Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

"ÅRSRAPPORT 2(

Frerflagt Då ordinæl
. goneralforsa ling. dt den

"727 apr Hd

dirigent. DD | ÅL,

li (AS fl her
Advokat

 

 

  

FR vyrå

 

" Gorriss 2
H C, Anders
1553 å

xel

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

   

 

    

 

 

   

   

  

      

     

 

         

 

  

y
,
É . /
« É
” ,
|, 0, .
, 2
, ”
, i £ 20%
: -
: ' …, .
i,
« , F
FE .
vv . i
204 z ' ,
, , , , ” '
. ,
, 0 ; v i i L
v ,
” , eg Lr " ,
. |, . . ' ! ,
”e |, BE [4 , '
DE , dd
w” . . .
; . N
, i. i . .
, .
; .
Hee . 2 od .
”, ; do rse É 7

 

 

 

   

 

 

 

     
 

 

    

   

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17
'
4
2
v
É
v

 

 

 

 

 

ØRST OG FREMMEST TAL

EN HVAD NU HVIS
DEN OGSÅ VAR ORD?

vis man skal beskrive Jeudan og Jeudans intentioner bedst,

VE Eee RY SE ELSE REEL EN

t godt bud ville være de ord, vi selv bruger mest og helst
Je ord, som går igen i alt, hvad vi gør.

Je ord, som vi konstant minder hinanden om.

)e ord, som aldrig må ignoreres.

Salar UREN] ele] aL ASIESE dele ordene med andre.
no dermed invitere alle, der arbejder med os eller er kunde!

 

SOREN,
Mens

[DAR

 

 

 

SUSAN SES AGERE Tel Red ele]

 

 

 

Lønsom vækst på et sundt grundlag

Jeudan genoptog i sidste del af 2009 sine investeringer. Porteføljen blev øget med godt 35% til DKK 13 mia. Herefter er Jeudans
samlede portefølje fordelt på 171 ejendomme med et samlet areal på 725.000 m?.

Investeringerne er gennemført i en periode, hvor ejendomsmarkedet var præget af megen optimisme og spekulativ prisdan-
nelse, efterfulgt af den finansielle krise og en generel opbremsning i økonomien. Udviklingen har medført, at det nu igen er
muligt at investere til priser, hvor driftsøkonomien hænger fornuftigt sammen. Dette er som bekendt en central forudsætning
i Jeudans forretningsmodel. Jeudan lægger vægt på lønsomheden i den løbende drift og på kundebetjeningen. Denne forret-
ningsmodel er overskuelig og langtidsholdbar.

Linjen i Jeudans udvikling blev lagt i midten af 1990'erne og er fulgt siden. Ultimo 1994 havde Selskabet investeringer for
DKK 308 mio., og dets markedsværdi var DKK 77 mio. Femten år senere, ultimo 2009, var investeringerne nået op på DKK
13 mia., og markedsværdien var DKK 3,3 mia.

At forretningsmodellen og strategien også er økonomisk bæredygtig kommer til udtryk ved, at driftsresultatet i 2009 blev DKK
181 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), opnået på grundlag af en omsætning på .DKK 744 mio. Det er på niveau med
resultatet for 2008, som viste en fremgang på 21% fra året før. For 2010 forventes en omsætning på niveauet DKK 1 mia. og et
driftsresultat på DKK 240-265 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), svarende til en fremgang på op mod 45%.

Ejendomssektoren havde det vanskeligt i 2009, og det kom til udtryk i kursfald på de fleste ejendomsaktier. Sektorens aktie-
indeks faldt således med 19%. På den baggrund var Jeudan-aktien nogenlunde robust, idet den alene faldt med godt 3%.

De fleste af Jeudans aktionærer har antageligt investeret langsigtet i overensstemmelse med Selskabets strategi. Derfor
er det relevant at bemærke, at aktieprisen er steget med 14% i forholde til primo 2005, hvor indekset for sammenlignelige
europæiske ejendomsvirksomheder (MSCI Europe Real Estate) faldt 28% for samme periode. Jeudan-aktionærerne har
haft et afkast i form af udbytte og kursstigninger på over 8% om året i gennemsnit over de seneste fem år, altså gennem en
ganske vanskelig periode de senere år på aktiemarkedet generelt og for sektoren i særdeleshed. Set over de seneste ti år
har aktiens afkast været knap 18% om året.

Afkastet skal ses i forhold til en overskuelig risiko, Jeudans ejendomme har igennem en lang årrække haft en tilfredsstillende
udlejningsprocent. Kundernes soliditet og betalingsevne er generelt også på et tilfredsstillende niveau, og pengestrømmen
fra driften er stabil. Samtidig er renteomkostningerne i vidt omfang forudsigelige på grund af lange renteafdækningsaftaler,
og Jeudan har gode relationer til danske, finansielle samarbejdspartnere.

Jeudans fokus er investering i og drift af velbeliggende ejendomme, primært i Københavnsområdet. København udvikler sig
grundlæggende positivt, trods opbremsningen i konjunkturerne, og er en attraktiv placering for virksomheder, organisationer
og privatpersoner. Dermed er København også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan, hvis forretnings-
grundlag er at betjene kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig har Jeudan gennem årene
opbygget en bred erfaring og et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere, leverandører og andre, som lægger vægt på
langvarige relationer.

Efter Jeudans betydelige vækst, ikke mindst i de senere år, og med fokuseringen på København er Jeudan blevet ganske synlig
og spiller en betydelig rolle i byen — og for byen.

Vores kunder og andre ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisationer,
som lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en vifte af ydelser i relation til ejendom-
mene, leveret af vore egne medarbejdere. | alle aktiviteter lægger vi vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Jeudans
overordnede mål har i mange år været at skabe værdi for aktionærerne. Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden
i driften, kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engage-
rede medarbejdere samt åben og redelig information.

Jeudan vil — med aktionærernes opbakning — fortsætte denne linje også i de kommende år.

1. marts 2010

Niels Heerin
Formand for bestyrelsen Adm. direktør

Til aktionærerne I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

DKK mio.

Resultatopgørelse

 

Nettoomsætning DKK mio.
Bruttoresultat DKK mio.
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio.
Resultat før skat DKK mio.
Årets resultat DKK mio.
Balance

Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio.
Aktiver i alt DKK mio.
Egenkapital i alt DKK mio.
Forpligtelser i alt DKK mio.
Pengestrømme

Driftsaktiviteter DKK mio.
Investeringsaktiviteter DKK mio.
Finansieringsaktiviteter DKK mio.
I alt DKK mio.

Nettoomsætning samt bruttomargin

800 — 80%

700 — —75%

600 — — —70%

Fu,

500 op. 7% — FF

400 — —- — — 60%

300 — — — ZZ — 55%

200 — — -— — — 50%

100 — — -— — —  —45%
0 40%

I 2005 | 2006 2007 2008 2009 I

Nettoomsætning

I) Bruttomargin

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Hoved-og ni

 

DKK mio.

 

2005 2006 2007 2008 2009
379 440 524 738 744
255 281 333 413 464
232 253 301 369 414
141 151 154 186 181
893 505 313 -529 268
650 364 277 -398 202
5.189 5.814 8.746 9.347 12.972
5,380 6.045 8.827 9.426 13.070
2.175 2.480 3.429 2.955 3.281
3.205 3.565 5.398 6.471 9.789
109 113 137 90 160
-81 -345 -818 -788 -764
-269 195 120 1,381 -1.094
-241 -37 -561 683 -1.698
EBIT og EBIT pr. aktie
450 — 60
400 Bi — 55
350 . gem > — 50
300 2) — — —  —45
250 Er — - — — —40
200 - -— — — — —35
150 — — — — — 30
100 — — — — — 25
50 — — — — — —20
(2 15
I 2005 2006 2007 2008 2009 I
EBIT
TY EBIT pr. aktie

DKK mio.

Regnskabsrelaterede nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital %
Forrentning af egenkapital (ROE) %
Egenkapitalandel %
Rentedækning x
Bruttoresultat / nettoomsætning %
Administrationsomkostninger / nettoomsætning %
Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning %
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning %
Resultat før skat / nettoomsætning %
Årets resultat / nettoomsætning %
Alctierelaterede nøgletal
Aktiepris 31.12 (P) DKK
Indre værdi (BV) DKK
Kurs/indre værdi (P/BV) x
EBIT pr. aktie DKK
EBVAT pr. aktie DKK
Resultat pr. aktie (EPS) DKK
Price Earnings (PE) x
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK
Markedsværdi DKK mio.
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
200 f——-- --——-- 30
160 —- — 28
120 H—- zl rr Hanne 6
ne == mp ?
DT

80 |— 24

40 - une rr 22

0 20

1 2005 0010. 206 1 207 1 2008 2009 I

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
EC] EBVAT pr. aktie

DKK mia.

 

 

 

2005 2006 2007 2008 2009
7,6 6,5 57 5,9 6,0
35,1 15,8 10,3 -12,6 67
40,4 41,0 38,8 31,3 25,1
2,43 2,32 2,00 2,01 1,76
67,2 63,9 63,6 55,9 62,4
6,0 6,5 6,3 6,0 67
61,2 57,5 57,3 50,0 55,7
37,2 34,3 29,4 25,2 24,4
235,5 114,8 59,8 -71,6 36,0
171,4 82,7 52,9 -53,9 27,2
605 712 600 456 441
377 429 483 416 434
1,61 1,66 1,24 1,10 1,02
40,4 43,9 50,0 52,0 57,8
245 26,2 25,6 26,2 25,3
113,0 63,2 46,1 -56,1 28,2
5,4 11,3 13,0 8,1 15,6
18,9 19,6 22,8 12,7 22,3
9,0 10,0 11,0 11,0 11,0
3.493 4.114 4,258 3.236 3.335
Investeringsejendomme og egenkapitalandel
-— —— - - 45%
(ss e me — am EN mee mr 408
mi OT er Jun - — 35%
mn - Ds < - 30%
- mm Una 25%
mm am mme mmm … mme mme mr mm 20%
ll — — mm 2 rr 15%
10%
1 205 01) 2086 | 2007 | 2008 2009 |

Investeringsejendomme
EJ Egenkapitalandel

Hoved- og nøgletal I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

Vækst i investeringerne

og god likviditet

2009 bød på investeringer på DKK 3,2 mia. — primært
i kontorejendomme i København.

Forventningerne til året, senest udmeldt i januar 2010,
blev indfriet med en omsætning på DKK 744 mio. og et
driftsresultat (EBVAT) på DKK 181 mio. Kurs- og værdire-
guleringer blev netto DKK 86 mio., hvorefter resultat før
skat blev DKK 268 mio. Bestyrelsen vurderer resultatet
som tilfredsstillende.

Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbe-
liggende kontorejendomme i Københavns Centrum, og
i 2009 har Jeudan fortsat væksten i investeringerne.

Med virkning pr. 1. oktober 2009 købte Jeudan fire ejen-
domme med et samlet areal på ca. 50.000 m? for DKK
1,1 mia., svarende til en gennemsnitlig købesum på DKK
22.500 pr. mZ. Ejendommene er beliggende:

+ Dalgas Have 15, Frederiksberg, der har Copenhagen
Business School som kunde i hele ejendommen,

+ Strandvejen 56-58, Hellerup, der er en nyrenoveret
kontorejendom i Tuborg Nord-området,

+ Kvæsthusgade 6, København K, der er en boligejen-
dom beliggende ved siden af Det Ny Skuespilhus og

+ Nygårdsvej 5, København Ø, der er en ejendom, som
ligger ved Svanemøllen S-station på Østerbrogade.

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | i

 

Finansieringen af købet af ejendommene skete dels ved
Jeudans overtagelse af eksisterende lån i ejendommene,
dels ved optagelse af bankfinansiering og dels ved en
kapitalforhøjelse i Jeudan, idet bestyrelsen udnyttede
bemyndigelsen i Jeudans vedtægter & 3a delvist til at
udstede 465.116 nye aktier i en kontant emission rettet
til Amagerbanken til markedskurs, svarende til et kontant
provenu på ca. DKK 200 mio.

20. oktober 2009 indgik Jeudan aftale med Landic Holding
A/S om køb af 100% af aktierne i Landic Property Denmark
A/S. Selskabet, der efter overtagelsen ændrede navn til
Jeudan VI A/S, ejer en portefølje på 31 ejendomme.

Købet af Landic Property Denmark A/S finansieredes
indledningsvis ved en bridgefinansiering, som Jeudan
planlægger refinansieret i løbet af 1. halvår 2010 blandt
andet via optagelse af nye realkreditlån i de erhvervede
ejendomme.

Landic Property Denmark A/S' ejendomsportefølje, der blev
overtaget 4. november 2009, har et samlet areal på ca.
150.000 m/, og Jeudans investering udgjorde ca. DKK 2 mia.

Porteføljen, som er identisk med de ejendomme, der
tidligere var ejet af Mikael Goldschmidts selskab,
Atlas Ejendomme A/S, omfatter følgende ejendomme
beliggende i Københavnsområdet:

 

| Holbergsgade 2-47 Københavnk
Niels Juels Gade 5, København K

i Tordenskjoldsgade 20-24/ /Holbergsgade 6, København K:
Slotholmsgade 1-3, København K

"Købmigergade 25/Skindergade 3, København
Amaliegade 4, København K

| Bredgade" 75, , København K TE
Fiolstræde 28, København K

i | Frederiksgade 7, København K i

GI. Mønt 1//Sværtegade 11, KøbenhavnK

GI. "Strand 40/Læderstræde 9, "København KK HE og
GI. Strand 44, København K

[GI], Strand 52/Naboløs 5, Københavnk old
Kompagnistræde 13-15 & 19/Knabrostræde. 19 & 23/1
'Snaregade” 12- 16, ; København KK. mu ' |

Kompagnistræde 20A-C/ Knabrostræde 18, København KK
| | Kompagnistræde 2 21/Knabrostræde 20, , København K |
Lille Kongensgade 16, st.tv., København K
! Magstræde 10 A- Cc, København K K KEE j
Magstræde 6, København K
i | Kristianiagade 1, København Øø
Esromgade 13-15/Hillerødgade 18- -20, København N
(GI, Kongevej 174-176, FrederiksbergC 0. |
Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg Cc

i | Strandvejen 203, Hellerup

meme

Ovennævnte ejendomme blev erhvervet til en gennem-
snitlig handelsværdi på ca. DKK 22.500 pr. mZ, og ved
overtagelsen udgjorde ejendommenes individuelle afkast
5-6% p.a.

I porteføljen indgår endvidere syv ejendomme uden for
Københavnsområdet, beliggende Astersvej 3-7, Roskilde,
Elisagårdsvej 5, Roskilde, Fuglebækvej 1, Kastrup,
Herstedvang 7A, Albertslund, Herstedøstervej 27-29,
Albertslund, Midtager 29, Brøndby og Nørregade 13,
Haderslev. Disse ejendomme blev erhvervet til en gen-
nemsnitlig pris på ca. DKK 5.000 pr. m? og ved overtagel-
sen udgjorde ejendommenes individuelle afkast 6-8% p.a.
På tidspunktet for købet af Landic Property Denmark A/S
svarede tomgangen for lejemålene i samtlige de overtagne
ejendomme til en manglende lejeindtægt i niveauet DKK 20
mio., hvoraf hovedparten relaterede sig til ejendommene
uden for Københavnsområdet. Ved fastsættelsen af købe-
summen for ejendommene blev der taget højde herfor.

Med virkning pr. 1. november 2009 har Jeudan købt
kontorejendommen Pilestræde 41-45, København K.
Ejendommen har et areal på godt 3.000 m? og blev
erhvervet for DKK 52 mio., svarende til ca. DKK 17.000
pr. m2, Ejendommen ligger i forlængelse af Jeudans ejen-
dom Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39 samt over
for Berlingske Karré, som Jeudan overtog og nyindrettede
i 2008/2009. Herefter omfatter Jeudans samlede investe-
ringer i Pilestræde-området ca. 29.000 m?.

Jeudani 2009 I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 , H .

De samlede nyinvesteringer i 2009 udgjorde hermed
DKK 3.213 mio.

Tabel 1: Investeringer og salg (DKK mio.)

Overtagelse Køb Salg

Fire ejendomme 01.10.2009 1.126

 

 

Pilestræde 41-45 01.11.2009 52
31 ejendomme 04.11.2009 2.035
Investeringer i 2009 3.213
2008 416 Q
2007 2.559

Herudover indgik Jeudan aftale om køb af ejendommen
Amaliegade 27, København K, med virkning pr. 1. januar
2010. Ejendommen har et areal på 1.875 m? og er købt
for DKK 48 mio., svarende til godt DKK 25.000 pr. m?.
Ejendommen anvendes af Finanssektorens Pensionskasse,
der fraflytter ejendommen i forbindelse med Jeudans over-
tagelse. Efter Jeudans overtagelse er der indgået aftale med
enny kunde, der har indgået kontrakt på hele ejendommen.

Efter erhvervelserne i 2009 på samlet DKK 3,2 mia. udgør
Jeudans samlede investeringer knap DKK 13 mia.

For at sikre et fortsat robust kapitalgrundlag har Jeudans
bestyrelse meddelt, at den vil udnytte sin bemyndigelse
i Jeudans vedtægter til at udvide kapitalen gennem et
udbud af nye aktier i 1. kvartal 2010.

Udbuddet forventes at tilføre Jeudan et bruttoprovenu
på ca. DKK 1 mia. Børsprospekt forventes offentliggjort
i marts 2010. Aktierne bliver udbudt med fortegnings-
ret for Jeudans eksisterende aktionærer, og kapitalud-
videlsen er garanteret ved forhåndstilsagn fra en række af
Jeudans større aktionærer samt Danske Bank.

Herudover foretog Jeudan som nævnt en kapitaludvidelse
primo november 2009 med et provenu på DKK 200 mio.

Jeudan vil efter kapitaludvidelserne have en egenkapital
på ca. DKK 4,2 mia., og Jeudan har hermed sikret sig et
fortsat robust kapitalgrundlag og et beredskab til at kunne
fortsætte væksten i investeringerne, Med udgangspunkt i
den seneste tids udvikling på de finansielle markeder og
på ejendomsmarkedet ser Jeudan muligheder for at købe
ejendomme inden for den fastlagte strategi i de kom-
mende år. På denne baggrund er det hensigtsmæssigt,
at Koncernen med kapitaludvidelserne har en investe-
ringskapacitet i størrelsesordenen DKK 2-4 mia. ved en
egenkapitalandel på niveauet 25-30%.

| samarbejde med Københavns Kommune virkeliggør
Jeudan nu planerne om et levende torvemiljø på Israels

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 I

 

Plads, og et mangeårigt ønske i København går i opfyl-
delse. Jeudan investerer ca. DKK 70 mio. til opførelse af
hallerne efter et godkendt projekt, og Jeudan vil i foråret
2011 udleje stadepladser i og ved Torvehallerne. Jeudan
forventer at oprette en hjemmeside til Torvehallerne.

Torvehallerne kommer til at ligge kun 100 meter fra
Nørreport Station — en af Danmarks travleste stationer
og dermed et af Københavns centrale knudepunk-
ter for busser, biler, cyklister og ikke mindst gåen-
de. Torvehallerne vil indeholde en trappe til Metro-
stationen Nørreport.

Torvehallerne opføres som to separate, overdækkede
bygninger uden faste facader, hvor der planlægges 18-40
stadepladser afhængig af størrelse. | den ene af hal-
lerne vil der tillige være placeret op mod 20 mobile stader
i nærheden af nedgangen til metroen. Mellem de to
overdækkede haller vil der være 14 udendørs stadeplad-
ser, ligesom der i randområderne kan placeres op mod
12 stadepladser. Herudover vil der i enden af den ene
hal være udendørsservering fra en café, og ved dette
areal forventes tillige etableret en vandskulptur.

Der er tale om en opgave, som er i overensstemmelse
med virksomhedens hidtidige udviklingslinje og stra-
tegi om at investere i og drive velbeliggende ejendomme,
primært i København. Samtidig rummer opførelsen af
Torvehallerne mulighed for at medvirke til et markant
løft i bymiljøet i en del af København, som har stået
forholdsvis stille i en årrække, trods sin centrale beliggen-
hed. Jeudan har i forvejen andre ejendomme i nærheden
af Torvehallerne, ikke mindst det store Universitets-
kompleks på Øster Farimagsgade (det tidligere Kommune-
hospital), men også flere ejendomme i Frederiksborggade
og Gothersgade.

Jeudans fokus er først og fremmest kundebetjeningen,
hvor forretningsgrundlaget er at betjene kunderne med
velfungerende rammer omkring deres aktiviteter.

I 2009 har finansmarkederne og mange andre brancher
haft lidt dystre tider, hvilket også har påvirket ejen-
domsmarkedet. Flere virksomheder har måttet lukke eller
reducere aktiviteterne med mindre lokalebehov til følge.
Denne udvikling har Jeudan også mærket om end i min-
dre målestok. Med udgangen af december 2009 havde
Jeudan en udlejningsprocent på 97,0 mod 99,0 ultimo
2008, svarende til et fald på 2 procentpoint.

Jeudan har i 2009 formået at foretage genudlejninger
af erhvervslejemål for DKK 35 mio., hvilket er på niveau
med 2008. Omvendt er fraflytninger lidt højere end tid-
ligere år, hvilket medfører faldet i udlejningsprocenten.

 

 

Den samlede udlejningsprocent på ejendomsmarkedet
i Storkøbenhavn var med udgangen 2009 på 90,9 mod
94,7 ved udgangen af 2008, svarende til et fald på 3,8
procentpoint. Jeudan har således haft en højere udlej-
ningsprocent end markedet generelt, og har konsta-
teret et mindre fald i udlejningsprocenten

end markedet generelt.

Med den negative beskæftigel-
sesudvikling samt de sene-
ste prognoser for 2010 er
det Jeudans vurdering,
at udlejningsprocen-
ten i København vil
falde yderligere, men
med en ulig fordeling
blandt områderne i
København. Således

vil … udviklingsom-
råderne, herunder
Ørestad og Sydhavn,
formentlig få en større
nedgang i udlejningen
i takt med, at igangværen-
de byggerier færdiggøres.
Københavns Centrum ventes
også at opleve et fald i udlejningen,
men næppe i samme omfang.

1. oktober blev den årlige årsrapportkonference afholdt
i Børssalen i København. Ved denne konference fik
Jeudan tildelt Årsrapportprisen i kategorien "Selskaber
uden for C20-indekset" for årsrapporten for 2008.
Prisen tildeles af en uafhængig dommerkomite, der
sammensættes af Dagbladet Børsen og Foreningen af
Statsautoriserede Revisorer.

Komitéen begrundede tildelingen med, at årsrapporten
er helstøbt og godt struktureret, og at den er med til at
skabe et godt overblik over virksomheden. Komitéen
fremhævede særligt ledelsesberetningens omtale af
finanskrisen og dens påvirkning af Jeudan og rapportens
beskrivelse af ejendomsmarkedet. Videre fremhævede
dommerkomitéen rapportens risikoafsnit, som omfatter
både finansielle og ikke-finansielle risici, herunder føl-
somhedsanalyser vedrørende værdiansættelsen af ejen-
dommene og renterisikoens tidsmæssige profil. Endelige
pegede komitéen på beskrivelsen af virksomhedens
sociale ansvarlighed, et år før loven kræver det.

Ved modtagelsen af prisen udtalte bestyrelsesformand
Niels Heering bestyrelsens glæde over, at der bliver lagt
mærke til Jeudans kommunikation. Han så prisen som en
positiv anerkendelse i en tid, hvor branchen generelt har
det vanskeligt.

EUS IDI NENT STEEN

 
 
  
  
 
 

 

 

Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende

driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje

vil fortsætte i 2010, og den intensiverede opfølgning på
eksisterende kundeforhold vil blive fastholdt.

Jeudan har i efteråret 2009 gennem-
ført nye ejendomsinvesteringer
for samlet ca. DKK 3,2 mia.
Driftsresultatet af disse
investeringer indgår fuldt
ud i forventningerne for
regnskabsåret 2010.

En del af erhvervel-
serne er finansieret
med en midlertidig
bridgefinansiering,
som vil blive indfriet i
løbet af 1. halvår 2010
blandt andet gennem
optagelse af realkredit-
lån i de erhvervede ejen-
domme. Jeudan har opnået
forhåndstilsagn til realkredit-
finansieringen.

På baggrund af Jeudans ejendomsporte-

følje inkl. de foretagne investeringer samt akti-

viteterne i Jeudan Servicepartner forventes en nettoom-
sætning på niveauet DKK 1 mia. (2009: DKK 744 mio.).

Jeudans finansiering består dels af realkreditfinansie-
ring med renteloft, dels af realkredit- og bankfinan-
siering med fast rente i en årrække. Derfor er den
samlede finansieringsudgift forholdsvis forudsigelig.
Nettorenteomkostningerne vil i 2010 stige i forhold til
2009 som følge af Koncernens ejendomsinvesteringer i
løbet af 2009.

Ledelsen forventer et driftsresultat (EBVAT) i niveauet
DKK 240-265 mio. (2009: DKK 181 mio.), svarende til en
stigning på op mod 45%.

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendom-
menes værdi gennem bygningsforbedringer og effekti-
visering af driften. Herved dannes grundlag for positive
værdireguleringer af ejendommenes værdi.

Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme
som finansielle forpligtelser — positive som negative —
som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet
og på de finansielle markeder.

Jeudan fører løbende drøftelser om yderligere investeringer.
Drøftelserne kan resultere i yderligere investeringer i 2010.

   
   

De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvikling er forbundet :
med usikkerhed og risici, som blandt andet — men ikke udelukkende
— omfatter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet om risikofaktorer. Disse
og andre faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsent-
ligt fra forventningerne.

Ill

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af
udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (2008: DKK 11,00), svarende til en
udlodning på DKK 78 mio. Aktier udstedt i forbindelse med rettet
emission i november 2009 og den planlagte kapitaludvidelse bærer
alene ret til udbytte fra og med regnskabsåret 2010.

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes i år 20. april 2010,
kl. 16.30, på Copenhagen Marriott Hotel, Kalvebod Brygge 5,
København V.

JEUDAN AS ARSRAPPORT 2009 | |!

 

 

 

(==
(—]
[al
—
(=
e]
[|
ma
Fi
ce
n
[4
rd
”
3
<
F-
z
[a]
pr» |
[TI
u
[=aj
oOo
[==]
EN
=-
kj
H=l
Fi
E

 

 

 

 

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked
for erhvervsejendomme i Danmark. Omkring 51% af
alle etagemeter til kontorformål er beliggende i Stor-
københavn, hvilket gør markedet næsten dobbelt så stort
som det samlede marked i de fire øvrige hovedmarkeder,
Århus, Aalborg, Odense og Trekantområdet.

På markedet for detailejendomme er samme tendens
gældende, om end Storkøbenhavn her tegner sig for en
relativt mindre andel af bygningsbestanden, dvs. ca. 31%.
Jeudans samlede ejendomsportefølje udgør ultimo 2009
i alt ca. 725.000 m?, hvoraf ca. 87%, svarende til ca.

635.000 m?, er beliggende i Storkøbenhavn.

Figur 1: Geografisk inddeling af erhvervsejendomme i Danmark

27%

 

31% 31%
. 39% ?
—— 51% 44%
22% 25%
Kontor Detail Kombi
Storkøbenhavn HO Øvrige hovedmarkeder Resten af Danmark

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

Markedet for investeringsejendomme i Danmark har i
2009 været præget af en meget lav transaktionsaktivitet.
Efter en periode med store prisstigninger og en meget
høj omsætning (2005-2007) har markedet derefter været
præget af stagnerende og faldende priser på investe-
ringsejendomme samt lav omsætning. Jeudan vurderer, at
årsagen til den lave omsætning dels er reduceret adgang
til finansiering, dels at potentielle sælgere, herunder
realkreditinstitutter og finansieringsinstitutter, som har
overtaget ejendomme i forbindelse med afvikling af nød-
lidende engagementer, ikke ønsker at acceptere de priser,
der tilbydes på markedet.

LUE DT NÆ SKA ETE Sal Sel: RES AN HESS RESEREE

 

DKK mia.

Figur 2; Estimeret omsætning af investeringsejendomme

Wow
S oo
mmm

3

em mg

menn

ODS

——
rr

-
a
—>
mo
223,
"ma

o

1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
E

Danmark totalt CT] Hovedstadsregianen

Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk

Som det fremgår af figur 2, var omsætningen af inve-
steringsejendomme i Danmark i 2005-2007 meget høj i
forhold til den langsigtede tendens. Siden slutningen af
2008, hvor finanskrisen intensiveredes efterfulgt af en
recession, er der sket et fald i transaktionsaktiviteten,
som overordnet set faldt tilbage på 2004-niveau. I første
halvår af 2009 blev tendensen forstærket med yderst
få transaktioner samt generelt faldende priser. Det er
Jeudans vurdering, at der er sket en stigning i antallet
af transaktioner i andet halvår 2009 sammenlignet med
første halvår af 2009, da spændet mellem købernes og
sælgernes prisforventninger er blevet indsnævret. Samlet
set vurderer Jeudan dog, at den samlede transaktions-
volumen for 2009 vil ligge på 1996-niveau.

Selvom det kan være vanskeligere at opnå fremmedfinan-
siering af ejendomsinvesteringer end i perioden før 2008,
skyldes den lave omsætning efter Jeudans vurdering ikke
manglende efterspørgsel.

Det nuværende lave renteniveau har medført, at inve-
storernes efterspørgsel efter ejendomme med en høj
likviditetssikkerhed er stor. Dette gælder ikke mindst de
store institutionelle investorer.

umage ['u,maje] subst. -n
Gøre sig umage med noget.
Anstrenge sig for at gøre noget

så godt som muligt

 

Den stigende for-
skel mellem afkastet
på primære ejen-
domme og renten på et
sikkert 10-årigt cash flow
(statsobligation) registreret i
2009, vil dog højst sandsynligt
betyde, at efterspørgslen vil være
stigende. Dette sammenholdt med, at pris-
fastsættelsen fra sælgernes side er blevet væsentligt mere
realistisk, vil efter Jeudans vurdering medføre, at transakti-
onsvolumen i 2010 vil være væsentligt over 2009-niveau.

  
 
 
 
 
 
 

Figur 3: Startafkastet på primære ejendomme i hhv. København
CBD og Storkøbenhavn og renten på en 10-årig statsobligation

7,00%
6,50%
6,00%
5,50%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5,00%
4,50% - .
somt sr TT sr eet
3,50% … ” ore
er REE SEE EPE EPE EPE FEE
2003 2004 2005 2006 2007 008 2009
Storkøbenhavn København CBD 10-årig statsobligation

 

Kilde" Sadolin & Albæk, Nationalbanken

Jeudan vurderer, at der i første halvår af 2010 ikke vil
kunne registreres væsentlige ændringer i investorernes
nettostartafkastkrav.

Med udsigt til relativt stabile startafkast er muligheder-
ne for værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og
mellemlang sigt, i høj grad relateret til kompetencer
inden for administration, drift, udvikling og optimering.
Jeudan vurderer, at ejendomspriserne på lang sigt vil
stige, men den afgørende forudsætning for, at værdien
af investeringsejendomme på kort og mellemlang sigt

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Eiendormsmarkedet dtorsøbenhavn

 

stiger, er ejerens evner og kompetencer inden for aktiv
management.

Figur 4: Nettostartafkast for kontorejendomme i København

7,00%

6,50% + ” - …—
6,00% ” "

5,50% HEE

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

 

3,00%
STS T=

2005

 

 

 

slejefjsisisljels
2006 2007

 

 

Primær Sekundær

Kilde: Sadolin & Albæk

Som det fremgår af figur 4, er spændet mellem netto-
startafkast for primære ejendomme og sekundære ejen-
domme steget siden primo 2008.

Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering
være stabile på kort og mellemlang sigt, mens Jeudan vurde-
rer, at der for sekundære ejendomme er risiko for yderligere
prisfald. Investorer, som efterspørger kontorejendomme
med en høj risikoprofil, er således bevidste om, at med et
stort udbud og med de nuværende finansieringsmuligheder
er omsætteligheden af sekundære ejendomme vanskelig.

Det seneste års realøkonomiske udvikling har medført
både produktions- og omsætningsnedgang i en lang
række virksomheder, hvilket har medført en nedgang i
efterspørgslen efter erhvervslokaler. Yderligere har virk-
somheder generelt iværksat en række omkostningsmini-
merende tiltag for at imødekomme den generelle økono-
miske afmatning, hvilket har betydet øget fokus på stør-
relsen af samt kvadratmeterlejen på lokaler.

Kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har således i 2009
oplevet et fald i efterspørgslen efter de senere års stigning.
Fra primo 2009 til ultimo 2009 er udlejningsprocenten for
kontorejendomme i Storkøbenhavn samlet set faldet fra 94,7
til 90,9, svarende til en tomgang for kontorer på 9,1%.

Udlejningsprocenten for Jeudans ejendomsportefølje var
ultimo 2009 på 97,0.

Figur 5: Tomgangsprocent for kontorer i Storkøbenhavn

10,00%
9,00% —- mmm 7 mm. FEER
8,00% —m mmm mr mm os mm en in emmer

7,00% me mmm er

 

6,00% en mme mm oe er een sner

5,00% mee eee eee oe meer

4,00% fr umma r mmr mmm me

3,00% fn mn om meme mmm mee mm

00% Te Te Te ls ls ls lsls Tse else ls[s lo] =
2005 2006 2007 2008 2009

 

 

 

 

 

 

Kilde: Oline — Lokalebørs Statistikken

Som det fremgår af figur 5, har tomgangen passeret 9%, og
med den negative beskæftigelsesudvikling, samt de seneste
prognoser for 2010, vurderer Jeudan, at tomgangen i de kom-
mende måneder vil stige yderligere.

En stigende tomgang vil alt andet lige resultere i stagnerende eller
faldende lejepriser, hvilket allerede kan observeres i markedet.

Det er Jeudans vurdering, at i forhold til andre markeder,
herunder London, Stockholm og Oslo, hvor kontorlejepri-
serne Jeudan bekendt er faldet med 15-20% eller mere, er
udviklingen i København CBD dog mindre markant. Højeste
genudlejningsleje i primære ejendomme er siden 2008 faldet
med 5-10%. Det samme gælder ifølge Jeudans vurdering de
typiske lejepriser i de mest attraktive kontorområder uden for
København CBD, herunder Østerbro og Hellerup.

Et større fald er konstateret i visse mindre centralt beliggende
kontorområder, der aktuelt er præget af et stort udbud af
ledige kontorer. Det gælder både nogle af de mere sekundære
kontorområder fra 1970'erne og 1980'erne, herunder f.eks.
Birkerød og Høje-Taastrup, men det gælder også Ørestad og
Sydhavn, hvor en stor koncentration af nybyggeri har betydet,
at konkurrencen om at tiltrække kunder er stor.

Figur 6: Udvikling i lejeniveauer til kontorformål i Storkøbenhavn
2000 fr. >  ——
1.800 f- -——- mmm een 1 rr
1,600 fm summer sener en me meeen ener mn

1.400 --————.- mn eee --

DKK pr. m?

1.200 fr + 7 net gene TE meeen

1.000 ae - sm syd mr

800

 

s|9|2]z
|o]2]
2009

sigtelse
le]
2005

Primær ----- Sekundær

zigipls
HE
2003

s|sle]=
2004

zlolols
2006

sjele|s
2007

zigidis
|2je]
2008

 

 

 

 

 

 

 

 

Kilde: Sadolin & Albæk

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

På linje med markedet for kontorejendomme har detail-
markedet været præget af store ændringer siden primo
2008 som følge af den realøkonomiske udvikling.

Specielt nedgangen i privatforbruget i første halvår af
2009 har påvirket omsætningen negativt og dermed ind-
tjeningen i detailhandlen generelt, hvilket har medvirket
til en stigning i tomgangen.

Figur 7: Tomgangen for detailejendomme i Storkøbenhavn

3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%

0,0%

 

z
z

K1
re!
K3
|

 

 

00!

 

slglels
| x | x | x
00

 

SERIE
00!

 

 

12005

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

På trods af en stigende tomgang siden medio 2007 er det
Jeudans vurdering, at tomgangen for detailejendomme
i Storkøbenhavn i løbet af 2010 vil stabilisere sig på det
nuværende niveau.

Vurderingen baseres på forventninger til forbedringer i
visse makroøkonomiske faktorer, herunder en gradvis
bedring af privatforbruget i 2010.

Overordnet set er det Jeudans vurdering, at detailhand-
len i et vist omfang allerede har indkalkuleret en bedring
af de økonomiske forhold i sine forventninger, og der
registreres en fornuftig efterspørgsel efter butikker på
de mest attraktive adresser. Specielt de kapitalstærke
danske og internationale kæder forsøger at udnytte det
nuværende marked til — til konkurrencedygtige huslejer
og uden betydelige nøglepenge — at sikre sig attraktive
butikslejemål på velbeliggende adresser.

På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært
beliggende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i
det centrale København gennem 2009 været under et
svagt pres. Dette har medført stagnerende lejeniveauer
generelt, men der registreres dog stadig store forskelle alt
afhængig af beliggenhed.

SED NNE SER LEES OL: SEDAN  Æ ESEES

 

Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål
med en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2010, mens
lejeniveauet på sekundære beliggenheder vil være under
pres.

Sammenfattende er det Jeudans vurdering, at situationen
på ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn kan karakterise-
res således:

+ Lejeniveauet i København er faldende, men meget
afhængig af beliggenhed.

+ Udlejningsprocenten er fortsat på et acceptabelt
niveau men forventes at falde yderligere de kommende
år. Der forventes store forskelle i udlejningsprocenten i
de forskellige områder i Storkøbenhavn.

+ Prisniveauet på investeringsejendomme er generelt
faldende, men størrelsen af prisfaldet afhænger af
ejendomstype og beliggenhed. Således forventes pri-
serne på primære ejendomme at være stabile eller
svagt stigende, imens priserne for sekundære ejen-
domme forventes at falde.

 

 

grundig ['gråndi] adj. -t, -e; -ere, -st

Som går i dybden med noget = omhyggelig,
dybtgående, nøjagtig [] en grundig
efterforskning - en grundig uddannelse

- hun gør alting grundigt - have en grundig
indsigt i spørgsmålet - en grundig rengøring
0 grundighed

 

 

Mål og strategi

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms-
virksomhed. Koncernens aktivitet er primært investe-
ring i og drift af større kontor- og detailejendomme i
Storkøbenhavn og på Sjælland. Koncernen har desuden
et bredt udbud af rådgivnings-, service- og bygnings-
ydelser.

Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, base-
ret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgænge-
lighed.

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi
for aktionærerne. Den overordnede målsætning søges
opnået ved fokus på følgende økonomiske mål:

" Vækst

+ Lønsomhed i driften

+ Rentabilitet

+ Værdireguleringer

+ Resultat før skat

+ Kapitalstruktur

+ Pengestrømme

+ Udlodning til aktionærerne

Vækst
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsom-
fang (investeringer og omsætning) som resultater.

Det er således målsætningen, at de samlede investeringer
udviser vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresul-
tatet (EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) udviser vækst år for år — såvel for de enkelte
forretningsområder som for Koncernen.

Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie
og resultat pr. aktie (EPS).

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Mai ogs

 

EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gælds-
forpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier
påvirkes positivt af Jeudan ved investeringer i forbedring
af ejendommene, mens øvrige kurs- og værdireguleringer
af både ejendomme og gældsforpligtelser i væsentligt
omfang er konjunkturafhængige. Regnskabsposten kan
derfor det enkelte år være påvirket af enkeltstående og/
eller forholdsvis kortvarige forhold, hvilket vanskeliggør
en kvalificeret vurdering af resultatet. Derfor vurderer
Jeudan EPS og forrentning af egenkapitalen som et gen-
nemsnit over en længere årrække, hvilket fører til et mere
retvisende billede af en langsigtet investering.

Lønsomhed i driften

I begge forretningsområder (ejendomme og service) er
driftsmarginerne centrale målepunkter for lønsomhe-
den. Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles således
løbende i forhold til omsætningen.

Måltallene kan være forskellige fra det ene forretnings-
område til det andet, afhængig af blandt andet kapitalan-
vendelse, risikoprofil og markedsforhold.

Rentabilitet (afkast af egenkapital)

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt
i forhold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af
Jeudan for at være det centrale udtryk for Koncernens
samlede driftsøkonomiske situation og udvikling.

I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finan-
sieringen af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en
væsentlig del af aktiviteten i en ejendomsvirksomhed.

Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) når et niveau, der er tilstrækkeligt robust til at
kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejnings-
procenten og lejeniveauet, uden Koncernens løbende
likviditet sættes under pres.

Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende,
og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige
egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved
en højere egenkapitalandel vil det være vanskeligere at
realisere målsætningen.

Værdireguleringer

Jeudan måler investeringsejendomme samt der-
til knyttede finansielle forpligtelser til dagsværdi.
Værdireguleringerne som følge af denne måling udgør,
sammen med gevinst og tab ved salg af ejendomme,
regnskabets samlede kurs- og værdireguleringer. Disse
kan i de enkelte år være påvirket af ændringer i konjunktu-
rerne og af enkeltstående hændelser og vurderes derfor
over en længere årrække.

En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne
på ca. 2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8%
ved en egenkapitalandel på 25%.

Det er Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige værdi-
stigninger over en længere årrække bidrager med mindst
8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.

Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtel-
ser til dagsværdi.

Resultat før skat

Målsætningen for det samlede resultat før skat over en
længere årrække er ca. 16% p.a. af den gennemsnitlige
egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved
en højere egenkapitalandel vil det være vanskeligere at
realisere målsætningen.

Kapitalstruktur
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesor-
denen 25-30% og en rentedækning (EBIT + finansielle

indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i
niveauet 2, Målet for rentedækning er fastlagt ud fra
ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle
nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens
finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes
af driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og
omkostningsniveau.

Pengestrømme

Som hovedregel skal hver enkelt investering have positive
pengestrømme efter finansieringsomkostninger senest to
år efter investeringen foretages.

De økonomiske målsætninger inkluderer, at Koncernen
hvert år har løbende positive og stigende pengestrømme
efter finansieringsomkostninger. Eventuel likviditet fra
salg af ejendomme eller andre for driften usædvanlige
forhold indgår ikke i denne målsætning.

Udlodning til aktionærerne
Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde
et attraktivt udbytte til aktionærerne. | de senere år har
udlodningen således udgjort 35-50% af resultat før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT).

Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor
værditilvæksten skabes gennem en strategi med følgende
hovedpunkter:

. Investering i og udlejning af kontor- og detailejendomme

+ Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivnings-
ydelser

+ Kundefokus

+ Lønsomhed i driften

+ Effektiv kapitaludnyttelse

Figur 8: Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder

"bp

2 Investeringer i Salg af service, Kundefokus Lønsomhed Effektiv

g kontor- og detail- bygnings- og kapitaludnyttelse
Å ejendomme rådgivningsydelser

A

GQ Identifikation Fasthølde Udvikling af | i, ncari
K= af muligheder Salg nuv. kunder ejendomme Finansiering
AR

E Vurdering af Produkt Tiltrække Effektiv

Wi muligheder roduktion nye kunder administration

Ft

gg

vi

a

E

Mål og strategi I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt
i følgende generelle kriterier.

Ejendomstyper
Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært
benyttes til kontor, samt detailejendomme, der omfat-
ter butiksejendomme, supermarkeder, butikscentre
m.m. I mindre omfang investerer Jeudan i projekt-
ejendomme, boligejendomme samt øvrige ejendom-
me. Øvrige ejendomme dækker over ejendomme, hvor
mere end 50% af arealet anvendes til hotel, fitnesscen-
tre, lager eller lignende.
. hm

PETE, Jeudan har følgende målsætning for fordelingen blandt

' N de enkelte ejendomstyper:

    

-» Kontorejendomme 85% (p.t. 80%)
+ Detailejendomme 10% (p.t. 12%)
+ Boligejendomme 0% (p.t. 1%)
" Øvrige 5% (p.t. 7%)

Koncernen kan have projektejendomme inden for hver af
kategorierne. Projektejendommene beskrives senere.

Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er primært København og sekun-
dært Storkøbenhavn.

Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltrækningskraft
på sunde virksomheder.

Jeudan investerer i detailejendomme i områder, hvor der er et
rimeligt eksistensgrundlag for den konkrete type detailhandel.

Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der endnu ikke
har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.

Jeudan har følgende målsætning for den geografiske fordeling:

+ København 75% (p.t. 78%)
+» Region Hovedstaden (ekskl. København) 15% (p.t. 13%)
+ Øvrige Sjælland 10% (p.t. 9%)

Størrelse

Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeudans
udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser. Derfor indgår
ejendommens størrelse som led i vurderingen af ressourcekrav.

Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens beliggen-
hed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og Jeudans investeringer i
samme aktivitetsområde uanset størrelse.

Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse, men gennem-
fører en vurdering af kravet til ressourcer til drift af ejendommen.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 | Mal og strategi

 

 

Anskaffelsessum

Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som
er en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes
i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områ-
dets markedsleje generelt, forventning til udviklingen
i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedlige-
holdelsesstand. Dette nøgletal illustrerer ofte ejendom-
mens risiko på længere sigt og vurderes bl.a. i forhold
til prisen på nybyggeri, ejendommens vedligeholdelses-
stand samt dens beliggenhed.

Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som
målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indi-
rekte angiver den alternative leje ved et givent afkast. I
andre situationer er ejendommens beliggenhed og områ-
dets lejeniveau mere velegnet som målestok.

Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelig-
hed indgår tillige i vurderingen, dog ofte med en mindre
vægt. Disse faktorer omfatter bl.a. den korte risiko, der
kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes
betalingssvigt.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejen-
domme med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet
DKK 20.000-30.000 pr. m?, hvilket under normale mar-
kedsforhold medfører, at ejendommenes gennemsnit-
lige lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige DKK
1.200-1.750 pr. m? årligt (ekskl. driftsomkostninger), og
det forudsætter som hovedregel, at ejendommens udlej-
nings- og driftssituation er tilfredsstillende.

Generelt vurderes kontor- og detailejendomme efter
nogenlunde samme kriterier. Ved vurdering af detailejen-
domme indgår dog ofte flere faktorer, herunder blandt
andet sammensætning af ejendommens butikker, områ-
dets befolkningsudvikling og befolkningens købekraft.

Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med
hensyn til ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.

Kravet til risikospredning medfører således, at investerin-
gerne primært er rettet mod ejendomme sammensat af
flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel
op til 3.000-4.000 m2, med mindre der er tale om kunder
med god betalingsevne og -vilje kombineret med aftale
om en lang uopsigelighed.

Vedligeholdelsesstand

Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæs-
sig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gen-
nemføres som udgangspunkt en undersøgelse af centrale
bygningsdele og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.

Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en
mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand.

I forbindelse med en sådan investering planlægges inden
køb en renovering af ejendommen, som indgår ved fast-
sættelse af ejendommens pris.

Driftsudviklingspotentiale

Ejendommen skal som hovedregel have en sammensæt-
ning af kunder og en driftsstruktur, der muliggør rationa-
lisering af ejendommens drift samt salg af serviceydelser
fra Jeudan Servicepartner.

Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, her-
under vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens
lejemål, indretning af lejemål m.m., og dels ejendomsser-
vice, herunder service og vedligehold af tekniske anlæg,
pasning af udenomsarealer, renhold m.m.

Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til,

+ at skabe en løbende kommunikation med ejendommens

kunder og derigennem løbende konstatere og leve op til

kundekrav,

at styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabi-

liteten ved at ydelserne udføres på grundlag af Jeudans

krav til ordentlighed,

+ at øge ejendommens indtjening uden yderligere kapital-
binding,

+ at øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige
omkostninger og

. at ejendommen konstant overvåges.

Afkast (pengestrømme)
Der investeres i ejendomme med et markedskonformt
afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan
investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og
fremmest, hvor genudlejningsmulighederne er rimelige
og/eller ved en længere uopsigelighed fra en kunde.

Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering
og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på
25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi,
som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast
på ca. 8% p.a. af den indkalkulerede egenkapital.

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens
løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest to
år efter investeringen foretages.

Investeringshorisont

Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er lang-
sigtet, idet strategien er rettet mod drift af ejendomme.
Der kan dog opstå situationer, hvor den enkelte ejendom
afhændes.

Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod
en stabil primær indtjening og langsigtede værdistigninger

Mål og strategi I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 ou

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

gennem driftsforbedringer og inflation. Dette tilvejebrin-
ges ved en inflationssikret omsætning, lave omkostninger
og stabile finansielle omkostninger. Derfor rettes indsat-
sen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder,
omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansie-
ringen af investeringerne. Målsætningen er, at den pri-
mære indtjening og dermed cashflowet ikke udsættes for
væsentlige påvirkninger ved f.eks. konjunkturændringer
og rentestigninger.

Fravalg

Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked
investerer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til
brug for lager og produktion, idet sådanne investeringer
kræver en anden kompetence og en anden risikoprofil
end den, der falder inden for Jeudans strategi. Ved køb
af større ejendomsporteføljer har Jeudan dog erhvervet
enkelte ejendomme, der også anvendes til lager.

Projektejendomme

Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme.
Denne type ejendomme defineres som ejendomme eller
dele heraf med en betydelig tomgang på købstidspunk-
tet, som skal ombygges eller renoveres væsentligt, før
udlejning kan finde sted.

Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en bety-
delig prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og
genudlejning.

Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som
for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelses-
sum opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede
renoveringsudgifter og 2 års liggeomkostninger.

Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må mak-
simalt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital.

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Mai op strateg

 

Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projekt-
ejendomme, f.eks. hvis en større kunde fraflytter et leje-
mål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større
ombygning. | så fald vil ejendommens værdi indgå i oven-
nævnte investeringsramme og organisatorisk blive flyttet.

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrund-
lag er efter Jeudans vurdering evnen til at fastholde en
løbende dialog med kunderne og imødekomme de behov,
som kunderne stiller til de ejendomme og lokaler, der dan-
ner rammen om deres aktiviteter. En høj udlejningsprocent
skabes efter Jeudans vurdering ikke alene ved at indgå
langvarige kontrakter med kunderne, men også ved som
udlejer at være i stand til at levere de ydelser, som markedet
efterspørger med hensyn til pris, kvalitet og serviceniveau.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud
af domiciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme
og udbuddet af konkurrencedygtige serviceydelser er
en forretningsmodel, der medvirker til at styrke kunde-
relationerne, og at stærke kunderelationer skaber værdi
for Jeudans aktionærer.

Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet dattersel-
skab af Jeudan, er det Jeudans vurdering, at Koncernen
leverer et konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor ser-
viceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.

Jeudan Servicepartners mål er at bidrage til Koncernens
vækst, dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme
og dels via serviceydelser på ejendomme tilhørende
tredjemand. Dette er med til at sikre et bredt kendskab til
Jeudan Servicepartner som en pålidelig og professionel
servicevirksomhed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at
kunderne overlader ledelse og udførelse af deres ydelser
til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulig-
hed for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen
virksomhed og overlade service-, drifts- og bygnings-
ydelser til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller
indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor
bygningsdrift og bygningsydelser.

Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndvær-
ker-, entreprenør- og projektvirksomhed med mere end
275 medarbejdere.

Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forret-
ningsprocesser indenfor både serviceydelser og gennem-
førelse af større byggeprojekter, og disse understøttes af
IT værktøjer og programmer både indenfor kommunika-
tion, planlægning og økonomi.

Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består af:

Service

Ejendomsservice,

Pasning og pleje af udenomsarealer,

Indvendig renholdelse af butiks- og kontorlejemål,
Service og teknisk styring af installationer (varme, vand,
elevator, sikkerhed m.m.) i kontor-, butiks- og boligejen-
domme,

Snerydning og glatførebekæmpelse,

Skadeservice og døgnvagt,

Vagtrundering og

Graffitibekæmpelse.

Projekt
+ Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser,
+ Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere,

 

 

+ Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbin-
delse med kontor-, butiks- og boligejendomme,

+ Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbin-
delse med flytning, indretningsændringer m.v. og

+ Døgnbemandet kundecenter til rettidig og effektiv eks-
pedition af mindre vedligeholdelsesopgaver, fejl, skader
og alarmopkald på lejemål og ejendomme.

Byg

+ Håndværkerydelser indenfor tømrer, snedker, murer,
anlæg, kloak, VVS, blik, maler, el og sikring,

+ Sikkerhedsfunktioner, f.eks. låsesystemer, adgangskontrol,
varslingsanlæg (brand og tyveri), videoovervågning, mv.,

+ Indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boliglejemål og

+ Renovering og vedligeholdelse af kontor-, butiks- og
boligejendomme.

Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af ser-
viceydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.

Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov
for øje. Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på
ca. 725.000 mZ, rummer arbejdspladser for et stort antal
mennesker. Kunderne er derfor afhængige af, at service-
ring og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg
fungerer tilfredsstillende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente
og opmærksomme medarbejdere og dermed oplever en
tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom
og enhver kunde har derfor en kundechef tilknyttet, der
har ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, og
dels den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser,
herunder for at kunden modtager den rette kombination
af serviceydelser til at dække sine behov.

 
 

Mål og strategi | JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

  

 

Figur 9; Kundebetjening OPGAVER
Førhandle lejekontrakt
Indretningsforslag
Murerydelser
VVS ydelser
Malerydelser
KUNDE Rengøringsydelser
Tømrerydelser
Vinduespolering,
Elarbejder
Skadeservice

Snerydning

Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt
og rettidigt gennem alle faser forbundet med indretning,
indflytning og efterfølgende drift af lejemålet.
Kundechefen har ansvaret for, at lejemålet løbende fun-
gerer efter hensigten og fremtræder i den ønskede stand.

Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at
tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes
egen udvikling og dermed mulige ændringer i lokalebe-
hov, er kundeopfølgningen tilrettelagt bl.a. på grundlag
af et kundesegmenteringssystem. Segmenteringen skal
sikre et overblik over kundeporteføljen og synliggøre
kundernes forskellige betydning for Jeudans egen
udvikling.

Segmenteringen muliggør bl.a. overvågning af sammen-
sætningen af kunder samt Koncernens eksponering mod
enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for
at analysere og derigennem kontrollere den samlede
kunderisiko i kundeporteføljen.

Figur 10: Jeudans kundebetjening

OPGAVER
Førhandle lejekontrakt
Indretningsforslag.
Murerydelser
VVS ydelser
Malerydelser
KUNDE KUNDECHEF Rengøringsydelser
Tømrerydelser
Vinduespolering
Elarbejder
Skadeservice

Snerydning

Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er løn-
somhed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle
dele af Jeudans virksomhed.

Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i over-
vejelser om udviklingen af ejendomsporteføljen. Med
henblik på at sikre lønsomhed i hver enkelt ejendom også
på længere sigt og at fastholde fokus på de rette aktivi-
teter tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner med
en horisont på normalt to-tre år. I planlægningen indgår
blandt andet vurdering af følgende forhold:

+ Kundetilfredshed,

+ Ejendommens generelle forhold,

+ Ejendommens indtjeningsgrundlag,

+ Samtlige driftsomkostninger,

+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand

+ Vækstmuligheder ved salg af serviceydelser fra Jeudan
Servicepartner til ejendommens kunder.

 

y

Kunde BEHOV MULIGHEDER
Ydelser Konstatere behov Ideer
Klarlægge behov Alternativer
Rådgivning
Tilbud
Kompetencer Analyse Udbud
Kundeorientering Markedskendskab
Markedskendskab Kreativitet
Kalkulation for
kunde og Jeudan
Værdier ORDENTLIGHED

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Mai cu st!

 

BESLUTNING INDRETNING BRUG
Dialog Planlægning Facility service
Aftale Ombygning Kundebetjening

Indretning Opfølgning
Flytning
Opfølgning

Forhandling Håndværk Kundeorientering
Aftaler Serviceydelser Kvalitet
Kundeorientering Overblik Overblik

Opfølgning

DYGTIGHED

TILGÆNGELIGHED

 

Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:

+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag,

+ Styrkelse af kundeloyaliteten,

« Minimering af driftsomkostningerne,

+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen,
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter og

+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.

Udover salg af serviceydelser til Jeudans ejendomskun-
der tilrettelægges endvidere salg af serviceydelser fra
Jeudan Servicepartner til eksterne kunder.

Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyt-
tes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under
kontrol.

Egenkapitalens relative størrelse

Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet
25-30% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vur-
deringen indgår en række forhold:

+ Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen
er højere end den rente, som betales af fremmedkapi-
talen. Derfor bør egenkapitalen principielt være så lille
som mulig og fremmedfinansieringen så stør som mulig
for at give det bedst mulige samlede afkast til aktionæ-
rerne.

Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
realisere sin økonomiske målsætning om et afkast af den
løbende drift på 8% af egenkapitalen, målt som EBVAT
(resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den
gennemsnitlige egenkapital.

Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretnings-
omfang og de samlede aktiver have en sådan stør-
relse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på
attraktive vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast
optimeres.

Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt
beredskab, dels for at kunne foretage attraktive investe-
ringer med en kort beslutningsproces, dels for at give
Jeudan modstandskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under
hensyn til alle relevante forhold,

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for
finansieringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25 - 30%
Ikke rentebærende forpligtelser 0 - 10%
Rentebærende forpligtelser 65 - 70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen
forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen lig-
ger på disse niveauer.

En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid for-
bundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt
tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil
fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet
trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil
være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske
niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere
end det strategiske mål.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendoms-
investeringer. Fremmedfinansieringens sammensætning
og vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri,
således at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al
væsentlighed kan henføres til Koncernens drift og kun i
meget begrænset omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret
med relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til
Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer som
udgangspunkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.

Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer
med 20-30-årige realkreditlån i DKK. Realkreditlånene
optages i obligationsserier med tilstrækkelig volumen,
således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende.
Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af
CIBOR 6 mdr. og suppleres med renteswaps med en gen-
nemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteswaps handles
med anerkendte pengeinstitutter.

Yderligere anvender Jeudan realkreditlån med renteloft,
hvor renten maksimalt kan stige til et bestemt rente-
niveau, f.eks. 5% p.a.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejen-
domme, idet denne finansieringsform er såvel omkost-
ningseffektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som banklån
med en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved
anvendelse af renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at den primære indtjening (EBVAT) skal realiseres
gennem en effektiv drift af ejendommene og dermed ikke
gennem en spekulativ finansieringsstrategi. Der skal være
tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun
i beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, med aftaler om fast
rente, kan medføre større — både positive og negative —
reguleringer af den samlede gæld, der dog ikke påvirker
cashflowet.

Mål ogstrategi I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009. KEN

Likviditet og likviditetsreserve

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og bank-
lån besluttes og tilrettelægges med udgangs-
punkt i det aktuelle udbud af finansieringsproduk-
ter og den aktuelle rentekurve.

Det er Jeudans målsætning at tilrettelægge finan-
sieringen således, at Koncernen har en positiv pen-
gestrøm.

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likvi-
ditetsreserve, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter
udgør min. ca. 5% af de samlede investeringer, sva-
rende til ca. DKK 650 mio. Denne reserve svarer til
ca. 2,5 gange det budgetterede resultat før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT) for 2010.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter
udgjorde ultimo 2009. DKK 907 mio.

Finansielle samarbejdspartnere

Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og
finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab
til det danske ejendomsmarked og med erfaring i ejen-
domsmarkedets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde
et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere,
baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige rela-
tioner. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske
Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S og Nykredit Realkredit
A/S samt disses koncernselskaber.

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 I Mal ogs

FH
bal

Jeudan

dygtig
['døgdi] adj. -t, -e; -ere, -st
Som har anlæg for el. behersker

noget bestemt = begavet,
kompetent, habil, kapabel, ferm,
flink I en dygtig håndværker o
dygtighed

TU
HU:
HT

HG

 

Ejendomsporteføljen

Jeudans investeringer omfatter i alt 171 ejendomme til en
dagsværdi på ca. DKK 13 mia. opgjort pr. 31. december
2009 og med et samlet areal på ca. 725.000 m?, 80% af
ejendommene målt på dagsværdi pr. 31. december 2009
er kontorejendomme, 12% er detailejendomme og -cen-
tre, 1% er boligejendomme og 7% er øvrige ejendomme.
91% af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende i
Storkøbenhavn. Ejendomsporteføljen genererer baseret
på den anvendte værdiansættelsesmodel et gennemsnit-
ligt årligt afkast på 5,4%.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporte-
føljen er på DKK 1.091 pr. m2 ultimo 2009. Den årlige leje
er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efterspørg-
sel, herunder den generelle stand og beliggenhed af
ejendommen.

Tabel 2: Ejendomsporteføljen fordelt på bogført værdi

Bogført
Antal m2 værdi
DKK mio.
> 200 mio. 14 238.749 5.737
100 - 200 mio. 23 195.065 2.993
50 - 100 mio. 33 126.186 2.190
20-50 mio. 36 112.900 1.225
0-20 mio. 65 52.838 536
| falk 4 5. 725.738 ” 12,681 '
Tabel 3: Fordeling af lejemål opgjort efter leje
. Andel af Andel af
Årlig leje antal kunder areal
5.000.000 -> 2% 31%
1.000.000 - 4.999.999 8% 27%
500.000 - 999.999 11% 13%
250.000 - 499.999 15% 13%
0 - 249.999 64% 16%
FEER TERE

JEUDAN A7S ARSRAPPORT 2009 få Ejordarmspoieføhe

 

400%

Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder som udgangs-
punkt en uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kun-
den ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne
uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges
med et individuelt varsel. Sammenlægges dette varsel
med uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvornår det
pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko for
tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio, havde
ultimo 2009 et samlet vægtet gennemsnitligt varsel på 94
måneder (vægtet efter omsætningen).

Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed
var gennemsnitligt 50 måneder. Henset til det gennem-
snitlige lejeniveau har Jeudan en forventning om, at even-
tuelle fremtidige ledige lokaler under de nuværende
markedsforhold vil kunne genudlejes til omtrent samme
lejeniveau, om end genudlejning tager lidt længere tid.

Korrektion til bogført værdi

Igangværende Planlagte Dagsværdi Pr. m2
projekter projekter DKK mio. DKK
DKK mio. DKK mio.

206 134 6.077 25.454

25 32 3.050 15.636

30 41 2.261 17.918

25 24 1.274 11.284

6 3 545 10.315
Ta ad 207 i8do8 |

Andel af Gns. leje Samlet gns. vægtet

lejeindtægter pr. m? varsel i måneder

35% 1.230 94

31% 1.246 37

14% 1.119 26

10% 891 15

10% 689 11
400% 401 00 50 |]

Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end
DKK 5 mio. repræsenterer 35% af lejeindtæg-
terne og 31% af det samlede areal. Der er
primært tale om offentlige institutioner,
ambassader og større velkonsoliderede
virksomheder. Erhvervslejemål med en
årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræ-
senterer 31% af lejeindtægterne og

27% af det samlede areal. | tabel 10 er

anført en oversigt over, hvilke bran-

cher de 15 største kunder i Jeudan
repræsenterer samt deres andel

af den samlede leje i Koncernen.

 

Tabel 4: Største kunder i Jeudan

 

 

[Brndhe — Audørlgp |
Offentlig institution 8%
Offentlig institution 4%
Offentlig institution 4%
IT-virksomhed (børsnoteret) 3%
Offentlig institution 3%
Medievirksomhed 3%
Servicevirksomhed 2%
Skibsfart (børsnoteret) 2%

Finansieringsinstitut (børsnoteret) 2%

Servicevirksomhed 2%
Biotek (børsnoteret) 2%
Servicevirksomhed 1%
Servicevirksomhed 1%
Finansieringsinstitut 1%
Detailhandel 1%

lat 39%

Ste DI DENE ÅRSRAPPORT 2009

Tabel 5: Ejendomsportefølje pr. 31.12.2009

Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type
København Nikolaj Plads 25, København K 1800 D
Amaliegade 14, København K 1753 K Nr. Farimagsgade 65-71, København K 1878 K
Amaliegade 3-5, København K 1878 K Ny Kongensgade 10, København K 1903 K
Amaliegade 37, København K 1782 K Ny Østergade 10, København K 1883 K
Amaliegade 4, København K 1828 K Nygårdsvej 5, København Ø 1954 ø
Artillerivej 151, København S 1984 D Nørregade 24, København K 1842 D
Borgergade 24, København K 1974 K Oslo Plads 12-16, København K 1901 K
Bredgade 19, København K 1860 K Palægade 2-4, København K 1900 K
Bredgade 20, København K 1899 K Palægade 6-8, København K 1900 K
Bredgade 21, København K 1782 K Pilestræde 34 m.fl., København K 1750 K
Bredgade 23, København K 1896 K Pilestræde 41-45, København K 1782 K
Bredgade 30, København K 1752 K Sankt Annæ Plads 13, København K 1750 K
Bredgade 32, København K 1897 K Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C 1830 K
Bredgade 33, København K 1800 K Sdr. Boulevard 65, København V 1906 D
Bredgade 34, København K 1754 K Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, København K 1904 K
Bredgade 35, København K 1796 K St. Kongensgade 59, København K 1787 K
Bredgade 63-65, København K 1886 K St, Kongensgade 60, København K 1812 K
Bredgade 75, København K 1927 K St. Kongensgade 61, København K 1895 D
Bredgade 76, København K 1750 K St. Kongensgade 74, København K 1858 K
Dalgas Have 15, Frederiksberg 1988 K Sølvgade 10/Klerkegade 19, København K 1932 K
Dampfærgevej 21-23, København Ø 1921 K Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883 D
Dr. Tværgade 4, København K 1933 K Tagensvej 53, København N 1933 D
Dr. Tværgade 7, København K 1794 K Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K 1895 K
Enghave Plads 11, København V 1901 D Toldbodgade 53-55, København K 1894 K
Esrømgade 13-15/Hillerødgade 18-20, København N 1964 K Toldbodgade 57-61, København K 1892 K
Fiolstræde 28, København K 1838 D Toørdenskjoldsgade 20-24, København K 1868 K
Frederiksborggade 20, København K 1878 K Øster Farimagsgade 5, København K 1859 K
Frederiksborggade 22, København K 1879 K Østerbro Centret, København Ø 1981 D
Frederiksborggade 5, København K 1790 K Åboulevarden 50, København N 1899 D
Frederiksborgvej 10, København NV 1940 D Storkøbenhavn ekskl. København

Frederiksgade 7, København K 1884 K Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre 1947 Ø
GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903 K Egelundsvej 1, Albertslund 1968 D
GI. Kongevej 174-176, København V 1895 Øø Fabriksparken 54, Glostrup 1963 Ø
GI. Kongevej 29A-B, København V 1882 D Farverland 4, Glostrup 1973 Ø
GI. Mønt 17/Sværtegade 11, København K 1850 D Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 D
GI. Strand 40/Læderstræde 9, København K 1801 K Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D
GI. Strand 44, København K 1797 K Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 D
GI. Strand 52/Naboløs 5, København K 1798 B Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962 K
Gothersgade 160, København K 1876 K Fuglebækvej 2, Kastrup 1961 Øø
H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V 1904 K GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 D
Holbergsgade 2-6, København K 1949 K Herlev Hovedgade 82, Herlev 1987 D
Holmen, bygning 47, København K 1850 K Herstedvang 7A-C, Albertslund 1964 K
Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K 1889 K Herstedøstervej 15, Glostrup 1958 Ø
Holmen, bygning 90, København K 1915 K Herstedøstervej 27-29, Albertslund 1988 K
Holmen, P-hus, København K 2005 ø Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 D
Højbro Plads 21/ Ved Stranden 20, København K 1785 K Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup 1907 ø
Jagtvej 1/Ågade 112, København N 1906 D Islevdalvej 186, Rødovre 1948 D
Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N 1901 D Islevdalvej 220, Rødovre 1965 D
Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S 1970 D Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 Øø
Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 1795 K Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 øØ
23/Snaregade 12-16, København K Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund 1970 D
Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, KøbenhavnK 1797 K Køgevej 109-111, Taastrup 2007 D
Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K 1730 K Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby 1967 Ø
Kristianiagade 1, København Ø 1898 K Rødager Alle 63A-E, Rødovre 1961 D
Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, KøbenhavnK 1782 K Smedeholm 12-14, Herlev 1989 Øø
Krystalgade 15-21, København K 1904 K Smedeland 20A-B, Glostrup 1969 Øø
Kvæsthusgade 6, København K 1892 B Stamholmen 173, Hvidovre 1968 Øø
Købmagergade 45/Skindergade 3, København K 1733 K Strandvejen 203, Hellerup 1927 Ø
Landemærket 11/Suhmsgade 3, København K 1940 K Strandvejen 56-58, Hellerup 1934 K
Landemærket 3-5, København K 1750 K Søborg Hovedgade 39-47, Søborg 1997 D
Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K 1851 K Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 ø
Lersø Parkallé 101, København Ø 1952 K Vasekær 6-8, Herlev 1959 Øø
Lille Kongensgade 16, København K 1630 D Udenfor Storkøbenhavn

Magstræde 10A-C, København K 1730 K Ahlgade 61-63, Holbæk 1975 D
Magstræde 6, København K 1734 K Astersvej 3-7, Roskilde 1974 D
Mikkel Bryggers Gade 3, København K 1874 D Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969 D
Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø 1902 D Ballerupvej 16, Værløse 1968 D
Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø 1888 D Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979 D
Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø 1875 D Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975 D
Niels Juels Gade 5, København K 1867 K Buddingevej 240, Søborg 1936 D

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | te:

 

dende ……………Ppførelsesår Ejd.type, '
Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978 D I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendoms-

 

raBtrdsvej 5, Roskilde 1488 KK portefølje er behovet for styring af porteføljen vokset,
Gladsaxevej 373, Søborg 2004 D ; ;
og Jeudan foretager en segmentering af samtlige erhvervs-
Hanseallee 67, Stendal (D) 1914 D Er d 8 8 g 8
Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827 D under,
Hovedgaden 32, Birkerød 1875 D
Hovedvagtsstræde 2, Helsingør 1900 D På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt
Industriskellet 3, Allerød 1965 ø størrelse inddeles kunderne i fire segmenter, som anført
Industrivej 24 AL, Slangerup 1987 Øø itabel 6 nedenfor.
J.L. Tvedes Vej 19, Helsingør 1962 D
Sernbanegade 12, Slagelse 1860 D
Jernbanegade 14, Slagelse 1890 D Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 59% af
Jernbanegade 16, Slagelse 1900 D de samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale
Jernbanegade 18, Slagelse 100 DD (f.eks. ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af
Jernbanegade 20, Slagelse 18%0 DD eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende
Jernbanegade 22, Slagelse 1990 D . . DD.
Jernbanegade 24, Slagelse 1982 D kreditværdighed. Omvendt er kun ca. 2% af lejeindtæg-
Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 D terne eksponeret mod risikokunder. Af tabel 7 fremgår
Jernbanegade 9, Frederiksværk 1900 D fordelingen af lejemål efter kundetype.
Jyllinge Centret 27, Jyllinge 1977 D
Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 1922 D . .
' eudan registrerer her r,h ranche de -
Motalavej 143-149, Korsør 2006 D J gistr erudover, hvilken b |. n enkel
Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967 D te kunde tilhører. Ca. 28% af Koncernens lejeindtægter er
Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 2003 D eksponeret mod virksomheder inden for branchen
Nørregade 13, Haderslev 1830 K "Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter" og
Ringstedet, Ringsted 2006 DD 14% inden for branchen "Handel og reparationsvirksom-
Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 ø É .
| hed". Jeudan vurderer, at Koncernen ikke har nogen
Sct. Jacobsvej 3, Ballerup 1900 D . i
Stenløse Center 1-7, Stenløse 1988 D større risiko relateret til enkelte brancher.
Stenløse Center 27-31 og 48, Stenløse 1975 D
Stenløse Center 41-43 og 53, Stenløse 1988 D Tabel 7: Fordeling af lejemål efter kundetype
Stenløse Center 69-95, Stenløse 1982 D .
Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 D Kundetype Procent af Leje + Samlet
Østergade 1/Havnegade 271, Frederikssund 1986 D | — lejen pr.m varsel
Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 D Vækstkunde (A) 59% 1.208 60
. |. Kernekunde (B) 21% 1,154 56
Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme (D),
boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø) Stamkunde (C) 18% 837 15
Risikokunde (D) 2% 678 26
i Valt: 100% 0 1091; "50 4
Tabel 6: Kundesegmenter
Segment Kreditværdighed Vækstpotentiale ' Størrelse
A. Vækstkunder Stort
B. Kernekunder Tilfredsstillende > 0,5 MIO. DKK
Lille eller ukendt
C, Stamkunder <0,5 MIO. DKK

D, Risikokunder Ej tilfredsstillende

Tabel 8: Kundesegmentering på brancheniveau

Leje Kundetype

 

 

Procent af Leje
Branche lejen pr. m? A B Cc D
Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter 28% 1.137 16% 5% 6% 1%
Handel og reparationsvirksomhed 14% 1.088 8% 2% 4% 0%
Undervisning 13% 957 9% 4% 0% 0%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 9% 1.454 5% 2% 2% 0%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 7% 958 4% 1% 2% 0%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 8% 1.227 4% 3% 0% 1%
Databehandlingsvirksomhed 5% 1.377 4% 0% 1% 0%
Hotel- og restaurationsvirksomhed 5% 1.237 1% 2% 2% 0%
Industri 4% 993 3% 0% 1% 0%
Transportvirksomhed ” 3% 1.026 3% 0% 0% 0%
Sundheds- og velværdsinstitutioner mv, 2% 940 1% 1% 0% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1.564 1% 0% 0% 0%
Bygge og anlægsvirksomhed 1% 365 0% 1% 0% 0%
[oralt ugle ' rr ; 100%. 1,091 | |" 59%, 21% 18% . 2%

 

EEN EET] TT]

 

 

 

Aktionærforhold

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på
åbenhed, redelighed og tilgængelighed — tilstræber
Jeudan at holde aktionærerne løbende orienteret om
Koncernens udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede
og styrke interessen i aktiemarkedet og dermed likvidite-
ten i aktien.

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 441 og faldt dermed 3,3%
i 2009. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr.
aktie i april, blev det samlede afkast i 2009 på -0,8%.

Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2009 DKK
3,335 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursud-
vikling + udbytte) har de seneste fem år været 8,2% p.a.
Figur 11: Jeudan aktiens afkast

70% - mums
60% —= mme mm mt mr te meen nm enn

 

20% — — ormene EE
Ha
10% — —— em STS meer"
0

10% —… ——- — —

220% fm mmm mme rer sner — — — —

30% fees meet tm mm mm -
2005 I 2006 1 2007 i 2008 I 2009 1

Årligt afkast EJ Gns. afkast seneste 5 år

Note: Afkast (kurs + udbytte) 5 år tilbage divideret med 5.

Jeudans aktier er noteret på NASDAQ
OMX København og indgår i MidCap
segmentet. Aktien er registreret under
fondskoden DK 0010171362 og kortnavn
JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2009 en gennem-
snitlig daglig omsætning på DKK 0,3 mio.
(2008: DKK 3,3 mio.). Der var ordrer i
fondssystemet i 100,0% (2008: 99,9%) af
OMX's åbningstid, og ordrerne havde et
gennemsnitligt prisspænd på 1,52% (2008:
1,39%). Jeudan har en prisstilleraftale med
Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed
stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-
aktien inden for et prisspænd på 2%.

Jeudan bliver dækket af Nordea Markets.

Jeudans aktiekapital består af 7.561.747 aktier

a nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom.

DKK 756.174.700. Aktiekapitalen blev udvidet
med 465.116 aktier a nom. DKK 100 pr. aktie,
svarende til nom. DKK 46.511.600 i november
2009 via en rettet emission.

Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne
er omsætningspapirer uden indskrænkninger i om-
sættelighed og udstedes til ihændehaver.

Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen
bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 11.
april 2012 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom.
DKK 321.332.500 ved udstedelse af nye aktier.

Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2009
steget med 15% og androg 1.768 navnenoterede
aktionærer ultimo 2009.

Ultimo 2009 udgjorde de navnenoterede aktionærer
i alt 98,1% af aktiekapitalen.

Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje
mere end 5% af Selskabets aktiekapital:

William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765
Smørum har meddelt besiddelse af 2.608.649 aktier,
svarende til 34,5% af aktiekapitalen.

Nykredit A/S, Kalvebod Brygge 1, 1780 København V
har meddelt besiddelse af 1.470.600 aktier, svarende til
19,4% af aktiekapitalen.

Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu
as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg har meddelt
besiddelse af 1.169.831 aktier, svarende til 15,5% af
aktiekapitalen.

Aktionærforhold I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 HEE

Chr. Augustinus Fabrikker A/S, Amaliegade 47, 1256
København K har meddelt besiddelse af 735.306 aktier,
svarende til 9,7% af aktiekapitalen.
Amagerbanken Aktieselskab, Amagerbrogade 25, 2300
København S har meddelt besiddelse af 465.116 aktier,
svarende til 6,2% af aktiekapitalen.

Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlings-
beslutning af 21. april 2009 bemyndiget til indtil næste
ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve
egne aktier indenfor en pålydende værdi af maksimalt 10%
af Selskabets aktiekapital.

Jeudan havde ingen beholdning af egne aktier pr. 31.
december 2009.

Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en
vurdering af Koncernens økonomiske udvikling og finan-
sielle stilling.

I de senere år har udlodningen udgjort 35-50% af resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).

Tabel 9: Udbytte

"2007 2008 2009

Udbytte pr. aktie DKK 11 11 11
Udbyttebetaling DKK mio. 78,1 78,1 78,1
Udbytte i forhold til EBVAT % 51% 42% 43%
Resultat pr. aktie DKK 46,1 -56,1 28,2
Pay-out ratio % … 23,8% n.a. 39,0%

Koncernen har ikke aktiebaseret incitamentsprogrammer.

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering
fra Jeudan pr. e-mail.

 
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Aktionærforhold

Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmedde-
lelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne
service på Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

 

l
I
1. marts 2010 Årsregnskabsmeddelelse 2009 |
Uge9 Årsrapport 2009 |
20. april 2010 Ordinær generalforsamling
11. maj 2010 Delårsrapport for 1. kvartal 2010
24. august 2010 Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2010 i
17. november 2010. Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive
informationspolitik med åben, redelig og tilgængelig infor-
mation. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglersel-
skaber samt andre interesserede, der har spørgsmål
vedrørende Jeudan, kan henvende sig til:

Jeudan A/S

Sankt Annæ Plads 13
1250 København K
Danmark

Telefon: 7010 6070

 

Kontaktperson:

Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon 3947 9116,
e-mail maagjeudan.dk).

Information om Jeudan
kan ligeledes findes
på hjemmesiden:
www.jeudan.dk.

 

 
 

 
 
 

o eelegjorte wedfelelser 20

S Sene

Nr.

 

168

5170

175

176

 

167
169

471"

72

373

174.

TER

181.

id

 

Dato

28. januar

 

Øget driftsresultat i 2008 ventes fastholdt i 2009

4. marts

Årsregnskabsmeddelelse 2008

12. marts
Storaktionærmeddelelse
24. marts

Dagsorden til generalforsamling

21. april

Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling

20. maj

Delårsrapport for 1. kvartal 2009

19. august

Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2009

12. oktober

Jeudan genoptager investeringerne i København

20. oktober

Jeudan køber 31 ejendomme for DKK 2 mia.

27. oktober

Jeudan opfører Torvehaller tæt på Nørreport Station

2. november

Jeudan udsteder 465.116 nye aktier i rettet emission

2. november
Storaktionærmeddelelse
5, november
Storaktionærmeddelelse
5, november
Storaktionærmeddelelse
19. november

Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2009

30. november

Stemmerettigheder og aktiekapital

18. december
Finanskalender 2010

2010

18. januar

Jeudan forventer højere driftsresultat i 2010

26. februar

Ændring til finanskalender 2010

Aktionærforhøld I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

    
  
 
 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
  
 
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
     
    
 
  
   
   
   

 

 

 

 

 

 

 

 

Corporate Governance

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og pro- Derudover videregiver Selskabet informationer til sine
cesserne for den overordnede styring af Jeudan med hen- aktionærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via
blik på at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudans hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at til-
Jeudan til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæs- byde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder
sige opgaver bedst muligt. Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinforma-

tion elektronisk.
Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og

hermed sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse Der er ikke indgået særskilte aktionæraftaler, men der
med aktionærernes interesser og under hensyntagen til pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt
Jeudans øvrige interessenter. for NASDAQ OMX Københavns regelsæt.

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledel- Der er indgået lock-up aftale med Amagerbanken i for-
se, som er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns længelse af en rettet emission i november 2009, hvorved
komité for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet Amagerbanken ikke kan afhænde de i forbindelse med
ikke offentliggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på den rettede emission erhvervede aktier, svarende til
engelsk, Selskabet har ikke fastsat regler for antallet af 465.116 stk. aktier a nom. DKK 100 før tidligst 1. juni
bestyrelsesposter de enkelte medlemmer må have samt 2010. Lock-up forpligtelsen skal til enhver tid respektere
for hvor lang en periode det enkelte medlem må være gældende pengeinstitutregulering.

valgt, ligesom Selskabet ikke oplyser individuelle kom-

petencer.

Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med
samtlige interessenter, herunder aktionærer, kunder,

Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle medarbejdere, leverandører, offentlige myndigheder
aktionærer, der har løst adgangskort, har ret til at deltage samt samfundet generelt. Kommunikationen tager
og stemme på generalforsamlingen, og aktionærer, der udgangspunkt i Jeudans tre kerneværdier: ordentlighed,
ikke har mulighed for personligt at deltage i generalfor- dygtighed og tilgængelighed. Kommunikationen foregår
samlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle navnenoterede ikke blot direkte via Jeudans daglige drift, men ligeledes
aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalforsam- ved deltagelse i investeringsarrangementer, foredrag for
ling med minimum otte dages varsel, ligesom Selskabet foreninger m.m.

annoncerer enhver generalforsamling i pressen.

Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalfor- Alle informationer af væsentlighed for aktionærer
samlingsbeslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af og finansmarkederne udsendes hurtigst muligt via
mindst 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den Finanstilsynet og NASDAQ OMX København i overens-
på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberet- stemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter udsen-
tigede aktiekapital. delse via Finanstilsynet og NASDAQ OMX København
sendes meddelelsen elektronisk til de aktionærer samt
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et øvrige interessenter, der har ønsket at modtage elek-
forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor troniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres
aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.

om Jeudans udvikling.

 

SU DENE SEDLER STE

 

 

 

Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet
der grundet den nuværende aktionærsammensætning
ikke synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet
vurderer jævnligt, om der er anledning til at påbegynde
offentliggørelse på engelsk.

Selskabet søger til stadighed at benytte informationstek-
nologien til at højne kommunikationen med såvel aktio-
nærer som interessenter.

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor
relations, der blandt andet indeholder aktuelle oplys-
ninger fra NASDAQ OMX København om aktiepris og
ordredybde.

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens
arbejde er reguleret af en forretningsorden, som er udar-
bejdet i overensstemmelse med selskabslovens bestem-
melser. Forretningsordenen revideres en gang om året.

Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er
der ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for
bestyrelsesformanden og næstformanden.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder
om året. I 2009 er der afholdt otte ordinære bestyrel-
sesmøder. Bestyrelsen modtager en løbende orientering
om Jeudans forhold forud for hvert bestyrelsesmøde.
På møderne behandler bestyrelsen forhold vedrørende
Jeudans overordnede udvikling, herunder:

e Mål og strategi, overordnede økonomiske målsætninger
samt forretningspolitik

e Jeudans koncernstruktur, personalepolitik, IT-politik og
finansieringspolitik

» Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder

” Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsprogrammer samt forsikrings-
forhold

. Regnskaber og regnskabsrapportering

e Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejen-
domme samt større udviklingsprojekter og

+ Ansættelse og aflønning af ledelsen

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der tele-
fonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstra-
ordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov
for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. I 2009
har der været afholdt et ekstraordinært bestyrelsesmøde.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter
direktionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig
for den daglige drift af Jeudan, herunder Jeudans akti-

vitets- og driftsmæssige resultater samt interne anlig-
gender. Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar
til direktionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens
arbejde er fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes
møde mellem formanden for bestyrelsen og direktio-
nen. Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for
bestyrelsen og direktionen sker der en evaluering af
samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direktionens
arbejde og resultater, ligesom proceduren for og arten af
direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.

Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesfor-
manden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum,
og mindst én gang årligt, en evaluering af sit arbejde med
henblik på at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om
der er områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompe-
tence og sagkundskab bør opdateres.

Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere faste
udvalg eller komitéer. | særlige tilfælde kan bestyrelses-
formanden træffe beslutning om anvendelse af bestyrel-
sesudvalg ved enkeltsager.

Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre
til fem medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem
medlemmer, Bestyrelsen vælger af sin midte en formand
og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med passende
mellemrum, hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer
er hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelses-
arbejdet igennem en grundig introduktion til Jeudan.
Bestyrelsesmedlemmer opstilles til vajg på generalfor-
samlingen ud fra en samlet bedømmelse af vedkommen-
des kompetencer og disses komplementaritet med den
resterende bestyrelse. Forud for generalforsamlingen,
hvor nye medlemmer måtte være på valg, udsendes
en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt
bestyrelsens kriterier for rekrutteringen af den/de fore-
slåede kandidater.

Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet over jura,
finans, økonomistyring, virksomhedsledelse, ejendoms-
brancheerfaring, bestyrelseserfaring, omstruktureringer
og køb/salg af virksomheder m.m. Bestyrelsen vurderer,
at bestyrelsens samlede kompetencer er dækkende for
Selskabets virke, og Selskabet oplyser derfor ikke indivi-
duelle kompetencer for de enkelte bestyrelsesmedlemmer.

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og
omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelses-
erhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standard-
regler herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt

Corporate Governance | JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

tilfælde, Selskabet har ej heller opstillet standardregler
for arten og omfanget af de nuværende bestyrelses-
medlemmers øvrige ledelseserhverv, idet hvert enkelt
bestyreisesmedlem selv sikrer, at de har den fornødne
tid til bestyrelsesarbejdet. For 2009 måtte et bestyrelses-
medlem melde afbud til to møder og tre andre bestyrel-
sesmedlemmer melde afbud til hver et møde.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og
direktion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er invol-
veret i den daglige ledelse af Jeudan.

Selskabets bestyrelsesformand er Managing Partner hos
Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender som juridisk
rådgiver i visse sager. Bestyrelsesformanden er ikke selv
involveret i de sager, advokatfirmaet håndterer, men i
forhold til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX
Københavns komité for god selskabsledelse er Niels
Heering ikke uafhængig.

   
  
   
 
   
   
 
 
 
 
   
   
 
    
  
    
  
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 

Jens Erik Udsen er direktør for, bestyrelsesmedlem i og
ejer af Nesdu as. Jens Erik Udsen og Nesdu as besid-
der tilsammen 1.169.831 stk. aktier, svarende til 15,5%
af Selskabets aktiekapital. Jens Erik Udsen er endvidere
bestyrelsesmedlem i Nykredit Realkredit A/S, som besid-
der 1.470.600 stk. aktier, svarende til 19,4% af Selskabets
aktiekapital.

Stefan Ingildsen er finans- og IR-chef i William Demant
Holding A/S, hvis hovedaktionær er Oticon Fonden.
William Demant Invest A/S, der er ejet 100% af Oticon
Fonden, besidder 2.608.649 stk. aktier, svarende til 34,5%
af aktiekapitalen i Selskabet.

Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augustinus
Fabrikker A/S, der besidder 735.306 stk. aktier, svarende
til 9,7% af aktiekapitalen i Selskabet.

Hans Munk Nielsen har ikke interesser i selskaber, der er
blandt de større aktionærer i Selskabet.

Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte
TN med henvisning til anbefalingerne udar-
bejdet af NASDAQ OMX Københavns
komité for god selskabsledel-
se, at Jens Erik Udsen, Stefan
Ingildsen, Tommy Pedersen og
Hans Munk Nielsen er uaf-
hængige.

 

Bestyrelsens medlemmer
vælges af generalforsamlin-
gen for ét år ad gangen -—
med mulighed for genvalg.
Bestyrelsesmedlemmer skal
fratræde på den førstkom-

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 I Corporate Governance

 

    

mende ordinære generalforsamling efter bestyrelses-
medlemmet er fyldt 67 år. Det er ikke fundet hensigts-
mæssigt at fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den
periode et bestyrelsesmedlem kan være valgt.

Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er
ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er
markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrel-
sesmedlemmernes kompetencer og indsats blandt andet i
lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder.
Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar i
forbindelse med behandling af årsrapporten.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes
minimum én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af
fast løn med mulighed for lønregulering samt sædvanlige
goder som telefon, internet mv. Bestemmende for afløn-
ningen er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske
om at sikre Koncernens fortsatte mulighed far at tiltrække
og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i den
samlede aflønning sammensættes med udgangspunkt i
markedspraksis og Koncernens specifikke behov.

Direktionen er ikke omfattet af nogen former for incita-
mentsafhængig aktiebaseret aflønning.

Bestyrelsen kan uddele individuelle løntillæg til direktio-
nen ud fra en konkret vurdering, f.eks. på baggrund af
opnåede resultater før kurs- og værdireguleringer.

Selskabet finder bestyrelsens og direktionens afløn-
ningsform i overensstemmelse med god Corporate
Governance.

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker
en effektiv risikostyring — herunder at væsentlige risici
identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring,
samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I
Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den løbende
rapportering til bestyrelsen, ligesom risikovurdering er
en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt
element i beslutningsgrundlaget for alle større disposi-
tioner.

Med en fast turnus behandles der på årets bestyrelses-
møder følgende væsentlige risikoområder: Væsentlige
regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko,
finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling,
måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gen-
nemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål
og lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold,
personale og IT.

 

 

Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade
6, 2300 København S, som revisor. Revisor er på valg
hvert år på Selskabets ordinære generalforsamling.

| forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport
gennemgår revisor ligeledes, i det omfang det er nød-
vendigt for revisionen af årsrapporten, en række interne
kontroller og forretningsgange.

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at ned-
sætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor revisi-
onsudvalgets arbejdsopgaver varetages af den samlede
bestyrelse,

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor
aftales mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen er
af bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle
ikke-revisionsydelser for op til DKK 100.000 pr. sag. Ikke-
revisionsydelser herudover skal godkendes af bestyrelsen.

Redegørelse for virksomhedsledelse

Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at
Koncernens interne og eksterne rapportering er retvisen-
de og fokuserer på de væsentligste områder. Som følge
heraf er der etableret interne kontroller og procedurer
for risikostyring, som skal sikre pålidelig information til
Koncernens beslutningstagere og til de eksterne interes-
senter, der har behov eller interesse herfor. Samtidig er
systemerne tilrettelagt med henblik på minimering af fejl
og mangler under hensyn til væsentlighed og effektivitet.

Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange,
kommunikation og den daglige adfærd, at der i hele orga-
nisationen er en bevidsthed om og respekt for de nævnte
overordnede hensyn. Der er udarbejdet detaljerede reg-
ler for blandt andet rapportering, afvigelser, kompetencer,
attesteringer, afstemninger, funktions- og personadskil-
lelser og dokumentation.

Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direk-
tionens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskri-
velserne for ledende og centrale medarbejdere præcise
angivelser af de pågældendes ansvar, beføjelser og refe-
rencelinjer.

Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift
og vedligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er
følgende områder i fokus i relation til den interne kontrol
og risikostyring:

Investeringer: I afsnittet om strategi er gjort rede for de
kriterier og betragtninger, der anvendes ved vurdering af
investeringsmuligheder.

Indgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne: Der
er etableret en formaliseret procedure for forhandlinger
og genforhandlinger, for forhandlingernes forløb og
dokumentation og for beslutninger.

Driftsomkostninger: Alle driftsomkostninger overvåges
af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, som hver
udgør en økonomisk enhed ("profitcenter") i Koncernens
økonomistyring.

Indretnings- og vedligeholdelsesprojekter: Der er eta-
bleret en formaliseret procedure, som i det væsentlige
svarer til proceduren vedrørende lejeaftaler (jf. ovenfor).
Finansiering: Kontrollen er beskrevet i afsnittet om stra-
tegi og i et afsnit nedenfor.

Værdiansættelse af aktiverne: Værdiansættelsen af hver
af Koncernens ejendomme er beskrevet i regnskabsbe-
retningen.

Virksomhedsledelse I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

 

Bestyrelsen vurderer løbende og mindst en gang om året
Koncernens organisationsstruktur, herunder organisation
og bemanding af de funktioner, som har betydning for de
interne kontroller og risikostyringen.

Bestyrelsen vurderer endvidere løbende og mindst en
gang om året tilrettelæggelsen af de vigtigste procedurer
før intern kontrol og risikostyring.

Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen
om den driftsmæssige og økonomiske udvikling og om
Koncernens risikostilling. Det er en del af direktionens
ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres om og involveres
i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere
rapportering og dialog herom.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisionsudvalg,
men har som helhed påtaget sig et revisionsudvalgs
sædvanlige opgaver og ansvar og har i den forbindelse
udarbejdet en arbejdsplan for opgaverne. Bestyrelsen har
ikke etableret en intern revision, idet der på baggrund af
de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol ikke er
fundet anledning hertil.

De væsentlige aktiviteter i Jeudans finansområde følger
en politik og en instruks, som er fastlagt af bestyrelsen
og som revideres efter behov og mindst en gang om
året. Politikken og instruksen sætter rammerne for blandt
andet beløb, transaktionstyper og modparter og beskri-
ver den krævede interne overvågning og rapportering.

De vedtagne politikker og retningslinjer er tilgængelige
for relevante medarbejdere via Koncernens intranet.

Der foretages en årlig budgettering, som omfatter alle for-
retningsaktiviteter og alle væsentlige ressourcer. Budgettet
følges månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige
poster med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres
med en opdateret forventning for indeværende regnskabsår.

Direktionen har ansvaret for, at relevant regulering — for
eksempel vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysnings-
forpligtelser og selskabsledelse — er afspejlet i Koncernens
tilrettelæggelse af den interne kontrol og risikostyringen,
og at ændringer i reguleringen hurtigst muligt vurderes og
omsættes til nødvendige eller hensigtsmæssige ændrin-
ger i Koncernens processer.

Bestyrelsen vurderer løbende Koncernens risikostilling
på de områder, der er udpeget som de væsentligste.
Vurderingen baseres på rapportering fra direktionen,
såvel periodisk som ved væsentlige eksterne eller interne
hændelser.

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Virksombedsledelse

 

 

 

Endvidere vurderer bestyrelsen mindst en gang om året
Koncernens politik, eksponering og perspektiver på risi-
koområdet.

Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle
væsentlige beslutninger, for eksempel vedrørende større
investeringer eller omlægninger af Koncernens finansiering.

Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring
kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels
stikprøver. Formålene er at sikre, at de fastlagte regler og
procedurer følges, at medvirke til at forebygge eller mini-
mere fejl, afvigelser eller mangler, og at udvikle reglerne
og procedurerne, så disse til stadighed er i overensstem-
melse med Koncernens aktiviteter.

I revisionsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den
generalforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige
svagheder i de interne kontroller og i risikostyringen.
Mindre væsentlige forhold rapporteres til direktionen i
form af management letters. Henholdsvis bestyrelsen og
direktionen har ansvaret for, at der reageres på eventu-
elle påpegede svagheder, herunder at nødvendige eller
hensigtsmæssige ændringer i regler og procedurer gen-
nemføres effektivt og korrekt.

Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspo-
litik, som lægger vægt på, at information fra Koncernen er
åben, retvisende, troværdig og tilgængelig.

Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets
efterlevelse af sine oplysningsforpligtelser i overensstem-
melse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.

Ed]

2>
==

cer

Ti
A
Wi
ll

 

 

 

Redegørelse for samfundsansvar

Jeudan er bevidst om sit ansvar over for Koncernens
interessenter, herunder samfundet som helhed. Jeudans
aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot for kun-
der, aktionærer og medarbejdere, men også for brugere,
naboer, leverandører og andre samarbejdspartnere samt
relevante myndigheder, organisationer m.fl.

Jeudans overvejelser og indsats vedrørende ansvarlighed
tager først og fremmest udgangspunkt i Koncernens
værdier: Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Det kommer således til udtryk for eksempel i rene linjer
i kunderelationerne, orden i ejendommene og i gadebil-
ledet, energibevidsthed samt ansvarlighed vedrørende
medarbejdernes forhold. Jeudan tilstræber et højt niveau
af ansvarlighed.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionæ-
rerne. Jeudans indsats og overvejelser om ansvarlighed
skal derfor være i balance med Koncernens økonomiske
mål, og indsatsområderne skal prioriteres på økonomisk
effektiv vis. Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensynet
til interessenterne integreres i de daglige forretningsmæs-
sige aktiviteter.

Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed
som gavnlig for Koncernen også på længere sigt. Den
ansvarlige tilgang til branchens og Koncernens udfordrin-
ger er med til at sikre Koncernens attraktivitet, konkurren-
ceevne, værdi og værdiskabelse også i fremtiden.

Selskabets ledelse oplever i stigende grad, at ansvar-
lighed i driften af de enkelte ejendomme er et krav fra
kunderne — direkte eller indirekte fra kundernes medar-
bejdere og egne kunder. Som på andre områder lægger
Jeudan vægt på, at ejendommene indrettes, drives og
fremtræder, som kunderne ønsker. Også medarbejdere,
potentielle medarbejdere og kapitalmarkedets samar-
bejdspartnere lægger vægt på Koncernens ansvarlighed.

Jeudan opfatter det som hensigtsmæssigt for både
Koncernen og dens interessenter, at ledelsen gør rede
før sin holdning til og indsats vedrørende ansvarligheden,
såvel internt som eksternt.

Jeudans indsats og overvejelser om ansvarlighed blev
forstærket i 2009, Ud over at være udtrykt i Koncernens
værdigrundlag betones ansvarligheden i ledelsen og det
daglige arbejde i hele organisationen.

Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de
fleste virksomheder i ejendomsbranchen og relaterede
brancher og kalder på indsats på samfunds- eller bran-
cheplan. Jeudan påtager sig ansvaret såvel for sin egen
indsats som for at medvirke til at skabe og virkeliggøre
gode fællesløsninger.

Jeudan har kortlagt de områder, som skønnes mest rele-
vante for Koncernen (se oversigten i boksen).

Samfundsansvar I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

Ansvarlighed inden for fire områder

Forretning

Forhold til kunderne, herunder for eksempel
efterlevelse af aftaler, fairness og kvalitet.

Forhold til leverandører.

Andre samarbejdsrelationer, herunder de

finansielle partnere.

Etik i forretningspraksis (modydelser, korruption m.m.).

Niljø

Anvendelse af materialer ved byggeri og indretning.

Energiforbrug til belysning, maskiner m.v.

Energiforbrug til opvarmning.

+ Udledning til luft (CO,, partikler m.v.).

+ Udledning til jord eller vand (kemikalier,
kvælstof m.m.).

+ Forurening fra biler (navnlig CO, og partikler).

Visuelt miljø (ejendommes, bilers og maskiners

fremtræden i gadebilledet).

Forbrugsvarer ved drift (rengøring m.v.).

Håndtering af affald.

Sociale forhold

Fair og lige vilkår i ansættelses- og arbejdsforhold,
herunder ligestilling mellem kønnene og ikke-
diskrimination.

Arbejdsmiljø, herunder fysisk og psykisk miljø,
kvalitet i ledelsen m.v.

Samarbejde med myndigheder.

Aktiv deltagelse i samfundets meningsdannelse,
herunder om branchens udfordringer, bl.a. gennem
kommunikation via medierne.

Governance

Koncernledelse (Corporate Governance)

Relationer til aktionærer og kapitalmarked

(Investor Relations).

«+ Kommunikation om Koncernens udvikling og tilstand.

Jeudans ledelse vurderer, at der på de vigtigste af de
nævnte punkter er en tilfredsstillende klarhed om Jeudans
holdninger og indsats for til stadighed at sikre og forbedre
forholdene, men at der er områder, hvor en øget indsats er
hensigtsmæssig.

+ Ved den løbende renovering af Jeudans ejendomme,
som igen i 2009 har omfattet et betydeligt anta! ejen-
domme, er der valgt energieffektive løsninger, for
eksempel vedrørende varmeanlæg, vinduer, isolering
og belysning.

+ | forbindelse med Koncernens største renoveringspro-
jekt i 2009, Berlingske Karré, er der i vidt omfang benyt-
tet energivenlige løsninger, blandt andet i form af et
avanceret køleanlæg med havvand.

+ Nye fejemaskiner er valgt under hensyn til miljøforhold
som støj, vibration, udstødning samt anvendelse af

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Samfundsansvar

biologisk hydraulikolie, ligesom fejemaskinerne bekæm-
per ukrudt miljøvenligt, således at sprøjtemidler i stor
udstrækning undgås.
Der installeres partikelfiltre i alle nye biler i Jeudan
Servicepartner.
+ Der er foretaget en større udskiftning og udvidelse af
flåden af biler. De nye biler udnytter gennemgående
brændstoffet 20% mere effektivt end de afløste.
Mulighederne for anvendelse af elbiler er undersøgt i
praksis. Mulighederne vil blive vurderet igen om et eller
to år i lyset af den fortsatte teknologiske og markeds-
mæssige udvikling.
Et mindre antal cykler er anskaffet og taget i brug i for-
bindelse med de daglige opgaver i det indre København.
De anvendte rengøringsmidler er miljøcertificerede ("sva-
nemærket”), og der benyttes et system til sikring af kor-
rekt dosering. Endvidere benyttes i væsentligt omfang
klude, som ikke kræver vand og rengøringsmidler.
Jeudan har formuleret sin politik vedrørende korruption
(modydelser, bestikkelse og lignende) og har kommuni-
keret denne internt.
« Der har været og er stor bevidsthed omkring sikkerhed
og arbejdsmiljø på Jeudans arbejdspladser.

Jeudan har prioriteret følgende områder, som ledelsen og
medarbejderne vil arbejde med i det kommende år:

+ | fortsættelse af den hidtidige indsats vil Jeudan bredt
i bygningsmassen igangsætte rentable, energibespa-
rende investeringer på baggrund af, at omkring 40% af
Danmarks energi bliver brugt i bygninger ifølge Klima-
og Energiministeriet.

I relation til bygge-, ombygnings- og indretningsopgaver
vil Jeudan i højere grad systematisere og forstærke sin
indsats og udnytte foreliggende muligheder for at inte-
grere hensyn til ansvarligheden i de konkrete løsninger,
for eksempel vedrørende byggematerialer, energibe-
sparelser og udledninger. Jeudan vil i den forbindelse
formulere sin politik på området, så den kan kommuni-
keres til de involverede medarbejdere og leverandører
samt de berørte kunder.

Med henblik på at minimere kørslen mellem Jeudans
ejendomme vil disse i stigende grad blive samlet i puljer,
som varetages af en eller flere servicemedarbejdere.
Jeudan vil fortsætte og forstærke indsatsen for at sikre
overensstemmelse mellem kundernes, samfundets og
udlejers interesser gennem vilkårene i lejekontrakterne.
Det vil ske ved — i det omfang lovgivningen muliggør
dette — at udforme kontrakter med nye og (når lejlighed
byder sig) eksisterende kunder, således at investeringer,
som reducerer energiforbruget eller udledningerne og
er til gavn for både kundernes komfort og klimaet, ikke
påvirker udlejers økonomi negativt. Dette kan blandt
andet ske ved at sikre en rimelig forrentning af afholdte
investeringer gennem huslejeindtægterne, idet mange

 

 

va i &ÅE

Wa!
FR!

 

 

FE
Å…

 

 

 

 

 

 

 

eksisterende kontrakter ikke — eller kun i
begrænset omfang — giver mulighed herfor.

 Jeudan vil gennem såvel branchens organisa-
tioner som egen indsats arbejde for at påvirke
lejelovgivningen i samme retning. De vigtigste
fokuspunkter er erhvervslejelovgivningens barri-
ere for energibesparelser (jf. ovenfor), opsamling
og formidling af viden om energibesparelser
samt etablering af muligheder for grønne lejekon-
trakter, hvor lejer og udlejer har sammenfaldende
interesser vedrørende energi, vand og affald.

+ Jeudan vil gennemgå sine holdninger og sin indsats
i relation til de ti grundlæggende og generelle prin-
cipper om menneskerettigheder, arbejdstagerrettig-
heder, miljø og antikorruption, som er udtrykt i FN's
Global Compact, og vil overveje fordele og ulemper
ved en formel tilslutning til disse regler.

Desuden vil Jeudan arbejde videre på følgende områder:

+ Reduktion af udledninger til luften fra Koncernens biler og
lastvogne.

+ Aktiv medvirken i udviklingen af branchens holdninger og
indsats på relevante områder for at opnå en hensigtsmæs-
sig effekt og for at modvirke konkurrenceforvridning blandt
branchens virksomheder.

+ Vedligeholdelse af bevidstheden om energieffektivitet i orga-
nisationen.

+ indhentning af viden og erfaringer om god praksis vedrørende
ansvarlighed fra ejendomsrelaterede virksomheder i Danmark
og i udlandet.

Jeudan rapporterer om sin holdning, indsats, resultater og planer i

sin årsrapport og dermed i sammenhæng med rapporteringen om
den forretningsmæssige og økonomiske udvikling.

Samfundsansvar I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 dg

 

Ar

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 I

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(2
oOo
==
(all
=
[SJ
[3
ce
1
(<a
nn
(4
æ
Ra
MW
sf
ma
ex
[=]
pr]
us
==
k=|
vw
E=
ES
Eg
å
i
<

 

Ledelse og organisation

BESTYRELSEN

 

 

" NIELS HEERING,

født 7. februar 1955 -
"Formand for bestyrelsen.

Indvalgt i bestyrelsen'og som

formand i maj 1994.”

Cand. jur. 1981, Stanford Financial

Management Program 2000.

 

Advokat og Måraging Pariner,
Gorrissen Federspiel, H.C. Andersens
Boulevard 12, 1553 København V,

. Fra 1, april 2010 overgår Niels
Heering fra Managing Partner
til bestyrelsesformand i

. Gorrissen Federspiel.

Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T, Rasmussens Fond, Ellos A/S, EQT
Partners A/S, Helgstrand Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, Stæhr
Holding A/S og Stæhr Invest Il A/S.

Medlem af bestyrelsen for 15. juni Fonden, Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S,
Lise og Valdemar Kåhlers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S,
Roskilde Bank A/S (udpeget af Danmarks Nationalbank) og Scandinavian Private
Equity Partners A/S.

Antal aktier i Selskabet: 3.552, heraf nærtstående 432 (2008: 3.552)

 

 

TOMMY PEDERSEN,
født 5. december 1949
Næstformand for bestyrelsen.
Indvalgt : bestyrelsen i april 1997,
HD regnskabsvæsen 1976, HD

” organisation og strategisk
plantægning 1981.

 

Adm, direktør for Chr. Augustinus -

Fabrikker Aktieselskab og Augustinus
. Fonden, Amaliegade 47,

1256 Københavnk.

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet LD Invest A/S, Gjensidiges
Arbejdsskadeforsikring A/S, LD Invest Holding A/S, Skodsborg Sundpark A/S
og Rungsted Sundpark A/S.

Næstformand for bestyrelsen for Royal Unibrew A/S og medlem af bestyrelsen
far Brock & Michelsen A/S, Brock & Michelsen Ejendomsselskab A/S, Brock &
Michelsen Invest A/S, Gregers Brock Holding A/S, Løvenholmen Fonden, Peter
Bodum A/S, Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian
Tobacco Group A/S, Skandinavisk Holding A/S og Tivoli A/S.

Antal aktier i Selskabet: 2.400 (2008: 2.400).

 

 

JENS'ERIK UDSEN,

født 1….november 1946

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994,
Statsaut. ejendomsmægler og valuar.

Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15,
3480 Fredensborg,

 

Næstformand for bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark og medlem af
bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit
Realkredit A/S, Renhold as, Renholdningsselskabet af 1898 og SBS Byfornyelse
s.m.b.a.

Antal aktier i Selskabet: 10.496 (2008: 10.496). Desuden besidder Nesdu as, hvis
eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159,335 aktier i Selskabet (2008: 1.159.335).

 

 

HANS MUNK NIELSEN,
født 13. oktober 1946

Indvalgt i bestyrelsen i april 2008, .
Cand.-oecon. 1973, Stanford
Executive Program 1983.

; Herman Bangs Vej 16,
— 3460 Birkerød.

 

BES SEES ENE BE SETE DER LS FEDTEDE PETE VE RD RENE

Formand for bestyrelsen i Alipes Capital Aps samt Collaterialized Mortgage
Obligations Fonden og datterselskaber heraf.

Næstformand for bestyrelsen i Nordea Invest A/S og mediem af bestyrelsen for
NASDAQ OMX Inc. og Parken Sport & Entertainment A/S

Antal aktier i Selskabet: 650 (2008: 650).

 

  

STEFAN INGILDSEN, .
.… født 21. august 1969. su
Indvalgt i bestyrelsen i april 2008..
Cand. merc: finansiering og
regnskab 1998,

 

Finans- og IR-chef i William Demant
Holding A/S, Kongebakken 9,
. 2765 Smørum.

 

 

Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og William Demant
Invest A/S.

Antal aktier i Selskabet: 0 (2008: 0).

 

 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Lecese

 

 

DIREKTIONEN

 

Per Wetke Hallgren er formand for bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S samt

øvrige datterselskaber ejet af Selskabet. Per Wetke Hallgren er næstformand for bestyrel-
sen i Rosk Ejendomme A/S (datterselskab af Roskilde Bank A/S / Finansiel Stabilitet A/S)
samt medlem af bestyrelsen for NTR Holding A/S og Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009
A/S (datterselskab af Finansiel Stabilitet A/S). Per Wetke Hallgren er medlem af repræsen-
tantskabet i Foreningen Nykredit og Renholdningsselskabet af 1898.

” PER WETKE- HALLGREN,
, født 8. juli 1962.” E .
É Bredgade: 76, 1256 Københårn, K: .

" Adm. direktør, ånsåt siden 1993:
-” Per Wetke Hallgren er HD i finans="
|. jering (1990) og hår tidligere været,
j ansat'yden fiiansielle Sektor, o

 

     

Antal aktier i Selskabet: 3.198, heraf nærtstående 710 (2008: 3.198).

 

 

 

 

 

 

FUNKTIONSDIREKTØRER
mi ” Ham CHRISTIANSEN, Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen, Glostrup A/S, ligesom han
+ "født 16. april 1961 7 "fer bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S samt øvrige datterselskaber, der er
”. Kildeportvej, 6, Nødebo, 3480 Fredensborg 100% ejet af Selskabet.

ID Finansditektør, ansat:siden 1994. ” ;

” Kim Christiansen er HA (1 987) og har”

i tidligere været ansat et større revjsions=
w, selskab . ;

   
 
  

Antal aktier i Selskabet: 1.944 (2008: 1.944).

 

 

 

   
 
  
  
  
  
 
 
  
  
 
 
 
   
  
  

; MORi: EN AAGAARD, Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bortset fra ansættelse som
1 født.10. september 1966. | direktøri datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet
"”Sølgårdsvej'1, Strøby" Egéde, 4600 Køge … af Selskabet, ligesom han er bestyrelsesmedlem i datterselskaber (ekskl. Jeudan

3 Underdirektør, ansat 'siden 1994; Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.

Morten "Aågadrd, er merkonomi regh-
Skabsvæsen (1993) og hartidligere  ”
været ansat i i den finansielle Sektor” .

Antal aktier i Selskabet: 2.144, heraf nærtstående 70 (2008: 2.144).

 

    

: i

 

 

. TINE "CEDERHOLM BEMBERG," ” Tine Cederholm Bemberg har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
” født 13: juni 1970: ud SE
Landemær 3,1119 Københåvn K.
i Underdirektør, ånsat' sider 2002.
Tine Cederholm Bemberg' er cand. jur.”
(1996), advokat og har tidligerev været ansat
idvokatvirksomked:”,

Antal aktier i Selskabet: 366 (2008: 366).

    
  

 

 

 

Frank Ewert er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S.

 

FRANK EWERT,.
> født 15. juni,1973 < '
. .Rådyrleddet 8, 3660 Stenløse -
s' Undeérdirektør, ansat siden 2005;
…— Frank Ewert ér merkonom salg Og i,
… markedsføring. (2000) og har tidligere,
” været ansat i detailvirksomheder, og.
konsulentbrånchen.” :

Antal aktier i Selskabet: 366 (2008: 366).

  

 

 

ud LENE RD RENEE Lene Sand har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
i født; 3, juli 1968- | reg
Kastanievej 3, 4760 Vordingborg.
—Underdirektør, ansat siden 20017

"Lene Sander HD i regnskabsvæsen. og”,

   

Antal aktier i Selskabet: 745 (2008: 745).

 

” økondmistyring (1991) og cand. merc, aud »
"- (1997) og har tidligere været i i et større En
El Tevisionsselskab. |

 

 

Peter Spøer er adm. direktør i Jeudan Servicepartner A/S, ligesom han er medlem af
bestyrelsen for Elindco Byggefirma A/S.

PETER SPØER,.
født-2: september 1957 am
"us Hasselvej 2A, 3480 Fiederisborg" .
. Adm. direktør iJeudan Servitepårtner A/ i
"ansåt'siden 2008. "
… Peter. Spøer er ci ifinngeniør (1982) indenfor: Ek
- byggeri og "har tidligere.været ansat i. '
wil prodiiktions og ingeniørvirksomhåde .

  
  

Antal aktier i Selskabet: 0 (2008: 0).

 

 

 

  

< Olin RO! mu i) KE å John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
2” født 26. juni 1968 |; NEINEEELERKEE Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0)
» Servicedirektør, Jeudan Servisepartner ASE.

ansat siden 2007.…

: John Rohde er Uddarinet maskinmester og nn

 installatør: (1992) og er diplomleder i i ledelse.

il (2004). John Rohde har: tidligere været ansat
oa jen, Større. international] servicevirksomhed. ”

 

 

 

 

 

 

Ledelse og organisation | JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

Bestyrelseshonoraret har siden 2006 andraget et årligt
grundhonorar på DKK 200.000. For 2009 forventes
grundhonoraret ændrettil DKK 250.000 årligt. Formanden
modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden
modtager halvanden gange grundhonoraret.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige
vilkår. Opsigelsesvarslet udgør 18 måneder fra Selskabets
side og 8 måneder fra direktionens side.

I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller
juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræ-
senterer mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2)
et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske per-
son kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer
mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker
en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen
indenfor en periode på tolv måneder, kan direktionen
inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, hen-
holdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor
de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige
sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav
på godtgørelse svarende til summen af de månedlige løn-
ninger, som direktionen ville have krav på i tilfælde af
opsigelse fra Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direk-
tion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

Direktionens vederlag har siden 2007 udgjort:

Tabel 10; Lønforhold for direktionen

 

 

DKK 2007  — . 2008 "2009
Løn 2.913.929 3.239.649 3.815.513
Ind. løntillæg 800.000 700.000 1.200.000
I alt 3.713.929 3.939.649 5.015.513

Note Lønnen er inkl. pension m.m.

Figur 12: Organisationsdiagram for Selskabet

BESTYRELSE

Formand Næstformand
Niels Heering Tommy Pedersen

DIREKTION

Adm. direktør
Per W. Haligren

SEKRETARIAT HR/IT MARKED
Underdirektør Underdirektør
Morten Aagaard Frank Ewert

USS ESS SEAT AGON EPE ERE

 

Underdirektør
Tine C. Bemberg

Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspi-
rerende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder
for kompetente og serviceorienterede medarbejdere.
Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans resulta-
ter, hvorfor Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager
aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes. Virksom-
hedskulturen i Jeudan er bl.a. en værdiskabende ånd
overalt i organisationen.

Jeudans organisation forener specialisering med kunde-
fokusering via en funktionsopdelt organisation.
Ansvarsområderne for de enkelte afdelinger er:

Tabel 11; Ansvarsområder for afdelinger i Selskabet

 

Sekretariat | Sekretariat for direktion og bestyrelse.
” Ansvarlig for Investor Relations og Intern Service.

 

 

HRAT Ansvarlig for Koncernens HR, IT og
Kommunikation.

 

 

Marked Afdelingen er opdelt i 10 kundeteams, der som
udgangspunkt består af en kundechef og en
kundeassistent. Hvert kundeteam er ansvarlige
før kundeforhold og drift af ejendomme i deres
respektive porteføljer.

 

 

 

 

[ Finans ' ] Ansvarlig for Finansiel Styring og Finansiel Kontrol

 

Jeudan Servicepartner, der forestår ejendomsservice,
bygningsydelser og projektering med mere end 275
ansatte, er organiseret på følgende måde:

Tabel 12: Ansvarsområder for respektive afdelinger i Jeudan
Servicepartner

 

"Finans Bogholderi og controlling

 

 

Byg Indeholder de byggetekniske faggrupper
. tømrer/snedker, murer, anlæg, maler, el,
sikring og vvs.

 

 

 

 

Service Serviceydelser, herunder pasning af ind-
” og udvendige fællesarealer.
Projekt Projektering, tegnestue, rekvisitionscenter

og diverse rådgivningsydelser.

 

 

FINANS FINANS KONTROL
Finansdirektør Underdirektør
Kim Christiansen Lene Sand

Figur 13: Organisationsdiagram for Jeudan Servicepartner

BESTYRELSE

Formand
Per W. Hallgren

DIREKTION

Adm. direktør

Peter Spøer

BYG SERVICE

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kunde-
betjening og på tilgængelighed. Derfor suppleres den
funktionsopdelte organisation med et kundefokus, hvor
en kundechef fra markedsområdet er nøglepersonen i
kontakten til og samarbejdet med den enkelte kunde.

Kundechefen har inden for visse begrænsninger beslut-
ningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte
organisation, uanset om der er tale om bygningsrelate-
rede, servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold.
Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kun-
dechefen og dennes kundeteam, der er ansvarlige for kun-
deforholdet og ejendommen. For kunden betyder organi-
sationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.

Yderligere sikrer denne organisationsform et ledelsesmæssigt
overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.

Figur 14: Kundefokusmatrix

Jeudan Marked

KUNDEN  — mmafp |

 

 

KUNDEGRUPPE
Kundechef og
kundeassistent

Salg af serviceydelser
Ajourføring af
udviklingsplaner
Vækst i driftsresultat

[
|
i
|
| Styrke kunderelationer

Servicedirektør
John Rohde

FINANS

" PROJEKT

Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og
Jeudans værdigrundlag udtrykker de fælles værdier, som
Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Med "ordentlighed forpligter” ønsker Jeudan at signalere,
at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordent-
lighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende
adfærd i alt, hvad den enkelte medarbejder foretager sig.

Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der
alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder:
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbej-
de, hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præ-
ciseringer af, hvorledes værdigrundlaget kan overføres til
hver enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele
tiden at forbedre Jeudans betjening af kunderne.

 
 

Renhold fællesarealer
Døgn- og vagtservice
Tekniske installationer

PROJEKT
Projektering
! Tegnestue
| Rådgivningsydelser

| BYGNING
Lokaleindretning
Renovering/vedligehold
Alle faggrupper

| Pleje udenomsarealer FINANS
7
|

SES SIDE NNE GEL Se LEG]

 

Den aktive deltagelse kræver en villighed og åbenhed til
forandring. Endvidere stilles der en række krav til adfær-
den hos de mennesker, der færdes i og omkring Jeudans
kunders lejemål. Jeudan gennemfører ekstern såvel som
intern uddannelse af medarbejdere og træner og styrker
lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i
adfærd, kommunikation og salg m.m. Sigtet er, at alle nye
medarbejdere i Jeudan i løbet af deres første måned mod-
tager undervisning, hvor de bliver introduceret til Jeudan
med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen
heraf i deres dagligdag.

Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en
plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere
i Koncernen med det klare formål at skabe en kvalitativ og
konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.

I tabe! 13 og 14 ses udviklingen i det gennemsnitlige antal
medarbejdere, ligesom der er anført nogle demografiske
nøgletal. Nøgletallene for anciennitet skal ses i lyset
af en meget stor tilgang af nye medarbejdere i 2007-
2009, som primært kan tilskrives de timelønsansatte.
Gennemgsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte en
sammenhæng, hvorfor der sigtes efter en gennemsnits-
alder på over 35 år samt efter, at mere end 50% af de
funktionæransatte har en mellemlang eller lang videre-
gående uddannelse.

Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt,
dog ansættes personer baseret på deres kompetencer og

bidrag til stillingen og ikke alene ud fra en kønsfordeling.

Tabel 13: Anciennitet og kønsfordeling

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse drøftes
og vurderes løbende, bl.a. gennem:

Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddan-
nelsesplan udarbejdes eller opdateres.

Intranetportal til informationsformidling blandt alle kon-
toransatte.

Løbende udsendelse af skriftlig information til alle ansatte.
Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og arbejds-
gange drøftes sammen med medarbejderne med henblik
på at udvikle, effektivisere og forbedre eksisterende og
nye løsninger.

Herved inddrages medarbejderne i relevante beslut-
ningsprocesser og bidrager med forandringsvillighed og
engagement.

De enkelte personalegrupper har følgende gennemsnit-
lige bruttolønninger (løn og pension):

Tabel 15: Gennemsnitlige bruttolønninger

 

 

[kk ——…… J. 2007) 2008 | 2009 |
Funktionsdirektører 1.000.565 1.128.949 1.206.943
Funktionærer 419.136 437.401 457.036
Timelønsansatte 367.360 403.143 395.753

Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine ansatte en
række lønsupplementer, herunder sundhedsforsikring og
feriebolig.

 

Timelønsansatte

 

 

 

 

Alder, gns. År 36
Anciennitet, gns. År 3
Kønsfordeling kvinder Pct. 11
Kønsfordeling mænd Pct. 89

Tabel 14: Gennemsnitlig antal medarbejdere ultimo perioden

 

1 mdt 2007 ff 2008 | 2009 |
Ejendomme 27 37 55
Jeudan Servicepartner 204 276 279
I alt 231 313 334

68% af de funktionæransatte har en mellemlang eller lang
videregående uddannelse.

Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den

løbende interne træning og medarbejderpleje skal med-
virke til Jeudans fortsatte udvikling.

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Leave og urparssation

' | Funktionærer

 

Funktions- | I alt |

direktører
40 43 37
3 8 3
36 29 20
64 71 80

  
 
 
   
   

 

Regnskabsberetning

Nettoomsætningen i 2009 blev som forventet ved årets
begyndelse, og driftsresultatet blev på niveau med resul-
tatet for 2008, som viste en fremgang på 21% i forhold til

året før.

Nettoomsætningen udgjorde DKK 744 mio., EBIT blev
DKK 414 mio. og driftsresultatet (EBVAT) DKK 181 mio,

Realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK 110 mio.,
og urealiserede gevinster og tab udgjorde netto DKK

-24 mio.

Årets resultat blev på DKK 202 mio.

Efterspørgslen efter ledige kontorlokaler i København
er stagnerende til let faldende. Denne udvikling har
Jeudan ligeledes mærket, om end i mindre målestok end
markedet generelt. Med udgangen af december 2009
havde Jeudan således en udlejningsprocent (opgjort på
grundlag af lejeindtægter) på 97,0 mod 99,0 ultimo 2008,
et fald på 2 procentpoint.

Den samlede udlejningsprocent på kontorejendomsmar-
kedet i Storkøbenhavn var ved udgangen af 2009 på 90,9
mod 94,7 ultimoe 2008, svarende til et fald på 3,8 procent-
point. Jeudan har således haft en højere udlejningsprocent
end markedet generelt og har også konstateret et mindre
fald i udlejningsprocenten end markedet.

Bestyrelsen vurderer resultaterne som tilfredsstillende.

Jeudan investerer i og varetager driften af velbeliggende
erhvervsejendomme i København og på Sjælland. Det

samlede areal udgør ca. 725.000 m?.

Tabel 16: Bruttoresultat pr. segment

Jeudan har i 2009 indgået nye lejekontrakter på erhvervs-
lejemål med en årlig leje på DKK 35 mio., fordelt på 21.000
m?, Lejeindtægter vedrørende fraflytningerne udgjorde
DKK 40 mio., hvilket er medvirkende til faldet i udlejnings-
procenten. På boligsiden har Jeudan i 2009 genudlejet leje-
mål med en årlig leje på DKK 8 mio., fordelt på 8.300 m?,

" Eliminering

 

 

 

 

 

DKK mio. Ejendomme Service l alt
2009 2008 2009 2008 ' 2009 2008 . 2009 2008
É kvartal ede snart merne i [ nen vennen im rem manenne Men NE Jer enn IN fk dun Bund vs Vannannk nn sa harn dL or. rn ln ] [ nl mer Sl dun utn d
Nettooms. eksterne kunder 164 122 43 49 - - 207 171
Nettooms. mellem segment 0 0 40 16 -40 -16 0 0
Nettoomsætning i alt 164 122 83 65 »40 -16 207 171
Driftsomkostninger -38 -26 -74 -58 36 15 -76 -69
Bruttoresultat 126 96 9 7 4 -1 131 102
FT kvartal SD DET SST YES SS ER : ]
Nettooms. eksterne kunder 558 473 186 265 - - 744 738
Nettooms. mellem segment 1 1 111 34 -112 -35 0 Q
Nettoomsætning i alt 559 474 297 299 -112 -35 744 738
Driftsomkostninger -118 -93 -263 -264 101 32 -280 -325
Bruttoresultat 441 381 34 35 -11 -3 464 413
Tabel 17: Nøgletal segmenter
. NØGLETAL EJENDOMME 2005 " 2006 2007 2008 2009 '
Bruttoresultat / Nettoomsætning 1004 820 — 8371 83,3 80,4 789
Vækst nettoomsætning % 19,0 9,6 18,7 25,1 17,9
Vækst bruttoresultat % 20,1 11,1 19,0 20,6 15,7
| NØGLETAL SERVICE 2005 2006 2007 2008 "2009
”Bruttoresultat / Nettoomsætning TTT 43 ma 3 7 114
Vækst omsætning % 11,2 48,7 22,6 473 -0,7
Vækst bruttoresultat % 445 18,9 21,2 52,2 -2,9

Regnskabsberetning I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

orden ['å'den] subst. -en el. (ordenen)
En situation hvor tingene er som de skal
el. bør være; det kan være et naturligt el.

menneskeskabt system z rod, kaos

[ håndhæve ro og orden - naturens

orden - have orden i sagerne

 

Lejeindtægter m.v. udgjorde i fjerde kvartal 2009 DKK
164 mio. mod DKK 122 mio. i samme periode sidste år.
Stigningen kan primært henføres til de foretagne ejen-
domsinvesteringer i fjerde kvartal 2009 samt generelle
lejereguleringer i løbet af 2009.

Årets samlede lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 559 mio.
mod DKK 474 mio. i 2008.

Ejendommenes driftsomkostninger steg i fjerde kvartal
fra DKK 26 mio. i 2008 til DKK 38 mio. i 2009, For hele
2009 udgjorde driftsomkostningerne DKK 118 mio, mod
DKK 93 mio. året før. Stigningen kan primært henføres til
de i 2009 foretagne ejendomsinvesteringer.

Bruttoresultatet udgjorde for fjerde kvartal 2009 DKK
126 mio. mod DKK 96 mio. for samme periode sidste år.
For året som helhed udgjorde bruttoresultatet DKK 441
mio. mod DKK 381 mio. sidste år. Bruttoresultatet har
udvist vækst de seneste fem år, men bruttomarginen er
i 2009 faldet lidt, hvilket primært kan henføres til den
forøgede tomgang.

Koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan Service-
partner en bred vifte af rådgivnings-, service- og bygnings-
ydelser.

Omsætningen i Jeudan Servicepartner udgjorde i fjerde
kvartal 2009 DKK 83 mio. mod DKK 65 mio. samme
periode sidste år. Jeudan Servicepartner havde stigende
aktivitet i andet halvår og indhentede dermed den lidt
lavere omsætning i første halvår. Omsætningen i hele
året udgjorde DKK 297 mio. mod DKK 299 mio. sidste
år. Jeudan Servicepartner formåede således at fastholde
omsætningsniveauet fra 2008, hvor stigningen var på 47%
i forhold til 2007.

Drifts- og produktionsomkostninger i fjerde kvartal 2009
udgjorde DKK 74 mio. mod DKK 58 mio. i samme periode
sidste år. I hele året udgjorde disse omkostninger DKK
263 mio, mod DKK 264 mio. i samme periode sidste år.

Bruttoresultatet i fjerde kvartal 2009 blev herefter DKK 9
mio. mod DKK 7 mio. for samme periode sidste år. Årets
bruttoresultat blev DKK 34 mio. mød DKK 35 mio. sidste
år. Bruttomarginen blev 11,4%, hvilket er på niveau med
de seneste fire år.

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i fjerde
kvartal 2009 DKK 15 mio. mod DKK 12 mio. i samme peri-
ode sidste år. For året som helhed steg administrationsom-
kostningerne fra DKK 44 mio. til DKK 50 mio. Stigningen
kan tilskrives en styrkelse af organisationen som følge af
Koncernens øgede aktivitetsniveau. I fjerde kvartal 2009
foretog Koncernen enkelte organisationstilpasninger efter
købet af Landic Property Denmark A/S (nu Jeudan VI A/S).

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde
herefter DKK 116 mio. for fjerde kvartal 2009 mod
DKK 90 mio. for samme periode sidste år. For hele året
udgjorde EBIT DKK 414 mio. mod DKK 369 mio. for
samme periode sidste år. Stigningen kan primært henfø-
res til forøgelsen af Koncernens ejendomsinvesteringer
samt forbedringer af ejendommenes drift. I modsat ret-
ning trækker den nævnte øgede tomgang. EBIT pr. aktie
udgjorde i 2009 DKK 57,8 mod DKK 52,0 i 2008. EBIT-
marginen udgjorde 55,7% i 2009, hvilket er på niveau med
gennemsnittet for de seneste fem år.

De finansielle nettoomkostninger udgjorde DKK 72 mio. i
fjerde kvartal 2009 mod DKK 48 mio. for samme periode
sidste år. For hele året var nettoomkostningerne DKK 233

SEE ET VÆSEL en TE]

 

mio. mod.DKK 183 mio. sidste år, hvilket kan henføres til en stigning i den rentebærende
gæld på DKK 3 mia. fra ultimo 2008 til ultimo 2009. Stigningen vedrører nye investe-
ringer i 4. kvartal 2009 for i alt DKK 3,2 mia.

De finansielle nettoomkostninger relaterer sig i al væsentlighed til
Ejendomme, da der i Jeudan Servicepartner alene er en beskeden penge-
binding i driftsmateriel.

Driftsresultatet (EBVAT) udgjorde DKK 44 mio. i fjerde kvartal 2009
mod DKK 41 mio. for samme periode sidste år. Årets driftsresultat
blev DKK 181 mio. mod DKK 186 mio. sidste år. Faldet kan henfø-
res til den lidt lavere udlejningsprocent og omkostninger i forbin-
delse med investeringerne i fjerde kvartal 2009.

 

 

 

 

 

 

 

Figur 15: EBIT og EBIT pr. aktie Driftsresultatet i forhold til den gennemsnitlige egenkapital
. vv; me n0/
450 , 0 steg marginalt fra 5,9% i 2008 til 6,0% i 2009.
400 | "0 55
350 . Hm mmnnen — 50
300 om dl 7 — — mm 45
8 250 mm" — — — —40
z 200 — — — — mm 35 Tabel 18: Dagsværdireguleringer
2. 159 on — — — 30
100 — — — — — 735 Regulering til dagsværdi (DKK mio.) 2008 2009 ]
ssp — — — En mm 20 en herre …. se
0 15 Investeringsejendomme -251 58
I. 2008 1. 2006 å 2007 2008 2009 i Finansielle gældsforpligtelser -390 -82
EBIT
LI EBIT pr. aktie I alt - netto -641 -24
Figur 16: Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Urealiserede gevinster og tab opstår i forbindelse med
dagsværdireguleringer af dels ejendomme, dels finan-
700 —% sielle forpligtelser.
160 — og
se top — so us gm 7 mm 8 Regulering af ejendomme til dagsværdi netto
y mr Ø Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregule-
80 — — — — —— —24
eg ringerne føres over resultatopgørelsen.
ap  — — — — — -»
0 20 Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt
1 2005 I 2006 I 2007 I 2008 ! 2009 I

ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det
kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af
enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes
en afkastbaseret model, som Jeudan anser som mest velegnet
til værdiansættelsen.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
C] EBVAT pr. aktie

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsistent
gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:

1+. Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje

3-… Driftsomkostninger

4-… Ind- og udvendig vedligeholdelse
5-… Administration
= Nettoresultat (sum af 1 til 5)
6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)

 

7 +. Refusionssaldi |
8- Korrektioner til dagsværdi

=… Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8) |

 
   

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Regnskabsberetning

 

1. Årlige lejeindtægter

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeind-
tægter for det kommende år. For ledige arealer er mar-
kedslejen anslået. Der medtages eventuelle øvrige ind-
tægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.

2. Regulering til markedsleje

I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er
højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlej-
ning, reduceres den aktuelle leje til den forventede gen-
udlejningsleje.

3. Driftsomkostninger

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonne-
menter, renholdelse, ejendomsservice, forsyning etc.

4, Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan
variere afhængig af kontraktsvilkårene. Til udvendig ved-
ligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennem-
snitlig DKK 30 pr. m? årligt. Der hensættes ikke til indven-
dig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse udgifter
afholdes af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven
og lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anven-
des disse hensættelser til både ind- og udvendig vedlige-
holdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m? årligt.

5. Administration

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der
er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostnin-
ger. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.

6. Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype, dels erfaringer ved salg, og dels ændrin-
ger i — og vurderinger af — den enkelte ejendoms forhold.

Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesterin-
ger. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere,
penge- og realkreditinstitutter samt ejendomsinvestorer. |
denne proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og
øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendoms-
segmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager,
dels for transaktioner som foretages af andre investorer.

Endvidere optager Jeudan løbende finansiering i realkreditin-
stitutter og pengeinstitutter. I forbindelse hermed foretager
långiverne en vurdering af ejendommene. Igennem en læn-
gere årrække — også i 2009 — har institutternes vurderinger i
finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans
egne vurderinger og de erlagte anskaffelsessummer.

Yderligere afholder Jeudan løbende møder med flere
større ejendomsmæglervirksomheder i København, og
på disse møder drøftes blandt andet udviklingen i ejen-
domspriserne.

7. Refusionssaldi

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og
positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold
til boligreguleringslovens 88 18 og 22.

8. Korrektioner til dagsværdien

Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form
af reservationer til forestående væsentlige renoverings- og
ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige
økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,
ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.

Måling af Koncernens ejendomme resulterede i en værdi-
regulering på DKK 58 mio. i 2009 (2008: DKK -251 mio.).
Reguleringen var sammensat af en nettoopskrivning på
DKK 252 mio. som følge af en positiv udvikling i ejendom-
menes driftsøkonomi m.m., delvis modvirket af forøgede
reservationer til ombygninger m.v. på DKK 194 mio.

Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2009
er herefter værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,4%
p.a., svarende til DKK 18.198 pr. m2, Den gennemsnitlige
erhvervsleje udgør DKK 1.091 pr. m?.

I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist
i forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.

Regulering finansielle gældsforpligtelser netto
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder
finansielle instrumenter der alene anvendes til afdækning
af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne
indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er langsigtet og bør derfor efter
Jeudans opfattelse finansieres med langfristede lån med
fast rente i en længere periode.

Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved
renteswaps med forskellige løbetider, der sikrer en bedre
risikospredning henover rentekurven. Den gennemsnitli-
ge løbetid for disse swaps udgør ca. 11 år.

Valg af finansiering med fast rente i længere perioder med-
fører forholdsvis større kursudsving på gældens amortise-
rede kostpris end finansiering med fast rente i kortere
perioder, men der opnås en ønsket lavere renterisiko.

I løbet af 2009 er renten faldet, hvilket medførte et urea-
liseret kurstab på DKK 82 mio. på Koncernens finansielle

Regnskabsberetning ] JEUDAN A/S FNS GTS]

 

 

DKK mio.

gældsforpligtelser i 2009. (2008 i DKK 390 mio.). F.eks. faldt
den 5-årige pengemarkedsrente i 2009 fra 3,65% til 3,08%.

De samlede urealiserede reguleringer af ejendomme og
finansielle forpligtelser udgjorde således netto DKK -24
mio. i 2009 (2008: DKK -641 mio.).

Koncernens realiserede gevinster og tab udgjorde netto
plus DKK 110 mio. (2008; DKK -74 mio.).

Den realiserede gevinst opstod ved, at Jeudan primo
2009 konverterede renteaftaler med en løbetid på 30 år
til renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år,
hvilket medførte en realiseret kursgevinst på DKK 135 mio.
Omlægningen medførte endvidere en rentebesparelse
fremover, ligesom kursfølsomheden ved renteændringer
blev reduceret. I modsat retning virkede låneomkostninger
m.m. på.DKK 25 mio. i forbindelse med hjemtagelse af lån.

Efter de nævnte reguleringer udgjorde resultat før skat
DKK 268 mio. i 2009 mod DKK -529 mio. i 2008.

Skat af årets resultat udgjorde DKK 66 mio. i 2009 mod
en indtægt på DKK 131 mio. i 2008.

Herefter blev årets resultat i 2009 DKK 202 mio. mod
DKK -398 mio. i 2008. Årets resultat svarer til en for-
rentning af egenkapitalen på 6,7% i 2009 (2008: -12,6%).
Jeudan har over de seneste fem år forrentet egenkapita-
len med gennemsnitligt 11%.

Figur 17: Årets resultat samt forrentning af egenkapitalen (ROE)

 

800 — 24%
600 Br Rn n — 18%
tr m
400 og os. ø — 12%
200 — 6%
0 0%
-200 — 6%
-400 — -12%
-600 — -18%
I 2005 I 2006 2007 ' 2008 2009 I

Årets resultat

EJ Forrentning af egenkapital 5 års gns.

De samlede investeringer i ejendomme inklusive igang-
værende projekter vedrørende ejendommene udgjorde
DKK 12.972 mio. pr. 31. december 2009 mod DKK 9.347
mio. ultimo 2008. Stigningen kan primært henføres til
årets investeringer, forbedringer på den eksisterende
portefølje samt fremdrift i de igangværende projekter.

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 i

Tilgodehavender udgjorde ultimo 2009 DKK 66 mio. mod
DKK 45 mio. ultimo 2008 og vedrører blandt andet salg af
håndværks- og serviceydelser.

Likvide beholdninger udgjorde DKK 3 mio. ultimo 2009
mod. DKK 7 mio. året før.

Koncernens egenkapital udgjorde DKK 3.281 mio. uitimo
2009 mod DKK 2.955 mio. ultimo 2008. Nettoforøgelsen
skyldes primært åreis nettoresultat og emissionen i
november 2009, som gav et bruttoprovenu på DKK 200
mio. samt udbetaling af udbytte på DKK 78 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde herefter 25,1% ultimo 2009
mod 31,3% ultimo 2008. Som nævnt andetsteds i beret-
ningen har bestyrelsen planlagt en emission på ca. DKK
1 mia. i marts 2010 på baggrund af Koncernens investe-
ringer i 2009.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 7.402 mio.
ultimo 2009 mod DKK 5.843 året før. Stigningen kan pri-
mært henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer,
ligesom udskudt skat er steget i forbindelse med købet af
Jeudan VI A/S.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 2.386 mio.
ultimo 2009 mod DKK 628 mio. ultimo 2008. Stigningen
kan henføres til bridgefinansiering i forbindelse med inve-
steringerne i fjerde kvartal 2009. Bridgefinansieringen
forventes indfriet i første halvår 2010, blandt andet gen-
nem optagelse af realkreditlån.

Likviditeten fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde
DKK 169 mio. i 2009 (2008: DKK 134 mio.). Efter ændrin-
ger i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen
DKK 160 mio. i 2009 (2008: DKK 90 mio.), svarende til
DKK 22,3 pr. aktie i 2009 mod DKK 12,7 pr. aktie i 2008.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der
omfatter Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme,
udgjorde DKK -764 mio. i 2009 (2008: DKK -788 mio.).
Købet af ejendommene fra Landic Holding A/S er gen-
nemført ved køb af aktierne i Jeudan VI A/S, hvilket
påvirker investeringsaktiviteterne med DKK 59 mio.,
svarende til egenkapitalen i Jeudan VI A/S på købstids-
punktet. Købet af de øvrige ejendomme i 2009 påvirker
investeringsaktiviteterne med DKK 364 mio., svarende
til nettoinvesteringen efter fradrag af overtagen finansie-
ring, deposita m.m.

 

 

Likviditetspåvirkningen af finansieringsaktiviteterne,
der primært omfatter optagelser og indfrielser af lån
samt kapitaludvidelser, udgjorde DKK -1.094 mio. i
2009 (2008: DKK 1.381 mio.). I 2009 indfriede Jeudan
banklån for DKK 1.747 mio. i forbindelse med købet af
Jeudan VI A/S og indfriede realkreditlån for DKK 419
mio. I modsat retning virkede optagelse af realkredit-
finansiering for DKK 1.044 mio, i den eksisterende
ejendomsportefølje samt en emission i november 2009
på DKK 200 mio.

Hermed udgjorde de samlede pengestrømme DKK -1.698
mio, i 2009 (2008: DKK 683 mio.).

1 forbindelse med købet af Jeudan VI A/S har
Koncernen indfriet banklån for DKK 1.731 mio. ved
optagelse af en bridgefinansiering på DKK 1.750 mio.
Bridgefinansieringen indgår i Koncernens garanterede
kreditfaciliteter, således at disse udgjorde DKK 2.930
mio. ved udgangen af 2009. Bridgefinansieringen for-
ventes indfriet i første halvår 2010, blandt andet ved
optagelse af nye realkreditlån.

Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kre-
ditfaciliteter udgjorde herefter DKK 907 mio. pr. 31.
december 2009.

De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er
også dækkende for moderselskabet Jeudan A/S.

Jeudan har i 2009 købt ejendommen Amaliegade 27,
København K, med overtagelse 1. januar 2010.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2009 ind-
truffet begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker
Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling.

ar

 

 

 

i SETE DDT VENS SNE e] TE, ou

 
 

fe tdamnerner mdt

cz

fre

SEE
FEE

av
o
(=
nN
le
==
[9]
ca
[
<
("2
al
2
8
(Fa
ed
2
<
[=]
pr]
re

 

Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

"i

HAN

AOIUL

 

 

 

 

tilgængelig

[te'gæn'ali] adj. -t, -e

Som er mulig at komme frem til

el. som er let at forstå el. få fati O
parken er tilgængelig for publikum
- med alle tilgængelige midler 9
tilgængelighed % lettilgængelig Til/
gæng+e/lig < afl. af tilgang efter
tysk zugånglich

 

 

Risikofaktorer

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer,
hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

… Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi
for Jeudans ejendomme

+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater

» Køb af ejendomme

+ Salg af ejendomme

+ Lovgivning og skat

+ Serviceydelser

+ Finansielle risikofaktorer

+ Øvrige risikoforhold

I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer besty-
relsen relevante risikoområder for Jeudan på grundlag
af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen forløber
efter en plan med henblik på, at relevante risikoområder
har været på dagsordenen på et bestyrelsesmøde mindst
én gang om året. Såfremt direktionen i løbet af året vur-
'derer, at der er opstået nye risikoområder, vil disse blive
medtaget i den årlige gennemgang.

Jeudan skal i henhold til IAS 40 regnskabsmæssigt vær-
diansætte ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventu-
elle værdireguleringer skal føres over resultatopgørelsen.
Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvir-
ker det Jeudans resultat og økonomiske stilling negativt,
og Jeudans aktiekurs kan ligeledes blive påvirket negativt.

Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes

primært af Jeudans afkastkrav til de enkelte ejendomme.

Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de enkelte

ejendomme bl.a. ud fra

+ udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype,

Tabel 19: Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent

+ udviklingen i det generelle renteniveau,
. erfaringer med årets køb og salg og
+ ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er
belyst i tabel 19. Tabellen viser ef fekten på dagsværdien,
egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m?
ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/-
0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-
point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.095
mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point
medføre en stigning i dagsværdien på DKK 1.345 mio.

Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkast-
baserede værdiansættelsesmodel. Tabellens basis er
afkastprocenter og værdier ultimo december 2009, der
er opgjort som vægtede gennemsnit for ejendomsporte-
føljen.

De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive
påvirket af ændringer i:

+ samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet

+ udlejningsprocenten

+ kundernes betalingsevne

+ reguleringen af lejeindtægter samt

+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.

Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på
driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udar-
bejder detaljerede budgetter på månedsbasis for hver
enkelt ejendom.

En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat kan
påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs
negativt.

BASIS
Ændring i afkastprocent Pct. -1,00%  -0,75%  -0,50% — -0,25% - 0,25% 0,50% 0,75% 1,00%
Afkastprocent Pct. 4,4% 4,6% 4,9% 5,1% 5,4% 5,6% 5,9% 6,1% 6,4%
Ændring i dagsværdi DKK mio. 2.984 2.120 1.345 646 " -567 -1.095 -1.581 -2.028
Dagsværdi DKK mio. 16.191 15.327 14.552 13.853 13.207 12.640 12.112 11.626 11,179
Dagsværdi pr. m? DKK 22.309 21.119 20,051 19.088 18.198 17.417 16.689 16.020 15.404
Egenkapital DKK mio. 5.519 4.871 4.290 3.765 3.281 2,856 2.460 2.096 1.760
Indre værdi pr. aktie DKK 730 644 567 498 434. 378 325 277 233
Egenkapitalandel Pct. 34% 32% 30% 28% 25% 23% 21% 18% 16%

Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet

Jeudan er, i lighed med ejendomsmarkedet generelt, eks-
poneret direkte og indirekte over for den krise, der ramte
den finansielle sektor i 2008 — og søm senere har udviklet
sig til en generel samfundsøkonomisk krise. Effekten er
global og har ramt mange lande, sektorer og brancher,
herunder ejendomsmarkedet.

Blandt andet som følge af den globale krise har mar-
kedssituationen på det danske ejendomsmarked over
de seneste 18 måneder udviklet sig til en økonomisk og
likviditetsmæssig krise, der har medført prisfald på ejen-
domme og svækket adgangen til finansiering. For 2008
foretog Jeudan en nedskrivning på DKK 531 mio., som
følge af udviklingen på ejendomsmarkedet og samfunds-
økonomien i øvrigt.

Den fremtidige udvikling i den globale finansielle og
økonomiske krise er fortsat præget af uvished, og Jeudan
kan ikke præcist vurdere, om og i hvilket omfang krisen vil
påvirke Jeudan fremover.

Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og
en fortsat svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke
Jeudan negativt. På udlejningsmarkedet kan dette gene-
relt betyde, at efterspørgslen efter lejemål aftager, og at
Jeudan følgelig oplever faldende udlejningsprocenter.
Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlej-
ningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeind-
tægter, der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig
øger en fortsat økonomisk afmatning risikoen for, at
Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand
til at honorere deres forpligtelser, herunder til betaling af
leje. Samlet set kan en fortsættelse af den økonomiske
afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet med-
føre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og
dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme.

En for Jeudan negativ udvikling i medfør af ovenstående
forhold kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs negativt.

Udlejningsprocenten

Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme, der grun-
det deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at
sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende leje-
indtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggen-
hed, der i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og
potentielle kunder, også vil blive vurderet som attraktiv i
fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlej-
ningsprocenten for Jeudans ejendomme. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans
erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er
der endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål

 
    
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Rsksuaktorer

kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsri-
siko), hvilket kan påvirke Koncernens indtægter og ejen-
dommens markedsværdi negativt. Genudlejningsrisikoen
er udover beliggenhed, kvalitet, lejeniveau mv. også påvir-
ket af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlej-
ningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten for Jeudans
ejendomme og kan dermed også påvirke Jeudans resultat,
økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 pro-
centpoint medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca.
DKK 30 mio., opgjort på grundlag af den gennemsnitlige
leje pr. 31. december 2009. Med udgangspunkt i det
gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan i 2010 kunne tåle
en tomgangsprocent i ejendomsporteføljen på 40-45 før
resultatet før kurs- og værdireguleringer bliver negativt.
Tabel 20 belyser, hvorledes en eventuel forøgelse af
tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i Jeudan ud
fra en gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. december 2009).

Tabel 20: Tomgangsleje

Forøget
tomgang Pct. +5% +15% +25% +35% +45% +50%

Tomgangsleje DKKmio. 30 91 151 212 272 303

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved
udgangen af 2009 97,0 målt på lejeindtægter. Medregnes
projektejendomme udgjorde udlejningsprocenten 94,5.

Figur 18: Udviklingen i udlejningsprocenten, 2005-2009

100%
99%
98%
97% -
96%
95%
94%
93%
92%
91%
90%

 

2005 I 2006 i 2007 2008 I 2009

Udlejningsprocent

Kundernes betalingsevne

Jeudan lægger vægt på at tiltrække pålidelige og kre-
ditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter
søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne i det
omfang, det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af
lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og
forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af
Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere
deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dette kan,
i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dæk-
ker, medføre reducerede indtægter som følge af tab på
den pågældende kunde og deraf følgende tomgang ved
fraflytninger samt eventuelle ekstraomkostninger i for-

 

 

bindelse med f.eks. istandsættelse og indretning til nye
kunder, Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske
stilling og aktiekurs negativt.

I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved mis-
ligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 2,5 mio, pr.
år, svarende til 0,5% af omsætningen i 2009.

Regulering af lejeindtægter

I samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt
mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør
ca. 95% af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans
erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser
om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i net-
toprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste
og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen
med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter
og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer
af lejemålet finansieret af Jeudan.

Herudover er der enkelte lejemål (butikslejemål), der
har en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at
lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens
omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsæt-
ningen kan således have en negativ indflydelse på
lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje
udgør døg en beskeden andel af Jeudans samlede leje-
mål, og lejekontrakterne indeholder bestemmelser om
minimumsleje. Lejeindtægter fra lejemål med omsæt-
ningsbestemt leje udgør under 1% af Jeudans samlede
lejeindtægter.

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter
lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er
mindre end markedslejen for det pågældende lejemål.
Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan brin-
ges i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan
blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmel-
ser, kan forholdet indbringes for domstolene.

Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de
aftalte bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksem-
pelvis en domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden
eksisterende eller fremtidig lovgivning, kan det påvirke
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Der kan endvidere være risiko forbundet med, at lejeforhøjel-
ser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være
forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre, Jeudan
vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser,
der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende til-
stræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendom-
sportefølje udgør DKK 1.091 pr. mZ, En reduktion af den
gennemsnitlige årlige erhvervsleje på 3% pr. m? p.a. vil
medføre en reduktion i den gennemsnitlige årlige erhvervs-
leje på ca. DKK 30 pr. m?, I tabel 21 er vist, hvorledes en
generel ændring i den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i
Jeudans erhvervsejendomsportefølje vil påvirke dagsværdi-
en, dagsværdien pr. m2, egenkapitalen samt indre værdi pr.
aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m?, vil med-
føre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 394 mio.

Tabel 21: Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2009

Ændring af leje pr. m?

DKK
Afkastprocent Pct. 5,4% 5,4%
Ændring i dagsværdi DKK mio. -664 -529
Dagsværdi DKK mio. 12.543 12.678
Dagsværdi pr. m? DKK 17.283 17.469
Egenkapital DKK mio. 2.783 2.884
Indre værdi pr. aktie DKK 368 381
Egenkapitalandel Pct. 22% 23%

-30
5,4%
-394

12.813
17.655

" 2.985

395

BASIS
-20 " 20 30 40 50
5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4% 5,4%
"259 - 282 417 552 687
12.948 13.207 13.489 13.624 13.759 13.894
17.841 18.198 18.586 18.772 18.958 19.145
3.087 3.281 3.492 3.594 3,695 3.796
408 434 462 475 489 502
24% 25% 26% 27% 27% 28%

24%

Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

 

 

 

 

Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastba-
serede værdiansættelsesmodel. Tabellens basis er afkast-
procenter og værdier ultimo december 2009, der er opgjort
som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.

Omkostninger til drift og vedligeholdelse

Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedlige-
holdelse eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrække-
lige, kan det påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs negativt.

Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter mMini-
mum kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter måneds-
vis. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende hand-
lingsplaner iværksættes.

Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
på, at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemfø-
res budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedlige-
holdelsesomkostninger minimum hvert kvartal, og even-
tuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.

For hver ejendom forligger normalt en vedligeholdelses-
plan som et led i ejendommens samlede handlingsplan.
Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedlige-
holdelsesomkostninger indenfor en kort årrække.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder
ved erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er
der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og
mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte
ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkost-
ninger for Jeudan. Dette kan reducere Jeudans forven-
tede afkastprocent på de pågældende ejendomme og
dermed reducere den forventede resultateffekt af ejen-

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Riskol

 

domsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi,
hvilket kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs negativt.

Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser
og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af
ejendomme, således at risikoen for uforudsete tab eller
omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved
ejendommene, reduceres mest muligt. Dette gælder
også ved køb af porteføljer af ejendomme og selskaber,
der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vurderingerne
omfatter juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold
vedrørende hver enkelt ejendom, sælger og eventuelle
selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridi-
ske, økonomiske og byggetekniske forhold i situationer,
hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover
søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme eller
selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række in-
deståelser/garantier fra sælgers side, herunder blandt
andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang pr.
overtagelsesdatoen. Dette medvirker dels til at få afklaret
eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at
Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der
efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejen-
dommene eller andre brud på indeståelser/garantier.

Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel
aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yder-
ligere køb af ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at
muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår
og betingelser, der er tilfredsstillende for Jeudan, bliver
begrænset eller helt ophører i kortere eller fængere perio-
der. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende
ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede
strategiske mål ikke kan opnås.

Siden den digitale tinglysning trådte i kraft 8. september
2009 er sagsbehandlingstiden i Tinglysningsretterne steget

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

markant grundet vanskeligheder med indkøring af det
nye IT-system. Dette medfører blandt andet, at gennem-
førelsen af tinglysning af ejendomshandler i øjeblikket
gennemføres med væsentligt længere sagsbehandlings-
tider end tidligere. Jeudan har erhvervet ejendommene
Dalgas Have 15, Frederiksberg og Strandvejen 56-58,
Hellerup for hvilke ejerskiftet afventer tinglysning hos
Tinglysningsretten.

Købesummerne for samtlige ovennævnte ejendomme er
deponeret på vilkår om frigivelse, når Jeudan har opnået
endelig tinglyst anmærkningsfri adkomst til ejendommene.
Købesummerne vil således ikke blive frigivet til sælgernes
disposition, før Jeudan har opnået tinglyst adkomst til
disse ejendomme.

Derudover bevirker den lange sagsbehandlingstid hos
Tinglysningsretten, at det ikke er muligt at optage endelig
finansiering af ejendommene, herunder foretage ind-
frielse og aflysning af eksisterende lån og optagelse af
nye realkreditlån, førend adkomstforholdene er tinglyst.
Udgiften til mellemfinansiering vil normalt være højere
end udgifterne til endelig finansiering, hvorfor den øgede
sagsbehandlingstid alt andet lige vil medføre højere
finansieringsomkostninger.

Erhvervelse af portefølje på fire ejendomme

Af afsnittet "Jeudan i 2009" fremgår, at Selskabet 12. okto-
ber 2009 indgik en aftale med Amagerbanken om Sel-
skabets overtagelse af fire ejendomme fra Amagerbankens
kunder, henholdsvis et datterselskab af Amagerbanken.

Finansieringen af købet af ejendommene er sket dels
ved Selskabets overtagelse af eksisterende lån i ejen-
dommene, og dels ved en kontant kapitalforhøjelse i
Selskabet rettet mod Amagerbanken til markedskurs,
svarende til en forhøjelse af aktiekapitalen med nominelt
DKK 46.511.600 og med et provenu på ca. DKK 200 mio.

Endelig har Amagerbanken ydet Selskabet et lån på DKK
300 mio.

Ledelsen vurderer, at Selskabets muligheder for at opnå
dækning for eventuelle garanti- og mangelskrav vedrø-
rende de overtagne ejendomme kan blive begrænset,
da sælgerne af ejendommene muligvis ikke er i stand til
at honorere et eventuelt krav på tidspunktet for kravets
opståen.

Erhvervelse af Landic Property Denmark A/S

(nu Jeudan VI A/S)

Som omtalt i afsnittet Jeudan i 2009" indgik Selskabet
20. oktober 2009 aftale med Landic Holding A/S om
køb af 100% af aktierne i Landic Property Denmark
A/S (nu Jeudan VI A/S), der ejer en portefølje på 31
ejendomme.

Købsaftalen med Landic Holding A/S udformedes
under hensyntagen til Landic-koncernens økonomiske
situation, idet Landic Holding A/S' ultimative moder-
selskab, det islandske selskab Landic Property hf., var
i betalingsstandsning. | henhold til den indgåede aftale
har Selskabet derfor kun begrænsede muligheder for
at opnå dækning for eventuelle garanti- og mangels-
krav vedrørende Landic Property Denmark A/S og de
overtagne ejendomme. I forbindelse med erhvervelsen
gennemførte Selskabet dog en kommerciel, finansiel og
juridisk due diligence undersøgelse, som ikke afdæk-
kede væsentlige problemer vedrørende Landic Property
Denmark A/S.

Som led i due diligence undersøgelserne gennemgik
Selskabet tilstandsrapporter for samtlige ejendomme udar-
bejdet af en ekstern byggesagkyndig på vegne af Landic
Property Denmark A/S. Jeudans egne bygningssagkyn-
dige har, under hensyntagen til forhandlingernes fortro-
lighed og med de udarbejdede tilstandsrapporter som

Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

grundlag, gennemgået samtlige ejendomme og vurderet,
at tilstandsrapporterne var dækkende for ejendommenes
vedligeholdelsesstand. Ejendommene fremstod generelt i
god vedligeholdelsesstand ved overtagelsen.

På tidspunktet for købet af Landic Property Denmark
A/S svarede tomgangen for lejemålene i de overtagne
ejendomme til en manglende lejeindtægt i niveauet DKK
20 mio., hvoraf hovedparten relaterede sig til ejendom-
me uden for Københavnsområdet. Ved fastsættelsen af
købesummen for ejendommene blev der taget højde for
tomgangslejen.

Købet af ejendomsporteføljen fra Landic-koncernen er
sket ved køb af selskabet Landic Property Denmark A/S
(nu Jeudan VI A/S). Ved køb af et selskab er der som
udgangspunkt større risiko for efter købet at blive mødt
med krav, som var ukendte på købstidspunktet, end hvis
erhvervelsen sker ved køb af ejendomme. Der er således
risiko for, at Landic Property Denmark A/S (nu Jeudan VI
A/S) bliver mødt med ukendte krav. Hverken Selskabet
eller Jeudan VI A/S er dog efter købet blevet mødt med
sådanne ukendte krav.

Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan
der opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde
en eller flere ejendomme.

Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg
er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger
af en lang række forhold, herunder ejendommens leje-
indtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens
beliggenhed og tilstand, det generelle renteniveau og
markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens
afkastkrav. Såfremt den højst opnåelige salgspris på salgs-
tidspunktet, med fradrag af salgsomkostninger, er lavere
end den bogførte værdi af ejendommen, kan dette påvirke
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige
ændringer, som gør køb, salg og drift af ejendomme
vanskeligere og/eller mere omkostningstunge, kan få en
negativ virkning på Jeudans investeringer i ejendomme
og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater og
dermed påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og
aktiekurs negativt.

Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter
og afgifter eller yderligere begrænsninger af rentefra-
dragsretten. Endvidere kan for eksempel ændringer i
lejelovgivningen, som pålægger udlejer større byrder
eller begrænsninger eller tildeler lejer større rettigheder,

JEUDAN A/5 ARSRAPPORT 2009 | Kisskofaktøret

 

have en negativ indvirkning på Jeudans investeringer i
ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsre-
sultater.

Hvis regeringen fremsætter lovforslag, som forventes at
påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs
negativt, forsøger Selskabet aktivt at deltage i høringspro-
cesser mm. gennem samarbejde med Ejendomsforeningen
Danmark og Jeudans øvrige rådgivere.

Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan
Servicepartner falder eksempelvis grundet faldende
efterspørgsel efter Jeudan Servicepartners serviceydel-
ser, kan det påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs negativt. Størstedelen af omsætningen i
Jeudan Servicepartner er relateret til Jeudans ejendomme
og kunderne heri.

En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad
med 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil betyde
en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK 3 mio.

En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan
Servicepartner, svarende til manglende omsætning på
DKK 10 mio., påvirker resultat før skat med DKK 1,8 mio.

Jeudan Servicepartner rapporterer månedligt med hen-
blik på løbende at gennemgå igangværende sager, lige-
som alle større entrepriser efterkalkuleres.

Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af
services, herunder håndværkere og entreprenørselska-
ber, og er i disse situationer afhængig af, at disse eksterne
udbydere af services kan opfylde den indgåede aftale
med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet.

Jeudan Servicepartner gennemfører projektering og
entrepriser for såvel Jeudan som for andre kunder. Det
kan ikke udelukkes, at der i den forbindelse kan begås fejl
og dermed påføres Jeudan Servicepartner et erstatnings-
ansvar. Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske
stilling og aktiekurs negativt.

Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et
ejendomsselskab, da et ejendomsselskab, afhængig af
gearingen, vil have en stør rentebærende gæld.

Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i
henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks,
som fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans
finansielle transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen
er lav, og finansielle risici opstår primært i forbindelse
med finansiering af investeringer.

 

 

Renterisiko

Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangs-
punkt have en negativ effekt på resultatet, da finansie-
ringsomkostningerne alt andet lige vil stige ved stigende
rente. Jeudan tilstræber at reducere renterisikoen ved
optagelse af fastforrentede lån samt anvendelse af ren-
teswaps til afdækning af renterisikoen på variabelt for-
rentede lån, hvilket belyses nedenfor.

Eventuelt stigende renter kan påvirke ejendomsporte-
føljens dagsværdi negativt, da krav til afkastprocenten
kan stige ved stigende rente, dog med en vis forsinkelse.
Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og
aktiekurs negativt.

Realkreditlån er som udgangspunkt uopsigelige, men
det kan ikke udelukkes, at Jeudans øvrige långivere,
f.eks. i forbindelse med fald i værdien af de finansierede
ejendomme, rentestigninger eller uro på de finansielle
markeder, vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier
en eventuel belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering
til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Endelig kan det ikke
udelukkes, at Jeudans långivere ændrer på betingelser
knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan grad, at
det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomspor-
teføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Jeudan.

Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkre-
ditlån, banklån og driftskreditter.

+ Realkreditlån optages typisk med en løbetid på 20-30
år og med enten fast rente, indbygget renteloft eller
fast rente for en periode ved brug af renteswaps.
Lånene optages i DKK.

+ Ved optagelse af banklån fastlåses renten i 3-10 år ved
brug af renteswaps. Lånene optages i DKK.

+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg.

Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning
og supplerer om nødvendigt med banklån. Det er Jeudans
vurdering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, erden
mest attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har
blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet
itilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.

Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved
udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de
finansielle forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb
nedbringes trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for
næste kvartal indgår.

I tabel 22 er inkluderet en oversigt over Jeudans nettoren-
tebærende gæld pr. 31. december 2009.

I tabel 23 er vist afvikling og renteafdækning for de kom-
mende 20 år pr. 31. december 2009.

Tabel 22: Jeudans nettorentebærende gæld pr. 31. december 2009

 

 

 

 

 

 

; Heraf kursregulering Restgæld

' Langfristede "Kortfristede (kurstab - / ekskl. kurs-
DKK mio. forpligtelser forpligtelser kursgevinst +) regulering
Realkreditlån 6.144 90 -87 6.147
Anlægslån 443 39 -20 462
Driftskreditter, netto ”) 0 2,022 0 2.022
[I alt 6.587 2.151 "107 8.631

7) Driftskreditter fratrukket likvide beholdninger

Tabel 23: Jeudans renteafdækning de kommende 20 år

Restgæld Heraf med fast rente,

: ekskl. kursreg. renteswaps eller renteloft Rente
' Pr. 31.12 Antal år DKK mio. DKK mio. afdækningi%
2009 ” 8.631 8,191 95
2010 1 7.555 7.790 103
2014 5 7.077 5,735 81
2019 10 6.442 3.053 47
2024 15 5.848 1.280 22
2029 20 5,814 501 9

HERE EDI NNE NELSON]

 

 

 

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i
niveauet 90-100%. Som det fremgår af tabel 23, havde
Jeudan således pr. 31. december 2009 en renteafdæk-
ningsprocent på 95. Med den nuværende dækning falder
renteafdækningsprocenten til 81 over de næste fem år
og til 47 over de næste ti år. Størstedelen af Jeudans
renteafdækning er foretaget via renteswaps. Jeudan har
valgt en afdækningsprofil, hvor det tilstræbes, at renteaf-
dækningen placeres i lige store puljer med et interval på
2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den
første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber, tegnes en
ny renteswap med en løbetid på 20 år, hvorefter renteaf-
dækningen i udgangspositionen er retableret. Ved denne
model vil den gennemsnitlige løbetid for renteafdæknin-
gen bevæge sig i et interval på 9-11 år.

Tabel 24: Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser

Realkreditlån

ialt?
2009
Restgæld 31/12 i.DKK mio. 6.147
Heraf renteafdækket 5.995
Heraf uafdækket 152
2010?
Forventet restgæld 31/12 i.DKK mio. 7.298
Heraf renteafdækket 7.365
Heraf uafdækket -67
Renterisiko ved renteændring med”
- 1% 0
+1% Q
+2% 0
+3% 0
2011
Forventet restgæld 31/12 i.DKK mio. 7.216
Heraf renteafdækket 6.636
Heraf uafdækket 580
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% -6
+1% 6
+2% 12
13% 17
2012
Forventet restgæld 31/12 i.DKK mio. 7.130
Heraf renteafdækket 6.553
Heraf uafdækket 577
Renterisiko ved renteændring med?
-1% -10
+1% 11
+2% 17
+3% 22
2013
Forventet restgæld 31/12 i.DKK mio. 7.041
Heraf renteafdækket 6.467
Heraf uafdækket 574
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% -14
+1% 14
+2% 21
+3% 27

 

Denne afdækningsprofil sikrer en bedre risikospredning
henover hele rentekurven, og Jeudan er således mindre
følsom overfor udsving på rentekurven.

Renterisikoen på Jeudans realkreditlån med renteloft er
begrænset til et renteloft på 5%. Jeudan har valgt at fra-
sælge renteloftet for de kommende 3 år ved en renteswap,
hvorved Jeudan frem til juni 2012 i stedet skal betale 3,71%
i fast rente. Pr. 1. juli 2012 vil realkreditlånene igen følge
renteudviklingen med et renteloft på 5% p.a. Der er her-
med ingen renterisiko på disse lån frem til 1. juli 2012.

I tabel 24 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgangs-
punkt i det renteniveau, som var gældende pr. 1. januar
2010. Renterisikoen er beregnet for et rentefald på 1 pro-

Anlægslån Driftskreditter

i alt ialt I alt
462 2.022 8.631
462 1.734 8.191
0 288 440
425 -168 7.555
425 0 7.790
0 -168 -235

0 0 0

0 0 Q

0 0 0

0 0 0
393 -168 7.441
318 Q 6,954
75 -168 487
1 0 -7

1 0 7

2 0 14

2 0 19
361 -168 7,323
286 0 6.839
75 -168 484
-1 0 11

1 0 12

2 0 19

2 0 24
328 -168 7.201
253 0 6.720
75 -168 481
-1 0 -15

1 0 15

2 0 23

2 0 29

 

 

 

 

1: Renteloftet for RenteMax lån er frasolgt indtil 30. juni 2012 og Jeudan betaler indtil da en fast rente på 3,71 % p.a.

Efter 30. juni 2012 kan renten maksimalt stige fra 3,71 % p.a. til 5,00 % p.a.
2: Renten for CIBOR lån kan kun stige for andet halvår 2010, da rente for første halvår 2010 er fastlåst.
3: Rente ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2010.

 
   
 

Eau Dr SND ES TEL SIS Tor NTL NSEE REN aET SS

 

 

 

 

 

centpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3
procentpoint for årene 2010-2013.

Det fremgår af tabellen, at renterisikoen er forholdsvis
begrænset for årene 2010 til 2013 set i forhold til Jeudans
samlede resultat. Ved udgangen af 2013 er der en samlet
renterisiko på DKK 29 mio. ved en rentestigning på 3
procentpoint. Rentestigningen på 3 procentpoint skal
dog indtræffe inden 30. juni 2011, hvor den første pulje af
renteswaps udløber, og disse vil blive forlænget med nye
20-årige renteswaps.

 

form af lån og kreditter er vanskelig at fremskaffe selv for

Kursreguleringsrisiko veldrevne virksomheder, og Jeudan vurderer, at likviditet
Ved udgangen af 2009 har Jeudan en kursreguleringsrisi- i 2010 og årene fremover generelt vil være en knap faktor
ko på ca. DKK 4 mio. for hvert basispunkt, renten ændres på de finansielle markeder.

(forudsat at renteændringen sker som en parallelforskyd-

ning af hele rentekurven). Jeudan forventer at hjemtage Kreditrisiko

nye realkreditlån for DKK 1,8 mia. i første halvår 2010, Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, penge-
og Jeudan har primo 2010 indgået forward renteswaps markedsindskud samt finansielle instrumenter søges
på DKK 1,8 mia. til rentesikring af disse lån i henhold til løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med
den ovenfor beskrevne afdækningsprofil. Dette bevirker, danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.

at den samlede kursreguleringsrisiko stiger til ca. DKK 5,5
mio. for hvert basispunkt, renten ændres.

Falder renten med 10 basispunkter, vil en kursregule- Ændring af regnskabspraksis
ringsrisiko på ca. DKK 5,5 mio, pr. basispunkt medføre Jeudans regnskabspraksis er i overensstemmelse med
et urealiseret kurstab på ca. DKK 55 mio. Omvendt vil en International Financial Reporting Standards ("IFRS"), som
rentestigning på 10 basispunkter medføre en urealiseret godkendt af EU, og fortolkningsbidrag hertil samt yderli-
kursgevinst på ca. DKK 55 mio. Urealiserede kursgevin- gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnote-
ster og kurstab føres over resultatopgørelsen. rede selskaber.
Likviditetsrisiko Ændringer i IFRS eller fortolkningsbidrag hertil kan på-
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle virke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs
løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe til- negativt,
strækkelig likviditet til finansiering af Jeudans udvikling.
En sådan situation kan opstå som følge af svigtende beta- Regnskabsmæssige skøn
linger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed,
omkostninger. men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på
baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på
Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långi- tidspunktet for regnskabsoffentliggørelsen. Det kan være
ver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af
Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsi- ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller
ges med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imid- på grund af supplerende information, yderligere erfaring
lertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne eller efterfølgende begivenheder.
samt af Jeudans kreditværdighed, om end den aktuelle
finansielle krise har begrænset långivernes risikovillighed. IE forbindelse med den praktiske anvendelse af den
Yderligere udgør banklån og driftskreditter ved udgangen beskrevne regnskabspraksis, jf. anvendt regnskabspraksis,
af 2009 blot 10,8% af den samlede rentebærende gæld og har Jeudan foretaget væsentlige regnskabsmæssige vur-
forventes i løbet af første halvår 2010 at falde til ca. 6,8%. deringer for så vidt angår dagsværdiregulering af investe-
ringsejendomme, hvilket har haft en betydelig indflydelse
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants- på regnskabsaflæggelserne. Ændringer heri kan påvirke
forbehold. Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
De finansielle markeder har gennemgået store forandrin- Jeudans måling af ejendommene til dagsværdi foretages
ger siden 2008. Verden har oplevet en finanskrise, der har med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansæt-
påvirket de finansielle markeder betydeligt. Likviditet i telsesmodel. Modellen indeholder flere elementer, der

i Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 in,

er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markeds-
forhold, herunder afkastprocent, regulering til markeds-
leje samt korrektioner til dagsværdi. For en nærmere
beskrivelse af de enkelte elementer henvises til afsnittet
”regnskabsberetning”.

Forsikring
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid
skal være tegnet således:

at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredje-
mand — med deraf afledte kapitalbehov — ikke påvirker
Jeudans driftsresultat i væsentlig grad

at Jeudans driftsmuligheder ikke forringes

at det ikke udsætter planer og projekter, der er afhængig
af økonomiske ressourcer

at mindre risici selvforsikres, mens større risici forsikres
fuldt ud.

Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller
begrænsninger i dækningsomfang, som efter særlige
omstændigheder kan medføre, at skader på Jeudans ejen-
domme ikke er forsikringsdækket. Der er således risiko
for, at Jeudan i særlige tilfælde selv må afholde omkost-
ninger nødvendiggjort af skader på Jeudans ejendomme
samt bære andre tab forbundet dermed. Det kan derfor
ikke udelukkes, at skader på aktiver eller erstatningskrav
fra tredjemand kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske
stilling og aktiekurs negativt.

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser
i anerkendte danske forsikringsselskaber, der inkluderer
bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svampe-
og insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsik-
ring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved
skade samt terrorforsikring. For fredede ejendomme er

 

dækningsomfanget udvidet til at omfatte særlige byg-
ningsgenstande og udsmykninger, som myndighederne
måtte forlange retableret efter eventuel skade. For enkel-
te ældre ejendomme er der en øvre grænse for erstatning
i forbindelse med svampe- og insektskade.

Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsik-
ringer i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter,
herunder motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielfor-
sikring, arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvarsfor-
sikring samt bestyrelsesansvarsforsikring.

Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang
af forsikringsdækningen med de anvendte forsikringssel-
skaber for at vurdere eventuelle ændringer i dæknings-
omfang.

Medarbejdere

Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig
forudsætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen
til at sikre den fremtidige vækst samt til at styre og håndte-
re den daglige drift er afhængig af Jeudans muligheder for
at tiltrække og fastholde velkvalificerede medarbejdere.

Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhæn-
gighed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændrin-
ger blandt medarbejderne ikke i væsentlig grad kan påvir-
ke Jeudans driftsmæssige og økonomiske stilling negativt.

it

Jeudans IT-risiko består primært i, at Jeudan kan opleve ned-
brud på servere, hvilket blandt andet kan opstå ved brand,
indbrud, strømnedbrud eller fejl i hardware/software.

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en
gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinjer, som

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 I Ris:kofaktorer

 

 

indebærer et sikkerhedsniveau, der gene-
relt understøtter en sikker og stabil drift.
Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne
nedbrud vil kunne ske i fremtiden, og at
dette kan påvirke Jeudans resultat, økono-
miske stilling og aktiekurs negativt.

Jura
Jeudans juridiske risiko vedrører primært

aftalegrundlag relateret til den løbende drift
samt køb og salg af ejendomme. Aftalerne
afspejler et forhandlingsresultat, som kan
indebære, at Jeudan ikke kan gøre rettig-
heder gældende i det forventede eller ønskede
omfang eller er pålagt større eller længere-
varende forpligtelser end ønsket.

 

Herudover er der en mulig tvist med en kunde

på op til DKK 5,2 mio. som kan være en følge

af spaltningshæftelsen. Det kan ikke udeluk-
kes, at Jeudan III A/S senere kan blive mødt
med yderligere krav som følge af spaltnings-
hæftelsen. De selskaber, der har deltaget i
spaltningen, hæfter solidarisk for forpligtelser,
der bestod på tidspunktet for spaltningsplanens
offentliggørelse, dog højest med et beløb sva-
rende til den tilførte eller resterende nettoværdi
i det enkelte selskab på dette tidspunkt. Den
tilførte nettoværdi i Jeudan III A/S udgjorde i
henhold til spaltningsregnskabet pr. 1. juli 2007

DKK 101 mio.

Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter
til erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løben-
de revideret ud fra gældende lovgivning samt
øvrig praksis på området. Ved revideringen
er Jeudan i dialog med advokater, der har eks-
pertise i lejeret. Jeudan søger i videst muligt
omfang at indgå lejekontrakter, der afspejler
Jeudans standardlejekontrakt, men der er risiko
for, at forhandlingsresultatet medfører, at kunden
opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår
af Jeudans standardlejekontrakt.

Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en

økonomisk, juridisk og byggeteknisk gennemgang
Det kan ikke garanteres, at Jeudan ikke bliver parti

af ejendommene, jf. afsnittet "Køb af ejendomme"
under nærværende risikofaktorer. Disse gennem-
gange danner grundlag for de efterfølgende for-
handlinger og indgåelse af aftaler, hvor Jeudan som
udgangspunkt tillige gør brug af advokat. Selv om
Jeudan søger at opnå de bedst mulige vilkår ved køb
og salg af ejendomme, er der risiko for, at Jeudans
ansvar for mangler m.v. ved salg af ejendomme viser
sig større end forventet, og at Jeudan ved køb af

andre retssager og voldgiftssager, som kan påvirke
Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs

negativt.

Miljøforhold
Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består

primært i, at der konstateres forurening på en ejen-
dom, og at myndighederne udsteder påbud, som
kan medføre udgifter eller ulemper for Jeudan eller

ejendomme ikke kan gøre mangelsansvar gældende
påvirke ejendommens værdi.

som forventet.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herun-

der ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og
begrænse de miljømæssige risici.

Retstvister
Jeudan kan blive part i retssager og voldgiftssager,

som kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling
og aktiekurs negativt.

Ejendomme beliggende i København, herunder
Jeudans ejendomme, er generelt områdeklassifice-
ret som lettere forurenet. Denne lettere forurening
skyldes ofte såkaldt diffus forurening, eksempelvis
udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering
som lettere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke
ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan dog
blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord m.v. ved

byggeri på ejendommene.

Udover retstvister og inkassosager som Jeudan vurde-
rer som uvæsentlige, er Koncernen involveret i en rets-
sag, hvor FLH A/S under konkurs har sagsøgt Jeudan ill
A/S og syv andre selskaber med krav om, at disse soli-
darisk skal betale DKK 20 mio. FLH A/S under konkurs
har taget forbehold for at forhøje påstanden væsentligt.
Kravet vedrører Jeudan III A/S' spaltningshæftelse i for-
bindelse med ophørsspaltningen af SH Investering A/S.

Risikofaktorer I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 . '

 

I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejen-
domme, hvor der er konstateret miljøforurening, hvilket har
medført, at ejendommene er kortlagt på vidensniveau 2,
eller hvor der er mistanke om forurening, således at ejen-
dommene er kortlagt på vidensniveau 1. Koncernen har

ejendomme i begge kategorier.

Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som
hovedregel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv,
butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko
for grundvandsinteressen i området. | så fald kræves

tilladelse til ændret anvendelse samt alle bygge- og

anlægsprojekter.

Selskabet indgik 27. oktober 2009 betinget aftale med
Centerplan Commerce A/S under konkurs om over-
tagelse af en koncessionskontrakt med Københavns
Kommune vedrørende opførelse af Torvehallerne ved
Israels Plads i København. Ifølge koncessionskon-
trakten er Selskabet ansvarlig for, at de nuværende
jordbundsforhold ikke byggeteknisk hindrer eller
begrænser opførelsen og driften af Torvehallerne,
og Selskabet er således forpligtet til at foretage
det til opførelsen og driften af Torvehallerne for-
nødne vedrørende jordbundsforhold, herunder
bortfjernelse og deponering af eventuel forure-
net jord. Selskabet bærer ikke i øvrigt risikoen

for jordbundsforhold på det lejede grundareal,
men såfremt Jeudans omkostninger til arbejdet
overstiger det ved overtagelsen af koncessions-
kontrakten forventede, kan det påvirke Jeudans
resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.

Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til
undersøgelser eller fjernelse af forurening, medmin-

dre Koncernen selv er forurener. Dog kan Koncernen
blive pålagt udgifter i tilfælde af en kundes forure-
ning, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne kan
ved ændret anvendelse, byggeri mv. stille krav om
undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgifter for
Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde af alvor-
ligere forurening blive pålagt at indhegne eller belægge
offentligt tilgængelige arealer.

De nuværende kunder i Jeudans ejendomme driver virk-
somhed, som Jeudan bekendt ikke indebærer nærliggende
risiko for alvorlig miljøforurening.

 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 | Risikofaktorer

 

ESSENSEN LETTE]

 

 

nn
Bug

me
LÅ
en

Jr

 

MENN

iÆ,
ne mer meer os
psi mi f ar]

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

 

Ledelses- og revisionspåtegning
LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009
for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderlig-
ere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende
billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af
Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2009.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og
moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og moderselskabets finansielle stilling som

helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Købe

    
    

ma 1. marts 2010

Per W. Hallgren
Adm. direktør

BESTYRELSEN

fre

(|. Færre

Tommy Pedersen

 

( (næstformand)
Jens Erik Udsen Hans Munk Nielsen Stefan Ingilåsen

ESSENSEN VESTEN slet hede 03>)] SEE

Ledelses- og revisionspåtegning

Come

 

DEN UAFHÆNGIGE REVISØRS PÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan A/S

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 omfat-
tende resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herun-
der anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen som moderselskabet samt ledelsesberetningen. Koncernregnskabet
og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen udarbejdes efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med international Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysnings-
krav for børsnoterede selskaber, og en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse
med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der
er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab, et årsregnskab og en ledelsesberetning uden væsentlig
fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig
regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af
vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse
standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af
sikkerhed for, at koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet,
årsregnskabet og ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risi-
køen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset om fejlinformationen
skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens
udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede, samt for udarbejdelse
af en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er
passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens
interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende,
om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af koncern-
regnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og modersel-
skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets
aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber, samt
at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

København, den 1. marts 2010
Deloitte
Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab

 

 

ER ED

 

Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse (Beløb i DKK '000)

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
RESULTATOPGØRELSE NOTE 2009 2008 2009 2008
FILT p: Er mr er z Få T T JE: JE II JE EDT ETTNDNT = JE 7 TJ
Nettoomsætning 3.4 743.750 737.844 202.012 174,525
Driftsomkostninger 5.6 -279.709 -325.090 -38.565 -34.886
Bruttoresultat 464.041 412.754 163.447 139.639
Administrationsomkostninger 6.7 -49.578 "44,117 -26.101 -21.294
Resultat før finansielle poster (EBIT) 414.463 368.637 137.346 118.345
Indtægter af kapitalandele
i tilknyttede selskaber 8 0 0 0 -100.795
Finansielle indtægter 9 5.170 1.146 66.771 71.932
Finansielle omkostninger 10 -238.269 -183.851 -119,893 -109.385
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 181.364 185.932 84.224 -19.903
Urealiseret gevinst og tab 11 -23.889 "640.591 -17.048 -238.237
Realiseret gevinst og tab 12 110.217 -73.919 32.187 -22.841
Resultat før skat 267.692 "528.578 99,363 "280.981
Skat af årets resultat 13 -65.670 130.872 -6.824 143.775
ÅRETS RESULTAT 202.022 -397.706 92.539 -137,206
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
TRUST ma T i ==. IC Bld aL i i JE uens å i i ulai z HØNER I
Årets resultat 202.022 -397.706 92.539 -137.206
Anden totalindkomst 0 0 0 0
TOTALINDKOMST 202.022 -397.706 92.539 "137.206
Årets resultat pr. aktie (DKK) 14 28,18 -56,12
Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 14 28,18 -56,12

BESES SEE SDI VÆNNET To HH]

 

 

Balance pr. 31. december (B

eløb i DKK '000)

 

 

 

 

ON NENT] TS
KONCERN MODERSELSKAB
AKTIVER NOTE 2009 2008 2009 2008
EX = i > IL æ BOIS FE. NR i AL Hk >
Investeringsejendomme 16 12.680,291 8.634,310 4.467,220 3.233,532
Igangværende projekter investeringsejendomme 16 291.459 712.848 51.413 25.415
Driftsmateriel og inventar 16 29.599 27.060 11.720 12.040
Materielle aktiver i alt 13.001.349 9.374.218 4.530.353 3.270.987
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 16 0 0 1.049.495 990.927
Finansielle aktiver i alt 0 0 1.049.495 990.927
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 13.001.349 9.374.218 5.579.848 4.261.914
Indestående Grundejernes Investeringsfond 4.006 3.599 3.267 2.977
Igangværende arbejder 17 9.144 6.097 0 0
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 25.907 19.322 2.499 2.849
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 Q 1.399.390 1.354.844
Selskabsskat Q 1.988 19.684 0
Andre tilgodehavender 24.332 11.584 15.568 8.577
Periodeafgrænsningsposter 2.190 2.208 798 684
Tilgodehavender i alt 65,579 44.798 1,.41.206 1.369.931
Likvide beholdninger 19 2.789 7.343 587 253
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 18 68.368 52.141 1.441.793 1.370.184
AKTIVER I ALT 13.069,717 9.426.359 7.021.641 5.632.098

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 | Balance

 

 

 

 

 

Balance pr. 31. december (Beløb i DKK '000)

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
PASSIVER NOTE 2009 2008 2009 2008
Aktiekapital 20 756.175 709.663 756.175 709,663
Overført resultat 2.525.282 2.245.449 2.411.583 2.241.233
EGENKAPITAL I ALT 3.281.457 2.955.112 3.167.758 2.950.896
Realkreditlån 21 6.144.169 4.827.955 2.520.572 1.646,303
Finansieringsinstitutter 22 442.674 471.708 442.674 471.708
Deposita 107.527 74.214 35.855 17.218
Udskudt skat 23 702.848 464.788 65.941 50.590
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 4.800 4.820 3.287 3.562
Langfristede forpligtelser i alt 7.402.018 5,843,485 3.068.329 2.189.381
Realkreditlån 21 90.476 76.497 44.889 32.547
Finansieringsinstitutter 22 2.063.916 385.220 505.385 385.198
Deposita 87.072 71.772 27.998 33.458
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 60 164 20 48
Modtagne forudbetalinger fra kunder 19.029 11.078 4.316 865
Leverandører af varer og tjenesteydelser 24.534 23.614 3.704 1.856
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 182.943 17.909
Selskabsskat 759 0 0 5,085
Anden gæld 56.397 27.844 5.602 4.767
Periodeafgrænsningsposter 43.999 31.573 10.697 10.088
Kortfristede forpligtelser i alt 25 2.386.242 627.762 785.554 491.821
FORPLIGTELSER I ALT 9.788.260 6.471.247 3.853.883 2.681.202
PASSIVER I ALT 13.069,717 9.426.359 7.021.641 5,632.098

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser 26
Øvrige noter 27-34

Balance | JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december r (Beløb i DKK 000)

 

KONCERN

 

EIN rn DDT TTT NDR

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2008

Overførsel som følge af lovændring
Betalt udbytte

Udbytte egne aktier

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier

Totalindkomst for regnskabsåret

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2009

Aktieemission

Betalt udbytte

Udbytte egne aktier

Køb af egne aktier

Salg af egne aktier
Totalindkomst for regnskabsåret

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2009

 

ne TS TRDDTSEISS

Reserve for

 

 

dagsværdi Egen-

Aktie- af investe- Overført kapital

kapital ringsaktiver resultat" i alt
IENISTE TIDEN JEEZET Irat prereest |

709.663 1.088.519 1.630.566 3.428.748

-1.088.519 1.088.519 0

-78.063 -78.063

151 151

747.000 -47.000

48.982 48.982

-397.706 -397.706

709.663 0 2.245.449 2.955.112

46.512 153.488 200.000

-78.063 -78.063

90 90

-7.345 -7,345

9.641 9.641

202.022 202.022

756.175 0 2.525.282 3.281.457

" I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2009 med t.DKK 1.165.817
(1. januar 2009: t.DKK 1.012.329, 1. januar 2008: t.DKK 1.012.329)

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Fyen

 

FORE: ILS FREE

 

 

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december (Beløb i DKK '000)

Reserve for

 

 

dagsværdi Egen-

Aktie- af investe- Overført kapital

MODERSELSKAB kapital ringsaktiver resultat" i alt

å z æ z = ZL z z i JE mu INDE Øg 0 i 2=

EGENKAPITAL 1. JANUAR 2008 709.663 511.471 1.942.898 3.164.032
Overførsel som følge af lovændring -511.471 511.471 0
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Udbytte egne aktier 151 151
Køb af egne aktier -47.000 -47.000
Salg af egne aktier 48.982 48.982
Totalindkomst for regnskabsåret -137.206 -137.206
EGENKAPITAL 1. JANUAR 2009 709.663 0 2.241.233 2.950.896
Aktieemission 46.512 153.488 200.000
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Udbytte egne aktier 90 90
Køb af egne aktier -7.345 -7.345
Salg af egne aktier 9.641 9.641
Totalindkomst for regnskabsåret 92.539 92.539
EGENKAPITAL 3171. DECEMBER 2009 756.175 0 2.411.583 3.167.758

= | overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en frireserve, pr. 31. december 2009 med t.DKK 1.165.817
(1. januar 2009; t.DKK 1.012.329, 1. januar 2008: t.DKK 1.012.329)

BÆLTE] SES SES I VÆ ÅRSRAPPORT 2009

Pengestrømsopgørelse (Beløb i DKK '000)

 

gummer my

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
PENGESTRØMSOPGØRELSE 2009 2008 Er 2009 mm 2008 i
” er Wi E eee EY TT TENOR
Resultat før finansielle poster (EBIT) 414.463 368.637 137.346 118.345
Modtagne finansielle indtægter 5.170 1,659 66.771 71.932
Betalte finansielle omkostninger -248.677 -246.368 -130.340 -114.192
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 11.416 9.925 5,589 5.048
Betalt selskabsskat -13.016 -210 -16.243 -12.831
Pengestrømme før ændring i driftskapital 169.356 133.643 63.123 68.302
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender -12.587 -9.594 -51.591 186.723
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser -124 -2.425 -303 266
Leverandører af varer og tjenesteydelser mm. 3.071 -31.890 164.573 -7.337
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 159.716 89.734 175.802 247.954
Igangværende projekter investeringsejendomme -327.298 -352.308 -77.456 -116.498
Forbedringer investeringsejendomme -3.560 -24.205 378 -16.503
Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. -363.763 -407.486 -352.824 -330.606
Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 0 834 29 0
Virksomhedsovertagelse jf. note 29 -58.568 0 -58.568 Q
Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret -451 8.200 -329 0
Driftsmateriel og inventar netto -10.334 -12.932 -2.730 -4.769
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt -763.974 -787.897 "491.500 -468.376
Optagelse af realkreditlån 1.044.352 1.293.780 345.789 362.645
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter 0 300.000 0 300.000
Indfrielse af realkreditlån -418.684 -76.806 -211.793 -26.668
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -1.747.415 0 -16.000 0
Afdrag på realkreditlån -65.558 -70,805 -22.789 -29.967
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -35.100 -6.300 -35.100 -6.300
Modtagne deposita. netto 4.284 17.263 -2.047 6.827
Aktieemission. netto 200.000 0 200.000 0
Betalt udbytte -77.973 -77.912 -77.973 -77.912
Køb af egne aktier -7.345 -47.000 -7.345 -47.000
Salg af egne aktier 9.641 48.982 9.641 48.982
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt -1.093.798 1.381.202 182.383 530.607
Nettoændring 1 alt -1.698.056 683.039 -133.315 310.185
Likviditet primo -326.062 -1.009.101 -333,130 -643.315
Tilgang ved virksomhedsovertagelse 1.222 0 o 0
Likviditet ultimo -2,022.896 "326.062 -466.445 -333.130
Der kan specificeres således:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 2.789 7.343 587 253
Likvide beholdninger som er deponeret -451 Q -329 0
Træk på driftskreditter inkl. bridgefinansiering -2.025.234 -333.405 -466.703 -333.383
Likviditet ultimo -2.022.896 "326.062 -466.445 "333.130
Kreditfaciliteter inkl. bridgefinansiering 2.930.000 925.000 2.930.000 925.000
Finansielle reserver ved årets slutning 907.104 598.938 2.463.555 591.870

DINE GS TT eN S EET

 
   

 

 

Noteoversigt (Beløb i DKK '000)

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis
2... Væsentlige regnskabsmæssige skøn
3. Segmentoplysninger Koncern
4... Nettoomsætning
5. Driftsomkostninger
6. Personaleomkostninger
7. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
8. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber
9. Finansielle indtægter
10. Finansielle omkostninger
11... Urealiseret gevinst og tab
| 12. Realiseret gevinst og tab
| 13. Skat af årets resultat
14... Resultat pr. aktie
15... Udbytte
| 16. Langfristede aktiver
| 17... Igangværende arbejder
18. Kortfristede aktiver
19, Likvide beholdninger
20. Aktiekapital
21. Realkreditlån
22. Finansieringsinstitutter
| 23. Udskudt skat
| 24. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
| 25. Kortfristede forpligtelser
| 26. Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
| 27... Operationel leasingforpligtelse
28. Garanterede lejeindtægter
29, Køb af tilknyttede selskaber
30, Finansielle risici og finansielle instrumenter
31.  Nærtstående parter
32. Ny regnskabsregulering
33. Begivenheder efter balancedagen
34. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis

pommes omen mn me mr TTT]

 

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2009 for hen-
holdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges i overensstemmelse
med international Financial Reporting Standards som godkendt af
EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børs-
noterede selskaber, jf. IFRS bekendtgørelsen udstedt i henhold til
årsregnskabsloven.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet opfylder tillige
International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB
(International Accounting Standards Board).

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år,
bortset fra at igangværende projekter på investeringsejendomme
måles til dagsværdi. Praksisændringen, der er en følge af ændring
til IAS 40, Investeringsejendomme, er i overensstemmelse med
implementeringsbestemmelserne foretaget med fremadrettet
virkning fra 1. januar 2009. Ændringen har ingen effekt på de regn-
skabsmæssige værdier for 2008.

Køncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på
basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme,
igangværende projekter investeringsejendomme og visse finansi-
elle forpligtelser herunder afledte finansielle instrumenter, der
måles til dagsværdi.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2009 er aflagt
i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/
IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabs-
år, der begynder 1. januar 2009.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt for-
tolkningsbidrag for 2009 har ikke medført ændringer i regnskabs-
praksis, bortset fra dagsværdimålingen af igangværende projekter
på investeringsejendomme som omtalt ovenfor.

Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft,
er omtalt i note 32.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de
selskaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere
end 50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestem-
mende indflydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabs-
poster med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af
interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellem-
værender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen,
udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.

Nyerhvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra overta-
gelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelsefremtilafståelsestidspunktet. Sammenligningstal
korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter
de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det
erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan henføres
til overtagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget

 
   
 

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 | Norer

af en eller flere samtidige begivenheder, indregnes disse regu!-
eringer kun i kostprisen, hvis den pågældende begivenhed er
sandsynlig, og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.

De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele i datterselskaber
gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indika-
tioner på værdiforringelse. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets
genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel ned-
skrivning og omfanget heraf.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets
henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med
fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien
opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme
til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler
dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af
penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet henholdsvis aktivet
og den pengestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er
reguleret for ide skønnede fremtidige pengestrømme.

Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds
genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi,
nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle
efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af
ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi
forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende
enheds regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvind-
ingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som
aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville have haft,
hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres
som forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige
værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkost-
ninger til salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen
som realiseret gevinst og tab.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til
transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelserog andre
monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balance-
dagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer,
der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på beta-
lingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resul-
tatopgørelsen som en finansiel post.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til
dagsværdien på afregningstidspunktet. Efter første indregning måles
de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af dagsvær-
dien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes
i resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det
sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets husleje-

 

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

 

indtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.
Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrak-
ter) indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at
indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt
med arbejdets udførelse. Indtægter måles til dagsværdien af det
modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres
eksklusive moms og med fradrag af rabatter.

Driftsomkostninger

Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets drifts-
omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der
afholdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug,
løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver.

Administrationsomkostninger

Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkost-
ninger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale,
kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger
vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforplig-
telser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de
beløb, der vedrører regnskabsåret.

Udbytte fra investeringer i kapitalandele i såvel koncern som moder-
selskab indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet,
hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens god-
kendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i
udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan
henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden
totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer hen-
holdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel
skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skat-
tepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning
af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende
skattesatser og -regler.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede
gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte
skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det
enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.

Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber.
Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen.
Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede
selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster,

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler
indregnes udskudt skatteaktiv i moderselskabet. Udskudte skatteak-
tiver indregnes alene, hvis kriterierne for indregning er opfyldt.

BALANCEN
Investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte til-knyttede

omkostninger Investeringsejendomme måles efterfølgende til dags-
værdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den
afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 60. Der anvendes
ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under
posten "Urealiseret gevinst og tab".

igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved
første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare
omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering
af igangværende projekter. Igangværende projekter på investe-
ringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbe-
grænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over
den tidsbegrænsede periode.

Driftsmateriel og inventar

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akku-
mulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi,
såfremt denne er lavere, Der foretages lineære afskrivninger over
den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år,

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og
administrationsomkostninger.

Finansielle aktiver
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets
regnskab til kostpris.

Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi,
nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen nedskrives tillige,
hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i
virksomheden siden moderselskabets erhvervelse af kapitalandelene.

Igangværende arbejder

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen
udførte arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne aconto-
faktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab.

Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på
balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte
entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt
som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale
budgetterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkost-
ninger, hvis de kan genindvindes.

Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil
overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekon-
trakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning.

De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodeha-
vender eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et
tilgodehavende eller en forpligtelse.

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

2N

 

i
i

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

 

[yen

Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og
efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til
nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af
forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.

Egenkapital
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på generalforsamlingen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier
indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i
henhold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når
Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller
faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forplig-
telsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser og

afledte finansielle instrumenter

Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen
realkreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid.
Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med
variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse
af rentecaps eller renteswaps for en længere periode. Herved
opnås bl.a. en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved
ændringer i markedsrenten, da ændringer i markedsrenten over tid
og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for hen-
holdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede finansi-
elle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.

Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinsti-
tutter, herunder afledte finansielle instrumenter der anvendes til
afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsvær-
dien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indreg-
ning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansie-
ringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dags-
værdi tilsvarende måling af investeringsejendomme.

Denne metode er bl.a. valgt for at tilvejebringe en indregningsover-
ensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter
Koncernens opfattelse kan være visse økonomiske sammenhænge
mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsvær-
dien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede
finansielle forpligtelser.

Hvis finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsin-
stitutter ikke måles til dagsværdi, skal de måles til amortiseret
kostpris, hvilket vil medføre, at dagsværdireguleringer af de finan-
sielle gældsforpligtelser ikke løbende afspejles i resultatop-
gørelsen, men tidligst i forbindelse med hel eller delvis indfrielse af
gælden. i

Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser
indregnes i resultatopgørelsen under posten "Urealiseret gevinst
og tab".

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Noter

 

Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsfor-
pligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Realiseret
gevinst og tab”.

Andre gældsforpligtelser, som opfatter deposita, driftskreditter,
gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering
samt Koncernens og moderselskabets likvider og træknings-
rettigheder ved årets begyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen af køb og salg af selskaber vises separat
under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende
købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme
vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat
før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat. Pengestrømme
vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse
med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb og salg af
materielle og finansielle aktiver. Pengestrømme vedrørende finan-
sieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensæt-
ning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed,
samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld,
køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af drifts-
kreditter.

SEGMENTOPLYSNINGER

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysning-
erne følger Koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og —
forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det
enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte
segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster
vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og
omkostninger, der er forbundet med Koncernens administrative
funktioner, indkomstskatter og lign.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte
forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbej-
der, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodeha-
vender, periodeafgræsningsposter og likvide beholdninger.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af seg-
mentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitut-
ter, deposita, igangværende arbejder, leverandører af varer og
tjenesteydelser samt anden gæld.

 

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

NØGLETAL
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005" samt
almindeligt anerkendte beregningsformler.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer/ Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100
gennemsnitlig egenkapital Gennemsnitlig egenkapital
Forrentning af egenkapital (ROE) Årets resultat x 100

Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapitalandel Egenkapital, ultimo x 100
Passiver i alt, ultimo

Rentedækning EBIT + finansielle indtægter
Finansielle omkostninger

Udbytte pr. aktie (DPS) Udbytteprocent x aktiens pålydende
100
Indre værdi (BV) Egenkapital, ultimo

Antal aktier, ultimo

Kurs/indre værdi (P/BV) Børskurs
Indre værdi
Resultat pr. aktie (EPS) Årets resultat

 

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

EBIT pr. aktie (EBITPS) Resultat før finansielle poster (EBIT)
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

EBVAT pr. aktie (EBVATPS) Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Gennemsnitlig antal udvandede aktier

 

Price Earnings (PE) i Børskurs
EPS
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) Pengestrømme fra driften

 

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

— mme mn en menn Tr

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regn-
skabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere
foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund
for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere
erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn-
skabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på
årsregnskabet.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne
føres over resultatopgørelsen.

Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med
udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende driftsår,
korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser.
Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som
Jeudan anser som mest velegnet til værdiansættelsen.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsistent
gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:

1+ Årlige lejeindtægter

2 +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til
anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger

4- Ind- og udvendig vedligeholdelse

5- Administration

= Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)

7+ Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for
det kommende år. For ledige arealer er markedslejen anslået. Der
medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts-
og varmeregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE

I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er højere
end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, reduceres den
aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.

3. DRIFTSOMKOSTNINGER

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter bl.a.
skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse,
ejendomsservice, forsyning etc.

4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på er-
hvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af kontraktsvilkårene. Til udvendig vedligeholdelse hen-
sættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m? årligt.

 

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn

7

Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervsle-
jemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og leje-
loven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensæt-
telser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130
pr. m? årligt.

5. ADMINISTRATION

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret
på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennem-
snitligt hensat 2% af lejeindtægterne.

6. AFKASTPROCENT

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklin-
gen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels
erfaringer ved salg, og dels ændringer i - og vurderinger af — den
enkelte ejendoms forhold.

Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, penge- og
realkreditinstitutter samt ejendomsinvestorer. | denne proces kan
Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer for
de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan
selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre inve-
storer.

Endvidere optager Jeudan løbende finansiering i realkreditinstitut-
ter og pengeinstitutter. I forbindelse hermed foretager långiverne
en vurdering af ejendommene. Igennem en længere årrække -
også i 2009 — har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i
al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og de
erlagte anskaffelsessummer.

Yderligere afholder Jeudan løbende møder med flere større ejen-
domsmæglervirksomheder i København, og på disse møder drøftes
blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.

7. REFUSIONSSALDI

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt
indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligregulerings-
lovens 88 18 og 22.

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN

Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reser-
vationer til forestående væsentlige renoverings- og ombygnings-
opgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte
erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfalds-
forpligtelser eller lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har for 2009 resulteret i en
samlet opskrivning på DKK 58 mio. Ejendommene er værdiansat til
et gennemsnitligt afkast på 5,4% mod 5,3% i 2008.

JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009 | Noter

 

 

 

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn (fortsat

fu. - ou sm mn mn urker - em km re rer …… ae ene ed

 

 

Gennem- Gennem-

Andel af snitligt snitlig pris

Interval for anvendte afkastprocenter portefølje afkast pr. m?

cm TTT OTTE mr i: orn TEE

Afkastprocent: 7,50% til 8,00% 2,80% 7,7% 5.543
Afkastprocent: 7,00% til 7,49% 0,80% 7,1% 4.845
Afkastprocent: 6,50% til 6,99% 3,00% 6,7% 6.726
Afkastprocent: 6,00% til 6,49% 6,10% 6,2% 13.458
Afkastprocent: 5,50% til 5,99% 15,60% 5,7% 18.420
Afkastprocent: 5,00% til 5,49% 44,90% 5,3% 22.288
Afkastprocent: < 4,99% 26,80% 4,8% 25.108
Samlet for porteføljen 100,00% 5,4% 18.198

Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes primært

af Jeudans afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter

løbende afkastkravet til de enkelte ejendomme bl.a. ud fra

+ udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype

+ udviklingen i det generelle renteniveau

+ erfaringer med årets køb og salg

+ ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

3. Segmentoplysninger Koncern

ET DITT CUISINE I
blus uuuen s - …… ou menn erne rer

 

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to for-
retningsmæssige segmenter. Segmentet "Investeringsejendomme"
omfatter investering i og udlejning af kontor- og detailejendomme
primært i Storkøbenhavn. Segmentet "Service" leverer ejendoms-
relaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne er-
hvervskunder.

Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afreg-
ningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende
varer, tjenesteydelser mv.

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i
tabel 19 på side 67. Tabellen viser effekten på dagsværdien,
egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m? ved
ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point.
Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendom-
menes dagsværdi falde med DKK 1.095 mio, Omvendt vil et fald
i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i dagsvær-
dien på DKK 1.345 mio.

Da Koncernens ejendomsportefølje primært er beliggende i det
strategiske fokusområde Storkøbenhavn, har Koncernen ingen geo-
grafisk segmentopdeling.

Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10% af
Koncernens samlede nettoomsætning.

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

3

Tv

 

 

 

 

 

 

investerings- Intern Koncern
ejendomme 2009 Service 2009 eliminering i alt 2009
NSSS SINDS SSD TE SDS SSD SSI GROS NET MSDS 3E UDCTTT 2
Nettoomsætning til eksterne kunder 557.222 186.528 0 743.750
Nettoomsætning mellem segmenter 1.394 110.870 -112.264 0
Nettoomsætning 558.616 297.398 -112.264 743.750
Driftsomkostninger -117.748 -263.237 101.276 -279.709
Bruttoresultat 440.868 34.161 "10.988 464.041
Administrationsomkostninger -41.739 -11,557 3.718 -49.578
Finansielle poster, netto -231.482 2.269 -5 -229.218
Urealiseret gevinst og tab -23.889 0 Q -23.889
Realiseret gevinst og tab 110.217 0 0 110.217
Segmentresultat 253.975 24.873 -7.275 271.573
ikke-fordelte finansielle poster netto -3.881
Resultat før skat 267.692
Skat af årets resultat -65.670
Årets resultat 202.022
Segment aktiver 12.996.125 672.460 -638.108 13.030.477
Ikke-fordelte aktiver 39.240
Aktiver i alt 13.069.717
Segment forpligtelser 7.685.463 620.758 -579,849 7.726.372
Ikke-fordelte forpligtelser 2.061.888
Forpligtelser i alt 9.788.260
Tilgang af langfristede materielle aktiver 3.238.730 5.842
Afskrivninger 3 460 4.554
Årets regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodeh., udgift 3.829 -24
Investerings- Intern Koncern
ejendomme 2008 Service 2008 eliminering i alt 2008
T nm DTT TI - 1 BE benene sr KÅR —
Nettoomsætning til eksterne kunder 473.148 264.696 0 737.844 '
Nettoomsætning mellem segmenter 1.166 33.895 -35.061 0
Nettoomsætning 474.314 298.591 -35.061 737.844
Driftsomkostninger -93.546 -264.103 32.559 -325.090
Bruttoresultat 380.768 34.488 -2.502 412.754
Administrationsomkostninger -33.730 -11.199 812 -44.117
Finansielle poster, netto -212.810 1.305 -4 -211.509
Urealiseret gevinst og tab -640.591 0 o -640.591
Realiseret gevinst og tab -73.919 0 0 -73.919
Segmentresultat "580.282 24.594 "1.694 -557.382
Ikke-fordelte finansielle poster netto 28.804
Resultat før skat -528.578
Skat af årets resultat 130.872
Årets resultat -397.706
Segment aktiver 9.362.002 431.599 -398.639 9.394.962
Ikke-fordelte aktiver 31 397
Aktiver i alt 9,426.359
Segment forpligtelser 6.238.470 399.186 -365.008 6.272.648
ikke-fordelte forpligtelser 198 599
Forpligtelser i alt 6.471.247
Tilgang af langfristede materielle aktiver 442.169 8.704
Afskrivninger 3.256 3.971
Årets regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodeh., udgift 2.719 111

JEUDAN A'S ARSRAPPORT 2009 I N

 

 

 

4. Nettoomsætning

NNE

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
Cc = T > 1 z IC z BE z æ 36 J

Lejeindtægter fra Investeringsejendomme 553.401 472.059 200.512 174.221
Andre indtægter fra Investeringsejendomme 3.821 1.089 1.500 304
Salgsværdi af årets produktion inkl. igangværende arbejder (Service) 146.169 228.226 Q 0
Øvrig omsætning Service 40.359 36.470 0 0
Nettoomsætning i alt 743.750 737.844 202.012 174.525

For Jeudan Servicepartner A/S er der i resultatopgørelsen indreg-
net igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 121.969 (2008:
t.DKK 89.665). Heraf andrager avance t.DKK 20.407 (2008:
t.DKK 13.329).

I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder
afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres
direkte til kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De
samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
r mme merne == : MII mm IE I£ mon
Direkte viderefakturering til kunder 80.028 67.418 32.132 25.898
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
5. Driftsomkostninger
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
5 : mn mr IE z IE nl ar 3
Driftsomkostninger Investeringsejendomme 116.354 92.380 38.565 34.886
Driftsomkostninger Service 163.355 232.710 0 Q
Driftsomkostninger i alt 279.709 325.090 38.565 34.886
Direkte driftsomkostninger ikke udlejede Investeringsejendomme 1,541 1.081 1.541 381
6. Personaleomkostninger
F mmm = mm mm ;
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
c— mme IE z IL wa IE JL 7
Bestyrelseshonorar 1.875 1.425 1.675 1.425
Gager og lønninger 136.014 128,569 28.689 21.909
Bidragsbaserede pensioner 12.178 10.485 3.085 1.753
Refusion fra offentlige myndigheder -2.896 -2.698 -117 -188
Andre omkostninger til social sikring 1.430 1.118 216 194
Personaleomkostninger i alt 148.601 138.899 33.548 25.093
Personaleomkostningerne er fordelt således:
Driftsomkostninger 108.031 106.703 Q 0
Administrationsomkostninger 40.570 32.196 33.548 25.093
Personaleomkostninger i alt 148.601 138.899 33.548 25.093
Gennemsnitligt antal beskæftigede 334 313 40 37

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

 

6. Personaleomkostninger (fortsat)

DODO

 

CUUITUD DIN TT DET

Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således:

 

KTS DDD SNS UN IITTSINSSDDT ERISSO SISSE NDS STN]

Bestyrelseshonorar
Gage

Individuelt gagetillæg
Vederlag i alt

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én
gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn og bestem-
mende for aflønningen er opnåede resultater samt bestyrelsens
ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække
og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede
aflønning sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis og
Koncernens specifikke behov.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår.
Opsigelsesvarslet udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8
måneder fra direktionens side.

! tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske
person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end

 

 

 

BESTYRELSE DIREKTION
2009 2008 2009 2008
STU DTT er = DTT
1.875 1.425 0 0
0 0 3.816 3.240
0 0 1.200 700
1.875 1.425 5,016 3.940

50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme
fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der
repræsenterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der
sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor
en periode på tolv måneder, kan direktionen inden én måned efter
meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter
generalforsamlingen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges,
vælge at opsige sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald
have krav på godtgørelse svarende til summen af de månedlige løn-
ninger, som direktionen ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra
Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på
vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

7. Honorar til til generalforsamlingsvalgt revisor

 

cv

mr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008 !
SNITTET NUTID TIT TISSDTVT CTS TEST JESSI JE ” «| |
Lovpligtig revision 673 594 194 168 |
Andre erklæringer med sikkerhed 8 0 8 0 |
Skatterådgivning, køb af selskab 653 0 0 0
Andre ydelser, køb af selskab 375 0 0 0
Andre ydelser, øvrigt 119 55 119 55
Honorarer i alt 1.828 649 321 223
8. Indtægter af kapitalandele i i tilknyttede selskaber
COD TT SIDON ISSESTS FEDT INT NS NSSS ISS
MODERSELSKAB
2009 2008
CIVILE RS STEN SSD NT JESSI |
Modtaget udbytte fra tilknyttede selskaber 0 0
Nedskrivning af kostpris 0 -100.795
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt 0 -100.795 !

   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 å fvate

9. Finansielle indtægter

E

 

rv

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 . 2008 2009 2008
CSE VERNE i iz, Ø Gi FR JESS DE a T JE T
Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 63.056 71.540
Renter af bankindestående mv. 4.380 743 3.582 358
Andre finansielle indtægter 790 403 133 34
Finansielle indtægter i alt 5,170 1.146 66.771 71.932
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til
amortiseret kostpris.
10. Finansielle omkostninger
ccrT= = : = my
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
r ” = = mr IT 2C EN ESSENS SDDR
Renter af gæld til tilknyttede selskaber - - 5,891 921
Renter af gæld til finansieringsinstitutter 45,267 46.468 28.247 44.107
Renter af gæld til realkreditinstitutter 228.309 199.700 85.650 69.028
Øvrige finansielle omkostninger 208 199 105 136
273.784 246.367 119.893 114.192
Heraf indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme -35.515 -62.516 0 -4.807
Finansielle omkostninger i alt 238.269 183.851 119,893 109.385

De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser,
der måles til dagsværdi, bortset fra renter af gæld til tilknyttede
selskaber, der måles til amortiseret kostpris.

Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter
investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt i regn-

11. Urealiseret gevinst og tab

F mn T

 

skabsårets afholdte omkostninger og en rentesats på 5,0% p.a.
(2008: 5,5% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsom-
kostninger i Koncernen.

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
r = morer mm " IE z TDC JE NREN

Opskrivning investeringsejendomme 252.355 201.544 49.953 93.353
Nedskrivning investeringsejendomme -194.396 -452.423 -57.863 -187,389
Regulering investeringsejendomme 57.959 -250.879 -7.910 "94,036
Opskrivning finansielle gældsforpligtelser -31.468 0 -11.596 -2.278
Nedskrivning finansielle gældsforpligtelser 0 15.625 0 0
Opskrivning renteswaps -50.380 -405.337 0 -141.923
Nedskrivning renteswaps 0 0 2.458 0
Regulering finansielle gældsforpligtelser "81.848 -389.712 -9,138 "144.201
Urealiseret gevinst og tab i alt "23,889 -640.591 "17.048 -238.237

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

12. Realiseret gevinst og tab

 

c:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
[gær OMI SS SODS OST DDS SS TESS SSD DD 22233
0 -666 0 0
Gevinst/tab på finansielle gældsforpligtelser 135.362 -67.750 34.295 -21.730
Låneomkostninger mm. -25.145 -5.503 -2.108 -1.111
Realiseret gevinst og tab i alt 110.217 -73.919 32.187 -22,841
e
13. Skat af årets resultat
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
OS ESDISIISSSDDREDDSSSOSDS SESSIONS NSSS
Aktuel skat 16.188 8.987 -6.392 10.834
Udskudt skat 49.909 -140.147 15.351 -147.604
Skat af årets resultat 66.097 -131.160 8.959 -136.770
Regulering vedrørende tidligere år -427 288 -2.135 -7.005
Skat af årets resultat i alt 65.670 "130.872 6.824 "143.775
Skat af anden totalindkomst i alt 0 0 0 0
Skat af egenkapitalposteringer i alt 0 0 0 0
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
FIT SDLT SST LIST ILES ICIT ID Cc JESSI JE. I
Afstemning af skatteprocent
Selskabsskatteprocent 25,0 25,0 25,0 25,0
Skatteeffekt af:
ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede omkostninger -0,3 -0,2 -16,0 2,2
Rentebeskæring i tilknyttede selskaber 0,0 0,0 0,0 30,5
Udbytte/nedskrivning tilknyttede selskaber - - 0,0 -9,0
Regulering aktuel skat vedrørende tidligere år -0,2 -0,1 -2,1 2,4
Effektiv skatteprocent 24,5 24,7 6,9 51,1

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Noter

 

 

14. Resultat pr. aktie

 

 

 

 

KONCERN

2009 2008
Årets resultat (t.DKK) 202.022 -397.706
Gennemsnitligt antal aktier 7.171.566 7.096.631
Gennemsnitligt antal egne aktier -2.733 -9,593
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 7,168.833 7.087.038
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Gennemsnitligt antal aktier, udvandet 7.168.833 7.087.038
Resultat pr. aktie i DKK (EPS) 28,18 -56,12
Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) 28,18 "56,12

15. Udbytte

SES

21. april 2009 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på
t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie. I april 2008 blev der
udbetalt udbytte påt.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie.

Aktier udstedt i forbindelse med rettet emission i november 2009
bærer alene ret til udbytte fra og med regnskabsåret 2010.

For regnskabsåret 2009 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på
t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie, der oppebærer ret

til udbytte for 2009. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne
umiddelbart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalfor-
samling 20. april 2010 forudsat, at generalforsamlingen godkender
bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsam-
lingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i
balancen pr. 31. december 2009. Udbyttet vil blive udbetalt til
de aktionærer, der pr. 20. april 2010 er registreret i Selskabets
aktiebog.

SED NEEGE TESTE] i

 

ver

DD

 

KONCERN

ETS NT
Kostpris 1. januar 2008
Tilgang, køb

Tilgang, forbedring

Overførsel

Afgang

Kostpris 31. december 2008
Op-/nedskrivninger 1. januar 2008

Årets op-/nedskrivninger

Tilbageførsel af op-/nedskrivninger

Afgang op-/nedskrivninger
Op-/nedskrivninger 31. december 2008
Afskrivninger 1. januar 2008

Årets afskrivninger

Afgang

Afskrivninger 31. december 2008

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2008

Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger
Administrationsomkostninger
Årets afskrivninger i alt

Kostpris for fuldt afskrevne aktiver

Kostpris 1. januar 2009

Tilgang, køb

Tilgang, forbedring

Tilgang, virksomhedsovertagelse
Overførsel

Afgang

Kostpris 31. december 2009
Op-/nedskrivninger 1. januar 2009
Årets op-/nedskrivninger
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger
Afgang op-/nedskrivninger
Op-/nedskrivninger 31. december 2009
Afskrivninger 1. januar 2009

Tilgang, virksomhedsovertagelse
Årets afskrivninger

Afgang

Afskrivninger 31. december 2009

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31, DECEMBER 2009

Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger
Administrationsomkostninger
Årets afskrivninger i alt

Kostpris for fuldt afskrevne aktiver

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og instal-
lationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,
med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 16.976 (31. december
2008 t.DKK 18.953).

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Noter

 

 

Igangværende
Investerings- projekter investe- Driftsmateriel
ejendomme ringsejendomme og inventar
SUDDEN ELDO SNSSDTTD SIT SSD
6.307.410 1.065.611 32.489
415.873 0 13.470 |
26.296 414.824 0
765.416 -765.416 0
0 -2.171 -803
7.514.995 712.848 45.156
1.383.782 Q 0
-77.336 0 0
-173.543 0 0
0 0 Q
1.132.903 0 0
10.332 0 11.696
3.256 0 6.573
0 0 -173
13.588 0 18.096
8.634.310 712.848 27.060
3.256 3.766
0 2.807
3.256 6.573
0 6.350
7.514.995 712.848 45.156
1.201.566 337.745 11.153
2,164 0 0
2.035.000 0 221
753.463 -753.463 0
-1.068 -5,671 -2.943
11.506.120 291.459 53,587
1.132.903 0 0
102.007 0 0
744.047 0 0
0 o 0
1.190.863 0 0
13.588 0 18.096
Q 0 11
3.460 0 7.655
-356 0 -1.774
16.692 0 23.988
12.680.291 291.459 29.599
3.460 4.513
0 3.142 |
3.460 7.655
0 7.714

Jeudan A/S har i oktober og november 2009 erhvervet 5 ejen-
domme. Skøderne er anmeldt til tinglysning, men Jeudan A/S
har endnu ikke modtaget tinglyst adkomst til 2 af ejendom-
mene. Købesummen er deponeret og frigives først til sælger, når
Jeudan A/S har modtaget tinglyst adkomst til ejendommen.

 

 

16. Langfristede aktiver (fortsat)

 

 

 

 

Igangværende Kapitalandele
Investerings- projekter investe- Driftsmateriel i tilknyttede
MODERSELSKAB ejendomme ringsejendomme og inventar selskaber
Kostpris 1. januar 2008 2.217.281 24.876 13.161 1.091.722
Tilgang, køb 338.914 121.305 4.765 0
Tilgang, forbedring 16.504 0 0 0
Overførsel 120.766 -120.766 0 0
Afgang 0 0 -31 0
Kostpris 31. december 2008 2.693.465 25.415 17.895 1.091.722
Op-/nedskrivninger 1. januar 2008 645.932 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 46.848 0 0 -100.795
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -140.884 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 0 0 o 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2008 551.896 0 0 -100,795
Afskrivninger 1. januar 2008 9.402 0 3.267 0
Årets afskrivninger 2.427 0 2.601 0
Afgang 0 0 -13 0
Afskrivninger 31. december 2008 11.829 0 5.855 0
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DEC. 2008 3.233.532 25.415 12.040 990.927
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.427 0
Administrationsømkostninger 0 2.601
Årets afskrivninger i alt 2.427 2.601
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 1.946
Kostpris 1, januar 2009 2.693.465 25.415 17.895 1.091.722
Tilgang, køb 1.187.527 87,903 3.396 58.568
Tilgang, forbedring 406 0 0 0
Overførsel 56.234 -56.234 0 0
Afgang -59 5,671 1.646 0
Kostpris 31, december 2009 3.937.573 51.413 19,645 1.150.290
Op-/nedskrivninger 1. januar 2009 551.896 0 0 -100.795
Årets op-/nedskrivninger 13.824 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -21.734 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2009 543.986 0 0 -100.795
Afskrivninger 1. januar 2009 11.829 O 5.855 0
Årets afskrivninger 2.539 0 2.897 0
Afgang -29 0 -827 0
Afskrivninger 31. december 2009 14,339 0 7.925 0
REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DEC. 2009 4,467.220 51.413 11.720 1.049.495
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.539 a
Administrationsomkostninger 0 2.897
Årets afskrivninger i alt 2.539 2.897
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver o 2.519

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og instal-
lationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,
med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 10.133 (31. december
2008 t.DKK 12.137).

Jeudan A/S har i oktober og november 2009 erhvervet 5 ejen-
domme. Skøderne er anmeldt til tinglysning, men Jeudan A/S
har endnu ikke modtaget tinglyst adkomst til 2 af ejendom-
mene. Købesummen er deponeret og frigives først til sælger, når
leudan A/S har modtaget tinglyst adkomst til ejendommen.

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

16. Langfristede aktiver (fortsat)

 

SS SSD

Ejerandel og

 

 

 

 

 

 

 

Selskabs- stemmeret-
kapitalandele tilknyttede ea rer es kapital tigheder
Jeudan I A/S København 1997 17.380 100%
Jeudan II A/S København 2004 10.000 100%
Jeudan III A/S København 2007 100.000 100%
Jeudan IV A/S København 2007 10.000 100%
Jeudan V A/S København 2003 10.500 100%
Jeudan VI A/S København 2009 10.500 100%
Jeudan Vii A/S København 2002 10.500 100%
Jeudan Servicepartner A/S Hvidovre 1999 500 100%

Bortset fra erhvervelse af Jeudan Vi A/S har der ikke været
ændringer i 2009. Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
17. "gangværende arbejder
TT eee SST SDLT
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
EUUNDIDIMTO TT TT NT SSL TTTSTTTT III DET ike ac INGEN STIIDSI ZZ
Salgsværdi af udførte arbejder 121.969 89.665 0 0
Foretagne acontofaktureringer -112.825 -83.568 0 O
Igangværende arbejder i alt 9.144 6.097 0 0

Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen
kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne

18. Kortfristede aktiver

ITT TIT

 

EOS

De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavende fra salg af tjeneste-
ydelser samt andre tilgodehavender svarer til deres dagsværdier.

kunder, og acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte
arbejde.

Regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehaven-
der fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
UNITEDS DT SMST ITS BE en 7 Ca
Årets regulering, tab 3.805 2.831 832 143

Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbund-
et særlige kreditrisici med tilgodehavenderne.

19. - Likvide beholdninger

ETS SUNDS SLS SS SSD DDT ST

Der er ikke væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne eller
hvorpå der er nedskrevet til tab.

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
ENT SSL WT SETS 1 Cc IT TOSTTTTS
Frie likvide beholdninger 2.338 7.343 258 253
Deponeringer 451 0 329 Q
Likvide beholdninger i alt 2.789 7.343 587 253

Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske
finansielle institutter med høj kreditværdighed. De regnskabs-

 
   
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Nater

mæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdier.

 

20. Aktiekapital

USS STURE NNE SST Ta

Aktiekapitalen består af 7.561.747 aktierå DKK 100, Aktiekapitalen — Aktier udstedt i forbindelse med rettet emission i november 2009
omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, ogderer — bærer alene ret til udbytte fra og med regnskabsåret 2010.
ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.

 

 

 

 

MODERSELSKAB
2009 2008
£ z = =T mr 7 = rE arne =T
Aktiekapital 1. januar 709.663 709.663
Rettet emission, kontant indbetalt 46.512 0
Aktiekapital 31. december 756.175 709.663
EGNE AKTIER 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Beholdning 1. januar 5.466 13.719 2.612 8.208 0,08% 0,19%
Tilgang 16,900 88.147 7.345 47.000 0,24% 1,24%
Afgang -22.366 -26.400 -9,957 -52.596 -0,32% -1,35%
Beholdning 31. december 0 5,466 0 2.612 0,00% 0,08%
Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne
aktier, men kan, hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt,
opkøbe mindre aktieposter.
21. Realkreditlån
BUSSE NNIT SST
| KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
| c T =— T T TT 7 = IK al: STIL 3
| Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 6.234.645 4.904.452 2.565.461 1.678.850
| Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 90.975 74.092 45.294 31.337
Mellem et og to år fra balancedagen 85,146 77.729 37.722 32.907
Mellem to og tre år fra balancedagen 89,528 81.546 40.291 34.555
Mellem tre og fire år fra balancedagen 114.093 85.552 62.972 36.287
Mellem fire og fam år fra balancedagen 118.157 88.271 65.076 38.105
Efter fem år fra balancedagen 5.649,386 4.182.495 2.256.320 1.400.722
Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter 6.147,285 4.,589,685 2.507.675 1.573.913
Dagsværdiregulering af gæld 9.940 -54.856 31.684 -12.952
| Dagsværdiregulering af renteswaps 77,420 369.623 26.102 117.889
| Realkreditlån i aft 6.234.645 4.904.452 2.565.461 1.678.850
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 6.144.169 4.827.955 2.520.572 1.646.303
Kortfristede forpligtelser 90.476 76.497 44.889 32.547
Realkreditlån i alt 6.234.645 4.904.452 2.565.461 1.678.850

Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkredit- … ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangs-
institutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for — punkt i det aktuelle renteniveau.
underliggende obligationer. Dagsværdi af renteswaps opgøres

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

c

22. Finansieringsinstitutter

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
mener arm I IC mr = mn

Gæld til finansieringsinstitutter
i fast ejendom 481.356 523.523 481.356 523.523
Driftskreditter 2.025.234 333.405 466.703 333.383
Finansieringsinstitutter i alt 2.506.590 856,928 948.059 856.906
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 2.059.934 384.505 501.403 384.483
Mellem et og to år fra balancedagen 34.700 34.700 34.700 34,700
Mellem to og tre år fra balancedagen 32.200 34.700 32.200 34.700
Mellem tre og fire år fra balancedagen 32.200 32.200 32.200 32.200
Mellem fire og fem år fra balancedagen 32.200 32.200 32.200 32.200
Efter fem år fra balancedagen 296.100 328.300 296.100 328.300
Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter 2.487.334 846.605 928.803 846.583
Dagsværdiregulering af gæld o 3.922 0 3.922
Dagsværdiregulering af renteswaps 19.256 6.401 19.256 6.401
Finansieringsinstitutter i alt 2.506.590 856.928 948.059 856.906
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 442.674 471.708 442.674 471.708
Kortfristede forpligtelser 2.063.916 385.220 505.385 385.198
Finansieringsinstitutter i alt 2.506.590 856,928 948.059 856,906

Gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi og opgøres ved
en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i
det aktuelle renteniveau. Driftskreditter måles til amortiseret kost-
pris, der svarer til dagsværdi.

! driftskreditter indgår en bridgefinansiering på DKK 1.727 mio.
Bridgefinansieringen er anvendt til indfrielse af et hypotekbanklån
i datterselskabet Jeudan VI A/S, der blev erhvervet i november 2009.

Bridgefinansieringen indfries i 1. halvår 2010 blandt andet gennem
optagelse af realkreditlån i de erhvervede ejendomme.

23. Udskudt skat

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
5 z JET c z JE 7 mm ——m

Udskudt skat 1. januar 464.788 604.935 50.590 198.194
Tilgang ved køb af tilknyttet selskab 188.151 0 - -
Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 49.909 -140.147 15.351 -147.604
Udskudt skat 31. december 702.848 464.788 65,941 50.590
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendomme 839.098 603.162 203.124 198.726
Andre anlægsaktiver 1.450 1.213 506 419
Finansielle gældsforpligtelser -132.123 -137.945 -137.559 -148.419
Øvrige -5.577 -1.642 -130 -136
Udskudt skat 31. december 702.848 464.788 65.941 50.590
Udskudt skat ved køb af tilknyttet selskab vedrører:
Investeringsejendomme 191.060
Andre anlægsaktiver -122
Finansielle gældsforpligtelser -1.850
Øvrige -937
I alt 188.151

 

   
 
  

 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009

 

i Noter

24. ; tovpligtige ved igenocelsesforpligtelser

 

TUNET TIT INIS

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
= mme TT SPEED DEER ar ere? sæ: mrrmne

Vedligeholdelsesforpligtelser 1. januar 4.984 6.126 3.610 2.061
Anvendt i året -1.200 -3,524 -1.063 -278
Hensat i året 1.076 1,090 760 535
Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme Q 1.292 1.292
Vedligeholdelsesforpligtelser 31. december 4.860 4.984 3.307 3.610
Forpligtelsen er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 4.800 4.820 3.287 3.562
Kortfristede forpligtelser 60 164 20 48
Vedligeholdelsesforpligtelser i alt 4.860 4,984 3.307 3.610

 

25. Kortfristede forpligtelser

fur

De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra
kunder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld

svarer til forpligtelsernes dagsværdier.

26. - Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser

 

E DTT VIENNE ITST STE

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i
Koncernens ejendomme. tinglyst pantesikkerhed for t.DKK
11.365.048 (2008: t.DKK 7.224.939) samt t.EUR 3.538 (2008: t.EUR
3.538), hvoraf t.DKK 189.678 (2008: t.DKK 204.678) samt t.EUR
3.538 (2008: t.EUR 3.538) er i Koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån
for i alt t.DKK 3.625.610 (2008: t.DKK 2.988.638).

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli
1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 107,
matr. nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabs-
mæssige værdi udgør pr. 31. december 2009 t.DKK 128.250.

FLH A/S under konkurs har sagsøgt Jeudan ill A/S og syv andre
selskaber med krav om, at disse solidarisk skal betale DKK 20 mio.,
og taget forbehold for at forhøje påstanden væsentligt. Kravet
vedrører Jeudan il! A/S' spaltningshæftelse i forbindelse med
ophørsspaltningen af SH Investering A/S. Herudover er der en
mulig tvist med en kunde på op til DKK 5,2 mio. som kan være en

27. Operationel leasingforpligtelse

pos

 

For årene 2010-2012 har Koncernen indgået operationel leasing-
aftale vedrørende leasing af drifismateriel. Leasingkontrakten er

TTT

følge af spaltningshæftelsen. Det kan ikke udelukkes, at Jeudan III
A/S senere kan blive mødt med yderligere krav som følge af spalt-
ningshæftelsen. De selskaber, der har deltaget i spaltningen, hæfter
solidarisk for forpligtelser, der bestod på tidspunktet for spaltnings-
planens offentliggørelse, dog højest med et beløb svarende til den
tilførte eller resterende nettoværdi i det enkelte selskab på dette
tidspunkt. Den tilførte nettoværdi i Jeudan II! A/S udgjorde i hen-
hold til spaltningsregnskabet pr. 1. juli 2007 DKK 101 mio,

I forbindelse med udbetaling af to realkreditlån, har Jeudan II A/S stillet
bankgaranti på t.DKK 62.930 for at realkreditselskabet efterfølgende
modtager tinglyste realkreditpantebreve uden retsanmærkninger.

Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for
t.DKK 1.267 (2008: t.DKK 854).

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan V
A/S samt Jeudan VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne
hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december
2009 andrager t.DKK 0.

indgået med fast leasingydelse, og aftalen er uopsigelig inden for
den nævnte periode.

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
CT mm mue= iE TREN DIE ar. 2

Forfalder inden for 1 år 103 0 0 0
Forfalder inden for 2-5 år 256 0 0 Q
Forfalder efter 5 år 0 0 0 0
Leasingforpligtelse i alt 359 0 0 Q
Årets leasingforpligtelse indregnet i resultatopgørelsen 34 351 0 351

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

28. Garanterede lejeindtægter

emmer re rn oe er re RO NT

Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme — sel fra kundens side. På baggrund heraf kan de garanterede

 

 

 

indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvar- — lejeindtægter frem til år 2028 opgøres således:
KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
FUNSTTITNINNS 22 DTT 20 TT ACID Ir Fer | vann "]
Forfalder inden for 1 år 136.198 113.411 51.416 53.362
Forfalder inden for 2-5 år 360.413 261.924 115.381 133.674
Forfalder efter 5 år 2.032.387 1.272.531 576.268 77.193
Garanterede lejeindtægter i alt 2.528.998 1.647,866 743.065 264.229
Årets garanterede lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 553.401 472.059 200.512 174.221

29. Køb af tilknyttede selskaber

 

CTSS? 2 SSD NSSS

Koncernen har i 2009 erhvervet Jeudan VI A/S. Der var ingen
virksomhedssammenslutninger i 2008.

 

 

 

 

 

Overtagelses- Overtaget Overtaget
Primær aktivitet tidspunkt ejerandel % stemmeandel % Købsvederlag t.DKK
” DELE mur SER SST SSD CSE SSD SSD NES SIT DDT LTULT LI
Jeudan VI NAJS Kontorejendomme 4. november 2009 100 100 58.568

Jeudan VI A/S

 

 

 

Regnskabs- Regulering
mæssig værdi til dagsværdi Dagsværdi ialt
É T IE JE SESSIONS TESSINS
Investeringsejendomme” 2.035.000 0 2.035.000
Driftsmateriel og inventar 210 0 210
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 2.339 0 2.339
Andre tilgodehavender 3.759 0 3,759
Periodeafgrænsningsposter, aktiv 4.084 0 4.084
Finansieringsinstitutter -1.731.415 0 -1.731.415
Deposita -29.105 0 -29.105
Udskudt skat, passiv -188.151 0 -188.151
Modtagne forudbetalinger fra kunder -816 0 -816
Leverandører af varer og tjenesteydelser -2.654 0 -2.654
Anden gæld -5.905 0 -5.905
Periodeafgrænsningsposter, passiv -30.000 0 -30.000
I alt 57.346 0 57,346
Kostpris betalt kontant 58.568
Overtagne likvide beholdninger -1.222
Likviditetseffekt, netto 57.346

” Ekskl. direkte købsomkostninger ialt t.DKK 11.857

 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 | Noter

 

 

29. Køb af tilknyttede selskaber (fortsat)

 

 

Af Koncernens resultat for året på t.DKK 202.022 kant.DKK -10.921
henføres til resultat i Jeudan VI A/S efter overtagelsen.

Hvis selskabet havde været overtaget med virkning pr. 1. januar 2009
ville nettoomsætningen for 2009 have været ca. t.DKK 858.000 og
årets resultat ca. t.DKK 245.000. Det er ledelsens vurdering, at disse
proformatal afspejler indtjeningsniveauet i Koncernen efter overta-
gelsen af selskabet.

Ved opgørelsen af proformabeløbet før årets resultat er der foretaget

følgende væsentlige tillempninger:

+ realiserede og urealiserede reguleringer til dagsværdi er alene
medtaget med de realiserede tal for perioden efter overtagelsen.

” finansielle omkostninger er beregnet med udgangspunkt i
Koncernens finansieringsbehov, kreditvurderinger og gæld/egen-
kapitalandel efter virksomhedssammenslutningerne.

30. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

cm DITTE

POLITIK FOR STYRING AF FINANSIELLE RISICI
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes opti-
malt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.

Egenkapitalens relative størrelse

Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30% vil
være optimal under de aktuelle forhold. | vurderingen indgår en
række forhold:

+ Aktionærernes forventninger til afkast af egenkapitalen er
højere end den rente, som betales af fremmedkapitalen.
Derfor bør egenkapitalen principielt være så lille som mulig og
fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst
mulige samlede afkast til aktionærerne.
Finansieringsstrukturen skal medvirke til, atJeudan kan realisere
sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende drift på
8% af egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og vær-
direguleringer) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital.
Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang
og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fort-
sat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig
med at aktionærernes afkast optimeres.

Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt bered-
skab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med en
kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft
i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til
alle relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansie-
ringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Ikke rentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forud-
sætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse
niveauer.

En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbun-
det med væséntlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og
mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at
der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er
på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt
er højere end det strategiske mål.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinveste-
ringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til-
rettelægges derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen
ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til
Koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansie-
ringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strate-
gi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er
forenelige med Jeudans strategi.

Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med 20-30-
årige realkreditlån i DKK. Realkreditlånene optages i obligations-
serier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er
markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente
på basis af CIBOR 6 mdr. og suppleres med renteswaps med en
gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteswaps handles med
anerkendte pengeinstitutter.

Yderligere anvender Jeudan realkreditlån med renteloft, hvor
renten maksimalt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5% p.a.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet
denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som banklån med en
løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af
renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning
om, at den primære indtjening (EBVAT) skal realiseres gennem en
effektiv drift af ejendommene og dermed ikke gennem en speku-
lativ finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Koncernens
direkte finansielle omkostninger kun i beskedent omfang påvirkes
af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, med aftaler om fast rente, kan
medføre større — både positive og negative — reguleringer af den
samlede gæld, der dog ikke påvirker cash-flowet.

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesørdenen 25-30%
og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold
til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for rentedækning

USDT NNE Iel er]

 

 

30. Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)

c£ TI om

er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de
finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens
finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af drifts-
risikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.

Likviditet og likviditetsreserve

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og banklån besluttes og
tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finan-
sieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Det er Jeudans
målsætning at tilrettelægge finansieringen således, at Koncernen
har en positiv pengestrøm.

Af note 21 og 22 fremgår en forfaldsoversigt pr. år inden for
de næste 5 år fra balancedagen samt efter 5 år for henholdsvis
realkreditlån samt finansieringsinstitutter.

Før en nærmere beskrivelse af Jeudans likviditetsrisiko henvises til
side 75 samt til tabel 21, hvor renterisikoen er beskrevet.

 

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve,
inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør min. ca. 5% af de sam-
lede investeringer, svarende til ca. DKK 650 mio. Denne reserve
svarer til ca. 2,5 gange det budgetterede resultat før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT) for 2010.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde
ultimo 2009 DKK 907 mio.

Finansielle samarbejdspartnere

Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og finan-
sieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab til det danske
ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt
samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gen-
sidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samar-
bejdspartnere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark
A/S og Nykredit Realkredit A/S samt disses koncernselskaber.

For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 67.
Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:

   

 

 

 

via resultatopgørelsen

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 20 2009 2
SUNISSZIRS For JENS = DUS ES STEIN
Udlån og tilgodehavender 57.034 41.848
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
6.716.001 5.427.975 3.046.817 2.202.373
Finansielle forpligtelser, der måtes til amortiseret kostpris 2.300.764 530.849 722.805 408.591

Ovennævnte kategorier omfatter følgende:

Udlån og tilgodehavender: Tilgodehavende vedrørende solgte ejen-
domme, indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgode-
havende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede
selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.

Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgø-
relsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi-
regulering af renteswaps og fratrukket Driftskreditter, der måles
til amortiseret kostpris.

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris:
Deposita, Driftskreditter, Leverandører af varer og tjenesteydelser,
Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld.

SU SY NVE GESTEN TORN

 

Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi i balancen

Nedenstående tabel viser klassifikationen af finansielle instrumenter,
der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

+ noterede priser på aktive markeder for identiske forpligtelser
(niveau 1)

+ noterede priser i et aktivt marked for lignende forpligtelser eller
andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er
baseret på observerbare markedsdata (niveau 2)

+ værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke
er baseret på observerbare markedsdata (niveau 3)

 

 

30. Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)

 

 

 

 

 

 

E. mo
KONCERN Niveau 1 Niveau 2 ” Niveau 3 I alt

PELUEOIMMTXT z 15 i JET TT rr mE T mn
Realkreditlån 6.157.225 0 0 6.157.225
Finansieringsinstitutter” 0 469.422 0 469.422
Renteswaps 0 89.354 0 89.354
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 6.157.225 558.776 0 6.716.001

" Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100
MODERSELSKAB Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 I alt

I = JE Jc JE z az
Realkreditlån 2.507.674 0 0 2.507.674
Finansieringsinstitutter" 0 469.422 0 469.422
Renteswaps 0 38.036 0 38.036
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 2.507,674 507.458 0 3.015.132

” Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveau 1 og niveau — Renterisici

2 iregnskabsåret.

I overensstemmelse med ikrafttrædelsesbestemmelserne for
ændringerne til IFRS 7 vedrørende dagsværdihierarkiet er der ikke
givet sammenligningstal for disse oplysninger.

Om Koncernens finansielle rentebærende aktiver og forpligtelser
kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielses-
tidspunkter afhængigt af, hvilken dato der forfalder først.

Revurderings-/forfaldstidspunkt

 

 

Heraf med Heraf med Effektiv
KONCERN Beløb i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente renteloft rente %
ER mammae 18 GE z at i [ Jern 7 == JE 7 7 3
Indestående Grundejernes Investeringsfond 3.599 2.399 1.200 0 3.599 0 1,9
Likvider 7.343 7.343 0 0 0 0 3,7-4,4
Realkreditlån -4.904.452 -76.497 -342.558  -4.485.397 -4.904.452 -1.039.719 4,4
Finansieringsinstitutter -856.928 -385.220 -135.970 -335.738 -523.523 0 5,6
31. december 2008 i alt -5,750.438 "451.975 -477,328  -4.821.135  -5,424,376  -1.039.719 ”
Indestående Grundejernes Investeringsfond 4.006 2.399 1,607 0 4.006 0 1,0
Likvider 2.789 2.789 0 0 0 0 1,0-1,5
Realkreditlån -6.234.645 -90.477 -405.463  -5.738.705  -6.234,644 -1.000.762 41
Finansieringsinstitutter -2.506.590  -2.063.916 -140.296 -302.378 -2.173.185 0 31
31. december 2009 i alt "8.734.440 -2.149.205 -544.152. -6.041.083  -8.403.823  -1.000.762 ”
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle  Kreditrisici

renteniveau på balancedagen.

Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversig-
ten vist som fastforrentede.

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet
90-100%. Som det fremgår af side 73, havde Jeudan således pr. 31.
december 2009 en renteafdækningsprocent på 95.

I tabel 24 på side 74 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgang-
spunkt i det renteniveau, som var gældende pr. 1. januar 2010.
Renterisikoen er beregnet for et rentefald på 1 procentpoint samt
en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3 procentpoint for årene
2010-2013. Det fremgår af tabellen, at renterisikoen er forholdsvis
begrænset før årene 2010 til 2013 set i forhold til Jeudans samlede
resultat. Ved udgangen af 2013 er der en samlet renterisiko på
DKK 29 mio. ved en rentestigning på 3 procentpoint.

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgo-
dehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forud-
betalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i
vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

Der henvises i øvrigt til side 68 i ledelsesberetningen omkring
kundernes betalingsevne.

Kreditrating

Størrelsen af de renter og bidrag, der løbende skal betales på de
finansielle gældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kredit-
rating. Omvendt er opgørelsen af dagsværdien af de finansielle
gældsforpligtelser uafhængig af Koncernens kreditrating, da de
finansielle gældsforpligtelser løbende kan indfries til aktuelle
markedskurser.

Noter I JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2009

 

31. Nærtstående parter

DT DN DS ng

 

Der er ingen nærtstående parter, som har kontrol over Jeudan A/S.

Som nærtstående parter anses alle tilknyttede selskaber. Oversigt
over tilknyttede selskaber fremgår af note 16. Medlemmer af
bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste fami-
liemedlemmer anses ligeledes for nærtstående.

Endvidere anses Nesdu as, som er ejet af Jens Erik Udsen, William
Demant Invest A/S, Chr. Augustinus Fabrikker A/S samt Gorrissen
Federspiel, for nærtstående.

Koncernen har haft følgende transaktioner med nærtstående
parter:

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
2009 2008 2009 2008
ENTDITTTTDDT TIT ETS STLSITTTTSITTIK | æntlkten mL 1

Transaktioner med tilknyttede selskaber
Køb af serviceydelser - - 93.373 136.530
Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - 1.394 1,166
Salg af administrationsydelser - - 15.236 13.886
Finansielle indtægter - 63.056 71.540
Finansielle omkostninger - - -5.891 -921
Køb af anlægsaktiver - - 219 Q
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 1.399.390 1.354.844
Gæld til tilknyttede selskaber - - 182.943 17.909
Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber
er elimineret ved konsolidering.
Transaktioner med direktion og bestyrelse
Bestyrelseshonorar - 1.875 1,425
Gage og individuelt tillæg til direktionen - - 5.016 3.940
Salg af serviceydelser 321 56
Udlejning af boliglejemål 1) 718 496 400 341
Modtaget udbytte - - 223 216
Tilgodehavende fra salg 32 0 0 0
Transaktioner med Nesdu A/S
Modtaget udbytte 12.753 12.753 12.753 12,753
Transaktioner med William Demant Invest A/S
Modtaget udbytte 28.518 22.160 28.518 22.160
Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker A/S
Modtaget udbytte 7,812 4.089 7.812 4.089
Transaktioner med Gorrissen Federspiel
Køb af tjenesteydelser 7.466 1.465 2.166 589
Anden gæld 886 996 539 466

” Koncernen har udlejet boliglejemål til bestyrelsesformand Niels Heering, administrerende direktør Per W. Hallgren samt til
nærtstående familiemedlemmer til bestyrelsen. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.

Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på
balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos
nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af sådanne til
imødegåelse af tab.

Selskabets bestyrelsesformand er Managing Partner i Gorrissen
Federspiel. Gorrissen Federspiel anvendes som juridisk rådgiver
i visse sager.

 
 

JEUDAN A/S ARSRAPPORT 2009 f Nurer

Jeudan har i de senest to år haft advokatomkostninger til Gorrissen
Federspiel i løbende sager med DKK 0,6 mio. i 2008 og DKK 0,8
mio. i 2009. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkost-

ninger til Gorrissen Federspiel i transaktionsbaserede sager med-

DKK 0,9 mio. (transaktionsvolumen DKK 416 mio.) i 2008 og DKK
6,6 mio, (transaktionsvolumen DKK 3.213 mio.) i 2009.

 

  
 
 

 

32. Ny regnskabsregulering

 

 

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu
ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.

Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og
ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig

33. Begivenheder efter balancedagen

 

E

Jeudan har i 2009 købt ejendommen Amaliegade 27, København K
med overtagelse 1. januar 2010.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2009 indtruffet begiven-
heder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver,
passiver og finansielle stilling.

indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabs-
år, bortset fra den indvirkning som ikrafttræden af IFRS 3,
Virksomhedssammenslutninger (ændret 2008), vil have på den
regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksom-
hedskøb.

For at sikre et fortsat robust kapitalgrundlag forventer bestyrelsen
at udnytte sin bemyndigelse til at udvide Selskabets kapital yder-
ligere gennem et udbud af nye aktier i 1. halvår 2010.

Udbuddet forventes at tilføre Jeudan brutto ca. DKK 1 mia., og
efter denne udvidelse vil Jeudan have en egenkapital på ca. DKK
4,3 mia., og vil dermed — ved en egenkapitalandel på 25-30% - igen
have en opkøbskapacitet på DKK 2-4 mia.

 

c

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 1. marts 2010 godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges

34. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære genera!-
forsamling 20. april 2010.

i SED NEVER NEN Tel]

 

ren