Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
/
o
Årsrapport /
Selskab:
Nordicom A/S
Kongens Nytorv 26
1050 København K
CVR-nr.: 12 93 25 02
Hjemsted: København, Danmark
Telefon: + 45 33 33 93 03
Telefax: + 45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicomØnordicom.dk +
NORDICOM I SELSKABSOPLYSNINGER
Selskabsoplysninger
Bestyrelse
Torben Schøn
Født 1961 - Formand for bestyrelsen - Indvalgt i bestyrelsen i april 2003 -
Advokat og partner i Bech Bruun
Øvrige bestyrelsesposter:
API Property Fund Denmark P/S (formand) - Bagermester Johan Frederik
Aschengreens Legat + Cinemaxx Danmark A/S + Eclair ApS - Executive
Hotels A/S - Investeaa Sweden Properties A/S - Investea German High
Street II A/S - Optima SA SICAR (formand) - Saremo Hotels Germany A/S -
Wexøe Aviation ApS
Michael Vad Petersen
Født 1958 - Næstformand for bestyrelsen - Indvalgt i bestyrelsen i april 2007
- Adm. direktør i RE-CONSULT Denmark A/S og MVP-Invest Holding ApS
Øvrige bestyrelsesposter:
Casadania A/S - Axel W. Nielsen A/S (formand)
Søren Pind
Født 1969 - Indvalgt i bestyrelsen i april 2008 - Medlem af folketinget og
kontaktdirektør for webbureauet Propeople
Per Mellander
Født 1942 - Indvalgt i bestyrelsen i april 2007 - Direktør i Per Mellander AB
Øvrige bestyrelsesposter:
Conphia Sårl (formand) - Per Mellander AB - Kwik Sew Europe AB - Pyttan
Holding AB
Ole Vagner
Født 1949 - Indvalgt i bestyrelsen i september 2008 - Direktør i Vagner
Holding A/S m fl.
Øvrige bestyrelsesposter:
Capinordic A/S - Capinordic Bank A/S - Center Syd A/S - Copenhagen
Residential A/S - Domino, Norrkåping A/S (formand) - Handels- og Investe-
ringsselskabet Hegedal A/S - Helgstrand Dressage A/S - HFI Holding A/S -
HFI-Invest A/S - Højhuset Mørkhøj A/S - Kefren. DK Holding I A/S - Kefren
A/S - Lomax A/S (formand) - Ncom A/S + Tellusborgvågen Holding A/S -
Timotejen Holding A/S
Direktion
Niels Troen
Født 1957 - Adm. direktør siden 1. december 2008
Ole Stensbro
Født 1963 - Underdirektør siden 1. februar 2008 og direktør siden 1.
december 2008
Revision
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte, Statsautoriseret Revisions-
aktieselskab, Birkerød Kongevej 25C, 3460 Birkerød som revisor.
NORDICOM I KONCERNSTRUKTUR
Koncernstruktur
" Nørdicom A/S
I | I | ] ]
an emen er Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom
3. april 2007 ApS | Udvikling A/S Ejendom A/S Finans A/S Parking AlS Sverige A/S Tyskland A/S
; :
| |-Rønne Allé 12-18 | | | Nordicom Bolig- Nordicom | | Nordicom Holding
Langebrogade K/S lo ApS ejendomme A/S Sverige AB GmbH
m Nordicom By- Nordicom [Nordicom
Havnestaden ApS ejendomme A/S Kanalparken A/S Våxjå AB Deutschland GmbH
Skærgården, | | |Nordicom Domicil-| | Hejrevej 26-28 Nordicom Nordteam I.
Egå ApS ejendomme A/S | | 2400 København Linkåping AB GmbH
NV ApS
læmdrup Have Aps | 1 Nordicom Butiks- Nordicom | | Nordteam II.
L p i: ejendomme A/S Norrkåping AB GmbH
[| astersvej ApS Nordicom Logistik- Nordicom | | Nordteam III.
stersvej AP & Produktions- Våsterås AB GmbH
ejendomme A/S
; Nordteam IV.
Hammershøj ApS GmbH
nm Amager | 4 Nordteam V.
Strandvej ApS GmbH
Nordteam VI.
: Emdrup Park ApS GmbH
Ft. Fyrholm ApS
rt Lindholm ApS
ba]
Ballerup
idrætsby ApS
| f Ænghave Brygge
i ApS
| t-Skråningshusene
ApS
| kt Ved Stigbordene
ApS
—t-Susågaarden ApS
—tiRandlevvej ApS
Ek
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Hoved- og nøgletal
Koncernens hovedtal
Resultatopgørelsen (DKK 1.000) 2008 2007 2006 2005 2004 1)
Omsætning 552.874 755.051 919.439 423.420 363.465
Driftsomkostninger -356.260 -536.287 -620.885 -303.878 -245.951
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning -148.949 80.798 241.383 35.778 0
Regulering til dagsværdi, netto -40.521 72.029 146.410 278.133 29.543
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 18.956 99.499 33.809 26.554 39.196
Bruttoresultat 26.100 471.090 720.156 460.007 186.253
Personale og andre eksterne omkostninger -68.231 -53.869 -57.802 -45.529 -44.970
Resultat af associerede virksomheder -33.271 1.430 4.768 1.087 0
Afskrivninger -3.699 -4.416 -3.179 -2.168 -3.436
Resultat af primær drift -79.101 414.235 663.943 412.797 137.847
Finansielle poster -183.959 -122.118 -80.109 -59.687 -52.298
Resultat før skat -263.060 292.117 583.834 353.110 85.549
Skat af årets resultat 58.171 -34.940 -162.438 -89.928 -23.322
Årets resultat -204.889 257.1717 421.396 263.182 62.227
Balance (DKK 1.000) 2008 2007 2006 2005 2004 1)
Aktiver
Langfristede materielle og immaterielle aktiver 5.310.423 4.776.429 3.790.952 2.616.066 1.577.354
Langfristede finansielle aktiver 18.809 36.776 30.121 133.605 140.724
Projektbeholdninger og øvrige omsætningsaktiver 296.093 1.010.924 1.099.638 602.398 846.827
Aktiver i alt 5.625.325 5.824.129. 4.920.711 3.352.069 2.564.905
Passiver
Egenkapital ultimo 1.043.165 1.386.240 1.182.454 789.359 552.923
Langfristede gældsforpligtelser 2.479.503 2.813.503 1.795.361 1.423.151 1.127.755
Kortfristede gældsforpligtelser 2.102.657 1.624.386 1.942.896 1.139.559 884.227
Passiver i alt 5.625.325 5.824.129 4.920.711 3.352.069 2.564.905
Pengestrømme (DKK 1.000) 2008 2007 2006 2005 2004 1)
Pengestrømme fra driften -41.533 303.217 354.558 -67.377 -539.508
Pengestrømme fra investering -419.074 -975.833 -772.435 -529.874 441.117
Pengestrømme fra finansiering 61.945 566.786 923.510 450.005 260.951
Pengestrømme i alt -398.662 -105.830 505.633 -147.246 162.560
1) Hoved- og nøgletal for 2004 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis for indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i
årsrapporten for 2006.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Nøgletal
DKK 1.000 2008 2007 2006 2005 2004 1)
Selskabskapital 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786
Forrentning af egenkapital før skat -21,7 22,7 59,2 52,6 15,9
Forrentning af egenkapital efter skat -16,9 20,0 42,7 39,2 11,6
Børskurs, ultimo 68 820 843 918 237
Aktiekursstigning i kurspoint -752 -23 -75 681 62
Indre værdi pr. aktie, ultimo 349 449 386 258 183
Resultat pr. aktie før skat -88 95 190 116 28
Resultat pr. aktie efter skat -68 83 137 86 21
Udbytte pr. aktie (kr.) 0,0 14,0 13,0 12,0 11,0
Direkte afkast (udbytterate) 0,0 1,7 1,4 5,1 6,3
Kurs/indre værdi, ultimo 0,2 1,8 2,2 3,6 1,3
Udbytteprocent 0,0 17,0 9,6 10,0 55,3
Price Earning -1 9 4 8 8
Cashflow pr. aktie -13,8 97,3 113,7 -21,7 -177,5
Soliditet (%) 18,5 23,8 24,0 23,5 21,6
Antal medarbejdere i koncernen 63 64 52 46 57
1) Hoved- og nøgletal for 2004 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis for indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i
årsrapporten for 2006.
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2005” jf. over-
sigten næste side.
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nøgletallene er beregnet ud fra følgende formler:
Fe
Forrentning af egenkapital før skat mere ER eoEr
ERE ar
Forrentning af egenkapital efter skat FISSEEE BENENE
Ha REE
Indre værdi pr. aktie, ultimo
Resultat pr. aktie før skat
Resultat pr. aktie efter skat
Direkte afkast (udbytterate)
Kurs/indre værdi, ultimo
Udbytteprocent
Price Earning : En
RE END
Cashilow fra dtiftsaktiviet
Cashflow pr. aktie |
eg
Soliditet (%) Aben :
RR
! Bolig / Referencer ; Hammershus, Helsingor
USS: BEDES GK LEN elser esne
BISSEN
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Udvikling i koncernens aktiviteter
Resultat før skat udgør -263,1 mio kr. (2007: 292,1 mio. kr.) og er i over-
ensstemmelse med de nedjusterede resultatforventninger offentliggjort
den 6. marts 2009.
Koncernen oplevede i 2008 en betydelig tilbagegang i forhold til 2007
med en omsætningsreduktion på 202,2 mio. kr. fra 755,1 mio. kr. i 2007
til 552,9 mio. kr. i 2008. Tilbagegangen skyldes imidlertid alene færre
afleverede udviklingsprojekter, idet Nordicoms lejeindtægter fik en
tilfredsstillende fremgang på 55,8 mio. kr. (28,4 %) svarende til 252,2
mio. kr. (2007: 196,4 mio. kr.).
Bruttoresultat endte på 26,1 mio. kr. (2007: 471,1 mio. kr.). Faldet
skyldes overordnet betydeligt dårligere markedsforhold på udviklings-
området samt negative dagsværdireguleringer som følge af den globale
finanskrise og generelle negative markedsudvikling.
På trods af at markedet for projektudvikling har haft store udfordringer
i 2008, betyder den foretagne diversificering af Nordicoms aktiviteter,
at der opnås stigende indtjening på koncernens færdige investerings-
ejendomme, Diversificeringen betyder, at Nordicom i dag opererer på
tre forskellige geografiske markeder og inden for en række forskellige
ejendomstyper.
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning udgør -148,9
mio, kr. (2007: 80,8 mio. kr.). Posten vedrører dagsværdiregulering
af ejendomme, som efter færdigudvikling overgår til udlejnirig samt
nedskrivning af ejendomme under udvikling, herunder 2 store grunde i
København på Sluseholmen og Enghave Brygge. Beløbet har ikke påvir-
ket selskabets pengestrømme.
Dagsværdiregulering af færdige investeringsejendomme udgør -37,9 mio.
kr. (2006: 70,9 mio. kr.) og består af to modsatrettede poster. Forbed-
ringer i ejendommenes drift opnået ved at arbejde med ejendommene,
herunder øge lejeindtægterne, har medført opskrivninger på 156,5 mio.
kr. Den generelle udvikling i afkastet på ejendomsmarkedet som følge af
den økonomiske samfundsudvikling har derimod medført nedskrivninger
på 194,4 mio. kr. Dagsværdireguleringerne har ikke påvirket selskabets
pengestrømme.
Salg af investeringsejendomme har i 2008 givet en fortjeneste på 19,0
mio. kr. (2007: 99,5 mio. kr.). Den lavere fortjeneste i forhold til sidste år
skyldes både færre transaktioner samt at salget af ejendommen på Kgs.
Nytorv 26 indgik med en forholdsmæssig høj avance i 2007.
Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgjorde 71,9 mio. kr. (2007:
58,3 mio, kr.), er øget med 13,6 mio. kr. Stigningen skyldes primært, at
der i 2008 betales husleje vedrørende selskabets domicil på Kgs. Nytorv
26, som blev solgt ved udgangen af 2007. Herudover er der indregnet
løn og fratrædelsesgodtgørelse til selskabets tidligere administrerende
direktør. For 2009 forventes kapacitetsomkostningerne at falde væsent-
ligt som følge af færre medarbejdere samt generelle besparelser.
De finansielle omkostninger udgør 195,8 mio. kr. (2007: 134,9 mio. kr.)
og er steget med 60,9 mio. kr. svarende til 45,1 % i forhold til 2007.
Stigningen skyldes dels højere markedsrenter (ca. 40 mio. kr.) dels et
øget aktivitetsniveau og dermed en større gæld, der skal forrentes (ca.
20 mio. kr.).
Koncernens langfristede aktiver, der ultimo 2008 udgør 5.329 mio, kr.
(2007: 4.813 mio. kr.) er øget med 516 mio. kr. Det har i 2008 været van-
skeligt for Nordicom at få opfyldt kravene til afkast og kvalitet ved nye
investeringer, og blandt andet derfor har væksten ligget i underkanten
af det tidligere udmeldte. Samtidig har Nordicom i 2008 været tilbage-
holdende med at gå ind i større nye udviklingsprojekter som følge af
manglende afsætningsmuligheder og højere finansieringsomkostninger.
Ud af de kortfristede aktiver på 296,1 mio. kr. vedrører 57,4 mio. kr.
(2007: 363,2 mio. kr.) projektbeholdninger bestående af ejendomme
med igangværende byggeri, der forventes afleveret i 2009.
Egenkapitalen, der ultimo 2008 udgjorde 1.043 mio. kr. (2007: 1.386
mio. kr.), er i løbet af året reduceret med 343 mio. kr. Soliditeten kan
herefter opgøres til 18,5 % (31. december 2007: 23,9 %). Egenfinansie-
ringsgraden (inkl. udskudt skat) udgør 24,6 %.
Den indre værdi ved udgangen af 2008 udgør 349 kr. pr. aktie. Aktiekur-
sen pr. 31. december 2008 var 68 kr. pr. aktie, hvorved kurs/indre værdi
kan opgøres til 0,2.
Kapitalberedskab
Den rentebærende gæld ultimo 2008 udgjorde 3.945 mio. kr. (2007:
3,775 mio. kr.). Heraf udgjorde den langfristede andel af gælden 2.066
mio. kr., svarende til en andel på 52,5 %. (2007: 62,8 %). Faldet i den
langfristede gældsandel skyldes primært, at det ikke har været muligt
at opnå endeligt tilsagn om forlængelse af enkelte væsentlige Kreditter
inden udgangen af regnskabsåret.
Den kortfristede rentebærende gæld pr. 31. december 2008 udgør 1.880
mio. kr. og forfalder i følgende perioder:
EM | 1. kvartal 2009 forfalder ca. 650 mio. kr. Der er efter balance-
dagen indgået aftale om refinansiering af ca. 170 mio. kr. heraf. Der
er igangværende forhandlinger med de resterende kreditinstitutter,
og ledelsen har indhentet skriftlige positive — men ikke bindende —
tilsagn om refinansiering.
mm | 2. kvartal 2009 forfalder ca. 1.000 mio. kr. Der er igangværende
forhandlinger med de pågældende kreditinstitutter, og ledelsen
har indhentet skriftlige positive — men ikke bindende — tilsagn om
refinansiering af de væsentligste lån.
ME | 3. kvartal 2009 forfalder ingen lån.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
M | 4. kvartal 2009 forfalder ca. 250 mio. kr. Der er igangværende Koncernen forventer i 2009 at realisere negativ likviditet fra den primære
forhandlinger med de pågældende kreditinstitutter. drift på ca. 60 mio. kr., såfremt der ikke sælges projektbeholdninger.
Likviditetsbehovet forventes dækket ved salg af investeringsejendomme.
Koncernens nuværende kreditfaciliteter er nødvendige for at fortsætte Der er på nuværende tidspunkt ikke indgået endelige salgsaftaler i 2009,
selskabets planlagte aktiviteter, og disse kreditter skal ifølge lånebe- men ledelsen forhandler i øjeblikket om salg af flere ejendomme. Når den
tingelserne årligt genforhandles, hvilket i tidligere år er sket løbende nye strategi for selskabet er implementeret med højere fokus på likvidi-
og på uændrede vilkår. Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er tetsgenererende aktiviteter, forventes der igen skabt positiv pengestrøm
en øget usikkerhed knyttet hertil, men der er ud fra de igangværende fra driften.
forhandlinger ikke indikationer på, at de nødvendige kreditter ikke vil
blive forlænget. På baggrund af ovennævnte er årsrapporten aflagt med
fortsat drift for øje. Såfremt den nødvendige refinansiering ikke opnås,
vil selskabets aktiviteter imidlertid ikke kunne videreføres uden en
kapitalforhøjelse.
Selskabets ledelse har iværksat tiltag, der skal forøge den langfristede
gælds andel af den samlede gæld. Dette vil bl.a. ske ved at omlægge
bankgæld til realkreditgæld. Herved reduceres afhængigheden af årlige
fornyelser af enkeltkreditter. Samtidig er der igangsat tiltag til reduktion
af selskabets samlede kapitalbinding i udviklingsaktiviteter.
www.nordicom.dk // Referencer
LÆS MERE OM VORES FÆRDIGGJORTE PROJEKTER PÅ WWW.NORDICOM.DK
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Nordicoms resultat fordelt på forretningsområder
Nordicoms aktiviteter er opdelt på følgende tre hovedforretningsområder:
Ejendom Udvikling Finans ikke fordelt Koncern i alt
Beløb i mio. kr. 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
Bruttoresultat 159,9 301,9 -137,2 163,5 2,4 5,7 1,0 0,0 26,1 471,1
Resultat af primær drift 124,4 267,2 -192,1 150,4 1,3 4,4 -12,7 -7,8 -79,1 414,2
Samlede aktiver 4.031,55 3.632,4. 1.518,3 2.755,6 75,4 31,5 0,2 -639,3 .5625,3 5.824,1
Pengestrømme fra driften 11,9 4,6 -59,0 198,9 3,1 5,4 2,5 94,3 41,5 303,2
Nordicom Ejendom
Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Ejendom er reduceret med
142,8 mio. kr. i forhold til sidste år og udgør 124,4 mio. kr. (2007: 267,2
mio. kr.). Driftsresultatet på færdige investeringsejendomme er steget
fra 131,5 mio. kr. sidste år til 178,9 mio. kr. i år. Modsat er resultatet for
2008 påvirket af negative dagsværdireguleringer og lavere avancer ved
salg af ejendomme.
Lejeindtægter i Nordicom Ejendom udgør 216,7 mio. kr. i 2008 (2007:
163,2 mio. kr.). En tilfredsstillende fremgang på 53,5 mio. kr. (32,8 %).
Salg af investeringsejendomme har i 2008 givet en fortjeneste på 19,0
mio. kr. (2007: 99,5 mio. kr.). Den lavere fortjeneste i forhold til sidste år
skyldes både færre transaktioner, samt at salget af ejendommen på Kgs.
Nytorv 26 indgik med en forholdsmæssig høj avance i 2007.
Værdiregulering af investeringsejendomme til dagsværdi udgør -37,9
mio. kr. (2007: 70,9 mio. kr.), og består af to modsatrettede poster.
Forbedringer i ejendøommenes drift opnået ved at arbejde med ejendom-
mene, herunder øge lejeindtægterne, har medført opskrivninger på
156,5 mio. kr. Den generelle udvikling i afkastet på ejendomsmarkedet,
som følge af den økonomiske samfundsudvikling, har derimod medført
nedskrivninger på 194,4 mio. kr. Værdireguleringerne netto fordeler sig
med -26,8 mio. kr. i Danmark, -12,0 mio. kr. i Sverige og 0,9 mio. kr, i
Tyskland.
Til opgørelsen af ejendommenes markedsværdi anvender Nordicom den
afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Modellen tager udgangspunkt i
nettolejen for det kommende regnskabsår, en lejeværdi for ledige lokaler
samt eventuelle indtægter fra ejendommenes fælles- og varmeregnska-
ber. Til driftsomkostninger indregnes bl.a. ejendomsskatter og -afgifter,
administration, forsikringer, vedligeholdelse, serviceomkostninger, ren-
holdelse og forsyningsomkostninger. Ejendommenes nettoleje udregnes
ved at trække driftsomkostningerne fra ejendommenes indtægter og
lægge forrentning af depositum til. Markedsværdien beregnes ved at
kapitalisere nettolejen med en afkastprocent, som fastsættes individu-
elt for hver enkelt ejendom. Som følge af den generelle usikkerhed på
ejendomsmarkedet ultimo 2008 har Nordicom endvidere valgt at sup-
plere opgørelsen af dagsværdier pr. 31. december 2008 med eksterne
vurderinger med henblik på at underbygge værdiansættelsesmodellen,
herunder de anvendte afkastprocenter.
Bruttoresultatet i Nordicom Ejendom udgør 159,9 mio. kr. (2007: 301,9
mio. kr.).
Ud af de samlede aktiver i segmentet Nordicom Ejendom på 4.031,5
mio. kr. vedrører 3.868 mio. kr. (2007: 3.019 mio. kr.) færdige inve-
steringsejendomme med et areal på 408.000 m2, der anvendes til
udlejning. I forhold til ultimo 2007 er porteføljen øget med 849 mio. kr.
Stigningen skyldes primært, at 85 udlejningslejligheder på Lindholm er
overført fra projektbeholdninger til færdige investeringsejendomme ved
færdiggørelsen. Herudover er enkelte ejendomme overført fra ”investe-
ringsejendomme under udvikling" til "færdige investeringsejendomme”
i løbet af 2008.
Færdige investeringsejendomme, geografisk opdeling
mio. DKK 2008 2007
Danmark 3.335 86% 2.667 88%
Sverige 307 8% 231. 8%
Tyskland 226. 6% 121 4%
I alt 3.868 3.019
Færdige investeringsejendomme, typer
mio. DKK 2008 2007
Butiksejendomme 1.307 34% 1.242. 41%
Boligejendomme 688 18% 373. 12%
Kontorejendomme 1.223 32% 1.067 35%
Logistik- og produktionsejendomme 484. 13% 46 2%
Andre ejendomme 166 3% 291 10%
I alt 3.868 3.019
Ved fuld udlejning forventes porteføljen af færdige investeringsejendom-
me i 2009 at kunne generere et overskud før finansiering på knap 260
mio. kr. Ved den samme udlejningsprocent som ultimo 2008 svarer dette
til et overskud før finansiering på 230 mio. kr. (2008: 179 mio. kr.).
For en nærmere beskrivelse af Nordicom koncernens ejendomsportefølje
henvises til Note 16 til årsregnskabet samt selskabets hjernmeside.
Nordicom Udvikling
Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Udvikling udgør -192,1
mio. kr. (2007: 150,4 mio. kr.), hvilket svarer til en tilbagegang på 342,5
mio. kr.
Omsætningen i Nordicom Udvikling udgør 330,1 mio. kr. (2007: 587,2
mio. kr.). Der er afleveret solgte projekter med et areal på 21,945 m?,
som indgår i omsætningen, mens de afleverede projekter på 26.513 m-,
som er overgået til Nordicoms investeringsportefølje, indgår i regnskabet
under: "værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning”.
Samlet er der udviklet projekter med et areal på 48.458 m?, som har
givet et bruttoresultat på 11,7 mio. kr. (2007: 82,7 mio. kr.). Herudover
er bruttoresultatet påvirket med -148,9 mio. kr. (2007: 80,8 mio. kr.)
fra "værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning”. Posten
vedrører dels værdiregulering af ejendomme som efter færdigudvikling er
overgået til udlejning (5,1 mio kr.) dels nedskrivninger på ejendomme
under udvikling, herunder på 2 store grunde på henholdsvis Sluseholmen
og Enghave brygge (-154 mio. kr.).
Det negative resultat fra udviklingsaktiviteten skyldes primært, at det
i 2008 ikke har været muligt at sælge ejendomme i takt med at disse
blev færdiggjort. Herudover har markedsudviklingen reduceret værdien
af færdiggjorte ejendomme overdraget til egen beholdning såvel som
igangværende projekter.
Samlede aktiver i Nordicom Udvikling udgør i 2008 i alt 1.518 mio. kr.
Heraf vedrører 1.370 mio. kr. (2007: 1.686 mio. kr.) investeringsejen-
domme under udvikling. Lejeindtægter fra udlejning af ejendomme
under projektudvikling udgjorde 34,3 mio. kr. i 2008. Udlejningen finder
sted i det omfang, det er muligt under hensyntagen til den pågående
projektudvikling.
Porteføljen rummede pr. 31. december 2008 ca. 30 sager i Danmark med
et samlet forventet færdigt areal på 546.500 m? (2007: 473.300 m?), og
en samlet forventet færdigværdi på 10,3 mia. kr. (2007: 11,3 mia. kr.).
I Tyskland og Sverige er et enkelt projekt under opførelse med et for-
ventet færdigt areal på henholdsvis 4.900 m2 (2007: 0 m2) og 1.400 m?
(2007: 0 m?).
For en nærmere beskrivelse af Nordicom koncernens udviklingsportefølje
henvises til selskabets hjemmeside,
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Udviklingsporteføljen opdelt i segmenter 2008
Boligarealer 5,9 mia.DKK 57% 258.400 m? 46%
Butiksarealer 1,9 mia.DKK 18% 164.900 m? 29%
Kontorarealer 1,7 mia.DKK 17% 80.900 m? 14%
Andre arealer 0,8 mia.DKK 8% 61.200m? 11%
I alt 10,3 mia. DKK 565.400 m?
Udviklingsporteføljen opdelt i segmenter 2007
Boligarealer 6,9 mia.DKK 61% 208.700m? 44%
Butiksarealer 2,0 mia.DKK 18% 167.600m? 35%
Kontorarealer 2,1 mia.DKK 18% 87.100m? 19%
Andre arealer 0,3 mia.DKK 3% 9.900m? 2%
I alt 11,3 mia. DKK 473.300 m?
Nordicom Finans
Årets resultat før finansielle poster i Nordicom Finans udgør 1,3 mio. kr.
(2007: 3,3 mio. kr.), hvilket svarer til en tilbagegang på 2,0 mio. kr. (60,6
%). Faldet skyldes nedskrivning af pantebreve, som følge af debitors
konkurs samt lavere markedskurser pr. 31. december 2008 i forhold til
sidste år.
Omsætningen i Nordicom Finans udgør i 2008 5,0 mio. kr. (2007: 4,4
mio. kr.).
Aktiver i segmentet Nordicom Finans består hovedsageligt af pante- og
gældsbreve, som ultimo 2008 udgør 70,2 mio. kr. (2007: 74,4 mio. kr.).
Nordicom Finans har i 2008 kun haft aktiviteter i Danmark.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Udviklingsportefølje
Postnr. By Lokalplan Forventet areal
godkendt i alt (m?)
Tåstrup Bycenter 1050 København K Ja 16.000
Amager Strandvej 2300 København $ 2009 54.600
Ved Stigbordene 2450 København SV Ja 55.600
Enghave Brygge 2450 København SV 2009 80.000
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre Ja 11.500
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 2010 50.100
Hammarshøj 13 ejerlejligheder 3000 Helsingør Ja 7.000
Skråningshusene 3070 Snekkersten Ja 1.300
Stationspladsen 1 & 3 3200 Helsinge 2010 11.000
Ros Have / Københavnsvej 45-47 4000 Roskilde Ja 1.600
Ros Have 2 / Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde Ja 3.000
Ros Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde Ja 4.000
Løvegade 4 4200 Slagelse Ja 12.500
Slagelse Storcenter 4200 Slagelse 2010 34.700
Næstved havn (Føtex) 4700 Næstved Ja 3.700
Næstved havn (Biograf) 4700 Næstved Ja 1.300
Næstved havn (øvrige) 4700 Næstved Ja 33.600
Ejlersvej 73 — 77 4700 Næstved 2010 6.900
Havnegade 50 4700 Næstved Ja 5.300
Laguneparken 4700 Næstved Ja 7.600
Gedebjergparken (grundmodning) 4700 Næstved Ja 71.100
Gedebjergparken (passivhuse) 4700 Næstved Ja 1.900
Kongensgade 67 m.fl. 5000 Odense C Ja 6.800
Sunshine House 6000 Kolding Ja 1.300
Randlewej 8300 Odder 2009 21.000
Astersvej 8410 Rønde Ja 400
Stagehøjvej 8600 Silkeborg Ja 4.500
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg Ja 43.000
Loftbrovej 17 9400 Nørresundby Ja 12.000
Eidelstedter Brook 9-17 22523 Hamburg Ja 4.900
Kroken 8, 9 og 11 60220 Norrkåping 2009 14.000
Totaler
582.200
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Heraf afleveret Areal rest Heraf butik Heraf kontor Heraf bolig Heraf parkering Heraf andet
(m?) (m) (m?) (m?) (m) (m?) (m?)
0 16.000 6.000 0 0 8.000 2.000
0 54.600 0 8.300 46.300 0 0
0 55.600 2.000 17.400 36.200 0 0
0 80.000 0 8.000 72.000 0 0
0 11.500 5.700 0 0 0 5,800
0 50,100 29.700 3.100 0 0 17.300
0 7.000 0 0 1.400 0 5.600
0 1.300 0 0 1.300 0 0
0 11.000 5.800 0 0 5.200 0
0 1.600 0 1.600 0 0 0
0 3.000 3.000 0 0 0 0
3.600 400 0 0 400 0 0
0 12.500 2.800 5.200 0 3.100 1.400
0 34.700 31.100 3.600 0 0 0
0 3.700 3.700 0 0 0 0
0 1.300 0 0 0 0 1.300
0 33.600 14.800 17,300 0 0 1.500
0 6.900 4.500 0 2.400 0 0
0 5.300 0 5,300 0 0 0
0 7.600 0 0 7.600 0 0
13.200 57.900 0 0 57.900 0 0
0 1.900 0 0 1.900 0 0
0 6.800 800 1,100 3.400 1.500 0
0 1.300 0 0 1.300 0 0
0 21.000 0 0 21.000 0 0
0 400 0 0 400 0 0
0 4.500 0 0 0 0 4.500
0 43.000 43.000 0 0 0 0
0 12.000 12.000 0 0 0 0
0 4.900 0 0 4.900 0 0
0 14.000 0 10.000 0 0 4.000
16.800 565.400 164.900 80.900 258.400 17.800 43.400
www.nordicom.dk // Sluseholmen, Sydhavn
OD Cage:
le LL
U i FIL
FOR IL]
[i
mee
"id |
SE MERE PÅ WWW.NORDICOM.DK/REFERENCER/SLUSEHOLMEN/LINDHOLM/FYRHOLM
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicoms resultat fordelt på geografiske områder
Danmark Tyskland Sverige Ikke fordelt Koncern i alt
Beløb i mio. kr. 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007
Bruttoresultat 1,3 435,8 12,4 13,0 12,5 22,3 0,0 0,0 26,1 471,1
Resultat af primær drift 950 386,5 10,7 10,5 6,1 17,2 0,0 0,0 - 33,8 414,2
Samlede aktiver 53240 5.5749 — 2306 1263 3247. 2735 -2540 -150,6 56253 5.824,1
Koncernens aktiviteter har i 2008 fortsat primært fundet sted i Danmark.
Aktiviteten i Sverige og Tyskland udgør imidlertid en større andel af
balancen i takt med, at ejendomsporteføljen er udbygget i de to lande.
Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på
ejendommenes beliggenhed.
Aktiviteter i Danmark
I Danmark har Nordicom i 2008 opnået et resultat af primær drift på
-95,7 mio. kr. (2007: 386,5 mio. kr.) - en nedgang på 482,4 mio. kr.
(124,8 %).
I den tid Nordicom har eksisteret har selskabet aldrig oplevet et så hur-
tigt skift på finans- og ejendomsmarkederne som i 2008.
Omsætningen indenfor investeringsejendomme er generelt faldet bety-
deligt i forhold til årene 2005-2007, hvor investeringsmarkedet var på sit
højeste. Det er ikke skadeligt for markedet, at omsætningen i en periode
falder. Antallet af potentielle købere i dagens marked er dog unaturligt
lavt. Dette skyldes, at en lang række i øvrigt seriøse investorer, som følge
af meget restriktive finansieringsmuligheder, er afskåret fra at vokse,
samtidig med at finansielle investorer er ramt af en naturlig usikkerhed
om, hvorvidt markedet skal falde yderligere.
Væksten i den danske investeringsportefølje har i 2008 været lavere end
ventet. Nordicom havde i starten af 2008 svært ved at få opfyldt selska-
bets krav til afkast ved køb af nye ejendomme på det danske marked.
Væksten i investeringsporteføljen er således alene skabt ved at overtage
ejendomme, som er færdigudviklet af Nordicom Udvikling.
Der er i 2008 ikke erhvervet færdige investeringsejendomme på det dan-
ske marked (2007: 14 ejendomme med et samlet areal på 110.000 m2).
På udlejningsområdet er de seneste års positive udvikling fortsat i
2008. Der er realiseret samlede lejeindtægter på færdige investerings-
ejendomme i Danmark på 172,7 mio. kr. (2007: 145,8 mio. kr.), hvilket
svarer til en fremgang på 18,4 %. Det er stadig muligt at genudleje
ejendomme ved fraflytning, ligesom lejen i flere tilfælde er blevet hævet
ved genudlejning.
Der er fortsat efterspørgsel på lejemål inden for de fleste kategorier,
og markedslejen forventes at fortsætte på det nuværende niveau i
2009. Behovet for kontor- og butikslokaler er dog nært korreleret med
beskæftigelsen og privatforbruget. Ved lavere beskæftigelse falder be-
hovet for kontorlokaler, og ved lavere privatforbrug falder efterspørgslen
efter butikslokaler. Afhængigt af hvor dyb og hvor lang den økonomiske
nedgang bliver i Danmark, vil presset på markedslejen derfor stige.
Der er i 2008 solgt 4 investeringsejendomme for i alt 145,2 mio. kr.
Salgene har givet avancer på 18,9 mio. kr., svarende til en bruttoavance
på 13,0 %. De solgte ejendomme er følgende:
EH Låsbybanke 4-6 / Adelgade 16 i Kolding
HE Ejerlejligheder Bredgade 2-8 og Ny Vestergade 3 i Kolding
EH Stines Gård, Gerritsgade 40 A & 42, Svendborg
E Møllergade 79, Svendborg
Værdien af de danske investeringsejendomme er i 2008 dagsværdiregu-
leret med -26,8 mio. kr. (2007: 70,9 mio. kr.). Reduktionen i forhold til
sidste år skyldes den generelle udvikling i afkastet på ejendomsmarke-
det. Investorernes krav til nettostartafkast er generelt steget i 2008 dels
som følge af dyrere finansiering dels som følge af, at prisen på risiko er
steget.
Nordicom har i 2008 været tilbageholdende med at igangsætte nye
udviklingsprojekter. Finanskrisen har gjort det sværere og dyrere at finan-
siere projekter, ligesom en lavere efterspørgse! efter nye boliger generelt
har øget risikoen ved projektudvikling. Da Nordicom i forvejen har en
attraktiv projektportefølje, har det ikke været nødvendigt for Nordicom
at acceptere en højere risiko. Det naturlige valg har været tilbageholden-
hed med nye sager.
Der er i 2008 erhvervet eller opstartet følgende projekter:
MH På Loftbrovej 17 i Nørresundby har Nordicom erhvervet en ejendom
beliggende synligt til motorvejen mod Frederikshavn.
mM På Københavnsvej 43 i Roskilde er der erhvervet en mindre ejendom
i umiddelbar forlængelse af Nordicoms øvrige ejendomme Køben-
havnsvej 45 og 47. Ejendommen forventes nedrevet i forbindelse
med et samlet projekt for området.
im | Næstved har Nordicom erhvervet et mindre grundstykke i tilknyt-
ning til et eksisterende areal til boligbebyggelse.
I årets løb er der i alt afleveret projektudviklede arealer på 48.458 m?,
Følgende projektudviklede arealer er indlagt i Nordicom
Ejendoms investeringsportefølje i 2008
Lindholm, København 7.153m? . boliger
Loftbrovej, Nørresundby 13.092m? butikker
Ballerup idrætsby, Ballerup 297m? boliger
Ro's Have, Roskilde 5.371m? butikker
l alt 26.513 m?
Følgende solgte projektudviklede arealer er i 2008 blevet
afleveret af Nordicom Udvikling
Lindholm, København 5.295m? boliger
Fyrholm, København 120m? boliger
Ro's Have, Roskilde 1.075m? boliger
Gedebjergparken, Næstved 13.255m? — grundstykke
Hammershøj, Helsingør 2.200m? boliger
I alt 21.945 m?
På Sluseholmen i København er der i 2008 afleveret 61 solgte lejligheder
ud af 146 lejligheder på Lindholm-projektet. Udlejningen af de reste-
rende 85 lejligheder, som er opstartet i slutningen af tredje kvartal 2008,
går tilfredsstillende, og forventes at være tilendebragt i første halvår
2009. Pr. 31. december 2008 er der underskrevet lejekontrakter på 26
lejligheder. Lejlighederne er på 71 — 164 m, og udlejes for 9.000-22.000
kr. pr. mdr. ekskl. forbrug.
I forbindelse med færdiggørelsen af Lindholm er de 85 lejligheder til
udlejning overført fra projektbeholdninger til færdige investeringsejen-
domme. Ved overførslen er ejendommen værdireguleret til dagsværdi,
hvilket har medført en regnskabsmæssig nedskrivning på 37,3 mio. kr.
Nedskrivningen er indregnet under ”værdiskabelse ved projektudvikling
til egen beholdning”.
På Fyrholm er den sidste af de tidligere solgte lejligheder afleveret i
2008. Lejligheden fungerede som prøvebolig for salget på naboøen
Lindholm, og er derfor overdraget senere.
1 2008 blev der afleveret 11 af de 18 opførte lejligheder i Ro's Have i
Roskilde. Herudover er der i år færdiggjort to butiksejendomme i Ro's
Have-projektet, hvorved disse overgik til porteføljen med færdige in-
vesteringsejendomme. Dagsværdiregulering ved overførsel til færdige
investeringsejendomme har medført en opskrivning på 17,9 mio. kr.,
som er indregnet under "værdiskabelse ved projektudvikling til egen
beholdning”.
På Loftbrovej 17 i Nørresundby har Nordicom i 2008 erhvervet en ejen-
dom beliggende synligt til motorvejen mod Frederikshavn med Kvickly
og Jysk, som de væsentligste lejere. Det er efter anskaffelsen lykkedes at
optimere brugen af de eksisterende bygninger samt skabe mulighed for
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
at udbygge detailhandlen på ejendommen. | 3. kvartal 2008 er ejendom-
men overgået til porteføljen med færdige investeringsejendomme, mens
en del af jorden er forblevet som projektejendom. Overførslen medførte
en opskrivning til dagsværdi på 24,9 mio. kr.
Ud over ovenstående dagsværdireguleringer på udviklede investe-
ringsejendomme har det vist sig nødvendigt at nedskrive på enkelte
igangværende udviklingsprojekter, hvor den budgetterede kostpris
overstiger dagsværdien af den færdige ejendom pr. 31. december 2008.
Ledelsen har i 2008 gennemført en værdiforringelsestest af igang-
værende udviklingsprojekter. Udviklingsprojekterne omfatter ca. 30
projekter i Danmark og 1 projekt i henholdsvis Sverige og Tyskland. De
største projekter vedrører 3 store grunde i København på henholdsvis
Amager Strandvej, Sluseholmen og Enghave Brygge indregnet til en
regnskabsmæssig værdi på 799,4 mio. kr. inkl. medgåede omkostninger
(31. december 2007: 872,5 mio. kr.). Forventede antal byggeretskva-
dratmetre for grundene udgør ca. 190.000 pr. 31. december 2008 (31.
december 2007: 180.000 m)), hvilket svarer til en regnskabsmæssig
værdi pr. forventet byggeretskvadratmeter på ca. 4.200 kr. (31. decem-
ber 2007: ca. 4.800 kr.). Nedskrivningstesten har medført, at der samlet
er nedskrevet 154 mio. kr. på fire igangværende udviklingsprojekter,
herunder 2 af de ovennævnte grunde i København.
Årets værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning udgør
samlet -148,9 mio. kr. (2007: 80,8 mio. kr.). Dagsværdireguleringerne
har ikke påvirket selskabets pengestrømme.
Aktiviteter i Sverige
I Sverige har Nordicom i 2008 opnået et resultat før finansielle poster på
6,1 mio. kr. (2006: 17,2 mio. kr.).
Efter en lang periode med en positiv økonomisk udvikling oplevede
Sverige ligesom Danmark en stærk opbremsning i aktiviteten i 2008.
I begyndelsen af 2008 fandt industri- og servicevirksomheder det van-
skeligt at rekruttere kvalificeret arbejdskraft, og inflationen steg måned
for måned. Sveriges Riksbank annoncerede, at de havde til hensigt
gradvist at hæve reporenten i løbet af 2008, hvilket også skete tre gange
i perioden februar til september. Formålet med forhøjelsen var at dæmpe
en overophedning af økonomien og reducere inflationspresset.
Kort efter den sidste renteforhøjelse i september ændrede Riksbanken
sine prognoser, og sænkede renten to gange i oktober. Det ene reduk-
tionen var større end de stigninger, der havde været tidligere på året.
Dette var imidlertid ikke nok til at berolige de finansielle markeder. I
begyndelsen af december udmeldte Riksbanken et historisk fald på 1,75
procentpoint til et niveau på 2 % p.a., i forbindelse med en koordineret
indsats mellem Den Europæiske Centralbank og de vesteuropæiske
centralbanker uden for euroområdet. Foranstaltningen blev efterfulgt af
en pakke af incitamenter fra regeringen, som blandt andet indeholdt et
nyt skattefradrag til at fremme byggesektoren.
Den svenske krone begyndte i anden halvdel af 2008 at blive svækket
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
i forhold til dollaren, euroen og danske kroner. Set i forhold til DKK er
der sket et samlet fald på 14 % i 2008, hvilket har medført et kurstab
på 15,1 mio. kr. på Nordicoms nettoinvesteringer i Sverige. Kurstabet er
indregnet direkte på egenkapitalen.
Nordicoms væsentligste investeringer på det svenske ejendomsmarked
findes i Linkdping/Norrkåping. Linkdping/Norrkåping udgør Sveriges
fjerde største region med ca. en halv million indbyggere, herunder
Linkdping Universitet med ca. 26.000 studerende. Investeringerne er
strategisk godt placeret langs E4 og med tilgang til Djuphamn i Norr-
kåping og en kommende ny motorvejstilkobling. Skavsta Lufthavn i
Stockholm Syd ligger blot 60 km fra Norrkåping.
I løbet 2008 har Nordicom investeret 122,5 mio. kr. i Våxjå og Våsterås.
Med disse overtagelser har Nordicom således fastholdt strategien med at
investere I regionale byer i Sverige.
Nordicom har erhvervet flg. ejendomme i Sverige i 2008.
ME Finnslåtten 2, Våsterås, Sverige som er en domicilejendom med et
samlet kontorudlejningsareal på 5.945 m?,
EM Flåkten 11, Våxjå, Sverige som er en domicilejendom med et samlet
udlejningsareal på 13.500 m2, heraf 9.500 m? kontorer.
Nordicoms samlede investeringer i svenske ejendomme udgør herefter
307,2 mio. kr. med et samlet areal på ca. 50.000 m?,
På udlejningsområdet har det svenske marked i 2008 fortsat været posi-
tivt. Nordicom har i 2008 realiseret lejeindtægter på i alt 30,2 mio. kr.
I Linkdping er der opført byggeri af offentlige kontorbygninger med
henblik på at samle administrative medarbejdere. Herudover har Ostgåta
Enskilda Bank meddelt, at de agter at foretage en lignende flytning inden
for de næste par år, og har igangsat et byggeri af et nyt domicil på den
gamle brandstation i Linkdping. Flytningerne frigiver både større og
mindre kontorer i det centrale Linkdping og kan presse markedet på sigt.
I Norrkåping er der generelt mangel på moderne kontorlokaler i centrum
af byen, I løbet af året har den nye statslige myndighed Transportsty-
relsen søgt etablering i Norrkåping. Etableringen vil skabe 400 job, der
kræver kontorlokaler på mellem 8.000-9.000 m2, hvilket er væsentligt
for ejendomsmarkedet i Norrkåping.
— Allerede tidligt på året blev der skabt usikkerhed om værdierne på det
svenske ejendomsmarked, herunder investorernes afhængighed af det
stigende marked. Afkastkravet steg gradvist i løbet af året for rene
detailejendomme i kommercielle områder, det segment, der var hårdest
ramt af de foretagne renteforhøjelser i starten af året. Kontorejendomme
med stærke lejere blev kun mindre berørt af de generelt stigende afkast-
krav med undtagelse af Stockholmområdet. Uden for storbyområderne
har afkastkravene ikke været trykket så langt ned i de senere år, hvorfor
disse områder blev mindre hårdt ramt.
For Nordicoms ejendomme nær ved de svenske universiteter og regionale
20
byer omkring Stockholm har der kun været mindre tilpasninger til de
direkte afkast. Transaktioner foretages typisk af lokale eller regio-
nale aktører, og der har været både købere og sælgere i hele 2008.
Dagsværdiregulering af de svenske investeringsejendomme har i 2008
samlet betydet en nedskrivning 12,0 mio. kr.
Med hensyn til udviklingsaktiviteter er fokus primært på ejendommen
Kroken 8, 9 og 11 i Norrkåping. Ejendommene er beliggende i den
centrale by på Motala Power i begyndelsen af det industrielle kvarter.
Projektet indeholder bl.a. ubebyggede arealer, hvor Nordicom i øjeblikket
er i gang med at skabe mulighed for at konstruere Norrkåpings højeste
bygning med et bruttoareal på ca. 14.000 m?, Det er endvidere planen,
at de eksisterende bygninger skal ombygges til en moderne fleksibel
kontorbygning med bevarelse af de gamle industrielle karakterer. I dag
lejes store dele af bygningerne af kommunen Norrkåping, der vil være
en vigtig og langsigtet partner i projektet. Eksisterende bygninger har et
område på ca. 17,000 m? og en ekstra byggeret på omkring 5.000 m?,
Nordicoms svenske organisation omfatter ultimo 2008 fire fuldtidsan-
satte på selskabets kontor i Stockholm.
Aktiviteter i Tyskland
I Tyskland har Nordicom i 2008 opnået et resultat før finansielle poster
på 10,7 mio. kr. (2007: 10,5 mio. kr.).
Væksten i den tyske økonomi aftog i 2008 som følge af den globale fi-
nanskrise og begyndende recession. Bruttonationalproduktet (BNP) steg
således kun med 1,3 % i forhold til 2,5 % i 2007 og 3,0 % i 2006.
Den landsdækkende transaktionsvolumen registreret i Tyskland beløb
sig i 2008 til 20 mia. EUR. Berlin og Hamburg udgjorde den største
andel med transaktioner på henholdsvis 2,3 mia. EUR og 1,9 mia. EUR.
I forhold til 2007 er der tale om en reduktion på 60 % i transaktionsvo-
lumen. Årsagen til reduktion skyldes foruden finansieringsproblemer en
svækkelse af lejemarkedet ved udgangen af 2008. I dette vanskelige og
usikre marked er potentielle købere afventende. For 2009 forventes det,
at transaktionsvolumen vil blive lidt lavere end i 2008.
I relation til lejeniveauet var kontormarkedet på vej til at sætte nye
rekorder hen til midten af 2008. I løbet af anden halvdel af året fik den
finansielle krise og de økonomiske eftervirkninger imidlertid en betydelig
indvirkning. Ikke desto mindre var udlejningsniveauet i 2008 langt højere
end i perioden mellem 2002 og 2006. I Hamburg var udlejningsniveauet
for kontorlejemål mere end 20 % højere end gennemsnittet for 2003-
2007. Ledige kontorlokaler er endvidere faldet med 100.000 m2 i 2008,
og tomgangen reduceret fra 7,5 % til 6,5 %.
Sammenlignet med andre økonomier er den gennemsnitlige husleje i
Tyskland og især i Hamburg steget moderat i løbet af det forgangne år.
Boliginvesteringer forventes endvidere fortsat at være attraktive navnlig
som følge af en lav risiko og et løbende cash flow. En aktuel undersøgel-
se viser endvidere, at Tyskland har et behov for 200.000 nye lejligheder
om året. Efterspørgslen efter attraktive boligområder forventes derfor at
fortsætte i 2009.
Nordicoms tyske ejendomsinvesteringer i 2008 er sket i de samme geo-
grafiske områder som tidligere, nemlig Hamburg og Lineburg.
| 2008 har Nordicom erhvervet fig. ejendomme i Tyskland.
M | High Street-distriktet i det historiske centrum af Lineburg har Nor-
dicom erhvervet ejendommen Am Sande 52, med et udlejningsareal
på 1.153 m2, Ejendommen indeholder 250 m2 detail, 408 m? restau-
rant i stueetagen og 423 m? boliger på 1. og 2. etage. Ejendommen
har endvidere et 485 m? boligudviklingspotentiale.
Nordicoms samlede investeringer i tyske ejendomme udgør herefter
226,2 mio. kr. med et samlet areal på ca. 21.000 m,
Værdien af de tyske investeringsejendomme er i 2008 øget med 0,9 mio.
kr. (2007: 7,2 mio. kr.). Dagsværdireguleringen kan dels henføres til pris-
talsreguleringer af lejeindtægterne, hvilket har medført en opskrivning
på 8,3 mio. kr., dels den generelle stigning i afkastkravene, hvilket har
resulteret i en nedskrivning på 7,4 mio. kr.
Med hensyn til udviklingsaktiviteten er Nordicom påbegyndt opførelsen
af boliger på Eidelstedter Brook 9-17 beliggende i et veletableret bolig-
område nordvest for Hamburg. Opførelsen omfatter 49 lejligheder på 2-4
værelser af 76-126 m?, Det samlede areal omfatter 4.890 m7 til udlejning
samt 49 parkeringspladser i et underjordisk parkeringshus. Ejendommen
får 4 etager med lejligheder i flere etager. Opførelsen forventes afsluttet
i 3. kvartal 2009.
Nordicoms etablering på det tyske ejendomsmarked startede i 2006 og
er baseret på partnerskabet med en ejendomsudviklingsvirksomhed i
Hamburg. I december 2008 påbegyndtes opbygningen af Nordicoms
egen organisation i Tyskland med ansættelse af en direktør for de tyske
aktiviteter. | 2009 forventes den nye organisation gradvist at overtage en
del af de daglige opgaver med drift og værdiudvikling af de erhvervede
ejendomme samt køb og salg af ejendomme.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Mål og strategi
I 2008 afsluttes den 3-årige strategiplan, som koncernen har fulgt siden
2005. Grundelementerne i planen har været at gennemføre en kontrolle-
ret vækst og diversifikation af selskabets aktiviteter såvel geografisk som
forretningsmæssigt.
I løbet af perioden har Nordicom etableret sig i såvel Sverige som Tysk-
land, og disse to markeder udgør ultimo 2008 tilsammen godt 10% af
den samlede balance i koncernen. Det er vores opfattelse, at en geo-
grafisk spredning af selskabets aktiviteter er med til at sikre en bedre
stabilitet under foranderlige markedsbetingelser.
Forretningsmæssigt har der i perioden været fokus på at videreudvikle
koncernens kerneforretning omkring investering i og drift af likvidi-
tetspositive ejendomme. I perioden er værdien af koncernens samlede
beholdning af færdige investeringsejendomme således øget med 73%,
fra 2.242 mio. til 3.868 mio. kr.
Som et selvstændigt forretningsområde og et væsentligt supplement til
investering i færdige investeringsejendommene, har det også været en
del af strategien at være aktiv indenfor projektudviklingsområdet. Nor-
dicom har således i løbet af de seneste 3 år gennemført en lang række
udviklingsprojekter indenfor kontor-, butiks- og boligområderne, med
nybyggeri af lejligheder på Sluseholmen gennem projekterne Fyrholm
og Lindholm, som nogle af de mest markante. Forretningsområdet har i
perioden bidraget positivt til koncernens indtjening.
I løbet af 2008 er forretningsmulighederne på ejendomsmarkedet dog
ændret radikalt. Handelen med ejendomme er bremset betydeligt op, og
likviditetsmangel på de finansielle markeder har betydet, at adgangen
til kapital er nedsat. Ligeledes stilles der i dag betydelig større krav til
egenfinansiering end tidligere til selskaberne i ejendomsbranchen, her-
under Nordicom.
Strategien for den kommende periode skal derfor tage udgangspunkt
ide ændrede markedsvilkår, vi ser i dag, og som vi forventer, vil være
gældende de kommende år.
Strategien vil derfor blive bygget op omkring følgende kerneområder:
ME Fornyet og øget fokusering på en sund og effektiv ejendomsdrift,
herunder optimering af ejendomsporteføljens løbende likviditet. Kon-
stant stræben efter fuld udlejning. En tæt dialog med lejerne, således
at der sikres høj tilfredshed omkring lejeforholdene. Aktivt arbejde
med optimering af ejendommenes driftsudgifter.
E Fokus på at øge ejendommenes værdi. Nordicom har altid set det
som et af selskabets særlige kompetenceområder at se muligheder
for at videreudvikle og optimere de enkelte ejendomme, og dette
vil også fremover være vores mål. Derved skabes der, udover den
løbende drift, en yderligere merværdi.
22
HE Reduceret ”Green Field” udvikling. Nordicom vil fremover koncen-
trere sig om ejendomme, der er cash flow positive, men gerne med
yderligere udviklingspotentiale. Der satses således fremover mindre
på investeringer i jord, med henblik på senere udvikling af boliger
eller andet.
EH Øget omsætningshastighed blandt aktiverne, Såfremt markedet
muliggør det, vil gevinsterne ved selskabets værdiskabende arbejde
med ejendommene blive omsat i likviditet efter endt udvikling. Det er
således hensigten at bringe ejendommene ”i mål” udviklingsmæssigt
og herefter at omsætte dem.
Derudover vil der i den kommende strategiperiode være særligt fokus på
selskabets kapitalstruktur, hvor det er et mål at reducere de gennemsnit-
lige kapitalomkostninger, uden samtidig at påtage sig yderligere risici.
Det er endvidere målet at styrke selskabets likviditetsberedskab, således
at vi på lidt længere sigt vil kunne tage fordel af de muligheder, som den
ændrede markedssituation medfører.
Den ændrede strategi indebærer også, at der vil ske en løbende ned-
bringelse af selskabets projektportefølje. Nedbringelsen vil ske via
færdiggørelse af allerede igangsatte projekter, frasalg af projekter der
endnu ikke er igangsat, samt evt. indgåelse af partnerskaber med andre
udviklingsselskaber eller finansielle partnere med henblik på at realisere
projekter i fællesskab.
Den ændrede strategi forventes gennemført i løbet af 2009,
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Forventninger til 2009
Den nuværende markedssituation forventes at fortsætte i 2009. Der ar-
bejdes på at nedbringe tomgangen i den bestående udlejningsportefølje,
justeret for de konjunkturbestemte påvirkninger, som den økonomiske
udvikling i samfundet forventes at betyde, En del lejemål har hidtil været
udlejet på korte kontrakter, for at holde dem klar til igangsætning af
udviklingstiltag, men med de aktuelle markedsforhold in mente vil fokus
ligge på at maksimere lejegrundlaget.Nettoeffekten heraf forventes at
medføre øgede lejeindtægter i niveauet 15 mio. kr. Organisationen vil
løbende blive tilpasset til de justerede fokusområder, og det forventes, at
de samlede kapacitetsomkostninger i denne anledning vil blive nedbragt.
Der foretages en gennemgang og vurdering af alle aktiver med henblik
på at identificere de projekter og færdige investeringsejendomme, der
ikke passer til de justerede krav, der stilles til den fremtidige portefølje.
Som en konsekvens heraf forventes der i løbet af 2009 en reduktion af
balancen gennem frasalg af aktiver.
Der forventes et faldende renteniveau i løbet af året, og eftersom ho-
vedparten af koncernens renter har en kortere løbetid, vil dette have
en positiv indflydelse på resultat og likviditet. Der vil endvidere ske en
målrettet indsats på at optimere selskabets gæld, herunder forbedre
forholdet mellem kortfristet og langfristet gæld, samt ved anvendelse
af andre finansielle instrumenter at nedbringe de gennemsnitlige fi-
nansieringsomkostninger i 2009. På baggrund heraf forventes der et
nul-resultat før værdireguleringer og salg af ejendomme i 2009.
Vidensressourcer
I andet halvår 2008 afsluttede Nordicom i Danmark en række store
byggerier, som har været i gang de seneste par år. Den igangværende
finanskrise betyder samtidig, at det ikke er fordelagtigt at igangsætte
større, nye byggeprojekter. På baggrund heraf er antallet af ansatte
reduceret fra 69 primo året til 59 pr. 31. december 2008 på koncernplan.
På det svenske og tyske marked har Nordicom fortsat organisationsopbyg-
ningen og kan med glæde konstatere, at det generelle kompetenceniveau
er relativt højt. I Tyskland er der i december 2008 tiltrådt en direktør for de
tyske aktiviteter. Tidligere var Nordicom alene repræsenteret gennem vor
eksterne samarbejdspartner på det tyske marked.
For Nordicom er midlet til at tiltrække og fastholde medarbejdere på
de forskellige geografiske lokaliteter et godt og konkurrencedygtigt
ansættelsesfundament kombineret med selvstændige spændende ar-
bejdsopgaver og personlige udviklingsmuligheder. En åben dialog om
den enkeltes evner og ønsker skaber en arbejdsplads, som får det bedste
frem i medarbejderne, og er på langt sigt en medvirkende faktor til
fastholdelsen af medarbejdere i Nordicom.
I Nordicom anvendes en flexlønsordning, hvor medarbejderne selv
er med til at fastlægge indholdet af deres lønpakke. En stor del af
medarbejderne benytter i dag muligheden for skattebegunstiget at købe
aktier og obligationer i Nordicom, og derved at investere i egen fremtid.
| 2008 er der igangsat en gennemgang af organisationens kompeten-
cer. Dette sker ved at kortlægge og målrette de enkelte medarbejderes
kompetencer ved hjælp af et IT-baseret kompetenceværktøj. Med en
systematisk analyse af hver enkelt medarbejders kompetencer kan Nor-
dicom i endnu højere grad anvende de rette kompetencer på de enkelte
opgaver samtidig med at medarbejderes såvel personlige som faglige
udviklingsmål kan tilfredsstilles.
De demografiske nøgletal for 2008 udgør følgende:
ME Antal ansatte pr. 31. december 2008 udgør 59 (31. december 2007: 69).
W Gennemsnitlig anciennitet for medarbejderne er 3,0 år.
m Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 42,4 år.
N Kønsfordelingen er 66 % mænd og 34 % kvinder.
ME 98 % af de ansatte har en mellem- eller længere videregående ud-
dannelse.
ME Fraværsprocenten blandt medarbejderne var 1,8 % (2007 2,3 %).
Fraværsprocenten blandt kontoransatte i den private sektor lå i 2008
på niveauet 3-4 %.
Mm Omsætningshastigheden er 31 % (2007 25 %). Den høje omsæt-
ningshastighed skyldes reduktion af medarbejdere som følge af
færdiggørelse af enkelte større udviklingsprojekter.
Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes løbende bl.a.
gennem en årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder samt
udviklingsmøder eller seminarer, hvor processer og arbejdsgange drøftes
med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretningsgange m.v.
Miljø
Nordicom hører til i den del af erhvervslivet, hvor der skabes blivende
fysiske værdier i samfundet. Miljø er derfor et vigtigt element i en række
af selskabets arbejdsprocesser.
Ud over de gældende krav på området har Nordicom i stigende grad
fokus på miljørigtig projektering og arbejdsmiljøet på selskabets ar-
bejdspladser for egne og eksterne medarbejdere. Miljøfokus indebærer
ansvarlighed | udviklingsprojekter ved materialevalg, tilrettelæggelse af
byggeprocesser og indretning af arbejdspladser. Miljørigtig projektering
minimerer brugen af materialer, som udgør en unødig belastning af
miljøet ved fremstilling og opførelse.
Nordicom har igennem de seneste fem år været stærkt involveret i ud-
viklingen af nye bydele i København. Med de store sammenhængende
ejendomsbesiddelser nær havne og strande har Nordicom, i samarbejde
med forskellige kommuner, været med til at skabe plangrundlag for
nye, attraktive bydele. Visionen er at skabe langtidsholdbare løsninger
gennem fokus på nærmiljøet, hvor mennesker og deres udfoldelsesmu-
ligheder sættes I centrum.
NORDICOM I
rww.nordicom.dk //
W
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Risikofaktorer
Nordicom ønsker som udgangspunkt ikke at tage risici, som påvirker
mulighederne for at opfylde selskabets budgetforventninger og strate-
giske mål negativt, og hvor sandsynligheden for at risikoen indtræffer
er stor. Ved at identificere disse risici bliver det muligt aktivt at arbejde
med forebyggende tiltag, samt udvikle beredskaber til imødegåelse af
konsekvenserne, såfremt en begivenhed skulle indtræffe. Det vigtigste
instrument for Nordicom til reduktion af risiko er diversificering af kon-
cernens aktiviteter.
Analysen af de risici, der påvirker Nordicoms aktiviteter, er opdett i fire
grupper. De fire risikogrupper er:
1. Finansielle risikofaktorer
2. Risikofaktorer vedrørende færdige investeringsejendomme
3. Risikofaktorer vedrørende projektudvikling
4. Øvrige risikoforhold
Til illustration af de enkelte risikofaktorers sandsynlighed og betydning
anvendes kortlægningsdiagrammer — se illustreret figur nedenfor. Jo
større sandsynlighed for at en risiko indtræffer, desto længere til højre i
diagrammet placeres markeringen. Jo større betydning en risiko har for
Nordicom, jo højere op i diagrammet placeres markeringen.
Risici som både indtræffer med stor sandsynlighed, og som har stor
betydning for mulighederne for at opfylde selskabets strategiske og
økonomiske mål, er placeret i det mørke område.
I Nordicoms arbejde med at styre risici er det målet at bringe de enkelte
risikofaktorer så langt nedad og mod venstre i diagrammet som muligt —
uden at gøre det umuligt at gøre forretning. Det er grundlæggende
acceptabelt for Nordicom at påtage sig en risiko, der har stor betydning,
Stor
Betydning
y
Lille Sandsynlighed Stor
mø
sg
så længe sandsynligheden for at den indtræffer er lav. Ligeledes kan Nor-
dicom påtage sig en risiko, som indtræffer med stor sandsynlighed, hvis
den er af lav betydning.
Risikoområder med stor betydning for Nordicom gennemgås og vurderes !
af bestyrelsen på grundlag af redegørelser fra direktionen. Gennemgan- ;
gen forløber efter en plan således, at alle risikoområder af stor betydning |
behandles mindst en gang om året.
Finansielle risikofaktorer |
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde for ejendomsselska- |
ber, som afhængig af gearing vil have en stor rentebærende gæld.
— å
S
I
2
cc
DD
se
av
oa
Lille Sandsynlighed Stor
o Renterisiko o Refinansieringsrisiko og Valutarisiko
1. Renterisiko
Stigende renter vil påvirke koncernens resultat, idet lejeindtægter
på ejendommene ikke påvirkes direkte af renteudviklingen i
samme omfang som finansieringsomkostningerne. Herudover vil
stigende renter alt andet lige påvirke afkastkravet, og dermed
markedsværdien på koncernens investeringsejendomme.
Pr. 31. december 2008 udgør koncernens samlede gæld til kreditinsti-
tutter 3.945 mio. kr. (2007: 3.775 mio. kr.), svarende til 68,7 % af den
samlede koncernbalance. Gælden fordeler sig med 230 mio. kr. i fastfor-
rentede lån og 3.715 mio. kr. i variabelt forrentede lån.
Det er Nordicoms politik at have en stor andel af variabelt forrentet
gæld, idet de korte renter normalt vil være lavere end de lange renter.
Historisk har CIBOR/ EURIBOR-lån og tilpasningslån typisk haft en lavere
rente end et fastforrentet lån med tilsvarende løbetid. Til gengæld er
den risiko, Nordicom påtager sig større, idet ingen ved, hvordan rente-
strukturen ser ud, næste gang renten på lånet skal tilpasses/reguleres.
I 2008 har CIBOR dog ligget atypisk højt, hvilket har gjort CIBOR lån
uforholdsmæssigt dyre. I 2009 forventes det, at Danmark kommer ind i
en lavrente-periode, hvorfor det kan være fordelagtigt at fastlåse renten
på en del af selskabets gæld.
Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af
aktiviteten, Realkreditlån har typisk en fordel hvad angår satser og vilkår,
ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder,
at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af debitors
misligholdelse.
12007 vurderede Nordicom, at risikoen ved en rentestigning var stor.
Dette har efterfølgende vist sig at holde stik, idet Nordicoms gennem-
snitlige rente for 2008 steg 0,9 procentpoint i forhold til 2007. Mod
slutningen af 2008 begyndte renten igen at falde, og ved udgangen af
2008 er det vurderingen, at sandsynligheden for en yderligere rentestig-
ning er lille. Betydningen for Nordicom er imidlertid blevet større.
En stigning i den korte rente vil således have en relativ stor betydning
for selskabet. Ultimo 2008 udgjorde den gennemsnitlige rentebinding
i Nordicoms låneportefølje ca. et halvt år. Hvis renten stiger med et
procentpoint, betyder det, at det tager et halvt år, før Nordicoms gen-
nemsnitlige rente er steget med et procentpoint. Følsomheden ved
ændringer i Nordicoms gennemsnitlige lånerente er belyst i note 30 til
årsregnskabet.
Forventningerne til de kommende år er, at centralbankerne globalt vil
fortsætte med at stimulere økonomierne gennem fortsatte rentesænk-
ninger i 2009 og 2010. Dette vil efter Nordicom's vurdering betyde en lav
renteperiode for de kommende 3-4 år. Eftersom selskabet ligger kort på
samtlige lån, giver det betydelige muligheder for at optimere selskabets
finansielle risikoprofil og samtidig sænke renteomkostningerne.
2, Refinansieringsrisiko
I 2007 vurderede Nordicom, at risikoen ved refinansiering var begræn-
set. Det var vurderingen, at mangel på kapital ville kunne få relativ stor
betydning for Nordicoms vækstmål, men at Nordicoms kapitalgrundlag
gjorde sandsynligheden for manglende finansiering relativt lille.
I 2008 har den omfattende globale finanskrise medført, at adgangen til
kapital for ejendomsbranchen er blevet meget vanskelig. Finansmarke-
derne befinder sig i en historisk krise, hvor det har været nødvendigt at
genoprette stabiliteten ved massive statslige hjælpepakker både i Dan-
mark og internationalt.
Det er Nordicoms vurdering, at sandsynligheden for manglende refi-
nansiering er steget, ligesom betydningen for Nordicom er forøget.
Manglende finansiering er ved udgangen af 2008 den største risiko for
selskabet og betyder i praksis, at ellers driftsøkonomisk rentable investe-
ringer ikke kan gennemføres i den udstrækning, selskabet ønsker.
En større andel af Nordicoms gæld udløber i 2009, og skal derfor genfor-
handles. Der foregår i øjeblikket positive forhandlinger med selskabets
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
nuværende kreditinstitutter om forlængelse af kreditfaciliteter. Såfremt
den nødvendige refinansiering ikke opnås, vil selskabets aktiviteter imid-
lertid ikke kunne videreføres uden en kapitaltilførsel. På den baggrund er
refinansieringsrisikoen placeret i det mørke område i figuren.
På baggrund af Danmarks historisk meget fragmenterede bankmarked,
som en betydelig faktor bag de seneste års kraftige vækst indenfor ejen-
domsbranchen samt flere international bankers gradvise tilbagetrækning
fra Danmark, er det Nordicom's forventning, at kapitalmangel fortsat vil
udgøre en betydelig risiko i 2009. Bankpakke II forventes dog at få effekt
i løbet af tredje og fjerde kvartal 2009.
3. Valutarisiko
Pr. 31. december 2008 har Nordicom aktiver i Tyskland og Sverige for
henholdsvis 230,6 mio. kr. og 324,7 mio. kr. Idet en del af investerin-
gerne er finansieret med lån optaget i EUR og SEK, er valutarisikoen
beskeden. Følsomheden ved ændringer i EUR og SEK er belyst i note 30
til årsregnskabet.
Risikoen for tab på valuta er uændret ift. 2007 og er fortsat placeret i det
lyse område af figuren.
Risikofaktorer vedrørende færdige investeringsejendomme
Pr. 31. december 2008 udgjorde værdien af Nordicoms færdige investe-
ringsejendomme 3.867 mio. kr. De enkelte ejendommes løbende drift
kan blive påvirket af ændringer i udlejningsprocenten (tomgang), æn-
dringer i lejeniveauet, lejernes betalingsevne samt omkostninger til drift
og vedligeholdelse. Herudover er der risici ved erhvervelse af ejendomme
samt i forbindelse efterfølgende ændringen i markedsværdien.
=
1
2
5
s
vw
ma
Lille Sandsynlighed Stor
(8] Fejl og mangler
oOo Afkastkrav
oa Tomgang
0 Lejeniveau
Q Lejers betalingsevne
oOo Driftsomkostninger
27
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
4. Udlejningsprocenten (tomgang)
Der er Nordicoms strategi at erhverve ejendomme, der som følge af en
god beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningspro-
cent og / eller har et udviklingspotentiale. Nordicom har historisk købt
ejendomme, der havde en vis tomgang med henblik på at videreud-
vikle ejendommen og øge udlejningsprocenten. Ejendomme indkøbt
med henblik på senere udvikling har normalt haft en høj tomgang på
købstidspunktet.
Når en lejer fraflytter et lejemål, er der risiko for, at det ledige lejemål
ikke kan genudlejes eller eventuelt udlejes til et lavere lejeniveau. Herud-
over vil udlejningsprocenten være påvirket af de generelle konjunkturer i
Danmark, Sverige og Tyskland.
En højere tomgang vil påvirke koncernens resultat og finansielle stil-
ling negativt. Den direkte betydning af en højere tomgang er imidlertid
relativt lille, Eksempelvis vil en reduktion af udlejningsprocenten på et
procentpoint påvirke resultatet negativt med ca. 2 mio. kr., opgjort på
grundlag af den nuværende gennemsnitlige leje for færdige investerings-
ejendomme. Herudover vil en lavere udlejningsprocent indirekte påvirke
ejendommenes handelsværdi negativt. Udlejningsprocenten i koncernens
færdige investeringsejendomme er pr. 31. december 2008 79,1 % målt
på lejeindtægter (31. december 2007: 80,9 %). Udlejningsprocenten pr.
31. december 2008 er væsentligt påvirket af færdiggørelsen af Lindholm,
som ultimo 2008 overgik fra projektbeholdninger til færdige investe-
ringsejendomme. Opgøres udlejningsprocenten uden de 85 lejligheder
på Lindholm, udgør denne 83,9 %, hvilket er en forbedring på 3,0 % i
forhold til sidste år. Alle lejligheder på Lindholm forventes udlejet i løbet
af 2009.
Sandsynligheden for øget tomgang er steget i forhold til 2007, idet der er
tegn på en generel økonomisk afmatning på det danske marked. Betyd-
ningen for Nordicom er uændret.
5. Lejeniveauet
Sandsynligheden for faldende markedsleje er steget i forhold til 2007,
men den direkte betydning af et fald i markedslejeniveauet er relativt
lille. Udlejningsmarkedet er fortsat godt, men såfremt den økonomiske
krise udvikler sig, vil dette reducere efterspørgslen på næsten alle typer
af lejemål.
De fleste lejekontrakter indeholder en vis grad af uopsigelighed fra lejers
side, hvilket skaber en vis elasticitet mellem udviklingen i markedslejen
og lejeniveauet for det enkelte lejemål. Nordicom påvirkes derfor primært
ved et langsigtet fald i markedslejeniveauet og hovedsageligt indirekte
via et fald i ejendomsværdien.
Nordicoms samlede lejeindtægter i 2008 udgjorde 252,2 mio. kr., og et
fald i lejen på et procentpoint vil således reducere resultatet med ca. 2,5
mio. kr. om året.
6. Lejernes betalingsevne
Ved indgåelse af lejekontrakter vurderes lejernes betalingsevne i det om-
fang, det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum
28
og forudbetalt leje. Såfremt større lejere ikke er i stand til at betale, kan
det medføre reduceret indtægter, som følge af tomgang ved fraflytning
samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.
Det er Nordicoms opfattelse, at risikoen for manglende betalingsevne
hos koncernens lejere er begrænset, ligesom betydningen for koncernens
resultat og finansielle stilling er uvæsentlig. For regnskabsåret 2008
udgjorde tab ved misligholdelse af lejekontrakter 0,4 mio. kr. svarende til
0,2 % af omsætningen.
7, Driftsomkostninger
Såfremt de realiserede omkostninger til drift og vedligeholdelse oversti-
ger de på købstidspunktet budgetterede omkostninger, vil dette påvirke
resultatet negativt.
Alle driftskonti gennemgås minimum kvartalsvis, og i tilfælde af budget-
afvigelser iværksættes handlingsplaner for den pågældende ejendom.
Sandsynligheden for højere driftsomkostninger vurderes at være lille,
ligesom dette ikke vil få den store betydning for Nordicom, idet en
væsentlig andel af driftsomkostningerne typisk afholdes af lejerne i det
omfang ejendommen er udlejet.
8. Fejl og mangler
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en risiko for, at ejen-
dommen har uforudsete fejl og mangler.
Det er fastlagte forretningsgange for koncernens køb af ejendomme,
som sikrer, at der foretages omhyggelige juridiske, økonomiske og byg-
ningstekniske undersøgelser. Herudover søges væsentlige risici afdækket
ved indgåelse af garantier fra sælgers side. På denne baggrund vurderes
der at være en begrænset risiko for uforudsete hændelser og/eller tab af
væsentlig betydning på nyerhvervede ejendomme.
Såfremt vilkår eller betingelser ved køb af ejendomme bliver uattraktive,
afstår koncernen fra køb, hvilket kan medføre, at de langsigtede strate-
giske vækstmål ikke opfyldes. Generelt set vurderes betingelserne ved
køb af ejendomme at være blevet mere attraktive i 2008. Dette afspejler
sig blandt andet i, at det er blevet lettere at indgå sælgergarantier vedrø-
rende fremtidige lejeindtægter, forurening mv.
9. Afkastkrav
Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (mar-
kedsværdi), og indregner værdireguleringer i årets resultat. Porteføljens
relativt store andel af koncernens balance bevirker, at følsomheden
overfor prisfald på ejendomsmarkedet er relativt stor.
Den opgjorte markedsværdi af koncernens færdige investeringsejen-
domme påvirkes primært af afkastkravet på de enkelte ejendomme.
Afkastkravet opgøres på baggrund af udviklingen i markedsforholdene
for den relevante ejendomstype, udviklingen i det generelle renteniveau
samt ændringer i forhold til den konkrete ejendom. Følsomheden ved
ændringer i Nordicoms gennemsnitlige afkastkrav er belyst i note 2 til
årsregnskabet.
I 2007 vurderede Nordicom, at der var stor sandsynlighed for generelt
højere afkastkrav på udlejningsejendomme. | 2008 har det vist sig,
at afkastkravene i Danmark generelt er steget, hvorfor antagelsen
var korrekt. Ved udgangen af 2008 er det Nordicoms forventning, at
afkastkravet vil stabilisere sig som følge af faldende udlånsrenter. Sand-
synligheden for yderligere prisfald på udlejningsejendomme er derfor
reduceret, mens betydningen for Nordicom's resultat fortsat er stor.
Risikofaktorer vedrørende projektudvikling
Den væsentligste generelle risiko ved projektudvikling opstår, når et
marked forandrer sig, som det f.eks. har været tilfældet med boligmar-
kedet i de sidste år. Risikoen er, at de forudsætninger, der har været
lagt til grund for beregningen af den kalkulerede risiko, undermineres af
ændringer i markedet.
Modsat den gængse opfattelse er der ikke noget principielt til hinder for, at
en projektudvikler kan tjene penge i et marked med faldende priser. Til gen-
gæld vil succeskriterierne ofte være anderledes end i et stigende marked.
Hvor projektmulighed og adgangen til jord typisk vil være de vigtigste
succesfaktorer i et stigende marked, er det adgangen til kapital og know-
how samt eksistensen af købere / lejere, der tæller i et faldende marked.
— Å
Ss
mn
z o
c<
DD
s
an
Lille Sandsynlighed Stor
OD Faldende priser ØD Højere byggeomkostninger
(11) Forsinket aflevering e Uforudsete miljø- og geologiske forhold
10. Faldende priser på lejemål og færdigudviklet ejendomme
Nordicoms projektudvikling er fordelt på mange forskellige projekter og
segmenter. Forskellige efterspørgselsforhold påvirker prisdannelsen i
forskellige segmenter, og sandsynligheden for et stort generelt prisfald er
vurderet til at være moderat. Hvis prisfald indtræffer over en bred kam, er
betydningen for Nordicom til gengæld relativt stor, da Nordicom historisk
har haft store indtægter fra projektudvikling.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
Ved nye projekter vurderes det aktuelle prisniveau, og projektet sættes
kun i gang, såfremt det er rentabelt, og den nødvendige finansiering er
tilvejebragt. Derfor er risikovurderingen baseret på at prisfald på lejemål
eller færdige projekter rammer den fremtidige projektudvikling i højere
grad, end den rammer de allerede igangværende projekter.
Boligområdet har oplevet prisfald i både 2007 og 2008, og omsætningen
af boliger er væsentligt reduceret. Hvor boliger tidligere kunne sælges på
projektstadiet før byggestart, er situationen i dag, at markedet for salg af
boliger næsten er gået i stå. Derfor må boligerne lejes ud, når byggeriet
står færdigt. På erhvervsområdet er der stadig efterspørgsel på de fleste
typer lejemål, og priserne er stabile.
11. Forsinket aflevering af færdige projekter
Risikoen for forsinket aflevering af projekter er fortsat placeret i det lyse
område. Nordicom har løbende mange projekter i gang. Spredningen
betyder, at sandsynligheden for generelle forsinkelser er relativt lille, Tids-
punktet for aflevering af projekter bruges som indtægtskriterium, og hvis
afleveringer forskydes til et nyt kalenderår, flyttes avancen tilsvarende,
| det enkelte regnskabsår kan forsinkelser således få meget stor betyd-
ning, men da indtægterne ikke fortabes, men blot forskydes til et nyt
regnskabsår, er den strategiske betydning relativt lille.
12. Højere byggeomkostninger
Risikoen ved øgede omkostninger til projektudvikling er ved udgangen
af 2008 vurderet som lille, Pga. af en overophedning steg byggeomkost-
ningerne på boligmarkedet betydeligt i perioden 2004-2006, hvilket gav
større usikkerhed ved projektstart. | 2008 har afmatningen ændret bil-
ledet, så tendensen nu er faldende byggeomkostninger. Denne tendens
forventes at fortsætte i 2009,
Sandsynligheden for stigende byggepriser vurderes som relativt lille.
Betydningen er imidlertid relativt stor, hvis det sker, da det både kan
ramme igangværende projekter, som ikke er færdigkontraherede, og
fremtidige projekter.
13. Uforudsete miljø- og geotekniske forhold
Risikoen ved øgede omkostninger til miljø- og geotekniske forhold blev i
2007 placeret i det lyse område, og den vurdering er uændret i 2008.
I forbindelse med køb af jord og gamle bygninger til projektudvikling
bliver der lavet miljø- og geotekniske undersøgelser, der betyder, at
sandsynligheden for uforudsete problemer er relativt lille, Konsekvensen
for økonomien i det enkelte projekt kan have stor betydning, men da
projektudviklingen er spredt på mange projekter, bliver betydningen for
Nordicom relativt lille,
Øvrige risikofaktorer
Blandt øvrige risikoforhold fokuseres der på organisationsudvikling,
forsikring, IT og lovgivning.
29
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Stor
Betydning
o
de
Le
Stor
Lille Sandsynlighed
eo Organisationsudvikling D Datatab
o Underforsikring OD Lovgivning
14, Uønsket organisationsudvikling
Risikoen ved ikke at kunne tiltrække eller fastholde medarbejdere med et
tilstrækkeligt kompetenceniveau er vurderet som lav.
Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og den langsigtede vækst
afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kompetence. Kampen
om de gode hoveder var spidset til i 2007, Ved 2008 er presset på ar-
bejdsmarkedet reduceret, og Nordicom har endnu ikke oplevet problemer
med at tiltrække de ønskede kompetencer.
15. Tab som følge af underforsikring eller manglende forsikring
Risikoen for tab som følge af uhensigtsmæssige forsikringsforhold er
fortsat placeret i det lyse område. Nordicom har en omfattende forsik-
ringsdækning, og sandsynligheden for store tab, som følge af manglende
forsikring, vurderes som lille. Den økonomiske virkning af skader forsø-
ges minimeret vha. et forsikringsprogram, men der er naturligvis ikke
nogen garanti for at omfang eller dækning er tilstrækkelig, før situatio-
nen opstår.
Nordicom er sikret med følgende typer af forsikringer:
EM Bygningsforsikring inkl. huslejetabs-, brand- og stormforsikring
Mm Bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring
mM Arbejdsskadeforsikring
HE Motorforsikringer
HE Løsøreforsikring
Mm Erhvervs- og produktansvarsforsikring
MM Entrepriseforsikring
M Projektansvarsforsikring
M Ansvarsprogram vedr. ejerforeninger
30
ME EDB- og svagstrømsforsikring
Mm Rejseforsikring
HE Kriminalitetsforsikring
Virksomhedens fredede ejendomme er desuden forsikrede, så merud-
gifter i forbindelse med skade som følge af krav fra Kulturarvstyrelsen
dækkes ubegrænset til nyværdi.
16. Datatab ved nedbrud af IT-systemer
Risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af
nedbrud af IT-systemer, er fortsat placeret i det lyse område. Der foreta-
ges dagligt både intern og ekstern backup af alle data, og indholdet af
backupkopierne kontrolleres løbende. Det vurderes derfor, at risikoen er
relativt lille,
Der er udarbejdet en ledelsesgodkendt IT-sikkerhedspolitik samt en
plan for retablering af selskabets primære IT-baserede systemer efter en
eventuel katastrofe.
Hele IT-området er under konstant udvikling. Standard software såvel
som egne programmer implementeres i stigende grad til at automatisere
funktioner og forretningsgange, og øge datakvaliteten.
Et intelligent scanningssystem til elektronisk registrering af indgående post
og fordeling via workflow har været i brug siden 1. januar 2007. Systemet
sikrer bl.a. overholdelsen af de interne tegningsregler for så vidt angår
disposition, godkendelse og effektiviteten på en lang række områder.
Eksterne leverandører servicerer Nordicom på IT-området, og sikrer p.t.
koncernen en særdeles god oppetid på 99,5%.
Nordicoms risikopolitik og -vurdering på IT-området justeres løbende
efter behov og revideres årligt af selskabets revisor.
17, Lovgivning og skat
Fremtidige lovgivnings-, afgifts- eller skattemæssige ændringer, som gør
køb, salg eller drift af ejendomme vanskeligere eller mere omkostnings-
tungt, kan få negativ virkning på koncernens resultat og finansielle stilling.
Dette kan eksempelvis være ændringer i lejelovgivningen, forhøjelser af
skatter og afgifter eller begrænsninger i rentefradragsretten.
Det er Nordicoms politik at følge lovgivningsarbejde og praksisudviklin-
gen tæt, således at selskabet så vidt muligt kan nå at omstille sig inden
nye regler træder i kraft. Det er endvidere kutyme at indhente bindende
svar på afgifts- eller skatteområdet, hvor praksis er uklar og spørgsmålet
har væsentlig betydning for koncernen.
Begivenheder efter 31. december 2008
Der er efter balancedagen ikke indtruffet væsentlige begivenheder med
betydning for årsrapporten.
NORDICOM I LEDELSENS BERETNING
www.nordicom.dk // Ro's Have, Roskilde
SE MERE PÅ WWW.NORDICOM.DK/BOLIG/REFERENCE/RO'S HAVE, ROSKILDE
31
i ow « høw et te
gt [mstr "Men der vre
sig, fat: y
fr SM H MR NER V
Aktionærforhold
Revisionsudvalg
Bestyrelsen har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt revisi-
onsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at sikre en uafhængig og
objektiv overvågning af virksomhedens regnskabsaflæggelsesproces, inter-
ne kontrolsystemer og risikostyringssystemer bedst varetages ved, at disse
gennemgås detaljeret inden de fremlægges for den samlede bestyrelse.
Udvalget består af:
Torben Schøn (formand), Michael Vad Petersen (næstformand)
Revisionsudvalget forventes at afholde 2-4 møder årligt, hvor bl.a.
revisionsprotokollater vedrørende årsrapporten samt løbende revisions-
opgaver gennemgås.
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem
revisionsudvalget og revisor. Direktionen er af bestyrelsen bemyndiget til
at iværksætte eventuelle ikke revisionsydelser hos selskabets generalfor-
samlingsvalgte revisorer for op til DKK 50.000 pr. sag. Ydelser herudover
skal godkendes af bestyrelsen.
Revisor er på valg hvert år på selskabets ordinære generalforsamling.
Generalforsamling
Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets be-
styrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en detaljeret orientering og
et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der træffes på general-
forsamlingen. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år i Århus
eller Københavns kommune inden udgangen af maj måned.
Indkaldelse til generalfforsamling offentliggøres og udsendes til de
navnenoterede aktionærer mindst otte dage forud for afholdelsen. Alle
aktionærer har ret til at deltage i og stemme eller afgive fuldmagt ved
generalforsamlingen, jf. vedtægternes 8 9.
Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis det
ønskes af aktionærer, som besidder 10% eller mere af aktiekapitalen.
Der afholdes ordinær generalforsamling den 22. april 2009 kl. 10 hos
Dansk Design Center, H.C. Andersens Boulevard 27, 1553 København V.
Regler for ændring af vedtægter
Nordicom A/S' vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning
i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler. Beslutning om
ændring af vedtægter er kun gyldig, såfremt mindst 2/3 af aktiekapitalen
er repræsenteret på generalforsamlingen, og forslaget vedtages med
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlin-
gen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Hvis 2/3 stemmer
for et forslag på en generalforsamling, der ikke er repræsenteret af 2/3
af den stemmeberettigede aktiekapital, skal bestyrelsen indkalde til en
ny generalforsamling inden 14 dage. Stemmer 2/3 for forslaget på den
NORDICOM | AKTIONÆRFORHOLD
nye generalforsamling, vedtages det uden hensyn til den repræsenterede
aktiekapitals størrelse.
Beslutning om vedtægtsændringer vedr. aktionærernes ret til udbytte, ak-
tiernes omsættelighed, aktieindløsning, udøvelse af stemmeret samt ulige
spaltning kræver i visse tilfælde tiltrædelse af mindst 90% af såvel de
afgivne stemmer som den på generalforsamlingen repræsenterede kapital.
Bestyrelsens arbejde, sammensætning og
regler for udpegning, udskiftning m.v.
Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen består iht. sel-
skabets vedtægter af 3-5 medlemmer, som vælges for ét år ad gangen.
Siden selskabets ordinære generalforsamling i 2007 har bestyrelsen
bestået af fem medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af kon-
cernen. Bestyrelsen finder antallet af medlemmer hensigtsmæssigt.
Alle bestyrelsesmedlemmerne har erhvervsmæssig baggrund — for-
mandens er juridisk.
Sammensætningen i bestyrelsen sikrer hensigtsmæssighed i både bredde
og erfaringsgrundlag. Bestyrelsen vurderer løbende, om der er anledning
til at ajourføre eller styrke medlemmernes kompetence ift. opgaverne.
Bestyrelsesmedlemmerne er præsenteret på selskabets hjemmeside:
www.nordicom.dk.
Bestyrelsesformanden Torben Schøn er partner i et advokatfirma, der
udfører rådgivningsopgaver for Nordicom koncernen og anses derfor ikke
for uafhængig af Nordicom A/S. Bestyrelsesmedlem Ole Vagner anses
heller ikke som uafhængig, som følge af en indirekte ejerandel på 33%
af selskabet. De øvrige tre bestyrelsesmedlemmer anses alle for at være
uafhængige af selskabet.
Bestyrelsen i Nordicom A/S afholder mindst fem årlige ordinære
møder, heraf mindst ét i kvartalet. Mindst én gang om året afholder
bestyrelsen strategimøder med henblik på at drøfte og fastlægge
bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af
selskabet. Mødedatoer fastlægges under hensyntagen til bestyrelsens
behandling af investeringssager, budget, årsrapport samt kvartals- og
halvårsmeddelelser.
Bestyrelsen evaluerer sig selv én gang årligt. Selvevalueringsprocessen
forestås af bestyrelsesformanden, og resultatet af evalueringen drøftes
i den samlede bestyrelse. Bestyrelsen vurderer løbende koncernens
kapital- og aktiestruktur, og der ønskes en styrkelse af koncernens
kapitalberedskab, således at strukturen er passende til koncernens
aktiviteter.
Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære gene-
ralforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.
33
NORDICOM | AKTIONÆRFORHOLD
Regler for udpegning af direktionen
Bestyrelsen ansætter en direktion til at forestå koncernens daglige for-
retningsvirksomhed. Bestyrelsen fastsætter vilkårene for direktionens
kompetence- og virksomhedsområder.
Vederlag til direktionen
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang
årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og pension.
Herudover oppebærer direktionen fri telefon og fri avis. Den samlede
lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og opfylder
koncernens specifikke behov.
Direktionen har i 2008 ikke været omfattet af nogen former for incita-
mentsafhængig aflønning udover aktieoptioner, jvf. note 6.
Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion
eller lignende, er Nordicom A/S forpligtet til at betale en godtgørelse på
12 måneders vederlag.
Vederlag til bestyrelsen
For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer
er bestyrelsens aflønning fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver,
værdiskabelse og vilkår i sammenlignelige virksomheder. | aflønnin-
gen indgår udover et basishonorar et incitamentsprogram, som skal
medvirke til at sikre interessesammenfald mellem selskabets ledelse og
aktionærerne. | den forbindelse har Nordicom A/S tidligere etableret et
aktieoptionsprogram for såvel den tidligere direktion som bestyrelsen.
Der er ikke etableret nye incitamentsprogrammer i 2008.
Bestyrelsen har oprindeligt fået tildelt i alt 42.000 aktieoptioner, hvoraf
18.000 er tildelt bestyrelsesformanden, 12.000 næstformanden (tid-
ligere) og 6.000 hver af de resterende to bestyrelsesmedlemmer. På
tidspunktet for tildelingerne af optionerne repræsenterede optionerne
en markedsværdi på 2,9 mio. kr. Optionerne optjenes med 1/3 pr.
01.04.2007, 1/3 pr. 01.04.2008 og 1/3 pr. 01.04.2009.
På selskabets ordinære generalforsamling den 17. april 2008 samt på
selskabets ekstraordinære generalforsamling den 22. september 2008
indtrådte et nyt medlem af bestyrelsen, mens et andet medlem ud-
trådte. I den forbindelse fik de nye bestyrelsesmedlemmer tildelt 2.000
Figur 1. Bestyrelsens uudnyttede aktieoptioner pr. 31.12.2008
Markedsværdi på udnyttelsestidspunktet (1.000 DKK)
aktieoptioner hver i den eksisterende aktieoptionsordning på samme
betingelser som de øvrige medlemmer. Optioner, som ikke var endelig
optjent, bortfaldt for de fratrådte bestyrelsesmedlemmer, svarende til
2.000 ud af de 6.000 oprindeligt tildelte optioner.
Ved udnyttelse af aktieoptionerne vil Nordicom A/S overføre aktier fra sel-
skabets egen beholdning til bestyrelsesmedlemmet, der som modydelse
skal erlægge en kontant betaling svarende til exercise-kursen pr. aktie.
Aktieoptionernes endelige værdi afhænger af aktiekursen på tidspunk-
tet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes. Under forskellige forudsætninger
om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan den resterende behald-
ning af aktieoptioner specificeres som figur 1.
Ledelsens vederlag og optionsprogrammet er yderligere beskrevet i Note
5 og 6 til årsrapporten. Af det samlede vederlag til bestyrelsen inkl.
omkostninger til aktieoptioner vedrører 3/8 bestyrelsesformanden, 2/8
næstformanden og 1/8 hvert af de resterende tre bestyrelsesmedlemmer.
Væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen
med selskabet ændres
Koncernen har ingen væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen med
selskabet ændres.
Kodeks for virksomhedsledelse
Nordicom A/S er omfattet af OMX Den Nordiske Børs reviderede an-
befalinger for god selskabsledelse 2005, som er en del af reglerne for
notering på OMX Den Nordiske Børs. Reglerne er senest revideret den
10. december 2008, og omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil
med selskabets ledelse, interessenternes rolle og betydning for selska-
bet, åbenhed og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar,
bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag,
risikostyring samt revision. Anbefalinger for god selskabsledelse er of-
fentligt tilgængeligt på hjemmesiden www.omxnordicexchange.com.
Som børsnoteret selskab skal Nordicom A/S enten følge disse anbefa-
linger eller forklare, hvorfor anbefalingerne ikke følges helt eller delvist.
Nordicom A/S følger generelt OMX Den Nordiske Børs anbefalinger,
bortset fra på følgende punkter:
Antal stk. Optjenes pr. Exercise-kurs 600 800 1.000
14.000 01.04.2007 698 1.428 4.228
12.000 01.04.2008 1,304
01.04.2009 1.480 -
14.000
mM Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer, der samtidig indgår i en
direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder mere end tre menige
bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig bestyrelsespost
i selskaber, der ikke er en del af Nordicom koncernen. Nordicom
har fraveget anbefalingerne på dette punkt, da bestyrelsen vægter
hensynet til sammensætningen af forretningsmæssig kompetence
og branchekendskab højere end antallet af det enkelte medlems
øvrige bestyrelsesposter.
HE Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer ikke aflønnes med aktie-
optionsprogrammer, I Nordicom A/S er bestyrelsen tidligere blevet
aflønnet med aktieoptioner, idet det var bestyrelsens vurdering, at
denne aflønningsform gav bestyrelsens medlemmer det bedste inci-
tament ved varetagelsen af selskabets og aktionærernes interesser.
Virksomhedens interne kontrol- og risikostyringssystemer
i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
Ifølge aktieselskabslovens & 54 er bestyrelsen ansvarlig for
den interne kontrol og risikostyringssystemer i forbindelse med
regnskabsaflæggelsesprocessen.
Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan redu-
cere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen, Såvel
opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager udgangs-
punkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:
MH Kontrolmiljø
ME Risikovurdering
E Kontrolaktiviteter
Mm Information og kommunikation
mM Overvågning
Kontrolmiljø
Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbej-
dernes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den
interne kontrol, og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige
kontrolkomponenter hviler på.
Nordicom har procedurer og politik, såsom politik for selskabsledelse,
bestyrelsens forretningsorden, instrukser til den administrerende direktør
og attestationsregler, som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres og
godkendelsesregler, som beskriver, på hvilket niveau personer kan træffe
beslutninger om omkostninger, investeringer, aftaler mv.
Regnskabsstandarder og regnskabsmanualer til udenlandske datter-
virksomheder er baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i
regnskabsaflæggelsen.
Der er vedtaget en personalepolitik som sikrer, at medarbejderne har
de rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive
stillinger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejdereva-
luering anvendes kontinuerligt ligesom jobbeskrivelser er definerede og
dokumenterede.
NORDICOM I AKTIONÆRFORHOLD
Risikovurdering
Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne som
interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen, er at have
opstillet konkrete mål og politikker for hvilke risici, koncernen vil påtage
sig. Ved risikovurdering skal der således forstås det at identificere og
analysere relevante risici for ikke at nå målene eller leve op til de fast-
satte politikker.
Nordicom har etableret en risikovurderingsprocedure, som gennemføres
med jævne mellemrum, og som omfatter en vurdering af risici og behovet
for handling. Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige tiltag
gennemføres for at afbøde uventede risici. Den interne kontrol af regn-
skabsaflæggelse er et af de områder, som vurderes i den forbindelse.
Risikoområder som påvirker regnskabsaflæggelsen, omfatter områder
såsom indregning af indtægter, dagsværdiregulering af investerings-
ejendomme, vurdering af tilgodehavender, overholdelse af koncernens
regnskabsstandarder, IT og risiko for bedrageri.
Kontrolaktiviteter
Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen, på alle niveauer
og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som
godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.
Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisatio-
nen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem som sikrer, at alle
fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil og
indenfor de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.
Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrap-
porter og årsrapporter, ligesom der forefindes checklister til sikring af
korrekt information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.
Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programme-
rede kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere fysisk sikkerhed i virksomheden og
generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøtter regn-
skabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-baserede
beredskabsplaner.
Information og kommunikation
Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effek-
tive kommunikationskanaler er endvidere at sikre:
ME at oplysninger er fuldstændige, nøjagtige, og som minimum lever
op til de lovmæssige krav
HE rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt
HM tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden
NORDICOM | AKTIONÆRFORHOLD
ME at væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede
risici i regnskabsaflæggelsen
MH at direktion og medarbejdere kender sit ansvar for risikostyring
og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.
HM at alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed, for at kunne udføre deres erhverv.
Nordicom har indrettet kommunikationskanaler, således at medar-
bejderne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og ledelsen har
de nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den
kommunikation, som kommer fra organisationen. I den forbindelse im-
plementerer Nordicom i 2009 et intranet, som skal give medarbejderne
lettere adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger, mv.
Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktivi-
teter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og
eksterne rapportering.
Overvågning
Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurde-
ringer samt en kombination af de to.
Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Den
indgår i ledelsens og chefernes ordinære aktiviteter og de aktiviteter,
som medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle
konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer, be-
føjelser og politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til de
vedtagne politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal rap-
porteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rapporteres
til direktionen og bestyrelsen.
Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering
til bestyrelsen/revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af rap-
porteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetop-
følgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år
analyseres og forklares.
Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. | direk-
tionens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol
fra den generalforsamlingsvalgte revision. Bestyrelsen/revisionsudvalget
holder endvidere løbende møder med den generalforsamlingsvalgte
revision, ligesom denne rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i
revisionsprotokollen.
Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen gennemfø-
rer aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i regnskabsaflæggel-
sesprocessen. Endvidere at direktionen foretager den fornødne overvåg-
ning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler, samt eventuelle
overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forretningsgange.
36
Insiderregler
Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier finder kun
sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af selskabets års- og
delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger
og beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til
gældende lov.
Aktieinformation
Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde 961 stk. pr. 31. de-
cember 2008 mod 994 stk. pr. 31. december 2007. De navnenoterede
aktionærer udgør 69,8% af aktiekapitalen.
Selskabets bestyrelse har bemyndigelse til at forhøje selskabets aktieka-
pital indtil den 15. april 2012 ad en eller flere gange og med eller uden
fortegningsret for selskabets hidtidige aktionærer til markedskurs — dog
maksimalt med et nominelt beløb på 31.278.500 kr.
Alle Nordicom A/S” aktier er noteret på Den Nordiske Børs og indgår i
Mid Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december 2008 på
kurs 68, hvilket er en nedgang på 752 point (-91,7%) ift. aktiekursen pr.
31. december 2007. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør 212,7 mio.
kr. pr. 31. december 2008 (31. december 2007: 2.565 mio. kr.). Der er i
regnskabsåret omsat for 212,3 mio. kr. af Nordicom A/S" aktier på Den
Nordiske Børs.
Figur 1. Kursudvikling i 2008
900
800
700 Wo
600
500 min
RT]
300 4,
200
100
0 i
Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec
Figur 3. Kursudvikling børsnoterede ejendomsselskaber
Sammenlignes Nordicoms kursudvikling i 2008 med de øvrige børsno-
terede ejendomsselskaber fremgår det, at hele ejendomsbranchen har
været negativt påvirket af finanskrisen.
NORDICOM I AKTIONÆRFORHOLD
Figur 2. Aktieomsætning i mio. kr.
30
25
20
15
10
Figur 4. Aktieinformation
RR ANNE
Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec
Aktieinformation
Fondsbørs
Aktiekapital
Nominel stykstørrelse
Antal aktier
Aktieklasser
Antal stemmer pr. aktie
Ihændehaverpapir
Stemmeretsbegrænsning
Begrænsninger i omsættelighed
Fondskode
Den Nordiske Børs
312.785.800 kr.
100 kr.
3.127.858 stk.
En
En
Ja
Nej
;Nej
37
NORDICOM I AKTIONÆRFORHOLD
Den nuværende bestyrelses og direktions direkte og indirekte besiddelse
af aktier og aktieoptioner i Nordicom A/S udgør pr. 31.12.2008 følgende:
Aktier Aktieoptioner
I antal stk. 31.12.2007 Bevægelseiåret 31.12.2008 31.12.2007 Bevægelseiåret 31.12.2008
Bestyrelse
Torben Schøn 0 0 0 18.000 0 18.000
Michael Vad Petersen 0 0 0 4.000 0 4.000
Per Mellander 0 0 0 4.000 0 4.000
Søren Pind 0 0 Q 0 2.000 2.000
Ole Vagner 2.000
Direktion
Niels Troen 0
Ole Steensbro
Ejerforhold
Følgende aktionærer har overfor Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5
% af selskabets aktiekapital:
Kapitalandel
HFI-Invest A/S, København 33,0 %
Stodir hf, Island 11,7 %
Real Estate Development ApS, Charlottenlund 13%
Carnegie Investment Bank AB, Sverige
Udbytte
Det er selskabets faste målsætning at egenfinansieringsgraden (egen-
kapital samt udskudt skat) minimum skal udgøre 30 % for koncernen
som helhed. Som følge af det negative resultat for 2008 ligger egenfi-
nansieringsgraden nu på 24,6 % og dermed under denne grænse. På
baggrund heraf vil bestyrelsen indstille til generalforsamlingen, at der for
regnskabsåret 2008 ikke udbetales udbytte.
Investor Relations
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante
forhold. Information målrettes specielt Den Nordiske Børs, aktionærer,
potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Den
Nordiske Børs formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker at
øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter — og dermed samtidigt
tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutninger
omkring Nordicom.
38
Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:
Mi udsende kvartalsvise delårsrapporter
I udsende årsrapporter
EH give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet
ME deltage i seminarer og investormøder
Fondsbørsmeddelelser i 2008 og 2009
NORDICOM | AKTIONÆRFORHOLD
Dato Titel
03.01.2008 Nordicom, køb af egne aktier
24.01.2008 Nordicom, finanskalender for 2008
04.03.2008 Nordicom, storaktionærmeddelelse
07.03.2008 Nordicom, årsregnskabsmeddelelse 2007
12.03.2008 Nordicom, køb af egne aktier
03.04,2008 Nordicom, indkaldelse ordinær generalforsamling
04.04.2008 Nordicom, årsrapport for 2007
21.04.2008 Nordicom, referat ordinær generalforsamling
23.05.2008 Nordicom, kvartalsrapport 1. kvartal 2008
12.06.2008 Nordicom, storaktionærmeddelelse
21.08.2008 Nordicom, halvårsrapport 2008
04.09.2008 mM, Indkaldelse ekstraordinær generalforsamling
22.09.2008 referat ekstraordinær generalforsamling
27.10.2008 ftgne aktier
18.11.2008
28.11.2008
15.12.2008
23.02.2009
06.03.2009
Finanskalender
Dato
27.03.2009
22.04.2009
26.05.2009
20.08.2009
19.11.2009
30.03.2010
22.04.2010
Yderligere information
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere infor-
mationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter.
Forespørgsler vedr. selskabets relationer til investorer og aktiemarkedet
kan stiles til:
Adm. direktør Niels Troen
Tlf, +45 33 33 93 03
Fax +45 33 33 83 03
E-mail: ntænordicom.dk
3, kvårtal 2009
39
www.nordicom.dk //
Ledelsespåtegning
NORDICOM | LEDELELSESPÅTEGNING
Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret — årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselska-
1. januar — 31. december 2008 for Nordicom A/S.
bets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt
af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og penge-
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial strømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2008. Endvidere er
Reporting Standards, som godkendt af EU og yderligere danske oplys- det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Jf. Københavns gennemgang af udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter
Fondsbørs' oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, og — og økonomiske forhold samt en beskrivelse af de væsentligste risici og
IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet kan påvirkes af.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København den 27. marts 2009
Torben Schøn, formand
Direktion
[ne
Niels Troen
Bestyrelse
Michael Vad Petersen, næstformand
Per Mellander
Søren Pind Ole Vagner
41
NORDICOM | REVISOR PÅTEGNING
Den uafhængige revisors påtegning
Til aktionærerne i Nordicom A/S
Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret
1. januar — 31. december 2008 omfattende ledelsespåtegning, le-
delsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis
for såvel koncernen som moderselskabet. Årsrapporten aflægges i
overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for årsrapporten
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der
giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Fi-
nancial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar
omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kon-
troller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der
giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om
fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse
af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæs-
sige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag
af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver,
at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med
henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke inde-
holder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og
oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger
af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsent-
lig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformation skyldes
besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne
kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse og aflæggelse af
en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme
revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke
med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets
interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den
af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen
udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den
samlede præsentation af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og
egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af
koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2008 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets
aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. decem-
ber 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.
København den 27. marts 2009
Deloitte
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Anders O. Gjelstrup
statsautoriseret revisor
2
René H, Christensen
statsautoriseret revisor
i
u
i
i
NORDICOM I ÅRSREGNSKAB
Resultatopgørelse
Koncern Modervirksomhed
Note DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Nettoomsætning 552.874 755.051 19.580 15.534
Driftsomkostninger -356.260 -536.287 -4.077 -3.748
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto -148.949 80.798 0 0
Regulering til dagsværdi, netto -40.521 72.029 -1.582 5.447
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 18.956 99.499 -377 -18
4. Bruttoresultat 26.100 471.090 13.544 6.321
5.6. Personaleomkostninger -46.476 -34.850 -16.366 -8.802
7. Andre eksterne omkostninger -21.755 -19.019 -17.562 -17.778
8. Andre driftsindtægter - - 23.505 21.628
19. Resultat af associerede virksomheder og joint ventures -33.271 1.430 - -
9. Afskrivninger -3.699 -4.416 -3.475 -2.763
Resultat af primær drift -79.101 414.235 -354 -1.394
18. Tilbageført nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder 0 6.181
Udbytte fra dattervirksomheder - - 31.155 40.000
10. Finansielle indtægter 11.878 12.808 20.185 17.160
11. Finansielle omkostninger -195.837 -134.926 -43.220 -29.656
Resultat før skat -263.060 292.117 7.166 32.291
12. Skat af årets resultat 58.171 -34.940 2.859 4.901
Årets resultat -204.889 257.177 10.625 37.192
Fordeling af årets resultat
Moderselskabets aktionærer -204.898 256.879
Minoritetsinteresser 9 298
-204.889 257.177
13. Resultat pr. aktie -68.49 83.19
13. Udvandet resultat pr. aktie -68.49 82.41
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år 10.625 -4.482
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning 0 -2.116
Foreslået udbytte 0 43.790
10.625 37.192
46
København K
3
>
NORDICOM I ÅRSREGNSKAB
Balance pr. 31. december
Koncern Modervirksomhed
Note DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
AKTIVER
Langfristede aktiver
14. Immaterielle aktiver 3.404 59 3.404 0
3.404 59 3.404 0
Materielle aktiver
15. Domicilejendomme 62.981 62.372 0 0
16. Færdige investeringsejendomme 3.867.786 3.018.891 262.271 260.660
18. Investeringsejendomme under udvikling 1.370.141 1.686.377 0 0
17. Inventar og driftsmidler 6.111 8.730 5.801 8.499
5.307.019 4.176.370 268.072 269.159
Finansielle aktiver
18. Kapitalandele i dattervirksomheder - - 518.349 519.729
192. Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures 513 3.284 - -
Udskudte skatteaktiver 6.383 0 0 0
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0 24.500 0 33
Andre tilgodehavender 11.913 8.992 0 0
18.809 36.776 518.349 519.762
Langfristede aktiver i alt 5.329.232 4.813.205 789.825 788.921
Kortfristede aktiver
20. Projektbeholdninger 57.420 363.194 0 0
21. Tilgodehavender 56.272 54.702 5.438 885
Selskabsskat 0 5.571 0 5.766
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 307.572 231.007
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 26.381 27.306 0 0
Periodeafgrænsningsposter 10.091 5.462 731 479
92.744 93.041 313.741 238.137
22. Pante- og gældsbreve 70.199 74.460 0 1.238
23. Likvide beholdninger 75.730 480.229 4.276 8.179
Kortfristede aktiver i alt 296.093 1.010.924 318.017 247.554
Aktiver i alt 5.625.325 5.824.129 1.107.842 1.036.475
48
Balance pr. 31. december
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Koncern Modervirksomhed
Note DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 312.786 312.786 312.786 312.786
Reserve for sikringstransaktioner -8.353 0 0 0
Reserve for valutakursregulering -16.449 -1.402 0 0
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning 0 753.314 0 38.678
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 0 526 0 0
Overført resultat 754.692 276.763 106.373 128.075
Foreslået udbytte 0 43.790 0 43.790
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 1.042.676 1.385.777 419.159 523.329
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser 489 463
24,25. Egenkapital i alt 1.043.165 1.386.240 419.159 523.329
Gældsforpligtelser
Langfristede gældsforpligtelser
26. Udskudte skatteforpligtelser 342.849 402.035 28.755 19.872
27. Hensatte forpligtelser 9.408 8.992 0 0
28. Kreditinstitutter 2.065.558 2.370.703 121.577 181.268
Skyldige købesummer mv., ejendomme 29.802 0 0 0
Deposita 31.886 31.773 1.087 1.097
2.479.503 2.813.503 151.419 202.237
Kortfristede gældsforpligtelser
27. Hensatte forpligtelser 30.849 17.411 0 0
28. Kreditinstitutter 1.879.691 1.404.085 238.833 118.873
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 11.096 27.253 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 18.667 42.736 0 0
Leverandørgæld 57,272 64.869 3.061 6.291
Gæld til dattervirksomheder - - 265.370 178.274
Selskabsskat 13.910 0 13.910 0
Deposita 20.768 21.874 3.803 2.976
Anden gæld 70.404 46.158 12.287 4.495
2.102.657 1.624.386 537.264 310.909
Gældsforpligtelser i alt 4.582.160 4.437.889 688.683 513.146
Passiver i alt 5.625.325 5.824.129 1.107.842 1.036.475
1-3. Noter uden henvisning
34-35 Noter uden henvisning
49
NORDICOM I ÅRSREGNSKAB
Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger
Koncern Modervirksomhed
Note DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Årets resultat -204.889 257.177 10.625 37.192
Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -11.334 0 0 0
Skat af årets værdiregulering af sikringsinstrumenter 2.981 0 0 0
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder -15.047 -1.388 0 0
Årets totalindkomst -228.289 255.789 10.625 37.192
Fordeling af årets totalindkomst
Moderselskabets aktionærer -228.298 255.491
Minoritetsinteresser 9 298
-228.289 255.789
50
REE oe eee TRE ed
NORDICOM I ÅRSREGNSKAB
Egenkapitalopgørelse
Koncern
Reserve for Reserve for
sikrings- valutakurs-
DKK 1.000 Aktiekapital transaktioner regulering
Egenkapital pr. 1. januar 2007 312.786 0 -14
Egenkapitalbevægelser i 2007
Årets totalindkomst - - -1.388
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse
Minoritetsinteresser, til- og afgang
Udloddet udbytte fra ass. virksomhed -
Udloddet udbytte
Køb af egne aktier - -
Salg af egne aktier
Udbytte af egne aktier -
Øvrige reguleringer -
Egenkapitalbevægelser i 2007 i alt 0 0 -1.388
Egenkapital pr. 31. december 2007 312.786 0 -1.402
Egenkapital pr. 1. januar 2008 312.786 0 -1.402
Egenkapitalbevægelser i 2008
Årets totalindkomst 0 -8.353 -15,047
Overførsel til frie reserver som følge af ændring i Årsregnskabsloven - -
indregning af aktiebaseret vederlæggelse - - -
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse
Minoritetsinteresser, til- og afgang
Udloddet udbytte
Køb af egne aktier - - -
Salg af egne aktier - -
Udbytte af egne aktier
Øvrige reguleringer
Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt 0 -8.353 -15.047
Egenkapital pr. 31. december 2008 312.786 -8.353 -16.449
Reserve for sikringstransaktioner Reserve for valutakursregulering
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer, opstået ved
nettoændring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der omregning af regnskaber for virksomheder med en anden funktionel
opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, valuta end danske kroner.
og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret.
52
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Egenkapital
Reserve for Reserve for tilhørende Egenkapital
investerings- opskrivning efter modersel- tilhørende
ejendommes indre værdis Overført Foreslået skabets minoritets- Egenkapital
nettoopskriv. metode resultat udbytte aktionærer interesser i alt
625.891 11.355 191.791 40.662 1.182.471 -17 1.182.454
127.423 1.430 84.236 43.790 255.491 298 255.789
- 2.051 - 2.051 2.051
- -2.275 -2.275 - -2.275
- 0 182 182
- -12.259 12.259 - 0 0
- -40.662 -40.662 -40.662
- -19.420 -19.420 - -19.420
7.158 7.158 - 7.158
- 361 361 361
2 2 2
127.423 -10.829 84.972 3.128 203.306 480 203.786
753.314 526 276.763 43.790 1.385.777 463 1.386.240
753.314 526 276.763 43.790 1.385.777 463 1.386.240
0 -526 -204.372 0 -228.298 9 -228.289
-753.314 753.314 - 0
- 903 903 - 903
- -4.075 -4.075 - -4.075
- - - 0 17 17
- -43.790 -43.790 -43.790
-70.305 - -70.305 -70.305
- 346 346 346
- 2.126 2.126 2.126
-8 - -8 -8
-753.314 -526 477.929 -43.790 -343.101 26 -343.075
0 0 754.692 0 1.042.676 489 1.043.165
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning ved-
rører forskellen mellem kostpris og dagsværdi for koncernens
investeringsejendomme.
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode vedrører for-
skellen mellem kostpris og indre værdi for kapitalandele i associerede
virksomheder og joint ventures.
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Egenkapitalopgørelse
Modervirksomhed
Reserve for
investerings-
ejd. netto- Overført Foreslået Egenkapital
DKK 1.000 Aktiekapital opskrivn. resultat udbytte i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2007 312.786 40.794 144,082 40.662 538.324
Egenkapitalbevægelser i 2007
Årets totalindkomst -2.116 -4.482 43.790 37.192
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 2.051 - 2,051
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse -2.275 - -2.275
Udloddet udbytte - -40.662 -40.662
Udbytte af egne aktier 361 - 361
Salg af egne aktier 7.158 - 7.158
Køb af egne aktier -19.420 - -19.420
Egenkapitalbevægelser i 2007 i alt 0 -2.116 -16.007 3.128 -14.995
Egenkapital pr. 31. december 2007 312.786 38.678 128.075 43.790 523.329
Egenkapital pr. 1. januar 2008 312.786 38.678 128.075 43.790 523.329
Egenkapitalbevægelser i 2008
Årets totalindkomst 10.625 0 10.625
Overførsel til frie reserver som følge af ændring i Årsregn- 38.678 38.678 . 0
skabsloven
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 903 903
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse - - -4.075 - -4.075
Udloddet udbytte - -43.790 -43.790
Udbytte af egne aktier 2.126 - 2.126
Salg af egne aktier - 346 346
Køb af egne aktier - -70.305 -70.305
Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt 0 -38.678 -21.702 -43.790 -104.170
Egenkapital pr. 31. december 2008 312.786 0 106.373 0 419.159
Udbytte
Det i 2007 udloddede udbytte på t.kr. 40.662 svarer til kr. 13 pr. aktie. Udlodning af udbytte til Nordicom A/S" aktionærer har ingen skattemæs-
Det i 2008 udloddede udbytte på t.kr. 43.790 svarer til kr. 14 pr. aktie. sige konsekvenser for Nordicom A/S.
For regnskabsåret 2008 har bestyrelsen indstillet, at der ikke udbetales
udbytte.
D4
NORDICOM I ÅRSREGNSKAB
Pengestrømsopgørelse
Koncern Modervirksomhed
Note DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Resultat af primær drift (EBIT) -79.101 414.235 -354 -1.394
31. Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 228.425 -248.654 5.960 10.262
Ændring i projektbeholdninger netto 37.970 211.790 0 0
32. Ændring i øvrig driftskapital 11.380 99,641 11.138 107.327
Pengestrømme vedrørende primær drift 198.674 477.012 16.744 116.195
Modtaget udbytte fra dattervirksomheder - - 30.000 40.000
Modtagne finansielle indtægter 11.878 12.808 20.185 17.160
Betalte finansielle omkostninger -262.730 -190.231 -43.220 -29.656
Betalt / modtaget selskabsskat 10.645 3.628 27.343 -10.566
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt -41.533 303.217 51.052 133.133
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle anlægsaktiver -3.198 0 -3.198 0
Køb af færdige investerings- og domicilejendomme -263.695 -733.494 -2.052 -3.245
33 Salg af færdige investerings- og domicilejendomrmme . 145.350 191.600 0 0
Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. -296.284 -440.504 - -
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver -2.108 -5,842 -1.829 -6.761
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 861 148 846 99
Kapitalindskud i dattervirksomheder - 0 -125
Modtaget likvidationsprovenue fra dattervirksomhed - ” 2.535 0
Modtaget udbytte fra associerede virksomheder 0 12.259 -
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -419.074 -975.833 -3.698 -10.032
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 873.295 1.126.511 67.932 0
Afdrag på gæld til kreditinstitutter -699.744 -507.944 -7.566 -69.497
Udlodning af udbytte -43.790 -40.662 -43.790 -40.662
Udbytte af egne aktier 2.126 361 2.126 361
Indskud fra minoritetsinteresser 17 182 0 0
Køb af egne aktier -70.305 -19.420 -70.305 -19.420
Salg af egne aktier 346 7.758 346 7,758
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 61.945 566.786 751.257 -121.460
Årets pengestrøm i alt -398.662 -105.830 -3.903 1.641
Likvide beholdninger pr. 1. januar 480.229 586.084 8.179 6.538
Kursregulering af likvide beholdninger -5,837 -25 0 0
23. Likvide beholdninger pr. 31. december 75.730 480.229 4.276 8.179
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse.
55
dk //
www.nordicom.
NORDICOM I NOTER
Noteoversigt
Note I Anvendt regnskabspraksis
Note 2. Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Note 3 … Segmentoplysninger for koncernen
Note 4 Bruttoresultat
Note 5 Personaleomkostninger
Nate 6 Aktiebaseret vederlæggelse
Note 7 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 8 — Andre driftsindtægter
Note 9 Afskrivninger
Note 10 Finansielle indtægter
Note 11 Finansielle omkostninger
Note 12 Skat af årets resultat
Note 13 Resultat pr. aktie
Note 14 Immaterielle aktiver
Note 15 Domicilejendomme
Note 16 Investeringsejendomme
Note 17 Inventar og driftsmidler
Note 18 Kapitalandele i dattervirksomheder
Note 19 Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
Note 20 Prøjektbeholdninger
Note 21. Tilgodehavender
Nate 22 Pante- og gældsbreve
Note 23 Likvide beholdninger
Note 24 Aktiekapital
Note 25 Egne aktier
Note 26. Udskudt skat
Note 27 Hensatte forpligtelser
Note 28 Kreditinstitutter
Note 29 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Note 30 Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Note 31 Ikke-likvide driftsposter m.v.
Note 32. Ændring i driftskapital
Note 33 Salg af investerings- og domicilejendomme
Note 34 Nærtstående parter
Note 35 Ny regnskabsregulering
58
B8
89
BY
20
93
4
95
97
109
100
100
101
102
Note 1 — Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2008 for Nordicom
A/S omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets dattersel-
skaber samt separat årsrapport for moderselskabet.
Årsrapporten for Nordicom A/S for 2008 aflægges i overensstemmelse
med International Financiaf Reporting Standards som godkendt af EU
og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
selskaber, jf. OMX Den Nordiske Børs Københavns" oplysningskrav til års-
rapporter for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i
henhold til årsregnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards
(IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 DKK, der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet,
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, pantebreve og visse finansielle forpligtelser, der
måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet
nedenfor.
Ændring af anvendt regnskabspraksis
Nordicom har med virkning fra 1. januar 2008 implementeret IFRIC
11 ”IFRS 2 Group and Treasury Share Transactions”, IFRIC 12 "Service
Concession Arrangements” og IFRIC 14 "IAS 19 The limit an a Defined
Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their interactions”.
Nordicom har endvidere pr. 1. juli 2008 implementeret ændringen i IAS
39 vedrørende reklassifikation af finansielle instrumenter. Ændringen
medfører, at det i tilfælde af særlige begivenheder er muligt at foretage
reklassifikation af finansielle instrumenter indregnet til dagsværdi,
således at disse fremover enten måles til kostpris / amortiseret kostpris
eller, at dagsværdireguleringen indregnes på egenkapitalen i stedet for i
resultatopgørelsen. Nordicom har ikke benyttet sig af muligheden herfor
i regnskabsåret 2008.
Den ændrede standard samt nye fortolkningsbidrag har ikke påvirket
indregning og måling, og den anvendte regnskabspraksis er således
uændret i forhold til sidste år. De nye fortolkningsbidrag har endvidere
ingen effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.
Reklassifikationer
! forhold til årsrapporten for 2007 er der foretaget reklassifikation af
koncernens indregnede garantiforpligtelser.
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendomme.
Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvendte
hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
NORDICOM I NOTER
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT
93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15% af entreprisesummen
indtil aflevering, 10% efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleverings-
tidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
I årsrapporten for 2007 og tidligere blev garantiforpligtelsen og refu-
sionsretten indregnet netto, idet koncernen ikke havde tilstrækkelig
information til en pålidelig opgørelse af bruttoforpligtelsen. Idet refu-
sionsretten ifølge IAS 37 — hensatte forpligtelser, eventuatforpligtelser
og eventualaktiver ikke kan modregnes i forpligtelsen har koncernen nu
fremskaffet den nødvendige information, og indregnet refusionsretten
særskilt under henholdsvis langfristede og kortfristede tilgodehavender i
balancen. Sammenligningstal er tilpasset den nye klassifikation.
De enkelte regnskabsposter i koncernens balance er påvirket som følger:
31.12.2008 31.12.2007
Langfristede tilgodehavender 9.408 8.992
Kortfristede tilgodehavender 14.302 17.411
Aktiver i alt 23.710 26.403
Hensatte forpligtelser, langfristede 9.408 8.992
Hensatte forpligtelser, kortfristede 14.302 17.411
Passiver i alt 23.710 26.403
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt datter-
virksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere
end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde udøver bestem-
mende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem
20 % og 50 % og udøver betydelig indflydelse, betragtes som asso-
cierede virksomheder. Virksomheder, der ledes med andre investorer,
betragtes som joint ventures.
Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnska-
bet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder,
der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger,
aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytte samt urealiserede
interne fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede
virksomheder.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet
indgår som en del af årets resultat for koncernen, og som en særskilt del
af koncernens egenkapital.
59
NORDICOM I NOTER
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregn-
skabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resul-
tatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder.
Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor.
Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de
nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der
indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for
virksomheden og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under
immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for
værdiforringelse.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder
opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill på salgstids-
punktet samt omkostninger til salg eller afvikling.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omreg-
nes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke
er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs.
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og
kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i
resultatopgørelsen som finansielle poster.
Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og
andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med
udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens
kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes
ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), om-
regnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, medmindre
disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstids-
punkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser.
Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser, og ved omregning af resultatopgørelser fra gennem-
snitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte på
egenkapitalen. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af æn-
dringer, foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital,
indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen.
60
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til
dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle in-
strumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld.
Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af
aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som, og opfylder betingelserne for sikring af fremtidi-
ge betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det
sikrede, indregnes i egenkapitalen under en særskilt reserve for sikrings-
transaktioner. Når den sikrede transaktion realiseres, overføres gevinst
eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen og
indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.
RESULTATOPGØRELSEN
Nettoomsætning
Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og salgssum-
mer fra solgte projektbeholdninger og handelsejendomme. Indtægter
indregnes når levering og risikoovergangen til køber har fundet sted
(salgsmetoden).
For projektbeholdninger og handelsejendomme indregnes salget, når
byggeriet er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige
elementer i salgsaftalen er opfyldt.
Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder de
vedrører.
Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætnin-
gen, herunder løbende driftsomkostninger på ejendommene.
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning omfatter
værdireguleringer, som følge af gennemførte udviklingsprojekter
på investeringsejendomme samt nedskrivninger på igangværende
udviklingsprojekter.
Regulering til dagsværdi, netto
Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af færdige
investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser.
Realiserede avancer ved salg af investerings- og
domicilejendomme
Avancer vedrørende solgte investerings- og domicilejendomme indreg-
nes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol
med ejendommen. Avancen opgøres i forhold til den opgjorte dagsværdi
ved regnskabsperiodens begyndelse,
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder
og joint ventures i koncernregnskabet
I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af
associerede virksomheders og joint ventures resultat efter skat og efter
eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab.
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i moder-
selskabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i mo-
derselskabets resultatopgørelse, som finansielle indtægter, i det
regnskabsår, hvor udbyttet udloddes. I det omfang udloddet udbytte
overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet,
indregnes udbyttet dog som nedskrivning på kapitalandelenes kostpris.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kurs-
regulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede
og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og
godtgørelser under acontoskatteordningen.
Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og
ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet beregnes lå-
neomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncernens
lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder de
vedrører.
Skat af årets resultat
Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den
samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er
fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skat-
tepligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede virksomheder
indgår i acontoskatteordningen.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til
posteringer direkte på egenkapitalen.
BALANCEN
Immaterielle aktiver
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over
den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i
resultatopgørelsen.
Domicilejendomme
Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og
NORDICOM I NOTER
nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen, Domicilejendomme afskrives lineært
over aktivernes forventede brugstid, der udgør 30-50 år. Afskrivnings-
grundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet
brugstid (scrapværdi).
Færdige investeringsejendomme
Færdige investeringsejendomme defineres som grunde eller bygninger,
en del af en bygning - eller både grunde og bygninger, som besiddes af
Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.
Færdige investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris,
der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og
samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Re-
gulering til dagsværdi, netto", Dagsværdien opgøres på grundlag af en
normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i en systematisk vurdering
af de enkelte ejendommes forventede afkast.
Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den
løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte
dagsværdi.
Dagsværdien for grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om
formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investe-
ringsejendomme baseret på et skøn over, hvad grundene kan sælges til
på sædvanlige handelsvilkår.
Investeringsejendomme under udvikling
Investeringsejendomme under udvikling omfatter investeringsejen-
domme, hvor der er igangsat udvikling (bygninger under opførelse,
tilbygninger og ombygningsprojekter) med henblik på fremtidig anven-
delse som investeringsejendomme. Mens investeringsejendommene
er under udvikling, måles de oprindelige investeringsejendomme til
dagsværdien på tidspunktet for projektets igangsætning. Afholdte
omkostninger til udvikling, der forventes at forøge investeringsejendom-
menes fremtidige afkast eller dagsværdi, måles i udviklingsperioden
til kostpris og tillægges dagsværdien på den oprindelige investerings-
ejendom. Ved udvikling på investeringsejendomme tillægges endvidere
låneomkostninger, der kan henføres til udviklingsprojektet.
Når udviklingen af investeringsejendommen er tilendebragt, overføres
ejendommen til færdige investeringsejendomme og værdireguleres til
den samlede dagsværdi af den færdigudviklede investeringsejendom.
Værdiregulering til dagsværdi, herunder ændringer til dagsværdi, der kan
henføres til den oprindelige investeringsejendom i udviklingsperioden
indregnes i resultatopgørelsen i posten "Værdiskabelse ved projektud-
vikling til egen beholdning”.
Investeringsejendomme under udvikling testes minimum årligt for
værdiforringelse.
Inventar og driftsmidler
Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
61
NORDICOM I NOTER
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
i koncernregnskabet
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles efter
den indre værdis metode, svarende til den forholdsmæssige andel af virk-
somhedernes indre værdi. Virksomhedernes indre værdi er opgjort efter
koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af en forholdsmæs-
sig andel af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg af
regnskabsmæssig værdi af goodwill.
Associerede virksomheder og joint ventures med negativ regnskabsmæs-
sig indre værdi måles til 0 kr. Såfremt koncernen har en retlig eller faktisk
forpligtelse til at dække den associerede virksomheds eller joint ventures
underbalance, indregnes denne under hensatte forpligtelser.
Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder og joint
ventures indregnes under egenkapitalen i reserve for nettoopskrivning
efter indre værdis metode.
Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets
regnskab
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Kostprisen reduceres med udloddet udbytte, der overstiger den akkumu-
lerede indtjening efter overtagelsestidspunktet.
Projektbeholdninger
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på
salg, herunder igangværende byggeprojekter for egen regning og tidli-
gere investeringsejendomme under om-/tilbygning med henblik på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien,
hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet hvor en tidligere investe-
ringsejendom overføres til projektbeholdninger anses som ejendommens
nye kostpris.
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg
af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostnin-
ger der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden samt indirekte
projektomkostninger.
Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojek-
ter, herunder om-/tilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil
overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i
resultatopgørelsen.
Handelsejendomme
Handelsejendomme omfatter ejendomme som anskaffes og besiddes
udelukkende med henblik på afhændelse inden for 12 måneder.
62
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af nedskriv-
ning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.
Under andre tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende
garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle
mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk an-
vendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved
der stilles en bankgaranti på 15% af entreprisesummen indtil aflevering,
10% efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sik-
kerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Tilgodehavendet måles som det bedste skøn over de omkostninger der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede aktiver.
Pante- og gældsbreve
Pante- og gældsbreve indregnes til kostpris ved første indregning, og
måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdi-
regulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på
baggrund af observerbare markedsdata (renter), dels på vurderinger af
lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Værdiforringelse af langfristede aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og finansielle
aktiver vurderes løbende, mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er
indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, bereg-
nes aktivets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste
af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede afhændelsesomkost-
ninger eller kapitalværdi.
Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi
af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed overstiger aktivets
eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi. Tab ved
værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen.
Egenkapital
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, som forventes
udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan
vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelingstids-
punktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger
over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil
indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte optioner esti-
meres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Beregningen tager hensyn
til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder
før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og
det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.
I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerhe-
der på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på baggrund
af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til
at udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejen-
domme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den
anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen
afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet
af entreprenøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 — ”hensatte forplig-
telser, eventualforpligtelser og eventualaktiver” ikke kan modregnes
i forpligtelsen er refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis
langfristede og kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anvendes
almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles
en bankgaranti på 15% af entreprisesummen indtil aflevering, 10% efter
aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden
ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Hensatte forpligtelser måles, som det bedste skøn over de omkostninger,
der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hen-
satte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret som
langfristede forpligtelser.
Selskabsskat og udskudt skat
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen, som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret
for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for
betalte acontoskatter.
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi
af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog ikke udskudt skat på mid-
lertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill
eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomheds-
sammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på
tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige
resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver, herun-
der skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud,
indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten
ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i ud-
skudte skatteforpligtelser,
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapi-
talandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder, medmindre
moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte
skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive
udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid.
NORDICOM I NOTER
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat
forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af
ændringer i skattesatser eller -regler indregnes i resultatopgørelsen.
Gældsforpligtelser
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
indregnes til dagsværdi, Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen under
"Regulering til dagsværdi netto”.
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselska-
bet præsenteres efter den indirekte metode, og viser pengestrømme
vedrørende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og
moderselskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital og
betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i regn-
skabsåret betalte selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt
køb, udvikling, forbedring og salg mv. af langfristede immaterielle og
materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne
aktier samt udbetaling af udbytte,
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko.
SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens
primære segmenteringsformat, og geografiske markeder, der er det
sekundære format. Segmenterne følger koncernens regnskabspraksis,
risici og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -for-
pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte
segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et
pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter primært aktiver og
forpligtelser samt indtægter og omkostninger vedrørende koncernens
63
NORDICOM I NOTER
administrative funktioner, indkomstskatter mv.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle
aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets
drift, herunder prioritetsgæld, banklån og anden gæld.
Pengestrømsopgørelsen for forretningssegmenter viser pengestrømme
vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvide beholdninger
i segmentet ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme fra salg af projektbeholdninger vises under pengestrøm-
me fra driftsaktivitet i segmentet Nordicom Udvikling.
Pengestrømme fra salg af færdige investeringsejendomme vises under
pengestrømme fra investeringsaktivitet i segmentet Nordicom Ejendom,
mens pengestrømme fra salg af investeringsejendomme under udvikling
vises under pengestrømme fra investeringsaktivitet i segmentet Nordi-
com Udvikling. Ved færdigudvikling af en investeringsejendom under
udvikling overføres denne til Nordicom Ejendom. Ved et eventuelt salg af
samme ejendom i et senere regnskabsår vil pengestrømmen blive indreg-
net under Nordicom Ejendom, på trods af at en del af værdiskabelsen er
skabt i Nordicom Udvikling.
Note 2 — Regnskabsmæssige
vurderinger og skøn
Flere regskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæg-
gelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på
grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende
begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabs-
praksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssige vurderinger,
der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:
Opgørelse af dagsværdi på færdige investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi baseret
på en normalindtjeningsmodel. Opgørelse af dagsværdi på investe-
ringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn. Som
følge af den generelle usikkerhed på ejendomsmarkedet ultimo 2008
har Nordicom imidlertid valgt at supplere opgørelsen af dagsværdier
pr. 31. december 2008 med eksterne vurderinger med henblik på at
64
underbygge værdiansættelsesmodellen, herunder de anvendte afkast-
krav. De eksterne vurderinger omfatter investeringsejendomme med en
bogført værdi på 1.825 mio. kr. svarende til 46 % af værdien af færdige
investeringsejendomme.
Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel tager
udgangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på hver
enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tages
i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede driftsresul-
tater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede ændringer samt
enkeltstående hændelser. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter
ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav, som fastsættes af
ledelsen individuelt for hver enkelt ejendom. Afkastprocenten fastsæt-
tes årligt dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg
og ændringer i den enkelte ejendoms forhold. Afkastprocenten inde-
holder endvidere et risikotillæg for tomgang, vurderet konkret for hver
enkelt ejendom afhængig af type og erfaringsgrundlag.
Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer:
Årlige lejeindtægter
- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje
1
2
3. - Driftsomkostninger
4. - Ind- og udvendig vedligeholdelse
5
- Administration
= Driftsafkast
Ad 1) De forventede lejeindtægter for 2008 samt eventuelle øvrige
indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber. For ledige
arealer er markedslejen anslået, eksempelvis ved anvendelse af mægler i
det pågældende område.
Såfremt den aktuelle leje ligger under markedslejen, anvendes den
aktuelle leje, medmindre der foreligger en aftale om at optrappe lejen for
det kommende år.
Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den faktiske leje er højere end den leje,
der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en reduktion af den
aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning.
Ad. 3) Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter
bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger,
serviceabonnementer etc.
Ad. 4) En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme afholdes af lejerne afhængig af kontrakts-
bestemmelserne. På udvendig vedligeholdelse hensættes på
erhvervsejendomme gennemsnitlig 25 kr. pr. m2, Der hensættes ikke til
indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger
afholdes af lejerne.
For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven og Lejeloven
fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse for både ind- og
udvendig vedligeholdelse.
Ad. 5) Administration hensættes med et beløb, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).
Afkastkravene ligger pr. 31. december 2008 i intervallet 4,85 % — 7,75
% og pr. 31. december 2007 i intervallet 6,00 % - 7,50 %. Grunden til
det større spænd i afkastkravene skyldes alene færdiggørelsen af 146
lejligheder på Lindholm (Sluseholmen), hvoraf 85 af lejlighederne ud-
lejes. De foregående år har Nordicoms beholdning af boligejendomme
været uvæsentlig.
For hvert enkelt ejendomstype udgør det vægtede gennemsnit af afkast-
kravene anvendt i normalindtjeningsmodellen pr. 31. december:
Ejendomstype 2008 2007
Butiksejendomme 6,94 % 6,72 %
Boligejendomme 5,78 % 6,37 %
Kontorejendomme 6,80 % 6,51 %
Logistik- og produktionsejendomme 6,99 % 6,75 %
Øvrige ejendomme 6,65 % 6,34 %
Som det fremgår af ovenstående skema er det gennemsnitlige afkastkrav
for boligejendomme faldet fra 6,37 % til 5,78 %. Faldet skyldes alene,
at 85 nyopførte lejligheder på Lindholm, er overført fra projektbehold-
ninger til færdige investeringsejendomme efter projektets afslutning
ultimo 2008. Lejlighederne, som er beliggende ved vandet i kanalbyen
på Sluseholmen, er pr. 31. december 2008 indregnet til et afkastkrav på
4,85 %. For øvrige boligejendomme er afkastkravet uændret eller steget
i forhold til 2007. '
De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for Nordicoms egen-
kapital. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er på den baggrund
belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning i afkast-
procenten på 0,25 procentpoint vil reducere investeringsejendommenes
markedsværdi med ca. 147 mio. kr.:
Gennemsnitlig Ændring i mar- Markedsværdi
afkastprocent kedsværdi (t.kr.) (t.kr.)
7,19 % (+ 0,50 %) -283.810 3.583.976
6,94 % (+ 0,25 %) -147.225 3.720.561
6,69 % 0 3.867.786
6,44 % (- 0,25 %) 159,184 4.026.970
6,19% (- 0,50 %) 331.873 4.358.843
Dagsværdien for ubebyggede grunde der indgår i koncernens beholdning
af investeringsejendomme, baseres på et skøn over, hvad grundene kan
sælges til på sædvanlige handelsvilkår.
Nedskrivningstest af investeringsejendomme under udvikling
Ledelsen har i 2008 gennemført en værdiforringelsestest af den
NORDICOM I NOTER
regnskabsmæssige værdi af igangværende udviklingsprojekter.
Udviklingsprojekter omfatter ca. 30 projekter i Danmark og 1 projekt i
henholdsvis Sverige og Tyskland. De største projekter vedrører 3 store
grunde i København på henholdsvis Amager Strandvej, Sluseholmen
og Enghave Brygge indregnet til en regnskabsmæssig værdi på 799,4
mio. kr. inkl. medgåede omkostninger (31. december 2007: 872,5 mio.
kr.). Forventede antal byggeretskvadratmetre for grundene udgør ca.
190.000 pr. 31. december 2008 (31. december 2007: 180.000 m2.),
hvilket svarer til en regnskabsmæssig værdi pr. forventet byggeretskva-
dratmeter på ca. 4.200 kr. (31. december 2007: ca. 4.800 kr.).
Vurderingen af genindvindingsværdien for de 3 grunde er baseret på
kapitalværdiberegninger på basis af budgetter for årene 2009-2020,
godkendt af ledelsen. Herudover er anvendt følgende væsentlige forud-
sætninger i beregning af kapitalværdien:
M En diskonteringsfaktor før skat på 11,1 %.
EH Én gennemsnitlig salgsværdi pr. kvadratmeter (netto) på kr. 35.000
for boliger, og kr. 26.000 for erhverv.
MI En gennemsnitlig byggeomkostning pr. kvadratmeter (ekskl. grund)
på kr. 25.000.
M En inflation på 2 %.
Gennemførelsen af de 3 projekter vil kræve involvering af ekstern kapi-
talpartner. Der er på nuværende tidspunkt ikke indgået konkrete aftaler
herom.
Med udgangspunkt i disse forhold har ledelsen skønnet de igangvæ-
rende udviklingsprojekters genindvindingsværdi i form af forventede
fremtidige nettopengestrømme inkl. færdiggørelsesomkostninger.
Nedskrivningstesten har medført, at der samlet er nedskrevet 154 mio.kr.
på fire igangværende udviklingsprojekter, herunder 2 af de ovennævnte
grunde i København. Den regnskabsmæssige værdi af investerings-
ejendomme under udvikling udgør herefter 1.370,1 mio. kr. For øvrige
projekter, vurderes det, at genindvindingsværdien overstiger den regn-
skabsmæssige værdi pr. 31. december 2008.
Klassifikation af ejendomme
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier:
EH Domicilejendomme
EH Færdige investeringsejendomme
HE Investeringsejendomme under udvikling
EM Handelsejendomme
EH Projektbeholdninger
Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en
nærmere redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte
klassifikationer.
Klassifikation sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt
grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige
formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunktet,
klassificeres aktivet som en investeringsejendom. Dette skyldes, at en
65
NORDICOM I NOTER
bygning ofte vil genere lejeindtægter i en periode, selvom det senere be-
sluttes at foretage en eventuel nedrivning eller ombygning, ligesom både
grunde og bygninger forventes at kunne videresælges med gevinst for øje.
I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væsent-
lige ydelser. Hvis Nordicom eksempelvis ejer og driver et hotel, udgør
tjenesteydelser til gæsterne en væsentlig del af det samlede produkt.
Sådanne ejendomme klassificeres derfor som domicilejendomme frem for
investeringsejendomme.
Ved udviklingsprojekter på eksisterende investeringsejendomme reklas-
sificeres ejendommene til ”investeringsejendomme under udvikling”, og
afholdte omkostninger til udviklingsprojektet inkl. renter måles til kost-
pris. Når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt reklassificeres
ejendommene som færdige investeringsejendomme og måles til samlet
dagsværdi af den færdigudviklede investeringsejendom.
tnoter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget
ændringer i klassifikationen vedrørende tidligere indregnede ejendomme.
Opgørelse af dagsværdi på pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.
Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter),
dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve udgør pr. 31. december
2008 70,2 mio. kr.
Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende mulig-
heder for underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt vilkårene
for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af
skatteaktiverne være såvel højere som lavere end den regnskabsmæssige
værdi opgjort pr. 31. december 2008. Værdiansættelsen er herudover
foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskriv-
ninger for en 3-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte
skatteaktiver udgør pr. 31. december 2008 6,4 mio. kr.
66
NORDICOM I NOTER
Note 3 — Segmentoplysninger for koncernen
Ledelsesmæssigt og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i tre forretningsmæssige segmenter, der anses for at være koncernens primære seg-
mentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er som følger:
Nordicom Ejendom: Investering i investeringsejendomme
Nordicom Udvikling: — Opførelse og udvikling af ejendomme
Nordicom Finans: Ejendomskaution og erhvervspantebreve
Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - 2008
Nordicom — Nordicom — Nordicom ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom — Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 216.657 330.058 4.970 1.189 552.874
Driftsomkostninger -37.781 -318.351 0 -128 -356.260
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 -148.949 0 0 -148.949
Regulering til dagsværdi, netto -37.925 0 -2.596 0 -40.521
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 18.956 0 0 0 18.956
Bruttoresultat 159.907 -137.242 2.374 1.061 26.100
Personaleomkostninger -22.443 -10.579 -713 -12.741 -46.476
Andre eksterne omkostninger -11.214 -9.398 -291 -852 -21.755
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 0 -33.271 0 0 -33.271
Afskrivninger -1.857 -1.622 -42 -178 -3.699
Resultat af primær drift 124.393 -192.112 1.328 -12.710 -79.101
Finansielle indtægter 5.487 5.633 0 758 11.878
Finansielle omkostninger -156.949 -25.781 -826 -12.281 -195.837
Resultat før skat -27.069 -212.260 502 -24.233 -263.060
Skat af årets resultat 5.985 46.931 -111 5.366 58.171
Årets resultat -21.084 -165.329 391 -18.867 -204.889
Langfristede aktiver 3.940.179 1.379.852 0 9.201 5.329.232
Kortfristede aktiver 91.275 138.403 75.387 -8.972 296.093
Segmentaktiver 4.031.454 1.518.255 75.387 229 5.625.325
Segmentforpligtelser 3.368.796 1.049.895 28.122 135.347 4.582.160
Anlægsinvesteringer 263.975 296.347 0 4.963 565.285
67
NORDICOM I NOTER
Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - 2007
Nordicom Nordicom = Nordicom Ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom — Udvikling Finans fordelt i alt
Omsætning, eksternt 163.239 587.236 4.576 0 755.051
Omsætning, internt 2.631 0 0 -2.631 0
Driftsomkostninger -34.343 -504.575 0 2.631 -536.287
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 80.798 0 0 80.798
Regulering til dagsværdi, netto 70.919 0 1.110 0 72.029
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 99.499 0 0 0 99.499
Bruttoresultat 301.945 163.459 5.686 (1 411.090
Personaleomkostninger -21.029 -6.889 -862 -6.070 -34.850
Andre eksterne omkostninger -14.930 -4,732 -402 1.045 -19.019
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 1,340 90 0 0 1.430
Afskrivninger -147 -1.544 0 -2.125 -4.416
Resultat af primær drift 267.179 150.384 4.422 -7.150 414.235
Finansielle indtægter 3.493 3.579 3.910 1.826 12.808
Finansielle omkostninger -95.695 -29.364 -1,813 -8.054 -134.926
Resultat før skat 174.977 124.599 6.519 -13.978 292.117
Skat af årets resultat -19.586 -16.243 -780 1.669 -34.940
Årets resultat 155.391 108.356 5.739 -12.309 257.177
Langfristede aktiver 3.061.469 1.743.240 0 8.496 4.813.205
Kortfristede aktiver 570.980 1.012.339 75.382 647.777 1.010.924
Segmentaktiver 3.632.449 2.755.579 75.382 -639.281 5.824.129
Segmentforpligtelser 3.136.153 — 1.917.971 31.542 -647.777 4.437.889
Anlægsinvesteringer 744.282 429.867 0 5.691 1.179.840
Ikke fordelte beløb vedrører moderselskabets holdingaktiviteter, herunder koncernmellemværender. Intern omsætning vedrører opkrævning af husleje
på markedslignende vilkår.
68
Geografiske segmenter
NORDICOM I NOTER
Koncernens aktiviteter er primært lokaliseret i Danmark. I 2006 har koncernen etableret sig i såvel Sverige som i Tyskland med henblik på erhvervelse
af en portefølje af investeringsejendomme. Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske aktiviteter primært til Nordicom Ejendom.
Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed:
Segmentoplysninger opdelt på geografiske segmenter - 2008
ikke Koncern
DKK 1.000 Danmark Tyskland Sverige fordelt i alt
Omsætning, eksterne kunder 508.953 13.766 30.155 0 552.874
Driftsomkostninger -348.214 -2.325 75.721 0 -356.260
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning -148.949 0 0 0 -148.949
Regulering til dagsværdi, netto -29.460 913 -11.974 0 740.521
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 18.956 0 0 0 18.956
Bruttoresultat 1.286 12.354 12.460 0 26.100
Resultat af primær drift -95.878 10.655 6.122 0 -79.101
Samlede aktiver 5.324.048 230.625 324.671 -254.019 5.625.325
Anlægsinvesteringer 338.706 104.115 122.464 0 565.285
Segmentoplysninger opdelt på geografiske segmenter - 2007
ikke Koncern
DKK 1.000 Danmark Tyskland Sverige fordelt ialt
Omsætning, eksterne kunder 737.602 7.419 10.030 0 755.051
Driftsomkostninger -532.854 -1.655 -1.778 0 -536.287
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 80.798 0 0 0 80.798
Regulering til dagsværdi, netto 50.783 7.225 14.021 0 72.029
Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme 99,499 0 0 0 99.499
Bruttoresultat 435.828 12.989 22.273 0 471.090
Resultat af primær drift 386.532 10.492 17.211 0 414.235
Samlede aktiver 5.574.924 126.309 273.541 -150.645 5.824.129
Anlægsinvesteringer 932.301 32.964 214.575 0 1.179.840
69
NORDICOM I NOTER
Pengestrømsopgørelse opdelt på forretningssegmenter - 2008
Nordicom Nordicom Nordicom ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom — Udvikling Finans fordelt i alt
Resultat af primær drift (EBIT) 124.393 -192.112 1.328 -12.710 -79.101
Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 39.007 182.220 2.596 4.602 228.425
Ændring i projektbeholdninger, netto 0 37.970 0 0 37.970
Ændring i øvrig driftskapital 0 0 0 11.380 11.380
Pengestrømme vedrørende primær drift 163.400 28.078 3.924 3.272 198.674
Modtagne finansielle indtægter 5.487 5.633 0 758 11.878
Betalte finansielle omkostninger -156.949 -92.674 -826 -12.281 -262.730
Betalt / modtaget selskabsskat 0 0 0 10.645 10.645
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 11.938 -58.963 3.098 2.394 -41.533
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle anlægsaktiver 0 0 0 -3.198 -3.198
Køb af færdige investerings- og domicilejendomme -263.695 0 0 0 -263.695
Salg af færdige investerings- og domicilejendomme 145.350 0 0 0 145.350
Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. 0 -296.284 0 0 -296.284
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver 0 0 0 -2.108 -2.108
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 0 0 0 861 861
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -118.345 -296.284 0 -4.445 -419.074
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu / afdrag vedrørende lån hos kreditinstitutter -132.336 200.221 -3.086 108.752 173.551
Udlodning af udbytte 0 0 0 -43.790 -43.790
Udbytte af egne aktier 0 0 0 2.126 2.126
Indskud fra minoritetsinteresser 0 0 0 17 17
Køb af egne aktier 0 0 0 -70.305 -70.305
Salg af egne aktier 0 0 0 346 346
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt -132.336 200.221 -3.086 -2.854 61.945
Periodens pengestrøm i alt -238.743 -155.026 12 -4.905 -398.662
Likvide beholdninger primo 274.762 197.288 0 8.179 480.229
Kursregulering af likvide beholdninger -5.837 0 0 0 -5.837
Likvide beholdninger pr. 31. december 30.182 42.262 12 3.274 75.730
NORDICOM I NOTER
Pengestrømsopgørelse opdelt på forretningssegmenter - 2007
Nordicom Nordicom Nordicom ikke Koncern
DKK 1.000 Ejendom — Udvikling Finans fordelt i alt
Resultat af primær drift (EBIT) 267.179 150.384 4.422 -7.750 414.235
Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. -170.418 -82.228 -1.110 5,102 -248.654
Ændring i projektbeholdninger, netto 0 211.790 0 0 211.790
Ændring i øvrig driftskapital 0 0 0 99.641 99,641
Pengestrømme vedrørende primær drift 96.761 279.946 3.312 96.993 477.012
Modtagne finansielle indtægter 3.493 3.579 3.910 1.826 12.808
Betalte finansielle omkostninger -95,695 -84.669 -1.813 -8.054 -190.231
Betalt / modtaget selskabsskat 0 0 0 3.628 3.628
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 4.559 198.856 5.409 94.393 303.217
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle anlægsaktiver -733.494 0 0 0 -733.494
Køb af færdige investerings- og domicilejendomme 191.600 0 0 0 191.600
Salg af færdige investerings- og domicilejendomme 0 -440.504 0 0 -440.504
Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. 0 0 0 -5,842 -5.842
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver 0 0 0 148 148
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 0 12.259 0 0 12.259
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -541.894 -428.245 0 -5.694 -975.833
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu / afdrag vedrørende lån hos kreditinstitutter 717.871 -58.618 -5.409 -35.277 618.567
Udlodning af udbytte 0 0 0 -40,662 -40.662
Udbytte af egne aktier 0 0 0 361 361
Indskud fra minoritetsinteresser 0 0 0 182 182
Køb af egne aktier 0 0 0 -19.420 -19.420
Salg af egne aktier 0 0 0 7.158 71.758
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 717.871 -58.618 -5.409 -87.058 566.786
Periodens pengestrøm i alt 180.536 -288.007 0 1.641 -105.830
Likvide beholdninger primo 105.463 474.083 0 6.538 586.084
Kursregulering af likvide beholdninger -25 0 0 0 -25
Likvide beholdninger pr. 31. december 285.974 186.076 0 8.179 480.229
11
NORDICOM | NOTER
Note 4 — Bruttoresultat
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Huslejeindtægter 252.184 196.390 19,580 15.534
Salgsummer, projektbeholdninger og handelsejendomme 295.720 554.085 0 0
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 4.970 4.576 0 0
Omsætning i alt 552.874 755.051 19.580 15.534
Driftsomkostninger investeringsejendomme -47.544 -40.975 -4.077 -3.748
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -308.716 -495.312 0 0
Driftsomkostninger i alt "356.260 -536.287 -4.077 -3.748
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto -148.949 80.798 0 0
Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme -41.015 72.017 -441 -5.088
Dagsværdiregulering, pantebreve -2.596 1.110 -1.238 -309
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 3.090 -1.098 97 -50
Værdireguleringer i alt -189.470 152.827 -1.582 5.447
Salgssummer investerings- og domicilejendomme 145,350 206.600 0 0
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -126.394 -107.101 -377 -18
Realiserede avancer ved salg af investerings- og
domicilejendomme 18.956 99.499 -377 -18
Bruttoresultat 26.100 471.090 13.544 6.321
Note 5 — Personaleomkostninger
NORDICOM I NOTER
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Gager og lønninger 50.936 45.458 10.719 3.287
Bidragsbaserede pensioner 3.103 2.156 118 70
Andre omkostninger til social sikring 313 345 17 14
Aktiebaseret vederlæggelse 903 2.051 903 2.051
Øvrige personaleomkostninger 5.170 3.877 4.609 3.380
60.425 53.887 16.366 8.802
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 46.476 34.850 16.366 8.802
Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og udvikling
af investeringsejendomme 13.949 19.037 0 0
60.425 53.887 16.366 8.802
Gennemsnitligt antal medarbejdere 63 64 3 3
Modervirksomhedens direktion er vederlagt således:
Løn og gager 3.288 3.200 911 713
Fratrædelsesgodtgørelse 6.400 0 6.400 0
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 497 1.183 497 1.183
10.185 4.383 7.808 1.956
Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:
Bestyrelseshonorar 1.783 1.542 1.783 1.542
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 406 868 406 868
2.189 2.410 2.189 2.410
1) Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen, udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret.
Beløbet indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til omtalen i note 6.
En række ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål.
Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., er koncernen forpligtet til at betale en godtgørelse svarende til 12
måneders løn.
Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver for-
pligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab eller lign., men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation,
dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
73
NORDICOM I NOTER
Note 6 — Aktiebaseret vederlæggelse
Koncernens direktion er i 2003 blevet tildelt optioner til køb af i alt
100.000 stk. aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 4 trancher, med
mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter den 1. april 2005,
og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk. hver den
1, april i de efterfølgende 3 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på
børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditil-
vækstkrav for den efterfølgende årrække.
I 2005 er koncernens direktion og bestyrelse blevet tildelt optioner til
køb af 102.000 aktier i Nordicom. Optionerne er opdelt i 3 trancher, med
mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter den 1. april 2007,
og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 34.000 stk. hver den
1. april i de efterfølgende 2 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på
børskursen efter offentliggørelsen af kvartalsregnskabet for 3. kvartal
2005 henholdsvis børskursen efter den ordinære generalforsamling i
2006.
På selskabets ordinære generalforsamling i 2007 indtrådte to nye
medlemmer af bestyrelsen, mens et medlem udtrådte. | den forbindelse
indtrådte de nye bestyrelsesmedlemmer i den eksisterende aktieoptions-
ordning på samme betingelser som de øvrige medlemmer. Optioner, som
ikke var endelig optjent, bortfaldt for det fratrådte bestyrelsesmedlem,
svarende til 4.000 ud af de 6.000 tidligere tildelte optioner.
På selskabets ordinære generalforsamling den 17, april 2008 indtrådte
et nyt medlem af bestyrelsen. På selskabets ekstraordinære general-
forsamling den 22. september 2008 indtrådte ligeledes et medlem af
bestyrelsen, mens et andet medlem udtrådte. De nye bestyrelsesmed-
lemmer er indtrådt i den eksisterende aktieoptionsordning på samme
betingelser som de øvrige medlemmer. Optioner, som ikke var endelig
optjent, bortfaldt for det fratrådte bestyrelsesmedlem.
Ved ændringen i direktionen pr. 1. december 2008 bortfaldt den tidligere
direktørs endnu ikke optjente optioner, idet udnyttelsen af optionerne er
betinget af, at personen er i uopsagt stilling på udnyttelsestidspunktet.
Der er ikke udstedt aktieoptioner til selskabets nuværende direktion.
Bestyrelsesmedlemmernes optjening af optionerne er betinget af, at det
enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet.
Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse.
Dagsværdien af optionerne er på tildelingstidspunktet opgjort på bag-
grund af Black Scholes modellen, og fremgår af nedenstående tabel.
Optioner markeret som optjent kan udnyttes pr. 31. december 2008, og
har intet udløbstidspunkt.
Aktieoptioner tildelt til direktion og bestyrelse:
Optionens
Dagsværdi på værdi på tilde-
tildelingstids- — lingstidspunkt
Antal Exercise kurs 31/12 2008 punkt (t.kr.) (pr. stk.)
Optioner tildelt i 2003:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2005 40.000 157 … Udnyttet i 2005 686 17
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2006 20.000 171 Udnyttet i 2007 280 14
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 20.000 185 … Udnyttet i 2007 239 12
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 Optjent 204 10
Optioner tildelt i 2005:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 698 Optjent 2.330 69
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 34.000 1.304 Optjent 2.112 62
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 34.000 1.480 3 mdr. 2.040 60
Optioner tildelt i 2007:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 4.000 1.304 Optjent 48 12
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 4.000 1.480 3 mdr. 117 29
Optioner tildelt i 2008:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 4.000 1.480 3 mdr. 11 3
214.000 8.067
Optioner markeret som optjent kan udnyttes pr. 31. december 2008, og
har intet udløbstidspunkt.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat
en volatilitet på 23% baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 6,2%. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 148.
NORDICOM | NOTER
indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleom-
kostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende
regnskabsår er resultatført t.kr. 903 (2007: t.kr. 2.051).
Udestående optioner:
Antal Gns, exer-
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005, ar forudsat optioner cisekurs
en volatilitet på 30% baseret på det seneste års kursobservationer, en Udestående optioner pr. 1.1.2007 162.000 799
risikofri rente på ca. 3% og en udbytterate på 1,7%. Aktiens kurs på KEE
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 650. Tildelt i 2007 8.000 1.392
Udnyttet i 2007 -40.000 178
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007, er forudsat Fortabt 12007 74.000 893
en volatilitet på 40% baseret på det seneste års kursobservationer, en Udløbet i 2007 0 0
risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 1,5%. Aktiens kurs på -
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 704. Udestående optioner pr. 1.1.2008 126.000 1.015
Tildelt i 2008 4.000 1.480
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2008, er forudsat U dnyttet i 2008 0 0
en volatilitet på 47% baseret på det seneste års kursobservationer, en Fortabt i 2008 -30.000 1.306
risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 1,7%. Aktiens kurs på Udløbet i 2008 0 0
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 550,
nn . . . Udestående optioner pr. 31.12.2008 100.000 901
De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne
Note 7 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer:
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Deloitte:
Honorar vedrørende lovpligtig revision 1.922 1.829 463 392
Erklæringsopgaver med sikkerhed 16 41 16 41
Skatterådgivning 4 45 0 45
Andre ydelser 4 86 2 8
1.946 2.001 481 486
Note 8 — Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
75
NORDICOM I NOTER
Note 9 — Afskrivninger
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Rettigheder 59 1.451 0 0
Software 1.128 0 1.128 0
Inventar og driftsmidler 2.695 2.927 2.520 2.725
Avance ved salg af driftsmidler -183 38 -173 38
3.699 4.416 3.475 2.763
Note 10 — Finansielle indtægter
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Renter af indestående i pengeinstitutter 8.532 5.337 880 643
Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 19.427 15.780
Rente af tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 1.005 167 0 0
Renter af andre tilgodehavender mm. 2.341 7,304 -122 737
11.878 12.808 20.185 17.160
Note 11 — Finansielle omkostninger
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 171,343 119,895 14.354 17.388
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 75.233 54,365 5.057 4.825
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 986 1.554 2 339
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder ( 0 20.870 16.610
Andre renter og gebyrer 4.197 7.528 495 280
Låneomkostninger 10.971 6.889 2.442 214
262.730 190.231 43.220 29.656
Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under udvikling -21.770 -16.231 0 0
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger -45.123 -39.074 0 0
195.837 134.926 43.220 29.656
Finansieringsomkostninger, indregnet i kostprisen på investeringsejendomme under udvikling samt i kostprisen for projekbeholdninger, er i det væ-
sentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det omfang projekterne er finansieret ved lån, der
ikke er øremærket til bestemte formål, er finansieringsomkostningerne beregnet med udgangspunkt i afholdte omkostninger, og en gennemsnitlig
rente baseret på de gennemsnitlige renteomkostninger i koncernen på de lån, der ikke er øremærket til bestemte formål.
76
Note 12 — Skat af årets resultat
NORDICOM I NOTER
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Aktuel skat af årets resultat 18.723 0 -1.171 -1,552
Aktuel skat, tidligere år -9,887 -15.881 110 -167
Ændring i udskudt skat tidligere år 8.025 15.337 6.136 -308
Ændring i udskudt skat -75.032 35.484 -1.328 -2.874
-58.171 34.940 -2.859 -4.901
Resultat før skat -263.060 292.117 7.766 32.291
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2007: 25 %) -65.765 73.029 1.942 8.073
Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 8.318 -358 - -
Effekt af forskelle i skatteprocenter for udenlandske virksomheder -115 0 0 0
Effekt af ændret skatteprocent i Danmark 0 -39.943 0 -2.465
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 2.000 2.882 523 43
Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter
(udbytte fra dattervirksomheder) -747 -125 -11.570 -10.077
Regulering vedrørende tidligere år -1.862 -544 6.246 -475
-58.171 34.940 -2.859 -4.901
Effektiv skatteprocent 22,11% 11,96% -36,81% -15,18%
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for danske selskaber beregnet ud fra en skatteprocent på 25 % (2007: 25 %). For udenlandske selskaber er
anvendt det pågældende lands aktuelle skatteprocent.
Note 13 — Resultat pr. aktie
Resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af følgende beløb:
Koncern
DKK 1.000 2008 2007
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat -204.898 256.879
Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende tegningsretter mv. 0 0
Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie -204.898 256.879
Gennemsnitligt antal aktier 3.127.858 3.127.858
Gennemsnitligt antal egne aktier -136.001 -40.005
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 2.991.857 3.087.853
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 29.216
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb 2.991.857 3.117.069
Resultat pr. aktie (kr.) -68,49 83,19
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) -68,49 82,41
Det gennemsnitlige antal aktier, anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie, er det samme som ved beregning af resultat pr. aktie, idet ude-
stående aktieoptioner er anti-udvandende i regnskabsåret 2008. Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt ville have udgjort
11.297 stk., såfremt resultatet havde været positivt.
77
NORDICOM I NOTER
Note 14 — Immaterielle aktiver
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Rettigheder
Kostpris pr. 1. januar 5.756 5.756 0 0
Tilgang 0 0 0 0
Kostpris pr. 31. december 5.756 5.756 0 0
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -5,697 -4.246 0 0
Årets afskrivninger -59 -1.451 0 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -5.756 -5.697 0 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 0 59 0 0
De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter.
Software
Kostpris pr. 1. januar 0 0 0 0
Overført fra inventar og driftsmidler 2.828 0 2.828 0
Tilgang 3.198 0 3.198 0
Kostpris pr. 31. december 6.026 0 6.026 0
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar 0 0 0 0
Overført fra inventar og driftsmidler -1.494 0 -1.494
Årets afskrivninger -1.128 0 -1.128 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -2.622 0 -2.622 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 3.404 0 3.404 0
Immaterielle aktiver pr. 31. december i alt 3.404 59 3.404 0
78
Note 15 — Domicilejendomme
NORDICOM I NOTER
Koncern
DKK 1.000 2008 2007
Kostpris pr. 1. januar 62.372 43.007
Overførsel fra projektbeholdninger 0 62.372
Tilgang 609 0
Afgang 0 -43.007
Kostpris pr. 31. december 62.981 62.372
Afskrivninger pr. 1. januar 0 0
Årets afskrivninger 0 0
Afskrivninger pr. 31. december 0 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 62.981 62.372
Domicilejendomme vedrører pr. 31. december 2008 et hotel i Ballerup. Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regn-
skabsmæssige værdi, hvilket medfører, at der ikke beregnes afskrivninger på ejendommen.
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 29.
Note 16 — Investeringsejendomme
Koncern
Færdige Investerings-
investerings- ejd. under
DKK 1.000 ejendomme udvikling I alt
Balance pr. 1. januar 2007 2.088.911 1.651.519 3.740.430
Kursregulering 7 0 7
Overførsel til / fra projektbeholdninger 10.222 -248.415 -238.193
Overførsel til og fra investeringsejendomme under udvikling 254.260 -254.260 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 657.277 456.735 1.114.012
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse 72.017 80.798 152.815
Afgang ved salg -63.803 0 -63.803
Balance pr. 31. december 2007 3.018.891 1.686.377 4.105.268
Balance pr. 1. januar 2008 3.018.891 1.686.377 4.705.268
Kursregulering -31.835 0 -31.835
Overførsel til / fra projektbeholdninger 341.035 -67.618 273.417
Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling 441.076 -441.076 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 263.086 341.407 604.493
Årets regulering til dagsværdi, netto -41.015 -148.949 -189.964
Afgang ved salg -123.452 0 -123.452
Balance pr. 31. december 2008 3.867.786 1.370.141 5.237.927
NORDICOM I NOTER
Note 16 — Investeringsejendomme fortsat
Modervirksomhed
Investerings-
Færdige ejendomme
investerings- under udvik-
DKK 1.000 ejendomme ling I alt
Balance pr. 1. januar 2007 262,503 0 262,503
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 3,245 0 3,245
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse -5,088 0 -5,088
Balance pr. 31. december 2007 260,660 0 260,660
Balance pr. 1. januar 2008 260,660 0 260,660
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 2,052 0 2,052
Årets dagsværdiregulering / værdiskabelse -441 0 -441
Balance pr. 31. december 2008 262,271 0 262,271
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 252,184 196,390 19,580 15,534
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme -189,964 152,815 -441 -5,088
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -39,710 -32,082 -3,831 -3,316
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -7,834 -8,893 -246 -432
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 14,676 308,230 15,062 6,698
Dagsværdien er baseret på interne skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 29.
Koncernen har pr. 31. december 2008 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme.
Forventet projektsum for omfattede byggerier udgør ca. 293,2 mio. kr. (31. december 2007: 438 mio. kr.), hvoraf 231,0 mio. kr. er afholdt pr. 31.
december 2008 (31. december 2007: 111 mio. kr.).
Færdige investeringsejendomme pr. 31. december 2008
Ejendom Postnr. By Areal m?2, Ejd.-type
Danmark
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Tåsingegade 29 2100 København Ø 10.643. Bolig
Rantzausgade 22-24 2200 København N 3.541. Bolig
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København S$ 3.980 Kontor
Englandsvej 51 mifl. 2300 København S 2.818. Butik
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 3.792 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 10.760. Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 3.910 Kontor
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 8.251. Kontor
80
NORDICOM I NOTER
Ejendom Postnr. By Areal m2.. Ejd.-type
Sluseholmen (Lindholm) 2450 København SV 7.114. Bolig
Tåstrup Stationscenter 2630 Tåstrup 26.024. Butik
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 11.364. Butik
Mosede Centret 2670 Greve 1.705. Butik
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 14.710. L&P
Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 448. Bolig
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 11.776. Butik
Skolesvinget 2 2860 Søborg 650. Butik
Vandtårnsvej 68 2860 Søborg 359 Butik
Rungsted Bytorv 2-9, Rungsted Ejl. 2960 Rungsted Kyst 2.018. Bolig
Murergade 5 3000 Helsingør 938 Bolig
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik
Slangerupgade 48 D, ejerl. 2 3400 Hillerød 1.182. Butik
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.626 Andet
Banetorvet 3 - Ejl. Nr. 2 3450 Allerød 1.404. Andet
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Aakirkebyvej 50 3700 Rønne 5.000. Butik
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 723. Butik
Jernbanegade 8 3720 Aakirkeby 684 Butik
Torvet 1 3720 Aakirkeby 2.290 Butik
Københavnsvej 43 4000 Roskilde 120. Bolig
Algade 13, Roskilde hotel Prindsen 4000 Roskilde 5.938 Andet
Hersegade 23, Jernbanegade 6 A + B Ejl. 4000 Roskilde 1.044. Butik
Møllehusene 1-3, Roskilde Ejl. 4000 Roskilde 462. Bolig
Ro's Have 11 4000 Roskilde 3.011. Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 160. Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 1.100. Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 1.100. Butik
Nørregade 27 A Ejl. 4100 Ringsted 344. Butik
Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425. Bolig
Ringsted Centret 4100 Ringsted 9.476. Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 632. Butik
Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410. Butik
Schweizerpladsen 5, Ejl. 4200 Slagelse 540. Butik
Schweizerpladsen 1 A 4200 Slagelse 977. Kontor
Schweizerpladsen 1B, - Ejl. 1 4200 Slagelse 419. Butik
Løvegade 6 4200 Slagelse 908 Bolig
Schweizerpladsen 1B, 2.tv. - Ejl. 6 4200 Slagelse 819. Bolig
Schweizerpladsen 3 4200 Slagelse 175. Bolig
Frederiksgade 1 4200 Slagelse 130. Butik
L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.391. Butik
Vadestedet 6 4700 Næstved 460. Kontor
Hotel Vinhuset 4700 Næstved 3.400 Andet
Toldbuen 6, 4700 Næstved 4700 Næstved 1.950. Kontor
Middelfartvej 1, 5000 Odense C 5000 Odense C 3.259. Bolig
81
NORDICOM I NOTER
Ejendom Postnr. By Areal m?, Ejd.-type
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 37.861. Kontor
Svendborgvej 275 5260 Odense $ 2.000 Butik
Møllergade 1 5700 Svendborg 1,051. Butik
Vilhelmskildevej 1 Cc 5700 Svendborg 2.573. Kontor
Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.590. Bolig
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1,304. Butik
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.522. Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 743. Kontor
Albuen 19 6000 Kolding 3.062. Butik
Fuglsang Allé 4 7000 Fredericia 1.000. Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.993 Kontor
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle 10.817 Butik
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4,841. Butik
Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 7400 Herning 1.917. Butik
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 L&P
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 43.000 L&P
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
Center Syd 9200 Aalborg SV 2.887 Butik
Loftbrovej 17, Nørresundby 9400 Nørresundby 13.092. Butik
339.095
Sverige
Flåkten 11 35241 Våxjd 13.500. Kontor
Galgen 3 58273 Linképing 4.080 Butik
Glasblåsaren 7 58273 — Linképing 10.759. Kontor
Magnetjårnet 6 58278 Linkdping 2.268 Kontor
Kopparn 10 60223 == Norrkåping 6.825. Butik
Regulatorn 3 60223 Norrkåping 5.000 L&P
Finnslåtten 2 72136 Våsterås 5.945 Kontor
48.377
Tyskland
Lippeltstrasse 1 20097 Hamburg 8.100. Kontor
Vogteistrasse 3, 5, 7 21079 Hamburg 1.089. Bolig
In de Krumm 36 21147 Hamburg 1,819. Bolig
Apothekenstrasse 5-7 21335 Luneburg 1.488. Bolig
Grapengiesserstrasse 2 21335 Lineburg 1.841. Butik
Grapengiesserstrasse 16 21335 Luneburg 1.235 Kontor
Am Sande 12 21335 Lineburg 1,195. Bolig
Dithmarshcerstrasse 1-13 / Krausesstr. 77,79 22049 Hamburg 4.229. Bolig
20.996
408.468
82
Note 17 — Inventar og driftsmidler
NORDICOM I NOTER
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Kostpris pr. 1. januar 16.959 11.425 15.778 9.267
Valutakursregulering -21 6 0 0
Overført til software -2.828 0 -2.828 0
Årets tilgang 2.108 5.842 1.829 6.761
Årets afgang -1.433 -302 -1.410 -250
Kostpris pr. 31. december 14.785 16.959 13.369 15.778
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -8.229 -5.420 -7,279 -4.667
Valutakursregulering 1 2 0 0
Overført til software 1.494 0 1.494 0
Årets afskrivninger -2.695 -2.927 -2,520 -2.725
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 755 116 737 113
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -8.674 -8.229 -7.568 -7.279
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 6.111 8.730 5.801 8.499
Note 18 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007
Kostpris pr. 1. januar 519.729 519.604
Årets tilgang 0 125
Årets afgang -1.380 0
Kostpris pr. 31. december 518.349 519.729
Nedskrivninger pr. 1. januar 0 -6.181
Tilbageførte nedskrivninger i året 0 6.181
Nedskrivninger pr. 31. december 0 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 518.349 519.729
Tilbageførte nedskrivninger i 2007 vedrører kapitalandele i Nordicom Tyskland A/S.
33
NORDICOM I NOTER
Note 18 — Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat)
Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december 2008 omfatter:
Navn Hjemsted Ejerandel
Direkte ejet
Nordicom Ejendom A/S København 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100%
Nordicom Finans A/S København 100%
Nordicom Parking ApS København 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100%
Nordicom Sverige A/S København 100%
Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS København 100%
K/S Langebrogade 5 København 100%
Indirekte ejet
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%
Kanalparken A/S København 100%
Fyrholm ApS København 100%
Skærgården, Egå ApS København 100%
Havnestaden ApS København 100%
Hammershøj ApS København 100%
Emdrup Have ApS København 100%
Amager Strandvej ApS København 100%
Emdrup Park ApS København 100%
Skråningshusene ApS København 100%
Enghave Brygge ApS København 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100%
Lindholm ApS København 100%
Ved Stigbordene ApS København 100%
Rønne Alle 12-18 ApS København 100%
Susågaarden ApS København 100%
Randlevwvej ApS København 100%
Astersvej ApS København 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100%
Nordicom Norrkåping AB Sverige 100%
Nordicom Linkdping AB Sverige 100%
Nordicom Våxjå AB Sverige 100%
Nordicom Våsterås AB Sverige 100%
Nordicom Holding GmbH Tyskland 100%
Nordicom Deutschland GmbH Tyskland 100%
Nordteam I. GmbH Tyskland 94%
Nordteam II. GmbH Tyskland 94%
Nordteam III. GmbH Tyskland 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 94%
Nordteam V. GmbH Tyskland 94%
Nordteam VI. GmbH Tyskland 94%
NORDICOM I NOTER
Note 19 — Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
Koncern
DKK 1.000 2008 2007
Kostpris pr. 1. januar 2.758 2.758
Tilgang 0 0
Kostpris pr. 31. december 2.758 2.758
Reguleringer pr. 1. januar 526 11.355
Udloddet udbytte 0 -12.259
Andel af årets resultat efter skat -31.621 1.430
Årets nedskrivninger -1.650 0
Modregnet i tilgodehavender hos associeret virksomhed ag joint ventures 26.500 0
Indregnet som hensat forpligtelse 4.000 0
Reguleringer pr. 31. december -2.245 526
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 513 3.284
Koncernen besidder pr. 31. december 2008 følgende kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:
Nordicom
koncernens
andel
el el
E 3 % 8 oz 3 å
É s By z SE £ Z oz éÉz E z
ø ther] ken ks vw
DKK 1.000 > 6 az SY SY SE SE dB
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% — 5.180 -62.126 67.409 82 112.945. 15.464 -30.500 -31.063
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 0. -1.116 0. 27.971 0 26.946 513 -558
5.180 -63.242 67.409 28.053 112.945 42.410 -29.987 -31.621
Koncernen besidder pr. 31. december 2007 følgende kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:
Nordicom
koncernens
andel
% vw w — &
s … 3 8& 3 &8. & 2 oz
g $ $ 2. n å g w
£ Se Bo 28. '&S8 ES By Ézx £ z
9 9 ES == Så s£ ae & S&g & z
DKK 1.000 == uw og == —i to 2 To <% zoo in og
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% — 7.244 180 129.176 7.235 49.042. 86.242 564 90
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 260 2.680 0 7.421 4.209 1.069 2.720 1.340
7.504 2.860 129.176 14.656 53.251 87.311 3.284 1.430
Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af ejendomme til salg.
NORDICOM I NOTER
Note 19 — Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures (fortsat)
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i koncernens balance efter den indre værdis metode.
Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures.
Koncernen er kommanditist i K/S Køgevej 109-111. Nordicoms hæftelse er begrænset til 5 mio. kr. (2007: 5 mio. kr.). Pr. 31. december 2008 fore-
kommer ingen garantier eller eventualforpligtelser i kommanditselskabet, udover sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser og garantier i
forbindelse med kommanditselskabets udviklingsprojekt.
Note 20 — Projektbeholdninger
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Projektbeholdninger pr. 1. januar 363.194 286.244 0 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 276.359 334.069 0 0
indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdnin- -308.716 -495.312 0 0
ger
Overført til /fra investeringsejendomme -273.417 238.193 0 0
Projektbeholdninger pr. 31. december 57.420 363.194 0 0
Heraf regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet
til nettorealisationsværdi 728 19.695 0 0
86
Note 21 — Tilgodehavender
NORDICOM I NOTER
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Tilgodehavende lejeindtægter 9.313 10.167 483 291
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 6.163 5.836 0 0
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser (note 27) 14.302 17,411 0 0
Andre tilgodehavender 26.494 21.288 4.955 594
Tilgodehavende pr. 31. december 56.272 54.702 5.438 885
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og
har udviklet sig således:
Nedskrivninger 1. januar 5.153 3.108 209 147
Årets nedskrivninger 3.322 3.573 1 78
Realiseret -458 -1.009 0 -8
Tilbageført -365 -519 0 -8
7.652 5.153 210 209
I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne
pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende beløb:
Op til 30 dage 868 2.996 33 65
Mellem 30 og 90 dage 2.173 2.019 35 17
Over 90 dage 6.272 5.152 415 209
9.313 10.167 483 291
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.
Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme for tilgode-
havender i forbindelse med salg af ejendomme.
87
NORDICOM I NOTER
Note 22 — Pante- og gældsbreve
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Tilgodehavende pr. 1. januar 73.350 91.142 1.547 1.747
Årets tilgang 400 15.000 0 0
Årets afdrag -2.065 -2.790 0 -200
Årets afgang 0 -30.002 0 0
Årets regulering til dagsværdi -1.486 1.110 -1.547 -309
Tilgodehavende pr. 31. december 70.199 74.460 0 1.238
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Efffektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2008 2007 2008 2007
DKK 2009 0,0% - 133 0
DKK 2013 5,8% 5,8% 0 1.238
DKK 2014 7,2% 7,2% 292 326
DKK 2019 6,0% 6,0% 12.227 12.715
DKK 2023 8,5% 8,5% 35.091 36.996
DKK 2024 7,5% 7,5% 11.861 12.325
DKK 2025 7,5% 7,5% 10.595 10.860
70.199 74.460
Modervirksomhedens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Efffektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2008 2007 2008 2007
DKK 2013 5,8% 5,8% 0 1.238
0 1.238
I modervirksomheden er fordringen nedskrevet til kr. 0 som følge af debitors konkurs.
Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
NORDICOM | NOTER
Note 23 — Likvide beholdninger
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Kontant beholdning 69 13 7 7
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 23.078 124.358 3.516 7.372
indestående i pengeinstitutter, deponeret til senere frigivelse 52.583 355.858 753 800
75.730 480.229 4.276 8.179
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko
tilknyttet til likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.
De deponerede indeståender frigives løbende, når endeligt skøde for solgte ejendomme foreligger.
Note 24 — Aktiekapital
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786
Aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786 312.786
Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å kr. 100.
Ingen aktier har særlige rettigheder. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen inden for de seneste 5 år.
Note 25 — Egne aktier
Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital
2008 2007 2008 2007 2008 2007
1. januar 51.361 67.803 5.136 6.780 1,7% 2,2%
Anvendt ved udnyttelse af aktieoptioner 0 -40.000 0 -4.000 0,0% -1,3%
Solgt i året -4.430 -662 -443 -66 -0,1% 0,0%
Erhvervet i året 120.556 24.220 12.056 2.422 3,9% 0,8%
31. december 167.487 51.361 16.749 5.136 5,5% 1,7%
Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse erhverve maksimalt 10% af aktiekapitalen frem
til den 17. juni 2009 til den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs med en afvigelse på indtil 10%.
NORDICOM | NOTER
Note 26 — Udskudt skat
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Udskudt skat pr. 1. januar 402.035 348.940 19.872 20.780
Kursregulering 344 0 0 0
indregnet på egenkapitalen 1.094 2.274 4,075 2.274
Indregnet i resultatopgørelsen -67.007 50.821 4.808 -3.182
Udskudt skat pr. 31. december 336.466 402.035 28.755 19.872
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudt skat (aktiv) -6.383 0 0 0
Udskudt skat (forpligtelse) 342.849 402.035 28.755 19.872
Udskudt skat pr. 31. december 336.466 402.035 28.755 19.872
Udskudt skat vedrører følgende:
Immaterielle aktiver 234 -821 851 0
Investeringsejendomme 357.050 387.549 30.759 31.248
Inventar og driftmidler 65 219 132 268
Projektbeholdninger -2.639 39.744 0 0
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -1.913 -1.879 -463 -52
Pante og gældsbreve -371 0 -387 0
Hensatte forpligtelser -3.189 0 0 0
Kreditinstitutter -1.471 -2.220 -537 -679
Anden gæld -1.600 0 -1.600 0
Aktiebaseret vederlæggelse 0 -3.850 0 -3.850
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.981 0 0 0
Underskud fra tidligere år -6.719 -16.707 0 -7.063
336.466 402.035 28.755 19.872
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen vedrører aktiviteter i Sverige, og er
afhængig af fremtidige skattemæssige overskud i de svenske datterselskaber.
Skatteaktivet er opgjort på baggrund af budgetter for de kommende 3 år.
Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Kapitalandele i dattervirksomheder 0 2.976 0 2.976
0 2.976 0 2.976
Forpligtelserne er ikke indregnet, idet moderselskabet er i stand til at kontrollere,
hvorvidt de udløses. Det er sandsynligt, at forpligtelserne ikke vil blive udløst.
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 13.485 2,151 0 0
13.485 2.151 0 0
Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der ikke er
udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
90
NORDICOM I NOTER
Note 26 — Udskudt skat (fortsat)
DKK 1.000 Koncern
Indregnet i indregnet
resultat- på egen- Balance
Balance 1/1 opgørelsen kapitalen 31/12
2008
Immaterielle aktiver -821 1.055 0 234
Investeringsejendomme 387.549 -30.499 0 357.050
Inventar og driftmidler 219 -154 0 65
Projektbeholdninger 39.744 -42.383 0 -2.639
Tilgodehavender -1.879 -34 0 -1.913
Pante og gældsbreve 0 -371 0 -371
Hensatte forpligtelser 0 -3.189 0 -3.189
Kreditinstitutter -2.220 749 0 -1.471
Anden gæld 0 -1.600 0 -1.600
Aktiebaseret vederlæggelse -3.850 -225 4.075 0
Sikring af fremtidige pengestrømme 0 0 -2.981 -2.981
Fremførselsberettigede underskud -16.707 9,988 0 -6.719
402.035 -66.663 1.094 336.466
2007
Immaterielle aktiver -769 -52 0 -821
Investeringsejendomme 321.072 66.477 0 387.549
Kapitalandele i associerede virksomheder -119 119 0 0
Inventar og driftmidler 408 -189 0 219
Projektbeholdninger 41.313 -1.569 0 39.744
Tilgodehavender -843 -1.036 0 -1.879
Kreditinstitutter -843 -1.377 0 -2.220
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 4.787 2.274 -3.850
Fremførselsberettigede underskud -368 -16.339 0 -16.707
348.940 50.821 2.274 402.035
NORDICOM I NOTER
Note 26 — Udskudt skat (fortsat)
DKK 1.000 Modervirksomhed
Indregnet i Indregnet
resultat- på egen- Balance
Balance 1/1 opgørelsen kapitalen 31/12
2008
Immaterielle aktiver 0 851 0 851
Investeringsejendomme 31.248 -489 0 30.759
Inventar og driftmidler 268 -136 0 132
Tilgodehavender -52 -411 0 -463
Pante og gældsbreve 0 -387 0 -387
Kreditinstitutter -679 142 0 -537
Anden gæld 0 -1.600 0 -1.600
Aktiebaseret vederlæggelse -3.850 -225 4.075 0
Underskud fra tidligere år -7.063 7.063 0 0
19.872 4.808 4.075 28.755
2007
Investeringsejendomme 31.630 -382 0 31.248
Inventar og driftmidler 352 -84 0 268
Tilgodehavender -23 -29 0 -52
Kreditinstitutter -268 -411 0 -679
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 4.787 2.274 -3.850
Underskud fra tidligere år 0 -7.063 0 -7.063
20.780 -3.182 2.274 19.872
NORDICOM I NOTER
Note 27 — Hensatte forpligtelser
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Garantiforpligtelser 1. januar 26.403 31.852 0 0
Anvendt i året -16.995 -19.378 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 14.302 13.929 0 0
Garantiforpligtelser 31. december 23.710 26.403 0 0
Andre hensatte forpligtelser 1. januar 0 0 0 0
Anvendt i året -645 0 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 17.192 0 0 0
Andre hensatte forpligtelser 31. december 16.547 0 0 0
Hensatte forpligtelser 31. december 40.257 26.403 0 0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes af blive:
Langfristede forpligtelser 9.408 8.992 0 0
Kortfristede forpligtelser 30.849 17,411 0 0
Hensatte forpligtelser 31. december 40.257 26.403 0 0
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendomme.
Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede projektejen-
domme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entreprenøren. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der
stilles en bankgaranti på 15% af entreprisesummen indtil aflevering, 10% efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden
ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Omkostningerne forventes primært afholdt umiddelbart efter 1 års gennemgangen dvs. i løbet af 2009. Hvis
garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører, er et tilsvarende aktiv medtaget under andre tilgodehavender.
Andre hensatte forpligtelser vedrører associerede virksomheder samt forpligtelser til imødegåelse af voldgifts- og retssager.
NORDICOM I NOTER
Note 28 — Kreditinstitutter
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Kreditinstitutter 3.945.686 3.772.135 360.250 299.883
Kursregulering til dagsværdi -437 2.653 160 258
3.945.249 3.774.788 360.410 300.141
Forpligtelserne indgår således i balancen:
Kreditinstitutter, langfristet 2.065.558 2.370.703 121.577 181.268
Kreditinstitutter, kortfristet 1.879.691 1.404,085 238.833 118.873
3.945.249 3.774.788 360.410 300.141
Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
Forpligtelser vedrørende investeringsejendomme indregnet til dagsværdi
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2008 2007 2008 2007
DKK 0-1 år Variabel 6,22 -12,00% — 5,20 -7,83% 712.077 728.278
DKK 1-5 år Variabel — 5,37-7,20% — 5,67 - 6,68% 234.731 743.670
SEK 1-5 år Variabel - 5,54% 0 164.154
DKK 6-10 år Variabel — 3,96 - 5,58% 4,95% 41.798 41.798
EUR 6-10 år Variabel 5,90% 5,61% 71.608 56.094
SEK 6 - 10 år Fast 3,96% - 230.548 0
DKK 11 - 15 år Variabel 4,73% - 13.491 0
DKK 16 - 20 år Variabel — 4,25-5,57% — 4,49 - 7,29% 417.032 396.400
DKK 21 - 25 år Variabel — 4,53 -4,74% — 4,55 - 4,69% 115.635 4.108
DKK 26 - 30 år Variabel — 4,54-5,57% — 4,49 - 4,95% 899.820 554.160
Nominel restgæld i alt 2.136.740 2.689.262
Kursregulering til dagsværdi -437 2.653
Regnskabsmæssig værdi 2.736.303 2.691.915
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2008 2007 2008 2007
DKK 0-l1år Variabel — 6,22-12,00% 5,75-7,83% 1.167.614 675.807
DKK 1-5 år Variabel 6,90% 6,57-6,68% 37.006 407.066
DKK 11 - 15 år Variabel 7,65% - 4.326 0
Regnskabsmæssig værdi 1.208.946 1.082.873
94
Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
Forpligtelser vedrørende investeringsejendomme indregnet til dagsværdi
NORDICOM I NOTER
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2008 2007 2008 2007
DKK 0-1år Variabel — 7,18 - 8,16% 5,20% 156.220 19.704
DKK 1-5 år Variabel — 5,37 - 7,20% 6,68% 18.721 81.100
DKK 16 - 20 år Variabel - 4,90% 0 66.819
DKK 26 - 30 år Variabel — 4,70 - 5,57% 4,68% 98.370 30.091
Nominel restgæld i alt 273.311 197.714
Kursregulering til dagsværdi 160 258
Regnskabsmæssig værdi 273.471 197.972
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Lån/valuta Udløb 1) Fast/variabel 2008 2007 2008 2007
DKK 0-1år Variabel — 7,78-8,16% — 5,81 - 6,60% 82.613 99,169
DKK 1-2 år Variabel 6,68% 0 3.000
DKK 11 - 15 år Variabel 7,65% - 4.326 0
Regnskabsmæssig værdi 86.939 102.169
1) Gæld angivet som kortfristet gæld, indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos kreditinstitutter, som løber indtil videre, men som kan opsiges af kreditin
stitutterne med kort varsel.
Dagsværdier er baseret på officielle markedskurser. Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris, afviger
ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet de har en kort løbetid.
Koncernen og moderselskabet måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("The Fair Value Option”), som godkendt af
EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch” mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforplig-
telser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab
på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver
mere relevant regnskabsinformation.
I praksis er dagsværdien af koncernens forrentede gæld ikke påvirket af ændringer i koncernens kredit rating, som følge af lånenes sikkerhedsmæssige
placering i koncernens ejendomme. Ændringer i dagsværdien af koncernens gæld vedrørende investeringsejendomme vurderes således alene at være
påvirket af markedsmæssige forhold, herunder renteniveau, pengestrømme fra underliggende ejendomme samt handelsværdien heraf.
Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Inden for et år fra balancedagen 1,879,691 1,404,085 238,833 118,873
Mellem to og fem år fra balancedagen ; 271,737 1,314,890 18,721 84,100
Efter 5 år fra balancedagen 1,794,258 1,053,160 102,696 96,910
3,945,686 3,772,135 360,250 299,883
95
NORDICOM I NOTER
Note 29 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Pantsætninger og garantier
Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, i alt 3.886 mio.kr., er lyst pant på i alt 3.715 mio. kr. (31. december 2007: 3.220 mio. kr.) i kon-
cernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 5.301 mio. kr. (31. december 2007: 4.768 mio. kr.). Til sikkerhed for mellemværende
med koncernens kreditinstitutter kr. 34 mio. kr. er lyst pant på i alt 27 mio. kr. (31. december 2007: 65 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med
regnskabsmæssige værdier på 57 mio. kr. (31. december 2007: 363 mio. kr.). Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter på 25
mio. kr. er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 29 mio. kr. (31. december 2007; 29 mio. kr.).
Til sikkerhed for modervirksomhedens lån hos kreditinstitutter på i alt 360 mio. kr. er lyst pant på i alt 233 mio. kr. (31. december 2007: 117 mio. kr.) i
modervirksomhedens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 262 mio. kr. (31. december 2007: 261 mio. kr.).
Koncernen har endvidere afgivet selvskyldnerkaution for associeret virksomheds bankengagement, limiteret til 80 mio. kr.
Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2008 udgør 1.102
mio. kr. (31. december 2007: 1.135 mio. kr.). Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med tredjemand for
29 mio. kr. (31. december 2007: 29 mio. kr.).
Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100% ejede dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de skatter, som
vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen for 2005 - 2008.
Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirksomhederne Nordicom Parking ApS, Hammershøj ApS, Skråningshusene ApS,
Randlevvej ApS og Skærgården Egå ApS.
Retssager
Koncernen er part i voldgifts- og retssager med et samlet krav mod koncernen på ca. kr. 40 mio, Det er ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under
50 %. Sagerne forventes afgjort i 2009,
Operationelle leasingforpligtelser
For årene 2008-2013 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopimaskiner og biler. Leasingkontrakterne er indgået
for 3-7 år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået lejekontrakt vedrørende kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26, som er
uopsigelig i 4 år. De samlede fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Inden for 1 år fra balancedagen 6.266 5.383 1.276 784
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 16.869 21.210 2.963 2.952
Efter 5 år fra balancedagen 0 14 0 14
23.135 26.607 4.239 3.750
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 5.595 747 1.065 747
Operationelle leasingkontrakter
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med
op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:
NORDICOM I NOTER
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Inden for 1 år fra balancedagen 154.969 129.976 12.264 8.219
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 386.304 295.591 22.967 14.747
Efter 5 år fra balancedagen 149.805 44,305 4.140 0
691.078 469.872 39.371 22.966
I ovenstående tal for 2008 indgår fremtidige minimumsydelser på uopsigelige fremlejekontrakter med 0,7 mio. kr. (2007: 7,1 mio. kr.). I resultatopgø-
relsen for 2008 indgår betingede lejeydelser med 1,5 mio. kr. (2007: 1,6 mio. kr.).
Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Koncernens risikostyringspolitik
Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift og finansiering. Det er ikke defineret i koncernens
politikker at indgå spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.
Valutarisiko
Da koncernens væsentligste aktiver er beliggende i Danmark, og finansieringen sker i DKK, er der kun i begrænset omfang valutarisici. Koncernen
har i 2008 erhvervet yderligere ejendomme i såvel Tyskland som Sverige. Da finansieringen af disse ejendomme optages i henholdsvis EUR og SEK, er
koncernens valutarisici ikke steget væsentligt som følge af væksten i de udenlandske aktiviteter.
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs -10.818 -9,212 0 0
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs -581 -323 0 0
Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 356 -595 0 0
Indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 287 -660 0 0
Renterisiko
Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende niveau.
Afdækningen foretages ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente. Pr. 31. december 2008 var 230,5 mio.
kr. af koncernens lån fastforrentede eller omlagt til fast rente gennem indgåede renteswaps. Dagsværdien af de på balancedagen udestående rente-
swaps, indgået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån, udgør 11,3 mio. kr. (31. december 2007: 0 mio. kr.). De indgåede renteswaps
har samlet en nominel! værdi på 231 mio. kr. og løber frem til og med 2011.
Pr, 31. december 2008 er den gennemsnitlige rentebinding i Nordicoms låneportefølje ca. 0,5 år (31. december 2007: 1 år). Den gennemsnitlige rente
i 2008 på lån hos kreditinstitutter er ca. 6,1% (2007: 5,2 %), og det betød samlede renteomkostninger på 262,7 mio. kr. (2007: 190,2 mio. kr.). Så-
fremt markedsrenten i den korte ende stiger med 1 procentpoint, betyder det, at Nordicoms renteomkostninger stiger med ca. 1 procentpoint i løbet
af ca. et halvt år, svarende til en årlig meromkostning på ca. 39,5 mio. kr. (2007: 37,7 mio. kr.). Til gengæld falder kursen på gæld til kreditinstitutter
indregnet til dagsværdi, hvilket påvirker resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med ca. 3 mio. kr. Et fald i renteniveauet ville have en tilsva-
rende indvirkning på resultat og egenkapital med modsat effekt.
Leverandørgæld, skyldige omkostninger og købesummer, samt anden gæld, er ikke rentebærende.
97
NORDICOM I NOTER
Note 30 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)
Likviditetsrisici
Det er Nordicoms politik i forbindelse med lånoptagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af lånoptagelsen på forfalds- / genfor-
handlingstidspunkter, og modparter under hensyntagen til prissætningen. Koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdninger og uudnyttede
kreditfaciliteter. Det er koncernens målsætning at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde
af uforudsete udsving i likviditeten samt realisere koncernens mål.
Overskuelige låneengagementer hos flere forskellige finansielle samarbejdsparnere er med til at sikre, at engagementer lettere kan flyttes eller indfri-
es. Den generelle kreditrisiko på modparter på bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et minimum ved løbende kreditvurdering
af modpartsrisikoen og anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter.
Selskabets nuværende kreditfaciliteter er nødvendige for at fortsætte selskabets planlagte aktiviteter. De væsentligste kreditter skal ifølge lånebe-
tingelserne årligt genforhandles, hvilket i tidligere år er sket løbende og på uændrede vilkår. Den aktuelle finanskrise indebærer, at der er en øget
usikkerhed knyttet hertil, men der er ud fra de igangværende forhandlinger ikke indikationer af, at de nødvendige kreditter ikke vil blive forlænget.
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser. Koncernens likviditetsreserve består af
likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter og kan opgøres således:
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Likvide beholdninger 75.730 480.229 4.276 8.179
Gæld til kreditinstitutter vedrørende solgte ejendomme 0 -126.744 0 0
Uudnyttede kreditfaciliteter 11.842 362.724 10.887 86.364
87.572 716.209 15.163 94.543
| et enkelt låneengagement er det betinget, at koncernens soliditet overstiger 20 % i hver årsrapport. Pr. 31. december 2008 udgør soliditeten 18,5 %,
hvormed lånebetingelsen er brudt. Nordicom har efter balancedagen opnået tilsagn fra det pågældende kreditinstitut om, at betingelsen er frafaldet
for så vidt angår årsrapporten for 2008. Herudover har koncernen ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt låneaftaler.
Kreditrisiko
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
Mm Lejetilgodehavender
ME Tilgodehavender fra salg af ejendomme
HM Pantebreve
M Kautioner
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset, som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af omfat-
tede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af købesummernes
betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner sikrer koncernen sig med
supplerende sikkerheder såsom pant i projekter. Den maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver, svarer til de i balancen indregnede værdier.
Der er pr. 31. december 2008 ikke indgået kautioner under Nordicom Finans.
De største lejere opgjort på baggrund af koncernens lejeindtægter er følgende:
Butik Kontor
Tæppeland-Jensen Tæpper A/S Københavns Kommune
HTH Køkkener A/S Post Danmark A/S
Fakta A/S SKAT
Produktion og lager Øvrige
Disa Industries A/S Prindsen i Roskilde A/S
CLG A/S Fitness World A/S
Trevira Neckelmann A/S DIS
Kapitalstyring
NORDICOM I NOTER
Selskabets ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter
en langsigtet økonomisk vækst, og samtidig maksimerer afkastet til selskabets aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) udgjorde pr. 31. decem-
ber 2008 19,7 % (31. december 2006: 23,8 %).
Det er selskabets målsætning at egenfinansieringsgraden (egenkapital samt udskudt skat), som minimum skal udgøre 30 % for koncernen som
helhed. Pr. 31. december 2008 er egenfinansieringsgraden reduceret til 26,1 % (31. december 2007: 30,7 %) primært som følge af negative
dagsværdireguleringer på selskabets investeringsejendomme.
Det er Nordicoms hensigt af øge soliditeten i 2009 ved at reducere kapitalbindingen i udviklingsaktiver.
Nordicom A/S's langsigtede målsætning for egenkapitalforrentningen før skat er 18 % p.a. Den realiserede egenkapitalforretning før skat for 2008
udgjorde -21,7 % (2007: 22,7 %).
Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Pante- og gældsbreve 70.199 74.460 0 1.238
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via
resultatopgørelsen 70.199 74.460 0 1.238
Andre tilgodehavender (langfristede) 11.913 8.992 0 0
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 26.381 51.806 0 33
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 307.572 231.007
Andre tilgodehavender (kortfristede) 56.272 54.702 5.438 885
Likvide beholdninger 75.730 480.229 4.276 8.179
Udlån og tilgodehavender 170.296 595.729 317.286 240.104
Kreditinstitutter 2.736.303 2.691.915 273.471 197.972
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via
resultatopgørelsen 2.736.303 2.691.915 273.471 197.972
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige penge-
strømme 11.334 0 0 0
Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 11.334 0 0 0
Kreditinstitutter 1.208.946 1.082.873 86.939 102.169
Deposita 52.654 53.647 4.890 4.073
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 11.096 27.253 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 48.469 42.736 0 0
Leverandørgæld 57.272 64.869 3.061 6.291
Gæld til dattervirksomheder - - 265.370 178.274
Anden gæld 59.070 46.158 12.287 4.495
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 1.437.507 1.317.536 372.547 295.302
ø
(fe;
NORDICOM I NOTER
Note 31 — Ikke-likvide driftsposter My.
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Af- og nedskrivninger 3.882 4.378 3.648 2.725
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 148.949 -80.798 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 40.521 -72.029 1.582 5.447
Avance / tab ved salg af driftsmidler -183 38 -173 38
Avance ved salg af ejendomme -18.956 -99,499 0 0
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 33.271 -1.430 - -
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 903 2.051 903 2.051
Øvrige reguleringer 20.038 -1.365 0 1
Regulering i alt 228.425 -248.654 5.960 10.262
Note 32 — Ændring i driftskapital
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Ændring i tilgodehavende lejeindtægter 854 1.554 -192 244
Ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter -327 49.104 0 0
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 10.531 104.909
Ændring i andre tilgodehavender -13.414 -30.410 -4.580 377
Ændring i handelsbeholdning af pante og gældsbreve 1.665 32.792 0 200
Ændring i hensatte forpligtelser 12.547 26.403 0 0
Ændring i deposita -993 8.253 817 677
Ændring i anden gæld 11.048 11.945 4.562 920
Ændring i driftskapital i alt 11.380 99.641 11.138 107.327
Note 33 — Salg af investerings- og domicilejendomme
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Salgspris på investerings- og domicilejendomme 145.350 206.600 0 0
Heraf afregnet ved udstedelse af pantebreve 0 -15.000 0 0
Modtaget kontant 145.350 191.600 0 0
100
NORDICOM I NOTER
Note 34 — Nærtstående parter
Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom koncernen, Nordicoms bestyrelse, Nordicoms direktører samt virksomheder uden for Nordicom
koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen i Nordicom.
Selskaber i Nordicom koncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, jf. note 18 og 19, hvor Nordicom A/S har
bestemmende eller betydelig indflydelse.
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter til denne:
Koncern Modervirksomhed
DKK 1.000 2008 2007 2008 2007
Ledelsen
Nordicoms salg af tjenesteydelser til direktionen, administrationshonorar
for administration af én ejendom. 45 41 0 0
Nordicoms salg af bil til direktionen 575 0 575 0
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, hvor bestyrelses-
formanden er partner 1.672 1.598 370 679
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos konsulentfirma ejet af næstformand
i bestyrelsen 200 0 200 0
Associerede virksomheder og joint ventures
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 26.381 51.806
Renter af tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 1.005 167 -
Der er i pr. 31. december 2008 hensat 26,5 mio, kr. til tab på tilgodehavende hos
associeret virksomhed (31. december 2007: 0 kr.).
Der har ikke været tilskrevet renter på tilgodehavendet i regnskabsåret.
Dattervirksomheder
Fordeting af koncernomkostninger - - 23.505 21.628
Husleje mv. (omkostning) - - 0 2,631
Køb af materielle anlægsaktiver - - 4 1,067
Koncernmellemværender, renteindtægter - - 19.427 15.780
Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 20.870 16.610
Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 307.572 231.007
Koncernmellemværender, gældsforpligtelser - - 265.370 178.274
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.
Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.
Moderselskabet hæfter endvidere for dattervirksomheder vedrørende bla. sambeskatning, som omtalt i note 29.
Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til ledelsen i Nordicom fremgår.
NORDICOM | NOTER
Note 35 — Ny regnskabsregulering
IASB har udsendt følgende nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC), som er vedtaget af IASB, men endnu ikke
trådt i kraft.
IAS 1 - Presentation of Financial Statements (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. | standarden
ændres terminologien således, at resultatopgørelsen ændrer navn til
"opgørelse af totalindkomst”, balancen ændres til "opgørelse af finansiel
stilling”, egenkapitalopgørelsen ændres til "opgørelse af egenkapital”
og pengestrømsopgørelsen ændres til "opgørelse af pengestrømme”.
Herudover indføres der et krav om præsentation af koncernens totalind-
komst samt præsentation af to års sammenligningstal ved ændring af
regnskabspraksis. (Regnskabsstandarden er endnu ikke godkendt af EU).
IAS 23 - Borrowing Costs (revised) træder i kraft for regnskabsår, der
påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Efter ændring af standarden
kræves indregning af låneomkostninger i kostprisen for et kvalifice-
rende aktiv (immaterielle og materielle aktiver samt varebeholdninger).
idet Nordicom allerede indregner låneomkostninger ved opførelse af
koncernens ejendomme, vil den nye standard ikke påvirke selskabets
nuværende regnskabspraksis. (Regnskabsstandarden er endnu ikke
godkendt af EU).
IAS 27 — Consolidated and Separate Financial Statement (revised)
træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere.
Den reviderede standard kræver at ændringer i modervirksomhedens
ejerinteresser i dattervirksomheder, som ikke resulterer i tab af kontrol,
indregnes direkte på egenkapitalen som transaktioner med ejerne. Kun
hvis kontrollen tabes, indregnes der et tab / avance i resultatopgørelsen.
(Regnskabsstandarden er endnu ikke godkendt af EU).
IAS 32 — Finansiel Instruments: presentation (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Den revide-
rede standard medfører, at visse finansielle instrumenter under særlige
omstændigheder skal klassificeres som egenkapital, selvom de opfylder
definitionen på en forpligtelse. Ændringen forventes ikke at påvirke
selskabets regnskabspraksis, idet sådanne instrumenter ikke er udstedt.
(Regnskabsstandarden er endnu ikke godkendt af EU).
IAS 39 — Finansiel Instruments: recognition and measurement (revised)
træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere.
Den reviderede standard præciserer, hvorledes effektiviteten af et
sikringsinstrument anvendt til sikring af en énsidet risiko kan opgøres.
Ændringen forventes ikke at påvirke selskabets regnskabspraksis. (Regn-
skabsstandarden er endnu ikke godkendt af EU).
IFRS 1 — First Time Adoption of IFRS (revised) træder i kraft for regn-
skabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Der er udelukkende
tale om en ændring af standardens struktur. (Regnskabsstandarden er
endnu ikke godkendt af EU).
102
IFRS 2 — Share Based Payments (revised) træder i kraft for regnskabsår,
der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. I den reviderede standard
ændres opdelingen af betingelser for udnyttelse af tildelte aktierettighe-
der. Fremover opdeles betingelserne i ”vesting” og ”non-vesting”. Den
nuværende standard skelner derimod mellem service, præstations- og
markedsrelaterede betingelser. Non-vesting betingelser skal indgå ved
beregning af dagsværdien, og påvirker ikke antallet af instrumenter.
Ændringen forventes ikke at påvirke selskabets regnskabspraksis.
IFRS 3 — Business Combinations (revised) træder i kraft for regnskabsår,
der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen af den
ændrede standard vil betyde, at koncernen fra og med regnskabsåret
2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til betingede
købsvederlag ved virksomhedsopkøb direkte i resultatopgørelsen. Imple-
menteringen kan desuden betyde en ændret regnskabsmæssig for dels
indregning af goodwill relateret til minoritetsinteressers andel af købte
virksomheder, dels trinvise overtagelser og afhændelser af virksomheder.
(Regnskabsstandarden er endnu ikke godkendt af EU).
IFRS 8 - Operating Segments træder i kraft for regnskabsår, der påbegyn-
des 1. januar 2009 eller senere.
Standarden kræver, at forretningssegmenter identificeres på basis af sel-
skabets interne ledelsesrapportering. Herudover indeholder standarden
yderligere oplysningsforpligtelser for identificerede segmenter i forhold til
IAS 14, som erstattes af standarden, Standarden får alene betydning for
præsentation af koncernens segmenter og ikke på indregning og måling
i årsrapporten. For Nordicom betyder standarden kun mindre ændringer,
idet opdelingen på de nuværende segmenter stort set følger den interne
ledelsesrapportering.
IFRIC 13 — Customer Loyalty Programs træder i kraft for regnskabsår, der
påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Fortolkningsbidraget præciserer,
at fordele som tildeles kunden som led i en salgstransaktion skal indreg-
nes separat. Fordelene skal måles til salgsværdi. Fortolkningsbidraget vil
ikke påvirke Nordicoms anvendte regnskabspraksis.
IFRIC 15 — Agreements for the Construction of Real Estate træder i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. For-
tolkningsbidraget præciserer, hvorvidt aftaler vedrørende opførsel af
fast ejendom, skal behandles efter IAS 18 (salgsmetoden) eller IAS 11
(produktionsmetoden). Idet Nordicom allerede følger bestemmelserne i
fortolkningsbidraget, vil dette ikke påvirke den anvendte regnskabsprak-
sis. (Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt af EU).
IFRIC 16 — Hedges of a net Investment in a Foreign Operation træder
i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. oktober 2008 eller senere.
Fortolkningsbidraget præciserer, hvilke valutaeksponeringer, som kan
afdækkes regnskabsmæssigt samt hvilket selskab, som skal indgå sik-
ringsinstrumentet for, at der er tale om sikring. Fortolkningsbidraget
vil ikke påvirke Nordicoms anvendte regnskabspraksis, idet valuta-
kursrisici vedrørende udenlandske datterselskaber ikke afdækkes.
(Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt af EU).
IFRIC 17 — Disstributions of Non-Cash Assets to Owners træder i kraft
for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Fortolk-
ningsbidraget præciserer, hvorledes udlodning af ikke-kontante aktiver
regnskabsmæssigt skal behandles samt, hvornår udbytteforpligtelsen skal
indregnes. (Fortolkningsbidraget er endnu ikke godkendt af EU).
IFRIC 18 — Transfers of Assets from Customers træder i kraft for regn-
skabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Fortolkningsbidraget
præciserer, hvornår et aktiv kan indregnes, og at dette i så fald skal ske til
aktivets dagsværdi på overdragelsestidspunktet. (Fortolkningsbidraget er
endnu ikke godkendt af EU).
Annual Improvements 2008. Hvert år udsender IASB et samlet forslag til
en række småændringer til eksisterende standarder. | 2008 vedrører disse
ændringer IAS 7 — Statement of cash flows, IAS 18 — revenue, IAS 36
Impaiment of assets, JAS 38 — Intangible assets, IAS 39 — Financial instru-
ments: Recognition and measurement, IFRS 2 — Share based payment,
IFRS 5 — Non-current assets held for sale and discontinued operations og
IFRS 8 — Operating segments. Ingen af ændringerne forventes at påvirke
Nordicoms årsrapport. (Ændringerne er endnu ikke godkendt af EU).
Nordicom A/S forventer at implementere ovenstående regnskabsstandar-
der og fortolkningsbidrag fra den obligatoriske ikrafttrædelsesdato i 2009
henholdsvis 2010.
NORDICOM I NOTER
103