Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Prime Office A/S
Årsrapport
Pa0l0rs
| rime gorrier |
OG GET: -
mo Gens FÆLON
een been na RER sr De SAGAER > ARRERBI TE bot rl 2 task
Om Prime Office A/S
Be NNA Fars
ARSRAPPORT 2008 :..
… , ; mel fok ersten egt rr nd . mm meen voor PD ERNEST HERR ASERNE ie.
RER
ERHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSEN
DN 04 JUNI. Zug Prime Office …=
Indhold s… SJWN
Indledning
Resumé af årsrapport 1.........ssesereseserereeessrveese serne rr rne nerne kreere renere berberne er nr er ren side 6
Ledelsesberetning
Hovedtal for koncern og moderselskab 1... sssssssresrerersrereeserer rener erne rener generere eee ens side 8
Nøgletal for koncernen... erne renerne beer K EL NERE LEE LEE L ERE SEERE SEERNE LELELEE side 9
Definition af nøgletal for koncernen ……......ssesreeerereere rer rererererrer kreere kreere er rare side 10
Idégrundlag og strategi .…
Årets aktiviteter ….......sssessseseresssesse seneste eneret netter tr ersten r seerne kr kr rr serr rener rs reen Erann
International og tysk økonomi ……..W.u..ssssscserenes erne rer eres eresrsere eee erne eee side 13
Det internationale og tyske ejendomsmarked….....ssssssssererererr eres rrr serene reen ennen side 13
Risikoforhold og -styring …..........ssssssssessrrese renees arrene ere side 14
Corporate Governance …… u.ssssecerrrseserererrerereersrsrrre nerne rer rk stks b EEN seere eee eres renerne side 17
Finanspolitik side 19
AktionærinforMmation ......…..ssesseeeereererern serene ktr ne est nerne tere nere r erne enkes ELLE LEE LEE LEE ere ener side 21
Bestyrelse og direktion …..........ssscssess serene serene eres side 23
Administrator ........sseseceeesrserrrere renen sneen rrr renere etteren kreere renere regere eee nr rn side 25
Påtegninger
Ledelsespåtegning essere tsrserrneseeee sneen sneen renere renerne enker renerne side 27
Den uafhængige revisors påtegning …...........ssscssserrerreee .
Regnskabsberetning
Regnskabsberetning ……....ssssseeeresseseresetrere renerne renerne eres Eee erne nerne rasen side 30
Resultatopgørelse uses errerrrrrnee ere ennen ner side 32
Balance ...sscsceserrsserrrrrr ersten eee ELLE Er een Eee er rr side 33
Egenkapitalopgørelse 1... sssseeeesseeererrer eneret renerne renere side 34
Pengestrømsopgørelse.… side 35
Noter M.M. sessreserreerrererssnee ennen reen LERE LEE RE MEE LEE rer nesker REE LEE ELLLER eee nes renen side 36
Oversigt
Koncernoversigt seeren renere renere renere erkender rarere rer nn side 53
Koncernens ejendomsportefølje…….........sssssseesersesererererer renerne bre renerne erne seernes side 54
Side 3 af 56
Prime Office A/S
blev den 11. gli 200&
sejrer oe VD
Nordic Exchange
Copenhagen A/S
ÅRSRAPPORT 2008
Prime office …
Prime Office A/S blev stiftet den 10. december 2007 med en aktiekapital på EUR 67.109. Omkostningerne i forbindelse med stiftelsen er
betalt af stifteren, Moller & Company A/S. Koncernens første regnskabsperiode løber frem til 31. december 2008.
Indledning
Forord
Den 10. juli 2008 blev Prime Office A/S noteret på OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S. Ved børsnoteringen fik selskabet 663 nye aktio-
nærer, og der blev sammenlagt tegnet aktier for et kontant tegningsbeløb svarende til EUR 14.752.730. Nominelt blev der i selskabet tegnet
1.059.438 nye aktier å nom. EUR 13,42. Omkostninger til garanti- og tegningsprovision udgjorde ca. EUR 419.000 mens øvrige omkostnin-
ger ved emissionen udgjorde ca. EUR 307.000.
Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tyskland.
Koncernens kontorejendomme er erhvervet enkeltvist og direkte af sælger uden fordyrende mellemied. Erhvervelse af koncernens investe-
ringsejendomme fortages typisk som en overtagelse af ejendomsaktier (Share deal).
Tyske kontorejendomme anses som undervurderede og der er stadig efterspørgsel efter attraktive lejemål. Udiejningsprocenten for koncer-
nens ejendomsportefølje er 100 %. Huslejen i enkelte lejemål er i overensstemmelse med indgåede lejekontrakter steget betydeligt som
følge af indeksregulering.
Den finansielle krise har resulteret i, at anden prioritetsfinansiering er blevet markant dyrere. Dette har påvirket ledelsens overvejelser om at
foretage yderligere ejendomsinvesteringer og der er truffet beslutning om at der på kort sigt fastholdes en solvensgrad på ca. 37 % og at
koncernen forholder sig afventende med yderligere ejendomsinvesteringer. Alle nye ejendomskøb vil derfor ske ud fra en skærpet agtpågi-
venhed til risiko og afkast. På længere sigt er det stadigt formålet at opbygge en større ejendomsportefølje, og have en soliditet omkring 30
%.
Ledelsen vurderer, at 2008 har været et godt år og at udviklingen i koncernen har været tilfredsstillende. For det kommende regnskabsår vil
udviklingen på de finansielle markeder, såvel som på det tyske marked for kontorejendomme blive fulgt, og koncernens investerings- og
finansieringsstrategi vil forsat være forsigtig og afventende.
På lang sigt forventes den finansielle krise ikke at resultere i markante faldende ejendomspriser for tyske kontorejendomme. Dette begrun-
des med at prisudviklingen på kontorlejemål i de flest større tyske byer fortsat er stabil, og at attraktive beliggenheder er efterspurgte og
mindre konjunkturfølsomme.
Med venlig hilsenv
Mogens V. Møller
Administrerende direktør
Side 5 af 56
Cc
Prime ØJoffice ==
Resumé af årsrapport
Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 02. april 2009 godkendt årsrapporten for perioden 10.12.2007 — 31.12.2008.
Prime Office A/S har i koncernens første regnskabsår 2008 haft en positiv udvikling på det tyske marked for kontorejendomme, hvilket har
haft en gunstig effekt på resultatet for regnskabsåret, som blev afsluttet den 31. december 2008. Koncernens nettoomsætning for regn-
skabsperioden 2008 udgør EUR 1,12 mio.
Prime Office A/S" overordnede strategi er at investere i attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tyskland.
Koncernens kontorejendomme er erhvervet enkeltvist og direkte af sælger uden fordyrende mellemled. Erhvervelse af koncernens investe-
ringsejendomme fortages typisk som en overtagelse af ejendomsaktier (Share deal). Koncernen opnår herved en bedre forrentning end ved
køb af større ejendomsporteføljer med høje erhvervelsesomkostninger.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperioden 10. december 2007 til 31.
december 2008.
. Resultatet for regnskabsåret 2008, andrager før skat EUR 0,65 mio. Resultatet for perioden
er tilfredsstillende og bedre end forventet. Resultatet pr. aktie (EPS) udgør EUR 0,94.
+ Selskabet har i regnskabsåret erhvervet 3 kontorejendomme beliggende i Kiel og Libeck, til
en samlet pris inklusiv erhvervelsesomkostninger på EUR 34,1 mio.
+ Selskabet har vurderet flere ejendomme i regnskabsperioden, men vurderer at markedsaf-
kastet ikke afspejler den økonomiske situation, og er derfor afventende med yderligere køb.
. Seiskabets årlige lejeindtægter er siden erhvervelsen steget med ca. EUR 115.000, som
følge af indeksregulering af lejekontrakter. Stigningen i lejeindtægterne udgør hermed 5,9
% p.a. siden erhvervelsestidspunktet.
+. Dagsværdiregulering af selskabets investeringsejendomme er foretaget ud fra en Discoun-
ted Cash Flow model. Som følge af stigningen i lejeindtægterne har opgørelsen til dags-
værdi resulteret i en positiv værdiregulering på i alt EUR 0,552 mio., svarende til en stigning
på 1,6 %.
+ Hovedparten af selskabets gæld er optaget som kreditforeningslån og koncernens soliditet
er 37 %.
. Finansieringen er struktureret således at selskabets renterisiko Minimeres.
. Selskabets lejekontrakter med bonitetsstærke lejere som Deutsche Bank, Technische
Krankenkasse, Mecklenburgische Versicherungsgesellschaft og BDO Revision ligger fast
for en årrække og selskabets finansiering er afdækket via faste renteaftaler. Som følge her-
af vil selskabets pengestrømme ligge fast og der forventes et årligt resultat af primær drift
før skat og værdiregulering på mellem EUR 1,7 og 1,9 mio.
Yderligere oplysninger ved henvendelse til:
Mogens V. Møller, adm. direktør, telefon (+45) 8733 8989 eller (+45) 4074 2429.
Side 6 af 56
Ledelsens beretning
ARSRAPPORT 2008
Prime OG office
Ledelsesberetning for perioden 10. december 2007 — 31. december 2008
Hovedtal for koncernen og moderselskabet
Side 8 af 56
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 1.119 0
Bruttoresultat 1.659 0
Resultat af primær drift 1.436 -180
Resultat før skat 648 -89
Periodens resultat 548 67
Balance
Aktiver
Langfristede aktiver 35.093 453
Kortfristede aktiver 2.404 15.033
Aktiver | alt 37.497 15.486
Passiver
Egenkapital i alt 13.364 12.843
Forpligtelser i alt 23.707 2.643
Passiver i alt 37.497 15.486
Pengestrømme
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 1.442 -14.820
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt -34,094 -28
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt 34.066 14.908
Pengestrømme i alt 1.414 60
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 0 0
Periodens pengestrømme 1.414 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 1.414 60
Prime e office
Nøgletal for koncernen
2008
Koncern
Forrentning af egenkapitalen før skat 9,41%
Forrentning af egenkapitalen efter skat 7,95%
Soliditetsgrad (pct.) 36,77%
Udlejningsgrad (pct.) 100,00%
indre værdi (EUR) 12,67
Børskurs (EUR) 12,07
Antal aktier i alt (stk.) 1.064.438
Antal egne aktier (stk.) 10.000
Anm.: Nøgletal for regnskabsperioden 10. december 2007 - 31. december 2008 er ikke omregnet til helårsnøgletal.
Side 9 af 56
Prime OG office
Definition af nøgletal for koncernen
(Resultat før skat)
x 100
Forrentning af egenkapitalen før skat Gennemsnitlig egenkapital
(Periodens resultat) x100
Forrentning af egenkapitalen efter skat Gennemsnitlig egenkapita!
i 2
… Antal udlejede m x 100
Udlejningsgrad (pct.) Antal m
Egenkapital ultimo x100
Soliditetsgrad (pct.) Samlede aktiver
Egenkapital
Indre værdi pr. aktie (EUR) Antal aktie
Side 10 af 56
Prime office ==
Som det første danske børsnoterede selskab har Prime Office A/S sammensat en portefølje, der udelukkende består af attraktive og velbe-
liggende kontorejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er af høj kvalitet og med solide, bonitetsstærke lejere.
Ejendommene er desuden beliggende i tyske byer med mere end 100.000 indbyggere og med en positiv befolkningsudvikling og økonomisk
vækst.
Idégrundlag og strategi
Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette medfører lave omkostninger til genud-
lejning og dermed et højere afkast til investorerne.
En grundig analyse før endeligt køb er af stor betydning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor der før udvælgelsen af kontor-
ejendommene fortages en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for kontorejen-
domme i området, mulighederne for genudlejning m.v.
Koncernen har på indeværende tidspunkt erhvervet i alt én ejendom og to ejendomsselskaber med beliggenhed i henholdsvis Kiel og Lu-
beck. Porteføljen har en samlet indkøbspris inklusiv erhvervelsesomkostninger på ca. EUR 34,1 mio.
Der foretages for alle ejendomme en langsigtet investeringsplanlægning i samarbejde med koncernens ejendomsforvaltere, således at
ejendommene løbende fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejendommene i koncernens nuværende ejendomsportefølje har enten
karakter af at være nyopførte eller renoverede, og investeringsbehov og vedligeholdelse vurderes derfor at være begrænset i de første år.
Koncernen har vurderet flere ejendomme i perioden, men vurderer at markedsafkastet ikke afspejler den økonomiske situation, og er derfor
afventende med yderligere køb.
Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontorejendomme er prisstabile i et stagnerende marked og koncernens investeringsstrategi vil
således blive fastholdt.
Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontorejendomme
Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme ud fra nedennævnte forhold:
. Lejekontrakter for kontorejendomme reguleres ofte fuldt ud efter et inflationsindeks i modsætning til detailhandelisejendomme, der
ofte har fri år i lejekontrakternes start, og som typisk reguleres med mellem 60-80 % af inflationsstigningen hvert femte år. Dette
sikrer køberne af kontorejendomme et afkast, der løbende pristalsreguleres.
.… Kontorejendomme har ofte lavere vedligeholdelsesomkostninger end andre typer af ejendomme. Herudover betaler lejerne ofte en
større andel af ejendommenes driftsudgifter og vediigeholdelsesomkostninger end andre typer af erhvervsejendomme.
… Kontorejendomme har en forholdsvis lav omsætning af lejere, hvilket betyder lavere omkostninger til vedligeholdelse og omkost-
ninger ved fraflytning af lejemål.
. Lejekontrakter for kontorejendomme har ofte en løbetid på 5 - 10 år, hvilket er lavere end for detailhandelsejendomme, og långive-
re stiller derfor ofte krav om en større egenkapital. Det har betydet at særligt fonde og selskaber med en høj gældsandel ikke har
efterspurgt kontorejendomme i samme omfang som eksempelvis boligejendomme, der har en højere belåningsgrad.
+ Der er en god efterspørgsel efter attraktive kontorlejemål som følge af et lavt nybyggeri i årevis.
Side 11 af 56
Prime OG office hr
Årets aktiviteter
Prime Office A/S blev i 2008 noteret på OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S. Ved børsnoteringen deltog 663 aktionærer i tegningen og
der blev sammenlagt tegnet nominelt EUR 14.219.499 aktier i selskabet, svarende til 1.059.438 nye aktier å nominelt EUR 13,42.
Prime Office A/S har i 2008 indgået en administrations- og investeringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsigelig for begge parter
indtil den 31. december 2012. Aftalen vedrører ud over Prime Office A/S også selskabets datterseiskaber og investeringsejendomme der
erhverves af disse selskaber.
Moller & Company A/S fungerer som sekretariat for koncernens ledelse og varetager de administrative opgaver. Det er dog udelukkende
ledelsen i Prime Office A/S, som er ansvarlig for overholdelse af koncernens forpligtelser.
Prime Office A/S har pr. 15. april 2008 erhvervet det 100 % ejede tyske holdingselskab, PO Holding Germany GMDH med en kapital på EUR
25.000. Dette holdingselskab indgik den 15. april 2008 notarkontrakt om erhvervelse af 94 % af selskabet PO Kohimarkt GmbH, der ejer
Ejendommen Am Kohilmarkt 7-15, Libeck. Overtagelse af Ejendommen skete pr. 30. juni 2008.
Prime Office A/S har den 4. juni 2008 indgået en juridisk bindende købsaftale med Moller & Company A/S om købet af 94 % af selskabet MC
Immobilieninvest II GmbH. Købsaftalen omfatter tillige det 94 % ejede datterselskab Office-kamp Immobilien GmbH. Aftalen indebærer, at
PO Holding Germany GMDH reelt erhverver de to ejendomme; Hamburger Chausse 8, Kiel og Heiligen-geistkamp 4a, Lubeck for EUR 9,6
mio.
Lejeindtægterne er på årsbasis steget med EUR 115.000, svarende til 5,9 %, som følge af indeksering af lejekontrakter. Koncernens største
ejendom er en kontorejendom i Libeck, hvor hovedlejer er Deutsche Bank.
Side 12 af 56
Prime office Ni
International og tysk økonomi
IMF har nedjusteret væksten i verdensøkonomien til en negativ vækst i USA og i Euro landene, således at afmatningen nu er gået overien
egentlig recessionsfase. De internationale aktiemarkeder er fortsat volatile, og er faldet ganske betydeligt, og det har medvirket til en betyde-
lig yderligere uro på de finansielle markeder.
I kredsen af G8 lande blev der medio oktober afholdt et krisemøde med deltagelse af G8-landenes finansministre og med den amerikanske
regering, hvor en række fælles tiltag blev iværksat. Hovedformålet har været at skabe tillid mellem deltagerne i den finansielle verden og
sikre likviditet i banksystemet. En række lande har herudover forbedret indskydergarantiordningerne for at sikre indlånernes indskud i ban-
kerne.
Herudover er der i en række lande iværksat en række hjælpepakker til finansielle institutioner, hvor den amerikanske regering i flere omgan-
ge har tilført betydelige milliardbeløb til det finansielle system.
For at stimulere den økonomiske vækst er der på globalt pian sket en række rentesænkninger og der overvejes i øjeblikket yderligere hjæl-
pepakker i en række lande, for at stimulere den økonomiske vækst, blandt andet i form af skattenedsættelser, og via hjælp til erhvervslivet.
Arbejdsløsheden er stigende i specielt USA, hvor stigningen i arbejdsløsheden har vist de værste data siden 2. verdenskrig. | den sammen-
hæng må det konstateres at stigningen i arbejdsløsheden indtil starten af februar måned 2009 har været moderat i Tyskland. For første gang
i 15 år er arbejdsløshedsprocenten i USA højere end den tyske arbejdsløshedsprocent.
En lang række konjunkturmålinger, såsom forbrugertillid viser et uensartet mønster. I USA er forbrugertilliden historisk lav, mens den i Tysk-
land er knap så pessimistisk.
Det internationale og tyske ejendomsmarked
Det internationale ejendomsmarked er i dyb krise og har fra USA bredt sig til en række andre lande. I England er priserne i de mest attraktive
områder i London faldet dramatisk for første gang i årevis.
Et af verdens største markeder for ejendomsinvesteringer — Dubai — er på det nærmeste kollapset med meget store fald til følge.
I Tyskland er omsætningen af ejendomstransaktioner faldet markant, men prisudviklingen er fortsat stabilt ikke mindst på grund af at Tysk-
land i de seneste 10 år har været blandt de ejendomsmarkeder der er steget mindst.
Ledelsens vurdering er derfor at Tyskland klarer sig ganske godt i verdensbilledet med en økonomi, der om end ramt, så ikke så meget som
man ser det i lande, der i de seneste år har haft store realøkonomiske fremgange, og betydelige stigninger på ejendomsmarkederne.
Side 13 af 56
Prime e office hr
Risikoforhold og -styring
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i valutakurser og renteniveau.
Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og
placering af overskudslikviditet.
Selskabets bestyrelse har godkendte den overordnede finanspolitik for koncernen, der fremgår af siderne 16 til 17, der således er en integre-
ret del af den overordnede risikostyring, og den bør læses i sammenhæng med dette afsnit.
På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og opfølgning af koncernens finansielle risici.
Generelle risikofaktorer
Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlighed for, at de indtræffer, eller efter
omfanget af de mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.
I det omfang at koncernens strategiske mål ikke udvikler sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede økonomiske stilling, resultat-
forventninger og kursværdien af selskabets aktier. Herudover vil det kunne påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere koncernens
gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.
Beliggenhed
Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendommenes værdiudvikling. Udvikling i
ejendomsværdi, likviditeten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler kan variere mellem områder og bydele. Attraktiviteten af en
ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden, og normalt vil der være en lavere risiko på velbeliggende ejendomme end ejendomme med
dårligere beliggenhed.
Makroøkonomisk udvikling
Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generelle økonomiske udvikling og udviklingen på det finansielle rentemarked. Ustabilitet og
finansiel uro kan derfor have en negativ påvirkning af koncernens samlede økonomiske stilling. For at imødegå de væsentligste risici arbej-
der koncernen med en likviditetsreserve, fast rente i 7 år på selskabets kreditforeningslån, en høj egenkapital samt afdrag på koncernens
gæld.
De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan beskrives som følger:
Markeds- og prisrisiko
Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kontorejendomme følger den generelle økonomiske situation samt inflationsudviklingen idet
tyske samfund. I perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også påvirke ejen-
domsaktier.
Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende indtjening og konsolidering samt til udviklingen i renteniveauet, eftersom investerings-
ejendomme værdiansættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af øvrige sam-
fundsøkonomiske variable, som kan have effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontorejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter
kontorlokaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demografiske sammensætning samt
restriktioner indført af offentlige myndigheder.
I note 2 beskrives nærmere principperne ved værdiansættelse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.
Risiko ved drift af ejendommene
Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over for udviklingen i en lang række faktorer som lejeindtægter, vedligeholdelse og forbed-
ringer, priser på fast ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige forhold i
Danmark og i Tyskland.
Lejeindtægter
Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve kontraktmæssige forpligtelser i form af
betaling af leje og evne til at betale for egne vedligeholdeisesomkostninger.
Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på erhvervelsestidspunktet. Der er
risiko for, at en lejer ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere indtægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme fluktuationstom-
gang, som er ledige lejemål i den periode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage lejemålet.
Ejendommene i koncernens portefølje er pr. 31. december 2008 fuldt udlejede eller afdækket via garantier.
Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregulering af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregulering. Lejeindtægter ved nyudlejning
følger også markedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørgsel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkelte områder.
Side 14 af 56
Prime (office hy
Vedligeholdelses- og byggetekniske risici
I henhold til koncernens strategi vedrørende vedligeholdelse og modernisering af koncernens ejendomme, bliver der løbende afsat midler,
som vurderes at være tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investeringsrapporter
på kort og lang sigt, således at denne risiko minimeres.
For nyopførte ejendomme gives der ofte bygningsgarantier. Der kan være tilknyttet risici ved sådanne garantier, såfremt entreprenøren ikke
kan efterleve dem. Herudover undersøges miljømæssige forhold omkring grund og materialevalg i bygningen, og der kan være risici forbun-
det med, at der senere konstateres miljøskader, som sælger ikke har haft kendskab til eller ikke garanterer, og som myndighederne senere
kan pålægge ejeren af ejendommen ansvaret for, uanset skyld eller kendskab.
Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflytning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvirke koncernens samlede økonomi-
ske stilling.
Forvaltning af ejendommene
Administration af ejendommene varetages af erfarne tyske ejendomsforvaltere. I det omfang de ud fra kommercielle hensyn ikke forvalter
ejendommene kontraktligt, kan det påvirke koncernens samlede økonomiske stilling.
Finansielle risici
Kapitalstruktur
Koncernen arbejder med en langsigtet kapitalstruktur med en egenkapital på 30 % og en gæld på 70 %. Gælden struktureres således at
kreditforeningslån udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og lån hos pengeinstitutter som udgør 15 % med variabel! løbetid.
I regnskabsåret for 2008 modtog koncernen et indikativ lånetilsagn fra en række pengeinstitutter på i alt EUR 11,5 mio. På grund af mar-
kedsforholdene på såvel det finansielle marked som på det tyske ejendomsmarked har koncernen valgt ikke at udnytte dette finansieringstil-
sagn.
Koncernens gæld pr. 31. december 2008 udgøres af et lån på EUR 19,16 mio. og et lån på EUR 0,91 mio. Førstnævnte lån er en mellemfi-
nansiering som vil overgå til realkreditbelåning i 2009. Dermed er koncernens solvensgrad højere end det strategiske mål herfor og udgør
ca. 37 %. Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af porteføljen af investeringsejendomme forventes dog på sigt at øge det sam-
lede afkast af investeringen.
Renterisiko
Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af et kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af en renteswap, hvor koncernen
betaler fast rente i 7 år og modtager variabel rente. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et
lån med fast rente.
Gæld til pengeinstitut er optaget på variabel basis hvormed koncernen eksponeres for en renterisiko. Denne fremmedfinansiering udgør ca.
4,5 % af den samlede finansiering, hvorfor en ændring i den korte rente kun i mindre grad vil påvirke afkastet på koncernens investerings-
ejendomme.
Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko
Koncernens realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse med refinansieringen. Såfremt
refinansieringen foretages på ugunstige vilkår, vil markedsværdien af porteføljen af investeringsejendomme på refinansieringstidspunktet
derfor kunne afvige fra budgettet.
Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirkning på koncernens mulighed for at udbetale udbytte.
Valutakursrisiko
Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset. Koncernens driftsindtægter og ho-
vedparten af drifts- og finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.
Som det også fremgik af børsprospektet ville koncernen overveje lån i fremmed valuta for en mindre del af finansieringen. Med en rente
omkring 0,5 % i CHF vurderes det af bestyrelse som attraktivt når man tænker på at koncernens ejendomme afkaster ca. 7 %.
Koncernen har indgået en terminsforretning, hvor koncernen har solgt CHF 3,905 mio. mod køb af DKK 18,052 mio. Valutainstrumentet
indebærer omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tidspunkt, hvorfor koncernen er eksponeret for ændringer i forholdet mellem CHF
og DKK.
Ledelsen og direktionen vurderer ikke koncernens valutakursrisiko som værende af betydelig karakter.
Ændringer i regnskabs- og selskabslovgivning
Koncernen aflægger regnskab i henhold til International Financial Reporting Standards (”IFRS”). Såfremt de nuværende regler ændres, og
der i særdeleshed sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og måling af investeringsejendomme og skat, kan det have væsentlig
effekt på den regnskabsmæssige behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En
sådan ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning på koncernens økonomiske stilling, resultat og på aktiernes værdi samt koncer-
nens mulighed for at udbetale udbytte.
Side 15 af 56
Prime O office h
Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke koncernen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en negativ effekt på koncernens
mulighed for udlodning af udbytte.
Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i Tyskland
Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen ugunstigt, således at aktionæ-
rernes økonomiske stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og personer samt
i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tyskland betales der en transaktionsafgift på mellem 3,5 % til 4,5 %. Ledelsen vurderer, at en
del af koncernens fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde, der ikke medfører betaling af tysk transaktionsafgift. Ejendomser-
hvervelser, der ikke udløser tysk transaktionsafgift, vil typisk ske ved køb aktier i et ejendomsselskab. Sådanne transaktioner kan udløse
mindre minoritetsposter. Der vil dog være en risiko for, at de tyske skattemyndigheder vil anlægge det synspunkt, at de påtænkte ejendoms-
erhvervelser udløser tysk transaktionsafgift.
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt undtaget fra betaling af tysk erhvervs-
skat. Hvorvidt selskaber i koncernen kan blive underlagt regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og der kan ikke opnås
fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte.
Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke budgetterede skattebetalinger, blandt
andet fordi fradragsretten for renter på langtristet gæld under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50 %. For at reducere risikoen
for, at et tysk datterselskab vil blive pålagt tysk erhvervsskat, vil koncernen søge at erhverve ejendomme i særskilte ejendomsselskaber med
så få ejendomme som muligt. Herved vurderes det, at alene det pågældende ejendomsselskab kan blive pålignet tysk erhvervsskat, såfremt
betingelserne for undtagelse på et givet tidspunkt ikke måtte blive anset for opfyldt.
Side 16 af 56
Prime OG office hr
Corporate Governance
Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at der udøves god virksomhedsledelse, og at de overordnede ledelsesforhold er tilrette-
lagt således, at koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktionærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig med, at den lang-
sigtede værdiskabelse understøttes. Bestyrelsen har vurderet OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S' ”Anbefalinger for god selskabsledel-
se” i relation til koncernen, og det er bestyrelsens opfattelse, at koncernen i al væsentlighed følger anbefalingerne.
”Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber og indebærer, at selskaberne skal
redegøre for, hvordan de forholder sig til anbefalingerne efter "følg eller forklar”-princippet.
Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende forholde sig til udviklingen inden for området, herunder blandt andet lovgivning, god praksis
og anbefalinger, og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og interne retningslinjer på området.
I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office A/S forholder sig til de enkelte Corporate Governance anbefalinger. På selskabets
hjemmeside er nærmere oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til reglerne.
Aktionærernes rolle og sammenspil med selskabsledelsen
Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommunikation med investorerne, primært via elektroniske medier, herunder især selskabets
hjemmeside og e-mails. Koncernen deltager aktivt i investormøder og præsentationer fra møderne findes på hjemmesiden. Koncernen
opdaterer løbende hjemmesiden med relevante informationer for selskabets aktionærer og andre interesserede.
Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle forhold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur. Bestyrelsens vurderinger er
indeholdt i årsrapporten.
Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har samme rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger i omsættelighed og stemme-
ret. Heraf følger, at aktionærerne har fri og uhindret adgang til at gøre deres indflydelse gældende.
Interessenternes rolle og betydning for selskabet
Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens forhold til sine interessenter. I henhold til politikken skal koncernen
ledes og udvikles på en måde, der respekterer og tager behørigt hensyn til alle interessenters legitime interesse i koncernen.
Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktionærernes, administrators og øvrige samarbejdspartneres interesser tilgodeses i den
løbede ledelse af koncernen.
Åbenhed og gennemsigtighed
Selskabets bestyrelse har vedtaget en informationspolitik, der findes på selskabets hjemmeside. Informationspolitikken skal bidrage til at
sikre, at oplysningsforpligtelserne fastlagt af OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S efterleves.
I henhold til informationspolitikken skal alle interessenter have mulighed for at modtage al kursrelevant information om selskabet med pas-
sende hyppighed og på en hurtig og effektiv måde inden for rammerne af de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved hjælp af kvartalsrappor-
ter samt lejlighedsvis afholdelse af møder med investorer, finansanalytikere og pressen. Det skal endvidere sikres, at koncernen opretholder
et højt informationsniveau, herunder med oplysninger om koncernens økonomiske og driftsmæssige udvikling.
Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæssige i at supplere årsrapporten med andre end de krævede regnskabsmæssige stan-
darder og ikke-finansielle oplysninger. Koncernens årsrapport aflægges i henhold til den internationale IFRS-standard.
Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offentliggøre meddelelser på engelsk. Som følge af selskabets størrelse, aktionærkreds og
ressourcer samt fokus på det tyske marked vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at udsende meddelelser på engelsk.
Bestyrelsens opgaver og ansvar
Bestyrelsen har efter selskabets børsnotering i sommeren 2008 indledningsvist drøftet og fastlagt en struktur for bestyrelsens arbejde med
og rolle i relation til den overordnede ledelse samt finansielle og ledelsesmæssige kontrol. Ifølge forretningsordenen skal bestyrelsen på
mindst ét årligt møde drøfte emner som intern kontrol, koncernens organisation, risici, målsætning og strategier, direktionens ledelse af
selskabet etc. | praksis drøftes disse områder løbende.
Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt, typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter generalforsamlingen, og revideres
om fornødent.
Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for den løbende kommunikation. Der afholdes telefoniske møder mellem bestyrelsesfor-
manden og direktionen efter behov, mens kommunikationen til den samlede bestyrelse primært sker i forbindelse med afrapportering på
bestyrelsesmøder.
Bestyrelsens sammensætning
I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrelsen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til stede i bestyrelsen. Det tilstræbes
især, at der i bestyrelsen findes kompetencer inden for ejendomsinvestering og finansiering.
Side 17 af 56
Prime OG office NE
Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S” bestyrelse er uafhængige i henhold til de definitioner, OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
opererer med i sine vejledninger. Af bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1 medlem falder uden for udvalgets definitoriske regelsæt for at
kunne betragtes som værende uafhængig. Årsagen hertil skal udelukkende ses i lyset af medlemmets ansættelses- og tilhørsforhold til
koncernens administrator, Moller & Company A/S.
Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.
Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale med Moller & Company A/S, der dermed er ansvarlig for administrationen af
Prime Office A/S, og koncernen beskæftiger derfor ingen medarbejdere. Anbefalingen om ”Medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer”
vurderes derfor ikke at være relevant for koncernen.
Anbefalingen om ”Tiden til bestyrelsesarbejdet og antallet af bestyrelsesposter” følges delvist. | Prime Office A/S er den enkelte medlems
kapacitet og bidrag væsentligere end antallet af poster. | praksis efterlever næsten alle medlemmer af bestyrelsen dog anbefalingen.
Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og arbejdsplan, der fastlægges primo året. Herudover indkaldes bestyrelsen efter behov, når
særlige forhold kræver det. Bestyrelsen mødes jævnligt, enten ved fysisk møde eller ved telefonmøder. Det tilstræbes at holde minimum fire
bestyrelsesmøder pr. år.
Som følge af koncernens langsigtede strategi samt specifikke aktiviteter, fokusområder og størrelse er bestyrelsesmedlemmernes kompe-
tencer særdeles vigtige, og det vurderes således ikke hensigtsmæssigt, at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære generalforsam-
ling. De af generalforsamlingen valgte bestyrelsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen
valgte medlemmer afgår det ene år og resten det næste år. Genvalg kan finde sted.
Bestyrelsens og direktionens vederlag
Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra koncernen, idet ledelsen sker i henhold til en administrationsaftale med Moller & Company
A/S.
Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrelsens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt. For
regnskabsåret 2008 er der udbetalt et honorar til bestyrelsen på EUR 20.970. Efter regnskabsåret 2008 og fremefter fastsættes bestyrelsens
honorar på den ordinære generalforsamling.
Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelsesordninger.
Risikostyring
I børsprospektet i forbindelse med aktieemissionen i 2008 samt i årsrapporten redegøres for væsentlige risici forbundet med koncernens
strategi. Direktionen vurderer løbende, om der er behov for at tage højde for andre risici. Identifikation af forretningsmæssige risici og styring
vil fremover indgå i koncernens årlige strategiplan.
Revision
Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompetencer og samlede ydelser forud for indstillingen om genvalg/nyvalg på generalforsam-
lingen.
Under hensyntagen til koncernens størrelse og forretningens karakter vurderes det ikke relevant at etablere en intern revisionsfunktion.
Endvidere er det bestyrelsens opfattelse at koncernens regnskabs- og revisionsmæssige forhold ikke er komplekse, og der er således ikke
nedsat et revisionsudvalg. Hele bestyrelsen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsudvalg.
Honoraraftalen med revisionen indgås af bestyrelsen.
Side 18 af 56
Prime O office mi
Koncernen er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i en række finansielle risici, herunder
kredit- og likviditetsrisici.
Finanspolitik
Prime Office A/S har valgt at centralisere styringen af de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat.
Politikken omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises til
de følgende afsnit for detaljeret redegørelse af styringen af koncernens finansielle risikotyper.
Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen, løbende opfølgning på finansielle nøgletal, og kvartalsvis rapporteres der til kredit- og
pengeinstitutter.
På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og opfølgning af risikobilledet. Heri medtages den langsigtede finansielle udvikling i koncer-
nen. Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direk-
tionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen kommenterer ligeledes i sin løbende rappor-
tering til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder.
Likviditetsrisiko
Det er koncernens politik i forbindelse med låneoptagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af låneoptagelser på forfalds-
og genforhandlingstidspunkter samt at have spredning på långivere for at sikre optimale markedsforhold på gældsforpligtelser. Det er kon-
cernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving
i likviditeten.
Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføljen, herunder løbende markedsre-
gulering af husleje, reducering af tomgang samt forbedring og istandsættelse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker cash flowet og dermed
forbedrer koncernens forhandlingsposition ved refinansiering.
Endvidere er det koncernens strategi, at reducere likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån optaget i pengeinstitutter til lån i kreditfor-
eninger, hvilket løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede friværdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes udelukkende af
kreditforeningslån. For Prime Office A/S vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinstitutter forbedre koncernens cash flow, samt resul-
tere i en højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede likviditetsrisiko.
Koncernens ejendomme er købt med udgangspunkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første dag. En risiko er, at der opstår større
mellemværender med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet. Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for at minimere
mellemværender med lejere gennem løbende opfølgning.
Vedrørende finansiering af yderligere ejendomsinvesteringer har ledelsen modtaget mundtlige tilkendegivelser fra et kreditinstitut og enkelte
pengeinstitutter om mulighed for hjemtagelse af yderligere finansiering. På baggrund heraf vurderer Prime Office A/S, at koncernen har
adgang til ny finansiering i tilstrækkeligt omfang til at sikre koncernens videre udvikling.
Der vil i koncernens budgetter være medtaget en særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der forventes at udgøre ca. 1% af investe-
ringsejendommenes erhvervelsespris. | de første regnskabsår af koncernens eksistens kan målet for likviditetsreserven afvige herfra.
Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet med en på markedet konkurrencedygtig rentesats. Niveauer vil svarer til den aktuelle
korte pengemarkedsrente eller alternativrenten på en kassekredit facilitet.
Kreditrisiko
Som følge af koncernens drift samt finansieringsaktiviteter er koncernen udsat for kreditrisici. Koncernens kreditrisici knytter sig primært til
lejetilgodehavender samt finansielle derivater med positiv dagsværdi, som er indregnet under andre tilgodehavender.
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Prime Office A/S" mulighed for modregning i modtagne deposita samt
opsigelse af lejemål ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.
Koncernen bestræber sig på ikke at få væsentlige risici vedrørende enkelte lejere eller samarbejdspartnere. Ved køb af nye ejendomme og
ved indgåelse af nye lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende investeringsejendomme foretages kreditvurderinger af lejere efter
behov, ligesom der indhentes sikkerhed for lejebetalinger fra væsentlige lejere.
Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende derivater med positiv dagsværdi og håndteres ved at foretage spredning på flere kreditinsti-
tutter.
Den maksimale kreditrisiko udgør EUR 2.40 mio. og er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i
balancen inklusiv afledte finansielle instrumenter med positiv dagsværdi. Koncernens væsentligste koncentration af kreditrisici er relateret til
tilgodehavender fra salg i Tyskland, der udgør det samlede tilgodehavender fra eventuelle salg.
Koncernen modtager for så vidt angående kunder sikkerhed for salg af tjenesteydelser i form af depositum og forudbetalt leje eller pengein-
stitutgaranti. Modtaget sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Side 19 af 56
Prime office i
Kapitalstruktur
Koncernens strategiske mål for kapitalstrukturen indbefatter en egenkapital på 30 %, og at den samlede portefølje som udgangspunkt finan-
sieres med en gæld på 70 %. Gælden struktureres således at kreditforeningslån udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og lån hos penge-
institutter som udgør 15 % med variabel løbetid.
Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser,
samt understøtter koncernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt udgør ca. 80
%. Koncernens kapitalstruktur består af indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenkapitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie
reserver.
Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge det samlede afkast af investe-
ringen. Hermed er der tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.
Renterisiko
Koncernens finansiering er optaget på vilkår matchende sædvanen for ordinære ejendomsfinansiering. Det er koncernens politik at afdække
renterisikoen på koncernens langfristede forpligtigelser (seniorlån), hvor løbetiden typisk er mellem 7 — 10 år. Afdækningen af renterisici
fortages med renteswaps, hvor variable forrentede lån omlægges til lån med fast rente. Det er hensigten at matche seniorlånet på hovedstol,
løbetid og afvikling, således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid. .
En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlægning og er
billigere at afvikle end et lån med fast rente.
Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er ikke væsentlige renterisici forbun-
det hermed.
Valutarisiko
Koncernen målsætning er at minimere eksponeringen i fremmed valuta ud over EUR. Koncernens pengestrømme foretages idet væsentlig-
ste i EUR. Koncernens ejendomsinvesteringer og -afkast er i EUR, ligesom koncernens gæld hos kredit- og pengeinstitutter er optaget i
EUR. Det er ledelsens vurdering at koncernen ikke er eksponeret over for væsentlige valutarisici.
Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter og omkostninger foretages i
samme funktionelle valuta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra udenland-
ske dattervirksomheder, som følge af fastkurspolitikken mellem DKK og EUR.
I forbindelse med struktureringen af koncernens fremmedkapital har selskabet med bestyrelsens godkendelse mulighed for at optage låni
anden udenlandsk valuta end EUR. Dette i form af terminstforretninger i fremmedvaluta, hvor koncernen i realiteten fortager en omveksling
mellem to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Herved eksponeres koncernen for ændringer i forholdet mellem fremmede valutakurser.
Koncernen kan maksimalt have 10% af selskabets balance i fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver skriftlig accept fra bestyrelsens
formand og næstformand.
Nævnte valutarisici vil kunne påvirke koncernens egenkapital og den samlede økonomiske stilling. Direktionen kommenterer i sin løbende
rapportering til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens valutakursrisika som følge af lån optaget i anden udenlandsk valuta.
Afledte finansielle instrumenter
Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte finansielle instrumenter i form af renteswaps, der afdækker den variable rente på finan-
sielle gældsforpligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes som et cash flow hedge og opstilles under egenkapitalen under udskudt
gevinst / tab vedr. sikring af pengestrømme.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige penge-
strømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i
indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller
forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatop-
gørelsen. Direktionen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.
Generelt vedrørende finansielle forhold
Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime Office A/S' risikostyring. Det er direktionen i Prime Office A/S der i samarbejde med besty-
relsen, forestår styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer for koncernens
finansielle dispositioner.
Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen gennemgås.
Side 20 af 56
Prime OG oftice he
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og forventede fremtidige situation i virksomheden,
så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig
viden om Prime Office A/S.
Aktionærinformation
På Prime Office A/S” hjemmeside findes yderligere investorrelevant information. Informationen har først og fremmest til formål at give inve-
storer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien
af koncernen. Under Investor Relations kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S og børsnoteringen, herunder fondsbørs-
meddelelser og regnskabsmeddelelser.
Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office
Kortnavn: PRIMOF
Aktieklasser: en
Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438
Antal stemmer pr. aktie: en
Ihændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej
Ejerforhold
Den 31.december 2008 havde Prime Office A/S i alt 578 aktionærer. | henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29 har Prime Office A/S med-
delt, at følgende 4 aktionærer er i besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne:
+ Birketinget A/S ejer 181.850 stk. aktier å nom. EUR 13,42 (DKK 100) svarende til 17,08 %.
«Aarhus Lokalbank Aktieselskab ejer 137.262 stk. aktier å nom. DKK 100 svarende til 12,99 %.
.… Den Jyske Sparekasse ejer 117.796 stk. aktier å nom. DKK 100 svarende til 11,07 %.
. Sparekassen Østjylland A/S ejer 100.000 stk. aktier å nom. DKK 100 svarende til 9,39 %.
Egne aktier
I henhold til aktieselskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af så-
danne aktier må dog ikke overstige 10 % af koncernens samlede aktiekapital.
Direktionen har på bestyrelsesmøde den 4. juni 2008 modtaget bemyndigelse til i en periode på 18 måneder fra bestyrelsesmødets afholdel-
se at kunne erhverve op til 10 % af koncernens aktiekapital fratrukket den beholdning af selskabets aktier, som måtte være ejet af koncer-
nens datterselskaber. Vederlaget, der betales, må ikke afvige med mere end 10 % fra den på erhvervelsestidspunktet på OMX Nordic Ex-
change Copenhagen A/S noterede købskurs. På første noteringsdag den 10. juli 2008 ejer selskabet ingen egne aktier.
Den 10. juli 2008 har koncernen indgået en market maker aftale med Aarhus Lokalbank Aktieselskab. I henhold til den nævnte market maker
aftale har Aarhus Lokalbank Aktieselskab for egen regning købt og solgt Prime Office A/S aktier i perioden fra 10. juli 2008 og til 31. decem-
ber 2008. Efterfølgende har koncernen købt 10.000 styk egne aktier fra Aarhus Lokalbank Aktieselskab svarende til 0,94 % af koncernens
samlede aktiekapital. Erhvervelsen følger den i market maker aftalen anførte afregningspolitik. Erhvervelsen af aktierne har ikke tidligere
været offentliggjort.
Udbytte politik
Bestyrelsen tilstræber, at Prime Office A/S fra 2010 udbetaler et årligt udbytte. Udbyttebetalingerne afhænger af likviditeten fra koncernens
drift og forudsættes at udgøre en tredjedel af nettolikviditeten fra driften.
Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalforsamlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles mellem alle aktionærer i forhold til
deres respektive andele af koncernens samlede aktiekapital.
Udbytte udbetales i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler og sker under hensyntagen til fastholdelse af en forsvarlig soliditets-
grad og en likviditetsreserve.
Side 21 af 56
Prime OG office hr
Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og Smallcap (Indeks, 11. juli 2008 = 100)
Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegningskurs på EUR 13,93 pr. aktie å nominel EUR 13,42. Den 31. december 2008 var kursen
på aktien EUR 12,07. Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet med 13,46 %, hvilket sammenlignet med kursudviklingen i C20
og Smalicap indekset er markant bedre. Aktiekursfaldet i de to nævnte indekser udgør henholdsvis 37,34 % og 45,78 % i perioden fra den
11. juli 2008 til 31. december 2008. I nedenstående figur ses udviklingen i aktiekurserne.
120
100
80
60
40
20
0
11-07-2008 11-08-2008 11-09-2008 11-10-2008 11-11-2008 11-12-2008
— Prime Office A/S ——— C20. ——— Smailcap
Offentliggjorte meddelelser
Nr. 13/2009 02.04.2009 Årsrapport 2008
Nr. 12/2009 25.03.2009 Årsregnskabsmeddelelse 2008
Nr. 11/2009 04.03.2009 Ændring ledelse / revision, udtrædelse af Prime Office A/S' bestyrelse
Nr. 10/2008 20.11.2008 Kvartalsrapport Delårsrapport for 3. kvartal 2008
Nr. 9/2008 25.08.2008 Halvårsrapport Prime Office A/S Halvårsrapport for 1. halvår 2008
Nr. 8/2008 10.07.2008 Finanskalender Fondsbørsmeddelelse nr. 8/2008, finanskalender 2008/09
Nr. 7/2008 10.07.2008 Storaktionærmeddelelser | henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29
Nr. 6/2008 10.07.2008 Storaktionærmeddelelser I henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29
Nr. 5/2008 03.07.2008 Storaktionærmeddelelser I henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29
Nr. 4/2008 03.07.2008 Storaktionærmeddelelser I henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29
Nr. 3/2008 02.07.2008 Selskabsmeddelelse Meddelelse om forløb af tegning af aktier i Prime Office A/S
Nr. 2/2008 04.06.2008 Prospekter/prospekt meddelelse Prime Office — Prospektmeddelelse
Nr. 1/2008 04.06.2008 Prospekter/prospekt meddelelse Prime Office A/S offentliggør børsprospekt
Finanskalender 2009
02.04.2009 Årsrapport for 2008
15.04.2009 Ordinær generalforsamling
20.05.2009 Delårsrapport for 1. kvartal 2009
19.08.2009 Delårsrapport for 1. halvår 2009
20.11.2009 Delårsrapport for 3. kvartal 2009
Side 22 af 56
Prime (office hr
Bestyrelsen og direktionen
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel stemme-
flerhed. I tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes forfald næstformandens, stemme udslagsgivende. Bestyrelsen
ansætter en direktion bestående af et medlem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens kompetence. Bestyrelsen skal godkende alle
køb af ejendomme og/eller ejendomsselskaber.
Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat Jesper Ørskov Nielsen og Carsten Bruun Madsen. Fiemming Lindeløv, som er tiltrådt den
21. april 2008, er valgt som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som næstfor-
mand. Carsten Bruun Madsen er tiltrådt den 10. december 2007 og medlemmets embedsperiode udløber ved førstkommende ordinær
generalforsamling den 15. april 2009, mens embedsperioden for bestyrelsesformand Flemming Lindeløv og næstformand Jesper Ørskov
Nielsen løber til næstkommende ordinære generalforsamling. Bestyrelsen har udpeget Mogens Møller som direktør for koncernen til vareta-
gelse af den daglige drift. Ledelsen er tiltrådt den 10. december 2007. Koncernen er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til koncer-
nen er ikke tidsbegrænset.
Bestyrelse
Flemming Lindeløv R., bestyrelsesformand
Født: 1948
Uddannelse: Civilingeniør, Lic.Tech (Ph.d.)
Stilling: Bestyrelsesformand
Forretningsadresse: Agiltevej 19, 2970 Hørsholm
Direktør i følgende selskaber
Hegelund Invest ApS
Bestyrelsesposter
Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S (bestyrelsesformand), Iliums Bolighus A/S (bestyrelsesformand), INTEGRAL A/S (besty-
relsesformand), WEEE-System (bestyrelsesformand), Copenhagen Artists A/S (bestyrelsesformand), Kunstindustrimuseet (bestyrelsesfor-
mand), Rikki Tikki A/S (bestyrelsesformand), Comwir A/S (bestyrelsestformand), SAV-Danmark A/S, INDEX:2007, PARKEN Sport og Enter-
tainment A/S og Ellipse A/S
Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direktion, i de sidste 5 år
Adm. direktør for Royal! Scandinavia A/S
Bestyrelsesposter i Dong Energy A/S, H. Lundbeck A/S, Rockwool International A/S og Fitness.dk A/S.
Tillidshverv
Flemming Lindeløv er tillige dommer i Sø- og Handelsretten samt medlem af Danske Banks rådgivende repræsentantskab.
Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 1969
Uddannelse: cand.jur. .
Stilling: Advokat med møderet for Højesteret, Partner hos Interlex Advokater i Århus
Forretningsadresse: Strandvejen 94, 8000 Århus C
Direktør i følgende selskaber .
Ejendomsselskabet Tangmosevej 104, Køge ApS, ÅE Invest ApS, Ejendomsinvest Hamburg ApS, JERETO Invest ApS, Horsensgade 5
ApS, PENTACO Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen Advokatanpartsselskab.
Bestyrelsesposter i . .
Inventus Group A/S (bestyrelsesformand), Søndersøparken A/S (bestyrelsesformand), Århus Elite A/S, Århus Elite CIBOR Invest A/S, ÅE
Invest ApS, JERETO Invest ApS, Bricks Partnere ApS (bestyrelsesformand), Bricks & Co. A/S (bestyrelsesformand), Kranz & Ziegler ApS,
PENTACO Invest ApS, Den Erhvervsdrivende Fond Bellevuehallerne, M. Busk Holding ApS, MC Property Fund Hamburg GmbH og Prime
Office A/S (næstformand)
Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direktion, i de sidste 5 år
FossBusk A/S, Bricks A/S, Bricks Projektudvikling A/S, Bricks Ejendomme A/S, Bricks And Two (formand), Skanstaal A/S, CLAMA Invest
ApS, Cobento A/S, EKB ApS, Ejendomsselskabet Cafa ApS og Blågårdsgade 23 ApS
Carsten Brun Madsen
Født: 1970
Uddannelse: Cand.merc.aud., statsautoriseret revisor
Stilling: Økonomidirektør .
Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C
Side 23 af 56
Prime office hu
Bestyrelsesposter
Dansk Edb-Løsning A/S (bestyrelsesformand) og Prime Office A/S.
Direktør i følgende selskaber
Tornebakken ApS og MC Hamburg Invest ApS
Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direktion, i de sidste 5 år
Ingen
Direktion
Mogens Vinther Møller
Født: 1957
Uddannelse: HD i finansiering og kreditvæsen og HD i organisation
Stilling: Administrerende direktør i Moller & Company A/S
Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C
Direktør i følgende selskaber
Moller & Company A/S, Birketinget A/S", K/S Danske Immobilien, Danske Immobilien ApS, K/S Albert Schweitzer Strasse, K/S Bertha v.
Suttner Strasse, Flintebakken ApS, Prime Office A/S og div. tyske selskaber udbudt af Moller & Company A/S.
”Moller & Company A/S ejes 100 % af moderselskabet Birketinget A/S, som igen ejes 100 % af Mogens
Møller.
Bestyrelsesposter
Birketinget A/S og tilknyttede selskaber og Oskar-Jensen Gruppen A/S og tilknyttede selskaber.
Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direktion, i de sidste 5 år
Arla Foods Finance A/S samt en række selskaber relateret til Aria Foods.
Koncernens direktør, Mogens Møller, har siden 1983 været beskæftiget med formueforvaltning af alle finansielle aktivklasser og har en
betydelig ledelseserfaring. Mogens Møller var fra 1983 til 1988 underdirektør og chef for finansafdelingen hos Grundfos A/S. Fra 1988 til
2004 var Mogens Møller ansat som finansdirektør hos Arla Foods og som adm. direktør for Arla Foods Finance A!S.
Siden 1989 har Mogens Møller enten direkte eller via selskaber medvirket ved køb af bolig- og erhvervsejendomme for mere end EUR 350
mio. i Tyskland og har en betydelig erfaring med ledelse, indkøb og forvaltning heraf. Han er i dag direktør i flere tyske ejendomsselskaber,
der har investeret i bolig- og erhvervsejendomme.
Vederlag til bestyrelse og direktion
For regnskabsåret 2008 udgør bestyrelsens honorar EUR 20.972. Fremefter fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalfor-
samling.
Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over det, der er aftalt i henhold til administrations- og investeringsaftalen, ligesom ledelsen
ikke har tegningsoptioner eller købsoptioner til selskabets aktier.
Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke pension, fratrædelse eller lignende goder fra hverken koncernen eller dennes datter-
selskaber.
Side 24 af 56
Prime OG office he
Administrator
Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsigelig for begge parter indtil den
31. december 2012. Aftalen vedrører Prime Office A/S, datterselskaber og ejendomme, der ejes eller erhverves af disse selskaber.
Moller & Company A/S påtager sig at fungere som sekretariat for ledelsen og varetage administrative opgaver. Det er dog alene ledelsen i
Prime Office A/S, som er ansvarlig for overholdelse af koncernens forpligtelser.
Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:
. levere hjemstedsadresse til koncernen
. foretage koncernens bogføring i overensstemmelse med lovgivningen,
« udarbejde oplæg til koncernens årsrapport i overensstemmelse med lovgivningen og koncernens vedtægter, samt i øvrigt at yde
nødvendig hensigtsmæssig bistand til koncernens direktion og bestyrelse i forbindelse med årsrapporten
sørge for, at koncernen opretter en aktiebog hos VP Securities A/S i overensstemmelse med koncernen vedtægter
ajourføre selskabets aktionærfortegnelse og datterselskabernes aktionær- og anpartshaverfortegnelser,
. sikre en betryggende opbevaring af koncernens dokumenter, herunder stiftelsesdokumenter, vedtægter, registreringsdokumenter,
generalforsamlings- og bestyrelsesmødereterater, regnskaber, bogføringsmateriale, selvangivelse mv
« stå for indkaldelse til og afholdelse af bestyrelses- og direktionsmøder, udarbejdelse af referater af koncernens bestyrelsesmøder
og generalforsamlinger samt i øvrigt yde praktisk bistand, der er nødvendig eller hensigtsmæssig i forbindelse med gennemførel-
sen af generalforsamlingen,
. varetage kontakten til koncernens aktionærer og løbende at holde dem orienteret om forhold af betydning for koncernens løbende
eller fremtidige drift i overensstemmelse med god informationsskik for børsnoterede selskaber
« opfylde de forpligtelser, som følger af, at koncernens aktier er optaget til handel og officiel notering på en autoriseret markeds-
plads, herunder blandt andet: (1) udarbejdelse og udsendelse af børsmeddelelser, (2) udarbejdelse og udsendelse af regnskabs-
meddelelser, (3) at bistå koncernen med at opfylde sine oplysningsforpligtelser, (4) at udarbejde liste over insidere og løbende op-
datere koncernens insiderregler og medvirke til, at disse overholdes,
« bistå koncernen med at vedligeholde sin hjemmeside og løbende at opdatere denne,
. udarbejde oplæg til drifts- og likviditetsbudget for koncernen hvert år på grundlag koncernens regnskab og forretningsplan,
. varetager kontakten til koncernens långivere, rådgivere og øvrige forretningspartnere.
Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af administrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company A/S med virkning fra aftalens
ikrafttrædelsestidspunkt et kvartårligt honorar på 0,0625 % (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i kon-
cernen i henhold til den seneste års- eller delårsrapport, som koncernen har offentliggjort. Administrationshonoraret afregnes kvartalsvis
forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest syv (7) hverdage herefter.
Side 25 af 56
Bestyrelsen i
das sej tiltes RavS
lægger stor vægt på,
at:der.udøves god
virksamhedslede
i er
ÅRSRAPPORT 2008
Prime ØJ Office hy
Påtegninger
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 10. december 2007 - 31. december 2008 for Prime Office A/S.
Koncernregnskabet aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU, og årsregnskabet
for moderselskabet aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsrapporten er herudover udarbejdet i overensstemmelse med
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig,
således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. decem-
ber 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 10. december 2007 - 31.
december 2008. .
Ledelsesberetningen giver efter vor opfattelse et retvisende billede af udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomi-
ske forhold, årets resultater og af den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet, såvel som
den finansielle stilling for moderselskabet, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moder-
selskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Århus, den 2. april 2009
Direktion
Mogens V. Møller
Adm. direktør
Bestyrelse
Flemming Lindeløv Jesper Ørskov Nielsen
Bestyrelsesformand Næstformand
Carsten B. Madsen
Side 27 af 56
Prime office hy
Den uafhængige revisors påtegning
Til aktionærerne i Prime Office A/S
Vi har revideret årsrapporten for Prime Office A/S for regnskabsåret 10. december 2007 - 31. december 2008, omfattende ledelsespåteg-
ning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for
såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for årsrapporten
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette
ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrap-
port, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og
anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse
med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik
på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger
afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen
skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse
og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter om-
stændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter
endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn
er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 10. december
2007 - 31. december 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Århus, den 2. april 2009
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Steen Iversen Henrik Trangeled Kristensen
statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
Side 28 af 56
Regnskabsberetning
ARSRAPPORT 2008
Prime OG office n
Regnskabsberetning 2008
Bruttoresultat
Koncernens bruttoresultat udgør EUR 1,66 mio. for regnskabsåret 10. december 2007 til 31. december 2008.
Bruttoresultatet udgøres af nettoomsætning fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af driftsomkostninger og reguleringer af
dagsværdier af investeringsejendomme.
Resultat af primær drift
Resultat af primær drift udgør EUR 1,44 mio. for regnskabsåret 2008, mens koncernens salgs- og administrative omkostninger udgør EUR
0,22 mio.
Finansielle poster, netto
De finansielle nettoomkostninger udgør for regnskabsåret 2008 EUR 0,79 mio.
Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter
Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter i resultatopgørelsen udgør EUR - 0,17 mio. der skyldes kurstab på lån i fremmed valuta.
Beløbet indgår i de finansielle omkostninger.
Dagsværdiregulering før skat af koncernens renteswap udgør EUR 1,45 mio., der efter den anvendte regnskabspraksis for afledte finansielle
instrumenter indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres.
Årets resultat
Årets resultat udgør regnskabsperioden 2008 EUR 0,55 mio., hvilket er tilfredsstillende og bedre end forventet.
Balancesum
Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. december 2008 EUR 37,50 mio. og består primært af investeringsejendomme på EUR 34,65
mio. og likvid beholdning på EUR 1,41 mio.
Kortfristede - og langfristede aktiver
Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31. december 2008 EUR 2,40 mio. Forøgelsen skal ses i lyset af selskabets aktieemissi-
on i 2008.
Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske investeringsejendomme, udgør pr. 31. december 2008 EUR 35,09 mio., heraf udgør EUR
0,55 mio. dagsværdiregulering.
Koncernen har pr. 31. december 2008 et skatteaktiv på EUR 0,45 mio.
Koncernens egenkapital
Den 31. december 2008 udgør koncernens egenkapital EUR 13,79 mio., hvoraf minoritetsinteresser udgør EUR 0,43 mio.
Kortfristede — og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2008 EUR 23,71 mio. Forpligtelserne består primært af kreditforenings- og bankfinansiering i
forbindelse med erhvervelse af koncernens investeringsejendomme.
Pengestrømsopgørelse
Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter udgør for regnskabsåret EUR 1,44 mio., mens pengestrømme fra koncernens investerings- og
finansieringsaktivitet udgør henholdsvis EUR - 34,10 mio. og EUR 34,07 mio.
Samlet er koncernens likvide beholdninger øget med EUR 1,41 mio.
Begivenheder efter statusdagen
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2008.
Resultatdisponering
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperioden 2008.
Forventninger til regnskabsåret 2009.
For regnskabsåret 2009 forventer koncernens ledelse et resultat af primær drift på mellem EUR 1,7 til 1,9 mio. før værdireguleringer og skat.
Forventningerne er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme og at udlejningsgraden vil være på niveau med 2008.
Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en lang løbetid og er indgået med bonitetsstærke lejere som Deutsche Bank, Technische
Krankenkasse, Mecklenburgische Versicherungsgesellschaft og BDO Revision.
Ligeledes er koncernens finansiering er afdækket via faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens finansielle udgifter ligge fast.
Side 30 af 56
Prime office i
Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling onsdag den 15. april 2009 kl. 14.00. Generalforsamlingen afholdes hos koncernens
administrator Moller & Company A/S, Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C.
Side 31 af 56
Prime OG office
Resultatopgørelse for perioden 10. december 2007 — 31. december 2008
Side 32 af 56
11
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderseiskab
Nettoomsætning 1.119 0
Driftsomkostninger -12 0
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 552 0
Bruttoresultat 1.659 0
Salgs- og administrationsomkostninger -223 -180
Resultat af primær drift 1.436 -180
Finansielle indtægter 83 326
Finansielle omkostninger -871 -235
Resultat før skat 648 -89
Skat af periodens resultat 109 22
Periodens resultat 548 67
Moderselskabets aktionærer 454
Minoritetsinteresser 94
I alt 548
Resultat pr. aktie i EUR
Resultat pr. aktie (EPS) p.a. 0,94
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) p.a. 0,95
Prime O office
Balance pr. 31. december 2008
Side 33 af 56
Note
20
21
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Aktiver
Langtristede aktiver
Materielle aktiver
" investeringsejendo em Ene uunnarnen
Finansielle aktiver
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 0
Udskudt skatteaktiv ,,,,,..senssssssssteserernrrersgenes rens sans rn hanner vre 47,
Langfristede aktiver i alt 35.093
Kortfristede aktiver
Tlilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
nyt
Peri
15.033
Kortfristede aktiver
Aktiver i alt 15.486
Beløb i EUR 1.000 2008
Koncern Moderselskab
Passiver
Aktiekapital
Reserve for dagværdiregulering af skringshsrumer nnnmnnnner mmmmerrrnee . mmmmnmnner
2 at rss krans rnnene renerne verssrtrrssesereees vegas esssssser versene aL mere veer
Egenkapital tilhørende d Iskabsal er 13.364
Minoritetsinteresser 4 ccceceeeeueesesenreeeeesssnnnnrrrrererrkrnkrneenen sneen rer.
Egenkapital i alt 13.789 12.843
Langtristede gældsforpligtelser
Udskudt skat 144 0
Gæld til kreditinstitutter 19.158 0
Langfristede gældsforpligtelser i alt 19.302 0
Korttristede gældsforpligtelser
Anden gæld ussenecessseeeseesrereer versene serne, vernus
Kortfristede gældsforpligtelser i alt
Forpligtelser i alt
Passiver i alt
Prime OG office
Egenkapitalopgørelse
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncermn
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets minoritets- Egenkapital
Aktiekapital af sikringsinstrument resultat aktionærer interesser ialt
Egenkapital pr. 10. 2007 0 ”K 0 0 0 0
Dagsværdiregulering af renteswap 0 ( -1.450 N Q -1.450 Q -1.450
Skat af dagsværdiregulering renteswap 0 I 363 ! Q 363 0 363
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen 9 087 / 9 11.087 o 1.087
Årets resultat 0 454 454 94 548
Total o -1.087 454 633 94 -539
Stiftelse 67 0 Q 67 Q 67
Minioriteter ved køb af kapitalandele 0 0 331 331
Kapitalforhøjelse 14.220 oa 14.220 0 14.220
Overkurs ved emission 0 0 533 533 Q 533
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse 0 0 -725 -725 0 -725
Køb af egne aktier 0 0 -138 -138 0 7138
Skat af egenkapitalposteringer oa 0 40 40 0 40
Eg pr. 31. d 2008 14.287 -1.087 164 13.364 425 13.789
2008
Beløb i EUR 1.000 M iskab
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets minoritets- Egenkapital
Aktiekapital af sikringsinstrument resultat aktionærer interesser ialt
9: pital pr. 10. 2007 0 0 0 0 0 0
Dagsværdiregulering af renteswap 0 -1.450 0 -1.450 0 -1.450
Skat af dagsværdiregulering renteswap 0 363 0 363 0 363
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen 0 -1.087 0 -1.087 0 -1.087
Årets resultat 0 0 -67 -67 0 -67
Total 0 -1.087 -67 -1.154 0 -1.154
Stiftelse 67 0 9 67 0 67
Kapitalforhøjelse 14.220 0 0 14.220 0 14.220
Overkurs ved emission Q 0 533 533 Q 533
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse 0 Q -725 -725 0 -725
Køb af egne aktier 0 0 -138 -138 0 -138
Skat af egenkapit: ;alposteringer 0 0 40 40 0 40
gi p pr. 31. december 2008 14.287 -1.087 »357 12.843 0 12.843
Side 34 af 56
Pengestrømsopgørelse
Prime O office
2008
Note Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster 1.436 -180
.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme, 552 0
Ændring i tilgodehavender -990 -14.977
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita 2.181 75
Pengestrømme vedrørende primær drift 2.075 =15.082
Modtagne finansielle indtægter 83 326
Betalte finansielle omkostninger -716 64
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 1.442 -14.820
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten
Køb af kapitalandele 0 -28
Køb af investeringsejendomme -34.094 0
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt -34.094 -28
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten
Provenu ved aktieudstedelse, netto for perioden 14.137 14.137
Ændring i låneforpligtelser 20.067 909
Køb af egne aktier -138 -138
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt 34.066 14.908
Periodens pengestrømme 1.414 60
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 0 0
Periodens pengestrømme 1.414 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 1.414 60
Side 35 af 56
Prime OG office h.
Noter
1. Anvendt regnskabspraksis …….....sescsssrreeeesersessersa re eee ses b EEN ERE E SNE LER E ENE ERE LSE LE ENE E ENE ERE HEFE ENES N EDEN DEERE LES EE DEERE LENE ENE NEDE LE LEE EDER LEE ELSE side 37
2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger scenerne ere rer eee seere neg side 40
3. Segmentoplysninger for koncernen 1... eee erkender eders erne nn side 42
4. Personaleomkostninger scenerne rn rer erne side 43
5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor. … Side 43
6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme ……....ssssseseseeseersre sees rss ERNE ELERS ENE EE SEE LE SKELET REDER SELE DELER ELSE SNE SEE SEDLER side 43
7. Finansielle indtægter .........….ssssscsserresersrrr rr entt ERE EL EEE LEE LEES LE RES LE LEE EET LEE LEE E ELLE LEEDS ELERS side 44
8. Finansielle omkostninger ............sssseereeres renser rener rkrrere rr ELDELE ELL Er ELLE Er EEEEE side 44
9. Skat af årets resultat…….........….…..sssssssrersersseeressnere eres L ELLE ELLE LE REELLE ERE EL eres side 44
10, Resultatdisponering …(.........sssssssseseseresessere sneen eneret s eneret enenr rr resterne renere reen enkes Er ne side 45
11. Indtjening pr. aktie … Side 45
12. Investeringsejendomme…......sssssrrseeeererensansete bre ERE E ELERS E LEE EL ELE EL ESEEE LESS REESE DEER LEES ELSE REESE LE LEE LEE LEE E LE EE ELERS LE ELIE SEEDEDE ELDELE EEN side 45
13. Kapitalandele i dattervirksomheder 1...….W…...sscssesseseserrenn eter Et EE LEE FEEL EL ER ELLLER ELLE LEES ER EEE LEE EL EELEEEEELEELEELELELEEE LEDE ELEE ELLER side 46
14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser ….......sssesesereereneee renere stk eee ts REESE RUDEN DEER SER PELLE EPE ESPE DEERE NEEDED DENE NENT DEEPER Er Te rente ne side 46
15. Andre tilgodehavender. ….........sssssrssesessesssresssstk eres ERR SS ERE E EEK ERE ENKE SNE LESS E REESE ERP E SEER ELSE E FLE L ENES SEE SE SERIEL LEE E LE TELE LEE ELEEEEELErEN side 46
16. Likvide beholdninger... rerrr reen reed re ener reen rer een side 46
17. Aktiekapital … Side 46
18. Egne aktier ........sssssssesses renerne ersten ternet EL EEELEEEEELEELEL EILEEN EEEELEEELEEEEE EELEELEEEE side 47
19. Finansielle gældsforpligtelser …....…...ssssssssreer sees srt ter EE LEE LEE E LLR LE LEE LEREEELEEEEEEEELEESEELEEESESEEEEEEEEEEEE EEN side 47
20. Udskudt skat…....u.…..usssssssresessesssss sekserne ns skkre renerne LE EET ELEEEE ERELE EEEEELE E EEErErE E EE LE ErErnrre ErEnEre side 48
21. Anden gæld 2. screen eee erne eee eee erne ere rer En EEE ErErELErE side 48
22. Afledte finansielle instrumenter ….........u..ssssssseeressrrnre rn erne tere LEE EEK ELERS side 49
23. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ses reen E een side 49
24. Finansielle risici og finansielle instrumenter …..........essvseseesesseressreneerbn vens s kK GS HERE NERE E EEN E REED N URNE DELES ENES SENERE ERNE DDR DE NEDEN ENDER ERKENDE reen LENE side 50
25. Nærtstående parter …......sssssseereresssrere renee sen renen ere ve ener er eres enne renere renere EL Er Eee RER EE LEDERE ELSE ERE RER ERE e renerne rarere renere teen ennen ener side 51
26. Begivenheder efter statusdagen …...ssssnrrseeenrerverrnre renee tere set EEN LEE SER ESS FEER ES E KLEE ES FEEL SEE LER ENE EET HEE TEE LEE UNE LED LEE LET DEN ELDER DELER ELLE DE Er side 51
Side 36 af 56
Prime ØJoffice hu
Prime Office A/S (koncernen og moderselskabet) blev optaget til handel og officiel notering på OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S den
10. juli 2008. Årsrapporten for modervirksomheden og koncernregnskab er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial
Reporting Standards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af
Nordic Exchange Copenhagen A/S' stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i
henhold til årsregnskabsloven.
1. Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag
I årsrapporten for 2007/2008 har Prime Office A/S-anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og god-
kendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.
Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
IFRS 7 "Finansielle instrumenter, oplysninger og præsentation”
Introducerer nye oplysninger, som forbedrer informationen om finansielle instrumenter, herunder kvantitative aspekter af virksomhedens
risikoeksponering samt anvendte metoder ved risikostyring. Oplysningerne baseres på den information, som anvendes i ledelsesrapporterin-
gen. De kvalitative og kvantitative oplysninger dækker koncernens eksponering overfor kreditrisiko, likviditetsrisiko og markedsrisiko inklusiv
følsomhedsanalyser vedrørende markedsrisikoen. De nye oplysningskrav er implementeret i denne årsrapport. I og med at selskabet aflæg-
ger årsrapport for første gang har implementeringen ikke haft betydning for egenkapital og resultat.
Ændring af IAS 39 "Finansielle instrumenter” og IFRS 7
Ændringen i IAS 39 medfører en lempelse af bestemmelserne for, hvornår et finansielt instrument efter første indregning kan overføres fra
en kategori (dagsværdi over resultatopgørelsen, disponibel for salg m.v.) til en anden. I og med at selskabet aflægger årsrapport for første
gang har implementeringen ikke haft betydning for egenkapital og resultat og som følge heraf har ændringerne i IFRS 7 vedrørende oplys-
ninger i forbindelse med en omklassifikation heller ikke haft betydning.
IAS 1 "Præsentation af årsrapporter”
Ændringen vedrører oplysninger om kapitalforhold. Standarden kræver yderligere oplysninger om virksomhedens kapitalberedskab, samt
hvordan kapitalen styres. De nye oplysningskrav er impiementeret i denne årsrapport. I og med at selskabet aflægger årsrapport for første
gang har implementeringen ikke haft betydning for egenkapital og resultat.
Følgende standarder og fortolkninger er vedtaget af IASB og godkendt af EU, men som endnu ikke trådt i kraft og derfor endnu ikke imple-
menteret:
IFRS 8 "Segmentoplysninger”
Standarden medfører, at segmentoplysningerne fremover skal gives ud fra virksomhedens ledelsesrapportering. Standarden forventes ikke
at medføre væsentlige ændringer for koncernens segmentrapportering.
Endvidere har IASB udstedt følgende ændringer til standarder og nye fortolkningsbidrag, der endnu ikke er godkendt af EU:
IAS 1 "Præsentation af årsregnskaber"
Standarden giver mulighed for at præsentere en ny resultatopgøreise samt indeholder krav om præsentation af en totalindkomstopgørelse.
Udover ændrede muligheder og krav til præsentationen medfører ændringen ingen betydning for egenkapital og resultat.
IAS 23 ”Låneomkostninger”
Ændringen medfører krav om aktivering af låneomkostninger på kvalificerende aktiver. Eftersom ændringen skal implementeres fremadrettet
fra 2009, forventes ændringen først at få virkning på de eventuelle ejendomsinvesteringer, der igangsættes fra og med 2009.
IAS 27 ”Koncernregnskaber og modervirksomheders regnskaber"
Ændringen medfører, at såfremt virksomheden erhverver eller afhænder ejerandele i en dattervirksomhed uden at miste kontrol, så skal
forskellen mellem købssummen henholdsvis salgssummen og den regnskabsmæssige værdi heraf vises som en egenkapitaltransaktion.
Anvendelsen af den ændrede standard forventes ikke få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
IAS 32 "Oplysninger vedrørende finansielle instrumenter”
Vedrører den regnskabsmæssige behandling af finansielle instrumenter, der kan kræves indløst og forpligtelser, som opstår ved likvidation.
Anvendelsen af den ændrede standard forventes ikke få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
IAS 39 "Finansielle instrumenter”
Ændringen angiver, at det ikke er muligt at lade tidsværdien af en option afspejle den afdækkede risiko, og at det kun er muligt at afdække
inflationselementet i en finansiel post i det omfang, det er kontraktligt fastlagt. Anvendelsen af den ændrede standard forventes ikke få væ-
sentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
IFRS 3 "Virksomhedssammenslutninger”
Ændringen til IFRS 3 indeholder regler om følgende:
. Opgørelse af vederlaget for den overtagne virksomhed,
…… Opgørelse af goodwill, og
. Eksisterende relationer mellem køber og den overtagne virksomhed skal nu også dagsværdiansættes.
Side 37 af 56
Prime & office hy
Endvidere indeholder standarden ændringer indenfor følgende områder:
… |ndregning og måling af identificerbare aktiver og forpligtelser
. Nye/flere oplysningskrav
Anvendelsen af den ændrede standard vil ikke få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
IFRIC 16 ”Afdækning af udenlandsk enhed”
Vedrører den regnskabsmæssige behandling af en afdækning af valutarisikoen i en udenlandsk enhed. Fortolkningen forventes ikke at få
betydning.
Ændring af regnskabspraksis
Koncernen har med virkning fra 10. december 2007 ændret regnskabspraksis vedrørende registrering og præsentation af koncernens trans-
aktioner, således at disse fremover registreres og præsenteres i EUR. Dette indebærer, at transaktioner i andre valutaer end EUR — herun-
der i DKK — fremover anses som transaktioner i fremmed valuta.
Ændring i præsentationsvaluta begrundes i at koncernens indkomst og hovedparten af koncernens udgifter, aktiver og gældstorpligtelser
afregnes eller opgøres i EUR.
Effekten af ændringen vurderes som værende begrænset på grund af fastkurspolitikken mellem Danmark og Euro.
Regnskabsposter, indeholdt i årsrapporten, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer
(funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR.
Årsrapporten for 2008 aflægges i EUR afrundet til nærmeste EUR 1.000 (præsentationsvaluta).
Transaktioner i anden valuta end EUR omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og
andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Valutakursdifferencer,
som opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen
som finansielle poster.
Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori moderselskabet direk-
te eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en
bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og drifts-
mæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.
Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer. Der foretages sam-
menlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld eliminering af koncerninterne indtægter
og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner
mellem de konsoliderede virksomheder.
Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet
indgår som en del af årets resultat for koncernen. Minoritetsaktionærernes andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regn-
skabspost i egenkapitalen.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen
over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder udgår af den konsoliderede resultatopgørelse fra til afståelsestidspunktet,
som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overdrages til tredjemand.
Ved køb af nye virksomheder, hvori Prime Office A/S opnår bestemmende indflydelse, anvendes overtagelsesmetoden. De nytilkøbte virk-
somheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligteiser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. identificerbare imma-
terielle aktiver indregnes såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indreg-
nes udskudt skat af de foretagne revurderinger.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt omkostninger direkte relaterende til erhvervelsen. Eventu-
elle korrektioner af vederlaget kan forekomme ved fremtidige begivenheder som kræver det nødvendigt at regulere herfor. Reguleringer
indregnes kun såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig samt at effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssum-
men og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusiv akkumulerede valutakursregule-
ringer og omkostninger vedrørende salget eller afviklingen.
Side 38 af 56
Prime Office hr
Minoritetsinteresser
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af dattervirk-
somhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapita-
len.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dags-
værdier af afledte finansielle instrumenter indgår i de finansielle poster.
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata modtaget fra koncernens bankforbindelser.
Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor
løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et
indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller
den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige penge-
strømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i
indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller
forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgø-
relsen.
Resultatopgørelsen
Netto omsætning
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennem-
fakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms.
Driftsomkostninger
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administrati-
on af ejendommene.
Salgs- og administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder administrationshonorar.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregulering af investerings-
ejendomme”.
Finansielle poster
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer,
gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henfø-
res til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.
Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhver-
velsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Af-
holdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Om-
kostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for de forventede fremti-
dige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen
er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivelse af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.
Side 39 af 56
Prime (Office hr
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien
nedskrives til denne lavere værdi.
Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Udskudt skat
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skatte-
mæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af
den enkelte forpligtigelse.
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet
forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor
samme juridiske skatteenhed.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensæt-
telse.
Periodeafgræsningsposter
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræs-
ningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsnings-
poster måles til kostpris.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger indestående på konti i pengeinstitutter.
Kort- / langfristede gældsforpligtelser
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterføl-
gende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den ”etfek-
tive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrente-
de gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser penge-
strømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fa investeringsaktivitet.
Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet.
Driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til inve-
sterings- eller finansieringsaktiviteter.
Investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre inve-
steringer, der ikke indgår som likvider.
Finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapi-
tal og gæld.
2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurde-
ringer samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes
fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske
erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen.
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan
afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.
Investeringsejendomme anses som enkeltaktiver og ikke som virksomheder.
Side 40 af 56
Prime ØJoffice m
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regnskabspraksis kan have
betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dagsværdi påvirker aktiverne i balancen samt årets
resultat i resultatopgørelsen.
Dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme opgøres efter Discounted Cash Flow metoden (DCF), hvor de forventede
fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift tilbagediskonteres med en risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de
aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de
enkelte år opgøres. Efter udløbet af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst
på 2 % p.a. og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.
Opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes frie cash flow fremgår af nedenstående figur.
Lejeindtægter XX.XXX
- Driftsomkostninger XX
- Salgs- & administrationsom kostninger oe enemmenmnnnnnnennnnnnnns SÅ,
Driftsresultat før renter og skat XX.XXX
- Betalbar skat XX
Driftsresultat før renter efter skat XX.XXX
—/+ Ændring i nettoarbejdskapital xx
-/+ Nettoinvestering i fast kapital xx
Frit cash flow XX.XXX
I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige afkastkrav på den del
af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilvejebragt i form af fremmedkapital. Den egen-
kapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi. Ligeledes er der taget højde for, at renteudgifterne på fremmedkapita-
len er skattemæssigt fradragsberettiget.
Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og egenkapitalen for
ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil investor kræve et væsentligt lavere afkast, af
den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere
områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsættelsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlej-
ningssituation, tomgangsudvikling, vedligeholdelsesbehov, M.v.
Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for de vægtede gen-
nemsnitlige kapitalomkostninger og beregnes vha. af følgende formel:
WACC = ((1 - T) Tp): D / (D + EQ) + reg" (EQ / (D + EQ)),
hvor: D = markedsværdi af gæld
EQ = markedsværdi af egenkapital
Un = afkastkravet til gæld
fra = atfkastkravet til egenkapital
T = selskabsskattesats
Ved værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.
PO Kohlmarkt GmbH, WACC = 6,39%
MC Immobilieninvest H GmbH, WACC = 6,59%
Oftfice-kamp Immobilien GmbH, WACC = 6,68%
Gennemsnitlige diskonteringsfaktor ” = 6,46%
+ anm.: anvendte gennemsnitlige diskonteringsfaktor er beregnet på
basis af investeringsejendommenes erhvervelsespris ekskl. transaktions-
omkostninger
Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer opskrevet koncernens investeringsejendomme med i alt EUR
0,55 mio. i regnskabsåret for 2008, svarende til 1,6% af værdien primo regnskabsperioden. Således er koncernens investeringsejendomme
pr. 31.december 2008 værdiansat til EUR 34,65 mio.
Side 41 af 56
Prime OG office
Ledelsen i Prime Office A/S er i forbindelse med dagsværdireguleringen af koncernens investeringsejendomme bevidste om, at den aktuelle
finanskrise har skabt større usikkerhed omkring prisudviklingen og efterspørgselsforholdene efter investeringsejendomme på det tyske
ejendomsmarked. Derfor er beregningen af investeringsejendommenes dagsværdi foretaget med en konservativ indstilling ligesom paramet-
rene indeholdt i DCF-modellen er fastsat ud fra dels aktuelle forhold og dels med fokus på forventninger til fremtiden.
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi
Den valgte metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er følsomme overfor ændringer i de til beregning af dagsvær-
dien anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedkapitalen. I forbindelse med anvendelse af følgende paramet-
re har koncernens ledelse besiuttet at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investeringsejendom-
me, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i parameterværdierne.
1. Afkastkrav til egenkapital
2. Afkastkrav til gæld
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt)
Der er ikke foretaget følsomhedsberegning på ændringer i renten, idet denne er fast via indgåelse af renteswap.
Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel ses udviklingen i
dagsværdien af koncernens investeringsejendomme samt udviklingen i koncernens egenkapital.
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi
2008
Dagsværdi Egenkapitalfor- indre værdi pr.
i EUR rentning før skat aktie (EUR)
1. Afkastkrav til egenkapital
Ændring = -1% 41.042.825 45,48% 15,23
Ændring = -0,5% 37.725.666 27,70% 13,90
Ændring = 0% 34.645.871 7,95% 12,67
Ændring = 0,5% 31.920.402 -12,87% 11,59
Ændring = 1% 29.365.221 -36,15% 10,57
2. Afkastkrav til fremmedkapital
Ændring = -1% 43.197,379 55,50% 16,09
Ændring = -0,5% 38.692.343 33,21% 14,29
Ændring = 0% 34.645.871 7,95% 12,67
Ændring = 0,5% 31.128.666 -19,65% 11,27
Ændring = 1% 27.921.548 -51,33% 9,99
3. Resultat af primær drift (Lejelndtægt)
Ændring = -1% 33.910.303 2,70% 12,38
Ændring = -0,5% 34.303.665 5,55% 12,54
Ændring = 0% 34.645.871 7,95% 12,67
Ændring = 0,5% 35.090.388 11,04% 12,85
Ændring = 1% 35.483.750 13,70% 13,01
Udskudt skatteaktiver
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under-
skud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig
indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der fore-
komme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede skatteaktiv.
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt.
Værdien af indregnede udskudte skatteaktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2008 EUR 0,43 mio.
3. Segmentoplysninger for koncernen
Prime Office A/S" forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres udelukkende i tyske kontor-
ejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere end 100.000 indbyggere. I Kiel og Libeck er
der blevet købt henholdsvis en og to kontorejendomme med et samlet areal på ca. 15.000 m,
Da koncernen alene har aktiviteter i Tyskland foretages ikke en geografisk segmentering.
Side 42 af 56
Prime OG office
4. Personale omkostninger
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Gager og lønninger 0 0
Pensioner Q Q
Gager og lønninger til mod iskabets direktion ” o 0
Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse 21 21
Personaleomkostninger i alt 21 21
” Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Direktørens vederlag er inkluderet i administrationsaftalen
med Moller & Company A/S.
Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.
5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
2008
Beløb I EUR 1.000 Koncern Moderselskab
H i forbindelse med revison
PriceWaterhouseCoopers 50 50
Singhofen & Gergen 33 0
H I forbindelse med andre ydelser
Singhofen & Gergen 28 0
PriceWaterhouseCoopers 8 8
$ i forbindelse med børsemissionen
PriceWaterhouseCoopers " 108 108
Singhoten & Gergen
lat 227 166
” | forbindelse med børsemission er der ydet honorar til PricWaterhouseCoopers vedr. børsprospekt og børsprospekterklæring.
Honoraret indgår som transaktionsomkostninger ved børsemissionen og er direkte fratrukket egenkapitalen.
6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme
Købsprisen for koncernens portefølje af investeringsejendomme udgjorde den 30. juni 2008 EUR 32,86 mio. med tillæg af købsomkostninger
som på tidspunktet for erhvervelsen blev ansat til EUR 1,36 mio., svarende til en samlet erhvervelsespris på i alt EUR 34,27 mio. De endeli-
ge opgjorte erhvervelsesomkostninger andrager dog kun EUR 1,23 mio., hvorfor den samlede anskaffelsespris for ejendommene inklusiv
erhvervelsesomkostninger udgør EUR 34,09 mio.
Årets værdiregulering på EUR 0,55 mio. beregnes som forskellen mellem den af Prime Office A/S's beregnede dagsværdi den 31. december
2008 og den samlede erhvervelsespris den 30. juni 2008.
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme 552 0
Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af beregning af dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme.
Side 43 af 56
7. Finansielle indtægter
Prime eG office
2008
Beløb i DKK 1.000 Koncern Moderselskab
Renteindtægter, pengeinstitutter 36 12
Valutakursregulering 4 2
Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 0 279
Gevinst finansiel renteinstrument 33 33
Øvrige renteindtægter 10 0
I alt 83 326
8. Finansielle omkostninger
2008
Beløb I DKK 1.000 Koncern Moderselskab
Renteudgifter, realkreditinstutter 547 0
Renteudgifter, pengeinstitutter 111 37
Øvrige renteomkostninger 8 0
Urealiserede tab på finansielle instrumenter 170 170
Valutakursregulering 6 0
Gebyrer og provisioner 29 28
I alt 871 235
9. Skat af årets resultat
2008
Beløb i EUR 1.000 - Koncern Moderselskab
Aktuel skat af årets resultat 0 0
Ændring i udskudt skat 100 -22
Skat af årets resultat pr. 31. decenber 2008 100 -22
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat 649 -89
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) 103 -22
Effekt af forske! i skatteprocent for dansk indkomst -8 0
Øvrige reguleringer 5 0
Skat af årets resultat pr. 31. decenber 2008 100 -22
Side 44 af 56
10. Resultatdisponering
Prime OG office
2008
Beløb i EUR 1.000 Moderselskab
Overkurs ved emission 533
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse -725
Skat af egenkapitalposteringer 40
Årets resultat -67
Køb af egne aktier -138
I alt -357
11. Indtjening pr. aktie
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern
Årets resultat 548
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 454
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 479.915
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 1.507
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 478.408
Resultat pr. aktie (EPS) 0,94
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 0,95
12. Investeringsejendomme
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Kostpris pr. 10. december 2007 0 Q
Tilgang 34.094 0
Årets dagsværdiregulering 552 0
Regnskabsmæssige værdi 31. decenber 2008 34.646 0
Dagsværdireguleringen af investeringsejendommene er baseret på en Discounted Cash Flow model. Fastsættelsen af investeringsejen-
dommenes markedsværdi foretages derfor ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold (note 2 og 6).
Der er ikke foretaget en markedsvurdering af ekstern valuar da alle koncernens investeringsejendomme er erhvervet i løbet af 2008.
Koncernen har pr. 31. december 2008 ikke indgået aftale om erhvervelse af investeringsejendomme eller selskaber med investeringsejen-
domme.
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakternes løbetid. Lejeind-
tægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitlige løbetid p
6,4 år.
Lejeindtægt i henhold
til lejekontrakt med
Lejeindtægt i henhold
til fejekontrakt med
Lejeindtægt i henhold
til lejekontrakt med
Lejeindtægt i henhold
til lejegaranti med
å lejekontrakterne udgør ca.
Lejeindtægt i henhold
til lejegaranti med
løbetid på mindre løbetid mellem løbetid på mere løbetid på mindre løbetid på mere
Beløb i EUR 1.000 end 1 år, 1 og 5 år. end Sår end 1 år. end 1 år.
Am Kohimarkt 7-15, Labeck (PO Kohimarkt GmbH) 9 308 1092 9 81
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC iligninvest II GmbH ) 0 428 [4] 0 0
Helligengeistkamp 4, Libeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 9 78 129 9 55
0 814 1.212 (9) 136
I alt
Side 45 af 56
13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Beløb i EUR 1.000
Kostøris 10. december 2007
Tilgang i årets løb
I alt
Prime OG office
2008
Moderselskab
0
28
28
Anm.: Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmbH, jf. koncernoversigt.
14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser
Beløb i EUR 1.000
Andre tilgodehavender fra salg
Tilgodehavende lejeindtægt
Øvrige tilgodehavender fra lejer
Ialt
2008
Koncern Moderselskab
253 0
22 o
139 Q
414 0
Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. Af ovenstående tilgodehavender er ingen forfaldne.
15. Andre tilgodehavender
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Skat og afgifter 53 0
Refusionsopgørelse 487 0
Øvrige tilgodehavender 32 0
I alt 572 0
16. Likvide beholdninger
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 1.414 60
I alt 1.414 60
17. Aktiekapital
Beløb i EUR 1.000
Stiftelse pr. 10. december 2007
Aktiekapital i alt pr. 31. december 2008
Antal stk. aktie
Aktiekapital pr. 10. december 2007
Aktiekapital i alt pr. 31. d ber 2008
2008
Moderselskab
67
14.220
14.287
5.000
1.059.438
1.064.438
Aktierne er ved børsemissionen udbudt til en tegningskurs på EUR 13,9251 pr. aktie å nominelt EUR 13,4217. Overkurs ved stiftelsen og
kapitalforhøjelsen udgør således i alt EUR 0,533 mio.
Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.
Side 46 af 56
18. Egne aktier
Egne aktier
Antal stk. aktie
Prime ØJOffice
Egne aktie pr. 10. december 2007
Tilgang 7. november 2008
Egen af aktier pr. 31. d ber 2008
2008
Beløb i EUR 1.000
0 0
10.000 138
10.000 138
Moderselskabets primo beholdning af egne aktier pr. 10. december 2007 udg
udgør 10.000 stk. å nominelt EUR 13,82, svarende til EUR 138.200. Koncernens
0,94 % af den samlede aktiekapital.
hul
jorde 0 stk. aktier. Regnskabsperiodens tilgang af egne aktier
beholdning af egne aktier udgør pr. 31. december 2008 ca.
Regnskabsperiodens tilgang af egne aktier vedrører tilbagekøbsforpligtelse i henhold til indgået market-maker ordning med Aarhus Lokal-
bank A/S. Aktierne blev erhvervet til en afregningskurs på EUR 13,82 pr. aktie den 7. november 2008.
19. Finansielle gældsforpligtigelser
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Gæld til kreditinstitut, langfristet 19.158 0
Gæk til pengeinstitut, kortfristet 909 909
Periodeafgrænsningsposter 8 Q
Anden gæld 2.152 1618
Regnskabsmæssige værdi pr. 31. d' ber 2008 22.227 2.527
Gæld til bank og realkreditinstitut forfalder til betaling
som illustreret i nedenstående tabel. 2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
<1 år 909 909
2 -5 år 0 Q
>5 år 19.158 19.158
Side 47 af 56
Prime OG office
20. Udskudt skat
2008
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Udskudt skat pr. 10. december 2007 0 0
Regulering udskudt skat via egenkapital -403 -403
Udskudt skatpå årets resultat 100 -22
1 alt -303 425
Som specificeres således i hovedtal:
Investeringsejendomme 148 0
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument -363 -363
Emissionsomkostninger -40 -40
Fremførbare underskud 48 -22
I alt -303 -425
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudte skatteaktiver 447 -425
Udskudte skatteforpligtelser 144 0
I alt -303 -425
Udskudt skat, der ikke er indregnet i balancen:
Midlertidige forskelle på investeringsejendomme 339 0
I alt 339 0
Ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser på investeringsejendomme vedrører forpligtelser opstået i forbindelse med erhvervelse af ejen-
domme, hvor forpligtelserne ikke skal indregnes i henhold til gældende regnskabsstandarder.
21. Anden gæld
2008
Beløb | EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Afledte finansielle instrumenter 1.618 1,618
Forudbetalte omkostninger fra lejer 447 Q
Øvrige 87 0
| alt 2.152 1.618
(44
Side 48 af 56
o
Prime O office
22. Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter
Koncernen har indgået afledte finansielle instrumenter bestående af en rentesikringsaftale og en valutaterminsforretning.
Renteswappen er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen i en periode på 7 år betaler en fast rente og modtager variabel
rente. Rentesikringsinstrumentet betragtes som en cash flow hedge og indgår under egenkapitalen.
Prime Office A/S har endvidere indgået en terminsforretning i fremmedvaluta, hvor koncernen har solgt CHF 3,905 mio. mod køb af DKK
18,052 mio. Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Valutakursinstrumentet betrag-
tes som en handelsbeholdning og dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
Renteafdækning pr. 31. december 2008 2008
Beløb i EUR 1.000 Hovedstol Start dato Slut dato
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
Koncern Moderselskab
Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. decenber 2008 (EUR) -1.450 -1.450
Valuta terminsforretning pr. 31. december 2008 2008
Beløb i EUR 1.000 Hovedstol Start dato Slut dato
Bank, afledt finansielt instrument (terminsforretning) 2.610 23.07.2008 -
Koncern Moderselskab
Dagsværdi af afledte finansiel valutainstrument pr. 31. decenber 2008 (EUR) -170 -170
23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse
For gæld til bank- og kreditinstitutter på EUR 20.067 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på EUR 1.450 er der givet pant
på EUR 27.760 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2008 har en bogført værdi på EUR 34.646.
Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overtor datterselskabernes gæld.
Side 49 af 56
24. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Prime OG office
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 2008
Beløb i EUR 1.000 Koncem Moderselskab
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme, 552 9
I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelse! 552 0
Udlån og tilgodehavender
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 414 0
Tilgodehavender hos dattervirksomhed 0 14.973
Periodeafgrænsningsposter 4 0
Andre tilgodehavender 572 9
Likvide beholdning 1.414 60
I alt udlån og tilg d 2.404 15,033
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen
Beløb i EUR 1.000 Koncermn Moderselskab
Kreditforening, gældsforpligtigelse -19.158 0
Bank, gældsforpligtigelse (drifts /kassekredit) ;309 -209
Afledt finansiel instrument, terminsforretning -170 -170
Ialt lelle forpligtigelser, der måles til dag: di via pgørelsen -20.237 -1.079
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Afledt finansiel instrument, renteswap -1.450 -1.450
I alt iell: forplig! gelser, der måles til .dagsværdi via resultatoj gørelsen -1.450 -1450
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris
Beløb i EUR 1.000 Koncem Moderselskab
Leverandørgæld -1.024 -116
Sæld til "dattervirksomhed 0 0
Anden gæld -2.152 -1.618
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris -3.176 -1.734
Side 50 af 56
Prime OG office hy
Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S” direktion og bestyrelse, samt selskaber, hvori denne
personkreds har væsentlig indflydelse.
25. Nærtstående parter
ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.
Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledelse. Relationerne be-
grundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.
+ Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens V. Møller)
Prime Office A/S har i regnskabsåret 2008 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.
Beløb i EUR 1.000 Koncern Moderselskab
Transaktioner med Moller & Company A/S
Investeringshonorar, formidling og finansiering 978 0
Administrationsbidrag 51 51
Ledel og bestyrelse
Ledelseshonorar o 0
Bestyrelseshonorar 21 21
Tilknyttede virksomheder
Koncernmellemværender, renteindtægter 0 279
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 14.973
Ifølge administrations- og investeringsaftalen mellem Prime Office A/S og Moller & Company A/S, honoreres Moller & Company A/S med et
beløb svarende til et kvartårligt honorar på 0,0625 % af ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdi. | forbindelse med erhvervelse af
koncernens investeringsejendomme modtog Moller & Company A/S et honorar på 3 % af handelsprisen for ejendomme.
26. Begivenheder efter statusdagen
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2008.
Side 51 af 56
das: eje FNS
PO Holding Germany.GmbH
re saraatet sl Sa ANSE KE sale]
PO Kohimarkt GmbH
Office-kamp Immobilien Gmbt
Erann
ÅRSRAPPORT 2008
REESE SENE ENESTE SENE TESS TSES TU SS STE SES SES ESS ESRE EEEREEE nal
Prime OG office
Oversigt
Koncernoversigt
LUIS ATER SLET SEERE]
PO Hulaing Germany GmbH
(8: ATISESE STE RT SETE FSA FSLETTE TERESE]
Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:
1) Ejendommen beliggende på Am Kohimarkt 7-15 i Låbeck ligger i selskabet, PO Kohimarkt GmbH
2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH
3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Libeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH
Side 53 af 56
Prime O office
Koncernens ejendomsportefølje
(3
UT mr
FS
TU
Side 54 af 56
Side 55 af 56
Prime Office A/S
Arosgaarden
Fiskergade 41,2
DK-8000 Aarhus C
Kontaktperson
Administrerende direktør Mogens V. Møller
Tlf.: 0045 8733 8989 / 0045 4074 2429
Website www.primeoffice.dk
Mail info&primeoffice.dk
Prime office hr
CVR. nr. 3055 8642
Telefon 0045 8733 8989
Telefax 0045 8733 8433
HØJ MORAL
ÅBENHED
ANALYSE
KØBMANDSKAB
Prime Office
GENNEMSIGTIE
Mogens: V.
i i
huSrTe
ig SA ENE DTT PET AT «
Prime Office A/S
i 1
ii ii