Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

    

 
 

Erhvervs og Selskabsstyrelsen
26 maj.

Årsrapport 2010/11

2011

  
 
   

TK Development A/S, CVR-nr. 24256782

 

Fo

BÆR
bhion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

alborg, 24. maj 2011

 

Dirigent, Adv. Morfen Jensen

 

UK
Tidevelop

ment
1105266EogSN68317

 

INDHOLDSFORTEGNELSE

 

 

Resume 3
Selskabsoplysninger 4
Hoved- og nøgletal for koncernen 5
TK Development i hovedtræk 6
Regnskabsberetning 6
Afleverede projekter 8
Fremdrift i koncernens projekter 9
Projektmuligheder 10
Forhøjelse af kapitalgrundlag — styrkelse af det finansielle beredskab 10
Incentiveprogrammer 11
Begivenheder efter regnskabsperiodens udløb 11
Forventninger 11
Markeder og forretningsenheder 11
Projektporteføljen i koncernen 14
TKD Nordeuropa 16
Projektportefølje 16
Projektoverblik 17
Euro Mall Holding 20
Projektportefølje 20
Projektoverblik 21
TK Development, øvrig koncern/moderselskab 24
Investeringsejendomme 25
Øvrige forhold 26
Forretningskoncept 27
Videnressourcer/værdiskabelsen i TK Development 29
Aktionærforhold 31
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar 36
Corporate governance 38
Økonomiske styremål 42
Risikoforhold 43
Ledelseshverv 50
Ledelsespåtegning 58
De uafhængige revisorers påtegning 59
Koncernregnskab 60
Moderselskabsregnskab 104

 

2/120  TK Development A/5 | Årsrapport 2010/11 | Indholdsfortegnelse

 

RESUME

 

 

TK Development realiserede et resultat på DKK 73,6
mio. efter skat mod DKK 25,4 mio. året før. Resultatet
svarer til det senest forventede.

I lyset af markedssituationen anser ledelsen årets re-
sultat for tilfredsstillende.

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2011
DKK 1.866,0 mio., svarende til en soliditet på 40,4 %,
Koncernens 10.900 m? retailpark i Uppsala, Sverige,
er færdigopført og åbnede fuldt udlejet i marts 2010.
Retailparken er solgt, baseret på forward funding, og i
april 2010 afleveret til investor, den institutionelle af-
deling af tyske IVG Funds.

Første fase på 12.700 m? af koncernens retailpark i
Danderyd, Sverige, er færdigopført og åbnede fuldt
udlejet i oktober 2010. Retailparken er solgt, baseret
på forward funding, og i januar 2011 afleveret til inve-
stor, den tyske investeringsfond Commerz Real.

Der er herudover gennemført flere grundsalg, bl.a.
er der af koncernens arealer på Østre Havn, Aalborg,
Danmark, solgt ca. 8.000 m? boligbyggeretter til en
privat investor.

Alt i alt er der i regnskabsåret 2010/11 afleveret pro-
jekter på ca. 42.500 m?.

Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederiks-
sund, Danmark, åbnede som planlagt den 25. marts
2010. Centret har en aktuel udlejningsgrad på 93 %,
og der pågår forhandlinger med lejere til de resteren-
de lejemål. Centret oplever både en tilfredsstillende
kundetilstrømning der svarer til det forventede, og en
tilfredsstillende drift.

Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31.
januar 2011 DKK 3.425 mio. Heraf udgør de færdig-
opførte projekter DKK 2.107 mio. som dermed er
cashflow-genererende. Den årlige nettoleje ved ak-
tuel udlejning udgør DKK 146 mio., svarende til en
forrentning af anskaffelsessummen på ca. 7 %. Der
er igangværende salgsforhandlinger om flere af disse
projekter.

Koncernen har i august 2010 overtaget færdigudvik-
lingen af et ejendomsprojekt på ca. 5.400 m? på Trøj-
borgvej i Århus, Danmark. Byggeriet er påbegyndt ul-
timo 2010, og projektet er fuldt finansieret. Projektet
gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate
A/S via et fælles projektselskab hvoraf koncernens
ejerandel udgør 20 %.

I forbindelse med overtagelsen af projektet på Trøj-
borgvej i Århus, Danmark, er der solgt to af koncer-
nens færdigopførte retailparker til det fælles projekt-
selskab.

På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning
har TK Development i april 2010 påbegyndt byggeriet

af fase II af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjek-
kiet, på ca. 7.000 m?. Byggeriet er forløbet planmæs-
sigt, og anden fase er som forventet åbnet i oktober
2010.

I tilknytning til koncernens tjekkiske investeringsejen-
dom, shoppingcentret Futurum Hradec Krålové, er
der påbegyndt en udvidelse af centret på knap 10.000
m?. Byggeriet er opstartet i januar 2011, og åbning
forventes i foråret 2012. Aktuel udlejningsgrad udgør
84 %.

Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar
2011 933.000 m? (31. januar 2010: 957.000 m?).
Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene
ændret sig i positiv retning. På investorsiden er mar-
kederne generelt præget af en forsigtig optimisme og
øget investeringslyst. Der opleves en stigende efter-
spørgsel efter fast ejendom hvor kvalitet og beliggen-
hed fortsat er afgørende elementer for investorerne.
Det er ledelsens vurdering at der er fundet et nyt
prisniveau på jord, entrepriser, leje og fast ejendom.
De nye prisniveauer underbygger at der også fremad-
rettet er god rentabilitet i udvikling af fast ejendom,
og på nye projekter i projektporteføljen forventes en
normal avance.

Der blev den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær gene-
ralforsamling hvor generalforsamlingen besluttede at
gennemføre en kapitalforhøjelse som fortegningse-
mission med et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Ka-
pitalforhøjelsen er gennemført i august 2010.

TK Development står efter den gennemførte kapital-
forhøjelse styrket i forhold til at udnytte projektmulig-
hederne i det nuværende marked.

Koncernen forventer for 2011/12 fortsat et resultat
efter skat i niveauet DKK 100 mio.

Koncernen har en stærk projektportefølje der under-
støtter forventningen om et andet og højere indtje-
ningsniveau de efterfølgende år.

Bestyrelsen har vedtaget en udbyttepolitik hvor den
langsigtede målsætning er at udbetale en andel af
årets resultat som udbytte, alternativt via et aktietil-
bagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyn-
tagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likvidi-
tetssituation og planer for investeringer.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne med-
delelse, herunder forventninger til indtjeningen, er isagens
natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes
af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige
væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og va-
lutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risi-
koforhold” i denne årsrapport.

 

 

1105266EogSN68318

Resume | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 3/120

 

SELSKABSOPLYSNINGER

 

ISIN kode: DK0010258995 (TKDV) + Hjemstedskommune: Aalborg, Danmark
Hjemmeside: www.tk-development.dk + e-mail: tkætk.dk
TK Development A/S: CVR-nr. 24256782 + TKD Nordeuropa A/S: CVR-nr. 26681006 + Euro Mall Holding A/S: CVR-nr. 20114800

 

 

 

Aalborg

Vestre Havnepromenade 7
DK-9000 Aalborg

T: (+45) 8896 1010

Helsinki
Uudenmaankatu 7, 4.
FIN-00 120 Helsinki
T: (+358) 103 213 110

Vilnius

Gynéjy str. 16
LT-01109 Vilnius

T: (+370) 5231 2222

Warszawa

ul. Mszczonowska 2
PL-02-337 Warszawa
T: (+48) 22 572 2910

København

Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v.
DK-2300 København S

T: (+45) 3336 0170

Stockholm

Gamla Brogatan 36-38
S-101 27 Stockholm

T: (+46) 8 751 37 30

Prag

Karolinskå 650/1
CZ-186 00 Prag 8

T: (+420) 2 8401 1010

Berlin

AhornstraBe 16
D-14163 Berlin

T: (+49) 30 802 10 21

 

 

Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen
Bestyrelse: Niels Roth, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Jens Erik Christensen

Der afholdes ordinær generalforsamling den 24. maj 2011 kl. 16.00 i Aalborg Kongres og Kultur Center,
Europahallen, Europa Plads 4, 9000 Aalborg.

 

4/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Selskabsoplysninger

 

 

HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. 2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11
Hovedtal:
Nettoomsætning 2.719,11 2.586,8 1.052,4 1.369,9 576,9
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 111,0 44,5 57,7 -10,9 30,0
Bruttoresultat 623,9 553,8 375,0 200,5 256,0
Resultat af primær drift (EBIT) 462,5 386,8 201,7 57,5 127,2
Finansiering mv. -126,3 -41,7 -33,4 -17,9 -53,2
Resultat før skat 335,7 345,4 168,0 39,4 74,2
Årets resultat 298,5 271,9 155,2 25,4 73,6
Aktionærernes andel af årets resultat 249,4 249,5 155,2 25,4 73,6
Samlet balance 3.685,8 4.070,9 3.816,1 4.377,3 4.622,0
Materielle anlægsaktiver 551,7 598,8 380,8 364,3 394,2
heraf investeringsejendomme 533,7 584,6 366,5 355,1 358,6
Projektportefølje 1.449,4 1.945,5 2.541,3 3.249,5 3.424,7
heraf projektbeholdning 1.491,1 1.998,3 2.541,3 3.253,5 3.424,7
heraf modtagne forudbetalinger fra kunder -41,7 -52,8 0,0 -4,0 0,0
Tilgodeh. vedr. igangværende arbejder for fremmed regning 0,0 0,0 3,7 17,8 12,2
Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.153,7 1.439,9 1,506,0 1,593,4 1.866,0
Egenkapital 1.290,9 1.533,8 1.506,0 1.593,4 1.866,0
Pengestrøm fra driften 1.219,9 142,6 -331,7 582,8 -182,7
Netto rentebærende gæld, ultimo 1.125,1 1.094,9 1.509,5 2.178,9 2.170,2
Nøgletal:
Egenkapitalforrentning (ROE) 24,3 % 19,2 % 10,5 % 1,6% 4,3 %
Overskudsgrad (EBIT margin) 17,0 % 15,0 % 19,2 % 4,2 % 22,1%
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,0 % 37,7% 39,5 % 36,4 % 40,4 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 38,7 48,3 50,5 53,4 44,4
Kurs/indre værdi (P/BV) 2,0 1,2 0,4 0,5 0,5
Antal aktier ultimo 28.043.810  28.043.810  28.043.810  28.043.810  42.065.715
Justeret gennemsnitligt antal aktier 28.038.214  28.043.810  28.043.810  28.043.810  35.095.222
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 8,4 8,4 5,2 0,9 2,1
Udbytte i DKK pr. aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Børskurs i DKK pr. aktie 77 59 21 27 23

 

Nøgletal korrigeret for warrants:

 

 

 

Egenkapitalforrentning (ROE) 24,3 % 19,2 % 10,5 % 1,6% 4,3 %
Soliditetsgrad (egenkapital) 35,0 % 37,7% 39,5 % 36,4 % 40,4 %
Indre værdi i DKK pr. aktie 38,7 47,9 50,5 53,4 44,4
Resultat i DKK pr. aktie (EPS-D) 8,4 8,3 5,2 0,9 2,1

 

Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning 2010 anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egen-
kapital ultimo/samlede aktiver.

Sammenligningstal hvori antal aktier indgår, er korrigeret med en justeringsfaktor på 0,94 for effekten af den gennemførte kapitalforhøjelse.

 

Hoved- og nøgletal for koncernen | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 5/120

1105266EogSN68319

 

 

TK DEVELOPMENT I HOVEDTRÆK

 

Regnskabsberetning

TK Development realiserede et resultat på DKK 73,6 mio.,
svarende til det senest forventede i niveauet DKK 70 mio.
efter skat. Resultat efter skat for 2009/10 udgjorde DKK
25,4 mio.

I lyset af markedssituationen anser ledelsen årets resultat
for tilfredsstillende.

Resultat efter skat for TKD Nordeuropa udgør DKK 9,8 mio.
(2009/10: DKK 23,9 mio.) og for Euro Mall Holding DKK
57,1 mio. (2009/10: DKK 42,0 mio.). Årets resultat efter
skat i den resterende del af koncernen udgør DKK 6,7 mio.
(2009/10: DKK -40,5 mio.).

Balancen udgør pr. 31. januar 2011 DKK 4.622,0 mio. mod
DKK 4,377,3 mio. pr. 31. januar 2010. Koncernens egenka-
pital udgør DKK 1.866,0 mio., svarende til en soliditet på
40,4 %.

Anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskabet og  moderselskabsregnskabet for
2010/11 for henholdsvis koncernen og TK Development
A/S aflægges i overensstemmelse med International Fi-
nancial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
virksomheder.

Koncernregnskabet og  moderselskabsregnskabet for
2010/11 er aflagt i overensstemmelse med de standar-
der (IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC) der gælder for
regnskabsår der begynder 1. februar 2010.

Implementeringen af den ændrede IAS 27, Koncernregn-
skaber og separate årsregnskaber, har medført ændringer
i den regnskabsmæssige behandling af transaktioner der
medfører opnåelse/afgivelse af kontrol over ejerandele
i dattervirksomheder i koncernen. TK Development har
foretaget delvist salg af ejerandele i en dattervirksomhed
og har i den forbindelse afgivet kontrol over selskabet. Æn-
dringen har derfor beløbsmæssig effekt for 2010/11. Kon-
cernen har ikke i sammenligningsåret haft sådanne trans-
aktioner. Den beløbsmæssige effekt i 2010/11 udgør DKK
1,7 mio. før skat, som bruttoresultatet er forøget med, og
DKK 1,3 mio. som resultat efter skat er positivt påvirket af.

Implementeringen af øvrige nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag som er trådt i kraft i 2010/11, har

ikke påvirket indregning og måling i koncernregnskabet.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis uæn-

dret i forhold til årsrapporten for 2009/10.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsen-
teres i mio. DKK, medmindre andet er anført, DKK er præ-
sentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktio-
nelle valuta for moderselskabet.

Resultatopgørelsen
Omsætning

Omsætningen er realiseret med DKK 576,9 mio. mod DKK
1.369,9 mio. i 2009/10. Faldet i omsætningen skyldes at
der i 2010/11 er solgt relativt få projekter.

Omsætningen fordeler sig med 76,8 % i TKD Nordeuropa,
21,5 % i Euro Mall Holding og 1,7 % i den resterende del af
koncernen. Omsætningen vedrører de afleverede projek-
ter, jf. omtale nedenfor, tillige med lejeindtægter, honora-
rer MV.

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgør DKK 256,0 mio. mod DKK 200,5
mio. året før. | bruttoresultatet indgår primært avancer
fra afleverede projekter, drift af koncernens færdigopførte
projekter samt drift og værdiregulering af koncernens inve-
steringsejendomme.

Værdireguleringen af koncernens investeringsejendomme
udgør DKK 30,0 mio. og fordeles med DKK 1,6 mio. vedrø-
rende den tjekkiske investeringsejendom, Futurum Hradec
Krålové, DKK 1,3 mio. vedrørende de tyske investerings-
ejendomme og DKK 27,1 mio. vedrørende udvidelsen af
den tjekkiske investeringsejendom idet denne udvidelse er
klassificeret som ”Investeringsejendomme under opførel-
se”, jf. omtale nedenfor. Shoppingcentret Futurum Hradec
Krålové er fuldt udlejet og har i årets løb haft en tilfredsstil-
lende udlejningssituation. På de tyske boligudlejningsejen-
domme oplever koncernen generelt et stigende lejeniveau
ved udskiftning af lejere. Den samlede værdiregulering i
2009/10 udgjorde DKK -10,9 mio.

I tilknytning til koncernens tjekkiske investeringsejendom
er der påbegyndt en udvidelse af centret på knap 10.000
m2. Byggeriet er påbegyndt i januar 2011, og åbning for-
ventes i foråret 2012. Denne udvidelse er klassificeret un-
der ”Investeringsejendomme under opførelse”. Værdian-
sættelsen er foretaget med udgangspunkt i en discounted
cashflow-model hvor de fremtidige betalingsstrømme til-
bagediskonteres til nutidsværdi ud fra et afkastkrav på 7 %
og ud fra en konkret vurdering af projektet pr. statusdagen,
herunder risici knyttet til færdiggørelsen. Den samlede
værdiregulering for 2010/11 udgør DKK 27,1 mio. mod DKK
0,0 mio. året før.

 

6/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

Der er i 2010/11 indregnet acontoavance efter produkti-
onsmetoden på et enkelt projekt med DKK 3,0 mio. som
indgår i bruttoresultatet. | 2009/10 udgjorde indregnet
acontoavance efter produktionsmetoden DKK 9,0 mio.

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger

Personaleomkostninger og andre eksterne omkostninger
udgør DKK 125,8 mio. hvilket i forhold til 2009/10 er et fald
på 9,2 %.

Personaleomkostninger udgør DKK 89,2 mio. og er faldet
med 10,7 % i forhold til året før. Faldet er udtryk for at der
nu er opnået fuld effekt af den tidligere foretagne tilpas-
ning af organisationen. Antallet af medarbejdere i koncer-
nen udgør 129 pr. 31. januar 2011 mod 136 pr. 31. januar
2010.

Andre eksterne omkostninger er realiseret med DKK 36,6
mio. og er et fald på 5,2 % i forhold til 2009/10.

Finansiering

TK Development har realiseret en nettofinansieringsudgift
på DKK 53,2 mio. og dermed en stigning i forhold til året før
på DKK 35,3 mio. Stigningen er en naturlig konsekvens af
at koncernen siden oktober 2009 har færdigopført og åb-
net tre shoppingcentre som efter åbning oppebærer både
lejeindtægter der indregnes i bruttoresultatet, og finansie-
ringsomkostninger.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat udgør DKK 0,6 mio. I beløbet indgår
udskudt skat overført fra egenkapitalen til resultatet i for-
bindelse med likvidation af selskaber på DKK 6,6 mio. i

indtægt. Skatten er herudover en kombination af beregnet .

skat af årets resultat hvor en del af indtjeningen på uden-
landske projekter realiseres som skattefri aktieavancer, og
en fornyet vurdering af det udskudte skatteaktiv hvor den
samlede nedskrivning pr. 31. januar 2011 er på niveau med
året før.

Balancen

Koncernens samlede balance pr. 31. januar 2011 udgør
DKK 4.622,0 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2010 er en
stigning på DKK 244,7 mio., svarende til 5,6 %.

Goodwill

Goodwill er uændret i forhold til 31. januar 2010 og udgør
pr. 31. januar 2011 DKK 33,3 mio. Goodwill vedrører forret-
ningsenheden Euro Mall Holding. Der er ikke indikationer
på at der skal foretages nedskrivning af værdien.

Investeringsejendomme og investeringsejendomme un-
der opførelse

Den samlede værdi af koncernens investeringsejendomme
udgør pr. 31. januar 2011 DKK 358,6 mio. mod DKK 355,1
mio. pr. 31, januar 2010. Af værdien pr. 31. januar 2011
vedrører DKK 197,6 mio. koncernens tyske investerings-
ejendomme, og DKK 161,0 mio. vedrører koncernens tjek-
kiske investeringsejendom.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme
og investeringsejendomme under opførelse beregnes ud
fra en discounted cashflow-model hvor de fremtidige be-
talingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra et
givet afkastkrav. Værdiansættelsen er pr. 31. januar 2011
baseret på uændrede afkastkrav i forhold til 31, januar
2010 og udgør 6,5 % for de tyske investeringsejendomme
og 7,0 % for den tjekkiske investeringsejendom, herunder
den igangværende udvidelse.

Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendom un-
der opførelse er herudover foretaget ud fra en konkret vur-
dering af projektet pr. statusdagen, herunder risici knyttet
til færdiggørelsen. Den samlede værdi heraf udgør pr. 31.
januar 2011 DKK 28,8 mio.

Udskudte skatteaktiver

Udskudte skatteaktiver andrager i balancen pr. 31. januar
2011 DKK 287,2 mio. mod DKK 284,9 mio. pr. 31. januar
2010. Værdiansættelsen af skatteaktiverne er foretaget på
baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskriv-
ninger for en fem-årig periode. De første tre år er budget-
teret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens
projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret på re-
sultatfremskrivninger som er underbygget dels af konkrete
projekter i projektporteføljen med en længere tidshorisont
end tre år, dels af en række projektmuligheder.

Der er en vis usikkerhed knyttet hertil hvorfor der er ind-
regnet en reservation til imødegåelse af risikoen for mang-
lende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og
risikoen for reducerede projektavancer i forhold til det for-
ventede. Såfremt vilkårene og forudsætningerne for bud-
getter og resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæs-
sige forventninger ændres, kan værdien af skatteaktiverne
være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2011 hvilket
kan have en væsentlig negativ betydning for koncernens
resultater og finansielle stilling.

Projektbeholdning

Den samlede projektbeholdning er i forhold til 31, januar
2010 forøget med DKK 171,2 mio. og udgør pr. 31. januar
2011 DKK 3.424,7 mio. Stigningen kan henføres til bl.a.
færdiggørelsen af byggeriet af koncernens shoppingcenter

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 7/120

1105266EogSN68320

 

 

Sillebroen i Frederikssund, Danmark, opførelsen af fase II
af Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet, samt inve-
stering i nye projektmuligheder.

De samlede forudbetalinger baseret på forward funding-
aftaler udgør pr. 31. januar 2011 DKK 284,1 mio. mod DKK
350,7 mio. pr. 31. januar 2010. Forward funding er i for-
hold til 31. januar 2010 reduceret, primært som følge af
afleveringen af koncernens 10.900 m? retailpark i Uppsala,
Sverige, og koncernens 12.700 m? retailpark i Danderyd,
Sverige, hvor salgsaftalerne var baseret på forward fun-
ding. Pr. 31. januar 2011 udgør forward funding 91,6 % af
den bogførte værdi af solgte projekter, brutto.

Tilgodehavender

De samlede tilgodehavender udgør DKK 310,7 mio. og er
en stigning i forhold til 31, januar 2010 på DKK 40,4 mio.
hvoraf DKK 14,9 mio. vedrører tilgodehavender hos asso-
cierede virksomheder.

Likvide beholdninger
Likvide beholdninger udgør pr. 31. januar 2011 DKK 96,3

mio. og er en stigning i forhold til 31. januar 2010 på DKK
18,8 mio.

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2011 DKK
1.866,0 mio. mod DKK 1.593,4 mio. pr. 31. januar 2010,

Der er i august 2010, jf. omtale foran, gennemført en ka-
pitalforhøjelse i selskabet hvor egenkapitalen netto er for-
øget med DKK 197,0 mio.

Egenkapitalen er herudover siden 31. januar 2010 bl.a.
ændret med årets resultat og negative kursreguleringer
efter skat på DKK 1,9 mio. relateret til udenlandske datter-
virksomheder.

Soliditeten udgør 40,4 %.

Langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar
2011 DKK 212,6 mio. hvilket i forhold til 31. januar 2010 er
en stigning på DKK 108,8 mio. som primært relaterer sig til
en ny langfristet bankfinansiering.

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgør pr. 31. januar 2011 DKK
2.543,4 mio. hvilket er et fald i forhold til 31. januar 2010
på DKK 136,7 mio. Faldet er en kombination af nedbringel-
se af gæld ved aflevering af projekter, indgåelse af enkelte
forbedrede finansieringsaftaler, den gennemførte kapital-
forhøjelse med et nettoprovenu på DKK 197,0 mio., an-

vendelse af likviditet til bl.a. drift og investering i projekter
samt yderligere nedbringelse af gæld til kreditinstitutter.

Der foretages sædvanlig modregning af finansielle gælds-
forpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjeneste-
ydelser samt bundne likvider i det omfang selskabet har
modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftale-
mæssigt forpligtet til at realisere aktiver og forpligtelser
samtidigt. Pr, 31. januar 2011 er der ikke foretaget mod-
regninger i hverken tilgodehavender eller bundne likvider.

Koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter består
både af drifts- og projektfinansiering. TK Development har
indgået en overordnet aftale med koncernens hovedbank-
forbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Enga-
gementet og betingelserne genforhandles årligt, og det er
ledelsens forventning at samarbejdet vil blive forlænget.

Koncernen har herudover aftaler om projektfinansiering
i forskellige banker i Danmark og udlandet. Projektkredit-
terne bevilges sædvanligvis med forskellige løbetider, af-
hængigt af det konkrete projekt.

Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2011 har
DKK 343,7 mio. udløb i 2011/12. Ledelsen forventer at dis-
se projektkreditter vil blive forlænget.

Pengestrømsopgørelse

Koncernens pengestrømme fra driftsaktivitet er negative
med DKK 182,7 mio. og relaterer sig i vid udstrækning
til nettoinvestering i projekter. Der er i året bl.a. sket in-
vestering i koncernens shoppingcenter Sillebroen, Frede-
rikssund, Danmark, i forbindelse med færdiggørelsen af
byggeriet og investering i fase II af Fashion Arena Outlet
Center, Prag, Tjekkiet.

Der har ikke været væsentlig investeringsaktivitet i året,
og pengestrømme fra investeringsaktivitet er negativ med
DKK 4,2 mio.

Årets pengestrømme fra finansieringsaktivitet er positive
med DKK 199,5 mio. og er en kombination af den i august
2010 gennemførte kapitalforhøjelse med et nettoprovenu
på DKK 197,0 mio., at investeringen i projekter i vid ud-
strækning er finansieret med bankgæld samt at der er ind-
friet gæld i forbindelse med salg af projekter.

Afleverede projekter

Der er i regnskabsåret 2010/11 afleveret projekter på ca.
42.500 m? hvoraf 24.700 m? er afleveret i fjerde kvartal
2010/11. De afleverede projekter er bl.a.:

 

8/120  TK Development A/5 | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

Retailpark, Anelystparken Århus, Danmark

Projektet omfatter en retailpark på ca. 2.800 m? som er
fuldt udlejet. Byggeriet er færdigt og afleveret til lejerne.
Projektet er i tredje kvartal 2010/11 solgt til et projektsel-
skab ejet af Nordica Real Estate A/S og TKD Nordeuropa i
forholdet 80/20.

Retailpark, Østergade, Brønderslev, Danmark

Projektet omfatter en retailpark på ca. 1.100 m? udlejet til
Punkt 1 og en spillehal. Projektet er i tredje kvartal 2010/11
solgt til et projektselskab ejet af Nordica Real Estate A/S og
TKD Nordeuropa i forholdet 80/20.

Grundsalg, Østre Havn/Sturhs Brygge, Aalborg, Danmark
På Østre Havn-arealet, Aalborg, Danmark, er der i decem-
ber 2010 solgt og overdraget ca. 8.000 mZ boligbyggeretter
til en privat investor.

Retailpark, Uppsala, Sverige

I Uppsala, Sverige, har TKD Nordeuropa udviklet og opført
en ca. 10.900 m? retailpark. Retailparken er solgt, baseret
på forward funding, til den institutionelle afdeling af tyske
IVG Funds. Retailparken åbnede fuldt udlejet i marts 2010
og er i april 2010 overdraget til investor.

Retailpark, Danderyd, Sverige

Første fase på 12.700 m? af koncernens retailpark i Dan-
deryd, Sverige, er færdigopført og åbnede fuldt udlejet i
oktober 2010. Retailparken er solgt, baseret på forward
funding, og i januar 2011 afleveret til investor, den tyske
investeringsfond Commerz Real.

Tivoli Residential Park, Targowek, Warszawa, Polen
Koncernen har i efteråret 2008 afsluttet byggeriet af kon-
cernens første boligprojekt i Polen. Projektet består af 280
lejligheder der sælges som ejerlejligheder. Størstedelen
heraf er overdraget til nye ejere i tidligere regnskabsår. De
resterende fire boligenheder er overdraget til køberne i
første kvartal 2010/11.

Fremdrift i koncernens projekter

TK Development har i løbet af regnskabsåret fortsat haft
fokus på gennemførelse af de eksisterende projekter i por-
teføljen, herunder sikring af en stærk forhåndsudlejning
eller salg inden påbegyndelse af byggeri. Dette fokus har
løbende sikret god fremdrift og yderligere optimering af de
enkelte projekter.

Som følge af den økonomiske afmatning og det deraf føl-
gende skifte i markedsforholdene er en del af koncernens
projektbeholdning indtjeningsmæssigt under pres. Dette
er dog delvist kompenseret ved lavere byggepriser. Det er

ledelsens vurdering at der er fundet et nyt prisniveau på
jord, entrepriser, leje og fast ejendom. De nye prisniveauer
underbygger at der også fremadrettet er god rentabilitet
i udvikling af fast ejendom, og på nye projekter forventes
normal avance.

Koncernens shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund,
Danmark, åbnede som planlagt den 25. marts 2010. Cen-
tret har en aktuel udlejningsgrad på 93 %, og der pågår
forhandlinger med lejere til de resterende lejemål. Centret
oplever både en tilfredsstillende kundetilstrømning der
svarer til det forventede, og en tilfredsstillende drift.

I koncernens shoppingcenter Galeria Sandecja i Nowy Sacz,
Polen, som åbnede i oktober 2009, er både driften og kun-
detilstrømningen fortsat tilfredsstillende. Centret har en
aktuel udlejningsgrad på 98 %.

Koncernens shoppingcenter Galeria Tarnovia i Tarnéw,
Polen, som åbnede i november 2009, har en aktuel udlej-
ningsgrad på 98 %. Centret oplever fortsat både en tilfreds-
stillende drift og kundetilstrømning.

På baggrund af en tilfredsstillende forhåndsudlejning på-
begyndte TK Development i april 2010 byggeriet af fase II
af Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet, på ca. 7.000
m?, Anden fase åbnede som planlagt i oktober 2010. Den
aktuelle udlejningsgrad udgør på det samlede projekt ud-
gør 85 %. Centret oplever både en tilfredsstillende kun-
detilstrømning og en tilfredsstillende drift, Der pågår for-
handlinger med både lokale og internationale lejere til de
resterende ledige lejemål.

Koncernens samlede projektportefølje udgør pr. 31. ja-
nuar 2011 DKK 3.425 mio. Heraf udgør de færdigopførte
projekter DKK 2.107 mio. som dermed er cashflow-gene-
rerende. Driften af disse færdigopførte projekter, primært
shoppingcentre, forløber tilfredsstillende. Den årlige net-
toleje ved aktuel udlejning udgør DKK 146 mio., svarende
til en forrentning af anskaffelsessummen på ca. 7 %. Der
er igangværende salgsforhandlinger om flere af disse pro-
jekter.

På koncernens øvrige retailprojekter med igangværende
byggeri eller nært forestående byggestart oplever koncer-
nen fortsat en pæn lejerinteresse, og der er også i denne
periode indgået flere lejeaftaler på disse projekter som
derfor forløber planmæssigt. Enkelte projekter er udskudt.

| Esbjerg, Danmark, har TKD Nordeuropa opnået option på
et areal hvor der planlægges opført et nyt shoppingcenter
på ca. 28.000 m? på banearealerne ved Esbjerg Station. Ud-
viklingen er sket i samarbejde med DSB Ejendomsudvikling

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 9/120

1105266EogSN68321

 

 

A/S. Centret forventes at bestå af ca. 70 butikker, og der
er indgået lejekontrakter på ca. halvdelen af arealet, bl.a.
med H&M, Kvickly og den svenske modetøjskæde Gina Tri-
cot. Byggeriet forventes påbegyndt i efteråret 2011 med
åbning i 2013.

På Trøjborgvej i Århus, Danmark, har koncernen i august
2010 overtaget færdigudviklingen af et ejendomsprojekt
på ca. 5.400 m?. Projektet omfatter en dagligvareenhed
på ca. 1.200 rv? udlejet til REMA 1000, et erhvervslejemål
på ca. 500 m? og lejeboliger på ca. 3.700 m?, Byggeriet er
påbegyndt ultimo 2010, og projektet er fuldt finansieret.
Projektet forventes færdigopført i efteråret 2011. Projektet
gennemføres i samarbejde med Nordica Real Estate A/S via
et fælles projektselskab hvoraf koncernens ejerandel ud-
gør 20 %. TK Development modtager honorarbetaling for
de ydelser koncernen stiller til rådighed for det fællesejede
projektselskab.

På Marsvej i Randers, Danmark, har koncernen i oktober
2010 overtaget udviklingen af et projekt på 10.500 m? med
henblik på etablering af butikker. Grundkøbet er fuldt fi-
nansieret. Udlejningen er igangsat, og der opleves en til-
fredsstillende lejerinteresse til projektet.

I Polen er byggeriet af ca. 5.600 m? kontorbyggeri i Tivoli
Residential Park, Warszawa, påbegyndt i foråret 2010, og
byggeriet forløber planmæssigt. Af det samlede projekt er
ca. 3.500 m? solgt til en bruger, og aftalen er baseret på
forward funding. Det resterende areal udgør ca. 2.100 m”
hvoraf der er indgået salgsaftaler på 90 %. Projektet for-
ventes færdigopført medio 2011.

På koncernens projekt i Bielany, Polen, er der nu opnået
byggetilladelse til første fase af projektet. Det samlede pro-
jekt omfatter ca. 57.300 m?, primært boliger, bestående af
900-1.000 enheder. Første fase omfatter ca. 140 enheder.
Forhåndssalg er påbegyndt i foråret 2011, og byggeriet for-
ventes påbegyndt medio 2011.

Projektmuligheder

Markedsforholdene de seneste år har åbnet for nye pro-
jektmuligheder. Ledelsen vurderer aktuelt en række kon-
krete nye projektmuligheder, og koncernen forventer at
indgå aftaler om flere af disse projekter.

TK Development oplever herudover flere muligheder end
tidligere for opnåelse af langsigtede optionsaftaler på jord
på favorable vilkår. For at sikre det langsigtede indtjenings-
potentiale i koncernen arbejder TK Development med sik-
ring af fremtidige projektmuligheder, bl.a. via indgåelse af
langsigtede optionsaftaler på jord. Disse vedrører projek-

ter med forventet byggestart inden for en periode på 1-3
år og sikrer at koncernen i en længere periode får mulig-
hed for at arbejde med det påtænkte projekt, herunder
bl.a. myndighedsforhold, udlejning og investorer. Dette for
at muliggøre en optimal forberedelse af projektet inden
igangsætning, herunder at sikre en høj udlejningsgrad.

I den østlige del af Tjekkiet, i Moravien, har TK Develop-
ment sikret sig en langvarig option på et areal med henblik
på opførelse af en Designer Outlet Village (factory outlet
center) på ca. 21.500 mZ, Projektet opdeles i faser hvor før-
ste fase forventes at udgøre ca. 11,700 m?. Projektet drøf-
tes med adskillige lejere der alle har udvist stor interesse
for projektet, og de første lejeaftaler er indgået. Byggestart
på første fase forventes i foråret 2012 med åbning i foråret
2013.

Forhøjelse af kapitalgrundlag — styrkelse af
det finansielle beredskab

Med henblik på at styrke det finansielle beredskab så
koncernen aktivt kan udnytte det indtjeningsmæssige po-
tentiale i såvel eksisterende som nye projektmuligheder
blev der den 1. juli 2010 afholdt ekstraordinær generalfor-
samling hvor generalforsamlingen besluttede at gennem-
føre en kapitalforhøjelse som fortegningsemission med et
bruttoprovenu på DKK 210,3 mio. Kapitalforhøjelsen blev
fuldtegnet og er gennemført i august 2010.

Af tekniske årsager er der umiddelbart forud for kapital-
forhøjelsen gennemført en kapitalnedsættelse hvorved
stykstørrelsen af alle aktier er nedsat fra DKK 20 til DKK 15.
Kapitalnedsættelsen udgør DKK 140,2 mio. som er overført
til en særlig fond under egenkapitalen. Denne særlige fond
kan efterfølgende kun anvendes efter beslutning fra gene-
ralforsamlingen. Kapitalforhøjelsen er gennemført ved ud-
stedelse af 14.021.905 stk. nye aktier a nominelt DKK 15
til kurs 15 og dermed et bruttoprovenu på DKK 210,3 mio.

TK Development står dermed styrket i forhold til at ud-
nytte projektmulighederne i det nuværende marked. TK
Development vurderer aktuelt flere konkrete projekter
som koncernen ønsker at sikre sig retten til på det nuvæ-
rende prisniveau. Det er ledelsens forventning at dette kan
bidrage til at koncernen hurtigere end ellers vil få adgang
til projekter med en forventet højere avance end den for-
ventede avance på flertallet af de igangværende projekter
i projektporteføljen.

 

10/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

Incentiveprogrammer

Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen
den 25. maj 2010 bemyndiget til at udstede warrants for i
alt op til nominelt DKK 8.000.000 (400.000 stk. a DKK 20)
til direktion og ledende medarbejdere. Bestyrelsen har den
4. juni 2010 besluttet at udnytte denne bemyndigelse, og
der er derfor til direktionen tildelt 100.000 stk. warrants og
til 26 øvrige ledende medarbejdere 294,000 stk. warrants.
Dermed er der i alt tildelt 394.000 stk. warrants. Formå-
let med tildelingen er at skabe sammenhæng mellem den
enkelte medarbejders indsats og den langsigtede værdi-
skabelse i koncernen. Incentiveprogrammet er nærmere
beskrevet i afsnittet Aktionærforhold.

Begivenheder efter regnskabsperiodens
udløb

Kofoten, Kristianstad, Sverige

TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en
tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca. 6.300
m?. Den eksisterende bygning på ca. 4.500 m? er fuldt ud-
lejet. Tilbygningen forventes påbegyndt medio 2011 efter
indgåelse af lejekontrakter på arealet. Der er efter regn-
skabsårets afslutning indgået aftale om salg af projektet til
en svensk investor.

Der er ikke indtrådt andre væsentlige selskabsspecifikke
begivenheder efter regnskabsperiodens udløb end de i le-
delsesberetningen nævnte.

Forventninger

I en periode har ændrede prisniveauer som følge af den
internationale kreditkrise betydet at avancen på igangsatte
projekter har været under pres. TK Development har i den-
ne periode fokuseret på færdiggørelse af centre og været
tilbageholdende med at sætte nye projekter i gang. Disse
forhold indvirker på koncernens forventninger til 2011/12.

Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene ændret
sig i positiv retning. På investorsiden er markederne gene-
relt præget af en forsigtig optimisme og øget investerings-
lyst. Der opleves igen en stigende efterspørgsel efter fast
ejendom.

Ledelsens forventninger til 2011/12 baserer sig på koncer-
nens eksisterende projekter og en forventning om at igang-
værende salgsforhandlinger om flere projekter afsluttes i
2011/12.

Resultat efter skat i 2011/12 forventes at udgøre i niveauet
DKK 100 mio. svarende til det tidligere offentliggjorte.

En del af koncernens projektportefølje der skal bidrage til
koncernens indtjening de efterfølgende år, er oparbejdet
efter at prisniveauerne har fundet et nyt leje. Koncernen
har således en stærk projektportefølje der understøtter
forventningen om et andet og højere indtjeningsniveau de
efterfølgende år.

De forventninger til fremtiden der er omtalt i denne med-
delelse, herunder forventninger til indtjeningen, er isagens
natur forbundet med risici og usikkerheder og kan påvirkes
af faktorer som f.eks. globale økonomiske forhold og øvrige
væsentlige forhold, herunder kreditmarkeds-, rente- og va-
lutakursudviklingen. Der henvises i øvrigt til afsnittet ”Risi-
koforhold” i denne årsrapport.

Markeder og forretningsenheder

Markedsforhold

Den økonomiske krise har bevirket at markedssituationen
for koncernen gennem de seneste år har været vanskelig.

De finansielle markeder har været præget af usikkerhed
hvor kreditinstitutterne har været yderst tilbageholdende
med at yde lån til finansiering af fast ejendom eller har stil-
let høje krav til egenkapitalindskud i de enkelte projekter
høs såvel projektudviklere som investorer.

Den økonomiske afmatning har bevirket at priserne på
byggeri og jord over de seneste år løbende er faldet, dog
med stor variation fra projekt til projekt og fra land til land.

På udlejningssiden har koncernen i de seneste år oplevet
en mere træg efterspørgsel og en længere beslutningspro-
ces hos de enkelte lejere. Et lavere privatforbrug og den
afledte effekt heraf har betydet at lejepriserne i en periode
har været under pres.

På investorsiden har der i de seneste år været usikkerhed
om prissætningen på fast ejendom idet der kun er gen-
nemført få handler med fast ejendom på koncernens mar-
keder. Dette har medført en generel afventende holdning
hos investorerne.

Siden begyndelsen af 2010 har markedsforholdene ændret
sig i positiv retning.

På udlejningssiden er lejernes fokus på den rette beliggen-
hed skærpet, og projekternes beliggenhed er nu endnu
mere afgørende end tidligere. TK Development oplever
en stigende interesse for velbeliggende projekter, og flere
kæder er igen begyndt at ekspandere. Inden for butiksseg-
mentet vurderes lejepriserne fremadrettet at være stabile.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 11/120

1105266EogSN68322

 

 

Koncernen oplever fortsat en pæn lejerinteresse, primært
på retailprojekter med igangværende byggeri eller nært
forestående byggestart, og har løbende hen over året ind-
gået flere lejeaftaler på disse projekter.

På investorsiden er markederne generelt præget af en for-
sigtig optimisme og øget investeringslyst, især blandt ejen-
domsselskaber og institutionelle investorer. Der opleves en
stigende efterspørgsel efter fast ejendom hvor kvalitet og
beliggenhed fortsat er afgørende elementer for investo-
rerne. Der er på koncernens markeder siden slutningen af
2010 gennemført en række handler med fast ejendom som
underbygger den øgede investeringslyst.

Det er ledelsens vurdering at der nu er fundet et nyt pris-
niveau på jord, entrepriser, leje og fast ejendom. De nye
prisniveauer underbygger at der også fremadrettet er god
rentabilitet i udvikling af fast ejendom, og på nye projekter
i projektporteføljen forventes en normal avance.

TK Development har fortsat haft fokus på gennemførelse af
de eksisterende projekter i porteføljen, herunder sikring af
en stærk forhåndsudlejning eller salg inden påbegyndelse
af byggeri.

Samtidig har markedsforholdene åbnet for nye projekt-
muligheder, bl.a. for indgåelse af langvarige optionsaftaler
vedrørende grunde, jf. omtale ovenfor. TK Development
har således i årets løb sikret sig flere projektmuligheder
der forventes at bidrage til den fremtidige indtjening i kon-
cernen.

De makroøkonomiske nøgletal i form af BNP, privatforbrug
og arbejdsløshed på koncernens markeder viser en for-
ventning om en beskeden vækst på alle koncernens mar-
keder.

Koncernen har en stærk platform på de enkelte markeder
og fokuserer på, via netværk til retailere og investorer, at
udnytte det potentiale som er på markederne. Med fokus
på butikssegmentet arbejdes der løbende på at styrke pro-
jektporteføljen på hvert af koncernens markeder og sikre
en tilfredsstillende fremdrift på de eksisterende projekter.

TK Development arbejder inden for to geografiske områ-
der, Nordeuropa og Centraleuropa.

De nordeuropæiske markeder

Geografisk er TKD Nordeuropas aktiviteter opdelt på fire
hovedmarkeder: Danmark, Sverige, Finland og Baltikum.
TKD Nordeuropa arbejder på de enkelte markeder inden
for forskellige segmenter, jf. skemaet nedenfor.

 

Danmark Sverige Finland Baltikum

 

 

 

 

 

 

 

Shoppingcentre . . . .
Butikker/storbutikker . e . .
Strøgejendomme .

Kontorer .

Segment-mix . . .
Boliger .
Danmark

Både dagligvare- og retailkæderne i Danmark stræber ge-
nerelt efter at sikre sig markedsandele og vækst og foku-
serer derfor på nye og centrale beliggenheder. Koncernen
har sit væsentligste markedsmæssige fokus på etablering
af bydels- og shoppingcentre i store og mellemstore byer.

Kontormarkedet kan tiltrække både lejere og investorer
ved attraktive beliggenheder. Koncernens havnenære be-
liggenheder vurderes at være attraktive, og koncernen for-
venter at skabe gode projekter de kommende år. Som ek-
sempler kan nævnes koncernens arealer på Amerika Plads
i København og Stuhrs Brygge i Aalborg.

 

Danmark — etableret 1989 2009  2010e 201lle 2012e

 

 

 

BNP (% å/å) -5,2 2,2 1,8 1,9
Privatforbrug (% å/å) 4,5 1,9 1,8 1,7
Arbejdsløshed (%) 3,4 4,0 4,2 3,8

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

Sverige

Den forretningsmæssige aktivitet i Sverige forventes i lig-
hed med tidligere år fokuseret på butikssegmentet. Den
fortsatte butiksmæssige udbygning gør at Sverige fortsat
er et interessant marked inden for dette segment. Der vil
herunder blive fokuseret på udvikling af enkelte, større
shoppingcenterprojekter.

 

Sverige — etableret 1997 2009 2010e 201ile  2012e

 

 

 

BNP (% å/å) -5,3 5,5 4,5 2,8
Privatforbrug (% å/å) -0,4 3,5 3,5 2,8
Arbejdsløshed (%) 8,3 8,4 7,3 6,8

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

Finland
I Finland har koncernen siden etableringen primært be-
skæftiget sig med udvikling af retailparker. Der forventes
fortsat fokus på butikssegmentet med både retailparker og
shoppingcenterprojekter af forskellig størrelse.

 

12/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

  

 

 

Finland — etableret 1999 2009 2010e 201le 2012e

 

 

 

BNP (% å/å) -8,0 3,0 3,0 3,4
Privatforbrug (% å/å) -1,9 3,0 2,4 2,5
Arbejdsløshed (%) 8,2 8,4 7,7 7,1

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

Baltikum

Markederne i de baltiske lande er førtsat vanskelige. Den
økonomiske udvikling de seneste år har betydet faldende
udlejningspriser og stigende afkastkrav. Dog bevæger mar-
kedet sig nu i en positiv retning i forhold til tidligere. Op-
start af byggeri af koncernens påtænkte projekter i de to
lande vil finde sted når der er opnået en tilfredsstillende
forhåndsudlejning eller et salg. På koncernens projekt i Li-
tauen forventes en snarlig opstart af byggeriet.

 

Baltikum — etableret 2001 2009 2010e 201lle 2012e
Letland:

 

 

 

 

 

 

BNP (% å/å) -18,0  -0,1 3,0 4,2
Privatforbrug (% å/å) -24,1 -0,4 3,0 4,0
Arbejdsløshed (%) 17,1 190 168 15,5
Litauen:

BNP (% å/å) -14,7 1,2 3,0 3,8
Privatforbrug (% å/å) -17,7 -4,0 3,2 4,4
Arbejdsløshed (%) 13,7 17,8 15,8 14,1

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

De centraleuropæiske markeder

Koncernens centraleuropæiske aktiviteter foregår i Polen,
Tjekkiet og Slovakiet. Euro Mall Holding arbejder på de en-
kelte markeder inden for forskellige segmenter, jf. skemaet
nedenfor.

 

 

 

 

 

 

Polen Tjekkiet Slovakiet
Shoppingcentre . . .
Butikker/storbutikker . . .
Kontorer .
Segment-mix . .
Boliger .

 

Koncernen har et veludbygget kontaktnet til et stort antal
lokale og internationale retailkæder der ønsker at ekspan-
dere i Centraleuropa. Endvidere er der et tæt samarbejde
med investorer - herunder internationale investeringsfon-
de - der ønsker at investere i centraleuropæiske ejendoms-
projekter.

Polen

Der er fortsat positive forventninger til det polske marked.
Det primære fokus hos både retailere og investorer er nu i
større byer. Der konstateres en betydelig interesse for leje-

mål i velbeliggende retailprojekter og shoppingcentre tilli-
ge med betydelig investorinteresse for projekter i de større
byer i Polen. Der vil ligeledes blive arbejdet med proøjekt-
muligheder i mindre og mellemstore byer hvor projekterne
typisk er på ca. 10-15.000 m? med et mindre hypermarked
eller et supermarked som ankerlejer. Der er fortsat inte-
resse for den type projekter hvilket bl.a. underbygges af
en tilfredsstillende udlejning af koncernens færdigopførte
projekter.

 

 

 

 

Polen — etableret 1995 2009 2010e 201l1e 2012e
BNP (% å/å) 1,7 3,9 3,8 4,1
Privatforbrug (% å/å) 2,4 3,2 2,6 2,8
Arbejdsløshed (%) 11,0 12,1 11,7 9,2

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

Koncernens forretningsgrundlag omfatter også boligmar-
kedet i Polen.

Der er fortsat basis for udvikling og salg af attraktive boli-
ger, primært i Warszawa-området. Warszawa udvikler sig
løbende og styrker fortsat sin position som Polens kraft-
centrum. Der er blevet opført mange nye boliger på det se-
neste, og udbuddet af boliger til salg er stort. En væsentlig
faktor i den forbindelse er at det er blevet vanskeligere for
den enkelte køber at opnå finansiering af købet hvorved
omsætningshastigheden på salg af boliger er reduceret.
Efterspørgslen har derved ændret sig i retning af mindre
boligenheder. Prisniveauet på boligerne afspejler disse for-
hold og har været svagt vigende, men er nu ved at rette sig.

Udviklingen af koncernens første boligprojekt i Central-
europa blev påbegyndt i Warszawa i Polen i efteråret 2006
og omfatter 280 boligenheder. Projektet Tivoli Residential
Park er færdigopført, og alle enheder er solgt. Projektet er
forløbet meget tilfredsstillende. Koncernens næste bolig-
projekt, Residential Park, Bielany, omfattende 900-1.000
enheder, kan opføres i fire etaper. Projektet er blevet ud-
skudt i forhold til tidligere forventet som følge af en læn-
gere myndighedsbehandling. Der er nu opnået byggetilla-
delse til første etape på ca. 140 enheder, og byggeriet heraf
forventes påbegyndt medio 2011.

Tjekkiet

På det tjekkiske marked er der fortsat god efterspørgsel ef-
ter lejemål i attraktive retailprojekter. Fokus er rettet mod
shoppingcentre og retailparker i mellemstore og større
byer, og koncernen har flere shoppingcenter- og retailpark-
projekter i porteføljen. Tendensen går i retning af at der
bygges retailparker beliggende i nærheden af eksisterende
shoppingcentre.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 13/120

1105266EogSN68323

 

 

 

Tjekkiet — etableret 1997 2009 2010e 201l1le 2012e

 

 

 

BNP (% å/å) -4,0 2,5 3,1 3,8
Privatforbrug (% å/å) -0,1 1,3 2,4 3,0
Arbejdsløshed (%) 8,1 9,0 8,2 7,5

 

(Kilde: Nordea, januar 2011)

Slovakiet

Generelt vurderes behovet for shoppingcentre og retail-
parker i Slovakiet at være begrænset idet behovet allerede
er dækket i de fleste større byer. Ledelsen vurderer dog at
der fremover vil være interesse for retailparker på attrak-
tive placeringer, og koncernen arbejder med flere projekt-
muligheder.

 

Slovakiet — etableret 1999 2009 2010e +201le 2012e

 

 

 

BNP (% å/å) -4,8 4,1 3,0 3,9
Privatforbrug (% å/å) 0,3 -0,5 1,5 3,1
Arbejdsløshed (%) 12,0 14,5 14,2 13,4

 

(Kilde: Europa-Kommissionen, efterår 2010)

Projektporteføljen i koncernen
Status på projektporteføljen

Koncernens projektportefølje udgør 933.000 m? pr. 31. ja-
nuar 2011. Projektporteføljen består af 116.000 m? solgte
projekter og 817.000 m? øvrige projekter. Koncernens pro-
jektportefølje udgjorde pr. 31. januar 2010 957.000 m?.

Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres
således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. 31.01.09  31.01,10 31.01.11
Solgte

Færdigopførte 0 0 0
Under opførelse 4 2 12
Ikke påbegyndte 41 12 14
Total 45 14 26
Øvrige

Færdigopførte 565 1.352 2.107
Under opførelse 813 720 149
Ikke påbegyndte 1.118 1.164 1.143
Total 2.496 3.236 3.399
Projektportefølje, netto 2.541 3.250 3.425
Forward funding 943 351 284
Projektportefølje, brutto 3.484 3.601 3.709

 

Forward funding i % af
bogført værdi af solgte
projekter, brutto 95,4 % 96,2 % 91,6%

Tabel 1

 

Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen
pengebindingen i den solgte projektportefølje. Forward
funding er i forhold til 31. januar 2010 reduceret, primært
som følge af aflevering af koncernens 10.900 m?” retailpark
i Uppsala, Sverige, og koncernens 12.700 m? retailpark i
Danderyd, Sverige, hvor salgsaftalerne var baseret på for-
ward funding.

Som det fremgår ovenfor, er der i perioden sket en væ-
sentlig forøgelse af bogført værdi af øvrige færdigopførte
projekter. Denne stigning kan henføres til koncernens
shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund, Danmark, der
åbnede i marts 2010 og koncernens nyligt åbnede fase II af
Fashion Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet.

 

14/120 TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

Udviklingen i koncernens projektportefølje i kvadratmeter

fremgår nedenfor:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(000) m2 31.01.09. 31.01.10 31.01.11
Solgte

Færdigopførte 0 0 0
Under opførelse 56 25 4
Ikke påbegyndte 127 121 112
Total 183 146 116
Øvrige

Færdigopførte 35 87 115
Under opførelse 103 60 50
Ikke påbegyndte 639 664 652
Total 777 811 817
Prøjektportefølje 960 957 933
Antal projekter 63 66 67
Tabel 2

I nedenstående tabel fremgår fordelingen af den regn-
skabsmæssige værdi af projekterne i projektporteføljen pr.
31. januar 2011 opdelt på de to forretningsenheder.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekter pr. TKD Euro  Koncem ialt %)
31. januar 2011 Nord- Mall Procent
DKK mio. europa Holding af total
Solgte

Færdigopførte 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 0 12 12 0,4 %
Ikke påbegyndte 10 4 14 0,4 %
Total 10 16 26 0,8%
Øvrige

Færdigopførte 990 1.082 2.072 61,8%
Under opførelse 145 4 149 4,4 %
Ikke påbegyndte 413 694 1.107 33,0 %
Total 1.548 1.780 3.328 99,2 %
Projektportefølje 1.558 1.796 3.354 100,0 %

 

+) ekskl. TK Development, øvrig koncern, i alt DKK 71 mio.

Tabel 3

I nedenstående tabel fremgår projektporteføljens kvadrat-
meter opdelt på de to forretningsenheder. Der er ikke ud-
viklingsprojekter i den resterende del af koncernen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projekter pr. TKD Euro  Koncern ialt %)
31. januar 2011 Nørd- Mall Procent
(000) m? europa Holding af total
Solgte

Færdigopførte 0 0 0 0,0 %
Under opførelse 0 4 4 0,4 %
Ikke påbegyndte 8 104 112  12,0%
Total 8 108 116  12,4%
Øvrige

Færdigopførte 50 65 115  12,3%
Under opførelse 34 11 50 5,4%
Ikke påbegyndte 388 269 652  69,9%
Total 472 345 817  87,6%
Projektportefølje 480 453 933 100,0 %

 

+) ekskl, TK Development, øvrig koncern.

Tabel 4

En nærmere beskrivelse af alle væsentlige projekter frem-
går af afsnittet om projektporteføljen under de respektive

forretningsenheder.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 15/120

1105266EogSN68324

 

 

TKD NORDEUROPA

 

Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100
% ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa
opererer primært inden for projektsegmenterne hutiks-
ejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejen-
domme og projekter med segmentmix.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. ja-
nuar 2011 480.000 m?, fordelt med 8.000 m? solgte pro-
jekter og 472.000 m? øvrige projekter. Det samlede udvik-
lingspotentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 510.000 m?,

Færdigopførte projekter

Sillebroen, shoppingcenter, Frederikssund, Danmark

TKD Nordeuropa har i Frederikssund opført et center på i
alt ca. 28.000 mZ, Centret består af ca. 5.000 m? dagligva-
reenheder og og ca. 20.000 m? specialbutikker og restau-
ranter. Herudover omfatter projektet ca. 3.000 m? boliger.
Udlejningsgraden udgør aktuelt 93 %, og lejerne er bl.a.
Kvickly, Fakta, Hennes & Mauritz, Synoptik, Matas, Skorin-
gen, Deichmann og Vero Moda. Centret åbnede i marts
2010. I tilknytning til centret er etableret et parkerings-
hus med ca. 800 parkeringspladser. Boligbyggeretterne er
solgt og overdraget til en privat investor. Centret oplever
både en tilfredsstillende kundetilstrømning der svarer til
det forventede, og en tilfredsstillende drift. Centret har i
løbet af det første år efter åbning haft mere end 3,2 mio.
besøgende.

Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark

Projektet er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med
skotske Miller Developments. Projektet omfatter et fac-
tory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i
alt 13.200 mZ, samt ca. 1.000 p-pladser. Centret åbnede
i marts 2008. Udlejningsgraden udgør aktuelt 61 %. Der
er sket en udskiftning af flere lejere, og enkelte lejere er
fraflyttet. Senest har G-Star, Diesel og Helly Hansen åbnet
butikker i Premier Outlets Center. Der forhandles med flere
potentielle danske og internationale lejere. Efter indkøring
og modning forventes centret solgt.

Retailpark, Aabenraa, Danmark

TKD Nordeuropa har i Aabenraa, Danmark, opført en re-
tailpark på ca. 4.200 m?. Projektet er udlejet til bl.a. Jem og
Fix og T. Hansen. Der pågår forhandlinger med lejere til det
resterende ledige lejemål på ca. 750 m?.

Vasevej, Birkerød, Danmark

TKD Nordeuropa ejer en ejendom på knap 3.000 m? på
Vasevej i Birkerød med SuperBest som lejer. Der arbejdes
med en tilbygning på ca. 1.400 m?.

Kofoten, Kristianstad, Sverige

TKD Nordeuropa ejer en ejendom i Kristianstad. Efter en
tilbygning vil projektet omfatte en retailpark på ca. 6.300
m?. Den eksisterende bygning på ca. 4.500 m? er fuldt ud-
lejet. Tilbygningen forventes påbegyndt medio 2011 efter
indgåelse af lejekontrakter på arealet. Der er efter regn-
skabsårets afslutning indgået aftale om salg af projektet til
en svensk investor.

Projekter under opførelse

Amerika Plads, p-kælder, København, Danmark
Køommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som
ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD
Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt
C og en parkeringskælder. Parkeringskælderen på Amerika
Plads-området er delvist opført, og efter færdiggørelse af
det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt.

Retailpark, Mejlstedgade, Brønderslev, Danmark

I forbindelse med aflevering af Føtex-delen til Dansk Super-
marked i koncernens projekt på Østergade i Brønderslev
har koncernen overtaget den tidligere Føtex-ejendom på
ca. 2.400 m?. Projektet udvikles til butikker. Der er indgået
lejekontrakt med Deichmann og Intersport, og begge le-
jemål er åbnet primo 2011. Der pågår forhandlinger med
lejere til det resterende areal på ca. 1.300 m?,

Trøjborgvej, Århus, Danmark

TKD Nordeuropa har overtaget færdigudviklingen af et
ejendomsprojekt på ca. 5.400 m? på Trøjborgvej i Århus.
Projektet omfatter en dagligvareenhed på ca. 1.200 m? ud-
lejet til REMA 1000, et erhvervslejemål på ca. 500 m? og
lejeboliger på ca. 3.700 m2. Byggeriet er påbegyndt ultimo
2010, og projektet er fuldt finansieret. Projektet forven-
tes færdigopført i efteråret 2011. Projektet gennemføres i
samarbejde med Nordica Real Estate A/S via et fælles pro-
jektselskab hvoraf TKD Nordeuropas ejerandel udgør 20 %.
TKD Nordeuropa modtager honorarbetaling for de ydelser
koncernen stiller til rådighed for det fællesejede projekt-
selskab.

ikke påbegyndte projekter

Østre Teglgade, København, Danmark

TKD Nordeuropa ejer et projektareal med en attraktiv be-
liggenhed på Teglholmen. Efter vedtagelse af ny lokalplan
udgør projektarealet ca. 32.700 m?, Grunden er velegnet til
et kombineret bolig- og kontorprojekt. Projektet kan opfø-
res etapevis i takt med udlejning og/eller salg.

Amerika Plads, felt A og C, København, Danmark

Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som
ejes ligeligt af Udviklingsselskabet By og Havn I/S og TKD
Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: felt A, felt

 

 

16/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Projektoverblik
Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i pro- samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31. ja-
jektporteføljen for TKD Nordeuropa. Den bogførte værdi nuar 2011. De fem største projekter i TKD Nordeuropa har
af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den en bogført værdi på DKK 1.111,3 mio. pr. 31. januar 2011.
TKD's Byggestart/ Åbning/
Projektnavn By land  Segment Areal (m?) ejerandel forventet forventet
byggestart åbning
Færdigopførte
Sillebroen, shoppingcenter Frederikssund DK Butik/bolig 25.000 100 % Medio 2008 Marts 2010
Premier Outlets Center Ringsted DK Butik 13.200 50% Efterår 2006 Marts 2008
Medio 2009/
Retailpark, Aabenraa Aabenraa DK Butik 4.200 100% Efterår 2008 primo 2010
Vasevej Birkerød DK Mix 4.400 100% - -
Retailpark, Kofoten Kristianstad — SE Butik 6.300 100 % Medio 2008 Ultimo 2011
Under opførelse
Amerika Plads, p-kælder København DK P-kælder 32.000 50% 2004 Løbende
Retailpark, Mejlstedgade Brønderslev DK Butik 2,400 100% - -
Trøjborgvej Århus DK Mix 5,400 2 20% Ultimo 2010 Efterår 2011
ikke påbegyndte
Østre Teglgade København DK Kontor/bolig 32.700 100% Løbende Løbende
Amerika Plads, felt C København DK Mix 13.000 50 % 2012 2014
Amerika Plads, felt A København DK Kontor 11.800 50% 2011 2013
Shoppingcenter, Esbjerg Esbjerg DK Butik 28.000 100% 2011 2013
Århus Syd, etape II Århus DK Butik 2.800 100% Efterår 2011 Medio 2012
Ejby Industrivej København DK Kontor 12.900 100% 2011 2012
Hadsundvej Aalborg DK Mix 6,600 100 % - 2011
Østre Havn/Stuhrs Brygge Aalborg DK Mix 72.000 150% Løbende Løbende
Retailpark, Marsvej Randers DK Butik 10.500 100% Medio 2011 Forår 2012
Retailpark, Enebyåingen, etape II Danderyd SE Butik 1.800 100% Medio 2012 Forår 2013
Handelskvarteret Kulan Gøteborg SE Mix 45.000 100% 2012 2014
Retailpark, Karlstad Karlstad SE Butik 15,000 100% 2014 2014
Retailpark, Såderhamn Søåderhamn SE Butik 10.000 100% Efterår 2012 Efterår 2013
Retailpark Gåvle Gåvle SE Butik 24.000 100% Løbende Løbende
Pirkkala Retail Park, etape Il Tammerfors — Fl Butik 5.400 100% 2011 2012
Kaarina Retail Park Turku Fi Butik 7.400 100% 2011 2012
DomusPro Retail Park Vilnius IT Butik 13.200 100 % 2011 2012
Milgravja Street Riga IV Bolig 10.400 100% - -
Ulmana Retail Park Riga LV Butik 12.500 100 % - -
TKD Nordeuropa totalt areal ca. 428.000
1) TKD Nordeuropas avanceandel på udvikling udgør 70 %.
2) Baseret på honorarindtægter.

 

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S [ Årsrapport 2010/11 17/120

1105266EogSN68325

 

 

STS

ER

R
&
8
$
Kj
(]
UJ
ci

 

 

 

8/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et
bygningskompleks indeholdende ca. 11.800 m? kontorer,
og på felt C planlægges opført et bygningskompleks inde-
holdende ca. 13.000 m? erhverv og boliger. Opførelse sker
i takt med udlejningen.

Shoppingcenter, Esbjerg, Danmark

TKD Nordeuropa har option på et areal i Esbjerg, hvor der
planlægges opført et nyt shoppingcenter på ca. 28.000 m?
på banearealerne ved Esbjerg Station. Udviklingen er sket i
samarbejde med DSB Ejendomsudvikling A/S. Centret for-
ventes at bestå af ca. 70 butikker, og der er indgået lejekon-
trakter på ca. halvdelen af arealet, bl.a. med H&M, Kvickly
og den svenske modetøjskæde Gina Tricot. Byggeriet for-
ventes påbegyndt i efteråret 2011 med åbning i 2013.

Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark

På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge
udvikler TKD Nordeuropa gennem et fællesejet selskab
(50/50) med Frederikshavn Maritime Erhvervspark en
business- og boligpark på ca. 80.000 m?. Arealet er erhver-
vet af det fælles selskab hvor der sker løbende betaling for
de erhvervede byggeretter i takt med at der udvikles og
gennemføres konkrete projekter. Lokalplanen før en del af
området giver bl.a. mulighed for opførelse af ca. 8.000 m?
boliger. Dette areal er i regnskabsåret 2010/11 solgt til en
investor.

Retailpark, Marsvej, Randers, Danmark

På Marsvej i Randers, Danmark, har koncernen i oktober
2010 overtaget udviklingen af et projekt på 10.500 m? med
henblik på etablering af butikker. Grundkøbet er fuldt fi-
nansieret. Udlejningen er igangsat, og der opleves en til-
fredsstillende lejerinteresse til projektet.

Retailpark, Enebyången, Danderyd, Sverige

I Danderyd kommune nær Stockholm opfører TKD Nord-
europa en retailpark på ca. 14.500 m?. Første etape på
knap 13.000 m? er færdigopført, åbnede i oktober 2010 og
er afleveret fuldt udlejet til investor i januar 2011. Bygge-
riet af anden etape på ca. 1.800 m? bestående af Planta-
gen, forventes påbegyndt medio 2012 med færdiggørelse i
foråret 2013. Det samlede projekt er solgt til den tyske in-
vesteringsfond Commerz Real baseret på forward funding.

Handelskvarteret Kulan, shoppingcenter og service/er-
hverv, Gøteborg, Sverige

TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligud-
vikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB
om udvikling af SKF's fabriksområde i ”Gamla Staden” i Gø-
teborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca. 75.000 m?
fordelt med 30.000 mZ shoppingcenter, 15.000 m? service/
erhverv samt 30.000 m? boliger. TK Development skal stå

for de 45.000 m? shoppingcenter og service/erhverv, og
JM AB for de resterende 30.000 m? boliger. Det endelige
køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en
godkendt lokalplan hvilket forventes i 2012.

Retailpark, Gåvle, Sverige
I den svenske by Gåvle har TKD Nordeuropa opnået op-
tion på et areal til brug for udvikling af en retailpark på ca.
24.000 m?. Det påtænkte projekt kan rummes inden for
den eksisterende lokalplan, og forhandlinger med poten-
tielle lejere er påbegyndt.

Kaarina Retail Park, Turku, Finland

I den finske by Turku ejer TKD Nordeuropa et areal hvorpå
der kan opføres en retailpark på ca. 7.400 mZ. Der pågår
forhandlinger med lejere hertil. Der vil være mulighed for
en eventuel faseopdeling af projektet.

DomusPro Retail Park, Vilnius, Litauen

I Vilnius ejer TKD Nordeuropa et areal med henblik på op-
førelse af en retailpark på i alt 13.200 m?, Der er en god
dialog med lejere til projektet, og der er indgået forhånds-
aftaler med lejere på mere end halvdelen af arealet. Mar-
kedet har i forhold til tidligere bevæget sig i en positiv ret-
ning, og ledelsen forventer en snarlig opstart af byggeriet.

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 19/120

1105266EogSN68326

 

EURO MALL HOLDING

 

TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves pri-
mært gennem Euro Mall Holding der fokuserer sine akti-
viteter på projektsegmenterne butikker (shoppingcentre
og retailparker), projekter med segmentmix, samt i Polen
tillige boligsegmentet.

Projektportefølje

Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. ja-
nuar 2011 453.000 m? fordelt med 108.000 m? solgte pro-
jekter og 345.000 m? øvrige projekter. Det samlede udvik-
lingspotentiale udgjorde pr. 31. januar 2010 447.000 m?.

Færdigopførte projekter

Galeria Tarnovia, shoppingcenter, Tarnow, Polen

I den polske by Tarnéw har Euro Mall Holding opført et
16.500 m2? shoppingcenter hvoraf ca. 2.000 m? udgør su-
permarked og ca. 14.500 m? specialbutikker. Centret har
en aktuel udlejningsgrad på 98 % og oplever fortsat både
en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning.

Galeria Sandecja, shoppingcenter, Nowy Sqcz, Polen
Euro Mall Holding har i den polske by Nowy Sacz opført et
shoppingcenter på ca. 17.300 m? bestående af ca. 5.000
m2 hypermarked og ca. 12.300 m? specialbutikker. Centret
har en aktuel udlejningsgrad på 98 % og oplever fortsat
både en tilfredsstillende drift og kundetilstrømning.

Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet

| Prag har koncernen udviklet et 25.000 m? factory outlet
center i et joint venture med en international samarbejds-
partner. Første etape på ca. 18.000 m? åbnede den 15.
november 2007, og anden fase på ca. 7.000 m? åbnede
planmæssigt i oktober 2010. Aktuel udlejningsgrad for det
samlede projekt udgør 85 %. Der pågår forhandlinger med
flere potentielle tjekkiske og internationale lejere til de re-
sterende lejemål. Centret oplever både en tilfredsstillende
drift og kundetilstrømning.

Most Retail Park, Tjekkiet

Euro Mall Holding udvikler i den tjekkiske by Most en re-
tailpark på ca. 8.400 m?, Projektet opføres i etaper. Første
etape på ca. 6.400 m? åbnede i april 2009, og den aktuelle
udlejningsgrad på første etape udgør 84 %. Byggeriet af
anden etape forventes igangsat så åbning kan ske i efter-
året 2012.

Projekter under opførelse

Tivoli Residential Park, service/kontor, Targowek, Wars-
zawa, Polen

På Euro Mall Holdings jordarealer i Targåwek-området,
Warszawa, udvikles ca. 5.600 m? kontor/serviceerhverv.
Der er med en bruger indgået aftale om salg af ca. 3.500

m? heraf. Salgsaftalen er baseret på forward funding. Byg-
geriet er påbegyndt i foråret 2010 og forventes færdigop-
ført medio 2011. Af det resterende areal på ca. 2.100 m” er
der indgået salgsaftaler på 90 %.

Futurum Hradec Krålové, udvidelse, Tjekkiet

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové
der ejes i et joint venture af GE Capital, Heitman og TK De-
velopment, hvor TK Developments ejerandel udgør 20 %,
er det besluttet at udvide centret med 9.950 m?. Aktuel
udlejningsgrad udgør 84 %. Byggeriet er påbegyndt i januar
2011 og åbning forventes i foråret 2012. Euro Mall Holding
modtager honorarer fra det fællesejede selskab for udlej-
ning og byggestyring.

Ikke påbegyndte projekter

Stocznia, multifunktionelt center, Young City, Gdansk, Polen
Projektet omfatter p.t. ca. 61.000 m? multifunktionelt
tenter i Gdansk og udvikles i et joint venture med Atrium
European Real Estate. Centret vil indeholde retail-, restau-
rant- og leisurefaciliteter. Atrium European Real Estate har
påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver
den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisure-
arealerne. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der
alle viser stor interesse for at etablere sig i centret. TK De-
velopment vil i udviklingsperioden generere indtjening via
honorarbetalinger. Byggestart forventes i 2011.

Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen

Euro Mall Holding ejer et areal i Warszawa hvor der er mu-
lighed for at opføre et boligbyggeri bestående af 900-1.000
enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Projek-
tet er udskudt i forhold til tidligere forventet som følge af
en længere myndighedsbehandling. Der er nu opnået byg-
getilladelse til projektets første etape. Byggeriet forventes
påbegyndt medio 2011 med aflevering i 2012. De øvrige
etaper forventes afleveret løbende herefter. Boligerne for-
ventes solgt som ejerlejligheder til private brugere.

Shoppingcenter, Jastrzebie, Polen

Projektet der omfatter ca. 43.300 m2 shoppingcenter, gen-
nemføres af Atrium European Real Estate med Euro Mall
Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har indgået
udviklings- og honoraraftale med Atrium European Real
Estate om Euro Mall Holdings assistance vedrørende ud-
vikling, udlejning og byggestyring af projektet. Den videre
fremdrift i projektet og tidspunktet for opstart af byggerier
endnu ikke fastlagt.

Bytom Retail Park, Bytom, Polen

På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada
i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen,
forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejnings-

 

20/120 TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Projektoverblik

januar 2011. Målt i forhold til bogført værdi har de fem
største projekter i Euro Mall Holding en bogført værdi på i
alt DKK 1.436,3 mio, pr. 31. januar 2011.

Oversigten nedenfor viser de væsentligste projekter i pro-
jektporteføljen for Euro Mall Holding. Den bogførte værdi
af nedenstående projekter udgør mere end 95 % af den
samlede bogførte værdi af projektbeholdningen pr. 31.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. TKD's Byggestart/ for- Åbning/
Projektnavn By Land  Segment Areal(m?)  ejeran- ventet byggestart forventet
del åbning
Færdigopførte
Galeria Tarnovia, shopping center  Tarnåw PL Butik 16.500 100% Efterår 2008 November 2009
Galeria Sandecja, shopping center  Nowy Sacz PL Butik 17.300 100 % Medio 2008 Oktober 2009
Fase I: November 2007
Fashion Arena Outlet Center Prag cz Butik 25,000 75% Forår 2007 Fase II: Oktober 2010
Most Retail Park, fase I Most cz Butik 6.400 100% Efterår 2008 April 2009
Under opførelse
Service/
Tivoli Residential Park, Targåwek Warszawa PL kontor 5.600 100% Forår 2010 Medio 2011
Futurum Hradec Krålové, udvidelse Hradec Krålovée CZ Butik 9.950 420% Primo 2011 Forår 2012
ikke påbegyndte
Stocznia, multifunktionelt center
Young City Gdansk PL Mix 61.000 176% 2011 2013
Boliger/
Residential Park, Bielany Warszawa PL service 57,300 100% Medio 2011 Løbende
Poznan Warta Poznan PL Boliger 50.000 100% - -
Shoppingcenter, Jastrzebie Jastrzebie PL Butik 43.300 1. - -
Bytom Retail Park Bytom PL Butik 25.800 100 % Løbende Løbende
Prague Airport Ruzyne II Prag CZ Mix 6.900 100% 2013 2013
Sterboholy Retail Park Prag CZ Butik 6.000 100 % 2013 2013
Retailpark, Teplice Teplice CZ Butik 7.600 100% Forår 2012 Efterår 2012
Shoppingcenter, Frydek Mistek Frydek Mistek CZ Butik 14.800 100% Efterår 2012 Efterår 2013
Most Retail Park, fase II Most CZ Butik 2.000 100% Forår 2012 Efterår 2012
Designer Outlet Village Moravia Moravien cz Butik 21.500 100% Fase I; Forår 2012 Fase I: Forår 2013
Retailpark, Prezov PreZov SK Butik 9.300 100% Forår 2012 Efterår 2012
Euro Mall Holding totalt areal ca. 385.000

 

1) Baseret på honorarindtægter.

 

 

Ledelsesberetning ] TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 21/120

1105266EogSN68327

 

 

 

 

 

 

 

areal på ca. 25.800 m?. Projektet opføres etapevis i takt
med udlejningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byg-
geriet igangsættes i takt med udlejning.

Retailpark, Teplice, Tjekkiet

Euro Mall Holding ejer arealer i Teplice med henblik på
opførelse af en retailpark på ca. 7.600 m?, Der foreligger
byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og
byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i
efteråret 2012.

Shoppingcenter, Frydek Mistek, Tjekkiet

I den tjekkiske by Frydek Mistek har Euro Mall Holding sik-
ret sig en langvarig option på et areal med henblik på op-
førelse af et shoppingcenter på ca. 14.800 m?, Byggestart
forventes i løbet af efteråret 2012 med åbning i efteråret
2013. Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået binden-
de lejeaftaler med flere lejere.

Designer Outlet Village Moravia, Tjekkiet

I den østlige del af Tjekkiet, i Moravien, har Euro Mall Hol-
ding sikret sig en langvarig option på et areal med henblik
på opførelse af en Designer Outlet Village (factory outlet
center) på ca. 21.500 m2. Projektet opdeles i faser hvor før-
ste fase forventes at udgøre ca. 11.700 m?, Projektet drøf-
tes med adskillige lejere der alle har udvist stor interesse
for projektet, og de første lejeaftaler er indgået. Byggestart
på første fase forventes i foråret 2012 med åbning i foråret
2013.

Retailpark, PreSov, Slovakiet

Euro Mall Holding ejer arealer i PreSov med henblik på
opførelse af en retailpark på ca. 9.300 m?. Der foreligger
byggetilladelse til projektet. Udlejningen er påbegyndt, og
byggeriet forventes igangsat i foråret 2012 med åbning i
efteråret 2012.

 

1105266EogSN68328

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 23/120

 

 

TK DEVELOPMENT, ØVRIG KONCERN/MODERSELSKAB

 

Øvrig koncern

TK Development, øvrig koncern, omfatter bl.a. TK Develop-
ment A/S der er ultimativt moderselskab i koncernen og
således også for TKD Nordeuropa A/S og Euro Mall Holding
A/S. Projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre
aktiviteter er også placeret i denne del af koncernen.

        

 

. BE Å É S: TR

Tivoli Residential Park, Targowek, Warszawa, Polen

Moderselskab

TK Development A/S, moderselskab, har i 2010/11 reali-
seret et resultat på DKK 92,7 mio. mod DKK 71,9 mio. året
før. I resultatet indgår indtægter fra kapitalandele i tilknyt-
tede virksomheder med DKK 69,1 mio. mod DKK 54,1
mio. året før. Indtjeningen herudover udgøres primært
af nettofinansieringsindtægter i forbindelse med udlån til
dattervirksomheder. Der er ikke i regnskabsåret 2010/11
foretaget nedskrivninger eller tilbageført nedskrivninger
af kapitalandele i tilknyttede virksomheder. De akkumu-
lerede nedskrivninger relateret hertil udgør pr. 31. januar
2011 DKK 460,2 mio.

Den samlede balance udgør pr. 31. januar 2011 DKK
2.275,9 mio. og er en stigning på DKK 229,8 mio. i forhold
til året før. Egenkapitalen udgør pr. 31. januar 2011 DKK
2.092,4 mio. og er en stigning på DKK 293,6 mio. i forhold
til 31. januar 2010. Stigningen vedrører dels årets resultat,
dels den i august 2010 gennemførte kapitalforhøjelse med
et nettoprovenu på DKK 197,0 mio.

Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningen for den sam-
lede koncern.

 

 

 

 

 

 

24/120 TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

INVESTERINGSEJENDOMME

 

Koncernens investeringsejendomme

 

 

 

 

Projektnavn By Areal” (m2) Ejerandel Åbning

Futurum Hradec Krålové, Tjekkiet  Hradec Krålové 18.300 20% November 2000

Tyskland Ludenscheid / Berlin Boliger / mix 26.000 100% 1994-1998
44.300

Investeringsejendomme i alt

 

” Inkl, fællesarealer

Koncernens investeringsejendomme indregnes i balancen
under materielle aktiver. Værdien heraf måles til dagsvær-
di og udgør pr. 31. januar 2011 DKK 358,6 mio. mod DKK
355,1 mio. pr. 31. januar 2010.

Centraleuropa
Euro Mall Holdings investeringsejendom shoppingcentret

Futurum Hradec Krålové er pr. 31. januar 2011 bogført til
DKK 161,0 mio., baseret på et afkastkrav på 7,0 % p.a. be-
regnet ud fra en discounted cashflow-model over en 5-årig
periode. Afkastkravet er vurderet uændret i forhold til 31.
januar 2010.

Investeringsejendommen ejes i et joint venture med GE
Capital og Heitman. TK Development har adgang til en per-
formance-bestemt andel af værdireguleringerne på ejen-
dommen hvilket er indregnet i den bogførte værdi. Centret
er fuldt udlejet og har i årets løb haft en tilfredsstillende
udlejningssituation.

I tilknytning til shoppingcentret Futurum Hradec Krålové
er der påbegyndt en udvidelse af centret på knap 10.000
m?. Byggeriet er opstartet i januar 2011 og åbning
forventes i foråret 2012. Denne udvidelse er klassificeret
under ”Investeringsejendomme under opførelse”. Aktuel

 

 

udlejningsgrad udgør 84 %.

Værdiansættelsen beregnes ud fra en discounted cashflow-
model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbagediskon-
teres til nutidsværdi ud fra et givet afkastkrav. Værdiansæt-
telsen er pr. 31. januar 2011 baseret på et afkastkrav på
7,0 %. Værdiansættelsen er herudover foretaget ud fra en
konkret vurdering af projektet pr. statusdagen, herunder
risici knyttet til færdiggørelsen. Den samlede værdi heraf
udgør pr. 31. januar 2011 DKK 28,8 mio.

Tyskland
Koncernen har fem investeringsejendomme i Tyskland

hvoraf en kombineret erhvervs- og boligudlejningsejen-
dom er beliggende i Ludenscheid i det vestlige Tyskland,
og de fire resterende ejendomme er boligudlejningsejen-
domme i randområdet af Berlin. På de tyske boligudlej-
ningsejendomme oplever koncernen generelt et stigende
lejeniveau ved udskiftning af lejere.

Værdien af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2011
DKK 197,6 mio., baseret på et afkastkrav på 6,5 % p.a. be-
regnet ud fra en discounted cashflow-møodel over en 10-
årig periode. Afkastkravet er vurderet uændret i forhold til
31. januar 2010.

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 25/120

1105266EogSN68329

 

ØVRIGE FORHOLD

 

Transaktioner med nærtstående parter

Der har ikke i regnskabsåret 2010/11 været væsentlige el-
ler usædvanlige transaktioner med nærtstående parter.
Bestyrelse og direktion har deltaget i den i august 2010
gennemførte aktieemission på samme vilkår som øvrige
aktionærer.

Retssager/øvrige juridiske forhold

Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig el-
ler samlet forventes at få væsentlig betydning for indtje-
ningen i koncernen.

For nærmere omtale af sagen mod koncernens divisionsdi-
rektør i Polen henvises til ”Risikoforhold” side 43.

Økonomiske styremål

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab
har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede
koncern. Ligeledes er der vedtaget et soliditetsmål for den
samlede koncern, svarende til en soliditet på minimum 30
%, beregnet som egenkapital i forhold til samlede aktiver.
I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes
både likviditets- og soliditetsmæssige styremål. Begge er
opfyldt i perioden.

Udbytte

Det indstilles til generalforsamlingen at der ikke udbetales
udbytte for regnskabsåret 2010/11.

Bestyrelsen

På selskabets ordinære generalforsamling den 25. maj
2010 valgte selskabets bestyrelsesformand Poul Laurit-
sen, at træde tilbage. Som nyt medlem af bestyrelsen blev
valgt Jens Erik Christensen. Bestyrelsen konstituerede sig
efterfølgende med Niels Roth som ny formand. Torsten
Erik Rasmussen blev genvalgt som næstformand i bestyrel-
sen. Kurt Daell ønsker ikke genvalg i forbindelse med den
ordinære generalforsamling den 24. maj 2011. De øvrige
bestyrelsesmedlemmer er villige til genvalg.

Generalforsamling

Der afholdes ordinær generalforsamling i TK Development
A/S den 24. maj 2011 kl. 16.00 i Aalborg Kongres & Kultur
Center, Europahallen, Aalborg. På generalforsamlingen er
det bestyrelsens hensigt at indstille til generalforsamlin-
gens vedtagelse:

1. at der ikke udbetales udbytte for 2010/11.
at selskabets vedtægter ændres med henblik på ind-
førelse af elektronisk kommunikation med selskabets
aktionærer så det bliver muligt at indkalde til selska-
bets generalforsamling via selskabets hjemmeside.
Endvidere vil indkaldelse ske pr. e-mail til aktionærer
der har anmodet om dette, og pr. almindelig brevpost
til aktionærer der har anmodet om dette.

3. at de på generalforsamlingen den 25. maj 2010 ved-
tagne overordnede retningslinjer for selskabets afløn-
ning af bestyrelse og direktion, herunder incitaments-
aflønning af direktionen, justeres på enkelte punkter
som følge af de nye anbefalinger for god selskabsle-
delse vedtaget i april 2010. Forslaget til de justerede
overordnede retningslinjer vil blive udsendt sammen
med dagsordenen til generalforsamlingen.

4... at bestyrelsen bemyndiges til i perioden 24. maj-30.
juni 2011 uden fortegningsret for selskabets nuværen-
de aktionærer ad en eller flere gange at udstede war-
rants for i alt op til nominelt DKK 7.500.000 (500.000
stk. a DKK 15) til direktion og ledende medarbejdere i
selskabet. Bestyrelsen bemyndiges samtidig til i perio-
den indtil 30. juni 2015 at forhøje selskabets aktieka-
pital ad en eller flere gange med yderligere indtil i alt
nominelt DKK 7.500.000 i forbindelse med gennemfø-
relse af den kapitalforhøjelse der følger af udnyttelse
af warrants i henhold til det planlagte incitaments-
program i 2011. Det planlagte incitamentsprogram er
nærmere beskrevet under ”Aktionærforhold”.

De fuldstændige forslag vil fremgå af dagsordenen til gene-
ralforsamlingen.

 

26/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

FORRETNINGSKONCEPT

 

Idégrundlag

Det er TK Developments overordnede idégrundlag at ska-
be værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom.

Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har
specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative
bindeled mellem lejer og investor.

Forretningskoncept

I samarbejde med lejere og investorer planlægger og til-
rettelægger TK Development nybygning, udbygning og
ombygning af fast ejendom med udgangspunkt i lejernes
behov og investorernes ønsker. Koncernen udvikler projek-
terne hvilket indebærer udlejning, byggestyring og kontra-
hering med entreprenørvirksomheder og underleverandø-
rer til udførelse af byggeopgaverne.

Koncernens segmentmæssige fokus er etablering af
shoppingcentre, storbutikker og domicilejendomme og i
tilknytning hertil blandede og multifunktionelle projekter
samt boliger i Polen.

Butikssegmentet vil også i de kommende år være det pri-
mære segment for koncernen med fortsat udbygning af
det i forvejen store kontaktnetværk.

Koncernen ejer enkelte investeringsejendomme med ud-
lejning for øje. Markedsudviklingen vurderes løbende for
eventuelt salg af investeringsejendommene. Koncernen
har ikke til hensigt at opkøbe yderligere investeringsejen-

domme, men ønsker i stedet at anvende kapitalen til ud-
viklingsprojekter.

Ingeniører

Option/køb af areal

Lejerbehov W

Investorønsker

Myndigheder 7 AA

Entreprenører

Underleverandører

Arkitekter |

Projektudvikling

Koncernen er en netværksvirksomhed der i kraft af tætte
samarbejdsrelationer gennem en årrække har opbygget et
stærkt netværk blandt lejere og investorer med hvem der
løbende indgås aftaler. Koncernen er i høj grad en service-
virksomhed der har specialiseret sig i at være det resultat-
skabende og kreative bindeled mellem lejere, investorer,
arkitekter, entreprenører og andre samarbejdspartnere.

Følgende faser indgår i et typisk projektforløb:

…… Koncernens projektudviklere opsøger optimale geo-
grafiske placeringer med baggrund i lejernes behov
og investorernes ønsker om specifikke beliggenheder.

+. Der udarbejdes grovbudget.

«+ Som hovedregel erhverver koncernen det udvalgte
areal via option.

+ Eksterne arkitekter udarbejder en projektskitse.

+ Koncernens projektingeniører gennemgår byggeom-
kostningerne i projektoplægget.

-»+… Der udarbejdes endeligt budget til ledelsens godken-
delse.

2. Der bliver indgået udlejningsaftaler med kommende
lejere i projektet. Ofte indgås der på dette tidspunkt
aftale om salg med en eller flere investorer.

»… Der kontraheres med entreprenørvirksomheder og
underleverandører med henblik på opførelse af selve
byggeriet.

+ Koncernens projektingeniører forestår byggestyrin-
gen mens projektet gennemføres.

+ Projekter der ikke på forhånd er solgt eller fuldt udle-
jet, arbejder salgsafdelingen løbende på at sælge og
udleje til henholdsvis investorer og lejere.

    

Investorer Færdigt projekt

      

 

  

09000 00 0
DEO ERE
d 00 gmesrcsren:
DKG REG SEK BELEK ARSEN

  
  

   
 

 

 

1105266EogSN68330

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 27/120

 

 

Projekt- og risikostyring

Nye projekter igangsættes ud fra en samlet vurdering af
indtjeningspotentiale, balancemæssig belastning og likvi-
ditetsbelastning sammenholdt med de specifikke risici der
måtte knytte sig til det enkelte projekt.

En række styringsværktøjer er med til at sikre et tilfreds-
stillende projektforløb. Byggeri igangsættes normalt først
når projektet er mindst 60 % udlejet eller solgt. Hvis pro-
jektet er solgt, igangsættes byggeriet først når koncernen
forventer at kunne opfylde de krav fra investorer som gør
at salget af projektet kan gennemføres endeligt. Der er ty-
pisk tale om krav som det ligger inden for koncernens kom-
petenceområder at løfte. Undervejs i ethvert projektforløb
sker der en tæt projektstyring og -opfølgning, herunder
økonomisk og likviditetsmæssig opfølgning.

Koncernen lægger vægt på at projekternes beliggenhed,
myndighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske for-
hold og afsætningsforhold er af en sådan samlet karakter
at projekternes kompleksitet og dermed risici begrænses.

Koncernen ønsker som hovedregel at sikre salget af projek-
ter på et tidligt tidspunkt og lægger vægt på i videst muligt
omfang at udbygge investorernes engagement ved finan-
siering af projektet i byggeperioden (forward funding).
Aftaler omkring forward funding med investorer indgås
sædvanligvis inden byggestart således at investors acon-
tobetalinger i byggeperioden er sammenfaldende med TK
Developments betalinger til entreprenørerne.

Der indgår flere væsentlige elementer i overvejelserne
om anvendelse af forward funding. Bl.a. sikres at koncer-
nens likviditetsbinding i projekterne holdes på et absolut
minimum, og herunder opnås balancereduktion og risiko-
minimering. Forud for byggestart opnås enighed mellem
investor og TK Development om et veldefineret projekt.
Investor er involveret i hele byggeperioden og deltager i
alle væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører at TK
Developments risiko i projektet fra tidspunktet for byg-
gestart — ud over projektets færdiggørelse — typisk er be-
grænset til risikoen for udlejning af eventuelle resterende
ledige lejemål samt eventuelle budgetoverskridelser på
byggeomkostningerne.

Nedenfor er koncernens likviditetsbinding i projekter illustreret, dels ved et projektforløb uden forward funding, dels ved forward

funding.

HEN Projektforløb uden forward funding
EE Projektforløb med forward funding

=

Fa

oa

øm

c

£

£

on

& mamnen

E DE DEDE

å

 

 

 

Projektforløb

 

 

Udviklingsfasen

Grundkøb
Byggestart

 

Sens

Byggeperiode

Aflevering

 

28/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

VIDENRESSOURCER/VÆRDISKABELSEN I TK DEVELOPMENT

 

Værdiskabelsen i TK Development bygger først og frem-
mest på koncernens gode relationer til lejere og investorer
(netværk). Disse relationer — samt medarbejdernes viden
og kompetencer — er fundamentet for koncernens evne til
at skabe merværdi for aktionærerne.

TK Development udvikler projekter af høj kvalitet inden
for fast ejendom. Sammen med medarbejdernes viden og
kompetencer spiller koncernens tætte relationer til lejere
og investorer en afgørende rolle i forhold til at minimere ri-
siciene i de enkelte projekter. Dette er forudsætningen for
at udvikle projekter der skaber tilfredshed hos både lejere
og investorer, og som sikrer koncernen en tilfredsstillende
indtjening på de enkelte projekter.

Medarbejderne

Medarbejdernes viden og kompetencer er afgørende for
værdiskabelsen i TK Development. Koncernens medarbej-
dere er fordelt på fagspecifikke områder: Projektudviklere,
udlejere, juridiske og økonomiske projektcontrollere samt
ingeniører. Det er projektudviklerne der skaber koncernens
portefølje af projekter. Projektudviklerne har stor eksper-
tise inden for udlejning og salg af butiks- og kontorarealer.
Det konkrete arbejde består i at udvælge placeringer hvor
en nærmere analyse klarlægger det forretningsmæssige
potentiale, Dernæst udarbejder projektudviklerne skitser
for det endelige projekt i tæt samarbejde med eksterne
arkitekter, rådgivende ingeniører, kommende lejere, myn-
digheder og investorer. Koncernens ingeniører og projekt-
controllere styrer de enkelte projekter fra start til afleve-
ring og er dermed afgørende i forhold til at de opstillede
budgetter bliver overholdt, og at de forventede værdier
bliver skabt.

Det er ledelsens opfattelse at kombinationen af mangeårig
erfaring, indgående kendskab til lejere og investorer samt
viden og faglige kompetencer gør det muligt for koncernen
at gennemføre projekter med minimal risiko fra idé til fær-
digt projekt og med god rentabilitet.

Uddannelse

For at højne medarbejdernes kompetenceniveau og der-
med styrke værdiskabelsen i TK Development har kon-
cernen løbende fokus på uddannelse. Målet er at styrke
koncernen i de udviklingsfaser der er kritiske i forhold til at
maksimere værdiskabelsen i det enkelte projekt.

Koncernens projektudviklere, -udlejere og -ingeniører er
alle del af et uddannelsesprogram der tager afsæt i den
enkelte medarbejders kompetencer. På baggrund af en
kortlægning af nuværende kvalifikationer er der foretaget
en vurdering af den enkelte medarbejders behov for ud-
dannelse, og der er efterfølgende sammensat et uddannel-
sesprogram som styrker den enkelte medarbejder i forhold

 

til at styre og afslutte projekter.

Ud over at styrke koncernens videnressourcer, er uddan-
nelsesprogrammet samtidig med til at cementere TK De-
velopments position som en attraktiv arbejdsplads, for
både nuværende og kommende medarbejdere.

Sideløbende med uddannelsesprogrammet afholdes der
årlige udviklingssamtaler med alle medarbejdere. Disse
samtaler er afsæt for eventuelt supplerende udvikling og
træning samt karriereforløb for den enkelte medarbejder.

Incitamentsprogrammer

Da medarbejderne er en af de væsentlige faktorer i forhold
til at sikre en kontinuerlig udvikling og vækst i koncernen,
har TK Development som et led i at fastholde og tiltrække
medarbejdere iværksat warrantsprogrammer for en række
medarbejdere. TK Development har til hensigt også frem-
over at anvende incitamentsprogrammer.

Projektorganisation

TK Development lægger vægt på at være en inspirerende
arbejdsplads hvor viden og erfaringer fra de enkelte pro-
jekter bliver samlet op og givet videre i organisationen med
henblik på en fortsat styrkelse af koncernens og medarbej-
dernes udviklingsmæssige kompetencer og knowhow.

For at sikre høj kvalitet i alle koncernens ydelser over for
lejere og investorer — og samtidig sikre en effektiv fremdrift
og en hurtig beslutningsproces i udviklingen af det enkelte
projekt — er koncernens medarbejdere forankret i en ma-
trixorganisation der kan skitseres på følgende måde:

 

 

[2 "seeking
1 2 3 4

Salg og

Controlling

Projektstyring/
Byggestyring

Økonomi og

 

Matrixorganisationen betyder at alle koncernens spids-
kompetencer der afspejler projektforløbet fra indledende
skitse til færdiggørelse, er til stede i den projektgruppe der
bærer det enkelte projekt igennem fra A til Z.

Organisation, ledelse og medarbejdere

TK Developments organisation og ledelsesstruktur er — i
lighed med koncernstrukturen — baseret på opdelingen
mellem Nord- og Centraleuropa.

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 29/120

 

1105266EogSN68331

Inden for områderne Nord- og Centraleuropa opererer
koncernen med landedivisioner under ledelse af divisions-
direktører.

Koncernens samlede management team består af oven-
nævnte gruppe samt funktionschefer i de enkelte lande.

Fordelingen af medarbejdere i koncernen

Medarbejderstaben udgør pr. 31. januar 2011 129 medar-
bejdere der er fordelt således:
TK Development A/S (20)

Koncern/service: 15
Tyskland:

me ori
I — |.

TKD Nordeuropa A/S (55) Euro Mall Holding A/S (54)
Danmark: 28 Tjekkiet: 23
Danmark, centerdrift: 6 Polen: 31
Sverige: 13
Finland: 4
Litauen: 4

Koncern- og servicefunktionen omfatter bl.a. ledelse, øko-
nomifunktion, finansfunktion og øvrige stabsmedarbej-
dere.

Ledelsesstrukturen i koncernen ser således ud:

Frede Clausen
Admunsstrerende direktør

 

 

 

 

 

Robert Andersen
Direktør
Helle Yde Jensen Vivi Sørensen
Human Resources Økonom
Morten Tousgaard Niels Christian Olsen
Controlling Finans
Martin Nørgaard Bach
Information & kommumkation
Erik Godtfredsen
Områdedirektør
Danmark |
; Erik Godtfredsen Tjekkiet ) g
Finland Slovakset "Thomas Villadsen
Sverige Dan Fæster Polen Zygmunt Chyla
Letland i; Lina Paukité Tyskland Mogens Pedersen
Litauen

Kunderelationer

Koncernens kunder består af lejere og investorer. TK De-
velopment arbejder løbende på at skabe nye og forbed-
rede ydelser der skal gøre koncernen til en endnu mere
attraktiv samarbejdspartner for både lejere og investorer.

Lejerne

På lejersiden har TK Development over en årrække opbyg-
get tætte samarbejdsrelationer til et stort antal virksomhe-
der, herunder især retailkæder der ønsker at etablere nye
butikker.

Koncernen har oparbejdet en omfattende viden om lejer-
nes ønsker og behov. På den baggrund er TK Development
i stand til at udvikle butiksløsninger der matcher lejernes
krav til koncept og beliggenhed. De mange tætte relationer
til en bred vifte af retailkæder betyder desuden at koncer-
nen altid er i stand til at sammensætte et attraktivt butiks-
miks der optimerer den enkelte lejers omsætning.

I kraft af udviklingsaktiviteter på otte markeder i Nord- og
Centraleuropa er TK Development også i stand til at imøde-
komme lejere der ønsker at etablere sig på nye markeder.

Investorerne

TK Development har ligeledes opbygget nære relationer til
en stribe både danske og internationale investorer inden
for fast ejendom.

Koncernen har en indgående viden om investorernes øn-
sker og behov. TK Development tilbyder blandt andet stan-
dardiserede internationale kontrakter og en problemfri
proces fra start til overdragelse. Derudover tilbyder kon-
cernen centermanagement gennem sit delvise ejerskab af
Euro Mall Centre Management.

Koncernen har gennem årene solgt projekter til en række
danske og udenlandske banker, investeringsfonde, pensi-
onskasser og private selskaber.

 

 

30/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

AKTIONÆRFORHOLD

 

Aktiekapital

TK Development A/S' aktie er noteret på NASDAQ OMX
Copenhagen A/S (www.nasdaqomxnordic.com). Fondsko-
den er DK0010258995, Aktiekapitalen udgør nominelt DKK
630.985.725 fordelt på 42.065.715 aktier a nominelt DKK
15. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er til-
lagt særlige rettigheder eller begrænsninger med hensyn
til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling af kapital.
Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne indehol-
der ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed.

Kursudvikling

TK Development A/S' aktie blev pr. 31. januar 2011 noteret
til kurs DKK 22,8, svarende til en markedsværdi på DKK 959
mio.

Kursudviklingen i TK Development A/S" aktie i året er bl.a.
påvirket af den i august 2010 gennemførte kapitalforhø-
jelse. Kursudviklingen fremgår nedenfor.

TK Development A/S KT OMX C20
140

 

enn

 

 

 

 

| hver
NEN
MÅ TE Fyn ED

Den 26. april 2011 blev TK Development A/S” aktie noteret
til kurs DKK 21,1 svarende til en markedsværdi på DKK 888
mio.

Omsætning

Aktien er i regnskabsåret handlet i 252 dage med en to-
tal omsætning på DKK 279 mio., ekskl. den gennemførte
aktieemission, og dermed på niveau med året før. Der er
gennemført 12.655 handler omfattende i alt 11.830.145
stk. aktier.

Antallet af handler er steget med 17 % i forhold til året før.

 

Ejerkreds og aktiebesiddelser

Antallet af aktionærer er i løbet af året forøget fra 8.352
primo året til 8.524 ultimo regnskabsåret. Aktionærerne
fordeler sig således:

EM Bestyrelse og direktion 8,63 %
ER Øvrige storaktlonærer 7,45 %
ER Pensionskasser 12,70 %

Banker, forsikring og
investeringsforeninger 10,20 %

Udenlandske 12,22 %
E… Øvrige navnenoterede 40,87 %
EXT Ej navnenoterede 7,93 %

Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development
A/S pr. d.d. som oplyst til NASDAQ OMX Copenhagen A/S i
henhold til Værdipapirhandelsloven, & 29.

 

Ejer- og stemme-

Direkte og indirekte ejerskab (aktionærer) .
andel i %

 

Carl Ejler Rasmussen Holding Sweden AB

Pirgatan 13

SE 374 35 Karlshamn, Sverige 7,45
Dava 1 ApS, c/o Kurt Daell

Lysagervej 25

2920 Charlottenlund, Danmark 6,44

Nedenstående tabel viser fordelingen af aktier blandt be-
styrelse og direktion.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anta ! stemme ende j

aktier ") andel i% antal aktier
Bestyrelse
Niels Roth, formand 265.000 0,63 155.000
Torsten Erik Rasmussen,
næstformand 49.140 0,12 16.380
Kurt Daell 2,709.450 6,44 903.150
Per Søndergaard
Pedersen 254,508 0,61 83.636
Jesper Jarlbæk 36.900 0,09 12.300
Jens Erik Christensen 10.000 0,02 10.000
Direktion
Frede Clausen 218.949 0,52 72.983
Robert Andersen 87.500 0,21 37.500
I alt 3.631.447 8,63 1.290.949

 

+) Beholdningerne indbefatter husstandens beholdninger samt selskaber

kontrolleret af ovenstående personer.

Aktionæroverenskomster

Ledelsen er ikke bekendt med aktionæroverenskomster

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 31/120

1105266EogSN68332

 

 

indgået mellem TK Development A/S" aktionærer.

Regler for ændring af selskabets vedtægter

TK Development A/S' vedtægter kan alene ændres ved ge-
neralforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med sel-
skabsloven. Aktionærer skal skriftligt over for bestyrelsen
fremsætte krav om optagelse af et bestemt emne på dags-
ordenen til den ordinære generalforsamling. Fremsættes
kravet senest 6 uger før generalforsamlingen skal afholdes,
har aktionæren ret til at få emnet optaget på dagsordenen.
Modtager bestyrelsen kravet senere end 6 uger før gene-
ralforsamlingens afholdelse, afgør bestyrelsen om kravet
er fremsat i så god tid at emnet kan optages på dagsor-
denen.

På en generalforsamling kan alene tages beslutning om
de forslag der har været optaget på dagsordenen og æn-
dringsforslag hertil. Såfremt der på generalforsamlingen
skal behandles forslag til vedtægtsændringer, skal hoved-
indholdet af disse angives i indkaldelsen. Til vedtagelse af
beslutning om ændringer af selskabets vedtægter kræves
at beslutningen tiltrædes af mindst 2/3 af såvel de afgivne
stemmer som den på generalforsamlingen repræsentere-
de, stemmeberettigede aktiekapital.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Bestyrelsen har den 5. juni 2008 til direktionen og 30 øv-
rige ledende medarbejdere tildelt warrants der giver ret til
tegning af 698.000 stk. aktier a DKK 20. Som følge af den
i august 2010 gennemførte kapitalnedsættelse og kapital-
forhøjelse hvor tegningskursen for de nyudstedte aktier
var lavere end aktiernes markedsværdi, har bestyrelsen
besluttet at regulere både det tildelte antal warrants og
tegningskursen ved udnyttelse. Antal tildelte warrants er
således korrigeret med 101.300 stk., fordelt med 25.550
stk. til direktionen og 75.750 stk. til øvrige ledende med-
arbejdere. Af den samlede tildeling er 37.803 stk. warrants
fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold, og der er ved
regnskabsårets udløb 761.497 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt warrantsprogram med tidligst
udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingspe-
riode på eventuelt tegnede aktier på op til tre år. Heri ligger
at aktier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet
og skattetilsvar kan afhændes uden begrænsninger, mens
aktier ud over en markedsværdi, svarende til tegningsbe-
løbet og skattetilsvar, tidligst kan afhændes i løbet af en
treårig periode efter tegningen idet der i hvert af de seks
vinduer i den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af
disse aktier. 761.497 stk. warrants svarer til ca. 1,8 % af
aktiekapitalen. Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre
6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:

… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011);

+ efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2011/12 (ca. fra 30. september 2011);

" efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 15 inden fradrag for eventu-
elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 72,5, kurs
74,9 i det midterste vindue og kurs 78,4 i det sidste vindue.

Koncernens udgift til ovennævnte fireårige incitaments-
program udgør i DKK 11,9 mio. som udgiftsføres over pe-
rioden fra juni 2008 til oktober 2011.

Herudover blev bestyrelsen på generalforsamlingen den
25. maj 2010 bemyndiget til at udstede warrants for i alt
op til nominelt DKK 8.000.000 (400.000 stk. a DKK 20) til
direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Besty-
relsen besluttede den 4. juni 2010 at udnyttet denne be-
myndigelse, og direktionen er tildelt 100.000 stk. warrants,
og 294.000 stk. er tildelt øvrige ledende medarbejdere, i
alt 394.000 stk. warrants. Som følge af den i august 2010
gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse hvor
tegningskursen for de nyudstedte aktier var lavere end ak-
tiernes markedsværdi, har bestyrelsen besluttet at regu-
lere både det tildelte antal warrants og tegningskursen ved
udnyttelse. Antal tildelte warrants er således korrigeret
med 59.216 stk., fordelt med 15.030 stk. til direktionen og
44,186 stk. til øvrige ledende medarbejdere. Af den sam-
lede tildeling er 6.901 stk. warrants fortabt grundet ophør
af ansættelsesforhold, og der er ved regnskabsårets udløb
446.315 stk. aktive warrants

Der er tale om et treårigt warrantsprogram med tidligst ud-
nyttelse efter to år og med en yderligere bindingsperiode
på eventuelt tegnede aktier på op til to år. Heri ligger at ak-
tier op til markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med
tillæg af skattetilsvar kan afhændes uden begrænsninger
mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en toårig
periode efter tegningen idet der i hvert af de fire halvår-
lige vinduer i den toårige periode kan afnændes op til 1/4
af disse aktier. 446.315 stk. warrants svarer til ca. 1,1 % af
aktiekapitalen. Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre
6-ugers perioder. Disse 6-ugers perioder er placeret:

”»… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012);

. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret
2012/13 (ca. fra 30. september 2012);

… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regn-
skabsåret 2012/13 (ca. fra 30. april 2013).

Tegningskursen pr. aktie a DKK 15 inden fradrag for eventu-

 

 

32/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

elt udbytte er i det første vindue fastsat til kurs 24,3, kurs
25,2 i det midterste vindue og kurs 26,3 i det sidste vindue.
Koncernens samlede udgift til incitamentsprogrammet ud-
gør DKK 1,9 mio. der udgiftsføres løbende over 28 måne-
der.

 

 

 

 

 

 

Antal warrants Antal warrants
2008-program 2010-program
Bestyrelse 0 0
Direktion:
Frede Clausen 97.775 57.515
Robert Andersen 97.775 57.515
Øvrige ledende
medarbejdere 565.947 331.285
l alt 761.497 446.315

 

Bestyrelsen indstiller til generaforsamlingens godkendelse
at bestyrelsen bemyndiges til i perioden 24. maj 2011-
30. juni 2011 at tildele warrants til direktion og ledende
medarbejdere der giver ret til tegning af op til 500.000 stk.
aktier a DKK 15. Tidligste udnyttelse er efter 3 år med en
yderligere bindingsperiode på gevinsten på de erhvervede
aktier ud over tegningsbeløbet og skat på op til 2 år. Kon-
cernens samlede udgift til incitamentsprogrammet for-
ventes at udgøre i niveauet DKK 2,5 mio. der udgiftsføres
løbende over 40 måneder.

Udbytte og udbyttepolitik

Det er TK Developments langsigtede målsætning at ud-
betale en andel af årets resultat som udbytte, alternativt
via et aktietilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under
hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likvi-
ditetssituation og planer for investeringer.

Stemmeret

TK Development A/S' aktionærer har på generalforsam-
linger én stemme pr. aktiebeløb af DKK 1. Stemmeretten
afgøres på baggrund af de aktier den enkelte aktionær be-
sidder som opgjort på registreringsdagen (én uge før ge-
neralforsamlingens afholdelse) på baggrund af notering af
aktionærens kapitalforhold i ejerbogen samt meddelelser
om ejerforhold som selskabet har modtaget med henblik
på indførelse i ejerbogen, men som endnu ikke er indført
i ejerbogen.

Generalforsamling

Generalforsamlingen er TK Development A/S" øverste myn-
dighed i alle forhold med de begrænsninger der er fastlagt
i dansk lovgivning og TK Development A/S” vedtægter. Den
ordinære generalforsamling skal afholdes i TK Develop-
ment A/S' hjemstedskommune så betids at de for selska-

bet gældende frister for afholdelse af generalforsamling og
indsendelse af årsrapport kan overholdes. Generalforsam-
linger indkaldes af bestyrelsen. Der afholdes ordinær gene-
ralforsamling den 24. maj 2011 kl. 16.00 i Aalborg Kongres
og Kultur Center, Europahallen, Aalborg.

Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter en ge-
neralforsamlings- eller bestyrelsesbeslutning, på begæring
af TK Development A/S' revisorer eller efter skriftlig an-
modning til bestyrelsen fra aktionærer der ejer mindst 5 %
af den samlede aktiekapital.

Alle anliggender, bortset fra vedtægtsændringer eller be-
slutning om selskabets opløsning, afgøres ved almindelig
stemmeflertal medmindre lovgivningen foreskriver andet,
jf. selskabets vedtægter, 8 6.

Navnenotering af aktier

Alle aktier registreres elektronisk i VP Securities A/S,
Weidekampsgade 14, PO Box 4040, 2300 København S
gennem en dansk bank eller andet institut der er godkendt
til at blive registreret som kontoførende for aktierne. Akti-
erne skal lyde på navn og kan ikke transporteres til ihæn-
dehaveren.

Anmeldelse af kapitalandel

TK Development A/S har ingen særlige bestemmelser i
vedtægterne eller øvrige regelsæt om niveauet for kapi-
talandele der skal anmeldes, Der henvises til Værdipapir-
handelsloven, & 29.

Aktiernes omsættelighed

TK Development A/S' aktier er frit omsættelige omsæt-
ningspapirer i henhold til dansk lovgivning, og der gælder
ingen indskrænkninger i omsætteligheden. Ingen aktionær
er forpligtet til helt eller delvist at lade sine aktier indløse
af selskabet eller andre.

Øvrige rettigheder/ejerbegrænsninger

Ingen aktier i TK Development A/S er tillagt særlige ret-
tigheder. Der er ingen ejerbegrænsninger vedrørende ak-
tierne.

Bestyrelsens beføjelser

Mulighed for udstedelse af nye aktier

Bestyrelsen er bemyndiget til at forhøje selskabets aktie-
kapital ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK
13.960.000 i perioden indtil 30. juni 2012 uden fortegnings-

 

Ledelsesberetning | TX Development A/S | Årsrapport 2010/11 33/120

1105266EogSN68333

 

ret for selskabets nuværende aktionærer. Bestyrelsen er
herudover bemyndiget til at forhøje selskabets aktiekapital
ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK 8.000.000
i perioden indtil 30. juni 2014 uden fortegningsret for sel-
skabets nuværende aktionærer. Bemyndigelserne er til
brug for gennemførelse af de kapitalforhøjelser der følger
af udnyttelse af warrants i henhold til de eksisterende inci-
tamentsprogrammer. Den samlede bemyndigelse til besty-
relsen til tegning af kapital udgør 3,5 % af selskabets kapi-
tal. De udestående warrants efter justeringen som følge af
den gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse i
august 2010 udgør henholdsvis nominelt DKK 11.318.940
og nominelt DKK 6.798.240.

På generalforsamlingen den 24. maj 2011 indstilles at be-
styrelsen bemyndiges til at forhøje selskabet aktiekapital
ad en eller flere gange med indtil nominelt DKK 7.500.000
i perioden indtil 30. juni 2015 uden fortegningsret for sel-
skabets nuværende aktionærer, jf. forslag om nyt warrants-
program i 2011. Bemyndigelsen svarer til 1,2 % af selska-
bets aktiekapital.

Egne aktier

Bestyrelsen blev på den ordinære generalforsamling den
25. maj 2010 bemyndiget til på selskabets vegne at erhver-
ve egne aktier for op til 10 % af den samlede aktiekapital

for dermed at have mulighed for at optimere kapitalstruk-
turen i koncernen. Bemyndigelsen gælder for en periode
på 5 år fra beslutningen på generalforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med selskabets ak-
tier finder kun sted i en 6-ugers periode efter offentliggø-
relse af selskabets års- og kvartalsrapporter og eventuelle
andre dækkende regnskabsmeddelelser. Der bliver ført re-
gister over insideres beholdninger og beholdningsændrin-
ger hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.

Investor Relations

TK Development har som målsætning at opretholde et højt
informationsniveau over for investorer og aktionærer.

Selskabets hjemmeside, www.tk-development.dk, inde-
holder bl.a. udsendte selskabsmeddelelser fem år tilbage,
opdaterede aktiekurser og oplysninger om koncernens
projekter. Samtidig med at investorpræsentationer offent-
liggøres ved års- og halvårsregnskaber, gøres præsentatio-
nerne ligeledes tilgængelige på selskabets hjemmeside.

Endvidere er der link til yderligere oplysninger om TK De-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Selskabsmeddelelser

Nr. Dato

2 22.04.10 Årsregnskabsmeddelelse 2009/10

3 12.05.10 Indkaldelse til ordinær generalforsamling i TK Development A/S

4 25.05.10 Forløb af ordinær generalforsamling

5 04.06.10 Bemyndigelse udnyttes til iværksættelse af warrantsprogram

6 08.06.10 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling i TK Development A/S
7 23.06.10  TK Development effektuerer planlagt incentiveprogram

8 30.06.10  Delårsrapport, 1. kvartal 2010/11

9 01.07.10 Forløb af ekstraordinær generalforsamling

 

10 05.08.10  TK Development A/S offentliggør prospekt i forbindelse med fortegningsemission

 

11 23.08.10 Indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Devetopment A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer

 

12 27.08.10 TK Development A/S gennemfører fortegningsemission og kapitalnedsættelse

 

13 27.08.10 indberetning af ledende medarbejderes og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer

 

14 27.08.10  Regutering af warrants som følge af ændrede kapitalforhold

 

15 31.08.10  TK Devetopment færdigudvikler overtaget projekt og sælger to retailparker

 

16 16.09.10 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S" aktier og tilknyttede værdipapirer

 

17 29.09.10  Delårsrapport, 1. halvår 2010/11

 

18 30.09.10  Storaktionærmeddelelse — Holberg Fenger Holding A/S

 

19 01.10.10  Stabiliseringsperiode — fortegningsemission

 

20 25.10.10 Indberetning af ledende medarbejdere og disses nærtståendes transaktioner med TK Development A/S' aktier og tilknyttede værdipapirer

 

21 22.12.10 Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2010/11

 

1 28.01.11 Finanskalender

 

2 01.02.11 Ændring af resultatforventninger 2010/11 til niveauet DKK 70 mio. efter skat samt forventning om resultat for 2011/12 i niveauet DKK 100 mio.

efter skat

 

På selskabets hjemmeside kan selskabsmeddelelserne læses i deres fulde version.

 

34/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

velopment A/S-aktien på NASDAQ OMX Copenhagen A/S'
hjemmeside (www.nasdaqomxnordic.com). Der henvises
endvidere til beskrivelsen af Corporate Governance på sel-
skabets hjemmeside www.tk-development.dk.

 

 

 

 

 

 

 

 

Finanskalender
Årsrapport 2010/11 2. maj 2011
Ordinær generalforsamling 24, maj 2011
Delårsrapport, 1. kvartal 2011/12 28. juni 2011
Delårsrapport, 1. halvår 2011/12 29. september 2011
Delårsrapport, 1.-3. kvartal 2011/12 22. december 2011
Årsregnskabsmeddelelse 2011/12 26. april 2012
Årsrapport 2011/12 2. maj 2012
Ordinær generalforsamling 24. maj 2012

 

 

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S [ Årsrapport 2010/11 35/120

1105266EogSN68334

 

 

LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR SAMFUNDSANSVAR

 

TK Development vil, udover at drive en profitabel virksom-
hed, også opfylde og udbygge koncernens etiske, sociale
og miljømæssige ansvar som virksomhed.

Overordnet set støtter TK Development FN's ti princip-
per for samfundsansvar, men er ikke tilsluttet FN Global
Compact. Koncernen har alene aktiviteter i lande hvor
principperne om menneskerettigheder, arbejdstagerrettig-
heder og antikorruption allerede er gældende ret.

Bestyrelsen har endnu ikke vedtaget politikker for frivillig
integrering af samfundsansvar som en del af selskabets
strategi og aktiviteter på alle væsentlige områder.

Konkret udmønter koncernens arbejde med samfundsan-
svar sig som beskrevet nedenfor.

Medarbejdere og arbejdsmiljø

Medarbejderne i TK Development er i kraft af deres know-
how, netværk og kompetencer en væsentlig konkurrence-
mæssig faktor i TK Development. Medarbejdernes trivsel
er derfor af stor betydning for koncernen.

Der vises menneskelige hensyn og interesse for alle med-
arbejdere. Under hensyntagen til virksomhedens mulighe-
der vil koncernen være fleksibel, f.eks. i tilfælde af alvorlig
sygdom hos en medarbejder, eller såfremt en medarbejder
af anden årsag i en periode måtte have behov for nedsat
arbejdstid eller lignende.

Koncernen har en åben og klar personalepolitik hvor der er
plads til forskellighed og udvikling. Derudover tilbydes en
række medarbejdergoder for at forbedre medarbejdernes
psykiske, fysiske og sociale trivsel ligesom der til stadighed
er fokus på at forbedre arbejdsvilkår og -miljøet i koncer-
nen med henblik på at få endnu mere engagerede og moti-
verede medarbejdere.

TK Development har opnået at sygefraværet hos koncer-
nens medarbejdere generelt ligger på et tilfredsstillende
lavt niveau, og at omsætningshastigheden blandt medar-
bejderne ligeledes er på et tilfredsstillende lavt niveau.

TK Development vil også fremadrettet have fokus på med-
arbejdernes trivsel og ligeledes fastholde niveauet for per-
sonalegoder.

Lokalsamfundet

TK Development ønsker at skabe projekter der kan være
med til at bidrage til en god udvikling i lokalområderne.
Koncernen er med sit forretningskoncept med til at styrke
det lokale erhvervsliv og bidrage til lokal beskæftigelse.

Udviklingen af koncernens projekter foregår i samarbejde
med bl.a. lokale politikere, organisationer, lejere og inve-
storer og kombinerer på den måde alle interessenters øn-
sker og behov til den mest optimale løsning for parterne
som helhed.

Medarbejderne i koncernen opnår bl.a. herved en vigtig
knowhow om de forskellige interessenters ønsker og be-
hov. Dette er med til at sikre en effektiv fremdrift og en
hurtig beslutningsproces i udviklingen af de enkelte pro-
jekter i koncernen.

Koncernens involvering i lokalområderne indebærer også
at TK Development indgår sponsorater/samarbejdsaftaler
med lokale aktører inden for sport og kultur.

Grønt byggeri

Koncernen oplever en stigende efterspørgsel fra både le-
jere og investorer efter grønt byggeri. TK Development kan
tilbyde at koncernens projekter opføres som grønne byg-
gerier i det omfang det efterspørges af koncernens kunder.
Bl.a. er koncernens svenske retailpark i Danderyd, Sverige,
opført som ”Green Building” efter gældende svenske stan-
darder. TK Development har fået koncernens shopping-
center, Sillebroen i Frederikssund, Danmark, certificeret
efter BREEAM-ordningen. Dette er opnået med karakte-
ren ”Very Good”, Det er ligeledes besluttet at byggeriet af
koncernens planlagte shoppingcenter i Esbjerg, Danmark,
skal certificeres efter BREEAM-ordningen. Der tilstræbes at
opnå karakteren ”Good” eller ”Very Good”.

Miljø

TK Development er bevidst om det generelle samfunds-
mæssige fokus på optimering af miljøforhold, herunder
reduktion af CO2-udledning og fokus på grønt byggeri.

Ved køb af byggegrunde til koncernens projekter under-
søges jorden for eventuel forurening. Såfremt jorden er
forurenet, bliver forureningen oprenset til formålet inden
byggeriet opstartes, eller grunden vil ikke blive købt.

I projektudviklingen tilstræber koncernen at opnå en op-
timal balance mellem miljø, sociale forhold og indtjening i
koncernen. I disse overvejelser indgår bl.a. materialevalg,
design, energiforbrug og miljøbelastning i øvrigt.

Koncernens projekter søges gennemført uden unødig be-
lastning af miljøet. TK Development samarbejder med le-
jere og investorer om at etablere fornuftige miljømæssige
løsninger i forbindelse med udvikling og gennemførelse af
nye projekter. Koncernen tilstræber bl.a. at der kan opnås
et lavt energiforbrug i færdige projekter, og at projekterne
opføres så der sikres et godt indeklima og dermed mulig-

 

36/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

hed for et godt arbejdsmiljø for de pågældende medarbej-
dere når projekterne er i drift.

Flere af koncernens projekter der er færdigopført i regn-
skabsåret 2010/11, er opført med omtanke for energifor-
bruget. Der henvises bl.a. til foranstående omtale under
grønt byggeri.

I relation til it på koncernens egne kontorer er der bl.a. sket
en centraliseret drift og virtualisering af servere hvilket har
medført både en omkostningsbesparelse og et lavere ener-
giforbrug. TK Development tilstræber herudover at indkø-
be it udstyr der er Energy Star certificeret.

TK Development lægger vægt på at der ved etablering af
store og mindre shoppingcentre sikres kunderne mulighed
for offentlig transport til og fra centrene i umiddelbar til-
knytning hertil. I Tjekkiet i relation til koncernens projekt
Fashion Arena Outlet Center, Prag, er der bl.a. mulighed
for forskellige former for offentlig transport. Fra Metrosta-
tionen til centret er der f.eks. mulighed for afbenyttelse af
en gratis shuttle bus. I koncernens danske projekt, Sillebro-
en, Frederikssund, er den ene indgang til centret placeret
umiddelbart ud til busterminaler, togstation, m.v.

Leverandører og sikkerhed på byggepladser

I forbindelse med gennemførelse af byggeri af koncernens
projekter er sikkerhed på byggepladserne et væsentligt
element for TK Development. TK Development stiller der-
for i entreprisekontrakter med leverandører krav om kor-
rekte og tilstrækkelige sikkerhedsforanstaltninger på byg-
gepladserne, ligesom alle koncernens medarbejdere skal
overholde alle sikkerhedsforskrifter når de er til stede på
byggepladser. Koncernens egne ingeniører fører til stadig-
hed tilsyn på byggepladserne for at sikre overholdelse af
alle sikkerhedsforskrifter.

Herudover stiller TK Development i forhold til leverandører
krav om korrekt og ansvarlig håndtering af byggeaffald.

TK Development har herved bl.a. opnået at der ikke er sket
arbejdsskader ved arbejde på koncernens byggepladser.

Anti-korruption
Som anført ovenfor har TK Development alene aktiviteter
i lande hvor principperne om antikorruption er gældende

ret. Koncernen er dog opmærksom på at der i enkelte
lande kan være risiko for korruption, primært som følge af
kulturelle forhold.

TK Development accepterer ikke anvendelse af bestikkelse
og er således imod korruption. Ledelsen er ikke bekendt
med tilfælde af korruption.

Der henvises i øvrigt til www.tk-development.dk/sam-
fundsansvar

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 37/120

1105266EogSN68335

 

 

CORPORATE GOVERNANCE

 

TK Developments bestyrelse og direktion har til stadighed
fokus på god selskabsledelse, og bestyrelsens stillingtagen
til anbefalingerne revurderes mindst en gang årligt. På en-
kelte punkter følger selskabet ikke anbefalingerne, men re-
degør i stedet for hvorfor selskabet afviger fra den konkre-
te anbefaling. Det er bestyrelsens opfattelse at selskabet
lever op til gældende anbefalinger for god selskabsledelse.

En detaljeret gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til
NASDAQ OMX Copenhagen A/S' anbefalinger kan findes på
www.tk-development.dk.

De af Komitéens anbefalinger der ikke efterleves, er føl-
gende:

Samfundsansvar

Med baggrund i selskabets størrelse, aktiviteter og de
markeder hvorpå koncernen opererer, har bestyrelsen be-
sluttet ikke at vedtage politikker for selskabets samfunds-
ansvar. Det vurderes løbende hvorvidt der er behov for at
vedtage politikker på området.

Aldersgrænse

TK Development har ikke fundet det hensigtsmæssigt at
fastlægge en aldersgrænse for selskabets bestyrelsesmed-
lemmer idet kompetencer og erfaringsgrundlag vægtes hø-
jere end et alderskriterium.

Revisionsudvalg

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager
hele bestyrelsen, Dette sammenholdt med en vurdering
af kompleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at
det er fundet hensigtsmæssigt ikke at etablere et egentligt
revisionsudvalg, men i stedet at lade dette udgøres af den
samlede bestyrelse.

Nomineringsudvalg

Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsud-
valg idet det er bestyrelsens opfattelse at disse opgaver
varetages bedst af den samlede bestyrelse.

Vederlagsudvalg
TK Development har valgt ikke at nedsætte et vederlagsud-
valg idet opgaverne varetages af formandskabet.

Vederlagspolitikkens indhold

Den gældende vederlagspolitik indeholder en begrundelse
for valget af de enkelte elementer i aflønningen, men ikke
en beskrivelse af de kriterier der ligger til grund for balan-
cen mellem de enkelte elementer i aflønningen idet veder-
lagspolitikken er vedtaget forud for implementering af de
nye anbefalinger for god selskabsledelse. På TK Develop-
ments ordinære generalforsamling den 24. maj 2011 vil

bestyrelsen indstille til generalforsamlingens godkendelse
at der vedtages en ny vederlagspolitik hvori disse kriterier
vil være beskrevet.

Bestyrelsen har valgt indtil videre ikke at fastsætte grænser
for hvor stor en andel de variable løndele kan udgøre af
den samlede aflønning idet bonusbeløbet alene opnås så-
fremt der minimum opnås en egenkapitalforrentning på 8
%. Bonusbeløbet forventes indtil videre alene at udgøre en
mindre andel i forhold til den faste løndel.

Da bonus alene kan opnås såfremt der opnås en egenkapi-
talforrentning på minimum 8 % for det enkelte regnskabs-
år, er det bestyrelsens vurdering at der kontinuerligt sikres
overensstemmelse mellem direktionens og aktionærernes
interesser. Det er derfor ikke fundet nødvendigt at fastlæg-
ge kriterier der sikrer at hel eller delvis optjening af den
variable løndel strækker sig over mere end et regnskabsår.

Bestyrelsen har i 2010 valgt at tildelte warrants til direktion
og ledende medarbejdere tidligst kan udnyttes efter to år,
og ikke som anbefalet tidligst efter tre år. Denne beslutning
skal ses i sammenhæng med incitamentsprogrammernes
størrelse og ud fra en forventning om at den valgte kom-
bination af incitamentsprogrammernes størrelse og tids-
mæssige udstrækning giver det mest optimale udbytte for
koncernen i forhold til afholdelse af omkostninger og mu-
lighed for fastholdelse. Fremover vil incitamentsprogram-
mer alene give mulighed for at tildelte optioner tidligst kan
udnyttes efter tre år, herunder det incitamentsprogram der
indstilles til generalforsamlingens godkendelse i maj 2011.

Kapital- og aktiestruktur

TK Development A/S” aktier er ikke opdelt i klasser, og in-
gen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsnin-
ger. Hver aktie giver ret til én stemme. TK Developments
vedtægter indeholder ingen begrænsninger på ejerskab,
antallet af aktier den enkelte kan råde over, eller aktiernes
omsættelighed. Da alle aktionærer derved er lige stillet, er
det bestyrelsens opfattelse at den valgte aktiestruktur er
den mest hensigtsmæssige.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapital-
struktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Over-
ordnet set er det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur
som understøtter koncernens langsigtede vækst og som
samtidig sikrer et for koncernen så optimalt forhold som
muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved
at maksimere afkastet til selskabets aktionærer. Med den
i august 2010 gennemførte kapitalforhøjelse er det ledel-
sens vurdering at TK Development står styrket i forhold til
at udnytte projektmulighederne i det nuværende marked.

 

 

38/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

 

Bestyrelsen

Sammensætning og regler for udpegning og udskiftning

Ifølge selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire
til syv medlemmer. Bestyrelsen består aktuelt af seks ge-
neralforsamlingsvalgte medlemmer. Det er ledelsens vur-
dering at bestyrelsens sammensætning er hensigtsmæssig
i forhold til selskabets aktuelle aktiviteter og behov. Det
er opfattelsen at den nuværende bestyrelse besidder de
finansielle, strategiske og forretningsmæssige kompeten-
cer som kræves af en international virksomhed som TK
Development. Bestyrelsesmedlemmer vælges på general-
forsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Bestyrelsens kompetencer dækker meget bredt og omfat-
ter bl.a. kompetencer inden for strategisk ledelse, inter-
nationale forhold, kapitalforhold, ejendomsbranchen, de-
tailhandel, risikovurdering og -styring, investor relations,
forretningsudvikling samt regnskabsmæssige og finansielle
forhold.

De enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer fremgår
under Ledelseshverv.

Alle bestyrelsesmedlemmer, med to undtagelser, vurderes
af bestyrelsen som værende uafhængige af selskabet. Tor-
sten Erik Rasmussen anses ikke som uafhængig idet han
har siddet i bestyrelsen i mere end 12 år, og Per Sønder-
gaard Pedersen anses ikke som uafhængig idet han er tidli-
gere medlem af selskabets direktion.

Selvevaluering

Bestyrelsen foretager én gang årligt en systematisk evalu-
ering af bestyrelsens arbejde og kompetencer med henblik
på til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesar-
bejdet.

Bestyrelsesformanden styrer processen for denne interne
evaluering i bestyrelsen. Bestyrelsen har indtil videre valgt
at foretage en kvalitativ evaluering i form af interview og
åben og konstruktiv dialog med hele bestyrelsen på en
gang. Evalueringen tager udgangspunkt i en på forhånd
fastlagt emnerække, herunder bl.a. kommunikation og
samarbejde, opnåede resultater i forhold til det planlagte,
bestyrelsens sammensætning på kort og langt sigt samt de
enkelte bestyrelsesmedlemmers kompetencer og eventu-
elle behov for udvikling af viden og færdigheder. Øvrige re-
levante problemstillinger behandles efter behov. Bestyrel-
sen har den gensidige tillid til hinanden at fri meningsud-
veksling er en selvfølge, og hvert enkelt medlem anspores
til at deltage aktivt i debatten. Såfremt et enkelt bestyrel-
sesmedlem eller bestyrelsesformanden måtte ønske det,
gennemføres der individuelle interviews med hvert enkelt

bestyrelsesmedlem.

Antal bestyrelsesmøder

Der har i 2010/11 været afholdt ni bestyrelsesmøder, her-
under ét strategimøde. Antallet af bestyrelsesmøder har i
2010/11 som følge af den gennemførte kapitalforhøjelse
været højere end sædvanligt.

Risikostyringsaktiviteter

En af bestyrelsens opgaver er at sikre en effektiv risikosty-
ring. | forbindelse med fastlæggelse af TK Developments
strategi og overordnede mål har bestyrelsen og direktio-
nen identificeret de væsentligste forretnings mæssige risici.

Som et centralt element i koncernens risikostyring er der
vedtaget soliditets- og likviditetsmål for koncernen.

Som et led i en bredere vurdering af potentielle risici og
knaphedsfaktorer behandler bestyrelsen løbende forhold
omkring bl.a. projektportefølje, ejendomme, markedsfor-
hold, finansiering, it og personale.

Der sker en løbende rapportering til bestyrelsen vedrøren-
de koncernens risikoforhold, ligesom risikoforhold indgår
som et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle
større projekter.

Vederlag til bestyrelsen

Bestyrelsen aflønnes med et fast vederlag og er ikke om-
fattet af selskabets bonus- og incitamentsprogrammer. Der
ydes ikke særskilt honorar for arbejdet i revisionsudvalget
idet dette udgøres af den samlede bestyrelse. Bestyrel-
sesmedlemmernes honorar beregnes med udgangspunkt
i et grundhonorar hvor formanden modtager tre gange
grundhonoraret mens næstformanden modtager to gan-
ge grundhonoraret. Grundhonoraret vil være uændret i
2011/12 og udgøre DKK 250.000.

Vederlag til direktionen

Vederlag til direktionen er i 2010/11 baseret på retnings-
linjer godkendt af generalforsamlingen i 2010. Vederlag til
hvert enkelt direktionsmedlem vil fremgå af koncernens
årsrapport. Vederlag for 2011/12 vil tillige blive baseret på
retningslinjer godkendt af generalforsamlingen i 2010 idet
der ikke er ændringer til disse retningslinjer.

Fratrædelsesordninger

I henhold til direktionens ansættelseskontrakter kan den
enkelte direktør senest tre måneder efter indtræden af

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 39/120

1105266EogSN68336

 

en ekstraordinær begivenhed (change of control) opsige
ansættelsesforholdet til fratrædelse efter 12 måneder og
kræve at blive fritstillet i opsigelsesperioden hvorefter di-
rektøren i opsigelsesperioden modtager sædvanlig afløn-
ning.

Direktionen er ikke omfattet af øvrige særlige fratrædel-
sesordninger. Direktionsmedlemmernes opsigelsesvarsel
udgør 12 måneder fra selskabets side og seks måneder fra
direktørens side.

Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører
gives et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og
aktionærernes interesser i tilfælde af fusion, overtagel-
sestilbud eller andre ekstraordinære situationer. På denne
baggrund kan der efter bestyrelsens konkrete skøn aftales
en fastholdelsesbonus som indebærer at direktørerne op-
pebærer et særligt vederlag, dog maksimalt svarende til 12
måneders fast gage, eksempelvis i tilfælde af at selskabet
fusioneres med et andet selskab eller at selskabets aktivi-
teter i sin helhed overtages af et andet selskab i overens-
stemmelse med generalforsamlingens godkendelse.

Intern revision

Bestyrelsen tager mindst én gang årligt stilling til, om de
interne kontrol- og risikostyringssystemer er tilstrækkelige.
Bestyrelsen har med baggrund i virksomhedsstørrelse,
kompleksitet og organisering i økonomiafdelingen indtil
videre vurderet at etablering af intern revision ikke er på-
krævet.

Revisionsudvalg

Bestyrelsen har vurderet at revisionsopgaven andrager
hele bestyrelsen. Dette sammenholdt med en vurdering
af kompleksiteten i de regnskabsmæssige forhold, gør at
det er fundet hensigtsmæssigt ikke at etablere et egentligt
revisionsudvalg, men i stedet at lade dette udgøres af den
samlede bestyrelse. Der er vedtaget et kommissorium for
revisionsudvalget, og der afholdes som udgangspunkt fire
møder årligt.

De væsentligste aktiviteter i året, antal afholdte revisions-
udvalgsmøder, samt kommissorium for revisionsudvalget
fremgår af selskabets hjemmeside.

Lovpligtig redegørelse om virksomhedsledelse

TK Development har valgt at præsentere den lovpligtige
redegørelse for virksomhedsledelse på selskabets hjem-
meside i stedet for i ledelsesberetningen.

Redegørelsen kan findes på www.tk-development.dk/virk-
somhedsledelse1011

 

40/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Vederlagspolitik

Overordnede retningslinjer for selskabets aflønning af be-
styrelse og direktion.

I henhold til Selskabslovens 8 139 skal bestyrelsen i et børs-
noteret selskab, inden det indgår en konkret aftale om inci-
tamentsaflønning med et medlem af selskabets bestyrelse
eller direktion, have fastsat overordnede retningslinjer for
selskabets incitamentsaflønning af bestyrelsen og direktio-
nen.

TK Development har senest på generalforsamlingen den
25. maj 2010 fået godkendt sådanne retningslinjer. Disse
retningslinjer er gengivet nedenfor, Vederlagspolitikken
fremgår endvidere af selskabets hjemmeside www.tk-de-
velopment.dk.

Bestyrelsen indstiller at der på selskabets ordinære gene-
ralforsamling i maj 2011 vedtages en ny vederlagspolitik
hvør enkelte forhold er tilpasset som følge af de nye Anbe-
falinger for God Selskabsledelse vedtaget i april 2010.

Ved direktionen forstås de direktører som er anmeldt til
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen som direktører i selskabet,

Bestyrelse

Bestyrelsens medlemmer modtager et fast årligt honorar.
Bestyrelsens formand og næstformand oppebærer et til-
læg til bestyrelseshonoraret. Honoraret og tillæggenes
størrelse oplyses i årsrapporten. Honoraret fastsættes ef-
ter sammenligning med honorarer i andre selskaber. Der
kan finde tillægshonorering sted for særligt belastende ar-
bejdsopgaver. Bestyrelsen har ingen incitamentsaflønning.

Direktion
Bestyrelsen vurderer og fastlægger hvert år direktionens
aflønning efter indstilling fra formandskabet.

Direktionens aflønning består af en fast del og en variabel
del, Den faste aflønning består af nettoløn og øvrige bene-
fits, og værdien af hvert af disse elementer oplyses i årsrap-
porten før hvert enkelt direktionsmedlem.

TK Development ser det formålstjenligt at der fortsat etab-
leres incitamentsprogrammer for selskabets direktion. Det
medvirker til at sikre overensstemmelse mellem direktio-
nens incitament og den såvel kort- som langsigtede værdi-
skabelse for aktionærerne. Den variable aflønning består
af henholdsvis en kortsigtet og en langsigtet incitaments-
ordning.

Den kortsigtede incitamentsordning består en årlig kontant
bonus. Denne bonus udgør for hvert direktionsmedlem %

% af koncernens resultat efter skat. Bonusbeløbet der ikke
er maksimeret, kan alene opnås når koncernens resultat ef-
ter skat som minimum udgør en egenkapitalforrentning på
8 %. Den aktuelt opnåede bonus for hvert direktionsmed-
lem oplyses i årsrapporten.

Den langsigtede incitamentsordning er en aktieaflønning i
form af warrants. Denne del af den variable aflønning er
et revolverende program hvor der en gang årligt tildeles
direktionen og øvrige ledende medarbejdere warrants, An-
tallet af udstedte warrants til direktionen udgør pr. tildeling
en værdi op til ca. 15 % af direktionens faste årsløn hvor
værdien beregnes jf. Black & Scholes formel. De udstedte
warrants kan udnyttes efter en 2—3-årig periode, og ind-
løsningskursen der stiger successivt som udtryk for forlods
afkast til aktionærerne, er højere end markedskursen på
tildelingstidspunktet. Der er en yderligere bindingsperiode
på gevinsten på de eventuelt erhvervede aktier ud over
tegningsbeløbet og skat på op til 2 år. Tildelingen sker på
skattemæssige vilkår der betyder at gevinsten beskattes
som aktieindkomst, mod at selskabet ikke får skattefradrag
for omkostningerne knyttet til tildelingen. Den specifikke
tildeling fastlægges af bestyrelsen inden for de angivne
rammer, og programmet forelægges til generalforsamlin-
gens godkendelse. Antal tildelte warrants og den periodi-
serede værdi af programmet til udgiftsførelse i selskabets
bøger oplyses for hvert direktionsmedlem i årsrapporten.
De tildelte warrants afdækkes gennem nyudstedelse af ak-
tier der er forhåndsgodkendt på en af selskabets general-
forsamlinger.

Det er selskabets politik at sikre at selskabets direktører
gives et incitament til at arbejde optimalt i selskabets og
aktionærernes interesser i tilfælde af fusion, overtagel-
sestilbud eller andre ekstraordinære situationer. På denne
baggrund kan der efter bestyrelsens konkrete skøn aftales
en fastholdelsesbonus som indebærer at direktørerne op-
pebærer et særligt vederlag, dog maksimalt svarende til 12
måneders fast gage, eksempelvis i tilfælde af at selskabet
fusioneres med et andet selskab, eller at selskabets aktivi-
teter i sin helhed overtages af et andet selskab i overens-
stemmelse med generalforsamlingens godkendelse af en
sådan transaktion. Det er en forudsætning for en sådan
bonus at direktøren er ansat i selskabet på tidspunktet
for en sådan transaktions gennemførelse, dog således at
direktøren skal være berettiget til pågældende bonus hvis
ansættelsesforholdet er bragt til ophør fra selskabets side
senere end 4 måneder forud for transaktionens gennemfø-
relse uden at direktøren har givet rimelig anledning hertil.

Bestyrelsen vurderer i øvrigt hvert år direktionens afløn-
ning i forhold til ledelser i andre selskaber med internatio-
nale aktiviteter og af sammenlignelig karakter i øvrigt.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 41/120

1105266Eog3SN68337

 

 

ØKONOMISKE STYREMÅL

 

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab
har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede
koncern, jf. nedenfor. Ligeledes er der vedtaget et solidi-
tetsmål for den samlede koncern, svarende til en soliditet
på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i forhold til
samlede aktiver.

Covenants knyttet til kreditfaciliteter

Koncernen har over for sin hovedbankforbindelse påtaget
sig på koncernniveau at opfylde en soliditet på minimum
30 %, målt ved aflæggelse af delårs- og årsrapporter.

Likviditetscovenant

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen siden
foråret 2004. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke
at koncernen, for at kunne påtage sig betydende likvidi-
tetskrævende forpligtelser, til enhver tid skal have en likvid
kapital der svarer til de faste omkostninger i de næste seks
måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte
projekter, men med indregning af projektforpligtelser de
næste seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for
den samlede koncern og samtidig en covenant som kon-
cernen arbejder under i forhold til koncernens hovedbank-
forbindelse.

Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for er-
hvervelse og igangsætning af likviditetskrævende projek-
ter.

Covenanten er udtrykt således:
L+K>E4+04+R,

hvor:

L=…… TK Development-koncernens frie likviditet i form
af indeståender på bankkonti og værdien af børs-
noterede danske stats- og realkreditobligationer
med en løbetid på mindre end fem år.

K=  TK Development-koncernens disponible beløb un-
der de til enhver tid værende tilsagte driftskredit-
faciliteter.

E= Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter
som TK Development-koncernen er forpligtet til at
gennemføre de kommende seks måneder, herun-
der det nye/udvidede projekt idet der tages hen-
syn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra finansielle
institutter samt forward funding.

O= TK Development-koncernens kontante,  ikke-
projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de
kommende seks måneder fratrukket management
fees til forfald i de kommende seks måneder. End-
videre skal forhåndsaftalte projekt-fees til forfald i
de kommende seks måneder fra endelige og bin-
dende aftaler med investorer til projekter, modreg-
nes i beløbet.

R=… Tilskrevne renter på TK Development-koncernens
driftskreditter ide kommende seks måneder.

Både koncernens soliditets- og likviditetscovenant er op-
fyldt i perioden.

 

42/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

RISIKOFORHOLD

 

Risici vedrørende koncernens drift
Påvirkning fra økonomiske konjunkturudsving

Følgevirkningerne eller en eventuel genopblussen af den
økonomiske og finansielle krise er vanskelige at forudse,
både lokalt og globalt, men vil i meget væsentlig grad kun-
ne påvirke efterspørgslen efter ejendømme, lejeniveauer,
pris, tomgang og finansiering på koncernens hovedmarke-
der, og udgør således en væsentlig usikkerhedsfaktor.

Følgevirkningerne eller en eventuel genopblussen af krisen
— lokalt eller globalt — kan lede til at efterspørgslen efter
nye ejendomme vil kunne falde yderligere hvilket kan have
en alvorlig betydning for den videre udvikling af koncer-
nen, og hvilket i værste fald kan resultere i et vigende salg
af udviklingsprojekter og deraf resulterende manglende
likviditet til finansiering af fremtidige udviklingsprojekter.

Koncernen kan ikke vurdere hvordan følgevirkningerne
eller en eventuel genopblussen af den økonomiske og fi-
nansielle krise udvikler sig globalt eller lokalt, eller hvordan
disse vil påvirke koncernens evne til at drive en profitabel
forretning fremover, En væsentlig negativ ændring af pris-
niveauer og belåningsmuligheder på koncernens markeder
i forhold til det forventede vil kunne have en væsentlig ne-
gativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, resul-
tater, pengestrømme og finansielle stilling.

Ejendomspriser og udlejningspriser

Koncernen er påvirket af prisudsving på de forskellige
ejendomsmarkeder hvor koncernen opererer, og de ge-
nerelle økonomiske konjunkturer. Således har en del af
koncernens projektportefølje under den økonomiske og
finansielle krise indtjeningsmæssigt været under pres li-
gesom udlejningspriserne for en del af projektporteføljen
har været under pres. Disse udsving påvirker navnlig vær-
dien af koncernens beholdning af grunde, igangværende
og færdigopførte projekter samt muligheden for at udvikle
nye projekter. Faldende priser på grunde og ejendomme
samt faldende udlejningspriser kan have en negativ ind-
virkning på koncernens indtjening og bogførte værdi på de
projekter i porteføljen der endnu ikke er endeligt afhæn-
det, samt føre til en indskrænkning i koncernens fremtidige
projektmuligheder. Dette kan have en væsentlig negativ
betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

Investeringsejendomme

TK Developments investeringsejendomme klassificeres i
regnskabet under materielle aktiver. Investeringsejendom-
me er i al væsentlighed underlagt samme risici som kon-
cernens projektportefølje, herunder men ikke begrænset
til udlejningsforhold og ejendomspriser, og kan falde væ-

sentligt i værdi i forhold til den i balancen bogførte værdi
og dermed få væsentlig negativ betydning for koncernens
fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme og finan-
sielle stilling.

Ligeledes eksisterer der en udlejningsrisiko for de af kon-
cernens lejeaftaler som udløber mens koncernen ejer de
underliggende investeringsejendomme. Såfremt koncer-
nen ikke formår at forny disse aftaler, indgå nye lejeaftaler,
eller at aftalerne kun kan indgås på ringere vilkår, kan det
få væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Konkurrenceforhold på ejendomsmarkederne

Markedssituationen for ejendomsmarkederne i de lande
hvor koncernen er aktiv, er i de seneste år blevet påvirket
af den økonomiske og finansielle krise hvilket har resulteret
i lavere priser på ejendomme og svækket adgang til finan-
siering. Andre selskaber i sektoren der har bedre adgang
til finansiering, som i højere grad kan selvfinansiere sig, el-
ler ikke har en væsentlig eksponering på den eksisterende
portefølje, vil muligvis kunne stå stærkere end koncernen
i forhandlinger med investorer og lejere om nye projekter.
Såfremt konkurrencen fra sådanne selskaber øges, vil det
kunne have væsentlig negativ betydning for koncernens
fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme og finan-
sielle stilling.

Såfremt andre selskaber udvikler nye finansierings- og/el-
ler investeringsmodeller, stiller bedre priser, tilbyder mere
attraktive projekter, eller på anden vis differentierer sig,
og koncernen ikke formår at tilbyde konkurrencedygtige
produkter eller vilkår, vil det kunne have væsentlig negativ
betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

Udviklingsaktiviteter

Koncernen arbejder som et udviklingsselskab hvilket bety-
der forskellige risici på forskellige stadier i udviklingsforlø-
bet.

Indledende udviklingsstadie

I det indledende udviklingsstadie på projekter har koncer-
nen i de fleste tilfælde kun optionsrettigheder på køb af
projektgrunden. Koncernen køber i de fleste tilfælde kun
en byggegrund når det fornødne plangrundlag til projektet
er opnået. Såfremt koncernen må erkende at disse indle-
dende udviklingsarbejder fører til at et projekt ikke kan
gennemføres, kan det betyde at dette projekt må opgives.
Der er således i denne del af udviklingsfasen risiko for at
omkostninger forbundet med at sikre det fornødne plan-
grundlag til projektet samt prisen for at erhverve købsop-
tionen på byggegrunden, går tabt. Projektomkostninger på

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 43/120

1105266EogSN68338

 

 

ikke-solgte projekter udgiftsføres såfremt de pågældende
projekter opgives. Dette kan have væsentlig negativ betyd-
ning for koncernens fremtidige udvikling, resultater, pen-
gestrømme og finansielle stilling.

Projektgrundene kan også erhverves inden det fornødne
plangrundlag til projektet, og andre myndighedsforhold i
øvrigt, er opnået hvilket indebærer en forøget økonomisk
risiko såfremt projektet ikke kan gennemføres. Såfremt
planlagte projekter på erhvervede projektgrunde ikke kan
gennemføres, kan det have en væsentlig negativ indflydel-
se på koncernens fremtidige udvikling, resultater, penge-
strømme og finansielle stilling.

Afhændelse/salg af afsluttede projekter

På ikke-solgte projekter igangsættes byggeriet som hoved-
regel kun såfremt der er indgået lejeaftaler på mindst 60
% af lejemålene. Dermed påtager koncernen sig en udlej-
nings- og salgsrisiko på projektet samt på finansieringen
heraf. Udover de førnævnte projektudviklingsrisici er så-
danne projekter forbundet med risikoen for at projektet
ikke kan afhændes med en tilfredsstillende avance. Dette
kan medføre at koncernen enten bliver tvunget til at be-
holde projektet i en længere periode og den dertil hørende
binding i arbejdskapital, eller tvinges til at sælge projektet
med lavere avance eller tab. Såfremt der er en ugunstig
udvikling på koncernens markeder, er der for de ikke-solgte
projekter en risiko knyttet til det forhold at investors af-
kastkrav kan ændre sig væsentligt i opadgående retning,
og koncernens anvendte ressourcer og afholdte omkost-
ninger kan da være tabt, ligesom erhvervede grunde eller
rettigheder hertil kan få en lavere værdi hvilket kan have
en væsentlig negativ indflydelse på koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

En del af koncernens udviklingsprojekter afhændes til inve-
storer til en pris baseret på en fast aftalt startforrentning,
beregnet på baggrund af de lejekontrakter som er indgået
i løbet af projektudviklingsforløbet. I de tilfælde hvor en
aftale om salg indgås før alle lejeaftaler i projektet er ende-
ligt aftalt, påtager koncernen sig en kalkuleret risiko for at
de resterende lejemål ikke kan udlejes på vilkår der sikrer
en tilfredsstillende avance. Ligeledes påtager koncernen
sig en modpartsrisiko, herunder for, men ikke begrænset
til, lejere og investorer. På disse solgte projekter igangsæt-
tes byggeriet først når koncernen har en forventning om at
kunne opfylde de krav fra investor som gør projektets salg
endeligt. Der er typisk tale om krav som ligger inden for
koncernens kompetenceområde at løfte. Såfremt salget al-
ligevel ikke effektueres, kan det have en væsentlig negativ
indflydelse på koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

Afhængighed af entreprenører

Som hovedregel indgår koncernen aftale med én totalen-
treprenør pr. udviklingsprojekt, men der kan være enkelte
tilfælde hvor koncernens projekter har en størrelse og
kompleksitet hvor det ikke er muligt at indgå totalentre-
priseaftaler, men hvor der i stedet må indgås hoved- og/
eller fagentrepriser. Entreprisekontrakten vil som oftest
indeholde bestemmelser omkring betaling af bod eller
erstatning i tilfælde af entreprenørens misligholdelse af
kontrakten, herunder i tilfælde af fejl ved byggeriet eller
forsinkelse i forbindelse med opførelsen af projektet. Der
kan ikke gives sikkerhed for at alle aftaler med entreprenø-
rer vil dække alle koncernens omkostninger i tilfælde af en-
treprenørens misligholdelse fuldt ud eller at entreprenø-
ren kan betale sådanne krav. Navnlig i de tilfælde hvor der
ikke er indgået en totalentrepriseaftale, er koncernen til
stadighed sårbar over for fejl, misforståelser og forsinkel-
ser forårsaget af koncernens underleverandører samt fejl
i koncernens egen projektstyring. Såfremt dette medfører
forsinkelser eller øgede omkostninger, kan det få væsentlig
negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, re-
sultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Overholdelse af tidsplaner

Koncernen arbejder på de enkelte projekter ud fra både
overordnede og detaljerede tidsplaner. Tidsfaktoren er af-
gørende både i forhold til overholdelse af indgåede aftaler
med lejere og investorer og er væsentlig i forhold til at sikre
den planlagte fremdrift på det enkelte projekt og dermed
den forventede indtjening i koncernen. Forud for opstart
af byggeri er det væsentligt at de fornødne myndighedstil-
ladelser opnås i overensstemmelse med det planlagte, og
at der opnås en tilfredsstillende forhåndsudlejning, begge
dele for at sikre planmæssig byggestart. Efter byggeriet er
påbegyndt, vil det bl.a. være væsentligt at byggeriet fær-
diggøres til tiden og i overensstemmelse med de indgåede
aftaler med lejere og investor. I det omfang de forudsatte
og planlagte tidsplaner ikke kan overholdes, kan det få væ-
sentlig negativ betydning for koncernens fremtidige udvik-
ling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Personaleforhold

Nøglemedarbejdernes viden, erfaringer og netværk udgør
nogle af koncernens største kompetencer og er dermed
vigtige forudsætninger for koncernens evne til at drive en
rentabel forretning. Det er således en afgørende parame-
ter for koncernen at sikre disse medarbejderes langsigtede
tilknytning til koncernen. Der kan dog ikke gives sikkerhed
for at koncernen kan fastholde eksisterende eller tiltrække
nye medarbejdere hvilket vil kunne have væsentlig negativ
betydning for koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

 

44/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Miljøforhold

Inden erhvervelsen af grunde til projektudvikling eller
bygninger foretages der jordbundsprøver samt grundige
miljøanalyser. Såfremt der er en begrundet mistanke om
forurening ved erhvervelse af arealer og eksisterende
bygninger, tages der ved købet forbehold herfor, enten i
form af garantier eller ved at koncernen helt undlader at
erhverve arealet. I tilfælde af forurening fra tidligere virk-
somhed oprenses arealet til formålet af sælger, eller der
ydes kontant kompensation, eller også vælger koncernen
alligevel ikke at udnytte optionen til at erhverve arealet.
Såfremt tilstrækkelig oprensning ikke er blevet foretaget
på bebyggede arealer, eller vurderingen af behovet for
oprensning har været forkert på ikke-bebyggede arealer,
kan det medføre uforudsete omkostninger. | det omfang
sådanne omkostninger ikke kan videreføres til sælgeren af
arealet og/eller entreprenøren, kan det få væsentlig nega-
tiv betydning for koncernens fremtidige udvikling, resulta-
ter, pengestrømme og finansielle stilling.

Skatteforhold for koncernen

Udskudt skatteaktiv

Udskudt skatteaktiv indgår i balancen pr. 31. januar 2011
med DKK 287,2 mio. Skatteaktivet vedrører væsentligst
fremførbare underskud i de enkelte datterselskaber. Vær-
diansættelsen er foretaget på baggrund af de nuværende
muligheder for underskudsfremførsel og sambeskatning
henholdsvis koncernbidrag og under forudsætning af ført-
sat drift i de enkelte datterselskaber. Såfremt vilkårene og
forudsætningerne for underskudsfremførsel og sambe-
skatning/koncernbidrag ændres, kan værdien af skatteakti-
verne være lavere end værdien opgjort pr. 31. januar 2011.

Ledelsen har foretaget værdiansættelsen af skatteaktivet
på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfrem-
skrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er bud-
getteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncer-
nens projektportefølje. De efterfølgende to år er baseret
på resultatfremskrivninger som er underbygget af dels
konkrete projekter i projektporteføljen med en længere
tidshorisont end tre år, dels en række projektmuligheder.
Heri indgår en reservation til imødegåelse af risikoen for
manglende projektgennemførelse og risikoen for reduce-
rede projektavancer i forhold til det forventede.

Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og
resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forvent-
ninger ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere
end værdien opgjort pr. 31. januar 2011 hvilket kan have
en væsentlig negativ betydning for koncernens resultater
og finansielle stilling.

Sambeskatning

Koncernen har i en række år været sambeskattet med
koncernens tyske datterselskaber. Genbeskatningssaldoen
vedrørende de tyske sambeskattede selskaber udgør DKK
391,6 mio. pr. 31. januar 2011. En fuld genbeskatning vil
udløse en skat på DKK 97,0 mio. pr. 31. januar 2011. Skat-
ten af genbeskatningssaldoen er ikke afsat idet ledelsen
ikke har planer om ændringer i koncernen der kan med-
føre hel eller delvis genbeskatning. Skulle ledelsen tage et
andet standpunkt, kan det have væsentlig negativ betyd-
ning for koncernens fremtidige udvikling, resultater, pen-
gestrømme og finansielle stilling.

Skatte- og momsforhold relateret til ejendomsbranchen

Ændringer af skatte- og momslovgivningen, herunder
myndighedernes eller domstolenes fortolkning heraf, i
Danmark eller i de lande hvor koncernen opererer, kan
få væsentlig indflydelse på koncernens skattemæssige si-
tuation og/eller kan få væsentlig indflydelse på værdien af
udviklingsprojekter i form af reducerede avancer eller som
følge af højere afkastkrav m.v. høs investorerne til koncer-
nens projekter. Ændret skatte- eller momslovgivning eller
fortolkning deraf kan få en væsentlig negativ betydning for
koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrøm-
me og finansielle stilling.

Som følge af skatte-, moms- og afgiftslovgivningens kom-
pleksitet, og idet efterlevelsen i praksis indebærer en
række skøn, kan det ikke udelukkes at eventuelle kontrol-
gennemgange foretaget af myndighederne, kan indeholde
konklusioner af væsentlig negativ betydning for koncer-
nens fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme og
finansielle stilling.

Myndighedstilladelser

Koncernens fremtidige indtjening er afhængig af tilgangen
af nye projekter og dermed afhængig af den fremtidige til-
gængelighed af nye byggegrunde og myndighedstilladelser
(planlov, lokalplaner, byggetilladelser, m.v.) vedrørende
placering, størrelse og anvendelse af ejendommen. Æn-
dringer i lokalplaner eller lignende som gør det sværere at
opnå byggetilladelser, eller begrænser udbuddet af byg-
gegrunde, vil kunne have væsentlig negativ betydning for
koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrøm-
me og finansielle stilling.

Risici vedrørende kontraktpartnere
Aftaler med tredjeparter

En væsentlig del af koncernens forretning består i at indgå
aftaler med udviklingspartnere, investorer, lejere og en-
treprenører i forbindelse med udvikling af ejendomspro-
jekter. Nedenfor er de væsentligste risici vedrørende disse

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 45/120

1105266EogSN68339

 

kontraktforhold beskrevet, risici som kan have væsentlig
negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, re-
sultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Aftaler med udviklingspartnere

Der er indgået aftaler med følgende væsentlige udviklings-
partnere: Udviklingsselskabet By og Havn I/S, Frederiks-
havn Maritime Erhvervspark A/S, Atrium European Real
Estate Limited, Miller Holdings International Limited, LMS
Outlet Limited, GE Capital Investments Holding B.V. samt
selskabet HCEPP II Luxemburg S.A. (Heitman). Risiciene
knytter sig her primært til potentielle problemer som følge
af uenighed om strategi, udviklingsretning og tempo herfor
samt risici for opsigelse af samarbejdet. Disse risici er søgt
imødegået gennem indgåelse af langvarige samarbejds-
aftaler der alene kan ophøre ved misligholdelse. Der kan
dog ikke gives sikkerhed for at en sådan misligholdelse ikke
kan forekomme fra enten koncernens eller en samarbejds-
partners side, ligesom der ikke kan gives sikkerhed for at
de indgåede samarbejdsaftaler ikke kan medføre andre
uoverensstemmelser mellem parterne.

Endvidere indeholder en række samarbejdsaftaler bestem-
melser hvorefter koncernen er forpligtet til at indskyde
kapital i fællesejede selskaber eller på anden måde med-
virke til finansieringen. Såfremt koncernen ikke lever op
til sådanne forpligtelser, herunder på grund af manglende
likviditet, kan koncernen blive købt ud af det pågældende
selskab til en reduceret pris, eller koncernens ejerandel
blive udvandet.

Såfremt sådanne omstændigheder indtræffer, kan det have
væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige ud-
vikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Aftaler med investorer

Koncernens kunder på investeringssiden er private, ejen-
domsselskaber og institutionelle investorer. Koncernen sø-
ger så vidt muligt at reducere sin kapitalbinding og risici i
igangværende projekter ved anvendelse af ratevis betaling
fra investorer (forward funding) hvor en eller flere inve-
storer påtager sig finansieringen i takt med projekternes
opførelse. Forud for byggestart opnås enighed mellem in-
vestor og koncernen om et veldefineret projekt. Investor
er likviditetsmæssigt involveret i hele byggeperioden og
deltager i væsentlige beslutninger. Disse forhold medfører
at koncernens risici i projekter fra tidspunktet for bygge-
start i vid udstrækning er begrænset til risikoen for ud-
lejning af eventuelle resterende lejemål samt eventuelle
budgetoverskridelser på byggeomkostninger. I aftaler med
institutionelle investorer udgøres den væsentligste risiko af
koncernens evne til at levere til tiden og ifølge specifikatio-
nerne. Selv om der er indgået en salgsaftale vedrørende

et projekt, kan der i flere tilfælde fortsat være en række
væsentlige risici knyttet til projektet som kan medføre at
en salgsaftale ophæves pga. misligholdelse fra en af par-
terne. Salg af projekter baseret på aftaler hvor betaling
finder sted når projektet er færdigopført og overdrages til
investor (forward purchase), kan indeholde forbehold om
tilvejebringelse af finansiering m.v. Disse forhold er derfor i
et vist omfang uden for koncernens indflydelse og kan have
væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige ud-
vikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Aftaler med lejere

Risikoen på lejekontrakter omfatter primært lejernes evne
til at leve op til lejekontraktens vilkår og betingelser, her-
under især betalingsforpligtelserne. Såfremt lejerne ikke
lever op til lejekontrakten i et projekt der er afhændet, kan
den investor der har købt ejendommen, i nogle tilfælde
gøre krav gældende mod koncernen. | værste fald kan det
medføre at investoren ikke er forpligtet til at vedstå købet.
Risiciene søges reduceret ved at kræve sædvanlige depo-
sita og bankgarantier fra lejerne samt generelt at være op-
mærksom på lejers bonitet. Der kan dog ikke gives sikker-
hed for at sådanne tiltag er tilstrækkelige til at modvirke/
undgå eventuelle tab fra misligholdelse af lejeaftaler hvil-
ket kan have væsentlig negativ betydning for koncernens
fremtidige udvikling, resultater, pengestrømme og finan-
sielle stilling.

Visse af koncernens lejeindtægter fra lejere indeholder en
omsætningsafhængig andel. Koncernens samlede lejeind-
tægter under disse lejeaftaler er til dels afhængig af lejers
evne til at opretholde en vis omsætning i de pågældende
lejemål. Andelen af en sådan omsætningsafhængig leje
kan variere betydeligt, afhængigt af brandets, butikkens og
varernes karakter. Såfremt lejer ikke evner at oppebære til-
strækkelig omsætning til at den omsætningsbestemte del
af den samlede lejeindtægt udløses, kan det have væsent-
lig negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling,
resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Aftaler med entreprenører

Alle entrepriseopgaver købes eksternt og er typisk baseret
på fastpriskontrakter indeholdende garantier til sikkerhed
for opfyldelse af entreprenørens forpligtelser. Dette mind-
sker koncernens risiko for så vidt angår uforudsete udsving
i byggeomkostninger på de enkelte projekter. Der kan dog
ikke gives sikkerhed for at en entreprenør kan honorere
sine forpligtelser i henhold til entreprisekontrakten, eller
at de heri indeholdte garantier er tilstrækkelige til at sikre
koncernens indtjening på et projekt.

Såfremt en entreprenør misligholder entreprisekontrak-
ten, kan det i værste fald medføre at koncernen ikke kan

 

 

46/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

honorere egne aftaler om salg og/eller udlejning af den
pågældende ejendom hvormed koncernen risikerer selv
at misligholde indgåede aftaler hvilket kan have væsentlig
negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, re-
sultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Aftaler med banker

Koncernen har indgået aftaler med forskellige banker om
finansiering af henholdsvis grunde og projekter (ejendom-
me) i både Danmark og i udlandet og vil fremover fortsat
være afhængig af indgåelse af sådanne aftaler fra projekt
til projekt. | det omfang projekterne ikke er solgt baseret på
forward funding, står koncernen selv for tilvejebringelse af
finansiering indtil færdiggørelse og aflevering af projektet
hvorefter investor overtager finansieringsrisikoen på pro-
jekterne. Derudover har koncernen aftaler om almindelig
driftsfinansiering. TK Developments aftaler med banker in-
deholder en lang række betingelser, vilkår og forpligtelser
hvis overholdelse er en forudsætning for opretholdelsen af
finansieringen.

Projektkreditterne bevilges sædvanligvis med forskellige
løbetider afhængigt af det konkrete projekt. Af den samle-
de projektfinansiering til kreditinstitutter har DKK 344 mio.
udløb i 2011/12 og skal således genforhandles hvilket kan
få væsentlig negativ betydning for koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

En række låneaftaler indeholder krydsmisligholdelsesbe-
stemmelser således at misligholdelse af en låneaftale af
långiverne kan betragtes som misligholdelse af en række
andre låneaftaler.

I mange af koncernens låneaftaler har bankerne diskretio-
nær mulighed for at opsige engagementet. I disse tilfælde
afhænger opretholdelse af finansieringen således af ban-
kens subjektive vurdering af boniteten og rentabiliteten
i det pågældende engagement samt af værdien af de af
koncernen stillede sikkerheder. Såfremt koncernen ikke
lever op til sine forpligtelser i henhold til sådanne aftaler
med banker, og aftalerne opsiges, eller såfremt bankerne
opsiger engagementer af andre årsager, kan det få væsent-
lig negativ indflydelse på koncernens fremtidige udvikling,
resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Bankers egne forhold kan medføre at en bank ikke frem-
over kan leve op til sine forpligtelser over for koncernen.
Såfremt en eller flere banker ikke honorerer sin/sine for-
pligtelser, vil det kunne få væsentlig negativ betydning for
koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrøm-
me og finansielle stilling.

Retssager/retstvister

Koncernen er fra tid til anden involveret i tvister og rets-
sager, f.eks. i forbindelse med entreprisekontrakter. Kon-
cernen er eksponeret over for krav fra investorer i relation
til fejl og mangler for et færdigt og afleveret udviklings-
projekt. Ligeledes er koncernen eksponeret over for sager
mod entreprenører i de tilfælde hvor koncernen mener at
afleveringen er sket med fejl og mangler. Udfaldet af tvister
og retssager vil kunne få væsentlig negativ betydning for
koncernens fremtidige udvikling, resultater, pengestrøm-
me og finansielle stilling.

Divisionsdirektør tiltalt af det polske politi

Koncernens divisionsdirektør i Polen blev i juni 2006 tilba-
geholdt, varetægtsfængslet og sigtet af det polske politi for
uregelmæssigheder relateret til opnåelse af myndigheds-
tilladelse (zoning-tilladelse) for det polske shoppingcenter-
projekt Galeria Biala i Bialystok. Divisionsdirektøren blev
i november 2006 løsladt mod kaution. Den polske ankla-
gemyndighed har rejst tiltale mod divisionsdirektøren, og
sagen pågår.

Koncernens ledelse har gennem hele forløbet ikke været
i stand til at konstatere uregelmæssigheder i forbindelse
med sagen og står fortsat uforstående over for at divisi-
onsdirektøren skulle være involveret i de påståede uregel-
mæssigheder.

Såfremt der mod ledelsens forventning sker domfældelse,
kan koncernens omdømme lide skade med negative konse-
kvenser for aktivitet og indtjening til følge.

Retssager

TK Development er aktuelt involveret i følgende rets-/
voldgiftssag som har en størrelse der gør den relevant at
nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002
en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommu-
nes godkendelse af den måde hvorpå stormagasinet Field's
er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at storma-
gasinet Field's ikke er et stormagasin, men består af flere
enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning
den 19. december 2003 hvorefter disponeringen af stor-
magasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har
herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre Landsret.
Sagen er afgjort primo 2011 hvor De Samvirkende Køb-
mænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller sel-
skaber i TK Development koncernen er direkte part i sa-
gen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet
Field's skal omdisponeres efter nærmere forhandling med
de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen
kan der påhvile ejeren af Field's en økonomisk byrde for

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 47/120

1105266EogSN68340

 

 

at foretage en ændret bygningsmæssig disponering lige-
som det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse kan
blive rejst et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen an-
ser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende
minimal.

Risici vedrørende koncernens finansielle og
økonomiske forhold

Koncernen er udsat for risiko i forbindelse med utilstræk-
kelig tilpasning af aktiviteter i forhold til gældende og for-
ventede markedsforhold

Som en konsekvens af de forværrede markedsforhold i
2008 og 2009 er der i samme periode gennemført ændrin-
ger i alle koncernens forretningsenheder for at optimere
driften. Ledelsen vil også i fremtiden løbende vurdere
optimeringsmulighederne og søge at optimere alle for-
retningsenheder i forhold til de gældende og forventede
markedsforhold. Der kan imidlertid ikke gives sikkerhed for
at de allerede gennemførte tiltag eller fremtidige tiltag vil
være tilstrækkelige til at sikre en tilfredsstillende indtje-
ning i de enkelte forretningsenheder hvilket kan have en
væsentlig negativ indvirkning på koncernens fremtidige
udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Finansiering og likviditetsrisici

Det er af afgørende betydning for koncernen at have et
tilstrækkeligt likviditetsberedskab. Koncernens mulighed
for at gennemføre udviklingen af de planlagte projekter, og
dermed realisere de forventede resultater, forudsætter at
der i koncernen findes eller kan fremskaffes tilstrækkelig
likviditet til de omkostninger og egenindskud der kræves
i projekterne, kapacitetsomkostninger og andre forpligtel-
ser.

Koncernen er afhængig af driftsfinansiering til den daglige
drift og projektfinansiering til såvel eksisterende som nye
projekter. Koncernen er over for koncernens hovedbank-
forbindelse, Nordea, forpligtet til at overholde visse betin-
gelser (likviditets- og soliditetscovenants). Disse betingel-
ser kan bl.a. begrænse muligheden før at igangsætte nye
aktiviteter og i tilfælde hvor betingelserne ikke overholdes,
kan det betyde at driftskreditter og projektkreditter opsi-
ges.

Ved finansiering via projektkreditter kan der i tilfælde af
f.eks. forsinkelser i byggeriet eller ved færdigopførelse
uden at projektet er solgt, være risiko for at finansieringen
udløber og dermed skal genforhandles.

I perioder med konjunkturmæssige udsving kan ovenstå-
ende risici inden for finansieringsforhold samt likviditetsri-
sici være betydeligt større. Kreditinstitutionerne har gene-

relt under den økonomiske og finansielle krise været mere
tilbageholdende med at yde lån til finansiering af fast ejen-
dom eller stillet høje krav til egenkapitalindskud.

Såfremt tilstrækkelig fremtidig finansiering ikke kan opnås,
eller ikke kan opnås på rentable vilkår, kan det få væsentlig
negativ betydning for koncernens fremtidige udvikling, re-
sultater, pengestrømme og finansielle stilling.

Der kan ikke gives sikkerhed for at koncernen i fremtiden
vil være i stand til at tiltrække den nødvendige kapital som
kan sikre koncernens fortsatte drift eller tilfredsstillende
indtjening og afkast. Dette kan få væsentlig negativ ind-
virkning på koncernens fremtidige udvikling, resultater,
pengestrømme og finansielle stilling.

Renterisici

Koncernen finansierer som hovedregel de igangværende
projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet bank-
gæld, eller via forward funding der oftest er baseret på en
fast rente. Den øvrige rentebærende gæld i koncernen er
hovedsageligt variabelt forrentet. Den overvejende del af
koncernens samlede nettorentebærende gæld er dermed
variabelt forrentet hvilket betyder at stigende renter vil
øge koncernens renteomkostninger. Herudover vil stigen-
de renter alt andet lige påvirke investorernes afkastkrav og
dermed prisen på fast ejendom.

Alle ovennævnte forhold kan få væsentlig negativ betyd-
ning for koncernens fremtidige udvikling, resultater, pen-
gestrømme og finansielle stilling.

Valutarisici

TK Development er en international koncern med drifts-
aktiviteter i Danmark, Sverige, Finland, Letland, Litauen,
Tyskland, Polen, Rusland, Tjekkiet og Slovakiet. Omsætnin-
gen fra projektporteføljen faktureres i Danmark i danske
kroner, medens den uden for Danmark faktureres gennem
de udenlandske datterselskaber og som hovedregel i lokal
valuta eller alternativt i EUR. Den regnskabsmæssige rap-
porteringsvaluta i koncernen er danske kroner, og ændrin-
ger ide lokale valutaer og EUR i forhold til danske kroner vil
således have indflydelse på koncernens omsætning såvel
som indtjening, balance, egenkapital, pengestrømme og
finansielle stilling.

På trods af tiltag (både matching og afdækning) til mini-
mering af valutarisikoen kan kursændringer i udenlandske
valutaer influere betydeligt på koncernens fremtidige ud-
vikling, resultater, pengestrømme og finansielle stilling.

 

48/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Eksponering over for tab på tilgodehavender eller mod-
parter

TK Development er primært udsat for kreditrisici i relation
til risikoen for tab på kundetilgodehavender samt i relation
til modpartsrisiko generelt. Koncernens modparter, for-
uden investorer, lejere, udviklingspartnere og entreprenø-
rer, omfatter blandt andet forsikringsselskaber vedrørende
koncernens forsikringsdækning samt banker i relation til
koncernens tilgodehavender og afledte finansielle instru-
menter indgået til afdækning af finansielle risici, herunder
renteswaps og terminskontrakter vedrørende valutakurser.

Der kan ikke gives sikkerhed for at koncernen ikke i fremti-
den vil opleve større tab på debitorer eller andre modpar-
ter, eller at sådanne tab vil være tilstrækkeligt dækket af en
kreditforsikring hvilket kan få væsentlig negativ betydning
for koncernens fremtidige udvikling, resultater, penge-
strømme og finansielle stilling.

Risici i forbindelse med skadestyper som ej er forsikrings-
dækkede

Ledelsen vurderer at koncernen har de nødvendige og til-
strækkelige forsikringer i forbindelse med brand-, vand- og
tyveriskade, herunder driftstab, men er ikke forsikret imod
skader forårsaget af naturkatastrofer (herunder oversvøm-
melser, jordskælv, m.v.), krige, terrorangreb, mm. Koncer-
nen bærer derfor en risiko for at projekter, ejendomme og
andre af koncernens aktiver kan blive udsat for markant
skade uden at være afdækket forsikringsmæssigt hvilket
kan få væsentlig negativ betydning for koncernens frem-
tidige udvikling, resultater, pengestrømme og finansielle
stilling.

 

1105266EogSN68341

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 49/120

 

 

LEDELSESHVERV

 

 

Niels Roth, bestyrelsesformand

 

Født den 24. juli 1957
Indtrådt i bestyrelsen i 2007
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse
1983 Cand.polit.

Beskæftigelse

1989-2004 Adm. direktør i Carnegie Bank, heraf Group Head of Investment Banking i Carnegie gruppen (2001-2002).
1997-2004 Medlem af Fondsrådet.

2001-2004 Formand for Børsmæglerforeningen.

Særlige kompetencer
Finansielle markeder, kapitalforhold, investering, regnskabsmæssige forhold, investor relations.

Direktionshverv
Zira Invest II ApS
Zira Invest III ApS

Bestyrelsesformand

Fast Ejendom Holding A/S

Friheden Invest A/S

Foreningen Fast Ejendom Dansk Ejendomsportefølje f.m.b.a.
NPC A/S

Bestyrelsesmedlem

A/S Rådhusparken

A/S Sadolinparken

Arvid Nilssons Fond

FFH Invest A/S

Investeringsforeningen SmallCap Danmark
Porteføljeselskab A/S

Realdania

SmaliCap Danmark A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen

Niels Roth anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. +)

 

50/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Torsten Erik Rasmussen, næstformand

 

 

Født den 29. juni 1944
Indtrådt i bestyrelsen i 1998
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse

1961-1964 Handelsuddannelse, Dalhoff Larsen & Horneman A/S, Danmark.
1964-1966 Værnepligt, Kgl. Livgarde og hjemsendt som premierløjtnant (R) i 1967.
1972 MBA, IMEDE, Lausanne, Schweiz.

1985 Internationa) Senior Managers” Program, Harvard Business School, USA.

Beskæftigelse

1967-1971 Afdelingschef og senere direktør, Northern Soft- & Hardwood Co. Ltd, Congo.
1973 Direktionsassistent, LEGO System A/S, Danmark.

1973-1975 Økonomidirektør, LEGOLAND A/S, Danmark.

1975-1977 Logistikchef, LEGO System A/S, Danmark.

1977-1978 Underdirektør, logistik, LEGO System A/S, Danmark.

1978-1980 Adm. direktør & CEO, LEGO Overseas A/S, Danmark.

1981-1997 Direktør og medlem af Group Management, LEGO A/S, Danmark.

Særlige kompetencer

Strategisk ledelse, internationale forhold, regnskabsmæssige og finansielle forhold.

Direktionshverv
Morgan Management ApS

Bestyrelsesformand

Acadia Pharmaceuticals A/S
Ball ApS

Ball Holding ApS

Ball Invest ApS

CPD Invest ApS

Oase Outdoors ApS

Bestyrelsesmediem

Acadia Pharmaceuticals Inc., USA
ECCO Sko A/S

ECCO (Thailand) Co. Ltd., Thailand
ECCO (Xiamen) Co. Ltd., Kina
ECCO Slovakia a.s., Slovakiet
Morgan Invest ApS

PT ECCO Indonesia, Indonesien
Schur International Holding A/S
Vestas Wind Systems A/S (næstformand)
Vola Holding A/S

Vola A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Formand for Acadia Pharmaceuticals Corporate Governance Committee, USA
Medlem af Acadia Pharmaceuticals Inc/s Compensation Committee, USA
Medlem af nominerings- og kompensationsudvalget, Vestas Wind Systems A/S
Medlem af produktions- og excellenceudvalget, Vestas Wind Systems A/S

Torsten Erik Rasmussen anses ikke som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. %)

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 51/120

1105266EogSN68342

 

 

Per Søndergaard Pedersen

 

Født den 19, marts 1954
Indtrådt i bestyrelsen i 2002
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse
Uddannet i Sparekassen Nordjylland (Spar Nord Bank).

Beskæftigelse

1983-1986 Leder af Erhvervsafdelingen på hovedkontoret Sparekassen Nordjylland, Østeraa afdeling.
1986-1989 Centerdirektør Sparekassen Nordjylland, Hasseris Afdeling.
1989-2002 Adm. direktør TK Development A/S.

Særlige kompetencer

Detailhandel, ejendomsbranchen, finansielle markeder, forretningsudvikling, investor relations.

Direktionshverv
PSP Holding ApS
A.5.P. Ejendom ApS

Bestyrelsesformand

Athene Group A/S

Business Institute A/S
Conscensia Holding A/S
Conscensia A/S

EIPE Holding A/S
Exportakademiet Holding ApS
Ib Andersen A/S

Ib Andersen A/S Øst

Ib Andersen Ventilation A/S
J.A. Plastindustri A/S

JMI Ejendomme A/S

IMI Gruppen A/S

Lindgaard A/S — Rådgivende Ingeniører F.R.I.
Nowaco A/S

Nybolig Jan Milvertz A/S
Restaurant Fusion A/S

TBP Invest, Aalborg A/S

Bestyrelsesmedlem

Arkitekterne Bjørk & Maigård ApS

Bjørk & Maigård Holding ApS

Dansk Reservekraft ApS

Ejendomsaktieselskabet Maren Poppes Gård
Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen
Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen Bolig
Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen, Blokhus
Ejendomsmægleraktieselskabet Thorkild Kristensen Erhverv
Ejendomsselskabet Hjulmagervej 58 A/S

Emidan A/S

Fan Milk International A/S

Fonden Musikkens Hus i Nordjylland
Investeringsforeningen SmallCap Danmark
Investeringsselskabet af 1. juli 2005 Aarhus ApS

JMI Investering A/S

JMI Projekt A/S

OKF Holding A/S

PL Holding Aalborg A/S

P L Invest, Aalborg ApS

Porteføljeselskab A/S

Sjællandske Ejendomme A/S

SmallCap Danmark A/S

Spar Nord Bank A/S

Toppenberg Maskinfabrik A/S

Wahlberg VVS A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen

Per Søndergaard Pedersen anses ikke som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. %)

 

 

52/120  TK Development A/5 | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Kurt Daell

 

 

 

Født den 22. marts 1941
Indtrådt i bestyrelsen i 2004
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse
1976 Cand. jur.
1988 Advokatbestalling deponeret.

Beskæftigelse

1983-1986 Formand for bestyrelsen i A/S Daelis Varehus, (adm. direktør samme sted 1988-92).

1983-1993 Formand for bestyrelsen i A/S Daells Discount.

1993-1999 Formand for bestyrelsen i A/S Madeleine,

1985-1987 Medlem af bestyrelsen for Dagligvare Gruppen K/S, Vejle.

1987-1991 Medlem af bestyrelsen før Dansk Fryse Økonomi, Osted.

1977-1987 Generalsekretær for Danmark i AEVPC (Association Européenne de Vente par Correspondance — Den Europæiske Postordre
Union).

1981-1987 Member of the International Advisory Board i DMA (Direct Marketing Association), USA.

Særlige kompetencer

Detailhandel, juridiske forhold, ledelse og forretningsudvikling.

Direktionshverv

A. Junk og Co. ApS
”Anpartsselskabet af 30/3 1984”
ASX 3811 ApS

ASX 9313 ApS

C. Junk ApS

CC Junk ApS

D. Junk ApS

DD Junk ApS

Direct Nyt ApS
Garbage 1 ApS
Harald Parat 2 ApS
Harald Parat 22 ApS
Harald Stress ApS
Harald Stress Holding ApS
HP Parat 1 ApS

KD Garant ApS

KD Parat 1 ApS

KD Parat 2 ApS

KD Parat 21 ApS
Kidh Parat 1 ApS
Kidh Parat 11 ApS
Kuernja ApS
Springforbi ApS

Bestyrelsesformand

A/S Harald Nyborg, Isenkram- og Sportsforretning
A/S Daells Bolighus

ApS Kbus 8 nr. 2454

Dacabo-HN Komplementaranpartsselskab

Dava 1 ApS

Dava Holding ApS

Divan 6 ApS

Kurt Daell anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

Bestyrelsesformand, fortsat

Ejby Industrivej 3-29 A/S

Harald 1 ApS

Harald Auto A/S

Harald Fix A/S

Harald-Gladsaxe Komplementaranpartsselskab
Harald Glostrup Komplementaranpartsselskab
Harald Parat | Komplementaranpartsselskab
Harald Research A/S

Harald Slagelse Komplementaranpartsselskab
Harald Skåne I ApS

HN Research Holding A/S

K/S Dacabo

K/S Harald Gladsaxe

K/S Harald Glostrup

K/S Harald Parat I

K/S Harald Skåne I

K/S Harald Slagelse

K/S Lady & Kid

K/S Skerrisvej, Brande

Kid-Holding A/S
Komplementaranpartsselskabet Skerrisvej, Brande
Lady & Kid A/S

Bestyrelsesmedlem
Bernstorff Slot ApS
Dorade A/S

K/S Fraugde

Skerris Holding A/S
ULL Meter A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 53/120

1105266EogSN68343

 

 

 

Jesper Jarlbæk

 

Født den 9. marts 1956
Indtrådt i bestyrelsen i 2006
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse
1981 Uddannet statsautoriseret revisor.
2006 Beskikkelse deponeret.

Beskæftigelse
1974-2002 Ansat Arthur Andersen (senest: ordførende partner).
2002-2006 Deloitte (koncerndirektør).

Særlige kompetencer
International ledelse, risikovurdering og -styring, regnskabsmæssige og finansielle forhold.

Direktionshverv

Earlbrook Holdings Ltd. A/S
SCSK 2272 ApS

Timpco ApS

Bestyrelsesformand

Advis A/S

Altius Invest A/S

Basico Consulting A/S

Basico Consulting International ApS
GC Infotech Denmark A/S
Groupcare A/S

Groupcare Holding A/S

Jaws A/S

Julie Sandlau China ApS

Prospect A/S

Spoing A/S

Southern Trident (Pty) Ltd, Port Elizabeth, Syd Afrika
Valuemaker A/S

Bestyrelsesmedlem

Bang & Olufsen a/s

Bang & Olufsen Operations A/S
Cimber Sterling Group A/S
Cimber Sterling A/S

Earlbrook Holdings Ltd. A/S

IT2 Treasury Solutions Ltd., London, UK
Københavns Privathospital A/S
Polaris Il Invest Fonden

TORM A/S

Økonomiforum ApS

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

DVCA, Danish Venture Capital og Private Equity forening (næstformand)
Førmand for revisionsudvalget i Bang og Olufsen a/s

Formand for revisionsudvalget i Cimber Sterling Group A/S

Medlem af revisionsudvalget i TORM A/S

Medlem af vederlagsudvalget i Cimber Sterling Group A/S

Jesper Jarlbæk anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. =)

 

54/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Jens Erik Christensen

 

 

Født den 10. februar 1950
Indtrådt i bestyrelsen i 2010
Valgperiode udløber maj 2011

Uddannelse
1975 Cand.act. (aktuar).

Beskæftigelse

1978-1989 Baltica Forsikring.

1990-1993 Direktør i Danica Liv & Pension. ,
1992-1998 Direktør i Codan Forsikring A/S.

1998-2003 Managing director for EMEA, RS&A Koncernen.

1999-2006 Adm. direktør i Codan.

Særlige kompetencer
Ejendomsbranchen, finansielle markeder, internationale forhold, forretningsudvikling.

 

Direktionshverv

Randall & Quilter Nordic Holdings ApS
Sapere Aude ApS

Your Pension Management A/S

Bestyrelsesformand

Alpha Holding A/S

ApS Harbro Komplementar-48
Behandlingsvejviseren A/S
Copenhagen Multiarena A/S
Core Strategy A/S

Dansk Merchant Capital A/S
Doctorservice A/S
Doctorservice Holding A/S

TA Management A/S

Ecsact A/S

K/S Habro-Reading, Travelodge
Tower Group A/S

Scandinavian Private Equity A/S

Jens Erik Christensen anses som et uafhængigt medlem af bestyrelsen. ”)

Bestyrelsesmedlem

Alpha Insurance A/S

BankNordik A/S (næstformand)
Andersen & Martini A/S

Hugin Expert A/S (næstformand)
Lægernes Pensionsbank A/S (næstformand)
Lægernes Pensionskasse

Mbox A/S

Nemi Forsikring AS

Nordic Corporate Investments A/S
Nordic Insurance Management A/S
P/F Trygd

SAS AB

Skandia Liv AB

Your Pension Management A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv

Formand for Dansk Vejforening

Formand for revisionsudvalget, Andersen & Martini A/S
Formand for revisionsudvalget, Lægernes Pensionsbank A/S
Formand for revisionsudvalget, Lægernes Pensionskasse
Medlem af revisionskomiteen, SAS AB

Medlem af revisionskomiteen, Skandia Liv AB

Medlem af regeringens infrastrukturkommission

Medlem af hovedbestyrelsen for Kræftens Bekæmpelse

+) Jf. afsnit 5 i Anbefalinger for god selskabsledelse fastlagt af NASDAQ OMX Copenhagen A/S.

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 55/120

1105266EogSN68344

 

 

 

 

Frede Clausen, adm. direktør

 

Født den 30. juli 1959
Direktør i TK Development A/S siden 1992

Direktionshverv
Frede Clausen Holding ApS

Bestyrelsesformand

Ringsted Outlet Center P/S

SPV Ringsted ApS
Udviklingsselskabet Nordkranen A/S

Bestyrelsesmedlem

EMCM Holding A/S

Euro Mall Ventures s.a.r.l.

K/S Købmagergade 59, st.
Komplementarselskabet DLU ApS
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Palma Ejendomme A/S

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen

 

56/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsesberetning

 

 

Robert Andersen, direktør

 

 

Født den 3. april 1965
Direktør i TK Development A/S siden 2002

Direktionshverv
Palma Ejendomme A/S

Ringsted Outlet Center P/S

Bestyrelsesformand
Ingen

Bestyrelsesmedlem
Komplementarselskabet DLU ApS
Kommanditaktieselskabet Danlink-Udvikling
Kommanditaktieselskabet Østre Havn
Ringsted Outlet Center P/S

SPV Ringsted ApS

Udviklingsselskabet Nordkranen A/S

Østre Havn Aalborg ApS

Ledelsesudvalg og øvrige tillidshverv
Ingen

 

Ledelsesberetning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 57/120

1105266EogSN68345

 

 

LEDELSESPÅTEGNING

 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og god-
kendt årsrapporten for 2010/11 for TK Development A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Internatio-
nal Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af
EU samt danske oplysningskrav til årsrapporter for børsno-
terede selskaber.

Det er vores opfattelse at koncernregnskabet og årsregn-
skabet giver et retvisende billede af koncernens og mo-
derselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.
januar 2011 samt af resultatet af koncernens og moder-

selskabets aktiviteter og pengestrømme for perioden 1.
februar 2010 til 31. januar 2011.

Det er endvidere vores opfattelse at ledelsesberetningen
giver en retvisende redegørelse for udviklingen i koncer-
nens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske for-
hold, årets resultat og af koncernens og moderselskabets
finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væ-
sentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen og
moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godken-
delse.

Aalborg, 28. april 2011

DIREKTIONEN

bg

Administrerende direktør

BESTYRELSEN

AN

Niels Roth
Bestyrelsesformand

Kurt Daell

me

Jespef Jaribæk

  

Hedlul

Robert Andersen

Direktør

 

Torsten Erik Rasmussen
Næstformand

z=

er Søndergaard Pedersen

ens Ef Christensen

 

58/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Ledelsespåtegning

 

 

 

DE UAFHÆNGIGE REVISORERS PÅTEGNING

 

De uafhængige revisorers påtegning

Til aktionærerne i TK Development A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for TK
Development A/S for regnskabsåret 1. februar 2010 - 31. ja-
nuar 2011 omfattende resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for henholdsvis
koncernen og selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnote-
rede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncern-
regnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i
overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning,
implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er
relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og
et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig
fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigel-
ser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig
regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som
er rimelige efter omstændighederne.

Revisørs ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregn-
skabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført vores revision i overensstemmelse med danske og in-
ternationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at
vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisio-
nen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at kon-
cernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.

En revision omfatter handlinger før at opnå revisionsbevis for
de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet
og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors
vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig

Aalborg, 28. april 2011

NIELSEN & CHRISTENSEN
ULV Revisionspartnerselskab

Maaulwæad

Marian Fruergaard

cPerlaursen

Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uan-
set om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er
relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er
passende efter omstændighederne, men ikke med det formål
at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens
interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen
til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er pas-
sende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er
rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af
koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er til-
strækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska-
bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2011 samt
af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-
strømme for regnskabsåret 1. februar 2010 - 31. januar 2011
i overensstemmelse med International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning,
der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse
med danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har
i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetnin-
gen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den
gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne
i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncern-
regnskabet og årsregnskabet.

København, 28. april 2011

DELOITTE
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

kr

Fr
La ørsen lesperdørgensen
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor

    

 

De uafhængige revisorers påtegning | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 59/120

1105266EogSN68346

 

KONCERNREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse

DKK mio. Note 2010/11 2009/10
Nettoomsætning 4 576,9 1.369,9
Eksterne direkte projektomkostninger 5 -350,9 -1.158,5
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 30,0 -10,9
Bruttoresultat 256,0 200,5
Andre eksterne omkostninger 6 36,6. 38,6
Personaleomkostninger 7 89,2 99,9
Ialt 125,8 138,5
Resultat før finansiering og afskrivninger 130,2 62,0
Af- og nedskrivninger på langfristede aktiver 19 3,0 4,5
Resultat før finansiering 127,2 57,5
Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 10 0,2 -0,2
Finansielle indtægter 12 28,2 10,6
Finansielle omkostninger 13 -81,4 -28,5
balt -53,0 -18,1
Resultat før skat 74,2 39,4
Skat af årets resultat 14 0,6 14,0
Årets resultat 73,6 25,4

 

Resultat pr. aktie i DKK

Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 15 15 2,1 0,9

 

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 15 15 2,1 0,9

 

Totalindkomstopgørelse

 

 

 

 

 

Årets resultat 73,6 25,4
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 4,2 32,5
Skat af valutakursregulering -4,2 -5,8
Værdiregulering af sikringsinstrumenter -2,3 31,4
Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenteir SEE 0,0
Årets totalindkomst 71,7 83,5

 

 

60/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

 

Balance

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. Note 31.1.2011 31.1.2010
AKTIVER

Langfristede aktiver

Goodwill 17 33,3 33,3
immaterielle aktiver 33,3 33,3
Investeringsejendomme 18 358,6 355,1
Investeringsejendomme under opførelse 18 28,8 0,0
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 19 6,8 9,2
Materielle aktiver 394,2 364,3
Kapitalandele i associerede virksomheder 10 3,6 24,7
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 2,5 0,0
Andre værdipapirer og kapitalandele 20 1,9 1,3
Udskudte skatteaktiver 21 287,2 284,9
Andre langfristede aktiver 295,2 310,9
Langfristede aktiver i alt 722,7 708,5
Kortfristede aktiver

Igangværende og færdige projekter 22 3.424,7 3.253,5
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 23 155,0 106,5
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 17,8 2,9
Igangværende arbejder for fremmed regning 24 12,2 17,8
Andre tilgodehavender 106,6 125,7
Periodeafgrænsningsposter 19,1 17,4
Tilgodehavender i alt 310,7 270,3
Værdipapirer 25 4,0 4,0
Indeståender på deponerings- og sikringskonti 26 63,6 63,5
Likvide beholdninger 96,3 77,5
Kortfristede aktiver i alt 3.899,3 3.668,8
AKTIVER 4.622,0 4.377,3

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 61/120

1105266EogSN68347

 

 

Balance

 

 

 

 

 

DKK mio. Note  31.1.2011  31.1.2010
PASSIVER

Egenkapital

Aktiekapital 27 631,0 560,9
Andre reserver 28 160,1 21,8
Overført resultat 1.074,9 1.010,7
Egenkapital i alt 1.866,0 1.593,4

 

Forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kreditinstitutter 29 146,4 26,0
Hensatte forpligtelser 30 7,2 14,7
Udskudte skatteforpligtelser 32 55,1 59,2
Anden gæld 33 3,9 3,9
Langfristede forpligtelser i alt 212,6 103,8
Kreditinstitutter 29 2.199,5 2.298,0
Leverandørgæld 104,8 144,1
Modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 4,0
Selskabsskat 21,6 24,9
' Hensatte forpligtelser 30 10,1 14,2
Anden gæld 33 188,3 185,8
Periodeafgrænsningsposter 19,1 9,1
Kortfristede forpligtelser i alt 2.543,4 2.680,1
Forpligtelser i alt 2.756,0 2.783,9
PASSIVER 4.622,0 4.377,3

 

 

62/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Egenkapitalopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. Aktiekapital Andre Overført Egenkapital
reserver resultat ialt
Egenkapital pr. 1. februar 2009 560,9 -36,3 981,4 1.506,0

|

Årets resultat 0,0 0,0 25,4 25,4
Årets anden totalindkomst 0,0 58,1 0,0 58,1
Årets totalindkomst 0,0 58,1 25,4 83,5
Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 3,9 3,9
Egenkapital pr. 31. januar 2010 560,9 21,8 1.010,7 1.593,4
Årets resultat 0,0 0,0 73,6 73,6
Årets anden totalindkomst 0,0 -1,9 0,0 -1,9
Årets totalindkomst 0,0 -1,9 73,6 71,7
Kapitalnedsættelse -140,2 140,2 0,0 0,0
Kapitalforhøjelse 210,3 0,0 0,0 210,3
Emisionsomkostninger 0,0 0,0 -13,3 -13,3
Aktiebaseret aflønning 0,0 0,0 3,9 3,9
Egenkapital pr. 31. januar 2011 631,0 160,1 1.074,9 1.866,0

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 63/120

1105266EogSN68348

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DKK mio. 2010/11 2009/10
Resultat før finansiering 127,2 57,5
Reguleringer for ikke-kontante poster:
Værdireguleringer investeringsejendomme, netto -30,0 10,9
Afskrivninger 3,1 4,2
Aktiebaseret aflønning 3,9 3,9
Hensatte forpligtelser 5,1 9,9
Kursreguleringer 1,1 -10,4
Ændringer i investeringer i projekter m.v. -84,5 -521,8
Ændringer i tilgodehavender -22,0 71,9
Ændring i deponerings- og sikringskonti -0,3 52,8
Ændringer i kreditorer og anden gæld -42,4 -108,5
Pengestrøm fra driftsaktivitet før finansielle poster og skat -49,0 -429,6
Betalte renter m.v. -124,6 -128,8
Modtagne renter m.v. 6,1 5,3
Betalt selskabsskat -15,2 -29,7
Pengestrøm fra driftsaktivitet -182,7 -582,8
Køb af materielle anlægsaktiver -0,6 -1,0
Salg af materielle anlægsaktiver 0,5 2,1
Investeringer i investeringsejendomme -1,8 0,0
Køb af værdipapirer og kapitalandele -2,3 -0,7
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -4,2 0,4
Afdrag langfristet finansiering -1,2 -1,2
Optagelse af langfristet finansiering 121,6 0,0
Optagelse af projektfinansiering 317,4 704,1
Nedbringelse af projektfinansiering/afdrag kreditinstitutter -435,3 -160,2
Kapitalforhøjelse 210,3 0,0
Emissionsomkostninger -13,3 0,0
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 199,5 542,7
Årets pengestrøm 12,6 -39,7
Likvider, primo 71,5 111,0
Kursregulering af likvider 6,2 6,2
Likvider ultimo 96,3 77,5

 

Pengestrømsopgørelsens tal kan ikke udledes af koncernregnskabet alene.

 

64/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

 

Indholdsfortegnelse, noter til koncernregnskabet

Note 1.
Note 2.
Note 3.
Note 4,
Note 5.
Note 6.
Note 7.
Note 8,
Note 9.

Note 10.
Note 11.
Note 12.
Note 13.

Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Segmentoplysninger

Nettoomsætning

Eksterne direkte projektomkostninger
Andre eksterne omkostninger
Personaleomkostninger

Aktiebaseret vederlæggelse

Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer
Kapitalandele i associerede virksomheder
Kapitalandele i joint ventures

Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Note 14, Skat

Note 15.

Resultat pr. aktie

Note 16. Udbytte
Note 17. Goodwill
Note 18. Investeringsejendomme

Note 19.
Note 20.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Andre værdipapirer og kapitalandele

Note 21. Udskudte skatteaktiver
Note 22. Igangværende og færdige projekter

Note 23.

Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

Note 24. igangværende arbejder for fremmed regning

Note 25.

Værdipapirer

Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti
Note 27. Aktiekapital

Note 28.
Note 29.
Note 30.
Note 31.
Note 32.
Note 33.

Andre reserver

Gæld til kreditinstitutter
Hensatte forpligtelser
Operationelle leasingkontrakter
Udskudte skattefaorpligtelser
Anden gæld

Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Note 35,

Finansielle risici og finansielle instrumenter

Note 36, Transaktioner med nærtstående parter

Note 36.
Note 37,
Note 38.
Note 39.
Note 40.

Transaktioner med nærtstående parter, fortsat
Begivenheder efter balancedagen
Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Ny regnskabsregulering

Koncernoversigt

66
75
76
77
78
78
78
79
81
81
82
82
82
83
84
84
84
85
86
86
87
88
89
89
89
90
90
90
91
92
92
93
93
94
95
99

100

100

100

100

101

 

1105266FogSN68349

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 65/120

 

 

Note 1. Anvendt regnskabspraksis

Koncernregnskabet og møoderselskabsregnskabet for
2010/11 for henholdsvis koncernen og TK Development
A/S aflægges i overensstemmelse med International Fi-
nancial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
virksomheder, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold
til årsregnskabsloven. TK Development A/S er et aktiesel-
skab med hjemsted i Danmark.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet opfylder
tillige International Financial Reporting Standards (IFRS)
udstedt af IASB.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet præsen-
teres i mio. DKK medmindre andet er anført. DKK er præ-
sentationsvaluta for koncernens aktiviteter og den funktio-
nelle valuta for moderselskabet.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet aflægges
på basis af historiske kostpriser, bortset fra investerings-
ejendomme, afledte finansielle instrumenter og finansielle
aktiver klassificeret som disponible for salg, der måles til
dagsværdi.

Implementering af nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag

Koncernregnskabet og  moderselskabsregnskabet for
2010/11 er aflagt i overensstemmelse med de standarder
(IFRS/IAS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for
regnskabsår der begynder 1. februar 2010.

Implementeringen af den ændrede IAS 27, Koncernregn-
skaber og separate årsregnskaber, har medført ændringer
i den regnskabsmæssige behandling af transaktioner der
medfører opnåelse/afgivelse af kontrol over ejerandele
i dattervirksomheder i koncernen. TK Development har
foretaget delvist salg af ejerandele i en dattervirksomhed
og har i den forbindelse afgivet kontrol over selskabet. Æn-
dringen har derfor beløbsmæssig effekt for 2010/11. Kon-
cernen har ikke i sammenligningsåret haft sådanne trans-
aktioner. Den beløbsmæssige effekt i 2010/11 udgør DKK
1,7 mio før skat, som bruttoresultatet er forøget med og
DKK 1,3 mio som resultatet efter skat er positivt påvirket af.

Implementeringen af øvrige nye og ændrede standarder
samt fortolkningsbidrag som er trådt i kraft for 2010/11
har ikke påvirket indregning og måling i koncernregnska-
bet.

Bortset fra ovenstående er anvendt regnskabspraksis uæn-
dret i forhold til sidste år og i øvrigt beskrevet nedenfor.

Standarder og fortolkningsbidrag, der endnu
ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er
en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbi-
drag endnu ikke trådt i kraft eller ikke godkendt af EU og
derfor ikke indarbejdet i årsrapporten. Implementering af
disse forventes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrap-
porten for de kommende regnskabsår. Der henvises i øvrigt
til note 37 i koncernregnskabet.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet TK Develop-
ment A/S samt de virksomheder som kontrolleres af mo-
derselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol når
det direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stem-
merettighederne eller på anden måde har bestemmende
indflydelse.

Virksomheder hvori koncernen direkte eller indirekte be-
sidder mellem 20 % og 50 % af stemmerettighederne og
har betydelig indflydelse, men ikke kontrol, betragtes som
associerede virksomheder. Virksomheder hvor der sam-
men med andre investorer udøves fælles bestemmende
ledelse, betragtes som joint ventures.

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber
for moderselskabet og dattervirksomhederne ved sam-
menlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De
regnskaber der anvendes til brug for konsolideringen, ud-
arbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhe-
dernes regnskabsposter 100 %.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter
og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværen-
der og udbytter samt gevinster ved transaktioner mellem
de konsoliderede virksomheder. Tab elimineres i det om-
fang der ikke er sket værdiforringelse.

Dattervirksomheder og associerede virksomheder medta-
ges i koncernregnskabet i ejerperioden.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i
koncernregnskabet fra overtagelses-/stiftelsestidspunktet.
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen
over virksomheden faktisk overtages, hhv. stiftelsestids-
punktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i
den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelses-/
afhændelsestidspunktet.  Sammenligningstal korrigeres
ikke for nyerhvervede, solgte eller afviklede virksomheder.

Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår be-
stemmende indflydelse over den erhvervede virksomhed,

 

66/120  TK Development A/5 | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

 

anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte
virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og
eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagel-
sestidspuntet. Omstruktureringshensættelser vedrørende
den overtagne virksomhed indregnes alene i overtagelses-
balancen hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne
virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de fore-
tagne omvurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af
det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed, Hvis
vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller
flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse
til dagsværdien på overtagelsestidspunktet. Omkostninger,
der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, ind-
regnes direkte i resultatet ved afholdelsen.

Positive forskelsbeløb mellem på den ene side købsveder-
laget, værdien af eventuelle minoritetsinteresser i den
overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhver-
vede kapitalandele, og på den anden side dagsværdien af
de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser
indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver
som goodwill, og der foretages minimum én gang årligt
værdiforringelsestests af goodwillbeløbet. Hvis den regn-
skabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvin-
dingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindings-
værdi. Eventuelle negative forskelsbeløb indregnes som en
indtægt i resultatet.

For virksomhedssammenslutninger foretaget før den 1.
februar 2004 er den regnskabsmæssige klassifikation
fastholdt efter den hidtidige regnskabspraksis. Goodwill
hidrørende herfra indregnes således på grundlag af den
kostpris, der var indregnet i henhold til den hidtidige regn-
skabspraksis (årsregnskabsloven og danske regnskabsvej-
ledninger) med fradrag af af- og nedskrivninger frem til 31.
januar 2004. Goodwill der er indregnet i åbningsbalancen,
er testet for værdiforringelse pr. 1. februar 2004 og testes
løbende for eventuel værdiforringelse. Pr. 31. januar 2011
udgør den regnskabsmæssige værdi af goodwill vedrø-
rende virksomhedssammenslutninger gennemført før 1.
februar 2004 i alt DKK 29,1 mio.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirk-
somheder og associerede virksomheder, der medfører op-
hør af henholdsvis kontrol og betydelig indflydelse, opgø-
res som forskellen mellem på den ene side dagsværdien af
salgsprovenuet eller afviklingssummen og dagsværdien af
eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhæn-
delses- eller afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, med
fradrag af eventuelle minoritetsinteresser Den opgjorte
fortjeneste eller tab indregnes i resultatet tillige med akku-
mulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet

i anden totalindkomst.

Associerede virksomheder/joint ventures i
koncernregnskabet

Kapitalandele i associerede virksomheder indregnes og
måles i koncernregnskabet efter den indre værdis metode
hvilket indebærer at kapitalandelene måles til den for-
holdsmæssige andel af de associerede virksomheders op-
gjorte regnskabsmæssige værdi, opgjort efter koncernens
regnskabspraksis, med tillæg af goodwill og fradrag hen-
holdsvis tillæg af forholdsmæssige, interne fortjenester og
tab.

I resultatet indregnes den forholdsmæssige andel af virk-
somhedernes resultat efter skat og forholdsmæssig elimi-
nering af urealiserede, interne fortjenester og tab og med
fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I koncernens
totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af
alle transaktioner og begivenheder der er indregnet i an-
den totalindkomst i den associerede virksomhed.

Kapitalandele i associerede virksomheder med negativ
regnskabsmæssig indre værdi måles til DKK 0. Tilgodeha-
vender og andre langfristede finansielle aktiver der anses
for at være en del af den samlede investering i den associe-
rede virksomhed, nedskrives med en eventuel resterende
negativ indre værdi. Tilgodehavender fra salg af varer og
tjenesteydelser samt andre tilgodehavender nedskrives i
det omfang de vurderes uerholdelige. Der indregnes alene
en hensat forpligtelse til at dække den resterende, nega-
tive indre værdi hvis koncernen har en retlig eller faktisk
forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds for-
pligtelser.

Associerede virksomheder der omfatter projekter inden
for koncernens primære aktivitetsområde (udvikling og
entreprise) der i henhold til aktionæroverenskomster eller
lignende aftaler ledes sammen med andre investorer (Joint
Ventures), er i koncernregnskabet indarbejdet ved en pro
rata konsolidering af virksomhedernes regnskabsposter så-
ledes at en forholdsmæssig andel svarende til deltagelsen i
virksomhederne er medtaget i de tilsvarende poster i kon-
cernregnskabet.

Omregning af fremmed valuta

Før hver af de rapporterende virksomheder i koncernen
fastsættes en funktionel valuta. Den funktionelle valuta er
den valuta som benyttes i det primære økonomiske miljø
hvori den enkelte rapporterende virksomhed opererer.
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds
funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta og
omregnes ved første indregning til den funktionelle valuta
efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer der
opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på beta-
lingsdagen, indregnes i resultatet under finansielle poster.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 67/120

1105266EogSN68350

 

 

 

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i frem-
med valuta som ikke er afregnet på balancedagen, om-
regnes til den funktionelle valuta til balancedagens valu-
takurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster
og -tab indregnes i resultatet som finansielle poster. Ma-
terielle og immaterielle aktiver, igangværende og færdige
projekter og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i
fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske
kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-mo-
netære poster, der omvurderes til dagsværdi, omregnes
ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder der
aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske
kroner (DKK), omregnes poster i resultatet efter periodiske
gennemsnitskurser og poster i balancen (inkl. goodwill)
efter balancedagens valutakurser. Såfremt de periodiske
gennemsnitskurser afviger væsentligt fra de faktiske valu-
takurser på transaktionstidspunkterne, anvendes de fak-
tiske valutakurser i stedet, Valutakursdifferencer opstået
ved omregningen af udenlandske virksomheders egenkapi-
tal ved årets begyndelse til balancedagens valutakurs samt
ved omregningen af resultatopgørelsens poster fra perio-
diske gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser,
indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes
valutakursdifferencer der er opstået som følge af ændrin-
ger foretaget direkte på egenkapitalen i den udenlandske
rapporterende virksomhed også i anden totalindkomst.

Valutakursreguleringer af mellemværender med uden-
landske dattervirksomheder som anses for at være tillæg
til/fradrag i nettoinvesteringen, indregnes i koncernregn-
skabet i anden totalindkomst, mens de i moderselskabets
årsregnskab indregnes i resultatet.

Ved indregning i koncernregnskabet af associerede virk-
somheder/joint ventures der aflægger regnskab i en anden
funktionel valuta end DKK, omregnes poster i resultatop-
gørelsen efter periodiske gennemsnitskurser og poster i
balancen efter balancedagens valutakurser. Kursforskelle
opstået ved omregningen af udenlandske virksomheders
egenkapital ved årets begyndelse til balancedagens valu-
takurs samt ved omregningen af resultatopgørelsens po-
ster fra periodiske gennemsnitskurser til balancedagens
valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende
indregnes valutakursdifferencer der er opstået som følge
af ændringer foretaget direkte på egenkapitalen i den
udenlandske rapporterende virksomhed også i anden to-
talindkomst.

Akkumulerede egenkapitalførte valutakursdifferencer ved
omregning af udenlandske dattervirksomheder er i åb-
ningsbalancen pr. 1. februar 2004 i forbindelse med kon-

cernens overgang til regnskabsaflæggelse efter IFRS nul-
stillet, således at alene valutakursdifferencer opstået efter
den 1. februar 2004 fremgår af regnskabsposten ”Reserve
for valutakursreguleringer” under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indreg-
ning til dagsværdi på afregningsdatoen. Direkte henførbare
omkostninger, der er forbundet med købet eller udstedel-
sen af det enkelte finansielle instrument (transaktionsom-
kostninger) tillægges dagsværdien ved første indregning,
medmindre det finansielle aktiv eller den finansielle for-
pligtelse måles til dagsværdi med indregning af dagsværdi-
reguleringer i resultatet.

Efter første indregning måles de afledte finansielle instru-
menter til dagsværdien på balancedagen. Positive og ne-
gative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter ind-
regnes under henholdsvis andre tilgodehavender og anden
gæld.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumen-
ter der er klassificeret som og opfylder betingelserne for
sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en ind-
regnet forpligtelse, indregnes i resultatet sammen med
ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede
forpligtelse.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumen-
ter der er klassificeret som og opfylder betingelserne for
effektiv sikring af fremtidige transaktioner, indregnes i
anden totalindkomst. En eventuel ineffektiv del indregnes
straks i resultatet. Når de sikrede transaktioner realiseres,
indregnes de akkumulerede ændringer som en del af køst-
prisen for de pågældende transaktioner.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter
som anvendes til sikring af nettoinvesteringer i udenland-
ske dattervirksomheder indregnes i koncernregnskabet i
anden totalindkormst, hvis der er tale om effektiv sikring.
En eventuel ineffektiv del indregnes straks i resultatet. Ved
afhændelse af den pågældende udenlandske virksomhed
overføres de akkumulerede værdiændringer til resultatet.

Afledte finansielle instrumenter som ikke opfylder betin-
gelserne for behandling som sikringsinstrumenter anses
som handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med
løbende indregning af dagsværdireguleringer i resultatet
under finansielle poster.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Koncernens incitamentsprogrammer omfatter egenkapi-
talbaserede aktieprogrammer (warrants). De egenkapital-
baserede incitamentsprogrammer måles til dagsværdien

 

68/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

 

af optionerne på tildelingstidspunktet og indregnes i re-
sultatet under personaleomkostninger over den periode
hvor medarbejderne opnår den endelige ret til optionerne.
Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen.

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne
skønnes over antallet af optioner medarbejderne forven-
tes at erhverve ret til. Efterfølgende justeres for ændringer
i skønnet over antallet af retserhvervede optioner således
at den samlede indregning er baseret på det faktiske antal
retserhvervede optioner.

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anven-
delse af Black & Scholes formlen med de parametre, der er
angivet i note 7,

Der foretages ikke afregning mellem moderselskabet og
dattervirksomhederne for moderselskabets tildeling af ak-
tiebaseret vederlag til medarbejdere i dattervirksomheder.
I moderselskabsregnskabet indregnes værdien af incita-
mentsprogrammer tildelt dattervirksomhedernes med-
arbejdere på ”kapitalandele i dattervirksomheder” med
modposten hertil direkte på egenkapitalen.

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

Indtægtskriteriet for solgte projekter er salgsmetoden, jf.
IAS 18, Indtægter. Indregning af avancer på solgte projek-
ter sker således når byggeriet er afsluttet, og alle væsent-
lige elementer i salgsaftalen er opfyldt.

For projekter der overholder definitionen på en entrepri-
sekontrakt anvendes produktionsmetoden, jf. IAS 11. Årets
omsætning svarer på disse projekter til salgsværdien af det
i årets løb udførte arbejde. Den indregnede avance udgør
den forventede avance på projektet beregnet i forhold til
projektets færdiggørelsesgrad.

Hvor koncernen forestår udvikling, udlejning og byggesty-
ring m.v. på vegne af investorer og oppebærer honorar-
indtægter herfor indtægtsføres disse honorarindtægter
løbende i takt med at ydelserne leveres.

Hvor et solgt projekt indeholder flere delleverancer, og
disse kan adskilles, og den økonomiske virkning af hver en-
kelt delleverance kan vurderes særskilt og måles pålideligt,
indregnes avancen fra den enkelte delleverance, når alle
væsentlige elementer i aftalen er opfyldt.

Lejeindtægter på færdige projekter samt investeringsejen-
domme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgå-

ede lejekontrakter.

Før øvrige indtægter anvendes salgsmetoden.

Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det mod-
tagne eller tilgodehavende vederlag. Hvis der er aftalt en
rentefri kredit på betaling af det tilgodehavende vederlag,
der strækker sig ud over den normale kredittid, beregnes
dagsværdien af vederlaget ved at tilbagediskontere de
fremtidige indbetalinger. Forskellen mellem dagsværdien
og den nominelle værdi af vederlaget indregnes som en
finansiel indtægt i resultatet over den forlængede kredittid
ved at anvende den effektive rentes metode.

Eksterne direkte projektomkostninger

Denne post indeholder alle omkostninger vedrørende pro-
jekter der afholdes for at opnå årets omsætning og om-
fatter bl.a. direkte projektomkostninger, herunder renter i
byggeperioden og et tillæg for andel af indirekte projek-
tomkostninger opgjort som en del af personaleomkost-
ninger, projektmaterialer, lokaleomkostninger samt vedli-
geholdelse og afskrivninger der er foranlediget af projekt-
udviklingen og som forholdsmæssigt kan henføres til den
udnyttede projektudviklingskapacitet.

Herudover indgår tillige eventuelle nedskrivninger af
igangværende og færdige projekter samt udgiftsførelse af
projektudviklingsomkostninger i det omfang projekterne
ikke forventes realiseret.

Værdiregulering investeringsejendomme m.v.
Ændringerne i dagsværdierne af investeringsejendomme
indregnes i resultatet i regnskabsposten ”Værdiregulering
investeringsejendomme, netto”.

Realiserede avancer og tab ved salg af investeringsejen-
domme opgøres som forskellen mellem den regnskabs-
mæssige værdi og salgsprisen og indregnes også i resulta-
tet i regnskabsposten ”Værdiregulering investeringsejen-
domme, netto”.

Andre eksterne omkostninger

I posten "Andre eksterne omkostninger” indregnes om-
kostninger til administration, lokaleomkostninger samt
bildrift.

Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i
koncernregnskabet

I koncernens resultat indregnes den forholdsmæssige an-
del af de associerede virksomheders resultat efter skat og
forholdsmæssig eliminering af urealiserede, interne fortje-
nester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af
goodwill. I koncernens anden totalindkomst indregnes den
forholdsmæssige andel af alle transaktioner, der er indreg-
net i anden totalindkomst i den associerede virksomhed.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 69/120

1105266EogSN68351

 

 

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder og asso-
cierede virksomheder i moderselskabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associe-
rede virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resul-
tat under finansielle indtægter i det regnskabsår hvor der
erhverves endelig ret til udbyttet. Dette vil typisk være på
tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af ud-
lodningen fra det pågældende selskab.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder rente-
indtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede
kursgevinster og -tab vedrørende transaktioner i fremmed
valuta, gældsforpligtelser og værdipapirer samt amortise-
ring af finansielle forpligtelser. Herudover indgår i moder-
selskabets resultat under finansielle indtægter eventuelle
udbytter fra kapitalandele i dattervirksomheder og asso-
cierede virksomheder, jf. ovenfor.

Renteindtægter og —-omkostninger periodiseres med ud-
gangspunkt i hovedstolen og den effektive rentesats. Den
effektive rentesats er den diskonteringssats, der skal an-
vendes til at tilbagediskontere de forventede betalinger,
som er knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle
forpligtelse, for at nutidsværdien af disse svarer til den
regnskabsmæssige værdi af henholdsvis aktivet og forplig-
telsen.

Låneomkostninger, som er direkte knyttet til anskaffelse,
opførelse eller produktion af aktiver aktiveres som en del
af aktivets kostpris. Øvrige låneomkostninger resultatføres.

Skat af årets resultat

Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning
i udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der kan
henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen el-
ler i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til
posteringer direkte på egenkapitalen, henholdsvis i anden
totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets
skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balan-
cedagen gældende skattesatser og —regler.

Udskudt skat beregnes efter den balanceorienterede
gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regn-
skabsmæssige værdier og skattemæssige værdier af ak-
tiver og forpligtelser, bortset fra midlertidige forskelle
opstået ved første indregning af enten goodwill eller en
transaktion, som ikke er en virksomhedssammenslutning,
og som ikke påvirker resultat eller skattepligtig indkomst
ved første indregning.

Udskudt skat beregnes med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte
forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skattevær-
dien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud,
indregnes i balancen med den værdi hvortil aktivet forven-
tes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modreg-
ning i fremtidige, positive skattepligtige indkomster inden
for samme sambeskatningsenhed. Det revurderes på hver
balancedag hvorvidt det er sandsynligt at der i fremtiden
vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til
at det udskudte skatteaktiv efter en individuel og konkret
vurdering vil kunne udnyttes. Såfremt det vurderes at et
skatteaktiv ikke kan udnyttes, foretages nedskrivning heraf
over resultatet.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle for-
bundet med kapitalandele i dattervirksomheder og as-
socierede virksomheder, medmindre moderselskabet har
mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat
realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke
vil blive udløst som aktuel skat inden for en overskuelig
fremtid.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og -sat-
ser i de respektive lande der med balancedagens lovgiv-
ning vil være gældende når den udskudte skat forventes
udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge
af ændringer i skattesatser og —regler indregnes i resulta-
tet, medmindre den udskudte skat kan henføres til poster,
der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen eller i
anden totalindkomst. I sådanne tilfælde indregnes ændrin-
gen også direkte på egenkapitalen eller i anden totalind-
komst.

Moderselskabet er sambeskattet med alle danske datter-
virksomheder. Moderselskabet er administrationsselskab
for sambeskatningen. De sambeskattede selskabers sam-
lede skat af indkomst fordeles mellem de danske, sambe-
skattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige
indkomster.

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegræs-
ningsregler er fordelt mellem de sambeskattede selskaber
efter den indgåede sambeskatningsaftale.

Balance

Goodwill

Goodwill indregnes og måles ved første indregning som
forskellen mellem på den ene side kostprisen for den
overtagne virksomhed, værdien af eventuelle minoritets-
interesser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af
tidligere erhvervede kapitalandele og på den anden side
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser, jf. beskrivelsen under koncernregnskab.

 

70/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til kon-
cernens pengestrømsfrembringende enheder på overta-
gelsestidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsbringen-
de enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne
økonomistyring og —rapportering i koncernen.

Goodwill afskrives ikke. Der foretages minimum én gang
årligt værdiforringelsestests for at sikre at aktivet nedskri-
ves i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger
genindvindingsværdien. Genindvindingsværdien opgøres
som den højeste værdi af dagsværdien med fradrag af
salgsomkostninger, henholdsvis nutidsværdien af de for-
ventede fremtidige nettopengestrømme fra den penge-
strømsfrembringende enhed som goodwill er knyttet til.
Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat linje i
resultatet. Nedskrivning af goodwill tilbageføres ikke.

Investeringsejendomme og investeringsejendomme un-

der opførelse
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når

de besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalge-
vinster. Investeringsejendomme måles ved første indreg-
ning til kostpris der omfatter ejendommens købspris og
direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Værdiansættelsen finder sted ud fra en discounted cash-
flow model hvor de fremtidige betalingsstrømme tilbage-
diskonteres til nutidsværdi ud fra en given afkastgrad. Af-
kastgraden fastsættes ejendom for ejendom.

Værdiansættelsen af investeringsejendomme under opfø-
relse foretages herudover ud fra en konkret vurdering af
projektet pr. statusdagen, herunder risici knyttet til færdig-
gørelsen. Afholdte omkostninger i forbindelse med opfø-
relsen tillægges værdien af ejendommen.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatet under
”Vværdiregulering investeringsejendomme, netto” i det
regnskabsår hvori ændringen opstår.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar og måles til kost-

pris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostnin-
ger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt hvor
aktivet er klar til brug. De regnskabsmæssige værdier af
andre anlæg, driftsmateriel og inventar gennemgås på
balancedagen for at fastsætte om der er indikationer på
værdiforringelse. Såfremt det er tilfældet, opgøres aktivets
genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel
nedskrivning og omfanget heraf.

Aktivernes kostpris afskrives lineært over aktivernes for-

ventede brugstid der udgør 5-10 år. Indretning af lejede
lokaler afskrives lineært over lejekontrakternes løbetid.

Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-

somheder i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-

somheder måles i moderselskabet til kostpris. Den regn-
skabsmæssige værdi af kapitalandele i dattervirksomheder
og associerede virksomheder gennemgås på balancedagen
for at fastsætte om der er indikationer på værdiforringelse.
Såfremt det er tilfældet, opgøres aktivets genindvindings-
værdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og
omfanget heraf. Såfremt kostprisen overstiger genindvin-
dingsværdien, nedskrives til genindvindingsværdien. Hvis
der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent
i virksomheden siden overtagelsen af denne, anses dette
som en indikation på værdiforringelse.

Nedskrivninger indregnes i resultatet.

Ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder og asso-
cierede virksomheder opgøres fortjeneste eller tab som
forskellen mellem på den ene side den regnskabsmæs-
sige værdi af de solgte kapitalandele og på den anden side
dagsværdien af salgsprovenuet og dagsværdien af eventu-
elle resterende kapitalandele.

Andre langfristede aktiver

Andre værdipapirer og kapitalandele består af pantebreve
og gældsbreve opstået i forbindelse med salg af projekter
samt unoterede anparter, og måles til amortiseret kostpris.

Langfristede værdipapirer og kapitalandele er kategorise-
ret som finansielle aktiver, der beholdes til udløb.

igangværende og færdige projekter
Igangværende og færdige projekter består af projekter in-
den for fast ejendom.

Projektbeholdningen er indregnet til direkte medgåede
omkostninger, herunder renter i projektperioden, og et til-
læg for andel af indirekte projektomkostninger. Der er fore-
taget nedskrivning til lavere værdi hvor dette er skønnet
nødvendigt idet der løbende foretages værdiforringelses-
tests af de aktiverede beløb for at sikre at aktiverne ned-
skrives i det omfang den regnskabsmæssige værdi oversti-
ger genindvindingsværdien.

Tillæg for indirekte projektomkostninger er opgjort som en
del af personaleomkostninger, projektmaterialer, lokale-
omkostninger samt vedligeholdelse og afskrivninger der er
foranlediget af projektudviklingen og som forholdsmæssigt
kan henføres til den udnyttede projektudviklingskapacitet.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 71/120

1105266FogsSN68352

 

 

Forudbetalinger fra kunder vedrørende igangværende
solgte projekter (forward funding) fragår heri og et even-
tuelt negativt nettobeløb opgjort for hvert enkelt projekt
medtages i regnskabsposten ”Modtagne forudbetalinger
fra kunder”,

Tilgodehavender

Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer
og tjenesteydelser, tilgodehavender vedrørende igangvæ-
rende arbejder for fremmed regning, tilgodehavender hos
associerede virksomheder samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender er kategoriseret som udlån og tilgodeha-
vender, der er finansielle aktiver med faste eller bestem-
melige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked
og som ikke er afledte finansielle instrumenter.

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris der sæd-
vanligvis svarer til nominel værdi eller en lavere nettorea-
lisationsværdi. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag
af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Finansielle aktiver og forpligtelser modregnes i balancen
såfremt selskabet har modregningsadgang og samtidig har
til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere
aktiver og forpligtelser samtidigt.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver om-
fatter afholdte omkostninger der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen
til kostpris.

Entreprisekontrakter

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålide-
ligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på
balancedagen udførte arbejde (produktionsmetoden) fra-
trukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger
til imødegåelse af eventuelle forventede tab. Salgsværdien
måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balanceda-
gen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte
entreprisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes
normalt som forholdet mellem koncernens anvendte res-
sourceforbrug og det totale budgetterede ressourcefor-
brug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke måles pålideligt,
måles entreprisekontrakten til de medgåede entreprise-
omkostninger, hvis det er sandsynligt at de vil blive genind-
vundet. Når det er sandsynligt at de samlede entreprise-
omkostninger vil overstige de samlede entrepriseindtæg-
ter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab
straks som en omkostning.

Den enkelte igangværende entreprisekontrakt indregnes i
balancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhæn-
gig af om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en
forpligtelse.

Værdipapirer
Værdipapirer under kortfristede aktiver består af børsnote-
rede og unoterede aktier.

Værdipapirerne er kategoriseret som finansielle aktiver
disponible for salg, som er finansielle aktiver, der ikke er
afledte finansielle instrumenter, og som enten er klassifice-
ret som disponible for salg eller som ikke kan klassificeres
som hverken udlån eller tilgodehavender, finansielle akti-
ver, der måles til dagsværdi via resultatet, eller finansielle
aktiver, der beholdes til udløb.

Værdipapirer disponible for salg måles dagsværdi på ba-
lancedagen. Dagsværdireguleringer indregnes i anden to-
talindkomst og resultatføres ved salg eller afvikling af vær-
dipapirerne.

Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs og ikke-
børsnoterede værdipapirer måles til dagsværdi baseret på
beregnet kapitalværdi.

Egenkapitalandele der ikke handles på et aktivt marked og
hvor dagsværdien ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt
måles til kostpris.

Egenkapital
Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på generalforsamlingen.

Erhvervelse af egne aktier indregnes til kostpris på egenka-
pitalen under overført resultat. Sælges egne aktier, indreg-
nes vederlag herfor tilsvarende direkte på egenkapitalen.
Kapitalnedsættelse ved annullering af egne aktier reduce-
rer selskabskapitalen og forøger overført resultat. Udbytte
af egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under
overført resultat.

Pensionsforpligtelser 0.1.

Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetales lø-
bende faste bidrag til uafhængige pensionsselskaber o.l.
Bidragene indregnes i resultatet i den periode, hvori med-
arbejderne har udført den arbejdsydelse, der giver ret til
pensionsbidraget. Skyldige betalinger indregnes i balancen
som en forpligtelse.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes når der som følge af be-
givenheder før eller på balancedagen opstår en retlig eller
faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt at der må afgives
økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.

 

72/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

I posten indgår bl.a. hensættelser til dækning af lejegaran-
tier, hvor hensættelsen er foretaget på baggrund af erfa-
ringer med lejegarantier og efter en individuel vurdering af
de enkelte lejemål samt negativ egenkapital i associerede
virksomheder ms. i det omfang koncernen har en retlig el-
ler faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virk-
somheds forpligtelser.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de
omkostninger der er nødvendige for på balancedagen at
afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forven-
tet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede for-
pligtelser og måles til nutidsværdi.

Finansielle gældsforpligtelser
Langfristede, finansielle gældsforpligtelser måles på tids-

punktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det mod-
tagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsom-
kostninger. Efterfølgende måles finansielle gældsforplig-
telser til amortiseret kostpris således at forskellen mellem
provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatet
som en renteomkostning over låneperioden.

Andre finansielle gældsforpligtelser indregnes til amortise-
ret kostpris der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Leasingydelser vedrørende operationelle leasingaftaler
indregnes lineært i resultatet over leasingperioden.

Finansielle forpligtelser omfattende gæld til kreditinstitut-
ter, leverandørgæld samt anden gæld, er kategoriseret som
finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser
omfatter modtagne indtægter der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles i balancen
til kostpris.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskabet
og koncernen præsenteres efter den indirekte metode
med udgangspunkt i ordinært resultat før finansiering og
viser pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktiviteterne samt likvide beholdninger ved regn-
skabsårets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som
driftsresultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter,
ændringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter,
finansielle omkostninger og selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfat-
ter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksom-
heder, materielle og andre langfristede aktiver. Endvidere

indregnes pengestrømme vedrørende finansielt leasede
aktiver i form af betalte leasingydelser.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfat-
ter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkost-
ninger forbundet hermed, optagelse og indfrielse af lån,
afdrag i øvrigt på rentebærende gæld samt udbetaling af
udbytte.

Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle va-
luta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende
periodiske gennemsnitskurser, medmindre disse afviger
væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstids-
punkterne.

Ved udarbejdelse af pengestrømsopgørelsen er der foreta-
get omregning af primobalancer og pengestrømme i frem-
med valuta til balancedagens kurser. Herved elimineres va-
lutakursdifferencernes effekt på periodens bevægelser og
pengestrømme. Betalte renter vises særskilt, og periodens
projektrenter er således ikke indeholdt i likviditetsforskyd-
ning fra projektbeholdningen. Pengestrømsopgørelsens tal
kan således ikke udledes direkte af regnskaberne.

Likvide beholdninger omfatter frie likvider.
Segmentoplysninger

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse
med koncernens regnskabspraksis og følger koncernens in-
terne ledelsesrapportering.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver
og —forpligtelser omfatter de poster der direkte kan henfø-
res til det enkelte segment, samt de poster der kan forde-
les til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De
ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtel-
ser samt indtægter og omkostninger der er forbundet med
koncernens administrative funktioner, indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver
som anvendes direkte i segmentets drift, herunder im-
materielle og materielle aktiver samt kapitalandele i asso-
cierede virksomheder. Kortfristede aktiver i segmenterne
omfatter de aktiver som direkte kan henføres til driften i
segmentet, herunder igangværende og færdige projekter,
tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre
tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter samt likvide
beholdninger.

Forpligtelser i segmenterne omfatter de forpligtelser der
kan henføres til driften i segmentet, herunder gæld til leve-
randører af varer og tjenesteydelser, gæld til kreditinstitut-
ter, hensatte forpligtelser, anden gæld og lign.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 73/120

1105266EogSN68353

 

 

 

Nøgletalsdefinitioner

Egenkapitalforrentning:

EBIT-margin:

Soliditetsgrad (egenkapital):

 

ETT ETTER TED TERE
BE KE

Indre værdi pr. akti

 

Kurs/indre værdi (P/BV):

Resultat pr. aktie:

Udvandet resultat pr. aktie:

 

 

Udbytte pr. aktie: | Ven sl allerede

DAA AEG

 

 

74/120 TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderin-
ger

Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed,
men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på
baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på
tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nød-
vendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af æn-
dringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller
efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den be-
skrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget en række
væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger der har
haft en betydelig indflydelse på årsrapporten:

indregning af omsætning

På projekter der kan kategoriseres som entreprisekontrakt
indregnes omsætningen efter IAS 11. På solgte projekter
som indeholder flere delleverancer og hvor disse kan ad-
skilles og den økonomiske virkning af hver enkelt delleve-
rance kan vurderes særskilt, indregnes avancen fra den en-
kelte delleverance når alle væsentlige elementer i aftalen
er opfyldt og dermed i henhold til IAS 18. Ledelsen foreta-
ger således en konkret vurdering af hvert enkelt projekt i
forhold til indregningsprincip og -metode.

Investeringsejendomme og investeringsejendomme un-
der opførelse

Koncernens investeringsejendomme og investeringsejen-
domme under opførelse måles i balancen til dagsværdi.
Værdiansættelsen foretages ud fra en discounted cash-
flow-model hvor de forventede fremtidige betalings-
strømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra en given
afkastgrad. Værdiansættelsen af investeringsejendomme
under opførelse foretages herunder ud fra en konkret vur-
dering af projektet pr. statusdagen, herunder risici knyt-
tet til færdiggørelsen. Såfremt der sker ændringer i de
anvendte forudsætninger kan værdien afvige fra værdien
opgjort pr. 31. januar 2011. Der er i regnskabsåret 2010/11
foretaget en positiv værdiregulering af koncernens inve-
steringsejendomme og investeringsejendomme under op-
førelse på DKK 30,0 mio. Den regnskabsmæssige værdi af
investeringsejendomme og investeringsejendomme under
opførelse udgør pr. 31. januar 2011 DKK 387,4 mio.

igangværende og færdige projekter
Vurdering af nedskrivningsbehov på igangværende og fær-

dige projekter foretages med udgangspunkt i en konkret
vurdering af hvert enkelt projekt, herunder foreliggende
projektbudgetter og forventninger til fremtidige udvik-
lingsmuligheder. Såfremt det faktiske udviklingsforløb af-
viger fra det forventede, kan det medføre behov for juste-
ringer af de indregnede nedskrivninger. Årets resultat er

negativt påvirket med DKK 4,0 mio. som følge af ændring
i skøn over nedskrivning af igangværende og færdige pro-
jekter. De akkumulerede nedskrivninger udgør pr. 31. ja-
nuar 2011 DKK 188,1 mio. Den regnskabsmæssige værdi
af igangværende og færdige projekter udgør pr. 31. januar
2011 DKK 3.424,7 mio.

Tilgodehavender

Vurdering af nedskrivningsbehov på tilgodehavender
foretages ud fra en konkret vurdering af hvert enkelt til-
godehavende. Såfremt der sker ændringer i de anvendte
forudsætninger kan værdien afvige fra værdien opgjort pr.
31. januar 2011. Den regnskabsmæssige værdi af tilgode-
havender udgør pr. 31. januar 2011 DKK 317,9 mio.

Udskudte skatteaktiver

Værdiansættelsen er foretaget på baggrund af de nugæl-
dende muligheder for henholdsvis underskudsfremførelse,
sambeskatning og koncernbidrag. Såfremt vilkårene for
underskudsfremførelse og sambeskatning/koncernbidrag
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere
som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr.
31. januar 2011. Værdiansættelsen af skatteaktivet er fore-
taget på baggrund af foreliggende budgetter og resultat-
fremskrivninger for en 5-årig periode. De første tre år er
budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i kon-
cernens projektportefølje. De yderligere to år er baseret på
resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels kon-
krete projekter i projektporteføljen med en længere tids-
horisont end tre år dels en række projektmuligheder. Der
er en vis usikkerhed knyttet hertil hvorfor der er indregnet
en reservation til imødegåelse af risikoen for manglende
projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen
for reducerede projektavancer i forhold til det forventede.
Såfremt vilkårene og forudsætningerne for budgetter og
resultatfremskrivninger, herunder de tidsmæssige forvent-
ninger ændres, kan værdien af skatteaktiverne være lavere
end værdien opgjort pr. 31. januar 2011, hvilket kan have
en væsentlig negativ betydning for koncernens resultater
og finansielle stilling. De akkumulerede nedskrivninger ud-
gør pr. 31. januar 2011 DKK 29,5 mio. Den regnskabsmæs-
sige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. januar
2011 DKK 287,2 mio.

Goodwill

Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede good-
willbeløb kræver opgørelse af kapitalværdier for de pen-
gestrømsgivende enheder, hvortil goodwillbeløbet kan
henføres. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn
over forventede fremtidige pengestrømme i den enkelte
pengestrømsfrembringende enhed samt fastlæggelse af
en rimelig diskonteringsfaktor. Der er ikke foretaget ned-
skrivning af det i balancen indregnede goodwillbeløb. Den
regnskabsmæssige værdi af goodwill udgør pr. 31. januar
2011 DKK 33,3 mio.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 75/120

1105266EogSN68354

 

 

Note 3. Segmentoplysninger

Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrelse er opdelt i de to forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro
Mall Holding samt den resterende del, benævnt TKD.

TKD Nordeuropa opererer på koncernens markeder i Danmark, Sverige, Finland, Letland og Litauen og primært inden for pro-
jektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix.

Euro Mall Holding opererer på koncernens centraleuropæiske markeder, Polen, Tjekkiet og Slovakiet og primært inden for pro-
jektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, samt i Polen tillige boligsegmentet.

Den resterende del, benævnt TKD, udgør den øvrige del af koncernen, og omfatter udover holdingfunktionen for TKD Nord-
europa og Euro Mall Holding, tillige projekterne i Rusland og Tyskland, herunder koncernens tyske investeringsejendomme.

Segmentoplysningerne er oplyst i overensstemmelse hermed.

Den anvendte regnskabspraksis ved opgørelse af segmentoplysningerne er den samme som koncernens regnskabspraksis, jf.
beskrivelse heraf.

 

TKD Nord- Euro Mall

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2011 europa Holding TKD Eliminering I alt
Nettoomsætning til eksterne kunder 443,3 124,1 9,5 0,0 576,9
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 28,7 1,3 0,0 30,0
Finansielle indtægter 2,5 4,0 21,7 0,0 28,2
Finansielle omkostninger -40,7 -38,4 -2,3 0,0 -81,4
Af- og nedskrivninger 0,4 0,8 1,8 0,0 3,0
Resultatandele i associerede virksomheder 0,1 2,0 -1,9 0,0 0,2
Skat af årets resultat -4,0 9,2 -5,8 0,0 -0,6
Resultat efter skat 9,8 57,1 6,7 0,0 73,6
Segmentaktiver 1,837,0 2.159,0 2.050,7 -1.424,7 4.622,0
Kapitalandele i associerede virksomheder 0,1 3,5 0,0 0,0 3,6
Anlægsinvesteringer %) 0,0 1,7 0,7 0,0 2,4
Segmentforpligtelser 1.505,8 1.286,9 184,7 -221,4 2.756,0
31.1.2010 end rr ng TKD — Eliminering Lalt
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.223,1 118,9 27,9 0,0 1.369,9
Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 5,9 -16,8 0,0 -10,9
Finansiering, netto -4,5 6,4 -19,8 0,0 -17,9
AT- og nedskrivninger 1,4 1,2 1,9 0,0 4,5
Resultatandele i associerede virksomheder 0,0 0,7 -0,9 0,0 -0,2
Skat af årets resultat 12,4 13,1 -11,5 0,0 14,0
Resultat efter skat 23,9 42,0 -40,5 0,0 25,4
Segmentaktiver 1.756,4 2.001,8 1.986,0 -1.366,9 4.377,3
Kapitalandele i associerede virksomheder 0,0 1,5 23,2 0,0 24,7
Anlægsinvesteringer %) 0,1 0,5 0,5 0,0 1,1
Segmentforpligtelser 1.377,4 1.170,3 392,6 -156,4 2.783,9

 

 

76/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

 

Note 3. Segmentoplysninger, fortsat

Geografiske oplysninger

TK Development opererer primært på markederne Danmark, Sverige, Finland, Polen øg Tjekkiet. Omsætningen i de enkelte
lande kan i kraft af koncernens regnskabspraksis for indregning af solgte projekter variere væsentligt fra år til år.

Ved præsentation af oplysninger vedrørende geografiske områder er oplysning om omsætningens fordeling på geografiske seg-
menter opgjort med udgangspunkt i projekternes beliggenhed.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010/11

Nettoomsætning Langfristede

til eksterne kunder aktiver +)

Danmark 181,9 37,2
Sverige 260,4 0,1
Tyskland 8,4 197,6
Tjekkiet 45,5 191,2
Polen 78,5 1,3
Øvrige udland %%%) 2,2 0,1
lalt 576,9 427,5

2009/10

Nettoomsætning Langfristede

til eksterne kunder aktiver "f)

Danmark 45,6 38,6
Sverige 1.175,9 -
Tyskland - 196,0
Tjekkiet - 159,1

vrige udlan , ,

Øvrige udland %+) 148,4 3,9
lalt 1.369,9 397,6

 

Langfristede aktiver vedrører primært koncernens investeringsejendomme i Tjekkiet og Tyskland jf. note 18.

Omsætning til kunder der overstiger 10 % af omsætningen

TKO Nordeuropa har i 2010/11 solgt to projekter til to forskellige kunder, hvor omsætningen på hvert projekt overstiger 10 % af
koncernens samlede omsætning. Omsætningen udgør henholdsvis DKK 141,5 mio. og DKK 111,7 mio. | regnskabsåret 2009/10
udgør omsætningen til en enkelt kunde DKK 1.085,7 mio. i TKD Nordeuropa.

+) Anlægsinvesteringer omfatter tilgange af immaterielle og materielle aktiver.
£4)  Langfristede aktiver omfatter immaterielle og materielle aktiver.
Nettoomsætning for øvrig udland udgør den resterende omsætning, inkl. omsætning i de lande, for hvilke der i det enkelte år ikke spe-

KÆR)

cifikt er anført beløb.

Note 4. Nettoomsætning

 

2010/11 2009/10

 

 

 

 

 

Salg af projekter og ejendomme 371,9 1.224,1
Indtægter fra entreprisekontrakter (indregnet efter produktionskriteriet) 34,4 47,8
Lejeindtægter 139,8 66,6
Salg af tjenesteydelser 30,8 31,4
Nettoomsætning i alt 576,9 1.369,9

 

 

1105266EogSN68355

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 77/120

 

 

Note 5. Eksterne direkte projektomkostninger

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10

Projektomkostninger 346,9 1.155,0
Nedskrivning af igangværende og færdige projekter 4,0 3,5
"Tilbageførsel af nedskrivning af igangværende og færdige projekter 0,0 0,0
Eksterne direkte prøjektomkostninger i alt 350,9 1.158,5

 

Der er i regnskabsåret 2010/11 konstateret et nedskrivningsbehov på et enkelt projekt. Nedskrivningen udgør DKK 4,0 mio.

(2009/10: DKK 3,5 mio).

Note 6. Andre eksterne omkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10
Administrationsomkostninger 19,6 21,9
Lokaleomkostninger 11,9 11,7
Bilomkostninger 5,1 5,0
Andre eksterne omkostninger i alt 36,6 38,6
Note 7. Personaleomkostninger

2010/11 2009/10

Honorar til bestyrelse 2,3 2,3
Gager ms. til moderselskabets direktion jf. nedenfor 8,2 8,2
Bidragsbaserede pensionsordninger 1,0 0,5
Omkostninger til social sikring 8,2 10,1
Omkostninger til incentive program, øvrige medarbejdere 2,9 2,9
Øvrige gager 63,6 71,9
Øvrige personaleomkostninger 3,0 4,0
Personaleomkostninger i alt 89,2 99,9
Gennemsnitligt antal ansatte 132 146
Antal ansatte ultimo 129 136
Gager mv. til moderselskabets direktion:

Incentive
2010/11 Gage Pension Tantieme program l alt
Frede Clausen 4,0 0,1 0,0 0,5 4,6
Robert Andersen 3,0 0,1 0,0 0,5 3,6
Gager My. i alt 7,0 0,2 0,0 1,0 8,2
2009/10
Frede Clausen 4,0 0,1 0,0 0,5 4,6
Robert Andersen 3,0 0,1 0,0 0,5 3,6
Gager Mw. ialt 7,0 0,2 0,0 1,0 8,2

 

 

78/120 TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 7. Personaleomkostninger, fortsat

Direktionen har herudover sædvanlige frie goder til rådighed, herunder fri bil. Værdien heraf udgør for 2010/11 DKK 0,1 mio. pr.
direktionsmedlem. (2009/10: DKK 0,1 mio. pr. direktionsmedlem).

Bestyrelsen består af formanden, næstformanden og fire øvrige medlemmer. Bestyrelsesmedlemmernes honorar beregnes med
udangspunkt i et grundhonorar på DKK 250.000, hvor formanden modtager tre gange grundhonoraret, næstformanden to gange
grundhonoraret og de øvrige medlemmer grundhonoraret.

Bidragsbaserede pensionsordninger
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med hovedparten af de ansatte i de danske koncernvirksomheder. I

henhold til de indgåede aftaler indbetaler koncernvirksomhederne månedligt et beløb på 2 % af de pågældende medarbejderes
grundløn til uafhængige pensionsselskaber.

Der er i regnskabsåret 2010/11 udgiftsført DKK 1,2 mio. til bidragsbaserede pensionsordninger (2009/10: DKK 0,7 mio).

Ingen ansatte i koncernen er omfattet af ydelsesbaserede pensionsordninger.

Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse

Køncernen har to incitamentsprogrammer.

Maj 2008 program:
Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 27. maj 2008 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom.

DKK 14.000.000 (700.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede 5. juni 2008 at
udnytte denne bemyndigelse, og direktionen blev tildelt 170.000 stk. warrants, og øvrige ledende medarbejdere 528.000 stk., i alt
698.000 stk. warrants. Som følge af den i august 2010 gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse, hvor tegningskursen
for de nyudstedte aktier var lavere end aktiernes markedsværdi har bestyrelsen besluttet at regulere både det tildelte antal war-
rants og tegningskursen ved udnyttelse. Antal tildelte warrants er således korrigeret med 101.300 stk. fordelt med 25.550 stk. til
direktionen og 75.750 stk. til øvrige ledende mejarbejdere. Af den samlede tildeling er 37.803 stk. warrants fortabt grundet ophør
af ansættelsesforhold, og der er ved regnskabsårets udløb dermed 761.497 stk. aktive warrants.

Der er tale om et fireårigt program med tidligste udnyttelse efter tre år og med en yderligere bindingsperiode på eventuelt teg-
nede aktier på op til tre år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan
afhændes uden begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en treårig periode efter tegningen idet der i
hvert af de seks vinduer i den treårige periode kan afhændes op til 1/6 af disse aktier. 761.497 stk. warrants svarer til ca. 1,8 % af

aktiekapitalen.

De nævnte warrants kan udnyttes i tre 6-ugers perioder (vinduer), der er placeret:

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2010/11 (ca. fra 30. april 2011)
« efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. september 2011)

… efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)

Tegningskursen er fastlagt på basis af den gennemsnitligt noterede markedskurs i perioden 9.-20. juni 2008 med en årlig regule-
ring på 8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne, og med fradrag af løbende udbetalt udbytte til aktionærerne frem til
udnyttelsestidspunktet og efterfølgende korrigeret som følge af den i august 2010 gennemførte kapitalforhøjelse. Tegningskursen
pr. aktie a DKK 15 inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 66,9 opgøres til henholdsvis DKK 72,5, DKK
74,9 og DKK 78,4 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af warrants er med udgangspunkt i kurs 66,9, og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år beregnet til DKK 11,9 mio.
ved anvendelse af Black & Scholes-formlen. Beløbet udgiftsføres løbende over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er
foretaget på baggrund af en volatilitet på 40 % og et renteniveau på 5 %. Volatiliteten er fastlagt ud fra den historiske volatilitet og
den forventede fremtidige volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier. Herudover er det forudsat at warrants udnyttes i
den midterste udnyttelsesperiode. De aktive warrants fordeles med 195.550 stk. til direktionen og 565.947 stk. til øvrige ledende
medarbejdere.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S [| Årsrapport 2010/11 79/120

1105266EogSN68356 -

 

 

Note 8. Aktiebaseret vederlæggelse, fortsat

    

Juni 2010 program:
Bestyrelsen i TK Development blev på generalforsamlingen 25. maj 2010 bemyndiget til at udstede warrants for i alt op til nom.
DKK 8.000.000,00 (400.000 stk. a DKK 20) til direktion og ledende medarbejdere i koncernen. Bestyrelsen besluttede den 4. juni
2010 at udnytte denne bemyndigelse, og direktionen er tildelt 100.000 stk. warrants, og 294.000 stk. er tildelt øvrige ledende
medarbejdere, i alt 394.000 stk. warrants. Som følge af den i august 2010 gennemførte kapitalnedsættelse og kapitalforhøjelse,
hvor tegningskursen for de nyudstedte aktier var lavere end aktiernes markedsværdi har bestyrelsen besluttet at regulere både
det tildelte antal warrants og tegningskursen ved udnyttelse. Antal warrants er således korrigeret med 59.216 stk. fordelt med
15.030 stk. til direktionen og 44.186 stk. til øvrige ledende medarbejdere. Af den samlede tildeling er 6.901 stk. warrants fortabt
grundet ophør af ansættelsesforhold, og der er ved regnskabets udløb dermed 446.315 stk. aktive warrants.

Der er tale om et treårigt program, med tidligst udnyttelse efter to år, og med en yderligere bindingsperiode på evt. tegnede aktier
på op til to år. Heri ligger at aktier op til en markedsværdi svarende til tegningsbeløbet med tillæg af skattetilsvar kan afhændes
uden begrænsninger mens aktier herudover tidligst kan afstås i løbet af en toårig periode efter tegningen idet der i hvert af fire
halvårlige vinduer i den toårige periode kan afhændes op til 1/4 af disse aktier. 446.315 stk. warrants svarer til 1,1 % af aktieka-
pitalen.

Incitamentsprogrammet kan udnyttes i tre 6-ugers perioder der er placeret:

. efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2011/12 (ca. fra 30. april 2012)
. efter offentliggjort halvårsrapport for regnskabsåret 2012/13 (ca. fra 30. september 2012)

+ efter offentliggjort årsregnskabsmeddelelse for regnskabsåret 2012/13 (ca. fra 30. april 2013)

Tegningskursen er fastsat som et simpelt gennemsnit af de daglige kurser for alle handler med TK Development-aktien i perioden
9,- 22. juni 2010 tillagt en årlig regulering på 8 % som udtryk for forlods afkast til aktionærerne, og med fradrag af løbende udbe-
talt udbytte til aktionærerne frem til udnyttelsestidspunktet og efterfølgende korrigeret som følge af den gennemførte kapital-
forhøjelse. Tegningskursen pr. aktie inden fradrag for eventuelt udbytte kan herefter med basis i kurs 21,1 opgøres til henholdsvis
DKK 24,3, DKK 25,2 og DKK 26,3 for udnyttelse i de respektive tre 6-ugers perioder.

Værdien af de nyudstedte warrants er med udgangspunkt i kurs 21,1 og en dividendepolitik på DKK 0 pr. aktie pr. år ved anven-
delse af Black & Scholes-formlen beregnet til DKK 1,9 mio. der udgiftsføres over incentiveprogrammets løbetid. Beregningen er
foretaget på grundlag af en forventet fremtidig volatilitet på aktiekursen for moderselskabets aktier på 40 % og et renteniveau på
5 % p.a. Det er derudover forudsat at tegningsretterne udnytes i den midterste udnyttelsesperiode.

De aktive warrants fordeles med 115.030 stk. til direktionen og 331.285 til øvrige ledende medarbejdere.

Udviklingen i udestående warrants kan specificeres således:

 

Vejede gennemsnitlige
udnyttelseskurser

31.1.2011 31.1.2010 31.1.2011 31.1.2010

Antal warrants

 

 

 

 

 

 

Udestående warrants primo 1.350.000 1.376.000 56,84 81,61
Tildelt i regnskabsåret 554,516 0 34,90 -
Fortabt grundet ophør af ansættelsesforhold -20.704 -26.000 58,33 81,27
Udløbet i regnskabsåret -676.000 0 705
Udestående warrants ultimo 1.207.812 1.350.000 56,53 83,41
Antal warrants der kan udnyttes pr. balancedagen 0 676.000

Resultatført aktiebaseret vederlæggelse (DKK mio.) 3,9 3,9

 

For de udestående warrants pr. 31. januar 2011 udgør intervallet af udnyttelseskurser DKK 24,3 - 78,4 pr. warrant (2009/10: DKK
74,54 - 90,2 pr. warrant). Den vejede gennemsnitlige restløbetid er beregnet til 11 måneder (2009/10: 11 måneder).

 

80/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Køncernregnskab

 

Note 9. Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10
Samlet honorar Deloitte 2,5 1,9
Samlet honorar Nielsen & Christensen 1,7 1,0
Honorarer i alt 4,2 2,9
Honorarer kan specificeres således:
Deloitte:
Lovpligtig revision 1,8 1,9
Andre erklæringer med sikkerhed 0,5 0,0
Skatterådgivning 0,2 0,0
lalt 2,5 1,9
Nielsen & Christensen:
Lovpligtig revision 0,9 0,9
Andre erklæringer med sikkerhed 0,5 0,0
Skatterådgivning 0,1 0,1
Andre ydelser 0,2 0,0
falt 1,7 1,0
Note 10. Kapitalandele i associerede virksomheder

2010/11 2009/10
Kostpris pr. 1. februar 22,4 21,8
Kapitalindskud 1,5 0,6
Årets afgang -23,2 0,0
Kostpris pr. 31. januar 0,7 22,4
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -4,5 -4,3
Andel af årets resultat efter skat 0,2 -0,2
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -4,3 -4,5
Overført til modregning i tilgodehavender/hensatte forpligtelser 7,2 6,8
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 3,6 24,7

 

I koncernregnskabets balance måles kapitalandelene i associerede virksomheder efter den indre værdis metode med fradrag af
eventuelle nedskrivninger. De associerede virksomheder fremgår af koncernoversigten note 40.

Økonomiske informationer for associerede virksomheder:

 

2010/11 2009/10

 

 

 

 

 

 

Indtægter 67,3 52,9
Årets resultat 1,0 -0,6
Aktiver 228,4 157,5
Forpligtelser 238,3 103,5
Koncernens andel af årets resultat 0,2 -0,2
Koncernens andel af egenkapital -3,6 17,8

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 81/120

1105266EogSN68357

 

 

Note 11. Kapitalandele i joint ventures

For en oversigt over koncernens investering i joint ventures henvises koncernoversigten note 40, hvoraf den regnskabsmæssige
behandling i koncernregnskabet af hvert enkelt selskab fremgår. Nedennævnte tal er koncernens andel.

 

 

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10
Indtægter 87,1 59,2
Omkostninger 24,0 33,7
Kortfristede aktiver 757,3 652,1
Langfristede aktiver 189,9 159,5
Kortfristede forpligtelser 577,8 531,6
Langfristede forpligtelser 24,8 26,0

 

Note 12. Finansielle indtægter

 

2010/11 2009/10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Renter, likvider m.v. 1,4 1,7
Renteindtægter fra joint ventures 3,1 5,0
.Renteindtægter fra associerede virksomheder 0,2 0,3
Øvrige renteindtægter 2,7 0,0
Finansielle indtægter på udlån og tilgodehavender 7,4 7,0
Renter af værdipapirer (hold til udløb) 0,1 0,1
Valutakursgevinster 14,5 1,2
Øvrige finansieringsindtægter 6,2 2,3
Finansielle indtægter i alt 28,2 10,6

 

Der fordeles således:

 

 

Renteindtægter fra finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 7,5 9,4
Øvrige finansielle indtægter 20,7 1,2
Finansielle indtægter i alt 28,2 10,6

 

Note 13. Finansielle omkostninger

 

2010/11 2009/10

 

 

 

 

 

 

Renteomkostninger til kreditinstitutter 110,6 117,8
Renteomkostninger til joint ventures 3,3 9,7
Øvrige renteomkostninger 4,4 0,0
Valutakurstab og kurstab værdipapirer 7,2 0,4
Øvrige finansieringsomkostninger 6,8 4,7
Heraf aktiverede finansieringsomkøostninger -50,9 -104,1
Finansielle omkostninger i alt 81,4 28,5

 

Der fordeles således:

 

 

Renteomkostninger fra finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi gennem resultatet 74,2 28,1
Øvrige finansielle omkostninger 7,2 0,4
Finansielle omkostninger i alt 81,4 28,5

 

Til aktivering af renter på igangværende projekter anvendes en rentesats på 2,5 - 9 % afhængigt af rentesatsen på de enkelte
projektfinansieringer (2009/10: 2,5 - 9,25 %).

 

 

82/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

Note 14. Skat

 

2010/11 2009/10

 

 

 

 

 

Aktuel selskabsskat 11,9 27,8
Regulering vedrørende skat for tidligere regnskabsår -2,7 0,6
Ændring i udskudt skat -2,0 -15,8
Udskudt skat overført fra anden totalindkomst -6,6 1,4
Skat af årets resultat 0,6 14,0

 

Skat af årets resultat kan forklares således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Skat beregnet ved dansk skatteprocent 18,6 9,9
Afvigelse skatteprocent i udenlandske dattervirksomheder 0,1 0,5
Regulering vedrørende tidligere regnskabsår -2,7 0,6
Skatteeffekt af:
ikke-skattepligtige indtægter/udgifter -5,5 3,5
Ændring i nedskrivning af skatteaktiver -0,1 -20,8
heraf ændring vedrørende tab af underskud nedskrevet tidligere år 4,2 16,1
Ændring af skattesats 0,4 0,3
Afvigelse skat af kursreguleringer overført fra anden totalindkomst -8,5 1,1
Andet -5,9 2,8
Skat af årets resultat 0,6 14,0
Effektiv skatteprocent 0,9 % 35,6 %
Udskudt skatteaktiv pr. 1. februar 284,9 265,7
Udskudte skatteforpligtelser pr. 1. februar -59,2 -43,3
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 1. februar 225,7 222,4
Valutakursregulering af saldo primo -3,5 0,7
Årets udskudte skat indregnet i årets resultat 2,0 15,8
Regulering vedrørende tidligere år indregnet i årets resultat -0,7 0,0
Årets udskudte skat indregnet i anden totalindkomst 2,8 -7,2
Øvrig tilgang, netto 5,8 -6,0
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 232,1 225,7

 

indregnes i balancen således:

 

 

 

Udskudt skatteaktiv pr. 31. januar, jf. note 21 287,2 284,9
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -55,1 -59,2
Udskudt skatteaktiv/skatteforpligtelse netto pr. 31. januar 232,1 225,7

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 83/120

1105266EogSN68358

 

 

Note 15. Resultat pr. aktie

 

 

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10
Resultat i DKK pr. aktie (EPS) 2,1 0,9
Udvandet resultat i DKK pr. aktie (EPS-D) 2,1 0,9
Årets resultat 73,6 25,4
Aktionærernes andel af årets resultat 73,6 25,4
Gennemsnitligt antal aktier a nom. DKK 15 (2009/10: Nom. DKK 20) 35.095.222 28.043.810
Gennemsnitligt antal aktier i omløb a nom. DKK 15 (2009/10: Nom. DKK 20) 35.095.222 28.043.810

 

De udestående warrants har ikke en udvandende effekt, da den gennemsnitlige markedskurs for ordinære aktier i regnskabsåret
eller sammenligningsåret ikke overstiger tegningskursen i det første vindue. D.v.s. at de udestående warrants er ”out-of-the-
money” og er derfor ikke inkluderet i udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb. De udestående warrants kan på længere sigt
have en effekt på resultat pr. aktie.

Koncernens anvendte regnskabspraksis er ændret som følge af implementeringen af den ændrede IAS 27, koncernregnskaber
og separate årsregnskaber jfr. note 1. Effekten på resultat pr. aktie kan specificeres således:

 

Effekt på resultat pr. Effekt på resultat pr.
aktie aktie, udvandet

 

2010/11 2009/10 2010/11 2009/10

 

Ændringen i anvendt regnskabspraksis vedrørende regnskabsmæssig behandling af transak-
tioner der medfører afgivelse/opnåelse af kontrol over ejerandele i koncernens dattervirk-
somheder 0,0 0,0 0,0 0,0

 

Note 16. Udbytte

Der er ikke i 2010/11 udbetalt udbytte for regnskabsåret 2009/10 til selskabets aktionærer. På den ordinære generalforsamling
den 24. maj 2011 foreslår bestyrelsen, at der ikke udloddes udbytte til selskabets aktionærer for regnskabsåret 2010/11.

Note 17. Goodwill

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 47,8 47,8
Tilgang 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 47,8 47,8
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 14,5 14,5
Årets nedskrivninger 0,0 0,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 14,5 14,5
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 33,3 33,3

 

Den samlede goodwill vedrører den pengestrømsfrembringende enhed Euro Mall Holding A/S, jf. note 3.

Ledelsen har pr. 31. januar 2011 gennemført en værdiforringelsestest af den regnskabsmæssige værdi af goodwill. Genind-
vindingsværdien er baseret på kapitalværdien, som er fastlagt ved anvendelse af forventede pengestrømme på basis af be-
styrelsesgodkendte budgetter for de kommende tre regnskabsår og prognoser for yderligere to regnskabsår og indregning af
terminalværdien i år fem. I beregningen af genindvindingsværdien indgår en diskonteringsfaktor på 10 % før skat. Værdiforrin-
gelsestesten har ikke givet anledning til at foretage nedskrivning.

Ledelsen vurderer, at væsentlige ændringer i de grundlæggende forudsætninger ikke vil medføre, at den regnskabsmæssige
værdi af goodwill vil overstige genindvindingsværdien.

 

 

84/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

Note 18. Investeringsejendomme

 

31.1.2011

Investerings-

31.1.2010

Færdig-

Investerings-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Færdigopførte ejendomme opførte ejendomme
investerings- under op- investerings- under op-
ejendomme førelse ejendomme førelse
Kostpris pr. 1. februar 333,7 0,0 334,2 0,0
Valutakursreguleringer primo 0,5 0,0 -0,5 0,0
Omkostninger til forbedringer 0,1 0,0 0,0 0,0
Tilgang 0,0 1,7 0,0 0,0
Kostpris pr. 31. januar 334,3 1,7 333,7 0,0
Opskrivninger pr. 1. februar 120,0 0,0 114,1 0,0
Årets opskrivninger 1,6 27,1 5,9 0,0
Opskrivninger pr. 31. januar 121,6 27,1 120,0 0,0
Nedskrivninger pr. 1, februar 98,6 0,0 81,8 0,0
Årets nedskrivninger 2,1 0,0 19,2 0,0
Tilbageførte nedskrivninger -3,4 0,0 -2,4 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar 97,3 0,0 98,6 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar 24,3 27,1 21,4 0,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 358,6 28,8 355,1 0,0
Fordeles således:
Centraleuropæiske investeringsejendomme 161,0 28,8 159,1 0,0
Tyske investeringsejendomme 197,6 0,0 196,0 0,0
l alt 358,6 28,8 355,1 0,0
Lejeindtægter, investeringsejendomme 23,7 0,0 26,6 0,0
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -2,0 0,0 -2,3 0,0
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -0,7 0,0 -1,1 0,0
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 21,0 0,0 23,2 0,0
Færdigopførte investeringsejendomme: Beliggenhed Ejerandel i % Afkastkrav Ansk.år m?
Futurm Hradec Kralové Tjekkiet 20% 7,0 % 2000 18.300
Ludenscheid/Berlin Tyskland 100% 6,5 % 1994-1998 26.000

 

Den tjekkiske investeringsejendom og den igangværende udvidelse heraf er ejet i joint venture med GE Capital og Heitman,
hvor koncernen har adgang til en performancebestemt andel af værdireguleringerne på ejendommen, hvilket er indregnet i den
bogførte værdi pr. 31. januar 2011.

Den bogførte værdi af den tjekkiske investeringsejendom udgør pr. 31. januar 2011 DKK 161,0 mio. Værdiansættelsen er baseret
på en uændret afkastgrad på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow model over en 5-årig periode og indregning af
terminalværdien i år fem. Årets værdiregulering udgør DKK 1,6 mio.

Joint venturet har besluttet at igangsætte den påtænkte udvidelse på knap 10.000 m> af den eksisterende investeringsejendom.
Åbning forventes i foråret 2012. Værdiansættelsen er på lige fod med det eksisterende shoppingcenter baseret på en afkastgrad
på 7,0 % p.a. beregnet ud fra en discounted cashflow-model over en 5-årig periode og indregning af terminalværdien i år fem.
Herudover indgår en konkret vurdering af projektet pr. statusdagen, herunder risici knyttet til færdiggørelsen. I denne vurdering
indgår bl.a. at der er indgået entreprisekontrakt med en entreprenør om opførelsen, at byggeriet er påbegyndt i januar 2011, og
at der pr. statusdagen er en udlejningsgrad på 77 %. Den samlede værdiregulering for 2010/11 udgør DKK 27,1 mio.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 85/120

1105266EogSN68359

 

 

Note 18. Investeringsejendomme, fortsat

Værdiansættelsen af koncernens tyske investeringsejendommene er baseret på en uændret afkastgrad på 6,5 % beregnet ud
fra en discounted cashflow model over en 10-årig periode og indregning af terminalværdien i år 10. Den bogførte værdi af
koncernens tyske investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2011 DKK 197,6 mio. Årets værdiregulering udgør DKK 1,3 mio.

Der er ikke anvendt ekstern valuar ved værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme.

Note 19. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 55,0 59,7
Kursregulering af anskaffelsessum primo 0,7 0,8
Tilgang 0,6 1,0
Afgang -2,6 -6,5
Kostpris pr. 31. januar 53,7 55,0
Af- og nedskrivninger pr. 1. februar 45,8 45,4
Kursreguleringer på af- og nedskrivninger primo 0,3 0,4
Årets afskrivninger 3,0 4,0
Af- og nedskrivninger på afhændede aktiver -2,2 -4,0
Af- og nedskrivninger pr. 31. januar 46,9 45,8
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 6,8 9,2

 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives over 5 år. Indretning af lejede lokaler, der indgår i ovenstående beløb afskrives
lineært over lejekontrakternes løbetid. Den bogførte værdi af indretning af lejede lokaler er vurderet uvæsentlig, hvorfor andre
anlæg, driftsmateriel og inventar ikke er opdelt i flere klassifikationer.

Note 20. Andre værdipapirer og kapitalandele

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostpris pr. 1. februar 16,3 16,3
Årets tilgang 0,7 0,0
Årets afgang -0,1 0,0
Kostpris pr. 31. januar 16,9 16,3
Op- og nedskrivninger pr. 1. februar -15,0 -15,0
Årets op- og nedskrivninger 0,0 0,0
Op- og nedskrivninger pr. 31. januar -15,0 -15,0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 1,9 1,3

 

Andre værdipapirer og kapitalandele består hovedsageligt af gældsbreve med pant i fast ejendom og unoterede anparter.

Den regnskabsmæssige værdi af andre værdipapirer og kapitalandele svarer til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort til nutidsvær-

dien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes metode.

 

86/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 21. Udskudte skatteaktiver

 

31.1.2011 31,1.2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udskudte skatteaktiver pr. 1. februar 314,5 322,1
Ændring i skatteprocent 0,1 -0,5
Årets tilgang 15,0 31,9
Årets afgang -19,6 -34,8
Skat af anden totalindkomst 5,0 5,8
Valutakursreguleringer 1,7 1,6
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar 316,7 314,5
Værdiregulering pr. 1. februar -29,6 -56,4
Årets værdiregulering 0,1 26,8
Værdireguleringer pr. 31. januar -29,5 -29,6
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. januar 287,2 284,9
Udskudte skatteaktiver vedrører:
Finansielle anlægsaktiver 1,5 1,5
Materielle aktiver 0,4 0,4
Andre langfristede aktiver 18,4 15,6
Kortfristede aktiver -30,3 -21,6
Hensatte forpligtelser 1,7 -1,7
Værdi af skattemæssig underskud 325,0 320,3
Nedskrivning af skatteaktiver -29,5 -29,6
1 alt 287,2 284,9
Udskudte skatteaktiver pr. 31. januar, jf. ovenfor 287,2 284,9
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar, jf. note 32 -55,1 -59,2
Udskudte skatteaktiver/skatteforpligtelser netto pr. 31. januar 232,1 225,7
Udskudt Udskudt
skatteaktiv/ skatteaktiv/
skattefor- skattefor-
pligtelse Indregnet i pligtelse
netto pr.1.  Indregneti andentotal-  Valutakurs- netto pr. 31.
31.1.2011 februar resultatet indkomst — reg. primo januar
Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0 0,0 1,5
Materielle aktiver 0,4 0,0 0,0 0,0 0,4
Andre langfristede aktiver 15,6 2,8 0,0 0,0 18,4
Kortfristede aktiver -62,9 -12,7 8,6 -1,7 -68,7
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -19,4 0,8 0,0 -2,9 -21,5
Hensatte forpligtelser -1,4 4,8 0,0 0,0 3,4
Værdi af skattemæssige underskud 321,5 55 0,0 1,1 328,1
Nedskrivning af skatteaktiver -29,6 0,1 0,0 0,0 -29,5
| alt 225,7 1,3 8,6 -3,5 232,1

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 87/120

1105266EogSN68360

 

 

Note 21. Udskudte skatteaktiver, fortsat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udskudt Udskudt

skatteaktiv/ skatteaktiv/

skattefor- skattefor-

pligtelse Indregnet i pligtelse

nettopr.1.  Indregneti anden total- Øvrig til- Køb afvirk  Valutakurs- netto pr. 31.

31.1.2010 februar resultatet indkomst gang/afgang somheder — reg. primo januar

Finansielle anlægsaktiver 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,5

Materielle aktiver 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4

Andre langfristede aktiver 20,6 -5,0 0,0 0,0 0,0 0,0 15,6

Kortfristede aktiver -48,4 5,5 -11,8 -0,6 -6,0 -1,6 -62,9

Ubeskattet reserve vedrørende Sverige -8,9 -10,2 0,0 0,0 0,0 -0,3 -19,4

Hensatte forpligtelser 3,5 -4,9 0,0 0,0 0,0 0,0 -1,4

Værdi af skattemæssige underskud 310,1 8,2 0,0 0,0 0,6 2,6 321,5

Nedskrivning af skatteaktiver -56,4 20,8 6,0 0,0 0,0 0,0 -29,6
| alt 222,4 14,4 5,8 -0,6 5,4 0,7 2257

 

En væsentlig del af det samlede skatteaktiv vedrører den danske del af sambeskatningen, hvor de skattemæssige underskud kan

fremføres tidsubegrænset.

Værdiansættelsen af skatteaktivet er foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 5-årig pe-
riode. De første tre år er budgetteret ud fra en vurdering af konkrete projekter i koncernens projektportefølje. De yderligere to år
er baseret på resultatfremskrivninger, som er underbygget af dels konkrete projekter i projektporteføljen med en længere tidsho-
risont end 3 år dels en række projektmuligheder. Der er en vis usikkerhed knyttet hertil hvorfor der er indregnet en reservation til
imødegåelse af risikoen for manglende projektgennemførelse, udskydelse af projekter og risikoen for reducerede projektavancer
i forhold til det forventede. Med baggrund heri har ledelsen vurderet et samlet nedskrivningsbehov af skatteaktivet pr. 31. januar
2011 på DKK 29,5 mio. Pr. 31. januar 2010 udgjorde den samlede nedskrivning af skatteaktivet DKK 29,6 mio.

Nedskrivningen af skatteaktivet vedrører primært danske skattemæssige underskud, som kan fremføres tidsubegrænset samt

polske og tjekkiske underskud med udløbsdato indenfor 1-5 år.

Note 22. igangværende og færdige projekter

 

 

 

 

 

 

31.1.2011 31.1.2010
igangværende og færdige projekter excl. renter m.v. 3.413,8 3.361,5
Aktiverede renter m.v. 483,1 425,1
Modtagne a'conto betalinger -284,1 -350,7
Nedskrivninger -188,1 -182,4
Igangværende og færdige projekter i alt 3.424,7 3.253,5

 

Bogført værdi af den andel af projektbeholdningen hvorpå der er nedskrevet udgør DKK 767,1 mio. (2009/10: DKK 652,5 mio.).

 

88/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

Note 23. Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

Tilgodehavender vedrørende viderefaktureringer af entreprisekontrakter 0,0 0,2
Tilgodehavender hos lejere 19,6 13,3
Øvrige tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 135,4 93,0
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser i alt 155,0 106,5
Årets nedskrivninger indregnet i resultatopgørelsen -7,5 -1,4

 

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

Nedskrivninger pr. 1. februar 8,9 7,0
Valutakursreguleringer af primo saldo 0,3 0,5
Anvendt i året -1,2 -0,1
Hensat for året 8,8 1,5
Tilbageført i året -0,1 0,0
Nedskrivninger pr. 31. januar 16,7 8,9

 

Eventuel nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, svarende til summen af de fremtidige nettoindbetalinger, som tilgo-
dehavenderne forventes at indbringe. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte til-
godehavender. Den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel
vurdering udgør DKK 17,0 mio. Pr. 31. januar 2010 udgjorde den tilsvarende værdi DKK 5,6 mio.

Der er ingen væsentlige overforfaldne ikke-nedskrevne tilgodehavender.

Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdi svarer til dagsværdi. Der er indtægtsført renteindtægter på nedskrevne tilgodeha-
vender på DKK 0,0 mio. (2009/10: DKK 0,0 mio.).

Note 24. igangværende arbejder for fremmed regning

 

31.1.2011  31.1.2010

 

 

 

 

Kostpris for udført arbejde pr. balancedagen 29,9 8,7
Acontoavance 12,3 9,1
Foretagne a'contofaktureringer -30,0 0,0
igangværende arbejder for fremmed regning i alt 12,2 17,8

 

Tilbageholdte betalinger for udført arbejde udgør DKK 0,0 mio. (2009/10 DKK 0,0 mio.).

Note 25. Værdipapirer

 

31.1.2011 31,1.2010

 

 

 

Noterede værdipapirer 0,1 0,1
Unoterede værdipapirer 3,9 3,9
Værdipapirer i alt 4,0 4,0

 

Værdipapirerne bestående af noterede aktier og unoterede egenkapitalandele og værdipapirer er klassificeret som ”Finansielle
aktiver disponible for salg”. Noterede værdipapirer består af børsnoterede aktier og måles til dagsværdi. De unoterede egen-
kapitalandele handles ikke på et aktivt marked. Da dagsværdien af disse ikke kan opgøres tilstrækkeligt pålideligt, måles de til
kostpris. Unoterede værdipapirer, bortset fra unoterede egenkapitalandele optages ved første indregning til kostpris og måles
efterfølgende til dagsværdi.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 89/120

1105266EogSN68361

 

 

Note 26. Indeståender på deponerings- og sikringskonti

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

Deponeringskonti og øvrige konti, som koncernen ikke har fuld dispositionsret over 63,6 68,7
Modregning af finansielle forpligtelser 0,0 -5,2
Indeståender på deponerings- og sikringskonti i alt 63,6 63,5
Note 27. Aktiekapital

Aktiekapitalen består af 42.065.715 stk. aktier a DKK 15 (nominelt DKK 630.985.725). Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er
ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger, herunder begrænsninger med hensyn til
udbetaling af udbytte og tilbagebetaling af kapital.

Aktiekapitalen har ændret sig således i de seneste 5 år:

 

 

 

 

 

 

 

Antal stk. i tusinder Nominel værdi

Ændringer Ultimo Ændringer Ultimo

2006/07 0,0 28.043,8 0,0 560,9

2007/08 0,0 28.043,8 0,0 560,9

2008/09 0,0 28.043,8 0,0 560,9

2009/10 0,0 28.043,8 0,0 560,9
2010/11:

Kapitalnedsættelse ved ændring i aktiestørrelsen fra nom. 20 til nom. 15 - 28.043,8 140,2 420,7

Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling 14.021,9 42.065,7 210,3 631,0

 

Koncernen har hverken i regnskabsåret 2010/11 eller sammenligningsåret ejet egne aktier.

Note 28. Andre reserver

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reserve for Reserve for

værdireg. af fin. værdireg. af Reserve for

Særlig aktiver dis- — sikringsinstru- valutakurs-
reserve  ponible for salg menter reguleringer Ialt
Andre reserver pr. 1. februar 2009 0,0 -0,1 -31,4 4,8 -36,3
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 0,0 0,0 32,5 32,5
Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0 31,4 0,0 31,4
Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 0,0 -5,8 -5,8
Andre reserver pr. 31. januar 2010 0,0 -0,1 0,0 21,9 21,8
Kapitalnedsættelse 140,2 0,0 0,0 0,0 140,2
Valutakursregulering, udenlandske virksomheder 0,0 w 0,0 4,2 4,2

Værdiregulering af sikringsinstrumenter 0,0 0,0 -2,3 0,0 23

Værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Udskudt skat af anden totalindkomst 0,0 0,0 0,4 -4,2 -3,8
Andre reserver pr. 31. januar 2011 140,2 -0,1 -1,9 21,9 160,1

 

Den særlige reserve vedrører en særlig fond som er opstået i forbindelse med den i august gennemførte kapitalnedsættelse
hvor stykstørrelsen på koncernens aktier er ændret fra DKK 20 til DKK 15. Denne reserve kan kun anvendes efter beslutning på
generalforsamlingen.

 

90/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 28. Andre reserver, fortsat

Reserve for værdiregulering af finansielle aktiver disponible for salg indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien
af finansielle aktiver, der er klassificeret som finansielle aktiver disponible for salg. Reserven opløses i takt med at de pågældende
”rmiansielle aktiver afhændes eller udløber.

Reserve for værdiregulering af sikringsinstrumenter indeholder urealiserede tab på indgåede valutaterminsforretninger og ren-
teafdækningsforretninger vedrørende sikring af fremtidige transaktioner.

Reserve for valutakursreguleringer indeholder alle kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for enheder med
en anden funktionel valuta end danske kroner, og kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af kon-
cernens nettoinvestering i sådanne enheder samt kursreguleringer vedrørende eventuelle sikringstransaktioner, der kurssikrer
koncernens nettoinvestering i sådanne enheder. Ved salg eller afvikling af dattervirksomheder overføres de akkumulerede valu-
takursreguleringer indregnet i anden totalindkomst vedrørende den pågældende dattervirksomhed til resultatet.

Note 29. Gæld til kreditinstitutter

 

31.1.2011 31.1.2010

Gæld til kreditinstitutter er indregnet således i balancen:

 

 

Langfristede gældsforpligtelser 146,4 26,0
Kortfristede gældsforpligtelser før modregninger 2.199,5 2.303,2
Gæld til kreditinstitutter i alt 2.345,9 2.329,2

 

Modregning af aktiver i kortfristede gældsforpligtelser:
Likvide beholdninger 0,0 -5,2
Gæld til kreditinstitutter efter modregning i aktiver 2.345,9 2.324,0

Der er foretaget modregning af finansielle gældsforpligtelser i tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt i bundne
likvider i det omfang selskabet har modregningsret og samtidig har til hensigt eller er aftalemæssigt forpligtet til at realisere
aktiver og forpligtelser samtidig.

Dagsværdi 2.346,2 2.329,9
Regnskabsmæssig værdi 2.345,9 2.329,2

Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den effektive rentes me-
tode.

Koncernen har pr. 31. januar følgende lån og kreditter:

 

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi Dagsværdi
Fast,
Lån Udløb rel 2010/11 2009/10 2010/11 2009/10 2010/11 2009/10
Realkredit DKK 2012-2027 fast 1,6 -4,1% 4,1 % 70,1 25,3 70,4 26,0
Bank DKK 2011-2012 variabel 3,5-5,5 % 4,5-6 % 1.002,8 1,175,6 1.002,8 1.175,6
Bank SEK 2011-2023 variabel 4-5% 2,5-3,5 % 45,0 42,2 45,0 42,2
Bank PLN 2011 variabel 8-9% 7-9,25 % 176,1 180,4 176,1 180,4
Bank CZK 2011-2012 variabel 2,75 - 3,75% 3,5-4 % 50,6 50,8 50,6 50,8
Bank EUR 2011-2027 variabel 2-6% 2,5-5 % 1.001,3 854,9 1.001,3 854,9
Ialt 2.345,9 2.329,2 2.346,2 2,329,9

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 91/120

1105266EogSN68362

 

Note 30. Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.1.2011 31.1.2010
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 1. februar 22,1 11,9
Valutakursreguleringer af primo saldo 2,0 0,0
Anvendt i året -14,5 -5,4
Tilbageførte lejegarantier -3,4 -2,7
Hensat for året 11,1 18,3
Lejegarantier på solgte ejendomme pr. 31. januar 17,3 22,1
Øvrige hensættelser pr. 1. februar 6,8 6,6
Tilbageførte hensættelser -6,8 0,0
hensat her 0,0 0,2
Øvrige hensættelser pr. 31. januar 0,0 6,8
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 17,3 28,9
31.1.2011 31.1.2010

Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
O-1år 10,1 14,2
1-5år 7,2 14,7
>5 år 0,0 0,0
Hensatte forpligtelser pr. 31. januar 17,3 28,9

 

Lejegarantiforpligtelser på solgte ejendomme er opgjort med udgangspunkt i erfaringer med lejegarantier og efter en individuel

vurdering af de enkelte lejemål.

Øvrige hensættelser pr. 31. januar 2010 vedrører hensættelser til negativ egenkapital i associeret virksomhed.

Note 31. Operationelle leasingkontrakter

For årene 2011-2015 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kontorlokaler, kontormaskiner og driftsma-
teriel. Lejekontrakterne er indgået for en 1 - 5 årig periode med faste leasingydelser, der årligt pristalsreguleres. Aftalerne er

uopsigelige i den nævnte periode, hvorefter de i al væsenlighed vil kunne fornyes i perioder på 3 - 5 år.

Fremtidige minimumsleasing ydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

 

 

 

 

 

 

2010/11 2009/10
Inden for 1 år 10,2 9,0
Inden for 1-5 år 8,5 11,0
Efter 5 år 0,0 0,0
lalt 18,7 20,0
Minimumsleasingydelser indregnet i årets resultat 12,4 12,4

 

 

92/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

Note 32. Udskudte skatteforpligtelser

 

31.1.2011 31.1.2010

 

 

 

 

 

 

Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. februar 59,2 43,3
Årets tilgang 13,0 30,6
Årets afgang -18,8 -15,7
Skat af anden totalindkomst -3,6 0,0
Valutakursreguleringer 5,3 1,0
Udskudte skatteforpligtelser pr. 31. januar 55,1 59,2

 

Udskudte skatteforpligtelser vedrører:

 

 

 

 

Kortfristede aktiver 38,4 41,3
Ubeskattet reserve vedrørende Sverige 21,6 19,4
Hensatte forpligtelser -1,7 -0,3
Værdi af skattemæssige underskud -3,2 -1,2
I alt 55,1 59,2

 

Der er ikke udskudte skatteforpligtelser vedrørende investeringer i dattervirksomheder, associerede virksomheder eller joint
ventures der ikke er indregnet i balancen. Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse af genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske
dattervirksomheder udgør DKK 97,0 mio. (DKK 2009/10: DKK 97,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses, og vur-
derer dette usandsynligt.

 

 

 

 

 

 

 

Note 33. Anden gæld

31.1.2011 31.1.2010
Medarbejderrelateret gæld 5,4 5,8
Feriepengeforpligtelser 7,6 7,9
Afledte finansielle instrumenter 2,7 0,0
Øvrig gæld 176,5 176,0
Anden gæld i alt 192,2 189,7

 

Fordelt således under forpligtelser:

 

 

Langfristede forpligtelser (medarbejderobligationer) 3,9 3,9
Kortfristede forpligtelser 188,3 185,8
Anden gæld i alt 192,2 189,7

 

Den regnskabsmæssige værdi af medarbejderrelateret gæld vedrørende løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge m.v., projektrela-
terede skyldige omkostninger samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.

Feriepengeforpligtelser repræsenterer koncernens forpligtelse til at udbetale løn i ferieperioder, som medarbejderne pr. balan-
cedagen har optjent ret til at afholde i efterfølgende regnskabsår.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 93/120

1105266EogSN68363

 

 

Note 34. Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser

Eventualaktiver
Eventualaktiv i form af ikke indregnede udskudte skatteaktiver fremgår af note 21.

Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser

 

31.1.2011 31,1.2010

 

 

 

 

 

 

Andel af kautions- og garantiforpligtelser i associerede virksomheder 28,2 0,0
Kautions og garantiforpligtelser for associerede virksomheder 4,0 5,1
Kaution og garantiforpligtelse for joint ventures 1,2 1,1
Andel af kaution og garantiforpligtelse i joint ventures 0,0 5,8
Øvrige kautioner og garantiforpligtelser 100,3 34,1
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdning stillet til sikkerhed for kreditinstitutter 3.154,5 2.938,6
Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. kapitalandele, tilgodehavender og materielle

aktiver som er stillet til sikkerhed for kreditinstitutter. 450,7 387,9

 

Tal i parantes er sammenligningstal for 2009/10.

De opførte beløb for kautioner og garantiforpligtelser for associerede virksomheder og for joint ventures udgør de maksimale
beløb.

Øvrige kautioner og garantiforpligtelser i koncernen består hovedsageligt af koncernens samlede lejegarantiforpligtelser udover
de i regnskabet afsatte beløb. De i regnskabet afsatte beløb udgør de andele af lejegarantierne som er vurderet aktuelle.

Projektbeholdningen udgør i koncernen DKK 3.424,7 mio. (DKK 3.253,5 mio.) hvoraf DKK 3.154,5 mio.(DKK 2.938,6 mio.) er stillet
til sikkerhed for de kreditinstitutter der har bevilget byggekreditter eller kreditforeningslån.

Regnskabsmæssig værdi af indeståender på sikringskonti m.v. og anlægsaktiver DKK 450,7 mio. (DKK 387,9 mio.) består af afgivet
sikkerhed i sikringskonti, værdipapirer m.v. DKK 66,2 mio. (DKK 32,8 mio.) og investeringsejendomme DKK 384,5 mio. (DKK 355,1
mio.).

Der er ydet sædvanlige arbejdsgarantier vedrørende udførte byggearbejder. Garantierne er ydet via kautionsforsikringsselskab.
Eventuelle garantiarbejder kan i vidt omfang henføres til underentreprenører.

TK Development kan i enkelte tilfælde være forpligtet til at stille den fornødne finansiering til rådighed for joint ventures i takt med
udvikling og gennemførelse af konkrete projekter eller i enkelte tilfælde være forpligtet til at indskyde yderligere kapital, såfremt
der måtte være behov herfor.

TK Development er aktuelt involveret i følgende sag som har en størrelse der gør den relevant at nævne:

De Samvirkende Købmænd indsendte i sommeren 2002 en klage til Naturklagenævnet over Københavns Kommunes godken-
delse af den måde hvorpå stormagasinet Field's er disponeret. Det blev navnlig gjort gældende at stormagasinet Field's ikke er
et stormagasin, men består af flere enkeltstående butikker. Naturklagenævnet traf beslutning den 19. december 2003 hvorefter
disponeringen af stormagasinet blev godkendt. De Samvirkende Købmænd har herefter indstævnet Naturklagenævnet for Østre
Landsret. Sagen er afgjort primo 2011, hvor De Samvirkende Købmænd har fået medhold. Hverken centrets ejer eller selskaber i
TK Development koncernen er direkte part i sagen, men afgørelsen kan have den effekt at stormagasinet Field's skal omdispone-
res efter nærmere forhandling med de relevante kommunale forvaltninger. Med afgørelsen kan der påhvile ejeren af Field's en
økonomisk byrde for at foretage en ændret bygningsmæssig disponering ligesom det ikke kan udelukkes at der i den forbindelse
kan blive rejst et krav mod koncernen. Uanset afgørelsen anser ledelsen fortsat risikoen ved denne sag som værende minimal.

Koncernen er herudover involveret i enkelte tvister der alle vurderes at være af en sådan størrelse at de hverken enkeltvis eller
under et kan påvirke koncernens resultat af betydning.

Ikke afsat udskudt skatteforpligtelse genbeskatningsforpligtelse vedrørende tyske dattervirksomheder udgør DKK 97,0 mio. (DKK
97,9 mio.). Selskabet kontrollerer hvorvidt denne udløses og vurderer dette usandsynligt.

 

 

94/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Kapitalstyring
Koncernens kapitalstruktur består af egenkapital, likvide beholdninger og gæld til kreditinstitutter.

Selskabets ledelse vurderer løbende koncernens kapitalstruktur og behovet for eventuelle tilpasninger hertil. Overordnet set er
det ledelsens mål at sikre en kapitalstruktur, som understøtter koncernens langsigtede vækst og som samtidig sikrer et for kon-
cernen så optimalt forhold som muligt mellem egenkapital og fremmedkapital for derved at maksimere afkastet til selskabets
aktionærer.

Økonomiske styremål
Der er i koncernen vedtaget et soliditetsstyremål svarende til en soliditet på 30 %, hvilket der ligeledes arbejdes under i forhold til
koncernens hovedbankforbindelse. Styremålet har været opfyldt i hele regnskabsåret. Pr. 31. januar 2011 udgør soliditetsgraden

40,4 % (31.01.10: 36,4 %).

Likviditetscovenant

Likviditetscovenants har været anvendt i koncernen siden foråret 2004. Likviditetscovenanten skal i korthed udtrykke, at koncer-
nen for at kunne påtage sig betydende likviditetskrævende forpligtelser til enhver tid skal have en likvid kapital der svarer til de
faste omkostninger i de næste seks måneder uden indregning af likviditetsindgange på solgte projekter, men med indregning af
projektforpligtelser de næste seks måneder.

Covenanten er udtryk for et likviditetsmæssigt styremål for den samlede koncern og samtidig en covenant som koncernen ar-
bejder under i forhold til koncernens hovedbankforbindelse. Covenanten skal beregnes og være opfyldt forud for erhvervelse og
igangsætning af likviditetskrævende projekter.

Covenanten er udtrykt således:L+K>E+04+R, hvor:

L=  TK Development-koncernens frie likviditet i form af indeståender på bankkonti og værdien af børsnoterede danske stats-
og realkreditobligationer med en løbetid på mindre end fem år.

K=  TK Development-koncernens disponible beløb under de til enhver tid værende tilsagte driftskreditfaciliteter.

E= Den planlagte likviditetsbelastning i de projekter som TK Development-koncernen er forpligtet til at gennemføre de kom-
mende seks måneder, herunder det nye/udvidede projekt idet der tages hensyn til tilsagte projektkreditfaciliteter fra
finansielle institutter samt forward funding.

0=  TK Development-koncernens kontante, ikke-projektrelaterede kapacitetsomkostninger for de kommende seks måneder
fratrukket management fees til forfald i de kommende seks måneder. Endvidere skal forhåndsaftalte projekt-fees til
forfald i de kommende seks måneder fra endelige og bindende aftaler med investorer til projekter, modregnes i beløbet.

R= Tilskrevne renter på TK Development-koncernens driftskreditter ide kommende seks måneder.

Koncernens likviditetscovenant er opfyldt i perioden.

Udbyttepolitik
Det er TK Developments langsigtede målsætning at udbetale en andel af årets resultat som udbytte eller alternativt via et aktie-
tilbagekøbsprogram. Dette vil altid ske under hensyntagen til koncernens kapitalstruktur, soliditet, likviditetssituation og planer

for investeringer.

Misligholdelse af låneaftaler
TK Development koncernen har ikke i regnskabsåret eller sammenligningsåret forsømt eller misligeholdt låneaftaler.

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 95/120

1105266EogSN68364

 

Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kategorier af finansielle instrumenter 31.1.2011 31.1.2010
Andre værdipapirer og kapitalandele . 1,9 1,3
Finansielle aktiver der holdes til udløb 1,9 1,3
Tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser 155,0 106,5
Tilgodehavender hos associerede virksomheder 20,3 2,9
igangværende arbejder for fremmed regning 12,2 17,8
Andre tilgodehavender 106,6 125,7
Likvide beholdninger inkl. deponerings- og sikringskonti 159,9 141,0
Udlån og tilgodehavender 454,0 393,9
Værdipapirer 4,0 4,0
Finansielle aktiver disponible for salg 4,0 4,0
Kreditinstitutter 2.345,9 2.324,0
Leverandørgæld 104,8 144,1
Anden gæld 189,5 185,8
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 2.640,2 2.653,9
Afledte finansielle instrumenter indgået i forbindelse med renteafdækninger 2,7 0,0
Sikringsinstrumenter 2,7 0,0

 

Koncernens risikostyringspolitik

TK Development er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for ændringer i valutakurser og renteniveau. Koncernens risiko-
styringspolitik har det overordnede formål at styre risici og eksponeringer for derved at begrænse de negative virkninger på såvel
indtjening som pengestrømme. Moderselskabet styrer i videst muligt omfang de finansielle risici i koncernen centralt og koordi-
nerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.

Valutarisici

Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at afpasse indbetalinger og udbetalinger i samme valuta. Som hovedregel aftales
de enkelte projekters finansiering hvad enten det er via kreditinstitutter eller ved anvendelse af forward funding i samme va-
luta som salget af projektet er aftalt i eller forventes solgt i. Tilsvarende søges entreprisekontrakterne som hovedregel indgået i
projektets salgsvaluta. | de tilfælde hvor entreprisekontrakterne aftales i en anden valuta end projektets salgsvaluta, foretages
en konkret vurdering af hvorvidt der skal indgås terminsforretninger eller andre afledte finansielle instrumenter til afdækning af
valutarisikoen. Der har ikke i regnskabsåret 2010/11 været indgået terminsforretninger eller andre afledte finansielle instrumen-
ter. For sammenligningsåret var der indgået en terminskontrakt til sikring af en entreprisevaluta på et projekt, idet den valuta er
forskellig fra projektets salgsvaluta. Denne terminskontrakt blev afregnet endeligt i sammenligningsåret.

Renterisici

TK Development koncernen finansierer som hovedregel sine igangværende projekter med enten kortfristet, variabelt forrentet
bankfinansiering eller forward funding, der oftest er baseret på en fast rente. Øvrig rentebærende gæld er i al væsentlighed va-
riabelt forrentet.

Ledelsen vurderer løbende i henhold til koncernens politik, hvorvidt en andel af udlånet skal sikres med finansielle instrumenter.
Der er i regnskabsåret 2010/11 indgået to renteswaps til afdækning af renterisici. Afrdækningen vedrører to færdigopførte projek-
ter i Polen. Aftalerne udløber i 2013 samt 2014. For sammenligningsåret var der ikke indgået afledte finansielle instrumenter til
afdækning af renterisici.

Likviditetsrisici

Koncernen styrer løbende sine likviditetsrisici ved anvendelse af rullende kortidslikviditetsbudgetter og langsigtede likviditets-
budgetter, der dækker flere år. Det er koncernens målsætning løbende at sikre et for koncernen optimalt likviditetsberedskab for
at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens likviditetsberedskab søges
optimeret ved låneoptagelse eller indgåelse af aftaler om forward funding vedrørende igangværende projekter.

 

96/120  TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 | Koncernregnskab

 

 

Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

For at kunne sikre et fremadrettet finansielt beredskab har ledelsen vedtaget likviditetsstyremål i den samlede koncern. Ligeledes
er der vedtaget et soliditetsmål for den samlede koncern svarende til en soliditet på minimum 30 %, beregnet som egenkapital i
forhold til samlede aktiver. I forhold til koncernens hovedbankforbindelse anvendes både likviditets- og soliditetsmæssige styre-
mål. Begge er opfyldt i perioden.

Kreditrisici
I forbindelse med salg af koncernens projekter overgår ejendomsretten til projekter først til investor på betalingstidspunktet. Salg

af koncernens projekter genererer således som hovedregel ikke egentlige kreditrisici. Hvert tilgodehavende vurderes individuelt
og eventuelle nedskrivninger foretages.

Den maksimale kreditrisiko knyttet til værdipapirer og kapitalandele, tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser, andre
tilgodehavender, likvide beholdninger og indeståender på deponerings- og sikringskonti svarer til den regnskabsmæssige værdi

heraf. Årets nedskrivninger vedrørende tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser fremgår af note 23.

Der er ikke foretaget nedskrivninger på øvrige finansielle aktiver i regnskabsåret 2010/11 (2009/10: DKK 0,8 mio.). Den regnskabs-
mæssige værdi af andre tilgodehavender der er nedskrevet til nettorealisationsværdi udgør DKK 0,9 mio. (2009/10: DKK 0,9 mio.).

Valutarisici vedrørende indregnede aktiver og forpligtelser:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Likvider,
depone-

ringskonti og Tilgode- Kredit- Gældsfor- Usikret netto
2010/11 værdipapirer havender institutter pligtelser position
EUR 34,1 61,9 -1.001,3 -56,1 -961,4
SEK 27,9 47,0 -45,0 -24,4 55
PLN 33,0 23,9 -176,1 -31,6 -150,8
CZK 12,3 7,1 -50,6 -17,6 -48,8
31.1.2011 107,3 139,9 -1.273,0 "129,7 -1.155,5
2009/10
EUR 15,0 52,0 -848,9 56,1 -838,0
SEK 27,6 25,8 -42,1 -17,2 -5,9
PLN 32,1 27,1 -180,4 -29,4 -150,6
CZK 15,1 3,7 -50,8 -15,0 -47,0
31.1.2010 89,8 108,6 -1.122,2 -117,7 -1.041,5
Resultatets og egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving 2010/11 2009/10
Indvirkning hvis EUR-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 72,1 62,9
Indvirkning hvis SEK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs -0,4 0,4
Indvirkning hvis PLN-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 11,3 11,3
Indvirkning hvis CZK-kurs var 10% lavere end faktisk kurs 3,7 3,5

 

 

Koncernregnskab | TK Development A/S | Årsrapport 2010/11 97/120

1105266EogSN68365

 

 

Note 35. Finansielle risici og finansielle instrumenter, fortsat

Koncernens væsentligste valutaeksponeringer relaterer sig til EUR, SEK, PLN og CZK. Ovenstående viser hvilken indvirkning det
ville have på egenkapitalen og resultatet, såfremt kursen på de pågældende valutaer havde været 10 % lavere end den faktisk
anvendte kurs. En tilsvarende stigning i valutakurserne ville medføre et tilsvarende fald på årets resultat og egenkapital.

Idet samtlige kursreguleringer vedrørende ovenstående finansielle instumenter føres i resultatopgørelsen, vil påvirkningen fr