Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Årsrapporten er Femlagt og godkendt.
| på selskabets ordinære
gener alforsamling den 29, april 2010

i: Dirigent

 

Me ØL VER

Investea German High Street II A/S

une
ene

Enkvenvs>og

24 MÅ

" Årsrapport 2009

Taler

GERMAN HIGH STREET 11 A/S

 

 

 

Kort om Investea German High Street II A/S

«+ |nvestea German High Street II A/S investerer i strøgejendomme med fokus på større byer
med økonomisk og demografisk vækst i det vestlige Tyskland

«+ Koncernens ejendomsportefølje omfatter 15 ejendomme i 13 byer
«+ Koncernen blev etableret af Investea A/S i 2007

.  |nvestea German High Street I! A/S blev noteret på Nasdaq OMX København i oktober
2007

«+ Koncernen administreres af Investea Ejendomme A/S og ejendomsforvaltningen
varetages af Colliers Propertypartners Management GmbH i Munchen

Indhold

Beretning og påtegninger Side
2009 i hovedpunkter 2
Hoved- og nøgletal 3
Koncernstruktur 4
Ledelsens beretning 5
Strategi 8
Information til aktionærer 71
Ledelse 15
Regnskabsberetning 18
Ledelsens påtegning 20
Den uafhængige revisors påtegning 21
Regnskab

Resultatopgørelse 1. januar — 31. december 2009 24.
Totalindkomstopgørelse 1. januar — 31. december 2009 24
Balance pr. 31. december 2009 25
Egenkapitalopgørelse 27
Pengestrømsopgørelse 29
Noter 30

1005284EogSN20922

2009 i hovedpunkter

+ Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme for 2009
udgjorde DKK 6,3 mio. mod DKK 5,4 mio. i 2008. Resultatet er påvirket af positive
engangseffekter på DKK 1,1 mio. og er i overensstemmelse med ledelsens forventninger.

«+ Koncernens omsætning i 2009 udgjorde DKK 47,1 mio. svarende til en forbedring på 1,3% i
forhold til 2008. Selvom enkelte lejere har været mærket af den økonomiske krise, har
lejeindtægterne udviklet sig stabilt i 2009. Koncernen er finansielt robust, præget af god
soliditet og en sund likviditet.

+. Årets resultat før skat udgør et minus på DKK 52,4 mio., hvilket forklares af en negativ
værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje med DKK 58,7 mio., netto, svarende til
7,5%. Værdireguleringen skal ses i sammenhæng med generelt stigende afkastkrav og
fravær af porteføljetillæg ved ejendomshandler i det aktuelle marked. Porteføljetillæggene
udgjorde tidligere typisk 5 - 10%. Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de
øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget i betragtning.

«+ Tysk økonomi forlod recessionen i sidste del af 2009. Alligevel forventes for 2010 et
svagere resultatet før skat og værdiregulering af investeringsejendomme på mellem DKK
4,0 mio. og DKK 4,5 mio. Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien
og i den tyske og internationale banksektor skønnes der ikke at blive behov for negative
værdireguleringer af koncernens ejendomme i 2010.

BØ Braunschweig

(TET

Essen
hån Økassel

Ø Leverkusen

Ø Koblenz
CHE TE Ba]

EAGLES
EG Passau

Rosenheim

 

1005284EogSN20923

 

 

Hoved- og nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncerne DKK mio.
2007 2008 2009
Resultatopgørelse
Omsætning 4,1 46,5 47,1
Resultat før værdireguleringer 2,4 31,4 32,8
Værdiregulering af investeringsejendomme 1,2 -15,7 -58,7
Finansielle poster netto -3,6 -26,0 -26,5
Resultat før skat 0,0 -10,3 -52,4
Årets resultat 0,0 -8,6 -42,9
Balance
Investeringsejendomme til markedsværdi 798,7 786,0 725,5
Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 796,8 3,7 -0,9
Langfristede aktiver 812,8 805,5 750,2
Balancesum 874,2 835,4 781,1
Egenkapital 349,2 340,9 298,2
Langfristede forpligtelser 479,2 477,9 469,4
Pengestrømme
Pengestrømme fra drift -1,6 -2 2 5,0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -577,9 -2,0 0,0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 600,4 7,1 -4,6
Pengestrømme i alt 20,8 2,9 0,3
Nøgletal
Soliditet, % 39,9 40,8 38,2
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 43,7 43,4 41,1
Forrentning af egenkapital p.a., % 0,0 -3,3 -17,8
indre værdi pr. aktie, DKK 95,7 93,4 81,7
Indtjening pr. aktie, EPS, DKK -0,1 2,4 -11,7
Aktiekurs, DKK 99,0 60,0 41,5
Antal medarbejdere 0 0 1

 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger &

Nøgletal 2005".

1005284EogSN20924

Koncernstruktur

Investea Erste Grundbesitz GmbH
(Pforzheim)

Investea Zweite Grundbesitz GmbH
(Landshut)

!

Investea Hil Grundbesitz GmbH
(Aachen)

Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)

i

Investea V Grundbesitz GmbH
(Braunschweig)

l

Investea VI Grundbesitz GmbH
(Essen, Limbecker)

Investea Vil Grundbesitz GmbH
(Guterslon)

Investea VIN Grundbesitz GmbH
(Passau)

1005284EogSN20925

   
   
 

Investea

GERMAN HIGH STREET Il A/S

Investea Dritte Holding GmbH

Lets i E
aktionær

 

Babes. eudt

 

 

 

"Rosenheim |

 

     

: ”Apreit New. Two Gm

   

Braunschweig. Dyr
. Frankfur ”

"Hamburgs;
Koblenz

    

      

 

 

Ledelsens beretning

2009 var et udfordrende år for tysk økonomi. De seneste opgørelser viser en negativ økonomisk
vækst på næsten 5% for 2009. Kraftige indskrænkninger i de private investeringer og i eksporten
er blandt de primære årsager til den negative vækst. Det tyske privatforbrug udviklede sig
behersket positivt i 2009, og koncernens ejendomsdrift udviklede sig stabilt, Lejeindtægten i
koncernens ejendomme udviklede sig konstant gennem 2009, og omsætningen steg med 1,3% i
forhold til 2008.

Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme udgjorde DKK 6,3 mio.
i 2009 mod DKK 5,4 mio. i 2008. Resultatet er påvirket af positive engangseffekter på DKK 1,1 mio.
og er i overensstemmelse med ledelsens forventninger.

Det tyske marked for udtejningsejendomme var i 2009 præget af generelle prisfald. Nedsmelt-
ningen af de finansielle markeder i efteråret 2008 har forringet finansieringsmulighederne ved
ejendomshandler. Det betyder, at der ved ejendomshandler ikke længere kan opnås højere
salgspriser ved at handle ejendomsporteføljer samlet end ved at handle ejendomme enkeltvist.
Afkastkravet har desuden været generelt stigende over året. På den baggrund er der i regnskabet
for 2009 foretaget en negativ værdiregulering af ejendomsporteføljen med DKK 58,7 mio.
Koncernens resultat før skat er et underskud på DKK 52,4 mio., hvilket forklares af den negative
værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje.

Den økonomiske udvikling i Tyskland er lysnet i sidste del af 2009, og ledighedsudviklingen er
stabiliseret, På kort sigt vil mange lejere fortsat være mærket af den økonomiske krise, og det
forventes, at 2010 fortsat vil være kendetegnet ved en forhøjet konkurs- og tabsrisiko blandt
lejerne. Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien og i den tyske og
internationale banksektor skønnes der derimod ikke at blive behov for negative værdireguleringer
af koncernens ejendomme i 2010.

Udviklingen i lejeindtægterne i 2009

Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende i betragtning af
forholdene i den tyske økonomi og blandt lejerne. Lejeindtægterne har udviklet sig næsten
konstant gennem 2009. | 2009 er der sket positive lejereguleringer i 6 af koncernens 15
ejendomme, lejeindtægten er faldet i 4 ejendomme, mens lejeindtægten er uændret for de
resterende 5 ejendomme. Som følge af lejereguleringerne er lejeniveauet før omkostningsbidrag
faldet moderat fra EUR 5,72 mio. p.a. primo 200g9 til EUR 5,71 mio. p.a. ultimo 2009.

Nettoårsleje

 

 

By, adresse Delstat Areal primo 2009 ultimo 2009 Ændring i %

Aachen, Grosskålnstrasse 20-28 Nordhrein-Westfalen 1.721 447.690 447.690 0,0%
Braunschweig, Bohlweg 17-18 Niedersachsen 1.356 207.505 207.625 0,1%
Braunschweig - Minzstrasse 12 Niedersachsen 1.238 261.394 256.608 -1,8%
Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen 1.272 347.349 347.349 0,0%
Essen, Limbeckerstrasse 42 Nordhrein-Westfalen 755 181.857 181.857 0,0%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 Hessen 1.943 639.073 669.488 4,8%
Gitersloh, Berlinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen 1.613 263.874 260.874 -1,1%
Hamborg, Wandsbeker Kånigstrasse 2 Hamborg 1.779 507.446 509.724 0,4%
Kassel, Obere Kånigstrasse 37 a Hessen 2.808 532.256 536.907 0,9%
Koblenz - Léhrstrasse 73 Rheinland-Pfalz 1.999 415.841 407.267 -2,1%
Landshut, Altstadt 75 Bayern 1.851 357.163 362.520 1,5%
Leverkusen, Wiesdorfer Platz 39 Nordhrein-Westfalen 340 150.000 150.000 0,0%
Passau, Bahnhofstrasse 2 Bayern 2.951 493.873 461.005 -6,7%
Pforzheim, Westliche Kari-Friedrich-Strasse 32+34 Baden-WUrttemberg 998 329,125 329.703 0,2%
Rosenheim - Minchenerstrasse 20 Bayern 1.341 585.216 585.216 0,0%
Total 23.965 5.719.662 5.713.835 -0,1%

 

1) Der er foretaget en negativ regulering af lejeindtægten primo 2009 vedr. ejendommen Essen Limbecker Strasse 47-49

1005284EogSN20926

 

 

Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes udlejningen af et ledigt kontor på 168 m? i
ejendommen beliggende Schillerstrasse 4 i Frankfurt am Main. Ejendommen beliggende Bahnhof-
strasse 2 i Passau har omvendt været negativt påvirket af opsigelsen af et stort kontorlejemål på
950 m/. Tomgangen i ejendommene er steget i løbet af 2009 fra en økonomisk tomgangsprocent
på 1,8% ved indgangen til 2009 til 2,8% ved udgangen af 2009. Tomgangen i ejendommene er
således fortsat relativt beskeden.

Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi

Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen indhentet en markedsvurdering fra en førende tysk
ejendomsmægler med speciale i strøgejendomme. Markedsvurderingen er indgået i ledelsens
vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme. Det tyske marked for
udlejningsejendomme har i 2009 fortsat været præget af prisfald, også for strøgejendomme, hvor
udviklingen dog har været mindre udtalt end på det tyske ejendomsmarked generelt. Årsagen til
de stigende afkastkrav er primært de forringede finansieringsmuligheder. Desuden betyder de
forringede finansieringsmuligheder, at der ved ejendomshandler ikke længere kan opnås højere
salgspriser ved at handle ejendomsporteføljer end ved at handle ejendommene som
enkeltaktiver. På grundlag af materiale fra den tyske ejendomsmægler har ledelsen nedskrevet
porteføljens værdi med EUR 8,0 mio. fra EUR 105,5 mio. til EUR 97,5 mio.

Aktiekursen

Investea German High Street II A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev udbudt
til kurs 100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 60,0 den 31/12-2008 og 41,5 den
31/12-2009. Efter et aktiekursfald på 39% i 2008, er aktien således faldet med yderligere 31% i 2009.
Ledelsen vurderer, at kursfaldet kun i ringe grad retfærdiggøres af udviklingen i selskabet, hvor
værdierne efter ledelsens skøn har udviklet sig langt bedre end antydet af aktiekursudviklingen.
Ejendomsaktierne på OMX har udvist en generelt vigende udvikling i 2009, om end knap så
udtalt. Baseret på den nye markedsvurdering af selskabets ejendomsportefølje kan ledelsen
konstatere, at værdien af selskabets nettoaktiver, det vil sige værdien af selskabets ejendomme
og andre aktiver med fradrag for gæld, i øjeblikket langt overstiger markedsværdien af selskabets
aktier på børsen. Ledelsen tilskriver dette misforhold en generel Mistro til ejendomsselskaber,
hvoraf selskabet hører til de mindre.

IGHSII sammenlignet med C20 og OMX indeks for ejendomsaktier
01-01-2009 = 100

140
130
120
110
100
90
80
70
60

 

j f m a m i i a 5 o n d
—|GHS2 <= Indeks === C20

1005284EogSN20927

 

 

Før at illustrere misforholdet mellem aktiekursen og koncernens værdier er nedenfor vist en graf
over udviklingen i forskellen mellem aktiekursen og koncernens egenkapital ultimo 2009. Ved
udgangen af 2009 var den indre værdi af selskabets aktiekapital med andre ord omkring dobbelt
så stor som værdien af aktierne målt på børsmarkedet.

Procentvis merværdi ved køb til børskurs

120%

 

100%

 

80% -

60% +

 

40% +
20%

0%

 

Investeringer og udbytte

Det indgår i koncernens strategi at vokse og tilkøbe nye ejendomme finansieret med ca. 30%
egenkapital og 70% gæld. Henset til den øjeblikkelige lave kurs på selskabets aktier, forventer
ledelsen ikke i 2010 at tage initiativ til nye ejendomskøb, hvilket ville forudsætte tilførsel af ny
egenkapital. Selskabet har oplevet en moderat stigning i tomgangen i 2009. Genudlejning af de
lediggjorte lokaler kræver i visse tilfælde, at der gennemføres renoveringsarbejder i mindre
målestok, og der ventes stigende udgifter til vedligeholdelse i 2010 sammenlignet med 2009.
Ledelsen har desuden identificeret et par udviklingsprojekter i mindre skala (DKK 2-3 mio.), der
skal øge ejendommenes lejeindtægter og det lejebærende areal.

| lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og
genudlejning af en række af koncernens lejemål har bestyrelsen vedtaget, at selskabet ikke
udbetaler udbytte for regnskabsåret 2009. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle
markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til investeringsprojekter og
vedligeholdelse.

Forventninger til 2010

Tysk økonomi forlod recessionen i sidste del af 2009, og ledighedsudviklingen er stabiliseret.
Ledelsen forventer, at den gunstigere økonomiske udvikling efterhånden vil give sig udslag i en
bedre efterspørgsel efter kontorer og butikslokaler i gågadeområder, På kort sigt vil mange lejere
fortsat være mærket af den økonomiske krise, og det forventes, at 2010 fortsat vil være
kendetegnet ved en forhøjet konkurs- og tabsrisiko hos lejerne. På udlejningsmarkedet har krisen
haft den effekt, at genudlejninger i en række tilfælde må foregå til lavere lejeniveauer. På grundlag
af de seneste lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2010 i størrelsesordnen DKK 46,0
— 46,5 mio., hvilket er lidt lavere end i 2009. De engangseffekter, der prægede 2009, forventes
ikke gentaget i 2010. Vedligeholdelsesbudgettet på ejendommene er større i 2010 end i 2009,
nødvendiggjort af behovet for at genudleje ledige lokaler i koncernens ejendomme. På denne
baggrund forventes et resultat før skat og værdireguleringer i størrelsesordnen DKK 4,0 — 4,5 mio.
12010.

Under indtryk af den mere positive udvikling i verdensøkonomien og i den tyske og internationale

banksektor skønnes der derimod ikke at blive behov for negative værdireguleringer af koncernens
ejendomme i 2010.

1005284EogSN20928

 

Strategi

Driftsstrategi

Investea German High Street II A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang,
der er økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder vil kun blive igangsat i det
omfang, det er nødvendig for enten at øge lejeniveauet, for eksempel hvor investering i
nyindretning forekommer hensigtsmæssig, eller hvis det er et krav, for at en væsentlig lejer
forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i at
omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere.

Investeringsstrategi

I henhold til investeringsstrategien skal Investea German High Street Il A/S erhverve ejendomme
beliggende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale gågademiljø i store
og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. De indkøbte ejendomme skal ydermere opfylde en
række kriterier for at være kvalificerede til at indgå i porteføljen, og porteføljen skal som helhed,
når den er fuldt udviklet, opfylde en række sprednings- og kvalitetskriterier. Ejendomme, som
opfylder investeringskriterierne, ligger på hovedstrøget eller i det centrale handelsområde i tyske
byer med mindst 50.000 indbyggere. De 15 ejendomme i ejendomsporteføljen opfylder de
opstillede kriterier.

Risikostyring

Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol,
mens andre kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift og ved iagttagelse af
forholdsregler. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol kan nævnes den
generelle udvikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butikker og kontorer i de byer,
hvor koncernens ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunkturer
kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter
og langsommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundlæggende
betingelser, men søger at tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan
måde, at lavkonjunkturens negative effekter minimeres. Dette gøres blandt andet ved at
prioritere hurtig udlejning af ledige lokaler højere end målsætningen om stigende
kvadratmeterleje, samtidig med at nye kontrakter søges indgået med relativ kort løbetid, der
muliggør genudlejning til stigende lejeniveauer efter få år.

1005284EogSN20929

 

 

 

FE Tr
Øl Frankfurt a

 

mee al aan,

|
1005284EogSN20930

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Information til aktionærer

Aktieinformation

Investea German High Street II A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på
3.650.083 aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DIKK 10 og 3.285.075
B-aktier å nominelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 341 aktionærer, mens Investea Ejendomme
AlS ejer alle A-aktierne.

Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet Investea German
High St. II B og fondskode DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på
en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads.

På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver 1 stemme
pr. aktie. A-aktiernes stæemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A-
og B-aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en
kontinuerlig gennemførelse af den i børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en
forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen. A- og B-aktierne har samme økonomiske
rettigheder i selskabet svarende til de respektive kapitalandele.

Udbyttepolitik

Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler
og under hensyntagen til fastholdelse af en likviditetsreserve på ca. DKK 21 mio. samt en maksimal
soliditetsgrad på ca. 40%. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå forsvarligt under
hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.

Selskabets likvide beholdninger udgør pr. 31/12-2009 DKK 24,3 mio., og soliditetsgraden er 38,2%. I
lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og
genudlejning af en række af koncernens lejemål har bestyrelsen vedtaget, at selskabet ikke
udbetaler udbytte for regnskabsåret 2009. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle
markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til for eksempel
investeringsprojekter og vedligeholdelse.

Delårsregnskaber
Investea German High Street II A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3.
kvartal.

Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 20. april 2010.

Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Aktieselskabslovens f28, a og b har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5%
af aktiekapitalen:

 

Aktiekapital Ejerandel % Stemmeandel %
Investea Development ApS 5.147.500 14,1% 7,4%
Investea Ejendomme A/S ” 4.651.080 12,7% 54,1%
Investea A/S 3.456.200 9,5% 5,0%
C&L Group 2.000.000 5,5% 2,9%

 

= 365.008 A-aktier, 100.100 B-aktier
” Inklusive helejede datterselskaber

nm

1005284EogSN20932

 

 

Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Investea Ejendomme A/S (365.008 A-aktier
og 100.100 B-aktier svarende til 12,7% af aktiekapitalen og 54,1% af stemmerne), Investea
Development ApS (514.750 B-aktier svarende til 14,1% af aktiekapitalen og 7,4% af stemmerne)
samt Investea A/S inkl. helejede datterselskaber (345.620 B-aktier svarende til 9,5% af
aktiekapitalen og 5,0% af stemmerne). Den samlede aktiebesiddelse kontrolleret af Hans
Thygesen udgør i alt 365.008 A-aktier og 960.470 B-aktier.

Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion
samt disse personers nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori
førnævnte personkreds har kontrol eller væsentlig indflydelse. Aflønning af bestyrelse, direktion
og investeringskomité har udgjort i alt DKK 0,3 mio. i året.

Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse,
investeringskomité og direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende
indflydelse, i alt 273.250 stk. B-aktier.

Investor relations
På selskabets website ghs2.investea.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrapporter mv.

Meddelelser 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13. marts 2009: Ændring af finanskalender

27. marts 2009: Årsregnskabsmeddelelse

14. april 2009: Indkaldelse til ordinær generalforsamling
15. april 2000: Årsrapport 2008

23. april 2009: Orientering om afholdt generalforsamling
23. april 2009: Ny direktør i Investea German High Street || A/S
29. april 2009: Storaktionærmeddelelse

28. maj 2000: Delårsrapport 1. kvartal 2009

26. juni 2009: Storaktionærmeddelelse

10. august 20009: Storaktionærmeddelelse

20. august 2000: Halvårsrapport 2009

21. september 2009: | Storaktionærmeddelelse

19. november 2009: | Delårsrapport 1-3. kvartal 2009

4. december 2009: | Storaktionærmeddelelse

22. december 2000: | Storaktionærmeddelelse

 

 

Finanskalender 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29. marts 2010 Årsregnskabsmeddelelse 2009

12. april 2010 Årsrapport for 1. januar - 31. december 2009

20. april 2010 Ordinær generalforsamling 2010

25. maj 2010 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2010

23. august 2010 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2010

21. november 2010 | Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2010

 

Bestyrelse og ledelse

Bestyrelse og direktion

Investea German High Street II A/S' ledelse består af en bestyrelse på fem medlemmer og en
direktion med et medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på en
ekstraordinær generalforsamling den 4. oktober 2007 og genvalgt på den ordinære
generalforsamling d. 23. april 2009. Som administrator for Selskabet stiller Investea Ejendomme

12

1005284EogSN20933

|

A/S vederlagsfrit en direktør til rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for
direktørens beføjelser.

Investeringskomité

Selskabet har nedsat en investeringskomité, som har til opgave at tage stilling til forslag om køb
af ejendomme/ejendomsselskaber, som selskabets administrator måtte indstille. For
investeringer på op til DKK 100 mio. kan investeringskomiteen endegyldigt godkende
investeringen, således at administrator efter godkendelse fra investeringskomiteen kan
gennemføre ejendomskøb med forpligtende virkning for selskabet. For investeringer på over DKK
100 mio. skal ejendomskøb, der godkendes af investeringskomiteen, desuden godkendes af
bestyrelsen. Investeringskomiteen består af fire medlemmer, hvoraf to udpeges af bestyrelsen og
to vælges ved simpelt flertal af B-aktionærerne på en generalforsamling.

Administrator

Selskabets tidligere administrator, Investea A/S, overdrog administrationsaftalen til Investea
Ejendomme A/S pr. 19. august 2009 på uændrede vilkår. Administrator stiller en direktør til
rådighed og udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation til investor
relations, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder,
rådgivere, registre m.v. Investea Ejendomme står endvidere for selskabets likviditetsdisponering,
bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering. Som
betaling for Investea Ejendommes ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et
kvartårligt honorar på 0,1% af ejendommenes værdi. I forbindelse med køb af nye ejendomme
modtager administrator endvidere et honorar på 5% af handelsprisen på ejendommene.
Administrationsaftalen er uopsigelig indtil 31. december 2012, hvorefter aftalen kan opsiges med
12 måneders varsel.

God selskabsledelse (Corporate Governance)

Bestyrelsen i Investea German High Street II A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage
selskabets - og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retningslinjerne for den
overordnede ledelse af selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på
et værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god
selskabsledelse.

Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i
Investea German High Street II A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation
til anbefalingerne om god regnskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens
opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at
selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse
anbefalinger.

I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al
væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på
selskabets hjemmeside www.ghs2.investea.dk.

Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante
sprog og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog.

Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Henset til
selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke
hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen overvejer løbende,
hvorvidt selskabet også skal offentliggøre meddelelser på engelsk.

13

1005284EogSN20934

 

 

Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed

Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er
uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder
bestyrelsesmedlemmets økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær.

Selskabet er stiftet af Investea A/S i 2007 og administreres af Investea Ejendomme A/S, der
ligeledes besidder hele A-aktiekapitalen. Investea Ejendomme A/S har således en kontrollerende
indflydelse og en væsentlig økonomisk interesse i selskabet, både som aktionær og som
samarbejdspartner. Investea A/S besidder 9,5% af aktiekapitalen. | henhold til de af Nasdaq OMX
København opstillede kriterier er personer ansat i Investea Ejendomme A/S og Investea A/S ikke
uafhængige. På tidspunktet på denne årsrapports aflæggelse er to ud af bestyrelsens fem
medlemmer, herunder formanden, ikke uafhængige.

Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til
stabiliteten i selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at
administrator samtidig er repræsenteret i bestyrelsen.

Vederlag til bestyrelsen og direktionen

Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger,
pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt
niveau og afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for
selskabet. Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra selskabet, idet ledelseshvervet
i Investea German High Street II A/S varetages i henhold til en administrationsaftale med Investea
Ejendomme A/S. Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse det årlige honorar til
bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt.

Åbenhed om vederlag

Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte
bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og
andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre
selskaber i samme koncern.

Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen,
hvilket skyldes selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration
foretages af Investea Ejendomme A/S, der også er kontrollerende aktionær og derfor indgår i
samme koncern som selskabet,

Investea Ejendomme A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden
virksomhed, der ikke er relateret til selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være relevant
at oplyse om bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre fordele fra
selskaber i samme koncern.

| selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og størrelsen af de

honorarer, som Investea Ejendomme A/S i dets egenskab af administrator, oppebærer fra
selskabet.

14.

1005284EogSN20935

Ledelse
Bestyrelse

Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født 1950
Uddannelse: Advokat og cand.polit.
Stilling: Group CEO i Investea A/S

Bestyrelsesformand i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:

Investea Property A/S, Investea Katrineholm City A/S, Investea Stockholm Retail A/S, German
High Street Portfolio I-V A/S (fem selskaber), Ejendomsinvesteringsselskabet Karlstad Bymidte
AlS.

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber:
Investea Mezzanin A/S, Ejendomsinvesteringsselskabet Nynåshamn A/S, ILVA Ejendomme A/S,
Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S, Investea A/S og Investea Development ApS.

Direktør i følgende selskaber:
Investea Mezzanin A/S, ILVA Ejendomme A/S, Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S,
Scandinavian Properties A/S, Investea A/S og Investea Development ApS.

Steen Puch Holm-Larsen, født 1969
Uddannelse: Advokat, LL.M
Stilling: Partner, DAHL Advokatfirma

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Scandinavian Properties A/S

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:
Ingen

Direktør i følgende selskaber:
Ingen

Mikkel Kragh Kjeldsen, født 1977
Uddannelse: Advokat
Stilling: Advokat, Godsejer og direktør

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Ingen

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:
Investea Århus Retail A/S, Investea Ejendomsadministration A/S, Amanah A/S og Romania Real
Estate Trust A/S.

Direktør i følgende selskaber:
Romania Real Estate Trust A/S og Investea Århus Retail A/S

15

1005284EogSN20936

 

 

Michael Hansen, bestyrelsesmedlem, født 1962
Uddannelse: HD R og statsautoriseret ejendomsmægler
Stilling: Administrationschef i Investea Ejendomme A/S.

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Ingen

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:
German High Street Portfolio I — V A/S (fem selskaber), Investea Property A/S, ILVA Ejendomme
A/S, Investea Ejendomme A/S, Investea Holding A/S, Scandinavian Properties A/S og Investea A/S.

Direktør i følgende selskaber:
Investea Property A/S.

Torben Schøn, født 1961
Uddannelse: Advokat
Stilling: Advokat og partner i Bech-Bruun

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:

Nordicom Sverige A/S, Nordicom boligejendomme A/S, Nordicom butiksejendomme A/S,
Nordicom — byejendomme A/S, Nordicom  domicilejendomme A/S,  Logistik- og
produktionsejendomme A/S, Nordicom Ejendom A/S, Nordicom Finans A/S, Nordicom Tyskland
A/S, Nordicom Udvikling A/S, Nordicom A/S, Aberdeen Property Investors Denmark P/S og
Aschengreens Legat.

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:
Essex GM A/S (næstformand), Essex A/S (næstformand), Essex Invest A/S (næstformand), Kino.dk
A/S, Saremo Hotels Germany A/S, Cinemaxx A/S, Executive Hotels A/S.

Direktør i følgende selskaber:
Ingen

Direktion

Johannes Rovsing, Adm. direktør, født 1978
Uddannelse: cand.merc.(jur.)
Stilling: Vicedirektør i Investea A/S

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Ingen

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber:
Investea Katrineholm City A/S, Investea Århus Retail A/S (næstformand), Investea Stockholm
Retail A/S, Investea Mezzanin A/S, Christian Rovsing A/S, Estate Investment A/S.

Direktør i følgende selskaber udover Investea German High Street II A/S:
Christian Rovsing A/S, Rovsing Green Energy A/S, Investea Ejendomsadministration A/S og Estate
Investment A/S.

Investeringskomité

Hans Thygesen, Group CEO i Investea A/S (udpeget af bestyrelsen)

Steen Puch Holm-Larsen, Partner i DAHL Advokatfirma (udpeget af bestyrelsen)
Erik Bresling, Direktør (valgt af B-aktionærerne)

Carl Christensen, Adm. direktør (valgt af B-aktionærerne)

16

1005284EogSN20937

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning
Selskabets tredje regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2009.

RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2009 DKK 47,1 mio. mod DKK 46,5 mio. i 2008.

Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 39,0 mio. efter driftsomkostninger på DKK 8,2 mio. mod et
bruttoresultat på DKK 36,9 mio. og driftsomkostninger på DKK 9,6 mio. sidste år.

Resultat før værdireguleringer udgjorde DKK 32,8 mio. mod DKK 31,4 mio. i 2008.

Resultat før finansielle poster

Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK -25,9 mio. efter en værdiregulering på
ejendomsporteføljen på DKK -58,7 mio. I 2008 udgjorde værdireguleringer DKK -15,7 mio. og
resultat før finansielle poster DKK 15,6 mio.

Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde i DKK -52,4 mio. efter finansielle poster, netto, på DKK -26,5 mio. mod
DKK-10,3 mio. (finansielle poster, netto: DKK -26,0 mio.) sidste år.

Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2009 er et underskud på DKK 42,9 mio. mod et underskud på DKK 8,6
mio. i 2008. Minoritetsinteressers andel af resultatet er DKK -0,1 mio. og DKK 0,0 mio. sidste år.

Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i
Tyskland taget i betragtning.

BALANCE

Aktiver

Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 725,5 mio. mod DKK
786,0 mio. pr. 1. januar 2009. Udover valutakursreguleringer på DKK -0,9 mio. er værdien
reduceret med værdireguleringer på DKK -58,7 mio. og med DKK 0,9 mio. vedrørende korrektion
til tidligere års købsomkostninger.

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2009 værdiansat til EUR
97,5 mio. eller DKK 725,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom
ud fra afkastkrav på mellem 4,74% og 5,68%, hvilket svarer til 5,33% i gennemsnit. Denne
værdiansættelse svarer til lejefaktorer på mellem 15,85 og 18,97 eller 177,26 i gennemsnit.

31. december 2008 var ejendommene værdiansat til EUR 105,5 mio, eller DKK 786,0 mio. svarende
tilet gennemsnitligt afkastkrav på 5,04% og en gennemsnitlig lejefaktor på 17,98.

Koncernen har et udskudt skatteaktiv på DKK 10,5 mio. Aktivet vedrører investeringsejendomme
optaget til under skattemæssig værdi samt værdien af fremførbare skattemæssige tab. Årets
ændring af det udskudte skatteaktiv udgør DKK 5,2 mio.

Herudover omfatter langfristede aktiver koncerngoodwill på uændret DKK 14,2 mio.

De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 781,1 mio. mod DKK 835,4 mio. ved årets
begyndelse.

18

1005284EogSN20939

 

 

RENEE

Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde DKK 298,2 mio. svarende til en soliditet på 38,2%. Ved regnskabsårets
start udgjorde egenkapitalen DKK 340,9 mio. og soliditeten 40,8%

Egenkapitalen er i blevet reduceret med årets underskud, DKK 44,6 mio., og forøget med DKK 0,2
mio. i anden totalindkomst.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.

Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 459,5 mio. mod DKK 465,1 mio. ved årets begyndelse.
Heraf har DKK 5,0 mio. forfald i 2010.

Den udskudte skatteforpligtelse udgjorde ved årets begyndelse DKK 17,3 mio. Ved årets udløb
udgør den udskudte skat DKK 14,4 mio. efter årets ændring af udskudt skatteforpligtelse på DKK -
2,8 mio.

PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 5,0 mio. mod DKK -2,2 mio. året før.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 0,0 mio. Sidste år påvirkede tilgange til
investeringsejendomme og regulering af købesum af ejendomsportefølje posten med DKK -2,0
mio.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet, DKK -4,6 mio., vedrører primært afdrag på koncernens
finansielle gældsforpligtelser. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i 2008, DKK 7,1 mio.,
vedrørte indfrielse af kortfristede banklån, DKK -262,2 mio., der er erstattet med langfristet
fremmedfinansiering, DKK 245,3 mio., samt DKK 23,7 mio. vedrørende ændring i
sikkerhedsstillelser for långivere.

EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2009.

19

1005284EogSN20940

 

 

Ledelsens påtegning

Bestyrelsen og direktionen har i dag godkendt årsrapporten for 2009 for Investea German High
Street I! A/S.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale
regnskabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de
internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU.

Endvidere er koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet aflagt i overensstemmelse
med de yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen
udarbejdes ligeledes efter danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af
koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af
resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens og moderselskabets
pengestrømme for regnskabsåret 2009. Endvidere indeholder ledelsesberetningen efter vores
opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og
økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finansielle stilling samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over
for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Hellerup, den 29. marts 2010

Bestyrelse

ns Thygesen
Bestyrelsesformand

  

Direktion

Shaver | he

Johannes Rovsing

20

1005284EogSN20941

 

 

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Investea German High Street II A/S

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investea German High Street II A/S for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter
resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, aktiver, egenkapital og forpligtigelser, egenkapital-
opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet. Koncern-
regnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards, som
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsesberetningen, der ikke er omfattet af revisionen, udarbejdes ligeledes efter danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der
giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette
ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et
retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes
besvigelser eller fejl. Ansvaret omfatter endvidere valg og anvendelse af en hensigtsmæssig
regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter
omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der
indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag
af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisions-
standarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og
årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er
anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors
vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og
årsregnskabet uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen
overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og
aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede med henblik
på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det
formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision
omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende,
om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede
præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for
vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

21

1005284EogSN20942

 

 

 

 

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af
koncernens og selskabets aktiver, egenkapital og forpligtigelser og finansielle stilling pr. 31.
december 2009 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede
selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget
yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregn-
skabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i
overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.

Esbjerg, den 29. marts 2010

PriceWaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

 

22

1005284EogSN20943
SR

 

 

 

 

BUE ad

ik: Er. FN

Sen

 

 

mann.

Eg

 

R

 

 

 

 

 

23

 

1005284EogSN20944

 

Årsregnskab 2009

Resultatopgørelse

DKK1.000 Note
Omsætning

Ejendommenes driftsomkostninger
Bruttoresultat

Personaleomkostninger 5
Administrationsomkostninger 6

Resultat før værdireguleringer

Nedskrivning af kapitalandele i
dattervirksomheder

Værdiregulering af investeringsejendomme 7
Resultat før finansielle poster

Finansielle indtægter 8
Finansielle omkostninger 9

Resultat før skat
Skat af årets resultat 10

Årets resultat TI

Aktionærerne i Investea German High Street
I A/S

Minoritetsinteresser

Årets resultat

Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til
udvandet indtjening pr. aktie) 12

Totalindkomstopgørelse

Valutakursregulering omregning til
præsentationsvaluta

Amortisering af rentesikringsaftaler
Skat af anden totalindkomst

Anden totalindkomst for året efter skat

Årets resultat
Totalindkomst for året

Aktionærerne i Investea German High Street
II A/S

Minoritetsinteresser

Totalindkomst for året

1005284EogSN20945

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
47.123 46.509 o (e]
-8.169 -9.642 o o
38.954 36.868 o o
571 290 571 290
-5.544 -5,213 -1.241 -1.985
32.840 31.365 -1.811 -2.275
o (ej -44.286 -8.012
-58.700 15.722 o o
-25.861 15.643 -46.098 -10.287
766 1.773 944 1.592
-27.299 727.727 743 -35
-52.394. 10.311 -45.197 -8.730
9.529 1.700 228 179
-42.865 -8.611 44.969 -8.550
-42.721 -8.617 -44.969 -8.550
-144 5 o o
-42.865 -8.611 44.969 -8.550

-11,70 -2,36

-392 -281 o o
78 714 Oo O
-713 -713 o [e]
212 321 o o
-42.865 -8.671 -44.969 -8.550
-42.653 -8.291 44.969 -8.550
-42.512 -8.296 -44.969 -8.550
-141 5 o o
-42.653 -8.201 -44.969 -8.550

 

24

 

 

Årsregnskab 2009

Balance

Aktiver
DKK1.000

Investeringsejendomme
Kapitalandele i dattervirksomheder
Udskudt skatteaktiv
Koncerngoodwill

Langfristede aktiver i alt
Tilgodehavender fra udlejning
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomhed
Selskabsskat

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter
Likvide beholdninger

Kortfristede aktiver i alt

Aktiver i alt

1005284EogSN20946

Note

13

15
16

17
18

19

20

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
725.546 786.038 [eo] (e)
o oOo 267.894 312.180
10.493 5.254 27 O
14.152 14.170 o o
750.192 805.461 267.921 312.180
800 1.600 o o
775 140 31.279 31.884
1.373 179 228 179
3.691 3.939 o 274
(9) 56 o (e]
24.293 24.066 302 111
30.933 29.981 31.808 32.448
781.125 835.442 299.729 344.628

 

25

 

Årsregnskab 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balance

Egenkapital og forpligtelser Koncernen Moderselskabet
DKK1.000 Note 2009 2008 2009 2008
Aktiekapital 21 36.501 36.501 36.501 36.501
Reserve for valutakursregulering -387 5 o o
Reserve for rentesikring -2.049 -2.650 oOo o
Overkursfond 315.701 315.701 oOo o
Overført resultat -51.535 -8.673 262.563 307.531
Aktionærerne i Investea German High Street

II A/S 298.231 340.884 299.063 244.032
Minoritetsinteresser O o o o
Egenkapital i alt 298.231 340.884 299.063 344.032
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 22 454.499 460.100 o o
Udskudt skatteforpligtelse 23 14.444 17.281 o o
Modtagne deposita 453 503 o oOo
Langfristede forpligtelser 469.395 477.884. o o
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 22 4.992 4.986 o o
Leverandører af varer og tjenesteydelser 167 1.437 o oOo
Gæld til tilknyttede virksomheder 24 o o 25 o
Selskabsskat 25 o 2.170 o O
Anden gæld 7.787 8.081 640 596
Periodeafgrænsningsposter 553 o o o
Kortfristede forpligtelser 13.499 16.675 666 596
Egenkapital og forpligtelser i alt 781.125 835.442 299.729 344.628

 

1005284EogSN20947

 

 

7

 

 

 

LET" g67 o OEZ'g6 GEG"LG- LOL£'GLE 6voO'T- ÆgE- LOS'gE 6007 JaqluaDap "LE |edeyUu323
o LØL Lør LPL- o o o o 3SS349JU)SJ83 OU anegou je Zu By 0] IVY
ES9g"Tv- LØL- TLS'TV- LæLTv- o zog T6E- o JoJe JOJ ISLUONPUI|BJOL
V83" OVE o veg"ove €Z9'g- LOZ'GLE oGg9"'T- S LOS"9gE gO00 JaqlWu3>9p "LE [ede 4U 383
167'g8- S 967'g- £L9'8g- o zog L8gT- o Jøje JO) 3SLU0O4 PU eJOL
SLUGTE G- OgL'GvE 95- LOZ'G1E ZS2'E- 987 LOS"9gE 8007 Jenuef "1 jeyldeyu333
ye J3SSJJDBJU! S/V 11 199435 Jeynsoas puosanydan0  8unyisaouau — guuajnga — |eudeyalyv O00'LYIC
ijeydeyu233  -S2P91WJ0UIWN  Y43IH UeWlan VøJdA0 J043AJBSBY — -Sunyenjen
P3JSBAU|] I JO) DAIBSBY

BUJBJÆUOID]Y

UDSUJ3DU0N '25/21Ø3dojeudeyUu333

6007 qeysU3aJsSJy

1005284EogSN20948

 

 

 

ge

 

 

 

£90'667 t9oS"z9T LOS"9gE 6007 J8QW3D3p "Lé |ejlde4u333

696'rt- 696'tv- o JoJe JOJ JSLUO4pUI [2201

TEO'vPE LES"ZOE LOS"GE g007 J3qlU3D9p "LE jeyde4Uu333

OGS'g- OGS'g- o JøJe JOJ JSW404pUIJBJOL

ESS'TGE Z80'9LE LOS"g€ g00z Jenuef"L jejde4uo33

HE I 181 NS94 [eUdEN SIV O00'LYIG
HØLUDAO

 

Joqeysjassapou "a5j8Jø3do ede 4UD33

600z qeysusaJsJy

1005284EogSN20949

 

 

 

Årsregnskab 2009

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK1.000 Note 2009 2008 2009 2008
Årets resultat -42.865 -8.611 -44.969 -8.550
Nedskrivning af kapitalandele i datter-
virksomheder Oo o 44.286 8.012
Værdiregulering af investeringsejendomme 58.700 15.722 o o
Finansielle indtægter -766 =1.773 -944 -1.592
Finansielle omkostninger 27.299 27.727 43 35
Skat af årets resultat -9.529 -1.700 -228 -179
Pengestrømme fra drift før ændring i
driftskapital 32.840 31.365 -1.811 -2.275
Ændring i kortfristede tilgodehavender 461 7.140 1.784 2.155
Ændring i kortfristede forpligtelser 2.923 -20.006 69 -210
Pengestrømme fra drift før finansielle
poster 36.224 18.499 42 -331
Renteindbetalinger 761 1.773 o 3
Renteudbetalinger -29.995 -22.531 -4 -10
Betalt selskabsskat -2.015 4 153 41
Pengestrømme fra driftsaktivitet 4.974 -2.217 191 -296
Investeringsejendomme o -1.032 o o
Køb af ejendomsportefølje 26 o -1.007 o o
Pengestrømme fra investeringsaktivitet o -2.039 o o
Optagelse af lån o 245.316 (e] oOo
Indfrielse af lån -4.669 -262.185 o o
Modtagne deposita -50 245 o o
Sikkerhedsstillelser for långivere 90 23.737 o o
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -4.629 7.113 o o
Årets frie pengestrømme 346 2.857 191 -296
Likvide beholdninger til fri disposition primo 23.669 20.829 171 407
Valutakursregulering -29 17 o o
Likvide beholdninger til fri disposition
ultimo 23.986 23.669 302 711
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernsregnskabets øvrige bestanddele.
Likvide beholdninger til fri disposition 23.986 23.669 302 171
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for
lejedeposita M.v. 307 397 o o
Likvide beholdninger i alt 24.293 24.066 302 171

 

1005284EogSN20950

 

29

 

 

Årsregnskab 2009

Noteoversigt

Anvendt regnskabspraksis

Risici

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Segmentoplysninger
Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Værdiregulering af investeringsejendomme
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Skat

Resultatdisponering

Indtjening pr. aktie
Investeringsejendomme

Kapitalandele i dattervirksomheder
Udskudt skatteaktiv

Koncerngoodwill

Tilgodehavender fra udlejning
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Selskabsskat

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Finansielle gældsforpligtelser

Udskudt skatteforpligtelse

Gæld til tilknyttede virksomheder
Selskabsskat

Køb af investeringsejendomme ved virksomhedsovertagelser
Finansielle instrumenter
Valutaeksponering

Kapitalstyring

Kontraktlige forpligtelser

Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Eventualforpligtelser

Nærtstående parter

Efterfølgende begivender

1005284EogSN20951

Note

OW CON SUB WN 2

30

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Note 1 Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regn-
skabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de inter-
nationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i hen-
hold til årsregnskabsloven, samt Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber,
der har aktier til notering.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2009 aflægges i DKK 1.000.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år.

Nye standarder og fortolkningsbidrag

Følgende standarder og fortolkningsbidrag er implementeret i regnskabsåret 2009. Implemente-
ringen har ikke påvirket årsrapporten væsentligt:

IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den
interne ledelsesrapportering. Ændringen har ingen betydning for koncernen, da koncer-
nen kun har et forretningsmæssigt segment og et geografisk segment.

Ændringer til IAS 1 vedrørende præsentation af årsrapporten. Anvendelsen har alene med-
ført ændring til årsrapportens præsentation, der nu også omfatter præsentation af total-
indkomstopgørelse.

Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med
en længere produktionstid. Anvendelsen af standarden har ikke haft betydning for kon-
cernen, idet koncernen ikke selv opfører investeringsejendomme.

Ændringer til IAS 40, der udvider begrebet af investeringsejendomme til at omfatte inve-
steringsejendomme under opførelse. Koncernen opfører ikke selv investeringsejendom-
me. Ændringen har derfor ikke betydning.

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu
ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen:

IFRS 3 om virksomhedssammenslutninger. Ændringen kan få betydning for koncernen, i
det omfang, der fremover gennemføres køb eller salg af investeringsejendomme som køb
eller salg af ejendomsselskaber.

Der er udsendt andre ændringer/fortolkninger, som ikke er relevante for koncernen.

31

1005284EogSN20952

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Investea German High Street II A/S samt virksom-
heder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne,
eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende
indflydelse.

Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.

De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med modersel-
skabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt,
hvor koncernforholdet blev etableret.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestids-
punktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afvikle-
de virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet,
som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenlig-
ningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomhe-
ders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervel-
sestidspunktet. identificerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller ud-
springer fra en kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat
af de foretagne revurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostnin-
ger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse
er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen,
såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålide-
ligt.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdi-
en af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under im-
materielle anlægsaktiver. Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest
udføres inden udgangen af overtagelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de penge-
strømsfrembringende enheder, der efterfølgende danner grundlag for nedskrivningstest.

Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed
og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foreta-
ges en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fort-
sat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem
salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på af-

32

1005284EogSN20953

 

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

hændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer
ført direkte på egenkapitalen samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen
måles til dagsværdien af det modtagne vederlag.

Omregning af fremmed valuta

Funktionel valuta og præsentationsvaluta

I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomheder-
ne, i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer
(funktionel valuta). Den funktionelle valuta er således EUR i koncernregnskabet. Transaktioner i
andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. Den funktionelle
valuta, der er anvendt ved udarbejdelsen af moderselskabets årsregnskab er DKK, hvilket bygger
på, at valutaen for selskabets egenkapitalinstrumenter er af større betydning end selskabets inve-
stering i EUR-aktiver, da dette vurderes at give det mest retvisende billede af de underliggende
aktiviteter, set fra aktionærernes side.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til
transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i frem-
med valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valu-
takursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen hen-
holdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og
immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed
valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs.
Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på re-
vurderingstidspunktet.

Præsentationsvaluta

Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at moderselskabet
overvejende har danske aktionærer.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end dan-
ske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, med-
mindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, | sidst-
nævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens
valutakurser.

Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balance-
dagens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balan-
cedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve
under egenkapitalen. Denne omregning omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved om-
regning af koncernmellemværender, hvor afregning hverken er planlagt og sandsynlig indenfor en
overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses for et tillæg eller et fradrag i nettoinve-
steringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, der
er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.

33

1005284EogSN20954

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Poster i resultatopgørelsen

Omsætning

Lejeindtægter på udviklings- og investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold
tilindgåede kontrakter.

Ejendommenes driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder
indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejen-
domsadministration.

Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkost-
ningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.

Personaleomkostninger

I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og
administration af selskabet.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og admini-
stration af koncernen.

Værdiregulering af investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabspo-
sten”Værdiregulering af investeringsejendomme”.

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regn-
skabsmæssige værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Realiserede avancer
ved salg af investeringsejendomme”.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-
reguleringer, kursregulering på værdipapirer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitut-
ter.

Skat af årets resultat

Årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan
henføres til årets resultat og indregnes i anden totalindkomst, med den del, der kan henføres til
anden totalindkomst, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapital-
transaktioner.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

34

1005284EogSN20955

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Moderselskabet er sambeskattet med Investea A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med
Investea Ejendomme A/S og dette selskabs moderselskab Investea Holding A/S.

Poster i balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalge-
vinster.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes
købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af
investeringsejendomme til dagsværdi.

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til
anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges an-
skaffelsessummen som forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye
eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes drifts-
omkostninger.

Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til "Investeringsejendomme til salg”.

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Hvor kostpri-
sen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Udlån til dattervirksomheder

Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i
al væsentlighed svarer til pålydende værdi.

Koncerngoodwill

Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsværdi af identificerba-
re nettoaktiver i det erhvervede selskab.

Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede nedskrivninger. Gevin-
ster og tab ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabsmæssige værdi af koncerngoodwill
vedrørende den afhændede enhed.

Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik på nedskrivnings-
test.

35

1005284EogSN20956

 

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Nedskrivning af aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er
indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning eller dagsværdiregule-
ring. Hvis dette er tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvin-
dingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere gen-
indvindingsværdi.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af
salgsomkostninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skøn-
nede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler
dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der
er tilknyttet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.

Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige værdi,
nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af ned-
skrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhø-
jes aktivets regnskabsmæssige værdi til det korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog mak-
simalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var
foretaget.

Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende
amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskriv-
ning på tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive
alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskriv-
ningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen
mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger.

Likvider

 

Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let
omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfalds-
perioder på maksimalt tre måneder.

36

1005284EogSN20957

 

 

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Egenkapital

Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner,
vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen.

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egen-
kapitalen.

Finansielle gældsforpligtelser

Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejen-
domme indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transak-
tionsomkostninger. | efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at for-
skellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en rente-
omkostning over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret
til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig
værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lov-
givning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde,
hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt
skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under-
skud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat
af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der
ikke erhverves ved en virksomhedssammenslutning.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på
balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives øko-
nomiske fordele for at indfri forpligtelsen og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.

Dagsværdi ved måling og oplysning

Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest note-
rede kurs. Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres
på grundlag af en værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.

37

1005284EogSN20958

 

Årsregnskab 2009

Noter

Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på
basis af selskabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån. Indeholder lånet en option til førtidig
indfrielse, indgår indfrielsesbeløbet i opgørelsen af pengestrømmene, hvis der foreligger forhold,
som gør, at selskabet sandsynligvis vil blive forpligtet til at indfri lånet.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndel-
se og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under penge-
strømme fra investeringsaktivitet. | pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrøren-
de købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virk-
somheder indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat
før skat.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen
og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapita-
len omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der
indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle,
materielle og finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling
af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.

Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt an-
dre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som

ikke er stillet til sikkerhed.

Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide
beholdninger stillet til sikkerhed for långivere.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.

38

1005284EogSN20959

 

Årsregnskab 2009

Noter

Nøgletal

Soliditet

Egenkapital i forhold til

investeringsejendomme

Forrentning af egenkapital

Indre værdi pr. aktie

Indtjening pr. aktie

1005284EogSN20960

Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver

Egenkapital ultimo x 100

 

Investeringsejendomme ultimo

Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo

Årets resultat x 100
Gennemsnitlig antal aktier

 

39

 

Årsregnskab 2009

Noter

Note 2 Risici

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtje-
ningsmulighederne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som
koncernen via egne handlinger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket
blandt andet kommer til udtryk ved periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.

De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktio-
nen på baggrund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for
ejendomsadministration.

Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens frem-
tidige vækst, aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og
der er ikke tale om en prioriteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.

Driftsrisici

Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeind-
tægter samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler
med anerkendte samarbejdsparter.

Lejeindtægter

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører ho-
vedsagligt udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig
skyldes forhold vedrørende lejernes mulighed og evne til honorere lejeopkrævninger, koncernens
muligheder for at regulere lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på
de lokale markeder, udvikling i lejeledigheden, udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøg-
ejendomme.

Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og syste-
matisk rapportering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden
på nye kontrakter, undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for
at minimere tomgangsniveauet mest muligt.

Omkostninger ved drift og vedligeholdelse

Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre
opretholdelsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske
stand. Der er imidlertid risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end for-
ventet. De faktiske udgifter til vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne
forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslut-
ninger som led i porteføljens løbende optimering og udviklingen i det almindelige prisniveau.

40

1005284EogSN20961

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem overvågning og
minimering af energiforbruget, hvilket kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer i
myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkost-
ningerne.

Kreditrisiko

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos
lejere og andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på
koncernniveau i overensstemmelse med ledelsens retningslinjer.

Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodeha-
vender. Rapportering til ledelsen foregår månedligt.

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det
omfang, koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ikke i året
konstateret tab, men alene hensat til reservation herfor, Det vurderes, at de foretagne tabsreser-
vationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra udlejning vil udlignet.

Risiko vedrørende ejendomsadministration

Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i
lejeindtægterne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst
mulige leje fra de erhvervede ejendomme.

Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GMbH om varetagelse af ejen-
domsadministrationen og kommerciel forvaltning. Colliers' opgaver omfatter blandt andet udlej-
ning, lejeopkrævning, økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v.

Markedsrisici

Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklin-
gen og prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland, herunder i særdeleshed
prissætningen på tyske strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes
af en lang række faktorer, blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig
inflation, aktuelt renteniveau og forventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsin-
vestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskelli-
ge ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsudviklingen generelt og i lokalområ-
det, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst,
beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbutikkernes
omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel
efter lokaler.

41

1005284EogSN20962

 

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Valutarisiko

Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende ind-
tjening er derfor denomineret i Euro. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes opta-
get finansiering i Euro. Det er således alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en
dansk baseret investor. Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i Euro for mi-
nimal i forhold til DKK.

Renterisiko

I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast rente på 5,6%.
Renten er ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i ca. 5 år og 8 måneder, hvorfor renterisikoen-
for koncernen er minimal, idet risikoen alene kan henføres til renteindtægter på bankindeståen-
der.

Renteafdækningen er vist i note 22, Finansielle gældsforpligtelser.

En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold for
fastlæggelse af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter med en vis
løbetid er et vigtigt element. Ledelsen vurderer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må
anses som passende.

Når lånene udløber i 2017, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at der kan ske
ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau på tidspunktet for
refinansiering.

Refinansierings- og likviditetsrisici

Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der
skal sikre, at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og
afdrag til långivere, kan serviceres.

Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed fra långivernes side
indtil 4. kvartal 2017. I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en risiko for, at
porteføljens markedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessum-
men.

Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke
porteføljen kan refinansieres.

På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refinansieringsrisikoen
begrænset grundet øget friværdi.

Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal for koncernen og
porteføljen, der løbende skal være opfyldt.

42

1005284EogSN20963

Årsregnskab 2009

Noter

Såfremt covenants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at
lånene opsiges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt
eller delvist afhændes, hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at
porteføljen i forbindelse med en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi
porteføljen ville kunne indbringe ved et almindeligt salg på det frie marked.

Ledelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne gennem hele
lånenes løbetid.

Politiske risicivedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning

Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan
ikke gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, her-
under ændringer i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige
ændringer i lov eller praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomi-
ske stilling og resultat.

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangs-
punkt undtaget fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da regelsættet vedrørende lokal tysk
erhvervsskat er komplekst, kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for
lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder an-
fægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke-budgetterede skattebetalinger,
blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under de tyske regler om erhvervs-
skat er begrænset til 50%.

Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt at undgå den
tyske erhvervsskat.

Note 3 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

| forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrø-
rende fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige akti-
ver og forpligtelser.

Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for koncernen.

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dags-
værdi giver det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt re-
sultatet af koncernens aktiviteter.

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da

udsving i dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen
og vil blive ført I resultatopgørelsen.

43

1005284EogSN20964

 

Årsregnskab 2009

Noter

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger med heraf
følgende påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.

Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle
priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme, I mangel af en sådan information
bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme
standarder og bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løben-
de afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav.

Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme, herunder
sammenlignelige værdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme.

Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2009 er vurderet eksternt af det
internationalt anerkendte valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GMbH.

Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende metoder:

+  Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud
fra det forventede driftsoverskud og et afkastkrav

+ Diskontering af fremtidige cash flow
+  Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model

Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de nuværende leje-
res evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov
samt et skøn over afkastkravet.

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2009 værdiansat til EUR
97,5 mio. eller DKK 725,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom
ud fra afkastkrav på mellem 4,74% og 5,68%, hvilket svarer til 5,33% i gennemsnit. Denne værdian-
sættelse svarer til lejefaktorer på mellem 15,85 og 18,97 eller 17,26 i gennemsnit.

Ledelsen har ændret vurderingen af porteføljepræmien, der er reduceret fra en positiv værdi på
2,53% i 2008 til 0% i den aktuelle vurdering ultimo 2009.

31. december 2008 var ejendommene værdiansat til EUR 105,5 Mio. eller DKK 786,0 mio. svarende
til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,04% og en gennemsnitlig lejefaktor på 17,98.

Ved køb af investeringsejendomme gennem køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesme-
toden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders investeringsejendomme måles til dagsværdi på er-
hvervelsestidspunktet.

Variabelt forrentede lån og renteswaps

Variabelt forrentede lån og renteswaps til afdækning af renterisikoen herpå behandles som ud-

44

1005284EogSN20965

 

Årsregnskab 2009

Noter

gangspunkt som separate instrumenter, Når alle følgende betingelser er opfyldt, anses aftalerne
dog for at udgøre et fastforrentet lån:

« Lånet og renteswappen er indgået samtidig og betinget af hinanden
. Lånet og renteswappen er indgået med samme modpart
+  Førtidig indfrielse af renteswappen er et brud på låneaftalen

… Samtlige betingelser på lånet og renteswappen er identiske (hovedstol, løbetid, rentebase
m.v.)

«+ Det er ikke sandsynligt, at lånet vil blive indfriet førtidigt

Koncernens variabelt forrentede lån og tilhørende swaps anses således regnskabsmæssigt som
fastforrentede lån.

Såfremt betingelserne herfor ikke var opfyldt, skulle lån og renteswaps være behandlet som sepa-
rate instrumenter. | så fald ville dagsværdien af renteswaps, DKK 41,8 mio., være medtaget som
en langfristet gældsforpligtelse vedrørende afledte finansielle instrumenter med indregning i
egenkapitalen af DKK 35,2 mio. efter reduktion for den tilhørende udskudte skat.

Skat

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der beregnes aktuel skat
af forventede danske og tyske skattepligtige indkomster, Såfremt skattemyndighederne ved en
gennemgang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af
den tidligere beregnede skat.

Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der
skal betales vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige
skattepligtige resultater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-
strategier. Fremtidige ændringer i lovgivningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de
nævnte forventninger, herunder om salget finder sted som salg af aktier eller som salg af enkelte
ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare skat kan afvige væsentligt fra den
beregnede udskudte skat.

Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som en langfristet forpligtelse
inote 22.

Note 4 Segmentoplysninger

Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 15 strøgejendomme i større
byer i det vestlige Tyskland.

Aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.

45

1005284EogSN20966

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 5 Personaleomkostninger

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Lønninger -277 o -277 o
Pensioner o o oOo o
Andre omkostninger til social sikring o o o oOo
Andre personaleomkostninger 14 o 14 o
Honorar til moderselskabets bestyrelse -200 -210 -200 -210
Honorar til moderselskabets investeringskomité -80 -80 -80 -80
Personaleomkostninger i alt -571 -290 -571 -290

 

Direktøren modtager ikke vederlag fra Investea German High Street I A/S. Direktionens honorar er
inkluderet i selskabets selskabsadministrationsaftale med Investea Ejendomme A/S. Vederlag for
selskabsadministrationsaftalen fremgår af note 33, nærtstående parter.

Note 6 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Revision -224 -300 -224 -300
Honorar til PriceWaterhouseCoopers Danmark i alt -224. -200 -224. -300
Note 7 Værdiregulering af investeringsejendomme

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Værdiregulering af investeringsejendomme -58.700 -15.722 o o

 

Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 97,5 mio. (DKK 725,5 mio.),
og værdien pr. 1. januar 2009, EUR 105,5 mio., korrigeret for årets tilgang.

Note 8 Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK1.000 2009 2008 2009 2008
Renteindtægter pengeinstitutter 766 1.706 o 3
Valutakursregulering o o o o
Tilknyttede virksomheder o o 944. 1.590
Andre renteindtægter o 67 o o
Finansielle indtægter i alt 766 1.773 944. 1.592
Note 9 Finansielle omkostninger

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Lån kreditinstitutter -26.440 -27.149 o o
Renteudgifter pengeinstitutter -626 -711 o o
Tilknyttede virksomheder o o o o
Valutakursregulering 1 o -39 -26
Andre renteomkostninger -232 -467 -4 0
Finansielle omkostninger i alt -27.299 -27.727 -43 -35

 

1005284EogSN20967

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 10 Skat
DKK 1.000
Aktuel skat
Udskudt skat
Årets skat ialt

Heraf indregnet i anden totalindkomst:

Aktuel skat af anden totalindkomst
Udskudt skat af anden totalindkomst

Skat af årets resultat
Skat af årets resultat forklares således:

Resultat før skat
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder

Skat beregnet på baggrund af lokale skattesatser
Korrektion vedrørende valutaomregning
Regulering til tidligere år

Ikke fradragsberettigede omkostninger

Skat af årets resultat

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
1.348 179 201 179
8.067 1.407 27 o
9.415 1.586 228 179
(9) (e] (e) 168
13 -7113 (e] (e]
9.529 1.700 228 179
-52.394 -10.371 -45.197 -8.730
O (e] 44.286 8.012
-52.394 =10.371 -g10 -718
8.371 1.695 228 179
10 7 o oOo
1.147 o o (9)
o -2 o o
9.529 1.700 228 179

 

Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst og 15,825% af tysk indkomst. Den gennemsnitlige skat
beregnet på baggrund af lokale skattesatser udgør 15,97% (2008: 16,44%). Moderselskabet er sam-
beskattet med Investea A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med Investea Ejendomme A/S og

dette selskabs moderselskab Investea Holding A/S.

Den udskudte skat er, jf. note 15 og 23, indregnet som en langfristet aktiv / forpligtelse. Ejerperioden
forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i

koncernens strategi.
Note 71 Resultatdisponering
DKK 1.000

Til disposition 1. januar
Kapitaludvidelse overkurs, netto
Skat af egenkapitalposteringer
Totalindkomst for året

Foreslået udbytte

Overført resultat pr. 31. december

1005284EogSN20968

Moderselskabet

2009

307.531
o
o
-44.969
oO
262.563

2008

316.082
o

(e]
-8.550
o
307.531

47

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 12 Indtjening pr. aktie

Koncernen

2009 2008
Resultat, der tilfalder aktionærerne i Investea
German High Street II A/S, DKK1.000 -42.721 8.617
Gennemsnitlig antal ordinære aktier i tusinder 3.650 3.650
Resultat pr. aktie, DKK -11,70 -2,36

Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie
svarer til indtjening pr. aktie.

Note 13 Investeringsejendomme

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Investeringsejendomme 1. januar 786.038 798.654 o (eg)
Valutakursregulering -922 -644 o o
Tilgang i året -870 3.749 o o
Afgang i året o o o o
Årets værdiregulering -58.700 -15.722 o o
Investeringsejendomme 31. december 725.546 786.038 o O

 

Investeringsejendomme er værdiansat eksternt af det internationalt anerkendte valuarfirma DTZ
Zadelhoff Tie Leung GMDH som beskrevet i note 3. Værdien af investeringsejendomme udgør i alt EUR
97,5 mio. (2008: EUR 105,5 mio.) og er fastsat ejendom for ejendom. Værdiansættelsen svarer til
afkastkrav på mellem 4,74% og 5,68% med 5,33% i gennemsnit (2008: 5,04%) og til lejefaktorer på mellem
15,85 og 18,97 med 17,26 i gennemsnit (2008: 17,98). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund DKK -
58,7 mio. (2008: DKK -15,7 mio.). Årets tilgang, DKK -0,9 mio. vedrører korrektion til købsomkostninger
ved anskaffelsen.

Ændringer i skøn over afkastkrav vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen.
Nedenfor er vist påvirkningen på investeringejendommenes værdi som følge af ændringer i afkastkrav og
lejefaktor. Samtidig er vist den tilsvarende påvirkning som følge af ændringer i lejeindtægternes

 

 

størrelse.

Ændring i afkastkrav -5,00% Basis 5,00%
Afkastkrav 5,06% 5,33% 559%
Lejefaktor 18,17 17,26 16,44
Dagsværdi i DKK tusind 763.733 725.546 690.996
Ændring i værdi i DKK tusind 38.187 o -34.550
Ændring i lejeindtægter -5,00% Basis 5,00%
Lejeindtægter i DKK tusind 39.929 42.031 44.132
Dagsværdi i DKK tusind 689.269 725.546 761.824.
Ændring i værdi i DKK tusind -36.277 o 36.277

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 459,5 mio.

Pr. 31. december 2009 har koncernen ingen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der
er ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme vedrørende årets tilgange.

1005284EogSN20969

48

 

 

 

Årsregnskab 2009

Noter

Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige
vilkår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 5 år og o måneder (2008: 5 år og 7

måneder).

De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK1.000 2009 2008 2009 2008
inden1år 39.549 40.014 o o
Mellem 1 og 5 år 117.421 127.654 o o
Efter 5 år 50.783 71.133 o o
207.753 238.800 o O

 

Note 14 Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Investea Erste Holding GMDH. Den indre værdi af
dette selskab udgør DKK 265,4 mio. pr. 31. december 2009 (2008: DKK 309,0 mio.). Den
regnskabsmæssige værdi indeholder koncerngoodwill opstået ved tilkøb af dattervirksomheder med
DKK 14,2 mio. (2008: DKK 14,2 mio.). Genindvindingsværdien, opgjort som salgsværdien af
dattervirksomheder, vurderes at være lavere end kostprisen, hvorfor kapitalandele i dattervirksomheder
er nedskrevet med DKK 8,0 mio. (2008: 8,0 mio.). I opgørelsen af salgsværdien indgår værdien af
investeringsejendomme til den målte dagsværdi, jf. note 13, kursværdien af udskudt skat, og i opgørelsen
fragår koncerngoodwill, jf. iøvrigt note 16. Årets nedskrivning kan således henføres til årets resultat i
dattervirksomheden, særligt årets negative værdiregulering af investeringsejendomme.

DKK 1.000

Kapitalandele i dattervirksomheder 1. januar
Tilgang i årets løb

Afgang i årets løb

Nedskrivning af kapitalandele i
dattervirksomheder til genindvindingsværdi
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december

1005284EogSN20970

 

Moderselskabet

2009 2008
312.180 320.192
o o

o o
-44.286 -8.012

267.894 312.180

49

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 15 Udskudt skatteaktiv

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet

DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Udskudt skatteaktiv 1. januar 5.254 1.601 oOo o
Valutakursregulering "10 =1 o o
Årets udskudte skat 5.250 3.653 27 o
Udskudt skatteaktiv 31. december 10.493 5.254 27 [e]
Det udskudte skatteaktiv vedrører:

Investeringsejendomme 7.432 3.136 o o
Finansielle gældsforpligtelser 338 382 o o
Fremførbart skattemæssigt underskud 2.724 1.735 27 o
Udskudt skatteforpligtelse i alt 10.493 5.254 27 o

 

Der er ikke indregnet udskudt skat på investeringer i dattervirksomheder, da de fremover kan afhændes
uden skattemæssige konsekvenser.

Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi. Aktivet
forventes at kunne realiseres ved udligning i skat af fremtidig indtjening, herunder fremtidige
værdireguleringer på investeringsejendomme.

Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteaktiver.

Note 16 Koncerngoodwill

Koncernen
DKK1.000 2009 2008
Koncerngoodwill 1. januar 14.170 14.181
Valutakursregulering -17 -11
Tilgang i årets løb o o
Afgang i årets løb o o
Koncerngoodwill 31. december 14.152 14.170

Koncerngoodwill vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian Lux S.a.r.l. i
2007. I forhold til den indre værdi i det overtagne selskab på overtagelsestidspunktet er der betalt en
merpris, der kan henføres til værdiansættelsen af investeringsejendomme samt til en
kursværdifastsættelse af udskudt skat. Merprisen vedrørende investeringsejendommene allokeres til
disse, mens forskellen mellem den fulde udskudte skat og kursværdien heraf optages som
koncerngoodwill.

På baggrund af nedskrivningstest foretaget på værdien af kapitalandele i dattervirksomheder, jf. note 14,
er der ikke fundet anledning til at revurdere værdiansættelsen af koncerngoodwill.

1005284EogSN20971

50

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 17 Tilgodehavender fra udlejning

Koncernen
DKK1.000 2009
Tilgodehavender fra udlejning 925
Tabsreservationer 125
Tilgodehavender fra udlejning i alt 800

2008

1.727
-128
1.600

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration
af kreditrisici hos enkelte lejere. Der er ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reservation herfor.
Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra

udlejning vil blive udlignet.

Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:

 

 

 

 

 

Under 30 dage 301 o
Mellem 30 og 60 dage 477 67
Over 60 dage 22 1.533
Tilgodehavender fra udlejning i alt 800 1,600
Note 18 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder

Koncernen Moderselskabet
DKK1.000 2009 2008 2009 2008
Tilgodehavende hos Investea Erste Holding
GmbH o o 31.279 31.743
Tilgodehavende hos Investea A/S 775 140 o 140
Tilgodehavender hos tilknyttede
virksomheder i alt 775 140 31.279 31.884
Mellemværender forrentes med 3% p.a. (2008: 5% p.a.)
Note 19 Selskabskat
Selskabsskat, kortfristet aktiv:

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Selskabsskat 1. januar 179 41 179 41
Overført fra passiver -410 o o o
Valutakursregulering =1 o o o
Årets aktuelle skat 847 179 201 179
Betalt skat 757 -41 153 -41
Selskabsskat 31. december 1.373 179 228 179

 

1005284EogSN20972

B1

 

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 20 Likvide beholdninger

Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,3 mio. (2008: DKK 0,4 mio.) stillet til sikkerhed for
lejedeposita. Øvrige likvide beholdninger, DKK 24,0 mio. (2008: DKK 23,7 mio.), er til fri disposition.

Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.
Note 21 Aktiekapital

Udvikling i aktiekapital:

DKK 1.000 A-aktier B-aktier

Indskud ved stiftelse i 2007 100 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 3.550 31.951
Aktiekapital ialt 3.650 32.851

Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til1o stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. B-aktierne er noteret på Nasdaq OMX
København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved stiftelse og kapitalforhøjelse udgør således i
alt DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.

Aktier i omløb:
A-aktier B-aktier

stk. stk.
Indskud ved stiftelse i 2007 10.000 90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 355.008 3.195.075
Antal aktier i alt 365.008 3.285.075

Note 22 Finansielle gældsforpligtelser

Koncernen har alene lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og tilhørende swaps, der
regnskabsmæssigt anses som fastforrentede lån, jf. note 3.

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet

DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Langfristede banklån . 454.499 460.100 Oo o
Kortfristede banklån 4.992 4.986 o o
Regnskabsmæssig værdi af finansielle gælds-

forpligtelser i alt 459.490 465.086 [ea] o
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser i alt 458.945 464.141 o o
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser i alt 504.854 499.226 o o

 

De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i
investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 725,5 mio., jf. note 13.

1005284EogSN20973 =2

 

Årsregnskab 2009
Noter

Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede renter kan vises således:

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Forfald mellem et og to år 30.058 30.694 o o
Forfald mellem to og fem år 88.611 85.758 o [e]
Forfald efter mere end fem år 506.510 510.739 o o
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 625.179 627.191 o o

 

Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.

Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige
afkast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigeligheds-
perioden i note 13.

Lån er optaget til amortiseret kostpris inklusiv negativ værdi af renteswap på hjemtagelsestidspunktet.

Rentesatser pr. 31. december 2009 på koncernens finansielle forpligtelser kan herefter vises således:

 

DKK 1.000 Hovedstol Udløb Rente p.a.
Eurohypo 243.983 30.09.17 5,65%
Eurohypo”) 214.962 29.12.17 5,58%

”) Den aftalte faste rente udløber 31. marts 2013.
Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2009.

Koncernen har iværksat rutiner til at sikre sig, at der altid er de fornødne lånefaciliteter tilstede til
investeringer i investeringsejendomme, samt at renterisici i den forbindelse afdækkes ved
kontraktsindgåelse.

Koncernens lån skal refinansieres i 2017. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det have
væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.

1005284EogSN20974

53

 

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 23 Udskudt skatteforpligtelse
DKK 1.000

Udskudt skatteforpligtelse 1. januar
Valutakursregulering

Årets udskudte skat

Udskudt skatteforpligtelse 31. december

Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig som følger:

Investeringsejendomme

Kortfristede aktiver

Finansielle gældsforpligtelser
Fremførbart skattemæssigt underskud
Udskudte skatteforpligtelse i alt

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
17.281 15.046 oOo o

-19 -12 o O
-2.818 2.246 o o
14.444 17.281 o o
14.374 17.417 o o
-18 -18 o o
-49 18 [(e] o
137 [e] o O
14.444 17.281 [e] o

 

Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år
og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser.

Note 24 gæld til tilknyttede virksomheder

Gæld til Investea A/S
Gæld til tilknyttede virksomheder i alt

Mellemværender forrentes med 3% p.a. (2008: 5% p.a.)

Note 25 Selskabsskat
Selskabsskat, kortfristet forpligtelse:
DKK 1.000

Selskabsskat 1. januar
Overført til aktiver
Valutakursregulering
Årets aktuelle skat

Betalt skat

Selskabsskat 31. december

1005284EogSN20975

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
o o 25 (e]
o o 25 o

Koncernen Moderselskabet
2009 2008 2009 2008
2.170 2.172 (e] (e)
-410 [e] o o
-1 -—2 (e] o
-501 [ea] [ea] o
-1.258 (e] o o
o 2.170 o oOo

 

54

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 26 Køb af investeringsejendomme ved virksomhedsovertagelser

Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Koncerngoodwill o o o o
Investeringsejendomme o 2.718 oOo o
Omsætningsaktiver o -3.473 o o
Langfristede forpligtelser o o o o
Kortfristede forpligtelser Oo 1.762 o o
Erhvervede aktiver (netto) o 1.007 (e) o
Erhvervede aktiver (netto) o -1.007 o o
Fradrag af erhvervede likvide reserver til fri
disposition o O o o
Likviditetseffekt af køb af ejendomsportefølje o 1.007 o o
Note 27 Finansielle instrumenter
Indregnede finansielle instrumenter:

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Tilgodehavender fra udlejning 800 1.600 o o
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 775 140 31.279 31.884
Selskabsskat 1.373 179 228 179
Andre tilgodehavender 3.691 3.939 o 274
Likvide beholdninger 24.293 24.066 302 "mM
Udlån og øvrige tilgodehavender i alt 30.933 29.925 31.808 32.448
Forfald mellem et og to år 4.995 4.986 o o
Forfald mellem to og fem år 14.972 14.956 o o
Forfald efter mere end fem år 434.523 440.158 o o
Langfristede finansielle gældsforpligtelser til
amortiseret kostpris i alt 454.490 460.100 o (e]
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 4.992 4.986 o o
Øvrige kortfristede forpligtelser 7.954 11.689 666 596
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 12.946 16.675 666 596

 

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter.
Posterne har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse
tilgodehavender, jf. i øvrigt note 17, hvor blandt andet aldersfordeling og koncentration vedrørende
tilgodehavender fra udlejning er omtalt.

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og
har forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.

Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.

1005284EogSN20976

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 28 Valutaeksponering

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter
afholdes i EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og dermed
moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i
valutakursen.

Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
Note 29 Kapitalstyring

Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes
afkast og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger at koncernens drittsresultat og af
mulighederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er
begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt
selskabet har tilstrækkelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter
bestyrelsens skøn har et forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter
udlodningen

Ud over likviditetsstyring vurderer Koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har
afgørende betydning for Koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i
overensstemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet
på 38,2% (2008: 40,8%).

Soliditeten er beregnet således:

Koncernen
DKK 1.000 2009 2008
Egenkapital 298.231 340.884
Aktivsum 781.125 835.442
Soliditet 38,2% 40,8%

Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet mellem
egenfinansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette forhold udgør 41,1% ultimo
2009 (2008: 43,4%) og bekræfter koncernens solide kapitalstruktur.

Note 30 Kontraktlige forpligtelser

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 31 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 725,5 mio. (2008: DKK 786,0 mio.)er
stillet til sikkerhed for banklån på DKK 459,5 mio. (2008: DKK 465,1 mio.). Øvrige sikkerhedsstillelser
udgør DKK 0,3 Mio. (2008: DKK 0,4 mio.).

Note 32 Eventualforpligtelser

Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendomsselskab.

1005284EogSN20977

56

 

Årsregnskab 2009
Noter

Note 33 Nærtstående parter

Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Investea Ejendomme A/S (365.008 A-aktier og
100.100 B-aktier svarende til 12,7% af aktiekapitalen og 54,1% af stemmerne), Investea Development ApS
(514.750 B-aktier svarende til 14,1% af aktiekapitalen og 7,4% af stemmerne) samt Investea A/S inkl.
helejede datterselskaber (345.620 B-aktier svarende til 9,5% af aktiekapitalen og 5,0% af stemmerne).
Den samlede aktiebesiddelse udgør i alt 365.008 A-aktier og 960.470 B-aktier.

Koncernens nærtstående parter omfatter moderselskabets bestyrelse, investeringskomité og direktion
samt disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori
førnævnte personkreds har væsentlig indflydelse.

Aflønning af bestyrelse, investeringskomité og direktion har udgjort i alt DKK 0,3 mio. i året (2008: DKK
0,3 mio.).

Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse, investerings-
komité og direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflyldese, i alt 273.250
stk. B-aktier.

Transaktioner med selskaber kontrolleret af Hans Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar
i henhold til administrationsaftale, samt et mindre mellemværende.

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Administrationsaftale 3.209 3.515 182 997
Mellemværende, tilgodehavende, rentesats 3% 775 140 [e) 140
Mellemværende, gæld, rentesats 3% o o 25 o

Note 34 Efterfølgende begivender

Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2009.

1005284EogSN20978

57

— 1005284EogSN20979

 

 

 

1005284EogSN20980

 

Investea German High Street II A/S : +4545 47 75 00
Tuborg Havnevej 19 1 +4545477501
BGP SST] ghs28æinvestea.dk
SYRE USS DNS: :… ghs2.investea.dk