Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Dette dokument er afleveret og signeret ved hjælp af Digital Signatur

 
   
 

Erhvervs og Selskabsstyrelsen
29 apr. 2011

   
 

:saq JoebseJpoWw

”TIOZ-r0-62

: CI

cO0000N0000666TITTT

re

 

 

 

 

-

De

BR

BE

RE 088

 

 

Bestyrelse og direktion

Bestyrelse

Carsten Koch (formand)
Direktør, Lønmodtagernes Dyrtidsfond

Mads Lebech (næstformand)
Adm. direktør, Industriens Fond

Agneta Bjorkman
Direktør, VERA Consultancy

Carl Christian Ebbesen

Civiløkonom, politisk sekretær,
medlem af Borgerrepræsentationen i
Københavns Kommune

John Becher Krommes

Specialarbejder (medarbejdervalgt
bestyrelsesmedlem)]

Joint Ventures

Den resterende andel ejes af Malmé Hamn AB

Den resterende andel ejes af TK Development

Den resterende andel ejes af Københavns Kommune

Den resterende andel ejes af Københavns Kommune

Den resterende andel ejes af N&S P/S

Direktion

Peter Maskell Jens Kramer Mikkelsen
Professor ved Copenhagen Adm. direktør
Business School

Nina Dahle Rasmussen
Regnskabschef (medarbejdervalgt
bestyrelsesmedlem)

Mette Reissmann

Direktør, allinfact.com og politisk
ordfører, medlem af Borgerrepræsenta-
tionen i Københavns Kommune

 

 

50%'ejet 992% ejet

 

 

 

 

Datterselskaber

 

Associerede selskaber

 

Den resterende andel ejes af TK Bygge-Holding

 

 

 

 

 

BY&HAVN

 

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport for 2010

Indholdsfortegnelse

Side
Ledelsesberetning
Året i hovedtræk 2............ssss sees eee ereres enets nete tere ete ts enten rne rener te ke nere rb keen kr kernerne nen er er en ener krnr eee ne erne enke sner krnrenes 3
Arealudvikling ..............ssssssseueeeeeeete tt k LEE LER E ERE R SEERE RER E ERE E REEL REEL REEL REESE LEE E ERE REE E ENE RENE RENE NERE NERE NERE NERE NERE E LENE E REE E EEN EER 5
Udlejning …….W.W.u.u..u...ssssssseveeeretk tt tk E REESE RER ERE REEL REEL REEL REE E REE E REEL REE E EL EN ENE RENE ERNE ERNE RENE NERE NE NERE RENE NE LENE NERE RER E NERE RENEE LEE E REE E REESE 6
Parkering ..............ssssssssevererte tk tk ERE L EEK E RER E REEL REEL ERE E REEL KERNE ERNE NERE ERNE RENE RENE NE RENEE E NERE ERNE RENE NERE NERE E NERE RENEE RENEE REE E ERE E REE 7
Havnedrift ……...u.u.u.ssseseeeeeeeeerreeee renerne erne renerne eee ere eee een 7
Samfundsansvar (CSR) M01.….….ussssneue ke kt kt kt kk kk ERE ERE EE REEL EE REE E LEE ELLE ELLER LEE ELLE LEE LE LEE LEE r ere rer ere rres 9
God selskabsledelse ….…......…..ssssseeeeeeee een rr eee eee nn 10
Organisation og medarbejdere 2... suse se sekt kt kt kk KEEL ER LE LEE ELLE LEE EEEELEEEELEEELELELELELEErrr rer rr reeks 11
Selskabsmæssige forhold... seu sueuke sekt kt bE ELLLER LEE LEE LEE LEE EL ELLE r rer rr ener rree 11
Regnskabsberetning ….............sssssssssseeeeeekek kk tk kk ER ER ERE R ERNE ERNE ERNE ERNE NERE RENE NERE NERE NERE NERE ERNE NE NE ERNE NERE SENERE RENE RENE RENEE RER ERE RER 13
RESET EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE— 14
Værdiansættelse af investeringsejendomme ……...........sssssseseneeenenn enn kn nn nn ke ken kk enn kk kk kk kk keen ke ke ke keen keen eee k ener kk ene k enker 18
Regnskab
Resultatopgørelse ss ssseeeereee eneret beer ere En re Eee Eee Ek Er rre 21
Balance …….W.u.u.u..sseeeeeere erne renere renerne renere eee eee eee eee enn 22
Pengestrømsopgørelse …….........ssssseeeeerere teret E KELLER REELLE ERE E ELLE ERE LEE EEEEEELEEEEEEEEELEELE LEE EL EEEEEEELEEE 24
Egenkapitalopgørelse ….............ssssseeeeeee erne rr tb E ELLE ERE LEE EE ELEG 25
Noter GMuGuGuuxv.sssssseeeeeeeeeee erne reen ener eee nn 26
Anvendt regnskabspraksis ….............sssssseueuerese skt tt EK EELELE LER E REEL REEL REEL REE E REELLE E REE E REELLE REEL REELLE REELLE RER 37
Ledelsespåtegning (........ssssevseereee rene tet tt tb ER ERE ELLER ERE E FEER LEE R ERE LE LEE LEE LE EL ER ELLE ELLE ELLLER EPE FLER PERLER LER E ERE E ERE r rer r es 43
De uafhængige revisorers påtegning ….............. ses sseuveueeereeen rette tek tk kb RE LEE ER LEE EE REE ELLLER LEE E LEE PEEL ERE R RER EE LEE r rer res 44
Bestyrelse og direktion …...............ssssssssssueeeeerete kt E KEE EEE RENE REE E REE E REEL REEL REEL REEL RENE REEL REEL REELLE L ER LE RENEE NERE E ERE ERE REESE 46

Ledelsesberetning

1. Året i hovedtræk

By & Havn fik i 2010 et resultat på 67 mio. kr. før skat og markedsværdiregulering af gælden. I 2009 var
resultatet på -508 mio. kr. Resultatet er set i lyset af de nuværende markedsforhold inden for selskabets
forretningsområder lidt bedre end forventet. Nettoomsætningen steg med 6 pct. i forhold til 2009. Stignin-
gen fordeler sig på flere af selskabets forretningsområder.

Der har i 2010 været et højt aktivitetsniveau med udvikling af selskabets arealer; både med planlægning
af de nye udviklingsområder og med konkrete investeringer.

Der har i 2010 i moderselskabet været afholdt investeringer på ca. 200 mio. kr., hvortil kommer investe-
ringer i samme størrelsesorden i joint ventures mv. De største enkeltinvesteringer vedrører etablering af
kontorfaciliteter til FN på Marmormolen, den såkaldte FN-By Campus 1 i regi af datterselskabet FN-Byen
P/S, samt etableringen af nye lagerfaciliteter til Unicef (Campus 2). Byggemodningen af øvrige dele af
Marmormolen foregår parallelt.

I Ørestad fortsætter arbejdet med at udbygge infrastrukturen, herunder veje- og parkområder mv. Selska-
bet igangsatte etableringen af endnu et parkeringshus i Ørestad City i 2010.

Planlægningsaktiviteterne har primært rettet sig mod Århusgadekvarteret i den indre del af Nordhavnen. I
2010 er der i Københavns Kommune udarbejdet en startredegørelse vedrørende området, og en endelig
lokalplan ventes i slutningen af 2011.

I 2010 er undersøgelserne og planlægningen af en ny krydstogtkaj fortsat. Myndighedsgodkendelserne
for igangsætning af arbejdet ventes opnået i løbet af 1. halvår af 2011, og den nye krydstogtkaj ventes
klar til krydstogtsæsonen i 2013.

Der har i 2010 kun været indgået én mindre salgsaftale, og der ventes heller ikke gennemført væsentlige
salg i 2011. Fremdriften i udviklingen af selskabets arealer forløber samlet set som forventet, og flere
områder er nu nærmere en realisering i takt med, at markedsforholdene forbedres. Der har i 2010 derfor
været grundlag for en positiv værdiregulering af selskabets investeringsejendomme på i alt 503 mio. kr.
En væsentlig del af værdireguleringerne er foretaget som en konsekvens af, at de forventede omkostnin-
ger til udvikling af selskabets udviklingsejendomme bliver lavere end hidtil antaget. Hertil kommer, at der i
regnskabet er indregnet værdien af nyindgåede lejekontrakter.

Værdien af udviklingsejendommene, der udgør en væsentlig del af selskabets balance, kan kun opgøres
skønsmæssigt, og er derfor behæftet med usikkerhed. Det vurderes, at der er taget højde for konsekven-
serne af et presset ejendomsmarked i værdisætningen.

For udlejningsaktiviteterne, der med over 750 bygnings-, areal- og vandareallejemål udgør et væsentligt
forretningsområde for By & Havn, er der opnået en omsætningsfremgang på 10 mio. kr. Udviklingen i
2010 har stort set været som forventet, og tomgangsprocenten for selskabets udlejningsportefølje ligger
under markedsniveau.

By & Havn udbygger løbende parkeringsfaciliteter i sine udviklingsområder i takt med, at aktivitetsniveau-
et stiger. 1 2010 udgjorde omsætningen 29 mio. kr. inkl. de parkeringsaktiviteter, der ligger i joint venture-
selskabet K/S DanLink-Udvikling. Indtjeningsbidraget fra parkeringsaktiviteterne er i forhold til den inve-
sterede kapital endnu begrænset, men forventes at kunne forbedres i de kommende år gennem en høje-
re udnyttelsesgrad.

Havnedriften, der primært varetages af det delvist ejede joint venture CMP, har i 2010 i øvrigt udviklet sig
nogenlunde tilfredsstillende. Havnedriften blev hårdt ramt af konjunkturnedgangen i 2009, men resultat-
udviklingen er nu stabiliseret. Den samlede omsætning fra havnedriftsaktiviteterne steg i 2010 med 2 mio.
kr.

Selskabet blev i 2007 stiftet med en stor rentebærende gæld. Moderselskabets rentebærende gæld ud-
gjorde ved udgangen af 2010 12,7 mia. kr. Gælden er i 2010 blevet forrentet med 4,4 pct., hvorved målet
om at forrente gælden under 3 pct. realt fortsat holdes. En lav forrentning af gælden er en vigtig forudsæt-
ning for en positiv udvikling af selskabets samlede økonomi på langt sigt. Selskabet forsøger løbende at
sikre, at risiciene på gældssiden er afbalanceret i forhold til den forventede udvikling på aktivsiden. Sel-
skabet vil derfor også fremadrettet anvende både fast, variabelt og realt forrentede lån i sin gældsporte-
følje. Renteudviklingen i 2010 har indebåret, at resultatet er blevet belastet med 93 mio. kr. som følge af
regulering af gælden til markedsværdi. Værdireguleringerne har ikke konsekvenser for selskabets lang-
sigtede økonomi, hvis lånene holdes til udløb.

Efter skat blev årets resultat på -26 mio. kr. Den samlede egenkapital udgør nu -1.224 mio. kr. Selskabets
egenkapital skal ses i lyset af en samlet balance på knap 12 mia. kr. og en egenkapital på 450 mio. kr.
ved selskabets stiftelse i 2007. Hertil kommer, at værdien af selskabets investeringsejendomme blev
nedskrevet med ca. 600 mio. kr. som følge af nye momsregler vedrørende salg af fast ejendom i 2009.
Selskabsform og ejerforhold medfører, at udviklingen i egenkapitalen ikke har konsekvenser for selska-
bets fortsatte drift. Det er dog stadig By & Havns forventning, at egenkapitalen vil blive genskabt på det
oprindelige niveau inden for en kortere årrække.

Hoved- og nøgletal

 

 

 

2010 2009 2008 2007
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000

Resultat
'Nettoomsætning 256.612 241.773 239.465 219.033
Værdiregukringer af investeringsejendomme 502.747 -74.801 82.717 71.886
Resultat af primær drift 542.306 -44.555 117.201 121.398
Resultat af kapitalandele i datterselskaber -2.222 0 0 -15.373
Resultat af kapitalandele i joint ventures 25.651 41.222 76.056 54.905
Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder 72 85 1.059 7.908
Finanséle poster netto (eksl markedsværdregukring af gæld) -498.651 -505.174 -564.242 -543.507
'Finansiélle poster netto (mkl markedsværdregulering af gæld) -591.564 -740.555 -1.402.721 101.800
Resultat før markedsværdiregulering af gæld 67.156 -508.422 -369.926 -359.297;
Årets resultat -25.757 -743.803 -1.208.405 286.010:
Balance
Aktiver 11.787.338 13.569.381 14.504.838 14.960.495;
(Anlægsaktiver 11.166.796 12.914.549 13.662.332 13.207.308
(Omsætningsaktiver 621.042 654.832 842.506 1.753.187
Investeringer i materielle anlægsaktiver 221.480 127.662 326.380 197.790
Af- og nedskrivninger 25.649 27.154 27.300 25.751
Egenkapital -1.224.197 -1.221.874 -501.504 730.667
(Pengestrømme
Pengestrømme fra:
- driftsaktivitet -518.601 -614.846 -435.200 1.712.929
- investeringsaktivitet 2.302.694 913.958 -142.608 661.178

heraf investering i materielle

anlægsaktiver 221.480 127.662 326.380 197.790
- finansierings aktivitet -1.898.283 -399.304 -43.322 -3.111.468
Årets forskydning i likvider -114.190 -100.192 -621.103 -737.361
Antal medarbejdere 112 113 103 97
Nøgletal i %
'Overskudsgrad 71,4 pct. -26,7 pct. 36,4 pct. 41,7 pct.
"Afkastningsgrad 4,6 pct. -0,3 pct. 0,8 pct. 0,8 pct.
Soliditetsgrad -10,4 pct. -9.0 pct. -3,5 pct. 4.9 pct.
Forrentning af egenkapital N/A N/A N/A 39,1 pct.
Nettorentebærende gæld 12.684.774 14.043.681 14.406.984 13.080.492:
Nøglktallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og
vejledning. Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis.

 

 

 

2. Arealudvikling

Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2010 2009

Nettoomsætning 12 8
Værdiregulering af investeringsejendomme 555 -98
Andre indtægter 1 1
Indtægter i alt 573 -89
Omkostninger 61 59
Resultat af primær drift 507 -148
Materielle anlægsaktiver 8.254 7.240
Investeringer 112 73
Forpligtelser 106 90

 

 

 

Ovenstående tabel vedrørende segmentoplysninger er udarbejdet på koncernniveau,
hvilket vil sige, at By & Havns datterselskaber og joint ventures mv. er pro rata-konsolideret.

Der er, som forventet, ikke gennemført væsentlige salg i 2010, og der ventes fortsat ikke indgået nye
større salgsaftaler før 2012. Selskabets konkrete grundsalg og dermed økonomiske udvikling skal dog
ses i et længere perspektiv.

Arbejdet med at planlægge og udvikle selskabets udviklingsarealer forløber tilfredsstillende.

Ørestad

By & Havn har i 2010 fortsat planlægningen og udbygningen af selskabets arealer i Ørestad med henblik
på at gøre arealerne salgsmodne. Aktiviteterne består bl.a. i at udbygge og forbedre infrastrukturen, hvor
indsatsen særligt har været rettet mod områderne omkring de nye boligbyggerier i Ørestad Syd.

I Ørestad Nord blev byggeriet af kontorhusene ”Metropolen” og ”Mikado House” på henholdsvis ca.
10.000 etagemeter og 18.000 etagemeter afsluttet. Begge bygninger rummer butikker og udadvendte
funktioner i stueetagerne. I Ørestad City i området mellem Arne Jacobsens Allé og Byparken pågår byg-
geri af 89 almene seniorboliger samt 108 ejerboliger. I Ørestad Syd er byggeriet af 36 rækkehuse vest for
”8TALLET” samt 49 almene familieboliger og 114 plejeboliger i byggefelter nord for ”Stævnen” sat i gang.

By & Havn har i samarbejde med Københavns Kommune og Realdania indledt forundersøgelser vedrø-
rende muligheder for etablering af en multiarena i Ørestad Syd. En eventuel multiarena vil blive placeret i
sammenhæng med etablering af en planlagt kommunal skøjtehal og en planlagt skole i samme område.

Nordhavnen

Regeringen har den 2. marts 2011 fremsat lovforslag, der muliggør depot til overskudsjord fra byggeri af
Metroens 4. etape og opfyldning af et ca. 100 ha stort vandareal i Nordhavnen.

Københavns Kommune vedtog i februar 2010 lokalplan for Nordhavnen, der muliggør etablering af en ny
krydstogtterminal. I juli 2010 anmodede selskabet Københavns Kommune om udarbejdelse af plangrund-
lag, der muliggør udbygning af den inderste del af Nordhavnen kaldet Århusgadekvarteret. Startredegø-
relse blev udvalgsbehandlet i Københavns Kommune i efteråret 2010, og det ventes, at lokalplan for År-
husgadekvarteret vedtages endeligt i 2. halvår af 2011.

Århusgadekvarteret omfatter ca. 350.000 etagemeter byggeri med blandet anvendelse. Kvarteret udgør
første fase af udviklingen af Indre Nordhavn, der omfatter godt 600.000 etagemeter nybyggeri. Hovedpar-
ten af byggeretterne i Århusgadekvarteret ventes solgt og udviklet i perioden fra 2012 til 2018.

Marmormolen

Byggemodningsarbejderne på Marmormolen, hvor der bl.a. skal etableres kontorfaciliteter til FN (FN-
Byen Campus 1), boliger og hotel, er igangsat i regi af By & Havns joint venture Byggemodningsselska-
bet Marmormolen P/S. Opførelsen af kontorfaciliteter til FN på ca. 28.000 etagemeter bliver det første
byggeri på Marmormolen. Byggeriet gennemføres i regi af datterselskabet FN-Byen P/S. Der blev efter
udbudsproces valgt totalentreprenør i maj 2010, og projektet følger tidsplanen med henblik på, at bygge-
riet tages i brug primo 2013.

Der er på Campus 2 (lagerfacilitet til Unicef) gennemført udbud og valgt entreprenør. Pakhuset, der byg-
ges i den ydre del af Nordhavnen, etableres bl.a. med et fuldautomatisk højlager med tilhørende admini-
strationsfaciliteter. Byggeriet skal efter tidsplanen stå færdigt primo 2012.

Selskabet har indgået længerevarende lejekontrakter med Udenrigsministeriet for såvel Campus 1 som
Campus 2.

Endelig er etableringen af adgangsvej til Campus 2 og tilden kommende krydstogtterminal igangsat.

Øvrige havnearealer

I samarbejde med Københavns Kommune istandsættes Langebro forud for Københavns Kommunes
overtagelse af ejerskabet i januar 2012.

Sidste etape af renoveringen af broer i Svanemøllehavnen - en investering på ca. 50 mio. kr. - blev afslut-
tet og overdraget til Svanemøllehavnen A/S.
3. Udlejning

Tabel 2. Nøgletal for Udlejning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2010 2009

Nettoomsætning 181 171
Værdiregulering af investeringsejendomme -51 34
Andre indtægter 1 0
Indtægter i alt 130 205
Omkostninger 108 100
Resultat af primær drift 22 105
Materielle anlægsaktiver 1.814 1.866
Investeringer 34 76
Forpligtelser 47 44

 

 

 

 

Ovenstående tabel vedrørende segmentoplysninger er udarbejdet på koncernniveau,
hvilket vil sige, at By & Havns datterselskaber og joint ventures mv. er pro rata-konsolideret.

Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af ca. 750 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de
fleste ligger i Nordhavnen.

Forretningsområdet har haft en vækst i omsætningen på ca. 6 pct., mens resultatet af den primære drift
stort set er uændret, når der ses bort fra værdireguleringerne. Der har specielt i sidste halvår af 2010
været en stigende interesse for selskabets ledige bygningslejemål. For at fastholde kvaliteten i lejemåle-
ne og sikre genudlejning har selskabet i en række tilfælde prioriteret betydelige investeringer i istandsæt-
telse af lejemål. Dette afspejles bl.a. itomgangsprocenten for kontorer, som i 2010 var 8,2 pct., hvilket er
lavere end det generelle niveau i København. Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og leje-
målsindretninger. Udlejning til møbeldesignfirmaer i Nordhavnen er fortsat i 2010.

Arealudlejningen ligger stabilt i forhold til 2009.

Selskabet oplever stor efterspørgsel efter lystbådspladser og pladser til lidt større fartøjer. By & havn
udbød 11 husbådspladser ved Sluseholmen. De første husbåde forventes taget i brug i løbet af sensom-

meren 2011.

4. Parkering

Tabel 3. Nøgletal for Parkering

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2010 2009

Nettoomsætning 29 26
Værdireguleringer 0 -3
Andre indtægter 0 0
Indtægter i alt 29 23
Omkostninger 23 21
Resultat af primær drift 6 2
Materielle anlægsaktiver 430 386
Investeringer 31 9
Forpligtelser 4 5

 

 

Ovenstående tabel vedrørende segmentoplysninger er udarbejdet på koncernniveau,
hvilket vil sige, at By & Havns datterselskaber og joint ventures mv. er pro rata-konsolideret.

By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre Toldbod
og Søndre Frihavn. Selskabet har ansvaret for ca. 3.950 pladser enten i parkeringshuse eller på terræn,
hvilket er en stigning i forhold til 2009 på næsten 16 pct. I løbet af 2010 er parkeringshus Kay Fisker ud-
videt med 135 pladser i en afdeling under byggeriet Winghouse lige nord for Ørestad Gymnasium, og der
er anlagt 400 pladser i terræn ved Rambølls hovedsæde.

By & Havn ejer parkeringsanlæggene, ligesom driften af parkeringspladserne varetages af selskabet selv,
bortset fra en aftale med Europark om kontrol af selskabets terrænparkeringer.

Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser.
Dette anlæg ejes sammen med TK Development.

Omsætningen er steget med ca. 8 pct. i forhold til 2009, og resultatet af den primære drift er øget væsent-
ligt.

Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad. I Ørestad City er etableringen af et
parkeringshus på Edvard Thomsens Vej med 747 parkeringspladser påbegyndt. Parkeringshuset forven-
tes afsluttet ultimo 2011.

5. Havnedrift

Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mio. kr. 2010 2009

Nettoomsætning 284 282
Andre indtægter 4 3
Indtægter i alt 289 285
Omkostninger 237 237
Resultat af primær drift 52 48
Materielle anlægsaktiver 616 712
Investeringer 15 31
Forpligtelser 79 86

 

Ovenstående tabel vedrørende segmentoplysninger er udarbejdet på koncernniveau,
hvilket vil sige, at By & Havns datterselskaber og joint ventures mv. er pro rata-konsolideret.

 

Størstedelen af By & Havns havnedriftsaktiviteter varetages af det 50 pct. ejede joint venture CMP, der
ligeledes varetager den kommercielle havnedrift i Malmø. Størstedelen af By & Havns havneanlæg til
kommerciel havnedrift er således udlejet til CMP. CMP lejer ligeledes havneanlæg i Malmø af Malmø
Kommune.

Lejeaftalerne vil i begyndelsen af 2011 blive forlænget, så de løber frem til 2035. Endvidere vil der primo
2011 blive indgået aftale om en ny ejerstruktur, der indebærer, at private aktionærer får direkte ejerskab i
CMP. Ud over ejerskabet til aktierne i CMP udøver By & Havn indflydelse på havnedriftens udvikling gen-
nem planlægning af hvilke arealer og anlæg, der skal anvendes til havnedrift og gennem investering i nye
anlæg.

I 2010 blev de nyopfyldte arealer ved Prøvestenen meldt klar til overdragelse. Opfyldningen er siden
2002 blevet varetaget af Udviklingsselskabet Prøvestenen, der ejes ligeligt af Københavns Kommune og
By & Havn. Det nyopfyldte område er etableret med ca. 600 meter kaj, og ventes overdraget til By &
Havn i 2011, hvorefter det skal udlejes til CMP med henblik på anvendelse til tørbulkaktiviteter.

| 2010 er der gennemført indledende undersøgelse af etablering af ny krydstogtkaj på i alt 1.100 meter.
De endelige godkendelser til kajens etablering ventes givet i 2011. Kajen inkl. terminalfaciliteter ventes
færdig i 2013. I sammenhæng med kajens etablering forventes en udvidelse af havnearealerne mod
nord, hvortil de nuværende container- og bilterminaler på længere sigt kan flyttes.

Det samlede resultat af den primære drift for havnedriften var i 2010 på 52 mio. kr., hvilket er 4 mio. kr.
bedre end resultatet i 2009. De samlede investeringer udgjorde 15 mio. kr.

Tabel 5. CMP's økonomiske omsætning og resultat 2006-2010 (mio. SEK)

 

 

 

 

 

2006 2007 2008 2009 2010
Omsætning 649 733 784 733 675
Resultat af primær drift 91 143 173 122 112

 

CMP's resultat af den primære drift blev i 2010 blev på 112 mio. SEK. Der er tale om en nedgang på 10
mio. kr. i forhold til 2009, hvilket primært kan henføres til kursfaldet på DKK i forhold til SEK, der rammer
værdien af indtjeningen i København. Bortset fra effekten af valutakursudviklingen er resultatet stabilise-
ret efter nedgangen i 2009, hvor CMP's omsætning og resultat blev ramt hårdt af den generelle økonomi-
ske afmatning.

På krydstogtområdet blev 2010 dog endnu et godt år for CMP med 306 anløb. I 2011 ventes en yderlige-
re stigning i antallet af krydstogtanløb til København, der således ventes at kunne fastholde sin position
som en af de største krydstogthavne i Nordeuropa.

Den samlede godshåndtering blev i 2010 på 15 mio. tons, hvilket er på niveau med 2009. Der var en
mindre stigning i omsætningen af flydende bulk, der dog blev opvejet af en tilsvarende nedgang tørbulk-
aktiviteterne. Ro-Ro-trafikken og den konventionelle godstrafik har opnået en mindre stigning. Baggrun-
den er dels en stigning i håndtering af nye biler, dels en stigning i Ro-Ro-trafikken mellem Malmø og Tra-
veminde.

| 2011 ventes et resultat på niveau med 2010-resultatet. Et nyt havneområde i Malmø tages i brug både
til Ro-Ro-trafikken og til containerhåndteringen. Det nye havneområde, der er skabt gennem opfyldning af
vandareal, giver plads til en udvikling af havnedriften i Malmø mange år frem.

6. Samfundsansvar (CSR)

Som byudviklingsselskab og grundejer i Ørestad, Nordhavnen og Sydhavnen har By & Havn et stort an-
svar og forpligtelse til at tilføre København nye byområder af høj kvalitet og sikre en bæredygtig byudvik-
ling.

Eksternt lægges indsatsen på byudviklingsaktiviteter, miljø og bæredygtighed i byområderne samt drift og
vedligeholdelse af havnen og øvrige arealer. Internt i organisationen er der fokus på medarbejdernes
trivsel og arbejdsmiljø.

I november 2010 blev By & Havn medlem af UN Global Compact og støtter initiativets ti principper inden
for områderne menneskerettigheder, arbejde, miljø og antikorruption. By & Havn udarbejder i november
2011 den første COP-rapport, som orienterer om selskabets indsats i forhold til UN Global Compact.

Byudviklingsaktiviteter

By & Havn planlægger nye bydele, anlægger infrastruktur og sælger arealer i selskabets områder. Sel-
skabet tager også medansvar i den langsigtede udvikling af bydelene, så de bliver levende og mangfoldi-
ge bydele at bo i.

I begyndelsen af 2010 afholdt By & Havn to interne workshops med involvering af professionelle fagfolk
og centrale samarbejdsparter om Ørestads udvikling ud fra en tværfaglig helhedsbetragtning i relation til
bl.a. arkitektur, byrum og byliv. Fokus var rettet mod Ørestad City, og resultatet blev et inspirationskatalog
med en række idéer til både overordnede temaer og konkrete projekter, der sammen med relevante aktø-
rer kan arbejdes videre med i Ørestad City, og som kan inspirere i den videre udvikling af selskabets øv-
rige udviklingsområder.

For at undersøge hvordan området omkring sivegaden ved VM Bjerget i Ørestad City kan forbedres,
gennemførte By & Havn i samarbejde med lokale parter bylivsprojektet VÆRFTET. I midlertidige bygnin-
ger i skala 1:1 udarbejdede beboerne projekter for at undersøge, hvordan ændringerne i gaden påvirkede
bylivet.

By & Havn fik i 2010 gennemført en evaluering af det ca. 25.000 m? store aktivitetsområde Plug rn" Play i
Ørestad Syd. De daglige brugere, de involverede foreninger, bydelens interessenter og udvalgte byudvik-
lingseksperter tilkendegiver i evalueringen, at Plug n' Play er med til at give både besøgende og beboer-
ne i Ørestad en positiv oplevelse af, at der er liv og aktivitet i bydelen. Det anbefales, at anlægget bør
følges op af flere og andre typer områder, der særligt fremmer bylivet og rækker ud over Plug n' Plays
grænser.

Selskabet er bl.a. også aktivt i foreningen Ørestad Kultur, som bl.a. består af virksomheder og grundejer-
foreninger i Ørestad. En af Ørestad Kulturs vigtigste opgaver er at styrke netværket i bydelen. Forenin-
gens store tiltag er den årlige kulturfestival Ørestad Kulturdage. Festivalen blev afholdt i september 2010,
og op mod 10.000 besøgende deltog i de 54 forskellige aktiviteter i Ørestad.

For at styrke netværket i Ørestad yderligere har By & Havn i samarbejde med Grundejerforeningssekreta-
riatet i Ørestad i 2010 lanceret en fælles elektronisk platform. Hjemmesiden orestad.net giver rammerne
for vidensdeling mellem Ørestads beboere, studerende og de mange mennesker, der hver dag arbejder i
bydelen.

I forbindelse med Flådens 500 års jubilæum i august 2010 bidrog By & Havn aktivt til den store begiven-
hed med logistik og kommunikation til offentligheden om arrangementet. I alt anløb 63 skibe Københavns
havn, og ca. 200.000 besøgende deltog i festlighederne langs kajerne i havnen.

Selskabet er også hovedsponsor ved den årligt tilbagevendende havnefestival Kulturhavn, der lægger
rammer til for mere end 100 foreningers aktiviteter. By & Havn sørger bl.a. for flydeafspærringer og pa-
truljesejlads under arrangementet.

Miljø og bæredygtighed

By & Havn planlægger i vid udstrækning byområderne som bæredygtige bydele. I 2007 indgik By & Havn
en samarbejdsaftale med Realdania og Carlsberg Ejendomme om udvikling af et bæredygtighedsværktøj.
Målet er at gøre det muligt undervejs i en byudviklingsproces at måle, hvor bæredygtige de forskellige
tiltag er i forhold til både miljømæssig, social/sundhed og økonomisk bæredygtighed. Materialet består af
et procesværktøj med et udførligt spørgeskema samt et inspirationskatalog. Værktøjet foreligger nu i en
form, så det kan bruges af parterne på nye byudviklingsprojekter, og selskabet forventer at benytte det i
fremtidige udviklingsprocesser.

By & Havn er medlem af Green Building Council Denmark. Organisationen arbejder mod at etablere en
dansk certificeringsordning inden for bæredygtighed. By & Havn ønsker at fremme udviklingen af ”grønne
bygninger” i selskabets byudviklingsområder.

På Marmormolen er By & Havn via FN-By-selskabet selv bygherre på opførelsen af den miljø- og klima-
venlige FN-By. Den 28.000 etagemeter store FN-By bliver bygget som et energiklasse 1-hus samt projek-
teret og udført, så bygningen kan blive LEED-certificeret.

By & Havn står for den daglige drift og vedligehold af Københavns Havn og selskabets øvrige arealer.
Løbende undersøger selskabet nye metoder til mere miljøvenlig drift og vedligehold. Blandt andet er der
blevet afprøvet og taget en ny økologisk metode til ukrudtsbekæmpelse i brug.

Selskabet sørger for at fjerne store mængder affald fra Københavns Havn, som giver københavnerne
bedre vandkvalitet og et renere havnemiljø. I samarbejde med Danmarks Naturfredningsforening og Kø-
benhavns Kommune deltog By & Havn i ”Landsindsamlingen af affald 2010” med en ekstra indsats på
Islands Brygge og Sydhavnstippen. I alt blev der indsamlet 2.300 kg affald.

I december 2010 blev der plantet ca. 1.000 energipiletræer på det midlertidige aktivitetsområde Plug n'
Play i Ørestad Syd. Beplantningen foregik som led i projekt "Børnenes Klimaskov" under Københavns
Kommune, hvor folkeskoleklasser fra Amager plantede pil på området og blev undervist i klima- og
miljøproblematikker.

T. God selskabsledelse

By & Havn efterlever generelt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse samt i øvrigt Statens anbefa-
linger og krav for god selskabsledelse i statsejede virksomheder. (jf. www.corporategovernance.dk)

 

Fokus i løbet af 2010 inden for dette område har været på at implementere de nye anbefalinger fra Komi-
téen for god Selskabsledelse, der kom i starten af året. Selskabet har vurderet hver enkelt anbefaling og
afgjort, hvorledes anbefalingen er eller skal implementeres. Der er endvidere udarbejdet en samlet over-
sigt over alle anbefalinger med angivelse af, i hvilket omfang selskabet følger anbefalingen, og begrun-
delse herfor.

Der har i lighed med tidligere år været gennemført bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved, at de
enkelte medlemmer gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form tilkendegiver deres hold-
ning til blandt andet mødernes og materialets form, metoder i bestyrelsen, opfølgning og implementering
af trufne beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse og direktion mv. Også en
gennemgang af forretningsordenen sker i forbindelse med evalueringen.

Selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men der er anbefalinger, som enten er fravalgt eller
som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder særlige konstruktion og ejerskab mv. Da By &
Havn er et offentligt ejet interessentselskab med egen stiftelseslovgivning, er en række af anbefalingerne
omkring Corporate Governance ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke følges. Dette gælder an-
befalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammensætning af bestyrelse samt
dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmedlemmer samt valg af revisorer. Selskabet har for så vidt
angår disse anbefalinger henledt opmærksomheden herpå over for selskabets ejere, således at disse i

10

deres udpegning, vederlagsdrøftelser mv. kan afgøre, hvorledes anbefalingerne skal have virkning i for-
hold til selskabet.

Derudover har selskabet, grundet et tæt og professionelt samarbejde i bestyrelsen, valgt ikke at nedsætte
revisions- eller andre underudvalg i bestyrelsen. Endvidere er det vurderet, at det ikke er relevant at etab-
lere en whistleblower-ordning.

8. Organisation og medarbejdere

Udviklingsselskabet By & Havn er et selskab med bred og mangeårig viden om byudvikling, havnedrift
mv. Selskabets medarbejdere besidder en værdifuld viden om selskabets mange aktiviteter og er naturligt
selskabets vigtigste ressource. Der er fokus på, at selskabet til enhver tid udvikler, fastholder og tiltrækker
kvalificerede medarbejdere, og derfor udvikles selskabets personalepolitik løbende. I Samarbejdsudval-
get har medarbejdere og ledelse i 2010 opdateret og formuleret selskabets personalepolitik.

For at sikre et godt fysisk og psykisk arbejdsmiljø tilbyder selskabet en række goder, som kan bidrage
positivt i medarbejderens hverdag. Blandt andet har medarbejderne mulighed for at benytte sig af en
frugt- og kantineordning samt massage- og psykologordning, ligesom der tilbydes rygestopkursus og
helbredsundersøgelser.

By & Havn har en aktiv personale- og idrætsforening, som arrangerer en række forskellige aktiviteter.
Selskabet yder hvert år et tilskud til Personale- og Idrætsforeningen.

I 2009 foretog selskabets ledelse reduktion i personale som konsekvens af de økonomiske konjunkturer. I
forbindelse med reduktion i personale blev der indgået aftaler om fastholdelses- og fratrædelsesordnin-
ger. Rationaliseringerne er slået fuldt igennem primo 2011.

Ved årsskiftet 2010/2011 blev gennemført en betydelig organisationsændring, som skal sikre selskabet
fortsat værdi og vækst.

By & Havn beskæftigede ved årets udgang 108 medarbejdere, der varetager selskabets mangeartede
opgaver. Der er 79 funktionærer og 29 specialarbejdere. Funktionærerne spænder over en bred vifte af
faggrupper: Økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, kontormedarbejdere etc.

9. Selskabsmæssige forhold

Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning pr. 1.
januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget i
juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og Den Danske
Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser.

Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns
Havn, udlejning af ejendomme, parkering samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operationelle
del af havnedriften varetages af Copenhagen Malmé Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, der
ejes ligeligt af By & Havn og Malm& Hamn AB. By & Havn har endvidere ejerandele i følgende selskaber:

e FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 99,2 pct. af By & Havn og 0,8
pct. af Nordkranen A/S. Selskabet har til formål at opføre og udleje ejendomme på Marmormolen.

e Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn
og N&S P/S, bestående af et partnerskab mellem Nordkranen A/S og SNS Property Finance, ejer
hver 50 pct. af byggemodningsselskabet. Selskabet har til formål at udvikle Marmormolen.

e DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development
ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads.

11

Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og
Københavns Kommune ejer hver 50 pct. af udviklingsselskabet. Selskabets formål er at drive
jorddepot på Prøvestenen. Selskaberne forventes likvideret i 2011.

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 under likvidation samt tilhørende komplementarselskab
under likvidation. Selskabet har haft ansvaret for udvikling og opførelse af Kobbertårnet på

Amerika Plads.

Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S under likvidation samt tilhørende komplementar-
selskab under likvidation. By & Havn og Københavns Kommune ejer hver 50 pct. af bygge-
modningsselskabet. Selskabet har til formål at udvikle Sluseholmen.

 

 

 

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

 

99,2 % ejet

Datterselskab

 

 

 

 

 

Joint Ventures

 

FN-Byen P/S og
Komplementarselskabet FN-Byen ApS

 

 

 

Copenhagen Malmé Port AB

50 % ejet

Associerede selskaber

 

 

 

Den resterende del ejes af Malméå Hamn AB

 

Kommanditaktieselskabet DanLink-

 

Kommanditaktieselskabet DLU
nr. 1 og DLU nr. 1 ApS

 

 

 

 

Den resterende del ejes af TK Byggeholding

 

Udvikling og DLU ApS

 

 

 

Den resterende del ejes af TK Development

 

Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S

 

og Prøvestenen A/S

 

Den resterende del ejes af Københavns Kommune

 

Byggemodningsselskabet

 

Sluseholmen P/S og
Komplementarselskabet
Sluseholmen A/S

 

 

 

Den resterende del ejes af Københavns Kommune

 

Byggemodningsselskabet
Marmormolen P/S og
Komplementarselskabet No. 1 ApS

 

 

 

 

 

Den resterende del ejes af N & S P/S

 

 

Tabel 6. Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder (mio. kr.)

 

 

 

Kapitalandele i datterselskab 87
Joint ventures:

- Copenhagen Malmé Port AB 180
- Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S 121
- DanLink-Udvikling P/S 53
- Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S 15
- Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S 2
Associerede virksomheder 4
Kapitalandele i alt 462

 

 

 

12

10... Regnskabsberetning

Resultat

By & Havn opnåede i 2010 et resultat på 67,2 mio. kr. før markedsværdiregulering af gælden og før skat,
hvilket skal ses i forhold til et resultat i 2009 på -508,4 mio. kr. Resultatet efter markedsværdiregulering af
gælden blev på -25,8 mio. kr. (-743,8 mio. kr. i 2009).

Årets nettoomsætning blev på 256,6 mio. kr., hvilket er en fremgang på 6 pct. i forhold til 2009. Omsæt-
ningsfremgangen har også slået positivt igennem på resultatet af den primære drift. Ses der bort fra vær-
direguleringer af investeringsejendommene, blev resultatet af den primære drift på 39,6 mio. kr., hvilket er
en fremgang på 9,4 mio. kr. i forhold til 2009.

Der er i 2010 gennemført værdiregulering af investeringsejendomme på 502,7 mio. kr. (-74,8 mio. kr. i
2009). Værdireguleringerne vedrører dels udlejningsejendomme, hvor der er indgået nye lejekontrakter
med en samlet årlige leje på ca. 60 mio. kr., dels udviklingsområderne. Værdien af selskabets samlede
udviklingsområder, der omfatter næsten 5 mio. etagemeter, er opskrevet med ca. 400 mio. kr. Omtrent
halvdelen af opskrivningen kan henføres til, at de forventede omkostninger ved udvikling af selskabets
arealer de kommende år vurderes at blive lavere end hidtil antaget.

I 2010 udgjorde de finansielle nettoomkostninger 498,6 mio. kr. mod 505,2 mio. kr. i 2009. Størstedelen
af nettoomkostningerne vedrører renteomkostninger til kreditinstitutter. Den samlede forrentning af sel-
skabets gæld til kreditinstitutter blev i 2010 på 4,4 pct. ekskl. valutakursreguleringer mv.

De finansielle omkostninger er i 2010 blevet belastet af en ekstraordinær nedskrivning af selskabets
momstilgodehavende på 22 mio. kr. som følge af en ændret regnskabsmæssig vurdering af et nominelt
tilgodehavende på 256 mio. kr. Endvidere har resultatet været belastet med finansielle omkostninger som
følge af valutakursreguleringer på netto 7,6 mio. kr. vedrørende selskabets gældsportefølje, mens der i
2009-regnskabet kunne indregnes positive valutakursreguleringer på 1,3 mio. kr.

En del af By & Havns gæld er optaget som fastforrentede eller realt forrentede lån. Lånene optages til
dagsværdi i regnskabet. I 2010 er der sket en markedsværdiregulering af gælden på 92,9 mio. kr. som
følge af udviklingen i renten og inflationsforventningerne i løbet af året.

Moderselskabet By & Havn er ikke skattepligtigt. Det samlede resultat udgjorde -25,8 mio. kr. (-743,8 mio.
kr. i 2009).

Balance

Ved udgangen af 2010 udgjorde den samlede balance 11.787 mio. kr., hvilket er en nedgang i forhold til
2009, hvor den samlede balancesum var på 13.569 mio. kr. Nedgangen skyldes hovedsageligt, at Kø-
benhavns Kommune har indfriet en gæld vedrørende grundskyld i Ørestad, som indgik i selskabets åb-
ningsbalance. Den samlede tilbagebetaling var på i alt 2.526 mio. kr., der primært har været anvendt til at
nedbringe selskabets gæld.

Pr. 31. december 2010 udgjorde de materielle anlægsaktiver 10.678 mio. kr. mod 9.958 mio. kr. pr. 31.
december 2009. Foruden værdireguleringer af investeringsejendommene på 540 mio. kr. har der i 2010
været tilgang i form af investeringer på i alt 222 mio. kr., hvoraf 195 mio. kr. stadig indgår i regnskabet
som igangværende arbejder vedrørende ikke-afsluttede investeringsprojekter. De største investeringspro-
jekter i 2010 har været opførelsen af nye lagerfaciliteter til FN (FN-Byen Campus 2), hvor der samlet er
investeret 75 mio. kr. i 2010.

De finansielle anlægsaktiver er i 2010 reduceret som følge af Københavns Kommunes indfrielse af
grundskyldsgæld. Pr. 31. december 2010 udgør de finansielle anlægsaktiver 488 mio. kr. (2.956 mio. kr. i
2009), hvoraf 462 mio. kr. vedrører kapitalandele i datterselskaber og joint ventures.

De samlede omsætningsaktiver i selskabet var ved udgangen af 2010 på 621 mio. kr., hvilket er 34 mio.

kr. lavere end i 2009. Nedgangen skyldes hovedsagligt en ændring i likvider, hvorimod tilgodehavende
hos datterselskaber og joint ventures mv. er øget.

13

Ved udgangen af 2010 udgjorde egenkapitalen -1.224 mio. kr., hvilket er på niveau med året før. Foruden
årets resultat efter skat på -26 mio. kr. er egenkapitalen blevet positivt påvirket af valutakursreguleringer
på 23 mio. kr. af kapitalandelen i CMP. Udviklingen i egenkapitalen vil på længere sigt naturligvis i væ-
sentlig udstrækning være afhængig af udviklingen på ejendomsmarkedet og dermed på prissætningen af
selskabets udviklingsejendomme. Selskabets kapitalstruktur og ejerforhold indebærer dog, at der trods
den negative egenkapital ikke skal tages forbehold for selskabets fortsatte drift ud fra en going-concern-
betragtning.

Der er i regnskabet for 2010 hensat 45 mio. kr. vedrørende primært miljøforanstaltninger, hvilket stort set
er på niveau med 2009.

Selskabets samlede gældsforpligtelser udgør i alt 12.967 mio. kr. mod 15.136 mio. kr. pr. 31. december
2009. Nedgangen kan primært henføres til Københavns Kommunes indfrielse af sin grundskyldsgæld,
der er blevet anvendt til indfrielse af dele af den kortfristede gæld. Der er i 2010 indgået nye låneaftaler
på i alt 1.000 mio. kr.

Der indgår i balancen en gældspost til Københavns Kommune på i alt 451 mio. kr. vedrørende By &
Havns bidrag til forlængelse af Nordhavnsvej, der forfalder til betaling, når vejen ibrugtages, forventeligt i
2015. Gældsposten er nutidsværdien af By & Havns resterende bidrag til vejen inkl. indeksering, idet 1/3
af bidraget, 250 mio. kr., er indfriet i 2010.

Pengestrømsopgørelse

Den samlede pengestrøm i 2010 har indebåret en nedgang i likviderne på 114 mio. kr. Driften har givet et
positivt bidrag til likviditeten på 44 mio. kr., når der ses bort fra de finansielle poster, der har indebåret et
likviditetstræk på 475 mio. kr.

De samlede investeringer har bidraget positivt til likviditeten med 2.303 mio. kr. som følge af Københavns
Kommunes tilbagebetaling af grundskyldsgæld. I modsat retning trækker et samlet investeringsniveau på
221 mio. kr. Pengestrømmene fra finansieringsaktiviteten har været på -1.898 mio. kr., der vedrører tilba-
gebetaling af gæld på 2.213 mio. kr. og optagelse af gæld på i alt 315 mio. kr.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der har efter regnskabsårets udløb ikke været begivenheder af væsentlig betydning for årsregnskabet
eller for årsrapporten i øvrigt.

Forventninger til 2011

| 2011 forventes et resultat på niveau med resultatet i 2010. Resultatniveauet forudsætter, at det også i
2011 bliver muligt at foretage en positiv værdiregulering af selskabets investeringsejendomme, hvilket
naturligvis beror på udviklingen på ejendomsmarkedet. For så vidt angår resultatet af den primære drift i
øvrigt ventes 2011 at give en fremgang, bl.a. som følge af gennemførte rationaliseringstiltag. Resultat-
andele fra joint ventures mv. ventes også at kunne øges, bl.a. som følge af forventet resultatfremgang i
CMP, primært inden for krydstogtsegmentet.

For 2011 er der budgetteret med et likviditetstræk på 1 mia. kr. til gennemførelse af planlagte investerin-
ger og til driften. Hertil kommer, at By & Havn i slutningen af 2011 skal refinansiere gæld for 3,3 mia. kr.
Det samlede likviditetsbehov bliver dækket ved optagelse af lån i Nationalbanken i henhold til gældende
aftaler. Selskabets likviditetsrisiko er derfor meget lav, og årsrapporten er aflagt under forudsætning om
fortsat drift.

11... Risikostyring
By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter og med at prioritere

de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By & Havns
egne beslutninger, mens andre primært er forårsaget af udefra kommende forhold, som selskabet kun i

14

begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici, der er knyttet til
selskabets forretningsområder, og øvrige risici.

Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med be-
styrelsens strategiarbejde. Det gælder både ved udarbejdelse af den overordnede forretningsstrategi og
for strategier på enkeltområder som f.eks. salgsstrategi, udlejningsstrategi, parkeringsstrategi og finans-
strategi. I øvrigt bliver identifikation og prioritering af risici indarbejdet i den daglige arbejdstilrettelæggel-
se.

På skadesområdet har By & Havn tegnet en række forsikringer vedrørende f.eks. bygninger, materiel,
motorkøretøjer og ansvarsforhold. Det er en del af ledelsesansvaret at forholde sig aktivt til de opståede
skader og overveje skadesforebyggende tiltag.

Risikoforhold for forretningsområder

Arealudvikling

By & Havns salg af arealer i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål med tilhørende offentlige
investeringer afhænger af, at markedet efterspørger nye byområder. Efterspørgslen afhænger primært af
de økonomiske konjunkturer, men også af konkurrencen med andre byudviklingsområder i København.
Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunkturudviklingen indebærer store udsving i salg mellem de
enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også påvirker prissætningen. I sidste ende kan konjunkturforholde-
ne påvirke værdiskabelsen i selskabet på længere sigt. Værdien af selskabets arealer optages i regnska-
bet til dagsværdi. Værdiansættelsen er nærmere beskrevet i afsnit 12 nedenfor, herunder følsomhed over
for ændringer i nogle af de væsentligste forudsætninger for værdiansættelsen.

Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle afsæt-
tes over de næste 70-80 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lavt salg og
perioder med højt salg afhængig af konjunkturudviklingen. De seneste tre år har salget været begrænset,
og der ventes heller ikke større salg i 2011.

De seneste års konjunkturudvikling og begrænsede salg har også påvirket resultatudviklingen. Selska-
bets kapitalforhold og adgang til finansiering gør det dog muligt at klare relativt store udsving i resultat og
egenkapital.

Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan imø-

dekommes, når markedet vender. Aktivitetsniveauet tilpasses dog løbende den forventede markedsudvik-
ling, så nye investeringer i byudvikling afpasses med salgstakten.

Udlejning
Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk afmat-
ning, som det har været tilfældet de seneste par år. Risikoen består i, at markedslejen falder, at tom-

gangsprocenten øges eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende betaling.

Den samlede portefølje af lejemål består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at be-
grænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål.

Lejemålene fordeler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder:

Kontor 25 pct.
Lager mv. 26 pct.
Arealer 41 pct.
Vandarealer 8 pct.

100 pct.

15

Tomgangsprocenten for de kontorlokaler i ejendomme, der ikke skal omdannes gennem byudvikling i den
nærmeste årrække, er 8,2 pct., hvilket er lidt lavere end for København som helhed.

Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at
indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af nye leje-
re, og opkrævning af depositum mindsker risikoen for direkte tab. I 2010 har de direkte tab på debitorer
fra lejemål udgjort under 1 pct. af de samlede lejeindtægter.

Værdiansættelsen af udlejningsejendommene med tilhørende følsomhedsberegninger er beskrevet i af-
snit 12 nedenfor.

Parkering

Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de
nye udviklingsområder investeres i første række i midlertidige parkeringsanlæg i terræn, mens store inve-
steringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når der er tilstrækkeligt efterspørgsels-
grundlag.

Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger og
arbejdspladser i nærområdet, mens konjunkturforhold kun i begrænset påvirker omsætningen i parke-
ringsanlæggene.

Moderselskabet By & Havn ejer og driver i alt 3.950 parkeringspladser i anlæg eller på terræn. Hertil
kommer 800 pladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Der er indgået aftale med ca. 3.600
faste kunder, der består af ca. 2.700 erhvervskunder og ca. 900 privatkunder. De faste kunder står for ca.
66 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende kunder. Resultatet på parke-
ringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængig af enkelte parkeringsanlæg eller af enkelt-
kunder.

Selskabets parkeringsanlæg er kun i visse områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra
gratisparkering i gadeplan. Den overordnede udvikling på parkeringsområdet med større grad af betaling
for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter.

Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem
forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan påvir-
ke indtjeningsniveauet.

Havnedrift

Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer. Selskabets havnedriftsaktiviteter vareta-
ges primært af det delvist ejede CMP. CMP's aktiviteter er spredt over flere forskellige forretningsområ-
der. CMP's aktiviteter er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og København, der ikke nødvendigvis
har samme konjunkturforløb. CMP's omsætning er fordelt på mange forskellige kunder, hvor mange har
en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedriftsaktiviteter har således en afbalanceret risiko-
profil.

En del af CMP's indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som følge
heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede indtjening.
Finansielle risici

Ved udgangen af 2010 havde By & Havn en samlet gæld til kreditinstitutter på 12,2 mia. kr. Med de nu-
værende forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden øget de kommende tre-fire

år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Den finansielle risiko vedrørende gælden er
et væsentligt risikoområde for By & Havn.

16

I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselska-
bet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån (genudlån), hvorved der opnås gunstige vil-
kår. Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Trans-
portministeriet og By & Havn. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumenter
og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lån optages typisk som genudlån fra National-
banken, der med anvendelse af bl.a. rente-SVWWAPS evt. omlægges, så der opnås den ønskede risikopro-
fil.

Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set
over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de
enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a. Målet har
været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse.

Rammerne for selskabets finansielle transaktioner fastsættes en gang årligt af bestyrelsen med vedtagel-
se af en finansstrategi og finansieringsinstruks. Den samlede risikoprofil er lav.

1 2011 ventes optaget nye lån på i alt 4,3 mia. kr., hvoraf 3,3 mia. kr. går til refinansiering.

Valutarisiko

I henhold til retningslinjerne i trepartsaftalen er selskabets låneportefølje alene endeligt eksponeret i DKK
og EUR. Med udgangspunkt i historisk lave udsving mellem de to valutaer vurderes eksponeringen i EUR
ikke at udgøre en væsentlig finansiel risiko. Den valgte fordeling mellem de to valutaer vil afhænge af den
relative renteudvikling i valutaerne.

Pr. 31. december 2010 var 50,1 pct. af bruttogælden placeret i DKK og 49,9 pct. i EUR. Valutarisikoen
ved en 1 pct. ændring i EUR-kursen er 61 mio. kr.

Renterisiko

Fordelingen af den samlede gældsportefølje på forskellige rentetyper (fast-, variabelt eller realt forrentede
lån) fastlægges i finansstrategien, men overvejes i øvrigt løbende afhængig af udviklingen på de finan-
sielle markeder. I fastlæggelsen af gældsfordelingen inddrages også sammenhængen mellem udviklin-
gen i finansieringsomkostninger (passiver) og selskabets indtjening (aktiver). Analyser har peget på, at
selskabet i relation til det samlede risikobillede med fordel kan nedbringe den fastforrentede del af gæl-
den mod at øge såvel den variabelt som den realt forrentede gældsandel. Der vil på den baggrund ske en
tilpasning af gældsfordelingen i løbet 2011. Der sigtes mod, at omkring 50 pct. af gælden placeres i realt
forrentede lån.

Pr. 31. december 2010 var 54 pct. af gælden fastforrentet, 36 pct. realrentebaseret og 10 pct. variabelt
forrentet. Den relativt lave andel variabelt forrentede lån pr. 31. december 2010 skyldes, at Københavns
Kommune indfriede en gældspost til By & Havn på 2,5 mia. kr., der i november 2010 blev anvendt til at
nedbringe den variabelt forrentede gældsandel.

Gældsporteføljens varighed er opgjort til 7,2 år pr. 31. december 2010, hvilket er sammenvægtet af en
varighed på 3,7 år for den nominelle gældsandel og 12,7 år for den realrentebaserede gældsandel. Kurs-
følsomheden er opgjort til 9 mio. kr. ved en ændring i rentekurven på 1 basispunkt (0,01 pct.).

Tabel 7. Gæld relativt fordelt på rentetype pr. 31. december 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

Pct.
Variabelt forrentet 9,9
Fastforrentet 53,7
Realforrentet (indeks) 36,4
I alt 100,0

 

17

Kreditrisici

Finansielle kreditrisici består i, at modparter ikke overholder deres forpligtelser over for By & Havn enten i
relation til afledte finansielle instrumenter eller ved placering af overskudslikviditet.

Rente- og valuta-SVVAPS indgås kun med de mest kreditværdige danske og udenlandske institutioner og
i overensstemmelse med retningslinjerne i trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportministeriet.
Målet er, at risikoen på modparten i videst mulige omfang begrænses.

Modpartsrisici styres og overvåges løbende i et særligt line- og limitsystem, der fastlægger principperne
for opgørelse af disse risici, samt et maksimum for hvor store risici, der kan accepteres for hver modpart.
Sidstnævnte udmåles i forhold til modpartens rating hos de internationale ratingbureauer. Selskabet ind-
går kun aftaler med modparter, hvis der foreligger en aftale om sikkerhedsstillelse (CSA-aftale). Kreditri-
sikoen ved disse aftaler vurderes til 0. Selskabet har dog en enkelt aftale med Natixis på 45 mio. kr., der
ikke er omfattet af en CSA-aftale. De underliggende transaktioner for denne aftale har dog afløb i novem-
ber 2011.

Selskabet har i perioder overskudslikviditet, der placeres som bankindestående indtil det forventede af-
løb. Ved udgangen af 2010 udgjorde likviditetsreserven 0 kr. Overskudslikviditet i moderselskabet place-
res alene i pengeinstitutter med en rating på mindst A+/A1, når bortses fra likviditet anvendt til den løben-
de drift.

Likviditetsrisiko

By & Havn har en meget begrænset likviditetsrisiko, da selskabet via lov om Metroselskabet I/S og Areal-
udviklingsselskabet I/S samt trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportministeriet har adgang til at
optage lån i Nationalbanken til finansiering af selskabets aktiviteter. Lån kan optages med meget kort
varsel. Hertil kommer, at moderselskabet har trækningsrettigheder hos sin hovedbankforbindelse på 340
mio. kr., hvor der ved årets udgang var trukket 62 mio. kr.

Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

By & Havns risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen skal minimere
risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet. Forud for regnskabsaflæggelsen er de
væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbindelse med forretningsgangene gennemgået
og prioriteret med henblik på at afdække risiciene. I By & Havn er direktionen ansvarlig for selskabets
overordnede risikoprofil og -styring i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og for etablering af et kon-
trolsystem. Direktionen har implementeret nødvendige kontroller til at imødegå de identificerede risici
vedrørende regnskabsaflæggelsen, hvorved der er skabt en rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at
uretmæssig brug af aktiver, tab og /eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sen undgås. De identificerede risici er bl.a. imødegået ved udarbejdelse af en række ledelsesgodkendte
politikker og andre styrende dokumenter. Ledelsens holdning til god risikostyring og intern kontrol er ud-
trykt i og kommunikeret via disse dokumenter.

12... Værdiansættelse af investeringsejendomme

By & Havns investeringsejendomme er på balancedagen den 31. december 2010 opgjort til en værdi på
9,9 mia. kr. Investeringsejendommene består dels af en portefølje af udlejningsejendomme til en værdi af
ca. 1,6 mia. kr. samt udviklingsejendomme (byggegrunde til salg) til en værdi af ca. 8,2 mia. kr. Investe-
ringsejendommene udgør den væsentligste del af By & Havns aktivmasse. Værdiansættelsen skal i hen-
hold til regnskabspraksis ske til dagsværdi. By & Havns udviklingsejendomme er af en størrelse og en
karakter, der i sig selv medfører usikkerhed ved opgørelser af dagsværdien. Nedenfor er metoden til at
værdiansætte By & Havns investeringsejendomme i årsregnskabet beskrevet og suppleret med følsom-
hedsberegninger.

18

Udlejningsejendomme

Værdiansættelsen af udlejningsejendomme er opgjort på basis af kontraktuelle lejeindtægter fratrukket
direkte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger og ejendomsskatter på ejendommene samt indirekte ud-
gifter i form af administrationsudgifter. Lejestigninger som følge af lejereguleringer eller tilgang af nye
lejere indregnes i takt med realiseringen. Der tages højde for de på skæringsdagen kendte større ned-
gange i lejeindtægterne som følge af fraflytninger mv. Værdien af indestående deposita og forudbetalt
leje medgår ikke i værdiansættelsen.

Udlejningsejendommene består af flere forskellige typer af ejendomme fra moderne kontorlejemål til pak-
huse og areallejemål i havneområder. Udlejningsindtægterne på årligt omkring 170 mio. kr. (ekskl. ny
aftale om udlejning af kontorlejemål til FN) har derfor en stor spredning på brancher og kundetyper og er
derfor mindre følsomme over for markedsudsving. De opnåede udlejningspriser har således også kun i
begrænset omfang været påvirket af de seneste års konjunkturnedgang, ligesom tomgangsprocenten kun
er steget i begrænset omfang i løbet af 2010.

Nettolejen pr. ejendom kapitaliseres på baggrund af et gennemsnitligt afkastkrav på 5,2 pct. Ved værdi-
ansættelsen af udlejningsejendommene tages der dog højde for, at nogle af udlejningsejendommene
ligger i kommende udviklingsområder. Det gennemsnitlige afkastkrav ligger derfor højere end 5,2 pct.

Den samlede værdi af udlejningsejendommene er naturligvis følsom over for ændringer i afkastkravet.
Øges afkastkravet med 0,5 pct.point til 5,7 pct., reduceres dagsværdien fra 1.642 mio. kr. til 1.427 mio.
kr., jf. tabel 8.

Tabel 8. Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkrav

 

 

 

 

Cen-

tralt

skøn
Primære afkastkrav, 4,2 4,45 4,7 4,95 5,2 5,45 5,7 5,95 6,2
pct.
Dagsværdi af udlej- 2.259 | 2.055 | 1.903 | 1.766 | 1.642 | 1.530 | 1.427 | 1.333 | 1.248
ningsejendomme, mio.
kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingsejendomme

By & Havns samlede arealer, der indgår i regnskabet som udviklingsejendomme, omfatter i alt knap 5
mio. etagemeter, der med tiden skal udvikles og sælges. Der foreligger godkendt lokalplan eller lokalplan
under udarbejdelse for ca. halvdelen af de 5 mio. etagemeter. By & Havn har dermed en meget stor del
af de samlede tilgængelige etagemeter i Københavns Kommune. Områderne skal udvikles i takt med, at
markedet efterspørger nye arealer. Det forventes, at udviklingsperspektivet for så store arealer vil være
op imod 70-80 år. Pga. den nuværende markedssituation ventes ingen større salg før 2012.

Værdisætningen af så store arealer er naturligvis behæftet med betydelig usikkerhed. Usikkerheden er
dels knyttet til afhændelsestidspunktet, dels til salgsprisen. Usikkerheden forstærkes af, at By & Havn kun
i begrænset omfang har indgået salgsaftaler i 2010, der kan anvendes som udgangspunkt for værdian-
sættelsen.

Værdien af udviklingsejendommene er opgjort modelmæssigt som den diskonterede nutidsværdi af frem-
tidige cash-flows fra udvikling og salg af ejendommene. Cash-flows består på den ene side af forventede
salgsindtægter og på den anden side af byggemodnings- og udviklingsomkostninger samt omkostninger
til ejendomsskatter mv. frem til endelig afhændelse. Modellen baseres på et sæt af forudsætninger om
prisudvikling og afhændelsestidspunkt, idet der er taget udgangspunkt i dagens markedssituation. Den
modelmæssige tilgang til værdifastsættelsen indebærer, at de beregnede dagsværdier øges i takt med, at
realiseringstidspunktet nærmer sig.

Ca. hvert 5. år vil der blive indhentet eksterne vurderinger af dagsværdien af selskabets arealer, så de
modelmæssige vurderinger af arealernes værdi kan blive verificeret. Næste gang vil blive i løbet af 2011.

19

 

Følsomhedsberegninger

Den samlede værdi af udviklingsejendommene er pr. 31. december 2010 opgjort til 8.233 mio. kr. Føl-
somheden i forhold til ændringer i nogle af de centrale forudsætninger fremgår af tabellerne nedenfor.

Diskonteringsfaktor: | beregning af nutidsværdien af de fremtidige cash-flows er anvendt en real diskon-
teringsfaktor på 5 pct. for hovedparten af udviklingsområderne. For udviklingsområder med et langt udvik-
lingsperspektiv er der frem til 2025 anvendt en real diskonteringsfaktor på 10 pct. Den gennemsnitlige
diskonteringsfaktor er opgjort til 5,5 pct. realt.

Ved en ændring af den reale diskonteringsfaktor med +/-0,5 procentpoint ændres den beregnede dags-
værdi med ca. -700/+900 mio. kr., jf. tabel 9.

Tabel 9. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i diskonteringsfaktor

 

Centralt skøn

 

Real diskonteringsfaktor, pct. 50 5,25 55 5,75 6,0

 

 

 

 

 

 

 

 

Beregnet dagsværdi, mio. kr. 9.154 8.701 8.233 7.900 7.545

 

Salgstidspunkt: Det er forudsat, at de tilgængelige knap 5 mio. etagemeter sælges over en næsten 75
års periode. Det eksakte tidspunkt er vanskeligt at forudsige præcist og vil naturligvis afhænge af de ge-
nerelle konjunkturforløb i hele perioden og udviklingsområdernes attraktivitet i forhold til øvrige lokalise-
ringer i hovedstadsområdet. Ved en ændring af salgstidspunktet for alle salg og de tilhørende udviklings-
omkostninger med 1 år forøges/formindskes dagsværdien med ca. 450 mio. kr., jf. tabel 10.

Tabel 10. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt

 

 

 

 

 

 

 

 

Centralt skøn
Alle salg Ingen salg Alle salg
Salgstidspunkt fremrykkes 1 år | før 2012 udskydes 1 år
Beregnet dagsværdi, mio. kr. 8.688 8.233 7.178

 

Salgspriser: Den modelmæssige vurdering af udviklingsejendommenes dagsværdi har taget udgangs-
punkt i dagens priser på markedet for byggeretter. Priserne er vurderet ud fra, hvad en investor kan opnå
idagens marked ved udlejning eller salg af ejendomme til henholdsvis bolig- og erhvervsformål. Der er
videre foretaget en segmentering i prisklasser. Ved at fratrække forventede byggeomkostninger for en
evt. investor inkl. risikotillæg kan de gennemsnitlige forventede salgspriser for byggeretterne estimeres
(residualværdien).

De fremtidige salgspriser afhænger i høj grad af konjunkturforløbet. I modellen er forudsat, at der sker en
realprisstigning på ejendomsmarkedet i forhold tildagens marked frem til 2020, hvorefter priserne i reale
termer forudsættes konstante helt frem til de sidste arealer er afhændede. Alternativt kan antages et ud-
viklingsforløb, hvor priserne på ejendomsmarkedet på langt sigt stiger i takt med den økonomiske udvik-
ling. De to alternative forventninger til prisudviklingen er i relation til vurdering af dagsværdien stort set
ligeværdige afhængig af de anvendte vækstforudsætninger.

Som det fremgår af tabellen nedenfor vil en ændring i de opnåede salgspriser på 5 procentpoint give en
ændring i de beregnede dagsværdier på 4-500 mio. kr.

Tabel 11. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt

 

Prisforudsætning, pct. -15 -10 -5 Centralt skøn +5 +10 +15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beregnet dagsværdi, mio. kr. | 6.826 | 7.295 | 7.764 8.233 8.703 | 9.172 | 9.641

 

20

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2010

Note
Nettoomsætning 1
Værdireguleringer af mvesteringsejendomme 2
Andre driftsmdtægter
Indtægter i alt
Personaleomkostninger 3
Andre eksterne omkostninger 4
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver 5
Resultat af primær drift
Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter skat 6
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat 7
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber efter skat 8
Finansielle indtægter 9
Finansielle omkostninger 10
Resultat før markedsværdiregulering af gæld
Markedsværdiregulering af gæld 11

Årets resultat

Resultatdisponering
Forslag til resultatdisponering
Foreslået udbytte for regnskabsåret

Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode
Overført overskud

2010
DKK 1.000

256.612
502.747
1.570

760.929

-65.687
-127.287

-25.649

542.306

-2.222
25.651
72
698.596

-1.197.247

67.156

-92.913

-25.757

72
-25.829

-25.757

2009
DKK 1.000

241.773
-74.801
1.486

168.458

-66.004
-119.855

-27.154

-44.555

0
41.222
85
741.707

-1.252.881

-508.422

-235.381

-743.803

0
85
-743.888

-743.803

21

Balance 31. december 2010

Aktiver

Investeringsejendomme

Grunde og bygninger

Havneindretninger

Driftsmateriel

Materielle anlægsaktiver under opførelse

Materielle anlægsaktiver

Kapitalandele i datterselskaber

Kapitalandele i joint ventures

Kapitalandele i associerede selskaber

Ansvarlig lånekapital joint ventures

Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Tilgodehavende hos Københavns Kommune

Andre tilgodehavender

Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavender hos joint ventures og datterselskaber
Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender

Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver

Aktiver

Note 31. dec. 2010

DKK 1.000

9.875.141
315.222
385.794

15.920
86.332

12 10.678.409

13 87.108
14 371.202
15 3.736
16 0
16 21.917
16 0

16 4.424
488.387

11.166.796

79.991

17 67.214
111.251

18 361.157
1.429

621.042

0

621.042

11.787.838

31. dec. 2009

DKK 1.000

9.189.565
318.652
387.336

18.345
43.824

9.957.722

0

371.137
6.915
45.000
21.392
2.502.066
4.316

2.956.826

12.914.548

82.191
97.914
0
358.046
2.492

540.643

114.190
654.833

13.569.381

22

Balance 31. december 2010

Passiver

Interessentskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Andre hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser

Kreditinstitutter

Obligationer
Leasingforpligtelser

Deposita

Gæld til Københavns Kommune

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Bankgæld

Gæld til joint ventures

Anden gæld

Modtagne forudbetalinger fra kunder

Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser

Passiver

Eventualforpligtelser mv.
Honorar til revisorer
Nærtstående parter og ejerforhold

Note

19

20
20
20
20
20

20

21

22
23
24

31. dec. 2010

DKK 1.000

450.564
-1.674.761

-1.224.197

44.891

44.891

8.608.529
209.854
75.191
31.270
450.717

9.375.561

3.272.742
24.798
61.939

3.627
185.861
42.616

3.591.583
12.967.144

11.787.838

31. dec. 2009

DKK 1.000

450.564
-1.672.438

-1.221.874

44.896

44.896

10.836.750
194.871
T1.704
27.547
423.462

11.560.334

2.932.497
21.859

0

1.185
186.107
44.377

3.186.025
14.746.359

13.569.381

23

Pengestrømsopgørelse 1. januar - 31. december

Note
Årets resultat
Reguleringer 25
Ændring i driftskapital 26

Pengestrømme fra drift før finansielle poster
Renteindbetalinger og lignende
Renteudbetalinger og lignende

Pengestrømme fra ordinær drift

Tilbagebetalt selskabsskat

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Køb af materielle anlægsaktiver

Ændring i finansielle anlægsaktiver

Salg af investeringsejendomme

Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg
Modtaget udbytte fra joint ventures

Modtaget udbytte fra associerede selskaber
Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Optagelse af lån, nettoprovenue
Tilbagebetaling af gæld

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Ændring i likvider

Likvider 1. januar
Likvider 31. december

Likvider specificeres således:
Likvide beholdninger

Likvider 31. december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010 2009

DKK 1.000 DKK 1.000
-25.757 -743.803
90.964 800.934
-108.940 -57.321
-43.733 -190
697.245 690.236
-1.172.113 -1.304.892
-518.601 -614.846
0 0
-518.601 -614.846
-221.480 -127.662
2.457.312 921.523
-22.110 24.033
30.700 81.303
55.022 14.761
3.250 0
2.302.694 913.958
314.955 1.468.353
-2.213.238 -1.867.657
-1.898.283 -399.304
-114.190 -100.192
114.190 214.382
0 114.190
0 114.190
0 114.190

 

24

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2010

Egenkapital 1. januar 2009
Valutakursregulering vedrørende selvstændige udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning for indre værdis metode

Årets resultat

Egenkapital 31. december 2009

Valutakursregulering vedrørende selvstændige udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning for indre værdis metode

Årets resultat

Egenkapital 31. december 2010

 

 

 

Interessent-
skabskapital — Overført resultat I alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000

450.564 -915.472 -464.908
-13.791 -13.791
713 713
-743.888 -743.388
450.564 -1.672.438 -1.221.874
23.434 23.434
72 72
-25.829 -25.829
450.564 -1.674.761 -1.224.197

 

25

Noter til årsrapporten

1 Nettoomsætning

Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Parkeringsindtægter

Øvrig omsætning

2 Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af mvesteringsejendomme
Værdireguleringer af investeringsejendomme

3 Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion

Bestyrelse

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

4. Andre eksterne omkostninger

Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter

5. Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

2010
DKK 1.000

2.486
206.466
21.411
26.249

256.612

6.323
496.424

502.747

38.243
3.773
640
3.031

65.687

2.094
1.450
3.544

112

91.377
35.910

127.287

7.243
15.312
3.094

25.649

2009
DKK 1.000

2.951
200.943
19.081
18.798

241.773

24.033

-98.834

-74.801

37.455
3.589
572
4.388

66.004

2.029
1.450

3.479

113

88.050
31.805

119.855

3.536
15.154
3.464

27.154

26

Noter til årsrapporten

10

11

Resultat af kapitalandele i datterselskaber
efter skat

Resultat af andel i datterselskaber efter skat

Resultat af kapitalandele i joint ventures
efter skat

Resultat af andel i jomt ventures efter skat

Resultat af kapitalandele i associerede
selskaber efter skat

Andel af overskud i associerede selskaber
efter skat

Finansielle indtægter

Renteindtægter, bank

Renteindtægter, finansielle mstrumenter
Renteindtægter, joint ventures
Renteindtægter, Københavns Kommune
Valutakursreguleringer

Andre finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, bank

Renteomkostninger, finansielle instrumenter
Renteomkostninger, Københavns Kommune
Finansiel leasing

Valutakursreguleringer

Andre finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån

Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering vejgæld,
Københavns Kommune

2010
DKK 1.000

-2.222
-2.222

25.651
25.651

72
72

71.068
479.344
3.270
75.819
65.393
3.702

698.596

359.318
319.039

21.291

3.054
72.992
21.553

1.197.247

10.934
63.133

18.846
92.913

2009
DKK 1.000

41.222

41.222

85
85

10.888
603.071
2.250
121.251
9.921
326

747.707

397.178
629.127

14.536
3.028
8.608

404

1.252.881

302.873
-80.409

12.917

235.381

27

Noter til årsrapporten

12 Materielle anlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
Investerings- — Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme bygninger — indretninger materiel udførelse
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 9,218.192 337.041 429,497 29,494 43.824
Tilgang 26.776 0 0 0 194,704
Tilbageført tilgang 0 0 0 0 0
Afgang i perioden 0 0 0 0 0
Overførsler i perioden 133.944 3,813 13.770 669 -152.196
Kostpris 31. december 9,378.912 340.854 443,267 30,163 86,332
Værdireguleringer 1. januar -28.627
Periodens nettoopskrivning 524,856
Værdireguleringer 31. december 496.229
Af- og nedskrivninger 1. januar 18.389 42.161 11.149
Periodens afskrivninger 7,243 15,312 3.094
Af- og nedskrivninger 31. december 25.632 57,4B 14.243
Regnskabsmæssig værdi 31. december 9,875,141 315.222 385.794 15,920 86.332
Afskrives over 30-40 år 4-67 år 4-7 år
Heraf indgår finansielt leasede aktiver med

78.119

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige cash-
flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer mellem 5 pct. og 10 pct. afhængig af investeringsejendommens

tidshorisont.

By & Havn har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker mv. Herudover

har By & Havn visse retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

28

Noter til årsrapporten

31. dec. 2010 31. dec. 2009

 

 

DKK 1.000 DKK 1.000
13 Kapitalandele i datterselskaber

Kostpris 1. januar 0 0
Periodens tilgang 89.330 0
Kostpris 31. december 89.330 0
Værdireguleringer 1. januar 0 0
Periodens resultat -2.222 0
Værdireguleringer 31. december -2.222 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 87.108 0
Kapitalandele i datterselskaber specificeres således:

Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Datterselskaber
FN-Byen P/S København  TDKK 90.000 99,17 pct.
Komplementarselskabet FN-Byen ApS København 'TDKK 80 100 pct.

14 Kapitalandele i joint ventures

Kostpris 1. januar 261.047 261.047
Periodens tilgang 0 0
Kostpris 31. december 261.047 261.047
Værdireguleringer 1. januar 116.090 79.657
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture 23.434 9.975
Periodens resultat 25.651 41.222
Udbytte til moderselskabet -55.023 -14.764
Værdireguleringer 31. december 110.152 116.090
Regnskabsmæssig værdi 31. december 371.202 377.137
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:

Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Joint ventures
Copenhagen Malm&é Port AB Malmé, SE  TSEK 120.000 50 pct.
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling København == TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København == TDKK 125 50 pct.
Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S København == TDKK 60.500 50 pct.
Prøvestenen A/S København  TDKK 500 50 pct.
Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S København == TDKK 20.000 50 pct.
Komplementarselskabet Sluseholmen A/S København  TDKK 500 50 pct.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S København == TDKK 10.000 50 pct.

Komplementarselskab No. 1 ApS København == TDKK 125 50 pct.

Noter til årsrapporten

31. dec. 2010 31. dec. 2009

DKK 1.000 DKK 1.000

15 Kapitalandele i associerede selskaber

Kostpris 1. januar 6.201 6.201
Periodens afgang 0 0
Kostpris 31. december 6.201 6.201
Værdireguleringer 1. januar 713 628
Periodens resultat 72 85
Udbytte til moderselskabet -3.250 0
Periodens afgang 0 0
Værdireguleringer 31. december -2.465 713
Regnskabsmæssig værdi 31. december 3.736 6.914
Kapitalandele i associerede selskaber
specificeres således:
Selskabs- Stemme- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 København == TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København == TDKK 125 50 pct.
16 Øvrige finansielle anlægsaktiver
Tilgodeha-
vende hos Tilgodeha-
Ansvarlig Joint ventures vende hos
lånekapital ved ejendoms- Københavns Andre tilgode-
Joint ventures salg Kommune havender
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 45.000 21.392 2.502.066 4.316
Periodens tilgang 0 525 26.687 600
Periodens afgang -45.000 0 -2.528.753 -492
Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 21.917 0 4.424

 

 

 

 

Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med, at ejendommene

sælges.

Tilgodehavende hos Københavns Kommune er indfriet i september 2010.

Ansvarlig lånekapital joint venture er indfriet i september 2010

30

Noter til årsrapporten

31. dec. 2010 31. dec. 2009

DKK 1.000 DKK 1.000
17 Tilgodehavender fra salg af
investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 15.594 15.482
Refusionsdebitorer Ørestad 51.620 82.432

67.214 97.914

Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 5 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.

18 Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 92 mio. kr.
samt tilgodehavende vedrørende byggemodningsmoms på 245 mio. kr. optaget til nutidsværdi, der indfries i
takt med salg af investeringsejendomme.

19 Andre hensatte forpligtelser

31. dec. 2010 31. dec. 2009

DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 44.896 27.203
Tilgang i perioden 0 17.700
Anvendt i perioden -5 -7
Regnskabsmæssig værdi 31. december 44.891 44.896
Heraf forventes forfaldstidspunkterne at blive:
Inden for 1 år 5 0
Mellem 1 og 5 år 41.961 41.971
Efter 5 år 2.925 2.925
44.891 44.896

Hensatte forpligtelser vedrører hensættelse til byggemodning, miljøforanstaltninger og understøttelsesfond.

Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de
tidligere DanLink-arealer samt arealer på Prøvestenen og i Nordhavnen.

Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2010 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,2 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.

31

Noter til årsrapporten

31. dec. 2010 31. dec. 2009

DKK 1.000 DKK 1.000
20 Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser specificeres således:
Kreditinstitutter 11.878.595 13.529.902
Obligationer 209.854 194.871
Leasingforpligtelser 71.704 80.030
Gæld til Københavns Kommune 450.880 660.482

12.617.033 14.465.285

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter kan specificeres på
følgende valutaer:

 

 

DKK EUR Øvrige I alt
31. december 2010 6.010.764 6.093.371 -15.686 12.088.449
31. december 2009 8.758.421 4.974.082 -7.730 13.724.73

 

Kreditinstitutter

Rentebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser kan yderligere specificeres således:

 

 

0-1 år 1-2 år 2-3 år 34 år 4-5år Mere end5 år Tålt Dagsværdi
Mio. kr.
Lån 3.713 -1.350 -2.200 800 -1.828 -1.008 -10.959 -11.393
Renteswaps 3.917 1.648 -1.500 800 438 -5.304 -1 813
Valutaswaps -1.203 0 0 0 1.240 0 37 118
Øvrige derivater 3 0 0 0 0 0 3 0
Ialt -1.056 298 -3.700 0 -150 -6.312 -10.920 -12.088

 

Fordeling på fast og variabel rente:

Variabel rente 9,7 pct.
Fast rente 53,8 pct.
Indeksrente 36,5 pct.

100 pct.

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af
rente- og valutaswaps udgør i alt 695 mio. kr.

Noter til årsrapporten

20 Gældsforpligtelser (fortsat)

Gæld til Københavns Kommune

Gæld til Københavns Kommune vedrører hovedsageligt tilskud til etablering af vejforbindelse til Nordhavnen.
1/3 af lånet forfaldt ved anlægsarbejdets igangsættelse i september 2010, og de resterende 2/3 forfalder, når
vejen ibrugtages. Gælden indekseres med udviklingen i Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje og er i

regnskabet optaget til tilbagediskonteret nutidsværdi.

Leasingforpligtelser
31. dec. 2010 31. dec. 2009
DKK 1.000 DKK 1.000
Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for 1 år 5.515 5.380
Forfalder mellem 1 og 5 år 23.473 22.901
Forfalder efter 5 år 68.532 74.620
97.520 102.901
Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing 25.556 26.083

Selskabets finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt administrations- og personalebygning, der er
udlejet til Copenhagen Malmé Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens

udløb. Begge leasingaftaler udløber i 2025.

Løbetid på langfristet gæld

Finansiel Gæld til Kbh. Kredit-

 

 

Deposita — leasinggæld Kommune institutter I alt
Kortfristet gæld 0 2.513 163 3.270.066 3.272.742
Forfalder mellem 1 og 5 år 0 10.950 450.717 6.370.996 6.832.663
Forfalder efter 5 år 31.270 64.241 0 2.447.387 2.542.898
31.270 77.704 450.880 12.088.449 12.648.303

 

33

Noter til årsrapporten

21 Anden gæld

Anden gæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 159 mio. kr. Den 31. december
2009 var beløbet 155 mio.kr.

22 Eventualforpligtelser mv.

Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det
blive nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø
mv., som ikke vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.

En del af medarbejderne har gennem en særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Til
pensionskassen indbetales årligt pensionspræmie på 15 pct. af den pensionsgivende løn. By & Havn er
forpligtet til ekstraordinært at indbetale den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på
en aktuarmæssig opgørelse. Pensionskassens aktiver pr. 31. december 2010 udgør 274 mio kr. og
pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 174 mio. kr. Det vurderes, at der i pensionskassens
levetid ikke bliver behov for, at By & Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning.
Pensionskassen er en afviklingskasse og optager ikke nye medlemmer.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning i Ørestad, renoveringsopgaver i
havnen, opførelse af lager til FN samt udvidelse af Nordhavnen med en restværdi på ca. 299 mio. kr.

I forbindelse med salg af arealer til en samlet værdi af 128 mio. kr. er det aftalt, at By & Havn under givne
forudsætninger vil tilbagekøbe de solgte arealer på fastsatte vilkår.

I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad.

Selskabet har ved salg/option af ca. 145.500 etagemeter areal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen
afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arealet.

Selskabet har indgået operationelle leasingaftaler på kørende materiel. Aftalerne løber i 3-7 år.

Selskabet modtager garantistillelser ved indgåelse af lejekontrakter. Pr. 31. decemeber 2010 udgør de samlede
garantistillelser 212 mio. kr.

34

Noter til årsrapporten

23 Honorar til revision

 

 

DKK 1.000

Lovpligtig Øvrige Andre Skatteråd- Andre

revision lovpligtige erklæringer givning ydelser I alt 2009
Rigsrevisionen 645 0 0 0 0 645 737
Deloitte 635 0 40 0 200 875 620
PricewaterhouseCoopers 0 35 94 0 168 297 240
KPMG 0 % 0 0 0 90 28
Revisionsdirektoratet for
Københavns Kommune 0 0 0 0 0 0 168
BDO ScanRevision 0 0 0 0 0 0 9
I alt 1.280 125 134 0 368 1.907 ” 1.802

24 Nærtstående parter og ejerforhold

Bestemmende indflydelse Grundlag
Københavns Kommune Interessent
Den Danske Stat Interessent

Øvrige nærtstående parter
Moderselskabet By & Havn I/S' nærtstående parter omfatter datterselskaber, joint ventures og associerede
selskaber jf. note 13-15.

Endvidere anses bestyrelse og direktion som nærtstående parter.

Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Port AB i
form af lejemdtægter og betalinger for serviceydelser på 31 mio. kr.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malm&é Port AB via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en
løbetid minimum frem til 2025.

Derudover er der mindre transaktioner mellem moderselskabet og datterselskabet, joint ventures samt
associerede selskaber i form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.

Selskabet er stiftet med en gæld til Københavns Kommune til bidrag af vejforbindelse til Nordhavnen. Pr. 31.
december 2010 er gælden på 450 mio. kr. og der er i 2010 tilskrevet renter på ca. 21 mio. kr.

Udviklingsselskabet har en aftale med datterselskabet FN-Byen P/S om finansiering af opførelse af
udlejningsejendom. Pr. 31. december 2010 udgør det skyldige beløb ca. 110 mio. kr. Derudover er der foretaget
en konvertering af et skyldigt beløb på ca. 89 mio. kr. til selskabskapital.(apportindskud)

Ejerforhold
Københavns Kommue (55 pct.)
Den Danske Stat (45 pct.)

35

Noter til årsrapporten

25 Pengestrømsopgørelse - reguleringer

Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af anlægsaktiver

Årets af- og nedskrivninger

Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber efter skat
Indtægt af kapitalandele i Joint ventures selskaber efter skat
Indtægt af kapitalandele i Datterselskaber efter skat

26 Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

Ændring i tilgodehavender
Ændring i andre hensatte forpligtelser
Ændring i leverandører mv.

31. dec. 2010

DKK 1.000

-698.597
1.197.247
92.913
-502.747
0

25.649
-72
-25.651
2.222
90.964

109.856
35
-921

108.940

31. dec. 2009

DKK 1.000

-747.707
1.252.881
235.381
74.801
-269
27.154
-85
-41.222

0

800.934

58.168
-17.693
16.346

57.321

36

Anvendt regnskabspraksis

Generelt

By & Havn er som interessentskab omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser om aflæggelse af
årsrapport for regnskabsklasse A-virksomheder. Årsrapporten er derfor aflagt i overensstemmelse
hermed.

By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder.

Årsrapporten for 2009 var aflagt efter regnskabsklasse D-virksomheder, mens årsrapporten for 2010
følger regnskabsklasse A med tilvalg. Tilvalgene medfører, at der reelt ikke er ændret i regnskabs-
praksis i forhold til 2009.

Da virksomheder omfattet af regnskabsklasse A ikke er omfattet af pligten til at udarbejde koncern-
regnskab, har By & Havn valgt at undlade at udarbejde koncernregnskab for 2010.

Generelt om indregning og måling

Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes — baseret på følgende kriteri-
er:

1) levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,

2) der foreligger en forpligtende salgsaftale,

3) salgsprisen er fastlagt, og

4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes mod-
taget.

Indtægter indregnes herudfra i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes
værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsvær-
di eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt
for at opnå periodens indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indreg-
net i resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå selska-
bet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Årsrapporten er aflagt efter det historiske kostprisprincip. Dog ikke for så vidt angår investerings-
ejendomme, værdipapirer, finansielle aktiver og forpligtelser.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og for-
pligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrap-
porten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.

Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber i mo-
derselskabet

Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber indregnes og måles efter den
indre værdis metode.

37

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat med fradrag af af-
skrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og
”Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber”.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og ”Kapitalan-
dele i associerede selskaber” den forholdsmæssige ejerandel af selskabernes regnskabsmæssige
indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis.

I moderselskabet fradrages endvidere skat, da moderselskabet ikke er skattepligtigt.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinster og
tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatop-
gørelsen som en finansiel post.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balance-
dagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og transaktionsda-
gens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

Såfremt selskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber og joint ventures er selv-
stændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gennemsnitlige valutakurser, mens balanceposter-
ne omregnes til balancedagens kurs.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske selskabers egenkapi-
taler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af selvstændige
udenlandske selskabers resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på
egenkapitalen.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af integrerede udenlandske selskabers resultatop-
gørelser og balancer, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Segmentoplysninger

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Oplysninger om forretningssegmenter er baseret på
selskabets afkast og risici samt ud fra den interne økonomistyring. Segmentoplysningerne findes i
ledelsesberetningen.

Der er kun ét geografisk segment.

Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat, til og med resultat før finansielle po-
ster. Der er tale om poster, som direkte kan henføres til segmenterne.

Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift. Segmentforpligtelser
omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af
varer og tjenesteydelser samt anden gæld.

Resultatet af primær drift for selskabet er opdelt i fire forretningssegmenter: Arealudvikling, Udlejning,
Parkering og Havnedrift. Forretningssegmenterne er sammenfaldende med de segmenter, der vil blive
udarbejdet delregnskaber for i henhold til regnskabsreglementet for selskabet.

Arealudvikling består af:

. Udviklingsselskabet By og Havn I/S' andel af posterne i øvrige joint ventures, der vedrører
arealudvikling
. Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investeringsejendomme, der

er bestemt for udvikling

38

. Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, f.eks. omkostninger til fremme af
den rekreative anvendelse af selskabets ejendomme
e Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.

Udlejning består af:

. Indtægter ved udlejning af bygnings-, areal- og vandareallejemål

. Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af udlejningsejendom-
me

. Orkkostninger ved drift og vedligehold af By & Havns bygninger og arealer, der udlejes eller
som forventes udlejet

. Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.

Havnedrift består af:

. By & Havns andel af posterne i joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)

By & Havns indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture (Copenhagen Malm Port AB)
Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
Havneindtægter i By & Havn og de omkostninger, der er forbundne hermed.

Parkering består af:
. Parkeringsaktiviteterne i moderselskabet
. Parkeringsaktiviteterne i joint venture, K/S DanLink-Udvikling.

Resultatopgørelsen

Indtægter

Omsætning ved salg indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har
fundet sted inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms og med fradrag af
rabatter i forbindelse med salget.

Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende varme, idet dette mel-
lemværende indregnes i balancen.

Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt
periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af værdireguleringer henvises til afsnit vedrø-
rende investeringsejendomme.

Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den skønnede markeds-
værdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.

Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgjort som forskellen mellem evt.
salgssum og bogført værdi indgår under ”Andre driftsindtægter”.

Omkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige personaleomkostnin-
ger til selskabets ansatte, herunder direktion og bestyrelse.

Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste anlæg og maskiner,

renholdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendomsskatter, administrationsomkostninger
m.m.

39

Afskrivninger
Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forventede brugstider er
som følger:

Broer, bolværker og andre havneindretninger op til 67 år
Bygninger MV. 2…......ssssveseeeereeeeveeen rekte reen tere renen rr erb ner erb n renerne nerne op til 40 år
Leasede anlægsaktiver ........sssssssseeeueennnn nn kn rn kn kreere ener ener kk kk kk kk kk krener 30 år
Flydende driftsmateriel ..................ssssssesenenenenennnk kk kk ke ke ke ket ene ket kk ek kk kk ren 10-25 år
Øvrigt materiel og udstyr... ssssssseseveeenersrenrekrre nere rekte rr kr kr rr krrer 4-10 år

Småaktiver under 50.000 kr. aktiveres ikke.
Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme.
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi.

Bygninger, der anvendes til havnedriftsaktiviteter i moderselskabet eller lejes ud til havnedriftsaktivite-
ter i CMP, samt bygninger, der udlejes til produktions- og lagervirksomhed, afskrives som udgangs-
punkt til 0. Øvrige bygninger afskrives til en scrapværdi på 50 pct.

Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og —omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide be-
holdninger samt gældsforpligtelser og indregnes med det beløb, der vedrører regnskabsåret.

Balancen

Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper.

Investeringsejendomme

I forbindelse med selskabets stiftelse blev investeringsejendomme defineret som ejendomme, der ikke
anvendes i selskabets drift, og som besiddes med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller kapitalge-
vinster ved salg.

Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter de modeller, der, ved inddragelse af ekstern profes-
sionel valuar, blev anvendt ved selskabets stiftelse under hensyntagen til ejendommenes særlige ka-
rakteristika:

. Dagsværdien af udlejningsejendomme måles til den kapitaliserede værdi af nettolejen for de
enkelte udlejningsejendomme

. Dagsværdien af udviklingsarealer måles til den tilbagediskonterede værdi af de forventede
cash-flow for de enkelte udviklingsarealer.

Værdireguleringer af investeringsejendommene indregnes i resultatopgørelsen.

Øvrige materielle anlægsaktiver

Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel og
inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum med fradrag af foretagne af- og
nedskrivninger.

Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktiveres som forbedrin-
ger.

Øvrige materielle anlægsaktiver, som overføres til investeringsejendomme, optages til den vurderede

dagsværdi på overførselsdagen. Opskrivninger ved sådanne reklassifikationer posteres direkte på
egenkapitalen.

40

Finansielle anlægsaktiver
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.

Nedskrivningsvurdering af anlægsaktiver

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås periodisk for at afgøre, om der
er en indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er
tilfældet, foretages der nedskrivning til aktivets lavere genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsværdien og kapital-
værdien.

Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv, vurderes ned-
skrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes
en pålidelig genindvindings værdi.

Hovedkontorejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen kapitalværdi som
følge af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme, vurderes for nedskrivningsbe-
hov sammen med den gruppe af aktiver, hvortilde kan henføres.

Tilgodehavender

Tilgodehavender, der holdes til udløb, værdiansættes til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed
svarer til nominel værdi, eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi
med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en
individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en ge-
nerel nedskrivning baseret på selskabets erfaringer.

Værdipapirer
Værdipapirer består af børsnoterede værdipapirer, der måles til Fondsbørsens salgsværdi på balance-
dagen. Obligationer, der er udtrukket, optages til pari.

Der sker indregning af køb og salg af værdipapirer på tidspunktet for handelsdagen.

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet før eller på ba-
lancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske
fordele for at indfri forpligtelsen.

Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter

Gæld til finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning
af renterisiko, måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu
efter fradrag for afholdte transaktionsomkostninger. Efter første indregning måles gæld til finansie-
ringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter til markedsværdi på samme måde som inve-
steringsejendomme. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Kortfristet del af langfristet gæld indregnes under ”Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser”.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter-

følgende regnskabsperiode.

Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser omfatter hovedsageligt opkrævninger vedrørende
indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld, måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

41

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for perioden opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i likvider samt selskabets likviditet ved periodens be-
gyndelse og udgang.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som periodens primære drift reguleret for ikke kontante
resultatposter som af- og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen, rente-
ind- og udbetalinger og betalt selskabsskat. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kort-
fristede gældsforpligtelser, ekskl. de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og
finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra ejerne.

Likvider
Likvide midler består af posterne ”Likvide beholdninger” og ”Værdipapirer” under omsætningsaktiver,
samt kortfristet bankgæld.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balancen.
Hoved- og nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat af primær drift x 100
Overskudsgrad = Indtægter i alt

Resultat af primær drift x 100
Afkastningsgrad = Gennemsnitlige aktiver

Egenkapital x 100
Soliditetsgrad = Passiver i alt

Resultat efter skat x 100
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital

42

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har behandlet og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. de-
cember 2010 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, omfattende ledelsesberetning, resultatopgørelse,
balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse A. Det
er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at selskabets interne kontrol-
ler, der er relevante for at udarbejde og aflægge årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor
giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010
samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. de-
cember 2010.

Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de
forhold, beretningen omhandler.

Årsrapporten indstilles til interessentskabets godkendelse den 29. april 2011. Bestyrelsen indstiller, at
der ikke udbetales udbytte.

København, den 15. april 2011

Direktion
Jens Kramer Mikkelsen
Adm. direktør
Bestyrelse
Carsten Koch Mads Lebech Agneta Bjårkman
Formand Næstformand
Carl Christian Ebbesen John Becher Krommes Peter Maskell
Nina Dahle Rasmussen Mette Reissmann

43

Den uafhængige revisors påtegning

Til interessenterne i Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Vi har revideret årsregnskabet for Udviklingsselskabet By & Havn I/S for regnskabsåret 1. januar — 31.
december 2010, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgø-
relse, pengestrømsopgørelse og noter samt ledelsesberetning. Årsregnskabet og ledelsesberetningen
aflægges efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet og ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med årsregnskabsloven og en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende
redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, imple-
mentering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et års-
regnskab og en ledelsesberetning, uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes
besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af
regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Herudover er det ledelsens an-
svar, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet og ledelsesberetningen, er i overensstem-
melse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af
vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder og
god offentlig revisionsskik, jf. lov om revisionen af statens regnskaber m.m. Disse standarder kræver,
at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af
sikkerhed for, at årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i
årsregnskabet og ledelsesberetningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder
vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kon-
troller, der er relevante for Udviklingsselskabet By & Havn I/S” udarbejdelse og aflæggelse af et års-
regnskab, der giver et retvisende billede, samt for udarbejdelsen af en ledelsesberetning, som inde-
holder en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende
efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af Ud-
viklingsselskabet By & Havn I/S" interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om
den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæs-
sige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og ledelsesbe-
retningen. Revisionen omfatter desuden en vurdering af, om der er etableret forretningsgange og in-
terne kontroller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overens-
stemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Udviklingsselskabet By & Havn
I/S" aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af Udviklingssel-
skabet By & Havn I/S" aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2010 i
overensstemmelse med årsregnskabsloven, og at ledelsesberetningen indeholder en retvisende re-
degørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er ligeledes vores opfattelse, at der er
etableret forretningsgange og interne kontroller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af
årsregnskabet, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og
sædvanlig praksis.

44

Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet

Uden at det har påvirket vores konklusion, gør vi opmærksom på, at der er betydelig usikkerhed knyt-
tet til værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme. Vi henviser til ledelsesberetningens
afsnit 12 ”Værdiansættelse af investeringsejendomme?”, hvori ledelsen på tilfredsstillende vis redegør
for usikkerheden samt udvalgte følsomhedsberegninger. Vi er enige i ledelsens beskrivelse.

Erklæring om udført forvaltningsrevision

I forbindelse med den finansielle revision af Udviklingsselskabet By & Havn I/S” årsregnskab og ledel-
sesberetning for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 har vi foretaget en vurdering af, hvor-
vidt der for udvalgte områder er taget skyldige økonomiske hensyn ved forvaltningen af Udviklingssel-
skabet By & Havn I/S, og om oplysningerne i årsregnskabet og ledelsesberetningen om mål og resul-
tater er dokumenterede og dækkende for Udviklingsselskabet By & Havn I/S" virksomhed i 2010.

Ledelsens ansvar

Udviklingsselskabet By & Havn I/S' ledelse har ansvaret for, at der etableres retningslinjer og procedu-
rer, der sikrer, at der tages skyldige økonomiske hensyn ved Udviklingsselskabet By & Havn I/S" for-
valtning, og at oplysningerne i årsregnskabet og ledelsesberetningen om mål og resultater er doku-
menterede og dækkende for Udviklingsselskabet By & Havn I/S' virksomhed i 2010.

Revisors ansvar og den udførte forvaltningsrevision

I overensstemmelse med god offentlig revisionsskik, jf. lov om revisionen af statens regnskaber m.m.
har vi for udvalgte forvaltningsområder undersøgt, om Udviklingsselskabet By & Havn I/S har etableret
forretningsgange, der understøtter en økonomisk hensigtsmæssig forvaltning. Vi har endvidere stik-
prøvevist gennemgået oplysningerne i årsregnskabet og ledelsesberetningen om mål og resultater.
Vores arbejde er udført med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for, at forvaltningen på de ud-
valgte områder er varetaget på en økonomisk hensigtsmæssig måde, og at oplysningerne i årsregn-
skabet og i ledelsesberetningen om mål og resultater er dokumenterede og dækkende for Udviklings-
selskabet By & Havn I/S' virksomhed i 2010.

Konklusion

Ved den udførte forvaltningsrevision er vi ikke blevet bekendt med forhold, der giver os anledning til at
konkludere, at forvaltningen i regnskabsåret 1. januar — 31. december 2010 på de områder, vi har
undersøgt, ikke er varetaget på en økonomisk hensigtsmæssig måde, eller at oplysningerne i års-
regnskabet og ledelsesberetningen om mål og resultater ikke er dokumenterede og dækkende for
Udviklingsselskabet By & Havn I/S' virksomhed i 2010.

København, den 15. april 2011

Rigsrevisionen Deloitte
Henrik Otbo Lynge Skovgaard
Anne Aagaard John Menå

45

Bestyrelse og direktion

Bestyrelse

Carsten Koch — Direktør Lønmodtagernes Dyrtidsfond

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Sund & Bælt Holding A/S (næstformand), Femern Bælt A/S
(næstformand), Øresundsbro Konsortiet I/S, CMP AB samt Københavns Havns Pensionskasse (for-
mand), formand for Beskæftigelsesrådet

Født 1945

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Mads Lebech — Adm. direktør Industriens Fond

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i KAB Boligselskab, Gavdi A/S, Privathospitalet Hamlet A/S, Tivoli
A/S samt formand for Ordrupgaards Advisoryboard og medlem af Rektoratets Rådgivningspanel ved
København Universitet

Født 1967

Udpeget 2010

Agneta Bjårkman — Direktør Vera Consultancy

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Århus Havn, Københavns Havns Pensionskasse, Monetar Pen-
sionsfårvaltning AB (Stockholm, Sverige), næstformand i bestyrelserne IPTEAMS A/S og IPT Holding
A/S, medlem af repræsentantskabet i Realdania

Født 1952

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Carl Christian Ebbesen — Civiløkonom, politisk sekretær

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Renholdningsselskabet R98, organisatorisk næstformand i
Dansk Folkeparti, medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation (DF)

Født 1968

Udpeget 2008, genudpeget 2010

John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) — Specialarbejder
Ledelseshverv: Tillidsmand 3F

Født 1964

Valgt 2008, genvalgt 2010

Peter Maskell — Professor Copenhagen Business School
Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S samt CMP AB
Født 1949

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) — Regnskabschef
Født 1975
Valgt 2010

Mette Reissmann — Partner og direktør Allinfact.com, politisk ordfører

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i CMP AB, politisk ordfører, medlem af Københavns Kommunes
Borgerrepræsentation (A), medlem af Tryghedsgruppens repræsentantskab i Region Hovedstaden
Født 1963

Udpeget 2010

Direktion

Jens Kramer Mikkelsen — Administrerende direktør

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse samt DGI-Byen. Bestyrel-
sesformand i Dansk Fitness & Helse Organisation, Vesterbro Ungdomsgaard, Sankt Annæ Gymnasi-
um, Projektselskabet FN-Byen P/S samt Komplementarselskabet FN-Byen ApS. Formand for Copen-
hagen Goodwill Ambassadors Corps' Advisory Board. Medlem af delegeretforsamlingen i Ejendoms-
foreningen Danmark.

46

Født 1951

Bestyrelsen afholdt i 2010 7 bestyrelsesmøder, og der blev afholdt 1 skriftlig votering. Endvidere er
der afholdt et bestyrelsesseminar kort tid efter bestyrelsens nye sammensætning, der var ændret pr.
1. januar 2010. Bestyrelsesmøder fastlægges forud for årets begyndelse.

Perioden for bestyrelsen løber 2010-2013.

47

By & Havn
Årsrapport 2010, København april 2011
ISSN nummer: 1903-752X

Layout: LOOP Associates

Omslagsfoto: Kontraframe

RE

FB

111

DE E

u

BE RE