Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

—
ERHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSEN

23 APR, 2099
JWN

 

ÅRSRAPPORT 2008

Fremlagt på ordinær
generalforsamling den

dd. april 2009

dirigent

  

Letter to shareholders

fe fleste virk-

Erelaali KØER Te Cole ro gs ETAS:

- enten i Jeudans eksisterende portefølje eller

ved investering | nye ejendomme.

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

Nar igangværende og projekterede byggerier,

der svarer til op mod 500.000 m, er klar til

ibrugtagning i løbet af de kommende 1-2 ar, vil

udbuddet af kontorlejemal i betydeligt omfang

ESSENS el EET EER Mål og strategi
Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe
værdi for aktionærerne. Den overordnede malsæt-
ning er nedbrudt til en række konkrete finansielle
GER

Ejendomsporteføljen

89% af ejendomsporteføljen er beliggende
i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen
genererer et gennemsnitligt afkast på 5,3%.

Aktionærforhold

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kurs-
udvikling + udbytte) har de seneste fem år været
15,4% p.a.

Corporate Governance

Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet
over jura, finans, økonomistyring, virksomhedsle-
delse, ejendomsbrancheerfaring, bestyrelseserfa-
ring, omstruktureringer og køb/salg af virksomhe-
der m.m.

JEUDAN A/SJÅRSRAPPORT 2008

 

Ansvarlighed

Jeudans overvejelser og indsats om ansvarlig-
hed skal være i balance med de økonomiske
(ag FreJ Æter e kt HK ol egl Tele a sr Elo stel ETS NEE:

kræfterne bruges økonomisk effektivt

Ledelse og organisation
in Fee

Regnskabsberetning

Risikofaktorer

Det fremgår, at renterisikoen er forholdsvis begræn-
set seti forhold til Koncernens samlede resultat samt
at renterisikoen stort set falder til DKK 0 for årene
2010-2013 ved de anførte restgældsniveauer.

Ledelses- og revisionspåtegning
Årsrapporten indstilles til generalforsamlin-
gens godkendelse. Revisionen har ikke givet
anledning til forbehold.

Regnskab og noter

— Resultatopgørelse, balance, egenkapitalfor-
LEA SEEST ÆT NEE —

 

 

 

 

 

 

Kundebetjening og økonomisk styrke i fokus

2008 blev et pludseligt vendepunkt for verdensøkonomien og for stemningen og forventningerne til fremtiden. Udsigten
synes mørkere end de seneste mange år. Det gælder for virksomheder over hele verden. Ikke mindst for virksomhederne i
ejendomsbranchen.

På den baggrund er det naturligt og vigtigt, at både aktionærer og ledelse i den enkelte virksomhed ser situationen i øjnene.
At man gør sig klart, hvor man står, og ikke mindst hvilken strategi, man følger. Også i Jeudans ledelse har vi haft anledning til
grundig eftertanke og tilpasning til den nuværende situation.

Jeudan står fast. Vores fokus er som bekendt først og fremmest kundebetjeningen, den daglige drift og lønsomheden. Denne
forretningsmodel er sund, langtidsholdbar og tilgængelig.

I den nedtur, som aktiemarkedet havde i 2008, har Jeudan-aktien været rimelig modstandsdygtig sammenlignet med gennemsnit-
tet for branchen og markedet som helhed. Aktieprisen faldt fra DKK 600 til DKK 456 ved årets udgang. Trods denne nedgang i
det forløbne år har aktionærernes afkast i form af udbytte og kursstigninger været 15% om året i gennemsnit i de seneste fem år.

De fleste af Jeudans aktionærer har formentlig investeret langsigtet i overensstemmelse med Jeudans strategi. Derfor er det
relevant også at pege på, at afkastet over de seneste ti år, inkluderet kursfaldet i 2008, har været knap 20% om året.

For en investor — privat eller professionel — er det imidlertid vigtigt at se på afkastet i forhold til risikoen. Jeudans ejendomme
har igennem en årrække haft en tilfredsstillende udlejningsprocent, kundernes soliditet og betalingsevne synes også på et
tilfredsstillende niveau, og pengestrømmen fra driften er stabil. Samtidig er renteomkostningerne i vidt omfang forudsigelige
på grund af lange aftaler, og Jeudan har gode relationer til danske, finansielle samarbejdspartnere.

Jeudans fokus er investering i og drift af velbeliggende ejendomme. Arbejdsområdet er Storkøbenhavn. Byen udvikler sig
grundlæggende positivt, trods opbremsningen i konjunkturerne, og den er en attraktiv placering for virksomheder, organi-
sationer og privatpersoner. Dermed er København også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan, der
har som forretningsgrundlag at betjene kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig har Jeudan
gennem årene opbygget en bred erfaring og et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere, leverandører og andre, som
lægger vægt på langvarige relationer.

Vore kunder, aktionærer, medarbejdere og andre samarbejdspartnere ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og
velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, som lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen
suppleres med en vifte af ydelser i relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. I alle aktiviteter lægger vi
vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Driftsresultatet i 2008 blev DKK 186 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Det er 21% mere end året før og svarer til for-
ventningerne ved årets begyndelse. Resultatet er opnået på grundlag af en omsætning, der i 2008 passerede DKK 700 mio.

Udviklingen i 2008 er en fortsættelse af de senere års fremgang. Resultatet før kurs- og værdireguleringer var DKK 80 mio. i
2003, og fremgangen i de forløbne fem år har således været på 133%, svarende til godt 20% p.a.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden i driften,
kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medar-

bejdere samt åben og redelig information.

Den linje har Jeudan fulgt i mange år. Vi er overbeviste om aktionærernes opbakning til, at den skal fortsættes.

Niels Heering Per W. Hallgren
Formand for bestyrelsen Adm. direktør

Sd

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

 
  

 

 
   

Nettoomsætning

Bruttoresultat

Resultat før finansielle poster (EBIT)

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Resultat før skat

Årets resultat

 
 

Aktiver i alt

Egenkapital i alt

Forpligtelser i alt

 
   

 

Investeringsejendomme incl. igangværende projekter

 

DKK mio.

  

  

 

 

DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.
DKK mio.

DKK mio.
DKK mio.

DKK mio.
DKK mio.

    

 

338
210
188
102
115

87

4.304
4.497

1.574
2.922

116

 

379
255
232
141
893
650

5.189
5.380

2.175
3.205

281
253
151

5.814
6.045

2.480
3.565

113

 

524
333

154
313
277

8.746

8.827

3.429
5.398

  

2008
738
413
369
186

-529
-398

 

9.347
9.427

2.955
6.471

90

 

Driftsaktiviteter 137
Investeringsaktiviteter DKK mio. -1.597 81 -345 -818 -788
Finansieringsaktiviteter DKK mio. 1.469 -269 195 120 1.381
I alt DKK mio. -12 -241 -37 -561 683
Nettoomsætning samt bruttomargin EBIT og EBIT pr. aktie
800 mnnonms 70% 400
SKE — 50
700 rr - Er RR dy. — 65% 350
600 i ” — 60% 300
— 45
… 500 — 55% .… 250
E 400 — ——  — 50% E 0 40
8 É 300— mme mmm 45% å 150
40% 100 —35
— 35% 50
30% 0 : 30
I 2004 | 2005 i 2007 2008 I I 2004 2005 2006 2007 2008 |
= Nettoomsætning EBIT
SØ Bruttomargin ØB EBIT pr. aktie

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

DKK mio.

 
   

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital
Forrentning af egenkapital (ROE)
Egenkapitalandel

Rentedækning

RR KØ ØR

x

8,1
6,9
35,0
2,17

7,6 6,5
35,1 15,8
40,4 41,0
2,43 2,32

57
10,3
38,8
2,00

5,9
-12,6
31,3
2,01

 

DKK

Aktiepris 31.12 (P)

Indre værdi (BV) DKK
Kurs/indre værdi (P/BV) x
EBIT pr. aktie DKK
EBVAT pr. aktie DKK
Resultat pr. aktie (EPS) DKK
Price Earnings (PE) x
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK
Markedsværdi DKK mio.

386

273
1,42
39,1
21,2
18,0
21,4
24,1

8,5
2.229

605 712

377 429
1,61 1,66
40,4 43,9
245 26,2
113,0 63,2
5,4 113
18,9 19,6
9,0 10,0
3.493 4.114

483
1,24
50,0
25,6
46,1
13,0
22,8
11,0

4.258

456
416
1,10
52,0
26,2
-56,1
8,1
12,7
11,0
3.236

 

Bruttoresultat / nettoomsætning

Administrationsomkostninger / nettoomsætning

Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning
Resultat før skat / nettoomsætning

Årets resultat / nettoomsætning

Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS.
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.

Resultat før kurs - og værdireguleringer (EBVAT)

-—27
— 26
— 25
— 24
—233
— 22

—21

 

20

 

I 2004 I 2005 I 2006 i 2007 1 2008 i

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
i£ EBVAT pr. aktie

R & R& &æe

DKK mio.

67,2 63,9
6,0 6,5
61,2 57,5
37,2 34,3
235,5 114,8
171,4 82,7

63,6

6,3
57,3
29,4
59,8
52,9

Investeringsejendomme og egenkapitalandel

10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5,000
4.000
3.000
2.000
1.000

o

 

Ab mm BR

 

 

 

55,9
6,0
50,0
25,2
-71,6
-53,9

 

2004 I 2005 2006

2 Investeringsejendomme
HB Egenkapitalandel

2007

  

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

 

 

Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på
velbeliggende kontorejendomme i Københavns
Centrum, og i 2008 har Jeudan fortsat væksten i
investeringerne, primært i Frederiksstaden i det
indre København.

Med virkning pr. 1. oktober 2008 købte Jeudan
ejendommene Bredgade 33 og Bredgade 35 med
et samlet areal på godt 6.000 m? for en markeds-
værdi på DKK 137 mio., svarende til DKK 22.800
F rt t pr. m?, I ejendommene har Bruun Rasmussen
O S a drevet auktionshus siden 1948 og fortsætter som
kunde i ejendommene.

fre mgang og Jeudan har i forvejen en betydelig markedsan-

del i Frederiksstaden, blandt andet i Bredgade,

S U n d | | kvi d itet hvor Jeudan efter ovenstående investeringer ejer 13

større kontorejendomme.

 

   

Jeudan har tillige pr. 1. oktober 2008 erhvervet en kon-
tor- og boligejendom i St. Kongensgade 74 på ca. 1.650
m? for kontant DKK 25 mio., svarende til DKK 15.000 pr.
m?, Pr. 1. november 2008 erhvervede Jeudan en kontor-
og boligejendom på ca. 1.200 m? i St. Kongensgade 60 for

kontant DKK 20 mio., svarende til ca. DKK 17.000 pr. m?.

Ledelsesberetning

Med disse erhvervelser besidder Jeudan 6 kontor- og boligejen-
domme i St. Kongensgade.

Med virkning pr. 1. juli 2008 har Jeudan købt Lyngbyvej 11
(Østerbro Centret), København Ø. Centret, der har et areal på ca.
5.200 m?, har gennemgået en større renovering og fået Føtex som
ankerlejer. Centret er erhvervet for DKK 172 mio.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

Jeudan har i 1. kvartal 2008 købt 22 boligejerlejligheder i Hvidovre, der
ligger i tilknytning til en af Koncernens detailejendomme, ligesom Jeudan
har købt en kontor- og lagerejendom i Glostrup, der efterfølgende er udlejet
til en eksisterende kunde. Disse investeringer udgjorde samlet DKK 62 mio.

 

 

 

 

De samlede nyinvesteringer i 2008 udgjorde hermed DKK
416 mio. Hertil kommer investering i udvikling af den eksi-
sterende ejendomsportefølje for i alt ca. DKK 441 mio.

Tabel i: Investeringer og salg

 
   

St. Kongensgade 60 01.11.2008 — 20

 

 

Bredgade 33-35 01.10.2008 137
St. Kongensgade 74 01.10.2008 25
Østerbro Centret 01.07.2008 172
Fabriksparken 54 29.02.2008 28
GI. Køge Landevej 256-258 10.01.2008 34
I alt 2008 416
2007 2.559 4
2006 212 85

Jeudans fokus er som bekendt først og fremmest kundebe-
tjeningen, hvor forretningsgrundlaget er at betjene kunder-
ne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter.

Trods de lidt dystre toner omkring finansmarkederne og
ejendomsmarkedet — specielt i andet halvår 2008 — for-
måede Jeudan i 2008 at genudleje og istandsætte godt
31.000 m? og har dermed udbygget det høje niveau fra
2007. Med udgangen af december 2008 havde Jeudan
en udlejningsprocent på 99. Medregnes ledige arealer i
projektejendomme, der endnu ikke kan udlejes, udgjorde
udlejningsprocenten 95,7.

Jeudan har hermed formået at fastholde niveauet for udlej-
ningsprocenten i forhold til ultimo 2007, ligesom Jeudan
fortsat ligger over markedsniveauet. Jeudans forretnings-
mode! med den kundevendte organisation er dermed
konkurrencedygtig. Jeudan er derved i stand til at opfylde
de fleste virksomheders behov for kontorer og butikker
— enten i Jeudans eksisterende portefølje eller ved investe-
ring i nye ejendomme.

Det høje niveau for genudlej-
ning og istandsættelse af lejemål
til nye kunder i Jeudan påvirker akti-

vitetsniveauet i Jeudan Servicepartner.

Jeudan Servicepartner leverer et bredt udbud af ejendoms-
relaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser til
såvel Jeudans kunder som kunder uden for Jeudans ejen-
domsportefølje.

2008 har i Jeudan Servicepartner været præget af et højt
aktivitetsniveau.

Jeudan Servicepartner har indrettet lokaler til en ny IRMA-
butik i Borgergade 24, hvor den resterende del af ejendom-
men p.t. indrettes til Parkering København, der fraflytter sit
hovedsæde i Gammeltoftsgade 17. Gammeltoftsgade 17,
der er en del af Øster Farimagsgade 5 (tillige ejet af Jeudan),
er genudlejet til Københavns Universitet.

Herudover har Jeudan Servicepartner renoveret og ombyg-
get store dele af ejendommen Bredgade 34 med i alt
næsten 5.000 m? til moderne kontorlokaler til Genmab, der
tog lokalerne i brug i efteråret 2008.

Jeudan har medvirket ved indretningen af tidssvarende kon-
torlokaler til Berlingske Media i Pilestræde, som Berlingske
Media midlertidigt fraflyttede, mens indretningen stod på.
Tidsplanen, der var lagt flere år tidligere, blev overholdt, og
Berlingske Media flyttede successivt ind i deres renoverede
lokaler i løbet af juli til september 2008. | 2009 er igangsat
projektering og indretning af butikslejemål, P-anlæg og
boliger i Berlingske Karré.

Koncernens fokus på at kunne opfylde kundernes behov i
hele værdikæden fra tidspunktet, hvor kunden søger loka-
ler over indretningsforslag, udarbejdelse af lejekontrakt
samt tegninger, indretning af lokalerne samt den efterføl-

   
  

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

Ledelsesberetning

 

Ledelsesberetning

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

gende servicering af lokalerne, beviser sit værd, når mere
end 30.000 m? årligt skal indrettes med koordinering blandt
de forskellige faggrupper og kunden.

Jeudan Servicepartner har også udført arbejder for kunder,
der ikke bor i en Jeudan-ejendom. | 2. halvår 2008 har
Jeudan Servicepartner forestået ombygning og indretning
af ca. 3.000 m? eksisterende kontorlokaler for Skandinavisk
Tobakskompagni.

2008 blev året, hvor de senere års værdistigninger på ejen-
domme hørte op, og i flere områder blev vendt til faldende
priser.

I de senere år har nogle ejendomsinvestorer erhvervet
ejendomme til prisniveauer, hvor nogle af de etable-
rede aktører på markedet ikke har ønsket at deltage.
En væsentlig del af disse handler har nu medført, at de
pågældende ejendomsinvestorer er taget under konkurs-
behandling, og ejendommene er svært omsættelige uden
væsentlige tab til følge.

Jeudan har været tilbageholdende de senere år, men den
generelle udvikling i priserne på ejendomsmarkedet og
samfundsøkonomien i øvrigt påvirker også værdien af
Jeudans ejendomsportefølje.

To modsatrettede forhold påvirker værdien. Dels har for-
bedringer i ejendommenes drift medført en opskrivning på
DKK 492 mio., som er opnået ved effektivisering af driften
og øgede lejeindtægter. | modsat retning trækker nedskriv-
ninger på ca. DKK 531 mio., som følge af ovenstående
udvikling på ejendomsmarkedet og samfundsøkonomien i
øvrigt, ligesom Jeudan har foretaget yderligere reservatio-
ner til ombygninger m.v. på DKK 212 mio.

Samlet er der hermed tale om en nedskrivning på netto
DKK 251 mio.

Det er værd at bemærke, at den foretagne værdiregulering
ikke har negativ indflydelse på Jeudans driftsresultat, lige-
som den ikke påvirker Jeudans pengestrømme.

 

 

 

 

inn SE r ren sne

 

Jeudans finansieringsstrategi sigter mod optagelse af
størst mulige realkreditbelåning med 15-20 årige real-
kreditlån med fast rente på annuitetsvilkår eller real-
kreditlån med variabel rente. Risikoen på realkreditlån
med variabel rente afdækkes helt eller delvist med
renteswaps. Denne finansieringsstruktur understreger
Jeudans holdning om, at værditilvæksten skal fremkomme
gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være
tillid til, at Koncernens finansielle omkostninger kun i
beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.

Ved indgangen til 2008 havde Jeudans realkreditfinansie-
ring faste renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på
10-15 år, og en gennemsnitlig effektiv rente på 4,9%.

I løbet af 2008 har rentemarkederne udvist stor volatilitet. I
starten af 4. kvartal 2008 medførte uroen på de finansielle
markeder, at de korte renter steg, og de lange aftalerenter
faldt. På denne baggrund valgte Jeudan i oktober 2008
at benytte faldet i de lange aftalerenter ved at konvertere
eksisterende renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. med en gen-
nemsnitlig løbetid på ca. 12 år til nye renteaftaler med en
løbetid på 30 år. Konverteringen medførte en betydelig net-
torentebesparelse for 2009 og fremefter.

De efterfølgende måneder udviste specielt de lange renter en
uventet, atypisk udvikling. Renten på realkreditlån steg, mens
den lange aftalerente faldt. Ved udgangen af 2008 var forskel-
len mellem den 30-årige realkreditrente og tilsvarende aftale-
rente ca. 3% p.a. Der var dog kun meget begrænset aktivitet i
den lange del af markedet, således at effektiviteten i prisdan-
nelsen var begrænset.

Med denne rentekurve fik Jeudan i 2008 et urealiseret kurstab på
de finansielle forpligtelser — som omfatter såvel lange renteaftaler
som realkreditlån — på DKK 390 mio.

I løbet af januar 2009 skete der en normalisering af rentespændet
mellem de to lange renter, og Jeudan omlagde på den baggrund
lange renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. Renteaftalerne har nu,
som ved indgangen til 2008, en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år,
og Jeudan opnår herudover en yderligere årlig rentebesparelse.

 

 

 

 

 

 

Samtidig har omlægningen medført, at Jeudan i 1. kvartal
2009 har opnået en realiseret kursgevinst på DKK 151 mio.
Yderligere reduceres kursfølsomheden på de finansielle
forpligtelser væsentligt som følge af den kortere løbetid fra
ca. DKK 6 mio. pr. basisrentepunkt til ca. DKK 2 mio. pr.
basisrentepunkt.

Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende
driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje
vil fortsætte i 2009, og opfølgningen på eksisterende kun-
deforhold vil blive intensiveret.

Det er Jeudans vurdering, at den senere tids udvikling på
de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet vil øge
muligheden for opkøb af attraktive ejendomme de kom-
mende år. Jeudan har løbende overvejelser om nye investe-
ringer i overensstemmelse med den fastlagte strategi.

I Jeudan Servicepartner forventes der på baggrund af den
generelle samfundsudvikling nedgang i såvel omsætning
som indtjening.

Koncernen forventer en nettoomsætning på niveauet DKK
680-720 mio. (2008: DKK 738 mio.)

Driftsomkostningerne i Jeudan Servicepartner vil følge akti-
vitetsnedgangen. Ejendomssegmentets driftsomkostninger
vil stige som følge af de i 2008 foretagne ejendomsinve-
steringer, som får fuld effekt i 2009. Driftsomkostningerne
i den øvrige eksisterende portefølje forventes på niveau
med 2008.

Administrationsomkostningerne forventes at ligge på
niveau med 2008.

Jeudans finansiering består af dels realkreditfinansiering med
renteloft på 5%, dels realkredit- og bankfinansiering med fast
rente i en årrække. Derfor er den samlede finansieringsudgift
forholdsvis forudsigelig. Nettorenteomkostningerne vil i 2009
stige i forhold til 2008 som følge af Koncernens ejendomsin-
vesteringer i løbet af 2008. Stigningen vil dog blive mindre
grundet omlægningen af lange renteaftaler til lavere rente.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) forventes
fastholdt på nogenlunde samme niveau som 2008.

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendomme-
nes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering
af driften. Herved dannes grundlag for positive værdiregu-
leringer af ejendommenes værdi.

Hertil kan komme værdireguleringer på såvel ejendomme
som finansielle forpligtelser — positive som negative — som
følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på
de finansielle markeder.

Jeudan har i forbindelse med konverteringen af lange ren-
teaftaler i januar 2009 realiseret en kursgevinst på DKK
151 mio.

De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvik-
ling er forbundet med usikkerhed og risici, som blandt
andet — men ikke udelukkende — omfatter de faktorer, som
er beskrevet i afsnittet om risikofaktorer. Disse og andre
faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling afviger
væsentligt fra forventningerne.

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om
udbetaling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (2007: DKK
11,00), svarende til en udlodning på DKK 78 mio.

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes i år 21. april
2009, kl. 16.30 i Moltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, 1302
København K.

 

Ledelsesberetning

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

Ejendomsmarkedet
i Storkøbenhavn

De større byer i Danmark mærker en befolk-
ningstilvækst, hvilket i særdeleshed mærkes i
København. Prognoser fra Danmarks Statistik
viser således, at indbyggertallet i hovedstadsom-
rådet er steget mere end i andre områder, hvilket
ikke er en tendens, der forventes at ændre sig på
længere sigt. Den gennemsnitlige husstandsind-
komst er inden for de seneste 12 år steget næsten
50% i hovedstadsområdet, hvor stigningen i øvrige
områder af Danmark har ligget omkring 30%. For
12 år siden havde hovedstadsområdet den laveste
gennemsnitlige husstandsindkomst i Danmark.
Dette er ændret til, at det alene er området nord for
København, der har en større gennemsnitlig hus-
standsindkomst end hovedstadsområdet. Dette
indikerer, at det er de vellønnede og dermed velud-
dannede, der flytter mod byen og som har råd til at
bosætte sig i hovedstaden.

Denne befolkningsgruppe ønsker ikke at anvende
væsentlig tid på at komme til arbejde, ligesom såvel fri-
tids- og kulturlivet skal være beliggende i nærmiljøet.

København byder på et attraktivt miljø, et varieret
kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt et bety-
deligt antal uddannelses- og forskningsinstitutioner
koncentreret på et snævert geografisk område.

Byens liv og udvikling understøttes af en veludbygget
og en generelt velfungerende infrastruktur i form af
bl.a. vejnettet, Øresundsbron, Metroen, togforbindel-
ser nationalt og internationalt samt ikke mindst
Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindelser
med en lang række byer i hele verden.

Derfor vil mange danske og udenlandske virksomheder,
offentlige organisationer og kulturinstitutioner naturligt
søge placering i landets hovedstad, hvor arbejdskraften er
koncentreret.

Det er Jeudans vurdering, at der gennem de senere år har
været en tendens i retning af, at virksomheder vælger at

   

koncentrere ressourceindsatsen og op-
mærksomheden om deres kerneforretning-
er, og i stigende omfang lader virksomheder
som Jeudan stå for ejendomsforholdene.
Ved salg af domicilejendomme og eventuel
fortsat tilstedeværelse som kunde i de
pågældende ejendomme, frigøres kapital,
der ofte skønnes at kunne udnyttes bedre
inden for den enkelte virksomheds forret-
ningsområde. Jeudan forventer, at denne ten-
dens fortsætter i de kommende år, dog med
nedsat udviklingshastighed grundet den aktu-
elle samfundsøkonomi.

Samlet set er det Jeudans opfattelse, at
København giver gode betingelser for virksom-
heder og organisationer og disses medarbejde-
re, hvilket indebærer en stadig rimelig efter-
spørgsel efter kontorarealer. Det medvirker
efter Jeudans opfattelse til en vis stabilitet i leje-
niveau og dermed en forholdsvis høj grad af
værdifasthed ved investering i ejendomme i
området.

 

Investorerne på kontorejendomsmarkedet er
typisk ejendomsselskaber, institutionelle investo-
rer (pensionskasser, forsikringsselskaber m.v.),
udenlandske investorer og private investorer.

Ejendomsselskaberne investerer oftest i ejendom-
me med flere kunder og lægger ofte vægt på, at
ejendommene indeholder et potentiale for bedre
driftsresultater. Nogle ejendomsselskaber driver
virksomhed med køb og salg for øje og dermed ofte
negativ likviditet fra den løbende drift og finansiering
af ejendommene, mens Jeudan og andre driver virk-
somhed med positiv likviditet fra den løbende drift og
finansiering af ejendommene.

Institutionelle og udenlandske investorer ejer især
domicilejendomme, som er fuldt udlejet på lejekon-
trakter med lang løbetid. Sådanne investeringer kan
være kendetegnet ved et sikkert cash-flow, men med
begrænset potentiale for på kort sigt at forbedre ejen-
dommenes drift. Institutionelle investorer søger nor-
malt at sammensætte brede porteføljer af ejendomme,
omfattende investeringer i flere dele af landet og i flere
ejendomstyper, heriblandt f.eks. butikscentre og bolig-
ejendomme. Udenlandske investorer vil hyppigt inve-
stere mere selektivt og vil typisk anskue investeringer i
Storkøbenhavn i forhold til investeringer i andre store
europæiske byer. Disse to kategorier af investorer har
således ikke et snævert fokus på Storkøbenhavn.

Private investorer har været aktive i de senere år primært
på de mindre ejendomme med ringe beliggenhed.

 

 

 

 

Sidste års opbremsning i økonomien

og i den finansielle sektor har medført,

at forretningsgrundlaget for denne type
virksomhed er smuldret, og en del af
denne type investorer er taget under kon-
kursbehandling. Disse investorer er således
p.t. ikke aktive i markedet.

Også en række udviklingsorienterede ejendoms-
virksomheder har været aktive i Storkøbenhavns-
området. Disse virksomheder fokuserer imidlertid på
byggeprojekter og investerer sjældent langsigtet i ejen-
domsmarkedet. Disse ejendomsvirksomheder er mærket
af de aktuelle tider på finans- og ejendomsmarkederne,
hvor såvel udlejning som salg af projekterne er gået i stå, og
hvor de finansielle institutter ikke har samme lyst til at stille
likviditet til rådighed.

Kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har i 2008
oplevet en faldende efterspørgsel efter de senere års stig-
ning. Fra primo 2008 og til ultimo 2008 er udlejningspro-
centen for kontorejendomme i Københavns Kommune fal-
det fra 97,2 til 95,4. Faldet kommer oven på stigninger i
udlejningsprocenten i de seneste fire år.

Jeudans udlejningsprocent var ultimo 2008 99,0, opgjort på
baggrund af lejeindtægter og ekskl. projektejendomme.

Udviklingen i udlejningsprocenten for kontorer i
Københavns Kommune de seneste ti år er illustreret neden-
for i figur 1.

Figur 1: Udlejningsprocent for kontorer i Københavns
Kommune

99%
98%
97%
96%

 
  
 
  
 

94%
93%
92%
91%

 

89%

 

1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 j 2005 | 2006 | 2007 | 2008

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

 

I de senere år har det samlede udbud af kontorlokaler i
København ligget på et stabilt niveau, mens efterspørgslen
i samme periode er steget blandt andet grundet den vok-
sende beskæftigelse. Dette har ført til en stigende udlej-
ningsprocent. Jeudan vurderer, at denne udvikling vil
vende, og at udlejningsprocenten i Storkøbenhavn vil vise
en faldende tendens de kommende år. Dette skal ses på
baggrund af væksten i nybyggeriet i blandt andet
Ørestaden, Sydhavnen og Nordhavnen. Når igangværende
og projekterede byggerier, der svarer til op mod 500.000
m2, er klar til ibrugtagning i løbet af de kommende 1-2 år, vil
udbuddet af kontorlejemål i betydeligt omfang overstige
efterspørgslen. Op mod 2/3 af det igangværende og pro-
jekterede byggeri vurderes af Jeudan til at være uden ind-
gåede lejekontrakter.

I figur 2 er illustreret udviklingen i henholdsvis udlejningspro-
centen for kontorer i Københavns Kommune og beskæftigel-
sen. Historisk synes der at være en sammenhæng mellem
beskæftigelsen og udlejning af kontorlejemål. Udviklingen er
vendt i 2008, hvor udlejningsprocenten er faldet i forhold til
året før, og beskæftigelsen forventes at falde i 2009.

Jeudan forventer en faldende udlejningsprocent på det
Københavnske ejendomsmarked, men med en meget for-
skellig udvikling områderne imellem. Udviklingsområderne,
herunder blandt andet Ørestaden og Sydhavnen vil for-
mentlig registrere et betydeligt fald i udlejningsprocent og
lejepriser i takt med, at byggerierne færdiggøres.

Københavns Centrum vil også registrere fald i udlejnings-
procent og lejepris, men formentlig ikke i samme omfang.

 

    
   

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

DKK pr. m2

Ringen omkring København vil formentlig registrere en
udvikling midt imellem. En tilsvarende udvikling oplevede
Stockholm for nogle år siden, efter man forsøgte etablering
af nye byområder.

En tilsvarende udvikling oplevede Stockholm for nogle år
siden, efter man forsøgte etablering af nye byområder.

Figur 2: Udvikling i beskæftigelse og udlejningsprocent
3%
2%
1%

0%

 

-1%
"2%

-3%

-4%
| 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 I

Ændring i beskæftigelse å/å
Ændring i udlejningsprocenten å/å

Kilde: Danmarks Statistik og Oline-Lokalebørs Statistikken

Lejeniveauet i Storkøbenhavn har over de senere år været
svagt stigende, hvilket kan tilskrives den øgede efterspørg-
sel. Lejeniveauet for de primære lejemål var i løbet af 2008
oppe på DKK 1.900 pr. m?, men faldt i slutningen af året
tilbage på ca. DKK 1.850 pr. m?, I figur 3 nedenfor er illu-
streret lejeniveauet på primære og sekundære kontorloka-
ler i Storkøbenhavn de seneste 10 år.

Figur 3: Udvikling i lejeniveauer i Storkøbenhavn

  

1 1999 | 2000 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 |

Primær
t Sekundær

Kilde: Sadolin & Albæk

Lejeniveauet er fortsat relativt lavt i København i forhold til
andre storbyer i Europa. Jeudan vurderer dog, at der ikke er
udsigt til, at København indenfor en relativ lang årrække vil
nærme sig øvrige europæiske byer.

Pct.

Detailudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har generelt
haft en stigende efterspørgsel over de senere år frem mod
slutningen af 2007, hvor udlejningsprocenten var godt 99. |
slutningen af 2007 samt i 2008 har udlejningsprocenten
været faldende, og detailmarkedet har dermed tillige mær-
ket afmatningen i økonomien. Med en samlet udlejnings-
masse på 3,5 mio. m? lå udlejningsprocenten ultimo 2008
på 96,8 mod 98,1 primo 2008. Tomgangen er dermed ste-
get med 1,3 procentpoint i løbet af 2008. Det øvrige
Sjælland har haft en tilsvarende tendens med stigende
tomgang om end mere afdæmpet. Ultimo 2008 lå udlej-
ningsprocenten på 95,5 mod 95,8 primo 2008 ud fra en
samlet udlejningsmasse på 638.200 m?,

Udviklingen i udlejningsprocenten for detaillokaler i
Københavns Kommune og øvrige Sjælland siden 2003 er
illustreret i figur 4.

Figur 4: Udviklingen i udlejningsprocenten for detaillokaler i
Københavns Kommune og øvrige Sjælland

100%

   

99% our sen nen une een urnen

98%

97%

  

96%

95%

94%

93%

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Hovedstadsregionen RE Øvrige Sjælland

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

Lejeniveauet på Strøget i det centrale København har
generelt været stabilt men spænder over store intervaller
afhængig af beliggenhed. Priserne spænder mellem DKK
7.000 pr. m? op til DKK 19.000 pr. m2, I de øvrige områder i
Storkøbenhavn spænder lejeniveauet også over større inter-
valler afhængig af størrelse, type m.m. Lejepriserne spæn-
der mellem DKK 800 pr. m? og DKK 7.500 pr. m2, Priserne
har været stabile til svagt stigende siden 2004.

Jeudan forventer, at lejeniveauet på detaillejemål med pri-
mær beliggenhed vil falde markant og en svagere faldende
tendens på øvrige beliggenheder.

 

I Storkøbenhavn er der i alt knap 11 mio. m? kontorareal,
hvoraf knap 5 mio. m? er beliggende i Københavns
Kommune. Jeudans kontorejendomsportefølje andrager
ultimo 2008 i alt ca. 525.000 m?, hvoraf mere end 440.000
m? er beliggende i Storkøbenhavn.

Det er Jeudans opfattelse, at det Storkøbenhavnske ejen-
domsmarked er det absolut største og mest likvide marked
før investeringsejendomme i Danmark. Dette gælder især
markedet i det centrale København, hvor både danske og
internationale investorer er aktive inden for kontorejen-
domme, boligudlejningsejendomme og detailejendomme.

Interessen for ejendomsinvesteringer har været stor de
seneste par år frem til medio 2008. Årsagen til den store
interesse skal findes i den lave realrente, manglen på
attraktive alternative investeringsmuligheder samt gode
lånemuligheder. Denne udvikling vendte i sommeren 2008,
hvor banksektoren reducerede finansieringsmulighederne,
hvorved omsætningen af ejendomme faldt. Det har afsted-
kommet, at en del af de senere års aktive private ejendoms-
investorer oplevede likviditetsproblemer og efterfølgende
konkurser samt tvangsauktioner.

Udviklingen i nettostartafkastet har i de seneste år udvist
et fald ned mod 4% p.a., hvor der også har været konstate-
ret flere enkelthandler under dette niveau. Niveauet er p.t.
stigende, men er dog svært at vurdere uden handelsaktivi-
tet i markedet.

Figur 5 viser udviklingen i nettostartafkastet på kontorejen-
domme med primær beliggenhed i København og en
10-årig statsobligation.

Figur 5: Nettostartafkast kontorejendomme i København
og 10-årig statsobligation

10%

6% - mu am meme ears rener urnen ren

 

1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 |

Nettostartafkast: toplejemål —1—-- 10-årig statsøbligation (st. lån)

Kilde: Sadolin & Albæk

Betragter man nettostartafkastet på kontorejendomme i
Storkøbenhavnsområdet over de seneste ti år og sammen-
ligner med renten på en 10-årig statsobligation, kan man
konstatere, at nettostartafkastet i hele perioden har været
højere end renten, hvilket alt andet lige medfører en positiv
pengestrøm. Omkring 2000 nærmede renten sig nettostart-
afkastet, hvilket medførte, at der skete en korrektion med
stigende nettostartafkast til følge. Samme korrektion er
sket omkring 2006/2007.

Det er Jeudans vurdering, at priserne på investeringsejen-
domme vil falde de kommende år. Veldrevne og velbelig-
gende ejendomme i det centrale København vurderes at
få et mindre fald end yderområderne, herunder udvik-
lingsområderne i Ørestaden, Sydhavnen og Nordhavnen.
Største fald forventes registreret på ejendomme med ringe
beliggenhed og/eller ringe administration samt utilstræk-
kelig vedligehold. Investorer vil formentlig forlange et
betydeligt risikotilæg for denne ejendomstype. Ledige
ejendomme og projektejendomme vil næppe kunne hand-
les de kommende år.

Sammenfattende er det Jeudans vurdering, at ejendoms-
markedet i Storkøbenhavn kan karakteriseres således:

+ Storkøbenhavns udvikling gennem de seneste 10-15 år
har øget byens attraktion for danske og internationale
virksomheder. Der er foretaget og planlagt yderligere
store investeringer i byens videre udvikling, herunder
infrastruktur, kulturliv, offentlige virksomheder m.v.
Samtidig forventes en fortsat vækst i indbyggertallet.

. Lejeniveauet i København falder, men meget afhængig
af geografisk område.

+ Udlejningsprocenten er p.t. fortsat høj men vil falde de
kommende år.

+ Byggeaktiviteten vil opleve markante aktivitetsfald
grundet de senere års betydelige byggeri.

+ Prisniveauet på investeringsejendomme vil falde, men
størrelsen på faldet er afhængig af ejendomstype.

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

Jeudan

 

 

   
  

Eg Jeudan er en af
liv
Danmarks største
børsnoterede ejen-
domsvirksomheder.
Koncernen investerer i og
driver større kontorejendomme
i København og detailejendomme i
Storkøbenhavn og på Sjælland. Koncernen
har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede
rådgivnings,- service- og bygningsydelser. Strategien sigter
mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for
aktionærerne. Den overordnede målsætning er nedbrudt til
en række konkrete finansielle mål opdelt i:

+ Vækst

+ Lønsomhed i driften

+ Rentabilitet

+ Værdireguleringer

+ Resultat før skat

+ Kapitalstruktur

+ Pengestrømme

+ Udlodning til aktionærerne

Må! og strategi

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i for-
hold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for
at være det mest centrale udtryk for Koncernens driftsøko-
nomiske situation og udvikling.

VÆKST

Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsom-
fang (investeringer og omsætning) som resultater. Det er
således målsætningen, at de samlede investeringer udviser

0
oOo
o
n
FF
cc
o
aa
o
<
ce
n
ec
«
nv
»
<
z
<
a
D
u
-

 

Mål og strategi

vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT)
og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udvi-
ser vækst år for år — såvel for de enkelte forretningsområder
som for Koncernen.

Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og
resultat pr. aktie (EPS).

EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gælds-
forpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier påvir-
kes positivt af Jeudan ved forædling af ejendommene, mens
øvrige kurs- og værdireguleringer af både ejendomme og
gældsforpligtelser i væsentligt omfang er konjunkturafhæn-
gige. Regnskabsposten kan derfor det enkelte år være påvir-
ket af enkeltstående og/eller forholdsvis kortvarige forhold,
hvilket vanskeliggør en kvalificeret vurdering af resultatet.
Derfor vurderes EPS og forrentning af egenkapitalen som et
gennemsnit over en længere årrække, hvilket fører til et
mere retvisende billede af en langsigtet investering.

LØNSOMHED I DRIFTEN

I såvel det enkelte forretningsområde (segment) som i
Koncernen som helhed er driftsmarginerne centrale måle-
punkter for lønsomheden. Bruttoresultatet, driftsresultatet
(EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
måles således løbende i forhold til omsætningen.

Måltallene kan være forskellige fra det ene forretningsom-
råde til det andet, afhængig af blandt andet kapitalanven-
delse, risikoprofil og markedsforhold.

RENTABILITET (AFKAST AF EGENKAPITAL)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i for-
hold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for
at være det mest centrale udtryk for Koncernens samlede
driftsøkonomiske situation og udvikling.

 

I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finansie-
ringen af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en
væsentlig del af aktiviteten i en ejendomsvirksomhed.

Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) når et niveau, der er tilstrækkeligt robust til at
kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejnings-
procenten og lejeniveauet uden at true Koncernens
løbende likviditet.

Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende,
og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige egen-
kapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%.

Det er Jeudans målsætning, at EBVAT pr. aktie øges med
gennemsnitlig 8-9% pr. år frem til 2011, svarende til DKK
35 pr. aktie i 2011 (2007: DKK 26 pr. aktie).

VÆRDIREGULERINGER

Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyt-
tede finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdiregu-
leringerne som følge af denne måling udgør, sammen
med gevinst og tab ved salg af ejendomme, regnskabets
samlede kurs- og værdireguleringer. Disse kan i de
enkelte år være påvirket af ændringer i konjunkturerne
og af enkeltstående hændelser og vurderes derfor over
en længere årrække.

En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne
på ca. 2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8%
ved en egenkapitalandel på 25%.

Det er Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige værdi-
stigninger over en længere årrække bidrager med mindst
8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.

Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser
til dagsværdi.

RESULTAT FØR SKAT

Målsætningen for det samlede resultat før skat over en
længere årrække er ca. 16% p.a. af den gennemsnitlige
egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%.

KAPITALSTRUKTUR

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen
25-30% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter,
målt i forhold til finansielle omkostninger) på mindst 2.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rime-
lig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostnin-
ger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi
om fast rente i en længere årrække. Rentedækningen skal
således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i EBIT,
herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.

PENGESTRØMME

Som hovedregel skal hver enkelt investering have positive
pengestrømme efter finansieringsomkostninger allerede i
år 2.

De økonomiske målsætninger inkluderer, at Koncernen
hvert år har løbende positive og stigende pengestrømme
efter finansieringsomkostninger. Eventuel likviditet fra
salg af ejendomme eller andre for driften usædvanlige
forhold indgår ikke i denne målsætning.

UDLODNING TIL AKTIONÆRERNE

Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et
attraktivt, delvis forudsigeligt udbytte til aktionærerne. | de
senere år har udlodningen således udgjort 35-50% af resul-
tat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).

Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor
værditilvæksten skabes gennem en strategi med følgende
hovedpunkter:

« Investering i og udlejning af kontor- og detailejendomme

+ Produktion og salg af ejendomsrelaterede serviceydel-
ser samt bygnings- og rådgivningsydelser

+ Kundefokus

+ Lønsomhed i driften

+ Effektiv kapitaludnyttelse

Figur 6: Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder

 

   

Mål og strategi

 

"B0
2 Investeringer i Salg af service-, Kundefokus Lønsomhed Effektiv
g kontor- og detail- bygnings- og kapitaludnyttelse 0
tv ejendomme rådgivningsydelser s
N
E
e
o
[ag
&
oa identifikation Fastholde Udvikling af Eee z
2 af muligheder Salg nuv. kunder ejendomme Finansiering %
bu
(9
E Vurdering af Produkt Tiltrække Effektiv un
n muligheder roduktion nye kunder administration ed
med
3 2
Da aA
<= D
u

 

 

 

 

Mål og strategi

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i føl-
gende generelle kriterier.

EJENDOMSTYPER

Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært
benyttes til kontor samt detailejendomme, der omfatter
butiksejendomme, supermarkeder, butikscentre M.m. I
mindre omfang investerer Jeudan i projektejendomme.

Jeudan har følgende målsætning for fordelingen blandt de
enkelte ejendomstyper:

Kontorejendomme
Detailejendomme
Projektejendomme

75% (p.t. 81%)
20% (p.t. 15%)
5% (p.t. 4%)

BELIGGENHED
Jeudans geografiske fokus er primært København og
sekundært Storkøbenhavn og større sjællandske byer.

Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltræknings-
kraft på sunde virksomheder.

Jeudan investerer i detailejendomme i områder, hvor der er
et rimeligt eksistensgrundlag for den konkrete type detail-
handel.

Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der
endnu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.

Jeudan har følgende målsætning for den geografiske for-
deling:

København

Region Hovedstaden
(ekskl. København)
Øvrige Sjælland

75% (p.t. 79%)

15% (p.t. 10%)
10% (p.t. 11%)

STØRRELSE

Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på
Jeudans udnyttelse af ressourcer og mersalg af service-
ydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som led i
vurderingen af ressourcekrav.

Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendom-
mens beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer
og Jeudans investeringer i samme aktivitetsområde uanset
størrelse.

Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse
men gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til
drift af ejendommen.

ANSKAFFELSESSUM

Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er
en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i for-
hold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets
markedsleje generelt, forventning til udviklingen i disse
lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelses-
stand. Dette nøgletal illustrerer ofte ejendommens risiko

på længere sigt og vurderes bl.a. i
forhold til prisen på nybyggeri, ejen-
dommens. vedligeholdelsesstand
samt dens beliggenhed.

Prisen på nybyggeri er i nogle situatio-
ner velegnet som målestok for den
øvre grænse for prisen, idet den indi-
rekte angiver den alternative leje ved
et givet afkast. | andre situationer er
ejendommens beliggenhed og områ-
dets lejeniveau mere velegnet som
målestok.

Ejendommens kunder og lejekontrakter-
nes uopsigelighed indgår tillige i vurde-
ringen, dog ofte med en mindre vægt.
Disse faktorer omfatter bl.a. den korte
risiko, der kan ændre sig forholdsvis hur-
tigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i
kontorejendomme med en anskaffelses-
sum, der overstiger niveauet DKK 20.000-
30.000 pr. m2. Dette niveau sammenholdt
med Jeudans afkastkrav medfører, at ejen-
dommenes gennemsnitlige lejeniveau som
hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-
1.750 pr. m? årligt (ekskl. driftsomkostninger)
og forudsætter som hovedregel, at ejendom-
mens udlejnings- og driftssituation er tilfreds-
stillende.

Generelt vurderes kontor- og detailejendomme
efter nogenlunde samme kriterier. Ved vurde-
ring af detailejendomme indgår dog ofte flere
faktorer, herunder blandt andet sammensætning
af ejendommens butikker, områdets befolknings-
udvikling og befolkningens købekraft.

DIVERSIFIKATION

Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning
med hensyn til ejendomssegment, beliggenhed,
brancher og enkeltkunder.

Kravet til risikospredning medfører således, at inve-
steringerne primært er rettet mod ejendomme sam-
mensat af flere kunder med mellemstore lejemål,
som hovedregel op til 3.000-4.000 m?, medmindre
der er tale om kunder med god betalingsevne og vilje
kombineret med aftale om en lang uopsigelighed.

VEDLIGEHOLDELSESSTAND

Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelses-
mæssig stand, og i forbindelse med ethvert køb gen-
nemføres en vurdering af centrale bygningsdele og de
tekniske anlægs tilstand og aktualitet.

Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en

mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand.
I forbindelse med en sådan investering planlægges inden
køb en renovering af ejendommen, som indgår ved fast-
sættelse af ejendommens pris.

 

 

ORE SEERE TT ennen

mel

 

 

DRIFTSUDVIKLINGSPOTENTIALE

Ejendommen skal som hovedregel have en sammensæt-
ning af kunder og en driftsstruktur, der muliggør rationali-
sering af ejendommens drift samt salg af serviceydelser fra
Jeudan Servicepartner.

Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, her-
under vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens
lejemål, indretning af lejemål m.m., dels ejendomsser-
vice, herunder service og vedligehold af tekniske
anlæg, pasning af udenomsarealer, renhold m.m.

Salg og produktion af serviceydelserne er medvirken-
de til,

- at skabe en løbende kommunikation med ejendom-
mens kunder og derigennem løbende konstatere og
leve op til rimelige kundekrav

- at styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabi-
liteten ved at ydelserne udføres på grundlag af Jeudans
krav til ordentlighed

- at øge ejendommens indtjening uden yderligere kapital-
binding

- at øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige
omkostninger

- at ejendommen konstant overvåges.

AFKAST (PENGESTRØMME)

Der investeres i ejendomme med et markedsrelevant
afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan
investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og
fremmest hvor det vurderes, at genudlejningsmuligheder-
ne til samme eller højere lejeniveau er rimelige og/eller ved
en længere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde.

Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering
og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25%
og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som
hovedregel inden for en kort årrække give et afkast på ca.
8% p.a. af den indkalkulerede egenkapital.

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens
løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest i år 2.

INVESTERINGSHORISONT

Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er princi-
pielt uendelig. Der kan dog opstå situationer, hvor den
enkelte ejendom afhændes.

Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod
en stabil primær indtjening og langsigtede værdistigninger
gennem driftsforbedringer og inflation. Dette tilvejebrin-
ges ved en inflationssikret omsætning, lave omkostninger
og stabile finansielle omkostninger. Derfor rettes indsatsen
mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder,
omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansierin-
gen af investeringerne. Målsætningen er, at den primære
indtjening og dermed cash-flowet ikke udsættes for
væsentlige påvirkninger ved f.eks. konjunkturændringer og
rentestigninger.

FRAVALG

Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked
investerer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til brug
for lager, produktion og hoteldrift, idet sådanne investerin-
ger kræver en anden kompetence og en anden risikoprofil
end den, der falder inden for Jeudans strategi.

PROJEKTEJENDOMME

Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme.
Denne type ejendomme defineres som ejendomme med
en betydelig tomgang på købstidspunktet, og som skal
renoveres væsentligt, før udlejning kan finde sted.

Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en bety-
delig prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og
genudlejning.

Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som
for investeringsejendomme, Den samlede anskaffelsessum
opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renove-
ringsudgifter og 2 års liggeomkostninger. Jeudan investe-
rer som hovedregel ikke i projektejendomme, hvor den
samlede anskaffelsessum overstiger 80-90% af ejendom-
mens anslåede markedsværdi efter færdiggørelse af ejen-
dommen.

Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksi-
malt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital. Eksisterende
ejendomme kan skifte karakter til projektejendomme,
f.eks. hvis en større kunde fraflytter et lejemål! og ejendom-
men/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. I så
fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte investe-
ringsramme og organisatorisk blive flyttet.

 

Mål og strategi

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

Mål og strategi

   

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

  
  
  
   

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægts- t
grundlag er efter Jeudans opfattelse evnen til at fast- '
holde en løbende dialog med kunderne og imøde-
komme de behov, som kunderne stiller til de lokaler,
der danner rammen om deres aktiviteter. En høj
udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering
ikke alene ved at binde kunderne på langvarige kon-
trakter, men snarere ved som udlejer at være i stand
til at levere de ydelser, som markedet efterspørger
med hensyn til pris, kvalitet og serviceniveau.

Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet dat-
terselskab, er det Jeudans vurdering, at Koncernen
leverer et konkurrencedygtigt servicetilbud inden-
for ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel
som eksterne erhvervskunder. Et samarbejde med
Jeudan Servicepartner indebærer, at kunderne
overlader ledelse og udførelse af deres ejendoms-
relaterede ydelser til Jeudan Servicepartner.
Herved opnår kunderne mulighed for at koncen-
trere deres ressourcer om at drive egen virksom-
hed og overlade service-, drifts- og bygningsydel-
ser til Jeudan Servicepartner, der enten direkte
eller indirekte råder over alle faglige kompetencer
indenfor bygningsdrift og bygningsydelser.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af
udbud af domiciler i velbeliggende, ordentlige
ejendomme og udbuddet af konkurrencedygti-
ge serviceydelser er en forretningsmodel, der
medvirker til at styrke kunderelationerne, og at
stærke kunderelationer skaber værdi for
Jeudans aktionærer.

 

Jeudan Servicepartners fokusområde er pri-

mært København og Sjælland, og ydelserne sig- | G
ter primært mod virksomheder og organisationer.

Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består af:

Jeudan Projekt
+ Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbin-
delse med kontor-, butiks- og boligejendomme
+ Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbin-
delse med flytning, indretningsændringer mv.
+ Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser
+ Døgnbemandet kundecenter til rettidig og
effektiv ekspedition af mindre vedligeholdelsesop-
gaver, fejl og skader på lejemål og ejendomme

Jeudan Ejendomsservice

+ Renholdelse og pleje af udenomsarealer

+ Renholdelse af butiks- og kontorlejemål

+ Service på tekniske installationer (varme, vand, elevator,
sikkerhed m.m.) i kontor-, butiks- og boligejendomme

 

 

 

  

Figur 7: Kundebetjening Forhandle lejekontrakt

Indretningsforslag
Lokaleindretninger
Renoveringer
Vedligeholdelse
KUNDE Malerarbejder
Rengørring
Service tekniske instal.
Vinduespolering
Gartneropgaver

Rydde sne

Jeudan Byg

+ Indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boliglejemål

+ Renovering og vedligeholdelse af kontor-, butiks- og
boligejendomme

+ Sikkerhedsfunktioner, f.eks. varslingsanlæg (brand og
tyveri) og adgangskontrol.

Koncernen udvider løbende udbuddet af serviceydelser,
blandt andet ud fra kundernes ønsker, med det formål at
videreudvikle servicekonceptet og udbrede kendskabet til
Jeudan som en servicevirksomhed.

Jeudan Servicepartners kundekreds omfatter også kunder
udenfor Jeudan Koncernen, men der lægges vægt på, at
eksterne aktiviteter ikke udvikles til et omfang, der tilside-
sætter aktiviteterne i ejendomme ejet af Jeudan.

Jeudan Servicepartner skal bidrage til Koncernens vækst og
resultat før kurs- og værdireguleringer. Målsætningen er der-
for, at Jeudan Servicepartner udviser en positiv udvikling i
ydelsernes kvalitet, en vedvarende forretningsudvikling af
fagområderne og et resultat før skat på 8-9 % af omsætningen.

Figur 8: Jeudans kundebetjening

Forhandle lejekontrakt
Indretningsforslag
Lokaleindretninger
Renoveringer
Vedligeholdelse
KUNDE KUNDECHEF Malerarbejder
Rengørring
Service tekniske instal.
Vinduespolering
Gartneropgaver

Rydde sne

Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for
øje. Jeudans ejendomme, der har samlede arealer på mere
end 500.000 m2, rummer arbejdspladser for tusindvis af men-
nesker, der igen har daglig kontakt med endnu flere menne-
sker. Kunderne er afhængige af, at servicering og vedligehol-
delse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstil-
lende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og
opmærksomme medarbejdere og dermed oplever en tryg-
hed ved at være kunde hos Jeudan. Til enhver ejendom og
til enhver kunde er derfor tilknyttet en kundechef, der har
ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den
enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder
at kunden modtager den rette kombination af serviceydel-
ser til at dække sine behov.

Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt gen-
nem alle faser forbundet med indretning og indflytning. Efter
indflytning er kunden fortsat tilknyttet samme kundechef,
som har ansvaret for, at kundens lejemål løbende fungerer
efterhensigten ogfremtræderidenønskedestand. Endvidere

 

v

   

kunde MULIGHEDER |
Ydelser Konstatere behov Ideer
Klarlægge behov Alternativer
Rådgivning
Tilbud
Kompetencer Analyse Udbud
Kundeorientering Markedskendskab
Markedskendskab Kreativitet

Kalkulation for
kunde og Jeudan

Værdier i i ORDENTLIGHED He E DD

 

Dialog Planlægning Facility service
Aftale Ombygning Kundebetjening
Indretning Opfølgning
Flytning
Opfølgning
Forhandling Håndværk Kundeorientering
Aftaler Serviceydelser Kvalitet
Kundeorientering Overblik Overblik
Opfølgning
DYGTIGHED 0 0 TILGÆNGELIGHED

   
 

Mål og strategi

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

 

Mål og strategi

   

ren
og

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

kan kundechefen qua sin erfaring og viden løbende supplere
kunden med nye idéer og initiativer, der kan tilføre endnu
mere værdi for kunden. Kundechefen har mulighed for at
kunne tilbyde kunderne et bredt udbud af serviceydelser via
Jeudans datterselskab, Jeudan Servicepartner.

Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at
tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen
udvikling og dermed mulige ændringer i lokalebehov, er
kundeopfølgningen tilrettelagt bl.a. på grundlag af et kun-
desegmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et
overblik over kundeporteføljen og synliggøre kundernes
forskellige betydning for Jeudans egen udvikling.

Segmenteringen muliggør bl.a. overvågning af sammen-
sætningen af kunder samt Koncernens eksponering mod
enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for at
analysere og derigennem kontrollere den samlede kunderi-
siko i kundeporteføljen.

Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske må! er løn-
somhed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle
dele af Jeudans virksomhed.

Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overve-
jelser om udviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik
på at sikre lønsomhed i hver enkelt ejendom også på læn-
gere sigt og at fastholde fokus på de rette aktiviteter tilret-
telægges udviklings- og handlingsplaner med en horisont
på normalt to-tre år.

I planlægningen indgår blandt andet vurdering af følgende

forhold:

+ Kundetilfredshed

+ Ejendommens generelle forhold

+ Ejendommens indtjeningsgrundlag

+ Samtlige driftsomkostninger

+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand

+ Vækstmuligheder ved salg af serviceydelser fra Jeudan
Servicepartner til ejendommens kunder

Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:

+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag

+" Styrkelse af kundeloyaliteten

+ Minimering af driftsomkostningerne

+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter

+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner

Udover salg af serviceydelser til Koncernens ejendomskun-
der tilrettelægges endvidere salg af serviceydelser fra
Jeudan Servicepartner til eksterne kunder.

Jeudan lægger vægt på såvel, at den investerede kapital
udnyttes optimalt, som at den finansielle risiko er under kontrol.

EGENKAPITALENS RELATIVE STØRRELSE

Jeudan vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30%
vil være optimal under de aktuelle forhold. | vurderingen
indgår en række forhold:

+ Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen
er højere end forrentning af fremmedkapitalen. Derfor
bør egenkapitalen principielt være så lille som mulig og
fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det
bedst mulige samlede afkast til aktionærerne.
Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
realisere sin økonomiske målsætning om et afkast af den
løbende drift på 8-9 % af egenkapitalen, målt som EBVAT
(resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den
gennemsnitlige egenkapital.

Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres.
Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt bered-
skab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med
en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-
standskraft i vanskelige tider. Målet for egenkapitalandelen
vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for
finansieringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Hensættelser m.v. (ikke rentebærende gæld) 5%
Fremmedkapital (rentebærende gæld) 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen
forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger
på disse niveauer.

En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet
med en ikke uvæsentlig indsats af omkostninger og tid.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover natur-
ligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette
indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor
egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perio-
der, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske mål.

FINANSIERINGENS RISIKOPROFIL

Ejendomsinvesteringer har et langsigtet perspektiv — for
Jeudans vedkommende er perspektivet som udgangspunkt
uendeligt. Fremmedfinansieringens sammensætning og
vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt i investe-
ringshorisonten, således at risikoen ved ejendomsinveste-

 

 

 

ringerne i al væsentlighed kan henføres
til koncernens drift og kun i meget
begrænset omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsfor-
mer kombineret med relevante derivater
er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans
strategi, hvorimod korte finansieringsfor-

mer er uanvendelige.

Jeudan finansierer som hovedregel sine
investeringer med 10-20-årige realkreditlån i
danske kroner. Realkreditlånene optages i
obligationsserier med tilstrækkelig volumen,
således at Jeudans andel ikke er markedspå-
virkende. Realkreditlånene optages ofte med
en rente på basis af CIBOR 6 mdr. og supple-
res med renteswaps med en løbetid på op til
30 år. Renteswaps handles med anerkendte
pengeinstitutter, således at partsrisikoen er

begrænset.

Yderligere anvender Jeudan i mindre omfang
realkreditlån med renteloft, hvor renten maksi-
malt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5%

p.a.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtli-
ge ejendomme, idet denne finansieringsform er
såvel omkostningseffektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som
banklån med en løbetid på 10-15 år og med fast
rente i 3-10 år ved anvendelse af renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger
Jeudans holdning om, at den primære indtjening
(EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af
ejendommene, ikke gennem en spekulativ finansie-
ringsstrategi. Der skal være tillid til, at Koncernens
direkte finansielle omkostninger kun i beskedent
omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, med aftaler om fast
rente på op til 30 år, kan medføre større — både posi-
tive og negative — reguleringer af den samlede gæld,

der dog ikke påvirker cash-flowet.

LIKVIDITET OG LIKVIDITETSRESERVE

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og banklån
besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktu-
elle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle
rentekurve. Det er Jeudans målsætning at tilrettelægge
finansieringen således, at Koncernen har en positiv penge-

strøm.

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsre-
serve, inkl. uudnyttede driftskreditter udgør min. ca. 5%
af de samlede investeringer, svarende til p.t. ca. DKK 450
mio. Denne reserve svarer p.t. til 2,5 års resultat for kurs-

|

 

og værdireguleringer (EBVAT). Likviditetsreserven udgjor-
de ultimo 2008 DKK 600 mio.

FINANSIELLE SAMARBEJDSPARTNERE

Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og
banker, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejen-
domsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et
tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, base-
ret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer.

De finansielle samarbejdspartnere er Danske Bank, Nordea
Bank, Nykredit Bank og Amagerbanken blandt pengein-
stitutterne og Nordea Realkredit, Nykredit Realkredit og
Realkredit Danmark blandt realkreditinstitutterne.

 

Mål og strategi

  

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

Ejendomsporteføljen

30

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

   
 

Ejendomsporteføljen

Jeudans investeringer omfatter i alt 136 kontor- og detail-
ejendomme til en markedsværdi på DKK 9.722 mio. og med
et samlet areal på 523.697 m?. 81% af ejendommene målt på
værdi er kontorejendomme (K); 15% er detailejendomme og
-—centre (D) og 4% er logistikejendomme (L). 89% af ejen-
domsporteføljen er beliggende i Region Hovedstaden.
Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt
afkast på 5,3%.

Tabel ii: Ejendomsporteføljen fordelt på bogført værdi

 

> 100 mio. 23 256.181 5.068
50 - 100 mio. 23 89.068 1.578
20 - 50 mio. 31 106.158 1.028
0-20 mio. 57 41.693 402
Projektejendomme 2 30.597 558

lalt 136 523.697 8.634

Tabel ill: Fordeling af lejemål opgjort efter leje

De gt. or Andel af Andelaf
Årligløje 0000 2 5 antal kunder er area
> 5.000.000 2% 27%
1.000.000 - 4.999.999 9% 32%
500.000 - 999.999 12% 15%
250.000 - 499.999 17% 13%

0 - 249.999 60% 13%

 

Den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen er på
DKK 1.059 m?. Den årlige leje er markedsbestemt og fast-
sættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle
stand og beliggenhed af ejendommen. Lejen varierer fra
ejendom til ejendom, men det er Jeudans vurdering, at lejen
i porteføljen ikke overstiger markedsniveauet.

 

61 151 5.280 20.610

10 59 1.647 18.491

14 60 1.102 10,381

0 6 408 9.786

628 99 1.285 41.998

713 . … 375 . 9.722 18.564

rr Aden aggsldøje 0 0 Gøs, varsel
lejeindtægter 1 pr, 0 fmaneder
31% 1.235 98

34% 1,123 30

15% 1.093 27

11% 858 17

9% 714 12

 

 

Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio.
repræsenterer 31% af lejeindtægterne og 27% af det sam-
lede areal. Der er primært tale om offentlige institutioner,
ambassader og større velkonsoliderede virksomheder.
Jeudan har ikke registreret restancer hos disse kunder.
Erhvervslejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio.
repræsenterer 34% af lejeindtægterne og 32% af det sam-
lede areal. Herunder er anført en oversigt over, hvilken
brancher de 15 største kunder i Jeudan repræsenterer samt
deres andel af den samlede omsætning i Koncernen.

Tabel IV: 15 største kunder i Jeudan

  

Offentlig institution

Databehandling (børsnoteret) 3,3%
Offentlig institution 2,5%
Skibsfart (børsnoteret) 2,2%
Servicevirksomhed 2,1%
Biotek (børsnoteret) 1,9%
Medievirksomhed 1,9%
Servicevirksomhed 1,7%
Servicevirksomhed 1,3%
Detailhandel . 1,0%
Detailhandel (børsnoteret) 1,0%
Offentlig institution 0,8%
Forretningsservice 0,6%
Offentlig institution 0,6%
Offentlig institution 0,6%

 

Erhvervslejekontrakter indeholder som udgangspunkt en
uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kunden ikke kan
opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigeligheds-
periode kan lejemålet normalt opsiges med 6 måneders
varsel. Sammenlægges dette varsel med uopsigeligheds-
perioden fås et mål for, hvornår det pågældende lejemål
tidligst er eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med
årlig leje over DKK 5 mio. havde ultimo 2008 i gennemsnit
et varsel på 98 måneder, hvorimod kunder med en årlig leje
under DKK 250.000 havde et gennemsnitligt varsel på 13
måneder.

Det samlede varsel for porteføljen som helhed var gen-
nemsnitligt 48 måneder (vægtet efter omsætningen).
Udover et gennemsnitligt varsel på 4 år, udgør den gen-
nemsnitlige leje DKK 1.059 pr. m?, Dette lejeniveau taget i
betragtning medfører desuden en forventning om, at even-
tuelle fremtidige ledige lokaler under de nuværende mar-
kedsforhold vil kunne genudlejes til samme og i nogen til-
fælde højere leje.

Et mål for lejeniveauet fås ved sammenligning af anskaffel-
sessummer og opførelsesudgifter ved nybyggeri. Ved opfø-
relse af kontorejendomme i samme kvalitet i København
anslår Jeudan de samlede byggeomkostninger til at ligge op
mod 20.000 pr. m2, hvortil kommer køb af byggeretter, der
p.t. handles til ca. DKK 3.000-10.000 pr. m?, hvor den mak-
simale pris dog under de nuværende markedsforhold er
under et væsentligt nedadgående pres. Den samlede anskaf-
felsessum pr. m? overstiger dog stadigvæk ofte DKK 25.000
pr. m?.

   
  

 

Ejendomsporteføljen

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

Tabel V: Ejendomsportefølje pr. 31.12.2008

 

 

 

Ejendom Opførelsesår  Ejd.type Ejeidom | Opførelsesår - Ejd.type
København Øster Farimagsgade 5, København K 1859 K
Amaliegade 3-5, København K 1878 K Østerbro Centret, København Ø 1981 D
Amaliegade 14, København K 1753 K Åboulevard 50, København N 1899 D
Amaliegade 37, København K 1782 K
Artillerivej 151, København S 1984 D Region Hovedstaden ekskl. København
Borgergade 24, København K 1974 K Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre 1947 L
Bredgade 19, København K 1860 K Egelundsvej 1, Albertslund 1968 D
Bredgade 20, København K 1899 K Fabriksparken 54, Glostrup 1963 L
Bredgade 21, København K 1782 K Farverland 4, Glostrup 1973 L
Bredgade 23, København K 1896 K Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 D
Bredgade 30, København K 1752 K Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 D
Bredgade 32, København K 1897 K Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D
Bredgade 33, København K , 1800 K Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962-98 K
Bredgade 34, København K 1754 K GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 D
Bredgade 35, København K 1796 K Herlev Hovedgade 82, Herlev 1987 D
Bredgade 63-65, København K 1886 K Herstedøstervej 15, Glostrup 1958 L
Bredgade 76, København K 1750 K Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 D
Dampfærgevej 21-23, København Øø 1921 K Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup 1907 L
Dr. Tværgade 4, København K 1933 K Islevdalvej 186, Rødovre 1948 D
Dr. Tværgade 7, København K 1794 K Islevdalvej 220, Rødovre 1965 D
Enghave Plads 11, København V 1901 D Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 L
Frederiksborggade 5, København K 1790 K Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 L
Frederiksborggade 20, København K 1878 K Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund 1970 D
Frederiksborggade 22, København K 1879 K Køgevej 109-111, Taastrup 2007 D
Frederiksborgvej 10, København NV 1940 D Rødager Alle 63A-E, Rødovre 1961 D
GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903 K Smedeholm 12-14, Herlev 1989 L
GI. Kongevej 29A-B, København V . 1882 K Smedeland 20A-B, Glostrup 1969 L
Gothersgade 160, København K 1876 K Stamholmen 173, Hvidovre 1968 L
H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V 1904 K Søborg Hovedgade 39-47, Søborg 1997 D
Holmen, bygning 47, København K 1850 K Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 L
Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K 1889 K Vasekær 6-8, Herlev 1959 L
Holmen, bygning 90, København K 1915 K
Holmen, P-hus, København K 2005 K Øvrige Sjælland
Højbro Plads 21, København K 1785 K Ahlgade 61-63, Holbæk 1975 D
Jagtvej 1/Ågade 112, København N 1906 D Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969 D
Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N 1901 D Ballerupvej 16, Værløse 1968 D
Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S 1970 D Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979 D
Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, Kbh. K 1782 K Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975 D
Krystalgade 15-21, København K 1904 K Buddingevej 240, Søborg 1936 D
Landemærket 3-5, København K 1750 K Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978 D
Landemærket 11/Suhmsgade 3, København K 1940 K Gladsaxevej 373, Søborg 2004 D
Landgreven 3/St. Kongensgade 27, Kbh K 1851 K Hanseallee 67, Stendal (D) 1914 D
Lersø Parkallé 101, København Ø 1952 K Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827 D
Mikkel Bryggers Gade 3, København K 1874 D Hovedgaden 32, Birkerød 1875 D
c Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø 1902 D Hovedvagtsstræde 2, Helsingør 1900 D
5 Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø 1888 D Industriskellet 3, Allerød 1965 L
2 Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø 1875 D Industrivej 24 A-L, Slangerup 1987 L
8. Nikolaj Plads 25, København K 1800 D J.L. Tvedes Vej 19, Helsingør 1962 D
E Nr. Farimagsgade 65-71, København K 1878 K Jernbanegade 9, Frederiksværk 1900 D
E Ny Kongensgade 10, København K 1903 K Jernbanegade 12-22, Slagelse 1860 D
ir Ny Østergade 10, København K 1883 K Jernbanegade 24, Slagelse 1982 D
Nørregade 24, København K 1842 D Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 D
Oslo Plads 12-16, København K 1901 K Jyllingecentret 27, Jyllinge 1977 D
Palægade 2-4, København K 1900 K Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 1922 D
Palægade 6-8, København K 1900 K Motalavej 143-149, Korsør 2006 D
o Pilestræde 34 m.fl., København K 1750 K Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967 D
8 Sankt Annæ Plads 13, København K 1750 K Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 2003 D
K Sdr. Boulevard 65, København V 1906 D Ringstedet, Ringsted 2006 D
5 St. Kongensgade 59, København K 1787 K Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 K
2 St. Kongensgade 60, København K 1812 K Sct. Jacobsvej 3, Ballerup 1900 D
z St. Kongensgade 61, København K 1895 D Stenløse Center 1-7, Stenløse 1988 D
æ St. Kongensgade 74, København K 1858 K Stenløse Center 27-31 og 48, Stenløse 1975 D
< Sølvgade 10/Klerkegade 19, København K 1932 K Stenløse Center 41-43 og 53, Stenløse 1988 D
æg Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883 D Stenløse Center 69-95, Stenløse 1982 D
z Tagensvej 53, København N 1933 D Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 D
s Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K 1895 K Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund 1986 D
u Toldbodgade 53-55, København K 1894 K Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 D
Toldbodgade 57-61, København K 1892 K

 

 

 

 

Tabel VI: Kundesegmenter

 

A. Vækstkunder

B. Kernekunder Tilfredsstillende

C. Stamkunder

D. Risikokunder Ej tilfredsstillende

I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendoms-
portefølje er behovet for styring af porteføljen vokset, og
Jeudan anvender et system til segmentering af samtlige
erhvervskunder.

På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt
størrelse inddeles kunderne i fire segmenter, som anført i
tabel VI nedenfor.

Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 72% af
de samlede lejeindtægter at have et stort vækstpoten-
tiale (f.eks. ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse
af eksisterende lejemål) kombineret med entilfredsstillende
kreditværdighed. Omvendt er kun ca. 2% af lejeindtæg-
terne eksponeret mod risikokunder. Af tabel VII fremgår
fordelingen af lejemål efter kundetype.

Tabel Viil: Kundesegmentering på brancheniveau

 

   

 

 

Stort

> 0,5 mio. DKK
Lille eller ukendt
<0,5 mio. DKK

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. Ca. 25% af Koncernens lejeindtægter er eks-
poneret mod virksomheder inden for branchen ”Kollektive,
sociale og personlige serviceaktiviteter" og 19% inden
for branchen "Handel og reparationsvirksomhed”. Jeudan
vurderer ikke at have nogen større risiko relateret til enkelte
brancher.

Tabel Vil: Fordeling af lejemål efter kundetype

 

Vækstkunde (A) 72% 1.149 59

Kernekunde (B) 11% 1.111 24
Stamkunde (C) 15% 803 13

Risikokunde (D) 2% 665 33

Procent af Leje

Branche omsætningen pr. m? A B Cc D
Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter 25% 1.210 18% 3% 4% 0%
Handel og reparationsvirksomhed 19% 1.049 11% 3% 5% 0%
Undervisning 12% 943 12% 0% 0% 0%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 8% 827 5% 1% 2% 0%
Databehandlingsvirksomhed 8% 1.297 7% 0% 0% 1%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 6% 1.131 5% 1% 0% 0%
Industri 5% 915 4% 0% 1% 0%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 5% 1.436 4% 0% 1% 0%
Transportvirksomhed 4% 1.216 4% 0% 0% 0%
Hotel- og restaurationsvirksomhed 4% 1.180 1% 1% 2% 0%
Sundheds- og velværdsinstitutioner mv. 3% 902 1% 1% 1% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1.548 1% 0% 0% 0%

0% 209 0% 0% 0% 0%

Bygge og anlægsvirksomhed

   

 

 

    

 

Ejendomsporteføljen

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

2004 2005 2006 2007

 

 

 

Aktionærforhold

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åben-
hed, redelighed og tilgængelighed — tilstræber Jeudan at
holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens
udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke
interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i aktien.

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 456 og faldt dermed 24,0%
i 2008. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr.
aktie i april, blev det samlede afkast i 2008 på -22,2%.

 

Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2008 DKK 3.236 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvik-
ling + udbytte) har de seneste fem år været 15,4% p.a.

Figur 9: Jeudan aktiens afkast

70%

 

 

 

60% |—-

50%

40%

30%

20% Lu
10% —

0 z
-10% + ar mm
-20% - - mekkk
23094 foer mee oe mr nm nn nn mn mn en mn nn .

I 2004 I 2005 2006 2007 2008
Årligt afkast

ØK GNS afkast seneste 5 år
Note: Afkast (kurs + udbytte) 5 år tilbage divideret med 5.
Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København

og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under
fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Aktionærforhold

Jeudan-aktien havde i 2008 en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på.DKK 3,3 mio. (2007: DKK 1,2 mio.). Der var ordrer
i fondssystemet i 99,9% (2007: 99,8%) af OMX's åbnings-
tid, og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på
1,39% (2007: 1,03%). Jeudan har en prisstilleraftale med
Amagerbanken, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel
bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et pris-
spænd på 2%.

Jeudan bliver dækket af Nordea Markets.

Jeudans aktiekapital består af 7.096.631 aktier å nom. DKK
100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 709.663.100.

Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsæt-
ningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og
udstedes til ihændehaver.

Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyn-
diget til ad én eller flere gange indtil 11. april 2011 at for-
høje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 367.844.100 ved
udstedelse af nye aktier.

Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2008 faldet med 12%
og androg 1.543 navnenoterede aktionærer ultimo 2008.

Ultimo 2008 udgjorde de navnenoterede aktionærer i alt
97,7% af aktiekapitalen.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere
end 5% af Selskabets aktiekapital:

William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum,
har meddelt besiddelse af 2.592.589 aktier, svarende til
36,5% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Nykredit A/S, Kalvebod Brygge 1, 1780 København V har
meddelt besiddelse af 1.470.600 aktier, svarende til 21,2% af
aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu as,
Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg har meddelt besiddelse
af 1.169.831 aktier, svarende til 16,9% af aktiekapitalen på
anmeldelsestidspunktet.

 

 

 

Chr. Augustinus Fabrikker A/S, Amaliegade 47, 1256
København K har meddelt besiddelse af 681.256 aktier,
svarende til 9,6% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.

Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlings-
beslutning af 3. april 2008 bemyndiget til indtil næste ordi-
nære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne
aktier indenfor en pålydende værdi af maksimalt 10% af
Selskabets aktiekapital.

Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 5.466 aktier
pr. 31. december 2008, svarende til 0,1% af Selskabets
aktiekapital.

Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en
vurdering af Koncernens økonomiske udvikling og finan-
sielle stilling.

I de senere år har udlodningen udgjort godt en tredjedel af
resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).

Tabel IX: Udbytte

 

Udbytte pr. aktie DKK 8,5 9 10 11 11

Udbyttebetaling DKKmio. 491 520 578 781. 78,1

Udbytte i forhold % 48 37 38 51 42
til EBVAT

Resultat pr. aktie DKK 180 113,0 63,2. 46,1 -56,1
Pay-out ratio %… 47,1 80 158 238 na.

Koncernen har ikke aktiebaseret incitamentsprogrammer.

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering
fra Jeudan pr. e-mail.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser
fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på
Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

4. marts 2009 Årsregnskabsmeddelelse 2008
Uge 12 Årsrapport 2008
21. april 2009 Ordinær generalforsamling
20. maj 2009 Delårsrapport for 1. kvartal 2009
19. august 2009 Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2009
19. november 2009  Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2009

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive
informationspolitik med åben, redelig og tilgængelig infor-
mation. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, kan henvende sig til:

Jeudan A/S

Sankt Annæ Plads 13
1250 København K
Danmark

Telefon: 7010 6070

Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Halligren (direkte
telefon 3947 9102, e-mail pwhejeudan.dk) og underdi-
rektør Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail
maagjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemme-
siden: www.jeudan.dk.

Offentliggjorte meddelelser i 2008/2009

 

30. januar
Jeudan forventer fremgang på op til 30% i 2008

8. februar
Direktør Hans Munk Nielsen samt finans- og IR-chef
Stefan Ingildsen foreslås valgt til Jeudans bestyrelse

27. februar
Årsregnskabsmeddelelse 2007

17. marts
Dagsorden til generalforsamling

25. marts
Storaktionærmeddelelse

3. april
Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling

14. maj
Delårsrapport for 1. kvartal 2008

20. juni
Storaktionærmeddelelse

20. juni
Storaktionærmeddelelse

20. august
Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2008

16. september
Jeudan køber yderligere ejendomme i København

18. november
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2008

18. november
Finanskalender 2009

2009

28. januar
Øget driftsresultat i 2008 ventes fastholdt i 2009

 

Aktionærforhold

KA
NH

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processerne for den overord-

nede styring af Jeudan med henblik på at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan

måde, at Jeudan til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver
bedst muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed sikre, at
Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og
under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udar-
bejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse,
bortset fra at Selskabet ikke offentliggør årsrapporter og selskabs-
meddelelser på engelsk, Selskabet har ikke fastsat regler for antal-

let af bestyrelsesposter de enkelte medlemmer må have, ligesom

CO rp O rate Selskabet ikke oplyser individuelle kompetencer.
Generalforsamlin en er Selskabets øverste organ. Alle aktio-
Governance .

nærer har ret til at deltage og stemme på generalforsamlingen,

og aktionærer, der ikke har mulighed for personligt at deltage i
generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle navnenote-
rede aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalforsamling med
minimum otte dages varsel, ligesom Selskabet annoncerer enhver
generalforsamling i pressen.

Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlingsbeslut-

ning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de afgivne
stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemme-
berettigede aktiekapital.

Corporate Governance

 

    

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum for kom-
munikation om Koncernens forhold, hvor aktionærerne opfordres til at
deltage og indgå i en dialog om Jeudans udvikling.

Q0

Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktionærer ved regn-
skabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans hjemmeside. ! de løbende
bestræbelser på at tilbyde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder

Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.

Der er ikke indgået aktionæraftaler eller lockup-aftaler, men der pågår
løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for NASDAQ OMX
Københavns regelsæt.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samtlige interessen-

 

 

mee

 

 

ter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere, leveran-
dører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt.
Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre ker-
neværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans
daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsar-
rangementer, foredrag for foreninger m.m.

Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børs-
reglerne. Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet
og NASDAQ OMX København sendes meddelelsen elek-
tronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har
ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet.
Meddelelsen gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans
hjemmeside.

Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet
der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke
synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurde-
rer jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentlig-
gørelse på engelsk.

Selskabet søger til stadighed at benytte informationstekno-
logien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer
som interessenter.

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor rela-
tions, der blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra
NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens
arbejde er reguleret af en forretningsorden, som er udarbej-
det i overensstemmelse med Aktieselskabslovens bestem-
melser. Forretningsordenen revideres en gang om året.

Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsøordenen er der
ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for besty-
relsesformanden og næstformanden.

Der afholdes mindst 6 ordinære bestyrelsesmøder om
året. I 2008 er der afholdt 9 ordinære bestyrelsesmøder.
Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Jeudans
forhold forud for hvert bestyrelsesmøde. På møderne
behandler bestyrelsen forhold vedrørende Selskabets over-
ordnede udvikling, herunder:

+ Mål og strategi, overordnede økonomiske målsætninger
samt forretningspolitik

+ Jeudans koncernstruktur, personalepolitik, IT-politik og
finansieringspolitik

+ Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder

+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsprogrammer samt forsikrings-
forhold

+ Regnskaber og regnskabsrapportering

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejen-
domme samt større udviklingsprojekter

… Ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der tele-
fonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraor-
dinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for
hastebehandling af bestyrelsesanliggender. I 2008 har der
ikke været afholdt ekstraordinære bestyrelsesmøder.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for
den daglige drift af Jeudan, herunder Koncernens aktivi-
tets- og driftsmæssige resultater samt interne anliggender.
Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direk-
tionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er
fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes
møde mellem formanden for bestyrelsen og direktionen.
Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for besty-
relsen og direktionen sker der en evaluering af samarbejdet
mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og
resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens
rapportering til bestyrelsen drøftes.

Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesfor-
manden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og
mindst én gang årligt, en evaluering af sit arbejde med hen-
blik på at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er
områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence og
sagkundskab bør opdateres. '

Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere faste
udvalg eller komiteer. | særlige tilfælde kan bestyrelsesfor-
manden træffe beslutning om anvendelse af bestyrelsesud-
valg ved enkeltsager.

Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre
til fem medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem
medlemmer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand
og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med passende
mellemrum, hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er
hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet
igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelses-
medlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen ud fra
en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og
disses komplementaritet med den resterende bestyrelse.
Forud for generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte
være på valg, udsendes en kompetenceprofil af kandida-
ten/kandidaterne samt bestyrelsens kriterier for rekrutte-
ringen af den/de foreslåede kandidater.

Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet over jura,
finans, økonomistyring, virksomhedsledelse, ejendoms-
brancheerfaring, bestyrelseserfaring, omstruktureringer og
køb/salg af virksomheder m.m. Selskabet mener, at besty-
relsens kompetencer er dækkende for Selskabets virke.

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og
omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelseser-
hverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler
herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten og
omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige

Corporate Governance

Ø
10

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

Corporate Governance

 
   

oo

JEUDAN A/S ÅRSRARPORT 2008

ledelseserhverv. Hvert enkelt bestyrelsesmediem sikrer selv,
at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 2008
måtte et bestyrelsesmedlem melde afbud til to møder og et
andet bestyrelsesmedlem melde afbud til et møde.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direk-
tion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den
daglige ledelse af Jeudan.

Selskabets bestyrelsesformand er Managing Partner hos
Gorrissen Federspiel Kierkegaard, som Jeudan anvender som
juridisk rådgiver i visse sager. Bestyrelsesformanden er ikke
selv involveret i de sager, advokatfirmaet håndterer, men
i forhold til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX
Københavns komité for god selskabsledelse er Niels Heering
ikke uafhængig.

Jens Erik Udsen, der er direktør i Nesdu as, sidder i besty-
relsen for Nesdu as, og Jens Erik Udsen besidder 16,9% af
aktiekapitalen i Jeudan A/S.

Stefan Ingildsen er finans- og IR-chef i William Demant
Holding A/S, hvis hovedaktionær er Oticon Fonden. William
Demant Invest A/S, der er ejet 100% af Oticon Fonden,
besidder 36,5% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.

Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augustinus Fabrikker
A/S, der besidder 9,6% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.

Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med hen-
visning til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX
Københavns komité for god selskabsledelse, at Jens Erik
Udsen, Stefan Ingildsen, Tommy Pedersen og Hans Munk
Nielsen er uafhængige.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for
ét år ad gangen — med mulighed for genvalg. Aldersgrænsen
er 67 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en
tidsmæssig begrænsning for den periode et bestyrelsesmed-
lem kan være valgt.

Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er
ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er
markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelses-
medlemmernes kompetencer og indsats blandt andet i
lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder.
Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar i for-
bindelse med behandling af årsrapporten.

Løn og ansættelsesforhold for direktion fastsættes minimum
én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn og
bestemmende for aflønningen er opnåede resultater samt
bestyrelsens ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulig-
hed før at tiltrække og fastholde kvalificerede direktører.
Elementerne i den samlede aflønning sammensættes med
udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens specifikke
behov.

Direktionen er ikke omfattet af nogen former for incita-
mentsafhængig aktiebaseret aflønning.

LLC LC CJ

Bestyrelsen kan uddele individuelle
løntillæg til direktionen ud fra en kon-
kret vurdering, f.eks. på baggrund af
opnåede resultater før kurs- og værdi-
reguleringer.

Selskabet finder bestyrelsens og direktio-
nens aflønningsform i overensstemmelse
med god Corporate Governance.

Én af Bestyrelsens kontrolopgaver er at
sikre, at der sker en effektiv risikostyring
— herunder at væsentlige risici identificeres,
at der opbygges systemer til risikostyring,
samt at der fastlægges risikopolitik og risiko-
rammer. I Jeudan indgår forhold om væsent-
lige risiciiden løbende rapportering til besty-
relsen, ligesom risikovurdering er en integre-
ret del af strategiprocessen og et væsentligt
element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner.

Med en fast turnus behandles der på årets
bestyrelsesmøder følgende væsentlige risiko-
områder: Væsentlige regnskabsprincipper og
regnskabsskøn, renterisiko, finansiering, vær-
dipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling
(værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gen-
nemgang af større ejendomme og kunder, ledige
lejemål og lejeniveauer, interne kontroller, forsik-
ringsforhold, personale og IT.

 

Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte,
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weide-
kampsgade 6, 2300 København S, som revisor.
Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære
generalforsamling.

I forbindelse med den årlige revision af Selskabets
regnskaber gennemgår revisor ligeledes en række
kontrolfunktioner.

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at
nedsætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor
revisionsudvalgets arbejdsopgaver varetages af den
samlede bestyrelse.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revi-

sor aftales mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen

er af bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte even-

tuelle ikke-revisionsydelser for op til DKK 100.000 pr.
sag. Ikke-revisionsydelser herudover skal godkendes af
bestyrelsen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ansvarlighed

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

Ansvarlighed

Jeudan anerkender sit ansvar over for Selskabets interes-
senter, herunder samfundet som helhed. Ledelsen og
medarbejderne er således bevidste om, at Jeudans aktivi-
teter og holdninger har væsentlig betydning for ikke blot
kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere,
naboer, leverandører og andre samarbejdspartnere samt
relevante myndigheder, organisationer m.fl.

Jeudans overvejelser og indsats vedrørende ansvarlig-
hed tager først og fremmest udgangspunkt i Selskabets
værdier: Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Det
kommer således til udtryk for eksempel i rene linjer i kun-
derelationerne, orden i ejendommene og i gadebilledet,
energibevidsthed samt ansvarlighed vedrørende medar-
bejdernes forhold. På disse og andre punkter tilstræber
Jeudan et højt niveau af ansvarlighed.

Samtidig lægger Jeudan vægt på til stadighed at stræbe
efter sit overordnede mål om at skabe værdi for aktionæ-
rerne og på at nå en række erklærede økonomiske mål,
herunder mål for lønsomhed og forrentning af kapitalen.
Selskabets overvejelser og indsats om ansvarlighed skal
derfor være i balance med de økonomiske mål, og indsats-
områderne skal prioriteres, så kræfterne bruges økono-
misk effektivt. Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensyn
til interessenterne integreres i de daglige forretningsmæs-
sige aktiviteter.

Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed
som gavnlig for virksomheden også på længere sigt. Den
ansvarlige tilgang til branchens og Selskabets udfordrin-
ger er med til at sikre Selskabets attraktivitet, konkurren-
cedygtighed, værdi og værdiskabelse ikke blot her og nu,
men også i fremtiden.

Selskabets ledelse oplever i stigende grad, at ansvarlighed
i driften af de enkelte ejendomme er et krav fra kunderne —
direkte eller fra kundernes medarbejdere og egne kunder.
Som på andre områder lægger Jeudan vægt på, at ejendom-
mene indrettes, drives og fremtræder på en måde, som
kunderne gerne vil have det i forhold til deres kunder og
medarbejdere. Også medarbejdere, potentielle medarbej-
dere og kapitalmarkedets samarbejdspartnere lægger vægt
på Selskabets ansvarlighed.

Jeudan opfatter det som hensigtsmæssigt for både
Selskabet og dets interessenter, at ledelsen gør rede for
sin holdning og indsats vedrørende ansvarligheden, såvel
internt som eksternt. Med virkning fra 2009 er der også
et krav fra samfundet herom i form af nye bestemmelser i
Årsregnskabsloven.

På denne baggrund vil Jeudans overvejelser og indsats
blive forstærket og struktureret tydeligere i 2009. Et af
udgangspunkterne i denne forbindelse er FN's Global
Compact's ti grundlæggende principper om menneskeret-
tigheder, arbejdstagerrettigheder, miljø og anti-korruption,
men også mere brancherelaterede krav og normer vil blive
vurderet i relation til Jeudans aktiviteter.

Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste
virksomheder i branchen og relaterede brancher og kalder
på indsats på samfunds- eller brancheplan. Men Jeudan
påtager sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at
medvirke til at skabe og virkeliggøre gode fælles løsninger.

Jeudan har kortlagt de områder, som skønnes mest rele-
vante for Selskabet (se oversigten i boksen).

 

 

 

Tabel X: Ansvarlighed i fire kategorier

FORRETNING
+ Forhold til kunderne, herunder for eksempel
efterlevelse af aftaler, fairness og kvalitet.
+ Forhold til leverandører.
+ Andre samarbejdsrelationer, herunder de finansielle
partnere.
+ Etik i forretningspraksis (modydelser, korruption m.m.).

MILJØ

+ Anvendelse af materialer ved byggeri og
indretning.

+ Energiforbrug til belysning, maskiner m.v.

+ Energiforbrug til opvarmning.

+ Udledning til luft (CO2z, NOx, SOx, partikler m.v.).

+ Udledning til jord eller vand (kemikalier, kvælstof
m.m.).

+ Forurening fra biler (navnlig CO> og partikler).

+ Visuelt miljø (ejendommes, bilers og maskiners
fremtræden i gadebilledet).

+ Forbrugsvarer ved drift (rengøring m.v.).

+ Håndtering af affald.

SOCIALE FORHOLD

+ Fair og lige vilkår i ansættelses- og arbejdsforhold,
herunder ligestilling mellem kønnene og ikke-
diskrimination.

+ Arbejdsmiljø, herunder fysisk og psykisk miljø,
kvalitet i ledelsen m.v.

+ Samarbejde med myndigheder.

+ Aktiv deltagelse i samfundets meningsdannelse,
herunder om branchens udfordringer, bl.a.
gennem kommunikation via medierne.

GOVERNANCE

+ Selskabsledelse (Corporate Governance)

+ Relationer til aktionærer og kapitalmarked
(Investor Relations).

+ Kommunikation om Selskabets udvikling og
tilstand.

Jeudans ledelse vurderer, at der på de fleste af de nævnte
punkter har været og er en tilfredsstillende klarhed om
Selskabets holdninger og indsats for til stadighed at sikre og
forbedre forholdene. Samtidig anerkender ledelsen, at der er
områder, hvor en styrket indsats er hensigtsmæssig.

Jeudan har prioriteret følgende fem områder, som ledelsen
og medarbejderne vil arbejde med i de kommende år:

+ Jeudan vil i relation til bygge-, ombygnings- og indret-
ningsopgaver systematisere og forstærke sin indsats og
udnytte foreliggende muligheder for at integrere hensyn
til ansvarligheden i de konkrete løsninger, for eksem-
pel vedrørende byggematerialer, energibesparelser og
udledninger. Jeudan vil i den forbindelse formulere sin
politik på området, så den kan kommunikeres til de invol-
verede medarbejdere og leverandører samt de berørte
kunder.

+ Jeudan vil tilstræbe overensstemmelse mellem
kundernes, samfundets og udlejers interesser
ved i stadig højere grad, i det omfang lovgiv-
ningen muliggør dette, at udforme kontrakter
med nye og (når lejlighed byder sig) eksi-
sterende kunder, sådan at investeringer som
reducerer energiforbruget eller udledningerne
er til gavn for kundernes komfort og verdens
klima uden at være en uhensigtsmæssig belast-
ning for udlejers økonomi. Dette kan blandt
andet ske ved at sikre en rimelig forrentning af
afholdte investeringer gennem huslejeindtæg-
terne, idet mange eksisterende kontrakter ikke
— eller kun i begrænset omfang — giver mulighed
herfor.

+ Jeudan vil medvirke til at påvirke lejelovgivnin-
gen i samme retning.

+ Jeudan vil bredt i bygningsmassen intensive-
re rentable energibesparende investeringer
på baggrund af, at omkring 40% af Danmarks
energi bliver brugt i bygninger (kilde: Klima- og
Energiministeriet).

+ Jeudan vil formulere sin politik vedr. korruption
(modydelser, bestikkelse o.lign.) og kommunikere
denne internt.

Desuden vil Jeudan arbejde videre på følgende områder:

+ Jeudan vil arbejde for at reducere udledninger fra
Koncernens biler og lastvogne til luften.

Jeudan vil spille en aktiv rolle i udviklingen af bran-
chens holdninger og indsats på relevante områder
for at opnå en hensigtsmæssig effekt og for at
modvirke konkurrenceforvridning blandt branchens
virksomheder.

Jeudan vil betone ansvarligheden mere systematisk i
værdigrundlaget og ledelsesopgaven i hele organisa-
tionen, fra dennes yderste led til bestyrelsen.

+ Jeudan vil arbejde på at øge bevidstheden om energi-
forbrug i organisationen.

+ Jeudan vil søge viden og erfaring om god praksis
vedrørende ansvarlighed fra ejendomsrelaterede virk-
somheder, primært udenlandske, som har arbejdet
dybere og i længere tid med deres indsats på dette
område.

+ Jeudan vil gennemgå sine holdninger og indsats i rela-
tion til FN's Global Compact og vil i den forbindelse
overveje fordele og ulemper ved en tilslutning til disse
regler.

Jeudan vil fremover rapportere sin holdning, indsats, resul-
tater, planer og forventninger i sin årsrapport og dermed
i sammenhæng med rapporteringen om den forretnings-
mæssige og økonomiske udvikling.

  
 

Ansvarlighed

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

ERR RR RES

 

 

Ledelse og organisation

BESTYRELSEN

Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, EQT
Partners A/S, Helgestrand Dressage, Nesdu as, NTR Holding A/S, Stæhr Holding
A/S og Stæhr Invest II A/S.

Medlem af bestyrelsen for 15. juni Fonden, Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S,
Lise og Valdemar Kåhlers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S,
Roskilde Bank A/S (udpeget af Danmarks Nationalbank) og Scandinavian Private
Equity Partners A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 3.552, heraf nærtstående 432 (2007: 3.552)

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet LD Invest A/S, LD! Holding
A/S, Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S.

Næstformand for bestyrelsen for Fair Forsikring A/S, Kommuneforsikring A/S,
Kommunernes Arbejdsskadeforsikring A/S og Royal Unibrew A/S samt medlem
af bestyrelsen for Brock & Michelsen A/S, Brock & Michelsen Ejendomsselskab
A/S, Brock & Michelsen Invest A/S, Fair Invest A/S, Gregers Brock Holding
A/S, Løvenholmen Fonden, Ole Flensted Holding A/S, Peter Bodum A/S,
Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Skandinavisk Holding A/S,
Scandinavian Tobacco Group A/S og Tivoli A/S.

Antal aktier i Jeudan A/S: 2,400 (2007: 2.400).

Medlem af bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen Nykredit,
Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit Realkredit A/S, Renhold as,
Renholdningsselskabet af 1898 og SBS Byfornyelse smba.

Antal aktier i Jeudan A/S: 10.496 (2007: 10.496). Desuden besidder Nesdu as,
hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 (2007: 1.159.335) aktier i Jeudan.

 

Formand for bestyrelsen i Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datter-
selskaber heraf.

Næstformand for bestyrelsen i Nordea Invest A/S og medlem af bestyrelsen for
NASDAQ OMX Inc.

Antal aktier i Jeudan A/S: 650 (2007: 0).

Medlem af bestyrelsen for William Demant Invest A/S og Oticon A/S.

Ledelse og organisation

 

e. Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0).
mans- og

Holding A/S, Kongebakken 9,

2765 Smørum.

A
h

 

Næstformand for bestyrelsen i Rosk Ejendomme A/S og medlem af bestyrelsen for
NTR Holding A/S samt medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit og
Renholdningsselskabet af 1898.

Antal aktier i Jeudan A/S: 3.198, heraf nærtstående 710 (2007: 3.198).

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen, Glostrup A/S, ligesom han er
bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S samt øvrige datterselskaber, der er 100% ejet af
Jeudan.

Antal aktier i Jeudan A/S: 1.944 (2007: 1.944).

Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bortset fra ansættelse som direk-
tør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100 % ejet af Jeudan, ligesom
han er bestyrelsesmedlem i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100
% ejet af Jeudan.

Antal aktier iJeudan A/S: 2.144, heraf nærtstående 70 (2007: 2.144).

Tine Cederholm Bemberg har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2007: 366).

Frank Ewert er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2007: 366).

Lene Sand har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Jeudan A/S: 745 (2007: 745).

Janne Holbøll-Bagge har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0).

Peter Spøer har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0).

John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0)

Ledelse og organisation

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

ELERS

Ledelse og organisation

 

A
ao

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

Bestyrelseshonoraret har siden 2006 andrag-
et et grundhonorar på DKK 200.000. For-
manden modtager tre gange grundhonoraret,
og næstformanden modtager halvanden gange
grundhonoraret.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger
almindelige vilkår. Direktionens opsigelsesvarsel
udgør 18 måneder fra Jeudans side og 8 måneder
fra direktionens side.

I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske
eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet,
der repræsenterer mere end 50% af stemmerne i
Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme
fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i
Selskabet, der repræsenterer mere end 25% af stem-
merne i Selskabet, og hvor der sker en udskiftning
af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en
periode på tolv måneder, kan direktionen inden én
måned efter meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis
inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de
nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin
stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav
på godtgørelse svarende til summen af de månedlige
lønninger, som direktionen ville have krav på i tilfælde af
opsigelse fra Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direk-
tion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

Direktionens vederlag har siden 2006 udgjort:

  

Løn 2.637.679 2.913.929 3.239.649
Løntillæg 1.000.000 800.000 700.000
I alt 3.639.685 3.715.936 3.941.657

 

Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspi-
rerende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder
for kompetente og serviceorienterede medarbejdere.
Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans resultater,
hvorfor Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i
en fortsat udvikling til fælles succes. Virksomhedskulturen
iJeudan er bl.a. en værdiskabende ånd overalt i organisa-
tionen.

FUNKTIONSOPDELT ORGANISATION
Jeudans organisation forener specialisering med kundefo-
kusering via en funktionsopdelt organisation.

Ansvarsområderne til de enkelte afdelinger er:

Sekretariat for direktion og bestyrelse.
Ansvarlig for Investor Relations og
Intern Service.

Ansvarlig for Koncernens HR, IT og
Kommunikation.

Afdelingen er opdelt i 8 kundeteams,
der som udgangspunkt består af en
kundechef og kundeassistent. Hvert
kundeteam er ansvarlige for kunde
forhold og drift af ejendomme i deres
respektive porteføljer.

Ansvarlig for Finansiel Styring og
Finansiel Kontrol

 

> Figur 10: Furiktlansopdelt organisationsoversigt Jeudah A/S

SEKRETARIAT HR &IT

Underdirektør Underdirektør

Morten Aagaard Frank Ewert
Investor Koncern
Relations HR
Intern Koncern
Service IT

Koncern

Kommunikation

BESTYRELSE

Formand
Niels Heering

DIREKTION

Adm. direktør
Per W. Hailgren

MARKED FINANS

Finansdirektør
Kim Christiansen

Underdirektør
Tine C. Bemberg

Souschef

Køncernregenskab
Janne Holbøll-Bagge

Finansiering

Underdirektør
Lene Sand

 

 

 

 

JEUDAN BYG

Adm. direktør
Peter Spøer

JEUDAN TØMRER/
SNEDKER
Afdelingschef
Michael Øvre

JEUDAN MALER

Afdelingschef
Peter Salomonsen

JEUDAN MURER

Afdelingschef
Claus Esmarch

BESTYRELSE

Formand
Per W. Haligren

DIREKTION
Adm. direktør Servicedirektør
Peter Spøer John Rohde
JEUDAN FINANS
Afdelingschef Afdelingschef
John Vester Kim Petersen
JEUDAN SERVICE JEUDAN PROJEKT
Servicedirektør Projektchef
John Rohde Henrik 5. Johansen
JEUDAN VVS JEUDAN Projektering og Tegnestue og
EJENDOMSSERVICE byggestyring, indretning
Afdelingschef Servicechef
Michael B. Hansen Ole W. Hansen
REKVISITIONER
Rekvisitions-
JEUDAN EL JEUDAN koordinator
RENHOLD Frantz Danum

Afdelingschef
Brian Petersen

Afdelingschef
John Samuelsen

Afdelingschef
Kiwin Reumert

Ansvarsområderne til de enkelte afdelinger er:

 

Bogholderi og controlling

Indeholder de byggetekniske faggrupper tømrer/snedker,
murer, anlæg, maler, el og vvs.

Facility Service ydelser, herunder ind- og udvendig
pasning af fællesarealer.

Projektering, tegnestue, rekvisitionscenter og diverse
rådgivningsydelser.

Salg af Jeudan Servicepartners samlede sortiment af produkter
og ydelser herunder fokus på salg af facility service.

JEUDAN SALG
Salgschef

lars Hoffman

KONSULENT
Michael Schou

Ledelse og organisation

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

 

 

Ledelse og organisation

   

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

KUNDERELATIONSORGANISATION

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på betjening
af kunder og på tilgængelighed. Derfor suppleres den
funktionsopdelte organisation med et kundefokus i Jeudan
Marked, hvor en kundechef er nøglepersonen i kontakten
og samarbejdet med den enkelte kunde.

Iden kundeorienterede organisation, undertemaet "kunden
i fokus", har kundechefen inden for visse begrænsninger,
beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte
organisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede,
servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold. Alle
kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundeche-
fen og dennes kundeteam, der er ansvarlig for kundeforhol-
det og ejendommen. For kunden betyder organisationen
en let tilgængelighed og korte beslutningsveje. Jeudan
er tilgængelig 24 timer i døgnet, og beslutninger kan som
hovedregel træffes samme dag.

Yderligere sikrer denne organisationsform et solidt ledelses-
mæssigt overblik over den enkelte ejendom og de enkelte
kunder.

Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og vær-
digrundlaget udtrykker de fælles værdier, som Jeudans
medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere,

at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordent-
lighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende

Figur 12: Kundefokus forenet med funktionsspecialisering

   

 

 

 

 

adfærd i alt, hvad den enkelte medarbejder foretager sig.
"Ordentlighed forpligter" er en selvfølgelighed i sig selv,
men det er netop det, Jeudan ønsker at signalere.

Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der
alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder:
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde,
hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciserin-
ger af, hvorledes værdigrundlaget kan dekomponeres til
hver enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele
tiden at forbedre Jeudans betjening af kunderne.

MEDARBEJDERE

At være innovativ kræver en villighed og åbenhed til foran-
dring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden hos de
mennesker, der færdes i og omkring Jeudans kunders lejemål.
Jeudan gennemfører intern uddannelse af medarbejdere og
træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens
alle trænes i adfærd, kommunikation, salg, m.m. Et arbejde der
løbende pågår på alle niveauer. Sigtet er, at alle nye medarbej-
dere i Jeudan i løbet af deres første måned modtager undervis-
ning, hvor de bliver introduceret til Jeudan med vægten lagt på
værdigrundlaget og påvirkningen heraf i deres dagligdag.

Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en
plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere
i Koncernen med det klare formål at skabe en kvalitativ og
konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.

Marke
SERVICE REGNSKAB
KUNDEGRUPPE Pleje udenomsarealer FINANS
Kundechef og Renhold fællesarealer
kundeassistent

Døgn- og vagtservice
Tekniske installationer

: Styrke kunderelationer | PROJEKT

Salg af serviceydelser ; Projektering
Ajourføring af Tegnestue
udviklingsplaner i Rådgivningsydelser
Vækst i driftsresultat |
BG ESS ALA ME SEA SEERE ERA rss] BYGNING

Lokaleindretning
Renovering/vedligehold
Alle faggrupper

 

 

 

 

I nedenstående tabel ses udviklingen i det gennemsnit-
lige antal medarbejdere, ligesom der herunder er anført
nogle demografiske nøgletal. Nøgletal for anciennitet skal
ses i lyset af en meget stor tilgang af nye medarbejdere
i 2007-2008, som primært kan tilskrives de timelønsan-
satte. Gennemsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte
en sammenhæng, hvorfor der sigtes efter en gennem-
snitsalder over 35 år samt, at mere end 50% af de funk-
tionæransatte har en mellem eller længere videregående
uddannelse.

Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog
ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag
til stillingen og ikke alene ud fra en kønsfordeling.

+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt funktionærer er
3,4 år

+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt ledergruppen er
7,7 år

+ Den gennemsnitlige anciennitet blandt de timelønsan-
satte er 2,3 år

+ Den gennemsnitlige alder blandt funktionærer er 40 år

Kønsfordelingen blandt funktionærer er 61% mænd og

39% kvinder

Kønsfordelingen blandt ledergruppen er 33% kvinder og

67% mænd

+ 68% af de funktionæransatte har en mellem eller længere
videregående uddannelse

Tabel XI: Gennemsnitlige antal medarbejdere ultimo perioden

 

Jeudan A/S 37 27 21 19 18
Jeudan Servicepartner A/S 276. 204. 169 127 mM
I ALT 313 231 190 146 129

Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den
løbende interne træning og medarbejderpleje skal med-
virke til Jeudans fortsatte udvikling.

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse drøftes
og vurderes løbende, bl.a. gennem:

+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbej-
der, hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel
uddannelsesplan udarbejdes eller opdateres.

+ Intranetportal til informationsformidling blandt alle kon-
toransatte.

REE

     

| Ledergruppen

 

+ Månedsmøder/kvartalsmøder med
samtlige medarbejdere og direktionen.
Udviklingsmøder og seminarer hvor pro-
cesser og arbejdsgange drøftes sammen
med medarbejderne med henblik på at
udvikle, effektivisere og forbedre eksi-
sterende og nye løsninger.

Herved inddrages medarbejderne i relevan-
te beslutningsprocesser og bidrager med
forandringsvillighed og engagement.

De enkelte personalegrupper har følgende
gennemsnitlige bruttolønninger:

DKK 990.464

Funktionærer DKK 399.332
Timelønsansatte DKK 317.529

Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine
ansatte en række lønsupplementer, hvoraf nogle
er skattepligtige og nogle ikke er skattepligtige.
Visse lønsupplementer er kollektive, mens andre
er tilpasset en mindre kreds af medarbejdere.
Lønsupplementerne er opdelt i sociale, person-
lige, økonomiske samt øvrige.

Sociale:
+ Personalearrangementer, idrætsforening m.m.

Personlige:
+ Feriebolig, feriefridage m.m.

Økonomiske:
+ Pensionsordning, sundhedsforsikring,
uddannelse m.m.

Øvrige:
+ Frokostordning, Healthcare, hjemme pc-er m.m.

Fordelingen blandt de fire grupper fremgår af neden-
stående figur:

Figur 13: Lønsupplementer

4% 191%

Sociale
Personlige
Økonomiske

Em Øvrige

00
o
oOo
n
EH
e
oO
[==
an
<
—
ni
==
og
ns
SAL
<
z
<
ao
5
u

Ledelse og organisation

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning

52

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

Regnskabsberetning

Regnskabsåret 2008 udviste en fortsat god udvikling i
omsætning og driftsresultat på linje med de forventninger,
som Jeudan offentliggjorde i januar 2008.

Omsætningen steg 41% til DKK 738 mio., EBIT steg 23%
til DKK 369 mio. og resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) steg 21% til DKK 186 mio.

Kurs- og værdireguleringer netto udgjorde i alt DKK -715
mio. efter urealiserede nedskrivninger af ejendommenes
værdi og de finansielle forpligtelser.

Nettoresultatet blev DKK -398 mio.

Bestyrelsen vurderer udviklingen i omsætningen og drifts-
resultatet som tilfredsstillende, Kurs- og værdiregulerin-
gerne, som er præget af udviklingen på de finansielle
markeder i 2008 og på ejendomsmarkedet, vurderer besty-
relsen som ikke-tilfredsstillende.

Jeudan investerer i og driver større velbeliggende kon-
torejendomme i København og detailejendomme i Stor-

Tabel Xil: Driftsresultat pr. segment

københavn og på Sjælland. Det samlede areal udgør over
en halv million kvadratmeter.

Efterspørgslen efter ledige kontorlokaler i København er
stadig fornuftig, og Jeudan har i 2008 indgået lejekontrak-
ter på erhvervslejemål med en årlig leje på godt DKK 36
mio. fordelt på godt 31.000 m2 samt boliglejemål med en
årlig leje på godt DKK 7,5 mio. fordelt på godt 7.000 m?.

Udlejningsprocenten i Koncernens ejendomsportefølje udvi-
ser fortsat et tilfredsstillende niveau. Med udgangen af 2008
udgjorde udlejningsprocenten 99,0 (målt på indtægter).
Medtages projektejendomme udgjorde udlejningsprocen-
ten 95,7. Den generelle udlejningsprocent på ejendomsmar-
kedet i København var med udgangen af 2008 på 95,4.

Jeudan har i 2008 erhvervet ejendomme i København for
DKK 416 mio., ligesom der er investeret i den eksisterende
ejendomsportefølje for i alt ca. DKK 441 mio.

Lejeindtægter m.v. udgjorde i fjerde kvartal DKK 122 mio.
mod. DKK 106 mio. i samme periode sidste år, svarende til en
stigning på 15%. Stigningen kan overvejende henføres til gene-
relle lejereguleringer samt investeringer foretaget i 2008.

 

Nettoomsætning 122 106

69 16 -13 171 161
-60 15 11 -69 65
9 1 2 102 9%
-2 o ! 12 11
7 85

Driftsomkostninger -26 -17
Bruttoresultat 9% 89
Administrationsomkostninger 9 D
Resuttat før finansielle poster (EBIT) 87
Nettoomsætning

Driftsomkostninger "93 pk
Bruttoresultat 381 316
Administrationsomkostninger -34 -28
Resultat før finansielle poster (EBIT) 347 288

Tabel XII: Nøgletal segmenter

 

EBIT / Nettoomsætning
Vækst nettoomsætning,
Vækst bruttoresultat
Vækst EBIT

RØMØ MK KR MM

3
35
mn
24

80 > > 35 2 Fa
23 -3 6 413 333
7 1 2 -44 -33
16 -2 4 369 300

 

81,2 82,0 83,1 83,3 80,4
74,3 75,7 755 76,0 73.2
12,3 19,0 9,6 18,7 25,1
13,5 20,1 11,1 19,0 20,6
15,8 21,3 9,3 19,5 20,5

 

Bruttoresultat / Nettoomsætning
EBIT / Nettoomsætning

Vækst omsætning

Vækst bruttoresultat

Vækst EBIT

R RR MM

11,0 14,3 11,4 3 117

6,0 10,3 8,3 79 8,0
12,8 11,2 48,7 22,6 47,3
39,0 44,5 18,9 21,2 52,2
48,7 90,0 20,2 16,8 50,0

 

 

 

 

 

År til dato udgjorde lejeindtægter m.v. DKK 474 mio. mod
DKK 379 mio. samme periode sidste år, en stigning på 25%.

Driftsomkostningerne i segmentet steg i fjerde kvartal
fra DKK 17 mio. i 2007 til DKK 26 mio. i 2008. År til dato
udgjorde omkostningerne DKK 93 mio. mod DKK 63 mio.
samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til de
foretagne ejendomsinvesteringer.

Segmentets bruttoresultat udgjorde i fjerde kvartal 2008
DKK 96 mio. mod DKK 89 mio. samme periode sidste år.

År til dato udgjorde bruttoresultatet DKK 381 mio., sva-
rende til en stigning på 21% i forhold til samme periode
sidste år. Bruttoresultatet har de seneste fem år udvist en
vækst på mellem 11% og 21%.

Jeudan-koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan
Servicepartner A/S en bred vifte af ejendomsrelaterede
rådgivnings-, service- og bygningsydelser.

Aktivitetsniveauet i Servicesegmentet har været stigende
i 2008. Omsætningen blev i fjerde kvartal 2008 DKK 65
mio. mod DKK 69 mio. samme periode sidste år. År til dato
udgjorde omsætningen DKK 299 mio. mod DKK 203 mio.
i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 47%.
Stigningen år til dato kan henføres til såvel bygningsområdet
som serviceområdet og skyldes bl.a. en stigning i kontorind-
retninger og servicekontrakter.

Drifts- og produktionsomkostningerne i fjerde kvartal 2008
udgjorde DKK 58 mio. mod DKK 60 mio. samme periode
sidste år. År til dato udgjorde drifts- og produktionsom-
kostningerne DKK 264 mio. mod DKK 180 mio. samme
periode sidste år, hvilket kan henføres til væksten i aktivi-
tetsniveauet.

Servicesegmentets bruttoresultat udgjorde i fjerde kvartal
DKK 7 mio. mod DKK 9 mio. for samme periode sidste år.
År til dato udgjorde bruttoresultatet DKK 35 mio. mod DKK
23 mio. samme periode sidste år, svarende til en vækst på
52%. Bruttoresultatet har de seneste fem år udvist vækst
på mellem 19% og 52%.

Koncernens administrationsomkostninger år til dato steg
fra DKK 33 mio. til DKK 44 mio. Set i forhold til væksten
i omsætningen er administrationsomkostningerne på et
lidt lavere niveau, hvor administrationsprocenten i 2008
udgjorde 6,0% mod 6,3% i 2007.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i
fjerde kvartal 2008 DKK 90 mio. mod DKK 85 mio. samme
periode sidste år. År til dato udgjorde EBIT DKK 369 mio.

DKK mio.

 

 
 
   
 
 
 
  
  
 
  
   
  

mod DKK 300 mio. i 2007, svarende til en stigning på 23%.
EBIT pr. aktie udgjorde DKK 52,0 mod DKK 50,0 i 2007.
EBIT har de seneste fem år udvist en vækst på mellem 9%
og 23%.

Figur 14: EBIT og EBIT pr. aktie

400 m få

 

300 el
250 ne a

   

 

1 2004 i 2005 2006 2007 I 2008 I

x EBIT
FR EBIT pr. aktie

De finansielle nettoomkostninger udgjorde i fjerde kvartal
2008 DKK 49 mio. mod DKK 39 mio. for samme periode sid-
ste år. Jeudan har kun i mindre grad mærket følgerne af det
i 2008 stigende renteniveau, idet Koncernens realkredit- og
banklån alle er renteafdækket for en længere årrække.

Den valgte finansieringsstrategi for Koncernens realkredit-
og banklån sikrer ligeledes, at fremtidige rentestigninger
kun i beskedent omfang vil påvirke Koncernens cash-flow.
År til dato udgjorde de finansielle nettoomkostninger DKK
183 mio. mod DKK 146 mio. i 2007.

De finansielle nettoomkostninger relaterer sig til
Ejendomme, da der i Service alene er en beskeden penge-
binding i driftsmateriel.

Regnskabsberetning

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

   

 

Efter stigningen i de finansielle nettoomkostninger som
følge af ejendomsinvesteringer udgjorde Koncernens resul-
tat før kurs- og værdireguleringer i fjerde kvartal 2008 DKK
41 mio. mod DKK 46 mio. samme periode sidste år. Faldet
i fjerde kvartal kan henføres til forøgede finansieringsud-
gifter i forbindelse med køb af ejendomme. År til dato steg
resultatet før kurs- og værdireguleringer fra DKK 154 mio.
til DKK 186 mio., svarende til en stigning på 21%.

Resultat før kurs- og værdiregulering er et af Jeudans
væsentligste resultatparametre. Resultatet er udtryk for
den likviditet, som driften frembringer. Jeudan realiserede
et resultat før kurs- og værdiregulering på niveau med de
udmeldte forventninger i januar 2008.

Resultatet før kurs- og værdireguleringer svarer til en for-
rentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,9% mod
5,7% i 2007.

EBVAT pr. aktie udgjorde ultimo 2008 DKK 26,2 på årsbasis
mod DKK 25,6 for samme periode sidste år.

 

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

Resultat før kurs og værdireguleringer (EBVAT)
& EBVAT pr. aktie

Tabel XIV: Dagsværdireguleringer

0
c .
E Figur 15: Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
2
3 200 — 27
A
< 180 BEN Tr ed E — 26
S 160 aen ge or rn gger ne. ml
A i :
5 140 pE i — 25
vv
æ s… 120 VÆ — 24
E 100 . es SN
80 -—33
60 — 22
40 i-
0 -21
o! - 20
1 2003 1 2004 | 205 | 2006 1 207 I

 

 

Investeringsejendomme DKK mio. -251
Finansietle gældsforpligtelser DKK mio. -390
I alt - netto DKK mio. -641

 

 

REGULERING AF EJENDOMME TIL
DAGSVÆRDI NETTO

Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregule-
ringerne føres over resultatopgørelsen

Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med
udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende
driftsår, korrigeret for udsving der karakteriseres som
værende enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt
heri anvendes en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, da
Jeudan anser denne som den mest velegnede.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt gen-
nem flere år, indeholder følgende hovedelementer:

Tabel XV: Værdiansættelsesmodel

1+ Årlige lejeindtægter
2 +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til

anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration

= Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)
7+ Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER

Der medtages lejeindtægter for 2009. For ledige arealer
er markedslejen anslået. Forholdet er for målingen uden
væsentlig betydning, idet udlejningsprocenten ultimo 2008
udgjorde 99,0 af de samlede lejeindtægter (95,7 inkl. pro-
jektejendomme). Der medtages eventuelle øvrige indtæg-
ter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE
I ejendomme hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er
højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,

 

 

foretages en reduktion af den aktuelle leje til
den forventede genudlejningsleje.

3. DRIFTSOMKOSTNINGER
Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratræk-
kes. Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, for-
sikringer, serviceabonnementer, renhold, ejen-
domsservice, forsyningsudgifter, etc.

4. IND- OG UDVENDIG
VEDLIGEHOLDELSE

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkost-
ningerne på erhvervsejendomme afholdes af
kunderne, men det kan variere afhængig af
kontraktsbestemmelserne. Til udvendig vedli-
geholdelse hensættes på erhvervsejendomme
gennemsnitlig DKK 30 pr. m?. Der hensættes ikke
til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål,
da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor Bolig-
reguleringsloven og Lejeloven fastsætter lovpligti-
ge hensættelser, anvendes de lovpligtige hensæt-
telser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i
alt ca. DKK 125 pr. m?,

5. ADMINISTRATION
Til administration af ejendomme hensættes et

beløb, der erfaringsmæssigt svarer til de faktisk
anvendte udgifter. Der er gennemsnitligt hensat 2%
af lejeindtægterne.

6. AFKASTPROCENT
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan dels på
grundlag af udviklingen i markedsforholdene for
den pågældende ejendomstype, dels på grundlag af
erfaringer med salg, og dels på grundlag af ændringer
i den enkelte ejendoms forhold.

Herudover tilbydes Jeudan løbende køb af ejendom-
me, og i den forbindelse konstaterer Jeudan ændringer
i markedsafkast og øvrige væsentlige faktorer.

Endvidere optager Jeudan løbende finansiering i
realkreditinstitutter og pengeinstitutter. I forbindelse
med optagelse af realkreditlån foretager realkreditin-
stitutterne en lånevurdering af Jeudans ejendomme.
Igennem en længere årrække — også i 2008 — har insti-
tutternes vurdering i al væsentlighed svaret til Jeudans

egne vurderinger.

Yderligere afholder Jeudan løbende møder med stort set
samtlige ejendomsmæglervirksomheder i København, og
på møderne drøftes blandt andet udviklingen i ejendoms-

priser.

7. REFUSIONSSALDI
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje

samt positivt indestående på vedligeholdelseskonti i hen-
hold til Boligreguleringslovens 818 og 822.

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN
Der kan ske korrektion til den beregnede dagsværdi. Der kan

være tale om reservationer til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområ-
der, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har i 2008 resulteret i
en nedskrivning på DKK 251 mio.

Den positive udvikling i ejendommenes driftsøkonomi har
resulteret i en nettoopskrivning på DKK 492 mio. I mod-
sat retning trækker nedskrivninger på ca. DKK 531 mio.,
som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet og sam-
fundsøkonomien i øvrigt, samt yderligere reservationer til
ombygninger m.v. på DKK 212 mio.

Koncernens ejendomsportefølje står herefter bogført til
en gennemsnitlig markedsværdi på DKK 18.564 pr. m?,
svarende til et gennemsnitligt afkast på 5,3% og med en
gennemsnitlig leje på DKK 1.059 pr. m?,

Under afsnittet om risikofaktorer er der foretaget en føl-
somhedsberegning på forskellige afkastprocenter, ligesom
der er foretaget følsomhedsberegning ud fra forskellige
varianter på den gennemsnitlige leje pr. m?.

REGULERING FINANSIELLE
GÆLDSFORPLIGTELSER NETTO

Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder
anvendelsen af finansielle instrumenter der alene anvendes
til afdækning af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændring i
dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, der efter
Jeudans opfattelse bør finansieres med langfristede lån

med fast rente i en længere periode.

Den valgte finansieringsstrategi indebærer, at Jeudans ren-
terisiko er forholdsvis lav. En kraftig rentestigning vil ikke
påvirke Jeudans rentebetalinger nævneværdigt de næste
5 år og vil kun påvirke rentebetalingerne beskedent for de

efterfølgende 10 år.

Valg af finansiering med fast rente i en længere periode
(lav renterisiko) medfører imidlertid større kursudsving
end finansiering med fast rente i en kortere periode (høj

renterisiko).

 

vi |

 

Regnskabsberetning

 
  

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

 

I løbet af 2008 har rentemarkederne udvist stor volati-
litet. I starten af 4. kvartal 2008 medførte uroen på de
finansielle markeder, at de korte renter steg og de lange
aftalerenter faldt. På denne baggrund valgte Jeudan i
oktober 2008 at benytte faldet i de lange aftalerenter
ved at konvertere eksisterende renteaftaler for ca. DKK
2,6 mia. med en gennemsnitlig løbetid på ca. 12 år til
nye renteaftaler med en løbetid på 30 år. Konverteringen
medførte en betydelig nettorentebesparelse for 2009 og
fremefter.

De efterfølgende måneder udviste specielt de lange renter
en uventet, atypisk udvikling. Renten på realkreditlån steg,
mens den lange aftalerente faldt. Ved udgangen af 2008 var
forskellen mellem den 30-årige realkreditrente og tilsvarende
aftalerente ca. 3% p.a. Der var dog kun meget begrænset
aktivitet i den lange del af markedet, således at effektiviteten
i prisdannelsen var begrænset.

Med denne rentekurve fik Jeudan i 2008 et urealiseret kurstab
på de finansielle forpligtelser — som omfatter såvel lange rente-
aftaler som realkreditlån — på DKK 390 mio. (2007: DKK + 56
mio.).

I løbet af januar 2009 skete der en indsnævring af rentespændet
mellem de to lange renter, og Jeudan omlagde på den baggrund
lange renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. Renteaftalerne har nu,
som ved indgangen til 2008, en gennemsnitlig løbetid på 10-15
år, og Jeudan opnår herudover igen en årlig rentebesparelse.
Yderligere er kursfølsomheden reduceret fra ca. DKK 6 mio, til ca.
DKK 2 mio. for hvert basispunkt, renten ændrer sig.

Realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK -74 mio. (2007: DKK
-18 mio.), hvilket kan henføres til optagelse af lån ved ejendoms-
investeringer, tillægsbelåning af eksisterende ejendomme samt

 

2 omlægning af renteaftaler.
z Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde resultat før skat
2 DKK -529 mio. (2007: DKK 313 mio.), og efter skat blev resultatet
DKK -398 mio. (2007: DKK 277 mio.). Årets resultat svarer til en forrent-
ning af egenkapitalen på -13% (2007: 10%). Jeudan har over de seneste
56 fem år forrentet egenkapitalen med gennemsnitligt 11%.

Figur 16: Årets resultat samt forrentning af egenkapital (ROE)

 

90
o
AQ

800 — 25%
EÉ .
o 600 | it Es . — 20%
& % m — 15%
ao 400
< — 10%
ce g 200 — 5%
£ % 0 0%
vi 1200 — 5%
< — 10%
z 7400 — 15%
a -600 — 20%
5 I 2004 I 2005 2006 2007 2008 I
w
=

Årets resultat
3: Forrentning af egenkapital 5 års gns.

 

 

FEER

 

 

De samlede investeringer i ejendomme og igangværende
projekter pr. 31. december 2008 udgjorde DKK 9.347 mio.,
hvilket svarer til en stigning på 7%. Stigningen kan primært
henføres til de i 2008 foretagne ejendomsinvesteringer
samt fremdrift i de igangværende projekter. Modsatrettet
virker nedskrivninger af ejendommenes værdi.

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2008 DKK 2.955 mio., der
repræsenterer et fald på 14%.

Faldet kan primært henføres til de negative urealiserede
værdireguleringer af ejendomme og finansielle forplig-
telser. Trods disse værdireguleringer udgør egenkapital-
andelen 31%.

De langfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2008 DKK
5.843 mio. (ultimo 2007: DKK 4.126 mio.). Stigningen
kan primært henføres til optagelse af lån ved ejendoms-
investeringer samt nedbringelse af træk på den kortfri-
stede finansiering ved optagelse af langfristet finansiering,
hovedsagelig yderligere realkreditbelåning i Koncernens
ejendomme.

De kortfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2008 DKK
628 mio. (ultimo 2007: DKK 1.273 mio.). Faldet relaterer
sig primært til omlægning af kortfristet finansiering til lang-
fristet finansiering.

Siden 31. december 2007 har Jeudan optaget realkredit-
finansiering, hvor der til sikkerhed for finansieringen er
tinglyst sædvanlige realkreditpantebreve for DKK 259
mio.

Jeudan Servicepartner har i løbet af 2008 tegnet garantier
for entrepriser for DKK 0,5 mio., og i løbet af 2008 har
Koncernen tegnet betalingsgarantier for DKK 11 mio.

Likviditeten fra driftsaktiviteterne før ændring i driftskapi-
talen udgjorde i 2008 DKK 134 mio. (2007: DKK 122 mio.).
Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirk-
ningen DKK 90 mio. (2007: DKK 137 mio.).

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der
dækker over Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme,
udgjorde i 2008 DKK -788 mio. (2007: DKK -817 mio.).

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne
udgjorde DKK 1.381 mio. (2007: DKK 120 mio.), og kan
primært relateres til optagelse af realkreditbelåning.

Herefter udgjorde nettoændringen i de samlede penge-
strømme DKK 683 mio. (2007: DKK -561 mio.).

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjor-
de ultimo 2008 DKK 599 mio. (2007: DKK 505 mio.).
Jeudan forventer at udbygge likviditetsberedskabet i løbet
af 2009 ved hjemtagelse af yderligere realkreditbelåning i
Koncernens ejendomme.

De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er
også dækkende for Jeudan A/S.

Jeudan har på baggrund af den aktuelle renteudvikling
omlagt lange renteaftaler. Renteaftalerne har nu en gen-
nemsnitlig løbetid på 10-15 år. I forhold til 31. december
2008, hvor de urealiserede kurstab udgjorde DKK 390
mio., har omlægningen i 2009 medført en realiseret kurs-
gevinst på DKK 151 mio. er realiseret. Herudover opnår
Jeudan en årlig rentebesparelse, ligesom kursfølsomheden
på de finansielle forpligtelser reduceres væsentligt som
følge af den kortere løbetid.

Herudover er der ikke efter 31. december 2008 indtrådt
væsentlige begivenheder af betydning for årsrapporten.

   

 

Regnskabsberetning,

Wi
NMN

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

&&&&&&&&&&&&&&«««««««—m———|

 

 

 

 

Risikofaktorer

   

w
oa

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

Risikofaktorer

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer,
hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

… Opgørelse af den aktuelle markedsværdi for
Jeudans ejendomme

+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater

+ Køb af ejendomme

+ Salg af ejendomme

+ Lovgivning og skat

+ Ejendomsrelaterede serviceydelser

+ Finansielle risikofaktorer

+ Øvrige risikoforhold

Med jævne mellemrum gennemgår og vurderer bestyrelsen
risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen.
Gennemgangen forløber efter en plan, som sikrer, at et eller
flere risikoområder behandles ved hvert ordinært bestyrel-
sesmøde og mindst en gang om året.

Jeudan skal regnskabsmæssigt værdiansætte ejendomme til
aktuel markedsværdi, og eventuelle værdireguleringer skal
føres over resultatopgørelsen. Såfremt værdireguleringerne
er negative, påvirker det Koncernens resultat og økono-
miske stilling negativt, og kan ligeledes påvirke Jeudans
aktiekurs negativt.

Den aktuelle markedsværdi af ejendommene påvirkes primært
af Jeudans afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fast-
sætter afkastkravet til de enkelte ejendomme bl.a. ud fra
+ udviklingen i markedsforholdene for den
pågældende ejendomstype
+ udviklingen i det generelle renteniveau
+ erfaringer med årets køb og salg
+ ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

Tabel XVI: Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent

Ændring i afkastprocent pct. -1,00% -0,75%
Afkastprocent pct. 4,3% 4,6%
Ændring i markedsværdi DKK mio 2.217 1.572
Markedsværdi DKK mio 11.939 11.294
Værdi pr. m? DKK 22,798 21.567
Egenkapital DKK mio 4.618 4.134
Indre værdi pr. aktie DKK 651 583

-0,50%
4,8%

995
10,717
20.464

3.701
522

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst
i nedenstående tabel. Tabellen viser effekten på markeds-
værdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og markeds-
værdi pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af
hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten
på 0,5%-point vil ejendommenes markedsværdi falde med
DKK 820 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på
0,5%-point medføre en stigning i markedsværdien på DKK
995 mio.

En ændring af afkastkravene berører ejendommene forskel-
ligt, afhængig af type, beliggenhed m.v.

De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive
påvirket af ændringer i

+. udlejningsprocenten

+ kundernes betalingsevne

+ reguleringen af lejeindtægter samt

+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.

Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på drifts-
økonomien, og Koncernen udarbejder detaljerede budgetter
på månedsbasis, således at budgetafvigelser forholdsvis hur-
tigt kan identificeres og eventuel reaktion kan iværksættes.

ÆNDRING I UDLEJNINGSPROCENTEN

Det er Jeudans strategi, at erhverve ejendomme, der grun-
det deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at
sikre en høj udlejningsprocent. Der er dog ikke sikkerhed
for, at en beliggenhed, der i dag vurderes som attraktiv af
eksisterende og potentielle kunder, også vil blive vurderet
som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for
nedgang i udlejningsprocenten. Dette kan påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

BASIS
-0,25% - 0,25% 0,50% 0,75% 1,00%
5,1% 5,3% 5,6% 5,8% 6,1% 6,3%
474 . -427 -820 -1.180 -1.512
10.196 9.722 9.295 8.902 8.542 8.210
19.469 18.564 17.748 16.998 16.310 15.677
3.310 2.955 2.634 2.340 2.070 1.821
466 416 371 330 292 257

 

 

Ved en kundes fraflytning af et lejemål er der endvidere
usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål! kan genudlejes
og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket kan
påvirke Koncernens indtægter og ejendommens markeds-
værdi negativt. Genudlejningsrisikoen er udover beliggen-
hed, kvalitet, lejeniveau mv. også påvirket af de generelle
konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen påvirker
udlejningsprocenten og kan dermed også påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten i erhvervs-
arealer på 5 procentpoint medføre en nedgang i lejeind-
tægterne på ca. DKK 22 mio., opgjort på grundlag af den
nuværende gennemsnitlige leje. Med udgangspunkt i det
gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan i 2009 alt andet lige
kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på 40-45%
før resultat før kurs- og værdireguleringer bliver negativt.
Tabellen nedenfor belyser, hvorledes en eventuel tomgang
vil påvirke indtægterne i Koncernen ud fra en gennemsnitlig
leje (opgjort pr. 31. december 2008).

Tabel XVII: Erhvervsejendomme - tomgangsleje

 
  

Forøget
tomgang pct.

+5% +15% +25% +35% +45% +50%
Tomgangsleje DKK mio. 22 66 110 154 198 220

Jeudan har løbende kontakt med såvel nuværende kunder
som potentielle kunder. Det indebærer dels, at ændringer
i eksisterende kunders lokalebehov identificeres forholds-
vis tidligt, hvilket giver mulighed for at dække behovene
ved udvidelser af hidtidige lejemål eller flytning til andre
af Koncernens ejendomme, dels at Jeudan forholdsvis
hurtigt kan finde nye egnede kunder til lejemål, som fraflyt-
tes. Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved
udgangen af 2008 99,0 målt på indtægter. Medtages ledige
arealer i forbindelse med projektejendomme udgør udlej-
ningsprocenten 95,7 ved udgangen af 2008.

KUNDERNES BETALINGSEVNE

Jeudan lægger vægt på at tiltrække pålidelige og kreditvær-
dige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan
at afdække kundernes betalingsevne i det omfang, det er
relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som
udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det
kan dog ikke udelukkes, at nogle af Koncernens kunder i
fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsfor-
pligtelser overfor Koncernen. Dette kan medføre reduce-
rede indtægter som følge af tomgang ved fraflytninger samt

|

|

gg då ke

li
I:

eventuelle
ekstraomkost-
ninger i forbindelse
med f.eks. istandsættelse og

indretning til nye kunder. Dette kan

påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs
negativt.

Det er Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos
Koncernens kunder er lav. Jeudan er i løbende kontakt med
kunderne, særligt de større kunder, og der foretages herud-
over en årlig gennemgang af de største kundeforhold.

Gennem de seneste tre år har Jeudan haft tab ved mislig-
holdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 1,2 mio. pr. år,
svarende til 0,2% af den samlede nettoomsætning.

REGULERING AF LEJEINDTÆGTER

I samtlige af Koncernens lejeforhold findes en lejekontrakt
mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejekontrakter indehol-
der typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation
til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestem-
melse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii)
regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostnin-
ger, f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grun-
det forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.

Herudover er der enkelte lejemå! (butikslejemål), der har
en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt
reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året
før, En væsentlig nedgang i omsætningen kan således have
en negativ udvikling på lejen, men Jeudan vurderer ikke
— som følge af det beskedne antal lejemål der er tale om — at
der er tale om en væsentlig risiko.

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen
kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end
markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan
dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse
i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om
regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet
indbringes for domstolene.

Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte
bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en
domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisteren-
de eller fremtidig lovgivning, kan det have en negativ effekt
på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

Der kan endvidere være risiko forbundet med, at lejefor-

   
 
 
  
  
  
   
 
  
  
   
  
  
   
    
   
 
  
    
   
  
  
   
  
  
   
    
    

Risikofaktorer

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

  

 

 

Risikofaktorer

”
Go

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

j
il

j ;
I

i
i

  

BER
MEE

AW

 

SQ
R
&a

  

 

højelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil
være hensigtsmæssige at gennemføre for Jeudan afhængigt
af, om den konkrete ejendom kan bære en forhøjelse af
lejen. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre
lejeforhøjelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan
vil dog løbende vurdere og tilstræbe at lejen svarer til mar-
kedsleje for de enkelte lejemål.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendom-
sportefølje udgør DKK 1.059 pr. m2, En reduktion af den
gennemsnitlige årlige leje på 3% p.a. vil medføre en reduktion
på ca. DKK 30 pr. m?, | skemaet herunder er vist, hvorledes
en generel ændring i gennemsnitslejeniveauet i Jeudans
ejendomsportefølje vil påvirke markedsværdien, markeds-
værdien pr. m?, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En
gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m?, vil medføre en
reduktion i ejendommenes værdi på DKK 293 mio.

OMKOSTNINGER TIL DRIFT

OG VEDLIGEHOLDELSE

Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligehol!-
delse eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige,
kan det have negativ effekt på Jeudans resultat, økonomi-
ske stilling og aktiekurs.

Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum
kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. |
tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingspla-
ner iværksættes.

Tabel XVIii: Erhvervsejendomme — ændring af leje

 
    

Ændring af leje pr. m? DKK -50 -40

Afkastprocent pct. 5,3% 5,3%
Ændring i markedsværdi DKK mio. -490 -392
Markedsværdi DKK mio. 9.232 9.330
Værdi pr. m2 DKK 17.628 17.816
Egenkapital DKK mio. 2.587 2.661
Indre værdi pr. aktie DKK 365 375

18.004

 
  
    
 

Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger, der sikrer, at
større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i over-
ensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligehol-
delsesomkostninger minimum hvert kvartal, og eventuelle
korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.

For hver ejendom forligger en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan.
Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedlige-
holdelsesomkostninger indenfor en kort årrække.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en
risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler
eller andre forhold, der kræver større uforudsete beløb
til udbedring. Dette kan reducere Jeudans forventede
afkastprocent på de pågældende ejendomme og dermed
reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinve-
steringen og ejendommens markedsværdi, hvilket kan have
negativ effekt på Jeudans resultat, økonomiske stilling og
aktiekurs.

Det er Jeudans politik at foretage omhyggelige undersøgel-
ser og vurderinger ("due diligence”) i forbindelse med køb
af ejendomme, også ved køb af porteføljer af ejendomme,
således at risikoen for uforudsete fejl og mangler mv.
reduceres mest muligt. Undersøgelserne og vurderingerne

 

-30 -20 - 20 30 40 50
5,3% 5,3% 5,3% 5,3% 5,3% 5,3% 5,3%
-293 -195 - 199 297 396 494

9.429 9.527 9,722 9.921 10.019 10.118 10.216
18.192. 18.564 18.944 19.132 19,320 19.508

2.735 2.809 2.955 3.104 3.178 3.252 3.326
385 396 416 437 448 458 469

 

 

 

 

omfatter juridisk, økonomiske og byggetekniske forhold
vedrørende hver enkelt ejendom og sælger. Jeudan anven-
der ekstern assistance til juridiske og byggetekniske forhold
i situationer, hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt.
Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme
at opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side.
Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler
før aftalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage
sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse
konstateres mangler ved ejendommene. På denne bag-
grund vurderer Jeudan, at der er en begrænset risiko for
uforudsete hændelser og/eller tab af væsentlig betydning i
forbindelse med køb af ejendommene.

Det er Jeudans strategi at fortsætte den hidtidige vækst i
såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre
yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at
muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og
betingelser, der er attraktive for Jeudan, bliver begrænset
eller helt ophører i kortere eller længere perioder. | så fald
vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme,
hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål
ikke kan opnås.

Jeudans investeringshorisont for den enkelte ejendom er
principielt uendelig, men der kan dog opstå situationer,
hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejen-
domme.

Salgsprisen for ejendomme, der eventuelt afhændes i
fremtiden er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen
afhænger af en lang række forhold, herunder ejendom-
mens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejen-
dommens beliggenhed og tilstand, det generelle rente-
niveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet
samt køberens afkastkrav. Såfremt den højst opnåelige
salgspris på salgstidspunktet er lavere end den bogførte
værdi af ejendommen eller lavere end den forudsatte/
budgetterede salgspris kan dette påvirke Jeudans resultat,
økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige
ændringer, som gør køb, salg og drift af ejendomme
vanskeligere og/eller mere omkostningstunge, kan få en
negativ virkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/
eller eksisterende ejendommes driftsresultater og dermed
på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter
og afgifter eller begrænsninger af rentefradragsretten.
Endvidere kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen,
som pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger
eller tildeler lejer større rettigheder, have en negativ ind-
virkning på Koncernens investeringer i ejendomme og/
eller eksisterende ejendommes driftsresultater.

Hvis regeringen fremsætter lovforslag, som forventes at
få væsentlig negativ indflydelse på Jeudans resultat, øko-
nomiske stilling og aktiekurs, forsøger Selskabet aktivt at
deltage i høringsprocesser mm. gennem samarbejde med
Ejendomsforeningen Danmark og Jeudans øvrige rådgivere.

Såfremt omsætningen eller indtjeningen
iJeudan Servicepartner falder eksempel-
vis grundet faldende efterspørgsel efter
Jeudan Servicepartners serviceydelser, vil
det have en negativ effekt på Koncernens
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.

En eventuel nedgang i den gennemsnitlige
dækningsgrad med 1 procentpoint i Jeudan
Servicepartner vil betyde en reduktion af
Koncernens resultat før skat på ca. DKK 3 mio.

En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i
Jeudan Servicepartner, svarende til mang-
lende omsætning på DKK 10 mio., vil betyde
en reduktion af Koncernens resultat før skat
på ca. DKK 1 mio.

Jeudan Servicepartner rapporterer måned-
ligt med henblik på løbende at verificere ind-
tægtsgrundlaget, ligesom alle større entrepriser
efterkalkuleres.

Den finansielle risiko er et væsentligt risiko-
område i et ejendomsselskab, da et ejendoms-
selskab, afhængig af gearingen, vil have en stor
rentebærende gæld.

Koncernens finansielle risikostyring forestås cen-
tralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget
politik og instruks, som fastsætter retningslinjer
og rammer for Koncernens finansielle transaktio-
ner og dispositioner. Risikoprofilen er lav, hvilket
blandet andet medfører, at finansielle risici alene
opstår med udgangspunkt i kommercielle transak-
tioner, det vil sige i forbindelse med finansiering af
investeringer.

RENTERISIKO

Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som
udgangspunkt have en negativ effekt på selskabets
resultat, da finansieringsomkostningerne alt andet
lige vil stige ved stigende rente. Jeudan tilstræber at
reducere renterisikoen ved optagelse af fastforren-
tede lån samt anvendelse af renteswaps til afdækning
af renterisikoen på variabelt forrentede lån, hvilket
belyses nedenfor.

Eventuelt stigende renter kan påvirke ejendomsporte-
føljens markedsværdi negativt, da afkastprocenten må
forventes at stige ved stigende rente, dog med en vis
forsinkelse. Dette kan påvirke Jeudans resultat, økono-
miske stilling og aktiekurs negativt.

Det kan ikke udelukkes, at Koncernens långivere, f.eks.

i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejen-
domme, rentestigninger eller uro på de finansielle mar-
keder, vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en
eventuel belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til
Jeudan på attraktive vilkår. Endelig kan det ikke udelukkes,

Risikofaktorer

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

i

 

 

 

 

Risikofaktorer

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

at Koncernens långivere ændrer på betingelser knyttet til
Koncernens fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge
Koncernen til at realisere dele af ejendomsporteføljen på
tidspunkter, der ikke er attraktive for Koncernen.

Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkredit-

lån, banklån og driftskreditter.

+ Realkreditlån optages typisk med en løbetid på 20-30 år
og med enten fast rente, indbygget renteloft eller fast
rente for en periode ved brug af renteswaps. Lånene
optages i DKK.

+ Ved optagelse af banklån fastlåses renten i 3-10 år ved
brug af renteswaps. Lånene optages i DKK.

+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg.

Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning og
supplerer om nødvendigt med banklån. Det er Jeudans vurde-
ring, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, er den mest
attraktive finansiering for et ejendomsselskab. Realkreditlån
har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i
tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.

Tabel XIX: Afstemning af forpligtelser til regnskab

    

Realkreditfån 4.828

Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgan-
gen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle
forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes
trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal
indgår.

I nedenstående tabel er vist afvikling og renteafdækning for
de kommende 20 år (pr. 31. december 2008).

Som det fremgår af tabel med rentedækning de kommende
20 år, havde Koncernen pr. 31. december 2008 en renteaf-
dækning på 94%, og denne falder kun ubetydeligt over de
næste 20 år til 91% i 2028. Korrigeres der for driftskredit-
terne er renteafdækningen aktuelt 100% og fastholdes på
dette niveau de næste 20 år.

Uroen på de finansielle markeder har i perioder medført en
udsædvanlig rentekurve, hvor den 30 årige rente er lavere
end både den 10 og 20 årige rente. Jeudan valgte i efteråret
2008 at udnytte faldet i den lange rente ved at konvertere
eksisterende renteswaps til nye renteswaps med en løbetid
på 30 år.

77 -315 4.590

 

 

 

 

Finansieringsinstitutter, anlægslån 472 51 -10 513
Finansieringsinstitutter, netto ") o 326 0 326
talt 5.300 454 -325 5.429
>) Finansieringsinstitutter fratrukket likvide beholdninger
Tabel XX: Renteafdækning de kommende 20 år
”Antalår in DKK mio. ; afdækningik…
2008 - 5.429 5.124 94
2009 1 5.316 5.013 94
2013 5 4.845 4.828 100
2018 10 4.181 3.846 92
2023 15 3.561 3.245 91
2028 20 3.403 3.098 91

 

 

 

 

Renteafdækningen ligger derved tungt i ét punkt på rente-
kurven. Når rentekurven bliver normaliseret forventes risi-
koprofilen ændret til en opdeling i 8 trancher fordelt over
rentekurven med intervaller af 2% år. Jeudan tilstræber
løbende at have en renteafdækning på mellem 90-100%.
Jeudan har i januar 2009 omlagt renteswaps, så den gen-
nemsnitlige løbetid er 10-15 år.

Renterisikoen på Koncernens realkreditlån med renteloft er
begrænset til et renteloft på 5%. Der er ingen renterisiko på

disse lån, da det nuværende renteniveau har nået renteloftet.

I nedenstående tabel er Koncernens renterisiko beskrevet
med udgangspunkt i det renteniveau, som var gældende

Tabel XXI: Koncernens renterisiko

2008

Restgæld 31/12 i. DKK mio. 4.590

2009?
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 4.516
Renterisiko ved renteændring med?
-1%
+1%
+2%
+3%

OGCGOoOO

2010
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 4.438
Renterisiko ved renteændring med”
- 1%
+1%
+2%
+3%

QOO0O00o 0

2011
Restgæld 31/12 i DKK mio. 4.356
Renterisiko ved renteændring med?
- 1%
+1%
+2%
+3%

oOGQOoOOo

2012
Restgæld 31/12 i DKK mio. 4.271
Renterisiko ved renteændring med?
- 1%
+1%
+2%
+3%

 

SOoO0 oo

2013

Restgæld 31/12 i.DKK mio.
Renterisiko ved renteændring med?
- 1%

+1%

+2%

+3%

| 4.182
|
i

o00 0

 

 

3

i

pr. 1. januar 2009. Renterisikoen er beregnet for et rente-
fald på 1 rentepoint samt en rentestigning på henholdsvis
1, 2 og 3 rentepoint for årene 2009-2013.

Det fremgår af tabellen, at renterisikoen kan opgøres til
DKK 3 mio. for 2009 ved et rentefald på 1 rentepoint,
henholdsvis DKK -3 mio., DKK -6 mio. og DKK -9 mio. ved
en rentestigning på 1, 2 og 3 rentepoint. Det fremgår ligele-
des, at renterisikoen er forholdsvis begrænset set i forhold
til Koncernens samlede resultat, samt at renterisikoen stort
set falder til DKK 0 for årene 2010-2013 ved de anførte
restgældsniveauer, hvilket skyldes ikrafttrædelsen af to
forward renteswaps primo 2010.

 

 

 

513 326 5.429
474 326 5.316
0 3 3
0 -3 3
0 6 6
0 -9 -9
438 326 5.202
0 0 0
0 0 0
0 1 1
0 1 1
404 ; 326 5.086
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 1 1
371 326 4.968
0 0 0
0 ( 0
0 0 0
0 1 :
337 | 326 | 4.845
|
0 ' 0 | 0
0 | 0 | 0
0 | 0 0
0 | 1 1
i

 

1: Rente for RenteMax kan ikke stige yderligere - et rentefald på 1% point vil ikke medføre et rentefald for RenteMax.
2: Rente for lån med renteloft samt CIBOR6 kan kun stige for andet halvår 2009, da rente for første halvår 2009 er fastlåst.

3: Rente ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2009.
4: Trækket på driftskreditterne er delvist afdækket ved renteswap.

Note: Det er forudsat, at renteændringen indtræder 1. januar i alle årene, ligesom det er forudsat, at ændringen sker ved en parallelforskydning af rentekurven.

   

Risikofaktorer

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

at date.

 

 

 

 

Risikofaktorer

   

o
fa

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

ATV

KURSREGULERINGSRISIKO

Ved belåningen pr. 31. december

2008 på DKK 5,4 mia. har Koncernen

en kursreguleringsrisiko på ca. DKK 6 mio.

for hvert basispunkt, renten ændres. Falder

renten med 10 basispunkter, vil det medføre et
urealiseret kurstab på ca. DKK 55 mio. Omvendt

vil en rentestigning på 10 basispunkter medføre en
urealiseret kursgevinst på ca. DKK 55 mio.

Jeudan har i januar 2009 omlagt renteaftaler, hvorefter
kursreguleringsrisikoen udgør ca. DKK 2 mio. for hvert
basispunkt, renten ændres.

LIKVIDITETSRISIKO

Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvidi-
tet til finansiering af Koncernens udvikling. En sådan situation
kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Koncernens
kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.

Jeudan vurderer denne risiko som begrænset. Dels har
Koncernen ingen enkeltkunde, hvor det løbende mellemvæ-
rende er af en sådan størrelse, at det kan true Koncernens
likviditetsmæssige situation, og dels har Koncernen en tæt
opfølgning på kundernes betalingsevne.

Samtlige anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsi-
ges med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid
af en løbende dialog mellem Koncernen og långiverne samt
af Koncernens kreditværdighed, om end den aktuelle finan-
sielle krise har begrænset långivernes risikovillighed.

De finansielle markeder har gennemgået store forandringer
i 2008. Verden har i 2008 oplevet en finanskrise af hidtil
usete dimensioner, hvor der er tale om en mere eller min-
dre nedsmeltning af de finansielle markeder. Finanskrisen
er endnu ikke ovre, og der er ikke umiddelbart udsigt til
at dette sker i den nære fremtid. Likviditet i form af lån og
kreditter er vanskelig at fremskaffe selv for veldrevne virk-
somheder, og likviditeten vil i 2009 og årene fremover være
en knap faktor.

EEEEEEEEE

 

 

 

rene

 

 

Realkreditmarkedet er ikke så hårdt ramt som de øvrige
finansielle markeder. Der er mulighed for at optage nye
lån, men det er for øjeblikket kun muligt at optage lån i obli-
gationer med kort løbetid (F1, F2 og F3), hvilket medfører
en højere refinansieringsrisiko end ved lån med længere
løbetid. Der optages lån med en bevilling på 30 år, så selv
om lånene skal refinansieres undervejs, har Jeudan et 30
årigt commitment på disse lån, hvilket betyder at långiver
ikke kan opsige lånene, forudsat at Jeudan overholder sine
forpligtelser.

Jeudan har iværksat hjemtagelsen af størst mulig realkre-
ditbelåning i den nuværende ejendomsportefølje for at
tilsikre likviditet i de kommende år — også til finansiering af
en eventuel ekspansion, såfremt anlægslån i finansierings-
institutterne drosles ned.

Samlet set er det Jeudans vurdering, at Jeudan p.t. har
adgang til likviditet, som i tilstrækkelig omfang kan sikre
Koncernens fremtidige udvikling, også selvom en eller
flere af de finansielle samarbejdspartnere som følge af den
finansielle krise måtte vælge at opsige anlægslån og/eller
driftskreditter med Jeudan.

KREDITRISIKO

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter minimeres ved
udelukkende at samarbejde med danske finansielle institut-
ter med høj kreditværdighed.

 

 

FORSIKRING
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid
skal være tegnet således:

+ at det forhindrer, at skader på aktiver eller erstatnings-
krav fra tredjemand — med deraf afledte kapitalbehov
— påvirker Jeudans driftsresultat i væsentlig grad

+ at det forhindrer, at Jeudans driftsmuligheder forringes

+ at det ikke udsætter planer og projekter, der er afhæn-
gig af økonomiske ressourcer

+ at mindre risici selvforsikres, mens større risici forsikres
fuldt ud

Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller
begrænsninger i dækningsomfang, som efter helt særlige
omstændigheder kan medføre, at skader på Koncernens
ejendomme ikke er forsikringsdækket. Der er således
risiko for, at Jeudan i helt særlige tilfælde selv må afholde
omkostninger nødvendiggjort af skader på Koncernens
ejendomme samt bære andre tab forbundet dermed. Det
kan derfor ikke udelukkes, at skader på aktiver eller erstat-
ningskrav fra tredjemand kan påvirke Jeudans resultat,
økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Samtlige ejendomme er, i anerkendte danske forsikrings-
selskaber, forsikret på nyværdibetingelser, der inkluderer
bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svam-
pe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadefor-
sikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved
skade samt terrorforsikring. For fredede ejendomme er
dækningsomfanget udvidet til at omfatte særlige bygnings-
genstande og udsmykninger, som myndighederne måtte
forlange retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre
ejendomme er der en øvre grænse for erstatning i forbin-
delse med svampe- og insektskade.

Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikrin-
ger i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herun-
der motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring,
arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvarsforsikring samt
bestyrelsesansvarsforsikring.

Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af
forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselskaber
for at vurdere eventuelle ændringer i dækningsomfang.

MEDARBEJDERE

Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig
forudsætning for realiseringen af Koncernens strategi.
Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt til at styre
og håndtere den daglige drift er afhængig af Jeudans
muligheder for at tiltrække og fastholde velkvalificerede
medarbejdere.

Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængig-
hed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer
blandt medarbejderne ikke vil få væsentlig negativ indfly-
delse på Jeudans driftsmæssige og økonomiske stilling.

IT

Koncernens IT-risiko består primært i, at Koncernen
kan opleve nedbrud på sin server, hvilket blandt
andet kan opstå ved brand, indbrud, strømnedbrud
eller fejl i hardware/software.

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst
en gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinier,
som indebærer et sikkerhedsniveau, der generelt sik-
rer en sikker og stabil drift. Det kan dog ikke udeluk-
kes, at sådanne nedbrud ikke vil kunne ske i fremtiden,
og at dette kan have en negativ påvirkning på Jeudan.

JURA

Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrund-
lag relateret til den løbende drift samt køb og salg af
ejendomme. Aftalerne afspejler et forhandlingsresul-
tat, som kan indebære, at Koncernen ikke kan gøre
rettigheder gældende i det forventede eller ønskede
omfang eller er pålagt større eller længerevarende
forpligtelser end ønsket.

Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter til
erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løbende revi-
deret ud fra gældende lovgivning samt øvrig praksis
på området. Ved revideringen er Jeudan i dialog med
advokater, der har ekspertise i lejeret. Jeudan søger
i videst muligt omfang at indgå lejekontrakter, der
afspejler Jeudans standardlejekontrakt, men der er
risiko for, at forhandlingsresultatet medfører, at kunden
opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår af
Jeudans standardlejekontrakt.

Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en øko-

nomisk, juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejen-

dommene, jf. afsnit omhandlende "Køb af ejendomme"

under nærværende risikofaktorer. Disse gennemgange

danner grundlag for de efterfølgende forhandlinger og
indgåelse af aftaler, hvor Jeudan som udgangspunkt til-
lige gør brug af advokat. Selv om Jeudan søger at opnå
de bedst mulige vilkår ved køb og salg af ejendomme,
er der risiko for, at Jeudans ansvar for mangler m.v. ved
salg af ejendomme viser sig større end forventet, og at
Jeudan ved køb af ejendomme ikke kan gøre mangelsan-
svar gældende som forventet.

MILJØFORHOLD
Koncernens risiko består primært i, at der konstateres for-
urening på en ejendom, og at myndighederne udsteder
påbud, som kan medføre udgifter for Jeudan eller påvirke
ejendommens værdi.

Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere
og begrænse de miljømæssige påvirkninger. Jeudan er
ikke bekendt med nogen væsentlig miljøforurening på
Koncernens ejendomme, og der er derfor ikke iværksat mil-
jøundersøgelser på disse. De nuværende kunder i Jeudans
ejendomme driver virksomhed, som Jeudan bekendt ikke
indebærer nærliggende risiko for miljøforurening.

Risikofaktorer

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

 

 

Jeud an

 

Jeudan

OMX C20

(oe

Ejd. selskaber

 

[4
oo
[ej
(al
EH
[=e
o
[om
[mn
<
(4
Kal
(|.
58
n
nm
0
z
8
a)
=)
mm

 

LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2008 for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2008.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver et retvisende billede af udviklingen i Koncernens og moderselskabets aktiviteter
og økonomiske forhold, årets resultat og af Koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste

risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

  
 
    
   

den 4. marts 2009

FEKTIONEN

Per W. Hallgrén
Adm. direktør

 

FinaNsdirektør

BESTYRELSEN

Tommy Pedersen

 

(formand) (næstformand)

Jens Erik Udsen Hans Munk Nielsen

 

 

 

 

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan A/S

Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning,
resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges
i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter
for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for årsrapporten

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfat-
ter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver
et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en
hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med
henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger
afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyl-
des besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæg-
gelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne,
men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stilling-
tagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en
vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2008 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31.
december 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav
til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

København, den 4. marts 2009

DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

ko

Lars Kronow
Statsautoriserét revisor Statsautoriseret revisor

 

(eg
o
(=
N
-
=
o
cå
[sm
<
”4
nn
=
<a
mn
8
På
8
[ma]
|
[ye

 


KONCERN hue DETS EST ENE
RESULTATOPGØRELSE 2008 2007 2008 2007

BESES SSG

KS TENETSKER TET EET NE]

JEUDAN A:S ARSRAPPORT 2008

 

KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER 2008 2007 2008 2007

(RISTE: MEN Es ( i: i:

9.374.218 8.767.264 3.270.987 2.888.58

[lede se Adds ER (a; re (ATSTREE RL SUR ER

Finansielle aktiver i alt 990.927 1.091.722

UNAFSTR DEN: HESTE KSES SHE SEE

Tilgodehavender i alt 44.680 1.369.931 1.555.050

Likvide beholdninger 14.867 253 EF

[9]
oa
oOo
nN
es
[sa
o
[små
[om
<
cc
(al
==
E«
n
n
bt
z
8
a
=|
LT

 

SSR

(SERETREERESEN FRENTE

KS Te ATTEN:

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Øvrige noter

KONCERN
2008 2007

5.843.485 4.125.507

ES ER]

627.762 1.272.556

MODERSELSKAB

2008

2.189.381

HERRENS

491.821

2007

1.615.688

756.070

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2008

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

KONCERN

il

Nettoindkomst i alt

ran
Jat

Øvrige transaktioner

RESERVE

FOR DAGS-

VÆRD!

AF INVE-

FUGLE STERINGS-
KAPITAL AKTIVER

(bare
171.375

132.156

-1.088.519

OVERFØRT
NSSS ELSE

105.792

105.792

1.012.589

EGEN-
KER
UNE

EDEL
277.167

 

NOD IST ESLEAN

Nettoindkomst i alt

Nettoindkomst i alt

"som følge af foværnding

Øvrige transaktioner

RESERVE

FOR DAGS-

VÆRDI

AF INVE-

AKTIE- STERINGS-
KAPITAL ALGER

INKSEERN

71.838

132.156

-511.471

OVERFØRT
RESULTAT”

539.257

LED BIS

-137.206

435.541

EGEN-
SAN
KEE

ERE ESKE
214.98

(VÆR SE

1353/2006
-137.206

igh p
-75.930

JEUDAN A S ARSRAPPORT 2008

 

Lee SEN KASPERS)
2008 2007 2008 2007

i
;

210

Pengestrømme før ændring i driftskapital 133.643
(RSS LAK

deponeret

BIN

ab af bune ar:

h
VESTENS

FEER
Likviditet ultim -326.062 -333.130

regere [LER FEE ES 925 QON Gns 925 000

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2008

 

800€ LHYHOddVHSHYVY S-WY NYGMN3f

 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2008

itestkonEkre
NED ÅH
TESTS SLS!

tafelelfolgs

xttelse c

I i i i
de omkostninger, det Girekle

der, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den

Omregning af fremmed valuta

ning til transaktiansdagens kurs Iiløodehavender. gældstor-

FN TSe ES US SSRI AK LES LRET Tal Te

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
(OFTE STEL NE DOSIS ES rele el serende le er Terre KN staar SEK oe SES SETS

 

 

af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet for-
pligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med
Eee eee SENE SS RELSE SINE eo delse
ledelse

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Piil dei tall ste

Administrationsomkostninger

Finansielle poster

ENE SEN BENE DT ER SES S Far gel klage

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balance-
dagen gældende skattesatser og -regler.

Brea Eee SS RE SES Ile aser el dele
rede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og
forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt
i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis

afvikling af den enkelte forpligtelse.

BALANCEN

Investeringsejendomme

linsært nver sen fidsheørænsernie nerio0e.

(DTG ES Tese ere ea SELE te

DAN AS ARSRAPPORT 2008

 

DIEU FS TOT EP

Finansielle aktiver
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets
celeste to este eER

Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindings-
værdi, nedskrives lil denne lavere værdi, Kostprisen nedskri-
ves tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet

set er indtjent i virksomheden siden moders bets erhver

Igangværende arbejder

NEN H n
UNE HERRE REE SE TERLEEEEEREEEEEEE

Tilgodehavender

OR ellertølgenne Ti amartiseret kastnriis der scærdwanlicwic

se Tee t

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtel-
ser i henhold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering
af boligforholdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
indregnes, nar Koncernen som følge af en tidligere ynde
hed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsyn
ligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af
Koncernens økonomiske ressourcer

ild Et SE Te role Fake

afledte finansielle instrumenter

l

Fals elfafate

 

 

Periodeafgrænsningsposter

PENGESTRØMSOPGØRELSE

SEGMENTOPLYSNINGER

Intarna akannmichviine

DAN AS ARSRAPPORT 2008

 

 

ANDEL AF GENNEM- GENNEM-
PORTE- SNITLIGT SNITLIG
FØLJE AFKAST PRIS PR.

(ol ta FEE SSI ls

de Storkøbenhavn, har Koncernen

STE ELERERT SES ER LEE:

 

 

SRAPPORT 2008

ii

NE SR

Nettoomsætning

Segmentresultat

(HET LETTES:

(Names Et taler :4

NENS POLE SEES LED SENE
Resultat før skat
Skat af arets resultat

SIE LINE:
Hess relre rr Eng
Aktiver i alt

Segment forpligtelser
Ser ERE STA S

its TES AES KEE 133

Tilgang af langfristede materielle aktiver
SK Geller

FU D NNE VE

gåelse af tab på tilgodehavender, udgift i

INVESTERINGS-
EJENDOMME
2008

474.314

-546.552

INVESTERINGS-
EJENDOMME
2007

379.398

329.055

8.766.347

SA PE:

1.694.846
VER:

(RS:

SERVICE
2008

298.591

VÆ: 2;

SERVICE
2007

202.702

16.548

246.583

233.317

UNS LS
ELIMI-
NERING

SER LD

-1.694

ENS
ELIMI-
NERING

-58.025

ERE)

PINE:

LNS 05]

KONCERN
I ALT
2008

SØREN
Kan Es

737.844

-523.652

KONCERN
I ALT
2007

524.075
341.768

PÆR:
313.347
36.180

8.786.156
LORD)
8.826.811

4.340.836
1.057.227

 

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

KAN KEN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

NONE SN: BLOD SST ESS]
2008 2007 2008 2007

KONEN MODERSELSKAB
2008 2008 2007

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

KEN KSESERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

KODET)
2008 2007

KGS KS LEN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

246.367 195.223 114.192 93.897

BYE TSK e ele TES IST goderne ele sE SSR LNS ET SE Tre sele HELER KU senior skLEle seere
måles til amortiseret kostpris.

Finansielle Omkøos

FULArSJSITRER RR TS SHRTDES

ger indregne

rog en rentess

 

hi:

Regulering investeringsejendomme

Regulering finansielle gældsforpligtelser

Udssudt skar

Skat af arets resultat

AFSTEMNING AF SKATTEPROCENT

Seiskabsskatte

SSRil3s
relsen ra

Regulering aktuel s
Ed [=]

KONCERN
2008 2007

121.454

FR! Ng HERRENS
Hi i H N
+

-389.712 55.836

KE SEAN
2008 2007

ie SN
2008 2007

NES: ASKE
-131.160 84.321
j ASER

KONCERN
2008 2007

MODERSELSKAB
2008 2007

-94.036 40.475

144.201 30.886

KLD TRT SEE EAN)
PAN

MODERSELSKAB
2008 2007

SINE!
147 6041
-136.770

MODERSELSKAB
2008 2007

 

(J
[=]
o
n
Fw
[+
oOo
on
on
bal
ec
(sl
[4
st
nm
Ba
<<
4
ed
(a]
p=]
LET)

(STESELET STRESSET DEN SES TERE HERE SLET
Gennemsnitligt antal aktier i omløb
UNE LSESPETETEFS FREE ERE SHEA DET

RESULTAT PR. AKTIE I DKK (EPS)
RESULTAT PR. AKTIE, UDVANDET I DKK (EPS)

MODERSELSKAB
2008 2007

SEES

7.087.038 6.009.033

 

IGANG-
VÆRENDE
PROJEKTER BITES
INVESTERINGS- INVESTERINGS- MATERIEL OG
KONCERN EJENDOMME EJENDOMME INVENTAR

SEERE RENE!
Kostpris 31. december 2007 6.307.410

TET BENNLNESEDET RE SER

FRH

Op-/nedskrivninger 31. december 2007 1.383.782

lig BER SRER!

ABI slid ESTERE EN ERESTEL:

Arets afskrivninger i alt

JESSE STEENS EEK NE

RD
712.848

(ARTS MOREN EFAr SENE 8]
Op-/nedskrivninger 31. december 2008 1.132.903
Afskrivninger 1. januar 2008 SEE.
FNGSESE TE Meta r rs 3.256
Afgang (8;
Afskrivninger 31. december 2008 13.588

NELS TE FREE

fatKT SSG el ler seller el ears eo TER

Bikini nl BG
Administrationsomkostninger 2.807
Årets afskrivninger i alt 6.573

Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 6.350

| JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

BEES CU: Esser ele sees sr EET SE SENT SET SIS ESS ELE TEENS ETERN SS RET regnskabsmæssig værdi på
t.DKK 18.953 (31. december 2007 t.DKK 16.716).

 

 

OG

JEUDAN A/S KE 2008

INVESTERINGS-

ufo STIEN EJENDOMME

2.217.281

[STI S TRÆ

AVS RESEETEELEE HRSLSESTELEN
Op-/nedskrivninger 31. december 2007

NERE
UT

645.932

UREN TETERDEELEIN: Æulera

Administre

Arets afskrivninger i alt
SEEETER ENES HEE NENS ESSER

ELALEE LENE RIGES:

al
2.693.465

645.932

46.848

Tilbageførsel af op-/nedskrivninge 140.884
Afgang op-/nedskrivninger 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2008 551.896
Afskrivninger 1. januar 2008 9.402
Årets afskrivninger PE VA
Afgang (9)
Afskrivninger 31. december 2008 11.829

Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger
Administrationsomkostninger

————— Årets-afskrivninger alt

CS rer eN EL GANT EVEN (9)

IGANG-
VÆRENDE
PROJEKTER
INVESTERINGS-
EJENDOMME

KAPITAL-
ANDELE I
TILKNYTTEDE
SELSKABER

DRIFTS-
MATERIEL OG
INVENTAR

(Q

1.091.722

O
1.091.722
o

Me FerSRPCELS

(8)

0

2.601
2.601

1.946

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK 12.137 (31. december 2007 t.DKK 12.477).

 

EJERANDEL
SISSEL SIE OG STEMME-
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER HJEMSTED KAPITAL RETTIGHEDER

KONCERN MODERSELSKAB
2008 VANT er: 2007

KONCERN hu ter DISSE EA:
2008 2008 2007

KONCERN Kul ETS SAS]
2008 2007 2008 2007

AS ARSRAPPORT 2008

DA

 

 

ute STEG
2008 2007

BEST STLR UEETEERT

KØBS-/SALGSPRIS % AF AKTIEKAPITAL
EGNE AKTIER 2008 2007 2008 2007

LSE SER MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

MALE LEE KERS j 4 182.495 LÆS: i 1.400. /22
Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter 4.589.685 1.573.913
ANER | : ) RICE:

NOrUtisteue tor piglejser 30.034

 

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

HSA SEES:

FAR LES LETTE!

(RRESKÆRK SEERE TERE NS SENTREESTER FANE: . RL: (IRENE uk i UENREBTEN
Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter 846.605 1.235.268 KEE] 863.252

pk KEE:

(1 fa U

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2007

206.144

-22.118

603 162

i:
Andre

Finansielle

atlet rs
(SEE SFS ERR TO E EESRERED TEGNE SF 5 TE 164.788 [18705 5 SLUSER e: 198.194

NSG BANE les ele te ETERN S NESS BETTE TV VESTENS SETE RENSET SNUSE NENS Terese TRT ETT STE SENE ste] pr. 31. december 2008 vil for Jeudan IV A/S udløse
en skat på 1.DKK 1.149, mens el salg af Jeudan II A/S ikke vil udløse skat

 

0
h

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT plelor:,

af gendeomme

ene mn
ET LELSLST RI

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af
22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø
Parkallé 101, matr. nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190.

En kunde i en af Jeudan A/S ejet ejendom har afholdt i niveau-
et DKK 15 mio. på ombygning af de lejede lokaler. De afholdte
ombygningsudgifter skal ifølge det oplyste refunderes af den
tidligere ejer af ejendommen.

Den tidligere ejer har indtil nu ikke efterkommet kundens krav
om refusion af ombygningsudgifterne.

Kunden har orienteret Jeudan omkring sagen og meddelt
USET RE ES le ekte TEE GESTA e IE TØR dEl er er de]

re ASE KER ESS AES ES ea SUS SERGE SES SEE

af Jeudan.

Jeudan har afvist kravet, og forventer ikke tab som følge
heraf.

Jeudan A/S erhvervede 1. juli 2007 Jeudan Ill A/S, der tidli-
gere var en del af SH Investering A/S.

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

BES 200]

| forbindelse med købet af Jeudan III A/S er det aftalt mellem
ESTERE EEN Tel re je Fe Te STAN SES SAR KO el ØRE USE TES estere
løsholder køber for ethvert krav som rejses mod Jeudan III A/S
som følge af Jeudan lil A/S" spaltningshæftelse.

FVT ERIE EET ISETTAEN DE GERE
Jeudan IV A/S har tegnet betalingsgaranti for t.DKK 5.147.

Jeudan Servicepartner A/S har tegnet betalingsgaranti for
t.DKK 289.

ITS ETS atT er ert eta eV eE ler telse el eger eee eee
for t.DKK 854 (2007: 1t.DKK 769).

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan
VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solida-
risk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2008
andrager t.DKK 0.

 

LESS TD ISS ETE)
PASTE: 2007 2008 2007

KONCERN KLODS ST SES SANS:
2008 2007 2008 2007

OVER-

OVER- TAGET

PRIMÆR TAGELSES- EJER-
AKTIVITET TIDSPUNKT ANDEL %

AS ARSRAPPORT 2008

DA

 

 

&
sj
<A
-
rd
ej
i
co
<<
nd

BID NET

JEUDAN HI A/S

REGNSKABS- REGULERING
MÆSSIG LUN

NET NB! DAGSVÆRDI DAGSVÆRDI

URTSTES indejernes

ER (STEG

REGNSKABS-
MÆSSIG
VÆRDI

JEUDAN IV A/S

REGULERING
als
[PINES EL TD]

DAGSVÆRDI
DAGSVÆRDI Ng

MODERSELSKAB
2008 2007

 

 

Ovennævnte kategorier omfatter følgende:

Renterisici

REVURDERINGS-. FORFALDSTIDPUNKT

EST JAG eN
Sele IL: PÆN: NEGLEN NNE SKO] ag NNE

Kreditrisici

Kreditrating

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2008

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008

TRANSAKTIONER MED TILKNYTTEDE SELSKABER
veejmer

(SIR STEEE

TRANSAKTIONER MED NESDU AS

US HET STE ENT STREETS

TRANSAKTIONER MED WILLIAM DEMANT INVEST A/S

lig indvirkning pa arsrapporten for de kommende regnskabs

Jeudan har i januar 2009 på bagg

udvikling omlagt lange renteafltaler. Renteaftalerne har nu en
gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. I forhold til 2008, hvor de
urealiserede kurstab udgjorde DKK 390 mio., har omlægnin-
gen i 2009 givet Jeudan en realiseret kursgevinst på ca. DKK
151 mio. Herudover opnår Jeudan en årlig rentebesparelse,

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 4. marts 2009 godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten

KONCERN MODERSELSKAB
2008 2007 2008 2007

slsomheden på de finansielle forpligtelser redu-

BrNete ev tasee ars or Eta se ETS e NI SSR lele RE eN SNE
begivenheder af betydning for årsrapporten.

forelægges Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den
ordinære generalforsamling 21. april 2009.