Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Godkendt på selskabets generalforsamling den 22. april 2010
p
Dirigent
1)
VAN il,
(7 7 N = . . £
mr
ERNVERVS- OG Sri evarrer mp) gg
25 APR, 2010
1004264Eog3N18605
Selskab:
Nordicom A/S
Kongens Nytorv 26
1050 København K
CVR-nr.: 12 93 25 02
Hjemsted: København, Danmark
Telefon: +45 33 3393 93
Telefax: +45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicomØnordicom.dk
1004264EogSN18606
. Ind oldloregidse
”— leeger,
—kiricnmule.;
' "alders tante,
Alkouedt og mente sr ssovoms kt rsgennne
ii thonrmes adee
- Altanea Bjarne
Alejsdlkeurn Udi
Milo drag.
I ner fil AO
lle SOE SE
vr Vida ser ne orn eveheperen be,
0 Besrentedke dig, dsemlst HD.
iodikegpingilng
"fr fænger rfeon (LE
' falenpgudsr ;
er sanbna
om Pvarrmirrern girsen
Ogden benene
— NIHlornno rennsrn sen nn nr ere
1004264EogSN18607
NORDICOM | SELSKABSOPLYSNINGER
Selskabsoplysninger
Bestyrelsen
Torben Schøn
Født 1961 - Formand for bestyrelsen - Indvalgt i bestyrelsen i april 2003
- Advokat og partner i Bech-Bruun
Som partner | Bech-Bruun, et af landets største advokatkontorer,
beskæftiger Torben Schøn sig med alle aspekter af fast ejendom og
entrepriseret, som han også underviser i.
Direktionsposter:
A&T Invest ApS - Investment Prosea - Teglværksgade Invest Holding ApS
- Teglværksgade Invest 1 ApS
Øvrige bestyrelsesposter:
API Property Fund Denmark P/S (formand) - Bagermester Johan Frederik
Aschengreens Legat - Cinemaxx Danmark A/S - Edair ApS - Essex A/S
samt tre datterselskaber (næstformand) - Executive Hotels A/S - Investea
German High Street II A/S - Kino.dk A/S - Saremo Hotels Germany A/S -
Wexøe Aviation ApS
Michael Vad Petersen
Født 1958 - Næstformand for bestyrelsen - Indvalgt i bestyrelsen i april
2007
Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor og har siden
2005 drevet virksomheden RE-CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger
sig med rådgivnings- og serviceydelser i forbindelse med investering i
danske, tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb
bl.a. som afdelingsleder hos Danske Bank, erhvervschef hos Sydbank,
direktør hos Scandic Hotels, afdelingsdirektør hos Aareal Bank og adm.
direktør for et — Københavnsk — ejendomsinvesterings- — og
prøjektudbyderselskab besidder Michael Vad Petersen unik kompetence
og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling — på
ejendomsmarkedet i Danmark såvel som internationalt.
Direktionsposter:
RE-CONSULT Denmark ApS - MVP-Invest Holding ApS
Øvrige bestyrelsesposter:
Casadania A/S
Å
1004264EogSN18608
Ole Vagner
Født 1949 - Indvalgt i bestyrelsen i september 2008
Ole Vagner er bankuddannet i Kjøbenhavns Handelsbank og har en HD i
Finansiering. Ole Vagner er tidligere bankdirektør i SJL-banken/Alm.
Brand Bank i København og stifter af InvestorPartner A/S i 1989 og
Keops A/S i 1998. Ole var endvidere koncernchef i Keops A/S frem til
salget af ejendomsselskabet i 2007.
Direktionsposter:
Alekarrsgatan 4-6, 2002 ApS - B2 ApS - Boligejendomme Fyn, Etape 2,
2003 ApS - Butikspark (H), 1996 ApS - Cirde Way East, Cardiff, 2006
ApS - Dansk Realkredit ApS - Gertraudenstrasse / Fischerinsel 2006 ApS
» Handels- og investeringsselskabet Hegedal A/S - Hegedal ApS -
Hegedal Consult ApS - HFI Holding A/S - HFI Invest A/S - Kefren DK
Holding I A/S - Kefren A/S - Komplementarselskabet Dansk Retail ApS -
Lomax Holding ApS - NCAP ApS - NCOM A/S - Nørkær 17-19, 1998 ApS
- Odense, Middelfart, Nyborg 2003 ApS + Property Bonds VIII (Sverige II)
AlS - Timotejen Invest ApS- Tysk Ejendomsadministration XII ApS - Tysk
Ejendomsadministration XXIII ApS - Vagner 3 ApS - Vagner Holding A/S -
Vagner Invest ApS
Øvrige bestyrelsesposter:
Capee Holding Danmark A/S - Center Syd A/S - Copenhagen Residential
AIS - Domino, Norrkåping A/S (formand) - Foreningen Capinordic
Europæiske Ejendomme F.M.B.A + Handels- og Investeringsselskabet
Hegedal A/S - Helgstrand Dressage A/S + HFI Holding A/S - HFI-Invest A/S
+ Højhuset Mørkhøj A/S - Kefren. DK Holding I A/S - Kefren A/S + Kefren
Properties IX A/S - K/S Alekarrsgaten 4-6, Gåteborg, Sverige (formand) -
K/S Boligejendomme Fyn, Etape 2 (formand) - K/S Butikspark Holbæk (H)
" K/S Circle Way East, Cardiff (formand) - K/S Dansk Retail + K/S
Gertraudenstrasse / Fischerinsel, Berlin - K/S Hørkær 17-19, Herlev - K/S
Odense, Middelfart, Nyborg (formand) - K/S Partnerinvest I - K/S Tysk
Ejendomsinvest XII (formand) - K/S Tysk Ejendomsinvest XXIII - Lomax
AIS (formand) - NCOM A/S - Property Bonds Vili (Sverige (I) A/S -
Tellusborgvågen Holding A/S (formand) - Timotejen Holding A/S
(formand)
Bestyrelsen, fortsat
Per Mellander
Født 1942 + Indvalgt i bestyrelsen i april 2007
Civiløkonom og ingeniør Per Mellander startede sin karriere i
ejendomsbranchen i 1989 og har siden 1993 drevet egen virksomhed.
Først var det bilbranchen, hvor Per Mellander var adm. direktør for Volvo
Latinamerika, ACS Autocarrier Systems og en fransk motorfabrik. Siden
blev det ejendomsbranchen, hvor han opbyggede det svenske
ejendomsselskab PLEIAD, der investerede stort i Europa og flere danske
ejendomme i Københavnsområdet bl.a. Illum. Per Mellander var
desuden adm. direktør for den nordiske ejendomsorganisation SIPA i en
periode.
Direktionsposter:
Per Mellander AB
Øvrige bestyrelsesposter:
Conphia Sårl (formand) - Angermann investment Advisory AB (formand)
» Per Mellander AB - Kwik Sew Europe AB + Pyttan Holding AB
1004264EogSN18609
NORDICOM | SELSKABSOPLYSNINGER
Direktion
Niels Troen
Født 1957 - Adm. direktør siden 1. december 2008
Niels Troen kommer fra en stilling som administrerende direktør for det
børsnoterede ejendomsinvesteringsselskab E-Star Property. Niels Troen
har tidligere fungeret som nordisk direktør i HSH Nordbank og har haft
chefstillinger i Chase Manhattan Bank, LB Kiel og WestLB. Niels Troen er
uddannet cand.merc.aud. fra Handelshøjskolen i København.
Revision
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte, Statsautoriseret
Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København $ som
revisor.
NORDICOM | KONCERNSTRUKTUR
Koncernstruktur
Oplysninger omkring de respektive kapitalandele fremgår af side 86.
1004264EogSN18610
Lindholm, København
I Variationen i facadernes design, og de fantastiske
LEE SST EDEN Eee ES
af de mange fine detaljer ved boligbyggeriet på Lindholm /
TE gr DE,
GE DE
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Ledelsens beretning
Hoved: og nøgletal
Resultatopgørelsen
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2007 2006 2005
Omsætning 300.557 552.874 755.051 919.439 423.420
Driftsomkostninger -99.240 -356.260 -536.287 -620.885 -303.878
Bruttoresultat 201.317 196.614 218.764 298.554 119.542
Personale og andre eksterne omkostninger -76.314 -68.231 -53.869 -57.802 -45.529
Resultat af associerede virksomheder 0 -33.271 1,430 4.168 1.087
Afskrivninger -4.049 -3.699 -4.416 -3.179 -2.768
Resultat før værdireguleringer 120.954 91.413 161.909 242.341 72.332
Værdireguleringer 564.041 -189.470 152.827 387.793 313.911
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -35.258 18.956 99,499 33.809 26.554
Resultat af primær drift -478.345 -79.101 414.235 663.943 412.797
Finansielle poster -196.490 -183.959 -122.118 -80.109 -59.687
Resultat før skat -674.835 -263.060 292.117 583.834 353.110
Skat af årets resultat 122.058 58.171 -34.940 -162.438 -89.928
Årets resultat "552.777 -204.889 257.177 421.396 263.182
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2007 2006 2005
Langfristede aktiver 4.550.151 5.133.601 4.813.205 3.821.073 2,749,671
Kortfristede aktiver 429.533 491.724 1,010.924 1.099.638 602.398
Aktiver i alt 4.979.684 5.625.325 5.824.129 4.920.711 3.352.069
Egenkapital ultimo 496.908 1.043.165 1.416.240 1.182.454 789.359
Langfristede gældsforpligtelser 2.353.932 2.479.503 2.813.503 1.795.361 1.423.151
Kortfristede gældsforpligtelser 2.128.844 2.102.657 1.624.386 1.942.896 1,139,559
Passiver i alt 4.979.684 5.625.325 5.854.129 4.920.711 3.352.069
Opgørelse af pengestrømme
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2007 2006 2005
Pengestrømme fra driften -79.304 261.742 303.217 354.558 -67,377
Pengestrømme fra investering 56.821 -419.074 -975.833 -712,435 -529.874
Pengestrømme fra finansiering 12.199 61.945 566.786 923.510 450.005
Pengestrømme i alt -10.284 -95.387 -105.830 505.633 -147.246
8
1004264EogSN18612
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Hoved- og nøgletal
Nøgletal
2009 2008 2007 2006 2005
Selskabskapital (beløb i t.kr.) 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786
Forrentning af egenkapital før skat (%) 87,6 -21,4 22,5 59,2 52,6
Forrentning af egenkapital efter skat (%) -71,8 -16,7 19,8 42,7 39,2
Børskurs, ultimo (beløb i kr.) 60 68 820 843 918
Aktiekursstigning i kurspoint 8 -752 -23 -75 681
Indre værdi pr. aktie, ultimo (beløb i kr.) 168 349 449 386 258
Resultat pr. aktie før skat (beløb i kr.) -228 -88 95 190 116
Resultat pr. aktie efter skat (beløb i kr.) -187 -68 83 137 86
Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) 0,0 0,0 14,0 13,0 12,0
Direkte afkast (udbytterate) 0,0 0,0 1,7 1,4 5,1
Kurs/indre værdi, ultimo 0,4 0,2 1,8 2,2 3,6
Udbytteprocent 0,0 0,0 17,0 9,6 10,0
Price Earning 0 -1 9 4 8
Cashflow pr. aktie (beløb i kr.) -26,8 87,5 97,3 113,7 -21,7
Soliditet (%) 10,0 18,5 24,2 24,0 23,5
Antal medarbejdere i koncernen 52 63 64 52 46
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2005".
1004264EogSN18613
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nøgletallene er beregnet ud fra følgende formler:
Forrentning af egenkapital før skat
Forrentning af egenkapital efter skat
Indre værdi pr. aktie, ultimo
Resultat pr. aktie før skat
Resultat pr. aktie efter skat
Direkte afkast (udbytterate)
Kurs/indre værdi, ultimo
Udbytteprocent
Price Earning
Cashflow pr. aktie
Soliditet (%)
10
1004264EogSN18614
Rhoads (md
Ganemmg emlgel
ialt åd
i, rem geneel
ER der ane
Rede farerne BØ
se minerede
. bier 100.
Temaer
ln sele rrelde MOD 2)
ledede
2, Fonde udlyie, i
ala mr T
5 lone dine
Hende gnnmmig melder
ek
; derne ne Tay
me huserer å
SEA in,
Fat ang
king
ADR
nar 233 seessGT
ae
om renee
Fr dpabene
w ir
øn Vø ran atten,
KRÆ SNEN
Don
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Udvikling i koncernens aktiviteter
Nordicom har i 2009 øget lejeindtægterne med 6,8 mio. kr. fra 252,2
mio. kr. til 259,0 mio. kr. på trods af frasalg i løbet af året.
Salg af projektbeholdninger udgør 36,7 mio. kr. (2008: 295,7 mio. kr.)
og vedrører et nyopført domidil til Nykredit i Ro's Have, Roskilde samt
enkelte lejligheder og mindre grundstykker. Salget er reduceret med
259,0 mio. kr. i forhold til sidste år, hvor solgte lejligheder på Lindholm
blev afleveret.
Nordicom opnåede i 2009 et bruttoresultat på 201,3 mio. kr. (2008:
196,6 mio. kr.) svarende til en stigning på 4,7 mio. kr.
Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 80,4 mio. kr. (2008:
71,9 mio. kr.), er steget med 8,5 mio. kr. Stigningen skyldes, at der som
følge af færre udviklingsaktiviteter i 2009 regnskabsmæssigt er aktiveret
6,2 mio. kr. mindre i omkostninger på udviklingsprojekter end i 2008.
Herudover er der i 2009 afholdt engangsomkostninger i forbindelse med
omstilling af virksomheden til de ændrede markedsvilkår.
Der er i 2009 foretaget en tilpasning af organisationen således, at
denne er bedre rustet til gennemførslen af den nye forretningsstrategi.
Det har betydet en nettonedgang i antallet af ansatte på 20 personer fra
31. december 2008 til i dag, samtidig med at der er sket en styrkelse af
koncernens udlejningsfunktion og etableret en finansfunktion. Den
foretagne reduktion i medarbejderstaben vil sammen med den
tilpasning, som fandt sted ultimo 2008, få fuld effekt i 2010.
Resultat før skat og værdireguleringer udgør -75,5 mio. kr., hvilket er i
overensstemmelse med tidligere udmeldte forventninger på ca. -70 mio.
kr.
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning på 8,1 mio. kr.
(2008: 45,6 mio. kr.) vedrører to nyopførte domiciler, som er afleveret i
2. kvartal 2009 til henholdsvis Max Bank i Næstved og Trevira
Neckelmann i Silkeborg.
Regulering til dagsværdi netto på -572,2 mio. kr. (2008: -235,1 mio.
kr.) udgøres af værdiregulering af færdige investeringsejendomme på
-255,7 mio. kr., værdiregulering af investeringsejendomme under
udvikling på -284,1 mio. kr., værdiregulering af gæld til kreditinstitutter
på -4,7 mio, kr. samt værdiregulering af koncernens beholdning af
pantebreve på -27,6 mio. kr.
Værdireguleringer af selskabets færdige investeringsejendomme
fremkommer dels som følge af ændrede generelle markedsforhold. Dels
som følge af konkrete forhold vedrørende de enkelte ejendomme,
herunder ændringer af lejen i overensstemmelse med de indgåede
lejekontrakter, lejeforhøjelser som følge af forbedringer af de enkelte
lejemål eller indgåelse af kontrakter med nye lejere.
Ud af værdiregulering af færdige investeringsejendomme på -255,7 mio.
kr. udgør ca. -43 mio. kr. markedsbestemte reguleringer af afkastkrav
på de enkelte ejendomme, De øvrige reguleringer skyldes primært
indgåelse af nye lejekontrakter for enkelte store lejemål på lavere
niveauer end tidligere i forbindelse med lejers fraflytning eller konkurs.
Anden halvdel af 2009 var generelt præget af en højere
transaktionsaktivitet på det danske ejendomsmarked, og det virker som
om priserne er ved at stabilisere sig, Markedsforholdene vurderes dog
fortsat som udfordrende, og Nordicom vil derfor fortsætte den
nuværende strategi med at øge ejendommenes værdi gennem
bygningsforbedringer, lejeoptimeringer samt effektivisering af driften,
12
1004264EogSN18616
hvorved der dannes grundlag for fremtidige positive værdireguleringer af
investeringsejendommenes værdi.
Værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme under udvikling
på -284,1 mio. kr. skyldes primært de ændrede markedsvilkår. for
projektudvikling, samt de ændrede målsætninger for en del af
projekterne. Nogle projekter har eksempelvis en længere tidshorisont og
lavere forventede salgspriser på færdiggørelsestidspunktet end tidligere
vurderet.
Herudover har de nye momsregler, som blev vedtaget i forbindelse med
Forårspakke 2, medført negative værdireguleringer på flere af selskabets
udviklingsprojekter. Med virkning fra 1. januar 2011 bliver salg af
nybyggede ejendomme og byggegrunde mv. momspligtigt, hvilket alt
andet lige vil ramme avancen ved salg af grunde samt udvikling af
ejendomme til boligformål, idet køber ikke har momsfradragsret.
En væsentlig del af selskabets udviklingsportefølje består af tre store
grundstykker på henholdsvis Amager Strand, Enghave Brygge og
Sluseholmen i København. Udviklingspotentialet vedrører primært
ejendomme til boligformål, hvor det i det nuværende marked ikke
umiddelbart er muligt at øge salgspriserne med hele momsen, hvorfor
den forventede avance reduceres med op til 20 %.
Der arbejdes i øjeblikket på at nedbringe koncernens samlede
engagement i udviklingsaktiviteter. Den overordnede målsætning er at
frasælge udviklingsprojekter, alternativt lade dem indgå i byttenandler
med færdige investeringsejendomme med positivt cash flow.
Finansielle poster netto udgør 196,5 mio. kr. (2008: 184,0 mio. kr.),
hvilket er en forøgelse på 12,5 mio. kr. Stigningen skyldes alene færre
aktiverede renteomkostninger på selskabets udviklingsprojekter på 37,6
mio. kr. Reelt er der således tale om et fald i de betalbare
renteomkostninger på 25,1 mio. kr.
Finansiel stilling pr. 31. december
Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2009 udgør
4.550,2 mio. kr. (31.12.2008: 5.133,6 mio. kr.), er reduceret med 583,4
mio. kr. i perioden. Der er i 2009 investeret 40,6 mio. kr. på
forbedringer og udvikling på eksisterende ejendomme, mens der er solgt
ejendomme for samlet 182,9 mio. kr.
Kortfristede aktiver udgør 429,5 mio. kr. (31.12.2008: 491,7 mio. kr.)
og er faldet med 62,2 mio. kr. i forhold til ultimo 2008. Faldet skyldes
overførsel af lejligheder på Lindholm fra projektbeholdninger til færdige
investeringsejendomme i takt med, at disse er blevet udlejet.
Egenkapitalen udgør 496,9 mio. kr. (31.12.2008: 1.043,2 mio. kr.)
svarende til en reduktion på 546,3 mio. kr. Reduktionen skyldes årets
underskud.
Gæld til kreditinstitutter udgør 3.978,1 mio. kr. (31.12.2008: 3.945,2
mio. kr.). Pr. 31. december 2009 udgør den langfristede gæld 2.089,0
mio, kr. svarende til 52,5 % af den samlede gæld (31.12.2008: 52,4
%).
Selskabet har i 2009 løbende opnået forlængelser på dele af den
kortfristede gæld. Størstedelen af den kortfristede gæld, som er
forlænget, er imidlertid erstattet af ny kortfristet gæld.
I marts 2010 blev der opnået enighed om en samlet bankaftale med alle
koncernens væsentlige kreditgivere om forbedring af selskabets
finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen vil kreditinstitutterne i en
periode på 3 år fra og med den 1. januar 2010 fastlåse og sænke
renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld på ca. 1.800 mio.
kr., henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld på ca. 2.000 mio. kr.
Herudover er løbetiden på den omfattede bankgæld forlænget frem til
den 31. december 2012. Løbetiden på koncernens realkreditlån
overstiger i forvejen 3 år.
For bankgæld, som ikke er omfattet af bankaftalen, er der indgået nye
låneaftaler, ligesom en del heraf vil blive omlagt til realkreditgæld.
I henhold til bankaftalen er Nordicom A/S forpligtet til at gennemføre en
kapitaludvidelse på minimum 100 mio. kr. i nettoprovenu senest den
30. september 2010, ligesom der skal opnås betingede tegningstilsagn
for minimum 50 mio. kr. senest den 30. juni 2010. Selskabet vil derfor
iværksætte en proces til rejsning af den nødvendige nye aktiekapital og
er i positiv dialog herom med sine største aktionærer. Selskabets største
aktionær HFI-Invest A/S har således givet betinget tilsagn om tegning af
nye aktier for 25 mio. kr.
Formålet med kapitalrejsningen er primært at sikre koncernen den
nødvendige kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende
ejendomsportefølje. Den nye kapital er ikke påkrævet til servicering af
løbende ydelser på koncernens anlægsfinansiering.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder
nedsættelse af de nuværende rentesatser på selskabets bankgæld til en
fast rente i tre år, udstedes der konvertible obligationer til de berørte
banker på nominelt ca. 70 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra
bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes
ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum kurs
100).
På baggrund af den indgåede bankaftale er årsrapporten aflagt med
fortsat drift for øje. Såfremt den aftalte kapitalforhøjelse mod
forventning ikke kan gennemføres, vil selskabets aktiviteter ikke kunne
videreføres uden genforhandling af aftalen.
Pengestrømme
Pengestrøm fra driftsaktivitet for 2009 udgør -79,3 mio. kr. (2008:
261,7 mio. kr.) svarende til en reduktion på 341,0 mio. kr. i forhold til
sidste år. Reduktionen skyldes væsentlige færre afleverede projekter i
2009 sammenlignet med 2008.
I forhold til årsrapporten for 2008 er der foretaget reklassifikation af
selskabets deponeringer i pengeinstitutter til senere frigivelse. Nordicom
har tidligere præsenteret disse indeståender under regnskabsposten
likvide beholdninger i såvel balancen som i opgørelse af pengestrømme.
Ifølge IAS 7 "Statement of cash flows” er det en betingelse, at likvide
beholdninger alene må omfatte likvide beholdninger samt værdipapirer,
der straks kan omsættes til likvider. Idet der kan rejses tvivl om hvorvidt
alle deponeringer opfylder denne betingelse, har ledelsen valgt i stedet
at indregne deponeringer under andre tilgodehavender.
Sammenligningstal er tilpasset den ændrede klassifikation.
Den ændrede klassifikation er præsenteret som ændring i deponerede
midler i selskabets pengestrømsopgørelse. Såfremt der ses bort herfra
ville pengestrøm fra driftsaktiviteten for 2009 i stedet udgøre -74,9 mio.
kr. (2008: -41,5 mio. kr.).
Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet er i 2009 påvirket med -13,0
mio. kr. fra 85 lejligheder på Lindholm, som blev færdigbygget i 4.
kvartal 2008. Ejendommen forventes fuldt udlejet inden for det næste
1004264EogSN18617
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
halve år, hvorved projektet bliver likviditetspositivt. Pr. 31. december
2009 er der underskrevet lejekontrakter på 59 af de 85 lejligheder.
Pengestrømme. til investeringsaktivitet udgør 56,8 mio. kr. (2008:
-419,1 mio. kr.). Periodens investeringer vedrører primært færdiggørelse
af udviklingsprojekter, herunder ” opførelsen af ejendomme. til
henholdsvis Max Bank, Trevira Neckelmann og Nykredit. Herudover er
der frasolgt ejendomme med en likviditetseffekt på 182,9 mio. kr. efter
fraregning af sælgerpantebrev på 2,7 mio. kr.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør 12,2 mio. kr. (2008: 61,9
mio. kr.) hvormed der er likvide beholdninger på 13,3 mio. kr. pr. 31.
december 2009,
13
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicom Ejendom
Danmark Sverige Tyskland Ejendom i alt
Beløb i mio. kr. 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Bruttoresultat 168,6 147,9 22,2 24,4 5,9 11,5 196,7 183,8
Resultat før værdireguleringer 130,2 119,3 18,3 18,1 3,8 9,9 152,3 147,3
Resultat af primær drift -164,4 108,8 11,1 6,1 -4,7 10,8 -158,1 125,7
Aktiver i alt 3.282,4 3.586,2 307,2 324,7 150,2 196,0 3.739,88 4.106,8
Pengestrømme fra driften -13,7 168,7 -8,1 3,1 -24,2 0,6 -46,0 172,5
Huslejeindtægter i Nordicom Ejendom er steget med 20,9 mio. kr. tili — finanspolitik, skattelettelser og den spirende optimisme på
alt 237,6 mio. kr. sammenlignet med sidste år.
Den stigende omsætning er opnået på trods af et nettosalg af
ejendomme i 2009 samt et generelt pres på lejeniveauer og
tomgangsprocenter.
Bruttoresultatet i Nordicom Ejendom udgør 196,7 mio. kr. (2008: 183,8
mio. kr.) svarende til en stigning på 12,9 mio. kr. (7,0 %).
Resultat af primær drift udgør -158,1 mio. kr. (2008: 125,7 mio. kr.) og
er alene faldet som følge af væsentlige negative dagsværdireguleringer i
2009.
Nordicoms færdige investeringsejendomme fordeler sig pr. 31. december
således på geografiske markeder og ejendomstyper:
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Danmark 3.053 88% 3.139 85%
Sverige 280 8% 307 8%
Tyskland 147 4% 226 6%
[I alt 3.480 3.672
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Butiksejendomme 1.123 32% 1.307 36%
Boligejendomme 508 15% 492 13%
Kontorejendomme 1.243 36% 1.223 33%
L&P ejendomme 441 13% 484 13%
Andre ejendomme 165 5% 166 5%
I alt 3.480 3.672
Aktiviteter i Danmark
Nordicoms danske ejendomsportefølje ligger primært i de større byer på
mere end 25.000 indbyggere.
| 2009 har den danske økonomi generelt været præget af økonomisk
lavkonjunktur og negative vækstrater. I tredje kvartal 2009 måltes dog
igen en svag positiv vækst i den danske økonomi på 0,6 %. De fleste
økonomer venter da også en langsom økonomisk fremgang. Det skyldes
blandt andet, at ledigheden fortsat er stigende og på den måde vil
bidrage til usikkerhed i de enkelte husstande. Den ekspansive
14
1004264EogSN18618
boligmarkedet kan imidlertid være med til at trække forbruget op.
Inflationen har i 2009 holdt sig under 2 % og tal for december viser en
årlig inflation på 1,4 %. Det lave niveau afspejler, at økonomien kører i
lavt gear og har betydet, at ECB og Nationalbanken har kunnet sænke
pengemarkedsrenten gennem året.
Den lavere rente har gjort det billigere for pengeinstitutterne at låne i
Nationalbanken. Dette er dog kun delvist slået igennem overfor
Nordicom, idet rentemarginalerne er øget gennem 2009.
Antallet af ejendomstransaktioner på det danske marked har i de første
tre kvartaler af 2009 været meget lavt. Markedet ser dog ud til at være
vendt i fjerde kvartal, hvor antallet af transaktioner er steget.
Transaktionerne vedrører primært mindre bolig, butik- og
kontorejendomme i større provinsbyer samt store ejendomme med
centrale beliggenheder i København.
Det er fortsat vanskeligt at få finansiering, og der kræves ofte en
betydelig grad af egenfinansiering, for at en transaktion kan
gennemføres. Køberne er derfor ofte enten private købere med kapital
eller større solide ejendomsselskaber. I forhold til 2008 er usikkerheden
ved ejendomsinvesteringer blevet mindre og visse bankers opsamling af
ejendomme i ejendomsselskaber betyder, at der ikke kommer en stor
mængde nødlidende ejendomme på markedet på én gang.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Danmark udgør 130,2
mio. kr. (2008: 119,3 mio. kr.). Stigningen skyldes primært
færdiggørelsen af 2 udviklingsprojekter medio 2009, hvor ejendommene
efterfølgende er udlejet til henholdsvis Max Bank i Næstved og Trevira
Neckelmann i Silkeborg.
Med hensyn til tomgang giver det fortsatte fald i beskæftigelsen
generelt anledning til en øget tomgang for kontorlokaler. På trods heraf
oplever. Nordicom fortsat efterspørgsel på lejemål til fornuftige
lejeniveauer. Tomgangsprocenten i Nordicoms kontorlejemål har dermed
kunne holdes på et uændret niveau i 2009 i forhold til 2008.
Udlejningspriserne har dog stabiliseret sig på et lidt lavere niveau, idet
nye lejere i stigende grad presser lejen og / eller opnår
introduktionsrabatter.
I detailhandlen er der mere optimisme end på kontorlejemarkedet. Efter
nøgle hårde år er forbrugertilliden i januar 2010 igen blevet positiv,
hvilket giver håb om en øget omsætning og en stabilisering af
lejeniveauet.
På markedet for logistik- og produktionslokaler har markedet generelt
været præget af, at en del virksomheder, som følge af den økonomiske
lavkonjunktur, har gennemført rationaliseringer, Dette betyder, at der i
nogle områder af Danmark er en del ledige lokaler og dermed et vist
pres på markedslejen.
Årets regulering til dagsværdi på de færdige investeringsejendomme i
Danmark udgør netto -250,5 mio. kr. (2008: -29,5 mio. kr.). Den
negative regulering skyldes, at der i 2009 er indgået enkelte større
lejekontrakter med nye lejere til lavere lejeniveauer, hvilket har medført
værdireguleringer af de pågældende ejendomme med uændret
afkastkrav. Herudover har markedets afkastkrav for visse typer af
ejendomme været stigende i 2009.
Der er i 2009 solgt følgende danske ejendomme for 72,8 mio. kr., som
har givet et tab i forhold til bogførte værdier på 11,8 mio. kr.:
El Jernbanegade 8, 3720 Åkirkeby
[3 Murergade 5, 3000 Helsingør
EJ Rantzausgade 22-24, København N
EJ Torvet 1, 3720 Åkirkeby
EJ Vadestedet 6, Næstved
El Åkirkebyvej 50, 3700 Rønne
Tre af de pågældende ejendomme er solgt med henblik på at reducere
tilstedeværelsen på Bornholm, På længere sigt forventes de resterende
ejendomme på Bornholm ligeledes afhændet.
I december 2009 har Nordicom byttet et mindre grundstykke på
Kongensgade / Vindegade i Odense med 7 nybyggede og udlejede
lejligheder på Vesterhavnen 17 i Nyborg. Der er herudover ikke
anskaffet ejendomme i Danmark i 2009.
Aktiviteter i Sverige
Nordicoms svenske ejendomsbesiddelser ligger primært i Norrkåping og
Linképing.
Anden halvdel af 2008 og starten af 2009 har været den værste periode
for svensk økonomi i moderne tid. I løbet af andet halvår af 2009 har
økonomien stabiliseret sig, og i slutningen af 2009 har der endvidere
været tegn på en begyndende vækst. I løbet af fjerde kvartal er der
1004264EogSN18619
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
ligeledes sket en stabilisering af den svenske krone over for den
amerikanske dollar og euroen.
I modsætning til andre økonomiske afmatninger inden for de sidste 20
år forventes det at tage længere tid inden bruttonationalproduktet er
tilbage på niveauet før krisens begyndelse. Under tidligere økonomiske
kriser har husstandenes indkomst imidlertid været ramt i højere grad
end tilfældet denne gang. Det skyldes det bratte fald i rentesatserne i
slutningen af 2008, faldende brændstofpriser og foretagne
skattenedsættelser gældende for indkomstskat 2009. Derfor oplevede
mange svenske husstande også bedre forbrugsmuligheder i 2009 end i
2008. Forbrugernes tillid er således også steget tidligere end de øvrige
økonomiske indikatorer.
Udlejning af kontorlokaler i Sverige er stærkt centraliseret omkring
Stockholm. De to andre storbyregioner, Gåteborg og Malmå / Lund har
kun en andel på ca. 15 % hver i forhold til udlejningsmarkedet i
Stockholm. Udsving i tomgang og lejeniveau over tid er ligeledes størst i
Stockholm, hvor perioder med høj vækst presser udlejningspriserne op
og øger nybyggeri, og tilsvarende er der et nedadgående pres på lejen i
perioder med lavere vækst. I andre dele af landet er huslejen mere stabil
over tid. Dette afspejler sig ligeledes ved at nybygningen på
kontormarkedet har været lavere uden for hovedstaden.
| det centrale Linkdping er der en mange! på moderne, effektive
kontorlokaler, hvor store dele er bygget i midten af 1900-tallet og ikke
opfylder nutidens krav. Kommunen arbejder i øjeblikket med planer om
nye rejsecentre og et nyt distrikt Kallerstad, som vil blive konverteret fra
let industri til boliger og kontor. I Norrkdping er der ligeledes en mangel
på store moderne kontorlokaler i de centrale områder af byen. Der sker
derfor en igangværende modernisering af de gamle industrielle
bygninger til moderne kontor- og kursuslokaler. | 2009 har
nyudlejningerne generelt været positive med et særligt behov for nye
lokaler som en yderligere drivkraft.
På butiksområdet har begyndelsen af 2009 været hård for de mange
erhvervsdrivende, der startede op eller udvidede i slutningen af den
økonomiske konjunkturcyklus. Adskillige kendte detailvirksomheder er
således blevet tvunget ud i konkurs eller reorganisering i løbet af 2009.
Troen på en fortsat lav rente, vækst i realindkomsten og en stigende
forbrugertillid har dog betydet, at 2009 blev endnu et år med samlet
nettovækst i detailhandelen.
På transaktionsmarkedet er mængden af handler på det svenske
ejendomsmarked næsten halveret i 2009 i forhold til sidste år. Første
halvdel af 2009 afspejlede den anden halvdel! af 2008 med lav
omsætning. I løbet af tredje og fjerde kvartal af 2009 steg antallet af
handler markant. De mest aktive aktører har været de svenske
institutioner. De udenlandske investorer har stort set været fraværende. I
de fleste tilfælde har sælgerne været gensidige fonde, der er nået exit
tid og i nogle tilfælde, har de solgt alle de nordiske ejendomme for at
reinvestere i andre markeder, som er blevet relativt billigere.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Sverige udgør i
regnskabsåret 18,1 mio. kr. (2008: 18,3 mio. kr.).
Dagsværdireguleringer er indregnet med -3,6 mio, kr. mod -12,0 mio.
kr, sidste år.
Der er i 2009 solgt følgende ejendom for 33,0 mio. kr., som har givet et
regnskabsmæssigt tab i forhold til bogførte værdier på -3,6 mio. kr.:
EJ Kroken 8, 9, 11, Norrkåping
Salget var en del af den nye strategi, hvor fokus er flyttet fra
projektejendomme til investeringsejendomme. Området havde fået en
ny lokalplan, som tillod en mere fleksibel udnyttelse af de eksisterende
15
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
bygninger ved at give mulighed for at bygge 15.000 m2 kontorer på et
tomt grundstykke, som støder op til ejendommen. Køberen var den
lokale virksomhed Builders AB Henry Ståhl, som også er involveret i
projektudvikling i nabokvarteret.
Ejendommen Magnetjårnet 6 i Linképing er endvidere blevet solgt i
december 2009, med overtagelse i februar 2010. Ejendommen bidrager
meget lidt til det løbende cash flow og krævede et betydeligt
ressourceforbrug for at forbedre driften. Pr. 31. december 2009 er
ejendommen indregnet under ”investeringsejendomme bestemt for
salg”.
Der er ikke købt investeringsejendomme i Sverige i 2009.
Aktiviteter i Tyskland
Nordicoms tyske ejendomsbesiddelser ligger i Hamburg og Låneburg.
Tyskland har i 2009 oplevet den stærkeste recession siden 1950'erne i
den tyske økonomi. Det føderale budgetunderskud på 3,2 % har for
første gang indenfor de sidste 4 år været højere end Maastricht-
kriterierne på 3 %, og bruttonationalproduktet (BNP) er faldet med 5 %.
Alligevel har arbejdsmarkedet været relativt stabilt og inflationen under
1 %. I slutningen af 2009 er flere økonomiske indikatorer ligeledes
blevet forbedret, og nogle er igen højere end niveauerne før Lehman
Brothers konkurs.
I 2009 blev ejendomshandlen domineret af investorer fra Tyskland, der
tegnede sig for næsten 90 % af den samlede omsætning i Tyskland på
lidt mere end 10 mia. EUR. Volumen svarer til ca. halvdelen af den
transaktionsvolumen, der blev registreret i 2008. Volumen for den første
halvdel af året var totalt set kun ca. 3.5 mia, EUR, mens dette steg til
ca. 3,3 mia, EUR i tredje kvartal og ca. 4 mia. EUR i fjerde kvartal 2009.
Hamburg, Munchen og Berlin oplevede den stærkeste efterspørgsel fra
investorerne, Transaktionsvolumen for erhvervsejendomme i Hamborg
var på 1,5 mia. EUR, hvilket svarer til niveauet for 2004 og 2005, men
er en tilbagegang på hele 66 % i forhold til 2008.
I 2010 forventes et yderligere løft på det tyske investeringsmarked for
erhvervsejendomme. Transaktionsvolumen forventes at blive det
dobbelte af 2009 og nå op på ca. 20 mia. EUR. Dette svarer til
gennemsnitsniveauet for årene 2000-2004. Det virker som om bunden
er nået, og investorerne igen begynder at fokusere på velbeliggende
16
1004264EogSN18620
driftsejendomme. Handelsværdierne er imidlertid stadig langt fra det
højeste niveau og vil fortsat være under pres, selvom investorerne er
blevet villige til at påtage sig mere risiko.
For 2010 forventes generelt et fortsat pres på lejeniveauet for
velbeliggende kontorlejemål, mens en stigning ventes de følgende år.
Ændringen kan imidlertid komme tidligere, såfremt renten forbliver lav.
På boligområdet er lejeniveauet i øjeblikket præget af, at
arbejdsløsheden i de større byer er steget fra 9,0 % til 9,3 %. Alligevel
forventes en stabilisering af lejeniveauet i 2010. Dette skyldes, at der i
Hamburg og Berlin stadig er en stor efterspørgsel fra private som følge
af befolkningstilvæksten i disse byer.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Tyskland udgør 3,8 mio.
kr. (2008: 9,7 mio. kr.). Faldet skyldes primært salg af ejendomme.
Dagsværdireguleringer er indregnet med -1,6 mio. kr. mod 0,9 mio. kr.
sidste år.
Der er i 2009 solgt følgende ejendomme for 48,0 mio. kr., som har givet
et regnskabsmæssigt tab i forhold til bogførte værdier på 6,9 mio. kr.:
EJ Apothekenstrasse 5-7, Luneburg
[2 Grapengiesserstrasse 2, Lineburg
Der er ikke købt investeringsejendomme i Tyskland i 2009.
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicom Udvikling
Danmark Sverige Tyskland Udvikling i alt
Beløb i mio. kr. 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2003
Bruttoresultat 2,5 11,7 0,0 0,0 -0,2 0,0 2,3 11,7
Resultat før værdireguleringer -19,5 -43,0 0,0 0,0 -0,4 -0,2 -19,9 -43,2
Resultat af primær drift -302,6 -191,9 0,0 0,0 -6,3 -0,2 -308,9 -192,1
Aktiver i alt 1.097,2 1.483,6 0,0 0,0 132,8 34,6 1.230,1 1.518,3
Pengestrømme fra driften -59,0 90,6 0,0 0,0 -44,9 -1,4 -103,9 89,2
Resultat af primær drift i Nordicom Udvikling udgør -308,9 mio. kr.
(2008: -192,1 mio. kr.) svarende til en reduktion på 116,8 mio. kr.
Faldet i indtjening skyldes, at der er afleveret færre udviklingsprojekter i
2009 end i samme periode for 2008, samt større negative
dagsværdireguleringer af en række udviklingsprojekter, som følge af
dårlige markedsforhold.
Aktiviteter i Danmark
I årets løb er der i Danmark solgt følgende projektudviklede arealer i
Nordicom Udvikling:
I Domicil til Nykredit på 1.660 m2 i Ro's Have, Roskilde.
ET 2 lejligheder på hver 100 m2 i Ro's Have, Roskilde
Salgsindtægter for afleverede projekter udgør 36,7 mio. kr. (2008:
295,7 mio. kr.) hvilket er et fald på 259,0 mio. kr. i forhold til sidste år.
Faldet skyldes, at en stor del af lejlighederne på Lindholm blev færdige i
2008.
Bruttoavancen på salg af projektbeholdninger udgør -8,2 mio. kr. (2008:
-11,7). Den negative bruttoavance skyldes, at selskabet i 2009 valgte at
opgive et udviklingsprojekt med henblik på at opføre et butikscenter i
tilknytning til Tåstrup Stationscenter. Projektet var ikke rentabelt at
gennemføre under de eksisterende markedsforhold, hvilket har medført
et regnskabsmæssigt tab på 12,2 mio. kr.
I 2009 er der afsluttet 2 projekter i form af nye domiciler til henholdsvis
Max Bank i Næstved og Trevira Neckelmann i Silkeborg. Projekternes
værdiskabelse er indregnet i posten ”Værdiskabelse ved
projektudvikling til egen beholdning” på 8,1 mio. kr.
Nordicom har over en periode investeret i flere grundstykker med
henblik på at opføre bl.a. lavenergiboliger. Markedet for nye boliger er
imidlertid dårligt, og der arbejdes derfor i stedet på at sælge
grundstykkerne og derved frigøre likviditet til andre formål. Grundet
markedssituationen forventes salgspriserne at blive mindre end
oprindeligt forventet, hvorfor der i 2009 er foretaget negative
dagsværdireguleringer på visse grundstykker.
Nordicom har tillige investeret i flere grundarealer og bygninger i de
gamle erhvervsområder i og omkring Næstved Havn. Grundlaget for
engagementet var de muligheder som den nye lokalplan åbnede op for,
idet disse områder blev udlagt til at være en ny del af bymidten med
attraktive muligheder for kontorbyggeri og detailhandel. Nordicom
udarbejdede en masterplan, som bl.a. omfattede opførelsen af et nyt
domicil på 5.500 m2 til Max Bank samt et nyt Føtex varehus på 3.700
m2, Max Banks domicil blev afleveret ved udgangen af 1. halvår 2009,
10042 64EogSN18621
og byggeriet af varehuset er nu igangsat og forventes afleveret i april
2010.
Som følge af markedssituationen er flere af de oprindelige projekter sat i
bero. Det samlede omfang af projektet i Næstved er reduceret, og en del
af de tidligere afholdte omkostninger til køb af ejendomme, nedrivning,
arkitektydelser m.m. er nedskrevet. De resterende udviklingsprojekter i
Næstved omfatter muligheder for bl.a. et biografprojekt på Toldbodgade
14, udnyttelse af byggeret på ca. 2.100 m2 på Femøvej 3, ombygning af
en ældre større erhvervsejendom på Blegdammen 7-13 til butikker og
restauranter, renovering af eksisterende kontorhus på Omøvej 2-26
samt ombygning af bevaringsværdig — erhvervsbebyggelse på
Vordingborgvej 78-82 til butikker.
Den ændrede strategiplan for Nordicom har endvidere betydet, at
selskabet fremover i mindre grad vil engagere sig i projektudvikling,
ligesom aktiviteterne indenfor lavenergiboliger og parkering er stoppet.
De vanskelige vilkår på markedet for projektudvikling, med vanskelig
adgang til finansiering og udtalt mangel på kunder, har medført
dagsværdireguleringer på selskabets investeringsejendomme under
udvikling med netto -284,1 mio. kr.
Selskabets tre grunde på henholdsvis Amager Strandvej, Sluseholmen og
Enghave Brygge er pr. 31. december 2009 indregnet til 665,0 mio. kr.
Beløbet svarer til gennemsnitligt 3.300. kr. pr. forventet
byggeretskvadratmeter (31. december 2008: 4.000 kr.).
Ved udgangen af 2009 er der i Danmark fortsat 2 igangværende
byggeprojekter. Det ene projekt vedrører ombygning af Rebæk Søpark
Butikscenter, Hvidovre, mens det andet projekt vedrører en ny Føtex
beliggende ved Næstved Havn.
Aktiviteter i Sverige
Der har i 2009 ikke været projektudviklingsaktiviteter i Sverige.
Aktiviteter i Tyskland
I Tyskland har Nordicom i begyndelsen af december 2009 færdiggjort
udviklingen af et nyt boligområde, Eidelstedter Brook 7-19, i nærheden
af Hamburg med et grundareal på 4.926 m2 og boligareal på 4.887 m2
samt 49 parkeringspladser i en underjordisk parkeringskælder. Alle 49
lejligheder var udlejet på færdiggørelsestidspunktet.
I december 2009 blev ejendommen solgt for 71,4 mio. kr. (9,6 mio.
EUR) til en tysk fond, hvilket vil give en regnskabsmæssig avance på ca.
2 mio. kr. samt et likviditetsmæssigt provenu på 30 mio. kr. efter
indfrielse af byggelån. Ejendommen overtages først af køber pr. 1. marts
17
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
2010, hvorfor den på balancetidspunktet fortsat er indregnet under
"investeringsejendomme bestemt for salg”.
I 4. kvartal 2009 påbegyndte Nordicom ombygningen af ejendommen
Lippeltstrasse 1, Hamburg. Det er hensigten at renovere facaden samt
modernisere køntorlejemålene i takt med at disse udlejes. Ejendommen
er beliggende med udsigt til Hamburg Hafen og er anskaffet i 2007 med
en vis tomgang. Denne forventes efter ombygningen væsentligt
reduceret, ligesom lejeniveauet kan øges.
Porteføljen rummede pr. 31. december 2009 ca. 20 projekter i Danmark,
og 1 i Tyskland, med et samlet forventet færdigt areal på 495.500 m2
(2008: 565.400 m2).
18
1004264EogSN18622
Lindholm, København
1 Sluseholmen danner rammerne for en helt unik måde at
bo på. | stuelejlighederne kan ejerne via tilvalgt ponton fra
deres altan komme ombord i egen båd og tage en sejltur i
SST EET EN
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Udviklingsportefølje
Postnr. By Lokalplan godkendt Forventet areal i alt (m2) Heraf afleveret (m2)
Danmark
Amager Strandvej 2300 København S Ja 54.600 0
Ved Stigbordene 2450 København SV Ja 55.600 0
Enghave Brygge 2450 København SV 2010 88.000 0
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre Ja 11.700 0
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 2010 50.100 0
Skråningshusene 3070 Snekkersten Ja 1.300 0
Ros Have 2 / Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde Ja 6.000
Ros Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde Ja 4.000 3.800
Løvegade 4 4200 Slagelse Ja 22.700
Næstved havn (Føtex) 4700 Næstved Ja 3.700 0
Næstved havn (øvrige) 4700 Næstved Ja 18.900 0
Ejlersvej 73 - 77 4700 Næstved 2010 10.500 0
Laguneparken 4700 Næstved Ja 15.200
Halfdans Vænge (grundmodning) 4700 Næstved Ja 76.700 34.600
Randlewej . 8300 Odder 2010 21.000 0
Astersvej 8410 Rønde Ja 400 0
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg Ja 43.000 0
Loftbrovej 17 9400 Nørresundby Ja 12.000 0
495.400 38.400
Tyskland
Lippeltstrasse 1 20097 Hamburg Ja 8.100 0
I alt 503.500 38.400
20
1004264EogSN18624
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Areal rest (m2) Heraf butik (m2) — Heraf kontor (m2) Areal bolig (m2) Areal parkering (m2) Areal andet (m2)
54.600 0 8.600 46.000 0 0
55.600 2.000 17.400 36.200 0 0
88.000 700 21.300 66.000 0 0
11.700 11.700 0 0 0 0
50.100 29.700 3.100 0 0 17.300
1.300 0 0 1.300 0 0
6.000 3.000 0 0 0 3.000
200 0 0 200 0 0
22.700 3,800 9.200 0 5.100 4.600
3.700 3.700 0 0 0 0
18.900 9.200 5.500 0 0 4.200
10.500 4.500 0 2.400 0 3.600
15.200 0 0 7.600 0 7.600
42.100 0 0 42.100 0
21.000 0 0 21.000 0 0
400 0 0 400 0 0
43.000 43.000 0 0 0 0
12.000 12.000 0 0
457.000 123.300 65,100 223.200 5.100 40.300
8.100 0 8100 0 0 0
465.100 123.300 73.200 223.200 5.100 40.300
21
1004264EogSN18625
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Mål og strategi
Selskabets langsigtede målsætning er uforandret at skabe størst mulig
værdi for aktionærerne. Nordicom tilpassede i slutningen af 2008 sin
strategi, således at selskabet fremadrettet vil fokusere sine aktiviteter på
investeringer i ejendomme med positivt likviditetsbidrag. Strategien er
udarbejdet og formuleret af selskabets bestyrelse, som i samarbejde
med direktionen, tillige er ansvarlige for implementeringen heraf.
Strategien vurderes løbende og en gang årligt afholdes et
bestyrelsesmøde med særligt fokus på selskabets strategi.
Implementeringen af den fastlagte strategi er i gang og forventes
gennemført i løbet af de kommende år. Selskabets overordnede strategi
er følgende:
Besidde og erhverve. likviditetspositive investeringsejendomme
indenfor segmenterne butiksejendomme, kontorejendomme og
lager & logistikejendomme. Selskabet ejer i dag enkelte
boligejendomme, som med tiden forventes afhændet.
El Geografisk koncentration af investeringerne i de større byer i
Danmark (min. 25.000 indbyggere). Udover Danmark, som med ca.
80 % af de samlede investeringer er selskabets primære marked, er
det en del af strategien at følge udviklingen i Sverige og Tyskland
og på baggrund heraf tage stilling til de nuværende mindre
porteføljers fremtid.
Optimering af ejendomsdriften således at alle driftsejendomme
bidrager med en positiv likviditet efter finansiering. Historisk er der
investeret i ejendomme med en vis tomgang, i forventning om at
der skulle ske en gennemgribende udvikling af de pågældende
ejendomme. Disse ejendomme, der hidtil har haft en negativ
likviditet, skal enten konverteres eller afhændes indenfor en rimelig
tid.
EJ Optimering af ejendommene således at forædlingspotentialet i den
bestående portefølje af driftsejendomme realiseres gennem
målrettede investeringer i ombygninger og tilpasninger. Gennem
denne type investeringer, med henblik på at nedbringe tomgangen
eller øge lejeniveauet, skabes der udover afkastet fra den løbende
drift en yderligere merværdi.
ER Værdistigninger skal løbende omsættes til likviditet. Det er således
en del af strategien at optimere ejendommene og herefter omsætte
dem, således at værdierne ikke består af opskrivninger men
konverteres til likviditet. Den gennemsnitlige ejertid for selskabets
ejendomme forventes på den baggrund reduceret.
i Langsigtet vækst indtil balancen udgør ca. 1 mia. EUR. Størrelsen
har en betydning for at kunne opretholde de nødvendige faglige
funktioner i organisationen samt øge selskabets attraktivitet for
større institutionelle og udenlandske investorer.
EJ Det er selskabets — langsigtede — målsætning, — at
egenfinansieringsgraden (egenkapital samt udskudt skat) som
minimum skal udgøre 25-30 % for koncernen som helhed og at
egenkapitalforrentningen før skat overstiger 15 % p.a.
Lånepolitiken følger selskabets strategi. Således vil selskabet på
længere sigt tilstræbe at finansiere investeringsejendomme med
løbetider og renteperioder, der gennemsnitligt matcher den
forventede ejertid af porteføljen. På kort sigt er det Nordicom's
målsætning at sikre løbetider på mellem 3 og 20 år mens
renteperioder fastsættes til mellem 1 og 3 år med en gennemsnitlig
renteperiode på over 2 år. På lang sigt påregner selskabet at styre
renteeksponeringen ved brug af forsikringsprodukter.
22
1004264EogSN18626
Med henblik på at færdiggøre den igangværende transformation af
selskabet og dermed understøtte den overordnede strategi er det på
kort sigt nødvendigt at:
EJ Ændrer — aktivmassens — sammensætning — således, — at
udviklingsaktiviteter (herunder jordbesiddelser) gennem frasalg eller
byttehandler reduceres i volumen og driftsejendommenes andel
øges. Indgåelse af partnerskaber med andre udviklingsselskaber
eller finansielle partnere omkring selskabets største jordbesiddelser
med henblik på at realisere projekter i fællesskab er endvidere en
mulighed.
EJ Styrke kapitalgrundlaget via en kapitaludvidelse således, at der er
tilstrækkelig likviditet til at udnytte forædlingspotentialet i den
bestående portefølje af driftsejendomme, hvorved tomgangen kan
reduceres og lejeniveauet øges.
Forventninger til 2010
Den nuværende markedssituation med pres på lejepriser og tomgang
forventes at fortsætte i 2010. Med hensyn til transaktionsmarkedet er
der imidlertid registreret en øget aktivitet fra oktober 2009 og frem,
hvilket indikerer, at det værste er overstået med hensyn til fald i
ejendomspriserne.
I 2010 er det ledelsens plan at fortsætte omstillingen af selskabet til
færre udviklingsaktiviteter, at nedbringe tomgangen i den bestående
udlejningsportefølje samt øge lejeniveauet. Dette skal ske gennem
målrettede investeringer i ombygninger og istandsættelse af flere af
selskabets større investeringsejendomme i takt med at der frigøres
likviditet hertil.
Organisationen er i 2009 blevet tilpasset til de justerede fokusområder,
og det forventes, at de samlede kapacitetsomkostninger i denne
anledning vil blive nedbragt i 2010. Som følge af indgåelse af
bankaftalen jf. nedenfor, samt en planlagt styrkelse af kapitalgrundlaget
ved udstedelse af aktier, må der imidlertid fortsat forventes en række
engangsomkosininger til rådgivere mv.
Selskabet har i marts 2010 indgået en samlet bankaftale med
hovedparten af koncernens kreditgivere om forbedring af selskabets
finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen vil kreditinstitutterne i en
periode på 3 år fra og med den 1. januar 2010 fastlåse og sænke
renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld henholdsvis
bidragssatser — på — realkreditgæld, hvilket — vil — reducere
renteomkostningerne i forhold til 2009. Herudover er løbetiden på den
omfattede bankgæld forlænget frem til den 31. december 2012.
På baggrund af selskabets nuværende ejendomsportefølje
samt de nye finansieringsvilkår forventes der et resultat på ca.
715 til +15 mio. kr. før værdireguleringer og skat i 2010.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder
nedsættelse af de nuværende rentesatser på selskabets bankgæld til en
fast rente i tre år, udstedes der konvertible obligationer til de berørte
banker på nominelt ca. 70 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra
bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes
ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum kurs
pari).
I årsrapporten for 2010 vil der ved indfrielse af de eksisterende banklån,
som er omfattet af bankafialen skulle opgøres en regnskabsmæssig
fortjeneste / tab, som udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige
værdi af de eksisterende lån på den ene side og dagsværdien af de nye
lån og de konvertible obligationer på den anden side.
De konvertible obligationer, der udstedes som kompensation for de
ændrede betingelser på banklånene, skal ved første indregning måles til
dagsværdi. Denne forventes at udgøre ca. 60 mio. kr. men kan ikke
opgøres præcist før de konvertible obligationer udstedes.
Dagsværdien på de konvertible obligationer kan opdeles i en
gældskomponent og en egenkapitalkomponent, der skal indregnes
adskilt. Egenkapitalkomponenten som forventes at udgøre ca. 30 mio.
kr. skal indregnes direkte på egenkapitalen. Der foretages ikke
efterfølgende måling af denne komponent. Gældskomponenten som
forventes at udgøre ca. 30 mio. kr. skal indregnes som en forpligtelse og
måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
1004264EogSN18627
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Samlet forventes de enkelte regnskabsposter påvirket med følgende
beløb som følge af bankaftalen:
Koncern
Beløb i mio. kr. 2010 2011 2012
Dagsværdiregulering af
bankgæld -23,0 -23,0 -23,0
Fortjeneste ved omlægning af
bankgæld 8,0 0,0 0,0
Finansielle omkostninger 30,0 30,0 30,0
Amortisering af konvertible
obligationer 72,0 -2,0 -2,0
Resultat før skat 13,0 5,0 5,0
Ovenstående effekt vedrørende dagsværdiregulering af bankgæld og
fortjeneste ved omlægning af bankgæld er ikke indeholdt i det
forventede resultat på -15 til +15, idet beløbet indregnes under
værdireguleringer mv.
De beskrevne forventninger er forbundet med usikkerhed og risici
herunder de risikofaktorer, som er beskrevet i årsrapportens side 27-33
samt I note 2 til årsregnskabet. Disse og andre faktorer kan indebære,
at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne.
23
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Corporate Governance
Nordicom A/S er omfattet af Nasdaq OMX København's anbefalinger for
god selskabsledelse af 15. august 2005, som er en del af reglerne for
notering på Nasdaq OMX København. Reglerne er senest revideret den
10. december 2008 og omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil
med selskabets ledelse, interessenternes rolle og betydning for
selskabet, åbenhed og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og
ansvar, bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens
vederlag, risikostyring samt revision. Anbefalinger for god
selskabsledelse er offentligt tilgængeligt på — hjemmesiden
www.nasdaqomxnordic.com.
Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra disse.
Selskabets corporate governance er i overensstemmelse med
anbefalinger for god selskabsledelse fra Nasdaq OMX København
bortset fra følgende punkter:
Det anbefales, at et bestyrelsesmedlem, der samtidig indgår i en
direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder mere end tre menige
bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig bestyrelsespost i
selskaber, der ikke er en del af koncermen, medmindre der foreligger
særlige omstændigheder. Nordicom har fraveget anbefalingerne på
dette punkt, idet bestyrelsen vægter hensynet til sammensætningen af
forretningsmæssig kompetence og branchekendskab højere end antallet
af det enkelte medlems øvrige bestyrelsesposter. En fast grænse for
antallet af bestyrelsesposter vurderes ikke hensigtsmæssig, idet
arbejdsbyrden er uens i forskellige selskaber. I stedet sikres det, at det
enkelte bestyrelsesmedlem på forhånd har gjort sig klart, hvilke
tidsmæssige krav bestyrelsesarbejdet stiller og afsætter tilstrækkelig tid
til sine opgaver i bestyrelsen,
Det anbefales, at bestyrelsen ikke — aflønnes — med
aktieoptionsprogrammer, men evt. med bonusprogrammer og aktier til
markedskurs. Anbefalingerne er fraveget på dette punkt, idet
aflønningen til bestyrelsen indeholder et tidligere indgået
aktieoptionsprogram. De sidste af de tidligere tildelte aktieoptioner er
optjent i april 2009, og der foreligger ingen bemyndigelse til at udstede
nye aktieoptioner til selskabets bestyrelse jf. de overordnede
retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning vedtaget på
generalforsamlingen.
Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at
ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer
tilfredsstillende. En lang række interne procedurer og kontroller er
implementeret og vurderes løbende.
Grundlaget for selskabets corporate governance er bl.a. Selskabsloven,
Årsregnskabsloven, International Financial Reporting Standards (IFRS),
Værdipapirhandelsloven, Nasdaq (OMX København's regler og
anbefalinger for udstedere af aktier og selskabets vedtægter.
Aktionærernes rolle og samspil med selskabsledelsen
Nordicom sikrer information til selskabets aktionærer gennem jævnlig
offentliggørelse af nyheder, delårsrapporter og årsrapporter og
selskabets hjemmeside opdateres løbende med offentliggjort
information. Endvidere sikres mulighed for dialog med selskabets
aktionærer på generalforsamlingen.
Bestyrelsen vurderer regelmæssigt, om selskabets kapitalstruktur er i
overensstemmelse med selskabets og aktionærernes interesser. Det
overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en
langsigtet lønsom vækst og som muliggør opfyldelse af selskabets
strategi.
24
1004264EogSN18628
Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets
bestyrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en detaljeret orientering
og et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der træffes på
generalforsamlingen. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år i
Århus eller Københavns Kommune inden udgangen af maj måned.
Datoen for generalforsamlingen oplyses senest i december måned året
forud for afholdelsen (ca. 4 måneder: før). Indkaldelse. til
generalforsamling offentliggøres og udsendes til de navnenoterede
aktionærer tidligst 5 uger før og minimum 3 uger før afholdelsen.
Indkaldelsen indeholder en fyldestgørende beskrivelse af dagsordenens
punkter og fuldmagter, som kan gives til selskabets bestyrelse udformes
således, at aktionærerne har mulighed for at tage stilling til hvert enkelt
punkt på dagsordenen. Alle aktionærer har ret til at deltage i og
stemme eller afgive fuldmagt ved generalforsamlingen jf. vedtægternes
89.
Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling hvis det
ønskes af aktionærer, som besidder 5 % eller mere af aktiekapitalen.
Næste ordinære generalforsamling afholdes den 22. april 2010 kl. 10 på
Langebrogade 5, 1411 København K.
Bestyrelsens pligter og aktionærernes rettigheder ved
overtagelsesforsøg
Selskabets vedtægter indeholder ingen grænser for ejerskab. eller
stemmeret. Hvis der fremsættes et tilbud om overtagelse af selskabets
aktier, vil bestyrelsen forholde sig hertil i overensstemmelse med
lovgivningen.
Interessenternes rolle og betydning for selskabet
Nordicom søger at udvikle og vedligeholde gode relationer til sine
interessenter, idet sådanne relationer vurderes at have positiv indflydelse
på selskabets udvikling. Med dette udgangspunkt er der udarbejdet
politikker for forskellige nøgleområder som kommunikation og
personale.
Det er bestyrelsens opgave at sikre efterlevelse samt løbende tilpasning
af disse politikker i overensstemmelse med udviklingen i og omkring
selskabet.
Kommunikation med investorer og aktieanalytikere varetages af
selskabets direktion. Med henblik på at sikre interessenternes interesser
påser bestyrelsen, at direktionen fører en aktiv dialog med selskabets
interessenter for at udvikle og styrke selskabet.
Bestyrelsen har vedtaget en informations- og kommunikationspolitik.
Politikken sikrer bl.a. at oplysninger af betydning for aktionærernes og
finansmarkedernes vurdering af selskabet og dets aktiviteter tilgår disse
og offentliggøres i overensstemmelse med gældende regler.
Alle fondsbørsmeddelelser offentliggøres på dansk og engelsk.
Endvidere gøres meddelelserne tilgængelige på selskabets hjemmeside
umiddelbart herefter.
Bestyrelsen skaber grundlag for en løbende dialog med selskabets
aktionærer ved at afholde generalforsamlinger samt udarbejde
præsentationer mv. På selskabets hjemmeside er der endvidere
mulighed for at læse om corporate governance-relaterede emner
ligesom de seneste fem års regnskaber, fondsbørsmeddelelser og
investorrelaterede præsentationer er tilgængelige.
Nordicom udarbejder årsrapport efter højeste standard; International
Finandal Reporting Standards (IFRS). I de tilfælde det vurderes som
formålstjenligt for selskabets interessenter, offentliggør selskabet
yderligere uddybende ikke-finansielle oplysninger i årsrapporten
herunder vedrørende selskabets vidensressourcer. Der offentliggøres
endvidere kvartalsrapporter.
Bestyrelsens opgaver og ansvar
Bestyrelsens væsentligste opgave omfatter fastlæggelse af de
overordnede mål og strategier og opfølgning på disse samt at sikre
retningslinjer for ansvarsfordeling, forretningsgange og risikostyring.
Bestyrelsen påser endvidere, at direktionen overholder de af bestyrelsen
besluttede målsætninger, strategier og forretningsgange.
Bestyrelsesmøderne ledes af formanden. Formanden har et særligt
ansvar for at sikre, at bestyrelsen fungerer tilfredsstillende, og at
bestyrelsens opgaver varetages på bedst mulig måde. Formanden drager
endvidere omsorg for, at der føres en protokol over forhandlingerne i
bestyrelsen, og at kopi heraf fremsendes til samtlige medlemmer af
bestyrelse og direktion indenfor 2 uger. I formandens fravær varetages
formandens opgaver af næstformanden.
Det tilstræbes, at alle væsentlige beslutninger træffes i den samlede
bestyrelse, og at mødefrekvensen tilrettelægges således, at bestyrelsen
hele tiden er en aktiv sparringspartner for direktionen og kan reagere
hurtigt og effektivt.
Nordicoms forretningsorden for bestyrelse og direktion fastlægger
rammerne for bestyrelsens arbejde samt procedurer for direktionens
rapportering til bestyrelsen og for kommunikation i øvrigt.
Forretningsordenen gennemgås og vurderes årligt af bestyrelsen og
tilpasses løbende selskabets situation, så den fortsat er et effektivt og
operationelt redskab ved løsningen af bestyrelsens opgaver.
Bestyrelsens sammensætning
Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen vurderer løbende,
hvilke kompetencer den skal råde over samt sammensætningen set i
lyset heraf. Bestyrelsen indstiller på den ordinære generalforsamling de
bestyrelseskandidater den anser for bedst muligt at kunne udføre de
opgaver, der påhviler den. Sammen med indkaldelsen til den
generalforsamling, hvor valg til bestyrelsen er på dagsordenen,
fremsendes endvidere en beskrivelse af de opstillede
bestyrelseskandidaters baggrund med oplysning om øvrige direktions-
og bestyrelsespøster i såvel danske som udenlandske selskaber. De
nuværende medlemmers særlige kompetencer i relation til arbejdet i
bestyrelsen er beskrevet på side 4 i årsrapporten.
Nye bestyrelsesmedlemmer modtager en introduktion. til selskabet.
Bestyrelsen foretager endvidere årligt en vurdering af, om der er
områder, hvor medlemmernes kompetence og sagkundskab bør
opdateres. Det enkelte medlem har imidlertid selv et ansvar for aktivt at
sætte sig ind i og løbende holde sig orienteret om selskabet samt
forhold i ejendomsbranchen.
Bestyrelsen består iht. selskabets vedtægter af 3-5 medlemmer. Siden
selskabets ordinære generalforsamling i 2007 og frem til den 5. marts
2010 har bestyrelsen bestået af fem medlemmer, som ikke deltager i
den daglige drift af koncernen. Bestyrelsen vurderer årligt antallet af
bestyrelsesmedlemmer.
Bestyrelsesformanden Torben Schøn er partner i et advokatfirma, der
udfører rådgivningsopgaver for selskabet og anses derfor ikke for
uafhængig i henhold til anbefalinger for god selskabsledelse.
Bestyrelsesmedlem Ole Vagner anses ligeledes ikke som uafhængig som
følge af en indirekte ejerandel på 33 % af selskabet. De øvrige tre
bestyrelsesmedlemmer anses alle for at være uafhængige af selskabet,
1004264EogSN18629
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
hvorved mere end halvdelen af de generalforsamlingsvalgte
bestyrelsesmedlemmer er uafhængige.
På side 4 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte
bestyrelsesmedlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og
bestyrelsesposter i såvel danske som udenlandske virksomheder (uanset
virksomhedsform).
Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.
Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen
fastlagt møde- og arbejdsplan. Mindst én gang om året afholder
bestyrelsen et strategimøde med henblik på at drøfte og fastlægge
bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af
selskabet. Yderligere møder afholdes når dette skønnes nødvendigt eller
hensigtsmæssigt i lyset af selskabets behov.
Nordicom har ikke fastsat nogen begrænsninger med hensyn til antallet
af bestyrelsesposter i andre selskaber, idet bestyrelsen vægter hensynet
ti … sammensætningen af forretningsmæssig kompetence og
branchekendskab højere end antallet af det enkelte medlems øvrige
bestyrelsesposter. En fast grænse for antallet af bestyrelsesposter
vurderes ikke hensigtsmæssig, idet arbejdsbyrden er uens i forskellige
selskaber. I stedet sikres det, at det enkelte bestyrelsesmedlem på
forhånd har gjort sig klart, hvilke tidsmæssige krav bestyrelsesarbejdet
stiller og afsætter tilstrækkelig tid til sine opgaver i bestyrelsen.
Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære
generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.
Medlemmer af bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære
generalforsamling. Genvalg kan finde sted. Tidspunktet for det enkelte
medlems indtræden i bestyrelsen fremgår endvidere på side 4 i
årsrapporten.
Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af
bestyrelsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfatter
evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt
direktionens arbejde og resultater.
Bestyrelsen ansætter den administrerende direktør. Den administrerende
direktør har ansvaret for tilrettelæggelse og gennemførelse af de
strategiske planer. Direktøren er ikke medlem af bestyrelsen men
deltager som hovedregel i bestyrelsesmøderne.
Bestyrelsens og direktionens vederlag
I henhold til aktieselskabslovens & 69 b skal bestyrelsen i Nordicom A/S
som børsnoteret selskab, inden det indgår, forlænger eller foretager
væsentlige ændringer i en konkret aftale om incitamentsaflønning med
et medlem af selskabets bestyrelse eller direktion, have fastsat
overordnede retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning af
bestyrelsen og direktionen. Disse retningslinjer er behandlet og
godkendt på selskabets generalforsamling den 22. april 2009 og kan
hentes på selskabets hjemmeside.
Formålet med selskabets aflønning, herunder incitamentsaflønning, er at
tiltrække og fastholde selskabets ledelsesmæssige kompetencer samt
sikre, at der er interessesammenfald mellem selskabets ledelse og
aktionærerne ved at fremme ledelsens incitament til at realisere
selskabets målsætninger og skabe værdi i selskabet.
Direktion
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang
årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og pension.
Herudover oppebærer direktionen fri telefon og fri avis. Den samlede
25
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og opfylder
selskabets specifikke behov.
Administrerende direktør Niels Troen's tiltrådte 1. december 2008 og
det årlige vederlag kan specificeres således:
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Løn og gager (herunder fri bil) 3.077 250
Pension 300 25
Bonus 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0
I alt 3.377 275
Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med
ejerskifte eller lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en
godtgørelse på 12 måneders vederlag udover løn i opsigelsesperioden.
Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for selskabets
incitamentsaflønning udover sit sædvanlige vederlag modtage variabel
aflønning i form af kontant bonus (kortsigtet incitamentsordning) og
aktiebaseret vederlæggelse (langsigtet incitamentsordning).
Kortsigtet incitamentsordning - bonus
Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktøren opnår
forud fastsatte bonusmål. Bonusmål (eksempelvis budgetmål, cash-flow,
gennemførelse af særlige strategiske mål mv.) fastlægges af bestyrelsen
en gang om året i forbindelse med godkendelse af det kommende års
budget. Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes
af bestyrelsen ved det pågældende regnskabsårs afslutning. Den
kontante bonus kan først udbetales efter generalforsamlingens
godkendelse af den enkelte årsrapport.
Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 100 % af direktørens faste
vederlag for det pågældende år.
Der er ikke udbetalt bonus til direktionen i regnskabsåret.
Langsigtet incitamentsordning - aktieoptioner
Den aktiebaserede vederlæggelse kan gives i form af tildeling af
aktieoptioner, der giver direktøren ret til at købe op til 30.000 stk. aktier
i selskabet.
Bestyrelsen fastlægger vilkårene for aktieoptionerne på den måde, der
af bestyrelsen vurderes bedst at ville sikre direktørens incitament,
inklusiv en periode for optjening af direktørens ret til at udnytte tildelte
optioner. Bestyrelsen fastsætter i øvrigt vilkårene for aktieoptionerne
herunder løbetid, udnyttelseskurs og betingelserne for udnyttelse,
Selskabet opfylder en eventuel incitamentsordning ved salg fra
selskabets beholdning af egne aktier.
Der er pr. 31. december 2009 ikke udstedt aktieoptioner til direktionen.
Bestyrelse
For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer
er bestyrelsens aflønning fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver
og vilkår i sammenlignelige virksomheder.
I den nuværende aflønning indgår udelukkende et basishonorar. Af det
samlede vederlag til bestyrelsen vedrører 3/8 bestyrelsesformanden, 2/8
næstformanden og 1/8 hvert af de resterende tre bestyrelsesmedlemmer
jf. nedenstående specifikation:
26
1004264EogSN18630
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Torben Schøn . 600 600
Michael Vad Petersen 400 322
Søren Pind 200 142
Per Mellander 200 200
Ole Vagner 200 54
I alt 1.600 1.318
| aflønningen til bestyrelsen har tidligere indgået et
aktieoptionsprogram. De sidste af tidligere tildelte aktieoptioner blev
optjent i april 2009, og der foreligger ingen bemyndigelse til at udstede
nye aktieoptionsprogrammer til selskabets bestyrelse jf. de overordnede
retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning vedtaget på
generalforsamlingen.
Bestyrelsen uudnyttede aktieoptioner tildelt i tidligere år har intet
udløbstidspunkt og udgør pr. 31. december 2009 følgende:
Exercise Exercise Exercise
kurs kurs kurs
(698) (1.304) (1.480)
Torben Schøn 6.000 stk. 6.000 stk. 6.000 stk.
Michael Vad Petersen 0 2.000 stk. 2.000 stk.
Søren Pind 0 0 2.000 stk.
Per Mellander 0 2.000 stk. 2.000 stk.
Ole Vagner 0 0 2.000 stk.
I alt 6.000 stk. 10.000 14.000
stk. stk.
Markedsværdi pr.
31. december 2009 0 0 0
Søren Pind har været medlem af bestyrelsen i hele 2009 men er udtrådt
af bestyrelsen i marts 2010 som følge af udnævnelsen som
udviklingsminister.
Selskabets vederlagspolitik omtales i formandens beretning på
selskabets ordinære generalforsamling, ligesom bestyrelsens vederlag
for det indeværende regnskabsår fremlægges til godkendelse.
Risikostyring
Bestyrelsen vurderer de samlede risikoforhold og de enkelte
risikofaktorer, som er forbundet med koncernens aktiviteter i Danmark,
Sverige og Tyskland jf. årsrapportens afsnit herom. Vurderingen
foretages efter behov og mindst en gang årligt.
Bestyrelsen vedtager retningslinjer for de centrale risikoområder, følger
udviklingen heri, og sikrer tilstedeværelse af planer for styring af de
væsentligste risikofaktorer.
Revisionsudvalg
Bestyrelsen har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt
revisionsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at sikre en
uafhængig og objektiv overvågning af — virksomhedens
regnskabsaflæggelsesproces, interne kontrolsystemer og
risikostyringssystemer, bedst varetages ved at disse gennemgås
detaljeret inden de fremlægges for den samlede bestyrelse.
Udvalget består af:
EJ Torben Schøn (formand)
[J Michael Vad Petersen (næstformand)
Revisionsudvalget afholder 2-5
revisionsprotokollater — vedrørende
revisionsopgaver gennemgås.
møder årligt, hvor bl.a.
årsrapporten samt løbende
Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget, hvori
udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommissorium kan
læses på selskabets hjemmeside.
Revision
Til varetagelse af aktionærernes og offentlighedens interesser vælges på
den årlige ordinære generalforsamling en uafhængig revision efter
bestyrelsens indstilling. Revisor er på valg hvert år. Revisionsudvalget
foretager en konkret og kritisk vurdering af revisors uafhængighed og
kompetence mv. til brug for indstilling til generalforsamlingen.
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem
revisionsudvalget og revisor. Direktionen er af bestyrelsen bemyndiget til
1004264EogSN18631
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
at iværksætte eventuelle ikke revisionsydelser for op til 50.000 kr. pr.
sag. Ydelser herudover skal godkendes af revisionsudvalget.
Revisionen aflægger skriftlig rapport til den samlede bestyrelse mindst
en gang årligt og herudover ved konstatering af eventuelle forhold som
bestyrelsen bør orienteres om.
Bestyrelsen gennemgår og vurderer de interne kontrolsystemer i
selskabet samt ledelsens retningslinjer herfor og overvågning heraf.
Under hensyntagen til selskabets størrelse og aktiviteter har bestyrelsen
ikke fundet det nødvendigt at nedsætte en intern revision til at bistå
bestyrelsen hermed.
27
Lindholm, Sluseholmen, København
I Byplansprisen uddeles hvert år til den kommune, som
gjort en særlig indsats for at fremme gode og smukke bymiljøer
og landskaber /
SEER ES
DRONER
VRAG
ln K SEN Aber un aks i kg ER or ØR Se
SEES ASA $ MNL AE 2 ER eR NE &
EN RT es 3 ip NDRDÅs åy
En:
rngbe rs BR ND 20
SB elv se
sove
re Le lsin,
ERR Di
En,
SØRETE SEN
, i ig BDR: AR
AED
Rn ans ir 2 SE Fe Aa ESS
Ea E Så ØD mi]
RRS
SOM
Risikofaktorer vedrørende regnskabsaflæggelse
Ifølge aktieselskabslovens & 54 er bestyrelsen ansvarlig for de interne
kontrol- — og — risikostyringssystemer i — forbindelse — med
regnskabsaflæggelsesprocessen.
Selskabets risikostyring og inteme kontroller — vedrørende
regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med henblik på:
ET Aflæggelse af interne regnskaber, som giver mulighed for
opfølgning på koncernens præstationer
EJ Aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards (IFRS), som
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter
for børsnoterede selskaber, jf. Nasdaq OMX Københavns
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber og IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan
reducere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen.
Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager
udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:
DO Kontrolmiljø
EJ Risikovurdering
Ed Kontrolaktiviteter
EJ Information og kommunikation
EJ] Overvågning
Kontrolmiljø
Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker
medarbejdernes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget
for den interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de
øvrige kontrolkomponenter hviler på.
Nordicom har procedurer og politikker, såsom politik for selskabsledelse,
bestyrelsens forretningsorden, instrukser til den administrerende direktør
og attestationsregler, som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres.
Godkendelsesregler, som beskriver på hvilket niveau personer kan træffe
beslutninger om omkostninger, investeringer, aftaler mv.
Regnskabsstandarder og regnskabsmanualer til — udenlandske
dattervirksomheder er baseret på IFRS for at sikre ensartethed og
stringens i regnskabsaflæggelsen.
Der er vedtaget en personalepolitik som sikrer, at medarbejderne har de
rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive
stillinger. — Procedurer og skabeloner for ansættelse og
medarbejderevaluering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser
er definerede og dokumenterede.
Risikovurdering
Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne som
interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at have
opstillet konkrete mål og politikker for hvilke risicd koncernen vil påtage
sig. Ved risikovurdering skal forstås det at identificere og analysere
relevante risid for ikke at nå målene eller leve op til de fastsatte
politikker,
Nordicom har etableret en risikovurderingsprocedure, som gennemføres
med jævne mellemrum og som omfatter en vurdering af risici og
behovet for handling. Overordnede risikovurderinger kan føre til, at
særlige tiltag gennemføres for at afbøde uventede risici. Den interne
1004264EogSN18633
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
kontrol af regnskabsaflæggelse er et af de områder, som vurderes i den
forbindelse,
Væsentlige og risikofyldte forhold i relation til regnskabet omfatter:
Regnskabspost Kontrolmål
Nettoomsætning Fuldstændighed, Nøjagtighed
Investeringsejendomme Værdiansættelse, Rettigheder
Kreditinstitutter Fuldstændighed, Præsentation og
oplysning
Projektbeholdninger Værdiansættelse
Tilgodehavender Værdiansættelse
Eventualforpligtelser Præsentation og oplysning
Herudover er der risiko vedrørende overholdelse af IFRS implementerede
IT-systemer / IT-kontroller samt besvigelser.
Kontrolaktiviteter
Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer
og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som
godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.
Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i
organisationen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som
sikrer, at alle fakturaer kun kan godkendes af personer, som er
bemyndiget hertil og indenfor de beløbsgrænser, som er fastlagt af
ledelsen.
Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af
delårsrapporter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af
korrekt information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.
Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmerede
kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere fysisk sikkerhed i virksomheden og
generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøtter
regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-
baserede beredskabsplaner.
Information og kommunikation
Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med
effektive kommunikationskanaler er endvidere at sikre:
El At oplysninger er fuldstændige, nøjagtige, og som minimum lever
op til de lovmæssige krav
Rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt
Tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden
At væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede
risici i regnskabsaflæggelsen
At direktion og medarbejdere kender sit ansvar for risikostyring og
interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
EJ At alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed, for at kunne udføre deres erhverv.
29
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at
medarbejderne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt og ledelsen
har de nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den
kommunikation, som kommer fra organisationen. I den forbindelse har
Nordicom i 2009 implementeret et intranet, som giver medarbejderne
lettere adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger, mv.
Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder,
aktiviteter og forhold, som er vigtige for virksomhedens
beslutningstagning og eksterne rapportering.
Overvågning
Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate
vurderinger samt en kombination af de to.
Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det
indgår i ledelsens og chefernes daglige aktiviteter, og de aktiviteter som
medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle
konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer,
beføjelser og politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til
de vedtagne politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal
rapporteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal
rapporteres til direktionen og bestyrelsen.
Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering
til bestyrelsen/revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af
rapporteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret
budgetopfølgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt
tidligere år analyseres og forklares.
Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. I
direktionens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne
kontrol fra den generalforsamlingsvalgte revision.
Bestyrelsen/revisionsudvalget holder endvidere løbende møder med den
generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne rapporterer om
væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.
Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen
gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risic i
regnskabsaflæggelsesprocessen. Endvidere at direktionen foretager den
fornødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og
mangler samt eventuelle overtrædelse af aftalepolitikker, processer og
forretningsgange.
30
1004264EogSN18634
Finansielle risikofaktorer
Nordicom ønsker som udgangspunkt ikke at tage risici, som påvirker
mulighederne for at opfylde selskabets budgetforventninger og
strategiske mål negativt, og hvor sandsynligheden for at risikoen
indtræffer er stor. Ved at identificere disse risici bliver det muligt aktivt
at arbejde med forebyggende tiltag samt udvikle beredskaber. til
imødegåelse af konsekvenserne, såfremt en begivenhed skulle indtræffe.
Det vigtigste instrument for Nordicom til reduktion af risiko er
diversificering af koncernens aktiviteter.
Det er grundlæggende acceptabelt for Nordicom at påtage sig en risiko,
der har stor betydning, så længe sandsynligheden, for at den indtræffer,
er lav. Ligeledes kan Nordicom påtage sig en risiko, som indtræffer med
stor sandsynlighed, hvis den er af lav betydning.
Risikoområder med stor betydning for Nordicom gennemgås og vurderes
af bestyrelsen på grundlag af redegørelser fra direktionen.
Gennemgangen forløber efter en plan således, at alle risikoområder af
stor betydning behandles mindst en gang om året.
Renterisiko
Stigende renter vil påvirke koncernens resultat, idet lejeindtægter på
ejendommene ikke påvirkes direkte af renteudviklingen i samme omfang
som finansieringsomkostningerne. Herudover vil stigende renter alt
andet lige påvirke afkastkravet og dermed markedsværdien på
koncernens investeringsejendomme.
Pr. 31. december 2009 udgør koncernens samlede gæld til
kreditinstitutter 3.978,1 mio. kr. (2008: 3.945,2 mio. kr.). Gælden
fordeler sig med 214,0 mio. kr. i fastforrentede lån (2008: 230 mio. kr.)
og 3.764,7 mio, kr. i variabelt forrentede lån (2008: 3.715,2 mio. kr.).
Det har været Nordicoms politik at have en stor andel af variabelt
forrentet gæld, idet de korte renter normalt vil være lavere end de lange
renter. Historisk har tilpasningslån typisk haft en lavere rente end et
fastforrentet lån med tilsvarende løbetid. Til gengæld er den risiko
Nordicom påtager sig større, idet ingen ved, hvordan rentestrukturen ser
ud, næste gang renten på lånet skal tilpasses/reguleres.
Koncernen er, som følge af sine finansieringsaktiviteter, eksponeret i
relation til renteudsving i såvel Danmark som udlandet. Den primære
renteeksponering er relateret til udsving i CIBOR, STIBOR og EURIBOR.
Det har været koncernens politik at afdække renterisici på koncernens
lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et
tilfredsstillende niveau. Afdækningen foretages ved indgåelse
renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlægges til en fast rente. Pr.
31. december 2009 var 214,0 mio. kr. (31. december 2008: 230,5 mio.
kr.) af koncernens lån fastforrentede eller omlagt til fast rente gennem
indgåede renteswaps. Dagsværdien af de på balancedagen udestående
renteswaps indgået til afdækning af renterisici på variabelt forrentede
lån udgør -9,8 mio. kr. (31. december 2008: -11,3 mio. kr.). De
indgåede renteswaps har samlet en nominel værdi på 214,0 mio. kr. og
løber frem til og med 2011.
Den vægtede gennemsnitlige varighed (fastrente periode) på koncernens
lån udgør pr. 31. december 2009 182 dage (31. december 2008: 170
dage) inkl. effekten af den indgåede renteswap.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af en 1 % stigning i renten udgør følgende:
1004264EogSN18635
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Effekt på resultatopgørelse -19,5 -20,1
Effekt på egenkapital 3,8 6,4
Likviditetsrisiko
Det er Nordicoms politik i forbindelse med lånoptagelse at sikre størst
mulig fleksibilitet gennem spredning af lånoptagelsen på forfalds- /
genforhandlingstidspunkter og modparter under hensyntagen. til
prissætningen. Koncernens likviditetsreserve består af likvide
beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Det er koncernens
målsætning, at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at
kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i
likviditeten samt realisere koncernens mål. Idet dette mål ikke er opfyldt,
er det planen at gennemføre en kapitalforhøjelse inden udgangen af 3.
kvartal 2010.
Likviditetsreserven udgør pr. 31. december 2009 13,3 mio. kr. (2008:
35,0 mio, kr.) og består af likvide beholdninger og uudnyttede
kreditfaciliteter.
Overskuelige låneengagementer hos flere forskellige finansielle
samarbejdspartnere er med til at sikre, at engagementer lettere kan
flyttes eller indfries. Den generelle kreditrisiko på modparter, på
bankforretninger og andre finansielle instrumenter, holdes på et
minimum ved løbende kreditvurdering af modpartsrisikoen og
anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter.
Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af
aktiviteten. Realkreditlån har typisk en fordel, hvad angår satser og
vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af
debitors misligholdelse.
Koncernen har indgået låneaftaler med enkelte kreditinstitutter, som
indeholder covenants. I Danmark knytter covenant sig til koncernens
soliditet, mens der i den svenske del af koncernen er covenants tilknyttet
både soliditet og renteserviceringskapacitet.
Koncernens soliditetsgrad udgør pr. 31. december 10 %, hvilket er
mindre end det aftalte covenant med en af koncernens væsentlige
långivere. På baggrund heraf kunne långiveren kræve gælden indfriet.
Långiveren har imidlertid frafaldet dette krav efter balancedagen i
forbindelse med indgåelse af ny låneaftale. Koncernen har herudover
ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt
låneaftaler.
Kreditrisiko
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af
Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse
af omfattede lejemål.
Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme
er begrænset, da handlerne altid er betinget af købesummernes
betaling.
Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der
minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner sikrer koncernen sig
med supplerende sikkerheder såsom pant i projekter.
31
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Den maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i
balancen indregnede værdier.
Koncernens 10 største lejere og deres andel af de samlede lejeindtægter
udgør følgende:
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Disa Industries A/S 6% 6%
Post Danmark A/S 4% 4%
Københavns Kommune 4% 4%
Alstom Power Sweden AB 4% 3%
Trevira Neckelmann A/S 4% 3%
Coop Danmark 3% 2%
Tæppeland 3% 3%
Hotel Prindsen 2% 2%
Max Bank 2% 0%
SKAT 2% 1%
Centerplan A/S 0% 2%
I alt 34% 30%
Ved indgåelse af lejekontrakter vurderes lejernes betalingsevne i det
omfang det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et
depositum og forudbetalt leje. Såfremt større lejere ikke er i stand til at
betale, kan det medføre reducerede indtægter som følge af tomgang
ved fraflytning samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med
istandsættelse mv.
Nordicom registrerer endvidere hvilken branche den enkelte lejer tilhører
med henblik på at vurdere, om der er større risiko relateret til enkelte
brancher. Klassifikationen følger Dansk Branchenomenklatur fra
Danmarks Statistik.
I nedenstående skema er koncernens samlede lejeindtægter på færdige
investeringsejendomme segmenteret på brancher.
32
1004264EogSN18636
Beløb i mio. kr. 2009 2008
[A] Landbrug, jagt, skovbrug
og fiskeri 0,0 0% 0,0 0%
[B] Råstofindvinding 0,0 0% 0,0 0%
[C] Fremstillingsvirksomhed 33,3 14% 32,5 15%
ID] El-, gas- og
fjernvarmeforsyning 9,1 4% 8,9 4%
[E] Vandforsyning;
kloakvæsen, affaldshåndtering
og rensning 0,2 0% 0,2 0%
IF] Bygge- og
anlægsvirksomhed 5,8 2% 6,6 3%
[G] Engroshandel og
detailhandel; reparation af
motorkøretøjer 71,5 30% 64,7 30%
[(H] Transport og
godshåndtering 11,1 5% 11,9 5%
[I] Overnatningsfaciliteter og
restaurationsvirksomhed 22,7 10% 10,1 5%
[I] Information og
kommunikation 2,4 1% 2,9 1%
IK] Pengeinstitut- og
finansvirksomhed, forsikring 7,3 3% 2,6 1%
[L] Fast ejendom 0,4 0% 5,3 2%
IM] Liberale, videnskabelige
og tekniske tjenesteydelser 0,0 0% 0,1 0%
IN] Administrative
tjenesteydelser og
hjælpetjenester 1,7 1% 1,6 1%
[0] Offentlig forvalming og
forsvar; socialsikring 20,8 9% 19,6 9%
[P] Undervisning 5,4 2% 6,3 3%
IQ] Sundhedsvæsen og sociale
foranstaltninger 1,0 0% 1,0 0%
ÅR] Kultur, forlystelser og sport 7,5 3% 9,5 4%
[S] Andre serviceydelser 16,1 7% 10,7 5%
[IT] Private husholdninger 21,3 9% 22,2 10%
[U] Eksterritoriale
organisationer og organer 0,0 0% 0,0 0%
I alt 237,6 216,7
Som det fremgår er ca. 30 % af koncernens lejeindtægter eksponeret
mod virksomheder indenfor branchen "Detailhandel" og 14 % inden for
branchen "Fremstillingsvirksomhed”, Herudover vurderer Nordicom ikke
at have nogen væsentlig risiko relateret til specifikke brancher.
Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for manglende betalingsevne hos
koncernens lejere er begrænset, ligesom betydningen for koncernens
resultat og finansielle stilling er af mindre betydning. For regnskabsåret
udgjorde tab ved misligholdelse af lejekontrakter 1,9 mio. kr. svarende
til 0,7 % af omsætningen (2008: 0,4 mio. kr. svarende til 0,2 % af
omsætningen).
Tab ved misligholdelse af lejekontrakter har i 2009 været større end
normalt som følge af den økonomiske krise i Danmark. Niveauet
forventes normaliseret igen i løbet af 2010.
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Valutarisiko
Koncernen er eksponeret for valutaudsving, som følge af at de enkelte
datterselskaber i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har
tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.
Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter
i EUR og SEK. Koncernens valutarisii afdækkes primært ved at
finansieringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige
optages i lokal valuta.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af en 5 % ændring i valutakurserne udgør følgende:
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Effekt på resultatopgørelse -3,5 5,8
Effekt på egenkapital 2,3 1,6
For yderligere specifikationer af de finansielle risikofaktorer henvises til
note 31 i årsregnskabet,
33
1004264EogSN18637
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Forretningsmæssige risikofaktorer
Lejeniveau
Koncernens samlede lejeindtægter for færdige investeringsejendomme
udgør i 2009 238,1 mio. kr. og fordeler sig således fordelt på
geografiske områder og ejendomstyper.
Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for at det ledige
lejemål ikke genudlejes eller eventuelt udlejes til et lavere lejeniveau.
Herudover vil tomgangen være påvirket af de generelle konjunkturer i
Danmark, Sverige og Tyskland.
Beløb i mio. kr. 2009 2008 5 .
Koncernens gennemsnitlige tomgang for færdige
Danmark ' , > , investeringsejendomme udgør i 2009 38,2 mio. kr. og fordeler sig
anmar 199, 84% 172,7 80% således på flg. geografiske områder og ejendomstyper.
Sverige 27,8 12% 30,2 14%
Tyskland 10,7 s% 138 6% Beløb i mio. kr. 2009 2008
|alt 237,6 216,7 Danmark 363 15% ——— 294 15%
—— Sverige 1,5 5% 0,4 1%
Beløb i mio. kr. 2009 2008 Tyskland 0,4 4% 24 15%
Butiksejendomme 78,3 33% 68,6 32% Valt 38,2 14% 32,2 13%
Boligejendomme 26,2 11% 25,2 12%
i i Dj
Kontorejendomme 711,1 32% 71,6 36% Beløb i mio. kr. 2009 2008
L&P ejendomme 30,7 13% 33,0 15%
dre ejend 25,3 119 2,3 9 .
Andre ejendomme 5 1% 1 6% Butiksejendomme 13,2 14% 13,0 16%
inai 0 Q;
Fm 737,6 2167 Boligejendomme 10,2 28% 3,9 13%
Kontorejendomme 10,2 12% 10,8 12%
Den gennemsnitlige leje for færdige investeringsejendomme udgør 629 — VåP ejendomme 45 13% 3,9 11%
kr. pr. m2. Lejeniveauet er højest for boligejendomme og lavest for — Andre ejendomme 0,1 0% 0,6 5%
logistik- og produktionsejendomme jf. nedenstående skema.
I alt 38,2 14% 32,2 13%
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Butiksejendomme 719 682
Boligejendomme 869 849
Kontorejendomme 601 630
L&P ejendomme 333 317
Andre ejendomme 681 626
I alt 629 575
De fleste lejekontrakter indeholder en vis grad af uopsigelighed fra lejers
side, hvilket skaber en vis elasticitet mellem udviklingen i markedslejen
og lejeniveauet for det enkelte lejemål. Nordicom påvirkes derfor
primært ved et langsigtet fald i markedslejeniveauet og hovedsageligt
indirekte via et fald i ejendomsværdien.
årets — resultat — (ekskl.
Den hypotetiske — indvirkning — på
Tomgangen i boligejendomme er væsentligt påvirket af færdiggørelsen
af Lindholm i 4. kvartal 2008. Opgøres tomgangsprocenten uden de 85
lejligheder på Lindholm udgør denne i stedet 5,1 % for 2009. De
resterende lejligheder på Lindholm forventes udlejet i løbet af 1. halvår
2010.
Tomgangen i butiksejendomme vedrører primært en række centre i
Københavnsområdet, som generelt trænger til istandsættelse. I
december 2009 påbegyndtes den første i rækken "Rebæk Søpark
Butikscenter”, hvor der inden igangsættelsen er indgået lejeaftaler med
en række nye lejere, herunder supermarkedskæden Lidl.
En højere tomgang vil påvirke koncernens resultat og finansielle stilling
negativt. Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en
5 % stigning i tomgangen, udgør følgende:
dagsværdiregulering) som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet — Beløb i mio. kr. 2009 2008
udgør følgende:
Effekt på resultatopgørelse -1,9 -1,6
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Effekt på resultatopgørelse -11,9 -10,8 Afkastkrav
Nordicom — værdiansætter investeringsejendomme til — dagsværdi
Tomgang
Der er Nordicoms strategi at erhverve ejendomme, der som følge af en
god beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en lav tomgang eller som
har et udviklingspotentiale. Nordicom har historisk købt ejendomme der
havde en vis tomgang med henblik på at videreudvikle ejendommen og
få nye lejere ind.
34
1004264EogSN18638
(markedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets: resultat.
Porteføljens relativt store andel af koncernens balance bevirker, at
følsomheden overfor prisfald på ejendomsmarkedet er relativt stor.
Den — opgjorte — markedsværdi — af — koncernens — færdige
investeringsejendomme påvirkes primært af afkastkravet på de enkelte
ejendomme. Afkastkravet opgøres på baggrund af udviklingen i
markedsforholdene for den relevante ejendomstype, udviklingen i det
generelle renteniveau samt ændringer i forhold for den konkrete
ejendom.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en 1 %
stigning i afkastkravet, udgør følgende:
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Effekt på resultatopgørelse -436,5 -567,6
Ved udgangen af 2009 er det Nordicoms forventning, at afkastkravet vil
stabilisere sig som følge af lave udlånsrenter. Sandsynligheden for
yderligere prisfald på udlejningsejendomme er derfor reduceret, mens
betydningen for Nordicom's resultat fortsat er betydelig.
Fejl og mangler
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en risiko for at
ejendommen har uforudsete fej] og mangler.
Det er fastlagte forretningsgange for koncernens køb af ejendomme,
som sikrer, at der foretages omhyggelige juridiske, økonomiske og
bygningstekniske undersøgelser. Herudover søges væsentlige risici
afdækket ved indgåelse af garantier fra sælgers side. På denne
baggrund vurderes der at være en begrænset risiko for uforudsete
hændelser eller tab af væsentlig betydning på nyerhvervede ejendomme.
I forbindelse med køb af jord og gamle bygninger til projektudvikling
bliver der lavet miljø- og geotekniske undersøgelser, der betyder, at
sandsynligheden for uforudsete problemer er relativt lille.
Forsikringsdækning
Nordicom har en omfattende forsikringsdækning og sandsynligheden for
støre tab som følge af manglende forsikring vurderes som lille. Den
økonomiske virkning af skader forsøges minimeret vha. et
forsikringsprogram, men der er naturligvis ikke nogen garanti for, at
omfang eller dækning er tilstrækkelig, før situationen opstår.
Nordicom er sikret med følgende typer af forsikringer:
EJ Bygningsforsikring inkl.
stormforsikring
Bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring
Arbejdsskadeforsikring
Motorforsikringer
Løsøreforsikring
Erhvervs- og produktansvarsforsikring
Entrepriseforsikring
Projektansvarsforsikring
Ansvarsprogram vedr. ejerforeninger
EDB- og svagstrømsforsikring
Rejseforsikring
huslejetabsforsikring, — brand- — og
Virksomhedens fredede ejendomme er desuden forsikrede, så
merudgifter i forbindelse med skade, som følge af krav fra
Kulturarvsstyrelsen, dækkes ubegrænset til nyværdi.
Lovgivning og skat
Fremtidige lovgivnings-, afgifts- eller skattemæssige ændringer som gør
køb, salg eller drift af ejendomme vanskeligere eller mere
omkostningstungt kan få negativ virkning på koncernens resultat og
finansielle stilling.
1004264EogSN18639
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Dette kan eksempelvis være ændringer i lejelovgivningen, forhøjelser af
skatter og afgifter eller begrænsninger i rentefradragsretten.
Et eksempel på ny lovgivning med vidtrækkende konsekvenser er de nye
momsregler, som blev vedtaget i forbindelse med Forårspakke 2. Med
virkning fra 1. januar 2011 bortfalder således momsfritagelsen for:
EJ Salg af nye bygninger med eller uden tilhørende jørd
EJ Salg af byggegrunde, uanset om de er byggemodnede
E3 særskilt salg af bebyggede grunde
Herefter bliver salg af sådanne faste ejendomme og byggegrunde mv.
momspligtige, hvilket alt andet lige vil ramme både byggebranchen,
øvrige virksomheder og private.
Skatteministeriet forventer, at salgsmomsen kan overføres til køber af
ejendommene. I så fald får momspligten størst betydning på
boligområdet og på de erhvervsejendomme, hvor køber ikke har
momsfradragsret, da disse ikke har mulighed for at fratrække momsen
på salgsprisen. Hvis det ikke er muligt at overfører momsen til køberne,
hvilket ikke er forventeligt i det nuværende marked, reduceres
Nordicoms omsætning (avance) derimod med op til 20 %.
Det er Nordicoms politik at følge lovgivningsarbejde og
praksisudviklingen tæt, således at selskabet så vidt muligt kan nå at
omstille sig inden nye regler træder i kraft. Det er endvidere kutyme at
indhente bindende svar på afgifts- eller skatteområdet, hvor praksis er
uklar, og spørgsmålet har væsentlig betydning for koncernen. I tilfældet
med forårspakken har det imidlertid været umuligt at omstille sig, idet
størsteparten af Nordicoms grundbesiddelser vil blive ramt af de nye
momsregler, selvom de er anskaffet i 2006 under forudsætning af
momsfritagelse.
Datatab
Datatab vedrører risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag
som følge af nedbrud af IT-systemer.
Der foretages dagligt backup af alle data, og indholdet af
backupkopierne kontrolleres løbende. Der er endvidere udarbejdet en
ledelsesgodkendt IT-sikkerhedspolitik samt en plan for retablering af
selskabets primære IT-baserede systemer efter en eventuel katastrofe.
Nordicoms risikopolitik og -vurdering på IT-området justeres løbende
efter behovs og revideres årligt af selskabets revisor. Det vurderes
derfor, at risikoen er relativt lille.
Et intelligent scanningssystem til elektronisk registrering af indgående
post og fordeling via workflow har været i brug siden 1. januar 2007.
Systemet sikrer bl.a. overholdelsen af de interne tegningsregler for så
vidt angår disposition, godkendelse og effektiviteten på en lang række
områder.
Eksterne leverandører servicerer Nordicom på IT-området, og sikrer p.t.
koncernen en særdeles god oppetid på 99,5 %.
Uønsket organisationsudvikling
Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og de langsigtede resultater
afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kompetencer. | 2009
er presset på arbejdsmarkedet væsentligt reduceret, og Nordicom
oplever ikke problemer med at tiltrække de ønskede kompetencer.
Afhængighed af nøglemedarbejdere er i stort omfang reduceret ved at
medarbejdere arbejder i teams, hvorved de kan overtage hinandens
arbejdsopgaver ved sygdom eller eventuel fratrædelse. Risikoen relateret
til nøglemedarbejdere søges endvidere begrænset i form af længere
opsigelsesvarsler for disse medarbejdere.
35
BOrSIER dr
ØDE SE
oak
Eg e
DR ly
vre
bar TBA
XD
BDR
DERE nn,
NAR
anger
ED og
De Dok
ARS E
DSERERS
SK
w
SY
HEN
RY SNARERE
i
vb Kås
Svanevej, København
I Byvindmøller giver vedvarende energi et løft i bymæssig
bebyggelse. Nordicom har på Svanevej lagt tag til en af de
USET EEN SØREN
Ulster Tre error Sar ON
BEN EN
RE DH r AdE,
såre.
BEER
i
sg ae.
Bd Mie
BETA re BESES
Bin ae UA eR
He
SL
"ASASRR
OR
KUL
Sol
Rn DEN dy
HG ER
ME
RAE)
NEEDS
BE ALE
DES
SD
RR
t.e
us ER
Sal
5 lg
dl BR
ES
Samfundsansvar
FN's Global Compact er et af de mest anerkendte internationale
principper for samfundsansvar. Principperne vedrører:
Menneskerettigheder
IJ Virksomheder bør støtte og respektere beskyttelsen af internationalt
erklærede menneskerettigheder og sikre sig, at de ikke medvirker til
krænkelse af menneskerettighederne.
Arbejdstagerrettigheder
EJ Virksomheder bør opretholde organisationsfrihed og effektivt
anerkende retten til kollektiv forhandling
LJ Støtte udryddelse af alle former for tvangsarbejde
EJ Støtte effektiv afskaffelse af børnearbejde og
EJ. Eliminere diskrimination i arbejds- og ansættelsesforhold.
Miljø
EJ Virksomheden bør støtte en forsigtighedstilgang til miljømæssige
udfordringer,
E Initiere større miljømæssig ansvarlighed
EJ Tilskynde til udvikling og spredning af miljøvenlige teknologier.
Anti-korruption
ER Virksomheder bør modarbejde alle former for korruption, herunder
afpresning og bestikkelse,
Alle principperne er allerede en del af dansk ret og danske virksomheder
er derfor juridisk forpligtede til at overholde FN's Global Compacts 10
principper i forhold til sin virksomhed i Danmark. Nordicom overholder
ligeledes disse principper i de lande selskabet opererer og har ikke
udfordringer hermed, idet de sociale og miljømæssige forhold i både
Sverige og Tyskland har samme høje niveau som i Danmark.
Nordicom A/S ønsker at leve op til lovgivning og regler i de lande og
lokalsamfund, hvor selskabet besidder eller opfører ejendomme.
Nordicom søger altid at holde en høj etik og har eksempelvis holdninger
til hvilke lejere og aktivitet, selskabet ønsker at have i sine lejemål. Der
er fokus på energiforbrug og driftsafdelingen arbejder løbende på
energibesparende tiltag. I 2010 vil Nordicoms centre eksempelvis blive
gennemgået med henblik på energibesparende foranstaltninger på
belysningsanlæg i fællesarealer.
På miljøområdet har Natur-Energi i december 2008 opstillet
byvindmøller på ejendommen Svanevej 12, København i samarbejde
med Nordicom. Vindmøllerne er små, 2 meter i højden, og klar til at
producere grøn energi som de første af dens slags. Møllerne har en
kapacitet på 1 kilowatt og vil under de rigtige vindforhold være i stand
til at producere 1400 kWh hver om året, baseret på meteorologernes
beskrivelse af blæsten i byen. Produktionen skulle være tilstrækkeligt til
at dække forbruget i to lejligheder.
I relation til selskabets medarbejdere er der en sundhedsordning,
ligesom der er mulighed for massage, sundhedscheck, mv. Frugt og
sund kantinemad opfattes endvidere som en selvfølge.
Der er endnu ikke vedtaget skriftlige politikker for integrering af
samfundsansvar som et led i selskabets strategi og aktiviteter. Der
1004264EogSN18641
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
afgives derfor ikke en særskilt redegørelse om samfundsansvar i henhold
til Årsregnskabslovens & 99a. De skriftlige politikker forventes
færdigudarbejdet og godkendt af selskabets bestyrelse i løbet af 2010.
Miljø
Som ejendomsudvikler hører Nordicom til i den del af erhvervslivet, hvor
der skabes blivende fysiske værdier i samfundet, Miljø er derfor et vigtigt
element i en række af selskabets arbejdsprocesser.
Ud over de gældende krav på området har Nordicom i stigende grad
fokus på miljørigtig projektering og arbejdsmiljøet på selskabets
arbejdspladser — for egne og eksterne medarbejdere. Miljøfokus
indebærer ansvarlighed i udviklingsprojekter ved materialevalg,
tilrettelæggelse af byggeprocesser og indretning af arbejdspladser.
Miljørigtig projektering minimerer brugen af materialer, som udgør en
unødig belastning af miljøet ved fremstilling og opførelse.
Nordicom har igennem de seneste fem år været stærkt involveret i
udviklingen af nye bydele i København. Med de store sammenhængende
ejendomsbesiddelser nær havne og strande har Nordicom i samarbejde
med forskellige kommuner været med til at skabe plangrundlag for nye
attraktive bydele. Visionen er at skabe langtidsholdbare løsninger
gennem fokus på nærmiljøet, hvor mennesker og deres
udfoldelsesmuligheder sættes i centrum.
I 2009 fik Københavns kommune tildelt Byplanprisen for byggeriet på
Sluseholmen i Københavns sydhavn, hvor Nordicom har været med til at
udvikle og opføre en ny kanalby. Byplanprisen uddeles hvert år af Dansk
Byplanlaboratorium og Akademisk Arkitektforening til en kommune, en
region eller en organisation, som har gjort en særlig indsats for at
fremme gode og smukke bymiljøer og landskaber.
Byområdet er udviklet efter hollandsk forbillede, og det har på bedste
vis formået at udnytte de kvaliteter som vandet byder på. Der er en
rigtig fin balance mellem intimitet og intensitet. Byplanen er stram, men
variationen skabes gennem de enkelte facader. Det er ikke det enkelte
hus, men netop det harmoniske samspil mellem de forskellige facader,
der skal fremhæves. Sluseholmen er et rigtig godt eksempel på, at man
kan skabe virkelig gedigne planer gennem en forståelse af den
historiske by og de kvaliteter, den tilbyder.
37
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Vidensressourcer
I 2009 har Nordicom reduceret udviklingsaktiviteterne væsentligt som
led i selskabets nye strategi. Dette har ført til optimering af
organisationen, således er antallet af ansatte reduceret fra 59 primo
året til 44 pr. 31. december 2009 på koncernniveau.
I udlandet er Nordicom ultimo 2009 repræsenteret med 4 medarbejdere
i Sverige, hvoraf 2 sidder i opsagte stillinger. I Tyskland er Nordicom
repræsenteret med 1 medarbejder. Administration af de udenlandske
ejendomme er outsourcet til eksterne samarbejdspartnere.
I et omstillingsår har det været vigtigt for Nordicom at fastholde
nøglemedarbejdere. Vi har ført en åben og ærlig dialog, som
involverede medarbejderne. De nødvendige omstruktureringer og
optimeringer der er foretaget på medarbejdersiden har været
veldokumenteret og relevante, hvorfor der har været forståelse herfor.
Organisationen er fleksibel, og der hersker en åben dialog om den
enkeltes kompetencer, hvilket gør Nordicom omstillingsparat og
konkurrencedygtig. Det er endvidere en stor glæde og et vidne om en
høj medarbejderkvalitet at samtlige afskedigede medarbejdere, trods
svære tider, alle er i arbejde igen.
I 2009 har den samlede organisation fået kortlagt deres
arbejdspræferencer. Dette har betydet en større forståelse for
forskelligheder og opfattelser samt øget vilje til samarbejde under
omstillingsprocessen.
De demografiske nøgletal for 2009 udgør følgende:
[] Antal ansatte pr. 31. december 2009 udgør 44 (31. december
2008: 59).
EJ Gennemsnitlig andennitet for medarbejderne er 3,8 år (2008: 3,0
år).
E2 Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 41,2 år (2008: 42,4
år).
[I Kønsfordelingen pr. 31. december 2009 er 58 % mænd og 42 %
kvinder (2008: 66 % mænd og 34 % kvinder).
[] 98 % af de ansatte har en mellem eller længere videregående
uddannelse (2008: 98 %).
E Fraværsprocenten blandt medarbejderne var 1,6 % (2008 1,8 %).
Fraværsprocenten blandt kontoransatte i den private sektor lå i
2009 på niveauet 3-4 %.
EJ Omsætningshastigheden er 42 % (2008 31 %). Den høje
omsætningshastighed skyldes reduktion af antal medarbejdere som
følge af væsentlig nedgang i aktiviteten indenfor Nordicom
Udvikling.
38
1004264EogSN18642
Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes løbende bl.a.
gennem en årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder
samt udviklingsmøder eller seminarer, hvor processer og arbejdsgange
drøftes med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre
forretningsgange m.v.
Begivenheder efter 31. december 2009
Nordicom A/S har i marts 2010 indgået en samlet bankaftale med alle
koncernens væsentlige kreditgivere om forbedring af selskabets
finansieringsvilkår.
Nordicom A/S vil med bankaftalen kunne realisere sin strategi med fokus
på driftsoptimering af selskabets eksisterende ejendoms-portefølje samt
fokus på cashflow-givende ejendomme. Samtidig sikrer bankaftalen
selskabet den fornødne tid til at omstille koncernens
udviklingsaktiviteter og nedbringe beholdningen af grunde og projekter.
Bankaftalen omfatter ikke långiverne i koncernens datterselskaber i
Sverige og Tyskland.
I henhold til bankaftalen vil kreditinstitutterne i en periode på 3 år fra og
med den 1. januar 2010 fastlåse og sænke renterne på den af
bankaftalen omfattede bankgæld, henholdsvis bidragssatser på
realkreditgæld, ligesom løbetiden på den omfattede bankgæld
forlænges frem til den 31. december 2012. Løbetiden på koncernens
realkreditlån er i forvejen mindst 3 år. Aftalen giver endvidere koncernen
fleksibilitet gennem en ret til at oprulle rente på banklån inden for visse
nærmere aftalte rammer, såfremt dette måtte være nødvendigt, hvilket
dog ikke har været tilfældet hidtil. Bankaftalen pålægger selskabet
nogle begrænsninger i aftaleperioden bl.a. i forhold til akkvisitioner og
udviklingsaktiviteter.
I henhold til bankaftalen er Nordicom A/S forpligtet til at gennemføre en
kapitaludvidelse på minimum 100 mio. kr. i nettoprovenu senest den
30. september 2010, ligesom der skal opnås betingede tegningstilsagn
for minimum 50 mio. kr. senest den 30. juni 2010.
Formålet med kapitalrejsningen er primært at sikre koncernen den
nødvendige kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende
ejendomsportefølje. Den nye kapital er ikke påkrævet til servicering af
løbende ydelser på koncernens anlægsfinansiering.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder
nedsættelse af de nuværende rentesatser på selskabets bankgæld til en
fast rente i tre år, udstedes der konvertible obligationer til de berørte
banker på nominelt ca. 70 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra
bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes
ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum kurs
pari).
Med henblik på at bemyndige bestyrelsen til at gennemføre
ovenstående kapitalforhøjelse samt udstede konvertible obligationer har
selskabet den 22. marts 2010 afholdt en ekstraordinær
generalforsamling. På generalforsamlingen blev punkterne enstemmigt
vedtaget. Idet en utilstrækkelig andel af aktiekapitalen var
repræsenteret, skal punkterne imidlertid yderligere behandles på den
ordinære generalforsamling den 22. april 2010,
1004264EogSN18643
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicom har efter balancedagen solgt følgende ejendomme:
EJ Magnetjårnet 6, Linkåping
EJ Eidelstedter Brook, Hamburg
EJ Vandtårnsvej 68, Søborg
Ejendommene er solgt for 78,6 mio. kr., og vil medføre en
regnskabsmæssigt avance på 1,4 mio. kr. og vil give en positiv likviditet
på ca. 30 mio. kr. efter indfrielse af gæld i ejendommene.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.
39
HERE DD, TI renee
gr er rn TERE ALA Nats Hår
rr eg tet ne SE
SEE. ER ars jr
rs g
<a oe
ae EN
BRS SR DNN
BASA,
z me sb RÅ,
are in i Ur AA era LIDEN
ra NR es g By eN end: SEDAN, y:
Femøvej 3, Næstved
UDE ; så I Nyt, markant hovedsæde til Max Bank i Næstved. Ideen
BREDDE DS DN bag byggeriet er at skabe en kobling mellem Næstved b
: : og industriarkitekturen på havnen /
Pigs
ÅLEN SN ra:
AD SYET, SR
Beg SEN 9 SD vat
i; i (vena
En
BE er ED,
AO AES
AL
ae
SAG
EJES
SELER i
SAENEON DERE HØR DE ur Id
BARRE NEM Eos VcÅlØ SERENRS MøR eN 3 leg g
Re Ure N
NERE SEAN fn ER Bk here
BR DD EN Bree see
BEDS EN SAGE 1 ERR
BGN
SORER
=
DS DSIDDEE
FYRRE SENG
vig BEES
ESS
ES
HEE
SAVAGE
By £
SOE
SD RES,
AHAGSYED
SER
re
BERGEN
HEE PSRØ
RE SR Re
SERENE SDR SEERE
RR AERS
ange
, SX
TE
AES DDRS
De
SES E
VER SEG
HERE SØDE
og END) ears TER
i AE SAN
TORS)
BRL G
ig
MØDE EEE
SS
u MA de
K Re Ens ES
SNEDE RES
SERENO NEVER
a DSP
TERRE
SS RES ES
ED i
g i
ESS
DEERE
SU Sr RRS
JENS JR
lg ? SER:
ne dg
SEER age
mn Ø
TE MET]
Be
DE
Aktionærforhold
Aktieinformation
Fondsbørs Nasdaq OMX København
Aktiekapital 312.785.800 kr.
Nominel stykstørrelse 100 kr.
Antal aktier 3.127.858 stk.
Aktieklasser En
Antal stemmer pr. aktie En
Ihændehaverpapir Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej
Begrænsninger i omsættelighed Nej
Fondskode DK0010158500
Fondsbørs Nasdaq OMX København
Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2009
1.098 stk. (31. december 2008: 961 stk.). De navnenoterede aktionærer
udgør 66,8 % af aktiekapitalen.
Alle Nordicom A/S" aktier er noteret på Nasdaq OMX København og
indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2009 på kurs 60, hvilket er en nedgang på 8 point (-11,8 %) i forhold til
aktiekursen pr. 31. december 2008. Markedsværdien af Nordicom A/S
udgør pr. 31. december 2009 187,7 mio. kr. (31. december 2008:
212,7 mio. kr.). Der er i regnskabsåret omsat for 31,5 mio. kr. af
Nordicom A/S” aktier på Nasdaq OMX København (2008: 212,3 mio.
kr.).
Kursændring i 2009
Nordicom A/S -11,8 %
Ejendomsselskaber (CSE 4040) -19,0 %
Small Cap Danmark -2,6 %
Omxc (Totalindekset) 32,1%
Omxc20 35,9 %
Kursudvikling i DKK
140
120 Na
100 Å
UN,
80
1004264EogSN18645
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Aktieomsætning i. DKK 1.000
1 200 ” sm … sønnen me mer em vener
Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i
Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2009 følgende:
Antal stk, 31.12.2008 Bevægelsei 31.12.2009
året
Bestyrelse:
Torben Schøn 0 0 0
Michael Vad Petersen 0 0 0
Per Mellander 0 0 0
Ole Vagner 1.032.193 0 1.032.193
Direktion:
Niels Troen 0 1.000 1.000
Bemyndigelser til at udstede aktier
Selskabets bestyrelse har bemyndigelse til at forhøje selskabets
aktiekapital indtil den 15. april 2012 ad en eller flere gange og med
eller uden fortegningsret for selskabets hidtidige aktionærer. til
markedskurs — dog maksimalt med et nominelt beløb på 31.278.500 kr.
Bestyrelsen er endvidere bemyndiget til i tiden indtil den 1. april 2014
ad én eller flere gange at forhøje selskabets aktiekapital med op til
nominelt kr. 150.000.000,00, jf. aktieselskabslovens & 37.
Kapitalforhøjelserne skal gennemføres ved kontant indbetaling,
apportindskud eller gældskonvertering, med eller uden fortegningsret
for selskabets eksisterende aktionærer efter bestyrelsens beslutning
herom i hvert enkelt tilfælde. Kontante kapitalforhøjelser, der sker uden
fortegningsret for selskabets eksisterende aktionærer, skal gennemføres
til en kurs, der svarer til markedskursen eller derover.
Bestyrelsen er ligeledes bemyndiget til i tiden indtil den 1. april 2014 ad
én eller flere gange at optage lån mod obligationer eller andre
gældsbreve, der giver indehaveren ret til at konvertere fordringen til
aktier, jf. aktieselskabslovens & 41 b, for et lånebeløb på op til kr.
150.000.000,00, mod kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån
kan optages med eller uden fortegningsret for selskabets eksisterende
aktionærer som besluttet af bestyrelsen i hvert enkelt: tilfælde.
41
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Fortegningsretten kan ved kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet
optages til en kurs, der svarer til markedskursen eller derover.
På den ekstraordinære generalforsamling den 22. marts 2010 blev der
stillet forslag om ændring af ovenstående bemyndigelser. Forslagene
blev enstemmigt vedtaget men skal endvidere behandles på den
ordinære generalforsamling den 22. april 2010, idet der ikke var
repræsenteret en tilstrækkelig andel af aktiekapitalen på
generalforsamlingen.
Insiderregler
Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets aktier finder kun
sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af selskabets års- og
delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold. til
gældende lov.
Udgangspunktet er, at ledelse og medarbejdere kun må handle inden
for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelse eller
medarbejdere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må
disse ikke handle selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at
handle udenfor handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist,
såfremt bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse
med nedenstående tilfælde:
EJ. Tegning af medarbejderaktier,
EJ Udnyttelse af eller salg af tegningsretter,
i Udnyttelse af tegningsoptioner,
El Udnyttelse af forkøbsret eller -pligt
Ejerforhold
Følgende aktionærer har overfor Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5
% af selskabets aktiekapital:
Kapitalandel
HFI-Invest A/S, København 33,0 %
Gunnar Chr. Kristensen, Charlottenlund 11,3 %
Carnegie Investment Bank AB, Sverige 9,2 %
Stodir hf, Island 8,5 %
Straumur-Burdarås Bank, Island 6,2 %
Udbytte
Det er selskabets faste målsætning at egenfinansieringsgraden
(egenkapital samt udskudt skat) minimum skal udgøre 30 % for
koncernen som helhed. Som følge af det negative resultat for 2009
ligger egenfinansieringsgraden nu på 14,5 % og dermed under denne
grænse. På baggrund heraf vil bestyrelsen indstille … til
generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2009 ikke udbetales
udbytte.
Investor Relations
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante
forhold. Information målrettes specielt Nasdaq OMX København,
aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq
OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker
at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter — og dermed
samtidigt — tilgodese — markedets informationsbehov — ved
investeringsbeslutninger omkring Nordicom.
42
1004264EogSN18646
Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:
É] Udsende kvartalsvise delårsrapporter
HJ Udsende årsrapporter
EH Give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet
Deltage i seminarer og investormøder
Fondsbørsmeddelelser i 2009 og 2010 til dato
Dato Titel
23-02-2009 Nordicom A/S, Storaktionærmeddelelse
06-03-2009 Nordicom A/S, Nedjustering af resultat for 2008
27-03-2009 Nordicom A/S, Årsrapport for 2008
07-04-2009 Nordicom A/S, Indkaldelse til generalforsamling
22-04-2009 Nordicom A/S, Referat fra generalforsamling
01-05-2009 Nordicom A/S, Indkaldelse til ekstraordinær
generalforsamling
25-05-2009 Nordicom A/S, Referat fra ekstraordinær
generalforsamling
25-05-2009 Nordicom A/S, Selskabsvedtægter
26-05-2009 Nordicom A/S, Kvartalsrapport 1. kvartal 2009
11-06-2009 Nordicom A/S, Insideres handler
15-06-2009 Nordicom A/S, Storaktionærmeddelelse
16-06-2009 Nordicom A/S, Storaktionærmeddelelse
20-08-2009 Nordicom A/S, Halvårsrapport for 1. halvår 2009
19-11-2009 Nordicom A/S, Kvartalsrapport for 1-3. kvartal
2009
02-12-2009 Nordicom A/S, Finanskalender for 2010
22-12-2009 Nordicom A/S, Nordicom sælger
udviklingsejendom i Tyskland
22-02-2010 Nordicom A/S, Fondsrådets afgørelse vedrørende
årsrapporten for 2008
04-03-2010 Nordicom A/S, Nordicom fastholder forventninger
om et resultat før skat og værdireguleringer på
ca, -70 mio. kr. og forventer værdireguleringer for
-290 mio. kr. i 4. kvartal 2009
05-03-2010 Nordicom A/S, Bankaftale om forbedring af
selskabets finansieringsvilkår
09-03-2010 Nordicom A/S, Indkaldelse til ekstraordinær
generalforsamling mandag den 22. marts 2010
23-03-2010 Nordicom A/S, Referat fra ekstraordinær
generalforsamling den 22, marts 2010
23-03-2010 Nordicom A/S, Ændring af selskabsvedtægter
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Finanskalender
Dato Titel
30-03-2010 Årsrapport for 2009
22-04-2010 Generalforsamling
28-05-2010 Delårsrapport for 1. kvartal 2010
23-08-2010 Delårsrapport for 1. halvår 2010
22-11-2010 Delårsrapport for 1. - 3. kvartal 2010
30-03-2011 Årsrapport for 2010
27-04-2011 Generalforsamling
Yderligere information
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere
informationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens
aktiviteter. Forespørgsler vedr. selskabets relationer til investorer og
aktiemarkedet kan stiles til:
Adm. direktør Niels Troen
TlÉ. +45 33 33 93 03
Fax +45 33 33 83 03
E-mail: … ntænordicom.dk
43
1004264EogSN18647
NORDICOM | LEDELSESPÅTEGNING
Ledelsespåtegning
Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret
1. januar — 31. december 2009 for Nordicom A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme. for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesbereiningen giver en
retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets
aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og koncernens og
moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de
væsentligste risiå og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og
moderselskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København den 30. marts 2010
Direktion
Niels Troen
Bestyrelse
FÉ |” Fi ””
br Føde
mr
Torben Schøn, formand
Per Mellander
44
1004264FogSN18648
Ole Vagner
Den uafhængige revisors påtegning
Til aktionærerne i Nordicom A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S
for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 omfattende
resultatopgørelse, — opgørelse af totalindkomst, balance,
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder
anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette
ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden
væsentlig fejlinformation, uanset om. fejlinformationen skyldes
besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig
regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er
rimelige efter omstændighederne.
Revisors ansvar og den udførte revision
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og
årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision
i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder.
Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger
og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for,
at koncemregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb
og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De
valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen
af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og
årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
NORDICOM | DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med
henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion
om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter
endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte
regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede
regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede
præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt
og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme. for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der
indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med
årsregnskabsloven.
Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold
til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke
foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af
koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i
ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og
årsregnskabet.
København den 30. marts 2010
Deloitte
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
statsautoriseret revisor
1004264EogSN18649
René H. Christensen
statsautoriseret revisor
45
ormene
km onsn rene
Rn, KS
nun,
Re
ig
rd
ig
VEDARR
MÅ
jk
REST AAN
VEG g
DERE
ea Ed
ravn
Arn
BE i 2
LN
SR
BD GE
He
i Deer
BE DSB
Fåre
Et , Ga
HEDE SE Aber he å Bel 3 i
DL SR Ro DD KERE ! i
sei
ets d
SERENE
Be
y
SEERE
Be
DIGE
SEES
nn
Sr RReeEn
ENE
in traree BRorung
nd
DR
ASE TS Yes elee
i
ROR
HR dg ES
EEE ON NE NSA SAKSE ARE:
An SDN
yin r mm Årsregnskab // 2000
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Resultatopgørelse
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Huslejeindtægter 259.048 252.184 19.234 19,580
Salgsummer, projektbeholdninger 36.736 295.720 0 0
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 4.713 4.970 0 0
Driftsomkostninger investeringsejendomme -54.292 -47.544 -3.853 4,077
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -44.948 -308.716 0 0
Bruttoresultat 201.317 196.614 15.381 15,503
4,5. Personaleomkostninger -44.637 -46.476 -9.605 -16.366
6 Andre eksterne omkostninger -31.677 -21.755 -25.930 -17.562
7 Andre driftsindtægter - - 25.901 23.505
20 Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 0 -33.271 - -
8 Afskrivninger -4.049 -3.699 -3.607 -3.475
Resultat før værdireguleringer 120.954 91.413 2.140 1.605
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto 8.115 45.585 0 0
9 Regulering til dagsværdi, netto 572.156 -235.055 -20.454 -1.582
10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -35.258 18.956 -1.472 -377
Resultat af primær drift -478.345 -79.101 -19.786 -354
19 Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder - - -22.627 0
Udbytte fra dattervirksomheder - - 0 31.155
11 Finansielle indtægter 4,538 11.878 15.548 20.185
12 Finansielle omkostninger -201.028 -195.837 -36.930 -43.220
Resultat før skat "674.835 "263.060 -63.795 7.166
13 Skat af årets resultat 122.058 58.171 16.518 2.859
Årets resultat "552.771 -204.889 "47.271 10.625
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -552.288 -204.898
Minoritetsinteresser -489 9
Årets resultat 552.777 -204.889
14 Resultat pr. aktie -186,56 -68,49
14. Udvandet resultat pr. aktie -186,56 -68,49
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år -47.271 10.625
Foreslået udbytte 0 0
Årets resultat -47.277 10.625
48
1004264EogSN18652
Opgørelse af totalindkomst
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Årets resultat 552.777 -204.889 -47.271 10.625
Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -27 -11.334 0 0
Værdireguleringer overført til finansielle omkostninger 1.530 0 0 0
Skat af årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -395 2.981 0 0
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 5.129 -15.047 0 0
Årets totalindkomst "546.540 -228.289 -47.271 10.625
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -546.051 -228.298
Minoritetsinteresser -489 9
Årets totalindkomst -546.540 -228.289
49
1004264EogSN18653
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2007 2009 2008 2007
AKTIVER
Langfristede aktiver
Immaterielle aktiver
15 Software 2.609 3.404 59 2.609 3,404 0
2.609 3.404 59 2.609 3.404 0
Materielle aktiver
16 Domicilejendomme 64,431 62.981 62.372 0 0 0
17 Færdige investeringsejendomme 3.480.205 3.672.155 3.018.891 192.414 262.271 260.660
17 Investeringsejendomme under udvikling 979.973 1.262.632 1.619.683 0 0 0
Udviklingsprojekter på
investeringsejendomme målt til kostpris 0 107.509 66.694 0 0 0
18 Inventar og driftsmidler 2.634 6.111 8.730 2.406 5.801 8.499
4.527.243 5.111.388 4.776.370 194.820 268.072 269.159
Finansielle aktiver
19 Kapitalandele i dattervirksomheder - - - 495.722 518.349 519.729
Kapitalandele i associerede virksomheder
20 og joint ventures 0 513 3.284 - - -
Udskudte skatteaktiver 6.090 6.383 0 0 0 0
Tilgodehavender hos associerede
virksomheder og joint ventures 0 0 24.500 0 0 33
Andre tilgodehavender 14.209 11.913 8.992 1.905 0 Q
20.299 18.809 36.776 497.627 518.349 519.762
Langfristede aktiver i alt 4.550.151 5.133.601 4.813.205 695.056 789.825 788.921
Kortfristede aktiver
21 Projektbeholdninger 195.213 253.051 363.194 0 0 0
22 Tilgodehavender 96.927 108.855 410.560 11.206 6.191 1.685
Selskabsskat 0 0 5.571 0 0 5.766
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - - 264.442 307.572 231.007
Tilgodehavender hos associerede
virksomheder og joint ventures 0 26.381 27.306 0 0 0
Periodeafgrænsningsposter 8.057 10.091 5.462 248 731 479
23 Pante- og gældsbreve 43.215 70.199 74.460 0 0 1.238
24 Likvide beholdninger 13.318 23.147 124.371 443 3.523 7.379
356.730 491.724 1.010.924 276.339 318.017 247.554
Investeringsejendomme bestemt for salg 72.803 0 0 0 0 0
Kortfristede aktiver i alt 429.533 491.724 1.010.924 276.339 318.017 247.554
Aktiver i alt 4.979.684 5.625.325 5.824.129 971.395 1.107.842 1.036.475
50
1004264EogSN18654
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2007 2009 2008 2007
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786
Reserve for sikringstransaktioner -7.245 -8.353 0 0 0 0
Reserve for valutakursregulering -11.320 -16.449 -1.402 0 0 0
Reserve for investeringsejd. nettoopskr. 0 0 753.314 0 0 38.678
Reserve for opskrivning efter indre værdis
metode 0 0 526 0 0 0
Overført resultat 202.687 754.692 276.763 59.371 106.373 128.075
Foreslået udbytte 0 0 73.790 0 0 43.790
Egenkapital tilhørende moderselskabe 496.908 1.042.676 1.415.777 372.157 419.159 523.329
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser 0 489 463 - - -
25,26 Egenkapital i alt 496.908 1.043.165 1.416.240 372.157 419.159 523.329
Gældsforpligtelser
Langfristede gældsforpligtelser
27 Udskudte skatteforpligtelser 223.089 342.849 402.035 12.798 28.755 19.872
28 Hensatte forpligtelser 12.269 9.408 8.992 0 0 0
29 Kreditinstitutter 2.088.973 2.065.558 2.370.703 103.982 121.577 181.268
Skyldige købesummer mv., ejendomme 0 29.802 0 0 0 0
Deposita 29.601 31.886 31.773 866 1.087 1.097
2.353.932 2.479.503 2.813.503 117.646 151.419 202.237
Kortfristede gældsforpligtelser
28 Hensatte forpligtelser 17.567 30.849 17.411 0 0 0
29 Kreditinstitutter 1.840.983 1.879.691 1.404.085 203.671 238.833 118.873
Skyldige omkostninger vedr. projekter 4.078 11.096 27.253 0 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 87.904 18.667 42.736 0 0 0
Leverandørgæld 32.309 57.272 64.869 2.713 3.061 6.291
Gæld til dattervirksomheder - - - 249.860 265.370 178.274
Selskabsskat 10.853 13.910 0 10.853 13.910 0
Deposita 26.089 20.768 21.874 2.479 3.803 2.976
Anden gæld 60.940 70.404 46.158 12.016 12.287 4.495
2.080.723 2.102.657 1.624.386 481.592 537.264 310.909
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 48.121 0 0 0 0 0
2.128.844 2.102.657 1.624.386 481.592 537.264 310.909
Gældsforpligtelser i alt 4.482.716 4.582.160 4.437.889 599.238 688.683 513.146
Passiver i alt 4.979.684 5.625.325 5.854.129 971.395 1.107.842 1.036.475
1-3. Noter uden henvisning
36-38 Noter uden henvisning
51
1004264EogSN18655
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Opgørelse af egenkapital
Reserve for Reserve fo
sikrings- valutakurs
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital transaktioner regulerint
Egenkapital pr. 1. januar 2008 312.786 0 -1.40;
Egenkapitalbevægelser i 2008
Årets totalindkomst 0 -8.353 -15.04'
Overførsel til frie reserver som følge af ændring i Årsregnskabsloven 0 0 (
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 (
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 0 0 (
Minoritetsinteresser, til- og afgang 0 0 (
Udloddet udbytte 0 0 (
Køb af egne aktier 0 0 (
Salg af egne aktier 0 0 (
Udbytte af egne aktier 0 0 (
Øvrige reguleringer 0 0 (
Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt 0 -8.353 15.04;
Egenkapital pr. 31. december 2008 312.786 -8.353 -16.441
Egenkapital pr. 1. januar 2009 312.786 -8.353 -16.44:
Egenkapitalbevægelser i 2009
Årets totalindkomst 0 1.108 5,12:
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 (
Salg af egne aktier 0 0 (
Øvrige reguleringer 0 0 (
Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt 0 1.108 5,12!
Egenkapital pr. 31. december 2009 312.786 -7.245 -11.32(
Reserve for sikringstransaktioner Reserve for valutakursregulering
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede — Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning vedrører
nettoændring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder — forskellen mellem kostpris og dagsværdi for koncernens
kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den — investeringsejendomme.
sikrede transaktion endnu ikke er realiseret,
52
1004264EogSN18656
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Koncern
Egenkapital
Reserve for Reserve for tilhørende Egenkapital
investerings- opskrivning efter mødersel- tilhørende
ejendommes indre værdis skabets minoritets-
nettoopskrivning metode Overført resultat Foreslået udbytte aktionærer interesser Egenkapital i alt
753.314 . 526 276.763 43.790 1.385.777 463 1.386.240
0 -526 -204.372 0 -228.298 9 -228.289
-753.314 0 753.314 0 0 0 0
0 0 903 0 903 0 903
0 0 -4.075 0 -4.075 0 -4.075
0 0 0 0 0 17 17
0 0 0 -43.790 -43.790 0 -43.790
0 0 -70.305 0 -70.305 0 -70.305
0 0 346 0 346 0 346
0 0 2.126 0 2.126 0 2.126
0 0 -8 0 8 0 -8
-753.314 "526 471.929 -43.790 -343.101 26 -343.075
0 0 754.692 0 1.042.676 489 1.043.165
0 0 754.692 0 1.042.676 489 1.043.165
0 0 -552.288 0 -546.051 -489 -546.540
0 0 184 0 184 0 184
0 0 91 0 91 0 91
0 0 8 0 8 0 8
0 0 -552.005 0 "545.768 "489 -546.257
0 0 202.687 0 496.908 0 496.908
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning Reserve for opskrivning efter indre værdis metode
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning vedrører — Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode vedrører
forskellen mellem kostpris og dagsværdi for koncernens — forskellen mellem kostpris og indre værdi for kapitalandele i associerede
investeringsejendomme. virksomheder og joint ventures.
53
1004264EogSN18657
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Opgørelse af egenkapital
Modervirksomhed
Reserve for
Reserve for investe-
sikrings- ringsejd.
transak- Nettoop- Overført Foreslået Egenkapital i
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital tioner skrivning resultat udbytte alt
Egenkapital pr. 1. januar 2008 312.786 0 38.678 128.075 43.790 523.329
Egenkapitalbevægelser i 2008
Årets totalindkomst 0 0 0 10.625 0 10.625
Overførsel til frie reserver som følge af ændring i
Årsregnskabsloven 0 0 -38.678 38.678 0 0
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 903 0 903
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 -4.075 0 -4.075
Udloddet udbytte 0 0 0 -43.790 -43.790
Udbytte af egne aktier 0 0 0 2.126 0 2.126
Salg af egne aktier 0 0 0 346 0 346
Køb af egne aktier 0 0 0 -70.305 0 -70.305
Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt 0 y -38.678 -21.702 -43.790 -104.170
Egenkapital pr. 31. december 2008 312.786 0 0 106.373 0 419.159
Egenkapital pr. 1. januar 2009 312.786 0 0 106.373 0 419.159
Egenkapitalbevægelser i 2009
Årets totalindkomst 0 0 0 47,271 0 -47.271
indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 184 0 184
Salg af egne aktier 0 0 0 91 0 91
Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt 0 0 0 -47.002 0 -47.002
Egenkapital pr. 31. december 2009 312.786 0 0 59.371 0 372.157
Udbytte
Det i 2008 udloddede udbytte på t.kr. 43.790 svarer til kr. 14 pr. aktie.
For regnskabsåret 2008 er der ikke udloddet udbytte ligesom
bestyrelsen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for
regnskabsåret 2009.
Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen
skattemæssige konsekvenser for Nordicom A/S.
54
1004264EogSN18658
Opgørelse af pengestrømme
NORDICOM | ÅRSREGNSKAB
Kornicern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Resultat af primær drift (EBIT) -478.345 -79.101 -19.786 -354
32 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 607.963 228.425 25.567 5.960
Ændring i deponerede midler til senere frigivelse -4.392 303.275 -7.567 47
Ændring i projektbeholdninger netto 6.194 37.970 0 0
33 — Ændring i øvrig driftskapital 14.216 11.380 26.586 11.138
Pengestrømme vedrørende primær drift 145.636 501.949 24.800 16.791
Modtaget udbytte fra dattervirksomheder - - 0 30.000
Modtagne finansielle indtægter 4.538 11.878 15.548 20.185
Betalte finansielle omkostninger -228.774 -262.730 736.930 -43.220
Betalt / modtaget selskabsskat -704 10.645 -2.496 27.343
Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt -79.304 261.742 922 51.099
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Køb af immaterielle anlægsaktiver -831 -3.198 -831 -3.198
Køb af færdige investeringsejendomme -21.600 -193.481 0 0
Forbedringer på færdige investeringsejendomme -40.631 -70.214 -1.819 -2.052
34 Salg af investeringsejendomme 182.914 145.350 50.000 0
Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. -64.290 -296.284 0 0
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver -117 -2.108 -29 -1.829
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 1.443 861 1,443 846
35 Køb af dattervirksomheder og aktiviteter -67 0 0 0
Modtaget likvidationsprovenue fra dattervirksomhed - - 0 2.535
Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt 56.821 "419.074 48.764 -3.698
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 372.767 873.295 7.088 67.932
Afdrag på gæld til kreditinstitutter -360.659 -699,.744 -59.945 -7.566
Udlodning af udbytte 0 -43.790 0 -43.790
Udbytte af egne aktier 0 2.126 0 2.126
Indskud fra minoritetsinteresser 0 17 0 0
Køb af egne aktier 0 -70.305 0 -70.305
Salg af egne aktier 91 346 91 346
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 12.199 61.945 "52.766 51.257
Årets pengestrøm i alt -10.284 "95.387 -3.080 "3.856
Likvide beholdninger pr. 1. januar 23.147 124.371 3.523 7.379
Kursregulering af likvide beholdninger 455 -5,837 0 0
24 Likvide beholdninger pr. 31. december 13.318 23.147 443 3.523
55
1004264FogSN18659
ver Frever egne:
vynrener re
ALS SRER
bal,
RONS
Far drag
Meet
SOM
vre BADE Y.
en
Free
BGN
sun
her
OED
RS
BRUG
Københavnsvej 45, Roskilde
I Nyt regionshovedsæde til Nykredit i Roskilde. Projektet
EGE SEE ED SEEST TEE
samt fremmet forskønnelsen af området omkring
Københavnsvej /
BR
SNUSE
dbonsr JER
Sur Ape,
SÆRKE
leg
HEN rr
ig
sn
RSER
SENNADE
SØGES
FA
Boe
HM EGD
AB grAL GR
ns,
BE
DDT
VE TE
TREE:
NE Dav hun
SDRAM
EPE
NE
Reg
ENS
ME
Flg RADER
SEER
lår
SE gg BORER SEE
SD
HL SE AR
NORDICOM | NOTER
Noter
Note 1 — Anvendt regnskabspraksis 58
Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 65
Note 3 — Segmentoplysninger 68
Note 4 — Personaleomkostninger 74
Note 5 — Aktiebaseret vederlæggelse 75
Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 76
Note 7 — Andre driftsindtægter 76
Note 8 — Afskrivninger 77
Note 9 — Regulering til dagsværdi, netto 717
Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 71
Note 11 — Finansielle indtægter 78
Note 12 — Finansielle omkostninger 78
Note 13 — Skat af årets resultat 79
Note 14 — Resultat pr. aktie 80
Note 15 — Software 80
Note 16 — Domicilejendom 81
Note 17 — Investeringsejendomme 81
Note 18 — Inventar og driftsmidler 85
Note 19 — Kapitalandele i dattervirksomheder 85
Note 20 — Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures 87
Note 21 — Projektbeholdninger 88
Note 22 — Tilgodehavender 88
Note 23 — Pantebreve 89
Note 24 — Likvide beholdninger 89
Note 25 — Aktiekapital 90
Note 26 — Egne aktier 90
Note 27 — Udskudt skat 91
Note 28 — Hensatte forpligtelser 94
Note 29 — Kreditinstitutter 95
Note 30 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 97
Note 31 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter 98
Note 32 — Ikke-likvide driftsposter m.v. 105
Note 33 — Ændring i driftskapital 105
Note 34 — Salg af investeringsejendomme 105
Note 35 — Køb af dattervirksomheder og aktiviteter 106
Note 36 — Nærtstående parter 107
Note 37 — Begivenheder efter balancedagen 108
Note 38 — Ny regnskabsregulering 109
57
1004264EogSN18661
NORDICOM | NOTER
Note 1 — Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2009 for Nordicom
AIS omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets
datterselskaber samt separat årsrapport for moderselskabet.
Årsrapporten for Nordicom A/S for 2009 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav. til årsrapporter for børsnoterede
selskaber, jf. Nasdaq OMX Københavns' oplysningskrav til årsrapporter
for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold
til årsregnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards
(IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, pantebreve og visse finansielle forpligtelser, der
måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet
nedenfor.
Ændring af anvendt regnskabspraksis
Nordicom har med virkning fra 1. januar 2009 implementeret følgende
standarder og fortolkningsbidrag:
IAS 1 — "Presentation of Financial Statements (revised)” er trådt i kraft
for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Den
reviderede standard har medført ny terminologi således, at balancen
ændres til "opgørelse af finansiel stilling", egenkapitalopgørelsen
ændres til "opgørelse af egenkapital” og pengestrømsopgørelsen
ændres til "opgørelse af pengestrømme”. Herudover er der indført krav
om præsentation af koncernens totalindkomst samt præsentation af to
års sammenligningstal ved ændring af regnskabspraksis.
IAS 23 — "Borrowing costs (revised)” er trådt i kraft for regnskabsår, der
påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Efter ændring af standarden
kræves indregning af låneomkostninger i kostprisen for et kvalificerende
aktiv (immaterielle og materielle aktiver samt varebeholdninger). Idet
Nordicom allerede indregner låneomkostninger ved opførelse af
koncernens ejendomme, har den ændrede standard ikke påvirket
selskabets anvendte regnskabspraksis.
JAS 27 — " Consolidated and separate financial statements (revised) er
trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller
senere. Den reviderede standard medfører, at udbytter fra
dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab altid skal indregnes i
resultatopgørelsen og ikke modregnes i kostprisen, selv om udlodning
måtte hidrøre fra resultater — vedrørende perioden — før
overtagelsestidspunktet. Ændringen har ikke påvirket regnskabet for
2009, idet moderselskabet ikke har modtaget udbytte.
IAS 32 — "Finansiel Instruments: presentation (revised)” er trådt i kraft
for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Den
reviderede standard medfører, at visse finansielle instrumenter under
særlige omstændigheder skal klassificeres som egenkapital, selvom de
opfylder definitionen på en forpligtelse. Ændringen har ikke påvirket
Nordicoms anvendte regnskabspraksis.
IFRS 2 — ”Share Based Payments (revised)” er trådt i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. I den
reviderede standard ændres opdelingen af betingelser for udnyttelse af
58
1004264EogSN18662
tildelte aktierettigheder, Fremover opdeles betingelserne i "vesting” og
"non-vesting”, hvor non-vesting betingelser indgår ved beregning af
dagsværdien, og dermed ikke påvirker antallet af instrumenter. Den
nuværende standard skelner derimod mellem service, præstations- og
markedsrelaterede betingelser. Ændringen har ikke påvirket Nordicoms
anvendte regnskabspraksis.
IFRS 7 — "Financial instruments disdosures (revised)” er trådt i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Den
reviderede standard medfører yderligere oplysningskrav vedrørende
finansielle instrumenters dagsværdi. Ændringen har ikke påvirket
indregning og måling af Nordicoms finansielle instrumenter, men
medfører yderligere noteoplysninger i årsrapporten.
IFRS 8 — "Operating Segments” er trådt i kraft for regnskabsår, der
påbegyndes 1. januar 2009 eller senere. Standarden kræver, at
segmenter identificeres på basis af selskabets — interne
ledelsesrapportering, hvorimod IAS 14 krævede en opdeling på
forretningssegmenter og geografiske segmenter. Herudover indeholder
standarden yderligere — oplysningsforpligtelser for identificerede
segmenter i forhold til IAS 14, som erstattes af standarden. Den nye
standard har betydet, at de tidligere forretningssegmenter "Nordicom
Ejendom”, "Nordicom Udvikling” og ”Nordicom Finans” i årsrapporten
reduceres til to rapporteringspligtige segmenter, som præsenteres for
henholdsvis Danmark, Sverige og Tyskland. Sammenligningstal er
tilpasset.
IFRIC 13 — "Customer Loyalty Programs” er trådt i kraft for regnskabsår,
der påbegyndes 1. juli 2008 eller senere. Fortolkningsbidraget
præciserer, at fordele som tildeles kunden, som led i en
salgstransaktion, skal indregnes separat. Fordelene skal måles til
salgsværdi, Fortolkningsbidraget har ikke påvirket Nordicoms anvendte
regnskabspraksis.
IFRIC 15 — "Agreements for the Construction of Real Estate" er trådt i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller senere.
Fortolkningsbidraget præciserer, hvorvidt aftaler vedrørende opførsel af
fast ejendom, skal behandles efter IAS 18 (salgsmetoden) eller IAS 11
(produktionsmetoden). Idet Nordicom allerede fulgte bestemmelserne i
fortolkningsbidraget, har fortolkningsbidraget ikke påvirket den
anvendte regnskabspraksis.
IFRIC 16 — "Hedges of a net Investment in a Foreign Operation” er trådt
i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. oktober 2008 eller senere.
Fortolkningsbidraget præciserer, hvilke valutaeksponeringer, som kan
afdækkes regnskabsmæssigt samt hvilket selskab, som skal indgå
sikringsinstrumentet for, at der er tale om sikring. Fortolkningsbidraget
har ikke påvirket Nordicoms anvendte regnskabspraksis, idet
valutakursrisici vedrørende udenlandske datterselskaber ikke afdækkes.
"Improvements to International Financial Reporting Standards 2008” er
trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2009 eller
senere. Standarden indeholder en række ændringer til eksisterende
standarder, hvoraf den væsentligste for Nordicom vedrører IAS 40
"Investment Property”. Ændringen betyder, at udviklingsprojekter på
investeringsejendomme fremadrettet skal måles til dagsværdi i
udviklingsperioden, såfremt det er muligt at opgøre dagsværdien.
Tidligere blev projektomkostninger på investeringsejendomme målt til
kostpris under IAS 16. For Nordicom har den ændrede regnskabspraksis
påvirket årsrapporten for 2009, idet selskabet har udviklingsprojekter på
eksisterende investeringsejendomme. Standarden er implementeret
fremadrettet, hvorfor sammenligningstal ikke er tilpasset.
De ændrede standarder samt nye fortolkningsbidrag har ikke påvirket
indregning og måling, og den anvendte regnskabspraksis er således
uændret i forhold til sidste år. De nye fortolkningsbidrag har endvidere
ingen effekt på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.
Rettelse af fejl vedrørende tidligere år
Fondsrådet har i forbindelse med den gennemførte regnskabskontrol af
selskabets årsrapport for 2008 været uenige i den regnskabsmæssige
behandling af følgende forhold:
EJ Selskabet havde i årsrapporten indregnet og præsenteret
investeringsejendomme == med — udviklingsprojekter, — herunder
selskabets 3 store grundbesiddelser på Amager Strandvej, Enghave
Brygge og Ved Stigborderne, under regnskabsposten
"investeringsejendomme under udvikling”. De oprindelige
investeringsejendomme blev målt til dagsværdien på tidspunktet for
projektets igangsætning, mens afholdte udviklingsomkostninger
blev målt til kostpris. Investeringsejendomme under udvikling blev
testet årligt for værdiforringelse.
følge Fondsrådet skal selskabet måle de 3 grundbesiddelser til
dagsværdi og præsentere de afholdte udviklingsomkostninger
adskilt fra de oprindelige investeringsejendomme. Beskrivelsen
under anvendt regnskabspraksis skal endvidere ændres i
overensstemmelse hermed.
EJ Selskabet overførte i 4. kvartal 2008 boligejendommen Lindholm fra
projektbeholdninger til færdige investeringsejendomme som følge
af, at ejendommen var færdigbygget, og der var indgået en
formidlingsaftale med ekstern mægler om udlejning af
lejlighederne.
Ifølge Fondsrådet skal ejendommen opdeles på de enkelte
lejligheder, og lejligheder må kun omklassificeres fra
projektbeholdning til færdige investeringsejendomme, hvis der er
indgået lejekontrakt for den enkelte lejlighed.
Idet selskabets 3 store grundbesiddelser på Amager Strandvej, Enghave
Brygge og Ved Stigborderne pr. 31. december 2008 var nedskrevet til
dagsværdi, påvirker afgørelsen ikke selskabets egenkapital,
resultatopgørelse og resultat pr. aktie. Selskabet har i årsrapporten for
2009 præsenteret projektomkostninger for 107,5 mio. kr. målt efter IAS
16 særskilt i sammenligningstallene.
Med hensyn til ejendommen Lindholm er de lejligheder, som ikke var
udlejet på balancetidspunktet, reklassificeret til projektbeholdninger i
årsrapporten for 2009. Forholdet medfører konkret, at 70 lejligheder (ud
af 85 lejligheder) pr. 31. december 2008 indregnes under
projektbeholdninger mod tidligere færdige investeringsejendomme,
svarende til en værdi på 195,6 mio. kr. I 2009 er der udlejet yderligere
39 lejligheder ud på Lindholm, hvorved disse er tilbageført til færdige
investeringsejendomme i 2009.
De enkelte regnskabsposter i opgørelse af finansiel stilling pr. 31.
december er påvirket som følger:
1004264EogSN18663
NORDICOM | NOTER
Koncern
Rettelse
Beløb i mio. kr. Før af fejl Efter
2008
Færdige
investeringsejendomme 3.867,8 -195,6 3.672,2
Investeringsejendomme under
udvikling 1,370,1 -107,5 1.262,6
Udviklingsprojekter på
investeringsejd. 0,0 107,5 107,5
Projektbeholdninger 57,4 195,6 253,0
Øvrige aktiver 330,0 0,0 330,0
Aktiver i alt 5.625,3 0,0 5.625,3
2007
Investeringsejendomme under
udvikling 1,686,4 66,7 1.619,7
Udviklingsprojekter på
investeringsejd. 0,0 66,7 66,7
Øvrige aktiver 4.137,7 0,0 4.,137,7
Aktiver i alt 5.824,1 0,0 5.824,1
Fejlen har ikke påvirket regnskabet for moderselskabet.
Reklassifikationer
! forhold til årsrapporten for 2008 er der foretaget reklassifikation af
værdireguleringer i resultatopgørelsen. Tidligere indgik posterne ”
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning”, "Regulering til
dagsværdi, netto”, "Nedskrivning af investeringsejendomme under
udvikling” og ”Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme”
i bruttoresultatet. Med henblik på at tydeliggøre den underliggende drift
af selskabets ejendomme indregnes disse poster nu særskilt. Den
ændrede klassifikation er endvidere i overensstemmelse med ”Best
Practices Policy Recommendations" udgivet af European Public Real
Estate association (EPRA). Sammenligningstal er tilpasset den ændrede
klassifikation.
| forhold til årsrapporten for 2008 er der endvidere foretaget
reklassifikation af selskabets deponeringer i pengeinstitutter til senere
frigivelse. Nordicom har tidligere præsenteret deponerede indeståender i
pengeinstitutter til senere frigivelse under regnskabsposten. likvide
beholdninger i såvel balancen som i opgørelse af pengestrømme. Ifølge
IAS 7 "Statement of cash flows" er det en betingelse, at likvide
beholdninger alene må omfatte likvide beholdninger samt værdipapirer,
der straks kan omsættes til likvider. Idet der kan rejses tviv! om, hvorvidt
alle deponeringer opfylder denne betingelse har ledelsen valgt i stedet
at indregne deponeringer under andre — tilgodehavender.
Sammenligningstal er tilpasset den ændrede klassifikation.
De enkelte regnskabsposter i koncernens opgørelse af finansiel stilling
pr. 31. december er påvirket som følger:
59
NORDICOM | NOTER
Koncern Modervirksomhed
Tidl, Tidl.
Beløb i mio. kr. praksis Ændring Ny praksis Beløb i mio. kr. praksis Ændring Ny praksis
2008 2008
Tilgodehavender 56,3 52,6 108,9 Pengestrømme fra
Likvide beholdninger 7571 -52,6 23,1 riftsaktivitet 51,1 0,0 51,1
Likvide beholdninger pr. 1.
januar 2008 8,2 -0,8 71,4
Aktiver i alt 5.625,3 0,0 5.625,3
Likvide beholdninger pr.
2007 31. december 2008 4,3 0,8 3,5
Tilgodehavender 54,7 355,9 410,6
Likvide beholdninger 480,3 -355,9 124,4 Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt
Aktiver i alt 5.824,1 0,0 5.824,1 dattervirksomheder, hvori Nordicom AIS direkte eller indirekte besidder
mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde udøver
- bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder
Modervirksøomhed mellem 20 % og 50 % og udøver betydelig indflydelse, betragtes som
associerede virksomheder.
Tidl. | |
Beløb i mio. kr. praksis Ændring Ny praksis Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af
årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte
2008 dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med
Tilgodehavender 5,4 0,8 6,2 koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter
Likvide beholdninger 4,3 -0,8 3,5 og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytte
samt urealiserede interne fortjenester og tab ved transaktioner mellem
de konsoliderede virksomheder.
Aktiver i alt 1.107,8 0,0 1.107,8
I køncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet
2007 18 s .
. indgår som en del af årets resultat for koncernen og som en særskilt del
Tilgodehavender 0,9 0,8 1,7 af koncernens egenkapital.
Likvide beholdninger 8,2 -0,8 7,4
Virksomhedssammenslutninger
Aktiver i alt 1.036,5 0,0 1.036,5 Nyerhvervede — eller — nystiftede . virksomheder . indregnes i
koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og
De enkelte regnskabsposter i koncernens opgørelse af pengestrømme er
påvirket som følger:
Koncern
Tidl.
Beløb i mio. kr. praksis Ændring Ny praksis
2008
Pengestrømme fra
driftsaktivitet -41,5 303,3 261,8
Likvide beholdninger pr. 1.
januar 2008 480,2 -355,9 124,3
Likvide beholdninger pr.
31. december 2008 75,7 -52,6 23,1
60
1004264EogSN18664
stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den
konsoliderede — resultatopgørelse frem til afståelses- — og
afviklingstidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder.
Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor.
Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de
nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og
eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der
indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for
virksomheden og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver,
forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under
immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for
værdiforringelse.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af
dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller
afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl.
goodwill på salgstidspunktet samt omkostninger til salg eller afvikling.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs.
Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i
fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til
balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis
balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle
poster.
Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og
andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske — kostpriser, omregnes til
transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen — på
omvurderingstidspunktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK),
omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser,
medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på
transaktionstidspunkterne. 1 sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske
valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra
gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte på
egenkapitalen. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af
ændringer, foretaget direkte i den udenlandske virksomheds
egenkapital, indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til
dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle
instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld.
Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af
aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af
fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i
værdien af det sikrede, indregnes i egenkapitalen under en særskilt
reserve for sikringstransaktioner. Når den sikrede transaktion realiseres,
overføres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra
egenkapitalen og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.
RESULTATOPGØRELSEN
Nettoomsætning
Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og
salgssummer fra solgte projektbeholdninger og handelsejendomme.
Indtægter indregnes når levering og risikoovergangen til køber har
fundet sted (salgsmetoden).
For projektbeholdninger og handelsejendomme indregnes salget når
byggeriet er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige
elementer i salgsaftalen er opfyldt.
Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder de
vedrører.
Driftsomkostninger investeringsejendomme
Driftsomkostninger investeringsejendomme omfatter omkostninger
direkte tilknyttet omsætningen, herunder løbende driftsomkostninger på
selskabets færdige investeringsejendomme, herunder ejendomsskatter,
varme, el, vand m.v.
1004264EogSN18665
NORDICOM | NOTER
Driftsomkostninger projektbeholdninger
Driftsomkostninger — vedrørende — projektbeholdninger
omkostninger tilknyttet opførelsen af de afleverede projekter.
omfatter
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder og
joint ventures i køncernregnskabet
I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af
associerede virksomheders og joint ventures resultat efter skat og efter
eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab.
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning omfatter
værdireguleringer som følge af gennemførte udviklingsprojekter på
investeringsejendomme til egen beholdning.
Regulering til dagsværdi, netto
Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af
investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser — samt
pantebreve.
Realiserede avancer ved salg af investerings- og
domicilejendomme
Avancer vedrørende solgte investerings- og domicilejendomme
indregnes når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har
kontrol med ejendommen. Avancen opgøres i forhold til den opgjorte
dagsværdi ved regnskabsperiodens begyndelse.
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i
moderselskabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i
moderselskabets resultatopgørelse, som finansielle indtægter, i det
regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. | det omfang udloddet udbytte
overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet,
gennemføres nedskrivningstest.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger,
kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag,
realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt
tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
Låneomkostninger der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger tillægges kostprisen
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og
ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes
låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for
koncernens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af
specifikke aktiver.
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder de
vedrører.
Skat af årets resultat
Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den
samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er
fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses
skattepligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede
virksomheder indgår i acontoskatteordningen.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til
posteringer direkte på egenkapitalen.
61
NORDICOM | NOTER
BALANCEN
Immaterielle aktiver
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over den
forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i
resultatopgørelsen.
Domicilejendomme
Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50
år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi
efter afsluttet brugstid (scrapværdi).
Investeringsejendomme
Færdige investeringsejendomme
Færdige investeringsejendomme defineres som grunde eller bygninger,
en del af en bygning - eller både grunde og bygninger, som besiddes af
Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.
Færdige investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris,
der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og
samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten
"Regulering til dagsværdi, netto". Dagsværdien opgøres på grundlag af
en normalindtjeningsmode!l med udgangspunkt i en systematisk
vurdering af de enkelte ejendommes forventede afkast.
Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den
løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte
dagsværdi,
Dagsværdien for grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om
formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af
investeringsejendomme, baseret på et skøn over hvad grundene kan
sælges til på sædvanlige handelsvilkår.
Investeringsejendomme under udvikling
Investeringsejendomme under udvikling omfatter
investeringsejendomme, hvor der er igangsat udvikling (bygninger under
opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter) med henblik på
fremtidig anvendelse som investeringsejendomme, Ved udvikling forstås
i denne sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet
udarbejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.
Investeringsejendommene under udvikling inkl. udviklingsprojektet
måles til dagsværdi. Dagsværdiregulering, der indregnes i
resultatopgørelsen, opdeles på ”Værdiskabelse ved projektudvikling til
egen beholdning” og øvrige dagsværdireguleringer. Værdiskabelsen
opgøres som den forventede forbedring af ejendommes driftsindtægter,
som følge af det igangværende udviklingsprojekt, og indregnes med
udgangspunkt i projektets færdiggørelsesgrad på balancedagen.
Når udviklingen af investeringsejendommen er tilendebragt overføres
ejendommen til færdige investeringsejendomme.
Inventar og driftsmidler
Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.
62
1004264EogSN18666
Kapitalandele i associerede virksomheder i koncernregnskabet
Kapitalandele i associerede virksomheder måles efter den indre værdis
metode, svarende til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes
indre værdi. Virksomhedernes indre værdi er opgjort efter koncernens
regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af en forholdsmæssig andel af
urealiserede koncerninterne avancer og tab, og med tillæg af
regnskabsmæssig værdi af goodwill.
Associerede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi
måles til 0 kr. Såfremt koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse til
at dække den associerede virksomheds underbalance, indregnes denne
under hensatte forpligtelser.
Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder indregnes
under egenkapitalen i reserve for nettoopskrivning efter indre værdis
metode.
Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets
regnskab
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Projektbeholdninger
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på
salg, herunder igangværende byggeprojekter for egen regning, og
tidligere investeringsejendomme under om-/tilbygning med henblik på
salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris, eller nettorealisationsværdien
hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet hvor en tidligere
investeringsejendom overføres: til projektbeholdninger, anses som
ejendommens nye kostpris.
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg
af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostninger
der kan henføres: til projekt-/ombygningsperioden samt indirekte
projektomkostninger.
Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter,
herunder om-/tilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige
de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i
resultatopgørelsen.
Handelsejendomme
Handelsejendomme omfatter ejendomme som anskaffes og besiddes
udelukkende med henblik på afhændelse inden for 12 måneder.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af
nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.
Under andre tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende
garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle
mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk
anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved
der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen. indtil
aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter
afleveringstidspunktet. Sikkerheden — ophører 5 år efter
afleveringstidspunktet.
Tilgodehavendet måles som det bedste skøn over de omkostninger der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede aktiver.
Pante- og gældsbreve
Pante- og gældsbreve indregnes til kostpris ved første indregning, og
måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en
værdiregulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres
dels på baggrund af observerbare markedsdata (renter), dels på
vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra
disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Værdiforringelse af langfristede aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og finansielle
aktiver vurderes løbende, mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er
indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede,
beregnes aktivets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den
højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede
afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi.
Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi
af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed overstiger aktivets
eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi. Tab ved
værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen.
Egenkapital
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, som forventes
udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan
vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på
tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under
personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til
optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen.
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en
Black-Scholes model. Beregningen tager hensyn til de betingelser og
vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder før
eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er
sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri
forpligtelsen.
| posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete
usikkerheder på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på
baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte
projektejendomme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti
fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af
koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af
garantier stillet af entreprenøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37
"Hensatte forpligtelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver” ikke
kan modregnes i forpligtelsen er refusionsretten indregnet særskilt
under henholdsvis langfristede og kortfristede tilgodehavender i
balancen. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise
(ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af
entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1.
1004264EogSN18667
NORDICOM | NOTER
år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter
afleveringstidspunktet,
Hensatte forpligtelser måles, som det bedste skøn over de omkostninger
der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne.
Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret
som langfristede forpligtelser.
Selskabsskat og udskudt skat
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen, som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret
for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for
betalte acontoskatter.
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi
af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog ikke udskudt skat på
midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af
goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en
virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel
konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det
regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte
skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de
forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig
indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med
kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder,
medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den
udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat
ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid.
Fremførselsberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsreglerne i
selskabsskattelovens & 11 C er fordelt mellem de sambeskattede
selskaber i henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne.
Skatteværdien af saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning
af udskudte skatteaktiver er opfyldt.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte
skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge
af ændringer i skattesatser eller —regler, indregnes i resultatopgørelsen.
Gældsforpligtelser
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen
under "Regulering til dagsværdi netto".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel
værdi.
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselskabet
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme
vedrørende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og
moderselskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital og
betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i
regnskabsåret betalte selskabsskat.
63
NORDICOM | NOTER
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt
køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle
aktiver, herunder investeringsejendomme.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af
egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko,
SEGMENTOPLYSNINGER
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med
koncernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne
ledelsesrapportering. Der gives — oplysninger for — både
forretningssegmenter og geografiske markeder.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -
forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte
segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et
pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter primært aktiver og
forpligtelser samt indtægter og omkostninger vedrørende koncernens
administrative funktioner, indkomstskatter mv.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle
aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som
anvendes direkte i segmenteis drift, herunder projektbeholdninger,
tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets
drift, herunder prioritetsgæld, banklån og anden gæld.
Pengestrømsopgørelsen for forretningssegmenter viser pengestrømme
vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvide beholdninger
i segmentet ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme fra salg af projektbeholdninger vises under
pengestrømme fra driftsaktivitet i segmentet Nordicom Udvikling.
Pengestrømme fra salg af færdige investeringsejendomme vises under
pengestrømme fra investeringsaktivitet i segmentet Nordicom Ejendom,
mens pengestrømme fra salg af investeringsejendomme under udvikling
vises under pengestrømme fra investeringsaktivitet i segmentet
Nordicom Udvikling. Ved færdigudvikling af en investeringsejendom
under udvikling overføres denne til Nordicom Ejendom. Ved et eventuelt
salg af samme ejendom i et senere regnskabsår, vil pengestrømmen
blive indregnet under Nordicom Ejendom på trods af at en del af
værdiskabelsen er skabt i Nordicom Udvikling.
64
1004264EogSN18668
Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen.
Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af
ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet eller på grund af
supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende
begivenheder.
| forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssige
vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:
Opgørelse af dagsværdi på færdige investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi baseret på en
normalindtjeningsmodel. Opgørelse af dagsværdi på
investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn.
Nordicom supplerer imidlertid opgørelsen af dagsværdier med eksterne
vurderinger med henblik på at underbygge værdiansættelsesmodellen
herunder de anvendte afkastkrav. De eksterne vurderinger omfatter pr.
31. december 2009 investeringsejendomme med en bogført værdi på
500 mio. kr.
Honorarer til eksterne vurderingsmænd udgør for 2009 i alt 193 t.kr., og
fastsættes uafhængigt af vurderingsresultatet. Der anvendes altid
personer, der er uddannet som valuar eller ejendomsmægler, og det
sikres, at ingen af de anvendte vurderingsmænd har mere end 10 % af
deres omsætning hos Nordicom. I 2008 og 2009 har Nordicom anvendt
Sadolin & Albæk samt NAl Danmark A/S som eksterne vurderingsmænd.
Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel
tager udgangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på
hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast
tages i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede
driftsresultater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede
ændringer samt enkeltstående hændelser. Ejendommenes dagsværdi
opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav,
som fastsættes af ledelsen individuelt for hver enkelt ejendom.
Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer:
1 + Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet)
2. - Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået
markedsleje
3 - Driftsomkostninger
4. - Ind og udvendig vedligeholdelse
5 - Administration
Driftsafkast
6 Divideret med afkastkrav
7. - Fradrag for lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang) samt
eventuelle indretningsomkostninger
= Dagsværdi
Ad. 1) De forventede lejeindtægter for 2010 samt eventuelle øvrige
indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber. For ledige
arealer er markedslejen anslået, eksempelvis ved anvendelse af mægler i
det pågældende område.
Såfremt den aktuelle leje ligger under markedslejen anvendes den
aktuelle leje, medmindre der foreligger en aftale om at optrappe lejen
for det kommende år.
1004264EogSN18669
NORDICOM | NOTER
Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den faktiske leje er højere end den leje
der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en reduktion af den
aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning.
Ad. 3) Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter
bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger,
serviceabonnementer etc.
Ad. 4) En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme — afholdes af — lejerne — afhængig — af
kontraktsbestemmelserne. På udvendig vedligeholdelse hensættes på
erhvervsejendomme gennemsnitlig 25 kr. pr. m2. Der hensættes ikke til
indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger
afholdes af lejerne.
For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven og Lejeloven
fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse for både ind- og
udvendig vedligeholdelse.
Ad. 5) Administration hensættes med et beløb der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).
Ad. 6) Afkastprocenten fastsættes årligt dels på grundlag af udviklingen
i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels på
grundlag af erfaringer med årets salg, og ændringer i den enkelte
ejendoms forhold. Afkastkravene ligger pr. 31. december 2009 i
intervallet 4,85 % — 7,75 % og pr. 31. december 2008 i intervallet 4,75
% - 7,50 %. For hvert enkelt ejendomstype udgør det vægtede
gennemsnit af afkastkravene anvendt i normalindtjeningsmodellen pr.
31. december:
Ejendomstype 2009 2008
Butiksejendomme 6,82 % 6,69 %
Boligejendomme 5,70 % 5,53 %
Kontorejendomme 6,85 % 6,55 %
L&P-ejendomme 7,44 % 6,74 %
Øvrige ejendomme 6,33 % 6,40 %
| ovenstående tabel er afkastkravene for 2008 korrigeret således, at
disse er sammenlignelige med 2009. Dette skyldes, at afkastprocenten i
2008 indeholdte et risikotillæg for tomgang. | 2009 er det
regnskabsmæssige skøn vedrørende tomgang ændret således, at denne
fratrækkes særskilt jf. førnævnte værdiansættelsesmodel. Ændringen i
det regnskabsmæssige skøn har haft en negativ effekt på de opgjorte
dagsværdier pr. 31. december 2009 på netto ca. 2 mio. kr. Det er ikke
muligt at opgøre effekten for fremtidige regnskabsår, idet det afhænger
af udviklingen i tomgang på selskabets enkelte investeringsejendomme.
De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for Nordicoms
egenkapital. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er på den
baggrund belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning
i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reducere
investeringsejendommenes markedsværdi med 107,5 mio. kr.:
65
NORDICOM | NOTER
Ændring i
Ændring i markeds- Markeds-
afkast- værdi værdi
Gensnt, afkastkrav krav. (mio. kr.) (mio. kr.)
7,13% 1,00% -436,5 3.043,7
7,48% 0,75% -334,2 3.146,0
7,23% 0,50% …— 72248 — 3.255,4
6,98% 0,25% — 71075 3.372,7
6,73% 0,00% 0,0 3.480,2
6,48% -0,25% 154,3 3.634,5
6,23% -0,50% 301,1 — 3.781,3
5,98% -0,75% 460,2 3.940,4
5,73% -1,00% 633,4 4.113,6
Ad. 7) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet fratrækkes et beløb
svarende til den ”manglende” leje samt eventuelle
indretningsomkostninger af de uudlejede arealer.
Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme under
udvikling
Ledelsen har i 2009 opgjort dagsværdien af investeringsejendomme
under udvikling.
Investeringsejendomme — under udvikling — omfatter ca. 30
projektejendomme i Danmark og én projektejendom i Tyskland. De
største projekter vedrører 3 store grunde i København på henholdsvis
Amager Strandvej, Sluseholmen og Enghave Brygge indregnet til en
regnskabsmæssig værdi på 667,0 mio, kr. inkl. medgåede omkostninger
(31. december 2008: 799,4 mio. kr.). Forventede antal
byggeretskvadratmetre for grundene udgør ca. 200.000 pr. 31.
december 2009, hvilket svarer til en regnskabsmæssig værdi pr.
forventet byggeretskvadratmeter på ca. 3.300 kr. (31. december 2008:
ca. 4.000 kr.).
Vurderingen af dagsværdien for de 3 grunde er baseret på
kapitalværdiberegninger på basis af budgetter for årene 2010-2020
godkendt af ledelsen. Herudover er anvendt følgende væsentlige
forudsætninger i beregning af kapitalværdien:
EJ En gennemsnitlig diskonteringsfaktor før skat på ca. 8 %
En gennemsnitlig salgsværdi pr. kvadratmeter (netto) på kr. 21.000
ekskl. moms for boliger (2008: kr. 28.000 ekskl. moms) og kr.
19.000 ekskl. moms for erhverv (2008: kr. 26.000 ekskl. moms).
EJ En prisudvikling i salgspriserne på 3 % og i byggeomkostningerne
på 2 % p.a. i budgetperioden.
Med udgangspunkt i disse forhold har ledelsen skønnet at de
igangværende udviklingsprojekters værdi i form af forventede fremtidige
nettopengestrømme inkl. færdiggørelsesomkostninger.
Såfremt diskonteringsfaktoren forøges med 1 % vil dette reducere
dagsværdien for de 3 grunde med samlet 93 mio. kr.
De foretagne beregninger har medført en dagsværdiregulering på
investeringsejendomme under udvikling på -284,1 mio. kr. i 2009
(2008: -194,5 mio. kr.). Den regnskabsmæssige værdi af
investeringsejendomme under udvikling udgør herefter 980,0 mio. kr.
(2008: 1.262,6 mio. kr.).
66
1004264EogSN18670
Klassifikation af ejendomme
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier:
Domicilejendomme
Færdige investeringsejendomme
Investeringsejendomme under udvikling
Udviklingsprojekter på investeringsejendomme
Handelsejendomme
Projektbeholdninger
D00000
Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en
nærmere redegørelse af hvilke ejendomme der indgår i ovennævnte
klassifikationer,
Klassifikation sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt
grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige
formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunktet
klassificeres aktivet som en investeringsejendom. Dette skyldes, at en
bygning ofte vil genere lejeindtægter i en periode, selvom det senere
besluttes, at foretage en eventuel nedrivning eller ombygning, ligesom
både grunde og bygninger forventes at kunne videresælges med gevinst
for øje.
I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre
væsentlige ydelser. Hvis Nordicom eksempelvis ejer og driver et hotel,
udgør tjenesteydelser til gæsterne en væsentlig del af det samlede
produkt. Sådanne ejendomme klassificeres — derfor — som
domicilejendomme frem for investeringsejendomme.
Ved udviklingsprojekter på eksisterende investeringsejendomme
reklassificeres ejendommene. til ”investeringsejendomme under
udvikling”. Når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt
reklassificeres ejendommene som færdige investeringsejendomme og
måles til dagsværdi af den færdigudviklede investeringsejendom.
| noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget
ændringer i klassifikationen vedrørende tidligere indregnede
ejendomme.
Opgørelse af dagsværdi på pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.
Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter),
dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve udgør pr. 31. december
2009 49,3 mio. kr. (31. december 2008: 70,2 mio. kr.)
Udskudte skatteaktiver
Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugældende
muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt
vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan
værdien af skatteaktiverne være såvel højere, som lavere end den
regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. december 2009.
Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende
budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Den
regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31.
december 2009 6,1 mio. kr. (31. december 2008: 6,4 mio. kr.)
NORDICOM | NOTER
Opgørelse af dagsværdi på gæld til kreditinstitutter
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle
markedskurser for de underliggende obligationer.
Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt selskabets
kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien
opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved
anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
I praksis er dagsværdien af koncernens forrentede gæld ikke væsentligt
påvirket af ændringer i koncernens kredit rating, som følge af lånenes
sikkerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme. Ændringer i
dagsværdien af koncernens gæld vedrørende investeringsejendomme
vurderes således alene at være påvirket af markedsmæssige forhold,
herunder renteniveau, pengestrømme fra underliggende ejendomme
samt handelsværdien heraf.
Usikkerhed om fortsat drift
I marts 2010 blev der opnået enighed om en samlet bankaftale med alle
koncernens væsentlige kreditgivere om forbedring af selskabets
finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen vil kreditinstitutterne i en
periode på 3 år fra og med den 1. januar 2010 fastlåse og sænke
renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld på ca. 1.800 mio.
kr. henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld på ca. 2.000 mio. kr.
Herudover er løbetiden på den omfattede bankgæld forlænget frem til
den 31. december 2012. Løbetiden på koncernens. realkreditlån
overstiger i forvejen 3 år.
For bankgæld som ikke er omfattet af bankaftalen er der indgået nye
låneaftaler ligesom en del heraf vil blive omlagt til realkreditgæld.
I henhold til bankaftalen er Nordicom A/S forpligtet til at gennemføre en
kapitaludvidelse på minimum 100 mio. kr. i nettoprovenu senest den
30. september 2010, ligesom der skal opnås betingede tegningstilsagn
for minimum 50 mio. kr. senest den 30. juni 2010. Selskabet vil derfor
iværksætte en proces til rejsning af den nødvendige ny aktiekapital, og
er i positiv dialog herom med sine største aktionærer. Selskabets største
aktionær HFl-Invest A/S har således underskrevet et betinget tilsagn om
tegning af nye aktier for 25 mio. kr.
Formålet med kapitalrejsningen er primært at sikre koncernen den
nødvendige kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende
ejendomsportefølje. Den nye kapital er ikke påkrævet til servicering af
løbende ydelser på koncernens anlægsfinansiering.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder
nedsættelse af de nuværende rentesatser på selskabets bankgæld til en
fast rente i tre år, udstedes der konvertible obligationer til de berørte
banker på nominelt ca. 70 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra
bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes
ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum kurs
pari).
På baggrund af den indgåede bankaftale er årsrapporten aflagt med
fortsat drift for øje. Såfremt den aftalte kapitalforhøjelse mod
forventning ikke kan gennemføres, vil selskabets aktiviteter ikke kunne
videreføres uden genforhandling af aftalen.
67
1004264EogSN18671
NORDICOM | NOTER
09V'T8Sv LPE'SEL GLY'EE L60'VTe ( v90'LST 9LZt'9LO'L £9Z'LT6'T He 14857230 d10q
GTE'STØ'S — 627 629"'PE 966'S6L 0 LZ9'PTE 9T9'E8P'L vZL'985"E HE 1334 V
veL' LG CL6'8- S/S Bv8'E 0 0£6'0L 8C8 LEL SLS PE FAE 3p3JS1 4 ON
L09'EEL'S L07'6 vS0'VE 8vl'76L 0 LYL'ELE 86L'SPE'L 659'8ET'E Bamye 2p93s146ue]
ye i au Butpjon bupygapn — wopual3 Buplapn wopuolg bupuapn tiopuaf3 MX 090'L i gøjag
puejySÅL SBi 2Ag Yiewuueg
8002 - iajuau6es 10; Sulns jelsueui je asjaJøbdg
SZZT8T'v vLO'ZSL 96E'CrL LYC'S8 0 ELS"67T 8LLTE6 LOL'GEG"T He I 49570361 d104
89646, 6LL'6 TY8'TEL 6L7'0SL 0 607'Z0E LLT'L6O'L 8LV'787'E HE 1354 Y
QEL'9SE 894'7 cbt'9 TPE'E 0 EL6'EL 0£L'S9L SE0'E9L tange 3paJsuguoy abung
0874 S97'79 0 0 8£6'9 0 009' | 6jes 10; Wuajsaq awwopuefasbupajsonu;
LGL'OSS'v LL0'S SEL'Z9 LL8'9 1 0 86/98 LV0TE6 E8L'LLL'E Janne spajsuybue]
He I mas bulpjon Bupiapn wopualg BupHapn uiopual3 buyyiapg wopual3 "dl 000". i gøjog
puejysÅL of1ans weuueg
6002 - Jojuouukes 10; BunnSs jojsueun je asjesøddg
bo Jauolpjesues; auJ3ju Ueuoy je Guueuwuye Japursay %08HAgjebupjoy stageysjesopow
'uneyuaqøy "92 AOMAN "sby ed 1ajexop syøgeysjas je Guluføjpn Jasøjpan gøjsq 39p20-2441
"IaPU SL ÆAWB BW
"Iajouanyesbuyapn uabu! Jap Ja abu2as | "pueJySÅL 60 wewueq
SIASPJOUUDY I 19J3)uasæld "y'd Ja JapesWwosbujuja410) a66ag "Bulupjoyaq u269 [2 Joe 6jes In awwopuafa
Je Bulapn 60 asjaøjdo Jaløjpan Wos ",6unytapn WodIpson, 60 awwopualesbuuasaau! obipsæl I
Buuaysanu Jaløjpan wos ”,,Wopual3 WODIpPJON,, 1 Hapdo Usus3DU0y Ja 161ssæwsbuuauoddes 60 -595J3p3]
JoguusAfdojuawsag — £ 210N
1004264EogSN18672
NORDICOM | NOTER
BLLCSS- v9S'Z- gLv'9- v38£'8- 0 LTTT- £Y9"98C- 8L0'LYC- 3E3JNnse, SJoJy
85072. 8E9'9L vl9 VET 0 LOL- T96'LE LLS'+9 Jeynsa) suapolad Je Jeys
vE8'7L9- T0T"bC- 060'Z- 8LZ'LL- 0 0ZL"T- 609"'PTE- G6S"G0E- Jeys Jøj Je) Nnsa4
870'L07- £06'7L- L84- 009"9- () 96E'EL- OSV'ET- 868'ErL- Jabuu]so4wo 8] Jelsueu!4
BES't CLL v 84 0 L07 I6E'L 0/7 1336 æpu! ajjejsueulj
vbE'8Lv- LL LL- ELE"9- 969'p- 0 690'LL 9GG"T0E- LEV'79L- Hup sæwnd je Jeynsoy
BGC'GE- 0 G8L'E- G88'9- 0 6GE9'E- Crl'6- £O8'LL- "pfasbunajsaau! je Bjes pan qe] / Jeduene ap2.8sjeay
96 L'74S- (9) 760'7- Cv9'L- 0 LYS'E- L70'787- 8€887- Opou "plæasbep [5 Guuojnbay
SLI'8 0 0 0 0 0 GLL”38 0 OHau ”Dulupjoyaq U369 1 Bun ylapnyyefold paa 3sjagqeysipJæn
SG6'0CL LLY'LL- 9£r- LE8'E 0 GLT'8L TOS'6L- 86L'0EL 1obuuonbapsæn 1øj Fey nsoy
6v0't- 0t7Z- 0 L- 0 Ev- 600'L- OST'T- Jabuuanjsjy
Q 0 0 0 0 0 0 0 SsaJnJuaa Jurol 60 sapayWwosyJia 3p33aDosse Je JeyNnsay
IL LE- LvT'S- CLT- L90'L- 0 82C'L- LS9'L- LLU9L- Jabuju]so4wo auJa1s4e aJpuy
LE9'tey- 9EL'L- 0 896- 0 G59"T- ISE'EL- Z26'6L- Jobuuso4woajeuossag
LLE'107 90E"T VvET- £98'S 0 L07'"CT OS" Lv9'39L 3JeynssJoynig
8v6'bb- 0 0 0 0 0 876" bb" 0 Jaburupjoyaqpjafosd "sabuluysoywosyug
6T'vs- v8- EES'L- GE8'b- 0 G6S'G- LL6'9- 897'GE- awwopuafosbulsa1soaut '"JobulusoyWwosyLg
ELL t 0 0 0 0 Q 0 ELL'v souorne) 60 340Jgspjæb/-a1ued Ja bælpua way
9E/'9E 0 0 0 0 0 9£/'9£ 0 auwopuafasjapuey 60 Jabulupjoyagyyafosd Vawwnsbjes
8r0'6ST OGE'T 60£E'L ZOL'0L 0 96427 60£'41L CvL'66L JabælpurelejsnH
ye | "au Bun; Supuapn wopuols Bunyan wiopuof3 Bunuapn wopuolg "2 000" I gøjsg
pueJysÅr af1isas ueuueg
600 7 Jajuawøss 10) "Alu a5jesø0dojeunsay
ØVASNDUSUY | WODIGYON
1004264EogSN18673
NORDICOM | NOTER
688'707- £98'8L- 800'L- L18 0 650'L- TOE'vAL- Stiy"0g- Fey jnsaL Sy3ly
LZL'8S 99E'5 EVE LOZ- 0 TL8'L 685'9v BET L- Jeynsal suaponad je Jeys
090'E97- EET VC- O£E'L- LIS" 0 1£8'8- 068'0LC- £OC'6L- Jeys 1øj 1ejIns94
LE8'S6 L- 180 L- 607'L- 6886" 0 L£9'GL- CLS'bT- SLETEL- JabuIu1soyWwo af jejsueu!
848' LL 894 ET L9 0 849 019'E 8vL' tv 1236æpu! ajfelsueui4
L0L'6Z- OLZ"CL- v8L- 688'0L 0 cel'9 826 L6L- 09£'30L Hup sæwnd je jeynsay
966'8L 0 0 0 0 0 Q 966'8L "pfosbuuajsaau Je 6jes paa isouene apasosyeoy
SSO GET- 0 0 ELG 0 VL6'LL- VES P6L- 097'6€- opau "pjænsbep jn 6uuojnbay
G8S'St 0 0 0 0 0 G8S'G 0 opou ”burupjoyaq u268 jn. Bupjlapryyefosd paa asjageysipJæn
ELv'L6 OLZ"TL- v8L- 976'6 0 960'8L 64671" v92'6LL Jobunojnbanpsæa Jøj Jeynsay
669'E- 84L- 0 0 0 tr C29'L- LS8'L- Jabuiuauysty
LLTEE- 0 0 0 0 0 LLT'EE- 0 samuaa Juol 60 JapayWuosyJa apaJaosse Je Jeynsoy
SSZ'LC- 98" 95 L- 8Sv'L- Q 890'C- Cve6" 646'4- Jabujuyso4wo 3UJ33543 21pUuy
947'98- 172 4L- Q G8- 0 8CT tr" 64S'0L- E78'8L- Jabuusoywoajeuosiag
vL9"961 190'L 8c- 697'LL Q VEL tv GEL'LL Ev6 ZVL 7e3jns91oHnig
9LL'80E- 0 0 0 0 0 9LL'80E- 0 Jabuiupjoyaqpjafosd "Jabujujsoywosyig
bvS'Lb- 82L- 87- L6T'T- 0 L2L'S" L£09'6- E94'6T- Bwwopuafasbulajsaau! "Jeburuyso4wosyug
046't 0 0 0 0 0 0 046'4 Jauonney 60 348JqspjæB/-a4ued Vabærpuiauay
07L'S6T 0 0 0 0 0 OZL'S6T 0 awwopuafesjapuey 60 Jabuiupjoyagiyafosd Jowwnsbjes
v8L' CSE 68V'L 0 99£'EL Q GSL'0E BEE PE GEL TELL 136ælpuiefejsnH
Hei "mu bupjod fupgapn — wopuol3 Bupapn — Wwopuaf3 bupapn — uopuofg "D] 0090'E I qøjog
DUBfySÅL sf1ang etuueg
2097 - sousunes 103 "nu a5jos0dojennsoy
1004264EogSN18674
NORDICOM | NOTER
GLE'EL 819 vE6'S Lett ELVE v8z 698'L 1oquieDap "LE ud Jobulupjoyaq 3pinyr7
SSy 0 0 OL- GYV 0 0 Jabulupjoyaq apiayt Je Bunan6ossny
[VET ELS'E 90% 8£0'E 1376 90% Tii'9 Jenuef "| "id sabujupjoyeq splayn
E8T'OL- G76'7- 87S'G £09- ULS'L- TZL- E8G"t- ye 1 uønsobuad suaponag
66LZL 6L6'EL- v40"98 GEE"8L- 9E6"0E- 897"85 £90'6- He I JoHagyesbunaisueuy ey wølnsabuag
L28'95 LEv L9'GE- 696'Lv SGø'LE LEV 9vL'8L ye I Jouagjesbunojsaau ej wønssbuag
E0£"64- £L9'0£ €68"bv- lv vz- 960'8- 720'6S- 999'EL- ye I JoHanyesiup ej Wønsebuag
vOL- vOL- 0 0 0 0 0 Jeyssqexys|as 136e3po0W / 1Jejag
PLI' 377 E06'7L- 90 L"p- 009'9- 998'LL- LOb'6t- 863'EbL- Jabulujsoywo afjarsueuy aJejog
BES't TLL p 84 L07 I6GE'L Obr"T Jaybælpu! ajjelsueun au6e7p0
LE9'GYL TLL'v8 E6L'0b- GLL'EL- £9G"E 8L0'LL- TEb LL Hup Jæwnd spuaJøJpan ounuønsapuag
9LT'PL G88'06 LSE'Ob- LSS'LZ- 0 GG/'bL- 0 0 Jendeysyup I 6uupu3”
76L'9 0 0 0 0 0 v6L'9 0 opau "Jabuupjoyagyafosd | Buupuy
T6E't- LlL- 0 0 0 0 L87'L 966'7- 257241 6Uy SJoUaSs [9 J8jplu 3paauodap | 6uupuy
£96'/09 GGE'G L18'S vES'8g 0 GV L €90'v87 688967 "AU Jalsodsyup 3pIA 2%! 10) Gun ajnbay
vbE'8Lt- LLV'LL- ELE"9- 969"p- 0 690'LL 9GS"20E- LEt't9L- (1193) Hup zæwnnd je jeynsay
He] "aut DupIoH DuUiyiapn —— tuopus/3 wopual3 Bukiapn —— Wopual3 "å 000'1 I gøjeg
puejysÅl 30u0As meuueg
6002 - io3uou6as 40; suhuønsabuad je asjajøbdg
BVYSNOJUSUY | WODIGYON
1004264EogSN18675
LYL'Et ELSE 90v 880'E 0 T8t'6 90r trt'9 1aqwadop "LE "ud 1abuiupjoyaq ap1ayr7
LE8'S- 0 0 Fr. 0 EE8'G- 0 0 sabulupjoyaq plat] je Burojnbasiny
LLE' VEL 054'6 0£ LLL't 0 EGET 669'8 878'8S Jenuef "| ”1d Jabulupjoyaq apiayr]
L8E'S6- LLV'9- 9LE 699'L- 0 BET L7- E67'8- 9B8E"TS- ye 1 Wøjsabuad suapolag
Sv6'L9 BLL" L- EET'LE L9E"TL 0 180776 9L6'Z9L 0£8"667- He [oHampjesbuuojsueuj ey wønssbuag
bLO'GLv- — Sbb'v- L8v'67- 879"PZ- 0 VIPTTL- L6L'997- — LbL'8L He I Johan yesbuno]soaur ej wøjsobuag
ZUL'L97 vr OLE"L- 865 0 GyL"E 88506 LEL'89L He Iona yeslp ej WøJsabuagq
St9'0L Sp9"'0L 0 0 0 0 0 0 Jeyssqeysjas Jobejpow / 1Jelog
0E/"797- L8TTL- 607'L- 68E'6" 0 L49'GL- G9b"16- SLÆTEL- Jobuiusoywo ajjejsueuy aejag
8L8'LL 854 ET 19 0 849 0L9'G 8øL't 1316ælpu! ajjajsueuy aubejpon
676'L0S 726 f8L- 976'6 0 BEL'8L Ebb"94L v0£"96T Hup sæwnd apualøJpan sowwønsobuag
O8E'LL O8E'LL 0 0 0 0 0 0 jendexsyup | Buupuy
0L6'LE 0 0 0 0 0 0/6'LE 0 opeu "Jaburupjoyamyafosd | Buupuy
GLT'E0E OSE'T- 0 0 0 0 6SS"9pL 990'6SL asjan buy sous [1 Jajpru apasauodap I Buupuz7
STr'87T 209'p 0 EL6- 0 910 L Ty8'E8L 848'8T "WU Jagsodsylp pA 2%) 10) Gun ajn6oy
LOL”6Z- OLL£'TL- v8L- 6£8"0L 0 TZL'9 876'L6L- — 09£'80L (183) Hp Jæwnd je Jeynsay
He | "at DupieH Dupyapn — wopuef3 Bupuapn — wuopuafg Buipiapn — Wopushz "I 000". I gøleg
puetysÅr 301945 weuueg
8097 - so3uow0as 40; ouugssogued je osjejøbdg
NORDICOM | NOTER
1004264EogSN18676
Fejøvej 9, Næstved
I Det nye Føtex varehus på 3.700 m2 vil medvirke til
UVENTET SENSE TE ES ET ETe
række nye arbejdspladser til glæde og gavn for byen /
NORDICOM | NOTER
Note 4 — Personaleomkostninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr, 2009 2008 2009 2008
Løn og gager 39.471 50.936 5.963 10.719
Bidragsbaserede pensioner 2.865 3.103 310 118
Andre omkostninger til social sikring 236 313 24 17
Aktiebaseret vederlæggelse 184 903 184 903
Øvrige personaleomkostninger 3.530 5,170 3.124 4.609
46.286 60.425 9.605 16.366
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 44.637 46.476 9.605 16.366
Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og udvikling af
investeringsejendomme 1.649 13.949 0 0
46.286 60.425 9.605 16.366
Gennemsnitligt antal medarbejdere 52 63 5 3
Vederlag til selskabets direktion og nøglemedarbejdere udgør følgende:
Løn og gager 4.699 4.376 2.163 1.186
Bidragsbaserede pensioner 354 81 158 18
Bonus 300 0 150 0
Fratrædelsesgodtgørelse 0 6.400 0 6.400
Aktiebaseret vederlæggelse 0 497 0 497
5.353 11.354 2.471 8.101
Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:
Bestyrelseshonorar 1.600 1.783 1.600 1.783
Aktiebaseret vederlæggelse 184 406 184 406
1.784 2.189 1.784 2.189
Vederlag til direktion og bestyrelse er specificeret på side 24 i
årsrapporten.
Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en
beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret.
Beløbet indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen, Der henvises til
omtalen i note 5.
En række medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig
af individuelt fastsatte resultatmål. Såfremt direktionen opsiges,
74
1004264EogSN18678
herunder opsiges i forbindelse med ejerskifte eller lign., er koncernen
forpligtet til at betale en godtgørelse svarende til 12 måneders løn,
udover løn i opsigelsesperioden.
Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede
pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver
forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab eller
lign., men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i
rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb,
der skal udbetales til medarbejderen.
Note 5 — Aktiebaseret vederlæggelse
Koncernens tidligere direktion blev i 2003 tildelt optioner til køb af i alt
100.000 stk. aktier i Nordicom. Optionerne var opdelt i 4 trancher,
hvoraf den sidste tranche på 20.000 stk. er optjent men endnu ikke
udnyttet. Optionernes udnyttelseskurs var baseret på børskursen efter
den ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav for den
efterfølgende årrække.
I 2005 fik koncernens tidligere direktion og bestyrelse tildelt optioner til
køb af 102.000 aktier i Nordicom. Optionerne var opdelt i 3 trancher,
med mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter den 1. april
2007, og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 34.000 stk.
hver den 1, april i de efterfølgende 2 år. Optionernes udnyttelseskurs var
baseret på børskursen efter offentliggørelsen af kvartalsregnskabet for
3. kvartal 2005 henholdsvis børskursen efter den ordinære
generalforsamling i 2006.
På selskabets ordinære generalforsamling i 2007 indtrådte to nye
medlemmer af bestyrelsen, mens et medlem udtrådte, I den forbindelse
indtrådte de nye bestyrelsesmedlemmer i den eksisterende
aktieoptionsordning på samme betingelser som de øvrige medlemmer.
Optioner, som ikke var endelig optjent, bortfaldt for det fratrådte
NORDICOM | NOTER
bestyrelsesmedlem, svarende til 4.000 ud af de 6.000 tidligere tildelte
optioner.
På selskabets ordinære generalforsamling den 17. april 2008 indtrådte
et nyt medlem af bestyrelsen. På selskabets ekstraordinære
generalforsamling den 22. september 2008 indtrådte ligeledes et
medlem af bestyrelsen mens et andet medlem udtrådte. De nye
bestyrelsesmedlemmer er indtrådt i den — eksisterende
aktieoptionsordning på samme betingelser som de øvrige medlemmer.
Optioner som ikke var endelig optjent bortfaldt for det fratrådte
bestyrelsesmedlem.
Bestyrelsesmedlemmernes mulighed for at optjene optioner er betinget
af, at det enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på
udnyttelsestidspunktet. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse.
Der er ikke udstedt aktieoptioner til selskabets nuværende direktion.
Aktieoptionerne har intet udløbstidspunkt. Dagsværdien af optionerne
er på tildelingstidspunktet opgjort på baggrund af Black Scholes
modellen og fremgår af nedenstående tabel.
Optjente aktieoptioner
Optionens
Dagsværdi værdi på
på tildelings- — tildelings-
tidspunkt — tidspunkt
Antal Exercise kurs (t.kr,) (pr. stk.)
Optioner tildelt i 2003:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 204 10
Optioner tildelt i 2005:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 698 2.330 69
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 28.000 1.304 2.112 75
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 6.000 1.480 2.040 340
Optioner tildelt i 2007;
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 4.000 1.304 48 12
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 4.000 1.480 117 29
Optioner tildelt i 2008:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 4.000 1.480 11 3
100.000 6.862
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat en
volatilitet på 23 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 6,2 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 148.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en
volatilitet på 30 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 3 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 650.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007 er forudsat en
volatilitet på 40 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
1004264EogSN18679
risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,5 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 704.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2008 er forudsat en
volatilitet på 47 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 550.
De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne
indregnes — forholdsmæssigt i — resultatopgørelsen som en
personaleomkostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I
indeværende regnskabsår er resultatført t.kr. 184 (2008: t.kr. 903).
75
NORDICOM | NOTER
Udestående optioner
Antal Gns. Exercise-
optioner kurs
Udestående optioner pr. 1. januar 2008 126.000 1.015
Tildelt i 2008 4.000 1.480
Udnyttet i 2008 0 0
Fortabt i 2008 -30.000 1.306
Udløbet i 2008 0 0
Udestående optioner pr. 1. januar 2009 100.000 901
Tildelt i 2009 0 0
Udnyttet i 2009 0 0
Fortabt i 2009 0 0
Udløbet i 2009 0 0
Udestående optioner pr. 31. december 2009 100.000 901
Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor Deloitte:
Køoncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Honorar vedrørende lovpligtig revision 1.607 1.922 315 463
Erklæringsopgaver med sikkerhed 420 16 420 16
Skatterådgivning 0 4 0 0
Andre ydelser 221 4 201
2.248 1.946 936 481
Note 7 — Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
76
1004264EogSN18680
Note 8 — Afskrivninger
NORDICOM | NOTER
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Rettigheder 0 59 0 0
Software 1.626 1.128 1.626 1.128
Domicilejendom 270 0 0 (9
Inventar og driftsmidler 1.604 2.695 1.432 2.520
Avance ved salg af driftsmidler 549 -183 549 -173
4.049 3.699 3.607 3.475
Note 9 — Regulering til dagsværdi, netto
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme -255.694 -41.015 -20.354 -441
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme under udvikling -284.119 -194,534 0 0
Dagsværdiregulering, pantebreve -27.616 -2.596 0 -1.238
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 4.727 3.090 -100 97
-572.156 -235.055 -20.454 -1.582
Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Koncernen Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2003 2009 2008
Salgssummer, investeringsejendomme 185.614 145.350 50.000 0
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -220.872 -126.394 -51.472 -377
"35.258 18.956 -1.472 "377
71
1004264EogSN18681
NORDICOM | NOTER
Note 11 — Finansielle indtægter
Køncern Modervirksømhed
Beløb i 1,000 kr. 2009 2008 2009 2008
Renter af indestående i pengeinstitutter 1.137 8.532 158 880
Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 0 19.427
Rente af tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0 1.005 0 0
Renter af andre tilgodehavender mm. 3.401 2.341 15.390 -122
4.538 11.878 15.548 20.185
Note 12 — Finansielle omkostninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 192.610 171.343 19.446 14.354
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 11.172 75.233 454 5.057
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 13.447 986 557 2
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder 0 0 14.144 20.870
Andre renter og gebyrer 4.675 4.197 1.502 495
Låneomkostninger 8.400 10.971 827 2,442
230.304 262.730 36.930 43.220
Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under udvikling -27.993 -21.770 0
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger -1.283 -45.123 0
201.028 195.837 36.930 43.220
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter
på investeringsejendomme under udvikling samt i kostprisen for
projektbeholdninger er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte
omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det omfang
projekterne er finansieret ved lån, der ikke er øremærket til bestemte
formål, er finansieringsomkostningerne beregnet med udgangspunkt i
afholdte omkostninger, og en gennemsnitlig rente baseret på de
gennemsnitlige renteomkostninger i koncernen på de lån, der ikke er
øremærket til bestemte formål.
78
1004264EogSN18682
Note 13 — Skat af årets resultat
NORDICOM | NOTER
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Aktuel skat af årets resultat 0 18.723 1.792 -7.171
Aktuel skat, tidligere år -2.353 -9,887 -2.353 110
Ændring i udskudt skat tidligere år 197 8.025 272 3,602
Ændring i udskudt skat -119.902 -75.032 -16.229 1.206
"122.058 "58.171 -16.518 -2.859
Resultat før skat -674.835 -263.060 -63.795 1.166
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2008: 25 %) -168.709 -65.765 -15.949 1.942
Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 0 8.318 - -
Effekt af forskelle i skatteprocenter for udenlandske virksomheder -28 -115 0
Effekt af ændret skatteprocent i Danmark 0 0 0
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 48.835 2.000 -3.086 523
Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter (udbytte fra
dattervirksomheder) 0 -747 -11.570
Regulering vedrørende tidligere år -2,156 -1.862 -2.081 6.247
-122.058 "58.171 -21.116 -2.859
Effektiv skatteprocent 18,09% 22,11% 25,89% -36,81%
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for danske selskaber beregnet
ud fra en skatteprocent på 25 % (2007: 25 %). For udenlandske
selskaber er anvendt det pågældende lands aktuelle skatteprocent.
79
1004264EogSN18683
NORDICOM | NOTER
Note 14 — Resultat pr. aktie
Koncern
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat -552.288 -204.898
Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende tegningsretter mv. 0 0
Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie -552.288 -204.898
Gennemsnitligt antal aktier 3.127.858 3.127.858
Gennemsnitligt antal egne aktier -167.431 -136.001
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 2.960.427 2.991.857
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb 2.960.427 2.991.857
Resultat pr. aktie (kr.) -186,56 -68,49
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) -186,56 -68,49
Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet
resultat pr. aktie er det samme som ved beregning af resultat pr. aktie,
idet udestående aktieoptioner er anti-udvandende i regnskabsåret 2009.
Note 15 — Software
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt ville have
udgjort 0 stk., såfremt resultatet havde været positivt (2008: 11.297
stk.).
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Kostpris pr. 1. januar 6.026 0 6.026 0
Overført fra inventar og driftsmidler 0 2.828 0 2.828
Tilgang 831 3.198 831 3.198
Kostpris pr. 31. december 6.857 6.026 6.857 6.026
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -2.622 0 -2.622 0
Overført fra inventar og driftsmidler 0 -1.494 0 -1.494
Årets afskrivninger -1.626 -1.128 -1.626 -1.128
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -4.248 -2.622 -4.248 -2.622
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2.609 3.404 2.609 3.404
80
1004264EogSN18684
Note 16 — Domicilejendom
NORDICOM | NOTER
Koncern
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Kostpris pr. 1. januar 62.981 62.372
Overførsel fra investeringsejendomme 2.000 0
Tilgang 0 609
Afgang -280 0
Kostpris pr. 31. december 64.701 62.981
Afskrivninger pr. 1. januar 0 0
Årets afskrivninger -270 0
Afskrivninger pr. 31. december -270 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 64.431 62.981
Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup.
Note 17 — Investeringsejendomme
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter
og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 30.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr, 2009 2008 2009 2008
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 259.048 252.184 19.234 19.580
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme -531.698 -189.964 -20.354 -441
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -41.508 -39.710 -3.679 -3.831
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -12,784 -7.834 -174 -246
Nettoindtægter fra investeringsejendomme "326.942 14.676 -4.973 15.062
81
1004264EogSN18685
NORDICOM | NOTER
Koncern
Investe-
Færdige ringsejd.
investe- under
Beløb i 1.000 kr. ringsejd. udvikling I alt
Balance pr. 1. januar 2008 3.018.891 1.619.683 4.638.574
Kursregulering -31.835 0 731.835
Overførsel til / fra projektbeholdninger 145.404 -67.618 71.186
Overførsel til og fra investeringsejendomme under udvikling 441.076 -441.076 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 263.086 300.592 563.678
Regulering til dagsværdi, netto -41.015 0 -41.015
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 45,585 45.585
Nedskrivninger på investeringsejendomme under udvikling 0 -194.534 -194.534
Afgang ved salg -123.452 0 -123.452
Balance pr. 31. december 2008 3.672.155 1.262.632 4.934.787
Balance pr. 1. januar 2009 3.672.155 1.262.632 4.934.787
Kursregulering 16.783 2,094 18.877
Overførsel til domicilejendomme -2.000 0 -2.000
Overførsel til / fra projektbeholdninger 105.046 732.176 72.870
Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling 69.455 -69.455 0
Overført fra udviklingsprojekter på investeringsejendomme 0 107.509 107.509
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 62.511 92.283 154.794
Regulering til dagsværdi, netto -255.694 -284,119 -539.813
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 8.115 8.115
Afgang ved salg -179.512 -42.646 -222.158
Reklassifikation af aktiver bestemt for salg 78.539 -64.264 -12.803
Balance pr. 31. december 2009 3.480.205 979.973 4.460.178
Modervirksomhed
Investe-
Færdige ringsejd.
investe- under
Beløb i 1.000 kr. ringsejd. udvikling I alt
Balance pr. 1. januar 2008 260.660 0 260.660
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 2.052 0 2.052
Regulering til dagsværdi, netto -441 0 -441
Afgang ved salg 0 0 0
Balance pr. 31. december 2008 262.271 0 262.271
Balance pr. 1. januar 2009 262.271 0 262.271
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 1.819 0 1.819
Regulering til dagsværdi, netto -20.354 ( -20.354
Afgang ved salg -51.322 0 -51,322
Balance pr. 31. december 2009 192.414 0 192.414
Dagsværdien er baseret på anvendt værdiansættelsesmodel samt
eksterne vurderinger. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til
realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 30.
82
1004264EogSN18686
Koncernen har pr. 31. december 2009 endvidere indgået lejekontrakter
med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge
ejendomme. Forventet anlægsomkostninger for de omfattede byggerier
udgør 74,5 mio. kr. (31. december 2008: 293,2 mio. kr.), hvoraf 66,2
mio. kr. er afholdt pr. 31. december 2009 (31. december 2008: 231
mio. kr.).
NORDICOM | NOTER
Færdige investeringsejendomme pr. 31. december 2009 udgør følgende:
Ejendom Postnr. By Åreal m2.. Ejd.-type
Danmark
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Tåsingegade 29 2100 København Ø 10.582. Bolig
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København 5 3.980 Kontor
Englandsvej 51 m.fl. 2300 København S 2.818 Butik
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.250 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 3.792. Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760. Kontor
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 3.937 Kontor
Sluseholmen (Lindholm) 2450 København SV 8.503 Bolig
Tåstrup Stationscenter 2630 Taastrup 26.036 Butik
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 11.399. Butik
Mosede Centret 2670 Greve 1.705. Butik
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 43.559 L&P
Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 436. Bolig
Skolesvinget 2 2860 Søborg 650. Butik
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 12.411. Butik
Vandtårnsvej 68 2860 Søborg 359 Butik
Rungsted Bytorv 2-9, Rungsted Ejl. 2960 Rungsted Kyst 1.848. Bolig
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik
Slangerupgade 48 D, ejerl. 2 3400 Hillerød 1.182. Butik
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.626 Andet
Banetorvet 3 - Ejl. Nr. 2 3450 Allerød 1.404. Andet
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 5,000. Butik
Københavnsvej 43 4000 Roskilde 120. Bolig
Algade 13, Roskilde htl Prindsen 4000 Roskilde 5.938 Andet
Hersegade 23, Jernbaneg. 6 A + B Ejl. 4000 Roskilde 1.054. Butik
Møllehusene 1-3, Roskilde Ejl. 4000 Roskilde 462. Bolig
Ro's Have 11 4000 Roskilde 1.250. Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 1.100. Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 3.454. Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 2.298 Butik
Nørregade 27 A. Ejl. 4100 Ringsted 344. Butik
Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425. Bolig
Ringsted Centret 4100 Ringsted 9.585 Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 632. Butik
Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410. Butik
Schweizerpladsen 5, Ejl. 4200 Slagelse 540. Butik
Schweizerpladsen 1 A 4200 Slagelse 977. Kontor
Schweizerpladsen 1B, - Ejl. 1 4200 Slagelse 419. Butik
Løvegade 6 4200 Slagelse 908 Bolig
Schweizerpladsen 1B, 2.iv. - Ejl. 6 4200 Slagelse 175. Bolig
Schweizerpladsen 3 4200 Slagelse 910 Bolig
Frederiksgade 1 4200 Slagelse 130. Butik
Vordingborgvej 78 4700 Næstved 4,752. L&P
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.391 Butik
Hotel Vinhuset 4700 Næstved 3.400 Andet
Toldbuen 6, 4700 Næstved 4700 Næstved 1.950 Kontor
Kanslergade 32 A-E 5000 Odense 2.600. Bolig
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 37.861. Kontor
Svendborgvej 275 5260 Odense $ 2.000 Butik
Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051. Butik
83
1004264EogsSN18687
NORDICOM | NOTER
Vilhelmskildevej 1 C 5700 Svendborg 2.573. Kontor
Vesterhavnen 17 5800 Nyborg 781. Bolig
Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.574. Bolig
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.304. Butik
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.535 Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 743. Kontor
Albuen 19 6000 Kolding 3.192. Butik
Fuglsang Allé 4 7000 Fredericia 1.000. Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle 10.817. Butik
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4.841. Butik
Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1:+2 7400 Herning 1.917 Butik
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 L&P
Hvide Hus Vej 3 (en lejlighed) 8400 Ebeltoft 129 Bolig
Stagehøjvej 22 8600 Silkeborg 4.000. Kontor
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 43.000 L&P
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
Center Syd 9200 Aalborg SV 2.887 Butik
Loftbrovej 17, Nørresundby 9400 Nørresundby 13.098 Butik
364.463
Sverige
Flåkten 11 35241 Våxjd 13.500. Kontor
Galgen 3 58273 Linképing 4.080. Butik
Glasblåsaren 7 58273 Linkbping 10.759. Kontor
Magnetjårnet 6 58278 Linkåping 2.399 Kontor
Kopparn 10 60223 Norrkåping 6.891 Butik
Regulatorn 3 60223 Norrkoping 4.960 L&P
Finnslåtten 2 72136 Våsterås 5.945 Kontor
48.534
Tyskland
Vogteistrasse 3, 5, 7 21079 Hamburg 1.089. Bolig
In de Krimm 36 21147 Hamburg 1.819. Bolig
Grapengiesserstrasse 16 21335 Luneburg 1.235. Kontor
Am Sande 12 21335 Luneburg 1.195. Bolig
Dithmarshcerstrasse 1-13 / Krausesstr. 77,79 22049 Hamburg 4.229 Bolig
9.567
422.564
84
1004264EogSN18688
NORDICOM | NOTER
Note 18 — Inventar og driftsmidler
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Kostpris pr. 1. januar 14.785 16.959 13.369 15.778
Valutakursregulering 3 -21 0 0
Overført til software 0 -2.828 0 -2.828
Årets tilgang 117 2.108 29 1.829
Årets afgang -3.366 -1.433 -3.366 -1.410
Kostpris pr. 31. december 11.539 14.785 10.032 13.369
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -8.674 -8.229 -7.568 -7.219
Valutakursregulering -1 1 0 0
Overført til software 0 1.494 0 1.494
Årets afskrivninger -1.604 -2.695 -1.432 -2.520
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 1.374 755 1.374 737
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -8.905 -8.674 -7.626 -71.568
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2.634 6.111 2.406 5.801
Note 19 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Kostpris pr. 1. januar 518.349 519.729
Årets tilgang 0 0
Årets afgang 0 -1.380
Kostpris pr. 31. december 518.349 518.349
Nedskrivninger pr. 1. januar 0 0
Nedskrivninger i året -22.627
Nedskrivninger pr. 31. december "22.627 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 495.722 518.349
Årets nedskrivning vedrører investering i Nordicom parking ApS, hvori parkeringsaktiviteten er nedlagt i 2009.
85
1004264EogSN18689
NORDICOM | NOTER
Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december 2009 omfatter:
Navn Hjemsted Ejerandel
Direkte ejet
Nordicom Ejendom A/S København 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100%
Nordicom Finans A/S København 100%
Nordicom Parking ApS København 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100%
Nordicom Sverige A/S København 100%
Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS København 100%
K/S Langebrogade 5 København 100%
Indirekte ejet
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%
Kanalparken A/S København 100%
Fyrholm ApS København 100%
Skærgården, Egå ApS København 100%
Havnestaden ApS København 100%
Hammershøj ApS København 100%
Emdrup Have ApS København 100%
Amager Strandvej ApS København 100%
Emdrup Park ApS København 100%
Skråningshusene ApS København 100%
Enghave Brygge ApS København 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100%
Lindholm ApS København 100%
Ved Stigbordene ApS København 100%
Rønne Alle 12-18 ApS København 100%
Susågaarden ApS København 100%
Randlevvej ApS København 100%
Astersvej ApS København 100%
K/S Køgevej 109-111 København 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100%
Nordicom Norrkåping AB Sverige 100%
Nordicom Linkåping AB Sverige 100%
Nordicom Våxjå AB Sverige 100%
Nordicom Våsterås AB Sverige 100%
Nordicom Holding GmbH Tyskland 100%
Nordicom Deutschland GmbH Tyskland 100%
Nordteam I. GmbH Tyskland 94%
Nordteam II. GmbH Tyskland 94%
” Nordteam ill. GmbH Tyskland 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 94%
Nordteam V. GmbH Tyskland 94%
Nordteam VI. GmbH Tyskland 94%
86
1004264EogSN18690
Note 20 — Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures
NORDICOM | NOTER
Koncern
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008
Kostpris pr. 1. januar 2.758 2.758
Tilgang (i 0
Algang -2.758 0
Kostpris pr. 31. december 0 2.758
Reguleringer pr. 1. januar -2.245 526
Andel af årets resultat efter skat 0 -31.621
Årets nedskrivninger 0 -1.650
Modregnet i tilgodehavender hos associeret virksomhed og joint ventures 0 26.500
Indregnet som hensat forpligtelse 0 4.000
Afgang 2.245 0
Reguleringer pr. 31. december 0 -2.245
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 0 513
Afgang på kapitalandele i associerede virksomheder vedrører salg af
andelen i Hvide Hus Ebeltoft A/S samt køb af de resterende andele i K/S
Køgevej 109-111, hvorved selskabet i 2009 overgik til en 100 % ejet
dattervirksomhed.
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures pr. 31. december 2008:
Beløb i 1.000 kr.
Koncernens andel
Omsæt- Årets Langfristede Kortfristede — Langfristet — Kortfristet Egen- Årets
Navn Hjemsted Ejerandel ning resultat aktiver aktiver gæld gæld kapital resultat
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 5.180 -62.126 67.409 82 112.945 15,464 -30,500 -31.063
K/S Køgevej 109-111 København 50% 0 71.116 0 27.971 0 26.946 513 -558
5.180 "63.242 67.409 28.053 112.945 42.410 -29.987 -31.621
Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af
ejendomme til salg.
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i
koncernens balance efter den indre værdis metode.
Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og
joint ventures.
1004264EogSN18691
87
NORDICOM | NOTER
Note 21 — Projektbeholdninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Prøjektbeholdninger pr. 1. januar 253.051 363.194 0 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 59.980 276.359 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger -44.948 -308.716 0 0
Overført til /fra investeringsejendomme -72.870 -71.186 0 0
Projektbeholdninger pr. 31. december 195.213 253.051 0 0
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til
nettorealisationsværdi 94.235 728 0 0
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter jf. omtalen i note 30.
Note 22 — Tilgodehavender
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Tilgodehavende lejeindtægter 8.791 9.313 691 483
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 6.173 6.163 59 0
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser (note 27) 1.568 14.302 0 0
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 56.975 52.583 8.320 753
Andre tilgodehavender 23.420 26.494 2.136 4.955
Tilgodehavende pr. 31. december 96.927 108.855 11.206 6.191
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
Nedskrivninger 1. januar 7.652 5.153 210 209
Årets nedskrivninger 4.530 3.322 249 1
Realiseret -1.865 -458 -186 0
Tilbageført -130 -365 0 0
10.187 7.652 273 210
I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende
beløb:
Op til 30 dage 2.144 868 32 33
Mellem 30 og 90 dage 915 2.173 67 35
Over 90 dage 5.732 6.272 592 415
8.791 9.313 691 483
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.
88
1004264EogSN18692
Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet
koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme
for tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme.
NORDICOM | NOTER
Note 23 — Pantebreve
Kancern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Tilgodehavende pr. 1. januar 70.199 73.350 0 1.547
Årets tilgang 2.700 400 0 0
Årets afdrag -2.068 -2.065 0 0
Årets afgang 0 0 0 0
Årets regulering til dagsværdi -27.616 -1.486 0 -1.547
Tilgodehavende pr. 31. december 43.215 70.199 0 0
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Effektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2009 2008 2009 2008
DKK 2009 0,0% 0,0% 0 133
DKK 2013 5,8% 5,8% 0 0
DKK 2014 7,2% 7,2% 0 292
DKK 2019 6,0% 6,0% 13.902 12.227
DKK 2023 8,5% 8,5% 8.734 35.091
DKK 2024 7,5% 7,5% 10.237 11.861
DKK 2025 7,5% 7,5% 9.342 10.595
42.215 70.199
I modervirksomheden er fordringen nedskrevet til kr. 0 som følge af — Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig
debitors konkurs. vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
Note 24 — Likvide beholdninger
Koncem Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Kontant beholdning 16 69 8 7
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 13.302 23.078 435 3.516
13.318 23.147 443 3.523
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i — til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt
velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig — forrentet.
kreditrisiko tilknyttet til likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer
89
| 1004264EogSN18693
NORDICOM | NOTER
Note 25 — Aktiekapital
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786
Aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786 312.786
Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier å kr. 100.
Note 26 — Egne aktier
Ingen aktier har særlige rettigheder. Der har ikke været bevægelser på
aktiekapitalen inden for de seneste 5 år.
Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital
2009 2008 2009 2008 2009 2008
1. januar 167,487 51.361 16.749 5,136 5,4% 1,6%
Solgt i året -1.371 -4.430 -137 -443 0,0% -0,1%
Erhvervet i året 0 120.556 0 12.056 0,0% 3,9%
31. december 166.116 167.487 16.612 16.749 5,4% 5,4%
Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S.
Bestyrelsen er bemyndiget til at erhverve egne aktier med en pålydende
værdi af indtil 10 % af aktiekapitalen frem til den 22. juni 2010.
90
1004264EogSN18694
Erhvervelseskursen for de pågældende aktier må ikke overstige
børskursen på erhvervelsestidspunktet med mere end 10 % fra den ved
erhvervelsen noterede kurs på Nasdaq OMX København. Ved den ved
erhvervelsen noterede kurs forstås slutkurs - alle handler kl. 17.00.
Note 27 — Udskudt skat
NORDICOM | NOTER
Køncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Udskudt skat pr. 1. januar 336.466 402.035 28.755 19.872
Kursregulering 633 344 0 0
Indregnet på egenkapitalen 0 4.075 0 4.075
Indregnet i anden totalindkomst -395 -2.981 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen -119.705 -67.007 -15.957 4.808
Udskudt skat pr. 31. december 216.999 336.466 12.798 28.755
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudt skat (aktiv) -6.090 -6.383 0 0
Udskudt skat (forpligtelse) 223.089 342.849 12.798 28.755
Udskudt skat pr. 31. december 216.999 336.466 12.798 28.755
Udskudt skat vedrører følgende:
Immaterielle aktiver 241 234 652 851
Investeringsejendomme 223.480 357.050 13.515 30.759
Inventar og driftmidler -377 65 -124 132
Projektbeholdninger 26.423 -2,639 0 0
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -2.547 -1.913 -205 -463
Pante og gældsbreve -7.275 -371 -387 -387
Hensatte forpligtelser -4.000 73.189 0 0
Kreditinstitutter -2.635 -1.471 -653 -537
Anden gæld 0 -1.600 0 -1.600
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0 Q 0
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.980 -2.981 0 0
Underskud fra tidligere år -13.331 -6.719 0 0
Udskudt skat pr. 31. december 216.999 336.466 12.798 28.755
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen vedrører aktiviteter i
Sverige, og er afhængig af fremtidige skattemæssige overskud i de
svenske datterselskaber. Skatteaktivet er opgjort på baggrund af
budgetter for de kommende 3 år.
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 17.443 13.485 0 0
Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL & 11 C 52.432 0 6.950 0
69.875 13.485 6.950 0
Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder,
som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der
1004264EogSN18695
ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig
fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
91
NORDICOM | NOTER
Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL 8 11 CC. vedrører
nettofinansieringsomkostninger, som overstiger 80 % af den
skattepligtige indkomst før nettofinansieringsomkostninger. Beløbet kan
udnyttes i senere indkomstår, såfremt koncernen opnår positiv
skattepligtig indkomst efter fradrag af årets
nettofinansieringsomkostninger. Udnyttelsen er dermed behæftet med
Specifikation af udskudt skat
større usikkerhed end almindelige fremførselsberettigede underskud.
Saldiene kan fremføres uendeligt.
Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Der er ingen udskudte skatteforpligtelser som ikke er indregnet.
Koncern
Indregnet i
Indregneti anden total- indregnet på Balance
Beløb i 1.000 kr. Balance 1/1 resultatopg. indkomst egenkapital 31/12
2009
Immaterielle aktiver 234 7 0 0 241
Investeringsejendomme 357.050 -133.570 0 0 223.480
Inventar og driftmidler 65 -442 0 0 -377
Projektbeholdninger -2.639 29.062 0 0 26.423
Tilgodehavender -1.913 -634 0 0 -2.547
Pante og gældsbreve -371 -6.904 0 0 -7.275
Hensatte forpligtelser -3.189 7811 0 0 74.000
Kreditinstitutter -1.471 -1.164 0 0 -2.635
Anden gæld -1.600 1.600 0 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 0 0
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.981 396 -395 0 -2.980
Fremførselsberettigede underskud -6.719 -6.612 0 0 -13.331
336.466 -119.072 -395 Q 216.999
2008
Immaterielle aktiver -821 1.055 0 0 234
Investeringsejendomme 387.549 -30.499 0 0 357.050
Inventar og driftmidler 219 -154 0 0 65
Projektbeholdninger 39.744 -42.383 0 0 -2.639
Tilgodehavender -1.879 -34 0 0 -1.913
Pante og gældsbreve 0 -371 0 0 -371
Hensatte forpligtelser 0 -3.189 0 0 -3.189
Kreditinstitutter -2.220 749 0 0 -1.471
Anden gæld 0 -1.600 0 0 -1.600
Aktiebaseret vederlæggelse -3.850 -225 0 4.075 0
Sikring af fremtidige pengestrømme 0 0 -2.981 0 -2.981
Fremførselsberettigede underskud -16.707 9.988 0 0 -6.719
402.035 -66.663 -2.981 4.075 336.466
92
1004264EogSN18696
NORDICOM | NOTER
Modervirksomhed
Indregnet i
Indregneti anden total- indregnet på Balance
Beløb i 1.000 kr. Balance 1/1 resultatopg. indkomst egenkapital 31/12
2009
Immaterielle aktiver 851 -199 0 0 652
Investeringsejendomme 30.759 -17.244 0 0 13.515
Inventar og driftmidler 132 -256 0 0 -124
Tilgodehavender -463 258 0 0 -205
Pante og gældsbreve -387 0 0 0 -387
Kreditinstitutter -537 -116 0 0 -653
Anden gæld -1.600 1.600 0 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 0 0
Underskud fra tidligere år 0 0 0 0 0
28.755 -15,957 0 0 12.798
2008
Immaterielle aktiver 0 851 0 0 851
Investeringsejendomme 31.248 -489 0 0 30.759
Inventar og driftmidler 268 -136 0 0 132
Tilgodehavender -52 -411 0 0 -463
Pante og gældsbreve 0 -387 0 0 -387
Kreditinstitutter -679 142 0 0 -537
Anden gæld 0 -1.600 0 0 71.600
Aktiebaseret vederlæggelse -3.850 -225 0 4.075 0
Underskud fra tidligere år -7.063 7.063 0 0 0
19.872 4.808 0 4.075 28.755
93
1004264EogSN18697
NORDICOM | NOTER
Note 28 — Hensatte forpligtelser
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2008 2008
Garantiforpligtelser pr. 1. januar 23.710 26.403 0 0
Anvendt i året -11.441 -16.995 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 1.568 14,302 0 0
Garantiforpligtelser pr. 31. december 13.837 23.710 0 0
Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar 16.547 0 0 0
Anvendt i året 75.297 -645 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 4.749 17.192 0 0
Andre hensatte forpligtelser 31. december 15.999 16.547 0 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 29.836 40.257 0 0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes af blive:
Langfristede forpligtelser 12.269 9.408 0
Kortfristede forpligtelser 17.567 30.849 0 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 29.836 40.257 0 0
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte
projektejendomme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti
fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af
koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af
garantier stillet af entreprenøren. Typisk anvendes almindelige
betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en
bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter
aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden
ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Omkostningerne forventes
primært afholdt umiddelbart efter 1 års gennemgangen dvs. i løbet af
2009. Hvis garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører er et
tilsvarende aktiv medtaget under andre tilgodehavender.
94
1004264EogSN18698
Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af
voldgifts- og retssager.
NORDICOM | NOTER
Note 29 — Kreditinstitutter
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Kreditinstitutter 3.973.786 3.945.686 307.393 360.250
Kursregulering til dagsværdi 4.291 -437 260 160
3.978.077 3.945.249 307.653 360.410
Forpligtelserne indgår således i balancen:
Kreditinstitutter, langfristet 2.088.973 2.065.558 103.982 121.577
Kreditinstitutter, kortfristet 1.840.983 1.879.691 203.671 238.833
Forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme bestemt for salg 48.121 0 0 0
3.978.077 3.945.249 307.653 360.410
Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
Forpligtelser indregnet til dagsværdi Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Fast/
Lån/valuta Udløb 1) variabel 2009 2008 2009 2008
DKK 0-1 år Variabel 4,85% 6,22% 1.621.963 712.077
EUR 0-1år Variabel 2,73% - 40.520 0
DKK 2-5 år Variabel 4,36% 5,37% 37.004 234.731
SEK 2-5 år Fast 3,96% - 214.047 0
EUR 2-5 år Variabel 1,84% - 98.809 0
DKK 6- 10 år Variabel 5,45% 5,58% 41.798 41.798
EUR 6- 10 år Variabel - 5,90% 0 71.608
SEK 6-10 år Fast - 3,96% 0 230.548
DKK 11-15 år Variabel 7,21% 4,73% 3.379 13.491
DKK 16 - 20 år Variabel 3,45% 5,57% 552.048 417.032
DKK . 21-25 år Variabel 5,86% 4,74% 4.605 115.635
EUR 21 - 25 år Variabel 3,15% - 20.731 0
DKK 26 - 30 år Variabel 3,67% 5,57% 1.067.841 899,820
EUR 26 - 30 år Variabel 3,10% - 18.495 0
Nominel restgæld i alt 3.721.240 2.736.740
Kursregulering til dagsværdi 4.291 -437
Regnskabsmæssig værdi 3.725.531 2.736.303
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Fast /
Lån/valuta Udløb 1) variabel 2009 2008 2009 2008
DKK 0-1 år Variabel 3,40% 6,22% 226.621 1.167.614
DKK 2-5 år Variabel 4,53% 6,90% 25.925 37.006
DKK 11 - 15 år Variabel - 7,65% 0 4.326
Regnskabsmæssig værdi 252.546 1.208.946
95
1004264EogSN18699
NORDICOM | NOTER
Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
Forpligtelser indregnet til dagsværdi Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Fast /
Lån/valuta Udløb 1) variabel 2009 2003 2009 2008
DKK 0-1år Variabel 4,85% 7,18% 203.671 156.220
DKK 2-5år Variabel - 5,37% 0 18.721
DKK 11-15 år Variabel 7,21% - 3.379 0
DKK 26 - 30 år Variabel 3,67% 4,70% 100.343 98.370
Nominel restgæld i alt 307.393 273.311
Kursregulering til dagsværdi 260 160
Regnskabsmæssig værdi 307.653 273.471
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Fast /
Lån/valuta Udløb 1) variabel 2009 2008 2009 2008
DKK 0-1 år Variabel - 7,18% 0 82.613
DKK 2-5 år Variabel - - 0 0
DKK 11-15 år Variabel - 7,65% 0 4.326
Regnskabsmæssig værdi 0 86.939
Gæld angivet som kortfristet gæld indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos
kreditinstitutter, som løber indtil videre, men som kan opsiges af
kreditinstitutterne med kort varsel.
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle
markedskurser for de underliggende — obligationer. — Den
regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles: til
amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers
dagsværdi, idet disse har en kort løbetid.
Koncernen og moderselskabet — måler gæld vedrørende
investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("The Fair Value | praksis er dagsværdien af koncernens forrentede gæld ikke påvirket af
Option"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke
"accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og
tilknyttede — finansielle — gældsforpligtelser. Hvis ikke — både
investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil
dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver
og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse at måling af både
investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere
relevant regnskabsinformation.
ændringer i koncernens kredit rating som følge af lånenes
sikkerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme. Ændringer i
dagsværdien af koncernens gæld vedrørende investeringsejendomme
vurderes således alene at være påvirket af markedsmæssige forhold,
herunder renteniveau, pengestrømme fra underliggende ejendomme
samt handelsværdien heraf.
Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:
Koncern Modervirksomhed
2009 2008 2009 2008
Inden for et år fra balancedagen 1.889.104 1.879.691 203.671 238.833
Mellem to og fem år fra balancedagen 375.785 271.737 0 18.721
Efter 5 år fra balancedagen 1.708.897 1.794.258 103.722 102.696
3.973.786 3.945.686 307.393 360.250
96
1004264EogSN18700
NORDICOM |] NOTER
Note 30 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser
Pantsætninger og garantier
Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, i alt 3.515,1
mio.kr., er lyst pant på i alt 3.684,2 mio. kr. (31. december 2008: 3.715
mio. kr.) i koncernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi
på i alt 4.524,6 mio. kr. (31. december 2008: 5.414 mio. kr.). Til
sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter kr. 116,5
mio. kr. er lyst pant på i alt 112,2 mio. kr. (31. december 2008: 27 mio.
kr.) i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier
på 195,2 mio. kr. (31. december 2008: 57 mio. kr.). Til sikkerhed for
koncernens mellemværende med kreditinstitutter på 25,0 mio. kr. er
deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 14,7 mio.
kr. (31. december 2008: 29,0 mio. kr.).
Til sikkerhed for modervirksomhedens lån hos kreditinstitutter på i alt
186,4 mio. kr. er lyst pant på i alt 191,5 mio. kr. (31. december 2008:
233 mio. kr.) i modervirksomhedens ejendomme, der har en
regnskabsmæssig værdi på i alt 192,4 mio. kr. (31. december 2008: 262
mio. kr.).
Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers
mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2009 udgør
1.484 mio. kr. (31. december 2008: 1.102 mio. kr.). Moderselskabet har
afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med
tredjemand for 0 mio. kr. (31. december 2008: 29 mio. kr.).
Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100 %
ejede dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de skatter,
som vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004.
Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen for
2005 - 2009.
Moderselskabet har afgivet — understøttelseserklæringer — for
dattervirksomhederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS,
Hammershøj ApS, Skråningshusene ApS, Randlevvej ApS og Skærgården
Egå ApS.
Retssager
Koncernen er part i voldgifts- og retssager med et samlet krav mod
koncernen på ca. 40 mio. kr. (31. december 2008: 40 mio. Kr.). Det er
ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under 50 %. Sagerne forventes
afgjort i 2010.
Eventualaktiver
Koncernen har som sikkerhed for en tilbagekøbsforpligtelse på en
ejendom modtaget sikkerhed i et pantebrev på 17 mio. kr. i en ejendom
tilhørende modparten. Modparten er efterfølgende gået konkurs, og kan
på den baggrund ikke opfylde tilbagekøbsforpligtelsen. Idet
handelsværdien på den pågældende ejendom, som følge af
markedsudviklingen, er mindre end den aftalte tilbagekøbspris, er det
ledelsens vurdering, at Nordicom kan gøre et krav gældende i
kankursboet. Det er fortsat usikkert, hvor stor en andel af pantet som er
dækket ved et salg, ligesom konkursboet endnu ikke har anerkendt
kravets størrelse.
Operationelle leasingforpligtelser
For årene 2009-2013 er indgået operationelle leasingkontrakter
vedrørende leje af kopimaskiner og biler. Leasingkontrakterne er indgået
for 3-7 år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået
lejekontrakt vedrørende kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26, som er
uopsigelig i 3 år. De samlede fremtidige minimumsleasingydelser i
henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Inden for 1 år fra balancedagen 5,936 6.266 1.450 1.276
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 13.240 16.869 1.572 2.963
Efter 5 år fra balancedagen 0 0 0 0
Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december 19.176 23.135 3.022 4.239
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 6.266 5.595 1.325 1.065
Operationelle leasingkontrakter
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)
med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne
indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De
1004264EogSN18701
fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter
fordeler sig således:
97
NORDICOM | NOTER
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 20808 2009 2008
Inden for 1 år fra balancedagen 217.818 154,969 13.134 12.264
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 599.715 386.304 25.130 22.967
Efter 5 år fra balancedagen 220.872 149.805 4.298 4.140
1.038.406 691.078 42.562 39.371
| ovenstående tal for 2009 indgår fremtidige minimumsydelser på
uopsigelige fremlejekontrakter med 1,6 mio. kr. (2008: 0,7 mio. kr.). I
resultatopgørelsen for 2009 indgår betingede lejeydelser med 1,5 mio.
kr. (2008: 1,5 mio. kr.).
Note 31 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter
Koncernens risikostyringspolitik
Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift og finansiering. Det indgår i koncernens
politik ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af
finansielle instrumenter.
Ledelsen overvåger kvartalsvist koncernens risikoprofil på områder som
lejere og renterisiko, herunder om koncernens risikokoncentration er
ændret. Der er ingen væsentlige ændringer i koncernens
risikoeksponering eller risikostyring sammenholdt med 2008.
Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række
finansielle risici, herunder markedsrisici (valuta og rente), kreditrisid og
likviditetsrisici.
Valutarisiko
Koncernen er eksponeret for valutaudsving, som følge af at de enkelte
datterselskaber i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har
tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.
Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter
i EUR og SEK. Koncernens valutarisii afdækkes primært ved at
finansieringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige
optages i lokal valuta.
I nedenstående skema er angivet den hypotetiske indvirkning på årets
resultat og egenkapital som følge af en 5 % ændring i valutakurserne:
Koncern Moødervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
Indvirkning hvis SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs -3.882 -5.409 0 0
Indvirkning hvis EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 337 -387 0 (ut
-3.545 "5.796 0 0
Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 111 53
Indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 2.173 1.499 0
2.284 1.552 0 0
En stigning i valutakurserne på 5 % vil have en tilsvarende modsat
påvirkning af årets resultat og egenkapital. De opgivne følsomheder er
98
1004264EogSN18702
opgjort på baggrund af en forudsætning om uændrede leje- og
renteniveauer.
Renterisiko
Stigende renter vil påvirke koncernens resultat, idet lejeindtægter på
ejendommene ikke påvirkes direkte af renteudviklingen i samme omfang
som finansieringsomkostningerne. Herudover vil stigende renter alt
andet lige påvirke afkastkravet og dermed markedsværdien på
koncernens investeringsejendomme.
Det er Nordicoms politik at have en stor andel af variabelt forrentet
gæld idet de korte renter normalt vil være lavere end de lange renter.
Historisk har tilpasningslån typisk haft en lavere rente end et
fastforrentet lån med tilsvarende løbetid. Til gengæld er den risiko
Nordicom påtager sig større, idet ingen ved, hvordan rentestrukturen ser
ud, næste gang renten på lånet skal tilpasses/reguleres.
Koncernen er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i
relation til renteudsving i såvel Danmark som udlandet. Den primære
renteeksponering er relateret til udsving i CIBOR og EURIBOR.
Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når
det vurderes, at rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende
niveau. Afdækningen foretages ved indgåelse renteswaps, hvor variabelt
forrentede lån omlægges til en fast rente. Pr. 31. december 2009 var
214,0 mio. kr. (31. december 2008: 230,5 mio. kr.) af koncernens lån
fastforrentede eller omlagt til fast rente gennem indgåede renteswaps.
Dagsværdien af de på balancedagen udestående renteswaps indgået til
afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån udgør -9,8 mio. kr.
(31. december 2008: -11,3 mio. kr.). De indgåede renteswaps har
samlet en nominel værdi på 214,0 mio. kr. og løber frem til og med
2011.
Den vægtede gennemsnitlige varighed (fastrente periode) på koncernens
lån udgør pr. 31. december 2009 182 dage (31. december 2008: 170
dage) inkl. effekten af den indgåede renteswap.
NORDICOM | NOTER
En stigning i renten på koncernens variabelt forrentede gæld til
kreditinstitutter på 1 % p.a. i forhold til årets faktiske rentesatser vil alt
andet lige have en hypotetisk negativ indvirkning på årets resultat og
egenkapital på 19,5 mio. kr. (2008: 20,1 mio. kr.). Et fald i
renteniveauet vil have en tilsvarende positiv indvirkning.
En stigning i renten på koncernens variabelt forrentede gæld til
kreditinstitutter på 1 % p.a. i forhold til årets faktiske rentesatser vil alt
andet lige have en hypotetisk positiv indvirkning på egenkapitalreserven
for sikringstransaktioner på 3,8 mio. kr. (2008: 6,4 mio. kr.). Dette
skyldes koncernens anvendelse af renteswaps. Et fald i renteniveauet
ville have en tilsvarende negativ indvirkning.
De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af de indregnede
finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december. Der ér således ikke
korrigeret for afdrag, låneoptagelser eller indfrielser i løbet af året. Alle
sikringsforhold forudsættes endvidere at være 100 % effektive.
Likviditetsrisici
Det er Nordicoms politik i forbindelse med lånoptagelse at sikre størst
mulig fleksibilitet gennem spredning af lånoptagelsen på forfalds- /
genforhandlingstidspunkter og modparter under hensyntagen. til
prissætningen. Koncernens likviditetsreserve består af likvide
beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Det er koncernens
målsætning, at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at
kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i
likviditeten samt realisere koncernens mål.
Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede
kreditfaciliteter, og kan opgøres således:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1,000 kr. 2009 2008 2009 2008
Likvide beholdninger 13.318 23.147 443 3.523
Uudnyttede kreditfaciliteter 25 11.842 22 10.887
13.343 34,989 465 14,410
Overskuelige låneengagementer hos flere forskellige finansielle
samarbejdspartnere er med til at sikre, at engagementer lettere kan
flyttes eller indfries, Den generelle kreditrisiko på modparter på
bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et
minimum ved løbende kreditvurdering af modpartsrisikoen, og
anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter.
Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af
aktiviteten. Realkreditlån har typisk en fordel hvad angår satser og
1004264EogSN18703
vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af
debitors misligholdelse.
Gældforpligtelser opgjort som udiskonterede pengestrømme inklusive
estimerede rentebetalinger forfalder som følger:
99
NORDICOM | NOTER
Koncern
Regnskabs- Kontraktlige
mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1 år 2-3 år 4-5 år Efter 5 år
2009
Kreditinstitutter 3.978.077 4.866.682 1.916.311 484.225 189.919 2.216.227
Skyldige købesummer mv., ejendomme 87.904 87.904 87.904 0 0 0
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 4.078 4.078 4.078 0 0 0
Leverandørgæld 32.309 32.309 32.309 0 0 0
Selskabsskat 10.853 10.853 10.853 0 0 0
Deposita 55.690 55.690 26,089 29.601 0 0
Anden gæld 60.940 60.940 60.940 0 0 0
Gældsforpligtelser i alt 4.229.851 5.118.456 2.138.484 513.826 189.919 2.216.227
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -48.121 -48.121 748.121 0 0 0
Gældsforpligtelser korrigeret 4.181.730 5.070.335 2.090.363 513.826 189.919 2.276.227
2008
Gæld til kreditinstitutter 3.945.249 5.331.036 1.669.289 517.473 209.956 2.934.318
Skyldige købesummer mv., ejendomme 48.469 48.469 18.667 29.302 0 0
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 11.096 11.096 11.096 0 0 0
Leverandørgæld 57.272 57.272 57.272 0 0 0
Selskabsskat 13.910 13.910 13.910 0 0 0
Deposita 52.654 52.654 20.768 31.886 0 0
Anden gæld 70.404 70.404 70.404 0 0 0
Gældsforpligtelser i alt 4.199.054 5.584.841 1.861.406 579.161 209.956 2.934.318
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 0 0 0 0 0 0
Gældsforpligtelser korrigeret 4.199.054 5.584.841 1.861.406 579.161 209.956 2.934.318
100
1004264EogSN18704
NORDICOM | NOTER
Modervirksomhed
Regnskabs- Kontraktlige
mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1 år 2 - 3 år 4-5år Efter 5 år
2009
Kreditinstitutter 307.653 373.160 210.130 70.024 70.024 22.982
Leverandørgæld 2.713 2.713 2.713 0 0 0
Selskabsskat 10.853 10.853 10.853 0 0 0
Deposita 3.345 3.345 866 2.479 0 0
Anden gæld 12.016 12.016 12.016 0 0 0
Gældsforpligtelser i alt 336.580 402.087 236.578 72.503 70.024 22.982
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 0 0 0 0 0 0
Gældsforpligtelser korrigeret 336.580 402.087 236.578 72.503 70.024 22.982
2008
Kreditinstitutter 360.410 460.751 229.340 29.976 12.039 189.396
Leverandørgæld 3.061 3.061 3.061 0 0 0
Selskabsskat 13.910 13.910 13.910 0 0 0
Deposita 4.890 4.890 3.803 1.087 0 0
Anden gæld 12.287 12.287 12.287 0 0 0
Gældsforpligtelser i alt 394.558 494.899 262.401 31.063 12.039 189.396
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 0 0 0 0 0 0
Gældsforpligtelser korrigeret 394.558 494.899 262.401 31.063 12.039 189,396
Koncernen har indgået låneaftaler med enkelte kreditinstitutter, som Kreditrisiko
indeholder covenants. I Danmark knytter covenant sig til koncernens
soliditet, mens der i den svenske del af koncernen er covenants tilknyttet
både soliditet og resultat før renter.
Koncernens soliditetsgrad udgør pr. 31. december 10 %, hvilket er
mindre end det aftalte covenant med en af koncernens væsentlige
långivere. På baggrund heraf kunne långiveren kræve gælden indfriet.
Långiveren har imidlertid frafaldet dette krav, efter balancedagen i
forbindelse med indgåelse af ny låneaftale. Koncernen har herudover
ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligholdt
låneaftaler.
1004264EogSN18705
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
EJ Lejetilgodehavender
EJ. Tilgodehavender fra salg af ejendomme
EJ] Pantebreve
EJ Kautioner
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af
Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse
af omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse
med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig
debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner sikrer
koncernen sig med supplerende sikkerheder såsom pant i projekter, Den
maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i
balancen indregnede værdier.
De største lejere opgjort på baggrund af koncernens lejeindtægter er
følgende:
101
NORDICOM | NOTER
Beløb i mio. kr. 2009 2008
Disa Industries A/S 6% 6%
Post Danmark A/S 4% 4%
Københavns Kommune 4% 4%
Alstom Power Sweden AB 4% 3%
Trevira Neckelmann A/S 4% 3%
Coop Danmark 3% 2%
Tæppeland 3% 3%
Hotel Prindsen 2% 2%
Max Bank 2% 0%
SKAT 2% 1%
Centerplan A/S 0% 2%
Andel af lejeindtægter i alt 34% 30%
Kapitalstyring
Selskabets ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af
kapitalstrukturen. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur,
som understøtter en langsigtet økonomisk vækst og samtidig
maksimerer afkastet til selskabets aktionærer. Egenkapitalandelen
(soliditeten) udgjorde pr. 31. december 2009 10,0 % (31. december
2008: 18,5 %).
Det er selskabets målsætning, at egenfinansieringsgraden (egenkapital
samt udskudt skat) som minimum skal udgøre 30 % for koncernen som
helhed. Pr. 31. december 2009 er egenfinansieringsgraden reduceret til
102
1004264EogSN18706
14,5 % (31. december 2008: 26,1 %) primært som følge af negative
dagsværdireguleringer på selskabets investeringsejendomme.
Det er Nordicoms hensigt af øge soliditeten i 2009 ved at gennemføre
en kapitaludvidelse på minimum 100 mio. kr.
Nordicom A/S's langsigtede målsætning for egenkapitalforrentningen før
skat er 15 % p.a. Den realiserede egenkapitalforretning før skat for
2009 udgjorde -87,6 % (2008: -21,7 %).
NORDICOM | NOTER
Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Pante- og gældsbreve 43.215 70.199 0 0
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 43.215 70.199 0 0
Andre tilgodehavender (langfristede) 14,209 11.913 1.905 0
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0 26.381 0 0
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 264.442 307.572
Andre tilgodehavender (kortfristede) 96.927 108.855 11.206 6.191
Likvide beholdninger 13.318 23.147 443 3.523
Udlån og tilgodehavender 124,454 170.296 277.996 317.286
Kreditinstitutter 3.725.531 2.736.303 307.653 273.471
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via 3.725.531 2.736.303 307.653 273.471
resultatopgørelsen
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 11.334 11.334 (4 0
Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 11.334 11.334 0 0
Kreditinstitutter 252.546 1.208.946 0 86.939
Deposita 55.690 52.654 3.345 4.890
Skyldige omkostninger vedr. projekter 4.078 11.096 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 87,904 48.469 0 0
Leverandørgæld 32.309 57.272 2.713 3.061
Gæld til dattervirksomheder - - 249.860 265.370
Anden gæld 49.606 59.070 12.016 12.287
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 482.133. 1.437.507 267.934 372.547
Dagsværdier
Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en — Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi, er
værdiansættelsesmodel der dels er baseret på observerbare Pr. 31. december klassificeret på følgende 3 — nivevær i
markedsdata (kurs på realkreditobligationer med samme rente og dagsværdihierarkiet:
løbetid), dels på vurderinger af pantebrevets prioritetsstilling.
El Niveau 1 - Baseret på noterede priser (ikke-justerede) på aktive
Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.
på de underliggende obligationer. Kortfristet variabelt forrentet gæld til — EJ Niveau 2 - Baseret på andre input end noterede priser som er
banker er værdiansat til kurs 100. observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte (som
priser) eller indirekte (afledt af priser).
Dagsværdien af renteswaps er fastsat efter almindeligt anerkendte — £1 Niveau 3 - Baseret på data som ikke er observerbare i markedet.
værdiansættelsesteknikker baseret på relevante — swap-kurver.
103
1004264EogSN18707
NORDICOM | NOTER
Koncern
Regnskabs-
mæssig
Beløb i 1.000 kr. . værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2009
Pante- og gældsbreve 43.215 0 43.215 0
Finansielle aktiver i alt 43.215 0 43.215 0
Kreditinstitutter 3.725.531 2.003.142 1.722.389
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 11.334 0 11.334 0
Finansielle forpligtelser i alt 3.736.865 2.003.142 1.733.723 0
2008
Pante- og gældsbreve 70.199 0 70.199 0
Finansielle aktiver i alt 70.199 0 70.199 0
Kreditinstitutter 2.736.303 1.850.853 885.450
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 11.334 0 11.334 0
Finansielle forpligtelser i alt 2.747.637 1.850.853 896.784 0
Modervirksomhed
Regnskabs-
mæssig
Beløb i 1.000 kr. værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2009
Kreditinstitutter 307.653 103.988 203.665 0
Finansielle forpligtelser i alt 307,653 103.988 203.665 0
2008
Kreditinstitutter 273.471 118.273 155.198 0
Finansielle forpligtelser i alt 273.471 118.273 155.198 0
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte
niveauer og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i
forhold til 2008.
104
1004264EogSN18708
NORDICOM | NOTER
Note 32 — Ikke-likvide driftsposter m.v.
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2008
Af- og nedskrivninger 3.230 3.882 3.058 3.648
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning -8.115 -45.585 0 0
Regulering til dagsværdi, netto 572.156 235.055 20.454 1.582
Avance / tab ved salg af driftsmidler 549 -183 549 -173
Avance ved salg af ejendomme 35.258 -18.956 1.472 0
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 0 33.271 - -
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 184 903 184 903
Øvrige reguleringer 4.701 20.038 -150 0
Regulering i alt 607.963 228.425 25.567 5.960
Note 33 — Ændring i driftskapital
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2003 2009 2008
Ændring i tilgodehavende lejeindtægter 522 854 -208 -192
Ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter -10 -327 0 0
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder - ” 27.620 10.531
Ændring i andre tilgodehavender 14.040 -13.414 1.338 -4.580
Ændring i handelsbeholdning af pante og gældsbreve 2.068 1.665 0 0
Ændring i hensatte forpligtelser -10.421 12.547 0 0
Ændring i deposita 3.036 -993 71.545 817
Ændring i anden gæld 4.981 11.048 -619 4.562
Ændring i driftskapital i alt 14.216 11.380 26.586 11.138
Note 34 — Salg af investeringsejendomme
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2099 2008
Salgspris på investerings- og domicilejendomme 185.614 145.350 50.000 0
Heraf afregnet ved udstedelse af pantebreve -2,700 0 0 0
Modtaget kontant 182.914 145.350 50.000 0
105
1004264EogSN18709
NORDICOM | NOTER
Note 35 — Køb af dattervirksomheder og aktiviteter
Regnskabs-
Dagsværdi mæssig
på over- værdi før
tagelses- over
Beløb i 1.000 kr. tidspunktet tagelsen
Projektbeholdninger 25,102 25.993
Tilgodehavender 1.978 1.978
Gæld til tilknyttede virksomheder -26.381 -26.381
Anden gæld -565 -565
Overtagne nettoaktiver 134 1.025
Kontant kostpris for 50% af selskabet
Nordicom har i 2009 overtaget de resterende 50 % af
kommanditanparterne i K/S Køgevej 109-111 for t.kr. 67.
Selskabet indeholdt et igangværende udviklingsprojekt med henblik på
at opføre et butikscenter i tilknytning til Tåstrup Stationscenter. Efter
overtagelsen har Nordicom revurderet projektet og konkluderet, at det
ikke er rentabelt at gennemføre projektet under de nuværende
markedsforhold.
Opgivelse af projektet har medført et regnskabsmæssigt tab i K/S
Køgevej, hvorfor selskabet indgår i periodens resultat for koncernen med
106
1004264EogSN18710
67
t.kr. -13.595 fra perioden siden overtagelsen. Tilbagebetalingen af
tidligere deponerede midler har derimod påvirket likviditeten positivt
med ca. 15 mio. kr. i 2009.
Nettoomsætning og periodens resultat for koncernen, opgjort proforma
som om selskabet blev overtaget 1. januar 2009, afviger ikke fra de
realiserede tal, idet selskabet ikke har haft nogen aktiviteter i den
mellemliggende periode.
Nordicom overtog ingen virksomheder i 2008.
NORDICOM | NOTER
Note 36 — Nærtstående parter
Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, — Selskaber i — Nordicom-koncernen — omfatter — dattervirksomheder,
bestyrelse, direktion samt virksomheder uden for koncernen, der ejes af — associerede virksomheder og joint ventures, jf. note 19 og 20, hvor
medlemmer af ledelsen. Nordicom A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse,"
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom
og nærtstående parter:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2009 2008 2009 2003
Ledelsen
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, hvor bestyrelses-
formanden er partner 2.404 1.672 1.512 370
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos konsulentfirma ejet af næstformand i
bestyrelsen 750 200 750 200
Lån hos selskab ejet af bestyrelsesmedlem 5.000 0 5.000 0
Renteomkostninger på lån hos selskab ejet af bestyrelsesmedlem 178 0 178 0
Associerede virksomheder og joint ventures
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0 26.381 - -
Renter af tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 0 1.005 - -
Der er i pr. 31. december 2009 hensat 0 mio. kr. til tab på tilgodehavende hos associeret virksomhed (31. december 2008: 26,4 mio. kr.). Der har ikke
været tilskrevet renter på tilgodehavende i regnskabsåret.
Dattervirksomheder
Fordeling af koncernomkostninger - - 25.901 23.505
Køb af materielle anlægsaktiver - - 0 4
Koncernmellemværender, renteindtægter - - 0 19.427
Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 14,144 20.870
Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 264.442 307.572
Koncernmellemværender, gældsforpligtelser - - 249.860 265.370
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.
Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncemregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.
Der henvises desuden til side 24 i ledelsesberetningen hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom fremgår.
107
1004264EogSN18711
NORDICOM | NOTER
Note 37 — Begivenheder efter balancedagen
Nordicom A/S har i marts 2010 indgået en samlet bankaftale med alle
koncernens væsentlige kreditgivere om forbedring af selskabets — Nordicom har efter balancedagen solgt følgende ejendomme:
finansieringsvilkår.
HJ Magnetjårnet 6, Linkping
Nordicom A/S vil med bankaftalen kunne realisere sin strategi med — 1 Figelstedter Brook Hamburg
fokus på driftsoptimering af selskabets eksisterende ejendoms- ”
portefølje samt fokus på cashflow-givende ejendomme. Samtidig sikrer
bankaftalen selskabet den fornødne tid til at omstille koncernens
udviklingsaktiviteter og nedbringe beholdningen af grunde og
projekter. Bankaftalen omfatter ikke långiverne i koncernens
datterselskaber i Sverige og Tyskland.
Ejendommene er solgt for 78,6 mio. kr., og vil medføre en
regnskabsmæssigt avance på 1,4 mio. kr. og vil give en positiv likviditet
på ca. 30 mio. kr. efter indfrielse af gæld i ejendommene.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
I henhold til bankaftalen vil kreditinstitutterne i en periode på 3 år fra ; .
vurderingen af årsrapporten.
og med den 1. januar 2010 fastlåse og sænke renterne på den af
bankaftalen omfattede bankgæld henholdsvis bidragssatser på
realkreditgæld ligesom løbetiden på den omfattede bankgæld
forlænges frem til den 31. december 2012. Løbetiden på koncernens
realkreditlån er i forvejen mindst 3 år. Aftalen giver endvidere
koncernen fleksibilitet gennem en ret til at oprulle rente på banklån
inden for visse nærmere aftalte rammer, såfremt dette måtte være
nødvendigt, hvilket dog ikke har været tilfældet hidtil. Bankaftalen
pålægger selskabet nogle begrænsninger i aftaleperioden, bl.a. i
forhold til akkvisitioner og udviklingsaktiviteter.
I henhold til bankaftalen er Nordicom A/S forpligtet til at gennemføre
en kapitaludvidelse på minimum 100 mio. kr. i nettoprovenu senest
den 30. september 2010, ligesom der skal opnås betingede
tegningstilsagn for minimum 50 mio, kr. senest den 30. juni 2010.
Formålet med kapitalrejsningen er primært at sikre koncernen den
nødvendige kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende
ejendomsportefølje. Den nye kapital er ikke påkrævet til servicering af
løbende ydelser på koncernens anlægsfinansiering.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder
nedsættelse af de nuværende rentesatser på selskabets bankgæld til
en fast rente i tre år, udstedes der konvertible obligationer til de
berørte banker på nominelt ca. 70 mio. kr. Obligationerne er
uopsigelige fra bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages
og forrentes ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum kurs
pari).
Med henblik på at bemyndige bestyrelsen til at gennemføre
ovenstående kapitalforhøjelse samt udstede konvertible obligationer
har selskabet den 22. marts 2010 afholdt en ekstraordinær
generalforsamling. På generalforsamlingen blev punkterne enstemmigt
vedtaget. Idet en utilstrækkelig andel af aktiekapitalen var
repræsenteret, skal punkterne imidlertid yderligere behandles på den
ordinære generalforsamling den 22. april 2010.
108
1004264EogSN18712
Note 38 — Ny regnskabsregulering
IASB har udsendt følgende nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC) som er vedtaget af IASB, men endnu ikke
trådt i kraft.
IAS 7 — Statement of Cash Flows (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. De nye
bestemmelser betyder, at ændringer i besiddelser af kapitalandele i
dattervirksomheder skal klassificeres som finansieringsaktivitet. Opnås
eller mistes kontrol klassificeres pengestrømmene derimod under
investeringsaktivitet. Ændringerne kan få betydning for Nordicoms
præsentation af pengestrømme fremadrettet.
IAS 12 — Income Taxes (revised) træder i kraft for regnskabsår, der
påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. De nye bestemmelser betyder, at
regulering i udskudte skatteaktiver, der foretages senere end 12
måneder fra overtagelsestidspunktet i en virksomhedssammenslutning,
skal ske i resultatopgørelsen. Nordicom forventer ikke at ændringen
for betydning for regnskabsaflæggelsen.
IAS 21 — Changes in Foreign Exchange Rates (revised) træder i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. I den
ændrede standard angives, hvornår indregning af akkumulerede
valutakursforskelle i relation til dattervirksomheder, joint ventures og
associerede virksomheder skal indregnes i resultatopgørelsen.
Nordicom forventer ikke, at ændringen får betydning for
regnskabsaflæggelsen.
IAS 24 — Related Parties (revised) træder i kraft for regnskabsår,
der påbegyndes 1. januar 2011 eller senere. I den reviderede standard
er definitionerne på nærtstående parter ændret, hvilket ikke forventes
at få betydning for de oplyste transaktioner med Nordicom. Ændringen
er endnu ikke godkendt af EU.
IAS 27 — Consolidated and separate financial statement
(revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009
eller senere, Den reviderede standard kræver, at ændringer i
modervirksomhedens ejerinteresser i dattervirksomheder, som ikke
resulterer i tab af kontrol, indregnes direkte på egenkapitalen som
transaktioner med ejerne. Kun hvis kontrollen tabes indregnes der et
tab / avance i resultatopgørelsen. Nordicom forventer ikke at
standarden får betydning for regnskabsaflæggelsen.
IAS 28 — Investments in Associates (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Ændringen
betyder, at såfremt der afstås kapitalandele i en associeret virksomhed,
men en betydelig indflydelse bevares, skal en andel af de indtægter og
omkostninger som tidligere er indregnet direkte i anden totalindkomst
medtages i resultatopgørelsen. Mistes den betydelige indflydelse skal
alle de omtalte bevægelser indregnes i resultatopgørelsen.
IAS 31 — Investments in Joint Ventures (revised) træder i kraft
for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Ændringen
betyder, at såfremt der afstås kapitalandele i et joint venture, men den
fælles kontrol bevares, skal en andel af de indtægter og omkostninger,
som tidligere er indregnet direkte i anden totalindkomst, medtages i
resultatopgørelsen. Mistes den fælles kontrol skal kapitalandelene
måles efter IAS 39, såfremt der ikke bliver tale om en associeret
virksomhed eller en dattervirksomhed, og alle de omtalte bevægelser
indregnes i resultatopgørelsen,
IAS 32 — Financial instruments - Presentation (revised) træder i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. februar 2010 eller senere.
Ændringen vedrører klassifikation af udstedte tegningsretter i fremmed
valuta og forventes ikke at få betydning for regnskabsaflæggelsen.
1004264EogSN18713
NORDICOM | NOTER
IAS 38 — Intangible Assets (revised) træder i kraft for regnskabsår,
der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Ændringen vedrører
bestemmelse om fastlæggelse af brugstiden for generhvervede
rettigheder, og forventes ikke at få betydning for regnskabsaflæggelsen.
IAS 39 — Finansiel instruments: Recognition and measurement
(revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller
senere, Den reviderede standard præciserer, hvorledes effektiviteten af et
sikringsinstrument anvendt til sikring af en ensidet risiko kan opgøres.
Ændringen forventes ikke at påvirke selskabets regnskabspraksis.
IFRS 2 — Share based payment (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2010 eller senere. Ændringerne
relaterer sig til aktiebaserede vederlæggelser, som afregnes af
moderselskabet, selvom det er et datterselskab, der modtager varer eller
ydelse. Ændringerne får ikke betydning for regnskabsaflæggelsen.
Ændringen er endnu ikke godkendt af EU.
IFRS 3 — Business combinations (revised) træder i kraft for
regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen
af den ændrede standard vil betyde at koncernen fra og med
regnskabsåret 2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til
betingede — købsvederlag ved — virksomhedsopkøb — direkte i
resultatopgørelsen. Implementeringen kan desuden betyde en ændret
regnskabsmæssig behandling af indregning af goodwill relateret: til
minoritetsinteressers andel af købte virksomheder samt trinvise
overtagelser og afhændelser af virksomheder. Nordicom forventer ikke at
standarden får betydning for regnskabsaflæggelsen.
IFRS 5 — Non-current Assets Held for Sale and Discontinued
Operation (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1.
juli 2009 eller senere. Ændringen betyder, at resultat fra fortsættende
aktivitet og resultat fra ophørende aktivitet skal specificeres for såvel
majoritets- som minoritetsaktionærer. Nordicom har ikke ophørende
aktiviteter, — hvorfor — ændringen ikke får betydning for
regnskabsaflæggelsen.
IFRS 9 — Financial instuments — Classification and measurement
træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2013 eller
senere. Standarden udgør første fase i udskiftningen af IAS 39, og
vedrører klassifikation og måling af finansielle aktiver. Antallet af
kategorier for finansielle aktiver reduceres fra fire til følgende tre
kategorier; amortiseret kostpris, dagsværdi med regulering over
resultatopgørelsen og dagsværdi med regulering over anden
totalindkomst. Måling til amortiseret kostpris må kun ske når
virksomhedens forretningsmodel, som aktivet knytter sig til, er relateret til
investering i finansielle aktiver med det formål at modtage de kontraktlige
pengestrømme (afdrag og renter), og aktivets kontraktlige vilkår alene
resulterer i afdrag og løbende renteafkast. Standarden forventes ikke at få
betydning for Nordicoms regnskabsaflæggelse, idet Nordicom ikke
besidder unoterede aktier eller har aktiver i kategorien "disponible for
salg”. Standarden er endnu ikke godkendt af EU.
IFRIC 17 — Disstributions of non-cash assets to owners træder i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere.
Fortolkningsbidraget præciserer, hvorledes udlodning af ikke-kontante
aktiver — regnskabsmæssigt skal — behandles samt — hvornår
udbytteforpligtelsen skal indregnes. Nordicom forventer ikke at
fortolkningsbidraget for betydning for regnskabsaflæggelsen.
109
NORDICOM | NOTER
IFRIC 18 — Transfers of assets from customers træder i kraft for
transaktioner der foretages 1. juli 2009 eller senere.
Fortolkningsbidraget præciserer, hvornår et aktiv kan indregnes og at
dette i så fald skal ske til aktivets dagsværdi på
overdragelsestidspunktet.
Fortolkningsbidraget har ikke haft betydning for regnskabsaflæggelsen
i 2009, og forventes ikke at få det fremover.
IFRIC 19 — Extinguishing Financial Liabilities with Equity
træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller
senere. Fortolkningsbidraget angiver, hvorledes en ikke kontraktlig
konvertering af gæld til egenkapital skal behandles i debitors
regnskab. Nordicom forventer ikke, at fortolkningsbidraget for
betydning for regnskabsaflæggelsen. Fortolkningsbidraget er endnu
ikke godkendt af EU.
Annual improvements april 2009. Hvert år udsender IASB et
samlet forslag til en række småændringer til eksisterende standarder. I
2009 vedrører disse ændringer: IAS 17 — Leases, IAS 36 — Impairment
of assets, IAS 38 — Intangible assets, IAS 39 — Financial instruments
(Recognition and measurement), IFRS 2 — Share based payment, IFRS
5 — Non-current assets held for sale and discontinued operations, IFRS
8 — Operating segments IFRIC 9 - Reassessment of embedded
derivatives og IFRIC 16 - Hedges of a net investment in a foreign
operation, Ændringerne træder I kraft pr. 1. januar 2010 og ingen af
ændringerne forventes at påvirke Nordicoms årsrapport. Ændringerne
er endnu ikke godkendt af EU.
Nordicom A/S forventer at — implementere — ovenstående
regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag fra den obligatoriske
ikrafttrædelsesdato.
110
1004264EogSN18714
1004264EogSN18715
NORDICOM | NOTER
111
nordicom
Krraeiav ” |.
KE Keenan
ik sb
for ABB BDEB
nemnd,”
(gordicorm QnardicoraR
1004264EogSN18716