Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Erhvervsstyrelsen

16 apr. 2012

Udviklingsselskabet By & Havn I/S

CVR-nr. 30 82 37 02

Årsrapport for 2011

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære interessentskabsmøde
den 13. april 2012

DA lat —

Dirigerf

 

EVEDSNSTOIZAL POZL

 

 

p

hule

Et hale!

Indholdsfortegnelse
Side
Ledelsesberetning 1... sneen mene 3
Året i hovedtræk ........sseseseeereereesereerrsreesener erne r erkender 3
AÅrealudvikling 1(..u.…..ssssesreretrrersesessererrer nerne kreeres renees ALE EEN 5
Udlejning ..ussscsseereresrerererrererrrer renerne ere Er 7
Parkering ....ssssssseeersesessrersesssrerrer renere rarere reen eee er eee 8
Havnedrift…........ssssssrsrererrrsse ren eres kertkrnre rer serene renerne renerne rener 9
Samfundsansvar (CSR) M.….u.ssssssesesesesererener renere 0
God selskabsledelse .........ssssssssseresersersrrerer renerne eneret 11
Usikkerheder ved indregning og Måling …...….W.u.u.u.sssseseseresersrrrrr renerne renerne renerne render 17
Organisation og medarbejdere 1... esseererererrrrerrer erne ster nrerrerrer eres RO
Selskabsmæssige forhold …(....…..M….sssssseresrerteresesne vennerne ener serene LEE LL 20
Regnskabsberetning 1. ssscssccereseerersererrr senere ELLE eres 22
Resultat M1..…..ssssseeeeeesrerss sen reen erne sktesk serne reen tesen ener rke renerne renen k ennen serene renerne ELLE EES 22
Balance 1......sssscesesererrrrresressrrsrke reen renerne re eee Ene 22
Pengestrømsopgørelse.…..M…...ssssessesererrerrreseren keen ener eee 23
Begivenheder efter regnskabsårets udløb ….W.W.GW..u.u.sssssereeeeressesesrers senere ensretter serene 23
Forventninger til 2012 .......sssssseeeeerrrrrerrrene renere rn renerne renere eer renerne ener 23
Regnskab M.…..ssserseersrenreererr renere LEE LEE EEEEEELEE LEES LEE 24
Resultatopgørelse …….....u….u..sssseseresereresrnerre ren renere rets nerre SL EELEEEELEEEEESEEEEELEEELEELEELLLEEEEELEEEEELEEELEEES 24
Balance .....ssseseeererereveeseeese serne ke kernerne DS
Pengestrømsopgørelse….......sssesessererrerser see sererer ere rrrr kneben rer EEN 27
Egenkapitalopgørelse 1…..W.u.uuduvesseeeerersverre renser erere rensende renerne 28
Noter s.vssssesevererereersr ets ett r LEE ELLER SEERE LEES ETS LEE E LEES ENE ES LEES LER EE ELLER LES EEE LEE EEELEEEEEEEE EDEL EETEEEES 29
Anvendt regnskabspraksis …......ssscessesereesreserenserrrrser rr rrnrerrrrrererrsreererrrernrnrrnrrrrneee d]
Ledelsespåtegning M….....sssssssesereeeeeseenerrr rener renerne rr rn renerne ere eee 47
De uafhængige revisorers erklæringer .......…..sssvesssseseressreee renerne renser eee 1 48
2

OGUSIDIZILVOZL

 

 

Ledelsesberetning

1. Året i hovedtræk

By & Havn har i 2011 i lighed med de foregående år haft et højt aktivitetsniveau med udvikling af nye
arealer. En række milepæle er nået for såvel planlægning af de kommende udbygningsområder som
konkrete investeringer, hvortil kommer, at By & Havn har indgået sin hidtil største salgsaftale. Salgsaf-
talen omfatter en kontorejendom på 45.000 etagemeter, som By & Havn via et datterselskab er ved at
etablere for FN, samt nærvedliggende arealer. Etableringen af kontorejendommen følger hovedtids-
planen og er nu godt halvvejs.

I Nordhavnen er arbejdet med udvidelse af havnen og etablering af en ny krydstogtterminal igangsat.
Den samlede investering er på over 1 mia. kr.

| Indre Nordhavn er lokalplan for Århusgadekvarteret vedtaget, så den konkrete udvikling af området
kan startes op.

I Ørestad er infrastrukturen blevet yderligere udbygget og et nyt parkeringshus på Edvard Thomsens
Vej blev indviet i februar 2012.

By & Havns årsresultat er, trods fremgang på mange områder, stærkt påvirket af de almindelige øko-
nomiske konjunkturer, herunder ikke mindst udviklingen på ejendomsmarkedet og udviklingen på de
finansielle markeder, der har indebåret, at store urealiserede værdireguleringer har påvirket regnska-
bet negativt.

Ser man bort fra disse urealiserede værdireguleringer, blev der i 2011 opnået et resultat bedre end
forventet. Resultatet af den primære drift ekskl. værdiregulering af investeringsejendomme blev i 2011
således på 105 mio. kr., hvilket er en fremgang i forhold til i 2010 på mere end 60 mio. kr. Foruden
særlige engangsposter kan fremgangen henføres til øget driftsindtjening fra især parkerings- og udlej-
ningsaktiviteterne. Der ventes yderligere fremgang for disse aktiviteter i 2012.

Resultatet før skat og markedsværdiregulering af gælden udgør -1.004 mio. kr. mod 67 mio. kr. i 2010.
Resultatet er påvirket af værdireguleringer af investeringsejendomme på -632 mio. kr. (503 mio, kr. i
2010), der primært vedrører urealiserede værdireguleringer på -666 mio. kr. Den negative værdiregu-
lering af selskabets investeringsejendomme er en naturlig følge af situationen på ejendomsmarkedet
med begrænset salgsaktivitet og faldende priser. Værdireguleringen svarer til ca. 7 pct. af investe-
ringsejendommenes værdi og vedrører primært byudviklingsområder med et længere tidsperspektiv.
På andre områder, herunder især udlejningsejendommene, har der været grundlag for en opskrivning
af værdierne.

Ud over en indgået aftale om salg af FN-Byen Campus 1 og det nærvedliggende areal til LM-projektet
(to tårne på henholdsvis Marmormolen og Langelinie med broforbindelse imellem) har der i 2011 kun
været gennemført mindre salg. Der er i 2011 indgået en række optionsaftaler om salg af byggeretter,
hvoraf flere ventes effektueret i 2012.

Der er i 2011 gennemført investeringer i moderselskabsregi for knap 600 mio. kr. Hertil kommer inve-
steringer i byudvikling og ejendomme i joint ventures og datterselskaber for mere end 400 mio, kr.
Investeringsniveauet ventes yderligere øget i 2012 og 2013, hvor udvidelsen af Nordhavnen med ny
krydstogtkaj skal gennemføres og byggemodningen af det såkaldte Århusgadekvarter i Indre Nord-
havn ventes igangsat. Som følge heraf ventes selskabets samlede gæld øget de kommende 3-4 år.
Herefter vil gælden løbende blive nedbragt over de efterfølgende år i takt med, at salg af byggeretter
realiseres.

De finansielle poster, der primært består af nettorenteomkostninger på selskabets langfristede gælds-
portefølje, blev på 498 mio. kr., hvilket er på niveau med 2010. Et faldende renteniveau har modvirket
et stigende gældsniveau i løbet af 2011.

USUS NEIDIESL PEEL

 

Det faldende renteniveau har dog samtidig indebåret, at markedsværdien af selskabets gældsforplig-
telser er øget. Årets resultat er således blevet påvirket af negative urealiserede værdireguleringer af
gælden med 1.021 mio. kr. Værdireguleringerne har ikke konsekvenser for selskabets langsigtede
økonomi, hvis lånene holdes til udløb.

Med et samlet årsresultat inkl. værdiregulering af gælden på -2.025 mio. kr. udgør egenkapitalen
-3.250 mio. kr. pr. 31. december 2011 (-1.224 mio. kr. i 2010). Udviklingen i egenkapitalen skal ses i
lyset af, at selskabet blev stiftet med en egenkapital på 450 mio. kr. i 2007, hvor de økonomiske kon-
junkturer var væsentlig anderledes. Selskabsformen og ejerkredsen medfører, at udviklingen i egen-
kapitalen ikke har konsekvenser for selskabets fortsatte drift.

Genetablering af egenkapital og gældsnedbringelse gennem salg af byggeretter er primære styrings-
parametre for selskabet. Det forventes, at selskabet kan opnå en positiv egenkapital inden for en ca.
10-årig periode, afhængig af udviklingen i de kommende års økonomiske konjunkturer.

Hoved- og nøgletal

 

 

2011 2010 2009 2008 2007
DKK mio, DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio.

Resultat
Nettoomsætning 263 257 242 239 219
Værdireguleringer af investeringsejendomme -632 503 -75 83 72
Resultat af primær drift -527 542 -45 117 121
Resultat af kapitalandele i datterselskaber -12 -2 0 0 -15
Resultat af kapitalandele i joint ventures 33 26 41 76 55
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber 0 0 0 1 8
Finansielle poster netto (eksl. markedsværdiregulering af gæld) -498 -499 -505 -564 -544!
Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld) -1.520 -591 -741 -1.403 102
Resultat før markedsværdiregulering af gæld -1.004 67 -508 -370 -359
(Årets resultat -2.026 -26 -744 -1.208 286
Balance
Aktiver 12.081 11.788 13.569 14.505 14.960
Anlægsaktiver 11.057 11.167 12.915 13.662 13.207
Omsætningsaktiver 1.024 621 655 843 1.753
Investeringer i materielle anlægsaktiver 636 221 128 326 198
|Af- og nedskrivninger 26 26 27 27 26
Egenkapital -3.251 "1.224 -1.222 -502 731
Pengestrømme
Pengestrømme fra:
- driftsaktivitet -665 -519 -615 -435 1.713
- investeringsaktivitet -468 2.303 914 -143 661

heraf investering i materielle

anlægsaktiver 636 221 128 326 198
- finansieringsaktivitet 1.197 -1.898 -399 -43 -3,111
Årets forskydning i likvider 64 -114 -100 -621 -737
Antal medarbejdere 111 112 113 103 97
Nøgletal pct.
Overskudsgrad NA 71,4 pct. -26,7 pct. 36,4 pct. 41,7 pct.
(Afkastningsgrad -4,4 pct. 4,6 pct. -0,3 pct. 0,8 pct. 0,8 pct.
Soliditetsgrad -26,9 pct. -10,4 pct. -9,0 pct. -3,5 pct. 4,9 pct.
Forrenining af egenkapital NA N/A NA N/A 39,1 pct.
Nettorentebærende gæld 14.832 12.685 14.044 14.407 13.080)
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og
vejledning. Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis.

 

 

 

til

FVEOGUSICIZBLPOZL

2. Arealudvikling

Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling (mio. kr.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 2011 2010

Nettoomsætning 6 12
Værdiregulering af investeringsejendomme -857 554
Andre indtægter ” 29 0
Indtægter i alt -822 566
Omkostninger 55 63
Resultat af primær drift -877 503
Indtægt af kapitalandele -11 -1
Resultat før renter "889 502
Balance 2011 2010
Balancesum 8.770 8.956
Materielle anlægsaktiver 7.712 8.107
Investeringer 195 112
Gældsforpligtelser 13.336 11.332

 

 

 

 

Ud over den indgåede aftale om salg af FN-Byen Campus 1 - og et areal på Marmormolen - har der i
2011 som forventet ikke været gennemført væsentlige salg. Der er i 2011 indgået en række optionsaf-
taler om salg af byggeretter, hvoraf flere ventes effektueret i 2012.

Arbejdet med at planlægge og udvikle selskabets udviklingsarealer forløber tilfredsstillende.

Ørestad

By & Havn har i 2011 fortsat planlægningen og udbygningen af selskabets arealer i Ørestad med hen-
blik på at gøre arealerne salgsmodne. Aktiviteterne har bl.a. omfattet udarbejdelsen af en masterplan
for arenakvarteret samt udbygning og forbedring af infrastrukturen, hvor indsatsen fortsat især er rettet
mod områderne omkring de nye boligbyggerier i Ørestad Syd.

I Ørestad Nord pågår udvikling af nyt plangrundlag for ”Radiorækkerne” med i alt 87 byhuse. Forslag
til lokalplantillæg for projektet blev godkendt i december 2011 i Københavns Kommune. I området
omkring Islands Brygge Metrostation har selskabet færdiggjort kanal, vandbassin og byrumsarealer.

I Ørestad City i området mellem Arne Jacobsens Allé og Byparken blev byggeriet af 88 almene seni-
orboliger afsluttet. Desuden pågår i samme område et byggeri med 108 ejerboliger og detailhandel
mv. i stueetagen. Endelig pågår byggeriet af Ørestads første folkeskole til ca. 750 elever fordelt på tre
skolespor. Skolen forventes taget i brug i 2. kvartal 2012. Bygningen rummer også et folkebibliotek, en
fritidsklub og et pædagogisk center.

I Ørestad Syd er byggeriet af 36 rækkehuse vest for ”8 TALLET” afsluttet. Byggeriet af 49 almene fami-
lieboliger, 114 plejeboliger med tilhørende serviceareal samt 120 støttede ungdomsboliger pågår i
byggefelter mellem Asger Jorns Allé og ”Stævnen”. Selskabet har færdiggjort byrummene inkl. be-
plantning, kanaler, søer mv. omkring de nye boligbyggerier i området.

Der er udviklet en ny masterplan for arenakvarteret mellem Ørestad City og Ørestad Syd. Forslag til
lokalplan blev udvalgsbehandlet i Københavns Kommune i februar 2012 med henblik på endelig ved-
tagelse i 3. kvartal 2012. Planen rummer i alt 270.000 etagemeter byggeri og muliggør, ud over bolig-
og erhvervsbyggeri, etablering af indendørs arena, skøjtehal og skole med idrætshal.

De to parter bag arenaen — Københavns Kommune og Realdania — har etableret et fælles selskab,
der skal stå for projekteringen, opførelsen og ejerskabet af arenaen. By & Havn indgår som samar-
bejdspartner i projektet ved ud fra en samlet forretningsmæssig vurdering at stille et grundareal til
rådighed for arenaen. Selve driften af arenaen bliver varetaget af en ekstern operatør. Arenaen for-
ventes at være klar til brug ultimo 2015.

PRSOUSKS ILLER BIEL

 

Har

ol

sagt

Nordhavnen

By & Havn gennemfører i de kommende år en omfattende udvidelse af Nordhavnen. Dels skabes der
bedre forhold for krydstogtindustrien og for fastholdelse af en erhvervshavn i København, dels skabes
der grundlag for en ny bæredygtig bydel i Århusgadekvarteret.

Lovforslag om ændring af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S (Flytning af con-
tainerterminal i Københavns Havn) blev vedtaget i Folketinget den 17. maj 2011. Loven muliggør de-
pot til overskudsjord og opfyldning af et ca. 100 ha stort vandareal i Nordhavnen.

Det plangrundlag, der skal gøre det muligt at udbygge den inderste del af Nordhavnen - kaldet Århus-
gadekvarteret - blev godkendt i Borgerrepræsentationen i december 2011. Plangrundlaget, der omfat-
ter kommuneplantillæg for Indre Nordhavn og lokalplan for Århusgadekvarteret, giver mulighed for
etablering af ca. 350.000 etagemeter byggeri med blandet anvendelse. Samlet forventes 1.500-1.9200
boliger og op til ca. 7.000 arbejdspladser ved fuld udbygning. Kvarteret udgør første fase af udviklin-
gen af Indre Nordhavn, der omfatter godt 600.000 etagemeter nybyggeri. Hovedparten af byggeretter-
ne i Århusgadekvarteret ventes solgt og udviklet i perioden fra 2012 til 2018.

Marmormolen og Harbour P/S

Byggemodningsarbejderne på Marmormolen, hvor der skal etableres kontorfaciliteter til bl.a. FN (FN-
Byen Campus 1), boliger og hotel, pågår i regi af By & Havns datterselskab Byggemodningsselskabet
Marmormolen P/S. I regi af datterselskabet FN-Byen P/S er kontorfaciliteter til FN under opførelse.
Projektet følger tidsplanen således, at første etape af byggeriet med ca. 28.000 etagemeter forventes
klar til ibrugtagning primo 2013 og anden etape på 17.000 etagemeter primo 2014.

Parallelt er opført lagerfacilitet til Unicef (Campus 2) i den yderste del af Nordhavnen. Pakhuset rum-
mer bl.a. et fuldautomatisk højlager. Byggeriet afsluttes i to etaper, hvor første etape med lavlager,
administrations- og personalefaciliteter samt dele af højlageret ibrugtages i 1. kvartal 2012 og anden
etape med resterende funktioner i højlageret ibrugtages medio 2012.

Selskabet har tidligere indgået længerevarende lejekontrakter med Staten for såvel Campus 1 som
Campus 2.

Selskabet har ultimo 2011 indgået en aftale med ATP Ejendomme og PensionDanmark om oprettelse
af et projektselskab, ”Harbour P/S”. Projektselskabet skal på sigt eje FN-Byen (Campus 1) på Mar-
mormolen og det såkaldte LM Project. LM Project består af to højhuse på henholdsvis Marmormolen
og Langelinie, som skal forbindes med en gangbro. By & Havn indskyder FN-Byen færdigopført samt
M-grunden som apportindskud i projektselskabet og har en mindre ejerandel i projektselskabet. Afta-
len effektueres medio 2013.

Øvrige udviklingsarealer

Byudviklingen af Enghave Brygge — området ved H.C. Ørstedsværket — til nyt blandet byområde er
igangsat. Københavns Kommune vedtog startredegørelse vedrørende forslag til lokalplan i september
2011, og Københavns Kommune forventer, at forslaget til lokalplan kan foreligge i 2. kvartal 2012.

DENSIGIESSBL PØL

 

3. Udlejning

Tabel 2. Nøgletal for Udlejning (mio. kr.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 2011 2010

Nettoomsætning 182 181
Værdiregulering af investeringsejendomme 225 -51
Andre indtægter 1 1
Indtægter i alt 408 131
Omkostninger 87 107
Resultat af primær drift 321 24
Indtægt af kapitalandele 0 0
Resultat før renter 321 24
Balance 2011 2010
Balancesum 2.093 1.799
Materielle anlægsaktiver 2.006 1.735
Investeringer 134 34
Gældsforpligtelser 1.306 1.185

 

 

 

 

Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 723 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de
fleste ligger i Nordhavnen.

Nettoomsætningen fra udlejning i 2011 er på niveau med 2010. Der har været en nedgang i omsæt-
ning fra lagerlokaler mv., der til gengæld er blevet opvejet af øget omsætning fra arealudlejning. Re-
sultatet af den primære drift udgør 321 mio. kr., hvoraf 225 mio. kr. vedrører urealiserede værdiregule-
ringer af værdien af selskabets udlejningsejendomme. Udlejningen af kontorlejemål mv. har fulgt ud-
viklingen på markedet generelt med svagt stigende tomgangsprocenter. I løbet af 2011 er omfanget af
areallejemål øget. Tomgangsprocenten for rene lagerfaciliteter har været stigende i 2011, men redu-
ceret ved udgangen af 2011 som følge af nye lejeaftaler.

Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger. Selskabet har også i 2011
med succes forfulgt en strategi, hvorefter lagerlejemål omdannes til kontorer og showroom og dermed
bidrager til den positive vækst i lejeindtægterne.

I forbindelse med byudviklingen af Århusgadekvarteret vil enkelte af By & Havns bygninger blive revet
ned i løbet af 2012. Lejerne søges placeret i andre af selskabets lejemål.

PELSE IDEEL

 

4. Parkering

Tabel 3. Nøgletal for Parkering (mio. kr.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 2011 2010

Nettoomsætning 33 23
Værdireguleringer 0 0
Andre indtægter ' 0 0
Indtægter i alt 33 23
Omkostninger 17 17
Resultat af primær drift 16 6
Indtægt af kapitalandele 0 0
Resultat før renter 16 6
Balance 2011 2010
Balancesum 476 337
Materielle anlægsaktiver 389 324
Investeringer 0 31
Gældsforpligtelser 477 337

 

 

 

 

By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre
Toldbod og Søndre Frihavn. Selskabet har ansvaret for ca. 3.950 pladser enten i parkeringshuse eller
på terræn, hvilket svarer til antallet af pladser i 2010. I løbet af 2011 er der etableret to nye terrænpar-
keringspladser i Ørestad Syd.

By & Havn ejer parkeringsaniæggene, ligesom driften af parkeringspladserne hovedsagelig varetages
af selskabet selv.

Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser.
Dette aniæg ejes sammen med TK Development.

Omsætningen er steget med 10 mio. kr., svarende til mere end 40 pct. i forhold til i 2010. Den positive
udvikling i omsætningen er dels et resultat af, at antallet af kunder er steget, bl.a. som følge af det
stigende kundegrundlag i Ørestad, dels en højere indtjening pr. kunde. Resultatet af den primære drift
er øget med 10 mio. kr.

Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Århusgadekvarteret. I Ørestad
City åbnede et parkeringshus på Edvard Thomsens Vej med 747 parkeringspladser i februar 2012, og
etableringen af det første parkeringshus i Ørestad Syd med ca. 700 pladser er igangsat primo 2012. I
Århusgadekvarteret skal der etableres ca. 1.900 parkeringspladser i forbindelse med byudviklingen af
området.

ULEDSRSIIIESLITE L

 

5. Havnedrift

Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift (mio. kr.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse 2011 2010

Nettoomsætning 42 41
Andre indtægter Q 1
Indtægter i alt 42 42
Omkostninger 28 32
Resultat af primær drift 14 10
Indtægt af kapitalandele : 32 25
Resultat før renter 46 35
Balance 2011 2010
Balancesum 784 699
Materielle anlægsaktiver 579 513
Investeringer 7 15
Forpligtelser 218 177

 

 

 

 

Størstedelen af By & Havns havnedriftsaktiviteter varetages af det 50 pct. ejede joint venture Copen-
hagen Malmé Port AB (CMP), der ligeledes varetager den kommercielle havnedrift i Malmø. Største-
delen af By & Havns havneanlæg til kommerciel havnedrift er således udlejet til CMP. CMP lejer på
tilsvarende vis havneanlæg i Malmø af Malmø Kommune.

Lejeaftalerne blev i 2011 forlænget, så de nu løber frem til 2035. | 2011 er der endvidere indgået aftale
om en ny ejerstruktur, der indebærer, at private aktionærer har fået direkte ejerskab i CMP. By &
Havns ejerandel er dog uforandret på 50 pct. Ud over ejerskabet til aktierne i CMP udøver By & Havn
indflydelse på havnedriftens udvikling gennem planlægning af hvilke arealer og anlæg, der skal an-
vendes til havnedrift og gennem investering i nye anlæg. Investeringer i nye havneanlæg finansieres
typisk gennem øget lejebetaling fra CMP.

By & Havn har i 2011 overtaget et areal ved Prøvestenen fra Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S.
Arealet er etableret ved opfyldning af vandarealer siden 2002. En stor del af arealet (180.000 m 2) ud-
lejes til CMP med henblik på anvendelse til tørbulk-aktiviteter. I tilknytning til arealet er etableret ca.
600 meter kaj.

De sidste forberedelser til etablering af en ny krydstogtkaj på 1.100 meter med tre terminalbygninger
blev gennemført i 2011. Kajen pianlægges åbnet i 2013 og terminalbygningerne tages i brug i 2014.

I januar 2012 overgik ejerskab og det fulde drifts- og vedligeholdelsesansvar, herunder broåbninger,
for Knippelsbro og Langebro til Københavns Kommune. Selskabet har dermed ikke længere noget
ansvar for nogen af broerne på tværs af havneløbet i Københavns Havn.

Det samlede resultat før renter for havnedriften var i 2011 på 46 mio. kr., hvilket er 11 mio. kr. bedre
end resultatet i 2010.

Tabel 5. CMP”s økonomiske omsætning og resultat 2007-2011 (mio. SEK)
2007 2008 2009 2010 2011
Omsætning 733 784 733 675 727
Resultat af primær drift 143 173 122 113 101

 

 

 

 

 

 

CMP opnåede i 2011 en omsætningsfremgang på næsten 52 mio. SEK, mens resultatet af den pri-
mære drift faldt med 12 mio. SEK. Den økonomiske afmatning fik konsekvenser for godsomsætnin-
gen, som i 2011 nåede 13,7 mio. tons mod 15 mio. tons i 2010. Den mindskede volumen skyldes først
og fremmest et fald i mængden af transitolie, som har været negativt påvirket af uroen i Mellemøsten.

Antallet af krydstogtanløb blev 370 anløb med 820.000 passagerer. CMP fastholdt dermed sin position
som den største krydstogtdestination i Østersøregionen.

BEUSKSIGIEEL VEL

 

Færgegodset til Norge med DFDS er steget med 6 pct. i 2011, mens passagertallet blev 720.000,
hvilket er samme niveau som i 2010.

På de fleste andre områder har omsætningen været opadgående i 2011.

I Malmø indviede CMP i sommeren 2011 en ny 450.000 nm? ro-ro-, kombi- og containerterminal i Norra
Hamnen i et udviklingsområde for havnedrift, som samlet er på 1,5 mio. m?,

6. Samfundsansvar (CSR)

By & Havn har siden oktober 2010 været medlem af UN Global Compact og støtter initiativets ti prin-
cipper inden for områderne menneskerettigheder, arbejde, miljø og antikorruption. Med henvisning til
By & Havns forretningsaktiviteter er hovedfokus i selskabets samfundsansvarlige forpligtelser rettet
mod UN Global Compacis miljømæssige principper, da det er her selskabet kan bidrage mest. By &
Havn er ligeledes bevidst om at sikre menneskerettigheder, arbejdsrettigheder og anti-korruption.

By & Havn udarbejdede i november 2011 den første COP-rapport, som orienterer om selskabets ind-
sats i forhold til UN Global Compact. Ved redegørelsen for selskabets samfundsansvar i denne ledel-
sesberetning henvises til COP-rapporten for 2011. Der anvendes derfor årsregnskabslovens undta-
gelsesbestemmelse & 99 a, stk. 7, som lyder: ”En virksomhed, som har udarbejdet en fremskridts-
rapport i forbindelse med tilslutning til FN's Global Compact eller FN's Principper for ansvarlige inve-
steringer, kan undlade at give de oplysninger, som er anført i stk. 1 og 2. COP-rapporten er tilgænge-
lig på By & Havns hjemmeside www.byoghavn.dk/CSR. '

By & Havn anerkender at have et stort ansvar og forpligtelse til at tilføre København nye byområder af
høj kvalitet og sikre en bæredygtig byudvikling. Selskabets vision er udgangspunktet for denne sam-
fundsansvarlige tankegang. Som byudviklingsselskab og grundejer skal By & Havn skabe levende
bydele af international klasse, som er attraktive at bo og arbejde i, og som også er spændende at
besøge. Samtidig er det et kriterium, at By & Havns samfundsansvarlige handlinger tager afsæt i for-
retningsstrategien.

Ud over de mål og handlinger selskabet har rapporteret i COP-rapporten har selskabet i 2011 endvi-
dere arbejdet med den samfundsansvarlige indsats på byudviklingsaktiviteter, miljø og bæredygtighed
i byområderne.

Byudviklingsaktiviteter

By & Havn udvikler og fremmer aktiviteter på land og på vand i sine byområder. Selskabet er katalysa-
tor og støtter op om by- og foreningslivet i lokalmiljøerne og hjælper til at styrke netværk, således at
frivillige aktiviteter kan spire i områderne og være med til at sikre levende bydele.

I samarbejde med foreningen Ørestad Urbane Haver og Ørestad City Grundejerforening har By &
Havn etableret byhaver i Ørestad City. Foreningen Ørestad Urbane Haver etablerede allerede i 2005
det første område med plantekasser i Ørestad Syd, og i 2011 har foreningen udvidet til Ørestad City.

By & Havn støttede galleriet PROJEKT8, som havde til huse i boligbyggeriet 8TALLET i Ørestad Syd.
Elever fra otte internationale kunstakademier udstillede deres værker i galleriet.

Den årligt tilbagevendende københavnerbegivenhed Kulturhavn blev igen afviklet med By & Havn som
hovedsponsor, og endvidere blev der ydet sponsorstøtte til svømmestævnet Christiansborg Rundt og
Arkitekturløbet, hvor 1.000 deltagere løb gennem de nye bydele, herunder Sluseholmen og Tegihol-
men.

Miljø og bæredygtighed

Livet i By & Havns byområder skal kunne leves bæredygtigt, også i fremtiden. Ørestads helhedsplan
tog allerede i 1992 miljømæssige og bæredygtige hensyn. Effektiv kollektiv trafik, hensigtsmæssig
håndtering af regnvand og en tæt bebygget bydel er blot nogle af de bæredygtige elementer, som fra

10
ESSUGHS IUEL YDE LL

 

begyndelsen har været planlagt for Ørestad. Disse elementer af bæredygtighed går igen i den nye
plan for arenakvarteret i bydelen.

I lokalplan for Århusgadekvarteret er der blandt andet fokus på at udvikle en tæt by med god kollektiv
trafikbetjening, sikre gode vilkår for de bløde trafikanter og skabelse af grønne bykvarterer med grøn-
ne tage. Selskabet har indgået et partnerskab omkring energiforsyning og energiforbrug med Køben-
havns Kommune, DONG Energy, Københavns Energi og Klima-, Energi- og Bygningsministeriet.

I samarbejde med investorerne søger By & Havn at fremme udviklingen af bæredygtigt byggeri. Blandt
andet er selskabet medlem af Green Building Council Denmark. Organisationen arbejder mod at etab-
lere en dansk certificeringsordning inden for bæredygtighed. FN-Byen på i alt 45.000 etagemeter er
blevet certificeret med den internationale Green Building-certificering. Samtidig er byggeriet blevet
certificeret i det internationalt anerkendte miljømærke LEED, der måler og guider byggeriers bæredyg-
tighed.

7. God selskabsledelse

Kodeks for god selskabsledelse

By & Havn efterlever generelt anbefalinger fra Komitéen for God Selskabsledelse samt i øvrigt Statens
anbefalinger og krav for god selskabsledelse i statsejede virksomheder. Selskabet har løbende vurde-
ret såvel eksisterende som nye anbefalinger, således at der foreligger en opdateret oversigt over sel-
skabets efterlevelse af samtlige anbefalinger. Oversigten er tilgængelig på selskabets hjemmeside —
www.byoghavn.dk — i hvilken der redegøres for hver enkelt af de anbefalinger Komitéen for God Sel-
skabsledelse giver, hvorvidt selskabet efterlever anbefalingen og en kort bemærkning/forklaring til '
visse af anbefalingerne.

Overordnet kan siges, at selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men der er anbefalinger,
som enten er fravalgt eller som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder særlige konstruk-
tion og ejerskab mv. Da By & Havn er et offentligt ejet interessentselskab med egen stiftelseslovgiv-
ning, er en række af anbefalingerne ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke følges. Dette gæl-
der anbefalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammensætning af besty-
relse samt dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmedlemmer samt valg af revisorer. Endvidere
er det vurderet, at det ikke er relevant at etablere en whistieblower-ordning.

Sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer

Der har i regnskabsåret ikke været nedsat udvalg eller lign., og den samiede bestyrelse har således
ageret i henhold til hele selskabets forretningsområde, og ingen medlemmer er i regnskabsåret tillagt
særligt ansvar. Dette gælder også for så vidt angår revisionsudvalg, hvor den samlede bestyrelse har
varetaget revisionsudvalgets funktion. Ultimo 2011 besluttede selskabets bestyrelse dog, at der ned-
sættes et egentligt revisionsudvalg, jf. også anbefalingerne herom. Den endelige form og struktur klar-
lægges i løbet af 2012.

Bestyrelsens opgaver fremgår af selskabets vedtægter, der forefindes på selskabets hjemmeside —
www. byoghavn.dk. .

Selskabets bestyrelse udgør otte medlemmer — pt. seks mænd og to kvinder. Bestyrelsesmedlem-
merne udpeges for en 4-årig periode, og perioden for bestyrelsen løber 2010-2013. Tre medlemmer
udpeges af Københavns Kommune og tre udpeges af Den Danske Stat. Endvidere er to medlemmer
medarbejdervalgte repræsentanter. Valgprocedure herfor fremgår af selskabets hjemmeside.
Bestyrelsen afholdt i 2011 seks bestyrelsesmøder, og der blev afholdt en skriftlig votering.
Bestyrelsesmøder fastlægges forud for årets begyndelse.

Der har i lighed med tidligere år været gennemført bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved, at
de enkelte medlemmer gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form tilkendegiver deres

11
ESEOUDNSINISSILPTEL

 

holdning til blandt andet mødernes og materialets form, metoder i bestyrelsen, opfølgning og imple-
mentering af trufne beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse og direktion mv.
Også en gennemgang af forretningsordenen sker i forbindelse med evalueringen.

Bestyrelsen har følgende sammensætning:

Carsten Koch — Direktør (formand for bestyrelsen)

Ledelseshverv:

Formand for Københavns Havns Pensionskasse, Arealudviklingsselskabet FredericiaC
P/S, Forca A/S samt Vækstfonden

Næstformand i Sund & Bælt Holding A/S samt Femern A/S

Bestyrelsesmedlem i Øresundsbro Konsortiet I/S, Dades A/S, Copenhagen Malmå Port
AB, Investeringsforeningen Maj Invest, Kærkommen Holding APS, Kommunekemi A/S,
GES Investment Services Danmark A/S samt Pluss Leadership A/S

Endvidere formand for Beskæftigelsesrådet

Født 1945

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Mads Lebech — Adm. direktør, Industriens Fond (næstformand for bestyrelsen)
Ledelseshverv: Næstformand i Tivoli A/S samt formand for Ordrupgaards Advisory-
board, tillige bestyrelsesmedlem i KAB Boligselskab samt Frederiksberg Fonden
Født 1967

Udpeget 2010

Agneta Bjårkman — Direktør, Vera Consultancy

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Århus Havn, Københavns Havns Pensionskasse, .
Monyx Financial Group AB, formand i bestyrelsen for Nordkysten A/S, medlem af re-
præsentantskabet i Realdania

Født 1952

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Carl Christian Ebbesen — Civiløkonom, politisk sekretær

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Renholdningsselskabet R98, organisatorisk næst-
formand i Dansk Folkeparti, medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation
(DF)

Født 1968

Udpeget 2008, genudpeget 2010

John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) — Specialarbejder
Ledelseshverv: Tillidsmand 3F

Født 1964

Valgt 2008, genvalgt 2010

Peter Maskell — Professor, Copenhagen Business School

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S samt Copenhagen Malmå Port
AB

Født 1949

Udpeget 2008, genudpeget 2010

Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) — Regnskabschef
Født 1975
Valgt 2010

Lars Weiss - Medlem af Borgerrepræsentationen for Socialdemokraterne
Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Amager Strandpark I/S, I/S SMOKA samt Afvik-
lingsselskabet af 1. december 2009

Født 1971

Udpeget september 2011

12
FEB UGNSIOBENL PEEL

 

bal

ut

Papias

m
ln
Br,

I relation til bestyrelsens sammensætning kan oplyses, at der medio regnskabsåret blev foretaget
udskiftning i bestyrelsen, idet Mette Reissmann udtrådte, og Københavns Kommune, jf. selskabets
vedtægter, i stedet udpegede Lars Weiss som nyt bestyrelsesmedlem.

Selskabets direktion udgøres af:

Jens Kramer Mikkelsen — Administrerende direktør

Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse samt DGI-
Byen. Bestyrelsesformand i Dansk Fitness & Helse Organisation, Vesterbro Ungdoms-
gaard, Sankt Annæ Gymnasium, Projektselskabet FN-Byen P/S samt Komplementar-
selskabet FN-Byen ApS. Formand for Copenhagen Goodwill Ambassadors Corps' Ad-
visory Board. Medlem af delegeretforsamlingen i Ejendomsforeningen Danmark.

Født 1951.

Hovedelementer i kontrol- og risikostyringssystemer

By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter og med at priori-
tere de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By

& Havns egne beslutninger, mens andre primært er forårsaget af udefra kommende forhold, som sel-

skabet kun i begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici,
der er knyttet til selskabets forretningsområder, og øvrige risici.

Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med
bestyrelsens strategiarbejde. Det gælder både ved udarbejdelse af den overordnede forretningsstra-
tegi og for strategier på enkeltområder som f.eks. salgsstrategi, udlejningsstrategi, parkeringsstrategi
og finansstrategi. I øvrigt bliver identifikation og prioritering af risici indarbejdet i den daglige arbejdstil-
rettelæggelse.

Foruden risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen er der på bestyrelsesniveau særligt
fokus på forsikringsforhold, forretningsmæssige risici samt finansielle risici.

Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
By & Havns risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen skal minimere
risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet.

Forud for regnskabsaflæggelsen er de væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbindel-
se med regnskabsaflæggelsen gennemgået med henblik på at afdække risiciene. I By & Havn er de
væsentligste risici vedrørende enkeltposter i regnskabet knyttet til dels værdiansættelse af investe-
ringsejendomme, dels selskabets gældsportefølje.

Bestyrelsen godkender efter indstilling fra direktionen principperne for værdiansættelse af selskabets
investeringsejendomme. Principperne forelægges mindst en gang årligt. Bestyrelsen har endvidere
besluttet et princip om, at der ca. hvert 5. år skal indhentes eksterne vurderinger af værdien af investe-
ringsejendommene fra en uafhængig part til støtte for værdiansættelsen i årsregnskabet.

Bestyrelsen godkender årligt en finansstrategi inden for hvilken den daglige forvaltning af gældsporte-
føljen varetages og rapporteres. Gældsporteføljen forvaltes af en ekstern part, der har stor ekspertise
og erfaring på området. Der modtages specialerklæring fra den eksterne parts revisor om den prakti-
ske udførelse af finansforvaltningen. Det fremgår heraf, at de etablerede forretningsgange og interne
kontroller er forsvarlige og at risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet der-
igennem er minimerede. Der er etableret specifikke kontroller for regnskabsposter vedrørende gælds-
porteføljen, der er modtaget fra porteføljeforvalteren.

I øvrigt er identificerede risici ved regnskabsaflæggelsen imødegået ved udarbejdelse af en række
ledelsesgodkendte politikker og andre styrende dokumenter. Ledelsens holdning til god risikostyring
og intern kontrol er udtrykt i og kommunikeret via disse dokumenter. Dokumenterne er tilgængelige via
selskabets interne informationssystemer.

13

UENSI0IZILVOZ I

 

 

For at sikre, at de af bestyrelsen og ledelsen besluttede mål og politikker opfyldes samt for at opdage
og korrigere evt. fejl og uregelmæssigheder, har direktionen implementeret et kontrolmiljø. Kontrolmil-
jøet består bl.a. af klare procedurer for disponering og attestation i forbindelse med indkøb og salg
samt sikre funktionsadskillelser, hvor der er særlige risici for fejl og/eller besvigelser. På IT-området er
der implementeret kontroller omkring anvendelse og ændringer af selskabets IT-systemer.

Selskabets økonomiske udvikling følges tæt af bestyrelse, direktion og ledelsen i øvrigt. Der udarbej-
des kvartalsregnskaber, som forelægges til bestyrelsens godkendelse sammen med en intern gen-
nemgang, hvor resultatudviklingen sammenholdes med det bestyrelsesgodkendte budget. Til direktion
og øvrig ledelse udarbejdes månedlige rapporteringer om den økonomiske udvikling. Rapporteringer-
ne omfatter såvel drifts- som investeringsaktiviteter.

Forsikringer

På skadesområdet har By & Havn tegnet en række forsikringer vedrørende f.eks. bygninger, materiel,
motorkøretøjer og ansvarsforhold. Det er en del af ledelsesansvaret at forholde sig aktivt til de opstå-
ede skader og overveje skadesforebyggende tiltag.

Bestyrelsen vedtager en gang årligt en forretningsstrategi og selskabets aktuelle forsikringsdækning.

Risikoforhold for forretningsområder

Arealudvikling

Værdien af udviklingsejendomme er pr. 31. december 2011 på 9.461 mio. kr. og udgør dermed den
væsentligste del af By & Havns samlede materielle anlægsaktiver og indtjeningsgrundiag på længere
sigt.

By & Havns salg af arealer (byggeretter) i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål med tilhø-
rende offentlige investeringer afhænger af, om markedet efterspørger nye arealer til boliger eller er-
hvervsformål. Efterspørgslen afhænger primært af de økonomiske konjunkturer, men også af konkur-
rencen med andre byudviklingsområder i København. Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunk-
turudviklingen indebærer store udsving i salg mellem de enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også
påvirker prissætningen. I sidste ende kan konjunkturforholdene påvirke værdiskabelsen i selskabet på
længere sigt. Værdien af selskabets arealer optages i regnskabet til dagsværdi.

Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle af-
sættes over de næste 70-80 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lavt salg
og perioder med højt salg afhængig af konjunkturudviklingen. De seneste år har salget været begræn-
set, når der ses bort fra salg af FN-Byen (Campus 1), der er en udlejningsejendom under udvikling.
Selve salget effektueres dog først i 2013. For de kommende 3-4 år ventes salget stadig påvirket af
den økonomiske afmatning, og salget ventes derfor at ligge under det langsigtede niveau.

De seneste års konjunkturudvikling og begrænsede salg har også påvirket resultatudviklingen. Sel-
skabets kapitalforhold og adgang til finansiering gør det dog muligt at klare relativt store udsving i re-
sultat og egenkapital.

Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan
imødekommes, når markedet vender. Aktivitetsniveauet tilpasses dog løbende den forventede mar-
kedsudvikling, så nye investeringer i byudvikling afpasses med salgstakten.

Udlejning
Værdien af By & Havns udlejningsejendomme er pr. 31. december 2011 opgjort til 2.311 mio. kr., hvil-
ket svarer til ca. 20 pct. af selskabets samlede materielle anlægsaktiver.

Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk af-
matning, som det har været tilfældet de seneste par år. Risikoen består i, at markedslejen falder, at

14
IGEDENSIOIZIL DUEL

 

tomgangsprocenten øges eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende beta-
ling.

Den samlede portefølje af lejemål består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at
begrænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål.
Lejemålene søges løbende forbedret, men større forbedringsarbejder igangsættes først, når der er
indgået en lejeaftale, som på langt sigt kan finansiere forbedringsomkositningerne. Lejemålene forde-
ler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder:

Bygningslejemål 51 pct.
Arealer 42 pct.
Vandarealer T pct.

100 pct.

Bygningslejemål omfatter såvel lejemål til kontor og lager som til øvrige formål som restauration mv.

Tomgangsprocenten for de kontorlokaler i ejendomme, der ikke skal omdannes gennem byudvikling i
den nærmeste årrække, er ved udgangen af 2011 opgjort til 13,9 pct.

Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at
indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af stør-
re, nye lejere, og opkrævning af depositum mindsker risikoen for direkte tab. I 2011 har de direkte tab
på debitorer fra lejemål udgjort 2,5 mio. kr., hvilket er højere end de foregående år. Tabet kan primært
henføres til en enkelt lejer, der er gået konkurs. Der er i øvrigt ikke konstateret en tendens til, at tab fra
lejere er øget i forhold til tidligere års niveau på under 1 pct. af de årlige lejeindtægter.

Parkering
Værdien af By & Havns parkeringsanlæg er pr. 31. december 2011 opgjort til godt 950 mio. kr. (dags-
værdi), svarende til ca. 10 pct. af de materielle anlægsaktiver.

Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de
nye udviklingsområder investeres i første omgang i midlertidige parkeringsanlæg i terræn, mens store
investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når der er tilstrækkeligt efterspørg-
selsgrundlag.

Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger
og arbejdspladser i nærområdet samt af prisniveauet for parkering, mens generelle konjunkturforhold
kun i begrænset omfang påvirker omsætningen i parkeringsanlæggene.

Moderselskabet By & Havn ejer og driver i alt mere end 3.950 parkeringspladser i anlæg eller på ter-
ræn. Hertil kommer 800 pladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Der er indgået ca.
4.500 aftaler med fast abonnementsbetaling, hvoraf 3.100 er erhvervsaftaler og 1.400 er privataftaler.
De faste kunder står for ca. 70 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende
kunder. Resultatet på parkeringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængigt af enkelte
parkeringsanlæg eller af enkelt-kunder.

Selskabets parkeringsanlæg er i flere områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra
gratisparkering i gadeplan. Den overordnede udvikling på parkeringsområdet med større grad af beta-
ling for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter.

Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem
forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan
påvirke indtjeningsniveauet.

Havnedrift '
Værdien af de materielle anlægsaktiver, der anvendes til havnedrift, udgør godt 0,6 mia. kr., svarende
til ca. 6 pct. af de samlede materielle anlægsaktiver. Anlægsaktiverne består primært af bygninger,

15
ENS SIGIESLVIEL

 

En

-

kajer, bolværker og andre havneanlæg, der anvendes i den kommercielle havnedrift. Hovedparten af
anlæggene lejes ud til det 50 pct. ejede CMP, der varetager selskabets havnedriftsaktiviteter. Værdien
af ejerandelen i CMP er opgjort til knap 0,2 mia. kr.

Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer, og CMP's omsætning og resultat har
således også været ramt af de senere års økonomiske afmatning. CMP's aktiviteter er spredt over
flere forskellige forretningsområder. CMP's aktiviteter er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og
København, der ikke nødvendigvis har samme konjunkturforløb. CMP's omsætning er fordelt på man-
ge forskellige kunder, hvoraf mange har en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedrifts-
aktiviteter har således en afbalanceret risikoprofil.

En del af CMP's indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som
følge heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede indtje-
ning.

By & Havn investerer i nye havneanlæg, når udviklingen i havneomsætningen eller byudviklingen gør
det nødvendigt. De primære havneanlæg lejes ud til CMP, og nye investeringer i havneanlæg igang-
sættes som regel kun, hvis der er indgået aftale med CMP om lejebetaling herfor.

Finansielle risici

Ved udgangen af 2011 havde By & Havn en samlet nominel gæld til kreditinstitutter på 12,0 mia. kr.
Med de nuværende forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden øget de
kommende fire-fem år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Den finansielle risi-
ko vedrørende gælden er et væsentligt risikoområde for By & Havn.

I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingssel-
skabet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån, hvorved der opnås gunstige vilkår.
Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Trans-
portministeriet og By & Havn. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumen-
ter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lånene optages typisk som genudlån fra
Nationalbanken, der med anvendelse af bl.a. rente-SWAPS evt. omlægges, så der opnås den ønske-
de risikoprofil.

Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set
over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de
enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a. Målet har
været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse.

Rammerne for selskabets finansielle transaktioner fastsættes en gang årligt af bestyrelsen med ved-
tagelse af en finansstrategi og finansieringsinstruks. Den samlede risikoprofil er lav.

1 2012 ventes optaget nye lån på i alt 3,1 mia. kr., hvoraf 1,4 mia. kr. går til refinansiering.

Valutarisiko

I henhold til retningslinjerne i trepartsaftalen er selskabets låneportefølje alene endeligt eksponeret i
DKK og EUR. Med udgangspunkt i historisk lave udsving mellem de to valutaer vurderes eksponerin-
gen i EUR ikke at udgøre en væsentlig finansiel risiko. Den valgte fordeling mellem de to valutaer vil
afhænge af den relative renteudvikling i valutaerne.

Pr. 31. december 2011 var 61 pct. af bruttogælden placeret i DKK og 39 pct. i EUR. Valutarisikoen
ved en 1 procents ændring i EUR-kursen er 55 mio. kr.

Renterisiko

Fordelingen af den samlede gældsportefølje på forskellige rentetyper (fast-, variabelt eller realt forren-
tede lån) fastlægges i finansstrategien, men overvejes i øvrigt løbende afhængig af udviklingen på de
finansielle markeder. I fastlæggelsen af gældsfordelingen inddrages også sammenhængen mellem
udviklingen i finansieringsomkostninger (passiver) og selskabets indtjening (aktiver). Analyser har

16

ESS EDEL

 

peget på, at selskabet i relation til det samlede risikobillede med fordel kan anvende alle tre gældsty-
per i sin portefølje. Der sigtes mod, at omkring 50 pct. af gælden på længere sigt placeres i realt
forrentede lån, mens den øvrige del fordeles stort set lige mellem nominelt fastforrentede og variabelt
forrentede lån.

Pr. 31. december 2011 var 43 pct. af gælden fastforrentet, 37 pct. realrentebaseret og 20 pct. variabelt
forrentet. Nye lån i 2011 ventes primært at omfatte kortvarige variabelt forrentede gældsforpligtelser.

Gældsporteføljens varighed er opgjort til 7,0 år pr. 31. december 2011, hvilket er sammenvægtet af en
varighed på 2,7 år for den nominelle gældsandel og 12,9 år for den realrentebaserede gældsandel.
Kursfølsomheden er opgjort til 10 mio. kr. ved en ændring i rentekurven på 1 basispunkt (0,01 pct.).

Tabel 6. Gæld relativt fordelt på rentetype pr. 31. december 2010 og 2011 (pct.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.12.2011 31.12.2010
Variabelt forrentet 20 10
Fastforrentet 43 54
Realforrentet (indeks) 37 36
l alt 100 100
Kreditrisici

Finansielle kreditrisici består i, at modparter ikke overholder deres forpligtelser over for By & Havn
enten i relation til afledte finansielle instrumenter eller ved placering af overskudslikviditet.

Rente- og valuta-SWAPS indgås kun med de mest kreditværdige danske og udenlandske institutioner
og i overensstemmelse med retningslinjerne i trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportmini-
steriet. Målet er, at risikoen på modparten i videst mulige omfang begrænses.

Modpartsrisici styres og overvåges løbende i et særligt line- og limitsystem, der fastlægger principper-
ne for opgørelse af disse risici, samt et maksimum for hvor store risici, der kan accepteres for hver
modpart. Sidstnævnte udmåles i forhold til modpartens rating hos de internationale ratingbureauer.
Selskabet indgår kun aftaler med modparter, hvis der foreligger en aftale om sikkerhedsstillelse (CSA-
aftale). Kreditrisikoen ved disse aftaler vurderes til 0.

Selskabet har i perioder overskudslikviditet, der placeres som bankindestående indtil det forventede
afløb. Ved udgangen af 2011 udgjorde likviditetsreserven 71 mio. kr. Overskudslikviditet i modersel-
skabet placeres alene i pengeinstitutter med en rating på mindst A+/A1. Likviditet anvendt til den lø-
bende drift kan dog fra dag-til-dag placeres hos modparter med rating lavere end A+/1, men dog inden
for A-kategorien.

Likviditetsrisiko

By & Havn har en meget begrænset likviditetsrisiko, da selskabet via lov om Metroselskabet I/S og
Arealudviklingsselskabet I/S samt trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportministeriet har
adgang til at optage lån i Nationalbanken til finansiering af selskabets aktiviteter. Lån kan optages
med meget kort varsel. Hertil kommer, at moderselskabet har trækningsrettigheder hos sine hoved-
bankforbindelser på 340 mio. kr., hvoraf der ved årets udgang var trukket 239 mio. kr.

8. Usikkerheder ved indregning og måling

Værdiansættelse af investeringsejendomme

By & Havns investeringsejendomme er på balancedagen den 31. december 2011 opgjort til en værdi
af 9.461 mio. kr. Investeringsejendommene består dels af en portefølje af udlejningsejendomme til en
værdi af 2.311 mio. kr. samt udviklingsejendomme (byggegrunde til salg) til en værdi af 7.150 mio. kr.
I værdien af udlejningsejendomme indgår værdien af FN-Byen (Campus 1), der er under opførelse.

17
GSC0SVS10I2aL VOL

Der er dog indgået lejekontrakt med den fremtidige lejer, og der er endvidere indgået kontrakt om salg
af ejendommen til effektuering i 2013.

Investeringsejendommene udgør den væsentligste del af By & Havns aktivmasse. Værdiansættelsen
skal i henhold til regnskabspraksis ske til dagsværdi (markedsværdi). By & Havns udviklingsejendom-
me er af en størrelse og en karakter, der i sig selv medfører usikkerhed ved opgørelse af dagsværdi-
en. Dette forstærkes, når det faktiske salg er begrænset. By & Havn har for at opnå større sikkerhed i
værdiansættelsen af investeringsejendommene fået foretaget en ekstern vurdering af værdien af inve-
steringsejendommene. Værdierne i årsregnskabet ligger på linje med disse eksterne vurderinger.

Nedenfor er metoden til at værdiansætte By & Havns investeringsejendomme i årsregnskabet beskre-
vet og suppleret med følsomhedsberegninger.

Udlejningsejendomme

Værdiansættelsen af udlejningsejendomme er opgjort på basis af faktiske lejeindtægter fratrukket
afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger og ejendomsskatter på ejendommene samt indirekte
udgifter i form af administrationsudgifter. Lejestigninger som følge af lejereguleringer eller tilgang af
nye lejere indregnes dermed først i takt med realiseringen, dog undtaget værdien af FN-Byen (Cam-
pus 1), der er indregnet på baggrund af den aftalte salgspris. Der tages højde for de på skæringsda-
gen kendte større nedgange i lejeindtægterne som følge af fraflytninger mv. Værdien af indestående
deposita og forudbetalt leje medgår ikke i værdiansættelsen.

Udlejningsejendommene består af flere forskellige typer af ejendomme fra moderne kontorlejemål til
pakhuse og areallejemål i havneområder. Udlejningsindtægterne på årligt omkring 180 mio. kr. har
derfor en stor spredning på brancher og kundetyper og er derfor mindre følsomme over for markeds-
udsving. De nuværende tomgangsprocenter på i gennemsnit ca. 10 pct. for bygningslejemålene anses
for at være over den strukturelle tomgang. I værdiansættelsen er der derfor ikke foretaget korrektion
for tomgang.

Nettolejen pr. ejendom kapitaliseres som udgangspunkt på baggrund af et afkastkrav på 5,2 pct. Ved
værdiansættelsen af udlejningsejendommene tages der dog højde for, at nogle af udlejningsejen-
dommene ligger i kommende udviklingsområder. Det gennemsnitlige afkastkrav ligger derfor højere

" end 5,2 pct.

Den samlede værdi af udlejningsejendommene er naturligvis følsom over for ændringer i afkastkravet.
Øges afkastkravet med 0,8 procentpoint til 6,0 pct., reduceres dagsværdien fra 2.311 mio. kr. til 2.089.
mio. kr.

Tabel 7. Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkrav
Cen-
tralt

skøn
Primære afkastkrav, (pct.) | 4,5 5,0 5,2 5,5 6,0

Dagsværdi af udlejnings- | 2.571 | 2.378 | 2.311 | 2.220 | 2.089
ejendomme (mio. kr.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingsejendomme

By & Havns samlede arealer, der indgår i regnskabet som udviklingsejendomme, omfatter i alt knap 5
mio. etagemeter, der med tiden skal udvikles og sælges. Der foreligger godkendt lokalplan eller lokal-
plan under udarbejdelse for knap halvdelen af de 5 mio. etagemeter. By & Havn har dermed en meget
stor del af de samlede tilgængelige etagemeter i Københavns Kommune. Områderne skal udvikles i
takt med, at markedet efterspørger nye arealer. Det forventes, at udviklingsperspektivet for så store
arealer vil være op imod 70-80 år. Salgsomfanget har de seneste år været præget af et trægt marked
med lav efterspørgsel, hvilket også ventes at præge salget de næstkommende år. Baseret på konkre-
te optionsaftaler ventes dog indgået salgskontrakter for op imod 100.000 etagemeter byggeretter i
2012.

18
BESS NSSS ELL PTE EL

 

Værdisætningen af så store arealer er naturligvis behæftet med betydelig usikkerhed. Usikkerheden er
dels knyttet til afhændelsestidspunktet, dels til salgsprisen. Usikkerheden forstærkes af, at By & Havn
kun i begrænset omfang har indgået salgsaftaler i 2011, der kan anvendes som udgangspunkt for
værdiansættelsen.

Værdien af udviklingsejendommene er opgjort modelmæssigt som den diskonterede nutidsværdi af
fremtidige cash-flows fra udvikling og salg af ejendommene. Cash-fiows består på den ene side af
forventede salgsindtægter og på den anden side af byggemodnings- og udviklingsomkostninger samt
omkostninger til ejendomsskatter mv. frem til endelig afhændelse. Modellen baseres på et sæt af for-
udsætninger om prisudvikling og afhændelsestidspunkt, idet der er taget udgangspunkt i dagens mar-
kedssituation. Den modelmæssige tilgang til værdifastsættelsen indebærer, at de beregnede dags-
værdier øges i takt med, at realiseringstidspunktet nærmer sig.

Følsomhedsberegninger
Den samlede værdi af udviklingsejendommene er pr. 31. december 2011 opgjort til 7.150 mio. kr.

Følsomheden i forhold til ændringer i nogle af de centrale forudsætninger fremgår af tabellerne neden-
for.

Diskonteringsfaktor

I beregning af nutidsværdien af de fremtidige cash-flows er anvendt en real diskonteringsfaktor på 5
pct. for hovedparten af udviklingsområderne. For udviklingsområder med et langt udviklingsperspektiv
er der frem til 2025 anvendt en real diskonteringsfaktor på 10 pct. Den gennemsnitlige diskonterings-
faktor er opgjort til ca. 5,5 pct. realt.

Ved en ændring af den reale diskonteringsfaktor med +/-1,0 procentpoint ændres den beregnede
dagsværdi med ca. -800/+1.000 mio. kr.

Tabel 8. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i diskonteringsfaktor

 

 

 

 

 

 

 

 

Ceniralt skøn
Real diskonteringsfaktor (pct.) 4,5 5,5 6,5
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 8.215 7.150 6.338

 

Salgstidspunkt

Det er forudsat, at de tilgængelige knap 5 mio. etagemeter sælges over en næsten 75-årig periode.
Det eksakte tidspunkt er vanskeligt at forudsige præcist og vil naturligvis afhænge af de generelle
konjunkturforløb i hele perioden og udviklingsområdernes attraktivitet i forhold til øvrige lokaliseringer i
hovedstadsområdet. Ved en ændring af salgstidspunktet for alle salg og de tilhørende udviklingsom-
kostninger med 1 år forøges/formindskes dagsværdien med ca. 400 mio. kr.

Tabel 9. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt

 

 

 

 

 

 

 

 

Centralt skøn
Alle salg Ingen salg Alle salg
Salgstidspunkt fremrykkes 1 år før 2012 udskydes 1 år
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 7.546 7.150 6.775

 

Salgspriser
Den modelmæssige vurdering af udviklingsejendommenes dagsværdi har taget udgangspunkt i da-
gens priser på markedet for byggeretter. De anvendte priser afspejler den nuværende markedssituati-

on. Der er ikke forudsat realprisstigninger over den ca. 75-årige periode, hvor byggeretterne ventes
solgt.

Som det fremgår af tabellen nedenfor vil en ændring i de opnåede salgspriser på 5 procentpoint give
en ændring i de beregnede dagsværdier på ca. 400 mio. kr.

Tabel 10. Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgspriser

 

Prisforudsætning (pct.) -5 Centralt skøn +5

 

 

 

 

 

 

Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 6.774 7.150 7.539

 

LSLODREINIESSL

19

 

ES

ZL

 

9. Organisation og medarbejdere

By & Havn skal være en attraktiv arbejdsplads, hvor medarbejderne er engagerede i deres opgaver og
har høj trivsel. For at sikre et godt fysisk og psykisk arbejdsmiljø tilbyder selskabet en række goder,
som kan bidrage positivt i medarbejderens hverdag. Samarbejdsudvalget har løbende dialog om
hvordan de personalemæssige forhold justeres og forbedres. I 2011 har der været foretaget en APV-
kortlægning, og resultaterne bliver omsat til en handlingsplan i 2012.

Selskabets medarbejdere besidder en værdifuld og unik viden om selskabets mange aktiviteter og er
naturligt selskabets vigtigste ressource. For at fastholde og øge selskabets værdi er der fokus på, at
selskabet til enhver tid udvikler, fastholder og tiltrækker kvalificerede medarbejdere. Endvidere er der
fokus på øget videndeling for at fremme indsigten i selskabets mange forskelligartede opgaver og
dermed blandt andet øge motivationen og engagementet hos medarbejderne.

By & Havn beskæftigede ved årets udgang 109 medarbejdere, der varetager selskabets mangeartede
opgaver. Gennemsnitsalderen er 47 år og der er 40 kvinder og 69 mænd. I selskabets chefgruppe,
som består af 11 personer, er der fem kvinder og seks mænd. Medarbejdergrupperne fordeler sig på
79 funktionærer og 30 specialarbejdere. Funktionærerne spænder over en bred vifte af faggrupper:
Økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, kontormedarbejdere etc. Specialarbejderne omfatter
bl.a. også maritime medarbejdere, ejendomsinspektører og teknikere.

10. Selskabsmæssige forhold

Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning
pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev
vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og

Den Danske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtel-
ser.

Selskabets formål er på et forretningsmMæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns
Havn, udlejning af ejendomme, parkering samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operatio-
nelle del af havnedriften varetages af Copenhagen Malmé Port AB (CMP), der er et svensk aktiesel-
skab, hvor By & Havns ejerandel er 50 pct. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række
private aktionærer. By & Havn har endvidere ejerandele i følgende selskaber:

. FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes 99,2 pct. af By & Havn
og 0,8 pct. af NKM ApS. Selskabet har til formål at opføre ejendomme på Marmormolen.

. Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab.
Selskabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S. Selskabet har til formål at udvikle
Marmormolen.

e DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development

ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads.

. Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S under likvidation samt tilhørende komplementar-
selskab under likvidation. By & Havn og Københavns Kommune ejer hver 50 pct. af bygge-
modningsselskabet. Selskabet havde til formål at udvikle Sluseholmen.

. Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 40 pct. af By
& Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S. Selskabet, der blev etableret i 2011,
har til formål at udvikle området Ørestad Down Town.

20
PISOENEINISSLVUDEL

 

. Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct. af By & Havn,
45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret
i 2011, har til formål at eje og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og
Langelinie.

e By & Havn har i 2011 endvidere haft ejerandele i Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S og

Kommanditaktieselskabet DLU nr. 1 med tilhørende komplementarselskaber. Selskaberne
blev likvideret i 2011, da selskabernes formål er opfyldt.

Organisation pr. 1. januar 2012

 

 

— | Udviklingsselskabet By & Havn WS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

50 % ejet
Datterselskaber JointVentures Associerede selskaber
FN-Byen PIS og Komplementar- | 992% | Copenhagen Malmå Port AB od | 40% | | Ørestad Down Town P/S og
selskabet FN-Byen ApS ejet ejet Ørestad Down Town ApS
Den resterende de! ejesaf NKMAApS Den resterende de! ejesaf Malmø Kommune og Denresterende del ejesaf
en række privatesktionærer NCC Property Development A'S
Byggemodningsselskabet Kommanditaktieselskabet DanLink- OJ | 865% Harbour P/S og Harbour
Marmormolen P/S og |.90% | Udvikling og DLU ApS ejet | Komplementar ApS
ejet -
Komp lementarselskabet Denresterende de! ejesaf TKDevelopment Den restereride de! ejesligelgt sf ATP
TAP Ejendomme og PensionDanmark
Den resterende del ejesaf N&S PS
Byggemodningsselskabet
Sluseholmen P/S og ||
Komplementarselskabet
Sluseholmen A/S

 

 

 

Den restereride del ejes af KøbenhæmnsKommune

 

 

 

Tabel 11. Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber (mio. kr.)

 

 

Datterselskaber 77 |
Joint ventures:

- Copenhagen Malmé Port AB 187
- DanLink-Udvikling P/S 55
- Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S 14
Associerede selskaber 7
Kapitalandele i alt 340

 

 

 

 

21
BESES IOIER LOE L

Regnskabsberetning

11. Resultat

Årets nettoomsætning blev på 263 mio. kr., hvilket er en fremgang på 2 pct. i forhold til i 2010. Frem-
gangen vedrører især indtægter fra parkering i i Ørestad, der stiger i takt med antallet af beboere og
erhvervsvirksomheder, som flytter til området. Omsætningen fra udlejning har i 2011 stort set været på
niveau med 2010.

Omsætningsfremgangen har også slået positivt igennem på resultatet af den primære drift. Ses der
bort fra værdireguleringer af investeringsejendommene, blev resultatet af den primære drift på 105
mio. kr., hvilket er en fremgang på 66 mio. kr. i forhold til i 2010. Ud af den samlede fremgang har
tilbagebetaling af ejendomsskatter samt indbetaling af fee fra samarbejdspartner i forbindelse med
ændring af et aftaleforhold samlet bidraget med 50 mio. kr.

Der er i 2011 gennemført værdiregulering af investeringsejendomme på -632 mio. kr. (+503 mio. kr. i
2010). Den samlede værdiregulering består af urealiserede værdireguleringer på -666 mio. kr., mens
der er opnået realiserede værdireguleringer vedrørende gennemførte tillægskøbesalg på 11 mio. kr.

og salg af en tilbagekøbsrettighed på 23 mio. kr.

1 2011 udgjorde de finansielle nettoomkostninger 498 mio. kr. mod 499 mio. kr. i 2010. Størstedelen af
nettoomkostningerne vedrører renteomkostninger til kreditinstitutter mv. Den samlede forrentning af
selskabets nominelle gæld til kreditinstitutter blev i 2010 på 4,4 pct.

Det samlede resultat før markedsværdiregulering af gæld blev -1.004 mio. kr., hvilket er væsentligt
lavere end i 2010, hvor resultatet udgjorde 67 mio. kr.

En del af By & Havns gæld er optaget som fastforrentede eller realt forrentede lån. Lånene optages til
dagsværdi i regnskabet. I 2011 er der sket en markedsværdiregulering af gælden på -1.021 mio. kr.
som følge af udviklingen i renten og inflationsforventningerne i løbet af året. Inkl. markedsværdiregule-
ring af gæld blev det samlede resultat -2.025 mio. kr. (-20 mio. kr. i 2010).

Ses der bort fra værdireguleringerne har resultatudviklingen i selskabet været tilfredsstillende og stort
set som forventet.

12. Balance

Den samlede balance pr. 31.december 2011 udgjorde 12.081 mio. kr. mod 11.795 mio. kr. pr. 31.
december 2010.

Anlægsaktiverne var på balancedagen 10.686 mio. kr., hvilket er 8 mio. kr. højere end året forinden.
Årets negative værdireguleringer af investeringsejendomme er således stort set blevet modvirket af
tilgang via investeringer. Den samlede tilgang i 2011 udgør 636 mio. kr. De største enkeltprojekter har
været udvidelse af Nordhavnen, etablering af nyt lager til Unicef, byggemodning på Marmormolen
samt nyt parkeringshus i Ørestad.

By & Havns finansielle anlægsaktiver er i 2011 mindsket med godt 100 mio. kr. til 371 mio. kr. Ned-
gangen vedrører primært Udviklingsselskabet Prøvestenen P/S og DLU nr. 1, der er likvideret pr. 31.
december 2011. By & Havn har i løbet af 2011 indskudt kapital i to nye projektselskaber. Sammen
med NCC er etableret Ørestad Down Town P/S, der skal udvikle og sælge et afgrænset område i
Ørestad City. By & Havn har indskudt knap 7 mio. kr. og har en ejerandel på 40 pct. Endvidere indgår
By & Havn i Harbour P/S med knap 1 mio. kr., svarende til en ejerandel på 8,5 pct. De øvrige ejere er
ATP Ejendomme og PensionDanmark. Harbour P/S bliver den fremtidige ejer af FN-Byen (Campus 1),
der er under etablering, og skal udvikle og sælge arealer på Marmormolen og Langelinie. By & Havn

22
FE OGUSIGIEREL PILE L

har i 2011 endvidere øget sin ejerandel fra 50 pct. til 90 pct. i Byggemodningsselskabet Marmormolen
P/S.

Tilgodehavender er i 2011 steget med 333 mio. kr. til 954 mio. kr. Den primære årsag til stigningen
skyldes et tilgodehavende hos FN-By-selskabet, der finansierer byggeriet af FN-Byen (Campus 1) via
en låneaftale hos By & Havn.

På passivsiden er egenkapitalen forøget med årets resultat til -3.250 mio. kr., hvoraf godt -1.000 mio.
kr. vedrører dagsværdiregulering af selskabets gældsforpligtelser.

Pr. 31. december 2011 udgør de langfristede gældsforpligtelser 13.335 mio. kr., hvoraf langt den over-
vejende del vedrører gæld til kreditinstitutter. Selskabet har endvidere en gæld til Københavns Kom-
mune, der vedrører den resterende del af selskabets bidrag til Københavns Kommunes etablering af
vejforbindelse mellem Helsingørmotorvejen og Nordhavnen. Beløbet, der er opgjort som den diskonte-
rede nutidsværdi, kommer til udbetaling ved vejens færdiggørelse.

Af de kortfristede gældsforpligtelser forfalder 1.359 mio. kr. inden for 1 år.

13... Pengestrømsopgørelse

Den samlede pengestrøm fra driften før finansielle poster udgør -158 mio. kr. Ses der imidlertid
bort fra ændringer i driftskapitalen, har der været et positivt cash-flow fra driften på 132 mio. kr.

Rentebetalinger og lignende har udgjort 568 mio. kr., mens pengestrømmen fra investeringsak-
tivitet har været -468 mio. kr.

Der blev i 2011 optaget lån for 4.299 mio. kr. og indfriet forfalden gæld for 3.102 mio. kr.

14... Begivenheder efter regnskabsårets udløb

Der har efter regnskabsårets udløb ikke været begivenheder af væsentlig betydning for årsregnskabet
eller for årsrapporten i øvrigt.

15... Forventninger til 2012

By & Havn forventer i 2012 et resultat før markedsværdiregulering af gæld omkring 0 kr. Resultatet vil
naturligvis også i 2012 være stærkt afhængigt af udviklingen på ejendomsmarkedet, og herunder pri-
mært muligheden for at indregne realiserede eller urealiserede værdireguleringer af investeringsejen-
dommene.

For så vidt angår den primære drift ekskl. værdireguleringer af investeringsejendomme ventes en fort-
sat fremgang i forhold til 2011, når bortses fra særlige engangsposter, der indgår i resultatet for 2011.
Fremgangen vedrører såvel lejemål som forventede indtægter fra modtagelse af jord til deponering i
Nordhavnen. Hertil kommer rationaliseringer af den øvrige drift. Det samlede cash-flow fra driften ven-
tes således at blive over 100 mio. kr.

For 2012 er der budgetteret med et likviditetstræk på 1,6 mia. kr. til gennemførelse af planlagte inve-
steringer og til driften inkl. de finansielle poster. Hertil kommer, at By & Havn i slutningen af 2012 skal
refinansiere gæld for 1,4 mia. kr. Det samlede likviditetsbehov bliver dækket ved optagelse af lån i
Nationalbanken i.henhold til gældende aftaler. Selskabets likviditetsrisiko er derfor meget lav, og års-
rapporten er aflagt under forudsætning om fortsat drift.

23

" BSEUEBRSIVIESLYDEL

 

 

Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

Note 2011 2010

DKK 1.000 DKK 1.000
Nettoomsætning 1 262.733 256.612
Værdireguleringer af investeringsejendomme 2 -632.229 502.747
Andre driftsindtægter 30.042 1.570
Indtægter i alt -339.454 760.929
Personaleomkostninger 3 -66.046 -65.687
Andre eksterne omkostninger 4 -94.936 -127.287
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver 5 -26.415 -25.649
Resultat af primær drift -526.851 542.306
Resultat af kapitalandele i datterselskaber og joint ventures efter skat 6 21.085 23.429
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber efter skat 7 -48 72
Finansielle indtægter 8 604.011 698.596
Finansielle omkostninger 9 -1.102.266 -1,197.247
Resultat før markedsværdiregulering af gæld -1.004.069 67.156
Markedsværdiregulering af gæld 10 -1.021.488 -92.913
Årets resultat "2.025.557 -25.757
Resultatdisponering
Forslag til resultatdisponering
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 5.805 72
Overført overskud -2.031.362 -25.829

-2.025.557 "25.757

 

24

BE SER ff flet Eye IL

Balance 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktiver
Note 31. dec. 2011 31. dec. 2010
DKK 1.000 DKK 1.000

Investeringsejendomme 9.461.088 9.875.141
Grunde og bygninger 358.751 315.222
Havneindretninger 492.682 385.794
Driftsmateriel 15.441 15.920
Materielle anlægsaktiver under opførelse 358.102 86.332
Materielle anlægsaktiver 11 10.686.064 10.678.409
Kapitalandele i datterselskaber og joint ventures 12 332.830 458.310
Kapitalandele i associerede selskaber 13 7.481 3.736
Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg 14 22.388 21.917
Andre tilgodehavender 14 8.109 4.424
Finansielle anlægsaktiver 370.808 488.387
Anlægsaktiver 11.056.872 11.166.796
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 73.944 79.991
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme 15 28.545 67.214
Tilgodehavende hos datterselskaber og joint ventures 449.228 111.251
Andre tilgodehavender 16 400.488 361.157
Periodeafgrænsningsposter 1.476 1.429
Tilgodehavender 953.681 621.042
Likvide beholdninger 17 70.683 7.059
Omsætningsaktiver 1.024.364 628.101
Aktiver 12.081.236 11.794.897

25

PSEUGHSIOÆBLVOZL

 

 

 

Balance 31. december 2011

Passiver

Interessentskabskapital
Overført resultat

Egenkapital

Andre hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser

Kreditinstitutter

Obligationer
Leasingforpligtelser

Deposita

Gæld til Københavns Kommune

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Bankgæid

Leverandører af varer og tjenesteydelser
Skyldig til joint ventures

Anden gæld

Modtagne forudbetalinger fra kunder

Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser

Passiver

Eventualforpligtelser mv.
Honorar til revisorer
Nærtstående parter og ejerforhold

B9CDENSI0IZIL VOEL

Note

18

19

19

20

21
22
23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31. dec. 2011 31. dec. 2010
DKK 1.000 DKK 1.000

450.564 450.564
-3.701.313 -1.674.761
-3.250.749 -1.224.197
49,414 44.891
49.414 44.891
12.528.978 8.604.175
215.821 214.208
72.717 75.191
31.288 31.270
486.142 450.717
13.334.946 9.375.561
1.359.482 3.272.742
239.333 68.998
109.816 24.798
3.259 3.627
198.342 185.861
37.393 42.616
1.947.625 3.598.642
15.282.571 12.974.203
12.081.236 11.794.897
26

 

Pengestrømsopgørelse 1. januar - 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Note 2011 2010
DKK 1.000 DKK 1.000

Periodens resultat -2.025.557 -25.757
Reguleringer 24 2.157.350 90.964
Ændring i driftskapital 25 -289.581 -108.940
Pengestrømme fra drift før finansielle poster -157.788 -43.733
Renteindbetalinger og lignende 506.659 697.245
Renteudbetalinger og lignende -1.014.331 -1.172.113
Pengestrømme fra ordinær drift -665.460 -518.601
Pengestrømme fra driftsaktivitet -665.460 "518.601
Køb af materielle anlægsaktiver -635.948 -221.480
Ændring i finansielle anlægsaktiver 42.522 2.457.312
Salg af investeringsejendomme -12.350 -22.110
Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg 38.669 30.700
Modtaget udbytte fra datterselskaber og joint ventures 98.784 55.022
Modtaget udbytte fra associerede selskaber 0 3.250
Pengestrømme fra investeringsaktivitet "468.323 2.302.694
Optagelse af lån, nettoprovenue 4.299.052 314.955
Tilbagebetaling af gæld -3.101.645 -2.206.179
Nedbringelse af leasingforpligtelser 0 0
Tilbagebetaling af gæld til tilknyttede virksomheder 0 0
Tilbagebetaling af gæld til associerede selskaber 0 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 1.197.407 -1.891.224
Ændring i likvider 63.624 107.131
Likvider primo 7.059 114.190
Likvider ultimo 70.683 7.059
Likvider specificeres således:

Likvide beholdninger 70.683 — 7,059
Likvider ultimo 70.683 7.059

27

BOLUGNSIGISIL VOZL

 

 

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2011

 

 

 

iInteressent- Overført
skabskapital resultat I alt
DKK 1.000 DKK 1.000 .DKK 1.000

Egenkapital 1. januar 2010 450.564 -1.854.064 -1.403.500
Valutakursregulering vedrørende selvstændige

udenlandske enheder 3.736 3,736
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 201.396 201.396
Årets resultat -25.829 -25,829
Egenkapital 31. december 2010 450.564 -=1.674.761 -1.224.197
Valutakursregulering vedrørende selvstændige

udenlandske enheder -995 -995
Reserve for nettoopskrivning for indre værdis metode 5.805 5.805
Periodens resultat -2.031.362 -2.031.362
Egenkapital 31. december 2011 450.564 -3.701.313 -3.250.749

 

BESS KSIOSESLPDEL

28

 

Noter til årsrapporten

1. Nettoomsætning

Havneindtægter
Lejeindtægter, ejendomme
Parkeringsindtægter

Øvrig omsætning

2. Værdireguleringer af investeringsejendomme

Gevinst ved salg af investeringsejendomme
Værdireguleringer af investeringsejendomme

3. Personaleomkostninger

Lønninger

Pensioner

Andre omkostninger til social sikring
Øvrige personaleomkostninger

Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion
Bestyrelse

Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere

4. Andre eksterne omkostninger

Drifts- og administrationsomkostninger
Ejendomsskatter og afgifter

5. Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver

Bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel

LESS LEE

2011
DKK 1.000

1.629
213.973
30.231
16.900

262.733

34.148
-666.377

-632.229

57,867
3.808
790
3.581

66.046

2.150
1.450

3.600

111

81.207
13.729

94.936

7.357
16.057
3.001

26.415

2010

DKK 1.000

2.486
206.466
21.411
26,249

256.612

6.323
496.424

502.747

58.243
3,773
640
3,031

65.687

2.094
1.450

3.544

112

91.377
35,910

127.287

7.243
15.312
3.094

25.649

29

 

Noter til årsrapporten

2011 2010
DKK 1.000 DKK 1.000
6 Resultat af kapitalandele i datterselskaber og
joint ventures efter skat
Resultat af andel i datterselskaber efter skat -11.880 -2.222
Resultat af andel i joint ventures efter skat 32.965 25.651
21.085 23.429
7. Resultat af kapitalandele i associerede
selskaber efter skat
Andel af overskud i associerede selskaber efter skat -48 72
-48 72
8 Finansielle indtægter
Renteindtægter, bank 68.816 71.068
Renteindtægter finansielle instrumenter 479.252 479.344
Renteindtægter, joint ventures 4.836 3.270
Renteindtægter, Københavns Kommune 6.738 75.819
Valutakursreguleringer 39.392 65.393
Andre finansielle indtægter 4.977 3,702

604.011 698.596

9 Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, bank 502.847 559.318
Renteomkostninger, finansielle instrumenter 540.603 519.039
Renteomkostninger, Københavns Kommune 26.433 21.291
Finansiel leasing 3.079 3.054
Valutakursreguleringer 28.174 72.992
Andre finansielle omkostninger 1.130 21.553

1.102.266 1.197.246

10 Markedsværdiregulering af gæld

Markedsværdiregulering af lån 203.653 10.934
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps 808.680 63.133
Markedsværdiregulering, vejgæld, Københavns Kommune 9.155 18.846

1.021.488 92.913

BLEDENSIDIZAL VUE

 

 

Noter til årsrapporten

11 Materielle anlægsaktiver

 

 

 

 

 

 

 

Materielle
anlægsaktiver
Investerings: Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme — bygninger — indretninger materiel udførelse
DKK 1,000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1,000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 9.378.912 340.854 443.267 30.163 86.332
Reklassifikation 0 0 0 0 0
Tilgang 0 46.033 0 0 607.917
Tilbageført tilgang 0 0 0 0 0
Afgang i perioden 0 0 0 -21 0
Overførsler i perioden 205.825 4.854 122.946 2.522 -336,147
Kostpris 31. december 9.584.737 391.742. 566.213 32.664 358.102
Værdireguleringer 1. januar 496.229
Periodens nettoopskrivning -624,736
Årets tilbageførsler af tidligere års opskrivninger 4.857
Værdireguleringer 31. december -123.650
Af- og nedskrivninger 1. januar 25.633 57.473 14.243
Reklassifikation 0 0 0
Periodens afskrivninger 7.357 16.058 3.001
Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver 0 0 -21
Af- og nedskrivninger 31. december 32.990 73.531 17.223
Regnskabsmæssig værdi 31. december 9.461.088 358.751 492.682 15.441 358.102
Afskrives over 30-40 år 4-67 år 4-7 år
Heraf indgår finansielt leasede aktiver med 76.045

Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige
cash-flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer på 5 pct. og 10 pct. afhængig af investeringsejendommens kvalitet,
beliggenhed og tidshorisont.

By & Havn har i 2011 vurderet investeringsejendommene via ekstern valuar. Ledelsesberetningen indeholder
detaljerede oplysninger herom.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

By & Havns investeringsejendomme er på balancedagen den 31. december 2011 opgjort til en værdi af 9.461
mio. kr. Investeringsejendommene består dels af en portefølje af udlejningsejendomme til en værdi af 2.311
mio. kr. samt udviklingsejendomme (byggegrunde til salg) til en værdi af 7.150 mio. kr. I værdien af
udlejningsejendomme indgår værdien af FN-Byen (Campus 1), der er under opførelse. Der er dog indgået
lejekontrakt med den fremtidige lejer, og der er endvidere indgået kontrakt om salg af ejendommen til
effektuering i 2013.

 

Noter til årsrapporten

11. Materielle anlægsaktiver (fortsat)

Investeringsejendommene udgør den væsentligste del af By & Havns aktivmasse. Værdiansættelsen skal i
henhold til regnskabspraksis ske til dagsværdi (markedsværdi). By & Havns udviklingsejendomme er af en
størrelse og en karakter, der i sig selv medfører usikkerhed ved opgørelse af dagsværdien. Dette forstærkes,
når det faktiske salg er begrænset. By & Havn har for at opnå større sikkerhed i værdiansættelsen af
investeringsejendommene fået foretaget en ekstern vurdering af værdien af investeringsejendommene.
Værdierne i årsregnskabet ligger på linje med disse eksterne vurderinger.

Udviklingsejendomme:

By & Havns samlede arealer, der indgår i regnskabet som udviklingsejendomme, omfatter i alt knap 5 mio.
etagemeter, der med tiden skal udvikles og sælges. Der foreligger godkendt lokalplan eller lokalplan under
udarbejdelse for knap halvdelen af de 5 mio. etagemeter. By & Havn har dermed en meget stor del af de
samlede tilgængelige etagemeter i Københavns Kommune. Områderne skal udvikles i takt med, at markedet
efterspørger nye arealer. Det forventes, at udviklingsperspektivet for så store arealer vil være op imod 70-80
år. Salgsomfanget har de seneste år været præget af et trægt marked med lav efterspørgsel, hvilket også
ventes at præge salget de næstkommende år. Baseret på konkrete optionsaftaler ventes dog indgået
salgskontrakter for op imod 100.000 etagemeter byggeretter i 2012.

Værdisætningen af så store arealer er naturligvis behæftet med betydelig usikkerhed. Usikkerheden er dels
knyttet til afnændelsestidspunktet, dels til salgsprisen. Usikkerheden forstærkes af, at By & Havn kun i
begrænset omfang har indgået salgsaftaler i 2011, der kan anvendes som udgangspunkt for
værdiansættelsen.

Følsomhedsberegninger:

Den samlede værdi af udviklingsejendommene er pr. 31. december 2011 opgjort til 7.150 mio. kr.
Følsomheden i forhold til ændringer i nogle af de centrale forudsætninger fremgår af tabellerne nedenfor.

Diskonteringsfaktor: I beregning af nutidsværdien af de fremtidige cash-flows er anvendt en real
diskonteringsfaktor på 5 pct. for hovedparten af udviklingsområderne. For udviklingsområder med et langt
udviklingsperspektiv er der frem til 2025 anvendt en real diskonteringsfaktor på 10 pct. Den gennemsnitlige
diskonteringsfaktor er opgjort til ca. 5,5 pct. realt.

Ved en ændring af den reale diskonteringsfaktor med +/-1,0 procentpoint ændres den beregnede dagsværdi
med ca. -800/+1.000 mio. kr.

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i diskonteringsfaktor

 

 

 

 

 

 

 

 

Centralt skøn
Real diskonteringsfaktor (pct.) 4,5 5,5 6,5
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 8.215 7.150 6.338

 

Salgstidspunkt: Det er forudsat, at de tilgængelige knap 5 mio. etagemeter sælges over en næsten 75-årig
periode. Det eksakte tidspunkt er vanskeligt at forudsige præcist og vil naturligvis afhænge af de generelle
konjunkturforløb i hele perioden og udviklingsområdernes attraktivitet i forhold til øvrige lokaliseringer i
hovedstadsområdet. Ved en ændring af salgstidspunktet for alle salg og de tilhørende udviklingsomkostninger
med 1 år forøges/formindskes dagsværdien med ca. 400 mio. kr.

32

PLEOENSTUIZBLVUOZI

 

 

LEDGERS IES IEL

Noter til årsrapporten

11

12

Materielle anlægsaktiver (fortsat)

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt

 

 

 

 

 

 

 

Centralt skøn
Alle salg Ingen salg Alle salg
Salgstidspunkt fremrykkes 1 år før 2012 udskydes 1 år
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 7.546 7.150 6.775

 

 

Salgspriser: Den modelmæssige vurdering af udviklingsejendommenes dagsværdi har taget udgangspunkt i
dagens priser på markedet for byggeretter. De anvendte priser afspejler den nuværende markedssituation.
Der er ikke forudsat realprisstigninger over den ca. 75-årige periode, hvor byggeretterne ventes solgt.

Som det fremgår af tabellen nedenfor vil en ændring i de opnåede salgspriser på 5 procentpoint give en
ændring i de beregnede dagsværdier på ca. 400 mio. kr.

Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgspriser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Prisforudsætning (pct.) -5 Centralt skøn +5
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) | 6.774 7.150 7.539
31.dec. 2011 31. dec. 2010
DKK 1.000 DKK 1,000
Kapitalandele i datterselskaber og joint ventures
Kostpris 1. januar 350.377 261.047
Periodens tilgang 2.272 89.330
Periodens afgang -31.321 0
Kostpris 31. december 321.328 350.377
Værdireguleringer 1. januar 107.933 116.090
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture -995 23.437
Periodens resultat 21.089 23.429
Udbytte til moderselskabet -98.784 -55.023
Periodens afgang -17.741 0
Værdireguleringer 31. december 11.502 107.933
Regnskabsmæssig værdi 31. december 332.830 458.310
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Copenhagen Malmé Port AB Malmé, SE TSEK 120.000 50 pct.
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling København TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København TDKK 125 50 pct.
Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S København TDKK 20.000 50 pct.
Komplementarselskabet Sluseholmen A/S København TDKK 500 50 pct.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S "København TDKK 2.000 90 pct.
Komplementarselskab No. 1 A/S København TDKK 125 90 pct.
FN-Byen P/S København TDKK 90.000 99,17 pct.
Komplementarselskabet FN-Byen ApS København TDKK 80 100 pct.

33

 

Noter til årsrapporten

31. dec. 2011 31. dec. 2010
DKK 1.000 DKK 1.000
13 Kapitalandele i associerede selskaber
Kostpris 1. januar 6.201 6.201
Periodens tilgang 7.489 0
Periodens afgang -6.201 0
Kostpris 31. december 7.489 6.201
Værdireguleringer 1. januar -2.465 713
Periodens resultat -48 72
Udbytte til moderselskabet 0 -3.250
Periodens afgang 2.505 0
Værdireguleringer 31. december -8 "2.465
Regnskabsmæssig værdi 31. december 7.481 3.736
Kapitalandele i associerede selskaber specificeres
således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Harbour P/S København TDKK 10.000 8,5 pct
Harbour Komplementar ApS København TDKK 80 8,5 pct
Ørestad Down Town P/S København TDKK 16.500 40 pct
Ørestad Down Town ApS København TDKK 80 40 pct
14 Øvrige finansielle anlægsaktiver
Tilgodeha-
vende hos Andre
joint tilgode-
ventures havender
DKK 1.000 DKK 1.000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 21.917 4.424
Periodens tilgang 471 3.685
Periodens afgang 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 22.388 8.109

15

 

Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med, at ejendommene

sælges.

31. dec. 2011
DKK 1.000
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 18.729
Refusionsdebitorer Ørestad 9.816
28.545

Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 4,8 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.

LEES I0IEBL VOEL

31. dec. 2010

DKK 1.000

15,594
51.620

67.214

34

 

Noter til årsrapporten

16 Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 118 mio. kr.
samt tilgodehavende vedrørende byggemodningsmonms på 250 mio. kr., der nedskrives i takt med salg af
investeringsejendomme.

47. Likvide beholdninger
Der er indgået aftale om cash-pool ordning med Nordea, hvori FN-Byen P/S og Komplementarselskab FN-

Byen ApS indgår.

31. dec. 2011 31. dec. 2010

 

DKK 1.000 DKK 1.000
18 Andre hensatte forpligtelser
Kostpris 1. januar 44.891 44.896
Tilgang i perioden 4.523 0
Anvendt i perioden 0 5
Regnskabsmæssig værdi 31. december 49.414 44.891
Heraf forventes forfaldstidspunkterne at blive

Inden for 1 år 22.403 5
Mellem 1 og 5 år 10.000 41.961
Efter 5 år 17.011 2,925
49.414 44.891

Miljøforan- Understøt-

staltninger telsesfond

DKK 1,000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 44.666 225
Tilgang i perioden 4.508 15
Anvendt i perioden 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 49.174 240

Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de

tidligere DanLink-arealer samt arealerne på Prøvestenen og i Århusgadekvarteret.

Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2011 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,2 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.

ISIUIZBLVOZL

 

Noter til årsrapporten

31. dec. 2011 31. dec. 2010
DKK 1.000 DKK 1.000

19 Gældsforpligtelser

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser til dagsværdi specificeres således:

Kreditinstitutter 13.885.745  11.878.595
Obligationer 215.821 209.854
Leasingforpligtelser 75.268 77.704
Gæld til Københavns Kommune 486.305 450.880

14.663.139  12.617.033

Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter og værdien af obligationer, begge målt
til dagsværdi, kan specificeres på følgende valutaer:

 

 

DKK EUR Øvrige | alt
31. december 2011 8.530.877 5.596.100 -25.411 14.101.566
31. december 2010 6.010.764 6.093.371 -15.686  12.088.449

 

Kreditinstitutter

Rentebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser kan yderligere specificeres således:

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 45år — Mereend5år — lalt Dagsværdi

 

 

Mio. kr.

Lån 1.875 2.200 800 1.835 206 5.100 12.016 12,667
Renteswaps -1.900 500 -800 -438 1.016 1.627 5 1.590
Valutaswaps 2,375 0 0 -1.246 0 -1.200 -71 -156
Øvrige derivater 0 0 0 0 0 0 0 0
Falt 2,350 2,700 0 151 1.222 5,527 11.950 14.101

 

Derivater er nærmere beskevet under finansielle risici i ledelsesberetningen.

Fordeling på fast og variabel rente:

Variabel rente 19,7 pct
Fast rente 43,2 pct
Real rente 37,1 pct

100,0 pct

Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af
rente- og valutaswaps udgør i alt 1.434 mio. kr. Den samlede værdi af rente- og valutaswaps udgjorde i 2011 i
alt 867 mio. kr.

SLOUENSIOIZILVOZL

Noter til årsrapporten

19 Gældsforpligtelser (fortsat)

Gæld til Københavns Kommune

Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til vej. 1/3 af lånet forfaldt ved aniægsarbejdets igangsættelse
i 2010. De resterende 2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i 2015. Gælden indekseres med
udviklingen i Danmarks Statistiks indeks for anlæg af veje og er i regnskabet optaget til tilbagediskonteret

nutidsværdi.

31. dec. 2011 31, dec. 2010

DKK 1.000 DKK 1.000
Leasingforpligtelser
Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for 1 år 5.653 5,515
Forfalder mellem 1 og 5 år 24.060 23.473
Forfalder efter 5 år 62.293 68.532
92.006 97.520

Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing 24.895 25,556

Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt administrations- og personalebygning, der
er udlejet til Copenhagen Malmé Port AB. Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens
udløb. Begge leasingaftaler udløber i 2025.

Løbetid på langfristet gæld

Finansiel Gæld tilKbh. — Kredit-

 

Deposita leasing gæld Kommune institutter | alt
Kortfristet gæld 0 2.551 163 — 1.356.768 1.359.482
Forfalder mellem 1 og 5 år 0 11.467 486.142 — 5.425.291 5,922.900
Forfalder efter 5 år 31.288 61.250 0. 7.319.507 7.412.045

 

31.288 75.268 486.305  14.101.566  14.694.427

 

GLEUGNSIVIZTL VOZE

 

Noter til årsrapporten

20 Anden gæld

Anden gæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 177 mio. kr. Pr. 31. december
2011 var beløbet 159 mio.kr.

21 Eventualforpligtelser mv.

Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det
blive nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv.,
som ikke vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.

Tidligere medarbejdere har via særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Det sidste aktive medlem
gik på pension i 2010, hvorfor der ikke længere indbetales pensionspræmie af By & Havn, da pensionskassen
er en afviklingskasse og ikke optager nye medlemmer. By & Havn er forpligtet til ekstraordinært at indbetale
den til enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig opgørelse.
Pensionskassens aktiver pr. 31. december 2011 udgør 269 mio kr. (mod 277 mio. kr. pr. 31. december 2010)
og pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 170 mio. kr. (mod 174 mio. kr. pr. 31. december
2010). Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver behov for, at By & Havn indbetaler
ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning.

Kontraktlige forpligtelser

By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning i Ørestad og renoveringsopgaver i
Nordhavnen med en restværdi på ca. 837 mio. kr.

I forbindelse med salg af arealer til en samlet værdi af 128 mio. kr. er det aftalt, at By & Havn under givne
forudsætninger vil tilbagekøbe de solgte arealer på fastsatte vilkår.

I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad
og har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker generelt. Der findes også
visse retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.

Selskabet har ved salg/option af ca. 145.500 etagemeter areal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen
afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arealet.

Selskabet modtager garantistillelser ved indgåelse af kontrakter. For indgåelse af lejekontrakter udgør
garantien ca. 34 mio. kr., og for entreprisekontrakter udgør den samlede garantistillelse 368 mio. kr.

Selskabet har indgået operationelle leasingaftaler på kørende materiel. Aftalerne løber i 3-7 år.

38

BESES IIS LVL

Noter til årsrapporten

22 Honorar til revision

 

 

Lovpligtig Øvrige Andre Skatteråd- Andre

revision lovpligtige — erklæringer givning ydelser | alt 2010
Rigsrevisionen 665 0 0 0 0 665 645
Deloitte 635 0 10 4 23 672 875
PricewaterhouseCoopers 0 35 100 0 137 272 297
KPMG 0 121 0 0 0 121 90
I alt 1.300 156 110 4 160 1.730 1.907

 

23 Nærtstående parter og ejerforhold

Bestemmende indflydelse Grundlag
Københavns Kommune Interessent
Den Danske Stat Interessent

Øvrige nærtstående parter
Moderselskabet By & Havn I/S' nærtstående parter omfatter datterselskaber, joint ventures og associerede
selskaber, jf. note 12-13.

Endvidere anses bestyrelse og direktion som nærtstående parter.

Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Port AB i form
af lejeindtægter og betalinger for serviceydelser på netto 32,4 mio. kr.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til
Copenhagen Malmé Port AB via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en
løbetid minimum frem til 2025.

Derudover er der mindre transaktioner mellem moderselskabet og datterselskabet, joint ventures samt
associerede selskaber i form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S er stiftet med en gæld til Københavns Kommune til bidrag af vejforbindelse
til Nordhavnen. Pr. 31. december 2011 er gælden optaget i regnskabet til 486 mio. kr., som udgør
hovedstolen samt indeksering og markedsværdiregulering.

Udviklingsselskabet By & Havn I/S har en aftale med datterselskabet FN-Byen P/S om finansiering af
opførelse af udlejningsejendom. Pr. 31. december 2011 udgør det skyldige beløb ca. 449 mio. kr. mod ca. 110
mio. kr. pr. 31. december 2010,

Ejerforhold
Københavns Kommue (55 pct.)
Den Danske Stat (45 pct.)

LSSUSKSIGET bi L

 

39

 

Noter til årsrapporten

24 Pengestrømsopgørelse - reguleringer

Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Markedsværdiregulering af gæld

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Årets af- og nedskrivninger

Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber efter skat

Indtægt af kapitalandele i joint ventures og datterselskaber efter skat

Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

Ændring i tilgodehavender
Ændring i andre hensatte forpligtelser
Ændring i leverandører mv.

EOGNSI0IGDL UZ

31. dec. 2011

DKK 1,000

-604.011
1.102.266
1.021.488

632.229
26.415
48
-21.085

2.157.350

348.382
-4.523
-54.278

289.581

31. dec. 2010

DKK 1.000

-698.597
1.197.247
92.913
-502.747
25.649
-72
-23.429

90.964

109.856
5
-921

108.940

 

 

16... Anvendt regnskabspraksis

Generelt
By & Havn er som interessentskab omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser om aflæggelse af

årsrapport for regnskabsklasse A-virksomheder. Årsrapporten er derfor aflagt i overensstemmelse
hermed.

By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder.

Da virksomheder omfattet af regnskabsklasse A ikke er omfattet af pligten til at udarbejde koncern-
regnskab, har By & Havn valgt at undlade at udarbejde koncernregnskab.

Generelt om indregning og måling
Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes — baseret på følgende kriteri-

er:

1) levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,

2) der foreligger en forpligtende salgsaftale,

3) salgsprisen er fastlagt, og .

4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes mod-

taget.

Indtægter indregnes herudfra i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes
værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsvær-
di eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt
for at opnå periodens indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indreg-
net i resultatopgørelsen.

Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå selska-
bet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Årsrapporten er aflagt efter det historiske kostprisprincip. Dog ikke for så vidt angår investerings-
ejendomme, værdipapirer, finansielle aktiver og forpligtelser.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og for-
pligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost.

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrap-
porten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.

Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber i mo-
derselskabet

Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber indregnes og måles efter den
indre værdis metode.

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat med fradrag af af-
skrivning af goodwill under posterne ”Resultat af kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og
”Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber”.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og ”Kapitalan-
dele i associerede selskaber” den forholdsmæssige ejerandel af selskabernes regnskabsmæssige
indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis.

41
EBEUENSITIZALVOZL

 

 

Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinster og

tab, der opstår meliem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatop-
gørelsen som en finansiel post.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balance-
dagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og transaktionsda-
gens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.

Såfremt selskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber og joint ventures er selv-
stændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gennemsnitlige valutakurser, mens balanceposter-
ne omregnes til balancedagens kurs.

Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske selskabers egenkapi-
taler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af selvstændige
udenlandske selskabers resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på
egenkapitalen.

Segmentoplysninger
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Oplysninger om forretningssegmenter er baseret på

selskabets afkast og risici samt ud fra den interne økonomistyring. Segmentoplysningerne findes i
ledelsesberetningen.

Der er kun ét geografisk segment.

Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat, til og med resultat før finansielle po-
ster. Der er tale om poster, som direkte kan henføres til segmenterne.

Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift. Segmentforpligtelser
omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af
varer og tjenesteydelser samt anden gæld.

Resultatet af primær drift for selskabet er opdelt i fire forretningssegmenter: Arealudvikling, Udlejning,
Parkering og Havnedrift. Forretningssegmenterne er sammenfaldende med de segmenter, der vil blive
udarbejdet delregnskaber for i henhold til regnskabsregiementet for selskabet.

Arealudvikling består af:

« Udviklingsselskabet By og Havn I/S” andel af posterne i øvrige joint ventures, der vedrører
arealudvikling

. Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investeringsejendomme, der
er bestemt for udvikling

.… Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, f.eks. omkostninger til fremme af
den rekreative anvendelse af selskabets ejendomme

.… Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.

Udlejning består af:
. Indtægter ved udlejning af bygnings-, areal- og vandareallejemål

. Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af udlejningsejendom-
me

.… Omkostninger ved drift og vedligehold af By & Havns bygninger og arealer, der udlejes eller
som forventes udlejet

e Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.

Havnedrift består af:
«+ By & Havns andel af posterne i joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
«+ By & Havns indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture (Copenhagen Malmå Port AB)

42
PICUGUSIOIZILPUZL

 

 

Én

nær

eet

te
m
als

« Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
+ Havneindtægter i By & Havn og de omkostninger, der er forbundne hermed.

Parkering består af:
. Indtægter fra parkering på By & Havns parkeringsanlæg
. Omkostninger ved drift og vedligehold af By & Havns parkeringsanlæg
.… Parkeringsaktiviteterne i joint venture, K/S DanLink-Udvikling.

Resultatopgørelsen

Indtægter

Omsætning ved salg indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har
fundet sted inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms og med fradrag af
rabatter i forbindelse med salget.

Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende varme, idet dette mel-
lemværende indregnes i balancen.

Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt
periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af værdireguleringer henvises til afsnit vedrø-
rende investeringsejendomme.

Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den skønnede markeds-
værdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.

Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielie anlægsaktiver opgjort som forskelien mellem evt.
salgssum og bogført værdi indgår under ”Andre driftsindtægter”.

Omkostninger

Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige personaleomkostnin-
ger til selskabets ansatte, herunder direktion og bestyrelse.

Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste anlæg og maskiner,
renholdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendomsskatter, administrationsomkostninger
m.m.

Afskrivninger

Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forventede brugstider er
som følger:

Broer, bolværker og andre havneindretninger …....ssscscererrreerereeree op til 67 år
Bygninger MV. …GM.…G…G .sssssssssereerererereere sener rener renser renere renere ener renerne op til 40 år
Leasede anlægsaktiver ….…..ssssseerersesernererersensrenere ener renn ener erne rn erne 30 år
Flydende driftsmateriel 1.….......…..u..ssssusessereernererereesnnnne retn sesrs sr rr renere 10-25 år
Øvrigt materiel og udstyr ….u.ssseesessesesernserrerenner rener sen ennen ne serne nnee 4-10 år

Småaktiver under 50.000 kr. aktiveres ikke.

Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme.

Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi.

Bygninger, der anvendes til havnedriftsaktiviteter i moderselskabet eller lejes ud til havnedriftsaktivite-

ter i CMP, samt bygninger, der udlejes til produktions- og lagervirksomhed, afskrives som udgangs-
punkt til 0. Øvrige bygninger afskrives til en scrapværdi på 50 pct.

43

OBRSIOIESL VOEL

Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og —omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide be-
holdninger samt gældsforpligtelser og indregnes med det beløb, der vedrører regnskabsåret.

Balancen

Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper.

Investeringsejendomme
I forbindelse med selskabets stiftelse blev investeringsejendomme defineret som ejendomme, der ikke

anvendes i selskabets drift, og som besiddes med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller kapitalge-
vinster ved salg.

Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter de modeller, der, ved inddragelse af ekstern profes-
sionel valuar, blev anvendt ved selskabets stiftelse under hensyntagen til ejendommenes særlige ka-
rakteristika:

… Dagsværdien af udlejningsejendomme måles til den kapitaliserede værdi af nettolejen for de
enkelte udlejningsejendomme

+ Dagsværdien af udviklingsarealer måles til den tilbagediskonterede værdi af de forventede
cash-flow for de enkelte udviklingsarealer.

Værdireguleringer af investeringsejendommene indregnes i resultatopgørelsen.

Øvrige materielle anlægsaktiver
Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel og

inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum med fradrag af foretagne af- og
nedskrivninger.

Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktiveres som forbedrin-
ger.

Finansielle anlægsaktiver
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.

Nedskrivningsvurdering af anlægsaktiver

Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås periodisk for at afgøre, om der
er en indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er
tilfældet, foretages der nedskrivning til aktivets lavere genindvindingsværdi.

Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsværdien og kapital-
værdien.

Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv, vurderes ned-
skrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes
en pålidelig genindvindingsværdi.

Hovedkontorejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen kapitalværdi som
følge af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme, vurderes for nedskrivningsbe-
hov sammen med den gruppe af aktiver, hvortil de kan henføres.

Tilgodehavender

Tilgodehavender, der holdes til udløb, værdiansættes til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed
svarer til nominel værdi, eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til pålydende værdi med
fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en indivi-

44

USKSIOSSSL PILE LE

 

 

duel vurdering af de enkelte tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel
nedskrivning baseret på selskabets erfaringer.

Værdipapirer
Værdipapirer består af børsnoterede værdipapirer, der måles til Fondsbørsens salgsværdi på balance-
dagen. Obligationer, der er udtrukket, optages til pari.

Der sker indregning af køb og salg af værdipapirer på tidspunktet for handelsdagen.

Andre hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet før eller på ba-

lancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske
fordele for at indfri forpligtelsen.

Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter

Gæld til finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning
af renterisiko, måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu
efter fradrag for afholdte transaktionsomkostninger. Efter første indregning måles gæld til finansie-
ringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter til markedsværdi på samme måde som inve-
steringsejendomme. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.

Kortfristet de! af langfristet gæld indregnes under ”Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser”.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter-
følgende regnskabsperiode.

Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser omfatter hovedsageligt opkrævninger vedrørende
indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.

Andre finansielle forpligtelser

Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld, måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

Pengestrømsopgørelse

Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for perioden opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i likvider samt selskabets likviditet ved periodens be-
gyndelse og udgang.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som periodens primære drift reguleret for ikke kontante
resultatposter som af- og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen, rente-
ind- og udbetalinger og betalt selskabsskat. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kort-
fristede gældsforpligtelser, ekskl. de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og
finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra ejerne.

Likvider
Likvide midier består af posterne ”Likvide beholdninger” og ”Værdipapirer” under omsætningsaktiver
samt kortfristet bankgæld.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balancen.

45

LRESUSNSIDIETL DEL

Hoved- og nøgletal

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Resultat af primær drift x 100
Overskudsgrad = Indtægter i alt

Resultat af primær drift x 100
Afkastningsgrad = Gennemsnitlige aktiver

Egenkapital x 100
Soliditetsgrad = Passiver i alt

Resultat efter skat x 100
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital

BOELISNSLIIIESE IEL

46

 

my

17... Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har behandlet og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. de-
cember 2011 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, omfattende ledelsesberetning, resultatopgørelse,
balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse A.

By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder.

Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at selskabets interne kon-
troller, der er relevante for at udarbejde og aflægge årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten
derfor giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december
2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31.
december 2011.

Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de
forhold, beretningen omhandler.

Årsrapporten indstilles til interessentskabets godkendelse den 13. april 2012. Bestyrelsen indstiller, at
der ikke udbetales udbytte.

København, den 26. marts 2012

  
 

   

 

Direktion
Jer s Kramer Mikkelsen
Adm. direktør
Bestyrelse
Carsten Koch Mads Lebe
Formand Næstformand

lle

Carl Christian Ebbesen

Do former

Nina Dahle Rasmussen Lars Weiss

  

BUEUERSIUISIL UDE L 47

(VE

18... De uafhængige revisorers erklæringer

Til interessenterne i Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Påtegning på årsregnskabet

Vi har revideret årsregnskabet for Udviklingsselskabet By & Havn I/S for perioden 1. januar til 31. de-
cember 2011, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgø-
relse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet er udarbejdet efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-
stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsenilig fejlinformation, uanset
om denne skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabs-
praksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.

Herudover er det ledelsens ansvar, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overens-
stemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav
ifølge dansk revisorlovgivning, god offentlig revisionsskik, jf. rigsrevisorloven. Dette kræver, at vi over-
holder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om
årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysnin-
ger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering
af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for Udviklingsselskabet By &
Havn I/S' udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at ud-
forme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af Udviklingsselskabet By & Havn I/S interne kontrol. En revision omfatter end-
videre vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabs-
mæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.

Revisionen omfatter desuden en vurdering af, om der er etableret forretningsgange og interne kontrol-
ler, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overensstemmelse med
love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vo-
res konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion .

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Udviklingsselskabet By & Havn
1/S' aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af Udviklingssel-
skabet By & Havn 1/S' aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 i
overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er ligeledes vores opfattelse, at der er etableret for-
retningsgange og interne kontroller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregn-
skabet, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig
praksis.

48
SES ED IEL

 

BR

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderlige-
re handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfat-
telse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.

Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet

Uden at det har påvirket vores konklusion, henviser vi til årsrapportens note 11, hvori ledelsen på til-
fredsstillende vis redegør for den betydelige usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af selskabets
investeringsejendomme. Vi er enige i ledelsens beskrivelse.

København, den 26. marts 2012
Rigsrevisionen
Rigsrevisor

     
 

atsdutoriseret revisor

i
Kal
Katja'Cecilie Mattfolk Lyvigé Skovgaard
Kontorchef Statsautorisefét revisor

LECUSNSI0IEYL VUE 19