Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Prime Office A/

)

NE N/
i )
?

 

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S
Årosgaarden
Fiskergade 41,2. sal
DK-8000 Aarhus C

CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989
Telefax: +45 8733 8433

Internet: www.primeoffice.dk
E-mail: info&moller-company.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion
Mogens V. Møller, adm. direktør

Revisor
PricewaterhouseCoopers

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes 18. april 2012
på selskabets adresse, Fiskergade 41,2. sal i Aarhus.

Prime Office Årsrapport 2011 I 2

 

— Om. Prime Office A/S

Prime Office A/S er et børsnoteret selskab,

der giver investorer mulighed for at investere i tyske

”kontorejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje,

[i udelukkende består af attraktive kontorejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland.
, Ejendommene er af høj kvalitet med solide og bonitets-stærke lejere.

Ejendommene rr desuden beliggende i tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

 

 

Indholdsfortegnelse

Indledning
Forord G…...Gssssssssseseeeeenee een enken renere tn ren eks ekte ert E kk kk ere tere reen ken e tee e treer erne renee erne enets r rene eres
Resumé af årsrapport 2011 .….u.u.u..ssssssssseeeeeeeeeenee veere keen ener nerne enn treere reen renere renere

Ledelsesberetning
Hovedtal for koncern og moderselskab
Nøgletal for koncernen ............ssssnvenerse seeren esserne ekte kt ske enes ener rekte tere bets k kreere rer r ere r kreeres
Definition af nøgletal for koncernen …..............…..ssssssnseeseeeennesere sneen nen tk s enker r rer nerne renere
Idégrundlag og strategi …….......u..sssssssevenneeensenen ennen ekkn enter kk ktr enke senere street e ener renere reeses
Vurdering af koncernens ejendomme ,…...............sssssseeeneeerske ske ken ener enn tekst aks tb re ere renere n rer rene rener ner
Udvikling i global og tysk økonomi
Det tyske ejendomsmarked ……...W.....ssssssnseeeve vers en ek te erer kk ett retter k eee ere ener ker renter kerner
Risikoforhold og —styring ….....sssssenseeenene ne nnnee sek ken etter serene seks k seeren eee renerne seek seere ken rer
God selskabsledelse …….....…..…...sssss essens seere rer tk nere kernerne rer rn rn rr r rr renee nr rr rn rr ennner
Redegørelse for virksomhedsledelse ….…........…..ssessveeeevseree esset ene nettet stk E NERE ERE E RE EEK R ERE E RRS Er e rer
Samfundsansvar ……..u.u.ssssssvevseevee eee eeeerere rese rn enke tt ert eter ere e tret t ret ekk kreert renen renere rr n nerne nerne
Finanspolitik .........sssveneeerr sekt sket kst b ENE E ERE ERE ELLER REEL RE RES EE LEE ERR EL ELE ERR LER L ELLER EL ERE Sr rr kr ker ses
Aktionærinformation …........…..ssssssseneeeeeevvrse nens kk enke nn sent tretten kr ek renere een ek rr eet renees erne r ener
Bestyrelse og direktion …....W.W.W.W….u.ssssssseseeeeeneeee esse eneret kk rent k kk ktr ek eee ere k ener ke kreere nerne rene
Administrator …....….....ssssssseeeeseevener nes tte nere rn eke eee rettere br rekte ek d rener ener keen rener terne eee e ere rer eer

Påtegninger
Ledelsespåtegning …….W.W.u.u..sssseeeeevereeeennnee kerne t te LUNNER ERE EEK E NERE ELLERS KR rk rekte renere rr e renerne renees
Den uafhængige revisors erklæringer.….............sssssseueeeeeevenssseses ener ens ennen nren etteren nerne rnen

Regnskabsberetning
Regnskabsberetning ….............ssssseeererene ver ek etter ket k LEE REEL NERE Et ks erne er kk e rr r ere erke nerne en ees
Resultatopgørelse .…..u.u..u.ssssenenseseeereern rer en enn ktr ret brk ket kreeres nere nere erne t kk er bre rer re nerne nerne
Totalindkomstopgørelse ……......…..…..u.sssssnneneeerenere eee ek ett kt tt tee tk t ERE Rk er kk ek kk eee rer b entre eres kreere rer

Balance …….W.u.u.u.dssenseresnske eet ett tb E ERE REE E RE ENN ERE ERE E REEL REELLE NNE E EL EE ENE RER REE renere renee reen esse

Oversigt
Koncernoversigt …….....…....ssseseeeeseseenes serene ket k ennen eee ten teser SKR Ree Netek kk tk e ke rt k rer k kk kr ener ren n ener
Koncernens ejendomsportefølje …….......….….…..ssssnenenrev sense rese nke rente nn ener k rr e nere etern ene ken nerne rennee

 

Prime Office Årsrapport 2011 | 4

 

 

 

Indledning

Forord
Prime Office A/S” overordnede strategi er at investere i
attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tysk-
land.

Årets aktiviteter

Selskabets primære drift fra udlejningsaktiviteter har
udviklet sig tilfredsstillende og selskabets kapitalstruk-
tur og soliditet ligger nu indenfor den ramme som var
hensigten ved selskabets etablering.

Selskabets resultat af primær drift før værdiregulering
af ejendomme for 2011 udgør T.EUR 2.164 og ligger i
den øvre del af intervallet for forventningerne til kon-
cernens resultat af primær drift på T.EUR 2.000 til
2.200.

Selskabets finansielle omkostninger er påvirket af
finansielle instrumenter. Et faldende renteniveau har
betydet negativ kursregulering af selskabets ren-
teswap, der rentesikrer koncernens gæld. Herudover
har selskabet fuldt ud afviklet en terminsforretning i
CHF, og realiseret et kurstab.

Renteswappen kan sammenlignes med et fastforrentet
lån, og en negativ kursregulering betyder, at selskabet
fremover skal kursregulere renteændringer fra et
relativt lavt niveau.

Selskabets sidste indkøbte kontorejendom er finansie-
ret på 1 år, således at selskabet reelt har reduceret
den faste andel af selskabets lån, der dog fortsat er
høj.

De pengepolitiske myndigheder både i USA og i Euro-
pa har kommunikeret, at de pengepolitiske styringsren-
ter ligger lavt i flere år, hvilket betyder at rentestignin-
ger er udskudt. Gældskrisen, høje ledighedsniveauer
og pressede banksektorer indikerer fortsat lave renter i
de nærmeste år.

Selskabets hovedaktiver er tyske investeringsejen-
domme og værdien af selskabet er direkte knyttet til

Bestyrelsen den 22. marts 2012.

Prime Office Årsrapport 2011 | 6

 

værdiansættelsen heraf. Selskabets ledelse er fortsat
af den opfattelse at investeringsejendommene er
attraktive og velbeliggende og med førsteklasses
lejere.

Investeringsejendommene er blevet vurderet af von
Borries Advisory Partners GmbH & Co. KG i Hamborg.
Vurderingsrapporten er udarbejdet efter de principper
som RICS' har defineret for vurdering af fast ejendom.
Der foreligger vurdering på hver ejendom. Ejendom-
mene er vurderet i 2008 af samme valuar i forbindelse
med belåning.

Valuaren anvender en diskonteringssats, der tager
højde for et højere afkastkrav fra internationale inve-
storer på det tyske ejendomsmarked, en lav omsæt-
ning på fast ejendom, en usikkerhed omkring fremtidig
udlejning, og de betalingsstrømme som stammer fra
ejendommene.

I årsrapporten for 2011 har ledelsen ud fra en konser-
vativ holdning valgt at anvende dagsværdierne bereg-
net af von Borries Advisory Partners GMDH & Co. KG.

Lejeindtægterne udgjorde i 2010 i alt T.EUR 2.156
mens huslejen i 2011 udgør i alt T.EUR 2.665. Inklude-
ret i koncernens lejeindtægt for 2011 er lejen fra Wal-
kerdamm som Prime Office A/S erhvervede pr. 1.
februar 2011. Stigningen i koncernens lejeindtægt
svarer til 23,60%.

Den samlede udlejning i selskabet er steget med
udlejning af et par mindre lejemål i Lubeck og den
samlede udlejningsprocent ligger meget tæt på 100 %.

Selskabet føler sig godt rustet til de kommende år og
med forholdsvis lange lejekontrakter og med en kon-
servativ og fast finansiering forventes selskabets
driftsøkonomiske resultater at være stabile.

 

7 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
efter den såkaldte "Red Book”.

 

Resumé af årsrapport 2011

I Prime Office A/S har den driftsøkonomiske udvikling i
regnskabsperioden 1. januar til 31. december 2011
været positiv og tilfredsstillende med fortsat solid
likviditet og høj solvens. En negativ dagsværdiregule-
ring af investeringsejendommene, samt ændring i
markedsværdien af selskabets renteswap har sammen
med et realiseret tab på valutaterminsforretningen dog
påvirket resultatet i negativ retning.

Koncernens resultat af primær drift før dagsværdiregu-
lering udgør T.EUR 2.164 mod T.EUR 1.762 i 2010 og
ligger tilfredsstillende i den øvre del af intervallet for
forventningerne til koncernens resultat af primær drift
på T.EUR 2.000 til 2,200 før dagsværdiregulering.

Dagsværdireguiering af koncernens investeringsejen-
domme på i alt T.EUR (1.990) har dog bevirket at
resultatet af primær drift er faldet sammenlignet med
2010. Resultatet af primær drift udgør T.EUR 174 mod
T.EUR 1.762 i 2010 og vurderes som værende ikke
tilfredsstillende.

Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 22. marts 2012
godkendt årsrapporten for 2011.

Perioden i overskrifter

. Erhvervelsen af en central kontorejendom i
Kiel har bidraget til en samlet forbedret drift
og indtjening.

. Koncernens nettoomsætning i regnskabspe-
rioden fra 1. januar til 31. december 2011
udgør T.EUR 2.665 mod T.EUR 2.156 i
2010. En stigning på 24% ved inkludering af
koncernens nye ejendom.

. Lejeindtægter er i overensstemmelse med
ledelsens forventninger og udiejningspro-
centen den 31. december 2011 udgør 99%.

- Betydelige lejemål er i regnskabsåret for-
længet på markedsmæssige vilkår og udlej-
ningssituationen bekræfter ejendommenes
attraktive status.

Yderligere oplysninger ved henvendelse til:

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989
Telefax (+45) 8733 8433

TODD ARTOSGEewdN72650

. Dagsværdiregulering af koncernens investe-
ringsejendomme udgør T.EUR (1.990) .

. Resultatet af primær drift udgør T.EUR 174
mod T.EUR 1.762 i 2010.

. I regnskabsperiode fra 1. januar til 31. de-
cember 2011 har koncernen realiseret et re-
sultat før skat på T.EUR (2.023) mod T.EUR
(519) i 2010.

. Indre værdi og børskurs udgør henholdsvis
EUR 10,86 og EUR 7,94 mod EUR 12,63 og
EUR 9,39 i 2010.

. Driftsaktiviteterne forløber planmæssigt og
koncernens valutakurseksponering i CHF er
fuldt og endelig afviklet. Realiseret tab på
selskabets valutakursterminsforretning ud-
gør T.EUR 444,

. Selskabets finansielle omkostninger består
af såvel realiserede som urealiserede finan-
sielle omkostninger som udgør henholdsvis
T.EUR 1.720 og T.EUR 484.

«+ Renteudgifter på selskabets lån er stabile og

følger forventningerne.

. Resultatet pr. aktie (EPS) er EUR (1,99)
mod EUR (0,35) i 2010.

. Koncernen har fortsat en solid likviditet og
solvens på ca. 29%.

Prime Office A/S har fortsat fokus på driften af investe-
ringsejendommene og er fortsat aktiv på det tyske
marked og undersøger løbende investeringsmulighe-
der for selskabet.

Regnskabstallene i årsrapport 2011 er sammenholdt
med tilsvarende tal for årsrapport 2010.

Prime Office Årsrapport 2011 | 7

ung

1205246EogSR58388

 

ENN in RESEN og SRØNESNNN
SA Wi Nøgletal forkoncernen,
NEN NER afinågletal. [Kl koncerhen RH
OW STREET og EALD
; É KULT: El koncernens BEEN
ANE ml ii ing i globaf ogtysk økgnomi, )
i UAH et tyske ejendomsmarked
| NERE BUSSE EU TT ns
i i NNE AN God selskabsledelse ARN
SYNERR BRUS RRERNGED SKE
NNE AV Samfundsånsvar
NER dj AV Finanspolitik
i " Aktioærinformation,
BLEGE TESS og direktion”
SAV SLUSE:

N ij U AN

y

 

 

Ledelsesberetning

Hovedtal for koncernen og moderselskabet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb EUR 1000 2011 2010 2009 2008 2011 2010 2009 2008
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 2.665 2.156 2.222 1,119 100 84 87 0
Bruttoresultat 450 2,005 2.023 1.659 100 84 87 0
Resultat af prmær drift (2.197) (2.281) (1.311) (788) (2.179) (299) 224 91
Resultat af finansielle poster 174 1.762 1.649 1.436 (125) (122) (140) (180)
Resultat før skat (2.023) (519) 338 648 (2.304) (421) 84 (89)
Periodens resultat (2.177) (341) 277 548 (2.226) (316) 63 (67)
Totalindkomstopgørelse
Periodens totalindkomst (1.940) (52) 65 - (2.226) (316) 63 -
Balance
Aktiver
Investering i materielle anlægsaktiver 7.259 45 0 34.094 0 Q 0 0
Langfristede aktiver . 40.115 35.085 35.201 35.093 4.308 6.221 6.116 90
Kortfristede aktiver 992 1.570 1.753 2.404 12.081 10.251 10.549 16.483
Aktiver i alt 41.107 36.655 36.954 37.497 16.389 16.472 16.665 16.573
Passiver
Egenkapital 1 alt 11.971 13.911 13.963 13.789 11.560 13.786 14.102 13.930
Langfristede gældsforpligtelser 22.830 18.780 18.780 19,158 0 0 0 0
Kortfristede gældsforpligtelser 6.306 3.964 3.968 4.406 4.829 2.686 2.563 2,643
Passiver i alt 41.107 36.655 36.954 37.497 16.389 16.472 16.665 16.573
Pengestrømme
Pengestrømme fra driftsaktiviteter før finansielle poster 174 1.762 1.649 1.436 (125) (122) (140) (180)
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.978 1.792 1.412 2.075 (1.956) 838 5.943 (15.082)
Pengestrømme fra driftsaktivitet 1 alt (404) 657 82 1.442 (2.811) 1.056 6.149 (14.820)
Pengestrømme fra investerings aktiviteten i alt (7.259) (45) 0 (34.094) 0 0 (6.048) (28)
Pengestrømme fra finansærngsaktviteten i alt … 6.994 (642) (535) 34.066 2.604 (642) (158) 14.908
Periodens pengestrømme 1 alt (669) (30) (453) 1.414 (207) 414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 931 961 1.414 Q 417 Bl [SA ENNNNNNNNNNNER 0
Periodens pengestrømme i alt (669) (30) (453) 1.414 (207) 414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 262 931 961 1.414 210 417 3 60

 

Prime Office Årsrapport 2011 1 10

Nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

De, . .Koncern .

' 2011 2010 - 2009 2008"

Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) (15,63)% (3,72)% 2,44% 9,41%
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) (16,82)% (2,45)% 2,00% 7,95%
Soliditetsgrad (pct.) 29,12% 37,95% 37,84% 36,77%
Udtejningsgrad (pct.) 99,54% 98,00% 100,00% 100,00%
Antal aktier i alt (stk.) 1.064.438 1.064.438 1.064.438 1.064.438
Antal egne aktier (stk) 56 56 56 10.000
Markedsværdi (T.EUR) 8.452 9.995 12.018 12.848
Børskurs (EUR) 7,94 9,39 11,29 12,07
Indre værdi (EUR) 10,86 12,63 12,70 12,67
Kurs/indre værdi (EUR) 0,73 0,74 0,89 0,95
Loan to value (LTV) 0,65 0,54 0,56 0,58
Resultat pr. aktie (EPS) (1,99) (0,35) 0,25 0,94
EBIT pr. aktie (EUR) 0,16 1,66 1,55 1,35
Price Earnings (PE) (3,99) (26,83) 45,16 12,84
Udbytte pr. aktie (DPS) 0 0 0 0

 

Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008.

Nøgletal for regnskabsperioden 10. december 2007 - 31. december 2008 er ikke omregnet til helårsnøgletal.

Definition af nøgletal fremgår af årsrapportens næste side.

1905234FogSN73661 EEN

Prime Office Årsrapport 2011 1 11

1205246EogSR58390

Re

 

Definition af nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultat før skat (EUR) x 100
Forrentning af egenkapitalen før skat: Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
Periodens resultat (EUR) x 100
Forrentning af egenkapitalen efter skat: Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
Egenkapital ultimo (EUR) x 100
Soliditetsgrad (pct.): Samlede aktiver (EUR)
Antal udlejede mø x 100

Udtejningsgrad (pct.):

Antal mf

 

Markedsværdi (T.EUR):

Antal aktier i alt (stk) x Børskurs (EUR)

 

Indre værdi pr. aktie (EUR):

Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer (EUR)

 

Antal aktie (stk)

 

Kurs/indre værdi (EUR):

(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (EUR)

 

Egenkapital (EUR)

 

Loan to value (LTV):

Gæld til finansieringsinstitutter

 

Materielle aktiver

 

Resultat pr. aktie (EPS):

Periodens resultat (EUR)

 

Antal aktie (stk)

 

EBIT pr. aktie (EUR):

Price Earnings (PE):

EBIT (EUR)

 

Antal aktie (stk)

Markedsværdi pr. aktie (EUR)

 

Resultat pr. aktie EPS (EUR)

 

 

Udbytte pr. aktie (DPS):

Prime Office Årsrapport 2011 | 12

Udbytte (EUR)

 

Antal aktie (stk)

 

Idégrundlag og strategi

Prime Office A/S har sammensat en ejendomsporteføl-
je, der udelukkende består af attraktive kontorejen-
domme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejen-
dommene er af høj kvalitet og med solide, bonitets-
stærke lejere. Ejendommene er desuden beliggende i
tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt
udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette
medfører lave omkostninger til genudlejning og der-
med en bedre driftsøkonomi.

En grundig analyse før endeligt køb er af stor betyd-
ning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor
der før udvælgelsen af kontorejendommene fortages
en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes
befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for
kontorejendomme i området, mulighederne for genud-
lejning m.v.

Der foretages for alle ejendomme en langsigtet inve-
steringsplanlægning i samarbejde med koncernens
ejendomsforvaltere, således at ejendommene løbende
fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejen-
dommene i koncernens nuværende ejendomsporteføl-
je har enten karakter af at være nyopførte eller renove-
rede.

Koncernens portefølje af investeringsejendomme
består af i alt to ejendomme og to ejendomsselskaber
med beliggenhed i henholdsvis Kiel og Lubeck. Dags-
værdien af porteføljen udgør i alt ca. EUR 40 mio.

Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontor-

ejendomme er prisstabile i et stagnerende marked og
koncernens investeringsstrategi fastholdes.

1205234EogSN73662

Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontor-
ejendomme

Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme
fordi:

Lejekontrakter for kontorejendomme reguleres ofte
fuldt ud efter et inflationsindeks i modsætning til detail-
handelsejendomme, der ofte har fri år i lejekontrakter-
nes start, og som typisk reguleres med mellem 60-80
% af inflationsstigningen hvert femte år. Dette sikrer
køberne af kontorejendomme et afkast, der løbende
pristalsreguleres.

Kontorejendomme har ofte lavere vedligeholdelses-
omkostninger end andre typer af ejendomme. Herud-
over betaler lejerne ofte en større andel af ejendom-
menes driftsudgifter og vedligeholdelsesomkostninger
end andre typer af erhvervsejendomme.

Kontorejendomme har en forholdsvis lav omsætning af
lejere, hvilket betyder lavere omkostninger til vedlige-
holdelse og omkostninger ved fraflytning af lejemål.

Ved erhvervelse en kontorejendomme siiller långiver
krav om en høj egenkapitalandel, hvorfor særligt fonde
og selskaber med en høj gældsandel ikke har efter-
spurgt kontorejendomme i samme omfang som ek-
sempelvis boligejendomme, der har en højere belå-
ningsgrad.

Der er en god efterspørgsel efter attraktive kontorleje-
mål som følge af et lavt nybyggeri i årevis.

1205246EogSR58391

Prime Office Årsrapport 2011 I 13

 

 

Vurdering af koncernens ejendomme

Prime Office A/S ejer fire ejendomme i Kiel og Libeck,
som er blevet vurderet af anerkendt valuar i både 2008
og 2011(von Borries Advisory Partners GmbH & Co.
KG.). I det følgende redegøres nærmere for væsentli-
ge forhold omkring valuarens vurderingsrapport.

Markedsværdi og vurdering

TEUR Dagsværdt
Dagsværdi ifølge vurderings-
følge årsrapport rapport Ændring
Bendom By 2010 2011 iT.EUR

 
     

80 ” ) (2031)
Walkerdamm Krel 7.259 7300 41
Tal "41 949 39 959 (1 990)

 

 

Valuaren har som følge af manglende omsætningstal
for flere ejendomme, herunder selskabets største
ejendom i Lubeck, valgt en værdiansættelse af ejen-
dommene efter en økonomisk beregning udarbejdet
efter internationale principper fastsat af RICS i form af
en DCF-model (diskonteringsmodel).

Valuaren anvender en diskonteringssats, der tager
højde for et højere afkastkrav fra internationale inve-
storer på det tyske ejendomsmarked, en lav omsæt-
ning på fast ejendom, en usikkerhed omkring fremtidig
udlejning, og de betalingsstrømme som stammer fra
ejendommene.

Selskabets ledelse er enig i at der er usikkerhed ved
investering ved en investering i kontorejendomme, og
at et svagt investeringsmarked kan presse priserne,
hvilket stiller krav til et øget afkast. I årsrapporten for
2011 har ledelsen ud fra en konservativ holdning valgt
at anvende dagsværdierne beregnet af valuaren.

Når ejendommene værdiansættes efter en diskonte-
ringsmodel er der en række forhold, der påvirker vur-
deringen, hvoraf huslejens faktiske størrelse og udvik-
ling er af afgørende betydning. Det vurderer selska-
bets ledelse som vigtigt og af central betydning.

Huslejeudviklingen fra 2010 til 2011

Ændring

Lkiviktingen t lejeindtægt p.a ipet.

Ejendom By 2010 2011 2010-11
Kohimarkt Lubeck 1447 683 1 434 975 nn Jo 881%
Office Kamp ek. É

        
  

080%

 

 

 

 

Hamburger Chausse ” Kiel ” 745:

lalt 2.156.016 2.153.801 (0,10)%
Walkerdamm Kiel 511.070

lalt 2.156.016 2.664.871 23,60%

Anm. Lejendtægten 1 Walkerdamm er for perioden 1 februar 2011 ti 31 december 2011

Prime Office Årsrapport 2011 | 14

Et andet væsentlig forhold for værdiansættelse er den
samlede udlejning og tomgang, Selskabet har en
udlejning på ca. 99% og kun i Walkerdamm ejendom-
men er der et mindre tomt butikslejemål. Huslejekon-
trakterne har typisk en inflationssikring, hvor lejen
reguleres med inflationen.

Herudover er der i flere ejendomme sket ændringer af
positiv karakter for udlejning og sikkerhed for lejeind-
tægterne, hvilket der redegøres for i det følgende:

Kohilmarkt ejendommen

Ejendommen er centralt beliggende på den historiske
ø i Lubeck centrum, og valuaren er også af den opfat-
telse, at der er tale om en ejendom, der har en attraktiv
beliggenhed nær rådhus og fodgængerzone i den
indre by, og med gode muligheder for genudlejning
ved fraflyttelse af lejemål.

I efteråret 2011 er selskabets ledige lejemål i Schmie-
de Strasse udlejet på en 5-årige kontrakt, og dermed
er ejendommen igen 100% udlejet.

Hamburger Chaussee ejendommen

Ejendommen er beliggende i den sydvestlige del af
Kiel nær byens centrum, og tæt på banegård.
Hovedlejer er Techniker Krankenkasse, hvis lejekon-
trakt i 2011 er forlænget i 7 år indtil 2018, hvilket er
sket mod en mindre reduktion af lejeindtægten. Lejen
pr. m? er reguleret fra EUR 10,25 pr. måned til EUR
9,30 pr. måned. Kontrakten indeksreguleres.

Techniker Krankenkasse er et stort forsikringsselskab
med over 7.9 mio. kunder og 229 kontorer i Tyskland.

Office-Kamp ejendommen
Ejendommen er fuldt udlejet i regnskabsåret.

Walkerdamm ejendommen

Ejendommen er erhvervet i 2011, og beliggende i
centrum af Kiel nær byens største indkøbsarkade og
gågade, og har den tyske stat som hovedlejer på en
lang lejekontrakt. Selskabet har i 2011 udlejet et bu-
tikslokale på en 5-årige kontrakt, og dermed er ejen-
dommen fuldt udlejet på nær 125 m? svarende til 97%
udlejning. Ejendommen blev i forbindelse med låneop-
tagelse vurderet i januar 2011, og vurderingen viser en
mindre stigning i værdien, som følge af større udlej-
ning og højere lejeindtægter.

 

Udviklingen i global og tysk økonomi

 

Udviklingen i verdensøkonomien kan ofte læses i det Udvikling i USA giver retningspilen
såkaldte VIX indeks, der tager temperaturen på aktie-
markederne, og som det fremgår, er risikoniveauet 9 12

tilbage til niveauet før finanskrisen, og aktiemarkeder-
ne er samtidig steget betydelig i de seneste måneder. .
Gældskrisen i Europa har i perioder med usikkerhed TÅ oa rer rr mere remmen rr RK,
omkring euroens fremtid førte til betydelig uro på de >rUS Arbeldslost
finansielle markeder, men konklusionen er at situatio-

nen er mere rolig end i flere år.

 
      

    

an

Percent
3

an
sa

Percent

Udvikling i risiko målt ved VIX-indeks

tu

 

90 800 VIESSESSE

801. -—… << Risiko på aktier + gt-

  
   
 

 

 

 

701— 80 82 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12

601. Å 500 — United States, Unemployment, Rate, Total, SA
l—— Euro Zone, Poticy Rates, ECB Deposil Facitity, EUR
[== United States, Policy Rates, Fed Funds Target Rate, USD
w ki 2; Reutors Er in

501 - -f 400 £ uroe; Routors EcoWi
8 &
8 2
å å

40 300 åd

Som det fremgår viser arbejdsløsheden i USA en
faldende tendens og er nu under 9% ikke mindst
takket være en betydelig likviditet fra den amerikanske

30 —
2o fe me AMR mus um er 100 centralbank og en nulrentepolitik, der er matchet af
RT. >> "stærke den europæiske centralbank.

…Mitkanmhoder? …… …… 2 mer - . 0

 

 

 

0 400 Udvikling i arbejdsløshed
06 07 08 09 10 n I Tyskland falder arbejdsløsheden fortsat og ligger tæt
I Votatifity Index (VIX), I Mertente for kreditværdige virksomheder Source: Reuters EeaWin 7, 4% eller tæt på det historiske | avpunkt i 1991.
Arbejdsløshed
Udvikling i BNP ”

 

10,0

   

Tyskland>>

50

Perceat

Tyskland
09

25

 

 

 

9 92 94 04 95 6 07 93 90 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Source, Reuiers EcoWwin

Source: Reuters EcoWin

Økonomierne har også rettet sig markant, men
væksten er stadig sårbar og væksten er på et relativt
lavt niveau. Risikoen for en global recession ser
samlet ud til at være drevet over. Centrale temaer er
finanspolitiske stramninger og stor statsgæld, og
pressede banksektorer.

Prime Office Årsrapport 2011 | 15

1205234EogSN73663 | . HEN

1205246EogSR58392

 

Det tyske ejendomsmarked

Det tyske ejendomsmarked er stabilt og i 2011 har der
været en betydelig efterspørgsel og investering i fast
ejendom. Man kan pege på en række årsager hertil.

Ejendomsmarkedet i Tyskland har været roligt og uden
markante stigninger. Et meget lavt renteniveau betyder
at ejendomme som aktivklasse er attraktiv, og den
positive udvikling i tysk økonomi er et lyspunkt i Euro-
pa når man sammenligner med en række andre lande.

Investorinteressen ses tydelig i omsætningsstatistikken
for fast ejendom, hvor der i alle ejendomstyper meldes
om en markant stigende omsætning med fast ejen-
dom, og hvor ejendomme indenfor detailhandel og
boliger er kraftigt stigende. Det tyske finansministerium
har netop offentliggjort tallene for omsætningsskatten
med fast ejendom, der stiger med 20,3% eller 6,36
mia. EUR. Det svarer til en ca. omsætning på over 160
mia. EUR, og det er uden den del af omsætningen der
sker som aktieoverdragelser.

Prime Office Årsrapport 2011 | 16

Den faldende arbejdsløsheden har betydet en stigning
i antallet af kontoransatte med 2,2% svarende til 13,3
mio. beskæftigede, og specielt nar efterspørgsel efter
kontorejendomme i de store byer været markant. I
Hamborg omsættes velbeliggende ejendomme til en
rente på under 5% ifig. en af de største tyske mægler-
kæder.

Beskæftigelsen i byer som Kiel og Lubeck er også
stigende, og markedet er fortsat præget af en for-

holdsvis lav tomgang, et stabilt kontormarked, der
også er præget af et meget lavt nybyggeri.

I Kiel har selskabet forlænget lejemål i Hamburger
Chausse frem til 2017 på en lidt mindre husleje til
selskabets hovedlejer.

I Lubeck i Kohlmarkt ejendommen har en af selskabets
større lejere forlænget lejekontrakten i 5 år til en lidt
højere husleje.

 

Risikoforhold og -styring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret for ændringer i
valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de
finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrem-
bringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelsen har godkendt den overordnede finanspoli-
tik for koncernen, der fremgår af siderne 24 til 25, der
således er en integreret del af den overordnede risiko-
styring, og den bør læses i sammenhæng med dette
afsnit.

På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og
opfølgning af koncernens finansielle risici.

Generelle risikofaktorer

Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis
udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlig-
hed for, at de indtræffer, eller efter omfanget af de
mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.

I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler
sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling, resultatforventninger og kursvær-
dien af selskabets aktier. Herudover vil det kunne
påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere
koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.

Beliggenhed

Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en
risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendomme-
nes værdiudvikling. Udvikling i ejendomsværdi, likvidi-
teten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler
kan variere mellem områder og bydele. Attraktiviteten
af en ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden,
og normalt vil der være en lavere risiko på velbelig-
gende ejendomme end ejendomme med dårligere
beliggenhed.

Makroøkonomisk udvikling

Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generel-

le økonomiske udvikling og udviklingen på det finan-
sielle rentemarked. Ustabilitet og finansiel uro kan
derfor have en negativ påvirkning af koncernens sam-
lede økonomiske stilling. For at imødegå de væsent-
ligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreser-
ve, fast rente på hovedparten af selskabets kreditfore-
ningslån, en høj egenkapital samt afdrag på koncer-
nens gæld.

De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan
beskrives som følger:

Markeds- og prisrisiko

Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kon-
torejendomme følger den generelle økonomiske situa-
tion samt inflationsudviklingen i det tyske samfund. |
perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det
finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også
påvirke ejendomsaktier.

Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende
indtjening og konsolidering samt til udviklingen i rente-
niveauet, eftersom investeringsejendomme værdian-
sættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle
renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af
øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have
effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontor-

1205234EogSN73664

ejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlo-
kaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme,
beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demogra-
fiske sammensætning samt restriktioner indført af
offentlige myndigheder.

I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansæt-
telse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.

Risiko ved drift af ejendommene

Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over
for udviklingen i en lang række faktorer som lejeind-
tægter, vedligeholdelse og forbedringer, priser på fast
ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i
lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige
forhold i Danmark og i Tyskland.

Lejeindtægter

Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte
lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve
kontraktmæssige forpligtelser i form af betaling af leje
og evne til at betale for egne vedligeholdelsesomkost-
ninger.

Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige
indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på
erhvervelsestidspunktet. Der er risiko for, at en lejer
ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere ind-
tægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme
fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den peri-
ode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage
lejemålet.

Udlejningsprocenten for koncernens investeringsejen-
domme pr. 31. december 2011 udgør 99%.

Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregule-
ring af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregule-
ring. Lejeindtægter ved nyudiejning følger også mar-
kedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørg-
sel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkel-
te områder.

Vedligeholdelses- og byggetekniske risici

I henhold til koncernens strategi vedrørende vedlige-
holdelse og modernisering af koncernens ejendomme,
bliver der løbende afsat midler, som vurderes at være
tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due
diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investe-
ringsrapporter på kort og lang sigt, således at denne
risiko minimeres.

Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflyt-
ning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvir-
ke koncernens samlede økonomiske stilling.

Forvaltning af ejendommene

Administration af ejendommene varetages af erfarne
tyske ejendomsforvaltere. | det omfang de ud fra
kommercielle hensyn ikke forvalter ejendommene
kontrakiligt, kan det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling.

Finansielle risici
Kapitalstruktur
I Prime Office A/S arbejdes med en langsigtet kapital-

struktur, hvor det tilstræbes at niveauet for egenkapi-
talandelen og gælden udgør henholdsvis 30% og 70%.

Prime Office Årsrapport 2011 | 17

1205246EogSR58393

 

 

Gælden struktureres således at kreditforeningslån
udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år, mens lån hos
øvrige pengeinstitutter som udgangspunkt kan udgøre
op til 15% og optages med en variabel rente samt et
højt afdragsniveau.

Koncernens gæld pr. 31. december 2011 udgøres af et
kreditforeningslån på T.EUR 22.830 samt banklån på
T.EUR 2.944. Dermed udgør koncernens soliditets-
grad på 29 %.

I note 19 fremgår koncernens samt moderselskabets
finansielle gældsforpligtigelser sammen med en tabel
for gældens restløbetid.

Renterisiko

Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af
kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af en
renteswap, hvor koncernen betaler fast rente i 7 år og
modtager variabel rente. En renteswap giver større
fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle
end et lån med fast rente.

Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko
Realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og
der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse med refi-
nansieringen. Såfremt refinansieringen foretages på
ugunstige vilkår, vil markedsværdien af porteføljen af
investeringsejendomme på refinansieringstidspunktet
derfor kunne afvige fra budgettet.

Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirk-
ning på koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Valutakursrisiko

Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og
koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset.
Koncernens driftsindtægter og hovedparten af drifts-
og finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.

Med bestyrelses godkendelse har Prime Office A/S
mulighed for at optage lån i anden valuta end EUR.
Dette i form af valutainstrumenter som i realiteten
indebærer omveksling mellem to valutaer på et fremti-
digt tidspunkt.

Prime Office A/S havde pr. 31. december 2010 en
valutaterminsforretning, hvor CHF var solgt mod køb af
DKK. Uroen på de finansielle markeder samt den
øvrige situation i verdensøkonomien har bevirket, at
valutainstrumentet i regnskabsåret for 2011 er blevet
afviklet.

Prime Office Årsrapport 2011 | 18

Afviklingen har i perioden fra 1. januar til 31. december
2011 resulteret i et tab på T.EUR 444. Tabet på valuta-
terminsforretningen er indregnet under koncernens
regnskabspost for finansielle poster. I tidligere regn-
skabsperioder er der på valutaterminsforretningen
driftsmæssigt udgifisført T.EUR 668.

Pr. 31. december 2011 har Prime Office A/S ingen
åbne valutainstrumenter.

Ændringer i regnskabs- og selskabslovgivning
Koncernen aflægger regnskab i henhold til Internatio-
nal Financial Reporting Standards (”IFRS”). Såfremt
de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed
sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og
måling af investeringsejendomme og skat, kan det
have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige
behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige
regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En sådan
ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning
på koncernens økonomiske stilling, resultat samt
koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke
koncernen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en
negativ effekt på koncernens mulighed for udlodning af
udbytte.

Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i
Tyskland

Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt
lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen
ugunstigt, således at aktionærernes økonomiske
stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i
såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og
personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskomsten
mellem Danmark og Tyskland.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tysk-
land betales der en transaktionsafgift på mellem 3,3%
til 5 %. Ledelsen vurderer, at en del af koncernens
fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde,
der ikke medfører betaling af tysk transaktionsafgift.
Ejendomserhvervelser, der ikke udløser tysk transakti-
onsafgift, vil typisk ske ved køb af aktier i et ejendoms-
selskab. Sådanne transaktioner kan udløse en mindre
ikke kontrollerende interesse. Der vil dog være en
risiko for, at de tyske skattemyndigheder vil anlægge
det synspunkt, at de påtænkte ejendomserhvervelser
udløser tysk transaktionsafgift.

God selskabsledelse

Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at
der udøves god virksomhedsledelse, og at de over-
ordnede ledelsesforhold er tilrettelagt således, at
koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktio-
nærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig
med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes.
Bestyrelsen har vurderet de af OMX Nordic Exchange
Copenhagen A/S' reviderede og opdaterede ”Anbefa-
linger for god selskabsledelse” i relation til koncernen,
og det er bestyrelsens opfattelse, at koncernen i al
væsentlighed følger anbefalingerne.

”Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af
oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber
og indebærer, at selskaberne skal redegøre for, hvor-
dan de forholder sig til anbefalingerne efter "følg eller
forklar”-princippet.

Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende
forholde sig til udviklingen inden for området, herunder
blandt andet lovgivning, god praksis og anbefalinger,
og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og
interne retningslinjer på området.

I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office
A/S forholder sig til de enkelte Corporate Governance
anbefalinger. På selskabets hjemmeside er nærmere
oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til regler-

ne.

Aktionærernes rolle og sammenspil med selskabs-
ledelsen

Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommu-
nikation med investorerne, primært via elektroniske
medier, herunder især selskabets hjemmeside og e-
mails. Koncernen deltager aktivt i investormøder og
præsentationer fra møderne findes på hjemmesiden.
Koncernen opdaterer løbende hjemmesiden med
relevante informationer for selskabets aktionærer og
andre interesserede.

Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle
forhold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur.
Bestyrelsens vurderinger er indeholdt i årsrapporten.

Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har
samme rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger
i omsættelighed og stemmeret. Heraf følger, at aktio-
nærerne har fri og uhindret adgang til at gøre deres
indflydelse gældende.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne, som
et forum for kommunikation om koncernen forhold,
hvor aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en
dialog om Prime Office A/S' udvikling.

Interessenternes rolle og betydning for selskabet
samt selskabets samfundsansvar

Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens
forhold til sine interessenter. | henhold til politikken
skal koncernen ledes og udvikles på en måde, der
respekterer og tager behørigt hensyn til alle interes-
senters legitime interesse i koncernen.

Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktio-
nærernes, administrators og øvrige samarbejdspartne-

1205234EFogSN73665

res interesser tilgodeses i den løbede ledelse af kon-
cernen.

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens
ansvar overfor samfundet som helhed centralt og i
bestyrelsen arbejdes med virksomhedens ansvar på
baggrund af United Nations Globa! Compact og dets ti
principper indenfor menneskerettigheder, arbejdsta-
gerrettigheder, miljø og antikorruption. Prime Office
A/S' aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot
for koncernens interessenter, men også for lejer,
naboer, leverandører, samarbejdspartner, myndighe-
der m.v. Koncernen tager derfor ansvar for sit samar-
bejde med det samfund, som vi er en del af, også når
det gælder miljømæssige og sociale forhold.

Åbenhed og gennemsigtighed

Selskabets bestyrelse har vedtaget en kommunikati-
onspolitik, der findes på selskabets hjemmeside.
Informationspolitikken skal bidrage til at sikre, at op-
lysningsforpligtelserne fastlagt af OMX Nordic Ex-
change Copenhagen A/S efterleves.

I henhold til kommunikationspolitikken skal alle inte-
ressenter have mulighed for at modtage al kursrele-
vant information om selskabet med passende hyppig-
hed og på en hurtig og effektiv måde inden for ram-
merne af de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved
hjælp af kvartalsrapporter samt lejlighedsvis afholdelse
af møder med investorer, finansanalytikere og pres-
sen. Det skal endvidere sikres, at koncernen oprethol-
der et højt informationsniveau, herunder med oplys-
ninger om koncernens økonomiske og driftsmæssige
udvikling.

Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæs-
sige i at supplere årsrapporten med andre end de
krævede regnskabsmæssige standarder og ikke-
finansielle oplysninger. Koncernens årsrapport aflæg-
ges i henhold til den internationale IFRS-standard.

Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offent-
liggøre meddelelser på engelsk. Som følge af selska-
bets størrelse, aktionærkreds og ressourcer samt
fokus på det tyske marked vurderes det derfor ikke
hensigtsmæssigt eller nødvendigt at udsende medde-
lelser på engelsk.

Det øverste og det centrale ledelsesorgans opga-
ver og ansvar

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og
dens arbejde er reguleret af en forretningsorden, som
er udarbejdet i overensstemmelse med selskabslovens
bestemmelser. En struktur for bestyrelsens arbejde
med og rolle i relation til den overordnede ledelse samt
finansielle og ledelsesmæssige kontrol er fastlagt og
en evaluering heraf fortages løbende med henblik på
at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er
områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence
og sagkundskab bør opdateres.

1205246EogSR58394

Ifølge forretningsordenen skal bestyrelsen på mindst ét
årligt møde drøfte emner som intern kontrol, koncer-
nens organisation, risici, målsætning og strategier,
direktionens ledelse af selskabet etc. I praksis drøftes
disse områder løbende.

- Prime Office Årsrapport 2011 | 19

 

 

 

Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt,
typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter
generalforsamlingen, og revideres om fornødent.

Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for
den løbende kommunikation. Der afholdes telefoniske
møder mellem bestyrelsesformanden og direktionen
efter behov, mens kommunikationen til den samlede
bestyrelse primært sker i forbindelse med afrapporte-
ring på bestyrelsesmøder.

Det øverste ledelsesorgans sammensætning og
organisering

I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrel-
sen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til
stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i besty-
relsen findes kompetencer inden for ejendomsinveste-
ring og finansiering.

Ikke alle medtemmer af Prime Office A/S' bestyrelse er
uafhængige i henhold til de definitioner, OMX Nordic
Exchange Copenhagen A/S opererer med i sine vej-
ledninger. Af bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1
medlem falder uden for udvalgets definitoriske regel-
sæt for at kunne betragtes som værende uafhængig.
Årsagen hertil skal udelukkende ses i lyset af med-
lemmets ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens
administrator, Moller & Company A/S.

Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.

Koncernen har indgået en administrations- og investe-
ringsaftale med Moller & Company A/S, der dermed er
ansvarlig for administrationen af Prime Office A/S, og
koncernen beskæftiger derfor ingen medarbejdere.
Anbefalingen om ”Medarbejdervalgte bestyrelsesmed-
lemmer" vurderes derfor ikke at være relevant for
koncernen.

Anbefalingen om ”Tiden til bestyrelsesarbejdet og
antallet af bestyrelsesposter”" følges delvist. | Prime
Office A/S er den enkelte medlems kapacitet og bidrag
væsentligere end antallet af bestyrelsesposter. I prak-
sis efterlever næsten alle medlemmer af bestyrelsen
dog anbefalingen.

Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og
arbejdsplan, der fastlægges primo året. Herudover
indkaldes bestyrelsen efter behov, når særlige forhold
kræver det. Bestyrelsen mødes jævnligt, enten ved
fysisk møde eller ved telefonmøder. Det tilstræbes at
holde minimum fire bestyrelsesmøder pr. år.

Som følge af koncernens langsigtede strategi samt
specifikke aktiviteter, fokusområder og størrelse er
bestyrelsesmedlemmernes kompetencer særdeles
vigtige, og det vurderes således ikke hensigtsmæssigt,
at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære
generalforsamling. De af generalforsamlingen valgte
bestyrelsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad
gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen valgte
medlemmer afgår det ene år og resten det næste år.
Genvalg kan finde sted.

Under hensyntagen til selskabets størrelse og forret-
ningens kompleksitet vurderes det ikke relevant at
etablere egentlige ledelsesudvalg under selskabets
bestyrelse. Prime Office A/S's bestyrelse opererer som
revisionsudvalg, nomineringsudvalg og vederlagsud-
valg. Anbefalingen vedrørende nedsættelse af nævnte
udvalg følges kun delvist. Bestyrelse følger et kommis-

Prime Office Årsrapport 2011 | 20

sorium, som bl.a. omfatter de i denne anbefaling
nævnte opgaver

Selskabets bestyrelse vurderes dog som værende i
besiddelse af en tilstrækkelig sagkundskab og erfaring
til at det har en opdateret indsigt i og erfaring med
finansielle forhold samt regnskabs- og revisionsforhold
i selskaber, der har aktier optaget til handel på et
reguleret marked.

Ledelsens vederlag

Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra
koncernen, idet ledelsen sker i henhold til en admini-
strationsaftale med Moller & Company A/S. Direktø-
rens vederlag er dog inkluderet i administrationshono-
raret og udgør ca. T.EUR 20.

Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrel-
sens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt
og konkurrencedygtigt. For regnskabsåret 2011 er der
udbetalt et honorar til bestyrelsen på EUR 29.363.
Efter regnskabsåret 2011 og fremefter fastsættes
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsam-
ling.

Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelses-
ordninger.

Regnskabsaflæggelse (Finansiel rapportering)
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens kontrol— og risikostyring i forbindelse
med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder over-
holdelse af relevant lovgivning og anden regulering i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Risikostyring og intern kontrol

En af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der
foretages en effektiv risikostyring, herunder at væsent-
lige risici identificeres, at der oprettes systemer til
risikostyring, samt at der fastlægges en risikopolitik og
risikoramme. | årsrapporten redegøres for væsentlige
risici forbundet med koncernens strategi.

Direktionen vurderer løbende, om der er behov for at
tage højde for andre risici. Identifikation af forret-
ningsmæssige risici og styring indgå i koncernens
årlige strategiplan.

Under hensyntagen til at selskabet ingen medarbejde-
re beskæftiger, har Prime Office A/S valgt ikke at
etablere en whistleblower-ordning. Anbefalingen vur-
deres derfor ikke at være relevant for selskabet.

Revision

Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompe-
tencer og samlede ydelser forud for indstillingen om
genvalg/nyvalg på generalforsamlingen. Selskabets
generalforsamling har valgt PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Nobelpar-
ken, Jens Chr. Skous Vej 1, 8000 Århus C, som revi-
sør. Revisor er på valg hvert år på selskabets ordinære
generalforsamling.

Under hensyntagen til koncernens størrelse og forret-
ningens karakter vurderes det ikke relevant at etablere
en intern revisionsfunktion. Endvidere er det bestyrel-
sens opfattelse at koncernens regnskabs- og revisi-
onsmæssige forhold ikke er komplekse, og der er
således ikke nedsat et revisionsudvalg. Hele bestyrel-
sen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsud-
valg.

 

Det vurderes årligt hvorvidt der skal etableres en intern
revision til understøttelse og kontrol af selskabets
interne kontro!- og risikostyringssystemer.

1205234EogSN73666.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af
revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor.

Prime Office Årsrapport 2011 | 21

1205246EogSR58395

N

 

Redegørelse for virksomhedsledelse

Indledning

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den
interne, såvel som den eksterne rapportering skal
være retvisende, og der skal fokuseres på de væsent-
ligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesproces-
sen samtidig med at relevant lovgivning og anden
regulering overholdes.

I henhold hertil er der etableret interne kontroller og

procedure for styring af koncernens risici, som dels

skal sikre pålidelig information til koncernens beslut-
ningstagere og eksterne interessenter, og dels skal

skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere
fejl og mangler.

Prime Office A/S' aktiviteter er overordnet koncentreret
omkring investering i tyske kontorejendomme. I den
forbindelse er koncernen eksponeret overfor neden-
stående faktorer og har derfor særlig fokus på den
interne kontrol og risikostyring.

1) Generelle risikofaktorer: Den makroøkonomiske
udvikling i Tyskland.

2) Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, lejeklientel,
ejendommenes vedligeholdelse og forvaltning.

3) Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, valuta-
kursrisiko, refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko.

4) Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og selskabslov-
givning herunder skatte- og afgiftsforhold i Danmark og
Tyskland.

Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold
og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofak-
torer.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender
de overordnede politikker, procedurer og kontroller for
den interne kontrol og risikostyring. Tilrettelæggelsen
heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem
en klar organisationsstruktur med veldefinerede ret-
ningslinjer og nedskrevne procedurer.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens organisationsstruktur og bemandingen på områ-
der i forbindelse med de funktioner som har betydning
for de interne kontroller og styring af koncernens risici
sammen med selskabets administrator.

Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den

driftsmæssige og økonomiske udvikling, samt om
koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for

Prime Office Årsrapport 2011 | 22

at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle
væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisions-,
nominerings- og vederlagsudvalg, men har påtaget sig
hertil relaterende opgaver som varetages løbende.

Direktionen har etableret en central funktion i relation
til controlling af den finansielle rapportering fra koncer-
nens tyske dattervirksomheder.

Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncer-
nens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis
på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster
med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis
suppleres med forventninger for indeværende regn-
skabsår.

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-
vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer
løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et
samarbejde med selskabets revisor.

Risikovurdering

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens risikoforhold på de områder, der er udpeget som
væsentlige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og —
styring). Vurderingen baseres på den løbende rappor-
tering fra direktionen.

Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med
henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller redu-
cere koncernens forskellige risici.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering
af koncernens risici, Hensigten med kontrolaktiviteter-
ne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer,
procedurer m.v. opfyldes og eventuelle fejl, mangler og
afvigelser m.v. opdages rettidig.

Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern
kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste
procedurer og stikprøver.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikations-
politik, som lægger vægt på, at information fra koncer-
nen er åbent, retvisende, troværdig og tilgængelig.

Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncer-
nens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i
overensstemmelse med love, bekendtgørelser og
andre forskrifter.

 

 

Samfundsansvar (CSR)

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens
ansvar overfor samfundet som helhed centralt. Prime
Office A/S" aktiviteter og holdninger har betydning ikke
blot for koncernens interessenter, men også for lejer,
naboer, leverandører, samarbejdspariner, myndighe-
der m.v. Koncernen tager derfor ansvar for sit samar-
bejde med det samfund, som vi er en del af, også når
det gælder miljømæssige og sociale forhold.

For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar
overordnet, hvordan en koncern lever i overensstem-
melse med sin omverden og lytter til sine væsentlige
interessenter. Samfundsansvar er betegnelsen for de
tiltag en virksomhed tager i forbindelse med at leve op
til eller agere ud fra et socialt, miljø- og forretnings-
mæssigt ansvar.

I Prime Office A/S arbejdes med virksomhedens an-
svar på baggrund af United Nations Global Compact
og dets ti principper indenfor menneskerettigheder,
arbejdstagerrettigheder, miljø og antikorruption. Ved
sammenhæng mellem koncernens aktiviteter og sam-
fundets udvikling vil Prime Office A/S forsøge at bidra-
ge til forbedring af sociale og miljømæssige forhold
lokalt såvel som internationalt.

Virksomheder med en sund og naturlig tilgang til sam-
fundsansvar efterlever i overvejende grad idéerne bag
principperne. Derfor har Prime Office A/S kortlagt de
områder, som skønnes mest relevante for koncernen.
Fokus indenfor koncernens samfundsmæssige ansvar
er inden for følgende områder: Samfund, Forretning
og Miljø.

Samfund — Prime Office A/S er i dialog med lokalsam-
fundet og offentligheden og forsøger at minimere
negative sociale og økonomiske påvirkninger for i
stedet at maksimere et positivt bidrag. Ved ejerskab af
investeringsejendomme kan Prime Office A/S være
med til dels at påvirke det ydere lokalområde og dels

1205234EogSN73667

skabe forøget erhvervsaktivitet til fordel for det gene-
relle samfund.

Forretning - I forbindelse med koncernens løbende
drift har koncernens ledelse fokus på aktionærerne via
en åben informationspolitik. På Prime Office A/S'
hjemmeside kan offentliggjort information rekvireres.
Finanspolitik samt risikoforhold og —styring opdateres
løbende således at koncernens interessenter tilgode-
ses på bedst mulig vis.

Miljø - Prime Office A/S har en målsætning om at
minimerer den direkte påvirkning på miljøet. Derfor har
Prime Office A/S med energilovgivningen udarbejdet et
såkaldt energipas på de tyske ejendomme ved at leve
op til krav om forskellige energiforhold. Dertil har
koncernen installeret solceller på taget af ejendom-
men, Office-Kamp i Lubeck.

Inden for de nævnte fokusområder vurderer ledelsen
løbende principperne og inden for samfundsansvar
vurderer koncernen om man lever op til alle nye love
og forordninger. Ledelsen vurderer, at Prime Office
A/S har opnået de mål, som har været sat for koncer-
nen indenfor samfund, forretning og miljø. Prime Office
A/S er forpligtet til, at sikre høje standarder inden for
den vedtagne politik og de hertil hørende principper for
samfundsansvar som en forudsætning for god sel-
skabsledelse. Prime Office A/S' bestyrelse, ledelse og
rådgivere skal varetage deres opgaver i overens-
stemmelse med politikken.

Da Prime Office A/S har indgået en administrationsaf-
tale med Moller & Company A/S og derfor ingen med-
arbejdere har ansat, vil samfundsansvaret vedrørende
medarbejdere ikke blive prioriteret.

I arbejdet med samfundsansvar forsøges at opretholde

en åben dialog med væsentlige interessenter samt at
rapportere årligt på fremskridt og udfordringer.

ss €

Prime Office Årsrapport 2011 | 23

1205246EogSR58396

 

 

Finanspolitik

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret over for ændrin-
ger i en række finansielle risici, herunder kredit- og
likviditetsrisici.

Koncernen har valgt at centralisere styringen af de
finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordne-
de rammer, der er fastsat. Politikken omfatter valuta-,
finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i
relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises
til de følgende afsnit for detaljeret redegørelse af
styringen af koncernens finansielle risikotyper.

Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen,
løbende opfølgning på finansielle nøgletal, og kvar-
talsvis rapporteres der til kredit- og pengeinstitutter.

På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og
opfølgning af risikobilledet. Heri medtages den langsig-
tede finansielle udvikling i koncernen. Det er en fast
del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere
alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegø-
relser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt
risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direk-
tionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapporte-
ring til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens
væsentligste risikoområder.

Likviditetsrisiko

Det er Prime Office A/S" politik i forbindelse med låne-
optagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem
spredning af låneoptagelser på forfalds- og genfor-
handlingstidspunkter samt at have spredning på långi-
vere for at sikre optimale markedsforhold på gældsfor-
pligtelser. Det er koncernens målsætning at have
tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete
udsving i likviditeten.

Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen
løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføl-
jen, herunder løbende markedsregulering af husleje,
reducering af tomgang samt forbedring og istandsæt-
telse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker likviditeten
og dermed koncernens forhandlingsposition ved refi-
nNansiering.

Endvidere er det koncernens strategi, at reducere
likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån opta-
get i pengeinstitutter til lån i kreditforeninger, hvilket
løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede fri-
værdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes
udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office
A/S vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinsti-
tutter forbedre koncernens likviditet, samt resultere i en
højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens
gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede
likviditetsrisiko.

Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangs-
punkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første
dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender
med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet.
Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for
at minimere mellemværender med lejere gennem
løbende opfølgning.

Vedrørende finansiering af yderligere ejendomsinve-
steringer har ledelsen modtaget mundtlige tilkendegi-
velser fra et kreditinstitut og enkelte pengeinstitutter

Prime Office Årsrapport 2011 | 24
men saml.

om mulighed for hjemtagelse af yderligere finansiering.

På baggrund heraf vurderer Prime Office A/S, at kon-
cernen har adgang til ny finansiering i tilstrækkeligt
omfang til at sikre koncernens videre udvikling.

Der vil i koncernens budgetter være medtaget en
særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der
forventes at udgøre ca. 1 % af investeringsejendom-
menes erhvervelsespris. I de første regnskabsår af
koncernens eksistens kan målet for likviditetsreserven
afvige herfra.

Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet
med en på markedet konkurrencedygtig rentesats.
Niveauer vil svarer til den aktuelle korte pengemar-
kedsrente eller alternativrenten på en kassekredit
facilitet.

Kreditrisiko

Som følge af Prime Office A/S' drift samt finansie-
ringsaktiviteter er koncernen udsat for kreditrisici.
Koncernens kredttrisici knytter sig primært til lejetilgo-
dehavender samt finansielle derivater med positiv
dagsværdi, som er indregnet under andre tilgodeha-
vender.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset
som følge af Prime Office A/S” mulighed for modreg-
ning i modtagne deposita samt opsigelse af lejemål
ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.

Koncernen bestræber sig på ikke at få væsentlige risici
vedrørende enkelte lejere eller samarbejdspartnere.
Ved køb af nye ejendomme og ved indgåelse af nye
lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende inve-
steringsejendomme foretages kreditvurderinger af
lejere efter behov, ligesom der indhentes sikkerhed for
lejebetalinger fra væsentlige lejere.

Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende deriva-
ter med positiv dagsværdi håndteres ved at foretage
spredning på flere kreditinstitutter.

Koncernen modtager for så vidt angående kunder
sikkerhed for salg af tjenesteydelser i form af deposi-
tum og forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Mod-
taget sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige
nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kapitalstruktur

Prime Office A/S" strategiske mål for kapitalstrukturen
indbefatter en egenkapital på 30%, og at den samlede
portefølje som udgangspunkt finansieres med en gæld
på 70%. Gælden struktureres således at kreditfore-
ningslån udgør ca. 55% med en løbetid på 10 år og lån
hos pengeinstitutter som udgør 15% med variabel
løbetid.

Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens
kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens
og aktionærernes interesser, samt understøtter kon-
cernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at
koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt
udgør ca. 80 %. Koncernens kapitalstruktur består af
indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenka-
pitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.

Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af
porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge
det samlede afkast af investeringen. Hermed er der
tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.

 

 

Renterisiko

Det er Prime Office A/S" politik at afdække renterisiko-
en på koncernens langfristede forpligtigelser, hvor
løbetiden typisk er mellem 7 — 10 år. Afdækningen af
renterisici fortages med renteswaps, hvor variable
forrentede lån omlægges til lån med fast rente. Det er
hensigten at matche realkreditlån med renteswaps,
således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid.
Ifølge regnskabsprincipperne ved IFRS (International
Financial Reporting Standards) er den indgåede ren-
teswap ikke effektiv i 2011, hvilket har betydet at
dagsværdireguleringen for indeværende regnskabspe-
riode skal medtages under koncernens finansielle
omkostninger sammen med en forholdsmæssig tilba-
geførelse af renteswappens dagsværdi som tidligere
har været bogført i anden totalindkomst.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31.
december 2011 T.EUR (2.144), mens ændring samt
tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende
regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 168 og
T.EUR 316.

En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om
at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibili-

tet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et

lån med fast rente.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti
med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er
ikke væsentlige renterisici forbundet hermed.

Valutarisiko

Prime Office A/S' målsætning er at minimere ekspone-
ringen i fremmed valuta. Koncernens pengestrømme
foretages i det væsentligste i EUR. Koncernens ejen-
domsinvesteringer og -afkast er i EUR, ligesom kon-
cernens gæld hos kredit- og pengeinstitutter er optaget
i EUR. Det er ledelsens vurdering at koncernen ikke er
eksponeret over for væsentlige valutarisici.

Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici
ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter
og omkostninger foretages i samme funktionelle valu-
ta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af
valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra
udenlandske dattervirksomheder, som følge af fast-
kurspolitikken mellem DKK og EUR.

I forbindelse med struktureringen af koncernens frem-
medkapital har selskabet med bestyrelsens godken-
delse mulighed for at optage lån i anden udenlandsk
valuta end EUR. Dette i form af terminsforretninger i
fremmed valuta, hvor koncernen i realiteten fortager en
omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tids-
punkt. Herved eksponeres koncernen for ændringer i
forholdet mellem fremmede valutakurser.

Valutakursinstrumentet betragtes som en handelsbe-
holdning og dagsværdireguleringen indregnes i resul-
tatopgørelsen under finansielle poster.

Koncernen kan maksimalt have 10% af selskabets
balance i fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver
skriftlig accept fra bestyrelsens formand og næstfor-
mand.

Prime Office A/S havde pr. 31. december 2010 en
valutaterminsforretning, hvor T.CHF 3.905 var solgt
mod køb af T.DKK 18.052. Dagsværdien udgjorde
T.EUR (668).

1205234EogSN73668

Uroen på de finansielle markeder samt den øvrige
situation i verdensøkonomien har bevirket, at valutain-
strumentet i regnskabsåret for 2011 er blevet afviklet.

Nedlukningen har resulteret i et tab på T.LEUR 444,
Tabet på valutaterminsforretningen er indregnet under
koncernens regnskabspost for finansielle poster. I

tidligere regnskabsperioder er der på valutaterminsfor-
retningen driftsmæssigt udgiftsført T.EUR 668.

Pr. 31. december 2011 har Prime Office A/S ingen
åbne valutainstrumenter og er derfor kun eksponeret
overfor EUR.

Direktionen kommenterer i sin løbende rapportering til
bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens valu-
takursrisiko som følge af lån optaget i anden uden-
landsk valuta.

Skattemæssige risici

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end
udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt und-
taget for betaling af tysk erhvervsskat. Hvorvidt sel-
skaber i koncernen kan bliver underlagt regelsættet
vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og
der kan ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne
for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil
være opfyldte.

Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagel-
sesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke
budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi
fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.

Afledte finansielle instrumenter

Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte
finansielle instrumenter i form af renteswaps, der
afdækker den variable rente på finansielle gældsfor-
pligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes
som et cash flow hedge og opstilles under egenkapita-
len under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af penge-
strømme, når det kan dokumenters, at afdækningen er
effektiv i henhold til regnskabsprincipperne for IFRS.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instru-
menter, der er klassificeret som og opfylder betingel-
serne for sikring af fremtidige pengestrømme, indreg-
nes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede
transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede
fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forplig-
tigeiser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra
egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet
eller forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transak-
tion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien
af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direktio-
nen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring
dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.

1205246EogSR58397

Generelt vedrørende finansielle forhold

Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime
Office A/S' risikostyring. Det er direktionen i Prime
Office A/S der i samarbejde med bestyrelsen, forestår
styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets
politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer
for koncernens finansielle dispositioner.

Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor
også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen
gennemgås.

meer ”
Prime Office Årsrapport 2011 | 25

 

Aktionærinformation

Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt
informationsniveau om den nuværende og fremtidige
situation i koncernen, således markedet, aktionærer,
nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og
andre interesserede altid har adgang til korrekt og
tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S” hjemmeside findes yderligere
investorrelevant information. Informationen har først og
fremmest til formål at give investorer et retvisende
billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter,
således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflek-
terer værdien af koncernen. Under Investor Relations
kan der findes relevante informationer om Prime Office
A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabs-
meddelelser.

Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office

Kortnavn: PRIMOF

Aktieklasser: én

Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438

Antal stemmer pr. aktie: én
Inændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej

Ejerforhold

I henhold til Værdipapirhandelslovens & 29 har Prime
Office A/S meddelt, at følgende 5 aktionærer er i
besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede
aktiekapital som stemmerettighederne:

+ Birketinget A/S ejer 133.850 stk. aktier sva-
rende til 12,57%.

«+ Aarhus Lokalbank Aktieselskab ejer 131.355
stk. aktier svarende til 12,34%.

+. AHJ A/S ejer 110.160 stk. aktier svarende til
10,35%.

. Den Jyske Sparekasse ejer 110.000 stk. ak-
tier svarende til 10,33%.

+ Sparekassen Østjylland A/S ejer 100.100
stk, aktier svarende til 9,49%.

Egne aktier

I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndi-
ge bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier.
Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke
overstige 10% af koncernens samlede selskabskapital.

Beholdningen af egne aktier udgjorde den 1. januar
2011 56 stk. aktier svarende til 0,01% af koncernens
samlede aktiekapital. | regnskabsperioden fra 1. januar
til 31. december 2011 er der ikke foretaget ændring af
beholdningen af egne aktier.

Den 31. december 2011 udgør beholdningen af egne
aktier derfor 56 stk. aktier svarende til 0,01% af kon-
cernens samlede aktiekapital.

Prime Office Årsrapport 2011 | 26

"nes.

 

Ved erhvervelse af aktierne må det vederlag der beta-
les ikke afvige med mere end 10% fra den på erhver-
velsestidspunktet på Nasdaq OMX Copenhagen A/S
noterede købskurs.

Udbytte politik

Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalfor-
samlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles
mellem alle aktionærer i forhold til deres respektive
andele af koncernens samlede aktiekapital.

Udbytte udbetales i overensstemmelse med selskabs-
lovens regler og sker under hensyntagen til fastholdel-
se af en forsvarlig soliditetsgrad og en likviditetsreser-
ve.

Selskabets egenkapital består primært at den tegnede
kapital og i mindre grad af frie reserver. Som følge
heraf indstiller ledelsen at der ikke udbetales udbytte.
Indfrielse af gæld eller køb af ejendomme vurderes
som en bedre investering for selskabets aktionærer.

Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og Small-
cap

Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegnings-
kurs på EUR 13,94 pr. aktie å nominel EUR 13,42.
Den 31. december 2011 er kursen på aktien EUR
7,94.

Aktolkurs

 

 

” Kurserne ar perioden ikke sammenlignelige pga ændring I ruveauet af Smafuap indekset
"" Ænding ' Smaficap kursen er beregnet ud fra et indeks

Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet
med 43,07%, hvilket sammenlignet med kursudviklin-
gen i C20 og Smallcap indekset er henholdsvis dårli-
gere og bedre. Aktiekursændringen i de to nævnte
indeks udgør (0,88)% og (60,15)% i perioden fra den
11. juli 2008 til 31. december 2011.

Kursudviklingen i Prime Office A/S (11. juli 2008 —
31. december 2011)

Indeks 11 jul 2008 = 100

ruænt I. tr atam, os un « n » ERE me Jen

 

Offentliggjorte meddelelser

Årsrapport 2011

 

Delårsrapport for 3. kvartal 2011
Finanskalender for 2012
Delårsrapport for 1. halvår 2011

Delårsrapport for 1. kvartal 2011

Koncernens ikke kontrollerende interesse
Referat af generalforsamlingen den 11. april 2011

 

 

EU-transparensdirektiv

Årsrapport 2010

 

Fondsbørsmeddelelser
Nr. 40/2011 22.03.2012

Nr. 39/2011 17.11.2011

Nr. 38/2011 17.11.2011

Nr. 37/2011 18.08.2011
Nr. 36/2011 18.05.2011

Nr. 35/2011 04.05.2011

Nr. 34/2011 11.04.2011

Nr. 33/2011 30.03.2011
Nr. 32/2011 24.03.2011
Nr. 31/2011 22.03.2011

Indkaldelse til ordinær generalforsamling i Prime Office A/S

På selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk) er samtlige fondsbørsmeddelelserne for 2008, 2009, 2010 og 2011.

Finanskalender 2012

Årsrapport 2011

22. marts 2012

 

Ordinær generalforsamling 2012
Detårsrapport, 1. kvartal 2012
Delårsrapport, 1. halvår 20112
Delårsrapport, 3. kvartal 2012
Offentliggørelse af finanskalender for 2013 16. november 2012

1205234E0gSN73 669

18. april 2012

 

16. maj 2012

 

16. august 2012

 

16. november 2012

rt

Prime Office Årsrapport 2011 | 27

ra

1205246EogSR58398

 

 

Bestyrelsen og direktionen

Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt
bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine
afgørelser ved simpel stemmeflerhed. I tilfælde af
stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes
forfald næstformandens, stemme udslagsgivende.
Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et
medlem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens
kompetence. Bestyrelsen skal godkende alle køb af
ejendomme og/eller ejendomsselskaber.

Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat
Jesper Ørskov Nielsen og Henrik Demant. Flemming
Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt
som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov
Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som
næstformand. Henrik Demant er tiltrådt den 15. april
2009.

Bestyrelsen har udpeget Mogens V. Møller som direk-
tør for koncernen til varetagelse af den daglige drift.
Ledelsen er tiltrådt den 10. december 2007. Koncer-
nen er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til
koncernen er ikke tidsbegrænset.

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand

Født: 20. august 1948.

Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 3.000 stk.

Direktør i følgende selskaber
Hegelund invest ApS.

Bestyrelsesposter

Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S
samt en række selskaber relateret til Deltag (bestyrel-
sesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrelsesfor-
mand), Illums Bolighus Holding A/S (bestyrelsesfor-
mand), Nordic Artists Management A/S (bestyrelses-
formand), TONEArt (bestyrelsesformand), IBH 3 ApS
(bestyrelsesformand), Institut for Selskabsledetse ApS
(bestyrelsesformand), DPA — System (bestyrelsesfor-
mand), Spinning Jewelry A/S og Designmuseum
Danmark (bestyrelsesformand).

 

Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 29. april 1969.

Indtrådt i bestyrelsen den 10. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 4.800 stk.

Direktør i følgende selskaber

Jesø Ejendomsinvest ApS, Ejendomsselskabet Tang-
mosevej 104, Køge ApS, Ejendomsinvest Hamburg
ApS, Jereto ApS, Horsensgade 5 ApS, PENTACO
Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen
Advokatanpartsselskab

Bestyrelsesposter .
Eurotag Danmark A/S, Café Viggo, Århus A/S (besty-

Prime Office Årsrapport 2011 | 28

me

relsesformand), Århus Elite A/S, Den Erhvervsdriven-
de Fond Bellevue-hallerne (bestyrelsesformand),
Atletion A/S, Inventus Group A/S, Råmer ApS (besty-
relsesformand), Grappa ApS, Grappa Piccolo ApS
(bestyrelsesformand), Aktieselskabet Vibevej 27 (be-
styrelsesformand), Jakobsen ApS (bestyrelsesfor-
mand) og Prime Office A/S (næstformand).

Henrik Demant

Født: 11. maj 1972.

Indtrådt i bestyrelsen den 15. april 2009.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 100 stk.

Direktør i følgende selskaber
Demant Invest ApS, Ejendomsselskabet af 21. juli
2007 ApS og MC Hamburg Invest ApS.

Bestyrelsesposter
Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og Prime
Office A/S (Bestyrelsesmedlem).

Direktion

Mogens Vinther Møller

Født: 9. august 1957.

Indtrådt i direktionen den 10. december 2008.
Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 146.350
stk.

Direktør i følgende selskaber

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, Danske Immobilien ApS, K/S Albert
Schweitzer Strasse, K/S Bertha v. Suttner Strasse, og
div. tyske ejendomsselskaber.

Bestyrelsesposter

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, K/S Albert Schweitzer Strasse og K/S
Bertha v. Suttner Strasse.

Vederlag til bestyrelse og direktion

For regnskabsåret 2011 udgør bestyrelsens honorar
EUR 29.363. Bestyrelseshonoraret til Flemming Linde-
løv udgør EUR 16.779 mens Jesper Ørskov Nielsen
modtager EUR 12.584.

Honorarer fastsættes på den ordinære generalforsam-
ling og den øverste ledelsesorgan i Prime Office A/S
modtager herudover ingen andre former for vederlag
eller aflønningsordninger.

Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over
det, der er aftalt i henhold til administrations- og inve-
steringsaftalen, ligesom ledelsen ikke har tegningsop-
tioner eller købsoptioner til selskabets aktier.

Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke
pension, fratrædelsesgodtgørelse eller lignende goder
fra hverken koncernen eller dennes datterselskaber.

 

 

Administrator

Koncernen har indgået en administrations- og investe-
ringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsi-
gelig for begge parter indtil den 31. december 2012.
Aftalen vedrører Prime Office A/S, datterselskaber og
ejendomme, der ejes eller erhverves af disse selska-
ber.

Moller & Company A/S påtager sig at fungere som
sekretariat for ledelsen og varetage administrative
opgaver. Det er dog alene ledelsen i Prime Office A/S,
som er ansvarlig for overholdelse af koncernens for-
pligtelser.

Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar
overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:

+ levere hjemstedsadresse til koncernen,

. foretage koncernens bogføring i overens-
stemmelse med lovgivningen,

… udarbejde oplæg til koncernens årsrapport i
overensstemmelse med lovgivningen og
koncernens vedtægter, samt i øvrigt at yde
nødvendig hensigtsmæssig bistand til kon-
cernens direktion og bestyrelse i forbindelse
med årsrapporten,

.… sørge for, at koncernen opretter en aktiebog
hos VP Securities A/S i overensstemmelse
med koncernens vedtægter

+ ajourføre selskabets aktionærfortegnelse og
datterselskabernes aktionær- og anpartsha-
verfortegnelser,

… sikre en betryggende opbevaring af koncer-
nens dokumenter, herunder stiftelsesdoku-
menter, vedtægter, registreringsdokumenter,
generalforsamlings- og bestyrelsesmødere-
ferater, regnskaber, bogføringsmateriale,
selvangivelse mv.,

… stå for indkaldelse til og afholdelse af besty-
relses- og direktionsmøder, udarbejdelse af
referater af koncernens bestyrelsesmøder

1205234EogSN73670.

og generalforsamlinger samt i øvrigt yde
praktisk bistand, der er nødvendig eller hen-
sigtsmæssig i forbindelse med gennemførel-
sen af generalforsamlingen,

.… varetage kontakten til koncernens aktionæ-
rer og løbende at holde dem orienteret om
forhold af betydning for koncernens løbende
eller fremtidige drift i overensstemmelse
med god informationsskik for børsnoterede
selskaber,

. opfylde de forpligtelser, som følger af, at
koncernens aktier er optaget til handel og of-
ficiel notering på en autoriseret markeds-
plads, herunder blandt andet: (1) udarbej-
delse og udsendelse af børsmeddelelser, (2)
udarbejdelse og udsendelse af regnskabs-
meddelelser, (3) at bistå koncernen med at
opfylde sine oplysningsforpligtelser, (4) at
udarbejde liste over insidere og løbende op-
datere koncernens insiderregler og medvirke
til, at disse overholdes,

+ bistå koncernen med at vedligeholde sin
hjemmeside og løbende at opdatere denne,

+ udarbejde oplæg til drifts- og likviditetsbud-
get for koncernen hvert år på grundlag kon-
cernens regnskab og forretningsplan,

.« varetager kontakten til koncernens långive-
re, rådgivere og øvrige forretningspartnere.

Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af admi-
nistrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company
A/S med virkning fra aftalens ikrafttrædelsestidspunkt
et kvartårligt honorar på 0,0625 % (eksklusiv moms) af
den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i
koncernen i henhold til den seneste års- eller delårs-
rapport, som koncernen har offentliggjort. Administrati-
onshonoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1.
januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest
syv hverdage herefter.

Prime Office Årsrapport 2011 I 29

1205246EogSR58399

 

 

 

aars

eres]

  

bElGrY

Ledelses

  

Fi

klær

  

ige revisors er

Den uafhæng

Påtegninger

Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2011 for Prime Office A/S.

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU. Årsrapporten er udarbejdet i overens-
stemmelse med yderligere danske oplysningskrav for
børsnoterede selskaber.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores
opfattelse et retvisende billede af koncernens og

moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2011 samt af resultatet

Aarhus, den 22, marts 2012
Direktion

Mogens V. Møller

Adm. direktør

Prime Office Årsrapport 2011 I 32

   

 

af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 2011.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse
en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold,
årets resultater og af koncernens og moderselskabets
finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsent-
ligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og
moderselskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Bestyrelse

, 2

 
 

flemming Lindeløv
Bestyrelsesformand

Jesper Ørskov Nielsen
Næstformand

Henrik Demant
Bestyrelsesmedlem

 

mester s . KE RAE 7 RE = SEES

 

 

Den uafhængige revisors erklæringer
Til kapitalejerne i Prime Office A/S

Påtegning på koncernregnskab og års-

regnskab

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar — 31.
december 2011, der omfatter resultatopgørelse, total-
indkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt
regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-
de selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og års-
regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncern-
regnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen
har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncern-
regnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinfor-
mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om kon-
cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse
med internationale standarder om revision og yderlige-
re krav ifølge dansk revisoriovgivning. Dette kræver, at
vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om
koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsent-
lig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger
for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revi-
sionshandlinger afhænger af revisors vurdering, her

Aarhus, den 22. marts 2012

PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

 
 
  

teen Iversen
tatsautoriseret revisor

1205234EøgSn73672 0

under vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i
koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurde-
ringen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant
for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede.
Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger,
der er passende efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhe-
dens interne kontrol. En revision omfatter endvidere
vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er
passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn
er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsen-
tation af koncernregnskåbet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af koncer-
nens og selskabets aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af
koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrøm-
me for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2011 i
overensstemmelse med International Financial Repor-
ting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst
ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncern-
regnskabet og årsregnskabet. Det er på denne bag-
grund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesbe-
retningen er i overensstemmelse med koncernregn-
skabet og årsregnskabet.

rd

&O

om

Co

LØ)

m

v
. On

O

FJ

LØ

Henrik Trangeled Kristensen sg
Statsautoriseret revisor N
LØ)

OD

Q

rr

Prime Office Årsrapport 2011 1 338

« kz

 

Be

Re )
Åx Regnskabsberetning.
Se bias = DN
N Bi CSE SLOT SSI
"»,, Totalindkdrastopgørelse =
ARN] "Balance
De nr
SETE LISE
» Pengestrømsopgørelse
RES ASLE

KN
SSR
X

NY!

X

 

Regnskabsberetning 2011

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

I regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december
2011 udgør koncernens nettoomsætning T.EUR 2.665
mod T.EUR 2.156 i 2010. Erhvervelse af en ny ejen-
dom med overtagelse pr. 1. februar 2011 er den pri-
mære årsag til stigningen i nettoomsætningen. Kon-
cernens nettoomsætning uden den nye ejendom udgør
T,EUR 2.154 mod T.EUR 2.156 i 2010.

Koncernens driftsomkostninger udgør for regnskabs-
året 2011 og 2010 henholdsvis T.EUR 225 og T.EUR
151. Stigningen udgør T.EUR 74 svarende til 49%. Det
højere omkostningsniveau skal ses i lyset af den
førnævnte forøgelse af selskabets ejendomsportefølje.

Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme
For regnskabsåret 2011 udgør dagsværdireguleringen
af koncernens investeringsejendomme i alt T.EUR
(1.990). Dagsværdiregulering af investeringsejen-
dommene i 2010 udgør T.EUR 0.

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat udgør T.EUR 450 for regn-
skabsåret 2011 mod T.EUR 2.005 i 2010, svarende til
et fald på T.EUR 1.555 eller 78%. Sammenholdes
årets bruttoresultat før dagsværdireguleringen med
bruttoresultatet for 2010 er der omvendt tale om en
stigning på T.EUR 435 svarende til 22%.

Koncernens salgs- og administrationsomkostninger for
henholdsvis regnskabsåret 2011 og 2010 udgør
T.EUR 276 og T.EUR 243 svarende til en stigning på
T.EUR 33 eller 14%. Udelades koncernens nye ejen-
dom begrænses stigningen i omkostningerne til T.EUR
8.

Resultat af primær drift

Resultatet af primær drift udgøres af nettoomsætning
fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af
omkostninger samt reguleringer af dagsværdier af
investeringsejendomme.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 174
for regnskabsåret 2011 mod T.EUR 1.762 i 2010
svarende til et fald på 90%. Resultatet af primær drift
før dagsværdiregulering udgør derimod henholdsvis
T.EUR 2.164 og T.EUR 1.762 i henholdsvis 2011 og
2010.

Det realiserede resultat af primær drift før dagsværdi-
regulering ligger i den øvre del af intervallet for for-
ventningerne på T.EUR 2.000 til 2.200.

Koncernens resultat af primær drift efter dagsværdire-
gulering vurderes som værende ikke tilfredsstillende.

Finansielle poster, netto

Selskabets finansielie omkostninger består af såvel
realiserede som urealiserede finansielle omkostninger
som udgør henholdsvis T.EUR 1.720 og T.EUR 484.
Selskabets realiserede omkostninger består dels af
renteomkostninger og dels af tab i forbindelse med
lukning af selskabets valutaterminsforretning i CHF.
Selskabets urealiserede finansielle

Prime Office Årsrapport 2011 | 36

 

omkostninger består af ændring samt tilbageførelse af
dagsværdiregulering af selskabets renteswap.

Realiserede finansielle omkostninger
Renteomkostninger udgør T.EUR 1.276, mens tab i
forbindelse med lukning af koncernens valutiatermins-
forretning udgør T.EUR 444, I tidligere regnskabsperi-
oder er der på valutaterminsforretningen driftsmæssigt
udgiftsført T.EUR 668.

Urealiserede finansielle omkostninger
Dagsværdien af seiskabets renteswap udgør den 31.
december 2011 T.EUR (2.144) mens ændring samt
tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende
regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 168 og
T.EUR 316.

Koncernens samlede finansielle nettoomkostninger
udgør for regnskabsåret 2011 T.EUR 2.204 mod
T.EUR 2.295 i 2010. Differencen på T.EUR 91 skyldes
væseniligst ændringerne i niveauet for koncernens
finansielle instrumenter.

Årets resultat
Årets resultat før skat udgør for regnskabsperioden
2011 T.EUR (2.023) mod T.EUR (519) i 2010.

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. decem-
ber 2011 T.EUR 41.107 primært bestående af investe-
ringsejendomme på T.EUR 39.960. Den 31. december
2010 udgjorde koncernens balance T.EUR 36.655.
Markedsværdien af koncernens investeringsejendom-
me udgjorde heraf T.EUR 34.691.

Kortfristede - og langfristede aktiver

Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31.
december 2011 T.EUR 992 mod T.EUR 1.570 i 2010.
Faldet skal ses i lyset af en reduktion af koncernens
likvide beholdninger.

Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske inve-
steringsejendomme, udgør pr. 31. december 2011
T.EUR 40.115 mod T.EUR 35.085 i 2010. Ændringen
skyldes erhvervelsen af yderligere en ejendom samt
en negativ dagsværdiregulering af koncernens samle-
de portefølje af investeringsejendomme.

Koncernen har pr. 31. december 2011 et skatteaktiv
på T.EUR 155 mod T.EUR 394 i 2010.

Koncernens egenkapital

Den 31. december 2011 udgør koncernens egenkapi-
tal T.EUR 11.971, hvoraf den ikke kontrollerende
interesse udgør T.EUR 411. I forhold til 2010 er egen-
kapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne faldet
med T.EUR 1.880.

Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør
(15,63)%.

 

 

Kortfristede — og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2011
T.EUR 29.136 mod T.EUR 22.744 i 2010.

Forpligtelserne består primært af lån til finansieringsin-
stitutter samt anden gæld primært bestående af dags-
værdien af selskabets afledte finansielle instrumenter.

Stigningen i selskabet forpligtelser på T.EUR 6.392
kan primært tilskrives stigningen af koncernens gæld til
finansieringsinstitutter som i indeværende år er forøget
i forbindelse med udvidelsen af selskabets ejendoms-
portefølje.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finan-
sielle poster for regnskabsåret 2011 udgør T.EUR 174,
mens pengestrømme fra koncernens investerings- og
finansieringsaktivitet udgør henholdsvis T.EUR (7.259)
og T.EUR 6.994.

Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet med
T.EUR 669.

Begivenheder efter statusdagen
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige
begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse

— 1205234E0gSN7367Æ- 47 gå

 

på årsrapporten for 2011.

Resultatdisponering

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperio-
den 2011.

Forventninger til regnskabsåret 2012

For regnskabsåret 2012 forventer koncernens ledelse
et resultat af primær drift på mellem T.EUR 2,100 til
2.300 før værdireguleringer og skat. Forventningerne
er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme
og på at udlejningsgraden vil være på niveau med
2011.

Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en lang
løbetid og ledelsen forventer i løbet af det kommende
år en udlejningsprocent på et fortsat højt niveau.

Størstedelen af koncernens finansiering er afdækket
via faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens
finansielle udgifter ligge fast.

Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling
onsdag den 18. april 2012 kl. 14.00, hos Prime Office
A/S, Fiskergade 41, 2., 8000 Århus C.

& 2
Fosz »…

Prime Office Årsrapport 2011 | 37

1205246EogSR58403

 

 

Resultatopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note Beløb + EUR 1000 2011 2010 2011 2010
3 Nettoomsætning 2,665 2.156 100 84
"Driftsomkostninger … (225) (151) 0 0
6 Dags værdiregulering af investeringsejendomme (1.990) oa 0 0
Bruttoresultat 450 2.005 100 84
45 Salgs- og administrationsomkostninger (276) (243) (225) (206)
Resultat af primær drift 174 1.762 (125) (122)
7 Finansielle Indtægter nummer mn meme me BER
8 Finansielle om ostninger (2.204) …….…. 42.295) (2.595) … (562)
Resultat før skat (2.023) (519) (2.304) (421)
9 Skat af periodens resultat (154) 178 78 105
10 Periodens resultat (2.177) (341) (2.226) (316)
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets aktionærer KRATER (2371),
ikke kontrollerende interesser (60) 30
lalt (2.177) (341)
Resultat pr. aktie i EUR
" Resultat pr. aktie (EPS) . (1.99) (0,35)
" Resultat pr. aktie. udvandet (EPS-D) (1.99 (0,35)

Prime Office Årsrapport 2011 | 38

 

 

Totalindkomstopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note VE "Beløb LEUR 1000 soon ren 2011; 2010 0 20," 0: 2010
Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen (2.177) (341) (2.226) (316)
Anden totalindkomst
22 Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 316 385 0 0
Skat af dagsværdireguleringer (79) (96) 0 0
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst 237 289 0 0
Periodens totalindkomst (1.940) (52) (2.226) (316)
Fordeling af periodens totalindkomst
Moderselskabets aktionærer (1.880) (82)
Mnoritetsinteresser (60) 30
talt (1.940) (52)

 

1205234EogSN73675 - .

Prime Office Årsrapport 2011 | 39

1205246EogSR58404

 

 

Balance pr. 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note — Beløb i EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver Lo i
2 Investeringsejendomme 39.960 34.691 0 0
.Ernansille akter uuueu u uue unuumimmnnn vvs
B Kapitalnteresser i tilknyttede viksomhed ennen un emnnemennm I mnmumn Mee 8.075
20 Udskudt skatteaktiv 155 394 226 146
Langfristede aktiver i alt 40.115 35.085 4.308 6.221

 

Kortfristede aktiver

 

  
  

4 Tilgodehavel
Tilgodehave

15 Andre tilgodehavender
Periodeafgræn ningsposter

É Lkvide beholdninger en eu
Kortfristede aktiver 992 1.570 12.081 10.251
Aktiver i alt 41.107 36.655 16.389 16.472

jenesteydelser
virksomheder

 

  

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note — Beløb EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Passiver
Egenkapital

v Aktiekapital ss. uses uns
Reserve for dagværdiregulering af sikrmgsinstrument
høres

 

 

  

Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer

  

 

 

 

 

 

13.786
ikke kontrollerende interesser 411 471 0 0
Egenkapital i alt 11.971 13.911 11.560 13.786
Langfristede gældsforpligtelser
” Sælg til kredse … .22:830 me RÅ Rd
Langfristede gældsforpligtelser i alt 22.830 0

 

 

 

Kortfristede gældsforpligtelser

   

 

   

  
  

Kortfristede gældsforpligtelser i alt 6.306

 

 

 

Forpligtelser i alt 29.136 22.744 4.829
Passiver i alt 41.107 36.655 16.389

 

Prime Office Årsrapport 2011 I 40

 

 

 

Egenkapitalopgørelse for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2010 .
” Egenkapital”
tilhørende - Egenkapital
Reserve for" modersel- tilhørende
. ; dagværdiregutering ; Overført skabets ikke krontral-” i Egenkapital
Bdlabi EUR 1.000 Seiskabskapital af sikringslnstrument' ' resultat ” aktionærer. ferende interesser ' talt
Egenkapital pr. 1. januar 2010 14.287 (1.299) 534 13.522 441 13.963
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 o 0 0 (I 0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 0 385 0 385 0 385
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 (96) 0 (96) Q (96)
Årets resultat 0 0 (371) (371) 30 (341)
Egenkapital pr. 31. december 2010 14.287 (1.010) 163 13.440 471 13.911
; Egenkapital” '
tilhørende Egenkapital, ”
Reserve for modersel- tilhørende
. dagværdiregulering | Overført: skabets ikke krontrol- Egenkapital
Bedobj EUR 1000 - Selskabskapital af sikringsinstrument resultat, aktionærer lerende Interesser +" lalt
Egenkapital pr. 1. januar 2011 14.287 (1.010) 163 13.440 471 13.911
Dagsværdiregutering af rentesw ap 0 0 0 0 0 0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 0 316 o 316 Q 316
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 (79) 0 (79) Q (79)
Årets resultat 0 0 (2.117) (2.117) (60) (2.177)
Egenkapital! pr. 31. december 2011 14.287 (773) (1.954) 11.560 411 11.971

 

1205234EogSN73676.

Prime Office Årsrapport 2011 | 41

1205246EogSR58405

 

Egenkapitalopgørelse for moderselskabet

 

 

 

 

 

 

2010
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tilhørende
Overført skabets ikke kontrol- Egenkapital
Beløb i EUR 1000 Selskabskapital resultat aktionærer lerende interesser ialt
Egenkapital pr. 1. januar 2010 14.287 (185) 14.102 0 14.102
Årets resultat 0 (316) (316) 0 (316)
Egenkapital pr. 31. december 2010 14.287 (501) 13.786 0 13.786
2011
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tilhørende
Overført skabets ikke kontroi- Egenkapital
Beløb EUR 1000 Sefskabskapital resultat aktionærer lerende interesser ialt
Egenkapital pr. 1. januar 2011 14,287 (501) 13.786 0 13.786
Årets resultat 0 (2.226) (2.226) 0 (2.226)
Egenkapital pr. 31. december 2011 14.287 (2.727) 11.560 0 11.560

 

Prime Office Årsrapport 2011 I 42

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb iEUR 1000 |. 2011 2010: 2011 2010
Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster 174 1.762 (125) (122)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 1.990 0 0 0
Ændring i tilgodehavender (91) 152 (2.037) 712
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita (95) (122) 206 248
Pengestrømme vedrørende primær drift 1.978 1.792 (1.956) 838
Modtagne finansielle indtægter 7 14 416 263
Betalte finansielle omkostninger (2.389) (1.149) (1.271) (45)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt (404) 657 (2.811) 1.056
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten
Køb af investeringsejendomme (7.259) (45) 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt (7.259) (45) 0 0
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten
Lånoptagelse 7.305 0 2,754 0
Tilbagebetaling på lån (311) (642) (150) (642)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt 6.994 (642) 2.604 (642)
Periodens pengestrømme (669) (30) (207) 414
Likvid beholdning ved periodens begyndelse 931 961 417 3
Periodens pengestrømme (669) (30) (207) 414
Likvid beholdning ved periodens slutning 262 931 210 417

 

1205234EogSN73677 ”

er

Prime Office Årsrapport 2011 | 43

1205246EogSR58406

 

Noter

-

. Anvendt regnskabspraksis …...........sssenvesseseresse een en rt ennen tek k eks kk k keen nen rener terra re ener nr nes ererer
. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger …….....sssssenensee essensen ene teret renees renen renerne rs r rer nnen
. Segmentoplysninger for koncernen ……........u...sssssssssseeeeveve evner rekke benene enken en rer renerne renerne ener renen
. Personaleomkostninger …..Gu.u.u.u...s.sssseeseeeeeeee seeren eneret tk kb RER NR RL KR REEL E NNE NE ERR REN een nere ennen eres ere e ner
. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor …….........G.sssssssseeneeeeneneeenneesser eres r renter er errn ener re renee
. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme
. Finansielle indtægter ……........u.nsssssssseseeeuenevene ett ENE R ENE ELLER E LEE E REEL SEERE RT ERE REE Er rer entre rer kerne enke rer

. Finansielle omkostninger ….........….....sssensverresne versene kerner n greb e kk stk kk eee en erne en entre tek k eee nerne eee rede

OWN ØM AA QW N

. Skat af årets resultat .…...........ssssneveevereeveeveee ere n renere e renere kratre ekte nere rer rer re ere ser

-
oOo

. Resultatdisponering ……........…...sssssssseeeeeeevesekek etteren renere renen kerne kk ere enker reen rer renerne rn mrk ree

-
pære

. Indtjening pr. aktie …….W.u.uu..sssneeneeeeeeeeesen enke treer better beste k ke kerne eres n nsten k kerner re een ener renees r tee rener

—
DD

. Investeringsejendomme ……...W.GW….u..sssssereseseeerenere nere s renere ret ke kk e ekte rn ks sten rr ere kreere reen rer erne ves

—-
W

. Kapitalandele i dattervirksomheder ……..........….….sssssssseseneeeenereenekker enker k nn ett nerne nere eee er ereereerrenvennee

-
A

. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser …(.[....…..G…..….G.sssssssseueeeeeeeeneee ker ere r stk sekserne renerne n treer k erne

—
og

. Andre tilgodehavender ……..........…..sss esse eeeernke sent ees ener nere teret e kt tk k tret ke ek k renen eee ret e ker k etern er eee

FN
oOo

. Likvide beholdninger ….…....W.G….u..G…..sssssssseeeeeeee nerne etern eneste nere k enken nere beer ener r ere eres e rese rer reger
. Aktiekapital ……..…..u..dssssssseennerrereere ent et tb ket E REEL E TERE EFTER ERE E REE ERE R ELLER ERR RR EET R Eee k re rr rer re nerne res
. Egne aktier …(….W….…....sssseveeeeeeeee serene nt tet tt ENE E NEN ERE N NNE REESE NERE R REE R LENE E NER NNE ERE E REESE KELLER Rk RL Le LLR RE ek kerne rer

mo oa
oOo wo NM

. Finansielle gældsforpligtelser …............ussssnsseneneerr renere esserne nere renerne tere ternene rer reen reven renee
. Udskudt skat .GG..G…G…sssssssseseeeere seeren erne nn nen n tret n eee n been enken erne ker r enken t kk ee renere reen r tere ere reen ener
. Anden gæld …….….W.GW.M…..ssssssseveeveere veere NEUER E USR E REE E NELL ERE E EEN NERE RTE E REESE NES LER LER L RE ENN L EET E RER e eee renere

WwD NO ON
RW — O

. Afledte finansielle instrumenter …….........…...sssssssssseeeeeeeeeeee enn ernr ener r enke k ever renen nens reen reeks e rener ener

DD
QW

. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ……....u.u...ssssssseneeeee ere ee nen kerner ek e skere ken ken r nerne eter tere rn re

N
A

. Finansielle risici og finansielle instrumenter ……..........sssssssseeeeeeeneee enn enn bent btb eee enker eee sneen tk e ener

Ro
ao

. Nærtstående parter …….........…..u.u.ssssssssneeeneneunesek tre sr eneret ekte kk ek kk kk r Ebern eee beer reen ere rer ennen eee r enkes

RD
oo)

. Begivenheder efter statusdagen …........…...sssssneueseeeeeneke keen enke kst e tk stk e kk k keen ek k enes reen ennen ekte kreeres

nn
Aj

. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse ……......u..u.udsssssseeneevenenneren een kerne kte tek ers enker ennen

 

Prime Office Årsrapport 2011 I 44

 

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Stan-
dards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af
Nordic Exchange Copenhagen A/S" stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Ændring af regnskabspraksis
Der er ikke foretaget ændring af regnskabspraksis ved udarbejdelse af årsrapporten for 2011.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag
| årsrapporten for 2011 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i
kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
Ikrafttrådte og godkendte standarder for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2011.

IAS 24 "Related Party Disclosures”

Ændringer vedrører en lempelse af oplysningskrav for statskontrollerede virksomheder samt en forenkling af definitio-
nen på nærtstående parter.

Vedtaget af IASB november 2009. ikrafttræden: 1. januar 2011.

Årlige forbedringer 2010
Mindre ændringer til IFRS 7, IAS 1, IAS 27 og IAS 34.

+ |FRS 7: Præcisering af oplysningskrav
+  |AS 1: Præcisering vedr. udformning af egenkapitalopgørelsen
«- |AS 27: Præcisering af implementeringsbestemmelser i ny IAS 27

+ |AS 34: Væsentlige begivenheder og transaktioner
Vedtaget af IASB maj 2010. Ikrafttræden: 1. januar 2011.

Ændringerne ovenfor er i overensstemmelse med gældende anvendt regnskabspraksis, og har derved ingen indvirkning
på indregning og måling.

Standarder, der ikke er godkendt af EU på balancedagen.

”IFRS 9 om måling og klassifikation af finansielle aktiver og forpligtelser"

Antallet af kategorier for finansielle aktiver reduceres til to, amortiseret kostpris kategori eller dagsværdikategori. Ikke
finansielle virksomheder skal være opmærksomme på, at ”disponibel for salg” kategorien ophører.

Vedtaget af IASB november 2009.

Dagsværdiændringer på finansielle forpligtelser, der henføres til dagsværdi, skal indregnes i anden totalindkomst.
Vedtaget af IASB oktober 2010. Ikrafitræden: 1. januar 2013. Foreslået ændret til 1. januar 2015.

” JAS 12 om indkomstskatter"

Der indføres en formodningsregel om at investeringsejendomme, der måles til dagsværdi, genindvindes ved salg til den
regnskabsmæssige værdi på balancedagen.

Vedtaget af IASB december 2010. Ikrafttræden: 1. januar 2012.

” IFRS 10 om koncernregnskab”
Præcisering af definitionen på kontrol over en anden virksomhed. Kontrol foreligger, når følgende forhold er opfyldt:

. Bestemmende indflydelse over virksomheden
. Risiko forbundet med eller ret til variable afkast

+ Evne til at anvende bestemmende indflydelse på virksomheden til at påvirke afkast
Vedtaget af IASB maj 2012. Ikrafttræden: 1. januar 2013.

” IFRS 12 om oplysning om andele i andre enheder"

Oplysningskrav vedr. ejerandele i andre enheder, herunder datterselskaber, fælleskontrollerede aktiviteter, fælleskon-
trollerede virksomheder (joint ventures) og associerede virksomheder.

Vedtaget af IASB maj 2011. Ikrafttræden: 1. januar 2013.

” IFRS 13 om måling til dagsværdi"

Generel standard om opgørelsen af dagsværdi. Det grundlæggende princip er, at aktivet måles til dagsværdi, hvorimod
forpligtelsen måles til det beløb, som en tredjepart kræver som betaling for at påtage sig forpligtelsen.

Vedtaget af IASB maj 2011. Ikrafttræden: 1. januar 2013.

Prime Office Årsrapport 2011 | 45

1205234EogSN73678 . m — Fu

1205246EogSR58407

 

 

Ændring til IAS 27 om moderselskabsregnskaber
Vejledning vedr. moderselskabsregnskaber fra den nuværende IAS 27 bevares. Vejledning vedr. konsolidering erstattes
af IFRS 10.

Vedtaget af IJASB maj 2011. Ikrafttræden: 1. januar 2013.

Ændring til IAS 1 om præsentation af regnskaber

Ændringen medfører krav om præsentation af poster i anden totalindkomst, som skal recirkuleres til resultatopgørelsen
adskilt fra poster, som ikke skal recirkuleres.

Vedtaget af IASB juli 2011. Ikrafttræden: 1. juli 2012.

Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at ovennævnte ændrin-
ger i standarder og fortolkninger ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på indregning og måling.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem
aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksom-
heder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besid-
delse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer.
Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld
eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realise-
rede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resuitat for koncernen. Den ikke kontrollerende interes-
ses andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Ikke kontrollerende interesser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse
for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi.
Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som
sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen
under finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer
i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Re-
sulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien
af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidi-
ge transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen

Netto omsætning

Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme
eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsæt-
ningen opgøres eksklusiv moms.

Driftsomkostninger
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostnin-

ger samt administration af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger
| administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder admini-
strationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for "værdiregule-
ring af investeringsejendomme”.

Prime Office Årsrapport 2011 | 46

 

Finansielle poster

Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -
tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansiel-
le gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte på
egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Balancen

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede
kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direk-
te relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerb-
steuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbed-
rede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i
resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for
de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgø-
relsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivel-
se af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabs-
mæssige og skattemæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte an-
vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den co
værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modreg- O
ning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed. Qi
co

Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes Lo)
ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører m
ikke ændring af den udskudte skat. a
n

Tilgodehavender O
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel FH
opgjort tabshensættelse. S
Periodeafgræsningsposter Q
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår LØ)
mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende OD
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris. N

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger såsom indestående på konti i pengeinstitutter.

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsom-
kostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitali-
serede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominel-
le værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Prime Office Årsrapport 2011 | 47

1205234EogSN73679 '

 

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket
for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fa
investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra
overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der
ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselska-
ber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af
koncernens egenkapital og gæld.

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en
række skøn og vurderinger samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og for-
pligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangs-
punkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for
regnskabsaflæggelsen.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De
faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og
realistiske.

! forbindelse med køb af investeringsejendomme betragtes disse som køb af enkeltaktiver og ikke som en virksom-
hedsovertagelse, idet overtagelserne omfatter enkeltstående ejendomme.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regn-
skabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dags-
værdi påvirker aktiverne i balancen samt årets resultat i resultatopgørelsen.

I forbindeise med regnskabsudarbejdelse er koncernens investeringsejendomme blevet vurderet af von Borries Adviso-
ry Partners GmbH & Co. KG i Hamborg. Vurderingsrapporterne er udarbejdet efter principperne som RICS? har define-
ret for vurdering af fast ejendom. Der foreligger vurdering på hver enkelt ejendom. Ifølge vurderingerne udgør den
samlede dagsværdi af koncernens investeringsejendomme T.EUR 39.959. Dagsværdien for de enkelte ejendomme
udgør følgende:

PO Kohimarkt GmbH = T.EUR 23.328
MC Immobilien II GmbH = T.EUR 5.722
Office-kamp Immobilien GmbH = T.LEUR 3.609
PO Walkerdamm GmbH = T.EUR 7.300

Ejendommene er senest vurderet i 2008 i forbindelse med belåning af samme valuar.

Sammenholdes dagsværdierne fra vurderingsrapporterne med værdierne fremkommet ved anvendelse af koncernens
interne Discounted Cash Flow metode (DCF), er der en forskel på i alt T.LEUR 56. Dagsværdierne på koncernens inve-
steringsejendomme er som følgende:

PO Kohilmarkt GmbH = TÆUR 23.351
MC Immobilien I| GmbH = T.EUR 5.740
Office-kamp Immobilien GmbH = T.EUR 3.610
PO Walkerdamm GmbH = T.EUR 7.314

 

? Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) efter den såkaldte "Red Book”.

Prime Office Årsrapport 2011 | 48

 

 

I koncernens DCF metode tilbagediskonteres de forventede fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift med en
risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres
med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de enkelte år opgøres. Efter udløbet

af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst på 1% p.a.
og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.

I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige
afkastkrav på den del af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilve-
jebragt i form af fremmedkapital. Den egenkapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi, Lige-
ledes er der taget højde for, at renteudgifterne på fremmedkapitalen er skattemæssigt fradragsberettiget.

Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og
egenkapitalen for ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil inve-
stor kræve et væsentligt lavere afkast, af den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende
ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsæt-
telsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlejningssituation, tomgangsudvikling, vedli-
geholdelsesbehov, m.v.

Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for
de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger.

Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.

 

 

 

Diskonteringsfaktor (WACC) ; BOT: 2010 200977". 2008
PO Kohimarkt GmbH 5,16% 6,15% 6,29% 6,39%
MC Immobilieninvest II GmbH 5,95% 6,34% 6,49% 6,59%
Office-kamp Immobilien GmbH 5,42% 6,42% 6,58% 6,68%
PO Walkerdamm GmbH 5,81% - - -

 

Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme som pr. 31. december 2011 udgør i alt T.EUR 40.015.

I årsrapporten for 2011 har ledelsen ud fra en konservativ holdning valgt at anvende dagsværdierne beregnet af von
Borries Advisory Partners GmbH & Co. KG.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

Ved anvendelse af Prime Office A/S's DCF metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er dags-
værdien følsomme overfor ændringer i de anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedka-
pitalen har ledelsen besluttet at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investe-

ringsejendomme, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i følgende tre parameter-

værdier:

1. Afkastkrav til egenkapital

2. Afkastkrav til gæld O
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt) So
Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel P
ses udviklingen i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat mæ
samt koncernens indre værdi. Wm
o)

O

H

LØ

sf

QN

LØ)

OD

QW

rd

Prime Office Årsrapport 2011 | 49

1205234EogSN73680 . LT 8

 

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

 

 

 

 

Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
iT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)
1. Afkastkrav til egenkapita!” 2011 2010 2011 2010 2011 2010
NE 43.845 41.796 23.98% 22,53% 13,93 15,42
41.818 38.114 13,01% 11,31% 12,33 13,98
Ændring = 0% 39,960 34.691 (15,63)% (2,15)% 10,86 12,63
Ændring = 0,5% 38.287 31.813 (9,06)% (11,21)% 9,54 . 11,49

      
 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

 

 

Æ 4 29.051 (20.15)% (22,50)% 8.31 10,40
Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
iT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

2. Afkastkrav til fremmedkapital 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Ændring 371% mes ceeeereumun meme 8426 44.179 22,55% 29274 —— 15178 16,36
Ændring = 0.5% un 42.654 39.205 4.76% 14,68% 12,99 14,40
Ændring = 0% 39.960 34.691 (15,63)% (2,15)% 10,86 12,63
Ændring 05% 38.028 $£.…30:956 … (32,549% …  (14609% 0 933 7115
Æ 36.077 27.499 (52,11)% —  (26,85)% 7,79 9,79

Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
IT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

3. Resuitat af primær drift (Lejeindtægt) 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Ændring = -1% 39.489 33.994 (19,53)% (2,96)% 10,49 12,35
Ændring =-0,5% 39.730 34.431 (17,50)% (1,44)% 10,68 12,51
Ændring = 0% 39.960 34,691 (15,63)% (2,15)% 10,86 12,63
Ændring = 0,5% 40.216 35.250 (13,51)% 1,55% 11.06 12,84
Ændeng 1% 20.458 35.669 (11,57)% — —…  3.01% nes 2301

Udgangspunkt (Ingen ændring foretaget)
Ved dags værdiregulering af koncernens investerings ejendomme er nedenstående parametre anvendt:
" Afkastkrav til egenkapitalen udgør" Hamburger Chaussee = 12,00%, Office-kamp = 11.00%. Walkerdamm = 11,50% og Kohlmarkt = 10,00 %

” Afkastkrav til fremmedkapital udgør 2,39% (10 årige sw aprente)

Udskudt skatteaktiver

Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens
selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der forekomme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede
skatteaktiv.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatte-
aktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2011 T.EUR 155 mod T.EUR 394 i 2010. Ledelsen vurderer, at skatteak-
tiverne kan udnyttes indenfor en overskuelig fremtid.

3. Segmentoplysninger for koncernen

Prime Office A/S's forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres ude-
lukkende i tyske kontorejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere
end 200.000 indbyggere.

Da den interne rapportering og ledelsesstruktur medfører, at der alene er et segment foretages ikke en geografisk
segmentering.

4. Personale omkostninger

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2011 2010 2011 2010

Gager og lønninger

Pensioner

 

 

Gager og lønninger til moderseis kabets direktion ”

 

  

Personaleomosnnger

” Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S Direktørens vederlag er inkluderet 1 adminsstrat:onsaftalen med Moller & Co mpany A/S
Der er dog foretaget et skøn for hvor stor en andel af adminsstratio nsho noraret, der træder istedet for direktionshonoraret Dette beløb
udgør ca T EUR 20

Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.

Prime Office Årsrapport 2011 | 50

 

 

 

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

… Koncern ” . Moderselskab

Beføbi EUR 1000 ” EE om 20100 2011." 2010
Lovpligtig revision

Pricew aterhouseCoopers 39 44 39 44

Singhofen & Gergen 22 17 0 Q
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed

Pricew aterhouseCoopers 0 oa 0 0

Singhofen & Gergen 5 0 0 o
Andre ydelser

Pricew aterhouseCoopers a 0 0 0

Singhofen & Gergen 2 0 0 0
lalt 68 61 39 44

 

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

I forbindelse med regnskabsudarbejdelse er koncernens investeringsejendomme blevet vurderet af von Borries Adviso-
ry Partners GmbH & Co. KG i Hamborg. Ifølge vurderingerne udgør den samlede dagsværdi af koncernens investe-
ringsejendomme T.EUR 39.960 og ledelsen har truffet beslutning om en dagsværdiregulering på T.EUR (1.990).

I årsrapporten for 2010 udgjorde årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme T.EUR 0.

Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme

Koncern | .Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 … . … — 2011 2010 . 2011 . 2010
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme (1.990) 0 Q 0

 

Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af dagsværdireguleringen af
koncernens investeringsejendomme.

7. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.… Koncern Moderselskab

Beløb DKK 4000 . . i: 17 2011 2010 2011. 2010

Renteindtægter, pengeinstitutter 6 8 6 1

Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 0 0 410 262

Øvrige renteindtægter 1 6 0 0

l alt 7 14 416 263
8. Finansielle omkostninger

. .Koncern"  " li" Moderselskab

Belåb I.DKK 1000 | NH 201 1 2010 2011 "2010
Renteudgifter, realkreditinstutter 1.101 1.104 0 0
Renteudgifter, pengeinstitutter 153 41 153 41
Øvrige renteomkostninger 17 0 o 0
Tab på finansielle instrumenter 612 762 444 517
Tilbageførelse fra reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 316 385 0 0
Nedskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Q Q 1.993 0
Gebyrer og provisioner 5 3 5 4
Falt 2.204 2,295 2.595 562

 

Prime Office Årsrapport 2011 | 51

1205234EogSN73681… …… -

1205246EogSR58410

 

9. Skat af årets resultat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Betøb i EUA 1000 2011 2010 2011 2010
Aktuel skat af årets resuitat Q 0 0 0
Ændring i udskudt skat 239 (82) (78) (105)
Skat af dagsværdiregulering af rentesw ap (79) (96) 0 0
Regutering af aktuel skat tidligere år (6) 0 0 ao
Skat af årets resultat pr. 31. december 154 (178) (78) (105)
Skat af aretsresultat forklares således:
Resultat før skat (2.023) (519) (2.304) (421)
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) 320 (82) (576) (105)
Effekt af forskel i skatteprocent for dansk indkomst 28 (96) 0 0
Øvrige reguleringer (194) 0 498 0
Skat af årets resultat pr. 31. december 154 (178) (78) (105)
10. Resultatdisponering
Moderselskab

Beløb 1 EUR 1000 2011 2010

Lee) 216).
Andre reguleringer 0. sm ene 0
Overført resultat pr. 1. januar (501) (185)
Til disposition for generalforsam lingen (2.727) (501)

Moderselskab
Beløbet foreslåsfordelt således: 2011 2010
Forslag tludbyte 2 mmm 3
Overført resultat (2.727) (501)
talt (2.727) (501)
11. Indtjening pr. aktie
Koncern

Beløb 1 EUR 1000 2011 2010
Årets resutat mmm BAT (241)
Årets resultat der tilfalder aktionærerne 1 Prime Office A/S (2.117) (371)
Gennerenitligt antalaktier tes dage 1.064.438 1.064.438
Gennemesnnligt antal egne aktier (365 dage) 56 56
Antal aktier anvendt t beregning af resultat pr akte .1:064.382 1.064 382
Resultat pr. aktie (EPS) , (1,99) (0,35)
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) (1,99) (0,35)

 

Prime Office Årsrapport 2011 | 52

 

 

12. Investeringsejendomme

 

 

 

2011 . 2010
Beføb ] EUR 1000 Koncern Moderselskab, Koncern " Moderselskab
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 34.691 0 34.646 (|
Tilgang 7.259 Q 45 0
Årets dagsværdiregulering (1.990) 0 0 0
Regnskabsmæssige værdi 31. december 39.960 0 34.691 0

 

Regnskabsårets tilgang udgøres af erhvervelsesprisen for investeringsejendommen, PO Walkerdamm, som koncernen

overtog den 1. februar 2011.

Ifølge dagsværdierne fra eksterne vurderingsrapporter, udarbejdet af von Borries Advisory Partners GmbH & Co. KG,
udgør den samlede dagsværdi af koncernens investeringsejendomme T.EUR 39.959 og ledelsen har truffet beslutning

om en dagsværdiregulering på T.EUR (1.990).

Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakter-
nes løbetid. Lejeindtægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitli-

ge løbetid på lejekontrakterne udgør 4,8 år imod 4,6 år i 2010.

Lejeindtægt i henhold til lejer
kontrakt med løbetid på mindre

Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid mellem

. Lejeindtægt i henhold til leje
” kontrakt med løbelid på mere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

. end1 år. 1 og 5 år. end 5 år.
Beløb I EUR 1.000 |. . 2011 2010 20 2010 . 2011 2010
Am Kohlmarkt 7-15, Lubeck (PO Kohilmarkt GmbH) 278 0 104 357 1.036 1.042
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest II GmbH) 70 0 0 451 385 0
Heiligengeistkamp 4a, Libeck (Office-kamp knmobilien GmbH) 9 0 31 31 221 227
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 99 0 283 0 123 0
Il alt 455 0 419 839 1.764 1.269
Lejeindtægt i henhold tilleje- " — Lejeindtægt i henhold til leje-
garanti med løbetid på mindre. - garanti med løbetid på mere
end 1 år: end 1 år.

Belobi EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Am Kohlmarkt 7-15, Låbeck (PO Kohlmarkt GmbH) 0 Q 27 49
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC immobilteninvest II GmbH) 0 0 0 0
Heiligengeistkarp 4a, Lubeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 0 0 0 0
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 0 Q 0 0
l alt 0 0 27 49
13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Moderselskab .
 Beløbi EUR 1.000 . ” 2011 ' 2010
Kapitalandele i dattervirksomheder den 1. januar 6.075 6.075
Nedskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder (1.993) 0
I alt 4.082 6.075

 

Anm.: Den regnskabsmæssige værdi af tilknyttede virksomheder testes for værdiforringelse, hvis der er udslagsgivende
begivenheder. I 2010 var der ikke udslagsgivende begivenheder, og der blev således ikke testet for værdiforrin-
gelse. 12011 har den i koncernregnskabet indregnede dagsværdiregulering af investeringsejendomme givet
anledning til test af værdiforringelse af den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder.
Ledelsen har på baggrund af den foretagne test valgt at nedskrive kapitalandele med T.EUR 1.993.

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmbH, jf. koncernoversigt.

1205234EogSN73682.

Prime Office Årsrapport 2011 I 53

1205246EogSR58411

 

 

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser

Koncern Moderselskab
Beob 1 EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Andre tilgodehavender fra salg

 

 

Tigodehavende lejendiægt

  

Øvrige tilgodehavender fra lejer
I alt 20 58 0 0

 

Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. På ovenstående tilgodehavender er ingen
forfaldne og der er ikke foretaget nedskrivning af tilgodehavender.

15. Andre tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Betøbi EUR 1000 2011 2010 2011 2010
aeg are RO 0 …
Ref usionsopgørelse 617 510 0 0
Øvnge tilgodehavender 54 40 0 0
I alt 673 560 0 0
16. Likvide beholdninger

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1000 2011 2010 2011 2010
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 262 931 210 417
I aft 262 931 210 417
17. Aktiekapital

Moderselskab
Beløb 1 EUR 1000 2011 2010
Aktiekapital 1. januar NEN us . 34287 14.287
Tilgang/;afgang aktiekapitat Ree NE 0 0
Aktiekapital 31. december 14.287 14.287

Moderselskab
Antatstk. aktie 2011 2010

. 1.064.438 1.064.438.

rang ag Ene mmm um dd
Aktiekapital 31. december 1.064,438 1.064.438

 

Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.

18. Egne aktier

 

 

Antal stk. aktie i% af aktiekapital
Egne aktier 2011 2010 2011 2010
Egen beholdning af aktie pr januar 0 … 01% …… … 9,01%
Tilgang;afgang af egne aktier nn remme se nm ns Oe ….2:00%
Egen beholdning af aktier pr. 31. december 56 56 0,01% 0,01%

 

Selskabets beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2011 udgjorde 56 stk. aktier. Regnskabsperiodens tilgang/afgang af
egne aktier udgør 0 stk. aktier. Beholdningen af egne aktier pr. 31. december 2011 udgør derfor fortsat 0,01% af den

samlede aktiekapital.
I henhold til indgået market-maker ordning er der i regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december 2011 ikke erhvervet
aktier.

Prime Office Årsrapport 2011 | 54

 

19. Finansielle gældsforpligtigelser

 

 

 

0 mn Koncern, |, i. Moderselskab
Beløb EUR 4000 | u ” ek 200 201% 2010
Gæld til kreditinstitut, langfristet 22.830 18.780 o 0
Gæld til pengeinstitut, kortfristet 2.944 0 2.604 0
Anden gæld 3,108 3.505 2.144 2.644
Regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 28.882 22.285 4.748 2.644

 

Forpligtelse overfor bank- og realkreditinstitut forfalder til betaling som
illustreret inedenstående tabel. Afledte finansielle instrumenter er

heri inkluderet. ve
1 Moderselskab

 

 

Koncern .
Betøb I EUR 1000 . ' "2011 ' 2010 2011 2010
<lår 2.757 668 2.757 668
1-5 år 3.270 2.689 2.144 1.975
>5år 23.307 18.780 0 Q

 

Indeholdt i ledelsesberetningen er et afsnit på side 24 omhandlende koncernens finanspolitik. Koncernen har valgt at
centralisere styringen af de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat. Politikken
omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der
henvises derfor til ledelsesberetningen for en detaljeret redegørelse af styringen af koncernens finansielle risikotyper,

herunder likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko og kreditrisiko.

1205234E0ogSN73683-

Prime Office Årsrapport 2011 | 55

1205246EogSR58412

 

 

 

20. Udskudt skat

 

 

 

Kancern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2011 2010 2011 2010
Udskudt skat pr. 1, januar |. (384) (312) (146) N (41)
Regulering udskudt skat via totaindkomst . 7 e … É… o
Udskudt skat på årets resultat 160 (178) (80) (105)
lalt (155) (394) (226) (146)

 

Som specificeres således i hovedtal:

   

Investeringsej

 
  

 

Emissionsomkostninger (40) (40) (40) (40)

 

 

Fremførbare underskud (185) (199) (186) (106)
lalt (155) (394) (226) (146)

 

Udskudt skat er indregnet således i balancen:

 

 

»Hdskudte skatteaktver 0 ae ucueeneennn vnrnnnn (155) (394) 2 (146)
Udskudte skattef orpligtelser oa 0 0 0
talt (155) (394) (226) (146)

 

Udskudt skat, der ikke er indregnet i balancen:

Mdlertidige forskelle på investeringsejendomme 0 339 0 0
I alt 0 339 0 (|

Der er ikke indregnet udskudte skatteaktiver på T.EUR 51.

21. Anden gæld

 

Koncern Modersels kab
Beløb i EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Afledte finanstelle mstrumenter 2 tt 264 ea 2644
Forudbetalte omkostninger rr TT I I On med
Øvrige 341 382 Q 0
I alt 3.108 3.505 2.144 2.644

 

Prime Office Årsrapport 2011 | 56

 

 

22. Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen har indgået afledte finansielle instrumenter bestående af en rentesikringsaftale i form af en 7-årig renteswap
med en restløbetid på 3,5 år. Swappen er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente
og modtager en variabel rente. Der er i 2011 ikke anvendt Hedge Accounting på koncernens renteswap.

Prime Office A/S havde pr. 31. december 2010 en valutaterminsforretning, hvor T.CHF 3.905 var solgt mod køb af
T.DKK 18.052, Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Valuta-
kursinstrumentet blev betragtet som en handelsbeholdning og dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen
under finansielle poster.

Uroen på de finansielle markeder samt den øvrige situation i verdensøkonomien har bevirket, at valutainstrumentet i
regnskabsåret for 2011 er blevet afviklet.

Afviklingen har i perioden fra 1. januar til 31. december 2011 resulteret i et tab på T.EUR 444. Tabet på valutatermins-
forretningen er indregnet under koncernens regnskabspost for finansielle poster. | tidligere regnskabsperioder er der på
valutaterminsforretningen driftsmæssigt udgiftsført T.EUR 668.

Pr. 31. december 2011 har Prime Office A/S ingen åbne valutainstrumenter og er derfor kun eksponeret overfor EUR.

 

Beløb | EUR 1000 . ; . 0007, Hovedstol 7. Startdato Slut dato

Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
i . Koncern. Moderselskab

Betøb i EUR 4000" hå i. …— amt 1 200 2011 — 2010

Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. december (2.144) (1.975) 0 0

 

23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse

For gæld til bank- og kreditinstitutter på T.IEUR 25.774 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på T.EUR
2,144 er der givet pant på T.EUR 33.560 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2011 har en bogført værdi på
T.EUR 39.960.

Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.

Prime Office Årsrapport 2011 | 57

1205234EogSN73684-

1205246EogSR58413

 

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

Udlån og tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Betøb I EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Tiigodehavender fra salg og tjenesteydelser 20 58 0 Q
Tilgodehavender hos dattervirksomhed 0 0 11.871 9.834
Andre tigodehavender 673 560 Q 0
Likvidbeholdning 262 931 210 417
l alt udlån og tilgodehavender 955 1.549 12.081 10.251
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

Koncern Moderselskab
Betøb EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Afledt fnansrel mstrument, renteswap NR es nd
Afledt finansiel instrument, termnsforretning 0 (518) 0 (518)
I alt finansielte forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen (2.144) (1.147) 0 (518)
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen

Koncern Moderselskab
Beløb 1 EUR 1000 2011 2010 2011 2010
Afledt finansiel instrument, rentesw ap 0 (1.347) o 0
) alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 (1.347) 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris

Koncern Moderselskab
Beløb i EVA 1.000 2011 2010 2011 2010
Kreduforening. gældsforpligigese en sene uens esensanannns era rd 22-B30) (18.780) 0
Bank, gældsforpligtgelse (drifts- kassekredit) EN) nn ne RR) sn
Leverandørgæld (218) (147) (81) (42)
Anden gæld (3.108) (3.505) (2.144) (2.644)
I aft finansielle forpligtigetser, der måles til amortiseret kostpris (29.100) (22.432) (4.829) (2.686)

 

Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler

Koncernens renterisiko vedrører finansielle forpligtelser. Ændring i renteniveauet vil påvirke forrentning af koncernens
likvide beholdninger ligesom finansieringsomkostningerne ved koncernens variable forrentede gæld ændres. Herudover
vil ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede renteswap.

Vedrørende koncernens variabelt forrentede indeståender og gæld til kreditinstitutter vil en stigning i renteniveauet på
1%-point i forhold til det aktuelle renteniveau i 2011 have haft en negativ effekt på koncernens resultat og egenkapital
pr. 31. december 2011 som udgør T.EUR 67 før skat. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil modsat have resulteret i en
tilsvarende stigning på resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2011.

En stigning i renteniveauet på 1%-point i forhold det aktuelle renteniveau på balancedagen vil påvirke dagsværdien af
koncernens indgåede renteswap med T,EUR 603 før skat. Koncernens resultat og egenkapital vil derfor stige med et

tilsvarende beløb før skat. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil derimod have haft en tilsvarende negativ effekt på

resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2011.

Prime Office Årsrapport 2011 I 58

 

 

25. Nærtstående parter

Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S" direktion og bestyrelse, samt sel-
skaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledel-
se. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.

.… Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens
V. Møller)

Prime Office A/S har i regnskabsåret 2011 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.

 

 

 

 

 

|. Koncern , …u Moderselskab
BeløbiEuR oe 1 air 200 2011 > 2910
Transaktioner med Molier & Company A/S
Administrationsbidrag 100 89 100 89
Vederlag i forbindelse med ejendomserhvervelse 210 0 0 0
Ledelse og bestyrelse
Direktionshonorar 0 0 0 0
Bestyrelseshonorar 29 29 29 29
Tilknyttede virksomheder
Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 409 266
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 11.871 9.834

 

26. Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten
for 2011.

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 22. marts 2012 godkendt nærværende årsrapport 2011 til offentliggørelse. Års-
rapporten forelægges Prime Office A/S aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 18. april 2012.

Prime Office Årsrapport 2011 | 59

1205234EogSN73685: …

1205246EogSR58414

 

aA

 

   

      

i

on X El hi
engermeversigt

ns ejendemsportefølje

SEER
BES

Fag i DN
wo OLES

AR

NE | i Overs
Te

    
  

Oversigt

Koncernoversigt

Prime Office A/S

KTO
PO Holding Germany GmbH

 

(ZA
MC Immobilieninvest II GmbH PO Kohilmarkt GmbH

Ego

    

PO Walkerdamm GmbH

 

Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:

) Ejendommen beliggende på Am Kohimarkt 7-15 i Libeck ligger i selskabet, PO Kohimarkt GmbH

) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH

) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Libeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH
)

1
2
3
4) Ejendommen beliggende på Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 i Kiel ligger i selskabet, PO Walkerdamm GmbH

Prime Office Årsrapport 2011 I 62 un

 

 

 

 

Koncernens ejendomsportefølje

[ie

UAE

BE SERENE
er

SNE

(3
;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

OTPF8GUSDOHYPZGOZT

Prime Office Årsrapport 2011 I 63

1205234EogSN7368.7

 

EN

=«
gør oe sr Suers
gere 77. AS vs
SØENS 23,