Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Næonværende regnskab gedkendtes på selskabets

oidingre generafforsamling der: 2
y —//

Sora dirigent: '

 
   
 

Erhvervs og Selskabsstyrelsen
02 maj. 2011

   
 

HUSK ABS STYRELSEN
”2 MAJ 204
Ekspeditionen — i

Årsrapport // 2010

 

 

 

 

 

          

|) Ku

lg ol Eg

[ hån I

i blu É

i oo j ' i .

| il dg i i w HE
1105024EogSN01190 ft til Bk kg! i bd

harme.

TERE am

 

 

 

Selskab:

Nordicom A/S

Kongens Nytorv 26

1050 København K

CVR-nr: 12 93 25 02
Hjemsted: … København, Danmark

Telefon: +45 33 33 9303
Telefax: +45 33 33 83 03
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicomQnordicom.dk

Bestyrelse:

Direktør Allan Andersen, formand

Direktør Michael Vad Petersen, næstformand
CEO Julius Thorfinnsson

Advokat Leif Djurhuus

Direktør Leif Olsen

Direktion:
Adm. direktør Ole Steensbro

Revisor:
Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Generalforsamling:

Ordinær generalforsamling afholdes

den 28. april 2011 kl. 10 på Hotel D'angleterre,
Kongens Nytorv 34, 1050 København K.

 

 

 

 

 

 

de

 

 

 

BER

Sri,

 

1105024mogsN01191.

Incholdsiorændse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sakkelsodvaninger errerner navne crasakersn en earn ans sner MÅ
Korcarnmsindkiur pr. 31, dekaner 200 ; OUN RK EK DEKAN SDANSSK ERNA 6
Uedkigns bodming surannaon FF NAROROPE GERE RK LE DS KKR vanrnnnen &
itoveddodnggetal ornannsr ker neeneerenntnsn sanne EB
Året hondiedk 1
led hang on en ed dulding Gg omegn. akureresr ene nncssnnnsne HE
KondaReRs STEG com ccrovoerncorevder arnansnannanersnnnn 1177
Åas cult sammenheldt med den forenede udkig nuanrrnennrrrsnnessnnvennsrne ME
Beguateder eter 31, decoder 2010 rn runner 18
- Fremmed 2000 ; , on AG.
Seamen ten vs gen , . 21
wØviigejlovcrævendeton lysninger ledelsens Beregn asrnsnssssncnnsnnnrnnssnnnnnnnsnnnnnnnr 2]
(ledelsespåte dn ing soen Al
banan ms pege. mom 75;
Årene. 46
Reulanpgøde AR
Orcørie ar makekonet ; vennen . (10;
gade al frenddl sillng pr. 31. Gamer... . 50
(Ongørelseedegen kapitel : ve 52
Nor. ; mx SØ

 

 

 

NORDICOM |

Selskabsoplysninger

Bestyrelsen

 

Født 1945 Formand for bestyrelsen
2011

Indvalgt i bestyrelsen i januar

Allan Andersen har i sin karriere haft et antal direktørstillinger i bl.a.
DSB, FDB, The Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor 1/S og Freja
ejendomme A/S. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgiv-
ningsvirksomhed, allanacons.dk (AA Consult ApS).

Direktionsposter
AA Consult ApS

Bestyrelsesposter

Scandinavian Business People A/S (formand)
Uddannelse A/S (formand)
AlS (formand)

Business Danmark
NeuroSearch A/S Schaumann Properties
Greater Europe Deep Value Fund Ltd. Greater Europe
Ethical Economy

Deep Value Fund II Ltd. Greater Europe Fund Ltd.
Ltd.

  

Michael Vad Petersen
Født 1958 Næstformand for bestyrelsen Indvalgt i bestyrelsen i april
2007

Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor og har siden
2005 drevet virksomheden RE-CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger
sig med rådgivnings- og serviceydelser i forbindelse med investering I
danske, tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb
bl.a. som afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Syd-
bank A/S, direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal
Bank AG og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og
projektudbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende
kompetence og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling på
ejendomsmarkedet i Danmark såvel som internationalt.

Direktionsposter
RE-CONSULT Denmark ApS  MVP-INVEST Holding ApS  MSB Copen-
hagen A/S

Bestyrelsesposter
SEAL Invest A/S

 

 

 

Født 1965. Indvalgt i bestyrelsen januar 2011

Julius Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir. Før
udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Julius Thorfinnsson med den
finansielle restrukturering af Stodir. Jålius Thorfinnsson har siden afslut-
ningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere
forskellige islandske selskaber.

Direktionspøster
Stodir hf.

Bestyrelsesposter
Medlem af bestyrelsen for Ferskur Holding B.V,
Tryggingamidstodin — TM hf.

Næstformand for

Leif Djurhuus
Født 1953. indvalgt i bestyrelsen i januar 2011

Leif Djurhuus er uddannet cand.jur. i 1979 fra Københavns Universitet
og advokat fra 1983 med møderet for Højesteret fra 1990.

Leif Djurhuus er partner i advokatfirmaet Plesner og rådgiver primært
omkring køb og salg, udlejning samt finansiering af fast ejendom og i
særdeleshed inden for projektudvikling, indkøbscentre, hoteller og
investeringsejendomme.

Leif Djurhuus har omfattende erfaring med retssager, i særdeleshed
omkring kontraktfortolkning og lejefastsættelse.

Direktionsposter
Ingen direktionsposter

Bestyrelsesposter

Berlin Residential Holding A/S (best.medl.) Bispebjerg Kollegiet A/S
(formand) Egeskov & Lindquist A/S (formand) Familien Erichsens
Mindefond (formand) — Festo A/S (formand) K/S Klinten Faaborg
(best.medl.) Kystvejen 18 A/S (best.medl.)  N67 Solar Modules ApS
(best.medl.) Schaumann Boligudvikling K/S (næstformand) — Schau-
mann Development A/S (best.medl.) Schaumann Holding A/S
(næstformand) Schaumann Private Equity A/S (næstformand) Schau-
mann Properties A/S (næstformand) Schaumann Renewable Energy A/S

(best.medl.) Team Klienten ApS (formand) — Tegel Holding ApS
(best.medl.) 67 Holding A/S (best.medl.) 67 Tegel Holding ApS
(best.medl.) Østre Gasværk Teater A/S (næstformand)

 

 

 

Leif Olsen
Født 1952 - Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011

Leif Olsen er cand.merc fra Handelshøjskolen i København, hvor det
også blev til undervisning i faget teoretisk statistik på HA-studiet.

Leif Olsens karriere har været fokuseret på entreprenørvirksomhed
(blandt andet som adm. direktør for den børsnoterede Christiani &
Nielsen-koncern), finansiering og fast ejendom i bred forstand.

Leif Olsen har gennem en årrække stået i spidsen for ejendomsmægler-
firmaet Leif Olsen A/S, der er et decideret erhvervsejendomsmæglerfir-
ma, der betjener en lang række private og offentlige kunder.

| 2009 indleverede Leif Olsen speciale til Københavns Universitet med
titlen "Lokalplaner i praksis",

Direktionsposter

Canmerc ApS og datter - Leif Olsen A/S - ApS KBUS 38 nr. 2866 og
datter - ApS KBUS 38 nr. 2867 og datter - VICH 4234 ApS - ApS nr. 1 af
10/11 1988 og datter - Agrokoncernen af 20/9 2008 ApS Leif Olsen
Invest - Rosenkæret ApS og datter - Rosenkæret Invest ApS

Bestyrelsesposter

Trafomo A/S - Rosenkæret ApS - Leif Olsen A/S Ejendomsforeningen
Danmark (hovedbestyrelsen) - Formand for Realkredit Danmarks "Lokal-
råd Storkunder" VL-gruppe 64

1105024EogSN01192

 

NORDICOM | SELSKABSOPLYSNINGER

Direktion

Bestyrelsen har ansat en direktion bestående af administrerende direktør
Ole Steensbro. Direktionen varetager den daglige ledelse af koncernen i
henhold til bestyrelsens retningslinjer og anvisninger.

     

 

bus;
Ole Steensbro
Født 1963 - Adm. direktør siden 28. februar 2011

Ole Steensbro har været underdirektør i Nordicom siden 1. februar 2008
og direktør siden 1. december 2008. Ole Steensbro kommer fra en
stilling som økonomidirektør i Veolia Transport Danmark A/S, har tidli-
gere arbejdet som nordisk økonomidirektør i erhvervsrejsebureauet
Mærsk/DFDS Travel og besat forskellige lederstillinger i PBS A/S.

Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i Køben-
havn.

Direktionsposter
Scan Wide ApS

Bestyrelsesposter
Degnehaven ApS (formand)

in

 

NORDICOM |

 

Koncernstruktur pr. 31. december 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM A/S
Komplementar- Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom
koncernen af 3. Udvikling A/S Ejendom A/S .… Finans A/S — Parking ApS Sverige A/S Tyskland A/S
… april 2007 ApS : a . . i
K/S Langebrogade Randlewej Nordicom Bolig- Nordicom Nordicom Deut-
5 ApS - ejendomme A/S Sverige AB ;Sschland GmbH
Havnestaden ApS | ; | Nordicom By- Kanalparken A/S Nordicom Nordteam I.
sejendomme A/S | |» … Våxjø AB … GmbH
Skærgården, Egå Nordicom Domicil-! | Hejrevej 26-28 Nordicom Linkø- Nordteam II.
. ApS ejendomme A/S | | 2400 København +, ping AB GmbH
SÅ |: NV ApS
Emdrup Have Nordicom Butiks- ; Nordicom Nordteam Il.
ApS "ejendomme A/S … Norrkøping AB GmbH
Astersvej ApS Logistik-og Nordicom Våsterås Nordteam IV.
Produktionsejen- AB GmbH
rr" 7 — : ; domme A/S
Hammershøj ApS É Nordteam V.
GmbH

 

 

Amager Strandvej
. ApS

 

 

Emdrup Park
ApS

 

Fyrholm ApS

 

Lindholm ApS

 

 

Ballerup Idrætsby
;Marbækvej ApS

 

 

Enghave
”… Brygge ApS

 

 

Skrånings-
… husene ApS

 

 

Ved Stigbordene
ApS

 

 

Susågaarden ApS

 

Rønne Allé
12-18 ApS i
—… likvidation

 

 

 

 

 

 

Oplysninger om de respektive kapitalandele fremgår af note 20.

 

 

Nyborg

(al
z
(ae
£
(<B)
eJ
77]
(<D]
—

USR

BE UENS

I Lejligheder p
rs

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM |

Ledelsens beretning

Hoved- og nøgletal

 

Resultatopgørelsen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb 1 1 000 kr 2010 2009 2008 2007 2006
Omsætning 429.217 300.557 552,874 755.051 919.439
Driftsomkostninger -245.294 -99,240 -356.260 -536.287 -620.885
Bruttoresultat 183.923 201.317 196.614 218.764 298.554
Personale og andre eksterne omkostninger -59.278 -76.314 -68.231 -53.869 -57.802
Resultat af associerede virksomheder 0 0 -33.271 1.430 4,768
Af- og nedskrivninger -17.181 -4.049 -3.699 -4.416 -3.179
Resultat før værdireguleringer 107.465 120.954 91.413 161.909 242.341
Værdireguleringer -600.553 -564.041 -189.470 152.827 387.793
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 2.669 -35.258 18.956 99,499 33.809
Resultat af primær drift -490.419 -478.345 -79.101 414.235 663.943
Finansielle poster -126.176 -196.490 -183.959 -122.118 -80.109
Resultat før skat -616.595 -674.835 -263.060 292.117 583.834
Skat af årets resultat 199.517 122.058 58.171 -34,940 -162.438
Årets resultat -417.078 -552.777 -204.889 257.177 421.396
Opgørelse af finansiel stilling pr. 31 december

Beløb 1 1 000 kr 2010 2009 2008 2007 2006
Langfristede aktiver 3.727.150 4,550.151 5,133.601 4.813.205 3.821.073
Kortfristede aktiver 552.086 429.533 491.724 1.010.924 1.099.638
Aktiver i alt 4.279.236 4.979.684 5.625.325 5.824.129 4.920.711
Egenkapital ultimo 193.228 496.908 1.043.165 1.416.240 1.182.454
Langfristede gældsforpligtelser 3.654.253 2.353.932 2.479.503 2.813.503 1.795.361
Kortfristede gældsforpligtelser 431.755 2.128.844 2.102.657 1.624.386 1.942.896
Passiver i alt 4.279.236 4.979.684 5.625.325 5.854.129 4.920.711
Investeringer i materielle anlægsaktiver 92.994 154.911 607.210 1.119.854 890.960
Opgorelse af pengestrømme

Belob 1 1.000 kr 2010 2009 2008 2007 2006
Pengestrømme fra driften 146.275 -79.304 261.742 303.217 354.558
Pengestrømme fra investering 49.525 56.821 -419.074 -975.833 -772.435
Pengestrømme fra finansiering -93.765 12.199 61.945 566.786 923.510
Pengestrømme i alt 102.035 -10.284 -95.387 -105.830 505.633

 

 

 

Hoved- og nøgletal

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

Nøgletal

2010 2009 2008 2007 2006
Afkast på færdige investeringsejd. (%) 6,1 5,4 5,3 5,0 5,4
Gennemsnitlig lånerente (%) 3,2 5,0 4,8 3,5 3,0
Afkastmarginal på færdige investeringsejd. (%) 2,9 0,4 0,6 1,5 2,4
Forrentning af egenkapital før skat (%) -178,3 -87,6 -21,4 22,5 59,2
Forrentning af egenkapital efter skat (%) -120,5 -71,8 -16,7 19,8 42,7
Indre værdi pr. aktie, ultimo (beløb i kr.) 16 78 162 209 180
Resultat pr. aktie før skat (beløb i kr.) -77 -106 -41 44 88
Resultat pr. aktie efter skat (beløb i kr.) -52 -87 -32 39 64
Udbytteafkast 0,0 0,0 0,0 1,7 1,4
Kurs/indre værdi, ultimo 0,7 0,8 0,2 1,8 2,2
Udbytteprocent 0,0 0,0 0,0 17,0 9,6
Price Earning N/A N/A N/A 19 10
Cashflow pr. aktie (beløb i kr.) 18,2 -12,5 40,7 45,3 52,9
Soliditet (%) 4,5 10,0 18,5 24,2 24,0

 

 

Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010",
Aktierelaterede nøgletal for perioden 2006-2009 er multipliceret med en justeringsfaktor på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010.

1105024EogSN01194

 

NORDICOM |

 

Øvrige oplysninger

 

Belob 1 1 000 kr 2010 2009 2008 2007 2006
EBIVAT” 107.465 120.954 91.413 161.909 242.341
EBIVAT (adjusted)" "" 145.726 137.587 95.112 166.325 245.520
EBVAT”"” -18.711 -75,536 -92,546 39.791 162.232
EBVAT (adjusted)"”” 19.550 -58.903 -88.847 44.207 165.411
Nettorentebærende gæld / EBIVAT (Adjusted) 24,1x 28,5x 40,7x 19,8x 10,5x
EBIVAT (adjusted) / huslejeindtægter 56% 53% 38% 85% 166%
EBIVAT (adjusted) / kapacitetsomkostninger 2,5x 1,8x 1,4x 3,1x 4,2X
EBIVAT (adjusted) / renter 1,2x 0,7x 0,5x 1,4x 3,1x
Andel af langfristet gæld af total gæld (%) 89,4 52,5 54,1 63,4 48,0
Selskabskapital 120.279 312.786 312.786 312.786 312.786
Børskurs, ultimo (beløb i kr.) 11 60 68 820 843
Aktiekursstigning i kurspoint -49 8 -752 -23 -75
Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) 0,0 0,0 0,0 14,0 13,0
Antal medarbejdere i koncernen 37 52 63 64 52

 

” Resultat før renter, værdireguleringer og skat
=% Resultat før værdireguleringer og skat
=x% justeret for nedskrivninger på projektbeholdninger og øvrige af- og nedskrivninger

 

 

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Nøgletallene er beregnet ud fra følgende formler:

 

hudjdirerger les

 

Afkast på færdige investeringsejendomme Cr ande kadge
indsreonne

 

 

Neorennaheonesminger 100
Framed

 

Gennemsnitlig lånerente

 

      

ere monne
Afkastmarginal på færdige investeringsejendomme (guslduerene

 

 

Renter før der” 100
Carmen eee

 

Forrentning af egenkapital før skat

 

 

haute clade" 100
(Gerremsnit igtegenkantal

 

Forrentning af egenkapital efter skat

 

 

reel dine
Året le, eklime

 

Indre værdi pr. aktie, ultimo

 

 

Reuter der” 100
Corot all elsker

 

Resultat pr. aktie før skat

 

 

Reulr dtrdier ” 100
Craig anede

 

Resultat pr. aktie efter skat

 

 

Uli. ae ” 100

 

Udbytteafkast

 

 

'Badus
eleven. de

 

Kurs/indre værdi, ultimo

 

 

forde myte " 100
Åas cult

 

Udbytteprocent

 

 

Baskus
Router pr. akde

 

Price Earning

 

 

Clive dei
(Wdvandetsgennemspitllerante ekte

 

Cashflow pr. aktie

 

 

koret, ultimo” 100
Pædver, ullime

 

Soliditet (%)

 

 

 

1105024EogSN01195

 

nen est SENEST ONS

I Ombygning af Rebæk Sue butik

 

 

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Året i hovedtræk

Der blev i 2010 opnået en række afgørende resultater, som gav Nordi-
com et nødvendigt pusterum til at rette koncernen op oven på følgerne
af den finansielle krise og de efterfølgende rystelser i ejendomsmarke-
det. I første kvartal blev der således indgået en 3-årig bankaftale med
koncernens væsentligste finansielle kreditorer, som accepterede et
solidarisk loft over rentesatserne og mulighed for-at oprulle renter. Som
betingelse i bankaftalen blev der efterfølgende udsendt et børsprospekt,
som skaffede koncernen et nødvendigt kapital- og likviditetsindskud til
investering i primært eksisterende udlejningsejendomme. I børsprospek-
tet er der fremlagt en strategi for kontrolleret genopretning af koncer-
nen, De væsentligste elementer i strategien er afvikling af ejendomsbe-
siddelser i Tyskland og Sverige, afvikling af såkaldte ”green-field” (dvs.
projektgrunde) udviklingsprojekter samt fokusering af porteføljen af
færdige investeringsejendomme. Efter kapitaludvidelsen blev der ændret
væsentligt i aktionærsammensætningen, og dette affødte krav om
indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling, som fandt sted den
11. januar 2011. På denne blev der valgt en ny bestyrelse, som har
erklæret at ville følge den lagte strategi. Den nye bestyrelse har kritisk
gennemgået koncernens ejendomsportefølje samt de regnskabsmæssige
skøn og vurderinger, der ligger til grund for ejendommenes værdiansæt-
telser. Anvendelsen af ændrede skøn og vurderingsmetoder, herunder
blandt andet indhentning af flere eksterne vurderinger, har medført
væsentlige negative dagsværdireguleringer af koncernens ejendomme.
De nye momsregler, der trådte i kraft den 1. januar 2011, har desuden
haft større negativ effekt end forudsat tidligere.

Desuden er der lagt vægt på at beskrive de forudsætninger, der i den
kommende tid skal opfyldes for, at yderligere negative dagsværdiregule-
ringer ikke bliver aktuelle. De væsentligste af disse forudsætninger er
nedbringelse af tomgangslejen, afvikling af de likviditetskrævende
"green-field” udviklingsprojekter, fastholdelse af nuværende skøn og
principper for hensættelser til vedligeholdelse samt nedbringelse af det
væsentligste vedligeholdelsesefterslæb.

Selskabets drift er forløbet som forventet, og årets resultat før værdire-
guleringer og skat (EBVAT) udgør -19 mio. kr., hvilket er I overensstem-
melse med de tidligere udmeldte forventninger.

Justeret for ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger og afskrivninger
udgør EBVAT 20 mio. kr. for 2010 (2009: -59 mio. kr.).

1105024EogSN01196

NORDICOM |

Ledelsens beretning om årets udvikling og forventninger

Koncernen opdeler, jævnfør note 1 og 3, sine aktiviteter i henholdsvis
Nordicom Ejendom og Nordicom Udvikling. Nordicom Ejendom ejer en
portefølje af færdige investeringsejendomme til udlejning. Nordicom
Udvikling var ejendomsudvikler og har investeret i og udviklet ejen-
domsprojekter/grunde under betegnelsen investeringsejendomme under
udvikling.

Jævnfør afsnittet "Årsregnskab" side 44, har Nordicom i 2010 øget
lejeindtægterne med 4 mio. kr. fra 259 mio. kr. i 2009 til 263 mio. kr.
Heraf udgør ca. 13 mio. kr. en engangsindtægt relateret til en lejekom-
pensation. Eksklusive denne engangspost udgør lejeindtægterne således
250 mio. kr. i 2010, hvilket svarer til en reduktion på 9 mio. kr. sam-
menlignet med 2009. Faldet relateres primært til koncernens investe-
ringsejendomme under udvikling samt en reduktion af lejeindtægterne
på færdige investeringsejendomme i Sverige og Tyskland som følge af
frasalg gennemført i 2009 og 2010. Nordicom Ejendoms danske inve-
steringsejendomme oplevede en lille stigning i lejeindtægterne i 2010.

Salg af projektbeholdninger udgør 164 mio. kr. (2009: 37 mio. kr.) og
vedrører salg af 37 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), et min-
dre antal grundstykker samt salg af en ejendom i Tyskland. Salget er
øget med 127 mio. kr. i forhold til sidste år.

Nordicom opnåede i 2010 et bruttoresultat på 184 mio. kr. (2009: 201
mio. kr.). svarende til en reduktion på 17 mio. kr. sammenlignet med
2009.

Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 59 mio. kr. (2009: 76
mio. kr.), er faldet med 17 mio. kr. Faldet skyldes effekten af organisati-
onstilpasninger foretaget i 2009 samt en yderligere reduktion af antallet
af medarbejdere i 2010 fra 52 medarbejdere ultimo 2009 til 37 medar-
bejdere ultimo 2010. Herudover er engangsomkostninger relateret til
Nordicoms organisatoriske og finansielle omstilling reduceret, efterhån-
den som omstillingsprocesserne er tilendebragt i løbet af 2010.

Nordicom opnåede i 2010 en EBIVAT (resultat før renter, værdiregule-
ringer og skat) på 107 mio. kr. mod 121 mio. kr. i 2009. Reduktionen
på 14 mio. kr. sammenlignet med 2009 skyldes primært færre renteind-
tægter på pantebreve, øgede driftsomkostninger og nedskrivninger på
projektbeholdninger samt domicilejendomme, hvilket delvist er opvejet
af reducerede kapacitetsomkostninger. EBIVAT er negativt påvirket af
ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger på projektbeholdninger (par-
celhusgrunde, bl.a. i Næstved) med ca. 21. mio. kr. samt nedskrivninger
på domicilejendomme med ca. 14 mio. kr. EBIVAT, justeret for ikke-
likviditetspåvirkende nedskrivninger på projektbeholdningen, og domi-
cilejendomme, er således 142 mio. kr. og 146 mio. kr. inklusive årets
afskrivninger.

EBVAT (resultat før værdireguleringer og skat) udgør -19 mio. kr. (2009:
-76 mio. kr.), hvilket er i overensstemmelse med de tidligere udmeldte
forventninger.

Justeret for ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger og afskrivninger
udgør EBVAT 20 mio. kr. for 2010 (2009: -59 mio. kr.).

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning på 13 mio. kr.
(2009: 8 mio. kr.) vedrører færdiggørelse af Rebæk Søpark Butikscenter
i Hvidovre, Ombygningen på 9 mio. kr. har medført mulighed for at gøre
plads til en Lidl butik på ca. 1.000 m?, hvorved centeret i dag er tilnær-
melsesvis fuldt udlejet.

Regulering til dagsværdi netto på -613 mio. kr. (2009: -572 mio. kr.)
udgøres af værdiregulering af færdige investeringsejendomme på

 

-295 mio. kr., værdiregulering af investeringsejendomme under udvik-
ling på -287 mio. kr., nettoværdiregulering af gæld til kreditinstitutter
på -23 mio. kr., værdiregulering af koncernens beholdning af pantebre-
ve på -14 mio. kr. samt 6 mio. kr. i avance opstået i forbindelse med
indgåelse af bankaftalen.

Finansielle poster, netto, udgør 126 mio. kr. (2009: 197 mio. kr.),
hvilket er en forbedring på 71 mio. kr. eller 36 % sammenlignet med
2009. Forbedringen skyldes primært indgåelse af en ny bankaftale med
koncernens finansielle kreditorer samt lavere renter på koncernens
realkreditgæld.

Ændrede skøn vedrørende værdireguleringer og usikkerhed
ved indregning og måling

Værdireguleringer af koncernens færdige investeringsejendomme og
investeringsejendomme under udvikling fremkommer dels som følge af
ændrede generelle markedsforhold dels som følge af konkrete forhold
vedrørende de enkelte ejendomme, herunder ændringer af lejen i over-
ensstemmelse med de indgåede lejekontrakter, lejeforhøjelser som følge
af forbedringer af de enkelte lejemål, indgåelse af kontrakter med nye
lejere eller ændrede forudsætninger for den enkelte ejendom.

Jævnfør note 2 har ledelsen i 2010 revurderet de regnskabsmæssige
skøn på såvel færdige investeringsejendomme som investeringsejen-
domme under udvikling. Endvidere er foretaget en ændret vurdering
vedrørende koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger,
jk. nedenstående afsnit "Udskudt skat”.

FÆRDIGE INVESTERINGSEJENDOMME

Ledelsen har foretaget en vurdering af størrelsen af hensættelser til
vedligeholdelse, der indgår i beregningen af ejendommenes dagsværdi.
Grundet ejendomsporteføljens almene tilstand, har ledelsen fundet det
nødvendigt at øge hensættelser til vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m?
til 45 kr. p.a. pr. m? på hovedparten af koncernens færdige investerings-
ejendomme. Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført negati-
ve dagsværdireguleringer på 62 mio. kr. På grund af et identificeret
vedligeholdelsesefterslæb på flere ejendomme vil der naturligt fortsat
være en skønsmæssig usikkerhed omkring fremtidig vedligeholdelse,
herunder om de nuværende hensættelser er tilstrækkelige. Disse usik-
kerheder afspejles bl.a. i de valgte afkastprocenter for ejendommene.
Yderligere hensættelser kan påvirke koncernens værdier og dermed
koncernens resultat væsentligt.

| forbindelse med årsregnskabet for 2010 har ledelsen i marts 2011
indhentet vurderinger fra uafhængige eksterne valuarer på hovedparten
af koncernens færdige investeringsejendomme med en regnskabsmæs-
sig værdi på over 100 mio. kr. Dette har medført negative dagsværdire-
guleringer i størrelsesordenen 130 mio. kr., bl.a. som følge af forhøjede
afkastkrav og lavere skøn over markedslejen.

INVESTERINGSEJENDOMME UNDER UDVIKLING

Ledelsen har vurderet det nødvendigt at revurdere de regnskabsmæssige
skøn og vurderinger, der ligger til grund for opgørelse af dagsværdien af
koncernens investeringsejendomme under udvikling pr. 31. december
2010. Det drejer sig især om koncernens to store ejendomme i Køben-
havns Sydhavn, beliggende på Enghave Brygge og Ved Stigbordene.

Disse projekter har begge karakter af ”green-field” projekter med
fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordenen 1-2 mia. kr. pr.
projekt.

Hvad angår Enghave Brygge, har ledelsen fundet det nødvendigt at
revurdere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget

 

 

usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kom-
mende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, om-
kostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer m.v., bygge-
omkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i
området kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrel-
sesorden. Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende
lokalplan er nu ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl.
infrastruktur- og oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2.

For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig
usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris
på ejerlejligheder i områderne samt usikkerhed om finansiering. En
vurdering indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien
lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde
egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere
af ejendommen ag de prisindikationer, der er modtaget i relation til
disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdibe-
regninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors
øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den
øgede skønsmæssige usikkerhed.

Effekten af ovennævnte skønsmæssige ændringer har medført negative
dagsværdireguleringer for Enghave Brygge og Ved Stigbordene på i alt
202 mio. kr.

Fremadrettet hersker en væsentlig skønsmæssig usikkerhed omkring
værdiansættelsen af Enghave Brygge og Ved Stigbordene,

UDSKUDT SKAT

Årets resultat er påvirket af en ændret vurdering af koncernens fradrags-
ret for nettofinansieringsomkostninger, hvilket har påvirket årets resultat
positivt med ca. 71 kr. mio. Beløbet indgår i årets regulering af udskudt
skat. Den ændrede vurdering har medført, at skatteværdien af nettofi-
nansieringsomkostninger vedrørende såvel tidligere år som 2010 er
modregnet i opgørelsen af koncernens udskudte skatteforpligtelser i det
omfang de pågældende nettofinansieringsomkostninger forventes at
kunne udligne andre udskudte skatteforpligtelser.

Opgørelse af dagsværdier

Af den samlede værdiregulering af færdige investeringsejendomme på
-295 mio. kr. udgør ca. -244 mio. kr. markedsbestemte reguleringer af
afkastkrav på de enkelte ejendomme, mens konsekvensen af ændringer
i ejendommenes driftsøkonomi udgør -51 mio. kr. Heraf relateres -62
mio. kr. til øgede hensættelser til vedligeholdelse.

Det er ledelsens vurdering, at transaktionsaktiviteten på det danske
ejendomsmarked er svagt stigende, ligesom forskellen mellem købers og
sælgers prisforventninger er indsnævret i forhold til 2009, Markedsfor-
holdene vurderes dog fortsat som udfordrende, hvilket blandt andet
skyldes begrænset udbud af finansiering via fremmedkapital. Kreditinsti-
tutterne opleves således stadig meget tilbageholdende og defensive
over for udlån til ejendomssektoren.

Jævnfør Nordicoms strategi vil koncernen i 2011 anvende en del af
provenuet fra kapitalforhøjelsen, gennemført i september 2010, til at
øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer, optimeringer
af lejemål samt effektivisering af driften, hvorved der dannes grundlag
for fremtidige positive værdireguleringer af investeringsejendommenes
værdi.

Værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme under udvik-
ling på -287 mio. kr. relateres hovedsagligt til grundstykkerne Enghave
Brygge og Ved Stigbordene i København som følge af væsentlige æn-
dringer af regnskabsmæssige skøn jf. note 2.

Med virkning fra 1. januar 2011 er salg af ejendomme og byggegrunde
til private m.v. momspligtigt, hvilket alt andet lige vil ramme avancen

1105024EogSN01197

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

ved salg af grunde samt udvikling af ejendomme til boligformål, idet
køber ikke har momsfradragsret.

De nye momsregler har således medvirket til negative værdireguleringer
samt nedskrivninger i 2010 på flere af koncernens udviklingsprojekter.

Der arbejdes i øjeblikket, jf. den lagte strategi, på at nedbringe koncer-
nens samlede engagement i udviklingsaktiviteter.

Der henvises til note 2 for yderligere specifikationer vedrørende regn-
skabsmæssige vurderinger og skøn.

Finansiel stilling pr. 31. december

Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2010 udgør 3.727
mio. kr. (2009: 4,550 mio. kr.), er reduceret med 823 mio. kr. i perio-
den. Der er i 2010 investeret 31 mio. kr. på forbedringer og udvikling på
eksisterende ejendomme, mens der er solgt ejendomme for samlet 137
mio. kr.

Kortfristede aktiver udgør 552 mio. kr. (2009: 430 mio. kr.) og er steget
med 122 mio. kr. i forhold til ultimo 2009. Ændringen relateres primært
til reduktion af projektbeholdningerne gennem salg af lejligheder på
Sluseholmen (Lindholm ApS), nedskrivninger på Halfdans Vænge i
Næstved samt reklassificering af Amager Strandvej og fem tyske ejen-
domme til investeringsejendomme bestemt for salg. Endvidere relateres
103 mio. kr. (2009: 13 mio. kr.) til en øget likvid beholdning.

Egenkapitalen udgør 193 mio. kr. (2009: 497 mio. kr.) svarende til en
reduktion på 304 mio. kr. Faldet henføres til årets underskud som følge
af negative værdireguleringer og nedskrivninger, delvist opvejet af den
gennemførte kapitaludvidelse i september 2010.

I marts 2010 blev der opnået enighed om en samlet bankaftale med alle
koncernens væsentlige finansielle kreditorer om forbedring af koncer-
nens finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen har kreditinstitutterne i
en periode på tre år fra og med den 1. januar 2010 fastlåst og sænket
renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld på 1.837 mio. kr.
henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld på 1.677 mio. kr. ultimo
2010 eksklusive kursregulering. Herudover er løbetiden på den omfatte-
de bankgæld forlænget frem til den 31. december 2012. For bankgæld,
som ikke er omfattet af bankaftalen, er der indgået nye låneaftaler,
ligesom en del heraf er omlagt til realkreditgæld. Som følge af indgåelse
af bankaftalen, herunder fastlåsning af renten for bankgælden, blev der
på indgåelsestidspunktet indregnet en positiv værdiregulering på kon-
cernens bankgæld på 71 mio. kr. Beløbet udgøres af forskellen mellem
den regnskabsmæssige værdi af de tidligere banklån på den ene side og
dagsværdien af de nye lån på den anden side.

Med bankaftalen kan Nordicom realisere sin strategi med fokus på
driftsoptimering af koncernens eksisterende ejendomsportefølje samt
fokus på cashflow-givende ejendomme. Samtidig sikrer bankaftalen
koncernen tid til at omstille koncernens udviklingsaktiviteter og ned-
bringe beholdningen af grunde og projekter. Bankaftalen omfatter ikke
långiverne i koncernens datterselskaber i Sverige og Tyskland.

Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder nedsæt-
telse af de nuværende rentesatser på koncernens bankgæld til en fast
rente i tre år, udstedtes der i maj 2010 konvertible obligationer til de
berørte banker på nominelt ca. 69 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige
fra bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes
ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere obligationer-
ne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014 til mar-
kedskursen på udstedelsestidspunktet, dog minimum 100 kr. pr. aktie.

De konvertible obligationer er på udstedelsestidspunktet indregnet til en
dagsværdi på samlet 65 mio. kr. Dagsværdien opdeles regnskabsmæs-
sigt i en gældskomponent og en egenkapitalkomponent (optionsdelen).

15

 

NORDICOM |

Egenkapitalkomponenten udgør 21 mio. kr. og er indregnet direkte på
egenkapitalen. Gældskomponenten udgør på udstedelsestidspunktet 44
mio. kr. og er indregnet som en langsigtet forpligtelse, Der foretages
ikke efterfølgende måling af egenkapitalkomponenten, hvorimod
gældskomponenten efterfølgende måles til amortiseret kostpris. Fra-
trukket værdien på de udstedte obligationer er der således indregnet en
gevinst på netto 6 mio. kr. i 2010. Den positive værdiregulering af
bankgælden på 71 mio. kr. tilbageføres regnskabsmæssigt over bankaf-
talens løbetid frem til 31. december 2012 svarende til ca. -23 mio. kr.
årligt. Reguleringen indregnes ligeledes under "Regulering til dagsværdi,
netto” og udgør -23 mio. kr. for 2010.

Gæld til kreditinstitutter udgør 3,902 mio. kr. (2009: 3.978 mio. kr.).
Heraf relateres 228 mio. kr. til forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt før
salg. Pr. 31. december 2010 udgør den langfristede gæld 3.586 mio. kr.
svarende til 98 % af den samlede gæld ekskl. forpligtelser tilknyttet
aktiver bestemt for salg (2009: 53 %).

På Nordicoms generalforsamling den 22. april 2010 blev det vedtaget at
nedsætte selskabets aktiekapital med nom. 281.507.220 kr. fra nom.
312.785.800 kr. til nom. 31.278.580 kr. med det formål at ændre
stykstørrelsen på selskabets aktier fra nom. 100 kr. pr. aktie til nom. 10
kr. pr. aktie. Den 27. april 2010 offentliggjorde Nordicom via Erhvervs-
og Selskabsstyrelsens it-system proklama vedrørende kapitalnedsættel-
sen. Proklamafristen udløb den 27. juli 2010, hvorefter kapitalnedsæt-
telsen blev gennemført.

På Nordicoms generalforsamling den 22. april 2010 blev selskabets
bestyrelse bemyndiget til ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapi-
talen med højst 150 mio. kr, (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs
ved kontant indbetaling med fortegningsret for selskabets eksisterende
aktionærer. Den 30. september 2010 blev der tegnet 8.900.000 stk. nye
aktier i selskabet svarende til et bruttoprovenu på 89 mio. kr. Nettopro-
venuet efter fradrag af omkostninger i forbindelse med udbuddet ud-
gjorde 75 mio. kr. De nye aktier blev registreret hos Erhvervs- og Sel-
skabsstyrelsen den 1. oktober 2010. Herefter udgør Nordicoms nominel-
le aktiekapital 120.278.580 kr., svarende til 12.027.858 stk. aktier a
nominelt 10 kr.

Formålet med kapitalrejsningen var primært at sikre selskabet en vis
kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende ejendomsporte-
følje. I henhold til bankaftalen var Nordicom forpligtet til at gennemføre
en kapitalforhøjelse på minimum 100 mio, kr. senest den 30. september
2010. Nordicom opnåede imidlertid godkendelse fra kreditinstitutterne
omfattet af bankaftalen til at videreføre bankaftalen med en minimums
kapitalforhøjelse på 50 mio. kr., hvorfor Nordicoms forpligtelser i bank-
aftalen var opfyldt.

Pengestrømme

Pengestrøm fra driftsaktivitet for 2010 udgør 146 mio. kr. (2009: -79
mio. kr.) svarende til en stigning på 225 mio. kr. i forhold til sidste år.
Forbedringerne skyldes primært ændringer i projektbeholdninger og kan
hovedsagligt henføres til leverance af en nyopført butik til Føtex i Næst-
ved, salg af 37 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), besparelser
på finansielle poster som følge af bankaftalen og reducerede renter på
realkredit lån, oprullede renter til banker under bankaftalen samt reduk-
tion af kapacitetsomkostningerne.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 50 mio. kr. (2009:
57 mio. kr.). Periodens investeringer vedrører primært færdiggørelse af
udviklingsprojekter, herunder ombygning af Lippeltstrabe i Tyskland
samt butikscentrene Rebæk Søpark, Høje Gladsaxe Centret og Tåstrup
Stationscenter. Herudover er der frasolgt investeringsejendomme med
en likviditetseffekt på i alt 137 mio. kr. Disse vedrører primært salg af en
nyopført boligejendom i Tyskland (Eidelstedter Brook), ejerlejligheder på
Sluseholmen (Lindholm ApS), en mindre ejendom i Sverige samt tilbage-
levering af et grundstykke i Slagelse til Slagelse kommune.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør -94 mio. kr. (2009: 12
mio. kr.), der er positivt påvirket af kapitaludvidelsen i september, men
modvirket af indfrielse af gæld som følge af ovennævnte frasalg. Kon-
cernens likvide beholdninger udgør 116 mio. kr. pr. 31. december 2010
(2009: 13 mio. kr.).

 

 

 

 

1105024EogSN01198

Koncernens strategi

Nordicom er et ejendomsselskab med en større ejendomsportefølje i
Storkøbenhavn, udvalgte provinsbyer samt Tyskland og Sverige. Det er
koncernens mål at skabe størst mulig værdi for aktionærerne. Koncer-
nen vil være et ejendomsselskab, der genererer et højt afkast, og hvis
aktie præsterer bedre end sammenlignelige selskaber. Langsigtet værdi-
tilvækst skal skabes gennem profitabel drift, øget omsætningshastighed
på investeringsejendommene, værdiforædling af koncernens eksisteren-
de portefølje, øget volumen, markedskonsolidering, fokusering og
effektiv kapitaludnyttelse.

Koncernens strategi fokuserer på investeringer i ejendomme med posi-
tivt likviditetsbidrag. Koncernens overordnede strategi er følgende, idet
der vil blive taget behørigt hensyn til Nordicoms begrænsede muligheder
for selv at investere og bygge:

[ Erhverve og besidde samt optimere likviditetspositive investerings-
ejendomme inden for segmenterne butiksejendomme, kontorejen-
domme og lager- og logistikejendomme, Koncernen ejer i dag et
antal boligejendomme, som det med tiden er hensigten at afhænde.

DD Geografisk koncentration af investeringerne i Storkøbenhavn samt
vækstområder i provinsen, hvor koncernen kan opnå kritisk masse
og har et indgående lokalkendskab. Danmark er fremover koncer-
nens marked, hvorfor de tilbageværende seks svenske ejendomme
og den tilbageværende tyske ejendom vil blive afhændet,

O Optimering af ejendomsdriften, så de færdige investeringsejen-
domme bringes til at bidrage med positiv likviditet efter finansiering.
Historisk har der været investeret i ejendomme med en vis tomgang
i forventning om, at der skulle ske en gennemgribende udvikling af
de pågældende ejendomme. Disse ejendomme, der hidtil har haft
en negativ likviditet, skal enten ved investering bringes i positiv drift
eller afhændes inden før en rimelig tid. Derudover har Nordicom in-
vesteret i grundstykker med udvikling for øje. Grundstykkerne skal
planmæssigt modnes og afhændes eller byttes til ejendomme, der
ligeledes inden for en rimelig tid bidrager med positiv likviditet.

O Optimering af ejendommene, således at værdiforøgelsespotentialet |
den bestående portefølje af færdige investeringsejendomme og in-
vesteringsejendomme under udvikling realiseres gennem målrettede
investeringer i ombygninger og tilpasninger. Gennem denne type in-
vesteringer opnås muligheder for at nedbringe tomgang og forøge
lejeniveauet.

DO Værdistigninger skal løbende omsættes til likviditet. Det er således
en del af strategien at optimere ejendommene og herefter omsætte
dem, således at værdierne ikke består af opskrivninger men konver-
teres til likviditet. Den gennemsnitlige ejertid for koncernens ejen-
domme forventes på den baggrund reduceret.

CJ Det er koncernens langsigtede målsætning at optimere aktionærer-
nes afkast. Investeret egenkapital skal derfor udnyttes optimalt. Le-
delsens mål er således, at egenfinansieringsgraden (egenkapital
samt udskudt skat) på langt sigt skal udgøre 20-25 % for koncer-
nen som helhed.

O Lånepolitikken understøtter koncernens strategi. Koncernen tilstræ-
ber fremadrettet at finansiere investeringsejendomme med 60-70 %
realkreditlån og 10-20 % banklån.

-… Koncernen finansierer primært sine investeringer med realkre-
ditlån med løbetider på typisk mellem 20-30 år og renteperio-
den på mellem et og fem år.

-— Yderligere finansiering optages som banklån. Historisk har kon-
cernens banklån hovedsagligt været med løbetider samt rente-
perioder på under et år. Bankaftalen giver dog koncernen løbe-
tid og renteperiode frem til og med den 31. december 2012.
Inden da er det koncernens målsætning at minimere andelen af

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

banklån med løbetider på under et år samt sikre styring af ren-
teeksponeringen.

EJ Ændring af aktivmassens sammensætning, således at udviklingsak-
tiviteter (herunder jordbesiddelser) gennem frasalg eller byttehand-
ler reduceres i volumen, og andelen af færdige investeringsejen-
domme øges. Dette kan f.eks. fremmes ved at indgå partnerskaber
med udviklingsselskaber eller finansielle partnere omkring koncer-
nens største jordbesiddelser med henblik på at værdiforøge ejen-
dommene og bringe dem nærmere realisering.

Det skal bemærkes, at koncernen er underlagt en række restriktioner
som følge af bankaftalen. For yderligere information om bankaftalen
henvises til note 32.

 

NORDICOM |

Årets resultat sammenholdt med den forven-
tede udvikling

Koncernens drift i 2010 er gået som forventet med et resultat før værdi-
reguleringer og skat (EBVAT) på -19 mio. kr. sammenholdt med udmeld-
te interval på -5 til -20 mio. kr. Som følge af nedskrivninger af projekt-
beholdninger nedjusterede Nordicom den 19. august 2010 forventnin-
gerne fra det oprindelige interval på -15 til +15 mio, kr. før værdiregule-
ringer og skat (EBVAT).

| 2010 har Nordicom foretaget nedskrivninger på projektbeholdninger
og domicilejendomme samt øvrige afskrivninger med ca. 38 mio. kr.
Justeret for disse ned- og afskrivninger udgør EBVAT 20 mio. kr.

Begivenheder efter 31. december 2010

På anmodning fra SB Holding 2009 ApS (et datterselskab af ALMC hf. -
tidligere Straumur Burdaras Investeringsbank), der på tidspunktet for
anmodningens modtagelse den 3. december 2010 ejede 2.194.892 stk.
aktier svarende til 18,25 % af koncernens aktiekapital, indkaldtes den
17. december 2010 til ekstraordinær generalforsamling med henblik på
valg af ny bestyrelse.

På den ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011 fandt der
nyvalg sted til koncernens bestyrelse i forlængelse af en større ændring i
koncernens ejerkreds. Der blev valgt fire nye medlemmer til bestyrelsen:
Allan Andersen, Leif Djurhuus, Leif Olsen og Julius Thorfinnsson. Desu-
den blev Michael Vad Petersen genvalgt.

I forlængelse af koncernens selskabsmeddelelse af 14. december 2010
vedrørende indgåelse af et betinget salg af fire af koncernens ejendom-
me beliggende i Tyskland (tre beliggende i Hamborg og en i Lineburg),
blev alle betingelser omkring salget opfyldt i januar 2011. Endvidere er
der for yderligere en af koncernens ejendomme i Tyskland indgået en
bindende salgsaftale, hvor overdragelsen forventes at finde sted inden
den 1. maj 2011.

De fem ejendomme er solgt for ca. 82 mio. kr. (EUR 11 mio.) svarende
til bogført værdi. Den regnskabsmæssige resultateffekt for de fem solgte
ejendomme er neutral for 2011. De fem ejendomme er i årsregnskabet
for 2010 behandlet som investeringsejendomme bestemt for salg.

Efter salgene besidder Nordicom én tysk ejendom (Lippeltstrafe i Ham-
borg), som forventes solgt i 2011.

| december 2010 indgik Nordicom en betinget salgsaftale for Amager
Strandvej med en salgspris svarende til bogført værdi på 220 mio. kr.
eller 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter er den kontante del af købe-
summen deponeret og handlen er ubetinget. Grunden er solgt ubetinget
til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en
kontant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af
sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån
på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgan-
gen af 2011 og dermed misligholder aftalen vil grundstykket forblive
Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr.
og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke,
ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt.
Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5
mio. kr. Sandsynligheden for at køber misligholder købsaftalen anses for
lav. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage
udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan
endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest

den 31. december 2011. Udstykningen er således ikke en betingelse for
handlen.

Salget af grundene på Amager Strandvej forventes at forbedre koncer-
nens resultat efter finansielle omkostninger med ca. 5 mio. kr. i 2011.
Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor
betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til
kurs pari.

Jf. selskabsmeddelelse af 31. januar 2011 har økonomidirektør Anders
Bach i december 2010 opsagt sin stilling til fratrædelse den 31. marts
2011 for at tiltræde en stilling i SEB Merchant Banking. Anders Bach har
primært været ansvarlig for koncernens finansielle restrukturering,
herunder forhandling af bankaftalen samt gennemførslen af kapitaludvi-
delsen i september 2010, som nu er gennemført.

Jf. setskabsmeddelelse af 28. februar 2011 har adm. direktør Niels Troen
ønsket at udnytte en klausul i sin ansættelseskontrakt, der giver ret til
genforhandling af ansættelsesvilkårene i forbindelse med en udskiftning
af et flertal af bestyrelsens medlemmer, hvilket skete i forbindelse med
koncernens ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011, På
den baggrund har Niels Troen valgt at benytte sin kontraktlige ret til at
fratræde som administrerende direktør. Niels Troen vil dog i en periode
fortsat være til rådighed for koncernen og bl.a. bistå med forskellige
frasalgs- og finansieringsopgaver i relation til koncernens fortsatte
bestræbelser på tilpasning af sin ejendomsportefølje.

Bestyrelsen har pr. 28. februar 2010 ansat Ole Steensbro i stillingen som
administrerende direktør. Ole Steensbro har været ansat i Nordicom
siden februar 2008 og har beklædt forskellige ledelsesposter, senest
som direktør, COO, med ansvar for drift af Nordicoms ejendomme.

For at reducere koncernens renterisiko omlagde Nordicom i januar 2011
renteperioderne på realkreditlån for 651 mio. kr. fra renteperioder under
et år til 5-årige renteperioder. Dermed er ca. 64 % af koncernens sam-
lede rentebærende gæld rentesikret mellem 2 til 5 år.

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.

 

 

 

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Forventninger til 2011

Nordicom har i andet halvår af 2010 observeret en vis stabilisering i den
generelle markedssituation sammenlignet med 2009. Niveauet for
ejendomstransaktioner har vist en let stigende tendens i forhold til
2009. Specielt i andet halvår af 2010 har der været tegn på en svag
positiv udvikling, som forventes at fortsætte i 2011, om end der af-
hængig af ejendomstype og beliggenhed forventes store forskelle i
efterspørgslen. Der hersker fortsat usikkerhed omkring renteudviklingen,
som ved stigende tendens vil få negativ resultateffekt.

Ligeledes opleves der en vis stabilisering i ledigheden for kontor- og
butikslejemål, hvor der efter en markant tomgangsstigning gennem de
seneste år nu kan konstateres en lidt forbedret efterspørgsel. Denne
retter sig dog primært mod velbeliggende og tidssvarende lejemål,
hvorfor der i flere af Nordicoms ejendomme skal investeres betydelige
beløb for at nedbringe den relativt høje tomgangsprocent, som koncer-
nen har.

Koncernen indgik i marts 2010 en samlet bankaftale med hovedparten
af koncernens kreditgivere om forbedring af koncernens finansieringsvil-
kår. I henhold til bankaftalen har kreditinstitutterne i en periode på tre
år fra og med den 1, januar 2010 fastlåst renterne på den af bankafta-
len omfattede bankgæld, henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld.
Herudover er løbetiden på bankgæld forlænget frem til den 31. decem-
ber 2012, hvorfor koncernens kortsigtede refinansieringsrisiko er elimi-
neret.

| 2011 er det ledelsens plan at fortsætte omstillingen af koncernen til
færre udviklingsaktiviteter. Omstillingen skal primært finde sted via
modning og frasalg af udviklingsaktiviteter, hvor dette er muligt.

Gennem provenuet, opnået fra kapitaludvidelsen i september 2010, er
det ledelsens hensigt at gennemføre målrettede investeringer i flere af
koncernens investeringsejendomme for at øge huslejeindtægterne
gennem tomgangsreduktion og forhøjede lejeniveauer. Nordicom har i
slutningen af 2010 påbegyndt renovering af de første ejendomme, og
denne proces vil forsætte i 2011. Processerne har dog vist sig at være
mere tidskrævende end først antaget, hvilket betyder, at de forventede
effekter i 2011 vil være meget begrænsede.

Forventningerne til 2011 baserer sig på koncernens eksisterende ejen-
domsportefølje. | det omfang, der sker frasalg i løbet af året, vil dette
kunne medføre, at de faktiske resultater vil afvige fra forventningerne.
Det skal understreges, at det er ledelsens hensigt at nedbringe balan-
cen, men resultateffekten af denne balancereduktion er vanskelig at
forudsige.

| forventningerne til 2011 er der indregnet midler til en forbedret vedli-
geholdelse af selskabets ejendomsportefølje. Formålet hermed er grad-
vist at nedbringe det nuværende vedligeholdelsesefterslæb.

Organisationen er i 2010 blevet tilpasset til de justerede fokusområder,
og de samlede kapacitetsomkostninger forventes som følge heraf ned-
bragt. 2011 vil imidlertid blive negativt påvirket med engangsomkost-
ninger på i alt ca. 6 mio, kr. i forbindelse med afviklingen af ansættel-
sesforholdet med den tidligere administrerende direktør, som i februar
2011 valgte at fratræde, og til den tidligere bestyrelsesformand, som
havde indgået aftale med aktionærerne om honorar til udgangen af
2011.

På baggrund af ovennævnte forhold forventes der et resultat

på -15 mio. kr. til +15 mio. kr. før værdireguleringer og skat
(EBVAT) i 2011.

1105024EogSN01199

De beskrevne forventninger er forbundet med usikkerhed og risici,
herunder de risikofaktorer, som er beskrevet i årsrapportens afsnit
"Finansielle risikofaktorer” og ”Forretningsmæssige risikofaktorer” side
27 og 30 samt i note 2 og 32 til årsregnskabet. Disse og andre faktorer
kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forvent-
ningerne.

I forbindelse med koncernens delårsrapport for 1. halvår 2011, forventer
ledelsen at komme med en udmelding vedrørende planer samt de dertil
hørende forudsætninger for koncernens fortsatte drift efter bankaftalens
udløb den 31. december 2012.

|
øl]
3
z
(al
&
Fa
He]
fj
5
FaR
==
ke]

/ Nyt Føtex varehus i byudviklingsomr.

 

1105024EogSN01200

Segmentoplysninger

Nordicom Ejendom

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

 

 

 

Danmark Sverige Tyskland Ejendom i alt
Beløb i mio. kr. 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Bruttoresultat 183,9 168,6 19,5 22,2 5,4 5,9 208,9 196,7
Resultat før værdireguleringer 137,2 130,2 15,7 18,3 2,4 3,8 155,3 152,3
Resultat af primær drift -188,7 -164,4 16,2 11,1 -1,2 -4,7 -173,7 -158,1
Huslejeindtægter i Nordicom Ejendom er øget med ca. 12 mio. kr. til i
alt 250 mio. kr. sammenlignet med sidste år, Heraf relateres 13 mio. kr.
til en engangsindtægt modtaget som lejekompensation. Nordicom Bornholm
Ejendoms huslejeindtægter eksklusive denne lejekompensation er såle- Nordsjælland

des 237 mio. kr., hvilket er på niveau med 2009.

Bruttoresultatet i Nordicom Ejendom udgør 209 mio. kr. (2009: 197
mio. kr,).

Resultat af primær drift udgør -174 mio. kr. (2009: -158 mio. kr.), et
fald på 16 mio. kr. Faldet i 2010 sammenholdt med 2009 skyldes pri-
mært negative værdireguleringer delvist modvirket af reducerede kapaci-
tetsomkostninger.

Resultat før skat og værdireguleringer (EBVAT) udgør 58 mio. kr. (2009:
-9 mio. kr).

Nordicoms færdige investeringsejendomme fordeler sig pr. 31. december
således på geografiske markeder og ejendomstyper:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Danmark 2.932 3.053
Sverige” 322 280
Tyskland” ” 0 147
I alt 3.254 3.480

 

= Sverige stiger pga. valutakursstigninger
»% Tyskland er i 2010 blevet reklassificeret til aktiver bestemt for salg

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Butiksejendomme 1.170 1.123
Boligejendomme 402 508
Kontorejendomme 1.201 1.243
L&P ejendomme 340 441
Andre ejendomme 141 165
I alt 3.254 3.480

 

Aktiviteter i Danmark

Danmark har været og er fortsat Nordicoms fokusområde. Nordicom
Ejendoms danske ejendomsportefølje ligger primært i Storkøbenhavn og
i større provinsbyer jf, nedenstående figur over geografisk placering af
den danske ejendomsportefølje.

- Sønderjylland
[Nordjylland
f. 1 Nordvestjylland
[] Østjylland
[| Fyn & øerne
[] Vestsjælland
(1 Storkøbenhavn

 

I 2010 har den danske økonomi fortsat været præget af økonomisk
lavkonjunktur med en svag stigende tendens i andet halvår. I 2010
voksede dansk økonomi med ca. 2 % hjulpet på vej af skattenedsættel-
ser, men modsat hæmmet af stigende ledighed og forventninger om
øgede rentesatser.

Inflationen har ligeledes været stigende i 2010 og steg til 2 % fra 1,3 %
i 2009. Renteudviklingen over året har båret præg af stor usikkerhed
omkring udviklingen i de europæiske markeder. I Danmark faldt renter-
ne i 1. halvår, mens 2. halvår viste en stigende tendens i takt med en
stigende vækst. I 2010 har ECB imidlertid ikke forhøjet renten på EUR.
Fremadrettet må det forventes, at renten øges som følge af en stigende
vækst og deraf afledt inflation.

Antallet af ejendomstransaktioner på det danske marked har gradvist
forbedret sig over året. Specielt i 2. halvår er transaktionsvolumen gået
op, hvorimod de første to kvartaler af 2010 mere eller mindre lå på
niveau med sidste kvartal af 2009. En medvirkede årsag til det stigende
transaktionsniveau er en generel spirende optimisme blandt investorer
samt en tendens til optøning på de finansielle markeder, der gør det
relativt lettere at opnå fremmedkapitalsfinansiering i fast ejendom.
Ejendomssektoren er dog stadig hårdt ramt af tilbageholdenhed blandt
kreditinstitutterne, hvor flere kreditinstitutter fortsat ønsker at reducere
eksponeringen til ejendomssektoren. Dette gælder specielt små og
mellemstore kreditinstitutter.

Afkastkravene i 2010 var mere eller mindre uændrede sammenlignet
med 2009, om end der opleves krav om en stigende risikopræmie for
ejendomme med tomme eller utidssvarende lejemål.

Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Danmark udgør 137 mio.
kr. (2009: 130 mio. kr.), mens resultat før skat og værdireguleringer
(EBVAT) udgør 54 mio. kr. (2009: -11 mio. kr.). Stigningen skyldes en

2!

 

NORDICOM |

mindre stigning i huslejeindtægterne, en engangsindtægt fra lejekom-
pensation i forbindelse med et forlig kombineret med reducerede kapa-
citetsomkostninger.

På trods af den økonomiske afmatning oplever Nordicom fortsat efter-
spørgsel på lejemål til fornuftige lejeniveauer.

Tomgangsprocenten i Nordicoms kontorlejemå! er faldet betydeligt i
2010 i forhold til 2009. Udlejningspriserne virker endvidere til at have
stabiliseret sig, og der opleves et aftagende prispres.

| detailhandlen er billedet knap så optimistisk for 2010. Efter at være
kommet fornuftigt gennem 2009, har faldende forbrug og omsætning i
2010 sat sine spor i branchen. Nordicom har således oplevet stigende
tomgang for butiksejendomme.

Markedet for logistik- og produktionslokaler har generelt været præget
af, at en del virksomheder, som følge af den økonomiske lavkonjunktur
har gennemført rationaliseringer. Dette betyder generelt øget tomgang
og pres på markedslejen.

Nordicom har i 2010 foretaget væsentlige ændringer på regnskabsmæs-
sige vurderinger og skøn jævnfør note 2. Dette betyder blandt andet, at
der på koncernens færdige investeringsejendomme i 2010 er foretaget
yderligere hensættelser på vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m? til 45 kr.
p.a. pr. m?, ligesom indhentelse af eksterne vurderinger fra uafhængige
mæglere, har medført forhøjede afkastkrav og lavere skøn over mar-
kedslejen på visse ejendomme.

Årets regulering til dagsværdi på de færdige investeringsejendomme i
Danmark udgør netto -287 mio. kr. (2009: -251 mio. kr.) bestående af
-351 mio. kr. i negative værdireguleringer og 64 mio. kr. i positive
værdireguleringer. Den negative regulering skyldes ledelsens revurdere-
de regnskabsmæssige skøn, samt at der i 2010 er indgået enkelte større
lejekontrakter med nye lejere og genforhandlet eksisterende lejekontrak-
ter til lavere lejeniveauer, samt at hensættelser vedrørende vedligehol-
delse er øget, hvilket har medført værdireguleringer af de pågældende
ejendomme. Herudover er afkastkravet til Nordicoms ejendomme steget
i løbet af 2010. Omvendt har koncernen haft en positiv regulering som
følge af driftsoptimering af visse ejendomme. På grund af usikkerheden
omkring de regnskabsmæssige skøn er der i 2011 via uafhængige
eksterne mæglere indhentet vurderinger vedrørende koncernens ejen-
domme med en regnskabsmæssig værdi på over 100 mio. kr. Dette har
medført værdireguleringer for ca. -130 mio. kr. svarende til en værdire-
duktion på omkring 25 % af de pågældende ejendomme.

Der er i 2010 solgt følgende danske ejendomme for 38 mio. kr. Ejen-
dommene er solgt til bogførte værdier:

€3 Fuglsang Alle 4, Fredericia

C) Hørstørkevej 14, Ringsted

CJ Lindholm ApS, København SV, ni ejerlejligheder

CO Møllehusene, Roskilde, 1-3, ejerlejlighed

EO. Sjællandsgade 12, Vejle

£1. Vandtårnsvej 68, Søborg

€] Vesterhavnen 17, Nyborg, ejerlejlighed

Forædlingspotentiale i den eksisterende danske portefølje

Nordicom har over en længere periode investeret i ejendomme med
forædlingspotentiale. Disse ejendomme har ofte haft en høj tomgang og
lave lejeniveauer. Det er således koncernens strategi og primære formål
med provenuet fra kapitaludvidelsen at gennemføre færdiggørelsen af
en række af disse projekter vedrørende eksisterende ejendomme. Ledel-
sen vurderer, at koncernen herigennem bliver i stand til at optimere
driftsresultatet samt øge værdien af de pågældende ejendomme og
dermed også koncernens samlede aktiver. Ledelsen forventer, at det
samlede investeringsbehov beløber sig til ca. 160 mio. kr. Dette beløb

skal ses i forhold til ledelsens vurdering af, at det for at optimere afka-
stet på den investerede egenkapital i gennemsnit vil være hensigtsmæs-
sigt at opnå en belåningsgrad på 50 % af den samlede investering. Det
er intentionen, at denne belåning skal ydes af eksisterende panthaver i
den pågældende ejendom, da dennes sikkerhed vil øges som følge af
investeringen, Det bemærkes, at optagelse af ny gæld på mere end i alt
40 mio. kr. skal godkendes af bankkreditorerne, jf. note 32 vedrørende
bankaftalen. Nordicom har dog ansøgt banker i bankaftalen om dispen-
sation, således at nævnte investeringer kan gennemføres med en 50 %
belåningsgrad.

Aktiviteter i Sverige
Nordicoms svenske ejendomsbesiddelser ligger primært i Norrkåping og
Linkdping.

 

SYDNN

dl JA
EGE]

7
Nar
NL DÅ
æg
NÅ
nd
DSE

Ad
NÅ
W
N

 

 

 

Prognoserne under den finansielle krise med forventning om en lang
restitutionsperiode for den svenske økonomi blev modbevist i 2010,
hvor vækstraterne oversteg alle forventninger. Den svenske vækst i BNP
var primo 2010 forventet at være mellem 2-3 % men endte på 5,5 %.

Den støre stigning fandt sted i løbet af tredje kvartal, der i forhold til det
foregående år havde en stigning på 6,9 %. Den svenske krone er i løbet
af året blevet styrket over for euroen og dollaren. Arbejdsløsheden var i
slutningen af året på et historisk højt niveau, men forventes at falde i
2011.

Kontorudlejning er stærkt centraliseret omkring Stockholm. De to andre
storbyregioner er Gåteborg og Malmå / Lund, hvor kontormarkederne
svarer til en tredjedel af markedet i Stockholm. Udsving over tid er størst
i Stockholm, hvor perioder med høj vækst presser lejen op og fører til
øget produktion og modsat, når væksten er lav. Efterspørgslen efter
moderne kontorlokaler er stadig stærk i Stockholm. Lejeniveauet toppe-
de i 2008, faldt i 2009 og stabiliserede sig i 2010.

Det svenske ejendomsmarked er ligesom resten af økonomien i bedring
og ser bedre ud end de første prognoser. Den samlede omsætning for
fast ejendom var i 2010 omkring 110 mia. kr., hvilket tilnærmelsesvis
svarer til de foregående år før krisen.

I løbet af første kvartal af 2010 nedlagde Nordicom sit kontor i Stock-
holm, da den svenske portefølje ikke var af en størrelse, der kunne
retfærdiggøre eget kontor. Nordicoms svenske portefølje administreres i

 

dag af et eksternt firma, hvor flere af Nordicoms tidligere ansatte nu
arbejder.

Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Sverige udgør i regn-
skabsåret 16 mio. kr. (2009: 18 mio. kr.), mens EBVAT udgør 5 mio. kr.
(2009: 5 mio. kr.). Dagsværdireguleringer er indregnet med 1 mio. kr.
mod -3 mio. kr. i 2009,

Ejendommen Magnetjårnet 6 i Linkåping blev solgt i december 2009
med overtagelse i februar 2010.

Salget var en del af den nye strategi, hvor fokus er flyttet fra projekt-
ejendomme til investeringsejendomme.

Der er ikke købt investeringsejendomme i Sverige i 2010.

Aktiviteter i Tyskland
Nordicoms tyske ejendomsbesiddelser ligger i Hamburg og Lineburg.

 

dk £ é sø
SAS É CC Syre
LET

nr
Kerne BER

 

Den tyske økonomi kom stærkt igen i 2010. Den tyske økonomi opleve-
de et stærkt opsving i 2010 med en stigning på 3,6 % i bruttonational-
produktet (BNP), hvilket har været den største stigning siden den tyske
genforening.

| 2010 var der på alle europæiske ejendomsmarkeder en stigning i
antallet af transaktioner, og Tyskland førte an i dette opsving. Alene i
Tyskland blev antallet af transaktioner næsten fordoblet i forhold til
2009. For hele 2010 udgjorde andelen af internationale investeringer
ca. 50 % af det totale beløb.

For kontorer har den økonomiske nedtur haft en forholdsvis lille betyd-
ning for lejeniveauet. Lejeniveauet for de bedste beliggenheder faldt i
gennemsnit 4 % i 2009 og omkring 2-3 % i 2010. Lejeniveauet forven-
tes at stabilisere sig i 2011. | 2010 var udlejningsaktiviteten på de store
tyske kontormarkeder væsentligt højere end for året før.

Nordicoms tyske ejendomsportefølje indeholdte i 2010 en geografisk
koncentration omkring Hamburg og Lineburg. Nordicom fokuserede på
færdiggørelse af udviklingsprojekter og aktiviteter relateret til værdiska-
belse i den tyske portefølje.

1105024EogSN01201

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

| det historiske bycentrum i Lineburg færdiggjorde Nordicom udvik-
lingsprojektet ved Grapengiesserstrafe 16 indeholdende en tandlæge-
klinik på 1. sal og tre nye lejligheder på 2. sal.

Kontorudviklingsprojektet på Lippeltstrafe i Hamburg var i 2010 under
udvikling. Den totale renovering af den 15 etagers bevaringsværdige
bygning vil blive færdiggjort i 2011.

I december 2010 indgik koncernen en betinget salgsaftale vedrørende
følgende fire af koncernens ejendomme i Tyskland:

0 Dithmarscher Str. 1-13/ KrausestraBe 77, 79, Hamburg

EJ GrapengieBerstraBe 16, Luneburg

DO In de Krimm 36, 36, Hamburg

LJ VogteistraBe 3, 5, 7, Hamburg

De fire ejendomme er solgt for ca. 66 mio. kr., hvilket svarer til bogført
værdi.

Efter balancedagen er betingelserne i salgsaftalen opfyldt,
Endvidere er der for yderligere en af koncernens ejendomme i Tyskland
(Am Sande 52, Luneburg) indgået en betinget bindende salgsaftale,

hvor overdragelsen forventes inden den 1. maj 2011.

De fem ejendomme er i årsregnskabet 2010 behandlet som investe-
ringsejendomme bestemt for salg.

Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Tyskland udgør 2 mio. kr.
(2009: 4 mio. kr.). EBVAT udgør -1 mio. kr. (2009: -3 mio. kr.).

Dagsværdireguleringer er indregnet med -8 mio. kr. mod -2 mio. kr.
sidste år.

Der er ikke købt investeringsejendomme i Tyskland i 2010.

23

 

NORDICOM |

Nordicom Udvikling

 

 

Danmark Sverige Tyskland Udvikling 1 alt
Beløb i mio kr. 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
Bruttoresultat -23,3 2,5 0,0 0,0 -0,5 -0,2 -23,9 2,3
Resultat før værdireguleringer -34,9 -19,5 0,0 0,0 -0,6 -0,4 -35,6 -19,9
Resultat af primær drift -296,0 -302,6 0,0 0,0 -8,5 -6,3 -304,5 -308,9

 

Bruttoresultatet udgør -24 mio. kr. eller ca. 26 mio. kr. mindre end for
2009. Faldet skyldes reducerede huslejeindtægter, øgede driftsomkost-
ninger samt nedskrivninger på projektbeholdninger. Resultat før skat og
værdireguleringer (EBVAT) i Nordicom Udvikling udgør -58 mio. kr.,
mens resultatet af primær drift i Nordicom Udvikling udgør -305 mio. kr.
(2009: -309 mio. kr.).

Aktiviteter i Danmark

| 2010 udgjorde salg af projektbeholdninger i Danmark 164 mio. kr.
(2009: 37 mio. kr.). Salget vedrørte et færdigbygget Føtex-varehus
(Vordingborgvej 76), 28 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS)
samt et mindre antal byggegrunde i Næstved (Halfdansvænge) og et
mindre antal lejligheder i Roskilde (Ros Have). Føtex-varehuset blev
afleveret til Dansk Supermarked A/S i april 2010 med en avance på 6
mio. kr., mens lejlighederne blev solgt til bogførte værdier.

Bruttoavancen på salg af projektbeholdninger udgør -23 mio. kr. (2009:
-8 mio. kr.). Den negative bruttoavance skyldes primært nedskrivninger
på projektbeholdningen vedrørende byggegrunde i Næstved (Halfdan-
svænge) med 21 mio. kr.

I 2010 har Nordicom solgt et biografprojekt på Toldbodgade 14 i Næst-
ved til Nordisk Film. Endvidere er der tilbageleveret et grundstykke på
Kinavej / Japanvej til Slagelse kommune mod at få et tidligere deponeret
beløb retur. Nordicom ønsker generelt at reducere udviklingsaktiviteter-
ne og fandt under hensyntagen til de nuværende markedsforhold på
ejendomsmarkedet ikke længere det pågældende projektet rentabelt.

Nordicom færdiggjorde endvidere en ombygning af Rebæk Søpark
Butikscenter i Hvidovre. Som følge af en ombygning på 9 mio. kr. samt
en omrokering af de tidligere lejere er det lykkedes at gøre plads til en
Lidl-butik på ca. 1.000 m?, hvorved centeret i dag er næsten fuldt
udlejet. Ombygningen medførte en værdiskabelse på 13 mio. kr.

Nordicom har i 2010 foretaget væsentlige ændringer af regnskabsmæs-
sige vurderinger og skøn jævnfør note 2. Dette betyder blandt andet, at
der på koncernens investeringsejendomme under udvikling i 2010 er
foretaget negative værdireguleringer i 2010 på netto 274 mio. kr.
bestående af 287 mio. kr. i negative dagsværdireguleringer og 13 mio.
kr. i positive værdireguleringer. De negative værdireguleringer henføres
primært til grundstykkerne Ved Stigbordene og Enghave Brygge.

Disse projekter har begge karakter af "green-field” projekter med
fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordnen 1-2 mia. kr. pr. pro-
jekt.

Hvad angår Enghave Brygge har ledelsen fundet det nødvendigt at
revidere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget
usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kom-
mende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, om-
kostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer mv., bygge-
omkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i
området kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrel-
sesorden.

Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er
ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og
oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m?. På grund af usikker-
heden har ledelsen bl.a. valgt at underbygge værdiansættelsen med en
vurdering foretaget af en uafhængig ekstern mægler.

Den eksterne vurdering opretholder ikke Nordicoms tidligere forventning
om i alt 88.000 byggeretskvadratmeter, men tager udgangspunkt i
dagens marked og Nordicoms eksisterende grundareal, og tillægger ikke
et øget grundareal forbundet med vedtagelsen af en ny lokalplan, da
denne endnu ikke foreligger.

Ledelsen anerkender, at der er en stør usikkerhed knyttet til fastsættel-
sen af det endelige antal byggeretskvadratmeter når godkendt lokalplan
foreligger samt prisen pr. byggeretskvadratmenter og har derfor justeret
skønnet fra 88.000 til 60.000 byggeretskvadratmeter.

For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig
usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris
på ejerlejligheder i området samt usikkerhed om finansiering. En vurde-
ring indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien lavere,
end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har dog valgt at fastholde egne
skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af
ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse
forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdibereg-
ninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors
øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den
øgede skønsmæssige usikkerhed.

I tråd med koncernens strategi blev grundstykket Amager Strandvej
sølgt pr. 31. december 2010. Amager Strandvej er pr. 31. december
2010 værdiansat til 220 mio. kr. Værdiansættelsen er baseret på, at
Nordicom i december 2010 indgik en betinget salgsaftale med en salgs-
pris på 220 mio. kr. svarende til 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Pr.
28. februar 2011 er den kontante del af købesummen deponeret, og
handlen er ubetinget. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr.
28. februar 2011. Grundene overtages således pr. 31. december 2010,
og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter
handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennem-
føre senest 31. december 2011. Opnås udstykningstilladelse ikke, skal
handlen alligevel gennemføres inden den 31. december 2011. Da hand-
len ikke er berigtiget, er der ikke sket gældsovertagelse, og følgelig er
der en risiko for, at køber misligholder købsaftalen. | så fald tilfalder den
deponerede kontante del på 15,5 mio. kr. af købesummen koncernen.
Ejendommen er klassificeret under ”Investeringsejendomme bestemt for
salg”.

Ved udgangen af 2010 er der i Danmark to igangsatte byggeprojekter.
Det ene projekt vedrører opgradering af Tåstrup Stationscenter, mens
det andet opgraderingsprojekt vedrører Høje Gladsaxe Centret. Begge
projekter er led i koncernens opgraderingsstrategi, hvor finansieringen
foretages med 50 % af provenuet fra kapitaludvidelsen i september
2010 og 50 % fremmedkapital fra panthavende kreditinstitut. Projek-
terne er pr. 31. december 2010 klassificeret som investeringsejendom-

 

 

me (Nordicom Ejendom). Reklassificering til investeringsejendom under
udvikling (Nordicom Udvikling) forventes foretaget i første halvår af
2011, når der foreligger tilsagn om fremmedkapitalsfinansiering fra
panthavende kreditinstitutter.

Aktiviteter i Sverige
Der har i 2010 ikke været projektudviklingsaktiviteter i Sverige.

Aktiviteter i Tyskland

| januar 2010 blev boligudviklingsprojektet Eidelstedter Brook 7-19 i
Hamburg afleveret til investoren, en tysk open-ended special fund.
Bygningen har et areal på 4.926 m2, hvoraf 4.887 m2 er til udlejning,
samt 49 parkeringspladser i kælderen. Ejendommens salgspris var 71
mio. kr., som har givet en regnskabsmæssigt avance på 5 mio. kr. i
forhold til bogførte værdier.

I 2009 påbegyndte Nordicom ombygningen af ejendommen Lippelt-
strafe 1, Hamburg. Bygningens facade forventes færdigrenoveret i maj
2011, og kontorlejemålene bliver moderniseret i takt med, at disse
udlejes. Ejendommen er beliggende med udsigt til Hamburg Havn og er
anskaffet i 2007 med en vis tomgang. Ledelsen forventer, at tomgangen
efter ombygningen bliver væsentligt reduceret, ligesom lejeniveauet
forventes øget. Ombygningen forventes endelig færdiggjort i 2. halvår
2011. Der er i 2010 foretaget værdiregulering for -8 mio. kr. som følge
af højere renoveringsomkostninger end forventet. Ejendommen forven-
tes solgt i 2011.

Der har i 2010 ikke været yderlige projektudviklingsaktiviteter i Tysk-
land.

1105024EogSN01202

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

25

(el
2
7
St
[29]
5
eg
=
al
o
vv
ra
O
km
ks
DD
(eg
3
=
[27
ss
ss
FE

/ Åbning af 1600 m? Fitness World i det nye Taastrup

Stationscenter /

 

1105024EogSN01203

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Øvrige lovkrævende oplysninger til ledelsens beretning

Finansielle risikofaktorer
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde for Nordicom, da
Koncernen har en høj rentebærende gæld.

Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den
vedtagne finanspolitik for koncernen. Den finansielle risikoprofil kan
efter ledelsens opfattelse hovedsagligt relateres til følgende:

O Opfyldelse af betingelser i bankaftalen

CO. Refinansieringsrisiko

EJ Renterisiko

EJ Likviditets- og kreditrisici

Opfyldelse af betingelser i bankaftalen

| første kvartal 2010 og med virkning fra 1. januar 2010 indgik koncer-
nen en bankaftale med majoriteten af koncernens finansielle kreditorer.
Bankaftalen er uopsigelig og har en løbetid på tre år frem til den 31.
december 2012. Bankaftalen supplerer de af koncernen tidligere indgå-
ede kortfristede bilaterale låneaftaler med bankkreditorerne i samme
periode og har forrang for de individuelle låneaftaler. Gennem bankafta-
len opnår koncernen en fast rentesats på bankgælden på 3,60 % p.a.
Bidragssatserne på koncernens realkreditlån fastlåstes samtidig til
maksimalt at måtte udgøre 0,65 % p.a. frem til 31. december 2012.

Som en forpligtelse i bankaftalen samt for at sikre koncernen den nød-
vendige likviditet til at foretage investeringer i koncernens eksisterende
ejendomsportefølje gennemførte Nordicom i september 2010 en kapi-
taludvidelse. Således udstedte koncernen 8.900.000 nye aktier a 10 kr.
stk. til et samlet bruttoprovenu på i alt 89 mio, kr. Provenuet fra kapi-
taludvidelsen var lavere end det oprindelige tiltænkte nettoprovenu på
100 mio. kr. jf. bankaftalen. Koncernen opnåede imidlertid kreditinsti-
tutternes accept af et nettoprovenu på minimum 50 mio. kr., således at
betingelsen i bankaftalen dermed var opfyldt.

Bankaftalen indeholder en række operationelle forpligtelser (covenants),
som koncernen skal overholde og opfylde i bankaftalens løbetid. Disse
forpligtelser indebærer bl.a. en række begrænsninger for Nordicom.
Endvidere rummer bankaftalen en række rapporteringskrav, hvorefter
koncernen er forpligtet til løbende at levere informationer, bl.a. vedrø-
rende koncernens drift, likviditet mv. til dets finansielle kreditorer.

Overholder Nordicom ikke disse forpligtelser, eller misligholder Nordi-
com bankaftalen på anden måde, herunder ved betalingsmisligholdelse,
er der risiko for, at bankaftalen bliver opsagt, I så fald vil de individuelle
lånevilkår for koncernens bilaterale finansieringsaftaler igen gælde i
fuldt omfang, hvilket vil betyde, at den af bankaftalen omfattede bank-
gæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne opsiges til
indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke længere vil
være bundet til at fastholde den maksimale bidragssats på 0,65 % p.a. I
den situation vil koncernen efter al sandsynlighed ikke have et tilstræk-
keligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav.
Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje rente- og bi-
dragssatser og / eller rentemarginaler med den virkning, at koncernens
finansielle omkostninger vil blive forøget. Konsekvensen kan således
blive øgede finansielle omkostninger og umiddelbar refinansieringsrisiko
på hovedparten af koncernens bankgæld, hvilket som minimum kan få
væsentlig negativ indflydelse på Nordicoms resultat og finansielle stil-
ling.

For yderligere omtale af bankaftalen henvises til note 32.

Refinansieringsrisiko
Det er koncernens politik at minimere den kortfristede refinansieringsri-
siko.

I 2010 har Nordicom gennem indgåelsen af bankaftalen reduceret den
kortfristede gæld til kreditinstitutter til 87 mio. kr. pr. 31. december
2010 (2009: 1.841 mio. kr.).

Løbetider for koncernens samlede gæld pr. 31. december 2010 på
gennemsnitlig vægtet basis er således 10,7 år.

Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af
aktiviteter. Realkreditlån har typisk en fordel i relation til satser og
vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid. Det bety-
der, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af
debitors misligholdelse.

For realkreditgæld er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 22 år.
Den tidligste forfaldsdato er den 1.juni 2013, hvor ca. 37 mio. kr. af
realkreditgælden skal indfries.

For bankgæld i Danmark er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2
år. Ca. 99 % eller 1.853 mio. kr. af bankgælden udløber pr. 31. decem-
ber 2012, mens under 1 % eller 13 mio. kr. forfalder pr. 31. december
2011.

| Sverige og Tyskland er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år
med første forfaldsdato pr. 30. oktober 2012 med ca. 128 mio. kr.

Ultimo 2012 foreligger der et betydeligt refinansieringsbehov, hvor ca.
2.018 mio. kr. af koncernens bankgæld i Danmark og Sverige forfalder,
medmindre delbetaling er foretaget forudgående.

I låneaftalen indgået mellem koncernens svenske datterselskaber og
dets bankforbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet
både soliditet og renteserviceringskapacitet. Skulle koncernens svenske
datterselskaber misligholde disse forpligtelser (covenants) eller lånefor-
holdet i øvrigt, kan banken forlange lånene indfriet, og der foreligger
dermed en refinansieringsrisiko på omtrent 237 mio. kr. Nordicom A/S
kautionerer for disse forpligtelser.

Nordicom A/S har kautioneret for lån for Nordicom Tyskland vedrørende
Lippeltstrafe for samlet 7 mio. kr. (EUR 0,9 mio.), ligesom der i de tyske
låneaftaler indgår en change of controlcovenant.

Den verdensomspændende finanskrise i 2008 og 2009 samt den efter-
følgende økonomiske krise inden for eurozonen i 2010 har påvirket de
finansielle markeder betydeligt, og de finansielle markeder har under de
seneste år gennemgået store forandringer. Ledelsen vurderer derfor, at
usikkerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål
kan fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på kort og lang sigt er
forbundet med høj risiko for koncernen,

Refinansiering pr. 31. december 2012, som beskrevet ovenfor, skal
sikres enten ved hjemtagelse af lån hos nye finansielle samarbejdspart-
nere eller ved genforhandling med de 15 finansielle kreditorer, der
deltager i bankaftalen samt de tre banker, der står uden for bankaftalen.
Hertil kommer behovet for refinansiering i 2012 og 2013 af lån i de
svenske ejendomme ydet af en svensk bank, samt lån i den tyske ejen-
dom Lippeltstrafe ydet af en tysk bank.

27

 

NORDICOM | ;

Renterisiko

Stigende markedsrenter kan påvirke koncernen. Herudover kan stigende
markedsrenter påvirke afkastkravet og dermed markedsværdien på
Nordicoms ejendomme negativt.

Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i
relation til renteudsving.

Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel gæld
med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte renter
normalt vil være lavere end de lange. Som følge af den i marts 2010
indgåede bankaftale samt implementering af en ny finanspolitik, som
tilstræber at reducere koncernens renterisiko, er koncernens renterisiko
reduceret markant sammenlignet med 2009.

Pr. 31. december 2010 udgør koncernens samlede gæld til kreditinsti-
tutter 3.902 mio. kr. (2009: 3.978 mio. kr.). Renteperioden af koncer-
nens samlede gæld på et år eller mindre er 2.047 mio. kr. eller 52 %
(2009: 3.764 mio. kr. eller 95 %), mens 1.898 mio. kr. eller 48 %
(2009: 214 mio. kr. eller 5 %) er fastforrentet med renteperioder på
mere end et år.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af en 1 % stigning i renteomkostninger (ekskl. dagsværdireguleringer)
(rentefølsomhed) udgør -15,4 mio. kr. (2.047 mio. kr. ganget med 1 %
og reguleret for skat), ligesom en tilsvarende renteændring vil påvirke
egenkapital med 1,7 mio. kr. vedrørende sikringstransaktioner.

 

 

Beløb 1 mio kr 2010 2009
Effekt på resultatopgørelse -15,4 -28,2
Effekt på egenkapital -13,7 -25,4

 

Ledelsen besluttede ultimo 2010 at omlægge gæld med renteperioder
under et år for Ca. 651 mio, kr. til renteperioder på 5 år. Omlægningen
fandt sted i januar 2011. Af koncernens samlede gæld udgør renteperi-
oderne på et år eller mindre efter omlægningen af renteperioderne
således ca. 1.396 mio. kr. eller 35 %, mens 2.502 mio. kr. eller 65 %
har renteperioder mellem 2 og 5 år.

Koncernens renteperioder efter omlægningen i januar 2011 fordeler sig
således, at omtrent 748 mio. kr. eller 19 % af koncernens rentebærende
gæld har renteperioder på 6 måneder eller mindre, og 648 mio. kr. eller
17 % har renteperioder på 12 måneder. Endvidere er 2.502 mio. kr.
eller 64 % af koncernens samlede rentebærende gæld rentesikret i 2 til
5 år. Heraf er 651 mio. kr. eller 17 % rentesikret i 5 år til og med 31.
december 2015.

Stiger renten med 1 % i 2011 for koncernens samlede gæld efter om-
lægningen af renteperioderne i januar 2011, vil de samlede renteom-
kostninger stige med omkring 14 mio. kr. (1.396 mio. kr. ganget med 1
%).

Likviditets- og kreditrisici

Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende beta-
linger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til at dække
koncernens finansieringsomkostninger samt kapitalinvesteringer. Man-
gel på likviditet kan bl.a. opstå som følge af svigtende betalinger fra
Nordicoms debitorer, øget tomgang (målt som den økonomiske konse-
kvens af manglende udlejning i form af mistet lejeindtægt, lejers bidrag
til driftsomkostninger m.v.), tilbagebetaling af depositum, frasalg samt
køb eller uforudsete omkostninger, investeringsbehov samt refinansie-
ringsrisiko.

 

Renteomkostninger udgør en betydelig del af Nordicoms samlede om-
kostninger og har derfor en stor påvirkning på koncernens likviditet.
Renteomkostninger i resultatopgørelsen for 2010 udgjorde 128 mio. kr.
Ordinære amortiseringer på bank- og realkreditlån | 2010 udgjorde ca. 8
mio. kr.

1 2011 forfalder ordinære amortiseringer med ca. 23 mia. kr., hvoraf ca.
10 mio, kr. henføres til realkredit og ca. 13 mio, kr. til afdrag/forfald af
bankgæld uden for bankaftalen.

Koncernen har stort set ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Bankaftalen
tillader imidlertid Nordicom at oprulle rente, hvilket under visse forud-
sætninger giver koncernen mulighed for ikke at betale renter af bank-
gælden mod, at disse tillægges lånets hovedstol.

I perioden frem til og med 30. juni 2012 udgør koncernens oprulnings-
muligheder i henhold til bankaftalen i alt op til ca. 76 mio. kr. Pr. 31.
december 2010 er der oprullet 64 mia. kr., hvorefter den resterende
oprulningsmulighed udgør 12 mio. kr.

Koncernen gennemførte i september 2010 en kapitaludvidelse, som
indbragte koncernen 75 mio. kr. i nettoprovenu. Provenuet indgår i
koncernens kapitalberedskab. Likviditetsreserven udgør pr. 31. decem-
ber 2010 116 mio. kr. (2009: 13,3 mio. kr.) og består af likvide behold-
ninger.

Nordicoms kreditrisici knytter sig til påførte tab som følge af manglende
betaling af tilgodehavende leje eller andre debitortab.

Koncernens største lejere og deres andel af de samlede lejeindtægter pr.
31. december 2010 udgør følgende:

 

 

 

2010 2009
Disa Industries A/S 6% 6%
Københavns Kommune 5% 4%
Alstom Power Sweden AB 5% 4%
Post Danmark 4% 4%
Coop Ejendomme A/S 3% 3%
Tæppeland-Jensen Tæpper A/S 3% 3%
Trevira Neckelmann A/S 3% 4%
Max Bank A/S 2% 2%
Prindsen I Roskilde A/S 2% 2%
Kontorhotel Langebrogade ApS 2% 0%
Den Danske Stat 2% 0%
Il alt 37% 31%

 

For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje har Nordicom i
2010 implementeret en ny kreditvurderingsproces. Således vurderes
lejernes betalingsevne inden indgåelsen af lejekontrakten i det omfang,
det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum
og/eller forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan
det imidlertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af
tomgang ved fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt eventuelle
ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse m.v.

Nordicom registrerer endvidere, hvilken branche den enkelte lejer tilhø-
rer med henblik på at vurdere, om der er større risiko relateret til enkelte
brancher. Klassifikationen følger Dansk Branchenomenklatur fra Dan-
marks Statistik.

 

I nedenstående skema er koncernens samlede lejeindtægter på færdige
investeringsejendomme segmenteret på brancher.

 

 

 

2010 2009
[A] Landbrug, jagt, skovbrug og fiskeri 0% 0%
[B] Råstofindvinding 0% 0%
[C] Fremstillingsvirksomhed 13% 14%
[D] El-, gas- og fjernvarmeforsyning 5% 4%
[E] Vandforsyning; kloakvæsen, 0% 0%
affaldshåndtering og rensning
[F] Bygge- og anlægsvirksomhed 2% 2%
[G] Engroshandel og detailhandel; 30% 30%
reparation af motorkøretøjer
[H] Transport og godshåndtering 5% 5%
[| Overnatningsfaciliteter og 1% 10%
restaurationsvirksomhed
[J] Information og 1% 1%
kommunikation
[K] Pengeinstitut- og 3% 3%
finansvirksomhed, forsikring
[L] Fast ejendom 0% 0%
[M] Liberale, videnskabelige og 0% 0%
tekniske tjenesteydelser
IN] Administrative 1% 1%
tjenesteydelser og
hjælpetjenester
[0] Offentlig forvaltning og 11% 9%
forsvar; socialsikring
[P] Undervisning 2% 2%
[Q] Sundhedsvæsen og sociale 1% 0%
foranstaltninger
[R] Kultur, forlystelser og sport 3% 3%
[S] Andre serviceydelser 7% 7%
[T] Private husholdninger 9% 9%
[U] Eksterritoriale 0% 0%
organisationer og organer
I alt 100% 100%

 

Som det fremgår, er ca. 30 % af koncernens lejeindtægter eksponeret
mod virksomheder inden for branchen ”Detailhandel”, 13 % inden for
branchen ”Fremstillingsvirksomhed”, 11 % inden for branchen "offent-

1105024EogSN01204

NORDICOM | LEDEJSENS BERETNING

lig forvaltning” og 7 % inden for branchen ”Overnatningsfaciliteter og
restaurationsvirksomhed”. Herudover vurderer Nordicom ikke at have
nogen væsentlig risiko relateret til specifikke brancher.

Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for manglende betalingsevne hos
koncernens lejere sammenholdt med den implementerede kreditvurde-
ringsproces er relativ begrænset, ligesom betydningen for koncernens
resultat og finansielle stilling er af mindre betydning. For regnskabsåret
2010 udgjorde tab ved misligholdelse af lejekontrakter dog 5 mio. kr.
svarende til 2 % af omsætningen (2009: 1,9 mio. kr. svarende til 0,7 %
af omsætningen), hvilket primært tilskrives som følge af finanskrisen og
derfor anses som værende et ekstraordinært højt beløb.

Tab ved misligholdelse af lejekontrakter har i 2010 været større end
normalt som følge af den økonomiske krise i Danmark. Niveauet forven-
tes gradvist normaliseret i løbet af 2011.

Koncernens pantebreve i fast ejendom udgør pr. 31. december 2010 20
mio. kr. på basis af en vurdering til en gennemsnitskurs på 35. Såfremt
der ikke er dækning for hele pantet i de pågældende ejendomme, og
debitor måtte savne betalingsevne, vil koncernen kunne blive påført et
tab.

Valutarisiko

Koncernen er eksponeret for valutaudsving som følge af at de enkelte
datterselskaber i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har
tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.

Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter
i EUR og SEK. Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at finansie-
ringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige optages i
lokal valuta.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af en 5 % ændring i valutakurserne udgør følgende:

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Effekt på resultatopgørelse -2,1 -3,5
Effekt på egenkapital 1,8 2,3

 

For yderligere specifikationer af de finansielle risikofaktorer henvises til
note 32 i årsregnskabet.

29

NORDICOM |

Forretningsmæssige risikofaktorer

Samfundsudviklingen

Samfundsudviklingen over de seneste år har ikke været gunstig for
Nordicom. Markedssituationen på det danske ejendomsmarked har
medført prisfald på ejendomme og svækket adgangen til finansiering på
gunstige vilkår. Den generelle forbrugertillid har været nedadgående, og
dette har haft en afsmittende effekt på stort set alle områder.

Den finansielle og økonomiske krise har medført pres på priserne på
såvel finansiering som på lejeniveauerne. De lave renter og skattelettel-
serne har ikke været tilstrækkelige til at afbøde den negative trend.
Krisen har gjort det svært at gennemføre koncernens udviklingsprojekter
og generelle makroøkonomiske ændringer kan påvirke koncernens
fremtidige drift negativt.

Strategi

Strategien forudsætter, at en del af koncernens grundstykker kan sæl-
ges, byttes til investeringsejendomme med positivt cash-flow. eller
udvikles i samarbejde med andre, således at de kommer til at bidrage
positivt til driften. Endvidere forudsætter koncernens strategi, at en
række opgraderingsinvesteringer i koncernens investeringsejendomme
iværksættes, hvormed koncernens drift forbedres qua tomgangsredukti-
on, øgede huslejeniveauer samt reducerede driftsomkostninger. Disse
investeringer forudsættes finansieret med 50 % egenkapital via prove-
nuet fra kapitaludvidelsen gennemført i 3. kvartal 2010 og 50 % frem-
medkapitalsfinansieret fra panthavende bank i den enkelte ejendom.
Såfremt forudsætninger bag strategien ændres, kan det påvirke imple-
menteringen negativt med risiko for negativ indflydelse på koncernens
resultat og finansielle stilling.

I tråd med koncernens strategi blev grundstykket Amager Strandvej
solgt pr. 31. december 2010 til en salgspris svarende til bogført værdi
på 220 mio. kr. eller 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Grunden er
solgt ubetinget til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal
berigtiges ved 1) en kontant deponering på 15,5 mio, kr. (er opfyldt), 2)
ved udstedelse af sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gælds-
overtagelse af lån på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger
handlen inden udgangen af 2011 og dermed misligholder aftalen, vil
grundstykket forblive Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduk-
tion på 164,5 mio. kr. og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr.
opnås i givet fald ikke, ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde
heller ikke bliver udstedt. Nordicom vil dog beholde den kontant depo-
nerede købesum på 15,5 mio. kr. Sandsynligheden for, at køber mislig-
holder købsaftalen, anses for lav. Grundene overtages således pr. 31.
december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealer-
ne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet
til at gennemføre senest den 31. december 2011. Udstykningen er
således ikke en betingelse for handlen. Salget af grundene på Amager
Strandvej forventes at forbedre koncernens resultat efter finansielle
omkostninger med ca. 5 mio. kr. i 2011. Regnskabsmæssigt anses
grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor betingelserne for handlen
blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til kurs pari.

Lejeniveauet

I forlængelse af den finansielle og økonomiske krise, som samfundet har
været udsat for de seneste år, er der risiko for, at aftalte lejeniveauer på
eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle
lejeniveau derfor muligvis skal reduceres til markedslejen.

Koncernens samlede lejeindtægter for færdige investeringsejendomme
udgør i 2010 250 mio. kr. og fordeler sig således på geografiske områ-
der og ejendomstyper:

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Danmark 216,2 199,1
Sverige 24,8 21,8
Tyskland 8,9 10,7
I alt 249,8 237,6
Beløb i mio. kr. 2010 2009
Butiksejendomme 82,2 78,3
Boligejendomme 32,7 26,2
Kontorejendomme 97,6 71,1
L&P ejendomme 28,5 30,7
Andre ejendomme 8,9 25,3
I alt 249,8 237,6

 

Den gennemsnitlige leje for færdige investeringsejendomme udgør 566
kr. p.a. pr. m?. Lejeniveauet er højest for boligejendomme og lavest for
logistik- og produktionsejendomme jf. nedenstående skema.

 

 

 

Kroner pr m” 2010 2009
Butiksejendomme 569 719
Boligejendomme 898 869
Kontorejendomme 730 601
L&P ejendomme 249 333
Andre ejendomme 720 681
I alt 566 629

 

De fleste lejekontrakter indeholder en vis grad af uopsigelighed fra lejers
side, hvilket skaber en vis elasticitet mellem udviklingen i markedslejen
og lejeniveauet for det enkelte lejemål. Nordicom påvirkes derfor nega-
tivt — primært ved et langsigtet fald i markedslejeniveauet og hovedsa-
geligt indirekte via et fald i ejendomsværdien,

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat (ekskl. dagsværdiregule-
ring) som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet udgør følgende:

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009

Effekt på resultatopgørelse -12,5 -11,9

 

Indvirkningen på årets resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT)
som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet udgør for regnskabsåret
2010 ca. -13 mio. kr. En reduktion i lejen på 5 % ville herudover pr. 31.
december 2010, jf. gennemsnitlige afkastkrav på 7,34 % p.a. i note 2,
have påvirket værdiansættelsen af koncernens færdige investerings-
ejendomme med ca. -170 mio. kr. (12.5 / 7,34 % = -170 mio. kr.).

 

 

Tomgang

Det er Nordicoms strategi at erhverve ejendomme, der, som følge af god
beliggenhed og kvalitet, er med til at sikre en lav tomgang, eller som
har et udviklingspotentiale, Nordicom har historisk købt ejendomme,
der havde en vis tomgang, med henblik på at videreudvikle ejendom-
men og få nye lejere ind.

Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige
lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede
tidshorisont, eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end
forventet. Herudover vil tomgangen være påvirket af de generelle kon-
junkturer i det område eller det land, hvor ejendommen er beliggende.

Koncernens gennemsnitlige tomgang for færdige investeringsejendom-
me udgør i 2010 38 mio. kr. og fordeler sig således på flg. geografiske
områder og ejendomstyper.

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Danmark 36,2 36,3
Sverige 1,9 1,5
Tyskland” 0,0 0,4
Il alt 38,1 38,2

 

£ Tyskland er i 2010 blevet reklassificeret til aktiver bestemt for salg.

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009
Butiksejendomme 15,6 13,2
Boligejendomme 5,8 10,2
Kontorejendomme 6,7 10,2
L&P ejendomme 10,0 45
Andre ejendomme 0,0 0,1
Il alt 38,1 38,2

 

Tomgangen i butiksejendomme vedrører primært en række centre i
Københavns-området, ejendomme som generelt trænger til istandsæt-
telse. | første kvartal 2010 afsluttedes den første i rækken, Rebæk
Søpark Butikscenter, hvor der inden igangsættelsen var indgået lejeafta-
ler med en række nye lejere. | forbindelse med koncernens strategi om
opgraderingsinvesteringer i Nordicoms investeringsejendomme igang-
sattes i andet halvår 2010 endvidere en opgradering af Høje Gladsaxe
Centret og Tåstrup Stationscenter. Disse to ejendomme reklassificeres til
”Investeringsejendomme under udvikling”, når der foreligger tilsagn
omkring fremmedkapitalfinansiering af de respektive ombygningsprojek-
ter.

Øget tomgang på L&P ejendomme henføres primært til Kejlstrupvej i
Silkeborg, hvor lejer har reduceret antallet af lejede kvadratmeter i
forbindelse med genforhandling af lejeaftalen.

Tomgangsreduktionen for boligejendomme skyldes salg af tomme eller
tidligere udlejede ejerlejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS).

En højere tomgang vil påvirke koncernens resultat og finansielle stilling
negativt. Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en
5 % stigning i tomgangen, udgør følgende:

1105024FogSN01205

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009

Effekt på resultatopgørelse -1,9 -1,9

 

Jlævnfør note 2 indregnes der ikke strukturel tomgang i opgørelsen af
ejendommenes dagsværdi. | stedet fratrækkes der, på de ejendomme
hvor der er tomgang, et beløb svarende til tre års tomgangsleje ved
værdifastsættelsen. Værdien af dette fradrag modsvarer, på den samle-
de portefølje, en strukturel tomgang på mellem 3-4 %. Pr. 31. decem-
ber 2010 udgjorde den samlede tomgang i porteføljen ca. 15 %.

Et ændret skøn af strukturel tomgangsleje kan have væsentlig betydning
for Nordicoms egenkapital. Således vil et ændret skøn af strukturel årlig
tomgangsleje med 10 mio. kr. reducere investeringsejendommenes
værdi med 136 mio. kr. Der arbejdes på flere fronter for at nedbringe
den aktuelle tomgang. Såfremt dette mod forventning ikke fører til
markant nedbringelse af tomgangen, må det antages, at yderligere
nedskrivninger bliver nødvendige pr. ultimo 2011.

Afkastkrav

Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (mar-
kedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Porteføljens
relativ store andel af koncernens balance bevirker, at følsomheden over
for prisfald på ejendomsmarkedet er relativ stor.

Den opgjorte markedsværdi af koncernens færdige investeringsejen-
domme påvirkes primært af afkastkravet for de enkelte ejendomme.
Afkastkravet opgøres på baggrund af udviklingen i markedsforholdene
for den relevante ejendomstype, udviklingen i det generelle renteniveau
samt ændringer i forhold for den konkrete ejendom.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en 1 %-point
stigning i afkastkravet, udgør følgende:

 

Beløb i mio. kr. 2010 2009

 

Effekt på resultatopgørelse -390,1 -436,5

 

I 2010 var der en svagt stigende tendens for afkastkravet. Dette reflek-
teres ligeledes i Nordicoms gennemsnitlige afkastkrav, jævnfør note 2,
som i 2010 steg til 7,34 % p.a. fra 6,73 % p.a. i 2009. Det er Nordi-
coms opfattelse, at afkastkravet har stabiliseret sig, og at markedet
generelt har forventninger om et uændret til let faldende afkastkrav som
følge af stigende efterspørgsel fra investorer. Der hersker dog usikker-
hed omkring renteudviklingen. Sandsynligheden for yderligere prisfald
på udlejningsejendomme er derfor reduceret, om end en kraftig stigen-
de rentesats kan have negativ konsekvens. Ændrede afkastkrav er
således forsat af stor betydning for Nordicoms resultat.

Fejl og mangler

Nordicoms strategi omfatter p.t. ikke opkøb af yderligere ejendomme. I
forbindelse med den løbende tilpasning af ejendomsporteføljen kan der
imidlertid opstå attraktive muligheder for at sælge ejendomme, der ikke
længere harmonerer med koncernens strategi, mod at koncernen helt
eller delvist køber ejendomme, der harmonerer med Nordicoms strategi
og investeringskrav.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der imidlertid en risiko
for, at disse har uforudsete fejl og mangler.

 

NORDICOM |

For koncernens køb af ejendomme er der fastlagte forretningsgange,
som sikrer, at der foretages omhyggelige juridiske, økonomiske og
bygningstekniske undersøgelser. Herudover søges væsentlige risici
afdækket ved indgåelse af garantier fra sælgers side.

I forbindelse med køb af jord og eksisterende bygninger til projektudvik-
linger er der udfærdiget miljø- og geotekniske undersøgelser, der bety-
der, at sandsynligheden for bl.a. uafdækket forurening eller uafklarede
jordbundsforhold er relativ lille.

Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme eller ved ny-
byggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer
sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører
(entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre even-
tuelle mangler. I tilfælde, hvor ejendomme er solgt eller skal sælges
videre, og underleverandører er gået konkurs, eller af anden grund ikke
kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidlertid ende med at
skulle udbedre fejl og mangler for egen regning.

Forsikringsdækning

Nordicom har en omfattende forsikringsdækning, og risikoen for store
tab som følge af manglende eller utilstrækkelig forsikringsdækning
vurderes som relativt begrænset. Den finansielle virkning af skader
forsøges minimeret ved hjælp af et forsikringsprogram, men der er ikke
nogen garanti for, at omfang eller dækning i alle tilfælde er tilstrække-
lig.

Nordicom er sikret med følgende typer af forsikringer:
Ansvarsprogram vedrørende ejerforeninger
Arbejdsskadeforsikring

Bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring

Bygningsforsikring, inklusive huslejetabsforsikring, brand- og storm-
forsikring

EJ EDB- og svagstrømsforsikring

O. Entrepriseforsikring

DD Erhvervs- og produktansvarsforsikring
LJ Løsøreforsikring

U. Motorkøretøjsforsikringer

E Rejseforsikring

S000

Koncernens fredede ejendomme er desuden forsikrede, så merudgifter i
forbindelse med skade som følge af særlige krav fra Kulturarvsstyrelsen
dækkes ubegrænset til nyværdi.

Lovgivning og skat

Fremtidige lovgivnings-, afgifts- eller skattemæssige ændringer, som gør
køb, salg eller drift af ejendomme vanskeligere eller mere omkostnings-
tunge, kan få negativ virkning på koncernens resultat og finansielle
stilling.

Dette kan eksempelvis være ændringer i lejelovgivningen, forhøjelser af
skatter og afgifter eller begrænsninger i rentefradragsretten.

Et eksempel på ny lovgivning med vidtrækkende konsekvenser er nye
momsregler, som blev vedtaget i forbindelse med Forårspakke 2. Med
virkning fra 1. januar 2011 bortfalder således momsfritagelsen for:

U Salg af nye bygninger med eller uden tilhørende jord
C) Salg af byggegrunde, uanset om de er byggemodnede
[2 Visse salg af bebyggede grunde

Herefter bliver salg af sådanne faste ejendomme og byggegrunde m.v.
momspligtige, hvilket alt andet lige vil ramme både byggebranchen
samt øvrige virksomheder og private.

Det er Nordicoms politik at følge lovgivningsarbejdet og praksisudviklin-
gen tæt, således at koncernen så vidt muligt kan nå at omstille sig
inden nye regler træder i kraft. Det er endvidere kutyme at indhente
bindende svar på afgifts- eller skatteområdet, hvor praksis er uklar, og
spørgsmålet har væsentlig betydning for koncernen.

Datatab
Datatab vedrører risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag
som følge af nedbrud af it-systemer.

Der foretages dagligt backup af alle data, og indholdet af backupko-
pierne kontrolleres løbende. Der er endvidere udarbejdet en ledelses-
godkendt it-sikkerhedspolitik samt en plan for reetablering af koncer-
nens primære it-baserede systemer efter en eventuel katastrofe. Nordi-
coms risikopolitik og -vurdering på it-området justeres løbende efter
behov og revideres årligt af koncernens revisor. Det vurderes derfor, at
risikoen er relativ lille.

Et intelligent scanningssystem til elektronisk registrering af indgående
post og fordeling via workflow har været i brug siden 1. januar 2007.
Systemet sikrer bl.a. overholdelsen af de interne tegningsregler for så
vidt angår disposition, godkendelse og effektiviteten på en lang række
områder.

Eksterne leverandører servicerer Nordicom på it-området, og sikrer p.t.
koncernen en særdeles god oppetid på 99,5 %.

Organisationsudvikling

Nordicom er en vidensbaseret virksomhed, og de langsigtede resultater
afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kompetencer. I 2010
er presset på arbejdsmarkedet væsentligt reduceret, og Nordicom
oplever ikke problemer med at tiltrække de ønskede kompetencer.

Afhængighed af nøglemedarbejdere er i stort omfang reduceret ved at
medarbejdere arbejder i teams, hvorved de kan overtage hinandens
arbejdsopgaver ved sygdom eller eventuel fratrædelse. Risikoen relate-
ret til nøglemedarbejdere søges endvidere begrænset i form af længere
opsigelsesvarsler for disse medarbejdere.

 

 

Vidensressourcer

Nordicom er en dynamisk arbejdsplads — drevet af engagement og
resultater. Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ
og nytænkning på alle niveauer i organisationen. Involverede ledere
inspirerer og støtter medarbejderne gennem løbende dialog og årlige
personale- og medarbejderudviklingssamtaler.

At Nordicom handler om mere og andet end at varetage og opføre
bygninger, afspejles i virksomhedens mange forskellige funktioner og
arbejdsopgaver. Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og de lang-
sigtede resultater afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og
kompetencer. I 2010 er presset på arbejdsmarkedet væsentligt reduce-
ret og Nordicom oplever ikke problemer med at tiltrække de ønskede
kompetencer.

Gennem kendskab til hver enkelt medarbejders kompetencer, værdier
og prioriteter fokuserer virksomhedens HR-ansvarlige og ledelsen på at
tilgodese individuelle ønsker og behov, så medarbejderne kan oprethol-
de en fornuftig balance mellem arbejds- og privatliv. Processen er vigtig,
for gode resultater skabes af glade medarbejdere. Vi foretrækker fore-
byggelse frem for helbredelse, og derfor er kernegrundlaget for vores
ledelsesfilosofi, at helhedsoplevelsen skal være positiv — også når vi har
rigtig travlt,

Året 2010

Nordicom har i 2010 optimeret organisationen for at tilpasse koncernen
til dens nye strategi. Dette har ført til en reduktion af antallet af ansatte
fra 44 primo året til 37 pr. 31. december 2010. Omstillingen er sket i
dialog med medarbejdere og bl.a. ved ikke at genbesætte flere stillin-
ger. Det har været vigtigt for Nordicom at fastholde nøglemedarbejdere,
og koncernen har derfor valgt at føre en åben og ærlig dialog. De
nødvendige omstruktureringer og optimeringer, der er foretaget på
medarbejdersiden, har været veldokumenterede og relevante, hvorfor
der har generelt været forståelse herfor.

Organisationen er fleksibel, og der hersker en åben dialog om den
enkeltes kompetencer, hvilket gør Nordicom omstillingsparat og konkur-
rencedygtig.

De demografiske nøgletal for 2010 udgør følgende:

O Antal ansatte pr. 31. december 2010 udgør 37 (31. december
2009: 52).

CJ] Gennemsnitlig anciennitet for medarbejderne er 3,9 år (2009: 3,8
år).

O Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 41,0 år (2009: 41,2
år).

EH Kønsfordelingen pr. 31. december 2010 er 59 % mænd og 41 %
kvinder (2009: 58 % mænd og 42 % kvinder).

EO 85 % af de ansatte har en mellemlang eller længere videregående
uddannelse (2009: 98 %).

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes løbende
gennem bl.a. en årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder
samt udviklingsmøder eller seminarer, hvor processer og arbejdsgange
drøftes med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretnings-
gange m.v.

1105024EogSN01206

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

33

NORDICOM |

Corporate governance

Nordicom A/S er omfattet af NASDAQ OMX's anbefalinger for god
selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på NASDAQ
OMX. Reglerne omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil med
ledelsen, interessenternes rolle og betydning for koncernen, åbenhed
og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens
sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring
samt revision. Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde i april
2010 reviderede anbefalinger for god selskabsledelse. Anbefalingerne
er offentligt tilgængelige på hjemmesiden:
http://www.corporategovernance.dk.

Som følge af de nye anbefalinger har bestyrelsen på bestyrelsesmødet
den 19. august 2010 nedsat et vederlagsudvalg, ligesom bestyrelsen
har vedtaget en corporate social responsibility politik.

Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at
ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer
tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er imple-
menteret og vurderes løbende.

Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra
disse. Koncernens corporate governance er i overensstemmelse med
anbefalinger for god selskabsledelse fra NASDAQ OMX bortset fra
følgende punkter:

HO Det anbefales, at koncernen i vedtægterne fastsætter en alders-
grænse for medlemmerne af det øverste ledelsesorgan, og at års-
rapporten indeholder oplysninger om aldersgrænsen og om alde-
ren på de enkelte bestyrelsesmedlemmer.

Nordicom har fraveget fra dette punkt, da koncernens vedtægter
ikke endnu ikke indeholder en aldersgrænse for medlemmer af be-
styrelsen. Iht. bestyrelsens forretningsorden skal medlemmer af
bestyrelsen fratræde året efter, at de er fyldt 70 år.

EJ Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et nomine-
ringsudvalg, som har mindst følgende forberedende opgaver:

-… beskrive de kvalifikationer, der kræves i de to ledelsesor-
ganer og til en given post og angive hvilken tid, der skøn-
nes at måtte afsættes til varetagelse af posten samt vurde-
re den kompetence, viden og erfaring, der findes i de to
ledelsesorganer

- … årligt vurdere ledelsesorganernes struktur, størrelse, sam-
mensætning og resultater

Nordicom har valgt at fravige på dette punkt, da bestyrelsen ikke
har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt nomine-
ringsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at beskrive de
kvalifikationer, der kræves i bestyrelsen og direktionen og evaluere
ledelsesorganernes struktur, størrelse, sammensætning, resultater
og ledelsesmedlemmers kompetence bedst varetages af den sam-
lede bestyrelse.

DO Det t anbefales, at vederlagspolitikken indeholder:
en begrundelse for valget af de enkelte vederlagskompo-
nenter og
en beskrivelse af de kriterier, der ligger til grund for balan-
cen mellem de enkelte vederlagskomponenter

Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, idet vederlagspo-
litikken blev udarbejdet, inden de nye anbefalinger for god sel-
skabsledelse trådte i kraft. Således indeholder Nordicoms veder-
lagspolitik ikke en begrundelse for valget af de enkelte veder-

lagskomponenter og en beskrivelse af de kriterier, der ligger til
grund for balancen mellem de enkelte vederlagskomponenter.

EO Det anbefales, at vederlagsaftaler for direktionen, der indeholder
aftaler om variable lønandele, fastslår en ret for koncernen til i helt
særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable
lønandele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der efterføl-
gende dokumenteres fejlagtige.

Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, da vederlagsaftaler ik-
ke indeholder mulighed for at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af
variable lønandele.

OH Det anbefales, at oplysninger fra koncernen til markedet udfærdiges
på dansk og engelsk.

Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, da koncernen har vur-
deret, at koncernens størrelse og aktionærsammensætning ikke giver
anledning til at offentliggøre alle meddelelser på engelsk.

Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørelse på
koncernens — hjemmeside. Redegørelsen — kan findes — på
http://www.nordicom.dk.

Bestyrelsens opgaver og ansvar

Bestyrelsens væsentligste opgave omfatter fastlæggelse af de overordne-
de mål og strategier og opfølgning på disse samt at sikre retningslinjer for
ansvarsfordeling, forretningsgange og risikostyring. Bestyrelsen påser
endvidere, at direktionen overholder de af bestyrelsen besluttede målsæt-
ninger, strategier og forretningsgange.

Bestyrelsesmøderne ledes af formanden. Formanden har et særligt ansvar
for at sikre, at bestyrelsen fungerer tilfredsstillende, og at bestyrelsens
opgaver varetages på bedst mulig måde. Formanden drager endvidere
omsorg for, at der føres en protokol over forhandlingerne i bestyrelsen, og
at kopi heraf fremsendes til samtlige medlemmer af bestyrelse og direkti-
on inden for 2 uger. I formandens fravær varetages formandens opgaver
af næstformanden. Koncernen har ikke udarbejdet en selvstændig opga-
ve- og ansvarsbeskrivelse for bestyrelsesformand og næstformand. Opga-
verne er dog delvist beskrevet i bestyrelsens forretningsorden.

Bestyrelsens sammensætning

Generalforsamlingen vælger bestyrelsen, Bestyrelsen vurderer løbende,
hvilke kompetencer den skal råde over samt sammensætningen set i lyset
heraf. Bestyrelsen indstiller på den ordinære generalforsamling de besty-
relseskandidater, den anser for bedst mulige til at kunne udføre de opga-
ver, der påhviler dem. Sammen med indkaldelsen til den generalforsam-
ling, hvor valg til bestyrelsen er på dagsordenen, fremsendes endvidere en
beskrivelse af de opstillede bestyrelseskandidaters baggrund med oplys-
ning om øvrige direktions- og bestyrelsesposter i såvel danske som uden-
landske selskaber. De nuværende medlemmers særlige kompetencer i
relation til arbejdet i bestyrelsen er beskrevet på side 4.

Bestyrelsen består iht. vedtægterne af 3-6 medlemmer, Siden koncernens
ordinære generalforsamling den 11. januar 2011 har bestyrelsen bestået
af fem medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af koncernen.
Bestyrelsen vurderer årligt antallet af bestyrelsesmedlemmer.

På side 4 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrelses-
medlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og bestyrelsesposter i
såvel danske som udenlandske virksomheder (uanset virksomhedsform).

Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.

 

 

Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen
fastlagt møde- og arbejdsplan. Mindst én gang om året afholder
bestyrelsen et strategimøde med henblik på at drøfte og fastlægge
bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af
koncernen. Yderligere møder afholdes, når dette skønnes nødvendigt
eller hensigtsmæssigt i lyset af koncernens behov.

Medlemmer af bestyrelsen skal iht. bestyrelsens forretningsorden
fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalen-
derår, hvori de er fyldt 70 år.

Medlemmer af bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære gene-
ralforsamling. Genvalg kan finde sted.

Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af
bestyrelsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfat-
ter evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt
direktionens arbejde og resultater.

Bestyrelsen ansætter den administrerende direktør. Den administre-
rende direktør har ansvaret for tilrettelæggelse og gennemførelse af de
strategiske planer. Direktøren er ikke medlem af bestyrelsen, men
deltager som hovedregel i bestyrelsesmøderne.

Bestyrelsens og direktionens vederlag

I henhold til selskabslovens & 139 skal bestyrelsen i Nordicom A/S som
børsnoteret selskab, inden den indgår, forlænger eller foretager væ-
sentlige ændringer i en konkret aftale om incitamentsaflønning med et
medlem af koncernens bestyrelse eller direktion, have fastsat overord-
nede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning af bestyrelsen
og direktionen. Disse retningslinjer er behandlet og godkendt på
koncernens generalforsamling den 22. april 2009 og kan hentes på
koncernens hjemmeside,

Formålet med koncernens aflønning, herunder incitamentsaflønning, er
at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer
samt sikre, at der er interessesammenfald mellem koncernens ledelse
og aktionærerne ved at fremme ledelsens incitament til at realisere
koncernens målsætninger og skabe værdi i koncernen.

Direktion

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én
gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og
pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samle-
de lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og
opfylder koncernens specifikke behov.

Administrerende direktør Niels Troen tiltrådte 1. december 2008 og
fratrådte 28. februar 2011. Koncernen og moderselskabet er forpligtet
til at betale en godtgørelse svarende til 12 måneders løn, udover løn i
opsigelsesperioden. Godtgørelsen vil påvirke resultatopgørelsen for
2011. Vederlaget for 2010 kan specificeres således:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Løn og gager (herunder fri bil) 3.379 3.077
Pension 71 300
Bonus 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0
I alt 3.456 3.377

 

Såfremt den nye direktion, der tiltrådte 28. februar 2011, opsiges
inden den 31. januar 2012, herunder opsiges i forbindelse med ejer-
skifte eller lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en godtgørelse
på 2.500.000 kr. udover løn i opsigelsesperioden.

1105024EogSN01207

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens
incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage variabel
aflønning i form af kontant bonus, første gang for året 2010.

Kortsigtet incitamentsørdning - bonus

Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktøren opnår
forud fastsatte bonusmål. Bonusmål fastlægges af bestyrelsen en gang
om året i forbindelse med godkendelse af det kommende års budget.
Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af besty-
relsen ved det pågældende regnskabsårs afslutning.

Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens faste
vederlag for det pågældende år.

Der er ikke udbetalt bonus til direktionen for regnskabsåret 2010.

Langsigtet incitamentsordning - aktieoptioner
Der er ikke udstedt aktieoptioner til direktionen i regnskabsåret.

Bestyrelse

For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer er
bestyrelsens aflønning fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver og
vilkår i sammenlignelige virksomheder. Den tidligere formand har fået
udbetalt fuldt vederlag for 2011 jævnfør tidligere indgået aftale.

I den nuværende aflønning indgår udelukkende et basishonorar. Bestyrel-
seshonoraret har siden 2005 andraget et årligt grundhonorar på 200.000
kr. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden
modtager to gange grundhonoraret,

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er markedskon-
formt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompeten-
cer og indsats blandt andet i lyset af arbejdets omfang og antallet af
bestyrelsesmøder. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar i
forbindelse med behandling af årsrapporten.

I aflønningen til bestyrelsen har tidligere medlemmer indgået i et aktieop-
tionsprogram. De sidste af tidligere tildelte aktieoptioner blev optjent i
april 2009, og der foreligger ingen bemyndigelse til at udstede nye aktie-
optionsprogrammer til koncernens bestyrelse jf. de overordnede retnings-
linjer for koncernens incitamentsaflønning vedtaget på generalforsamlin-
gen.

Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner, og
der vil ikke fremover blive tildelt optioner til bestyrelsen.

Koncernens vederlagspolitik omtales i formandens mundtlige beretning på
koncernens ordinære generalforsamling, ligesom bestyrelsens vederlag for
det indeværende regnskabsår fremlægges til godkendelse.

Revisionsudvalg

Bestyrelsen har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt revisi-
onsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at sikre en uafhængig
og objektiv overvågning af virksomhedens regnskabsaflæggelsesproces,
interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer bedst varetages ved at
disse gennemgås detaljeret, inden de fremlægges for den samlede besty-
relse.

Udvalget består af:
CO Michael Vad Petersen, formand
O Allan Andersen

Revisionsudvalget afholder 2-5 møder årligt, hvor bl.a. revisionsprotokol-
later vedrørende årsrapporten samt løbende revisionsopgaver gennemgås.

35

NORDICOM |

Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget,
hvori udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommisso-
riet kan læses på www.nordicom.dk

Ejendomsudviklingsudvalg
Bestyrelsen har valgt at nedsætte et ejendomsudviklingsudvalg, der
skal bistå direktionen i det daglige arbejde med køb og salg af ejen-
domme samt lokalplansarbejde.

Udvalget består af:
ED) Leif Olsen, formand
DO. Allan Andersen

Udvalgets formand modtager et honorar på 200.000 kroner pr. år.

 

 

Fitness World, Ringsted

1 Åbning af 1300 m2 Fitness World på 1. sal i Ringsted
(rs rErl

 

NORDICOM |

Risikofaktorer vedrørende regnskabsaflæggelse

Ifølge selskabslovens & 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne
kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sesprocessen.

Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaf-
læggelsen er tilrettelagt med henblik på:

U Aflæggelse af interne regnskaber, som giver mulighed for opfølg-
ning på koncernens præstationer

O Aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards (IFRS), som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber

Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan
reducere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen.
Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager
udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:

Kontrolmiljø

Risikovurdering
Kontrolaktiviteter

Information og kommunikation
Overvågning

DBDDSO00

Kontrolmiljø

Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejder-
nes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den
interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige
kontrolkomponenter hviler på.

Nordicom har procedurer og politikker såsom politik for selskabsledelse,
bestyrelsens forretningsorden, instrukser til den administrerende direktør
og attestationsregler, som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres og
godkendelsesregler, som beskriver på hvilket niveau, personer kan
træffe beslutninger om omkostninger, investeringer, aftaler m.v.

Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder
for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabs-
standarder og regnskabsmanualer til udenlandske dattervirksomheder er
baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i regnskabsaflæg-
gelsen.

Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de
rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive stillin-
ger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejderevaluering
anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og doku-
menterede.

Risikovurdering

Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne som
interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at der
er opstillet konkrete mål og politikker for, hvilke risici koncernen vil
påtage sig. Ved risikovurdering skal forstås det at identificere og analy-
sere relevante risici for ikke at nå målene eller leve op til de fastsatte
politikker.

Nordicom har etableret en risikovurderingsprocedure, som gennemføres
med jævne mellemrum, og som omfatter en vurdering af risici og beho-
vet for handling. Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige
tiltag gennemføres for at afbøde uventede risici. Den interne kontrol af
regnskabsaflæggelse er et af de områder, som vurderes i den forbindel-
se,

Væsentlige og risikofyldte forhold i relation til regnskabet omfatter:

 

Regnskabspost Kontrolmat

Nettoomsætning Fuldstændighed, nøjagtighed

Investeringsejendomme Værdiansættelse, rettigheder

Kreditinstitutter Fuldstændighed, præsentation og
oplysning

Projektbeholdninger Værdiansættelse

Værdiansættelse
Præsentation og oplysning

Tilgodehavender
Eventualforpligtelser

 

Herudover er der risiko vedrørende overholdelse af IFRS, implementere-
de it-systemer / it-kontroller samt besvigelser.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer
og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som
godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.

Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisatio-
nen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle
fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil og
inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.

Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på de
enkelte porteføljers performance i forhold til forventningerne, herunder
forklaringer på eventuelle afvigelser.

Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrappor-
ter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt
information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.

Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmerede
kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksom-
heden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøt-
ter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-
baserede beredskabsplaner.

Information og kommunikation

Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effek-
tive kommunikationskanaler er endvidere at sikre:

(I At oplysninger er fuldstændige, nøjagtige, og som minimum lever
op til de lovmæssige krav

O Rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt

(. Tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden

[3 At væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede
risici i regnskabsaflæggelsen

EJ. At direktion og medarbejdere kender deres ansvar for risikostyring
og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

O At alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed, for at kunne udføre deres hverv.

Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbej-

derne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og ledelsen har de

 

nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kom-
munikation, som kommer fra organisationen. | den forbindelse har
Nordicom i 2009 implementeret et intranet, som giver medarbejderne
lettere adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.

Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktivi-
teter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning
og eksterne rapportering.

Overvågning

Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurde-
ringer samt en kombination af de to.

Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det
indgår i ledelsens og chefernes daglige aktiviteter, og i de aktiviteter
som medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle
konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer,
beføjelser og politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til
de vedtagne politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal
rapporteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rappor-
teres til direktionen og bestyrelsen.

Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering
til bestyrelsen/revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af rappor-
teringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetopfølg-
ning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år
analyseres og forklares.

Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. I direk-
tionens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol
fra den generalforsamlingsvalgte revision.

Bestyrelsen/revisionsudvalget holder endvidere løbende møder med den
generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne rapporterer om væ-
sentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.

Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen gen-
nemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i regnskabs-
aflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den fornødne over-
vågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler samt
eventuelle overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forretnings-
gange.

1105024EogSN01209

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

39

 

NORDICOM |

Samfundsansvar

Nordicom anerkender sine forpligtigelser til samfundet og ønsker på sigt
i stigende grad at integrere Corporate Social Responsibility (CSR) i
koncernens kerneværdier, holdninger samt langsigtede processer og
investeringer. Som led i at fremme det generelle samfundsansvar tilsig-
ter koncernen herigennem at optimere den forretningsmæssige risiko og
reducere en negativ miljøpåvirkning.

Politikker

Formålet med Nordicoms CSR-politik er at sætte fokus på sin direkte og
indirekte miljøpåvirkning. Således håber Nordicom, at CSR-tiltag gen-
nem miljøledelse og lavere energiforbrug kan være med til at sikre færre
omkostninger. Endvidere ønskes det, at et større CSR-arbejde vil skabe
øget opmærksomhed og bedre omdømme i omverdenen samt mere
engagerede medarbejdere.

Det er Nordicoms strategi at:

LJ hvor det er muligt, skal der med koncernens CSR-politik for øje ved
ny-, til- og ombygninger af ejendomme tilstræbes brug af miljørigti-
ge og energibesparende produkter

CC sikre et godt og sikkert arbejdsklima for koncernens medarbejdere

Nordicoms overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Indsats
og beslutninger om ansvarlighed skal derfor være i balance med koncer-
nens økonomiske mål, og indsatsområderne skal derfor prioriteres på
økonomisk effektiv vis.

Nordicom finder det vigtigt at indfri og leve op til koncernens opstillede
mål, da koncernen i stigende grad oplever, at ansvarlighed i driften af
de enkelte ejendomme er et krav fra omverdenen.

Implementering
Nordicom har kortlagt de områder, som skønnes vigtigst for koncernen
og har fastsat følgende mål for CSR:

MILJØ

O Tilstræbe brugen af miljørigtige og energibesparende produkter i
driften ved opførelse af ejendomme

OU Tage initiativer til løbende ressource- og energibesparende tiltag for
koncernen

EO Tilstræbe ved etablering af nye større anlæg at sikre anvendelse af
energibesparende pumper. Endvidere ved opførelse eller renovering
af større lysanlæg at disse udføres med lavenergipærer, tidsur og
skumringsrelæ for at begrænse energiforbruget

SOCIALE FORHOLD

O Fastholde nuværende arbejdskraft og know how gennem fokusering
på medarbejdertrivsel på arbejdspladsen

Arbejdet med CSR i Nordicom

I Nordicom arbejdes der løbende gennem året med CSR, således at
overstående mål forankres i organisationen og realiseres. Informationer
samles hos en CSR-ansvarlig i organisationen, og der holdes efter behov
tværgående møder. Halvårligt ses på de for året opstillede mål og
vurderes på, om de er realistiske at indfri. En gang årligt gennemgås
koncernens CSR-politik med henblik på eventuel fornyelse og opdate-
ring.

Resultater

Nordicom har i løbet af året indfriet hovedparten af de punkter, koncer-
nen havde stillet som mål for 2010. Nedenstående liste er et udpluk af
de væsentligste resultater inden for de udvalgte områder:

MILJØ

EJ Udskiftning af tre store oliefyrede varmecentraler på tre af vores
ejendomme til ny energioptimale fjernvarmecentraler

Ed I forbindelse med istandsættelse og ombygning af hhv. Tåstrup
Stationscenter og Høje Gladsaxe Centret er der blandt andet fokuse-
ret på forbedret og energibesparende lysanlæg i parkeringskælde-
ren, endvidere pågår der projektering vedrørende udskiftning af ek-
sisterende glasfacader fra almindelige termoruder til nye alu-vinduer
med energiglas

O igangsat udskiftning af it-serverpark i 2010 med en energi- og
omkostningseffekt for øje

[J Varmeanlæg i hovedparten af koncernens centre og tomme lejemål
har været lukket i sommerperioden

SOCIALE FORHOLD

OD Der er i efteråret 2010 foretaget en trivselsundersøgelse blandt
medarbejderne i Nordicom for derigennem at tage temperaturen på
medarbejdertilfredshed i koncernen. Der er ud fra undersøgelsens
resultater opstillet fokusområder og handlingsplaner for videre og
løbende opfølgning

Forventninger fremadrettet

Prioritering af fremtidige indsatsområder:

I forlængelse af hidtidige indsatser vil Nordicom igangsætte rentab-
le energibesparende investeringer i forbindelse med nyetableringer
og ombygninger

EO følge op på 2010 trivselsundersøgelsen med handlingsplaner for
undersøgelsens resulterede fokuspunkter samt gennemføre en lig-
nende undersøgelse for 2011

EJ Bevare niveauet for medarbejderpleje i forhold til de personalegoder
koncernen har implementeret i form af bruttolønordninger, sund-
hedsforsikring, frugtordning samt sund kantinemad

Nordicoms CSR-politik kan findes på www.nordicom.dk

 

Aktionærforhold

Aktieinformation

 

Fondsbørs Nasdaq OMX København
Aktiekapital 120.278.580 kr.
Nominel stykstørrelse 10 kr.

Antal aktier 12.027.858 stk.
Aktieklasser En

Antal stemmer pr. aktie En

Ihændehaverpapir Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej

Begrænsninger i omsættelighed Nej

Fondskode DK0010158500
Fondsbørs Nasdaq OMX København

 

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2010
1.405 stk. (31. december 2009: 1.098 stk.). De navnenoterede aktionæ-
rer udgør 91,33 % af aktiekapitalen.

Alle Nordicom A/S" aktier er noteret på Nasdaq OMX København og
indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2010 på kurs 11, hvilket er en nedgang på 49 point (81,7 %) i forhold
til aktiekursen pr. 31. december 2009. Det kraftige kursfald skal dog ses
ift. Nordicoms kapitaludvidelse, Markedsværdien af Nordicom A/S udgør
pr. 31. december 2010 132,3 mio. kr. (31. december 2009: 187,7 mio.
kr.). Der er i regnskabsåret omsat for 38,5 mio. kr. af Nordicom A/S"
aktier på Nasdaq OMX København (2009: 31,5 mio. kr.).

 

Kursændring i 2010

 

Nordicom A/S 81,7 %
Ejendomsselskaber (CSE 4040) 55,1%
Small Cap Danmark 27,8 %
Omxc (Totalindekset) 37,6 %
Omxc20 36,0 %

 

 

Kursudvikling i.DKK fra 1. januar 2010 - 31. december 2010

1105024EogSN01210

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

 

200
180
160
140
120
100
80
60
40
20

0
Aktieomsætning i.DKK 1.000 fra 1. januar 2010 - 31, december 2010

- fru m meran vaere

VE å £ SM DÅ | » Gå LW v

FAT

 

Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i
Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2010 følgende:

 

 

Antal stk. 31.12.2010 Bevægelsei 31.12.2009
året

Bestyrelse:

Allan Andersen 2.610 2.610 0
Michael Vad Petersen 0 0 0
Julius Thorfinnsson 0 0 0
Leif Olsen 0 0 0
Leif Djurhuus 0 0 0
Direktion:

Ole Steensbro 7.133 7.633 727

 

Bemyndigelser

I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i
tiden indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån
mod obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at
konvertere fordringen til aktier for et lånebeløb på op til 70 mio. kr. mod
kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller
uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som beslut-
tet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved
kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der
svarer til markedskursen eller derover.

Bestyrelsen er bemyndiget til ved konverteringen at gennemføre de
tilhørende kapitalforhøjelser. Aktier udstedt i henhold til bemyndigelsen
skal være omsætningspapirer. Aktierne udstedes til ihændehaver, men
kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde ind-
skrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være
forpligtet til at lade aktier indløse helt eller delvist. Aktierne skal have de
samme rettigheder som eksisterende aktier. Aktierne skal give aktionæ-
ren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for
bestyrelsens beslutning om forhøjelse af aktiekapitalen.

4!

NORDICOM |

Ifølge vedtægterne punkt 3.8 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med
højst 150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant
indbetaling med fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer.
De nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver,
men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde
indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal
være forpligtet til at lade deres aktier indløse helt eller delvist. Ingen
aktie har særrettigheder, - og aktierne skal give aktionæren ret til udbyt-
te og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjel-
sens registrering hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Af vedtægternes punkt 3,8 a fremgår det, at bestyrelsen ved bestyrel-
sesbeslutning af den 7. september 2010 har truffet beslutning om delvis
udnyttelse af bemyndigelsen i punkt 3.8. Som konsekvens heraf, er der
tegnet aktier i koncernen for nominelt kr. 89,000.000. Restbemyndigel-
sen i punkt 3.8 udgør herefter kr. 61.000.000 (i kursværdi).

Ifølge vedtægterne punkt 3.9 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag at udstede konver-
tible gældsbreve på maksimalt 80 mio. kr. uden fortegningsret for de
eksisterende aktionærer, der tillægger långiver ret til at konvertere hele
eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til markedskursen på enten
udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller markedskursen på et andet
tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på konverteringstidspunk-
tet samt til at foretage den deraf følgende kapitalforhøjelse, De nye
aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan
noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænk-
ninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet
til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særret-
tigheder, - og aktierne skal give kapitalejeren ret til udbytte og andre
rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registre-
ring hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Af vedtægterne punkt 3.9.1 fremgår det, at bestyrelsen delvist har
udnyttet bemyndigelsen i vedtægternes punkt 3.9. Således har koncer-
nen optaget et lån på 69 mio. kr. mod udstedelse af obligationer, der
giver långiverne ret til at konvertere deres fordringer til aktier i koncer-
nen. For yderligere specifikationer vedrørende bankaftalen henvises til
note 31.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun
sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og
delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gælden-
de lov.

Udgangspunktet er, at ledelse og medarbejdere kun må handle inden
for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelse eller medarbej-
dere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse
ikke handle selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at handle
uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt
bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med neden-
stående tilfælde:

OC Tegning af medarbejderaktier

O Udnyttelse af eller salg af tegningsretter
EH Udnyttelse af tegningsoptioner

OD Udnyttelse af forkøbsret eller -pligt

Ejerforhold
Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5
% af koncernens aktiekapital:

 

 

Navn Hjemsted — Kapitalandel
Investeringskoncernen Bøg ApS Fredensborg 25,5 %
Stodir hf Island 11,38 %
JEW Holding ApS Odense 10,39 %
SB Kolding 2009 ApS København 6,7 %

 

Udbytte
Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret
2010 ikke udbetales udbytte.

Investor Relations

Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante
forhold. Information målrettes specielt Nasdaq OMX København, aktio-
nærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq
OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker
at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter — og dermed samti-
digt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutnin-
ger omkring Nordicom.

Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:

Udsende kvartalsvise delårsrapporter

£1 Udsende årsrapporter

EO Give hurtige besvarelser på henvendelser til koncernen
HO Deltage i seminarer og investormøder

BD

Fondsbørsmeddelelser i 2010
Dato Titel

 

22-02-2010  Fondsrådets afgørelse vedrørende årsrapporten for

2008

04-03-2010 Nordicom fastholder forventninger om et resultat før
skat og værdireguleringer på ca. -70 mio. kr. og forven-
ter værdireguleringer for -290 mio. kr. i 4. kvartal 2009

05-03-2010  Bankaftale om forbedring af koncernens finansierings-
vilkår

09-03-2010 == Ekstraordinær generalforsamling i Nordicom A/S man-
dag den 22. marts 2010, kl. 15.00

23-03-2010 Ændring af vedtægter på ekstraordinær generalforsam-
ling

23-03-2010 Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 22.
marts 2010

29-03-2010 Status på bankaftale og kapitalforhøjelse

30-03-2010 Indkaldelse til ordinær generalforsamling torsdag, den
22. april 2010, kl. 10.00

30-03-2010 Årsrapport for 2009

15-04-2010 Salg af egne aktier

22-04-2010 Referat fra ordinær generalforsamling den 22, april
2010

23-04-2010 Bestyrelsens konstituering

27-04-2010 Vedtægter af 22. april 2010

26-05-2010 Ændring af koncernens vedtægter som følge af udste-
delse af konvertible obligationer

26-05-2010 Udstedelse af konvertible obligationer

28-05-2010 Finanskalender for regnskabsåret 2010

 

28-05-2010
17-06-2010
21-07-2010

19-08-2010
07-09-2010
07-09-2010
07-09-2010
08-09-2010

23-09-2010

28-09-2010

28-09-2010

28-09-2010
29-09-2010

30-09-2010
01-10-2010

01-10-2010
01-10-2010

01-10-2010
04-10-2010
05-10-2010
01-11-2010
02-11-2010

07-11-2010

18-11-2010
26-11-2010
14-12-2010
14-12-2010
14-12-2010
14-12-2010
14-12-2010

15-12-2010
15-12-2010
15-12-2010
15-12-2010
15-12-2010
15-12-2010
15-12-2010
17-12-2010
21-12-2010

11-01-2011
11-01-2011
11-01-2011

14-01-2011

1105024EogSN01211

Delårsrapport for 1. kvartal 2010
Opnåelse af betingede tilsagn for minimum 50 mio. kr.
Kapitalnedsættelse og deraf følgende ændring af kon-

cernens vedtægter
Halvårsrapport for 1. halvår 2010

Nordicom offentliggør prospekt
Nordicom A/S offentliggør i dag et prospekt
Forventninger til 1. halvår 2011

Ændring i beskrivelse af tegningsforholdet i prospekt

offentliggjort 7. september 2010

Indberetning af ledende medarbejderes transaktioner
med tegningsretter i Nordicom A/S

Ændring i prospekt offentliggjort 7. september 2010 -
prospekttillæg nr. 2

Bankaftalens krav til nettoprovenu reduceres fra mini-
mum 100 mio. kr. til minimum 50 mio. kr.

Nordicom gennemfører kapitalforhøjelse

Dispensation fra Finanstilsynet angående afgivelse af
pligtmæssigt overtagelsestilbud

Kapitalforhøjelse på 89 mio. kr. er gennemført
CORRECTION: Nordicom A/S - Registrering af kapital-
forhøjelse

CORRECTION: Nordicom A/S - Registrering af kapital-
forhøjelse

Indberetning af ledende medarbejderes transaktioner
med aktier i Nordicom A/S

Registrering af kapitalforhøjelse
Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Aktiekapital og stemmerettigheder

Meddelelse om udløb af stabiliseringsperiode i relation
til fortegningsretsemission gennemført 30. september
2010

Nordicom A/S i forhandlinger om salg af 5 tyske investe-
ringsejendomme samt grundstykke på Amager Strand-
ve

Positivt resultat for 3. kvartal 2010

Finanskalender for 2011 og starten af 2012
Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Nordicom A/S sælger grundstykke på Amager Strandvej
og fem ejendomme i Tyskland
Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Storaktionærmeddelelse

Ekstraordinær generalforsamling

Fremtidige meddelelser vil kun blive offentliggjort på
dansk

Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 11.
januar 2011

Bestyrelsens konstituering

Referat fra ekstraordinær generalforsamling CORRECTI-
ON: Referat fra ekstraordinær generalforsamling den
11. januar 2011

Finanskalender CORRECTION: Nordicom A/S - Finanska-

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

lender for 2011 og starten af 2012

31-01-2011 Salg af fem ejendomme i Tyskland og forlængelse af
betinget aftale på Amager Strandvej

28-02-2011 Nordicoms adm. direktør Niels Troen fratræder

03-03-2011  Fremsættelse af forslag til ordinær generalforsamling

04-03-2011 Nordicom gennemfører handel af Amager Strand-
grundene

14-03-2011 … Nordicom udskyder offentliggørelse af årsrapport for
2010

25-03-2011 Ole Steensbro tiltræder som adm. direktør

 

Finanskalender

 

Dato Titel

31-03-2011 Årsrapport for 2010
21-04-2011 Registreringsdag”
28-04-2011 Generalforsamling
26-05-2011 Delårsrapport 1. kvartal
25-08-2011 Delårsrapport 1. halvår
24-11-2011 Delårsrapport 1.-3. kvartal
29-03-2012 Årsrapport 2011
19-04-2012 Registreringsdag”
26-04-2012 Generalforsamling

 

+ Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms general-
forsamling.

Yderligere information

På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informa-
tioner om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter.
Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktie-
markedet kan stiles til:

Adm. direktør Ole Steensbro

Tlf. +45 33 33 93 03
E-mail: … os&nordicom.dk

43

NORDICOM |

Ledelsespåtegning

Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret
1. januar - 31. december 2010 for Nordicom A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et

retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31, december 2010 samt af resultatet af koncer-

København den 31. marts 2011

Direktionen

Ole Steensbro
Adm, direktør

Bestyrelsen

AA

Allan Andersen
Formand
Direktør

    

  

Julius Thorfinnsson
Bestyrelsesmedlem
CEO Stodir hf.

Bestyrelsesmedlem
Advokat, partner

nens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-
året 1. januar - 31. december 2010.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvi-
sende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets
aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og koncernens og
moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de
væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og modersel-
skabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

ael Vad Peteksen
Næstformand
Direktør

Leidalsen
Bestyrelsesmédlem
Direktør

 

 

1105024FogSN01212

Den uafhængige revisors påtegning

Til aktionærerne i Nordicom A/S

Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S
for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 omfattende resultat-
opgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling,
opgørelse af egenkapital, pengestrømsopgørelse og noter, herunder
anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette
ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregn-
skab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig
fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller
fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og
udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændig-
hederne.

Revisørs ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og
årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision
i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder.
Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger
og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for,
at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig
fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb
og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De
valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen
af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregn-
skabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved
risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for
virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab ag et
årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme
revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke

NORDICOM | DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PATEGNING

med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksom-
hedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til,
om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af
ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering
af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt
og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af koncer-
nens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-
året 1. januar - 31. december 2010 i overensstemmelse med Internatio-
nal Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Supplerende oplysning om oplysninger i årsregnskabet

Uden at tage forbehold henviser vi til omtalen af regnskabsmæssige
skøn og vurderinger i note 2 og ledelsens beretning om årets udvikling
og forventninger, hvor ledelsen beskriver grundlaget for de i 2010
foretagne værdireguleringer og den væsentlige usikkerhed, der er for-
bundet med værdiansættelsen af såvel færdige investeringsejendomme
som investeringsejendomme under udvikling.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der inde-
holder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabs-
loven.

Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold
til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke
foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af
koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelses-
beretningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-
skabet.

København den 31. marts 2011

Deloitte
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

blrp bug
Anders O. Øs
Statsautoriseret reyfso

(39) ristensen

Statsautoriseret revisor

 

 

 

|
'
' |
lX i i
dl E , ” ' REE . — BE . ,

 

 

 

 

 

 

NORDICOM |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Huslejeindtægter 262.561 259.048 16.314 19,234
Salgsummer, projektbeholdninger 164.043 36.736 0 0
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 2.613 4.773 0 0
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -57.646 -54.292 -3.872 -3.853
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -187.648 -44.948 0 0
Bruttoresultat 183.923 201.317 12.442 15,381
4,5 Personaleomkostninger -35.394 -44.637 -10,436 79.605
6 Andre eksterne omkostninger -23.884 -31.677 -16.117 -25.930
7 Andre driftsindtægter - - 18.053 25.901
8 Af- og nedskrivninger -17.181 -4.049 -2.544 -3.607
Resultat før værdireguleringer 107.465 120.954 1.398 2.140
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto 12.910 8.115 0 0
9 Regulering til dagsværdi, netto -613.463 -572.156 536 -20.454
10  Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 2.669 -35.258 -2 -1.472
Resultat af primær drift -490.419 "478.345 1.932 -19.786
11 Indtægter af dattervirksomheder - - -404.278 -22.627
12 Finansielle indtægter 1.381 4.538 10.062 15.548
13 Finansielle omkostninger -127.557 -201.028 -22.998 -36.930
Resultat før skat -616.595 -674.835 -415.282 -63.795
14 Skat af årets resultat 199.517 122.058 11.514 16.518
Årets resultat -417.078 "552.777 -403.768 -41.2717
Førdeles således
Moderselskabets aktionærer -416.292 -552.288
Minoritetsinteresser -786 -489
Årets resultat -417.078  -552.777
15 Resultat pr. aktie -52,72 -86,86
15. Udvandet resultat pr. aktie -52,72 -86,86
Forslag til resultatdisponering
Overført til næste år -403.768 -47.2717
Foreslået udbytte 0 0
Årets resultat -403.768 -47.277

 

 

Opgørelse af totalindkomst

NORDICOM | ARSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Note Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009

Årets resultat -417.078 552.777 -403.768 -47.271

Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter 4,839 -27 0 0

Værdireguleringer overført til finansielle omkostninger 0 1.530 0 0

14 — Skat af årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -1.274 -395 0 0

Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 11.801 5.129 0 0

Årets totalindkomst -401.712  -546.540 -403.768 -47.271

Fordeles således

Moderselskabets aktionærer -400.926 -546.051
Minoritetsinteresser -786 -489
Årets totalindkomst -401.712 -546.540

49

1105024EogSN01214

NORDICOM |

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modlervirksomhed
Note Beløb i 1 000 kr. 2010 2009 2010 2009
AKTIVER
Langfristede aktiver
Immaterielle aktiver
16 Software 1.204 2.609 1.204 2.609
1.204 2.609 1.204 2.609
Materielle aktiver
17 Domicilejendomme 49.994 64.431 0 0
18 Færdige investeringsejendomme 3.254.088 3.480.205 197.337 192.414
18 … Investeringsejendomme under udvikling 398.452 979.973 0 0
19 Inventar og driftsmidler 1.372 2.634 1.316 2.406
3.703.906 4.527.243 198.653 194.820
Finansielle aktiver
20 … Kapitalandele i dattervirksomheder - - 425.835 495.722
27. Udskudte skatteaktiver 1.598 6.090 0 0
Andre tilgodehavender 14.442 14.209 2.072 1.905
22.040 20.299 427.907 497.627
Langfristede aktiver i alt 3.727.150 4.550.151 627.764 695.056
Kortfristede aktiver
21 Projektbeholdninger 41.146 195.213 0 0
22 … Tilgodehavender 51.655 96.927 1.350 11.206
Selskabsskat 0 0 0 0
11 Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 158.226 264.442
Periodeafgrænsningsposter 8.680 8.057 309 248
23. Pante- og gældsbreve 20.001 43.215 0 0
24 Likvide beholdninger 115.680 13.318 78.912 443
237.162 356.730 238.797 276.339
18 Investeringsejendomme bestemt for salg 314.924 72.803 0 0
Kortfristede aktiver i alt 552.086 429.533 238.797 276.339
Aktiver i alt 4.279.236 4.979.684 866.561 971.395

 

 

 

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

NORDICOM | ARSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 120.279 312.786 120.279 312.786
Reserve for sikringstransaktioner -3.680 -7.245 0 0
Reserve for valutakursregulering 481 -11.320 0 0
Overført resultat 76.934 202.687 -53.858 59.371
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 194.014 496.908 66.421 372.157
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser -786 0
25,26 Egenkapital i alt 193.228 496.908 606.421 372.157
Gældsforpligtelser
Langfristede gældsforpligtelser
27 Udskudte skatteforpligtelser 25.740 223.089 813 12.798
28  Hensatte forpligtelser 12.335 12.269 0 0
11 Hensættelser vedrørende dattervirksomheder - - 155.500 0
29,30 Konvertible obligationer 44.997 0 44.997 0
30 Kreditinstitutter 3.541.416 2.088.973 264.543 107.367
Deposita 29.765 29.601 974 2.479
3.654.253 2.353.932 466.827 122.644
Kortfristede gældsforpligtelser
28  Hensatte forpligtelser 11.786 17,567 0 0
30 Kreditinstitutter 87,414 1.840.983 18.221 200.286
Skyldige omkostninger vedr. projekter 1.621 4.078 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 6.644 87.904 0 0
Leverandørgæld 28.593 32,309 1.206 2.713
Gæld til dattervirksomheder - - 306.796 249,860
Selskabsskat 289 10.853 289 10.853
Deposita 26,476 26.089 2,666 866
Anden gæld 41.248 60.940 4.135 12.016
204.071 2.080.723 333.313 476.594
18,30 Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 227.684 48.121 0 0
431.755 2.128.844 333.313 476.594
Gældsforpligtelser i alt 4.086.008 4.482.776 800.140 599,238
Passiver i alt 4.279.236 4.979.684 866.561 971.395

 

Oversigt over noter fremgår på side 54.

1105024FogSN01215

NORDICOM |

Opgørelse af egenkapital

 

 

Reserve for

Reserve før

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

sikrings- valutakurs- Overført Foreslaet
Beløb 1 1 000 kr. Aktiekapital — transaktioner regulering resultat udbytte
Egenkapital pr. 1. januar 2009 312.786 -8.353 -16.449 754.692 0
Egenkapitalbevægelser i 2009
Årets resultat 0 0 0 -552.288 0
Anden totalindkomst i regnskabsåret 0 1.108 5.129 0 0
Totalindkomst for regnskabsåret 0 1.108 5.129 -552.288 0
indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 184 0
Salg af egne aktier 0 0 0 91 0
Øvrige reguleringer 0 0 0 8 0
Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt 0 1.108 5.129 -552.005 0
Egenkapital pr. 31. december 2009 312.786 -7.245 -11.320 202.687 0
Egenkapital pr. 1. januar 2010 312.786 -7.245 -11.320 202.687 0
Egenkapitalbevægelser i 2010
Årets resultat 0 0 0 -416.292 0
Anden totalindkomst i regnskabsåret 0 3.565 11.801 0 0
Totalindkomst for regnskabsåret 0 3.565 11.801 -416.292 0
Udstedelse af konvertible obligationer 0 0 0 20.975 0
Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 -281.507 0 0 281.507 0
Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 89.000 0 0 0 0
Omkostninger relateret til kapitalforhøjelse 0 0 0 -14.295 0
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 0 0
Salg af egne aktier 0 0 0 2.091 0
Salg af tegningsretter vedrørende egne aktier (1 0 0 261 0
Egenkapitalbevægelser i 2010 i alt -192.507 3.565 11.801 -125.753 0
Egenkapital pr. 31. december 2010 120.279 -3.680 481 76.934 0

 

Reserve for sikringstransaktioner

Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede netto-
ændring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne
for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transak-

tion endnu ikke er realiseret.

Anden totalindkomst

De enkelte poster i anden totalindkomst fremgår i opgørelsen af total-
indkomsten på side 47, Poster vedrørende sikringstransaktioner indgår i

Reserve for valutakursregulering
Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer opstået ved
omregning af regnskabstal for virksomheder med en anden funktionel
valuta end danske kroner.

"Reserve for sikringstransaktioner”, og poster vedrørende valutakursre-
guleringer vedrørende udenlandske virksomheder indgår i "Reserve for
valutakursregulering”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tilhørende
skabets minoritets- — Egenkapital i
aktionærer interesser alt
1.042.676 489 1.043.165
-552.288 -489 552.777
6.237 0 6.237
-546.051 -489 -546,540
184 0 184
91 0 91
8 0 8
-545.768 -489 -546.257
496.908 0 496.908
496.908 0 496.908
-416.292 -786 -417.078
15.366 0 15.366
-400.926 -786 -401.712
20.975 0 20.975
0 0 0
89.000 0 89.000
-14.295 0 -14.295
0 0 0
2.091 0 2.091
261 0 261
-302.894 -786 -303.680
194.014 -786 193.228

 

1105024EogSN01216

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

53

NORDICOM |

Opgørelse af egenkapital

 

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Overført Foreslået Egenkapital i
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital resultat udbytte alt
Egenkapital pr. 1. januar 2009 312.786 106.373 0 419.159
Egenkapitalbevægelser i 2009
Årets resultat 0 -47.271 0 -47.277
Anden totalindkomst i regnskabsåret 0 0 0 0
Totalindkomst for regnskabsåret 0 -47.271 0 -47.2717
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 184 0 184
Salg af egne aktier 0 91 0 91
Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt 0 -47.002 0 -47.002
Egenkapital pr. 31. december 2009 312.786 59.371 0 372.157
Egenkapital pr. 1. januar 2010 312.786 59.371 (i 372.157
Egenkapitalbevægelser i 2010
Årets resultat 0 -403.768 0 -403.768
Anden totalindkomst i regnskabsåret 0 0 0 0
Totalindkomst for regnskabsåret 0 -403.768 0 -403.768
Udstedelse af konvertible obligationer 0 20.975 0 20.975
Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 -281.507 281.507 0 0
Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 89.000 0 0 89.000
Omkostninger relateret til kapitalforhøjelsen 0 -14.295 0 -14.295
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 0
Salg af egne aktier 0 2.091 0 2.091
Salg af tegningsretter vedrørende egne aktier 0 261 0 261
Egenkapitalbevægelser i 2010 i alt -192.507 -113.229 0 -305.736
Egenkapital pr. 31. december 2010 120.279 -53.858 0 66.421

 

Udbytte

For regnskabsåret 2009 er der ikke udloddet udbytte ligesom bestyrel-

sen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2010.

Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skatte-

mæssige konsekvenser for Nordicom A/S.

 

Opgørelse af pengestrømme

NORDICOM | ARSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Note Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009

Resultat af primær drift (EBIT) -490.419 -478.345 1.932 -19.786

33 … Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 620.097 607.963 4.101 25.567

Ændring i deponerede midler til senere frigivelse 26.741 -4.392 8.314 -7.567

Ændring i projektbeholdninger netto 150.483 6.194 0 0

34 Ændring i øvrig driftskapital -83.275 14.216 31.339 26.586

Pengestrømme vedrørende primær drift 223.627 145.636 45.686 24.800

Modtagne finansielle indtægter 1.381 4.538 10.062 15.548

Betalte finansielle omkostninger -68.186 -228.774 -16.317 -36.930

Betalt / modtaget selskabsskat -10.547 -704 -11.035 -2.496

Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 146.275 -79.304 28.396 922
Pengestrøm fra investeringsaktivitet

Køb af immaterielle anlægsaktiver -150 -831 -150 -831

Køb af færdige investeringsejendomme 0 -21.600 0 0

Forbedringer på færdige investeringsejendomme -30.992 -40.631 -234 -1.819

35 … Salg af investeringsejendomme 136.871 182.914 -2 50.000

Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. -56.295 -64.290 0 0

Køb af øvrige materielle anlægsaktiver -290 -117 -271 -29

Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 381 1.443 372 1.443

Køb af dattervirksomheder og aktiviteter 0 -67 0 0

Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt 49.525 56.821 -285 48.764
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 52.035 372.767 0 7.088

Afdrag på gæld til kreditinstitutter -220.766 -360.659 -24.608 -59.945

Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 (nettoprovenu) 74.705 0 74.705 0

Salg af egne aktier 261 91 261 91

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt -93.765 12.199 50.358 -52.766

Årets pengestrøm i alt 102.035 -10.284 78.469 -3.080

Likvide beholdninger pr. 1. januar 13.318 23.147 443 3.523

Kursregulering af likvide beholdninger 327 455 0 0

24 Likvide beholdninger pr. 31. december 115.680 13.318 78.912 443

 

1105024EogSN01217

 

NORDICOM |

  

   

Note 01 — Anvendt regnskabspraksis…...u.ssesssseserereresesstesereees esser ner seeren esterne rrkrnnee 57
Note 02 — Regnskabsmæssige vurderinger og SKØN 1M…....essseeveesererereeneressesen etter rsrnnee 62
Note 03 — Segmentoplysninger 2…..…..secssessrnrereerseresessttrrs rener rteserrrrrr rs reerrrrrnnennee 67
Note 04 — Personaleomkostninger snes eseeerseseneeresess rese rserrerrrn renerne rrener 70
Note 05 — Aktiebaseret vederlæggelse ….........sssveseernetererttererererree treere enes kassen nen 71
Note 06 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer ….....sssssssssssssererrererssnerrrrrener 73
Note 07 — Andre driftsindtægter …

Note 08 — Afskrivninger …....usessssseerseerssesesesessestsssts sete etete nettet eneret rr settes sker nsrnnee
Note 09 — Regulering til dagsværdi, Netto M.G. ssssssssseeserereersrasseneresser rese eneret srbr sb arennes 74
Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme ............sscsrsrr0re: 74
Note 11 — Indtægter af dattervirksomheder ……...........sssenerersrsersnesrrr renee nn ren tarrerer renses 75
Note 12 — Finansielle indtægter …...ssesesetererrerereseseesra seen sneen ennen sees sker rrrrrnee 76
Note 13 — Finansielle omkostninger 11............usssescssersersrernrerenerererrrete reen nretrer retterne 76
Note 14 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst …............sssserssssssrererarserrererrer 71
Note 15 — Resultat pr. aktie …...........ssssssssussstsesstere tanter ener reen en eee eeneern rer nsernnee 78
Note 16 — Software.Gwssessssseeeeererererer essere seet enter rettere renterne 78
Note 17 — Domicilejendom ..........uscssssseresesssrsrsrrrrereererrrre nere rr reen treerne arnnee 79
Note 18 — Investeringsejendømme ….........ssesusersesssersrernsnerraresresereere renerne renen ne reen rnes 79
Note 19 — Inventar og driftsmidler ..............sssseueeerrssrrresersnrteeretrsree teser asnrrs sn nnnee 85
Note 20 — Kapitalandele i dattervirksomheder …...ssseseusesesessteseesses stenen esser etern senge 85
Note 21 — Projektbeholdninger 21….........sseseeseresererersererseesstre rest rnsrnr reen rr ese ren rnnenee
Note 22 — Tilgodehavender …....….

Note 23 — Pante- og gældsbreve

Note 24 — Likvide beholdninger ……............sssessuussresesesessssseenrsnnre

Note 25 — Aktiekapital …....sssvseseersreeserrrsarerrres reen seeren nerne
Note 26 — Egne aktier .............sssssseseunstssssgsssssareeesenne nn rr rrerer renerne renser
Note 27 — Udskudt skat 1…......smssssesseerereeeeeeseneeeens teret nete entreen renter terra enee
Note 28 — Hensatte forpligtelser

Note 29 — Konvertible obligationer ….............ssnsssssrsrrsrrraressesneserrereresrereneeee nere eres renee 95
Note 30 — Kreditinstitutter …....sssssessereserrseeeeeereenseser een t tante tr rss 96
Note 31 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser …….....uuu..sssesserrsesssersrrrenersrernnee 99
Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter... 101
Note 33 — Ikke-likvide driftsposter M.V. M.…...ssssssseeenereeereerererserreerrr sr serrrssss snert rrnen nn rerr 110
Note 34 — Ændring i driftskapital …...........ssssseuereeereretererrerer tese rereeste ennen senereerstn range
Note 35 — Salg af investeringsejendomme …...........cessseesessseserrseerrsssersessesssnsnnrerrrnner
Note 36 — Nærtstående parter ........sssersrstserrereresensert st ertere sense rrnnetn ennen arret

Note 37 — Begivenheder efter balancedagen …
Note 38 — Ny regnskabsregulering ….u..sessscsreeseererrrrrrer ener sssesrsssser setter rnennee

 

 

 

Note 1— Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2010 for Nordicom
AIS omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets dattersel-
skaber samt separat årsrapport for moderselskabet.

Årsrapporten for Nordicom A/S for 2010 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede sel-
skaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards
(IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, pantebreve, afledte finansielle instrumenter og
visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi. Anvendt regn-
skabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.

Ændring af anvendt regnskabspraksis

Nordicom har implementeret følgende nye og ændrede standarder og
fortolkningsbidrag, der gælder for regnskabsår, som begynder 1. januar
2010:

IAS 27 — Consolidated and separate financial statement (revi-
sed) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller
senere. Den reviderede standard kræver, at ændringer i modervirksom-
hedens ejerinteresser i dattervirksomheder, som ikke resulterer i tab af
kontrol, indregnes direkte på egenkapitalen som transaktioner med
ejerne, Kun hvis kontrollen tabes indregnes der et tab / avance i resul-
tatopgørelsen. Koncernen har ikke i 2010 haft sådanne transaktioner,
og implementeringen har derfor ikke påvirket regnskabet for 2010.

Ændringer i IAS 7 — Statement of Cash Flows (revised), IAS 21 — Chan-
ges in Foreign Exchange Rates (revised), IAS 28 — Investments in Asso-
ciates (revised), IAS 31 — Investments in Joint Ventures (revised) og IFRS
5 — Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operation (revi-
sed) afledt af ovenstående ændring til IAS 27, er tilsvarende trådt i kraft
for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implemente-
ringen af disse ændrede standarder, har ikke påvirket regnskabet for
2010.

IAS 39 — Finansiel Instruments: Recognition and measurement
(revised) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009
eller senere, Den reviderede standard præciserer sikringsbestemmelserne
for sikring af inflationsrisici og anvendelse af optioner som sikringsin-
strument. Ændringen har ikke påvirket koncernens regnskabspraksis.

IFRS 2 — Share based payment (revised) er trådt i kraft for regn-
skabsår, der påbegyndes 1. januar 2010 eller senere, Ændringerne
relaterer sig til aktiebaserede vederlæggelser, som afregnes af modersel-
skabet, selvom det er et datterselskab, der modtager varer eller ydelse.
Ændringerne har ikke betydning for regnskabsaflæggelsen.

IFRS 3 — Business combinations (revised) er trådt i kraft for regn-
skabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen af
den ændrede standard betyder, at koncernen fra og med regnskabsåret
2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til betingede
købsvederlag ved virksomhedsopkøb direkte i resultatopgørelsen. Im-
plementeringen betyder desuden en ændret regnskabsmæssig behand-
ling af indregning af goodwill relateret til minoritetsinteressers andel af
købte virksomheder samt trinvise overtagelser og afhændelser af virk-

1105024EogSN01218

NORDICOM | NOTER

somheder. Nordicom har ikke købt eller solgt virksomheder i 2010, og
implementeringen af den ændrede standard har derfor ikke påvirket
regnskabet.

Ændringer i IAS 12 — Income Taxes (revised) og IAS 38 — Intangible
Assets (revised) afledt af ovenstående ændring til IFRS 3 er tilsvarende
trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere.
Implementeringen af disse ændrede standarder, har ikke påvirket regn-
skabet for 2010.

IFRIC 17 — Distributions of non-cash assets to owners er trådt i
kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Fortolk-
ningsbidraget præciserer, hvorledes udlodning af ikke-kontante aktiver
regnskabsmæssigt skal behandles samt hvornår udbytteforpligtelsen
skal indregnes. Ændringen har ikke påvirket regnskabet for 2010.

Annual Improvements april 2009. Hvert år udsender JASB et samlet
forslag til en række småændringer til eksisterende standarder. I 2009
vedrørte disse ændringer: IAS 1 — Presentation of financial statements,
IAS 17 — Leases, IAS 36 — Impairment of assets, |AS 38 — Intangible
assets, IAS 39 — Financial instruments (Recognition and measurement),
IFRS 2 — Share based payment, IFRS 5 — Non-current assets held for sale
and discontinued operations, IFRS 8 — Operating segments IFRIC 9 -
Reassessment of embedded derivatives og IFRIC 16 - Hedges of a net
investment in a foreign operation. Ændringerne er trådt i kraft pr. 1.
januar 2010 og ingen af ændringerne har påvirket Nordicoms årsrap-
port.

Anvendt regnskabspraksis er tilpasset i overensstemmelse med ovenstå-
ende ændringer. Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger
i 2010 eller i tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt har på
resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie. Ændringerne har med-
ført enkelte tilpasninger af noter, herunder note 3 om segmenter.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt datter-
virksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere
end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde udøver be-
stemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem
20 % og 50 % og udøver betydelig indflydelse, betragtes som associe-
rede virksomheder.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnska-
bet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomhe-
der, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger,
aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytte samt urealiserede
interne fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede
virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af totalindkom-
sten indgår som en del af årets totalindkomst for koncernen og allokeres
til minoriteternes andel af koncernens egenkapital.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnska-
bet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resul-
tatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder.
Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor.

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de
nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventu-

57

 

NORDICOM |

alforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der
indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget
for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den
overtagne virksomhed, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalin-
teresser og på den anden side dagsværdien af overtagne identificerede
aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv
under immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for
værdiforringelse. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksom-
hedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afholdelsen.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomhe-
der opgøres som forskellen mellem på den ene side salgssummen eller
afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalande-
le og på den anden side den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver
inkl. goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser, på salgs-
tidspunktet samt omkostninger til salg eller afvikling.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omreg-
nes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som
ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valuta-
kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs
og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indreg-
nes i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og
andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsda-
gens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, om-
regnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omreg-
nes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, medmindre
disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstids-
punkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser.
Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst.
Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, foretaget
direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes
i anden totalindkomst.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til dags-
værdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumen-
ter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Dagsværdi-
er for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle
markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.

Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidi-
ge betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det
sikrede, indregnes i anden totalindkomst. På egenkapitalen posteres
ændringerne af dagsværdien på en særskilt reserve for sikringstransakti-
oner. Når de sikrede transaktioner realiseres, overføres gevinst eller tab
vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen, via anden
totalindkomst, og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.

Ophørte aktiviteter og langfristede aktiver bestemt for salg
Ophørte aktiviteter er væsentlige forretningsområder eller geografiske
områder, der er solgt eller efter en samlet plan er bestemt for salg.

Resultatet af ophørte aktiviteter præsenteres i resultatopgørelsen som
en særskilt post, der består af driftsresultatet efter skat for den pågæl-
dende aktivitet og eventuelle gevinster eller tab ved dagsværdiregule-
ring eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.

Langfristede aktiver og grupper af aktiver, der er bestemt for salg,
præsenteres særskilt i balancen som kortfristede aktiver. Forpligtelser
direkte tilknyttet de pågældende aktiver præsenteres som kortfristede
forpligtelser i balancen.

Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til
dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger, hvis denne værdi er
lavere end den regnskabsmæssige værdi. Investeringsejendomme be-
stemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regn-
skabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fratræk
af salgsomkostninger.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og salgs-
summer fra solgte projektbeholdninger og handelsejendomme. indtæg-
ter indregnes når levering og risikoovergangen til køber har fundet sted
(salgsmetoden).

For projektbeholdninger og handelsejendomme indregnes salget når
byggeriet er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige
elementer i salgsaftalen er opfyldt.

Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder de vedrø-
rer,

Driftsomkostninger, investeringsejendomme

Driftsomkostninger vedrørende investeringsejendomme omfatter om-
kostninger direkte tilknyttet omsætningen, herunder løbende driftsom-
kostninger på koncernens færdige investeringsejendomme, herunder
ejendomsskatter, varme, el, vand m.v.

Driftsomkostninger, projektbeholdninger
Driftsomkostninger vedrørende projektbeholdninger omfatter omkost-
ninger tilknyttet opførelsen af de afleverede projekter.

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning omfatter værdi-
reguleringer som følge af gennemførte udviklingsprojekter på investe-
ringsejendomme til egen beholdning.

Regulering til dagsværdi, netto
Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af investe-
ringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pantebreve.

Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejen-
dømme

Avancer vedrørende solgte investerings- og domicilejendomme indreg-
nes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol
med ejendommen. Avancen opgøres i forhold til den opgjorte dagsværdi
ved regnskabsperiodens begyndelse.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i modersel-
skabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moder-
selskabets resultatopgørelse, som finansielle indtægter, i det regnskabs-
år, hvor udbyttet deklareres. | det omfang udloddet udbytte overstiger

 

den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, gennemfø-
res nedskrivningstest.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kurs-
regulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede
og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og
godtgørelser under acontoskatteordningen.

Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og
ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes
låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncer-
nens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke
aktiver.

Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder,
de vedrører.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den
samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er
fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skatte-
pligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede virksomheder
indgår i acontoskatteordningen.

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med
den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenka-
pitalen og i anden totalindkomst,

BALANCEN

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over den for-
ventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i resultatop-
gørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkost-
ninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme. afskrives
lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50 år. Af-
skrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter
afsluttet brugstid (scrapværdi).

Investeringsejendomme

FÆRDIGE INVESTERINGSEJENDOMME

Færdige investeringsejendomme defineres som grunde eller bygninger,
en del af en bygning - eller både grunde og bygninger, som besiddes af
Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.

Færdige investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris,
der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og
samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten
"Regulering til dagsværdi, netto”. Dagsværdien opgøres på grundlag af
en normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i en systematisk vurde-
ring af de enkelte ejendommes forventede afkast.

Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den
løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte
dagsværdi.

1105024EogSN01219

NORDICOM | NOTER

Dagsværdien for grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om
formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investe-
ringsejendomme, baseret på et skøn over hvad grundene kan sælges til
på sædvanlige handelsvilkår.

INVESTERINGSEJENDOMME UNDER UDVIKLING

Investeringsejendomme under udvikling omfatter investeringsejendom-
me, hvor der er igangsat udvikling (bygninger under opførelse, tilbyg-
ninger og ombygningsprojekter) med henblik på fremtidig anvendelse
som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne sammen-
hæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udarbejdelse af
lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.

Investeringsejendommene under udvikling inkl. udviklingsprojektet
måles til dagsværdi. Dagsværdiregulering, der indregnes i resultatopgø-
relsen, opdeles på ”Værdiskabelse ved projektudvikling til egen behold-
ning” og øvrige dagsværdireguleringer. Værdiskabelsen opgøres som
den forventede forbedring af ejendommes driftsindtægter, som følge af
det igangværende udviklingsprojekt, og indregnes med udgangspunkt i
projektets færdiggørelsesgrad på balancedagen.

Når udviklingen af investeringsejendommen er tilendebragt overføres
ejendommen til færdige investeringsejendomme.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskbaets regn-
skab

Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på
salg, herunder igangværende byggeprojekter for egen regning, og
tidligere investeringsejendomme under om-/tilbygning med henblik på
salg.

Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdien,
hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere inve-
steringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendom-
mens nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg
af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostninger,
der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projekt-
omkostninger.

Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, her-
under om-ftilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige de
samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørel-
sen.

Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af nedskriv-
ning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.

Under andre tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende
garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle
mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk
anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved
der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil afleve-
ring, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet.
Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.

59

 

NORDICOM |

Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede aktiver.

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve indregnes til dagsværdi ved første indregning, og
måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdi-
regulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på
baggrund af observerbare markedsdata (renter), dels på vurderinger af
lånets restløbetid og prioritetsstilling.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra
disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og visse finan-
sielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende, mindst én
gang årligt, for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse, Når
en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi.
Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fra-
drag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi.

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi
af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed overstiger aktivets
eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi. Tab ved
værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen.

Egenkapital

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for
vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, som forventes
udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan
vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelingstids-
punktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger
over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten
hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte
optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Bereg-
ningen tager hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de
tildelte aktieoptioner.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder før
eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er
sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtel-
sen.

I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerhe-
der på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på bag-
grund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendom-
me, Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvend-
te hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 "Hensatte forpligtelser, eventu-
alforpligtelser og eventualaktiver” ikke kan modregnes i forpligtelsen er
refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis langfristede og
kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anvendes almindelige
betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankga-
ranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter afleve-
ring og 2 % fra 1, år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5
år efter afleveringstidspunktet.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger,
der er nødvendige, for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hen-
satte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret som
langfristede forpligtelser.

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen, som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret
for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for
betalte acontoskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi
af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog ikke udskudt skat på mid-
lertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill
eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksom-
hedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på
tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det regnskabsmæssi-
ge resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver,
herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under-
skud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt,
enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i
udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med
kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har
mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat
i en overskuelig fremtid.

Fremførselsberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsreglerne i
selskabsskattelovens & 11 C er fordelt mellem de sambeskattede selska-
ber i henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne. Skatteværdi-
en af saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning af udskudte
skatteaktiver er opfyldt.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte
skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge
af ændringer i skattesatser eller —regler, indregnes i resultatopgørelsen.

Konvertible obligationer

Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter
bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris,
og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret.
På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forplig-
telse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-
konvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af
det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtel-
se, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til
egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle
forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til
amortiseret kostpris.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres: til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen
under "Regulering til dagsværdi netto".

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel
værdi.

 

NORDICOM | NOTER

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselskabet
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrø-
rende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og modersel-
skabets likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital og
betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i regn-
skabsåret betalte selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt
køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle
aktiver, herunder investeringsejendomme.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af
egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko.

SEGMENTOPLYSNINGER

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncer-
nens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrapporte-
ring. Der gives oplysninger for både forretningssegmenter og geografi-
ske markeder.

Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan
henføres til det enkelte segment samt de poster, der kan allokeres til det
enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfat-
ter indtægter og omkostninger vedrørende koncernens administrative
funktioner, indkomstskatter mv.

o

1105024EogSN01220

NORDICOM |

Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen.
Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af
ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi
eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller
efterfølgende begivenheder.

Derudover er det nødvendigt ved anvendelse af den i note 1 beskrevne
regnskabspraksis at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan
anvendes konsistent fra år til år.

Væsentlige ændringer af regnskabsmæssige skøn

| forbindelse med årsregnskabsaflæggelsen for 2010 har ledelsen gen-
nemgået koncernens ejendomsporteføljer og revurderet de regnskabs-
mæssige skøn af værdien af såvel færdige investeringsejendomme som
investeringsejendomme under udvikling. De nye momsregler, der trådte i
kraft den 1. januar 2011, har desuden haft større effekt end forudsat
tidligere. Endvidere er der foretaget en ændret vurdering vedrørende
koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger.

FÆRDIGE INVESTERINGSEJENDOMME

Ledelsen har foretaget en vurdering af størrelsen af hensættelser til
vedligeholdelse, der indgår i beregningen af ejendommenes dagsværdi.
Grundet ejendomsporteføljens almene tilstand, har ledelsen fundet det
nødvendigt at øge hensættelser til vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m2
til 45 kr. p.a. pr. m2 på hovedparten af koncernens færdige investe-
ringsejendomme, Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført
negative dagsværdireguleringer på 62 mio. kr. På grund af et identifice-
ret vedligeholdelsesefterslæb på flere ejendomme, vil der naturligt
fortsat være en skønsmæssig usikkerhed omkring fremtidig vedligehol-
delse, herunder om de nuværende hensættelser er tilstrækkelige. Disse
usikkerheder afspejles bl.a. i de valgte afkastprocenter for ejendomme-
ne. Yderligere hensættelser kan påvirke koncernens værdier og dermed
koncernens resultat væsentligt.

| forbindelse med årsregnskabet for 2010 har ledelsen i marts 2011
indhentet vurderinger fra uafhængige eksterne valuarer på hovedparten
af koncernens færdige investeringsejendomme med en regnskabsmæs-
sig værdi over 100 mio. kr. Dette har medført negative dagsværdiregule-
ringer i størrelsesordenen 130 mio. kr., bl.a. som følge af forhøjede
afkastkrav og lavere skøn over markedslejen. | modsætning til den af
Nordicom anvendte model for opgørelsen af dagsværdier af færdige
investeringsejendomme (jf. nedenstående afsnit "Opgørelse af dags-
værdi af færdige investeringsejendomme”), inkluderer de eksterne
ejendomsvurderinger som oftest strukturel tomgang.

Den skønsmæssige usikkerhed for de eksterne vurderinger er imidlertid
stor. Sammenlignet med eksterne vurderinger indhentet i juli 2010, i
forbindelse med koncernens kapitaludvidelse, ligger vurderingerne i
marts 2011 betydeligt lavere. Således er vurderingerne indhentet i marts
2011 for tre ejendomme, (Herlev Hovedgade 17 i Herlev, Kejlstrupvej 84
i Silkeborg og Algade 13 i Roskilde) med en samlet regnskabsmæssig
værdi pr. juni 2010 på 419 mio. kr., ca. 120 mio. kr. lavere. Intervallet
på de indhentede vurderinger illustrerer den væsentlige skønsmæssige
usikkerhed i værdiansættelserne.

INVESTERINGSEJENDOMME UNDER UDVIKLING

Ledelsen har vurderet det nødvendigt at revurdere de regnskabsmæssige
skøn for værdien af koncernens investeringsejendomme under udvikling.
Det drejer sig især om koncernens to store ejendomme i Københavns
Sydhavn, beliggende på Enghave Brygge og Ved Stigbordene.

Hvad angår disse projekter har begge karakter af ”green-field" projekter
med fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordnen 1-2 mia. kr. pr.
projekt. Jævnfør Nordicoms strategi skal disse grundstykker frasælges,
idet Nordicom ikke selv hverken kan eller skal gennemføre den slags
investeringer. Ejendommene skal værdiforøges så meget som muligt
gennem afklaring af plangrundlaget, herunder klarhed om hvilke byg-
geretter der kan opnås, og derefter skal de opnåede byggeretter sælges.

Hvad angår Enghave Brygge har ledelsen fundet det nødvendigt at
revurdere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget
usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kom-
mende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, om-
kostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer m.v., bygge-
omkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i
området, kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrel-
sesorden.

Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er
nu ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og
oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m?,

Dagsværdivurderingen for Enghave Brygge er underbygget af en vurde-
ring indhentet fra en ekstern uafhængig mægler samt en intern kalkule
baseret på kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets
løbetid set med en investors øjne.

For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig
usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris
på ejerlejligheder i områderne samt usikkerhed om finansiering. En
vurdering indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien
lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde
egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere
af ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til
disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdibe-
regninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors
øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den
øgede skønsmæssige usikkerhed.

Effekten af ovennævnte skønsmæssige ændringer har medført negative
dagsværdireguleringer for Enghave Brygge og Ved Stigbordene på i alt
202 mio. kr.

Fremadrettet hersker fortsat en væsentlig skønsmæssig usikkerhed
omkring værdiansættelsen af Enghave Brygge og Ved Stigbordene. Men
for begge ejendomme gælder, at det bedst mulige udfald af den igang-
værende planproces hhv. salgsforhandlinger potentielt vil kunne værdi-
forøge begge ejendomme i forhold til den bogførte værdi pr. 31. de-
cember 2010.

For yderligere information vedrørende værdiansættelserne af Enghave
Brygge og Ved Stigbordene henvises der til nedenstående afsnit "Opgø-
relse af dagsværdi på investeringsejendomme under udvikling”.

UDSKUDT SKAT

Årets resultat er påvirket af en ændret vurdering af koncernens fradrags-
ret for nettofinansieringsomkostninger, hvilket har påvirket årets resultat
positivt med ca. 71 kr. mio. Beløbet indgår i årets regulering af udskudt
skat. Den ændrede vurdering har medført, at skatteværdien af nettofi-
nansieringsomkostninger vedrørende såvel tidligere år som 2010 er
modregnet i opgørelsen af koncernens udskudte skatteforpligtelser i det
omfang de pågældende nettofinansieringsomkostninger forventes at
kunne udligne andre udskudte skatteforpligtelser.

|

 

Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regn-
skabspraksis har ledelsen foretaget de efterfølgende nævnte regn-
skabsmæssige vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på
årsrapporten.

Opgørelse af dagsværdi af færdige investeringsejendomme
Færdige investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi
baseret på en normalindtjeningsmodel. Den samlede regnskabsmæssige
værdi pr. 31. december 2010 udgør 3.349 mio. kr. inkl. "Investerings-
ejendomme bestemt for salg”. Opgørelse af dagsværdi på investerings-
ejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn underbygget af
markedsmæssige benchmarks. Nordicom supplerer imidlertid opgørelsen
af dagsværdier med eksterne vurderinger med henblik på at underbygge
værdiansættelsesmodellen, herunder de anvendte afkastkrav. De ekster-
ne vurderinger foretaget i 2010 og 2011 omfatter investeringsejen-
domme med en bogført værdi på ca. 1.250 mio. kr.

Honorarer til eksterne vurderingsmænd. (erhvervsejendomsmæglere)
fastsættes uafhængigt af vurderingsresultatet. Der anvendes altid per-
soner, der er uddannet som ejendomsmægler. Til vurderinger af ejen-
domme i forbindelse med 2010 regnskabet har Nordicom anvendt
Sadolin & Albæk, NAl Danmark A/S, Ibo, DTZ, RED, EDC Torben Larsen
AlS og Home Erhverv Fyn A/S som eksterne vurderingsmænd.

Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel
tager udgangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på
hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast
tages i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede
driftsresultater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede æn-
dringer samt enkeltstående hændelser. Ejendommenes dagsværdi
opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav,
som fastsættes af ledelsen individuelt for hver enkelt ejendom.

Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer:

+ Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet)

- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markeds-

leje

- Driftsomkostninger

- Ind- og udvendig vedligeholdelse

- Administration

+ Forrentning af depositum

= Driftsafkast

Divideret med afkastkrav

8. - Fradrag for lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang) samt
eventuelle indretningsomkostninger

9 - Fradrag for væsentlige nødvendige investeringer til vedlige-

holdelse og/eller modernisering

= Dagsværdi

NI ma

mø ut uw

 

 

AJ

 

 

 

Ad. 1) De forventede lejeindtægter for det kommende driftsår samt
eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnska-
ber. For ledige arealer er markedslejen anslået, eksempelvis ved anven-
delse af en mæglervurdering for lejeniveauet i det pågældende område,

Såfremt den aktuelle leje ligger under markedslejen, anvendes den
aktuelle leje, medmindre der foreligger en aftale om at optrappe lejen
for det kommende år.

Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den faktiske leje er højere end den leje,
der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en reduktion af den
aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning.

1105024EogSN01221

NORDICOM | NOTER

Ad. 3) Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter
bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger,
serviceabonnementer etc.

Ad, 4) En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på er-
hvervsejendomme afholdes af lejerne afhængig af kontraktsbestemmel-
serne. Til vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennem-
snitlig 45 kr. p.a. pr. m? (2009: 25 kr. p.a. pr. m2). Der hensættes ikke til
indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger
afholdes af lejerne. Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført
dagsværdireguleringer i 2010 på -62 mio. kr.

For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven fastsætter
hensættelser, anvendes disse for udvendig vedligeholdelse.

Ad. 5) Administration hensættes med et beløb, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).

Ad, 6) Modtaget depositum fra lejer forrentes med en rente, som svarer
til afkastkravet for den pågældende ejendom.

Ad. 7) Afkastprocenten fastsættes årligt dels på grundlag af udviklingen
i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels på grund-
lag af erfaringer med årets salg, og ændringer i den enkelte ejendoms
forhold. Afkastkravene ligger pr. 31. december 2010 i intervallet 5,00 %
- 8,25 % p.a. (pr. 31. december 2009 i intervallet 4,85 % - 7,75 %
p.a.).

De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for Nordicoms egenka-
pital. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er på den baggrund
belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning i afkast-
procenten på 0,25 procentpoint vil reducere investeringsejendommenes
markedsværdi med 107 mio. kr., hvorimod et tilsvarende fald i afkast-
procenten vil forøge investeringsejendommenes markedsværdi med godt
114 mio. kr.:

63

NORDICOM |

 

 

Ændring i

Ændring 1 markeds- Markeds-
Gennemsnitligt afkast. værdi værdi
afkastkrav krav (mio kr.) (mio. kr.)
8,34% 1,00% -390,1 2.863,9
8,09% 0,75% -301,6  2.952,4
7,84% 0,50% -207,5  3.046,6
7,59% 0,25% -107,2  3.146,9
7,34% 0,00% 0,0 3.254,11
7,09% -0,25% 114,7 3.368,8
6,84% -0,50% 237,8 3.491,9
6,59% -0,75% 370,3  3.624,4
6,34% -1,00% 513,2  3.767,3

 

Det gennemsnitlige afkastkrav for de færdige investeringsejendomme,
som for koncernen for 2010 udgør 7,34 %, beregnes som det forvente-
de driftsresultat uden tomgang divideret med den regnskabsmæssige
bogførte værdi.

Ad. 8) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb
svarende til typisk 3 års tomgangsleje, indtil ejendommen forventes
genudlejet tillagt eventuelle indretningsomkostninger for de uudlejede
arealer. Der indregnes ikke strukturel tomgangsleje i opgørelsen af
dagsværdier. Et ændret skøn af strukturel tomgangsleje kan have væ-
sentlig betydning for Nordicoms egenkapital. Således vil et ændret skøn
af strukturel årlige tomgangsleje med 10 mio. kr. reducere investerings-
ejendommenes værdi med 136 mio. kr. Nordicom har pr. 31. december
2010 en tomgangsleje på 15 % svarende til 38 mio. kr. Der arbejdes på
flere fronter for at nedbringe den aktuelle tomgang. Såfremt dette mod
forventning ikke fører til markant nedbringelse af tomgangen, må det
antages, at yderligere hensættelser bliver nødvendige.

Ad, 9) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov,
som er nødvendige for at sikre en udlejning af ejendommen, fratrækkes
de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedligeholdelses- og/eller
moderniseringsbehov forstås specifikke udgifter, som ikke er dækket af
den løbende vedligeholdelse.

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme under
udvikling

Investeringsejendomme under udvikling omfatter 10 projektejendomme
i Danmark og én projektejendom i Tyskland. Den samlede regnskabs-
mæssige værdi pr. 31. december 2010 udgør 618 mio. kr. inkl. ”Inve-
steringsejendomme bestemt for salg”.

De største projekter vedrører 3 støre grunde i København på henholdsvis
Amager Strandvej, Enghave Brygge og Ved Stigbordene og er indregnet
til en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2010 på 473 mio. kr.
inklusive medgåede omkostninger.

AMAGER STRANDVEJ

Hvad angår Amager Strandvej er grunden pr. 31. december 2010 værdi-
ansat til 220 mio. kr. Værdiansættelsen er baseret på, at Nordicom i
december 2010 indgik en betinget salgsaftale med en salgspris på 220
mio. kr., svarende til ca. 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Pr. 28.
februar 2011 er den kontante del af købesummen deponeret, og hand-
len er ubetinget. Grundene overtages således pr. 31. december 2010,
og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter
handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennem-
føre senest den 31. december 2011 Grunden er solgt ubetinget til et til
formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en kon-
tant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af
sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån

på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgan-
gen af 2011 og dermed misligholder aftalen, vil grundstykket forblive
Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr.
og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke,
ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt.
Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5
mio. kr. Sandsynligheden, for at køber misligholder købsaftalen, anses
for lav.

Ejendommen er klassificeret under ”Investeringsejendomme bestemt for
salg”. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011,
hvor betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages
til kurs pari.

ENGHAVE BRYGGE

Jævnfør afsnittet "Væsentlige ændringer af regnskabsmæssige skøn”
skyldes den negative værdiregulering på Enghave Brygge, at ledelsen
har revurderet forudsætningerne for grundstykket. Dette skyldes, at der
fortsat er en væsentlig usikkerhed omkring størrelsen på det fremtidige
projekt som følge af usikkerhed omkring lokalplan for området, efter-
spørgsel, byggeomkostninger, finansiering m.v. Ledelsen erkender, at
der er stor usikkerhed forbundet med værdiansættelsen. Ledelsens
skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er nu ca.
60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur og op-
rensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2, På grund af usikkerhe-
den har ledelsen valgt at underbygge værdiansættelsen med en vurde-
ring foretaget af en uafhængig ekstern mægler, samt en intern kalkule
baseret på kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets
løbetid set med en investors øjne.

Den eksterne vurdering opretholder ikke Nordicoms tidligere forventning
om i alt 88.000 byggeretskvadratmeter, men tager udgangspunkt i
dagens marked og Nordicoms eksisterende grundareal og tillægger ikke
et øget grundareal forbundet med vedtagelsen af en ny lokalplan, da
denne endnu ikke foreligger.

Ledelsen anerkender, at der er en stor usikkerhed knyttet til fastsættel-
sen af det endelige antal byggeretkvadratmeter før en godkendt lokal-
plan foreligger samt prisen pr. byggeretskvadratmeter og har derfor
justeret skønnet fra 88.000 til 60.000 byggeretskvadratmeter.

Som følge af ovennævnte usikkerheder hersker der en væsentlig usik-
kerhed omkring værdiansættelsen, herunder antal byggeretkvadratme-
ter, som Nordicom eller en køber kan forvente at få ved en godkendt
lokalplan, og prisen pr. byggeretkvadratmeter. Følsomheden ved æn-
dringer i skøn af disse parametre er på den baggrund belyst i nedenstå-
ende tabel:

Enghave Brygge
Værdi af byggeretskvadratmeter (mio kr.)

 

 

Antal

bygge- 4 000 3 000 2 000 1 000
rets mM kr pr m' kr pr m kr pr m kr pr m
70.000 280 210 140 70
60.000 240 180 120 60
50.000 200 150 100 50
40.000 160 120 80 40
30.000 120 90 60 30
20.000 80 60 40 20

 

 

VED STIGBORDENE

Hvad angår Ved Stigbordene, jf. afsnittet "Væsentlige ændringer af
regnskabsmæssige skøn”, foreligger der lokalplan for området som
giver Nordicom ca. 55.000 byggeretskvadratmeter. På grund af usikker-
heden forbundet med ejendommens værdi, har ledelsen indhentet en
ekstern vurdering fra en uafhængig mægler, som sætter værdien lavere,
end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde egne
skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af
ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse
forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdibereg-
ninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors
øjne. I denne kontekst er den negative værdiregulering relateret til en
væsentlig usikkerhed omkring efterspørgsel, byggeomkostninger, finan-
siering M.v., afspejlet gennem en øget risikopræmie indarbejdet i dis-
konteringsfaktoren. Værdireguleringen giver sig til udtryk gennem en
reduceret pris pr. byggeretskvadratmeter til ca. 2.500 kr. pr. m2 pr. 31.
december 2010 (2009: 3.000 kr. pr. m2). Følsomheden ved ændringer i
skøn er på den baggrund belyst i nedenstående tabel:

 

 

 

Ved Stigbordene
Værdi ved 55.000

byggerets m? Pris pr.

(mio. kr) byggerets m?

192 3.500

165 3.000

137 2.500

110 2.000

 

Enghave Brygge og Ved Stigbordene er som nævnt negativt dagsværdi-
reguleret med i alt 202 mio. kr.

Før såvel ovenstående tabeller for Enghave Brygge som Ved Stigbordene
gælder, at prisen pr. byggeretskvadratemeter er påvirket af en række
faktorer og usikkerheder herunder bl.a. tidshorisont for og udfald af en
ønsket kommende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infra-
struktur, omkostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer
m.v., byggeomkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlej-
ligheder i området, kombineret med usikkerhed om finansiering i nævn-
te størrelsesorden.

ØVRIGE INVESTERINGSEJENDOMME UNDER UDVIKLING
Parcelhusgrunde i henholdsvis Odder og Næstved er i 2010 værdiansat
ud fra salg af parcelhusgrunde gennemført i 2010, hvilket har medført
værdireguleringer på -50 mio. kr. Da der kun har været gennemført et
mindre antal handler af byggegrunde i 2010, er der en væsentlig usik-
kerhed forbundet med værdiansættelsen af grundstykkerne. De nye
momsregler, der trådte i kraft den 1. januar 2011, har desuden haft
større effekt end forudsat tidligere.

Endvidere er der foretaget væsentlige dagsværdireguleringer på en
udviklingsejendom i Næstved med -12 mio. kr. samt en udviklingsejen-
dom i Tyskland med ca. -8 mio. kr.

De foretagne beregninger har medført en samlet dagsværdiregulering på
investeringsejendomme under udvikling på -287 mio. kr. i 2010 (2009:
-284 mio. kr.). Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme
under udvikling (ekskl. Investeringsejendomme bestemt for salg) udgør
herefter 398 mio. kr. (2009: 980 mio. kr.).

1105024FogSN01222

NORDICOM | NOTER

Klassifikation af ejendomme
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier:

EH Domicilejendomme

C] Færdige investeringsejendomme

El Investeringsejendomme under udvikling
OD) Prøjektbeholdninger

Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en nærme-
re redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte klassifika-
tioner.

Klassifikation sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt
grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige
formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunk-
tet, klassificeres aktivet som en investeringsejendom. Dette skyldes, at
en bygning ofte vil generere lejeindtægter i en periode, selvom det
senere besluttes at foretage en eventuel nedrivning eller ombygning,
ligesom både grunde og bygninger forventes at kunne videresælges med
gevinst for øje.

I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væ-
sentlige ydelser. Hvis Nordicom eksempelvis ejer og driver et hotel,
udgør tjenesteydelser til gæsterne en væsentlig del af det samlede
produkt. Sådanne ejendomme klassificeres derfor som domicilejendom-
me frem for investeringsejendomme.

Ved udviklingsprojekter på eksisterende investeringsejendomme reklas-
sificeres ejendommene til ”Investeringsejendomme under udvikling”.
Når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt, reklassificeres
ejendommene som færdige investeringsejendomme.

I noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget
ændringer i klassifikationen vedrørende tidligere indregnede ejendom-
me.

Opgørelse af dagsværdi af pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.

Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der esti-
merer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme. Værdi-
ansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter), dels
på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling samt debitors
bonitet og en generel vurdering af pantets værdi.

Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve udgør pr. 31. december
2010 20 mio. kr. (31. december 2009: 43 mio. kr.).

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser
Måling af udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser er forbundet med
skøn.

Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver er foretaget på baggrund af
de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere, som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. december 2010.
Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende
budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Den regn-
skabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. december
2010 7,6 mio. kr. (31. december 2009: 6,1 mio. kr.).

Måling af udskudte skatteforpligtelser baserer sig på gældende skatte-
regler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansieringsomkost-
ninger i den skattepligtige indkomst. Ledelsen har i samråd med koncer-

69

 

NORDICOM |

nens skatterådgivere vurderet, at koncernens renteudgifter. tilknyttet
danske ejendomme kan fradrages fuldt ud i den skattepligtige indkomst,
og dermed, at fradrag for nettofinansieringsomkostningerne ikke be-
grænses som følge af de gældende skatteregler. Tidligere har ledelsen
vurderet, at de pågældende nettofinansieringsomkostninger var omfat-
tet af fradragsbegrænsninger, og alene kunne anvendes på et senere
tidspunkt under visse forudsætninger. Den ændrede vurdering har
medført, at skatteværdien af nettofinansieringsomkostninger vedrørende
såvel tidligere år som 2010 er modregnet i opgørelsen af koncernens
udskudte skatteforpligtelser i det omfang de pågældende nettofinansie-
ringsomkostninger forventes at kunne udligne øvrige udskudte skatte-
forpligtelser. Den ændrede vurdering har påvirket resultatopgørelsen
positivt med 71 mio. kr. Hvis skattevæsenet er uenig i ledelsens vurde-
ring, vil udnyttelsen af de omfattede nettofinansieringsomkostninger
være behæftet med større usikkerhed, og derfor ikke indgå i opgørelsen
af de udskudte skatteforpligtelser i fuldt omfang.

Opgørelse af dagsværdi på bankgæld og konvertible obligati-
oner ved indgåelse af bankaftale

Som følge af indgåelse af bankaftalen jf. note 32, herunder sænkning
og fastlåsning af renten på bankgæld i en periode på 3 år, er der op-
gjort en positiv værdiregulering af koncernens bankgæld på 71 mio. kr.
Beløbet er opgjort som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi
af de tidligere banklån på den ene side og dagsværdien af de nye lån på
den anden side. Som kompensation har kreditinstitutterne modtaget
konvertible obligationer. Dagsværdien af de konvertible obligationer har
Nordicom opgjort til 65 mio. kr. Fratrukket værdien af de udstedte
obligationer er der således indregnet en gevinst på netto 6 mio, kr. i
2010 under "Regulering til dagsværdi, netto”,

Den positive værdiregulering af bankgælden på 71 mio. kr., der udgør
forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af bankgælden,
reguleres regnskabsmæssigt over bankaftalens løbetid frem til 31.
december 2012, svarende til ca. -23 mio. kr. årligt. Reguleringen ind-
regnes ligeledes under "Regulering til dagsværdi, netto”.

Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter
bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris,
og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret.
På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forplig-
telse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-
konvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af
det konvertible gældsbrev (den samlede værdi af de konvertible obliga-
tioner) og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til den
indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital, indreg-
nes på egenkapitalen.

Dagsværdien af gældskomponenten er på udstedelsestidspunktet op-
gjort til 44 mio. kr. og er indregnet som en langfristet forpligtelse.
Egenkapitalkomponenten udgør 21 mio. kr. og er indregnet direkte på
egenkapitalen. Der foretages ikke efterfølgende måling af egenkapital-
komponenten, hvorimod gældskomponenten efterfølgende måles til
amortiseret kostpris jf. note 29.

Opgørelse af dagsværdien af de nye banklån og de udstedte konvertible
obligationer samt fordelingen af dagsværdien af de konvertible obligati-
oner på en gældskomponent og en egenkapitalkomponent er forbundet
med skøn. Et væsentligt skøn ved opgørelse af dagsværdien af de nye
banklån og gældskomponenten i de konvertible obligationer er mar-
kedsrenten for lån med tilsvarende bonitet. Nordicom har anvendt en
markedsrente svarende til den gennemsnitlige lånerente på porteføljen
af banklån umiddelbart før påbegyndelse af forhandling om bankaftalen
korrigeret for ændringer i den underliggende markedsrente i perioden
frem til den endelige aftale. Den således opgjorte rente er 5,1% p.a.
Den beregnede værdi af egenkapitalkomponenten i de konvertible
obligationer er yderligere verificeret ved anvendelse af almindelig aner-

kendte værdiansættelsesmodeller for optioner, hvor aktiens volatilitet er
et væsentligt element.

Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter på status-
dagen

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer.

Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens
kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien
opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved
anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.

| forbindelse med indgåelsen af bankaftalen den 18. marts 2010 blev
dagsværdien af bankgælden opgjort i forbindelse med opgørelse af
regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kredit-rating vurderes ikke at
være ændret siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdiregule-
ringer er således ikke påvirket heraf.

Genindvindingsværdi af domicilejendom

Pr. 31. december 2010 har koncernen foretaget et skøn over genindvin-
dingsværdien for koncernens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives
hotel. Ved beregningen af genindvindingsværdien foretager ledelsen
væsentlige skøn over fremtidig indtjening, fastsættelse af diskonterings-
faktor mv. Forudsætninger og baggrund for skønnet fremgår af note 17.

Kapitalandele i dattervirksomheder
Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele i
moderselskabets regnskab fremgår af note 11.

 

NORDICOM | MOTER

Note 3 — Segmentoplysninger

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i "Nordicom
Ejendom”, som vedrører investering i færdige investeringsejendomme
og "Nordicom Udvikling”, som vedrører opførelse og udvikling af ejen-
domme til salg eller til egen beholdning. Begge forretningsområder er
p.t. præsenteret i henholdsvis Danmark og Tyskland. I Sverige er der
ingen udviklingsaktiviteter.

Ikke-fordelte beløb vedrører udlejning af koncernens lokaler på Kgs.
Nytorv 26, København, moderselskabets holdingaktiviteter, herunder
eliminering af koncerninterne transaktioner og mellemværender.

For årsrapporten 2010 og fremadrettet rapporterer Nordicom for seg-
menterne udelukkende resultater. Resultaterne opgøres til og med
resultat før skat. Segmenteret pengestrømsopgørelse samt aktiver og
forpligtelser rapporteres således ikke længere segmentopdelt, blandt
andet som følge af ændret IFRS.

Koncernen har ikke kunder/lejere, der udgør mere end 10 % af koncer-
nens huslejeindtægter.

Koncernens materielle anlægsaktiver fordeler sig geografisk således:

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Danmark 3.205.243 4.031.073
Sverige 322.199 287.146
Tyskland 176.464 209.024

 

3.703.906 4.527.243
Langfristede immaterielle aktiver vedrører danske aktiviteter.

 

6/

1105024EogSN01223

 

 

NORDICOM |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6L0'£Lv- Jeynsas Saly
L1S'66L leynse. s]aJe Je JeyS
965'919- G86'£L- 09E'LL- vEL'v- 0 vE0'S 0£8'GLE- LEL'LZT- Jeys Jøj Jeynsoguswubsg
LSE LEI G69'|- CLUL- LIG L- 0 EGE LL 668'02- 18606 JaburulsoyWo 3|[alSUeU!
L8E'L €80'v- 859'L- vL0'7- 0 901 690'L L96'4 196ælpu! ajJa1sueui
OZt"06t- LOT CL- O£ES'8- E6L'L- 0 LæT'9L 000796€- LLZ'88L- up sæwnad je Jeynsoy
6997 0 0 LL9'v 0 907 GLG'E LG9'G- pfesbulJalsanu! Je bjes pan qe1/ JaDuere apaJesijeay
EO'E 19 0 188'4- GOL'8- 0 OL 8L8'LLT- CVC OCE- omau "pjænsbep |a Buuajnbay
01671 0 0 0 0 0 01671 0 olJeu 'burupjoyeq u262 mm Buipjlapmyofojd paa aspaqeysIp æn
GIV ZOL LOT CL- 8+9- L9E'T 0 EZL'SL LV6'VE- E8L'LEL 1abunajnbanp ren Jøj Jennsoy
184 L- OSC- 0 EL 0 TEL E6tr 667'91L- Jabulunuyspau 60 -fy
v88 EC LL6'L- €cl- 859'L- 0 v96'T- Sl8Br El Cl Jabululsoywo 3UJ9J5y9 apUuy
v6E SE 946'8- 0 8B8E'L- 0 ELL SGT TS0'8L- Jabuu1soyWwoa|euos Jod
£C6'E8L 00L'L- GeS- vLY'G 0 TES'6L VVE'ET- 9V6'E8L Jeynsasoniq
849'/81- 0 0 0 0 0 8479'/8L- 0 1a6uiupjoyeg ya fod ”Jabu ru soywos YLg
9479'/ 6 vGG- S6LT- 99t'E- 0 LY9T'S- LEE'LL- LT8'VE- awwopuafosburJ23s3Au! "Jo bu soyWOSYLT
£1L97 0 0 0 0 0 0 ELSE anagsp|æb/-aued "1316ælpur aug
Ev0'r9L 0 0 0 0 0 Er0'79L 0 awuwopuafasjapuey 60 sabuiupjoyeqpjalosd Jawwnsbjes
195797 9vS- 049'4 088'8 0 66L'%E 86S5'IL 09L'9LE 136æpuefajsnH
yet "aut buIpjoH  buppapn — Wopual3 burinpn —— wopuol3 buppapn —… wopual3 110001 1 qøjog
puUe| YSÅL abuans weuueg

 

OLOZ - s2Juaubas Joj nWw asja10oBdojeynsay

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 LED USS" Veynses Sorg

=

= 8507 CL 18ynsa. S7oJe Je J24S

S
GES tv ZL9- E0C'vE- 060'Z- 8L'LL- 0 07L"7- 609'PZE- G65'G0£- Jes JØj JeJjnsaguawubas
8C0'L0C- £06'7L- L8L- 009'9- 0 OGE'EL- OSV'EZ- 868'ErL- Jaburusoywo 3/[a1sUueu!J
BES'v CI v 84 0 LO I6GE'L ObL'T 130ælpu! a/Jalsueu!
SE 848" CLV'LL- ELE"9- 969't- 0 690'LL 9GGT0E- LEV vYL- 34up sæd je Jeynsoy
BST SE 0 G8L'E- 588'9- 0 6E9'E- true LO8'LL- ”pfosbuuaseaut je Bjes paa J8Duene 3p3J2SIJe Sy
oSL' LS 0 €60'2- Cv9'L- 0 LYS'E- L10'78- 828'28C- Opau "Ipjænsbep |A Buuajnbay
GLL'8 0 0 0 0 0 SL L'8 0 oeu 'Duupjoyeq U262 [2 Bu pap sefosd pan asjoqey sp Jen
vS6'0€L TLY'LL- 9Er- LE8'E 0 GZC'8L ZOG'6 L- 86L'0£L tobunanbanp. gen Jøj Jeynsoy
670'7- OPL- (9) i 0 Er 600'1- OGC" Jabuiun,dspau 60 -Jy
LYVE CP S- CLC- L90'L- 0 8CC' Ll” ISL LLT'9L- JabujusoyWo 2UJ215%9 JUpUy
LES'te GEL'L- 0 896- 0 GG69'C- BGE'EL” C26'6L- Ja DWUISOYWOD|BUOS JOG
LLE' L0C 90€'7 VT £98'G 0 107 0ZST Zv9'89L JeynssJoynig
Breve 0 0 0 0 0 876'bvt- 0 1abuupjoyagq,ye fod "Ja DUI SOYWOSYLIG
(4 TÆrA'E P8- EES'L- GEB't- 0 G6S'G- LL6'9- 890'GE- aWwWopuafasbu1J3]S2AU "Ja BUIUISOYLWIOSYLT
ELLY 0 0 0 0 0 0 ELLY aaagqspjæb/-aued "1236 ælpU Bu By
9EL'9E 0 0 0 0 0 9£/'9£ 0 awwopuafsjapuey 60 Jaburlupjoyaqafojd sawwnsøjes
8P0'6 SC OGET 60€'1 COOL 0 J6L'2T 60/41 Cvl'661 136æpurefejsnH
He | "Au bDuipjoH bun iapn Wopuo!3 burpiapn Wopuol3 burpapn wopuo!3 "1 Q00'L ! gøjag

puejysSÅL afuans yewueg

 

6007 - foluoLubdas 230j "AW asjaJøbdojeynsagy

 

 

 

 

1105024EogSN01224

NORDICOM |

Note 4 — Personaleomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1 000 kr. 2010 2009 2010 2009
Løn og gager 29.617 39.471 6.840 5.963
Bidragsbaserede pensioner 2.256 2.865 334 310
Andre omkostninger til social sikring 200 236 33 24
Aktiebaseret vederlæggelse 0 184 0 184
Øvrige personaleomkostninger 3.522 3.530 3.229 3.124
35.595 46.286 10.436 9.605
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 35.394 44.637 10.436 9.605
Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og udvikling af
investeringsejendomme 201 1.649 0 0
35.595 46.286 10.436 9.605
Gennemsnitligt antal medarbejdere 37 52 6 5
Vederlag til moderselskabets direktion udgør følgende:
Løn og gager 3.379 4.699 1.689 2.163
Bidragsbaserede pensioner 71 354 38 158
Bonus 0 300 150
Fratrædelsesgodtgørelse 0 0 0
Aktiebaseret vederlæggelse Q 0
3.456 5,353 1.727 2.471
Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:
Bestyrelseshonorar 1.730 1.600 1.730 1.600
Aktiebaseret vederlæggelse 0 184 0 184
1.730 1.784 1.730 1.784

 

Vederlag til direktion og bestyrelse er specificeret på side 35 i årsrappor-
ten. Vederlag til koncernens direktion vedrører moderselskabets tidligere
direktør, der er fratrådt den 28. februar 2011.

Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en
beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret.
Beløbet indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til
omtalen i note 5.

En række medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig
af individuelt fastsatte resultatmål. Koncernens tidligere direktion op-

sagde sin stilling den 28. februar 2011. Koncernen og moderselskabet
er forpligtet til at betale en godtgørelse svarende til 12 måneders løn,
udover løn i opsigelsesperioden. Godtgørelsen vil påvirke resultatopgø-
relsen for 2011.

Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede
pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver
forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab eller
lign., men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i
rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb,
der skal udbetales til medarbejderen.

 

1105024EogSN01225

Note 5 — Aktiebaseret vederlæggelse

Som led i koncernens vederlæggelse til direktion og bestyrelse er der i
perioden 2003 til 2008 tildelt optioner. Pr. 31. december 2010 udestår
der 30.000 stk. optioner tildelt i 2005, 2007 og 2008. Alle optioner er
optjent. Der er ikke blevet tildelt optioner i 2010 til direktion eller besty-
relse, og bestyrelsen vil heller ikke fremover blive tildelt optioner. Endvi-
dere anser ledelsen at ovennævnte optionsprogrammer for bortfaldet i
2011.

Muligheden for at optjene optioner var betinget af, at det enkelte med-
lem ikke havde forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet. Der var
ikke øvrige betingelser for retserhvervelse.

NORDICOM | NOTER

Dagsværdien af optionerne er på tildelingstidspunktet opgjort på bag-
grund af Black Scholes modellen. De udestående optioners dagsværdi
og udnyttelsestidspunkt (optjeningstidspunktet) fremgår af nedenståen-
de tabel.

 

Optjente aktieoptioner

 

Optiaonens
Dagsværdi værdi på
på tildelings- — tildelings-
tidspunkt tidspunkt (pr.
Antal Exercise kurs (t.kr.) stk.)
Optioner tildelt i 2005:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 14.000 698 2.330 69
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 8.000 1.304 2.112 75
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 6.000 1.480 2.040 340
Optioner tildelt i 2008:
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 2.000 1.480 11 3
30.000 6.493

 

 

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en
volatilitet på 30 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 3 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 650.

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007 er forudsat en
volatilitet på 40 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,5 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 704,

Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2008 er forudsat en
volatilitet på 47 % baseret på det seneste års kursobservationer, en
risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på
tildelingstidspunktet udgjorde kr. 550.

De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne er
indregnet forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleom-
kostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende
regnskabsår er resultatført t.kr. 0 (2009: t.kr. 184).

NH

 

NORDICOM |

 

 

Antal Gns Exercise

 

 

 

 

 

optioner kurs
Udestående optioner pr. 1. januar 2009 100.000 901
Tildelt i 2009 0 0
Udnyttet i 2009 0 0
Fortabt i 2009 0 0
Udløbet i 2009 0 0
Udestående optioner pr. 31. december 2009 100.000 901
Tildelt i 2010 0 0
Udnyttet i 2010 0 0
Fortabt i 2010 0 0
Udløbet i 2010 -70.000 829
Udestående optioner pr. 31. december 2010 30.000 1.068

 

De i 2010 fortabte optioner vedrører koncernens tidligere direktion og
bestyrelsesmedlemmer, der har givet afkald på optjente optioner og
optioner som er udløbet.

 

Note 6 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

I andre eksterne omkostninger og i afholdte omkostninger til emission indgår følgende honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor Deloitte:

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Honorar vedrørende lovpligtig revision 1.462 1.607 245 315
Erklæringsopgaver med sikkerhed 1.291 420 1.291 420
Skatterådgivning 96 0 9% 0
Andre ydelser 181 221 181 201
3.030 2.248 1.813 936

 

Note 7 — Andre driftsindtægter

Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.

Note 8 — Afskrivninger

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Software, afskrivning 1,555 1.626 1,555 1.626
Domicilejendomme, afskrivning 298 270 0 0
Domicilejendomme, nedskrivning 14.139 0 0 0
Inventar og driftsmidler, afskrivning 1.158 1.604 1.082 1.432
Avance ved salg af driftsmidler 31 549 -93 549
17.181 4.049 2.544 3.607

73

1105024EogSN01226

 

NORDICOM |

Note 9 — Regulering til dagsværdi, netto

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1000 kr 2010 2009 2010 2009
Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme -294.583 -255.694 4.689 -20.354
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme under udvikling -287.313 -284.119 0 0
Dagsværdiregulering, pantebreve -14.333 -27.616 0 0
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld -22.930 -4.71217 -5.871 -100
Værdiregulering opgjort ved indgåelsen af bankaftale 71.055 0 12.221 0
Dagsværdi af udstedte obligationer -65.359 0 -10.503 0
-613.463 -572.156 536 -20.454

 

Note 10 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

 

 

 

 

Koncernen Modervirksomhed

Beløb i 1 000 kr. 2010 2009 2010 2009
Salgssummer, investeringsejendomme 136.871 185.614 -2 50.000
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -134.202 -220.872 0 -51.472
2.669 -35.258 -2 -1.472

 

 

1105024EogSN01227

Note 11 — Indtægter af dattervirksomheder

NORDICOM | NOTER

 

Modervirksomhed

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder -124,744 -22.627
Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder -124.034 0
Hensættelser vedrørende dattervirksomheder -155.500 0

-404.278 -22.6027

 

Nedskrivning på kapitalandele

Nordicom har pr. 31. december 2010 gennemført nedskrivningstest for
moderselskabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningste-
sten er gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder
udviser negative resultater, hvilket bl.a. skyldes nedskrivninger på inve-
steringsejendomme i dattervirksomhederne.

Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning på t.kr. 124.744 i
2010 (2009: t.kr. 22.627), som er omkostningsført i resultatopgørelsen
jf. ovenstående specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet
baseret på dattervirksomhedernes kapitalværdi (nytteværdi), idet datter-
virksomhedernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste er værdiansat
til dagsværdi jf. omtalen om værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i
note 2, hvortil der henvises.

Nedskrivning på mellemværender

Moderselskabet har pr. 31. december 2010 tilgodehavender hos datter-
virksomheder for t.kr. 282.260 (31. december 2009: t.kr. 264.442). I
forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget en kon-
kret vurdering af de enkelte tilgodehavender, under hensyntagen til bl.a.
forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte sel-
skaber. Baseret herpå er tilgodehavender for i alt t.kr. 178.686 (31.
december 2010: DKK 0 mio.) anset for værdiforringede, hvilket har
medført nedskrivninger på i alt t.kr. 124,034 i resultatopgørelsen (2009:
t.kr. 0) jf. ovenstående specifikation.

Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter
nedskrivning udgør t.kr. 158.226 (31. december 2009: t.kr. 264.442),
hvilket udtrykker den resterende maksimale kreditrisiko på tilgodeha-
venderne. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerhed for tilgodeha-
venderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring, og anses derfor
ikke for at være forfaldne.

Af de samlede tilgodehavender er t.kr. 103.574 (31. december 2009:
t.kr. 264.442) ikke vurderet som værdiforringet. Kreditkvaliteten af disse

tilgodehavender knytter sig til datterselskabernes generering af likviditet
og eventuel realisering af aktiver til minimum de regnskabsmæssige
værdier. Der knytter sig således samme usikkerhed til kvaliteten af
tilgodehavenderne, som beskrevet i note 2 vedrørende værdiansættelse
af koncernens aktiver.

Hensættelser vedrørende dattervirksomheder

Moderselskabet har jf. note 31 afgivet en række selvskyldnerkautioner
og understøttelseserklæringer for dattervirksomheder. Som følge af
negative nettoaktiver i enkelte dattervirksomheder, har ledelsen i for-
bindelse med regnskabsaflæggelsen vurderet, at der skal foretages
hensættelser til sandsynlige tab som følge af selvskyldnerkautioner og
understøttelseserklæringer. Den i note 32 beskrevne bankaftale medfø-
rer, at kreditinstitutterne ikke vil kunne gøre selvskyldnerkautioner og
understøttelseserklæringer gældende før bankaftalen udløber den 31.
december 2012, og dattervirksomhederne misligholder låneaftalerne,
medmindre bankaftalen misligholdes, Uanset ledelsens forventning til
refinansiering af dattervirksomhedernes lån når bankaftalen udløber den
31. december 2012, er det ledelsens vurdering at Nordicom A/S skal
hensætte til tab, så længe dattervirksomhederne udviser negative netto-
aktiver baseret på dagsværdier og nettorealisationsværdier som beskre-
vet i note 2. Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige stør-
relse af hensættelsen og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomi-
ske ressourcer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tids-
punktet afhænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om refinansiering
ved bankaftalens udløb den 31. december 2012, likviditetsgenerering i
dattervirksomhederne og fremtidige værdiændringer på datterselskaber-
nes ejendomme.

Årets hensættelse til tab vedrørende dattervirksomheder udgør t.kr
155.500, svarende til opgjort niveau for negative nettoaktiver, Tilsva-
rende udgør den samlede hensættelse pr. 31. december 2010 t.kr.
155.500, idet der ikke har været foretaget hensættelser i tidligere
regnskabsår.

NORDICOM |

Note 12 — Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Renter af indestående i pengeinstitutter 696 1.137 95 158
Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder - 10.025 15.389
Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris 685 3.401 -58 1
1.381 4.538 10.062 15.548

Note 13 — Finansielle omkostninger
Koncern Modervirksomhed
Belob i 1 000 kr. 2010 2009 2010 2009
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 126.695 192.610 10.464 19.446
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 2.834 11.172 0 454
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 161 13.447 0 557
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder 11.013 14.144
Amortisering af konvertibel obligation 613 0 613 0
Andre renter og gebyrer 2.125 4.675 858 1.502
Låneomkostninger 808 8.400 50 827
133.236 230.304 22.998 36.930
Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under udvikling -5.418 -27.993 0
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger -261 -1.283 0
127.557 201.028 22.998 36.930

 

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter
på investeringsejendomme under udvikling samt i kostprisen for pro-
jektbeholdninger er baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån
tilknyttet de pågældende projekter.

 

NORDICOM | NOTER

Note 14 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst

Skat af årets resultat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Aktuel skat af årets resultat 25 0 471 1.792
Aktuel skat, tidligere år -42 -2.353 0 -2,353
Ændring i udskudt skat tidligere år 1.769 197 0 272
Ændring i udskudt skat -201.269 -119.902 -11.985 -16.229
-199.517 -122.058 -11.514 -16.518

Resultat før skat -616.595 -674.835 -415.282 -63.795
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2009: 25 %) -154,149 -168.709 -103.821 -15.949
Effekt af forskelle i skatteprocenter for udenlandske virksomheder 83 -28 0 0
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 355 6.123 100.927 -3.086
Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter -871 -7,500 0 0
Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver -46.662 50.212 -8.620 4.598
Regulering vedrørende tidligere år 1,727 -2.156 0 -2,081
-199.517 -122.058 -11.514 "16.518

Effektiv skatteprocent 32,36% 18,09% 2,77% 25,89%

 

Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for danske selskaber beregnet
ud fra en skatteprocent på 25 % (2009: 25 %). For udenlandske selska-
ber er anvendt det pågældende lands aktuelle skatteprocent.

Skat af anden totalindkomst

Ikke-fradragsberettigede omkostninger i modervirksomheden vedrører
hovedsagligt nedskrivninger af kapitalandele og mellemværender samt
hensættelser vedrørende dattervirksomheder.

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -1.274 7 0
Værdireguleringer overført til finansielle omkostninger 0 -402 0
Valutakursregulering vedr. udenlandske virksomheder 0 0
-1.274 -395 0 0
77

1105024EFogSN01228

NORDICOM |

Note 15 — Resultat pr. aktie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Beløb 1 1 000 kr 2010 2009
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat -416.292 -552.288
Resultateffekt efter skat ved konvertering af obligationer 0 0
Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie -416.292 -552.288
Gennemsnitligt antal aktier 8.041.840 3.127.858
Gennemsnitligt antal egne aktier -145.603 -167.431
Justering af antal aktier som følge af aktieemission i 2010 0 3.397.981
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 1.896.237 6.358.408
Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb 7.896.237 6.358.408
Resultat pr. aktie (kr.) -52,72 -86,86
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) 52,72 -86,86

 

Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af resultat pr.
aktie er ændret som følge af kapitalforhøjelsen den 30. september
2010. Antal aktier i 2009 er i beregningerne ændret tilsvarende som
følge af kapitalforhøjelsen i 2010.

Note 16 — Software

Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet
resultat pr. aktie ville have været større, såfremt 30.000 stk. (2009:
100.000 stk.) udestående aktieoptioner ikke var anti-udvandende i både
regnskabsåret 2010 og 2009.

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Belob 1 1 000 kr 2010 2009 2010 2009
Kostpris pr. 1. januar 6.857 6.026 6.857 6.026
Tilgang 150 831 150 831
Kostpris pr. 31. december 7.007 6.857 1.007 6.857
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -4.248 -2.622 -4.248 -2.622
Årets afskrivninger -1.555 -1.626 -1.555 -1.626
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -5.803 -4.248 -5.803 -4.248
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.204 2.609 1.204 2.609

 

 

Note 17 — Domicilejendom

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Kostpris pr. 1. januar 64.701 62.981
Overførsel fra investeringsejendomme 0 2.000
Tilgang 0 0
Afgang 0 -280
Kostpris pr. 31. december 64.701 64.701
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -270 0
Årets afskrivninger -298 -270
Årets nedskrivninger -14.139 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -14.707 -270
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 49.994 64.431

 

Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup samt en lejlighed i Ebel-
toft.

Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter
og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.

Nordicom har pr. 31. december 2010 gennemført nedskrivningstest for

koncernens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Nedskriv-
ningstesten er gennemført som følge af, at hoteldriften ikke har genere-

Note 18 — Investeringsejendomme

ret den indtjening, der var forventet, samt generel afmatning og prispres
i hotelbranchen, Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning på
t.kr. 14.139 i 2010 (2009: t.kr. 0), hvorefter domicilejendommen er
nedskrevet til beregnet genindvindingsværdi. Nedskrivningerne indgår i
resultatopgørelsen i posten ”Af- og nedskrivninger”. Nedskrivningerne
indgår i segmentet ”Ejendom” (Danmark). Genindvindingsværdien er
opgjort med udgangspunkt i ejendommens kapitalværdi (nytteværdi)
ved anvendelse af en diskonteringsfaktor før skat på 8,1%.

Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 262.561 259,048 16.314 19.234
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme -568.986 -531.698 4.689 -20.354
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -47,590 -41.508 -3.645 -3,679
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -10.056 -12.784 -227 -174
Nettoindtægter fra investeringsejendomme -364.071 -326.942 17.131 -4.973

79

1105024EogSN01229

NORDICOM |

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern

iInveste-

Færdige ringsejd.

investe under
Belob i 1 000 kr. ringsejd udvikling | alt
Balance pr. 1. januar 2009 3.672.155 1.262.632 4.934.787
Kursregulering 16.783 2.094 18.877
Overførsel til domicilejendomme -2.000 0 -2.000
Overførsel til / fra projektbeholdninger 105.046 -32.176 72.870
Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling 69.455 -69.455 0
Overført fra udviklingsprojekter på investeringsejendomme 0 107.509 107.509
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 62.511 92.283 154,794
Regulering til dagsværdi, netto -255.694 -284.119 -539.813
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 8.115 8.115
Afgang ved salg -179.512 -42.646 -222.158
Reklassifikation af aktiver bestemt for salg -8.539 -64,264 -72.803
Balance pr. 31. december 2009 3.480.205 979.973 4.460.178
Balance pr. 1. januar 2010 3.480.205 979.973 4.460.178
Kursregulering 41.516 223 41.739
Overførsel til / fra projektbeholdninger 1.388 0 1.388
Overførse! til / fra investeringsejendomme under udvikling 127.742 -127.742 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 30.992 61.712 92.704
Regulering til dagsværdi, netto -294.583 -287.313 -581.896
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning 0 12.910 12.910
Afgang ved salg -38.248 -21.311 -59.559
Reklassifikation af aktiver bestemt for salg -94.924 -220.000 -314.924
Balance pr. 31. december 2010 3.254.088 398.452 3.652.540
Modervirksomhed

Investe

Færdige ringsejd

investe under
Beløb i 1000 kr ringsejd udvikling | alt
Balance pr. 1. januar 2009 262.271 0 262.271
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 1.819 0 1.819
Regulering til dagsværdi, netto -20.354 0 -20.354
Afgang ved salg -51.322 0 -51.322
Balance pr. 31. december 2009 192.414 0 192.414
Balance pr. 1. januar 2010 192.414 0 192.414
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 234 0 234
Regulering til dagsværdi, netto 4.689 0 4.689
Afgang ved salg 0 0 0
Balance pr. 31. december 2010 197.337 0 197.337

 

 

Dagsværdien er baseret på anvendt værdiansættelsesmodel samt eks-
terne vurderinger. Der henvises til omtalen heraf i note 2.

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinsti-
tutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.

Koncernen har pr. 31. december 2010 endvidere indgået lejekontrakter
med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge ejen-

1105024EogSN01230

NORDICOM | NOTER

domme. Forventet anlægsomkostninger for de omfattede byggerier
udgør 5,0 mio. kr. (31. december 2009: 74,5 mio. kr.), hvoraf 3,0 mio.
kr, er afholdt pr. 31. december 2010 (31. december 2009: 66,2 mio.
kr.).

NORDICOM |

Færdige investeringsejendomme pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:

 

 

Ejendom Postnr. By Areal m2. Ejd -type
Danmark

Albuen 19 6000 Kolding 3.192 Butik
Algade 13, Roskilde hotel Prindsen 4000 Roskilde 5.938 Andet
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.626 Andet
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København S 4.002 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 L&P
Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 327 Bolig
Banetorvet 3 - Ejl. Nr. 2 3450 Allerød 1.404 Andet
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.396 Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 893 Kontor
Blegdammen 7-13 4700 Næstved 6.481 L&P
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 37.860 Kontor
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.391 Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor
Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 7400 Herning 1.917. Butik
Englandsvej 51 m.fl. 2300 København $ 2.819 Butik
Femøvej 3 4700 Næstved 5.555 Kontor
Frederiksgade 1 4200 Slagelse 129 Butik
Vordingborgvej 78 4700 Næstved 2.325 L&P
Vordingborgvej 80-82 4700 Næstved 4.785 L&P
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.249 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 4.307 Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760 Kontor
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.304 Butik
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 43.559 L&P
Hersegade 23, Jernbaneg. 6 A + B Ejl. 4000 Roskilde 1.054 Butik
Hotel Vinhuset 4700 Næstved 3.400 Andet
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 12.373 Butik
Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.592. Bolig
Kanslergade 32 A-E 5000 Odense 2.600 Bolig
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 43.000 L&P
L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Sluseholmen (Lindholm) 2450 København SV 4.746 Bolig
Loftbrovej 17, Nørresundby 9400 Nørresundby 13.098 Butik
Løvegade 6 4200 Slagelse 908 Bolig
Mosede Centret 2670 Greve 1.705 Butik
Møllehusene 1-3, Roskilde Ejl. 4000 Roskilde 356 Bolig
Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051 Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 632 Butik
Nørregade 27A. Ejl. 4100 Ringsted 365 Butik
Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410 Butik
Omøvej 9 4700 Næstved 906 Kontor
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik

 

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 11.694 Butik
Ringsted Centret 4100 Ringsted 11.032 Butik
Ro's Have 11 4000 Roskilde 1.250 Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 1.100. Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 3.454 Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 2.433 Butik
Rungsted Bytorv 2-9, Rungsted Ejl. 2960 Rungsted Kyst 1.848 Bolig
Schweizerpladsen 1 A” 4200 Slagelse 977 Kontor
Schweizerpladsen 1B, - Ejl. 1 4200 Slagelse 419 Butik
Schweizerpladsen 18, 2.tv. - Ejl. 6 4200 Slagelse 175. Bolig
Schweizerpladsen 3 4200 Slagelse 933 Bolig
Schweizerpladsen 5, Ejl. 4200 Slagelse 540 Butik
Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425 Bolig
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4.841 Butik
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle 10.817 Butik
Skolesvinget 2 2860 Søborg 650 Butik
Slangerupgade 48 D, ejerl. 2 3400 Hillerød 1,182. Butik
Stagehøjvej 22 8600 Silkeborg 4.430 Kontor
Stenbukken 1 (Center Syd) 9200 Aalborg SV 2.887 Butik
Svendborgvej 275 5260 Odense S 2.000 Butik
Toldbuen 6, 4700 Næstved 4700 Næstved 1.950 Kontor
Tåsingegade 29 2100 København Ø 10,576 Bolig
Tåstrup Stationscenter 2630 Taastrup 26.008 Butik
Vesterhavnen 17 5800 Nyborg 651 Bolig
Vilhelmskildevej 1 C 5700 Svendborg 2.693 Kontor
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 3.937 Kontor
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 5.000 Butik
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
385.070
Sverige
Finnslåtten 2 72136 Våsterås 6.000 Kontor
Flåkten 11 35241 Våxjd 13.500 Kontor
Galgen 3 58273 Linkåping 4.080 Butik
Glasblåsaren 7 58273 Linkåping 10.759 Kontor
Kopparn 10 60223 Norrkåping 6.825 Butik
Regulatorn 3 60223 Norrkåping 4.960 L&P
46.124
Tyskland
Vogteistr. 3, 5, 7" 21079 Hamburg 1.089 Bolig
In de Krimm 36” 21147 Hamburg 1.819. Bolig
Am Sande 12” 21335 Lineburg 1.745 Bolig
Grapengiesserstr, 16” 21335 Luneburg 690 Kontor
Dithmarshcerstr.” 22049 Hamburg 4,229 Bolig
9.572
440.766

 

1105024EogSN01231

83

 

 

NORDICOM |

Investeringsejendomme under udvikling pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:

 

 

 

 

Ejendom Postnr By

Danmark

Amager Strandvej” 2300 København $
Ved Stigbordene 2450 København SV
Enghave Brygge 2450 København SV
Skråningshusene 3070 Snekkersten
Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde
Løvegade 4 4200 Slagelse
Femøvej 4700 Næstved
Ejlersvej 73-77 4700 Næstved
Laguneparken 4700 Næstved
Randlewej 8300 Odder
Tyskland

Lippeltstrasse 1 20097 Hamburg

 

Investeringsejendomme bestemt for salg
Investeringsejendomme markeret med ” er reklassificeret til posten
"Investeringsejendomme bestemt for salg”. Nordicom reklassificerer
investeringsejendomme når ejendommene forventes genindvundet
ved salg frem for gennem fortsat brug, hvilket bl.a. forekommer for
ejendomme der er solgt i regnskabsåret, men først afleveres til køber
i det efterfølgende år. Ejendomme måles fortsat til dagsværdi efter
reklassifikationen.  Dagsværdireguleringerne præsenteres sammen
med dagsværdiregulering på koncernens øvrige investeringsejen-
domme. Tilhørende gældsforpligtelser reklassificeres tilsvarende til en
særskilt post under gældsforpligtelser.

Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for
salg fordeler sig således på segmenter:

 

Belob i 1.000 kr 2010 2009
Danmark

Ejendom 13.301 1.600
Udvikling 220.000 0
Sverige

Ejendom 0 6.939
Udvikling 0 0
Tyskland

Ejendom 81.623 0
Udvikling 0 64.264

 

314.924 72.803

 

 

NORDICOM | NOTER

Note 19 — Inventar og driftsmidler

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Kostpris pr. 1. januar 11.539 14.785 10.032 13.369
Valutakursregulering 31 3 0 0
Årets tilgang 290 117 271 29
Årets afgang -1.221 -3.366 -978 -3,366
Kostpris pr. 31. december 10.639 11.539 9,325 10.032
Af- og nedskrivninger pr, 1. januar -8.905 -8.674 -7.626 -7.568
Valutakursregulering -13 -1 0 0
Årets afskrivninger -1.158 -1.604 -1.082 -1.432
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 809 1.374 699 1.374
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -9.267 -8.905 -8.009 -7.626
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.372 2.634 1.316 2.406

 

Note 20 — Kapitalandele i dattervirksomheder

 

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Kostpris pr. 1. januar 518.349 518.349
Årets tilgang 54,857 0
Årets afgang 0 0
Kostpris pr. 31. december 573.206 518.349
Nedskrivninger pr. 1. januar -22.627 0
Nedskrivninger i året -124.744 -22.627
Nedskrivninger pr. 31. december -147.371 -22.627
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 425.835 495.722

 

Årets nedskrivninger er omtalt i note 11.

85

1105024EogSN01232

 

NORDICOM |

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december 2010 omfatter:

 

Navn Hjemsted Ejerandel
Direkte ejet

Nordicom Ejendom A/S København 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100%
Nordicom Finans A/S København 100%
Nordicom Parking ApS København 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100%
Nordicom Sverige A/S København 100%
Komplementarkoncernen af 3. april 2007 ApS København 100%
K/S Langebrogade 5 København 100%
indirekte ejet

Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%
Kanalparken A/S København 100%
Fyrholm ApS København 100%
Skærgården, Egå ApS København 100%
Havnestaden ApS København 100%
Hammershøj ApS København 100%
Emdrup Have ApS København 100%
Amager Strandvej ApS København 100%
Emdrup Park ApS København 100%
Skråningshusene ApS København 100%
Enghave Brygge ApS København 100%
Ballerup idrætsby Marbækvej ApS København 100%
Lindholm ApS København 100%
Ved Stigbordene ApS København 100%
Rønne Alle 12-18 ApS København 100%
Susågaarden ApS København 100%
Randlevwvej ApS København 100%
Astersvej ApS København 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100%
Nordicom Norrkøping AB Sverige 100%
Nordicom Linkøping AB Sverige 100%
Nordicom Våxjø AB Sverige 100%
Nordicom Våsterås AB Sverige 100%
Nordicom Deutschland GmbH Tyskland 100%
Nordteam I. GmbH Tyskland 94%
Nordteam II. GmbH Tyskland 94%
Nordteam III. GmbH Tyskland 94%
Nordteam IV. GmbH Tyskland 94%
Nordteam V. GmbH Tyskland 94%

 

 

 

NORDICOM | NOTER

Note 21 — Projektbeholdninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Projektbeholdninger pr. 1. januar 195.213 253.051 0 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 34.969 59.980 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger -187.648 -44.948 0 0
Overført til /fra investeringsejendomme -1.388 -72.870 0 0
Projektbeholdninger pr. 31. december 41.146 195.213 0 0
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til
nettorealisationsværdi 41.146 94.235 0 0
Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen 20.911 1.498 0 0
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter
jf. omtalen i note 31. Årets nedskrivninger indgår i posten ”Driftsom-
kostninger, projektbeholdninger” i resultatopgørelsen.
Projektbeholdninger pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:
Ejendom Postnr. By
Danmark
Halfdans Vænge, grunde 4700 Næstved
Sluseholmen, Lindholm 2450 København SV
Astersvej, grund 8410 Rønde
87

1105024EogSN01233

NORDICOM |

Note 22 — Tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1000 kr. 2010 2009 2010 2009
Tilgodehavende lejeindtægter 8.260 8.791 114 691
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 502 6.173 0 59
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser (note 28) 4.836 1.568 0 0
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 30.234 56.975 6 8.320
Andre tilgodehavender 7.823 23.420 1.230 2,136
Tilgodehavende pr. 31. december 51.655 96.927 1.350 11.206
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
Nedskrivninger 1. januar 10.187 7.652 273 210
Årets nedskrivninger 6.155 4.530 369 249
Realiseret -4.939 -1.865 -354 -186
Tilbageført 0 -130 0 0
11.403 10.187 288 273

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende

 

beløb:

Op til 30 dage 5,798 2,144 27 32

Mellem 30 og 90 dage 441 915 2 67

Over 90 dage 2.021 5.732 85 592
8.260 8.791 114 691

 

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.

Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme for tilgode-

havender i forbindelse med salg af ejendomme.

 

Note 23 — Pante- og gældsbreve

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Tilgodehavende pr. 1. januar 43.215 70.199 0 0
Regulering 3.890 0 0 0
Årets tilgang 0 2.700 0 0
Årets afdrag -12.772 -2,068 0 0
Årets regulering til dagsværdi -14.333 -27.616 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 20.001 43.215 0 0
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Effektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2010 2009 2010 2009
DKK 2019 6,0% 6,0% 8.625 13.902
DKK 2023 - 8,5% 0 9.734
DKK 2024 7,5% 7,5% 2.000 10.237
DKK 2025 7,5% 7,5% 9,376 9,342
20.001 43.215
Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig
vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
Note 24 — Likvide beholdninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Kontant beholdning 33 16 5 8
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 115.647 13.302 78.907 435
115.680 13.318 78.912 443
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velre-
nommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig
kreditrisiko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er varia-
belt forrentet,
89

1105024EogSN01234

NORDICOM |

Note 25 — Aktiekapital

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr 2010 2009 2010 2009
Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786
Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 -281.507 0 -281.507 0
Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 89.000 0 89.000 0
Aktiekapital pr. 31. december 120.279 312.786 120.279 312.786
Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier å kr. 10. Ingen aktier har
særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt.
Forud for kapitaludvidelsen gennemført i september 2010 blev aktieka-
pitalen nedsat med 281,5 mio.kr. Kapitalnedsættelsen blev gennemført
ved nedsættelse af den nominelle størrelse pr. aktie og har derfor ikke
påvirket antallet af aktier.
Note 26 — Egne aktier
Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital
2010 2009 2010 2009 2010 2009
1. januar 166.116 167.487 16.612 16.749 1,4% 1,4%
Kapitalnedsættelse i 2010 0 0 -14.950 0 - -
Solgt i året -37.047 -1.371 -370 -137 -0,3% 0,0%
Erhvervet i året 0 0 0 0 0,0% 0,0%
31. december 129.069 166.116 1.291 16.612 1,1% 1,4%

 

Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Som led i et forlig vedrørende en
tidligere opført ejendom i Emdrup Have, har Nordicom A/S betalt 2 mio.
kr. svarende til 28.523 stk. aktier i Nordicom A/S.

 

Note 27 — Udskudt skat

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Udskudt skat pr. 1. januar 216.999 336.466 12.798 28.755
Kursregulering -631 633 0 0
Indregnet i anden totalindkomst 1.274 -395 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen -199.500 -119,705 -11.985 -15.957
Udskudt skat pr. 31. december 18.142 216.999 813 12.798
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudt skat (aktiv) -7.598 -6.090 0 0
Udskudt skat (forpligtelse) 25,740 223.089 813 12.798
Udskudt skat pr. 31. december 18.142 216.999 813 12.798
Udskudt skat vedrører følgende:
Immaterielle aktiver 96 241 301 652
Investeringsejendomme 129.082 223.480 15.190 13.515
Inventar og driftsmidler -259 -377 -195 -124
Projektbeholdninger 3.722 26.423 0 0
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -2.699 -2.547 -213 -205
Pante og gældsbreve -9,527 -7.275 0 -387
Hensatte forpligtelser -1.550 -4.000 0 0
Kreditinstitutter 78.671 -2.635 -1.924 -653
Sikring af fremtidige pengestrømme -1.313 -2.980 0 0
Underskud fra tidligere år -90.739 -13.331 -12,346 0
Udskudt skat pr. 31. december 18.142 216.999 813 12.798

 

Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen

Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen vedrører aktiviteter i Sveri-
ge, og er afhængig af fremtidige skattemæssige overskud i de svenske
datterselskaber. Skatteaktivet er opgjort på baggrund af budgetter for
de kommende 3 år.

Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 11.141 14,334 0 0
Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL 8 11C 0 50.860 0 6.950
11.141 65.194 0 6.950

 

Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder,
som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der
ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig
fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.

Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL $ 11 C vedrører nettofinan-
sieringsomkostninger, som overstiger 80 % af den skattepligtige ind-

1105024EogSN01235

komst før nettofinansieringsomkostninger. Skatteværdien af fremfør-
selsberettigede EBIT-saldi vedrørende tidligere år er indregnet som et
aktiv i 2010, og dermed modregnet i udskudte skatteforpligtelser.
Indregningen skyldes at ledelsen vurderer at fradragsbegrænsningen
ikke gælder for renteudgifter der knytter sig til koncernens danske
ejendomme. Tilsvarende er ikke beregnet rentefradragsbegrænsninger
for 2010. Ledelsen vil anmode skattemyndighederne om genoptagelse

91

 

NORDICOM |

af skatteansættelsen for 2009, og forventer, at koncernens tidligere ikke — skat positivt med 71 mio. kr., hvoraf 51 mio. kr. knytter sig til nettofi-
fratrukne nettofinansieringsudgifter vil kunne fradrages uden begræns- — nansieringsomkostninger afholdt i 2009.

ninger. Den forventede stigning i skattemæssige underskud er medtaget

i opgørelsen af koncernens udskudte skat i det omfang de skattemæssi- — Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
ge underskud forventes at kunne udligne øvrige udskudte skatteforplig- Der er ingen udskudte skatteforpligtelser som ikke er indregnet.
telser. Den ændrede vurdering har påvirket årets regulering af udskudt

Specifikation af udskudt skat

 

 

 

 

 

 

Koncern
Indregnet i

Indregnet 1 anden total. Indregnet pa Balance
Beløb i 1 000 kr Balance 1/1 resultatopg indkomst egenkapital 31112

2010
Immaterielle aktiver 241 -145 0 0 9%
Investeringsejendomme 223.480 -94,398 0 0 129.082
Inventar og driftmidler -377 118 0 0 -259
Prøjektbeholdninger 26.423 -22.701 0 0 3.722
Tilgodehavender -2.547 -152 0 0 -2.699
Pante og gældsbreve -7.275 -2.252 0 0 -9.527
Hensatte forpligtelser -4.000 2.450 0 0 -1.550
Kreditinstitutter -2.635 -6.036 0 0 -8.671
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.980 393 1.274 0 -1.313
Fremførselsberettigede underskud -13.331 -71.408 0 0 -90.739
216.999 -200.131 1.274 0 18.142

2009
Immaterielle aktiver 234 7 0 0 241
Investeringsejendomme 357.050 -133.570 0 0 223.480
Inventar og driftmidler 65 -442 0 0 -377
Projektbeholdninger -2.639 29.062 0 0 26.423
Tilgodehavender -1.913 -634 0 0 -2.547
Pante og gældsbreve -371 -6.904 0 0 -7.275
Hensatte forpligtelser -3.189 -811 0 0 -4.000
Kreditinstitutter -1.471 -1.164 0 0 -2.635
Anden gæld -1.600 1.600 0 0 0
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.981 396 -395 0 -2.980
Fremførselsberettigede underskud -6.719 -6.612 0 0 -13.331
336.466 "119.072 -395 0 216.999

 

 

NORDICOM | NOTER

 

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

indregnet i

Indregnet i anden total- Indregnet på Balance
Beløb i 1.000 kr. Balance 1/1 resultatopg. indkomst egenkapital 31/12

2010
Immaterielle aktiver 652 -351 0 0 301
Investeringsejendomme 13.515 1.675 0 0 15.190
Inventar og driftmidler -124 -71 0 0 -195
Tilgodehavender -205 8 0 0 -213
Pante og gældsbreve -387 387 0 0 0
Kreditinstitutter -653 -1.271 0 0 -1.924
Underskud fra tidligere år 0 -12.346 0 0 -12,346
12.798 -11.985 0 0 813

2009
Immaterielle aktiver 851 -199 0 0 652
Investeringsejendomme 30.759 -17,244 0 0 13.515
Inventar og driftmidler 132 -256 0 0 -124
Tilgodehavender -463 258 0 0 -205
Pante og gældsbreve -387 0 0 0 -387
Kreditinstitutter -537 -116 0 0 -653
Anden gæld -1.600 1.600 0 0 (9)
Aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 0 0
Underskud fra tidligere år 0 0 0 0 0
28.755 -15.957 0 0 12.798

 

1105024EogSN01236

NORDICOM |

Note 28 — Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb 1 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Garantiforpligtelser pr. 1. januar 13.837 23.710 0 0
Anvendt i året -1,502 -11.441 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 4.836 1.568 ( 0
Garantiforpligtelser pr. 31. december 17.171 13.837 0 0
Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar 15.999 16.547 0 0
Anvendt i året -12.347 -5.297 0 0
Tilbageført i året -209 0 0 0
Hensat i året 3.507 4.749 0 0
Andre hensatte forpligtelser 31. december 6.950 15.999 0 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 24.121 29.836 0 0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
Langfristede forpligtelser 12.335 12.269 0 0
Kortfristede forpligtelser 11,786 17.567 0 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 24.121 29.836 0 0

 

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendom-
me, Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvend-
te hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT
93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen
indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleverings-
tidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Ca.
halvdelen af omkostningerne forventes afholdt i løbet af 2010. Hvis
garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører er et tilsvarende
aktiv medtaget under andre tilgodehavender.

Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af
voldgifts- og retssager.

 

Note 29 — Konvertible obligationer

Moderselskabet udstedte 26. maj 2010, som vederlag for bankernes
deltagelse i en aftale om nedsættelse af de nuværende rentesatser på
koncernens bankgæld til en fast rente i tre år, konvertible obligationer til
de berørte banker for i alt nominelt 69.050.600 kr. Obligationerne er
uopsigelige fra bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages
og forrentes ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september
2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum 100
kr./aktie) eller kurs 1.000.

NORDICOM | NOTER

Dagsværdien af de konvertible obligationer er fordelt mellem henholds-
vis et gældselement og et egenkapitalelement, hvor sidstnævnte repræ-
senterer dagsværdien på udstedelsestidspunktet af den indbyggede ret
til at konvertere gældsbrevene til aktier i moderselskabet. Der henvises
til omtalen i note 2.

 

Moder og Koncern

 

 

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009
Dagsværdi af udstedte konvertible obligationer 65,359 0
Dagsværdi af egenkapitalelement 20.975 0
Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt 44,384 0
Amortisering af gældsdel af konvertibel obligation pr. 1. januar 0 0
Årets amortisering 613 0
Amortisering af gældsdel af konvertibel obligation pr. 31. december 613 0
Regnskabsmæssig værdi af finansiel forpligtelse 44.997 0

 

Dagsværdien af den finansielle forpligtelse udgør 39,3 mio. kr. pr. 31.
december 2010 (2009: 0 kr.). Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien

1105024EogsN01237

af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle
markedsrente på 3,01% som diskonteringsfaktor.

95

NORDICOM

Note 30 — Kreditinstitutter

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Belob i 1.000 kr 2010 2009 2010 2009
Kreditinstitutter 3.945.346 3.973.786 333.849 307.393
Kursregulering til dagsværdi -43.835 4.291 -6.088 260
3.901.511 3.978.077 327.761 307.653

Forpligtelserne indgår således i balancen:
Kreditinstitutter, langfristet 3.586.413 2.088.973 309.540 107.367
Kreditinstitutter, kortfristet 87.414 1.840.983 18.221 200.286
Forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme bestemt for salg 227.684 48.121 0 0
3.901.511 3.978.077 327.761 307.653

 

Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

 

Forpligtelser indregnet til dagsværdi

Effektiv rente

Regnskabsmæssig værdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fast /
Lan/valuta Udløb variabel 2010 2009 2010 2009
DKK 0-1år Variabel 8,65% 4,85% 12.209 1.621.963
EUR 0-1år Variabel - 2,73% 0 40.520
DKK 2-5 år Variabel 2,13% 4,36% 36.816 37.004
DKK 2-5 år Fast 3,74% 0,00% 1.787.359 0
SEK 2-5 år Variabel 3,96% 3,96% 236.809 214.047
EUR 2-5 år Variabel 2,02% 1,84% 121.091 98.809
DKK 6-10 år Variabel 2,05% 5,45% 41.798 41.798
DKK 11 - 15 år Variabel - 7,27% 0 3.379
DKK 16 - 20 år Variabel 2,59% 3,45% 493.415 552.048
DKK 21 - 25 år Variabel 2,63% 5,86% 2.863 4.605
EUR 21 - 25 år Variabel 2,16% 3,15% 20.166 20.731
DKK 26 - 30 år Variabel 2,56% 3,67% 1.063.300 1.067.841
EUR 26 - 30 år Variabel 2,15% 3,10% 18.497 18.495
Nominel restgæld i alt 3.834.323 3.721.240
Kursregulering til dagsværdi -43.835 4.291
Regnskabsmæssig værdi 3.790.488 3.725.531
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris Effektiv rente Regnskabhsmæssig værdi
Fast"
Lan'valuta Udlob variabel 2010 2009 2010 2004
DKK 0-1år Variabel 3,40% 0 226.621
DKK 2-5 år Variabel 4,53% 0 25.925
DKK 2-5 år Fast 3,60% - 66.027 0
DKK (rentefri konvertibel obligation) 16 - 20 år - - 44.997 0
Regnskabsmæssig værdi 111.024 252.546

 

 

Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:

NORDICOM | NOTER

 

Forpligtelser indregnet til dagsværdi

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fast /
Lån/valuta Udløb variabel 2010 2009 2010 2009
DKK 0-1 år Variabel 8,65% 4,85% 12.209 203.671
DKK 2-5 år Fast 3,74% - 172.915 0
DKK 11-15 år Variabel - 7,21% 0 3.379
DKK 26 - 30 år Variabel 2,56% 3,67% 103.728 100.343
Nominel restgæld i alt 288.852 307.393
Kursregulering til dagsværdi -6.088 260
Regnskabsmæssig værdi 282.764 307.653
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi

Fast /
Lån/valuta Udløb variabel 2010 2009 2010 2009
DKK (rentefri konvertibel obligation) 16 - 20 år 44.997 0
44.997 0

Regnskabsmæssig værdi

 

Gæld angivet som kortfristet gæld indeholder primært en kreditfacilitet
hos Finansieringskoncernen af 11/2 2010 A/S (tidl. Capinordic Bank)
med udløb den 31. december 2011 på ca. 12 mio. kr., oprullede renter
til kreditinstitutter under bankaftalen for ca. 65 mio. kr. som koncernen
forventer at indfri i 2011 samt ordinære afdrag på realkredit lån på ca.
10 mio, kr.

Koncernen og moderselskabet måler gæld vedrørende investeringsejen-
domme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("The Fair Value Option"), som god-
kendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting
mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede
finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og
den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent
indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er
Nordicoms opfattelse at måling af både investeringsejendomme og den
tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af koncer-

1105024EogSW01238

nens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyn-
tagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der
er stillet for lånet samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgæl-
den er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremti-
dige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rente-
kurve udledt af aktuelle markedsrenter.

I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen den 18. marts 2010 blev
dagsværdien af bankgælden opgjort i forbindelse med opgørelse af
regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kredit-rating vurderes ikke at
være ændret siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdiregule-
ringer er således ikke påvirket heraf.

Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers
dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. For oplysninger om dagsværdi
af den konvertible obligation, henvises til note 29.

97

NORDICOM |

Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:

 

 

 

 

Koncern Modlervirksomhed

2010 2009 2010 2009

Inden for et år fra balancedagen 87.414 1.889.104 12.209 203.671
Mellem to og fem år fra balancedagen 2.259.402 375.785 172.915 0
Efter 5 år fra balancedagen 1.598.530 1.708.897 148,725 103.722
3.945.346 3.973.786 333.849 307.393

 

 

 

NORDICOM | NOTER

Note 31 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, i alt 3.769 mio. kr.
(2009: 3.515 mio. kr.), er lyst pant på i alt 4.067 mio. kr. (31. december
2009: 3,684 mio. kr.) i koncernens ejendomme, der har en regnskabs-
mæssig værdi på i alt 3.703 mio. kr. (31. december 2009: 4.525 mio.
kr,). Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter
kr. 54 mio, kr. (2009: 117 mio. kr.) er lyst pant på i alt 59 mio. kr. (31.
december 2009: 112 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med
regnskabsmæssige værdier på 41 mio. kr. (31. december 2009: 195
mio. kr.). Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinsti-
tutter på 23 mio, kr. (2009: 25 mio. kr.) er deponeret pantebreve med
en regnskabsmæssig værdi på i alt 14 mio. kr. (31. december 2009: 15
mio. kr.).

Til sikkerhed for modervirksomhedens lån hos kreditinstitutter på i alt
189 mio. kr. (2009: 186 mio. kr.) er lyst pant på i alt 192 mio. kr. (31.
december 2009: 192 mio. kr.) i modervirksomhedens ejendomme, der
har en regnskabsmæssig værdi på i alt 197 mio. kr. (31. december
2009: 192 mio. kr.).

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers
mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2010 udgør
1.755 mio. kr. (31. december 2009: 1.741 mio. kr.).

Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100 %
ejede dattervirksomheder. Moderselskabet hæfter for skatten, der
vedrører sambeskatningen.

Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirk-
somhederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS og Nordi-
com Udvikling A/S.

Retssager

Koncernen er part i voldgifts- og retssager med et samlet krav mod
koncernen på ca. 21,3 mio. kr. (31. december 2009: 40 mio. kr.). Det er
ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under 50 %. Sagerne forventes
afgjort i 2011.

Eventualaktiver

Koncernen har som sikkerhed for en tilbagekøbsforpligtelse på en
ejendom modtaget sikkerhed i et pantebrev på 17 mio, kr. i en ejendom
tilhørende modparten. Modparten er efterfølgende gået konkurs, og kan
på den baggrund ikke opfylde tilbagekøbsforpligtelsen. Idet handels-
værdien på den pågældende ejendom, som følge af markedsudviklin-
gen, er mindre end den aftalte tilbagekøbspris, er det ledelsens vurde-
ring, at Nordicom kan gøre et krav gældende i konkursboet. Det er
fortsat usikkert, hvor stor en andel af pantet som er dækket ved et salg,
ligesom konkursboet endnu ikke har anerkendt kravets størrelse.

Operationelle leasingforpligtelser

Frem til og med 2013 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrø-
rende leje af kopimaskiner og biler, Leasingkontrakterne er indgået for
3-7 år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået lejekon-
trakt vedrørende kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26, som er uopsigelig
indtil 1. december 2012. De samlede fremtidige minimumsleasingydelser
i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Inden for 1 år fra balancedagen 5,622 5,936 5.622 1.450
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 8.537 13.240 8.537 1.572
Efter 5 år fra balancedagen 0 0 0 0
Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december 14.159 19.176 14.159 3.022
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 6.077 6.266 5.500 1.325
99

1105024EogSN01239

 

NORDICOM |

Operationelle leasingkontrakter

Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)
med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne
indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De

fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter
fordeler sig således:

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Belob i 1 000 kr 2010 2009 2010 2009
Inden for 1 år fra balancedagen 205.535 217.818 12.177 13.134
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 612.407 599.715 28.871 25.130
Efter 5 år fra balancedagen 239.083 220.872 4.383 4.298
1.057.026 1.038.406 45.432 42.562

 

I ovenstående tal for 2010 indgår fremtidige minimumsydelser på uopsi-
gelige fremlejekontrakter med 1,9 mio. kr. (2009: 1,6 mio. kr.). I
resultatopgørelsen for 2010 indgår betingede lejeydelser med 5,0 mio.
kr. (2009: 1,5 mio. kr.).

 

NORDICOM | NOTER

Note 32 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009
Pante- og gældsbreve 20.001 43.215 0 0
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 20.001 43.215 0 0
Andre tilgodehavender (langfristede) 14.442 14.209 2.072 1.905
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 158.226 264.442
Andre tilgodehavender (kortfristede) 51.655 96.927 1.350 11.206
Likvide beholdninger 115.680 13.318 78.912 443
Udlån og tilgodehavender 181.777 124.454 240.560 277.996
Kreditinstitutter 3.790.488 3.725.531 282.764 307.653
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via 3.790.488 3.725.531 282.764 307.653
resultatopgørelsen
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 4.992 11.334 0 0
Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 4.992 11.334 0 0
Konvertible obligationer 44,997 0 44,997 0
Kreditinstitutter 66.027 252.546 0 0
Deposita 56.241 55.690 3.640 3.345
Skyldige omkostninger vedr. projekter 1,621 4.078 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 6.644 87.904 0 0
Leverandørgæld 28.593 32,309 1.206 2.713
Gæld til dattervirksomheder - - 306.796 249.860
Anden gæld 36.256 49.606 4.135 12.016
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 240.379 482.133 360.774 267.934

 

Koncernens risikostyringspolitik

Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift, men samtidig minimere koncernens
finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at
foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle
instrumenter.

Direktionen og ledelsen forholder sig løbende til koncernens risikoprofil
på områder som lejere og renterisiko og i 2010 er der foretaget en
række optimeringstiltag i koncernens risikoeksponering og risikostyring.

Først og fremmest betyder bankaftalen, beskrevet nedenfor, at den
kortsigtede refinansierings- og renterisiko på koncernens bankgæld er

1105024EogSN01240

elimineret til og med 31. december 2012. Bankaftalen indebærer ligele-
des at bidragssatserne på koncernens realkredit lån er fastlåst frem til
31. december 2012.

For at sikre kontinuitet i den løbende risikostyring, har ledelsen i 2010
implementeret et risikostyringsværktøj som adresserer koncernens 10
største risici, Revisionsudvalget og koncernens bestyrelse respektive,
forholder sig til koncernens risikoprofil minimum 4 gange og 1 gang
årligt. Samtidig, som led i optimering af koncernens kreditrisiko, er der i
2010 indført en kreditvurderingsproces hvor koncernens lejeres beta-
lingsevne vurderes i det omfang, det er relevant.

 

NORDICOM |

For at minimere koncernens fremtidige finansielle og markedsrisici
besluttede ledelsen i 2010 endvidere at omlægge renteperioderne på en
række realkredit lån fra renteperioder på 1 år eller mindre til renteperio-
der på 5 år.

Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række
finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta og rente)
og kreditrisici.

Likviditetsrisici

Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende beta-
linger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til at dække
koncernens finansieringsomkostninger samt kapitalinvesteringer. Man-
gel på likviditet kan bl.a. opstå som følge af svigtende betalinger fra
Nordicoms debitorer, øget tomgang (målt som den økonomiske konse-
kvens af manglende udlejning i form af mistet lejeindtægt, lejers bidrag
til driftsomkostninger mv.), tilbagebetaling af depositum, frasalg, køb
eller uforudsete omkostninger og investeringsbehov samt refinansie-
ringsrisiko. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved misligholdelse
af den indgåede bankaftale beskrevet nedenfor, samt i forbindelse med
refinansiering når eksisterende låneaftaler udløber.

Renteomkostninger udgør en betydelig del Nordicoms samlede omkost-
ninger og har derfor en stor påvirkning på koncernens likviditet. Rente-
omkostninger i resultatopgørelsen for 2010 udgjorde 128 mio. kr.

Ordinære afdrag på bank og realkredit lån i 2010 udgjorde ca. 8 mio.
kr.

I 2011 udgør ordinære afdrag ca. 23 mio. kr. hvoraf ca. 10 mio. kr.
henføres til realkredit og ca. 13 mio. kr. til afdrag/forfald af bankgæld
uden for bankaftalen.

Koncernen har stort set ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Bankaftalen
tillader imidlertid Nordicom at oprulle renter, hvilket under visse forud-
sætninger giver mulighed for ikke at betale renter af bankgælden mod
at disse tillægges lånets hovedstol.

| perioden frem til og med 30. juni 2012 udgør koncernens oprulnings-
muligheder i henhold til bankaftalen i alt op til ca. 76 mio. kr. Pr. 31.
december 2010 er der oprullet 64 mio. kr., hvorefter den resterende
oprulningsmulighed udgør 12 mio. kr.

Koncernen gennemførte i september 2010 en kapitaludvidelse som
indbragte koncernen 75 mio. kr. i netto provenu. Provenuet indgår i
koncernens kapitalberedskab. Likviditetsreserven udgør pr. 31. decem-
ber 2010 119 mio. kr. (2009: 13 mio. kr.):

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1 000 kr 2010 2009 2010 2009
Likvide beholdninger 115.680 13.318 78.912 443
Uudnyttede kreditfaciliteter 3.146 25 288 22
118.826 13.343 19.200 465

 

 

 

NORDICOM | NOTER

Gældsforpligtelser opgjort som udiskonterede pengestrømme inklusive estimerede rentebetalinger forfalder som følger:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Regnskabs- — Kontrakt-
mæssig lige penge-

Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1år 2-3 år 4-5år — Efter 5 år
2010
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 44.997 66.050 0 0 0 66.050
Kreditinstitutter 3.856.514 4.731.151 207.314 2.341.020 131.583 2.051.233
Skyldige købesummer mv., ejendomme 6.644 6.644 6.644 0 0 0
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 1.621 1.621 1,621 0 0 0
Leverandørgæld 28,593 28.593 28.593 0 0 0
Selskabsskat 289 289 289 0 0 0
Deposita 56.241 56,241 26.476 29.765 0 0
Anden gæld 36.256 36.256 36.256 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 4.031.155 4.926.845 307.193 — 2.370.785 131.583 2.117.283
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -227.684 -245.721 -13.119 -222.435 -454 -9.713
Ikke-afledte fin. instrumenter korrigeret 3.803.471 4.681.123 294.075 2.148.350 131.128 2.107.570
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle Instrumenter indgået til sikring af
fremtidige pengestrømme 4.992 4.349 4.349 0 0 0
Afledte finansielle instrumenter i alt 4.992 4.349 4.349 0 0 0
I alt 3.808.463 4.685.472 298.424 2.148.350 131.128 2.107.570
2009
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Kreditinstitutter 3.978.077 4.866.682 1.916.311 484,225 189.919 2.276.227
Skyldige købesummer mv., ejendomme 87.904 87.904 87.904 0 0 0
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 4.078 4.078 4.078 0 0 0
Leverandørgæld 32.309 32.309 32,309 0 0 0
Selskabsskat 10.853 10.853 10.853 0 0 0
Deposita 55.690 55.690 26.089 29.601 0 0
Anden gæld 49.606 49.606 49.606 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 4.218.517 5,107,122 2.127.150 513.826 189,919 2.276.227
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -48,121 -48.121 -48,121 0 0 0
ikke-afledte fin. instrumenter korrigeret 4.170.396 5.059.001 2.079.029 513.826 189.919 2.276.227
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle Instrumenter indgået til sikring af
fremtidige pengestrømme 11.334 17.176 9.748 7,528 0 0
Afledte finansielle instrumenter i alt 11.334 17.176 9.748 7.528 Q 0
I alt 4.181.730 5.076.177 2.088.777 521.354 189.919 2.276.227

 

1105024EogSN01241

 

NORDICOM |

 

Modervirksomhed

 

 

 

 

 

Regnsk abs: Kontrakt.
mæssig lige penge-

Beløb 1 1.000 kr værdi strømme 0-1ar 2-3ar 4-5ar Efter 5 ar
2010

Ikke-afledte finansielle instrumenter

Konvertible obligationer 44.997 66.050 0 0 0 66.050
Kreditinstitutter 282.764 340.967 26.808 179.038 5.632 129.489
Leverandørgæld 1.206 1.206 1.206 0 0 0
Selskabsskat 289 289 289 0 0 0
Deposita 3.640 3.640 974 2.666 0 0
Anden gæld 4.135 4.135 4.135 0 0 0
I alt 337.031 416.287 33.412 181.704 5.632 195.539
2009

Ikke-afledte finansielle instrumenter

Kreditinstitutter 307.653 373.160 210.130 70.024 70.024 22.982
Leverandørgæld 2.713 2.713 2.713 0 0 0
Selskabsskat 10.853 10.853 10.853 0 0 0
Deposita 3.345 3.345 866 2.479 0 0
Anden gæld 12.016 12.016 12.016 0 0 0
I alt 336.580 402.087 236.578 72.503 70.024 22.982

 

BANKAFTALE INDGÅET DEN 18. MARTS 2010

Nordicom har den 18. marts 2010 indgået en bankaftale med (i) bank-
kreditorerne, som udgør hovedparten af Nordicoms banker, samt (ii)
realkreditlångiverne. Bankaftalen gælder i perioden 1. januar 2010 - 31.
december 2012 og omfatter finansiel gæld med en samlet hovedstol pr.
31. december 2010 på i alt 3.488 mio. kr., hvoraf omfattede bankgæld
udgør ca. 1.812 mio. kr. og realkreditgæld ca. 1.675 mio. kr. Bankafta-
len omfatter ikke:

O) finansiel gæld på i alt 87 mio. kr. pr. 31. december 2010 til tre
kreditgivere,

ODO finansiel gæld på i alt SEK 286 mio. til kreditgiver i Nordicoms
datterselskaber i Sverige, samt

O finansiel gæld på i alt EUR 16 mio. til kreditgivere i Nordicoms
datterselskaber i Tyskland.

Bankaftalen omfatter således pr. 31. december 2010 i alt 89 % af
Nordicoms samlede finansielle gæld.

I henhold til bankaftalen vil Bankkreditorerne og Realkreditlångiverne i
aftaleperioden fastlåse renterne til 3,6 % p.a. på omfattede bankgæld
henholdsvis bidragssatser til maksimalt 0,65% p.a. på omfattede real-
kreditgæld. Oprullet rente, jf. nedenfor, forrentes dog med 6 % p.a.
Løbetiden på den omfattede bankgæld forlænges frem til den 31.
december 2012. Ingen dele af den omfattede realkreditgæld udløber
tidligere end den 31. december 2012.

Bankaftalen forpligter imidlertid Nordicom til i aftaleperioden at ned-
bringe den omfattede bankgæld pro rata med fri likviditet genereret ved
aktivsalg ud over en likviditetsbeholdning på 100 mio. kr. og efter
tilbagebetaling af eventuelt oprullet rente beregning af likviditets be-
holdningen omfatter ikke (a) likviditet rejst i forbindelse med kapitalud-
videlsen gennemført i september 2010 (kapitaludvidelsen) (b) likviditet i
Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland (inklusiv disse selskabers
datterselskaber), samt (c) bundne midler (f.eks. på deponeringskonti).

Bankaftalen giver endvidere Nordicom ret til at oprulle renter på den
omfattede bankgæld inden for visse nærmere aftalte rammer, såfremt
Nordicoms likviditet udgør mindre end 25 mio. kr. (eksklusive likviditet i
de svenske og tyske datterselskaber, deponerede midler samt likviditet,
der hidrører fra kapitaludvidelsen). Oprullet rente kan maksimalt udgøre
ca. 76 mio. kr., men kan blive mindre i det omfang bankgælden reduce-
res ved aktivsalg. Retten til oprulning falder løbende fra 100 % af
renterne på bankgælden i perioden 1. januar — 30. juni 2010, 50 % (ca.
32 mio. kr.) af renterne på den omfattede bankgæld i perioden 1. juli
2010 — 30. juni 2011, 16,66 % (ca. 10 mio. kr.) af renterne på bank-
gælden i perioden 1. juli 2011 — 30. juni 2012 til 0 % i de sidste 6
måneder af aftaleperioden. Oprullet rente tilbagebetales løbende, når
likviditeten (eksklusive likviditet i de svenske og tyske datterselskaber,
deponerede midler samt likviditet, der hidrører fra kapitaludvidelsen)
overstiger 25 mio. kr. og ellers senest ved udløb af aftaleperioden. Pr.
31. december 2010 har Nordicom oprullet rente for 63 mio. kr. Nordi-
com har herefter ikke ret til at oprulle renter for 1. halvår 2011, men for
perioden den 1. juli 2011 til den 30. juni 2012 vil den tilbageværende
ret til oprulning udgøre maksimalt 13 mio. kr. (svarende til 16,66 % af
den tilskrevne rente i perioden).

Bankaftalen pålægger endvidere Nordicom nogle begrænsninger og
forpligtelser i aftaleperioden, bl.a.:

OD. krav om at Nordicom skal følge den aftalte strategi og forretnings-
plan,

Nordicom skal fortsat arbejde aktivt på at nedbringe balancen,

begrænsninger på nye forretningsområder, akkvisitioner og mage-
skiftehandler. Alle mageskiftehandler, der vedrører aktivværdier på
mere end 100 mio. kr., skal godkendes af Bankkreditorerne,

begrænsninger på refinansiering af eksisterende gæld,
begrænsninger på optagelse af ny gæld for mere end 40 mio. kr.
begrænsninger på byggerier og udviklingsaktiviteter,

anvendelse af likviditet til kapitalinvesteringer i aftaleperioden må
ikke overstige 235 mio. kr. (eksklusive likviditet i de svenske og ty-

an

Q0O000

 

ske datterselskaber, deponerede midler samt likviditet, der hidrører
fra kapitaludvidelsen),

LJ begrænsninger på anvendelse af finansielle instrumenter.

Bankaftalen pålægger Nordicom begrænsninger vedrørende tilførsel af
likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland. Nordicom er alene
berettiget til at tilføre likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tysk-
land på i alt op til 5 mio. kr., og kun såfremt dette er godkendt af
bankkreditorer, der repræsenterer mindst 50 % af det samlede udestå-
ende på den omfattede bankgæld. Hertil kommer dog eventuelle beløb,
som Nordicom har modtaget fra Nordicom Sverige og Nordicom Tysk-
land efter den 1. september 2009 — dog senest 12 måneder forud for
det ønskede tilbageførselstidspunkt. Tilførsel af likviditet derudover
forudsætter en dispensation fra en kvalificeret majoritet af bankkredito-
rerne, På baggrund af det foreliggende budget, er det ledelsens forvent-
ning, at der i bankaftalens løbetid ikke bliver behov for tilførsel af likvidi-
tet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland.

Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositio-
ner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.

Bankkreditorerne er ikke berettigede til i aftaleperioden at opsige omfat-
tede bankgæld til indfrielse, medmindre bankkreditorerne forinden
opsiger bankaftalen som misligholdt. Bankaftalen kan alene opsiges,
såfremt der foreligger misligholdelsesgrunde, som er nærmere beskrevet
i bankaftalen. Disse omfatter bl.a.

betalingsmisligholdelse,

misrøgt af pantsatte ejendomme,

misligholdelse af finansielle forpligtelser på mere end 15 mio, kr.,
misligholdelse af lån i Nordicoms svenske eller tyske datterselskaber
eller af låneforholdene med de kreditgivere (bortset fra én af disse),
der står uden for bankaftalen,

HO misligholdelse af bankaftalen i øvrigt.

O000

Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af
Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiverne have ret
til at opsige bankaftalen.

Opsiges bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for Nordicoms bilate-
rale finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang, hvilket vil betyde, at
den omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil
kunne opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne
ikke længere vil være bundet til at fastholde den maksimale bidragssats
på 0,65 % p.a. I den situation vil Nordicom efter al sandsynlighed ikke
have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige
indfrielseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje
rente- og bidragssatser og/eller rentemarginaler med den virkning, at
Nordicoms finansielle omkostninger vil blive forøget. Det samme gør sig
gældende ved udløb af aftaleperioden, medmindre der er indgået aftaler
om refinansiering.

Bankkreditorerne modtager et vederlag for deres deltagelse i bankafta-
len, der nominelt udgør 3,8 % af deres respektive udestående pr. den
31. december 2009, Vederlaget er betalt pr. 26. maj 2010 ved udste-
delse af konvertible obligationer til bankerne i bankaftalen med en
samlet pålydende hovedstol på ca. 69 mio. kr,

REFINANSIERINGSRISIKO
Det er koncernens politik at minimere den kortfristede refinansieringsri-
siko.

I 2010 har Nordicom gennem indgåelsen af bankaftalen reduceret den
kortfristede gæld til kreditinstitutter til 87 mio. kr. pr. 31. december
2010 (2009: 1.841 mio. kr.).

1105024EogSN01242

NORDICOM | NOTER

Løbetider for koncernens samlede gæld pr. 31. december 2010 på
gennemsnitlig vægtet basis er således 10,7 år.

Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af
aktiviteterne. Realkreditlån har typisk en fordel, hvad angår satser og
vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af
debitors misligholdelse.

For realkreditgæld udgør den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 22 år.
Den tidligste forfaldsdato er den 1. juni 2013, hvor ca. 37 mio. kr. af
realkreditgælden skal indfries.

For bankgæld i Danmark udgør den vægtede gennemsnitlige løbetid ca.
2 år. Ca. 99 % eller 1.853 mio. kr. af bankgælden udløber pr. 31.
december 2012, mens under 1% eller 13 mio. kr. forfalder 31. decem-
ber 2011.

I Sverige og Tyskland er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år
med første forfaldsdato pr. 30. oktober 2012 med ca. 128 mio. kr.

Ultimo 2012 foreligger der et betydeligt refinansieringsbehov, hvor ca.
2.018 mio. kr. af koncernens bankgæld i Danmark og Sverige forfalder,
medmindre delbetaling er foretaget forudgående.

I låneaftalen indgået mellem koncernens svenske datterselskaber og
deres bankforbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet
både soliditet og renteserviceringskapacitet. Skulle koncernens svenske
datterselskaber misligholde disse forpligtelser (covenants) eller lånefor-
holdet i øvrigt, kan banken forlange lånene indfriet, og der foreligger
dermed en refinansieringsrisiko på omtrent 237 mio. kr. Nordicom A/S
kautionerer for disse forpligtelser.

Nordicom A/S har kautioneret for lån for Nordicom Tyskland vedrørende
Lippeltstrasse for samlet 7 mio. kr. (0,9 mio. eur.) ligesom der i de tyske
låneaftaler indgår en change of control covenant.