Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Dette dokument er afleveret og signeret ved hjælp af Digital Signatur

:saq JoebseJpoWw

1 OTOZ-r0-92

: CI

c0000N0000669TTOT

BY&HAVN

benene ERR REE

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport for 2009

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære interessentskabsmøde
den 15, april 2010

20,

Dirigeft

Indholdsfortegnelse

Side
Ledelsesberetning
Åretii hovedtræk 22226. snnur ur DE EEN, 3
Selskabsmæssige forhold 2ssssscucesri ets ret burn ber Ef DEERE ked grønt br ERE RE ELSE on RARE PEER TELE ERE E LEE EL REREE EDR 4
Regnskabsberetninig er vt perr EA E SLEEP KER EPE EEEE SELDE DEL EH PLEEE RL LPRE LEE PEEL E VS EL SEES EN ERE FEET se 7
Begivenheder efter'regniskabsårets UdIØB 22 uns teret r ELF BEER HELENE LERET LERET LE FUEL LEE EENEL ERE SR 9
Forventninger til 20102222 ur rr eEEEEEE ESELEEESEE ESEEEEEEL DEDE DEERE ER ELLER, 10
Årealudvikling censssnssstasragss isat San SEAL BELLE NE RESEL ER LE BELE LE LE SEE ERLEND LEE ERE EDEL 11
Udlejning users sarr agre ed HA FAanr rer s et RE ERE ERE NREN REE EEN EET ELSE ERE EEN 13
Parkering 0446 xvs vr br bt bå vre ERR P PLANE LEE BEREE LÅ ELEV ES LDS PER ERE e Lr EA Eb enke EPE SEVEL RE re rar Peg b ey Per ERE PEER NR Penn enrreskenes 14
Havnedfift. on venrur rester REYES NELS LEVEL ANES EPE ELLE LER EPE LEES EARAE DK ØVELSE PEEL DE REE E REESE NREN En rer 15
Risikostyring 4ccnet parrets tragt rensning urt serber Mb A RER Ents NS BÅ REMEE KELLER ENKEN ERE PELLE ER LEE ELEV NENS RESET 16
Samfundsansvar (CSR) ss sssssauuesutæn unde tuen per br str Er ELERS EL ELE EPE EL EDEL EPE LEE NELL LEE 18
God selskabsledelse 9 sr tr ELL ALA EEK LEE SEERE SE TAN LEE LES E SELEN TERESE LEFRERE LEE REELLE ERE ER EN PEEL EEN Er Nr ner 19
Organisation og: medarbejdere 222 2s sg sa oser vebrnrtdrrd Ph Eben sr kk bede dekes Sr Årh ar nen K ELLEN LEE NERE E RENEE ERE RELSE LSE ERE 20
Regnskab
Resultatopgøreise, KONGEN, svn its KER NERE ENERET ELERS E EDE ELEDE, 21
Balance, koncern 224 rv ere ni FAE NS DELS pr KEN Oy NlEr KR MM LÆR sb Ak ERR aL ERE NR LE NR EVNER FEE LEE PEEL TEEN LERNER FREE 22
Pengestrømsopgørelse, koncern 20ccycer uses stanb erkender ene LERNER PEER EL ETE LEVEDE LER ESE LER BSL EDR SEERE EEK ENE PE REE, 24
Egenkapitalopgørelse, KONCEM 2224 AKER SER LEE SERENE USER LLR ER ERR TE LENE ERLEND EEN ELLERS 25
Noter, KØNCERN 442 ike br bra PAPER KEn SEN Ehe Pr hard DEN BESET r TERE SER arket LL LDR NREN PEEL LSE 26
Resultatopgørelse, moderselskab ensure PSR E LEE ELERS TEL ENERET FEER E EL EIL EE EL ELDELE, 35
Balance, moderselskab 222 sen sunkne vr urt br SELE LENE PEERS EL ETE NELL ERE LEDER LE PERLE KLEE DELLE SNERRE EEN ELERS E EL 36
Egenkapitalopgørelse, moderselskab 2222222 Ene EEN ELLE, 38
Noter, moderselskab css serne ar KAAS SEES ELSE KLEE SELE LEES PLE ELLE DELLE BE TELTET E REE PELLE EEK EDEL NS 39
Anvendt regnskabspraksis 226 een unger sg aner EA LEES KEE TELE FEEL EELSE EEEEEE] 49
Ledelsespåtegning .6sssssusngrsksbers vr ker RBR ERE ELLE BE LEE Hs brEt Eben bt re bg Ra SELER FAE SEL AARS ERE DEERE ENKE HEN Re rhe ler pereger 57
De uafhængige revisorers påtegning 22222 2n ger NVE ELSE SELDE PEEL NERE EL SSR SEE E REEF E RER Seerne ere 58
Bestyrelse og direktiatt 1 isnoerrsk sener rntk bark ung An LEE ENS ER ES ENES ELLEN SET ENTER FLEET ELERS FLERE LEE FEEL SEERNES E TELE EES 61

Ledelsesberetning

Året i hovedtræk

Deri generelle økonomiske udvikling i Danmark og på ejendomsmarkedet (særdeleshed påvirkede også
udviklingen i Udviklingsselskabet By & Havn 12009, Selskabet fik således etresultat før markedsværdirequlering
af gæld på.-476 mio; kr. Inkl. mårkedsværdiregulering af gæld og skat blevresultatet på -744 mig. kr.

Egenkapitalen udgør ved udgangen af 200% -1.222 mio, kr:

Der'er ikke: ét negativt resultat inden for alle selskabets aktiviteter, Således er der en positiv primær drift inden
for.udtejning, parkering og havnedrift på samlet.ca. 150-mio.….kr; Krisen taget ibetragtnikg er dette resultat

tilfredsstillende,

Baggrunden for det negative resultat skal findes'i udviklingen på de finansielle poster og inden. for arealudvikling,
der omfatter de ejendomme, der skal udvikles og:sælges. Et positivt:resuttat for selskabets samlede aktiviteter
forudsætter, at det procentvise afkast på udviklingsejendommene som minimum svarer til.den.gennemsnitlige

rente på gældsporteføljen:

[2009 har'der været. et negativt afkast påselskåbets'udviklingsejendomme, Kvilket kanaflæses i at
værdireguleringen:af investeringsejendomme har givet et underskud på 67 mio, kr. Dette skyldes indførelse af
moms på levering af fastejendom, som indebærer: urealiserede værdireguleringer- på i størrelsesordenen 600

mio. kr. Bortses'fra denne post har der været en positiv.værdiregulering af fast ejendom,

Det hegative afkast på selskabets udviklingsejendomme indebærer således et samlet'negativt resultat, selv om
forrentningen af gælden: er faldet i forholdtil foregående år, Samtidig er der, som følge af det faldende
renteniveau, en negativ urealiseret markedsværdiregulering af.den fast forrentede gæld på 235 mio, kr. Denne
urealiserede-værdiregulering har imidlertid:ingen betydning for: hverken tilbagebetalingstid. eller pengestrøm, så
længe lånene holdes til udløb. Værdireguleringerne vilsåledes' blive tilbageført itåkt med amortisering af lånene

eller ved stigende renteniveau,

Salg af arealer og ejendomme har naturligvis-været forholdsvis begrænsede i-2009, men selskabets fésultater og
værdiskabelse. bør vurderes f'etlængere tidsperspektiv: Der.er etstørtudviklingspotentiale inden for
arealudvikling. Selskabets aredler har'en unik beliggenhed | København, enten.med en placeringved vandet.eller,
som j Ørestad, med-en enestående moderne infrastruktur, beliggendeved store grønne områder. Den fortsatte
planlægning-øg udvikling af' selskabets arealer har i'2009 bragt:en-del projekter tættere. på en realisering, hvilket

jsoleret'set har indebåret en positivværdiregulering af investeringsejendemme.

12009 har By & Havn i tæt samarbejde med Københavns Kommune fortsat planlægningen af den fremtidige
byudvikling iNordhavnen. Der udarbejdes f 2009-2010 en-strukturptam for hete Nordhavnen samt en

bebyggelsesplån for første fase af udviklingen. På denne baggrund vilselskabet medio 2010':anmode Københavns

Kommune om'en lokalplan for første fase med henblik på, at en endelig lokalplan er tilvejebragt medio 2011.
Sideløbende med udviklingen af Nordhavnen arbejdesder videre med udviklingen af Marmormolen, hvor en
endelig lokalplan blev godkendt ultimo 2009, Projektet omfatter en FN-By samt hotel, boliger:og erhverv. To'er=
hverystårne på henholdsvis Langeliniespidsen.og Marmor- molen er planlagt som en markant del af projektet.

De to-tårne forbindes med en bro i 65 meters højde. Byggeretten til erhvervstårnet på Langeliniespidsern ejes af
ATP.

København oplever fortsat vækst antallet af krydstogtanløb. Planlægningsarbejdet med etablering afervny
krydstogtkaj er igang. Krydstogtkajen skal erstatte de eksisterende kajer, som med tiden:skal anvendes til
byudvikling, og skal opfylde kravene, som de stadig større-krydstogtskibe stiller. | sammenhæng hermed
planlægger'selskabet. en større-opfyldning.i Nordhavnen, hvor overskudsjord fra byggerier i København, herunder
fra Metroprojektet, kan placeres, På lærngere-sigt forventer selskabet at kunne flytte havnedriften fildet opfyldte

område.

På denne baggrund forventes'det;-at-afkastet på selskabets udviklingsejernidomme vil blive positivt øg stigende.
Samtidig forventes: det, at.der vilvære et stigende resultat inden for'de øvrige segmenter, Den positive
resultatudvikling skat også 'ses-på baggrund af, at der, såvel moderselskabet.som i: CMP, er gennemført
ratiomaliseringer som konsekvens. af de økonomiske konjunkturer, Råtionaliseringerne vil først for alvor-stå
igennem 2010, Endelig vil de store urealiserede markedsværdireguleringer af selskabets-gæld ide'senere år

blive opløstitakt med amortiseringen af.gælden.

Det forventes. således, at selskabet har en positivegenkapital inden for en.5-10 års periode afhængig af, hvornår
mere'gunstige konjunkturer gør-sig.gældende. 12010, somsstadig vil være præget af lavkonjunktur, forventes. et

resultat tæt på 0.

Selskabsmæssige forhold

Udviklingsselskabet By & Havn 1/S blev stiftet'26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2007
Phenhold til Lov om Metroselskabet 1/S åg Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget i juni 2007, Selskabet
ef et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.] og Den Danske Stat (45 pet), interessenterne

hæfter: ubegrænset og solidarisk for:selskabets. forpligtelser;

Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns Hayn,
udlejning-af ejendomme, parkering samt forestå havnedrifti Københavns Havn, Den operationelle delaf
havnedriften.varetages'af Copenhagen Malmé Port AB [CMP], der'er et svensk aktieselskab, der ejes ligeligt af By

& Havn øg Malmi:Hamn AB: Koncernen består herudover af følgende selskaber:

Danlink-Udvikling:P/S: samt tilhørende komplementarselskab: By & Havn og TK Development ejer.hver 5Øpet. af
kommanditaktieselskabet. Selskabets formål:er at.udvikle-Amerika Plads.
Udviklingsselskabet Prøvestenen. P/S samt tilhørende komplementarselskab, By & Havn og Københavns:Kommu-=

ne'ejer hver-50' pct. af udviklingsselskabet. Selskabets formål. er'at døive jorddepot på Prøvestenen.

Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S under likvidation samt tilhørende komplementarselskab under
likvidation, By &. Havn. og Københavns.Kommune ejer hver 56 pet, af byggemodningsselskabet. Selskabet har til
formål at udvikle Sluseholmen:

Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab: By.& Havn og N&S P/5,
bestående af et:partnerskab mellem. Nordkranen A/S'og SNS Property Finance, ejer hver-50 pct. af
byggemodningsselskabet. Selskabet har til formål'at udvikle Marmormolén.

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 og.det tilhørende komplementarselskab. Selskabet har haftanisvåret for

udvikling og opførelse af Kobbertårnet på Amerika Plads og forventes likvideret.

Bortset fra sidstnævnte.selskab: pro råta-konsolideres selskaberne [joint ventures] ''koncerhregnskabet.

Figur 1. Koncernstruktur | By & Havn

 

 

Udviklingsselskabet:By-&. Havn I/S

 

 

 

 

 

 

 

Joint Ventures 50% ejet Associerede selskaber
Copenhagen Malmé PortAB Kommanditaktieselskabet
DLU or, Log DLU'nr.1 ApS

 

 

Den resterende andel ejes 3 Malmå Hamn

 

 

 

Denresterende andel ejés-af"TK Bygge-Holding

 

Kommanditaktieselskabet
Dantinik-Udvikling og DLUU.- ApS

 

 

Den resterende andel ejes af TK Development

 

Udviklingsselskabet
Prøvestenen: 2/5
og Prøvestenen A/S

 

 

Denresterende andel'ejes af Københavns Kommune

 

Byggemødningsselskabet
Sluseholmen P/5

og Komplementarselskabet
Sluseholmen A/S

 

 

Den resterende andel ejes af Københavns Kommune

 

Byggemodningsselskabet
Marmormolen P/S
og Komplementarselskab No, 1Ap5

 

 

 

 

 

Den resterende andet ejes af N&5.P/5

 

 

 

Tabel 1. Kapilåalandele i jolntventures'og associerede virksomheder (mio, kr.)

 

 

 

Joint ventures:

- Copenhagen:Malmé Port AB 184
- Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S 119
- Danlink-Udvikling P/S 55
- Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S TS
- Bygqemodningsselskabet Marmormolen: P/S 5
Associerede virksomheder 6
Kapitalandele i alt 384

 

 

 

Regnskabsberetning

Hoved- og nøgletal

 

 

 

2009 2008: 2007
DKK 1.000 DKK LDOU DKK tad

Resultat
Nettoomsætming 487.882 551.889 527,505
Værdireguleringer åf investermesejendomme 67,317 82,717 TA,3S)
Resultat af primær drift 8.786 198,391 187,405
Resultat al kapitalandele associerede virksomheder 55 1.059 7.908
Finansielle poster netto (eksl, markedsværdwegulerine af gæld) -505:18$5 -547,754 "538.301
Finansielle poster netio. (inkl. markedsværdiregulering af gæld) -740.S66 -1,386,537 107.006
Rysultat før skat og markedsværdmregulering.af-gæld -496.314 -347,704 =342,988
Periodens resultat før'skat =731,695 "1187087 302.319
Periodens resultat -743.803 -1,208.405 286.010
Balance
Aktiver 15.672.375 14.61 5,274 15.101019
Anlægsaktiver 12.727989 13,502,632 13.705.389
Omsælningsaktiver 44,350 1.108.642 1.995 630
Investeringer rmåtdrielle anlægsaktiver 148.148 353,800 270.735
AT- og nedskrivninger i perioden 36.476 50,788 60.540
Egenkapital -1:221.874 -501,504 730;667
Pengestrømme
Pengestremme fra:
».driltsaktivitet -504,109 -300.648 1.822 581
- investeringsaktivitet 821.138 47,466 583.156
=heral mvestering 1 materielle

anlægsakliver 148.148 353.800 =270:735
-fmansieringsakuvitet -389.137 13,322 3.132.502
Årets forskydning i likvider =72,108 7591,436 -726:765
Antalmedarbejdere 525 579 563
Nogletal i pet,
Overskudsgrad L3 pet, 35 pct: 33,5 pet
Afkastningserad (pet. I pet. 1 pet
Soliditetsgrad 4 pet. 3 poL 5 pol,
Forrentning af egenkapital NÅ N/A 48 pet.
Nettorentébærende gæld 14,164.031 14,135,544 12,827,593

Nøgietallene er udarbejde i.overensstemmelse med. Den. Danske Finansanalytikerforenings
anbelåbigerdg vejledninger, Der henvises tildefmitioneri afsnittet om regnskabspraksis.

 

 

Resultat

Selskabet har i 2009 etunderskud på -496 mio. kr. før markedsværdiregulering-og skat: Efter
markedsværdiregulering af'gæld på -235. mio. kr. og'skat på 12 mio. kr. udgør periodens resultat -744- mio, kr.
Selskabets egerikapital'er pr.31. december 2099 -1.222 mio. krii forhold tilen egenkapital 12008 på -502 mio.kr.

Koncernens balancesum udgør 13,7 mia. kr.

Der hari 2009 været en positiv markedsværdireguléring af investeringsejendommenie på: ca. 500 mio. kf, Hertil
kommer avance ved:salg af ejendomme på 32 mio. kr. En ny lovgivning om ophævelse: af momsfritagelseved salg
af fast ejendom har dog påvirket værdien af den.del af ejendommene, der ventes solgt til boligformål negativt

med godt 600 mio, kr. Den'samlede værdiregulering af udviklingsejeridommene udgør tilsammen «67 mio, kr,

Resultat af primær drift

Resultat af primær-drift i koncernensudviser i 2009 et:overskud på 9 mio.kr. mod et.overskud 12008 på 198 mio.
kr. Den væsentligste årsag tilresultatnedgangen er værdireguleringer på investeringsejendomme. Ses. der bort
fra disse værdireguleringer er resultatnedgangen på.40 mid. kr. Den primære. årsåg til denne resultatudvikling er
et fald ideresultatandele fra joint ventures, som er indregnet resultatet. sær havnedriften har været påvirket

negativt af de økonomiske: konjunkturer;

Finansielle poster

Associerede selskaber indgår I koncernregnskabet med en resultatandel på 0,1 mio: kr., hvilketer-som forventet;
For koncernen udgør de samlede finansielle poster en nettoomkostning på'505 mio. kr. efter finansielle
omkostninger på 1.258 mio, krog finansielle indtægter på 752 mio. kr, De finansielle nettoomkostninger for
koncernen udgjorde i 2008 547 mio, kr. Faldet inettofinansieringsomkostningerne skyldes primært det faldende

renteniveau og en mindre inflationsopskrivning.af de indeksbaserede lån.

Den samlede gæld til kreditinstitutter udgjorde pr, 31..december 2009 13.984 mio. kr. Gælden til kreditinstitutter
er1.2009% gennemsnit blevet forrentet med.4,2 pct. 9.8, hvilketer 1 procentpoint lavereend i 2008,

Da en del.af gælderer placeret i fast forrentede lån, ér resultatet påvirket af en urealiseret
markedsværdiregulering af.disse lån på -235 mio. kr. Værditeguleringen har ingen betydning for hverken
tilbagebetalingstid eller pengestrøm, så længe lånene holdes tiludløb. Værdireguleringerne vil således blive

tilbageførtitakt.med:amortisering af lånene eller ved stigende renteniveau.

Balancen

Aktiver
De samtede aktiver pr. 31. .december 2009 udgør 13.672 mio, kr. De materielle anlægsaktiver udgør 10.204 mio,
kr., hvilket:er. 25.mio; kr. højere end ved udgarnigen.af 2008, Den væsentligste del af de materielle anlægsaktiver

er investeringsejendomme: på 9.328 mid. kr.

Periodens investeringer i materielle anlægsaktiver udgør-201 mio. kr. Ihvesteringsaktiviteten | moderselskabet
udgør 176 mio, kr. tilblandt-andet byggemodning fØrestad, rendvering af bolværker og bygninger, rehovering åf
Svanemøllehavnen samt projektering af nye parkeringsfaciliteter' Ørestad.

Copenhagen Malmo. Port AB har i:2009 foretaget investeringer for 16 mio, kr. og P/S DafiLink-Udvikling har
foretaget:investeringer for'28mio; kr., hvoraf 50 pct, svarende:til By & Havns ejerandelaf.de to selskaber, er
optaget under materielle anlægsaktiver ikoncernregnskabet.

| forbindelse med indførelsen af moms på boligjord/er der tilbageført en tilgang på materielle'anlægsaktiver-på
48 mio; kr.

De finansielle anlægsaktiver udgør pr. 31. december 2009 2,524 mio, kr, Det væsentligste finansielle -anlægsaktiv
er et tilgodehavende hos Københavns Kommune: på 2.502 mio. kr., som-vedrører tilbageførsel af
grundskyldsprovenu efter kommunal udligning for udviklingsområdet Ørestad. Et lignende tilgodehavende på 858
mio..kr.vedrørende Nordhåynen er indfriet i juni.2009:

Omsæiningsaktiverne pr. 31. december 200%.udgør 944&mig. kr;, hvoraf likvide beholdninger og værdipapirer
udgør 366 mid. kr, Hertil.kommer: et tilgodehavende på moms vedrørende byggemodning på 253 mio.kr. og
forudbetalte renter på 97 mio, kr. Forudbetalte renter indgår i posten "Andre tilgodehavender”. Endelig udgør

tilgodehavender fra salg afinvesteringsejendomme og fra tjenesteydelser 201 mio. kr:

PØSSIWEL

Pr..31, december 2009 var'der indregnet hensatte forpligtelser på 85 mio. kr,, primærttil miljøforanstaltninger,
byggemodning DanLink-området og udskudt skat i Copenhagen Malmé-Port AB [CMP].

Langfristede gældsforpligtelser [inkl, den-korte del af den langfristede gæld) på 14,495 mio, kr, ultimo perioden
er i årets løb faldet med 45 mio.kr.

Der-er. optaget en-gældsposttil. Københavns Kommune på 660: mio. kr, Der'er tale om en forpligtelse til at
medvirke til finansiering af'den overordnede vejforbindelse mellem Nordhavnen:og Lyngbyvejen, 1/8:af beløbet

forfalder, når anlægsarbejderneigangsættes, og:2/3:af beløbet forfalder; når vejen tages i brug.

Pengestrømsopgørelse

Koncernen har pr. 31..december:2009 likvide beholdninger og værdipapirer på [alt 366 mic: kr., hvilket er 72 mio.
kr. lavere end pr. 3T,.december 2008. Den samlede pengestrøm fra.driften før finansielle poster har 12009 været
på.66- mio, kr. Hertil.kommer nettorenteudgifter på 561 mio. kr, samt betålt selskabsskat på 9 mio.kr. Den
samlede pengestrøm fra.driftsaktiviteterne er således +504 mio, kr., hvilket:er 3:mio. kr; mere: end 12008.

Den samlede pengestrøm frå investeringsaktiviteten er 821-mi6, kr, hvilket primært skyldes, af Københavns
Kommune har indfriet'en fordring på.858 mio. kr., mens. køb af materielle anlægsaktiver har trukket 148 mid. kr,
af lUkviderne. Salg af ejendomme og en nedbringelse af tilgodehavendet fra salg af ejendomme har på den anden

Side øget likviderne med.tilsammen 117 mio.kr,

Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der har-efter regnskabsårets udløb ikke været begivenheder af væsentlig betydning for årsregniskåbet'eller for

årsrapporten i øvrigt,

Forventninger til 2010

1 2010 forventes-resytltatet før skat og Mmarkedsværdiregulering af.gæld-at blive størrelsesørdenen 0 mio. kr.
mod et.underskud i:2009 på:496-mio. kr.-Baggrunden for det forbedrede resultat er-en forventning-om en positiv
værdiregulering af investeringsejendomme i størrelsesordenen 420 miio,.kr., blandt-andet.som følge af:den
fortsåtte udvikling "planlægninger' af Nordhavnen.og Marmormolen. 2009 var der-en:negativ værdiregulering af
investeringsejendommene på. 67 mio. kr. Selskabet forventer en mindre stigning i lejeindtægterne og et lavere
omkostningsniveau:som følge af tilpasninger] organisationen. Den forbedrede primære driftinkl.

værditegulering af investeringsejendommene forventes således | 2010 at.dække' rehtéuddifterne fra selskabets

gæld,

10

Arealudvikling

Tabel 3. Nøgletal for.Årealudvikling [mmio, kr]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr; 2009 2008
Nettoomsætning 8 36
Værdiregulering:af investeringsejendomme -98 39
Andre indtægter 1 É
Indtægter ialt 89 80
Omkostninger 59 81
Resultat af primær drift -148 7
Materielle anlægsaktiver 7.240 7:319
Investeringer 73 110
Forpligtelser 90 113

 

 

 

 

ÅArealudvikling er selskabets mest konjunkturfølsomme:forretningsområde, hvor.der i høj grad fokuseres på'et lafig-
sigtet perspektiv. Det er. således helt'som.ventet, at resultatet.af.den primære drift for arealudviklingen udviser et
forholdsvist lavt resultat i en lavkånjunkturperiode, Salget af udviklede &realer har været begrænset i perioden, men
flere projekterer kommet nærmere en: realisering.

Foruden påvirkningerne fra lavkonjunkturen er arealudvikling blevet påvirket negativt 12009 af den gennemførte
lovændring vedrørende moms: på salg af fast ejendom. Det har påvirket resultatet via en-negativ værdiregulering.af
investeririgsejendommene på i størrelsesordenen.600 mid, kr; Bortses herfra har-der været en positiv

værdiregulering afinvesteringsejendommene, herunder en realiseret. avance fra ejendomssalg på 32 mio. kr:

Nordhavnen

Nordhavnen skal over en periøde på op-mod 50 år udvikles og udbygges til:en bydel med 40.000 indbyggere åg et
tilsvarende antal arbejdspladser,

brnarts "2009 blev den åbne internationale konkurrence om en overordnet strukturplan for hele Nordhavnen.og en
konkret bebyggelsesplan for Indre-Nordhavn afgjort. Forslaget ”Nordholmene = Urban Delta" "vandt korikurrencen og
skal.danne grundlag for udviklingen af Nordhavnen som ny integreret bydel. Vinderforslaget vil forvandle
Nordhavnen fra-industriområde-til en by af holme i direkte tilknytning til vandet. med boliger-og nye arbejdspladser,
Samtidig med afgørelsen af konkurrencen besluttede By & Havnat tilknytte arkitektfirmaerne COBE, SLETH
MODERNISM og Polyform samt ingeniørfirmaet Rambøll tilden videre udvikling af Nordhavnsprojektet, hérunder til
at kvalificere bebyggelsesplanen for Indre Nordhavn tilet:sådant niveau, at planen.kan danne grundlag for
Københavns Kommunens:udarbejdelse-af.et kommuneplantillæg samt en lokalplan.
Kvalificeringsarbejdet'forventes at resulterei, at By & Havn medio 2010 kån anmode kommunen.om udarbejdelse:af

det plangrundlag, der'er en forudsætning for realisering af projektet,

11

En jordopfylding på ca. 1 mio'mzog en.ny krydstogtkaj planlægges-også. De samlede omkostinger hertiteranslået til
930mio. kr., hvoraf de:250 mio. kr,er til.krydstogtkajen. Investeringen iudvidelsensaf Nordhavnenvil blive finansieret
dels viaindtægter fra modtagelse af jord, dels via lejebetaling fra CMP:

VYM-redegørelsen.vedrørende Nordhavnsopfyldningen forventes færdig i første kvartal-2010, hvorefter
forberedelsesarbejdet til etablering af krydstogtterminal samt depot kan starte op.

Renoveringen af lystbådehavnen i Svanermmøllehavnen er igang og forventes afsluttet 12010;

Marmormolen

By & Havn:har 'samarbejde-med Arkitektfirmaet 3XN og landskabsarkitekterne Schønherr' udviklet en:masterptan.
Planen blev konkretiseret Len lokalplan, der blevendeligvedtaget Københavns Borgerrépræsentation i decefriber
2009. Lokalplanen rummer mulighed for bebyggelse med FN-By, hotel, erhverv:og boliger herunder mulighed for
opførelse af Københavns:nye vartegn = LM Project,der skal forbinde Marmormolen med Langelinie,

Arbejdet med realiseringen af FN-Byen.er pågået og har ud over lejeforharidlinger med. Udenrigsministeriet-omfattet
drøftelser med lejer, bruger og myndigheder om FN-Byens nærmere udformning,

Ud over lejeforhahdlinger om:FN-Byen Campus 7,.5om er.den del af-FN-Byen, der vilvære placeret på
Marmormolen,.har:der været ført lejeforharidlinger samt drøftelser om den nærmere udformning af FEN-Byen
Campus 2, som er det højlager, der skal opføres Nordhaver med forventetibrugtagning pri-mo 2012, Lageret skal
huse den del af Unicef, der fraflytter: Marmormolen i'forbindelse-med udviklingen af'området,

Endvidere er planlægningen af byggemodningen.af området påbegyndt, således.at byggemodningen af området kan

begynde primo 2010, Arbejdet udføres af Byggemøodningsselskabet Marmormolen.

Sydhavnen

Lokalplanen far Teglhalmen blev vedtaget i 2009, og magelæg af'arealer med Sjælsø Gruppen på Teglholmen er
gennemført. Således'er området nu:klar tiludvikling,

Københavns Kommune: besluttede at udbyde.den planlagte bro-mellem Sluseholmen. og Tegtholmen med henblik på,
at broen kan stå færdig i 2011. Broen'er blandt andet finansieret af grundejerne på Sluseholmen.og Teglholmen.
Endvidere har Københavns Kommune besluttet igangsætning af ny trespøret skole-på Teglholmen, der forventes

taget i brug i august 2092.

Ørestad

Lørestad Nord kom.de tø nye byggerier Mikado House med.kontor, bolig-og detailhandel samt kontorhuset
Metropolen'op over jorden, i 2009,-0g. Mikadø House kunne fejre rejsegilde.

DR's koncerthus blev indviet istarten. af 2009, Koncertsalen er den fjerde og sidste del af DR Byen, som dermed er
færdiggjort:

VM Bjergets kombinerede parkeringshus'og. boliger fortsætter med:at vinde priser. Senest har byggeriet modtaget
den prestigefyldte:Urban-Land fristitute:[ULI] 2009-Award:for Excellence for Europa, Asien og Afrika,

Ørestad City:kunne Fariway House, Wing House'og:SEB Pension/Rambøllalte fejre rejsegilde 12009, og. AAB tog det

første spadestik til 89 almene: boliger.

12

CABINN: Metro åbnede første etåpe-af det 710 værelser støre hotel, og det firestjernede hotel Crowne Plaza
Copenhagen Towers med 366 værelser og konferencecenter åbnede døren iforbindelse-med COP15-
arrangementerne i København:

LØørestad Syd flyttede de første beboere ind i'Stævnen-i marts 2009. Parallelter det meget store byggeri 8-tallet med
c2,.500 lejligheder fuld ganq.og forventes afsluttet 2010,

Selskabet åbnede'et nyt:aktivitetsområde PLUG N. PLAY i Ørestad Syd baugust 2009 som etled (arbejdet med at
skabe idræts='og kulturfaciliteter Ørestad. Området indeholder flere.sportsfaciliteter og muligheder for rekreativt
brug.

KAB hår påbegyndt karréplanlægnind:af 110 plejeboliger på arealet nord for Sjælsøs byggeri Stævnen, hvor
bebogrne:begyndte at flytte indi 2009,

Selskabet tilpasser udbygninger af infrastruktur til udviklingstakten i byggerierne, Dette indebærer færdiggørelse af
veje og den:sydlige del af parkrummet. i Ørestad Syd omkring byggerierne Stævnen og 8-tallet. Ligeledes forventes

søerne endeligt færdiggjort iøbet af foråret 2010.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udlejning
Tabel 4. Nøgletal for Udlejning (mid. kr]

2009 2008
Nettoomsæftning 174 174
Værdiregulering af investeringsejendomme 34 31
Andre mdtægter 4 2
Indtægter [all 212 207
Omkostninger 100 99
Resultat af primær drift 112 108
Materielle anlægsaktiver 1866 1.766
Investeringer 76 87
Forpligtelser 44 75

 

 

 

 

Forretningsområdetomfatter udlejning af'ca. 765 bygnings=, åreal--og vandlejemål, hvoråf de fleste ligger i
Nordhavnen.

Segmentet-har fortsat et:stabilt resultat, Der er stadig stor efterspørgsel efter:selskabets lejemål, og den
økonomiske.krise har ikke påvirket udlejningen: væsentligt. Ganske. vist har der vist sig en'lidt højere
opsigelsesfrekvens end tidligere, men størstedelen afdisse lejemål er blevet geniudlejét relativt hurtigt: Kun-enkelte
større bygningstejemål har.det vist-sig vanskeligt at få udlejet inden for.en kortere tidshorisont,

Arealudlejaingen er stort set ikke påvirket, Tværtimod blev.der i 2009 indledt forhandlinger om såvel nye større
afeallejemål i Ydre Nordhavn, som mindre midlertidige areallejemål i Indre Nordhavn, og i Sydhavnen er der.indgået

aftalemed Københavns Kommune'om leje af et ca, 12.000 m”stort areal til genbrugsstation, På Margrethehølm ér

13

der indgået aftale med Amagerforbrændingen:om option på leje-af-arealer,som værket-skal benytte forbindelse
med et byggeprojekt i perioden 2011 602015.

Der-har været stor interesse fra:trendskabende boligindretningsvirksåimheder for af lokålisere Sig ide store pakhuse
på. Sundmølerri Nordhavnen. Et.større projekt, hvor femaf de førende virksomheder indenfor konitor- og
boligindretning (Montana A/S, Kvadrat A/S, Erik Jørgensen Møbelfabrik A/S, Luceplan A/S samt Vola A/S) etablerer
Sig 1 Pakhus 48; er taget brug,

Parkering

Tabel 5. Nøgletal for Parkering [mio.kr]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2009 2008

Nettoomsætning 26 17
Værdifeguleringer -3 13
Andre ifidtægter 0 1
Indtægter i alt 23 31
Omkostninger 21 19
Resultat-af primær drift 2 12
Materielle anlægsaktiver 384 376
Investeringer 9 93
Farpligtelser: 5 13

 

 

 

 

By & Havn opfører, driver og vedligehølder p-anlæg.i tilknytning:til en række af selskabets-byudviklingsområder,
herunder Ørestad City, Ørestad Syd og.Amerika Plads. Forretningsområdet Parkering er selskabets mindste, men
dog med en relativ stor vækst ftakt med at indflytningen ide nyudviklede'områder øges. Resultat af primær drift for
2009 er på 2 mio. Kr., hvilket.er en nedgang på 10 mio, kr: Nedgangen kan dog henføres: til et fald jurealiserede
værdireguleringer:af parkeringsanlæggene.… Den øvrige del af:den primære drift har sålédes haft en
resultatfremgang på 6 mio. kr.

FØrestad City og Ørestad Syd skal der samlet etableres optil 12.000 p-pladser i konstruktion, Udvidelse af
parkerings-hus Kay Fisker med en. afdeling under byggeriet Winghouse lige nord for Ørestad.Gymnasium vil stå
færdigt i.starten af 2010: Herefter ejer'og driver selskåbet. ca, 930 P-pladser'i konstruktion, Herudover driver
selskabet syv terrænparkeringspladser med j'alt'ca. 1,800 P-pladser. Selskabet. har i den forbindelse etableret
kontor med faste åbningstider i Ørestad, tæt ved Vestamager Station.

Selskabet:hår i august måned. 2009 påbegyndt detallprøjekteringen af p-huset på Edvard Thomsens Vej med forventet
byggestart medio 2010-og ibrugtagning ultimo 2011. Parkerings-huset vil rumme ca: 720 pladser, Opførelse af
yderligere parkeringshuse afventer tilstrækkelig efterspørgsel, som-kan sikreen tilfredsstillende økonomi.
Selskabet-har:i løbet-af året ”indsourcet”al-drift.og-vedligeholdelse af parkering i:Ørestad.City.og Ørestad. Syd.samt
terrænparkeringspladserne i Københavns Havn. Derudover har selskabet overtaget-drift-og vedligehold af

parkeringsanlægget Amerika Plads-med overdragelse I januar 2010.

14

Havnedrift

Tabel.6. Nøgletel. for -Havnedrift (mio, kr.]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2009 2008

Nettoomsætning 275 323
Andre indtægter 3 5
Indtægter alt 278 328
Omkostninger 237 249
Resultat'af primær:drift 41 79
Materielle anlægsaktiver 712 718
Investeringer 31 b4
Forpligtelser 84 76

 

 

 

 

Forretningsområdet Havnedrift:er selskabets største målt på omsætning og personale, Størstedelen af den operatio-
nelle havnedrift.er overdraget til. et-jointventure, Copenhagen Malm Port AB (CMP). By & Havns andel af CMP på 50
pet; er indregnet koncernregnskabet., Foruden de havneanlæg og havnearealer, som udlejes til EMP, har By-& Havn
ansvar for driftog vedligehold af en.delandre anlæg, hvilketogså indgår resultatet,

Resultat-af primær drift blev på 41. mio. kr., hvilket stort set ér'en halvering i forhold til 2008.-Resultatudviklingen
vurderes:dog alligevel at være tilfredsstillende under de nuværende konjunkturer. Hovedårsagen. til det faldende
resultåt af primær drift 'er naturligvis, at resultatandelen fra CMP er faldet,

Som led ide forberedende arbejder vedrørende den kommende byudvikling af Nordhavnen fortsættes.de

igangværende.undersøgelser og vurderinger afde fremtidige forventede store Investeringer i havnedrift,

Tabel 7. CMP's økonomiske omsætning og resultat 2005-2009 (mio. SEK]

 

 

 

2005 2006 2007 2008 2009
Omsætning 503 649 733 784 733
Resultat før'skat 80 93 145 181 118

 

 

 

Den generelle økonomiske afmatning påvirkede også. aktiviteterne i CMP. Den samlede godsmængde blev 15 mio,
tons, hvilketer 17 pct. lavere end |.2008;

Ikke allesegmenter er dog lige hårdt ramt afide økonomiske: konjunkturer, og på krydstogtområdet blevder. sat ny
rekord med 335 anløb 2009. Københavns:Havn- fastholder dermed sin-position som den.største krydstogtdestination
tøstersøregionen. Det forventes, at positionen kanfastholdes'de kommende år med samme eller svagt stigende
antal anløb.

På alle områder med.enhedslast, som f.eks, containere, RoRo og nye biler, er omsætningen faldet markant i 2009,
Antallet af'nye biler håndteret i CMP'blev.stort set:halveret iforhold til 2008, mens antal containere og RoRo-
trafikken blev reduceret med mere.enid.20'pct.'De sidste måneder af 2009 viste dog tegn på en stabilisering i

mængderne, og tor.2010 forventes svagt stigende mængder:

15

inden for bulkområdet blev mængderne reduceret med ca. 10 pct., hvilket'er tilfredsstillende under de nuværende
konunkturer'og'er'en låvere nedgang, end mange konkurrerende havnsoperatører har oplevet.

De faldende godsmængder.har indebåret, at'det har været nødvendigt at tilpasse omkosthifigsniveauet, blandt-andet
ved.at reducere ipersenalestyrken, der eri 2009 blev mindsket med-mere end 66 personér, svarende til ca. 13 pcÉ
CMP forventer stigeride omsætning og resultat i.2010, dels som følge af, at omkostningstilpasningerne slår fuldt

igennem, dels:som følge. af 'svagt stigende konjunkturer,

Risikostyring

Til selskabets aktiviteter tilknytteten:række risikofaktorer, hvorafide væsentligste kansopdeles i gerierélle

markedsrisici, udviklingen påde finansielle-markeder samtøvrige risici.

Generelle markedsrisici for selskabets forretningsområder

By'& Havnser itilknytninig tilarealudvikling afhængig af, at markedet efterspørger nye byområder iform af nye
boliger og erhvervsbyggerier med. tilhørende offentlige investeringer. | perioder med lavkonjunktur og faldende
efterspørgsel, er der risiko for negativ påvirkning af værdiskabelsen. på investeringsejendømme; Tidshorisonten på
udviklingsprojekterne forlænges, og de økonomiske forudsætninger ændres. Selskabet revurderer regelmæssigt
udviklingsprojekternes økonomiske forudsætninger,

Da ejendomsmarkedet er meget konjunkturfølsomt, vilefterspørgsten: svinge med konjunkturerne:og
renteudviklifigen. Det'er. selskabets strategi:at fortsætte udviklingen af nye bydele, således-at mankan imødese
efterspørgslen, når markedet vender.

Selskabets-udlejningsaktiviteter er også påvirket af den økonomiske afmatning. Selv am selskabets
udlejningsejendomme har en attraktiv beliggenhed, indebærer de økonomiske konjunkturer naturligvis,at derer
risiko for 'flere-opsigelser fra lejers side og for længere. genudlejningstider. De hidtidige erfaringer viser, at deter
muligt:at.genudleje opsagte lejemål relativt hurtigt —-bortset fra enkelte større lejemål, Selskabet arbejder dog aktivt
på at reducere risikoen fremadrettetved primært at indgå lejeaftaler.med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder.
Hertil kommer, at kreditvurdering og opkrævning af depositum franye lejere mindsker risikoen for direkte tab,
Eridelig skal lejere ofte'selv investere i bygninger eller arilæg på lejemålet, hvorved fisikoen for fraflytning mindskes:
Drift af parkeringsanlæg er også under indflydelse af 'de generelle økonomiske konjunkturer og dermed af udbyg=
ningstakten. af'selskabets.arealer. Udbygningen af parkeringsanlæg afpasses dog-så vidt muligt til efterspørgselsud-
viklingen, hvorved risicjene mindskes, Der:arbejdes løbende med prisstrukturer for -p-anlæggene for at
udnyttelsesgraden af anlæggene optimeres,

Havnedriften påvirkes af de økonomiske konjunkturer 'øg.dermed også af den nuværende økonomiske krise, ligesom
transportmarkedet er følsomt.over for ændringer i kønkurrenceevnen mellem de forskellige transportformer.
Selskabets havneaktiviteter varetages primærtaf det delvist ejede CMP. CMP's aktiviteter er spredt over flere
forretningsområder med vidt forskellige godstyper, hvilket mindsker fisikden. For eksempel har fremgang på
krydstogtsegmentet modvirket:den nedgang, der har været i eksempelvis:containersegmentet som følge af dén
økonomiske konjunkturnedgang. CMP's kundemasse består primært af støre stabile kunder med en relativ stærk

finansiel baggrund, hvilket mindsker risikoen for omsætningståb:

16

Øvrige risici

Ændringer i.skalte= eller lovmæssige forhold ved udvikling, købog-salg af fast ejendom kan få både negativ 'såvel
som positiv.indvirkning på selskabets økonomiske forhold, eksempelvis ændringeri lejelovgivningen,
rentefradragsretten, skatter'og afgifter, Den':seneste vedtagne skattereform, hvor momsfritagelse på fastejendom
blev ophævet; har haft en betydelig konsekvens for selskabets økonomiske tesultati 2009,

By & Havn har afdækket diverse risici igennem.tegning af relevante forsikringer, eksempelvis bygriingsfårsikringer,

Motor- ag materielforsikringer samt ansvarsforsikringer,

Finansielle risici

Den finansielle risiko vedrørende: de.optagne lån. er et væsentligt risikoområde for By & Havn, Selskabet har pr. 31.
december 2009 en samlet refitébærende' gæld [netto] på 13.964 mio, kr. Størstedelen af nettogælden. er gæld:til
kreditinstitutter, som administreres af Sund & Bælt.

Selskabets: låneoptagelse:er reguleret ved.en trepartsaftale mellem. Danmarks Nationalbank, Transportministeriet
og selskabet, Aftalen: indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumenter og Gneaftaler'selskabet
kan lade indgå itåneporteføljen, Selskabets låneportefølje'er i henhold tildisse retningslinjer alene endeligt
eksponeret 1.DKK og EUR,

Bestyrelsen vedtager en gang årligt.selskabets finansstrategi, der fastsætter rammerne for selskabets finansielle
transaktioner og dispositioner, Risikoprofilener lav.

By & Havns renterisici styres aktivtved- brug af swaps og øvrige finansielle instrumenter, Gælden; selskabet-er pr.
31. december 2009 fordelt mellem 21 pct, variabelt forrentede lån, 47 pct, fastforrentede lår og 32 pct,
indeksbaserede lån, Varigheden = opgjort.:som den.gennemsnitlige rentebindingstid -af.selskabets gæld er ultimo
2009 cirka syv'år. Swaps og lignende aftaler indgås alene med de mest kreditværdige danske.og udenlandske
institutioner, således at kreditrisikoen på modparten ividest muligt omfang begrænses.

Modpartsrisici.styres og overvåges løbende tet særligt line-og limitsystem, der fastlægger principperne før
opgørelse af disse risici, samt.et maksimum far hvor støre risici, der accepteres påen enkelt: modpart. Sidstnævnte
udmåles i forhold tilmodpartens ratings hos-de internationale rating- bureauer.

Selskabet har en enkelt eksponering på DKK 72 mig. på Naåtixis, der ikke er omfattet af Sikkerhedsstillelsesaftale, De
underliggende transaktioner for eksponeringen:på-Natixis:har:dog afløb i movember 2011,

Selskabets låneportefølje er ved årets udgang fordelt med 64-pct, DKK og 36 pct. i EUR. Eksponeringen EUR

vurderes'ikke-at repræsentere nogen større risiko grundet den-stabile danske fastkurspolitik.

Risikostyring og intern kontrol

[By:& Havn er' direktionen ansvarlig for:selskabets:overordnede risikoprofil og-styring., Direktionen. er endvidere
ansvarlig for at afstemme. de af bestyrelsen vedtågnie:strategier og politikker samt for'etablering af et kontrolsystem;
herunder forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, Direktionen har implemeritéeret.de nødvendige
kontroller tilatimødegå de. identificerede risicivedrørende regnskabsaflæggelsen, hvorved'der er skabt en rimelig,
men ikke:absolut:sikkerhed for, at uretmæssig-brug af aktiver, tab.og/eller væsentlige: fejlog mangler i forbindelse

med regriskabsaflæggelsen undgås. Direktionens beføjelse er defineret | en direktionsinstruks, Den enkelte

17

afdelingsleder har ansvar for at identificere og håndtere konkrete risikoforhold inden for sitområde. Selskabets
interne kontroller og risikostyringssystemer skal sikre, at væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet

opdages ag korrigeres,

Selskabets forretningsansvarlige fremsender månedligt en rapportering til-direktionen indeholdende et
afdelingsregnskab modtaget af økonomiafdelingen og en skriftlig redegørelse: til direktionen, Der eri den interne
regnskabsaflæggelse etableret procedurer for kontroller, der sikrer enieffektiv overvågning af selskabets resultater
og dermed følger op på eventuelle svagheder, fejl.og mangler. Der udarbejdes årligtet notattil bestyrelsen om
forudsætningerne for værdiregulering af selskabets-investeringsejendomme til markedsværdi. Forudsætningerne
tilpasses løbende udviklingen på ejeridomsmarkedet og i samfundskonjunkturerne,

Selskabets gældsportefølje administreres af'Sund & Bælt A/S, Der er etableret interne kontroller, der sikrer, af.den
af bestyrelsen årligtvedtagne finansstrategi efterleves, og at de modtagne regnskabsrapporteringer er korrekte,
Selskabet modtager månedligt rapporteringer fra porteføljeforvalteren indeholdende en regnskabsrapportering,
udvikling igældsporteføljen samt udviklingen på de finansielle markeder,

By & Havn foretager på regelmæssig basis en gennemgang af selskabets forsikringsdækning for at vurdere, om
selskabet har den rigtige forsikringsdækning.

It-sikkerheden i'selskabet gennemgås årligt af en ekstern revisor. Der er udarbejdet it-retningslinjer, der skal sikre

en sikker og stabil drift.

Samfundsansvar (CSR)

Som.den primære grundejer i Ørestad og i havneområderne, administrator af.over 750'lejemål-og 3,400
parkeringspladser, vedligeholder af knap 60 km vejstrækning.og.20-km bolværk langs havnen:samt-ansvarlig for
havnedrifteri-har By & Håvri efi betydelig indflydetse på byens-udvikling og mange: københavneres. hverdag. Det

medfører ansvar og forpligtelser over for landets hovedstad, som vier 'en del af.

Selskabet vil i løbet'af 2010 tilslutte'sig Global Compact (FN-standard] og benytte-Global Compacts ti principper som
udgangspunkt for selskabets arbejde med såmfundsansvar. By & Havn vil løbende udvikle'sitarbejde med
samfundsansvar og:herunder afklare, hvordan og inden før hvilke emner indsatsen fremover kan konkretiseres,
måles og operationaliseres. Desuden vil-:selskabet i løbet af 2010 overveje, om Global Compact kan suppleres af

andre vurderingssystemer inden for CSR-rapportering.
Som selskab bidrager vitil samfundsansvar ved. eksternt at vurdere, hvordan By & Havns forpligtelser kan tilføre

København nye byområder af høj kvalitet, og internti selskabetved at sikre trivsel for medarbejderne. Det kan.være

at sikre bæredygtig byudvikling-eller have fokus på at understøtte by-og hverdagsliv idenye byområder.

18

Byudviklingsaktiviteter

By & Havn. udvikler områder i.Ørestad:og langs: Københavns: Havn, hvor selskabet arbejder for at bygge by af høj
kvalitet. | den forbindelse arbejder selskabet aktivt for at fremme foreningslivet og mulighederne for frivillige
aktiviteter fudviklingsområderne: Derfor er der blandt andet etableret. det-25,000-m-store aktivitetsomtåde PLUG:N
PLAY i Ørestad Syd og afholdt udstillinger og åbent hus i Nordhavnen. Derudover søger selskabet-at give Kunstnere
mulighed for udfoldelse, blandt andet. gennem opstilling af kunst på selskabets'arealer. Endelig hår selskabet-skabt
grundlag.for-aktiviteter i detalternative kulturtilbud ”Under Vand” den1.300 mastore cykelkælder under Kay
Fiskers Plads.

By & Havn.arbejder for at fremme:livetpå vand, blandt-andet-ved at muliggøre husbåde, udleje tilfritidssejlere og
foreninger samt ved at stille.arealer til rådighed før midlertidige aktiviteter langs kajstrækninger. Derudover
sponsorerer selskabet:større aktiviteter, events og kulturbegivenkeder med materiel, ligesom selskabet stiller

udstyr tilrådighed for politists'arbejde I forbindelse med større konferencer og arrangementer i byen.

Inddragelsen af det omkringliggende samfund-er-af stor betydning for By-& Havn, og'der arbejdes derfor aktivt for at
sikre-en god dialog og-informationtil relevante organisationer, interessenter og'borgere. I forbindelse med udvikling
af selskabets arealer bidrager By & Havn til afholdelse af informationsmøder og borgermøder, Samtidig: tilbyder
selskabet rundvisninger udviklingsområderne:og lægger vægt på løbende at kommunikere via hjemmeside,

nyhedsbreve, Facebook.mv:

Miljø og bæredygtighed

Selskabet-arbejder aktivt med miljøog bæredygtige løsninger iide kommende byggerier på selskåbets arealer, hvor
blandt-andet det fremtidige byområde. Nordhavnen vil'sætte nye standarder for: bæredygtige byområder. Blandt
aridet derfor vil selskabet ide kommende år have øget fokus på:at:stille krav til leverandører ift. eksempelvis at'sikre
miljørigtige og bæredygtige løshinger,

Ørestad er tænktog planlagt bæredygtigt fra fødslen; dels'ved åt bydelen er koncentreret omktifig Metroen, hvor
boliger og arbejdspladser ligger stationsnært, dels. ved at Ørestad overvejende er en tæt og. kompakt by, som isig
selv.er med tilat mindske.energibehov mv, På.de konkrete byggerier i Ørestad har selskabetde senere år sammen
med developerne arbejdet for nye miljøforbedrende løsninger i erhvervsbyggerier, offentlige institutioner og
hotelprøjekter, men også i forbindelse med By'& Havns'egne parkeringsløsninger,

Selskabet. benytter får til naturpleje på 'Sydshavnstippen. Uden fårene ville:den ødelæggende kæmpebjørneklo

dominere landskabet. Tilsvarende har selskabet:køer til naturpleje på Amager Fælled.

God selskabsledelse

By & Havn efterlever generelt:anbefalinger vedrørende god selskabsledelse samt i øvrigt Statens anbefalinger og
krav: for god selskabsledelse. statsejede virksomheder. (jf. www,corporategovernance.dk]
Vløbet af 2009 har fokus været på at implementere så mange regler:omkring. god selskabsledelse som muligt under

hensyntagen til selskabets på visse områder særlige konstruktion og ejerskab mv.

19

Dette: betyder blandtandet, at:selskabet-en gang årligt, og første gang i 2009, gennemfører en egentlig evaluering af
bestyrelsens arbejde. Evalueringen sker-ved,-at de enkelte-medlemmer gennem udfyldelse af-et spørgeskema i
anonymiseret form tilkendegiver.deres holdning til blandt andet mødernes-og materialets form, metoder i
bestyrelsen, opfølgning og implementering af trufne-beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem

bestyrelse og direktion:mv, Ogsåen gennemgang af forretningsøordenen vil'ske iforbindelse-med evalueringen,

En række af de øvrige:anbefalinger er endvidere implementeret (f.eks, er.yderligere. oplysnindger.om de enkelte
bestyrelsesmedlemmer og procedurebeskrivelse om medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer lagt på selskabets
hjemmeside mv.). Selskabet lægger generelt stor vægt på åbenhed. Derfor lægges alle kvartals=, halvårs- og
årsrapporter ud på selskabets hjemmeside, der også indeholder information om selskabets:aktiviteter | bredt
omfang.

Da By & Havn.er et'offentligtejet selskab med egen stiftelseslovgivning'er en række af anbefalingerne-omkring
Corporate Governance ikke felevante for selskabet. og skal derfor ikke følges. Dette-gælder anbefalinger om f.eks,
vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning af bestyrelsesmedlemmer, periode før 'bestyrelsesmedlemmer samt
valg af revisorer; Derudover hår selskabet, grundet et tæt og professionelt samarbejde, valgt ikke at have en arbejds-

og.opgavebeskrivelse for formandskabet.

Organisation og medarbejdere

Som-byudviklingsselskab har By & Havn mangeartede opgaver og dermed også en bredt forankret viden i
organisationen. Dette gælder både i-dybden, hvor'selskabet råder over alt fra byplanlæggere til driftsmedarbejdere,
og i bredden, idet:selskabet både udvikler havnen og nye byområder:

Til.den løbende vedligeholdelse ag udvikling:af havnen råder selskabeti' sin-egen organisation. over:en central
ekspertise'om havneinfrastruktur samt drift ogvedligehold af bolværker, bygninger, broer, veje-mv.Selve
anlægssiden udliciteres d vid udstrækning, mens mindre opgaver, der hår karakter af løbende vedligehold, varetages

beget regi.

Den operationelle havnedrift varetages af Copenhagen Malmø Part AB, der:kan ses som en specialiseret havne- og
terminaloperatør med. et indgåeride keridskab tiltransport, logistik'og markedsforhold mv.

Byudviklingsdelen varetages'direkte af By&. Havns egne byplanlæggere.og projektledere, der i høj gråd behytter
eksterne. konsulenter til at løse specialiserede opgaver:i by= og ejendomsudviklingen.

Selskabet har'endvidere adgang til'en, højt specialiseretviden:om markedsforhold samt ejendoms= og.byudvikling
ved at indgå i.selskabsdannelser med developere, eritreprenører 0.a.

såvel moderselskabet:som.i CMP er der. gennemført organisatoriske tilpasninger; herunder øgså reduktion i

personale som konsekvens af-de.økonomiske. konjunkturer. Rationaliseringerne vil først for alvor slå igennem i 2010,

20

Resultatopgørelse 1. januar - IL.december

Koncern

Netoomsælning
Værdireguleringer af investerinøsejendøomme
Andre-driftsindtægter

Indtægter falt
Personaleomkosinngeér

Andre eksterne omkostninger.
AF: omnedskrivninger af materielle anlægsaktiver

Resultat:af primær drift

Resultat af kapitalandele associerede virksomheder efter:skat
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger

Resultat for markedsværdiregulcring al sæld og skat

Markedsværdiregulering af gæld

Resultat før skat
Skat af årets resultat

Årets resultat
Resultatdisponering
Forslag til resultatdisponering
Foreslået udbytte for regnskabsåret

Reserve for nettoopskrivning efter den indre
Overført overskud

Note

in ks va

ON

ze

10

2009
DKK. 1.000

487.882
(7.317
4.587

425,152
»164,279

=207:581
44.506

8.786

-12,108

=743.803

6
85
743.888

-743.803

2008
DKK 1.000

SST.Æ889
82,717
10411

645.217
-175 691

220.347
=50.788

198.391

1.059
981.106

-1.528.260

=347,704

-839.383

-=1.187.087

21.318

=1,208.405

Q
628
-1.209:033

-1.208,405

21

Balance 31. december 2009

Koncern

Aktiver

Invesltermesejendomme

Grunde:og bygninger

Havneindretninger

Drifismateriel

Materielle anlægsaktiver under. opførelse

Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele associerede virksomlæder
Tilgodehavende hos joint ventures-ved ejendømssalg
Tilgodehavende hs Københavns Kommune

Andre tilgodehavender

Finansielle anlægsaktiver

Anlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg ov tenestevdelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomrme
Tilgodehavende hos joint ventures

Andre tilgodehavender

Selskabsskal

Peériodeaferænsningsposter

Tilgodehavendeér
Værdipapirer
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver

Aktiver

Nole

11

ne en se
fad kød das BØ

31.12.2009

DKK. 1,000

9.328.322
345.84]
396.8353

86.478
48,503

10.203997

6.914
10.696
2.502.066
4.316

2.523,992

12.727,989

103.389
97.914
1.225
373.021

944,386

13.672375

31.12.2008

DKK 1.000

9.234,329
419.379
372.744

92,343
60.267

10,179,062

6,829
10,469
3.302.577
3.695

3,323.,570

13.502,632

91,060
179.217
4.399
390.220
3,681
L.9Y6

670.493

11.033

427.116
1.108/6472

14.611.274

22

Balance 31. december 2009
Koncern

Passiver

Interesseniskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Hensættelse &l udskudt skal
Andre hensålte forpligtelser

Hensatte forpligtelser

Kreditinstitutter
Leasmneforpligtelser

Deposita

Gæld tl-Københavns-Kommune

Langfristede gældsforpligtelser

kortfristetdel af langfristede gældsførpligtelser

Kreditinstitutler

Leverandører af varer-og [jenesteydelser
Anden gæld

Modlarne forudbetalinger fra kunder

Kaortfristede gældsforpligtelser
Gældsforplistelser

Passiver

Eventualforplistelser mv.

Honorar til revision
Nærtstående parter

Naole

ÉS
ES
[8
[8

18

19

20
21
22

31,32,2009

DKK: 5.000

450.564
-1.672,438

-1.221:874

[4.753
69,951

84,704

11.031621
71.704
30.197

423.462

11.562.984

ba
am

Ce 14

Fo Po
I ON dn
ØD: Fo G
GS mæ > sj

hø
10

Ja
NØD mms
on
fa
td

3.246.561
14,809;545

13,672.375

31.12.2008

DK K-5.000

450.564
-952.468

=5071,504

20,684
50,044

71.328

12.789153
80,030
31,856

404.481

13.305.520

237S77
1109,125
61.625
279.071
46.692

1.735.930
15,041,450

14.611,274

23

Pengestrømsopgørelse

Koncern

Note
Årets resultat
Keguleringer 23
Åindring r drifiskapital 24

Pengestromme fra. drift før finansielle poster
Renteindbetålinger' og lignende
Renteudbetalinger og lignende

Pengestrømme fra ordinær drift

Betalt selskabsskat; netto

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Køb: af materielle:anlægsaktiver

Ændring 1 finansielle anlægsaktiver

Sålg af investermgsejendomme

Salg af øvrige materielle anlægsaktiver

Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendømssålg
Modtaget udbytte fra associerede virksømheder

Peongestrømnce fra investeringsaktivitet
Optagelse af lån, nettoprovenue
Overførsel SWAP til Metroselskabet

Optagelse af ny væld
Tilbagebetaling af gæld

Pengestrømme fra finansicringsaktivitet

Ændringi likvider

Likvider 1 jandar
Likvider 3l.december
Likvider specificeres således:

Værdipapirer
Likvide beholdninger

Likvider 3t;december

31,12.2009
DKK 1,001

-743.,803
864.681

-34,615

66.263

758.426

-1,319:42J

494.732

-9.377

-504.109

-148.148
852.214
36.008
-239
81,303

0

821.138

9
=25:623
740 864

51.113.378

-389,137

-72:108

438149

366.041

52.821
313.220

366.041

31.122008

DKK: 1.000

;
ku
Lad ba
æ
am;
tas
zn
Sø

et
ka mm
is
& TA

1
KA
KÆT
0

kø
heeh
sø
da
SEN
he;

849.269

-1,562,315

=493,579

1.069

-500.648

353

in

800
53,588
28.921
1.218
207.607

en
fø

5,000
-47,466

0
2.119.165
-2.162,487

-43.322

-591..436

1,.029,585

438.149

11,033
427.116

438.149

24

Egenkapitalopgørelse

Koncerm

Egenkapital 1. januar 2008

Valutakursregulering vedrørende selvstændise udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode

Årets resultat

Egenkapital 31, december 2008

Valutakursregulering-vedrørende selvstændige udenlandske enheder
Reklassificering nv.ejendomme

Reserve for nettoopskrivning efter itidre værdis metode

Årets resultat

Egenkapital 31,.december 2009

 

 

 

Interessent- Overført
skabskapital resultat Lalt
DKK 1.000 DEK 1:000 DKK 1.600
450564 280.103 730.667
- 23,766 23766
628 628
- -1.209.033 -1.209,033
450.564 -952,068 501.504
- 9.975 9.975
13.458 13,458
85 85
- -743 888 -743.888
450.564 -1.672.438 =1.221.874

 

25

Noter til årsrapporten

Koncéern

I

faa

Nettøomsætning

Havneindlæegter
Lejeindtægter, ejendomme
Parkeringsindiægter

fåvrig omsætning

Værdirepuleringer af investeringsejendomme

Gevinstved salg af investeringsejendofme
Værdireguleringer af investeringsejendomme

Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til-social sikring
Øvrige personalcomkostunger

Heraf udgør vederlag til-direktion og bestyrelse:
Direktion

Bestyrelse

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

Andre eksterne omkostninger

Drifts og:administrationsomkostninger
Ejendomsskatter ov afgifter

Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

Resultat af kapitalandele j.associerede virksomhedér:elter skat

Andel afoverskud i associerede virksomheder efter:skat

2009
DKE 1000

211.011

253.672

487.882

31.517
"98,854

67,317

136882
8,260
14.743
4.394:

164.279

2.029
1.450

3.479

nm
tk
TF

173,590
33,991

207.581

9,556
15310
19.640

44,506

85
85

2008
DKK 1.000

252,548
249.679
13.769
35,893

551,889

55,079
27.638

82.717

146.137
35
17,140
5,079

175,691

2.020
1.467?

3,487

184,127
36.220

220.347

9317
23.371
18.100

50.788

1.059
1,059

26

Noter til årsrapporten

Koncern

7

Ww

Finansielle indtægter

Renteindtæeter, fra bank

Renteindtægter, fra finansielle instrumenter
Renteindtæegter; joint ventures
Rentendtægter: Københavns Kommune
Valutakursreguleringer

Andre Tinansielle indtægter

Finansielle: omkostninger

Renteomkostninger, kreditinstitutter
Renteomkostninger, fra finansielle
instrumenter

Finansiel leasing
Valitåkursreguleringer

Andre finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån

Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdircgulering af vejgæld, Københavns Kommune
Øvrive markedsværdireguleringer

Skat af årets resultat

Skati Joint vertures:øg associerede
virksomheder

Periodens skat ialt

14.929
603,071
1.232
121,251
9.927
2,085

752.495

597,179
629.127

3.028
8.0LI
19.735

1,257,680

-302,87å
80,409
»12,917
6

-235.381

12.108

12,108

48,984
784.165
2.256
136.162
9035
504

981.106

620.797
894,145

2.990
TEST
2.432

1,578,260

90.183
=1.010,670
$7,103

I

«839.383

21,318
21,318

Byd Hevirer ikke skomepligtigt. Skataf periodens vesulatvedrerer Bv& Havns joint veltures, primært Copenhagen

Malnd PortAR, Jreor den.samledet HU pot) skat udgør 24711 Lhp:

27

Noter til årsrapporten

Koncérn

11 Materielle anlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Materielle:
Investerihes- Grunde og Havné- anlægsaktiver
ejondanme bygninger indretninger Drilismaeriel — underadføreke
DER 1000 DKK 1400 DKK: 1000 DKK FU0D DKK 1.00t
Kostpris L.Januar: 9.179436 438,899 457730 164.656 60.267
Korsregulerine i udenlandsk jolm vonturg Og 1,696 0 9.635 0
Reklassilikation 191.756 Of 238 0 0 i
Tilgangi perioden 16.937 173 106 5711 177.68
Tilbageforltilgang vedr. boligmoms -48:2lg 0 (ig 0 ou
Afgang i perioden -4:49] Q 0 22,331 9
Overførslori perioden 126.840 20,587 39.923 2.754 -189,406
Kostpris. M, december 9.372.264 365121 497.169 180.407 48.503
Værdiregulermegel. jamsar 54.892
Periodens nettvopskønming 58.434
Værdiregulermger 31. december 43.942
0

AL- og nedskrivmmger I, januar 19,520 85.006 72,313
Kursregtlering udenlandsk jam veniure 136 (i 4,395
Reklassifikation =7.931 Ø a
Pertodens.afskrivninger 9.553 15:310 19,542
Tilbageførle-af- ogmedskrivninger på
afhændede aktiver 0 0 -2321
Af-og nedskrivninger 31, decemer 21:2806 100:316 93,929
Regriskabsmæssig værdi 31, december 9,328,322 343.841 396.853 86478 48.503
Afskrrves over 30:40 år d-tår 4-7år
Heral indgav fiansicltlcasede aktiver med 80.030

Værdifastsættelsen.abinvesieringsejendommene or baseret på en tilbagediskontering af.de forventede fremtidige cash-flows.
Der anvendes diskonteringsfaktorer I mellen 5 pel, og 10' pot; afhængig af investeringsejendommens tidshorisont.

Konceriicn bar særlige forpligtelser til:al vedligcholde-infrastruktur i form-af veje øg bolværkermv, Herudover har koncernen
visseretlige- forpligtelser tilat-vedligelolde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

Noter til årsrapporten

 

 

 

 

 

Koncern
31,12:2009: 31.12.2008
DKK 1,009 DKK-1L000
12 Kapitalandele i associerede virksomheder
Kostpris 1. januar 6.201 41,891
Periodens afsang a +33,690
Kostpris.3 1 december 2061 6,201
Værdircguleringer 1. januar 628 7,908
Periodens resultat 85 1059
Udbytte til moderselskabet 0 «5.000
Periodens afgang 0 -3.339
Værdireguleringer 31, december 713 628
Regnskabmæssig værdi 3L.december 06,914 6.829
Kapitalandele i associerede virksomheder
spetiliceres således:
Selskabss Stemme-.og
Navi Hjemsted kapital ejerandel
Kkommandiftaktieselskabet DLU nr. I København — TDKK 10,000 50: pel,
DLU) ApS København — TDKK 125 50 pet.
13 Øvrige finansielle-anlægsaktiver
Filgodeha-
Tilsodehas vende hos
vende has joint Københavns Andre tilgode-
VEDIUFES Kommune havender
DKK. T:000 DKK.J.900 DKK. 5.010:
Reenskabsmæssig værdi 1, januar 10.469 3.302.577 3.695
Periodens tilgang 227 121,197 1,350
Periodens afgang 0 -921.708 -729
Regnskabsmæssig værdi 3l.december 10.696 2.502.066 4.316

 

Tilgodehaveride-hos joint ventures vedrører cjendomssalg, Beløbene indfries takt med at ejendommene.sælges,

Tilgodehavende Københavns Kommune forrentes med en rente på 4,276. pct. p:a.0g forventes betalt via
tilbageførsel af provenu vedrørende prundskyld efter kommunal udligning: I juni 2009 erfilgodehavende
vedrørende Nordhavnen indfriet med ct beløb på 858 mtiokr.Købehavns Kømmune kantil enhver: tid.indfri.det

resterende tilgodehavende helt-eller delvist. dog senest år 2057,

29

Noter til årsrapporten

Koncern
31.72.2909 31,12:2008
DKK 1,000 DKK TOO
14 Tilgodehavender fra salg-af

16

17

investeringsejendomme

Skødékontt-og garantier 15.482 S.566
Kefusionsdebiforer Ørestad 82:432 170651

97,914 179,217

Al tilgodehavender fra tjeidomssals forfalder T5 mio. kr. inden forde. kommende 12-måneder,
Andre tilgodehavender
Andre. tilgodehåvender indeholder tilgodehaveride renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 91 mio, kr.

samt tilgodzhavende:vedrørende bygeemodningsmoms på 253 mio, kr. der'nedskrives btakt med'salg af
investeringsefendomme.

Udskudt skat

Hensat: 1, januar 20,684 15.056
Ændring i perioden +5,931 5:628
Hensat JIl.december 14,783 20.684

Bvå Haver ikke skattepligtig. Udskudt skar vedvøterdicene Coperhager Malimid Port AB, hvor den sondededskudie
Skat udgør 294341kr-Derer medtaget SØ på: svåbehdetil-ejerandel.

Andre: hensatte forpligtelser

 

31,12:2009 31.1252008

DEK 1.000 DKK 1,900
Kostpes. 1. januar 540.644 51,951
Tilgang i perioden 28.714 15
Arivendt Tperjoden -9.407 «1.322
Regnskabsmæssig værdi 31. december 69,951 50,644
Heraf forventes forfåldstidspunkterne at blive
Inden for 1 år 1705 536
Mellem I ogSår 64.571 50,063
Efter-5 år 3.675 45

69.951 50.644

Hensatte forpligtelser-vedr: hensættelse til byggemodning, mibeforsiistaltninger og understottelses fond.

Hensatte- forpligtelser til. miljoforanstalininger vedrører fororeningsforpligtelser i forbindelse med salg af de
fidligere DanLink-arealer: Nordhavnen samt på arealerne på Prøvestenen,

Den forsikringstekniske statusopgorelse pr. 31. december 2009 for Havnens Understøttelsesford udviste en
præmiereserve på 1.alt0;2.mio, kr Den forsikringstekniske resérye opgøres éri gang årligt:

Hensatte.forpligtelser:til byggemodning vedrører infrastruktur i forbindelse med de tidligere DånLink-arealer.

30

Noter til årsrapporten

Koncern
31,122009 31,12,2008
DKK 1.000 DKK 1.001
18. Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende vældsforpligtelser specificeres således:
Kroeditinstifutter 13,724.775 13,796,744
Leasingforpligtelser 80.030 82,251
Gæld til Københavns Kommune 660.482 632.246

14.465,285 14.511241

Selskabets samlede rontebærende sældsforpligtelse-til kreditinstitulter Kan specificeres på folgende-valutaer:

 

 

DKK EUR føvrige I alt
31. december 2009 8.758,42] 4974082 "1.730 13.724.7973
31, december 2008 SOGIGI 4.840.236 7.109 13,796.744

 

Kreditinstitutter

Røntebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser Kan yderligere specificeres således:

 

 

blå El BÆR Hår åd år Mereend Sår Lat Dagsuerdi
Na, ke.
Lan 2104 Eat) SBall! 230 å 76k FM 12838
Renteswaps AESK Ll EEN 1.500 Q «835 l Fig
Valufasivapis då El i i i 1162 sal JE
Cvrigedenvater, i i i i p i ( å.
Falt 217130 i 338. 30 9 -b453 s12,385 43,75

 

Dereviater:er nærmere beskevet:under finansielle risici. ledelsesberetningen.

 

Rentefordeling inkl. rentegarantier "

Variabel |
i

Fordeling på fast:og variabel rente FR
. | Faslrente
Variabel 'rente 21,7 pet. 0
Fast rente 46,7 pel. É Røglfehte
Real rente 3 L.fepet. sg
100: pct. 1% 10% 20%. "30% 40% 50% — 60%

 

Selskabets sæld.til kreditinstitutter er-optaget miklasiv værdien af rente og valutaswaps, Den samlede værdt af
rente--og valutaswaps udger Laltn67 mio kr.

Noter til årsrapporten

Køncérn

18 Gældsforpiigtelser (forrsen

Cæld tit Københavns Konunane

Gæld til Københåvns.Kommune vedrører tilskud-til vej: 173. af lånet forfalder; når anlægsarbejdetigangsættes,
forventelig: i:20610, og de røsterende-2/3 forfalder, tiår. vejen ibrugtages, forventelig i 2015. Gælden indekseres
med udviklingen I Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje oger i regnskabet optaget til tilbagediskønteret

nutidsværdi.

Leausiigforplietelser
31.122009

DKK-LoD
Forpligtelser frå finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalderinden for f år 5.380
Forfalder mellem 1 025 år 22.901
Forfalder efter 5 år 74.620
102,901
Fremndige finansieringsomkostninger; frnansiel Jeaung 26.083

31,12:2008
DK K-L009

5,249
22,342
80.559

108,150

26.479

Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører.en bilterminal samt administrations og personalebygning til
Copenhagen Målmé Port AB. .Léasingkøntrakten indeholder en købsoption.ved leasingperjødens udløb. Begge

leasingaftaler udløber i 2025,

Lobetid på langfristet. gæld

 

 

Finansiel Gæld til Kbh; Kredit
Deposite leasing gæld Kommune institotter alt
Kortfiistet ræld 0 2,326 237.020 2.093.151 2.932.497
Forfalder mellem 1 og 5-år (fi; 10,455 654 6,708,732 6,719.841
Forfalder efter Sår 30.197 67.249 422.808 4,322,890 4.343.144
30.197 80.030 660.482 13,724,773 14.495.482

 

32

Noter til årsrapporten

Koncern

19

za

21

Anden gæld

Ånden. gæld indeholder skyldige:renter vedrørende: gæld til kreditinstitutter på 155mio. kr, 31.12,2008 var
beløbet 217 mio.kr,

Eventualførplietelser mv.

APlov-om Metroselskabet 1/S og Arealudviklingsselskabet 1/5 fremgår, at By & Havn' skal nilrettelæggeøg
gennemføre omdannelsen. af'de havneområder i København, som ikke længere;anvendes til havnedrift, Med
vurderingen af.ejendommene.er.der taget. hensyn til omkostninger, der er forbundetmed udviklingen afde
områder, som ikke længere skål-anvendes: til haynedri ft: For at kunne love op-til lovens intentioner kan-det blive
nødvendigt, at By-& Havn bidrager til særhge- foranstaltninger relation tilinfrastruktur:og vandmiljø mv. som
ikke. Indebære.en stigning i By Havns aktiver;

En del af medarbejderne har gonmem.en-særskilt pensionskasse ret til tjenestelnåndspension Til pensionskassen
indbetales årligt pensionspræmie på 15 pet. af' den pensionsgivende løn. By.& Havn er forpligtet til
ekstraordinært at indbetale den til.enbver' tid værende underdæknings penstønskassen baseret på.en
aktuarmæssig-opgørelse. Pensionskassens aktiver pr: 3 1….december 2009 udgør 269% mio kr.0og
pensionsforpligtelsen. inkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 178-mi0..kr. Det vurderes atder I pensionskassens
levetid ikke bliver behov for, at By &. Havn indbetaler ekstraordinære bidragtil.eventuel underdækning:
Pensionskassenser en afviklingskasse.0roptager ikkemye medlemmer:

Der érindgåetlejetorpligtelser over for Målmi Hams AB på ca..43mi0. kø.

Kontraktlige forpligtelser

By-& Havn har indgået kontrakter ned entreprenører øf byggemodning.t Ørestad og renoveringsopgaver i
havnen med:en restværdi på-ca, 18 mio, kr.

I forbindelse med salg af arealer til.en samlet værdi af 128. mio. kroer det.aftall at By & Havn under givne
forudsætninger vil tilbagekøbe. de sølgte arealer på fastsatte vilkår.
I forbindelse-med mdgåede salgsaftaler 1 Ørestad'er By & Havn forpløtet tilat etablere mifrastrukrmr Ørestad,

Selskaber-har ved salg/option af ca. 157.000 etagemeter arcal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen
afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arcaldt:

Honorar til revision

 

 

Bovplizug Ølvrige Andre: Skalteråd- Andre
revison hbyphuige erkkeringer givne ydeber Tali 2008
Rissreusknen 73,150 0 2 0 a FAT ISst 552-880
Deloitte. 297.000. a 9 82.000 0 859,008 309.600
PWwe 5.000: Q 201.s00 oa 38.000 244500 931.000
KPMG 27.000. 27,750 6 B a S47Sst 100.800
Revishusdrektoratet 168.009: 2 0 ai Q 168.000 186.000
BDO KR 0 y ( 0 9.000 100-000:
Enit 1723356 2774 20,500 82.006 38.000 24072410 2.178.880

33

Noter tilårsrapporten

Koncern

22

bå
143

24

Nærtstående parter og ejerforhold

Bestemmende iødflydelse Grundlag
Københavns Kommu Interessent
Den Danske:Stat Iriteresselt

Øvrige nærtstående parter
Moderselskåbet By.& Havn 1/5' nærtstående parter omfatter endvidere joint ventures og associerede selskaber,
Endvidere anses bestyrelse øg. direktion som nærtstående parter.

Transaktioner
Samhandel med. nærtstående parter sker på markedsvilkår,

Udviklingsselskaber By & Håvn 1/S har haft mnidtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Porta B iform
af leteindtægter'og betalinger for serviceydelser på netto 32 mio. kr.

Udviklingsselskabet By.& Havn 1/5 har opførten bilterminal:samten administrations--og personalebygning til
Copenhagen Malmé Port ABvia leasing. Leasineaftalen er etåbleret som'en aftale mellem parterne med. en
løbetid minimum frem 112025,

Derudover er der mindre tjenesteydelser mellen moderselskabet øg joint venitures.og-assøcicræde selskaber i
form:af administrationsbidrag og tjenesteydelser,

Herudover.har derikke i periodens løb, bortset fra koncerninterne. transaktioner, der er elimineret Ukohnéern-
regnskabet, været-gennemført-særlige transkationer med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere, ejere,
tilknytiede virksomheder eller andre nærtstående parter.

Ejerforhold
Københavns Kommue « 55 pet.)
Danske Sta (45 pot.)

31, 72.2009 31,12:2008
DKK Lodn DKK 1.000

Penpestrømsopgørelse - reguleringer
Frmansielle indtægter "752.495 -981:106
Finansielle omkostninger 1.257,680 1.528:260
Markedsværdiregulerimig af gæld 235.381 839,383
Værdireguleninger af investeringscjendomme 67,317 +82,717
Gevinst ved salg-af anlægsaktiver 269 447
Årets af- og nedskrivninger 44.506 50;788
Indtægt af kapitalandele associerede virksomheder efler skat +85 =1,059
Skataf periodens resultat 12,108 21,318
André reguleringer 9 0

864.681 1,375,314
Pengestromsopgorelse «ændring i driftskapital
Ændring tilgodehavender 57,544 83,836
Ændring andre herisatte forpligtelser -16,981 -3.529
Ændring i leverandører mv, 14,052 =27,749

54,615 52.558

34

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2009

Moderselskab

Nettoomsætning
Værdireguleringer af investeringsejeridomnig
Andre driftsindtægter

Indtægter i alt

Personalcomkøostninger
Andre eksterne omkostninger

Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle antæesaktiver

Resultat af primær drift

Resultat. af kapitalandele:r joint ventures efter skat

Resultat af kapitalandele fassodierede virksomheder efter skat
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Resultat for markedsværdiregulering. af gæld

Markedsværdiregulering af gæld

Årets resultat

Resultatdisponering
Forslag til resultatdisponering
Foreslået udbytte for renniskåbsåret

Reserye-for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Oyerført averskud

Nate

Bø, id AA:

md

sp. OG

2009

DKK 1,000

241.773
-74.801
1.486

168.458

-66,004
-119.,855

-27.,154

-44.5585

41,222
83
747.707

:1,252 881

-508.422

-235.38]

743.803

6
835
743888

-743.803

2008
DKK 1000

239.4685
82.717
5838

328.020

(1.693
121.828

-27.300

117.199

76.056
1,059
979.037

ȣ,542,373

-369.022

-839.383
-1.208.405

0
1.059
-1,209.464

=1,208.405

35

Balance 31. december 2009

Moderselskab

Aktiver

hivesteringsejendomme

Grunde og bygninger

Havneindreminger

Driftsmateriel

Materielle anlægsaktiver under opførelse

Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele i jommt ventures:og dattervirksomheder
Kapitalandele i associerede virksomheder

Ansvarlig lånckapital jøint ventures

Tilgodehavende. høs joint ventures ved ejendomssalg

Tilgodehavende- hos. Københavns Kommune
Andre tilgodehavender

Finansielle anlægsaktiver

Ånlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg om tjenesteydelser
Tilgodehaverider fra salg-af nvesteringsejendomme
Tilgødehavende' hos jomtventtres

Andre tilgodehavender
Periodcaferænsningspaster

Tilgødehavender
Låikvide beholdninger
Omsætningsaktiver

Aktiver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 31. de. 2009 ål. dec. 2008
DKK. 1.090 DKK 1.006

9.189.565 9,708.017

318.652 394.898

387.336 363.267

18,345 18.953

43,824 57,454

H 9,957.722 9.942.589

12 371458 340.704

i3 6:915 6.829

14 45,000 45,000

14 21.392 20.938

14 2.502:066 — 3,302.577

14 4.316 3.695

2.956.827 — 3.719.743

12.914.549.  13.662,332

82.190 69.744

15 97.914 179.217

0 6.254

16 358.046 371.293

2.492 1.616

540,642 628.124

114,190 214.382

654,832 842.506

13.569,381 — 14.504.838

 

36

Balance 31. december 2009
Moderselskab

Passiver

Interessentskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser

Kreditinstititter
Leasineforpligtelser

Deposita

Gæld til Københavns Kormmune

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristet del af langfristede-gældsforpligtelser
Kreditnsttulter

Leverandører:af varer og tjenesteydelser
Skyldretil joint ventures

Anden gæld

Modtagne forudbetålinger fra Kunder

Kortfristede gældsforplistelser
Gældsforpligtelser

Passiver

Eventualforplietelser mv.

Honorar tilrevisorer
Nærtstående parter.og ejerforhold

Note

1%

18
18
18
18

2 TWA:
CS

ka
Ka

ål. dec. 2009

31,.dec; 2008

 

 

 

 

DKK-1:000 DKK 1 400
450.564 450.564
-1.672.438 -952,068
"1.221.874 501.504
44.896 27,20]
44,896 27.201

 

11,031,621

122789.154

 

 

 

 

 

77.704 20,030
27,547 29 dd
423.4062 404.481
11,560.334.  13,303.309
2.932.497 1.237.577
0 110.2925

21,859 42.102
1,185 G
186.107 239.336
44.377 46.692
3.186.025 1.675,832
14.746.359%  14.979,141
13569381  14,504,838

 

37

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december

 

 

 

Moderselskab

Interessent-

skabskapital — Overført resultat lalt

DKK 000 DKK dn DKK 1.200.

Egenkapital 1, januar 2008 450564 280.103 730.667
Valutakursregulering vedrørende-selvstændige udenlandske. enheder 23706 -23,766
Reserve for nettoopskrivning: for indre værdis metode 628 628
Årets resultat 1.209.033 -1.209.033
Egenkapital 31. december 2008 450.564 052068 501.504
Valutakursregulering vedrøreride selvstændige udenlandske enheder 9975 9,975
Reklassificering mv. Ejendomme 13.458 13458
Reserve for nettoopskrivning for hidre værdis metode Så 85
Pertodens resultat -743,888 743.588
Egenkapital. 31. december.2009 450.564 =1,672,438 +1:221,874

 

38

Noter til årsrapporten

Moderselskab
LL  Nettoomsætning

mø

Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Parkeringsindtægter

Øvrig. omsætming

Værdircgulecringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salgaf mvesteringsejendomme
Værdireguleringer af
mvesteringsejendomme

Personalgomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre:omkostninger tl-social sikring
Øvrize:personalgoimkostninger

Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse

Gennemsnitligtantal beskæftigede medarbejdere

Andre eksterne omkostninger

Drifts« og administrationsomkøstninger
Ejendomsskatter og aferfter

Af og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

2009
DKK 1,009

2.951
200.943
19.081
18.798

241.773

24,033

-98.834
=74.801

57455
3:589
572
4.388

66,004

2,029
1,450
3.479

113

88.050
31.805
119.855

8.536
15,154
3.464
27.184

2008
DKK 3.000

2.494
216.662
10:404
9:905

239,46S

55.079

27.638

82.717

53.509
STE
187
5.079

61.693

2.020
1.467

3487

103

37,947
33.880

121.827

8,925
14.169
4.206

27.300

39

Noter til årsrapporten

Moøderselskab

6 Resultat:af kapitalandele i joint
ventures efter skat

Resultat:af andel i joint venturesæefter-skat

FT: Resultataf kapitalandele iassocierede
virksombeder efter skat

Åndel af overskud fassocierede
virksomheder efter skåt

8 Finansielle indtægter

Renteindtægter, bank

Renteindtægter fmansielle anstrumienter.
Rentemndtægter, joint venfores
Rentecindfægter, Københavns Kommune
Valutakursreguleringer

Andre finansielle indtægter

9 "Finansielle omkostninger

Renteomkøstninger, bank
Renteomkostninger, finansielle
instrumenter
Rentsomkostninger, realkreditlån
Renteomkostninizer; Køberihavns
Kommune

Finansiel leasing
Valdtakursreguleringer

Andre finansielle omkostninger

10 Markedsværdiregulering- af gæld

Markedsværdiregulering af fan
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværd iregulering vejgæld,

Københavns Kommune

Øvrige markedsværdireguleringer

200%
DKK 1000

41,222
41,222

 

85

10.888
603.071
2.250
121.251
9.921
326

747:707

597.178
629.127

14.536
3028
8.608

404

1.252.881

302,873
-80,409

12.917
0

235.381

2008
DKK 1000

26:056

76.056

1.059
1,059

46.915
784.165
2,256
136,162
9435

504

979,037

634.432
894. 145

479

0
2.999
7.887
2.432

542.373

menk.

-90.183
010.670

ren

-81.103
=]

839,383

40

Noter til årsrapporten

Moderselskab

HM Materielleanlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
investermes= — Grnmdeog Havne- Drifts- under
ejendomme bygmiriger: jndfemimiger materiel udførelse
DKK 2.000 DKK. [000 DEK-1.000 DKK. 1:000 DKK.4.000
Kostpris I. januar 9.037:810 412.682 390.274 26,738 57,454
Reklassifikation 101.756 -94:228 0 0 q
Tilgang 0 0 0 0 175.776
Tilbageført tilgang 48214 0 0 0 Q
Afgang 1 perioden 0 0 0 o 0
Overførsler perioden 126.840 20.587 39,223 2736 -189,406
Kosipris 31, december 9;218392 337.04] 429,497 29.404 43.824
Værdireguleringer 1. Januar 70:207
Periodens nettoopskrivning -98,8åd
Værdireguleringer:31. december -28:6027
Af- og nedskrivninger 1 januar. 17,784 27.007 7,784
Reklassifikation -7,931 6 0
Periodens:afskrivninger 8536 15,454 3,365
Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver 0 0 0
Af- og nedskrivninger 31. december 18.389 42,161 11.149
Regnskabsmæssig værdi ål. december: 9,189,565 318,652 387,336 18.345 43.824
Afskrives over 30-40 år 4-6 år 4-7 år
Herafiindgår fmansielt leasede aktiver med 50.030

Værdifastsættelsen, af nvesteringsejendommene-er baseret påen tilbagediskontering afde forventede fremtidige-cash-
flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer mellem 5 pet. og 10: pet.afhængig af mvesteringsejendommens

tidshorisont,

By. & Havn har særlige forpligtelser tl åt vedligeholde mfrastrukturi form af veje ogbolværker mv; Herudover

har By &-Havn visse rethge forpligtelser tilat-vedligeholde- fredede. ejeridomme i ejerdomsporteføljen.

41

Noter til årsrapporten

Moderselskab

DKK 000 DKK 000
12. Kapitalandele i joint ventures og dattervirksomheder

Kostpris Ll. januar 261.047 255.984
Periodens tilgang 0 5.063
Kostpris:31, december 261.047 261.047
Værdireguleringer l. januar 79657 41.302
Valutakursregulering, udenlandsk jomt venture 9.975 23.768
Periodens tesultat 41.222 76.056
Udbytte ti moderselskabet -14.761 -13.933
Værdireguleringer 3 1. december 116:093 79.657
Rconskabsmæssig værdi 31, december 377.137 340.704
Kapitalandele 1 jomt ventures specificeres:således:

Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted Kapital ejerandel
Copenhagen Malmå Port-AB Malmé, SE: ”TSEK 120.000 Søge
Kommanditaktieselskabet:DanLimk-Udvikling Københåvi: — TDKK 10.000 50-pct.
DLU Aps København  TDKK 125 Så pet,
Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S København  — TDKK 60.500 50' pet:
Prøvestenen A/S København — TDKK 500 50:pet.
Byggemodningsselskabet Sluseholmen P75 København:  TDKK 20,000 SGpet.
Komplementarselskabet Sluseholmen A/S København — TDKK.500 SO:pet.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S København  TIDKK. 10,000 SØpet.
Komplementarselskab No, 1.A/S København TOKE 195 50: pet.
Kapitalandele i associerede virksomheder
Kostpris: F, januar 6,201 41,891]
Periodens-afgang 0 -35.690
Kostpris':31. december 6.201 6,201
Værdireguleringer |. januar 628 1.908
Periodens resultat 85 1.059
Udbytte til moderselskabet o -3,000
Periodens afgang Qg -3.339
Værdireguleringer. 3 L. december 713 628
Regnskabsmæssig værdi 31.-december 6,914 6.829

3ludec: 2009

Sl, dec, 2008

 

Noter til årsrapporten

Moderselskab

13 Kapitalandelci associerede virksomheder (førisån)

Kapitalandele tassøcierede virksomheder
specificeres: således:

 

Tilgodehavende-hos joint vemtures vedrører ejendømssalg.

sælges.

 

 

Selskabs» Stemme- og
Navn Hjemsted kapitål ejerandel
Kommanditaktieselskabet DLU nr. I Københåvn — TDKK 10.000 50-pet.
DLU ApS København  ”TDKK 125 50: pet.
14 .Øvrige finansielleanlægsaktiver
Tilgødeha-
Ansvarlig Tilgodeba- vende høs
Tånekapital vende hos Københåviis Andre tilgode:
Jolnt ventures | jølni ventures Kommune havender
DKK 1:000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK. Lodd
Regnskabsmæssig værdi L. januar 45.000 20.938 3.302.577 3:695
Periodens tilgang D 454 121.197 1,317
Poriodens afgang 0 0 -921:708 -696
Regnskabsmæssig værdi31, december 45,000 21.392 2.502,066 4.316

 

Beløbene indfries (taktmedatejendommene

Tilgodehavende hos Københavns Kommune forrentes.med; en rente på 4,276 pct: p.a: og amårtiseres
gennem tilbazeførsel af proveru vedrørende grundskyld efter kommunal udligning 1 juni 2009-ér
tilgodehavende vedrørende Nordhavnen indfriet med'et beløb på 858.mio.kr. Købehavns Kommune kan til
viihver tid indfri det resterende tilgodehavende helt eller'delvist, døg senest år:2057.

43

Noter til årsrapporten

Moderselskab
31. dec. 2009 37, dec. 2008
DKK Foot DKK 1-06
15. Tilgødehavender fra salg af
investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 15.482 8,566
Refusiornisdebitorer Ørestad 82,432 170.6851

 

97.914 179.217
Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 15 mio: kt. inden for'de- kommende 12 måneder,
16. Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til Kreditinstitytter på. ST flok:
samt tilgodehavende. vedrørende byggemodnimgsmoms på.253 mio. kv-decnedskrives'i takt med salg af
investeringsejendomme:

17 Andre hensatte forpligtelser

HL 2.200 31,12.,2008
DKR Lu DKK 1.600
Kostpiis 1, jantår 27.203 27,188
Tilgang perioden 17.700 15
Anveiidti perioden -7 0
Regnskabsmæssig værdi 31. dece mber 44.896 27.203
Heraf forventes forfåldstidspunkterneaf blive
inden for 1 år 0 532
Melkm bogs år 41.971 26626
Efter Sår 2.925 45
44.896 27,203

Hensatte'forpligtelser vedr: hensættelse til byggemodning, miljøforårstalminger og understøttelsesfaorid.

Hensatte forpligtelser til miljøforanstalminger vedrører forureningstorpligtelser i forbindelse med: salg af
de tidligere: DanLink-arealer satt pa arealerne på Prøvestenen.

Den forsikringstekriske statusopgørelse pr. 31. december 2009 for Havnens Understøttelsesfond udviste
enpræmiereservepåi alt.0.2 mio.kr. Den forsikringstekniske reserve-opgøres én. gang årligt.

Noter til årsrapporten

Moderselskab

18 Gældsforpligtelser

3. derz.2009
DKK 1000

Selskabets samlede rentebærende gældsforplistelser specificeres således:

Kreditinstitutter
Leasingforpligtelser
Gæld.til Københavns-Kommune

Selskabets samlede-rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter kan specificeres på

følgende valutaer:

31. dec 2008

DKK 1.000

 

31, december 2009

 

31. idedtember 2008

13:72412773 — 13:796,744
80.030 82.231
660.482 632.246
14.465,285 14,511,241

DKK EUR Øvrige Talt
8,758:421 4.974.082 -7:7230 13.724.773
8.963.617 4.840.236 -7.109  13,796,744

 

Kreditinstitutter

Kentebindingsperioder vedrørende finamsielle

forpligtelser kan yderligere specificeres således:

 

 

 

 

lår lår zdår Tdår ådar — Merewndfar Tali Daasværdt
Ma, Er
Lan 020 "1.250 1150 200 ( 2760 340 1488
Renteswaps FR Lg Fås «500 Ø 835 I BX
Valuiaswaps 268 Eaod 0 i i 1.102 Mk ez
Curige derivater o i 9 6 i 0 p i
Lalt »L740 i 298: -3,200 i «h433 11585 13728
Dercviater ér nærmere beskevet under finansielle risici i ledelsesbereningen.
Rentefordeling inkl.rentegarantier
Fordeling på fast og variabelrente: vanabet [ERR
Variabel rente IlTpet | Fåttreme |
Fast.rente 46. T pot
Real rente 3Løpet | Reetrenie PER
100,0 pet. 0% 30% —— 20% 30% — 40% — 50% — 60%

 

 

 

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optågetinkl værdien af rente- 6g valutaswaps, Den samlede værdi af

fente- og valutaswaps udgør 1.alt 867 mio.kr.

45

Noter til årsrapporten

Moderselskab

18 Gældsforpligtelser (fora)

Gæld til Københavns Kommune.

Gæld til Københavns.-Kommune vedrører tilskud-til vej, 1/3-:af fåner forfalder, når anlægsarbejdet
igangsættes, forventelig 12010,.0g de resterende: 2/3 forfalder, når vejen ibragtages. forventelig 12015.
Gælden indekseres med udviklingen i Danmarks Statistiks indeks. for arilæg af veje.og er i regnskabet

optagettil.tilbagediskonteret nutidsværdi:

Leasingforpligtelser

Forpligtelser fra fnansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfålder inden for I år

Forfalder mellem 1 åg Sår
Forfalderefter 5 år

Fremtidige finansieringsomkostninger, frnansiel leasing

3j.dee. 2009:

DKK. 1.000.

5.380
22.901
74,620

102.901

26.083

31, dec..2008

DKK 7.000

5,249
22.342
80.559

108.150

26.479

Koncernens Hnansielle lcasingaftaler vedrører en biltermiinal sort -administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malm Port AB. Leasingkontrakten indeholder en.købsoption-ved leasingperiodensudleb,

Begge leasingaftaler udløber 12025.

Løbetid på langfidstet gæld

 

 

Emånsiel  Gældulkbk. — Kredn-
Deposita — léasinggæld  Kommmme: — tristitutier Lalt
Kortfristet gæld 0 2.326 237,020 2,693,15] 2.932.497
Forfalder- mellem 1 og Sår 9 10.455 654 6,708,732 6,719,841
Forfalder efter Sår 27,547 67,249 422.808 4.322.890 4.840, 494
27.547 80.030 13.724,773 14,492,832

660,482

 

46

Noter til årsrapporten

Moderselskab

19

20

Anden gæld

Anden gæld indeholder skyldige reriter vedrørende gæld.til.kreditinstitutter på 155 mio. kr; 31,12,2008 var
beløbet 217 mi0,kr;

Eventualførpligtelser mv.

AT lov:om Metroselskabet /S-og Arealudviklingsselskabet VS fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af'de havneområder i København, søm ikke længere anvendes til-havnedrift.
Ved vurderingen af ejendommene er.der taget bensyn tl omkostninger, der-er forbundet med udviklingen
af de-områder. som ikke længere skal anvendes til.havnedrift: For-at kunne Teve op til lovens intentioner
kan det blive nødvendigt,at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger I relation til infrastroktur og
vandmiljø mv.,somikke vil indebære: em stigning i By-& Havns aktiver.

Eii del af medarbejderne har gennem en særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Til
pensionskassen indbetales årligt pensionspræmie på 15 pct. af.den pensionsgivende løn. By-& Havnser
forpligtet til. ekstraordinært.at indbetale den tilsenbver tid værende underdækningi pensionskassen- baseret
på en-aktuarmæssig opgørelse, Pensionskassens aktiver pr. 31, degember 2009 udgør 269-mio. kr. og
pensionsforpligtelsen imkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 178 mio, kr. Detsvurderes, atder i
pensionskassens levetid ikke bliver behov for; at:By &. Havn indbetaler ekstraordinære bidrag fil eventuel
underdækning. Pensionskassen er en afviklingskasse og optager ikke-nycmedlemmer.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået Kontrakter med entreprenører om byggemodning i Ørestad og renoveringsopgaver i
havnen med en festværdi på ca, 18-mi0. kr.

[ forbindelse:med salg af arealer til en-sanilet værdraf 128 mio, krrerdet aftalt, atBy & Havn under givne
forudsætninger viltilbagekøbe-de solgte arealer på fastsatte vilkår,

I forbindelse: med indgåede salgsaftaler i Ørestader By & Havn forphigtet til:atetablere infrastruktur i
Ørestad:

Selskabet har ved salge/option af ca. 145.500-ctagemerer areal [Ørestad aftalt, åt betalmgø af salssprisen
afhænger af købers-økondmiske udnyttelse af arealet:

47

Noter til årsrapporten

Moderselskab

21 Honorar til revision

 

 

Lavpløstig Chrige ÅArdre Skatteråd- Andre

TevkIon lovpligtige vrkkeringer givning ydelser: Tal 2008
Kiesrevkionen 31.150 Ø 0 0 i 737180. SS2ER0
Deløitte 620.000 Q u 0 0 620.000 -7,500.
EWwC 6 0 WES Ø 3000 239504 937.000
KPMG 0 27,750 0 (1 ul 27.750, 3750
Revkionsdirektoratet 168.000 9 0 q d 168.000 185.500
BDO 200 fo i Øg 0) 19,000: 100.000
Talt 1534,180 27.750 201.500 pg 38.000 1.801.400 1.811,630

32 Nærtstående parter og ejerforhold

Indholdet-af denne note et sammenfaldende med don tikvarende note koncernøetnskabet, hvorfor dér
henvises-hertil.

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Årsrapporten er aflagt "overensstemmelse med årsregnskabslovenis bestemmelser for. regriskabsklasse D-
virksomheder samt.danske regnskabsvejledninger:
Årsrapporten er aflagt i tusinde DKK, Både funktionel valuta-øg rapporteringsvaluta.er DKK. Andre valutaer end DKK

anses dermed som fremmed valuta: Årsrapporten.er aflagt efter samme praksis-som sidste år:

Generelt om indregning og måling

Alle indtægter indregnes I resultatopgørelsen I takt med,at de indtjenes— baseret på følgende kriterier:

1] levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,

2) der foreligger.en forpligtende salgsaftale,

3) salgsprisen er fastlagt, og

4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes modtaget,

Indtægter indregnes herudfra I resultatopgørelseni takt med, at'de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer
af investeringsejendomme, finansielle aktiver. og forpligtelser, der måles. til dagsværdi eller amortiseret kostpris.
Endvidere indregnes i resultatopgørelsen:alle omkostninger, dér er afholdt for at ophå:periodens indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger og; hensatte forpligtelser samt tilbageførster som følge afændrede tegn»
skabsmæssige-skøn af beløb, der'tidligere-har været indregneti resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når'deter.sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå selskabet, og.aktivets
værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes ibalancen, når det'er sandsynligt, at'fremtidige økonomiske fordele vil fragå:selskabet, og
forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Årsrapporten er aflågt'efter det historiske kostprisprincip, Dog ikke før så vidtangår invesferingsejendomme,
værdipapirer, finansielle aktiver og forpligtelser.

Ved første indregning måles. aktiver.og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver:og forpligtelser som
beskrevet for hver enkelt regnskabs post.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer; inden årsrapporten aflægges,

og be- eller afkræfter forhold, der'eksistérer på'balancedagen.

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Udviklingsselskabet By og Havn |/S-ogd alle selskaber, hvari
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller. hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Selskaber, hvori koncernen besidder mellem 20 pct. 09.50 pct, af stemmerettighederne åg. udøver betydelig, men

ikke bestemmende indflydelse, Getragtes som associerede selskaber;

49

Joint ventures, der =. ligesom Udviklingsselskabet By og Havn 1/S:… har areåludvikling til hovedformål, pro rata-
konsolideres,

Der er ved sammendraget foretaget eliminering.af koncerninterne indtægter og. omkostninger, aktigbesiddelser,
udbytter'og mellemværender samt realiserede og ursaliserede interne gevinster og tab'ved transaktioner mellem-de
konsoliderede'selskaber.

De årsrapporter, der: er anvendt til.brug'for koncernens årsrapport, er aflagt (overensstemmelse med køncernens
regnskabspraksis. Koncernens årsrapport er udarbejdet på grundlag af årsrapporter for moderselskabet, joint
ventures samt.datterselskaber' som el:sammendrag af regøiskabsposter af ensartet Karakter, Associerede-selskaber
erindregnet på grundlag af modtagne årsrapporter,

Ukoncernregnskabet er den regnskabsmæssige værdi af-moderselskabets: kapitalandele |.de-konsoliderede
selskaber udlignet med: moderselskabets-andel af selskabernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det
tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret.

Ved køb af datterselskaber opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem anskaffelsessummeén:dg den
regnskabsmæssige indre værdi i.det købte.selskab, efteraf'de enkelte aktiver og forpligtelser er reguleret til
dagsværdi, Resterende positive forskelsbeløb indregnes j balancen under immaterielle anlægsaktiver som
koncerngoodwill, derafskrives lineært resultatopgørelsen over den forventede økonomiske levetid, dog-max. 20 år,
Resterende negative.forskelsbeløb, der modsvarer'en forventet ugunstig-udvikling i de pågældende-dåtterselskaber,
indregnes i balancen som-et fradrag fil koncerngoodwill Negative forskelsbeløb-indtægtsføres | resultatopgørelseni

takt med, åt'den ugunstige udvikling reåliseres.,

Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede
selskaber i moderselskabet

Kapitalandele i:datterselskaber, joint ventures:og associerede selskaber indregnes og måles efter den indre værdis
metode,

[resultatopgørelsen.indregnes. den forholdsmæssige: andet af periodens resultat med fradrag af afskrivning af
goodwillunder' posterne ”Resultat:af kapitalandele i jointventures og datterselskaber” og ”Indtægt af kapitalandele i
associerede selskaber”.

Lbalancen: indregnes under posten:”Kapitalandete i jointventures.og datterselskaber" og ”Kapitalandele i
associerede selskaber” den forholdsmæssige ejerandel af selskabernes regnskabsmæssige indre værdi:opgjort
efter moderselskabets regnskabspraksis.

[moderselskabet fradrages endvidere skat, da moderselskabet:ikke'er skattepligtigt.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner fremmed valuta 'er'i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinstér og tab, der opstår
mellem transaktionsdagens kurs og. kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatop—gørelsen som en finansiel

påst.

50

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed vatuta;.som ikkeer afregnet på balancedagen,
omregnes. til balancedagens kurs. Forskellen

mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs'indregnes iresultatopgørelsen somen finansiel post.
Såfremt selskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber og jåintventyres er selvstændige. enheder,
omregnes resultatopgørelsen til.gennemsnitlige valutakurser, méris balanceposternie omregnes til balancedagens
kurs.

Valutakursreguleririger, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske selskabers .egenkapitaler primo
året, samt valutakursreguteringer, der opstår som følge af omregning af selvstændige udenlandske selskabers
resultatopgørelser til gennemsriltlige valutakurser, Indregnes-direkte på egenkapitalen.
Valutakursreguteringer,.der opstår ved omregning af integrerede.udenlandske:selskabers.resultatopgørelser og

balancer, indregnes i resultatopgørelsen:under finansielle pøster,

Selskabsskat

Moderselskabet erikke skattepligtigt.

Skat af periodens resultat iresultatopgørelsen | koncernregnskabet består af periodens aktuelle skat:og forskydning
periodens udskudte.skat fradatterselskaber, jointventures og associerede selskaber, dér er skattepligtige.
Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som kortfristet gæld idet omfang, der ikke er foretaget betaling
heraf.

Udskudte skatteforpligtelser/-aktiver er opgjort efter:den balanceorienterede gældsmetaode, Forpligtelser og aktiver
er beregnet som alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og
forpligtelser. Udskudt skat.beregnes med den forveritede fremitidige selskabsskatteprocent.

Udskudte skatteaktiver indregnes med emværdi, hvortil.de forventes.at kunne blive anvendt entenved udligning i

skat af fremtidig indtjening eller modregning ludskudte skattehensættelser,

Segmentoplysninger

Der.gives oplysninger på forretningssegmenter, Oplysninger om forretningssegmenter. er baseret på selskabets
afkast og risicisamtud fra den interne økonomistyring, Segmentoplysningerne findes iledelsesberetningen.

Der er kun ét:geografisk segment, da koncernen kun opererer | to.lande, og:disse har identiske økonomiske
kåråkteristika.

Der sker fordeling afde poster, som indgår jperjodens resultat, tilog med resultat før finansielle poster. Der:er tåle
om poster, som.direkte kan henføres til segmenterne;

Aktiver segmentet omfatter de aktiver, som anvendes. direkte isegmentets drift, Segmentforpligtelser omfatter
ikke-rentebærende forpligtelser, der.er afledt'af segmentets:drift, herunder leverandører af varer'og tjenesteydelser
Samtanderi gæld.

Resultatet af primær-drift for. koncernen:er opdelt ifire forretningssegmenter: Årealudvikling, Udlejning, Parkering
og Havnedrift. Forretningssegmenterne.er-sammenfaldende med de'segmenter,.der vil.blive udarbejdet

delregnskaber for i henhold til regnskabsreglementet for selskabet:

51

Arealudvikling består af:

Udviklingsselskabet By og Havn |/S”andel af posterne i øvrige joint ventures, dervedrører arealudvikling
Indtægter ved salg:af ejendomme, herunder'værdiregulering af investeringsejendomme, der er bestemt for
udvikling

Aktiviteter, som'i bred forstand er Knyttet tilårealudviklingen, f.eks: omkostninger til fremme af den rekreative
anvendelse af selskabets ejendomme

Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.

Udtejning består:af:

Indtægter ved udlejning af bygningstejemål og areallejemål

Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiréequlering af udlejnindsejehdomme
Omkostningerved driftog:vedligehold.af By & Havns” bygninger og arealer, der udlejes eller'som forventes-udlejet
Afskrivninger på de faste-arlæg, der vedrører udlejning.

Havnedrift:består af:

By'& Havns andel:af posterne i joint venture [Copenhagen Malmé: Port AB]

By & Havns indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture [Copenhagen Malmå Port AB]

Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint-venture (Copenhagen Malmé Port AB]

Havneindtægter i By. & Havnåg de omkostninger, der er forbundne hermed.

Parkering består af:

Parkeringsaktiviteterne I moderselskabet

Parkeringsaktiviteterne i jointventure, K/S DanLink-Udvikling.

Resultatopgørelsen

Indtægter:

Omsætning ved salg indregnés'i fesultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til.køber har fundet sted
inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms.og. med fradrag af råbatter: i forbindelse:med
salget.

Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostnings= refusjoner fra lejerne vedrørende varme, idet dette mellemværende
indregnes i.balancen.

Værdireguleringer af investeringsejendomime består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt periodens
beregnede værdireguleringer, For opgørelse af værdireguleringer henvises tilafsnit vedrørende
investeringsejendomme.

Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den.skønnede markedsværdi for
ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.

Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær kårakter 1 føorhold:til koncernens hovedaktivitet.
Fortjeneste.eller tabved afhændelse af:materielle anlægsaktiver opgjort som forskellen mellem evt.salgssum og

bogført værdi indgår under ”Andre driftsindtægter”,

Omkostninger

52

Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og. øvrige personiåleomkåstninger til
selskabets ansatte, herunder direktion.og bestyrelse.
Andre'eksterne omkostninger 'omfatter'reparation og vedligeholdelse. af faste anlæg. og maskiner, renholdelse af

faste-anlæg og'bygninger; forsikringer, ejendomsskatter; ad ministratidnsomkostninger m.m.

Afskrivninger

Materielle:anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De- forventede brugstider er som følger:
Broer, bolværker og.-andre

havneindretninger op til67 år

Bygninger mv. op til 40. år

Leasede arilægsaktiver 30-år

Flydende driftsmateriel 10-25 år

Øvrigt-materielog udstyr 4-10 år

Der:afskrivesikke på arealer og investeringsejendomme.,

Afskrivningsgrundtaget'er anskaffelsessum med fradrag: af eventuel scrapværdi

Bygninger, der anvendes till havnedriftsaktiviteter i koncernen, samt bygninger, der udlejes til produktions- og

lagervirksomhed, afskrives som udgangspunkttil 0. Øvrige bygninger afskrives til en scrapværdi på 60. pct,

Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt

gældsforpligtelser og indregnes med det beløb, dervedrører regnskabsåret.

Balancen

Materielle anlægsaktiver

Materjelle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper,

Investeringsejendomme

Eforbindelse. med-selskabets stiftelse-blev Investeringsejendomme defineret som ejendomme, der'ikke anvendes i
koncernen, og:som besiddes:med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster ved salg.
Investeringsejendomme måles til dagsværdiefter'de modeller, der, ved inddragelse af.ekstern professionel-valyar,
blevanvendtved selskabets stiftelse urider hensyntagen tilejendåmimenes særlige karakteristika:

Dagsværdien.af udlejningsejendomme måles til.den kapitaliserede værdi af nettolejen forde enkelte
udlejningsejendomme

Dagsværdien. af udviklingsarealer måles tilden tilbagediskonterede værdi af.de forventede cash-flow for de-enkelte

udviklingsarealer,

Værdireguteringer' af investeringsejendommene-indregnes. i resultatopgørelsen.

Øvrige materielle anlægsaktiver

53

Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel-og

inventar, Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum.med fradrag: af foretagne af- og nedskrivninger.
Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoverinigsarbejder aktiveres som forbedringer,

Øvrige materielle anlægsaktiver, som overføres: tilinvesteringsejendomme; optages tilden vurderede dågsværdi på

overførselsdågen, Opskrivninger ved sådanne reklassifikationer posteres direkte på egenkapitalen,

Finansielle anlægsaktiver

Tilgodehavender hos Københavns Kommune og andre:måles fil amortiseret kostpris, der alvæsentlighed svarer til

nominel værdi,

Nedskrivningsvurdering af anlægsaktiver

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver geninemgås periodisk for at afgøre, om'der.er en
indikation af værdiforringelse udover det, som udtrykkes ved normal.afskrivning. Hvis detteer tilfældet, foretages
der nedskrivning til.aktivets lavere. genindvindingsværdi,

Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdiaf nettosalgsværdien.og kapitalværdien.

Såfremt det ikkeer muligt at fastsætte genindvindingsværdien for'det enkelte aktiv; vurderes nedskrivningsbehovet
for:den mindste gruppe af aktiver, hvor derved en:samtet vurdering kan fastsættes en pålidelig genindvindingsværdi.
Hovedkontorejendomme og.andre aktiver, hvor'detikkeer muligtat opgøre nogen kapitalværdi.som følge af, at
aktivetikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme; vurderes for nedskrivningsbehovsammen méd den

gruppe. af aktiver, hvortil de kan henføres.

Tilgodehavender

Tilgodehavender, der holdes.til.udløb, værdianisættes til amortiseret kostpris eller én lavere nettorealisationsværdi,
hvilket her.svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab, Nedskrivninger til tab
opgøres på grundlag:af en individuelvurdering af de enkelte tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige

med en generel nedskrivning baseret på selskåbets erfarinder.

Værdipapirer

Værdipapirer består af børsnoterede værdipapirer, der måles'til Fondsbørsens salgsværdi på-balancedagen.
Obligationer, der er udtrukket, optages tilpari:

Der'sker indregning af køb:og.salg af værdipapirer på tidspunktet for handelsdagen.

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge åfen begivenhed indtruffet før eller på balancedagen. har
en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt; atder må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.

Langfristede gældsforpligtelser øg afledte finansielle instrumenter

Gæld til finansieringsinstitutter; herunder afledte finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning af renterisiko,
måles på tidspunktet: for låneoptagelse til kostpris, svarende til.det. modtagne provenu efter fradrag for afholdte

transaktionsomkostninger. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter, herunder afledte

54

finansielle instrumenter til markedsværdi påsamme-måde som-investeringsejeridommie, Ændringer i dågsværdien

indregnes iresultatepgørelsen.

Kortfristet'del af langfristet' gæld indregnes under ”Kortfristet'del af langfristede gælds forpligtelser”.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænshingsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende
regnskabsperiode,

Periodeafgrænsningspøster opført som forpligtelser-omfatter hovedsageligt opkrævninger vedrørende indtægter i de

efterfølgende regnskabsperioder.

Andre finansielle forpligtelser

Andre: finansielle forpligtelser,der omfatter'bankgæld, kreditorer og anden. gæld, måles til amortiseret.kostpris, der

sædvanligvis svarer til nominel værdi,

Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens. pengestrømme for perioden-opdelt på drifts«, investerings- og
finansieringsaktivitet, periodens forskydning flikvider samt koncernens likviditet ved periodens begyndelse og

udgång:

Pengestrømme fra:driftsaktivitet

Pengestrømme fra-driftsaktiviteten opgøres som periodens primære driftreguleret' for ikke kontante resultatposter
som af--og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen, renteind- og udbetalinger og. betalt
selskabsskat, Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede-gældsforpligtelser, ekskl.de pøster,

der indgår. likvider,

Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb: og salg af materielle og finansielle

anlægsaktiver,

Pengestrømme fra finiansieringsaktivitet
Pengestrømme [ra finansieringsaktiviteten omfat- ter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling-af langfristede

gældsforpligtelser samt pengestrømmettil-øg fra ejerne.

Likvider

Likvide midler består:af posterne ”Likvide beholdninger" og:”Værdipapirer” under omsætningsaktiver, samt
kortfristet bankgæld.

Pengestrømsøpgørelsen kan ikke udledes.direkte'af resultatopgørelsen og:balancen.

Hoved- og nøgletal

55

Dei hoved= og :nøgletalsoversigter anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat af primær driftx 100
Overskudsgrad = Indtægteri alt

Resultat afprimær driftx 109

Afkastningsgrad = Gennemsnitlige aktiver

Egenkapital x-100

Soliditetsgrad = Passiveri alt
Resu txl
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital

56

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags'dato behandlet'og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 34,
december 2009 for Udviklingsselskabet By & Havn |/S, omfattende ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance,

pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter 'og anivendtregnskabspraksis for såvel koncernen som for

moderselskabet.

Årsrapporten er aflagti overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse D, og danske
regnskabsvejledninger; Det ér vores opfattelse, at.den Valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig,-at.koncernens
interne kontroller, der'er relevante forat udarbejde og aflægge årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten
derfor giver'et retvisende billede af køncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling; pr-31,

december 2007 samt af resultatet:af koncernens og moderselskabets aktiviteter.og koncernens pengestrømme for

regnskabsåret 1. januar 131. december 2009;

Samtidig:er-detvores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold,

befetningen omhandler,

Årsrapporter indstilles tilinteressentskabets godkendelse den 15, april 2010, Bestyrelsen indstiller, at-der ikke

udbetales udbytte,

København, den.25. marts 2010

  

  
   
 
    

Direktion
Jens Kramer Mikkelsen i
Arm. direktør
Bestyrelse
ud nm
Carsten Koch Mads Lebec
Næstformand

eter Maskell

 

Nina Dahle Rasmussen Mette Reissmann

57

De uafhængige revisorers påtegning

Til interessenterne af Udviklingsselskabet By & Havn 1/5

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Udviklingsselskabet By & Havn 1/S før perioden 1, jandar.-
31.december 200%, omfattende ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance,
egenkapitalopgørelse og riotér samt ledelsesberetning og pengestrømsopgørelse for koncernen,
Koncernregnskåbet, årsregnskåbet'og ledelses beretningen aflægges efter'bestemmelserne i
interessentskabskontrakten mellem. Den. Danske Stat:og Københavns Kommuné om Udviklingsselskabet By:&. Havn

1/5, årsregnskabsloven samt danske regnskabsvejledninger.

Ledelsens ansvar for køncernregnskabet, årsregnskabet og
ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for.at udarbejde og aflægge ef koncernregnskab og:et årsregnskab, der giver etretvisende
billede, samten ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med
bestemmelserne Linteressentskabskontrakten: mellem Den Danske Stat:og Københavns Kommune om
Udviklingsselskabet By & Havn 1/S, årsregnskabsloven samt danske regnskabsvejledninger. Dette ansvar omfatter
udformning, implementering.og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for:at udarbejde og aflægge et
koncernregnskab, et årsregnskåb-og enledelsésberetning, der giver et retvisende billede uden væsentlig
fejlinformation, uanset om Tfejlinformationen skyldes besvigelser elter fejl, samt valg og'anvendelse af'en
hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige.efter
omstændighederne, Herudover er'det'ledelsens ansvar, at de dispositioner, der er omfattet af koncernregnskabet,
årsregnskabet og ledelsesberetningen, er overensstemmelse med love og andre forskrifter samt.med indgåede

aftaler og sædvanlig praksis.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen på
grundlag-af vores revision. Vi har udført vores revision [overensstemmelse med danske revisionsstandarder og god
offentlig revisionsskik, jf, lov om revisioner af statens regnskaber m.m. Disse standarder kræver, åt vilever optil
etiske krav samt planlægger og udfører revisionen.med henblik på'at opnå høj grad af sikkerhed for, at

årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision:ømfatter handlinger for at:opnårevisionsbevis for de'beløb'og oplysriinger;-dér er anført i
koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af-revisors vurdering,
herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet, årsregnskabet og

ledelsesberetningen, uansetom fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, Ved risikovurdéringen overvejer

58

revisor interne kontroller, der'er relevante for Udviklinigsselskabet By & Havn I/S udarbejdelse og aflæggelse af et
koncernregnskab. og et årsregnskab, der giver et retvisende billede samt for udarbejdelsen af en ledelsesberetninig,
som indeholder'en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke med'det formål at udtrykke'en' konklusion om effektiviteten-af Udviklingsselskabet By
& Havn 1/85' interne.kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen arivendte
regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige: skøner rimelige samt en vurdering af
den:samlede præsentation af koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen, Revisionen omfatter
desuden.envurdering af, om:der'er etableret forretningsgange og interne kontroller, der i videst: muligt omfang
sikrer, at de.dispositioner, derer omfattet af regnskabet, er j overensstemmelse med love:og andre forskrifter samt

med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Det:er vores opfattelse, at-det opnåede revisionsbevis ef tilstrækkeligt og egnet :som.grundlåg for vores-:konklusion.

Revisionen har ikke givet:anledning til forbehold.

Konklusion

Det:er. vores opfattelse, at.koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Udviklingsselskabet By
& Havn 1/S' aktiver; passiver og finansielle stilling pr.31. december 2009 samt: af resultatet af Udviklingsselskabet By
& Havn 1/S"aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. jandar - 31. december 2009, samt.at ledelsesberetningen
indeholder en retvisende. redegørelse i overensstemmelse med bestemmelserne | interessentskabskontråkten
mellem. Den Danske:Stat og Københavns Kommune.-om Udviklingsselskabet By & Havnd/S, årsregnskabsloven-samt
danske regnskabsvejledninger. Det'er ligeledes'vores opfattelse, at;der er etableret forretningsgange og interne
kontroller, der ividest muligt omfang sikrer, at de dispositioner, der. er omfattet af regnskabet, er i

overensstemmelse med'love og andre forskrifter samt:med indgåede aftaler:og sædvanlig praksis.

Erklæring om udført forvaltningsrevision

Iforbindelse: med den finansielle revision af Udviklingsselskabet By & Havn |/S7 koncernregnskab, årsregnskab og
ledelsesberetning for 2009 har vi foretaget en vurdering:af, hvorvidt. den for udvalgte områder er taget-skyldige
økonomiske hensyn ved forvaltningen: af Udviklingsselskabet By & Havn 1/5, og-om oplysningerne i årsrapporten. am

mål.og resultater er dokumenterede og.dækkende for Udviklingsselskabet.By-&-Havn1/S" virksomhed i'2009.

Ledelsens ansvar

Udviklingsselskabet By &.Havn J/S' ledelse. har ansvaret for, at der-etableres-retningslinjer og-procedurer,.der'sikrer,
at'der tages'skyldige økondmiske hensyn ved Udviklingsselskabet By.&. Havn 1/S' forvaltning, og-at: oplysningerne i
årsrapporten om mål øg resulfaterer dokumenterede og dækkende for Udviklinigsselskabet By & Havn 1/S'
virksomhed 12009,

59

Revisøors ansvar og den udførte forvaltningsrevision

| overensstemmelse-med god offentlig revisionsskik, jf lov.omrevisiønen af statens regnskaber m.m. har vi for
udvalgte forvaltningsområder:undersøgt, om. Udviklingsselskabet By & Havn |/S-har etableret forretningsøange, deri
videst muligt:omfang sikrer ensøkonomisk hensigtsmæssig forvaltning. Vi:har endvidere stikprøvevist gennemgået
oplysningerne i årsrapporten om mål:og resultater for Udviklingsselskabet By & Havn. I/S, Vores arbejde-er udført
med.henblik påat opnå begrænset sikkerhed for, at forvaltningen på de udvalgte områder er varetaget påen
økonomisk hensigtsmæssig måde, og at-oplysningerne i årsrapporten om-mål-og-resultater er dokumenterede og

dækkende for Udviklingsselskabet By & Havn |/S'virksomhed 12009.

Konklusion

Ved den udførte forvaltningsrevision er vi ikke blevet bekendt med forhold, der.diver os anledning til at:konkludere, at
forvaltningen 12009 på-de områder, vi har undersøgt, ikke'er varetaget: påen økonomisk hensigtsmæssig måde, eller

at-oplysningerne.i årsrapporten om mål. og resultater ikke er.dokumenterede-og dækkende for Udviklingsselskabet
By & Havn 1/S' virksomhed i 2009.

København, den 25. marts 2010

Rigsrevisionen Deloitte

| 1)
bl, PRÆST mn [ IL

i Henrik Otbo SKovdaar ;

   

Korceagnad

Anne Aagaard ohn,Ménå

60

Bestyrelse og direktion

Bestyrelse

Carsten:Koch:- Direktør Lønmodtagernes Dyrtidsfond

Ledelseshverv; Bestyrelsesmedlem [Sund & Bælt Holding A/S [næstformand], Femern Bælt A/S [næstformand],
Øresundsbro Konsortiet [/S:samt Københavns Havns Pensionskasse. [formand]

Født 1945

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Mads Lebech -.Direktør Industriens Fond

Ledelseshverv; Bestyrelsesmedlem I.KAB Boligselskab, Drostfonden, Gavdi A/S, Privathospitalet Hamlet, medlemaf
Københavns Universitets kompetencepanel:samt formand før Ordrupgaards Advisoryboard

Født 1987

Udpeget 2010

Agneta Bjårkmåan - Direktør Vera Consultancy

Ledelseshverv: Bestyrelsesformand og partier 1aCROnordic.A/S, medlem fepfæsentantskaåbet Realdania: A/S og
medlem af bestyrelsen i Århus Havn og medlem af bestyrelsen i Københavns Havns Pensionskasse

Født 1952

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Carl Christian Ebbesen - Civiløkonom, politisk-sekretær

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i:Renholdningsselskabet R98, organisatorisk næstformand i Dansk Folkeparti
Født 1968

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Johri Becher Krommes (medarbejderrepræsentant]
-Specialarbejder

Ledelseshverv: Tillidsmand 3F

Født 1964

Valgt 2008, genvalgt 2010

Peter Maskell - Professor Copenhagen Business'School
Ledelseshverv: Beslyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S samt CMP AB
Født 1949

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant]'- Regnskabschet

61

Født 1975
Valgt 2010

Mette Reissmann — Direktør, Politisk Ordfører

Ledelseshverv: Partner -og.direktør i:Allinfact.com, politiskordfører, medlem iTryghedsgruppens:Repræsentantskab
Region Hovedstaden

Født 1963

Udpeget:2010

Direktion

Jens Kramer Mikkelsen - Administrerende-direktør

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i. Byggemodningsselskabet Marmormolen, Københavns: Havns Pensionskasse
samt DG]-Byen, Bestyrelsesformand I Dansk Fitness &. Helse Organisation:samt Vesterbro Ungdomsgaard. Medlem
af delegeretforsamlingen i Ejendomsforeningen Danmark, repræsentantskabet i BRF kredit samt
repræsentantskabeti Fonden Wonderful Copenhagen.

Født 1951

Bestyrelsen. afholdt] 2009 syv bestyrelsesmøder, og der blev. afholdt to-skriftlige voteringer, Bestyrelsesmøder

fastlægges. forud for årets-begyndelse,

Perioden-for bestyrelsen løber 2010-2013.

62