Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Ul

 

 

 

 

 

JEUDANS ÅRSRAPPORT 2010

1104084EogSN16063

 


 

 

 

 

 

 

IDMOL

Til
akti
Sr KkGngere
| ved ne
og
: Hen
”
Ønvu 9
10

oe
bøn
bog
c00!
i
der
som
per
mir
tr
NYE
0
bov
ode
sø
o
EN
more
100
son
nam
20
sø,
una
our
”
ar

Jeu
Von i
mi MO
12

 

mat
0

 

 

 

 

 

 

 

 

Ejendo ms
lende
; | ” mn. mane de
ME intet
i 2 | gj MEDIE LET): køl emha
mm mm
=> GE ET, re nn ' - :
Selskal É er . E -
ls) alodleckels : . .
ng k oe — . =
mm vi KEN , :
FOO NE £
INDOODD NL 50

Re EN el el E z
eg
Dj al
2 SE
NEO BErse lor Sel unesans il
ne
Se
Å SVÆ

cum
am
Fu
bv

søav

ag
ad

Bu

Le REAL SXE GQ GÅ
del
SÅ Le OS 2 0
og >
ON )
aA 3 Q) f An

om
9
ø
ø
nor
00
nm
me
nå
u
n

om
mme
rer
100)
n09
10
mee:
nn
mn

ål

 

 

Reg og)

onvve x Bos annnpnnnge

' Ike a be

re ” (Sl! Mi n
ny ETT "GÅ

Froe
100.

nun.
00
”,
me
30
un |
u |
o |.
som |
Er:
v
su 2
an
vo
vi 72

82

 

 

 

 

and dels
Res ES bene
PÅ agnsk in og
ma og revisi
ne 0 Paso Sons
" S RS ”
Ole egg
uns
Bu0 dne shbev ne
> ver PEN
nun i
Re renee
92
95
so
økse oe ar sg ore no ge
" ssttl ae
5 gt SGD
eet ret 60” rn
ret gage oo gg SE
ET DE EEE
sr sst” SABEGEG EEEEE
ae st sr ln
- F et ” as EG rs, TU ED
rr
a , rr
EEEEEE. st
gasset” EET, rer
Er
EEEE,
sr EEE E
ar ae ar
re rs ssF ret att 1 got, rr al
are —
Er Fr
GE
ret Sareen ere
DE EEE rs ne”
DEDE
ED al
EET
En
«sv Hg
rr”

 

 

BETYDER DET BARE, AT DET
KAN GØRES LIDT BEDRE.

Hos Jeudan forsøger vi at leve efter, at alt, der er gjort godt, er

værd at prøve at forbedre.

Det gælder den ejendom vi sætter i stand, den trappe vi rengør,

eller det økonomiske resultat vi fremlægger.

Godt er godt. Men som regel ikke godt nok. Den lille forbedring

er ofte det, som gør forskellen.

Skeptikeren vil mene, at med sådan en holdning lukker man
aldrig tilfredsheden ind i sit hus.

Men sådan anskuer vi ikke verden.

For jagten på det perfekte er måske en jagt, der aldrig kommer
SEE UT ERS eN E eee tales Te Bi Ga ører SA rel gel Te EET

hele tiden. Man bliver dygtigere.

Hos Jeudan glæder vi os over, når noget går godt.

 

UDVIKLING
FORTSÆTTER

 

 

 

 

 

 

 

 

Til aktionærene | Jeudan Årsrapport 2010 9

Jeudan nåede i 2010 et driftsresultat på DKK 255 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), en fremgang på 40%. For 2011
forventes en yderligere stigning i driftsresultatet til mindst DKK 300 mio., svarende til ca. 20%.

Efter en periode med urolige forhold på ejendomsmarkedet kom der atter gang i Jeudans investeringer i sidste del af 2009,
i det forløbne år og de første måneder af 2011, hvor der er foretaget investeringer for omkring DKK 4,5 mia.

Med de senere års investeringer og med Jeudans koncentration i København er Jeudan blevet en ganske synlig virksomhed i
hovedstaden. Jeudan ønsker at udfylde denne rolle aktivt, konstruktivt og ansvarligt over for hovedstaden og dens mange
hundrede tusinde indbyggere og gæster. Vi er gerne med, når vigtige opgaver skal løftes. Denne holdning kom blandt andet
til udtryk ved sommerens opgradering af havnefronten (Ofelia Beach) ved Det Kongelige Skuespilhus og med opførelsen af
Torvehallerne på Israels Plads, som ventes at åbne i sensommeren 2011. Tilsvarende projekter er på vej.

Jeudan-aktiens afkast var på 4,4% i 2010, opgjort som summen af udbytte, værdi af tegningsretter og ændring i aktieprisen.
De fleste af Jeudans aktionærer har antageligt investeret langsigtet i overensstemmelse med Jeudans strategi og har derfor
haft et afkast på over 15% om året i gennemsnit over de seneste ti år — en periode, der som bekendt har budt på både op- og
nedture i økonomien, finansiel krise samt udsving på aktiemarkedet generelt og ejendomssektoren i særdeleshed.

At aktien er attraktiv for investorerne kom til udtryk i marts, hvor Selskabet udbød nye aktier for knap DKK 1,0 mia. Både
hidtidige og nye aktionærer bakkede op om emissionen, og de udbudte aktier blev tegnet i fuldt omfang. Baggrunden var
investeringer i 2009 på samlet DKK 3,2 mia. og bestyrelsens ønske om at sikre et fortsat robust kapitalgrundlag og dermed et
passende beredskab til en fortsættelse af væksten.

Jeudans investeringer skal passe til virksomhedens langsigtede strategi. Samtidig lægger vi til stadighed vægt på lønsom-
heden i den løbende drift og på kundebetjeningen. Denne forretningsmodel er overskuelig og har vist sig at være holdbar.

Linjen blev lagt midt i 1990'erne og er fulgt siden. Ultimo 1995 havde Jeudan ejendomme for DKK 370 mio., og Selskabets
markedsværdi var DKK 77 mio. Driftsresultatet (EBVAT) var knap DKK 2 mio. Femten år senere, ultimo 2010, var investering-
erne nået op på DKK 14,0 mia. (40 gange højere), markedsværdien var DKK 4,3 mia. (55 gange højere), og driftsresultatet
nåede DKK 255 mio., 130 gange niveauet i 1995,

Jeudans fokus er investering i og drift af velbeliggende ejendomme, primært i Københavnsområdet. Lige som hovedstæderne
i andre lande udvikler København sig positivt og er en attraktiv placering for virksomheder, organisationer og privatpersoner.
Dermed er hovedstaden også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan.

Vores kunder og andre ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisa-
tioner, der værdsætter ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte af serviceydelser i
relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. | alle aktiviteter lægger vi vægt på ordentlighed, dygtighed og
tilgængelighed.

Jeudans overordnede mål har i mange år været at skabe værdi for aktionærerne. Målet skal nås med konstant fokus på løn-
somheden i driften, kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter,
engagerede medarbejdere samt åben og redelig information.

FF

Denne linje har gennem årene givet gode resultater, og med aktionærernes opbakning vil vi fortsætte ad den vej også i de

kommende år.
p- april doll

Fremlagt på ordinær
generafforsamling den

  
  

1, marts 2011

Dj | nm DD dirigent

Henrik Thouber

Niels Heering Per W. Hallgren ” Advokat
Formand for bestyrelsen Adm. direktør Gorrissen Federspiel
H.C. Andersens Boulevard 12
1553 København V

1104084EogsN16066

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(| Nettoomsætning samt bruttomargin

 

1200 80%
1000 75%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2006 2007 2008 2009 2010

 

( Nettoomsætning + + + Bruttomargin

I Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)

 

280 30%
28%
26%
24%
22%

20%

 

 

OQ Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) + «> + EBVAT pr. aktie

 

 

   
   

I| EBIT og EBIT pr. aktie

 

 

 

 

(em + EBIT pr. aktie

i Investeringsejendomme og egenkapitalandel

 

45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%

 

2006 2008 2009 2010

 

0] Investeringsejendomme +: + Egenkapitalandel

 

 

Hoved- og nøgletal || Jeudan Årsrapport 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 2006 2007 2008 2009 2010
Nettoomsætning DKK mio. 440 524 738 744 1.015
Bruttoresultat DKK mio. 281 333 413 464 611
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. 253 301 369 414 545
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. 151 154 186 181 255
Resultat før skat DKK mio, 505 313 -529 268 306
Årets resultat DKK mio, 364 277 -398 202 229
Balance 2006 2007 2008 2009 2010
Investeringsejendomme inkl, igangværende projekter DKK mio. 5.814 8.746 9.347 12.972 14,084
Aktiver i alt DKK mio. 6.045 8,827 9.426 13.070 14.204
Egenkapital i alt DKK mio. 2.480 3.429 2.955 3.281 4.383
Forpligtelser i alt DKK mio. 3.565 5,398 6.471 9,789 9.821
Pengestrømme 2006 2007 2008 2009 2010
Driftsaktiviteter DKK mio. 113 137 90 160 200
Investeringsaktiviteter DKK mio. -345 -818 -788 -764 -773
Finansieringsaktiviteter DKK mio. 195 120 1.381 -1.094 1.497
I alt DKK mio. -37 7561 683 -1.698 924
Regnskabsrelaterede nøgletal 2006 2007 2008 2009 2010
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital % 6,5 57 5,9 6,0 6,3
Forrentning af egenkapital (ROE) % 15,8 10,3 -12,6 6,7 5,7
Egenkapitalandel % 41,0 38,8 31,3 25,1 30,9
Rentedækning x 2,32 2,00 2,01 1,76 1,86
Bruttoresultat / nettoomsætning % 63,9 63,6 55,9 62,4 60,2
Administrationsomkostninger / nettoomsætning % 6,5 6,3 6,0 67 6,5
Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning % 57,5 57,3 50,0 55,7 53,6
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning % 34,3 29,4 25,2 24,4 25,1
Resultat før skat / nettoomsætning % 114,8 59,8 -71,6 36,0 30,1
Årets resultat / nettoomsætning % 82,7 52,9 -53,9 27,2 22,5
Aktierelaterede nøgletal 2006 2007 2008 2009 2010
Aktiepris 31.12 (P) DKK 712 600 456 441 408
Indre værdi (BV) DKK 429 483 416 434 414
Kurs/indre værdi (P/BV) x 1,66 1,24 1,10 1,02 0,99
EBIT pr. aktie DKK 43,9 50,0 52,0 57,8 55,4
EBVAT pr. aktie DKK 26,2 25,6 26,2 25,3 25,9
Resultat pr. aktie (EPS) DKK 63,2 46,1 -56,1 28,2 23,3
Price Earnings (PE) x 11,3 13,0 -8,1 15,6 17,5
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK 19,6 22,8 12,7 22,3 20,3
Udbytte pr. aktie (DPS) DKK 10,0 11,0 11,0 11,0 11,0
Markedsværdi DKK mio. 4.114 4.258 3,236 3.335 4.319

 

Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.

1104084FogSN16067

 

 

12

 

KAPITALUDVIDELSE
OG YDERLIGERE VÆKST
| INVESTERINGERNE

2010 var kendetegnet ved yderligere vækst i investeringerne
på tilsammen DKK 0,8 mia. og en kapitaludvidelse på DKK
1 mia. med henblik på fortsat vækst.

Forventningerne til året ved dettes begyndelse blev indfriet
med en omsætning på DKK 1.015 mio. og et driftsresultat
(EBVAT) på DKK 255 mio., en stigning på 40% i forhold til
året før. Kurs- og værdireguleringer blev netto DKK 51 mio.,
hvorefter resultat før skat blev DKK 306 mio.

Bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.

Investeringer for
DKK 0,8 mia.

Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbe-
liggende kontorejendomme i København, ogi 2010 fortsatte
Jeudan investeringerne.

Allerede i januar købte Jeudan kontorejendommen Amalie-
gade 27, København K. Den har et areal på 1.875 m? og blev
købt for DKK 48 mio., svarende til godt DKK 25.000 pr. m?.
Ejendommen var ejet og blev anvendt af Finanssektorens
Pensionskasse, der fraflyttede ejendommen i forbindelse
med Jeudans erhvervelse. Senere blev der indgået aftale
med en kunde om leje af hele ejendommen.

I juni købte Jeudan kontorejendommene Holmens Kanal 7
og Pilestræde 52/Møntergade 2, begge i København K.
Ejendommene blev erhvervet for i alt DKK 260 mio., svar-
ende til ca. DKK 22.400 pr. m?.

Jeudan udbyggede hermed sin ejendomsportefølje ved Hol-
mens Kanal, hvor Jeudan i forvejen ejer karréen bestående af
Holbergsgade 2-4, Tordenskjoldsgade 20-24/Holbergsgade
6 samt Niels Juels Gade 5. Det samlede etageareal udgør
herefter ca. 26.000 m? i dette område.

I Pilestræde, hvor Jeudan blandt andet ejer Berlingske Karré,
omfatter Jeudans investeringer med købet af Pilestræde 52/
Møntergade 2 et samlet etageareal på ca. 34.000 m? og
mere end 200 P-pladser.

Sælgeren af ejendommene købte i samme forbindelse ejen-
dommen Strandvejen 56-58, Hellerup, af Jeudan for DKK
300 mio.

I november købte Jeudan ejendommene Søtorvet 5/Ven-
dersgade 33 og Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69,
begge København.

Førstnævnte ejendom er fredet og har et areal på ca. 3.300
m? fordelt på fem etager med udsigt over søerne. Sælger
forestår og bekoster renovering af facader og vinduer. Ejen-
dommens anskaffelsessum udgør DKK 81 mio., svarende til
ca. DKK 24.600 pr. m?. Ejendommen er tvilling til ejendom-
men Gothersgade 160, der tillige ejes af Jeudan.

Den anden ejendom, Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge
69, er en kontor- og laboratorieejendom og indeholder ca.
13.000 m, Den er udlejet til Lægemiddelstyrelsen og blev
erhvervet for DKK 316 mio., svarende til DKK 24.370 pr. m?.

 

-

Yderligere har Jeudan erhvervet kontorejendommen Skinder-
gade 45-47, København K, og detailejendommen Kirke Vær-
løsevej 8, Værløse, samt solgt kontorejendommen Smede-
holm 12-14, Herlev.

De samlede nyinvesteringer i 2010 udgjorde DKK 796 mio.
og salg udgjorde tilsammen DKK 339 mio. Netto blev der
således investeret DKK 457 mio.

Kapitaludvidelse
på DKK 1 mia.

I efteråret 2009 foretog Jeudan investeringer for DKK 3,2
mia., hvorefter egenkapitalandelen udgjorde 25%. For at
sikre et fortsat robust kapitalgrundlag og et beredskab til at
kunne fortsætte væksten i investeringerne med udgangs-
punkt iJeudans fokuserede strategi besluttede bestyrelsen at
gennemføre en kapitaludvidelse gennem et udbud af nye
aktier i 1. kvartal 2010,

| marts gennemførte Jeudan således en fortegningsrets-
emission i forholdet 5 til 2, hvor hver eksisterende aktie fiktildelt
to tegningsretter, og der skulle anvendes fem tegningsretter for
attegne en ny aktie. Tegningskursen var DKK 325 pr. aktie.

Såvel hidtidige som nye aktionærer bakkede op omkring ka-
pitaludvidelsen, der medførte fuldtegning af de godt 3 mio.
udbudte aktier, hvorved Jeudan opnåede et bruttoprovenu
på DKK 983 mio. Med kapitaludvidelsen sikrede Jeudan et
kapitalberedskabtil at kunne fortsætte væksten i investering-
erne i størrelsesordenen DKK 2-3 mia.

.
æ

1104084EogSN16068

 

Tabel 1 ff Investeringer og salg

 

 

 

 

Overtagelse Køb Salg
Amaliegade 27, Kbh. 01.01.2010 48
Skindergade 45-47,Kbh. 01.04.2010 79
Smedeholm 12-14, Herlev 01.04.2010 39
Holmens Kanal 7, Kbh. . 01.06.2010 160 "
Pilestræde 52, Kbh. rn 01.06.2010 100
Strandvejen 56-58, Hellerup 01.06.2010 — === 300
Kirke 12

Kirke Værløsevej 8, Værløse 01,09.2010

 

      
  

Axel Heides Gade 1-3, Kbh. 01.11.2010

316

 

USET 796 339

2009

3,213 0

 

bone,

416 Q

 

2008

 

 

| Fokus på København

København vokser i disse år og tiltrækker både virksom-
heder, organisationer og privatpersoner, der ønsker at drive
virksomhed fra eller bo i landets hovedstad. Hovedstadens
fremgang næres af udviklingen på vigtige områder som in-
frastruktur, miljø, tryghed, uddannelse og kultur.

Med sin stadige vækst, kombineret med fokuseringen på
København, er Jeudans tilstedeværelse i hovedstaden mere
og mere markant. Det er derfor naturligt for Jeudan at tage
aktiv del i hovedstadens udvikling og i fastholdelsen af de
værdier, der gør hovedstaden attraktiv. Dette er bag-
grunden for, at Jeudan i stigende grad tager del i initiativer,
der er til gavn ikke blot for Selskabets egne kunder, men for
hovedstadens borgere i almindelighed.

Et eksempel herpå er Jeudans medvirken til renoveringen og
opgraderingen af havnefronten ved Sankt Annæ Plads, der har
en central placering, en nærhed til en pæn og harmonisk bydel,
som har en stor betydning for hele byen. Et andet eksempel er
opførelsen af byens nye Torvehaller på Israels Plads, tæt ved
den trafikerede Nørreport Station. Torvehallerne vil tilføre om-
rådet og byen nyt liv og vil være et godt supplement til detail-
handelen, når de åbner for publikum i sensommeren 2011.

For Jeudan er der tale om en naturlig forening af kommer-
cielle interesser med en aktiv, konstruktiv og ansvarlig ind-
sats i forhold til den by, som Jeudan har valgt at fokusere på,
og hvor Selskabet ønsker at være en opmærksom, pålidelig
og langsigtet samarbejdspartner.

God vækst i nye
lejeaftaler

Jeudans fokus er først og fremmest kundebetjeningen, hvor
forretningsgrundlaget er at betjene kunderne med velfun-
gerende rammer omkring deres aktiviteter. Det er Jeudans
vurdering, at efterspørgslen på velfungerende kontorarealer
i Københavns centrum fortsat er robust, og at en placering i
City er den naturlige præference for mange virksomheder.

Jeudan har i gennem 2010 haft en god aktivitet i forhand-
linger og udlejninger af erhvervslejemål. For hele 2010 har
Jeudan forhandlet og udlejet erhvervslejemål svarende til en
årlig leje på DKK 85 mio. | 2009 var det tilsvarende tal DKK
35 mio., hvilket var på niveau med tidligere år. Der er dermed
tale om mere end en fordobling i udlejningerne i 2010. De

indgåede kontrakter har en løbetid på 3-10 år og har hermed
en trecifret millionværdi.

Fraflytningen fra erhvervslejemål var i 2010 på niveau med
2009, og svarer til en årsleje på DKK 45 mio. mod DKK 40
mio. i 2009,

På boligsiden indgik Jeudan i 2010 lejekontrakter med en
samlet årsleje på DKK 12 mio. mod DKK 8 mio. i 2009, I
2010 har der været en afgang på DKK 7 mio. mod DKK 6
mio. året før.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje ud-
gjorde 95,9 pr. 31. december 2010 (opgjort efter lejeværdi).
Ved indgangen til 2010 bortfaldt nogle lejegarantier,
hvorved udlejningsprocenten primo året udgjorde 95,0.
Medregnes projektejendomme var den 94,1.

Den samlede udlejningsprocent for kontormarkedet i
Storkøbenhavn var 91,5 ved udgangen af 2010 mod 90,9
året før. Udnyttelsen af Jeudans portefølje er således bedre
end markedets. Udlejningsprocenten i Storkøbenhavn er
uensartet, idet udviklingsområder som Ørestad og Syd-
havn er mere ramt af tomgang end Københavns centrum.

Omskiftelige
renteforhola

Jeudans finansieringsstrategi sigter mod optagelse af størst
mulig realkreditbelåning med 30-årige realkreditlån med
fast rente på annuitetsvilkår eller realkreditlån med variabel
rente, Risikoen på realkreditlån med variabel rente afdækkes
helt eller delvist med renteswaps.

Denne finansieringsstruktur understreger Jeudans holdning
om, at værditilvæksten skal fremkomme gennem en effektiv
drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncernens
finansielle omkostninger kun i beskedent omfang påvirkes af
eventuelle renteændringer.

Ved indgangen til 2010 havde Jeudans realkreditfinansiering
faste renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år,
og en gennemsnitlig effektiv rente på 4,1%.

l årets første seks til ni måneder oplevede de mellemlange og
lange renter generelt et fald, hvilket medførte urealiserede
kurstab på Jeudans finansielle gældsforpligtelser. Pr. 30.
september blev kurstabet opgjort til DKK 562 mio.

i ÅL 0000000

 

 

Itråd med finansieringsstrategien valgte Jeudan, som følge af det
fortsat historisk lave renteniveau, i oktober og november at om-
lægge renteaftaler for i alt DKK 6,5 mia. Omlægningen medførte
et realiseret kurstab i 4. kvartal på DKK 369 mio. De nye renteaf-
taler har en vægtet løbetid på mere end 10år og sikrer, at Jeudans
fremtidige finansieringsomkostninger i renteaftalernes løbetid er
fastlåst til de lave rentesatser på omlægningstidspunktet.

Efter indgåelsen af de nye renteaftaler er renten steget, og
på baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2010 er
opgjort en samlet urealiseret kursgevinst på Koncernens
finansielle forpligtelser på ca. DKK 227 mio.

Ved udgangen af 2010 havde Jeudans realkreditfinansiering
faste renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10-12
år, og en gennemsnitlig effektiv rente på 3,3%. Følsomheden
ved kursregulering af de finansielle forpligtelsers kapital-
værdi udgør ca. DKK 60 mio. ved en ændring i renten på 0,1
procentpoint.

| Forventninger 2011

Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende
driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil
fortsætte i 2011, og den løbende tætte opfølgning på eksi-
sterende kundeforhold vil blive fastholdt.

På baggrund af Jeudans ejendomsportefølje samt aktivi-
teterne i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsæt-
ning på niveauet DKK 1,1 mia. (2010; DKK 1.015 mio.).

Jeudans finansiering består dels af realkreditfinansiering
med renteloft, dels af realkredit- og bankfinansiering med
fast rente i en årrække. Derfor er den samlede finansierings-
udgift forholdsvis forudsigelig.

Ledelsen forventer på denne baggrund et driftsresultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på mere end DKK 300
mio. i 2011, svarende til en stigning på ca. 20% i forhold til
2010 (DKK 255 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af
driften. Herved -dannes grundlag for positive værdiregule-
ringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdiregu-
leringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser —
positive som negative — som følge af udviklingen i priserne på
ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

1104084EogSN16069

Jeudan i 2010 | Jeudan Årsrapport 2010

15

 

Jeudan har kapitalmæssig styrke til at fortsætte investering-
erne, når de rette muligheder foreligger og fører løbende
drøftelser herom, Drøftelserne kan resultere i yderligere in-
vesteringer i 2011.

De her beskrevne forventninger indeholder udsagn om for-
ventninger til omsætning og driftsresultat (EBVAT), der i
deres natur er forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer,
hvilket kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det for-
ventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
manglende leje- og serviceindtægter, forøgede omkostnin-
ger til drift og vedligeholdelse og i mindre grad renteud-
viklingen, For uddybning af disse og andre faktorer henvises
til afsnittet om risikofaktorer i nærværende årsrapport.

Udbytte og
generalforsamling

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om ud-
betaling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (uændret i forhold
til året før). Det svarer til en udlodning på DKK 116 mio.,
hvilket udgør 46% af driftsresultatet (EBVAT). Den reste-
rende del af årets resultat foreslås overført til reserverne.

På generalforsamlingen vil bestyrelsen endvidere stille for-
slag om godkendelse af Jeudans vederlagspolitik for besty-
relse og direktion samt retningslinjer for incitamentsafløn-
ning af direktionen, og den vil foreslå en ændring af
vedtægternes 810, stk. 1, hvorved rammen for størrelsen af
bestyrelsen udvides til fire-seks medlemmer.

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 6. april 2011,
kl. 16.30, i Moltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, København K.

 

NÅR
NOGET
ER
CJORIT
GODT,

 

 

 

 

 

 

DET

 

 

 

BETYDE

 

— 1104084EogSN16070

- AT
DE"

 

 

 

 

 

KAN
CØRES

UL

BEDRE

 

 

 

DI

 

 

 

18 Jeudan Årsrapport 2010 | Ejendomsmarkedet 1 Storkøbenhavn

EJENDOMSMARKEDET
I STORKØBENHAVN

De større byer i Danmark konstaterer i disse år en befolk-
ningstilvækst, ikke mindst i København. Prognoser fra Dan-
marks Statistik viser således, atindbyggertallet i hovedstads-
området er steget mere end i andre områder, hvilket er en
tendens, der forventes at fortsætte på længere sigt. Den
gennemsnitlige husstandsindkomst er nord for København
og i hovedstadsområdet steget med godt 20% indenfor de
seneste fem år, hvor tendensen for de øvrige områder om-
kring København ligger på 10-15%. Det er således Jeudans
vurdering, at det i et vist omfang er de relativt højtlønnede
og veluddannede, der flytter mod hovedstaden.

Det er en befolkningsgruppe, som lægger vægt på et højt
serviceniveau, og at fritids- og kulturlivet, undervisningsin-
stitutioner og indkøbsmuligheder er beliggendei nærmiljøet.

København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv,
en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal ud-
dannelses- og forskningsinstitutioner koncentreret på et
snævert geografisk område.

Hovedstadens liv og udvikling understøttes af en veludbygget
og en generelt velfungerende infrastruktur i form af bl.a. vej-
nettet, Øresundsbron, Metroen, togforbindelser nationalt og
internationalt samt ikke mindst Københavns Lufthavn, som har
hyppige forbindelser med en lang række byer i hele verden.

Københavns Kommune planlægger store offentlige an-
lægsinvesteringer i bygninger og infrastruktur i de kom-
mende år og har allokeret ca. DKK 10 mia. frem til 2015 til
byudvikling. Hertil kommer en investering i Metroen på mi-
nimum DKK 20 mia.

Derfor vil mange danske og udenlandske virksomheder, of-
fentlige organisationer og kulturinstitutioner naturligt søge
placering i landets hovedstad, hvor arbejdskraften er kon-
centreret.

Det er Jeudans vurdering, at der gennem de senere år har
væretentendens i retning af, at virksomheder vælger at kon-
centrere ressourceindsatsen og opmærksomheden om
deres kerneforretninger, og i stigende omfang lader virk-
somheder som Jeudan stå for ejendomsforholdene. Jeudan
forventer, at denne tendens, måske endda med forstærket
kraft, fortsætter ide kommende år.

Samlet set er det Jeudans opfattelse, at København giver
gode betingelser for virksomheder og organisationer og
disses medarbejdere, hvilket indebærer en stadig rimelig
efterspørgsel efter kontor-, bolig og butiksarealer.

Det medvirker efter Jeudans opfattelse til en vis stabilitet i
lejeniveau og dermed en forholdsvis høj grad af værdi-
fasthed ved investering i ejendomme i området.

Erhvervsejendomsmarkedets
størrelse

Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for er-
hvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etagemeter
til kontorformål er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket gør
markedet næstentre gange så stort som det samlede marked
i de fire øvrige hovedmarkeder, Århus, Aalborg, Odense og
Trekantområdet.

På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn stort
set samme andel som det samlede marked i de fire øvrige
hovedmarkeder, hvilket er ca. 20%.

Jeudans samlede ejendomsportefølje udgør ultimo 2010 i alt
ca. 745.000 m, hvoraf ca. 87%, svarende til ca. 650.000 m?
er beliggende i Storkøbenhavn.

 

Markedet for
investeringsejendomme

Markedet for investeringsejendomme i Danmark lå i det
meste af 2010 til at få en lige så lav — om muligt lavere — trans-
aktionsvolumen som i 2009, hvor niveauet var meget lavt.
Hen mod slutningen af 2010 gennemførtes flere større ejen-
domshandler, der bevirkede, at transaktionsvolumen blev
marginalt højere end i 2009.

Efter en periode med større prisstigninger og høj omsætning
(2005-2007) har markedet generelt været præget af stag-
nerende til faldende priser på investeringsejendomme, sær-
ligt sekundære ejendomme, samt lav omsætning. Jeudan
vurderer, at årsagen til den lave omsætning dels har været
manglende investeringslyst grundet usikkerhed og re-
duceret adgang til finansiering, dels at potentielle sælgere,
herunder. realkreditinstitutter og finansieringsinstitutter,
som har overtaget ejendomme i forbindelse med afvikling af
nødlidende engagementer, ikke har ønsket at sælge til de
priser, der kunne opnås for sekundære ejendomme. De po-
tentielle sælgere har formentlig ønsket at forædle ejendom-
mene med henblik på at reducere eventuelle tab, hvilket
synes ganske fornuftigt,

Som det fremgår af figur 2, var omsætningen af investerings-
ejendomme i Danmark i 2005-2007 meget høj i forhold til
den langsigtede tendens. Siden slutningen af 2008, hvor fi-
nanskrisen intensiveredes efterfulgt af en recession, er der
sket et fald i transaktionsaktiviteten, som overordnet set
faldt tilbage på niveauet før år 2000-skiftet. Først i slutnin-
gen af 2010 fornemmes der en lille bedring i aktiviteten.

Selvom det kan have været vanskeligere at opnå fremmed-
finansiering af ejendomsinvesteringer end i perioden før
2008, skyldes den lave omsætning efter Jeudans vurdering
ikke manglende efterspørgsel.

1104084EogSN16071

 

Figur 1 (| Geografisk inddeling af
erhvervsejendomme i Danmark

sonunes ANE,

Kontor i ol

 

 

21%,
SE el i
»
EN
TT
Kontor …,
og detail 1]
KN 4
50%. SD
x ]
: i Storkøbenhavn

[|] øvrige hovedmarkeder
[I] Resten af Danmark

Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken/Sadolin & Albæk

 

Deeeno vv

Figur 2 || Estimeret omsætning af
investeringsejendomme (DKK mia.)

 

Bblklsk:

kk

Ba

 

lok

SOS => Wa m

S38&8&8 8883 88 5 8& 8 8

8 8 8 8 8 8 8 8& 8 8 8

SOM MOM SMÅ SM SMS SB
EJ Danmark totalt IT! Hovedstadsområdet

Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk

 

 

Figur 3 || Startafkastet på primære ejendomme i
hhv. København CBD og Storkøbenhavn
og renten på en 10-årig statsobligation

Storkøbenhavn — Mi København CBD | /10 årig statsobligation

 

 

 

 

 

 

 

 

2,004 mr

sumysg sc4ngssusso0gsg0
BYUDSZODELUYDILYUDESYDELDD

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Kilde: Sadolin & Albæk, Nationalbanken

Figur 4 || Nettostartafkast for kontor-
ejendomme i København

Primær fiSekundær

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kilde: Sadolin & Albæk

     

Figur 5 || Tomgangsprocent for
kontorer i Storkøbenhavn

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2005 2006 2007 2008 2009 2030

Kilde: Oline — Lokatebørs Statistikken

bon svuvubn eden su seu bub nb Bonne dBven ovn

Figur 6 || Udviklingen i lejeniveauer til
kontorformål i Storkøbenhavn
(DKK pr. m? pr. år)

Primær I Sekundær
2.000 === ===

 

 

1.800
1.600 = sen TE EE=

 

 

 

1.400

 

 

1,200 == mm rel

 

1.000 == værre 5376 rn

 

800 ——- mt mm und DEER

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Kilde: Sadolin & Albæk

 

Figur 7 || Tomgangen for detailejendomme
i Storkøbenhavn

 

 

 

 

 

 

Kilde: Oline-Lekatebørs Statistikken

 

Det nuværende lave renteniveau har medført, at investo-
rernes efterspørgsel efter ejendomme med en høj likviditets-
sikkerhed er stor. Dette gælder ikke mindst de store institu-
tionelle investorer og pensionskasser, ligesom udenlandske
investorer igen er blandt efterspørgerne.

Den fortsat store forskel mellem afkastet på primære ejendom-
me og renten på et sikkert 10-årigt cashflow (statsobligation)
registreret i de sidste to år vil sandsynligt betyde, at efter-
spørgslen vil være stigende, og Jeudan forventer en større
transaktionsvolumen i 2011 sammenlignet med 2010. Det er
således Jeudans vurdering, at den voksende efterspørgsel
primært vil være relateret til primære ejendomme med et stabilt
cashflow, hvorimod efterspørgslen efter sekundære ejendom-
me og projektejendomme vil være begrænset. Det lave udbud
af primære ejendomme har dog påvirket efterspørgslen efter
sekundære ejendomme positivt.

Jeudan vurderer, at nettostartafkastkravet for de primære
ejendomme, blandt andet henset til den pæne efterspørgsel,
vil ligge på nuværende niveau med en mulig tendens til at
bryde 5%-grænsen i 2011.

Med udsigt til relativt stabile startafkast er mulighederne for
værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og mellemlang
sigt, i høj grad relateret til kompetencer inden for administra-
tion, drift, udvikling og optimering. Jeudan vurderer, at ejen-
domspriserne på lang sigt vil stige, men den afgørende
forudsætning for, at værdien af investeringsejendomme på
kort og mellemlang sigt stiger, er ejerens evner og kompe-
tencer inden for aktiv management.

Som det fremgår af figur 4, er spændet mellem nettostart-
afkast for primære ejendomme og sekundære ejendomme
steget siden primo 2008, dog med en tendens til en mindre
indsnævring i 4. kvartal 2010. Dette skyldes formentlig det
manglende udbud af primære ejendomme, hvorved nogle
investorer har valgt at efterspørge ejendomme i den bedre
halvdel af det sekundære segment.

Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering
være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt.
Sekundære ejendomme vil for den bedre halvdel opleve sta-

 

1104084EogSN16072

bile til svagt stigende priser, mens den øvrige del af de
sekundære ejendomme har en risiko for yderligere prisfald.

| Udlejningsmarkedet

Det seneste års realøkonomiske udvikling har medført både
produktions- og omsætningsnedgang i en lang række virk-
somheder, hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen
efter erhvervslokaler. Yderligere har virksomheder generelt
iværksat en række omkostningsminimerende tiltag for at
imødekomme den generelle økonomiske afmatning, hvilket
har betydet øget fokus på størrelsen af samt kvadratmeter-
lejen på lokaler.

Kontorejendomme

Kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har således i
det meste af 2010 oplevet et yderligere fald i efterspørgslen,
hvilket har været tendensen siden starten af 2007. Fra primo
2010 til ultimo 2010 er udlejningsprocenten for kontorejen-
domme i Storkøbenhavn samlet set faldet fra 90,9 til 90,5,
svarende til en tomgang for kontorer på 9,5%. Med udgang-
en af andet kvartal 2010 var udlejningsprocenten faldet til
89,8, hvorefter specielt fjerde kvartal udviste bedring.

Udlejningsprocenten for Jeudans ejendomsportefølje var
ultimo 2010 på 95,9.

Som det fremgår af figur 5, passerede tomgangen 10% i løbet
af 2010 men faldt i slutningen af året til 9,5%. Det er
Jeudans forventning, at niveauet i 2011 vil være 9-10%.

Et større fald er konstateret i visse mindre centralt beliggende
kontorområder, der aktuelt er præget af et stort udbud af le-
dige kontorer. Det gælder både nogle af de mere sekundære
kontorområder fra 1970'erne og 1980'erne, herunder f.eks.
Glostrup, Albertslund, Høje-Taastrup og Birkerød, men det
gælder også Ørestad og Sydhavn, hvor en stor koncentra-
tion af nybyggeri har betydet, at konkurrencen om at til-
trække kunder er stor.

En stigende eller stagnerende tomgang vil alt andet lige re-
sultere i stagnerende eller faldende lejepriser, hvilket har

 

kunnet observeres i markedet. Efter et faldende lejeniveau
siden 2008 ser det ud til, at den faldende tendens er stoppet
i løbet af 2010.

Detailejendomme

På linje med markedet for kontorejendomme har detail-
markedet været præget af store ændringer siden primo 2008
som følge af den realøkonomiske udvikling.

Specielt nedgangen i privatforbruget har påvirket omsætnin-
gen negativt og dermed indtjeningen i detailhandlen ge-
nerelt, hvilket har medvirket til en stigning i tomgangen.

I 2009 og 2010 virker tomgangsniveauet til at have stabili-
seret sig på niveauet 3%, dog med en svagtfaldendetendens
i andet halvår af 2010, Det er Jeudans vurdering, at dette
niveau også vil være gældende for 2011.

Vurderingen baseres på forventninger til forbedringer i visse
makroøkonomiske faktorer, herunder en gradvis bedring af
privatforbruget i 2011.

Overordnet set er det Jeudans vurdering, at detailhandlen i
et vist omfang allerede har indkalkuleret en bedring af de
økonomiske forhold i sine forventninger, og der registreres
en fornuftig efterspørgsel efter butikker på de mest attrak-
tive adresser. Specielt de kapitalstærke danske og interna-
tionale kæder forsøger at udnytte det nuværende marked til
— til konkurrencedygtige huslejer og uden betydelige nøgle-
penge — at sikre sig attraktive butikslejemål på velbeliggende
adresser.

På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært be-
liggende detaillejemå! har lejeniveauet på Strøget i det
centrale København gennem 2009 og 2010 været under et
svagt pres. Dette har medført stagnerende lejeniveauer
generelt, men der registreres dog stadig store forskelle alt
afhængig af beliggenhed.

Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål
med en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2011, mens
lejeniveauet på sekundære beliggenheder vil være under
pres.

 

22. Jeudan Årsrapport 2010 | Ejendomsmarkedet 1 Storkøbenhavn

Boligejendomme

Boligmarkedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer.
Dels boligejendomme hvor lejen er underlagt boligregule-
ringsloven, dels boligejendomme hvor lejen er markeds-
bestemt.

For boligejendomme, hvor lejen er underlagt boligregule-
ringsloven fra 1933, er lejen en del lavere end den opnåelige
leje i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav
og tomgangen i princippet nul.

For nyopførte boligejendomme, hvor lejen bestemmes af ud-
bud og efterspørgsel, har der i de senere år været stor byg-
geaktivitet, hvor projektudviklerne har opført boligejendom-
me med salg af ejerlejligheder for øje. I de seneste år har det
for en stor dels vedkommende ikke været muligt at sælge
disse ejerlejligheder. Ejerne har efterfølgende gennemført
udlejning af boligerne med henblik på at opnå et cashfiow i
ejendommene. Frem mod 2015 regner Københavns Kom-
mune med en tilflytning af op mod 30.000 indbyggere,
hvilket giver behov for op mod 16.000 nye hjem.

Det er på den baggrund Jeudans vurdering, at tomgangen i
de nyopførte boligejendomme vil være lav i de kommende
år, og det nuværende lejeniveau på DKK 1.200-1.500 for-
ventes stabilt mod svagt stigende.

| Sammenfatning

Sammenfattende er det Jeudans vurdering, at situationen på
ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn kan karakteriseres
således:

Erhverv

+ Lejeniveauet i København er stagnerende til faldende,
men meget afhængig af beliggenhed.

+ Udlejningsprocenten er fortsat på et acceptabelt niveau.
Der forventes store forskelle i udlejningsprocenten i de
forskellige områder i Storkøbenhavn.

+ Prisniveauet på investeringsejendomme er generelt stag-
nerende til faldende, men med store forskelle afhængig af
ejendomstype og beliggenhed. Således forventes priserne
på primære ejendomme at være stabile til svagt stigende,
imens priserne for sekundære ejendomme for den bedre
halvdel tillige forventes stabile til svagt stigende. De øvrige
sekundære ejendomme forventes stabile til svagt faldende.

Bolig

+ Lejeniveauet i København forventes stabilt til svagt
stigende.

+ Udlejningsprocenten forventes tæt på 100.

+ Prisniveauet på nyopførte boligejendomme forventes
stabilt til svagt stigende.

 

 


 

 

 

 

 

 

 

  

»… BETYDER DET BARE,

» AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

 

 

 

 

> Jeudan er en af Danmarks største børsnote-
rede ejendomsvirksomheder. Koncernens

7 aktivitet er investering i og drift af kontor-,
J] bolig- og detailejendomme i København.

Koncernen har desuden et bredt udbud af
rådgivnings-, service- og bygningsydelser.

somhed, baseret på værdierne ordentlighed,

| Strategien sigter mod fortsat vækst og løn-
dygtighed og tilgængelighed. |)

 

 

| Økonomiske mål

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for
aktionærerne. Den overordnede målsætning søges opnået
ved fokus på følgende økonomiske mål:

… Vækst

.… Lønsomhed i driften

+ Rentabilitet

+ Værdireguleringer

+ Resultat før skat

+ Kapitalstruktur

+ Pengestrømme

+ Udlodning til aktionærerne

Vækst
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsomfang
(investeringer og omsætning) som resultater.

Det er således målsætningen, at de samlede investeringer
udviser vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet
(EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
udviser vækst år for år — såvel for de enkelte forretningsom-
råder som for Koncernen samlet.

Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og
resultat pr. aktie (EPS).

EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gælds-
forpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier på-
virkes positivt af Jeudan ved investeringer i forbedring af
ejendommene, mens øvrige kurs- og værdireguleringer af
både ejendomme og gældsforpligtelser i væsentligt omfang
er konjunkturafhængige. Regnskabsposten kan derfor det
enkelte år være påvirket af enkeltstående og/eller forholds-
vis kortvarige forhold, hvilket vanskeliggør en kvalificeret
vurdering af resultatet. Derfor vurderer Jeudan EPS og for-
rentning af egenkapitalen som et gennemsnit over en
længere årrække.

Lønsomhed i driften

I begge forretningsområder (ejendomme og service) er
driftsmarginerne centrale målepunkter for lønsomheden.
Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) måles således løbende i
forhold til omsætningen. ”

1104084EogSN16075

Mal og strategi | Jeudan Årsrapport 2010

Måltallene er forskellige for de respektive forretnings-
områder, afhængig af blandt andet kapitalanvendelse, risiko-
profil og markedsforhold.

Rentabilitet (afkast af egenkapital)

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i
forhold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan
for at være det centrale udtryk for Koncernens samlede
driftsøkonomiske situation og udvikling.

Inøgletalletindgår resultatet af såvel driften som finansiering-
en af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en væsentlig
del af aktiviteten i en ejendomsvirksomhed.

Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) når et niveau, der er tilstrækkeligt robust til at kunne
absorbere konjunkturudsving i både udlejningsprocenten
og lejeniveauet, uden Koncernens løbende likviditet sættes
under pres.

Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende, og at
det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved
en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en højere egenkapitalan-
del vil det være vanskeligere at realisere målsætningen.

Værdireguleringer

Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede
finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne
som følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og
tab ved salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og
værdireguleringer. Disse kan i de enkelte år være påvirket af
ændringer i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser
og vurderes derfor over en længere årrække.

En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på
ca. 2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8% ved en
egenkapitalandel på 25%.

Det er således Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige
værdistigninger over en længere årrække bidrager med
mindst 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.

Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser
til dagsværdi, som over renteinstrumenternes løbetid vil
være neutral.

27

 

28

Strategi

Indsatsområder

Jeudan Årsrapport 2010. Ma 46, ir it.

Resultat før skat

Målsætningen for det samlede resultat før skat over en
længere årrække er således ca. 16% p.a. af den gennem-
snitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved
en højere egenkapitalandel og dermed lavere gearing vil det
være vanskeligere at realisere målsætningen.

Kapitalstruktur

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen
25-30% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter,
målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet
for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance
mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med
udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast
rente i en længere årrække.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af
driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og om-
kostningsniveau.

Pengestrømme

Som hovedregel skal hver enkelt investering have positive
pengestrømme efter finansieringsomkostninger senest to år
efter investeringen foretages.

De økonomiske målsætninger inkluderer, at Koncernen
hvert år har løbende positive og stigende pengestrømme
efter finansieringsomkostninger. Eventuel likviditet fra salg
af ejendomme eller andre for driften usædvanlige forhold
indgår ikke i denne målsætning.

Udlodning til aktionærerne

Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et at-
traktivt udbytte til aktionærerne. | de senere år har udlod-
ningen således udgjort 35-50% af resultat før kurs- og værdi-
reguleringer (EBVAT).

| Strategi

Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værdi-
tilvæksten skabes ud fra følgende hovedpunkter:

+ Investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejen-
domme

- Produktion og salg af serviceydelser samt bygnings- og
rådgivningsydelser

+ Kundefokus

+ Lønsomhed i driften

+ Effektiv kapitaludnyttelse

Investering i og udlejning af kontor-,
bolig- og detailejendomme

Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende
generelle kriterier.

Ejendomstyper Jeudan investerer i:

+ kontorejendomme

+ detailejendomme, der omfatter butiksejendomme, super-
markeder, butikscentre m.m.

+ boligejendomme

Herudover har Jeudan i mindre omfang investeringer i ejen-
domme, deranvendestil hotel, fitnesscentre, lager og lignende.

Jeudan har følgende målsætning for fordelingen blandt de
enkelte ejendomstyper:

+ Kontorejendomme 85% (p.t. 83%)
+ Detailejendomme 10% (p.t. 10%)
- Boligejendomme 5% (p.t. 1%)

+ Øvrige 0% (p.t. 6%)

Figur 8 || Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder

(SLIEN

Investeringer i
kontor- og
" detailejendomme

Salg af service-,

bygnings- og
rådgivningsydelser

identifikation |
af muligheder Salg
Vurdering
Produktion

af muligheder

 

Effektiv
Kundefokus Lønsomhed kapitaludnyttelse
Fastholde Udvikling . 4
nuværende kunder af ejendomme Finansiering

Tiltrække
nye kunder

Effektiv
administration

 

Koncernen kan have projektejendomme inden for hver af
kategorierne.

Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København.

Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltræknings-
kraft på sunde virksomheder.

Jeudan investerer i detailejendomme i områder, hvor der er
et rimeligt eksistensgrundlag for den konkrete type detail-
handel.

Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der end-
nu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.

Jeudan har følgende langsigtede målsætning for den geo-
grafiske fordeling:

+ København 100% (p.t. 83%)
+ Region Hovedstaden (ekskl. København) 0% (p.t. 10%)
+ Øvrige Sjælland 0% (p.t. 7%)

Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder
porteføljerne i mindre omfang ofte ejendomme, der ligger
udenfor Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse
eller med hensyn til beliggenhed. Da det sjældent er muligt
at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne, opfylder en
mindre del af Jeudans portefølje ikke strategien. Disse ejen-
domme frasælges, når Jeudan finder det hensigtsmæssigt i
forhold til situationen på ejendomsmarkedet og den enkelte
ejendoms udviklingsstadie.

Størrelse

Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeu-
dans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser.
Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen
af ressourcekrav.

Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens
beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og Jeu-
dans investeringer i samme aktivitetsområde uanset størrelse.

Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse,
men gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til
drift af ejendommen.

Anskaffelsessum

Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er
en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i
forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets
markedsleje generelt, forventning til udviklingen i disse

1104084EogSN16076

 

Mål og strategi | Jeudan Årsrapport 2010 29

 

 

 

 

 

lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelses-
stand. Dette nøgletal illustrerer ofte ejendommens risiko på
længere sigt og vurderes bl.a. i forhold til prisen på nybyg-
geri, ejendommens vedligeholdelsesstand samt dens be-
liggenhed.

Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som
målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte
angiver den alternative leje ved et givent afkast. | andre situ-
ationer er ejendommens beliggenhed og områdets leje-
niveau mere velegnet som målestok.

Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed
indgår tillige i vurderingen, dog ofte med en mindre vægt.
Disse faktorer omfatter bl.a. den korte risiko, der kan ændre
sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK
20.000-25.000 pr. m?, hvilket under normale markeds-
forhold medfører, at ejendommenes gennemsnitlige
lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-
1,750 pr. m? årligt (ekskl. driftsomkostninger), og det forud-
sætter som hovedregel, at ejendommenes udlejnings- og
driftssituation er tilfredsstillende.

Generelt vurderes kontor- og detailejendomme efter nogen-
lunde samme kriterier. Ved vurdering af detailejendomme
indgår dog ofte flere faktorer, herunder blandt andet sam-
mensætningen af ejendommens butikker, områdets befolk-
ningsudvikling og befolkningens købekraft.

Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med
hensyn til ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.

 

NÅR NOGET ER
GJORT GODT … /
i

e

Kravet til risikospredning medfører således, at investering-
erne primært er rettet mod ejendomme sammensat af flere
kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til
3.000-4.000 m2, med mindre der ertale om kunder med god
betalingsevne og -vilje.

Vedligeholdelsesstand

Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres
som udgangspunkt en undersøgelse af centrale bygningsdele
og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.

Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en
mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I
forbindelse med en sådan investering planlægges inden køb
en renovering af ejendommen. Udgifterne til renovering
m.m. indgår i vurderingen af ejendommens værdi.

Driftsudviklingspotentiale

Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning
af kunder og en driftsstruktur, der muliggør rationalisering af
ejendommens drift samt salg af serviceydelser fra Jeudan
Servicepartner.

Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål,
indretning af lejemål m.m., og dels ejendomsservice, herunder
service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af uden-
omsarealer, renholdelse m.m.

Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til
+ at skabe en løbende naturlig kommunikation med ejen-

 

dommens kunder og derigennem løbende konstatere og
leve op til kundekrav,

+ at styrke kunderelationerne og dermed indtægtssta-
biliteten ved at ydelserne udføres på grundlag af Jeudans
krav til ordentlighed,

. at øge ejendommens indtjening uden yderligere kapital-
binding,

+ at øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige
omkostninger, og

+ at ejendommen konstant overvåges.

Afkast (pengestrømme)

Der investeres i ejendomme med minimum et markedskon-
formt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed.
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en for-
ventning om senere værdistigninger. En tilfredsstillende ind-
tjeningssikkerhed opnås først og fremmest, hvor genudlej-
ningsmulighederne er rimelige og/eller ved en længere
uopsigelighed fra en kunde.

Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og
skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og
ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hoved-
regel inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a.
af den indkalkulerede egenkapital.

Finansieringen. tilrettelægges således, at investeringens
løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år
efter investeringen foretages.

Investeringshorisont
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er lang-

 

 

 

… BETYDER DET BARE,
AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

sigtet, idet strategien er rettet mod drift af ejendomme. Der
kan dog opstå situationer, hvor den enkelte ejendom af-
hændes efter få år.

Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod
et stabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger gen-
nem driftsforbedringer og inflation. Dette tilvejebringes
ved en inflationssikret omsætning, lave omkostninger og
stabile finansielle omkostninger. Derfor rettes indsatsen
mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder,
omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansierin-
gen af investeringerne.

Målsætningen er, at den primære indtjening og dermed
cashflowet ikke udsættes for væsentlige påvirkninger ved
f.eks. konjunkturændringer og rentestigninger.

Fravalg

Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked in-
vesterer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til brug for
lager og produktion, idet sådanne investeringer kræver en
anden kompetence og en anden risikoprofil end den, der fal-
der inden for Jeudans strategi. Ved køb af større ejendoms-
porteføljer har Jeudan dog erhvervet enkelte ejendomme,
der også anvendes til lager.

Projektejendomme

Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme.
Denne type ejendomme defineres som ejendomme eller
dele heraf med en betydelig tomgang på købstidspunktet,
som skal ombygges eller renoveres væsentligt, før udlejning
kan finde sted. '

1104084EogSN16077

Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en be-
tydelig prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og
genudlejning.

Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for
investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum op-
gøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoverings-
udgifter og 2 års liggeomkostninger.

Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksi-
malt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital.

Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejen-
domme, f.eks. hvis en større kunde fraflytter et lejemål, og
ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større ombyg-
ning. ] så fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte
investeringsramme.

Produktion og salg af service-,
bygnings- og rådgivningsydelser

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans vurdering evnen til at fastholde en løbende
dialog med kunderne og imødekomme de behov, som
kunderne stiller til de ejendomme og lokaler, der danner
rammen om deres aktiviteter.

En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering
blandt andet ved som ejer konstant at være i stand til at le-
vere de ydelser, som kunderne efterspørger med hensyn til
pris, kvalitet og serviceniveau.

 

 

 

 

o

TÅ
NNA
Å KA Na Nr

97
'

'

 

Jeudan Årsrapport 2010 | Mai og stra

32

 

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af
domiciler ivelbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet
af konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel,
der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at stærke kun-
derelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.

Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab,
leverer Jeudan et konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor
serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.

Jeudan Servicepartners mål er at bidrage til Koncernens
vækst, dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme og
dels via serviceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand.
Dette er med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Kon-
cernen som en pålidelig og professionel servicevirksomhed.

Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at
kunderne overlader ledelse og udførelse af deres ydelser til
Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed
for at koncentrere deres ressourcer om at drive egen virk-
somhed og overlade service-, drifts- og bygningsydelser til
Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte
råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift
og bygningsydelser.

Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndværker-,
entreprenør- og projektvirksomhed med mere end 350
medarbejdere.

Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forretnings-
processer indenfor både serviceydelser og gennemførelse
af større byggeprojekter, og disse understøttes af IT værk-
tøjer og programmer både indenfor kommunikation, plan-
lægning og økonomi.

Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består af:

Service

+ Ejendomsservice,

+ Pasning og pleje af udenomsarealer,

+ Indvendig renholdelse af butiks- og kontorlejemål,

+ Service og teknisk styring af installationer (varme, vand,
elevator, sikkerhed m.m.) i kontor-, butiks- og boligejen-
domme,

+ Snerydning og glatførebekæmpelse,

… Skadeservice og døgnvagt,

1104084EogSN16078

Mål og strategi | Jeudan Årsrapport 2010

+ Vagtrundering,

+ Graffitibekæmpelse, og

+ Døgnbemandet kundecenter til rettidig og effektiv eks-
pedition af mindre vedligeholdelsesopgaver, fejl, skader
og alarmopkald på lejemål og ejendomme.

Projekt

+ Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser,

«+ Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere,

. Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse
med kontor-, butiks- og boligejendomme,

+ Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbind-
else med flytning, indretningsændringer m.v., og

+ Bygningsgennemgang og teknisk due diligence.

Byg

+ Byggeri og håndværkerydelser indenfor tømrer, snedker,
murer, anlæg, kloak, VVS, blik, maler, el og sikring,

+ Sikkerhedsfunktioner, f.eks. låsesystemer, adgangskontrol,
varslingsanlæg (brand og tyveri), videoovervågning, Mv.,

+ Indretning, renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boliglejemål, og

« Renovering og vedligeholdelse af kontor-, butiks- og
boligejendomme.

Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af service-
ydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.

| Kundefokus

Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for
øje. Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca.
745.000 m2, rummer arbejdspladser for et stort antal men-
nesker. Kunderne er derfor afhængige af, at servicering og
vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer
tilfredsstillende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og
opmærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed
ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver
kunde har derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har
ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, og dels
den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser,
herunder for at kunden modtager den rette kombination af
serviceydelser til at dække sine behov.

33

34

 

EAN

FJEDRE SERELE . Murerydelser
DT XY
. JER ”. - VVSydelser
TT ”
DN "et
Malerydelser
(KUNDE Rengøringsydelser
AS Å "1. Tømrerydelser
ne PÅ

LUE lunt W

Jeudan Årsrapport 2010 i 2

Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt og
rettidigt gennem alle faser forbundet med indretning,
indflytning og efterfølgende drift af lejemålet. Kundechefen
har ansvaret for, at lejemålet løbende fungerer efter hen-
sigten og fremtræder i den ønskede stand.

Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at
tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen ud-
vikling og eventuelt mulige ændringer i lokalebehov, er
kundeopfølgningen tilrettelagt bl.a. på grundlag af et kunde-
segmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik
over kundeporteføljen og synliggøre kundernes forskellige
betydning for Jeudans egen udvikling. Segmenteringen
muliggør bl.a. overvågning af sammensætningen af kunder
samt Koncernens eksponering mod enkelte brancher. Syste-
met giver forbedret mulighed for at analysere og derigennem
kontrollere den samlede kunderisiko i kundeporteføljen.

| Lønsomhed i driften

Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er lønsom-
hed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle dele af
Jeudans virksomhed.

Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overve-
jelser om udviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik
på at sikre lønsomhed i hver enkelt ejendom også på længere
sigt og at fastholde fokus på de rette aktiviteter tilrettelæg-
ges udviklings- og handlingsplaner med en horisont på nor-

Figur 9 || Kundebetjening
…… Forhandle lejekontrakt

- Indretningsforslag

” Vinduespolering

 

HEE Elarbejder
"". Skadeservice

” Snerydning

 

 

malt to-tre år. I planlægningen indgår blandt andet vurdering
af følgende forhold:

+ Kundetilfredshed,
+ Ejendommens generelle forhold,
+ Ejendommens indtjeningsgrundlag,
+ Samtlige driftsomkostninger,
+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand, og
+ Vækstmuligheder ved salg af serviceydelser fra
Jeudan Servicepartner til ejendommens kunder.

Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:

+ Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag,

+ Styrkelse af kundeloyaliteten,

+ Minimering af driftsomkostningerne,

+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen,
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter, og

+ Salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.

Udover salg af serviceydelser til Jeudans ejendomskunder

tilrettelægges endvidere salg af serviceydelser fra Jeudan
Servicepartner til eksterne kunder.

| Effektiv kapitaludnyttelse

Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes
optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.

 

… Forhandle lejekontrakt

”…. Indretningsforslag

.… Murerydelser

.… VVS ydelser

Malerydelser

Rengøringsydelser

Tømrerydelser

HEE Vinduespolering

w, Elarbejder

"+. Skadeservice

E Snerydning

 

Egenkapitalens relative størrelse

Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30%
vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen ind-
går en række forhold:

+ Forventningen til ejendommenes afkast er højere end
den rente, som skal betales af fremmedfinansieringen.
Med udgangspunkt heri bør egenkapitalen derfor være
så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som
mulig for at give det bedst mulige relative afkast til ak-
tionærerne.

+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
realisere sin økonomiske målsætning om et afkast af den
løbende drift på 8% af egenkapitalen, målt som EBVAT
(resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den
gennemsnitlige egenkapital.

+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeu-
dan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt be-
redskab, dels for at kunne foretage attraktive investe-
ringer med en kort beslutningsproces, dels for at give
Jeudan modstandskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hen-
syn til alle relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for fi-
nansieringsstrukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Ikke rentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen
forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger
på disse niveauer.

En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbun-
det med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsfor-
brug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover
naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis.
Dette indebærer, at der set over en årrække vil være peri-
oder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og
andre perioder, hvor den midlertidigt er højere end det
strategiske mål.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsin-
vesteringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og
vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt heri, således
at risikoen ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed
kan henføres til Koncernens drift og kun i meget begrænset
omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans
strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangs-
punkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.

 

Yedker
[Kompetencer

HEVærdien |
11040845ogSN16079

Figur 10 (| Jeudans kundebetjening

 

ss [—

; H vi Tyne
15 Betov kf mufgeder |
rr jon SER
Konstatere behov Ideer
Klarlægge behov Alternativer
Rådgivning
Tilbud
nn nn
Analyse Udbud
Kundeorientering Markedskendskab
Markedskendskab Kreativitet
Kalkulation for
kunde og Jeudan
| (Ordentlig hed |

ENN . L m | 7 i
feder | nam | Brug i
uge rr anne Pr anne
Dialog Planlægning Facility service
Aftale Ombygning Kundebetjening
Indretning i Opfølgning
Flytning
Opfølgning
> aannn« Palin —
Forhandling, . Håndværk Kundeorientering
Aftaler Serviceydelser Kvalitet
Kundeorientering Overblik Overblik
Opfølgning
ililgængelighed: ;

Bygigmd |

 

36

Jeudan Årsrapport 2010 | Mal og strategi

Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med
30-årige realkreditlån i DKK. Realkreditlånene optages i obliga-
tionsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel
ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med
en rente på basis af CIBOR 3 og 6 mdr. og suppleres med rente-
swaps med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse rente-
swaps handles med anerkendte pengeinstitutter.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendom-
me, idet denne finansieringsform er såvel omkostningsef-
fektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som banklån med
en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anven-
delse af renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at den primære indtjening (EBVAT) skal realiseres
gennem en effektiv drift af ejendommene og dermed ikke
gennem en spekulativ finansieringsstrategi. Der skal være
tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i
beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen af-
dækkes med aftaler om fast rente, medfører en kursregule-
ringsrisiko. De enkelte renteaftaler opgøres løbende til
markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan
medføre — både positive som negative — kursreguleringer,
der dog ikke påvirker cashflowet.

Kursreguleringsrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale
ved rentefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den æn-
dring i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af
renten med +/- 0,01%. Størrelsen af kursreguleringsrisikoen
afhænger af løbetiden på renteaftalen — længere løbetid
medfører højere kursreguleringsrisiko.

Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoen i forhold til kursreguleringsrisikoen — mindskes
renterisikoen forøges kursreguleringsrisikoen og omvendt.
Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på
de indgåede renteaftaler på 10-15 år, og aktuelt har Jeudan
en kursreguleringsrisiko på ca. DKK 6 mio. pr. basispunkt.

Likviditet og likviditetsreserve

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og banklån be-
sluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle
udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.

Finansieringen tilrettelægges med henblik på at sikre, at
Koncernen har en positiv pengestrøm.

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve,
inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgør min. ca. 5% af de
samlede investeringer, svarende til ca. DKK 700 mio. Denne
reserve svarer til ca. 2,33 gange det forventede resultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 2011.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter
udgjorde ultimo 2010 DKK 757 mio.

Finansielle samarbejdspartnere

Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og fi-
nansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab til det
danske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarke-
dets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et
tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere,
baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relation-
er. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank
A/S, Nordea Bank Danmark A/S, Nykredit Realkredit A/S
og FIH A/S samt tilknyttede koncernselskaber.

 

 

 

 

 

38

Jeudan Årsrapport 2010 | Hjendersporterom nm

EJENDOMS-
PORTEFØLJEN

Jeudans investeringer omfatter i alt 178 ejendomme til en
dagsværdi på ca. DKK 14 mia. opgjort pr. 31. december
2010 og med et samlet areal på ca. 745.000 m2, 83% af
ejendommene målt på dagsværdi pr. 31. december 2010
er kontorejendomme, 10% er detailejendomme og -cen-
tre, 1% er boligejendomme og 6% er øvrige ejendomme.
93% af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende
i Storkøbenhavn. Ejendomsporteføljen genererer et gen-
nemsnitligt årligt afkast på 5,2%.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporte-
føljen udgør DKK 1.094 pr. m? ultimo 2010. Den årlige
leje er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efter-

spørgsel, herunder den generelle stand og beliggenhed af
ejendommen.

Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder som udgangs-
punkt en uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kun-
den ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne
uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges med
et individuelt varsel. Sammenlægges dette varsel med
uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvornår det pågæl-
dende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko fortomgang.
Kunder med årlig leje over DKK 5 mio. havde ultimo 2010 et
samlet vægtet gennemsnitligt varsel på 93 måneder (vægtet
efter omsætningen).

 

Tabel 2 f| Ejendomsportefølje fordelt på bogført værdi

Korrektion til bogført værdi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bogført Igangværende Pianlagte Dagsværdi Pr. m2
Antal m? værdi projekter projekter DKK mio. DKK
DKK mio. DKK mio. DKK mio.
5200 mio. 14 241.222 6311 57 213 6.581 "37,282
100 - 200 mio. 27 205.572 3.446 101 137 3.684 17.921
50 - 100 mio. i 36 141.650 2.449 17 2 2.509 17713
20-50 mio. 38 107381 1.245 7 17 1.269 11.818
0- 20 mio. | 63 49.807 444 …7 10 El 461 9.256
alt 178 i 745.632 … 13.895 i 189 420 14,504 19.452
Tabel 3 || Kundefordeling opgjort efter leje
i Andel af Andel af Andel af Gns. leje Samlet gns. vægtet
Årlig leje antal kunder areal lejeindtægter pr. m? varsel i måneder
5.000.000 -> — ' 2 | . ' 31% FT 35% 1,210 ' — 93
1.000.000 - 4.999.999 9% … 29% 32% 202 52
500.000 - 999.999 | 11% . 13% 13% 1.146 — 32
250.000 - 499.999 i — 17% 13% | 1% 944 . i . 22
0 - 249.999 — 61% … | 14% 9% 703 i En 15
[I alt me — 100% — 100% 100% —

1.094 57

 

 

 

Ejendomsporteføljen | Jeudan Årsrapport 2010 39

Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed
var gennemsnitligt 57 måneder. Henset til det gennemsnit-
lige lejeniveau har Jeudan en forventning om, at eventuelle
fremtidige ledige lokaler under de nuværende markedsfor-
hold vil kunne genudlejes til omtrent samme lejeniveau, om
end genudlejning kan tage lidt længere tid.

Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio.
repræsenterer 35% af lejeindtægterne og 31% af det samlede
areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassa-
der og større velkonsoliderede virksomheder, Erhvervslejemål
med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 32% af
lejeindtægterne og 29% af det samlede areal.

Herunder er anført en oversigt over, hvilke brancher de 15

største kunder i Jeudan repræsenterer samt deres andel af
den samlede leje i Koncernen.

Tabel 4 | 15 største kunder i Jeudan

 

 

Branche Andel af leje
Offentlig institution 7%
SED, Ø re eee n nn C
3 EN ga un ennen 5
KEN ig ul emmer rnnEr Pa
IT-virksomhed (børsnoteret) 3%
UN gerne 50;
Finansieringsinstitut (børsnoteret) 2%
Gi Sa (bg Ng Dee N eeeee ennen skr nnnns 50;
Servicevirksomhed 2%
TED, É RENNER uerrren nen ennen 56;
SN ne eee reven enets e rer r er k ert rrnre 5
NE g eee De,
SERIE noen ennen ennEn Te
he] TTT gg
Servicevirksomhed 1%
lalt 41%

 

1104084EogSN16081

 

40 Jeudan Årsrapport 2010 | Tjendomsporteløhjen

Tabel 5 | Ejendomsportefølje pr. 31.12.2010

 

 

 

 

 

Ejendom Nee Opførelsesår Ejd.type | | Ejendom Opførelsesår Ejd. type
København Holmen, P-hus, København K 2005 ø
Amaliegade 14, København KK 1753 K Holmens Kanal 7, København K 1875 K
Amaliegade 27. København K. 1756 K Højbro Plads 21, København K 1785 K
Amaliegade 3-5, København K DD 1878 K Jagtvej 1/Ågade 112, København N 1906 — D
Amaliegade 37, København K 1782 K Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 D
Amaliegade 4, København K 1828 K Kastrupvej 50/Højdevej 59- 61, København S 1970 D
Artillerivej 151, København s 1984 D Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19

Axel I Heides Gade 1 -3/islands Brygge 69, Kbh. s 194 KK og 23/Snaregade 12-16, København K w3. KK
Borgergade 24, København K re 1 974 —— K Kompagnistræde 20A- C/Knabrostræde 18 18, Kbh.K 1797 —— K
Bredgade 19, København 1860 K Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20,Kbh.K — 1730 — K
Bredgade 20, Københank 1899 KK Kristianiagade 1, Københan sø 1898 KK
Bredgade 21, Københank 72 KK Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, Kbh.K 1782 K
Bredgade 23, Københnk 1896 K Krystalgade 15-21, Københank 1904 KK
Bredgade 30, Københank 000000 m2  K Kvæsthusgade 6, Københank 1802 B
Bredgade 32, Københank 1897 KK Købmagergade 45/Skindergade 3,Kbh.K —= 1733  K
Bredgade 33, Københank 1800 K Landemærket 11/Suhmsgade 3, Københavnk — 1940 —— K
Bredgade 34, KøbenhavnKk 734 KK Landemærket 3-5, KøbenhavnKk 1730 K
Bredgade 35, København k 1796 KK Landgreven 3/St. Kongensgade 27,Kbh K 1851 KK
Bredgade 63-65, Københank 1886 K Lersø Parkallé 101/Strødamsvej 50, Kbh.Ø — 1952 K
Bredgade 75, Københavnk 0 197 KK Lille Kongensgade 16, Københavnk 1680 DD
Bredgade 76, Københavnk 000 450 KK Magstræde 10A-C, København k 1730 K
Dalgas Have 15, Frederiksberg 1988 KK Magstræde 6, Københank 734 K
Dampfærgevej 21-23, København ø 191 KK Mikkel Bryggers Gade 3, København K 1874 DD
Dr. Tværgade 4, København kk 1933  —K Ndr, Frihavnsgade 15, København Ø 1902 ”D
Dr. Tværgade 7, København k 1794 KK Ndr. Frihavnsgade 18B, Københanø 1888  D
Enghave Plads 11, Københan v 1901 DD Ndr. Frihavnsgade 26, Københanø 1875 DD
Esromgade 13-15/Hillerødgade 18-20, Kbh.N — 1964 — K Niels Juels Gade 5, Københank 1867 KK
Fiolstræde 28, Københank 1838 D Nikolaj Plads 25, København k 1800 D
Frederiksborggade 20, København k 1878. K Nr. Farimagsgade 65-71, Københavk 1878 KK
Frederiksborggade 22/Linnésgade 20,Kbh.K — 1879 — K Ny Kongensgade 10, Københank 1903 K
Frederiksborggade 5, København 1790 KK Ny Østergade 10, Københank 18883 KK
Frederiksborgvej 10, København nv 1940 0 ”D Nygårdsvej 5, Københanø 1954 Ø
Frederiksgade 7, Københank 1884 KK Nørregade 24, København K 1842 DD
GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København v | 1903 | K Oslo Plads 12- 16, København Ø Øø FE 1901 K
GI. Kongevej 174- 176, København V 1895 Øø Palægade 2- -4, København K FE 1900 ' K
GI. Kongevej 29A- B, København Vv 1882 D Palægade 6- 8, København K 1900 K
GI. Mønt 17/Sværtegade 11, København K 1850 D Pilestræde 34 mfl, København K 1750 K
GI. Strand 40/Læderstræde 9 København K 1801 K Pilestræde 41-45, København K 1782 K
GI. Strand 44, København K 1797 K Pilestræde 52, København K 1800 K
GI. Strand 52/Naboløs 5, København K 1798 B Sankt Annæ Plads 13, København K 1750 K
Gothersgade 160, København K 5186 K Sankt Knudsvej 41, Frederiksberg 1830 KK
H.C. Andersens Boulevard 44- 46, København V 1904 K Sdr. Boulevard 65, København V 1906 D
Holbergsgade 2- 4, København K 1949 K Skindergade 45-47, København K 1800 K
Holmen, bygning 47, København K 1850 K Slotholmsgade 1 -3/Børsgade 4- 8, København K 1904 K
Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K 1889 K St. Kongensgade 59, København K 1787 K
Holmen, bygning 90, KøbenhavnK  . 1915 K St. Kongensgade 60, København K 1812 K

 

 

 

 

 

| Ejendom Opførelsesår Ejd.type | | Ejendom Opførelsesår Ejd.type
St. Kongensgade 61, København K 1895 D Udenfor Storkøbenhavn

St. Kongensgade 74, Københavnk — == 1858  K Anigade 61-63, Holbæk 1975 DD
Sølvgade 10/Klerkegade 19, Københavnk —= 7932 K Astersvej 3-7, Roskilde 1974 DD
Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 18838  D Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969 — DD
Søtorvet 5/Vendersgade 33, KøbenhavnKk — 1875 KK Ballerupvej 16, Værløse 1968 DD
Tagensvej 53, København N 0000 1933 DD Birkedalsvej 7-19, Helsinger 0 1979 DD
Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24,Kbh.K — 1895 — K Bryggertorvet 2, Ølstykke 0 1975 DD
Toldbodgade 53-55, København 1894 K Buddingevej 240, Søborg 00050. 16 DD
Toldbodgade 57-61, Københank 182 KK Bybjergvej GA-E, Skovlunde 198 DD
Tordenskjoldsgade 20-24/Holbergsgade 6, Kbh.K 1868  K Egedal Center 1-7, Stenløse 188 DD
Øster Farimagsgade 5, Københavnk — == 1859 — K Egedal Center 27-31 0g 48, Stenløse ———= 195 D
Østerbro Centret, Københanø 1981 DD Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse 1988 DD
Åboulevarden 50, København 1899 D Egedal Center 69-95, Stenløse 000 1982 DD
ben ueeeeeeeeeee teens ves r reen ener e rekte ker g ktr k rer rt rs n nn Ardeej Roskilde keeleeeeeserresesksrrrrnnkre ag venner: Æ
Storkøbenhavn ekskl. København Cladsaxevej 373, Søborg BE 2004 — D
Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre 1947 ø Hanseallee 67, Stendal (0) FEE 1914 re D
Egelundsvej 1, Albertslund 18 D Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund — 1827 —— D
Fabriksparken 54, Glostrup 1963 dø Hovedgaden 32, Birkerød 0 1875 DD
Sale nm i eng bue leeeeenessserr renerne sk ske 7333 vere : ; enge . : mn 3 i i ngaj beueeeeeerererresnree 00 menes. ;
Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 DD Industriskellet 3, lyng 1965
Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D Industrivej 24A-L, Slangerup 1987 Ø
Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 DD JL Tvedes Vej 19, Helsinge 1962 DD
Frydenlundsvej 30,Vedbek 1962 KK Jernbanegade 12, Slagelse 1860 DD
Fuglebækvej 2, Kastrup 1961 DØ Jembanegade 14, Slags 18900 — 0
GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 DD Jernbanegade 16, Slagelse 1900 DD
Herlev Hovedgade 82, Hele, 1987 DD Jembanegade 18, Slagelse 1900 DD
Herstedvang 7A-C, Albertslund 1964 KK Jembanegade 20, Slagelse 18900 — DD
Herstedøstervej 15, Glostrup 1988 Ø Jernbanegade 22, Slagelse 1990 D
Herstedøstervej 27-29, Albertsund 1988 KK Jernbanegade 24, Slags 1982 DD
Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 DD Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 DD
Hovedvejen 90-92 ml. Glostrup 1907 dø Jembanegade 9, Frederiksværk 1900 DD
Islevdalvej 186, Rødovre 1948 DD Jylingecentret 27, Jyllinge 1977 DD
Islevdalvej 220, Rødovre 1965 DD Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 192 D
Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 DØ Kirke Værløsevej 7, Værløse 1965 DD
Jemholmen 43-47, Hvidovre 1987 Ø Motalavej 143-149, Kors 2006 DD
Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund — 1970 —— DD Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 167 D
Køgevej 109-111, Taasr 2007 DD Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 73 DD
Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby 1967 — Ø Nørregade 13, Haderslev 1830 K
Rødager Alle 63A-E,Rødove 00 1%61 DD Ringstedet, Ringsted 2006 D
Smedeland 204-B, Glostrup 1969 — Ø Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 Øø
Stamholmen 173, Hvidovre 1968 Ø Sct, Jacobsvej3, Bale 1900 DD
Strandvejen 203, Hellerup 197 DØ Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 DD
Søborg Hovedgade 39-47, Søborg 1997 D Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund 1986 DD
Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 Ø Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 DD
BEBRERE REE EEEEEEEEEE veere 5 lerer eee lerne venerne r nere rt erne reen skr kk ktr ret kk rer krnnes

Ejendomstype: Kontorejendomme (K), detailejendomme og -centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)

1104084EogSN16082

 

42

Jeudan Årsrapport 2010 ;

fu DOTS Kur de øjen

Kunder

| takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomspor-
tefølje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan
foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.

På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt
størrelse inddeles kunderne i fire segmenter, som anført i
tabel 6 nedenfor.

Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 60% af de
samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale
(f.eks. ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksi-

sterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kre-
ditværdighed. Omvendt er kun ca. 2% af lejeindtægterne
eksponeret mod risikokunder. Af tabel 7 fremgår fordelin-
gen af lejemål efter kundetype.

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte
kunde tilhører. Ca. 26% af Koncernens lejeindtægter er eks-
poneret mod virksomheder inden for branchen "Kollektive,
sociale og personlige serviceaktiviteter" og 17% inden for
branchen "Handel og reparationsvirksomhed”. Jeudan vur-
derer, at Koncernen ikke har nogen større risiko relateret til
enkelte brancher.

 

Tabel 6 || Kundesegmenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segment Kreditværdighed Vækstpotentiale Størrelse

A. Vækstkunder Stort

B. Kernekunder Tilfredsstillende > 0,5 MIO. DKK
me RT Lille eller ukendt - ——

C. Stamkunder < 0,5 MIO. DKK

D. Risikokunder Ej tilfredsstillende
Tabel 8 || Kundesegmentering på brancheniveau

Kundetype
Procent af Leje

Branche lejen pr. m2 A B Cc D
Kollektive, sociale og '8 personlige serviceaktiviteter 26% 1.077 14% 6% 28 1%
Handel og reparationsvirksomhed 17% 1,248 10% 4% 3% 0%
Undervisning 13% 960 8%
Offentlig administration, f. forsvar og socialforstkring 10% 1.183 7%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 8% 967 5%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 7% 1.386 4%
Databehandlingsvirksomhed 5% 1.347 5%
Hotel- og restaurationsvirksomhed 4% 1.318 1%
Industri 4% 824 2%
Transportvirksomhed 2% 1.253 2% 0% 0% 0%
Sundheds- og velværdsinstitutioner mv, 2% 911 1% 1% 0% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1,534 1% 0% 0% 0%
Bygge og anlægsvirksomhed 1% 204 0% 0% 1% 0%
KEE 1004 0 1.094 60% 25% 13% 2%

 

 

Tabel 7 | Fordeling af lejemål efter kundetype

Procent af lejen:
2%

Risikokunde (D)

   
  

25%

Kernekunde (B)

60%

Vækstkunde (A)

Leje pr. m? (DKK):

 

 

1.192 790 EKKO

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vækstkunde Kernekunde Stamkunde Risikokunde
(A) (B) (C) (D)
Samlet vægtet gns. varsel (mdr.):
66 Ww7 41
Vækstkunde Kernekunde Stamkunde Risikokunde

(A) (B) (c) (D)

1104084EogsN16083

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NÅR NOGET E
JORT GODT

G

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

"VT O& KO /R

. BETYDER DET BARE
| | AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

46

Jeudan Årsrapport 2010 | Arnonrrierrnoud

AKTIONÆRFORHOL

Gennem en aktiv kommunikationspolitik — baseret på åben-
hed, redelighed og tilgængelighed — tilstræber Jeudan at
holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens
udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke
interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i aktien.

| Kursudvikling

Jeudan-aktien sluttede året i kurs 408 og faldt dermed
7,5% i 2010. Korrigeres der for værdien af tegningsretter i
forbindelse med den gennemførte fortegningsretsemission
steg Jeudan-aktien med 2,0%, og medregnes det udbetalte
udbytte på DKK 11,00 pr. aktie i april, blev det samlede
afkast i 2010 på 4,4%.

KURSÆNDRING I 2010

 

Jeudan A/S (korr. for emission) 2,0%
Ejendomsselskaber (CSE4040) -4,2%
OMXC (Totalindekset) 31,2%
OMXC20 35,9%

Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2010 DKK 4.319 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvik-
ling + udbytte) har de seneste fem år været -2,7% p.a. Det
samlede indeks på NASDAQ OMX København for ejen-
domsselskaber har de seneste fem år haft et gennemsnitligt
afkast på -18,9%.

Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige
afkast været på 15%. Det samlede indeks på NASDAQ OMX
København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år haft et
gennemsnitligt afkast på 5,8%, og totalindekset på NASDAQ
OMX København har haft et gennemsnitligt afkast på 9%.

 

D

| NASDAQ OMX København

Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København
og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under
fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2010 en gennemsnitlig daglig omsæt-
ning på DKK 1,3 mio. (2009: DKK 0,3 mio.). Der var
ordrer i fondssystemet i 100,0% (2009: 100,0%) af OMX's
åbningstid, og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd
på 1,28% (2009: 1,52%). Jeudan har en prisstilleraftale med
Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel
bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et pris-
spænd på 2%.

Jeudan bliver dækket af Danske Markets og SEB Enskilda.

| Aktiekapital og ejerforhold

Jeudans aktiekapital består af 10.586.445 aktier a nom.
DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.058.644.500.
Aktiekapitalen blev udvidet med 3.024.698 aktier a nom.
DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 302.469.800 i
marts 2010 via en emission med fortegningsret for eksiste-
rende aktionærer.

Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsæt-
ningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og
udstedes til ihændehaver.

Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyn-
diget til ad én eller flere gange indtil 19. april 2015 at for-
høje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 500.000.000 ved
udstedelse af nye aktier.

Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2010 steget med
16% og androg 2.058 navnenoterede aktionærer ultimo 2010,

 

 

 

 

og de navnenoterede aktionærer udgjorde 96,3% af aktie- Figur 11 | Jeudan aktiens afkast
kapitalen.

 

Følgende aktionærer har pr. dags dato over for Jeudan o

 

30%

 

 

 

 

 

 

oplyst at eje mere end 5% af Selskabets aktiekapital: 20%,
10% ”
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, 0%
har meddelt besiddelse af 4.375.052 aktier, svarende til 10% "
41,3% af aktiekapitalen. 20%
Nykredit Realkredit A/S, Kalvebod Brygge 1, 1780 Ree or 08 2000 2010
København V, har meddelt besiddelse af 1.773.070 aktier, ” 5
svarende til 16,7% af aktiekapitalen. (O Ariigt afkast DO Gns. afkast seneste 5 år

Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu as,
Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg, har meddelt besid-
delse af 1.174.029 aktier, svarende til 11,1% af aktiekapitalen. .
Chr. Augustinus Fabrikker A/S, Amaliegade 47, 1256 : raven,
København K, har meddelt besiddelse af 1.460.448 aktier,
svarende til 13,8% af aktiekapitalen.

Note: Gns, afkast (kurs + udbytte) seneste 5 år.

 

Tabel 9 || Udbytte

 

 

 

 

 

Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbe- 2008 — 2009 —— 2010
slutning af 20. april 2010 bemyndiget til indtil næste ordinære Udbytte pr. aktie Dk om om nm
generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet - Udbyttebetaling DKK mio. — 78,1 781 1165
Selskabets samlede beholdning af egne aktier i selskabet efter Udbyitei forholdt EBVAT  — % 42% 3%
erhvervelsen ikke må overstige 10% af Selskabets aktiekapital. Resultat pr. aktie DKK 561 8 2

Pay-out ratio % n.a. 39,0% 473%

 

Jeudan havde pr. 31. december 2010 en beholdning på
14.616 egne aktier, svarende til 014% af Selskabets aktie-
kapital.

| Udbyttepolitik
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en
vurdering af Koncernens økonomiske udvikling og finan-

sielle stilling.

Ide senere år har udlodningen udgjort 40-50% af resultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT).

1104084EogSN16085

 

 

| Incitamentisprogrammer M.v.

Koncernen har ikke aktiebaseret incitamentsprogrammer.

| Økonomisk rapportering

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal.
Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering
fra Jeudan pr. e-mail.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser
fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på
Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.

| Finanskalender

1. marts 2011 Årsregnskabsmeddelelse 2010

Uge 9 Årsrapport 2010
6. april 2011 Ordinær generalforsamling
17. maj 2011 Delårsrapport for 1. kvartal 2011

25. august 2011
17. november 2011

Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2011
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2011

| Investorkontakt

Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive infor-
mationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber
samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende
Jeudan, kan henvende sig til:

Jeudan A/S

Sankt Annæ Plads 13
1250 København K
Danmark

Telefon: 7010 6070

Kontaktperson:
Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon 3947 9116, e-mail maagjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
www.jeudan.dk.

Offentliggjorte meddelelser i 2010/2011

 

Nr.
183

184

185

186

187

188

189

190

191

192

193

194

195

196

197

198

199

200

201

202

203

204

Dato

18. januar
Jeudan forventer højere driftsresultat i 2010

26. februar
Ændring til finanskalender 2010

1. marts
Årsregnskabsmeddelelse 2009

8. marts '
Jeudan udbyder nye aktier for DKK 1 mia.

30. marts
Jeudan gennemfører fuldtegnet emission

30. marts
Storaktionærmeddelelse

30. marts
Storaktionærmeddelelse

31. marts

Stemmerettigheder og aktiekapital

6. april

Dagsorden til generalforsamling

12. april

Jeudan meddeler udløb af stabiliseringsperiode
20. april

Forløb af Jeudans generalforsamling 20. april 2010
11. maj

Delårsrapport før 1. kvartal 2010

10. juni

Jeudan fortsætter investeringerne i København K

24. august
Fremgang i Jeudans driftsresultat på 35%

24. august
Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2010

13. oktober
Finanskalender 2011

17. november
Driftsresultat på 183 mio. — en stigning på 33% i forhold til 2009

17. november
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2010

23. november
Nye investeringer for DKK 0,4 mia. i København

2011

13. januar
Nye investering i København for DKK 459 mio.

17. januar
Jeudan forventer 40% stigning i driftsresultat (EBVAT)
for 2010 til ca. DKK 250 mio.

26. januar
Storaktionærmeddelelse

 

 

1104084EogSN16086

 

JELSKÅBSLEDELSE

 

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og proces-
serne for den overordnede styring af Jeudan med henblik på
at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til
enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver
bedst muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og
hermed sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med
aktionærernes interesser og under hensyntagen til Jeudans
øvrige interessenter.

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse,
som er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité
for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offent-
liggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk,
mindst halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne er ikke uaf-
hængige, og Selskabet har ikke etableret en whistleblower-
ordning. Herudover varetages revisionsudvalgets og nomi-
neringsudvalgets opgaver af den samlede bestyrelse under
ledelse af bestyrelsesformanden.

På Selskabets hjemmeside www.jeudan.dk findes et skema
med en samlet oversigt over komitéens anbefalinger for god
selskabsledelse. |)

 

 

 

| Aktionærer

Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle
aktionærer, der har løst adgangskort, har ret til at deltage
og stemme på generalforsamlingen, og aktionærer, der ikke
har mulighed for personligt at deltage i generalforsamlin-
gen, kan stemme via fuldmagt, hvor der er mulighed for
at tage stilling til hvert enkelt punkt på dagsordenen, Alle
navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver gene-
ralforsamling med minimum 3 ugers varsel, ligesom general-
forsamlingen offentliggøres på Selskabets hjemmeside og i
Erhvervs- og Selskabsstyrelsens IT-system.

Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsam-
lingsbeslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst
2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalfor-
samlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et
forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor
aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om
Jeudans udvikling.

Derudover videregiver Selskabet informationer til sine
aktionærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via
Jeudans hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at
tilbyde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder
Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinformation
elektronisk.

Der er ikke indgået særskilte aktionæraftaler, men der
pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for
NASDAQ OMX Københavns regelsæt.

| interessenter

Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samt-
lige interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbej-
dere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet
generelt, Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans
tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelig-
hed. Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans
daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investerings-
arrangementer, dialog med aktieanalytikere, foredrag for
foreninger m.m.

1104084EogSN16087

Selskabsledelse | Jeudan Årsrapport 2010

| Åbenhed og gennemsigtighed

Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børs-
reglerne, Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet
og NASDAQ OMX København sendes meddelelsen elek-
tronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har
ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet.
Meddelelsen gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans
hjemmeside.

Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet
der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke
synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer
jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggø-
relse på engelsk.

Selskabet søger til stadighed at benytte informationstekno-
logien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer
som interessenter.

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor rela-
tions, der blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra
NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

| Bestyrelsens opgaver

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens
arbejde er reguleret af en forretningsorden, som er udarbej-
det i overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser.
Forretningsordenen revideres mindst en gang om året.

Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der
ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for besty-
relsesformanden og næstformanden.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om
året. I 2010 er der afholdt ni ordinære bestyrelsesmøder.
Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Jeudans
forhold forud for hvert bestyrelsesmøde. På møderne
behandler bestyrelsen forhold vedrørende Jeudans over-
ordnede udvikling, herunder:

 

 

 

 

 

NÅR NOGET ER
GJORT GODT …

    

 

-… Mål og strategi, overordnede økonomiske målsætninger
samt forretningspolitik

+ Jeudans koncernstruktur, kapital- og aktiestruktur, per-
sonalepolitik, IT-politik og finansieringspolitik

+ Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder

+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsprogrammer samt forsikrings-
forhold

+ Regnskaber og regnskabsrapportering

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og ejendom-
me samt større udviklingsprojekter, og

+ Ansættelse og aflønning af ledelsen.

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefon-
møder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære
bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebe-
handling af bestyrelsesanliggender. I 2010 har der været
afholdt to ekstraordinære bestyrelsesmøder.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direk-
tionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for
den daglige drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets-
og driftsmæssige resultater samt interne anliggender.
Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direk-
tionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er
fastsat i bestyrelsens forretningsorden.

Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes
møde mellem formanden for bestyrelsen og direktionen.
Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for besty-
relsen og direktionen sker der en evaluering af samarbejdet
mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og
resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens
rapportering til bestyrelsen drøftes.

SMÅ ON vi

Im hm FONT HNHHYNG 10/90) MIS DITOM NDGT IGE

 

MEE 0 DD) AGE

7 hj DDD, MJ i AD

  

Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesfor-
manden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum,
og mindst én gang årligt, på et bestyrelsesmøde en
evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre
bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder, hvor
bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab
bør opdateres. Evalueringen følges op af en individuel
samtale mellem formanden for bestyrelsen og det enkelte
bestyrelsesmedlem.

Den samlede bestyrelse varetager revisionsudvalgets opga-
ver, hvilket tillige er gældende for nomineringsudvalget.
Vederlagsudvalget varetages af formandskabet, og der
anvendes ikke eksterne rådgivere.

| Bestyrelsens sammensætning

ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til
fem medlemmer. På den ordinære generalforsamling i 2011
vil bestyrelsen foreslå vedtægterne ændret, så bestyrelsen
kan bestå af fire til seks medlemmer. Bestyrelsen består for
tiden af fem medlemmer. Bestyrelsen vælger af sin midte
en formand og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med
passende mellemrum, hvorvidt antallet af bestyrelsesmed-
lemmer er hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesar-
bejdet igennem en grundig introduktion til Jeudan.
Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg på generalforsam-
lingen ud fra en samlet bedømmelse af vedkommendes
kompetencer og disses komplementaritet med den reste-
rende bestyrelse. Forud for generalforsamlingen, hvor nye
medlemmer måtte være på valg, udsendes en kompe-

      
     
     

IERER 58]

 

 

 

 

 

 
  
 
 

SRAWRAN
SY

All
MV

 

 
 

—

sSSASNOYNSAYSSSMAN ANSMANN KURS ALA AKA ERA KEDS TEA DETTE fS

Ul
fikk

==

HHEHTHATEHEETHHETTHHHTIHID f 44419740,

im 1

DDD

        
  
  

Å

 

ETT

 

 

tenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt bestyrelsens
kriterier for rekrutteringen af den/de foreslåede kandidater.
Det er bestyrelsens vurdering, at følgende kompetencer
skal være til rådighed i Selskabets bestyrelse for bedst
muligt at kunne udføre bestyrelsens opgaver: Jura, finansie-
ring, økonomistyring, international regnskabspraksis, virk-
somhedsledelse, bestyrelseserfaring, omstruktureringer,
ejendomsinvestering og køb/salg af virksomheder m.m.
Bestyrelsen vurderer, at disse kompetencer er til stede
blandt medlemmerne af bestyrelsen, og der henvises til
afsnittet "Ledelse og organisation".

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og
omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelses-
erhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler
herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten og
omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige
ledelseserhverv, idet hvert enkelt bestyrelsesmedlem selv
sikrer, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet.

For 2010 har ingen bestyrelsesmedlemmer meldt afbud til
bestyrelsesmøder. Der er ikke personsammenfald mellem
bestyrelse og direktion, og ingen af bestyrelsens medlem-
mer er involveret i den daglige ledelse af Jeudan.

Niels Heering, bestyrelsesformand, er partner og bestyrel-
sesformand hos Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender
som juridisk rådgiver i visse sager. Niels Heering er ikke
selv involveret i de sager, advokatfirmaet håndterer. Niels
Heering blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.

Tommy Pedersen, næstformand, er adm. direktør i Chr.
Augustinus Fabrikker A/S, der besidder 1.460.448 stk. aktier,

1104084EogSN16088

FE … BETYDER DET BARE,
I AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE
Ål

|
Ea)

4
fjols

DENNE

y

svarende til 13,8% af Selskabets aktiekapital. Tommy
Pedersen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i
1997.

Jens Erik Udsen er direktør for, bestyrelsesmedlem i og ejer
af Nesdu as. Jens Erik Udsen og Nesdu as besidder tilsam-
men 1.174.029 stk. aktier, svarende til 11,1% af Selskabets
aktiekapital. Jens Erik Udsen er endvidere bestyrelsesmed-
lem i Nykredit Realkredit A/S, som besidder 1.773.070 stk.
aktier, svarende til 16,7% af Selskabets aktiekapital. Jens Erik
Udsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.

Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant
Holding A/S, hvis hovedaktionær er Oticon Fonden, og
bestyrelsesmedlem i William Demant Invest A/S. William
Demant Invest A/S, der er ejet 100% af Oticon Fonden,
besidder 4.375.052 stk. aktier, svarende til 41,3% af
Selskabets aktiekapital. Stefan Ingildsen blev valgt til besty-
relsen i Jeudan første gang i 2008.

Hans Munk Nielsen har ikke interesser i selskaber, der er
blandt de større aktionærer i Selskabet. Hans Munk Nielsen
blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.

Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med hen-
visning til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX
Københavns komité for god selskabsledelse, at Hans Munk
Nielsen er uafhængig. Jeudan lægger stor vægt på, at
Selskabets strategi om langsigtede investeringer komple-
menteres med stabilitet og kontinuitet i bestyrelsen.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlin-
gen for ét år ad gangen - med mulighed for genvalg.
Bestyrelsesmedlemmer skal fratræde på den førstkom-

 

Bi.

å

ES TRE TES ar SER

 

 

 

mende ordinære generalforsamling efter bestyrelsesmed-
lemmet er fyldt 67 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt
at fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den periode et
bestyrelsesmedlem kan være valgt.

| Vederlagspolitik

Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er
ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er
markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrel-
sesmedlemmernes kompetencer og indsats, blandt andet i
lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder.
Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar for
igangværende regnskabsår.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes mini-
mum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en indstil-
ling fra formand og næstformand for bestyrelsen. Lønnen
består af fast løn med mulighed for lønregulering samt sæd-
vanlige goder som fri bil, telefon, internet mv. Bestemmende
for aflønningen er opnåede resultater samt bestyrelsens
ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulighed for at til-
trække og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i
den samlede aflønning sammensættes med udgangspunkt i
markedspraksis og Koncernens specifikke behov.

Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør
18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet
"Ledelse og organisation".

Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønnings-
form i overensstemmelse med god selskabsledelse.

| Risikestyring

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker en
effektiv risikostyring — herunder at væsentlige risici identi-
ficeres, at der opbygges systemer til risikostyring, samt at
der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår
forhold om væsentlige risici i den løbende rapportering til
bestyrelsen, ligesom risikovurdering er en integreret del af
strategiprocessen og et væsentligt element i beslutnings-
grundlaget for alle større dispositioner.

Med en fast turnus behandles der på årets bestyrelses-
møder følgende væsentlige risikoområder: Væsentlige
regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko, finan-
siering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling
(værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af

1104084EogSN16089

Selskabsledelse | Jeudan Årsrapport 2010

større ejendomme og kunder, ledige lejemål og lejeniveauer,
interne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.

Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning, da
Selskabets etiske spilleregler og åbenhed i organisationen
medfører, at dette ikke umiddelbart vurderes relevant.
Forholdet vil løbende blive revurderet.

Revision

Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Stats-
autoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6,
2300 København S, som revisor. Revisor er på valg hvert år
på Selskabets ordinære generalforsamling.

I forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gen-
nemgår revisor ligeledes, i det omfang det er nødvendigt
for revisionen af årsrapporten, en række interne kontroller
og forretningsgange. Ved bestyrelsesmødet, hvor årsregn-
skabet godkendes, holder bestyrelsen og revisionen møde,
hvor direktionen ikke deltager.

Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at ned-
sætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor revisionsud-
valgets arbejdsopgaver varetages af den samlede bestyrelse
med samme ansvarsfordeling som i bestyrelsen. Bestyrelsen
har ikke etableret en intern revision, idet der på baggrund af
de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol i afsnittet
"Redegørelse for virksomhedsledelse" ikke er fundet anled-
ning hertil.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor
aftales mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen er af
bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-
revisionsydelser for op til DKK 200.000 pr. sag. Ikke-
revisionsydelser herudover skal godkendes af bestyrelsen.

[ Redegørelse for virksomhedsledelse

Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at Koncernens
interne og eksterne rapportering er retvisende og fokuserer
på de væsentligste områder. Som følge heraf er der etableret
interne kontroller og procedurer for risikostyring, som skal
sikre pålidelig information til Koncernens beslutningstagere
og til de eksterne interessenter, der har behov eller interesse
herfor. Samtidig er systemerne tilrettelagt med henblik på
minimering af fejl og mangler under hensyn til væsentlighed
og effektivitet.

Diréktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kom-
munikation og den daglige adfærd, at deri hele organisationen
er en bevidsthed om og respekt for de nævnte overordnede
hensyn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet

55

 

 

56

 

Jeudan Årsrapport 2010 | %

iskabsiederse

rapportering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstem-
ninger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.

Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direk-
tionens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskri-
velserne for ledende og centrale medarbejdere præcise
angivelser af de pågældendes ansvar, beføjelser og refe-
rencelinjer.

Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift
og vedligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er
følgende områder i fokus i relation til den interne kontrol og
risikostyring:

+ Investeringer: | afsnittet om strategi er gjort rede for de
kriterier og betragtninger, der anvendes ved vurdering af
investeringsmuligheder.

+ Indgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne: Der
er etableret en formaliseret procedure for forhandlinger
og genforhandlinger, for forhandlingernes forløb, for
dokumentation og for beslutninger.

+ Driftsomkostninger: Alle driftsomkostninger overvåges
af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, som hver
udgør en økonomisk enhed ("profit center") i Koncernens
økonomistyring.

+ Indretnings- og vedligeholdelsesprojekter: Der er eta-
bleret en formaliseret procedure, som i det væsentlige
svarer til proceduren vedrørende lejeaftaler, jf. ovenfor.

+ Finansiering: Kontrollen er beskrevet i afsnittet om stra-
tegi og i et afsnit nedenfor.

+ Værdiansættelse af aktiverne: Værdiansættelsen af hver
af Koncernens ejendomme er beskrevet i regnskabsbe-
retningen.

 

Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområ-
det på tværs af alle Koncernens selskaber og i henhold til
udarbejdede instrukser, ligesom finansområdet varetager
konsolideringen i koncernregnskabet.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen vurderer løbende og mindst en gang om året
Koncernens ørganisationsstruktur, herunder organisation
og bemanding af de funktioner, som har betydning for de
interne kontroller og risikostyringen.

Bestyrelsen vurderer endvidere løbende og mindst en gang
om året tilrettelæggelsen af de vigtigste procedurer for
intern kontrol og risikostyring.

Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen
om den driftsmæssige og økonomiske udvikling og om
Koncernens risikostilling. Det er en del af direktionens
ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres om og involveres
i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere rap-
portering og dialog herom.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisionsudvalg,
men har som helhed påtaget sig et revisionsudvalgs sæd-
vanlige opgaver og ansvar og har i den forbindelse udar-
bejdet en arbejdsplan for opgaverne. Bestyrelsen har ikke
etableret en intern revision, idet der på baggrund af de
beskrevne forhold vedrørende intern kontrol ikke er fundet
anledning hertil.

De væsentlige aktiviteter i Jeudans finansområde følger en
politik og en instruks, som er fastlagt af bestyrelsen og som
revideres efter behov og mindst en gang om året. Politikken

 

 

 

og instruksen sætter rammerne for blandt andet beløb,
transaktionstyper og modparter og beskriver den krævede
interne overvågning og rapportering.

De vedtagne politikker og retningslinjer er tilgængelige for
relevante medarbejdere via Koncernens intranet.

Der foretages en årlig budgettering, som omfatter alle for-
retningsaktiviteter og alle væsentlige ressourcer. Budgettet
følges månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige
poster med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres
med en opdateret forventning for indeværende regnskabsår.

Direktionen har ansvaret for, at relevant regulering — f.eks.
vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysningsforpligtelser og
selskabsledelse — er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse af
den interne kontrol og risikostyringen, og at ændringer i regu-
leringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødvendige
eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.

Risikostyring

Bestyrelsen vurderer løbende Koncernens risikostilling på de
områder, der er udpeget som de væsentligste. Vurderingen
baseres på rapportering fra direktionen, såvel periodisk som
ved væsentlige eksterne eller interne hændelser.

Endvidere vurderer bestyrelsen mindst en gang om året
Koncernens politik, eksponering og perspektiver på risiko-
området. '

Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle
væsentlige beslutninger, for eksempel vedrørende større
investeringer eller omlægninger af Koncernens finansiering.

1104084EogSN16090

Selskabsledelse | Jeudan Årsrapport 2010

Kontrol

Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring
kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels
stikprøver, Formålene er at sikre, at de fastlagte regler og
procedurer følges, at medvirke til at forebygge eller mini-
mere fejl, afvigelser eller mangler, og at udvikle reglerne og
procedurerne, så disse til stadighed er i overensstemmelse
med Koncernens aktiviteter.

I revisionsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den gene-
ralforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svag-
heder i de interne kontroller og i risikostyringen, der måtte
være konstateret i forbindelse med revisionen. Mindre
væsentlige forhold rapporteres til direktionen i form af
management letters.

Henholdsvis bestyrelsen og direktionen har ansvaret for, at
der reageres på eventuelle påpegede svagheder, herunder
at nødvendige eller hensigtsmæssige ændringer i regler og
procedurer gennemføres effektivt og korrekt.

Information

Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik,
som lægger vægt på, at information fra Koncernen er åben,
retvisende, troværdig og tilgængelig.

Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets
efterlevelse af sine oplysningsforpligtelser i overensstem-
melse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.

57

 

 

RE
SAMFUN

 

 

Jeudan anerkender og er bevidst om sit ansvar over for
Koncernens interessenter, herunder samfundet som hel-
hed. Jeudans aktiviteter og holdninger har betydning ikke
blot for kunder, aktionærer og medarbejdere, men også for
brugere, naboer, leverandører og andre samarbejdspart-
nere samt relevante myndigheder, organisationer m.fl.

Jeudans overvejelser og indsats vedrørende ansvarlighed
tager først og fremmest udgangspunkt i Koncernens vær-
dier: Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Det kom-
mer til udtryk i for eksempel rene linjer i kunderelationerne,
orden i ejendommene og i gadebilledet, energibevidsthed
samt ansvarlighed vedrørende medarbejdernes forhold.
Jeudan tilstræber et højt niveau af ansvarlighed.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionæ-
rerne. Jeudans indsats og overvejelser om ansvarlighed skal
derfor være i balance med Koncernens økonomiske mål, og
indsatsområderne skal prioriteres på økonomisk effektiv vis.
Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensynet til interessen-
terne integreres i de daglige forretningsmæssige aktiviteter.

Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som
gavnlig for Koncernen også på længere sigt. Den ansvarlige
tilgang til branchens og Koncernens udfordringer er med til
at sikre Koncernens attraktivitet, konkurrenceevne, værdi
og værdiskabelse også i fremtiden.

Jeudan Årsrapport 2010 ; Redegørelse for samtundsansvar

DEGØRELSE FOR
DSANSVAR

Selskabets ledelse oplever i stigende grad, at ansvarlighed
i driften af de enkelte ejendomme er et krav fra kunderne
— direkte eller indirekte fra kundernes medarbejdere og
egne kunder. Som på andre områder lægger Jeudan vægt
på, at ejendommene indrettes, drives og fremtræder, som
kunderne ønsker. Også medarbejdere, potentielle medar-
bejdere og kapitalmarkedets samarbejdspartnere lægger
vægt på Koncernens ansvarlighed.

|] Struktur i overvejelser og indsats

Jeudan opfatter det som hensigtsmæssigt for både
Koncernen og dens interessenter, at ledelsen gør rede for
sin holdning til og indsats vedrørende ansvarligheden, såvel
internt som eksternt.

Jeudans indsats og overvejelser om ansvarlighed er for-
stærket gennem de senere år. Ud over at være udtrykt i
Koncernens værdigrundlag betones ansvarligheden i ledel-
sen og det daglige arbejde i hele organisationen.

Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste
virksomheder i ejendomsbranchen og relaterede brancher
og kalder på indsats på samfunds- eller brancheplan. Jeudan
påtager sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at
medvirke til at skabe og virkeliggøre gode fælles løsninger.

 

 

Redegørelse for samfundsansvar | Jeudan Årsrapport 2010 59

Jeudan har kortlagt de områder, som skønnes mest rele- Jeudans ledelse vurderer, at der på de vigtigste af de nævnte
vante for Koncernen, nedenfor. punkter er en tilfredsstillende klarhed om Jeudans holdnin-
ger og indsats for til stadighed at sikre og forbedre forhol-
dene. Samtidig vil der naturligt altid være områder, hvor en

 

Ansvarlighed inden for fire områder øget indsats er hensigtsmæssig.
Forretning
+ Forhold til kunderne, herunder for eksempel | Resultater og initiativer i 2010
efterlevelse af aftaler, fairness og kvalitet.
+ Forhold til leverandører. + | forbindelse med de daglige aktiviteter inden for projek-
+ Andre samarbejdsrelationer, herunder til de tering, renovering og drift af ejendommene indgår ener-
finansielle partnere. giforbrug og -besparelser med stadig større vægt. Dette
+ Etik i forretningspraksis (modydelser, fokusområde har følger for ikke blot forbruget af energi,
korruption m.m.). men er også direkte relateret til udledningen af CO,.
+ Som et af mange konkrete udtryk for stadig øget
Miljø opmærksomhed om energiforbruget installeres i vidt
+ Anvendelse af materialer ved byggeri og omfang bevægelsesfølere til styring af belysningen i
indretning. ejendommenes forskellige områder, så lyset kun tændes,
+ Energiforbrug til belysning, maskiner m.v. når der er behov for det, Endvidere installeres generelt
+ Energiforbrug til opvarmning. energibesparende lyskilder ved udskiftning.
+ Udledning til luft (CO,, partikler m.v.). + Ved den løbende renovering af Jeudans ejendomme, som
+ Udledning til jord eller vand (kemikalier, igen i 2010 har omfattet et betydeligt antal ejendomme,
kvælstof m.m.). er der valgt energieffektive løsninger, for eksempel ved-
+ Forurening fra biler (navnlig CO, og partikler). rørende varmeanlæg, vinduer, isolering og belysning.
… Visuelt miljø (ejendommes, bilers og maskiners + Jeudan installerede fjernkøling i forbindelse med reno-
fremtræden i gadebilledet). veringen af Berlingske Karré i det centrale København.
+ Forbrugsvarer ved drift (rengøring M.v.). Jeudan var den første virksomhed, der indgik aftale med
+ Håndtering af affald. Københavns Energi om den nyeydelse. Der er i vidt omfang
også benyttet andre energivenlige løsninger i ejendommen.
Sociale forhold + Jeudan har i samarbejde med Better Place etableret 12
» Fair og lige vilkår i ansættelses- og arbejds- ladestandere til el-biler i Berlingske Karré,
forhold, herunder ligestilling mellem kønnene . | forbindelse med opførelsen af Torvehallerne i
og ikke-diskrimination. København, som ventes at åbne i sensommeren i år, er
+ Arbejdsmiljø, herunder fysisk og psykisk miljø, der i vid udstrækning taget hensyn til de omkringbo-
kvalitet i ledelsen m.v. ende, således at generne ved byggeriet er begrænset
+ Samarbejde med myndigheder. mest muligt. Også i den fremtidige drift vil der blive
« Aktiv deltagelse i samfundets meningsdannelse, taget vidtstrakte hensyn til omgivelserne, således at
herunder om branchens udfordringer, bl.a. Torvehallerne ubetinget opleves som en positiv tilførsel
gennem kommunikation via medierne. af nyt liv til bybilledet og byens dagligdag.
+ Jeudan lever op til menneskerettigheder og love vedrø-
Governance rende ligestilling, og diskrimination ved ansættelser og
… Selskabsledelsen i Koncernen (Corporate arbejdsforhold i øvrigt forekommer ikke.
Governance). . | forbindelse med indkøb af flydende produkter foku-
+ Relationer til aktionærer og kapitalmarked seres der altid på mulige påvirkninger af arbejdsmil-
(Investor Relations). jøet. De anvendte rengøringsmidler er miljøcertificerede
… Kommunikation om Koncernens udvikling, ("Svanemærket”), og der benyttes et system til sikring af
tilstand og perspektiver. korrekt dosering. Endvidere benyttes i væsentligt omfang

klude, som ikke kræver vand og rengøringsmidler.

 

1104084EogSN16091

 

 

60

Jeudan Årsrapport 2010 | egerne e'se fur sans uangsdttvar

+ Der har været og er fortsat en høj grad af bevidsthed om
sikkerhed og arbejdsmiljø på Jeudans arbejdspladser.
Koncernen har etableret systemer for disse områder,
suppleret med programmer for egenkontrol. Også lov-
pligtige kontroller og autorisationer efterleves.

+ | det indre København benyttes cykler som transport til
Jeudans ejendomme.

+ Nye maskiner vælges efter vurdering af deres energifor-
brug og under hensyn til miljøforhold som støj, vibration,
udstødning samt anvendelse af biologisk olie.

+ Der installeres partikelfiltre i alle nye biler i Jeudan
Servicepartner.

Det er generelt Jeudans vurdering, at der er opnået positive
resultater af de gennemførte tiltag, men der foreligger ikke
en systematisk måling heraf.

| Indsatsen fortsætter

I 2011 vil ledelsen og medarbejderne arbejde videre med
følgende prioriterede områder:

+ | fortsættelse af den hidtidige indsats vil Jeudan bredt i
bygningsmassen fortsætte og igangsætte rentable, ener-
gibesparende investeringer. Det sker på baggrund af,
at omkring 40% af Danmarks energi ifølge Klima- og
Energiministeriet bliver brugt i bygninger.

+ Som led i et samarbejde med Better Place etableres i 2011
ladestandere til elbiler foran flere af Jeudans ejendomme.

+ | relation til bygge-, ombygnings- og indretningsopgaver
vil Jeudan i stadig højere grad systematisere og for-
stærke sin indsats og udnytte foreliggende muligheder
for at integrere hensyn til ansvarligheden i de konkrete
løsninger, for eksempel vedrørende byggematerialer,
energibesparelser og udledninger.

» Jeudan vil fortsætte og forstærke indsatsen for at sikre
overensstemmelse mellem kundernes, samfundets og
udlejers interesser gennem vilkårene i lejekontrakterne.

Det vil ske ved — i det omfang lovgivningen muliggør
dette — at udforme kontrakter med nye, og når lejlighe-
den byder sig, eksisterende kunder, således at udlejers
økonomi ikke påvirkes negativt af investeringer, som
reducerer energiforbruget eller udledningerne og er til
gavn for både kundernes komfort og klimaet. Dette kan
blandt andet ske ved at sikre en rimelig forrentning af
afholdte investeringer gennem huslejeindtægterne, idet
mange eksisterende kontrakter ikke — eller kun i begræn-
set omfang — giver mulighed herfor.

Jeudan vil gennem såvel branchens organisationer som
egen indsats arbejde for at påvirke lejelovgivningen i
samme retning. De vigtigste fokuspunkter er erhvervsle-
jelovgivningens barriere for energibesparelser, jf. oven-
for, opsamling og formidling af viden om energibesparel-
ser samt etablering af muligheder for grønne lejekontrak-
ter, hvor lejer og udlejer har sammenfaldende interesser
vedrørende energi, vand og affald.

Jeudan vil i 2011 gennemgå sine holdninger og sin
indsats i relation til de ti grundlæggende og generelle
principper om menneskerettigheder, arbejdstagerret-
tigheder, miljø og anti-korruption, som er udtrykt i FN's
Global Compact. Jeudan opfatter sig som værende i
overensstemmelse med principperne og vil med denne
indfaldsvinkel overveje fordele og ulemper ved en formel
tilslutning til Global Compact.

Desuden vil Jeudan fortsætte sin indsats på følgende områder:

Reduktion af udledninger til luften fra Koncernens biler
og lastvogne.

Aktiv medvirken i udviklingen af branchens holdninger
og indsats på relevante områder for at opnå en hensigts-
mæssig effekt og for at modvirke konkurrenceforvrid-
ning blandt branchens virksomheder.

Vedligeholdelse af bevidstheden om energieffektivitet i
organisationen.

Indhentning af viden og erfaringer om god praksis ved-
rørende ansvarlighed fra ejendomsrelaterede virksom-
heder i Danmark og i udlandet.

 

Redegørelse for samfundsansvar | Jeudan Årsrapport 2010 61

 

 

 

 

1104084EogSN16092

 

 

NÅR NOGET ER
GJORT GØDT …

 

 

Banens EEN

4

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

… BETYDER DET BARE,
—…, f AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

 

 

 

   
 

LEDELSE OG ORGANISATION

Bestyrelsen

 

 

 

 

Niels Heering, født 7. februar 1955

Formand for bestyrelsen. Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994,

Cand. jur. 1981, Stanford Financial Management Program 2000. Niels Heerings kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring,
virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, jura, ejendomsinvestering, finansiering, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.

Advokat, partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel, H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V.

Formand for bestyrelsen i Amagerbanken af 2011 A/S, Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, EQT Partners A/S, Helgstrand
Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, NTR Invest A/S, Stæhr Holding A/S og Stæhr Invest II A/S.

Næstformand for bestyrelsen i 15. juni Fonden og medlem af bestyrelsen før Foreningen Bestyrelsesadvokater, Henning Stæhr A/S, J.
Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kåhlers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S, Plaza Ure & Smykker A/S og Scandinavian
Private Equity Partners A/S.

Medlem af revisionsudvalget (formand) samt nominerings- og vederlagsudvalget i J. Lauritzen A/S.

Direktør i CCKN Holding ApS, Heering Dressage ApS og Heering Invest ApS. | Antal aktier i Selskabet: 5.817, heraf nærtstående 504
(2009: 3.552)

 

Tommy Pedersen, født 5. december 1949

Næstformand for bestyrelsen, Indvalgt i bestyrelsen i april 1997,

HD regnskabsvæsen 1976, HD organisation og strategisk planlægning 1981. Tommy Pedersens kompetencer dækker blandt andet
bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, køb/
salg af virksomheder m.m.

 

Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden, Amaliegade 47, 1256 København K.

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet LD Invest A/S, Gjensidiges Arbejdsskadeforsikring A/S, LD Invest Holding A/S,
Skodsborg Sundpark A/S og Rungsted Sundpark A/S.

Næstformand for bestyrelsen i Bodum Form ApS, Løvenholm Fonden, Peter Bodum A/S og Royal Unibrew A/S samt medlem af besty-
relsen for Brock & Michelsen A/S, Brock & Michelsen Ejendomsselskab A/S, Brock & Michelsen Invest A/S, Gregers Brock Holding A/S,
Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S, Pharmacosmaos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S,
SG (Societe Generale) Finans A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S og Tivoli A/S.

Direktør i TP Advisers ApS. ! Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2009: 2.400).

 

Jens Erik Udsen, født 1. november 1946

Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994.

Statsaut. ejendomsmægler og valuar. Jens Erik Udsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse,
finansiering, ejendomsinvestering m.m.

Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.

Næstformand for bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark og medlem af bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit
Holding A/S, Nykredit Realkredit A/S, Renhold as, Renholdningsselskabet af 1898 og SBS Byfornyelse s.m.b.a.

Antal aktier i Selskabet: 14.694 (2009: 10.496). Desuden besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i
Selskabet (2009: 1.159.335).

 

Hans Munk Nielsen, født 13. oktober 1946

Indvalgt i bestyrelsen i april 2008.

Cand. oecon. 1973, Stanford Executive Program 1983. Hans Munk Nielsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring,
virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, økonomistyring, omstruktureringer, køb/
salg af virksomheder m.m.

Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød

Formand for bestyrelsen i Alipes Capital ApS, Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselskaber heraf, Ejendomsselskabet
AF A/S, ERS Invest af 23/7 1999 ApS, F.DK Faaborg ApS, Fitness DK Holding A/S, Fitness. DK A/S, Lalandia A/S, Lalandia Badeland A/S,
Lalandia Billund A/S, Parken Sport & Entertainment A/S, Parken Venues A/S samt Skansen Huse A/S.

Næstformand for bestyrelsen i Mølleåværket A/S og Nordea Invest A/S samt medlem af bestyrelsen for NASDAQ OMX Inc.

Medlem af revisionsudvalget for NASDAQ OMX Inc. og viceborgmester i Rudersdal Kommune. " Antal aktier i Selskabet: 910 (2009: 650).

Stefan Ingildsen, født 21. august 1969

Indvalgt i bestyrelsen i april 2008.

Cand. merc. finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingildsens kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsle-
delse, finansiering, økonomistyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.

Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum. Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical
A/S, Oticon Medical AB og William Demant Invest A/S. Antal aktier i Selskabet: 389 (2009: 0).

 

Direktionen

Ledelse og organisation | Jeudan Årsrapport 2010. 65

 

 

Per Wetke Hallgren, født 8. juli 1962
Bredgade 76, 1256 København K
Adm. direktør. Ansat siden 1993. Per Wetke Hallgren er HD i finansiering (1990) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.

 

Formand for bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S samt øvrige datterselskaber ejet af Selskabet samt formand for bestyrelsen
i Rosk Ejendomme I A/S (datterselskab af Rosk Ejendomme A/S). Næstformand for bestyrelsen i Rosk Ejendomme A/S (dat-
terselskab af Roskilde Bank A/S / Finansiel Stabilitet A/S) samt medlem af bestyrelsen for NTR Holding A/S, NTR Invest A/S og
Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S (datterselskab af Finansiel Stabilitet A/S). Medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit
og Renholdningsselskabet af 1898 1 Antal aktier i Selskabet: 4.478, heraf nærtstående 880 (2009: 3.198).

 

Funktionsdirektører

 

 

 

 

 

 

 

 

Kim Christiansen, født 16. april 1961
Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg,
Finansdirektør, ansat siden 1994. Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.

 

Medlem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samt i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet
af Selskabet. I Antal aktier i Selskabet: 2.721 (2009: 1.944).

 

Morten Aagaard, født 10. september 1966
Sølgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge
Underdirektør, ansat siden 1994. Morten Aagaard er merkonom i regnskabsvæsen (1993) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.

Direktøri datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet, samt medlem af bestyrelsen i datterselskaber
(ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet. I Antal aktier i Selskabet: 3.001, heraf nærtstående 98 (2009: 2.144).

 

Tine Cederholm Bemberg, født 13. juni 1970
Landemærket 3, 1119 København K
Underdirektør, ansat siden 2002. Tine Cederholm Bemberg er cand. jur. (1996), advokat og har tidligere været ansat i advokatvirksomhed.

 

Tine Cederholm Bemberg har ikke ledelsesposter i andre selskaber. I Antal aktier i Selskabet: 512 (2009: 366).

 

Lene Sand, født 3. juli 1968

Kastanievej 3, 4760 Vordingborg

Underdirektør, ansat siden 2001. Lene Sand er HD i regnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand.merc, aud (1997) og har tidli-
gere været i et større revisionsselskab.

 

Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S. I Antal aktier i Selskabet: 1.043 (2009: 745).

 

Peter Spøer, født 2. september 1957
Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg

Adm. direktør i Jeudan Servicepartner A/S, ansat siden 2008. Peter Spøer er civilingeniør (1982) indenfor byggeri og har tidligere været
ansat i produktions- og ingeniørvirksomheder.

 

Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S. I Antal aktier i Selskabet: 0 (2009: 0).0).

 

John Rohde, født 26. juni 1968

Snebærvej 2, Kr. Sonnerup, 4060 Kr. Såby

Servicedirektør, Jeudan Servicepartner A/S, ansat siden 2007. John Rohde er uddannet maskinmester og el-installatør (1992) og er
diplomleder i ledelse (2004). John Rohde har tidligere været ansat i en større international servicevirksomhed.

John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber. | Antal aktier i Selskabet: 0 (2009: 0).

1104084EFogSN16094

Tabel 10 || Lønforhold for Direktionen

Direktionen

Løn

2008 2009 2010

3.939.649 5.015.513 5.215.812

 

Note: Lønnen er inkl, pension m.m.

 

Tabel 11 || Ansvarsområder for afdelinger i Selskabet

Sekretariat

Marked

Finans

Sekretariat for direktion og bestyrelse.
Ansvarlig for investor relations, HR og

intern service på hovedsædet.

Afdelingen er opdelt i 12 kundeteams,
der som udgangspunkt består af en
kundechef og en kundeassistent.
Hvert kundeteam er ansvarlige for
kundeforhold og drift af ejendomme i
deres respektive porteføljer.
Endvidere består afdelingen af en
salgsafdeling og en marketings-

afdeling (inkl. ekstern og intern -—

kommunikation).

Ansvarlig for finansiel styring og
finansiel kontrol samt IT.

 

 

 

Aflønning af bestyrelse
og direktion

Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på
DKK 250.000. Formanden modtager tre gange grundho-
noraret, og næstformanden modtager halvanden gange
grundhonoraret.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige
vilkår. Opsigelsesvarslet udgør 18 måneder fra Selskabets
side og 8 måneder fra direktionens side.

I! tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller
juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræ-
senterer mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller
(2) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske
person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer
mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der
sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen
indenfor en periode på tolv måneder, kan direktionen
inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, hen-
holdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor
de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige
sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have
krav på godtgørelse svarende til summen af de månedlige
lønninger, som direktionen ville have krav på i tilfælde af
opsigelse fra Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion
krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

Direktionens vederlag de seneste tre år fremgår af tabel 10.

| Organisation

Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og
inspirerende arbejdsplads med gode udviklingsmulig-
heder for kompetente og serviceorienterede medarbej-
dere. Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans
resultater, hvorfor Jeudan ønsker, at medarbejderne
deltager aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes.
Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a. en værdiskabende
ånd over alt i organisationen.

Funktionsopdelt organisation
Jeudans organisation forener specialisering med kundefoku-
sering via en funktionsopdelt organisation (Figur 12 og 13).

Ansvarsområderne for de enkelte afdelinger kan ses i tabel
T1 og 12.

 

BESTYRELSE

Advokat Adm. direktør
Niels Heering (Formand) Tommy Petersen (Næstformand)

Direktør Økonomidirektør
Jens Erik Udsen Stefan Ingildsen Hans Munk Nielse

DIREKTION

Adm. direktør
Per W. Hallgre

Sekretariat/HR Tse YA
Underdirektør S K Finansdirektør
Morten Aagaard Slash Slater tak rele)

Finansiel Kontrol

Underdirektør
Lene Sand

igur 13 | Organisationsdiagram for Jeudan Servicepartner

BESTYRELSE

Adm. direktør
Per W. Hallgren (Formand)

 

68

Jeudan Årsrapport 2010 | fem oregano

Kunderelationsorganisation

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetje-
ning og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktions-
opdelte organisation med et kundefokus, hvor en kunde-
chef fra markedsområdet er nøglepersonen i kontakten til
og samarbejdet med den enkelte kunde.

Kundechefen har inden for visse begrænsninger beslut-
ningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte orga-
nisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede,
servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold (Figur
14). Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem
kundechefen og dennes kundeteam, der er ansvarlige for
kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder orga-
nisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.

Yderligere sikrer denne organisationsform et ledelsesmæs-
sigt overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.

Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og Jeudans
værdigrundlag udtrykker de fælles værdier, som Jeudans
medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere,
at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordent-
lighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende
adfærd i alt, hvad den enkelte medarbejder foretager sig.

Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der
alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder:
ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde,
hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præcise-
ringer af, hvorledes værdigrundlaget kan overføres til hver
enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at
forbedre Jeudans betjening af kunderne.

| Medarbejdere

Den aktive deltagelse kræver en villighed og åbenhed til
forandring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden
hos de mennesker, der færdes i og omkring kundernes
lejemål. Jeudan gennemfører ekstern såvel som intern
uddannelse af medarbejdere og træner og styrker lederne
i ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i adfærd,
kommunikation og salg m.m. Sigtet er, at alle nye medar-
bejdere i Jeudan i løbet af deres første måned modtager
undervisning, hvor de bliver introduceret til Jeudan med
vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen heraf i
deres dagligdag.

Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en
plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i

 

Tabel 12 || Ansvarsområder for respektive afdelinger
iJeudan Servicepartner

Finans Bogholderi og controlling

rue Dua un Gu nu opr aan Beg usb os gnuer amarnnen

Sekretariat for direktion samt HR.

OETELSVE TS SEES ARTENS TSUN DEESETTETEITEN

Sekretariat

kreere Tr HET ERPTSSE TESTS TA FAT FE ES LET TETSLENE

Service Serviceydelser, herunder pasning af
ind- og udvendige fællesarealer.
Projekt Projektering, tegnestue, rekvisitions-
center og diverse rådgivningsydelser.
Byg Byggetekniske fagområder:

tømrer/snedker, maler, murer, VVS,
blik, anlæg, kloak, el og sikring.

 

Figur 14 || Kundefokusmatrix

  

Jeudan Jeudan
Marked Servicepartner
KUNDEGRUPPE : SERVICE
KUINIDERNt Kundechef og " Pleje udenomsarealer "
TT kundeassistent — "; Renhold fællesarealer

i; Døgn- og vagtservice .
g i Tekniske installationer :

i Styrke kunderelationer "

PROJEKT
"Salg af serviceydelser " , Projektering
' Ajourføringaf Tegnestue
= udviklingsplaner Rådgivningsydelser
5 Vækst i driftsresultat "
i .— BYGNING
i Lokaleindretning
i Renovering/
g vedligehold — |

Alle faggrupper

   

 

Jeudan
Finans

REGNSKAB &
FINANS å

 

 

Koncernen med det klare formå! at skabe en kvalitativ og
konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.

I tabel 13 og 14 ses udviklingen i det gennemsnitlige antal
medarbejdere, ligesom der er anført nogle demografiske
nøgletal. Nøgletallene for anciennitet skal ses i lyset af en
pæn tilgang af nye medarbejdere i de senere år, som pri-
mært kan tilskrives de timelønsansatte.

Gennemsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte en sam-
menhæng, hvorfor der sigtes efter en gennemsnitsalder på
over 35 år samt efter, at mere end 50% af de funktionæransatte
har en mellemlang eller lang videregående uddannelse.

Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog
ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag
til stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling.

65% af de funktionæransatte har en mellemlang eller lang
videregående uddannelse.

Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løben-
de interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til
Jeudans fortsatte udvikling.

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse drøftes og
vurderes løbende, bl.a. gennem:

Ledelse og organisation | Jeudan Årsrapport 2010. 69

+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddan-
nelsesplan udarbejdes eller opdateres.

+ Intranetporta! til informationsformidling blandt alle kon-
toransatte.

+ Løbende udsendelse af skriftlig information til alle ansatte.

+ Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og
arbejdsgange drøftes sammen med medarbejderne med
henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre eksiste-
rende og nye løsninger.

Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutnings-
processer og bidrager med forandringsvillighed og enga-
gement.

I tabel 15 fremgår de enkelte personalegruppers gennem-
snitlige bruttolønninger (løn og pension).

Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine ansatte en række
lønsupplementer, herunder sundhedsforsikring og ferie-
bolig.

 

Tabel 13 || Anciennitet og kønsfordeling

 

 

 

Timelønnede Funktionærer Funktionsdirektører l alt
Alder, ens ' År 35 38 ' 44 37
Anciennitet, gns. År 3 3 10 3
Kønsfordeling, kvinder % 12 36 33 21
Kønsfordeling, mænd % 88 64 67 79

 

 

 

Tabel 14 || Gennemsnitlig antal medarbejdere, ultimo perioden

 

 

2008 2009 2010
Investeringsejendomme 37 55 "… 59
Jeudan Servicepartner 276 279 324
I alt 313 334 383

1104084EogSN16096

ran abonner vann ve GERE VENS LD NAG dun enn DN

Tabel 15 || Gennermsnitlige bruttolønninger (DKK)

 

 

Gennemsnitlige bruttolønninger 2008 2009 2010
Funktionsdirektører 1.128.949 1.206.943 1.326.842
Funktionærer 437.401 457.036 439.474
Timelønsansatte 403.143 395.753 405.798

 

 

 

2,2, 772 22322279] 2

 

 

 

 

 

 

 

 

NAR NOGET ER
GJORT GODT …

 

 

 

 

TNT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

… BETYDER DET BARE,
AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

72

 

Jeudan Årsrapport 2010 | Rør sabsbor ir

ig

REGNSKABSBERETNING

Nettoomsætningen og driftsresultatet (EBVAT) blev i 2010
som forventet ved årets begyndelse med en fremgang i
driftsresultatet på 40% i forhold til 2009.

Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.015 mio., EBIT blev
DKK 545 mio, og driftsresultatet (EBVAT) DKK 255 mio.

Urealiserede gevinst og tab udgjorde netto DKK 520 mio.,
og realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK -469 mio.

Årets resultat før skat blev herefter DKK 306 mio. (2009:
DKK 268 mio.).

Bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.

| Ejendomme

Koncernen investerer i og varetager driften af velbeliggen-
de erhvervs- og boligejendomme i København. Værdien af
Koncernens ejendomsportefølje udgjorde pr. 31. december
2010 DKK 14 mia, fordelt på et samlet areal på ca. 745.000 m”.

Årets samlede lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 727 mio.
mod DKK 559 mio. i 2009.

Stigningen kan henføres til ejendomsinvesteringer i fjerde kvar-
tal 2009, investeringer foretaget i 2010 samt kontraktmæssige
lejereguleringer i løbet af 2010. Den relativ gode udlejningssi-
tuation har også bidraget til et tilfredsstillende indtægtsniveau.

Efterspørgslen efter velfungerende kontor- og butiksarealer
i Københavns centrum er fortsat robust, hvor en placering
i hovedstaden er den naturlige præference for mange virk-
somheder. Jeudan har gennem 2010 haft en god aktivitet i
forhandlinger og udlejninger af erhvervslejemål, og der er
indgået ny lejeaftaler med en samlet årsleje på DKK 85 mio.
mod DKK 35 mio. i 2009, hvilket var på niveau med tidligere
år, Der er dermed tale om mere end en fordobling af udlej-
ningerne i 2010. Kontrakternes løbetid er 3-10 år, og de har
dermed en trecifret millionværdi.

Fraflytninger fra erhvervslejemål var i 2010 på niveau med
2009 og svarer til en årsleje på DKK 45 mio. mod DKK 40
mio. i 2009,

 

 

Tabel 16 || Bruttoresultat pr. segment

 

 

 

 

Ejendomme Service Eliminering I alt
DKK mio. 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
”Nettooms. eksterne kunder 725 105 744
Nettooms. mellem segment 2 1 109 mm 7 -111 HEE re — 0
Nettoomsætning i alt 727 559 399 297 111 7112 SEERE
Driftsomkostninger 144 nm 8 —— 263 103 101 -404 -280
Bruttoresultat 583 441 36 34 -8 -11 611 464

 

 

 

 

På boligsiden har Jeudan i 2010 udlejet lejemål med en årlig
leje på DKK 12 mio. og havde en afgang på DKK 7 mio.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje ud-
gjorde 95,9 pr. 31. december 2010 (opgjort efter leje-
værdi). Udlejningsprocenten primo året udgjorde 95,0.
Udlejningsprocenten er inklusive de lejegarantier, som Jeudan
har modtaget i forbindelse med nyinvesteringer. Lejegarantier,
der udløber i løbet af 2011, udgør 3,1% af udlejningsprocent.
Projektejendomme under ombygning, der udgør 0,9% af de
samlede lejeindtægter, indgår ikke i opgørelsen.

Den samlede udlejningsprocent på kontorejendomsmar-
kedet i Storkøbenhavn var ved udgangen af 2010 på 90,5
mod 90,9 ultimo 2009. Jeudan har således haft en højere
udlejningsprocent end markedet generelt.

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde i 2010. DKK 144
mio. mod DKK 118 mio. året før. Stigningen kan primært hen-

føres til de i 2009 og 2010 foretagne ejendomsinvesteringer.

Bruttoresultatet udgjorde i 2010 DKK 583 mio. mod DKK

Regnskabsberetning | Jeudan Årsrapport 2010. 73

441 mio, i 2009. Bruttoresultatet har udvist vækst de sene-
ste fem år med gennemsnitligt 20% pr. år, hvor 2010 trækker
gennemsnittet op med sine 32%.

| Service

Koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan Service-
partner en bred vifte af ejendomsrelaterede rådgivnings-,
service- og bygningsydelser.

Omsætningen i Jeudan Servicepartner for 2010 udgjorde
DKK 399 mio. mod DKK 297 mio. i 2009, svarende til en
stigning på 34%. Stigningen kan henføres til såvel bygnings-
området som serviceområdet og skyldes blandt andet den
positive udvikling i kontorindretninger og servicekontrakter.
Set over de seneste fem år har omsætningsstigningen gen-
nemsnitligt været på 30% pr. år.

Drifts- og produktionsomkostninger steg tillige som følge af
det høje aktivitetsniveau og udgjorde DKK 363 mio. i 2010
mod DKK 263 mio. i 2009, svarende til en stigning på 38%.

 

110408

Tabel 17 || Nøgletal segmenter

 

 

 

 

 

 

Nøgletal ejendomme 2006 2007 2008 2009 2010
Bruttoresultat/nettoomsætning % 83,1 83,3 80,4 789 80,2
Vækst nettoomsætning. % 9,6 . 18,7 25,1 17,9 30,2
Vækst bruttoresultat % 11,1 19,0 20,6 157 32,3
Nøgletal service 2006 2007 2008 2009 2010
Bruttoresultat/nettoomsætning % 11,4 11,3 11,7 11,4 8,9
Vækst omsætning % 48,7 22,6 473 -0,7 34,0
Vækst bruttøresultat % 18,9 21,2 52,2 -2,9 3,2
ÅåEogSN16098

Figur 15 || EBIT og EBIT pr. aktie

280% 77.5 su sr 60
55
50
45
40
"35
30
23
” 20

 

240%

200%

120% =

80% —

40%

 

0% -
2006 2007 2008 2009 2010

UI EBIT -Q- EBIT pr. aktie

Figur 16 || Resultat før kurs- og værdireguleringer

 

 

 

2006 2007 2008 2009 2010

101 Resultat før kurs- og værdireguleringer — —09- EBVAT pr, aktie

Tabel 18 || Dagsværdireguleringer

Regulering til dagsværdi (DKK mio.) 2009 2010

Investeringsejendomme 58 293
Finansielle gældsførpligtelser -82 227
lalt- netto -24 520

Figur 17 || Værdiansættelsesmodel

1+ Årlige lejeindtægter
24/- Eventuel regulering af eksisterende leje

til anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration

= Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)
7+ Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

 

Bruttoresultatet blev herefter DKK 36 mio. mod DKK 34
mio. i 2009. Bruttomarginen blev dermed på 8,9%, hvilket
er lidt lavere end tidligere, hvilket skyldes en relativ større
anvendelse af underleverandører, hvor avancen er lavere
end på eget arbejde, Yderligere har prissætningen på Jeudan
Servicepartners ydelser været påvirket af markedsudvikling-
en, herunder stigende priskonkurrence.

| Koncernen

Resultat før finansielle poster (EBIT)

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i 2010
DKK 66 mio. mod DKK 50 mio. i 2009. Stigningen kan
henføres til udvidelse af organisationen. Med henblik på at
imødegå den stigende konkurrence på udlejningsmarkedet
er det primært de dele af organisationen, der varetager
kommercielle aktiviteter og markedsføringsaktiviteter, som
er udvidet. Hertil kommer forøgede markedsføringsomkost-
ninger. Resultatet heraf kan blandt andet aflæses i udlejning-
er på knap. DKK 100 mio. i 2010 jf. ovenfor.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde
herefter DKK 545 mio. mod DKK 414 mio. for samme perio-
de sidste år, svarende til en stigning på 31%. Stigningen kan
primært henføres til forøgelsen af Koncernens ejendoms-
investeringer samt forbedringer af ejendommenes drift.
12010, hvor Jeudan udvidede aktiekapitalen med 40%, faldt
EBIT pr. aktie fra DKK 57,8 til DKK 55,4 (Figur 15).

Finansielle poster netto

De finansielle nettoomkostninger udgjorde i 2010 DKK
290 mio. mod DKK 233 mio. for samme periode sidste år.
Stigningen kan henføres til finansiering af nye investerin-
ger i 4. kvartal 2009 og 2010, hvilket delvist modsvares af
omlægning af renteaftaler i 2010.

Definansielle nettoomkostningerrelaterersigialvæsentlighed
til finansiering af ejendomme, da der i Jeudan Servicepartner
alene er en beskeden pengebinding i driftsmateriel.

Driftsresultat (EBVAT)

Årets driftsresultat blev DKK 255 mio. mod. DKK 181 mio. i
2009, svarende til en stigning på 40%. Stigningen kan hen-
føres til foretagne ejendomsinvesteringer samt omlægning
af renteaftaler til en lavere rente. Driftsresultatet pr. aktie er
i 2010, hvor Jeudan tillige udvidede aktiekapitalen, steget til
DKK 25,9 mod DKK 25,3 i 2009 (Figur 16).

Driftsresultatet i forhold til den gennemsnitlige egenkapital
steg fra 6,0% i 2009 til 6,3% i 2010.

Urealiserede gevinst og tab
Urealiserede gevinst og tab opstår i forbindelse med

 

 

dagsværdireguleringer af dels ejendomme, dels finansielle
forpligtelser (Tabel 18).

REGULERING AF EJENDOMME TIL DAGSVÆRDI NETTO
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregule-
ringerne føres over resultatopgørelsen.

Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt
ejendom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede
budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving
der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangs-
punkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan
p.t. anser som mest velegnet til værdiansættelsen af Jeudans
ejendomsportefølje.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsi-
stent gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer
(Figur 17):

1. Årlige lejeindtægter

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen
anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejen-
dommenes drifts- og varmeregnskaber.

2. Regulering til markedsleje

I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er
højere eller lavere end den leje, der vil kunne opnås ved
genudlejning, reguleres den aktuelle leje til den forventede
genudlejningsleje.

3, Driftsomkostninger

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnemen-
ter, renholdelse, ejendomsservice, forsyning etc.

4. Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på
erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan
variere afhængig af kontraktsvilkårene. Til udvendig vedli-
geholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnit-
lig DKK 30 pr. m? årligt. Der hensættes ikke til indvendig
vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse udgifter afhol-
des af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og
lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes
disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdel-
se, i alt ca. DKK 130 pr. m? årligt.

5. Administration

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er
baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger.
Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.

hs

1104084EogSN16099

 

Regnskabsberetning | Jeudan Årsrapport 2010

6. Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels
udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen-
domstype, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og
dels ændringer i— og vurderinger af — den enkelte ejendoms
forhold.

For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anven-
der Jeudan bl.a. følgende kilder:

-… Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinveste-
ringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere,
penge- og realkreditinstitutter samt ejendomsinvesto-
rer. | denne proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet
og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejen-
domssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv fore-
tager, dels for transaktioner som foretages af andre
investorer.

-" Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle
samarbejdspartnere (realkredit og pengeinstitut). I for-
bindelse hermed gennemfører långiverne en selvstæn-
dig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere afhol-
der direktionen møde med de finansielle samarbejds-
partnere hvert kvartal, hvor bl.a. prisudviklingen på
investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes.
Igennem en længere årrække — også i 2010 — har institut-
ternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlig-
hed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaf-
felsessummer på nyinvesteringer.

- Jeudan afholder løbende møder med de større
ejendomsmæglervirksomheder i København, og på
disse møder drøftes blandt andet udviklingen i ejen-
domspriserne.

Disse kilder kombineret med Jeudans øvrige observationer
på ejendomsmarkedet og den enkelte ejendoms forhold
danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for
hver enkelt ejendom.

7. Refusionssaldi

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og
positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til
boligreguleringslovens 88 18 og 22.

8. Korrektioner til dagsværdien

Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form
af reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområ-
der, ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.

75

 

76

Jeudan Årsrapport 2010 | 2eir sv ansinreruee

Måling af Koncernens ejendomme resulterede i en værdire-
gulering på DKK 293 mio. i 2010 (2009: DKK 58 mio.), sva-
rende til 2% af den bogførte værdi af Koncernens ejendom-
me. Reguleringen var sammensat af en nettoopskrivning på
DKK 279 mio. som følge af en positiv udvikling i ejendom-
menes driftsøkonomi m.m. og en nettoopskrivning på DKK
427 mio. som følge af justerede afkastprocenter (opskrivnin-
ger på DKK 606 mio. og nedskrivninger på DKK 179 mio.).
Modsatrettet virker forøgede reservationer til ombygninger
mv. på DKK 413 mio. Jeudan har nedsat afkastprocenter
på primær ejendomme i København med 0,25%, hvori-
mod ejendomme med en beliggenhed udenfor København
generelt har fået øget afkastprocenten med mellem 0,25%
og 2,00%. Der henvises til afsnittet "Ejendomsmarkedet i
Storkøbenhavn".

Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2010 er
herefter værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,2% p.a.
(2009: 5,4% p.a.), svarende til DKK 19.452 pr. m? (2009:
DKK 18.198 pr. m2). Den gennemsnitlige erhvervsleje udgør
DKK 1.094 pr. m2(2009:.DKK 1.091 pr. m?). | årsrapportens
afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alter-
native afkastprocenter og lejeniveauer.

REGULERING FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER NETTO
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder
finansielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af
renterisiko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indreg-
nes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er langsigtet og bør derfor efter
Jeudans opfattelse finansieres med langfristede lån med
fast rente i en længere periode.

Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved
renteswaps med forskellige løbetider, der sikrer en bedre

 

risikospredning henover rentekurven. Den gennemsnitlige
løbetid for disse swaps udgør ca. 10-12 år.

Afdækning af renterisikoen øger kursfølsomheden, hvor
valg af finansiering med fast rente i længere perioder med-
fører større kursudsving end finansiering med fast rente i
kortere perioder.

I løbet af efteråret 2010 har Jeudan indgået nye renteaf-
taler, der sikrer, at Jeudans fremtidige rentebetalinger vil
ske til de på daværende tidspunkt lave rentesatser. Efter
indgåelsen af de nye renteaftaler er renten steget, og på
baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2010 er der
opgjort en samlet urealiseret kursgevinst på Koncernens
finansielle gældsforpligtelser på DKK 227 mio. (2009:
DKK -82 mio.).

De samlede urealiserede reguleringer af ejendomme og
finansielle forpligtelser udgjorde således netto DKK 520
mio. i 2010 (2009: DKK -24 mio.).

Realiserede gevinst og tab
Koncernens realiserede gevinst og tab udgjorde netto DKK
-469 mio. (2009: DKK 110 mio.).

I tråd med Jeudans finansieringsstrategi valgte Jeudan,
som følge af det lave renteniveau, i oktober og november
2010 at omlægge renteaftaler (renteswaps) for i alt DKK
6,5 mia. Omlægningen medførte et realiseret kurstab i 4.
kvartal på DKK 369 mio., hvorefter de samlede realise-
rede tab for 2010, inkl. stempel og låneomkostninger m.m.,
udgjorde DKK 469 mio. De nye renteaftaler har en vægtet
løbetid på 10-12 år og sikrer, at Jeudans fremtidige finan-
sieringsomkostninger i renteaftalernes løbetid er fastlåst til
de lave rentesatser på omlægningstidspunktet.

 

 

1104084EogSN16100

 

 

 

 

Regnskabsberetning | Jeudan Årsrapport 2010

 

 

77

 

 

Figur 18 || Årets resultat samt forrentning
af egenkapitalen (ROE)

 

 

 

 

… 710%

 

-300 Torres
-400 i 15%
2006 2007 2008 2009 2010

 

 

 

I H Årets resultat — —9- Forrentning af egenkapital - 5 års gns,

 

 

Årets resultat
Efter de nævnte reguleringer udgjorde resultat før skat DKK
306 mio. i 2010 mod DKK 268 mio. i 2009.

Skat af årets resultat udgjorde DKK 77 mio. 12010 mod DKK
66 mio, i 2009.

Herefter blev årets resultat i 2010. DKK 229 mio. mod DKK
202 mio. i 2009. Årets resultat svarer til en forrentning af
egenkapitalen på 5,7% i 2010 (2009: 6,7%), hvilket svarer til
niveauet for de seneste fem års gennemsnit (Figur 18).

Langfristede aktiver

De samlede investeringer i ejendomme inklusive igangvæ-
rende projekter vedrørende ejendommene udgjorde DKK
14.084 mio. pr. 31. december 2010 mod DKK 12.972 mio.
ultimo 2009. Stigningen kan henføres til årets nettoinveste-
ringer, forbedringer på den eksisterende portefølje samt
nettoopskrivning af ejendommenes værdi.

Kortfristede aktiver
Likvide beholdninger udgjorde DKK 3 mio. ultimo 2010,
hvilket er på samme niveau som ultimo 2009,

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.383 mio, ultimo
2010 mod DKK 3.281 mio. ultimo 2009. Nettoforøgelsen
skyldes primært årets nettoresultat og emissionen i marts
2010, som gav et bruttoprovenu på DKK 983 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde herefter 30,9% ultimo 2010
mod 25,1% ultimo 2009. Jeudan har hermed en opkøbska-
pacitet på niveauet DKK 2-3 mia.

Forpligtelser

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 8.399 mio.
ultimo 2010 mod DKK 7.402 mio. året før. Stigningen kan
primært henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer i
2010 samt optagelse af realkreditlån i ejendomme erhvervet

 

ultimo 2009, hvor provenuet er anvendt til indfrielse af en
bridgefinansiering optaget i forbindelse med købet af disse
ejendomme.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.422 mio.
ultimo 2010 mod DKK 2.386 mio. ultimo 2009. Faldet kan
henføres til indfrielse af bridgefinansiering, som beskrevet
ovenfor.

| Pengestrømme

Likviditeten fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK
233 mio. i 2010 (2009: DKK 169 mio.). Efter ændringer i
driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 200
mio. i 2010 (2009: DKK 160 mio.), svarende til DKK 20,3 pr.
aktie i 2010 mod DKK 22,3 pr. aktie i 2009.

Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der
omfatter Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme,
udgjorde DKK -773 mio. i 2010 (2009: DKK -764 mio.).

Likviditetspåvirkningen af finansieringsaktiviteterne, der
primært omfatter optagelser og indfrielser af lån samt
kapitaludvidelser, udgjorde DKK 1.497 mio. i 2010 (2009:
DKK -1.094 mio.). | 2010 indfriede Jeudan realkreditlån
for DKK 2.462 mio. (2009: DKK 419 mio.) og optog nye
realkredit- og banklån for DKK 3.250 mio. (2009: DKK
1.044 mio.).

Endvidere gennemførte Jeudan en emission i marts 2010
med et nettoprovenu på DKK 957 mio.

Hermed udgjorde de samlede pengestrømme DKK 924
mio. i 2010 (2009: DKK -1,698 mio.).

Koncernens likviditetsreserve inklusive uudnyttede kredit-
faciliteter udgjorde DKK 757 mio. pr. 31. december 2010.
(2009:.DKK 907 mio.).

1104084EogSN16101

Regnskabsberetning | Jeudan Årsrapport 2010

| Moderselskabet

De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er
også dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapi-
talandele i tilknyttede selskaber" der udgør DKK -332 mio.
(2009: DKK 0 mio.)

Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber
måles i modeselskabets regnskab til kostpris. Hvis kost-
prisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets
genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

Jeudan Iil A/S har en negativ egenkapital på DKK 332 mio.
der primært kan henføres til dagsværdiregulering af selska-
bets ejendomme i 2008 til 2010. Jeudan A/S har nedskrevet
sit tilgodehavende hos Jeudan III A/S med DKK 332 mio.,
fra DKK 574 mio. til DKK 242 mio., svarende til den negative
egenkapital. Beløbet er udgiftsført og udgør regnskabs-
posten "Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber”.

Selskabets egenkapital udgør efter nedskrivningen DKK
3.886 mio.(2009: DKK 3.168 mio.).

      

=
=)
>)

egivenheder efter
31. december 2010

Jeudan har i 2011 købt en portefølje bestående af otte ejen-
domme i København til en samlet pris på DKK 459 mio. I
forbindelse med handlen indtræder for så vidt angårto af ejen-
dommene tilbudspligt til kunderne om erhvervelse af ejen-
dommene ved omdannelse til andelsboligforening. Hvorvidt
disse retter udnyttes kendes ikke på nuværende tidspunkt.
Ejendommene er erhvervet til et gennemsnitligt afkast på ca.
5% p.a. og en gennemsnitlig pris på ca. DKK 17.900 pr. m?.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2010 indtruffet
begivenheder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens
aktiver, passiver og finansielle stilling.

79

 

 

 

NÅR NOGET ER
GJORT GØDT …

 

 

 

 

 

 

 

… BETYDER DET BARE,
AT DET KAN GØRES LIDT BEDRE

 

 

 

AK TORER

Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer,
hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

  
 

RISIKO

+ Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle
dagsværdi for Jeudans ejendomme

+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater

. Køb af ejendomme

+ Salg af ejendomme

+ Lovgivning og skat

+ Serviceydelser

+ Finansielle risikofaktorer

+ Øvrige risikoforhold

I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer besty-
relsen relevante risikoområder for Jeudan på grundlag
af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen forløber
efter en plan med henblik på, at relevante risikoområder
har været på dagsordenen på et bestyrelsesmøde mindst
én gang om året. Såfremt direktionen i løbet af året vur-
derer, at der er opstået nye risikoområder, vil disse blive
medtaget i den årlige gennemgang. |»

 

 

 

Regnskabsmæssig opgørelse af
den aktuelle dagsværdi for
Jeudans ejendomme

I henhold til IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæs-
sigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdire-
guleringer føres over resultatopgørelsen. Såfremt de samle-
de værdireguleringer er negative, påvirker det Jeudans
resultat og finansielle stilling negativt, og Jeudans aktiekurs
kan ligeledes blive påvirket negativt.

Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes
primært af de fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme.
Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de enkelte ejen-
domme bl.a. ud fra
+ udviklingen i markedsforholdene for den

pågældende ejendomstype,
+ udviklingen i det generelle renteniveau,
+ erfaringer med årets køb og salg og
.… ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i
tabel 19. Tabellen viser effekten på dagsværdien, egenkapi-
talen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m? ved ændring
i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved
en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendomme-
nes dagsværdi falde med DKK 1.246 mio. Omvendt vil et
fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i
dagsværdien på DKK 1.533 mio.

Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastba-
serede værdiansættelsesmodel. Tabellens basis er afkast-
procenter og værdier ultimo december 2010, der er opgjort
som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.

Påvirkning af ejendommenes
drifisresultater

De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive
påvirket af ændringer i:

. samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet

+ udlejningsprocenten

+ kundernes betalingsevne

+ reguleringen af lejeindtægter samt

+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.

Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsre-
sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detal-
jerede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.

En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Jeudan er, i lighed med ejendomsmarkedet generelt, ekspo-
neret direkte og indirekte over for den krise, der ramte den
finansielle sektor i 2008 — og som senere har udviklet sig til
en generel samfundsøkonomisk krise. Effekten er global og
har ramt mange lande, sektorer og brancher, herunder ejen-
domsmarkedet.

På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til en
økonomisk og likviditetsmæssig krise, der inden for nogle
særlige ejendomssegmenter har medført betydelige prisfald
og svækket adgangen til finansiering.

Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og en
fortsat svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan
negativt. På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde,

 

Tabel 19  Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent

 

 

 

 

 

 

 

Basis
Ændring i afkastprocent Pct. -1,00% -0,75% -0,50% -0,25% - 0,25% 0,50% 0,75% — 1,00%
Afkastprocent Pct. 4,2% 4,4% 4,7% 4,9% 5,2% 5,4% 5,7% 5,9% 6,2%
Ændring i dagsværdi DKK mio. 3.422 2.424 1,533 733 - -647 -1.246 -1.795  -2.299
Dagsværdi DKK mio. 17.926 16.928 16.037 15.237 14.504 13.857 13.258 12.709 12.205
Dagsværdi pr. m? DKK 24.041 22.703 21.508 20.435 19.452 18.584 17.781 17,045 16.369
Egenkapital DKK mio. 6,951 6.203 5.535 4.935 4.383 3.900 3.450 3.039 2.661
Indre værdi pr. aktie DKK 657 586 523 466 414 368 326 287 251
Egenkapitalandel Pct. 39% 37% 35% 33% 31% 29% 27% 25% 22%

 

1104084EogSN16103

 

Tabel 20 || Tomgangsleje

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I
T 9 TT
LL ? L.
For
id ly
Cl E
[ll LL
(dd É
kl LL
Kl] CL
5% 15% 25% 35% 45% 50%
I" 1 Tomgangsleje DKK mio.
Figur 19 || Udlejningsprocent
100 manen
9 55 pod
98 —— i bd benene meme een er
mr er RT
SENER ER [dd Old :
65 — EE ed MIN li ner
md ET cc
93 == COdJ Cd OX CT
am kd EJ CI ET
ad FT 3 OZ] Id
I i , ,, I I ' FF

90 hu lt mm -
2006 2007 2008

" 4 Udlejningsprocent

2009

 

 

 

 

2010

 

 

at efterspørgslen efter lejemål aftager, og at Jeudan følgelig
oplever faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længe-
re sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herun-
der pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for
de enkelte lejemål. Samtidig øger en fortsat økonomisk
afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftalepar-
ter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser,
herunder betaling af leje. Samlet set kan en fortsættelse af
den økonomiske afmatning og en svækkelse af ejen-
domsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende
afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af
Jeudans ejendomme.

En for Jeudan negativ udvikling i medfør af ovenstående
forhold kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og
aktiekurs negativt.

Udlejningsprocenten

Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme, der grun-
det deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at
sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeind-
tægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der
i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle
kunder, også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden,
hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocen-
ten for Jeudans ejendomme. Dette kan påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans
erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er
der endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål
kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisi-
ko), hvilket kan påvirke Koncernens indtægter og ejendom-
mens markedsværdi negativt. Genudlejningsrisikoen er
udover beliggenhed, kvalitet, lejeniveau mv. også påvirket
af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlejnings-
risikoen påvirker udlejningsprocenten for Jeudans ejen-
domme og kan dermed også påvirke Jeudans resultat,
finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 procent-
point medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 32
mio., opgjort på grundlag af den gennemsnitlige leje pr. 31.
december 2010. Med udgangspunkt i det gennemsnitlige
lejeniveau vil Jeudan i 2011 kunne tåle en tomgangsprocent
i ejendomsporteføljen på 45-50 før driftsresultatet (EBVAT)
bliver negativt. Tabel 20 belyser, hvorledes en eventuel for-
øgelse af tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i
Jeudan ud fra en gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. decem-
ber 2010).

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved
udgangen af 2010 95,9 målt på lejeindtægter (Figur 19).
Medregnes projektejendomme udgjorde udlejningspro-
centen 95,0.

 

 

Kundernes betalingsevne

Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige
kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at
afdække kundernes betalingsevne i det omfang, det er rele-
vant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som
udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje, Det
kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremti-
den ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser
overfor Jeudan. Dette kan, i det omfang deposita og forud-
betalt leje ikke dækker, medføre reducerede indtægter som
følge af tab på den pågældende kunde og deraf følgende
tomgang ved fraflytninger samt eventuelle ekstraomkost-
ninger i forbindelse med f.eks. istandsættelse og indretning
til nye kunder. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle
stilling og aktiekurs negativt.

I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved mis-
ligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 3 mio. pr. år,
svarende til 0,4% af omsætningen i 2010.

Regulering af lejeindtægter

I samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt
mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør ca.
95% af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervs-
lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regule-
ring af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt.
med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste regule-
ringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse drifts-
omkostninger, f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af
lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.

Herudover er der enkelte lejemål (butikslejemål), der har en
omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt regu-
leres i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og
en væsentlig nedgang i omsætningen kan således have en
negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsæt-
ningsbestemt leje udgør dog en beskeden andel af Jeudans
samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder bestemmelser
om minimumsleje. Lejeindtægter fra lejemål med omsætnings-
bestemt leje udgør under 1% af Jeudans samlede lejeindtægter.

Risikofaktorer | Jeudan Årsrapport 2010. 85

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen
kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end
markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog
aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en
vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regule-
ring af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbrin-
ges for domstolene.

Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de
aftalte bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksem-
pelvis en domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden
eksisterende eller fremtidig lovgivning, kan det påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Der kan opstå en situation, hvor lejeforhøjelser, der er juri-
disk grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretnings-
mæssigt hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil dog
løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de
enkelte lejemål.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendoms-
portefølje udgør DKK 1.094 pr. m?, En reduktion af den
gennemsnitlige årlige erhvervsleje på 3% pr. m? vil medføre
en reduktion i den gennemsnitlige årlige erhvervsleje på ca.
DKK 30 pr. mZ, I tabel 21 er vist, hvorledes en generel
ændring i den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans
erhvervsejendomsportefølje vil påvirke dagsværdien,
dagsværdien pr. m?, egenkapitalen samt indre værdi pr.
aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m? vil med-
føre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 422 mio.

Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastba-
serede værdiansættelsesmodel. Tabellens basis er afkast-
procenter og værdier ultimo december 2010, der er opgjort
som vægtede gennemsnit for ejendomsporteføljen.

Omkostninger til drift og vedligeholdelse

Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligehol-
delse eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige,
kan det påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktie-
kurs negativt.

 

1104084EogsSN106104

Tabel 21 || Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2010

 

 

 

 

 

 

 

Basis
Ændring af leje pr. m? DKK -50 -40 -30 20 - 20 30 40 50
Afkastprocent Pct. 5,2% … 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2%
Ændring i dagsværdi DKK mio. -710 -366 -422 -278 - 297 441 585 729
Dagsværdi DKK mio. 13.794 13.938 14.082 14.226 14.504 14.801 14.945 15.089 15.233
Dagsværdi pr. m? DKK 18.499 18.692 18.885 19.079 19.452 19.851 20.044 20.237 20.430
Egenkapital DKK mio, 3.852 3.960 4.068 4.176 4.383 4.608 4.716 4.824 4.932
Indre værdi pr. aktie DKK 364 374 384 394 414 435 445 456 466
Egenkapitalandel Pct. 29% 29% 30% 30% 31% 32% 32%" 33% 33%

 

 

86

Jeudan Årsrapport 2010 + Reskofaktorer

Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum
kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I til-
fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner
iværksættes.

Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for
afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik
på, at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i
overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres
budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdel-
sesomkostninger minimum hvert kvartal, og eventuelle kor-
rigerende handlingsplaner igangsættes straks.

For hver ejendom forligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedlige-
holdelsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelses-
omkostninger indenfor en kort årrække.

| Køb af ejendomme

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved
erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en
risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler,
eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme
eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for
Jeudan. Dette kan reducere Jeudans forventede afkastpro-
cent på de pågældende ejendomme og dermed reducere
den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne
og ejendommenes markedsværdi, hvilket kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og
vurderinger (”due diligence") i forbindelse med køb af ejen-
domme, således at risikoen for uforudsete tab eller omkostnin-
ger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene,
reduceres mest muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer
af ejendomme og selskaber, der ejer ejendomme. Under-
søgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske og
byggetekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom, sælger
og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til
juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i situationer,
hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger
Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme eller selskaber, der ejer
ejendomme, at opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers
side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel!
tomgang pr. overtagelsesdatoen. Dette medvirker dels til at få
afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at
Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der efter
handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene
eller andre brud på indeståelser/garantier.

Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitets-
omfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af
ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for
at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der
er tilfredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt
ophører i kortere eller længere perioder. | så fald vil Jeudan
afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan med-
føre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.

| Salg af ejendomme

Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan
der opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en
eller flere ejendomme.

Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg
er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en
lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter,
sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed
og tilstand, det generelle renteniveau og markedsforhold i
øvrigt på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav.
Såfremt den højst opnåelige salgspris på salgstidspunktet,
med fradrag af salgsomkostninger, er lavere end den bog-
førte værdi af ejendommen, kan dette påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

| Lovgivning og skat
Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige ændrin-
ger, som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskeligere
og/eller mere omkostningstunge, kan få en negativ virkning
på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende
ejendommes driftsresultater og dermed påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og
afgifter eller yderligere begrænsninger af rentefradragsret-
ten. Endvidere kan for eksempel ændringer i lejelovgivnin-
gen, som pålægger udlejer større byrder eller begrænsnin-
ger eller tildeler lejer større rettigheder, have en negativ
indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller
eksisterende ejendommes driftsresultater.

Hvis regeringen fremsætter lovforslag, som forventes at
påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs
negativt, forsøger Selskabet aktivt at deltage i høringspro-
cesser mm. gennem samarbejde med Ejendomsforeningen
Danmark og Jeudans øvrige rådgivere.

 

| Serviceydelser

Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Service-
partner falder eksempelvis grundet faldende efterspørgsel
efter Jeudan Servicepartners serviceydelser, kan det påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Størstedelen af omsætningen i Jeudan Servicepartner er
relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.

En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad
med 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil betyde en
reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK 4 mio.

En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan
Servicepartner, svarende til manglende omsætning på DKK
10 mio., påvirker resultat før skat med DKK 1,6 mio.

Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende
sager, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.

Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af ydel-
ser, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i
disse situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af
ydelser kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til
blandt andet leveringstid og kvalitet.

Jeudan Servicepartner gennemfører projektering og entrepri-
ser for såvel Jeudan som for andre kunder. Det kan ikke udeluk-
kes, at der i den forbindelse kan begås fejl og dermed påføres
Jeudan Servicepartner et erstatningsansvar. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

| Finansielle risikofaktorer

Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejen-
domsselskab, der afhængig af gearingen vil have en stor
rentebærende gæld.

Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i hen-
hold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, som
fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle
transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen er lav, og finan-
sielle risici opstår primært i forbindelse med finansiering af
investeringer.

Renterisiko

Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangspunkt
have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkost-
ningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Jeudan
tilstræber at reducere renterisikoen ved optagelse af fastfor-

1104084EogSN16105

 

Risikofaktorer | Jeudan Årsrapport 2010

 

rentede lån samt anvendelse af renteswaps til afdækning af
renterisikoen på variabelt forrentede lån, hvilket belyses
nedenfor.

Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsvær-
di negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigen-
de rente, dog med en vis forsinkelse. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Realkreditlån er som udgangspunkt uopsigelige, men det
kan ikke udelukkes, at Jeudans øvrige långivere, f.eks. i for-
bindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme,
rentestigninger eller uro på de finansielle markeder, vil
kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning, eller
ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende
vilkår. Endelig kan det ikke udelukkes, at Jeudans långivere
ændrer på betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapi-
tal i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele
af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive
for Jeudan.

 

 

Jeudan Årsrapport 2010 | 5.

NEJ

Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkredit-
lån, anlægslån og driftskreditter.

+ Realkreditlån optages typisk med en løbetid på 30 år og
med enten fast rente, indbygget renteloft eller fast rente for
en periode ved brug afrenteswaps. Lånene optages i DKK.

« Anlægslån optages med en løbetid på 10-15 år. Renten
fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved
brug af renteswaps. Lånene optages i DKK.

+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 mdr. eller
lignende sats plus tillæg.

Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning
og supplerer om nødvendigt med banklån. Det er Jeudans
vurdering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, er
den mest attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån
har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket
betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet
i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.

Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgan-
gen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle
forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk-
ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.

I tabe! 22 er inkluderet en oversigt over Jeudans nettorente-
bærende gæld pr. 31. december 2010.

I tabel 23 er vist afvikling og renteafdækning for de kom-
mende 20 år pr. 31. december 2010.

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i
niveauet 80-100%. Som det fremgår af tabel 23, havde
Jeudan således pr. 31. december 2010 en renteafdæknings-
procent på 86. Med den nuværende dækning falder rente-
afdækningsprocenten til 70 over de næste fem år og til 50
over de næste ti år. Størstedelen af Jeudans renteafdækning
er foretaget via renteswaps. Jeudan har valgt en afdæk-
ningsprofil, hvor det tilstræbes, at renteafdækningen place-
res i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en
løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje med en
løbetid på 2,5 år udløber, tegnes en ny renteswap med en
løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangsposi-
tionen er retableret. Ved denne model vil den gennemsnit-
lige løbetid for renteafdækningen bevæge sig i et interval på
9-11 år.

Denne afdækningsprofil sikrer en bedre risikospredning
henover hele rentekurven, og Jeudan er således mindre føl-
som overfor udsving på dele af rentekurven.

Renterisikoen på Jeudans realkreditlån med renteloft er
begrænset til et renteloft på 5%.

I tabel 24 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgangs-
punkt i det renteniveau, som var gældende pr. 1. januar
2011. Renterisikoen er beregnet for et rentefald på 1 pro-
centpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3
procentpoint for årene 2011-2014.

 

Tabel 22 || Jeudans nettorentebærende gæld pr. 31. december 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Heraf kursregulering Restgæld

Langfristede Kortfristede (kurstab - / ekskl. kurs-

DKK mio. forpligtelser forpligtelser kursgevinst +) regulering

Realkreditlån 6.710 69 i 275 7.054

Anlægslån 788 60 -6 842

Driftskreditter, netto ”) 0 1.100 0 1.100

l alt ' — 7.498 1.229 — 269 8.996

7) Drifiskreditter fratrukket likvide beholdninger
Tabel 23 || Jeudans renteafdækning de kommende 20 år
Restgæld Heraf med fast rente,

ekskl. kursreg. renteswaps eller renteloft Rente-

Pr, 31.12 Antal år DKK mio. DKK mio. afdækning i %

200 —… - 1 8.996 ' 7 86

2011 1 8.854 7.665 87
2015 Nee 5 8.268 5.782 7 i

2020 — — w. — 7.578 3.762 i 50

2025 i 15 —— 7on 1.784 i 25

 

 

2030 20 6.746 138 2

 

 

 

Det fremgår af tabellen, at den variabelt forrentede andel af de
samlede finansielle gældsforpligtelser udgør ca. DKK 1,2 mia.
ved udgangen af 2010 og stigertil ca. DKK 2,2 mia. ved udgan-
gen af 2014. Stigningen på ca. DKK 1 mia. kan henføres til
udløb af renteswap-aftaler i perioden. Renteswap-aftalerne vil
blive forlænget ved udløb, og er den illustrerede rentestigning
ikke indtruffet på dette tidspunkt, vil den beskrevne renterisiko
være mindre, end det fremgår af tabellen. Tabellen beskriver
således den værst tænkelige effekt af en rentestigning.

Yderligere beskriver tabellen kun den isolerede effekt af en
rentestigning. Stiger renten generelt med 3% p.a., og denne
rentestigning eksempelvis kan henføres til stigende inflati-

Risikofaktorer | Jeudan Årsrapport 2010. 89

on, vil den negative effekt af en rentestigning enten blive
delvist opvejet eller helt elimineret af stigninger i Koncernens
lejeindtægter.

Af den variabelt forrentede andel af de samlede finansielle
gældsforpligtelser på ca. DKK 1,2 mia. ved udgangen af 2010,
kan ca. DKK 0,7 mia. henføres til to midlertidige bridgefinan-
sieringer i forbindelse med køb af nye ejendomme. Den ene
bridgefinansiering på ca. DKK 0,3 mia. er indfriet primo januar
2011 ved optagelse af nye realkreditlån, og den resterende
bridgefinansiering vil blive indfriet ved optagelse af realkredit-
lån og anlægslån i 1. kvartal 2011. Koncernen har modtaget
finansieringstilsagn for såvel realkreditlån som anlægslån.

 

Tabel 24 || Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser

 

 

 

 

Realkreditlån Anlægslån Driftskreditter

ialt ialt i alt I alt
2010
Restgæld 31/12 i DKK mio. 7.054 842 1.100 8.996
Heraf med fast rente 6.108 527 171 6.806
Heraf med renteloft 946 0 0 946
Heraf med variabel rente 0 315 929 1.244
2011"
Forventet restgæld 31/12 I.DKK mio. 7.485 921 448 8.854
Heraf med fast rente 6.278 498 Q 6.776
Heraf med renteloft 889 0 0 889
Heraf med variabel rente 318 423 i 448 1.189
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% -6 -3 -6 -15
+1% 6 3 6 15
+2% 12 7 11 30
+3% 17 10 17 44
2012
Forventet restgæld 31/12 i DKK mio. 7,408 854 448 8.710
Heraf med fast rente 5.887 471 0 6.358
Heraf med renteloft 831 0 0 831
Heraf med variabel rente 690 383 448 1.521
Renterisiko ved renteændring med”
- 1% -14 -4 -4 -22
+1% 14 4 4 22
+2% 27 8 44
+3% 39 12 13 64
2013
Forventet restgæld 31/12 i DKK mio. 7.329 787 448 8.564
Heraf med fast rente 5.492 443 0 5.935
Heraf med rentetloft 772 0 0 772
Heraf med variabel rente 1.065 344 448 1,857
Renterisiko ved renteændring med”
- 1% -17 -4 -4 -25
+1% 17 4 4 25
+2% 34 7 9 50
+3% 49 11 13 73
2014
Forventet restgæld 31/12 i DKK mio. 7.249 719 448 8.416
Heraf med fast rente 5.102 415 0 5.517
Heraf med renteloft " 71 0 Q 711
Heraf med variabel rente 1.436 304 448 2.188
Renterisiko ved renteændring med?
- 1% -18 -3 4 -25
+1% 18 3 4 25
+2% 36 7 9 52

10 13

+3% 52

1: Renten for CIBOR6 lån kan kun stige for andet halvår 2011, da renten for første halvår 2011 er fastlåst.

1104084EogSN16106

75

2: Renten ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2011.

90  Jeudan Årsrapport 2010 | nm ssvtukierer

Kursreguleringsrisiko

Ved udgangen af 2010 har Jeudan en kursreguleringsrisiko
på ca..DKK 6 mio. for hvert basispunkt, renten ændres (for-
udsat at renteændringen sker ved en parallelforskydning af
rentekurven).

Falder renten med 10 basispunkter, vil en kursreguleringsri-
siko på ca. DKK 6 mio. pr. basispunkt medføre et urealiseret
kurstab på ca. DKK 60 mio. Omvendt vil en rentestigning på
10 basispunkter medføre en urealiseret kursgevinst på ca.
DKK 60 mio. Urealiserede kursgevinster og kurstab føres
over resultatopgørelsen.

Likviditetsrisiko

Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løben-
de betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig
likviditet til finansiering af Jeudans udvikling. En sådan situa-
tion kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans
kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.

Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långi-
ver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges
med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af
en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af
Jeudans kreditværdighed, om end den aktuelle finansielle
krise har begrænset långivernes risikovillighed. Yderligere
udgør banklån og driftskreditter ved udgangen af 2010

Ra rd eg ak i

SEES RR RR ane:
FVT TTT TNM TUN
AA REDEE RE San:

RRRERERINIKERE En
& ALDE øl el

 

21,6% af den samlede rentebærende gæld og forventes i
løbet af første kvartal 2011 at falde til ca. 16%.

Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-for-
behold.

Kreditrisiko

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende
minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske
finansielle institutter med høj kreditværdighed.

| Øvrige risikoforhold

Ændring af regnskabspraksis

Jeudans regnskabspraksis er i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards ("IFRS"), som
godkendt af EU, og fortolkningsbidrag hertil samt yderligere
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede
selskaber.

Ændringer i IFRS eller fortolkningsbidrag hertil kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Regnskabsmæssige skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men
kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på bag-

 

grund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tids-
punktet for regnskabsoffentliggørelsen. Det kan være nød-
vendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af
ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller
efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrev-
ne regnskabspraksis, jf. anvendt regnskabspraksis, har
Jeudan foretaget væsentlige regnskabsmæssige vurderinger
for så vidt angår dagsværdiregulering af investeringsejen-
domme, hvilket har haft en betydelig indflydelse på regn-
skabsaflæggelsen. Ændringer heri kan påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Jeudans måling af ejendommene til dagsværdi foretages
med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelses-
model. Modellen indeholder flere elementer, der er baseret
på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold, herun-
der afkastprocent, regulering til markedsleje samt korrektio-
ner til dagsværdi. For en nærmere beskrivelse af de enkelte
elementer henvises til afsnittet "Regnskabsberetning".

Forsikring
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal
være tegnet således:

at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredjemand
— med deraf afledte kapitalbehov — ikke påvirker Jeudans
driftsresultat i væsentlig grad

at Jeudans driftsmuligheder ikke forringes

at det ikke udsætter planer og projekter, der er afhængig
af økonomiske ressourcer, og

at mindre risici selvforsikres, mens større risici forsikres
fuldt ud.

Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller
begrænsninger i dækningsomfang, som efter særlige
omstændigheder kan medføre, at skader på Jeudans ejen-
domme ikke er forsikringsdækket. Der er således risiko for,
at Jeudan i særlige tilfælde selv må afholde omkostninger
nødvendiggjort af skader på Jeudans ejendomme samt
bære andre tab forbundet dermed. Det kan derfor ikke ude-
lukkes, at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredje-
mand kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og
aktiekurs negativt.

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser i
anerkendte forsikringsselskaber, der inkluderer bygnings-
brand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insekt-
skade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, restvær-
diforsikring og huslejetabsforsikring ved skade samt terror-
forsikring. For fredede ejendomme er dækningsomfanget
udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande og
udsmykninger, som myndighederne måtte forlange retable-
ret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejendomme er
der en øvre grænse for erstatning i forbindelse med svampe-
og insektskade.

1104084FEogSN16107

1]

Risikofaktorer | Jeudan Årsrapport 2010. 91%

Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikringer
i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herunder
motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring, arbejds-
skade-, erhvervs- og produktansvarsforsikring samt besty-
relsesansvarsforsikring.

Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af
forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselska-
ber for at vurdere eventuelle ændringer i dækningsomfang.

Medarbejdere

Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig for-
udsætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at
sikre den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den
daglige drift er afhængig af Jeudans muligheder for at til-
trække og fastholde velkvalificerede medarbejdere.

Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængig-
hed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer
blandt medarbejderne ikke i væsentlig grad kan påvirke
Jeudans driftsmæssige og finansielle stilling negativt.

IT

Jeudans IT-risiko består primært i, at Jeudan kan opleve
nedbrud på servere, hvilket blandt andet kan opstå ved
brand, indbrud, strømnedbrud eller fejl i hardware/soft-
ware,

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en
gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinjer, som inde-
bærer et sikkerhedsniveau, der generelt understøtter en
sikker og stabil drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne
nedbrud vil kunne ske i fremtiden, og at dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Jura

Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag
relateret til den løbende drift samt køb og salg af ejendom-
me. Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat, som kan
indebære, at Jeudan ikke kan gøre rettigheder gældende i
det forventede eller ønskede omfang eller er pålagt større
eller længerevarende forpligtelser end ønsket.

Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter til erhvervsle-
jemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud fra gæl-
dende lovgivning samt øvrig praksis på området. Ved revi-
deringen er Jeudan i dialog med advokater, der har eksper-
tise i lejeret. Jeudan søger i videst muligt omfang at indgå
lejekontrakter, der afspejler Jeudans standardlejekontrakt,
men der er risiko for, at forhandlingsresultatet medfører, at
kunden opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår af
Jeudans standardlejekontrakt.

Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økono-
misk, juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendomme-
ne, jf. afsnittet "Køb af ejendømme" under nærværende
risikofaktorer. Disse gennemgange danner grundlag for de
efterfølgende forhandlinger og indgåelse af aftaler, hvor

 

92

Jeudan Årsrapport 2010 4 mv sengene

Jeudan som udgangspunkt tillige gør brug af advokat. Selv
om Jeudan søger at opnå de bedst mulige vilkår ved køb og
salg af ejendomme, er der risiko for, at Jeudans ansvar for
mangler m.v. ved salg af ejendomme viser sig større end
forventet, og at Jeudan ved køb af ejendomme ikke kan gøre
mangelsansvar gældende som forventet.

Retstvister

Jeudan kan blive part i retssager og voldgiftssager, som kan
påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs
negativt.

Udover retstvister og inkassosager, som Jeudan vurderer som
uvæsentlige, er Koncernen involveret i en retssag, hvor FLH
A/S under konkurs har sagsøgt Jeudan III A/S og syv andre
selskaber med krav om, at disse solidarisk skal betale DKK 20
mio. FLH A/S under konkurs har taget forbehold for at for-
høje påstanden væsentligt. Kravet vedrører Jeudan III A/S'
spaltningshæftelse i forbindelse med ophørsspaltningen af
SH Investering A/S. Det kan ikke udelukkes, at Jeudan III A/S
senere kan blive mødt med yderligere krav som følge af spalt-
ningshæftelsen. De selskaber, der har deltaget i spaltningen,
hæfter solidarisk for forpligtelser, der bestod på tidspunktet
for spaltningsplanens offentliggørelse, dog højest med et
beløb svarende til den tilførte eller resterende nettoværdi i det
enkelte selskab på dette tidspunkt. Den tilførte nettoværdi i
Jeudan II A/S udgjorde i henhold til spaltningsregnskabet pr.
1. juli 2007. DKK 101 mio.

Miljøforhold

Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i,
at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndig-
hederne udsteder påbud, som kan medføre udgifter eller
ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.

Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved
erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse de mil-
jømæssige risici.

Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans
ejendomme, er generelt områdeklassificeret som lettere
forurenet. Denne lettere forurening skyldes ofte såkaldt dif-
fus forurening, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m.
En områdeklassificering som lettere forurenet påvirker som
udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi.
Ejeren kan dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af
jord m.v. ved byggeri på ejendommene.

I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejen-
domme, hvor der er konstateret miljøforurening, hvilket har
medført, at ejendommene er kortlagt på vidensniveau 2,
eller hvor der er mistanke om forurening, således at ejen-
dommene er kortlagt på vidensniveau 1. Koncernen har
ejendomme i begge kategorier. Kortlægningerne på videns-
niveau 1 og 2 påvirker som hovedregel ikke anvendelsen af
ejendommene til erhverv, medmindre forureningen udgør
en risiko for grundvandsinteressen i området. I så fald kræ-
ves tilladelse til ændret anvendelse samt alle bygge- og
anlægsprojekter.

Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til undersø-
gelser eller fjernelse af forurening, medmindre Koncernen
selv er forurener. Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter i
tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler.
Myndighederne kan ved ændret anvendelse eller byggeri
ms. stille krav om undersøgelser og tiltag, der kan medføre
udgifter for Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde
af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller
belægge offentligt tilgængelige arealer.

 

 

 

94

 

Jeudan Årsrapport 2010; 4 2 snu meder,

LEDELSES- OG REVISIONSPÅTEGNING

LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2010 for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysnings-
krav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens
og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter
og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2010.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og moderselskabets aktivite-
ter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste
risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderselskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Købendåvn, den 1. marts 2011

  
 

DIREKTIONEN

NV 27

Per W. Hallgren
Adm. direktør

BESTYRELSEN

|

F.F tdr]

els Heeri Tommy Pedersen
(fårmand) (næstformand)

(ZAREN

Jens Erik Udsen Hans Munk Nielsen Stefan Ingil

 

me ]

Ledelses- og revistonspåtegning | Jeudan Årsrapport 2010. 95

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

Til aktionærerne i Jeudan A/S

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S før regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 omfattende resultatopgørelse,
totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen
som moderselskabet samt ledelsesberetningen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen udarbejdes efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber, og en ledelsesbe-
retning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering
og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab, et årsregnskab og en ledelsesberetning
uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabs-
praksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Revisors ansvar og den udførte revision

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen på grundlag af vores revision. Vi har
udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og
udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen ikke indeholder
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelses-
beretningen. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregn-
skabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor
interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede, samt for udarbejdelse af en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse, med henblik på at udforme revisionshandlinger,
der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol.
En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabs-
mæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet, årsregnskabet og ledelsesberetningen.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver
og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret
1. januar - 31. december 2010 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber, samt at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregn-
skabsloven.

København, den 1. marts 2011

DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

Henrik Z. Hanfen

MAA > Statsautoriseret revisor

 

1104084EogSN16109

 

 

 

 

 

Resulieigagerdke  Jeudan Årsrapport 2010

 

roger anun sn von ennen gnides nord donovo von.

passet

[TESTS

RESULTATOPGØRELSE OG TOTALOPGØRELSE (BELØB I DKK "'000)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Resultatopgørelse Note 2010 2009 2010 2009
Nettoomsætning 3,4 1,015,413 743.750 248.405 202.012
Driftsomkostninger 5,6 -404.541 -279.709 "52.207 -38.565
Bruttoresultat 610.872 464.041 196.198 163.447
Administrationsomkostninger 6,7 -66.141 -49.578 -39.161 -26.101
Resultat før finansielle poster (EBIT) 544.731 414.463 157.037 137.346
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber o 0 -331.563 0
Finansielle indtægter 6.599 5.170 75.656 66.771
Finansielle omkostninger 10 -296.725 -238.269 122.874 -119.893
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 254,605 181.364 -221.744 84.224
Urealiseret gevinst og tab 11 520.034 -23.889 244.580 -17.048
Realiseret gevinst og tab 12 -468.928 110.217 -152,713 32.187
Resultat før skat 305.711 267.692 "129.877 99.363
Skat af årets resultat 13 -76.917 65.670 -24.953 6.824
Årets resultat 228.794 202.022 "154.830 92.539
Totalindkomst

Årets resultat 228,794 202.022 -154.830 92.539
Anden totalindkomst 0 0 0 0
Totalindkomst 228.794 202.022 -154.830 92.539
Årets resultat pr. aktie (DKK) 14 23,27 28,18

Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 14 23,27 28,18

 

i27

ne

€8  Jeudan Årsrapport 2010. BARRE

aan ter koen

   

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Aktiver NE 0000 Note 2000 2009
ERE ERE er Bane eler SR BE
Igangværende projekter investeringsejendomme Hen 16 189.528 << 2 291.459 135.171 51.413
Driftsmateriel og inventar . i 6 4.803 29.599 15.275 11.720
Materielle aktiver i alt | en  14.128.940 13.001.349 …… 4.530.353
Kapitalandele i tilknyttede selskaber 16 0 0 1.059.080 1.049.495
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 6 0 0 … 988.476 | 796.611
Udån . — 16 2.136 0 ÉÅ…… 0
Finansielle aktiver i alt . ' 2.136 0 2.047.556 1.846.106
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT i 0 14.131.076 13.001.349 7.323.377 6.376.459
Indestående Grundejernes Investeringsfond . 4.003 —— 4.006 3.191 in 3267
igangværende arbejder … 17 6.348 9.144 0 o
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser . 30.686 25.907 3.387 2.499
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber BEENENNEN EKS EEEEEENEENER 884.250 0 602.779
Selskabsskat
Andre tilgodehavender . —
Periodeafgrænsningsposter — En
Tilgodehavender i alt HEE .
Likvide beholdninger — — i 19
KORTFRISTEDE AKTIVER IALT 18 72.813 68.368 933.415 645182
AKTIVER I ALT Ek 14.203.889  13.069.717 8.256.792 7.021.641

 

 

 

 

 

vornnvonnsnu

 

Belkmce | Jeudan Årsrapport 2010. 9

 

 

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Passiver Note 2010 2009 2010 2009
Aktiekapital 20 1.058.645 756.175 1.058.645 756.175
Overført resultat 3.324.779 2.525.282 2.827.456 2,411.583
EGENKAPITAL I ALT 4.383.424 3.281.457 3.886.101 3.167.758
Realkreditlån 21 6.710.014 6.144.169 2.280.173 2.520.572
Finansieringsinstitutter 22 788.422 442.674 788.422 442.674
Deposita 138.118 107.527 48.856 35.855
Udskudt skat 23 756.480 702.848 81.648 65.941
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 5,506 4.800 3.983 3.287
Langfristede forpligtelser i alt 8.398.540 7.402.018 3.203.082 3.068.329
Realkreditlån — 21 68.412 90.476 32.506 44.889
Finansieringsinstitutter 22 1.162.494 2.063.916 886.594 505.385
Deposita 71.057 87.072 23.670 77.998
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 59 60 22 20
Modtagne forudbetalinger fra kunder … 10.274 19,029 1,138 4.316
Leverandører af varer og tjenesteydelser 33.985 24.534 6,329 3.704
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 189.784 182.943
Selskabsskat 1.934 759 0 0
Anden gæld 44.486 56.397 13.860 5.602
Periodeafgrænsningsposter 29,224 43.999 13.706 10.697
Kortfristede forpligtelser i alt 25 1.421.925 2.386.242 1.167.609 785.554
FORPLIGTELSER I ALT 9.820.465 9.788.260 4.370.691 3.853.883
PASSIVER I ALT 14.203.889 13.069.717 8.256.792 7.021.641
Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser 26

Øvrige noter 27-34

 

1104084Eo0gSN

Fy!

==

Å

i

I-

ØDY

 

TOD Jeudan Årsrapport 2010. f.

 

EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK "000)

Aktie-
Koncern Be kapital

 

Egenkapital 1. januar 2009

 

 

 

 

 

Aktieemission

Betalt udbytte Ken

Udbytte egne aktier —
Køb af egne aktier

 

Salg af egne aktier
Totalindkomst for regnskabsåret

 

 

 

 

  

Overført
resultat”

Egenkapital

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

— 756.175 2.525.282  3.281.4
Aktieemission 302.470 680.557 983.027
Emissionsudgifter . -25.797 725.797
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Køb af egne aktier . . 5.994 0 0 5.994
Totalindkomst før regnskabsåret NE eee 228.794 228.794
Egenkapital 31. december 2010 "1.058.645 3.324.779 4.383.424

 

= I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2010 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2010:

t.DKK 1.165.817, 1. januar 2009: t.DKK 1.012.329)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egemerodiallopgmmelke , Jeudan Årsrapport 2010. 0
Uuueun > MOT ONL tune snu ne HAR HESTE
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

Aktie- Overført Egenkapital
Møoderselskab kapital resultat" i alt
Egenkapital 1. januar 2009 709.663 2.241.233 2.950.896
Aktieemission 46.512 153.488 200.000
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Udbytte egne aktier 90 90
Køb af egne aktier -7.345 -7.345
Salg af egne aktier 9.641 9.641
Totalindkomst for regnskabsåret 92.539 92.539
Egenkapital 1. januar 2010 756.175 2.411.583 3.167.758
Aktieemission 302.470 680.557 983.027
Emissionsudgifter -25.797 -25.797
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Køb af egne aktier -5.994 -5.994
Totalindkomst for regnskabsåret -154.830 -154,830
Egenkapital 31. december 2010 1.058.645 2.827.456 3.886.101

= 1 overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2010 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2010
t.DKK 1.165.817, 1. januar 2009: t.DKK 1.012.329)

 

!
i
'
i

" 1104084FogSN16112

 

AR. Jeudan Årsrapport 2010. Anger

 

PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK '000)

  

 

 

finansielle poster (EBI

 

Koncern

— 6.599

Møderselskab

 

5.170

75.656

 

 

 

66.771 "

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mo dtagne fi finansielle indtægter . —

Betalte finansielle omkostninger — —— — -309.204 248.677 7135352 30. 340
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger El — 11.416 7.279 — i 5,589
Betalt selskabsskat — EH 73016 8003 16.243
Pengestrømme før ændring i driftskapital — i 232.901 169.356 96.617 63.123
Ændring i driftskapital: . i En —— — i
Tilgodehavender — — 1869 12.57 -181.384 5159
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser — 337 4 — 330 0 303 .
Leverandører af varer og tjenesteydelser mm. El i — -31.780 3.071 17.555 —— 464, 573
Pengestrømme fra driftsaktivitet i i alt — ' 199.589 — 159.716 — 175.802 —
Igangværende projekter investeringsejendomme HEE 306.213 327.298 129.445 77.456
Forbedringer investeringsejendomme ENE 26,355 —— 3,560 5.487 —— 378
Køb investeringsejendomme r med fradrag af deposita [sl RER 737.918 -363.763 703. 2 352.824
Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita Mm 325.234 0 286.438 . ENN
Virksomhedsovertagelse jf. note2g oo. 58.568 0 —— 0
Køb af tilknyttede selskaber — He . 0 0 0 79585

Likvide beholdninger som "er frigivet/deponeret EEN | … 451

Driftsmateriel og inventar netto — NNNN i -25.711 —

Udlån og tilgodehavende 2.737 EN

Pengestrømme fra  investeringsaktivitet I iz . -772.649 1200.354.

Optagelse af realkreditlån — El 2.828.606 1.044.352 1.000.049 ——— 345.789
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter HEN . 421.448 | | 421. AÆ oo
Indfrielse af realkreditlån 00 22.462480 -418.684 — —— -1.294.555 211793
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter EN | 32.542 -1,747.415 NEN -16.000
Afdrag på realkreditlån 89.955 -65.558 -45.757 22780
Afdrag på lån hos finansieringsinstiluiter re -41,715 35,100 -41.715 35,100
Modtagne deposita, netto 508 4.284 75.157 -2.047
Aktieemission, netto HE 957.230 200.000 957.230 200.000
Betalt udbytte -78.063 77973 -78.063 -77.973
Køb af egne aktier -5.994 -7.345 -5.994 -7.345
Salg af egne aktier 0 9.641 0 9.641
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt 1,497.038 -1.093.798 907.481 182.383
Nettoændring i alt — 923.978 -1.698,056 359.755 133.315
Likviditet primo N ml -2.022.896 326.062 -466.445 -333.130
Tilgang ved virksomhedsovertagelse . | 9 222 — 0 0
Likviditet ultimo — rr 1,098.918  -2.022.896 ==  -826.200 -466.445
Der kan specificeres således: EEN — '

Likvide beholdninger ifølge regnskab i 3.454 2. 789 12

Likvide beholdninger som er deponeret 2 -451 0 -329
Træk på driftskreditter inkl. bridgefinansiering mk 1.102.372 2.025.234 826.472 -466.703
Likviditet ultimo i -1.098.918  -2.022.896 -826.200 7466.445
Kreditfaciliteter inkl. bridgefinansiering 1.856.000 2.930.000 1.856.000 2.930.000
Finansielle reserver ved årets slutning 757.082 207.104 1.029.800 … 2.463.555

 

 

 

 

 

 

 

Neattar

Jeudan Årsrapport 2010

 

 

NOTEOVERSIGT (BELØB I DKK '000)

1104084EogSN16113

10,
11.
12.
13,
14,
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22,
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34,

ETS TESTS STEEN EST SELTEESTETTESTTESS

Anvendt regnskabspraksis

Væsentlige regnskabsmæssige skøn
Segmentoplysninger Koncern
Nettoomsætning

Driftsomkostninger
Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Urealiseret gevinst og tab

Realiseret gevinst og tab

Skat af årets resultat

Resultat pr. aktie

Udbytte

Langfristede aktiver

Igangværende arbejder

Kortfristede aktiver

Likvide beholdninger

Aktiekapital

Realkreditlån

Finansieringsinstitutter

Udskudt skat

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Kortfristede forpligtelser

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Operationel leasingforpligtelse
Garanterede lejeindtægter

Køb af virksomheder

Finansielle risici og finansielle instrumenter
Nærtstående parter

Ny regnskabsregulering

Begivenheder efter balancedagen

Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

 

TW Jeudan Årsrapport 2010 | Noer

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2010 for hen-
holdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU
samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnote-
rede selskaber, jf. IFRS bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregn-
skabsloven.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet opfylder tillige
International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af ASB
(International Accounting Standards Board).

Med henblik på i moderselskabets balance bedre at afspejle realite-
terne i moderselskabets tilgodehavender hos tilknyttede selskaber,
har selskabet valgt at præsentere den del af tilgodehavender fra til-
knyttede selskaber, som forventes at forfalde efter mere end et år som
langfristede finansielle aktiver, hvor det tidligere indgik i kortfristede
tilgodehavender. Der er foretaget tilpasning af sammenligningstallene
pr. 31. december 2009. Ændringen har pr. 1. januar 2009 bevirket, at
tilgodehavender hos tilknyttede selskaber under kortfristede aktiver
er reduceret med t.DKK 664,033 fra t.DKK 1.354.844 til t.DKK
690,811. Tilsvarende er tilgodehavende hos tilknyttede selskaber
under finansielle langfristede aktiver forøget fra t.DKK 0 til t.DKK
664.033. Ændringerne har ikke påvirket andre regnskabsposter i
resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse samt balance.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af
historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangvæ-
rende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtel-
ser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2010 er aflagt i
overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS)
samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder før regnskabsår, der
begynder 1. januar 2010.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk-
ningsbidrag for 2010 har ikke medført ændringer i regn-
skabspraksis.

Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er
omtalt i note 32.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de
selskaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end
50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende ind-
flydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabspo-
ster med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne
transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender.
Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.

Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind-
regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Solgte sel-
skaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afstå-

pen nnen kgn tu bo rare stø ravnene arsen arrene NNE Bones ra men vu ng nonsens

elsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede
eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter
de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det
erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der
direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen indregnes direkte i
resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er
betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten
af disse reguleringer til dagsværdi.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres som
forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige værdi af
nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til
salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen som realiseret
gevinst og tab.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til
transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og
andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på
balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valuta-
kursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen
på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resul-
tatopgørelsen som en finansiel post.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til
dagsværdien på afregningstidspunktet. Efter første indregning måles
de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen.

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes
iresultatopgørelsen jf. afsnittet om finansielle gældsforpligtelser.

Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeind-
tægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.

Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter)
indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og
omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets
udførelse.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende
vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag
af rabatter.

Driftsomkostninger

Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets drifts-
omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der
afholdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn
og gager samt afskrivning af materielle anlægsaktiver.

 

 

 

Natten  Jeudan Årsrapport 2010. 68

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Administrationsomkostninger

Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostnin-
ger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale, kontorholds-
omkostninger og afskrivning af materielle anlægsaktiver.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrø-
rende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtel-
ser, Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret.

Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes,
når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på
tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra
det pågældende selskab.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst
med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på
egenkapitalen og i anden totalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige
indkomst, reguleret for betalt acontoskat.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og -regler.

Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gælds-
metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og
skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat
opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte
aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.

Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Moder-
selskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktu-
elle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i for-
hold til disses skattepligtige indkomster.

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler
indregnes som udskudt skatteaktiv i moderselskabet. Udskudte skat-
teaktiver indregnes alene, hvis kriterierne for indregning er opfyldt.

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til
dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den
afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 75. Der anvendes ikke
uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.

Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten
"Urealiseret gevinst og tab".

1104084EogSN16114

Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første
indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende
projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles
efterfølgende til dagsværdi,

Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegræn-
set tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbe-
grænsede periode.

Driftsmateriel og inventar

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumule-
rede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt
denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forven-
tede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.

Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini-
strationsomkostninger.

Finansielle aktiver
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i
moderselskabets regnskab til kostpris.

Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets
genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i
datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der
er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere
i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år.
Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets hen-
holdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med fradrag
af sagsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilba-
gediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at
anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderin-
ger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er til-

" knyttet henholdsvis aktivet og den pengestrømsfrembringende enhed, og

som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.

Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds
genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi,
nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterføl-
gende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forud-
sætninger for den opgjorte genindvind-ingsværdi forhøjes henholdsvis
aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssige
værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den
regnskabsmæssige værdi, som aktivet eller den pengestrømsfrembrin-
gende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Kostprisen nedskrives tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end
der samlet set er indtjent i virksomheden siden moderselskabets -
erhvervelse af kapitalandelene.

 

(LOSRB)

manus

eudan Årsrapport 20

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til
kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssi-
ge værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til
denne lavere værdi.

Igangværende arbejder

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte
arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne acontofakturerin-
ger og nedskrivninger til imødegåelse af tab.

Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balan-
cedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entre-
prisekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som
forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale bud-
getterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis
de kan genindvindes.

Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil over-
stige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, ind-
regnes det forventede tab straks som en omkostning.

De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgode-
havender eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et
tilgodehavende eller en forpligtelse.

Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjene-
steydelser samt andre tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efter-
følgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel
værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede
tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.

Egenkapital
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedta-
gelse på generalforsamlingen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier ind-
regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i hen-
hold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når
Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller
faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt,at indfrielse af forpligtelsen
vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser og afledte
finansielle instrumenter
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen real-

 

 

 

mened mes rare

kreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene
optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente
dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af rentecaps eller
renteswaps for en længere periode. Herved opnås bl.a. en delvis
afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsren-
ten, da ændringer i markedsrenten over tid og under visse forudsæt-
ninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejen-
domme og de dertil tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med
modsat rettet fortegn.

Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter
(bortset fra driftskreditter), herunder afledte finansielle instrumenter
der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning
til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første
indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finan-
sieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til
dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen, tilsvarende måling af
investeringsejendomme.

Denne metode er bl.a. valgt for at tilvejebringe en indregnings-
overensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter
Koncernens opfattelse kan være visse økonomiske sammenhænge
mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien
for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finan-
sielle gældsforpligtelser.

Hvis finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinsti-
tutter ikke måles til dagsværdi, skal de måles til amortiseret kostpris,
hvilket vil medføre, at dagsværdireguleringer af de finansielle gælds-
forpligtelser ikke løbende afspejles i resultatopgørelsen, men tidligst i
forbindelse med hel eller delvis indfrielse af gælden. Tilsvarende
skulle finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige rentebe-
talinger have været indregnet i posten anden totalindkomst.

Renteswaps anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle
gældsforpligtelser, hvorfor dagsværdien heraf præsenteres sammen
med de finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsin-
stitutter, idet de anses som et samlet indbyrdes forbundet instrument.

Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes
i resultatopgørelsen under posten "Urealiseret gevinst og tab".

Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i
forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat-
opgørelsen under posten "Realiseret gevinst og tab".

Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig-
telser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Realiseret gevinst
og tab”.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld
til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amor-
tiseret kostpris.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår.
Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

sarnnonnaneønengsonrgant ung ung as nobas

 

 

 

Nlear - Jeudan Årsrapport 2010. XO7

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering
samt Koncernens og moderselskabets likvider ved årets begyndelse
og slutning og finansielle reserver ultimo året.

Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat
under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. | penge-
strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virk-
somheder fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende
solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før
finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i
driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalin-
ger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt
køb og salg af materielle og finansielle aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændrin-
ger i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og
omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån,
afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbe-
taling af udbytte.

Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskreditter.

Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplys-
ningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne økonomi-
styring.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og —for-
pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte
segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på
et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært akti-
ver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet
med Koncernens administrative funktioner, indkomstskatter og lign.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte
forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder,
tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender,
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmen-
tets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter,
deposita, igangværende arbejder, leverandører af varer og tjeneste-
ydelser samt anden gæld.

CD
sf
CD
[8]
[ik
ma
Q
LØ
C/
>
fr
GY
fra
PEN
Qi

 

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2010" samt alminde-
ligt anerkendte beregningsformler.

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat før kurs- og værdireguleringer/

gennemsnitlig egenkapital

Forrentning af egenkapital (ROE)

Egenkapitalandel

Rentedækning

Udbytte pr. aktie (DPS)

Indre værdi (BV)

Kurs/indre værdi (P/BV)

Resultat pr. aktie (EPS)

EBIT pr. aktie (EBITPS)

EBVAT pr. aktie (EBVATPS)

Price Earnings (PE)

Pengestrøm pr. aktie (CFPS)

 

 

"Gennemsnitlig "egenkapital

… Egenkapital, ultimo x 100

Passiver i alt, ultimo

EBIT + finansielle i indtægter

— Finansielle omkostninger

" Udbytteprocent x aktiens pålydende

 

 

Egenkapital, ultimo
Antal aktier, ultimo

Børskurs
nn
Indre værdi

Årets resultat
Gennemsnitligt antal udvandede aktier

Resultat før finansielle poster (EBIT)

 

—( Gennemsnitligt antal udvandede aktier

"Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
——— Gennemsnitligt antal udvandede aktier

Børskurs

EPS

Pengestrømme fra driften

 

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

 

 

SE

BØD DOV

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skøn-
nes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæg-
gelsen, Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn
på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet,
eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller
efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn-
skabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på
årsregnskabet.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne
føres over resultatopgørelsen.

Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår,
korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser.
Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som
Jeudan pt. anser som mest velegnet til værdiansættelsen.

Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsistent gennem
flere år, indeholder følgende hovedelementer:

1+  Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration

= Nettoresultat (sum af 1 til 5)

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)
7% Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

1. Årlige lejeindtægter.

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det
kommende år. For ledige arealer er markedslejen anslået. Der med-
tages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og var-
meregnskaber.

2. Regulering til markedsleje

I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er højere eller
lavere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, reguleres
den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.

3. Driftsomkostninger

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter bl.a.
skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse,
ejendomsservice, forsyning etc.

4. Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs-
ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af
kontraktsvilkårene. Til udvendig vedligeholdelse hensættes på

1104084EFogSN16116

erhvervsejendomme årligt gennemsnitlig DKK 30 pr. m?, Der hen-
sættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse
udgifter afholdes af kunderne.

Før så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejelo-
ven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser
til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m?.

5. Administration

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret
på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnit-
ligt hensat 2% af lejeindtægterne.

6. Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklin-
gen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels
erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i — og
vurderinger af — den enkelte ejendoms forhold.

For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan
bl.a. følgende kilder:

-… Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, penge- og real-
kreditinstitutter samt ejendomsinvestorer. | denne proces kan
Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer
før de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer
Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af
andre investorer.

- Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samar-
bejdspartnere (realkredit og pengeinstitut). I forbindelse hermed
gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt
ejendom. Yderligere afholder direktionen møde med de finan-
'sielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor bl.a. prisudviklingen
på investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. igennem
en længere årrække — også i 2010 — har institutternes vurderinger
i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans
egne vurderinger og anskaffelsessummer på nyinvesteringer.

- Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmæg-
lervirksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt
andet udviklingen i ejendomspriserne.

Disse kilder kombineret med Jeudans øvrige observationer på ejen-
domsmarkedet og den enkelte ejendoms forhold, danner grundlaget
for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.

7. Refusionssaldi
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt
indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligregulerings-
lovens 88 18 og 22.

8. Korrektioner til dagsværdien

Der kan ske korrektion til den beregnede dagsværdi i form af reser-
vationer (fradrag) til forestående væsentlige renoverings- og ombyg-
ningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk
trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjem-
faldsforpligtelse eller lignende.

Nloiar . Jeudan Årsrapport 2010. 0

 

 

Årsrapport 2010. Noer

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN (FORTSAT)

Målingen af Koncernens ejendomme har for 2010 resulteret i en
samlet opskrivning på DKK 293 mio. Ejendommene er værdiansat til
et gennemsnitligt afkast på 5,2% mod 5,4% i 2009.

Nedenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkastprocenter
på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m?2,

 

 

 

 

Gennem- Gennem-
Andel af snitligt snitlig pris
Interval for anvendte afkastprocenter RENEE …… porte- følje afkast
Afkastprocent: Over 8,00% — i 0,20% 9,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

Afkastprocent: 7,50% til 8,00% 3,90%

Afkastprocent: 7,00% til 7,49% 230% i
Afkastprocent: 6,50% til 6,99% i TX

Afkastprocent: 6,00% til 6,49% i 7,60% i
Afkastprocent: 5,50% til 5,99% . … 3 0

Afkastprocent: 5,00% til 549% — — 45,70%

Afkastprocent: < 4,99% EEEEE NERE — 36,30%

Samlet for porteføljen 100,00%

 

Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes primært af
de fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæt-
ter løbende afkastkravet til de enkelte ejendomme bl.a. ud fra

. udviklingen i markedsforholdene for den pågældende
ejendomstype

. udviklingen i det generelle renteniveau

. erfaringer med årets køb og salg

. ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret-
ningsmæssige segmenter. Segmentet "Investeringsejendomme"
omfatter investering i og udlejning af kontor- og detailejendomme
primært i Storkøbenhavn. Segmentet "Service" leverer ejendomsre-
laterede serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.

Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregnings-
priser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjene-
steydelser mv.

 

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabel 19
på side 83. Tabellen viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen,
indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m? ved ændring i afkastpro-
centen i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkast-
procenten på 0,5%-point vil ejendommenes dagsværdi falde med
DKK 1.246 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point
medføre en stigning i dagsværdien på DKK 1.533 mio.

Bortset fra en enkelt ejendom med en regnskabsmæssig værdi på
DKK 7 mio. er samtlige Koncernens investeringsejendomme belig-
gende i Danmark. Koncernens ejendomsportefølje er primært
beliggende i det strategiske fokusområde Storkøbenhavn, hvorfor
Koncernen ikke har en geografisk segmentopdeling.

Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10% af
Koncernens samlede nettoomsætning.

 

 

Nlcir  Jeudan Årsrapport 2010. MM

 

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN (FORTSAT)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Investerings-  iInvesterings-
ejendomme ejendomme Service Service Segmenter Segmenter
2010 2009 2010 2009 2010 2009
Nettoomsætning til eksterne kunder 725.681 557.222 289.732 186.528 1.015.413 743.750
Nettoomsætning mellem segmenter 1.797 1.394 108.845 110.870 110.642 112.264
Nettoomsætning 727.478 558.616 398.577 297.398 1.126.055 856.014
Driftsomkostninger -144.087 -117.748 -363.268 -263.237 -507.355 -380.985
Bruttoresultat 583.391 440.868 35.309 34.161 618.700 475.029
Administrationsomkostninger -56.934 -41.739 -11.829 -11.557 -68.763 -53.296
Finansielle poster, netto -295.014 -231.482 1.871 2.269 -293.143 -229.213
Urealiseret gevinst og tab 520.034 -23.889 0 0 520.034 -23.889
Realiseret gevinst og tab -468.928 110.217 0 Q -468.928 110.217
Segmentresultat 282.549 253.975 25.351 24.873 307.900 | 278.848
Ikke-fordelte finansielle poster netto
Resultat før skat
Skat af årets resultat
Årets resultat
Segment aktiver 14.113.129 12.996,125 985.888 672.460 15.099.017 13.668.585
Ikke-fordelte aktiver
Aktiver i alt
Segment forpligtelser 8.644.075 7.685.463 914.004 620.758 9.558.079 8.306.221
Ikke-fordelte forpligtelser —
Forpligtelser i alt
Tilgang af langfristede materielle aktiver 845.931 3.238.730 22.215 5,842
Afskrivninger 4.920 3.460 6.116 4.554
Årets regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 2.723 3,829 50 -24
Intern Intern
Segmenter Segmenter eliminering eliminering Koncern Koncern
2010 2009 2010 2009 i alt 2010 i alt 2009
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.015.413 743.750 0 0 1.015.413 743.750
Nettoomsætning mellem segmenter 110.642 112.264 -110.642 -112.264 0 0
Nettoomsætning 1.126.055 856.014 -110.642 -112.264 1.015.413 743.750
Driftsomkostninger -507.355 -380.985 102.814 101.276 -404.541 -279.709
Bruttoresultat 618.700 475.029 -7.828 -10.988 610.872 464.041
Administrationsomkostninger -68.763 "53.296 2.622 3.718 66.141 -49.578
Finansielle poster, netto -293.143 -229,213 0 -5 -293.143 -229,218
Urealiseret gevinst og tab 520.034 "23.889 0 0 520.034 -23.889
Realiseret gevinst og tab -468.928 110.217 0 0 -468.928 110.217
Segmentresultat 307.900 278.848 -5.206 "7.275 302.694 271.573
Ikke-fordelte finansielle pøster netto 3.017 -3.881
Resultat før skat 305.711 267.692
Skat af årets resultat -76.917 -65.670
Årets resultat 228.794 202.022
Segment aktiver 15.099.017 — 13.668.585 -937.498 -638.108 14.161.519 13.030.477
Ikke-fordelte aktiver 42.370 39.240
Aktiver i alt 14.203.889 13.069.717
Segment forpligtelser 9.558.079 8.306.221 -861.320 -579,849 8.696.759 7.726.372
ikke-fordelte forpligtelser 1.123.706 2.061.888
9.820.465 9.788.260

Forpligtelser i alt

 

1104084EogSN16117

 

MR  Jeudan Årsrapport 2010 | Noter

    

4. NETTOOMSÆTNING

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
— . i ….… 2020 2009 2010 2009
Lejeindtægter fra Investeringsejendomme . 711.303 553.401 247.848 mn — 200.512 "

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

Andre indtægter | fra 2 vesteringsejendomme Re ' . mee — 14.378 38
— 226.123 He 0 0
; omsæt HENNE 63.609 40,359 0
Nettoomsætning ialt | 1.015.413 743.750  s248.405 |

 

 

For Jeudan Servicepartner A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 135.232 (2009: t.DKK
121.969). Heraf andrager avance t.DKK 17.807 (2009: t.DKK 20.407).

I forbindelse med udlejningen af investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte
til kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Direkte viderefakturering til kunder 126.964 80.028 47.518 32.132
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
5. DRIFTSOMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab

2010 | 2009 … 2000 2009

   
   
 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Driftsomkostninger Investeringsejendomme … 142.2900 52,20 i 38565
Driftsomkostninger Service NEN 262. 21 00 I "163. 355 EEN 0 0
Driftsomkostninger i alt . 404. 541 279.709 52.207 38.565
Direkte driftsomkostninger ikke udlejede BENE
Investeringsejendomme … 3.060 1.541 3.060 1.541
6. PERSONALEOMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab

2010 2009 2010  — K2009
Bestyrelseshonorar 185 1.875
Gager og lønninger 166.707 136.014
Bidragsbaserede pensioner 13.342 12.178

 

 

 

fra offentlige myndigheder

 

 

 

1830
Personaleomkostninger i alt ………… 180.292 148.601

Andre omkostninger t til social sikring

 

 

Personaleomkostninger: er fordel!
Driftsomkostninger 133.540 108.031

 

 

 

 

 

 

 

 

Administrationsomkostninge … c 46.752 40.570
Personaleomkostninger i alt 180.292 148.601
Gennemsnitligt antal beskæftigede 383 334

 

 

 

 

 

 

fred

-

—

omen gode

6. PERSONALEOMKOSTNINGER (FORTSAT)

Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således:

Niater  Jeudan Årsrapport 2010

bong venn se va uvavonuvupn noen

uauonn Konnan

 

 

 

 

 

Bestyrelse Direktion
2010 2009 EN 2010 2009
Bestyrelseshonorar 1.875 1.875 Q Q
Gage 0 0 4.216 3.816
Individuelt gagetillæg 0 0 1.000 1.200
Vederlag i alt 1,875 1.875 5.216 5.016

 

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår.
Opsigelsesvarslet udgør 18 måneder fra Selskabets side og 8 måne-
der fra direktionens side.

I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske
person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end
50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme
fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræ-
senterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker en
udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en periode

på tolv måneder, kan direktionen inden én måned efter meddelelsen
om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter generalforsamlin-
gen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin
stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på godtgø-
relse svarende til summen af de månedlige lønninger, som direktionen
ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på
vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

7. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Lovpligtig revision 746 673 201 194
Andre erklæringer med sikkerhed, emission 1.035 0 1.035 0
Andre erklæringer med sikkerhed 0 8 0 8
Skatterådgivning, køb af selskab 0 653 Q 0
Skatterådgivning, øvrigt 86 0 86 0
Andre ydelser, køb af selskab 0 375 0 0
Andre ydelser, øvrigt 209 119 207 119
Honorarer i alt 2.076 1.828 1.529 321
8. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER
Moderselskab
2010 2009
Nedskrivning af tilgodehavende i tilknyttet selskab drivning af kostpris -331.563 o
-331.563 0

Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt

 

8

fre
ford

04084EogSN16.

me

 

Ud Jeudan Årsrapport 2010 [RE

   

9. FINANSIELLE INDTÆGTER

Koncern Moderselskab

   
  

indestående mv.

 
 

 

 

 

An r jelle indtægter 5
Finansielle indtægterialt

 

De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.

10. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
me 2010 2009 — 2010 2009
Renter af gæld til tilknyttede selskaber | . - - 0 9.151 5.891
Renter af gæld til finansieringsinstitutter BEEN 59,792 40.460 28.247
Renter af gæld til realkreditinstitutter ' 249.034 228. 85.551 85,650
Øvrige finansielle omkostninger | … mk 37 208 190 105
— 309.203 273.784 135.352 119.893

 

Heraf indregnet på igangværende projekter .
investeringsejendomme | En 712.478 | 735.515 -12.478

296.725 238.269 — 122.874 —— 119.893

 

   

Finansielle omkostninger i alt

De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, bortset fra renter af gæld til tilknyttede selskaber samt
driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris.

Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt i regnskabsårets
afholdte omkostninger og en rentesats på 5,0% p.a. (2009: 5,0% p.a.).

11. UREALISERET GEVINST OG TAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

2010 2009 2010 2009
Opskrivning investeringsejendomme 672.088 252.355 296.038 49.953
Nedskrivning investeringsejendomme -379.099 -194.396 -118.056 -57.863
Regulering investeringsejendomme 292.989 57.959 177.982 -7.910
Opskrivning finansielle gældsforpligtelser -18.215 -31.468 -1.251 -11.596
Dagsværdiregulering af renteswaps eee 245.260 50.380 67.849 2.458
Regulering finansielle gældsforpligtelser En 227.045 | 781.848  , 66.598 -9.138

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Urealiseret gevinst og tab i alt mer 520.034 ==  -23.889 244.580 17.048
12. REALISERET GEVINST OG TAB
Koncern Moderselskab
— . 2010 2009 2010 2009
Gevinst/tab ved salg af ejendomme o 711.173 ==

 

 

 

 

 

 

Gevinst/tab på finansielle gældsforpligtelser — 135.362 139.513
Låneomkostninger mm. RENEE es nr -25,145 2.027
Realiseret gevinst og tab i alt -468.928 110.217 | -152.713.

 

 

 

 

 

 

 

13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

round sun

Naar | Jeu

 

Presen

dan Årsrapport 2010 TB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Køoncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Aktuel skat 25.830 16.188 9.246 -6.392
Udskudt skat 51.087 49.909 15,707 15.351
Skat af årets resultat 76.917 66.097 24.953 8.959
Regulering vedrørende tidligere år 0 427 o -2.135
Skat af årets resultat i alt 76.917 65,670 24.953 6.824
Skat af anden totalindkomst i alt o Q 0 0
i Skat af egenkapitalposteringer i alt 0 0 0 0
| Koncern Moderselskab
! Afstemning af skatteprocent 2010 2009 2010 2009
' Selskabsskatteprocent 25,0 25,0 25,0 25,0
| Skatteeffekt af:
; Ikke skattepligtige indtægter og fradrags-
; berettigede omkostninger 0,2 -0,3 71 -16,0
' Rentebeskæring i tilknyttede selskaber 0,0 0,0 12,5 0,0
f Udbytte/nedskrivning tilknyttede selskaber - - -63,8 0,0
| Regulering aktuel skat vedrørende tidligere år 0,0 -0,2 0,0 -2,1
| Effektiv skatteprocent 25,2 24,5 -19,2 6,9
|
'
t
i
14. RESULTAT PR. AKTIE
Koncern
' 2010 2009
Årets resultat (t.DKK) 228.794 202.022
Gennemsnitligt antal aktier 9.838.677 7.171.566
Gennemsnitligt antal egne aktier -7.308 -2.733
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 9.831.369 7.168.833
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Gennemsnitligt antal aktier, udvandet 9.831.369 7.168.833
Resultat pr. aktie i DKK (EPS) 23,27 28,18
Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) 23,27 28,138

 

15. UDBYTTE

20. april 2010 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne påt.DKK afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 6. april 2011

78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie. I april 2009 blev der udbetalt forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag.

udbytte på t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det
ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2010.

; For regnskabsåret 2010 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 6. april 2011 er

| 116.451, svarende til DKK 11,0 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte registreret i Selskabets ejerbog.

for 2010. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter

1104084EogSN16119.

 

MIG Jeudan Årsrapport 2010 | Noiør

16. LANGFRISTEDE AKTIVER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Igang-
værende
projekter Drifts-
Investerings- investerings- materiel og
Koncern ejendomme ejendomme inventar Udlån
— 7.514.995 000. 712888 45.156
— 1.201.566 00 337.7465 11.153 (
Tilgang, forbedring . i 2.164 — 00 000 0 —
Tilgang, virksomhedsovertagel: E — — 2.035 000 — 221 0
Overførsel i 753.463 0 CEN
Afgang Eee — 1.068 -2.943 0.
Kostpris 31. december 2009 — 11.506.120 53.587 .
Op-/nedskrivninger 1. januar 2009 —— —— 1,132.903 0 0
Årets op-/nedskrivninger i 102.007 |Éo…— 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 407 (o — 0
Afgang op-/nedskrivninger i . 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2009 … 1.190.863 . o 0
Afskrivninger 1. januar 2009 — EN 13588 — 18.096 0
Tilgang, virksomhedsovertagelse i il ml 11 (SR
Årets afskrivninger i 7.655 0 —
Afgang — -1.774 (…
Afskrivninger 31. december 2009 . 23.988 CEN
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2009 29.599 0
… 3.460
Administrat 0
Årets afskrivninger i alt i EN 3.460
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver o i N —
Kostpris 1. januar 2010 11.506.120 |
Tilgang, køb 819.572 KE
Tilgang, forbedring 26.359 o
Tilgang, udlån 0 0 0 2.156
Overførsel — 420.620 -420.620 0 0
Afgang -342.493 0 -15.745 -20
Kostpris 31. december 2010 — 12.430.178 189.528 69.072 2.136
Op-/nedskrivninger 1. januar 2010 1.190.863 0 o 0
Årets op-/nedskrivninger 308.504 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -15.515 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 239 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2010 1.486.043 É…1 0
Afskrivninger 1. januar 2010 ( 23.988
Årets afskrivninger Ke 0 10.595
Afgang eee EN | 10.314
Afskrivninger 31. december 2010 24.269
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2010 44.803 '
Afskrivninger indregnet således: — —
Driftsomkostninger — . 4920 6.350
Administrationsomkostninger — | i 4.245
Årets afskrivninger ialt | —— 10.595
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 i 8.786

 

[investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på

t.DKK 20,303 (31. december 2009 t.DKK 16.976).

 

 

 

 

fr

venguvvspovnnnnanegene rue

fre

 

ton

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

Nlotiar | Jeudan Årsrapport 2010. 07

BM UN udsug Ned ou DoM Onan BLL GUD UNGE LOD Say

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Igang-
værende Kapital- Tilgode-
projekter Drifts- andele i havende hos
Investerings- investerings- materiel og tilknyttede tilknyttede

Moderselskab | ejendomme ejendomme inventar selskaber selskaber
Kostpris 1. januar 2009 2.693.465 25.415 17.895 1.091.722 664.033
Tilgang, køb 1.187.527 87,903 3.396 58.568 0
Tilgang, forbedring 406 0 0 0 Q
Tilgang, udlån 0 0 0 0 132.578
Overførsel 56.234 -56.234 0 i 0
Afgang -59 -5.671 -1.646 0 0
Kostpris 31. december 2009 3.937.573 51.413 19.645 1.150.290 796.611
Op-/nedskrivninger 1. januar 2009 551.896 0 0 -100.795 0
Årets op-/nedskrivninger 13.824 0 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -21.734 0 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger 0 o 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2009 543.986 oa (||. -100.795 (
Afskrivninger 1. januar 2009 11.829 0 5,855 0 o
Årets afskrivninger 2.539 0 2.897 0 0
Afgang -29 o -827 0 0
Afskrivninger 31. december 2009 14.339 0 7.925 o 0
Regnskabsmæssig værdi 31. dec. 2009 4.467.220 51.413 11.720 1.049.495 796.611
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.539 0
Administrationsømkostninger 0 2.897
Årets afskrivninger i alt 2.539 2.897
Kostpris før fuldt afskrevne aktiver 0 2.519
Kostpris 1. januar 2010 3.937,573 51.413 19.645 1.150.290 796.611
Tilgang, køb 720.310 141.923 8.992 9.585 0
Tilgang, forbedring. ” 5.487 0 0 0 0
Tilgang, udlån 0 o 0 0 523,428
Overførsel 58.165 -58.165 0 0 0
Afgang -300.593 -3.491 0 0
Kostpris 31. december 2010 4.420.942 135.171 25.146 1.159.875 1.320.039
Op-/nedskrivninger 1. januar 2010 543.986 0 0 -100.795 0
Årets op-/nedskrivninger 211.586 0 0 0 -331.563
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -33,604 0 0 o 0
Afgang op-/nedskrivninger -16 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2010 721.952 0 0 "100.795 "331.563
Afskrivninger 1. januar 2010 14.339 0 7.925 0 o
Årets afskrivninger 3180 0 3.999 0 0
Afgang 0 0 -2.053 0 0
Afskrivninger 31. december 2010 17.519 o 9.871 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. dec. 2010 5.125.375 135.171 15.275 1.059.080 988.476
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 3.180 0
Administrationsomkostninger 0 3.999
Årets afskrivninger i alt ” 3.180 3.999
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 3.934

 

I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK 10.120 (31. december 2009 1.DKK 10.133).

Cu
HS
CD
CO
på
=

ZogSN16120

 

 

 

m8 Je

 

dan Årsrapport 2010 | Né

    

16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

Ejerandel og
Selskabs- stemme-
Kapitalandele i tilknyttede selskaber

  
 

Hjemsted

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jeudan | A/S

Jeudan II A/S — .

Jeudan | A/S …

Jeudan IV A/S H Københ

Jeudan V A/S i ” København

Jeudan VI A/S i ml København

Jeudan VILA/S København

Jeudan VII A/S — København

Jeudan Servicepartner A/S — En — Rødovre . i EN

 

Bortset fra erhvervelse af Jeudan VIII A/S har der ikke været ændringer i 2010. Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S

17. IGANGVÆRENDE ARBEJDER

Koncern Møoderselskab
2010 2009 2010 <<. 2009

 

 

 

Salgsværdi af udførte arbejder | 00 135232 121.969 É…— 0
Foretagne acontofaktureringer . ……… 7128.884 … -112,825 0 0

igværende arbejder i alt … . 6.348 . 9.144

 

Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder,
og acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde,

18. KORTFRISTEDE AKTIVER

De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser samt andre tilgodehavender svarer til deres dagsværdier.
Regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:

 

 

Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Årets regulering indregnet i resultatopgørelsen, tab 2.773 3.805 1.045 832

 

Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne,
Der er ikke væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne eller hvorpå der er nedskrevet til tab.

Der foretages direkte nedskrivning af tilgodehavender, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte kunders betalingsevne er for-
ringet, f.eks ved betalingsstandsning, konkurs eller lignende. Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Den regnskabsmæs-
sige værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering kan opgøres således:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
MER . Em — 2010 2009 2010 2009
Hensat til tab 1. januar 2010 — : i 10.073 489 — 1.067
Årets konstaterede tab — ml — 4.096 "2.524 — … 877 797
Tilgang ved køb af tilknyttet selskab — 3.973 — — - ——
Årets hensættelser til dækning af tab 2.773 3.805 1.045 82

 

 

Hensat til tab 31. december 2010 8.750 10.073 1,270 1.102

 

 

 

Nletiar Jeudan Årsrapport 2010. MØD

Aduoa uten bud wenn É, É: Brun UDV EDSENE  vØønan

19. LIKVIDE BEHOLDNINGER

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Frie likvide beholdninger 3.454 2.338 272 258
Deponeringer 0 451 0 329
Likvide beholdninger i alt 3.454 2.789 272 587

 

Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed. De regnskabsmæssige værdier
svarer til aktivernes dagsværdier.

 

i 20. AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalen består af 10.586.445 aktier å DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke
knyttet særlige rettigheder til aktierne.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Moderselskab
2010 2009

Aktiekapital 1. januar 756.175 709.663

Emission, kontant indbetalt 302.470 46.512
. Aktiekapital 31. december 1.058.645 756.175
|
|
' Antal Købs-/salgspris % af aktiekapital
| Egne aktier 2010 2009 2010 2009 2010 2009
|

Beholdning 1. januar 0 5.466 0 2.612 0,00% 0,08%
' Tilgang EN 14.616 16.900 5.994 7.345 0,01% 0,24%
Afgang 0 -22.366 0 -9,957 0,00% -0,32%

Beholdning 31. december 14.616 0 5,994 0 0,01% 0,00%

 

Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier, men kan hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt opkøbe mindre
' aktieposter.

21. REALKREDITLÅN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

2010 2009 2010 2009

Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 6.778.426 6.234.645 2.312.679 2.565.461
Gælden forfalder til betaling således:
| Inden for et år fra balancedagen 68,386 90.975 32.504 45.294
| Mellem et og to år fra balancedagen 69,861 85,146 33.240 37.722
| Mellem to og tre år fra balancedagen . 71.370 89.528 33.993 40.291
| Mellem tre og fire år fra balancedagen 72.911 114.093 34,763 62.972
] Mellem fire og fem år fra balancedagen 74.487 118.157 35.550 65.076
| Efter fem år fra balancedagen 6.697.275 5.649.386 2.216.601 2.256.320
Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter 7.054.290 6.147,285 2.386.651 2.507.675
| Dagsværdiregulering af gæld . -31.211 9.940 -6.730 31.684
| Dagsværdi af renteswaps -244.653 77.420 "67.242 26.102

Realkreditlån i alt 6.778.426 6.234,645 2.312.679 2.565.461

Gælden er indregnet således i balancen:

Langfristede forpligtelser 6.710.014 6.144.169 2.280.173 2.520.572

Kortfristede forpligtelser 68.412 | 90.476 32.506 44.889

Realkreditlån i alt 6.778.426 6.234.645 " 2.312.679 2.565.461

 

Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende
| obligationer. Dagsværdi af renteswaps opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.

| 1104084rogSN16121

 

TD Jeudan Årsrapport 2010 | Nora

ft au tre ege 2 Orne aner mn er reunnrsnngsnne sogns sug Done tresserne ge agree vega go erne rør eee nr

22. FINANSIERINGSINSTITUTTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
2010 0 2009 2010 2009

Gæld til finansierings El 481.356 848.544 481.356
Driftskreditter — |. 2 2.025.234 826.472 466.703.
Finansieringsinstitutter i alt — " 1.950.916 2.506.590 1.675.016 948.059
Gælden forfalder til betaling således: . ml — — …
Inden for et år fra balancedagen — 11612297 2.059.934 —— 885.329 501,403
Mellem et og to år fra balancedagen . 57.043 34700 57.043 34.700
Mellem to og tre år fra balancedagen —— 57.642 32.200 57.642 32.200
Mellem tre og fire år fra balancedagen 57.589 32.200 — 57.589 32.200 —
Mellem fire og fem år fra | balancedagen Eee 56.393 0.1 32. 2.200 56.393 32.200 —
Efter fem år fra balancedagen —— 554.303 296.100 554.303 296.100

"1.944.199 2.487.334 1.668.299 928.803
Dagsværdiregulering 2 af af gæld EN o Mn o 0 NEN 0
Dagsværdi af renteswaps — i Nee 6 717 EN 19.256 6.77 — 19.256
Finansieringsinstitutter i alt — 1.950.916 2.506.590 1.675, 016 948.059
Gælden er indregnet således i balancen —— — —
Langfristede forpligtelser 788.422 442.674 788.422 442.674
Kortfristede forpligtelser 1.162.494 2.063.916 886.594 505.385
Finansieringsinstitutter i alt 1.950.916 2.506.590 1.675.016 948.059

 

 

Gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi og opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktu-
elle renteniveau. Driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi.

I driftskreditter indgår bridgefinansiering med DKK 652 mio. (2009: DKK 1.727 mio.).

Bridgefinansieringen indfries i 1. kvartal 2011 blandt andet gennem optagelse af realkreditlån i de erhvervede ejendomme.

23. UDSKUDT SKAT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

2010 2009 2010 2009
Udskudt skat 1. januar 702.848 464.788 65.941 50.590
Tilgang ved køb af tilknyttet selskab 0 188.151 - -
Øvrige reguleringer 2,545 0 - —…
Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 51.087 49.909 15.707 15,351
Udskudt skat 31. december 756.480 | 702.848 81.648 65.941
Udskudt skat vedrører: — men En mi
Investeringsejendomme — — 916.927 839.098 243. 637 203.124
Andre anlægsaktiver in EN -305 1.450 0 as 506
Finansielle gældsforpligtelser —— 154.060 132,13 -160.179 -137,559
Øvrige . "6.082 5.577 — 72.025 -130
Udskudt skat 31. december —— 756.480 702.848 81.648 65.941
Udskudt skat ved køb af tilknyttet selskab vedrører: NEN …
Investeringsejendomme 0 …… 191. 1.060 —
Andre anlægsaktiver É -122 MENE
Finansielle gældsforpligtelser 0 -1.850 —
Øvrige od -937

0 188.151

 

 

 

 

 

Nkxiar Jeudan Årsrapport 2010. HPA

 

 

04

24. LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1104084EogsSN1

Koncern Moderselskab

2010 2009 2010 2009
Vedligeholdelsesforpligtelser 1. januar 4.860 4.984 3.307 3.610
Anvendt i året -651 -1.200 -430 -1.063
Hensat i året 988 1.076 760 760
Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme 368 0 368 0
Vedligeholdelsesforpligtelser 31. december 5,565 4.860 " 4.005 3.307
Forpligtelsen er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 5,506 4.800 3.983 3.287
Kortfristede forpligtelser 59 60 22 20
Vedligeholdelsesforpligtelser i alt 5,565 4.860 4.005 3.307

 

25. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER

u

De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld svarer til

forpligtelsernes dagsværdier.

26. PANTSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i
Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 12.137.127
(2009: t.DKK 11.391.416) hvoraf t.DKK 94.911 (2009: t.DKK 216.046)
er i Koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i
alt t.DKK 4.654.078 (2009: t.DKK 3.625.610).

Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949
berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr. nr.
1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi
udgør pr. 31. december 2010 t.DKK 160.476.

FLH A/S under konkurs har sagsøgt Jeudan III A/S og syv andre selska-
ber med krav om, at disse solidarisk skal betale DKK 20 mio., og taget
forbehold for at forhøje påstanden væsentligt. Kravet vedrører Jeudan
lil A/S" spaltningshæftelse i forbindelse med ophørsspaliningen af SH
Investering A/S. Det kan ikke udelukkes, at Jeudan III A/S senere kan
blive mødt med yderligere krav som følge af spaltningshæftelsen. De sel-
skaber, der har deltaget i spaltningen, hæfter solidarisk for forpligtelser,
der bestod på tidspunktet for spaltningsplanens offentliggørelse, dog
højest med et beløb svarende til den tilførte eller resterende nettoværdi
idet enkelte selskab på dette tidspunkt. Den tilførte nettoværdi i Jeudan
Il A/S udgjorde i henhold til spaltningsregnskabet pr. 1. juli 2007 DKK
101 mio.

AD
Ra

12

GY

Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende Torvehallerne
på Israels Plads for t.DKK 1.371 (2009: t.DKK 0).

Jeudan A/S har i forbindelse med salget af en ejendom afgivet garanti over-
for køber af ejendommen for en lejekontrakt, hvor kunden er gået konkurs.

Lejekontrakten er omfattet af statsgarantien i Bankpakke 1 og Jeudan
A/S har anmeldt et krav i konkursboet. Jeudan A/S har drøftelser
med Finansiel Stabilitet A/S om betaling af leje under statsgarantien
og Jeudans tabsbegrænsningspligt. Af forhandlingsmæssige årsager er
Jeudans vurdering af en tabsrisiko ikke oplyst.

Jeudan A/S forventer, at det beløb, som skal betales til køberen af ejendom-
men i henhold til garantien, i al væsentlighed modsvares af det beløb, Jeudan
A/S vil modtage under garantien i Bankpakke 1. Tabsrisikoen er beskeden
og ikke væsentlig for Selskabets og Koncernens finansielle stilling.

Jeudan || A/S har tegnet garanti vedrørende grundkøb for t.DKK 400
(2009: t.DKK 0).

Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK
945 (2009: t.DKK 1.267).

Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan | A/S til Jeudan VIII A/S
er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede
momstilsvar, der pr. 31. december 2010 andrager t.DKK 0.

 

2%, Jeudan Årsrapport 2010 | Noer

Bean typer terne FETEPEE SELE TTT ESF PEST REDE TESTEDE: reen feet mogens unge bouvnnnngne STEDE snu une nus pong unnne.00600. barne

  

27. OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE

For årene 2011-2012 har Koncernen indgået operationel leasingaftale vedrørende leasing af driftsmateriel. Leasingkontrakten er indgået med
fast leasingydelse, og aftalen er uopsigelig inden for den nævnte periode.

Koncern Moderselskab

 

 

  

 

Forfalder inden for 2-5 år
Forfalder efter 5 år

 

Leasingforpligtelse i alt i

 

 

oo

Årets leasingforpligtelse i ndregnet i resultatopgørelsen NE 103 34 0

28. GARANTEREDE LEJEINDTÆGTER

Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens
side, På baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2028 opgøres således:

Koncern Moderselskab
— 2010 2009 2010 2009

 

Forfalder Inden for 1 år 126.578 13618 3

 

 

 

 

 

 

Forfalder inden for 2-5 år HEE 561.527 360.413 —— — 228.236  =… 115.381
Forfalder efter 5 år ' Ni 2.402.239 576.268
Garanterede lejeindtægter i alt 3.090.344 743.065

 

 

 

 

 

 

Årets garanterede lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 71383 553.401 247.848 200.512

 

 

Nite ; Jeudan Årsrapport 2010. 128

ør u nm & na. BTETTTYTTERNIS maonne

29. KØB AF VIRKSOMHEDER

Koncernen har ikke erhvervet nogen virksomheder i 2010.

I 2009 erhvervede Koncernen Jeudan VI A/S:

 

 

Over- Over-
Over- taget taget Købs-
Primær tagelses- ejer- stemme- vederlag
| Navn aktivitet tidspunkt andel % andel % t.DKK
Jeudan VI A/S Kontorejendomme 4, november 2009 100 100 58.568

 

Jeudan Vi A/S

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabsmæssig Regulering Dagsværdi

værdi til dagsværdi ialt

Investeringsejendomme” 2.035.000 o 2.035.000
Driftsmateriel og inventar 210 0 210
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 2.339 0 2.339

Andre tilgodehavender 3.759 0 3.759
Periodeafgrænsningsposter, aktiv 4.084 0 4.084
Finansieringsinstitutter -1.731.415 0 -1.731.415

Deposita É -29.105 0 -29.105

Udskudt skat, passiv -188.151 0 -188.151

| Modtagne forudbetalinger fra kunder -816 0 -816
É Leverandører af varer og tjenesteydelser -2.654 Q -2.654
| Anden gæld -5.905 0 5.905
| Periodeafgrænsningsposter, passiv -30.000 0 -30.000
' I alt 57.346 0 57,346
Kostpris betalt kontant 58.568
Overtagne likvide beholdninger -1.222
| Likviditetseffekt, netto 57.346

= Ekskl. direkte købsomkostninger i altt.DKK 11.857.

: Af Koncernens resultat for året 2009 på t.DKK 202.022 udgjorde t.DKK -10.921 resultat i Jeudan VI A/S efter overtagelsen.

' 1104084EogSN16123

 

 

30. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER

Politik for styring af finansielle risici
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt,
ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.

Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30% vil være
optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:

+». Forventningen til ejendommenes afkast er højere end den rente, som
skal betales af fremmedfinansieringen. Med udgangspunkt heri bør
egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansierin-
gen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative afkast til
aktionærerne.

+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere sin
økonomiske målsætning om et afkast af den løbende drift på 8% af
egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og værdiregulerin-
ger) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital.

+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og de
samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå
fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig med at aktionærer-
nes afkast optimeres.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab, dels
for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort beslutnings-
proces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle
relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings-
strukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Ikke rentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter
blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.

En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med
væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen
har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæs-
sigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil
være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre
perioder, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske mål.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer.
Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges derfor
med udgangspunkt heri, således at risikoen ved ejendomsinvesterin-
gerne i al væsentlighed kan henføres til Koncernens drift og kun i meget
begrænset omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevante
derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod
korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med
Jeudans strategi.

Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med 30-årige
realkreditlån i DKK. Realkreditlånene optages i obligationsserier med

 

tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvir-
kende, Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 3
og 6 mdr. og suppleres med renteswaps med en gennemsnitlig løbetid
på 10-15 år. Disse renteswaps handles med anerkendte pengeinstitutter.

Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet
denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel.

Eventuel yderligere finansiering optages som banklån med en løbetid
på 10-15 år. Renten fastlåses enten helt eller delvist ved anvendelse af
renteswaps.

Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK,

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at
den primære indtjening (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift
af ejendommene og dermed ikke gennem en spekulativ finansierings-
strategi. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkost-
ninger kun i beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes med
aftaler om fast rente, medfører en kursreguleringsrisiko. De enkelte
renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle
renteniveau og kan medføre — både positive som negative — kursregule-
ringer, der dog ikke påvirker cash-flowet.

Kursreguleringsrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved ren-
tefølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markeds-
værdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%.
Størrelsen af kursreguleringsrisikoen afhænger af løbetiden på renteafta-
len — længere løbetid medfører højere kursreguleringsrisiko.

Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renteri-
sikoen i forhold til kursreguleringsrisikoen — mindskes renterisikoen
forøges kursreguleringsrisikoen og omvendt. Jeudan har med baggrund
heri fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på 10-15 år,
og aktuelt har Jeudan en kursreguleringsrisiko på ca. DKK 6 mio. pr.
basispunkt.

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25-30% og en
rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle
omkostninger) i niveauet 2. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra
ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkost-
ninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast
rente i en længere årrække.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i
EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.

Likviditet og likviditetsreserve

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og banklån besluttes og tilret-
telægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringspro-
dukter og den aktuelle rentekurve. Finansieringen tilrettelægges med
henblik på at sikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.

Af note 21 og 22 fremgår en forfaldsoversigt pr. år inden for de næste
5 år fra balancedagen samt efter 5 år for henholdsvis realkreditlån samt
finansieringsinstitutter.

 

 

30. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

For en nærmere beskrivelse af Jeudans likviditetsrisiko henvises til side
90 samt til tabel 24 på side 89, hvor renterisikoen er beskrevet.

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve, inklusive
uudnyttede kreditfaciliteter udgør min. ca. 5% af de samlede investerin-
ger, svarende til ca. DKK 700 mio. Denne reserve svarer til ca. 2,33 gange
det forventede resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 2011.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo
2010. DKK 757 mio.

Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og finansieringsin-

stitutter, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked
og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samar-
bejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid
og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspart-
nere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S, Nykredit
Realkredit A/S og FIH A/S samt tilknyttede koncernselskaber.

For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 80.

Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
2010 2009 2010 2009
Udlån og tilgodehavender 65.726 57.034 1.902.605 1.421.311
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 7.626.970 6.716.001 3.161.223 3.046.817
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 1.390.018 2.300.764 1.108.971 722.805

 

Ovennævnte kategorier omfatter følgende:

Udlån og tilgodehavender: Udlån, tilgodehavende vedrørende
sølgte ejendomme, indestående Grundejernes Investeringsfond,
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos til-
knyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.

Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen:
Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af renteswaps og
fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris.

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita,
Driftskreditter, Leverandører af varer og tjenesteydelser, Gæld til til-
knyttede selskaber samt Anden gæld.

-——
Fm
CD
O
Q
Fx
Cc
O
LO
K/2
fort
saml
jr
GS
Fm
DR
Pa

Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter,

der måles til dagsværdi i' balancen

Nedenstående tabel viser klassifikationen af finansielle instrumenter,
der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

.… noterede priser på aktive markeder for identiske forpligtelser
(niveau 1)

» noterede priser i et aktivt marked for lignende forpligtelser eller
andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er
baseret på observerbare markedsdata (niveau 2)

-. værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige inputikke er
baseret på observerbare markedsdata (niveau 3)

 

Noir | Jeudan Årsrapport 2010. I25

 

TØ Jeudan Årsrapport 2010,

Nkotcarr

   
 
   

 

Realkreditlån —

 

 

Finansieringsinstitutter

Renteswaps

Finansielle elle forpligtelser, der måles ti til | dagsvær

 

via resultatopgørelsen

  

mfatter gæld, derk kan indfries til kurs 100

KONCERN - 2010

EN — Niveau ”

HL G2-50

 

"Niveau 3

 

 

 

 
 
  

 

 

 

703.079

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Realkreditlån 7.023.079 — 0

Finansieringsinstitutter" i GB 84854 0 848.544
Renteswaps 0 24463 0 244.653
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi —

via resultatopgørelsen 7.023.079 603.897 | 0 7.626.970

" Omfatter gæld, der kan indfriet TT
MODERSELSKAB - 2009 00 Niveaul Niveau Niveau 3 Talk
Realkreditlån — 2.538359— 0 0 2.539.350
Finansieringsinstitutter" — 0 469, 2 0 469.422
Renteswaps 0 38.036 (ER 38.036
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi . in

via resultatopgørelsen 2.539,359 507.458

” Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100 — —— mr ”
MODERSELSKAB - 2010 Niveau) Niveau 2 Niveau 3 I alt
Realkreditlån 2.379.922 0 Q 2.379.922
Finansieringsinstitutter" 0 848.544 0 848.544
Renteswaps 0 -67.243 Q -67.243
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi

via resultatopgørelsen 2.379.922 781.301 0 3.161.223

 

 

” Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveau 1 og niveau 2 i regnskabsåret.

Renterisici

Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter

afhængigt af, hvilken dato der forfalder først.

 

 

Ntstar | Jeudan Årsrapport 2010. 4827

arvede nd rød gas deg das vend svD 0 er rkdub un nu dunUouD UDDAN BvanDg

 

Bunu rand 7, mn ang

 

30. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

Revurderings-/forfaldstidspunkt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Beløb Heraf med Heraf med Effektiv
KONCERN i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente renteloft rente %
Realkreditlån -6.234.645 -90.477 -405.463 -5,738.705 6.234.644 -1.000.762 4,1
Finansieringsinstitutter -2.506.590 -2.063.916 -140.296 -302.378 -2.173.185 0 3,1
31. december 2009 i alt "8.741.235 -2.154.393 -545,759 -6.041.083 -8.407.829 -1.000.762 -
Realkreditlån 6.778.426 -68.412 -288.739 -6.421.275 -5,832.660 -945.765 3,3
Finansieringsinstitutter -1.950,916 -1.162.494 -234.119 -554.303 -704.291 0 2,8
31. december 2010 i alt -8.729.342 -1.230.906 -522.858 -6.975.578 -6,536.951 -945.765 -

Revurderings-/forfaldstidspunkt

Beløb Heraf med Heraf med Effektiv
MODERSELSKAB i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente renteloft rente %
Realkreditlån -2.565.461 -44.889 -206,.282 -2.314.290 -1.993.270 -572,191 3,7
Finansieringsinstitutter -948.059 "505.385 -140.296 -302.378 481.356 0 3,1
31. december 2009 i alt -3,513.520 "550.274 -346.578 -2.616.668 -1.511.914 -572.191 -
Realkreditlån -2.312.679 -32.506 -137.554 -2.142.619 -1.772.700 "539.979 3,2
Finansieringsinstitutter -1.675.016 -886.594 -234.119 -554,303 -704.291 0 2,9
31. december 2010 i alt -3.987.695 -919.100 -371.673 -2.696.922 -2.476.991 -539.979 -

 

De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle rente-
niveau på balancedagen. Variabelt forrentede lån, som er swappet til
fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet
80-100%. Som det fremgår af side 88, havde Jeudan således pr. 31.
december 2010 en renteafdækningsprocent på 86.

Itabel 24 på side 89 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgangspunkt
i det renteniveau, som var gældende pr. 1. januar 2011. Renterisikoen
er beregnet for et rentefald på 1 procentpoint samt en rentestigning på
henholdsvis 1, 2 og 3 procentpoint for årene 2011-2014.

Kreditrisici

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgode-
havende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje
eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af
den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.

1104084EogSN16125

 

Den samlede tabsrisiko svarer herefter til den foretagne nedskrivning
til imødegåelse af tab på t.DKK 8.750 jf. note 18.

Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tjeneste-
ydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før
modregning af depositum/forudbetalt leje.

Der henvises i øvrigt til side 85 i ledelsesberetningen omkring
kundernes betalingsevne.

Kreditværdighed

Størrelsen af de renter og bidrag, der løbende skal betales på de finan-
sielle gældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kreditværdighed.
Omvendt er opgørelsen af dagsværdien af de finansielle gældsfor-
pligtelser uafhængig af Koncernens kreditværdighed, da de finansielle
gældsforpligtelser løbende kan indfries til aktuelle markedskurser.

(WB Jeudan Årsrapport 2010 | Nix

ragugdsurrobatubunee ne sen NEUE NOS Hunov dvd senge ede sagen meen fru GS MUND Nye DD GE Ar ur got ne 0 EAN D BNG Gera am

31. NÆRTSTÅENDE PARTER

Der er ingen nærtstående parter, som har kontrol over Jeudan A/S.
Som nærtstående parter anses alle tilknyttede selskaber. Oversigt over

tilknyttede selskaber fremgår af note 16. Medlemmer af bestyrelse og
direktion iJeudan A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses

ligeledes for nærtstående. Endvidere anses Nesdu as, som er ejet af
Jens Erik Udsen, William Demant Invest A/S samt Chr. Augustinus
Fabrikker A/S, for nærtstående.

Koncernen har haft følgende transaktioner med nærtstående parter:

 

 

 

 

 

 

 

 

KONCERN MODERSELSKAB
|. 200 2009 2010 2009
Transaktioner med tilknyttede selskaber En BE … ——
Køb af serviceydelser — 0 146.680

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udlejning ; af kontor- og lagerfaciliteter nl - | 270

Salg af administrationsydelser . ERNE - 16.866

Finansielle indtægter . … . nl - 70.169

Finansielle omkostninger … E NEN eN BT

Køb af anlægsaktiver ml Ng - . — '— 9
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - 2. 1.872.726 1.399.340
Gæld til tilknyttede selskaber — NNE 189.784 182.9483 |
Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber me NE

er elimineret ved konsolidering. Mu

Transaktioner med direktion og bestyrelse — ml —— HEE NEN
Bestyrelseshonorar i … - . - 1.875 … 1.875
Gage og individuelt tillæg til direktionen . — - 5.216 5.016

 

Salg af serviceydelser
Udlejning af boliglejemål 1)

Tilgodehavende frasalg |

Transaktioner med Nesdu A/S
Modtaget udbytte

 

 

 

   

12.753

 

Transaktioner med William Demant Invest A/S
Modtaget udbytte

28.647 28.518 28.647 28.518

 

Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker A/S
Modtaget udbytte

Transaktioner med Gorrissen Federspiel
Køb af tjenesteydelser
Anden gæld

8.088 7.812 8.088 7.812

5.785 ” 7.466 4.808 2.166
1.098 886 896 539

” Koncernen har udlejet boliglejemål til bestyrelsesformand Niels Heering, administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående fami-
liemedlemmer til bestyrelsen. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.

Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående
parter. Pr. 31. december 2010 er der foretaget nedskrivninger til imødegåelse af tab på tilgodehavende hos tilknyttet selskab med t.DKK 331.563.

Selskabets bestyrelsesformand er partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel. Gorrissen Federspiel anvendes som juridisk rådgiver i visse
sager. Advokatbistanden er ydet på markedsvilkår. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel i løbende sager
med DKK 0,8 mio. i 2009 og DKK 1,6 mio. i 2010. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel i transaktions-
baserede sager med DKK 6,6 mio. (transaktionsvolumen DKK 3.213 mio.) i 2009 og DKK 4,2 mio. (transaktionsvolumen DKK 2.038 mio.) i 2010.

Alle beløb er angivet ekskl. moms.

 

 

 

Bucovuguvne nav

 

32. NY REGNSKABSREGULERING

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye
eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraftog
derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.

33. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Jeudan har i 2011 købt en portefølje bestående af otte ejendomme
i København til en samlet pris på DKK 459 mio. I forbindelse med
handlen indtræder for så vidt angår to af ejendommene tilbudspligt
til kunderne om erhvervelse af ejendommene ved omdannelse til
andelsboligforening. Hvorvidt disse retter udnyttes kendes ikke på
nuværende tidspunkt. Ejendommene er erhvervet til et gennem-

 

Nioiar | Jeudan Årsrapport 2010.

Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og ændrede stan-
darder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrap-
porten for de kommende regnskabsår.

snitligt afkast på ca. 5% p.a. og en gennemsnitlig pris på ca. DKK
17.900 pr. m?.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2010 indtruffet begiven-
heder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver
og finansielle stilling.

34. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 1. marts 2011 godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges

Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor-
samling 6. april 2011.

SÅ