og mange eksiste-
rende boliger opfylder ikke længere polakkernes krav til bo-
ligstandard. Warszawa udvikler sig løbende og styrker fortsat
sin position som Polens kraftcentrum. Der er blevet opført
mange nye boliger på det seneste, og udbuddet af boliger til
salg er stort. En væsentlig faktor i den forbindelse er at det er
blevet vanskeligere for den enkelte køber at opnå finansiering

af købet hvorved omsætningshastigheden på salg af boliger er
reduceret. Prisniveauet på boligerne afspejler disse forhold og
er svagt vigende.

Udviklingen af koncernens første boligprojekt i Central-
europa blev påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret 2006
og omfatter knap 300 boligenheder. Projektet Tivoli Residen-
tial Park er færdigopført, og ca. 90 % af enhederne er solgt.
Projektet er forløbet meget tilfredsstillende. Koncernens næste
boligprojekt Residential Park, Bielany omfattende 900-1.000
enheder kan opføres i fire etaper. Byggeriet af første etape på-
begyndes når der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg,
forventeligt i foråret 2010.

Tjekkiet

På det tjekkiske marked er der fortsat god efterspørgsel efter
lejemål i attraktive retailprojekter. Markedet for retailparker
og shoppingcentre i mindre byer vurderes at være attraktivt,
og koncernen har flere retailpark- og shoppingcenterprojekter
i porteføljen. Tendensen går mod at der bygges retailparker
beliggende i nærheden af eksisterende shoppingcentre.

 

 

 

 

Tjekkiet — etableret 1997 2007 2008  2009e  2010e
BNP (% å/å) 6,4 3,8 4,1 5,0
Privatforbrug (% å/å) 5,9 3,9 3,9 45
Arbejdsløshed (%) 6,6 5,4 5,5 5,4

 

(Kilde: Nordea, januar 2009')

Slovakiet

Det er ledelsens vurdering at efterspørgslen efter shoppingcen-
tre i Slovakiet vil være begrænset i de kommende år idet beho-
vet allerede er dækket i de fleste større byer. Ledelsen vurderer
at der fremover vil være behov for retailparker i Slovakiet, og
koncernen arbejder aktuelt med flere projektmuligheder.

 

Slovakiet — etableret 1999 2007 2008e 2009e 2010e

 

 

 

BNP (% å/å) 10,4 6,8 2,0 2,8
Privatforbrug (% å/å) 7,1 5,9 1,7 3,4
Arbejdsløshed (%) 8,4 7,7 9,0 8,6

 

(Kilde: The Economist, januar 2009')

" Ovenstående økonomiske nøgletal er fra januar 2009. Det er
ledelsens vurdering at vækstforventningerne til de enkelte lande er
marginalt forværret siden da, dog uden at det ændrer helhedsind-
trykket af ovenstående.

 

14/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

TK DEVELOPMENT, MODERSELSKABET

 

'TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projekterne i Tyskland og
Rusland samt enkelte andre aktiver er også hjemmehørende i
denne del af koncernen.

Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -16,9 mio.
før skat.

Grundsalg, Tyskland

Koncernen har i første kvartal 2008/09 solgt og afleveret en af
koncernens tyske grunde til en dagligvarekæde.

Værdiregulering af koncernens tyske investe-
ringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-
hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra
en ejendom i Lidenscheid, er beliggende i randområdet af
Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31.
januar 2009.DKK 213,1 mio. Værdireguleringen i regnskabs-
året 2008/09 udgør DKK -15,3 mio. primært som en konse-
kvens af det foran omtalte ændring af afkastkravet fra 6 % til
6,5 %. Værdireguleringen er beregnet ud fra en discounted
cashflow-model over en 10-årig periode.

Investeringsejendomme er beskrevet i afsnittet ”Investerings-
ejendomme” på side 28.

Omsætningsaktiver

Projektporteføljen består af bl.a. tre grundarealer i Tyskland,
udlejningsejendomme i Rusland samt enkelte andre aktiver.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 15/112

 

 

 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
  
 
 
 
 
 
 
 
  
  
    

19. marts i år kulminerede mange års hårdt ar-
bejde da Entrés døre blev åbnet med en spekta-
kulær åbningsevent. Entré, der er TK Develop-
ments første shoppingcenter i Sverige, er place-
ret centralt-i. Malmø. Det samlede omfang inkl.
parkeringskælder er på cirka 90.000 m? hvoraf
39,500 m? er udlejningsareal. I løbet af de før-
ste 12 dage strømmede mere end 500.000
besøgende til centret.

I vigør fra tidlig morgen til sen aften

Det er imidlertid ikke blot Entrés
størrelse der gør projektet til no-
get helt specielt. Entré er nemlig
ikke alene et shoppingcenter,
men i høj grad også et ople-
velsescenter der lever fra
tidlig morgen til sen af-
ten.

Ud over en lang
række spændende
butikker rummer
Entré et bredt

Entré — meget mere end et shoppingcenter

udvalg af oplevelser der spænder fra fitness,
bowling og biograf til et stort aktivitetsland for
børn. Oven i: det indeholder Entré kulinariske
oplevelser med en kvalitet og et udbud der langt
overgår hvad man normalt ser i et shoppingcen-
ter. Med andre ord repræsenterer Entré alt det
nyeste inden for shopping=og oplevelsesgenren.

Beklædt med glas fra top til tå

Entré er placeret ved. byens nordlige indfalds-
veje hvor 45.000 biler passerer hver eneste dag.
For at integrere Entré i bybilledet er facaden
beklædt med glas hvilket giver et fantastisk lys-
indfald. Glasindpakningen. betyder nemlig at de
handlende kan følge med i byens puls — og at
de forbipasserende kan fornemme stemningen i
Malmøs nye shopping- og oplevelsescenter.

Som en særdeles synlig detalje er Entré udsty-
ret med en avanceret lyssætning der betyder at
bygningen er oplyst i forskellige farver om afte-
nen — og at Entré står som en iøjnefaldende vel-
komst til dem der ankommer fra nord.

 

19. marts 2009
Samlet areal: 90.000 m
Udlejningsareal: 39.500 m
Udlejningsgrad ved åbning:

Solgt til Commerz Real Investmentgesellschaft mbH
500.000 besøgende de første 12 dage

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 17/112

 

 

 

TKD NORDEUROPA

TK Development har afleveret projekter på i alt 66.000 m? på koncernens nordeuropæiske markeder.

 

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 %
ejede delkoncern TKD Nordeuropa.

TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektseg-
menterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker),
kontorejendomme og projekter med segmentmix, herunder
mulrifunktionelle projekter.

TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2008/09 realiseret et
resultat før skat på DKK 18,5 mio. mod DKK 76,8 mio. året
før.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 66.000 m2. Af væsentlige
projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:

Spinderiet, Valby, Danmark

De resterende knap 3.000 m? af boligerne er afleveret til in-
vestor primo regnskabsåret. Det samlede multifunktionelle
shopping- og bydelscenter bestående af butikker, restauranter,
kontorer, leisure og boliger, i alt ca. 40.000 m?, åbnede den
15. november 2007. Projekter ekskl. boliger blev i regnskabs-
året 2007/08 afleveret til ejendomsinvesteringsselskabet Da-
des. Boligdelen bestående af 2.500 m? lejeboliger og 6.500 m?
ejerboliger blev ligeledes i regnskabsåret 2007/08 afleveret til
henholdsvis Boligselskabet DVB og en privat investor.

Vandtårnsvej, København, Danmark
TK. Development har i første kvartal 2008/09 solgt sin 50
% ejerandel af ca. 21.000 m? byggeret på Vandrårnsvej i Kø-

benhavn.

Hadsundvej, Aalborg, Danmark

Koncernen har pr. 1. april 2008 solgt og afleveret knap 5.000
m? af ejendommen Hadsundvej, Aalborg til Region Nordjyl-
land.

Tagtækkervej, Odense, Danmark

I maj 2008 er en retailpark på Tagtækkervej i Odense, Dan-
mark afleveret til en privat investor. Projektet omfatter ca.
6.800 m? udlejet til IDEmøbler, Projektet er gennemført i
samarbejde med Marselisberg A/S.

Retailpark, Seinåjoki, Finland
I den finske by Seinåjoki har TKD Nordeuropa udviklet en

retailpark på 6.750 m?, Projektet er solgt til en privat inve-
stor baseret på forward funding. Byggeriet er igangsat i august
2007 og afleveret til investor i juli 2008.

Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige

Retailparken på i alt ca. 23.000 m? er nu fuldt udbygget. De
første tre etaper på i alt 17.450 m2? er færdigopført og afleveret
til investor i tidligere regnskabsår. Fjerde og sidste etape på
5.600 m2 der er lejet ud til elektronikkæden Media Markt,
er færdigopført og afleveret til investor i december 2008. Det
samlede projekt er solgt til den tyske investeringsfond Com-
merz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbH på basis af
forward funding.

Retailpark, Marieberg, Orebro, Sverige

Retailparkprojektet i Orebro, Sverige, på 6.350 m? er op-
ført i to etaper. Første etape på ca. 2.350 m? blev afleveret til
IVG Funds i oktober 2007. Den fuldt udlejede anden etape
på 4.000 m2 er nu færdigopført og i januar 2009 afleverer til
samme investor.

Retailpark, Nykoping, Sverige

Projektet omfatter i alt 4.500 m? retailpark. Byggeriet er fær-
digopført og afleveret til investorerne. Ca. 3.500 m? er afle-
veret til en privat investor, og ca. 1.000 m? er afleveret til en
dagligvareenhed der også er investor.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. janu-
ar 2009 541.000 m? fordelt med 62.000 m2 solgte projekter
og 479.000 m? øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-
tentiale udgjorde pr. 31. januar 2008 656.000 m?,

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-
porteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af ne-
denstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2009.
Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter i
TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 754,6 mio.
pr. 31. januar 2009.

 

18/112  'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

 

 

TKD's Byggestart/ Åbning/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projektnavn By Segment Areal (m?) ejerandel Forventet Forventet
yggestart åbning
Danmark
Premier Outlets Center Ringsted Detail 13.200 50 % Efterår 2006 Marts 2008
Kontor/
Østre Teglgade København Bolig 24.000 ” 100% Løbende Løbende
Amerika Plads, felt C København Mix 13.800 50% 2009/10 2011/12
Amerika Plads, felt A København Kontor 11.000 50% 2009/10 2011/12
Amerika Plads, p-kælder København P-kælder 32.000 50% 2004 Løbende
Sillebroen, shoppingcenter Frederikssund Detail/Bolig 28.000 100 % Medio 2008 Primo 2010
Århus Syd, etape II Århus Derail 2.800 100 % Primo 2010 Ultimo 2010
Ejby Industrivej København Kontor 12.900 100% 2009 2010
Hadsundvej Aalborg Mix 8.600 100 % Løbende Løbende
Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg Mix 80.000 ” 50% Løbende Løbende
Neptunvej Randers Mix 7.800 100 % Efterår 2009 Efterår 2010
Retailpark, Anelystparken, etape IV Århus Detail 2.800 100% Primo 2008 Medio/efterår
Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail 4.200 100% Efterår 2008 ne NE !
Retailpark, Brønderslev Brønderslev Detail 5.800 100% Efterår 2008 Medio 2009
Vasevej Birkerød Mix 4,400 100% 2009 2010
Sverige
Entré, multifunktionelt center Malmø Mix 39.500 100 % Medio 2006 Marts 2009
Bazaar, Gøteborg Gøteborg Mix 45.000 100 % Primo 2011 2013
Retailpark, Karlstad Karlstad Detail 15.000 100 % Ultimo 2010 Ultimo 2011
Retailpark, Såderhamn Såderhamn Detail 10.000 100 % Ultimo 2009 Ultimo 2010
Retailpark, Kofoten, Kristianstad Kristianstad Detail 6.200 100% Medio 2008 Medio 2010
Retailpark, Enebyången, Danderyd Danderyd Detail 14.400 100 % 2009 Efterår 2010
Retailpark, Uppsala Uppsala Detail 10.800 100 % Primo 2009 Forår 2010
Finland
Pirkkala Retail Park, etape II Tammerfors Detail 5.500 100 % Ultimo 2009 Ultimo 2010
Shoppingcenter, Hyvinkåå Hyvinkåå Mix 26.300 100 % 2009 2011
Kaarina Retail Park Turku Detail 7.500 100 % 2009 2010
Baltikum
DomusPro Retail Park Vilnius Detail 18.500 100% - -
Milgravja Street Riga Bolig 9.200 50% - -
Ulmana Retail Park Riga Detail 12.400 100% - -
TKD Nordeuropa totalt areal ca. 472.000

 

DTKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 19/112

 

 

Projekter

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skotske
Miller Developments der har erfaring med udvikling af facto-
ry ourlets. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhø-
rende restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m?, samt ca. 1.000
p-pladser. Der er tale om det første betydende factory outlet
center i Danmark, Centret åbnede den 6. marts 2008, og ud-
lejningsgraden udgør aktuelt 58 %. Der er indgået lejeaftale
med Hugo Boss som dermed i marts 2009 åbnede sin første
factory outlet-butik i Skandinavien. Der forhandles med flere
potentielle danske og internationale lejere. Efter indkøring og
modning forventes centret solgt.

Østre Teglgade, København, Danmark

Der er tale om et 24.000 m? projektareal med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et
bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt
med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er under
udarbejdelse og forventes at foreligge medio 2009.

Amerika Plads, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) der ejes
ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD Nord-
europa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt C og
en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygnings-
kompleks indeholdende ca. 11.000 m? kontorer, og på felt
C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca.
13.800 m2 erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med ud-
lejningen, og der pågår forhandlinger med flere potentielle
lejere. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er del-
vist opført og drives af Europark. Efter færdiggørelse af det
samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt.

Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

TKD Nordeuropa opfører i Frederikssund et projekt på i alt
ca. 28.000 m?, Projektet vil bestå af ca. 25.000 m? shopping-
center hvoraf ca. 5.000 m? er udlejet til dagligvareoperatører,
og ca. 20.000 m? udlejes til specialbutikker og restauranter.
Herudover omfatter projektet ca. 3.000 m? boliger. Ud-
lejningsgraden udgør aktuelt 69 %, og ankerlejerne er bl.a.
Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik og Skoringen.
Byggeriet er påbegyndt medio 2008. Åbning af centret for-
ventes primo 2010. I tilknytning til centret etableres et parke-
ringshus med ca. 800 parkeringspladser. Der er indgået aftale
om salg af boligbyggeretterne til en privat investor.

Århus Syd, etape II, Danmark

I Århus udvikler koncernen et projekt på ca. 5.300 m? butik-
ker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500
m2 er færdigopført og i november 2007 afleveret til investo-
rerne, et ejendomsselskab og en bruger. Byggeriet igangsættes

når udlejning og myndighedsforhold er på plads.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvikler
TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000 m?
hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til ud-
vikling af nye projekter. Der arbejdes aktuelt med en ændring
af lokalplanen hvorved ca. 6,600 m? konverteres fra kontorer
til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet i foråret 2009, Der
pågår forhandlinger med en investor til disse boliger,

Retailpark, Anelystparken, etape IV, Århus, Danmark
Projektet omfatter en rerailpark på ca. 2.800 m? hvoraf ca.
2.400 m? p.t. er udlejet. Byggeriet er færdigt og afleveret til

lejerne.

Retailpark, Brønderslev

I Brønderslev udvikler koncernen et projekt på ca. 5.800 m?
burikker, Der er indgået aftale med Dansk Supermarked om
etablering af en Føtex på ca. 3.700 m? og med OK Benzin
om etablering af en benzinstation. Det resterende areal er le-
jet ud til Punkt 1 og en spillehal. Byggeriet er påbegyndt, og
det samlede projekt forventes færdigopført medio 2009. Fø-
tex-delen er solgt til Dansk Supermarked baseret på forward
funding. I forbindelse med aflevering af projektet overtager
koncernen den eksisterende Føtex-ejendom i Brønderslev på
ca. 2.400 m?.

Vasevej, Birkerød, Danmark

TKD Nordeuropa har erhvervet en eksisterende ejendom på
knap 3.000 m? på Vasevej i Birkerød med SuperBest som le-
jer. Der arbejdes med en tilbygning på ca. 1.400 m? således
at det samlede projekt udgør ca. 4.400 m?, Der er indgået
lejekontrakt med Lidl om ca. 1.100 m?, Det samlede projekt
vil omfatte en kombination af butikker, kontorer og boliger.
Byggestart forventes i løbet af 2009 med åbning i 2010.

Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige

Koncernens multifunktionelle center Entré åbnede den 19.
marts 2009. Projektet er i tidligere regnskabsår solgt til Com-
merz Real Investmentgesellschaft mbH (tidligere CGI Com-
merz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH). Salgsprisen
er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen
er baseret på forward funding. Projektet er aftalt afleveret til
investor i juni 2009. Udlejningsgraden udgør 87 %. Anker-
lejerne er bl.a. Hennes & Mauritz, Lindex, Hemkøp, Inter-
sport, SF Bio (Svensk Film) og fitnesskæden Sats. Centret er
et multifunktionelt center på 39.500 m? hvoraf 25.800 m? er
butikker, 10.700 m? er restauranter, biograf, fitness og bow-
ling, 300 m? er kontorer, og 2.700 m? er boliger. Hertil kom-
mer fællesarealer samt p-kælder med 900 pladser.

 

20/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

Bazaar, shoppingcenter og servicelerhverv, Gøteborg, Sverige
TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligud-
vikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB
om udvikling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gø-
teborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m2
fordelt med 30.000 m? shoppingcenter, 15.000 m2 service/
erhverv samt 30.000 m? boliger. 'TK Development skal stå
for de 45.000 m? shoppingcenter og service/erhverv, og JM
AB for de resterende 30.000 m? boliger. Det endelige køb af
arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt
lokalplan hvilket forventes i løbet af 2010.

Kofoten, Kristianstad, Sverige

TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en
om- og tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca.
6.200 m?. Den eksisterende bygning på ca. 4.000 m? er tæt på
fuldt udlejet, og renoveringen heraf er igangsat. Det samlede
projekt forventes færdigt medio 2010.

Retailpark, Enebyången, Danderyd, Sverige

TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde blevet
udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kom-
mune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at om-
fatte ca. 14.400 m? retailpark, og der er bl.a. indgået lejeaftale
med dagligvareoperatøren Coop Extra på 4.300 m?, Der er
aktuelt indgået lejeaftaler på 63 % af arealet. Byggestart for-
ventes i løbet af 2009 med åbning i efteråret 2010.

Retailpark, Uppsala, Sverige

TKD Nordeuropa har med virkning fra 15. december 2008
overtaget udviklingen af en retailpark på ca. 10.800 m? i den
svenske by Uppsala. Retailparken er solgt til den institutio-
nelle afdeling af tyske IVG Funds på basis af forward funding
hvor køber betaler i takt med at TKD Nordeuropa opfører
byggeriet. Den samlede salgspris udgør ca. SEK 200 mio. Ak-
tuel udlejningsgrad udgør 92 %. Byggeriet af retailparken er
påbegyndt i februar 2009. TKD Nordeuropa forventer at afle-
vere den færdige retailpark til IVG Funds i april 2010.

Kaarina Retail Park, Turku, Finland

I den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå
der kan opføres en retailpark på ca. 7.500 m?. Der arbejdes
med en udvidelse af projektet til i alt 14.500 mZ, og der pågår
forhandlinger med lejere hertil. Byggestart forventes i løbet af
2009 med åbning i 2010.

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på op-
førelse af en retailpark på i alt 18.500 m?. Byggetilladelse til
projektet foreligger. Opstart af byggeriet er udskudt indtil der
foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set
i forhold til markedssituationen i landet. Der er indgået lejeaf-
taler med lejere på knap 55 % af arealet.

Milgravja Street, Riga, Letland

I Riga i Letland omfatter koncernens projekt Milgravja Street
nu ca. 9.200 m? boligbyggeretter. Der pågår forhandlinger
med investorer til projektet.

Ulmana Retail Park, Riga, Letland

I Riga ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå der planlægges
opført en retailpark på 12.400 m?, Der er opnået byggetil-
ladelse til projektet. Opstart af byggeriet er udskudt indtil der
foreligger et salg eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning
set i forhold til markedssituationen i lander. Udlejningen er |
påbegyndt, og der er indgået bindende lejekontrakter på knap
halvdelen af arealet.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 21/112

 

 

 

 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 

Det er nu: knap otte måneder siden første spa-
destik til Sillebroen blev taget i Frederikssund.
Opførelsen af centret, hvis navn udspringer af
Sillebro Å, der løber langs bygningen og som har
været med til at give bygningen de karakteristi-
ske buede linjer, skrider planmæssigt frem.

Et nyt samlingspunkt i Frederikssund

Sillebroen er placeret midt imellem sta-
tionen og byens gågade. Dermed bliver
Sillebroen et nyt naturligt mødested i
Frederikssund.

Ud over en god placering er det
helt afgørende at kunne byde på
et attraktivt koncept i inspire-
rende omgivelser. Foran Sil-
lebroen bliver der etableret
en grøn og luftig plads med
mulighed for udeserve-
ring. Sammen med et
rekreativt område op
imod Sillebro Å bliver
pladsen et indby-
dende og stem-

22/112  TK Development A/S | Årsrap

Sillebroen — et shoppingcenter i inspirerende omgivelser

ningsfyldt. åndehul for Sillebroens handlende og
de mange forbipasserende.

Et center uden døde hjørner

På udlejningssiden er Sillebroen blevet godt
modtaget. Således er udlejningsgraden i: dag
oppe på 69 procent. Blandt de mange butikker
der står klar til at byde. kunderne velkommen
når. shoppingcentret åbner i foråret 2010, er
Kvickly, Fakta, SPORT-MASTER, Hennes & Mau-
ritz, Matas, Skøringen og Synoptik = for bare at
hævne et lille udsnit.

Centrets indretning er — ud over. placering og
koncept — en medvirkende årsag til:den solide
lejerinteresse;. De buede linjer som centret har
lånt fra Sillebro Å, betyder nemlig at der ikke bli-
ver de døde hjørner som man ser i mange shop-
pingcentre. I Sillebroen bliver der en konstant
glidende bevægelse således alle butikker ligger i
strømmen af kunder.

 

Udlejningsgrad pr. 24/4-09: 69 %
Udlejningsareal: 28.000 m
Antal butikker: 75-80

Antal p-pladser: alle
Forventet åbning: Foråret 2010

ele ksieE: leo k ss Sta ler AR DKK 650-825 mio.
Primært opland': 100.000 kunder

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 23/112

 

 

 

 

EURO MALL HOLDING

TK Development har afleveret projekter på i alt 37.000 m? på koncernens central- og østeuropæiske markeder.

 

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært
gennem Euro Mall Holding der fokuserer sin aktivitet på pro-
jektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker),
projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle pro-
jekter samt i Polen tillige boligsegmenter.

Efter at TK Development i juni 2008 udnyttede sin option
til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af
Euro Mall Holding A/S, ejer TK Development nu de central-
europæiske aktiviteter 100 %.

Euro Mall Holding bidrager fortsat med en væsentlig del af
indtjeningen i den samlede koncern og har i regnskabsåret
2008/09 realiseret et resultat før skat på DKK 166,4 mio.
mod DKK 251,3 mio. året før.

Salg af andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet

Som omtalt foran har joint venturet Euro Mall Ventures
S.år.l., Luxembourg hvoraf Euro Mall Holding ejer 20 %,
i juni 2008 solgt og overdraget shoppingcentrene Futurum
Ostrava og Hanå Shopping Centre i Tjekkiet. 'TK Develop-
ments ejerandel af de nu solgte shoppingcentre har hidtil
indgået i koncernens portefølje som investeringsejendomme.
Salget medførte en merværdi i forhold til bogført værdi på
DKK 42,3 mio. som er indregnet i posten ”Værdiregulerin-
ger” i bruttoresultatet.

Afleverede projekter

Der er afleveret projekter på i alt 37.000 m?. Af væsentlige
projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende:

Tivoli Residential Park, Warszawa, Polen

I Polen er koncernens første boligprojekt, Tivoli Residential
Park på ca. 18.800 m?, færdigopført. Ca. 90 % af de 280 lej-
ligheder er solgt og afleveret til de nye ejere i 2008/09.

Kolin Shopping Centre, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 10.000 m? shoppingcenter der er fuldt
udlejet. Centret åbnede i oktober 2008. Projektet er solgt til
GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding.

Liberec Retail Park, etape 1, Tjekkiet

Projektet omfatter 11.400 m? retailpark som åbende den 17.
september 2008. Projektet er solgt til GE Real Estate Central
Europe.

Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske
investeringsejendom

Koncernens investeringsejendom i Centraleuropa (20 % ejer-
andelen af shoppingcentret Futurum Hradec Krålové i Tjek-
kiet) er pr. 31. januar 2009 værdiansat til DKK 153,4 mio.
baseret på et uændret afkastkrav på 7 % beregnet ud fra en
discounted cashflow-model over ferm år.

Der har i regnskabsåret 2008/09 været en tilfredsstillende ud-
lejningssituation. Ejendommen har været fuldt udlejet, der er
opnået normal indeksering af lejen på eksisterende lejekon-
trakter, og nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af
eller genforhandling med eksisterende lejere er generelt indgå-
et på et højere lejeniveau. Alt i alt har dette betydet en positiv
værdiregulering på DKK 30,7 mio. i 2008/09.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. janu-
ar 2009 419.000 m? fordelt med 121.000 m? solgte projekter
og 298.000 m2 øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-
tentiale udgjorde pr. 31. januar 2008 542.000 m?.

Projektoverblik

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-
porteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2009 i
Euro Mall Holding. Målt i forhold til bogført værdi har de
fem største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på
i alt DKK 977,7 mio. pr. 31. januar 2009.

 

24/112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. TKD's  Byggestart/ Åbning/
2
Projektnavn By Segment Areal (m?) ejerandel Forventet byggestart Forventet åbning
Polen
Multifunktionelt center Stocznia, Gdansk Mix 72.000 45% 2009 2012
Young City
Residential Park, Bielany Warszawa Boliger/Service 60.000 100% Forår 2010 Løbende
Tivoli Residential Park, Targéwek Warszawa Boliger 2.750 100% Forår 2007 Efterår 2008
Tivoli Residential Park, Targéwek Warszawa Service 5.700 100 % Medio 2009 Medio 2010
Poznan Warta Poznan Detail/Boliger 50.000 100% - 2010
Shoppingcenter, Tarnéw Tarnéw Detail 16.500 100% Efterår 2008 Efterår 2009
Shoppingcenter, Nowy Sacz Nowy Sacz Detail 17.300 100% Medio 2008 Efterår 2009
Shoppingcenter, Jastrzebie Jastrzebie Detail 43.300 ” - …- -
Bytom Retail Park Bytom Detail 25.800 100% 2009 Løbende
Tjekkiet
Prague Airport Ruzyne II Prag Mix 7.000 100% 2010 2011
Fashion Arena Outlet Center Prag Detail 25.000 75% Forår 2007 Etape I: November 2007.
Etape 2: 2010.
Sterboholy Retail Park Prag Detail 6.000 100% 2010 2011
Liberec Retail Park, II Liberec Detail 6.200 100% Primo 2010 Ultimo 2010
. Etape 1: Forår 2009.
; , 0 s

Most Retail Park Most Detail 8.400 100% Efterår 2008 Etape 2: Efterår 2010.
Futurum Hradec Krålové, udvidelse Hradec Krålové Detail 9.800 ”» 20% Efterår 2009 Efterår 2010
Retailpark, Teplice Teplice Detail 7.600 100% Forår 2010 Efterår 2010
Slovakiet
Retailpark, Presov Presov Detail 9.300 100% Efterår 2009 Forår 2010
Euro Mall Holding totalt areal ca. 373.000

 

1 Baseret på honorarindtægter.
? Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %.

Projekter

Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen

Projektet omfatter p.t. ca. 72.000 m? multifunktionelt center
i Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Atrium
European Real Estate (tidl. Meinl European Land Ltd.). Cen-
tret vil indeholde retail-, restaurant- og leisurefaciliteter på ca.
61.000 m? og et kontortårn på ca. 11.000 m2. To tidligere
planlagte boligtårne på i alt ca. 22.000 m? er midlertidigt ude-
holdt af projektet. Arealet til brug for projektet er erhvervet af
Baltic Property Trust gruppen der ligeledes bliver langsigtet
investor på kontordelen, Atrium European Real Estate har
påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den
langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne.
Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor
interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i
udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger
samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt

ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt medio
2009. Når infrastrukturarbejdet sættes i gang i byen vil der
blive tager stilling til tidspunktet for byggestart af projektet.
Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for hele
området.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mu-
lighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000
enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet
af første etape igangsættes når myndighedsforholdene er på
plads, og der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, for-
venteligt i foråret 2010 med aflevering ultimo 2011. De øv-
rige etaper forventes afleveret løbende herefter. Boligerne for-
ventes solgt som ejerlejligheder til private brugere.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 25/112

 

 

Tivoli Residential Park, Targdwek, Warszawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targéwek-området, War-
szawa, har koncernen afsluttet byggeriet af koncernens før-
ste boligprojekt i Polen. Projektet består af 280 boligenheder
hvoraf 254 er solgt pr. 31. januar 2009. Herudover er der
mulighed for opførelse af ca. 5.700 m? serviceerhverv. Der er
indgået betinget aftale om salg af ca. 3.100 m>. Bygningerne
hertil forventes færdigopført medio 2010.

Shoppingcenter, Tarndw, Polen

I den polske by Tarnéw har Euro Mall Holding i september
2008 påbegyndt byggeriet af et 16.500 m? stort shopping-
center hvoraf ca. 2.700 m? udgør supermarked og ca. 13.800
m? specialbutikker. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 87 %.
Åbning af centret forventes i efteråret 2009.

Shoppingcenter, Nowy Sqcz, Polen

Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sacz udviklet et
shoppingcenter på ca. 17.300 m? bestående af ca. 5.000 m?
hypermarked og ca. 12.300 m? specialbutikker. Aktuel udlej-
ningsgrad udgør 95 %. Byggeriet er påbegyndt i august 2008,
og åbning af centret forventes i efteråret 2009.

Shoppingcenter, Jastrzgbie, Polen

Projektet der omfatter ca. 43.300 m? shoppingcenter, gen-
nemføres af Atrium European Real Estate (tidl. Meinl Euro-
pean Land Ltd.) med Euro Mall Holding som projektudvikler.
Euro Mall Holding har indgået udviklings- og honoraraftale
med Atrium European Real Estate om Euro Mall Holdings
assistance vedrørende udvikling, udlejning og byggestyring af
projektet. Som en del af arbejdet med at sikre byggetilladelsen
til projektet pågår der forhandlinger med myndighederne om
infrastrukturen til projektet. Tidspunktet for opstart af byg-
geri er endnu ikke fastlagt.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i
Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, for-
ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på
ca. 25.800 m2, Projektet opføres etapevis i takt med udlejnin-
gen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i
takt med udlejning. Der er indgået betinget salgsaftale for en
del af arealet.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

I Prag udvikler koncernen et 25.000 m? factory outlet cen-
ter. Projektet udvikles i et joint venture med en international
samarbejdspartner med kompetence inden for factory outlets.
Første etape på ca. 18.000 m? åbnede den 15. november 2007.
Den aktuelle udlejningsgrad vedrørende første etape udgør 90
%. Der pågår forhandlinger med flere potentielle, tjekkiske og
internationale lejere til de resterende lejemål. Med baggrund
i stor lejerinteresse efter mindre lejemål i projektet er udlej-

ningen af projektets anden etape på ca. 7.000 m? påbegyndt.
Byggestart forventes i 2009 når der er opnået en tilfredsstil-
lende forhåndsudlejning. Åbning af anden etape forventes i
2010. Efter indkøring og modning forventes centret solgt.

Liberec Retail Park, etape II, Tjekkiet

Projektet omfatter ca. 17.600 m? retailpark der opføres i eta-
per. Første etape der udgør ca. 11.400 m?, åbnede den 17.
september 2008 og er solgt og overdraget til investor. Åbning
af anden etape på ca. 6.200 m? forventes i efteråret 2010. Pro-
jektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på
forward funding.

Most Retail Park, Tjekkiet

Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by
Most med henblik på etablering af en retailpark på ca. 8.400
m>, Projektet opføres i etaper. Aktuel udlejningsgrad på første
etape udgør 83 %. Byggeriet af første etape på ca. 6.400 m? er
påbegyndt og forventes færdigopført i foråret 2009, og anden

etape i efteråret 2010.

Futurum Hradec Krålové, udvidelse, Tjekkiet

I tilknytning til shoppingcentret Fururum Hradec Krålové der
ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK De-
velopment hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %,
er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m?.
Der er indgået forhåndsaftaler med lejere på 77 % af arealet.
Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2009 med åbning i
efteråret 2010.

Retailpark, Teplice, Tjekkiet

Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Teplice med hen-
blik på opførelse af en retailpark på ca. 7.600 m?. Der er op-
nået byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt,
og byggeriet forventes igangsat i foråret 2010 med åbning i
efteråret 2010.

Retailpark, Presov, Slovakiet

Euro Mall Holding har erhvervet arealer i PreSov med henblik
på opførelse af en retailpark på ca. 9.300 m?. Der er nu op-
nået byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt,
og byggeriet forventes igangsat i efteråret 2009 med åbning
i foråret 2010.

 

26/112  'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

Udvalgte projekter i porteføljen

   

Sl. i W Ferereee seriel

 
 
   

   

Entré, Malmø, Retailpark, Enebyången, Danderyd, Retailpark, Preiov,
Sverige Sverige Slovakiet,

     
  
   

Fashion Årena Outlet Center, Prag, Tivoli Residential Park, Targéwek, Warszawa, Most Retail Park, Most, Liberec Retail Park, Liberec,
Tjekkiet Polen Tjekkiet Tjekkiet

i
(
i
i
!
i

 

 

Retailpark, Teplice, Shoppingcenter, Tarnév, Retailpark, Brønderslev,
Tjekkiet Poll Danmark

   

SE

 

Residential Park, Bielany, Warszawa, Premier Outlets Center, Ringsted, Shoppingcenter, No: CZ, Sillebroen, Frederikssund,
Polen Danmark PEP s uy 54 Danmark

 

 

   

Retailpark, Uppsala, Bazaar, Gøteborg, Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg,
Sverige Sverige Danmark

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 27/112

 

 

INVESTERINGSEJENDOMME

Værdien af koncernens investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2009 DKK 366,5 mio. Udlejningssituationen

har i 2008/09 været tilfredsstillende.

 

Koncernens investeringsejendomme:

 

 

 

 

Projektnavn By Arcal” (m?) Ejerandel Åbning
Futurum Hradec Krålové, Tjekkiet Hradec Krålové 18.300 20 % Nov. 2000
Tyskland Lidenscheid / Berlin Boliger / mix 26.000 100 % 1994-1998
Investeringsejendomme i alt 44.300

 

+ inkl. fællesarealer

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen un-
der materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi og
udgør pr. 31. januar 2009 DKK 366,5 mio. mod DKK 584,6

mio. året før.

Centraleuropa

Euro Mall Holdings investeringsejendomme er pr. 31. januar
2009 bogført til DKK 153,4 mio. baseret på et afkastkrav på
7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over
en 5-årig periode.

'TK Development har gennem Euro Mall Holding ejet 20 %
af joint venturet Euro Mall Ventures $.å.r.l., Luxembourg.
Dette selskab har indgået aftale om salg af shoppingcentrene
Futurum Ostrava og Hanå Shopping Centre, beliggende i
henholdsvis Ostrava og Olomouc i Tjekkiet. Centrene er af-
leverer til køber i juni 2008. Der henvises i øvrigt til foranstå-
ende omtale.

Koncernens tilbageværende investeringsejendom Futurum
Hradec Krålové, Tjekkiet ejes i joint venturet med GE Ca-
pital/Heitman, og TK Development har adgang til en per-
formance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af
ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der
har i 2008/09 været en tilfredsstillende udlejningssituation.
Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller gen-
forhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et hø-
jere lejeniveau. Årets værdiregulering udgør DKK 30,7 mio.

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové
er der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m?.
Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2009 med åbning i
efteråret 2010.

Tyskland

Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvoraf
en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er belig-
gende i Liidenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire reste-
rende ejendomme er boligudlejningsejendomme i randområ-

det af Berlin.

Ejendommene er pr. 31. januar 2009 bogført til DKK 213,1
mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a. beregnet ud fra
en discounted cashflow-model over en 10-årig periode. Cash-
flow-modellens forudsætninger medfører at dette svarer til et
startafkast ved fuld udlejning på ca. 5,5 %. Årets værdiregu-
lering udgør DKK -15,3 mio. idet ledelsen har vurderet at
afkastkravet på koncernen tyske investeringsejendomme er
steget, og derfor er afkastkravet ændret fra 6 % til 6,5 %, jf.
foranstående omtale.

 

28/112. 'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelsesberetning

 

 

ØVRIGE FORHOLD

 

Retssager/øvrige juridiske forhold

Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller
samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i
koncernen.

For nærmere omtale af sigtelsen rejst af bagmandspolitiet samt
sagen mod koncernens divisionsdirektør i Polen henvises til

”Risikoforhold” side 44.

Økonomiske styremål

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har
ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern.
Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede kon-
cern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som
egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til koncer-
nens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soli-
ditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2008/09.

Generalforsamling

Der afholdes generalforsamling i TK Development A/S den
25. maj 2009. På generalforsamlingen er det bestyrelsens hen-
sigt at indstille til generalforsamlingens vedtagelse:

1. at der ikke udbetales udbytte for 2008/09.
2. at bestyrelsen bemyndiges til at erhverve egne aktier for
op til 10 % af aktiekapitalen.

a. at en sådan erhvervelse af egne aktier kan ske til
den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs
+/- 10 % og

b. at bemyndigelsen gives for en periode på 18 måne-
der fra beslutningen på generalforsamlingen.

De fuldstændige forslag vil fremgå af dagsordenen til general-
forsamlingen.

Den fulde årsrapport er fra den 13. maj 2009 tilgængelig på
TK Developments hjemmeside www.tk-development.dk.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 29/112

 

 

FORRETNINGSKONCEPT

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative

bindeled mellem lejer og investor.

 

Idégrundlag

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe
værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i ar være det resultatskabende og kreative bin-
deled mellem lejer og investor.

Forretningskoncept

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilrerte-
lægger TK Development nybygning, udbygning og ombyg-
ning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og
investorernes ønsker. Koncernen udvikler projekterne hvilket
indebærer udlejning, byggestyring og kontrahering med en-
treprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af
byggeopgaverne.

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af shopping-
centre, storbutikker og domicilejendomme og i tilknytning
hertil blandede og multifunktionelle projekter samt boliger
i Polen.

Butikssegmentet vil også i de kommende år være det primære
segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forve-
jen store kontaktnetværk.

Koncernen ejer flere investeringsejendomme med udlejning

for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for eventuelt
salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke til hen-

Ingeniører
Arkitekter 9

Option/køb af areal VU |

Lejerbehov MQ ||
Investorønsker >
Projektstyring
Udlejning
7 Salg
Myndigheder MA

Entreprenører

    

   

Ål

sigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men ønsker
i stedet at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.

Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte sam-
arbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et stærkt
netværk blandt lejere og investorer med hvem der løbende
indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en servicevirksomhed
der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og krea-
tive bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, entreprenø-
rer og andre samarbejdspartnere.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:

… Koncernens projektudviklere opsøger optimale geografi-
ske placeringer med baggrund i lejernes behov og inve-
storernes ønsker om specifikke beliggenheder.

… Der udarbejdes grovbudget.

« Som hovedregel erhverver koncernen det udvalgte areal
via option.

+ Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.

+ Koncernens projektingeniører gennemgår byggeomkost-
ningerne i projektoplægget.

« Der udarbejdes endeligt budger til ledelsens godkendelse.

. Der bliver indgået udlejningsaftaler med kommende le-
jere i projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale
om salg med en eller flere investorer.

" Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-
derleverandører med henblik på opførelse af selve byg-

geriet.

  
 

Investorer Færdigt projekt

     
  
  

Lejere batoe00ode 4

 

Underleverandører

 

30/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Forretningskoncept

 

 

"+ Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen
mens projektet gennemføres.

"……… Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,
arbejder salgsafdelingen løbende på at sælge og udleje til
henholdsvis investorer og lejere.

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-
tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-
belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte
knytte sig til det enkelte projekt.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-
lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når
projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er
solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer at
kunne opfylde de krav fra investorer som gør at salget af pro-
jektet kan gennemføres endeligt. Der er typisk tale om krav
som det ligger inden for koncernens kompetenceområder at
opfylde. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt pro-
jektstyring og -opfølgning, herunder økonomisk og likvidi-
tetsmæssig opfølgning.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-
dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og
afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-

nes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-

fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af
projektet i byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring
forward funding med investorer indgås sædvanligvis inden
byggestart således at investors acontobetalinger i byggeperio-
den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til
entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne om
anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-
kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,
og herunder opnås balancereduktion og risikominimering.
Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK
Development om et veldefineret projekt. Investor er involve-
ret i hele byggeperioden og deltager i alle væsentlige beslut-
ninger. Disse forhold medfører at TK Developments risiko i
projektet fra tidspunktet for byggestart — ud over projektets
færdiggørelse — typisk er begrænset til risikoen for udlejning
af eventuelle resterende ledige lejemål samt eventuelle budget-
overskridelser på byggeomkostningerne.

Under de nuværende markedsforhold kan det være vanskeligt
fortsat at indgå salgsaftaler baseret på forward funding. Kon-
cernen må forventes at gennemføre flere projekter baseret på
forward purchase hvor betaling finder sted når projektet er
færdigopført og overdrages til investor, end tilfældet har været
gennem de senere år.

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et normalt projektforløb, dels ved forward funding.

HEE Projektforløb uden forward funding
FRE Projektforløb med forward funding

Pengebinding i DKK

 

 

Projektforløb

 

 

Udviklingsfasen

 

Grundkøb

 

Byggeperiode

Aflevering mm

 

Forretningskoncept | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 31/112

 

 

VÆRDISKABELSEN I TK DEVELOPMENT

Koncernen har igangsat et 3-årigt uddannelsesprogram som skal styrke de udviklingsfaser der er kritiske i forhold

til at maksimere værdiskabelsen i det enkelte projekt.

 

Værdiskabelsen i TK Development bygger først og fremmest
på koncernens gode relationer til lejere og investorer (net-
værk). Disse relationer — samt medarbejdernes viden og kom-
petencer — er fundamenter for koncernens evne til at skabe

merværdi for aktionærerne.

TK Development udvikler projekter af høj kvalitet inden for
fast ejendom. Sammen med medarbejdernes viden og kom-
petencer spiller koncernens tætte relationer til lejere og inve-
storer en afgørende rolle i forhold til at minimere risiciene i
de enkelte projekter. Dette er forudsætningen for at udvikle
projekter der skaber tilfredshed hos både lejere og investorer,
og som sikrer koncernen en tilfredsstillende indtjening på de
enkelte projekter.

Medarbejderne

Medarbejdernes viden og kompetencer er afgørende for vær-
diskabelsen i TK Development. Koncernens medarbejdere er
fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere, udlejere,
juridiske og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører,
Det er projektudviklerne der skaber koncernens portefølje
af projekter. Projektudviklerne har stor ekspertise inden for
udlejning og salg af butiks- og kontorarealer. Det konkrete ar-
bejde består i at udvælge placeringer hvor en nærmere analyse
klarlægger det forretningsmæssige potentiale. Dernæst udar-
bejder projektudviklerne skitser for det endelige projekt i tæt
samarbejde med eksterne arkitekter, rådgivende ingeniører,
kommende lejere, myndigheder og investorer. Koncernens
ingeniører og projektcontrollere styrer de enkelte projekter
fra start til aflevering og er dermed afgørende i forhold til at
de opstillede budgetter bliver overholdt, og at de forventede
værdier bliver skabt.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig
erfaring, indgående kendskab til lejere og investorer samt vi-
den og faglige kompetencer gør det muligt for koncernen at
gennemføre projekter med reduceret risiko fra idé til færdigt
projekt og med øget rentabilitet.

Uddannelsesprogram sat i gang

For løbende at styrke værdiskabelsen har TK Development
iværksat et uddannelsesprogram der yderligere skal højne
medarbejdernes kompetenceniveau. Målet er at styrke kon-
cernen i de udviklingsfaser der er kritiske i forhold til at mak-
simere værdiskabelsen i det enkelte projekt.

Udviklingsprogrammet omfatter koncernens projektudvik-
lere, -udlejere og -ingeniører. Programmet tager afsæt i den
enkelte medarbejders kompetencer. På baggrund af en kort-
lægning af nuværende kvalifikationer er der foretaget en vur-
dering af den enkelte medarbejders behov for uddannelse, og
der er efterfølgende sammensat et uddannelsesprogram som
styrker den enkelte medarbejder i forhold til at styre og af-
slutte projekter.

Uddannelsesprogrammet er sat i gang og strækker sig over
tre år. Ud over at styrke koncernens videnressourcer, er ud-
dannelsesprogrammet samtidig med til at cementere TK De-
velopments position som en attraktiv arbejdsplads for både
nuværende og kommende medarbejdere.

Sideløbende med uddannelsesprogrammet afholdes der årlige
udviklingssamtaler med alle medarbejdere. Disse samtaler er
afsæt for eventuelt supplerende udvikling og træning samt
karriereforløb for den enkelte medarbejder.

Incitamentsprogr: ammer

Da medarbejderne er en af de væsentlige faktorer i forhold til
at sikre en kontinuerlig udvikling og vækst i koncernen, har
TK Development som et led i bestræbelserne på at fastholde
og tiltrække medarbejdere iværksat warrantsprogrammer for
en række medarbejdere. TK Development har til hensigt også
fremover at anvende incitamentsprogrammer.

Projektorganisation

TK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-
bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter
bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik
på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-
viklingsmæssige kompetencer og knowhow.

For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for lejere
og investorer — og samtidig sikre en effektiv fremdrift og en
hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte projekt —
er koncernens medarbejdere forankret i en matrixorganisation

der kan skitseres på følgende måde:

 

32/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Værdiskabelsen i TK Development

 

Projektgruppe É

1 2 3 4

Salg og
udlejning

Controlling

Projektstyring/
Byggestyring

Økonomi og

 

ra
Kaj
oOo
[om
FA
aj
(al
=
ej
FE 4
Ka)
2?
=>
(
(ng

Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskom-
petencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til
færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det
enkelte projekt igennem fra A til Z.

Organisation, ledelse og medarbejdere
'TK Developments organisation og ledelsesstruktur er — i lig-

hed med koncernstrukturen — baseret på opdelingen mellem
Nord- og Centraleuropa.

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opererer kon-
cernen med landedivisioner under ledelse af divisionsdirek-
tører.

Koncernens samlede management team består af ovennævnte

gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2009 164 medarbej-
dere der er fordelt således:

TK Development A/5 (22)

Koncern/service: 15
Tyskland: 5
Bulgarien: 2

mu oz
—I —

 

TKD Nordeuropa A/S (80) Euro Mall Holding A/S (62)
Danmark: 35 Tjekkiet: 23
Sverige: 24 Polen: 39
Finland: 10
Letland: 5
Litauen: 6

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økono-
mifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbejdere.

Koncernen har i 2008/09 tilpasset organisationen i forhold
til et lavere aktivitetsniveau. I samme forbindelse har ledelsen
valgt også at lukke koncernens kontor i Bulgarien. Antallet
af medarbejdere i koncernen steg i første halvår og er siden
faldet. Antal medarbejdere udgør pr. 31. januar 2009 164 og
reduceres til i niveauet 150 medarbejdere i takt med at den
foretagne tilpasning får effekt.

 

Ledelsesstrukturen i koncernen ser således ud:

Frede Clausen

 

 

 

 

 

Administrerende direktør
Robert Andersen
Direktør
Helle Yde Jensen Vivi Sørensen
Human Resources Økonomi
Morten Tousgaard Niels Christian Olsen
Controlling Finans
Martin Nørgaard Bach
Information & kommunikation
Erik Godtfredsen
Områdedirektør
Danmark Erik Godtfredsen Bob bi
Tjekkiet
Sverige Dan Fæster Slovakset ) Thomas Villadsen
Finland Riku Nisula . Polen Zygmunt Chyla
Letland Juris Dreimanis Tyskland Mogens Pedersen
Litauen Lina Pauksté
Kunderelationer

Koncernens kunder består af lejere og investorer. TK De-
velopment arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede
ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv
samarbejdspartner for både lejere og investorer.

Lejerne

På lejersiden har TK Development over en årrække opbyg-
get tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder,
herunder især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.

Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes
ønsker og behov. På den baggrund er TK Development i stand
til at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav til kon-
cept og beliggenhed. De mange tætte relationer til en bred
vifte af retailkæder betyder desuden at koncernen altid er i
stand til at sammensætte et attraktivt butiksmix der optimerer
den enkelte lejers omsætning.

I kraft af udviklingsaktiviteter på otte markeder i Nord- og
Centraleuropa er TK Development også i stand til at imøde-
komme lejere der ønsker at etablere sig på nye markeder.

Investorerne
TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til
en stribe både danske og internationale investorer inden for
fast ejendom.

 

Værdiskabelsen i TK Development | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 33/112

 

 

Koncernen har en indgående viden om investorernes ønsker
og behov. TK Development tilbyder blandt andet standardi-
serede internationale kontrakter og en problemfri proces fra
start til overdragelse. Derudover tilbyder koncernen center-
management gennem sit delvise ejerskab af Euro Mall Centre
Management.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-
ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser
og private selskaber.

Social ansvarlighed

TK Development vil udover at drive en profitabel virksomhed
også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og miljø-
mæssige ansvar som virksomhed.

'TK Development påtager sig socialt ansvar, først og fremmest
over for koncernens egne medarbejdere, Der udvises menne-
skelige hensyn til og interesse for alle medarbejdere, og under
hensyntagen til virksomhedens muligheder vil koncernen til-
stræbe at være fleksibel såfremt en medarbejder af en eller an-
den årsag i en periode måtte have behov for nedsat arbejdstid
eller lignende.

Medarbejdernes kompetencer er en af de væsentlige konkur-
rencemæssige faktorer. Derfor har koncernen en åben og klar
personalepolitik hvor der er plads til forskellighed og udvik-
ling. Derudover tilbydes en række medarbejdergoder til at
forbedre medarbejdernes psykiske, fysiske og sociale trivsel
ligesom der er fokus på arbejdsmiljøet for koncernens med-
arbejdere.

Miljø

TK Development er primært miljømæssigt involveret ved køb
af byggegrunde til koncernens projekter. Såfremt jorden er
forurenet, bliver forureningen fjernet til formålet inden byg-
geriet opstartes, eller grunden vil ikke blive købt. Projekter
søges gennemført uden unødig belastning af miljøet, herun-
der i forbindelse med materialevalg og ved selve opførelsen af
byggeriet.

Sponsorering/lokalsamfundet
TK Development indgår sponsorater/samarbejdsaftaler med
lokale aktører inden for sport og kultur.

 

34/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Værdiskabelsen i TK Development

 

 

AKTIONÆRFORHOLD

TK Development havde 8.333 aktionærer ved regnskabsårets afslutning. Den samlede omsætning fra handler med
selskabets aktier var på DKK 5,7 mia. svarende til at fald på 12 % i forhold til sidste år.

 

Aktiekapital

TK Development A/S” aktie er noteret på NASDAQ, OMX
Copenhagen A/S (www.nasdaqomxnordic.com). Aktiekapita-
len udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på 28.043.810
aktier a nominelt DKK 20. Aktierne er ikke opdelt i klasser,
og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsnin-
ger med hensyn til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling
af kapital. Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne in-
deholder ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling

TK Development A/S" aktie blev pr. 31. januar 2009 noteret
til kurs DKK 21,80 svarende til en markedsværdi på DKK
611 mio. mod DKK 1.767 mio. pr. 31. januar 2008.

TK Development A/S” aktie faldt i perioden fra 1. februar
2008 til 31. januar 2009 med 65 % fra en kurs på DKK 63,0
til DKK 21,80. Til sammenligning var udviklingen i OMX
Copenhagen, PI og OMXCopenhagen, 20 henholdsvis -41
% og -37 %.

Den 23. april 2009 blev TK Development A/S” aktie noteret
til kurs 21,10, svarende til en markedsværdi på ca. DKK 600
mio.

MERE TK Development A/S MEE OMCC20 4 OMCC20 Pi
120

 

 

 

 

 

 

 

100 —
80 ||
60
40
20
8 8
SD ==
2 <
Omsætning

Aktien er i regnskabsåret handlet i 249 dage med en total om-
sætning på DKK 5,7 mia. Der er gennemført 26.321 handler
omfattende i alt 17.246.169 stk. aktier.

Der er gennemført 71 % færre handler i forhold til året før.
Omsætningen er i forhold til sidste år faldet med 12 %.

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af aktionærer er på niveau med året før og udgør
8.333 ultimo regnskabsåret mod 8.387 året før. Aktionærerne
fordeler sig således:

dg Bestyrelse mv.9 %

Udenlandske
investorer 20 %

dd Pengeinstitutter mv, 14%

d Ej navnenoterede 8 %
dg Øvrige 49%

 

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
AJS pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen A/S
i henhold til Værdipapirhandelsloven, $ 29.

 

 

 

Direkte og indirekte ejerskab Ejer- og
(aktionærer) stemmeandel i %
Baugur hf., Tungata 6, 101 Reykjavik, Island " 5,61
Dava I ApS, c/o Kurt Daell, Lysagervej 25, 6,44

2920 Charlottenlund, Danmark

Holberg Fenger Holding A/S, Frode Jakobsens
Plads 4, 5., 2720 Vanløse, Danmark

 

6,49

 

”) Ejerandelen er ikke bekræfter af aktionæren.

 

Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 35/112

 

 

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-

relse og direktion.

 

Ejer- og stem-

. og . ORK
Direkte og indirekte ejerskab Antal aktier ”) meandel i %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bestyrelse

Poul Lauritsen 42.130 0,15
Torsten Erik Rasmussen 32.760 0,12
Kurt Daell 1.806.300 6,44
Per Søndergaard Pedersen 170.872 0,61
Jesper Jarlbæk 24.600 0,09
Niels Roth 110.000 0,39
Direktion

Frede Clausen 146.272 0,52
Robert Andersen 50.000 0,18
I alt 2.382.934 8,50

 

>) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber
kontrolleret af ovenstående personer.

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-
gået mellem TK Development A/S” aktionærer.

Regler for ændring af selskabets vedtægter

TK Development A/S' vedtægter kan alene ændres ved ge-
neralforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med aktie-
selskabslovens regler. Forslag fra aktionærer må for at kunne
gøres til genstand for behandling på generalforsamlingen ind-
sendes til selskabets kontor senest to måneder efter udløbet af
et regnskabsår for at komme til behandling på den ordinære
generalforsamling hvorpå årsrapporten for det pågældende
regnskabsår behandles.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de for-
slag der har været optaget på dagsordenen og ændringsforslag
hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles for-
slag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse angi-
ves i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer
af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på general-
forsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede kapital.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og 23
øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret til
tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 136.000 stk. er ef-
terfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets udløb
er i alt 690.000 aktive warrants. Der er tale om et 414-årigt
warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 394 år og med
en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på
op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende
til tegningsbeløbet kan afhændes uden begrænsninger mens
aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet
tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode efter tegnin-
gen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode

kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 690.000
stk. warrants svarer til 2,5 % af aktiekapitalen. Incitaments-
programmet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers
perioder er placeret:

« efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009);

. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2009/10 (ca. fra 30. september 2009);

. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for even-
tuelt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 74,54, kurs
77,05 i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Koncernens udgift til ovennævnte 44-årige incitamentspro-
gram udgør i niveauet DKK 6,6 mio. som udgifisføres over
perioden fra januar 2006 til maj 2009.

Derudover har bestyrelsen den 5. juni 2008 til direktionen og
30 øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret
til tegning af 698.000 stk. aktier a DKK 20. 12.000 stk. er
efterfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets ud-
løb er i alt 686.000 aktive warrants. Der er tale om et 4-årigt
warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3 år og med en
yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op
til 3 år, Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til
tegningsbeløbet og skattetilsvar kan afhændes uden begræns-
ninger mens aktier ud over en markedsværdi svarende til teg-
ningsbeløbet og skattetilsvar tidligst kan afhændes i løbet af
en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks
vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse
aktier. De nævnte 686.000 stk. warrants svarer til ca. 2,5 %
af aktiekapitalen. Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre
6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:

. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011);

… efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2011/12 (ca. fra 30. september 2011);

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventu-
elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 83,4, kurs 86,2
i det midterste vindue og kurs 90,2 i det sidste vindue.

Koncernens udgift til ovennævnte 4-årige incitamentspro-
gram udgør i niveauet DKK 11 mio. som udgiftsføres over
perioden fra juni 2008 til oktober 2011.

 

36/112 TIK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Aktionærforhold

 

 

Antal warrants — Antal warrants
2005 program — 2008 program

 

 

 

 

 

 

Bestyrelse 0 0
Direktion:
Frede Clausen 120.000 85.000
Robert Andersen 120.000 85.000
Øvrige ledende medarbejdere 450.000 516.000
I alt 690.000 686.000
Udbytte og udbyttepolitik

Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det
er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes ud-
bytte. Bestyrelsen ønsker at fastholde likviditeten i virksom-
heden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markeds-
situation. Herudover ønsker bestyrelsen at anvende overskud
til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.

I nøgletalsoversigten på side 6 fremgår udviklingen i børskurs,
indre værdi, resultat pr. aktie og udbyttebetalinger.

Stemmeret

TK Development A/S” aktionærer har på generalforsamlinger
én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-
hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve
deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-
dre aktierne er indført i TK Development A/S” aktiebog, el-
ler aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin erhvervelse
over for TK Development A/S senest otte dage forud for den
pågældende generalforsamling.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S” øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i
dansk lovgivning og TK Development A/S” vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development
A/S” hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-
de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse af
årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes af
bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den 25.
maj 2009 kl. 16.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring
af TK Development A/S” revisorer eller aktionærer der ejer
mindst 1/10 af den samlede aktiekapital.

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer, jf. ovenfor, af-
gøres ved almindelig stemmeflertal medmindre lovgivningen
foreskriver andet, jf. selskabets vedtægter, $ 6.

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-
kampsgade 14, PO Box 4040, 2300 København S gennem

en dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive
registreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde
på navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

'TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-
tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele
der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,
$ 29.

Aktiernes negotiabilitet og omsættelighed

TK Development A/S” aktier er frit omsættelige omsætnings-
papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen
indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-
pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-
bet eller andre.

Øvrige rettigheder/ejerbegrænsninger

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-
heder. Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.

Bestyrelsens beføjelser

Mulighed for udstedelse af nye aktier

Bestyrelsen er p.t. bemyndiget til i perioden indtil 13. oktober
2010 ar forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange
med indtil i alt nominelt DKK 18.200.000 ved kontant ind-
skud uden fortegningsret for selskabets hidtidige aktionærer.
Derudover er bestyrelsen p.t. bemyndiget til i perioden ind-
til 30. juni 2012 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller
flere gange med yderligere indtil i alt nom. DKK 14.000.000.
Bemyndigelsen er til brug for gennemførelse af de kapitalfor-
højelser der følger af udnyttelse af warrants i henhold til de

eksisterende incitamentsprogrammer.

Den samlede bemyndigelse til bestyrelsen til tegning af kapital
udgør herefter 5,7 % af selskabets kapital.

Egne aktier

Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i 2008 be-
myndiget til på selskabets vegne at erhverve egne aktier for op
til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at have mulig-
hed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen. Bemyndi-
gelsen blev givet for en periode på 18 måneder. Det indstilles
til generalforsamlingens godkendelse at denne bemyndigelse
gives igen for en periode på 18 måneder fra beslutningen på
generalforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af
selskabets års- og halvårsrapporter og andre dækkende regn-
skabsmeddelelser. Der bliver ført register over insideres be-
holdninger og beholdningsændringer hvilket bliver offentlig-

 

Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 37/112

 

 

gjort i henhold til gældende lov. endvidere til beskrivelsen af Corporate Governance.

 

 

 

 

 

 

Investor Relations Finanskalender

TK Development har som målsætning at opretholde et højt

informationsniveau over for investorer og aktionærer. Årsrapport 2008/09 13. maj 2009
Periodemeddelelse 1. kvartal 2009/10 30. juni 2009

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder Halvårsrapport 2009/10 29. september 2009

bl.a. udsendte fondsbørsmeddelelser fire år tilbage, opdatere- Periodemeddelelse 3. kvartal 2009/10 18. december 2009

de aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med Årsregnskabsmeddelelse 2009/10 22. april 2010

at investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs- Årsrapport 2009/10 12. maj 2010

 

regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på
selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-
velopment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagen A/S”

hjemmeside (www.nasdaqomxnordic.com). Der henvises

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fondsbørsmeddelelser
Nr. Dato
2 04.02.08 Finanskalender
3 24.04.08 Årsregnskabsmeddelelse 2008/09
4 24.04.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtstående transaktioner med TK Development A/S' aktier og tilknyttede værdipapirer
5 15.05.08 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
6 27.05.08 Referat af ordinær generalforsamling i TK Development A/S
7 06.06.08 TK Development sælger sin andel af to investeringsejendomme i Tjekkiet
8 06.06.08 Bemyndigelse udnyttes til iværksættelse af incentiveprogram
9 24.06.08 TK Development eneejer af koncernens centraleuropæiske aktiviteter
10 25.06.08 TK Development effektuerer planlagt incentiveprogram
11 26.06.08 Periodemeddelelse for 1. kvartal 2008/09
12. 30,09.08 Halvårsrapport 2008/09
13 30.09,08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer
14 01.10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer
15 03.10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer
16 08.10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S” aktier og tilknyttede værdipapirer
17 09.10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S aktier og tilknyttede værdipapirer
18 10,10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S” aktier og tilknyttede værdipapirer
19 14.10,08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer
20 16.10.08 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S” aktier og tilknyttede værdipapirer

 

21 16.12.08 'TK Development overtager udviklingen af retailpark i Uppsala, Sverige
22 23.12.08 Periodemeddelelse for 3. kvartal 2008/09

 

 

 

 

 

1 05.01.09 Storaktionærmeddelelse

2 08.01.09 Srtoraktionærmeddelelse — Holberg Fenger Holding A/S (præcisering)
3 13.01.09 Finanskalender

4 02.02.09 Nedjustering af resultatforventninger for året 2008/09

 

På selskabers hjemmeside kan fondsbørsmeddelelserne læses i deres fulde version.

 

38/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Aktionærforhold

 

 

CORPORATE GOVERNANCE

 

TK Development ønsker i videst muligt omfang at leve op til
reglerne om Corporate Governance med henblik på at sikre
at koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes
interesser og under hensyntagen til koncernens øvrige interes-
senter.

I. Aktionærernes rolle og samspil med selskabs-
ledelsen

TK Development A/S' øverste beslutningsorgan er general-

forsamlingen.

Bestyrelsen lægger vægt på at generalforsamlingen er er forum
for en åben kommunikation og meningsudveksling mellem
aktionærer og bestyrelse. Alle navnenoterede aktionærer har
ret til at stemme på generalforsamlingen, og aktionærer der
ikke har mulighed for at deltage i generalforsamlingen, kan
stemme pr. fuldmagt. Fuldmagterne er så vidt muligt udfor-
met således at den enkelte aktionær kan vise sin stillingtagen
til hvert punkt på dagsordenen.

Afholdelse af generalforsamling annonceres i pressen med
mindst 8 dages og højst 4 ugers varsel. Endvidere inviteres alle
navnenoterede aktionærer pr. brev til generalforsamlingen.
Indkaldelsen indeholder foruden dato og tid for generalfor-
samlingen tillige oplysninger om dagsorden og meddelelse om
de til behandling indkomne forslag.

TK Development A/S har ingen begrænsninger på ejerskab af
aktier eller antallet af stemmer den enkelte kan råde over, Ak-
tionærer der ejer over 1/10 af selskabets aktier, kan indkalde
til en ekstraordinær generalforsamling.

TK Development afholder både på egen og investorers for-
anledning en række individuelle møder med aktionærerne i
løbet af året. Information til aktionærerne sker via regnskabs-
og fondsbørsmeddelelser samt i tillæg hertil via særskilt aktio-
nærinformation der udsendes i forlængelse af offentliggørelse
af års- og halvårsrapport.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets kapital- og aktiestruk-
tur, og der gives i årsrapporten en aktuel vurdering heraf.

Bestyrelsen vurderer løbende hvorvidt informationsteknologi
kan anvendes til yderligere kommunikation med selskabets
aktionærer.

II. Interessenternes rolle og betydning for selska-
bet

TK Development ønsker en åben dialog med sine interes-
senter der bl.a. er investorer, lejere, medarbejdere, offentlige
myndigheder og lokale interessegrupper.

Koncernen deltager bl.a. i investormøder, konferencer og
foredrag.

Bestyrelsen vurderer løbende selskabets politikker således at
disse er i overensstemmelse med interessenternes behov.

Bestyrelsen orienteres løbende om selskabets dialog med inter-
essenterne således at bestyrelsen kan sikre at interessenternes
interesser tilgodeses ligesom politikken herom kan ændres.

På baggrund af den åbne dialog vil koncernen fremover også
beskrive miljømæssige og sociale forhold således at koncer-
nens interessenter kan forholde sig hertil.

III. Åbenhed og gennemsigtighed

Væsentlige oplysninger af betydning for aktionærer og finans-
markeder offentliggøres straks som fondsbørsmeddelelser via
NASDAQ OMX Copenhagen A/S i overensstemmelse med
de børsretslige regler. Meddelelserne udarbejdes på dansk og
engelsk. Umiddelbart efter offentliggørelsen sendes meddelel-
sen elektronisk til aktionærer og interessenter der har meddelt
ønske om at modtage elektroniske meddelelser fra TK De-
velopment. Meddelelsen gøres samtidig tilgængelig på selska-
bets hjemmeside.

I forbindelse med koncernens projekter er der retningslinjer
for ved hvilke faser der udsendes fondsbørsmeddelelser lige-
som der er regler for hvor store projekterne skal være for at
der udsendes særskilte meddelelser. Eksempelvis udsendes der
fondsbørsmeddelelser ved salg af projekter med en salgsværdi
på over DKK 100 mio.

Der sker en løbende udvikling af selskabets hjemmeside.
Hjemmesiden indeholder bl.a. løbende opdaterede data ved-
rørende koncernens projektportefølje. TK Developments
hjemmeside indeholder et særskilt afsnit om Investor Rela-
tions hvorfra der er link til NASDAQ OMX Copenhagen
A/S” oplysninger om aktiekurs og ordredybde.

 

Corporate Governance | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 39/112

 

 

I løbet af året afholder TK Development en række investor-
møder. I umiddelbar forlængelse af møderne afholdt efter
offentliggjort års- og halvårsregnskab kan investorpræsentati-
onsmateriale ses på selskabets hjemmeside. På hjemmesiden
er Corporate Governance beskrevet. Dette vil blive udbygget
løbende.

Koncernen udarbejder årsrapporter efter IFRS hvilket vur-
deres at give de nødvendige informationer til aktionærer og
interessenter, herunder muligheden for sammenlignelighed.

Beskrivelse af de ikke-finansielle oplysninger vil løbende blive
udbygget på både hjemmesiden og i årsrapporterne.

Selskabet offentliggør års- og halvårsrapporter samt kvar-
talsmeddelelser. Der udarbejdes ikke kvartalsrapporter idet
bestyrelsen har fundet at der i en virksomhed af TK Develop-
ments karakter ikke vil være et rimeligt forhold mellem infor-

mationsværdi og ressourceforbrug.

IV. Bestyrelsens opgaver og ansvar

Mellem generalforsamlingerne udgør bestyrelsen selskabets
øverste organ. Bestyrelsens arbejde er reguleret af en forret-
ningsorden. Forretningsordenen revideres én gang om året.
Bestyrelsen vælger formand og næstformand.

Forretningsordenen tilpasses løbende, og heraf fremgår blandt
andet bestyrelsesformandens opgaver, pligter og ansvar. Yder-
mere er det præciseret hvordan informationen skal foregå mel-
lem direktion og bestyrelse.

Bestyrelsen har valgt ikke at etablere bestyrelsesudvalg ud over
revisionsudvalget. Beslutningen skal ses på baggrund af be-
styrelsens størrelse samt ønsket om et højt informations- og
vidensniveau i hele bestyrelsen.

Der afholdes årligt mindst fire ordinære bestyrelsesmøder
hvoraf det ene er et strategimøde. Formandskabet tilrettelæg-
ger møderne i samarbejde med direktionen.

Bestyrelsen behandler på sine møder spørgsmål af overordnet
betydning for koncernen herunder:

« Mål og strategier

+ Ansvarsfordeling

+ Regnskab og regnskabsrapportering

+ — Bevilling af større projekter

» Budgetter

…… Værdiansættelser af koncernens ejendomme

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-
me

+ Ansættelse og aflønning af direktionen.

I tilfælde af at der er behov for hastebehandling af bestyrel-
sesanliggender, indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Disse kan i enkelte tilfælde afholdes som telefonmøder. Der
er i 2008/09 i alt afholdt seks bestyrelsesmøder, herunder et
strategimøde.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen ligesom der
forud for bestyrelsesmøder sker en rapportering efter nærmere
bestemte retningslinjer.

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering
af bestyrelsens og direktionens arbejde og kompetencer, her-
under samarbejde. Der tages dels stilling til opnåede resultater
i forhold til planlagte, dels til nødvendige fremtidige ændrin-
ger af opgaverne.

V. Bestyrelsens sammensætning og regler for ud-
pegning og udskiftning

Ifølge vedtægterne skal selskabets bestyrelse bestå af fire til syv
medlemmer. Bestyrelsen består af seks medlemmer, og der
henvises til afsnittet ledelseshverv for yderligere oplysninger.
Der er ikke medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer, da der
henset til virksomhedens størrelse ikke har været ønske her-
om. Ingen af bestyrelsesmedlemmerne deltager i den daglige

ledelse.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale
forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabs- og

finansielle forhold. '

Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg til bestyrelsen ud
fra en samlet vurdering af bestyrelsesmedlemmernes kom-
petencer og erfaringsgrundlag. Ved opstilling af kandidater
beskrives hvilke kvalifikationer vedkommende skal have for
at bestyrelsen er sammensat bedst muligt, herunder hvilke
kompetencer de øvrige bestyrelsesmedlemmer er i besiddelse
af. Nye medlemmer gennemgår en grundig introduktion til
virksomheden ligesom det løbende vurderes om der er behov
for supplerende uddannelse af det enkelte bestyrelsesmedlem.

Det vurderes løbende hvorvidt bestyrelsen er sammensat bedst

muligt således at den kan:

+ handle uafhængigt af særinteresser,

+ … repræsentere en balance mellem kontinuitet og fornyelse,

+ være tilpasset koncernens situation,

+ have den nødvendige brancheindsigt og de nødvendige
forretningsmæssige og finansielle kompetencer.

I afsnittet om aktionærforhold offentliggøres antallet af aktier
og optioner ejet af direktions- og bestyrelsesmedlemmer. Års-

 

40/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Corporate Governance

 

 

rapporten side 49 ff. indeholder oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers stilling, alder, bestyrelsesposter, uaf-
hængighed samt dato for indtræden i 'TK Development A/S”
bestyrelse.

Bestyrelsesmedlemmer vælges på generalforsamlingen for
ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Det er ikke fundet
hensigtsmæssigt at fastlægge en aldersgrænse for selskabets be-
styrelsesmedlemmer idet kompetencer og erfaringsgrundlag
vægtes højere end et alderskriterium.

VI. Aflønning af bestyrelse og direktion

TK Development A/S har siden 1995 anvendt incitaments-
programmer for direktionen og en gruppe ledende medarbej-
dere. Den grundlæggende filosofi bag disse ordninger har væ-
ret at knytte ledende medarbejdere tættere til virksomheden
og at øge de pågældende ledende medarbejderes engagement i
virksomhedens økonomiske resultater. I årsrapporten oriente-
res om aktuelle incitamentsprogrammer.

Direktionens aflønning består af et fast vederlag samt bonus-
ordning baseret på koncernresultatet. I henhold til direktio-
nens ansættelseskontrakter kan den enkelte direktør senest 3
måneder efter indtræden af en ekstraordinær begivenhed
(change of control) opsige ansættelsesforholdet til fratrædelse
efter 12 måneder og kræve at blive fritstillet i opsigelsespe-
rioden hvorefter direktøren i opsigelsesperioden modtager
sædvanlig aflønning. Ansættelseskontrakterne følger i øvrigt
almindelige vilkår.

Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør 12 måneder
fra selskabets side og seks måneder fra direktørens side. Løn
og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes én gang årligt.
Løn m.v. til direktionen fremgår af årsrapporten.

Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udgangs-
punkt i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange
grundhonoraret mens næstformanden modtager to gange
grundhonoraret. Grundhonoraret vil være uændret i 2009 og
udgøre DKK 250.000. Vederlag til bestyrelsen godkendes af
generalforsamlingen sammen med godkendelse af koncernens

årsrapport.

Bestyrelsen aflønnes ikke med incitamentsprogrammer.

VII. Risikostyring

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedta-
get soliditetsmål for koncernen samt likviditetsstyremål i de
projektaktive delkoncerner TKD Nordeuropa og Euro Mall
Holding.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
projekter.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, finansiering, it og perso-

nale.

VIIL Revision

TK Development A/S” generalforsamling har valgt Deloitte,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,
2300 København S og Nielsen & Christensen, Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Hasseris Bymidte 6, 9000 Aalborg.

Bestyrelsen har foreløbig valgt at fortsætte med to revisions-
selskaber selvom det er muligt for børsnoterede selskaber kun
at have ét revisionsselskab.

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af kom-
pleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fundet
hensigtsmæssigt at revisionsudvalget udgøres af den samlede

bestyrelse.

IX. Anbefalinger fra NASDAQ OMX Copenha-
gen A/S om god selskabsledelse

Børsnoterede selskaber skal i deres årsrapport redegøre for
hvorledes de forholder sig til ”Anbefalingerne for god sel-
skabsledelse” der senest er opdateret i december 2008. Er af
de bærende principper i de nye anbefalinger er ”følg- eller
forklar-princippet” hvilket vil sige at selskaber enten skal følge
anbefalingerne for god selskabsledelse, eller forklare hvorfor
anbefalingerne helt eller delvist ikke følges.

Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet lever op til anbefa-
lingerne for god selskabsledelse.

 

Corporate Governance | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 41/112

 

 

Vederlagspolitik

Koncernens vederlagspolitik blev: godkendt på selskabets or-
dinære generalforsamling i 2008, Vederlagspolitikken er gen-
givet nedenfor:

Overordnede. retningslinjer. for selskabets aflønning af bestyrelse
og direktion.

I henhold til aktieselskabslovens $ 69 b skal bestyrelsen i et
børsnoteret selskab, inden det.indgår en konkret aftale om
incitamentsaflønning med et medlem af selskabets bestyrelse
eller direktion, have fastsat overordniede retningslinjer for sel-
skabets incitaméntsaflønning af bestyrelsen og direktionen.
TK Developments bestyrelse har valgt at formulere alle former
for aflønning,-og ikke alene incitamentsaflønningen.

Ved direktionen forstås de direktører som er anmeldt til Er-
hvervs- og Selskabsstyrelsen som direktører i selskabet.

Bestyrelse

Bestyrelsens: medlemmer modtager et fast, årligt honorar. Be-
styrelsens formand og næstformand oppebærer et tillæg til be-
styrelseshonorarer. Honoraret: og tillæggenes: størrelse oplyses
i årsrapporten. Honoraret fastsættes efter sammenligning med
honortarer i andre selskaber. Der kan finde tillægshonorering
sted for særligt belastede arbejdsopgaver. Bestyrelsen har in-
gen incitamentsaflønning.

Direktion i
"Bestyrelsen vurderer og fastlægger. hvert år direktionens afløn-
ning efter indstilling frå formandskabet,

Direktioniens aflønning består af 'en fast'del og en variabel del.
Den faste aflønning består af nettoløn og øvrige benefits, og
værdien af hvert af.disse elementer oplyses i årsrapporten for
hvert enkelt: direktionsmedlem. Koncernen bidrager ikke til
indbetalinger på ledelsens pensionsordninger.

TK Development ;ser det formålstjenligt at der fortsat etab-
leres. incitamentsprogrammer" for: selskabets direktion. Det
medvirker til at sikre. overensstemmelse. mellem direktionens
incitament og den såvel. kort- som langsigtede værdiskabelse
for aktionærerne. Den variable aflønning består af en kortsig-
tet incitamentsordning og en langsigtet incitamentsordning.

Den kortsigtede incitamentsordning består af en årlig kontant
bomis, Denne bonus udgør for hvert: direktionsmedlem 14
%' af koncernens resultat efter skat. Bonusbeløbet der ikke er
maksimeret, kan alene opnås når koncernens resultat efter skar

som minimum. udgør en egenkapitalforrentning på 8 %. Den
aktuelt' opnåede bonus for hvert direktiorismedlem oplyses i
årsrapporten.

Den langsigtede incitamentsordning ;er en aktieaflønning i
form af warrants. Denne: del-af den variable aflønning er et
revolverende. program hvor: der tildeles direktionen og øvrige
ledende medarbejdere warrants hvert andet år. Antallet af-ud-
stedte warrants til direktioner.udgør pr. tildeling en værdi'op
til ca; 50% af direktionens faste årsløn. Da tildelingen alene
er hvert andet år, svarer det til'en årlig værdi op-rtil-ca: 25%
af direktionens faste årsløn hvor værdien beregnes, jf. Black &
Scholes formel. De udstedte warrants kan udnyttes efter en
34-årig periode, og indløsningskursen, der stiger successivt
som udtryk for forlods. afkast til aktionærerne, er højere. end
markedskursen på tildelingstidspunktet. Der er en yderligere
bindingsperiode på gevinsten på de eventuelt erhivervede aktier
ud over tegningsbeløbet og skat på op til 2-3-år. Tildelingen
sker på skattemæssige vilkår.der betyder at'gevinsten beskattes
som aktieindkomst mod at selskabet ikke får skattefradrag for
omkostningerne knyttet til tildelingen. Den specifikke tilde-
ling fastlægges af bestyrelsen inden for de angivne rammer, og
det samlede program forelægges til generalforsamlingens gød-
kendelse; Antal tildelte warrants og den. periodiserede værdi
af programmet til udgiftsførelse i selskabers bøger oplyses for
hvert direktiorismedlem i årsrapporten, De tildelte warrants
afdækkes gennem nyudstedelse af aktier der er forhåndsgod-
kendt på en af selskabets generalforsamlinger: '

Det er selskabets politik at sikre at selskabers direktører gives et
incitament til at arbejde optimalt'i selskabets og aktionærernes
interesser i-tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller lignende.
På denne baggrund kan-der efter bestyrelsens kønkrere skøn
aftales en. fasthioldelsesborius: som indebærer at direktørerne
oppebærer et særligt vederlag; dog maksimalt svarende til 12
måneders fast gage, i tilfælde af at selskabet fusioneres med et
andet selskab eller at selskabets aktiviteter i'sin helhed overta-
ges af er andet selskab i overensstemmelse med generalforsam-
lingens godkendelse af'en sådan transaktion, Det'er ef forud-
sætning for 'eni sådan bonus at direktøren er ansat i selskabet
på tidspunktet. for:en- sådan transaktions gennemførelse dog
således at direktøren skal være berettiget til pågældenide bonus
hvis ansættelsesforholdet er bragt til:ophør fra selskabéts'side
senere end fire måneder forud for'transaktionens:gennemfø-
relse uden at direktøren hår givet rimelig anledning hertil,

Bestyrelsen vurderer i øvrigt hvert år -direktionens aflønning i
forhold til ledelser i andre selskaber med internationale aktivi-
teter og af sammenlignelig karakter i øvrigt:

 

42/112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Corporate Governance

 

 

ØKONOMISKE STYREMÅL

 

Økonomiske styremål

TK Development har for at kunne sikre et fremadrettet finan-
sielt beredskab vedtaget likviditetsstyremål i den samlede kon-
cern, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for
koncernen svarende til en soliditet på minimum 30 %.

Covenants knyttet til kreditfaciliteter i 'TK De-
velopment

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig
på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af halvårs- og årsrapporter samt eventuelle
kvartalsrapporter. Soliditeten måles som hæftende kapital i
forhold til samlede aktiver.

Likviditetscovenant i TK Development

Likviditetscovenants har været gældende i koncernen siden
foråret 2004 hvor koncernens driftsaktiviteter blev udskilt i to
delkoncerner. På daværende tidspunkt ønskedes det af hensyn
til såvel de nye obligationsindehavere i TKD Nordeuropa som
IØ Fonden i Euro Mall Holding at etablere covenants så der
blev tilsikret en god likviditet i begge delkoncerner.

Der er siden da gennemført kapitaludvidelse med netto DKK
540 mio., obligationsindehaverne i TKD Nordeuropa er ble-
vet indfriet, og IØ Fonden er købt ud som medejer af Euro
Mall Holding.

Som konsekvens heraf har koncernen en interesse i at opti-
mere likviditetsstrømmene i den samlede koncern, og det er
derfor besluttet ikke at opretholde likviditetscovenants i de
to datterkoncerner, men derimod at etablere en likviditetsco-

venant på koncernniveau.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen
arbejder under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse.

Covenanten skal i korthed udtrykke at koncernen til enhver
tid skal have en likvid kapital der svarer til de faste omkostnin-
ger i de næste seks måneder uden indregning af likviditetsind-
gange på solgte projekter, men med indregning af projektfor-
pligtelser de næste seks måneder.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhver-
velse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.

Covenanten er udtrykt således: L+K>E+O+R,
hvor:

L = TK Development-koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede
danske stats- og realkreditobligatoner med en løbetid på
mindre end fem år.

K = TK Development-koncernens disponible beløb under de
til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK
Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre
de kommende seks måneder, herunder det nye/udvidede
projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfa-
ciliteter fra finansielle institutter samt forward funding.

O = TK Development-koncernens kontante, ikke-projektre-
laterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks
måneder fratrukket management fees til forfald i de
kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte
projekt fees til forfald i de kommende seks måneder fra
endelige og bindende aftaler med investorer til projekter
modregnes i beløbet.

R = Tilskrevne renter på TK Development-koncernens drifts-
kreditter i de kommende seks måneder.

Både koncernens soliditets- og likviditetscovenants er opfyldt

i perioden.

 

Økonomiske styremål | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 43/112

 

 

RISIKOFORHOLD

 

Risici vedrørende finansielle forhold
Ejendomspriser og udlejningspriser

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
domsmarkeder hvor koncernen opererer og de generelle øko-
nomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens beholdning
af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt til-
gangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejen-
domme samt faldende udlejningspriser vil have en negativ
virkning på koncernens indtjening på de projekter i porteføl-

jen der ikke er endeligt afhændet.

Aktivernes regnskabsmæssige værdi

Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen på netto DKK 2.541,3 mio. pr. 31. januar
2009 giver et retvisende billede. De aktuelle markedsforhold
har som tidligere beskrevet medført et prisfald på fast ejen-
dom. En væsentlig del af koncernens projektbeholdning er
anskaffet mens markedsforholdene var mere positive, og det
er derfor ledelsens vurdering at koncernens indtjeningsmargin
på allerede indkøbte projekter vil være under pres. Faldende
entrepriseomkostninger på endnu ikke igangsatte byggerier
kan dog delvis kompensere for dette.

Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede
aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kunder,
besidder TK Development materielle aktiver i form af inve-
steringsejendomme. Værdien heraf måles til dagsværdi hvor
porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2009 er bogført til DKK
153,4 mio. baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a., beregnet ud
fra en discounted cashflow-model. Porteføljen af investerings-
ejendomme i Tyskland er pr. 31. januar 2009 bogført til DKK
213,1 mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., beregnet
ud fra en discounted cashflow-model. De nævnte afkast vur-
deres af ledelsen at være markedskonforme. Koncernens inve-

steringsejendomme kan f.eks. påvirkes af nedenstående risici:

1. Generelle økonomiske konjunkturer i lande hvor kon-
cernen besidder investeringsejendomme.

2. Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-

lige udsving i udbuds- og efterspørgselsforhold.

Risici for renteudsving.

Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer.

Lejeres betalingsevne.

un

Valutaudsving — dog har koncernen sikret sig lejebetaling
i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative æn-
dringer i forholdet mellem lokal valuta og euro.

7. Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed

købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres
betalingsevne.

Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-
menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer
i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-
lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som
følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-
nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er
indregnet i det konsoliderede regnskab.

Koncernens tilgodehavender består både af tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser og andre tilgodehavender,
i alt DKK 337,4 mio. pr. 31. januar 2009. Eventuelle ned-
skrivninger er foretaget ud fra en individuel vurdering af hvert
enkelt tilgodehavende. Vurderingen kan være behæftet med
usikkerhed, og der kan være risiko for at der ikke er nedskrevet
tilstrækkeligt, og at dette kan medføre tab på tilgodehavender
som skal udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Likviditetsrisici

Den internationale finanskrise har medført skærpet opmærk-
somhed på finansieringen idet bankernes ændrede adfærd har
medført øget usikkerhed på finansieringssiden.

Det er af afgørende betydning for TK Development at have
et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed
for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter, og
dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at der i
koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig likviditet
til de omkostninger og egenindskud der kræves i projekterne,
kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser. Evnen til at
kunne generere denne likviditet kan påvirkes negativt af de
forhold der er nævnt i afsnittet risikoforhold.

'TK Development er afhængig af driftsfinansiering til den dag-
lige drift og projektfinansiering til såvel eksisterende som nye
projekter.

TK Development er forpligtet over for koncernens hoved-
bankforbindelse og sig selv til at overholde visse betingelser
(likviditets- og soliditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a.
begrænse muligheden for at igangsætte nye aktiviteter og i til-
fælde hvor betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at
kreditfaciliteter og projektkreditter opsiges.

 

44/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Risikoforhold

 

TK Development har indgået en overordnet aftale med kon-
cernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfi-
nansiering hvor rammerne for samarbejdet er fastlagt for en
årrække. Engagementet og betingelserne herfor genforhandles
en gang årligt, og det er ledelsens forventning at samarbejdet
vil blive forlænger.

For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudget-
ter, Likviditetsbehovet søges begrænset gennem anvendelse af
forward funding. Hvor dette ikke er muligt, er det afgørende
at koncernen kan opnå ekstern byggefinansiering.

Der er indgået aftaler med en række banker om projektfinan-
siering til grunde og projekter i både Danmark og udlandet.
På eksisterende projekter med projektfinansiering er det afgø-
rende for koncernen at denne finansiering kan forlænges. Pro-
jektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider
afhængigt at det konkrete projekt. Flere af disse projektkredit-
ter har udløb i 2009/10 og skal således genforhandles. Af den
samlede gæld til kreditinstitutter har DKK 426,9 mio. udløb
i 2009/10. Det er ledelsens vurdering at projektkreditterne vil
blive forlænget. Ved finansiering via projektkreditter kan der
i tilfælde af f.eks. forsinkelser i byggeriet eller ved færdigopfø-
relse uden at projektet er solgt, være risiko for at finansierin-
gen udløber og dermed skal genforhandles.

På nye projekter kan finansieringen opnås ved indgåelse af for-
ward funding aftaler med investorer hvorved det er op til inve-
storerne at sikre finansieringen af projektet eller finansieringen
kan opnås ved sædvanlig projektfinansiering med bankerne.

Renterisici

'TK Development finansierer som hovedregel de igangværende
projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankgæld
eller via forward funding der oftest er baseret på en fast rente.
Den øvrige rentebærende gæld i koncernen er hovedsageligt
variabelt forrentet, Den overvejende del af koncernens sam-
lede netto rentebærende gæld er dermed variabelt forrentet.
En stigning i den korte rente på et procentpoint vil alt andet
lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning i ni-
veauet netto DKK 15 mio. p.a. før skat. Herudover vil sti-
gende renter alt andet lige påvirke investorernes afkastkrav og
dermed prisen på fast ejendom. Der er udarbejdet en politik

for renterisici.

Valutarisici

TK Development er en international koncern med driftsakti-
viteter i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen, Tysk-
land, Rusland, Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Omsætningen fra
projektporteføljen faktureres i Danmark i danske kroner me-
dens den uden for Danmark faktureres gennem de udenland-
ske dattervirksomheder, og som hovedregel i lokal valuta eller

alternativt i euro. Den regnskabsmæssige rapporteringsvaluta i
koncernen er danske kroner, og ændringer i de lokale valutaer
og euro i forhold til danske kroner vil således have indflydelse
på koncernens omsætning såvel som indtjening, balance og
egenkapital. For at minimere valutarisikoen på koncernens
indtjening optages de enkelte projekters finansiering som ho-
vedregel i samme valuta som faktureringen af projekterne er
aftalt i. Tilsvarende indgås entreprisekontrakterne som hoved-
regel i projekternes faktureringsvaluta. I enkelte tilfælde hvor
entreprisekontrakten med fordel aftales i anden valuta end
projektets faktureringsvaluta, foretages en konkret vurdering
af hvorvidt der skal indgås en terminsforretning til afdækning
af valutarisikoen. De udenlandske dattervirksomheders perso-
nale- og øvrige administrationsomkostninger afholdes i lokal
valuta.

Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-
tionelle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø
hvori enheden opererer, Ved fastlæggelsen af den funktionelle
valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har
væsentligst indvirkning på salgspriserne, hvilken valuta der
findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst
betydning for salgspriserne, og hvilken valuta der har den væ-
sentligste indvirkning på omkostningerne. Alle transaktioner
i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutari-
sikoen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres.

På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af va-
lutarisikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomhe-
ders lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på
koncernens fremtidige resultater og finansielle stilling. Der er
udarbejdet en politik for valutarisici der efterleves.

Kreditrisici

I forbindelse med salg af koncernens udviklingsprojekter over-
går ejendomsretten først til investor på betalingstidspunktet.
Koncernens salg af projekter genererer således ikke egentlige
kreditrisici.

Krydshæftelse mellem koncernens selskaber

TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kau-
tioner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner
for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-
ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.

Risici vedrørende koncernens drift
Udviklingsaktiviteter

'TK Development arbejder som et udviklingsselskab og søger
at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i udvik-

lingsforløbet med det formål at koncernens risiko afgrænses
til at være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge heraf

 

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 45/112

 

 

er projekterne ikke altid fuldt ud defineret på tidspunkter for
indgåelse af aftale med investor. Koncernen tilstræber at der
indgås aftale med investor omkring tidspunktet for byggestart.
De væsentligste risici på projekter med forudgående aftale om
salg knytter sig i høj grad til enkeltelementer i projektgennem-
førelsen, så som opnåelse af relevante myndighedsgodkendel-
ser, evne til at koordinere underleverandører, overholdelse af
tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af
byggebudget. Risikoen på igangværende projekter kan være
betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor,
og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for så
vidt angår likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæs-
sige forløb. Hvis koncernen mod forventning må erkende at
afgørende elementer for et projekts gennemførelse ikke kan
opfyldes, kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller
må bygges færdigt for egen regning. Afholdte projektomkost-
ninger på ikke solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågæl-
dende projekter opgives.

En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til investo-
rer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på bag-
grund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af projektud-
viklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg indgås før
alle lejeaftaler i projektet er endeligt aftalt, påtager koncernen
sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål udlejes på
vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance henholdsvis den af-
talte salgssum på projektet.

På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale om
krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde at
løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de mod
forventning ikke opfyldes.

På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-
gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af
lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på
projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte
projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med
risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver
tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-
kapitalbinding, eller tvinges til at sælge projektet med lavere
avance eller tab. Denne risiko modvirkes delvist af den kræ-
vede udlejningsgrad forud for byggestart.

I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der
for de ikke solgte projekter en risiko knyttet til det forhold
at investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående
retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt
ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en

lavere værdi.

Personaleafhængighed

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af TK Developments største aktiver og er dermed vigti-
ge forudsætninger for koncernens evne til at drive en rentabel
forretning. Det er således en afgørende konkurrenceparameter
for koncernen at sikre disse medarbejderes langsigtede tilknyt-
ning til koncernen. Der er ikke sikkerhed for at koncernen
kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye medarbejdere.

Miljøforhold

Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en
egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet nega-
tivt. Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved
erhvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved
købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og
grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere
virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af
behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede
arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostnin-
ger for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller
afhændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-
tuelle entreprenører.

Strukturændringer

Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen af
nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige tilgænge-
lighed af nye byggegrunde og byggetilladelser fra lokale myn-
digheder. Ændringer i national lovgivning, lokalplaner eller
lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser eller be-
grænser udbuddet af byggegrunde, vil påvirke den fremtidige
indtjening i negativ retning.

Skatteforhold

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2009
med DKK 265,7 mio. og vedrører dels fremførbare under-
skud i de enkelte dattervirksomheder, dels negativ udskudt
skat. Den samlede nedskrivning af skatteaktivet udgør DKK
56,4 mio.

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat
drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2009. Ledelsen
har foretaget værdiansættelsen på baggrund af de foreliggende
forretningsplaner. Såfremt forretningsplanerne ikke realiseres,
vil skatteaktivernes kursværdi kunne være lavere end værdien
opgjort pr. 31. januar 2009.

 

46/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Risikoforhold

 

 

TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-
tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet
med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-
beskartningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer
om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis
genbeskatning.

Risici vedrørende juridiske forhold
Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af TK Developments forretning består i at
indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og en-
treprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojekter.
Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse kontrakt-

forhold beskrevet.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-
partnere: Udviklingsselskabet By og Havn I/S, Nordkranen
Ejendomsudviklingsselskab A/S, Frederikshavn Maritime
Erhvervspark A/S, Atrium European Real Estate (tidl. Meinl
European Land Ltd.), Miller Holdings International Limited,
Baltic Property Trust gruppen og LMS (DHL) Limited.

Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer
som følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tem-
po herfor samt risici for opsigelse af samarbejdet. Disse risici
er søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan
forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners
side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-

ser mellem parterne.

Aftaler med investorer

TK Developments kunder på investeringssiden er private,
ejendomsselskaber og institutionelle investorer. Koncernen
søger så vidt muligt at reducere sin kapitalbinding og risici
i igangværende projekter ved anvendelse af ratevis betaling
fra investorer (forward funding) hvor én eller flere investo-
rer påtager sig finansieringen i takt med projekternes opfø-
relse. Forud for byggestart opnås enighed mellem investor
og TK Development om et veldefineret projekt. Investor er
likviditetsmæssigt involveret i hele byggeperioden og delta-
ger i væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører at TK
Developments risici i projekter fra tidspunktet for byggestart
i vid udstrækning er begrænset til risikoen for udlejning af
eventuelle resterende lejemål samt eventuelle budgetoverskri-
delser på byggeomkostninger.

I aftaler med institutionelle investorer udgøres den væsent-
ligste risiko af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge

specifikationerne, mens modpartsrisikoen er mindre væsent-

lig. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et projekt,
kan der i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige risici
knyttet til projektet som kan medføre at en salgsaftale ophæ-
ves pga. misligholdelse fra en af parterne.

Under de nuværende markedsmæssige forhold vurderes det
imidlertid vanskeligere at kunne opnå aftaler med investorer
baseret på forward funding. Salg af flere projekter må i en
periode fremover forventes indgået baseret på aftaler hvor be-
taling finder sted når projektet er færdigopført og overdrages
til investor (forward purchase). Sådanne aftaler kan indeholde
forbehold om tilvejebringelse af finansiering m.v. Risiciene
knytter sig generelt til modpartsrisici og primært investorernes
evne til at løfte de forbehold der betinger handelens endelige
gennemførelse. Disse forhold er derfor i et vist omfang uden
for koncernens indflydelse.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til
at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder
især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor
der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende
mod koncernen. I værste fald kan det medføre at investoren
ikke er forpligtet til at vedstå køber. Risiciene søges reduceret
ved at kræve passende deposita og bankgarantier samt generelt
at være opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives
sikkerhed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at modvirke
eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for op-
fyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker kon-
cernens risiko for uforudsete udsving i byggeomkostninger på
de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikkerhed for at
en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i henhold til
entreprisekontrakten, eller at de heri indeholdte garantier er
tilstrækkelige til at sikre koncernens indtjening på et projekt.
Såfremt en entreprenør misligholder entreprisekontrakten,
kan det i værste fald medføre at koncernen ikke kan hono-
rere egne aftaler om salg og/eller udlejning af den pågældende
ejendom hvormed koncernen risikerer selv at misligholde ind-

gåede aftaler.

Divisionsdirektør sigtet af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november
2006 løsladt mod kaution. Den polske anklagemyndighed har
rejst tiltale mod divisionsdirektøren.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i

 

Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 47/112

 

 

stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.

Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan
koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser
for aktivitet og indtjening til følge.

Sigtelse rejst af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kri-
minalitet (bagmandspolitiet)

TK Development A/S og seks personer er i henhold til bl.a.
fondsbørsmeddelelse nr. 19/2005, nr. 20/2005 og offentlig-
gjort prospekt af 30. december 2005 samt årsrapporten for
2005/06 sigtet af politiets afdeling for særlig økonomisk kri-
minalitet for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for
perioder der dækker regnskabsårene 2000/01 — 2003/04.

Sigtelsen fra efteråret 2005 omfatter 16 projekter. TK De-
velopment A/S og de samme personer har, jf. fondsbørsmed-
delelse nr. 7/2006 den 14. juni 2006, fået udvidet sigtelsen.
Sigtelsen omhandler fortsat urigtig indtægtsførelse og kurs-
manipulation og vedrører ligeledes perioder dækkende regn-
skabsårene 2000/01 — 2003/04. Fra juni 2006 omfatter sig-
telsen yderligere 13 projekter som består af dels danske, dels
centraleuropæiske projekter, og dermed i alt 29 projekter.

Der er i foråret 2007 supplerende rejst sigtelse mod to af sel-
skabets tidligere revisorer. De sigtede revisorer fra Deloitte og
Nielsen & Christensen er ikke længere revisorer for koncer-
nen. Sigtelserne udspringer af at betingelserne for koncernens
anvendelse af produktionskriteriet for de pågældende regn-
skabsår efter bagmandspolitiets opfattelse ikke var opfyldt,
og at årsregnskaberne for TK Development A/S for årene
2000/01 til 2003/04 derfor på visse punkter er urigtige. Bag-
mandspolitiet har herudover indbragt sagen for FSR's respon-
sumudvalg.

Ledelsen er fortsat af den opfattelse at sigtelserne baserer sig
på misforståelser omkring koncernens anvendte regnskabs-
principper. For en nærmere beskrivelse af sigtelsen, herunder
en ordret gengivelse af sigtelsen af oktober 2005, henvises til
offentliggjort børsprospekt af 30. december 2005, koncernens
årsrapport for 2005/06 og fondsbørsmeddelelse nr. 3/2006.

De forhold som sigtelsen vedrører, har ingen indflydelse på
koncernens nuværende økonomiske stilling.

Såfremt sigtelsen fører til at der rejses tiltale for de forhold der
er omfattet af sigtelsen eller andre regnskabsmæssige forhold,
og at der sker domsfældelse hvor selskabet findes skyldig, vil
selskabet kunne ifalde en bøde. Det er forbundet med bety-
delig usikkerhed at udtale sig om bødestørrelsen. Endvidere
er der risiko for at investorer der har købt eller solgt aktier
og/eller obligationer i TK Development A/S i den relevante

periode, vil rejse erstatningskrav mod selskabet. Om sådanne
krav vil kunne føre til at selskabet i givet fald ifalder erstat-
ningsansvar, vil blandt andet afhænge af om de pågældende
investorer kan påvise et tab, samt påvise at tabet er opstået
som følge af selskabets eller dets medarbejderes retsstridige
handlinger. Det er ikke muligt at skønne over det mulige om-
fang af sådanne eventuelle erstatningskrav. Findes de sigtede
personer skyldige i at have afgivet urigtige oplysninger til brug
for indtægtsførelse, kan de straffes med fængsel i indtil 192
år, og under skærpede omstændigheder kan straffen stige til
fængsel i 4 år. I det omfang sigtelsen, en eventuel tiltale og
en eventuel retssag udstrækkes i tid, vil det i denne periode
være en ressourcemæssig belastning for selskabet og de sigtede
personer som kan have en væsentlig negativ afledt effekt for
koncernen. Såfremt udviklingen i sagsforløbet måtte bevirke
at en eller flere af de sigtede må fratræde, vil dette ligeledes
kunne have en negativ afledt konsekvens for koncernen. I det
tilfælde at der måtte ske domfældelse, kan koncernens om-
dømme lide skade med negative konsekvenser for aktivitet og
indtjening til følge.

Retssager

TK Development er aktuelt involverer i følgende rets-/vold-
giftssager som har en størrelse der gør dem relevante at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en
klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes
godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er dis-
poneret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet
Field's ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstående
burikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december
2003 hvorefter disponeringen af stormagasinet blev godkendt.
De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturkla-
genævnet for Østre Landsret. Sagen forventes tidligst afgjort
i 2009 eller 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK
Development koncernen er direkte part i sagen, men måtte
De Samvirkende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan
en effekt være at stormagasinet Field's skal omdisponeres efter
nærmere forhandling med de relevante kommunale forvalt-
ninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan
der påhvile ejeren af Field's en økonomisk byrde for at foretage
en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan
udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et krav mod
koncernen. Med baggrund i de allerede trufne afgørelser anser

ledelsen risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle
vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkelrvis

eller under ét kan påvirke koncernens resultat af betydning.

 

48/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Risikoforhold

 

 

LEDELSESHVERV

 

 

Formand Poul Lauritsen, direktør

 

 

Født den 16.02.36
Indtrådt i bestyrelsen i 1993
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:

Handelsuddannelse og cand.merc.

Beskæftigelse:

1961-1974: Managementkonsulent, direktør og partner i T. Bak-
Jensen A/S.

1976-1989: Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordførende
partner, i BakConsult Gruppen A/S.

1990-1992: Direktør i PA Consulting Group A/S.

Bestyrelsesmedlem i:
Gangsø Møbler A/S (formand)
Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)
Nordjyske Holding A/S (næstformand)
Aa. S. F. Holding A/S (næstformand)
House of Businesspartners A/S

Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ")

Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør

 

Født den 29.06.44
Indtrådt i bestyrelsen i 1998
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:

1961-1964: Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman
AJS, Danmark.

1964-1966: Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som
premierløjtnant (R).

1972: MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.

1985: International Senior Managers' Program, Harvard Business
School.

Beskæftigelse:

1967-1971: Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- &
Hardwood Co. Ltd, Congo.

1973: Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.
1973-1975: Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark.
1975-1977: Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.
1977-1978: Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Dan-
mark.

1978-1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S, Dan-
mark.

1981-1997: Direktør og medlem af Group Management, LEGO
AJS, Danmark.

Bestyrelsesmedlem i:
EBP Holding A/S (formand)
EVO Invest A/S (formand)
Ball ApS (formand)
CPD Invest ApS (formand)
Outdoor Holding A/S + et datterselskab (formand)
AJS Det Østasiatiske Kompagni (næstformand)
Vestas Wind Systems A/S (næstformand)
Acadia Pharmaceuticals Inc., San Diego + et datterselskab
Coloplast A/S
ECCO Sko A/S + fem datterselskaber (udland)
Morgan Invest ApS
Schur International Holding A/S
Vola Holding A/S + et datterselskab

Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af
bestyrelsen. ”)

”)Jf. afsnit V,4 i Anbefalinger for gød selskabsledelse udarbejder af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

 

Ledelseshverv |TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 49/112

 

 

 

Per Søndergaard Pedersen, direktør

 

 

Født den 19.03.54
Indtrådt i bestyrelsen i 2002
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse:

1983-1986: Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Spare-
kassen Nordjylland, Østeraa afdeling.

1986-1989: Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris
Afdeling.

1989-2002: Adm. direktør TK Development A/S.

Bestyrelsesmedlem i:
Business Institute A/S (formand)
Celenia Software A/S (formand) + tre datterselskaber
EIPE Holding A/S (formand)
Ib Andersen A/S Øst (formand)
J. A. Plastindustri A/S (formand)
JMI A/S + tre datterselskaber (formand)
Lindgaard A/S — Rådgivende Ingeniører (formand)
Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)
PL-Holding Aalborg A/S + to datterselskaber (formand)
TBP Invest Aalborg A/S (formand)
Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)

Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen A/S +
to datterselskaber

Marius A/S

OKF Holding A/S + to datterselskaber

Skandia Kalk International Trading A/S + et datterselskab
Small Cap Danmark A/S

Spar Nord Bank A/S

Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab

Rejser A/S + tre datterselskaber

Fonden Musikkens Hus i Nordjylland

Kollegiefonden Bikuben

Investeringsforeningen SmallCap Danmark

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem
af bestyrelsen. ”)

Jesper Jarlbæk

 

Født den 09.03.56
Indtrådt i bestyrelsen i 2006
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:
1981: Uddannet statsautoriseret revisor.
2006: Beskikkelse deponeret.

Beskæftigelse:
1974-2002: Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner).
2002-2006: Deloitte (koncerndirektør).

Bestyrelsesmedlem i:
Advis A/S (formand)
Altius Invest (formand) + fire datterselskaber
Ascendi A/S (formand)
Basico Consulting International A/S (formand)
Groupcare Holding A/S (formand) + tre datterselskaber
JAWS A/S (formand)
Prospect A/S (formand)
Laigaard & Partners A/S (næstformand)
Earlbrook Holdings Ltd. A/S
International Rescue Journal A/S
IT2 TMS Liud.
TORM A/S

Medlem af direktionen i:
Earlbrook Holdings Ltd. A/S

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

") JE. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

 

50/112  'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelseshverv

 

 

Kurt Daell, advokat

 

 

Født den 22.03.41
Indtrådt i bestyrelsen i 2004
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:
1976: Cand. jur.
1988: Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse:

1983-1986: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus, (adm.
direktør samme sted 1988-92).

1983-1993: Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount.
1993-1999: Formand for bestyrelsen i A/S Madeleine.
1985-1987: Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen K/S,
Vejle.

1987-1991: Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi,
Osted.

1977-1987: Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association
Européenne de Vente par Correspondance — Den Europæiske
Postordre Union).

1981-1987: Member of the International Advisory Board i DMA
(Direct Marketing Association), USA.

Bestyrelsesmedlem i:
A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)
herunder bl.a.:
AJS Jem & Fix
AJS Daells Bolighus

Stressmeter A/S

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

Niels Roth, direktør

 

Født den 24.07.57
Indtrådt i bestyrelsen i 2007
Valgperiode udløber maj 2009

Uddannelse:
1983: Cand. polit.

Beskæftigelse:

1989 - 2004: Administrerende direktør i Carnegie Bank heraf
Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-
2002).

1997 - 2004: Medlem af Fondsrådet

2001 - 2004: Formand for Børsmæglerforeningen

Bestyrelsesmedlem i:
Friheden Invest A/S (formand) + to datterselskaber

Foreningen Fast Ejendom Dansk Ejendomsportefølje

f.m.b.a. + et datterselskab (formand)

SmallCap Danmark A/S + et datterselskab (næstformand)
Investeringsforeningen SmallCap Danmark (næstformand)
Brøndbyernes IF Fodbold A/S

Realdania

Arvid Nilssons Fond

Medlem af direktionen i:
Zira Invest II ApS + et datterselskab
Zira Invest III ApS

Niels Roth anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

”)JF. afsnit V,4 i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

 

Ledelseshverv |TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 51/112

 

 

 

 

Frede Clausen, adm. direktør Robert Andersen, direktør

 

 

Født den 30.07.1959 Født den 03.04.1965

Direktør i TK Development A/S siden 1992 Direktør i TK Development A/S siden 2002

Bestyrelsesmedlem i: Bestyrelsesmedlem i:
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 (formand) Udviklingsselskabet Nordkranen A/S + to datterselskaber
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S (formand) + to Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1
datterselskaber Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling Kommanditaktieselskabet Østre Havn
Step RE CSP A/S + et datterselskab
Palma Ejendomme A/S

 

52/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Ledelseshverv

 

 

LEDELSESPÅTEGNING

 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2008/09 for TK Development A/S.

Den reviderede årsrapport er aflagt i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards (IFRS) som god-
kendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig såle-
des at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens
og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.

31. januar 2009 samt af resultatet af koncernens og modersel-
skabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. februar
2008 til 31. januar 2009.

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen giver
et retvisende billede af udviklingen i koncernens og modersel-
skabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af
koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed
og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfakto-

rer, som koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aalborg 24. april 2009
DIREKTIONEN

Fredé Clausen

Robert i

Administrerende direktør Direktør
BESTYRELSEN
27 3 —
( ec ——
Poul Lauritsen Torsten Erik Rasmussen
Bestyrelsesformand Næstformand
.
JØTTI | GET jar
Kurt Daell — Tr Søndergaafd Pedersen
An
Jesper Jarlbæk

 

 

Ledelsespåtegning | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 53/112

 

 

DE UAFHÆNGIGE REVISORERS PÅTEGNING

 

Til aktionærerne i 'TK Development A/S

Vi har revideret årsrapporten for TK Development A/S for
regnskabsåret 1. februar 2008 - 31. januar 2009 omfattende
ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, ba-
lance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter,
herunder anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som
moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Fi-
nancial Reporting Standards som godkendt af EU og yderli-
gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede

selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrap-
port, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning,
implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver
et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg
og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og ud-
øvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter om-

stændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på
grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i over-
ensstemmelse med danske og internationale revisionsstandar-
der. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj
grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsent-
lig fejlinformation.

Aalborg, 24. april 2009

NIELSEN & CHRISTENSEN
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Hua læ (LE
tatsatlt: NV vd DD

 

CT

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for
de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valg-
te handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurde-
ringen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en
årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at
udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstæn-
dighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledel-
sen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen
udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering
af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31. januar 2009 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. februar 2008 - 31. januar 2009 i overens-
stemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, 24. april 2009

DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

er nsen

HANK
et revisor

 

 

54/112. "TIK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Revisionspåtegning

 

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

 

Årsrapporten for TK Development A/S for 2008/09 der om-
fatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregn-
skab, aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderli-
gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
virksomheder, jf. de af NASDAQ OMX Copenhagen A/S
stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber
og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabs-

loven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-
ting Standards (IFRS) udstedt af IASB.

Årsrapporten præsenteres i mio. DKK medmindre andet er
anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktiviteter
og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset
fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumenter
og finansielle aktiver klassificeret som disponible for salg, der
måles til dagsværdi.

Implementering af nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag

Årsrapporten for 2008/09 er aflagt i overensstemmelse med
de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolk-
ningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der begynder
1. februar 2008 eller senere. Disse standarder og fortolknings-
bidrag er: IAS 39, Finansielle instrumenter: Indregning og
måling (ændret oktober 2008) samt IFRIC 11, IFRIC 12 og
IFRIC 14.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt for-
tolkningsbidrag i årsrapporten for 2008/09 har ikke medført
ændringer i anvendt regnskabspraksis i koncernregnskabet.
De nye standarder og fortolkningsbidrag har således ingen ef-
fekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

Regnskabspraksis i moderselskabsregnskabet er ændret som
følge af implementeringen af IFRIC 11. I moderselskabs-
regnskabet indregnes nu værdien af incitamentsprogrammer
tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på ”kapitalandele
i dattervirksomheder” med modposten hertil direkte på egen-

kapitalen. Hidtil har dette ikke været indregnet i modersel-
skabsregnskabet. Effekten heraf fremgår af note 1 til moder-
selskabsregnskaber.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis uændret i
forhold til sidste år og i øvrigt beskrevet nedenfor.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt
i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og der-
for ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af disse
forventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten
for de kommende regnskabsår, bortser fra de yderligere op-
lysningskrav om forretningssegmenter, der følger af imple-
mentering af IFRS 8 fra regnskabsåret 2009/10, den ændrede
præsentationsform som implementeringen af ændret IAS 1
fra regnskabsåret 2009/10 vil betyde, samt den indvirkning
som ikrafttræden af ændret IFRS 3 fra regnskabsåret 2010/11
vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle
fremtidige virksomhedskøb. Der henvises i øvrigt til note 36
i koncernregnskabet.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Develop-
ment A/S samt de virksomheder som kontrolleres af moder-
selskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol når det
direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmeret-
tighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besid-
der mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har
betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som asso-
cierede virksomheder. Virksomheder hvor der sammen med
andre investorer udøves fælles bestemmende ledelse, betragtes
som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammenlæg-
ning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i over-
ensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I koncern-
regnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %.

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 55/112

 

 

Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af årets resultat
og af egenkapitalen indgår som en del af årets resultat for kon-
cernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og
omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konsoli-
derede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er
sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i
koncernregnskabet i ejerperioden.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i kon-
cernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Solgte
eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte

eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden
hvilket indebærer at på anskaffelsestidspunktet opgøres for-
skellen mellem kostprisen for virksomheden og dagsværdien
af identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
i den overtagne virksomhed. Omstruktureringshensættel-
ser vedrørende den overtagne virksomhed indregnes alene i
overtagelsesbalancen såfremt de udgør en forpligtelse for den
overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af
de foretagne omvurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det
erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan hen-
føres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige
fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenhe-
der, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den på-
gældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen
kan opgøres pålideligt.

Positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immaterielle
anlægsaktiver som goodwill, og der foretages løbende værdi-
forringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabsmæs-
sige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, ned-
skrives det til den lavere genindvindingsværdi.

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. febru-
ar 2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter
den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra
indregnes således på grundlag af den kostpris, der var ind-
regnet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis (årsregn-
skabsloven og danske regnskabsvejledninger) med fradrag af
af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Goodwill der

er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse
pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforrin-
gelse. Pr. 31. januar 2009 udgør den regnskabsmæssige værdi
af goodwill vedrørende virksomhedssammenslutninger gen-
nemført før 1. februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-
heder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller af-
viklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoak-
tiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive
goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på
egenkapitalen samt forventede, omkostninger til salg eller af-
vikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne
vederlag.

Associerede virksomheder/joint ventures i kon-
cernregnskabet

Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles
i koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket
indebærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige
andel af de associerede virksomheders opgjorte regnskabsmæs-
sige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis, med til-
læg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af forholdsmæs-
sige, interne fortjenester og tab.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af
virksomhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimi-
nering af urealiserede, interne fortjenester og tab. På koncer-
nens egenkapital indregnes den forholdsmæssige andel af alle
transaktioner og begivenheder der er indregnet direkte på den
associerede virksomheds egenkapital. Kapitalandele i associe-
rede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi
måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre langfristede fi-
nansielle aktiver der anses for at være en del af den samlede
investering i den associerede virksomhed, nedskrives med en
eventuel resterende negativ indre værdi, Tilgodehavender fra
salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender
nedskrives alene i det omfang de vurderes uerholdelige. Der
indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den reste-
rende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig eller
faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds
forpligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entrepri-
se) der ledes sammen med andre investorer (Joint Ventures),
er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsoli-
dering af virksomhedernes regnskabsposter således at en for-
holdsmæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne
er medtaget i de tilsvarende poster i koncernregnskabet.

 

56/112. "TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Anvendt regnskabspraksis

 

 

Omregning af fremmed valuta

For hver af de rapporterende virksomheder i koncernen fast-
sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den va-
luta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den
enkelte rapporterende virksomhed opererer. 'Transaktioner i
andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner
i fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes
ved første indregning til den funktionelle valuta efter trans-
aktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indreg-
nes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed
valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
den funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Rea-
liserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes
i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og im-
materielle aktiver, igangværende og færdige projekter og andre
ikke-monetære aktiver der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til trans-
aktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurde-
ringstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der af-
lægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kro-
ner (DKK), omregnes poster i resultatopgørelsen efter perio-
diske gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill)
efter balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gen-
nemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser
på transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakur-
ser i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af
udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse
til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resul-
tatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til ba-
lancedagens valutakurser, indregnes direkte på egenkapitalen
under en særskilt reserve for valutakursreguleringer. Tilsva-
rende indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge
af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den uden-
landske rapporterende virksomhed ligeledes på egenkapitalen.
Valutakursreguleringer af mellemværender med udenlandske
dattervirksomheder som anses for at være tillæg til/fradrag i
nettoinvesteringen, føres i koncernregnskabet direkte på egen-
kapitalen under en særskilt reserve for valutakursreguleringer,
mens de i moderselskabets årsregnskab indregnes i resultat-
opgørelsen.

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksom-
heder/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funk-
tionel valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen
efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter
balancedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omreg-

ningen af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets
begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omreg-
ningen af resultatopgørelsens poster fra periodiske gennem-
snitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte
på egenkapitalen under en særskilt reserve for valutakursre-
guleringer. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er
opstået som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapi-
talen i den udenlandske rapporterende virksomhed ligeledes
på egenkapitalen.

Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved om-
regning af udenlandske dattervirksomheder er i åbningsbalan-
cen pr. 1. februar 2004 i forbindelse med koncernens over-
gang til regnskabsaflæggelse efter IFRS nulstillet, således at
alene valutakursdifferencer opstået efter den 1. februar 2004
fremgår af regnskabsposten ”Reserve for valutakursregulerin-
ger” under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen indgår løbende aftaler vedrørende afledte finan-
sielle instrumenter som led i sikring af forretningsmæssige
dispositioner i fremmed valuta. Afledte finansielle instrumen-
ter måles ved første indregning til dagsværdi på afregnings-
datoen. Direkte henførbare omkostninger, der er forbundet
med købet eller udstedelsen af det enkelte finansielle instru-
ment (transaktionsomkostninger) tillægges dagsværdien ved
første indregning, medmindre det finansielle aktiv eller den
finansielle forpligtelse måles til dagsværdi med indregning af
dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen.

Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
menter til dagsværdien på balancedagen. Positiv og negativ
dagsværdi af afledte finansielle instrumenter indregnes under
henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forplig-
telse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i

værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv
sikring af fremtidige transaktioner, indregnes direkte på egen-
kapitalen. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resul-
tatopgørelsen. Når de sikrede transaktioner realiseres, indreg-
nes de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for
de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
dattervirksomheder indregnes direkte på egenkapitalen i det

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 57/112

 

 

omfang der er tale om effektiv sikring. En eventuel ineffektiv
del indregnes straks i resultatopgørelsen. Ved afhændelse af
den pågældende udenlandske virksomhed overføres de akku-
mulerede værdiændringer til resultatopgørelsen.

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-
serne for behandling som sikringsinstrumenter anses som
handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende ind-
regning af dagsværdireguleringer i resultatopgørelsen under
finansielle poster.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalba-
serede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede
incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne
på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen un-
der personaleomkostninger over den periode hvor medarbej-
derne opnår den endelige ret til optionerne. Modposten hertil
indregnes direkte på egenkapitalen.

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-
nes over antallet af optioner medarbejderne forventes at er-
hverve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet
over antallet af retserhvervede optioner således at den samlede
indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede op-

tioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
af Black-Scholes formlen med de parametre, der er angivet i
note 7.

I moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incitaments-
programmer tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på
”kapitalandele i dattervirksomheder” med modposten hertil
direkte på egenkapitalen.

Resultatopgørelse
Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. IAS
18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker
således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer

i salgsaftalen er opfyldt.

For projekter der overholder definitionen på en entreprise-
kontrakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets
omsætning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i
årets løb udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den
forventede avance på projektet beregnet i forhold til projektets
færdiggørelsesgrad.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring

m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter
herfor indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt
med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse
kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt del-
leverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes
avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-
menter i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejen-
domme periodiseres og indrægtsføres i henhold til indgåede
lejekontrakter.

For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-
ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kre-
dit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker
sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af
vederlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalin-
ger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi
af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatop-
gørelsen over den forlængede kredittid ved at anvende den ef-
fektive rentes metode.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende projek-
ter der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter bl.a.
direkte proøjektomkostninger, herunder renter i byggeperioden
og et tillæg for andel af indirekte projektomkostninger opgjort
som en del af personaleomkostninger, projektmaterialer, 10-
kaleomkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der
er foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt
kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igang-
værende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projektud-
viklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke forventes
realiseret.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v.

Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og
tilhørende afledte finansielle instrumenter indregnes i resul-
tatopgørelsen i regnskabsposten "Værdiregulering investe-
ringsejendomme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme
opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
og salgsprisen og indregnes ligeledes i resultatopgørelsen i
regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejendomme,
netto”.

 

58/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Anvendt regnskabspraksis

 

Andre eksterne omkostninger

I posten "andre eksterne omkostninger” indregnes omkost-
ninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i kon-
cernregnskabet

I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige
andel af de associerede virksomheders resultat efter skat og
forholdsmæssig eliminering af urealiserede, interne fortjene-
ster og tab.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og associe-
rede virksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgø-
relse under finansielle indtægter i det regnskabsår hvor der
erhverves endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk være på tids-
punktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen
fra det pågældende selskab. I det omfang udloddet udbytte
overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestids-
punktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultatopgørelsen,
men indregnes som en nedskrivning på kapitalandelens kost-
pris.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-
tægter og -omkostninger, kursgevinster og -tab vedrørende
transaktioner i fremmed valuta, gæld og værdipapirer samt
amortisering af finansielle forpligtelser, bortset fra dagsværdi-
regulering af afledte finansielle instrumenter tilhørende in-
vesteringsejendomme, Herudover indgår i moderselskabets
resultatopgørelse under finansielle indtægter eventuelle ud-
bytter fra kapitalandele i dartervirksomheder og associerede
virksomheder, jf. ovenfor.

Renteindtægter og —omkostninger periodiseres med udgangs-
punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effektive
rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes til at
tilbagediskontere de forventede betalinger, som er knyttet til
det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nu-
tidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige værdi af

henholdsvis aktivet og forpligtelsen.

Låneomkostninger, som er direkte knyttet til anskaffelse, op-
førelse eller produktion af aktiver aktiveres som en del af ak-

tivets kostpris.

Skat af årets resultat

Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del der
kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med
den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapi-
talen.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat ind-
regnes i balancen opgjort som beregnet skal af årets skatteplig-
tige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning
af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende
skattesatser og —regler.

Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige værdier og skattemæssige værdier med ud-
gangspunkt i den planlagte anvendelse af de enkelte aktiver og
forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien
af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes
i balancen med den værdi hvortil aktivet forventes at kunne
realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser
eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige, posi-
tive skattepligtige indkomster inden for samme juridiske skat-
teenhed. Det revurderes på hver balancedag hvorvidt det er
sandsynligt at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig
skattepligtig indkomst til at det udskudte skatteaktiv efter en
individuel og konkret vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt
det vurderes at et enkelt skatteaktiv ikke kan udnyttes, foreta-
ges nedskrivning heraf over resultatopgørelsen.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skatte-
satser i de respektive lande der med balancedagens lovgivning
vil være gældende når den udskudte skat forventes udløst som
aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer
i skattesatser og —regler indregnes i resultatopgørelsen, med-
mindre den udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere
er indregnet direkte på egenkapitalen. I sådanne tilfælde ind-
regnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-
somheder. De sambeskattede selskabers samlede skat af ind-
komst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksomhe-
der i forhold til disses skattepligtige indkomster.

Balance
Goodwill

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som for-
skellen mellem kostprisen for den overtagne virksomhed og
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventual-
forpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab.

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til koncer-
nens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelsestids-
punktet. Fastlæggelsen af pengestrømsbringende enheder føl-
ger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring
og —rapportering i koncernen.

Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforrin-
gelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 59/112

 

 

regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af
dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, henholdsvis
nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrøm-
me fra den pengestrømsfrembringende enhed som goodwill er
knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat
linie i resultatopgørelsen. Nedskrivning af goodwill tilbage-
føres ikke.

Investeringsejendomme

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de
besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. In-
vesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris
der omfatter ejendommens købspris og direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til
dagsværdi. Værdiansættelsen finder sted ud fra en discounted
cashflow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbage-
diskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Afkast-
graden fastsættes ejendom for ejendom.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under
”Værdiregulering investeringsejendomme, netto” i det regn-
skabsår hvori ændringen opstår.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kostpris
med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpri-
sen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte
tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er
klar til brug. De regnskabsmæssige værdier af andre anlæg,
driftsmateriel og inventar gennemgås på balancedagen for at
fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt
det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid
der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives lineært
over lejekontrakternes løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder i moderselskabets årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomhe-
der måles i moderselskabet til kostpris. Den regnskabsmæs-
sige værdi af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder gennemgås på balancedagen for at fastsætte om
der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt det er tilfæl-
det, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå be-
hovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Såfremt
kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives
denne til lavere værdi. Kostprisen nedskrives endvidere i det
omfang der udloddes mere i udbytte end der samlet set er
indtjent i virksomheden siden overtagelsen af denne.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen, Ved eventu-
elle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af
ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindings-
værdi forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrem-
bringende enheds regnskabsmæssige til maksimalt den værdi,
som aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville
have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og
gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter, og må-
les til amortiseret kostpris.

Langfristede værdipapirer og kapitalandele er kategoriseret
som ”finansielle aktiver, der beholdes til udløb”.

Igangværende og færdige projekter

Igangværende og færdige projekter består af projekter inden
for fast ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede om-
kostninger, herunder renter i projektperioden, og et tillæg for
andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget ned-
skrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet nødvendigt
idet der løbende foretages værdiforringelsestests af de aktive-
rede beløb for at sikre at aktiverne nedskrives i det omfang den
regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en
del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleom-
kostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er for-
anlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte
projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt nega-
tivt nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i
regnskabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser, tilgodehavender vedr. igangværende arbejder
for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede virk-
somheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender er
kategoriseret som udlån og tilgodehavender, der er finansielle
aktiver med faste eller bestemmelige beralinger, som ikke er
noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte finansielle

instrumenter.

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvanlig-
vis svarer til nominel værdi eller en lavere nettorealisations-
værdi. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en indi-

 

60/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Anvendt regnskabspraksis

 

 

viduel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen så-
fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til
hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver
og forpligtelser samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Entreprisekontrakter
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt,

måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balance-
dagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-
tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse
af eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund
af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede for-
ventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt
som forholdet mellem koncernens anvendte ressourceforbrug
og det totale budgetterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseom-
kostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvun-
det. Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkost-
ninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en
entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som
en omkostning.

Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-
lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af
om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.

Værdipapirer
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnoterede
og unoterede aktier.

Værdipapirerne er kategoriseret som ”finansielle aktiver dis-
ponible for salg”, som er finansielle aktiver, der ikke er afledte
finansielle instrumenter, og som enten er klassificeret som dis-
ponible for salg eller som ikke kan klassificeres som hverken
udlån eller tilgodehavender, finansielle aktiver, der måles til
dagsværdi via resultatopgørelsen, eller finansielle aktiver, der

beholdes til udløb.

Værdipapirer disponible for salg måles ved første indregning
til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdiregule-
ringer indregnes direkte på egenkapitalen og resultatføres ved
salg eller afvikling af værdipapirerne.

Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-børsno-
terede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet
kapitalværdi.

Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og
hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt

måles til kostpris. Pantebreve måles til amortiseret kostpris.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for ved-
tagelse på generalforsamlingen.

Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenka-
pitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes
vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapital-
nedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabs-
kapitalen og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begiven-
heder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt at der må afgives økonomi-
ske fordele for at indfri forpligtelsen.

I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier,
hvor hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med
lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte
lejemål samt negativ egenkapital i associerede virksomheder
m.v. i det omfang koncernen har en retlig eller faktisk forplig-
telse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-
kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald
efter et år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser

Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-
tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-
seret kostpris således at forskellen mellem provenuet og den
nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en rente-

omkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret
kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler indreg-
nes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden.

Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter,

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 61/112

 

 

leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-
sielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris.

Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser omfat-
ter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regnskabs-
år, Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og
koncernen præsenteres efter den indirekte metode med ud-
gangspunkt i ordinært resultat før finansiering og viser penge-
strømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteterne
samt likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og

slutning.

Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresul-
tatet reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i
driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabs-
skat.

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder, materielle og
andre langfristede aktiver. Endvidere indregnes pengestrøm-
me vedrørende finansielt leasede aktiver i form af betalte lea-
singydelser.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital! og omkostninger forbundet her-
med, optagelse og indfrielse af lån, afdrag i øvrigt på rentebæ-
rende gæld samt udbetaling af udbytte.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta
indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget
omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed va-
luta til balancedagens kurser. Herved elimineres valutakursdif-
ferencernes effekt på periodens bevægelser og pengestrømme.
Betalte renter vises særskilt, og periodens projektrenter er der-

for ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra projektbehold-
ningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan således ikke udledes
direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider samt indeståender
på deponeringskonti, idet der dog er foretaget modregninger i
gæld til kreditinstitutter i det omfang selskabet har til hensigt
eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og for-
pligtelser samtidigt.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på geografiske markeder (primært seg-
ment) og forretningssegmenter (sekundært segment). Seg-
mentoplysningerne følger koncernens regnskabspraksis og
interne økonomistyring.

Segmentindtægter og —omkostninger samt segmentaktiver og
—forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til
det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de
enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtæg-
ter og omkostninger der er forbundet med koncernens admi-
nistrative funktioner, indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og

materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomhe-

der.

Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som di-
rekte kan henføres til driften i segmentet, herunder igangvæ-
rende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsnings-
poster samt likvide beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der kan
henføres til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører
af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hensatte
forpligtelser, anden gæld og lign.

 

62/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Anvendt regnskabspraksis

 

 

Nøgletalsdefinitioner

Moderselskabets andel af årets resultat x 100

 

Egenkapitalforretning:
Moderselskabets gennemsnitlige andel af koncernegenkapitalen

 

Resultat af primær drift x 100

 

EBITA-margin:
Nettoomsætning

 

Egenkapital inkl. minoritetsandele x 100
Soliditetsgrad (egenkapital)

 

Passiver i alt

 

Egenkapital ekskl. minoritetsandele x 100
Antal aktier

 

Indre værdi:

 

Resultat henførbart til moderselskabets aktionærer
Resultat pr. aktie:

 

Gennemsnitligt antal aktier i omløb

 

Udvandet resultat henførbart til moderselskabets aktionærer

 

Udvandet resultat pr. aktie:
Udvandet gennernsnitligt antal aktier i omløb incl. udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt

 

Udbytte pr. aktie: Moderselskabets udbytte pr. aktie

 

 

Anvendt regnskabspraksis | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 63/112

 

 

KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

Beløb i mio. DKK Note 2008/09 2007/08
Nettoomsætning 3 1.052,4 2.586,8
Eksterne direkte projektomkostninger 4 -735,1 -2.077,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 57,7 44,5
Bruttoresultat 375,0 553,8
Andre eksterne omkostninger 5 -46,7 -47,8
Personaleomkostninger 6 -120,6 -110,6
I alt -167,3 -158,4
Resultat før finansiering og afskrivninger 207,7 395,4
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver -6,0 -8,6
Resultat før finansiering 201,7 386,8
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 9 -0,3 0,3
Finansielle indtægter 11 61,5 60,4
Finansielle omkostninger 12 -94,9 -102,1
I alt -33,7 -41,4
Resultat før skat 168,0 345,4
Skat af årets resultat 13 -12,8 -73,5
Årets resultat 155,2 271,9
Fordeles således

Aktionærer i TK Development A/S 155,2 249,5
Minoritetsandele 0,0 22,4
Årets resul 155,2 271,9
Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 14 5,5 8,9
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20 14 5,5 8,8

 

 

64/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note  31.1.2009 31.1.2008
AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 15 33,3 31,3
Immaterielle aktiver 33,3 31,3
Investeringsejendomme 16 366,5 584,6
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 17 14,3 14,2
Materielle aktiver 380,8 598,8
Kapitalandele i associerede virksomheder 9 24,1 23,9
Andre værdipapirer og kapitalandele 18 1,3 8,9
Udskudte skatteaktiver 19 265,7 266,0
Andre langfristede aktiver 291,1 298,8
Langfristede aktiver i alt 705,2 928,9
Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 20 2.541,3 1.998,3
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 21 154,2 220,1
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 8,4
Igangværende arbejder for fremmed regning 22 3,7 0,0
Andre tilgodehavender 160,3 256,5
Periodeafgrænsningsposter 10,8 10,3
Tilgodehavender i alt 337,4 495,3
Værdipapirer 23 5,0 4,0
Likvide beholdninger 24 227,2 644,4
Kortfristede aktiver i alt 3.110,9 3.142,0
AKTIVER 3.816,1 4.070,9

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 65/112

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2009  31.1.2008
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 25 560,9 560,9
Andre reserver 26 -36,3 57,1
Overført resultat 981,4 821,9
Aktionærernes andel af egenkapitalen 1.506,0 1.439,9
Minoritetsandele 0,0 93,9
"Egenkapital i alt 1.506,0 1.533,8
Forpligtelser
Kreditinstitutter 27 107,2 408,3
Hensatte forpligtelser 28 10,9 21,9
Udskudte skatteforpligtelser 30 43,3 52,3
Anden gæld 31 2,5 0,0
"Langfristede forpligtelser i alt 163,9 482,5
Kreditinstitutter 27 1.639,2 1.348,3
Leverandørgæld 224,0 381,7
Modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 52,8
Selskabsskat 26,8 67,0
Hensatte forpligtelser 28 7,6 11,1
Anden gæld 31 234,7 187,9
Periodeafgrænsningsposter 13,9 5,8
Kortfristede forpligtelser i alt 2.146,2 2.054,6
Forpligtelser i alt 2.310,1 2.537,1
PASSIVER 3.816,1 4.070,9

 

 

66/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktionær-
. . Andre Overført  ernesandel  Minoritets- Egenkapital
Beløb i mio. DKK Aktiekapital reserver resultat af egenkapi- andele É i alt
talen i alt
"Egenkapital pr. 1. februar 2007 560,9 157,1 435,7 1.153,7 137,2 1.290,9
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 34,0 0,0 34,0 2,9 36,9
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,8 0,0 0,8 0,0 0,8
Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen 0,0 34,8 0,0 34,8 2,9 37,7
Årets resultat 0,0 44,5 205,0 249,5 22,4 271,9
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 79,3 205,0 284,3 25,3 309,6
Overført til frie reserver” 0,0 -179,3 179,3 0,0 0,0 0,0
Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 1,9 1,9 0,0 1,9
Afgang i forbindelse med forøgelse af ejerandel i datter- 0,0 0,0 0,0 0,0 68,6 68,6
selskab
Øvrige transaktioner 0,0 -179,3 181,2 1,9 -68,6 -66,7
"Egenkapital pr. 31. januar 2008 560,9 57,1 821,9 1.439,9 93,9 1.533,8
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 -62,6 0,0 -62,6 0,0 -62,6
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 -31,4 0,0 -31,4 0,0 -31,4
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 -0,1 0,0 -0,1 0,0 -0,1
Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,7 0,0 0,7 0,0 0,7
Nettoindtægter indregnet direkte på egenkapitalen 0,0 -93,4 0,0 -93,4 0,0 -93,4
Årets resultat 0,0 0,0 155,2 155,2 0,0 155,2
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 -93,4 155,2 61,8 0,0 61,8
Udbetalt udbytte 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 0,0 4,3 4,3 0,0 4,3
Afgang i forbindelse med forøgelse af ejerandel i datter- 0,0 0,0 0,0 0,0 93,9 93,9
selskab
Øvrige transaktioner 0,0 0,0 4,3 4,3 -93,9 -89,6
Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 -36,3 981,4 1.506,0 0,0 1.506,0

 

” Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme er overført til frie reserver idet der ikke er krav om binding på egenkapitalen i koncernen.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 67/112

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK 2008/09 2007/08
Resultat før finansiering 201,7 386,8
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme -57,7 -44,5
Afskrivninger 5,6 8,4
Hensatte forpligtelser -14,5 -35,1
Kursreguleringer -9,4 6,0
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -577,2 -385,4
Ændringer i tilgodehavender 118,2 174,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -136,6 186,5
"Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -469,9 297,5
Betalte renter m.v. -139,9 -168,5
Modtagne renter m.v. 23,4 37,7
Betalt selskabsskat -51,2 -24,1
Pengestrøm fra driftsaktivitet -637,6 142,6
Køb af materielle anlægsaktiver -8,3 -6,3
Salg af materielle anlægsaktiver 1,1 2,3
Investeringer i investeringsejendomme 0,0 -6,6
Salg af investeringsejendomme 276,0 0,0
Forøgelse ejerandel Euro Mall Holding A/S -96,8 -70,8
Køb af værdipapirer og kapitalandele -0,5 -0,4
Salg af værdipapirer og kapitalandele 7,6 25,3
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 179,1 56,5
Afdrag langfristet finansiering -56,9 -59,9
Optagelse af langfristet finansiering 0,0 188,5
Optagelse af projektfinansiering 229,1 950,7
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -114,5 -1.122,8
Pengestrøm fra fi ieringsaktivitet 57,7 -43,5
Årets pengestrøm -400,8 42,6
Likvider, primo 644,4 601,1
Kursregulering af likvider -16,4 0,7
Likvider ultimo 227,2 644,4

 

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af koncernens projekter samt øvrige likvide beholdninger
som koncernen ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 127,7 mio. (DKK 422,1 mio. for 2007/08).

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

 

68/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Indholdsfortegnelse, noter til koncernregnskabet

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Note 2. Segmentoplysninger

Note 3. Nettoomsætning

Note 4. Eksterne direkte projektomkostninger

Note 5. Andre eksterne omkostninger

Note 6. Personaleomkostninger

Note 7. Aktiebaseret vederlæggelse

Note 8. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 9. Kapitalandele i associerede virksomheder
Note 10. Kapitalandele i joint ventures

Note 11. Finansielle indtægter

Note 12. Finansielle omkostninger

Note 13. Skat

Note 14. Resultat pr. aktie

Note 15. Goodwill

Note 16. Investeringsejendomme

Note 17. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Norte 18. Andre værdipapirer og kapitalandele

Note 19. Udskudt skatteaktiv

Nore 20. Igangværende og færdige projekter

Note 21. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Note 22. Igangværende arbejder for fremmed regning
Note 23. Værdipapirer

Note 24. Likvide beholdninger

Note 25. Aktiekapital

Note 26. Andre reserver

Note 27. Gæld til kreditinstitutter

Note 28. Hensatte forpligtelser

Note 29. Operationelle leasingkontrakter

Note 30. Udskudte skatteforpligtelser

Note 31. Anden gæld

Note 32. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 34. Transaktioner med nærtstående parter

Note 36. Ny regnskabsregulering

Note 35. Begivenheder efter balancedagen
Koncernoversigt

70
71
71
72
72
72
73
74
7å
75
75
75
76
76
77
78
79
79
80
80
81
81
81
81
82
82
83
84
84
85
85
86
87
90
90
91
91

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 69/112

 

 

Note 1. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på
grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efter-
følgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæs-
sige skøn og vurderinger der har haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:

Indregning af omsætning

Som anført under regnskabspraksis vedrørende solgte projekter som indeholder flere delleverancer og disse kan adskilles og den øko-
nomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige
elementer i aftalen er opfyldt. Ledelsen foretager i den forbindelse vurdering af hvorvidt de enkelte delleverancer i et solgt projekt kan
adskilles og vurderes særskilt.

Investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cashflow-model
hvor de forventede fremtidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Såfremt der sker ændringer
i de anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2009. Der er i regnskabsåret 2008/09 foretaget en
negativ værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme som følge af en ændring i den anvendte afkastgrad fra 6 % til 6,5
%. Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2009 DKK 366,5 mio.

Igangværende og færdige projekter

Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret vurdering af hvert
enkelt projekt, herunder foreliggende projektbudgetter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder. Såfremt det faktiske ud-
viklingsforløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger. Årets resultat er positivt
påvirket med DKK 11,6 mio. som følge af ændring i skøn over nedskrivning af igangværende og færdige projekter. Den regnskabsmæs-
sige værdi af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. januar 2009 DKK 2.541,3 mio.

Tilgodehavender
Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foretages ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehavende. Såfremt der

sker ændringer i de anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2009. Den regnskabsmæssige værdi
af tilgodehavender udgør pr. 31. januar 2009 DKK 337,4 mio.

Udskudte skatteaktiver

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse, sambeskatning og
koncernbidrag. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2009. Værdiansættelsen er herudover foretaget på
baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en fem-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skat-
teaktiver udgør pr. 31. januar 2009 DKK 265,7 mio.

Goodwill
Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsgivende enheder,

hvortil goodwillbeløbet kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den en-
kelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i
balancen indregnede goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar 2009 DKK 33,3 mio.

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” side 44 i nærværende årsrapport.

 

701112. 'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Køncernregnskab

 

 

Note 2. Segmentoplysninger

Koncernens primære segment er geografisk. Aktiviteterne i de geografiske segmenter omfatter for ”Nordeuropa” koncernens aktiviteter

i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen og Tyskland og for ”Centraleuropa” koncernens aktiviteter i Polen, Tjekkiet og Slovakiet.

Koncernens sekundære segment er forretningsmæssig, Aktiviteterne i de forretningsmæssige segmenter omfatter for ”Butik” koncer-

nens aktiviteter vedrørende butikscentre, storbutikker, strøgbutikker o.lign., for ”Kontor” koncernens aktiviteter vedrørende kontore-

jendomme, for ”Bolig” koncernens aktiviteter vedrørende boliger og for ”Segmentmix” koncernens aktiviteter vedrørende projekter,

der omfatter flere af koncernens forretningsmæssige segmenter, herunder bl.a. multifunktionelle centre indholdende både butikker,

leisureaktiviteter, kontorer og boliger.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Primært segment 2008/09 Nordeuropa Centraleuropa Ikke fordelt I alt
Nettoomsætning 495,3 557,1 0,0 1.052,4
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -15,3 73,0 0,0 57,7
Resultat associerede virksomheder -0,8 0,5 0,0 -0,3
Ordinært resultat før finansiering 11,3 190,4 0,0 201,7
Kapitalandele i associerede virl hed 23,3 0,8 0,0 24,1
Segmentaktiver 1.858,1 1.689,5 268,5 3.816,1
"Segmentforpligtelser 1.465,6 803,7 40,8 2.310,1
Anlægsinvesteringer 6,2 2,1 0,0 8,3
Afskrivninger 4,9 11 0,0 6,0
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger 7,6 -27,9 0,0 -20,3
Primært segment 2007/08 Nordeuropa Centraleuropa Ikke fordelt I alt
Nettoomsætning 1.659,0 927,8 0,0 2.586,8
Værdiregulering investeringsejendomme, netto -1,1 45,6 0,0 44,5
Resultat associerede virksomheder 0,2 0,1 0,0 0,3
Ordinært resultat før finansiering 121,0 265,8 0,0 386,8
Kapitalandele i associerede virksomheder 23,5 0,4 0,0 23,9
Segmentaktiver 1.869,0 1,925,6 276,3 4.070,9
Segmentforpligtelser 1.528,8 986,5 21,7 2.537,0
Anlægsinvesteringer 3,8 2,5 0,0 6,3
Afskrivninger 7,2 1,4 0,0 8,6
Øvrige væsentlige ikke-kontante omkostninger -8,5 -105,6 0,0 -114,1
Sekundært segment 2008/09 Butik Kontor Bolig  Segment-mix Ikke fordelt I alt
Nettoomsætning 610,2 64,8 283,7 93,7 0,0 1.052,4
.Segmentaktiver 1.732,5 56,1 528,2 749,0 750,3 3,816,1
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 0,0 8,3 8,3
Sekundært segment 2007/08 Butik Kontor Bolig  Segment-mix Ikke fordelt I alt
Nettoomsætning 1,453,1 0,0 7,2 1.126,5 0,0 2,586,8
Segmentaktiver 1.525,8 173,7 535,4 824,5 1.011,5 4.070,9
Anlægsinvesteringer 0,0 0,0 0,0 0,0 6,3 6,3
Note 3. Nettoomsætning
2008/09 2007/08
Salg af projekter og ejendomme 962,6 2.497,1
Lejeindtægter 45,0 57,4
Salg af tjenesteydelser 44,8 32,3
Nettoomsætning i alt 1.052,4 2.586,8

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 71/112

 

 

Note 4. Eksterne direkte projektomkostninger

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

Projektomkostninger 746,7 2.178,5
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 11,2 0,4
Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter -22,8 -101,4
Eksterne direkte projektomkostninger i alt 735,1 2.077,5

 

Der er foretaget nedskrivning af projekter med DKK 11,2 mio. Der er samtidig tilbageført tidligere foretagne nedskrivninger på DKK
22,8 mio. som følge af en tilfredsstillende fremdrift på de pågældende projekter.

Note 5. Andre eksterne omkostninger

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

Administrationsomkostninger 28,8 31,2
Lokaleomkostninger 12,5 11,7
Bilomkostninger 5,4 4,9
Andre eksterne omkostninger i alt 46,7 47,8

 

Note 6. Personaleomkostninger

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Honorar til bestyrelse 2,3 2,3
Gager m.v. til moderselskabets direktion jf. nedenfor 10,2 11,4
Fastholdelsesbonus øvrige medarbejdere 0,0 0,7
Bidragsbaserede pensionsordninger 0,5 0,0
Omkostninger til social sikring 11,2 9,2
Omkostninger til incentive program, øvrige medarbejdere 2,7 1,2
Øvrige gager 88,9 81,3
Øvrige personaleomkostninger 4,8 4,5
Personaleomkostninger i alt 120,6 110,6
Gennemsnitligt antal ansatte 166 151
Antal ansatte ultimo 164 161
2008/09 Gage Pension Tantieme Fastholdelses- Incentive 2008/09
bonus program
Frede Clausen 4,0 0,0 0,8 0,0 0,8 5,6
Robert Andersen 3,0 0,0 0,8 0,0 0,8 4,6
”Gager m.v. i alt 7,0 0,0 1,6 0,0 16 10,2
2007/08 Gage Pension — Tantieme Fastholdelses" Incentive 2007/08
onus program
Frede Clausen 3,2 0,0 1,3 1,4 0,3 6,2
Robert Andersen 2,5 0,0 1,3 1,0 0,4 5,2
Gager m.v. i alt 5,7 0,0 2,6 2,4 0,7 11,4

 

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og 4 øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udangs-
punkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundho-
noraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

Bidragsbaserede pensionsordninger

Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold
til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til
uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2008/09 udgiftsført DKK 0,5 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2007/08: DKK 0).

 

72/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

 

Note 7. Aktiebaseret vederlæggelse

Koncernen har 2 incitamentsprogrammer .

December 2005 program:
Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants, der giver ret til tegning af
826.000 stk. aktier a DKK 20. Efterfølgende er 136.000 stk. bortfaldet, således at der ved regnskabsårets udløb er i alt 690.000 stk.

aktive warrants. Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Der er tale om et 494-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 3/2 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt teg-
nede aktier ud over tegningsbeløbet på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, kan afhændes
uden begrænsninger mens aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode
efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 690.000 stk.
warrants svarer til ca. 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet
vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio.
ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på
grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30 % og et renteniveau på 3 %. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den
midterste udnyttelsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 450.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Maj 2008 program:

Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom, DKK
14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede 5. juni 2008 at udnytte
denne bemyndigelse, og direktionen blev tildelt 170.000 stk. warrants, og øvrige ledende medarbejdere 528.000 stk., i alt 698.000 stk.
warrants. Efterfølgende er 12.000 stk. warrants bortfaldet, og der er ved regnskabsårets udløb dermed 686.000 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier
på op til tre år, Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden
begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i
den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. 686.000 stk. warrants svarer til ca. 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011)
+ efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011)

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)

Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitlige noterede markedskurs i perioden 9. -20. juni 2008 med en årlig regulering på
8% som udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a nom DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan her-
efter med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 83,4, DKK 86,2 of DKK 90,2 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 11,9 mio.
ved anvendelse af Black-Scholes-formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på
baggrund af en volatilitet på 40 % og et renteniveau på 5 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og den forventede
fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyt-
telsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 170.000 stk. til direktionen og 516.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 73/112

 

 

Note 7. Aktiebaseret vederlæggelse, fortsat

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

Antal warrants 31.1.2009 31.1.2008
Udestående warrants primo 690.000 704.000
Tildelt i regnskabsåret 698.000 0
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -12.000 -14.000
Udnyttet i regnskabsåret 0 0
Udestående warrants ultimo 1.376.000 690.000
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 0
Resultarført aktiebaseret vederlæggelse 4,3 1,9

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2009 udgør den gennemsnitlige udnyttelseskurs i intervallet 78,96 - 85,40 kr. pr. option
(2007/08: 74,54 - 80,63 pr. option). Den gennemsnitlige restløbetid er beregner til 20 måneder (2007/08: 21 måneder).

Note 8. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

2008/09 2007/08

 

 

 

Samlet honorar Deloitte 2,2 2,0
Samlet honorar Nielsen & Christensen 16 1,2
Honorarer i alt 3,8 3,2

 

Honorarer kan specificeres således:

 

 

 

Revision Deloitte 2,1 2,0
Revision Nielsen & Christensen 1,0 1,0
Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 0,1 0,0
Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 0,6 0,2

 

Note 9. Kapitalandele i associerede virksomheder

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 21,3 23,4
Årets tilgang 0,0 0,0
Kapitalindskud 0,5 0,4
Årets afgang 0,0 -2,5
Kostpris pr. 31. januar 21,8 21,3
Op- og nedskrivninger 1. februar -4,0 -3,7
Årets resultat efter skat -0,3 0,3
Nedskrivninger 0,0 -0,6
Udlodning 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. j 4,3 -4,0
Overført til modregning i tilgodehavender/h te forpligtelser 6,6 6,6
"Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 24,1 23,9

For en oversigt over associerede virksomheder, der måles i koncernens balance efter den indre værdis metode henvises til koncernover-
sigten side 90.

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

Omsætning 30,6 20,9
Årets resultat -0,7 0,8
Aktiver 165,4 126,6
Forpligtelser 115,9 63,0
Koncernens andel af årets resultat -0,3 0,3
Koncernens andel af egenkapital 17,5 19,1

 

 

741112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Køncernregnskab

 

Note 10. Kapitalandele i joint ventures

For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises koncernoversigten side 90, hvoraf den regnskabsmæssige behand-
ling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

Indtægter 203,5 127,2
Omkostninger -112,2 -49,0
Kortfristede aktiver 792,6 933,3
Langfristede aktiver 153,4 364,5
Kortfristede forpligtelser 614,6 728,3
Langfristede forpligtelser 27,2 156,5

 

Note 11. Finansielle indtægter

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Renter, likvider m.v. 25,2 24,2
Renteindtægter fra joint ventures 8,8 10,1
Renteindtægter fra associerede virksomheder 15,5 0,4
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 49,5 34,7
Renter af værdipapirer (hold til udløb) 0,7 3,1
Valutakursgevinster 3,1 11,9
Aktieavance 0,0 0,0
Øvrige finansieringsindtægter 8,2 10,7
Finansielle indtægter i alt 61,5 60,4
Der fordeles således:

Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 58,4 48,5
Øvrige finansielle indtægter 3,1 11,9
Finansielle indtægter i alt 61,5 60,4

 

Note 12. Finansielle omkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

Renteomkostninger kreditinstitutter 150,3 102,6
Renteomkostninger til joint ventures 8,1 5,4
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 0,8 8,0
Øvrige finansieringsomkostninger 28,4 25,1
Heraf aktiverede finansieringsomkostninger -92,7 -39,0
Finansielle omkostninger i alt 94,9 102,1
Der fordeles således:

Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 94,1 94,1
Øvrige finansielle omkostninger 0,8 8,0
Finansielle omkostninger i alt 94,9 102,1

 

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 6 - 8 %.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 75/112

 

 

Note 13. Skat

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

Aktuel selskabsskat 13,1 50,0
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår -1,7 -5,9
Ændring i udskudt skat 1,4 29,4
Skat af årets I 12,8 73,5

 

 

Skat af årets resultat kan forklares således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Skat beregnet ved dansk skatteprocent 42,0 86,4
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder -3,5 -14,5
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår -1,7 -5,9
Skatteaffekt af:

Ikke-skattepligtige indtægter/udgifter -27,4 -7,2
Ændring af værdiregulering 2,9 -10,7
Ændring af skattesats 1,5 29,9
Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:

Underskud i udenlandske dattervirksomheder 0,0 -2,2
Andet -1,0 -2,3
Skat af årets resul 12,8 73,5
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 266,0 291,0
Udskudte skatteforpligtelser pr. 1. februar -52,3 -59,9
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 1. februar 213,7 231,1
Kursregulering af saldo primo 3,7 2,9
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat 1,4 -29,4
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i resultatopgørelsen -0,7 7,8
Årets udskudte skat indregnet i egenkapitalen 0,7 0,8
Øvrig tilgang, netto 3,6 0,5
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 222,4 213,7
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar, jf. note 19 265,7 266,0
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 30 -43,3 -52,3
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 222,4 213,7

 

Note 14. Resultat pr. aktie

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultat pr. aktie (EPS) å nom. DKK 20 5,5 8,9
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20 5,5 8,8
Årets resul 155,2 271,9
Minoriteternes andel af koncernresultatet 0,0 22,4
Aktionærernes andel af årets resultat 155,2 249,5
Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 28.043.810  28.043.810
Udvandingseffekt af antal udestående warrants a nom. DKK 20 0 186.448
Gennemsnitligt antal egne aktier a nom. DKK 20 0 0
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 28.043.810  28.230.258

 

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret ikke
overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og er derfor ikke inkluderet i
udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt have en effekt på resultat pr. aktie.

 

761112. "TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Note 15. Goodwill

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 45,8 43,6
Tilgang 2,0 2,2
Afgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 47,8 45,8
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
"Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 33,3 31,3

 

Af den samlede goodwill vedrører DKK 29,1 mio. køb af en samarbejdspartners aktiviteter i Centraleuropa. De resterende DKK 4,2
mio., hvoraf DKK 2,0 mio. vedrører regnskabsåret 2008/09 vedrører koncernens køb af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding
AJS, således at TK Development nu ejer 100 % af Euro Mall Holding A/S.

Ledelsen har pr. 31. januar 2009 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsvær-
dien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte budget-
ter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en
diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 77/112

 

 

Note 16. Investeringsejendomme

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2009 31.1.2008
Kostpris pr. 1. februar 406,6 400,2
Valutakursreguleringer primo 0,1 -0,2
Omkostninger til forbedringer 0,0 -0,2
Overført fra materielle anlægsaktiver under opførelse 0,0 6,8
Afgang -72,5 0,0
Kostpris pr. 31. januar 334,2 406,6
Opskrivninger pr. 1. februar 244,5 198,9
Årets opskrivninger 30,7 45,6
Tilbageførte opskrivninger ved afgang -161,1 0,0
Opskrivninger pr. 31. januar 114,1 244,5
Nedskrivninger pr. 1. februar 66,5 65,4
Årets nedskrivninger 15,3 1,1
Tilbageførte nedskrivninger 0,0 0,0
Nedskrivninger pr. 31. ; 81,8 66,5
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 32,3 178,0
"Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 366,5 584,6
Fordeles således:
Centraleuropæiske investeringsejendomme 153,4 356,3
Tyske investeringsejendomme 213,1 228,3
I alt 366,5 584,6
Op- og nedskrivninger investeringsejendomme 32,3 178,0
Værdireguleringer investeringsejendomme i alt, netto 32,3 178,0
Lejeindtægter, investeringsejendomme 35,3 50,0
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer 4,1 -5,1
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -0,7 -1,3
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 30,5 43,6
Investeringsejendomme: Beliggenhed — Ejerandel i % Afkast Ansk.år kvm.
Multifunctional Center Futurm, Hradec Kralové Tjekkiet 20 % 7,0 % 2000 18.300
Liidescheid/Berlin Tyskland 100 % 65% 1994-1998 26.000

 

Den tjekkiske investeringsejendom er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performan-

cebestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen, hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. januar 2009. Den bogførte

værdi af den tjekkiske investeringsejendom udgør pr. 31. januar 2009 DKK 153,4 mio., hvor værdiansættelsen er baseret på en uæn-

dret afkastgrad på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 5-årig periode. Årets værdiregulering udgør DKK

30,7 mio.

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendommene er baseret på en afkastgrad på 6,5 % beregnet ud fra en discounted

cashflow model over en 10-årig periode. Den bogførte værdi af koncernens tyske investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2009

DKK 213,1 mio. Afkastgraden er i året ændret fra 6,0 % til 6,5 % som følge af en forværret markedssituation. Denne ændring har

medført en negativ værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme på DKK 15,3 mio.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.

 

781112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Note 17. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 57,6 61,3
Kursregulering af anskaffelsessum primo -2,5 0,5
Tilgang 8,3 6,3
Afgang -3,7 -10,5
Kostpris pr. 31. januar 59,7 57,6
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 43,4 43,3
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo -0,8 0,2
Årets afskrivninger 5,6 8,1
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -2,8 -8,2
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 45,4 43,4
"Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 14,3 14,2

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives lineært

over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er vurderet uvæsentlig, hvorfor andre anlæg, drifts-

materiel og inventar ikke er opdelt i flere klassifikationer.

Note 18. Andre værdipapirer og kapitalandele

 

31.11.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 23,9 46,1
Årets tilgang 0,0 0,0
Årets afgang -7,6 -22,2
Kostpris pr. 31. januar 16,3 23,9
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -15,0
Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 15,0 -15,0
"Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1,3 8,9

 

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.

Den regnskabsmæssige værdi af andre værdipapirer og kapitalandele svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af

fremtidige afdrags- og renteberalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 79/112

 

 

Note 19. Udskudt skatteaktiv

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 313,5 349,1
Ændring i skatteprocent 0,5 -30,9
Årets tilgang 55,7 59,4
Årets afgang -44,1 -68,4
Skat af egenkapitalbevægelser 0,7 0,8
Valutakursreguleringer -4,2 3,5
Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar 322,1 313,5
Værdiregulering pr. 1. februar -47,5 -58,1
Årets værdiregulering -8,9 10,6
Værdireguleringer pr. 31. januar -56,4 -47,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 265,7 266,0
Udskudt skatteaktiv vedrører:

Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,3
Materielle aktiver 0,4 0,4
Andre langfristede aktiver 20,6 0,0
Kortfristede aktiver -11,8 31,4
Hensatte forpligtelser 3,5 2,7
Værdi af skattemæssig underskud 307,9 278,7
Nedskrivning af skatteaktiv -56,4 -47,5
I alt 265,7 266,0

 

Nedskrivning af skatteaktivet vedrører i al væsentlighed danske skattemæssige underskud hvorpå der ikke er udløbsdato samt polske
skattemæssige underskud med udløbsdato indenfor 4-5 år.

Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode.
Med baggrund heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov på DKK 56,4 mio.

Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint ventures
der ikke er indregnet i balancen. Ikke afsat skat vedrørende genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske datterselskaber udgør DKK
87,9 mio. (2007/08: DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette højst usandsynligt.

Note 20. Igangværende og færdige projekter

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

Igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 3.406,0 2.855,6
Aktiverede renter m.v. 270,7 215,3
Modtagne a'conto betalinger -942,7 -832,0
Nedskrivninger -192,7 -240,6
"Igangværende og færdige projekter i alt 2.541,3 1.998,3

 

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 637,1 mio. (2007/08: DKK 668,6 mio.).

 

80/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

Note 21. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 8,7 56,5
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser før modregning i finansielle gældsforpligtelser 145,5 242,7
Modregning i finansielle gældsforpligtelser 0,0 -79,1
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 154,2 220,1
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen -0,2 2,2

 

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodehaven-
derne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Den
regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK 4,3
mio. Pr. 31. januar 2008 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 6,1 mio.

Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodehavender
på. DKK 0,0 (DKK 0,0 mio.)

Note 22. Igangværende arbejder for fremmed regning

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Salgsværdi af udført arbejde pr. balancedagen excl. acontoavance 30,0 0,0
Acontoavance 5,3 0,0
Foretagne acontofaktureringer -31,6 0,0
"Igangværende arbejder for fremmed regning i alt 3,7 0,0
Note 23. Værdipapirer
31.1.2009 31.1.2008
Noterede værdipapapirer 0,1 0,1
Unoterede værdipapirer 4,9 3,9
Værdipapirer i alt 5,0 4,0

 

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele og værdipapirer er klassificeret som ”finansielle aktiver
disponible for salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele
handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Unoterede
værdipapirer, bortset fra unoterede egenkapitalandele optages ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi.

Note 24. Likvide beholdninger

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

Frie likvider 99,5 222,3
Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over. 168,0 1.050,3
Modregning af finansielle forpligtelser -40,3 -628,2
Likvide beholdninger i alt 227,2 644,4

 

Det vurderes at der ikke er nogen kreditrisko.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 81/112

 

 

Note 25. Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke
opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af

udbytte og tilbagebetaling af kapital. Der er ikke sket ændringer i 2008/09.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Antal stk. i tusinder Nominel værdi

Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo

2004/05 0,0 14.021,9 0,0 280,4

2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,9

2006/07 0,0 28.043,8 0,0 560,9

2007/08 0,0 28.043,8 0,0 560,9

2008/09 0,0 28.043,8 0,0 560,9
Selskabet ejer ikke egne aktier.
Note 26. Andre reserver

Reserve for Reserve for Reserve for vær- Reserve for
regulering til værdireg. af fin, direg. af sikring- — valutakursregul- I alt
dagsværdi aktiver dis sinstrumenter eringer
ponible for salg

Andre reserver pr. 1. februar 2007 133,5 0,0 0,0 23,6 157,1

Årets resultat 44,5 0,0 0,0 0,0 44,5

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 1,3 0,0 0,0 32,7 34,0

Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 0,0 0,8 0,8

Overført til frie reserver ”) -179,3 0,0 0,0 0,0 -179,3

Andre reserver pr. 31. januar 2008 0,0 0,0 0,0 57,1 57,1

Årets resultat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 0,0 -02,6 -62,6

Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0 -31,4 0,0 -31,4

Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 -0,1 0,0 0,0 -0,1

Udskudt skat af årets egenkapitalbevægelser 0,0 0,0 0,0 0,7 0,7

Andre reserver pr. 31. januar 2009 0,0 -0,1 -31,4 4,8 -36,3

 

>) Reserve for dagsværdiregulering af investeringsejendomme er overført til frie reserver, idet der ikke er krav om binding på egenka-
italen i koncernregnskabet.
p åg

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden
funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens nettoin-
vestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens nettoinveste-
ring i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på
egenkapitalen vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatopgørelsen.

Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af fi-
nansielle aktiver, der er klassificeres som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle
aktiver afhændes eller udløber.

Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiseret tab på indgåede valutaterminsforretninger vedrørende sik-
ring af fremtidige transaktioner.

 

82/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Køncernregnskab

 

 

Note 27. Gæld til kreditinstitutter

 

31.1.2009 31.1.2008

 

Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:

 

 

 

Langfristede gældsforpligtelser 107,2 408,3
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 1.679,5 2.055,6
Gæld til kreditinstitutter i alt 1.786,7 2,463,9

 

Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:

 

 

 

Tilgodehavender 0,0 -79,1
Likvide beholdninger -40,3 -628,2
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 1.746,4 1.756,6

 

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider
i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realiserer aktiver og forplig-
telser samtidig.

Dagsværdi 1.746,4 1.756,6

 

Regnskabsmæssig værdi 1.746,4 1.756,6

 

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

 

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/-variabel 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08 2008/09 2007/08
Realkredit DKK 2027 fast 4,1% n/a 25,3 0,0 25,3 0,0
Bank DKK 2009-2011 variabel 6-8 % 4-8% 789,9 756,8 789,9 756,8
Bank SEK 2009-2023 variabel 4-7 % 4-8% 43,5 57,9 43,5 57,9
Bank PLN 2009 variabel 5-8 % 4-8% 251,0 358,1 251,0 358,1
Bank CZK 2009-2012 variabel 4,7-5,2 % n/a 31,7 0,0 31,7 0,0
Bank EUR 2009-2032 variabel 3-5 % 4-8% 605,0 583,8 605 583,8
I alt 1.746,4 1.756,6 1.746,4 1.756,6

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 83/112

 

 

Note 28. Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2009 31.1.2008
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 17,3 48,0
Anvendt i året -8,4 -11,3
Tilbageførte lejegarantier 0,2 -23,0
Hensat for året 2,8 3,6
"Lejegarantier på solgte ejend pr. 31. j 11,9 17,3
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 15,7 20,7
Anvendt i året 0,0 0,0
Tilbageførte hensættelser -9,1 -5,0
Hensat for året 0,0 0,0
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 6,6 15,7
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 18,5 33,0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0- lår 7,6 11,1
1-5 år 10,9 21,9
> 5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser 31. januar 18,5 33,0

 

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vur-

dering af de enkelte lejemål.

Øvrige hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i associerede virksomheder.

Note 29. Operationelle leasingkontrakter

For årene 2009-2013 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel.

Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den

nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.
De årlige leasingydelser udgiftsføres i resultatopgørelsen.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

 

 

 

 

2008/09 2007/08
Inden for 1 år 8,1 10,4
Inden for 1 - 5 år 6,0 6,4
Efter 5 år 0,0 0,0

 

 

84/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

 

 

Note 30. Udskudte skatteforpligtelser

 

31.1.2009 31.1.2008

 

 

 

 

 

 

Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 52,3 59,9
Ændring i skatteprocent -1,0 -1,0
Årets tilgang 16,2 29,2
Årets afgang -16,3 -36,4
Valutakursreguleringer -7,9 0,6
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 43,3 52,3

 

Udskudte skatteforpligtelser vedrører:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Materielle aktiver 0,0 -0,1
Kortfristede aktiver 36,6 41,2
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige 8,9 15,3
Hensatte forpligtelser 0,0 1,6
Værdi af skattemæssige underskud -2,2 5,7
I alt 43,3 52,3
Note 31. Anden gæld

31.1.2009 31.1.2008
Medarbejderrelateret gæld 15,3 16,7
Afledte finansielle instrumenter 31,4 0,0
Øvrig gæld 190,5 171,2
Anden gæld i alt 237,2 187,9

 

Fordelt således under forpligtelser:

 

 

Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 2,5 0,0
Kortfristede forpligtelser 234,7 187,9
Anden gæld i alt 237,2 187,9

 

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede
skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr. balancedagen
har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 85/112

 

 

Note 32. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver

Vedrørende eventualaktiv i form af ikke indregnet udskudt skarteaktiv henvises til note 19.

 

31.1.2009 31.1.2008

 

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

 

 

 

 

 

Kaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder 5,1 5,1
Kaution og garantiforpligtelse for joint ventures 28,5 33,1
Kaution og garantiforpligtelse i joint ventures 8,5 11,0
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 23,4 38,1
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 2.147,8 1.556,6
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som

er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 429,2 673,6

 

Tal i parantes er sammenligningstal for 2007/08.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i
regnskabet afsatte beløb.

De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 2.541,3 mio. (DKK 1.998,3 mio.) hvoraf DKK 2.147,8 mio.(DKK 1.556,6 mio.) er
stillet til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 429,2 mio. (DKK 673,6 mio). består af afgivet
sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 62,7 mio. (DKK 89,0 mio.) og investeringsejendomme DKK 366,5 mio. (DKK
584,6 mio.).

Koncernen havde pr. 31. januar 2008 en forpligtelse til at overtage p-kælder anlæg efter færdigopførelse på DKK 14,4 mio, Pr. 31.
januar 2009 har koncernen ikke længere denne forpligtelse. Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder.
Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister og retssager. Eventuelle negative udfald af verserende sager forventes ikke at have
væsentlig betydning for vurderingen af koncernens finansielle stilling.

Ikke afsat skat vedrørende genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske datterselskaber udgør DKK 87,9 mio. (2007/08: DKK 87,9
mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette vurderes højst usandsynligt.

 

86/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

 

Note 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2009 31.1.2008
Andre værdipapirer og kapitalandele 1,3 8,9
Finansielle aktiver der holdes til udløb 1,3 8,9
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 154,2 220,1
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 8,4
Igangværende arbejder for fremmed regning 3,7 0,0
Andre tilgodehavender 160,3 256,5
Likvide beholdninger 227,2 644,4
Udlån og tilgodehavender 553,8 1.129,4
Værdipapirer 5,0 4,0
Finansielle aktiver disponible for salg 5,0 4,0
Kreditinstitutter 1.746,4 1756,6
Leverandørgæld 224,0 381,7
Anden gæld 237,2 187,9
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.207,6 2.326,2

 

Koncernens risikostyringspolitik

TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risikosty-
ringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel indtjening
som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens
likviditetsstyring, herunder kapirtalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de en-
kelte projekters finansiering hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding i samme valuta som salget
af projektet er aftalt i eller forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I
de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af hvorvidt
der skal indgås terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Der har i regnskabsåret 2008/09
været indgået en terminskontrakt på et projekt til sikring af entreprisevaluta som er forskellig fra salgsvaluta. For sammenligningsåret
var der ingen terminskontrakter.

Renterisici
'TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfi-
nansiering eller forward funding, der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet.

Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter. Der
har ikke i regnskabsåret 2008/09 eller sammenligningsåret været afledte finansielle instrumenter til afdækning af renterisici.

Likviditetsrisici

Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende kortidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter,
der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre det for koncernen mest optimale likviditetsberedskab for at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved
låneoptagelse eller indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende igangværende projekter.

Kreditrisici

I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg af
koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og even-
tuelle nedskrivninger foretages.

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09  87/112

 

 

Note 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat
Den maksimale kreditrisiko knyttet til både værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
andre tilgodehavender svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf. Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer

og tjenesteydelser fremgår af note 21. Der er ikke foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver.

Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikoforhold” i nærværende årsrapport side 44.

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser:

 

Likvider og Tilgode-  Kreditinsti- Gældsfor- Usikret netto

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Valuta værdipapirer havender tutter pligtelser position
EUR 7,1 102,6 -605,0 -65,2 560,5
SEK 65,7 10,4 43,5 63,6 31,0
PLN 23,6 36,6 -251,1 -27,4 218,3
CZK 15,7 14,8 31,7 317 32,9
31.1.2009 112,1 164,4 931,3 187,9 -842,7

Likvider og Tilgode-  Kreditinsti- Gældsfor-  Usikret netto
Valura værdipapirer havender tutter pligtelser position
EUR 113,4 30,1 -583,9 -86,6 -527,0
SEK 85,8 11,8 -57,9 -25,4 14,3
PLN 73,9 171,0 -358,1 -83,9 -197,1
CZK 49,2 28,3 0,0 -56,0 21,5
31.1.2008 322,3 241,2 -999,9 -251,9 -688,3
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2008/09 2007/08
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 42,0 39,5
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 2,3 -1,1
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 16,4 14,8
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 2,5 -1,6

 

Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning et valu-
takursudsving på 10 % ville have på egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end
den faktisk anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne, ville medføre en tilsvarende stigning på årets resultat og egenkapital.

Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventuelle
kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.

Som anført ovenfor har der i regnskabsåret 2008/09 været indgået en enkelt terminskontrakt til afdækning af valutarisici på et enkelt
projekt. For sammenligningsåret var der ikke indgået terminsforretninger eller andre afledte finansielle instrumenter.

 

88/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

 

Note 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0-1 år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
2008/09
Andre værdipapirer og kapitalandele 1,3 0,0 0,0 1,3 7,75 %
Værdipapirer 5,0 0,0 0,0 5,0 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 154,2 0,0 0,0 154,2 0%
Andre tilgodehavender 160,3 0,0 0,0 160,3 0%
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger) 227,2 0,0 0,0 227,2 2-5%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 8,4 0,0 0,0 8,4 6-8%
Leverandørgæld -224,0 0,0 0,0 -224,0 0%
Anden gæld -237,2 0,0 0,0 -237,2 0%
Gæld til kreditinstitutter -1.639,2 -84,7 -22,5 -1.746,4 3-8%
I alt pr. 31. januar 2009 -1.544,0 84,7 -22,5 -1.651,2
2007/08
Andre værdipapirer og kapitalandele 3,8 3,1 0,0 8,9 3-8%
Værdipapirer 4,0 0,0 0,0 4,0 0-7%
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 220,1 0,0 0,0 220,1 0%
Andre tilgodehavender 256,5 0,0 0,0 256,5 0%
Indeståender hos kreditinstitutter (likvide beholdninger) 644,4 0,0 0,0 644,4 2-5%
Tilgodehavende hos associerede virksomheder 8,4 0,0 0,0 8,4 6-8%
Leverandørgæld -381,7 0,0 0,0 -381,7 0%
Anden gæld -187,9 0,0 0,0 -187,9 0%
Gæld til kreditinstitutter -1.348,3 -216,9 -191,4 -1.756,6 5-9%
I alt pr. 31. januar 2008 -780,7 -211,8 -191,4 -1.183,9

 

Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. i forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncer-
nens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat
og dermed egenkapital på DKK 11,4 mio. Et fald i renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets re-
sultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2007/08 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 % p.a. i niveauet
DKK 8,2 mio. for et fuldt år.

Likviditetsrisici

Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leverandør-
gæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. TKD koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdninger
og uudnyttede kreditfaciliteter.

 

2008/09 2007/08

 

Likviditetsreserven sammensætter sig således:

 

 

 

 

 

Likvide beholdninger 99,5 222,3
Uudnyttede kreditfaciliteter 55,2 84,4
I alt 154,7 306,7
Deponerede midler til senere frigivelse 127,7 422,1
Likviditetsreserve i alt 282,4 728,8
Kapitalstyring

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det ledel-
sens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for koncernen så optimalt
forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.

Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til kon-
cernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2009 udgør soliditetsgraden 39,5 %.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 89/112

 

 

Note 33. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

For regnskabsåret 2008/09 er realiseret en egenkapitalforrentning på 10,5 % og for regnskabsåret 2009/10 forventes en egenkapitalfor-
rentning på ca. 10,0 %. Realiseret egenkapitalforrentning og den forventede fremtidige egenkapitalforretning indgår naturligt i vurde-
ringen af koncernens kapitalstruktur.

Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes udbytte. Besty-
relsen ønsker at fastholde likviditeten i virksomheden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markedssituation. Herudover ønsker
bestyrelsen at anvende overskud til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.

Misligholdelse af låneaftaler

'TK Development koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

Note 34. Transaktioner med nærtstående parter
Selskabet har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter med betydelig indflydelse i selskabet og koncernen kan kategoriseres som følger:

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder, jfr. koncernoversigt side 90.

 

2008/09 2007/08

 

Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)

 

 

Andel af aktiekapitalen i antal stk. 2.382.934 1.971.234
Forpligtelse overfor direktion vedr. fastholdelsesbonus 0,0 5,7
Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer 1,1 0,1

 

For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 6.

Joint ventures, associerede og tilknyttede virksomheder

 

 

 

 

 

 

Honorarer fra joint ventures 0,9 9,0
Renteindtægter fra joint ventures 4,0 10,1
Renteomkostninger til joint ventures -8,1 -5,4
Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,4 0,4
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 8,4 8,4
Tilgodehavender hos joint ventures 102,3 122,7
Gæld til joint ventures 106,5 126,9

 

Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender og gæld
afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af

sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab.

Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder jf. note 32.

Note 35. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte.

 

90/112. 'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Køncernregnskab

 

Note 36. Ny regnskabsregulering

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt

i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Det er ledelsens vurdering at anvendelse af disse nye og ændrede standarder ikke vil få

væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra de yderligere oplysningskrav til forretningssegmenter,
der følger af implementering af IFRS 8, Forretningssegmenter, den indvirkning som ikrafttræden af den ændrede IFRS 3, Virksom-

hedssammenslutninger, vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomhedskøb, og den ændrede præ-

sentationsform som implementeringen af den ændrede IAS 1, Præsentation af årsregnskabet vil betyde.

Koncernoversigt

Ingen moderselskaber ud over det b de selskab TK Develop

A/S udarb

id

koncer
Bl

 

TKD-koncernens dattervirksomheder

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Navn Hjemsted Ejerandel | Navn Hjemsted Ejerandel
'TK Bygge-Holding A/S Aalborg 100 % | TK Development Sweden Holding AB Stockholm 100 %
TKD Nordeuropa AJS Aalborg 100 % | TK Projekt AB Stockholm 100%
'TK Bygge-Holding Russia A/S Aalborg 100 % | EMO Projekt AB Stockholm 100 %
TK Development Danmark A/S Aalborg 100 % | EMO Center AB Stockholm 100 %
TK Development Baltics Holding A/S Aalborg 100 % | TK Urveckling AB Stockholm 100 %
TKD Projekt A/S Aalborg 100 % | TK Sverige AB Stockholm 100 %
'TK Valby Torvene A/S Aalborg 100 % | Byggnetto i Blekinge AB Stockholm 100 %
'TK Amerika Plads H A/S Aalborg 100 % TKD Suomi OY Helsinki 100 %
K ditaktieselskabet Frederikssund Shopping: Aalborg 100 % | OY TKD Construction Finland Helsinki 100 %
Kompl: Iskabet Frederikssund Shopping ApS Aalborg 100 % | D & V Properties Sp, z 0.0. Warszawa 100 %
K/S Tampere IV, Finland København 100 % | TK Development Polska Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
ApS Komplementarselskabet Tampere retail IV, Finland København 100 % | Euro Mall Bytom Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
K/S Kaarina Retail Park 1, Finland København 100 % | Centrum Handlowe Redura Sp. z 0.0. Warszawa 100 %
Komplementarselskabet Kaarina Retail Park 1 ApS København 100 % | Centrum Handiowe Targowek Sp. z 0.0 Warszawa 100%
TK Development Bau GmbH Berlin 100 % | Euro Mall Polska XXI Sp. z 0.0. Warszawa 100 %
TK Development GmbH Berlin 100 % | Euro Mall Polska III Sp. z 0.0 Warszawa 100 %
TKH Datzæberg Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100 % | UAB TK Development Lietuva Vilnius 100 %
TKH Projektbeteiligungsgesellschaft mbH Berlin 100 % | UAB ”Profista” Vilnius 100 %
TKD Oranienburg Grundstiicksgesellschaft mbH Berlin 100 % | SIA TKD Retail Park Riga 100 %
"TKH Mahlow Wohnungsbaugesellschaft mbH Berlin 100 % | SIATK Developrnent Larvia Riga 100%
TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Berlin 100 % |] TK Czech Operations 5.1.0. Prag 100 %
TKH Ferienwohnungsgesellschaft mbH Berlin 100 % | Euro Mall Czech VI s.r.0. Prag 100%
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100 % | Euro Mall Brno South Retail Park s.1.0. Prag 100 %
EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100 % | TK Development Czech II s.r.0o. Prag 100 %
TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH Berlin 100 % | Euro Mall Ceske Budejovice s.r.o. Prag 100 %
Euro Malt Holding A/S Aalborg 100 % | TK Sites s.r.o. Prag 100 %
Euro Mall Poland Holding A/S Aalborg 100 % | TK Czech Development III s.r.0. Prag 100 %
Euro Mall Czech Holding A/S Aalborg 100 % | Euro Mall Project s.r.o. Prag 100%
Euro Mall Sweden AB Stockholm 100 % | Euro Mall Bohemia s.r.0. Prag 100 %
'TK Polska Operations S.A. Warszawa 100 % | Euro Mall City s.1.0. Prag 100%
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Euro Mall Delta s.r.0o. Prag 100%
Euro Mall Targéwek III Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Euro Mall Event s.r.0o. Prag 100 %
Euro Mall Targéwek Sp. z 0.0. Warszawa 100 % å Euro Mall Praha s.r.0o. Prag 100 %
Jero II Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | TK Development Slovakia s.r.0o. Bratislava 100 %
Euro Mall Polska XIV Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Saprex s.r.o. Bratislava 100 %
Euro Mall Polska XV Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Targest 5.1.0. Bratislava 100 %
Euro Mall Polska XVIII Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Euro Mall Poland Invest B.V, Amsterdam 100 %
Euro Mall Wroclaw Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Euro Mall Torun Holding B,V., Amsterdam 100 %
Euro Mall Sosnowiec Retail Sp. z 0.0. i likvidation Warszawa 100 % | Euro Mall Czech & Slovakia Invest B.V. Amsterdam 100 %
Euro Mall Chorzow Sp. z 0.0, i likvidation Warszawa 100 % | Euro Malt Czech Invest B.V. Amsterdam 100 %
Euro Mall Søosnowiec Dev. Sp z 0.0. i likvidation Warszawa 100 % | Euro Mail Karlovy Vary Holding B.V. i likvidation Amsterdam 100 %
Euro Mall Torun Sp. z 0.0. i likvidation Warszawa 100 % | Euro Mall Sterboholy Holding B.V., Amsterdam 100 %
TK Polska Development II Sp. z 0.0. Warszawa 100 % | Euro Mall Luxembourg S.A. Luxembourg 100 %
Euro Mall Polska XXII Sp. z 0.0. Warszawa 100% | TK Development Sp. z 0.0. Warszawa 100 %
Euro Mall Polska XXIII Sp, z 0.0. Warszawa 100 % |TKD Bulgaria EOOD Sofia 100 %
Euro Mall Polska XXIV Sp. z 0.0. Warszawa 100%

 

 

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.

 

Koncernrsegnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 91/112

 

 

Koncernover sigt, fortsat

 

TKD-koncernens Joint ventures

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Euro Mall Hradec Kralove Real Estate s.t.0. Prag 20 % | Euro Mall Polska XX Sp. z 0.0. Warszawa 76%
Euro Mall Polska XVI Sp. z 0.0. Warszawa 76 % | Euro Mall Ventures S.å.r.l. Luxembourg 20%
Euro Mall Polska XIX Sp. 2 0.0. Warszawa 76 % | Euro Mall Sterboholy SC a.s. Prag 75 %
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S København 50 % | Ejendomsselskaber Klampenborgvej 1/S Aalborg 50%
K ditaktieselskabet Danlink - Udvikling København 50 % | Nordkranen Vandtårnsvej ApS København 50 %
Komplementarselskabet DLU ApS København 50 % | Ejendomsanpartsselskabet matr. Nr. I ACN
K ditaktieselskabet Østre Havn P/S Aalborg 50 % | Vestermarken, Odense Jorder København 50%
Østre Havn ApS Aalborg 50 % | Ringsted Outlet Center P/S Aalborg 50%
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København 50 % | SPV Ringsted ApS Aalborg 50%
ApS Komplementarselskabet DLU nr. 1 København 50 % | TKD Milgravis ApS Aalborg 50%
SIA”KK” Riga 50%

 

 

Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved pro rata konsolidering.

 

 

 

 

 

Associerede virksomheder
Pedersen Fritscheshof Neubrandenburg KG Hamburg 35 % | I/S Fritscheshof Aalborg 35%
Step RE CSP A/S Herning 33 % | Euro Mall Center Management s.r.0. Prag 33%
Step RE CSP Invest I A/S Herning 33 % j Euro Mall Center Management s.r.0. Bratislava 33%
Camacuri 8.1.0. Prag 30 % | Euro Mall Center Management Poland Sp. z 0.0. Warszawa 33%

 

 

Selskaberne er indarbejdet i køncernregnskabet efter den indre værdis merode.

 

92/112. TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Koncernregnskab

 

 

MODERSELSKABSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

Beløb i mio. DKK Note 2008/09 2007/08
Nettoomsætning 0,0 0,0
Eksterne direkte projektomkostninger 3 0,0 -1,2
Bruttoresultat 0,0 -1,2
Andre eksterne omkostninger 4 -5,0 -2,7
Personaleomkostninger 5 -4,7 -3,8
I alt -9,7 -6,5
Resultat før finansiering og afskrivninger -9,7 -7,7
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 0,0 0,0
Resultat før finansiering -9,7 -7,7
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 8 -16,3 -9,2
Finansielle indtægter 9 49,9 99,7
Finansielle omkostninger 10 -21,4 -58,2
I alt 12,2 32,3
Resultat før skat 2,5 24,6
Skat af årets resultat 11 25,0 1,0
Årets resultat 27,5 25,6

 

Forslag til resultatdisponering
Overført resultat 27,5 25,6

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 93/112

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note 31.1.2009 31.1.2008
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwill 12 5,1 5,1
Immaterielle aktiver 5,1 5,1
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 8 1.159,9 1.182,4
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 725,7 962,6
Udskudte skatteaktiver 13 33,1 9,7
Andre langfristede aktiver 1.918,7 2.154,7
"Langfristede aktiver i alt 1.923,8 2.159,8
Kortfristede aktiver
Andre tilgodehavender 0,0 0,1
Tilgodehavende selskabsskat 1,7 0,0
Periodeafgrænsningsposter 0,3 0,4
Tilgodehavender i alt 2,0 0,5
Værdipapirer 14 4,0 4,0
Likvide beholdninger 15 8,4 13,9
Kortfristede aktiver i alt 14,4 18,4
AKTIVER 1.938,2 2.178,2

 

 

94/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Moderselskabsregnskab

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK Note  31.1.2009 31.1.2008
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 16 560,9 560,9
Overført resultat 1.162,1 1.130,3
"Egenkapital i alt 1.723,0 1.691,2
Forpligtelser
Kreditinstitutter 17 80,0 190,0
Hensatte forpligtelser 18 19,9 20,0
Anden gæld 20 2,5 0,0
Jangfristede forpligtelser i alt 102,4 210,0
Kreditinstitutter 17 105,4 79,8
Leverandørgæld 0,9 0,6
Gæld til tilknyttede virksomheder 0,0 175,3
Selskabsskat 0,0 8,4
Hensatte forpligtelser 18 1,6 1,8
Anden gæld 20 4,9 11,1
Kortfristede forpligtelser i alt 112,8 277,0
Forpligtelser i alt 215,2 487,0
PASSIVER 1.938,2 2.178,2

 

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 95/112

 

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

; . Overført

Aktiekapital resultat I alt

"Egenkapital pr. 1. februar 2007 560,9 1.102,8 1.663,7
Årets resultat 0,0 25,6 25,6
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 25,6 25,6
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 1,9 1,9
Salg af egne aktier 0,0 0,0 0,0
Øvrige transaktioner 0,0 1,9 1,9
Egenkapital pr. 31. j 2008 560,9 1.130,3 1.691,2
Årets resultat 0,0 27,5 27,5
Samlede indregnede indtægter og omkostninger 0,0 27,5 27,5
Aktiebaseret aflønning (warrants) 0,0 4,3 4,3
Kursregulering børsnoterede aktier 0,0 0,0 0,0
Øvrige transaktioner 0,0 43 4,3
Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 1.162,1 1.723,0

 

 

 

96/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Moderselskabsregnskab

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. DKK 2008/09 2007/08
Resultat før finansiering -9,7 -7,7
Reguleringer for ikke-kontante poster: ”

Aktiebaseret aflønning (Warrants) 0,2 0,1
Hensatte forpligtelser -1,8 -1,8
Kursreguleringer -0,1 -0,1

Ændringer i tilgodehavender 221,7 947,6

Ændringer i kreditorer og anden gæld -178,7 6,1

…Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat 31,6 944,2

Betalte renter m.v. -21,2 -79,4

Modtagne renter m.v. 49,9 121,0

Betalt selskabsskat -8,4 -10,4

"Pengestrøm fra driftsaktivitet 51,9 975,4

Køb af værdipapirer og kapitalandele 0,0 -452,6

Salg af værdipapirer og kapitalandele 27,1 0,0

Pengestrøm fra investeringsaktivitet 27,1 -452,6

Afdrag og indfrielse af langfristet finansiering -110,0 -51,0

Optagelse af langfristet finansiering 0,0 190,0

Indfrielse af kortfristet finansiering 0,0 -741,5

Optagelse af kortfristet finansiering 25,6 79,9

Salg af egne aktier 0,0 0,0

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -84,4 -522,6

Årets pengestrøm -5,4 0,2

Likvider, primo 13,9 13,7

Kursregulering af likvider -0,1 0,0

Likvider ultimo 8,4 13,9

 

I likvide beholdninger er indeholdt midlertidige deponeringer i forbindelse med salg af projekter samt øvrige likvide beholdninger, som
koncernens ikke har fuld dispositionsret over, i alt DKK 8,3 mio. (2007/08: DKK 13,4 mio.).

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 97/112

 

 

Indholdsfortegnelse, noter moderselskabsregnskab

Note 1. Effekt af ændring af regnskabspraksis 99
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 99
Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger 100
Note 4. Andre eksterne omkostninger 100
Note 5. Personaleomkostninger 100
Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse 101
Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 102
Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 102
Note 9. Finansielle indtægter 103
Note 10. Finansielle omkostninger 103
Note 11. Skat 104
Note 12. Goodwill 105
Note 13. Udskudt skatteaktiv 105
Note 14. Værdipapirer 106
Note 15. Likvide beholdninger 106
Note 16. Aktiekapital 106
Note 17. Gæld til kreditinstitutter 107
Note 18. Hensatte forpligtelser 108
Note 19. Operationelle leasingkontrakter 108
Note 20. Anden gæld 108
Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 109
Note 22, Finansielle risici og finansielle instrumenter 109
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter 111
Note 24. Begivenheder efter balancedagen 112
Note 25. Anvendt regnskabspraksis 112
Note 26. Ny regnskabsregulering 112

 

98/112 TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Moderselskabsregnskab

 

 

Note 1. Effekt af ændring af regnskabspraksis

Implementeringen af IFRIC 11 har medført nedenstående ændringer i moderselskabsregnskabet:

 

Egenkapital pr. Resultatopgørelse Egenkapital pr. Resultatopgørelse

 

 

 

 

31.1.2007 2006/07 31.1.2008 2007/08
Beløb i henhold til hidtidig regnskabspraksis 1.661,6 0,0 1.687,3 25,6
Værdi af incitatmentsprogrammer for datterselskaber. Værdien
er samtidig tillagt anskaffelsesprisen for kapitalandelene. 2,1 0,0 3,9 0,0
Skattemæssig effekt heraf 0,0 0,0 0,0 0,0
Beløb i henhold til ændret regnskabspraksis 1.663,7 0,0 1.691,2 25,6

 

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne
skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring
eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabsmæs-
sige skøn og vurderinger der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:

Udskudte skatteaktiver

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse og sambeskatning.
Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2009. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende
budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar
2009 DKK 33,1 mio.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af kapi-
talværdier for de pengestrømsgivende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over
forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonteringsfak-
tor. Såfremt det faktiske forløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede nedskrivninger, Den
regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2009 DKK 1.159,9 mio.

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 99/112

 

 

Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2008/09 2007/08

Eksterne direkte projektomkostninger 0,0 12

Eksterne direkte projektomkostninger i alt 0,0 1,2
Note 4. Andre eksterne omkostninger

2008/09 2007/08

Administrationsomkostninger 4,6 2,3

Bilomkostninger 0,4 0,4

Andre eksterne omkostninger i alt 5,0 2,7

Note 5. Personaleomkostninger

2008/09 2007/08

Honorar til bestyrelse 2,3 1,9

Gager m.v. til moderselskabets direktion i.h.t. nedenstående skema 10,2 11,4

Bidragsbaserede pensionsordninger 0,0 0,0

Omkostninger til social sikring 0,7 0,0

Øvrige gager og personaleomkostninger 0,8 1,2

Viderefaktureret via serviceaftaler -9,3 -10,7

Personaleomkostninger i alt 4,7 3,8

Gennemsnitligt antal ansatte 2 2

Antal ansatte ultimo 2 2

Gage Pension Tantieme Fastholdelses- Incentive I alt 2008/09

bonus program

Frede Clausen 4,0 0,0 0,8 0,0 0,8 5,6

Robert Andersen 3,0 0,0 0,8 0,0 0,8 4,6

Gager m.v. i alt 7,0 0,0 1,6 0,0 1,6 10,2

Gage Pension Tantieme Fastholdelses- Incentive I alt 2007/08

bonus program

Frede Clausen 3,2 0,0 1,3 1,4 0,3 6,2

Robert Andersen 2,5 0,0 1,3 1,0 0,4 5,2

JGager m.v. i alt 5,7 0,0 2,6 2,4 0,7 11,4

 

 

100/112  TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Moderselskabsregnskab

 

 

Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse

Koncernen har 2 incitamentsprogrammer .

December 2005 program:
Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants, der giver ret til tegning af
826.000 stk. aktier a DKK 20. Efterfølgende er 136.000 stk. bortfaldet, således at der ved regnskabsårets udløb er i alt 690.000 stk.

aktive warrants. Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.

Der er tale om et 492-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 392 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt teg-
nede aktier ud over tegningsbeløber på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, kan afhændes
uden begrænsninger mens aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig periode
efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 690.000 stk.
warrants svarer til ca, 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

" efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
" … efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)

" efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)

Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte er fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet
vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio.
ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på
grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30 % og et renteniveau på 3 %. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den
midterste udnyttelsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 450.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

Maj 2008 program:

Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK
14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede 5. juni 2008 at udnytte
denne bemyndigelse, og direktionen blev tildelt 170.000 stk. warrants, og øvrige ledende medarbejdere 528.000 stk., i alt 698.000 stk.
warrants. Efterfølgende er 12.000 stk. warrants bortfaldet, og der er ved regnskabsårets udløb dermed 686.000 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier
på op til tre år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden
begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i
den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. 686.000 stk. warrants svarer til ca. 2,5 % af aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011)
" … efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011)

" … efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)

Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitlige noterede markedskurs i perioden 9. -20. juni 2008 med en årlig regulering på
8% som udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a nom DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan her-
efter med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 83,4, DKK 86,2 of DKK 90,2 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 11,9 mio.
ved anvendelse af Black-Scholes-formlen.Beløbet udgifisføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på
baggrund af en volatiliter på 40 % og et renteniveau på 5 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og den forventede
fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyt-
telsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 170.000 stk. til direktionen og 516.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.

 

Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 101/112

 

 

Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse, fortsat

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

 

 

 

 

 

 

Antal warrants 31.1.2009  31.1.2008
Udestående warrants primo 690.000 704.000
Tildelt i regnskabsåret 698.000 0
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -12.000 -14.000
Udnyttet i regnskabsåret 0 0
Udestående warrants ultimo 1.376.000 690.000
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 0
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 1,6 0,7

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2009 udgør den gennemsnitlige udnyttelseskurs i intervallet 78,96 - 85,40 kr. pr. option
(2007/08: 74,54 - 80,63 kr. pr. option). Den gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 20 måneder (2007/08: 21 måneder).

Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

2008/09 2007/08

 

 

 

Samlet honorar Deloitte 0,2 0,1
Samlet honorar Nielsen & Christensen 0,6 0,2
Honorarer i alt 0,8 0,3

 

Honorarer kan specificeres således:

 

 

 

Revision Deloitte 0,2 0,1
Revision Nielsen & Christensen 0,3 0,2
Andre ydelser herunder skat og moms, Deloitte 0,0 0,0
Andre ydelser herunder skat og moms, Nielsen & Christensen 0,3 0,0

 

Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

 

2008/09 2007/08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 1.285,4 831,1
Årets tilgang 42 1,8
Kapitalindskud 0,0 452,6
Årets afgang -56,2 0,0
Kapitalregulering m.v. 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 1.233,4 1.285,5
Nedskrivninger pr. 1. februar -457,9 -448,7
Årets nedskrivninger -16,8 -9,2
Tilbageført vedrørende afgang 29,5 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar -445,2 457,9
Modregninger pr. 1. februar 354,8 397,4
Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser 16,9 -42,6
Modregninger pr. 31. januar 371,7 354,8
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1.159,9 1.182,4

 

 

102/112 'TK Development A/S | Årsrapport 2008/09 | Moderselskabsregnskab

 

 

 

 

Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder, fortsat

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele
og tilgodehavender. I de tilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Nedskrivningerne er indregnet i linien "Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”.

 

2008/09 2007/08

 

 

 

Indtægter af kapitalandele:

Årets nedskrivninger jf. ovenfor -16,8 -9,2
Avancer ved salg og lik