Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

—å me 2
DE
Til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen
Selskabsmeddelelse fra Prime Office A/S
Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Nikolaj Plads 6
DK-1007 København K
pE. ER ig
Prue OF ne AV S Arorappot Århus, den 24. marts 2011
op

Periode 1, jenver - i. Jecembor 2010) Årsrapport 2010

Fondsbørsmeddelelse nr. 32/2011

 

 

 

Narvareuelr årsmappevd Acle ev

    
  
    
  
   

Erhvervs og Selskabsstyrelsen acdkendlt pe Ain ove van
- rr W
18 maj. 2011 genero| for suullug lex U SLIM

 

00 2O1O [[oimigek

——— => v å Hi Å
LEN NØ
/ K
D

 

 

DJ

) Y

 

 

 

 

      

A
A
Å

roses FT NT ce 55

FR
11091 8%

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 2

1105184EogSN20690

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S
Årosgaarden
Fiskergade 41,2. sal
DK-8000 Aarhus C
CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989
Telefax: +45 8733 8433
Internet: www.primeoffice.dk
E-mail: info&æmoller-company.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion
Mogens V., Møller, adm. direktør

Revisor
PricewaterhouseCoopers

Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes 11. april 2011
på selskabets adresse, Fiskergade 41, 2, sal i Århus.

 

 

N

Pine Offæ M/S er dt rer seek,
ter gher Iver mug fora venne i tyde
koranen. Prime Of A/S fer sammens en
. ; re, der uten består af attraktive konior-
Om Prime Office A/S ejencemre medenudegt belggenhed i Tyskand,
Eorammereer høj kallet melse og bones
Se re Farmer enden bdigænde i
tyde byer Mamma md] mn mygge

 

 

   
   
   

   
   

        
     

OSS SAN
SED AN AN
Y l Gå GÅ < OR SKOV) ;

$

 

 

 

 

 

    
 

 

 

 

   

 

 

 

 

  

 

 

Indholdsfortegnelse

Indledning
Forord |"
Resumé af årsrapport 2010 Mm .ssevseeeeeeessesesnssessver seks neense ester es se see EL ENDE LE NVE RSD DEN ERE LEES EEK ARMEN OSTE TEEN DERES DELEN DEER SKR Es aserne renser side 8

Ledelsesberetning
Hovedtal for koncern og moderselskab ……........evevecerererssseeessersesessns sene tere reen ennen snes seere en ss beterererenrsenr renerne side 10
Nøgletal for koncernen.….venersesrrnsssasssennnsresssreseter ter tree nens res sa ER KRAM ass side 11
Definition af nøgletal for koncernen. …Side 12
Idégrundlag og strategi …......sesesrseressevesarne sen sres res ene need KEDE SEE ERE DEER side 13
International og tysk økonomi ..uscsnserrsrersrsenssesssesesee soens kb EVER ENKEN ENE ENKER DE ES EM REM ES ED ENDS DUO N DSE NARFE EOS NE EE ENE RRA NERE SES DOSER ERE NEUE DER KE DES NE side 14
Det tyske ejendomsmarked….......senvssessserstserersesesnsessessrsenen ens nennen vevreverens enes s are k res E reen s eres LEDER EDR NS side 17
Risikoforhold og -styring.…….senssserressssereeeserterererersenenenne reen s enes entre seee veervsersessnssrssnnes mrerrerrersereseresss kreere rr renee side 19
God selskabsledelse …...esssorsserssersveresesk tk kb E KGS RENE KANE KREML EEN KERES SERENE LENE EN ESS ENE ENE ESS REE SKER ER AMOR O LESS ERNE EET E ESPE EET ER GEM AS san an ener …Side 21
Redegørelse for virksomhedsledelse side 23
Samfundsansvar .rerrererrereserassstesensersenerkrese snes ELL TELE LEE KEE RE LES SELE KEE E SEE ELSE ELLE E ESS LSE EDEL LE EET EL EL ELERS E LEE ELERS ELLE SELE EE LEE EE SERENE LENE ELEE side 24
Finanspolitik.…...…svsrserrererseerseerssersnnsessseseer earned EPE EDEN ENB N EGEN ENES E ENES ESS REESE ELL LASER RE EN EDEN ER EN SE KEE E KEE NEL ES SEES LEE DUS EDER KER RR ERE EEG E NERE LEE ER side 25
Aktionærinformation …Side 27
Bestyrelse og direktion…......ervesrersressesesssserseen ts tes ster ert LEEDS SEE BEER ENTEN KEEL MERE SMS REESE EL ELLE EN ENE ELERS ESS ES ELSE SEES KEEL ETERN D DE EDEL ELLER side 29
Administrator …...….sssseseseeeseeeserssesenenesss ennen nn ab ELERS ENES EVE NERE EEN U TEENS LADES OVE NRS MERE REAR ELERS EEN EVEN UDEN EE EDEN DDD SVERKER E ER ELERS TEL EU ETS LEDES DEDE ELERS side 30

Påtegninger
Ledelsespåtegning.…ssvsssssssssasssssrseeseensese te be E NDS ENDELSER ES SALEN EEN E LEE ELDELE EDEL SEE … side 32
Den uafhængige revisors påtegning. side 33

Regnskabsberetning
Regnskabsberetning sssnsmssreesenessssssssssssssevere serene Et ENES ESS E ESKESEN SENERE EET E LENE DUE DD REDDE ENES BAS perserne DE rer rsesee side 35
Resultatopgørelse.….sserrserrserssrsr ster stat snsEss ERE LE EN ERE SEES EVE E USE SE EELAM ES ENE ESE SELE ES ELSE SELE EDEL NESS ELSE REE EEK SELE LETS EULER DEERE DRE rare side 37
Totalindkomstopgørelse…....sssssssessrasesasssssassenesnssen seer reven LEES SR ETERN KERES EN ASSER SNUSE SETS LEE LEE ESEE STEDE ESTERE VASE S SONS E EDEL ER KEDE ERR ERE LErE side 38
Balance suuscscerrserrernerese …Side 39
Egenkapitalopgørelse ….........sersrsrsereseenstusstt test nesn nsten an snb NNE ER ERNE BEDES ENE KEE EGER ERR SEES SED ESS enes er vrnserssrssereserss sees reen LEE LEn, side 40
Pengestrømsopgørelse.…sssssssrssrssersssssser tabes LEGE E SEER SERENE LER ESS EK E TEE ENDEN EL ENS SE ESS SE LES EEN SENERE TELE E ENEDES DELER DSE SELEE ERR E renee side 42
Notersuuuussceveeeserenrereseetter nett E MAS E LASSE SE LET EE SEES TE LENE ENE EP ESKE EEK ES ES KEE E TEDE LEE EEK D ELL LEES LEE EEN ELSE SEE EET L EET LEDELSE KEE E ELSE Ler rneee side 43

Oversigt
Koncernoversigt….......verscersrerssersernseensenes tree ste LE KE DEERE EEN ES ER ENES EREL ELERS SEE LESS EOS ENN FEE E EET ER STEEL NERE LEE ONS E ELLLER ENES TET ER EEG E NER LED ner side 60
Koncernens ejendomsportefølje.…….soss0sssssesasesssssnsesseresn eneret ANDELEN PEPE O OR KASSER SES E PEER E LENE N RUE OS ENO E KONE DE REE TAKS SOLO NS ES EDER EDER E EAD s SKS se side 61

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 4

1105184EogSN20692

 

 

N

Indledning

Raum ai arsen

Ford

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indledning

Forord
Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i attraktive
og velbeliggende kontorejendomme i Tyskland.

Årets aktiviteter

Selskabets primære drift har udviklet sig tilfredsstillende og
selskabets fokus på omkostninger har betydet lavere driftsom-
kostninger sammenlignet med 2009.

Selskabets resultat af primær drift for 2010 udgør T.EUR 1.762
og ligger i den øvre del af intervallet for forventningerne til kon-
cernens resultat af primær drift på T.EUR 1.600 til 1.800,

Selskabets finansielle omkostninger består af såvel realiserede
som urealiserede finansielle omkostninger som udgør henholds-
vis T.EUR 1.148 og T.EUR 1.147, Selskabets urealiserede finan-
sielle omkostninger består dels af ændring samt tilbageførelse af
dagsværdiregulering af selskabets renteswap og dels af ændring
i værdien af selskabets valutaterminsforretning i CHF.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31. december
2010 T.EUR (1.975), mens ændring samt tilbageførelse af dags-
værdiregulering for indeværende regnskabsperiode udgør hen-
holdsvis T.EUR 244 og T.EUR 385. Dagsværdien af selskabets
valutaterminsforretning udgør T.EUR (668), mens ændringen i
værdien af selskabets valutaterminsforretning i CHF udgør
T.EUR 518.

Korrigeres koncernens resultatopgørelse med indeværende
periodes urealiserede finansielle omkostninger udgør regn-
skabsperiodens resultat før skat TJEUR 628.

Gælden til selskabets pengeinstitutter er i indeværende regn-
skabsperiode afdraget således, at den eneste gæld den 31.
december 2010 udgøres af en realkreditfinansiering i Nykredit på
T,EUR 18.780.

Selskabets likvide beholdning er for indeværende regnskabspe-
riode reduceret med ca. 3% og udgør den 31. december 2010
T.EUR 9831.

I Kohlmarkt ejendommen i Libeck er en lejer fraflyttet, men den
samlede udlejningsprocent i koncernens ejendomme er fortsat
meget høj og udgør 98%.

Selskabets kapitalstruktur er konservativ med langfristede real-
kreditlån på ca. 55 % af ejendommenes værdi. Selskabet har
afdækket renterisikoen ved indgåelse af en renteswap med en
løbetid på 7 år, og finansieres med 1-årige realkreditobligationer.
Udviklingen på de finansielle markeder har betydet at kredit-
spændet på realkreditobligationer er tæt på et normalt niveau, og
har netto betydet lavere renteudgifter på selskabets realkreditfi-
nansiering.

Prime Office A/S forsætter sin strategi med investering i
velbeliggende kontorejendomme i Tyskland

Prime Office A/S har den 15.12.2010 indgået aftale om køb af én
kontorejendom i Kiel for EUR 6.750.000 med overtagelse den
1.februar 2011. Sælger er et ejendomsselskab i det tyske børs-
noterede ejendomsselskab IVG Immobilien AG.

Kontorejendommen er beliggende i centrum af Kiel få hundrede
meter fra havnen. Ejendommen er opført i 1990 og fremstår i
særdeles god kvalitet og indeholder lejemål med forskellig stør-
relse og individuel indretning.

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 6

1105184EogSN20694

 

Ejendommen har et samlet areal på 4.917 m?, hvortil kommer en På erhvervelsestidspunktet udgør tomgangen i ejendommen ca.

parkerings kælder med 87 parkeringspladser. Kontorlejemål 9%.

udgør 3.752 må mens butikslejemål udgør 998 m? og lager

udgør167 m?, Hovedleje er delstaten Slesvig-Holstein med en Erhvervelsen af ejendommen er således led i koncernens strate-
lejeandel på 53%. gi og vil fremadrettet bidrage til en positiv indtjening i koncernen.

 

 

Areal Leje (neito) N Løbetid
HESS ES EN ENS BAGAGE HL) GLS TEE

Travel ” ” . -31-
GmbH … 35 g 105. + . 31-
VertriebsGirbH ” 244 ' | |. ” 31-08-201
Vers. AG MK . a 2 31-08-201
1.004 |. då . 31-
. 495 . ” Å, KF . ” 31-
31-
& Partner GbR T: ' 503
& GbR Ti
Neubrand & Podzus OHG |” Stue . . 384
erk ” 2, sal

Travel . . 31-

Vers. AG 31-08-2011

Schlesw
& GbR —
Neubrand & Fodzus OHG | P-kældéer 31-01-201
” P-kælder
P-kælder

550.671

 

Bestyrelsen den 24. marts 2011.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 7

1105184EogSN20695

1105184EogSN20696

Resumé af årsrapport 2010

Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 24. marts 2011 godkendt
årsrapporten for perioden 01. januar — 31. december 2010.

I Prime Office A/S har den økonomiske udvikling i regnskabspe-
rioden 1. januar til 31. december 2010 været positiv og tilfreds-
stillende med solid likviditet og høj solvens. Koncernens resultat
af primær drift udgør T.EUR 1.762 og ligger tilfredsstillende i den
øvre del af intervallet for forventningerne til koncernens resultat
af primær drift på T.EUR 1.600 til 1.800.

Rente- og valutamarkedets udvikling i regnskabsperioden fra 1.
januar til 31. december 2010 har bevirket, at koncernens ureali-
serede finansielle omkostninger fortsat er på et højt niveau.

På selskabets eksisterende portefølje af investeringsejendomme
forventes for 2011 et resultat af primær drift på samme niveau
som i 2010 dvs. mellem T.EUR 1.700 og 1.800.

Perioden i overskrifter

»…… Koncernens resultat af primær drift for regnskabsperi-
oden fra 1. januar 2010 til 31. december 2010 udgør
T.EUR 1.762. En stigning på 7% i forhold til resultatet
af primær drift i 2009.

+» Koncernens lejeindtægter er stabile og i overens-
stemmelse med ledelsens forventninger. Udlejnings-
procenten udgør den 31. december ca. 98%.

Yderligere oplysninger ved henvendelse til:

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989
Telefax (+45) 8733 8433

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 8

+ Urealiserede finansielle omkostninger for indeværende
regnskabsperiode udgør T.EUR (1.147).

+ | indeværende regnskabsperiode fra 1. januar 2010 til
31. december 2010 har koncernen realiseret et resultat
før skat på T.EUR (519) mod T.EUR 338 i 2009.

»… Indre værdi og børskurs udgør henholdsvis EUR 12,63
og EUR 9,39 mod EUR12,70 og EUR 11,29 i 2009.

-»…… Koncernen har fortsat en solid likviditet og solvens på
ca. 38%.

+ Koncernens aktiviteter forløber planmæssigt.

+ Renteudgifter på selskabets lån er stabile og følger
forventningerne.

+ Resultatet pr. aktie (EPS) er EUR (0,35) mod EUR
0,25 i 2009.

Prime Office A/S har fortsat fokus på driften af investeringsejen-
dommene.

Prime Office A/S er fortsat aktiv på det tyske marked og under-
søger løbende investeringsmuligheder for selskabet.

Regnskabstallene i årsrapport 2010 er sammenholdt med tilsva-
rende tal for årsrapport 2009.

 

Lorkoncem og meddelte

 

tel

4

oa

hver

md

 

.

i,
mM

Hal orkanen

ge

UNGER

Kø

felter
belintion af:

BED:

koferrolilee Sde

selskabsledelse

si

ameaiimmeleg ye ekkoer:
[5]

tiggrundes og ra
Dat yake ejendomme

ne

——

1

    

4!
0]

Co

5)=
(5

ke for viksomin aklkedke 4

NG

gg
Samfunsen ar

Ledelsesberetning

"|

meen

rænker

w

  
  

 

n

ion:

aiki

'S|

kede
maker

San
eg
SÆDE
ESER

SN

ref

HEER nseE
meme,

 

 

 

 

 

 

 

Hovedtal for koncernen og moderselskabet

Ledelsesberetning for perioden 1. januar 2010 — 31. december 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb EUR 1000 ETT] | TT "koncen l f 2 Moderselskab |
Sikcerne ner 1 zoo i. … "2009; | sand, 2009;
Resultatopgørelse

Nettoomsætning 2,156 2.222 84 87
Bruttoresultat 2.005 2.023 84 87
Resultat af primær drift 1.762 1.649 (122) (140)
Resultat før skat (519) 338 (421) 84
Periodens resultat (341) 277 (316) 63
Balance

Aktiver

Langfristede aktiver 35.085 35.201 6.221 6.116
Kortfristede aktiver 1.570 1.753 10.251 10.549
Aktiver i alt 36.655 36.954 16.472 16.665
Passiver

Egenkapital i alt 13.911 13.963 13.786 14.102
Forpligtelser i alt 22.744 22.991 2.686 2.563
Passiver i alt 36.655 36.954 16.472 16.665
Pengestrømme

Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 657 82 1.057 6.149
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt (45) 0 0 (6.048)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt (642) (535) (642) (158)
Periodens pengestrømme i alt (30) (453) 414 (57)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 961 1.414 3 60
Periodens pengestrømme i alt (30) (453) 414 (57)
Likvid beholdning ved periodens slutning 931 961 417 3

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 10

1105184EogSN20698

 

Nøgletal for koncernen

me my

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

; JETTE konbem "22
DT TE zoo. eoo0l
Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) (3,72%) 2,44%
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) (2,45%) 2,00%
Soliditetsgrad (pct.) 37,95% 37,84%
Udlejningsgrad (pct.) 98,00% 100,00%
Antal aktier i alt (stk.) 1.064.438 1.064.438
Antat egne aktier (stk.) 56 56
Markedsværdi (T.EUR) 9.995 12.018
Børskurs (EUR) 9,39 11,29
Indre værdi (EUR) 12,63 12,70
Kurs/indre værdi (EUR) 0,74 0,89
Resultat pr. aktie (EPS) (0,35) 0,25
EBIT pr. aktie (EUR) 1,66 1,55
Price Earnings (PE) (26,83) 45,16
Udbytte pr. aktie (DPS) 0 0

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 11

1105184EogSN20699

Definition af nøgletal for koncernen

 

 

 

Resultat før skat (EUR) x 100
Forrentning af egenkapitalen før skat Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
Periodens resultat (EUR) x 100
Forrentning af egenkapitalen efter skat Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
Egenkapital ultimo (EUR) x 100
Soliditetsgrad (pct.) Samlede aktiver (EUR)
Antal udlejede nm x100

Udlejningsgrad (pct.)

Antal m

 

Markedsværdi (T.EUR)

Indre værdi pr. aktie (EUR)

Kurs/indre værdi (EUR)

Resultat pr. aktie (EPS)

Antal aktier i alt (stk) x Børskurs (EUR)

Egenkapital (EUR)
Antal aktie (stk)

(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (EUR)

 

Egenkapital (EUR)

Periodens resultat (EUR)

 

Antal aktie (stk)

 

EBIT pr. aktie (EUR)

EBIT (EUR)

 

Antal aktie (stk)

 

Price Earnings (PE)

Markedsværdi pr. aktie (EUR)

 

Resultat pr. aktie EPS (EUR)

 

Udbytte pr. aktie (DPS)

Udbytte (EUR)
Antal aktie (stk)

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 12

1105184EogSN20700

1105184FogSN20701

lIdégrundlag og strategi

Prime Office A/S har sammensat en ejendomsportefølje, der
udelukkende består af attraktive kontorejendomme med en
udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er af høj kvalitet
og med solide, bonitetsstærke lejere. Ejendommene er desuden
beliggende i tyske-byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt udlejede, og
at udskiftningen af lejere er lav. Dette medfører lave omkostnin-
ger til genudlejning og dermed en bedre driftsøkonomi.

En grundig analyse før endeligt køb er af stor betydning for en
langfristet investering i ejendomme, hvorfor der før udvælgelsen
at kontorejendommene fortages en omfattende undersøgelse af
investeringsbyernes befolkningsudvikling, økonomi samt marke-
det for kontorejendomme i området, mulighederne for genudlej-
ning m.v.

Der foretages for alle ejendomme en langsigtet investeringsplan-
lægning i samarbejde med koncernens ejendomsforvaltere,
således at ejendommene løbende fremstår velholdte og attrakti-
ve for nye lejere. Ejendommene i koncernens nuværende ejen-
domsportefølje har enten karakter af at være nyopførte eller
renoverede, og investeringsbehov og vedligeholdelse vurderes
derfor at være begrænset i de første år.

Koncernens portefølje af investeringsejendomme består af i alt
én ejendom ag to ejendomsselskaber med beliggenhed i hen-

holdsvis Kiel og Libeck. Portetøljen har en samlet indkøbspris
inklusiv erhvervelsesomkostninger på ca. EUR 34 mio.

Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontorejendomme
er prisstabile i et stagnerende marked og koncernens investe-
ringsstrategi vil således blive fastholdt.

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 | 13

Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontorejendomme

Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme fordi:

+  Lejekontrakter for kontorejendomme reguleres ofte
fuldt ud efter et inflationsindeks i modsætning til detail-
handelsejendomme, der ofte har fri år i lejekontrakter-
nes start, og som typisk reguleres med mellem 60-80
% af inflationsstigningen hvert femte år. Dette sikrer
køberne af kontorejendomme et afkast, der løbende
pristalsreguleres.

+ Kontorejendomme har ofte lavere vedligeholdelsesom-
kostninger end andre typer af ejendomme. Herudover
betaler lejerne ofte en større andel af ejendommenes
driftsudgifter og vedligeholdelsesomkostninger end
andre typer af erhvervsejendomme.

+ Kontorejendomme har en forholdsvis lav omsætning af
lejere, hvilket betyder lavere omkostninger til vedlige-
holdelse og omkostninger ved fraflytning af lejemål.

+  Lejekontrakter for kontorejendomme har ofte en løbetid
på 5 - 10 år, hvilket er lavere end for boligejendomme,
og långivere stiller derfor ofte krav om en større egen-
kapital. Det har betydet at særligt fonde og selskaber
med en høj gældsandel ikke har efterspurgt kontor-
ejendomme i samme omfang som eksempelvis bolig-
ejendomme, der har en højere belåningsgrad.

+ Der er en god efterspørgsel efter attraktive kontorleje-
mål som følge af et lavt nybyggeri i årevis.

 

 

International økonomi

Finanskrisen sluttede i juni 2009 målt efter opgørelsesmetode for recessioner, og væksten har været stigende på globalt plan i 2010 med ca.
5%, og ca. 3,5 % i de større industrilande.

Fig.1. Arbejdsløshed i USA, recession og pengepolitik. (Den gule farve indikerer recession).

 

9 12

 

  

>»US Arbejdsløshed UA

 

Percent

 

 

 

 

so 81 9293 84 95 96 97 98 899 Må 01 02 0% 04 08 06 07 08 09 10

—] United States, Unemployment, Rate. Total, SA | Urited States, Polcy Rates, Fed Funds Target Rato, USD
Euro Zoro, Policy Rates, ECB Deposit Facility, EUR
Source: Reuters EcoWin

En konjunkturvending kræver et øget forbrug i de større økonomier, således at de økonomiske ubalancer kan forbedres, og en rebalancering
af de store underskud på handelsbalancen mellem USA og landene i Asien.

Hovedproblemet i verdens største økonomi er fortsat den høje arbejdsløshed, der er på omkring 10%.

Stimulering af økonomierne er sket via meget lave pengepolitiske renter i både USA og Euroland, finanspakker i form af skattelettelser, et
offentligt forbrug og en udpumpning af penge via seddelpressen. Pengepolitisk er de korte renter både i USA og i Euroland fortsat helt i
bund.

At risikoen er faldet markant på de finansielle markeder fremgår af grafen over risikoen på aktier — det såkaldte VIX indeks — der viser at
risikoen er på et niveau fra før finanskrisen.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 1 14

1105184EogSN20702

 

 

Fig. 2. Udviklingen i VIX indeks og kreditmarginal.

 

   

 

 

90 800
801- 700
<< Risiko på aklier
70 600
60 600
- 50 400 £
8 2
g
É É
40 300%
30 200
20 100
10 0
0 =100

 

 

 

T T TT T porrer TT T
nov maj aug nov feb maj aug nov feb maj aug nov feb maj aug nov feb maj aug nov feb
9

05 06 07 … 08 11
[== Volatilty Index (VIX), — s—J Merrente for kreditværdige virksomheder
Source: Reuters EcoWin

Prisen for at låne penge for meget kreditværdige virksomheder er faldet markant, men ligger fortsat over prisen før finanskrisen,

Fig. 3. Aktiekursudvikling fra Lehmans kollaps

130

 

OMX

110!

400JÅ mare cm ms 18 - 2— ssn 20 0

Eat - > DAx

 

70

 

 

 

 

T T T
sen nov Jan mar maj ml sep nov jan mar maj jul sep nov Jan
08

11
Source: Routers EcaWin

På de internationale aktiemarkeder er kurserne nu højere end før 15.9.2008, hvor den amerikanske investeringsbank Lehman Brothers gik
ned, og både det danske og ikke mindst det tyske aktiemarked har klaret sig rigtig godt.

At verdensøkonomien samlet er i bedring er markant, hvilket også fremgår af udviklingen i bruttonationalproduktet i de større økonomier.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 15

1105184EogSN20703

 

Fig.4. Udviklingen i BNP

 

2,5

   
 

Percent

Tyskland

0,0

"2,5:

50

 

78 T T T T
må Q3 Qi Q3 Qi Q3 Qi Q3 01 03 Qi Q3 01 Q3 af 43 Q1 43 01 Q3 a1
00 01 02 03 04 05 > o7 08

(=] o
Source: Routers EcoWin

 

 

Udviklingen i tysk økonomi betegnes særskilt som et ”Wirtschaftwunder” og er drevet af en stærk eksport, og skyldes at den tyske lønudvik-
ling i en årrække har været lavere end i en række andre lande.

Væksten fra Kina er fortsat markant i international økonomi, men også andre Emerging Markets økonomier viser betydelig styrke og vækst.

I EU er der betydelige ubalancer, og Vækst- og Stabilitetspagten betyder, at der ikke er plads til finanspolitiske lempelser. Støtten fra ECB til
banksystemet i form af belåningsmuligheder har understøttet banksystemet. EU landene har i december 2010 vist sammenhold, og den
permanente stabilitets facilitet på 750 mia. Euro er en solid støtte til gældsplagede lande.

Tysk økonomi

Den tyske Regering har et erklæret mål om at leve fuldt op til Stabilitetspagtens bestemmelser, og Berlin har introduceret den såkaldte
”Schuldenbremse", og Regeringen skønner at man allerede i 2013 lever op til EU's Stabilitetspagt.

Tysk økonomi driver væksten i Euroland, der står på et tveægget sværd. En række lande er fanget i en gældsfælde, og kan ikke stimulere
økonomierne via finanspolitikken uden at deres underskud løber endnu mere løbsk. Et opsving i Tyskland vil kunne hjælpe på økonomien i
hele Europa, men betyder også, at pengepolitiske stramninger vil være katastrofale for en række lande i specielt Sydeuropa.

Figur 5. Udvikling i eksport og import.

 

8

ar
at

w
a

    
    
 

EUR (tilions)
&

8 &å& 8

Tysk import

 

sp
3 Gå

 

RR BES

| Tysk importfcaEUlande …… .L. …. …

EUR (bilons)
8& & B 8

 

>

 

 

T T
an apr Jul okt jen apr jul okt Jan apr jul okt Jan apr jul okt Jan apr Jul okt jan apr Jul okt
05 06 07 oa

Source: Reuters EcoWin

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 16

1105184EogSN20704

BNP væksten i Tyskland var i 2.kvartal 2010 på 2,2%, hvilket er det højeste tal siden genforeningen, og væksten drives af en stærk industri-
eksport. Den indenlandske efterspørgse! er steget, og importen fra andre EU-lande stiger mere end eksporten til disse lande.

Figur 6. Udviklingen i arbejdsløshed

 

2,00
1,75
1,50
1,25
bre
Tyskland 1.00
i
E
g 075
å
i
0,50
- 0,25
- 0,00
… = 0,25
3r , 1 one ' …. ' ' v ' ok" "7-0;
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
== United States, Unemphyment, Rate, Total, SA |[—— Euroslat, Euro Zone, Unemployment, Rate, Total, SA
L== Tyskland ST] Germany, Employment, By Duralion, Shortime work

Source: Routers EcoWin

Arbejdsløsheden falder markant i modstrid med udviklingen i EU og i USA. Introduktionen af deltidsarbejde ”Kurzarbeit” har bidraget til den-
ne bedring.

Det tyske ejendomsmarked

Fig. 7. EPRA-indeks for tyske børsnoterede ejendomsselskaber

 

Index

 

 

 

 

 

 

 

Source: Reuters Ecowin

Tyske børsnoterede ejendomsselskaber blev hårdt ramt af finanskrisen, og der er stadig meget langt til toppen fra 2007, og markedet kom-
mer langsomt tilbage efter et næsten reelt sammenbrud.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 17

1105184EogSN20705

Omsætningen af fast ejendom er stigende, og ifølge Jones Lang Lasalle er transaktionsvolumen på det tyske ejendomsmarked for erhvervs-
ejendomme på ca. 20 mia. Euro, der er en fordobling fra året før. Blandt de mest aktive investorer er pensionskasser, fonde og forsikrings-
selskaber, der tegner sig for ca. 34% af markedet. Udenlandske køb udgjorde ca. 40% af transaktionerne.

Det tyske kontormarked

Efterspørgslen efter kontorejendomme i de store byer og med bedste beliggenhed har ført til højere priser, ikke mindst fordi udbuddet er
begrænset, Ifølge en rapport fra Eurohypo kan dette ikke overføres til det generelle marked, og der forventes derfor kun en stabilisering af
ejendomspriseme i Tyskland.

Der stilles større krav til egenfinansiering, ikke mindst som følge af en restriktiv kreditpolitik i banksystemet, men også at refinansieringsmu-
lighederne for långiverne stadig er under pres.

I de seks største tyske byer der stadig en betydelig tomgang, hvor Frankfurt topper med ca. 17 % i den høje ende, Stuttgart med 6,5% i den
lave ende. | Hamborg står der ca. 1,2 mio. m" kontorlokaler tomme svarende til ca. 10% af kontormarkedet.

Kontormarkedet i selskabets investeringsbyer
Selskabets ejendomme er beliggende i Kiel og Lubeck, og begge byer har mere end 200.000 indbyggere.

Kiel

Kontormarkedet i Kiel udvikler sig stabilt, og det fremgår af en analyse fra byen Kiel, at tomgangen ligger på omkring 3,5 %, og et begrænset
udbud er med til at holde lejepriserne stabile. Det samlede kontormarked er på 1, 4 mio. m?, Nyudbuddet af m? ligger omkring 12.900 mr? i de
seneste år.

Lubeck

Selskabets hovedejendom er beliggende i centrum af Lubeck, der har 212.000 indbyggere. Byen er den andenstørste i delstaten Slesvig-
Holsten. Byen er logistikcentrum for nordtyskland med nære forbindelser til Skandinavien og Baltikum.

Det samlede kontormarked udgør ca. 788.000 m?, og den samlede tomgang er på 2,8% svarende til ca, 22.000 m?,

Nyudbuddet af m? ligger omkring 10.000 m? i de seneste år.

Ifølge en analyse foretaget af Wirtschaftfårderung Libeck er kontormarkedet efterspurgt og stabilt både hvad angår udlejning og afkast på
ejendommen.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 18

1105184EogSN20706

 

 

1105184EogSN20707

Risikoforhold og -styring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og
finansiering eksponeret for ændringer i valutakurser og renteni-
veau. Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen
centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder
kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelsen har godkendt den overordnede finanspolitik for
koncernen, der fremgår af siderne 25 til 26, der således er en
integreret del af den overordnede risikostyring, og den bør læses
i sammenhæng med dette afsnit.

På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og opfølgning
af koncernens finansielle risici.

Generelle risikofaktorer

Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis udtømmende,
heller ikke prioriteret efter sandsynlighed for, at de indtræffer,
eller efter omfanget af de mulige konsekvenser for investorerne i
koncernen.

I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler sig som
antaget, vil det påvirke koncernens samlede økonomiske stilling,
resultatforventninger og kursværdien af selskabets aktier. Her-
udover vil det kunne påvirke koncernens likviditet og evne til at
servicere koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.

Beliggenhed

Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en risiko i forbin-
delse med nye lejeaftaler og ejendommenes værdiudvikling.
Udvikling i ejendomsværdi, likviditeten i ejendomsmarkedet,
lejepriser og ledige lokaler kan variere mellem områder og byde-
le. Attraktiviteten af en ejendom vil ofte være bestemt af belig-
genheden, og normalt vil der være en lavere risiko på velbelig-
gende ejendomme end ejendomme med dårligere beliggenhed.

Makroøkonomisk udvikling

Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generelle økono-
miske udvikling og udviklingen på det finansielle rentemarked.
Ustabilitet og finansiel uro kan derfor have en negativ påvirkning
af koncernens samlede økonomiske stilling. For at imødegå de
væsentligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreserve,
fast rente på selskabets kreditforeningslån, en høj egenkapital
samt afdrag på koncernens gæld.

De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan beskrives som
følger:

Markeds- og prisrisiko

Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kontorejen-
domme følger den generelle økonomiske situation samt inflati-
ønsudviklingen i det tyske samfund. I perioder med lav vækst og
en negativ udvikling på det finansielle rentemarked, kan en
negativ udvikling også påvirke ejendomsaktier.

Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende indtjening
og konsolidering samt til udviklingen i renteniveauet, eftersom
investeringsejendomme værdiansættes efter niveauet for indtje-
ningen, det generelle renteniveau, investors afkastkrav og skat-
tesatser. Af øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have
effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontorejendomme,
kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlokaler, niveauet for ny-
byggeri af kontorejendomme, beskæftigelsesudviklingen, udvik-

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 19

lingen i den demografiske sammensætning samt restriktioner
indført af offentlige myndigheder.

I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansættelse af
koncernens kontorejendomme til dagsværdi.

Risiko ved drift af ejendommene

Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over for udvik-
lingen i en lang række faktorer som lejeindtægter, vedligeholdel-
se og forbedringer, priser på fast ejendom, finansieringsforhold
og generelle ændringer i lovgivningsmæssige forhold, herunder
skattemæssige forhold i Danmark og i Tyskland.

Lejeindtægter

Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte lejers beta-
lingsevne og forpligtelse til at efterleve kontraktmæssige forplig-
telser i form af betaling af leje og evne til at betale for egne vedli-
geholdelsesomkostninger.

Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige indkøbte
ejendomme er optimal og fuldt udlejede på erhvervelsestidspunk-
tet, Der er risiko for, at en lejer ønsker at opsige sit lejemål,
hvilket vil reducere indtægten for koncernen. Dernæst kan der
forekomme fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den
periode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage lejemå-
let.

Udlejningsprocenten for koncernens investeringsejendomme pr.
31. december 2010 udgør 98%.

Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregulering af lejen.
En lav inflation betyder lavere lejeregulering. Lejeindtægter ved
nyudlejning følger også markedsforhold, der kan påvirkes af
udbud og efterspørgsel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål
ide enkelte områder.

Vedligeholdelses- og byggetekniske risici

I henhold til koncernens strategi vedrørende vedligeholdelse og
modernisering af koncernens ejendomme, bliver der løbende
afsat midler, som vurderes at være tilstrækkelige. I forbindelse
med den tekniske due diligence inden køb af ejendomme udar-
bejdes investeringsrapporter på kort og lang sigt, således at
denne risiko minimeres.

Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflytning, tekni-
ske forhold og offentlige krav, der kan påvirke koncernens sam-
lede økonomiske siilling.

Forvaltning af ejendommene

Administration af ejendommene varetages af erfarne tyske ejen-
domsforvaltere. | det omfang de ud fra kommercielle hensyn ikke
forvalter ejendommene kontraktligt, kan det påvirke koncernens
samlede økonomiske stilling.

Finansielle risici

Kapitalstruktur

I Prime Office A/S arbejdes med en langsigtet kapitalstruktur
med en egenkapital på 30% og en gæld på 70%. Gælden struk-
tureres således at kreditforeningslån udgør ca. 55% med en

 

1105184EogSN20708

løbetid på 10 år og lån hos pengeinstitutter som udgør 15% med
typisk variabel rente.

Koncernens gæld pr. 31. december 2010 udgøres af et kreditfor-
eningslån på T.EUR 18.780. Dermed er koncernens solvensgrad
højere end det strategiske mål herfor og udgør ca. 388%. Den
finansielle gearing forventes øget ved yderligere investering i
tyske kontorejendomme således at gearingen i koncernen på sigt
vil øge det samlede afkast af investeringen.

I note 19 fremgår koncernens samt moderselskabets finansielle
gældsforpligtigelser sammen med en tabel for gældens restløbe-
tid.

Renterisiko

Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af et kredit-
foreningslån og en rentesikringsaftale i form af en renteswap,
hvor koncernen betaler fast rente i 7 år og modtager variabel
rente. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlægning
og er billigere at afvikle end et lån med fast rente.

Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko

Realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og der vil være
tilknyttet en risiko i forbindelse med refinansieringen. Såfremt
refinansieringen foretages på ugunstige vilkår, vil markedsværdi-
en af porteføljen af investeringsejendomme på refinansierings-
tidspunktet derfor kunne afvige fra budgettet.

Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirkning på
koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Valutakursrisiko

Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og koncernens
valutakursrisiko er derfor begrænset. Koncernens driftsindtægter
og hovedparten af drifts- og finansieringsudgifterne er tilsvarende
også i EUR.

Koncernen har indgået en terminsforretning, hvor koncernen har
solgt CHF mod køb af DKK. Valutainstrumentet indebærer om

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 20

veksling mellem to valutaer på et fremtidigt tidspunkt, hvorfor
koncernen er eksponeret før ændringer i forholdet mellem CHF
og DKK.

Ledelsen og direktionen vurderer ikke koncernens valutakursrisi-
ko som værende af betydelig karakter, da den kun udgør ca. 7%
af balancen.

Ændringer i regnskabs- og selskabslovgivning

Koncernen aflægger regnskab i henhold til International Financial
Reporting Standards (”IFRS”). Såfremt de nuværende regler
ændres, og der i særdeleshed sker ændringer i reglerne vedrø-
rende indregning og måling af investeringsejendomme og skat,
kan det have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige be-
handling af disse regnskabsposter og den fremtidige regnskabs-
mæssige værdi af egenkapitalen. En sådan ændring vil således
kunne have væsentlig indvirkning på koncernens økonomiske
stilling, resultat samt koncernens mulighed for at udbetale udbyt-
te.

Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke koncer-
nen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en negativ effekt på
koncernens mulighed for udlodning af udbytte.

Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i Tyskland
Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt lignende
offentlige reguleringer kan påvirke koncernen ugunstigt, således
at aktionærernes økonomiske stilling kan blive påvirket. Ændrin-
gerne kan være i såvel dansk som tysk skattelovgivning for
selskaber og personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskom-
sten mellem Danmark og Tyskland.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tyskland betales
der en transaktionsafgift på mellem 3,5% til 4,5%. Ledelsen
vurderer, at en del af koncernens fremtidige ejendomserhvervel-
ser kan ske på en måde, der ikke medfører betaling af tysk
transaktionsafgift. Ejendomserhvervelser, der ikke udløser tysk
transaktionsafgift, vil typisk ske ved køb af aktier i et ejendoms-
selskab. Sådanne transaktioner kan udløse en mindre ikke kon-
trollerende interesse. Der vil dog være en risiko for, at de tyske
skattemyndigheder vil anlægge det synspunkt, at de påtænkte
ejendomserhvervelser udløser tysk transaktionsafgift.

 

God selskabsledelse

Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at der ud-
øves god virksomhedsledelse, og at de overordnede ledelsesfor-
hold er tilrettelagt således, at koncernen lever op til sine forplig-
telser over for aktionærer, myndigheder og øvrige interessenter
samtidig med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes.
Bestyrelsen har vurderet de af OMX Nordic Exchange Copenha-
gen A/S' reviderede og opdaterede ”Anbefalinger for god sel-
skabsledelse” i relation til koncernen, og det er bestyrelsens
opfattelse, at koncernen i al væsentlighed følger anbefalingerne.

”Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af oplysnings-
forpligtelserne for børsnoterede selskaber og indebærer, at
selskaberne skal redegøre for, hvordan de forholder sig til anbe-
falingerne efter "følg eller forklar”-princippet.

Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende forholde sig til

udviklingen inden for området, herunder blandt andet lovgivning,
god praksis og anbefalinger, og vil løbende vurdere koncernens
egne standarder og interne retningslinjer på området.

I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office A/S forhol-
der sig til de enkelte Corporate Governance anbefalinger. På
selskabets hjemmeside er nærmere oplyst om, hvordan koncer-
nen forholder sig til reglerne.

Aktionærernes rolle og sammenspil med selskabsledelsen
Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommunikation
med investorerne, primært via elektroniske medier, herunder
især selskabets hjemmeside og e-mails. Koncernen deltager
aktivt i investormøder og præsentationer fra møderne findes på
hjemmesiden. Koncernen opdaterer løbende hjemmesiden med
relevante informationer for selskabets aktionærer og andre inte-
resserede.

Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle forhold,
finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur. Bestyrelsens
vurderinger er indeholdt i årsrapporten.

Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har samme
rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger i omsættelighed
og stemmeret. Heraf følger, at aktionærerne har fri og uhindret
adgang til at gøre deres indflydelse gældende.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne, som et forum
for kommunikation om koncernen forhold, hvor aktionærerne
opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Prime Office A/S'
udvikling.

Interessenternes rolle og betydning for selskabet samt sel-
skabets samfundsansvar

Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens forhold til sine
interessenter, I henhold til politikken skal koncernen

ledes og udvikles på en måde, der respekterer og tager behørigt
hensyn til alle interessenters legitime interesse i koncernen.

Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktionærernes,
administrators og øvrige samarbejdspartneres interesser tilgode-
ses i den løbede ledelse af koncernen.

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens ansvar over-
for samfundet som helhed centralt og i bestyrelsen arbejdes med
virksomhedens ansvar på baggrund af United Nations Global
Compact og dets ti principper indenfor menneskerettigheder,

Prime Office A/S I Årsrapport 2010 I 21

1105184EogSN20709

arbejdstagerrettigheder, miljø og antikorruption. Prime Office A/S'
aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot for koncernens
interessenter, men også for lejer, naboer, leverandører, samar-
bejdspartner, myndigheder m.v. Koncernen tager derfor ansvar
for sit samarbejde med det samfund, som vi er en del af, også
når det gælder miljømæssige og sociale forhold.

Åbenhed og transparens

Selskabets bestyrelse har vedtaget en informationspolitik, der
findes på selskabets hjemmeside. Informationspolitikken skal
bidrage til at sikre, at oplysningsforpligtelserne fastlagt af OMX
Nordic Exchange Copenhagen A/S efterleves.

I henhold til informationspolitikken skal alle interessenter have
mulighed for at modtage al kursrelevant information om selska-
bet med passende hyppighed og på en hurtig og effektiv måde
inden for rammerne af de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved
hjælp af kvartalsrapporter samt lejlighedsvis afholdelse af møder
med investorer, finansanalytikere og pressen. Det skal endvidere
sikres, at koncernen opretholder et højt informationsniveau,
herunder med oplysninger om koncernens økonomiske og
driftsmæssige udvikling.

Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæssige i at
supplere årsrapporten med andre end de krævede regnskabs-
mæssige standarder og ikke-finansielle oplysninger. Koncernens
årsrapport aflægges i henhold til den internationale IFRS-
standard.

Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offentliggøre
meddelelser på engelsk. Som følge af selskabets størrelse,
aktionærkreds og ressourcer samt fokus på det tyske mar-

ked vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at
udsende meddelelser på engelsk.

Det øverste og det centrale ledelsesorgans opgaver og
ansvar

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens arbej-
de er reguleret af en forretningsorden, som er udarbejdet i over-
ensstemmelse med selskabslovens bestemmelser, En struktur
for bestyrelsens arbejde med og rolle i relation til den overordne-
de ledelse samt finansielle og ledelsesmæssige kontrol er fast-
lagt og en evaluering heraf fortages løbende med henblik på at
forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder, hvor
bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør
opdateres.

Ifølge forretningsordenen skal bestyrelsen på mindst ét årligt
møde drøfte emner som intern kontrol, koncernens organisation,
risici, målsætning og strategier, direktionens ledelse af selskabet
etc. I praksis drøftes disse områder løbende.

Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt, typisk på
bestyrelsens første ordinære møde efter generalforsamlingen, og
revideres om fornødent.

Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for den løben-
de kommunikation. Der afholdes telefoniske møder mellem
bestyrelsesformanden og direktionen efter behov, mens kommu-
nikationen til den samlede bestyrelse primært sker i forbindelse
med afrapportering på bestyrelsesmøder.

 

Det øverste ledelsesørgans sammensætning og organise-
ring

I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrelsen at sikre,
at alle nødvendige kompetencer er til stede i bestyrelsen. Det
tilstræbes især, at der i bestyrelsen findes kompetencer inden for
ejendomsinvestering og finansiering.

Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S' bestyrelse er uafhæng-
ige i henhold til de definitioner, OMX Nordic Exchange Copenha-
gen A/S opererer med i sine vejledninger. Af bestyrelsens 3
medlemmer vurderes at 1 medlem falder uden for udvalgets
definitoriske regelsæt for at kunne betragtes som værende uaf-
hængig. Årsagen hertil skal udelukkende ses i lyset af medlem-
mets ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens administrator,
Moller & Company A/S.

… Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.

Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale
med Moller & Company A/S, der dermed er ansvarlig for admini-
strationen af Prime Office A/S, og koncernen beskæftiger derfor
ingen medarbejdere. Anbefalingen om ”Medarbejdervalgte besty-
relsesmedlemmer” vurderes derfor ikke at være relevant for
koncernen.

Anbefalingen om ”Tiden til bestyrelsesarbejdet og antallet af
bestyrelsesposter” følges delvist. I Prime Office A/S er den enkel-
te medlems kapacitet og bidrag væsentligere end antallet af
bestyrelsesposter. I praksis efterlever næsten alle medlemmer af
bestyrelsen dog anbefalingen.

Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og arbejdsplan,
der fastlægges primo året. Herudover indkaldes bestyrelsen efter
behov, når særlige forhold kræver det. Bestyrelsen mødes jævn-
ligt, enten ved fysisk møde eller ved telefonmøder. Det tilstræbes
at holde minimum fire bestyrelsesmøder pr. år.

Som følge af koncernens langsigtede strategi samt specifikke
aktiviteter, fokusområder og størrelse er bestyrelsesmedlemmer-
nes kompetencer særdeles vigtige, og det vurderes således ikke
hensigtsmæssigt, at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordi-
nære generalforsamling. De af generalforsamlingen valgte besty-
relsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad gangen. Halvdelen af
de af generalforsamlingen valgte medlemmer afgår det ene år og
resten det næste år. Genvalg kan finde sted.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 22

1105184EogSN20710

Ledelsens vederlag

Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra koncernen, idet
ledelsen sker i henhold til en administrationsaftale med Moller &
Company A/S. Direktørens vederlag er dog inkluderet i admini-
strationshonoraret og udgør ca. T.EUR 20.

Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrelsens årlige
honorar til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedyg-
tigt. For regnskabsåret 2010 er der udbetalt et honorar til besty-
relsen på EUR 29.345. Efter regnskabsåret 2010 og fremefter
fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsam-
ling.

Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelsesordninger.

Regnskabsaflæggelse (Finansiel rapportering)

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for kon-
cernens kontrol— og risikostyring i forbindelse med regnskabsaf-
læggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgiv-

ning og anden regulering i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sen.

Risikostyring og intern kontrol

n af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der foretages en
effektiv risikostyring, herunder at væsentlige risici identificeres, at
der oprettes systemer til risikostyring, samt at der fastlægges en
risikopolitik og risikoramme. | årsrapporten redegøres for væ-
sentlige risici forbundet med koncernens strategi.

Direktionen vurderer løbende, om der er behov for at tage højde
for andre risici. Identifikation af forretningsmæssige risici og
styring vil fremover indgå i koncernens årlige strategiplan.

Revision

Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompetencer og
samlede ydelser forud for indstillingen om genvalg/nyvalg på
generalforsamlingen. Selskabets generalforsamling har valgt
PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab,
Nobelparken, Jens Chr. Skous Vej 1, 8000 Århus C, som revisor.
Revisor er på valg hvert år på selskabets ordinære generalfor-
samling.

Under hensyntagen til koncernens størrelse og forretningens
karakter vurderes det ikke relevant at etablere en intern revisi-
onsfunktion. Endvidere er det bestyrelsens opfattelse at koncer-
nens regnskabs- og revisionsmæssige forhold ikke er komplek-
se, og der er således ikke nedsat et revisionsudvalg. Hele besty-
relsen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsudvalg.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales
mellem bestyrelsen og revisor.

Redegørelse for virksomhedsledelse

Indledning

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for kon-
cernens risikostyring og interne kontrol. Den interne, såvel som
den eksterne rapportering skal være retvisende, og der skal
fokuseres på de væsentligste områder indenfor regnskabsaftæg-
gelsesprocessen samtidig med at relevant lovgivning og anden
regulering overholdes.

I henhold hertil er der etableret interne kontroller og procedure
for styring af koncernens risici, som dels skal sikre pålidelig
information til koncernens beslutningstagere og eksterne interes-
senter, og dels skal skabe et grundlag for høj effektivitet, samt
minimere fejl og mangler.

Prime Office A/S" aktiviteter er overordnet koncentreret omkring
investering i tyske kontorejendomme. I den forbindelse er kon-
cernen eksponeret overfor nedenstående faktorer og har derfor
særlig fokus på den interne kontrol og risikostyring.

1) Generelle risikofaktorer: Den makroøkonomiske udvikling i
Tyskland.

2) Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, lejeklientel, ejen-
dommenes vedligeholdelse og forvaltning.

3) Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, valutakursrisiko,
refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko.

4) Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og selskabslovgivning
herunder skatte- og afgiftsforhold i Danmark og Tyskland.

Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold og -styring
detaljeret redegjort for de nævnte risikofaktorer.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender de overord-
nede politikker, procedurer og kontroller for den interne kontrol
og risikostyring. Tilrettelæggelsen heraf vurderes løbende og
grundlaget sikres gennem en klar organisationsstruktur med
veldefinerede retningslinjer og nedskrevne procedurer.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens orga-
nisationsstruktur og bemandingen på områder i forbindelse med
de funktioner som har betydning for de interne kontroller og
styring af koncernens risici sammen med selskabets administra-
tor.

Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den drifts-

mæssige og økonomiske udvikling, samt om koncernens risiko-
forhold. Direktionen har ansvaret for at bestyrelsen orienteres om

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 23

1105184EogSN20711

og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidli-
gere rapportering.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisionsudvalg, men
har påtaget sig hertil relaterende opgaver som varetages løben-
de.

Direktionen har etableret en central funktion i relation til control-
ling af den finansielle rapportering fra koncernens tyske datter-
virksomheder.

Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncernens forret-
ningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis på udvalgte poster
og kvartalsvis på samtlige poster med analyse af eventuelle
afvigelser. Kvartalsvis suppleres med forventninger for indevæ-
rende regnskabsår.

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgiv-
ning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende herom til besty-
relsen. Dette sker også i et samarbejde med selskabets revisor.

Risikovurdering

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens risiko-
forhold på de områder, der er udpeget som væsentlige (se afsnit-
tet vedrørende risikoforhold og —styring). Vurderingen baseres på
den løbende rapportering fra direktionen.

Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med henblik på at
styre, henholdsvis eliminere, eller reducere koncernens forskelli-
ge risici.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering af kon-
cernens risici. Hensigten med kontrolaktiviteterne er at sikre, at
udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og
eventuelle fejl, mangler og afvigelser m.v. opdages rettidig.

Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern kontrol og
risikostyring styres løbende gennem faste procedurer ag stikprø-
ver.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikationspolitik, som
lægger vægt på, at information fra koncernen er åbent, retvisen-
de, troværdig og tilgængelig. Endvidere har bestyrelsen fastsat
regler for koncernens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigel-
ser i overensstemmelse med love, bekendtgørelser og andre
forskrifter.

 

Samfundsansvar (CSR)

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens ansvar over-
for samfundet som helhed centralt. Prime Office A/S' aktiviteter
og holdninger har betydning ikke blot for koncernens interessen-
ter, men også for lejer, naboer, leverandører, samarbejdspartner,
myndigheder m.v. Koncernen tager derfor ansvar for sit samar-
bejde med det samfund, som vi er en del af, også når det gælder
miljømæssige og sociale forhold.

For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar overordnet,
hvordan en koncern lever i overensstemmelse med sin omver-
den og lytter til sine væsentlige interessenter. Samfundsansvar
er betegnelsen for de tiltag en virksomhed tager i forbindelse
med at leve op til eller agere ud fra et socialt, miljø- og forret-
ningsmæssigt ansvar.

I Prime Office A/S arbejdes med virksomhedens ansvar på bag-
grund af United Nations Global Compact og dets ti principper
indenfor menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, miljø og
antikorruption. Ved sammenhæng mellem koncernens aktiviteter
og samfundets udvikling vil Prime Office A/S forsøge at bidrage
til forbedring af sociale og miljømæssige forhold lokalt såvel som
internationalt.

Virksomheder med en sund og naturlig tilgang til samfundsan-
svar efterlever i overvejende grad idéerne bag principperne.
Derfor har Prime Office A/S kortlagt de områder, som skønnes
mest relevante for koncernen. Fokus indenfor koncernens sam-
fundsmæssige ansvar er inden for følgende områder: Samfund,
Forretning og Miljø.

Samfund — Prime Office A/S er i dialog med lokalsamfundet og

offentligheden og forsøger at minimere negative sociale og øko-
nomiske påvirkninger for i stedet at maksimere et positivt bidrag.
Ved ejerskab af investeringsejendomme kan Prime Office A/S

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 1 24

1105184EogSN20712

være med til dels at påvirke det ydere lokalområde og dels skabe
forøget erhvervsaktivitet til fordel for det generelle samfund.

Forretning - I forbindelse med koncernens løbende drift har
koncernens ledelse fokus på aktionærerne via en åben informa-
tionspolitik., På Prime Office A/S' hjemmeside kan offentliggjort
information rekvireres. Finanspolitik samt risikoforhold og —
styring opdateres løbende således at koncernens interessenter
tilgodeses på bedst mulig vis.

Miljø - Prime Office A/S har en målsætning om at minimerer den
direkte påvirkning på miljøet. Derfor har Prime Office A/S med
energilovgivningen udarbejdet et såkaldt energipas på de tyske
ejendomme ved at leve op til krav om forskellige energiforhold.
Dertil har koncernen installeret solceller på taget af ejendommen,
Office-Kamp i Lubeck.

Inden for de nævnte fokusområder vurderer ledelsen løbende
principperne og inden før samfundsansvar vurderer koncernen
om man lever op til alle nye love og forordninger. Prime Office
A!S er forpligtet til, at sikre høje standarder inden for den vedtag-
ne politik og de hertil hørende principper for samfundsansvar
som en forudsætning for god selskabsledelse. Prime Office A/S'
bestyrelse, ledelse og rådgivere skal varetage deres opgaver i
overensstemmelse med politikken.

Da Prime Office A/S har indgået en administrationsaftale med
Moller & Company A/S og derfor ingen medarbejdere har ansat,
vil samfundsansvaret vedrørende medarbejder ikke blive priorite-
ret.

I arbejdet med samfundsansvar forsøges at opretholde en åben
dialog med væsentlige interessenter samt at rapportere årligt på
fremskridt og udfordringer.

 

1105184EogSN20713

Finanspolitik

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og
finansiering eksponeret over for ændringer i en række finansielle
risici, herunder kredit- og likviditetsrisici.

Koncernen har valgt at centralisere styringen af de finansielle
risici, hvilket sker i henhold tilde overordnede rammer, der er
fastsat. Politikken omfatter valuta-, finansieringspolitik samt
politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og
lejere. Der henvises til de følgende afsnit for detaljeret redegø-
relse af styringen af koncernens finansielle risikotyper.

Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen, løbende
opfølgning på finansielle nøgletal, og kvartalsvis rapporteres der
til kredit- og pengeinstituiter.

På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og opfølgning af
risikobilledet. Heri medtages den langsigtede finansielle udvikling
i koncernen. Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gen-
nemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af
redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risiko-
forhold behandles mindst én gang om året. Direktionen kommen-
terer ligeledes i sin løbende rapportering til bestyrelsen på udvik-
lingen inden for koncernens væseniligste risikoområder.

Likviditetsrisiko

Det er Prime Office A/S' politik i forbindelse med låneoptagelse
at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af låneopta-
gelser på forfalds- og genforhandlingstidspunkter samt at have
spredning på långivere for at sikre optimale markedsforhold på
gældsforpligtelser. Det er koncernens målsætning at have til-
strækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne disponere
hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditeten.

Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen løbende skal
reduceres ved pleje af ejendomsporteføljen, herunder løbende
markedsregulering af husleje, reducering af tomgang samt for-
bedring og istandsættelse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker
likviditeten og dermed koncernens forhandlingsposition ved
refinansiering.

Endvidere er det koncernens strategi, at reducere likviditetsrisi-
koen på sigt ved konvertering af lån optaget i pengeinstitutter til
lån i kreditforeninger, hvilket løbende vil ske for ejendomme, hvor
den øgede friværdi medfører, at finansieringsbehovet kan dæk-
kes udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office A/S vil
nævnte konvertering af lån optaget i pengeinstitutter forbedre
koncernens likviditet, samt resultere i en højere vægtet gennem-
snitlig varighed på koncernens gældforpligtelser, og dermed
reducere den kortsigtede likviditetsrisiko.

Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangspunkt i, at de
genererer en positiv likviditet fra første dag. En risiko er, at der
opstår større mellemværender med lejere, hvilket kan belaste
koncernens likviditet. Derfor sørger koncernens ejendomsadmi-
nistratorer for at minimere mellemværender med lejere gennem
løbende opfølgning.

Vedrørende finansiering af yderligere ejendomsinvesteringer har
ledelsen modtaget mundtlige tilkendegivelser fra et kreditinstitut

og enkelte pengeinstitutter om mulighed for hjemtagelse af yder-
ligere finansiering. På baggrund heraf vurderer Prime Office A/S,

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 25

at koncernen har adgang til ny finansiering i tilstrækkeligt omfang
til at sikre koncernens videre udvikling.

Der vil i koncernens budgetter være medtaget en særskilt regn-
skabspost til en likviditetsreserve, der forventes at udgøre ca. 1
% af investeringsejendommenes erhvervelsespris. I de første
regnskabsår af koncernens eksistens kan målet for likviditetsre-
serven afvige herfra.

Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet med en
på markedet konkurrencedygtig rentesats. Niveauer vil svarer til
den aktuelle korte pengemarkedsrente eller alternativrenten på
en kassekredit facilitet.

Kreditrisiko

Som følge af Prime Office A/S' drift samt finansieringsaktiviteter
er koncernen udsat for kreditrisici. Koncernens kreditrisici knytter
sig primært til lejetilgodehavender samt finansielle derivater med
positiv dagsværdi, som er indregnet under andre tilgodehaven-
der.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af
Prime Office A/S' mulighed for modregning i modtagne deposita
samt opsigelse af lejemål ved lejers manglende overholdelse af
betalingsfrister.

Koncernen bestræber sig på ikke at få væsentlige risici vedrø-
rende enkelte lejere eller samarbejdspartnere. Ved køb af nye
ejendomme og ved indgåelse af nye lejekontrakter vedrørende
lejemål i eksisterende investeringsejendomme foretages kredit-
vurderinger af lejere efter behov, ligesom der indhentes sikker-
hed for lejebetalinger fra væsentlige lejere.

Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende derivater med
positiv dagsværdi håndteres ved at foretage spredning på flere
kreditinstitutter.

Koncernen modtager for så vidt angående kunder sikkerhed for
salg af tjenesteydelser i form af depositum og forudbetalt leje
eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed vil indgå i vurde-
ring af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kapitalstruktur

Prime Office A/S” strategiske mål for kapitalstrukturen indbefatter
en egenkapital på 30%, og at den samlede portefølje som ud-
gangspunkt finansieres med en gæld på 70%. Gælden strukture-
res således at kreditforeningslån udgør ca. 55% med en løbetid
på 10 år og lån hos pengeinstitutter som udgør 15% med varia-
bel løbetid.

Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens kapital-
struktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærer-
nes interesser, samt understøtter koncernens strategiske udvik-
ling. Det er ledelsens mål at koncernens eksterne finansierings-
andel maksimalt udgør ca. 80%. Koncernens kapitalstruktur
består af indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenkapi-
talen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.

Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af porteføljen
af investeringsejendomme forventes at øge det samlede afkast
af investeringen. Hermed er der tilknyttet en forholdsmæssig
finansiel risiko.

Renterisiko

Det er Prime Office A/S" politik at afdække renterisikoen på
koncernens langfristede forpligtigelser, hvor løbetiden typisk er
mellem 7 — 10 år. Afdækningen af renterisici fortages med ren-
teswaps, hvor variable forrentede lån omlægges til lån med fast
rente. Det er hensigten at matche realkreditlån med renteswaps,
således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid. Ifølge regn-
skabsprincipperne ved IFRS (International Financial Reporting
Standards) er den indgåede renteswap ikke effektiv i 2010,
hvilket har betydet at dagsværdireguleringen for indeværende
regnskabsperiode skal medtages under koncernens finansielle
omkostning sammen med en forholdsmæssig tilbageførelse af
renteswappens dagsværdi som tidligere har været bogført på
koncernens balance.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31. december
2010 T.EUR (1.975), mens ændring samt tilbageførelse af dags-
værdiregulering for indeværende regnskabsperiode udgør hen-
holdsvis T.EUR 244 og T.EUR 385.

En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om at fastlå-
se renten. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlæg-
ning og er billigere at afvikle end et lån med fast rente.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfor-
dringsvilkår og er variabelt forrentet, Der er ikke væsentlige
renterisici forbundet hermed.

Valutarisiko

Prime Office A/S" målsætning er at minimere eksponeringen i
fremmed valuta ud over EUR. Koncernens pengestrømme fore-
tages i det væsentligste i EUR. Koncernens ejendomsinvesterin-
ger og -afkast er i EUR, ligesom koncernens gæld hos kredit- og
pengeinstitutter er optaget i EUR. Det er ledelsens vurdering at
koncernen ikke er eksponeret over for væsentlige valutarisici.

Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici ved at sikre,
at udenlandske virksomheders indtægter og omkostninger fore-
tages i samme funktionelle valuta. Koncernen vælger ikke at
foretage afdækning af valutakursrisikoen relateret til fremtidige
udbytter fra udenlandske dattervirksomheder, som følge af fast-
kurspolitikken mellem DKK og EUR.

I forbindelse med struktureringen af koncernens fremmedkapital
har selskabet med bestyrelsens godkendelse mulighed for at
optage lån i anden udenlandsk valuta end EUR. Dette i form af
terminsforretninger i fremmed valuta, hvor koncernen i realiteten
fortager en omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tids-
punkt. Herved eksponeres koncernen for ændringer i forholdet
mellem fremmede valutakurser.

Prime Office A/S har en terminsforretning i fremmedvaluta, hvor
koncernen har solgt CHF 3,905 mio. mod køb af DKK 18,052
mio. Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af
to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Dagsværdien af selskabets

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 26

1105184EogSN20714

valutaterminsforretning i CHF udgør T.EUR (668), mens ændrin-
gen i værdien heraf udgør T.EUR 518 i 2010. Valutakursinstru-
mentet betragtes som en handelsbeholdning og dagsværdiregu-
leringen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster

Koncernen kan maksimalt have 10% af selskabets balance i
fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver skriftlig accept fra
bestyrelsens formand og næstformand.

Nævnte valutarisici vil kunne påvirke koncernens egenkapital og
den samlede økonomiske stilling. Direktionen kommenterer i sin
løbende rapportering til bestyrelsen på udviklingen inden for
koncernens valutakursrisiko som følge af lån optaget i anden
udenlandsk valuta.

Skattemæssige risici

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af
fast ejendom, er som udgangspunkt undtaget for betaling af tysk
erhvervsskat. Hvorvidt selskaber i koncernen kan bliver underlagt
regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og
der kan ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for frita-
gelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte.

Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetin-
gelserne, vil det medføre yderligere ikke budgetterede skattebe-
talinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet
gæld under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til
50%.

Afledte finansielle instrumenter

Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte finansielle
instrumenter i form af renteswaps, der afdækker den variable
rente på finansielle gældsforpligtigelser. Rentesikringsinstrumen-
tet skal betragtes som et cash flow hedge og opstilles under
egenkapitalen under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af penge-
strømme, når det kan dokumenters, at afdækningen er effektiv i
henhold til regnskabsprincipperne for IFRS.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidi-
ge pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil
den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede
fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forpligtigelser,
overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til
kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtigelsen. Resulterer
den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overfø-
res værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direk-
tionen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring dags-
værdien af afledte finansielle instrumenter.

Generelt vedrørende finansielle forhold

Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime Office A/S'
risikostyring. Det er direktionen i Prime Office A/S der i samar-
bejde med bestyrelsen, forestår styringen af de finansielle risici i
henhold til selskabets politik, Politikken fastsætter retningslinjer
og rammer for koncernens finansielle dispositioner.

Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor også den
langsigtede finansielle udvikling i koncernen gennemgås.

 

Aktionærinformation

Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsni-
veau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen,
således markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porte-
føljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt
og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S” hjemmeside findes yderligere investorrele-
vant information. Informationen har først og fremmest til formål at
give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og
fremtidsudsigter, således at prisfastsættelsen af selskabets aktie
reflekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan
der findes relevante informationer om Prime Office A/S, herunder
fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.

Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office

Kortnavn: PRIMOF

Aktieklasser: én

Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438

Antal stemmer pr. aktie: én
Ihændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej

Ejerforhold

I henhold til Værdipapirhandelslovens 8 29 har Prime Office A/S
meddelt, at følgende 5 aktionærer er i besiddelse af mere end 5
% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne:

+  Birketinget A/S ejer 133.850 stk. aktier svarende til
12,57%.

+ Aarhus Lokalbank Aktieselskab ejer 131.355 stk. aktier
svarende til 12,34%.

«. Den Jyske Sparekasse ejer 110.000 stk. aktier sva-
rende til 10,33%.

+ AHJ A/S ejer 110.000 stk. aktier svarende til 10,33%.

«+ Sparekassen Østjylland A/S ejer 100.100 stk. aktier
svarende til 9,40%.

Egne aktier

I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige besty-
relsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal
af sådanne aktier må dog ikke overstige 10% af koncernens
samlede aktiekapital.

Beholdningen af egne aktier udgjorde den 1. januar 2010 56 stk.
aktier svarende til 0,01% af koncernens samlede aktiekapital. I
regnskabsperioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2010 er
der ikke foretaget ændring af beholdningen af egne aktier.

Den 31. december 2010 udgør beholdningen af egne aktier

derfor 56 stk. aktier svarende til 0,01% af koncernens samlede
aktiekapital.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 27

1105184EogSN20715

Ved erhvervelse af aktierne må det vederlag der betales ikke
afvige med mere end 10% fra den på erhvervelsestidspunktet på
Nasdag OMX Copenhagen A/S noterede købskurs.

Udbytte politik

Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalforsamlingen
efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles mellem alle aktionærer
i forhold til deres respektive andele af koncernens samlede
aktiekapital.

Udbytte udbetales i overensstemmelse med aktieselskabslovens
regler og sker under hensyntagen til fastholdelse af en forsvarlig
soliditetsgrad og en likviditetsreserve.

Selskabets egenkapital består primært at den tegnede kapital og
i mindre grad af frie reserver. Som følge heraf indstiller ledelsen
at der ikke udbetales udbytte. indfrielse af gæld eller køb af
ejendomme vurderes som en bedre investering for selskabets
aktionærer.

Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og Smallcap
Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegningskurs på
EUR 13,94 pr. aktie å nominel EUR 13,42. Den 31. december
2010 er kursen på aktien EUR 9,39.

afobeabi EVA

 

" Kurserne er I perxden ide sammenignelge pga. ændring i niveauet al Smelicap indekset.
"+ Ændring i Smalicap kursen er beregnet ud fra et indsks

Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet med
32,64 %, hvilket sammenlignet med kursudviklingen i C20 og
Smallcap indekset er henholdsvis dårligere og bedre. Aktiekurs-

ændringen i de to nævnte indeks udgør 15,83 % og (44,01) % i
perioden fra den 11. juli 2008 til 31. december 2010.

Kursudviklingen i Prime Office A/S (11. juli 2007 — 31. de-
cember 2010)

Indeks, 11. juli 2008 = 100
120 ”

100 y/
BO AR mr ger

60

 

40
20
1070008 3110-2008 13-04-2000 11-04-2000 41-07-2000 19510208 19-05-2010 11-08-2040 11-07-2010 11-10-2010

— Prime Office A/S -C20 ——Smallcap

 

Offentliggjorte meddelelser

Nr. 31/2011
Nr. 30/2010
Nr. 29/2010
Nr. 28/2010
Nr. 27/2010
Nr. 26/2010
Nr. 25/2010
Nr. 24/2010
Nr. 23/2010

10.03.2011
15.12.2010
19.11.2010
19.11.2010
20.08.2010
21.05.2010
12.04.2010
09.04.2010
25.03.2010

Prime Office A/S - Indkaldelse til ordinær generalforsamling i Prime Office A/S
Prime Office A/S - Investering i kontorejendom beliggende i Kiel

Prime Office A/S - Delårsrapport for 3. kvartal 2010

Finanskalender 2011 for Prime Office A/S

Prime Office A/S - Delårsrapport for 1. halvår 2010

Prime Office A/S - Delårsrapport for 1. kvartal 2010

Referat fra generalforsamling den 12. april 2010

Fuldmagt til at stemme på generalforsamling den 12. april 2010

Årsrapport 2009

På selskabets hjemmeside findes fondsbørsmeddelelser af ældre dato.

Finanskalender 2011

24.03.2011
11.04.2011
18.05.2011
18.08.2011
17.11.2011
17.11.2011

Årsrapport for 2010

Ordinær generalforsamling 2011
Delårsrapport for 1. kvartal 2011
Delårsrapport for 1. halvår 2011
Delårsrapport for 3. kvartal 2011
Offentliggørelse af finanskalender 2012

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 28

1105184EogSN20716

Bestyrelsen og direktionen

Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse
på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel
stemmeflerhed. | tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesforman-
dens, og i dennes forfald næstformandens, stemme udslagsgi-
vende. Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et med-
lem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens kompetence.
Bestyrelsen skal godkende alle køb af ejendomme og/eller ejen-
domsselskaber.

Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat Jesper Ørskov
Nielsen og Henrik Demant. Flemming Lindeløv, som er tiltrådt
den 21, april 2008, er valgt som bestyrelsesformand, og advokat
Jesper Ørskov Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt
som næstformand. Henrik Demant er tiltrådt den 15. april 2009.

Bestyrelsen har udpeget Mogens V. Møller som direktør for
koncernen til varetagelse af den daglige drift. Ledelsen er tiltrådt
den 10. december 2007. Koncernen er ikke underlagt tilsyn.
Direktionens tilknytning til koncernen er ikke tidsbegrænset.

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Født: 20. august 1948.
Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008.

Direktør i følgende selskaber
Hegelund Invest ApS.

Bestyrelsesposter

Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S samt en
række selskaber relateret til Deltaq (bestyrelsesformand), Illums
Bolighus A/S (bestyrelsesformand), Illums Bolighus Holding A/S
(bestyrelsesformand), Copenhagen Artists A/S (bestyrelsesfor-
mand), TONEArt (bestyrelsesformand), Hegelund Invest ApS
(bestyrelsesformand), IBH 3 ApS (bestyrelsesformand), Institut
for Selskabsledelse ApS (bestyrelsesformand), Driftsselskabet af
1. marts 2006 A/S (bestyrelsesformand), DPA — System (besty-
relsesformand) og Designmuseum Danmark (bestyrelsesfor-
mand).

Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 29. april 1969.
indtrådt i bestyrelsen den 10. april 2008.

Direktør i følgende selskaber

Ejendomsselskabet Tangmosevej 104, Køge ApS, Ejendomsin-
vest Hamburg ApS, JERETO Invest ApS, Horsensgade 5 ApS,

PENTACO Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Niel-
sen Advokatanpartsselskab

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 29

1105184EogSN20717

Bestyrelsesposter ,

Søndersøparken A/S (bestyrelsesformand), Århus Elite A/S, Den
Erhvervsdrivende Fond Bellevue-hallerne (bestyrelsesformand),
Atletion A/S, Inventus Group A/S (bestyrelsesformand), Grappa
ApS, Aktieselskabet Vibevej 27 og Prime Office A/S (næstfor-
mand).

Henrik Demant
Født: 11. maj 1972.
Indtrådt i bestyrelsen den 15. april 2009.

Direktør i følgende selskaber
Demant Invest ApS og MC Hamburg Invest ApS.

Bestyrelsesposter

Ejendomsselskabet af 21. juli 2007 ApS (Bestyrelsesformand),
Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og Prime Office A/S
(Bestyrelsesmedlem).

Direktion

Mogens Vinther Møller
Født: 9. august 1957.
Indtrådt i direktionen den 10. december 2008.

Direktør i følgende selskaber

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske Immobilien,
Danske Immobilien ApS, K/S Albert Schweitzer Strasse, K/S
Bertha v. Suttner Strasse, og div. tyske ejendomsselskaber.

Bestyrelsesposter
Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske Immobilien,
K/S Albert Schweitzer Strasse og K/S Bertha v. Suttner Strasse.

Vederlag til bestyrelse og direktion

For regnskabsåret 2010 udgør bestyrelsens honorar EUR
29.345. Bestyrelsens honorar fastsættes på den ordinære gene-
ralførsamling.

Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over det, der er
aftalt i henhold til administrations- og investeringsaftalen, ligesom
ledelsen ikke har tegningsoptioner eller købsoptioner til selska-
bets aktier.

Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke pension,
fratrædelse eller lignende goder fra hverken koncernen eller
dennes datterselskaber.

 

Administrator

Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale
med Moller & Company A/S, som er uopsigelig for begge parter
indtil den 31. december 2012. Aftalen vedrører Prime Office A/S,
datterselskaber og ejendomme, der ejes eller erhverves af disse
selskaber.

Moller & Company A/S påtager sig at fungere som sekretariat for
ledelsen og varetage administrative opgaver. Det er dog alene
ledelsen i Prime Office A/S, som er ansvarlig for overholdelse af
koncernens forpligtelser.

Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar overfor kon-
cernens direktion og bestyrelse, at:

+ levere hjemstedsadresse til koncernen,

+ foretage koncernens bogføring i overensstemmelse
med lovgivningen,

+ udarbejde oplæg til koncernens årsrapport i overens-
stemmelse med lovgivningen og koncernens vedtæg-
ter, samt i øvrigt at yde nødvendig hensigtsmæssig bi-
stand til koncernens direktion og bestyrelse i forbindel-
se med årsrapporten,

. sørge for, at koncernen opretter en aktiebog hos VP
Securities A/S i overensstemmelse med koncernen
vedtægter

… ajourføre selskabets aktionærfortegnelse og dattersel-
skabernes aktionær- og anpartshaverfortegnelser,

«+ sikre en betryggende opbevaring af koncernens doku-
menter, herunder stiftelsesdokumenter, vedtægter, re-
gistreringsdokumenter, generalforsamlings- og besty-
relsesmødereferater, regnskaber, bogføringsmateriale,
selvangivelse mv.,

s stå for indkaldelse til og afholdelse af bestyrelses- og
direktionsmøder, udarbejdelse af referater af koncer-
nens bestyrelsesmøder og generalforsamlinger samt i

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 30

1105184EogSN20718

øvrigt yde praktisk bistand, der er nødvendig eller hen-
sigtsmæssig i forbindelse med gennemførelsen af ge-
neralforsamlingen,

… varetage kontakten til koncernens aktionærer og lø-
bende at holde dem orienteret om forhold af betydning
for koncernens løbende eller fremtidige drift i overens-
stemmelse med god informationsskik for børsnoterede
selskaber,

+ opfylde de forpligtelser, som følger af, at koncernens
aktier er optaget til handel og officiel notering på en au-
toriseret markedsplads, herunder blandt andet: (1) ud-
arbejdelse og udsendelse af børsmeddelelser, (2) ud-
arbejdelse og udsendelse af regnskabsmeddelelser,
(3) at bistå koncernen med at opfylde sine oplysnings-
forpligtelser, (4) at udarbejde liste over insidere og lø-
bende opdatere koncernens insiderregler og medvirke
til, at disse overholdes,

+ bistå koncernen med at vedligeholde sin hjemmeside
og løbende at opdatere denne,

… udarbejde oplæg til drifts- og likviditetsbudget for kon-
cernen hvert år på grundlag koncernens regnskab og
forretningsplan,

.… varetager kontakten til koncernens långivere, rådgivere
og øvrige forretningspartnere,

Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af administrations-
forpligtigelsen, modtager Moller & Company A/S med virkning fra
aftalens ikrafttrædelsestidspunkt et kvartårligt honorar på 0,0625
% (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af ejen-
domsporteføljen i koncernen i henhold til den seneste års- eller
delårsrapport, som koncernen har offentliggjort. Administrations-
honoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april,
1. juli og 1. oktober til betaling senest syv hverdage herefter

 

lækre
hæng

petegning

ISOLS

grev

Den uelhes

 

 

 

 

 

 

 

 

Påtegninger

sa !

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Påtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2010 for Prime Office A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med
International Financial! Reporting Standards som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af koncer-

nens og moderselskabets aktiver, passiver og finan-
sielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet

Aarhus, den 24. marts 2011

Direktion

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 32

1105184EogSN20720

af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 2010.

Der er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetnin-
gen indeholdelse en retvisende redegørelse for udvik-
lingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og

økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens
og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskri-
velse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer,

som koncernen og moderselskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Bestyrelse

Flemming Lindeløv
Bestyrelsesformand

Jesper Ørskov Nielsen
Næstformand

Henrik SJ / 7

Bestyp »JSésmedlem

 

 

 

 
 
     

  
    

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Prime Office A/S

Vi har revideret årsregnskabet og koncernregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar — 31.
december 2010 omfattende resultatopgørelse, total-
indkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter for såvel selskabet
som koncernen, Årsregnskabet og koncernregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnska-
ber for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen,
der ikke er omfattet af revisionen, udarbejdes ligeledes
efter danske oplysningskrav til koncernregnskaber og
årsregnskaber for børsnoterede virksomheder.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet, koncernregn-
skabet og ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et
årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse med Internatio-
nal Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og yderligere danske oplysningskrav til koncern-
regnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virk-
somheder. Dette ansvar omfatter udformning, imple-
mentering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab
og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede
uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinforma-
tionen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og
anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis
og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er
rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvi-
dere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning,
der indeholder en retvisende redegørelse i overens-
stemmelse med danske oplysningskrav.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om års-
regnskabet og koncernregnskabet på grundlag af
vores revision, Vi har udført vores revision i overens-
stemmelse med danske revisionsstandarder. Disse
standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt
planlægger og udfører revisionen med henblik på at
opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og
koncernregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlin-
formation.

Aarhus, den 24. marts 2011

PricewaterhouseCoopers
tatsautoriseret Revisionsaktieselskab

i versen
tatsautoriseret revisor

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 1 33

1105184EogSN20721

En revision omfatter handlinger for at opnå revisions-
bevis for de beløb og oplysninger, der er anført i års-
regnskabet og koncernregnskabet. De valgte handlin-
ger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderin-
gen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregn-
skabet og koncernregnskabet uanset om fejlinformati-
onen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderin-
gen overvejer revisor interne kontroller, der er relevan-
te for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et
årsregnskab og koncernregnskab, der giver et retvi-
sende billede, med henblik på at udforme revisions-
handlinger, der er passende efter omstændighederne,
men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om
effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En
revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af
ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om
de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er
rimelige samt en vurdering af den samlede præsenta-
tion af årsregnskabet og koncernregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet og koncern-
regnskabet giver et retvisende billede af selskabets og
koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2010 samt af resultatet af selskabets og
koncernens aktiviteter og pengestrømme for regn-
skabsåret 1. januar - 31. december 2010 i overens-
stemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav til årsregnskaber og koncernregnska-
ber for børsnoterede virksomheder.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst
ledelsesberetningen i årsrapporten. Vi har ikke foreta-
get yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte
revision af årsregnskabet og koncernregnskabet. Det
er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysnin-
gerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse
med årsregnskabet og koncernregnskabet.

||

Henrik Trangeled Kristensen
Statsautoriseret revisor

 

 

 

 

 

 

1105184EogSN20723

Regnskabsberetning 2010

Resultatopgørelse

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresuitat udgør T.EUR 2.005 for
regnskabsåret 2010 mod T.EUR 2.023 i 2009, svaren-
de til et fald på T.EUR 18 eller 0,9%. Et ledigt lejemål i
koncernens kontorejendom i Lubeck er årsag hertil.

Resultatet af primær drift udgøres af nettoomsætning
fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af
driftsomkostninger og reguleringer af dagsværdier af
investeringsejendomme.

Dagsværdien af koncernens portefølje af investerings-
ejendomme er for regnskabsåret 2010 uændret når
der korrigeres for årets tilgang. Regnskabsperiodens
dagsværdiregulering af investeringsejendomme udgør
derfor T.EUR 0.

Koncernens driftsaomkostninger udgjorde for regn-
skabsåret 2009 og 2010 henholdsvis T.EUR 199 og
T.EUR 151. Faldet udgør T.EUR 48 svarende til 24%,
Salgs- og administrationsomkostningerne for hen-
holdsvis regnskabsåret 2009 øg 2010 udgør T.EUR
374 og T,EUR 243 svarende til et fald på T.EUR 131
eller 35%. De væsentligste omkostninger er til revisor,
advokat, administrator og bestyrelse.

Reduktionen af koncernens omkostninger kan begrun-
des ved lavere omkostninger for dels forvaltning af
selskabets investeringsejendomme og dels ved lavere
omkostninger i forbindelse med regnskabsudarbejdel-
se.

Resultat af primær drift

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 1.762
for regnskabsåret 2010 mod T.EUR 1.649 i 2009
svarende til en stigning på 7% og ligger i den øvre del
af intervallet for forventningerne til koncernens resultat
af primær drift på T.EUR 1.600 til 1.800.

Koncernens resultat af primær drift vurderes som
værende tilfredsstillende.

Finansielle poster, netto

Selskabets finansielle omkostninger består af såvel
realiserede som urealiserede finansielle omkostninger
som udgør henholdsvis T.EUR 1.148 og T.EUR 1.147.
Selskabets urealiserede finansielle omkostninger
består dels af ændring samt tilbageførelse af dags-
værdiregulering af selskabets renteswap og dels af
ændring i værdien af selskabets valutaterminsforret-
ning i CHF.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31.
december 2010 T.EUR (1.975), mens ændring samt
tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende
regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 244 og
T.EUR 385, Dagsværdien af selskabets valutatermins-
forretning udgør T.EUR (668), mens ændringen i
værdien af selskabets valutaterminsforretning i CHF
udgør T.EUR 518.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 35

De finansielle nettoomkostninger udgør for regnskabs-
året 2010 T.EUR 2.281. Dette er en stigning på T.EUR
970 i forhold til regnskabsåret 2009 hvor de finansielle
nettoomkostninger udgjorde T.EUR 1.311. Stigningen
skyldes væsentligst niveauet for koncernens urealise-
rede finansielle omkostninger i indeværende regn-
skabsår.

Årets resultat
Årets resultat udgør for regnskabsperioden 2010
T.EUR (341) mod T.EUR 277 i 2009.

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. decem-
ber 2010 T.EUR 36.655 primært bestående af investe-
ringsejendomme på T.EUR 34.691 og likvide behold-
ning på T.EUR 931.

Den 31. december 2009 udgjorde koncernens balance
T.EUR 36.954, Markedsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme udgjorde heraf T.EUR 34.646
mens den likvide beholdning var på T.EUR 961.

Kortfristede - og langfristede aktiver

Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31.
december 2010 T.EUR 1.570 mod T,EUR 1.753 i
2009. Faldet skal ses i lyset af en reduktion af koncer-
nens andre tilgodehavender.

Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske inve-
steringsejendomme, udgør pr. 31. december 2010
T.EUR 35.085 mod T.EUR 35.201 i 2009.

Koncernen har pr. 31. december 2010 et skatteaktiv
på T.EUR 394 mod T.EUR 555 i 2009.

Koncernens egenkapital

Den 31. december 2010 udgør koncernens egenkapi-
tal T.EUR 13.911, hvoraf den ikke kontrollerende
interesse udgør T.EUR 471. I forhold til 2009 er egen-
kapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne faldet
med T.EUR 82.

Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør
(3,72%).

Kortfristede — og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2010
T.EUR 22,744 mod T.EUR 22.991 i 2009.

Forpligtelserne består primært af kreditforeningsfinan-
siering i forbindelse med erhvervelse af koncernens
investeringsejendomme samt anden gæld primært
bestående af dagsværdien af selskabets afledte finan-
sielle instrumenter.

Reduktionen på T.EUR 247 kan primært tilskrives
reduktion af koncernens gæld til pengeinstitutter som i
indeværende år er afviklet.

 

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finan-
sielle poster udgør for regnskabsåret T.EUR 1.762,
mens pengestrømme fra koncernens investerings- og
finansieringsaktivitet udgør henholdsvis T.EUR (45) og
T.EUR (642).

Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet med
T.EUR 30.

Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige
begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse
på årsrapporten for 2010.

Resultatdisponering

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperio-
den 2010.

Forventninger til regnskabsåret 2011.
For regnskabsåret 2011 forventer koncernens ledelse

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 36

1105184EogSN20724

et resultat af primær drift på mellem T.EUR 1.700 til
1,800 før værdireguleringer og skat. Forventningerne
er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme
og på at udlejningsgraden vil være på niveau med
2010.

Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en
fornuftig løbetid og ledelsen forventer i løbet af det
kommende år en udlejningsprocent på 100%.

Ligeledes er koncernens finansiering afdækket via
faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens
finansielle udgifter ligge fast.

Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling
mandag den 11. april 2011 kl. 14.00, hos Prime Office
A/S, Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C.

Resultatopgørelse for perioden 1. januar — 31. december 2010

 

  

 

 

 

do

 

 

—Moderselskab . |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bel HEL: . od, : "2009;
Nettoomsætning 2,156 87
Driftsomkostninger (151) 0
Dagsværdiregutering af investeringsejendomme 0 0
Bruttoresultat 2.005 87
Salgs- og administrationsomkostninger (243) (374) (206) (227)
Resultat af primær drift 1.762 1.649 (122) (140)
Finansielle indtægter 14 343 263 284
Finansielle omkostninger (2.295) (1.654) (562) (60)
Resultat før skat (519) 338 (421) 84
Skat af periodens resultat 178 (61) 105 (21)
Periodens resultat (341) 277 (316) 63
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets aktionærer (371) 261
kke kontrollerende interesse 30 16
! alt (341) 277
Resultat pr. aktie i EUR
Resultat pr. aktie (EPS) -0,35 0,25
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) -0,35 0,25

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 37

1105184EogSN207235

 

1105184EogSN20726

Totalindkomstopgørelse for perioden 1. januar — 31. december 2010

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

TET KT | I Moderselskab.- 7
: ike u | | Re 0; 2010 » 2009;

Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen (341) 277 (316) 63

Anden totalindkomst

22 Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter 0 (282) 0 0
22 Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 385 0 0 0
Skat af dagsværdireguleringer (96) 70 0 0
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst 289 (212) 0 0

Periodens totalindkomst (52) 65 (316) 63

 

Fordeling af periodens totalindkomst

 

 

 

Moderselskabets aktionærer (82) 49
Ikke kontrollerende interesse 30 16
I alt (52) 65

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 38

 

 

Balance pr. 31. december 2010

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[ 7 BER TTT me ”Koncern ” | r —. ' ' Modersélskab ” |
t. Note; ÅBeløbl EUR 1000 0 2010 2009, | … 2010 ” 2009,
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
ve Investeringsejendomme 34,691 34.646 0 0
Finansielle aktiver
8 Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 0 0 6.075 6.075
20 Udskudt skatteaktiv 394 555 146 41
Langfristede aktiver i alt 35.085 35.201 6.221 6.116
Kortfristede aktiver
14 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 58 70 Q 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 9,834 10.546
15 Andre tilgodehavender 560 719 0 0
Periodeafgrænsningsposter 21 3 0 0
16 Likvide beholdninger 931 961 417 3
Kortfristede aktiver 1.570 1.753 10.251 10.549
Aktiver i alt 36,655 36.954 16.472 16.665
Fo KEE rr [or er Koren | ml 7 Moderselskab. | |
fNotef [Beløb l EUR 1000 0 … 2010 179009 |. "2010... 2009;
Passiver
Egenkapital
17 Aktiekapital 14.287 14.287 14.287 14.287
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument (1.010) (1.299) 0 0
Overført resultat 163 534 (501) (185)
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer 13.440 13.522 13.786 14.102
Ikke kontrollerende interesse 471 441 0 0
Egenkapital i alt 13.911 13.963 13.786 14.102
Langfristede gældsforpligtelser
20 Udskudt skat 0 243 0 0
19 Gæld til kreditinstitutter 18.780 18.780 0
Langfristede gældsforpligtelser i alt 18.780 19.023 0
Kortfristede gældstorpligtelser
19 Gæld til banker 0 642 0 642
Leverandørgæld 147 158 42 50
Selskabsskat 312 312 0 0
Periodeafgrænsningsposter 0 19 0 0
21 Anden gæld 3.505 2,837 2,644 1.87i
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 3.964 3.968 2.686 2,563
Forpligtelser i alt 22,744 22.991 2.686 2.563
Passiver i alt 36.655 36.954 16.472 16.665

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 39

1105184EogSN20727

Egenkapitalopgørelse for koncernen

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IBeløb JEUR 1900 2009.” -
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulsring Overført skabets Ikke kontrol- Egenkapital
A af resultat aktlonærer lerende | lalt
Egenkapital pr. 1. Januar 2009 14.287 (1.087) 164 13.364 425 13.789
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 (282) 0 (282) 0 (282)
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 70 0 70 0 70
Årets resultat 0 0 261 261 16 277
Total indkomst 14.287 (1.299) 425 13.413 441 13.854
Salg af egne aktier 0 0 109 109 0 109
Egenkapital pr. 31. december 2009 14.287 (1.299) 534 13.522 441 13.963
TT ” ETT TT mm T
foetøb i EUR 4980 ' 2010
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets ikke kontrol- Egenkapital
Aktiekapital — af sikfngsinstrument resuftat aktionærer lerende Interesser ialt
Egenkapital! pr. 1. januar 2010 14.287 (1.299) 534 13.522 441 13.963
Dagsværdiregulering af renteswap (ul a 0 0 0 0
Tibageførelse af dagsværdiregulering af renteswap " 0 385 0 385 0 385
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 (96) 0 (96) 0 (95)
Årets resultat 0 0 (371) (371) 30 (341)
Total indkomst 14.287 (1.010) 163 13.440 471 13.911
Salg af egne aktier 0 0 0 0 0 a
Egenkapital pr. 31. december 2010 14.287 (1.010) 163 13.440 471 13.911

 

” Overført til finansielle poster

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 40

1105184EogSN20728

 

Egenkapitalopgørelse for moderselskabet

; -

 

Deo DE,

   

 

 

 

 

 

 

 

Beøb EUR doee em ADD i i: i
Egenkapital

tilhørende Egenkapital

modorse!l- tilhørende
Overfør skabets ikke kontrol- Egenkapital
Å i tesultat ktl' lerende Falt
Egenkapital pr. 1. januar 2009 14,287 (357) 13.930 0 13.930
Årets resultat 0 63 63 0 63
Total indkomst 14.287 (294) 13.993 0 13.993
Salg af egne aktier 0 109 109 0 109
Egenkapital pr. 31. decamber 2009 14.287 (185) 14.102 0 14.102

 

  

 

 

 

 

 

 

 

Egenkapital

tihørende Egenkapital

modersel- tilhørende
Overført skabets ikke kontrol- Egenkapital
A resultat kti lerende Jalt
Egenkapital pr. 1. januar 2010 14.287 (185) 14.102 0 14.102
Årets resultat 0 (316) (316) 0 (316)
Total indkomst 14.287 (501) 13.786 0 13.786
Salg af egne aktier 0 0 0 0 oa
Egenkapital! pr. 31. december 2010 14.287 (501) 13.786 ( 13.786

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 41

1105184EogSN20729

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I Bi w KIT RETT Koncera" mm] HUTTTModerselskab 1%
| NREN É Le: 2oo ;. 2ooof 1: 20107" … 2009;
Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finanslelle poster 1.762 1.649 (122) (140)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Q 0 0 0
Ændring i tigodehavender 152 198 712 5,877
Ændringer i kortfristede gældstorpligtelser og deposita (122) (435) 248 206
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.792 1.412 838 5.943
Modtagne finansielle indtægter 14 324 263 266
Betalte finansielle omkostninger (1.149) (1.654) (45) (60)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 657 82 1.056 6.149
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten
Kapitalandele 0 0 Q (6.048)
Køb vedrørende investeringsejendomme (45) 0 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt (45) Q 0 (6.048)
Pengestrømme fra fi ieringsaktlviteten
Afdrag på låneforpligtelser (642) (644) (642) (267)
Salg af egne aktier 0 109 0 109
Pengestrømme fra fi ieringsaktiviteten i alt (642) (535) (642) (158)
Periodens pengestrømme (30) (453) 414 (57)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 961 1.414 3 60
Periodens pengestrømme (30) (453) 414 (57)
Likvid beholdning ved periodens slutning 931 961 417 3

 

 

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 42

1105184EogSN20730

 

Noter

 

  

1. Anvendt regnskabspraksis…eerssssessrsensereerss rusen sssessereesee teen stk LEES E ELLER LESS LSE ET EVE USERS EA M EM ERSE GELSE ENE EE TERRE TELTE ERE LENE SES E REE AS rR annan side 44
2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Åsensrsereserrrerseressseers renset tr ELSE ESSENS UL ELE ESME SS SLAM SEES LE LESTER EET ELERS EEN LEES KAM rRES side 47
3. Segmentoplysninger for koncernen .

4. Personaleomkostninger 2...cseeseeeeereneerer tat kk K ELSKE REESE REESE ERIE TELE LEE ELSE ELLE ELSE ELERS EEN side 49
5, Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor M…..…..sveereressesssssrstssesessassnsenensrek tsk ELLE DELE LESS DEERE ELSE SELE SELE LEE TELE EL EN ED EEDEDE side 49
6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme M.ssesrsessernernreseresete ser renerne nr N ELDELE KELD ERE r ENES SE rener side 49
7, Finansielle indtægter 1…...cccerserseeersenserssss ne sa renere ster ERE EL ERE LEGE TELE ENEEL ELLE BENE EM LEES SEES E LEE LE LEE ERE ELLLER ELAD rres side 50
8. Finansielle omkostninger ..vensserreresserrrreeness eks sansnas skeer sr Et L LEE E EET EET ET FEE LEE LES EE REESE ERE ESKE TELE TELE ELLEN REE SEERE EEDE ES ELsEr side 50
9. Skat af årets resultat…......snvererreserserereveseernen rest ksen res ken br NEN ENABLE SER EST ENE SS VEN EVE LEES ESS SEEREN ER LE ENES SEERE ERE RTE EDER TELE ELSE DELE D ELSE ERE LESS side 50
10. Resultatdisponering ….....ensrsereresesresestenenseresssesenseese sense resettet EEN LEE TELE LEE DL ENES EU ESS EM SLEM ARE SE VERS EE SENE SES TES EEE FEER SELDE REDER DEERE EL ER side 51
11. indtjening pr. aktie 1M(...sessseesererserersersersesssesaet sense t ts bs nesker Ass ALERT ELLE SEERE EL ERE SEEDEDE EDEL side 51
12. Investeringsejendomme.…......sessessrrerres sen srA AGREE DDA EGE NELS SEES R SEEREN ENE E NELS SEE SEE EET FEE LEE SE ESS ASE AS ELSE SELE REE REE TELE ENE ERE DEERE EDER EES side 52
13. Kapitalandele i dattervirksomheder.… side 52

   

  
 

 

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser M.....semsesrererssrsessere renterne rn erer ere EA ESSENSEN EEL EET ELELDE EDEL side 58
15. Andre tilgodehavender.……sessssssseeeseeseseeverener teter ere E EBA E EUS E EN SES ES ESS R SEN DESU LEE L RESENS E TEENS TE RE KEE ERE KEE ELERS MEE RAN MES E SEEDEDE EDER DEER ERE ELDER side 53
16. Likvide beholdninger .…......esvsssssssssesesesrereste estere net A BSD BP KEDEL RSS NERE MERE E NEEDED NEED NEED ER RE REESE LENE ER ES EEA SSR SEES ENE EEN ESKE EL ELLER REDE DEL EER side 53
17. Aktiekapital…seessrseesserenseseesesesssenneessssktasens sense sense RE r REE EE LEDER … Side 53
18. Egne aktier. side 54

 

 

19. Finansielle gældsforpligtelser Museerne rrsreserr renter er enker EE EL EL ELLEN LEE ELSE LELELEEESEEEEEELEE TELE UDEEDEEELEEESEEEEE NAERAA ER e ener seer side 54
20. Udskudt skat….....esseverseervereersen ts ASE GENAN ER VSEL ENES ESME SEES ENERET RESORT SET ESPE EEN E URE E REGEREDE NREN ERNE mrnasresrer ens e sengs snarere side 55
21. Anden gæld 2Msseseuuessersessereresete enn E RENEE EEK SEE ES EKLS ESS SES E RESENS EE SENSE NE LEE LEE LE LEES ELLE LEE LE LEE E ELERS EEK ETERN ELSE ES EEDE ELSE side 55
22, Afledte finansielle instrumenter... … Side 56
23. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser….........severserersestsresteses essensen ener kk ss krr NEED ELLE ELERS ELLE LEES EET side 56
24. Finansielle risici og finansielle instrumenter …..u.ssserseerreeersressssserrnen nr k essere rater ELDELE LEE ELDELE ES E LEES ELLER ELLEN DEERE LErLnn side 57
25. Nærtstående parter Mssrsesererseesenssesesnnseeneeseeenenenen erne te LEE LE LES ER SENT EPE E MEE EM E LE EE SMEG ESS SME SEE ERE REE ETT ELSE ENE IEDE EN EEEE SEERE REESE LER DDR side 58
26. Begivenheder efter statusdagen M..sssesererrrerererssers rese sner res LE LEE LEE LEE LE LESS LELLINGE SEE errnee side 58

 

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse.

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 43

1105184EogSN20731

1. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards), som godkendt af
EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af Nordic Exchange Copenhagen A/S" stillede
krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag
I årsrapporten for 2010 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af
EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
Ikrafttrådte og godkendte standarder for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2010.

IAS 27 "Consolidated and Separate Financial Statements"
Ændringer vedrørende koncernregnskab og modervirksomhedens regnskab, blandt andet ændrede regler vedrørende ejerandele.
Vedtaget af JASB januar 2008. Ikrafttræden: 1. juli 2009.

JAS 39 "Financial Instruments: Recognition and Measurement, amendments"

Ændringen angiver, at det ikke er muligt at lade tidsværdien af en option afspejle den afdækkede risiko, og at det kun er muligt at afdække
inflationselementet i en finansiel post i det omfang, det er kontraktligt fastlagt.

Vedtaget af IASB juli 2008. ikrafttræden: 1. juli 2009.

Årlige forbedringer
Mindre ændringer til IAS 1, IAS 7, IAS 17, IAS 18, IAS 36, IAS 38, IAS 39, IFRS 2, IFRS 5, IFRS 8, IFRIC 9 og IFRIC 16.
Vedtaget af IASB april 2009. Ikrafttræden: Tidligst 1. januar 2010.

Standarder, der er vedtaget af IASB og godkendt af EU, men endnu ikke trådt i kraft.

IAS 24 "Related Party Disclosures, amendments”
Lempelse af oplysningskrav for statskontrollerede virksomheder samt forenkling af definition på nærtstående parter.
Vedtaget af IASB november 2009. Ikrafttræden: 1. januar 2011.

Standarder, der ikke er godkendt af EU på balancedagen.

Årlige forbedringer 2010
Mindre ændringer til IFRS 1, IFRS 3, IFRS 7, IAS 1, IAS 27, iAS 34 og IFRIC 13
Vedtaget af IASB maj 2010. Ikrafttræden: 1. juli 2010.

”IFRS 9 om måling og klassifikation af finansielle aktiver"

Antallet af kategorier for finansielle aktiver reduceres til to, amortiseret kostpris kategori eller dagsværdikategori. Kategorisering afgøres ud
fra hhv. art af forretningsmodel og instrumentets karakteristika.

Vedtaget af JASB november 2009. ikrafttræden: 1. januar 2013.

”IFRS 7 om præsentation af finansielle instrumenter"
Vedr. oplysningskrav i forbindelse med overførsel! af finansielle aktiver,
Vedtaget af IASB oktober 2010. Ikrafttræden: 1. juli 2011.

Standarder og fortolkninger der er vedtaget af IASB og godkendt af EU, men som endnu ikke er trådt i kraft er ikke implementeret.

Ændring af regnskabspraksis
Der er ved udarbejdelse af årsrapporten for 2010 ikke fortaget ændring af regnskabspraksis.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori moderselskabet direk-
te eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en
bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og drifts-
mæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer. Der foretages sam-
menlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld eliminering af koncerninterne indtægter

og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner
mellem de konsoliderede virksomheder.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 44

1105184EogSN20732

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af
resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Den ikke kontrollerende interesses andel af koncernens egenkapital præsente-
res i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Ikke kontrollerende interesser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af
dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under
egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dags-
værdier af afledte finansielle instrumenter indgår i de finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata modtaget fra koncernens bankforbindelser.

Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor
løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et
indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller
den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige penge-
strømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i
indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for hen-
holdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstru-
mentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen

Netto omsætning

Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennem-
fakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms.
Driftsomkostninger

Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt adminisirati-
on af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder administrationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregulering af investerings-
ejendomme".

Finansielle poster

Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer,
gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henfø-
res til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 45

1105184EogSN20733

 

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhver-
velsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Af

holdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Om-
kostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for de forventede fremti-
dige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen
er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivelse af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien
nedskrives til denne lavere værdi.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skatte-
mæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af
den enkelte forpligtigelse.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet
forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor
samme juridiske skatteenhed.

Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort taoshensæt-
telse.

Periodeafgræsningsposter

Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræs-
ningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsnings-
poster måles til kostpris.

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger indestående på konti i pengeinstitutter.

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. | efterføl-
gende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den ”effek-
tive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrente-
de gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi,

Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser penge-
strømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fa investeringsaktivitet.
Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til inve-
sterings- eller finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre inve-
steringer, der ikke indgår som likvider.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 46

1105184EogSN20734

 

Finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapi-
tal og gæld.

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurde-
ringer samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes
fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske
erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan
afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.

Investeringsejendomme anses som enkeltaktiver og ikke som virksomheder.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regnskabspraksis kan have
betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dagsværdi påvirker aktiverne i balancen samt årets
resultat i resultatopgørelsen.

Dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme opgøres efter Discounted Cash Flow metoden (DCF), hvor de forventede
fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift tilbagediskonteres med en risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de
aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de
enkelte år opgøres. Efter udløbet af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst
på 2 % p.a. og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.

I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige afkastkrav på den del
af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilvejebragt i form af fremmedkapital. Den egen-
kapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi. Ligeledes er der taget højde for, at renteudgifterne på fremmedkapita-
len er skattemæssigt fradragsberettiget.

investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og egenkapitalen for
ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil investor kræve et væsentligt lavere afkast, af
den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere
områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsættelsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlej-
ningssituation, tomgangsudvikling, vedligeholdelsesbehov, m.v.

Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for de vægtede gen-
nemsnitlige kapitalomkostninger.

Ved værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.

 

 

 

Diskonteringsfaktor (WACC) 2010 2009
PO Kohimarkt GmbH, WACC 6,15% 6,29%
MC Immobilieninvest il GmbH, WACC 6,34% 6,49%
Office-kamp Immobilien GmbH, WACC 6,42% 6,58%
Gennemsnitlige diskonteringsfaktor ” 6,21% 6,36%

 

” anm.:anvendte gennemsnitlige disko nteringsfaktør er beregnet på basis

af investeringsejendo mmenes værdi anført i balancen for koncernen.

Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens investeringsejendomme
som pr. 31. december 2010 udgør i alt TJEUR 34.646 mod samme beløb sidst år.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi
Den valgte metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er følsomme overfor ændringer i de til beregning af dagsvær-
dien anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedkapitalen. I den forbindelse har koncernens ledelse besluttet

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 47

1105184EogSN20735

 

at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investeringsejendomme, samt koncernens egenkapital
anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i følgende tre parameterværdier:

1. Afkastkrav til egenkapital
2, Afkastkrav til gæld
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt)

Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdieme på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel ses udviklingen i
dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat samt koncernens indre værdi.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dagsværdi Egenkapitalfor- indre værdi pr.
iT.EUJR rentning efter skat aktie (EUR)

1. Afkastkrav til egenkapital ” 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Ændring = -1% 41.796 41.436 22,53% 23,98% 15,42 15,42
Ændring = -0,5% 38.144 37.882 11,31% 13,01% 13,98 14,00

Ændring = 0% —,. få, 84.646 | 34.646! | —(0,37)%| |  .2,00%! 12,63! | 12,71|
Ændring = 0,5% 31,813 31.694 (11,21)% (9,06)% 11,49 11,53
Ændring = 1% 29,051 28.984 (22,50)% (20,15)% 10,40 10,45
2. Afkastkrav til fremmedkapital ”
Ændring = -1% 44.179 43.751 29,27% 30,57% 16,36 16,35
Ændring = -0,5% 39.205 38.917 14,68% 16,32% 14,40 14,42
lÆndring= 0% … | p 34,646; !  .34.646! | ” (0,37)%! j :. 2,00% f . 12,63 f 12,71/
Ændring = 0,5% 30.956 30.854 (14,60)% (12,39)% 11,15 11,19
Ændring = 1% 27.499 27.456 (26,85)% (26,85)% 9,79 9,84
3. Resultat af primær drift (Lejeindtægt)
Ændring = -1% 33.994 33.814 (2,96)% (1,03)% 12,35 12,38
Ændring = -0,5% 34,413 34.231 (1,44)% 0,49% 12,51 12,54
lÆndring = 0% mon, . 1 1... 34,646: | 34.646; | (0,37)%| | .… 2,00%| | 12,63 | 12,71!
Ændring = 0,5% 35.250 35.066 1,55% 3,48% 12,84 12,89
Ændring = 1% 35.669 35.484 3,01% 4,94% 13,01 13,04

 

É I: Udgangspunkt (ingen ændring foretaget)

Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er nedenstående parametre anvendt

=£ Afkastkrav til egenkapitalen udgør: Hamburger Chaussee (10,50 %), Office-kamp (11,00 %) og Kohilmarkt (10,00 %)

"+ Afkastkrav til fremmedkapital udgør 4,32 % mod 4,61% sidste år (10 årige sw aprente inklusiv rentemarginal)

Udskudt skatteaktiver

Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under-
skud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig

indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der tore-
komme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede skatteaktiv.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatteaktiver for koncernen

udgør pr. 31. december 2010 T.EUR 394 mod T.EUR 555 i 2009. Ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes indenfor en overskuelig
fremtid.

3. Segmentoplysninger for koncernen

Prime Office A/S's forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres udelukkende i tyske kontor-
ejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

Da den interne rapportering og ledelsesstruktur medfører, at der alene er et segment foretages ikke en geografisk segmentering.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 48

1105184EogSN20736

 

4. Personale omkostninger

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Gager og lønninger Q Q 0 0
Pensioner 0 Q 0 0
Gager og lønninger til moderselskabets direktion ” 0 0 Q 0
Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse 29 27 29 27
Personalgomkosininger i alt 29 27 29 27

 

” Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Direktørens vederlag er inkluderet i administrationsaftalen med M oller & Go mpany A/S. Der er
dog foretaget et skøn over hvar stor en andel af administrationshonoraret, der træder i stedet for direktionshonoraret. Dette beløb udgør ca. T.EUR 20.

Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Lovpligtig revision
PriceWaterhouseCoopers 44 51 44 51
Singhofen & Gergen 17 79 0 0
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed
PriceWaterhouseCoopers Q 0 0 0
Singhofen & Gergen 0 26 0 0
Skatte- og momsmæssig rådgivning
PriceWaterhouseCoopers 0 0 0 0
Singhofen & Gergen 0 0 0 0
Andre ydelser
PriceWaterhouseCoopers 0 12 0 12
Singhofen & Gergen 0 0 0 0
I aft 61 168 44 63

 

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

I årsrapporten for 2009 udgjorde årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme T.EUR 0. Koncernen har pr. 31. decem-
ber 2010 beregnet nye markedsværdier af koncernens investeringsejendøomme som udgør T.EUR 34.646 mod samme beløb i 2009. Dags-
værdireguleringen i regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december 2010 udgør derfor T.EUR 0.

Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme 0 0 0 0

 

Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af beregning af dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme.

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 | 49

1105184EogSN20737

7. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Renteindtægter, pengeinstitutter 8 9 1 0
Valutakursregulering 0 0 0 0
Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 0 0 262 266
Gevinst finansiel instrument 0 19 0 19
Øvrige renteindtægter 6 315 0 0
l alt 14 343 263 284
8. Finansielle omkostninger

Koncern Moderselskab
Beløbi DKK 1.000 2010 2009 2010 2009
Renteudgifter, realkreditinstutter 1.104 1.196 0 0
Renteudgifter, pengeinstitutter 41 105 41 59
Øvrige renteomkostninger 0 310 0 0
Urealiserede tab på finansielle Instrumenter 762 0 517 0
Tilbageførelse fra reserve før dagsværdiregulering af sikringsinstrument 385 0 0 0
Valutakursregulering 0 2 0 0
Gebyrer og provisioner 3 41 4 1
I alt 2.295 1.654 562 60
9. Skat af årets resultat

Koncern Moderselskab

Beløb | EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Aktuel skat af årets resultat 0 0 0 0
Ændring i udskudt skat (178) 61 (105) 21
Skat af årets resultat pr. 31. decenber (178) 61 (105) 21
Skat af åretsresultat forklares således:
Resultat før skat (519) 338 (421) 84
Skat beregnet på baggrund af tysk så på 15,825% (25% for moderselskab) (82) 53 0 0
Hfekt af forskel i skatteprocent for dansk indkomst (96) i] (105) 21
Øvrige reguleringer 0 0 0 0
Skat af årets resultat pr. 31. decenber (178) 61 (105) 21

 

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 1 50

1105184EogSN20738

 

1105184EogSN20739

10. Resultatdisponering

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009
Periodens resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S (316) (357)
Andre reguleringer 0 109
Overført resultat pr. 1. januar (185) 63
Til disposition for generalforsamlingen (501) (185)
Beløbet foreslås fordelt således:
Forslag til udbytte 0 0
Overført resultat (501) (185)
I alt (501) (185)
11. Indtjening pr. aktie

Koncern
Beløb i EUR 1.000 2010 2009
Årets resultat (341) 277
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S (371) 261
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 1.064.438 1.056.359
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 56 5.572
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 1.064.382 1.050.787
Resultat pr. aktie (EPS) (0,35) 0,25
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) (0,35) 0,25

 

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 | 51

 

 

12. Investeringsejendomme

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 34.646 34.646 0 (
Tilgang / afgang 45 0 0 0
Årets dagsværdiregulering 0 0 0 Q
Regnskabsmæssige værdi 31. decenber 34.691 34.646 0 0

 

Dagsværdireguleringen af investeringsejendommene er baseret på en Discounted Cash Flow model. Fastsættelsen af investeringsejen-
dommenes markedsværdi foretages derfor ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold (note 2 og 6).

Der er ikke foretaget en markedsvurdering af ekstern valuar.
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakternes løbetid. Lejeind-

tægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitlige løbetid på lejekontrakterne udgør 4,6
år imod 5,4 år i 2009.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Lejeindtægt i henhold til leje- Løjeindtægt i henhold til leje- Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid på mindre kontrakt med løbetid mellem kontrakt med løbetid på mere
end 1 år. 1 og5 år. end 5 år.
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Am Kohlmarkt 7-15, Lubeck (PO Kohlmarkt GmbH) 0 0 357 304 1.042 1.173
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest II GmbH) 0 0 451 450 0 0
Heiligengeisikamp 4a, Libeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 0 0 31 0 227 256
I alt 0 0 839 754 1.268 1.429
Lejeindtægt i henhold til leje- Lejeindtægt i henhold til leje-
garanti med løbetid på mindre garanti med løbetid på mere
end 1 år. end 1 år.
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Am Kohlmarkt 7-15, Lubeck (PO Kohimarkt GmbH) 0 0 49 39
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest II GmbH) 0 0 0 0
Heiligengeistkame 4a, Libeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 0 0 0 0
ialt 0 0 49 39

 

13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Moderselskab

 

 

 

Betøb i EUR 1.000 2010 2009
Kapitalandele i dattervirksomheder den 1. januar 6.075 28
Tilgang i årets løb 0 6.047
l alt 6.075 6.075

 

Anm: Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmoH, jf. koncernoversigt.

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 52

1105184EogSN20740

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Andre tilgodehavender fra salg 0 39 0 0
Tilgodehavende lejeindtægt 51 23 0 0
Øvrige tilgodehavender fra lejer 7 8 0 0
[alt 58 70 0 0

 

Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. Af ovenstående tilgodehavender er ingen forfaldne.

15. Andre tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009

Skat og afgifter 10 61 0 0
Refusionsopgørelse 510 451 0 0

Øvrige tilgodehavender 40 208 0 0

l alt 560 719 0 o
16. Likvide beholdninger

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
indestående i pengeinstitutter 931 961 417 3
l alt 931 961 417 3

 

17. Aktiekapital

Moderselskab

 

 

 

 

 

 

 

Beløbi EUR 1.000 2010 2009
Aktiekapital 1. januar 14.287 14.287
Tilgang/afgang aktiekapital Q 0
Aktiekapital 31. december 14.287 14.287
Antal stk. aktie 2010 2009
Aktiekapital 1. januar 1.064.438 1.064.438
Tilgang/afgang aktiekapital 0 0
Aktiekapital 31. december 1.064.438 1.064.438

 

Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 53

1105184EogSN20741

 

18. Egne aktier

 

 

 

 

Antal stk. aktie Aktiekurs i EUR i% af aktiekapital
Egne aktier 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 56 10.000 11,29 12,08 0,01% 0,94%
Tilgang 2. marts 2009 0 7,056 0,00 11,68 0,00% 0,66%
Afgang 25. maj 2009 0 (17.000) 0,00 11,28 0,00% (1,60)%
Egen beholdning af aktier pr. 31. december 56 56 0,01% 0,01%

 

Primo beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2010 udgjorde 56 stk. aktier. Regnskabsperiodens tilgang/afgang af egne aktier udgør 0 stk.
aktier. Koncernens beholdning af egne aktier pr. 31. december 2010 udgør derfor fortsat 0,01% af den samlede aktiekapital.

I henhold til indgået market-maker ordning er der i regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december 2010 ikke erhvervet aktier.

19. Finansielle gældsforpligtigelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Gæld til kreditinstitut, langfristet 18.780 18.780 0 0
Gæld til pengeinstitut, kortfristet 0 642 0 642
Periodeafgrænsningsposter 0 19 0 0
Anden gæld 3.505 2,837 2.644 1.871
Regnskabsmæssige værdi pr. 31. decenber 22.285 22.278 2.644 2,513
Gæld til bank og realkreditinstitut forfalder til betaling
som illustreret i nedenstående tabel. Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
<lår 0 642 0 642
2-5år 0 0 0
>5år 18.780 18.780 0

 

Indeholdt i ledelsesberetningen er et afsnit omhandlende koncernens finanspolitik. Koncernen har valgt at centralisere styringen af de finan-
sielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat. Politikken omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrø-
rende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises derfor til ledelsesberetningen for en detaljeret redegørelse af
styringen af koncernens finansielle risikotyper, herunder likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko og kreditrisiko.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 54

1105184EogSN20742

 

20. Udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb I EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Udskudt skat pr. 1. januar (312) (303) (41) (62)
Regulering udskudt skat via egenkapital 96 (70) 0 0
Udskudt skat på årets resultat (178) 61 (105) 21
I alt (394) (312) (146) (41)
Som specificeres således i hovedtal:
Investeringsejendomme 339 243 0 0
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument (494) (432) Q 0
Emissionsomkostninger (40) (40) (40) (40)
Fremførbare underskud (199) (83) (108) (1)
I alt (394) (312) (146) (41)
Udskudt skat er indregnet således i balancen;
Udskudte skatteaktiver (394) (555) (146) (41)
Udskudte skatteforpligtelser 0 243 0 0
I alt (394) (312) (146) (41)
Udskudt skat, der ikke er indregnet i balancen:
Mdlertidige forskelle på investeringsejendomme 339 339 0
I alt 339 339 0 0

 

Ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser på investeringsejendomme vedrører forpligtelser opstået i forbindelse med erhvervelse af ejen-
domme, hvor forpligtelserne ikke skal indregnes i henhold til gældende regnskabsstandarder.

21. Anden gæld

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Afledte finansielle instrumenter 2.644 1.871 2.644 1.871
Forudbetalte omkostninger fra lejer 479 473 0 0
Øvrige 382 493 0 0
I alt 3.505 2.837 2.644 1.871

 

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 | 55

1105184EogSN20743

 

22. Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen har indgået afledte finansielle instrumenter bestående af en rentesikringsaftale og en valutaterminsforretning.
Renteswappen er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen i en periode på 7 år betaler en fast rente og modtager variabel
rente. Der er i 2010 ikke anvendt hedge accounting på koncernens renteswap.

Prime Office A/S har endvidere indgået en terminsforretning i fremmedvaluta, hvor koncernen har solgt CHF 3,905 mio. mod køb af DKK
18,052 mio. Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Valutakursinstrumentet betrag-
tes som en handelsbeholdning og dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

 

 

 

Beløb i EUR 1.000 Hovedstol Start dato Slut dato

Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
Koncern Moderselskab

2010 2009 2010 2009

Dagsværdi af afledte finansie! renteinstrument pr. 31. december (1.975) (1.732) (1.975) (1.732)

 

Valuta terminsforretning pr. 31. december

 

 

 

Beløb i EUR 1.000 Hovedstol Start dato Slut dato
Bank, afledt finansielt instrument (terminsførretning) 2,610 23.07.2008 -
Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Dagsværdi af afledte finansiel valutainstrument pr. 31. december (669) (151) (669) (151)

 

23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse

For gæld til bank- og kreditinstitutter på EUR 18,780 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på EUR 1.975 er der givet pant
på EUR 27.760 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2010 har en bogført værdi på EUR 34.691.

Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 | 56

1105184EogSN20744

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0 0
I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 0 0 0
Udlån og tilgodehavender Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 58 70 0 0
Tilgodehavender hos dattervirksomhed 0 0 9,834 10.546
Periodeafgrænsningsposter 21 3 0 0
Andre tilgodehavender 560 719 0 0
Likvide beholdning 931 961 417 3
l alt udlån og tilgodehavender 1.570 1.753 10.251 10.549
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen Koncern Moderselskab

Beløbi EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Afledt finansiel instrument, rentesw ap (629) 0 0 0
Afledt finansiel instrument, terminsforretning (518) (151) (518) (151)
Falt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen (1.147) (151) (518) (151)
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Afledt finansiel instrument, rentesw ap (1.347) (1.732) 0 0
! alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen (1.347) (1.732) 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris Koncern Moderselskab

Beløbi EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Kreditforening, gældsforpligtigelse (18.780) (18.780) 0 0
Bank, gældsforpligtigelse (drifts- /kassekredit) 0 (642) 0 (642)
Leverandørgæld (147) (158) (42) (50)
Anden gæld (3.505) (2.837) (2.644) (1.871)
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris (22.432) (22.417) (2.686) (2.563)

 

Prime Office A/S 1 Årsrapport 2010 I 57

1105184EogSN20745

 

25. Nærtstående parter

Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S" direktion og bestyrelse, samt selskaber, hvori denne
personkreds har væsentlig indflydelse.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledelse. Relationerne be-
grundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.

+. Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens V. Møller)

Prime Office A/S har i regnskabsåret 2010 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb] EUR 1.000 2010 2009 2010 2009
Transaktioner med Moller & Com pany A/S
Administrationsbidrag 89 91 89 91
Mellemværende med Moller & Corpany A/S 0 23 0 0
Ledelse og bestyrelse
Direktionshonorar 0 0 0 0
Bestyrelseshonorar 2g 27 29 27
Tilknyttede virksomheder
Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 266 266
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 ao 9.834 10.546

 

Ifølge administrations- og investeringsaftalen mellem Prime Office A/S og Moller & Company A/S, honoreres Moller & Company A/S med et
beløb svarende til et kvartårligt honorar på 0,0625 % af ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdi.

26. Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2010.

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 24. marts 2011 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Prime
Office A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 11. april 2011.

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 I 58

1105184EogSN20746

 

 

N

Oversigt

 

 

   
 
 

 
  
  

   

SSÆM, DØÅN SANS
SLS DUS LID (WM

 

 

 

RER SRE KEN Ser
MLS KAGE MISS
HEE Sage

& SÅN

KonSuE
o

SS
SYN SS
SEK Sd MW

 

 

Kontakt os for mere infonmation

 

/ miime Office A/S Kontalkipersen
£— Pyosgaaren
f Fiikeorede 41,2 Mogens V. Møller
i DK-Or0 Aarhus € Aomnecrcmrande rekiar
Kleton ro) 07 gg
CVR. mr. 3086 åre Mobil (144) z074 sg

 

Telefon krxg) 975 Øg
Fa kr) Sy  wwugiimeoedk
inGerimerdk

 

 

 

1105184EogSN20748

 

Oversigt

Koncernoversigt

ute

100%.
PO Holding Germany GmbH

 

[54
MC Immobilieninvest I! GmbH PO Kohimarkt GmbH PO Walkerdamm GmbH

K03
(elise les Keri]

 

Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:
1) Ejendommen beliggende på Am Kohlmarkt 7-15 i Lubeck ligger i selskabet, PO Kohlmarkt GmbH
2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest I! GmbH

3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Libeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH
4) Ejendommen beliggende på Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 i Kiel er forbeholdt selskabet, PO Walkerdamm GmbH

Prime Office A/S I Årsrapport 2010 | 60

1105184EogSN20749

 

 

Koncernens ejendomsportefølje

JK

BR
indimik Pa

MECKLENBURG-VORPOMMERN .
were SJ
' ? . oki

| BRANDENBURG
-ANHAT > '
€ rt
' SAXONY pe
S

     
   
 

 

Y

 
    
  
 
   
   

 
 

outer

& ” BAVARIA
D

- BADEN - WURTTEMBERG
” ord

    

 
 

 

 

 

Lubeck Lubeck

Prime Office A/S | Årsrapport 2010 | 61

1105184EogSN20750