Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

(O) Prime Office A/S Årsrapport 2009

(Periode: 1. januar 2009 - 31. december 2009)
tin

- TT
ERHVERVS- OG SELSKANSSTYRBLGEN

14 APR, 2090
5 SEER . 13

 

 

 
   

 

Nasdadie Jon en .

— Ka ERse :
 orefpor Køber

  

Bo rese
1 AÅFSKAD DO oe

ke me 2Y2NMO

 
  
 
  
  

 

is
ud um VE

lå

z

 

 

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S
Arosgaarden
Fiskergade 41,2. sal
DK-8000 Aarhus C
CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989
Telefax: +45 8733 8433
Internet: www.primeoffice.dk
E-mail: infoæmoller-company.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion
Mogens V. Møller, adm. direktør

Revisor
PricewaterhouseCoopers

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes 12. april 2010 kl.
14.00 på selskabets adresse, Fiskergade 41, 2. sal i
Århus.

Prime Office Årsrapport 2009 | 2

 

 

 

 

 

 

SE
Fe KL ad

 

    

  

 

        
  
 

i ajvelet er silke en are, ontetsstærkellejen
' Fordnmmerer desuden mee oe So

biyele byer med mere end 200.000 ABYGT STE:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indholdsfortegnelse

Indledning
Forord
Resumé af årsrapport

 

 

   

 

Ledelsesberetning
Hovedtal for koncern og moderselskab….....ssssscssseerresereseeerrerreekrs een reen erne aen side 10
Nøgletal for koncernen ……......…..
Definition af nøgletal for koncernen 1... sevenecssesssserssrrrese rensende sakserne side 12
Idégrundlag og strategi …......ssseesssssererrrsserrrrsr seeren narrer renerne serene side 13
International og tysk økonomi …M….M....sssssseeensesseseseses ser sete s tere s serne LEE Ene nrenerr side 14
Det internationale og tyske ejendomsmarked ….....u.sssssereerrsssstsrn seeren renerne renerne n ener nrnnen side 18
Risikoforhold og -styring
God selskabsledelse 10sssessessersersessere rensende essensen seende rene
Redegørelse for virksomhedsledelse …......sscssesstsserrrererenterneeeer eneste sneen ennen side 25
Samfundsansvar ........ussscceesssesrsesssserrrrenrer renerne r ennen rr essens eres renerne een snnner side 26

Finanspolitik

 
  

Aktionærinformation
Bestyrelse ag direktion MM... ssrrsenrsersnsreseer vener und ALEN SELE REESE SELE EPE ELERS ERE ER ESSEN EL E TORBE EDEL ERE E SEERE LEE E ESS side 31
Administrator ........eseerrserrersstsseseree er terre rer rr kreere nere ne ensssk sk renees rese renerne arne LEDET side 33
Påtegninger
Ledelsespåtegning

 
 

Den uafhængige revisors påtegning .
Regnskabsberetning
Regnskabsberetning 2009 ….u.u.u.ssssesesssessrrereeseersessrerersen reen seeren Lee anser enn side 40

 

Resultatopgørelse….

 

 
 
 
  
 

Totalindkomstopgørelse
Balance
Egenkapitalopgørelse ….....sssseeeerererrreerrenkrrerreeesk teser rr era

Pengestrømsopgørelse

Noter ssemssveserveerseseeeetentere reen kser ennen eres seeren erne essere Erna
Oversigt

Koncernoversigt ÅM.M…..usssssseereeeessssssarsssessenrset ersten terrrr teret sne bEL Een nerne side 64

Koncernens ejendomsportefølje (......u.sssssserersserrssessesr sener rrnerte nerne saas NE AE EE enn nnner side 65

Prime Office Årsrapport 2009 | 4

 

 

 

 

 

55. Indlecmi

 

Hu
oOo
[jen
[SÅ
ig
73
pak
Lav]
ig
[49]
2
c
fn]
DD
[2]
[ma
ES
=
(s]
NER

 

 

Indledning

Forord

Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i
attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tysk-
land. Erhvervelse af koncernens investeringsejen-
domme fortages typisk som en overtagelse af ejen-
domsaktier (Share deal).

Årets aktiviteter

Koncernen opnåede et resultat før skat på T.EUR 338
og set i lyset af udviklingen på de finansielle markeder
og selskabets aktivitetsniveau vurderes resultatet som
tilfredsstillende.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 1.649
og er lige under den nedre del af intervallet for forvent-
ningerne til koncernens resultat af primær drift på
T.EUR 1.700 til 1.900.

Som følge af uro på de finansielle markeder har Prime
Office ikke foretaget investeringer i 2009, men på
længere sigt er det stadig formålet at opbygge en
større ejendomsportefølje, og have en soliditet om-
kring 30 %. Dette har også betydet, at selskabets
samlede balance ikke er endelig opbygget, og der
forventes indkøb af én eller flere kontorejendomme.

Udviklingen på det tyske ejendomsmarked er stabil, og

selskabet har vurderet køb af flere ejendomme i årets
løb uden dog at have været i konkrete forhandlinger.

Bestyrelsen den 25. marts 2010.

Prime Office Årsrapport 2009 | 6

Koncernens huslejeindtægter er steget, som følge af
indeksreguleringer, og alle ejendomme er fuldt udleje-
de.

Selskabets omkostninger har udviklet sig som forven-
tet og der arbejdes fortsat med en stram omkostnings-
styring. Omkostningerne til den tyske administration og
revision har dog været højere end forventet i forbindel-
se med indkøring af ejendomme og rapportering, der
forventes en reduktion hertil i 2010.

Selskabets kapitalstruktur er konservativ med langfri-
stede realkreditlån på ca. 55 % af ejendommenes
værdi. Selskabet har afdækket renterisikoen ved
indgåelse af renteswaps med en løbetid på 7 år, og
finansierer med 1-årige realkreditobligationer. Decem-
ber auktionen i 2009 for 1-årige realkreditobligationer,
blev den laveste nogensinde og kreditspændet på
danske realkreditobligationer er næsten normaliseret i
modsætning til forrige års auktion. For indeværende år
forventes derfor en reduktion i de samlede renteudgif-
ter.

For 2010 forventes et resultat af primær drift på mel-
lem T.EUR 1.600 til 1.800.

 

 

 

u

Resumé af årsrapport

Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 25. marts 2010
godkendt årsrapporten for perioden 1. januar 2009 —
31. december 2009.

1 Prime Office A/S har den økonomiske udvikling i
regnskabsperioden 1. januar til 31. december 2009
været positiv og tilfredsstillende med solid likviditet og
høj solvens.

Perioden i overskrifter

2» Periodens resultat før skat er tilfredsstillende
og udgør T.EUR 338 mod T.EUR 648 sidste
år.

+ Dagsværdien af koncernens investerings-
ejendomme er uændret og udgør pr. 31. de-
cember 2009 T.EUR 34,646. I regnskabs-
året 2008 udgjorde dagsværdireguleringen
af koncernens investeringsejendomme
T.EUR 552.

+ Koncernens primære drift forløb planmæs-
sigt. Der er ikke foretaget yderligere indkøb
af investeringsejendomme.

:+… Resultatet pr. aktie (EPS) udgør EUR 0,25.

Yderligere oplysninger ved henvendelse til:

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989

1004144EogSN12787

……… Indre værdi og børskurs er på henholdsvis
EUR 12,70 og EUR 11,29.

»……… Koncernens lejeindtægter er stabile og der
er ingen ændringer i selskabets lejeforhold.

+ Udlejningsprocenten for koncernens ejen-
domsportefølje er fortsat 100%.

. For regnskabsåret 2010 forventes et fald i
de samlede renteudgifter.

2» Selskabet har fortsat et stort likviditetsbe-
redskab og en solvens på ca. 38%.

+ Prime Office A/S er fortsat godt rustet til at
drage nytte af de investeringsmuligheder,
som måtte vise sig i løbet af 2010.

Prime Office A/S har løbende fokus på driften af inve-
steringsejendommene.

Den finansielle sektor og ejendomssektoren har i
særdeleshed oplevet opbremsningen i den internatio-
nale økonomi, men samtidigt har krisen også medført
nye markedsmuligheder. Det stigende udbud af ejen-
domme har dog ikke umiddelbart medført et stigende
antal handler, da sælger og købers forventninger ikke
stemmer overens.

Prime Office Årsrapport 2009 | 7

 

 

 

 

          

PR |

” Alt SAD dt: ' |
ANG fk 504

/ mot i |

[tå a

 

 

 

N
De kkgundeg og smeg | henrette og ty ik ekonom Å

ptdmaaneren nr em

|
Niggjistel for konearmen | Deinfton ef meget forkønaemen i i
|

 

: sarte enes ERE EET ERET 7
2 TT KEE De emneord og ele rense |
od Fisko-forheldog syg I Codlekkebekdeke I
Roegarse for vikcormhedddse. 4
; Samiundenser 1 Fnenspdlidk | Akionermiormetion |

' i ! ' | "i ' |. Bees og diekion | Administrator |

 

 

 

 

 

1004144EogSN12788

 

 

Ledelsesberetning for perioden 1. januar 2009 — 31. december 2009

Hovedtal for koncernen og moderselskabet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb iEUR 1000 Koncern 15 14. Moderselskab "|
” . . 2009 2008" ': 2009" .: 2008"
Resultatopgørelse

Nettoomsætning 2.222 1.119 87 0
Bruttoresultat 2.023 1.659 87 0
Resultat af primær drift 1.649 1.436 (140) (180)
Resuttat før skat 338 648 84 (89)
Periodens resuitat 277 548 63 (67)
Balance

Aktiver

Langfristede aktiver 35.201 35.093 6.116 90
Kortfristede aktiver 1.753 2.404 10.549 16.483
Aktiver i alt 36.954 37.497 16.665 16.573
Passiver

Egenkapital i alt 13.963 13.789 14.102 13.930
Forpligtelser i alt 22.991 23.708 2.563 2.643
Passiver i alt 36.954 37.497 16.665 16.573
Pengestrømme

Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 82 1.442 6.149 (14.820)
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i al 0 (34.094) (6.048) (28)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt (535) 34.066 (158) 14.908
Periodens pengestrømme i alt (453) 1.414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 1.414 0 60 0
Periodens pengestrømme i alt (453) 1.414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 961 1.414 3 60

 

= Anm.: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

 

 

Prime Office Årsrapport 2009 | 10

 

Nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

emne - ” mme mr KONGE ]
Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) 2,44% 9,41%
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) 2,00% 7,95%
Soliditetsgrad (pct.) 37,84% 36,77%
Udlejningsgrad (pct.) 100,00% 100,00%
Indre værdi (EUR) 12,70 12,67
Børskurs (EUR) 11,29 12,07
Anta! aktier i alt (stk.) 1.064.438 1.064.438
Antal egne aktier (stk.) 56 10.000

 

= Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den %. juli 2008.

 

Prime Office Årsrapport 2009 I 11

1004144EogSN12789

 

Definition af nøgletal for koncernen

Forrentning af egenkapitalen før skat

(Resukat før skat)
Gennemsnitlig egenkapital

(Periodens resultat)

 

 

 

Forrentning af egenkapitalen efter skat Gennemsnitlig egenkapital
Antal udlejede ne
Udlejningsgrad (pct.) Antal me
Egenkapital ultimo
Soliditetsgrad (pct.) Samlede aktiver
Egenkapital
Indre værdi pr. aktie (EUR) Antai aktie

 

Prime Office Årsrapport 2009 | 12

x 100

x 100

x 100

x 100

 

 

Idégrundlag og strategi

Som det eneste danske børsnoterede selskab har
Prime Office A/S sammensat en portefølje, der ude-
lukkende består af attraktive og velbeliggende kontor-
ejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland.
Ejendommene er af høj kvalitet og med solide, boni-
tetsstærke lejere. Ejendommene er desuden beliggen-
de i tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt
udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette
medfører lave omkostninger til genudlejning og der-
med et højere afkast til investorerne.

En grundig analyse før endeligt køb er af stor betyd-
ning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor
der før udvælgelsen af kontorejendommene fortages
en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes
befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for
kontorejendomme i området, mulighederne for genud-
lejning m.v.

Der foretages for alle ejendomme en langsigtet inve-
steringsplanlægning i samarbejde med koncernens
ejendomsforvaltere, således at ejendommene løbende
fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejen-
dommene i koncernens ejendomsportefølje har enten
karakter af at være nyopførte eller renoverede, og
investeringsbehov og vedligeholdelse vurderes derfor
at være begrænset i de første år.

Koncernen portefølje af investeringsejendomme består
af i alt tre ejendomsselskaber med ejendomme der er
beliggende i henholdsvis Kiel og Lubeck. Porteføljen
har en samlet markedsværdi på T.EUR 34.646 mio.

Koncernen har i indeværende regnskabsår vurderet
flere investeringsejendomme, men markedsafkastet
har ikke afspejlet dels den risiko som koncernen påta-
ger sig ved erhvervelsen og dels den økonomiske
situation.

Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontor-
ejendomme er prisstabile i et stagnerende marked og

 

1004144EogSN12790

koncernens investeringsstrategi vil således blive fast-
holdt.

Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontor-
ejendomme

Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme
ud fra nedennævnte forhold:

+  Lejekontrakter for kontorejendomme regule-
res ofte fuldt ud efter et inflationsindeks i
modsætning til detailhandelsejendomme,
hvor de første år ofte ikke reguleres. Dette
sikrer køberne af kontorejendomme et af-
kast, der løbende pristalsreguleres.

…  Kontorejendomme har ofte lavere vedlige-
høldelsesomkostninger end andre typer af
ejendomme. Herudover betaler lejerne ofte
en større andel af ejendommenes driftsud-
gifter og vedligeholdelsesomkostninger end
andre typer af erhvervsejendomme.

…  Kontorejendomme har en forholdsvis lav
omsætning af lejere, hvilket betyder lavere
omkostninger til vedligeholdelse og omkost-
ninger ved fraflytning af lejemål.

.  Lejekontrakter for kontorejendomme har ofte
en løbetid på 5 - 10 år, hvilket er lavere end
for detailhandelsejendomme, og långivere
stiller derfor ofte krav om en større egenka-
pital. Det har betydet at særligt investerings-
selskaber med en høj gældsandel ikke har
efterspurgt kontorejendomme i samme om-
fang som eksempelvis boligejendomme, der
har en højere belåningsgrad.

+ Der er en god efterspørgsel efter attraktive
kontorlejemål som følge af et lavt nybyggeri.

Prime Office Årsrapport 2009 | 13

 

 

International økonomi

Verdensøkonomien er i bedring…

Verdensøkonomien kom i slutningen af 2009 ud af recessionen. Således har vi set fremgang de seneste kvartaler og
senest har USA markeret sig med en vækst på 5,7 % p.a. målt fra 3.kvartal til 4.kvartal. | hverken EU eller USA er der
for alvor kommet gang i privatforbruget og forbrugerne bidrager således ikke til opsvinget.

Væksten i BNP i udvalgte økonomier

10

LT

25

 

100
re mr gr gr on

ao å 02 03 aa aa 4 Q&3 mm Qå at Q3 Q aa må 3 Må 03 å 03
(3 mn 02 03 04 (3 0% o”

08 oa
Source. Reuters EcoVin

De seneste positive tal fra såvel EU som USA er primært skabt af lageropbygning samt en ekspansiv økonomisk politik.
Det har dog vist sig som midler der har været tilstrækkelige til at vende udviklingen.

… Men det er foranlediget af statstilskud og lave renter.

I 2009 tog regeringer verden over utraditionelle metoder i brug for at bekæmpe den finansielle krise, der lynhurtigt udvik-
lede sig til en økonomisk krise med dramatiske fald i beskæftigelsen og forbruget til følge. Renterne blev sænket til
rekordlave niveauer, bankerne fik mulighed for belåning af finansielle aktiver, der blev etableret statsgarantier for bank-
indskud for at genskabe tilliden til det finansielle system. Fremskyndelse af offentlige investeringer samt etablering af
arbejdstidsprogrammer (Tyskland) for at forøge eller fastholde beskæftigelsen har også været kendetegnende for perio-
den.

Gæld i EU-landene

 

 

120
m DLT 1200 52008 420) tå
Å hi i =
Dee arti
' Ås" li EH
? .
(EJ LLELERKLIIS TI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

EE LU BG RO LT.DK SL SK GR FI SECYLVPOESNM ATDEEV E PT UK HUEA FRB EL MT
Source European Commsskn

Fra centralbankerne i både Europa og USA skal man dog ikke frygte stigende renter, så længe inflationen stadig er
historisk lav.

Prime Office Årsrapport 2009 | 14

 

 

 

 

»… Dog viser de asiatiske økonomier positive takter…

De asiatiske økonomier har i høj grad været årsag til vendingen i den globale økonomi. Således har industriproduktio-
nen i Kina og Sydøstasien passeret niveauet fra før Lehmans kollaps. Kina synes således at være den helt store vinder
af krisen og de vestlige lande der eksporterer til Kina har nydt godt af landets fortsatte ekspansion. Flere vestlige øko-
nomier er afhængige af øget eksport til de nye økonomier men på trods af fremgang, vil det ikke være tilstrækkeligt til at
bære den globale økonomi ud af krisen. Hertil er økonomierne endnu ikke store nok.

BNP udvikling i vestlige samt asiatiske økonomier
2008 2009 2010E 2011E

 

 

 

 

 

 

 

US 0,4 -2,5 2,7 2,4
EU 0,6 -3,9 1 1,6
Asien 7,9 6,5 8,4 8,4
Kina 9,6 8,7 10 9,7
Indien 7,3 5,6 7,7 7,8
Asean-5 4,7 1,3 4,7 5,3
Kilde: IMF

… Men det er usikkert hvor pilen peger hen herfra

Umiddelbart har aktierne og virksomhederne bevæget sig i en positiv retning, mens forbrugerne har bevæget sig i en
anden retning. ;

Skal man tro på aktiemarkederne så har de taget forskud på opsvinget. Årsagen til de stigende aktiemarkeder findes i
stigende indtjeningsforventninger hos virksomhederne, som især er hjulpet frem af lave renter, samt finansmarkedernes
normalisering. Det er især eksportvirksomhederne som nyder godt af efterspørgslen i de asiatiske økonomier og som
giver grobund for optimisme.

På den anden side findes forbrugerne. Den bratte opbremsning i verdenshandlen har medvirket til en lav kapacitetsud-
nyttelse, hvilket medfører lave investeringer og stigende arbejdsløshed. | både USA og Europa forventes også i 2010 en
stigende arbejdsløshed og der er et stort efterslæb i økonomien som skal indhentes før beskæftigelsen vender.

Hvor pilen peger hen er således usikkert, men der er umiddelbart ikke tegn på at verdensøkonomien står foran at stærkt
opsving. Derimod står verdensøkonomien overfor et afdæmpet opsving, der bliver drevet af emerging markets, samt af
de lande der stadigt har luft i budgettet til finanspolitiske lempelser.

Tysk økonomi

Eksporten skal bære Tyskland ud af krisen

Tyskland er et af de få lande der ikke oplevede en ejendomsboble i årene 2006 til 2008. På trods heraf, har den tyske
økonomi ikke kunnet undgå den globale krise i 2008 og 2009 og derfor er den tyske økonomi også hårdt ramt af finans-
krisen.

Tyskland er en eksportnation og derfor har den globale opbremsning ramt Tyskland hårdt. Således oplevede Tyskland
et historisk stort fald i eksporten, hvilket har medført et fald på over 6 % i BNP. Den tyske økonomi er således blevet
banket år tilbage af krisen.

Eksport og Bruttonationalprodukt

£5- 115,0

  
    

<<Ekspor
t

BNP,
2000=100>>

EUR (bilftsns]

59

oo o (rå os 04 05 05 oz oe og

Soume. Reuters Ecowin

100414 4EogSN12 791 Prime Office Årsrapport 2009 | 15

Overraskende er det derfor at Tyskland, i modsætning til Storbritannien og USA, har formået at holde arbejdsløsheden i
ro og ser man på de to seneste kvartaler i 2009 er arbejdsløsheden faldet fra 8,3% til 8,2%.

Arbejdsløshed i udvalgte økonomier

13

Å

" , z ÅR Tyskland>>

Nun
VW

   

Japan>>

am gs ga 9 85 9% 9 98 9 00 0 mm 03 04 08 6 07 08 08

Sources Reuters Ecowin

En væsentlig årsag hertil findes i, at de største tyske virksomheder har indgået aftaler omkring arbejdsdeling. Den tyske
stat har spillet en stor rolle ved blandt andet at udvide det statsstøttede ”kurz-arbeit” program, som før krisen kun omfat-
tede godt 100.000 ansatte til nu at omfatte 1,4 million ansatte. Dette har også holdt hånden under arbejdsløsheden.

Privatforbrug og bilsalg

13

12
" - IN Tyskland>> DD
+ DN TO
I >
i —

" ' LL,
7 AN /
[x

   
   
 

Procent

Japan>>

am 9 gå eg g$ o$% 9 ss eg mo aa e må 4 ss & øm & æ&
Source Reuters Ecowin

På trods af, at de tyske forbrugere gik ind til krisen med en relativ stor opsparing og stigende beskæftigelse, er de ikke
vendt tilbage til kasseapparaterne. Heller ikke skattelettelser og skrotpræmier på ældre biler har haft en synderlig effekt.
Skrotpræmien havde en midlertidig effekt, som synes aftaget og man skal således ikke forvente at de tyske forbrugere
vil ”forbruge” sig ud af krisen. Tyskland må således sætte sit lid til at eksporterhvervene kan få gang i hjulene. Forbru-
gernes tilbageholdenhed og faldet i BNP har bevirket at inflationen igen er under ECB's inflationsmål. Den lave kapaci-

tetsudnyttelse og efterspørgsel vil således betyde, at vi forventeligt også i 2010 vil se en inflation under ECB's mål på 2
%.

Prime Office Årsrapport 2009 | 16

 

 

 

Ifølge det tyske analyse institut IFO er virksomhedernes forventninger stigende og granatchokket fra krakket i Lehman
Brothers er ved at have fortaget sig. Således har forventningerne til fremtiden i produktions- og eksportvirksomheder
bevæget sig op i neutralt område. Forventningerne er dog endnu ikke tilbage på 2006/2007 niveau, hvilket tyder på at
Tyskland står foran en moderat vækst.

Virksomhedernes forventninger

Venstro aksa: Ø er en neutral vurdering af virksomhedemes eksportforventninger.
Højre oksa: 100 er en neutral vurdering af fremstillingsvirksomhedernes forventninger.

Fremstillingsstillingvirksomhe
30- dernes forventninger>> 105

<<Fremstillingvirksomhede
mes eksport forventninger

Net balance

 

60 % af Tysklands eksport går til andre EU lande og derfor er Tyskland stærkt afhængige af hvordan de resterende EU
lande kommer ud af krisen. indtil videre har der været spæde tegn på en vending, men den høje arbejdsløshed og
gældsætning betyder at EU landene næppe vil være førende i et økonomisk opsving.

Historisk og forventet udvikling i BNP i Tyskland

 

BNP år/år 2007

IMF 2,5 1,2 4,8 1,5
OECD 2,6 1 -4,9 1,4
Bundesbank 2,7 1,3 -4,9 1,6
Deutsche Bank 2,5 1,3 -5,0 1,2
Nordea 2,6 1 -4,5 2,3
Danske Bank 2,7 1 -4,8 2,6]

 

Således forventer bl.a. Bundesbanken og IMF at Tyskland vil opnå en stigning på 1,5-1,6 % i BNP i 2010, Der er såle-
des tale om et moderat opsving.

100414 AEogSN12 792 Prime Office Årsrapport 2009 | 17

 

Det internationale ejendomsmarked

Ejendomsmarkedet har fulgt økonomien ned

Ejendomsmarkederne har i de fleste lande fulgt den økonomiske udvikling. Således begyndte nedturen i slutningen af
2008 og stabiliserede sig først i midten af 2009. I USA bidrog det fastfrosne obligationsmarked til nedturen, mens det i
Europa var den generelle fastfrysning af de finansielle markeder der medførte fald. Niveauet for transaktioner i Europa
var således ca. 45 % lavere i 2009 i forhold til året før.

European Investment Index

m= index OD Qvarterty vartation x

BNP Paribas Real Estate - AGeareh - fanuary 2010

 

2005 2005 2007 2008 200

I den forbindelse var Storbritannien blandt de første lande inde i krise, men har også vist sig som et af de første lande til
at opnå en stabilisering, men det vil vare længe inden det tabte er hentet ind igen.

2010 forventes således at stå i stabiliseringens tegn. Som i tidligere år vil der i 2010 være fokus på kvalitet og beliggen-
hed. Derfor forventes det også, at startafkast for investeringsejendomme i de større europæiske byer, vil blive presset
ned som følge af den øgede efterspørgsel.

European Prime Yield Index

— |ndex OD Quarterly vanation k

BNP Paribas Reat Estate - Reatærch - January 2010

 

2005 2006 2007 208 200

Det er endnu usikkert i hvor høj grad det vil smitte af på efterspørgslen efter sekundære investeringer. Den ubekendte
er stadig finansieringsmulighederne, som på trods af lave renter er begrænsede, da bankerne allerede er rigeligt ekspo-
neret overfor ejendomme,

Prime Office Årsrapport 2009 | 18

 

Det tyske ejendomsmarked

2009 var et turbulent år for det tyske ejendomsmarked

Det tyske ejendomsmarked var i starten af 2009 hårdt ramt af uroen på de finansielle markeder. Selvom det tyske mar-
ked generelt set ikke har oplevet en prisboble, som mange andre europæiske lande, havde den finansielle krise allige-
vel en stor indvirkning. Uroen prægede dog hovedsagligt det kommercielle marked, hvor både tyske og internationale
investorer trak sig tilbage, som følge af de usikre markedsbetingelser. Investorerne var enten selv ramt af tab på værdi-
papirer eller også var usikkerheden omkring investeringsobjekterne for store. Ifølge CB Richard Ellis(CBRE) faldt trans-
aktionsvolumen således med 73% i første halvår af 2009 i forhold til samme periode i 2008.

Udvikling i transaktionsvolumen og afkast

85%
8,0%
15%
70%
65%
60k
55%
50%

45%

 

4,0%

0 03 04 05 06 0" 08 09 10

 

=> ktionsvolt mann Kontor Å placeri KontorB placeri KontorC placering

Kilde: Jones Lang Lasalle

Sidenhen er optimismen langsomt vendt tilbage, og det er især de statslige hjælpepakker, samt de første positive
makroøkonomiske indikatorer, der har ført til en øget optimisme. Transaktionsvolumen er steget med næsten 70 % fra
bunden i andet kvartal, men befinder sig dog stadig på et lavere niveau end 2008. På de finansielle markeder medførte
finanskrisen, at investorerne søgte mod kvalitet og lav risiko. Ejendomsmarkedet i Tyskland har været præget af en
lignende udvikling og derfor har investorerne hovedsagligt koncentreret sig om førsteklasses beliggenheder i storbyerne
Hamburg, Frankfurt, Månchen og Berlin. | takt med at risikoappetitten stiger forventes det at efterspørgslen i mindre
byer og yderområderne vil styrkes.

Ejendomsmarkedet er på vej mod genopretning

Ejendomsanalytikere fra Jones Lang Lasalle, Catella og CBRE giver i artiklen ”Hoffen auf wende am immobilienmarkt” i
Financial Times udtryk for, at det tyske marked i 2010 vil se svage stigninger. Det forventes således at trenden fra 3. og
4. kvartal fortsætter. Niveauet vil dog stadigt være væsentligt under 2007 og 2008. Det forventes at opblødningen af
ejendomsmarkedet vil brede sig fra de største byer til de mindre tyske byer.

Væksten forventes at blive drevet af pensionskasser, forsikringskasser og større formueforvaltere, der søger alternativer
til penge- og obligationsmarkedet. På trods af den stigende efterspørgsel forventes kun moderat økonomisk vækst.
Efterspørgslen vil blive begrænset af bankernes høje krav til egenkapital samt høje marginaler. !følge CBRE kræver et
flertal af pengeinstitutterne i Tyskland ap til 40 % i egenkapital og en rentemargin på 2,5 %. Så på trods af de historisk
lave renter, vil de strenge krav lægge et loft over efterspørgslen. En analyse af Jones Lang Lasalle påpeger endvidere,
at udbuddet ikke vil nå samme højde som tidligere, da mange sælgere er afventende og ikke ønsker at sælge til de
nuværende priser. Derudover vil den makroøkonomiske udvikling have en stor indflydelse. Tyskland har oplevet en stor
produktions- og eksporttilbagegang, men har samtidigt formået at fastholde arbejdsløsheden nede. | 2010 forventes den
tyske økonomi langsomt kæmpe sig tilbage på sporet, hvilket vil medvirke til en svag forbedring af det tyske ejendoms-
marked.

Som følge af den øgede risikoappetit samt forbedringen i økonomien vil man i 2010 forventes en indsnævring af afka-
stene mellem ejendomme i førsteklasses områder og mindre byer samt yderområder. Således forventes det at afkaste-
ne i de mindre byer vil ligge på mellem 6,5 % og 7 %, mens afkastet i byer som Hamburg vil ligge på omtrent 5 %.

Kiel er kommet stabilt igennem krisen

Kiel er den største by i Schlesvig-Holstein med 234,000 indbyggere. Kiel er kendt som en by med en betydningsfuld
havn, men har indenfor de seneste år investeret i både forskning og uddannelse. Kiel satser fremover på at være en
vidensby og har derfor investeret betragtelige summer i opbygningen af Videnskabspark Kiel. Der uddannes hvert år
omkring 30.000 studerende i Kiel, hvilket bidrager til et dynamisk og ungt miljø i Kiel.

Det er således områderne omkring Kiel havn, Kai-City-Kiel, og området omkring Videnspark Kiel der har været de mest
attraktive områder de senere år. Kiel's kontørmarked er vokset med ca. 12.900 m? per år siden 2007 og i dag udgør
kontormarkedet 1,4 mio m2, Kiel oplevede, som mange andre, ikke et spekulativt boom i årene 2006-2008 og derfor står
Kiel relativt godt rustet. | 2008 var den gennemsnitlige tomgang på 3,6%, hvilket skal sammenlignes med et gennemsnit
på 7,2% i Hamburg. Deutsche Bank offentliggjørde for nyligt en analyse der viste at byer med en høj andel af studeren-
de oplever højere prisstigninger end gennemsnittet. | analysen placerer Kiel sig i den høje ende af midterfeltet.

1 0 0 då 1 Å 4EogSN 1 2 7 93 Prime Office Årsrapport 2009 | 19

Kiel vil således komme stabilt igennem krisen. Dog vil Kiel, som alle andre steder, opleve at efterspørgslen vil være
påvirket af at flere virksomheder end tidligere går konkurs og at arbejdsløsheden er stigende. Relativt ligger Kiel dog
godt til at klare de fremtidige udfordringer.

Lubeck kommer stærkt ud af krisen

Lubeck ligger ligesom sin ”storebror” Kiel i Schlesvig-Holstein. Luibeck er blandt andet kendt for Holstentor, sin marzipan
samt Buddenbrooks. Endvidere er en stor de! af Låbecks gamle byde! optaget på UNESCO's liste over bevaringsværdi-
ge steder i verden. Udover en historisk bydel er Lubeck hjemsted for fire universiteter, hvor Fraunhofer Research Institu-
tion før Marine Biotechnology og Biotechnikum er de største. Begge har indenfør den seneste årrække udvidet og der-
med bidraget til efterspørgslen efter kontorlejemål i Labeck. Indenfor universitetsmiljøet er Låbeck i gang med et af de
mest ambitiøse projekter i Nordtyskland, hvor det søges at kombinere forskning, udvikling, bolig og produktion i området
Hochschulstadteil. Fremadrettet forventes det derfor at Lubecks satsning på universitetsmiljøet vil have en positiv effekt
på kontormarkedet.

Figur 1 Tilgang, afkast og tomgang

 

80% 25.000

An

    

i
70%
L 20.000

60%

 

50% 15.000

 

30%
2,0%

1,0%

Tilgang === Tomgang fkaste:

Kilde: Labeck Erhvervskontaor

Liibecks kontormarked har de seneste år været præget af en stor omvæltning hvor mange ældre ejendomme er blevet
moderniseret, mens nye moderne kontorbygninger også skyder op. Ligesom i Kiel har Lubeck ikke oplevet en prisboble
eller et byggeboom, og siden 2000 er antallet af kontorkvadratmeter kun steget med ca. 10 % til 774.000m?, Libeck er
således præget af en positiv trend, hvor mange mindre virksomheder ønsker at leje frem for at eje. Det har blandt andet
været en af faktorerne bag den lave tomgang på 2,8 %. I Lubeck opnås således et afkast på mellem 6 % og 7,25 % for
kontorlejemål.

Prime Office Årsrapport 2009 | 20

 

 

 

Risikoforhold og -styring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret for ændringer i
valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de
finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrem-
bringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelse har godkendt den overordnede finanspolitik
for koncernen, der fremgår af siderne 26 til 27, der
således er en integreret del af den overordnede risiko-
styring, og den bør læses i sammenhæng med dette
afsnit.

På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og
opfølgning af koncernens finansielle risici.

Generelle risikofaktorer

Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis
udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlig-
hed for, at de indtræffer, eller efter omfanget af de
mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.

I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler
sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling, resultatforventninger og kursvær-
dien af selskabets aktier, Herudover vil det kunne
påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere
koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.

Beliggenhed

Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en
risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendomme-
nes værdiudvikling. Udvikling i ejendomsværdi, likvidi-
teten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler
kan variere mellem områder og bydele. Attraktiviteten
af en ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden,
og normalt vil der være en lavere risiko på velbelig-
gende ejendomme end ejendomme med dårligere
beliggenhed.

Makroøkonomisk udvikling

Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generel-
le økonomiske udvikling og udviklingen på det finan-
sielle rentemarked. Ustabilitet og finansiel uro kan
derfor have en negativ påvirkning af koncernens sam-
lede økonomiske stilling. For at imødegå de væsent-
ligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreser-
ve, fast rente på selskabets kreditforeningslån, en høj
egenkapital samt afdrag på koncernens gæld.

De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan
beskrives som følger:

Markeds- og prisrisiko

Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kon-
torejendomme følger den generelle økonomiske situa-
tion samt inflationsudviklingen i det tyske samfund. |
perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det
finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også
påvirke ejendomsaktier.

Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende
indtjening og konsolidering samt til udviklingen i rente-
niveauet, eftersom investeringsejendomme værdian-
sættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle
renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af

1004144EogSN12794

øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have
effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontor-
ejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlo-
kaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme,
beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demogra-
fiske sammensætning samt restriktioner indført af
offentlige myndigheder.

I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansæt-
telse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.

Risiko ved drift af ejendommene

Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over
for udviklingen i en lang række faktorer som lejeind-
tægter, vedligeholdelse og forbedringer, priser på fast
ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i
lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige
forhold i Danmark og i Tyskland.

Lejeindtægter

Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte
lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve
kontraktmæssige forpligtelser i form af betaling af leje
og evne til at betale for egne vedligeholdelsesomkost-
ninger.

Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige
indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på
erhvervelsestidspunktet. Der er risiko for, at en lejer
ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere ind-
tægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme
fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den peri-
ode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage
lejemålet.

Ejendommene i koncernens portefølje er pr. 31. de-
cember 2009 fuldt udlejede eller afdækket via garanti-
er,

Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregule-
ring af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregule-
ring. Lejeindtægter ved nyudlejning følger også mar-
kedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørg-
sel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkel-
te områder,

Vedligeholdelses- og byggetekniske risici

I henhold til koncernens strategi vedrørende vedlige-
holdelse ag modernisering af koncernens ejendomme,
bliver der løbende afsat midler, som vurderes at være
tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due
diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investe-
ringsrapporter på kort og lang sigt, således at denne
risiko minimeres.

For nyopførte ejendomme gives der ofte bygningsga-
rantier. Der kan være tilknyttet risici ved sådanne
garantier, såfremt entreprenøren ikke kan efterleve
dem. Herudover undersøges miljømæssige forhold
omkring grund- og materialevalg i bygningen, og der
kan være risici forbundet med, at der senere konstate-
res miljøskader, som sælger ikke har haft kendskab til
eller ikke garanterer, og som myndighederne senere
kan pålægge ejeren af ejendommen ansvaret for,
uanset skyld eller kendskab.

Prime Office Årsrapport 2009 | 21

Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflyt-
ning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvir-
ke koncernens samlede økonomiske stilling.

Forvaltning af ejendommene

Administration af ejendommene varetages af erfarne
tyske ejendomsforvaltere. I det omfang de ud fra
kommercielle hensyn ikke forvalter ejendommene
kontraktligt, kan det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling.

Finansielle risici

Kapitalstruktur

Koncernen arbejder med en langsigtet kapitalstruktur
med en egenkapital på 30 % og en gæld på 70 %.
Gælden struktureres således at kreditforeningslån
udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og lån hos
pengeinstitutter som udgør 15 % med typisk variabel
rente.

Koncernens gæld pr. 31. december 2009 udgøres af et
kreditforeningslån lån på T.EUR 18.780. og et banklån
på T.EUR 642. Dermed er koncernens solvensgrad
højere end det strategiske mål herfor og udgør ca. 38
%. Den finansielle gearing forventes øget ved yderlige-
re investering i tyske kontorejendomme således at
gearingen i koncernen på sigt vil øge det samlede
afkast af investeringen.

Renterisiko

Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af

et kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af
en renteswap, hvor koncernen betaler fast rente i 7 år

og modtager variabel rente. En renteswap giver større
fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle
end et lån med fast rente.

Gæld til pengeinstitut er optaget på variabel basis
hvormed koncernen eksponeres for en renterisiko.
Denne fremmedfinansiering udgør ca. 3,3 % af den
samlede finansiering, hvorfor en ændring i den korte
rente kun i mindre grad vil påvirke afkastet på koncer-
nens investeringsejendomme.

Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko
Koncernens realkreditlån er optaget med en løbetid på
10 år, og der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse
med refinansieringen. Såfremt refinansieringen foreta-
ges på ugunstige vilkår, vil markedsværdien af porte-
føljen af investeringsejendomme på refinansierings-
tidspunktet derfor kunne afvige fra budgettet.

Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirk-
ning på koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Valutakursrisiko
Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og
koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset.

Prime Office Årsrapport 2009 | 22

Koncernens driftsindtægter og hovedparten af drifts-
og finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.

Koncernen overvejer fortsat lån i fremmed valuta for
en mindre del af finansieringen.

Koncernen har indgået en terminsforretning, hvor
koncernen har solgt CHF mod køb af DKK. Valutain-
strumentet indebærer omveksling mellem to valutaer
på et fremtidigt tidspunkt, hvorfor koncernen er ekspo-
neret for ændringer i forholdet mellem CHF og DKK.

Ledelsen og direktionen vurderer ikke koncernens
valutakursrisiko som værende af betydelig karakter, da
den kun udgør ca. 7% af balancen.

Ændringer i regnskabs- ag selskabstovgivning
Koncernen aflægger regnskab i henhold til Internatio-
nal Financial Reporting Standards ("IFRS”). Såfremt
de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed
sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og
måling af investeringsejendomme og skat, kan det
have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige
behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige
regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En sådan
ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning
på koncernens økonomiske stilling, resultat og på
aktiernes værdi samt koncernens mulighed for at
udbetale udbytte.

Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke
koncernen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en
negativ effekt på koncernens mulighed for udlodning af
udbytte.

Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i
Tyskland

Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt
lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen
ugunstigt, således at aktionærernes økonomiske
stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i
såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og
personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskomsten
mellem Danmark og Tyskland.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tysk-
land betales der en transaktionsafgift på mellem 3,5 %
til 4,5 %. Ledelsen vurderer, at en del af koncernens
fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde,
der ikke medfører betaling af tysk transaktionsafgift.
Ejendomserhvervelser, der ikke udløser tysk transakti-
onsafgift, vil typisk ske ved køb af aktier i et ejendoms-
selskab. Sådanne transaktioner kan udløse mindre
minoritetsposter. Der vil dog være en risiko for, at de
tyske skattemyndigheder vil anlægge det synspunkt, at
de påtænkte ejendomserhvervelser udløser tysk
transaktionsafgift.

 

 

 

 

God selskabsledelse

Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at
der udøves god virksomhedsledelse, og at de over-
ordnede ledelsesforhold er tilrettelagt således, at
koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktio-
nærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig
med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes.
Bestyrelsen har vurderet Nasdaq OMX Copenhagen
A!S' ”Anbefalinger for god selskabsledelse” i relation til
koncernen, og det er bestyrelsens opfattelse, at kon-
cernen i al væsentlighed følger anbefalingerne.

"Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af
oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber
og indebærer, at selskaberne skal redegøre for, hvor-
dan de forholder sig til anbefalingerne efter "følg eller
forklar”-princippet.

Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende
forholde sig til udviklingen inden for området, herunder
blandt andet lovgivning, god praksis og anbefalinger,
og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og
interne retningslinjer på området.

I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office
A/S forholder sig til de enkelte anbefalinger til god
selskabsledelse. På selskabets hjemmeside er nær-
mere oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til
reglerne.

Aktionærernes rolle og sammenspil med selskabs-
ledelsen

Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommu-
nikation med investorerne, primært via elektroniske
medier, herunder især selskabets hjemmeside og e-
mails. Koncernen deltager aktivt i investormøder og
præsentationer fra møderne findes på hjemmesiden.
Koncernen opdaterer løbende hjemmesiden med
relevante informationer for selskabets aktionærer og
andre interesserede.

Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle
forhold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur.
Bestyrelsens vurderinger er indeholdt i årsrapporten.

Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har
samme rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger
i omsættelighed og stemmeret. Heraf følger, at aktio-
nærerne har fri og uhindret adgang til at gøre deres
indflydelse gældende.

Interessenternes rolle og betydning for selskabet
Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens
forhold til sine interessenter. | henhold til politikken
skal koncernen

ledes og udvikles på en måde, der respekterer og
tager behørigt hensyn til alle interessenters legitime
interesse i koncernen.

Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktio-
nærernes, administrators og øvrige samarbejdspartne-
res interesser tilgodeses i den løbede ledelse af kon-
cernen.

Åbenhed og gennemsigtighed
Selskabets bestyrelse har vedtaget en informationspo-
litik, der findes på selskabets hjemmeside. Informati-

1004144EogSN12795

onspolitikken skal bidrage til at sikre, at oplysningsfor-
pligtelserne fastlagt af Nasdaq OMX Copenhagen A/S
efterleves.

I henhold til informationspolitikken skal alle interessen-
ter have mulighed for at modtage al kursrelevant
information om selskabet med passende hyppighed og
på en hurtig og effektiv måde inden for rammerne af
de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved hjælp af
kvartalsrapporter samt lejlighedsvis afholdelse af
møder med investorer, finansanalytikere og pressen.
Det skal endvidere sikres, at koncernen opretholder et
højt informationsniveau, herunder med oplysninger om
koncernens økonomiske og driftsmæssige udvikling.

Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæs-
sige i at supplere årsrapporten med andre end de
krævede regnskabsmæssige standarder og ikke-
finansielle oplysninger. Koncernens årsrapport aflæg-
ges i henhold til den internationale IFRS-standard.

Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offent-
liggøre meddelelser på engelsk. Som følge af selska-
bets størrelse, aktionærkreds og ressourcer samt
fokus på det tyske marked vurderes det derfor ikke
hensigtsmæssigt eller nødvendigt at udsende medde-
lelser på engelsk.

Bestyrelsens opgaver og ansvar

Bestyrelsen har efter selskabets børsnotering i som-
meren 2008 indledningsvist drøftet og fastlagt en
struktur for bestyrelsens arbejde med og rolle i relation
til den overordnede ledelse samt finansielle og ledel-
sesmæssige kontrol. Ifølge forretningsordenen skal
bestyrelsen på mindst ét årligt møde drøfte emner som
intern kontrol, koncernens organisation, risici, målsæt-
ning og strategier, direktionens ledelse af selskabet
etc. I praksis drøftes disse områder løbende.

Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt,
typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter
generalforsamlingen, og revideres om fornødent.

Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for
den løbende kommunikation. Der afholdes telefoniske
møder mellem bestyrelsesformanden og direktionen
efter behov, mens kommunikationen til den samlede
bestyrelse primært sker i forbindelse med afrapporte-
ring på bestyrelsesmøder.

Bestyrelsens sammensætning

I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrel-
sen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til
stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i besty-
relsen findes kompetencer inden for ejendomsinveste-
ring og finansiering.

Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S' bestyrelse er
uafhængige i henhold til de definitioner, Nasdaq OMX
Copenhagen A/S opererer med i sine vejledninger. Af
bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1 medlem
falder uden for udvalgets definitoriske regelsæt for at
kunne betragtes som værende uafhængig. Årsagen
hertil skal udelukkende ses i lyset af medlemmets
ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens admini-
strator, Moller & Company A/S.

Prime Office Årsrapport 2009 | 23

Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.

Koncernen har indgået en administrations- og investe-
ringsaftale med Moller & Company A/S, der dermed er
ansvarlig for administrationen af Prime Office A/S, og
koncernen beskæftiger derfor ingen medarbejdere.
Anbefalingen om "Medarbejdervalgte bestyrelsesmed-
lemmer” vurderes derfor ikke at være relevant for
koncernen.

Anbefalingen om ”Tiden til bestyrelsesarbejdet og
antallet af bestyrelsesposter” følges delvist. I Prime
Office A/S er det enkelte medlems kapacitet og bidrag
mere væsentlige end antallet af bestyrelsesposter. |
praksis efterlever næsten alle medlemmer af bestyrel-
sen dog anbefalingen.

Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og
arbejdsplan, der fastlægges primo året. Herudover
indkaldes bestyrelsen efter behov, når særlige forhold
kræver det. Bestyrelsen mødes jævnligt, enten ved
fysisk møde eller ved telefonmøder. Der afholdes
minimum fire bestyrelsesmøder pr. år.

Som følge af koncernens langsigtede strategi samt
specifikke aktiviteter, fokusområder og størrelse er
bestyrelsesmedlemmernes kompetencer særdeles
vigtige, og det vurderes således ikke hensigtsmæssigt,
at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære
generalforsamling. De af generalforsamlingen valgte
bestyrelsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad
gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen valgte
medlemmer afgår det ene år og resten det næste år.
Genvalg kan finde sted.

Prime Office Årsrapport 2009 | 24

Bestyrelsens og direktionens vederlag
Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra
koncernen, idet ledelsen sker i henhold til en admini-
strationsaftale med Moller & Company A/S.

Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrel-
sens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt
og konkurrencedygtigt. For regnskabsåret 2009 er der
udbetalt et honorar til bestyrelsen på T.EUR 27. Besty-
relsens honorar fastsættes på den ordinære general-
forsamling.

Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelses-
ordninger.

Risikostyring

I børsprospektet i forbindelse med aktieemissionen i
2008 samt i årsrapporten redegøres for væsentlige
risici forbundet med koncernens strategi. Direktionen
vurderer løbende, om der er behov for at tage højde
for andre risici. Identifikation af forretningsmæssige
risici og styring indgår i koncernens årlige strategiplan.

Revision

Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompe-
tencer og samlede ydelser forud for indstillingen om
genvalg/nyvalg på generalforsamlingen.

Under hensyntagen til koncernens størrelse og forret-
ningens karakter vurderes det ikke relevant at etablere
en intern revisionsfunktion. Endvidere er det bestyrel-
sens opfattelse at koncernens regnskabs- og revisi-
onsmæssige forhold ikke er komplekse, og der er
således ikke nedsat et revisionsudvalg. Hele bestyrel-
sen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsud-
valg.

Honoraraftalen med revisionen indgås af bestyrelsen.

 

 

 

Redegørelse for virksomhedsledelse

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den
interne, såvel som den eksterne rapportering skal
være retvisende, og der skal fokuseres på de væsent-
ligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesproces-
sen samtidig med at relevant lovgivning og anden
regulering overholdes.

I henhold hertil er der etableret interne kontroller og
procedure for styring af koncernens risici, som dels
skal sikre pålidelig information til koncernens beslut-
ningstagere og eksterne interessenter, og dels skal
skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere
fejl og mangler.

Prime Office A/S' aktiviteter er overordnet koncentreret
omkring investering i tyske kontorejendomme. | den
forbindelse er koncernen eksponeret overfor neden-
stående faktorer og har derfor særlig fokus på den
interne kontrol og risikostyring.

1) Generelle risikofaktorer: Den makroøkonomiske
udvikling i Tyskland.

2) Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, lejeklientel,
ejendommenes vediigeholdelse og forvaltning.

3) Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, valuta-
kursrisiko, refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko.

4) Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og selskabslov-
givning herunder skatte- og afgiftsforhold i Danmark og
Tyskland.

Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold
og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofak-
torer.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender
de overordnede politikker, procedurer og kontroller for
den interne kontrol og risikostyring. Tilrettelæggelsen
heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem
en klar organisationsstruktur med veldefinerede ret-
ningslinjer og nedskrevne procedurer.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens organisationsstruktur og bemandingen på områ-
der i forbindelse med de funktioner som har betydning
for de interne kontroller og styring af koncernens risici
sammen med selskabets administrator.

Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den
driftsmæssige og økonomiske udvikling, samt om
koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for

1004144EogSN12796

at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle
væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisionsud-
valg, men har påtaget sig hertil relaterende opgaver
som varetages løbende.

Direktionen har etableret en central funktion i relation
til controlling af den finansielle rapportering fra koncer-
nens tyske dattervirksomheder.

Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncer-
nens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis
på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster
med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis
suppleres med forventninger for indeværende regn-
skabsår.

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-
vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer
løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et
samarbejde med selskabets revisor.

Risikovurdering

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens risikoforhold på de områder, der er udpeget som
væsentlige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og —
styring). Vurderingen baseres på den løbende rappor-
tering fra direktionen.

Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med
henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller redu-
cere koncernens forskellige risici.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering
af koncernens risici, Hensigten med kontrolaktiviteter-
ne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer,
procedurer m.v. opfyldes og eventuelle fejl, mangler og
afvigelser m.v. opdages rettidig.

Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern
kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste
procedurer og stikprøver.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikations-
politik, som lægger vægt på, at information fra koncer-
nen er åbent, retvisende, troværdig og tilgængelig.
Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncer-
nens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i
overensstemmelse med love, bekendtgørelser og
andre forskrifter.

Prime Office Årsrapport 2009 | 25

Samfundsansvar

For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar
(CSR) overordnet, hvordan en koncern lever i over-
ensstemmelse med sin omverden og lytter til sine
væsentlige interessenter. CSR er betegnelsen før de
frivillige tiltag en virksomhed tager i forbindelse med at
leve op til eller agere ud fra et socialt, miljø- eller
forretningsmæssigt ansvar.

Prime Office A/S tager ansvar for sit samarbejde med
det samfund, som vi er en del af, også når det gælder
miljø og sociale forhold. Vi har ikke et samlet sæt af
politikker indenfor CSR-området, men hermed ikke
sagt at vi ikke allerede involverer os i temaet.

CSR vedrører koncernens samfundsmæssige ansvar
inden for nedenstående fire hovedområder:

1) Samfund

2) Forretning

3) Miljø

4) Medarbejdere

Indenfor de fire områder vurderer ledelsen løbende
principperne og indenfor samfundsansvar vurderer

Prime Office Årsrapport 2009 | 26

koncernen om man lever op til alle nye love og forord-
ninger.

I forbindelse med koncernens løbende drift har kon-
cernens ledelse fokus på aktionærerne via en åben
informationspolitik. På Prime Office A/S' hjemmeside
kan offentliggjort information rekvireres. Finanspolitik
samt risikoforhold og —styring opdateres løbende
således at koncernens interessenter tilgodeses på
bedst mulig vis.

På miljøområdet har Prime Office A/S i 2009 i forbin-
delse med energilovgivningen udarbejdet et såkaldt
energipas på de tyske ejendomme ved at leve op til
krav om forskellige energiforhold.

På ejendommen Office-Kamp i Lubeck er der installe-
ret solceller, der nedbringer det samlede CO2 forbrug.

Prime Office A/S har indgået en administrationsaftale
med Moller & Company A/S og har derfor ingen med-
arbejdere ansat.

 

 

 

Finanspolitik

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret over for ændrin-
ger i en række finansielle risici, herunder kredit- og
likviditetsrisici.

Prime Office A/S har valgt at centralisere styringen af
de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de over-
ordnede rammer, der er fastsat. Politikken omfatter
valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende
kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere.
Der henvises til de følgende afsnit for detaljeret rede-
gørelse af styringen af koncernens finansielle risikoty-
per.

Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen,
løbende opfølgning på finansielle nøgletal.

På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og
opfølgning af risikobilledet. Heri medtages den langsig-
tede finansielle udvikling i koncernen. Det er en fast
del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere
alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegø-
relser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt
risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direk-
tionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapporte-
ring til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens
væsentligste risikoområder.

Likviditetsrisiko

Det er Prime Office A/S' politik i forbindelse med låne-
optagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem
spredning af låneoptagelser på forfalds- og genfor-
handlingstidspunkter samt at have spredning på långi-
vere for at sikre optimale markedsforhold på gældsfor-
pligtelser. Det er koncernens målsætning at have
tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete
udsving i likviditeten.

Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen
løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføl-
jen, herunder løbende markedsregulering af husleje,
reducering af tomgang samt forbedring og istandsæt-
telse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker likviditeten
og dermed forbedrer koncernens forhandlingsposition
ved refinansiering.

Endvidere er det koncernens strategi, at reducere
likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån opta-
get i pengeinstitutter til lån i kreditforeninger, hvilket
løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede fri-
værdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes
udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office
A/S vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinsti-
tutter forbedre koncernens likviditet, samt resultere i en
højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens
gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede
likviditetsrisiko.

Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangs-
punkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første
dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender
med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet.
Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for
at minimere mellemværender med lejere gennem
løbende opfølgning.

Vedrørende finansiering af yderligere ejendomsinve-
steringer har ledelsen modtaget mundtlige tilkendegi-

1004144EogSN12797

velser fra et kreditinstitut og enkelte pengeinstitutter
om mulighed for hjemtagelse af yderligere finansiering.
På baggrund heraf vurderer Prime Office A/S, at kon-
cernen har adgang til ny finansiering i tilstrækkeligt
omfang til at sikre koncernens videre udvikling.

Der vil i koncernens budgetter være medtaget en
særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der
forventes at udgøre ca. 1 % af investeringsejendom-
menes erhvervelsespris. | de første regnskabsår af
koncernens eksistens kan målet for likviditetsreserven
afvige herfra.

Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet
med en på markedet konkurrencedygtig rentesats.
Niveauer vil svare til den aktuelle korte pengemarkeds-
rente eller alternativrenten på en kassekredit facilitet.

Kreditrisiko

Som følge af koncernens drift samt finansieringsaktivi-
teter er koncernen udsat for kreditrisici. Koncernens
kreditrisici knytter sig primært til lejetilgodehavender
samt finansielle derivater med positiv dagsværdi, som
er indregnet under andre tilgodehavender.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset
som følge af Prime Office A/S' mulighed for modreg-
ning i modtagne deposita samt opsigelse af lejemål
ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.

Prime Office A/S bestræber sig på ikke at få væsentli-
ge risici vedrørende enkelte lejere eller samarbejds-
partnere. Ved køb af nye ejendomme og ved indgåelse
af nye lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende
investeringsejendomme foretages kreditvurderinger af
lejere efter behov, ligesom der indhentes sikkerhed for
lejebetalinger fra væsentlige lejere.

Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende deriva-
ter med positiv dagsværdi håndteres ved at foretage
spredning på flere kreditinstitutter.

Koncernen modtager for så vidt angående kunder
sikkerhed for salg af tjenesteydelser i form af deposi-
tum og forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Mod-
taget sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige
nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kapitalstruktur

Prime Office A/S' strategiske mål for kapitalstrukturen
indbefatter en egenkapital på 30 %, og at den samlede
portefølje som udgangspunkt finansieres med en gæld
på 70 %. Gælden struktureres således at kreditfore-
ningslån udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og
lån hos pengeinstitutter som udgør 15 % med variabel
løbetid.

Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens
kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens
og aktionærernes interesser, samt understøtter kon-
cernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at
koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt
udgør ca. 80 %. Koncernens kapitalstruktur består af
indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenka-
pitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.

Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af
porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge

Prime Office Årsrapport 2009 1 27

 

det samlede afkast af investeringen. Hermed er der
tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.

Renterisiko

Det er Prime Office A/S' politik at afdække renterisiko-
en på koncernens langfristede gældsforpligtigelser,
hvor løbetiden typisk er mellem 7 — 10 år. Afdæknin-
gen af renterisici foretages med renteswaps, hvor
variable forrentede lån omlægges til lån med fast
rente. Det er hensigten at matche realkreditlån med
renteswaps, således at rentesikringen er effektiv i
lånets løbetid.

En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om
at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibili-
tet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et
lån med fast rente.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti
med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er
ikke væsentlige renterisici forbundet hermed.

Valutarisiko

Prime Office A/S' målsætning er at minimere ekspone-
ringen i fremmed valuta ud over EUR. Koncernens
pengestrømme foretages i det væsentligste i EUR.
Koncernens ejendomsinvesteringer og -afkast er i
EUR, ligesom koncernens gæld hos kredit- og penge-
institutter er optaget i EUR. Det er ledelsens vurdering
at koncernen ikke er eksponeret over for væsentlige
valutarisici.

Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici
ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter
og omkostninger foretages i samme funktionelle valu-
ta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af
valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra
udenlandske dattervirksomheder, som følge af fast-
kurspolitikken mellem DKK og EUR.

I forbindelse med struktureringen af koncernens frem-
medkapital har selskabet med bestyrelsens godken-
delse mulighed for at optage lån i anden udenlandsk
valuta end EUR. Dette i form af terminsforretninger i
fremmed valuta, hvor koncernen i realiteten foretager
en omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt
tidspunkt. Herved eksponeres koncemen for ændrin-
ger i forholdet mellem fremmede valutakurser.

Koncernen kan maksimalt have 10 % af selskabets
balance i fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver
skriftlig accept fra bestyrelsens formand og næstfor-
mand.

Nævnte valutarisici vil kunne påvirke koncernens
egenkapital og den samlede økonomiske stilling.
Direktionen kommenterer i sin løbende rapportering til
bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens valu-
takursrisiko som følge af lån optaget i anden uden-
landsk valuta.

Prime Office Årsrapport 2009 | 28

Skattemæssige risici

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end
udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt und-
taget fra betaling af tysk erhvervsskat. Hvorvidt sel-
skaber i koncernen kan blive underlagt regelsættet
vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og
der kan ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne
for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil
være opfyldte.

Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagel-
sesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke
budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi
fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50 %.
For at reducere risikoen for, at et tysk datterselskab vil
blive pålagt tysk erhvervsskat, vil koncernen søge at
erhverve ejendomme i særskilte ejendomsselskaber
med så få ejendomme som muligt. Herved vurderes
det, at alene det pågældende ejendomsselskab kan
blive pålignet tysk erhvervsskat, såfremt betingelserne
for undtagelse på et givet tidspunkt ikke måtte blive
anset for opfyldt.

Afledte finansielle instrumenter

Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte
finansielle instrumenter i form af renteswaps, der
afdækker den variable rente på finansielle gældsfor-
pligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes
som en cash flow hedge og opstilles under egenkapi-
talen under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af pen-
gestrømme.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instru-
menter, der er klassificeret som og opfylder betingel-
serne for sikring af fremtidige pengestrømme, indreg-
nes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede
transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede
fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forplig-
tigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra
egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet
eller forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transak-
tion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien
af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direktio-
nen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring
dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.

Generelt vedrørende finansielle forhold

Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime
Office A/S' risikostyring. Det er direktionen i Prime
Office A/S der i samarbejde med bestyrelsen, forestår
styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets
politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer
for koncernens finansielle dispositioner.

Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor
også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen
gennemgås.

 

Aktionærinformation

Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt
informationsniveau om den nuværende og fremtidige
situation i virksomheden, så markedet, aktionærer, nye
investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre
interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrække-
lig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S" hjemmeside findes yderligere
investorrelevant information, Informationen har først og
fremmest til formål at give investorer et retvisende
billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter,
således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflek-
terer værdien af koncernen. Under Investor Relations
kan der findes relevante informationer om Prime Office
AJS, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabs-
meddelelser.

Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office

Kortnavn: PRIMOF

Aktieklasser: én

Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438

Antal stemmer pr. aktie: én
Ihændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej

Ejerforhold

I henhold til Værdipapirhandelslovens $ 29 har Prime
Office A/S meddelt, at følgende 5 aktionærer er i
besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede
aktiekapital som stemmerettighederne:

s  Birketinget A/S ejer 133.850 stk. aktier sva-
rende til 12,57 %.

«+ Aarhus Lokalbank Aktieselskab ejer 133.462
stk. aktier svarende til 12,54 %.

+ Den Jyske Sparekasse ejer 110.000 stk. ak-
tier svarende til 10,33 %.

«+. AHJ Nr. 101 A/S ejer 110.000 stk. aktier
svarende til 10,33 %.

+ Sparekassen Østjylland A/S ejer 100.000
stk. aktier svarende til 9,39 %.

Egne aktier

I henhold til aktieselskabsloven kan aktionærerne
bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe
egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må
dog ikke overstige 10 % af koncernens samlede aktie-
kapital.

Den 2. marts 2009 har direktionen i overensstemmelse
med tidligere bemyndigelse erhvervet 7.056 stk. aktier
af Aarhus Lokalbank Aktieselskab som bistår koncer-
nens med market-making, hvor banken er forpligtet til
at stille bud- og udbudspriser i minimum 85% af åb-
ningstiden for Nasdaq OMX Copenhagen A/S. Erhver-
velsen følger den i market-maker aftalen anførte af-
regningspolitik og udgjorde EUR 11,68 pr. stk. aktie.

Erhvervelsen af aktierne følge desuden kravet for hvor
stort et vederlag, der betales, som ikke må afvige med
mere end 10 % fra den på erhvervelsestidspunktet på
Nasdaq OMX Copenhagen A/S noterede købskurs.

1004144EogSN12798

Ifølge føndsbørsmeddelelse nr. 17/2009, vedrørende
indberetning om besiddelse af egne aktier, solgte
koncernen 10.000 stk. egne aktier den 25. maj 2009.
Afregningskursen EUR 11,28 pr. stk. aktie.

Den 31. december 2009 udgjorde beholdningen af
egne aktier 56 stk. aktier svarende til 0,01 % af kon-
cernens samlede aktiekapital.

Udbytte politik

Bestyrelsen tilstræber, at Prime Office A/S fra 2010
udbetaler et årligt udbytte. Udbyttebetalingerne af-
hænger af likviditeten fra koncernens drift og forudsæt-
tes at udgøre en tredjedel af nettolikviditeten fra drif-
ten.

Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalfor-
samlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles
mellem alle aktionærer i forhold til deres respektive
andele af koncernens samlede aktiekapital.

Udbytte udbetales i overensstemmelse med aktiesel-
skabslovens regler og sker under hensyntagen til
fastholdelse af en forsvarlig soliditetsgrad og en likvidi-
tetsreserve.

Kursudviklingen i Prime Office A/S,
C20 og Smallcap

Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegnings-
kurs på EUR 13,94 pr. aktie å nominel EUR 13,42.
Den 31. december 2009 var kursen på aktien EUR
11,29.

 

” Kurserne er i perioden ikka sammerdigrallga pga. ændring i rsveavet al Smedicep indekset

”t Ændring I Smalicap kursen er beregnet ud fragt indeks

Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet
med 19,02 %, hvilket sammenlignet med kursudviklin-
gen i C20 og Smallcap indekset er henholdsvis dårli-
gere og bedre. Aktiekursfaldet i de to nævnte indekser
udgør 14,36 % og 45,72 % i perioden fra den 11. juli
2008 til 31. december 2009.

Kursudviklingen i Prime Office A/S (11. juli 2007 —
31. december 2009)

Indeks, 11. juli 2008 = 100

120 — me ennen at ke een nn renterne
100 w
80

60

 

40 9 numre rr eee ere

20
Ds meet mee eee mg mr nere nr orm

11-07-2008 11-09-2008 13-11-2008 21-01-2009 11-03-2009 11-05-2009 11-07-2009 11-09-2009 11-11-2009

mu Pritre Office A/S C20 —— Smalfcap

Prime Office Årsrapport 2009 | 29

 

Offentliggjorte meddelelser

Nr. 23/2010
Nr. 22/2009
Nr. 21/2009
Nr. 20/2009
Nr. 19/2009
Nr. 18/2009
Nr. 17/2009
Nr. 16/2009
Nr. 15/2009
Nr. 14/2009
Nr. 13/2009
Nr. 12/2009
Nr. 11/2009
Nr. 10/2008
Nr. 9/2008
Nr. 8/2008
Nr. 7/2008
Nr. 6/2008
Nr. 5/2008
Nr. 4/2008
Nr. 3/2008
Nr. 2/2008
Nr. 1/2008

Finanskalender 2010

25.03.2010
12.04.2010
21.05.2010
20.08.2010
19.11.2010
19.11.2010

25.03.2010
20.11.2009
20.11.2009
19.08.2009
28.05.2009
26.05.2009
26.03.2009
26.05.2009
20.05.2009
16.04.2009
02.04.2009
25.03.2009
04.03.2009
20.11.2008
25.08.2008
10.07.2008
10.07.2008
10.07.2008
03.07.2008
03.07.2008
02.07.2008
04.06.2008
04.06.2008

Årsrapport 2009

Delårsrapport for 3. kvartal 2009
Finanskalender for 2010
Delårsrapport for 1. halvår 2009
Storaktionærmeddelelse
Insiders handler

Indberetning af egne aktier
Storaktionærmeddelelse
Delårsrapport for 1. kvartal 2009
Referat fra generalforsamlingen
Årsrapport 2008
Årsregnskabsmeddelelse 2008
Ændring ledelse / revision
Delårsrapport for 3. kvartal 2008
Halvårsrapport for 1. halvår 2008
Finanskalender 2008/09
Storaktionærmeddelelser
Storaktionærmeddelelser
Storaktionærmeddelelser
Storaktionærmeddelelser

Forløb af tegning af aktier
Prospektmeddelelse
Offentliggør børsprospekt

Årsrapport for 2009

Ordinær generalforsamling 2010
Delårsrapport for 1. kvartal 2010
Delårsrapport for 1. halvår 2010
Delårsrapport for 3. kvartal 2010
Offentliggørelse af finanskalender 2010

Prime Office Årsrapport 2009 | 30

 

 

 

 

Bestyrelsen og direktionen

Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt
bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine
afgørelser ved simpel stemmeflerhed. | tilfælde af
stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes
forfald næstformandens, stemme udslagsgivende.
Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et
medlem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens
kompetence. Bestyrelsen skal godkende alle køb og
salg af ejendomme og/eller ejendomsselskaber.

Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat
Jesper Ørskov Nielsen og Henrik Demant. Flemming
Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt
som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov
Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som
næstformand. Henrik Demant er tiltrådt den 15. april
2009.

Bestyrelsen har udpeget Mogens Møller som direktør
for koncernen til varetagelse af den daglige drift. Direk-
tøren er tiltrådt den 10. december 2007. Koncernen er
ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til kon-
cernen er ikke tidsbegrænset.

Bestyrelse

Flemming Lindeføv R., bestyrelsesformand
Født: 1948

Uddannelse: Civilingeniør, Lic.Tech (Ph.d.)
Stilling: Bestyrelsesformand

Forretningsadresse: Agiltevej 19, 2970 Hørsholm

Direktør i følgende selskaber
Hegelund Invest ApS

Bestyrelsesposter

Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S
samt en række selskaber relateret til Deltaq (bestyrel-
sesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrelsesfor-
mand), Copenhagen Artists A/S (bestyrelsesformand),
INDEX AWARD A/S, PARKEN Sport og Entertainment
A'S, Illums Bolighus Holding A/S (bestyrelsesfor-
mand), Hegelund Invest ApS (bestyrelsesformand),
IBH 3 ApS (bestyrelsesformand), Institut For Selskabs-
ledelse ApS og Nielsen & Partnere Erhverv ApS (be-
styrelsesformand).

Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direkti-
on, i de sidste 5 år

Adm. direktør for Royal Copenhagen A/S, Royal
Scandinavia III ApS, Fitness DK Holding A/S, Fonden
Index 2005 Copenhagen, Creative Nation A/S, DDD
Holding A/S, Derma Holding ApS, Diagnostic Holding
ApS, Drift Holding ApS, Orbotech Medical Denmark
A/S, Georg Jensen Retail A/S, RIKKI TIKKI Company
A/S, Intergral A/S, Comwir A/S, Board Goverbance
A/S, Ejendomsselskabet Amagertorv 4, Ejendoms-
selskabet Amagertorv 6 og Ejendomsselskabet Ama-
gertorv 8

Tillidshverv

Flemming Lindeløv er tillige dommer i Sø- og Handels-
retten samt medlem af Danske Banks rådgivende
repræsentantskab.

Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 1969

Uddannelse: cand.jur.

Stilling: Advokat med møderet for Højesteret, Partner
høs Interlex Advokater i Århus

Forretningsadresse: Strandvejen 94, 8000 Århus C

Direktør i følgende selskaber

Ejendomsselskabet Tangmosevej 104, Køge ApS, ÅE
Invest ApS, Ejendomsinvest Hamburg ApS, JERETO
Invest ApS, Horsensgade 5 ApS, PENTACO Invest
ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen Advo-
katanpartsselskab.

Bestyrelsesposter

Søndersøparken A/S (bestyrelsesformand), Århus
Elite A/S, ÅE Invest ApS, JERETO Invest ApS, Kranz
& Ziegler A/S, Den Erhvervsdrivende Fond Bellevue-
hallerne (bestyrelsesformand), Aktieselskabet af 27.
august 2009, Les Cubeurs DK A'/S og Prime Office A/S
(næstformand)

Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direkti-
on, i de sidste 5 år

Pentaco Invest ApS, Bricks & Partnere ApS, Århus
Cibor Invest AS, Investeringsselskabet ÅE A/S, Foss-
Busk A/S, Bricks A/S, Bricks Projektudvikling A/S,
Bricks Ejendomme A/S, Bricks And Two (formand),
Skanstaal A/S, CLAMA Invest ApS, Cobento A/S, EKB
ApS, Ejendomsselskabet Cafa ApS, Aktieselskabet
Jægergårdsgade, Nørre Søgade 29 ApS og Martin
Busk Erhverv A/S.

Henrik Demant

Født: 1972

Uddannelse: Cand.merc. Fin.

Stilling: Vicedirektør .
Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C

Bestyrelsesposter

Ejendomsselskabet af 21. juli 2007 ApS (Bestyrelses-
formand), Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og
Prime Office A/S.

Direktør i følgende selskaber
Demant Invest ApS og MC Hamburg Invest ApS

Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direkti-
on, i de sidste 5 år
Ingen

Prime Office Årsrapport 2009 | 31

1004144EogSN12799
EE — REE |

Direktion

Mogens Vinther Møller

Født: 1957

Uddannelse: HD i finansiering og kreditvæsen og HDi
organisation

Stilling: Administrerende direktør i Moller & Company
A/S

Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C

Direktør i følgende selskaber

Moller & Company A/S, Birketinget A/S", K/S Danske
Immobilien, Danske Immobilien ApS, K/S Albert
Schweitzer Strasse, K/S Bertha v. Suttner Strasse,
Flintesakken ApS, Prime Office A/S, Moller & Compa-
ny Energy ApS, Aksion ApS og div. tyske selskaber
udbudt af Moller & Company A/S.

"Moller & Company A/S ejes 100 % af moderselskabet
Birketinget A/S, som igen ejes 100 % af Mogens V.
Møller.

Bestyrelsesposter

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, K/S Albert Schweitzer Strasse og K/S
Bertha v. Suttner Strasse.

Tidligere ledelseserhverv, bestyrelse eller direkti-
on, i de sidste 5 år

Arla Foods Finance A/S samt en række selskaber
relateret til Arla Foods, Oskar-Jensen Gruppen A/S og
tilknyttede selskaber.

Prime Office Årsrapport 2009 | 32

Koncernens direktør, Mogens Møller, har siden 1983
været beskæftiget med formueforvaltning af alle finan-
sielle aktivklasser og har en betydelig ledelseserfaring.
Mogens Møller var fra 1983 til 1988 underdirektør og
chef for finansafdelingen hos Grundfos A/S. Fra 1988
til 2004 var Mogens Møller ansat som finansdirektør
hos Arla Foods og som adm. direktør for Aria Foods
Finance A/S.

Siden 1989 har Mogens Møller enten direkte eller via
selskaber medvirket ved køb af bolig- og erhvervs-
ejendomme før mere end EUR 350 mio. i Tyskland og
har en betydelig erfaring med ledelse, indkøb og for-
valtning heraf. Han er i dag direktør i flere tyske ejen-
domsselskaber, der har investeret i bolig- og erhvervs-
ejendomme.

Vederlag til bestyrelse og direktion

For regnskabsåret 2009 udgør bestyrelsens honorar
T.EUR 27. Bestyrelsens honorar fastsættes på den
ordinære generalforsamling.

Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over
det, der er aftalt i henhold til administrations- og inve-
steringsaftalen, ligesom ledelsen ikke har tegningsop-
tioner eller købsoptioner til selskabets aktier.

Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke
pension, fratrædelse eller lignende goder fra hverken
koncernen eller dennes datterselskaber.

 

Administrator

Koncernen har indgået en administrations- og investe-
ringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsi-
gelig for begge parter indtil den 31. december 2012.
Aftalen vedrører Prime Office A/S, datterselskaber og
ejendomme, der ejes eller erhverves af disse selska-
ber.

Moller & Company A/S påtager sig at fungere som
sekretariat for ledelsen og varetage administrative
opgaver. Det er dog alene ledelsen i Prime Office A/S,
som er ansvarlig for overholdelse af koncernens for-
pligtelser.

Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar
overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:

+ levere hjemstedsadresse til koncernen

.… foretage koncernens bogføring i overens-
stemmelse med lovgivningen,

… udarbejde oplæg til koncernens årsrapport i
overensstemmelse med lovgivningen og
koncernens vedtægter, samt i øvrigt at yde
nødvendig hensigtsmæssig bistand til kon-
cernens direktion og bestyrelse i forbindelse
med årsrapporten

sørge for, at koncernen opretter en aktiebog
hos VP Securities A/S i overensstemmelse
med koncernen vedtægter

. ajourføre selskabets aktionærfortegnelse og
datterselskabernes aktionær- og anpartsha-
verfortegnelser,

+ sikre en betryggende opbevaring af koncer-
nens dokumenter, herunder stiftelsesdoku-
menter, vedtægter, registreringsdokumenter,
generalforsamlings- og bestyrelsesmødere-
ferater, regnskaber, bogføringsmateriale,
selvangivelse mv

+ stå for indkaldelse til og afholdelse af besty-
relses- og direktionsmøder, udarbejdelse af
referater af koncernens bestyrelsesmøder
og generalforsamlinger samt i øvrigt yde

1004144FEogSN12800

praktisk bistand, der er nødvendig eller hen-
sigtsmæssig i forbindelse med gennemførel-
sen af generalforsamlingen,

. varetage kontakten til koncernens aktionæ-
rer og løbende at holde dem orienteret om
forhold af betydning for koncernens løbende
eller fremtidige drift i overensstemmelse
med god informationsskik for børsnoterede
selskaber

+ opfylde de forpligtelser, som følger af, at
koncernens aktier er optaget til handel og of-
ficiel notering på en autoriseret markeds-
plads, herunder blandt andet: (1) udarbej-
delse og udsendelse af børsmeddelelser, (2)
udarbejdelse og udsendelse af regnskabs-
meddelelser, (3) at bistå koncernen med at
opfylde sine oplysningsforpligtelser, (4) at
udarbejde liste over insidere og løbende op-
datere koncernens insiderregler og medvirke
til, at disse overholdes,

« bistå koncernen med at vedligeholde sin
hjemmeside og løbende at opdatere denne,

+. udarbejde oplæg til drifts- og likviditetsbud-
get for koncernen hvert år på grundlag kon-
cernens regnskab og forretningsplan,

. varetager kontakten til koncernens långive-
re, rådgivere og øvrige forretningspartnere.

Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af admi-
nistrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company
A/S med virkning fra aftalens ikrafttrædelsestidspunkt
et kvartårligt honorar på 0,0625 % (eksklusiv moms) af
den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i
koncernen i henhold til den seneste års- eller delårs-
rapport, som koncernen har offentliggjort. Administrati-
onshonoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1.
januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest
syv (7) hverdage herefter.

Prime Office Årsrapport 2009 | 33

 

 

 

  
   

 

 

   
 
   

x æg
ny
R
AR
ANA var di Tr "
Re EEN, mr
y ;

EN
Cu. "SITH E ”
(4 SE då
Sa KERES ug | "24 fj
au "I

    

 

 

 

  

Ledskeplæging | Gasnuhangge messing I

 

 

ilkæogsN12801

 

 

Påtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2009 for Prime Office A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af koncer-
nens og moderselskabets aktiver, passiver og finan-
sielle stilling pr. 31. december 2009

Århus, den 25. marts 2010

Direktion

ogens V. Møller
Adm. direktør
sesformand

Prime Office Årsrapport 2009 | 36

samt af resultatet af koncernens og moderselskabets
aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2009.

Der er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetnin-
gen indeholdelse en retvisende redegørelse for udvik-
lingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og
økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens
og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskri-
velse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer,

som koncernen og moderselskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Bestyrelse '

 
    

Bestyrel-

 

 
 
  

  
  

 

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Prime Office A/S

Vi har revideret årsregnskabet og koncernregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar - 31.
december 2009 omfattende resultatopgørelse, total-
indkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter for såvel selskabet
som koncernen. Årsregnskabet og koncernregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnska-
ber for børsnoterede virksomheder. Ledelsesberetnin-
gen, der ikke er omfattet af revisionen, udarbejdes
ligeledes efter danske oplysningskrav til koncernregn-
skaber og årsregnskaber for børsnoterede virksomhe-
der.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet, koncernregn-
skabet og ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et
årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse med Internatio-
nal Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til koncern-
regnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virk-
somheder. Dette ansvar omfatter udformning, imple-
mentering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab
og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede
uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinforma-
tionen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og
anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis
og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er
rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvi-
dere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning,
der indeholder en retvisende redegørelse i overens-
stemmelse med danske oplysningskrav.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om års-
regnskabet og koncernregnskabet på grundlag af
vores revision. Vi har udført vores revision I overens-
stemmelse med danske revisionsstandarder. Disse
standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at
opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og
koncernregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlin-
formation.

Århus, den 25. marts 2010

PricewaterhouseCoopers
Statsawforiseret Revisionsaktieselskab

teen Iversen
tatsautoriseret revisor

1004144EogSN12802

En revision omfatter handlinger for at opnå revisions-
bevis for de beløb og oplysninger, der er anført i års-
regnskabet og koncernregnskabet. De valgte handlin-
ger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderin-
gen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregn-
skabet og koncernregnskabet uanset om fejlinformati-
onen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderin-
gen overvejer revisor interne kontroller, der er relevan-
te for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et
årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et
retvisende billede med henblik på at udforme revisi-
onshandlinger, der er passende efter omstændighe-
derne, men ikke med det formål at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af virksomhedens interne kon-
trol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er pas-
sende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige
skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede
præsentation af årsregnskabet og koncernregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet og koncern-
regnskabet giver et retvisende billede af selskabets og
koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2009 samt af resultatet af selskabets og
koncernens aktiver og pengestrømme for regnskabs-
året 1. januar — 31. december 2009 i overensstemmel-
se med International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU, og yderligere danske oplys-
ningskrav til koncernregnskaber og årsregnskaber for
børsnoterede virksomheder.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst
ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den gennemførte revision af
koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne
baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledel-
sesberetningen er i overensstemmelse med årsregn-
skabet og koncernregnskabet.

 

Henrik Trangeled Kristensen
Statsautoriseret revisor

Prime Office Årsrapport 2009 | 37

 

 

 

bogsN12803

  

 

      

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning 2009

Resultatopgørelse

Bruttoresuitat

Koncernens bruttoresultat udgør T.EUR 2.023 for
regnskabsåret 2009. I årsrapporten for 2008, hvor
Prime Office A/S overtag driften af koncernens ejen-
domsportefølje den 10. juli 2008, udgjorde bruttoresul-
tatet T.EUR 1.649.

Bruttoresultatet udgøres af nettoomsætning fra udlej-
ning af investeringsejendomme efter fradrag af drifts-
omkostninger og reguleringer af dagsværdier af inve-
steringsejendomme.

Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejen-
domme udgjorde for regnskabsåret 2008 og 2009
henholdsvis T.EUR 552 og T.EUR 0.

Koncernens driftsomkostninger udgjorde for regn-
skabsåret 2008 og 2009 henholdsvis T.EUR 12 og
T.EUR 199. Stigningen skyldes tidspunktet for overta-
gelse af koncernens investeringsejendomme i 2008
samt en stigning i omkostningerne i forbindelse med
vedligeholdelse af specielt ejendommen, Kohimarkt,
beliggende i Libeck., samt koncernens egne omkost-
ninger vedrørende lejemål.

Salgs- og administrationsomkostningerne for hen-
holdsvis regnskabsåret 2008 og 2009 udgør T.EUR
223 og T.EUR 374. Stigningen skyldes, at omkostnin-
gerne i 2009 er for et fuldt regnskabsår. De væsentlig-
ste omkostninger er til revisor, advokat, administrator
og bestyrelse.

Resultat af primær drift
Resultat af primær drift udgør T.JEUR 1.649 mod
T.EUR 1.436 sidste år.

Koncernens resultat af primær drift er tilfredsstillende
men ligger lige under det af bestyrelsen forventede for
året som var i intervallet mellem T.EUR 1.700 til 1.900.

Finansielle poster, netto

De finansielle nettoomkostninger udgør for regnskabs-
året 2009 T.EUR 1.311. Dette er en stigning på TJEUR
523 i forhold til regnskabsåret 2008 hvor de finansielle
nettoomkostninger udgjorde T.EUR 788. Stigningen
skyldes væsentligst at koncernens ejendomsportefølje
i 2008 alene var under Prime Office A/S' ejerskab i ca.
6 måneder.

Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter
Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter i
resultatopgørelsen udgør T.EUR 19.

Dagsværdiregulering før skat af koncernens renteswap
udgør T.EUR (282), der efter den anvendte regn-
skabspraksis for afledte finansielle instrumenter ind-
regnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede
transaktion gennemføres. | årsregnskabet for 2008
udgjorde dagsværdien af koncernens renteswap
T.EUR (1.450).

Årets resultat
Årets resultat udgør for regnskabsperioden 2009
T.EUR 277 mod T.EUR 548 sidste år.

Prime Office Årsrapport 2009 | 40

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. decem-
ber 2009 T.EUR 36.954 primært bestående af investe-
ringsejendomme på T.EUR 34.646 og likvid behold-
ning på T.EUR 961.

Pr 31. december 2008 udgjorde koncernens balance
T.EUR 37.497. Markedsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme udgjorde heraf T.EUR 34.646
mens den likvid beholdning var på T.EUR 1.414.

Kortfristede - og langfristede aktiver

Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31.
december 2009 T.EUR 1.753 mod T.EUR 2.404 sidste
år. Faldet skal ses i lyset af en reduktion af koncer-
nens tilgodehavender samt en mindre likvid behold-
ning.

Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske inve-
steringsejendomme, udgør pr. 31. december 2009
T.EUR 35.201. Heraf udgør T.EUR 552 dagsværdire-
gulering af koncernens investeringsejendomme foreta-
get i 2008.

Koncernen har pr. 31. december 2009 et skatteaktiv
på T.EUR 555 mod T.EUR 447 sidste år.

Koncernens egenkapital

Den 31. december 2009 udgør koncernens egenkapi-
tal T.LEUR 13.963, hvoraf minoritetsinteresser udgør
T.EUR 441. I forhold til sidste år er egenkapitalen
tilhørende moderselskabsaktionærerne steget med
T.EUR 158.

Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør 2,44%.

Kortfristede — og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2009
T.EUR 22.991 mod T.EUR 23.708 sidste år.

Forpligtelserne består primært af kreditforenings- og
bankfinansiering i forbindelse med erhvervelse af
koncernens investeringsejendomme.

Reduktionen på T.EUR 772 kan primært tilskrives
reduktion af koncernens gæld til leverandør, kredit- og
bankinstitutter.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finan-
sielle poster udgør for regnskabsåret T.EUR 1.649,
mens pengestrømme fra koncernens investerings- og
finansieringsaktivitet udgør henholdsvis T.EUR 0 og
T.EUR (535).

Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet med
T.EUR 453. Faldet i koncernens likvide beholdning
skal primært tilskrives reduktionen af koncernens
gældsforpligtigelser.

Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige
begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse
på årsrapporten for 2009,

 

 

 

Resultatdisponering

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperio-
den 2009.

Forventninger til regnskabsåret 2010.

For regnskabsåret 2010 forventer koncernens ledelse
et resultat af primær drift på mellem T.EUR 1.600 til
1.800 før værdireguleringer og skat. Forventningerne
er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme
og på at udlejningsgraden vil være på niveau med
2009.

Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en lang
løbetid og ledelsen forventer for det kommende år en
udlejningsprocent på 100 %.

Ligeledes er koncernens finansiering afdækket via
faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens
finansielle udgifter ligge fast.

Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling
onsdag den 12. april 2010 kl. 14.00. Generalforsamlin-
gen afholdes hos koncernens administrator Moller &
Company A/S, Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C.

Prime Office Årsrapport 2009 | 41

1004144EogSN12804

 

Resultatopgørelse for perioden 1. januar 2009 — 31. december 2009

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note " — Beløb i EUR 1000 2009 2008" " 2009 2008”
3,12 Nettoomsætning 2,222 1.119 87 a
Driftsomkastninger (199) (12) 0 0
6 Dagsværdiregulering af investeringsejendomre 0 552 0 0
Bruttoresultat 2.023 1.659 87 0
4,5 Salgs- og administrationsomkostninger (374) (223) (227) (180)
Resuitat af primær drift 1.649 1.436 (140) (180)
7 Finansielle indtægter 343 83 284 326
8 Finansielle omkostninger (1.654) (871) (60) (235)
Resultat før skat 338 648 84 (89)
g Skat af periodens resultat (61) (100) (21) 22
o Periodens resultat 277 548 63 (67)
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets aktionærer 261 454
Minoritetsinteresser 16 94
I alt 277 548
Resuitat pr. aktie I EUR
ti Resuttat pr. aktie (EPS) 0,25 0,94
11 Resuttat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 0,25 0,95

 

” Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

Prime Office Årsrapport 2009 | 42

 

 

 

Totalindkomstopgørelse for perioden 1. januar 2009 — 31. december 2009

 

   
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

fe IT ”Koncern " Moderselskab |
| | "2009; 2008% f . 2009" 20084
277 548 63 (67)
Anden totalindkomst
22 Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter (282) (1.450) 0 0
Skat af dagsværdireguleringer 70 363 Q 0
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst (212) (1.087) 0 0
Periodens totalindkomst 65 (539) 63 (67)
Fordeling af periodens totalindkomst
Moderselskabets aktionærer 49 (633)
Mnoritetsinteresser 16 94
I alt 65 (539)

 

+ Anm:: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

Prime Office Årsrapport 2009 | 43

1004144EogSN12805

Balance pr. 31. december 2009

Note

20

Note

20

21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2009 2008 ” 2009 2008"
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver

Investeringsejendomme 34.646 34.646 0 0
Finansielle aktiver

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 0 0 6.075 28

Udskudt skatteaktiv 555 447 41 62
Langfristede aktiver i alt 35.201 35.093 6.116 90
Kaortfristede aktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 70 414 0 0

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 10.546 16.423

Andre tilgodehavender 719 572 0 0

Periodeafgrænsningsposter 3 4 0 0

Likvide beholdninger 961 1.414 3 60
Kortfristede aktiver 1.753 2.404 10.549 16.483
Aktiver i alt 36.954 37.497 16.665 16.573

Koncern Moderselskab

Beløb I EUR £000 2009 2008" 2009 2008”
Passiver
Egenkapital

Aktiekapital 14.287 14.287 14.287 14.287

Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument (1.299) (1.087) 0 0

Overført resultat 534 164 (185) (357)
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer 13.522 13.364 14.102 13.930
Minoritetsinteresser 441 495 0 0
Egenkapital i alt 13.963 13.789 14.102 13.930
Langfristede gældsforpligtelser

Udskudt skat 243 144 0 0

Gæld til kreditinstitutter 18.780 19.158 0 0
Langfristede gældsforpligtelser i alt 19.023 19.302 0 (]
Kortfristede gældsforpligtelser

Gæld til banker 642 909 642 909

Leverandørgæld 158 1.025 50 116

Selskabsskat 312 312 0 0

Periodeafgrænsningsposter 19 8 0 0

Anden gæld 2.837 2.152 1,871 1.618
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 3.968 4.406 2.563 2.643
Forpligtelser i alt 22.991 23.708 2.563 2.643
Passiver i alt 36.954 37.497 16.665 16.573

 

Prime Office Årsrapport 2009 | 44

 

 

 

Egenkapitalopgørelse for koncern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

nn be mn mn ye i ormen mm
Bob EUR I se l rr ren RE EN under meeen
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reservefor modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets minoritets- Egenkapital
Aktlekaplta! — af sikringsInstrument røsultat aktionærer interesser vakt
Egenkapital pr. 10. december 2007 0 0 0 0 0 0
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 (1.450) 0 (1.450) 0 (1.450)
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 363 0 363 0 363
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen 0 (1.087) a (1.087) 0 (1.087)
Årets resultat 0 0 454 454 94 548
Total indkomst 0 (1.087) 454 (633) 94 (539)
Stiftelse 67 0 0 67 0 67
Mnioriteter ved køb af kapitalandele 0 0 0 0 331 331
Kapitalforhøjelse 14.220 0 0 14.220 0 14,220
Overkurs ved emission 0 0 533 533 oa 533
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse 0 0 (725) (725) 0 (725)
Køb af egne aktier oa 0 (138) (138) 0 (138)
Skat af egenkapitalposteringer 0 0 40 40 0 40
Egenkapital pr. 31. december 2008 425 13.789

 

   

BB IEUR 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapital

tilhørende Egenkapital

Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregufering Overført skabets minoritets- Egenkapital
A af sikri: resukat aktionærer interesser i att
Egenkapital pr. 1. januar 2009 14.287 (1.087) 164 13.364 425 13.789
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 (282) 0 (282) 0 (282)
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 70 0 70 0 70
Nettoindkomst indregnet direkte i eg: ital 14.287 (1.299) 164 13.152 425 13.577
Årets resultat 0 0 261 261 16 277
Total indkomst 14.287 (1.299) 425 13.413 441 13.854
Salg af egne aktier 0 0 109 109 o 109
Egenkapital pr. 31. december 2009 14.287 (1.299) 534 13.522 441 13.963

 

+ Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

1004144EogSN12806

Prime Office Årsrapport 2009 I 45

Egenkapitalopgørelse for moderselskab

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløbi EUR 1000 — . u 2008"
Egenkapital

tilhørende Egenkapital

modersel- tilhørende
Overført skabets minoritets- Egenkapital
Aktiekapital resultat ektionærer interesser ielt
Egenkapital pr. 10. december 2007 a 0 (1 0 0
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 0 0 0 0
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 0 0 0 0
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen 0 0 0 0 0
Årets resultat 0 (67) (67) 0 (67)
Total indkomst 0 (67) (67) 0 (67)
Stiftetse 67 0 67 a 67
Kapitalforhøjelse 14.220 0 14.220 0 14.220
Overkurs ved emission 0 533 533 0 533
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse 0 (725) (725) 0 (725)
Køb af egne aktier 0 (138) (138) 0 (138)
Skat af egenkapitalposteringer 0 40 40 ( 40
Egenkapital pr. 31. december 2008 14.287 (357) 13.930 0 13.930

"Beløb jEUR 1000 "Jf 2009
Egenkapital

tilhørende Egenkapital

modersel- tilhørende
Overført skabets minoritets- Egenkapital
Aktiekapital resuktat aktionærer interesser ialt
Egenkapital pr. 1. januar 2009 14.287 (357) 13.930 (1 13.930
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 0 0 0 0
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 0 0 (] 0
Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapital 14.287 (357) 13.930 Q 13.930
Årets resultat 0 63 63 0 63
Total indkomst 14.287 (294) 13.993 oa 13.993
Salg af egne aktier 0 109 109 o 109
Egenkapital pr. 31. december 2009 14.287 (185) 14.102 0 14.102

 

” Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

Prime Office Årsrapport 2009 | 46

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

| TTT Koncen 17 "Moderselskab |
od NNE udi DD hon 2009. 20087 ; 2009 5 2008";
Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster 1.649 1.436 (140) (180)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 (552) 0 0
Ændring I tilgodehavender 198 (990) 5.877 (14.977)
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita (435) 2.181 206 75
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.412 2,075 5.943 (15.082)
Modtagne finanslelle indtægter 324 83 266 326
Betalte finansielle omkostninger (1.654) (716) (60) (64)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 82 1.442 6.149 (14.820)
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten
Kapitalandele 0 0 (6.048) (28)
Regulering af investeringsejendomme 0 (34.094) 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt 0 (34.094) (6.048) (28)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten
Provenu ved aktieudstedelse, netto for perioden 0 14.137 0 14.137
Ændring i låneforpligtelser (644) 20.067 (267) 909
Salg af egne aktier 109 (138) 109 (138)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt (535) 34.066 (158) 14.908
Periodens pengestrømme (453) 1.414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 1.414 0 60 0
Periodens pengestrømme (453) 1.414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 961 1.414 3 60

 

” Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

1 0 0 Å 1 Å AEogSN 12 8 0 7] Prime Office Årsrapport 2009 | 47

 

Noter

 

  

 

 

 

   

1. Anvendt regnskabspraksis M.....sssceesssesesseresrsrssrerstr este s kreere entre seere rene s near sans a seen ens ns serene enker Ear E sner sens s ananas sne nas side 46
2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger …....…...ssssssssesesersersersessknresrs sneen skan as ssan asken bS SE DENNES SNERRE SENE E Evensen enes ans s sens ke nes side 49
3. Segmentoplysninger for koncernen side 51
4. Personaleomkostninger 2...........esssesesesssesesesssesesssssssesen senere rr essens r renees ansaa E Es E LEDEDES LEE LEE KELME E SELEN ES side 51
5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor….....ssssssssersssseserrseressesenrsesene snes sana ken snn ennen E rt Een E re ERE E LEE LES e seer naenee side 52
6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme …....ssesesesesesesssersssnsesessssrsrsssn ener tee ener een etern ananas nerns side 52
7. Finansielle indtægter essensen renees tsar kreere rer renerne ennen ere rese saenns side 52
8. Finansielle omkostninger. side 52
9. Skat af årets resultat M….W.W.u.ucsssessevereeseeesesersrssseneeeees eres sane kreere rer en kreere rasen esserne renen se ner reren enker en er ss sas ksaee

10. Resultatdisponering .........vececnenerensaseersarseenseseserersnesereese ennen renere nerne see nse senere kaserner drer esser een

11. Indtjening pr. aktie ….....W.W.Wuuu.u.ssmeseuesesssesssssersrevssrsesensenssenseng eres ser renerne rr rn nn renee renerne REE E LEE Debra rr rene ennen serne k renere

12. Investeringsejendomme 1(…....G…..ussssccsseseseerer er rerersrrrek nr re sekserne nerne Eee renere renerne nen nerne rnene

13. Kapitalandele i dattervirksomheder .

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser …..u.X.u.sssveveeesessnssesssen sneen renser k rener kr renerne ses e nens r sner ER EEN E LEE LEELEE DELLE LEELES side 54
15. Andre tilgodehavender .W..u.svesesesersreresssessseneresnsene sens esse sene nn ke se ke sb EKS ELLE E SETE TERE renerne renere k EDR LEE ELAD E LEE E LEE LE ELEE side 54
16. Likvide beholdninger (….W….u.u..sssesssssserrssesseserersesensessansesnes anket se nens been DERE tre N eee sense nerne anne rnn erne s LAS EN ANEDE LER Evenes ener er side 54
17. Aktiekapital M(.W.…..sessessrererseeeserrrerseverne reneste rene rese nerne nen taenke ken MERE REEKS R ennen serene nen enkes sas s ask n MEAN E ERE Rene renen kranen rn enes side 55
18. Egne aktier….....M…..ssssenssees sesevsssskeerer nes sr renere renee rn sanne Son urersssneses seen sessseansan ennen nr erne ere rer ere regnes side 55
19. Finansielle gældsforpligtelser …...usevsseeeeessnernereensnnseereens nakken ersten renerne ke re rener senere nens kassen sea s ask eee re REEL E ren k erne re rasen side 55
20. Udskudt skat MM…..sssvsseerssrenersserereeeessese seen ss skabere netter nt renter rener rese renerne renerne ene rer een kreere ener er rer rr ererer er rer renee side 56
21. Anden gæld M.…...sssesecersserseereresersrerese saneret reen EDER ES LE EEK DRED ELLE S SSL renen r teens earn reen ser serbere serene ennnane side 56
22. Afledte finansielle instrumenter ..........M…..sssessssssesssrseseresrrerrene serene sene sanssane ss statens r DEDE EA E ERE ENE EE EL EE LE La ass sas anes side 56

23. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser . side 57

 
 

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter. side 58
25, Nærtstående parter (........ssesesesesesssessssererseseseret ener er renee rese kreere rener k tr kr etteren kreere ne rene rkr eres esse essens nsten re enn rereree side 59
26. Begivenheder efter statusdagen ..........ssssssssssseseeesesrsne re erretrene renen sr rese kreere renerne ere r rr ener sse kr ntrre side 59
27. Gødkendelse af årsrapport til offentliggørelse .….W.u.uu.ssseseesrsssrsesnveesnereresnerese essensen serene renere nesen sene rse rs rese sener se rs sene es side 59

Prime Office Årsrapport 2009 | 48

 

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Stan-
dards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af
Nordic Exchange Copenhagen A/S' stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Fejl i årsrapporten for 2008

Moderselskabet indgik i regnskabsåret 2008 en renteswap til afdækning af renterisici i dets datterselskaber. Det var
hensigten at aftalen skulle have været indgået direkte mellem datterselskaberne og udstederen af renteswappen. Mo-
derselskabets omkostning i forbindelse hermed skulle derfor have været afholdt af datterselskaberne i koncernen.

På baggrund heraf har ledelsen valgt at korrigere sammenligningstallene i moderselskabets årsrapport. Ændringen
påvirker ikke resultatet og egenkapitalen i koncernregnskabet. Resultatet i moderselskabet er ikke påvirket, mens egen-
kapitalen pr. 31. december 2008 er øget med TEUR 1.087. Herudover har ændringen alene betydning for klassifikatio-
ner i moderselskabets balance, som elimineres i koncernregnskabet.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag
I årsrapporten for 2009 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i
kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:

IAS 1 "Præsentation af årsregnskaber”"

Ændringen medfører krav om præsentation af en opgørelse omfattende samtlige indregnede indtægter og omkostninger
(totalindkomstopgørelse) og om præsentation af to års sammenligningstal for balancen ved ændringer i anvendt regn-
skabspraksis. De nye præsentationskrav er implementeret i denne årsrapport. Implementeringen har ingen betydning
for egenkapital og resultat.

IAS 23 "Låneomkostninger”

Ændringen medfører krav om aktivering af låneomkostninger på egenopførte aktiver med lang produktionstid (kvalifice-
rende aktiver). Ændringen er implementeret fremadrettet for anlægsaktiver, hvis opførelse påbegyndes i 2009, og har
således ikke haft betydning for egenkapitalen, Prime Office A/S har i ikke i indeværende regnskabsår påbegyndt opfø-
relse af kvalificerende aktiver, hvorfor der ikke er aktiveret låneomkostninger.

Ændring af IAS 32 "Præsentation af finansielle instrumenter"

Vedrører klassifikation af kapitalandele, der kan kræves indløst og forpligtelser, som opstår ved likvidation. Anvendelsen
af den ændrede standard har ikke haft indvirkning på årsrapporten for indeværende år og forventes ikke at få indvirk-
ning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.

Ændring af IAS 39 og IFRIC 9 "Finansielle instrumenter, indregning og måling og omklassifikation af indbyggede afledte
finansielle instrumenter”

Ved omklassificering af et finansielt instrument skal vurdering af, hvorvidt der er et indbygget afledte finansielt instru-
ment, ske på baggrund af de forhold, der var gældende ved første indregning.

Den ændrede standard har ikke påvirket resultat eller egenkapital, ligesom de ikke har medført ændret præsentation
eller ændrede oplysninger.

Ændring af IFRS 7 Oplysninger om finansielle instrumenter

Finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, skal specificeres efter hvor de er placeret i målingshierarkiet (niveau
1, 2 eller 3). Overførsler mellem niveauer i hierarkiet skal vises. Implementering af standarden har medført, at der gives
flere oplysninger, men har ikke haft indflydelse på hverken resultat eller egenkapital i indeværende regnskabsår og det
forventes ikke at standarder får væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende år.

IFRS 8 "Segmentoplysninger”
Segmentoplysningerne skal nu gives ud fra virksomhedens ledelsesrapportering. Implementeringen har ikke haft ind-
virkning på hverken resultat eller egenkapital.

IFRIC 15 "Agreements for the construction of Real Estate"
Fortolkningen omhandler reglerne for hvornår produktionsmetoden kan anvendes ved opførelse af fast ejendom. For-
tolkningen forventes ikke at få betydning.

IFRIC 16 ”Afdækning af en udenlandsk enhed"
Vedrører den regnskabsmæssige behandling af en afdækning af valutarisikoen i en udenlandsk enhed. Fortolkningen
forventes ikke at få betydning.

Standarder og fortolkninger der er vedtaget af IASB og godkendt af EU, men som endnu ikke er trådt i kraft er ikke
implementeret.

Ændring af regnskabspraksis
Der er ved udarbejdelse af årsrapport for 2009 ikke fortaget ændring af regnskabspraksis.

100414 4Eog SN12808 Prime Office Årsrapport 2009 | 49

MR ]

 

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem
aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksom-
heder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besid-
delse af flertallet af stremmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer.
Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld
eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realise-
rede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssi-
ge andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Minoritetsaktionærernes andel af koncernens
egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som er det
tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder udgår af den konsoliderede
resultatopgørelse fra afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overdrages til
tredjemand.

Ved køb af nye virksomheder, hvori Prime Office A/S opnår bestemmende indflydelse, anvendes overtagelsesmetoden.
De nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhver-
velsestidspunktet. identificerbare immaterielle aktiver indregnes såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kon-
traktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt omkostninger direkte relaterende til
erhvervelsen. Eventuelle korrektioner af vederlaget kan forekomme ved fremtidige begivenheder som kræver det nød-
vendigt at regulere herfor. Reguleringer indregnes kun såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig samt at
effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen
eller afviklingssummen øg den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet,
inklusiv akkumulerede valutakursreguleringer og omkostninger vedrørende salget eller afviklingen.

Minoritetsinteresser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssi-
ge andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og
som en særskilt post under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positi-
ve og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i de finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata modtaget fra koncernens
bankforbindelser.

Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for han-
delsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer
i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Re-
sulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstru-
mentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i
indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme

eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsæt-
ningen opgøres eksklusiv moms.

Prime Office Årsrapport 2009 | 50

 

Driftsomkostninger
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostnin-
ger samt administration af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder admini-
strationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregule-
ring af investeringsejendomme”,

Finansielle poster

Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -
tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansiel-
le gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte
på egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Balancen

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede
kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direk-
te relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunder-
werbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller
forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indreg-
nes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for
de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgø-
relsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivel-
se af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabs-
mæssige og skattemæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte an-
vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den
værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modreg-
ning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.

Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel
opgjort tabshensættelse.

Periodeafgræsningsposter

Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår
mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris. .

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger indestående på konti i pengeinstitutter.

1004144EogSN 12809 Prime Office Årsrapport 2009 | 51

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsom-
kostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitali-
serede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominel-
le værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket
for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra
investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra
overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der
ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselska-
ber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af
koncernens egenkapital og gæld.

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en
række skøn og vurderinger samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og for-
pligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangs-
punkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for
regnskabsaflæggelsen.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De
faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og
realistiske.

Investeringsejendomme anses som enkeltaktiver og ikke som virksomheder.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regn-
skabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dags-
værdi påvirker aktiverne i balancen samt årets resultat i resultatopgørelsen.

Dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme opgøres efter Discounted Cash Flow metøden (DCF), hvor
de forventede fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift tilbagediskonteres med en risikojusteret diskonteringsfak-
tor indeholdende et estimat for de aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres med en budgetperiode på 10 år,
hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de enkelte år opgøres. Efter udløbet af budgetteringsperioden anta-
ges, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst på 2 % p.a. og dels at der korrigeres for
fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.

Opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes frie cash flow fremgår af nedenstående figur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lejeindtægter XX.XXX
- Driftsomkostninger XX
- Salgs- & admi amkostni XX
Driftsresultat før renter og skat XX.XXX
- Betalbar skat XX
Driftsresultat før renter efter skat XX.XXX
-/+ Ændring i nettoarbejdskapi xx
-/(+ Nettoinvestering i fast kapital XX
Frit cash flow XX.XXX

 

Prime Office Årsrapport 2009 | 52

 

 

 

I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige
afkastkrav på den del af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilve-
jebragt i form af fremmedkapital. Den egenkapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi.

Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og
egenkapitalen for ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil inve-
stor kræve et væsentligt lavere afkast, af den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende
ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsæt-
telsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlejningssituation, tomgangsudvikling, vedli-
geholdelsesbehov, M.v.

Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for
de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger og beregnes vha. af følgende formel:

WACC = ((1 - T) 19)" D /(D + EQ) + Fra "(EQ / (D + EQ)),

hvor: D = markedsværdi af gæld
EQ = markedsværdi af egenkapital
Io = afkastkravet til gæld
Tea = afkastkravet til egenkapital
T = selskabsskattesats

Ved værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.

 

 

 

Diskonteringsfaktor (WACC) 2009 2008
PO Kohlmarkt GmbH, WACC 6,29% 6,39%
MC Immobilieninvest II GmbH, WACC 6,49% 6,59%
Office-kamp Immobilien GmbH, WACC 6,58% 6,68%
Gennemsnitlige diskonteringsfaktor ” 6,36% 6,46%

 

” anm.:anvendte gennemsnitlige diskonteringsfaktor er beregnet på basis
af investeringsejendo mmenes værdi anført i balancen for koncernen.

Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme som pr. 31 december 2009 udgør T.EUR 34.646 mod samme beløb sidste år.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

Den valgte metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er følsomme overfor ændringer i de til
beregning af dagsværdien anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedkapitalen. | forbin-
delse med anvendelse af følgende parametre har koncernens ledelse besluttet at udarbejde en følsomhedsanalyse,
hvor effekten på dagsværdien af koncernen investeringsejendomme, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved
såvel stigninger som fald i parameterværdierne.

1. Afkastkrav til egenkapital
2. Afkastkrav til gæld
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt)

Der er ikke foretaget følsomhedsberegning på ændringer i finansieringsrenten, idet denne er fast via indgåelse af ren-
teswap.

Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel

ses udviklingen i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat
samt koncernens indre værdi.

1 0 0 4 1 Å 4EogSN 12 8 1 0 Prime Office Årsrapport 2009 | 53

 

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dagsværdi Egenkapitalfor- indre værdi pr.
IT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

1. Afkastkrav til egenkapital” 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Ændring = -1% 41.436 41.043 23,98% 45,48% 15,42 15,23
Ændring = -0,5% 37.882 37,726 13,01% 27,70% 14,00 13,90
Ændring = 0% ' 34.646" 34.646 2,00%' 7,95% 1271 12,67
Ændring = 0,5% 31.694 31.920 -9,06% -12,87% 11,53 11,59
Ændring = 1% 28.984 29.365 -20,15% -36,15% 10,45 10,57

2. Afkastkrav til fremmedkapital ”

Ændring = -1% 43.751 43.197 30,57% 55,50% 16,35 16,09
Ændring = -0,5% 38.917 38.692 16,32% 33,21% 14,42 14,29
"Ændring = 0% ' 34.646 34.646 200% 7,95% 128,71 12,67
Ændring = 0,5% 30.854 31.129 -12,39% -19,65% 11,19 11,27
Ændring = 1% 27.456 27.922 -26,85% -51,33% 9,84 9,99
3. Resultat af primær drift (Lejeindtægt)
Ændring = -1% 33.814 33.910 -1,03% 2,70% 12,38 12,38
Ændring = -0,5% 34.231 34.304 0,49% 5,55% 12,54 12,54
Ændring = 0% . 34.646 34.646 200% 7,95% 12,71 12,67
Ændring = 0,5% 35.066 35.090 3,48% 11,04% 12,89 12,85
Ændring = 1% 35.484 35.484 4,94% 13,70% 13,04 13,01

 

t Udgangspunkt (ingen ændring foretaget)
Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er nedenstående parametre anvendt
" Afkastkrav til egenkapitalen udgør: Hamburger Chaussee (10,50 %), Office-kamp (11,00 %) og Kohimarkt (10,00 %)
== Afkastkrav til fremmedkapital udgør 4,61 % (10 årige sw aprente inklusiv rentemarginal)
Udskudt skatteaktiver
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens

selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der forekomme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede
skatteaktiv.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatte-
aktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2009 T.EUR 555.

3. Segmentoplysninger for koncernen

Prime Office A/S" forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres udeluk-
kende i tyske kontorejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere end
100.000 indbyggere.

Da koncernen alene har aktiviteter i Tyskland foretages ikke en geografisk segmentering.

4. Personale omkostninger

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb I EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Gager og lønninger 0 0 0 0
Pensioner 0 Q 0
Gager og lønninger til moderselskabets direktion ” 0 0 0 0
Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse 27 21 27 21
Personaleomkostninger i alt 27 21 27 21

 

" Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Direktørens vederlag er inkluderet i administrationsaftalen
med Moller & Company A/S.

Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.

Prime Office Årsrapport 2009 | 54

 

 

 

 

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Lovpligtig revision

PriceWaterhouseCoopers 51 50 51 50

Singhofen & Gergen 79 33 0 0
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed

PriceWaterhauseCoopers ” 0 108 0 108

Singhofen & Gergen 26 0 0 0
Skatte- og momsmæssig rådgivning

PriceWaterhouseCoopers 0 0 0 0

Singhofen & Gergen 0 0 0 0
Andre ydelser

PriceWaterhouseCoopers 12 8 12 8

Singhofen & Gergen 0 28 0 0
l alt 168 227 63 166

 

" Iforbindelse med børsemission er der ydet honorar til PricWaterhouseCoopers vedr. børsprospekt og børsprospekterklæring.
Honoraret indgår som transaktionsomkostninger ved børsemissionen og er direkte fratrukket egenkapitalen.

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

I årsrapporten for 2008 udgjorde årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme T.EUR 552. Koncer-
nen har pr. 31. december 2009 beregnet nye markedsværdier af koncernens investeringsejendomme som udgør T.EUR
34.646 mod T.EUR 34.646 sidste år.

 

Koncern Moderselskab
Betøb I EUR 1000 2009 2008 2009 2008
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme Q 552 0 0

 

Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af beregning af dagsværdi-
en af koncernens investeringsejendomme.

7. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i DKK 1,000 2009 2008 2009 2008

Renteindtægter, pengeinstitutter 9 36 0 12
Valutakursregulering 0 4 0 2

Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 0 0 266 279
Gevinst finansiel instrument 19 33 19 33
Øvrige renteindtægter 315 10 0 0

I alt 343 83 284 326
8. Finansielle omkostninger

Koncern Moderselskab

Beløb i DKK 1.000 2009 2008 2009 2008
Renteudgifter, realkreditinstutter 1.196 547 0 0
Renteudgifter, pengeinstitutter 105 111 59 37
Øvrige renteomkostninger 310 8 Q 0
Urealiserede tab på finanstelle instrumenter 0 170 0 170
Valutakursregulering 2 6 0 0
Gebyrer og provisioner 41 29 1 28
l alt 1.654 871 60 235

 

1 0 0 Å 1 4 AEogSN12 8 1 1 Prime Office Årsrapport 2009 | 55

mM

9. Skat af årets resultat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Aktuel skat af årets resultat 0 0 0 0
Ændring i udskudt skat 61 100 21 (22)
Skat af årets resultat pr. 31. decenber 61 100 21 (22)
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat 338 649 84 (89)
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) 53 103 21 (22)
Effekt af forskel i skatteprocent for dansk indkomst 8 (8) 0 0
Øvrige reguleringer 0 5 0 0
Skat af årets resultat pr. 31. decenber 61 100 21 (22)
10. Resultatdisponering
Koncern
Betøb i EUR 1.000 2009 2008
Årets resuttat 277 548
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 261 454
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 1.056.359 479.915
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 5.572 1.507
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 1.050.787 478.408
Resuitat pr. aktie (EPS) 0,25 0,94
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 0,25 0,95
11. Indtjening pr. aktie
Koncern
Betøb i EUR 1.000 2009 2008
Årets resultat 277 548
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 267 454
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 1.056.359 479.915
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 5.572 1.507
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 1.050.787 478.408
Resultat pr. aktie (EPS) 0,25 0,94
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 0,25 0,95
12. Investeringsejendomme
2009 2008

Beløb 1 EUR 1.000 Koncern  Moderselskab Koncern Moderselskab
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 34.646 0 0 o

Tilgang / afgang 0 0 34.094 0

Årets dagsværdiregufering 0 0 552 0
Regnskabsmæssige værdi 31. decenber 34.646 0 34.646 0

 

Dagsværdireguleringen af investeringsejendommene er baseret på en Discounted Cash Flow model. Fastsættelsen af
investeringsejendommenes markedsværdi foretages derfor ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og
konjunkturforhold (note 2 og 6).

Der er ikke foretaget en markedsvurdering af ekstern valuar i 2009.

Koncernen har pr. 31. december 2009 ikke indgået aftale om erhvervelse af investeringsejendomme eller selskaber
med investeringsejendomme.

Prime Office Årsrapport 2009 | 56

 

 

 

Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakter-
nes løbetid. Lejeindtægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitli-

ge løbetid på lejekontrakterne udgør ca. 5,4 år.

Lejeindtægt i henhodd til leje-

Lejeindtægt i henhold til leje-

Lejelndtægt i henhold til leje-

 

 

 

 

 

 

kontrakt med løbetid på mindre kontrakt med løbetid mellem kontrakt med løbetid på mere
end 1 år. 1 og5 år. end 5 år,
Beløb i EUR 1000 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Am 7-15, Libeck (PO Kohimarkt GmbH) 0 0 304 308 1.173 1.092
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC immobilieninvest II GmbH) 0 0 450 428 0 0
Heiligengei 4a, Libeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 0 0 0 78 256 120
1 alt 0 0 754 814 1.429 1.212

 

Lejeindtægt i henhold til ieje-

Lejeindtægt i henhold til leje-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

garant! med løbetid på mindre garanti med løbetid på mere
end 1 år. end 1 år.
Beløb |EUR 1000 2009 2008 2009 2008
Am Kohimarkt 7-15, Libeck (PO Kohlmarkt GmbH) 0 0 39 81
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobiljeninvest il GmbH) 0 0 o 0
Heili i: > 4a, Libeck (Office-kamp kmmobilien GmbH) 0 0 0 55
I alt 0 0 39 136
13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Moderselskab
Beløb I EUR 1.000 2009 2008
Kapitalandele i dattervirksomheder den 1. januar 28 0
Tilgang i årets løb 6,047 28
lalt 6.075 28
Anm: Kapitalandetle i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GrbH, jf. koncernoversigt.
14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser
Koncern Moderselskab
Beløb 1 EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Andre tilgodehavender fra salg 39 253 0 0
Tilgodehavende lejeindtægt 23 22 0 0
Øvrige tilgodehavender fra lejer 8 139 0 0
I alt 70 414 0 0

 

Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. Af ovenstående tilgodehavender er ingen

forfaldne.

15. Andre tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb I EUR 1.000 2009 2008 2009 2008

Skat og afgifter 61 53 0 0
Refusionsopgørelse 451 487 0 0
Øvrige tilgodehavender 208 32 0 0

l alt 719 572 0 0

16. Likvide beholdninger

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 961 1.414 3 60
l alt 961 1.414 3 60

 

1004144EogSN12812

Prime Office Årsrapport 2009 | 57

17. Aktiekapital

Moderselskab

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i EUR 1.000 2009 2008
Aktiekapital 1. januar 14.287 67

Kontant kapitalforhøjetse ved børsemission 0 14.220
Aktiekapital 31. december 14.287 14.287
Antalstk.aktie 2009 2008
Aktiekapital 1. januar 1.064.438 5.000

Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission 0 1.059.438
Aktiekapital 31. december 1.064.438 1.064.438

 

Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.

18. Egne aktier

 

 

 

 

 

Antalstk. aktie Aktiekurs i EUR i%af aktiekapital
Egne aktler 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 10.000 | 12,08 0,00 0,94% 0,00%
Tilgang 2. marts 2009 7.056 0 11,68 0,00 0,66% 0,00%
Afgang 25. maj 2009 (17.000) 0 11,28 0,00 -1,60% 0,00%
Tilgang 7. november 2007 0 10.000 0,00 13,83 0,00% 0,94%
Egen beholdning af aktier pr. 31. december 56 10.000 0,01% 0,94%

 

Moderselskabets primo beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2009 udgjorde 10.000 stk. aktier. Regnskabsperiodens
netto afgang af egne aktier udgør 9.944 stk., svarende til EUR 109.435. Koncernens beholdning af egne aktier pr. 31.

december 2009 udgør 0,01 % af den samlede aktiekapital.

Regnskabsperiodens tilgang af egne aktier vedrører tilbagekøbsaftale i henhold til indgået market-maker ordning med
Aarhus Lokalbank A/S. Aktierne blev erhvervet til en afregningskurs på EUR 11,68 pr. aktie den 2. marts 2009.

19. Finansielle gældsforpligtigelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Gæld til kreditinstitut, langfristet 18.780 19,158 0 0
Gæld til pengeinstitut, kortfristet 642 909 642 909
Periodeafgrænsningsposter 19 8 0 0
Anden gæld 2.837 2,152 1.871 1,618
Røgnskab: ige værdi pr. 31. decenber 22.278 22.227 2.513 2.527
Gæld til bank og realkreditinstitut forfalder til betaling
som illustreret i nedenstående tabel. Koncern Moderse!skab
Beløb | EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
<lår 642 909 642 909
2-5 år 0 a 0 0
>5år 18.780 19.158 0 19.158

 

Prime Office Årsrapport 2009 | 58

 

 

20. Udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Bedøb I EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Udskudt skat pr. 1. januar (303) 0 (62) 0
Regulering udskudt skat via egenkapital (70) (403) 0 (40)
Udskudt skat på årets resultat 61 100 21 (22)
l alt (312) (303) (41) (62)
Som specificeres således I hovedtal:
Investeringsejendomme 243 148 Q 0
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument (432) (363) 0 0
Emissionsomkostninger (40) (40) (40) (40)
Fremførbare underskud (83) (48) (1) (22)
lalt (312) (303) (41) (62)
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudte skatteaktiver (555) (447) (41) (62)
Udskudte skatteforpligtelser 243 144 0 0
talt (312) (303) (41) (62)
Udskudt skat, der ikke er Indregnet I balancen:
Mdlertidige forskelle på investeringsejendomme 339 339 0 0
l alt 339 339 0 o

 

Ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser på investeringsejendomme vedrører forpligtelser opstået i forbindelse med
erhvervelse af ejendomme, hvor forpligtelserne ikke skal indregnes i henhold til gældende regnskabsstandarder.

 

 

 

 

21. Anden gæld
Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Afledte finansielle instrumenter 1.871 1.618 1.871 1.618
Forudbetalte omkostninger fra lejer 473 447 0 0
Øvrige 493 87 0 0
I alt 2.837 2.152 1.871 1.618

 

22. Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter

Dagsværdihieraki for finansielle instrumenter der måles i balancen.
Værdiansættelsen af selskabets afledte finansielle instrumenter sker på basis af observerbare markedsdata (niveau 2).

Koncernens afledte finansielle instrumenter består af en rentesikringsaftale og en valutaterminsforretning.
Renteswappene er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen i en periode på 7 år betaler en fast rente og
modtager variabel rente. Herudover har koncernen i en periode på 1 år modtaget en fast rente og betalt en variable
rente. Rentesikringsinstrumentet betragtes som en cash flow hedge og indgår under egenkapitalen.

Prime Office A/S har endvidere indgået en terminsforretning i fremmedvaluta, hvor koncernen har solgt CHF 3,905 mio.
mod køb af DKK 18,052 mio. Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af to valutaer på et fremtidigt
tidspunkt. Valutakursinstrumentet betragtes som en handelsbeholdning og dagsværdireguleringen indregnes i resultat-
opgørelsen under finansielle poster. Markedsværdien af koncernens valutakursinstrument udgør pr. 31. december 2009
T.EUR (151).

100414 AEogSN 12813 Prime Office Årsrapport 2009 | 59

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i EUR 1.000 Hovedstol Start dato Slut dato
Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
Koncern Moderselskab
2009 2008 2009 2008
Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. december (1.732) (1.450) (1.732) (1.450)
Valuta terminsforretning pr. 31. december
Beløb i EUR 1000 Hovedstol Start dato Slut dato
Bank, afledt finansielt instrument (terminsforretning) 2.610 23.07.2008
Koncern Moderselskab
2009 2008 2009 2008
Dagsværdi af afledte finansiel valutainstrument pr. 31. december (151) (170) (151) (170)

 

Da instrumentet indebærer en omveksling mellem to valutaer er koncernen eksponeret for en kursrisiko. Såfremt CHF-
kursen falder med 10% i forhold til DKK vil dette medføre en positiv kursregulering i resultatopgørelsen på ca. T.EUR

240.

23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse

For gæld til bank- og kreditinstitutter på T.EUR 19.422 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på EUR
1.732 er der givet pant på T.EUR 27.760 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2009 har en bogført værdi på

T.EUR 34.646.

Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.

Prime Office Årsrapport 2009 | 60

 

 

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen Koncern Moderselskab

Beløb | EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 552 0 0
talt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 552 0 0
Udlån og tilgodehavender Koncern Moderselskab

Beløb | EUR 1000 2009 2008 2009 2008
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 70 414 Q 0
Tilgodehavender hos dattervirksomhed 0 0 10,546 16.423
Periodeafgrænsningsposter 3 4 0 o
Andre tilgodehavender 719 572 0 0
Likvide beholdning 961 1.414 3 60
ialt udlån og tilgodehavender 1.753 2,404 10.549 16.483
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen Koncern Moderselskab

Beløb I EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Kreditforening, gældsforpligtigelse (18.780) (19.158) 0 0
Bank, gældsforpligtigelse (drifts- /kassekredit) (642) (909) (642) (909)
Afledt finansiel! instrument, terminsforretning (151) (170) (151) (170)
l alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen (19.573) (20.237) (793) (1.079)
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen Koncern Moderselskab

Betøb I EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Afledt finansiel instrument, rentesw ap (1.732) (1.450) 0 0
1 alt fi lelle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultator elsen (1.732) (1.450) 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Leverandørgækd (158) (1.024) (50) (116)
Anden gæld (2.837) (2.152) (1.871) (1.618)
I alt finansielle forpligtigelser, der måtes til amortiseret kostpris (2.995) (3.176) (1.921) (1.734)

 

" 1004144EogSN12814

Prime Office Årsrapport 2009 | 61

25. Nærtstående parter

Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S" direktion og bestyrelse, samt sel-
skaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledel-
se. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.

+ Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens
V. Møller)

Prime Office A/S har i regnskabsåret 2009 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2009 2008 2009 2008
Transaktioner med Moller & Company A/S
Investeringshonorar, formidling og finansiering 0 978 0 0
Administrationsbidrag 91 51 91 51
Ledelse og bestyrelse
Direktionshonorar 0 0 0 0
Bestyrelseshonorar 27 21 27 21
Tilknyttede virksomheder
Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 266 279
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 Q 10.546 16.423

 

Ifølge administrations- og investeringsaftalen mellem Prime Office A/S og Moller & Company A/S, honoreres Moller &
Company A/S med et beløb svarende til et kvartårligt honorar på 0,0625 % af ejendomsporteføljens regnskabsmæssige
værdi. I forbindelse med erhvervelse af koncernens investeringsejendomme modtog Moller & Company A/S i 2008 et
honorar på 3 % af handelsprisen for ejendomme.

26. Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten
for 2009.

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 25. marts 2010 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten
forelægges Prime Office A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 12. april 2010.

Prime Office Årsrapport 2009 | 62

 

 

 

 

 

 

 

Koncernoversigt | Koncernens ejendomsportefølje |

 

 

 

 

Oversigt

Koncernoversigt

ladies

PO Holding Germany GmbH

 

MC Immobilieninvest il GmbH PO Kohimarkt GmbH

Office-kamp Immobilien GmbH

 

Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:
1) Ejendommen beliggende på Am Kohimarkt 7-15 i Lubeck ligger i selskabet, PO Kohimarkt GmbH

2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH
3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Libeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH

Prime Office Årsrapport 2009 | 64

 

 

(D) Koncernens ejendomsportefølje

 
 
    

        
 
   
  
    
  
 
 
 
    
  
 
     

2 ÅR
2 ar rr
odd)
sr oftidtks tr ID)
Ø
Uren
» steve nat

BENN

ofgaitto

  

(s'Hannover;

   

AAEN rs

UI Ar

  

    

Huss KE RE

sne

 

utan

ofte

in

SAME Virernnte

ofimtdd

  

Lubeck

1004144EogSN12816 Prime Office Årsrapport 2009 | 65

 

 

100414 4EogSN 12817 Prime Office Årsrapport 2009 I 67

 

Prime & Office

   

KONTAKT OS FOR MERE INFORMATION

Prime Office A/S
Arosgaarden
Fiskergade 41, 2
DK-8000 Aarhus C

CVR. nr. 3055 8642
Telefon (+45) 8733 8989
Telefax (+45) 8733 8433

Kontaktperson

Mogens V. Møller
Administrerende direktør
Telefon (+45) 8733 8989
Mobil (+45) 4074 2429

Henrik Demant
Vicedirektør

Ure NER YRSA RSSIs FÅ
Mobil (+45) 2957 1877

www.primeoffice.dk
info&primeoffice.dk