Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

d
uw
mn
rr
u
8
p
mn
p
u
»
<
q
Få

 

ørdinære generalforsamling den: Vel - Porn

Nærværende regnskab godkendtes på selskabets

Som dingents

o

Årsrapport // 2011

 

 

 

X … ” HOR al i i;
i emmvmrenmrnens karen dk verntasbe ne an klmnsnome kor hornet horse kaneø

 

 

 

 

Selskab:

Nordicom A/S

Kongens Nytorv 26

1050 København K

CVR-nr: 12 93 25 02
Hjemsted: København, Danmark

Telefon:  -+45 33 33 93 03
Telefax: +45 33 33 8303
Internet: www.nordicom.dk
E-mail: nordicomØnordicom.dk

Bestyrelse:

Allan Andersen, formand

Michael Vad Petersen, næstformand
Julius Thorfinnsson

Leif Djurhuus

Mette Lis Andersen

David Overby

Direktion:
Adm. direktør Ole Steensbro

Revisor:
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Generalforsamling:

Ordinær generalforsamling afholdes
den 26. april 2012 kl. 10
Langebrogade 5, 1411 København K.

PLESSEN DSE

 

 

 

 

 

OGLG9PNSI0OIZLOSOZI

 

 

 

 

Indholdsforiegnelse
het rene ak. sove ; RENNER ron 3
Yessenlicge begjvenheder elerdt, dernter DH. esserne sner ess eaessrennnerere revers
Fersnringer fl 212. bes ED NONE DE sov runssenre renen se É
Havel Og ABGP 2 sod coecssnorss3AbEs PAN NAEsNDEKOSSEBEL AESEHSSPBDSE: ØU VALSE SODE FA nt
Uankhig  cgikelmene ecsocccerves« nn eEse ve Ene ss Eder BEEN menes ure en onen spe Ø
Videnesanter eo ones BKK SE AKEDEEKESTEDEE OVEN GELSE DEDE mare veer rem ma en ace oder TØ
Lee se con os vsere co
bl arr veere eget sea.
å lerne mg one coseer »0
Eesyeset… piv, sorree seernes mmsern cer
Koreanske er 31. december 20 DERDNDDNE BEKLAGE ON DØRGE JEGEN OLE NL EL OR AEE ERE DLO 0 2
Ledetssgesteg UNG ss ordrer mrs rensnndssfesn rss tusse soner esserne rrmressserersnree SÅ
bar uken mur steger oo GEARBOGCEDPORENEDBGDEE NOBEL BOGCES OD SIDO ED ED nn BØ

ker BD) re oenn060v p: LESSON one sovsen sonccsos BØ
Fontelengiteisde sccor 110010000000 7005 BHNEKKGNDSKKKDEGEE DBK NDBN ENB: EGE "5 6-2300800” 3000 Dcr 00 ED
Cage HERRER mme nn
reen RrEnS Sig 87. 31. GEESMEG crosser een oss Aus meen non ve snere snes BØ
Ren SENE meme hade ANNKONØN SØDE ES SNAK SDN Rg
mee de BenNgesien me. SKUSSN SEEGER HUSETS FEELSE NILER ØE VA NON USE DDGES dr md

 

   

 

 

    

 

    

REE DE LOOOL SE DAKE PDEER RASENDE DEN:

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Ledelsesberetning
Året i hovedtræk

Det generelle ejendomsmarked

Markedsvilkårene var i 2011 ikke gunstige for ejendomsselskaber, der
som Nordicom ønsker at sælge ejendomme. Der synes at være ganske
stor efterspørgsel, men gang på gang må potentielle købere konstatere,
at de ikke kan opnå den nødvendige finansiering. Det finansielle marked
er i lyset af krisen yderst tilbageholdende med at bevilge ny finansiering.
Resultatet har for koncernen været et trægere salg af ejendomme end
forventet. Specielt er der stort set ikke efterspørgsel efter byggegrunde
og ejendomme med sekundære beliggenheder, der har lejekontrakter
med kort uopsigelighed. Den slags ejendomme har Nordicom en del af.

Ydermere er de professionelle investorers krav til afkast stigende, hvilket
kan forekomme paradoksalt, når realkreditrenten er historisk lav. Til
gengæld er bankernes fundingomkostninger stigende, og det smitter af
på deres udlånsrente, | det hele taget kan man kort udtrykke situationen
som et købers marked.

Den generelle økonomiske krise kunne også i stigende omfang mærkes
på en del af koncernens lejere, som enten måtte opsige deres lejemål,
ønskede lejemålet indskrænket eller lejen reduceret.

Nordicoms strategi og hovedaktivitet

Nordicom er et ejendomsselskab med en større ejendomsportefølje i
Storkøbenhavn, udvalgte danske provinsbyer samt Tyskland og Sverige.
Koncernens strategi fokuserer på investeringer i ejendomme med posi-
tivt likviditetsbidrag.

Nordicoms bestyrelse og direktion har haft og har fuldt fokus på at
gennemføre den strategi, som blev fastlagt i 2010 i forbindelse med
indgåelse af en aftale med koncernens finansielle kreditorer og den
efterfølgende kapitalrejsning i efteråret 2010 på basis af et børspro-
spekt,

Strategien går i hovedtræk ud på konsolidering og slankning af balancen

gennem

HJ frasalg af de udenlandske ejendomme (Tyskland og Sverige),

[frasalg af ikke-strategiske danske ejendomme,

EJ ombygning af butikscentre med henblik på driftsoptimering og/eller
frasalg,

D] frasalg af udviklingsprojekter, der forudsætter nybyggeri (en aktivitet
Nordicom som hovedregel ikke længere beskæftiger sig med),

EH salgsmodning af jordstykker og ejendomme, der er købt med hen-
blik på nedrivning/ombygning og

DO generel nedbringelse af balancen.

Væsentlige begivenheder og resultater

Selvom eksekveringen af den lagte strategi på visse områder, og i lyset
af den generelle situation på ejendomsmarkedet, trækker lidt ud, er der
dog sket en række tiltag i den rigtige retning. Der er således skabt et
styrket grundlag for at opnå bedre resultater i indeværende år.

De væsentligste hændelser i 2011 er følgende:

EJ Der blev solgt 25 ejendomme i Danmark, herunder Kanslergade 32
A-E i Odense, 22 ejerlejligheder og 2 grundstykker for i alt 333 mio.
kr. Dette er mindre end forventet.

EH | slutningen af 2010 blev Nordicoms udviklingsejendom på Amager
Strandvej i København solgt for 220 mio. kr. Handelen skulle ende-
ligt berigtiges inden udgangen af 2011, hvilket skete med en mindre
forsinkelse.

3

SSD IOSEL DSE

Frasalg af porteføljen i Tyskland er gennemført bortset fra en enkelt
ejendom, som først skal færdiggøres og lejes ud for at opnå maksi-
mal salgspris. Ejendommen forventes solgt i 2012.

Der er ikke sket salg af ejendomme i Sverige. De 6 ejendomme blev
forsøgt solgt samlet, og der blev længe forhandlet med et stort
svensk ejendomsselskab, dog uden succes. I efteråret indgik Nordi-
com en aftale med en international mæglerkæde om at bistå med
salget, og nu udbydes ejendommene enkeltvis, hvilket forventes at
fremme salget.

Ved at fremme nye lokalplaner er der gjort en betydelig indsats for
at værdiforøge de største udviklingsejendomme, henholdsvis Eng-
have Brygge i Københavns sydhavn, ”DISA”-grunden i Herlev og
"Trevira'-grunden i Silkeborg.

Der har været intensive forhandlinger med en mulig udenlandsk
køber af de to store udviklingsprojekter i Københavns sydhavn, Ved
Stigbordene (som er lokalplanlagt — byggemulighed på ca. 55.000
m2 boliger) og Enghave Brygge (som er på vej i lokalplanproces —
endelig lokalplan med byggemulighed på ca. 70.000 mZ boliger for-
ventes primo 2013). Købers forhandlinger med de banker, der har
belånt ejendommene, har trukket ud. Forhandlinger pågår.

I Herlev, tæt på stationen, ligger den såkaldte ”DISA"-grund. Virk-
somheden DISA har nedtrappet sine aktiviteter og fraflytter ejen-
dommen medio 2013, Da det vurderes, at der ikke vil kunne findes
nye brugere til de nuværende bygninger, er der i samarbejde med
Herlev Kommune indledt forberedelser til en ny lokalplan, der skal
give mulighed for at ændre grundens anvendelse til butikscenter.
Arbejdet blev igangsat i efteråret 2011 efter en intensiv indsats fra
Nordicom og dets rådgivere. Processen er nu så fremskreden, at
der synes at være udsigt til en endelig lokalplan omkring årsskiftet
2012/2013.

På Kejlstrupvej i Silkeborg, den såkaldte ”Trevira"”-grund, som
Trevira stort set er fraflyttet, har forskellige fremtidige anvendelses-
muligheder været undersøgt. Desværre er det ikke muligt at om-
danne grunden til detailhandel, da afstanden fra bymidten er over
det byplansmæssige tilladte (der var ellers stor interesse hos poten-
tielle lejere på grund af gode tilkørselsforhold). | stedet arbejdes der
på, at opbygge et center for automobilhandel og -service. Der er fo-
reløbig sket salg af et grundstykke til en kommende automobilhan-
del og udlejning til et dækcenter.

En anden form for værdiforøgelse er investeringer i ejendomme,
hvor der er stor tomgang. De væsentligste aktiviteter på dette om-
råde var i 2011 omdannelse af butikscentret i Høje Gladsaxe, reno-
vering af Taastrup Stationscenter og indretning af en ejendom i Kol-
ding til en statslig lejer.

I Høje Gladsaxe Centret er der i forlængelse af en indvendig om-
bygning indgået 10-årige uopsigelige lejeaftaler med tre store an-
kerlejere (Lidl, JYSK og Netto), hvorefter centret hurtigt ventes fuldt
udlejet.

Der er foretaget en tiltrængt facaderenovering (færdig primo 2012)
og indvendig omdannelse af Taastrup Stationscenter, som nu frem-
står mere tidssvarende og attraktivt. Den hidtidige høje tomgang
forventes herefter nedbragt betydeligt inden for kortere tid.

En delvis ledig ejendom i Kolding er ved at blive indrettet til en
statslig lejer, som flytter ind i foråret 2012,

Ledelse og administration

Den tidligere administrerende direktør og økonomidirektør fratrådte efter
eget ønske i 1. halvår 2011, Bestyrelsen besluttede herefter at udnævne
det tilbageværende direktionsmedlem Ole Steensbro til administrerende
direktør.

| det øvrige ledelsesteam er der sket udskiftninger med henblik på en
styrkelse af det faglige og ledelsesmæssige niveau, og endelig er der
sket en tilsvarende styrkelse på medarbejderniveau, Samtidig er der
gjort en omfattende indsats for at styrke organisationens fokus på lejer-
nes behov, bl.a. gennem hyppigere opsøgende kontakt.

I relation til at Nordicom ikke længere skal beskæftige sig med hverken
nybyggeri eller udvikling af nye byggeprojekter, er koncernens admini-
stration ikke bemandet til at varetage sådanne opgaver. De igangvæ-
rende store udviklingsprojekter gennemføres derfor med bistand fra
eksterne rådgivere, som er i stand til at levere den i perioder intensive
og ressourcekrævende indsats, der fremmer projekterne bedst muligt.

Ejendomssalg varetages ligeledes gennem aftaler med eksterne ejen-
domsmæglere. Nordicoms ledelse har i 2011 konstateret et behov for at
tilpasse koncernens rutiner og systemer med det formål at forbedre
processerne omkring salg af ejendomme. Dette arbejde har været
omfattende, og har derfor haft en vis forsinkende effekt på salgsproces-
serne i 2011.

Kapital- og likviditetsforhold

Aftalen med hovedparten af Nordicoms finansielle kreditorer udløber
ultimo 2012. Derfor blev der i efteråret 2011 indledt drøftelser med
koncernens danske bankforbindelser om vilkårene for indgåelse af en ny
2-3-årig aftale om koncernens finansiering.

Disse drøftelser har i nogen grad afventet det forventede salg af de to
store udviklingsejendomme Ved Stigbordene og Enghave Brygge i
Københavns sydhavn, Dette forløb har imidlertid trukket ud, bl.a. på
grund af forhold hos to af Nordicoms bankkreditorer. Forhandlingerne
om fortsat delvis finansiering af de to ejendomme har foregået mellem
de pågældende banker og den potentielle købers repræsentanter.
Nordicom har dog været orienteret om forløbet.

Drøftelserne om Nordicoms fremtidige finansiering er nu tilbage på
forhandlingssporet, og hovedparten af bankerne har i forbindelse med
aflæggelse af denne årsrapport afgivet en hensigtserklæring til Nordi-
com om bankernes forventning til en ny finansieringsaftale for de kom-
mende år.

Samtlige finansielle kreditorer bliver løbende orienteret om koncernens
økonomiske resultater og likviditetsudvikling, ligesom der holdes perio-
devise møder med dem.

Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre
er vanskelig at ændre på. Ledelsen overvejer i den forbindelse en række
tiltag til forbedring af koncernens og moderselskabets kapitalstruktur,
herunder eksempelvis en kapitalforhøjelse eller kapitalnedsættelse til
dækning af tidligere underskud.

Værdireguleringer af ejendomme

I januar 2011 blev en ny bestyrelse valgt. Efter en gennemgang af
Nordicoms ejendomsportefølje vurderede bestyrelsen, at der var behov
for en række negative værdireguleringer af koncernens ejendomme,
hvilket blev indarbejdet i årsrapporten for 2010 baseret på overordnede
skøn om blandt andet vedligeholdelsesefterslæb.

En aktuel gennemgang af samtlige ejendomme i koncernen har ført til
en række negative værdireguleringer i 2011. Reguleringerne skyldes en
kombination af generelle markedsmæssige forhold, såsom forøgede
afkastkrav for visse typer af, især sekundært beliggende, ejendomme,

ESPE LDSOEL

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

samt mere ejendomsspecifikke forhold såsom vedligeholdelsesmæssige
efterslæb, opsagte lejemål, økonomisk nødlidende lejere samt regule-
ringer foretaget på baggrund af eksternt indhentede mæglervurderinger
på flere større ejendomme.

Disse negative værdireguleringer af ejendomsporteføljen modvirkes
delvis af en række positive værdireguleringer, som skyldes indgåelse af
nye større og længerevarende lejekontrakter, større afklaring om de
fremtidige anvendelsesmuligheder for enkelte af de ovenfor nævnte
ejendomme samt reguleringer foretaget på baggrund af eksternt indhen-
tede mæglervurderinger,

Netto har disse negative og positive værdireguleringer påvirket resultat
før skat negativt med 81,3 mio. kr.

Værdireguleringer af gæld

På grund af den faldende markedsrente, ikke mindst på realkreditobliga-
tioner, er der netto sket negative dagsværdireguleringer på 65,7 mio. kr.
i 2011. Markedsværdien af koncernens obligationsgæld er steget med
ca. 42,0 mio, kr., og den gældende bankaftale har medført en negativ
regulering på 23,7 mio. kr.

Koncernens resultat før skat påvirkes dermed negativt med 65,7 mio. kr.
Det er vigtigt at bemærke, at de 65,7 mio. kr. ikke påvirker koncernens
pengestrømme. Med mindre realkreditgælden undervejs skal indfries før
tid til markedsværdi, vil de 42,0 mio. kr. selvsagt blive indvundet igen,
idet gælden ved udløb vil svare til kurs pari.

Koncernens resultat

Nordicom har for 2011 realiseret et EBVAT (resultat eksklusive værdire-
guleringer og skat) i den øvre del af det interval, der senest er udmeldt.
Ved afgivelse af årsrapporten for 2010 blev der udmeldt forventning om
et EBVAT i intervallet -15 til + 15 mio, kr. Ved afgivelse af delårsrappor-
ten for 3. kvartal den 24, november 2011 blev dette interval indsnævret
til mellem -5 og +15 mio. kr. Det endelige EBVAT blev +12,6 mio. kr.,
altså i den øvre ende af intervallet (det tilsvarende resultat i 2010 var -
18,7 mio. kr., dvs. en forbedring på 31,3 mio. kr.).

Årets resultat før skat blev et underskud på -139,4 mio. kr. (2010: -616,6
mio. kr.), og resultat efter skat blev et underskud på -115,0 mio. kr.
(2010: 417,1 mio. kr.).

Bestyrelsen anser efter omstændighederne resultatet for tilfredsstillen-
de.

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Væsentlige begivenheder efter 31. december 2011

Der er i 2012 fremsat et dansk lovforslag, hvor der er foreslået indført en
begrænsning i selskabers modregning af underskud fra tidligere år i
årets skattepligtige indkomst. Såfremt lovforslaget vedtages, vil under-
skud fra tidligere indkomstår, der overstiger 1 mio. kr., kun kunne fra-
drages med 60 % i årets skattepligtige indkomst, Reglen vil have virk-
ning fra og med indkomståret 2013. Hvis lovforslaget vedtages, kan det
have en indvirkning på Nordicoms muligheder for at anvende tidligere
års uudnyttede skattemæssige underskud og dermed på opgørelsen af
udskudt skat i balancen.

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.

Forventninger til 2012

Nordicom har valgt at melde sine resultatforventninger ud på EBVAT
niveau (resultat eksklusive værdireguleringer og skat). Baseret på de nu
kendte og forventede forhold og resultater forventer koncernen et
EBVAT for 2012 i niveau +5 til +20 mio. kr.

Der er umiddelbart ikke udsigt til nogen mærkbar forbedring af situatio-
nen på ejendomsmarkedet i indeværende år. De noget turbulente for-
hold i den europæiske økonomi og finanssektor kan måske endda
risikere at få yderligere negative konsekvenser for såvel efterspørgsel af
ejendomme som for renteniveauet.

For Nordicom er det afgørende, at der i løbet af 2012 indgås en ny aftale
med koncernens finansielle kreditorer om den fremadrettede finansiering
i koncernen. De igangværende drøftelser herom forventes at føre til en
sådan aftale.

På grund af situationen på ejendomsmarkedet er der generelt betydelig
usikkerhed tilknyttet forudsætningerne for Nordicoms forventede resulta-
ter, Især tidspunktet for salg af større ejendomme og eventuelle opsigel-
ser fra eller konkurser hos større lejere kan påvirke det forventede
EBVAT. Ved opgørelsen af det forventede EBVAT er ikke medregnet
effekten af eventuelle salg i 2012.

5
BSDVUSIOIZLOLUZL

 

 

 

 

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Hoved- og nøgletal

 

 

 

Hovedtal

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2009 2008 2007
Resultatopgørelse

Huslejeindtægter 252.275 262.561 259,048 252.184 196.390
Nettoomsætning i alt 261.674 429.217 300.557 552.874 755.051
Bruttoresultat 186.103 183.923 201.317 196.614 218.764
Resultat af primær drift -22,178 490.419 -478.345 79.101 414.235
Finansielle poster -117.192 -126.176 -196.490 -183.959 -122.118
Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) 12,606 -18.711 -75.536 -92.546 39.791
Årets resultat -115.034 417.078 -552.777 -204,889 257.177

Opgørelse af finansiel stilling

 

 

 

 

Investeringsejendomme 3.344,661 3.967.464 4.532,981 5.042,296 4.705.268
Investeringer i materielle anlægsaktiver 63.600 92.994 154,911 607.210 1.119,854
Balancesum i alt 4.008.504 4.279.236 4.979.684 5.625.325 5.824.129
Rentebærende gæld 3.749.696 3.856.514 3.978.077 3.945.249 3.774.788
Egenkapital for aktionærer i Nordicom A/S 84,605 194.014 496.908 1.042.676 1.415.777
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømme fra driften 13.341 146.275 -79,304 261.742 303.217
Pengestrømme fra investering 81.068 49,525 56.821 419.074 -975.833
Pengestrømme fra finansiering -137.713 -93.765 12.199 61.945 566.786
Øvrige oplysninger
Andel af langfristet gæld af total gæld (%) 83,8 89,4 52,5 54,1 63,4
Selskabskapital 120.279 120.279 312.786 312.786 312.786
Børskurs, ultimo (beløb i kr.) 4,4 11 60 68 820
Aktiekursændring i kurspoint 6,7 49 8 -752 -23
Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) 0,0 0,0 0,0 0,0 14,0
Antal medarbejdere i koncernen 33 37 52 63 64
Nøgletal

2011 2010 2009 2008 2007
Afkast på investeringsejendomme (%) 4,7 45 4,2 41 3,6
Gennemsnitlig lånerente (%) 3,2 3,3 5,0 4,8 3,5
Afkastmarginal på investeringsejendomme (%) 1,6 1,2 -0,7 -0,6 0,1
Forrentning af egenkapital (%) -81,5 -120,5 71,8 -16,7 19,8
Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) 7,1 16,3 78,2 162,5 209,1
Resultat pr. aktie (kr.) 9,5 -52,7 86,9 -31,7 38,6
Udbytteafkast (%) 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7
Kurs/indre værdi, ultimo 0,6 0,7 0,8 0,2 1,8
Price Earning (kr.) N/A N/A N/A N/A 19,0
Cashflow pr. aktie (kr.) 1,1 18,2 -12,5 40,7 45,3
Soliditet (%) 2,1 4,5 10,0 18,5 24,2

 

Aktierelaterede nøgletal for perioden 2007-2009 er multipliceret med en af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal
justeringsfaktor på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010. 2010" jf. omtalen i årsregnskabets note 1.
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet

7
ODGIVNSIOIZLUGDZL

LEG IPNSIOIZLOLU

Udvikling i regnskabsåret

Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling
Koncernens drift i 2011 blev som forventet med et resultat eksklusive
værdireguleringer og skat (EBVAT) på 12,6 mio, kr., hvilket er i overens-
stemmelse med de tidligere udmeldte forventninger omtalt i årsrappor-
ten for 2010 og delårsrapporten for 3. kvartal 2011.

Segmentoplysninger

Nordicom har i 2011 ændret præsentation af segmentoplysninger.
Ændringen er foretaget i forbindelse med tilpasning af koncernens
interne rapportering til ledelsen og har til hensigt at præsentere interne
og eksterne rapporteringer, der afspejler ledelsens strategiske fokus.

Den nye segmentrapportering opdeler koncernens ejendomme i
følgende 4 drifissegmenter, fordelt på henholdsvis strategiske
ejendomme og ikke-strategiske ejendomme:

 

Strategiske ejendomme

 

Erhvervsejendomme Omfatter danske ejendomme, der
udgør Nordicoms langsigtede strate-
giske ejendomme, herunder investe-
ringsejendomme inden for butik,

kontor, lager og produktion.

 

 

Ikke-strategiske ejendomme

Udviklingsejendomme og Omfatter danske  udviklingsejen-

grunde domme og  grundstykker, som
Nordicom ikke har til hensigt at ud-
vikle, og som ikke omfattes af Nordi-
coms langsigtede strategi.

Boligejendomme og hoteller — Omfatter danske boligejendomme og
hoteller, som ikke omfattes af Nordi-
coms langsigtede strategi.

Udenlandske ejendomme Omfatter ejendomme beliggende i
Tyskland og Sverige, som ikke
omfattes af Nordicoms langsigtede

strategi.

 

EL

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Koncernens ejendomme grupperet på segmenter er præsenteret på side
100. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investeringsejen-
domme og projektbeholdninger pr. 31. december 2011 fordeler sig
således på segmenter:

 

BEN urnvervsejendomme

 

[> J Udviklingsejendomme og grunde

[OD Boligejendomme og hoteller

" Udenlandske ejendomme

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

 

 

STRATEGISKE EJENDOMME

Erhvervsejendomme
Beløb i mio. kr. 2011 2010
Omsætning 139,2 156,9
Bruttoresultat 114,9 135,6
Værdireguleringer -88,5 -184,9
Segmentresultat -40,8 -112,1

Samlede aktiver

2.162,0 2.225,8

 

Erhvervsejendomme

Segmentet Erhvervsejendomme omfatter danske ejendomme, der udgør
Nordicoms langsigtede strategiske ejendomme, herunder investerings-
ejendomme inden for butik, kontor, lager og produktion. Segmentet
indeholder enkelte investeringsejendomme inden for butik, kontor, lager
og produktion under omstilling, hvor Nordicom selv forestår udviklingen
med henblik på at optimere ejendommenes drift.

Segmentets ejendomme er geografisk koncentreret i Storkøbenhavn og
større provinsbyer. Fordelt på regnskabsmæssige værdier fordeler
porteføljen sig således:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2011 % 2010 %
Storkøbenhavn 840 39% 818 37%
Øvrige Sjælland 481 22% 522 23%
Fyn 228 11% 234 11%
Jylland 612 28% 652 29%
I alt 2.162 2.226

 

Opdelt på ejendomstyper fordeler segmentets regnskabsmæssige værdi
sig således:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2011 % 2010 %
Butik 1.047 48% 1.102 50%
Kontor 963 45% 959 43%
Lager og produktion 115 5% 129 6%

Andre 37 2% 36 2%

I alt 2,162 2.226

 

Omsætningen i segmentet udgør i 2011 139,2 mio. kr. og er faldet med
17,7 mio. kr. sammenlignet med 2010. Faldet forklares hovedsageligt
ved følgende forhold:

En større lejers fraflytning medio 2010 fra ejendommen Kejlstrupvej
i Silkeborg. I forbindelse med fraflytningen modtog Nordicom en
kompensation på 13,0 mio. kr., som blev indtægtsført i 2010.

HO Et delsalg af en projektbeholdning påvirkede omsætningen positivt
med 3,2 mio, kr. i 2010,

Ses der bort fra ovenstående forhold, er omsætningen i 2011 og 2010
på nogenlunde samme niveau.

Nordicom arbejder målrettet på at få genudlejet ejendommen Kejlstrup-
vej i Silkeborg. Dette arbejde har resulteret i indgåelse af en længereva-

9

BESS SUE LEE EL

rende lejekontrakt med et dækcenter. Nordicom arbejder på at opbygge
et center for automobilhandel og —service på ejendommen og har i den
forbindelse frasolgt et grundstykke til en automobilforhandler.

Den negative økonomiske udvikling i 2011 har medført, at Nordicom i
segmentet oplever flere lejere, der har vanskeligheder med at betale
lejen rettidigt. Enkelte lejere har været nødt til at lukke deres virksomhed
på grund af svigtende indtjening. Dette har påvirket segmentets resultat
negativt som følge af tab på lejerestancer, øget tomgang og pres fra
lejere om at indgå aftaler om lejerabatter eller reduktion af lejemål. Ved
genudlejning af ledige lokaler oplever Nordicom generel tilbageholden-
hed fra lejere, ligesom det ved genudlejning visse steder i Danmark kan
være vanskeligt at opnå samme lejeniveau som tidligere.

Den gennemsnitlige bruttoleje for segmentet udgør 604 kr, p.a. pr. m2,,
hvilket er 22 kr. højere end i 2010.

 

 

 

Kroner pr. m? 2011 2010
Butik 662 637
Kontor 688 675
Lager og produktion 275 248
Andre 892 851
I alt 604 582

 

Segmentets tomgang udgør i 2011 16,8 % mod 14,6 % i 2010. Tom-
gangsstigningen skyldes primært øget tomgang på ejendommen Kejl-
strupvej i Silkeborg jf. omtalen ovenfor samt enkelte lejeres lukning af
virksomhed som følge af svigtende indtjening. Tomgangsprocenten for
hver ejendomstype er illustreret i nedenstående tabel:

 

 

 

2011 2010
Butik 17,6% 18,0%
Kontor 7,3% 7,4%
Lager og produktion 59,7% 33,2%
Andre 9,8% 1,8%
I alt 16,8% 14,6%

 

Der er i 2011 afholdt betydelige investeringer med henblik på at ned-
bringe den eksisterende tomgang i segmentet. De samlede investerin-
ger i 2011 udgør ca. 34 mio, kr. Investeringerne afholdes, når der er
indgået nye lejekontrakter,

De væsentligste investeringer er foretaget i følgende to ejendomme:

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

HO | Høje Gladsaxe Centret er igangsat et større ombygningsprojekt til
færdiggørelse i 2012. Nordicoms arbejde med ejendommen i 2010
og 2011 har resulteret i indgåelse af længerevarende lejeaftaler
med Lidl, JYSK og Netto, hvorved grundlaget for at gennemføre
ombygningsprojektet blev skabt. Med de nye lejeaftaler har Nordi-
com opnået, at centret har en høj udlejningsgrad og en tilfredsstil-
lende drift.

CO I Tåstrup Stationscenter er igangsat et betydeligt ombygningspro-
jekt, der blandt andet omfatter en større facaderenovering. I begyn-
delsen af 2011 overtog Fitness World et større lejemål. I 4. kvartal
2011 indgik Nordicom en længerevarende lejeaftale med Netto om-
fattende ca. 1.100 kvadratmeter til indflytning i begyndelsen af
2012. Projektets enkelte faser igangsættes i takt med, at Nordicom
indgår lejekontrakter med lejere.

Begge projekter gennemføres som led i koncernens strategi med opti-
mering af koncernens strategiske ejendomme. 50 % af finansieringen
søges tilvejebragt med midler fra provenuet fra kapitaludvidelsen i
september 2010 og 50 % med fremmedkapital fra panthavende kreditin-
stitut. Nordicom har i den forbindelse indgået aftale med en af koncer-
nens eksisterende finansielle kreditorer om medfinansiering af ombyg-
ningsprojektet for Tåstrup Stationscenter. Vedrørende opgraderingspro-
jektet i Høje Gladsaxe Centret er opnåelse af fremmedkapital vanskelig-
gjort som følge af et panthavende kreditinstitut, der er gået konkurs i
2011.

Nordicom har i 2011 styrket sin ledergruppe for at forøge de ledelses-
mæssige ressourcer til kundepleje og udlejning. Fokuseringen på udlej-
ning af segmentets ledige arealer har i slutningen af 2011 resulteret i
indgåelse af en betydelig lejekontrakt med den danske stat for ejen-
dommen Birkemose Allé i Kolding. Med den indgåede kontrakt har
Nordicom elimineret ejendommens tomgang.

Bruttoresultatet udgør 114,9 mio. kr. i 2011, hvilket er et fald på 20,7
mio, kr, i forhold til 2010. Udover ovenstående forhold vedrørende en
indtægtsført kompensation i 2010 samt lejetab og øget tomgang er der i
2011 afholdt flere omkostninger til vedligeholdelse end i 2010.

Ledelsen har fundet grundlag for at foretage værdireguleringer på
ejendomme med -88,5 mio. kr. i 2011 (2010: -184,9 mio. kr.). Segmen-
tets portefølje af investeringsejendomme indeholder mange ejendomme
på sekundære beliggenheder, hvor der særligt i 2, halvår af 2011 har
været få transaktioner og en lav efterspørgsel, hvilket har haft en negativ
effekt på ejendommenes værdi. Reguleringerne skyldes en kombination
af generelle markedsmæssige forhold, såsom forøgede afkastkrav for
visse typer af, især sekundært beliggende, ejendomme, samt mere
ejendomsspecifikke forhold såsom vedligeholdelsesmæssige efterslæb,
opsagte lejemål, økonomisk nødlidende lejere samt reguleringer foreta-
get på baggrund af eksternt indhentede mæglervurderinger af flere
større ejendomme.

De gennemsnitlige fastsatte afkastprocenter for ejendommenes dags-
værdi udgør 7,49 % p.a. pr. 31. december 2011 mod 7,29 % p.a. pr. 31.
december 2010.

Segmentresultatet udgør -40,8 mio. kr. i 2011 mod -112,1 mio. kr. i
2010. Udover ovenstående afvigelser er 2011 påvirket af øgede rente-
udgifter på gæld til realkreditinstitutter som følge af rentestigninger bl.a.
på grund af omlægning af rentebindingsperioder på realkreditlån fra 1 år
til 5 år.

Der er ikke foretaget køb eller salg af ejendomme i 2011 udover et
delsalg af et grundstykke.

ESPN IUSELDSEEL

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

IKKE-STRATEGISKE EJENDOMME

 

 

Udviklingsejen- Boligejendomme Udenlandske

domme og grunde og hoteller ejendomme
Beløb i mio. kr. 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Omsætning 28,1 115,3 59,9 119,5 30,9 32,8
Bruttoresultat 0,3 -8,0 35,8 21,3 21,0 19,8
Værdireguleringer 71,7 -333,0 -16,0 -35,7 -48,4 -15,4
Segmentresultat 48,3 -367,9 2,4 -51,0 -39,9 5,1
Samlede aktiver 596,8 756,7 456,3 577,4 396,0 498,7

 

Udviklingsejendomme og grunde

Segmentet Udviklingsejendomme og grunde omfatter danske udvik-
lingsejendomme og grundstykker, hvor Nordicom ikke har til hensigt selv
at gennemføre den fulde udvikling, og som ikke omfattes af Nordicoms
langsigtede strategi. Ejendommene i segmentet forventes at blive af-
hændet inden for rimelig tid, og når markedsforholdene muliggør det.

Segmentresultatet for udviklingsejendomme og grunde udgør 48,3 mio.
kr. i 2011 mod -367,9 mio. kr. i 2010. Den betydelige positive forskel
skyldes hovedsageligt, at segmentresultatet for 2010 i væsentligt om-
fang var påvirket af negative værdireguleringer på investeringsejen-
domme og nedskrivninger på projektbeholdninger.

Segmentresultatet for 2011 er påvirket med værdireguleringer på ejen-
domme med +71,7 mio, kr. De største grundstykker i segmentets porte-
følje af ejendomme omfatter 2 store grunde i København på henholdsvis
Enghave Brygge og Ved Stigbordene. Der har i 2011 med en mulig
udenlandsk køber af grundene været intensive salgsforhandlinger, der
har været vanskeliggjort som følge af den mulige købers forhandlinger
med de panthavende finansielle kreditinstitutter. Herudover omfatter
segmentet ejendommen Herlev Hovedgade, benævnt ”DISA”-grunden,
hvor der i 2011 er påbegyndt et lokalplansarbejde.

Enghave Brygge, København

Nordicom har i 2011 arbejdet på at fremme en ny lokalplan for området,
og har i den forbindelse opnået en række positive resultater, der medfø-
rer større afklaring vedrørende forventede antal byggeretter, byggeom-
kostninger og lokalplanens gennemførelse generelt. Nordicom forventer,
at der i 2013 vil foreligge en ny lokalplan, der tildeler Nordicoms areal
byggeretter i niveauet 70.000-75.000 byggeretskvadratmeter. Ledelsens
skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er derfor
fastsat til 70.000 byggeretskvadratmeter (31. december 2010: 60.000
byggeretskvadratmeter).

Ved Stigbordene, København

Der foreligger en lokalplan for området, som giver Nordicom ca. 55.000
byggeretskvadratmeter. Under hensyntagen til de aktuelle markedsfor-
hold, vurderer ledelsen, at grundens værdi er faldet i 2011 som følge af
en forventet øget liggetid indtil opstart af et udviklingsprojekt på grun-
den.

Herlev Hovedgade, Herlev — ”DISA"-grunden

Nordicom har i samarbejde med Herlev Kommune i slutningen af 2011
indledt forberedelser til en ny lokalplan, der skal give mulighed for at
ændre grundens anvendelse til detailhandel. Arbejdet har medført, at
Herlev Kommune i begyndelsen af 2012 har igangsat en offentlig hø-
ringsfase om grundens udviklingsmuligheder. Dette er en væsentlig og
positiv udvikling for Nordicom, idet ejendommens væsentligste lejer i
2011 opsagde sit lejemål til fraflytning i 2013. Nordicom forventer, at der
foreligger en ny lokalplan for grunden i slutningen af 2012 eller i begyn-
delsen af 2013. Segmentresultatet i 2011 er i betydeligt omfang påvirket
positivt af lejeindtægter fra ejendommen, og opsigelsen vil derfor få en

11

bg OS0EL

negativ effekt på segmentets driftsresultat, når den pågældende lejer
fraflytter, eller når ejendommen sælges.

Som følge af salg er der i 2011 afleveret følgende ejendomme for i alt
232,5 mio. kr.:

HK Grundstykket Amager Strandvej, København.

EJ Schweizerpladsen 1 A, Slagelse.

Salget af grundstykket Amager Strandvej, København, blev endeligt
gennemført i 2011, Salget udgør en væsentlig del af Nordicoms strategi
om nedbringelse af udviklingsaktiviteter, og har en årlig positiv likvidi-
tetseffekt for Nordicom på ca. 5 mio. kr. Handlen blev berigtiget ved
udgangen af 2011, dog blev endelig tinglysning og afregning af købe-
summens betaling først gennemført i begyndelsen af 2012,

De regnskabsmæssige værdier af udviklingsejendomme og grunde
udgør pr. 31. december 2011 596,8 mio. kr. (31. december 2010: 756,7
mio. kr,). Der er ikke foretaget køb af ejendomme i 2011.

Boligejendomme og hoteller

Segmentet Boligejendomme og hoteller omfatter danske boligejendom-
me og hotelejendomme, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede
strategi, Ledelsen forventer med tiden at afhænde ejendommene i
segmentet,

Segmentresultatet for boligejendomme og hoteller udgør 2,4 mio. kr. i
2011 mod -51,0 mio, kr, i 2010. Segmentresultatet for 2011 er positivt
påvirket med ca. 12 mio, kr. i lejekompensation fra en lejer, der er frigjort
fra sit lejemål før lejeaftalens oprindelige udløbstidspunkt.

Resultatet er påvirket med negative værdireguleringer på investerings-
ejendomme med 16,0 mio. kr., hvilket blandt andet skyldes en negativ
effekt af en lejers opsigelse i en større boligejendom ag økonomiske
vanskeligheder hos enkelte lejere i segmentet.

Som følge af salg er der i 2011 afleveret følgende ejendomme for i alt

100,1 mio. kr.:

EH Kanslergade 32 A-E, Odense.

EJ Schweizerpladsen 1 B, 2, tv. - ejl. 6, Slagelse.

DO Lindholm, København — 18 lejligheder (heraf 2 klassificeret som
projektbeholdninger).

EJ Vesterhavnen 17, Nyborg — 3 lejligheder.

De regnskabsmæssige værdier af boligejendomme og hoteller udgør
456,3 mio, kr. (31. december 2010: 577,4 mio. kr.). Der er ikke foretaget
køb af ejendomme i 2011,

Udenlandske ejendomme
Segmentet Udenlandske ejendomme omfatter ejendomme beliggende i
Tyskland og Sverige, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede
strategi, Ledelsen forventer at afhænde ejendommene i segmentet
inden for de kommende år.

 

Segmentresultatet for udenlandske ejendomme udgør -39,9 mio. kr. i
2011 mod -5,1 mio. kr. i 2010. Resultatet er påvirket med negative
værdireguleringer på investeringsejendomme med 48,4 mio, kr. Vedrø-
rende segmentets svenske ejendomme har salgsbestræbelser i 2011
indikeret, at markedsprisen er lavere end hidtil forventet. Vedrørende
segmentets ejendom i Hamburg, Tyskland, har Nordicom i 2011 afsluttet
et større renoveringsprojekt med det formål at få nedbragt ejendom-
mens tomgang. Udlejningen af ejendommens ledige lokaler har vist sig
vanskeligere end oprindeligt forventet som følge af et stort udbud af
ledige kontorlejemål i det pågældende område, hvilket har medført en
negativ værdiregulering på ejendommen.

Som følge af salg er der i 2011 afleveret følgende ejendomme for i alt
81,6 mio. kr., hvoraf 66,7 mio. kr. knytter sig til ejendomme, der er
afleveret ved salg af de pågældende dattervirksomheder, som ejede
ejendommene:

Q Dithmarscher Strafe 1-13/ Krausestrafge 77, 79, Hamburg.

OH GrapengieRerstrafe 16, Luneburg.

[1 In de Kriimm 36, Hamburg.

O Vogteistrake 3, 5, 7, Hamburg.

O Am Sande 52, Luneburg.

De regnskabsmæssige værdier af udenlandske ejendomme udgør pr.
31, december 2011 396,0 mio. kr. (31. december 2010: 498,7 mio, kr.).
Der er ikke foretaget køb af ejendomme i segmentet i 2011.

Regnskabsberetning for koncernen

RESULTATOPGØRELSEN

Nordicom har i 2011 realiseret et positivt resultat eksklusive værdiregu-
leringer og skat (EBVAT) på 12,6 mio. kr. (2010: -18,7 mio. kr.), svaren-
de til en forbedring på ca. 31 mio. kr. i forhold til 2010.

Huslejeindtægter udgør i 2011 252,3 mio, kr. mod 262,6 mio. kr. i 2010.
Reduktionen skyldes primært frasalg af ejendomme i såvel Danmark
som Tyskland. Huslejeindtægterne er i såvel 2011 som 2010 påvirket
positivt i niveauet 12-13 mio. kr, af kompensationer fra lejere.

Tomgangen for koncernens investeringsejendomme udgør i 2011 15,0
% (opgjort efter lejeværdi) mod 14,3 % i 2010. For koncernens strategi-
ske ejendomme udgør tomgangen i 2011 16,8 % (opgjort efter lejevær-
di) mod 14,6 % sidste år, Stigningen i tomgangen på koncernens strate-
giske ejendomme skyldes hovedsageligt én ejendom, hvor lejeren
fraflyttede medio 2010, og som Nordicom pt. arbejder målrettet på at få
genudlejet.

Salg af projektbeholdninger udgør 7,6 mio. kr. i 2011 (2010: 164,0 mio.
kr,), og vedrører restlejligheder og -grunde i Lindholm (København SV),
Halfdans Vænge (Næstved) og Astervej (Rønde).

Nordicom opnåede i 2011 et bruttoresultat på 186,1 mio. kr. (2010:
183,9 mio. kr.), svarende til en stigning på 2,2 mio. kr. Koncernen har i
2011 oplevet en stigning i antallet af lejere, der har vanskeligt ved at
betale huslejen rettidigt, og bruttoresultatet er som følge heraf påvirket
negativt med øgede hensættelser til tab.

Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 54,5 mio. kr. (2010: 59,3
mio. kr.), er faldet med 4,8 mio. kr. Kapacitetsomkostningerne er i 2011
påvirket negativt med 5,3 mio. kr. vedrørende afviklingen af ansættel-
sesforholdet med den tidligere administrerende direktør og den tidligere
bestyrelsesformand. Ses der bort fra disse omkostninger, er kapacitets-
omkostningerne faldet med 10,1 mio, kr. i forhold til 2010, hvilket dels
skyldes generelle omkostningstilpasninger samt engangsomkostninger
afholdt i 2010 i forbindelse med indgåelse af en samlet bankaftale med
koncernens kreditinstitutter.

ES VNSTOIZLUDTEL

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Årsregnskabet for 2011 er påvirket af negative værdireguleringer på
investeringsejendomme med 81,3 mio. kr. (2010: -569,0 mio. kr.). En
aktuel gennemgang af samtlige ejendomme i koncernen har ført til en
række negative værdireguleringer, Reguleringerne skyldes en kombina-
tion af generelle markedsmæssige forhold, såsom forøgede afkastkrav
for visse typer af, især sekundært beliggende, ejendomme, samt mere
ejendomsspecifikke forhold såsom vedligeholdelsesmæssige efterslæb,
opsagte lejemål, økonomisk nødlidende lejere, samt reguleringer foreta-
get på baggrund af eksternt indhentede mæglervurderinger på flere
større ejendomme. De negative værdireguleringer af ejendomsporteføl-
jen modvirkes delvis af en række positive værdireguleringer, som skyl-
des indgåelse af nye større og længerevarende lejekontrakter, større
afklaring om de fremtidige anvendelsesmuligheder for enkelte ejen-
domme samt reguleringer foretaget på baggrund af eksternt indhentede
mæglervurderinger.

Dagsværdireguleringer på Nordicoms gæld til kreditinstitutter har i 2011
påvirket resultatet negativt med 65,7 mio. kr. Dagsværdireguleringerne
skyldes hovedsageligt faldende renter på de finansielle markeder i
slutningen af 2011, hvilket har haft en negativ effekt på kursudviklingen
af koncernens gæld med længerevarende rentebindinger. Værdiregule-
ringerne forventes ikke at få effekt på koncernens pengestrømme, Af
den samlede negative dagsværdiregulering på gæld til kreditinstitutter
udgør ca. -24 mio. kr, den forventede dagsværdiregulering som følge af
den indgåede bankaftale i 2010.

Finansielle poster netto udgør -117,2 mio. kr. (2010: -126,2 mio. kr.),
hvilket er en forbedring på 9,0 mio. kr. i forhold til sidste år, trods stigen-
de renteudgifter på realkreditlån som følge af omlægning ved årets
begyndelse af rentebindingsperioder fra 1 år til 5 år på en del af koncer-
nens realkreditlån, Den lavere renteomkostning skyldes reduktion af
gæld i forbindelse med frasalg af ejendomme.

Årets resultat før skat udgør i 2011 -139,4 mio. kr, (2010: -616,6 mio.
kr.).

BALANCE PR. 31. DECEMBER 2011

Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2011 udgør
3.409,7 mio. kr. (31, december 2010: 3,727,2 mio. kr.), er reduceret med
ca, 300 mio. kr, i 2011. Der er i 2011 investeret 62,9 mio, kr. på forbed-
ringer og udvikling af eksisterende ejendomme, mens der er solgt ejen-
domme for 106,3 mio. kr., når der ses bort fra ejendomme, der blev
reklassificeret med henblik på salg pr. 31. december 2010. Herudover er
de langfristede aktiver reduceret som følge af negative dagsværdiregu-
leringer og reklassifikation af én ejendom til projektbeholdninger.

Kortfristede aktiver udgør 598,8 mio. kr. (31, december 2010: 552,1 mio.
kr,), hvilket er på niveau med 2010. Det uændrede niveau dækker over
en reduktion som følge af aflevering af ejendomme, som ultimo 2010 var
indregnet under aktiver bestemt for salg, hvilket er modsvaret af tilgode-
havender fra ejendomme solgt i 2011, et fald i likvide indeståender, bl.a.
som følge af investeringer i ejendomme og afdrag på gæld, og tilgang af
projektbeholdninger som følge af reklassifikation af én ejendom fra
investeringsejendomme.

Egenkapitalen udgør 82,3 mio. kr. inklusive minoritetsinteresser (31.
december 2010: 193,2 mio. kr.), svarende til et fald på 110,9 mio, kr.
Faldet skyldes årets negative værdireguleringer på ejendomme og gæld
til kreditinstitutter.

Gæld til kreditinstitutter udgør 3.749,7 mio. kr. (31.12.2010: 3.856,5 mio.
kr.). Faldet skyldes primært indfrielser i forbindelse med solgte ejen-
domme. 4 % (31. december 2010: 6 %) af gælden til kreditinstitutter
knytter sig til solgte ejendomme og vil blive indfriet, når handlerne er
endeligt berigtiget og overtaget af køber. Pr. 31. december 2011 udgør
oprullede renter, i henhold til bankaftalen med koncernens væsentligste
finansielle kreditorer, ca, 63 mio. kr., og de uudnyttede oprulningsmulig-
heder af renter udgør ca. 8 mio, kr.

12

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

PENGESTRØMME FOR 2011
Pengestrømme fra driftsaktivitet for 2011 udgør 13,3 mio. kr. (2010:
146,3 mio, kr.), svarende til et fald på 133,0 mio. kr. i forhold til sidste år.

Faldet i pengestrømme fra driftsaktivitet skal ses i lyset af, at der i 2010
ikke blev betalt finansielle omkostninger for i alt ca. 64 mio, kr. i henhold
til bankaftalen med koncernens væsentligste finansielle kreditorer, 2010
var endvidere i væsentligt højere omfang positivt påvirket af penge-
strømme fra solgte projektbeholdninger.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 81,1 mio, kr. (2010: 49,5
mio. kr.). Årets likviditetseffekt af investeringer udgør -57,4 mio. kr.
(2010: -87,3 mio. kr.) og vedrører forbedringer på koncernens eksiste-
rende ejendomme og igangværende udviklingsprojekter. Herudover er
der frasolgt ejendomme og dattervirksomheder med en likviditetseffekt
på 137,5 mio. kr. (2010: 136,9 mio. kr.).

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør -137,7 mio. kr, (2010:
-93,8 mio. kr.), hvormed koncernens likvide beholdninger udgør 72,7
mio. kr. pr. 31. december 2011 (pr. 31. december 2010: 115,7 mio. kr.).

Usikkerhed ved indregning og måling

I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten har ledelsen foretaget en
række skøn og vurderinger, der har betydelig indflydelse på årsrappor-
ten, herunder vedrørende

forudsætning om fortsat drift efter 2012,

dagsværdi af investeringsejendomme,

klassifikation af ejendomme,

dagsværdi af pantebreve,

udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser,

dagsværdi af gæld til kreditinstitutter,

nedskrivningstest på domicilejendomme, og
kapitalandele i dattervirksomheder (modervirksomheden).

o0D000)000

Da der er tale om skøn, knytter der sig usikkerhed til de nævnte forhold
og poster. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn
på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret
strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring
eller efterfølgende begivenheder. Der henvises til note 2 for yderligere
omtale at de nævnte vurderinger, skøn og tilknyttede usikkerheder.

Usædvanlige forhold

Resultat før skat for 2011 er positivt påvirket med ca, 12 mio. kr. i kom-
pensation fra en lejer, der er frigjort fra sit lejemål før lejeaftalens oprin-
delige udløbstidspunkt. Kompensationen er indregnet i nettoomsætning.

Moderselskabet Nordicom A/S

Moderselskabet Nordicom A/S udviser et resultat før skat på -53,8 mio.
kr, (2010: -415,3 mio. kr.) og en egenkapital pr. 31. december 2011 på
15,4 mio. kr. (31. december 2010: 66,4 mio, kr.).

Moderselskabets resultat før skat er påvirket med -39,3 mio. kr. (2010:
404,3 mio. kr.) fra resultat af dattervirksomheder. Den negative påvirk-
ning på resultatopgørelsen skyldes:

HO Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder

O Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder

HO Hensættelser vedrørende dattervirksomheder

Baggrunden for nedskrivninger og hensættelser er omtalt i årsregnska-
bets note 13, hvortil der henvises.

Nordicom A/S har tabt mere end 50 % af aktiekapitalen, Nordicoms
ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen, der
som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre er vanskelig at
ændre på, Ledelsen overvejer i den forbindelse en række tiltag til for-
bedring af koncernens og moderselskabets kapitalstruktur, herunder

13

FESBVNSIOIELOSDEL

eksempelvis en kapitalforhøjelse eller kapitalnedsættelse til dækning af
tidligere underskud.

Der vurderes herudover ikke at være forhold vedrørende modervirksom-
hedens regnskab, der ikke er de samme, som gælder for koncernen
som helhed.

 

Risikofaktorer

Nordicom arbejder på at omstille koncernen fra at være udviklingsorien-
teret til at fokusere på driftsoptimering af koncernens ejendomsporteføl-
je. Ledelsen identificerer, analyserer og styrer løbende alle væsentlige
risici for at optimere koncernen til gavn for Nordicoms interessenter og
for at sikre gennemførelse af koncernens strategi.

De centrale dele af strategien i 2012 er
frasalg af udenlandske ejendomme,
frasalg af ikke-strategiske danske ejendomme,

ombygning af butikscentre med henblik på driftsoptimering og/eller
frasalg,

frasalg af udviklingsprojekter, der forudsætter nybyggeri,
salgsmodning af jordstykker og ejendomme, der er købt med hen-
blik på nedrivning/ombygning,

generel nedbringelse af balancen, og

indgåelse af ny aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer
og realkreditinstitutter.

00 00 000

Gennemførelsen af strategien er forbundet med en række risici, Ledel-
sen har identificeret følgende væsentlige risici for gennemførelsen af
strategien:

Usikkerhed ved fortsat drift efter 2012

Nordicom indgik i 2010 en 3-årig bankaftale med koncernens væsentlig-
ste kreditgivere om en forbedring af koncernens finansieringsvilkår, som
var og fortsat er en væsentlig forudsætning for Nordicom til at gennem-
føre en omstilling af koncernen.

Den pågældende aftale udløber ved udgangen af 2012. Fra og med
begyndelsen af 2013 kan kreditinstitutteme derfor hæve rente- og
bidragssatser til almindelige markedsvilkår, ligesom den omfattede
bankgæld kan kræves indfriet (i alt ca. 1,5 mia. kr.).

Nordicoms samlede tilbagebetalingsforpligtelser på koncernens gæld er
illustreret i tabellen nedenfor fordelt på tidsmæssige intervaller fra ba-
lancedagen den 31. december 2011. De specificerede beløb repræsen-
terer de beløb, der forfalder inklusive renter mv. Bankgæld omfattet af
ovennævnte bankaftale er inkluderet i posten "Inden for eller om 12
måneder”,

 

Beløb i 1.000 kr.

 

Inden for eller om 12 måneder 2.064.246
Efter 1 og op til 3 år 203.162
Efter 3 og op til 5 år 205.608
Efter 5 år 2.008.729

4,481.745

 

Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2012

at Nordicom, med virkning fra begyndelsen af 2013 og for en periode på

2-3 år,

O indgår aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer om
forlængelse af løbetiden på bankgæld (i alt ca. 1,5 mia. kr.), og

HO indgår aftale med såvel bankkreditorer og realkreditinstitutter om et
niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand
til at honorere,

Nordicom er i en konstruktiv dialog med koncernens væsentligste bank-

kreditorer og realkreditinstitutter om indgåelse af en ny aftale. Alle
væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom,

SIUNSI0IELOEDZI

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordi-
com A/S om mulighederne for at indgå en ny aftale. De væsentligste
bankkreditorer og realkreditinstitutter har endvidere anført, at det er
deres intention og forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der
indgås en konkret aftale herom i løbet af 2012.

Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved
udgangen af 2012 vil have indgået en ny aftale med koncernens væ-
sentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører,
at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncer-
nens drift efter udløbet af 2012.

Nordicom skal i 2012 og 2013 endvidere refinansiere lån i Nordicoms
svenske ejendomme ydet af en svensk bank på i alt ca. 286 mio. SEK,
samt lån i koncernens tyske ejendom ydet af en tysk bank på i alt 9,6
mio, EUR (inklusive uudnyttede trækningsretter). Ledelsen forventer at
indlede en dialog om forlængelse af de pågældende låneaftaler i løbet af
2012.

Finansielle risici

De finansielle risici er et væsentligt risikoområde for Nordicom, da
koncernen har en høj rentebærende gæld. Nordicoms finansielle risiko-
styring varetages centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for
koncernen.

De finansielle risici kan efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:
O Likviditetsrisiko, herunder;
e … Overholdelse af bankaftale indgået i 2010
e — Refinansieringsrisiko
oe Betingelser i øvrige låneaftaler
[. Renterisiko
HO Kreditrisiko
H Valutarisiko

De finansielle risici er beskrevet i noter til årsrapporten, herunder særligt
i note 35, hvortil der henvises. Koncernens nominelle rentebærende
gæld til kreditinstitutter pr. 31. december 2011 udgør ca. 3,7 mia. kr. og
fordeler sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpas-
ningstidspunkt på lånene:

fn
| DD.

FE Inden for 6 måneder

    
 

[1 Mellem 6 og 12 måneder

Mellem 1 og 2 år
ml Mellem 2 og 5 år

Bankaftalen indgået i 2010 indeholder en række operationelle forpligtel-
ser (covenants), som koncernen skal overholde og opfylde i bankafta-
lens løbetid. Disse forpligtelser indebærer bl.a. en række begrænsninger
for Nordicom, Endvidere rummer bankaftalen en række rapporterings-
krav, hvorefter koncernen er forpligtet til løbende at levere informationer
vedrørende koncernens drift, likviditet mv. til dets finansielle kreditorer,

Overholder Nordicom ikke disse forpligtelser, eller misligholder Nordi-

com bankaftalen på anden måde, herunder ved betalingsmisligholdelse,
er der risiko for, at bankaftalen bliver opsagt, I denne situation vil kon-

14

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

cernen kunne blive mødt med et krav om indfrielse af restgælden eller
krav om øgede rente- og bidragssatser. Nordicom vil efter al sandsyn-
lighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere
betydelige indfrielseskrav eller væsentlige forhøjelser af rente- og bi-
dragssatser,

Tilsvarende gælder, at der på koncernens gæld til kreditinstitutter i
Sverige og Tyskland er knyttet en række betingelser. | låneaftalen
indgået mellem koncernens svenske dattervirksomheder og dets bank-
forbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet både
soliditet og renteserviceringskapacitet. Banken har i slutningen af 2011
rejst påstand om, at Nordicom har misligholdt en af disse betingelser og
har derfor rejst krav om genforhandling af rentevilkår, ligesom banken
kræver et ekstraordinært afdrag på gælden. Nordicom har afvist, at de
pågældende betingelser er misligholdt. Skulle det blive nødvendigt at
imødekomme de stillede krav, forventes det, at eventuelle nye vilkår kan
imødekommes af de svenske selskaber uden kapitaltilførsel fra det
danske moderselskab. Forholdet medfører, at der er en forøget risiko i
2012 for at koncernens gæld i Sverige skal genforhandles på vilkår, der
forringer koncernens drift.

Forretningsmæssige risici

Gennemførelsen af Nordicoms strategi forudsætter overordnet, at der er
markeder til at aftage Nordicoms ikke-strategiske ejendomme, samt at
der er efterspørgsel efter Nordicoms lejemål. Generelt set har sam-
fundsudviklingen gennem de seneste år ikke været gunstig for ejen-
domsbranchen, herunder for Nordicom. Situationen på det danske
ejendomsmarked har medført prisfald på flere typer af ejendomme,
blandt andet som følge af en forringet adgang til finansiering for potenti-
elle købere.

Den finansielle og økonomiske krise har medført pres på lejeniveauerne
samt en lavere efterspørgsel efter lejemål. Den generelle forbrugertillid
er lav, og dette har haft en afsmittende effekt på lejemarkedet. Nordicom
oplever desuden flere lejere, der har vanskeligheder ved at betale lejen
rettidigt.

Samfundsudviklingen vil fortsat udgøre en væsentlig risiko for gennem-
førelsen af Nordicoms strategi. En yderligere forværring af markedssitu-
ationen kan forringe Nordicoms muligheder for at gennemføre strategi-
en,

Udover den generelle samfundsudvikling kan Nordicoms væsentligste
forretningsmæssige risici efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:
Markedsværdi af ejendomme

Salg af ejendomme

Markedsleje

Tomgang

Fejl og mangler med ombygning og nybyggeri

Forsikringsmæssige risici

Skatterisici

IT risici

OQ0000)0]0…0

Markedsværdi af ejendomme

Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (mar-
kedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Nordicoms
portefølje af strategiske ejendomme udgør en relativ stor ande! af kon-
cernens balance, hvilket bevirker, at følsomheden over for prisfald på
ejendomsmarkedet er relativ stor.

Salg af ejendomme

Nordicom fokuserer på frasalg af ejendomme, der ikke omfattes af den
langsigtede strategi, herunder udenlandske ejendomme, boligejendom-
me, hoteller, udviklingsejendomme og grundstykker. Salgsprisen er
forbundet med usikkerhed, da den afhænger af en lang række forhold,

15

EUDNS IE

 

LOGDZ

 

ir
de

herunder ejendommenes lejeindtægter, det generelle renteniveau og
markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet.

Markedsleje

I forlængelse af den finansielle og økonomiske krise som samfundet har
været udsat for de seneste år, er der risiko for, at aftalte lejeniveauer på
eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle
lejeniveau derfor skal reduceres til en lavere markedsleje ved eventuel
genforhandling eller genudlejning. Dette kan påvirke Nordicoms resultat
og finansielle stilling negativt.

Indvirkningen på årets resultat eksklusive værdireguleringer og skat
(EBVAT) som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet udgør for regn-
skabsåret 2011 ca. -13 mio. kr. (2010; -13 mio. kr.). En reduktion i
markedslejen vil herudover påvirke værdien af koncernens investerings-
ejendomme negativt.

Tomgang

Nordicom har historisk købt ejendomme, der havde en vis tomgang,
med henblik på at videreudvikle ejendommene og få nye lejere ind. På
koncernens portefølje af strategiske ejendomme udgør tomgangen
16,8% i 2011.

Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige
lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede tids-
horisont eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end
forventet. Herudover er tomgangen påvirket af de generelle konjunkturer
i det område, hvor ejendommen er beliggende.

Nordicom gennemfører investeringer i koncernens strategiske ejen-
domme med henblik på at reducere tomgangen og forbedre ejendom-
menes indtjening. I overensstemmelse med Nordicoms strategi forud-
sættes 50 % af investeringerne finansieret med fremmedkapital fra
panthavende kreditinstitut i den enkelte ejendom. Nordicoms andel af
finansieringen tilvejebringes typisk ved anvendelse af provenu fra en
kapitaludvidelse gennemført i 2010. Markedssituationen på det danske
ejendomsmarked har blandt andet medført en øget tilbageholdenhed
hos kreditinstitutterne til at yde finansiering til ejendomsprojekter, Dette
forøger Nordicoms risiko for ikke at opnå den forudsatte fremmedkapital-
finansiering.

Fejl og mangler ved ombygning og nybyggeri

Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme eller ved
nybyggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer
sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører
(entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre even-
tuelle mangler, | tilfælde, hvor ejendomme er solgt eller skal sælges
videre, og underleverandører er gået konkurs eller af anden grund ikke
kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidlertid ende med at
skulle udbedre fejl og mangler for egen regning, såfremt der ellers ikke
er stillet garanti eller anden sikkerhed fra underleverandører.

Forsikringsmæssige risici

Nordicom tegner lovpligtige forsikringer samt de forsikringer, der vurde-
res at være relevante og sædvanlige i de lande, hvor Nordicom opere-
rer, Nordicom foretager med jævne mellemrum en gennemgang af
forsikringerne med en forsikringsspecialist. Baseret på den seneste
rapport om Nordicoms forsikringsdækning vurderer ledelsen, at Nordi-
com har en tilstrækkelig forsikringsdækning.

Skatterisici

Nordicom er underlagt skatte- og afgiftslovgivningen i de lande, hvor
Nordicom opererer, Ændringen i skatte- og afgiftslovgivningen i de
pågældende lande kan påvirke Nordicoms skatte- og afgiftsmæssige
situation.

Der er i 2012 fremsat et dansk lovforslag, hvor der er foreslået indført en
begrænsning i selskabers modregning af underskud fra tidligere år i

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

årets skattepligtige indkomst. Såfremt lovforslaget vedtages vil under-
skud fra tidligere indkomstår, der overstiger 1 mio. kr., kun kunne fra-
drages med 60 % i årets skattepligtige indkomst. Reglen vil have virk-
ning fra og med indkomståret 2013. Hvis lovforslaget vedtages, kan det
have en indvirkning på Nordicoms muligheder for at anvende tidligere
års uudnyttede skattemæssige underskud, og dermed på opgørelsen af
udskudt skat i balancen.

IT risici

Nordicom anvender IT i betydeligt omfang og er således eksponeret
over for driftsmæssige forstyrrelser eller brist i den etablerede sikkerhed.
Dette kan medføre driftsmæssige og finansielle tab. Nordicom arbejder
til stadighed med IT-sikkerhed for også i fremtiden at sikre et højt ni-
veau. Nordicom har i begyndelsen af 2012 gennemført en test af risiko-
en for uautoriseret adgang til koncernens netværk, som viser, at Nordi-
com har en generel god IT-sikkerhed på dette område.

Videnressourcer

For Nordicom er midlet til at tiltrække og fastholde medarbejdere et godt
og konkurrencedygtigt ansættelsesfundament kombineret med selv-
stændige spændende opgaver og udviklingsmuligheder. En åben dialog
om den enkeltes evner og ønsker skaber en arbejdsplads, som får det
bedste frem i medarbejderne og er på langt sigt en medvirkende faktor
til fastholdelsen af medarbejdere i Nordicom.

Gennem kendskab til hver enkelt medarbejders kompetencer, værdier
og prioriteter fokuserer ledelsen på at tilgodese individuelle ønsker og
behov.

Nordicom er en dynamisk arbejdsplads, drevet af engagement og resul-
tater. Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ og
nytænkning på alle niveauer i organisationen.

Organisationen er fleksibel, og der hersker en åben dialog om den
enkeltes kompetencer, hvilket gør Nordicom omstillingsparat og konkur-
rencedygtig.

De demografiske nøgletal for 2011 udgør følgende:

HO Antal ansatte pr. 31, december 2011 udgør 33 fuldtidsstillinger (31.
december 2010: 37).

HO Gennemsnitlig anciennitet for medarbejderne er 3,4 år (2010: 3,9

år).

CO Den gennemsnitlige alder for medarbejderne er 41 år (2010: 41 år).

HO Kønsfordelingen pr. 31. december 2011 er 58 % mænd og 42 %
kvinder (2010: 59 % mænd og 41 % kvinder).

O Over 79 % af de ansatte har en mellemlang eller længere videregå-

ende uddannelse (2010: 85 %).

Den enkelte medarbejders indsats og uddannelsesbehov vurderes
gennem årlige medarbejdersamtaler mellem leder og medarbejder samt
på møder og seminarer, hvor processer og arbejdsgange drøftes med
henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretningsgange m.v.

16

SODS IOGE LOSE

 

 

 

I Ejendom centralt placeret i Trekantsområdet, tæt på
motorvejsnet og fra 2012 Sydøstjyllands nye Politigård /

 

 

Corporate Governance

Nordicom A/S er omfattet af NASDAQ OMX's anbefalinger for god
selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på NASDAQ
OMX. Reglerne omhandler bl.a, aktionærernes rolle og samspil med
ledelsen, interessenternes rolle og betydning for koncernen, åbenhed
og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens
sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring
samt revision. Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde i
august 2011 reviderede anbefalinger for god selskabsledelse. Anbefa-
lingerne er offentligt tilgængelige på hjemmesiden:
www.corporategovernance.dk.

Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at
ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer
tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er imple-
menteret og vurderes løbende.

Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra
disse. Koncernens Corporate Governance er i overensstemmelse med
anbefalinger for god selskabsledelse fra NASDAQ OMX bortset fra
følgende punkter:

HO Det anbefales, at oplysninger fra selskabet til markedet udfærdi-
ges på dansk og engelsk.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da koncernen har vurde-
ret, af grundet koncernens størrelse og placering i SmallCap, an-
ses det ikke for nødvendigt, at offentliggøre alle meddelelser på
engelsk.

O Det anbefales, at koncernen i vedtægterne fastsætter en alders-
grænse for medlemmerne af det øverste ledelsesorgan, og at års-
rapporten indeholder oplysninger om aldersgrænsen og om alde-
ren på de enkelte bestyrelsesmedlemmer,

Nordicom har valgt at fravige dette punkt på nuværende tidspunkt.
I henhold til bestyrelsens forretningsorden skal medlemmer af be-
styrelsen fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter
det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år. På generalforsamlingen i
april 2012 stilles forslag om ændring af vedtægterne vedrørende
dette punkt, hvorefter Nordicom vil følge anbefalingen.

[ Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et nomine-
ringsudvalg.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener,
at opgaverne med at beskrive de kvalifikationer, der kræves i be-
styrelsen og direktionen og evaluere ledelsesorganernes struktur,
størrelse, sammensætning, resultater og ledelsesmedlemmers
kompetence bedst varetages af den samlede bestyrelse,

IO Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et veder-
lagsudvalg.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener at
opgaverne med at vurdere ledelsens indsats og kvalifikationer og
herunder vederlag bedst varetages af den samlede bestyrelse.

E Det anbefales, at vederlagspolitikken indeholder en begrundelse
for valget af de enkelte vederlagskomponenter og, en beskrivelse
af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem de enkelte
vederlagskomponenter.

Vederlagspolitikken indeholder ikke begrundelse for valg eller be-

-

LESBONSSINGIESLESTEE

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

skrivelse af kriterier, men en udtømmende beskrivelse af de kompo-
nenter, der indgår i vederlæggelsen.

Det anbefales, at der, hvis vederlagspolitikken indeholder variable
komponenter, fastsættes grænser for de variable dele af den samlede
vederlæggelse, sikres en passende og afbalanceret sammensætning
mellem ledelsesafiønning, påregnelige risici og værdiskabelsen for
aktionærerne på kort og lang sigt, er klarhed om resultatkriterier og
målbarhed for udmøntning af variable dele, og er kriterier, der sikrer,
at hel eller delvis optjening af en variabel del af en vederlagsaftale
strækker sig over mere end et kalenderår.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt vedrørende optjeningen af
direktionens variable aflønning, da bonus alene optjenes over ét ka-
lenderår. Under hensyntagen til Nordicoms nuværende strategi vur-
derer bestyrelsen, at det er mere hensigtsmæssigt at direktionens
bonusaflønning optjenes og evalueres årligt.

Det anbefales, at vederlagsaftaler for direktionen, der indeholder
aftaler om variable lønandele, fastslår en ret for koncernen til i helt
særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable
lønandele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der efterføl-
gende dokumenteres fejlagtige.

Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da ledelsen alene finder det
relevant at kræve tilbagebetaling af variable løndele i tilfælde, hvor
Nordicom har et krav på tilbagebetaling iht. dansk ret.

Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørelse på
koncernens hjemmeside, Redegørelsen kan findes på www.nordicom.dk.

18

NORDICOM | LEDELSENS BERETNING

Ledelsesforhold

Bestyrelsens opgaver og ansvar

Bestyrelsens væsentligste opgave omfatter fastlæggelse af de over-
ordnede mål og strategier og opfølgning på disse samt at sikre ret-
ningslinjer for ansvarsfordeling, forretningsgange og risikostyring.
Bestyrelsen påser endvidere, at direktionen overholder de af bestyrel-
sen besluttede målsætninger, strategier og forretningsgange.

Bestyrelsesmøderne ledes af formanden. Formanden har et særligt
ansvar for at sikre, at bestyrelsen fungerer tilfredsstillende, og at
bestyrelsens opgaver varetages på bedst mulig måde. Formanden
drager endvidere omsorg for, at der føres en protokol over forhandlin-
gerne i bestyrelsen, og at kopi heraf fremsendes til samtlige medlem-
mer af bestyrelse og direktion inden for 2 uger, | formandens fravær
varetages formandens opgaver af næstformanden.

Bestyrelsen vurderer regelmæssigt, hvorvidt koncernens kapitalstruk-
tur er i overensstemmelse med virksomhedens og aktionærernes
interesser. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som
understøtter en langsigtet økonomisk vækst og samtidig maksimerer
afkastet til koncernens aktionærer. Nordicoms nuværende strategi
omfatter bl.a. optimering af driften på koncernens ejendomme samt
generel reduktion af balancesummen, Ledelsen forventer ved gennem-
førelse af den nuværende strategi, at Nordicom opnår en højere egen-
finansieringsgrad. Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for
tilpasning af kapitalstrukturen, der som følge af Nordicoms nuværende
situation indtil videre er vanskelig at ændre på.

Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen vurderer løben-
de, hvilke kompetencer den skal råde over samt sammensætningen
set i lyset heraf. Bestyrelsen indstiller på den ordinære generalforsam-
ling de bestyrelseskandidater, den anser for bedst mulige til at kunne
udføre de opgaver, der påhviler dem.

Iht. vedtægterne ledes selskabet af én på generalforsamlingen valgt
bestyrelse på 3-6 medlemmer. Bestyrelsen vælges for et år ad gan-
gen, men kan genvælges. Bestyrelsen vælger en formand og fastsæt-
ter selv sin forretningsorden. Siden koncernens ordinære generalfor-
samling den 26. april 2011 har bestyrelsen bestået af seks medlem-
mer, som ikke deltager i den daglige drift af koncernen. Bestyrelsen
vurderer årligt antallet af bestyrelsesmedlemmer.

På side 27 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrel-
sesmedlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og bestyrelses-
poster i såvel danske som udenlandske virksomheder (uanset virk-
somhedsform).

Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.

Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen
fastlagt møde- og arbejdsplan. I 2011 har bestyrelsen afholdt 12
bestyrelsesmøder. Mindst én gang om året afholder bestyrelsen et
strategimøde med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens
væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af koncernen.
Yderligere møder afholdes, når dette skønnes nødvendigt eller hen-
sigtsmæssigt i lyset af koncernens behov.

Medlemmer af bestyrelsen skal iht. bestyrelsens forretningsorden
fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalen-
derår, hvori de er fyldt 70 år,

Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af
bestyrelsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfat-

19

SSP MDSD L

ter evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt direkti-
onens arbejde og resultater.

Bestyrelsen ansætter den administrerende direktør. Den administrerende
direktør har ansvaret for tilrettelæggelse og gennemførelse af de strategi-
ske planer. Direktøren er ikke medlem af bestyrelsen, men deltager som
hovedregel i bestyrelsesmøderne.

Bestyrelsens og direktionens vederlag

I henhold til selskabslovens & 139 skal bestyrelsen i Nordicom A/S som
børsnoteret selskab, inden den indgår, forlænger eller foretager væsentli-
ge ændringer i en konkret aftale om incitamentsaflønning med et medlem
af koncernens bestyrelse eller direktion, have fastsat overordnede ret-
ningslinjer for koncernens incitamentsaflønning af bestyrelsen og direktio-
nen. Disse retningslinjer er behandlet og godkendt på koncernens gene-
ralforsamling den 22, april 2009 og kan hentes på koncernens hjemme-
side.

Formålet med koncernens aflønning, herunder incitamentsaflønning, er at
tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer samt
sikre, at der er interessesammenfald mellem koncernens ledelse og
aktionærerne ved at fremme ledelsens incitament til at realisere koncer-
nens målsætninger og skabe værdi i koncernen.

Direktion

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang
årligt af bestyrelsen, Lønnen består af fast løn, bilordning og pension.
Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samlede lønpakke
sammensættes, så niveauet er markedskonformt og opfylder koncernens
specifikke behov. Der henvises til årsregnskabets note 6 angående veder-
lag til direktion.

Direktionen kan opsiges med 12 måneders varsel og er ikke berettiget til
en godtgørelse.

Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens
incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage variabel
aflønning i form af kontant bonus.

Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktøren opnår
forud fastsatte bonusmål. Bonusmål fastlægges af bestyrelsen en gang
om året i forbindelse med godkendelse af det kommende års budget.
Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af bestyrel-
sen ved det pågældende regnskabsårs afslutning.

Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens faste
vederlag for det pågældende år.

Der er ikke udstedt aktieoptioner til direktionen i regnskabsåret.

Bestyrelse

For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer
er bestyrelsens aflønning fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver
og vilkår i sammenlignelige virksomheder,

Bestyrelsens grundhonorar blev på generalforsamlingen den 28. april
2011 fastsat til 300.000 kr. Formanden modtager tre gange grundhonora-
ret, og næstformanden modtager to gange grundhonoraret.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er markedskon-
formt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompeten-
cer og indsats blandt andet i lyset af arbejdets omfang og antallet af
bestyrelsesmøder.

Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner.

Koncernens vederlagspolitik omtales i formandens mundtlige beretning
på koncernens ordinære generalforsamling, ligesom bestyrelsens
vederlag for det kommende regnskabsår fremlægges til godkendelse,

Revisionsudvalg

Bestyrelsen har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt
revisionsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at sikre en
uafhængig og objektiv overvågning af virksomhedens regnskabsaf-
læggelsesproces, interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer
bedst varetages ved at disse gennemgås detaljeret, inden de frem-
lægges for den samlede bestyrelse,

Udvalget består af:
EO Michael Vad Petersen, formand
O Allan Andersen

Revisionsudvalget afholder ca. 2-5 møder årligt, hvor bl.a. revisions-
protokollater vedrørende årsrapporten samt løbende revisionsopgaver
gennemgås.

Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget,
hvori udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommisso-
riet kan læses på www.nordicom.dk

Ejendomsudvalg
Bestyrelsen har valgt at nedsætte et ejendomsudvalg, der skal bistå
direktionen med igangværende udviklingsprojekter.

Udvalget består af:
HO Allan Andersen, formand
O Mette Lis Andersen

ESS DUNSIUSEL GEDE

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

20

 

strup Stationscenter, Tåstrup

I Tåstrup Stationscenter har gennemgået en større renove-
ring og fremstår i dag som en moderne kontor- og butiks-
Salerno

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Risikofaktorer vedrørende regnskabsaflæggelse

lfølge selskabslovens & 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne
kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sesprocessen.

Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaf-
læggelsen er tilrettelagt med henblik på:

O Aflæggelse af interne regnskaber, som giver mulighed for opfølg-
ning på koncernens præstationer

[O Aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards (IFRS), som god-
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for
børsnoterede selskaber

Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan redu-
cere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen.
Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager
udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:

HO Kontrolmiljø

[] Risikovurdering

O Kontrolaktiviteter

I information og kommunikation
HO Overvågning

Kontrolmiljø

Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejder-
nes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den
interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige kon-
trolkomponenter hviler på.

Nordicom har procedurer og politikker såsom bestyrelsens forretnings-
orden, instrukser til den administrerende direktør og attestationsregler,
som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres, og godkendelsesregler,
som beskriver på hvilket niveau, personer kan træffe beslutninger om
omkostninger, investeringer, aftaler m.v.

Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder
for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabs-
standarder og regnskabsmanualer til udenlandske dattervirksomheder er
baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i regnskabsaflæg-
gelsen.

Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de
rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive
stillinger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejdereva-
luering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og
dokumenterede.

Risikovurdering

Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne
som interne kilder, En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at
der er opstillet konkrete mål og politikker for, hvilke risici koncernen vil
påtage sig. Ved risikovurdering skal forstås det at identificere og analy-
sere relevante risici for ikke at nå målene eller leve op til de fastsatte
politikker.

Nordicom har etableret en risikovurderingsprocedure, som gennemføres
med jævne mellemrum, og som omfatter en vurdering af risici og beho-
vet for handling. Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige
tiltag gennemføres for at afbøde uventede risici. Den interne kontrol af
regnskabsaflæggelse er et af de områder, som vurderes i den forbindel-
se.

SEE RSS LIDE £

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Væsentlige og risikofyldte forhold i relation til regnskabet omfatter:

 

 

Regnskabspost Kontrolmål

Nettoomsætning Fuldstændighed, nøjagtighed

Investeringsejendomme Værdiansættelse, rettigheder

Kreditinstitutter Fuldstændighed, præsentation og
oplysning

Projektbeholdninger Værdiansættelse

Tilgodehavender Værdiansættelse

Pante- og gældsbreve Værdiansættelse

Eventualforpligtelser Præsentation og oplysning

 

Herudover er der risiko vedrørende overholdelse af IFRS, implemente-
rede it-systemer / it-kontroller samt besvigelser,

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens
anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af
risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer
og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som
godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning,
sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.

Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisatio-
nen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle
fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil og
inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.

Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på
porteføljens resultater i forhold til forventningerne, herunder forklaringer
på eventuelle afvigelser.

Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrappor-
ter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt
information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.

Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer,
som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmere-
de kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i
tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksom-
heden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøt-
ter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede it-
baserede beredskabsplaner.

Information og kommunikation

Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige
for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem, Formålet med effekti-
ve kommunikationskanaler er endvidere at sikre:

H At oplysninger er fuldstændige, nøjagtige, og som minimum lever op
til de lovmæssige krav

Rettidig rapportering til fondsbørsen og offentligheden i øvrigt
Tilstrækkelig åbenhed i og omkring virksomheden

At væsentlige risici og bestyrelsens holdning til intern kontrol er
kendt, herunder væsentlige tiltag til reduktion af de identificerede ri-
sici i regnskabsaflæggelsen

At direktion og medarbejdere kender deres ansvar for risikostyring
og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaflæggelsen

o0m0

O

22

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

O At alle i virksomheden har den fornødne viden, herunder de rette
informationer til rådighed, for at kunne udføre deres hverv.

Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbej-
derne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og at ledelsen har de
nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kom-
munikation, som kommer fra organisationen. | den forbindelse har
Nordicom implementeret et intranet, som giver medarbejderne lettere
adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.

Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og
kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne
oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktivi-
teter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og
eksterne rapportering.

Overvågning

Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne
kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurde-
ringer samt en kombination af heraf.

Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det
indgår i ledelsens daglige aktiviteter, og i de aktiviteter som medarbej-
derne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle konstaterede
svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer, beføjelser og
politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til de vedtagne
politikker, Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal rapporteres til
den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rapporteres til direktio-
nen og bestyrelsen.

Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering til
bestyrelsen respektive revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af
rapporteringen, Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetop-
følgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år
analyseres og forklares.

Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med
jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. | direkti-
onens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol
fra den generalforsamlingsvalgte revision.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget holder endvidere løbende
møder med den generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne
rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.

Bestyrelsen respektive revisionsudvalget overvåger løbende, at direktio-
nen gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i
regnskabsaflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den for-
nødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler
samt eventuelle overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forret-
ningsgange.

23

”
SEGS SOSEL USD

Samfundsansvar

Nordicom har vedtaget politikker med henblik på at integrere Corporate
Social Responsibility (CSR) i koncernens kerneværdier, holdninger samt
langsigtede processer og investeringer.

Politikker

Formålet med Nordicoms CSR-politik er at sætte fokus på sin direkte og
indirekte miljøpåvirkning. Endvidere ønsker Nordicom, at CSR.-tiltag
gennem miljøledelse og lavere energiforbrug kan være med til at sikre
færre omkostninger. Endelig ønskes det, at CSR-arbejdet vil skabe øget
opmærksomhed og bedre omdømme i omverdenen samt mere engage-
rede medarbejdere,

Det er Nordicoms strategi:

HO Hvor det er muligt, skal der med koncernens CSR-politik for øje ved
ny-, til- og ombygninger af ejendomme tilstræbes brug af miljørigtige
og energibesparende produkter

DO At sikre et godt og sikkert arbejdsklima for koncernens medarbejde-
re

Nordicoms overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne, Indsats
og beslutninger om ansvarlighed skal derfor være i balance med kon-
cernens økonomiske mål, og indsatsområderne skal derfor prioriteres på
økonomisk effektiv vis.

Implementering og resultater

Under hensyntagen til Nordicoms økonomiske situation har ledelsen i
2011 valgt at fokusere på omstillingen af koncernen i overensstemmelse
med Nordicoms strategi,

Ledelsen har derfor i 2011 valgt ikke at arbejde aktivt og struktureret
med samfundsansvar, og der kan således ikke rapporteres om opnåede
resultater,

Forventninger og prioriteringer vedrørende samfundsansvar
Nordicoms ledelse vil løbende vurdere sine politikker for samfundsan-
svar og koncernens ressourcer i forhold til prioritering af en struktureret
proces for arbejdet med samfundsansvar,

Nordicoms CSR-politik kan findes på www.nordicom.dk

Aktionærforhold

 

Aktieinformation

 

Aktiekapital 120.278.580 kr.

Nominel stykstørrelse 10 kr.

Antal aktier 12.027.858 stk.
Aktieklasser En

Antal stemmer pr. aktie En

Ihændehaverpapir . Ja
Stemmeretsbegrænsning Nej

Begrænsninger i omsættelighed Nej

Fondskode DK0010158500
Fondsbørs Nasdaq OMX København

 

Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31, december 2011
1.397 stk. (31. december 2010: 1.405 stk.). De navnenoterede aktionæ-
rer udgør 89 % af aktiekapitalen,

Alle Nordicom A/S" aktier er noteret på Nasdaq OMX København og
indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december
2011 på kurs 4,35, hvilket er en nedgang på 6,65 point i forhold til aktie-
kursen pr. 31. december 2010, Markedsværdien af Nordicom A/S udgør
pr. 31. december 2011 52,3 mio. kr. (31. december 2010: 132,3 mio.
kr.). Der er i regnskabsåret omsat for 20,3 mio. kr. af Nordicom A/S"
aktier på Nasdaq OMX København (2010: 38,5 mio. kr.).

16
14
32
10

OND k må må

 

Kursudvikling i.DKK fra 1. januar 2011 - 31. december 2011

3.500
3.000
2.500

2.000

1.000

500

 

o
Aktieomsætning i.DKK 1.000 fra 1. januar 2011 - 31. december 2011

LZESDPNSIDIZLOSOZ I

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i
Nordicom A/S udgør følgende:

 

 

Antal stk. 31.12.2010 Bevægelser i 31.12.2011
året

Bestyrelse:

Allan Andersen 2.610 11.055 13,665

Michael Vad Petersen 0 0 0

Julius Thorfinnsson 0

Leif Djurhuus 0 0 0

David Overby 0 0 0

Mette Lis Andersen 0 0 0

Direktion:

Ole Steensbro 7.733 4,789 12,522

 

Bemyndigelser

I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i tiden
indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån mod
obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at
konvertere fordringen til aktier for et lånebeløb på op til 70 mio. kr. mod
kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller
uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som beslut-
tet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved
kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der
svarer til markedskursen eller derover,

Bestyrelsen er bemyndiget til ved konverteringen at gennemføre de
tilhørende kapitalforhøjelser. Aktier udstedt i henhold til bemyndigelsen
skal være omsætningspapirer, Aktierne udstedes til ihændehaver, men
kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde ind-
skrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være
forpligtet til at lade aktier indløse helt eller delvist. Aktierne skal have de
samme rettigheder som eksisterende aktier. Aktierne skal give aktionæ-
ren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for
bestyrelsens beslutning om forhøjelse af aktiekapitalen.

Ifølge vedtægterne punkt 3.8 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med højst
150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant indbe-
taling med fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer. De
nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men
kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde ind-
skrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være
forpligtet til at lade deres aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har
særrettigheder, og aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre
rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering
hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Af vedtægternes punkt 3,8 a fremgår det, at bestyrelsen ved bestyrel-

sesbeslutning af den 7, september 2010 har truffet beslutning om delvis
udnyttelse af bemyndigelsen i punkt 3.8. Som konsekvens heraf er der

24

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

tegnet aktier i koncernen for nominelt kr. 89.000.000. Restbemyndigel-
sen i punkt 3,8 udgør herefter kr, 61.000.000 (i kursværdi).

Ifølge vedtægterne punkt 3.9 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22.
marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag at udstede konver-
tible gældsbreve på maksimalt 80 mio. kr. uden fortegningsret for de
eksisterende aktionærer, der tillægger långiver ret til at konvertere hele
eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til markedskursen på enten
udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller markedskursen på et andet
tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på konverteringstidspunk-
tet samt til at foretage den deraf følgende kapitalforhøjelse. De nye
aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan
noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænk-
ninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet
til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særret-
tigheder, og aktierne skal give kapitalejeren ret til udbytte og andre
rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering
hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Af vedtægterne punkt 3.9.1 fremgår det, at bestyrelsen delvist har
udnyttet bemyndigelsen i vedtægternes punkt 3.9. Således har koncer-
nen optaget et lån på 69 mio, kr. mod udstedelse af obligationer, der
giver långiverne ret til at konvertere deres fordringer til aktier i koncer-
nen.

Regler for ændring af vedtægter

Nordicom A/S” vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning
i overensstemmelse med Selskabslovens 88 106 og 107. Beslutning om
ændringer af vedtægterne er kun gyldig, hvis den tiltrædes af mindst 2/3
såvel af de stemmer som er afgivet, som af den del af aktiekapitalen, der
er repræsenteret på generalforsamlingen.

Insiderregler

Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun
sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og
delårsrapporter, Der bliver ført register over insideres beholdninger og
beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende
lov.

Udgangspunktet er, at ledelsen og medarbejdere kun må handle inden
for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelsen eller medar-
bejdere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse
ikke handle, selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at handle
uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt
bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med ne-
denstående tilfælde:

EH Tegning af medarbejderaktier

O Udnyttelse af eller salg af tegningsretter
O Udnyttelse af tegningsoptioner

HO Udnyttelse af forkøbsret eller -pligt

Ejerforhold

Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end
5% af Nordicom A/S' aktiekapital:

 

 

 

Navn Hjemsted  Kapitalandel
Investeringskoncernen Bøg ApS — Fredensborg 25,5 %
Stodir hf Reykjavik, 11,4 %
Island
JEW Holding ApS Odense 10,4 %
SB Holding 2009 ApS København 6,7 %
25

1,

SE DPI OSSE

Udbytte
Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret
2011 ikke udbetales udbytte.

Investor Relations

Det er Nordicoms politik at informere hurtigt om relevante forhold. Infor-
mation målrettes specielt Nasdaq OMX København, aktionærer, potenti-
elle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.

Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt
med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq
OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker
at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter — og dermed samti-
digt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutnin-
ger omkring Nordicom.

Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:

I] Udsende kvartalsvise delårsrapporter

EH Udsende årsrapporter

HO Give hurtige besvarelser på henvendelser til koncernen
DO Deltage i seminarer og investormøder

Fondsbørsmeddelelser i 2011 og 2012

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Finanskalender

 

 

 

 

 

Dato Titel Dato Titel
11-01-2011 Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 11. 15-03-2012 Sidste frist for fremsættelse af forslag til dagsorden
januar 2011 på selskabets generalforsamling.
11-01-2011 Bestyrelsens konstituering 29-03-2012 Årsrapport 2011
11-01-2011 neferat ra ekstraordinær generalforsamling den 11. 19-04-2012 Registreringsdag"
Januar 26-04-2012 Generalforsamling
14-01-2011 Finanskalender for 2011 og starten af 2012 24-05-2012 Delårsrapport 1, kvartal 2012
31-01-2011 Salg af fem ejendomme i Tyskland og forlængelse 30-08-2012 Delårsrapport 1. halvår 2012
af betinget aftale på Amager Strandvej
28-02-2014 Nord am. direktør Niels Troen fratræd 29-11-2012 Delårsrapport 1.-3. kvartal 2012
me oretcome am. dre før! felis Troen fratræder 14-03-2013 Sidste frist for fremsættelse af forslag til dagsorden
03-03-2011  Fremsættelse af forslag til ordinær generalforsam- på selskabets generalforsamling.
lin -
g 26-03-2013 Årsrapport 2012
04-03-2011 grundene gennemfører handel af Amager Strand- 18-04-2013 Registreringsdag"
25-04-2013 Generalforsamling
14-03-2011 Nordicom udskyder offentliggørelse af årsrapport
for 2010
24-03-2041 Ole Steensbro tiltræder som adm. direktør  Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms general-
31-03-2011 Årsrapport for 2010 forsamling
01-04-2011 Indberetning af ledende medarbejderes transaktio- Yderligere information
ner med aktier I Nordicom A/S På Nordicoms hjemmeside www,nordicom.dk findes yderligere informa-
06-04-2011 Indkaldelse til ordinær generalforsamling tioner om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter,
MAL anker ; ; Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktie-
28-04-2011 Orientering om forløb af ordinær generalforsamling markedet kan stiles til:
28-04-2011 Ansættelse af ny økonomichef
26-05-2011 Delårsrapport for 1. kvartal 2011 Adm. direktør Ole Steensbro
nn; Tlk: … +45 33 33 9303
04-07-2011 Rådgivningsaftale med NPV Management ApS E-mail: osØnordicom.dk
vedr, 4 ejendomme
25-08-2011 Delårsrapport for 1. halvår 2011 ”
24-11-2011 Kvartalsrapport for 3. kvartal 2011
21-12-2011 Finanskalender 2012
13-01-2012 Handel gennemført af Amager Strand-grundene

 

SObUSIGIZLOEDZL

26

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Bestyrelsen

 

EL
Allan Andersen
Født 1945 + Formand for bestyrelsen + Indvalgt i bestyrelsen i januar
2011 + Genvalgt i april 2011

Allan Andersen er uddannet civilingeniør fra DTU og HD fra Handelshøj-
skolen i København.

Allan Andersen har i sin karriere haft direktørstillinger i DSB, FDB, The
Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor I/S og Freja ejendomme
AIS. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgivningsvirksom-
hed, AA Consult ApS.

Direktionsposter
AA Consult ApS

Bestyrelsesposter
NeuroSearch A/S + Schaumann Properties A/S (formand) » Greater

Europe Deep Value Fund Ltd. + Greater Europe Deep Value Fund II Ltd.
+ Greater Europe Fund Ltd, « DVF SPV Ltd. » GEF SPV Ltd.

  

Michael Vad Petersen
Født 1958 » Næstformand for bestyrelsen + Indvalgt i bestyrelsen i april
2007 + Genvalgt i april 2011

Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor.

Michael Vad Petersen har siden 2005 drevet virksomheden RE-
CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger sig med rådgivnings- og
serviceydelser i forbindelse med investering i og finansiering af danske,
tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb bl.a. som
afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Sydbank A/S,
direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal Bank AG
og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og projekt-
udbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende kompetence
og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling på ejendomsmarke-
det i Danmark såvel som internationalt.

Direktionsposter
RE-CONSULT Denmark ApS + MVP-INVEST Holding ApS +» MSB Co-
penhagen A/S

Bestyrelsesposter
SEAL Invest A/S (samt 25 datterselskaber) + Investeringsselskabet
Tyskland A/S

27

ODISUNSIOIZLUSUZ I

  

Julius Thorfinnsson
Født 1965 » Indvalgt i bestyrelsen januar 2011 + Genvalgt i april 2011

Julius Thorfinnsson er uddannet B.5., Business Administration fra South
Carolina University.

Julius Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir,
Før udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Julius Thorfinnsson med
den finansielle restrukturering af Stodir, Julius Thorfinnsson har siden
afslutningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere
forskellige islandske selskaber.

Direktionsposter
Stodir hf.

Bestyrelsesposter
Ferskur Holding B.V. + Tryggingamidstodin — TM hf. (formand)

  

Leif Djurhuus
Født 1953 + Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011 + Genvalgt i april 2011

Leif Djurhuus er uddannet cand.jur. fra Københavns Universitet og
advokat med møderet for Højesteret.

Leif Djurhuus er partner i advokatfirmaet Plesner og rådgiver primært
omkring køb og salg, udlejning samt finansiering af fast ejendom og i
særdeleshed inden for projektudvikling, indkøbscentre, hoteller og
investeringsejendomme,

Leif Djurhuus har omfattende erfaring med retssager, i særdeleshed
omkring kontraktfortolkning og lejefastsættelse.

Direktionsposter
Ingen direktionsposter

Bestyrelsesposter

Berlin Residential Holding A/S (best.medl.) + Bispebjerg Kollegiet A/S
(formand) » Egeskov & Lindquist A/S (formand) » Familien Erichsens
Mindefond (formand) + Festo A/S (formand) +» K/S Klinten Faaborg
(best.medl.) » Kystvejen 18 A/S (best.medl.) » N67 Sølar Modules ApS
(best.medl.) « Schaumann Private Equity A/S (næstformand) » Schau-
mann Properties A/S (næstformand) + Schaumann Renewable Energy
AIS (best.medl,) « Team Klienten ApS (formand) + Tegel Holding ApS
(best.medl.) » 67 Holding A/S (best.medl.) « 67 Tegel Holding ApS
(best.medl.) Østre Gasværk Teater A/S (næstformand)

    

David Overby
Født 1978 « Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

David Overby er uddannet cand. merc, i Applied Economics and Finan-
ce fra Handelshøjskolen i København.

David Overby har igennem sit karriereforløb dels beskæftiget sig med
køb og salg af virksomheder og dertil hørende strategiske, finansielle og
procesmæssige arbejdsopgaver, og dels med strategisk arbejde gen-
nem diverse bestyrelsesposter. Disse strategiske opgaver har i de
seneste par år blandt andet været kapitaltilførsler, gældsrestrukturerin-
ger samt gennemgribende organisatoriske ændringer.

Direktionsposter
Copenhagen Skyline Holding ApS - Selskabet af 8. oktober 1954 ApS

Bestyrelsesposter

Billetlugen A/S » Copenhagen Skyline Holding ApS (samt 9 dattersel-
skaber) + Venuepoint Holding + Crowne Plaza Copenhagen Towers A/S +
SB Holding 2009 ApS +» Selskabet af 8. oktober 1954 ApS + SG Nord
Holding A/S

  

Mette Lis Andersen
Født 1955 » Indvalgt i bestyrelsen i april 2011

Mette Lis Andersen er uddannet cand. arch. på Kunstakademiets Arki-
tektskole i København.

Mette Lis Andersen har gennem hele sin karriere overvejende beskæfti-
get sig med planlægning og ledelse. Først i DSB, hvor hun hen ad vejen
blev kontorchef med særligt ansvar for miljøspørgsmål, siden som
teknisk direktør i Hillerød Kommune, som fondschef i Realdania, som
adm. direktør i Københavns Kommunes Bygge- og Teknikforvaltning og
nu som direktør for Realdania By, der står for et antal større by omdan-
nelses- og ejendomsudviklingsprojekter.

Direktionsposter
Realdania By A/S + Jord ApS

Bestyrelsesposter
Kvæsthusselskabet A/S (formand) + Arealudviklingsselskabet Frederi-
ciaC P/S + Arealudviklingsselskabet Køge Kyst P/S » Ringkøbing K.

LOISPUSIOIZLGSOZ I

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Direktion

Bestyrelsen har ansat en direktion bestående af administrerende direk-
tør Ole Steensbro. Direktionen varetager den daglige ledelse af koncer-
nen i henhold til bestyrelsens retningslinjer og anvisninger.

Ole Steensbro
Født 1963 + Adm. direktør siden 28, februar 2011

Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i Køben-
havn.

Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden 1. februar 2008. Ole
Steensbro har tidligere besat stillinger som økonomidirektør i Veolia
Transport Danmark A/S og nordisk økonomidirektør i erhvervsrejsebu-
reauet Mærsk/DFDS Travel.

Direktionsposter
Ingen direktionsposter udover Nordicom A/S

Bestyrelsesposter
Ingen bestyrelsesposter

28

 

NORDICOM | LEDELSESBERETNING

Koncernstruktur pr. 31. december 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

NORDICOM A/S:
| |) I | | | —]
Komplementar- Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom Nordicom ” Nordicom
koncernen af 3. | Ft Udvikling A/S | Ejendom A/S Finans A/S Parking ApS Sverige A/S Tyskland A/S
april 2007 ApS .
l
K/S Langebrogade| | | — Randlewej (| Nordicom Bolig- Nordicom ;Nordteam Ill.
5 ApS ejendomme A/S Sverige AB GmbH
| | Havnestaden-ApS Nordicom By- | | Kanalparken A/S Nordicom —Nordteam IV.
md) df F | ejendomme A/S K VåxjøAB af "GmbH
| Skæergården, Egå | |Nordicom Domicil-| | Hejrevej 26-28 [Nordicom Linkø-
Aps sjendomme A/S | | 2400 København ping AB
- NVAÆPS
i Emdrup Have …f Nordicom Butiks- hJ … Nordicom
ApS ejendomme A/S Norrkøping AB
Astersvej ApS Logistik-og Pro- Nordicom Våsterås
duktionsejen- ÅB
domme A/S
| | Hammershøj ApS
|| Amager Strand-
vej ApS |.
| - Emdrup Park.
ApS
Fyrholm ApS
Lindholm ApS
(|| Ballerup Idrætsby
Marbækvej ApS
u Enghave
… Brygge ApS
Skrånings-
husene ApS
(| Ved Stigbordene
ApS ”
| | Susågaarden ApS

 

 

 

 

 

Oplysninger om ejerandele fremgår af årsregnskabets note 22.

- 29
SUSER LOSE

 

I Efter en gennemgribende ombygning har Nordicom
BUSSER LEGET ENES ESSEN

 

 

toagb

NORDICOM | LEDELSESPÅTEGNING

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt års-
rapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 for Nordicom
AS.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav til
årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et

retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af koncer-

København den 29. marts 2012

Direktionen

Ole Steensbro
Adm. direktør

Bestyrelsen

ilan Afdersen
Formand

 

Julius Thorfinnsson

Un dl

Leif Djurhuus

31

 

Mes Ek KBSbE É

nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2011.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende
redegørelse for udviklingen i selskabets og koncernens aktiviteter og
økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og
den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af
koncernregnskabet samt en beskrivelse af de væseniligste risici og
usikkerhedsfaktorer, som selskabet og koncernen står over for,

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

 

Mette Lis Andersen

David Overby

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Nordicom A/S

Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S
for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011, der omfatter resultat-
opgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling,
opgørelse af egenkapital, opgørelse af pengestrømme og noter, herun-
der anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet.
Koncemregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et
årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvi-
dere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og
årsregnskabet på grundlag af vores revision, Vi har udført revisionen i
overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderli-
gere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder
etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad
af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden
væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisi-
onsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnska-
bet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering,
herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregn-
skabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for
virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab,
der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisi-
onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne
kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg
af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige
skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet
og årsregnskabet.

København, den 29, marts 2012

Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

P/Z

Anders O, Gjelst/up
Statsautoriseret revis

SUSSIE DSE |

NORDICOM | DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt
og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et
retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31, december 2011 samt af resultatet af koncer-
nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1.
januar - 31. december 2011 i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet
Uden at tage forbehold henviser vi til omtalen af regnskabsmæssige
vurderinger og skøn i note 2 og ledelsens beretning om årets udvikling
og forventninger, hvor ledelsen beskriver grundlaget for de i 2011 fore-
tagne værdireguleringer og de væsentlige usikkerheder, der er forbundet
med værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme.

Uden at tage forbehold henviser vi endvidere til omtalen af regnskabs-
mæssige vurderinger og skøn i note 2 og ledelsens beretning om usik-
kerhed for selskabets fortsatte drift efter 2012, hvoraf det fremgår at det
er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2012, at
Nordicom indgår en ny aftale med koncernens væsentligste bankkredito-
rer om forlængelse af løbetiden på bankgælden (i alt ca. 1,5 mia. kr.
efter forventede frasalg i 2012). Det er endvidere en forudsætning at
Nordicom indgår aftale med såvel bankkreditorer og realkreditinstitutter
om et niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand
til at honorere.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen.
Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte
revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelses-
beretningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-
skabet.

René H. Christensen
statsautoriseret revisor

32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

i
|
i
i
i
i
i
é
i
i
|

 

 

  

o

Årsregnskab /,

 

 

 

 

EET ESS ERE RESEN RES BESS SEERE SNEDE FRE SEES SEENDE ERE ES SEES SEEREN

 

     

LA gg

 

nonne ER nordre sst erntnd ln ømt

 

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Resultatopgørelse
Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
4 Nettoomsætning 261.674 429,217 30.051 16.314
5 Driftsomkostninger -75.571 -245.294 4.410 -3.872
Bruttoresultat 186.103 183.923 25,641 12.442
6,7 Personaleomkostninger -34.163 -35.394 -18.113 -10.436
8 Andre eksterne omkostninger -20.288 -23,884 -14.016 -16.117
9 Andre driftsindtægter - - 13.783 18.053
10  Af- og nedskrivninger -1.854 -17.181 -1.489 -2,544
Resultat før værdireguleringer 129.798 107.465 5.806 1.398
11 Regulering til dagsværdi, netto -148,693 -600.553 -14.002 536
12 Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -3.283 2.669 500 2
Resultat af primær drift -22.178 -490.419 -7.696 1.932
13 Indtægter af dattervirksomheder - - -39.291 404.278
14 Finansielle indtægter 4.275 1.381 17,878 10.062
15 Finansielle omkostninger -121,467 -127,557 -24.666 -22.998
Resultat før skat -139.370 -616.595 753.775 -415.282
16 Skat af årets resultat 24,336 199.517 2,659 11.514
Årets resultat 115.034 -417.078 51.116 = — -403.768
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -113.487 416.292
Minoritetsinteresser -1.547 -786
Årets resultat -115.034 -417.078
17 Resultat pr. aktie -9,54 -52,72
17 Udvandet resultat pr. aktie -9,54 -52,72
Forslag til resultatdisponering
Overført resultat -51,116 403.768
Foreslået udbytte 0 0
Årets resultat -51.116 -403.768
35
BUSSERNE LSE

Opgørelse af totalindkomst

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Årets resultat -115.034 -417.078 -51.116 -403.768
Anden totalindkomst:
Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder 352 11.801 0 0
Værdiregulering af sikringsinstrumenter:
Årets værdiregulering 4.992 4.839 0 0
16 Skat af årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -1.312 -1.274 0 0
Anden totalindkomst efter skat 4.032 15.366 0 0
Årets totalindkomst -111.002 -401.712 -51.116 -403.768
Fordeles således
Moderselskabets aktionærer -109.455 400.926
Minoritetsinteresser -1.547 -786
Årets totalindkomst -111.002 -401.712
36
BLEE RETIINSE LISE

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Madervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
AKTIVER
Langfristede aktiver
Immaterielle aktiver
18 Software 578 1.204 578 1.204
578 1.204 578 1.204
Materielle aktiver
19 Domicilejendomme 47,752 49.994 0 0
20 Investeringsejendomme 3.344.661 3.652.540 188.994 197.337
21 Inventar og driftsmidler 1,343 1.372 817 1,316
3.393.756 3.703.906 189.811 198.653
Finansielle aktiver
22 Kapitalandele i dattervirksomheder - - 422.135 425.835
30 Udskudte skatteaktiver 9.785 7,598 0 0
Andre tilgodehavender 3.627 14,442 2,078 2.072
15.412 22.040 424.213 427.907
Langfristede aktiver i alt 3.409.746 3.727.150 614.602 627.764
Kortfristede aktiver
23 Projektbeholdninger 218.682 41.146 Q 0
24 Tilgodehavender 284.998 51.655 7.712 1.350
13 Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 125.466 158.226
Periodeafgrænsningsposter 5,155 8.680 78 309
25 Pante- og gældsbreve 17.212 20.001 0 0
26 Likvide beholdninger 72,711 115.680 40.535 78.912
598.758 237.162 173.851 238,797
27 Investeringsejendomme bestemt for salg 0 314.924 0 0
Kortfristede aktiver i alt 598.758 552.086 173.851 ' 238.797
Aktiver i alt 4.008.504 4.279.236 188.453 866.561
37

OLSITUSI0IELOSDE!

Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Note Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
PASSIVER
Egenkapital
Aktiekapital 120.279 120.279 120.279 120.279
Reserve for sikringstransaktioner 0 -3,680 0 0
Reserve for valutakursregulering 833 481 0 0
Overført resultat -36.,507 76.934 -104.928 -53.858
Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 84.605 194.014 15,351 66.421
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser -2.333 -786 - -
28,29 Egenkapital i alt 82.272 193.228 15.351 66.421
Forpligtelser
Langfristede forpligtelser
30 Udskudt skat 6.375 25,740 1.442 813
31 Hensatte forpligtelser 3.515 12,335 0 0
13 Hensættelser vedrørende dattervirksomheder - - 86.801 155.500
32,33 Konvertible obligationer 46.046 44,997 46.046 44,997
33 Kreditinstitutter 3.200.665 3,541.416 269.885 264.543
Deposita 34,410 29,765 59 974
3.291.011 3.654.253 404.233 466.827
Kortfristede forpligtelser
31 Hensatte forpligtelser 16.334 11.786 0 0
33 Kreditinstitutter 384.737 87,414 18.617 18.221
Skyldige omkostninger vedr. projekter 5.346 1.621 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 0 6.644 0 0
Leverandørgæld 22.072 28.593 1.317 1.206
Gæld til dattervirksomheder - - 342.065 306.796
Selskabsskat 43 289 43 289
Deposita 20,490 26.476 3,77Å 2,666
Anden gæld 21.905 41.248 3.053 4.135
470.927 204.071 368.869 333.313
33 Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg 164,294 227,684 0 0
635.221 431.755 368.869 333.313
Forpligtelser i alt 3.926.232 4.086.008 713.102 800.140
Passiver i alt 4.008.504 4.219.236 188.453 866.561
Oversigt over noter fremgår på side 43.
38

[ASBORSMOIELOGSOEE

6E

"IOUOJY BysSUEp puo e]njean jeuonyun, uspue Ud paW JSpPOYWOSY IA

10) [ejsgeysubos je Bujubawuo poa Jjogjsdo Jeoualayipsany Jopejwo Guuojnbasinyejnjen Joj SAJoSaYy
burtoynbassnyenjen 10) asosog

"oJosiea, Ja Sp nupue Uopyesuen sp8/s
uap Joay 60 'owwønssbuejog obipnwog je Bulyis 10) ouJoNoyy JopjÅjdo Jop euonyesuensbun
-Yls je ualpæansbep | Suupuæoneu apalejnwnyye Uap Jspjoyspur Jauonyesuensbulyis JO SAtasSoy

Jauonyesueysbulyis 10) 3AJ8SSY

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CLC'C8 SEE" G09'78 0 LOS"9E- £68 0 6LC'0ZL LLOZ Joquiadop "Lg "ud [eudeyuoby
9 0 9v 0 9 0 0 0 ei LLog I of? paw souonyesuel
9% 0 op 0 9% 0 0 Q Jolye eubo je bjes
asofp paw Jouonyesues |
200'LLL- LYS'L- SGT'60L- 0 L8V'ELL- CGE 089'E 0 Folesqeysubos Jo JSWI04 PUB] 0 1
CEO 0 CE0'y 0 0 CSE 089'E 0 ” pesqeysubal | ;sWuOypUle]o] Uapuv
CE 0 CE 0 0 0 CLEr 0 JojuswngsusBunuyls je BuuojnbospJcea sjeje je jeys
C66'v 0 C66'v 0 0 0 C66'v 0 Busejnbepæn sjesy
Jouowngysusbunyis je Bulejnbanpsæn
CSE 0 CSE 0 0 CSE 0 0 JopoyWosy JIA 94spuejuapn apuaJøjpan 6uuonbosanyenen
vE0'SL I LSI LEb'ELI- 0 I8V'ELi- 0 0 0 Jeynses sjeJy
LLOG 13SWIO0XpUI[B]O £
8CC'E6L 984" v10'76L 0 vE6'9L L8t 089'E- 6£7'02L LLOZ Jenuef"| "ud [eideyu363
wel JOSSaJdUi Jojæuomnje onÅgpn eynsoJ 6uiojn6as Jouonyesuen — jeudeyomy "110001 1 gøjog
jendeyuoby -Sfeoysou sjogqeys 19PjS0104 uøjsaQ -ssnyengen -Sfuniyis
apusJøyjn -[8sJopou 40] SAIOSOY JOJ SAJBSOY
jndeyuabJ opusJøyIn
jeudexyus63
UJOJUOY

 

 

[endeyuobo je asjeJøbdQ

dVNSNOJYSHY | WOOIGHON

Zi

im

bWsa0

i

il

j

fis

"Mu

Bi

Of

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

860 E6L 984 vL0'V6L 0 vE6'9L L8v 089'E- 6LC'06L OLOZ toquiodop "Lg "ud [eudeyusb]
££0'86 0 2£0'86 0 GES 06E 0 q £0S'261- ye 1QLog HoJofe po JouonyesueiL
9 0 197 0 Lag 0 0 0 Jonne eufa apussøJpan Jopesbujube) je Ses
1600 0 160'C 0 L60'e 0 0 0 Jane subo je bjes
G6C' bl 0 G6C't I 0 G6C' tIl 0 0 0 osjeføysojeyndeyxq [f Jelojejes JebBulujsoyug
000'68 0 000'68 0 0 0 0 000'68 OLOZ Jeqwajdas "gg usp asjeløysojendey
0 0 0 0 ZOS'18C 0 0 LOG'18C- OLOZ Inf "27 usp osjepæspoujeydey
G46'0C 0 G46'0C 0 G46'0C 0 0 0 Jouogebijgo eJqHeAUoy je asjepalspn
aJofe paw souonyesuel
CLLE'LOt" 98L- 976001" 0 C6C Lt" L08'LL G9S"E 0 tuæsqeysuba 20 JSWIOXpUI 20
99£'Gt 0 99€'G| 0 0 L08'LI G9G'E 0 toesgeysubel | ]SWOypU1 EJ) Uapuy
PCL 0 WTV 0 0 0 WTV 0 Jajuewngsusbunnys je Buuejnbonpicen sjeJe je jeys
6€8'7 0 688" 0 0 0 6€8'7 0 Buusjnbenpiæn sjey
uouswngsulsbuuyls je Buuonbanpæan
108'4, 0 L08'LI 0 0 L08'LI 0 0 JopoayWwosyJia oyspuejuopn opuaJøJpon burojnfossnyenen
8202 987 C6C ol 0 tee ol 0 0 0 Jeynses sjesy
OLOZ HISWIOypPUR EO,
806'96v 0 806'967 0 189'20 OZE'LL- GPL 98L'TLE 0L0Z senuef "| "ad jendeyuob3
ye 10SS940)U iasæuopje opÅgpn Jeynses buuojn6os Jouoiyesuen — Jeudeyomy "1 000'L | gøjeg

feudexuoby -Sauouu sjageys 10B[S9404 UØU3AQ ”ssnyenjea -SDuULyIs

Spussoyn [oss p out Å0j SAJOSON J0J OAJSSOY
jeudeyuob3 opuoJøyjn
jendeyuob3
UJDJUOY

 

jeudeyuobo je asjeJøbdo

EVSSNOJYSYY | WOOIGYON

ø ik

ILDED

2

Bæk
id

mid

12
É,

is > REN
SØRLE

fugt

U

É
i

EL

 

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

 

 

 

Opgørelse af egenkapital
Modervirksomhed
Overført Foreslået Egenkapital
Beløb i 1.000 kr. Aktiekapital resultat udbytte i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2011 120.279 -53.858 0 66.421

 

Totalindkomst i 2011

 

 

 

 

 

 

Årets resultat 0 51.116 0 51,116
Totalindkomst for regnskabsåret 0 -51.116 0 -51.116
Transaktioner med ejere

Salg af egne aktier 0 46 0 46
Transaktioner med ejere i 2011 I alt 0 46 0 46
Egenkapital pr. 31. december 2011 120.279 -104.928 0 15.351
Egenkapital pr. 1. januar 2010 312.786 59.371 0 372.157

 

Totalindkomst i 2010
Årets resultat 0 403.768 0 -403.768

Totalindkomst for regnskabsåret 0 -403.768 0 -403.768

Transaktioner med ejere

 

 

 

 

Udstedelse af konvertible obligationer 0 20.975 0 20.975
Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 -281.507 281.507 0 0
Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 89.000 0 0 89.000
Omkostninger relateret til kapitalforhøjelse 0 -14.295 0 -14.295
Salg af egne aktier 0 2,091 0 2,091
Salg af tegningsretter vedrørende egne aktier 0 261 0 261
Transaktioner med ejere I 2010 i alt 192.507 290.539 0 == 98.032
Egenkapital pr. 31. december 2010 120.279 -53,858 0 66.421
Udbytte

For regnskabsåret 2010 er der ikke udloddet udbytte, ligesom bestyrel-
sen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2011.

Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæs-
sige konsekvenser for Nordicom A/S.

41
PLESS IESELOSLE

 

Opgørelse af pengestrømme

NORDICOM | ÅRSREGNSKAB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Note Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010

Resultat af primær drift (EBIT) -22.1178 -490.419 -71.696 1.932

36 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. 159.474 620.097 16.039 4,101

Ændring i projektbeholdninger, netto 7.464 150.483 0 0

37 Ændring i øvrig driftskapital -5.884 -56.534 -42.736 39,653

Pengestrømme vedrørende primær drift 138.876 223.627 -34.393 45.686

Modtagne finansielle indtægter 2.075 1.381 17,878 10.062

Betalte finansielle omkostninger 127.701 -68.186 -24.554 -16.317

Betalt / modtaget selskabsskat 91 -10.547 3.042 -11.035

Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 13.341 146.275 -38.027 28.396
Pengestrøm fra investeringsaktivitet

Køb af immaterielle aktiver -247 -150 -247 -150

Forbedringer på investeringsejendomme -57.400 -87,.287 -29 -234

Salg af investeringsejendomme 122.460 136.871 0 -2

Køb af øvrige materielle aktiver -661 -290 -117 -271

Salg af øvrige materielle aktiver 1.900 381 Q 372

38 Salg af dattervirksomheder og aktiviteter 15.016 0 0 0

Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt 81.068 49.525 7393 "285
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet

Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter 20.283 52,035 147 0

Afdrag på gæld til kreditinstitutter -158.042 -220.766 -150 -24.608

Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 (nettoprovenu) 0 74,705 0 74.705

Salg af egne aktier 46 261 46 261

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt -137.713 -93.765 43 50.358

Årets pengestrøm i alt -43.304 102.035 -38.377 78.469

Likvide beholdninger pr. 1. januar 115.680 13.318 78.912 443

Kursregulering af likvide beholdninger 335 327 0 0

26 — Likvide beholdninger pr. 31. december 72.711 115.680 40.535 78.912

42

NORDICOM | NOTER

Noter

Note 01 — Anvendt regnskabspraksis …......ssssessrsesssersererssrsnessssrssses rets rer rr ALES 44
Note 02 — Regnskabsmæssige vurderinger og Skøn ssesusesesessessess ears sersrtrsese terts renter
Note 03 — Segmentoplysninger for koncernen
Note 04 — Nettoomsætning ssmevsrssseosersrsreeneesresssersersene ts nende REESE ERE ERE LEE DEER LEEREE
Note 05 — Driftsomkostninger sense
Note 06 — Personaleomkostninger….......

Note 07 — Aktiebaseret vederlæggelse …...sssvssesseseseseretesrstsrsss
Note 08 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer
Note 09 — Andre driftsindtægter ….....ssssssssssssserssestersesessrserrereree

Note 10 — Af- og nedskrivninger …….....essssssssssssseeessersrerssrseresrseereterrentsteser Ebert esse renser sr spr rr Et
Note 11 - Regulering til dagsværdi, netto... sssssrenssssstarsrrsssen essensen rr
Note 12 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme …scsssrsesesrsersrsersse
Note 13 — Indtægter af dattervirksomheder …
Note 14 — Finansielle indtægter suser
Note 15 — Finansielle omkostninger ,…6sscomsesssserrsssrsereresrersavserseneesses esse sst rr EE REE ERR Er Er
Note 16 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst 2…..........ssenessrerseserrrerrereressesressenee
Note 17 — Resultat pr, aktig.…...snsessssseres seerne errerrenrster ster ES PEEL EE DEERE ELES
Note 18 — Software sesevssrrsreersrsmnsneeserereereresettt EEN LEKEELELEEE SEES EEK LEE
Note 19 — Domicilejendom ….sssssrsssessereererrsrsrrarsessrrrr entreen renser rernser errerruresessersrnennee
Note 20 — Investeringsejendomme 2Å.6svesorsesserssseresnnntassensnsestrer seere EEK r ERE ERE EDE
Note 21 — Inventar og driftsmidler...

Note 22 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Note 23 — Projektbeholdninger……......scecsrssssssrsses

Note 24 — Tilgodehavender ,Åssersossesererrsresenrsesrerersenrnrers resterer ERE Er ELEnNE
Note 25 — Pante- og gældsbreve 2..sssssssssstesrestrsrsstsrss 2881 ALLEL ENERET ERE LETTERE KLEE
Note 26 — Likvide beholdninger.…..ssssesssssrsrsesrsrsststee sart ass AE sker sE EPE LEEDS EDER LEREE
Note 27 — Investeringsejendomme bestemt for Salg ……..........sessrssssesessessensssersnsrerernesnnene 74
Note 28 — Aktiekapital ….......ssssssssssesssesessesrsrssrererrererrer

Note 29 — Egne aktier …...…

Note 30 — Udskudt skat
Note 31 — Hensatte forpligtelser,…......essssossrrsssessessrsseresersrerettrte sent Er EE NERE LEES REEL ELLE AER SEE 79
Note 32 — Konvertible obligationer ……......senssseesssrssssssressssssststestss teser ELEG 80
Note 33 — Kreditinstitutter.….,ssvssmsrrsssserersseensssessrsserrerrerersreresses rets tsertsrstE REDER LSE LEES AES 81
Note 34 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser ….…...sesssssssssssesrerererrsrersrssersersssser 84
Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter... 85
Note 36 — Ikke-likvide driftsposter M.V. sescrscsrsressseeseseseserrrerreresrssrsenrer sr r sn KEEP ARENA LED LEE 95
Note 37 — Ændring i øvrig driftskapital …….........essssessrsrsesesrerseererensssesesrerrsrtsrse resterer etsnee 95
Note 38 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter ……........essssessssrssssereesesssreessesrsrsernene 96
Note 39 — Næristående parter ….......essessessssserssessreseresssere raster net LE RE HERRE BE LES E ERE E ELLE: 97
Note 40 — Begivenheder efter balancedagen M1…ssssssrserssessessesesseseerrearsrerrrnenrseen usm 99
Note 41 — Ny regnskabsregulering …esesessssrsessesesrsrenrerernserssseeneeressstssssernes renser 99

   
   
  
   

BARKAN PERS D DAG EOKA TAKE TEDE VARDE ENE DEDE

 

43

ILIBTNSIOIELO

SOZL

Note 1 - Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for perioden 1. januar — 31. december 2011 for Nordicom
AIS omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets datter-
virksomheder samt separat årsrapport for moderselskabet. '

Årsrapporten for Nordicom A/S for 2011 aflægges i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere danske oplysningskrav. til årsrapporter for børsnoterede
selskaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabs-
loven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards
(IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).

Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste
1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens
aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra
investeringsejendomme, pantebreve, afledte finansielle instrumenter og
visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi. Anvendt regn-
skabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor,

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 29, marts 2012 godkendt
nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges
Nordicom A/S" aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor-
samling den 26. april 2012,

ÆNDRING AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Nordicom har implementeret følgende nye og ændrede standarder og

fortolkningsbidrag, der gælder for regnskabsår, som begynder 1. januar
2011:

IAS 24 — Oplysning om nærtstående parter (november 2009)

IAS 32 -— Finansielle instrumenter: Oplysning og præsentation
(oktober 2009)

IFRIC 14 — Begrænsninger ved indregning af pensionsaktiver mm.
(november 2009)

IFRIC 19 — Opfyldelse af finansielle forpligtelser med egenkapitalin-
strumenter (november 2009)

Forbedringer til IFRS standarder (maj 2010)

d 0 BD 00

Anvendt regnskabspraksis er tilpasset i overensstemmelse med oven-
stående ændringer. Ændringerne har medført mindre tilpasninger af
oplysninger i årsrapporten. Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige
påvirkninger i 2011 eller i tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt
har på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.

ÆNDRING AF PRÆSENTATION AF SEGMENTOPLYSNINGER
Nordicom har i 2011 ændret præsentation af segmentoplysninger.
Ændringen er foretaget i forbindelse tilpasning af koncernens interne
rapportering til ledelsen, og har til hensigt at præsentere interne og
eksterne rapporteringer, der afspejler ledelsens strategiske fokus.

Den nye segmentrapportering opdeler koncernens ejendomme i følgen-
de 4 driftssegmenter:

SLDSORSIUIE LUS L

NORDIGOM | NOTER

 

 

Segmenter

Erhvervsejendomme Omfatter danske ejendomme, der ud-
gør Nordicoms langsigtede strate-
giske ejendomme, herunder investe-
ringsejendomme inden for butik,
kontor, lager og produktion.

Udviklingsejendomme og Omfatter danske  udviklingsejen-

grunde domme og grundstykker, som Nordi-

com ikke har til hensigt at udvikle, og
som ikke omfattes af Nordicoms lang-
sigtede strategi.

Boligejendomme og hoteller — Omfatter danske boligejendomme og
hoteller, som ikke omfattes af Nordi-

coms langsigtede strategi.

Udenlandske ejendomme Omfatter ejendomme beliggende i
Tyskland og Sverige, som ikke om-
fattes af Nordicoms langsigtede stra-

tegi.

 

Segmentoplysningerne er som hidtil udarbejdet i overensstemmelse
med koncernens anvendte regnskabspraksis. Sammenligningstal er
tilpasset den nye præsentation. Der henvises desuden til beskrivelsen i
note 3.

ÆNDRING AF KLASSIFIKATION AF REGNSKABSPØSTER
Der er foretaget reklassifikation af følgende poster vedrørende investe-
ringsejendomme, der tidligere var udskilt i særskilte poster i henholdsvis
resultatopgørelse og opgørelse af finansiel stilling, bl.a, som følge af
koncernens tidligere strategiske fokus og segmentrappoartering:

1). Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto
(resultatopgørelsen).
2) Investeringsejendomme under udvikling (langfristede aktiver).

Under koncernens nuværende strategi og den ændrede segmentrappor-
tering vurderes separat præsentation af de pågældende poster ikke
længere at være relevant, "Værdiskabelse ved projektudvikling til egen
beholdning, netto” er derfor reklassificeret til "Regulering til dagværdi,
netto" i resultatopgørelsen, I opgørelse af finansiel stilling er ”Investe-
ringsejendomme under udvikling" reklassificeret til "Investeringsejen-
domme”, der samtidigt ændrer benævnelse fra ”Færdige investerings-
ejendomme”.

De enkelte regnskabsposter i koncernens resultatopgørelse i 2010 og

opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december 2010 er påvirket som
følger:

44

NORDICOM | NOTER

Note 1 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Resultatopgørelse:

 

Beløb i 1.000 kr. 2010

Værdiskabelse ved projektudvikling til egen

 

 

 

 

 

beholdning -12.910
Regulering til dagsværdi, netto 12.910
| alt 0
Opgørelse af finansiel stilling:

Beløb i 1.000 kr. 31.12.2010
Investeringsejendomme 398.452
Investeringsejendomme under udvikling -398,452
I alt 0

 

Ovenstående reklassifikationer er en sammenlægning af poster, der var
præsenteret særskilt af hensyn til Nordicoms tidligere strategi. Posterne
var præsenteret i umiddelbar forlængelse af hinanden. Reklassifikatio-
nerne ændrer ikke mellem- og hovedtotaler i resultatopgørelsen og i
opgørelsen af finansiel stilling. Der præsenteres derfor ikke to års sam-
menligningstal som følge af reklassifikationerne.

BESKRIVELSE AF ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt datter-
virksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere
end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller
faktisk udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncer-
nen besidder mellem 20 % og 50 % og har betydelig indflydelse, betrag-
tes som associerede virksomheder.

Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnska-
bet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomhe-
der, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktie-
besiddelser, interne mellemværender, udbytter samt fortjenester og tab
ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder,

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter
100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af totalindkom-
sten indgår som en del af årets totalindkomst for koncernen og allokeres
til minoriteternes andel af koncernens egenkapital.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregn-
skabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede
resultatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.

Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de
nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventu-
alforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der tages
hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

45

BLE HESIDIEL DSR

Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte
vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan
henføres til virksomhedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afhol-
delsen,

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederla-
get for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den
overtagne virksomhed, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalin-
teresser og på den anden side dagsværdien af overtagne aktiver, for-
pligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immate-
rielle aktiver, Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for værdiforrin-
gelse.

Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, der
medfører ophør af kontrol, opgøres som forskellen mellem på den ene
side dagsværdien af salgsprovenuet eller afviklingssummen og dags-
værdien af eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side
den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill, med fradrag
af eventuelle minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller
det opgjorte tab indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valuta-
kursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omreg-
nes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,
gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet
på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakurs-
differencer, der opstår mellem transaktionsdagen og betalingsdagen
henholdsvis balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.

Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og
andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles
med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsda-
gens kurs.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omreg-
nes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, medmindre
disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstids-
punkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser.
Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens
valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnits-
kurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst,
Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, foretaget
direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes
i anden totalindkomst.

Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsvær-
di på afregningsdatoen.

Efter første indregning måles afledte finansielle instrumenter til dags-
værdi på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte
finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis
anden gæld.

 

Note 1 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er
klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af fremtidi-
ge betalingsstrømme, indregnes i anden totalindkomst. Den eventuelle
ineffektive del indregnes straks i resultatet, På egenkapitalen posteres
ændringerne af dagsværdien på en særskilt reserve for sikringstransak-
tioner. Når de sikrede transaktioner realiseres, overføres gevinst eller
tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen, via
anden totalindkomst, og indregnes i samme regnskabspost som det
sikrede.

Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for
behandling som sikringsinstrumenter, anses for handelsbeholdninger og
måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdireguleringer i
resultatet under finansielle poster.

Ophørte aktiviteter og langfristede aktiver bestemt for salg
Ophørte aktiviteter er væsentlige forretningsområder eller geografiske
områder, der er solgt eller efter en samlet plan er bestemt for salg.

Resultatet af ophørte aktiviteter præsenteres i resultatopgørelsen som
en særskilt post, der består af driftsresultatet efter skat for den pågæl-
dende aktivitet og eventuelle gevinster eller tab ved dagsværdiregulering
eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.

Langfristede aktiver og grupper af aktiver, der er bestemt for salg, præ-
senteres særskilt i balancen som kortfristede aktiver. Forpligtelser
direkte tilknyttet de pågældende aktiver præsenteres som kortfristede
forpligtelser i balancen.

Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til
dagsværdi fratrukket forventede salgsomkosfninger, hvis denne værdi er
lavere end den regnskabsmæssige værdi. Investeringsejendomme
bestemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regn-
skabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fra-
træk af salgsomkostninger.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning

Omsætning omfatter lejeindtægter, afkast af pante- og gældsbreve og
salgssummer fra solgte projektbeholdninger,. Omsætning måles til
dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag, og opgø-
res eksklusive moms, der opkræves på vegne af tredjemand, og rabat-
ter.

Indtægter fra salg af projektbeholdninger indregnes, når levering og
risikoovergang til køber har fundet sted (salgsmetoden), dvs. når et
eventuelt byggeri er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsent-
lige elementer i salgsaftalen er opfyldt.

Lejeindtægter og afkast af pante- og gældsbreve indregnes i de perioder
de vedrører,

Driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætnin-
gen, herunder løbende driftsomkostninger på koncernens investerings-
ejendomme og omkostninger tilknyttet erhvervelse og opførelse af
afleverede projektbeholdninger.

Regutering til dagsværdi, netto

Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af investe-
ringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pante- og gælds-
breve.

blSSRESJOSE DEDE L

NORDICOM | NOTER

Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme

ÅAvancer vedrørende solgte investeringsejendomme indregnes, når alle
risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol med ejen-
dommen.

Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets
årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i modersel-
skabets resultatopgørelse, som finansielle indtægter, i det regnskabsår,
hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den
akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, gennemføres
nedskrivningstest.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kurs-
regulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede
og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og
godtgørelser under acontoskatteordningen.

Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og
ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er
optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes
låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncer-
nens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke
aktiver,

Øvrige låneomkosininger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder,
de vedrører.

Skat af årets resultat

Nordicom A/S er sambeskatiet med alle danske dattervirksomheder.
Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selska-
ber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses
skattepligtige indkomster (fuld fordeling).

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat,
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den
del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapita-
len og i anden totalindkomst.

BALANCEN

Immaterielle aktiver

Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkost-
ninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Immaterielle aktiver afskrives
lineært over den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger
indregnes i resultatopgørelsen.

Domicilejendomme

Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af-
og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkost-
ninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme. afskrives
lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50 år. Afskriv-
ningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter
afsluttet brugstid (scrapværdi). Kostprisen på domicilejendomme opde-
les i mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er
forskellig.

46

 

NORDICOM | NOTER

Note 1 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme omfatter grunde og bygninger, som besiddes af
Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkost-
ninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og samtlige
værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "Regulering til
dagsværdi, netto".

Principper og beregningsmetoder for ledelsens skøn over ejendomme-
nes dagsværdier fremgår af note 2.

Grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med
besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme.

Inventar og driftsmidler

Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.

Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets regnskab
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger
kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi,

Projektbeholdninger

Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg,
herunder igangværende eller færdige byggeprojekter for egen regning,
og tidligere investeringsejendomme under udvikling med henblik på salg.

Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis
denne er lavere, Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investe-
ringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendom-
mens nye kostpris.

Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg
af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostninger,
der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projekt-
omkostninger.

Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herun-
der om-ltilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige de
samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørel-
sen,

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterføl-
gende til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåel-
se af tab efter en individuel vurdering.

Under andre tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende
garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle
mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk
anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved
der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering,
10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sik-
kerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.

Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der
er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser
overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med
forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede aktiver,

47

MESIENSTISELOSCEL

Pante- og gældsbreve

Pante- og gældsbreve indregnes til dagsværdi ved første indregning, og
måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdi-
regulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på
baggrund af observerbare markedsdata (renter), dels på vurderinger af
lånets restløbetid og prioritetsstilling.

Periodeafgrænsningsposter '
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte
omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeaf-
grænsningsposter måles til kostpris.

Værdiforringelse af langfristede aktiver

Den regnskabsmæssige værdi af langfristede immaterielle, materielle og
visse finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende,
mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er indikation på værdiforrin-
gelse. Når en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvin-
dingsværdi, for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget
heraf, Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med
fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdi,

Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre akti-
ver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrømsfrem-
bringende enhed, som aktivet indgår i.

Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige
værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed overstiger
aktivets eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi,
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på
generalforsamlingen. Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som
en særskilt post under egenkapitalen.

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra
disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Aktiebaserede incitamentsprogrammer

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan
vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelingstids-
punktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger
over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten
hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte
optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Bereg-
ningen tager hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de
tildelte aktieoptioner.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder før
eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er
sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtel-
sen.

I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerhe-
der på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på baggrund
af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.

Note 1 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendom-
me. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvend-
te hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 "Hensatte forpligtelser, eventu-
alforpligtelser og eventualaktiver” ikke kan modregnes i forpligtelsen, er
refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis langfristede og
kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anvendes almindelige
betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankga-
ranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter afleve-
ring og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet, Sikkerheden ophører 5
år efter afleveringstidspunktet.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger,
der er nødvendige, for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hen-
satte forpligtelser med forventet forfald efter et år er klassificeret som
langfristede forpligtelser.

Selskabsskat og udskudt skat

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i
balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst,
reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster
samt for betalt acontoskat.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle
midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige
værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidi-
ge forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller
ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomheds-
sammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tids-
punktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige
resultat eller den skattepligtige indkomst.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den plan-
lagte anvendelse af det enkelte aktiv eller afvikling af den enkelte forplig-
telse.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettige-
de skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, aktivet forven-
tes at kunne realiseres til, enten ved udligning af fremtidig indtjening
eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Det vurderes på hver
balancedag, om det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt
tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil
kunne udnyttes.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med
kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har
mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det
er sandsynligt, at den udskudte skat inden for en overskuelig fremtid
ikke vil blive udløst som aktuel skat.

Fremførselsberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsreglerne
i selskabsskatteloven er fordelt mellem de sambeskattede selskaber i
henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne. Skatteværdien af
saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning af udskudte skat-
teaktiver er opfyldte.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der
med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte
skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge
af ændringer i skattesatser eller -regler, indregnes i resultatopgørelsen.

ESSONSIUSE LEDE L

NORDICOM | NOTER

Konvertible obligationer

Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter
bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris,
og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret.
På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forplig-
telse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-
konvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af
det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtel-
se, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til
egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansiel-
le forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til
amortiseret kostpris.

Gældsforpligtelser

Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,
måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan
henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen
under "Regulering til dagsværdi netto",

Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i
øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld,
måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel
værdi.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselskabet
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrø-
rende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og modersel-
skabets likvider ved årets begyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen ved køb og salg af virksomheder vises separat
under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter,

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital og
betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i regn-
skabsåret betalte selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt
køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle
aktiver, herunder investeringsejendomme.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt
optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og
salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med
ubetydelig kursrisiko.

48

 

NORDICOM | NOTER

Note 1 — Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

SEGMENTOPLYSNINGER

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncer-
nens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrapporte-
ring.

Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtæg-
ter og omkostninger, som direkte kan henføres til det enkelte segment,
herunder et internt allokeret administrationshonorar.

Ikke allokerede poster omfatter indtægter og omkostninger vedrørende
koncernens administrative funktioner, renteindtægter fra pante- og
gældsbreve, dagsværdiregulering af gæld til kreditinstitutter og pante-
breve samt finansielle poster, der ikke knytter sig til finansiering af
ejendomme.

Segmentaktiverne omfatter domicilejendomme, investeringsejendomme
og projektbeholdninger, som anvendes direkte i segmentets drift.

49

EIDOS ELLOS TE IL

NØGLETAL

Nøgletal i ledelsesberetningen er defineret og beregnet i overensstem-
melse med Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger &
Nøgletal 2010" efter følgende formler:

 

Afkast på investeringsejendom-
me

 

 

 

Nana
Gori nindenerde ged

 

Gennemsnitlig lånerente

 

 

 

|. . åledt på meseiegenddne
Afkastmarginal på investerings- -Cmermalg bagere
ejendomme

 

Års resdtet

   
  

 

Forrentning af egenkapital

 

 

 

Indre værdi pr. aktie, ultimo

 

 

 

Resultat pr. aktie

 

 

Udbytteafkast

 

 

 

, |. Borne
Kurs/indre værdi, ultimo = mmm
ie æder ae

 

 

 

beren
seer Br ae

 

Price Earning

 

 

 

Cain died —
Uden ganen are & ide

 

 

 

Cashflow pr. aktie

 

 

Eget, ulinie

Soliditet (%) Besser, ro

 

 

 

 

Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Usikkerhed ved fortsat drift efter 2012
Årsregnskabet er aflagt under forudsætning om fortsat drift.

Nordicom indgik i 2010 en 3-årig samlet bankaftale med koncernens
væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter om koncernens
finansieringsvilkår. Aftalen forlængede bl.a, løbetiden på koncernens
væsentligste bankgæld i 3 år og reducerede rente- og bidragssatser på
gæld til banker og realkreditinstitutter indtil aftalens udløb. Aftalen var en
væsentlig forudsætning for at Nordicom kunne gennemføre en omstilling
af koncernen og dermed forbedre Nordicoms indtjening og likviditet,
således at koncernen ved aftalens udløb blandt andet kan honorere
rente- og afdragsforpligtelser på markedsvilkår.

Den gældende aftale udløber ved udgangen af 2012, hvorefter koncer-
nens væsentligste kreditinstitutter i 2013 igen kan hæve rente- og bi-
dragssatser til almindelige markedsvilkår, ligesom bankgælden kan
kræves indfriet (udgør pr. 31. december 2011 i alt ca. 1,7 mia. kr., hvoraf
ca. 0,2 mia, kr. dog er indfriet i 2012 som følge af frasalg).

Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af
2012, at Nordicom indgår en ny aftale med koncernens væsentligste
bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på bankgælden (i alt ca. 1,5
mia. kr. efter frasalg i 2012). Det er endvidere en forudsætning, at Nordi-
com indgår aftale med såvel bankkreditorer og realkreditinstitutter om et
niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand til at
honorere,

Behovet for at indgå en ny aftale med de væsentligste bankkreditorer og
realkreditinstitutter skal blandt andet ses i lyset af de generelt vanskelige
markedsvilkår, som ejendomsbranchen, og dermed Nordicom, har
oplevet i 2010 og 2011, og som forventes at fortsætte i 2012. De van-
skelige markedsforhold medfører, at omstillingen af koncernen tager
længere tid end oprindeligt forventet.

Nordicom er i en konstruktiv dialog med koncernens væsentligste bank-
kreditorer og realkreditinstitutter om indgåelse af en ny aftale. Alle
væsentlige kreditinstitutter har overfor Nordicom skriftligt tilkendegivet, at
de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordi-
com A/S om mulighederne for at indgå en ny aftale. De væsentligste
bankkreditorer og realkreditinstitutter har endvidere anført, at det er
deres intention og forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der
indgås en ny bankaftale i løbet af 2012.

Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved
udgangen af 2012 vil have indgået en ny aftale med koncernens væ-
sentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører,
at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncer-
nens drift efter udløbet af 2012.

Endvidere skal der i 2012 og 2013 for Nordicoms svenske ejendomme
refinansieres lån for i alt ca. 286 mio. SEK, ydet af en svensk bank.
Derudover skal der i 2012 for koncernens tyske ejendom refinansieres
lån for i alt 9,6 mio. EUR (inklusive uudnyttede trækningsretter), ydet af
en tysk bank. Ledelsen forventer at indlede en dialog om forlængelse af
de pågældende låneaftaler i løbet af 2012.

Øvrige væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene
skønnes, Sådanne skøn omfatter vurderinger af de seneste oplysninger,
der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan
være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændrin-
ger af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende
begivenheder,

BENS JOSE LOSE,

NORDICOM | NOTER

Derudover er det nødvendigt ved anvendelse af den i note 1 beskrevne
regnskabspraksis at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan
anvendes konsistent fra år til år.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regn-
skabspraksis har ledelsen foretaget nedenstående regnskabsmæssige
vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.

Opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme

Ved opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme fastlægger
ledelsen principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne
over ejendommenes dagsværdier, Nordicom besidder en varieret porte-
følje af investeringsejendomme og har derfor opdelt porteføljen i følgen-
de kategorier af investeringsejendomme til brug for opgørelse af dags-
værdier:

A.… Færdige investeringsejendomme

B.  Investeringsejendomme med udviklingsprojekter
C.. Byggeretter

D. Øvrige

Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme fordeler sig
således opdelt på ovenstående kategorier:

 

 

 

Beløb i mio. kr. 2011 2010
Færdige investeringsejendomme 2,302 2.825
Investeringsejendomme med

udviklingsprojekter 213 0
Byggeretter 364 304
Øvrige 466 524
Talt 3.345 3.653

 

Ved opgørelsen af dagsværdier supplerer Nordicom de interne bereg-
ninger med eksterne vurderinger med henblik på at underbygge de
foretagne værdiansættelser. De eksterne vurderinger foretaget pr. 31.
december 2011 omfatter 8 investeringsejendomme med en regnskabs-
mæssig værdi på ca. 806 mio, kr.

Honorarer til eksterne vurderingsmænd fastsættes uafhængigt af vurde-
ringsresultatet. Til vurdering af ejendomme i forbindelse med 2011-
regnskabet har Nordicom anvendt Colliers, Ibo og RED som eksterne
vurderingsmænd.

Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang
baseret på ledelsens skøn underbygget af markedsmæssige bench-
marks.

A. Færdige investeringsejendomme
Færdige investeringsejendomme omfatter ejendomme, der genererer
løbende afkast, og hvor ejendommene ikke er under væsentlig udvikling.

Færdige investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi
baseret på en normalindtjeningsmodel, | det omfang der foreligger
sammenlignelige transaktioner for tilsvarende ejendomme, eller for
ejendomme, der på anden måde kan sammenlignes med den enkelte
ejendom i Nordicom, inddrages dette i grundlaget for vurdering af værdi-
en.

50

NORDICOM | NOTER

Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel
tager udgangspunkt i det forventede driftsafkast på hver enkelt ejendom,
Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tager Nordicom i videst
muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede driftsresultater og
konkrete budgetter for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede
ændringer samt enkeltstående hændelser. Ejendommenes dagsværdi

 

 

ændringer i afkastkravet er belyst i nedenstående tabel, hvoraf det
fremgår, at en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reduce-
re de færdige investeringsejendommes markedsværdi med 74 mio. kr.,
hvorimod et tilsvarende fald i afkastprocenten vil forøge investerings-
ejendommenes markedsværdi med 79 mio, kr.

 

 

 

 

 

opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav, Ændring i afkastkrav Ændring i markedsværdi
som af ledelsen fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. (%-poind) (mio. kr.)
Den anvendte model indeholder følgende hovedetementer: +1,00% -270
1 Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet) 19,75% 709
+ Årlige lejeindtægter (fuldt udleje! 0 i
2. - Regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje 10,50% 144
3  - Driftsomkostninger +0,25% -74
4. - Vedligeholdelse -0,25% 79
5 - Administration 1 KN9 164
6 + Forrentning af depositum 0,50%
= Driftsafkast -0,75% 255
7 Divideret med afkastkrav -1,00% 354
8 - Fradrag for rabatter, lejeværdi af uudlejede arealer (tom-
gang) samt forventede ncteln nøsomkostringer - Ad. 8) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb
9 - Fradrag for nødvendige investeringer til vedligeholdelse svarende til tomgangsleje indtil ejendommen forventes genudlejet, tillagt
ge semng (efterslæb) eventuelle indretningsomkostninger for de uudlejede arealer. Tilsvaren-

 

Ad. 1) De forventede lejeindtægter for det kommende driftsår, For ledige
arealer er markedslejen anslået. Såfremt den aktuelle leje ligger under
markedslejen, anvendes den aktuelle leje, medmindre der foreligger en
aftale om at optrappe lejen for det kommende år.

Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den aktuelle leje er højere end den leje,
der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en reduktion af den
aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning.

Ad. 3) Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter
bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger,
serviceabonnementer etc,

Ad. 4) Vedligeholdelse skønnes individuelt pr. ejendom ved skøn over
en forventet vedligeholdelse p.a. pr. m2, hvilket i gennemsnit udgør 37
kr, pr. 31. december 2011 (2010; 45 kr. p.a. pr. m2). Der hensættes ikke
til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger
afholdes af lejerne.

Ad. 5) Administration medregnes med et beløb, der erfaringsmæssigt
svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).

Ad. 6) Modtaget depositum fra lejere forrentes med en rente, som svarer
til afkastkravet for den pågældende ejendom.

Ad, 7) Afkastprocenten fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom og
afspejler ejendomstypen og ejendommens risikoprofil. Afkastprocenten
fastsættes årligt og justeres dels på grundlag af udviklingen i markeds-
forholdene for den pågældende ejendomstype, dels på grundlag af
erfaringer med årets salg, og ændringer i den enkelte ejendoms forhold.
Afkastkravene ligger pr. 31. december 2011 i intervallet 5,50 % - 9,00 %
p.a. (pr. 31. december 2010 i intervallet 5,00 % - 8,25 % p.a.).

Det gennemsnitlige afkastkrav for de færdige investeringsejendomme
udgør 7,51 % p.a. pr. 31. december 2011 (2010: 7,39 % p.a.). Afkast-
kravet beregnes som det forventede driftsresultat uden tomgang divide-
ret med den regnskabsmæssigt bogførte værdi på balancedagen.

De anvendte afkastkrav ved fastsættelse af dagsværdien har væsentlig
betydning for Nordicoms resultat og egenkapital. Følsomheden ved

51

PaF NSI0IZLOSUZL

de fratrækkes et beløb, der modsvarer nutidsværdien af indgåede
rabatter.

Ad, 9) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbe-
hov, som er nødvendige for at sikre eller fastholde en udlejning af ejen-
dommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedli-
geholdelses- og/eller moderniseringsbehov forstås specifikke udgifter,
som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.

B. Investeringsejendomme med udviklingsprojekter
Investeringsejendomme med udviklingsprojekter omfatter ejendomme
der er under væsentlig udvikling med henblik på fremtidig eller fortsat
anvendelse som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne
sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udar-
bejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.

Ved opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme med udvik-
lingsprojekter tager ledelsen udgangspunkt i dagsværdien opgjort efter
principperne for færdige investeringsejendomme, hvor det forudsættes,
at den planlagte udvikling er færdiggjort. Dagsværdien på balancedagen
opgøres herefter således:

Dagsværdi af ejendom ved færdig udvikling

- Resterende udviklingsomkostninger

- Finansielle omkostninger til færdiggørelse af udvikling
- Fradrag for projektrisici og projektavance

= Dagsværdi

BON ma

Ad. 1) Den forventede dagsværdi, når udviklingen på ejendommen er
færdiggjort, baseres på ledelsens forventninger til ejendommens drifts-
resultater ved endt udvikling. Herefter opgøres dagsværdien efter prin-
cipperne for færdige investeringsejendomme jf. beskrivelsen ovenfor.

Det gennemsnitlige afkastkrav anvendt til opgørelse af den forventede
værdi ved færdigudvikling udgør 7,11 % p.a. pr. 31. december 2011.

Ad, 2) Resterende udviklingsomkostninger omfatter de resterende
omkostninger, der på balancedagen forventes afholdt til at færdiggøre
udviklingen.

NORDICOM | NOTER

Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Ad, 3) Omfatter et skøn over finansielle omkostninger, der vil påløbe til
finansiering af udviklingen frem til tidspunktet, hvor udviklingen på
ejendommen er færdiggjort.

Ad. 4) Omfatter et skøn over, hvad en potentiel kvalificeret køber på
balancedagen vil forlange i nedslag for at overtage en ejendom med et
igangværende eller forventet udviklingsprojekt. Nedslaget kompenserer
køber en avance for at færdiggøre udviklingen og risici forbundet med
færdiggørelsen, herunder udsving i udviklingsomkostninger, lejeforhold
og projektet i øvrigt.

C. Byggeretter

Byggeretter omfatter grundstykker, hvor dagsværdien ikke kan opgøres
på basis af et sædvanligt driftsafkast. Dagsværdien for byggeretter
baseres på et skøn over, hvad grunderie kan sælges til på sædvanlige
handelsvilkår på balancedagen.

De største grundstykker i Nordicoms portefølje af investeringsejendom-
me omfatter 2 store grunde i København på henholdsvis Enghave
Brygge og Ved Stigbordene.

Enghave Brygge, København

Enghave Brygge består af et grundstykke i Københavns sydhavn. I
overensstemmelse med Nordicoms strategi skal grunden frasælges, når
der er mulighed herfor.

Nordicom har i 2011 arbejdet på at fremme en ny lokalplan for området
og har i den forbindelse opnået en række positive resultater, der medfø-
rer større afklaring vedrørende forventede antal byggeretter, byggeom-
kostninger og lokalplanens gennemførelse generelt. Nordicom forventer,
at der i begyndelsen af 2013 vil foreligge en ny lokalplan, der tildeler
Nordicoms areal byggeretter i niveauet 70.000-75.000 byggeretskva-
dratmeter,

Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er
derfor fastsat til 70.000 byggeretskvadratmeter (31. december 2010:
60,000 byggeretskvadratmeter).

Der er fortsat usikkerhed om værdien af det fremtidige projekt som følge
af bl.a. usikkerhed vedrørende den endnu ikke vedtagne lokalplan for
området, efterspørgsel efter boliger, byggeomkostninger, finansiering
m.v.

Usikkerheden om grundens nuværende dagsværdi knytter sig såvel til
antallet af byggeretter som til den pris som Nordicom kan opnå pr.
byggeret ved et eventuelt salg af grunden på nuværende tidspunkt.
Prisen pr. byggeret påvirkes eksempelvis af de kommende udgifter til
infrastruktur, som der er usikkerhed om. Med hensyn til lokalplanen er
der usikkerhed om antal byggeretter der tildeles grundejerne i området
og fordelingen mellem disse.

På grund af usikkerheden har ledelsen valgt at underbygge værdiansæt-
telsen med en intern kalkule baseret på kapitalværdiberegninger i form
af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne.

Ændres ledelsens skøn over antal byggeretter og pris pr. byggeret, vil
dette påvirke skønnet over grundens dagsværdi. Således vil den skøn-
nede dagsværdi af grunden variere med op til +- 90 mio. kr. hvis ledel-
sens skøn over pris pr. byggeret ændres med +/- 1,000 kr. kombineret
med ændrede skøn over antallet af byggeretter med +/- 5.000 kvm.

Ved Stigbordene, København

Ved Stigbordene består af et grundstykke på Sluseholmen i København.
| overensstemmelse med Nordicoms strategi skal grunden frasælges,
når der er mulighed herfor.

BED DENS IUEL DEDE

For området foreligger der en lokalplan, som giver Nordicom ca. 55.000
byggeretskvadratmeter,

Under hensyntagen til de aktuelle markedsforhold er det ledelsens
vurdering, at grundens værdi er faldet i 2011 som følge af forventet øget
liggetid indtil opstart af et udviklingsprojekt på grunden.

Der knytter sig en usikkerhed vedrørende ejendommens værdi, bl.a.
som følge af usikkerhed om efterspørgsel efter boliger, byggeomkost-
ninger, finansiering m.v. Usikkerheden om grundens nuværende dags-
værdi knytter sig til den pris, som Nordicom kan opnå pr. byggeret ved et
eventuelt salg af grunden på nuværende tidspunkt. Prisen pr. byggeret
påvirkes eksempelvis af de kommende udgifter til infrastruktur, som der
er usikkerhed om.

Ledelsen har valgt at underbygge værdiansættelsen med kapitalværdi-
beregninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en inve-
stors øjne.

Ændres ledelsens skøn over pris pr. byggeret, vil dette påvirke skønnet
over grundens dagsværdi. Således vil den skønnede dagsværdi af
grunden variere med op til +/- 55 mio. kr., hvis ledelsens skøn over pris
pr. byggeret ændres med +/- 1.000 kr.

D. Øvrige

Øvrige investeringsejendomme omfatter investeringsejendomme, her-
under ejerlejligheder og udenlandske investeringsejendomme, hvor den
skønnede dagsværdi er baseret på identificerede sammenlignelige
transaktioner og konkrete skøn fra Nordicoms samarbejdspartnere og
ejendomsmæglere i forbindelse med salgsprocesser.

Klassifikation af ejendomme

Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier i opgørelsen af
finansiel stilling:

HO Domicilejendomme

I Investeringsejendomme

OT Projektbeholdninger

Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en nærme-
re redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte klassifika-
tioner.

Klassifikation af ejendomme sker på baggrund af ledelsens hensigt med
hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det
fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelses-
tidspunktet, klassificeres grunden som en investeringsejendom.

I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væ-
sentlige ydelser. Nordicom ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelser til
gæsterne udgør en væsentlig del af det samlede produkt. Ejendommen
er klassificeret som en domicilejendom. ;

Der foretages reklassifikation af ejendomme mellem kategorier af ejen-
domme, når anvendelsen ændres og en række kriterier er opfyldt. I noter
til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget æn-
dringer i klassifikationen vedrørende ejendomme, der besiddes af Nordi-
com.

52

NORDICOM | NOTER

Note 2 — Regnskabsmæssige vurderinger og skøn (fortsat)

Opgørelse af dagsværdi af pantebreve
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de
anvendte forudsætninger.

Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der
estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme.
Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (ren-
ter), dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling samt
debitors bonitet og en generel vurdering af pantets værdi.

Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve udgør pr. 31. december
2011 17,2 mio. kr. (31. december 2010; 20,0 mio. kr.).

Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser
Måling af udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser er forbundet med
skøn.

Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver er foretaget på baggrund af
de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskat-
ning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning
ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere som lavere
end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. december 2011.
Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende
budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Den regn-
skabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. december
2011 9,8 mio, kr. (31. december 2010: 7,6 mio. kr.).

Måling af udskudte skatteforpligtelser baserer sig på gældende skatte-
regler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansieringsomkostnin-
ger i den skattepligtige indkomst. Ledelsen har i samråd med koncer-
nens skatterådgivere vurderet, at koncernens renteudgifter. tilknyttet
danske ejendomme kan fradrages fuldt ud i den skattepligtige indkomst.
Dermed begrænses fradrag for nettofinansieringsomkostningerne ikke
som følge af de gældende skatteregler. Tidligere har ledelsen modsat
vurderet, at de pågældende nettofinansieringsomkostninger var omfattet
af fradragsbegrænsninger og under visse forudsætninger alene kunne
anvendes på et senere tidspunkt.

Nordicom har anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af
skatteansættelsen for 2009 og afventer fortsat skattemyndighedernes
stillingtagen. Hvis skattevæsenet er uenig i ledelsens vurdering, vil
udnyttelsen af de omfattede nettofinansieringsomkostninger være be-
hæftet med større usikkerhed og derfor ikke i fuldt omfang indgå i opgø-
relsen af de udskudte skatteforpligtelser.

Der er i 2012 fremsat et dansk lovforslag, hvor der er foreslået indført en
begrænsning i selskabers modregning af underskud fra tidligere år i
årets skattepligtige indkomst. Såfremt lovforslaget vedtages, vil under-
skud fra tidligere indkomstår, der overstiger 1 mio, kr., kun kunne fradra-
ges med 60 % i årets skattepligtige indkomst. Reglen vil have virkning
fra og med indkomståret 2013. Hvis lovforslaget vedtages, kan det have
en indvirkning på Nordicoms muligheder for at anvende tidligere års
uudnyttede skattemæssige underskud og dermed på opgørelsen af
udskudt skat i balancen.

Opgørelse af dagsværdi på bankgæld og konvertible obligationer
ved indgåelse af bankaftale i 2010

Nordicom indgik i 2010 en bankaftale med koncernens væsentligste
bankkreditorer, der blandt andet medførte sænkning og fastlåsning af
renten på bankgæld i en periode på 3 år. Som kompensation herfor
modtog kreditinstitutterne konvertible obligationer.

53

HED DENSIGSELUSDEL

indgåelsen af bankaftalen og udstedelsen af konvertible obligationer
medførte en regnskabsmæssig nettogevinst i 2010 på ca. 6 mio, kr., der
er indregnet i posten ”Regulering til dagsværdi, netto” bestående af en
regnskabsmæssig gevinst på bankgælden på 71 mio. kr. som konse-
kvens af den indgåede aftale, og et tab på ca. 65 mio. kr. ved udstedelse
af konvertible obligationer.

Den positive værdiregulering af bankgælden på 71 mio. kr. reguleres
regnskabsmæssigt over bankaftalens løbetid frem til 31. december
2012, svarende til ca, -23 mio. kr. årligt. Reguleringen indregnes ligele-
des under ”Regulering til dagsværdi, netto".

Den regnskabsmæssige indregning af den indgåede bankaftale var
forbundet med skøn. For yderligere omtale henvises til omtalen i note 2 i
årsrapporten for 2010,

Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter på statusdagen
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer.

Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens
kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien
opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved
anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.

Ved indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af bankgælden
opgjort i forbindelse med opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Kon-
cernens kreditrating vurderes ikke at være ændret siden bankaftalens
indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket
heraf.

Nedskrivningstest på domicilejendom

Pr. 31. december 2011 har Nordicom vurderet, hvorvidt der var indikati-
oner på nedskrivninger eller tilbageførsel af nedskrivninger på koncer-
nens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Vurderingen har
ikke givet anledning til ændrede skøn over hotellets genindvindingsvær-
di.

Nordicom nedskrev hotellet med 14,1 mio. kr. i 2010, som følge af
generel afmatning og prispres i hotelbranchen. Ved beregning af ejen-
dommens kapitalværdi (nytteværdi) blev anvendt en diskonteringsfaktor
før skat på 8,1 %. Nedskrivningerne indgår i resultatopgørelsen i posten
”Af- og nedskrivninger” og i segmentet boligejendomme og hoteller,

Kapitalandele i dattervirksomheder
Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele i
moderselskabets regnskab fremgår af note 13.

NORDICOM | NOTER

Note 3 - Segmentoplysninger for koncernen

Nordicom har i 2011 ændret præsentation af segmentoplysninger. Æn-
dringen er foretaget i forbindelse med tilpasning af koncernens interne
rapportering til ledelsen og har til hensigt at præsentere interne og eks-
terne rapporteringer, der afspejler ledelsens strategiske fokus.

Den nye segmentrapportering opdeler koncernens ejendomme i følgende
4 driftssegmenter, fordelt på henholdsvis strategiske ejendomme og ikke-
strategiske ejendomme:

 

Strategiske ejendomme

 

Erhvervsejendomme Omfatter danske ejendomme, der
udgør Nordicoms langsigtede strate-
giske ejendomme, herunder investe-
ringsejendomme inden for butik,
kontor, lager og produktion.

 

 

Ikke-strategiske ejendomme

 

Udviklingsejendomme og Omfatter danske  udviklingsejen-

grunde domme og  grundstykker, som
Nordicom ikke har til hensigt at ud-
vikle, og som ikke omfattes af Nordi-
coms langsigtede strategi.

Boligejendomme og hoteller — Omfatter danske boligejendomme og
hoteller, som ikke omfattes af Nordi-
coms langsigtede strategi.

Udenlandske ejendomme Omfatter ejendomme beliggende i
Tyskland og Sverige, som ikke
omfattes af Nordicoms langsigtede
strategi.

 

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncer-
nens anvendte regnskabspraksis, Sammenligningstal er tilpasset den nye
præsentation.

Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtægter
og omkostninger, som direkte kan henføres til ejendommenes drift,
herunder et internt allokeret administrationshonorar. Følgende poster
medtages ikke i driftssegmenter, og fremgår derfor af afstemningsposter-
ne til koncernens resultat før skat:

HK Renteindtægter fra pante- og gældsbreve.

HO Fælles administrationsomkostninger, der ikke direkte kan allokeres til
ejendommenes drift, blandt andet løn- og kapacitetsomkostninger og
afskrivninger. Internt allokerede administrationshonorarer modregnes
i fælles administrationsomkostninger.

Dagsværdireguleringer af gæld til kreditinstitutter og pantebreve.

Finansielle poster, der ikke direkte knytter sig til finansiering af ejen-
domme.

o0

54

LEDIPUSIDIELOEDZI

NORDICOM | NOTER

Note 3 — Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

 

Segmentresultat og segmentaktiver 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklings- Bolig-
Erhvervs- ejendomme og ejendomme Udenlandske

Beløb i 1.000 kr. ejendomme grunde og hoteller ejendomme I alt
SEGMENTRESULTAT

Huslejeindtægter 139.248 25.679 54,659 30.908 250.494
Salgsummer, projektbeholdninger Q 2.392 5.195 0 7,587
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -24.316 -18.460 -18.240 -9.952 -70.968
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -28 -9.290 -5,769 0 -15,087
Bruttoresultat 114.904 321 35.845 20.956 172.026
Af- og nedskrivninger 0 0 -365 0 -365
Resultat før værdireguleringer 114.904 321 35.480 20.956 171.661
Regulering til dagsværdi, netto 88.522 71.650 -16.026 48.433 81.331
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -516 -3.237 415 55 -3.283
Resultat af primær drift 25.866 68.734 19.869 -27.422 87.047
Finansielle omkostninger -66.641 -20.429 -17.455 -12.488 -117.013
Segmentresultat 740.775 48.305 2.414 -39.910 -29.966
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.812
Fælles administrationsomkostninger 43.675
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve -67.362
Finansielle poster -179
Resultat før skat -139.370
SEGMENTAKTIVER

Investerings- og domicilejendomme 2.162.010 392.130 442.311 395.962 3.392.413
Projektbeholdninger 0 204.702 13.980 0 218.682
Segmentaktiver i alt 2.162.010 596.832 456.291 395.962 3.611.095

 

55

I9VNSI0IZLOSDEL

NORDICOM | NOTER

Note 3 — Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

 

Segmentresultat og segmentaktiver 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklings- Bolig-

Erhvervs- ejendomme og ejendomme Udenlandske
Beløb i 1.000 kr. ejendomme grunde og hoteller ejendomme I alt
SEGMENTRESULTAT
Huslejeindtægter 153.699 31.091 42,836 32,843 260.469 |
Salgsummer, projektbeholdninger 3,183 84,190 76.670 0 164.043 |
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -18.632 -17.170 -19.378 -13.003 -68.183 |
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -2,683 -106.098 -78.867 0 -187.648
Bruttoresultat 135.567 -1.987 21.261 19.840 168.681
Af- og nedskrivninger -3 0 -14.497 -15 -14,515
Resultat før værdireguleringer 135.564 -1.987 6.764 19.825 154.166
Regulering til dagsværdi, netto -184.884 -333.043 -35.708 -15,351 -568.986
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme -261 -743 -732 4.405 2,669
Resultat af primær drift -49.581 -341.773 -29.676 8.879 -412.151
Finansielle omkostninger -62,469 -26.129 -21.353 -13,982 -123.933
Segmentresultat -112.050 -367.902 -51.029 "5.103 -536.084
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 2.613
Fælles administrationsomkostninger 49,315
Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve -31.567
Finansielle poster -2.242
Resultat før skat -616.595
SEGMENTAKTIVER
Investerings- og domicilejendomme 2.225,841 734.292 558.667 498.658 4.017.458
Projektbeholdninger 0 22,409 18.737 0 41.146
Segmentaktiver i alt 2.225.841 156.701 577.404 498.658 4.058.604

 

56
BOUDUSIDIZLGSUTEL

NORDICOM | NOTER

Note 3 — Segmentoplysninger for koncernen (fortsat)

 

Omsætning til eksterne kunder

Beløb i 1.009 kr.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011 2010
Nettoomsætning for præsentationspligtige segmenter:
Huslejeindtægter 250.494 260.469
Salgsummer, projektbeholdninger 7.587 164.043
258.081 424.512
Øvrig nettoomsætning:
Fremleje indtægter 1,781 2.092
Renteindtægter, pante-/gældsbreve 1.812 2.613
3.593 4,705
Omsætning til eksterne kunder i alt 261.674 429.217
Nettoomsætning repræsenterer salg til koncerneksterne kunder. | regn-
skabsåret har der ikke været internt salg mellem segmenterne, udover
allokering af administrationshonorarer, som er modregnet i fælles admini-
strationsomkostninger. Koncernen har ikke kunderfejere, der udgør mere
end 10 % af koncernens huslejeindtægter.
Segmentaktiver og samlede aktiver
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Segmentaktiver 3.611.095 4.058.604
Ikke fordelte aktiver 397.409 220.632
Aktiver i alt 4.008.504 4.279.236
Omsætning og langfristede aktiver fordelt på geografiske områder
Nettoomsætning Langfristede aktiver
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Danmark 230.766 396.374 3.013.784 3.228.487
Sverige 26.363 24,799 302.662 322.199
Tyskland 4,545 8.044 93.300 176.464
I alt 261.674 429.217 3.409.746 3.727.150
57

DE3S0NSI0IZLOE0ZL

 

NORDICOM | NOTER

Note 4 — Nettoomsætning

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Huslejeindtægter 252.275 262,561 30.051 16.314
Salgssummer, projektbeholdninger 7,587 164.043 0 0
Renteindtægter, pante- og gældsbreve 1.812 2,613 0 0
261.674 429.217 30.051 — 16.314

Note 5 — Driftsomkostninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Driftsomkostninger, investeringsejendomme -60.484 57,646 4.410 -3.872
Driftsomkostninger, projektbeholdninger -15.087 -187.648 0 0
-15.571 -245.294 -4.410 |. -3.872
58

LESITRSIUSELDERE L

NORDICOM | NOTER

Note 6 — Personaleomkostninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb 1 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Løn og gager 29.662 29,617 14,137 6,840
Bidragsbaserede pensioner ” 1.934 2.256 539 334
Andre omkostninger til social sikring 195 200 51 33
Øvrige personaleomkostninger 3.633 3.522 3.386 3.229
35,424 35.595 18.113 10.436
Personaleomkostninger indregnes således:
Personaleomkostninger 34,163 35.394 18.113 10.436
Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og udvikling af
investeringsejendomme 1.261 201 0 0
35.424 35.595 18.113 10.436
Gennemsnitligt antal medarbejdere 33 37 6 6
Vederlag til modervirksomhedens direktion udgør følgende 7:
Løn og gager 2,590 3.379 1.295 1.689
Bidragsbaserede pensioner 275 77 193 38
Bonus 160 0 112 0
Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling ” 4,666 0 4.666 0
71.691 3.456 6.266 1.127
Vederlag til modervirksomhedens bestyrelse udgør følgende ”:
Bestyrelseshonorar 3.273 1.730 3.273 1.730
3.273 1.730 3.273 1.730

 

1) Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbasere-
de pensionsordninger. | bidragsbaserede pensionsordninger er arbejds-
giver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab,
men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente,
inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal
udbetales til medarbejderen.

2) En række medarbejdere, herunder moderselskabets direktion, er
omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte
resultatmål.

Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling vedrører moderselska-
bets tidligere administrerende direktør, der fratrådte sin stilling den 28.
februar 2011.

3) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 19 i årsrapporten. Besty-

relseshonoraret i 2011 er påvirket af et ekstra honorar på 600.000 kr. til
den tidligere bestyrelsesformand.

59
DESITNSIDIELOSOZ I

NORDICOM | NOTER

Note 7 — Aktiebaseret vederlæggelse

 

 

 

 

 

 

 

Optjente aktieoptioner
Antal — Gennemsnitlig
optioner  udnyttelseskurs
Udestående optioner pr. 1. januar 2010 100.000 901
Tildelt i 2010 0 0
Udnyttet i 2010 0 0
Udløbet i 2010 -70.000 829
Udestående optioner pr. 31. december 2010 30.000 1.068
Tildelt i 2011 0 0
Udnyttet i 2011 0 0
Udløbet i 2011 -30.000 1.068
Udestående optioner pr. 31. december 2011 0 0

 

Nordicom A/S har i 2005, 2007 og 2008 tildelt direktion og bestyrelse
optioner i henhold til et tidligere optionsprogram. Resterende udestående
optioner er udløbet i 2011. Alle optioner er optjent før 2010.

Der er ikke indgået aftale om nye optionsprogrammer, og der er således
ikke tildelt optioner i 2010 og 2011.

Note 8 — Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

I andre eksterne omkostninger og i afholdte omkostninger til emission i
2010 indgår følgende honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor Deloit-

 

 

 

 

 

te:
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Honorar vedrørende lovpligtig revision 1.567 1.462 342 245
Erklæringsopgaver med sikkerhed ' 23 1.291 23 1.291
Skatterådgivning 253 96 253 96
Andre ydelser 124 181 124 181
1.967 3.030 TAR 1.813
Note 9 — Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører
allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
60

BESBVUSI0IELGSUZL

NORDICOM | NOTER

Note 10 — Af- og nedskrivninger

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Software, afskrivning 873 1.555 873 1,555
Domicilejendomme, afskrivning 291 298 0 Q
Domicilejendomme, nedskrivning 0 14,139 0 0
Inventar og driftsmidler, afskrivning 690 1.158 616 1,082
Avance ved salg af driftsmidler 0 31 0 -93
1.854 17.181 1.489 ' 2.544
Note 11 — Regulering til dagsværdi, netto
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme -81.331 568.986 -8.372 4.689
Dagsværdiregulering, pantebreve -1.705 -14.333 0 Q
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld -65.657 -22.930 -5.630 5.871
Værdiregulering opgjort ved indgåelsen af bankaftale 0 71.055 0 12.221
Dagsværdi af udstedte obligationer 0 -65.359 0 -10.503
-148.693 -600.553 -14.002 536
Note 12 — Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Koncernen Mødervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Salgssummer, investeringsejendomme 360.291 136.871 0 -2
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -363.574 -134.202 500 0
-3.283 2.669 500 -2
61

ENSIDIGE L

Note 13 — Indtægter af dattervirksomheder

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder -3.700 -124,744
Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder -104.290 -124,034
Hensættelser vedrørende dattervirksomheder 68,699 -155,500
-39.297 -404.278

 

Nedskrivning på kapitalandele

Nordicom har pr. 31/12 2011 gennemført nedskrivningstest af modersel-
skabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningstesten er
gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder udviser
negative resultater.

Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning på 3,7 mio. kr. (2010:
124,7 mio. kr.), som er omkostningsført i resultatopgørelsen jf. ovenstå-
ende specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet baseret på
dattervirksomhedernes kapitalværdi (nytteværdi), idet dattervirksomhe-
dernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste er værdiansat til dags-
værdi jf. omtalen om værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i note 2,
hvortil der henvises, For opgørelse over kapitalandele i dattervirksom-
heder henvises til note 22.

Nedskrivning på mellemværender

Moderselskabet har pr. 31. december 2011 tilgodehavender hos datter-
virksomheder for 353,8 mio. kr. (31. december 2010: 282,3 mio, kr.). I
forbindelse med regnskabsaftæggelsen har ledelsen foretaget en kon-
kret vurdering af de enkelte tilgodehavender under hensyntagen til bl.a.
forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte sel-
skaber, Baseret herpå er tilgodehavender for i alt 353,8 mio. kr. (31.
december 2010: 178,7 mio. kr.) anset for værdiforringede, hvilket har
medført nedskrivninger i 2011 på i alt 104,3 mio. kr. (2010: 124,0 mio,
kr.), hvorefter de akkumulerede nedskrivninger på mellemværender pr.
31. december 2011 udgør 228,3 mio. kr. (31. december 2010: 124,0
mio. kr.).

Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter
nedskrivning udgør 125,5 mio. kr. (31. december 2010: 158,2 mio. kr.),
hvilket udtrykker den resterende maksimale kreditrisiko på tilgodeha-
venderne, Moderselskabet har ikke modtaget sikkerhed for tilgodeha-
venderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring og anses derfor
ikke for at være forfaldne.

Kreditkvaliteten af tilgodehavenderne knytter sig til dattervirksomheder-
nes generering af likviditet og eventuel realisering af aktiver til minimum
de regnskabsmæssige værdier. Der knytter sig således samme usikker-
hed til kvaliteten af tilgodehavenderne, som beskrevet i note 2 vedrø-
rende værdiansættelse af koncernens aktiver.

Nedenstående tabel viser udviklingen i nedskrivninger på mellemværen-
der hos dattervirksomheder:

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Nedskrivninger 1. januar 124.034 0
Årets nedskrivninger 104.290 — 124.034

228.324 124.034

 

BESS ENSPIJE UDSEREE

Hensættelser vedrørende dattervirksomheder

Moderselskabet har jf. note 34 afgivet en række selvskyldnerkautioner
og understøttelseserklæringer for sine datiervirksomheder, Som følge af
negative nettoaktiver i enkelte dattervirksomheder har ledelsen i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen vurderet, at der skal foretages hen-
sættelser til sandsynlige tab som følge af selvskyldnerkautioner og
understøttelseserklæringer.

Den i note 35 beskrevne bankaftale medfører, at kreditinstitutterne ikke
vil kunne gøre selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer
gældende, før bankaftalen udløber den 31. december 2012, og forudsat
at dattervirksomhederne misligholder låneaftalerne, medmindre bankaf-
talen misligholdes.

Uanset ledelsens forventning til refinansiering af dattervirksomhedernes
lån, når bankaftalen udløber den 31. december 2012, er det ledelsens
vurdering, at Nordicom A/S skal hensætte til tab.

Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige størrelse af hen-
sættelserne og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomiske ressour-
cer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tidspunktet af-
hænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om refinansiering ved bankafta-
lens udløb den 31. december 2012, likviditetsgenerering i dattervirksom-
hederne og fremtidige værdiændringer på dattervirksomhedernes ejen-
domme.

Nedenstående tabel viser udviklingen i hensættelser vedrørende datter-
virksomheder:

 

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Hensættelser 1. januar 155,500 0
Tilbageført i året 17.074 0
Anvendt i året -61,825 0
Hensat i året 10.200 155.500
86.801 155.500

62

NORDICOM | NOTER

Note 14 — Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Renter af indestående i pengeinstitutter 1.043 696 445 95
Renter af tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 12.138 10,025
Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris 3.232 685 Å -58
Kautionspræmier fra dattervirksomheder 0 0 5.291 0
4.275 1.381 17.878 10.062

Note 15 — Finansielle omkostninger
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 20 2010
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi 123,444 126.695 10.443 10.464
Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris 1.332 2.834 0 0
Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris 388 161 0 0
Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder - - 12,962 11.013
Amortisering af konvertibel obligation 1.049 613 1.049 613
Andre renter og gebyrer 929 2.125 212 858
Låneomkostninger 135 808 0 50
127.271 133.236 24.666 22.998
Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme -5,810 -5.418 0 0
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger 0 -261 0 0
121.467 127.557 24.666 22.998

 

Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter
på investeringsejendomme samt i kostprisen for projektbeholdninger er i
det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån
tilknyttet de pågældende projekter. Øvrige indregnede finansieringsom-
kostninger er indregnet baseret på de gennemsnitlige finansieringsom-
kostninger i koncernen, svarende til ca. 3,0 % p.a. (2010: ca. 3,0 %
p.a,).

63

DEJDVNSITIELOEOZL

Note 16 — Skat af årets resultat og anden totalindkomst

 

NORDICOM | NOTER
|

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
|
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010 |
|
Aktuel skat af årets resultat 49 25 0 471 |
Aktuel skat, tidligere år -380 42 -3.288 0 |
Ændring i udskudt skat tidligere år 2,854 1.769 6.766 0
Ændring i udskudt skat ' -26.859 -201.269 6.137 -11.985
-24.336 -199.517 -2.659 -11.514
Resultat før skat -139.370 -616.595 -53.775 -415.282
Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2010: 25 %) -34.842 -154,149 -13.444 -103.821
Effekt af forskelle i skatteprocenter for udenlandske virksomheder -156 83 0 0
Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger 1.192 355 7.307 100.927
Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter -693 871 0 0
Reguiering af ikke-indregnede skatteaktiver 7.689 46.662 0 -8.620
Regulering vedrørende tidligere år 2.474 1.727 3.478 0
-24.336 -199.517 -2.659 -11.514
Effektiv skatteprocent 17,46% 32,36% 4,94% 2,11%
Skat af årets resultat
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for danske selskaber beregnet
ud fra en skatteprocent på 25 % (2010: 25 %). For udenlandske selska-
ber er anvendt det pågældende lands aktuelle skatteprocent.
Ikke-fradragsberettigede omkostninger i modervirksomheden vedrører
hovedsagligt nedskrivninger af kapitalandele og mellemværender samt
hensættelser vedrørende dattervirksomheder.
Skat af anden totalindkomst
Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter -1.312 -1.274 0 0
Valutakursregulering vedr. udenlandske virksomheder 0 0 0 0
-1.312 -1.274 0 0
64

LEDSTNSIDIE LINSER

NORDICOM | NOTER

Note 17 — Resultat pr. aktie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat -113.487 416.292
Resultateffekt efter skat ved konvertering af obligationer 0 0
Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie -113.487 -416.292
Gennemsnitligt antal aktier 12.027.858 8.041.840
Gennemsnitligt antal egne aktier -128.833 -145,603
Gennemsnitligt antal aktier i omløb 11.899.025 7.896.237
Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb 11.899.025 1.896.237
Resultat pr. aktie (kr.) -9,54 52,72
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) -9,54 -52,72

Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet resul-
tat pr. aktie, ville være større, såfremt 30.000 stk. udestående aktieopti-

Note 18 — Software

oner i 2010 og 690,500 stk. aktier i 2010 og 2011, som kan opnås ved
konvertering af konvertible obligationer, ikke var anti-udvandende.

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Kostpris pr. 1. januar 7.007 6.857 7.007 6.857
Tilgang 247 150 247 150
Kostpris pr. 31. december 71.254 7.007 1.254 71.007
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -5.803 4.248 -5,803 4.248
Årets afskrivninger -873 -1.555 -873 -1.555
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -6.676 -5.803 -6.676 -5.803
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 578 1.204 8 1.204

 

65

BESS SSESEL DSE É

NORDICOM | NOTER

Note 19 — Domicilejendomme

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Mødervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Kostpris pr. 1. januar 64,701 64,701 0 0
Tilgang 0 0 0 0
Afgang -2,.000 0 0 0
Kostpris pr. 31. december 62,701 64,701 0 0
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -14.707 -270 0 0
Årets afskrivninger -291 -298 Q 0
Årets nedskrivninger 0 -14.139 0 0
Afskrivninger vedr. afgang 49 0 0 0
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -14.949 -14.707 0 0
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 47.152 49.994 0 0
Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup. Den tidligere domicil-
ejendom i Ebeltoft er afhændet i 2011.
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter
og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 34.

66

GCEJDHUSIDIZLUSOZI

NORDICOM | NOTER

Note 20 — Investeringsejendomme

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Balance pr. 1. januar 3.652,540 4,460.178 197.337 192.414
Kursregulering 1.827 41.739 0 0
Overførsel til / fra projektbeholdninger -185.000 1.388 0 0
Omkostninger afholdt til forbedringer 62.939 92,704 29 234
Regulering til dagsværdi, netto -81.331 -568.986 -8.372 4.689
Afgang ved salg 106.314 -59,559 0 0
Reklassifikation af aktiver bestemt for salg 0 -314.924 0 0
Balance pr. 31. december 3.344.661 3.652.540 188.994 197.337
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn.
Der henvises til omtalen heraf i note 2. Der er ikke erhvervet ejendomme i
2010 og 2011.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut-
ter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 34,
Koncernen har pr. 31, december 2011 indgået aftaler, der forpligter
koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Resterende anlægs-
omkostninger for de omfattede byggerier udgør 28,5 mio. kr. pr. 31,
december 2011 (31. december 2010: 8,3 mio. kr.).
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør
følgende:

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 20 2010
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 250.494 260.469 28.270 14.222
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme -81.331 -568.986 -8.372 4.689
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer 46.195 47,590 4.344 -3,645
Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -14.289 -10.056 -b6 -227
Nettoindtægter fra investeringsejendomme 108.679 -366.163 15.488 15.039

 

67
USSR USE LOSE

 

LSE MILDERE

Note 20 — Investeringsejendomme (forsat)

Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter)
med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne
indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De
fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter
fordeler sig således:

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Inden for 1 år fra balancedagen 181.050 185,886 9,912 10,268
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 439.006 439.001 18.568 20.053
Efter 5 år fra balancedagen 156.051 156.389 9,391 13.307
716.107 781.271 37.871 43.628
| ovenstående tal for 2011 indgår fremtidige minimumsydelser på uopsi-
gelige fremlejekontrakter med 0,6 mio, kr. (2010: 1,9 mio. kr,). I resultat-
opgørelsen for 2011 indgår betingede lejeydelser med 4,9 mio, kr. (2010:
5,0 mio. kr.).
68

<=

NORDICOM | NOTER

Note 21 — Inventar og driftsmidler

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Kostpris pr. 1. januar 10.639 11.539 9.325 10.032
Valutakursregulering 0 31 0 0
Årets tilgang 661 290 117 271
Årets afgang 0 -1.221 0 -978
Kostpris pr. 31. december ' 11.300 10.639 9.442 9.325
Af- og nedskrivninger pr, 1. januar -9.267 -8.905 -8.009 -7.626
Valutakursregulering 0 -13 0 0
Årets afskrivninger -690 1.158 616 -1.082
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 0 809 0 699
Af- og nedskrivninger pr. 31. december -9.957 -9.267 8628 -8.009
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.343 1.372 817 1.316
Note 22 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Kostpris pr. 1. januar 573.206 518.349
Årets tilgang 0 54,857
Årets afgang 0 0
Kostpris pr. 31. december 573.206 573.206
Nedskrivninger pr. 1. januar 147.371 -22.627
Nedskrivninger i året -3.700 -124.744
Nedskrivninger pr. 31. december -151.071 "147.371
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 422.135 425.835

 

Årets nedskrivninger er omtalt i note 13.

69

TUDODNSIMDIZLOGOZ I

 

NORDICOM | NOTER
|
|

Note 22 — Kapitalandele i dattervirksomheder (fortsat)

Nordicom A/S" dattervirksomheder pr. 31. december omfatter: |

 

 

 

Hjemsted Ejerandel

Navn 2011 2010
Direkte ejet

Nordicom Ejendom A/S København 100% 100%
Nordicom Udvikling A/S København 100% 100%
Nordicom Finans A/S København 100% 100%
Nordicom Parking ApS København 100% 100%
Nordicom Tyskland A/S København 100% 100%
Nordicom Sverige A/S København 100% 100%
Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS København 100% 100%
Indirekte ejet

K/S Langebrogade 5 København 100% 100%
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Byejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Boligejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Domicilejendomme A/S København 100% 100%
Nordicom Butiksejendomme A/S København 100% 100%
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100% 100%
Kanalparken A/S København 100% 100%
Fyrholm ApS København 100% 100%
Skærgården, Egå ApS København 100% 100%
Havnestaden ApS København 100% 100%
Hammershøj ApS København 100% 100%
Emdrup Have ApS København 100% 100%
Amager Strandvej ApS København 100% 100%
Emdrup Park ApS København 100% 100%
Skråningshusene ApS København 100% 100%
Enghave Brygge ApS København 100% 100%
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100% 100%
Lindholm ApS København 100% 100%
Ved Stigbordene ApS København 100% 100%
Rønne Alle 12-18 ApS (likvideret i 2011) ' København - 100%
Susågaarden ApS København 100% 100%
Randlevvej ApS København 100% 100%
Astersvej ApS København 100% 100%
Nordicom Sverige AB Sverige 100% 100%
Nordicom Norrkåping AB Sverige 100% 100%
Nordicom Linkåping AB Sverige 100% 100%
Nordicom Våxjå AB Sverige 100% 100%
Nordicom Våsterås AB Sverige 100% 100%
Nordicom Deutschland GmbH (fusion i 2011) Tyskland - 100%
Nordteam I. GmbH Tyskland 0% 94%
Nordteam II. GmbH Tyskland 0% 94%
”Nordteam Ill. GmbH Tyskland 94% 94%
Nordteam IV, GmbH Tyskland 100% 100%
Nordteam V, GmbH (fusion i 2011) Tyskland - 94%

 

70
EbryDPNSI0IZLOSOZL

NORDICOM | NOTER

Note 23 — Projektbeholdninger

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Projektbeholdninger pr. 1. januar 41.146 195.213 0 0
Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger 7.623 34.969 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger -15.087 -187.648 0 0
Overført til/fra investeringsejendomme 185.000 -1.388 0 0
Projektbeholdninger pr. 31. december 218.682 41.146 0 0
Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til
nettorealisationsværdi 33.682 41.146 0 0
Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen 467 20.911 0 0

 

Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter jf.
omtalen i note 34. Nedskrivningerne indgår i posten ”Driftsomkostninger" i
resultatopgørelsen.

71

brIOPNSIUSE LEDE

 

i

NORDICOM | NOTER

Note 24 — Tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Tilgodehavende lejeindtægter 8.439 8.260 105 114
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 219.426 502 Q 0
Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser 10.177 4.836 0 0
Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse 33.359 30.234 Å 6
Andre tilgodehavender 13.597 7.823 7.663 1.230
Tilgodehavende pr. 31. december 284.998 51.655 7.172 1.350
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
Nedskrivninger 1. januar 11.403 10,187 288 273
Årets nedskrivninger 4,713 6,155 92 369
Realiseret -1.638 -4.939 -180 -354
14.478 11.403 200 288

 

I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende
beløb:

Op til 30 dage 1.802 1.483 11 27
Mellem 30 og 90 dage 597 148 28 2

Over 90 dage 2.895 1.473 66 85

 

5.294 3.104 105 114

I tilgodehavender indgår salgssummer vedrørende solgte ejendomme,
hvor handlen og gældsovertagelsen endnu ikke er berigtiget på balance-
dagen, herunder tilgodehavende salgssum, refusionsopgørelse mv. ca.
235 mio. kr. (31, december 2010: 0 mio, kr.) vedrørende grunden Amager
Strandvej, København. Handlen er endeligt berigtiget i februar 2012, og
der vurderes ikke at knytte sig væsentlige kreditrisici til tilgodehavendet.
Hovedparten af tilgodehavendet i alt ca. 180 mio. kr. berigtiges ved
allerede deponerede beløb eller indfrielse af Nordicoms gæld i forbindel-
se med berigtigelsen. Den resterende del af tilgodehavendet berigtiges
ved udstedelse af sælgerpantebreve eller gældsbreve med pant i den
solgte grund og/eller personlige hæftelse fra den ultimative køber.

Kreditrisikoen på tilgodehavende lejeindtægter vurderes at være begræn-
set, idet Nordicom for hovedparten af den regnskabsmæssige værdi af
tilgodehavenderne har bankgarantier eller deposita til sikkerhed. På
øvrige tilgodehavender vurderes der tilsvarende ikke at være væsentlige
kreditrisici,

Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Nordicom har

oppebåret en rente fra tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme.
De pågældende tilgodehavender er ikke værdiforringede.

72
DYSIVESTDIE LDS GE IL

 

NORDICOM | NOTER

Note 25 — Pante- og gældsbreve

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Tilgodehavende pr. 1. januar 20.001 43.215 0 0
Regulering 0 3,890 0 Q
Årets tilgang 0 0 0 0
Årets afdrag -1.084 -12.772 0 0
Årets regulering til dagsværdi -1.705 -14.333 0 0
Tilgodehavende pr. 31. december 17.212 20.001 0 0
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
Effektiv rente Dagsværdi
Valuta Udløb 2011 2010 2011 2010
DKK 2019 6,0% 6,0% 8.535 8.625
DKK 2024 7,5% 7,5% 0 2.000
DKK 2025 7,5% 7,5% 8.677 9,376
17.212 20.001
Dagsværdien er baseret på skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 2,
Note 26 — Likvide beholdninger
Koncern Modervirksomhed |.
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Kontant beholdning 37 33 7 5
indestående i pengeinstitutter til fri disponering 72.674 115.647 40.528 78.907
PIN 115.680 40.535 78.912

 

Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velre-
nommerede banker. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditri-
siko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt
forrentet.

73

USLE IIS LIES ER

NORDICOM | NOTER

Note 27 — Investeringsejendomme bestemt for salg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

— Koncernen
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Regnskabsmæssig værdi pr. 1. januar 314.924 72.803
Reklassifikation fra investeringsejendomme 0 314,924
Øvrige tilgange 242 0
Afgang ved salg af virksomheder jf. note 38 66.714 0
Afgang ved salg af investeringsejendomme -248,452 -72.803
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 0 314.924
Nordicom reklassificerer investeringsejendomme, når ejendommene
forventes genindvundet ved salg frem for gennem fortsat brug, og forud-
sat at salget anses for at være højst sandsynligt. Dette forekommer for
ejendomme, der er solgt i regnskabsåret, men først afleveres til køber i
det efterfølgende år. Ejendommene måles fortsat til dagsværdi efter
reklassifikationen. Dagsværdireguleringerne præsenteres sammen med
dagsværdiregulering på koncernens øvrige investeringsejendomme.
Tilhørende gældsforpligtelser reklassificeres tilsvarende til en særskilt
post under gældsforpligtelser,
Afgange i 2011 omfatter blandt andet grunden Amager Strandvej, Kø-
benhavn, hvor betingelserne for handlen blev opfyldt ultimo februar 2011.
Handlen er endeligt berigtiget i februar 2012,
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for
salg fordeler sig således på segmenter:
Koncernen
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Erhvervsejendomme 0 0
Udviklingsejendomme og grunde 0 232.250
Boligejendomme og hoteller 0 1.052
Udenlandske ejendomme 0 81.622
0 314.924
74

dt fyn folt BAT ze ET] IM T ZL Eu Korn Fr ki

NORDICOM | NOTER

Note 28 — Aktiekapital

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Aktiekapital pr. 1. januar 120.279 312.786 120.279 312.786
Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 0 -281.507 0 -281.507
Kapitalforhøjelse den 30, september 2010 0 89.000 (fl 89.000
Aktiekapital pr. 31. december 120.279 120.279 120.279 120.279
Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier å kr. 10. Ingen aktier har
særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt,
Note 29 — Egne aktier
Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital
2011 2010 2011 2010 2011 2010
1. januar 129.069 166.116 1.291 16.612 1,1% 1,4%
Kapitalnedsættelse i 2010 0 0 0 -14.950 " -
Solgt i året -9,578 -37.047 -96 -370 -0,1% -0,3%
31. december 119.491 129.069 1.195 1.291 1,0% 1,1%

 

Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Salgssum for solgte egne aktier i
året udgør 46 t.kr. (2010: 2.091 t.kr.)

75
KODEN OSDE

Note 30 — Udskudt skat

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Udskudt skat pr. 1. januar 18,142 216.999 813 12.798
Kursregulering -54 631 0 0
Salg af virksomheder 1,195 0 0 0
Indregnet i anden totalindkomst 1.312 1.274 0 0
Indregnet i resultatopgørelsen -24.005 -199.500 629 -11,985
Udskudt skat pr. 31. december -3.410 18.142 1.442 813
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudt skat (aktiv) -9.785 -7.598 0 0
Udskudt skat (forpligtelse) 6.375 25,740 1.442 813
Udskudt skat pr. 31. december -3.410 18.142 1,442 813
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen vedrører aktiviteter i Sveri-
ge, og er afhængig af fremtidige skattemæssige overskud i de svenske
dattervirksomheder, Skatteaktivet er opgjort på baggrund af budgetter
for de kommende 3 år.
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr, 2011 2010 2011 2010
Fradragsberettigede midlertidige forskelle 8.808 3.038 0 0
Fremførbare skattemæssige underskud 9,145 8,103 0 0

17.954 11.141 0 0

 

Ikke indregnede midlertidige forskelle vedrører koncernens tyske ejen-
dom. Skattemæssigt tab ved eventuelt salg af ejendommen forventes
ikke at kunne udnyttes af koncernen.

Ikke indregnede skattemæssige underskud vedrører såvel danske som
svenske virksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige
underskud, og hvor der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene
indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen
udløbsdato.

Nordicom har ingen fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL 8 11C
vedrørende nettofinansieringsomkostninger. Ledelsen vurderer, at

SPISESTUE LOSTEL

fradragsbegrænsning i henhold til disse bestemmelser ikke gælder for
renteudgifter, der knytter sig til koncernens danske ejendomme. Ledel-
sen har i 2011 anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af
skatteansættelsen for tidligere år vedrørende dette forhold, og forventer
at få medhold i, at koncernens fratrukne nettofinansieringsudgifter kan
fradrages uden begrænsninger. En ændret vurdering i 2010 påvirkede
årets regulering af udskudt skat positivt med ca. 71 mio, kr. Hertil kom-
mer en positiv effekt vedrørende 2011, som ikke er opgjort. Nordicom
afventer fortsat skattemyndighedernes stillingtagen til anmodningen.

Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen
Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.

76

 

NORDICOM | NOTER

Note 30 — Udskudt skat (fortsat)

Specifikation af udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Indregnet i
Indregneti — anden total- Salg af

Beløb i 1.000 kr. Balance 1/1 resultatopg. indkomst virksomheder Balance 31/12

2011
Immaterielle aktiver 96 205 0 0 301
Investeringsejendomme 129.082 -18.684 0 1.195 111.593
Inventar og driftmidler -259 -147 0 0 -406
Projektbeholdninger 3.722 -1.040 0 0 2.682
Tilgodehavender -2,699 857 0 0 -3.556
Pante- og gældsbreve -9.527 7.827 0 0 -1.700
Hensatte forpligtelser -1.550 528 0 0 -1.022
Kreditinstitutter -8.672 -13,228 0 0 -21.900
Sikring af fremtidige pengestrømme -1.312 0 1.312 0 0
Fremførselsberettigede underskud -20.739 1.337 0 0 -89.402
18.142 -24.059 1.312 1.195 73.410

2010
Immaterielle aktiver 241 -145 0 0 96
Investeringsejendomme 223.480 -94.398 0 0 129.082
Inventar og driftmidler -377 118 0 0 -259
Projektbeholdninger 26.423 -22.701 0 0 3.722
Tilgodehavender -2,547 -152 0 0 -2,699
Pante- og gældsbreve -7.275 -2,.252 0 0 -9.527
Hensatte forpligtelser 4.000 2.450 0 0 -1.550
Kreditinstitutter -2,636 -6.036 0 (9 -8.672
Sikring af fremtidige pengestrømme -2.979 393 1.274 0 -1.312
Fremførselsberettigede underskud -13.331 -77.408 0 0 -90.739
216.999 -200.131 1.274 0 18.142

71

BESS NSG LOSDEL

NORDICOM | NOTER

Note 30 — Udskudt skat (fortsat)

Specifikation af udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

Modervirksomhed
Indregnet i
indregneti anden total- indregnet på
Beløb i 1.000 kr. Balance 11 resultatopg. indkomst — egenkapital Balance 31/12
2011
Immaterielle aktiver 301 0 0 0 301
Investeringsejendomme 15.190 -2.702 0 0 12,488
Inventar og driftmidler -195 -176 0 0 -371
Tilgodehavender -213 163 0 0 -50
Kreditinstitutter -1.924 -2.694 0 0 4.618
Underskud fra tidligere år -12.346 6.038 0 0 -6.308
813 629 0 0 1.442
2010
Immaterielle aktiver 652 -351 0 0 301
Investeringsejendomme 13.515 1,675 0 0 15.190
Inventar og driftmidler -124 71 0 0 -195
Tilgodehavender -205 8 0 0 -213
Pante- og gældsbreve -387 387 0 0 0
Kreditinstitutter -653 -1.271 0 0 -1.924
Underskud fra tidligere år 0 -12.346 0 0 -12.346
12.798 -11.985 0 0 813
78

LESSORSIOIELOEGE IL

NORDICOM | NOTER

Note 31 — Hensatte forpligtelser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Garantiforpligtelser pr. 1. januar 17.171 13.837 0 0
Anvendt i året -3.960 1.502 0 0
Tilbageført i året 0 0 0 0
Hensat i året 481 4,836 0 0
Garantiforpligtelser pr. 31. december 13.692 17.171 0 0
Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar 6.950 15.999 0 0
Anvendt i året -7.800 -12.347 0 0
Tilbageført i året -470 -209 0 0
Hensat i året 7.477 3.507 0 0
Andre hensatte forpligtelser 31. december 6.157 6.950 0 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 19.849 24.121 0 0
Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive:
Langfristede forpligtelser 3.515 12.335 0
Kortfristede forpligtelser 16.334 11.786 0
Hensatte forpligtelser pr. 31. december 19.849 24.121 0 0

 

Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som, f.eks. forpligtelser til at
udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendom-
me. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvend-
te hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede
projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entrepre-
nøren. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Hvis
garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører, er et tilsvarende

aktiv medtaget under andre tilgodehavender.

Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af

voldgifts- og retssager.

79

ZOOMUSIOIZLODDEL

Bl
sy

Note 32 — Konvertible obligationer

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt 44.384 44.384 44.384 44.384
Amortisering af konvertibel obligation pr. 1. januar 613 0 613 0
Årets amortisering 1.049 613 1.049 613
Amortisering af konvertibel obligation pr. 31. december 1.662 613 1.662 613
Regnskabsmæssig værdi pr. 31 december 46.046 44.997 46.046 44.997
Moderselskabet udstedte i 2010 konvertible obligationer til en række
kreditinstitutter for i alt nominelt 69,0 mio. kr. Obligationerne er uopsige-
lige fra kreditinstitutternes side frem til 31. december 2029 og afdrages
og forrentes ikke. Kreditinstitutterne er berettigede til at konvertere
obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014
til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum 100
kr./aktie).
Dagsværdien af de konvertible obligationer udgør 40,5 mio. kr. pr. 31.
december 2011 (2010; 39,3 mio. kr.). Dagsværdien er opgjort til nutids-
værdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af en
markedsrente på 3,01 % (2010: 3,01 %) som diskonteringsfaktor.

80

SO PRESEEL DSE L

NORDICOM | NOTER

Note 33 — Kreditinstitutter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Kreditinstitutter 3,773.907 3.945.346 335.007 333.849
Kursregulering til dagsværdi 21.835 43.835 459 -6.088
3.795.742 3.901.511 334.548 327.761
Forpligtelserne indgår således i balancen:

Kreditinstitutter, langfristet 3.246.711 3.586.413 315.931 309,540
Kreditinstitutter, korffristet ' 384.737 87.414 18.617 18.221
Forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme bestemt for salg 164,294 227,684 0 0
3.795.742 3.901.511 334.548 327.761

Koncernen har pr. 31, december følgende lån og kreditter:
Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p.a.) (11.000 kr.)

Fast /

Lån/valuta Udløb variabel 2011 2010 2011 2010
DKK 0-1år Fast 3,64% - 1.691.369 0
DKK 0-1år Variabel 8,95% 8,65% 12.203 12.209
EUR 0-1år Variabel 2,51% - 59.474 0
SEK 0-1år Variabel 3,44% - 238.955 0
DKK 2-5år Variabel 3,54% 2,13% 94.013 36.816
DKK 2-5år Fast - 3,74% 0 1.787.358
SEK 2-5år Variabel - 3,96% 0 236.809
EUR 2-5år Variabel - 2,02% 0 121.091
DKK 6-10 år Variabel 3,31% 2,05% 49,380 41.798
DKK 11-15 år Variabel 2,52% - 170.835 0
DKK 16-20 år Variabel 3,04% 2,59% 314,034 493.415
DKK 21-25 år Variabel 3,22% 2,63% 859.377 2,863
EUR 21 - 25 år Variabel - 2,16% 0 20.166
DKK 26 - 30 år Variabel 3,10% 2,56% 204.380 1.063.300
EUR 26 - 30 år Variabel - 2,15% 0 18,497
Nominel restgæld i alt 3.694.020 3.834.322
Kursregulering til dagsværdi 21.835 —43.835
Regnskabsmæssig værdi 3.715.855 3.790.487

 

81

PINS ITIL GEDE EL

 

Note 33 — Kreditinstitutter (fortsat)

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Effektiv rente Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (i 1.000 kr.)
Fast/
Lån/valuta Udløb variabel 2011 2010 2011 2010
DKK 0-1 år Fast 3,64% - 33.841 0
DKK 2-5 år Fast - 3,60% 0 66.027
DKK (rentefri konvertibel obligation) 16-20 år - - - 46.046 44,997
Regnskabsmæssig værdi 79.887 111.024
Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
Effektivrente — Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til dagsværdi (p.a.) (i 1.000 kr.)
Fast/
Lån/valuta Udløb variabel 2011 2010 2011 2010
DKK 0-1 år Fast 3,64% - 173.030 0
DKK 0-1 år Variabel 8,95% 8,65% 12.203 12.209
DKK 2-5år Fast - 3,74% 0 172.915
DKK 21-25 år Variabel 2,85% - 100.043 0
DKK 26 - 30 år Variabel 3,74% 2,56% 3.685 103.728
Nominel restgæld i alt 288.961 288.852
Kursregulering til dagsværdi 459 -6.088
Regnskabsmæssig værdi 288.502 282.764
Effektivrente — Regnskabsmæssig værdi
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris (p.a.) (i 1.000 kr.)
Fast /
Lån/valuta Udløb variabel 2011 2010 2011 2010
DKK (rentefri konvertibe! obligation) 16-20 år - - - 46.046 44.997
Regnskabsmæssig værdi 46.046 44,997
82

ISO IOIELOSDEL

NORDICOM | NOTER

Note 33 — Kreditinstitutter (fortsat)

Den gældende bankaftale med Nordicoms væsentligste kreditinstitutter
udløber ved udgangen af 2012. Bankgæld omfattet af aftalen er i oven-
stående tabeller anført med udløb 0 - 1 år. Gælden pr. 31. december
2011 udgør 1.725,2 mio. kr. for koncernen og 173,0 mio, kr. for moder-
virksomheden. I balancen pr. 31. december 2011 er bankgælden præ-
senteret som langfristet, da bankerne tidligst kan kræve lånene indfriet i
begyndelsen af 2013.

Forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme bestemt for salg reklassi-
ficeres til en særskilt post under kortfristede gældsforpligtelser. Pr, 31,
december 2011 udgør gæld tilknyttet investeringsejendomme bestemt
for salg 164,3 mio. kr. (31. december 2010: 227,7 mio. kr.,), som vedrø-
rer grunden Amager Strandvej i København, hvor handlen ikke var
berigtiget pr. 31. december 2011. Handlen er berigtiget, og gælden er
indfriet i 2012, Gælden er omfattet af den eksisterende bankaftale med
Nordicoms væsentligste kreditinstitutter.

Gæld til kreditinstitutter vedrørende koncernens svenske selskaber er i
ovenstående tabeller præsenteret som udløb 0 - 1 år. Gælden udgør ca.
239 mio. kr. pr, 31. december 2011. Nordicoms svenske bankforbindelse
har i slutningen af 2011 rejst påstand om, at Nordicom har misligholdt en
betingelse i låneaftalen. Banken har derfor rejst krav om genforhandling
af rentevilkår, ligesom banken kræver et ekstraordinært afdrag på gæl-
den. Nordicom har afvist, at de pågældende betingelser er misligholdte.
Som følge af tvisten er gælden i de svenske selskaber behandlet som
kortfristet. | henhold til de oprindelige aftaler med banken udløber 129
mio. kr. i 2012 og 110 mio, kr. i 2013,

Koncemen og moderselskabet måler gæld vedrørende investerings-
ejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som god-
kendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting
mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede
finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og
den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent
indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er
Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den
tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.

Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle mar-
kedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af koncer-
nens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyn-
tagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der
er stillet for lånet samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgæl-
den er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidi-
ge afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekur-
ve udledt af aktuelle markedsrenter.

I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af
bankgælden opgjort ved opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Kon-
cernens kreditrating vurderes ikke at være ændret væsentligt siden
bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke
påvirket heraf.

Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til
amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers
dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. For oplysninger om dagsværdi
af de konvertible obligationer, henvises til note 32.

De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom i
henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale ved aftalernes udløb.

83
SSO NSIOSE LOSE

LLDBoN

Note 34 — Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser

Pantsætninger og garantier

Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, i alt 3.417 mio. kr.
(2010: 3.769 mio, kr.), er lyst pant (eller stillet sikkerhed i aktier i datter-
virksomheder) på i alt 3.930 mio. kr. (31. december 2010: 4.067 mio, kr.)
i koncernens investerings- og domicilejendomme, der har en regn-
skabsmæssig værdi på i alt 3.381 mio. kr. (31. december 2010: 3.703
mio. kr.).

Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter, i alt
168 mio. kr. (2010: 54 mio. kr.), er lyst pant på i alt 220 mio. kr. (31.
december 2010: 59 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med
regnskabsmæssige værdier på 219 mio. kr. (31. december 2010: 41
mio, kr.).

Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter på 4
mio. kr. (2010: 23 mio. kr.) er deponeret pantebreve med en regn-
skabsmæssig værdi på i alt 4 mio. kr. (31. december 2010: 6 mio. kr.).

Til sikkerhed for koncernens mellemværende med et kreditinstitut på
164 mio. kr. (2010: 0 mio. kr.) har det pågældende kreditinstitut panti en
solgt ejendom, hvor handlen ikke er berigtiget pr. 31. december 2011.
Tilgodehavendet for den solgte ejendom indgår i koncernens balance pr.
31. december 2011 med i alt ca. 235 mio. kr. Handlen er endeligt berig-
tiget i februar 2012.

Til sikkerhed for modervirksomhedens lån hos kreditinstitutter på i alt
192 mio. kr. (2010: 189 mio. kr.) er lyst pant på i alt 192 mio. kr. (31.
december 2010: 192 mio. kr.) i modervirksomhedens investeringsejen-
domme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 189 mio. kr. (31.
december 2010; 197 mio. kr.).

Koncernen har afgivet en garanti på 1 mio. kr. for en kommunes om-
kostninger forbundet med lokalplansarbejde.

Operationelle leasingforpligtelser

NORDICOM | NOTER

Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkautioner for dattervirksomhe-
ders mellemværender med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2011
udgør 1.643 mio. kr. (31. december 2010: 1.755 mio, kr.).

Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100 %
ejede dattervirksomheder. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrø-
rer sambeskatningen.

Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirk-
somhederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS, Nordicom
Udvikling A/S og K/S Langebrogade.

Retssager og tvister

Koncernen er part i retssager og tvister med et samlet krav mod koncer-
nen på ca. 18 mio. kr. (31, december 2010: 21 mio, kr.), hvor procesrisi-
ciene vurderes at være under 50 %.

Eventualaktiver
Nordicom har rejst krav på ca. 16 mio. kr. hos 3 underleverandør for
mangler vedrørende leverede byggematerialer og manglende arbejder.

Operationelle leasingforpligtelser

Frem til og med 2013 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrø-
rende leje af kopimaskiner og biler. Leasingkontrakterne er indgået for 3-
7 år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået lejekontrakt
vedrørende kontorlejemålet på Kgs. Nytorv 26 i København, som er
uopsigelig indtil 1. december 2012, De samlede fremtidige minimums-
leasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig
således:

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Inden for 1 år fra balancedagen 3.615 5.622 3.615 5,622
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 3.428 8.537 3.428 8,537
Efter 5 år fra balancedagen 0 0 0 0
Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december 7.043 14.159 7.043 14.159
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 5.446 6.077 5.446 5.500
84

 

MESSE LISE IE

 

BO9IPNSIDIEL

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte fina

Kategorier af finansielle aktiver og forpligtelser

nsielle instrumenter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Pante- og gældsbreve 17.212 20.001 0 0
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 17,212 20.001 0 0
Andre tilgodehavender (langfristede) 5,627 14.442 2.078 2.072
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 125.466 158.226
Tilgodehavender (kortfristede) 284.998 51.655 7.772 1.350
Likvide beholdninger 72.711 115.680 40,535 78,912
Udlån og tilgodehavender 363.336 181.777 175.851 240.560
Kreditinstitutter 3.715.855 3.790.487 288.502 282.764
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 3.715.855 3.790.487 288.502 282.764
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 0 4.992 0 0
Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter 0 4.992 0 0
Konvertible obligationer 46.046 44,997 46.046 44,997
Kreditinstitutter 33.841 66.027 0 0
Deposita 54.900 56.241 3.833 3.640
Skyldige omkostninger vedr. projekter 5.346 1.621 0 0
Skyldige købesummer mv., ejendomme 0 6.644 0 0
Leverandørgæld 22,072 28.593 1.317 1.206
Gæld til dattervirksomheder - - 342.065 306.796
Anden gæld 21.905 36.256 3.053 4,135
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 184.110 240.379 396.314 360.774

 

Koncernens risikostyringspolitik
Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den
vedtagne finanspolitik for koncernen.

Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og
optimering af koncernens drift, men samtidig minimere koncernens
finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at
foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle
instrumenter,

Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række
finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta og rente)
og kreditrisici.

85
Lp KL lagt

DL.

BEL

Direktionen og ledelsen forholder sig løbende til koncernens risikoprofil
på områder med de største risici. Bankaftalen, der er beskrevet neden-
for, medfører, at den kortsigtede refinansierings- og renterisiko på
koncernens væsentligste bankgæld er elimineret til og med 31. decem-
ber 2012. Bankaftalen indebærer ligeledes, at bidragssatserne på kon-
cernens realkredit lån er fastlåst frem til 31. december 2012.

Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af
2012, at Nordicom indgår aftale med koncernens væsentligste bankkre-
ditorer om en ny bankaftale, Det er endvidere en forudsætning, at Nordi-
com indgår aftale med såvel banker og realkreditinstitutter om et niveau
for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand til at honore-
re.

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Ledelsens aktuelle væsentligste fokus er indgåelse af en ny bankaftale,
hvorom der pågår forhandlinger med koncernens kreditinstitutter.

Likviditetsrisici

Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne foretage løbende beta-
linger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til blandt
andet at dække koncernens finansieringsomkostninger, afdragsforplig-
telser samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan bl.a. opstå som
følge af svigtende betalinger fra Nordicoms debitorer, øget tomgang
(målt som den økonomiske konsekvens af manglende udlejning i form af
mistet lejeindtægt, lejers bidrag til driftsomkostninger mv.), tilbagebeta-
ling af depositum, frasalg, køb eller uforudsete omkostninger og investe-
ringsbehov. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved misligholdelse
af den indgåede bankaftale, som beskrevet nedenfor, samt i forbindelse
med refinansiering når eksisterende låneaftaler udløber.

Nordicom har stort set ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Pr. 31, decem-
ber 2011 udgør uudnyttede kreditfaciliteter ca. 12,0 mio. kr. (31. decem-
ber 2010: 3,1 mio. kr.), der hovedsageligt vedrører en byggekredit
vedrørende koncernens tyske ejendom. .

Bankaftalen tillader Nordicom at oprulle renter, hvilket under visse
forudsætninger giver mulighed for ikke at betale renter af bankgælden
mod at disse tillægges lånets hovedstol.

I perioden frem til og med 30. juni 2012 udgør koncernens resterende
oprulningsmuligheder i henhold til bankaftalen i alt ca. 8 mio, kr, Pr. 31.
december 2011 er der oprullet 63 mio. kr. (pr. 31. december 2010: 64
mio, kr.).

Likviditetsreserven, eksklusive renteoprulningsmuligheder, udgør pr. 31.
december 2011 85 mio. kr. (2010: 119 mio. kr.):

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Likvide beholdninger 72,711 115.680 40.535 78.912
Uudnyttede kreditfaciliteter . 12.029 3.146 125 288
84.740 118.826 40.660 79.200
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret nedenfor
fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer
de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv.
86

BOSSE LUISE L

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Regnskabs- Kontraktlige
mæssig penge-
Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-Tår 2-3år 4-5 år Efter 5 år
2011
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 46.046 69.050 0 0 0 69,050
Kreditinstitutter 3,749,696 4.486.527 2.172.488 185.540 198.145 1.930.354
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 5.346 5,346 5.346 0 0 0
Leverandørgæld 22.072 22.072 22.072 0 0 0
Selskabsskat 43 43 43 0 0 0
Deposita 54,900 54,900 20,490 17.622 7.463 9.325
Anden gæld 21.905 21.905 21.905 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 3.900.008 4,659,843 2.242,344 203.162 205.608 2.008.729
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -164.294 -178.098 -178.098 0 0 0
I alt 3.735.714 4.481.745 2.064.246 203.162 205.608 — 2.008.729
2010
Ikke-afledte finansielle instrumenter .

" Konvertible obligationer 44.997 69,050 0 0 0 69,050
Kreditinstitutter 3.856.514 — 4.731.151 207.314 2.341.020 131.583 2.051.233
Skyldige købesummer mv., ejendomme 6.644 6,644 6,644 0 0 0
Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter 1.621 1,621 1,621 0 0 0
Leverandørgæld 28.593 28.593 28.593 0 0 0
Selskabsskat 289 289 289 0 0 0
Deposita 56.241 56.241 26.476 29,765 0 0
Anden gæld 36.256 36.256 36.256 0 0 0
Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt 4.031.155 4.929.845 307,193 2.370.785 131.583 — 2.120.283
Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg -227.684 -245.721 -13.119 -222,435 454 -9,713
Ikke-afledte fin. instrumenter korrigeret 3.803.471 4.684.124 294.074 2.148.350 131.129 2.110.570
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle Instrumenter indgået til sikring af
fremtidige pengestrømme 4.992 4,349 4,349 0 0 0
Afledte finansielle instrumenter i alt 4.992 4.349 4.349 0 0 0
l alt 3.808.463 4.688.473 298.423 2.148.350 131.129 2.110.570

87

OS NSI0IELOSUEL

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

 

 

 

 

 

 

Modervirksomhed
Regnskabs- Kontraktlige
mæssig penge-

Beløb i 1.000 kr. værdi strømme 0-1år 2-3år 4-5 år Efter 5 år
2011
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 46.046 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter 288.502 341.137 196.064 5,968 9.483 129,622
Leverandørgæld 1.317 1,317 1.317 0 0 0
Selskabsskat 43 43 43 0 0 0
Deposita 3.833 3.833 3.774 59 0 0
Anden gæld 3,053 3.053 3.053 (9) 0 0
l alt 342.794 418.433 204.251 6.027 9.483 198.672
2010
Ikke-afledte finansielle instrumenter
Konvertible obligationer 44,997 69.050 0 0 0 69.050
Kreditinstitutter 282.764 340.967 26.808 179.038 5.632 129.489
Leverandørgæld 1.206 1.206 1.206 0 0
Selskabsskat 289 289 289 0 0 0
Deposita 3.640 3.640 974 2.666 0 0
Anden gæld 4.135 4.135 4.135 0 0 0
I alt 337.031 419.287 33.412 181.704 5.632 198.539

 

De centrale elementer i Nordicoms likviditetsrisiko er beskrevet nedenfor
og udgør:

Overholdelse af bankaftale indgået i 2010
Refinansieringsrisiko

Betingelser i øvrige låneaftaler

Styring af likviditetsrisiko

oo0o0r

A. Overholdelse af bankaftale indgået i 2010

Nordicom indgik i 2010 en bankaftale med (i) bankkreditorer, som udgør
hovedparten af Nordicoms banker, samt (ii) realkreditinstitutter. Bankaf-
talen gælder i perioden 1. januar 2010 - 31. december 2012 og omfatter
finansiel gæld med en samlet hovedstol pr. 31. december 2011 på i alt
3,350 mio. kr., hvoraf bankgæld udgør 1.725 mio. kr. og realkreditgæld
1.625 mio. kr, Bankaftalen omfatter ikke:

EH finansiel gæld på i alt 79 mio, kr. pr, 31. december 2011 til tre
kreditgivere,

HO finansiel gæld på i alt SEK 286 mio, til en kreditgiver i Nordicoms
dattervirksomheder i Sverige, samt .

HO finansiel gæld på i alt EUR 9,6 mio. (inklusive uudnyttede træk-
ningsretter) til en kreditgiver i Nordicoms dattervirksomheder i Tysk-
land.

Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2011 i alt 90 % af Nordicoms
samlede finansielle gæld.

I henhold til bankaftalen er bankkreditorerne og realkreditinstitutterne i
aftaleperioden forpligtet til at fastlåse renterne til 3,6 % p.a. på omfattede
bankgæld henholdsvis bidragssatser til maksimalt 0,65 % p.a. på omfat-

LJBBoNSIDIELUSUZL

tede realkreditgæld. Oprullet rente, jf. nedenfor, forrentes dog med 6 %
p.a. Løbetiden på den omfattede bankgæld er forlænget frem til og med
den 31. december 2012. Ingen dele af den omfattede realkreditgæld
udløber tidligere end den 31. december 2012 udover ordinære afdrag.

Bankaftalen forpligter Nordicom til i aftaleperioden at nedbringe den
omfattede bankgæld pro rata med fri likviditet genereret ved aktivsalg ud
over en likviditetsbeholdning på 100 mio. kr. og efter tilbagebetaling af
eventuelt oprullet rente. Beregning af likviditetsbeholdningen omfatter
ikke (a) likviditet rejst i forbindelse med kapitaludvidelse gennemført i
september 2010 (kapitaludvidelsen) (b) likviditet i Nordicom Sverige og
Nordicom Tyskland (inklusive disse selskabers dattervirksomheder),
samt (c) bundne midler (f.eks. på deponeringskonti).

Bankaftalen giver endvidere Nordicom ret til at oprulle renter på den
omfattede bankgæld inden for visse nærmere aftalte rammer, såfremt
likviditetsbeholdningen udgør mindre end 25 mio, kr. Retten til oprulning
i perioden 1. januar 2012 — 30. juni 2012 udgør 16,66 % af den tilskrev-
ne rente i perioden og derefter 0 % i de sidste 6 måneder af aftaleperio-
den. Den resterende mulighed for renteoprulning udgør ca. 8 mio, kr.

Oprullet rente tilbagebetales løbende, når likviditetsbeholdningen over-
stiger 25 mio. kr. og ellers senest ved udløb af aftaleperioden. Pr. 31.
december 2011 har Nordicom oprullet rente for 63 mio. kr. (31. decem-
ber 2010: 64 mio. kr.).

88

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Bankaftalen pålægger Nordicom nogle begrænsninger og forpligtelser i
aftaleperioden, bl.a.;

EJ krav om at Nordicom skal følge den aftalte strategi og forretnings-
plan,

[Nordicom skal fortsat arbejde aktivt på at nedbringe balancen,

LJ begrænsninger på nye forretningsområder, akkvisitioner og mage-
skiftehandler, Alle mageskiftehandler, der vedrører aktivværdier på
mere end 100 mio. kr., skal godkendes af bankkreditorerne,

begrænsninger på refinansiering af eksisterende gæld,

begrænsninger på optagelse af ny gæld for mere end 85 mio, kr,
(forhøjet fra 40 mio. kr. i 2011),

begrænsninger på byggerier og udviklingsaktiviteter,

anvendelse af likviditet til kapitalinvesteringer i aftaleperioden må
ikke overstige 235 mio. kr. (eksklusive likviditet i de svenske og ty-
ske dattervirksomheder, deponerede midler samt likviditet, der hid-
rører fra kapitaludvidelsen),

EJ begrænsninger på anvendelse af finansielle instrumenter.

DO 00

Bankaftalen pålægger desuden Nordicom begrænsninger vedrørende
tilførsel af likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland. Nordi-
com er alene berettiget til at tilføre likviditet til Nordicom Sverige og
Nordicom Tyskland på i alt op til 5 mio. kr., og kun såfremt dette er
godkendt af bankkreditorer, der repræsenterer mindst 50 % af det
samlede udestående på den omfattede bankgæld. Hertil kommer dog
eventuelle beløb, som Nordicom har modtaget fra Nordicom Sverige og
Nordicom Tyskland efter den 1. september 2009 — dog senest 12 måne-
der forud for det ønskede tilbageførelsestidspunkt. Tilførsel af likviditet
derudover forudsætter en dispensation fra en kvalificeret majoritet af
bankkreditorerne, På baggrund af det foreliggende budget er det ledel-
sens forventning, at der i bankaftalens løbetid ikke bliver behov for
tilførsel af likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland.

Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositio-
ner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.

Bankkreditorerne er ikke berettigede til i aftaleperioden at opsige den
omfattede bankgæld til indfrielse, medmindre bankkreditorerne forinden
opsiger bankaftalen som misligholdt, Bankaftalen kan alene opsiges,
såfremt der foreligger misligholdelsesgrunde, som er nærmere beskre-
vet i bankaftalen. Disse omfatter bl.a.:

betalingsmisligholdelse,
misrøgt af pantsatte ejendomme,
misligholdelse af finansielle forpligtelser på mere end 15 mio. kr.,

uoprettelig misligholdelse af lån i Nordicoms svenske eller tyske

dattervirksomheder, der medfører, at de pågældende lån opsiges til

indfrielse,

DO misligholdelse af låneforholdene med de kreditgivere (bortset fra én
af disse), der står uden for bankaftalen, og

EJ misligholdelse af bankaftalen i øvrigt.

Bb000

Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af
Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiverne have ret
til at opsige bankaftalen.

Opsiges bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for Nordicoms bilatera-
le finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang. Det vil betyde, at den
omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne
opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke
længere vil være bundet til at fastholde den maksimale bidragssats på
0,65 % p.a. I den situation vil Nordicom efter al sandsynlighed ikke have
et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfri-

89

DDRS LOSE

elseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje rente-
og bidragssatser og/eller rentemarginaler med den virkning, at Nordi-
coms finansielle omkostninger vil blive forøget.

B. Refinansieringsrisiko
Det er overordnet koncernens politik at minimere den kortfristede refi-
nansieringsrisiko.

Oplysninger om udløbstidspunkter for koncernens gæld fremgår af note
33, og tidspunkter for koncernens tilknyttede udgående betalingsstrøm-
me fremgår af tabellerne på siderne 87-88 ovenfor.

Den gældende aftale med koncernens væsentligste kreditinstitutter
udløber ved udgangen af 2012, hvorefter kreditinstitutterne kan kræve
bankgæld, der pr. 31. december 2011 udgør i alt nominelt 1,725 mio, kr.,
indfriet ved indgangen til 2013, hvoraf nominelt 177 mio. kr. dog er
indfriet i 2012 som følge af frasalg. I tabellerne på siderne 87-88 ovenfor
er disse pengestrømme inkluderet i kolonnen 0 - 1 år.

Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af
2012, at Nordicom indgår en ny aftale med koncernens væsentligste
bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på den nævnte bankgæld.
Det er endvidere en forudsætning, at Nordicom indgår aftale med såvel
banker og realkreditinstitutter om et niveau for rente- og bidragssatser,
som koncernen vil være i stand til at honorere.

Nordicom er i en konstruktiv dialog med koncernens væsentligste bank-
kreditorer og realkreditinstitutter om indgåelse af en ny aftale. Alle
væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at
de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordi-
com A/S om mulighederne for at indgå en ny aftale. De væsentligste
bankkreditorer og realkreditinstitutter har endvidere anført, at det er
deres intention og forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der
indgås en konkret aftale herom i løbet af 2012.

Endvidere skal der i 2012 og 2013 for de svenske ejendomme foretages
refinansiering af lån, ydet af en svensk bank, på i alt ca. 286 mio, SEK,
Ligeledes skal der i 2012 for koncernens tyske ejendom refinansieres
lån ydet af en tysk bank, på i alt 9,6 mio. EUR (inklusive uudnyttede
trækningsretter).

Af koncernens samlede gæld til kreditinstitutter udgør 1.625 mio. kr.
realkreditlån pr. 31. december 2011 (31. december 2010: 1.676 mio. kr.)
eksklusive lån vedrørende udenlandske aktiviteter.

Realkreditlån har typisk en fordel, hvad angår satser og vilkår, ligesom
der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver
som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af debitors mislighol-
delse.

Den verdensomspændende finansielle og økonomiske krise påvirker
fortsat de finansielle markeder betydeligt, og de finansielle markeder har
under de seneste år gennemgået store forandringer. Ledelsen vurderer
derfor, at usikkerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansie-
ringsformål kan fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på kort og
langt sigt er forbundet med høj risiko for koncernen.

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

C. Betingelser i øvrige låneaftaler

I låneaftalen indgået mellem koncernens svenske dattervirksomheder og
deres bankforbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet
både soliditet og renteserviceringskapacitet. Skulle koncernens svenske
dattervirksomheder misligholde disse forpligtelser (covenants) eller
låneforholdet i øvrigt, kan banken forlange lånene indfriet, og der forelig-
ger dermed en refinansieringsrisiko på omtrent 286 mio. SEK. Nordicom
AlS kautionerer for disse forpligtelser,

Den svenske bank har i slutningen af 2011 rejst påstand om, at Nordi-
com har misligholdt en betingelse om soliditet på mindst 25 % i de
svenske selskaber. Banken har derfor rejst krav om genforhandling af
rentevilkår på den samlede svenske gæld, der andrager i alt 286 mio.
SEK. Ligeledes kræver banken et ekstraordinært afdrag på gælden.
Nordicom har afvist, at de pågældende betingelser er misligholdte.
Skulle det blive nødvendigt at efterkomme de stillede krav, forventes det,
at eventuelle nye vilkår kan forestås af koncernens svenske selskaber
uden kapitaltilførsel fra det danske moderselskab. Forholdet medfører,
at der er en forøget risiko i 2012 for at koncernens gæld i Sverige skal
genforhandles på vilkår, der forringer koncernens drift.

Nordicom A/S har kautioneret for lån på i alt 7 mio. kr. (0,9 mio. EUR) til
Nordicom Tyskland vedrørende ejendommen Lippeltstrasse i Hamborg.
Ligeledes indgår der i de tyske låneaftaler en change of control co-
venant.

D. Styring af likviditetsrisiko
Koncernen fører en stram likviditetsstyring. Således opgøres koncer-
nens likviditetsposition med høj frekvens.

Koncernens likviditetsbehov for året prognosticeres ved udgangen af
hver måned. Direktionen gennemgår seneste likviditetsprognose, der,
som led i den indgåede bankaftale, rapporteres til bankerne.

Koncernens står overfor en væsentlig refinansieringsrisiko ultimo 2012,
hvor koncernens bankgæld forfalder i henhold til bankaftalen. Ledelsen
er løbende i tæt dialog med koncernens banker omkring udviklingen i
koncernens drift, forventningerne til koncernens fremtidige udvikling og
behovet for en ny bankaftale jf. omtalen ovenfor.

Renterisiko
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i
relation til renteudsving.

Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af
gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte
renter normalt vil være lavere end de lange.

Koncernens nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler sig
således (opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasningstids-
punkt på lånene):

 

 

 

Beløb i 1.000 kr. 2011 2010
Inden for 6 måneder 936.614 999.091
Mellem 6 og 12 måneder 1.843.890 349.000
Mellem 1 og 2 år 52.215 1.849.043
Mellem 2 og 5 år 895.142 703.216

3.727.861 3.900.350

 

Ovennævnte. rentetilpasningstidspunkter kan enten skyldes aftalte
rentebindinger eller udløb af gæld, der skal refinansieres.

ESBSVNSIDIELGEDE I

Nordicom anvender pr. 31, december 2011 ingen finansielle instrumen-
ter til renteafdækning.

Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge
af 1 %-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør
-15,0 mio. kr. (beregnet af koncernens variabelt forrentede gæld).

 

Beløb i mio. kr. 2011 2010
Effekt på resultatopgørelse -15,0 -15,4
Effekt på egenkapital -15,0 -13,7

 

De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af de indregnede
finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december,

Nordicoms har begrænsede muligheder for at påvirke renterisici, så
længe koncernen er omfattet af den eksisterende bankaftale. Bankafta-
len tillader ikke Nordicom at anvende finansielle instrumenter, ligesom
der er begrænsninger i relation til refinansiering af eksisterende gæld og |
optagelse af ny gæld. Nordicom har visse muligheder for at omlægge
renteperioder på eksisterende realkreditgæld og anvender derfor disse
muligheder til at reducere koncernens renteeksponeringer, | den forbin-
delse har Nordicom i januar 2011 omlagt realkreditgæld for ca. 651 mio.
kr, fra renteperioder på 1 år til 5 år,

Den kommende refinansiering af den eksisterende bankaftale udgør
Nordicoms aktuelle største renterisiko. Den forventede aftale vil omfatte
rammerne for den fremtidige rente på hovedparten af koncernens bank-
gæld (i alt 1,5 mia. kr.) og bidragssatser på koncernens danske realkre-
ditlån (i alt ca. 1,6 mia, kr.). Størrelsen af rente- og bidragssatser vil
afhænge af forhandlinger med kreditinstitutterne. Det er ledelsens
forventning, at rente- og bidragssatser vil blive aftalt til et niveau, som
koncernen vil være i stand til at honorere.

Ledelsen overvåger løbende koncernens låneportefølje med henblik på
yderligere optimering af koncernens eksponering af renterisici.

Valutarisiko

Koncernen er eksponeret for valutaudsving, som følge af at de enkelte
dattervirksomheder i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har
tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.

Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtæg-
ter i EUR og SEK. Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at
finansieringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige
optages i lokal valuta. Der anvendes ikke finansielle instrumenter til
afdækning af valutarisici.

I nedenstående skema er angivet den hypotetiske indvirkning på årets

resultat og egenkapital som følge af en 5 %-point ændring i valutakur-
serne:

90

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
Indvirkning hvis SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 4.207 4.719 0 0
Indvirkning hvis EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs -1.490 -2,603 0
-5,697 -1.322 0 0
Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således:
Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs 710 -359 0 0
Indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs -2.733 -2.204 0 0
-2.023 -2.563 0 0

 

En stigning i valutakurserne på 5 %-point vil have en tilsvarende modsat
påvirkning af årets resultat og egenkapital. De opgivne følsomheder er
opgjort på baggrund af en forudsætning om uændrede leje- og renteni-
veauer,

Kreditrisiko
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:

O Lejetilgodehavender
H Tilgodehavender fra salg af ejendomme
[] Pantebreve

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordi-
coms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af
omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med
salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig
debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Den maksimale
kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregne-
de værdier,

For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje har Nordicom im-
plementeret en kreditvurderingsproces. Således vurderes lejernes
betalingsevne inden indgåelsen af lejekontrakten i det omfang, det er
relevant, Herudover stilles der normalt krav om et depositum og/eller
forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan det imid-
lertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af tomgang ved
fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt eventuelle ekstraom-
kostninger i forbindelse med istandsættelse mv.

Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2011 er yderli-
gere omtalt i note 24,

91
bys tUSIDIZLOGDEL

 

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

De største lejere opgjort på baggrund af koncernens lejeindtægter er følgende:

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

2011 2010
Disa Industries A/S 6% 6%
Københavns Kommune 5% 5%
Alstom Power Sweden AB 5% 5%
Post Danmark 4% 4%
Coop Ejendomme A/S 3% 3%
Tæppeland-Jensen Tæpper A/S 3% 3%
Den Danske Stat 2% 2%
Max Bank af 2011 A/S 2% 2%
Fitness World A/S 2% 1%
Kontorhotel Langebrogade ApS 2% 2%
Andel af lejeindtægter i alt 37% 33%
Kapitalstyring
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapital-
strukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre
er vanskelig at ændre på.
Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en
langsigtet økonomisk vækst, og som samtidig maksimerer afkastet til
koncernens aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) udgør pr. 31.
december 2011 2,1 % (31. december 2010: 4,5 %).
Det er koncernens målsætning, at egenfinansieringsgraden (egenkapital
samt udskudt skat) på langt sigt skal udgøre 20-25 % for koncernen som
helhed, Målsætningen anses ikke for at kunne opnås på kort sigt.
Nordicoms nuværende strategi omfatter bl.a. optimering af driften på
koncernens ejendomme samt generel reduktion af balancesummen.
Ledelsen forventer ved gennemførelse af den nuværende strategi, at
Nordicom opnår en højere egenfinansieringsgrad,
Ledelsen overvejer en række tiltag til forbedring af koncernens og mo-
derselskabets kapitalstruktur, herunder eksempelvis en kapitalforhøjelse
eller kapitalnedsættelse til dækning af tidligere underskud.

92

BSD ESSUIEL DSE

NORDICOM | NOTER

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

Dagsværdier

Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelses-
model, der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på
realkreditobligationer med samme rente og løbetid), dels på vurderinger
af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebitors
bonitet.

Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien
på de underliggende obligationer.

Dagsværdien af renteswaps er fastsat efter almindeligt anerkendte
værdiansættelsesteknikker baseret på relevante swap-kurver. Koncer-
nens sidste rentesikringsaftaler er udløbet i 2011,

Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de
specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en
vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt koncernens kredit-
værdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort
til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendel-
se af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.

Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi,
er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:

Niveau 1 - Baseret på noterede priser (ikke-justerede) på aktive
markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.

IJ Niveau 2 - Baseret på andre input end noterede priser, som er
observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte (som pri-
ser) eller indirekte (afledt af priser).

[ Niveau 3 - Baseret på data som ikke er observerbare j markedet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern
Regnskabs-

Beløb i 1.000 kr, mæssig værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2011
Pante- og gældsbreve 17.212 0 17.212 0
Finansielle aktiver i alt 17.212 0 17.212 0
Kreditinstitutter 3.715.855 1.670.994 2.044.861 0
Finansielle forpligtelser i alt 3.715.855 1.670.994 2.044.861 0
2010
Pante- og gældsbreve 20.001 0 20.001 0
Finansielle aktiver i alt 20.001 0 20.001 0
Kreditinstitutter 3.790,487 1.680.701 2,109.786
Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme 4.992 0 4.992
Finansielle forpligtelser i alt 3.795.479 1.680.701 2.114.778 0

 

93

SSSSUNSI0IELCEDEL

Note 35 — Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter (fortsat)

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

 

 

Modervirksomhed
Regnskabs-
Beløb i 1.090 kr. mæssig værdi Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3
2011
Kreditinstitutter 288,502 106.359 182.143 0
Finansielle forpligtelser i alt - 288.502 106.359 182.143 0
2010
Kreditinstitutter 282.764 105.935 176.829 0
Finansielle forpligtelser i alt 282.764 105.935 176.829 0
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte
niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i
forhold til 2010,
94

LYDDVNSIOIELOSDEL

NORDICOM | NOTER

Note 36 — Ikke-likvide driftsposter m.v.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Af- og nedskrivninger 1.854 17,150 1.489 2,637
Regulering til dagsværdi, netto 148.693 600.553 14.002 -536
Avance I tab ved salg af driftsmidler 0 31 0 -03
Avance ved salg af ejendomme 3.283 -2,669 -500 2
Øvrige reguleringer 5,644 5.032 1.048 2,091
Regulering i alt 159.474 620.097 16.039 4.101
Note 37 — Ændring i øvrig driftskapital

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder - - -36.261 39.118
Ændring i tilgodehavender 12.876 40.526 -6.197 9.628
Ændring i handelsbeholdning af pante- og gældsbreve 1.084 12.772 0 0
Ændring i hensatte forpligtelser -3.479 -5.715 0 0
Ændring i deposita -1.341 551 193 295
Ændring i anden gæld -15,024 -104.668 471 -9.388
Ændring i driftskapital i alt -5.884 -56.534 -42,736 39.653

 

95

BSN BOEL DEDE

NORDICOM | NOTER

Note 38 — Salg af dattervirksomheder og aktiviteter

 

 

 

 

 

 

 

Koncernen
Beløb i 1.000 kr. 2011
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 66,714
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender 497
Likvide beholdninger 991
Langfristede gældsforpligtelser
Udskudte skatteaktiver 1.195
Kreditinstitutter 45.362
Kortfristede gældsforpligtelser
Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser -7.705
Regnskabsmæssig værdi af afhændede nettoaktiver 16.330
Tab ved salg -323
Samlet vederlag 16.007
Afhændede likvide beholdninger jf. ovenfor -991
Likviditetseffekt, ner] 15.016
I december 2010 indgik Nordicom en betinget salgsaftale om salg af to
tyske dattervirksomheder, der samlet ejer en portefølje af 4 investerings-
ejendomme. Betingelserne i salgsaftalen er opfyldt i 2011. Den samlede
likviditetseffekt af salget er specificeret ovenfor.

96

 

i.

GS9BVNSI0IELIEDE

NORDICOM | NOTER

Note 39 — Nærtstående parter

Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordi-
coms bestyrelse og direktion samt virksomheder uden for Nordicom
koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen i Nordicom, eller som har
betydelig indflydelse i Nordicom.

Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, jf. note
22, hvor Nordicom A/S har bestemmende indflydelse.

Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom

 

 

 

og nærtstående parter:

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011 2010
Nøglepersoner i ledelsen
Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, hvor
tidligere bestyrelsesformand er partner . 0 1.268 0 600
Nordicoms køb af tjenesteydelser fra konsulentfirma ejet
af tidligere bestyrelsesformand 0 400 0 400
Nordicoms køb af tjenesteydelser fra konsulentfirma ejet
af næstformand i bestyrelsen 0 200 0 200
Andre nærtstående parter
Rådgiveraftale med NPV Management ApS" 4.970 0 0 0
Dattervirksomheder
Fordeling af koncernomkostninger - - 13.783 18.053
Koncernmellemværender, renteindtægter - - 12.138 10.025
Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 12.962 11.013
Kautionspræmier - - 5.291 0
Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 353,790 282.260

Koncernmellemværender, gældsforpligtelser - - 342.065 306.796

"Nordicom har i 2011 indgået en rådgivningsaftale med NPV Manage-
ment ApS om videreudvikling og salgsmodning af 4 af koncernens store
ejendomsudviklingsprojekter i København, Herlev og Silkeborg. Formålet
med aftalen er i en periode at tilføre Nordicom ekstra ressourcer og
knowhow med henblik på værdioptimering og salgsmodning af de pågæl-
dende ejendomme. NPV Management ApS er kontrolleret af Jens
Schaumanns familie, der tillige kontrollerer Investeringsselskabet Bøg
ApS, som ejer 25,5 % af aktierne i Nordicom A/S,

97

OST USIDIELGETZI

 

Note 39 — Nærtstående parter (fortsat)

Årets transaktioner i henhold til rådgiveraftalen med NPV Management ApS kan specificeres således:

NORDICOM | NOTER

 

 

 

 

 

Koncern Modervirksomhed
Beløb i 1.000 kr. 2011 2010 2011. 2010
NPV Management ApS, honorar 3.614 - - -
NPV Management ApS, viderefaktuerede udgifter:
Nærtstående familiemedlem til Nordicoms bestyrelsesformand 172 - - -
Advokatfirma, hvor et bestyrelsesmedlem i Nordicom er partner 9 - - -
Øvrige (ikke nærtstående parter) 1.175 - - -
I alt faktureret fra NPV Management ApS 4.970 - - -
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom
AIS.
Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet
i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.
Der henvises desuden til note 6, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i
Nordicom fremgår.
98

LESSVNSIDIELOSDEL

me
Home:

qi
É

NORDICOM | NOTER

Note 40 — Begivenheder efter balancedagen

Der er i 2012 fremsat et dansk lovforslag, hvor der er foreslået indført
en begrænsning i selskabers modregning af underskud fra tidligere år i
årets skattepligtige indkomst. Såfremt lovforslaget vedtages vil under-
skud fra tidligere indkomstår, der overstiger 1 mio. kr., kun kunne
fradrages med 60 % i årets skattepligtige indkomst. Reglen vil have
virkning fra og med indkomståret 2013. Hvis lovforslaget vedtages, kan
det have en indvirkning på Nordicoms muligheder for at anvende
tidligere års uudnyttede skattemæssige underskud, og dermed på
opgørelsen af udskudt skat i balancen.

Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne
årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker
vurderingen af årsrapporten.

Note 41 — Ny regnskabsregulering

IASB har udsendt en række nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og
fortolkningsbidrag (IFRIC), der endnu ikke er trådt i kraft. Nedenståen-
de standard forventes at påvirke indregning og måling:

CO IFRS 9, Klassifikation og måling af finansielle aktiver, som ændrer
den regnskabsmæssige behandling af finansielle instrumenter.
Virksomheder, der vælger at måle finansielle forpligtelser til dags-
værdi (dagsværdi-optionen), skal efter IFRS 9 præsentere den del
af periodens ændring i dagsværdien, som kan henføres til ændrin-
ger i virksomhedens egen kreditværdighed, i anden totalindkomst.
Nordicom forventer, at standarden vil få mindre betydning for kon-
cernen, men har endnu ikke opgjort effekten. Standarden gælder
for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2015 eller senere
(endnu ikke godkendt af EU).

Øvrige nye standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske
for Nordicom ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2011, forventes
ikke at få væsentlig indvirkning for regnskabsaflæggelsen i Nordicom.
Nordicom forventer at implementere nye standarder, ændringer til
eksisterende standarder og fortolkningsbidrag på tidspunktet for deres
ikrafttræden.

99
ISDNSIDIZLOSOEL

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT

Nordicom besidder pr. 31. december 2011 følgende ejendomme (segmentopdelt):

 

 

 

Erhvervsejendomme Postnr. By Areal m2 Ejd.-type
Albuen 19 6000 Kolding 3.192 Butik
Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.626 Andet
Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 2300 København S 4.002 Kontor
Axel Kiers Vej 13 8270 Højbjerg 9.188 Lager og produktion
Banetorvet 3, ejl. nr. 2 3450 Ållerød 1.404 Andet
Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.396 Kontor
Birkemosevej 9 6000 Kolding 893 Kontor
Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 37,860 Kontor
Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.391 Butik
Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor
Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 7400 Herning ' 1.917 Butik
Englandsvej 51 m.fl. 2300 København S 2,819 Butik
Femøvej 3 4700 Næstved 5,555 Kontor
Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.249 Kontor
Hejrevej 30 2400 København NV 4.307 Kontor
Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760 Kontor
Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.304 Butik
Hersegade 23, Jernbaneg. 6A +B 4000 Roskilde 1.054 Butik
Høje Gladsaxe Centret 2860 Søborg 12.373 Butik
Kejlstrupvej 84 8600 Silkeborg 43.000 Lager og produktion
L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik
Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor
Loftbrovej 17 9400 Nørresundby 13.098 Butik
Mosede Centret 2670 Greve 1,705 Butik
Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051 Butik
Nørregade 21 4100 Ringsted 632 Butik
Nørregade 27 A 4100 Ringsted 365 Butik
Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik
Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 11.842 Butik
Ringsted Centret 4100 Ringsted 11.032 Butik
Ro's Have 11 4000 Roskilde 1.250 Butik
Ro's Have 13 4000 Roskilde 1.100 Butik
Ro's Have 14 og 16 4000 Roskilde 3.454 Butik
Ro's Have 8, 10, 12, 18 4000 Roskilde 2.433 Butik
Schweizerpladsen 1B, ejl. 1 4200 Slagelse 419 Butik
Schweizerpladsen 5 4200 Slagelse 540 Butik
Silkeborgvej 102 7400 Herning 4,841 Butik
Sjællandsgade 12,16,18 7100 Vejle . 10,817 Butik
Slangerupgade 48 D, ejl. 2 3400 Hillerød 1.182 Butik
Stagehøjvej 22 8600 Silkeborg 4,430 Kontor
Stenbukken 1 (Center Syd) 9200 Aalborg SV 2,887 Butik
Svendborgvej 275 5260 Odense S 2,000 Butik
Toldbuen 6 4700 Næstved 1.950 Kontor
Tåstrup Stationscenter 2630 Taastrup , 26.008 Butik
Vilheimskildevej 1 C 5700 Svendborg 2,693 Kontor
Zahrtmannsvej 78 3700 Rønne 928 Butik
Ørnevej 18, Svanevej 12 2400 København NV 3.937 Kontor
Østergade 30 / Søndergade 2B 7600 Struer 978 Kontor
Aakirkebyvej 58-60 3700 Rønne 5.000 Butik
Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 8900 Randers 907 Butik
288.521

 

100
EL9DINSI0DIELOSDEL

NORDICOM | EJENDOMSOVERSIGT

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Udviklingsejendomme og grunde Postnr. By Åreal m2 Ejd.-type
Blegdammen 7-13 4700 Næstved 6.481 Lager og produktion
Ejlersvej 73-77 4700 Næstved 5.100 Bolig
Elisagårdsvej 4 4000 Roskilde 3.040 Butik
Enghave Brygge 2450 København SV 70.000 Bolig
Frederiksgade 1 4200 Slagelse 129 Butik
Halfdans Vænge (Gedebjergparken) 4700 Næstved 49,132 Bolig
Havnegade 50 4700 Næstved 1.538 Kontor
Herlev Hovedgade 17 2730 Herlev 43.559 Lager og produktion
Laguneparken 4700 Næstved 7.600 Bolig
Løvegade 4 4200 Slagelse 8.000 Kontor
Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410 Butik
Omøvej 9 4700 Næstved 906 Kontor
Randlevvej 8300 Odder 20.931 Bolig
Skolesvinget 2 2860 Søborg 650 Butik
Skråningshusene 3070 Snekkersten 1.280 Bolig
Ved Stigbordene 2450 København SV 55.620 Bolig
Vordingborgvej 78 4700 Næstved 2.325 Lager og produktion
Vordingborgvej 80-82 4700 Næstved 4.785 Lager og produktion
' 281.486
Boligejendomme og hoteller Postnr. By Areal m2 Ejd.-type
Algade 13, Hotel Prindsen 4000 Roskilde 5,938 Andet
Ballerup Hotel 2750 Ballerup 3.400 Andet
Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 327 Bolig
Hotel Vinhuset 4700 Næstved 3.400 Andet
Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.592 Bolig
Løvegade 6 4200 Slagelse 908 Bolig
Møllehusene 1-3 4000 Roskilde 356 Bolig
Rungsted Bytorv 2-9 2960 Rungsted Kyst 1.848 Bolig
Schweizerpladsen 3 4200 Slagelse 933 Bolig
Sct. Bendtsgade 10 4100 Ringsted 1.425 Bolig
Sluseholmen (Lindholm) 2450 København SV 4,813 Bolig
Tåsingegade 29 2100 København Ø 10.576 Bolig
Vesterhavnen 17 5800 Nyborg 288 Bolig
36.804
Udenlandske ejendomme Postnr. By Åreal m2 Ejd.-type
Finnslåtten 2 72136 Våsterås 6.000 Kontor
Flåkten 11 35241 Våxjd 13.500 Kontor
Galgen 3 58273 Linkåping 4.080 Butik
Glasblåsaren 7 58273 Linkåping 10,759 Kontor
Kopparn 10 60223 Norrkåping 6.825 Butik
Regulatorn 3 60223 Norrkåping 4.960 Lager og produktion
Lippeltstrasse 1 20097 Hamburg 7.918 Kontor
54.042
101

PL9DPNSIDIELOEDZI

res ae E mr; pre: Aaen z
SM b
| i
El i
| ng
sk
DELE
ly hp
” fu
Øl

nordicom

i B p

 

 

 

 

|
|

 

 

ammende