Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Årsrapport 2009/10
KUCO DTS A/S, CVR 24256782
narre
MED,
rr
ERHVERVS- OG SELSKABSSTYRELSEN
27 MAJ 2010
Sillebroen,
Frederikssund, Danmark
Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling,
i<
den 25. maj 2010
10988327888B3029 676
INDHOLDSFORTEGNELSE
Resume
Selskabsoplysninger
Hoved- og nøgletal for koncernen
TK Development i hovedtræk
Regnskabsbererning 2009/10
Afleverede projekter
Værdiregulering af investeringsejendomme
Fokus på omkostninger
Fremdrift i koncernens projekter
Yderligere prøjektmuligheder
Forhøjelse af kapitalgrundlag — styrkelse af det finansielle beredskab
Forventninger til 2010/11
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Markeder og forretningsenheder
Projektporteføljen i koncernen
TK Development, moderselskabet
TKD Nordeuropa
Projektportefølje
Projektoverblik
Euro Mall Holding
Projektportefølje
Projektoverblik
Investeringsejendomme
Øvrige forhold
Forretningskoncept
Videnressourcer/værdiskabelsen i TK Development
Akrtionærforhold
Redegørelse for samfundsansvar
Corporate governance
Økonomiske styremål
Risikoforhold
Ledelseshverv
Ledelsespåtegning
De uafhængige revisørers påtegning
Koncernregnskab
Moderselskabsregnskab
so oN4D NI GV MAR OA
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Indholdsfortegnelse
RESUME
Bestyrelsen i TK Development A/S har den 22. april 2010 be-
handlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2009/10.
Hovedtrækkene er:
»… TK Development realiserede et resultat på DKK 25,4
mio. efter skat mod forventet i niveauet DKK 50 mio.
I resultatet indgår en ekstraordinær værdiregulering af
investeringsejendomme på DKK -15,0 mio. Resultatet
svarer således til det forventede.
+ … I betragtning af markedssituationen anser ledelsen årets
resultat for acceptabelt.
+ Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2010 DKK
1.593,4 mio., svarende til en soliditet på 36,4 %.
. Koncernens 39.500 m? multifunktionelle center Entré i
Malmø, Sverige, åbnede i marts 2009 og er i juni 2009
overdraget til investor.
+ Der er i december 2009 indgået salgsaftale med den
tyske investeringsfond Commerz Real vedrørende kon-
cernens 14.300 m? retailparkprojekt i Danderyd, Sverige,
Den samlede salgssum forventes at udgøre ca. SEK 280
mio. og er baseret på forward funding.
+" Byggeriet af koncernens 10.900 m? retailpark i Uppsala,
Sverige, er forløbet planmæssigt. Retailparken åbnede
fuldt udlejet i marts 2010. Retailparken er solgt, baseret
på forward funding, til den institutionelle afdeling af ty-
ske IVG Funds.
»…… Koncernens shoppingcenter i Nowy Sacz, Polen, på ca.
17.300 m? åbnede ultimo oktober 2009 og er fuldt ud-
lejet.
"…… Koncernens shoppingcenter i Tarnéw, Polen, på ca.
16.500 m? åbnede ultimo november 2009 og er fuldt
udlejet.
+. I Polen er der i december 2009 indgået salgsaftale med
en bruger til ca. 3.500 m? kontorbyggeri i Tivoli Resi-
dential Park, Warszawa. Aftalen cer baseret på forward
funding.
”…… Byggeriet af koncernens shoppingcenter Sillebroen i
Frederikssund, Danmark, på ca. 25.000 m? er forløbet
planmæssigt. Centret åbnede i marts 2010 og er 91 %
udlejet.
+ Den 30. april 2009 åbnede første etape på 6.400 m? af
koncernens retailpark i Most, Tjekkiet. Aktuel udlej-
ningsgrad på første etape udgør 86 %.
»… I Tjekkiet er udlejningen af fase II af Fashion Arena
Outlet Center på ca. 7.000 m? nu så fremskreden at kon-
cernen 1 april 2010 har påbegyndt byggeriet heraf.
+ Koncernens projektportefølje er med 957.000 m? på ni-
veau med 31. januar 2009.
. Markedsforholdene for koncernen har i 2009/10 været
vanskelige. Ledelsen har fortsat fokus på omkostninger
samt konsolidering og gennemførelse af de eksisterende
projekter i porteføljen. Som følge af omskiftet i mar-
kedsforholdene er en del af koncernens projektbehold-
ning indtjeningsmæssigt under pres. Ledelsen forventer
fortsat avance på alle projekter i porteføljen, om end re-
duceret i forhold til normal avance.
+ Det vurderes at den markedsmæssige priskorrektion er
ved at være gennemført således at der er fundet ct nyt
niveau for priser på jord, entrepriser, leje og prissætnin-
gen på fast ejendom. På nye projekter forventes derfor
en normal avance.
+ I begyndelsen af 2010 er markederne på investorsiden
præget af en forsigtig optimisme og øget investerings-
lyst.
«+ Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye pro-
jektmuligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler
om flere af disse projekter.
+ Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen at der gen-
nemføres en kapitalforhøjelse som fortegningsemission
med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Dermed
styrkes det finansielle beredskab så koncernen aktivt kan
udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel cksiste-
rende som nye projektmuligheder.
+ Kapitalforhøjelsen er drøftet med koncernens storak-
tionærer der sammen med enkelte, betydende private og
institutionelle investorer har afgivet betingede tegnings-
garantier for den samlede kapitalforhøjelse.
. Koncernen forventer for 2010/11 et resultat efter skat i
niveauet DKK 100 mio.
Afleverede projekter
Der er i regnskabsåret 2009/10 afleveret projekter på ca.
56.000 m2, Projekterne omfatter koncernens multifunktio-
nelle center Entré, Sverige, en Føtex i Brønderslev, Danmark,
boligenheder i Tivoli Residential Park, Polen, og enkelte grun-
de i Sverige, Polen og Slovakiet.
Fremdrift i koncernens projekter
TK Development har fortsat fokus på konsolidering og gen-
nemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, her-
under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden
påbegyndelse af byggeri.
På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller
nært forestående byggestart oplever koncernen en pæn lejer-
interesse, og der er i 2009/10 indgået en række lejeaftaler på
disse projekter som derfor forløber planmæssigt.
Byggerierne er forløbet planmæssigt. Koncernen har i løbet
af regnskabsåret åbnet to shoppingcentre i Polen og en re-
tailpark i Tjekkiet, og efter regnskabsårets udløb yderligere et
shoppingcenter i Danmark. Koncernen står dermed med flere
færdigopførte, cashflow-genererende projekter klar til salg.
10988345888388029$77
Resume | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 3/116
Investeringen i disse projekter, hvor der bl.a. på de tre
shoppingcentre har været igangværende byggeri det meste
af året, er den væsentligste årsag til at projektbeholdningen 1
koncernen er steget fra DKK 2,5 mia. pr. 31. januar 2009 ul
DKK 3,3 mia. pr. 31. januar 2010.
Markedsforhold
Markedssituationen for koncernen har i 2009/10 været van-
skelig, De finansielle markeder har været præget af usikkerhed
hvor bankerne fortsat har stillet høje krav til egenkapitalind-
skud i de enkelte projekter hos såvel projektudviklere som
investorer.
Der er kun gennemført få handler med fast ejendom på kon-
cernens markeder. Dette har i den forløbne periode medført
usikkerhed om prissætningen på fast ejendom og en generel
afventende holdning hos investorerne.
På udlejningssiden har koncernen i årets løb oplevet en mere
træg efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de en-
kelte lejere. Et lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf
har betydet at lejepriserne i en periode har været under pres.
Eksempelvis har TK Development indgået en langvarig op-
tionsaftale på et areal i den tjekkiske by Frødek Mistek hvor
TK Development påtænker at opføre et shoppingcenter på
ca. 19.000 m?.
Herudover er koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S
langt fremme med udviklingen af et nyt centerbyggeri på
banearealerne ved Esbjerg station, Danmark. 'TK Develop-
ment planlægger at opføre et shoppingcenter på ca. 28.000
m>, Lokalplansarbejdet er igangsat, og den endelige lokalplan
forventes at foreligge i efteråret 2010.
Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye projekt-
muligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere
af disse projekter.
Koncernens projektportefølje
Udviklingen i koncernens projektportefølje fremgår neden-
for:
31.01.08 31.01.09 31.01.10
Samtidig er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet,
og projekternes beliggenhed er endnu mere afgørende end 832 943 351
tidligere. På retailprojekter med igangværende byggeri eller 3.250
nært forestående byggestart har koncernen alligevel oplevet
en pæn lejerinteresse, og har løbende hen over året indgået en
række lejeaftaler på disse projekter. 146
Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byg- 957
geri og jord hen over regnskabsåret 2009/10 løbende er fal- Antal projekter 63 66
det. Det er ledelsens vurdering at der er stor differentiering
i jordpriser afhængig af beliggenhed og anvendelsesformål . .
IP BB 88 E Forventninger til 2010/11
hvilket også må forventes fremover. Prisniveauet for entrepri-
ser er faldet betydeligt og vurderes at være ved at stabilisere
sig, med nogen variation fra land til land.
Markedsforholdene har nu ændret sig i positiv retning i for-
hold til den seneste periode. På udlejningssiden inden for
På basis af ledelsens forventninger til markedsforholdene det
kommende år, de allerede foretagne salg og perspektiverne 1
den bestående projektportefølje hvor flere færdigopførte pro-
jekter er klar til salg, forventer ledelsen for 2010/11 et øget
aktivitetsniveau i forhold til 2009/10 og et resultat efter skat i
butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være niveauet DKK 100 mio.
stabile.
De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport, herunder
På investorsiden er markederne i begyndelsen af 2010 gene- forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med ristet og
relt præget af en forsigtig optimisme og øget investeringslyst. usikkerheder og kan påvirkes af faktorer son f.eks. globale akonomiske
. forhold og øvrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- &
Yderligere projektmuligheder ER De henvises i ovrigt til afsnittet Risiko
Udover fokus på konsolidering og gennemførelse af de ek- hold” i denne årsrapport.
sisterende projekter i porteføljen arbejder koncernen med
alternative indtjeningsmuligheder, bl.a. via dialog med kre-
ditinstitutter som ligger inde med nødlidende projekter der
endnu ikke er færdiggjorte. Herudover arbejder koncernen
med sikring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via langsig-
tede optionsaftaler.
4/116. TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Resume
SELSKABSOPLYSNINGER
Fondskode: 0010258995 +» Hjemstedskommune: Aalborg + Hjemmeside: www.tk-development.dk + e-mail: tk(øtk.dk
'TK Development A/S: CVR 24256782 « TKD Nordeuropa A/S: CVR 26681006 ” Euro Mall Holding A/S: CVR 20114800
Aalborg
Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg
T: (+45) 8896 1010
Helsinki
Uudenmaankatu 7, 4.
FIN-00 120 Helsinki
T: (+358) 103 213 110
Vilnius
Gyngjy str. 16
LTI-01109 Vilnius
T: (+370) 5231 2222
Warszawa
ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910
København
Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.
DK-2300 København S
T: (+45) 3336 0170
Stockholm
Gamla Brogatan 36-38
S-101 27 Stockholm
T: (+46) 8 751 37 30
Prag
Karolinskå 650/1
CZ-186 00 Prag 8
T: (+420) 2 8401 1010
Berlin
AhornstraBe 16
D-14163 Berlin
T: (+49) 30 802 10 21
Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth
1LOOFEJAFOBSESN 28878
Selskabsoplysninger | TIK Development A/S | Årsrapport 2009/10 5/116
HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN
DKK mio. 2005/06 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10
Hovedtal:
1.623,3
…157,1
379,0
1.219,9
1.125,1
4LT
Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo/
passiver ultimo.
6/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Hoved- og nøgletal for koncernen
TK DEVELOPMENT I HOVEDTRÆK
Regnskabsberetning 2009/10
TK Development realiserede et resultat på DKK 25,4 mio.
efter skat mod forventet i niveauet DKK 50 mio. og DKK
155,2 mio. året før. I resultatet indgår en ekstraordinær værdi-
regulering af investeringsejendomme på DKK -15,0 mio. Re-
sultatet svarer således til det forventede.
I betragtning af markedssituationen anser ledelsen resultatet
for acceptabelt.
Balancen udgør pr. 31. januar 2010 DKK 4.377,3 mio. mod
DKK 3.816,1 mio. pr. 31. januar 2009. Koncernens egenka-
pital udgør DKK 1.593,4 mio. og soliditeten 36,4 %. Egenka-
pitalforrentningen for 2009/10 cr realiseret med 1,6 % mod
10,5 % i 2008/09.
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Internatio-
nal Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber. Årsrapporten for 2009/10 er aflagt
i overensstemmelse med de standarder (IFRS/IAS) og nye
fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår der
begynder 1. februar 2009.
Implementeringen af nye og ændrede standarder samt for-
tolkningsbidrag i årsrapporten for 2009/10 har ikke påvirket
indregning og måling i koncernregnskabet. De nye standarder
og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på resultat pr.
aktie og udvandet resultat pr. aktie.
Implementeringen af IFRS 8, Driftssegmenter, har medført
ændringer i de afgivne noteoplysninger om segmenter. Seg-
mentfordelingen er ændret fra at være geografisk og omfatte
Centraleuropa og Nordeuropa til nu at følge den interne
rapportering der er opdelt i de to forretningsenheder TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i
TK Development, moderselskabet.
Implementeringen af den ændrede IAS 1, Præsentation af års-
regnskaber, har medført ændringer i præsentation af de pri-
mære regnskabsopgørelser idet der er indarbejdet en totalind-
komstopgørelse, og egenkapitalopgørelsen er tilpasset som
følge heraf. Sammenligningstal er tilpasset disse ændringer.
Regnskabspraksis i moderselskabsregnskabet er ændret som
følge af implementeringen af ændringen til IAS 27, Koncern-
regnskaber og separate årsregnskaber, idet modtagne udbytter fra
dattervirksomheder, associerede og/eller fælles ledede virk-
somheder i alle tilfælde skal indregnes 1 resultatopgørelsen.
Ændringen har virkning for 2009/10. Standarden implemen-
teres fremadrettet i overensstemmelse med implementerings-
bestemmelserne og medfører derfor ikke tilpasning af sam-
menligningstal.
I forhold ti koncern- og årsregnskabet for 2008/09 er der
sket en reklassifikation af indeståender på deponerings- og
sikringskonti. Disse har tidligere indgået i likvide behold-
ninger, men er nu præsenteret 1 en særskilt linje i balancen.
Sammenligningstal er tilpasset denne reklassifikation. I kon-
cern- og årsregnskabet præsenteres derfor tillige balancen for
begyndelsen af sammenligningsåret i overensstemmelse med
kravene i IAS 1.
Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis i årsrap-
porten uændret i forhold til årsrapporten for 2008/09.
Resultatopgørelsen
Omsætning
Omsætningen er for regnskabsåret 2009/10 realiseret med
DKK 1.369,9 mio. mod DKK 1.052,4 mio. i regnskabsåret
2008/09.
Omsætningen opdelt på forretningsenheder fordeler sig med
89,3 % i TKD Nordeuropa, 8,7 Yo i Euro Mall Holding og 2,0
% i den resterende del. Den væsentligste del af omsætningen
vedrører salget af Entré, Sverige, til Commerz Real.
Efter en grundig gennemgang af koncernens projekter og
projektbudgetter har det været nødvendigt i 2009/10 at fore-
tage nedskrivning af et enkelt projekt. Nedskrivningen udgør
DKK 3,5 mio.
Bruttoresultat
Bruttoresultatet udgør for 2009/10 DKK 200,5 mio. mod
DKK 375,0 mio. året før. Bruttoavance, ekskl. værdiregule-
ring af investeringsejendomme, udgør 15,4 % hvilket vurde-
res tilfredsstillende under de gældende markedsforhold. De
afleverede projekter er nærmere omtalt nedenfor.
Der er i 2009/10 indregnet acontoavance efter produktions-
metoden på et enkelt projekt, i alt DKK 9,0 mio. som indgår
i bruttoresultatet. For 2008/09 udgjorde beløbet DKK 5,3
mio.
Årets værdiregulering udgør DKK -10,9 mio. mod DKK 57,7
mio, året før. Værdireguleringen er nærmere omtalt nedenfor.
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostinin-
ger
Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger ud-
gør for 2009/10 DKK 138,5 mio. hvilket i forhold til året før
er en reduktion på 17,2 Yo.
Personaleomkostninger udgør DKK 99,9 mio. og er dermed
faldet med 17,2 % i forhold til 2008/09. Som i 2008/09 har
koncernen også i 2009/10 tilpasset organisationen i forhold
10PSEJAFEGSBSN2 9870
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 7/116
til et lavere aktivitetsniveau. Antallet af medarbejdere i kon-
cernen er i seneste regnskabsår faldet fra 164 pr. 31. januar
2009 til 136 pr. 31. januar 2010, svarende til en reduktion på
17%.
Den fulde effekt af den foretagne tilpasning af organisatio-
nen vil blive opnået i regnskabsåret 2010/11.
Andre cksterne omkostninger udgør DKK 38,6 mio. mod
DKK 46,7 mio. i 2008/09, svarende til et fald på 17,3 %.
Finansiering
I regnskabsåret 2009/10 er der realiseret en nettofinansie-
ringsudgift på DKK 17,9 mio. hvilket i forhold til året før er
en reduktion på 46,4 %. Reduktionen kan blandt andet hen-
føres til faldende rentesatser og til salg af projekter hvor disse
salg medførte frigivelse af betydelig likviditet der delvist er
anvendt til investering 1 igangværende projekter.
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat udgør DKK 14,0 mio. svarende til en
skatteprocent på 35,5 %. Beløbet er en kombination af be-
regnet skat af årets resultat og en fornyet vurdering af det
udskudte skatteaktiv.
Balancen
Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2010 andrager
DKK 4.377,3 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2009 er en
stigning på DKK 561,2 mio., svarende til 14,7 %.
Goodwill
Goodwil andrager pr. 31. januar 2010 DKK 33,3 mio. og
vedrører koncernens centraleuropæiske aktiviteter. Der er
gennemført værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige
værdi af goodwill som ikke har givet anledning til at foretage
nedskrivning.
Investeringsejendomme
Værdtansættelsen af koncernens investeringsejendomme fin-
der sted ud fra en discounted cashflow-model hvor de frem-
tidige betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud
fra et givet afkastkrav. Afkastkravene er uændrede i forhold til
31. januar 2009.
Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme
udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio. hvor DKK 196,0
mio. vedrører koncernens tyske investeringsejendomme, og
DKK 159,1 mio. vedrører koncernens centraleuropæiske in-
vesteringsejendom.
Udskudt skatteaktiv
Udskudt skatteaktiv andrager i balancen pr. 31. januar 2010
DKK 284,9 mio. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foreta-
get på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfrem-
skrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budget-
teret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens
projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på resul-
tatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete pro-
jekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end
tre år samt en række projektmuligheder.
Projektbeholdning
Den samlede projektbeholdning er 1 forhold til 31. januar
2009 forøget med DKK 712,2 mio. og udgør pr. 31. januar
2010 DKK 3.253,5 mio. Stigningen kan i al væsentlighed
henføres til byggeriet af koncernens shoppingcenter-projek-
ter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, Galeria Tarnovia i
Tarnéw og Galeria Sandecja i Nowy Sacz, begge Polen.
De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-af-
taler udgør pr. 31. januar 2010 DKK 350,7 mio. mød DKK
942,7 mio. pr. 31. januar 2009. Faldet skal ses 1 sammenhæng
med at der i 2009/10 er sket aflevering af koncernens mul-
tifunktionelle center Entré, Sverige, hvor salgsaftalen var ba-
seret på forward funding. Pr. 31. januar 2010 udgør forward
funding ca. 96 % af den bogførte værdi af solgte projekter,
brutto.
Tilgodehavender
De samlede tilgodehavender udgør DKK 270,3 mio. svarende
til et fald i forhold til 31. januar 2009 på DKK 67,1 mio. Fal-
det vedrører både tilgodehavender fra salg af varer og tjene-
steydelser og andre tilgodehavender.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger udgør pr. 31. januar 2010 DKK 77,5
mio. og er et fald i forhold til sidste år på DKK 33,5 mio.
Faldet skyldes at der er anvendt likviditet til bl.a. drift og in-
vestering i projekter.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2010 DKK
1.593,4 mio. mod DKK 1.506,0 mio. pr. 31. januar 2009.
Forøgelsen af egenkapitalen siden 31. januar 2009 kan pri-
mært henføres til årets resultat, positive kursreguleringer efter
skat på DKK 26,7 mio. samt en positiv ændring af et urea-
liseret tab på en valutaterminsforretning på DKK 31,4 mio.
Soliditeten udgør 36,4 %.
8/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
Langfristede forpligtelser
Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2010 DKK 103,8 mio. hvilket i forhold til året før er et fald
på DKK 60,1 mio.
Kortfristede forpligtelser
De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2010 DKK
2.680,1 mio. hvilket er en stigning i forhold til 31. januar 2009
på DKK 533,9 mio.
Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser
i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt
bundne likvider i det omfang selskabet har modregningsret
og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at
realisere aktiver og forpligtelser samtidigt. Pr. 31. januar 2010
er der alene foretaget modregninger i bundne likvider med
DKI 5,2 mio.
Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består både
af en drifts- og projektfinansiering. TK Development har ind-
gået en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbin-
delse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet
og betingelserne genforhandles årligt, og det er ledelsens for-
ventning at samarbejdet vil blive forlænget.
Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering 1
forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkreditterne
bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider, afhængigt af
det konkrete projekt.
Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2010 har
DKK 298,3 mio. udløb i 2010/11. Ledelsens forventer at
disse projektkreditter vil blive forlænget.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser negative pengestrømme fra
driftsaktivitet med DKK 582,8 mio. som følge af investering
i projekter, positive pengestrømme fra investeringsaktivitet
med DKK 0,4 mio., samt positive pengestrømme fra finan-
sieringsaktivitet med DKK 542,7 mio.
DKK mio. 2007/08 2008/09 2009/10
Pengestrøm fra driften 142,6 331,7 -582,8.
Netto rentebærende gæld, ultimo 1.094,09 1.509,55 2.178,9
Afleverede projekter
Der er i regnskabsåret afleveret projekter på ca. 56.000 m?.
ITKD Nordeuropa er følgende væsentlige projekter overdra-
get til investorer i regnskabsåret 2009/10:
Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige
Koncernens multifunktionelle center Entré åbnede den 19.
marts 2009. Centeret er solgt til Commerz Real og overdraget
til investor i juni 2009. Salgsprisen er fastsat på baggrund af
et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen er baseret på forward
funding. Udlejningsgraden udgør 89 %. Centret er på 39.500
m? hvoraf 25.800 m? er butikker, 10.700 m? er restauranter,
biograf, fitness og bowling, 300 m? er kontorer, og 2.700 m?
er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med
900 pladser.
Retailpark, Bronderslev
I Brønderslev, Danmark, er 4.700 m? af koncernens samlede
retailparkprojekt på ca. 5.800 m? afleveret til henholdsvis
Dansk Supermarked og OK Benzin. De resterede 1.100 m?
er fuldt udlejet.
Grundsalg Enebyången, Danderyd, Sverige
TKD Nordeuropas projekt i Danderyd, Sverige, omfatter ca.
14.300 m? retailpark, som aktuelt er 99 % udlejet. Der er i de-
cember 2009 indgået salgsaftale med den tyske investerings-
fond Commerz Real om dette projekt. Grunden til projektet
er i regnskabsåret 2009/10 overdraget til investor.
Grundsalg, Uppsala, Sverige
I Uppsala, Sverige, udvikler og opfører TKD Nordeuropa ca.
10.900 m? retailpark. Retailparken er solgt til den institutio-
nelle afdeling af tyske IVG Funds, og grunden til projektet er
i regnskabsåret 2009/10 overdraget til investor.
I Euro Mall er følgende væsentlige projekter overdraget til
investorer i regnskabsåret 2009/10:
Tivoli Residential Park, Targåwek, Warszawa, Polen
Koncernen har i efteråret 2008 afsluttet byggeriet af koncer-
nens første boligprojekt i Polen. Projektet består af 280 lej-
ligheder der sælges som ejerlejligheder. 239 af enhederne er i
2008/09 overdraget til de nye ejere. Der er i 2009/10 afleveret
yderligere 37 boliger til køberne af ejerlejlighederne.
Grundsalg, Bytom Retail Park, Bytom, Polen
Der er indgået aftale med franske Castorama om dette sel-
skabs køb af en del af grunden. Aftalen er effektueret i januar
2010, og den pågældende del af grunden er dermed overdra-
get til Castorama i 2009/10.
Grundsalg, retailpark, Presov, Slovakiet
Der er i efteråret 2009 solgt og overdraget et grundstykke
til McDonald's 1 Presov, Slovakiet. Grunden er beliggende i
umiddelbar tilknytning til koncernens planlagte retailpark på
ca. 9.300 m2, McDonald's bliver således en del af retailparken.
1095874Feg8BSN 38 880
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 9/116
Værdiregulering af investeringsejendom-
me
Værdircguleringen af koncernens mvesteringsejendomme
udgør i 2009/10 DKK -10,9 mio. mod DKK 57,7 mio. året
før.
Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejendom
Koncernens investeringsejendom i Centraleuropa (20 %
ejerandelen af shoppingcentret Futurum Hradec Krålové 1
Tjekkiet) er pr. 31. januar 2010 værdiansat til DKK 159,1 mto.
baseret på et uændret afkastkrav på 7 % beregnet ud fra en
discounted cashflow-model over 5 år.
Derhari 2009/10 været en tilfredsstillende udlejningssituation.
Ejendommen har været fuldt udlejet, der er opnået normal
indeksering af lejen på eksisterende lejekontrakter, og
nye lejekontrakter 1 forbindelse med udskiftning af eller
genforhandling med eksisterende lejere er generelt indgået
på et højere lejeniveau. Alt 1 alt har dette betydet en positiv
værdiregulering på DKK 5,9 mio. i 2009/10.
Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af er-
hvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra
en ejendom i Lidenscheid, er beliggende i randområdet af
Berlin. Værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2010
DKK 196,0 mio. Værdireguleringen i regnskabsåret 2009/10
udgør DKK -16,8 mio. Heraf vedrører DKK -15,0 mio.
værdiregulering som følge af ekstraordinær vedligeholdelse
i forbindelse med en lejers fraflytning af et større lejemål i
en af ejendommene. Værdireguleringen er beregnet ud fra en
discounted cashflow model over en 10-årig periode baseret på
et uændret afkastkrav på 6,5 %.
Fokus på omkostninger
Med baggrund i markedssituationen i Letland og ledelsens
forventninger til at en bedring heraf har længere udsigter,
blev det midt i året besluttet at lukke koncernens kontor 1
Riga. Aktiviteterne håndteres derfor nu fra koncernens kon-
tor i Vilnius, Litauen.
Der blev i den sidste del af 2008/09 og igen i 2009/10 fore-
taget en tilpasning af organisationen til det aktuelle aktivitets-
niveau. Antal medarbejdere er derfor reduceret fra 164 pr. 31.
januar 2009 til 136 pr. 31. januar 2010. Den fulde effekt af
den gennemførte tilpasning af organisationen vil blive opnået
i regnskabsåret 2010/11.
Omkostningsniveauet er i 2009/10 reduceret med ca. 17 %i
forhold til 2008/09.
Fremdrift i koncernens projekter
TK Development har fortsat fokus på konsolidering og gen-
nemførelse af de eksisterende projekter 1 porteføljen, her-
under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden
påbegyndelse af byggeri.
På koncernens retailprojekter med igangværende byggeri eller
nært forestående byggestart oplever koncernen en pæn lejer-
interesse, og der er i perioden indgået en række lejeaftaler på
disse projekter som derfor forløber planmæssigt.
Byggerierne er forløbet planmæssigt, og koncernen har i lø-
bet af regnskabsåret åbnet to shoppingcentre i Polen, en re-
tailpark 1 Tjekkiet og efter regnskabsårets udløb yderligere ét
shoppingcenter i Danmark.
Koncernen står dermed med flere færdigopførte cashflow-
genererende projekter klar til salg
Der er i december 2009 indgået salgsaftale med den tyske in-
vesteringsfond Commerz Real vedrørende koncernens 14.300
m? retailparkprojekt 1 Danderyd, Sverige. Den samlede salgs-
sum forventes at udgøre ca. SEK 280 mio. og er baseret på
forward funding. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 99 %, og
byggeriet er påbegyndt i november 2009. Projektet opføres 1
to etaper hvor første etape består af ni butikker der åbner i
oktober 2010. Anden etape består af et lejemål til Plantagen
og åbner i marts 2011.
Koncernens projekt i den svenske by Uppsala omfattende
en retailpark på ca. 10.900 m” er nu fuldt udlejet. Byggeriet
er forløbet planmæssigt og retailparken åbnede i marts 2010.
Projektet er solgt til den institutionelle afdeling af tyske IVG
Funds, baseret på forward funding. Projektet forventes over-
draget til køber inden udgangen af april 2010.
I koncernens shoppingcenterprojekt Sillebroen i Frederiks-
sund, Danmark, udgør den aktuelle udlejningsgrad 91 %.
Byggeriet er forløbet planmæssigt, og centret åbnede som
planlagt den 25. marts 2010.
I Polen er koncernens shoppingcenter Galeria Sandecja i
Nowy Sacz færdigopført og åbnede planmæssigt i oktober
2009. Centret er fuldt udlejet. Byggeriet af koncernens shop-
pingcenter Galeria Tarnovia i Tarnéw, Polen, er ligeledes
afsluttet, og centret åbnede som planlagt 1 november 2009.
Centret er fuld udlejet. Begge centre har oplevet en særdeles
god åbning og en meget tilfredsstillende kundetilstrømning.
I Polen er der i december 2009 indgået salgsaftale med en
bruger til ca. 3.500 m” kontorbyggeri i Tivoli Residential Park,
Warszawa. Aftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er
10/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
påbegyndt i foråret 2010,
Den 30. april 2009 åbnede første etape på 6.400 m? af kon-
cernens retailpark i Most, Tjekkiet. Aktuel udlejningsgrad på
første etape udgør 36 %.
I Tjekkiet er udlejningen af fase II af Fashion Arena Outlet
Center på ca. 7.000 m? nu så fremskreden at koncernen i april
2010 har påbegyndt byggeriet heraf.
Investeringen 1 disse projekter, hvor der bl.a. på de tre
shoppingcentre har været igangværende byggeri det meste
af året, er den væsentligste årsag til at projektbeholdningen i
koncernen er steget fra DKK 2,5 mia. pr. 31. januar 2009 til
DKK 3,3 mia. pr. 31. januar 2010.
Koncernens samlede projektportefølje er med 957.000 m? på
niveau med 31. januar 2009, Der er i perioden afleveret pro-
jekter på ca. 56.000 mZ, og tilgangen af nye projekter udgør
netto 53.000 mZ, bl.a. som et resultat af TK Developments ar-
bejde med at sikre fremtidige projektmuligheder, jf. nedenfor.
Yderligere projektmuligheder
Udover fokus på konsolidering og gennemførelse af de ek-
sisterende projekter i porteføljen arbejder koncernen med
alternative indtjeningsmuligheder og sikring af fremtidige
projektmuligheder, bl.a. via langsigtede optionsaftaler.
Som et led i arbejdet med at opnå alternative indtjeningsmu-
ligheder og udnytte TK Developments kernekompetencer er
koncernen i dialog med bl.a. kreditinstitutter som ligger inde
med nødlidende projekter der endnu ikke er færdiggjorte.
Dialogen vedrører særligt projekter der i udviklingsfasen er
så fremskredne at de kan gennemføres inden for en relativ
kort tidshorisont.
For at sikre det langsigtede indtjeningspotentiale i koncernen
arbejder TK Development herudover med sikring af fremti-
dige projektmuligheder, bl.a. via indgåelse af langsigtede op-
tionsaftaler på jord. Langsigtede optionsaftaler vedrører pro-
jekter med forventet byggestart inden for en periode på 1-3 år
og sikrer at koncernen i en længere periode får mulighed for
at arbejde med det påtænkte projekt, herunder bl.a. myndig-
hedsforhold, udlejning og investorer. Dette for at muliggøre
en optimal forberedelse af projektet inden igangsætning, her-
under en høj udlejningsgrad.
Eksempelvis har TK Development indgået en langvarig op-
tionsaftale på et areal i den tjekkiske by Frydek Mistek hvor
TK Development påtænker at opføre et shoppingcenter på
ca. 19.000 m?.
Herudover er koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S
langt fremme med udviklingen af et nyt centerbyggeri på
bancarealerne ved Esbjerg station, Danmark. TK Develop-
ment planlægger at opføre et shoppingcenter på ca. 28.000
m2, Lokalplansarbejdet er igangsat, og den endelige lokalplan
forventes at foreligge 1 efteråret 2010.
Ledelsen vurderer yderligere en række konkrete nye projekt-
muligheder, og koncernen forventer at indgå aftaler om flere
af disse projekter.
Forhøjelse af kapitalgtundlag — styrkelse
af det finansielle beredskab
Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil
gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale 1 så-
vel eksisterende som nye projektmuligheder. Koncernens
nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt
til at gennemføre udviklingen af den igangværende projekt-
portefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de
forventede yderligere projekter er det ledelsens vurdering at
en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge ak-
tionærernes afkast.
Ledelsen ønsker på denne baggrund at styrke kapitalgrundla-
get og det finansielle beredskab. Bestyrelsen indstiller derfor
til generalforsamlingens godkendelse den 25. maj 2010 at der
gennemføres en kapitaludvidelse ved fortegningsemission
med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Fortegningsemis-
sionen indstilles at blive gennemført i forholdet 2 : 1, og hvor
hver aktionær for hver to aktier får ret til at tegne en ny aktie
til kurs 15. Som følge heraf vil en ændring af aktiekapitalen
der muliggør transaktionens gennemførelse være nødvendig.
Kapitalforhøjelsen er forhåndsdrøftet med koncernens sto-
raktionærer der bakker fortegningsemissionen op. Storak-
tionærerne samt enkelte, betydende private og institutionelle
investorer har afgivet betingede tegningsgarantier for den
samlede kapitalforhøjelse
Forventninger til 2010/11
Markedsforholdene har ændret sig 1 positiv retning i forhold
til den seneste periode. På investorsiden er markederne i be-
gyndelsen af 2010 generelt præget af en forsigtig optimisme
og øget investeringslyst. Lejepriserne der i en periode har væ-
ret under pres, vurderes fremadrettet at være stabile. Der hen-
vises i øvrigt til ”Markeder og forretningsenheder” nedenfor.
På basis af ledelsens forventninger til markedsforholdene det
kommende år, de allerede foretagne salg og perspektiverne i
den bestående projektportefølje hvor flere færdigopførte pro-
jekter er klar til salg, forventer ledelsen for 2010/11 et øget
1005834F888B88N238881
Ledelsesberetning | TK Development A/S [ Årsrapport 2009/10 11/116
aktivitetsniveau i forhold til 2009/10 og et resultat efter skat 1
niveauet DKK 100 mio.
De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne årsrapport, herunder
forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og
usikkerheder ag kan påvirkes af faktorer som f.eks. globale økonomiske
Forhold og avrige væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og
valutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risikofor-
hold” i denne årsrapport.
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er ikke indtrådt andre, væsentlige selskabsspecifikke be-
givenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberet-
ningen nævnte.
Markeder og fortretningsenheder
Markedssituationen for koncernen har i 2009/10 været van-
skelig. De finansielle markeder har været præget af usikker-
hed, hvor bankerne fortsat har stillet høje krav til egenkapi-
talindskud i de enkelte projekter hos såvel projektudviklere
som investorer.
Der er kun gennemført få handler med fast ejendom på kon-
cernens markeder. Dette har i den forløbne periode medført
usikkerhed om prissætningen på fast ejendom og en generel
afventende holdning hos investorerne.
På udlejningssiden har koncernen 1 årets løb oplevet en mere
træg efterspørgsel og en længere beslutningsproces hos de en-
kelte lejere. Et lavere privatforbrug og den afledte effekt heraf
har betydet at lejepriserne i en periode har været under pres.
Samtidig er lejernes fokus på den rette beliggenhed skærpet,
og projekternes beliggenhed er endnu mere afgørende end
tidligere. På retailprojekter med igangværende byggeri eller
nært forestående byggestart har koncernen alligevel oplevet
en pæn lejerinteresse, og har løbende hen over året indgået en
række lejeaftaler på disse projekter.
Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på byg-
geri og jord hen over regnskabsåret 2009/10 løbende cr fal-
det. Det er ledelsens vurdering at der er stor differentiering
i jordpriser afhængig af beliggenhed og anvendelsesformål,
hvilket også må forventes fremover. Prisniveauet for entrepri-
ser er faldet betydeligt og vurderes at være ved at stabilisere
sig, med nøgen variation fra land til land.
TK Development har fortsat haft fokus på konsolidering og
gennemførelse af de eksisterende projekter i porteføljen, her-
under sikring af en stærk forhåndsudlejning eller salg inden
påbegyndelse af byggeri.
Samtidig har markedsforholdene åbnet for nye prøjektmulig-
heder, blandt andet i form af overtagelse af konkurrerende
udviklingsprojekter, eller ved at stille koncernens kernekom-
petencer til rådighed for kreditinstitutter vedrørende deres
nødlidende projekter der endnu ikke er færdiggjorte. Ilerud-
over har det åbnet muligheder for indgåelse af langvarige op-
tionsaftaler vedrørende grunde, jf. omtale ovenfor.
Markedsforholdene har nu ændret sig i positiv retning i for-
hold til den seneste periode. På udlejningssiden inden for
butikssegmentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være
stabile. På investorsiden er markederne i begyndelsen af 2010
generelt præget af en forsigtig optimisme og øget investe-
ringslyst.
De makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug
og arbejdsløshed på koncernens markeder viser en forvent-
ning om en beskeden vækst på alle koncernens markeder.
Koncernen har en stærk platform på de enkelte markeder og
fokuserer på via netværk til retailere og investorer at udnytte
det potentiale som er på markederne. Med fokus på butiks-
segmentet arbejdes der løbende på at styrke projektporteføl-
jen på hvert af koncernens markeder.
TK Development arbejder inden for to geografiske områder,
Nordeuropa og Centraleuropa.
De nordeuropæiske markeder
Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire
hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum.
TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden for
forskellige segmenter hvilket er angivet i nedenstående skema.
Danmark Sverige Finland Baltikum
Danmark
Både dagligvare- og retailkæderne i Danmark stræber gene-
relt efter at sikre sig markedsandele og vækst, og fokuserer
derfor på nye og centrale beliggenheder. Koncernen har sit
væsentligste markedsmæssige fokus på etablering af bydels-
og shoppingcentre i store og mellemstore byer.
12/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
Danmark — etableret 1989 2008 2009e 2010e 2011e
BNG RT MM
Privatforbrug (1 åd) 2 då 22 20
Arbejdsloshed (”%) 1,8 3,6 5,6 6,2
(Kilde: Nordea, jannar 2010)
Kontormarkedet kan tiltrække både lejere og investorer ved
attraktive beliggenheder. Koncernens havnenære beliggen-
heder vurderes at være attraktive, og koncernen forventer at
skabe gode projekter de kommende år. Som eksempler kan
nævnes koncernens arealer på Amerika Plads i København og
Stuhrs Brygge i Aalborg.
Sverige
Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lighed
med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Den fortsatte
butiksmæssige udbygning gør at Sverige fortsat er et interes-
sant marked inden for dette segment. Der vil herunder blive
fokuseret på udvikling af enkelte, større shoppingcenterpro-
jekter.
Sverige — etableret 1997 2008e 2009%e 2010e 2011e
BNP (fo å/å) re ERR,
Privatforbrug (% å/å) ' -0,2 -0,5 2,8 22
Arbejdsløshed (? 0) 6,1 8,3 9,0 8,9
(Kilde: Nordea, januar 2010)
Finland
I Finland har koncernen siden etableringen primært beskæf-
tiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes fortsat
fokus på butikssegmentet med retailparker og enkelte større
shoppingcenterprojekter.
Finland — etableret 1999 2008e 2009e 2010e 201le
BNP ("0 å/å) 10070 27 25
"Privatforbrug (04/3) 1,9 1,8 12 20
Arbejdsløshed (4) 64 83 98 9,4
(Kilde: Nordea, januar 2010)
Baltikum
Markederne i de baltiske lande er fortsat vanskelige, dog med
en smule mere optimisme end tidligere, Økonomien er gået
i stå hvilket har resulteret i faldende udlejningspriser og sti-
gende afkastkrav. Opstart af byggeri af koncernens påtænkte
projekter i de to lande er udskudt indtil der foreligger et salg
eller en tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til
markedssituationen i det pågældende land.
Baltikum — etableret 2001 2008e 2009e 2010e 2011e
Letland:
BNP (44)
ae 80 29 27
Privatforbrug (& å/å) == 54 -235 6,0 20
Arbejdsløshed (%) 75) 173. 195 190
lian
BNG 28 160 -2,4 3,0
Privatforbrug (Yo å/å) 3,6 -17,5 4,5 2,0
"Arbejdsløshed (4) 580150 182 180
(Kilde: Nordea, januar 2010)
De centraleuropæiske markedet
Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet. Euro Mall Holding arbejder på de en-
kelte markeder inden for følgende segmenter:
Polen Tjekkiet Slovakiet
Shopping El. : uu
Bukke, 7 sobuikker ” grenene
ORDE TT gemmen er mer
Segment-mix . .
Boliger E
Euro Mall Holding har herudover ejerandel i en investerings-
ejendom i Tjekkiet og ejer en tredjedel af managementselska-
bet Euro Mall Centre Management (EMCM).
Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal lo-
kale og internationale retailkæder der ønsker at ekspandere 1
Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde med inve-
storer - herunder internationale investeringsfonde - der øn-
sker at investere i centraleuropæiske ejendomsprojekter.
Polen
Der er fortsat positive forventninger til det polske marked
der som et af de få lande i Europa ikke har været i recession
i 2009/10. Hos både lokale og internationale retailere konsta-
teres fortsat en betydelig interesse for lejemål i velbeliggen-
de retailprojekter og mindre shoppingcentre i Polen, Dette
underbygges bl.a. af en meget tilfredsstillende udlejning af
koncernens færdigopførte projekter. Mange af projekterne
forventes fortsat de kommende år at ligge i de mellemstore
byer. Det er typisk projekter på 10-15.000 m? med et mindre
hypermarked eller et supermarked som ankerlejer. Der vil li-
geledes blive arbejdet med projektmuligheder i større byer.
Polen — etableret 1995 2008 2009e 2010e 2011e
"BNP (0 å/å) 49016 30 44
. Privatforbrug (0 å/å) 5,4 3,2 2,6 ÆT
Arbejdsloshed (0) 98 109 120 11,9
(Kilde: Nordea, januar 2010)
Koncernens forretningsgrundlag omfatter også boligmarke-
det i Polen.
1095832Fed3gSN 3682
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 13/116
Der er fortsat mangel på attraktive boliger, og mange eksiste-
rende boliger opfylder ikke længere polakkernes krav til bo-
ligstandard. Warszawa udvikler sig løbende og styrker fortsat
sin position som Polens kraftcentrum. Der er blevet opført
mange nye boliger på det seneste, og udbuddet af boliger til
salg er stort. En væsentlig faktor i den forbindelse er at det er
blevet vanskeligere for den enkelte køber at opnå finansiering
af købet hvorved omsætningshastigheden på salg af boliger
er reduceret. Prisniveauet på boligerne afspejler disse forhold,
og er svagt vigende.
Udviklingen af koncernens første boligprojekt i Central-
europa blev påbegyndt i Warszawa 1 Polen i efteråret 2006 og
omfatter 280 boligenheder. Projektet Tivoli Residential Park
er færdigopført, og alle enhederne er solgt. Projektet er for-
løbet meget tilfredsstillende. Koncernens næste boligprojekt
Residential Park, Biclany, omfattende 900-1.000 enheder kan
opføres i fire etaper. Byggeriet af første etape påbegyndes når
der er opnået et tilfredsstilende forhåndssalg, forventeligt ul-
timo 2010.
Tjekkiet
På det tjekkiske marked er der fortsat god efterspørgsel efter
lejemål i attraktive retailprojekter. Markedet for shopping-
centre og retailparker 1 mellemstore og større byer vurderes
fortsat at være attraktivt, og koncernen har flere shopping-
center- og retailparkprojekter i porteføljen. Tendensen går 1
retning at der bygges retailparker beliggende i nærheden af
eksisterende shoppingcentre
Tjekkiet — etableret 1997 2008 2009 2010e 201le
BNP (0å/) 253 40 20 28
Privatforbrug Co å/3) 38 12 10 25
"Arbejdsløshed (%) SERENE 95 8,9
(Kilde: Nordea, januar 2010)
Slovakiet
Generelt vurderes behovet for shoppingcentre og retailparker
i Slovakiet at være begrænset idet behovet allerede er dækket
i de fleste større byer. Ledelsen vurderer dog at der fremover
vil være interesse for retailparker på attraktive placeringer, og
koncernen arbejder med flere projektmuligheder.
Slovakiet — etableret 1999 2008e 2009e 2010e 201le
BNP (fe å/3) 20 28 19
Povaforbrug få) SEER:
Arbejdsløshed (%) 11,4 13,0 11,8
(Kilde: Enropa-Komsmisionen, november 2009)
Projektporteføljen i koncernen
Status på projektporteføljen
Koncernens projektportefølje udgør 957.000 m? pr. 31. januar
2010. Projektporteføljen består af 146.000 m? solgte projek-
ter og 811.000 m? øvrige projekter. Koncernens projektporte-
følje udgjorde pr. 31. januar 2009 960.000 mZ,
TK Development har som beskrevet ovenfor fortsat haft
fokus på konsolidering og gennemførelse af de eksisterende
projekter i porteføljen. Dette fokus har sikret en god frem-
drift på og yderligere optimering af de enkelte projekter. Som
følge af omskiftet i markedsforholdene er en del af koncer-
nens projektbeholdning indtjeningsmæssigt under pres. Dette
er dog delvist kompenseret ved fald i byggepriser. Ledelsen
forventer fortsat avance på alle projekter 1 porteføljen, om
end reduceret i forhold til normal avance.
Det vurderes at den markedsmæssige priskorrektion nu er
ved at være gennemført således at der er fundet et nyt niveau
for priser på jord, entrepriser, leje og prissætningen på fast
ejendom. De nye prisniveauer underbygger at der også frem-
adrettet er god rentabilitet i at drive udviklingsvirksomhed,
og på nye projekter i projektporteføljen forventes en normal
avance.
Udviklingen 1 koncernens projektportefølje kan skitseres så-
ledes:
DKK mio. 31.01.08 31.01.09 31.01.10
Solgte
Færdigopførte . LG 9
K5ØRREREN 4 2
52 M 12
Total 81 4, 4
Øvrige
. 465 565 1.352
pfør 186 8153) 720
Ikke påbegyndte 1.213 1418 1.164
Total 1.864 2,496 | 3.236
2.541 3.250
… 94 351
3.484 3.601
Forward funding i % af
bogført værdi af solgte
projekter, brutto 91,1% 95,4 % 96,2 %
Tabel 1
14/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen
Projekter pr. TKD Euro Koncern i alt ”)
løbende pengebindingen i den solgte projektportefølje. For- 31. januar 2010 Nord- Mall Procent
ward funding er i forhold til 31. januar 2009 væsentligt redu- DKK mio. europa Tlolding af total
ceret som følge af overdragelse af koncernens multifunktio- Solgte
nelle center Entré, Sverige, til investoren. Færdigopførte 0 0 0 00%
Under opførelse 1 mad 2 01%
Som det fremgår ovenfor, er der i perioden sket en væsentlig Ikke påbegyndte 7072 04%
forøgelse af bogført værdi af øvrige færdigopførte projek- ar Sommer mig mme gr
ter, Denne stigning kan henføres til koncernens nyligt åbnede
shoppingcentre i Tarnéw og Nowy Sacz i Polen. En væsentlig Ikke solgte
del af øvrige projekter under opførelse består af koncernens Færdigopførte 325 992 1.317 414%
shoppingcenter i Frederikssund, Danmark. Under opførelse 720 2 720 220%
Ikke påbegyndte 464 | 664 1.128 355%.
Udviklingen i koncernens projektportefølje i kvadratmeter
fremgår nedenfor:
Projektportefølje 1.517 1.679 3.179 100,0 %
(000) mz 31.01.08 31.01.09 31.01.10 +) ekskl. TK Development, moderselskab, i alt DKK 71 mio.
— — —— Tabel 3
Sølgte
Færdigopførte 0 0 0
I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadratme-
ter opdelt mellem de to forretningsenheder. Der er ikke ud-
viklingsprojekter i moderselskabet.
"Total 264 183 146
Øvrige projekter eo NED Euro Koncern i alt ”)
Færdigopforte 34 m 0000) europa Holding Procent
Under opførelse 54 af total
Ikke påbegyndte TT 860
TT Solgte
Færdigopførte | 0 0 0 0,0 %
Tatal projektportefølje 1.212 960 957 Under opførelse 25 d 25 2,7%
Antal projekter 86 63 66 2 4 721 12,6 4
EET SEERE 32 eu mM 146 153%
I efterfølgende tabel fremgår fordelingen af den regnskabs-
mæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr. 31. ja-
nuar 2010 opdelt på de to forretningsenheder.
Ikke solgte
Færdigopførte
Projektportefølje 510 447 957 100,0 %
%) ekskl. TK Development, moderselskab.
Tabel4
En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter fremgår
af afsnittet om projektporteføljen under de respektive for-
retningsenheder.
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 15/116
10P5832Fed88SN28683
'TK DEVELOPMENT, MODERSELSKABET
TK Development, moderselskabet, er holdingselskab for
TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Projekterne i Tysk-
land og Rusland samt enkelte andre aktiver er også hjemme-
hørende 1 denne del af koncernen.
Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -40,5
mio. efter skat. I resultatet indgår værdiregulering af kon-
cernens tyske investeringsejendomme på DKK -16,8 mio. jf.
omtale foran.
Investeringsejendomme er beskrevet i afsnittet ”Investerings-
ejendomme” på side 29.
16/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
TKD NORDEUROPA
TT
Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100
% ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa
opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejen-
domme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme
og projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle
projekter.
TKD Nordeuropa realiserede i regnskabsåret 2009/10 et re-
sultat efter skat på DKK 23,9 mio. mod DKK -6,6 mio. året
før. For en nærmere beskrivelse af de projekter, der er over-
draget til investorer i 2009/10 henvises til ledelsesberetningen
side 9,
Projektportefølje
Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. ja-
nuar 2010 510,000 m? fordelt med 32.000 m? solgte projekter
og 478.000 m? øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-
tentiale udgjorde pr. 31. januar 2009 541.000 m?,
Projekter
Premier Ontlets Center, Ringsted, Danmark
Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med skot-
ske Miller Developments. Projektet omfatter et factory outlet
center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt 13.200 m?,
samt ca, 1.000 p-plådser. Der er tale om det første betydende
factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts
2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 67 %. Hugo Boss
åbnede i marts 2009 sin første factory outlet-butik i Skan-
dinavien, og der forhandles med flere potentielle danske og
internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes
centret solgt.
Østre Tegleade, København, Danmark
Der er tale om et 24.000 m? projektareal med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten
et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis
i takt med udlejning og/eller salg. Lokalplan for området er
under udarbejdelse.
Amerika Plads, København, Danmark
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som
ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD
Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt
C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et byg-
ningskompleks indeholdende ca. 11.000 m? kontorer, og på
felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende
ca, 13.800 m? erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med
udlejningen. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området
er delvist opført, og efter færdiggørelse af det samlede parke-
ringsanlæg forventes dette solgt.
Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, Danmark
TKD Nordeuropa har i Frederikssund opført et center på i
alt ca. 28.000 m?, Centret består af ca. 5.000 m? dagligvareen-
heder og ca. 20.000 m? specialbutikker og restauranter. Her-
udover omfatter projektet ca. 3.000 m? boliger. Udlejnings-
graden udgør aktuelt 91 %, og lejerne er bl.a. Kvickly, Fakta,
Hennes & Mauritz, Synoptik, Matas, Skoringen, Deichmann
og Vero Moda. Byggeriet er påbegyndt medio 2008, og centret
åbnede som planlagt i marts 2010. I tilknytning til centret er
etableret et parkeringshus med ca. 800 parkeringspladser. Der
er indgået aftale om salg af boligbyggeretterne til en privat
investor.
Shoppingcenter, Esbjerg, Danmark
Koncernen og DSB Ejendomsudvikling A/S er langt med ud-
viklingen af et nyt centerbyggeri på banearealerne ved Esbjerg
station, Danmark. 'TK Development planlægger at opføre et
shoppingcenter på ca. 28.000 m>, Lokalplansarbejdet er igang-
sat, og den endelige lokalplan forventes i efteråret 2010.
Århus Syd, etape 1, Danmark
I Århus udvikler koncernen et projekt på ca. 5.300 m? butik-
ker. Projektet omfatter to etaper hvor første etape på ca. 2.500
m? er færdigopført og i november 2007 afleveret til investo-
rerne, et ejendomsselskab og en bruger. Byggeriet af anden
etape på ca. 2.800 m? igangsættes når udlejning og myndig-
hedsforhold er på plads.
Østre Havn/Stithrs Brygge, Aalborg, Danmark
På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvik-
ler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca. 80.000
m? hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til
udvikling af nye projekter. Koncernen har igennem en pe-
riode arbejdet med en ændring af lokalplanen hvorved ca.
6.600 m? konverteres fra kontorer til boliger. Lokalplanen er
nu vedtaget, Der pågår forhandlinger med en investor til disse
boliger.
Retailpark, Anelystparken Århus, Danmark
Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m? hvoraf ca.
2.400 m? aktuelt er udlejet. Byggeriet er færdigt og afleveret
til lejerne.
Retailbark, Brønderslev
Efter aflevering af en Føtex til Dansk Supermarked og en
benzinstation til OK Benzin omfatter dette projekt ca. 1.100
m? butikker, der er lejet ud til Punkt 1 og en spillehal. I forbin-
delse med aflevering af Føtex-delen til Dansk Supermarked
har koncernen overtaget den eksisterende Føtex-ejendom i
Brønderslev på ca. 2.400 m? som forventes udlejet til butikker.
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 17/116
1005276EogSN29684
1005274EogSR57405
Sillebroen — 40.000 kunder på åbningsdagen.
25. marts 2010 oprandt dagen hvor Sillebroen
kunne slå dørene op for kunderne. Det 25.000
Frederikssund, men trækker:kunder fra-et stort
"opland, . '
91 procent udlejet — - stærke koncepter | på vej
: Sillebroen har fået både sit navn og sin bu-
ede form efter Sillebro Å, der snor sig langs
”centret. Den karakteristiske, bløde. form —
… blottet for rette vinkler og skarpe hjørner
— betyder, at kunderne naturligt ledes
i rundt i hele centret,
. Sillebroen har trods udfordrende
|” markedsforhold, en. udlejnings-
| Brad "på'91 "procent, og flere
+ ”butikker er på vej ind. Blandt
; Jejerne er stærke danske og
- udenlandske kæder som
; Hennes, & Mauritz, Kvick-
”. ly, Fakta, FONA, SPORT-
MASTER og Deich-
ÅL mann.
18/116 TK Development A/S | Årsraf
kvadratmeter store shoppingcenter er placeret i.
åben himmel — når vejret tillader det."
et salg er en realitet. -
Centralt og-lige ved S-togsstationen |.
Sillebroen er placeret midt i Frederikssund med
S-togsstationen som, nærmeste nabo. Faktisk
er det via to broer muligt at gå fra perronen og
direkte ind i Sillebroen — både til stuen og før-
ste. sal. Denne placering skaber i i sig.selv.en stor
strøm af kunder der naturligt passerer gennem
centrets hovedgåde:
Som noget ganske unikt for: et shoppingcenter
byder Sillebfoen også på udendørs servering.
Foran hovedindgangen er der etableret en stor,
åben plads der bygger bro til gågaden i Frede-
rikssund. Her, midt i-byen og. lige ved åen, har
centrets caféer mulighed for at servere under
TK Development ejer og driver Sillebroen indtil
Læs mere på www.sillebroen.dk
ERE RES TE ETON SEA
EEG sgl 0,
ør hr aperene DÅ fø ELG
by det
Bylgn SÅ eg
au vt
Taro, sl, FRE NE ENES
Ba og agt
hebr;
am;
; fr endersnk va 7
s gi Ø ug) By É ig, å gr sseln elg g
fer age re Eb ' i SES ERESE DSR
REE l le de ni å re kd: ore pr
Lng ser gprs gns adelen PTE ; tr år re rang, ,
rn lene rer" ”. z
ml gal Pa”
BEN KN ES BOD.
res msi den spire k Å $ ans oEvbde så udg Stgg kend ME, ane
SENPERSA SN SL SER RER ] BADASE É SAGER
IM > £ … = 3 É ES er rr Een sen
sn abk ul k: PReN 7 Eg
sadler eler "re É an tre seu gen
Asle er rv i i a RYSRAC ED KAREL ET EL ne
hl gt ve vi Es BD re MEE ae
DS nn : he ene Rie el eg
BE en, een nd fare sg
KERES anne mn BERNER.
> 2 Kører se farende ip: Pos gm si 3
” Ll ” "Mk tk den,
K sgh g i må
porerne ”
i sgnndsglede > n å g j 3
Saber ERE 9 å non ig 2 i z
BLEND]
ig sen skere
earn al rnd
VSSE FEET
dreng me br
SEALS
ae Eg RESENS SEER:
Byg aeg nt Ed PD
» on rer] la
es Eg seen
(8:55 sl
sg ne e
nonne såt vare
re aa
se Aue wr PRNESES
"4
|
i
Bern goden En nrlsner
et ARS arge LSE De finne,
NR 3 SÅREDE nbelkanr tudrgs:
rn Eee
åg (eg i EX moren
gen BE lg sg DN La Bi . v
+ vre nl le HP VE re ok
ie bre berg søbd
ng. menn
REESE
nende resre dd AAg breeds
bø
SEEDEDE KASSE SEE Wi uh omsvkedr gale fy onkel
, aikn ere rn ger GR Er be aA LER
iik å & En SEESK SEG " ” ag É gine
mi noge nar ga og ohne Bard 5
sr Y ektra elg i
re Rebel] & ES ger p . FU.
Blended araber dyner BER SST rad g é rs
SKEER SNEEN oe SMAGE såre
Bar EN orm Bone
REE VE
flg ig
BE ren
ENO RES SRRES,
"SETE SISSE EEN
seng arge Åge
ene Tae
i okt ages
ure sg
ryddes dre opens
i Bør nd ”
AU SELID RES y
BEEN
yes hens gys yd, w = Rd MA
SNØSGK vs vd et der sheer ns en egbalikd
ves ØR sort DER EA i
å I 3 rel ogs lee gel 8
Lg ve:
Merete
gl. b vi
bb BØDE
dne
Mends . SS
25. marts 2010 NM PELSE TEDE ran ig
Udlejningsareal: 25.000 kvadratmeter ge nusse
Antal butikker: 75 ad Mob hl nb hern HNS
ads ll
ln ny M i KERES VEN
br garn,
P-pladser: 800
rige EN ek
ide drusere
Udlejningsgrad: ener
fyre, soner
sabrb u-ssbs
SÅR BEER Ng KLEE DN IE TEK
sp dk Bl rn reg. DR, gå
sker ln Lr FÉ hl
nn et gik re
Se. on die Nr ant faar be ft
EEG SEN rn åre tel fr. åg odder
; Ry begge fer james
Ø er dr jr the kande red Å d RØRE
FARS RONE SEES SP SISSE STE SE SEEK SEGSER
å dlyge der Fa ssagÅ dE de paten Mond ap irere ng HED lede
DEER AD EET SEERE hr TE REESE, erne BARS le gen] BORES 1 SON;
i ; gg el gg de " 7 KORN DENE SEE JONES SGU SE ISENS BE ER rr BE NE RES Z
i En Å g ; . nes gel anger mr METER Sd ja ÅR ere ig
mrk NbvpD RE fe n
BEREGNE
Pr sk ORE Jar dk i 5 syre
; KER GERE NESSEREEES rss edelsesberetning|'TK'Development A/S;|:
SEER DELL på en er REE RL NNE BEDES Ting BES Ka SN g
BROS SOE SORE SÆT SEE ESEE RESET ES TE SES Br $
FS: Frærr
AR SE ON SOE HESSEN ESKE ”
ED Ball er
3 BD Nyd
BEG
MAG 2
de arge TEN 7 É i
MR ERSESGE REJS dr Ane sen
de DE gø øgdE
re En an onk SSR BRED
; 5: er he
sent ASLE Sj or EEN sagn EEN
Projektoverblik
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-
porteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 90 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2010.
Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter
i TKD Nordeuropa i alt en bogført værdi på DKK 1.005,4
mio. pr. 31. januar 2010.
» Byggestart/ Åbning/
Projektnavn By Segment Areal (m?) . TKD's forventet forventet
ejerandel me
byggestart åbning
Danmark
Premier Qutlets Center Ringsted — Deal 13200, 50% Efter 2006 | Marts 2008
Kontor/ bolig 24.000 1100 0 Løbende Løbende
. MM ” mmm 13800 eu 50%, Free: 2013
Kontor 11.000 50 % 2011 2013
P-kælder 32.000 50% 2004 Løbende
Detail/bolig 28.000 100%0 Medio 2008 — Marts 2010
Detail 28.000 100 "0 2010 2012
== en en me TT 5800 00 Sk 301 ' 501
Kontor 12.900 100 % 2010 2011
Ms 0 8.600 100% —— Løbende Løbende
” Mi un une une 30.000 menn ; 5307, . ” Løbende” mu Løbende
Detail 2.800 100% —— Primo 2008 Medio/
Retailpark, Aabenraa Aabenraa Detail 4.200 100? Efterår 2008 Medio 20097
BERNER mm ……. mm mn mm Primo 2010
Retailpark, Brønderslev KEE Brønderslev — Detail 1.100. 100? Efterår 2008 Medio 2009
Naseem um en Birkerod Mx 4.400 100 7 ”
Sverige
Gøteborg 45.000 100 ?% 2012 2014
"Kadstad NR 15.000 100% — Ulimo 2011 — Ultimo 2012
Såderhamn Deal 10.000 100? Ulimo 2011 Medio 2012
Kristianstad — Detail 6.200 100% — Medio 2008 — Medio 2011
Danderyd 14.300 100% — Efterår 2009 E er an0/
Uppsala —— Detail 10.900 100% — Primo 2009 — Forår 2010
Finland
Tammerfors Detail 35800 100% Ultimo 2010 Ultimo 2011
Turku Detail 1.500 100% Medio 2010 Medio 2011
Baltikum
DomusPro Retail Park Vilnius Detail 13.600 100 % - -
Milgravja Street Riga Bolig 10.400 100% — - BRREEENE
Ulmana Retail Park Ria Deal 12700 100 FEE
'TKD Nordeuropa totalt areal ca. 418.000
" TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %0
20/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
Vasevej, Birkerad, Danmark
TKD Nordeuropa ejer en ejendom på knap 3.000 m? på Vase-
vej 1 Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes med en
tilbygning på ca. 1.400 m? som forventes solgt til bruger.
Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter ag service/ erhverv, Gøteborg, Sve-
rige
TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligud-
vikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB
om udvikling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden” i
Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m?
fordelt med 30.000 m? shoppingcenter, 15.000 m? service/
erhverv samt 30.000 m2 boliger. 'TK Development skal stå
for de 45.000 m?2 shoppingcenter og service/erhverv, og JM
AB for de resterende 30.000 m2 boliger. Det endelige køb af
arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt "
lokalplan hvilket forventes i 2012.
Kofoten, Kristianstad, Sverige
TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en
om- og tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca.
6.200 m2, Den eksisterende bygning på ca. 4.000 m? er tæt på
fuldt udlejet, renoveringen heraf er afsluttet, og butikkerne
er åbnet. Det samlede projekt forventes færdigt medio 2011.
Retailpark, Enebyången, Danderyd, Sverige
TKD Nordeuropa opfører et nyt handelsområde i Danderyd
Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt omfatter ca.
14.300 m? retailpark, og der er bl.a. indgået lejeaftale med dag-
ligvareoperatøren Coop Extra på 4.300 m2, en møbelbutik på
ca. 4.000 m? og Plantagen. Der er i december 2009 indgået
salgsaftale med den tyske investeringsfond Commerz Real
herom. Den samlede salgssum forventes at udgøre ca. SEK
280 mio. og er baseret på forward funding. Den aktuelle udlej-
ningsgrad udgør 99 %, og byggeriet er påbegyndt i november
2009. Projektet opføres i to etaper hvor første etape består af
ni butikker der åbner i oktober 2010. Anden etape består af
Plantagen og forventes at åbne i foråret 2011.
Retailpark, Uppsala, Sverige
TKD Nordeuropa har med virkning fra 15. december 2008
overtaget udviklingen af en retailpark på ca. 10.900 m”? i den
svenske by Uppsala. Retailparken er solgt til den institutio-
nelle afdeling af tyske IVG Funds på basis af forward funding
hvor køber betaler i takt med at byggeriet opføres. Den sam-
lede salgspris udgør ca. SEK 200 mio. Projektet er nu fuldt
udlejet, og lejerne er MediaMarkt, Toys”R”Us, Hemtex, Cer-
vera og Sportson. Byggeriet er påbegyndt i februar 2009, og
retailparken åbnede den 25. marts 2010. Projektet forventes
afleveret til IVG Funds i april 2010.
Kaarina Retail Park, Turku, Finland
I den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå
der kan opføres en retailpark på ca. 7.500 m?, Der arbejdes
med en udvidelse af projektet til ca. 13.000 mZ, og der pågår
forhandlinger med brugere/lejere hertil.
DomtsPro Retail Park, Vilnius, Litauen
I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på op-
førelse af en retailpark på i alt 13.600 m2. Projektet er i for-
hold til 31. januar 2009 reduceret med ca. 4.800 m?. Opstart
af byggeriet er udskudt indtil der foreligger et salg eller en
tilfredsstillende forhåndsudlejning set i forhold til markeds-
situationen i landet.
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 21/116
1005276Eogs 6
1005274E00: DFaOP
id i
pE dr dven
- 28, oktober 2009 fik den polske by Nowy Sacz sit
” første shoppingcenter. At dømme efter fremmø-
"det i åbningsdagene og tiden frem til i dag er det
. en begivenhed byens indbyggere har set frem
til. Alene første dag gik flere end 27.000 kunder
| gennem tælleapparaterne. i;Galeria Sandecja.
. Kunderne krydser grænsen
- Nowy: SaCz har i omegnen af 100.000 ind-
byggere og ligger i den sydlige del af Po-
” kunder krydser grænsen for at handle i
i Galeria Sanidecja.'Inden for 20 minut-
:ters kørsel har Galéria 'Sandecja et
- opland på i. alt 160.000 kunder hvil-
| ket centrets 100 butikker fordelt
på: 17. 300; kvadratmeter, nyder
22/116 'TK Development A/S | Årsra
Jen, tæt på'Slovakiet,-hvilket betyder. at ,…… .
Galeria Sandecja — kåret til årets polske shoppingcenter
Belønnet for bedste åbning i 2009
Galeria Sandecjas to niveauer er fuldt udlejet
hvilket fortæller at både placering og koncept
har ramt plet. Blandt de mange lejere er kendte
og attraktive mærker som Carrefour, Hennes &
Mauritz, Carry, Orsay, Reserved og Deichmann.
Lejermikset og den fornemme udlejningsgrad —
samt centrets placering og kundeunderlag — er
netop grunden til at Galeria Sandecja i år løb
med Shopping. Center Forums pris som årets
polske shoppingcenter i kategorien ”mindre
centre”, Kåringen fandt sted i februar på Hilton i
Warszawa. Med i konkurrencen.var alle de pol- -
ske centre der åbnede i 2009.
" JTK Development ejer og driver Galeria Sandecja
"indtil et salg er en realitet.
Læs mere på www.gåleria-sandecja.pl
(fe Sele SE TESTE
een TE
P-pladser:
Udlejningsgrad:
28. oktober 2009
17.300 kvadratmeter
K0/98
800
EURO MALL HOLDING
TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves pri-
mært gennem Euro Mall Holding der fokuserer sin aktivitet
på projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailpar-
ker), projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle
projekter samt i Polen tillige boligsegmentet.
Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2009/10 realiseret et
resultat efter skat på DKK 42,0 mio. mod DKK 172,0 mio.
året før. I resultatet indgår værdiregulering af koncernens
tjekkiske investeringsejendom på DKK 5,9 mio. og drift af
koncernens færdigopførte ejendomme. Årets værdiregu-
lering udgjorde i 2008/09 DKK 73,0 mio. For en nærmere
beskrivelse af de projekter, der er overdraget til investorer i
2009/10 henvises til ledelsesberetningen side 9.
Projektportefølje
Udviklingspotentialet 1 projektporteføljen udgør pr. 31. janu-
ar 2010 447.000 m? fordelt med 114.000 m2? solgte projekter
og 333.000 m? øvrige projekter. Det samlede udviklingspo-
tentiale udgjorde pr. 31. januar 2009 419.000 m?.
Projekter
Stocznia, multifunktionelt center, Young City, Gdansk, Polen
Projektet omfatter p.t. ca. 61.000 m? multifunktionelt center
i Gdansk, Polen, og udvikles i et joint venture med Atrium
European Real Estate. Centret vil indeholde retail-, restaurant-
og leisurefaciliteter. To tidligere planlagte boligtårne på i alt ca.
22.000 mZ og kontorprojektet på ca. 11.000 m2 er midlertidigt
udeholdt af projektet. Atrium European Real Estate har
påtaget sig den samlede finanstering af projektet og bliver den
langsigtede investor på retail-, restaurant- og lcisurearealerne.
Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle viser stor
interesse for at etablere sig i centret. TK Development vil i
udviklingsperioden generere indtjening via honorarbetalinger
samt en overskudsandel baseret på den opnåede lejeindtægt
ved centrets åbning. Byggetilladelsen forventes udstedt i
2010. Når infrastrukturarbejdet sættes i gang i byen, vil der
blive taget stilling til tidspunktet for byggestart af projektet.
Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for
hele området.
Residential Park, Brelany, Warszawa, Polen
Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mu-
lighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000
enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet
af første etape igangsættes når myndighedsforholdene er på
plads, og der er opnået et tilfredsstillende forhåndssalg, for-
venteligt ultimo 2010 med aflevering i 2012. De øvrige eta-
per forventes afleveret løbende herefter. Boligerne forventes
solgt som ejerlejligheder til private brugere.
Tivoli Residential Park, service kontor, Targéwek, Warszawa, Polen
På Euro Mall Holdings jordarealer 1 "Targ&wek-området, War-
szawa, foreligger der byggetilladelse til opførelse af ca. 5.600
m? kontor/serviceerhverv. Der er med en bruger hertil ind-
gået aftale om salg af ca. 3.500 m? heraf. Salgsaftalen er ba-
seret på forward funding. Domicilet forventes færdigopført
medio 2011.
Shoppingcenter, Galeria Tarnovia, Tarnéw, Polen
I den polske by Tarnéw har Euro Mall Holding nu afsluttet
byggeriet af et 16.500 m? shoppingcenter hvoraf ca. 2.700 m?
udgør supermarked og ca. 13.800 m? specialbutikker. Centret
er fuldt udlejet og åbnede som planlagt i november 2009.
Shappingcenter, Galeria Sandecja, Nowy Saqex, Polen
Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sacz udviklet
et shoppingcenter på ca. 17.300 m? bestående af ca. 5.000 m?
hypermarked og ca. 12.300 m? specialbutikker. Byggeriet er
nu afsluttet, og centret åbnede fuldt udlejet i oktober 2009.
Shoppingcenter, Jastrogbie, Polen
Projektet der omfatter ca. 43.300 m? shoppingcenter, gen-
nemføres af Atrium European Real Estate med Euro Mall
Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har ind-
gået udviklings- og honoraraftale med Atrium European
Real Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende
udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Som en del
af arbejdet med at sikre byggetilladelsen til projektet pågår
der forhandlinger med myndighederne om infrastrukturen til
projektet. Tidspunktet for opstart af byggeri er endnu ikke
fastlagt.
Bytom Retail Park, Bytom, Polen
På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada 1
Bytom der har en central placering 1 Katowice-regionen, for-
ventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsarcal på
ca. 25.800 m2, Projektet opføres etapevis i takt med udlejnin-
gen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeriet igangsættes i
takt med udlejning.
Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet
I Prag udvikler koncernen et 25.000 m? factory outlet cen-
ter. Projektet udvikles i et joint venture med en international
samarbejdspartner med kompetence inden for factory out-
lets. Første etape på ca. 18.000 m? åbnede den 15. november
2007. Aktuel udlejningsgrad vedrørende første etape udgør 94
%. I projektets anden fase på ca. 7.000 m? er der nu opnået
en tilstrækkelig forhåndsudlejning til at byggeriet er igangsat
i foråret 2010. Åbning af anden etape forventes i efteråret
2010. Der pågår forhandlinger med flere potentielle tjekkiske
og internationale lejere til de resterende lejemål.
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
Projektoverblik
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i projekt-
porteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi af
nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den samlede
bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. januar 2010.
Målt i forhold til bogført værdi har de fem største projekter
i Euro Mall Holding en bogført værdi på i alt DKK 1.377,2
mio. pr. 31. januar 2010.
Byggestart/
Projektnavn By Segment Areal (m?) .TKD s forventet Åbning/ 5
ejerandel forventet åbning
byggestart
Polen
Stocznia, multifunktionelt center Gdansk Mix 61.000 45 % mi 2013
Young City ccm uenineer puneneer nen ennen nn ene ED EE
;Residential Park, Biclany Warszawa . Boliger/service . 60.000 100 % Ultimo 2010 "Løbende
ne … Service/kontor Keen 5.600 100% | Forår 2010 Medio 2011
" Poznan Warta Poznan Detail/boliger 50.000 100 % - -
"Galeria Sandecja |
"Shoppingcenter, Jastrzebie mr
Tjekkiet
Prague Airport Ruzyne I 0 Page
Fashion Arena Outlet Center Prag
Min men urmeee TOO 300%
Detail 25.000 75%
SIT suser mr rr mg
Forår 2007
Etape 1: November 2007
ae er
2013
1 ere Detail 6.200 100% Primo 2011) Efterår 2011
. . Etape 1: Forår 2009
< 1 . ' å
Most Retail Park Most … Detail 8.400 100 0 Efterår 2008 | Etape 2: Efterår 2012
;Futurum Hradec Krålové, udvidelse IIradec Krålové — Detail 9.800 220"?'% Medio 2010 Efterår 2011 …
J Teplice — Detail HERL ……Forår 2012 Efterår 2012 00
.Shoppingcenter, Frydek Mistek == Frydek Mistek i 19.000 Efterår 2012 Efterår 2015
Slovakiet
.»Retailpark, Presov <<. .….….. Presov Detail mn mm 00 10000 Forår 2012 — Efterår 2012
Euro Mall Holding totalt areal ca. 378.000
1). Baseret på honorarindtægter.
2) Euro Mall Holdings avanceandel udgør 50 %.
1002954 H6HS85 420988
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 25/116
25. november 2009 — mindre end en måned ef-
Development endnu et shoppingcenter i det
sydlige Polen. Denne gang i byen Tarnåw. Som
tilfældet er med Galeria Sandetja, er også Gale-
:;… ria Tarnovia-fuldt udlejet. . Rk:
| 275.000 kunder indenfor 30 minutters kørsel
Tarnéw er med.sine 115.000 indbyggere den
næststørste by i regionen Malpolskie idet
. sydøstlige Polen. Byen ligger 80 kilome-
.ter fra Krakéw der er regionens største
by. Inden: for 30 minuttérs kørsel har
»iGaleria Tarnovia et underlag på cirka
1: 275.000 kunder. .
|” Galeriå Tarnovia” er på i alt
[16.500 kvadratmeter fordelt
. butikker.
261116 TK Development A/S | Årsra
'ter åbningen af Galeria Sandecja — åbnede Ko
Galeria Tarnovia — fuldt udlejet og klar til salg
Placeret i hjertet af Tarnow .
Galeria Tarnovia ligger blot 800 meter fra byens
centrum hvilket sikrer centret både stor synlig-
hed og kundetrafik. Dette har — sammenholdt
med det forhold at det eksisterende handelsliv
er af ældre dato-og ikke ført op til moderne stan-
dard'— været med til at vække lejernes interesse.
Således byder et fuldt udlejet Galeria Tarnovia
på stærke ankerlejere som BOMI, Hennes &
Mauritz, New Yorker, Douglass, Rossmann, Car-
ry og Deichmann.
TK Development ejer og driver Galeria Tarnovia
indtil et salg er en realitet.
Læs mere på www.galeria-tarnovia.com
ihæne
NTTSE
Udlejningsareal:
Abs oa OGTe
mæ EreTe
Udlejningsgrad:
AT
sign sg KR
25. november 2009
16.500 kvadratmeter
NES
LANG)
100 %
Liberec Retail Park, etape II, Tjekkiet
Projektet omfatter ca. 17.600 m? retailpark. Første etape på
ca. 11.400 m? åbnede den 17. september 2008 og er solgt og
overdraget til investor. Åbning af anden etape på ca. 6.200 m2
forventes i efteråret 2011. Projektet er solgt tl GE Real Estate
Central Europe baseret på forward funding.
Most Retail Park, Tjekkiet
Euro Mall Holding udvikler i den tjekkiske by Most en retail-
park på ca. 8.400 m?. Projektet opføres i etaper. Første etape
på ca. 6.400 m? åbnede i april 2009, og den aktuelle udlej-
ningsgrad på første etape udgør 86 %. Anden etape forventes
færdigopført i efteråret 2012.
Futurum Hradec Krålové, udvidelse, Tjekkiet
I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové der
ejes 1 et joint venture af GE Capital, Heitman og TK De-
velopment, hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %, er
der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m2, Aktuel
udlejningsgrad udgør 64 %. Byggeriet forventes påbegyndt
medio 2010 med åbning i efteråret 2011.
Retailpark, Teplice, Tjekkiet
Euro Mall ITolding har erhvervet arealer i Teplice med hen-
blik på opførelse af en retailpark på ca. 7.600 m2. Der er op-
nået byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt,
og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i
efteråret 2012.
Shopbingcenter, Frydek Mistek, Tjekkiet
I den tjekkiske by Frydek Mistek har Euro Mall Holding op-
nået en langvarig option på et areal med henblik på opførelse
af et shoppingcenter på ca. 19.000 mZ, Byggestart forventes i
løbet af 2012 med aflevering i 2013.
Retailpark, Presov, Slovakiet
Euro Mall Holding har erhvervet arealer i Presov med henblik
på opførelse af en retailpark på ca. 9.300 m2. Der forelig-
ger byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt,
og byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning 1
efteråret 2012.
28/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
RR
INVESTERINGSEJENDOMME
Koncernens investeringsejendomme
Projektnavn By Areal” (m2) Ejerandel Åbning
Futurum Hradec Krålové, Tjekkiet Hradec Krålove 18.300 20% November 2000
Tyskland Lidenscheid / Berlin Boliger / mx 26.000 100 % . 1994-1998
Investeringsejendomme i alt 44.300
” inkl, fællesarealer
Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen un- "Tyskland
der materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsværdi og
udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio. mod DKK 366,5
mio. pr. 31. januar 2009.
Centraleuropa
Euro Mall Holdings investeringsejendom Futurum Hradec
Krålové er pr. 31. januar 2010 bogført til DKK 159,1 mio.
baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en dis-
counted cashflow-model over cn 5-åtig periode. Afkastkravet
er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2009.
Investeringsejendommen ejes i et joint venture med GE Ca-
pital og Heitman. TK Development har adgang til en per-
formance-bestemt andel af værdireguleringerne på en del af
ejendommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Der
har i regnskabsåret været en tilfredsstillende udlejningssitua-
tion. Nye lejekontrakter i forbindelse med udskiftning af eller
genforhandling med eksisterende lejere indgås generelt på et
højere lejeniveau. Årets værdiregulering udgør DKK 5,9 mio.
I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové er
der planlagt en udvidelse af centret på knap 10.000 m?, Byg-
geriet forventes påbegyndt medio 2010 med åbning i efteråret
2011.
Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland hvor-
af en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejendom er
beliggende i Lidenscheid i det vestlige Tyskland, og de fire
resterende ejendomme er boligudlejningsejendomme 1 rand-
området af Berlin.
Ejendommene er pr. 31. januar 2010 bogført til DKK 196,0
mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a. beregnet ud fra en
discounted cashflow-model over en 10-årig periode. Afkast-
kravet er vurderet uændret i forhold til 31. januar 2009.
Cashflow-modellens forudsætninger medfører at dette svarer
til et startafkast ved fuld udlejning på ca. 5,9 %. Årets værdi-
regulering udgør DKK -16,8 mio., hvoraf DKK -15,0 mio.
vedrører værdiregulering som følge af forventede ekstraor-
dinære vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med en lejers
fraflytning af et større lejemål i en af ejendommene.
1005276EogSN29690
1005274EogSR57A11
Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 29/116
30/116
Fase II fuldender Fashion Arena i Prag
I marts i år blev byggeriet af anden og sidste fase
af Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet,
sat i gang. Første fase åbnede i november 2007
- øger på,18.000 kvadratmeter. Fase II åbner i ok-
tober,:og til den tid er det fuldt udbyggede out-
. Jeticenter på i alt 25.000 kvadratmeter. ID.
Markant vækst i 2009
Fashion Arena ligger i den østlige-del af Prag,
.bløt 25 minutters kørsel fra. centrum. Pla-
ceringen giver Fashion Arena et helt unikt
… kundeunderlag — således bor der over
3,8 millioner mennesker inden for to
- timers kørsel.
; Fashion Arenas .koncept med at
sælge: kendte. mærkevarer. til
"stærkt reducerede priser har
… tiltrukket flere end 3,5 millio-
i” ner kunder siden åbningen
'TK Development A/S | Års
inovember 2007. | 2009 steg antallet af kunder
med 18 procent i forhold til 2008, mens omsæt-
ningen i Fashion Arena steg med hele 22 pro-
cent.
Førende outlet center i Tjekkiet . .
Blandt de kendte mærkevareproducenter der
sælger overskudsproduktion og sidste sæsons
kollektioner i. Fashion Arena, er: Benetton,
O'Neil, Tom Tailor, Sergio Tacchini, Mexx, GANT,
Levi Strauss & Co., Marlboro Classic, Adidas,
Nike Factory og mange flere.
Åbningen af fase I! cementerer Fashion Arenas
position som Tjekkiets førende outlet. Til okto-
ber byder Fashion Arena på flere end 100 attrak-
tive outlets.
TK Development ejer 75 procent af Fashion Are-
na.
Læs mere på www.fashion-arena.cz
Nov. 2007
Udlejningsareal (Fase I + II) 25.000 m?
Fee en Ce SN rÆ
P-Pladser NÅ 80
Bro IT Troels se Te ETS]
ØVRIGE FORHOLD
Retssager/øvrige juridiske forhold
Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller
samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen 1
koncernen.
TK Development A/S og seks personer blev i oktober 2005
sigtet af Statsadvokaturen for særlig økonomisk kriminalitet
for urigtig indtægtsførelse og kursmanipulation for perioder
der dækker regnskabsårene 2000/01-2003/04. Sigtelsen blev
efterfølgende udvidet til også at omfatte to af selskabets tid-
ligere revisorer.
Statsadvokaten har den 17. december 2009 meddelt at sigtel-
sen mod selskabet, ledelsen og selskabets tidligere revisorer
er frafaldet.
Ledelsen har under hele forløbet været af den opfattelse at
sigtelserne baserer sig på misforståelser omkring koncernens
anvendte regnskabsprincipper. Ledelsen er derfor tilfreds
med at statsadvokatens undersøgelser har resulteret i at sig-
telsen er frafaldet.
For nærmere omtale af sagen mod koncernens divisionsdi-
rektør i Polen henvises til ”Risikoforhold” side 46.
Økonomiske styremål
For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har
ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern.
Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede
koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, bereg-
net som egenkapital i forhold til samlede aktiver. I forhold til
koncernens hovedbankforbindelse anvendes både kkviditets-
og soliditetsmæssige styremål. Begge er opfyldt i perioden.
Udbytte
Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales ud-
bytte for regnskabsåret 2009/10.
Bestyrelsen
På den ordinære generalforsamling 1 maj 2010 ønsker sel-
skabets bestyrelsesformand gennem mange år, Poul Laurit-
sen, at træde tilbage. De øvrige bestyrelsesmedlemmer er vil-
lige til genvalg. Som nyt medlem til bestyrelsen foreslås Jens
Erik Christensen.
Jens Erik Christensen er uddannet aktuar og tidligere kon-
cernchef 1 Codan. Han er indvalgt 1 bl.a. SAS” koncernbesty-
relse i Stockholm og har tidligere været bestyrelsesmedlem i
Falck-koncernen gennem mere end 13 år. Jens Erik Christen-
sen har en bred erhvervsmæssig baggrund med spidskom-
petencer inden for blandt andet finansiering og forretnings-
udvikling samt et relevant netværk. Jens Erik Christensen vil
blive anset som et uafhængigt medlem af bestyrelsen.
Bestyrelsen har 1 forbindelse med udpegelsen af Jens Erik
Christensen som bestyrelseskandidat lagt særligt vægt på hans
brede internationale erfaring samt finansierings- og branche-
kendskab.
Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling i 'TK Development
A/S den 25. maj 2010 kl. 16.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg.
På generalforsamlingen er det bestyrelsens hensigt at indstille
til generalforsamlingens vedtagelse:
at der ikke udbetales udbytte for 2009/10.
at bestyrelsen bemyndiges til at erhverve egne aktier for
op til 10 % af aktiekapitalen.
a.. at en sådan erhvervelse af egne aktier kan ske tl
R >
den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs
+/- 10% og
b. at bemyndigelsen gives for en periode på 5 år fra
beslutningen på generalforsamlingen.
3. at de på generalforsamlingen den 27. maj 2008 vedtagne
overordnede retningslinjer for selskabets aflønning af
bestyrelse og direktion, herunder incitamentsaflønning
af direktionen justeres 1 overensstemmelse med ”Over-
ordnede retningslinjer for selskabets aflønning af besty-
relse og direktion” gengivet på side 44 under Corporate
Governance. Forslaget indebærer samtidig at 727. maj
2008” i selskabets vedtægters 4 10 A ændres til ”25. maj
2010”.
4... at vedtægterne ændres på en række punkter som konse-
kvens af den nye selskabslov.
5. at der gennemføres en kapitaludvidelse ved forteg-
ningsemission med et bruttoprovenu på DKK 210,3
mio. i forholdet 2 : 1 hvor to aktier giver ret til tegning af
en ny aktie til kurs 15.
6. at bestyrelsen bemyndiges til i perioden 25. maj - 30. juni
2010 uden fortegningsret for selskabets nuværende ak-
tionærer ad en eller flere gange, at udstede warrants for i
alt op til nominelt DKK 8.000.000 (400.000 stk. a DKK
20) til direktion og ledende medarbejdere i selskabet.
Det planlagte incitamentsprogram er nærmere beskrevet
under ”Aktionærforhold”.
7... at bestyrelsen bemyndiges til i perioden indtil 30. juni
2014 at forhøje selskabets aktickapital ad en eller flere
gange med yderligere indtil i alt som. DKK 8.000.000 i
forbindelse med gennemførelse af den kapitalforhøjelse
der følger af udnyttelse af warrants i henhold til det
planlagte incitamentsprogram i 2010.
De fuldstændige forslag vil fremgå af dagsordenen til gene-
ralforsamlingen.
32/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelsesberetning
FORRETNINGSKONCEPT
Idégrtundlag
Det er 'TK Developments overordnede idégrundlag at skabe
værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.
Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig 1 at være det resultatskabende og kreative bin-
deled mellem lejer og investor.
Forretningskoncept
I samarbejde med lejere og investorer planlægger og tilret-
telægger TK Development nybygning, udbygning og ombyg-
ning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes behov og
investorernes ønsker, Koncernen udvikler projekterne hvilket
indebærer udlejning, byggestyring og kontrahering med en-
treprenørvirksomheder og underleverandører til udførelse af
byggeopgaverne,
Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af
shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i til-
knytning hertil blandede og multifunktionelle projekter samt
boliger i Polen.
Butikssegmentet vil også ide kommende år være det primære
segment for koncernen med fortsat udbygning af det i forve-
jen store kontaktnetværk.
Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme med udlej-
ning for øje, Markedsudviklingen vurderes løbende for even-
tuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen har ikke
til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejendomme, men
ønsker i stedet at anvende kapitalen til udviklingsprojekter.
Projektudvikling
Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte
samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et
Ingeniører
Arkitekter g
Option/køb af areal Uy |
stærkt netværk blandt lejere og investorer med hvem der lø-
bende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en servicevirk-
somhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende
og kreative bindeled mellem lejere, investorer, arkitekter, en-
treprenører og andre samarbejdspartnere.
Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:
+ Koncernens projektudviklere opsøger optimale geogra-
fiske placeringer med baggrund i lejernes behov og inve-
storernes ønsker om specifikke beliggenheder.
+» Der udarbejdes grovbudget.
+ Som hovedregel erhverver koncernen det udvalgte areal
via option.
+» Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.
+……… Koncernens projektingeniører gennemgår byggeom-
kostningerne i projektoplægget.
+. Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-
delse.
+ Der bliver indgået udlejningsaftaler med kommende le-
jere i projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt aftale
om salg med en eller flere investorer.
”»…… Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og un-
derleverandører med henblik på opførelse af selve byg-
geriet.
"…… Koncernens projektingeniører forestår byggestyringen
mens projektet gennemføres.
+ Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udlejet,
arbejder salgsafdelingen løbende på at sælge og udleje til
henholdsvis investorer og lejere.
Projekt- og risikostyring
Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af ind-
tjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likviditets-
belastning sammenholdt med de specifikke risici der måtte
knytte sig til det enkelte projekt.
En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfredsstil-
Investorer Færdigt projekt
Myndigheder 7 NA
Entreprenører
Underleverandører
Forretningskoncept | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 33/116
1095832F888B8N 29892
lende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først når
projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis projektet er
solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen forventer at
kunne opfylde de krav fra investorer som gør at salget af pro-
jektet kan gennemføres endeligt. Der er typisk tale om krav
som det ligger inden for koncernens kompetenceområder
at opfylde. Undervejs i ethvert projektforløb sker der en tæt
projektstyring og -opfølgning, herunder økonomisk og likvi-
ditetsmæssig opfølgning.
Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed, myn-
dighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og
afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter at projekter-
nes kompleksitet og dermed risici begrænses.
Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projekter
på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt om-
fang at udbygge investorernes engagement ved finansiering af
projektet 1 byggeperioden (forward funding). Aftaler omkring
forward funding med investorer indgås sædvanligvis inden
byggestart således at investors acontobetalinger 1 byggeperio-
den er sammenfaldende med TK Developments betalinger til
entreprenørerne.
Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne om
anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncernens li-
kviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut minimum,
og herunder opnås balancereduktion og ristkominimering.
Forud for byggestart opnås enighed mellem investor og TK
Development om et veldefineret projekt. Investor er involve-
ret i hele byggeperioden og deltager 1 alle væsentlige beslut-
ninger. Disse forhold medfører at TK Developments risiko
i projektet fra tidspunktet for byggestart — ud over projek-
tets færdiggørelse — typisk er begrænset til risikoen for udlej-
ning af eventuelle resterende ledige lejemål samt eventuelle
budgetoverskridelser på byggeomkostningerne.
Nedenfor cr koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels ved forward
funding.
BENE Projektforføb uden forward funding
KT projektforløb med forward funding
y
z
a
am
£
7
£
E
L REE TET NS ETT TET STN
2 ER ENTEN
2 TEDDNTE
å |
L
Udviklingsfasen
Grundkøb
Byggestart
Byggeperiode
Aflevermg — Sz3/
34/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Forretningskoncept
VIDENRESSOURCER/VÆRDISKABELSEN I TK DEVELOPMENT
Værdiskabelsen i'TK Development bygger først og fremmest
på koncernens gode relationer til lejere og investorer (net-
værk). Disse relationer — samt medarbejdernes viden og kom-
petencer — er fundamentet for koncernens evne til at skabe
merværdi for aktionærerne.
TK Development udvikler projekter af høj kvalitet inden for
fast ejendom. Sammen med medarbejdernes viden og kom-
petencer spiller koncernens tætte relationer til lejere og inve-
storer en afgørende rolle i forhold til at minimere risiciene i
de enkelte projekter. Dette er forudsætningen for at udvikle
projekter der skaber tilfredshed hos både lejere og investorer,
og som sikrer koncernen en tilfredsstillende indtjening på de
enkelte projekter.
Medarbejderne
Medarbejdernes viden og kompetencer er afgørende for vær-
diskabelsen i TK Development. Koncernens medarbejdere er
fordelt på fagspecifikke områder: projektudviklere, udlejere,
juridiske og økonomiske projektcontrollere samt ingeniører.
Det er projektudviklerne der skaber koncernens portefølje
af projekter. Projektudviklerne har stor ekspertise inden for
udlejning og salg af butiks- og kontorarealer. Det konkrete ar-
bejde består i at udvælge placeringer hvor en nærmere analyse
klarlægger det forretningsmæssige potentiale. Dernæst udar-
bejder projektudviklerne skitser for det endelige projekt i tæt
samarbejde med eksterne arkitekter, rådgivende ingentører,
kommende lejere, myndigheder og investorer. Koncernens
ingeniører og projektcontrollere styrer de enkelte projekter
fra start til aflevering og er dermed afgørende i forhold til at
de opstillede budgetter bliver overholdt, og at de forventede
værdier bliver skabt.
Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig
erfaring, mdgående kendskab til lejere og investorer samt vi-
den og faglige kompetencer gør det muligt for koncernen at
gennemføre projekter med minimal risiko fra idé til færdigt
projekt og med god rentabilitet.
Uddannelsesprogram sat i gang
For løbende at styrke værdiskabelsen har TK Development
iværksat et uddannelsesprogram der yderligere skal højne
medarbejdernes kompetenceniveau. Målet er at styrke kon-
cernen i de udviklingsfaser der er kritiske i forhold til at mak-
simere værdiskabelsen i det enkelte projekt.
Udviklingsprogrammet omfatter koncernens projektudvik-
lere, -udlejere og -ingeniører. Programmet tager afsæt i den
enkelte medarbejders kompetencer, På baggrund af en kort-
lægning af nuværende kvalifikationer er der foretaget en vur-
dering af den enkelte medarbejders behov for uddannelse,
og der er efterfølgende sammensat et uddannelsesprogram
som styrker den enkelte medarbejder i forhold til at styre og
afslutte projekter.
Uddannelsesprogrammet er sat i gang og strækker sig over
tre år. Ud over at styrke koncernens videnressourcer, er ud-
dannelsesprogrammet samtidig med til at cementere TK De-
velopments position som en attraktiv arbejdsplads, for både
nuværende og kommende medarbejdere.
Sideløbende med uddannelsesprogrammet afholdes der årlige
udviklingssamtaler med alle medarbejdere. Disse samtaler er
afsæt for eventuelt supplerende udvikling og træning samt
karriereforløb for den enkelte medarbejder.
Incitamentsprogrammer
Da medarbejderne er en af de væsentlige faktorer i forhold
til at sikre en kontinuerlig udvikling og vækst i koncernen, har
TK Development som et led i bestræbelserne på at fastholde
og tiltrække medarbejdere iværksat warrantsprogrammer for
en række medarbejdere. TK Development har til hensigt også
fremover at anvende incitamentsprogrammner.
Projektorganisation
'TK Development lægger vægt på at være en inspirerende ar-
bejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte projekter
bliver samlet op og givet videre i organisationen med henblik
på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbejdernes ud-
viklingsmæssige kompetencer og knowhow.
For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for le-
jere og investorer — og samtidig sikre en effektiv fremdrift
og en hurtig beslutningsproces 1 udviklingen af det enkelte
projekt — er koncernens medarbejdere forankret i en matrix-
organisation der kan skitseres på følgende måde:
Salg og
Controlling
Projektstyring/
Byggestyring
Økonomi og
Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spidskompe-
tencer der afspejler projektforløbet fra indledende skitse til
færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der bærer det
enkelte projekt igennem fra Å til Z.
Organisation, ledelse og medarbejdere
'TK Developments organisation og ledelsesstruktur er — i lig-
hed med koncernstrukturen — baseret på opdelingen mellem
Nord- og Centraleuropa.
Videnressourcer/værdiskabelsen i 'TK Development | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 35/116
1095832F888BSN38693
Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opererer kon-
cernen med landedivisioner under ledelse af divisionsdirek-
tører.
Koncernens samlede management team består af ovennævn-
te gruppe samt funktionschefer 1 de enkelte lande.
Fordelingen af medarbejdere i koncernen
Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2010 136 medarbej-
dere der er fordelt således:
TK Development A/5 (20)
Koncern/service: 15
Tyskland: 5
mo rl
|
TKD Nordeuropa A/S (60)
— |.
Euro Mall Holding A/S (56)
Kunderelationer
Koncernens kunder består af lejere og investorer. TK De-
velopment arbejder løbende på at skabe nye og forbedrede
ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere attraktiv
samarbejdspartner for både lejere og investorer.
Lejerne
På lejersiden har TK Development over en årrække opbyg-
get tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomheder,
herunder især retailkæder der ønsker at etablere nye butikker.
Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejernes
ønsker og bchov. På den baggrund er TK Development i
stand til at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes krav
til koncept og beliggenhed. De mange tætte relationer til en
bred vifte af retalkæder betyder desuden at koncernen altid
Danmark: 29 Tjekkiet: 22
Danmark, centerdrift i Polen: 34 er i stand til at sammensætte et attraktivt butiksmiks der opti-
verige: |. .
Finland: 4 merer den enkelte lejers omsætning.
Litauen: 4
Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, økono-
mifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbejdere.
Som tilfældet var 1 2008/09 har koncernen også i 2009/10
tilpasset organisationen i forhold til et lavere aktivitetsniveau.
Antallet af medarbejdere 1 koncernen faldt i seneste regn-
skabsår fra 164 pr. 31. januar 2009 til 136 pr. 31. januar 2010.
Det svarer til en reduktion på 17 %.
Ledelsesstrukturen i koncernen ser således ud:
Frede Clausen
Admunistrerende direktør
I kraft af udviklingsaktiviteter på otte markeder i Nord- og
Centraleuropa er TK Development også i stand til at imø-
dekomme lejere der ønsker at etablere sig på nye markeder.
Investorerne
TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til
en stribe både danske og internationale investorer inden for
fast ejendom.
Koncernen har en indgående viden om investorernes ønsker
og behov. TK Development tilbyder blandt andet standardi-
serede internationale kontrakter og en problemfri proces fra
start til overdragelse. Derudover tilbyder koncernen center-
management gennem sit delvise ejerskab af Euro Mall Centre
Robert Andersen Management.
Direktør
Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række dan-
Helle Yde Jensen Vivi Sørensen ske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensionskasser
Human Resources Økonomi og private selskaber.
Morten Tousgaard Niels Christian Olsen
Controlling finans
Martin Norgaard Bach
Information & kommunikation
Erik Godtfredsen
Områdedirektør
Danmark Erik Godtfredsen E:
Tjekkiet ai
Sverige Dan Fæster Slrvakset I Thomas Villadsen
Finland Riku Nisula Polen Zygmunt Chyla
Letland ) Lina Paukité Tyskland Mogens Pedersen
Litauen
36/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Videnressourcer/værdiskabelsen i 'TK Development
AKTIONÆRFORHOLD
Aktiekapital
TK Development A/S” aktie er noteret på NASDAQ OMX
Copenhagen A/S (www.nasdaqomxnordic.com). Aktiekapita-
len udgør nominelt DKK 560.876.200 fordelt på 28.043.810
aktier a nominelt DKK 20. Aktierne er ikke opdelt i klasser,
og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsnin-
ger med hensyn til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling
af kapital. Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne
indeholder ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.
Kursudvikling
'TK Development A/S" aktie blev pr. 31. januar 2010 noteret
til kurs DKK 28,90, svarende til en markedsværdi på DKK
810 mio. mod DKK 611 mio. pr. 31. januar 2009.
TK Development A/S” aktie steg i perioden fra 1. februar
2009 til 31. januar 2010 med 33 % fra en kurs på DKK 21,80
til DKK 28,90. Til sammenligning steg OMX Copenhagen
20 med 36 %,
ESSER TK DevelopmentA/S CT OMX C20
200
ao
£
2150 ÅL wÅ
2
az
2
z
$ É
KT
3100 FA
3 ber
£
50
Feb 09 Apr 10
Den 21. april 2010 blev TK Development A/S” aktie noteret
til kurs 35,50, svarende til en markedsværdi på DISK 996 mio.
Omsætning
Aktien er i regnskabsåret handlet i 248 dage med en total om-
sætning på DKK 276 mio, Der er gennemført 10.845 handler
omfattende i alt 11.068.575 stk. aktier.
Antallet af handler er faldet med 59 % i forhold til året før.
Omsætningen er faldet med 64 % i forhold til året før.
Ejerkreds og aktiebesiddelser
Antallet af aktionærer er på niveau med året før og udgør
8.352 ultimo regnskabsåret mod 8.333 året før. Aktionærerne
fordeler sig således:
Bestyrelse og direktion 8,50 %
Øvrige storaktionærer 10,79%
Pensionskasser 11,01%
Banker, forsikring og
investeringsforeninger 9,95 %
Udenlandske 8,64%
Øvrige navnenoterede 45,46 %
Ej navnenoterede 5,65 %
2 DB0
OgE
Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
A/S pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen A/S
i henhold til Værdipapirhandelsloven, $ 29.
Direkte og indirekte ejerskab Ejer- og
(aktionærer) stemmeandel i %
Dava 1 ApS, c/o Kurt Daell,
Lysagervej 25,
.2920 Charlottenlund, Danmark ==.
Holberg Fenger Holding A/S,
Frode Jakobsens Plads 4, 5.,
2720 Vanløse, Danmark eu mm Få.
Carl Ejler Rasmussen Holding Sweden AB,
Pirgatan 13,
SE 374 35 Karlshamn, Sverige 5,00
Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt besty-
relse og direktion.
Ejer- og — Årets æn-
Direkte og indirekte Antal 3
ejerskab aktier ”) stemme- dring i antal
andel i % aktier
Bestyrelse
Poul Lauritsen 42.130 0,15 0
Torsten Erik Rasmussen 32.760 0,12 0
Kurt Daell 1.806.300 64 0
Per Søndergaard Pedersen 170.872 0,61 0
Jesper Jarlbæk 24.600 0,09 0
Niels Roth 110.000 0,39 0
+) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber
kontrolleret af ovenstående personer.
Aktionærtoverenskomster
Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster ind-
gået mellem TK Development A/S” aktionærer.
Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 37/116
1096833F888B8N34894
Regler for ændring af selskabets vedtægter
TK Development A/S” vedtægter kan alene ændres ved
generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med sel-
skabsloven. Forslag fra aktionærer må for at kunne gøres til
genstand for behandling på generalforsamlingen indsendes til
selskabets kontor senest to måneder efter udløbet af et regn-
skabsår for at komme til behandling på den ordinære gene-
ralforsamling hvorpå årsrapporten for det pågældende regn-
skabsår behandles. På selskabets ordinære generalforsamling
i maj 2010 vil vedtægterne som følge af den nye selskabslov
blive ændret. Aktionærer skal herefter skriftligt over for be-
styrelsen fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på
dagsordenen til den ordinære generalforsamling. Fremsættes
kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes,
har aktionæren ret til at få emnet optaget på dagsordenen.
Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før generalfor-
samlingens afholdelse, afgør bestyrelsen om kravet er fremsat
i så god tid at emnet kan optages på dagsordenen.
På en generalforsamling kan alene tages beslutning om de for-
slag der har været optaget på dagsordenen og ændringsforslag
hertil. Såfremt der på generalforsamlingen skal behandles for-
slag til vedtægtsændringer, skal hovedindholdet af disse angi-
ves i indkaldelsen. Til vedtagelse af beslutning om ændringer
af selskabets vedtægter kræves at beslutningen tiltrædes af
mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som den på gene-
ralforsamlingen repræsenterede, stemmeberettigede kapital.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og 23
øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret til
tegning af 826.000 stk. aktier a DKK 20. 136.000 stk. er efter-
følgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets udløb er
i alt 676.000 aktive warrants. Der er tale om et 4'/2-årigt war-
rantprogram med tidligst udnyttelse efter 3/2 år og med en
yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op
til tre år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til
tegningsbeløbet kan afhændes uden begrænsninger mens ak-
tier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet tid-
ligst kan afhændes i løbet af en 3-årig pcriode efter tegningen
idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan
afhændes op til 1/6 af disse aktier. De nævnte 676.000 stk.
warrants svarer til 2,4 % af aktiekapitalen. Incitamentspro-
grammet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder. Disse 6-ugers
perioder er placeret:
”… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009);
+ efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2009/10 (ca. fra 30. september 2009);
"… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010).
Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for even-
tuelt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 74,54, kurs
77,05 i det midterste vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.
Koncernens udgift til ovennævnte 4%2-årige incitamentspro-
gram udgjorde i nivcauet DKK 6,6 mio. og er udgiftsført over
perioden fra januar 2006 ul maj 2009.
Derudover har bestyrelsen den 5. juni 2008 til direktionen og
30 øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret
til tegning af 698.000 stk. aktier 1 DKK 20. 24.000 stk. er
efterfølgende bortfaldet således at der ved regnskabsårets ud-
løb er i alt 674.000 aktive warrants. Der er tale om et 4-årigt
warrantprogram med tidligst udnyttelse efter 3 år og med en
yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier på op
til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til
tegningsbeløbet og skattetilsvar kan afhændes uden begræns-
ninger, mens aktier ud over en markedsværdi svarende til teg-
ningsbeløbet og skattetilsvar tidligst kan afhændes i løbet af
en 3-årig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks
vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op til 1/6 af disse
akticr. De nævnte 674.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 Yo
af aktiekapitalen. Incitamentsprogrammet kan udnyttes 1 tre
6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:
+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011);
”»…… efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2011/12 (ca. fra 30. september 2011);
"… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012).
Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventu-
elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 83,4, kurs 86,2
i det midterste vindue og kurs 90,2 i det sidste vindue.
Koncernens udgift til ovennævnte 4-årige incitamentspro-
gram udgør i niveauet DKK 11 mio. som udgiftsføres over
perioden fra juni 2008 til oktober 2011.
Antal warrants Antal warrants
2005 program — 2008 program
Bestyrelse 0 0
Dekker Tr . me
Frede Clausen 120.000 — 85.000.
Robert Andersen 120.000 85.000
Øvrige ledende medarbejdere 436.000 504.000
Tal MEArDEJEETE . era 374000
Der er ikke tildelt warrants i regnskabsåret 2009/10.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingens godkendelse at
bestyrelsen bemyndiges til i perioden 25. juni 2010 til 30. juni
2010 at tildele warrants til direktion og ledende medarbejdere
der giver ret til tegning af op til 400.000 stk. aktier a DKK
38/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Aktionærforhold
20 svarende til 1,4 % af aktiekapitalen, Tidligste udnyttelse er
efter 3 år med en yderligere bindingsperiode på gevinsten på
de erhvervede aktier ud over tegningsbeløbet og skat på op til
2 år. Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet
forventes at udgøre i niveauet DKK 2,5 mio. der udgiftsføres
løbende over 28 måneder.
Udbytte og udbyttepolitik
Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det
er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes ud-
bytte. Bestyrelsen ønsker at fastholde likviditeten i virksom-
heden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markeds-
situation. Herudover ønsker bestyrelsen at anvende overskud
til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.
Stemmeret
'TK Development A/S” aktionærer har på generalforsamlinger
én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Aktionærer der har er-
hvervet aktier ved overdragelse, er ikke berettiget til at udøve
deres stemmeret vedrørende de pågældende aktier medmin-
dre aktierne er indført i TK Development A/S” aktiebog/
ejerbog, eller aktionæren har anmeldt og dokumenteret sin
erhvervelse over for TK Development A/S senest otte dage
forud for den pågældende generalforsamling. På selskabets
ordinære generalforsamling i maj 2010 vil vedtægterne som
følge af den nye selskabslov blive ændret. Stemmeretten af-
gøres herefter på baggrund af de aktier den enkelte aktio-
nær besidder, som opgjort på registreringsdagen (én uge før
generalforsamlingens afholdelse) på baggrund af notering af
aktionærens kapitalforhold i ejerbogen samt meddelelser om
ejerforhold som selskabet har modtaget med henblik på ind-
førsel i ejerbogen, men som endnu ikke er indført i ejerbogen.
Generalforsamling
Generalforsamlingen er TK Development A/S" øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt i
dansk lovgivning og 'TK Development A/S” vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Development
A/S' hjemstedskommune så betids at de for selskabet gælden-
de frister for afholdelse af generalforsamling og indsendelse
af årsrapport kan overholdes. Generalforsamlinger indkaldes
af bestyrelsen. Der afholdes ordinær generalforsamling den
25. maj 2010 kl. 16.00 på Hotel Hvide Hus i Aalborg.
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en gene-
ralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning eller på begæring
af TK Development A/S” revisorer eller aktionærer der ejer
mindst 10 % af den samlede aktiekapital. På selskabets ordi-
nære generalforsamling i maj 2010 vil denne grænse som følge
af den nye selskabslov blive ændret til 5 %.
Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer, jf. ovenfor,
afgøres ved almindelig stemmeflertal medmindre lovgivnin-
gen foreskriver andet, jf. selskabets vedtægter, f 6.
Navnenotering af aktier
Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S, Weide-
kampsgade 14, PO Box 4040, 2300 København S gennem
en dansk bank eller andet institut der er godkendt til at blive
registreret som kontoførende for aktierne. Aktierne skal lyde
på navn og kan ikke transporteres til ihændehaveren.
Anmeldelse af kapitalandel
TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i ved-
tægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapitalandele
der skal anmeldes. Der henvises til Værdipapirhandelsloven,
$ 29.
Aktiernes omsættelighed
TK Development A/S” aktier er frit omsættelige omsætnings-
papirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder ingen
indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær er for-
pligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse af selska-
bet eller andre.
Øvrige rettigheder/ejerbegrænsninger
Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige rettig-
heder. Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende aktierne.
Bestyrelsens beføjelser
Mulighed for udstedelse af nye aktier
Bestyrelsen er p.t. bemyndiget til i perioden indtil 13. oktober
2010 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller flere gange
med indtil i alt nominelt DKK 18.200.000 ved kontant ind-
skud uden fortegningsret for selskabets hidtidige aktionærer.
Derudover er bestyrelsen p.t. bemyndiget til i perioden ind-
til 30. juni 2012 at forhøje selskabets aktiekapital ad en eller
flere gange med yderligere indtil i alt nom. DKK 14.000.000.
Bemyndigelsen er til brug for gennemførelse af de kapitalfor-
højelser der følger af udnyttelse af warrants i henhold til de
eksisterende incitamentsprogrammer.
Den samlede bemyndigelse til bestyrelsen til tegning af kapi-
tal udgør 5,7 % af selskabets kapital.
På generalforsamlingen den 25. maj 2010 indstilles at besty-
relsen bemyndiges til at forhøje selskabets aktiekapital ad en
eller flere gange med indtil nom. DKK 8.000.000 i perioden
indtil 30. juni 2014 uden fortegningsret for selskabets nuvæ-
1005832F68888N 28895
Aktionærforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 39/116
rende aktionærer., jf. forslag om nyt warrantsprogram i 2010.
Bemyndigelsen svarer til 1,4 % af selskabets aktiekapital.
Egne aktier
Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling i 2009 be-
myndiget til på selskabets vegne at erhverve egne aktier for op
til 10 % af den samlede aktiekapital for dermed at have mulig-
hed for at optimere kapitalstrukturen i koncernen. Bemyndig-
elsen blev givet for en periode på 18 måneder. Det indstilles
til generalforsamlingens godkendelse at denne bemyndigelse
gives igen for en periode på fem år fra beslutningen på gene-
ralforsamlingen.
Insiderregler
Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier
finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggørelse af
selskabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle andre dæk-
kende regnskabsmeddelelser. Der bliver ført register over in-
sideres beholdninger og beholdningsændringer hvilket bliver
offentliggjort i henhold til gældende lov.
Investor Relations
'TK Development har som målsætning at opretholde et højt
informationsniveau over for investorer og aktionærer.
Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, indeholder
bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage, opdaterede
aktiekurser og oplysninger om projekterne. Samtidig med at
investorpræsentationer offentliggøres ved års- og halvårs-
regnskaber, gøres præsentationerne ligeledes tilgængelige på
selskabets hjemmeside.
Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-
velopment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagen
A/S' hjemmeside (www.nasdaqomxnordic.com). Der henvi-
ses endvidere til beskrivelsen af Corporate Governance på
selskabets hjemmeside www.tk-development.dk.
Finanskalender
Afholdelse af ordinær generalforsamling 25. maj 2010
30. juni 2010
|. 29. september 2010
22. december 2010
28. april 2011
"Afholdelse af ordinær generalforsamling i 24. maj 2011
Selskabsmeddelelser
Nr. Dato
4 02.02.09
6 06.05.09
7 12.05.
8 19.05.09
9 25.05.09
10 03.06.09
……. Særdipapirer
11 30.06. 09
12 F29.09.09
13 14.12. 09
Br Ø 2 0 5:
15 18.12. 09 '
16 22.12.09
1 19.01.10 Finanskalcader
Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Dev! 'elopment A/S" aktier og tilkny! ttede
På selskabets hjemmeside kan selskabsmeddelelserne læses i deres fulde version.
40/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Aktionærforhold
REDEGØRELSE FOR SAMFUNDSANSVAR
"TK Development vil, udover at drive en profitabel virksom-
hed, også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale og
miljømæssige ansvar som virksomhed.
Overordnet set støtter TK Development EN's ti principper
for samfundsansvar. Koncernen har alene aktiviteter i lande
hvor principperne om menneskerettigheder, arbejdstagerret-
tigheder og antikorruption allerede er gældende ret.
TK Development har dog endnu ikke vedtaget politikker
for frivillig mtegrering af samfundsansvar som en del af sel-
skabets strategi og aktiviteter på alle væsentlige områder.
Konkret udmønter koncernens arbejde med samfundsansvar
sig som beskrevet nedenfor.
Medarbejdere og arbejdsmiljø
Medarbejderne i TK Development er i kraft af deres know-
how, netværk og kompetencer en væsentlig konkurrencemæs-
sig faktor 1 TK Development. Medarbejdernes trivsel er der-
for af stor betydning for koncernen.
Der vises menneskelige hensyn til og interesse for alle medar-
bejdere, og under hensyntagen til virksomhedens muligheder
vil koncernen være fleksibel f.eks. i tilfælde af alvorlig sygdom
hos en medarbejder eller såfremt en medarbejder af anden
årsag i en periode måtte have behov for nedsat arbejdstid eller
lignende.
Koncernen har en åben og klar personalepolitik hvor der
er plads til forskellighed og udvikling. Derudover tilbydes
en række medarbejdergoder til at forbedre medarbejdernes
psykiske, fysiske og sociale trivsel ligesom der til stadighed
er fokus på at forbedre arbejdsvilkår og -miljøet i koncernen
med henblik på at få endnu mere engagerede og motiverede
medarbejdere.
'TK Development har derved opnået at sygefraværet hos kon-
cernens medarbejdere generelt ligger på et tilfredsstillende
lavt niveau, og at omsætningshastigheden blandt medarbej-
derne ligeledes er på et tilfredsstillende lavt niveau.
Loøkalsamfundet
'TK Development ønsker at skabe projekter der kan være med
til at bidrage til en god udvikling 1 lokalområderne. Koncer-
nen er med sit forretningskoncept med til at styrke det lokale
erhvervsliv og bidrage til lokal beskæftigelse.
Udviklingen af koncernens projekter foregår i samarbejde
med bl.a. lokale politikere, organisationer, lejere og investo-
rer og kombinerer på den måde alle interessenters ønsker og
behov til den mest optimale løsning for parterne som helhed.
Koncernens involvering i lokalområderne indebærer også at
'TK Development indgår sponsorater /samarbejdsaftaler med
lokale aktører inden for sport og kultur.
Milja
TK Development er bevidst om den generelle samfundsmæs-
sige fokus på optimering af miljøforhold, herunder reduktion
af CO,-udledning og fokus på grønt byggeri.
Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter undersøges
jorden for eventuel forurening, Såfremt jorden er forurenet,
bliver forureningen oprenset til formålet inden byggeriet op-
startes, eller grunden vil ikke blive købt.
I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå den mest
optimale balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i
koncernen, I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg, de-
sign, energiforbrug og miljøbelastning i øvrigt.
Koncernens projekter søges gennemført uden unødig belast-
ning af miljøet. TX Development samarbejder derfor med
lejere og investorer om at etablere fornuftige miljømæssige
løsninger i forbindelse med udvikling og gennemførelse af
nye projekter. Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås et
lavt energiforbrug i færdige projekter, og at projekterne opfø-
res så der sikres et godt indeklima og dermed mulighed for et
godt arbejdsmiljø for de pågældende medarbejdere når pro-
jekterne er i drift.
TK Development lægger vægt på at der ved etablering af sto-
re og mindre shoppingcentre sikres kunderne mulighed for
offentlig transport til og fra centrene i umiddelbar tilknytning
hertil.
Leverandører og sikkerhed på byggepladser
I forbindelse med gennemførelse af byggeri af koncernens
projekter er sikkerhed på byggepladserne et væsentligt ele-
ment for TK Development. TK Development stiller derfor
i entreprisckontrakter med leverandører krav om korrekte og
tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger på byggepladserne,
ligesom alle koncernens medarbejdere skal overholde alle sik-
kerhedsforskrifter når de er til stede på byggepladser. Koncer-
nens egne ingeniører fører til stadighed tilsyn på byggeplad-
serne for at sikre overholdelse af alle sikkerhedsforskrifter.
Herudover stiller TK Development i forhold til leverandører
krav om korrekt og optimal håndtering af byggeaffald.
Anti-korruption
Som anført ovenfor har TK Development alene aktiviteter i
lande hvor principperne om antikorruption er gældende ret.
Koncernen er dog opmærksom på at der i enkelte af de på-
gældende lande kan være risiko for korruption, primært som
følge af kulturelle forhold.
TK Development accepterer ikke anvendelse af korruption.
Der henvises i øvrigt til www.tk-development.dk.
1ODSFTAFEHSBSNZ 696
Redegørelse for samfundsansvar | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 41/116
CORPORATE GOVERNANCE
TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed
fokus på god selskabsledelse og bestyrelsens stillingtagen til
anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På enkelte
punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men redegør i
stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkrete anbefa-
ling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet dermed lever
op til anbefalingerne for god selskabsledelse opdateret i de-
cember 2008. Bestyrelsen har endnu ikke implementeret de i
april 2010 opdaterede anbefalinger.
En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til
NASDAQ OMX Copenhagen A/S” anbefalinger kan findes
på www.tk-development.dk.
Kapital- og aktiestruktur
TK Development A/S? aktier er ikke opdelt i klasser, og ingen
aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger. Hver
aktie giver ret til én stemme. TK Developments vedtægter in-
deholder ingen begrænsninger på ejerskab, antallet af aktier
den enkelte kan råde over eller aktiernes omsættelighed. Da
alle aktionærer derved er lige stillet, er det bestyrelsens opfat-
telse at den valgte aktiestruktur er den mest hensigtsmæssige.
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruk-
tur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overord-
net set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur som
understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig
sikrer et for koncernen så optimalt forhold som muligt mel-
lem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere
afkastet til selskabets aktionærer.
Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil
gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale 1 så-
vel cksisterende som nye projektmuligheder. Koncernens
nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt
til at gennemføre udviklingen af den igangværende projekt-
portefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de
forventede yderligere projekter er det ledelsens vurdering at
en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge ak-
tionærernes afkast.
Bestyrelsen
Bestyrelsen består af seks generalforsamlingsvalgte medlem-
mer. Det er ledelsens vurdering at bestyrelsens sammensæt-
ning er hensigtsmæssig i forhold til selskabets aktiviteter og
behov. Det er opfattelsen at den nuværende bestyrelse besid-
der de finansielle, strategiske og forretningsmæssige kompe-
tencer, som kræves af en international virksomhed som TK
Development.
Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for management, internationale
forhold, ejendomsbranchen, retailbranchen og regnskabs- og
finansielle forhold.
Ålle bestyrelsesmedlemmer, med en enkelt undtagelse, vurde-
res af bestyrelsen som værende uafhængige af selskabet. Det
bestyrelsesmedlem der ikke anses som uafhængigt, er tidligere
medlem af direktionen i selskabet.
Bestyrelsen fastlægger en årsplan for varetagelse af sine op-
gaver som omfatter den overordnede strategiske ledelse, den
finansielle og ledelsesmæssige kontrol af selskabet og den lø-
bende vurdering af direktionens arbejde. Mere specifikt be-
handler bestyrelsen på sine møder bl.a. forhold som:
+» … Fastlæggelse af mål og strategier efter indstilling fra di-
rektionen.
+ Fastlæggelse af en klar ansvarsfordeling mellem direk-
tion og bestyrelse.
+" Stillingtagen til direktionens regnskabsrapportering og
rapportering om øvrige væsentlige forhold, herunder
bl.a. væsentlige projekter, overholdelse af covenants, li-
kviditet og kapitalberedskab.
”» Bevilling af større projekter.
+ Godkendelse af de af direktionen udarbejdede budget-
ter.
……… Værdiansættelser af koncernens projekter og investe-
ringsejendomme.
” … Gennemgang af og stillingtagen til koncernens risikosty-
ringsproces, interne kontroller og risikoprofil.
»…… Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejen-
domme.
+ Ansættelse og aflønning af direktionen.
Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evaluering
af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik på til
stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.
Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne
evaluering 1 bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt at
foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og åben
og konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en gang. Evalu-
eringen tager udgangspunkt i en på forhånd fastlagt emneræk-
ke, herunder bl.a. kommunikation og samarbejde, opnåede
resultater i forhold til det planlagte, bestyrelsens sammensæt-
ning på kort og langt sigt samt de enkelte bestyrelsesmedlem-
mers kompetencer og eventuelle behov for udvikling af viden
og færdigheder. Øvrige relevante problemstillinger behandles
efter behov. Bestyrelsen har den gensidige tillid til hinanden
at fri meningsudveksling er en selvfølge, og hvert enkelt med-
lem anspores til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt
bestyrelsesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske
det, gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt
bestyrelsesmedlem.
42/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Corporate governance
Der har i 2009/10 været afholdt seks bestyrelsesmøder, her-
under ét strategimøde,
Risikostyringsaktiviteter
En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikostyring.
I forbindelse med fastlæggelse af TK Developments strategi
og overordnede mål, har bestyrelsen og direktionen identifi-
ceret de væsentligste forretningsmæssige risici.
Som et centralt element i koncernens risikostyring er vedtaget
soliditets- og likviditetsmål for koncernen.
Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og knap-
hedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold omkring
bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsforhold, finansie-
ring, it og personale.
Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrørende
koncernens risikoforhold ligesom risikoforhold indgår som
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
projekter.
Vederlag til bestyrelsen
Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke omfat-
tet af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der ydes
ikke særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget idet dette
udgøres af den samlede bestyrelse. Bestyrelsesmedlemmernes
honorar beregnes med udgangspunkt i et grundhonorar hvor
formanden modtager tre gange grundhonoraret mens næst-
formanden modtager to gange grundhonoraret. Grundhono-
raret vil være uændret 1 2010 og udgøre DKK 250.000.
Vederlag til ditektionen
Vederlag til direktionen er i 2009/10 baseret på retningslinjer
godkendt af generalforsamlingen i 2008. Vederlag til hvert
enkelt direktionsmedlem vil fremgå af koncernens årsrap-
port. Vederlag for 2010/11 vil blive baseret på retningslinjer
godkendt af generalforsamlingen i 2010.
Fratrædelsesordninget
I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den en-
kelte direktør senest tre måneder efter indtræden af en eks-
traordinær begivenhed (change of control) opsige ansættel-
sesforholdet til fratrædelse efter 12 måneder og kræve at blive
fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter direktøren i opsigel-
sesperioden modtager sædvanlig aflønning.
Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædelses-
ordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel udgør
12 måneder fra selskabets side og seks måneder fra direktø-
rens side.
Det er selskabets politik at sikre, at selskabets direktører gives
et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og aktionæ-
rernes interesser 1 tilfælde af fusion, overtagelsestilbud eller
andre ekstraordinære situationer. På denne baggrund kan der
efter bestyrelsens konkrete skøn aftales en fastholdelsesbonus
som indebærer at direktørerne oppebærer et særligt vederlag,
dog maksimalt svarende til 12 måneders fast gage, eksempel-
vis i tilfælde af at selskabet fusioneres med et andet selskab
eller at selskabets aktiviteter i sin helhed overtages af et andet
selskab i overensstemmelse med generalforsamlingens god-
kendelse.
Revisionsudvalg
Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager hele
bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering af kom-
pleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at det er fun-
det hensigtsmæssigt at revisionsudvalget udgøres af den sam-
lede bestyrelse.
Overordnet behandler revisionsudvalget bl.a. emner som in-
terne kontroller i den finansielle rapporteringsproces, særlige
finansielle og regnskabsmæssige problemstillinger, evaluering
af regnskabsrapporteringen og regnskabsprocessen samt ri-
sikostyringsaktiviteter. Der er i 2009/10 afholdt fre møder.
Møderne er afholdt i tilknytning til de ordinære bestyrelses-
møder.
De væsentligste punkter i kommissorium for revisionsudval-
get er:
”… Behandling af kommunikation fra ekstern revision til
bestyrelsen, herunder overvågning og kontrol af ekstern
revisions uafhængighed, gennemgang af revistonsplan-
lægning og revisionsprotokollater.
+» Behandling af direktionens indstilling vedrørende regn-
skabsprincipper, regnskabspraksis og væsentlige regn-
skabsmæssige skøn.
"…… Gennemgang og godkendelse af nye og ændrede væ-
sentlige retningslinjer og procedurer for interne kontrol-
ler og regnskabsaflæggelsesprocessen.
”» … Gennemgang og behandling af selskabets principper for
risikostyring, herunder gennemgang af selskabets risiko-
styringsproces og risikoeksponering.
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledel-
se, jf. ÅRL $ 107b
TK Development har valgt at præsentere den lovpligtige re-
degørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjemmeside i
stedet for i ledelsesberetningen.
Redegørelsen kan findes på http://www.tk.dk/Default.
aspx?ID=3450
Corporate governance | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 43/116
1095832F888B3N29697
: en n sådan | boiius at direktøren er ansat i i selskabet på enke
i
i telsesforholdet & er bragt til ophør fra. selskabets side sen! re end ;
fire måneder forud for transaktioriens' ge neniførelse uden at ;
i Bestyrelsen; virderér i i øvrigt hvert å år direktionens aflør ning i:
7 i
vi
44/116. TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Corporate governance
ØKONOMISKE STYREMÅL
Økonomiske styremål
For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har
ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern,
jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den
samlede koncern, svarende til en soliditet på minimum 30 %,
beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver.
Covenants knyttet til kreditfaciliteter
Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget sig
på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum 30 %,
målt ved aflæggelse af kvartals- og årsrapporter.
Likviditetscovenant
Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen siden
foråret 2004. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke
at koncernen for at kunne påtage sig betydende likviditets-
krævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid kapital
der svarer til de faste omkostninger i de næste scks måneder
uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter,
men med indregning af projektforpligtelser de næste seks
måneder.
Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
den samlede koncern og samtidig en covenant som koncer-
nen arbejder under i forhold til koncernens hovedbankfor-
bindelse.
Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhver-
velse og igangsætning af likviditetskrævende projekter.
Covenanten er udtrykt således:
L+K>E+O+R,
hvor:
L = TK Development-koncernens frie likviditet i form af
indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede
danske stats- og realkreditobligatoner med en løbetid på
mindre end fem år.
K = TK Development-koncernens disponible beløb under
de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.
E = Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som
TK Development-koncernen er forpligtet til at gen-
nemføre de kommende seks måneder, herunder det
nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte
projektkreditfaciliteter fra finansielle institutter samt
forward funding.
O = TK Development-koncernens — kontante, — ikke-
projektrelaterede — kapacitetsomkostninger for de
kommende seks måneder fratrukket management fees
til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal
forhåndsaftalte projekt fees til forfald i de kommende
seks måneder fra endelige og bindende aftaler med
investorer til projekter modregnes i beløbet.
R= Tilskrevne renter på TK Development-koncernens
driftskreditter i de kommende seks måneder.
Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er opfyldt
i perioden.
1095833508883034898
Økonomiske styremål | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 45/116
RISIKOFORHOLD
Risici vedrørende finansielle forhold
Ejendomspriser og udlejningspriser
Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige ejen-
domsmarkeder hvor koncernen opererer og de generelle øko-
nomiske konjunkturer. Dette gælder koncernens beholdning
af grunde, igangværende og færdigopførte projekter samt
tilgangen af nye projekter. Faldende priser på grunde og ejen-
domme samt faldende udlejningspriser vil have en negativ
virkning på koncernens indtjening på de projekter i porteføl-
jen der ikke er endeligt afhændet.
Aktivernes regnskabsmæssige værdi
Det er ledelsens vurdering at den regnskabsmæssige værdi af
projektporteføljen på netto DKK 3.249,5 mio. pr. 31. januar
2010 giver et retvisende billede. De aktuelle markedsforhold
har som tidligere beskrevet medført et prisfald på fast ejen-
dom. En væsentlig del af koncernens projektbeholdning er
anskaffet mens markedsforholdene var mere positive, og det
er derfor ledelsens vurdering at koncernens indtjeningsmar-
gin på allerede indkøbte projekter vil være under pres. Fal-
dende entrepriseomkostninger på endnu ikke igangsatte byg-
gerier kan dog delvist kompensere for dette.
Ud over projektporteføljen der er defineret som kortfristede
aktiver med fradrag af modtagne forudbetalinger fra kunder,
besidder TK Development materielle aktiver i form af inve-
steringsejendomme. Værdien heraf måles td dagsværdi hvor
porteføljen i Tjekkiet pr. 31. januar 2010 er bogført tl DKK
159,1 mio. baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a., beregnet
ud fra en discounted cashflow model. Porteføljen af investe-
ringsejendomme i Tyskland er pr. 31. januar 2010 bogført til
DKK 196,0 mio. baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a., bereg-
net ud fra en discounted cashflow-model. De nævnte afkast
vurderes af ledelsen at være markedskonforme. Koncernens
investeringsejendomme kan f.eks. påvirkes af nedenstående
risici:
1. Generelle økonomiske konjunkturer 1 lande hvor kon-
cernen besidder investeringsejendomme.
2. Prisudsving på ejendomsmarkedet, herunder alminde-
lige udsving 1 udbuds- og efterspørgselsforhold.
3. Renteudsving.
4... Lovregulering, herunder skatteforhold for investorer.
5. Lejeres betalingsevne.
6. Valutaudsving — dog har koncernen sikret sig lejebeta-
ling i euro, men lejeres bonitet kan svækkes ved negative
ændringer i forholdet mellem lokal valuta og euro.
7.… Forbrugertillid, herunder forbrugeradfærd og dermed
købelyst kan have væsentlig indflydelse på centerlejeres
betalingsevne.
Hvis markedskravene til afkast ændrer sig, eller ejendom-
menes udlejningsforhold ændres, vil det medføre ændringer
i værdien af investeringsejendommene. En sådan værdiregu-
lering vil finde sted over koncernens resultatopgørelse. Som
følge af at koncernen har adgang til en performance-bestemt
andel af værdireguleringen på en del af disse ejendomme, vil
ændringer i værdien kunne slå forholdsmæssigt stærkere igen-
nem end afspejlet i ejerforholdet og dermed i den værdi der er
indregnet i det konsoliderede regnskab.
Koncernens tilgodehavender består både af tilgodehavender
fra salg af varer og tjenesteydelser og andre tilgodehavender, i
alt DKK 270,3 mio. pr. 31. januar 2010. Eventuelle nedskriv-
ninger er foretaget ud fra en individuel vurdering af hvert
enkelt tilgodehavende. Vurderingen kan være behæftet med
usikkerhed, og der kan være risiko for at der ikke er nedskre-
vet tilstrækkeligt, og at dette kan medføre tab på tilgodeha-
vender som skal udgiftsføres i resultatopgørelsen.
Likviditetsrisici
Den internationale finanskrise har medført skærpet opmærk-
somhed på finansieringen idet bankernes ændrede adfærd har
medført øget usikkerhed på finansieringssiden.
Det er af afgørende betydning for TK Development at have
et tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed
for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter og
dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at der i
koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig likviditet
til de omkostninger og egenindskud der kræves i projekterne,
kapacitetsomkostninger og andre forpligtelser. Evnen til at
kunne generere denne likviditet kan påvirkes negativt af de
forhold der er nævnt i dette afsnit.
TK Development er afhængig af driftsfinansiering til den
daglige drift og projektfinansiering til såvel eksisterende som
nye projekter.
TK Development er forpligtet over for koncernens hoved-
bankforbindelse og sig selv til at overholde visse betingelser
(likviditets- og soliditetscovenants). Disse betingelser kan bl.a.
begrænse muligheden for at igangsætte nye aktiviteter og i tl-
fælde hvor betingelserne ikke overholdes, kan det betyde at
kreditfaciliteter og projektkreditter opsiges.
TK Development har indgået cn overordnet aftale med kon-
cernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som prøjekt-
finansiering hvor rammerne for samarbejdet er fastlagt for en
årrække. Engagementet og betingelserne herfor genforhand-
les en gang årligt, og det er ledelsens forventning at samarbej-
det vil blive forlænget.
For i øvrigt at sikre det fornødne likviditetsberedskab arbejder
koncernen med såvel korttids- som langtidslikviditetsbudget-
46/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Risikoforhold
ter. Likviditetsbehovet søges begrænset gennem anvendelse
af forward funding. Hvor dette ikke er muligt, er det afgø-
rende at koncernen kan opnå ekstern byggefinansiering.
Der er indgået aftaler med en række banker om projektfinan-
siering til grunde og projekter i både Danmark og udlandet.
På eksisterende projekter med projektfinansiering er det af-
gørende for koncernen at denne finansiering kan forlænges.
Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige løbe-
tider afhængigt af det konkrete projekt. Flere af disse projekt-
kreditter har udløb i 2010/11 og skal således genforhandles.
Af den samlede gæld til kreditinstitutter har DKK 298,3 mio.
udløb i 2010/11. Det er ledelsens vurdering at projektkredit-
terne vil blive forlænget. Ved finansiering via projektkreditter
kan der i tilfælde af f.eks. forsinkelser i byggeriet eller ved
færdigopførelse uden at projektet er solgt, være risiko for at
finansieringen udløber og dermed skal genforhandles.
På nye projekter kan finansieringen opnås ved indgåelse af
forward funding-aftaler med investorer hvorved det er op til
investorerne at sikre finansieringen af projektet eller finan-
sieringen kan opnås ved sædvanlig projektfnansiering med
bankerne.
Renterisici
TK Development finansierer som hovedregel de igangværen-
de projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bank-
gæld eller via forward funding der oftest er baseret på en fast
rente. Den øvrige rentebærende gæld i koncernen er hovedsa-
geligt variabelt forrentet. Den overvejende del af koncernens
samlede netto rentebærende gæld er dermed variabelt forren-
tet. En stigning i den korte rente på et procentpoint vil alt
andet lige ændre koncernens resultat før skat i negativ retning
i niveauet netto DKK 15-17 mio. p.a. før skat. Herudover vil
stigende renter alt andet lige påvirke investorernes afkastkrav
og dermed prisen på fast ejendom. Der er udarbejdet en po-
litik for renterisici.
Valutarisici
TK Development er en international koncern med driftsak-
tiviteter i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen, Tysk-
land, Rusland, Polen, Tjekkiet og Slovakiet. Omsætningen
fra projektporteføljen faktureres i Danmark i danske kroner
mens den uden for Danmark faktureres gennem de udenland-
ske dattervirksomheder og som hovedregel i lokal valuta eller
alternativt i euro. Den regnskabsmæssige rapporteringsvaluta
i koncernen er danske kroner, og ændringer i de lokale valu-
taer og euro i forhold til danske kroner vil således have indfly-
delse på koncernens omsætning såvel som indtjening, balance
og egenkapital. For at minimere valutarisikoen på koncernens
indtjening optages de enkelte projekters finansiering som ho-
vedregel i samme valuta som faktureringen af projekterne er
aftalt 1. Tilsvarende indgås entreprisekontrakterne som ho-
vedregel i projekternes faktureringsvaluta. I enkelte tilfælde
hvor entreprisekontrakten med fordel aftales i anden valuta
end projektets faktureringsvaluta, foretages en konkret vur-
dering af hvorvidt der skal indgås en terminsforretning til
afdækning af valutarisikoen. De udenlandske dattervirksom-
heders personale- og øvrige administrationsomkostninger af-
holdes i lokal valuta.
Alle koncernens dattervirksomheder fastlægger deres funk-
tionclle valuta som valutaen i det primære økonomiske miljø
hvori enheden opererer. Ved fastlæggelsen af den funktionelle
valuta i hver enhed tages der hensyn til hvilken valuta der har
væsentligst indvirkning på salgspriserne, hvilken valuta der
findes i det land hvis markedskræfter og lovgivning har størst
betydning for salgspriserne, og hvilken valuta der har den væ-
sentligste indvirkning på omkostningerne, Alle transaktioner
i enheden måles i den funktionelle valuta hvorved valutari-
sikoen i den enkelte dattervirksomheds regnskab minimeres.
På trods af de oven for nævnte tiltag til minimering af va-
lutarisikoen vil ændringer i de udenlandske dattervirksomhe-
ders lokale valutaer eller euro mod danske kroner influere på
koncernens fremtidige resultater og finansielle stilling. Der er
vedtaget en politik for valutarisici.
Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens udviklingsprojekter
overgår ejendomsretten først til investor på betalingstids-
punktet. Koncernens salg af projekter genererer således ikke
egentlige kreditrisici.
Krydshæftelse mellem koncernens selskaber
TK Development A/S har løbende afgivet garantier og kauti-
oner for koncernens samlede bank- og garantiengagementer.
Herudover er der i nogle tilfælde afgivet garanti og kautioner
for koncernforbundne selskabers aftaler, herunder bl.a. hand-
ler, entreprisekontrakter og lejekontrakter.
Risici vedrørende koncernens drift
Udviklingsaktiviteter
TK Development arbejder som et udviklingsselskab og søger
at indgå aftaler med investorer på et tidligt tidspunkt i udvik-
lingsforløbet med det formål at koncernens risiko afgrænses
til at være den egentlige udviklingsaktivitet. Som følge heraf
er projekterne ikke altid fuldt ud defineret på tidspunktet for
indgåelse af aftale med investor. Koncernen tilstræber at der
indgås aftale med investor omkring tidspunktet for byggestart.
De væsentligste risici på projekter med forudgående aftale om
salg knytter sig i høj grad til enkeltelementer i projektgennem-
førelsen såsom opnåelse af relevante myndighedsgodkendel-
ser, evne til at koordinere underleverandører, overholdelse af
tidsplaner, vurdering af udlejningsrisiko og overholdelse af
Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 47/116
1098834589821959499
byggebudget. Risikoen på igangværende projekter kan være
betydelig på trods af en forudgående aftale med en investor,
og kan dermed også medføre en væsentlig usikkerhed for så
vidt angår likviditetsstrømme, kapitalbinding og det tidsmæs-
sige forløb. Hvis koncernen mod forventning må erkende at
afgørende elementer for et projekts gennemførelse ikke kan
opfyldes, kan det betyde at det solgte projekt må opgives eller
må bygges færdigt for egen regning. Afholdte projektomkost-
ninger på ikke solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågæl-
dende projekter opgives.
En væsentlig del af koncernens projekter afhændes til inve-
storer baseret på en fast aftalt startforrentning beregnet på
baggrund af de lejekontrakter som er indgået i løbet af pro-
jektudviklingsforløbet. I de tilfælde hvor en aftale om salg
indgås før alle lejeaftaler 1 projektet er endeligt aftalt, påtager
koncernen sig en kalkuleret risiko for at de resterende lejemål
udlejes på vilkår der sikrer en tilfredsstillende avance hen-
holdsvis den aftalte salgssum på projektet.
På projekter som er solgt, igangsættes byggeriet først når kon-
cernen har en forventning om at kunne opfylde de krav fra
investor som gør projektets salg endeligt. Der er typisk tale
om krav som ligger inden for koncernens kompetenceområde
at løfte. Koncernen påtager sig en kalkuleret risiko for at de
mod forventning ikke opfyldes.
På ikke solgte projekter igangsættes byggeriet som hovedre-
gel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60 % af
lejemålene. Dermed påtager koncernen sig salgsrisikoen på
projektet samt finansieringen heraf. Udover de førnævnte
projektudviklingsrisici er sådanne projekter forbundet med
risikoen for at projektet ikke kan afhændes med en tilfreds-
stillende avance. Dette kan medføre at koncernen enten bliver
tvunget til at beholde projektet og den dertil hørende arbejds-
kapitalbinding, eller tvinges til at sælge projektet med lavere
avance eller tab. Denne risiko modvirkes delvist af den kræ-
vede udlejningsgrad forud for byggestart.
I forbindelse med ændringer på koncernens markeder er der
for de ikke solgte projekter cen risiko knyttet til det forhold at
investors afkastkrav kan ændre sig væsentligt 1 opadgående
retning, og koncernens anvendte ressourcer kan da være tabt
ligesom erhvervede grunde eller rettigheder hertil kan få en
lavere værdi.
Personaleafhængighed
Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af TK Developments største aktiver og er dermed
vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive en
rentabel forretning Det er således en afgørende konkur-
renceparameter for koncernen at sikre disse medarbejderes
langsigtede tilknytning til koncernen. Der er ikke sikkerhed
for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække nye
medarbejdere.
Miljøforhold
Som udviklingsvirksomhed har TK Development ikke en
egentlig produktion der i sig selv kan påvirke miljøet negativt.
Såfremt der er en begrundet mistanke om forurening ved er-
hvervelse af arealer og eksisterende bygninger, tages der ved
købet forbehold herfor, og der foretages jordbundsprøver og
grundige miljøanalyser. I tilfælde af forurening fra tidligere
virksomhed renses arealet til formålet, eller koncernen vælger
ikke at erhverve dette. Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke
er blevet foretaget på bebyggede arealer, eller vurderingen af
behovet for oprensning har været forkert på ikke bebyggede
arealer, kan det medføre væsentlige, uforudsete omkostninger
for koncernen såfremt sådanne arealer må oprenses eller af-
hændes, og disse omkostninger ikke kan videreføres til even-
tuelle entreprenører.
Strukturændringer
Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen
af nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige til-
gængelighed af nye byggegrunde og byggetilladelser fra lokale
myndigheder. Ændringer i national lovgivning, lokalplaner el-
ler lignende som gør det sværere at opnå byggetilladelser eller
begrænser udbuddet af byggegrunde, vil påvirke den fremti-
dige indtjening i negativ retning.
Skatteforhold
Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2010 med
DKK 284,9 mio. og vedrører dels fremførbare underskud i de
enkelte dattervirksomheder, dels negativ udskudt skat. Den
samlede nedskrivning af skatteaktivet udgør DKK 29,6 mio.
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning,
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af fortsat
drift i de enkelte dattervirksomheder. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2010.
Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet på
baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivnin-
ger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud
fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projekt-
portefølje. De efterfølgende to år er baseret på resultatfrem-
skrivninger som er underbygget af dels konkrete projekter
i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år
samt en række projektmuligheder.
TK Development A/S og dets sambeskattede, danske dat-
tervirksomheder har til og med 2004/05 været sambeskattet
48/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Risikoforhold
med koncernens tyske dattervirksomheder. Skatten af gen-
beskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen ikke har planer
om ændringer i koncernen der kan medføre hel eller delvis
genbeskatning,
Risici vedrørende juridiske forhold
Aftaler med tredjeparter
En væsentlig del af 'TK Developments forretning består i at
indgå aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og en-
treprenører i forbindelse med udvikling af ejendomsprojek-
ter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse kon-
traktforhold beskrevet.
Aftaler med udviklingspartnere
Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-
partnere: Udviklingsselskabet By og Havn I/S, Frederikshavn
Maritime Erhvervspark A/S, Atrium European Real Estate,
Miller Holdings International Limited, Baltic Property Trust
gruppen og LMS (DHL) Limited.
Risiciene knytter sig her primært til potentielle problemer som
følge af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo
herfor samt risici for opsigelse af samarbejdet. Disse risici er
søgt imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke kan
forekomme fra enten koncernens eller en samarbejdspartners
side ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at de indgåede
samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre uoverensstemmel-
ser mellem parterne.
Aftaler med investorer
TK Developments kunder på investeringssiden er private,
ejendomsselskaber og institutionelle investorer. Koncernen
søger så vidt muligt at reducere sin kapitalbinding og risici
i igangværende projekter ved anvendelse af ratevis betaling
fra investorer (forward funding) hvor en eller flere investo-
rer påtager sig finansieringen i takt med projekternes opfø-
relse. Forud for byggestart opnås enighed mellem investor
og TK Development om et veldefineret projekt. Investor er
likviditetsmæssigt involveret i hele byggeperioden og delta-
ger i væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører at TK
Developments risici i projekter fra tidspunktet for byggestart
i vid udstrækning er begrænset til risikoen for udlejning af
eventuelle resterende lejemål samt eventuelle budgetoverskri-
delser på byggeomkostninger.
I aftaler med institutionelle investorer udgøres den væsent-
ligste risiko af koncernens evne til at levere til tiden og ifølge
specifikationerne, mens modpartsrisikoen er mindre væsent-
lig. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende et pro-
jekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række væsentlige
risici knyttet til projektet som kan medføre at en salgsaftale
ophæves pga. misligholdelse fra en af parterne.
Salg af projekter baseret på aftaler hvor betaling finder sted
når projektet er færdigopført og overdrages til investor (for-
ward purchase), kan indeholde forbehold om tilvejebringelse
af finansiering m.v. Risiciene knytter sig generelt til modparts-
risici og primært investorernes evne til at løfte de forbehold
der betinger handelens endelige gennemførelse. Disse forhold
er derfor i et vist omfang uden for koncernens indflydelse.
Aftaler med lejere
Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne til
at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, herunder
især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke lever op til
lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan den investor
der har købt ejendommen, i nogle tilfælde gøre krav gældende
mod koncernen. I værste fald kan det medføre at investoren
ikke er forpligtet til at vedstå købet. Risiciene søges reduce-
ret ved at kræve passende deposita og bankgarantier samt
generelt at være opmærksom på lejers bonitet. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at
modvirke eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler.
Aftaler med entreprenører
Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret på
fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed for
opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mindsker
koncernens risiko for uforudsete udsving i byggeomkostnin-
ger på de enkelte projekter. Der kan dog ikke gives sikker-
hed for at en entreprenør kan honorere sine forpligtelser i
henhold til entreprisekontrakten, eller at de heri indeholdte
garantier er tilstrækkelige til at sikre koncernens indtjening
på et projekt. Såfremt en entreprenør misligholder entrepri-
sekontrakten, kan det i værste fald medføre at koncernen ikke
kan honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning af den
pågældende ejendom hvorved koncernen risikerer selv at mis-
ligholde indgåede aftaler.
Divisionsdirektør sigtet af det polske politi
Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndighedstilla-
delse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenterprojekt
Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev i november
2006 løsladt mod kaution. Den polske anklagemyndighed har
rejst tiltale mod divisionsdirektøren, og sagen pågår.
Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været i
stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse med
sagen og står fortsat uforstående over for at divisionsdirek-
tøren skulle være involveret i de påståede uregelmæssigheder.
10990595 RS D9E 90
Risikoforhold | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 49/116
Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse, kan
koncernens omdømme lide skade med negative konsekvenser
for aktivitet og indtjening til følge.
Retssager
'TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/vold-
giftssag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:
De Samvirkende Købmænd indsendte 1 sommeren 2002 en
klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes
godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er
disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet
Field's ikke er et stormagasin, men består af flere enkeltstå-
ende butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. de-
cember 2003 hvorefter disponeringen af stormagasinet blev
godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstæv-
net Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen forventes
tidligst afgjort i 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber
i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men
måtte De Samvirkende Købmænd få hel eller delvis medhold,
kan en effekt være at stormagasinet Field's skal omdisponeres
efter nærmere forhandling med de relevante kommunale for-
valtninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold,
kan der påhvile ejeren af Field's en økonomisk byrde for at
foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det
ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive rejst et
krav mod koncernen. Ledelsen anser risikoen ved denne sag
som værende minimal.
Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle
vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis
eller under et kan påvirke koncernens resultat af betydning.
50/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Risikoforhold
LEDELSESHVERV
Formand Poul Lauritsen, direktør
Næstformand Torsten Erik Rasmussen, MBA, direktør
Født den 16.02.36
Indtrådt i bestyrelsen i 1993
Valgperiode udløber maj 2010
Uddannelse:
Handelsuddannelse og cand.merc.
Beskæftigelse:
1961 - 1974. Managementkonsulent, direktør og partner i T.
Bak-Jensen A/S.
1976 - 1989 Direktør og partner, heraf fra 1984-1989 ordfø-
rende partner i BakConsult Gruppen A/S.
1990 - 1992 Direktør i PA Consulting Group A/S.
Bestyrelsesmedlem i:
Ejendomsselskabet af 1.4.2009 A/S (formand) + tre dattersel-
skaber
Aalborg Stiftstidende A/S (næstformand)
Nordjyske Holding A/S (næstformand)
Aa. $. F. Holding A/S (næstformand)
AM3D A/S
House of Businesspartners A/S
Poul Lauritsen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. +)
Født den 29.06.44
Indtrådt i bestyrelsen i 1998
Valgperiode udløber maj 2010
Uddannelse:
1961 - 1964 Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman
A/S, Danmark.
1964 - 1966 Værnepligt, Kgl. Livgarde og 1967 hjemsendt som
premierløjtnant (R).
1972 MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.
1985 International Senior Managers” Program, Harvard
Business School.
Beskæftigelse:
1967-1971 Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft-
& Hardwood Co. Ltd, Congo.
1973 Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.
1973 - 1975. Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark.
1975 - 1977 Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.
1977 - 1978 Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Dan-
mark.
1978 - 1980: Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S,
Danmark.
1981 - 1997 Direktør og medlem af Group Management,
LEGO A/S, Danmark.
Bestyrelsesmedlem i:
Ball ApS (formand)
CPD Invest ApS (formand)
EVO Invest A/S (formand)
Outdoor Holding A/S + et datterselskab (formand)
Acadia Pharmaceuticals A/S
Acadia Pharmaceuticals Inc. (USA)
Vestas Wind Systems A/S (næstformand)
Coloplast A/S
ECCO Sko A/S + fem datterselskaber
Morgan Invest ApS
Schur International Holding A/S + et datterselskab
Vola Holding A/S + et datterselskab
Medlem af direktionen i:
Morgan Management ApS
Tillidshverv:
Medlem af Acadia Pharmaccuticals Inc”s Compensation Commit-
tee (USA)
Formand for Acadia Pharmaceuticals Corporate Governance
Committee (USA)
Torsten Erik Rasmussen anses som et uafhængigt medlem af
bestyrelsen. ”)
+)J£. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.
10968335688B8N039901
Ledelseshverv | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 51/116
Per Søndergaard Pedersen, direktør
Født den 19.03.54
Indtrådt 1 bestyrelsen i 2002
Valgperiode udløber ma; 2010
Uddannelse:
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).
Beskæftigelse:
1983 - 1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret
Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.
1986 - 1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris
Afdeling.
1989 - 2002 Adm. direktør TK Development A/S.
Bestyrelsesmedlem i:
Business Institute A/S (formand)
Celenia Software A/S (formand) + tre datterselskaber
EIPE Holding A/S (formand)
Ib Andersen A/S Øst (formand)
J. A. Plastindustri A/S (formand)
JMI A/S + tre datterselskaber (formand)
Lindgaard A/S - Rådgivende Ingeniører (formand)
Nowaco Group A/S + et datterselskab (formand)
PL-Holding Aalborg A/S + tø datterselskaber (formand)
TBP Invest Aalborg A/S (formand)
Aalborg Boldspilklub A/S + seks datterselskaber (formand)
Consencia Holding A/S (formand) + et datterselskab
Restaurant Fusion A/S (formand)
Marius A/S
OKF Holding A/S + to datterselskaber
Skandia Kalk International Trading A/S + et datterselskab
SmallCap Danmark A/S
Investeringsforeningen SmallCap Danmark
Ejendomsaktieselskabet Thorkild Kristensen A/S + tre dattersel-
skaber
Musikkens Hus
Kollegiefonden Bikuben
Spar Nord Bank A/S
Toppenberg Maskinfabrik A/S + et datterselskab
Rejser A/S
Medlem af direktionen i:
PSP Holding ApS
A.S.P. Ejendom ApS
Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem
af bestyrelsen. %)
Jesper Jarlbæk
Født den 09.03.56
Indtrådt i bestyrelsen 1 2006
Valgperiode udløber maj 2010
Uddannelse:
1981 Uddannet statsautoriseret revisor.
2006 Beskikkelse deponeret
Beskæftigelse:
1974 - 2002 Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende parner).
2002 - 2006 Deloitte (koncerndirektør).
Bestyrelsesmedlem i:
Advis A/S (formand) + et datterselskab
Altius Invest (formand)
Basico Consulting International A/S (formand) + tre datterselska-
ber
Cimber-Sterling Group A/S
Earlbrook Holdings Ltd. A/S
Groupcare Holding A/S (formand) + tre datterselskaber
International Rescue Journal A/S
IT2 TMS Ltd. (UK)
JAWS A/S (formand)
Julie Sandlau China ApS (formand)
Laigaard & Partners A/S (næstformand)
Polaris III Invest Fonden
Prospect A/S (formand)
Radiocomp ApS (formand)
Spoing A/S (formand)
TORM A/S
T.P. Audit A/S
Valuemaker A/S (formand)
Medlem af direktionen i:
Earlbrook Holdings Ltd. A/S + to datterselskaber
Earlbrook Holdings AB, Sverige
Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)
SYJ£. afsnit V.4 i Anbefalinger for god selskabsledelse udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.
52/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelseshverv
Kurt Daell, advokat
Født den 22.03.41
Indtrådt i bestyselsen i 2004
Valgperiode udløber maj 2010
Uddannelse:
1976 Cand. jur.
1988 Advokatbestalling deponeret.
Beskæftigelse:
1983 - 1986 Formand for bestyrelsen i A/S Daells Varehus,
(adm. direktør samme sted 1988-92).
1983 - 1993 Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount.
1993 - 1999 Formand for bestyrelsen i A/S Madeleine.
1985 - 1987 Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen
K/S, Vejle.
1987-1991 Medlem af bestyrelsen for Dansk Fryse Økonomi,
Osted.
1977 - 1987 Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Associa-
tion Européenne de Vente par Correspøndance —
Den Europæiske Postordre Union).
1981 - 1987 Member of the International Advisory Board i
DMA (Direct Marketing Association), USA.
Bestyrelsesmedlem i:
A/S Harald Nyborg + 39 datterselskaber (formand)
herunder bl.a.:
A/S Jem & Fix
A/S Daells Bolighus
Stressmeter A/S
Bernstorff Slot ApS
Kurt Dacl! anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)
Niels Roth, direktør
Født den 24.07.57
Indtrådt i bestyrelsen i 2007
Valgperiode udløber maj 2010
Uddannelse:
1983 Cand. polit.
Beskæftigelse:
1989 - 2004 Administrerende direktør i Carnegie Bank heraf
Group Head of Investment Banking i Carnegie
gruppen (2001-2002).
1997 - 2004 Medlem af Fondsrådet
2001 - 2004 Formand for Børsmæglerforeningen
Bestyrelsesmedlem i:
Friheden Invest A/S (formand) + to datterselskaber
Foreningen Fast Ejendom Dansk Ejendomsportefølje £.m.b.a. +
et datterselskab (formand)
SmallCap Danmark A/S + et datterselskab (næstformand)
Brøndbyernes IF Fodbold A/S
Realdania
Investeringsforeningen SmallCap Danmark
Arvid Nilssons Fond
Medlem af direktionen i:
Zira Invest ApS + et datterselskab
Niels Roth anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. %)
FJ£. afsnit V.4i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.
Ledelseshverv | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 53/116
10958325688830299 02
Frede Clausen, adm. direktør
Født den 30.07.1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992
Bestyrelsesmedlem i:
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S (formand)
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 (formand)
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling
EMCM Holding A/S
Palma Ejendomme A/S
Medlem af direktionen i:
Frede Clausen Holding ApS
Robert Andersen, direktør
Født den 03.04.1965
Direktør i TK Development A/S siden 2002
Bestyrelsesmedlem i:
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1
Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling
Kommanditaktieselskabet Østre Havn
Ringsted Outlet Center P/S
SPV Ringsted ApS
Medlem af direktionen i:
Palma Ejendomme A/S
54/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Ledelseshverv
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt
årsrapporten for 2009/10 for TK Development A/S.
Den reviderede årsrapport er aflagt i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards (IFRS) som god-
kendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrap-
porter for børsnoterede selskaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig såle-
des at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende
billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31. januar 2010 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme
for perioden 1. februar 2009 til 31. januar 2010.
Vi anser ledelsesberetningen for at give en retvisende redegø-
relse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktivi-
teter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens
og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en be-
skrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som
koncernen og moderselskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Aalborg, 22. april 2010
DIREKTIONEN
Fredé Clausen
Administrerende direktør
DØD
ad
Robert Andersen
Direktør
BESTYRELSEN
Bestyrelsesformand
Ø
Kurt Daell
nn
TT.
yt
Jesper'Jarlbæk
fg nd
Næstformand
TD.
DE hysbeisrre
Per Sønderga Pedersen
10968335088388159% 93
Ledelsespåtegning | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 55/116
DE UAFHÆNGIGE REVISORERS PÅTEGNING
De uafhængige revisorers påtegning
Til aktionærerne i 'TK Development A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK
Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2009 - 31.
januar 2010 omfattende resultatopgørelse, totalindkomstop-
gørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgø-
relse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel
koncernen som moderselskabet. Koncernregnskabet og års-
regnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernreguskabet og årsregnska-
bet
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncern-
regnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede 1
overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter
udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et kon-
cernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede
uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen
skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en
hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabs-
mæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregn-
skabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført vores revision i overensstemmelse med danske og in-
ternationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at
vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revi-
sionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at
koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsent-
lig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis
for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregn-
skabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af
revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væ-
Aalborg, 22. april 2010
NIELSEN & CHRISTENSEN
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Hald ÅR
Marian Fruerg É
Statsautoriseret revisor Stafsrtoriseret revisor
sentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet,
uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der
er passende efter omstændighederne, men ikke med det for-
mål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksom-
hedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stil-
lingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er
passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn
er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af
koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-
bet giver et retvisende billede af koncernens og moderselska-
bets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2010
samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktivite-
ter og pengestrømme for regnskabsåret 1. februar 2009 - 31.
januar 2010 i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere dan-
ske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning,
der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse
med årsregnskabsloven.
Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har
i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetnin-
gen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den
gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnska-
bet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i
ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregn-
skabet og årsregnskabet.
København, 22. april 2010
DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
JespéyJørgensen
Statsautoriseret revisor — Statsautoriseret revisor
56/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Revisionspåtegning
KONCERNREGNSKAB
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse
DKK. mio. Note 2009/10 2008/09
Nettoomsætning 4 1.369,9 1.052,4
RR 18 -10,9 577
Bruttoresultat 200,5 3759
Personaleomkostninger me rr ene 7 99 120,6
I alt 138,5 167,3
A£. og nedskrivninger på langfristede akdver
Resultat før finansiering
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 10 -0,2 0,3
Finansielle indtægter . … 12 10,6 61,5
"Finansielle omkostninger . . REE 13 -28,5 -94,9
I alt 18,1 -33,7
,Resultat førskat nn nn mn re 394 168,0
Skat af årets resultat . HEE 14 14,0 12,8
Årets resultat 25,4 155,2
"Totalindkomstopgøtelse
Årets resultat
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder
Skat af valutakursregulering
Værdiregulering af sikringsinstrumenter
Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg
Årets totalindkomst
Resultat pr. aktie i DKK
Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20 . mm mm ME ss ne
TE ss
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 57/116
1095833588883N299 04
Balance
DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 1.2.2008
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwill …… ' NE 17
Immaterielle aktiver
Investeringsejendomme 18
ateriel og inventar . u 19
Andre anlæg;
Materielle aktiver
WM
ener 20
JUdskudte skatten 0 neuen me un nn un um 2
Andre langfristede aktiver
Langfristede aktiver i alt 708,5 705,2 928,9
Kortfristede aktiver
Igangværende og færdige projekter 22 3.253,5 2.541,3 1.998,3
23 154,2 220,1
. 84 8,4
for fremmed regning es 1 une 24 7 Lo
0 nun 160,3 256,5
108 00 10,3
337,4 495,3
25 BE. 50. 4,0
me mn 20 63,5 1162 .…. 322,4
in annen mn um 71,5 … 11,0 … 322,0
Kortfristede aktiver i alt 3.668,8 3.110,9 3.142,00
AKTIVER 4.377,3 3.816,1 4.070,9
58/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 1.2.2008
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital mu kunnen vd rettertnernenrnnern arenaen rn 27 560,9 560,9 360,9
Andre reserver BER ' 28 28 -36,3 57,1
… 1007
1.593,4
es andel af egenkapitalen
.Minoritetsandele anne em mm mm … 0 239
Egenkapital i alt 1,593,4 1.506,0 1.533,8
Forpligtelser
Hensatte forpligtelser
Anden gæld
Langfristede forpligtelser i alt
Kreditinstitutter
Jeverandorgæld
agne forudbetalinger fra kunder
' Selskabsskat
Hensatte forpligtelser
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt
Forpligtelser i alt
PASSIVER 4.377,3 3.816,1 4.070,9
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 59/116
10572 edERSN 28905
Egenkapitalopgørtelse
TK Developments
DKK mio. Aktiekapital Andre Overført — aktionærers andel Minoritetan- Egenkapital
reserver resultat — af egenkapitalen dele i alt
i alt
Egenkapital pr, 1. februar 2008 560,9 57,1 821,9 1.439,9 93,9 1.533,8
793,4 155,2 21,8 GO e 61,8
0 0 LORD 20,0 "20,0
0,0 Bo. åen 0,0 4,3
0,0 - -
deli datterselskab NE w KÆRE ' Te 739
Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 -36,3 981,4 1.506,0 0,0 1.506,0
Årets totalindkomst | se. 0,0 581 284 0 855 835.
Udbetalt udbytte 0 0,0 GO 0,0 mo. 0,0
Aktiebaseret aflønning BO 0 Wo 3 … hd. 3,9
Egenkapital pr. 31. januar 2010 560,9 21,8 1.010,7 1.593,4 0,0 1.593,4
60/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Pengestrtømsopgørelse
DKK mio. 2009/10 2008/09
Resultat før finansiering ' 57,5 201,7
Reguleringer for ikke-kontante poster:
… Værdireguleringer investeringsejendomme, netto KEE 57,7
. Afskrivninger ge 2 urnen er 3,6
Hensatte forpligtelse 1145
Kursreguleringer un ure uns unsere ren … På
Ændringer i investeringer i projekter re -521,8 -577,2
Ændringer i tilgodehavender eee en 9 182
3238 305,9
"Ændringer i kreditorer og anden gæld
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat i -429,6 -164,0 '
Betalte renter me
Modtagne renter mv 0
Betalt selskabsskat . BEEN …
Pengestrøm fra driftsaktivitet -582,8 -331,7
Køb af materielle anlægsaktiver -1,0
Salg af investeringsejendomme Hen 2022 eu ev uuuuumuurnennnnerrrerrrrrrrrneeer arr danner Ene 0,0
Forøgelse ejerandel Euro Mall Holding A/S 0,0 96,8
Køb af værdipapirer og kapitalandele 05
Salg af værdipapirer og kapitalandele 7,6
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 179,1
Afdrag langfristet finansiering ERE -1,2
Re 7041
.…160,2
542,7
Årets pengestrøm -39,7 -94,9
Likvider, primo
Kursregulering af likvider
Likvider ultimo 771,5 111,0
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 61/116
1095832F6g8B8N239706
Indholdsfortegnelse, noter til koncernregnskabet
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Note 3. Segmentoplysninger
Note 4. Nettoomsætning
Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger
Note 6. Andre eksterne omkostninger
Note 7. Personaleomkostninger
Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 10. Kapitalandele 1 associerede virksomheder
Note 11. Kapitalandele 1 joint ventures
Note 12. Finansielle indtægter
Note 13. Finansielle omkostninger
Note 14. Skat
Note 15. Resultat pr. aktie
Note 16. Udbytte
Note 17. Goodwill
Note 18. Investeringsejendøomme
Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele
Note 21. Udskudte skatteaktiver
Note 22. Igangværende og færdige projekter
Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
Note 24. Igangværende arbejder for fremmed regning
Note 25. Værdipapirer
Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
Note 27. Aktiekapital
Note 28. Andre reserver
Note 29. Gæld til kreditinstitutter
Note 30. Hensatte forpligtelser
Note 31. Operationelle leasingkontrakter
Note 32. Udskudte skatteforpligtelser
Note 33. Anden gæld
Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 36. Transaktioner med nærtstående parter
Note 37. Begivenheder efter balancedagen
Note 38. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Note 39. Ny regnskabsregulering
Note 40. Koncernoversigt
63
72
73
74
74
75
75
77
78
78
79
79
80
80
81
81
82
83
83
84
85
85
86
86
86
86
87
88
88
89
89
90
91
92
95
96
9%
96
97
62/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2009/10
for henholdsvis koncernen og TK Development A/S aflæg-
ges i overensstemmelse med International Financial Repor-
ting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede virk-
somheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til års-
regnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-
ting Standards (IFRS) udstedt af LASB.
Årsrapporten præsenteres i mio, DKK medmindre andet er
anført. DKK er præsentationsvaluta for koncernens aktivite-
ter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bort-
set fra investeringsejendomme, afledte finansielle instrumen-
ter og finansielle aktiver klassificeret som disponible for salg,
der måles til dagsværdi.
Implementering af nye og ændrede standar-
der samt fortolkningsbidrag
Årsrapporten for 2009/10 er aflagt i overensstemmelse med
de standarder (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der
gælder for regnskabsår der begynder 1. februar 2009.
Implementeringen af nye og ændrede standarder samt for-
tolkningsbidrag i årsrapporten for 2009/10 har ikke påvirket
indregning og måling i koncernregnskabet. De nye standarder
og fortolkningsbidrag har således ingen effekt på resultat pr.
aktie og udvandet resultat pr. aktie.
Implementeringen af IFRS 8: Driftssegmenter har medført
ændringer i de afgivne noteoplysninger om segmenter. Seg-
mentfordelingen er ændret fra at være geografisk og omfatte
Centraleuropa og Nordeuropa til nu at følge den interne
rapportering, der er opdelt i de to forretningsenheder TKD
Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i
'TK Development, moderselskab.
Implementeringen af den ændrede IAS 1: Præsentation af
årsregnskaber, har medført ændringer i præsentation af de
primære regnskabsopgørelser idet der er indarbejdet en total-
indkomstopgørelse, og egenkapitalopgørelsen er tilpasset som
følge heraf. Sammenligningstal er tilpasset disse ændringer.
Regnskabspraksis i moderselskabsregnskabet er ændret som
følge af implementeringen af ændring til IAS 27: Koncern-
regnskaber og separate årsregnskaber, idet modtagne udbyt-
ter fra dattervirksomheder, associerede og/eller fælles ledede
virksomheder 1 alle tilfælde skal indregnes i resultatopgørel-
sen. Ændringen har virkning for 2009/10. Standarden imple-
menteres fremadrettet i overensstemmelse med implemente-
ringsbestemmelserne og medfører derfor ikke tilpasning af
sammenligningstal.
I forhold til koncern- og årsregnskabet for 2008/09 er der
sket en reklassifikation af indeståender på deponerings- og
sikringskonti. Disse har tidligere indgået i likvide behold-
ninger, men er nu præsenteret i en særskilt linje i balancen.
Sammenligningstal er tilpasset denne reklassifikation. I kon-
cern- og årsregnskabet præsenteres derfor tillige balancen for
begyndelsen af sammenligningsåret i overensstemmelse med
kravene i IAS 1. Noter er vist for de poster i balancen der er
ændret pr. 1. februar 2008, idet øvrige noter er uændrede i
forhold til tidligere offentliggjorte årsrapporter.
Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis uændret
i forhold til sidste år og i øvrigt beskrevet nedenfor.
Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu
ikke er trådt i kraft
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er
en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag
endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor
ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af disse for-
ventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for
de kommende regnskabsår, bortset fra den indvirkning som
ikrafttræden af ændret IFRS 3 fra regnskabsåret 2010/11
vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle
fremtidige virksomhedskøb. Der henvises i øvrigt til note 39
i koncernregnskabet.
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Develop-
ment A/S samt de virksomheder som kontrolleres af moder-
selskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol når det
direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmeret-
tighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse.
Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte besid-
der mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og har
betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som asso-
cierede virksomheder. Virksomheder hvor der sammen med
andre investorer udøves fælles bestemmende ledelse, betrag-
tes som joint ventures.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sammen-
lægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnska-
ber der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. I kon-
cernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs-
poster 100 %.
Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af årets resul-
10988394 30299 07
Koncernreguskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 63/116
tat og af egenkapitalen indgår som en del af årets resultat for
koncernen, henholdsvis som cen særskilt post under egenka-
pitalen.
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og
omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender og
udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem de konsoli-
derede virksomheder. Tab elimineres i det omfang der ikke er
sket værdiforringelse.
Dattervirksomheder og associerede virksomheder medtages i
koncernregnskabet 1 ejerperioden.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede celler nystiftede virksomheder indregnes i kon-
cernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet. Solgte
eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelses-/afhændelsestidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte
eller afviklede virksomheder.
Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestem-
mende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes
overtagelsesmetoden hvilket indebærer at på anskaffelsestids-
punktet opgøres forskellen mellem kostprisen for virksomhe-
den og dagsværdien af identificerbare aktiver, forpligtelser og
eventualforpligtelser i den overtagne virksomhed. Omstruk-
tureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed
indregnes alene 1 overtagelsesbalancen hvis de udgør en for-
pligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn ti
skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det
erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan hen-
føres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige
fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenhe-
der, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den på-
gældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen
kan opgøres pålideligt.
Positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immateriel-
le anlægsaktiver som goodwill, og der foretages løbende vær-
diforringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regnskabs-
mæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi,
nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi.
For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1. febru-
ar 2004 er den regnskabsmæssige klassifikation fastholdt efter
den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill hidrørende herfra
indregnes således på grundlag af den kostpris, der var ind-
regnet i henhold til den hidtidige regnskabspraksis (årsregn-
skabsloven og danske regnskabsvejledninger) med fradrag af
af- og nedskrivninger frem til 31. januar 2004. Goodwill der
er indregnet i åbningsbalancen, er testet for værdiforringelse
pr. 1. februar 2004 og testes løbende for eventuel værdiforrin-
gelse. Pr. 31. januar 2010 udgør den regnskabsmæssige værdi
af goodwill vedrørende virksomhedssammenslutninger gen-
nemført før 1. februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksom-
heder og associerede virksomheder opgøres som forskellen
mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regn-
skabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede va-
lutakursreguleringer indregnet i amden totalindkomst samt
forventede, omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen
måles til dagsværdien af det modtagne vederlag. Den opgjorte
fortjeneste eller tab indregnes i resultatet.
Associerede virksomheder/joint ventures i
koncernregnskabet
Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og måles
i koncernregnskabet efter den indre værdis metode hvilket
indebærer at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige
andel af de associerede virksomheders opgjorte regnskabs-
mæssige værdi, opgjort efter koncernens regnskabspraksis,
med tillæg af goodwill og fradrag henholdsvis tillæg af for-
holdsmæssige, interne fortjenester og tab.
1 resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virk-
somhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimine-
ring af urealiserede, interne fortjenester og tab. I koncernens
totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle
transaktioner og begivenheder der er indregnet 1 anden to-
talindkomst i den associerede virksomhed. Kapitalandele 1
associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig in-
dre værdi måles til DKK 0. Tilgodehavender og andre lang-
fristede finansielle aktiver der anses for at være en del af den
samlede investering i den associerede virksomhed, nedskrives
med en eventuel resterende negativ indre værdi. Tilgodeha-
vender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgode-
havender nedskrives i det omfang de vurderes uerholdelige.
Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den
resterende, negative indre værdi hvis koncernen har en retlig
eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksom-
heds forpligtelser.
Associerede virksomheder der omfatter projekter inden for
koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og entre-
prise) der i henhold til aktionæroverenskomster eller lignende
aftaler ledes sammen med andre investorer (Joint Ventures),
er 1 koncernregnskabet indarbejdet ved en pro rata konsolide-
ring af virksomhedernes regnskabsposter således at en for-
holdsmæssig andel svarende til deltagelsen i virksomhederne
er medtaget 1 de tilsvarende poster i koncernregnskabet.
Omregning af fremmed valuta
For hver af de rapporterende virksomheder 1 koncernen fast-
64/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
sættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er den va-
luta som benyttes i det primære økonomiske miljø hvori den
enkelte rapporterende virksomhed opererer. Transaktioner i
andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i
fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes
ved første indregning til den funktionelle valuta efter trans-
aktionsdagens kurs, Valutakursdifferencer der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indreg-
nes i resultatet under finansielle poster.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed
valuta som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til den
funktionelle valuta til balancedagens valutakurser. Realiserede
og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resul-
tatet som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver,
igangværende og færdige projekter og andre ikke-monetære
aktiver der er købt i fremmed valuta og måles med udgangs-
punkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens
kurs. Ikke-monetære poster der omvurderes til dagsværdi,
omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstids-
punktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der
aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske
kroner (DKK), omregnes poster i resultatet efter periodiske
gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill) efter
balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske gennem-
snitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på
transaktionstidspunkterne, anvendes de faktiske valutakurser
i stedet. Valutakursdifferencer opstået ved omregningen af
udenlandske virksomheders egenkapital ved årets begyndelse
til balancedagens valutakurs samt ved omregningen af resul-
tatopgørelsens poster fra periodiske gennemsnitskurser til
balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst.
Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer der er opstået
som følge af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i
den udenlandske rapporterende virksomhed også i anden to-
talindkomst. Valutakursreguleringer af mellemværender med
udenlandske dattervirksomheder som anses for at være tillæg
til/fradrag i nettoinvesteringen, indregnes i koncernreguska-
bet i anden totalindkomst, mens de i moderselskabets års-
regnskab indregnes i resultatet.
Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virksom-
heder/joint ventures der aflægger regnskab i en anden funk-
tionel valuta end DKK, omregnes poster i resultatopgørelsen
efter periodiske gennemsnitskurser og poster i balancen efter
balancedagens valutakurser. Kursforskelle opstået ved omreg-
ningen af udenlandske virksomheders egenkapital ved årets
begyndelse til balancedagens valutakurs samt ved omregnin-
gen af resultatopgørelsens poster fra periodiske gennem-
snitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden
totalindkomst. "Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer
der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte på
egenkapitalen i den udenlandske rapporterende virksomhed
også 1 anden totalindkomst.
Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved
omregning af udenlandske dattervirksomheder er i åbnings-
balancen pr. 1. februar 2004 i forbindelse med koncernens
overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS nulstillet, således
at alene valutakursdifferencer opstået efter den 1. februar
2004 fremgår af regnskabsposten ”Reserve for valutakursre-
guleringer” under egenkapitalen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning
til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare om-
kostninger, der er forbundet med købet eller udstedelsen af
det enkelte finansielle mstrument (transaktionsomkostnin-
ger) tillægges dagsværdien ved første indregning, medmindre
det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse måles til
dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringer i resul-
tatet.
Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
menter til dagsværdien på balancedagen. Positiv og negativ
dagsværdi af afledte finansielle instrumenter indregnes under
henholdsvis andre tilgodehavender og anden gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forplig-
telse, indregnes i resultatet sammen med ændringer i værdien
af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for ef-
fektiv sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i anden
totalindkomst. En eventuel ineffektiv del indregnes straks i
resultatet. Når de sikrede transaktioner realiseres, indregnes
de akkumulerede ændringer som en del af kostprisen for de
pågældende transaktioner.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenlandske
dattervirksomheder indregnes i anden totalindkomst, hvis
der er tale om effektiv sikring. En eventuel ineffektiv del ind-
regnes straks i resultatet. Ved afhændelse af den pågældende
udenlandske virksomhed overføres de akkumulerede værdi-
ændringer til resultatet.
Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betingel-
serne for behandling som sikringsinstrumenter anses som
handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende
indregning af dagsværdireguleringer i resultatet under finan-
Køncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 65/116
10090558 08
slelle poster.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapitalba-
serede aktieprogrammer (warrants). De egenkapitalbaserede
incitamentsprogrammer måles til dagsværdien af optionerne
på tildelingstidspunktet og indregnes 1 resultatet under per-
sonaleomkostninger over den periode hvor medarbejderne
opnår den endelige ret til optionerne. Modposten hertil ind-
regnes direkte på egenkapitalen.
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-
nes over antallet af optioner medarbejderne forventes at er-
hverve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet
over antallet af retserhvervede optioner således at den sam-
lede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede
optioner.
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
af Black-Scholes formlen med de parametre, der er angivet i
note 8.
Der foretages ikke afregning mellem moderselskabet og
dattervirksomhederne for moderselskabets tildeling af ak-
tiebaseret vederlag til medarbejdere i dattervirksomheder. I
moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incitaments-
programmer tildelt dattervirksomhedernes medarbejdere på
”kapitalandele i dattervirksomheder” med modposten hertil
direkte på egenkapitalen.
Resultatopgøtrelse
Nettoomsætning
Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf. LAS
18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projekter sker
således når byggeriet er afsluttet, og alle væsentlige elementer
i salgsaftalen er opfyldt.
For projekter der overholder definitionen på en entreprise-
kontrakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets
omsætning svarer på disse projekter til salgsværdien af det i
årets løb udførte arbejde. Den indregnede avance udgør den
forventede avance på projektet beregnet i forhold til projek-
tets færdiggørelsesgrad.
Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggestyring
m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorarindtægter
herfor indtægtsføres disse honorarindtægter løbende i takt
med at ydelserne leveres.
Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og disse
kan adskilles og den økonomiske virkning af hver enkelt del-
leverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt, indregnes
avancen fra den enkelte delleverance når alle væsentlige ele-
menter i aftalen er opfyldt.
Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejen-
domme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede
lejekontrakter.
For øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.
Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det modtagne el-
ler tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en rentefri kre-
dit på betaling af det tilgodehavende vederlag, der strækker
sig ud over den normale kredittid, beregnes dagsværdien af
vederlaget ved at tilbagediskontere de fremtidige indbetalin-
ger. Forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi
af vederlaget indregnes som en finansiel indtægt i resultatet
over den forlængede kredittid ved at anvende den effektive
rentes metode.
Eksterne direkte projektomkostninger
Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende pro-
jekter der afholdes for at opnå årets omsætning og omfatter
bl.a. direkte projektomkostninger, herunder renter i bygge-
perioden og et tillæg for andel af indirekte projektomkost-
ninger opgjort som en del af personaleomkostninger, pro-
jektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedligeholdelse og
afskrivninger der er foranlediget af projektudviklingen og
som forholdsmæssigt kan henføres til den udnyttede projekt-
udviklingskapacitet.
Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af igang-
værende og færdige projekter samt udgiftsførelse af projekt-
udviklingsomkostninger i det omfang projekterne ikke for-
ventes realiseret.
Værdiregulering investeringsejendomme m.v.
Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme og
tilhørende afledte finansielle instrumenter indregnes i resul-
tatet 1 regnskabsposten "Værdiregulering investeringsejen-
domme, netto”.
Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejendomme
opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
og salgsprisen og indregnes også i resultatet i regnskabsposten
”Værdiregulering investeringsejendomme, netto”.
Andre eksterne omkostninger
I posten "andre eksterne omkostninger” indregnes omkost-
ninger til administration, lokaleomkostninger samt bildrift.
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i
koncernregnskabet
I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige andel af
de associerede virksomheders resultat efter skat og forholds-
mæssig eliminering af urealiserede, interne fortjenester og tab.
66/116
”TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Udbytte af kapitalandele i dattervicksomheder og as-
socierede virksomheder i moderselskabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultat under
finansielle indtægter i det regnskabsår hvor der erhverves en-
delig ret til udbyttet. Dette vil typisk være på tidspunktet for
generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det på-
gældende selskab.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteind-
tægter og -omkostninger, kursgevinster og -tab vedrørende
transaktioner 1 fremmed valuta, gæld og værdipapirer samt
amortisering af finansielle forpligtelser, bortset fra dagsværdi-
regulering af afledte finansielle instrumenter tilhørende in-
vesteringsejendomme. Herudover indgår i moderselskabets
resultat under finansielle indtægter eventuelle udbytter fra
kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder, jf. ovenfor.
Renteindtægter og —omkostninger periodiseres med udgangs-
punkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den effek-
tive rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes til
at tilbagediskontere de forventede betalinger, som er knyttet
til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at
nutidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige værdi
af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.
Låneomkostninger, som er direkte knyttet til anskaffelse,
opførelse eller produktion af aktiver aktiveres som en del af
aktivets kostpris.
Skat af årets resultat
Årets skat som består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatet med den del der kan hen-
føres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden
totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer
direkte på egenkapitalen, henholdsvis i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-
tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved be-
regning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og —regler.
Udskudt skat beregnes af alle midlertidige forskelle mellem
regnskabsmæssige værdier og skattemæssige værdier bort-
set fra midlertidige forskelle opstået ved første indregning
af enten goodwill eller en transaktion, som ikke er en virk-
somhedssammenslutning, og som ikke påvirker resultat eller
skattepligtig indkomst ved første indregning. Udskudt skat
beregnes med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af de
enkelte aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, her-
under skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige
underskud, indregnes i balancen med den værdi hvortil akti-
vet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i ud-
skudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til mod-
regning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster inden
for samme sambeskatningsenhed, Det revurderes på hver
balancedag hvorvidt det er sandsynligt at der i fremtiden vil
blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til at det
udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret vurdering
vil kunne udnyttes. Såfremt det vurderes at et skatteaktiv ikke
kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf over resultatet.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbun-
det med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede
virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for
at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som
aktuel skat inden for en overskuelig fremtid.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og -satser
i de respektive lande der med balancedagens lovgivning vil
være gældende når den udskudte skat forventes udløst som
aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i
skattesatser og —regler indregnes i resultatet, medmindre den
udskudte skat kan henføres til poster, der tidligere er indreg-
net direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I
sådanne tilfælde indregnes ændringen også direkte på egenka-
pitalen eller i anden totalindkomst.
Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirk-
somheder. Moderselskabet er administrationsselskab for sam-
beskatningen. De sambeskattede selskabers samlede skat af
indkomst fordeles mellem de danske, sambeskattede virksom-
heder i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Balance
Goodwill
Goodwill indregnes og måles ved første indregning som for-
skellen mellem kostprisen for den overtagne virksomhed og
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventu-
alforpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab.
Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til kon-
cernens pengestrømsfrembringende enheder på overtagelses-
tidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsbringende enheder
følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomisty-
ring og —rapportering i koncernen.
Goodwill afskrives ikke. Der foretages løbende værdiforrin-
gelsestests for at sikre at aktivet nedskrives i det omfang den
regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindingsværdien.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af
dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, henholdsvis
nutidsværdien af de forventede fremtidige nettopengestrøm-
me fra den pengestrømsfrembringende enhed som goodwill
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 67/116
10N523FedEBeN 29999
er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en se-
parat linje i resultatet. Nedskrivning af goodwill tilbageføres
ikke.
Investeringsejendomme
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når
de besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevin-
ster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til
kostpris der omfatter ejendommens købspris og direkte til-
knyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efter-
følgende til dagsværdt. Værdiansættelsen finder sted ud fra
en discounted cashflow model hvor de fremtidige betalings-
strømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given af-
kastgrad. Afkastgraden fastsættes ejendom for ejendom.
Ændringer i dagsværdien indregnes 1 resultatet under ”Værdi-
regulering investeringsejendomme, netto” i det regnskabsår
hvori ændringen opstår.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kostpris
med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpri-
sen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte
tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor aktivet er
klar til brug. De regnskabsmæssige værdier af andre anlæg,
driftsmateriel og inventar gennemgås på balancedagen for at
fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt
det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Aktiverne afskrives lineært over aktivernes forventede brugs-
tid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede lokaler afskrives
lineært over lejekontrakternes løbetid.
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-
somheder i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksom-
heder måles 1 moderselskabet til kostpris. Den regnskabs-
mæssige værdi af kapitalandele i dattervirksomheder og as-
socierede virksomheder gennemgås på balancedagen for at
fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse. Såfremt
det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien, ned-
skrives til genindvindingsværdien. Hvis der udloddes mere
i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden
overtagelsen af denne, anses dette som en indikation på vær-
diforringelse.
Nedskrivninger indregnes i resultatet. Ved eventuelle efterføl-
gende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændrin-
ger i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi
forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembrin-
gende enheds regnskabsmæssige til maksimalt den værdt, som
aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville have
haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Andre langfristede aktiver
Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve og
gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter, og må-
les til amortiseret kostpris.
Langfristede værdipapirer og kapitalandele er kategoriseret
som finansielle aktiver, der beholdes til udløb.
Igangværende og færdige projekter
Igangværende og færdige projekter består af projekter inden
for fast ejendom.
Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede om-
kostninger, herunder renter 1 projektperioden, og et tillæg
for andel af indirekte projektomkostninger. Der er foretaget
nedskrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet nødven-
digt idet der løbende foretages værdiforringelsestests af de
aktiverede beløb for at sikre at aktiverne nedskrives 1 det om-
fang den regnskabsmæssige værdi overstiger genindvindings-
værdien.
Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en
del af persøonaleomkostninger, projektmaterialer, lokaleom-
kostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er for-
anlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt kan
henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.
Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende solgte
projekter (forward funding) fragår heri og et eventuelt nega-
tivt nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt medtages i
regnskabsposten ”Modtagne forudbetalinger fra kunder”.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodchavender fra salg af varer
og tjenesteydelser, tilgodehavender vedr. igangværende arbej-
der for fremmed regning, tilgodehavender hos associerede
virksomheder samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender
er kategoriseret som udlån og tilgodehavender, der er finan-
sielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som
ikke er noteret på et aktivt marked og som ikke er afledte
finansielle instrumenter.
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sædvan-
ligvis svarer til nominel værdi eller en lavere nettorealisati-
onsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en
individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes 1 balancen så-
fremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har til
hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver
og forpligtelser samtidigt.
68/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter
afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende regnskabs-
år. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen til kostpris.
Entreprisekontrakter
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt,
måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balance-
dagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fratrukket fore-
tagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse
af eventuelle forventede tab. Salgsværdien måles på baggrund
af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede for-
ventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes nor-
malt som forholdet mellem koncernens anvendte ressource-
forbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseom-
kostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genindvun-
det. Når det er sandsynligt at de samlede entrepriseomkost-
ninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en
entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som
en omkostning.
Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i ba-
lancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af
om nettoværdien udgør et tilgodehavende celler en forpligtelse.
Værdipapirer
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnote-
rede og unoterede aktier.
Værdipapirerne er kategoriseret som ”finansielle aktiver dis-
ponible for salg”, som er finansielle aktiver, der ikke er af-
ledte finansielle instrumenter, og som enten er klassificeret
som disponible for salg eller som ikke kan klassificeres som
hverken udlån eller tilgodehavender, finansielle aktiver, der
måles til dagsværdi via resultatet, eller finanstelle aktiver, der
beholdes til udløb.
Værdipapirer disponible for salg måles ved første indregning
til kostpris og efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdiregule-
ringer indregnes i anden totalindkomst og resultatføres ved
salg eller afvikling af værdipapirerne.
Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-børs-
noterede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på beregnet
kapitalværdi.
Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og
hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt
måles til kostpris. Pantebreve måles til amortiseret kostpris.
Egenkapital
Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for ved-
tagelse på generalforsamlingen.
Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenka-
pitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indregnes
vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen. Kapital-
nedsættelse ved annullering af egne aktier reducerer selskabs-
kapitalen og forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Pensionsforpligtelser 0.1
Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetales løbende
faste bidrag til uafhængige pensionsselskaber 0.1. Bidragene
indregnes 1 resultatet i den periode, hvori medarbejderne har
udført den arbejdsydelse, der giver ret til pensionsbidraget.
Skyldige betalinger indregnes i balancen som en forpligtelse.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af begi-
venheder før eller på balancedagen opstår en retlig eller fak-
tisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må afgives øko-
nomiske fordele for at indfri forpligtelsen.
I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegarantier,
hvor hensættelsen er foretaget på baggrund af erfaringer med
lejegarantier og efter en individuel vurdering af de enkelte
lejemål samt negativ egenkapital i associerede virksomheder
m.v. i det omfang koncernen har en retlig eller faktisk forplig-
telse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de om-
kostninger der er nødvendige for på balancedagen at afvikle
forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald
efter et år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.
Finansielle gældsforpligtelser
Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tidspunk-
tet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne
provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efterfølgende måles finansielle gældsforpligtelser til amorti-
seret kostpris således at forskellen mellem provenuet og den
nominelle værdi indregnes 1 resultatet som en renteomkost-
ning over låneperioden.
Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortiseret
kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler ind-
regnes lineært i resultatet over leasingperioden.
Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitutter,
leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som finan-
sielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris.
1096634 GHSBSNAGT ] 0
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 69/116
Periodeafgræsningsposter indregnet under forpligtelser om-
fatter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende regn-
skabsår. Periodeafgrænsningsposter måles 1 balancen til kost-
pris.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet og
koncernen præsenteres efter den indirekte metode med ud-
gangspunkt 1 ordinært resultat før finansiering og viser penge-
strømme fra drifts-, investerings- og finansicringsaktiviteterne
samt likvide beholdninger ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.
Pengestrømme fra driftsaktiviteter opgøres som driftsresulta-
tet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer 1 drifts-
kapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle omkost-
ninger og selskabsskat.
Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder, materielle og
andre langfristede aktiver. Endvidere indregnes pengestrøm-
me vedrørende finansielt leasede aktiver i form af betalte lea-
singydelser.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer 1
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet her-
med, optagelse og indfrielse af lån, afdrag 1 øvrigt på rentebæ-
rende gæld samt udbetaling af udbytte.
Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta
indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende periodiske
gennemsnitskurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne.
Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foretaget
omregning af primobalancer og pengestrømme i fremmed
valuta til balancedagens kurser. Herved elimineres valuta-
kursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og penge-
strømme. Bctalte renter vises særskilt, og periodens projek-
trenter er således ikke indeholdt i likviditetsforskydning fra
projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal kan såle-
des ikke udledes direkte af regnskaberne.
Likvide beholdninger omfatter frie likvider.
Segmentoplysninger
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med
koncernens regnskabspraksis og følger koncernens interne le-
delsesrapportering.
Segmentindtægter og —omkostninger samt segmentaktiver og
—forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henføres til
det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de
enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtæg-
ter og omkostninger der er forbundet med koncernens admi-
nistrative funktioner, indkomstskatter 0.1.
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver som
anvendes direkte 1 segmentets drift, herunder immaterielle og
materielle aktiver samt kapitalandele 1 associerede virksom-
heder. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver
som direkte kan henføres til driften 1 segmentet, herunder
igangværende og færdige projekter, tilgodehavender fra salg
af varer og tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeaf-
grænsningsposter samt likvide beholdninger.
Forpligtelser 1 segmenterne omfatter de forpligtelser der kan
henføres til driften i segmentet, herunder gæld til leverandører
af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitutter, hensatte
forpligtelser, anden gæld og lign.
70/116 "TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Nøgletalsdefinitioner
Vedr een
Maren gerningen
Egenkapitalforretning:
Bade rimer | |
EBITA-margin:
Foged aen
Soliditetsgrad (egenkapital)
Fredberteile,
Søliditetsgrad | . Erland meder derne Ens '
(inkl. ansvarlig kapital): ” Cesbærle : ”
(EgenkapitallekskiEminoritetsandeleng10…0]
Indre værdi:
Anelletetar
NREN 100 tedeieeeneeebekeedddee
Resultat pr. aktie:
| [Gennemsnitligtantallaktien omløb]
| Vandt dnedretelnseddanmer
Udvandet resultat pr. aktie: mmmgen on
romerne (udvandedete KUE
Udbytte pr. aktie: | Mabel elde
Koncernregnskab | 'TK Development A/S |] Årsrapport 2009/10 71/116
109583458888029911
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderin-
ger
Mange reguskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men
kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-
grund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tids-
punktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt
at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de
forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af sup-
plerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende
begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har haft en bety-
delig indflydelse på årsrapporten:
Indsegning af omsætning
På projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt
indregnes omsætningen efter LAS 11. På solgte projekter som
indeholder flere delleverancer og hvor disse kan adskilles og
den økonomiske virkning af hver enkelt delleverance kan vur-
deres særskilt, indregnes avancen fra den enkelte delleverance
når alle væsentlige elementer i aftalen er opfyldt og dermed i
henhold til IAS 18. Ledelsen foretager således en kontret vur-
dering af hvert enkelt projekt i forhold til indregningsprincip
og -metode.
Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme måles i balancen til
dagsværdt. Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted
cashflow-model hvor de forventede fremtidige betalings-
strømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given
afkastgrad. Såfremt der sker ændringer i de anvendte for-
udsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31.
januar 2010. Der er i regnskabsåret 2009/10 foretaget en ne-
gativ værdiregulering af koncernens investeringsejendomme
på DKK 10,9 mio. Den regnskabsmæssige værdi af investe-
ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 355,1 mio.
Igangværende og færdige projekter
Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og færdige
projekter foretages med udgangspunkt 1 en konkret vurdering
af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende projektbud-
getter og forventninger til fremtidige udviklingsmuligheder.
Såfremt det faktiske udviklingsforløb afviger fra det forven-
tede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede
nedskrivninger. Årets resultat er negativt påvirket med DKK
3,5 mio. som følge af ændring i skøn over nedskrivning af
igangværende og færdige projekter. Den regnskabsmæssige
værdi af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. ja-
nuar 2010 DKK 3.253,5 mio.
Tilgodehavender
Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender foreta-
ges ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt tilgodehaven-
de. Såfremt der sker ændringer 1 de anvendte forudsætninger
kan værdien afvige fra værdien opgjort pr. 31. januar 2010.
Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender udgør pr.
31. januar 2010 DKK 270,3 mio.
Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse, sam-
beskatning og koncernbidrag. Såfremt vilkårene for under-
skudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag ændres,
kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2010.
Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund
af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en
5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vur-
dering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje.
De yderligere to år er baseret på resultatfremskrivninger, som
er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen
med en længere tidshorisont end tre år samt en række projekt-
muligheder. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skat-
tcaktiver udgør pr. 31. januar 2010 DKK 284,9 mio.
Goodwill
Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbe-
løb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrøms-
givende enheder, hvortil goodwilibeløbet kan henføres. Op-
gørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede
fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrem-
bringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig diskonte-
ringsfaktor. Der er ikke foretaget nedskrivning af det i balan-
cen indregnede goodwillbeløb. Den regnskabsmæssige værdi
af goodwill udgør pr. 31. januar 2010 DKK 33,3 mio.
72/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 3. Segmentoplysninger
Koncernen har for første gang anvendt IFRS 8, Driftssegsnenter, for regnskabsåret 2009/10.
Som følge af forskelle i udgangspunktet for segmentering i forhold til hidtidig praksis, har anvendelse af IFRS 8 medført en ændring
i identifikationen af koncernens segmenter.
Koncernen har i tidligere år præsenteret segmentoplysninger med udgangspunkt i en geografisk segmentering suppleret med yderligere
oplysninger vedrørende forretningssegmenter. Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrelse fokuserer imidlertid på
koncernens forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt den resterende del i TK Development, moderselskab.
Segmentoplysningerne er derfor tilpasset denne rapportering. Sammenligningstal er tilpasset den ændrede præsentation af segment-
oplysninger.
Den anvendte regnskabspraksis ved opgørelse af segmentoplysningerne er den samme som koncernens regnskabspraksis, jf. beskri-
velse heraf.
31.1.2010
TKD Nord-
europa
Euro Mall
Holding
TKD Eliminering
Nettoomsætning til
eksterne kunder
Finansiering, netto
—1,223,1
118,9
"Af- og nedskrivninger
Resultatandele i associerede virksomheder 00 0607 00-09 0,0
Skat af årets ses 12,4 131000 711,5 0,0
Resultat efter ska eu ue 230 42,0 740,5 w
Seginentaktiver 2,001,8 19860) -1,366,9 .
»Xapitalandele i associerede virksomheder ….… Bd ME ne BE nn em 2,
Anlægsinvesteringer 050000 0,5 i 0,0 21
Segmentforpligtelser 1.377,4 1.170,3 392,6 -156,4 2.783,9
31.1.2009 RD dn riding TKD Eliminering T alt
;Nettoomsætning til eksterne kunder 413 557,3 23,8 . 0,0 1.052,4
Værdiregulering investeringsejendomme, netto ( 73,0 -15,3 0,0 57,7
Finansiering, netto Er ae 534
Af- og nedskrivninger ' 2,4 ' 1,0 Be —— 0,0.
Resultatandele i associerede virksomheder 00 0005 -0,8 00
Skat af årets rese 52 5,7
"Resultat efter skat 6 172,0
Segmentaktiver — 1.494,7 1.668,66 1.942,5 -1.289,7
Kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 8 23,3
Anlægsinvesteringer ”) 4 2,3 6,6
Segmentforpligtelser 1.102,2 829,9 436,6
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 73/116
1095834F88888N29912
Note 3. Segmentoplysninger, fortsat
Geografiske oplysninger
TK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Finland, Polen og Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte lande kan
i kraft af koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.
Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske segmenter
opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.
2009/10 2008/09
Nettoomsætning Langfristede Nettoomsætning Langfristede
til eksterne kunder aktiver +) | til eksterne kunder aktiver +7)
Danmar um um un uunmn umen uuen 4,6 me 896 | 2258 44
i ren rn unen annnen 1.175,9 . murer re 7 nn 7
Tyskland He 2 menuen ens 1601 0 7 2131
Tjekkiet en ne um un mn . Tum. Bl 0 3339 0. 153,4
Øvrige udland um. 84 ET 66.
lalt 1.369,9 397,6 1.052,4 414,1
Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet og Tyskland jf. note 18.
Omsætning til kunder der overstiger 10 % af omsætningen
Ud af koncernens samlede nettoomsætning udgør omsætningen fra overdragelse af projekter til en enkelt kunde i regnskabsåret
2009/10 DKK 1.085,7 mio. i TKD Nordeuropa. I regnskabsåret 2008/09 udgør omsætningen til en enkelt kunde DKK 294,1 mio.
i Euro Mall Holding.
+) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.
++) Lanpfristede atkiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.
Note 4. Nettoomsætning
2009/10 2008/09
ERE 1.2241 == 227,2
nm am une 478 .….35,4
nn 66,6 45,0
mee an un mn . HE mn une 31,4 44,8
Nettoomsætning 1 alt 1.369,9 1.052,4
Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger
2009/10 2008/09
Projektomkostninger
….2:155,0 746,7
nde og færdige projekter 0,0
iyning af igangværende og færdige rojeckter
g af igangværende og færdige pi
el af nedskrivning af iga
Eksterne direkte projektomkostninger i alt 1.158,5
Der er efter en konkret gennemgang af hvert enkelt projekt i porteføljen konstateret et nedskrivningsbehov på DKK 3,5 mio. som er
indregnet i regnskabsåret 2009/10 (2008/09: DKK 11,2 mio).
74/116. TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 6. Andre eksterne omkostninger
2009/10 2008/09
Administrationsomkostninger kk nn 28,8
Lokaleomkostninger ne . . 17. .
Bilomkostninger Er dn Be 5.
Andre eksterne omkostninger 1 alt i i 38,6 46,7
Note 7. Personaleomkostninger
2009/10 2008/09
Honorar til bestyrelse |. me . 23
Gager m.v. til moderselskabets direktion jf. nedenfor i | Bee rr 82 10,2
,Bidragsbaserede pensionsordning
2009/10 Gage Pension "Tantieme Incentive I alt
program
Frede Clausen … . 40 0,1 0,0 0,5 4,6
en Em 0 0,1 0 08 36
7,0 0,2 00 00 40 8,2
| 0,0 0,8 B 5,6
»Robert Andersen se rr ur Ene
Gager mv. i alt ' 0,0 1,6 1,6 E 10,2
Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2009/10 DKK 0,1 mio. pr.
direktionsmedlem.
Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og 4 øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udangs-
punkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundho-
noraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.
Bidragsbaserede pensionsordninger
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I hen-
hold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn
til uafhængige pensionsselskaber.
Der er i regnskabsåret 2009/10 udgiftsført DKK 0,7 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2008/09: DKK 0,5 mio).
Koncernreguskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 75/116
— 1O0FEJIFORERSNIS 913
Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse
Koncernen har 2 incitamentsprogrammer .
December 2005 program:
Bestyrelsen har den 30. december 2005 til direktionen og øvrige ledende medarbejdere tildelt warrants, der giver ret til tegning af
826.000 stk. aktier 2 DKK 20. Efterfølgende er 150.000 stk. bortfaldet, således at der ved regnskabsårets udløb er i alt 676.000 stk.
aktive warrants. Tildelingen er betinget af ansættelse på de pågældende udnyttelsestidspunkter.
Der er tale om et 4Y-årigt warrantprogram med tidligste udnyttelse efter 3/2 år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt
tegnede aktier ud over tegningsbeløbet på op til 3 år. Heri ligger at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, kan afhæn-
des uden begrænsninger mens aktier ud over en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet, tidligst kan afhændes i løbet af en 3-årig
periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer i den 3-årige periode kan afhændes op ti 1/6 af disse aktier. De nævnte
676.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 Yo af aktiekapitalen.
De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:
" — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2008/09 (ca. fra 30. april 2009)
" — efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. september 2009)
+ — efter offentliggjort årstegnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2009/10 (ca. fra 30. april 2010)
Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitligt noterede markedskurs i perioden 9.- 20. januar 2006 med en årlig regulering
på 8 % som et udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte er
fastsat til kurs 74,54 i det første vindue, kurs 77,05 i andet vindue og kurs 80,63 i det sidste vindue.
Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 57,81, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 6,6 mio.
ved anvendelse af Black-Scholes formlen. Beløbet er udgiftsført løbende over perioden frem til maj 2009. Beregningen er foretaget på
grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på 30 %o og et renteniveau på 3 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet
og den forventede fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den
midterste udnyttelsesperiode.
De aktive warrants fordeles med 240.000 stk. til direktionen og 436.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.
Maj 2008 program:
Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom. DKK
14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede 5. juni 2008 at udnytte
denne bemyndigelse, og direktionen blev tildelt 170.000 stk. warrants, og øvrige ledende medarbejdere 528.000 stk., i alt 698.000 stk.
warrants. Efterfølgende er 24.000 stk. warrants bortfaldet, og der er ved regnskabsårets udløb dermed 674.000 stk. aktive warrants.
Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt tegnede aktier
på op til tre år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden
begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks vinduer
i den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. 674.000 stk. warrants svarer til ca. 2,4 % af aktiekapitalen.
De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:
+ — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011)
+ — efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011)
" — efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)
Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitligt noterede markedskurs i perioden 9.-20. juni 2008 med en årlig regulering på
8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne. Tegningskursen pr. aktie a DKK 20 inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter
med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 83,4, DKK 86,2 og DKK 90,2 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.
Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 11,9 mio. ved
anvendelse af Black-Scholes-formlen.Beløbet udgiftsføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er foretaget på
baggrund af en volatilitet på 40 % og et renteniveau på 5 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og den forventede
fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i den midterste udnyt-
telsesperiode.
De aktive warrants fordeles med 170.000 stk. til direktionen og 504.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere.
76/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse, fortsat
Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:
Vejede gennemsnitlige ud-
nyttelseskurser
31.1.2010 31.1.2009 31.1,2010 31.1.2009
1.376.000 690.000 81,61 77,05.
Tildelt i regnskabsåret een mee 0 698.000 - 86,20
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -26.000 -12.000 81,27 86,20
Antal warrants
Udestående warrants ultimo 1.350.000 1.376.000 83,41 81,61
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen EN GTO nn
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 3,9 43
Den gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 11 måneder (2008/09: 20 månedes).
Note 9, Honortaretr til generalforsamlingsvalgte revisorer
2009/10 2008/09
Samlet honorar Deloitte mn 29 2,2
Honorarer i alt 2,9 3,8
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
,Lovpligtig revision På.
) 0,1
2,2
Andre erklæringer med sikkerhed
Nielsen & Christensen:
Ol
0,0
1,0 1,6
0,6
Andre erklæringer med sikkerhed ' KEE 00 l
Koncernregnskab | 'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 77/116
1095832Fed8B3N29914
Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder
2009/10 2008/09
Kostpris pr. 1. februar enn me mm un ummmnnmnnn t 21,8 21,5
Årets tilgang sn me sun 20. 0,0
.Kapitalindskud em mme me me den amme nunne men 6 0,5
Årets EA ne um menn uemennen 0 0 (AD
Kostpris pr 31. jane 22,4 21,8
Op" og nedskrivninger febr em me 4,5
Årets resultat efter ska eee meme um -0,2
Nedskrivninger | —— re 0,0
bp-og nedskrivninger DE då, januar eu EEN … me
Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 6,8
Regnskak ig værdi pr. 31. januar 24,7 24,1
I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af even-
tuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 40.
Økonomiske informationer for associerede virksomheder:
2009/10 2008/09
Indtægter ' ' —— Een 24 30,6
ae me sem n -0,6 27.
AS 165,4
eN ne mn mr mn 103,5 115,9
re ken nn mmm ru 2 Lø
Koncernens andel af egenkapital 17,8 17,5
Note 11. Kapitalandele i joint ventures
For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises koncernoversigten note 40, hvoraf den regnskabsmæssige be-
handling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.
2009/10 2008/09
Indtægter
Langfristede aktiver . emne . 1595 153,4
;Korttristede forpligte Eee Æ 614,6.
Langfristede forpligtelser 26,0 27,2
78/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 12. Finansielle indtægter
2009/10 2008/09
Renter, likvider mv. uren en … erne erne RT eur ESSEN
Renteindtægter fra joint en 5,0 … 8,8
Renteindtægter fra associerede virksomheder KEE 03 15,5.
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 7,0 49,5
Renter af værdipapirer (hold til udløb)
Valutakursgevinster .
Øvri ringsindtægter
Finansielle indtægter i alt
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 9,4 me 58,4
Mk kk MRRRR MRREE MENER ERE REE ELERS REEL ERE ERE ESS ASSER ERE RESEN TER EET ES SAREEN KONE AES Kes ssee ferske tern SPS E IEEE NASSER ERE ISLE R ERE ELAS ERE SSR KEE T ER MEET 1,2 3,1 .
F indtægter i alt 10,6 61,5
Note 13. Finansielle omkostninger
2009/10 2008/09
Renteomkostninger kreditinstitutter N nn ……… MTB
Renteomkostninger til joint ventures … i 9,7
Øvrige finansieringsomkostninger
Fi ielle omkostninger i alt 28,5 94,9
Der fordeles således:
"Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 28,1 94
Øvrige finansielle omkostninger FE 0,4 0,8 .
Finansielle omkostninger i alt 28,5 94,9
Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 2,5 - 9,25 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte pro-
jektfinansieringer (2008/09: 6 - 8 %).
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 79/116
1098833789883029915
Note 14. Skat
2009/10 2008/09
Aktuel selskabsskat 27,8 13,71
Regulering ; vedrørende sk skat for tidligere regnskabsår 0,6 -1,7
ERR ERR 1,4
12,8
Skat af årets resultat kan forklares således:
Skat t beregnet ved dansk Saueprosent 9,9 42,0
Ree 0,5 35
mmm TT 0,6 17
mm 350 lt
NEN nm en 208 29
heraf ændring vedrørende tab af underskud nedskrevet tidligere å: he 16,1 0,0
Ændring af af skattesats 03 1,5
un um 1,0
12,8
en 265,7 266,0
i un un une meer 743,3 132,5
Udskudt skatteaktiv/ skatteforpligtelse netto pr. 1, februar 222,4 213,7
Kursregulering a af saldo primo 0,7 3,7
Udskudt Fl eakdv/ skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 225,7 222,4
Udskudt skarteaktiv pr. 31, januar, je note 21 me ue ueuemmenmeennenn em 2849 265,7
Udskudre skatteforpligtelser pr 31 januar jer ne 32 433
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 225,7 222,4
Note 15. Resultat pr. aktie
2009/10 2008/09
Resultat pr. aktie (EPS) inom DRK eee Dk un me mme 0 SÆR Sy.
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) å nom. DKK 20 0,9 5,5
Års eee ammer mmm 254 155,2
Aktionærernes andel af årets resultat 25,4 155,2
"Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 20 28.043.810 28.043.810
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 28.043.810 28.043.810
De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret eller
sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-money” og er
derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt have en effekt på
resultat pr. aktie.
80/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 16. Udbytte
Der er ikke i 2009/10 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2008/09 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling den 25.
maj 2010 foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2009/10.
Note 17. Goodwill
31.1.2010 31.1.2009
Kostpris pr. 1. februar 00 eee rd rn Munutnerrneeesnsneeeeeeeeeeeeeetererrrnneenennnnee erne 47,8 BE.
Tilgang urnen nerne emne mv Ren KNEE
Kostpris pr. 31, januar 47,8
Årets nedskrivninger uens n nun nens seu 0 0
ÅAf- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 33,3 33,3
Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S, jf. note 3.
Ledelsen har pr. 31. januar 2010 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindings-
værdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte
budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvindingsværdien
indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.
Ledelsen vurderer, at sandsynlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige værdi af
goodwill vil overstige genindvindingsværdien.
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 81/116
1008833508882429716
Note 18. Investeringsejendomme
31.1.2010 31.1.2009
BEEN 334,2 406,6
lee nen une 0 nn um 50. 0,1
in enn ne mn een nm en nn mee 06,0 72,5
333,7 334,2
Ren HRnnen 244,5
Opskrivninger pr. 31. janua 120,0 114,1
Nedskrivninger pr 1 februar ed me 0 dun ennen one 81,8 665
Årets nedskrivninger mee un me mm uunnn mmm 19,2 …153
Tilbageforte nedskrivninger Bl 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar 98,6 81,8
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 21,4 32,3
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 355,1 366,5
Fordeles således: 2 nen …. mn kønnene nm an mune veer
153,4,
sone 213,1
366,5
26 35,3
eee ES 41
sm 1 797
23,2 30,5
Investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandeli”o — Afkastkrav Ansk.år kvm.
seere EEN Tjekkiet 2 2000 18.300
Ludenscheid/Berlin Tyskland 10096 6,5 ?0 1994-1998 26.000
Den tjekkiske investeringsejendom er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman, hvor koncernen har adgang til en performan-
cebestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen, hvilket er indregnet i den bogførte værdi pr. 31. januar 2010. Den bogførte
værdi af den tjekkiske investeringsejendom udgør pr. 31. januar 2010 DKK 159,1 mio. Værdiansættelsen er baseret på en uændret
afkastgrad på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 5-årig periode og indregning af terminalværdien i år
fcm. Årets værdiregulering udgør DKK 5,9 mio.
Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendommene er baseret på en afkastgrad på 6,5 Yo beregnet ud fra en discounted
cashflow model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. Den bogførte værdi af koncernens tyske investe-
ringsejendomme udgør pr. 31. januar 2010 DKK 196,0 mio. Der er i året foretaget en negativ værdiregulering på DKK 16,8 mio,
hvoraf DKK 15,0 mio. vedrører værdiregulering som følge af forventede ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med
lejers fraflytning af et større lejemål i en af ejendommene.
Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.
82/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
31.1.2010 31.1.2009
renee 59,7 57,6 |,
nn 1,0 re 8,3 .
lee VNbE 4 EFFELELE REEF EN LE EEE KELLER RENEE ERLEND RE ER sn ener -6,5 73,7 .
55,0 59,7
45,4 serne 43,4
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger pimo 0 0,4 -0,8
Årets afskrivninger ens urnen 4,0 56.
i Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver . -4,0 De 28
Af- og nedskrivninger pr, 31. januar 45,8 45,4
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 9,2 14,3
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives lineært
over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er vurderet uvæsentlig, hvorfor andre anlæg, drifts-
materiel og inventar ikke er opdelt i flere klassifikationer.
Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele
31.1.2010 31.1.2009
;Kostpris pr. 1. februar eee un 16,3
Årets eee 0
Kostpris pr. 31. januar 16,3
Op- og nedskrivninger pr. 31. janua 15,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1,3 1,3
Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom.
Den regnskabsmæssige værdi af andre værdipapirer og kapitalandele svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af
fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 83/116
1095834F888B8429917
Note 21. Udskudte skatteaktiver
31,1,2010 31.1.2009
Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 313,5
Ændring i skattepronene e n um ummm TE 05.
Årets tilgang 0. Ke mme menn MO 55,7,
, Årets afgang www 44,1
"Skat af anden totalindkoms KEE 0,7
Valutakursreguleringer en enn mm R.
Udskudte skatteaktiver pr. 31. j ' 3221
Værdiregulering pr fa februar I nn mn vue 47,5
Årets værdiregulering -8,9
Værdireguleringer pr. 31. januar -56,4
Regnskat g værdi pr. 31. januar 265,7
Udskudte skatteaktiver vedrører:
Linansielle anlagte em men L5. 25
Materielle aner seu øm mmm umunmmnnne Gi 0,4
Andre langfristede BER eee mm 56. 20,6
Kortfristede aktiver KEE -21,6 -11,8
. mT 35
enn far mms 320,3 307,9.
Nedskrivning af skatteaktiverr ae ae un une mn mr] 296 756,4
I alt 284,9 265,7
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar, jÉ. ovenfor 284,9 265,7
EEEEEEEEEEEEEEE BO 743,3
Udskudte skattcaktiver/ skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 225,7 222,4
Udskudt Udskudt
skatteaktiv/ skatteaktiv/
skatteforplig- — Indregneti — Indregnet i skatteforplig-
telse netto pr. — resultatop- — anden total- Øvrig til- Køb af virk- Valutaurs- telse netto pr.
31.1.2010 1. februar gørelsen indkomst gang/ afgang somheder reg primo 31. januar
Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0
4 GO wo . 0,0
om REN
-11,8
0,0
90
w.
É BEN
I alt 222,4 -5,8
Udskudt Udskudt
skatteaktiv/ skatteaktiv/
skatteforplig- — Indregmeti — Indregnet i skatteforplig-
telse netto pr. — resultatop- — anden total- Øvrig til- Køb af virk- Valutaurs- telse netto pr.
31.1.2009 1. februar gørelsen indkomst gang/ afgang somheder reg primo 31. januar
Finansielle anlægsaktiver 03. we 0,0 0,0. 0,0 1,5
Materielle aktiver LL s UOEE 0,0 e mo. 04
Andre langfristede aktiver 0 0,0 0, 20,6
Kortfristede aktiver 798 6,7 0 0,7 ER 484
Ubeskattet reserve vedrørende Sv erige 153 0,0 0,0 0,0 1,6 8,9
Hensatte forpligtelser sa 00. wo SEN 0,0 35
«Værdi af skattemæssige underskud 2844 260 6 DEN 0,0 03 310,1
Nedskrivning af skanenkiver 475 oe 00 Too 50å
Fk 213,7 0,7 29 0,7 3,7 2224
84/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 21. Udskudte skatteaktiver, fortsat
En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrørende den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan
fremføres tidsubegrænset.
Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultat-fremskrivninger for en 5-årig periode.
De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på
resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end 3 år samt
en række projektmuligheder. Med baggrund heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov af skatteaktivet pr. 31. januar 2010
på DKK 29,6 mio. Pr. 31. januar 2009 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet DKK 56,4 mio.
Der er i regnskabsåret 2009/10 mistet en række underskud. En væsentlig del af disse underskud var allerede primo regnskabsåret ned-
skrevet, og har derfor ikke påvirket resultatet betydeligt. Det samlede nedskrivningsbehov på skatteaktivet er reduceret med værdien af
de mistede underskud, og bl.a. som følge heraf er den samlede nedskrivning af skatteaktivet pr. 31. januar 2010 reduceret med DKK
26,8 mio.
Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset samt polske og
tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år.
Note 22. Igangværende og færdige projekter
31.1.2010 31.1.2009
Igangværende og færdige projekter excl, renter m.v: 3,361,5 3.406,0
Aktiverede renter m.v.
Modtagne w”conto betalinger
Igangværende og færdige projekter i alt 3.253,5 2.541,53
Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 652,5 mio. (2008/09: DKK 637,1 mio.).
Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser
31.1.2010 31.1.2009
Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 2 BT
.Tilgodehavender hos lejere ——ooio… EEN EE, 13,3 6,9.
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser ED nn En mr nr mr 1386
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 106,5 154,2
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen -1,8 -0,2
Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgodeha-
venderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.
Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering udgør DKK
4,8 mio. Pr. 31. januar 2009 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 4,3 mio.
Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.
Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodehavender
på DKK 0,0 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio.).
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 85/116
1095832F888BSN29918
Note 24. Igangværende arbejder for fremmed regning
31.1.2010 31,1.2009
Salgsværdi af udført arbejde pr. balancedagen excl. acontoavanee en en el 8,7 30,0
Åcontoavane un an mn mn PÅ 5,3
Foretagne a'contofaktureringer 0. nn un nu 0,0 240
Igangværende arbejder for fremmed regning i alt 17,8 3,7
Tilbageholdte betalinger for udført arbejde udgør DKK 0,0 mio. (2008/09 DKK 0,0 mio.).
Note 25. Værdipapirer
31.1.2010 31.1.2009
Noterede værdipapapirer . 0,1 . 1,
sapirer us . 3,9 4,9
alt 4,0 5,0
Værdipap
Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele og værdipapirer er klassificeret som ”finansielle aktiver
disponible for salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele
handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris. Unoterede
værdipapirer, bortset fra unoterede egenkapitalandele optages ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi.
Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008
konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over 6,5 950,6
pligtelser | ),3 -628,2
116,2 322,4
Note 27. Aktiekapital
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke
opdelt 1 klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af
udbytte og tilbagebetaling af kapital. Der er ikke sket ændringer i 2009/10.
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:
Antal stk. i tusinder Nominel værdi
Ændringer Ultimo Aindringer Ultimo
2005/06 14.021,9 28.043,8 280,4 560,9
EET re oo ABE 00 5005"
2007/08 — KE 00 0,0 28.043,8 00 560,9
Br 00 2810438 no 560,9
2009/10 0,0 28.043,8 00 == 560,9
Koncernen har hverken i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.
86/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 28. Andre reserver
Reserve for
værdireg, af fin. Reserve for vær- Reserve for
aktiver dis- direg. af sikring- — valutakursregul-
ponible forsalg — sinstrumenter eringer
"Andre reserver pr. 1 februar 2008 0,0 0,0 57,1
" Valutakursregulering, udenlandske virksomheder NERE GO 0,0 -62,6
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 -31,4 wo
… Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg Eee -0,1 0,0 0,0
.Udskudt skat af anden totalindkomst un DO us Ree 0,7
Andre reserver pr. 31. januar 2009 -0,1 -31,4 -4,8
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder mn nr cm 0. DE
Værdiregulering af sikringsinstrumen rer 0,0 4 UD PLA
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible forsalg 0,0 . 0,0 0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst rr mr rr 0 58
Andre reserver pr. 31. januar 2010 -0,1 0,0 21,9 21,8
Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af fi-
nansielle aktiver, der er klassificeres som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende finansielle
aktiver afhændes eller udløber.
Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiseret tab på indgåede valutaterminsforretninger vedrørende sik-
ring af fremtidige transaktioner.
Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med en anden
funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af koncernens nettoin-
vestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer koncernens nettoinve-
stering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valutakursreguleringer indregnet
i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatopgørelsen.
Koncernregnskab | TIK Development A/S | Årsrapport 2009/10 87/116
10993545 RENDE 19
Note 29. Gæld til kreditinstitutter
31.1.2010 31.1.2009
Langfristede gældsforpligtelser mn em ømme HR 107,2
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.303,2 1.679,5
Gæld til kreditinstitutter i alt 2.329,2 1.786,7
”Likvide beholdninger BO 40,3
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 2.3240 ——— 1.746,4
Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne li-
kvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og
forpligtelser samtidig.
Dagsværdi 2.329,9 1.786,7
Repnskabsmæssig værdi 2.329,2 1.786,7
Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.
Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udlob — Fest” VT 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09
Realkredt DKK 0 2027 fast 283
Bank DKK | 2009-2011 variabel 11756 802
BankSEK 00. 2009-2023 variabel — 2,53 42,2
2009 variabel —— 7-9,25 % 180,4
012 variabel
2.329,2 1.786,7 2.329,9 1.786,7
31.1.2010 31.1.2009
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar nd ………… 1,9 17,3
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar TT ' 22,1 ' 11,9
Øvrige hensættelser pr 1 feber 0] mg um um 6,6 13,7
Tilbageforte hensættelser nn mn mmm mm wo 2,1
Tlensat foråret sun em nam un rum GO oo 0,0.
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 6,8 6,6
Hensatte forpligtelser pr. 31, januar 28,9 18,5
88/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 30. Hensatte forpligtelser, fortsat
31,1.2010 31,1.2009
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
ER EEN EE, På.
ADS 22 20 samerne ne annen rer arne mm ME 209
RE EEEEEEEEEEEEEEEEE en uns 0,0 00
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar — 28,9 18,5
Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel vur-
dering af de enkelte lejemål.
Øvrige hensættelser vedrører hensættelser til negativ egenkapital i associeret virksomhed.
Note 31. Operationelle leasingkontrakter
For årene 2010-2014 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsmateriel.
Lejekontrakterne er indgået for en 3 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er uopsigelige i den
nævnte periode, hvorefter de vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.
De årlige leasingydelser indregnes i resultatopgørelsen.
Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
2009/10 2008/09
Inden for 1 år 81
Inden for 1 - 5 år
Efter 5 år
Note 32. Udskudte skatteforpligtelser
31.1.2010 31.1.2009
"Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. febr su 43,3 52,3
”Aindring i skatteprocent NEN OURE 3
Årets tilgang 5 306 162
FEER SL 59
Valutakursregulcringer neuen eneeeaenserneeneskrkrknneng vre rener 1,0 7
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 59,2 43,3
Udskudte skatteforpligtelser vedrører:
Kortfristede aktiver . … 3
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige 19,4 .
Hensatte forpligtelser . mn. DD mr
Værdi af skattemæssigeundersken dd 12 —0—…22
I alt 59,2
Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint ventures
der ikke er indregnet i balancen. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksom-
heder udgør DKK 87,9 mio. (DKK 2008/09 DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vurderer dette
usandsynligt.
1095832 E8883N297 20
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 89/116
Note 33. Anden gæld
31.1.2010 31.1.2009
7 155
TT 0 314
. TT 8 760 1905
Anden gæld i alt 189,7 237,2
Fordelt således under forpligtelser:
Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 3,9 2,5
FEE REE DEERE em em morr ass dun
Anden gæld i alt 189,7 237,2
Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrelaterede
skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn 1 ferieperioder, som medarbejderne pr. balancedagen
har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.
90/116
”TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Eventualaktiver
Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 21.
31.1.2010 31.1.2009
Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser
Kaution og garantiforpligtelse for associerede virksomheder eee uuener um en on mmm
Kaution og garantiforpligtelse for joint venture een men mmm mr]
Kaution og garantiforpligtelse i joint ventures … 5,8
Øvrige kautioner og garantiforpligtelsen en NR ER ERR FEER 34,1 .
2.938,60 21478.
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle aktiver som
er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 387,9 429,2
Tal i parantes er sammenligningstal for 2008/09.
De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale beløb.
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover de i
regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.
Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 3.253,5 mio. (DKK 2.541,3 mio.) hvoraf DKK 2.938,6 mio.(DKK 2.147,8 mio.) er stillet
til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 387,9 mio. (DKK 429,2 mio). består af afgivet
sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 32,8 mio. (DKK 62,7 mio.) og investeringsejendomme DKK 355,1 mio. (DKK 366,5
mio.).
Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab. Eventu-
elle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.
'TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:
De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godkendelse af
den måde hvorpå stormagasinet Field's er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's ikke er et stormagasin,
men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter disponeringen af stor-
magasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret. Sagen forventes
tidligst afgjort i 2010. Hverken centrets ejer eller selskaber i TK Development koncernen er direkte part i sagen, men måtte De Samvir-
kende Købmænd få hel eller delvis medhold, kan en effekt være at stormagasinet Field's skal omdisponeres efter nærmere forhandling
med de relevante kommunale forvaltninger. Såfremt De Samvirkende Købmænd får medhold, kan der påhvile ejeren af Field's en øko-
nomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan blive
rejst et krav mod koncernen. Ledelsen anser cisikoen ved denne sag som værende minimal.
Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller under et
kan påvirke koncernens resultat af betydning.
Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio. (DKK
87,9 mio,). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt.
Koncernregnskab | 'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 91/116
100FEJAFOGSEINAG 221
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2010 31.1.2009
Andre værdipapirer og kapitalandele aen em km ml 13 0]
Finansielle aktiver der holdes til udløb 1,3 1,3
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser ERE . 1065
vel cierede virksomheder … KEE me 2,9
Igangværende arbejder for fremmed regning REE. Een 17,8
Andre tilgodehavender EEN 125,7
Likvide | deponerings- og sikringskon em em e mm 1440
Udlån og tilgodehavender 393,9
Værdipapirer | ennen kanen annen ne ev uennemeenmennennenr jon 5,0.
Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 5,0
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestromme un um 0 att
Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 0,0 31,4
SETS NERE 23240 17464
Leverandorgæld Mal 224,0
.Anden gæld nn w… nus une Henne . 858 205,8
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.653,9 2.176,2
Koncernens risikostyringspolitik
TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risiko-
styringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel
indtjening som pengestrømme, Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.
Valutarisici
Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales de en-
kelte projekters finansiering hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding i samme valuta som salget
af projektet er aftalt i eller forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i projektets salgsvaluta. I
de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages en konkret vurdering af hvorvidt
der skal indgås terminsforretninger eller andre finansielle instrumenter til afdækning af valutarisikoen. Der har i regnskabsåret 2009/10
været indgået en terminskontrakt til sikring af en entreprisevaluta på et projekt, idet den valuta er forskellig fra projektets salgsvaluta. I
sammenligningsåret var der en terminskontrakt på et projekt til sikring af en entreprisevaluta som var forskellig fra forventet salgsva-
luta. Begge terminskontrakter er endeligt afregnet i regnskabsåret 2009/10.
Renterisici
'TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bankfi-
nansiering eller forward funding, der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed variabelt forrentet.
Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter. Der
har ikke i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret været afledte finansielle instrumenter til afdækning af renterisici.
Likviditetsrisici
Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende kortidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditetsbudgetter,
der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre det for koncernen mest optimale likviditetsberedskab for at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges optimeret ved
låneoptagelse eller indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende igangværende projekter.
For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes er
92/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat
der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold
til samlede aktiver, I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er
opfyldt i perioden.
Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg af
koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt og even-
tuelle nedskrivninger foretages.
Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre tilgo-
dehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi heraf. Årets
nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 21.
Der er foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver med DKK 0,8 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio.). Den regnskabsmæssige
værdi af andre tilgodehavender der er nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 0,9 mio. (2008/09: DKK 0,0 mio).
Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser:
Likvider,
deponerings-
konti og Tilgode- Kreditinsti- Gældsfor- Usikret netto
2009/10 værdipapirer havender tutter pligtelser position
EUR TO 15,0 520 848,9 561 2380
Ek BEER ERE REED 59
BIN Er PENN SEERE
CZK 15,1 37 0 -50,8 -15,0 47,0.
31.1.2010 89,8 108,6 -1,122,2 117,7 -1.041,5
2008/09
EUR
SEK ”
BNI mm ng rn
CZK KEE
311.2009
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2009/10 2008/09
Indvirkning hvis EUR-kurs var 1076 lavere end faktisk kurs KN 62,9 42,0
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs . ' . 0,4 2,3
vis PUN-kurs var 10% lavere end faktisk kurs ' . 11,3 16,4
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 3,5 2,5
Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning det
ville have på egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk anvendte
kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne, ville medføre et tilsvarende fald på årets resultat og egenkapital.
Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fra eventu-
elle kursudsving være den samme på både resultat og egenkapital.
Der har i regnskabsåret 2009/10 været indgået en terminskontrakt til sikring af en entreprisevaluta på et projekt, idet den valuta er
forskellig fra projektets salgsvaluta. I sammenligningsåret var der en terminskontrakt på et projekt til sikring af en entreprisevaluta som
var forskellig fra forventet salgsvaluta. Denne terminskontrakt er endelig afregnet i regnskabsåret 2009/10.
Koncernregnskab | "TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 93/116
10080595 3N299 2 2
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, forisat
Renterisici og revurderings- eller forfaldstidspunkter vedrørende finansielle aktiver og forpligtelser:
Revurderings-/forfaldstidspunkt Effektiv
0-1år 1-5 år > 5 år I alt rente i %
2009710
Andre værdipapirer og kapitalandele
0,0 pe umuunr nr
— 7,75%
I alt pr. 31. januar 2010 NH ' -2.2465 29,9
OB DS us um mme føuemmenne v merne 20 dun une .
Andre værdipapirer og kapitalandele RENEE 3 w GO oo Bo 7,75 Wo
Værdipapirer DD ' 5,0 0,0 0,0 50 0-7%
"Andengæld
Gæld til kreditinstituttes
I alt pr. 31. januar 2009
Med hensyn til rentefølsomhed ville en stigning i renteniveauet på 1 % p.a. 1 forhold til balancedagens renteniveau vedrørende koncer-
nens variabelt forrentede bankindeståender og gæld til kreditinstitutter for et fuldt år medføre en negativ indvirkning på årets resultat
og dermed egenkapital på DKK 16,3 mio. Et fald 1 renteniveauet på 1 % ville medføre en tilsvarende positiv indvirkning på årets re-
sultat og egenkapital. For sammenligningsåret 2008/09 udgjorde rentefølsomheden ved ændring i renteniveauet på 1 %o p.a. i niveauet
DKK 11,4 mio. for et fuldt år.
Likviditetsrisici
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret i noterne for de enkelte kategorier af forpligtelser, bortset fra leveran-
dørgæld og anden gæld, der i al væsentlighed forfalder inden for ét år. TKD koncernens likviditetsreserve består af likvide beholdnin-
ger og uudnyttede kreditfaciliteter.
2009/10 2008/09
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger | . su 77,5 119
Uadeynede kreere TT É mur | mr mag 553
an nynede header mmm me su Lu. 978 >
D de midler til senere frigivelse 63,5 116,2
ite sreserve ialt 161,3 282,4
94/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat
Kapitalstyring
Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er det
ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for koncernen så
optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets aktionærer.
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til kon-
cernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2010 udgør soliditetsgraden 36,4 %.
Koncernens forretningsmodel er fastholdt, og ledelsen vil gerne aktivt udnytte det indtjeningsmæssige potentiale i såvel eksisterende
som nye projektmuligheder. Koncernens nuværende likviditet og egenkapitalgrundlag er tilstrækkeligt til at gennemføre udviklingen
af den igangværende projektportefølje. Med henblik på også at udnytte potentialet i de forventede yderligere projekter er det ledelsens
vurdering at en kapitaltilførsel i niveauet DKK 200 mio. vil kunne øge aktionærernes afkast.
Der bliver taget stilling til eventuelt aktieudbytte år for år. Det er indtil videre bestyrelsens politik at der ikke udloddes udbytte. Besty-
relsen ønsker at fastholde likviditeten i virksomheden, specielt under hensyntagen til den aktuelle markedssituation. IIerudover ønsker
bestyxelsen at anvende overskud til fortsat udbygning af virksomhedens aktiviteter.
Misligholdelse af låneaftaler
TK Development koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.
Note 36. Transaktioner med nærtstående parter
Koncernen har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.
Nærtstående parter omfatter følgende:
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Joint ventures og associerede ;fr. koncernoversigt, note 40
2009/10 2008/09
Bestyrelse og direktion (og disses nærtstående)
Andel af aktiekapitalen i antal stk. KEE . 2.382.628 2.382.934.
Forpligtelse overfor direktion vedr. medarbejderobligationer 1,5 1,5
For vederlag m.v. til bestyrelse og direktion henvises til note 7.
Joint ventures og associerede virksomheder
Honorarer fra joint ventures me 03 0 09
Renteindtægter fra jk VEDR 50 30
Rentcomkostninger til joint ventures -9,7 81
Renteindtægter fra associerede virksomheder ' 0,3 — 0,
ilgodehavender hos associerede virksomheder 2,9 84
Tilgodehavender hos jøint venture RENEE mr BD] MGM 1023
Gæld til joint ventures 110,1 106,5
Herudover har der ikke i regnskabsåret været transaktioner med nærtstående parter.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender med nærtstående parter på balancedagen. Tilgodehavender og gæld
afvikles ved kontant betaling. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter celler foretaget nedskrivninger af
sådanne til imødegåelse af sandsynlige tab.
Der er for joint ventures og associerede virksomheder stillet kautioner og sikkerheder jf. note 34.
Koncernregaskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 95/116
10968832788883029923
Note 37. Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
Note 38. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Bestyrelsen har den 22. april 2010 godkendt årsrapporten til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til god-
kendelse på den ordinære generalforsamling den 25. maj 2010.
Note 39. Ny regnskabsregulering
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke
trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af disse forventes ikke at få væsentlig
indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra den indvirkning som ikrafttræden af ændret IFRS 3 fra regn-
skabsåret 2010/11 vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomhedskøb.
96/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Koncernregnskab
Note 40. Koncernoversigt
Ingen moderselskaber ud over det børsnoterede selskab TK Development A/S udarbejder koncernregnskab.
TKD-køncernens dattervirksomheder
…… Hjemsted Ejerandel | Navn . Hjemsted Ejerandel
mm Aalborg 100% | D&V Properties Sp. 200 rr 100 Sol
” Aalborg mm) 100% | TK Development Polska Sp. z 0.0 Warszawa 100%
Aalborg Euro Mall Bytom Sp. z 0.0 i likvidation Warszawa 100%
Aalborg Centrum Handlowe Reduta Sp. z 00. Ekvidation Warszawa 100%
Aalborg "Centrum Handlowe Targowek Sp. z 0.0 i likvidation Warszawa 100 % '
KERES Aalborg Euro Mall Polska XXI Sp. 2 0.0. i likvidation Warsaw 100%
Aalborg Euro Mall Pe Warszawa 10
K dirak Iskat "2 lenk dSt ' Aalborg TK Czech Operations 1.0. HE 100%
Ø TEDE ED ME red Er re rr mme TT age
Euro Mall Brno South Retail Park s.ro 100 eo
Aalborg 100 |TK Development Czech lå sr. 100 %
Aalborg 100% | Euro Mall Ceske Budejavice s.r.0. 100%
nm 100?v | TK Sites s.r.0. 100%
Aalborg ” 100 20 | TK Czech Development III sr.o. 100 % '
København 100 ?e | Euro Mall Projee 100%
” København 100 %e | Euro Mall Bol 100%
K/S Kaarina Retail Park 1, Finland i lil ' København 100 % | Euro Mall City s.r.o. 100 %
Kompl rarselskabet Kaarina Retal Park " ApS i likvidati København 100% | Euro Mall Delta s. Ea 1 KG
Euro Mall Sweden AB "Stockholm 100% | Euro Mall Event sno 100%
TK Development Sweden Holding AB Stockholm 4009, Euro Mall Praha as 100%
TKProekt AB Stockholm oo
EMO Projekt AB ” Stockholm 100% | Saprex so. Bratislava 100%
EMO Center AB Stockholm 100 OA Targest er Bratisl: 100 %
TK Urveckling AB Stockholm TT 100?o | UAB TK Development Lietuva — Vilnius 100%
TIK Sverige AB Stockholm 100%, | UAB ”Profista” Vinus 10%
i "Stockholm 100%, | STA TKD Retail Park Ri 100 %
Stockholm 100% STA TK Development Latvia ” Riga ” 100 % '
100% | SLA ”KK” Riga 100%
"OYTKD Construction ” Helsinks 100% | TKO Bulgaria EOOD i likvidation Sofa 100%
TK Polska Operations S. Warszawa 100 % | Euro Mall Luxembourg SÅ, ” Luxembourg 100%
Euro Mall Polska X Sp. z 0.0. Warszawa 100%, | Euro Mall Poland Invest BY Amsterdam 100 %
Euro Mall Trgivek: 1 ILSP: FREE Warszawa 100% Euro Mall Torun Holding B.V. Amsterdam 100 DAN
Warszawa 100 %a | Euro Mall Czech & Slovakta Invest B.V. Amsterdam 100%
Warszawa 100%, | Euro Mall Czech Invest BI Amsterdam 100%
Warszawa 10096 | Euro Mall Sterboholy Holding BY Amsterdam 100%
Euro M: Warszawa 100% TK Development Bau GmbH Bedin 100%
Euro Mall Polska XVIII Sp. z 0.0. 1 likvidation Warszawa ” 100? i TK Development GmbH Berlin 100%
Nowa Wilda Sp. 20: 0. . Warszawa 100% |TKH Datzeberg Grundsticksgesellschaft mbH Berlin 100%
Euro Mall Søsnowiec Retail Sp.z z 0.0. i likvidation Warszawa ” 100 % | TKH Projektbeteiligung: gt Alschaft mbH Berlin 100%
Euro "Mall Sosnawiec Dev. Sp z 0.0. i likvidation MVarszawa 100 % TKD Oranienburg Grundsticksgesellschaft mbH Berlin 100 %
Euro Mall Torun Sp. z o. 1 Ekvidation Warszawa TKH Mahlow Wolmungsbaugesellschaft mbIl Berlin 100%
TK Polska Development II Sp. z 0.0. . Va "TKH Bauprojekt Weissensee GmbH Berlin 100 DÆ
. Euro Mall Polska XXI Sp. Z 0.0. ” Arszawa 100% | TKIT KE i: Ilschaft mb Berlin 100%
Euro Mall Polska XXTUII Sp. 2 0.0. Warszawa 1002 | EIKZ Datzeberg Scan-Car GmbH Berlin 100 LÆ
Euro Mall Polsk: XXIV Seere Warszawa 100% EKZ Datzeberg Scan-Car GmbH & Co. KG Berlin 100 %
TK Development Sp Sp. z 0.0. ' Warszawa 100 eo | TKH Bauprojekt Gåblerstrasse GmbH Ben 100 %
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet ved fuld konsolidering.
Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 97/116
1095834B888B8N599 2 4
Note 40. Koncernovetsigt, fortsat
TKD-koncernens Joint ventures
Aalborg 50?s Kobenhavn
Warszawa
Warszawa
Prag
Prag
Prag
Luxembourg
København
Kommanditakteselskabet DLU nr. 1 ' København ” 50?
Selskaberne er indarbejdet 1 koncernregnskabet ved pro rata konsolidering.
Associerede virksomheder
Aalborg 359% 33%
En Heming —— 3399) SL 33%
TY PRESSES ESK20R aner nn rn rn ud BE
Pedersen Fntscheshof Neubrandenburg KG mm Hamburg ' 35%
Selskaberne er indarbejdet i koncernregnskabet efter den indre værdis metode.
MODERSELSKABSREGNSKAB
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse
DKK mio. Note 2009/10 2008/09
Nettoomsætning NE KE . 0,0 . 0,0
"Eksterne direkte projektomkostninger
Bruttoresultat
Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger .
I alt
Resultat før finansiering og afskrivninger
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
I alt
Resultat før skat EN ' 86,2 2,5
Årets resultat —— ' 71,9 27,5
'"Totalindkomstopgørelse
"Årets resultat 5 71,9 27,5
Årets totalindkomst i alt 71,9 27,5
Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 99/116
1098834588888029925
Balance
DKK mio. Note 31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008
AKTIVER
Langfristede aktiver
Goodwil EEN . 12 1 53 51
Immaterielle aktiver 5,1 5,1 5,1
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder un mn mmm rem 8, 31687 1.159,90 1:182,4
.Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 så ueuen 620
Udskudte skatterne eu mm gu un 13 . 9,7
Andre langfristede aktiver 2.030,7 2.154,7
Langfristede aktiver i alt 2.035,8 2.159,8
Kortfristede aktiver
nm er mu 063 00. 00 Ka
ne mn une 60 0.7 LD
. nun ns 62 0,4
Tilgodehavender i alt 0,5 2,0 0,5
Værdipapirer 0. mu mu me und 14 40 40 4,0
.Indeståender på deponeri ikringskoanti se se ene 15. 57 ..…..33 13,4
Likvide beholdninger ae mm dum u . do mM. 0,5
Kortfristede aktiver i alt 10,3 14,4 18,4
AKTIVER 2.046,1 1.938,2 2.178,2
100/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Balance
DKK mio.
Note 31.1.2010 31.1.2009 31.1.2008
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital
Overført resultat
Baonkapital TT ccm gene gere
REE 16 560,9 5609 == 5…500,9
1.237,9 1.162,1 1.130,3.
1.798,8 1.723,0 1.691,2
Forpligtelser
. Kreditinstitutter
Hensatte forpligtelser
Ånden gæld
Kreditinstitutter
Leverandorgæld
"Gæld til tilknyttede virksomheder
Selskabsskat
"Hensatte forpligtelser me
Anden gæld
Kortfristede forpligtelser i alt
1128 2710
Forpligtelser i alt
247,3 215,2 487,0
PASSIVER
2.046,1 1,938,2 2.178,2
10990555 RENDD 26
Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 101/116
Egenkapitalopgøtrelse
Overført
DKK mio. Aktiekapital resultat I alt
Egenkapital pr. 1. februar 2008 560,9 1,130,3 1.691,2
.Årets totalindkomst em ae mmm gum 0. 213 275.
Aktiebaseret aflonning (warrants) 0,0 4,3 4,3
Egenkapital pr. 31. januar 2009 560,9 1,162,1 1.723,0
Årets totalindkomst REE 0. mu 71,9
Aktiebaseret aflonning (warrants) 0,0 3,9 3,9
Egenkapital pr. 31. januar 2010 560,9 1.237,9 1.798,8
102/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Pengestrtømsopgørelse
DKK mio. 2009/10 2008/09
Resultat før finansiering ERE -6,4 -9,7
"Reguleringer for ikke-kontante poster:
Hensatte forpligtelser —— … -0,4
-0,3
Pengestrøm fra driftsaktivitet før fi ielle poster og skat re -111,3 36,7 '
Betalte renter m.v.
Modtagne renter m.v.
Betalt selskabs eee Eee en
Pengcestrøm fra driftsaktivitet -75,3 51,9
Modtaget udbytte … NEN ' 61
Pengestrøm fra investeringsaktivitet 69,1
Op agelse af kortfristet finansiering BEER 3,6 25,6
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 3,6 -84,4
Årets pengestrøm 0,0 -0,4
.Likvider, primo EL E 0,1 05
Likvider ultimo 0,1 0,1
Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af moderselskabesregnskabet alene.
Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 103/116
1095832F888B53429927
Indholdsfortegnelse, noter moderselskabsregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger
Note 4. Andre eksterne omkostninger
Note 5. Personaleomkostninger
Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse
Note 7. IIonorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Note 9. Finansielle indtægter
Note 10. Finansielle omkostninger
Note 11. Skat
Note 12. Goodwill
Note 13. Udskudte skatteaktiver
Note 14. Værdipapirer
Note 15. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
Note 16. Aktiekapital
Note 17. Gæld til kreditinstitutter
Note 18. Hensatte forpligtelser
Note 19. Operationelle leasingkontrakter
Note 20. Anden gæld
Note 21. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 22. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 23. Transaktioner med nærtstående parter
Note 24. Begivenheder efter balancedagen
Note 25. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Note 26. Ny regnskabsregulering
105
105
106
106
106
107
107
108
109
109
109
110
110
111
111
111
112
112
113
113
113
114
116
116
116
116
104/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Note 1. Anvendt regnskabspraksis
Der henvises til note 1 i koncernregnskabet.
Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne
skøn på grund af ændringer af de forhold, der kå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring
eller efterfølgende begivenheder. .
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række væsentlige regnskabs-
mæssige skøn og vurderinger der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:
Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for henholdsvis underskudsfrem førelse og sambeskatning.
Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. januar 2010. Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af forelig-
gende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete pro-
jekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete
projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont end tre år samt en række projektmuligheder. Den regnskabsmæssige værdi
af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar 2010 DKK 42,2 mio.
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Vurdering af nedskrivningsbehov på kapitalandele i tilknyttede virksomheder i moderselskabets regnskab kræver opgørelse af ka-
pitalværdier for de pengestrømfrembringende enheder, hvortil kapitalandelen kan henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et
skøn over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af en rimelig
diskonteringsfaktor. Såfremt det faktiske forløb afviger fra det forventede, kan det medføre behov for justeringer af de indregnede
nedskrivninger. Den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. januar 2010 DKK 1.163,7 mio.
Moderselskabsreguskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 105/116
10988348 823N2599 28
Note 3. Eksterne direkte projektomkostninger
2009/10 2008/09
Eksterne direkte projektomkostning er eee eu un wØ 0,0
Iiksterne direkte projektomkostninger i alt 0,2 0,0
Note 4. Andre eksterne omkostninger
2009/10 2008/09
Administrationsomkostninger ae eu um un unne 3,5 … 26
.Pilomkostninger ne mmm me mus 0,3 0,4
Andre eksterne omkostninger 1 alt 3,8 5,0
Note 5. Personaleomkostninger
2009/10 2008/09
ener on ner 2,3
10,2
ren krnen 0,7
0,8
93
4,7
nunne 2 ……
en sun 2 su,
2009/10 Gage Pension — Tanieme — Eentve I alt
program
Frede Clausen ae eN nm mel 0 01 Wi oo … 5 46
Robert Anderse se mm 300 0,1 Wo GG 36
Gager m.v. i alt 7,0 0,2 0,0 1,0 8,2
2008/09
Frede Cause el cu mme 0 GG 8 0,8
Robert Andersen nun u 00 —……. 08 0,8
Gager m.v. i alt 0,0 1,6 1,6
Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2009/10 DKK 0,1 mio. pr.
direktionsmedlem.
Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og 4 øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med udangs-
punkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange grundhono-
raret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.
Bidragsbaserede pensionsordninger
Selskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I henhold
til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes grundløn til uaf-
hængige pensionsselskaber.
Der er i regnskabsåret 2009/10 udgiftsført DKK 0,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2008/09: DKK 0,0 mio).
106/116
'TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Note 6. Aktiebaseret vederlæggelse
Koncernen har 2 incitamentsprogrammer. For en nærmere beskrivelse heraf henvises til note 8 i koncernregnskabet.
De aktive warrants fordeles med 410.000 stk. til direktionen og 940.000 stk. til øvrige ledende medarbejdere i koncernen.
ejede gennermsnitli:
Antal warrants Vejede g ge
Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således: udnyttelseskurser
31.1.2010 31.1.2009 31.1.2010 31.1.2009
.Udestående warrants prime une … 2:376.000… 690.000 00, 816100. 71,05.
Tildelt i regnskabsåret 0 698.000 - 86,20
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold 8,27 | 86,20
Udnyttet i rese ser en sen mr mn mmm
Udestående warrants ultimo 1.350.000 1.376.000 83,41 81,61
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen . 676.000 0
Ros ilatørt akdcbaverer Ve derkæg gelse lets se re el mg gr
Den gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 11 måneder (2008/09: 20 måneder).
Note 7. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
2009/10 2008/09
Samlet honorar Deloitte
Samlet honorar Nielsen & Christensen
Honorarer i alt
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
Lovpligtig revision
Talt
Nielsen & Christensen:
Lovpligtig revision . HER mM På
"Skatterådgivning 0 02
Andre ydelser mn sn Ol
Ialt 0,6
Moderselskabsregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 107/116
1095832F688B8N29929
Note 8. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
2009/10 2008/09
Kostpris pr. 1. februar me mm me Fe mm 1.233,4 1.285,4
Nee 384
ARE nn 0 562
Kostpris pr. 31. januar 1.237,2 1.233,4
Nedskrivninger pr. 1. februar Ree —. ou … 7445,2 "457,9
Årets BEdSKEIENENEE eee FEE EU 168
Tilbagefort vedrørende afgang FEER OREE ER ENEEEEEREEEEEEOEREREREREEEEEEEEEEEEEEEEEEEERRERROR 0,0 29,5
Nedskrivninger pr. 31. januar -460,2 -445,2
Modregninger pr. 1. februar en EEN 3717 3348
Nedskrivninger modregnet i tilgodehavender/hensættelser ae ne un um 5,0 . 16,9
Modregninger pr. 31. januar 386,7 371,7
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1.163,7 1.159,9
Kapitalandele 1 tilknyttede virksomheder indregnes til kostpris. Der er pr. 31. januar gennemført værdiforringelsestest af kapitalandele
og tilgodehavender. I de tilfælde kostprisen overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Genindvindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af besty-
relsesgodkendte budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvin-
dingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat.
Nedskrivningerne er indregnet i linien "Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder”.
2009/10 2008/09
Indtægter af kapitalandele:
Årets nedskrivninger, jf. ovenfor -15,0 -16,8
aner ved Salg og likvidationer me FEE ennen me dun nnnnnmnnenn . 00 mn uue oz .
abe — " le ie | rr rer ei ” …… 00
”Tadtægter af kapitalandele i EEG Så puunnmre a 63
Oversigt over kapitalandele i tilknyttede virksomheder:
Navn Hjemsted Fjerandel
TK Bygge-Holding A/S … . EN | — Aalborg 100%
100 %
100 %
KB Nordeuropa A/S" i pe ur un . 2 uue enen ek nen erne . Aalborg . 48%
” Selskabet anses for tilknyttet idet TK Development A/S direkte og indirekte ejer 100 % af selskabet.
Ovenstående er selskabets direkte ejerandele.
108/116
TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Note 9. Finansielle indtægter
2009/10 2008/09
Renter, ide . 00 03
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder HEE 5;
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 42,9 49,9
Øvrige finansieringsindtægter 5,3 0,0
Finansielle indtægter i alt BEER 48,2 499
Der fordeles således:
Renteindtægter fra finausielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 48,2 49,9
Note 10. Finansielle omkostninger
2009/10 2008/09
Renteomkostninger kreditinstitutter NERE 9,4 158
"Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder me NE 0 54
Rentcomkostninger 1 ovrigt
Valutakurstab og kurstab værdipapirer
11
Finansielle omkostninger i alt
Der fordeles således:
"Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet
Øvrige finansielle omkostninger
Finansielle omkostuinger i alt
Note 11. Skat
2009/10 2008/09
Aktuel selskabsskat 0 eee euueneeneneneerrsennnsen øren snoren ennen arne sen 233
Regulering vedrørende aktuel skat for tidligere regnskab rn rener 0,1 0,0
Ændring i udskudt sa ne
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat kan forklares således:
Dansk skatteproe er Eg 6 06
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår Een E 5 0,0.
Skatteeffekt af:
Ikke fradragsberettigede omkostninger/ikke skattepligtige indtægter
Andet
Ændring af værdiregulering
Ændring ikke aktiveret skatteaktiv vedrørende:
Underskudsoverførsel vedrørende sambeskatning rr ene 0 331
Andet mu om ne en un Beer
Skat af årets resultat 14,3 -25,0
Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar . 33,1 ' 7
"Årets udskudte skat indregnet i
Udskudte skatteaktiver pr, 31.
årets resultat … 9,1 23,4
januar 42,2 33,1
Moderselskabsreguskab | TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 109/116
1OOSFTAFSGSESN SF 30
Note 12. Goodwill
31.1.2010 31.1.2009
Kostpris pr. 1. februar un me mmm us 7,7 7,7
BE EREREEEEEEEEEEEEEEERRERERESESEEEEEEREEEEEEEERERRRREREREEEEEEEEEDEEEEREEEEERD RR EREEEOEEEEEEERERERER 0 00
Kostpris pr. 31. januar 7,7 7,7
Af- og nedskrivninger pr febr ne en se urnen 2,6 26.
Årets nedskrivninger nm mn um 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 2,6 2,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 5,1 5,1
Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S jf. note 3 i koncernregnskabet.
Ledelsen har pr. 31. januar 2010 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genindvindingsvær-
dien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af bestyrelsesgodkendte bud-
getter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår. I beregningen af genindvindingsværdien indgår
en diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforringelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.
Ledelsen vurderer, at sandsynlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige værdi af
goodwill vil overstige genindvindingsværdien.
Note 13. Udskudte skatteaktiver
31.1.2010 31.1.2009
Udskudte skatteaktiver pr 1 Eb ar e eum e mur un um mm 380 10,5
Årets ulgang 00 REE 5,9 330
Åre mag en mn nm nuim um ur ume 0 5,5
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 43,9 38,0
Værdiregulering pr 1: februar 1 8 en 2 dømme en me Fess 0,8
Årets værdiregulering sun buen mme mme nn une mene urne 2 41
Værdireguleringer pr. 31, januar -1,7 -4,9
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 42,2 33,1
Udskudte skatteaktiver vedrører:
Kortfristede Abbe ae 1,4
Hensatte forpligtelser 0. 1,5
Værdi af skattemæssige underkue eee 37,9
Nedskrivning af skatteaktiver ae ae une 42
Ned . mi
Årets ændring i udskudte skatteaktiver er indregnet i resultatopgørelsen.
Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 87,9 mio.
(2008/09: DKK 87,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og dette vurderes usandsynligt.
110/116 TK Development A/S | Årsrapport 2009/10 | Moderselskabsregnskab
Note 14. Værdipapirer
31,1.2010 31.1.2009
; Noterede værdipapapirer . (RE 01
kernerne rr rr rr han lee korn kerner kreere eeeenne LE EDER ERE ERE EE ERE ERE ERE Neeson porerne Erna renen ESME LEES KEE SENER RENEE HERREURE EEN HERE 3,9 3,9 .
Værdipapirer i alt 4,0 4,0
Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele er klassificeret som ”finansielle aktiver disponible for
salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egenkapitalandele handles ikke på et
aktivt marked, Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til kostpris.
Note 15. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
"Deponeringskonti og ovrige konti, som selskabet ikke har fuld dispositionsret over
Indeståender på deponerings- og sikringskonti ialt
Note 16. Aktiekapital
… 311.2010 3531:1.2009 51:1.2008
5,7 8300 134.
5,7 8,3 13,4
Aktiekapitalen består af 28.043.810 stk. aktier a DKK 20 (nominelt DKK 560.876.200). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke
opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til udbetaling af
udbytte og tilbagebetaling af kapital. Der er ikke sket ændringer i 2009/10.
Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:
Antal stk. i tusinder Nominel værdi
Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo
2005/00 …14.021,9 28:043,8 280,4... 360,9
2009/10
Selskabet har ikke i regnskabsåret 2009/10 eller sammenligningsåret ejet egne aktier,
0,0 28.043,8
28.043,
0,0 28.043,8 0,0 560,9
Moderselskabsregnskab | TIK Development A/S | Årsrapport 2009/10 111/116
1ODSFFAFEGSRSNZ 9431
Note 17. Gæld til kreditinstitutter
31.1.2010 31.1.2009
Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:
Langfristede gældsforpligtelsenr . 0,0 800
Kortfristede gældsforpligtedserr er 189,0 1054
Gæld til kreditinstitutter i alt 189,0 185,4
Der foretages modregning af finansielle gældsforpligtelser 1 tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne likvider
i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forplig-
telser samtidig. Der er ingen modregninger i regnskabsåret eller sammenligningsåret.
Dagsværdi 189,0 185,4
Regnskabsmæssig værdi 189,0 185,4
Moderselskabet har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Lån Udløb Fast/variabel 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09 2009/10 2008/09
Bank DKK 2009-2010 variabel 4-6% 6-795 189,0 185,4 189,0 185,4
Note 18. Hensatte forpligtelser
31.1.2010 31.1.2009
4,1
-1,8
2,3
EEN 19,2 7,7
Hensat far are em an mm un mm mm mm 0,0 … 1,3
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 19,2 19,2
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 21,1 21,5
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
0-lår fee der venn tannner unnenne Lu. ml . 0. BER ' 1,9
mus nn Eee E 19,2
>5 år 0,0
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar BEER 21,1
Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme