Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

 

É, u i … emsnr Wi zZ2 >=
Godkendt på generalforsamlinge
: den 15. april 2011.

 

 

 

 

German High Street
Fronerties

 

 

 

 

 

 

Kort om German High Street Properties A/S

+ German High Street Properties A/S investerer i strøgejendomme med fokus på større byer
med økonomisk og demografisk vækst i det vestlige Tyskland.

… Koncernens ejendomsportefølje omfatter 15 ejendomme i 13 byer.
…+ Koncernen blev etableret i 2007.
.+ German High Street Properties A/S blev noteret på Nasdaq OMX København i oktober 2007.

« Koncernen administreres af Kartago A/S, og ejendomsforvaltningen varetages af Colliers
Propertypartners Management GmbH i Minchen.

Indhold

Beretning og påtegninger Side
2010 i hovedpunkter 2
Hoved- og nøgletal 3
Koncernstruktur 4
Ledelsens beretning 5
Strategi 8
Information til aktionærer 11
Ledelse 15
Regnskabsberetning 17
Ledelsens påtegning 20
Den uafhængige revisors påtegning 21
Regnskab

Resultatopgørelse 1. januar — 31. december 2010 24
Totalindkomstopgørelse 1. januar — 31. december 2010 24
Balance pr. 31. december 2010 25
Pengestrømsopgørelse 28
Egenkapitalopgørelse 29
Noter 31

1

1105134EogSN59093

 

 

 

 

2010 i hovedpunkter

…+ Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme for 2010 udgjorde
DKK 4,6 mio. mod DKK 6,3 mio. i 2009. Resultatet er i overensstemmelse med ledelsens
forventninger.

…+ Koncernens omsætning i 2010 udgjorde DKK 48,6 mio. svarende til en forbedring på 3,0 % i
forhold til 2009. Lejeindtægterne har udviklet sig stabilt i 2010, og koncernen er finansielt
robust, præget af god soliditet og en sund likviditet.

+ Årets resultat før skat udgør DKK 4,5 mio. Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende.

e Tysk økonomi er forbedret væsentligt i 2010, og på sigt kan lejeudviklingen og
ejendomspriserne påvirkes positivt heraf.

CU HEE TE FA

GG Gutersioh

nalk | le

(BR Leverkusen

| Alen Eta rd
9 Frankfurt am Main

få Pforzheim
ESSEN" BE.”

Rosenheim

 

1105134EogSN59094

 

 

Hoved- og nøgletal

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen —— DKK mio.
2008 2009 2010
Resultatopgørelse
Omsætning 46,5 47,1 48,6
Resultat før værdireguleringer 31,4 32,8 31,4
Værdiregulering af investeringsejendomme -15,7 58,7 -0,1
Finansielle poster netto -26,0 -26,5 -26,9
Resultat før skat -10,3 -52,4 4,5
Årets resultat -8,6 -42,9 4,2
Aktionærerne i German High Street Properties A/S' andel af årets
resultat -8,6 42,1 4,2
Balance
Investeringsejendomme til markedsværdi 786,0 725,5 727,6
Årets investering i investeringsejendomme til anskaffelsessum 3,7 -0,9 0,9
Langfristede aktiver ' 805,5 750,2 752,3
Balancesum 835,4 781,1 786,2
Egenkapital 340,9 298,2 303,6
Langfristede forpligtelser 477,9 469,4 466,0
Pengestrømme
Pengestrømme fra drift -2,2 5,0 10,3
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -2,0 0,0 -0,9
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 7,1 4,6 4,3
Pengestrømme i alt 2,9 0,3 51
Nøgletal ;
Soliditet, % 40,8 38,2 38,6
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 43,4 41,1 41,7:
Forrentning af egenkapital p.a., % -3,3 -17,8 1,9
Indre værdi pr. aktie, DKK 93,4 81,7 83,2
Indtjening pr. aktie, EPS, DKK 2,4 -11,7 1,2
Aktiekurs, DKK 60,0 41,5 38,5.
Antal medarbejdere 0 1 1

 

Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings

"Anbefalinger & Nøgletal 2005".

3

1105134EogSN59095

 

 

Koncernstruktur

 

German High Street Properties A/S

 

 

 

Investea Erste Grundbesitz GmoH
(Pforzheim)

Investea Zweite Grundbesitz GmbH
(Landshut)

Investea iII Grundbesitz GmbH
(Aachen)

I

Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)

 

 

 

 

 

 

 

 

i
" Investea V Grundbesitz GmbH Bakke,
(Braunschweig) KER AERERERS
Investea VI Grundbesitz GmbH . jAprei Two Grundbesitz GrabH
(Essen, Limbecker) FRNEESEE ANSE EREEEESEE ;
i Braunschweig
» Frankfurt |
Investea VIj Grundbesitz GmbH Fetahiburge 0 7 0
(Giitersloh) Kassel Fy i 0
! —Koblriz sr
”Rostnkbim 0.”

Investea VIII Grundbesitz GmbH
(Passau)

1105134EogSN59096

 

 

Ledelsens beretning

2010 var et godt år for tysk økonomi. De seneste opgørelser viser en økonomisk vækst på 3,6 % mod
negativ vækst på næsten 5 % i 2009. Væksten har især været drevet af en kraftig eksportstigning. Det
tyske privatforbrug udviklede sig behersket positivt i 2010, og koncernens ejendomsdrift udviklede sig
stabilt. Lejeindtægten i koncernens ejendomme udviklede sig konstant gennem 2010, og omsætningen
steg med 2,9 % i forhold til 2009.

Koncernens resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme udgjorde DKK 4,6 mio. i
2010 mod DKK 6,3 mio. i 2009.

Det tyske marked for udlejningsejendomme var i 2009 præget af generelle prisfald, men i 2010 har
priserne stabiliseret sig, og der har været svagt stigende priser på ejendomme med den bedste
beliggenhed.

Den økonomiske udvikling i Tyskland er væsentligt forbedret i 2010 med økonomisk vækst på 3,6 %
og arbejdsløsheden er, for første gang i 20 år, faldet til under 3 millioner. Tabsrisikoen blandt lejerne er
formindsket, og på sigt vil efterspørgslen efter de bedste lejemål igen være stigende. Uro i
Mellemøsten, stigende råvarepriser og øget usikkerhed om  Eurolandenes økonomiske
balanceproblemer kan svække den tyske økonomi og dermed øge risikoen på udlejningssituationen.

Udviklingen i lejeindtægterne i 2010

Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende. Lejeindtægterne har udviklet
sig næsten konstant gennem 2010. | 2010 er der sket positive lejereguleringer i 6 af koncernens 15
ejendomme, lejeindtægten er faldet i 5 ejendomme, mens lejeindtægten er uændret for de resterende
Å ejendomme.

 

 

 

Nettoårsleje / EUR
By, adresse Delstat Areal Primo 2010 Ultimo 2010 Ændring 1%
Aachen, Grosskølnstrasse 20-28" Nordhrein-Westfalen 3.925 447.690 426.825 -4,7%
Braunschweig, Bohlweg 17-18 Niedersachsen 1.356 207.625 219.477 5,7%
Braunschweig - Minzstrasse 12 Niedersachsen 1.238 256.608 260.904 1,7%
Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen 1.272 347.349 348.481 0,3%
Essen, Limbeckerstrasse 42 Nordhrein-Westfalen 755 181.857 193.089 6,2%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 Hessen 1.943 669.488 669.488 0,0%
Gutersioh, Berinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen 1.613 260.874 257.277 -1,4%
Hamborg, Wandsbeker Kåonigstrasse 2 Hamborg 1.779 509.724 514.565 0,9%
Kassel, Obere Kånigstrasse 37 a Hessen 2.808 536.907 536.703 0,0%
Koblenz - Léhrstrasse 73 Rheinfand-Pfalz 1.999 407.267 398.034 -2,3%
Landshut, Altstadt 75 Bayem 1.851 362.520 355.793 -1,9%
Leverkusen, Wliesdorfer Platz 39 Nordhrein-Westfalen 340 150.000 150.000 0,0%
Passau, Bahnhofstrasse 2 Bayem 2871 461.005 461.565 0,1%
Pforzheim, Westiiche Karl-Friedrich-Strasse 32+34 Baden-Worttemberg 1.724 329.703 288.065 -12,6%
Rosenheim - Minchenerstrasse 20 Bayem 1.341 585.216 585.216 0,0%
Total 26.815 5.713.835 5,665,480 -0,8%

 

7) Udlejning af butikken i Aachen var på grund af sanering af gaden Kleinkølnstr. umulig i 2010.

Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes, at lejer af butikslokaler på 943 m2 og kontorlokaler på
108 m2 i ejendommene beliggende Westliche Karl Friedrich Str. 32 og 34 i Pforzheim er gået konkurs.
Der er foretaget delvis genudlejning i løbet af året, dog til en lavere leje. Ejendommen
Grosskåinstrasse 20-28 i Aachen har ligeledes påvirket udlejningen negativt idet et butikslokale på 148
m2 ikke har kunne udlejes en del af året som følge af sanering af Kleinkålnstr. Tomgangen i
ejendommene er steget i løbet af 2010 fra en økonomisk tomgangsprocent på 2,8 % ved indgangen til
2010 til 3,5 % ved udgangen af 2010. Tomgangen i ejendommene er således fortsat relativt beskeden.

Ovenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet for henholdsvis primo og ultimo.2010, og
er derfor ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter som fremgår af

resultatopgørelsen. Dette betyder at ovenstående leje ultimo 2010 ikke danner grundlag for
vurderingen af ejendommes værdi.

5

1105134Eog3N59097

 

 

Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi

Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen indhentet markedsvurderinger fra førende tyske
ejendomsmæglere med speciale i strøgejendomme. Markedsvurderingerne har ligget i intervallet EUR
mio. 91,1 til EUR mio. 98,0. Markedsvurderingerne er indgået i ledelsens vurdering af udviklingen i
markedsprisen for koncernens ejendomme. Det tyske marked for udlejningsejendomme har i 2010
været præget af prisstabilisering, og de bedst beliggende strøgejendomme har endog haft beskedne

prisstigninger. På baggrund af valuar- og markedsvurderingerne, har ledelsen vurderet, at porteføljens
værdi er EUR 97,6 mio.

Aktiekursen

German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev udbudt til
kurs 100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 41,5 den 31. december 2009 og 38,5

den 31. december 2010. Efter et aktiekursfald på 31 % i 2009, er aktien således faldet med yderligere
7 %i 2010.

GHSP sammenlignet med C20 og OMX indeks for ejendomsaktier

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140.00
130,00 TF
120,00
110,00
100,00 >
90,00
80,00
70,00 T T T T T T T T T T T
oOo OD oOo oa [mm | ao oOo ad ao oOo oOo oOo
z— == — ss -= == — we —- im - —
g 7 z E Fo ez = å g 5 7 5
5 35 = ao E 3 == 5 Aa aA na a
c< g w = d o E
s gå æ od i gg & &
fr 2 z
e

=> (G HISP ===> QOMX C20 ==2QMX Real Estat

1105134EogSN59098

 

 

1105134EogSN59099

Investeringer og udbytte

Det indgår i koncernens strategi at vokse og tilkøbe nye ejendomme finansieret med ca. 30 %
egenkapital og 70 % gæld. Ledelsen vurderer, at fremtidige køb bør koncentreres om udelukkende de
mest dynamiske byer i Tyskland og fortsat være meget fokuseret på de allerbedste beliggenheder.
Selskabet har oplevet en moderat stigning i tomgangen i 2010. Genudlejning af de lediggjorte lokaler
kræver i visse tilfælde, at der gennemføres renoveringsarbejder i mindre målestok, og der ventes
stigende udgifter til vedligeholdelse i 2011 sammenlignet med 2010. Det er fortsat vigtigt, at selskabet
har et likviditetsberedskab set i lyset af behovet for yderligere vedligeholdelse, renovering og
genudlejning af en række af koncernens lejemål, og derfor har bestyrelsen indstillet til
generalforsamlingen, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2010. De fortsat vanskelige
betingelser på de finansielle markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til
investeringsprojekter og vedligeholdelse.

Forventninger til 2011

Tysk økonomi kom stærkt ud af 2010, ag arbejdsløsheden udvikler sig positivt. For første gang i 20 år
er den samlede arbejdsløshed under 3 millioner. Ledelsen forventer, at den gunstigere økonomiske
udvikling vil fortsætte i 2011, omend mere afdæmpet, og efterhånden vil det give sig udslag i en bedre
efterspørgsel efter kontorer og butikslokaler i gågadeområder. På grundlag af de seneste
lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2011 i størrelsesordnen DKK 48,0 — 49,0 mio.,
hvilket er lidt højere end i 2010. Vedligeholdelsesbudgettet på ejendommene vil være større i 2011 end
i 2010, nødvendiggjort af behovet for at genudleje ledige lokaler i koncernens ejendomme. På denne
baggrund forventes et resultat før skat og værdireguleringer i størrelsesordnen DKK 4,0 — 4,5 mio. i
2011.

Politikker for samfundsansvar
Selskabet har ikke udarbejdet politikker vedrørende samfundsansvar.

7

 

 

Strategi

Driftsstrategi

German High Street Properties A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang, det
er økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder vil blive igangsat i det omfang, det er
nødvendigt for enten at øge lejeniveauet, for eksempel hvor investering i nyindretning forekommer
hensigtsmæssig, eller hvor det er nødvendigt før at opretholde ejendommens nuværende standard,
eller hvis det er et krav, for at en væsentlig lejer forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse
tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i at omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor
kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere.

Investeringsstrategi

I henhold til den oprindelige investeringsstrategi skal German High Street Properties A/S erhverve
ejendomme beliggende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale
gågademiljø i store og mellemstore byer i det vestlige Tyskland. De indkøbte ejendomme skal
ydermere opfylde en række kriterier for at være kvalificerede til at indgå i porteføljen, og porteføljen
skal som helhed, når den er fuldt udviklet, opfylde en række sprednings- og kvalitetskriterier.
Ejendomme, som opfylder investeringskriterierne, ligger på hovedstrøget eller i det centrale
handelsområde i tyske byer med mindst 50.000 indbyggere. De 15 ejendomme i ejendomsporteføljen
opfylder de opstillede kriterier.

Risikostyring

Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens
andre kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift og ved iagttagelse af forholdsregler. Af
væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol kan nævnes den generelle udvikling i
samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butikker og kontorer i de byer, hvor koncernens
ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunkturer kan medføre fald eller
stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter og langsommere betalinger
fra lejere, Koncernen kan ikke ændre disse grundlæggende betingelser, men søge at tilrettelægge
udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at lavkonjunkturens negative effekter
minimeres. Dette gøres blandt andet ved at prioritere hurtig udlejning af ledige lokaler højere end
målsætningen om stigende kvadratmeterleje, samtidig med at nye kontrakter søges indgået med
relativ kort løbetid, der muliggør genudlejning til stigende lejeniveauer efter få år.

1105134Eog3N59100

 

 

Mn gone hare: sr i

ET E HOT SE
tø Gaterskoh

i END SES

OLES LEN

SÅ Kassel

i 1.019 3 i
GB Frankfurt am Ma ir HR

SI
landshut &

 

9

1105134EogSN59101

 

 

gym mruT,

10

 

 

1105134EogSN59102

Information til aktionærer

Aktieinformation

German High Street Properties A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på
3.650.083 aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10 og 3.285.075 B-
aktier å nominelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 321 aktionærer, mens Kartago Holding A/S ejer
alle A-aktierne.

Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet German High Street
Properties og fondskode DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en
fondsbørs eller en autoriseret markedsplads.

På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver 1 stemme pr.
aktie. A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A- og B-
aktionærerne, idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en kontinuerlig
gennemførelse af den i børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af
ejendomsporteføljen. A- og B-aktierne har samme økonomiske rettigheder i selskabet svarende til de
respektive kapitalandele.

Udbyttepolitik

Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under
hensyntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne
foregå forsvarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.

Selskabets likvide beholdninger udgør den 31. december 2010 DKK 29,2 mio., og soliditetsgraden er
38,6 %. I lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og
genudlejning af en række af koncernens lejemål har bestyrelsen indstillet, at selskabet ikke udbetaler
udbytte for regnskabsåret 2010. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle markeder gør det
nødvendigt for koncemen at egenfinansiere udgifter til for eksempel investeringsprojekter og
vedligeholdelse.

Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.

Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 15. april 2011.

Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens & 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5 % af

 

aktiekapitalen:

Hjemstedskommune Aktiekapital  Ejerandel %  Stemmeandel %
Kartago Development Aps Gentofte 5.147.500 14,1% 7,4%
Kartago Holding A/S ” Gentofte 4.651.080 12,7% 54,1%
Investea A/S ”" København 4.311.700 11,8% 6,2%
C &L Group A/S København 2.000.000 5,5% 2,9%

 

365.008 A-aktier, 100.100 B-aktier
” Inklusiv helejede datterselskaber og øvrige selskaber kontrolleret af Mikkel Kragh Kjeldsen

Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Kartago Holding A/S (365.008 A-aktier og
614.850 B-aktier svarende til 26,8 % af aktiekapitalen og 61,5 % af stemmerne). Selskabet indgår i

koncernregnskabet for Kartago Holding A/S som følge af den bestemmende indflydelse opnået ved
ejerskab af 61,5 % af stemmerne.

11

1105134EogSN59103

 

 

Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt
disse personers nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte
personkreds har kontrol eller væsentlig indflydelse. Aflønning af bestyrelse har udgjort i alt DKK 0,3
mio. i året.

Herudover anslås DKK 0,75 mio. af administrationshonoraret at vedrøre direktionsvederlag, idet
administrator vederlagsfrit stiller en direktion til rådighed.

Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse, direktion,
samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 200 stk. B-aktier.

Investor relations
På selskabets website  http:/www.germanhighstreet.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser,
årsrapporter mv.

Meddelelser i 2010
29. marts 2010: -

29. marts 2010: 2009
06. 2010: handel
09. 2010: til

12. 2010: 2009

29. 2010: om

25. 2010: . kvartal 2010, meddelse
25. 2010: . kvartal 2010

28. juli 2010: Storaktionærmeddelelse

23. 2010: 2010

01. 2010: | Storaktionærmeddelelse

28. 2010: | Storaktionærmeddelelse

17. 0: | Storaktionærmeddelelse

07. oktober 2010: af finanskalender

22. november 0: for 1-3 kvartal 2010
02. 2010: imerfør af

02. december 2010: imerfør af

02. 2010:

30. december 2010: 2011

 

Meddelelser i 2011 indtil regnskabsaflæggelse

 

 

 

 

 

 

 

 

11. januar 2011: Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling

18. januar 2011: Storaktionærmeddelelse

27. januar 2011: Ændring af finanskalender 2011

03. februar 2011: Orientering om afholdt ekstraordinær generalforsamling

 

Finanskalender for 2011
25. marts 2011 2010

24. maj 2011 ” fl 3 marts 2011

23. 2011 . til 30. 2011
22. november 2011 . til 30. 2011

 

12

1105134EogSN59104

 

 

Bestyrelse og ledelse

Bestyrelse og direktion

German High Street Properties A/S' ledelse består af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion
med et medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære
generalforsamling den 29. april 2010. Som administrator stiller Kartago A/S vederlagsfrit direktør til
rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens beføjelser.

Administrator

Administrator, Kartago A/S, stiller en direktør til rådighed og udfører selskabets administrative opgaver
blandt andet i relation til investor, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige
myndigheder, rådgivere, registre m.v. Kartago A/S står endvidere før selskabets likviditetsdisponering,
bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering. Som betaling
for Kartago A/S" ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et løbende kvartårligt honorar
på 0,1 % af ejendommenes værdi. Administrationsaftalen er uopsigelig indtil 31. december 2012, hvor
aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel.

God selskabsledelse (Corporate Governance)

Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage
selskabets — og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retningslinjerne for den
overordnede ledelse af selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et
værdigrundlag, der tager udgangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.

Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i
German High Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til
anbefalingerne om god regnskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens
opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at
selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse
anbefalinger.

I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al
væsentlighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på
selskabets hjemmeside http://germanhighstreet.dk

Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante sprog
og omfatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog.

Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Henset til
selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke
hensigtsmæssigt eller nødvendigt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen overvejer løbende, hvorvidt
selskabet også skal offentliggøre meddelelser på engelsk.

Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed

Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er
uafhængige i henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets
økonomiske involvering i selskabet som andet end aktionær.

Selskabet administreres af Kartago A/S, der ejes af Kartago Holding A/S. Kartago Holding A/S
besidder hele A-aktiekapitalen og har således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig
økonomisk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner. I henhold til de af
Nasdaq OMX København opstillede kriterier er personer ansat i Kartago Holding A/S ikke uafhængige.
På tidspunktet på denne årsrapports aflæggelse er en ud af bestyrelsens tre medlemmer (formanden)
samt direktionen, ikke uafhængig.

Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til stabiliteten

i selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at administrator
samtidig er repræsenteret i bestyrelsen.

13

1105134EogSN59105

 

Vederlag til bestyrelsen og direktionen

Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger,
pension, fratrædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og
afspejler direktionens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for selskabet.
Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag direkte fra selskabet, idet ledelseshvervet i German
High Street Properties A/S varetages i henhold til en administrationsaftale med Kartago A/S.
Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau,
der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt.

Åbenhed om vederlag

Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte
bestyrelsesmedlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og
andre fordele af væsentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre selskaber i
samme koncern.

Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen, hvilket
skyldes selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration foretages af
Kartago A/S, der også er kontrollerende aktionær og derfor indgår i samme koncern som selskabet.

Kartago A/S varetager administration for en række andre selskaber og driver anden virksomhed, der
ikke er relateret til selskabet. Som følge heraf vurderes det ikke at være relevant at oplyse om
bestyrelsesmedlemmers og direktørens samlede vederlag og andre fordele fra selskaber i samme
koncern.

I selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og størrelsen af de
honorarer, som Kartago A/S i dets egenskab af administrator, oppebærer fra selskabet.

14

1105134EogSN59106

 

 

 

 

 

 

Ledelse

Bestyrelse:
Michael Hansen, Bestyrelsesformand, født 1962

Uddannelse: HD R og statsautoriseret ejendomsmægler
Stilling: Administrationschef i Kartago A/S.

Bestyrelsesformand i følgende selskaber udover German High Street Properties A/S:
Ingen

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber:

Kartago A/S, Swiss Real Estate Danmark ApS, ILVA Ejendomme A/S, Kartago Property A/S, Kartago
Development ApS, Scandinavian Properties A/S (næstformand), Kartago Holding A/S og
Ejendomsinvesteringsselskabet Nynåshamn A/S.

Direktør i følgende selskaber:
Formuevækst ApS, Swiss Real Estate Danmark ApS og Kartago Property A/S.

Ud over ovenstående besiddes direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden
betydning for årsrapporten.

Indtrådt i bestyrelsen 25. juni 2007.

Torben Schøn, født 1961
Uddannelse: Advokat
Stilling: Advokat og partner i Bech-Bruun

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
API Property Fund Denmark P/S, Centerplan ApS, Rævehøjparken Holding A/S og Holberg Fenger
Holding A/S.

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover German High Street Properties A/S:
Wihiborgs A/S, Essex Invest Holding ApS (Næstformand), Bagermester Johan Frederik Aschengreens
Legat, Wexøe Aviation ApS, Eclair ApS, Centerplan ApS, Essex Invest A/S (næstformand), Essex A/S
(næstformand), Essex GM A/S (næstformand), Saremo Administration A/S, Saremo Properties A/S,
Cinemaxx Danmark A/S, Kino.dk A/S, Skovvejen Administration ApS (næstformand).

Direktør i følgende selskaber:
A&T Invest ApS, Torben Schøn Advokatselskab ApS, Teglværksgade Invest Holding ApS og
Tegiværksgade Invest Holding 1 ApS.

Indtrådt i bestyrelsen 4. oktober 2007.

15

1105134EogSN59107

 

 

 

1105134EogSN59108

Kim Lautrup, født 1976
Uddannelse: Statsautoriseret ejendomsmægler
Stilling: Investeringsdirektør hos Schaumann Properties A/S

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Scandinavian Properties A/S

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover German High Street Properties A/S:
H M Fjord ApS og Schaumann Libeck 1 ApS

Direktør i følgende selskaber:

H M Fjord ApS, Schaumann Retail Finland 1 A/S, Schaumann Libeck ApS, Schaumann Libeck 1
ApS, Schaumann Northern Germany ApS, Ankida Holding ApS, Schaumann Investments A/S og
Schaumann Hamburg ApS.

Indtrådt i bestyrelsen 29. april 2010.
Direktion:

Hans Thygesen, Adm. direktør, født 1950
Uddannelse: Advokat og cand.polit.

Stilling: Group CEO i Kartago Holding A/S

Bestyrelsesformand i følgende selskaber:
Kartago Property A/S og Investea Stockholm Retail A/S.

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber:
ILVA Ejendomme A/S, Kartago Holding A/S, og Kartago Development ApS.

Direktør i følgende selskaber:
ILVA Ejendomme A/S, Kartago Holding A/S, Kartago Development ApS og Kartago A/S.

Ud over ovenstående besiddes direktions- og bestyrelsesstillinger i øvrige selskaber der vurderes uden
betydning for årsrapporten.

Indtrådt i direktionen 29. april 2010.

16

 

 

 

Regnskabsberetning
Selskabets fjerde regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2010.

RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2010 DKK 48,6 mio. mod DKK 47,1 mio. i 2009.

Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 37,7 mio. efter driftsomkostninger på DKK 10,8 mio. mod et
bruttoresultat på DKK 39,0 mio. og driftsomkostninger på DKK 8,2 mio. i 2009.

Resultat før værdireguleringer udgjorde DKK 31,4 mio. mod DKK 32,8 mio. i 2009.

Resultat før finansielle poster

Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 31,3 mio. efter en værdiregulering (eksklusiv
valutakursreguleringer) på ejendomsporteføljen på negativ DKK 0,107 mio. I 2009 udgjorde
værdireguleringer negativ DKK 58,7 mio. og resultat før finansielle poster negativ DKK 25,9 mio.

Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde DKK 4,5 mio. efter finansielle poster, netto på negativ DKK 26,9 mio. mod
negativ DKK 52,4 mio. og finansielle poster, netto på negativ DKK 26,5 mio. i 2009.

Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2010 er et overskud på DKK 4,2 mio. mod et underskud på DKK 42,9 mio. i
2009.

Ledelsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i
Tyskland taget i betragtning.

BALANCE

Aktiver

Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 727,6 mio. den 31.
december 2010 mod DKK 725,5 mio. den 31. december 2009. Udover valutakursreguleringer på DKK -
1,3 mio. er værdien forhøjet med. DKK 0,9 mio. vedrørende korrektion til købsomkostninger vedrørende
anskaffelsen.

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2010 værdiansat til EUR
97,6 mio. eller DKK 727,6 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud
fra bruttolejefaktorer på mellem 15,50 og 19,92 eller 17,18 i gennemsnit.

Den 31. december 2009 var ejendommene værdiansat til EUR 97,5 mio. eller DKK 725,5 mio.
svarende til en gennemsnitlig lejefaktor på 17,26.

Koncernen har et udskudt skatteaktiv på DKK 10,6 mio. Aktivet vedrører Ivesteringsejendomme
optaget til under skattemæssig værdi samt værdien af fremførbare skattemæssige tab. Årets ændring
af det udskudte skatteaktiv udgør DKK 0,1 mio.

Herudover omfatter langfristede aktiver koncerngoodwill på uændret DKK 14,2 mio.

De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 786,2 mio. mod DKK 781,1 mio. ved årets begyndelse.

17

1105134EogSN59109

 

 

Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2010 DKK 303,6 mio. svarende til en soliditet på 38,6 %.
mod DKK 298,2 mio. og soliditet 38,2 % i 2009.

Egenkapitalen er i året blevet forhøjet med årets overskud, DKK 4,2 mio., og forøget med DKK 1,1
mio. i anden totalindkomst.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.

Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 455,3 mio. mod DKK 459,5 mio. ved årets begyndelse. Heraf
har DKK 5,0 mio. forfald i 2011.

Den udskudte skatteforpligtelse udgjorde ved årets begyndelse DKK 14,4 mio. Ved årets udløb udgør
den udskudte skat DKK 15,4 mio. efter årets ændring af udskudt skatteforpligtelse på DKK 1,0 mio.

PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 10,2 mio. mod DKK 5,0 mio. i 2009.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør DKK 0,9 mio mod 0 mio.kr. i 2009.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet, negativ DKK 4,2 mio., vedrører primært afdrag på koncernens
finansielle gældsforpligtelser.

EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2010.

18

1105134EogSN59110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19

1105134EogSN59111

 

 

 

Ledelsens påtegning

Bestyrelsen og direktionen har i dag godkendt årsrapporten for 2010 for German High Street
Properties A/S.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale
regnskabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de
internationale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU.

Endvidere er koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet aflagt i overensstemmelse med
de yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen udarbejdes
ligeledes efter danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens
og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af
koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens og moderselskabets pengestrømme for
regnskabsåret 2010. Endvidere indeholder ledelsesberetningen efter vores opfattelse en retvisende
redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets
resultat og af koncernens og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici
og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, den 25. marts 2011

Bestyrelse

   

Torben Schøn
næstformand

Kim Lautrup

Direktion

ans Thygesen

20

1105134EogSN59112

 

 

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i German High Street Properties A/S

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for German High Street Properties A/S for
regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter resultat-
opgørelse, totalindkomstopgørelse, aktiver, egenkapital og forpligtigelser, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet. Koncemregnskabet og
årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards, som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen, der ikke er
omfattet af revisionen, udarbejdes ligeledes efter danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt
af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter
udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og
aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig
fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ansvaret omfatter endvidere
valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn,
som er rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en
ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af
vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse
standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på
at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder
vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet uanset om
fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne
kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et
årsregnskab, der giver et retvisende billede med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er
passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om
effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den
af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige
skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og
årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

21

1105134EogSN59113

 

 

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af
koncernens og selskabets aktiver, egenkapital og forpligtigelser og finansielle stilling pr. 31. december
2010 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2010 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget
yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det
er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse
med koncernregnskabet og årsregnskabet.

Esbjerg, den 25. marts 2011

PriceWaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

    
    
 

   

EDT. cer

Stskrleriseret revisor JE EN ret revisor TT

SS

F.d
df

22

1105134EogSN59114

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23

1105134EogSN59115

 

 

   

Årsrapport 2010

Resultatopgørelse
DKK 1.000 Note
Omsætning

Ejendommenes driftsomkostninger

Bruttoresultat
Personaleomkostninger 5
Administrationsomkostninger 6

Resultat før værdireguleringer

Værdireguleringer af kapital-
andele i dattervirksomheder

Vværdiregulering af
investeringsejendomme 7

Resultat før finansielle poster

Finansielle indtægter 8
Finansielle omkostninger 9

Resultat før skat
Skat af årets resultat 10

Årets resultat 11

Aktionærerne i German High Street
Properties A/S
Minoritetsinteresser

Årets resultat

Indtjening pr. aktie, EPS i DKK
(svarer til udvandet indtjening
pr. aktie) 12

Totalindkomstopgørelse

Valutakursregulering omregning til
præsentationsvaluta

Amortisering af rentesikringsaftaler
Skat af anden totalindkomst

Anden totalindkomst for året efter
skat

Årets resultat
Totalindkomst for året

Aktionærerne i German High Street
Properties A/S
Minoritetsinteresser
Totalindkomst for året

1105134EogSN59116

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2010 2009 2010 2009
48.551 47.123 0 0
-10.835 -—8.169 0 0
37.716 38.954 0 0
—611 -571 —611 -571
—5. 664 —5.544 —1.363 —1.241
31.440 32.840 -1.975 -1.811
0 0 5.925 —44.286
-107 -—58.700 0 0
31.334 -25.861 3.950 -46.098
1.123 766 1.205 944
-27.984 —27.299 —6 —43
4.473 -52 . 394 5,149 -45.197
-237 9.529 180 228
4.236 -42.865 5.330 -44 .969
4.207 —42.871 5.330 —44.969
29 5 0 0
4.236 -42 .865 5.330 -—44 .969

1,15 —11,75

515 —-392 0 0
712 718 0 0
-113 —113 0 0
1.114 212 0 0
4.236 —42 .865 5.330 —44.969
5.350 -=42.653 5.330 -44 .969
5.318 -—42.512 5.330 —44.969
31 -141 0 0
5,350 -42.653 5.330 -44 .969

 

24

 

 

 

 

Årsrapport 2010

 

 

 

 

 

 

Balance

Aktiver Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2010 2009 2010 2009
Investeringsejendomme 13 727.593 725.546 0 0
Kapitalandele i dattervirksomheder 14 0 0 272.950 267.894
Udskudt skatteaktiv 15 10.576 10.493 208 27
Koncerngoodwill 16 14.177 14.152 0 0
Langfristede aktiver i alt 752.346. 750.192 273.158 267.921
Tilgodehavender fra udlejning 17 587 800 Q 0
Tilg. hos tilknyttede virk. 18 Q 775 30.569 31.279
Selskabsskat 19 228 1.373 228 228
Andre tilgodehavender 3.581 3.691 95 0
Periodeafgrænsningsposter 312 0 0 0
Likvide beholdninger 20 29.159 24.293 267 302
Kortfristede aktiver i alt 33.867 30.933 31.159 31.808
Aktiver i alt 786.213 781.125 304.316 299.729

25

1105134EogSN59117

 

 

Årsrapport 2010

Balance

Egenkapital og forpligtelser
DKK 1.000 Note

Aktiekapital 21
Reserve for valutakursregulering
Reserve for rentesikring

Overkursfond

Overført resultat

Aktionærerne i German High Street
Properties A/S

Minoritetsinteresser
Egenkapital i alt

Langfristede finansielle
gældsforpligtelser 22
Udskudt skatteforpligtelse 23
Modtagne deposita

Langfristede forpligtelser

Kortfristede finansielle
gældsforpligtelser 22

Leverandører af varer og
tjenesteydelser

Gæld til tilknyttede virksomheder 24
Selskabsskat 25
Anden gæld

Periodeafgrænsningsposter

Kortfristede forpligtelser

Egenkapital og forpligtelser i alt

1105134EogSN59118

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
2010 2009 2010 2009
36.501 36.501 36.501 36.501
128 —387 -—815 0
-1.453 -2.049 0 0
315.701 315.701 0 0
-47.299 -51.535 267.892 262.563
303.578 298.231 303.578 299.064
32 0 0 0
303.610 298.231 303.578 299.064
450.283 454.499 0 0
15.396 14.444 0 0
282 453 0 0
465.962 469.395 0 0
5.008 4.992 0 0
440 167 7 0
0 0 0 25
0 0 0 0
11.194 7.187 731 640
0 553 0 0
16.642 13.499 738 666
786.213 781.125 304.316 299.729

 

26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

27

1105134EogSN59119

 

Årsrapport 2010

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2010 2009 2010 2009
Årets resultat 4.236  s-—42.865 5.330 —44 .969
Værdiregulering af kapitalandele i
dattervirksomheder 0 0 -5.925 44.286
værdiregulering af investeringsejendomme 107 58.700 0 0
Finansielle indtægter -1.123 —766 -1.205 —944
Finansielle omkostninger 27.984 27.299 6 43
Skat af årets resultat 237 -9.529 0 -228
Pengestrømme fra drift før ændring i
driftskapital 31.440 32.840 -1.794 -—1.811
Endring i kortfristede
tilgodehavender 818 461 2.050 1.784
Endring i kortfristede forpligtelser 3.127 2.923 —332 69
Pengestrømme fra drift før
finansielle poster 35.385 36.224 -76 42
Renteindbetalinger 1.123 761 47 0
Renteudbetalinger -27.984  -29.995 6 —4
Betalt selskabsskat 1.558 -2.015 153
Pengestrømme fra driftsaktivitet 10.082 4.975 -35 191
Investeringsejendomme -887 0 0 0
Pengestrømme fra
investeringsaktivitet -887 0 0 0
Optagelse af lån 0 0 0 0
Indfrielse af lån —4.200 -—4.669 0 0
Modtagne deposita -172 -—50 0 o
Sikkerhedsstillelser for långivere 101 90 0 Q
Pengestrømme fra
finansieringsaktivitet -4.271 4.629 0 Q
Årets frie pengestrømme 4.925 346 -35 191
Likvide beholdninger til fri disposition pr: 23.986 23.669 302 111
Valutakursregulering 42 -29 0 0
Likvide beholdninger til fri
disposition ultimo 28.953 23.986 267 302
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernsregnskabets øvrige
bestanddele.
Likvide beholdninger til fri disposition 28.953 23.986 267 302
Likvide beholdninger stillet til
sikkerhed for lejedeposita m.v. 206 307 0 0
Likvide beholdninger i alt 29.159 24.293 267 302

 

1105134EogSN59120

 

 

 

 

OT9 "E0OE GE 845" E0E 668" LT TOOL" STE ES7" T- 8gT TOS'9E OTOZ 1oqua5op "TE Teyrdequodgr

 

 

 

6z 0 62 62 Q 0 0 0 IossalaJUTSISJTI0OUuTW Je dUTISNOTTY
OSE "SS CE STE" S LOC'r 9 965 STS Q JOE IO0F JISUOYPUTTEJOE
TEZ "868 0 TES" 862 GSES'TS- TOL' STE 670" g- L8E= TOG '9E 6002 zoquo55p "TE Teyrdeyuelbg
0 TEL TET TET- Q 0 Q 0 OSSJISJUTSJOJTIOUTU "baou Je SUTISYOTTY !
ESS "CP TEL- CIS" CP- TEL"Er- 0 z09 Z6E- 0 FJoze I03 IJSWOYPDUTTEJOT |
v88 "OVE o v88" OVE E£9"8= TOL" STE 059" g- Ss TOS '9E 6002 zenuel "T Teardexuo5g
2Te IossaISJUT S/w JeJtnset puoJ SUTIATS bSutzsTnbol TeJrdey 000'T Nya
TeJrdey -SJeJjTI0UTN  SSatJjiadolgq JIøJjiong -SINX 1940 -3JUo1 <SINYBINTEA — -—-STIXY
-usgr Jeoags USTH xog IOF SATSSSY
uswiog T 2 SATDsay
UISISUOTINV

 

UuSUITZDUo4 'asTtesøbdoTreTdeyuoSsgr

O0T02Z Jioddezsiy

29
1105134EogSN59121

 

 

 

BLS" E0E ST8- 268'192 TOG '9E OTOZ IoqusDsp "TE Teyrdexuesg
0£E'G 0£E"S 0 J9Je I0F ISWONPUTTEJOT
ST8- GT8- GeyqysTosIapoW eJnTeA Touotayun] SuTISTnSsy
E90' 662 0 gzoc'ggg TOS'9E 6002 19qu253p "TE Teyrdexuosg
696" PP- 0 696"Fb- 0 Joe IOJ JSWONDUTTBJOJ
ZE0" PrE Q TES" LOE TOS '9E 6002 zenuel "TI Teyrdequosg

ZTE I ButTzaTn>aT JeJTnsel TeJrdeq 000"T ya

-SINNBINTEA  JIØøj12sQ STIV

JOJ SAdssay4

 

JogeysToes3opou 'osTtosiødbdoTetdeyuobgr

OTOZ Jxodde1s1zy

30

1105134EogSN59122

 

 

Årsrapport 2010

Noteoversigt

Anvendt regnskabspraksis

Risici

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Segmentoplysninger
Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Værdiregulering af investeringsejendomme
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Skat

Resultatdisponering

Indtjening pr. aktie
Investeringsejendomme

Kapitalandele i dattervirksomheder
Udskudt skatteaktiv

Koncerngoodwill

Tilgodehavender fra udlejning
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Selskabsskat

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Finansielle gældsforpligtelser

Udskudt skatteforpligtelse

Gæld til tilknyttede virksomheder
Selskabsskat

Finansielle instrumenter
Valutaeksponering

Kapitalstyring

Kontraktlige forpligtelser
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Eventualforpligtelser

Nærtstående parter

Efterfølgende begivenheder

31

1105134EogSN59123

Note

DÆØOJMSOSEAWN km

WWW N NON NON NI IND IND IND IND Jen JE fed et es fr ek ed fe
WNBSVOVSOJIMUØIMNØNBOVØNJOGOUMBSWN EO

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Note 1 Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de intemationale regn-
skabsstandarder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de internatio-
nale regnskabsstandarder, som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til års-
regnskabsloven, samt Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til
notering.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.
Koncermregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2010 aflægges i DKK 1.000.

Den anvendte regnskabspraksis er ændret for så vidt angår anvendelsen af DKK som funktionel valuta

for moderselskabet, da selskabet på anbefaling af Fondsrådet nu anvender EUR i lighed med koncer-
nens øvrige selskaber. Den anvendte regnskabspraksis er derudover uændret i forhold til tidligere år.

Nye standarder og fortolkningsbidrag

Følgende standarder og fortolkningsbidrag er implementeret i regnskabsåret 2010. Implementeringen
har ikke påvirket årsrapporten væsentligt:

et |FRS 3 om virksomhedssammenslutninger. Ændringen medfører bl.a. at transaktionsomkost-
ninger ikke indgår i kostprisen.

e  |AS 27 om koncernregnskaber. Ændringen medfører bl.a. at negative minoritetsinteresser ikke
længere henføres til moderselskabets andel af koncernegenkapitalen.

Herudover er der trådt ændringer til IFRS 1, IFRS 2, IAS 39 og en række mindre ændringer til eksiste-
rende standarder i kraft, ligesom fortolkningsbidragene IFRIC 17 og 18 er trådt i kraft. Ingen af disse er
p.t. relevante for koncernen.

Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke
trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen:

. Ændringer til IAS 24 og 32, IFRIC 19 og ændringer til IFRIC 14,

Ingen af disse ændringer er p.t. relevante for koncernen

32

1105134EogSN59124

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder,
hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori mo-
derselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.

De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncer-
nens regnskabspraksis.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets
andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncern-
forholdet blev etableret.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet,
som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder
indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt,
hvor kontrollen over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres ikke før nyer-
hvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders
identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestids-
punktet. identificerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en
kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne
revurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger,
der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betin-
get af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den
pågældende begivenhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af
overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under immaterielle
anlægsaktiver. Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden ud-
gangen af overtagelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende
enheder, der efterfølgende danner grundlag for nedskrivningstest.

Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og
dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foretages en
revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjørte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien
af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger kostpri-
sen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem
salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændel-
ses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på
egenkapitalen samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdi-
en af det modtagne vederlag.

33

1105134EogSN59125

 

 

1105134EogSN59126

Årsregnskab 2010

Noter

Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta

I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i
den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel
valuta). Den funktionelle valuta er således EUR i koncernregnskabet. Transaktioner i andre valutaer
end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta. Den funktionelle valuta, der er anvendt
ved udarbejdelsen af moderselskabets årsregnskab er EUR.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transakti-
onsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta,
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer,
der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens
kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebe-
holdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt
i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til
dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på revurderingstidspunktet.

Præsentationsvaluta

Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at moderselskabet overve-
jende har danske aktionærer.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end danske
kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse
afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde an-
vendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balanceda-
gens valutakurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens
valutakurser, indregnes i anden totalindkormst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapi-
talen. Denne omregning omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmel-
lemværender, hvor afregning hverken er planlagt og sandsynlig indenfor en overskuelig fremtid, da
sådanne mellemværender anses for et tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indreg-
nes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens
egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.

34

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Poster i resultatopgørelsen

Omsætning

Lejeindtægter på udviklings- og investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til
indgåede kontrakter.

Ejendommenes driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår
direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejen-
domsadministration.

Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostnings-
føres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.

Personaleomkostninger

I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og admi-
nistration af selskabet.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration
af koncernen.

Værdirequlering af investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten
”Værdiregulering af investeringsejendomme”".

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regn-
skabsmæssige værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Realiserede avancer ved
salg af investeringsejendomme”.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-
reguleringer, kursregulering på værdipapirer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.

Skat af årets resultat

Årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henfø-
res til årets resultat og indregnes i anden totalindkomst, med den del, der kan henføres til anden total-
indkomst, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med Kartago A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med Kar-
tago Holding A/S.

35

1105134EogSN59127

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Poster i balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevin-
ster.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris
og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af inve-
steringsejendomme til dagsværdi.

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaf-
felsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelses-
summen som forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede
egenskaber, omkostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.

Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme til salg”.

Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Hvor kostprisen
overstiger genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Udlån til dattervirksomheder

Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væ-
sentlighed svarer til pålydende værdi.

Koncerngoodwill

Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsværdi af identificerbare
nettoaktiver i det erhvervede selskab.

Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede nedskrivninger. Gevinster og
tab ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabsmæssige værdi af koncerngoodwill vedrørende
den afhændede enhed.

Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik på nedskrivningstest.

36

1105134EogSN59128

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Nedskrivning af aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indika-
tion af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning eller dagsværdiregulering. Hvis
dette er tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er
lavere end den regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgs-
omkostninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skønnede fremti-
dige pengestrømme til nutidsværdi ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle mar-
kedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet,
og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.

Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige værdi,
nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskriv-
ninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets
regnskabsmæssige værdi til det korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den
regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foretaget.

Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende
amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på
tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige
beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter
en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæs-
sige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger.

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let om-

sættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder
på maksimalt tre måneder.

Egenkapital

Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises
efter skat som et fradrag i egenkapitalen.

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapita-
len.

37

1105134EogSN59129

 

 

 

1105134EogSN59130

Årsregnskab 2010

Noter

Finansielle gældsforpligtelser

Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme
indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transak-
tionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning
over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at
udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af
aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning
vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørel-
se af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag
af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud,
måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig
indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke
erhverves ved en virksomhedssammenslutning.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balan-
cedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske
fordele for at indfri forpligtelsen og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.

Dagsværdi ved måling og oplysning

Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede
kurs. Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grund-
lag af en værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.

Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på
basis af selskabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån. Indeholder lånet en option til førtidig indfriel-
se, indgår indfrielsesbeløbet i opgørelsen af pengestrømmene, hvis der foreligger forhold, som gør, at
selskabet sandsynligvis vil blive forpligtet til at indfri lånet.

38

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og
finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og
slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra
investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksom-
heder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem
til salgstidspunktet.

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før
skat.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og
ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfat-
ter omsætningsaktiver minus kortffristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materiel-
le og finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.

Likvider

Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre
kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet
til sikkerhed.

Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide behold-
ninger stillet til sikkerhed for långivere.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.

39

1105134EogSN59131

 

Årsregnskab 2010

Noter

Nøgletal

Soliditet=

Egenkapital i forhold til

investeringsejendomme
Forrentning af egenkapital

Indre værdi pr. aktie

Indtjening pr. aktie

1105134EogSN59132

Egenkapital ultimo x 100

Samledeaktiver

Egenkapital ultimo x 100

 

Investeringsejendomme ultimo

Årets resultatx 100
Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo

Årets resultat x 100
Gennemsnitlig antal aktier

 

40

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Note 2 Risici

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmu-
lighederne, Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via
egne handlinger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til
udtryk ved periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.

De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen
på baggrund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejen-
domsadministration.

Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige
vækst, aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale
om en prioriteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.

Driftsrisici

Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter
samt omkostninger ved drift og vedligeholdelse.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med
anerkendte samarbejdsparter.

Lejeindtægter

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsag-
ligt udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes
forhold vedrørende lejernes mulighed og evne til honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder
for at regulere lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- ag udbudsudvikling på de lokale mar-
keder, udvikling i lejeledigheden, udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøgejendomme.

Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk
rapportering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kon-
trakter, undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tom-
gangsniveauet mest muligt.

Omkostninger ved drift og vedligeholdelse

Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre opret-
holdelsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er
imidlertid risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske
udgifter til vedligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejr-
mæssige forhold, tekniske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i porteføljens
løbende optimering og udviklingen i det almindelige prisniveau.

Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem overvågning og
minimering af energiforbruget, hvilket kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer i myndig-
hedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.

41

1105134EogSN59133

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Kreditrisiko

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere
og andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau
i overensstemmelse med ledelsens retningslinjer.

Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender.
Rapportering til ledelsen foregår månedligt.

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det om-
fang, koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ikke i året konstate-
ret tab, men alene hensat til reservation herfor. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er til-
strækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra udlejning vil udlignet.

Risiko vedrørende ejendomsadministration

Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeind-
tægterne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra
de erhvervede ejendomme.

Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om varetagelse af ejen-
domsadministrationen og kommerciel forvalfning. Colliers' opgaver omfatter blandt andet udlejning,
lejeopkrævning, økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v.

Markedsrisici

Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og
prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen
på tyske strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række
faktorer, blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt rente-
niveau og forventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrent-
ning for tilsvarende ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen
efter lokaler, befolkningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske
udvikling, herunder specielt den økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske
privatforbrug, udviklingen i detailbutikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige
sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel efter lokaler.

Valutarisiko
Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening
er derfor denomineret i Euro. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansie-

ring i Euro. Det er således alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk baseret
investor. Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i Euro for minimal i forhold til DKK.

42

1105134EogSN59134

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Renterisiko

I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast rente på 5,6%. Renten
er ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i ca. 6 år og 9 måneder i en tranche på DKK 242,11 mio. og
i 2 år og 3 måneder i en tranche på 2 år og 3 måneder, hvorfor renterisikoen for koncernen er minimal,
idet risikoen alene kan henføres til renteindtægter på bankindeståender.

Renteafdækningen er vist i note 22, Finansielle gældsforpligtelser.

En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold for fast-
læggelse af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et
vigtigt element. Ledelsen vurderer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passen-
de.

Når lånene skal rentefornys i henholdsvis år 2013 og 2017, vil der i forbindelse med refinansieringen
være risiko for, at der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteni-
veau på tidspunktet for refinansiering.

Refinansierings- og likviditetsrisici

Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal
sikre, at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til
långivere, kan serviceres.

Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil
4. kvartal 2017. I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens
markedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.

Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke
porteføljen kan refinansieres.

På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refinansieringsrisikoen be-
grænset grundet øget friværdi.

Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal for koncernen og por-
teføljen, der løbende skal være opfyldt.

Såfremt covenants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene
opsiges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist
afhændes, hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i for-
bindelse med en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne
indbringe ved et almindeligt salg på det frie marked.

Ledelsen vurderer, at det vil være muligt at opfylde alle covenants i låneaftalerne gennem hele lånenes
løbetid.

43

1105134EogSN59135

 

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning

Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke
gives sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder æn-
dringer i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i
lov eller praksis vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og
resultat.

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt
undtaget fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19 %. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervs-
skat er komplekst, kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk
erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelses-
betingelserne, vil det medføre yderligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fra-
dragsretten for renter på langfristet gæld under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50 %.

Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt at undgå den tyske
erhvervsskat.

Note 3 Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende
fremtidige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forplig-
telser.

Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsenilig for koncernen.

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi
giver det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af
koncernens aktiviteter.

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da ud-
sving i dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil
blive ført i resultatopgørelsen.

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger med heraf føl-
gende påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.

" Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle pri-
ser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information be-
stemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme stan-
darder og bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast,
vedligeholdelsesstand og afkastkrav.

Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme, herunder sam-
menlignelige værdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme.

44

1105134EogSN59136

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2010 er vurderet eksternt af de internati-
onalt anerkendte valuarfirmaer DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH og CityJung GmbH.

Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende metoder:

.  Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det
forventede driftsoverskud og et afkastkrav

…+  Diskontering af fremtidige cash flow

…  Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model
Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de nuværende lejeres
evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et
skøn over afkastkravet.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2010 værdiansat til EUR
97,6 mio. eller DKK 727,7 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud
fra en bruttolejefaktor på mellem 15,50 og 19,92 eller 17,18 i gennemsnit.

31. december 2009 var ejendommene værdiansat til EUR 97,5 mio. eller DKK 725,5 mio. svarende til
en gennemsnitlig bruttolejefaktor på 17,26.

Ved køb af investeringsejendomme gennem køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden,

hvorefter de nytilkøbte virksomheders investeringsejendomme måles til dagsværdi på erhvervelses-
tidspunktet.

Variabelt forrentede lån og renteswaps
Variabelt forrentede lån og renteswaps til afdækning af renterisikoen herpå behandles som udgangs-
punkt som separate instrumenter. Når alle følgende betingelser er opfyldt, anses aftalerne dog for at
udgøre et fastforrentet lån:

+ Lånet og renteswappen er indgået samtidig og betinget af hinanden

+ Lånet og renteswappen er indgået med samme modpart

+ Førtidig indfrielse af renteswappen er et brud på låneaftalen

« Samtlige betingelser på lånet og renteswappen er identiske (hovedstol, løbetid, rentebase
m.v.)

+ Det er ikke sandsynligt, at lånet vil blive indfriet førtidigt

Koncernens variabelt forrentede lån og tilhørende swaps anses således regnskabsmæssigt som fast-
forrentede lån.

Såfremt betingelserne herfor ikke var opfyldt, skulle lån og renteswaps være behandlet som separate
instrumenter. I så fald ville dagsværdien af renteswaps, DKK 45,6 mio., være medtaget som en langfri-

stet gældsforpligtelse vedrørende afledte finansielle instrumenter med indregning i egenkapitalen af
DKK 37,1 mio. efter reduktion for den tilhørende udskudte skat.

45

1105134EogSN59137

 

 

 

 

Årsregnskab 2010

Noter

Skat

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der beregnes aktuel skat af
forventede danske og tyske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennem-
gang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere
beregnede skat.

Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal
betales vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skatteplig-
tige resultater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige
ændringer i lovgivningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herun-
der om salget finder sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medfø-
re, at den fremtidige betalbare skat kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat.

Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som en langfristet forpligtelse i
note 23.

Note 4 Segmentoplysninger

Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 15 strøgejendomme i større byer i
det vestlige Tyskland.

Aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.

46

1105134EogSN59138

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 5 Personaleomkostninger

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Lønninger —241 -2717 -241 -277
Pensioner 0 0 0 0
Andre omkostninger til social sikring -66 0 -—66 0
Andre personaleomkostninger —23 —14 -23 —14
Honorar til moderselskabets bestyrelse -202 -200 -202 -200
Honorar til moderselskabets investeringskomité -80 —80 -80 —80
Personaleomkostninger i alt -—611 -571 -—611 -571

 

Direktøren modtager ikke vederlag fra German High Street Properties A/S. Direktionens

honorar er inkluderet i selskabets seiskabsadministrationsaftale med Kartago A/S. Vederlag
for selskabsadministrationsaftalen fremgår af note 32, nærtstående parter.

Note 6 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Revision -321 —224 —321 —224
Honorar til tyske revisorer, inkl reg.
tidligere år -398 -1.053 0 0
Revisionshonorar i alt -—719 -1.277 —321 —224
Øvrige administrationsomkostninger —4.945 -4.267 -—1.042 -—1.017
Administrationsomkostninger i alt —5. 664 —5,544 —1.363 —1.241
Note 7 Værdiregulering af investeringsejendomne

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Værdiregulering af investeringsejendomme -—107 -58.700 0 0
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 97,6 mio. (DKK
727,6 mio.), og værdien pr. 1. januar 2010, EUR 97,5 mio., korrigeret for årets tilgang
samt valutakursregulering.
Note 8 Finansielle indtægter

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Renteindtægter pengeinstitutter 1.123 766 0 0
Valutakursregulering 0 0 Q 0
Tilknyttede virksomheder 0 0 1.205 944
Andre renteindtægter 0 0 0 0
Finansielle indtægter i alt 1.123 766 1.205 944
Note 9% Finansielle omkostninger

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Lån kreditinstitutter -26.435 -26.440 0 0
Renteudgifter pengeinstitutter -1.070 -626 —1 0
Tilknyttede virksomheder 0 0 0 0
Valutakursregulering -5 -1 -5 —39
Andre renteomkostninger —474 -232 0 —4
Finansielle omkostninger i alt -27.984 -27.299 -6 —43

 

47

1105134EogSN59139

 

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 10 Skat
DKK 1.000

Aktuel skat
Udskudt skat
Årets skat i alt

Heraf indregnet i anden totalindkomst:

Aktuel skat af anden totalindkomst
Udskudt skat af anden totalindkomst

Skat af årets resultat
Skat af årets resultat forklares således:

Resultat før skat

Tilbageførsel af nedskrivning af
kapitalandele i dattervirksomheder

Skat beregnet på baggrund af lokale satser
Korrektion vedrørende valutaomregning
Regulering til tidligere år

Ikke fradragsberettigede omkostninger
Skat af årets resultat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst og 15,825% af tysk indkomst. Den

gennemsnitlige skat beregnet på baggrund af lokale skattesatser udgør 15,97% (2009:

15,97%). Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Holding A/S.

Den udskudte skat er, jf. note 15 og 23, indregnet som en langfristet aktiv /

forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg af

ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Note 11 Resultatdisponering

DKK 1.000

Til disposition 1. januar
Kapitaludvidelse overkurs, netto
Skat af egenkapitalposteringer
Totalindkomst for året

Foreslået udbytte

Overført resultat pr. 31. december

1105134EogSN59140

Koncernen Moderselskabet
2010 2009 2010 2009
413 1.348 o 201
-—763 8.067 180 27
-350 393.415 180 228
0 0 0 0
-113 -113 0 0
-237 2.529 180 228
4.473 -52.394 5.149 -45.197
0 0 -5.925 44.286
4.473 -52.394 -716 —910
—816 8.371 194 228
—13 10 0 0
592 1.147 0 0
0 0 0 0
-237 9.529 194 228
Moderselskabet
2010 2009
262.562 307.531
0 0
0 0
5.330 -44.969
0 0
267.892 262.562

48

 

 

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 12 Indtjening pr. aktie

Koncernen

2010 2009
Resultat, der tilfalder aktionærerne i German
High Street A/S, DKK 1.000 4.207 -42.871
Gennemsnitlig antal ordinære aktier i tusinder 3.650 3.650
Resultat pr. aktie, DKK 1,15 -11,75

Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr.
aktie svarer til indtjening pr. aktie.

Note 13 Investeringsejendomme

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Investeringsejendomme 1. januar 725.546 786.038 0 D
Valutakursregulering 1.265 -922 0 0
Tilgang i året 888 -870 0 0
Afgang i året 0 0 0 0
Årets værdiregulering -107 -58.700 0 0
Investeringsejendomme 31. december 727.593 725.546 0 0

 

Investeringsejendomme er værdiansat eksternt af de internationalt anerkendte valuarfirmaer
DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH og CityJung GmbH som beskrevet i note 3. Værdien af
investeringsejendomme udgør i alt EUR 97,6 mio. (2009: EUR 97,5 mio.) og er fastsat
ejendom for ejendom. Værdiansættelsen svarer til en bruttolejefaktor på mellem 15,5 og
19,92 med 17,18 i gennemsnit (2009: 17,26). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund
negativ DKK 0,1 mio. (2009: negativ DKK 58,7 mio.). Årets tilgang, DKK 0,9 mio. vedrører
korrektion til købsomkostninger ved anskaffelsen.

Der er i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme ikke tillagt
portefølgetillæg, idet dette ikke vurderes at have nogen værdi for
investeringsejendommene.

Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme
i balancen. Nedenfor er vist påvirkningen på investeringejendommenes værdi som følge af
ændringer i lejefaktor.

 

 

 

 

 

Ændring i lejefaktor —2 -1|. +1 +2
Lejefaktor 15,18 16,18 18,18 19,18
Dagsværdi i DKK tusind 642.891 685.242 769.944 812.295
Ændring i værdi i DKK tusind -—84.702 -42.351f 42.351 84.702

 

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK
455,3 mio.

49

1105134EogSN59141

 

Årsrapport 2010

Noter

Pr. 31. december 2010 har koncernen ingen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og
forbedringsarbejder. Der er ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme

vedrørende årets tilgange.

Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på
sædvanlige vilkår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 5 år og 6

måneder (2009: 5 år og 0 måneder).

De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
inden 1 år 39.422 39.549 0 0
Mellem 1 og 5 år 127.553 117.421 0 0
Efter 5 år 6€6.524 50.783 0 0
233.499 207.753 0 0

 

Note 14 Kapitalandele i dattervirksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Investea Erste Holding GmbH. Den indre
værdi af dette selskab udgør DKK 289,4 miopr. 31. december 2010 (2009: DKK 265,4 mio.).
Den regnskabsmæssige værdi indeholder koncerngoodwill opstået ved tilkøb af
dattervirksomheder med DKK 14,2 mio. (2009: DKK 14,2 mio.). I opgørelsen af salgsværdien
indgår værdien af investeringsejendomme til den målte dagsværdi, jf. note 13, kursværdien
af udskudt skat, og i opgørelsen fragår koncerngoodwill, jf. i øvrigt note 16.

DKK 1.000

Kapitalandele i dattervirksomheder 1. januar
Tilgang i årets løb

Afgang i årets løb

Vværdiregulering af kapitalandele i
dattervirksomheder til genindvindingsværdi
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december

1105134EogsSN59142

Moderselskabet
2010 2009
267.894 312.180
0 0
0 0
5.056 —44.286
272.950 267.894

50

 

 

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 15 Udskudt skatteaktiv

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet

DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Udskudt skatteaktiv 1. januar 10.493 5.254 0 0
Valutakursregulering 18 —10 0 0
Årets udskudte skat 64 5.250 0 27
Udskudt skatteaktiv 31. december 10.576 10.493 0 27
Det udskudte skatteaktiv vedrører:

Investeringsejendomme 6.359 7.432 0 0
Finansielle gældsforpligtelser 225 338 0 0
Fremførbart skattemæssigt underskud 3.992 2.724 0 27
Udskudt skatteforpligtelse i alt 10.576 10.493 Q 27

 

Der er ikke indregnet udskudt skat på investeringer i dattervirksomheder, da de fremover
kan afhændes uden skattemæssige konsekvenser.

Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Ejerperioden forventes at
overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i
koncernens strategi. Aktivet forventes at kunne realiseres ved udligning i skat af
fremtidig indtjening, herunder fremtidige værdireguleringer på investeringsejendomme.

Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteaktiver.

Note 16 Koncerngoodwill

Koncernen
DKK 1.000 2010 2009
Koncerngoodwill 1. januar 14.152 14.170
Valutakursregulering 25 —17
Tilgang i årets løb 0 0
Afgang i årets løb 0 0
Koncerngoodwill 31. december 14.177 14.152

Koncerngoodwill vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian
Lux S.a.rxr.l. i 2007. I forhold til den indre værdi i det overtagne selskab på
overtagelsestidspunktet er der betalt en merpris, der kan henføres til værdiansættelsen af
investeringsejendomme samt til en kursværdifastsættelse af udskudt skat. Merprisen
vedrørende investeringsejendommene allokeres til disse, mens forskellen mellem den fulde
udskudte skat og kursværdien heraf optages som koncerngoodwill.

PÅ baggrund af nedskrivningstest foretaget på værdien af kapitalandele i
dattervirksomheder, jf. note 14, er der ikke fundet anledning til at revurdere

værdiansættelsen af koncerngoodwill.

51

1105134EogSN59143

 

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 17 tilgodehavender fra

udlejning

… Koncernen
DKK 1.000 2010 2009
Tilgodehavender fra udlejning 917 925
Tabsreservationer -330 -125
Tilgodehavender fra udlejning i alt 587 800

 

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra
udlejning i det omfang koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive
restancen. Der er ingen særlig koncentration af kreditrisici hos enkelte lejere. Der er
ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reservation herfor. Det vurderes, at de
foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra
udlejning vil blive udlignet.

Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:

 

Under 30 dage 221 301
Mellem 30 og 60 dage 350 477
Over 60 dage 16 22
Tililgodehavender fra udlejning i alt 587 800

Note 18 tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Tilgodehavende hos Investea Erste
Holding GmbH 0 0 30.569 31.279
æilgodehavende hos Investea A/S 0 775 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede
virksomheder i alt 0 775 30.569 31.279
Mellemværender forrentes med 4% p.a. (2009: 3% p.a-)
Note 19% Selskabskat
Selskabsskat, kortfristet aktiv:

Koncernen Moderselskabet.
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Selskabsskat 1. januar 1.373 179 228 179
Overført fra passiver 0 —409 0
Valutakursregulering 1 -1 0 0
Årets aktuelle skat -—179 847 0 201
Regulering tidligere år 592 0 0 o
Betalt skat -1.559 757 0 -—153
Selskabsskat 31. december 228 1.373 228 228

 

1105134EogSN59144

Årsrapport 2010
Noter

Note 20 Likvide beholdninger

Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,2 mio. (2009: DKK 0,3 mio.) stillet til
sikkerhed for lejedeposita. Øvrige likvide beholdninger, DKK 29,0 mio. (2009: DKK 24,0
mio.),; er til fri disposition.

Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes
som begrænset.

Note 21 Aktiekapital

Udvikling i aktiekapital:

DKK 1.000 A-aktier B-aktier

Indskud ved stiftelse i 2007 100 200
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 3.550 31.951
Aktiekapital i alt 3.650 32.851

Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til 10
stemmer øg 3.285.075 B-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. B-aktierne
er noteret på Nasdaq OMX København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved
stiftelse og kapitalforhøjelse udgør således i alt DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt
indbetalt.

Aktier i omløb:
A-aktier B-aktier

stk. stk.
Indskud ved stiftelse i 2007 10.000 20.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 355.008 3.195.075
Antal aktier i alt 365.008 3.285.075

Note 22 Finansielle gældsforpligtelser

Koncernen har alene lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og tilhørende swaps,
der regnskabsmæssigt anses som fastforrentede lån, jf. note 3.

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet

DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Langfristede banklån 450.283 454.499 0 0
Kortfristede banklån 5.008 4.992 0 0
Regnskabsmæssig værdi af finansielle gælds-

forpligtelser i alt 455.291 459.490 0 o
Nominel værdi af finansielle gældsforpliigtelse 455.270 464.141 0 0
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser i 504.836 504.854 0 0

 

De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i
investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 727,6 mio., jf. note 13.

53

1105134EogSN59145

 

 

Årsrapport 2010

Noter

Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede renter
kan vises således:

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Forfald mellem et og to år 29.849 30.058 0 0
Forfald mellem to og fem år 88.973 88.611 0 0
Forfald efter mere end fem år 471.331 506.510 0 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i 596.153 625.179 0 0

 

Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.

Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket
ved det fremtidige afkast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede
minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden i note 13.

Lån er optaget til amortiseret kostpris inklusiv negativ værdi af renteswap på
hjemtagelsestidspunktet.

Rentesatser pr. 31. december 2010 på koncernens finansielle forpligtelser kan herefter
vises således:

 

Rente
DKK 1.000 Hovedstol Udløb p-a.
Eurohypo 242.111 30-09-2017 5, 65%
Eurohypo %) 213.159 29-12-2017 5,58%

&)y Den aftalte faste rente udløber 31. marts 2013.

Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2010.

Koncernen har iværksat rutiner til at sikre sig, at der altid er de fornødne
lånefaciliteter tilstede til investeringer i investeringsejendomme, samt at renterisici i
den forbindelse afdækkes ved kontraktsindgåelse.

Koncernens lån skal refinansieres i 2017. Såfremt lånene til den tid ikke kan
refinansjeres, vil det have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.

1105134EogSN59146

 

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 23 Udskudt skatteforpligtelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Udskudt skatteforpligtelse 1. januar 14.444 17.281 0 0
Valutakursregulering 26 -—19 0 0
Årets udskudte skat 926 -—2.818 0 0
Udskudt skatteforpligtelse 31.
december 15.396 14.444 0 0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig som følger:
Investeringsejendomme 15.251 14.374 0 0
Kortfristede aktiver —18 —18 0 0
Finansielle gældsforpligtelser -—49 —49 o 0
Fremførbart skattemæssigt underskud 212 137 0 0
Udskudte skatteforpligtelse i alt 15.396 14.444 0 0
Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at
overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i
koncernens strategi.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser.
Note 24 gæld til tilknyttede virksomheder

Koncernen Moderselskabet

2010 2009 2010 2009
Gæld til Investea A/S 0 0 0 25
Gæld til tilknyttede virksomheder i
alt 0 0 0 25
Mellemværender forrentes med 4% p.a. (2009: 3% p.a.)
Note 25 Selskabsskat
Selskabsskat, kortfristet forpligtelse:

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Selskabsskat 1. januar 0 2.170 0 0
Overført til aktiver 0 —410 0 0
Valutakursreguljering 0 -1 0 0
Årets aktuelle skat 0 -501 0 0
Betalt skat 0 —1.258 Q o
Selskabsskat 31. december 0 0 0 0

 

55

1105134EogSN59147

 

Årsrapport 2010

Noter

Note 26 Finansielle instrumenter

Indregnede finansielle instrumenter:

 

 

 

 

 

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
7ilgodehavender fra udlejning 587 800 0 0
tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 7175 30.569 31.279
Selskabsskat 228 1.373 228 228
Andre tilgodehavender 3.581 3.691 95 0
Periodeafgrænsningsposter 312
Likvide beholdninger 29.159 24.293 267 302
Udlån og øvrige tilgodehavender i
alt 33.867 30.933 31.159 31.808
Forfald mellem et og to år 9.288 4.995 0 0
Forfald mellem to og fem år 13.925 14.972 0 D
Forfald efter mere end fem år 431.884 434.523 0 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser
til amortiseret kostpris i alt 455.097 454.490 0 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 5.008 4.992 0 0
øvrige kortfristede forpligtelser 11.634 7.954 738 666
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i al 16.642 12.946 738 666

 

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke
renter. Posterne har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici
forbundet med disse tilgodehavender, jf. i øvrigt note 17, hvor blandt andet
aldersfordeling og koncentration vedrørende tilgodehavender fra udlejning er omtalt.

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til
markedsniveau og har forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici
forbundet med disse aktiver.

Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til
finansielle instrumenter.

1105134EogSN59148

56

 

Årsrapport 2010
Noter

Note 27 Valutaeksponering

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og
udgifter afholdes i EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens
egenkapital og dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor
eksponeret overfor en ændring i valutakursen.

Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold
til DKK.

Note 28 Kapitalstyring

Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere
aktionærernes afkast og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de
finansielle omkostninger.

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens
driftsresultat og af mulighederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens
mulighed for at betale udbytter er begrænset i henhold til aktieselskabslovens regler,
idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har tilstrækkelig fri
likviditet i henhold til selskabets årsrapport, øg selskabet i øvrigt efter bestyrelsens
skøn har et forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser
efter udlodningen

Ud over likviditetsstyring vurderer Koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der
blandt andet har afgørende betydning for Koncernens mulighed for optagelse af
fremmedfinansiering. Selskabet har i overensstemmelse med sin strategi en sølid
kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 38,2% (2008: 40,8%).

Soliditeten er beregnet således:

Koncernen
DKK 1.000 2010 2009
Egenkapital 303.610 298.231
Aktivsum 786.213 781.125
Soliditet 38, 6% 38,2%

Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver
forholdet mellem egenfinansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette
forhold udgør 41,8% ultimo 2010 (2009: 41,1%) og bekræfter koncernens solide
kapitalstruktur.

Note 29 Kontraktlige forpligtelser

Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et
ejendomsselskab.

Note 30 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 727,6 mio. (2009: DKK 725,5
mio.) er stillet til sikkerhed for banklån på DKK 455 mio. (2009: DKK 459,5 mio.)- Øvrige
sikkerhedsstillelser udgør DKK 0,2 mio. (2009: DKK 0,3 mio.).

57

1105134EogSN59149

 

 

Årsrapport 2010

Noter

Note 31 Eventualforpligtelser

Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et
ejendomsselskab.

Note 32 Nærtstående parter

Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Kartago Holding A/S (365.008 A-aktier og
614.850 B-aktier svarende til 26,8 % af aktiekapitalen og 61,5 % af stemmerne). Selskabet
indgår i koncernregnskabet for Kartago Holding A/S som følge af den bestemmende
indflydelse opnået ved ejerskab af 61,5 % af stemmerne.

Koncernens nærtstående parter omfatter moderselskabets bestyrelse, investeringskomité og
direktion samt disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter
endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har væsentlig indflydelse.

Aflønning af bestyrelse har udgjort i alt DKK 0,3 mio. i året (2009: DKK 0,3 mio.).

Direktionens vederlag er indeholdt i administrationshonoraret, og skønnes at være DKK 0,8
mio. i året (2009: DKK 0,8 mio).

Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse og
direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflyldese, i alt 200
stk. B-aktier.

Transaktioner med selskaber kontrolleret af Hans Thygesen, har alene omfattet
administrationshonorar i henhold til administrationsaftale, samt et mindre mellemværende.

 

Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Administrationsaftale 3.222 3.209 284 182
Mellemværende, tilgodehavende, rentesats 3% 0 775 0 0
Mellemværende, gæld, rentesats 3% 0 0 0 25

Note 33 Efterfølgende begivenheder

Der er ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2010.

1105134EogSN59150

 

 

German High Street Properties A/S
Sundkrogsgade 21

DK-2100 København Ø

CVR nr. 3069 1644

Tel.;
rs )d
Email:
ALS OR

+45 81100 800

GULE ser
Unreal SES mee
Ea Hee