Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
German High Street
Properties A/S
Dirigent Torben Ahrendt-Jensen
Generalforsamling 20. april 2012
|
1206254EogSN06535
German High Street
Properties
Selskabsoplysninger
' Selskabet German High Street Properties å AJS
'Sundkrogsgåde 21
2100 København. Ø
CVR-nr: | 30 69 16 Må
= "Regnskabsår: 1. januar — 31, december.
Hjemstedskommune: .|Gentofté ”
Direktion Hans.Thygesen uw
Bestyrelse" Michael Hansen, formand
Da Kim Lautrup; næstformand
”Marner J acobsen..
Revision En Pricewaterhouse Coopers
' É Strandvejen 44 >
2900 Hellerup"
Ejendommen med butikslejer Fielmann, som er del af
en stor optikkerkæde.
1206254EogSN06536
German High Street
Properties
Indholdsfortegnelse
'Selskabåpræsentation .
Koncernstruktur
Strategi
Ledelsesberetning
Inforiiation til aktionærer Ee i .
Bestyrelse og ledelse
; Hoved: og nøglétalsoversigt
Regnskabsberetning
Ledelséspåtegninig
Den uafhængige revisors erklæringer
: Resultatopgørdlse. ER SE
Totalindkomstopgørelse
Balancen TE
Egenkapitalopgørelse
Pengéstrømsopgørelse
Noteoversigt
HE ERE
15
sr is |
20
na
SE
28
31
3.
33
1206254EogSN06537
vr
German High Street
Properties
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S investerer i strøgejendomme med fokus på større byer med økonomisk
og demografisk vækst i det vestlige Tyskland. Koncernens ejendomsportefølje omfatter fjorten ejendomme i
tolv byer. Koncernen i sin nuværende form er etableret i 2007 og blev noteret på Nasdaq OMX København i
oktober 2007. Koncernen administreres af Kartago Administration Tyskland ApS, og ejendomsforvaltningen
varetages af Colliers Property Management Partners GmbH i Minchen.
P.V VELSET
F ESEN
ve FNS
VA Leverkusen
MR Aachen
NEED
Frankfurt am Main
Å Pforzheim F
Passau ØR
Rosenheim Å
FN
1206254EogSN06538
German High Street
Properties
Koncernstruktur
Koncernen består af ni tyske GmbH'er indeholdende de fjorten ejendomme, et holdingselskab i Luxembourg
og tre i Tyskland. Investea Zweite Grundbesitz GmbH ejer, efter salget af selskabets ejendom i Landshut i
2011, ikke længere nogen ejendom. Som vist i nedenstående koncerndiagram ejer minoritetsaktionærer 6 %
af selskabet Investea Zweite Holding ApS & Co. KG. Selskaberne Investea Erste Grundbesitz GmbH og ned
til Investea VIN Grundbesitz GmbH er hver ejet af Investea Erste Holding GmbH og Investea Zweite Hol-
ding ApS & Co. KG med henholdsvis 94 % og 6 %.
German High Stieet Propéities A/5
TT
Investea Erste Holding GmbH
ne
re
ate
SE)
— magre
ge
Investea Erste Grundbesitz GmbH
(Pforzheim)
w
Investea Zweite Grundbesitz GmbH
i
Investea lil Grundbesitz GmbH
(Aachen)
i
Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)
i
." Investea V Grundbesitz GmbH
(Braunschwelg)
Investea VI Grunidbesitz GmbH
(Essen, Limbecker)
i Investea Vil Grundbesitz Gmbii
" (Gutersloh)
i
Investea VIII Grundbesitz GmbH
(Passau)
1206254EogSN06539
. German High Street
Properties
Ejendommen i Leverkusen
Ejendommen er fuldt udlejet til Douglas med butik i stueetagen og lager på første sal.
1206254EogSN06540
German High Street
Properties
Strategi
Driftsstrategi
German High Street Properties A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang, det er
økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder vil blive igangsat i det omfang, det er nødvendigt
for enten at øge lejeniveauet, for eksempel hvor investering i nyindretning forekommer hensigtsmæssig, eller
hvor det er nødvendigt for at opretholde ejendommens nuværende standard, eller hvis det er et krav, for at en
væsentlig lejer forbliver i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde være hensigtsmæssigt at investere i
at omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere,
Investeringsstrategi
Det er German High Street Properties A/S' investeringsstrategi at erhverve butiksejendomme beliggende på
attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale gågademiljø i store og mellemstore byer i det
vestlige Tyskland. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i byer med en stærk økono-
misk og positiv demografisk udvikling.
Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre
kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kon-
trol, kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butiks- og kontorle-
jemål i de byer, hvor koncernens ejendomme er beliggende. Ændringer i de generelle økonomiske konjunk-
turer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter og lang-
sommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende betingelser, men kan søge at
tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at konjunkturernes effekter minime-
res.
rr ur
1206254EogSN06541
1206254EogSN06542
German High Street
Properties
Ledelsesberetning
2011 var ligesom 2010 et godt år for tysk økonomi. De seneste opgørelser viser en økonomisk vækst på 3,0
% mod en vækst på 3,6 % i 2010. Væksten er stadigvæk især drevet af en kraftig eksportstigning. Det tyske
privatforbrug udviklede sig stigende og behersket positivt i 2011, og koncernens ejendomsdrift udviklede sig
stabilt. Lejeindtægten i koncernens ejendomme udviklede sig konstant gennem 2011, og omsætningen steg
med 4,0 % i forhold til 2010.
Koncernens resultat før skat, værdiregulering af investeringsejendomme og nedskrivning af goodwill ud-
gjorde DKK 0,2 mio. i 2011 mod DKK 4,6 mio. i 2010.
Det tyske marked for udlejningsejendomme var i 2010 præget af prisstabilitet, men i 2011 har priserne været
stigende på ejendomme med den allerbedste beliggenhed.
Tysklands kraftige økonomiske vækst i 2010 og 2011 har mindsket risikoen på lejernes betalingsevne, og det
er selskabets opfattelse, at der fortsat vil være god efterspørgsel efter lejemål med den bedste beliggenhed.
Det må forventes, at tysk økonomi vil udvikle sig noget svagere i 2012, og stigende råvarepriser og betydeli-
ge økonomiske balanceproblemer i Eurolandene kan svække den tyske økonomi og dermed øge risikoen på
udlejningssituationen.
Udviklingen i lejeindtægterne i 2011
Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende. Lejeindtægterne har udviklet sig
næsten konstant igennem 2011, I 2011 er der sket positive lejereguleringer i 6 af koncernens 14 ejendomme,
lejeindtægten er faldet i 5 ejendomme, mens lejeindtægten er uændret for 4 ejendomme. Den sidste ejendom
i Landshut er solgt i løbet af året, hvorfor denne er vist særskilt.
Nettoårsleje / EUR
By, adresse Delstat Areal Primo 2011 Ultimo 2011 Ændring i %
Aachen, Grosskålnstrasse 27-28 Nordhrein-Westfalen 3,925 426.825 407.488 -4,5%
Braunschweig, Bohlweg 17-18 Niedersachsen 1.356 219.477 219.698 0,1%
Braunschweig - Miinzstrasse 12 Niedersachsen 1.238 260.904 284.904 9,2%
Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen 1.272 348.481 348.481 0,0%
Essen, Limbeckerstrasse 42 Nordbrein-Westfalen 755 193.089 193.089 0,0%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 Hessen 1.943 669.488 672.204 0,4%
Gitersloh, Berlinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen 1.613 257.277 265.197 3,1%
Hamborg, Wandsbeker Kønigstrasse 2 Hamborg 1,779 514.565 517.556 0,6%
Kassel, Obere Kånigstrasse 37 a Hessen 2.808 536.703 535.765 -0,2%
Koblenz - Løhrstrasse 73 Rheinland-Pfalz 1.999 398.034 395.799 -0,6%
Leverkusen, Wiesdorfer Platz 39 Nordhrein-Westfalen 340 150.000 150.000 0,0%
Passau, Bahnhofstrasse 2 Bayern 2.871 461.565 461.852 0,1%
Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Strasse 32+34 Baden-Wirttemberg 1.724 288.065 267.7938 -7,0%
Rosenheim - Miinchenerstrasse 20 Bayem 1.341 585.216 585.216 0,0%
Total for ejendomme i porteføljen ultimo 2011 24.964 5.309.687 5.305.047 <0,1%
Landshut, Altstadt 75 Bayern . 1.851 355.793 - -100,0%
Total 26.815 5.665.480 5.305.047 -6,4%
Ovenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet henholdsvis primo og ultimo 2011, og er der-
for ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter, som fremgår af resultatopgørelsen.
fr -
German High Street
Properties
Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes, at lejeren af et butikslokal på 272 m2 og lagerlokaler på 302 m2
i ejendommen beliggende Limbeckerstrasse 47-49 i Essen er gået konkurs. Der er foretaget fuldstændig gen-
udlejning fra 1. marts 2012 til en lidt lavere leje end tidligere, Lejeniveauet for ejendommen Grosskålnstras-
se 27-28 i Aachen og Westliche Karl Friedrich Strasse 32-34 i Pforzheim er begge påvirket af opsigelse af
praksislejemål på henholdsvis 180 m2 og 110 m2. I ejendommen Berlinerstrasse 36-38 i Gitersloh er kontor-
lejemål på 110 m2 genudlejet efter tomgang over årsskiftet mellem 2010 og 2011. En kontorlejer i
Munzstrasse 12 i Braunschweig gik konkurs hen over året og lokalet står tomt. I samme ejendom er 443 m2
lager og 419 m2 butikslokale blevet genudlejet til Gina Tricot i løbet af 2011 til en lidt leje højere end tidli-
gere i forbindelse med et lejerskifte. Samtidig er ejendommens facade blevet renoveret af fraflyttende lejer,
som led i førtidig frigivelse af lejekontrakt. Tomgangen i ejendommene er steget i løbet af 2011 fra en øko-
nomisk tomgangsprocent på 3,5 % ved indgangen til 2011 til 4,5 % ved udgangen af 2011. Stigningen i den
økonomiske tomgang i ejendommene er påvirket betydeligt af faldet i nettoårslejen som følge af salget af
Landshut.
Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi
Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelser indhentet markedsvurderinger fra en førende tysk ejendoms-
mæglerkæde med speciale i strøgejendomme. Markedsvurderingen ligger på EUR 91,3 mio. Markedsvurde-
ringen er indgået i ledelsens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme, Det tyske
marked for udlejningsejendomme har i 2011 været præget af prisstabilisering og de bedst beliggende strøg-
ejendomme har oplevet moderate prisstigninger. På baggrund heraf har ledelsen vurderet, at porteføljens
værdi er EUR 93,1 mio. Bestyrelsen og ledelsen har tillagt værdien af udlejningspotentiale og fratrukket
forventede investeringer forbundet hermed ved vurdering af dagsværdien.
Selskabets ledelse og bestyrelsens vurdering er ligeledes baseret på erfaringer fra salg af ejendommen i
Landshut samt løbende uopfordrede henvendelser fra potentielle købere.
Salg af ejendom
Der er hen over året foretaget salg af ejendommen beliggende i Landshut til en faktor på 18,52. Det er besty-
relsens vurdering at den opnåede salgspris er attraktiv i forhold til de priser, der normalt kan opnås i marke-
det. Ejendommen er solgt til en højere pris end anskaffelsesprisen samt den bogførte værdi pr. 31. december
2010. Salget bestyrker også bestyrelsen i, at de bogførte ejendomsværdier i selskabet er markedskonforme.
ftv ør.
1206254EogSN065943
… German High Street
Properties
Aktiekursen
German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq OMX København. B-aktien blev udbudt til kurs
100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 38,5 den 31. december 2010 og 55,0 den 31. de-
cember 2011. Efter et aktiekursfald på 7 % i 2010, er aktien steget med 47 bi i 2011.
" Indekstal for GHSP sammenlignet iiied cd og.
- OMX" indeks for ejendomsåktier ml
186,00 FEREEESEE SES omen lem eundedire TT vand als see
” SGHSP SCOMN CI 2:70MXRelEsde
170,00 J— -
160,00 i
is0,00 +
iad,00
130,00 i
18009, ]
Janmar li —
” februar il: "
mats 14
apol ll
maj mn >
juni 11
november 11
Sodeceniber tt ig
I
Investeringer og udbytte
Selskabet har oplevet en moderat stigning i tomgangen i 2011. Genudlejning af de lediggjorte lokaler kræver
i visse tilfælde, at der gennemføres renoveringsarbejder i mindre målestok, og der ventes stigende udgifter til
vedligeholdelse i 2012 sammenlignet med 2011. Det er fortsat vigtigt, at selskabet har et likviditetsberedskab
set i lyset af behovet for yderligere vedligeholdelse, renovering og genudlejning af en række af koncernens
lejemål, og derfor har bestyrelsen indstillet til generalforsamlingen, at selskabet ikke udbetaler udbytte for
regnskabsåret 2011. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle markeder gør det nødvendigt for kon-
cernen at egenfinansiere udgifter til investeringsprojekter og vedligeholdelse,
Køb af egne aktier
Det blev i forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling primo 2011 besluttet at bestyrelsen havde
mandat til at selskabet kunne købe egne aktier for en samlet pålydende værdi af i alt 20 % af selskabets til
enhver tid værende aktiekapital. Dette mandat er gældende frem til 3. februar 2016, og betingelsen herfor er
at købskursen ikke må afvige med mere end 10 % fra den på erhvervelsestidspunktet noterede børskurs for
B-aktierne.
Selskabets strategi herfor er at placere en del af selskabets overskudslikviditet, og det forventes at denne
løsning på sigt vil kunne give en favorabel forrentning.
Selskabet har i løbet af 2011 købt egne B-aktier og har ultimo 2011 i alt 136.000 stk. egne'B-aktier. -
1206254EogSN06544
German High Street
"—…… Properties
Koncerngoodwill
Ved erhvervelsen af Apreit Two Grundbesitz i 2007 og de dertilhørende 6 ejendomme betalte selskabet en
merpris, som tidligere år har figureret i regnskabet som koncerngoodwill, På baggrund af diverse løbende
henvendelser omkring selskabets ejendomme har koncernens ledelse og bestyrelse vurderet, at man ved et
salg af Apreit Two Grundbesitz formodentligt ikke vil kunne opnå den samme merpris. Dertil kommer lige-
ledes, at det er forventeligt, at man ved et fremtidigt salg af ejendommene enkeltvist vil kunne opnå en høje-
re faktor for hver ejendom end ved at sælge selskabet som en samlet virksomhed.
Ledelsen mener således ikke længere, at selskabet kan opretholde at aktivere goodwill, hvorfor denne er
resultatført i 2011.
Renteswapafftaler
I note 3 om væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger fremgår det, under afsnittet om variabelt for-
rentede lån og renteswaps, at visse betingelser som skal være opfyldt, for at indgåede renteswapaftaler ikke
skal indregnes i de finansielle gældsforpligtelser i balancen. Disse betingelser har tidligere år været opfyldt,
men i forbindelse med salget af ejendommen i Landshut blev lånet med tilhørende renteswapaftale indfriet.
Denne indfrielse, sammen med en forlængelse af renteswapaftalen i forskellige trancher af lånet i Apreit
Two Grundbesitz, gør, at betingelserne ikke længere er opfyldt.
Grundet den manglende opfyldelse af betingelserne fra primo 4. kvartal 2011 er renteswapaftalerne derfor
indregnet med deres værdi pr. 1. oktober 2011 i totalindkomstopgørelsen og som finansielle gældsforpligtel-
ser, Der er efterfølgende sket regulering af renteswapaftalerne frem til 31. december 2011 som finansielle
gældsforpligtelser, og denne regulering er ført over totalindkomsten i henhold til anvendt regnskabspraksis.
Forventninger til 2012
Tysk økonomi kom stærkt igennem 2011, selvom væksten aftog mod årets slutning, og arbejdsløsheden ud-
vikler sig fortsat positivt med fald i antallet af ledige. Ledelsen forventer, at den gunstige økonomiske udvik-
ling vil afdæmpes i 2012, På grundlag af de seneste lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2012 i
størrelsesordnen DKK 38,0 — 40,0 mio., hvilket er lidt højere end i 2011, når der korrigeres for frasalg. De
budgetterede vedligeholdelsesudgifter på ejendommene vil være større i 2012 end i 2011 nødvendiggjort af
behovet for at renovere lokaler i forbindelse med genudlejning af ledige arealer i koncernens ejendomme. På
denne baggrund forventes et resultat før skat og værdireguleringer i størrelsesordnen DKK 4,5 — 5,0 mio. i
2012.
Politikker for samfundsansvar
Selskabet har på nuværende tidspunkt ikke en egentlig politik vedrørende samfundsansvar. Selskabet har
som følge heraf ikke en redegørelse indeholdende oplysninger om, hvilke standarder der følges, hvordan
selskabet omsætter dem til handling, en vurdering af hvad der er opnået samt forventningerne til det fremti-
dige arbejde.
1206254EogSN06545
" German High Street
Properties
Obere Kånigsstrasse med ejendommen i baggrunden. Større lejere er Targo Bank og op-
tikkerkæden Fielmann.
li '
1206254EogSN06546
German High Street
Properties
Information til aktionærer
Aktieinformation
German High Street Properties A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på 3.650.083
aktier. Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10 og 3.285.075 B-aktier å nomi-
nelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 291 aktionærer, medens Kartago Holding ApS ejer alle A-aktierne.
Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet GERHSP B og fondskode
DK0060093524. A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret mar-
kedsplads.
På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver 1 stemme pr. aktie.
A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A- og B-aktionærerne,
idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i
børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen. A- og B-
aktierne har i alle andre forhold samme økonomiske rettigheder.
Udbyttepolitik
Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hen-
syntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå for-
svarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.
Selskabets likvide beholdninger udgør den 31. december 2011 DKK 33,3 mio., og soliditetsgraden er 35,9
%. I lyset af de fortsatte usikkerhedsmomenter i tysk økonomi og behovet for renovering og genudlejning af
en række af koncernens lejemål har bestyrelsen indstillet, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabs-
året 2011. De fortsat vanskelige betingelser på de finansielle markeder gør det nødvendigt for koncernen at
egenfinansiere udgifter til for eksempel investeringsprojekter og vedligeholdelse.
Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.
Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 20. april 2012.
1206254EogSN06547
. German High Street
Properties
Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens $ 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5 % af aktiekapitalen ved
årsrapportens offentliggørelse:
Hjemstedskommune Aktiekapital Ejerandel Stemmeandel
% %
"Kartago Development ApS mi" "Gentøfte "7" 5.148.500 . 141% . - 7,8%
Kartago Holding ApS — Gentofte ” 3.650.080 10,0 % 55,1 %
- Gerinan High Street Properties A/S'. Gentofte. …… 0,5 2.610.000 7,2 % tv 177» 3,9. 4%.
Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Kartago Holding ApS (365.008 A-aktier svarende til
10,0 % af aktiekapitalen og 55,1 % af stemmerne). Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago Hol-
ding ApS. Hans Thygesen kontrollerer igennem Kartago Development ApS 14,1 % af aktiekapitalen og 7,8
% af stemmerne, Som følge heraf kontrollerer Hans Thygesen i alt 24,1 % af aktiekapitalen og 62,9 % af
stemmerne.
Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie, Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse, direktion, samt sel-
skaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 211.875 stk. B-aktier.
Investor relations
På selskabets website http://www.germanhighstreet.dk/nyheder offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrap-
porter mv.
Finansiel kalender for regnskabsåret 2012
20). april 2012 . Afholdelse af ordinær. Beneralforsamling/. orienter: ing: om ;
… generalforsamling ' .
31. maj 2012 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. . januar til 31. marts 2012
31. august.2012 . | -Regnskabsmeddelelse for perioden l: : Januar til: 30; :juni 2012.
30. november 2012 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2012
. Udsendte fondsbørst smeddelelser i i2012
i februai 2012 … "Storaktioiiærmeddelelse DD EN
7. maris 2012 —… Storaktionærmeddelelse
26. maits2012 . Indkaldelse til seneralforsamling un
1206254EogSN06548
German High Street
Properties
Udsendte fondsbørsmeddelelser i2011
1 i. januar 2011
18. januar 2011
27. januar 2011"
3. februar 201 I
22. maris 2011
25. marts 2011
25. marts 2011
14. april 2011
15. april 2011
15, april 201
3. maj 2011
13. maj 2011
13. maj 2011
24. maj 2011
"24, maj 2011
27. maj 2011
27. maj 2011
6. juni 2011
. 27. juli 2011
15, august 2011
23. august 2011
23. august 2011
23: august 2011
23, august 2011
T: september 20
15. september 2011
15. september 2011
23. november 2011
23. november 2011
24. november 2011
33: decerliber 2011 =
30. december 201 I
1206254HogSN06549
Indkaldelse til ekstr åordinær generalfor. samling
Storaktionærmeddelelse
Ændring af finanskalender
Orientering om afholdt ekstraor dinær generalforsamling
Indkaldelse til ordinær øenerålforsamling .
Årsrapport 2010 (meddelelse)
Årsråpport 2010
Bestyrelseskandidat
i. Generalforsamlingsprotokollat
Præsentation gener alforsamling (Bilag)
| "Indkaldelse til ekstr aordinær. gener ilforsamine ' .
Kor: rigerende Supplerende oplysninger til år srapport 2010 (meddelelse)
' Koirigerenide stipplerénde oplysniriger til årsrapport 2010 … |
|. Delårsrapport Q1 2011 (meddelelse)
Delår. "stapport 01 ali” . :
|. Orientering om afholdt ekstraordinær generalforsamling
NU Oplysning ( om indgået letter of internt vedrørende sålg af at af Gerian High.
Street Properties A/S koncernens datterselskaber |
Indberetningspligtig handel
… Indberétningspligtig håridel
Salg af ejendom |
Halvårsrapport 2011 (meddelel se)
Halvårsrapport 201 I
.Insidermeddelelse.
Storaktionær meddelelse
. Insiderineddelelse w
Insidermeddelelse
. insidermeddelelse
Delårsrapport for perioden 1. - Januar — 30. september 2011 (meddelelse)
— Delårsrapport. for perioden I: januar — 30: september 7 201
Indberetningspligtig handel
: Finanskalender 201 2"
Storaktionær meddelelse
får —
, German High Street
Properties
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelse og direktion
German High Street Properties A/S's ledelse består af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion med et
medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 15.
april 2011 og på den ekstraordinære generalforsamling den 27. maj 2011. Som administrator stiller Kartago
Administration Tyskland ApS direktør til rådighed for selskabet. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens
beføjelser og aflønning
Administrator
Administrator, Kartago Administration Tyskland ApS, udfører selskabets administrative opgaver blandt an-
det i relation til investorer, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder,
rådgivere, registre m.v. Kartago Administration Tyskland ApS står endvidere for selskabets likviditetsdispo-
nering, bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering. Som beta-
ling for Kartago Administration Tyskland ApS” ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et
løbende kvartårligt honorar på 0,1 % af ejendommenes værdi. Administrationsaftalen er uopsigelig indtil 31.
december 2012, hvor aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel.
God selskabsledelse (Corporate Governance)
Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets
— og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af
selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager ud-
gangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.
Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German
High Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til anbefalingerne
om god selskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væ-
sentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhen-
sigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger,
I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al væsent-
lighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på selskabets
hjemmeside http://www.germanhighstreet.dk/investor-relations/corporate-governance-2010---201 1.
Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante sprog og om-
fatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog.
Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk, Henset til selskabets stør-
. relse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke hensigismæssigt eller nødven-
digt at kommunikere på engelsk. Bestyrelsen overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre”
meddelelser på engelsk.
15 !
1206254EogSN06550
1206254EogSN06551
German High Street
Properties
Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed
Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er uafhængige i
henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets økonomiske involve-
ring i selskabet som andet end aktionær.
Selskabet administreres af Kartago Administration Tyskland ApS, der ejes af Kartago Holding ApS. Kartago
Holding ApS besidder hele A-aktiekapitalen og har således en kontrollerende indflydelse og en væsentlig
økonomisk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner. I henhold til de af Nasdaq
OMX København opstillede kriterier er personer ansat i Kartago Holding ApS ikke uafhængige, På tidspunk-
tet på denne årsrapports aflæggelse er en ud af bestyrelsens tre medlemmer (formanden) samt direktionen,
ikke uafhængig.
Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til stabiliteten i
selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at administrator samtidig er
repræsenteret i bestyrelsen.
Vederlag til bestyrelsen og direktionen
Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger, pension, fra-
trædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og afspejler direkti-
onens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for selskabet. Selskabets direktion oppebærer
ikke vederlag direkte fra selskabet, idet ledelseshvervet i German High Street Properties A/S varetages i
henhold til en administrationsaftale med Kartago Administration Tyskland ApS. Bestyrelsen har til hensigt at
søge at tilpasse det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rimeligt og konkur-
rencedygtigt.
Åbenhed om vederlag
Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte bestyrelses-
medlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og andre fordele af væ-
sentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre selskaber i samme koncern.
Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen, hvilket skyldes
selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration foretages af Kartago Admi-
nistration Tyskland ApS.
I selskabets børsprospekt og regnskab redegøres i detaljer for principperne for og størrelsen af de honorarer,
som Kartago Administration Tyskland ApS, i dets egenskab af administrator, oppebærer fra selskabet.
fre w
" German High Street
Properties
Bestyrelsen
Michael Hansen, bestyrelsesformand, født 1962
Uddannelse
Stilling
Bestyrelsesformnand i i følgende selskaber udover
' Geri man High Street Propertiés Als:
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber
Direktør i følgeride selskaber 7
Indtrådt i bestyrelsen
"HD R og statsautoriseret ejendomsmægler
Administrationschef i Kartago A/S
"Ingen
Kartago A/S, Swiss Real Estate Danmark ApS,
ILVA Ejendomme A/S, Kartago Property A/S,
Kartago Development ApS og Ejendoms-
investeringsselskabet Nynåshamn A/S.
Formuevækst ApS, Swiss Real Estaie Datimnark KAPS,
Tr og: Kartago Property 2 AJS:
25. juni 2007
. Ud: over ; ovenstående var etage direktion: og bestyrelsesstillinger i i øve ige selskaber der vurder: és s uden,
' betydning for å årsr rappor ten.
Kim Lautrup, født 1976
"Uddanrielse
Stilling
Bestyrelsesformand i følgende selskaber
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover
German High Street Properties A/S
Direktør i følgende selskaber
—… Statsautoriseret, ejendomsmægler .
Investeringsdirektør i Schaumann Investment A/S
Ingen . 2
HM Fjord ApS og Schaumann Libeck | ApS
br H M Fjord Aps: Schaumann. Retail. Finland y AlS; x
KN Schaumann Libeck ApS; Schaumann Liibeck i "ApS; ”
un "Schaumann Northern. Germany, ApS; Ankidå Holding
' ApS, Speranza I Inyest "APS. æg: Sehaumann mm Hamburg |
Dar Aps
Indtrådt i bestyrelsen
29. april 2010 en -
"Udover. oveiistående varetages | dir eltions= og bestyr elsesstillinger i øve ige selskaber dér vurderes dem.
betydning for Årsrappor! ten: " ”
1206254EogSW06552
17
German High Street
Properties
Marner Jacobsen, født 1962
Uddannelse Nationaløkonom, Cand. Øécoi.
Stilling Konsulent
Bestyrelsesførmand i følgende selskaber mn. i i Ingen
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber udover Ingen
German High Street Properties A/S
Direktør i følgende selskaber, Es ' DT KENDE Ingen mi
Indtrådt i bestyrelsen 27. maj 2011
Ud over 7 ovenståeride + vår tages åir ektions« og besiyrelsesstillinger i i øvrige selskaber der vurderes uden |
, betydning for årsr råpporten: Dom. OD 0 . ;
Direktionen
Hans Thygesen, adm. direktør, født 1950
Uddannelse om . ' … EN |. |. Advokat og cand. politi
Stilling Group ( CEO i Kartago Holding ApS
Bestyrelsesformand i følgenide selskaber Kartago Property A/S - .
Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ILVA Ejendomme A/S og Kartago Development
ApS.
Dir aktør i følgende selskaber udover "Germali ILVA iBjendomme | AS; "Kartigo Holding ApS,
High Str tet Pri roper ties: AIS | LT. ' " Kar tago Development, ApS og Kartago AJS. '
Indtrådt i direktionen 29, april 2010
1206254FogSN06553
. German High Street
Properties
Ejendommens indgangsparti til ankerlejeren Gina Tricot.
1206254EogSN06554
German High Street
Properties
Hoved- og nøgletalsoversigt (Koncern)
DKK mio. 201 2010 —— 2009 — 2008
Resultatopgørelse NEENNLEEE '
Omsætning 50,6 48,6 47,1 46,5
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster 5311 31,4 32,8 31,4
Værdiregulering af investeringsejendomme 117,6 -0,1 -58,7 -15,7
Nedskrivning af koncerngoodwill -14,2 0,0 0,0 0,0
Finansielle poster netto 1.530,81 -26,9 -26,5 -26,0
Resultat før skat 737 4,5 -52,4 -10,3
Periodens resultat … 31 4,2 -42,9 -8,6
Balance BD
Investeringsejendomme 5176925" 727,6 725,5 786,0
Periodens investeringer til anskaffelsessum Tr. 07 0,9 -0,9 3,7
Langfristede aktiver ; "694,2 752,3 750,2 805,5
Balancesum 732,0. 786,2 781,1 835,4
Egenkapital ” 962,5. 303,6 298,2 340,9
Langfristede forpligtelser . 4451. 466,0 469,4 477,9
Pengestrømme DE DT gg
Pengestrømme fra drift 10088" 10,3 . 5,0 2,2
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -0,9 0,0 -2,0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 4,3 4,6 7,1
Pengestrømme i alt 5,1 0,4 2,9
Nøgletal i MÅ
Soliditet, % 35,9 38,6 38,2 40,8
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme, % 37,9 41,7 41,1 43,4
Forrentning af egenkapital p.a., % OLE 1,9 -17,8 -3,3
Afkast af ejendomsporteføljen, % 051 5,2 5,2 4,7
Forrentning af egenkapital før skat og værdireguleringer, % 0, 01 1,5 2,0 1,6
Forrentning af egenkapital efter værdireguleringer, % 13 1,5 -16,4 -3,0
Lånerente, % + STA -5,7 -5,6 -5,4
Afkastmarginal, % … 2,3 . 10,9 10,8 10,1
Indre værdi pr. aktie, DKK 71,9 83,2 81,7 93,4
Indtjening pr. aktie, EPS, DKK 2 0,9 1,2 -11,7 -2,4
Aktiekurs, DKK 7 52,0 38,5 41,5 60,0
Antal medarbejdere SOlrerr go 1 1 0
+) Lånerenten er påvirket negativt i år som følge af indfrielsen af den finansielle gældsforpligtel-
se og tilhørende renteswapaftale i forbindelse med salget af ejendommen i Landshut.
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger
& Nøgletal 2010".
1206254EogSN06555
1206254EogSN06556
, German High Street
Properties
Regnskabsberetning
Selskabets femte regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2011.
RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2011 DKK 50,6 mio. mod DKK 48,6 mio. i 2010.
Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 36,3 mio. efter drifitsomkostninger på DKK 14,3 mio. mod et bruttoresultat
på DKK 37,7 mio. og driftsomkostninger på DKK 10,8 mio. i 2010. Resultat før værdireguleringer udgjorde
DKK 31,1 mio. mod DKK 31,4 mio. i 2010.
Resultat før finansielle poster
Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 34,5 mio. efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på
DKK 17,6 mio. og en nedskrivning af koncerngoodwill på DKK 14,2 mio. I 2010 udgjorde værdiregulerin-
ger negativ DKK 0,107 mio. og resultat før finansielle poster DKK 31,3 mio. .
Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde efter finansielle poster på netto negativ DKK 30,8 mio, et overskud på DKK 3,7
mio. mod finansielle poster på netto negativ DKK 26,9 mio. og et overskud DKK 4,5 mio. i 2010.
Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2011 er et overskud på DKK 3,1 mio. mod et resultat på DKK 4,2 mio, i 2010. Le-
delsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget
i betragtning.
21
German High Street
Properties
BALANCE
Aktiver
Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 692,5 mio. den 31. december 2011
mod DKK 727,6 mio. den 31. december 2010. Udover valutakursreguleringer på negativ DKK 2,2 mio. og
frasalg i løbet af året er værdien forhøjet med DKK 0,7 mio. vedrørende korrektion til købsomkostninger
vedrørende anskaffelsen.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2011 værdiansat til EUR 93,1 mio.
eller DKK 692,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttoleje-
faktorer på mellem 14,00 og 19,00 eller 17,44 i gennemsnit.
Den 31. december 2010 var ejendommene værdiansat til EUR 97,6 mio. eller DKK 727,6 mio. svarende til
en gennemsnitlig lejefaktor på 17,18.
De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 732,0 mio. mod DKK 786,2 mio. ved årets begyndelse.
Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2011 DKK 262,5 mio. svarende til en soliditet på 35,9 % mod
DKK 303,6 mio. og soliditet 38,6 % i 2010. Egenkapitalen er i året blevet forøget med årets overskud, DKK
3,1 mio., og formindsket med DKK 37,1 mio. i anden totalindkomst. Bestyrelsen indstiller til generalforsam-
lingen, at der ikke udloddes udbytte. '
Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 463,2 mio. mod DKK 455,3 mio. ved årets begyndelse. Heraf har
DKK 18,3 mio. forfald i 2012.
PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 3,8 mio. mod DKK 10,3 mio. i 2010. Pengestrømme
fra investeringsaktivitet udgør DKK 42,0 mio. mod negativ DKK 0,9 mio. i 2010. Pengestrømme fra finan-
sieringsaktivitet, negativ DKK 41,7 mio., vedrører primært afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtel-
ser og indfrielse af finansielle gældsforpligtelser tilknyttet ejendommen i Landshut.
EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Koncernen har i to tempi indgået nye 5 årige rentesikringsaftaler med forward start i marts 2013 med Euro-
hypo vedrørende 100 % af lånet i selskabet Apreit Two Grundbesitz GmbH, idet den tidligere aftale udløber
den 31. marts 2013. Den effektive rent (inkl. marginal) på rentesikringsaftalerne i Apreit Two Grundbesitz
GmbH fra 31. marts 2013 2,86 %.
Selskabet har den 1. februar 2012 købt 125.000 stk. egne B-aktier og beholdningen udgør herefter 261.000
stk. B-aktier, svarende til 7,2 % af aktiekapitalen.
Der er ud over ovenstående ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2011.
vi w
1206254EogSN06557
. German High Street
Properties
Ledelsespåtegning
Bestyrelsen og direktionen har i dag godkendt årsrapporten for 2011 for German High Street Properties A/S.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstan-
darder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de internationale regnskabs-
standarder, som er godkendt af EU,
Endvidere er koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet aflagt i overensstemmelse med de
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen udarbejdes ligeledes efter
danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og sel-
skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af koncernens og
moderselskabets aktiviteter og koncernens og: moderselskabets pengestrømme for regnskabsåret 2011. End-
videre indeholder ledelsesberetningen efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i kon-
cernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finan-
sielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selska-
bet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 30. marts 2012
Direktion
ly hygesen
Bestyrelse /
' f
LARA ØL
AW Ibs / lars w from
iichael U Kim Lautrup | Mariner Jacobse ,
Formand
fir
1206254EogSN06558
German High Street
Properties
GS SA
TET ca
HRøyne
ME
FRE seer eee ar fe gm er SN na ma ik
Ejendommen på Bohlweg med stueetagen udlejet til McDonald's, og de resterende etager
er boliglejemål.
i
ZA
1206254EogSN06559
German High Street
Properties
Den uafhængige revisors erklæringer
Til kapitalejerne i German High Street Properties A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for German High Street Properties A/S for regnskabs-
året 1. januar — 31. december 2011, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenka-
pitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som
selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-
tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderlige-
re krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig
fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder
vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virk-
somhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet
hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en
konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af,
om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige,
samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
25
1206254EogSN06560
German High Street
Properties
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af koncernens og
selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2011 i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsno-
terede selskaber.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund
vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og
årsregnskabet.
Hellerup, den 30. marts 2012
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Mohr Vee
Mark Philip Beer
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
1206254EogSN06561
. German High Street
Properties
Resultatopgørelse
… Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2011 2010 - 2011 2010
Omsætning 50,636: 48511 0 0
Ejendommenes driftsomkostninger 214319. -10,.835 . ..0. 0
Bruttoresultat 10 36,317 37,716 "or 0 0
Personaleomkostninger 5 " ", -5687 -611 : … "-568 611
Administrationsomkostninger 6 15 4,691 -5,664 :…. ;-1,734- -1.363
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster | 31,058 31.440 i 12:302. -1.975
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomhed REN do 0 i "1341082 5,925
Værdiregulering af investeringsejendomme 7. 17.611 -107 5.0: 0 0
Nedskrivning af koncerngoodwill 1 3214,170: 0 i lily 0: 0
Resultat før finansielle poster "5 34,499" 31,334 … "-37.284' 3.950
Finansielle indtægter g fy ø33g —— 1.123 14 1899 1.205
Finansielle omkostninger 9 ". -33,180:: -27.984 (1: =19 6
Resultat før skat 1. 3651: 4.473. |; 36.004. 5,149
Skat af periodens resultat 10 Ø -237 É | , 327 180
Periodens resultat ll i 4.236 ;” 35677; 5.330
Aktionærerne i German High Street Properties A/S 4,207 -35,677 5,330
Minoritetsinteresser 29 0 0
Periodens resultat 4.236 ; -35.677 5,330
Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til ud- DEDE
vandet indtjening pr. aktie) 12 7... 0,90 1,15
27
1206254EogSN06562
Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000
Valutaregulering omregning til præsentationsvaluta
Dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler
Skat af anden totalindkomst
Anden totalindkomst for året efter skat
Årets resultat
Totalindkomst for året
Aktionærerne i German High Street Properties A/S
Minoritetsinteresser
Totalindkomst for året
1206254EogSN06563
German High Street
Properties
Koncernen Moderselskabet
2011 2010 2011 2010
3655: 515 1,644 0
"43,384 712 0 0
6.868 -113 74. . 0 0
37,171 1.114 ” + 1.644 0
2: 0B:188. 4.236 1 7-35:677. 5.330
534.033. 5.350 ,—. -34.033- 5.330
34,021 5.318 - - -34,033 5.330
in BT, 31 sm, 0 0
" -34,033 5,350 : -34,033- 5,330
. German High Street
Properties
Balance
Aktiver " Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2011 2010 2011 2010
Investeringsejendomme 13 692.495 727.593 0 (0)
Kapitalandele i dattervirksomheder 14: 0 0 237.968 272.950
Udskudt skatteaktiv 15 2 1,661 10.576 462: 208
Koncerngoodwill 16 ——. 0 14,177 : .: 0. 0
Langfristede aktiver i alt : 1694156. 752.346 , 238.430: 273.158
Tilgodehavender fra udlejning 17 : ie 389 587 . 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 18 0: 0 — " 23:352 30.569
Selskabsskat 1240. 228 : " 227 228
Andre tilgodehavender "3.569: 3,581 : - 203: 95
Periodeafgrænsningsposter rn -306' 312 . : 37: 0
Likvide beholdninger 19... 33:325. 29.159 .. + 424; 267
Kortfristede aktiver i alt | 37.820 33.867 i” :24.243- 31.159
Aktiver i alt 73985. 786.213 ; 262;673. 304.316
1206254EogSN06564
German High Street
Properties
Balance
Passiver … Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Note 2011 2010 2011 . 2010
Aktiekapital 20 36.501 36.501 " 36,501! — 36.501
Reserve for valutakursregulering — 752T 128 " 829 -815
Reserve for rentesikring 37,969. -1.453 0 0
Overkursfond - 315.701 315.701 7 0: 0
Overført resultat 11 ,. 51.253. -47.299 . 225.123, 267.392
Aktionærerne i German High Street Properties A/S "262.453. 303.578 | 262.453: — 303.578
Minoritetsinteresser æn . 190: 32 1 £ . 0: 0
Egenkapital i alt u 262.473: 303.610 i. 262.453" 303.578
Langfristede finansielle gældsforpligtelser du "444.858 450.283 4 fl 0
Udskudt skatteforpligtelse 22 70. 15.396 … 0: 0
Modtagne deposita par 224: 282 (um 0: 0
Langfristede forpligtelser i alt ” D 445.082 465.962 ; 5, 0 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 23 : ' 18.335. 5,008 : . 0 : 0
Leverandører af varer og tjenesteydelser 915. 440. 0 7
Anden gæld 5 5,180: 11.194 ;. . "220: 731
Periodeafgrænsningsposter 0 0:00 0
Kortfristede forpligtelser i alt 7 24.430: 16.642 un 220; 738
Passiver i alt . 931.985. 786.213 .. 262.673 304.316
1206254EogSN06565
"German High Street
Properties
ESPTIG. ETTSTT. 678 ”SJOSDET i 10 zamsoep: sg Tendens
£EOvE= .LLØSE- — 40 KR i ' JOR. JOJJSUON PUB JOT:
TOOL 2 60 2.70 RL one "SU3oge, SSTJeR Sy,
SLS'E0E T68'L9T ST8- TOS'9E OTOT 20qwo99p "fg rende 0337
O£E'S O£E'S 0 0 Jak JOJ JSUIONPUITEJO JT,
ST8- 0 S18- 0 engea fouomgun Soma sag
£90'667 TOS'T9T 0 TOS'9E 0T07 zenuef ”T [ende yuo34
He yennsol Burma — ENdeyonNV 000'T SIG
Irendeyuasq 3øj94Q -1391s my Foqey spas pPoON
-BInJBA
JOJ JAJOSIYT
ELV TOT | 0C 2 ESP. 1. ESTTS"- TOLSTE …— 696 LE” Les 2T0S9E TOT TUT B99P: "TE TERA EY US.
TT 0 EET BEER SES SETE SEES OT
T60:L— | rr 60 60 0 RR OS OL NS OS er . ore 9080 Je osfogeysuy
BEDRE TE TORE I LOSE OT gr STSDER vs, ØE 8 5 E9POnSd TOJIStO4PUN BOL,
0T9'E0£ TE 8LS'E0£ 667 4Lb" TOL'STE ESP"T- 871 TOS'9E OTO7 139%12959p "Tg rewdeyu33g
67 0 67 67 0 0 0 0 aSSOJD US JO OURE "ou JOY
OSE'S TE BLEG LOT'r 0 96£ SIS 0 Jar JOJ JSUIOY PUT PIO T,
TEC'867 0 TET'867 SES TS" 10Z'STE 670"'T- LSE" TOS'9£ 0107 zenuef "f jeydeyuo3g
ne I JossaJajul S/y sogdadoigq Jeymse1 puojssn4324Q 9U1041597001 Smamdoar reudey 000'1 SC
Tendequa3g -Sjopa0ouN 999198 UØrH 34834940 JO aATOSSg -Sam4BJngeA — -onyV UI IBU OY
UBULIaT) I JOJ JAJ3SIY
JUTFIISUONTY
asJaJøgdorjejide fu 3 4
31
1206254EogSN06566
German High Street
Properties
Pengestrømsopgørelse
… Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 "2011 2010 "2011 2010
Periodens resultat De 3.138: 4,236 "" -35,677 5,330
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 | 34.982. -5.925
Værdiregulering af investeringsejendomme 217.611 107 0 " .0- 0
Nedskrivning af koncerngoodwill 14.170: 0; 0, 0
Finansielle indtægter 11,02,331, -1.123 7 1,299. -1.205
Finansielle omkostninger : 33180 27.984 "19. 6
Skat af periodens resultat il, 51%, 237 ke 327. 0
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital —— - 31.058: 31.440; 2302. -1.794
Ændring i kortfristede tilgodehavender i i, |" 9.120 ; 818 | 832; 2.050
Ændring i kortfristede forpligtelser 15,540. 3.127 1 7,518; -332
Pengestrømme fra drift før finansielle poster "34638" 35.385 Fm 48: -76
Renteindbetalinger UN D9337: 1123 1708 47
Renteudbetalinger "33,180: -27.984 ;:… "7-19. -6
Betalt selskabsskat ; 202 1.558 4 250 0
Pengestrømme fra driftsaktivitet li 3.789: 10.082 £. en 157: -35
Investeringsejendomme 42,081; -887 0 0
Penge fra investeringsaktivitet 42.081: -887 0 0
Optagelse fra lån i É Eg Ile 0: 0 0
Indfrielse af lån "7234613. —— -4.200 0
Modtagne deposita ' -172 0
Anskaffelse af egne aktier (URRSRSEERE NE 0
Sikkerhedsstillelser for långivere 101 3. di 0
Penge fra finansieringsaktivitet 4.271 : 0
Årets frie pengestrømme 4.925 -35
Likvide beholdninger til fri disposition primo 23.986 ;. 302
Valutakursregulering 42 i 0
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 28.953 2 267
Likvide beholdninger til fri disposition 28.953 267
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for ode
lejedeposita mv. os 224 206 55,0 0
Likvide beholdninger i alt "33,325; 29.159 5 424, 267-
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
1206254EogSN06567
. German High Street
Properties
Noteoversigt Note — Side
Anvendt regnskabspraksis. HEE " 1 35
Risici 2 44.
Væsentlige regnskabsmæssige Skøn og vurderinger | 3 47
Segmentoplysninger 4 49
. Personaléomkosfningér. … 5 49 .
Honorar til generalforsamlingsvalgt r revisor 6 50
”Nærdiregulerinig af investeringséjendomme 7 0,
Finansielle indtægter 8 50
"Finansielle omkostninger sgv 50
Skat 10 51
”Resultatdisponering a ” 51 HE
Indtjening pr. aktie 12 52
investéringsejedomnie 13 52
Kapitalandel i i dattervirksomheder 14 53
Udskudt skatteaktiv | ' 15 . så
Koncern goodwill 16 54
"Tilgodehavender fra udlejning. ER 17 . — 55
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 18 55
Likvide beholdninger = 19 55
Aktiekapital 20 56
Finansiélle gældsforpligtelser. 0 "21 ' 57
Udskudt skatteforpligtelse 22 58
Einansielle instramenitér HEER BØ
Valutaeksponering 24 59
Kapitalstyring . 25 i 60
Kontr: aktlige forpli gtelser 26 60
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser. . "DT 60: i
Eventualforpligtelser 28 60
Nærtstågnde parter " 29 61 —
Efterfølgende begivenheder 30 61
>
?
1206254EogSN06568
German High Street
Properties
Ejendommen på Schillerstrasse med flere små butikslejere, og de øvrige etager er kontolejemål.
1206254EogSN06569
. German High Street
Properties
Note I - Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstan-
darder (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB) og de internationale regnskabs-
standarder, som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt
Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2011 aflægges i DKK 1.000.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år.
Nye standarder og fortolkningsbidrag
Følgende standarder og fortolkningsbidrag er implementeret i regnskabsåret 2011. Implementeringen har
ikke påvirket indregning og måling i årsregnskabet:
s Ændring til IAS 24 vedr. oplysninger om transaktioner med nærstående parter omfattende bl.a, juste-
ring af definitionen på nærstående parter.
. Årlige forbedringer, omfattende mindre ændringer til bl.a. IFRS 7 om oplysninger om finansielle in-
strumenter og IAS 1 om præsentation af årsregnskabet,
Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke trådt i
kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen:
. Ændringer til IFRS 7 vedr. oplysninger om overdragelse af finansielle aktiver. Ændringen træder i
kraft for regnskabsår der begynder 1. juli 2011 eller senere.
Ændringen forventes ikke at få indvirkning på årsregnskabet.
Følgende standarder og fortolkningsbidrag som er relevante for koncernen er endnu ikke godkendt af EU:
« Ændring til IAS 12 vedr. opgørelse af Ændringer medfører, at udskudt skat på investeringsejen-
domme der måles til dagsværdi som udgangspunkt skal opgøres ud fra en forudsætning om, at ejen-
dommen genindvindes ved salg til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen. Ændringen træder
i kraft for regnskabsår der begynder 1. januar 2012 eller senere.
& IFRS 13 om opgørelse af dagsværdi: Den fastsætter en metodik for hvorledes dagsværdi skal opgø-
res. Den erstatter den vejledning for opgørelse af dagsværdi som findes i en række standarder, her-
under IAS 39 om finansielle instrumenter og IAS 40 om investeringsejendomme. Standarden træder
i kraft for regnskabsår der begynder 1. januar 2013.
Koncernen vil vurdere den mulige effekt heraf, når standarderne er godkendt af EU.
tir ae
1206254EogSN06570
German High Street
Properties
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.
Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.
De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens
ftegnskabspraksis.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel
af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet
blev etableret.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som
er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indreg-
nes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen
over virksomheden overgår til tredjemand. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller
afviklede virksomheder.
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identi-
ficerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identi-
ficerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og
dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger. Samtlige
virksomhedssammenslutninger er gennemført før 1. januar 2010, hvor ændret IFRS 3 er trådt i kraft. Neden-
stående beskrivelse omfatter derfor alene regnskabspraksis efter den tidligere IFRS 3.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der di-
rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller
flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begi-
venhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af over-
tagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under immaterielle anlægsakti-
ver, Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden udgangen af overta-
gelsesåret. Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende enheder, der efterfølgende
danner grundlag for nedskrivningstest.
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dags-
værdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af
de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne akti-
ver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskels-
beløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgs-
summen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen”
samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne
vederlag.
36
1206254EogSN06571
1206254EogSN06572
… German High Street
Properties
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta
I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den
valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den
funktionelle valuta for såvel moderselskabet som datterselskaberne er EUR. Transaktioner i andre valutaer
end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktions-
dagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er
afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultat-
opgørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-
monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes
til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes
ved brug af valutakursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.
Præsentationsvaluta
Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at moderselskabet overvejende
har danske aktionærer.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end danske kroner
(DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger
væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de fakti-
ske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valu-
takurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser,
indregnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Denne omreg-
ning omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncermmellemværender, hvor afreg-
ning hverken er planlagt og sandsynlig indenfor en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses
for et tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået
som følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.
fle -
German High Street
Properties
Ejendommenes driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direk-
te og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.
Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i
resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administrati-
on af selskabet.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af
koncernen.
Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdi-
regulering af investeringsejendomme”,
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssi-
ge værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Værdiregulering”.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-reguleringer,
kursregulering på værdipapirer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter,
Skat af årets resultat
Årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat og indregnes i anden totalindkomst, med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og
direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med Kartago A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med Kartago
Holding ApS.
1206254EogSN06573
,—, German High Street
Properties
Poster i balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og
eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.
Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-
tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges auskaffelsessummen som
forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, om-
kostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme til salg”.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Hvor kostprisen overstiger
genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Udlån til dattervirksomheder
Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væsent-
lighed svarer til pålydende værdi.
Koncerngood will
Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsværdi af identificerbare nettoak-
tiver i det erhvervede selskab.
Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede nedskrivninger. Gevinster og tab
ved afhændelse af enhed inkluderer den regnskabsmæssige værdi af koncerngoodwill vedrørende den af-
hændede enhed.
Koncerngoodwill allokeres til pengestrømsfrembringende enheder med henblik på nedskrivningstest.
tir
1206254EogSN06574
German High Street
Properties
Nedskrivning af aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af
værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning eller dagsværdiregulering. Hvis dette er tilfæl-
det, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regn-
skabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkost-
ninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige penge-
strømme til nutidsværdi ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger
af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er regu-
leret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives
den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger
som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabs-
mæssige værdi til det korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabsmæssige
værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foretaget.
Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amorti-
seret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodeha-
vender, når det er konstateret, at.koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overens-
stemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdi-
en af forventede fremtidige betalinger.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsætte-
lige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksi-
malt tre måneder.
Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter
skat som et fradrag i egenkapitalen.
Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-
kapitalen.
1206254EogSN06575
… German High Street
Properties
Finansielle gældsforpligtelser
Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indreg-
nes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter-
følgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nomi-
nelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den
effektive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udsky-
de indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås,
og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af,
hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakte-
ren af den afdækkede transaktion.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne
for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien
af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for
afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet.
Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akku-
muleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion
påvirker resultatopgørelsen.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver
og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil
være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skat-
teværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte
anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til
den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening
eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhver-
ves ved en virksomhedssammenslutning.
får …
1206254EogSN06576
German High Street
Properties
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen
har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at
indfri forpligtelsen og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.
Dagsværdi ved måling og oplysning
Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs.
Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en
værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.
Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-
skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån. Indeholder lånet en option til førtidig indfrielse, indgår indfri-
elsesbeløbet i opgørelsen af pengestrømmene, hvis der foreligger forhold, som gør, at selskabet sandsynlig-
vis vil blive forpligtet til at indfri lånet.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på driftis-, investerings- og finansie-
ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvi-
ditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunk-
tet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke
kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsæt-
ningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfri-
stede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.
tr
1206254EogSN06577
. German High Street
Properties
Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfri-
stede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikker-
hed.
Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdnin-
ger stillet til sikkerhed for långivere.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
Nøgletal
Egenkapital ultimo x 100
Soliditet < Samlede aktiver
Egenkapital ultimo x 100
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme = Investeringsejendomme ultimo
Årets resultat x 100
Forrentning af egenkapital - Gennemsnitlig egenkapital
Egenkapital ultimo x 100
Indre værdi pr. aktie = Antal aktier ultimo
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig antal aktier
Indtjening pr. aktie =
fr
1206254EogSN06578
German High Street
Properties
Note 2 - Risici
Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-
derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-
linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved
periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-
.grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.
Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,
aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-
riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.
Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt
omkostninger ved drift og vedligeholdelse.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-
kendte samarbejdsparter.
Lejeindtægter
Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsagligt
udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-
rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i
lejeledigheden, udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøgejendomme.
Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-
portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,
undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet
mest muligt.
Omkostninger ved drift og vedligeholdelse
Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre oprethol-
delsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid
risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til ved-
ligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekni-
ske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og ud-
viklingen i det almindelige prisniveau.
Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem overvågning og minime-….
ring af energiforbruget, hvilket kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer i myndighedernes
krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.
1206254EogSN06579
"German High Street
1206254EogSN06580
Properties
Kreditrisiko
Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og
andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i over-
ensstemmelse med ledelsens retningslinjer.
Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-
portering til ledelsen foregår månedligt.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.
Risiko vedrørende ejendomsadministration
Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-
terne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhver-
vede ejendomme,
Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om varetagelse af ejendomsadmini-
strationen og kommerciel forvaltning. Colliers' opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning,
økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v.
Markedsrisici
Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og
prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen på tyske
strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer, blandt
hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forvent-
ninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende
ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolknings-
udviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den
økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbu-
tikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel
efter lokaler.
Valutarisiko
Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening er
derfor denomineret i Euro. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i Eu-
ro. Det er således alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk baseret investor, Ledelsen
vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i Euro for minimal i forhold til DKK.
German High Street
Properties
Renterisiko
I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast rente på 5,6 %. Renten er
ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i ca. 5 år og 9 måneder i en tranche på DKK 242,11 mio. og resten
af koncernens samlede finansiering er fastlåst i en tranche på ca. 1 år og 3 måneder, hvorfor renterisikoen for
koncernen er minimal, idet risikoen alene kan henføres til renteindtægter på bankindeståender. Hvad angår
aftalen med udløb om ca. 1 år og 3 måneder er denne efterfølgende blevet forlænget i yderligere 5 år fra den
31. marts 2013 med en fast rente på 2,86 %.…
Renteafdækningen er vist i note 22, Finansielle gældsforpligtelser.
En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold for fastlæggelse
af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et vigtigt ele-
ment, Ledelsen vurderer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passende.
Når lånene skal rentefornys i år 2017 og 2018, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at
der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau på tidspunktet for
refinansiering.
Refinanusierings- og likviditetsrisici
Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,
at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan
serviceres.
Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil 4,
kvartal 2017. I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens mar-
kedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.
Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke porte-
føljen kan refinansieres.
På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refinansieringsrisikoen begrænset
grundet øget friværdi.
Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal for koncernen og porteføl-
jen, der løbende skal være opfyldt.
Såfremt covenants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsi-
ges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhæn-
des, hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med
en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne indbringe ved et
almindeligt salg på det frie marked.
tiv
1206254EogSN06581
German High Street
Properties
Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives
sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i
dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller praksis
vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat.
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt undtaget
fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19 %. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er kom-
plekst, kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til
enhver tid vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det
medføre yderligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfri-
stet gæld under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50 %.
Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt at undgå den tyske er-
hvervsskat.
Note 3 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-
dige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.
Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for koncernen,
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver
det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens
aktiviteter.
Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i
dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i
resultatopgørelsen.
Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger med heraf følgende
påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.
Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et
aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dags-
værdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og
bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdel-
sesstand og afkastkrav.
Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme, herunder sammenligne-
lige værdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme. em
Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2011 er vurderet på baggrund af eksternt vur-
dering af kapitaliseringsfaktorerner af det internationalt anerkendte valuarfirma CityJung GmbH. Ledelsen
har hertil tillagt værdien af udlejningspotentiale og udviklingsmuligheder og fratrukket forventede udgifter
til at realisere potentialet.
47
1206254EogSN06582
German High Street
Properties
Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende metoder:
e Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det for-
ventede driftsoverskud og et afkastkrav
e Diskontering af fremtidige cash flow
Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model
Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til
åt opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over af-
kastkravet,
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2011 værdiansat til EUR 93,1 mio.
eller DKK 692,5 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en bruttole-
jefaktor på mellem 14,00 og 19,00 eller 17,44 i gennemsnit.
31. december 2010 var ejendommene værdiansat til EUR 97,6 mio. eller DKK 727,7 mio, svarende til en
gennemsnitlig bruttolejefaktor på 17,18.
Variabelt forrentede lån og renteswaps
Variabelt forrentede lån og renteswaps til afdækning af renterisikoen herpå behandles som udgangspunkt
som separate instrumenter. Når alle følgende betingelser er opfyldt, anses aftalerne dog for at udgøre et fast-
forrentet lån:
e Lånet og renteswappen er indgået samtidig og betinget af hinanden
e Lånet og renteswappen er indgået med samme modpart
e Førtidig indfrielse af renteswappen er et brud på låneaftalen
+ Samtlige betingelser på lånet og renteswappen er identiske (hovedstol, løbetid, rentebase m.v.)
. Det er ikke sandsynligt, at lånet vil blive indfriet førtidigt
Disse betingelser har tidligere år været opfyldt, men i forbindelse med salget af ejendommen i Landshut blev
lånet med tilhørende renteswapaftale indfriet. Denne indfrielse, sammen med en forlængelse af renteswapaf-
talen i forskellige trancher af lånet i Apreit Two Grundbesitz, gør at betingelserne ikke længere er indfriet.
Grundet den manglende opfyldelse af betingelserne fra primo 4, kvartal 2011 er renteswapaftalerne derfor
indregnet med deres værdi pr. 30. september 2011 i totalindkomstopgørelsen og som finansielle gældsfor-
pligtelser. Der er efterfølgende sket regulering af renteswapaftalerne frem til 31. december 2011 som finan-
sielle gældsforpligtelser, og denne regulering er ført over resultatopgørelsen i henhold til anvendt regnskabs-
praksis.
FT
1206254EogSN06583
German High Street
' Properties
Skat
Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der beregnes aktuel skat af forven-
tede danske og tyske skattepligtige indkomster, Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af kon-
cernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.
Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal beta-
les vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resul-
tater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lov-
givningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget finder
sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare
skat kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat.
Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som en langfristet forpligtelse i note 22,
Note Å - Segmentoplysninger
Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 14 strøgejendomme i større byer i det
vestlige Tyskland.
Aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor koncernen kun har et operationelt segment.
Note 5 - Personaleomkostuinger
—… Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Bol, 2010 201". 2010
Lønninger —, 257 241 +; -257: -241
Pensioner sk 0 0 ms, 0 0
Andre omkostninger til social sikring 1572 66 . …—… -72 -66
Andre personaleomkostninger 1 20 23 29 -23
Honorar til moderselskabets bestyrelse vs 210 -202 7 2210: -202
Honorar til moderselskabets investeringskomité Lu. 0 -80 20 -30
Personaleomkostninger i alt 5: 5568 -611 ” .… 568; 611
Direktøren modtager ikke vederlag fra German High Street Properties A/S. Direktionens honorar er inklude-
ret i selskabets selskabsadministrationsaftale med Kartago Administration Tyskland ApS. Vederlag for sel-
skabsadministrationsaftalen fremgår af note 29, nærtstående parter.
ir rr
1206254EogSN06584
German High Street
Properties
Note 6 - Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2011 2010 2011 2010
Revision oL42 719. " 1465 -321
Revisionshonorar i alt 271412 719 . -465 -321
Øvrige administrationsomkostninger ag -4.945 + 1.269 -1.042
Administrationsomkostninger i alt 4,691 5,664; ..-1:734. -1.363
Note 7 - Værdiregulering af investeringsejendomme
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 93,1 mio. (DKK 692,5 mio.),
og værdien pr. 1. januar 2011, EUR 97,6 mio,, korrigeret for årets tilgang og årets afgang samt valutakursre-
gulering. Se note 13. Årets værdiregulering indeholder realiseret avance ved salg af ejendommen i Landshut
på DKK 3,4 mio.
Note 8 - Finansielle indtægter
— Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 "2011. 2010. 20li 2010
Renteindtægter fra pengeinstitutter un 2214 1.123 "| mg 0
Valutakursregulering mr, 0: 0 sm: 0. 0
Tilknyttede virksomheder TE 0 . -. 11,299: 1.205
Andre renteindtægter 1.7. 118: 0 ..… -.0. 0
Finansielle indtægter i alt 15 2332. 1.123 1299: 1.205
Note 9 - Finansielle omkostninger
"Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 2011 Eg 2010 "RO 2010
Renteudgifter til kreditinstitutter … 25:33) -26.435 0
Indfrielse af lån og renteswap 25721. 0 0
Renteudgifter til pengeinstitutter 12,100 -1.070 -1
Valutakursregulering 7 10: -5 -5
Andre renteomkostninger muse 27, 474 0
Finansielle omkostninger i alt 175833,180: —— -27.984 -6
vr
1206254EogSN065985
. German High Street
Properties
Note 10 - Skat
DKK 1.000
Aktuel skat
Udskudt skat
Årets skat i alt
=
Hertil indregnet i anden totalindkomst:
Aktuel skat af anden totalindkomst
Udskudt skat af anden totalindkomst
Skat af årets resultat i alt ;
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat
Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele i
dattervirksomheder .
Grundlag for beregning af skat til lokale satser
Skat beregnet på baggrund af lokale satser
Korrektion vedrørende valutaomregning
Regulering til tidligere år
Ikke fradragsberettigede omkostninger
Skat af årets resultat
Gennemsnitlig skattesats i %
— Koncernen Moderselskabet
2011. 2010 2011 2010
urna 43" 0 0
. … 6367. -763 i: 327. 180
261356 -350 1327 180
” 0 0 sie. 0. 0
"16.868 113 i... 0 0
12 -237 | 327; 180
3.651: — 4473 |. 36,004 5.149
ro: 0 | 34082 5.925
3,651. 4.473, ;. 71.022: 776
816 1 11236. 194
-13 0 0
592 > 71 -14
0 If. 42.0, 0
-237 |: 327. 180
18,24 . 25,00. 25,00
Koncernen beskattes med 25 % af dansk indkomst og 15,825 % af tysk indkomst. Den gennemsnitlige skat
er beregnet på baggrund af lokale skattesatser. Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Holding ApS.
Den udskudte skat er, jf. note 15 og 22, indregnet som et langfristet aktiv og en langfristet forpligtelse. Ejer-
perioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår
ikke i koncernens strategi.
Note 11 - Resultatdisponering
DKK 1.000
Til disposition pr. 1. januar
Kapitaludvidelse til overkurs, netto
Skat af egenkapitalposteringer
Totalindkomst for året
Anskaffelse af egne aktier
Foreslået udbytte
Overført resultat pr. 31. december
51
1206254EogSN06586
Møoderselskabet
02011 2010
89 . 262.562
mo 0
:— -35,677 5.330
i: 092 0.
17325123. — 267.892,
German High Street
Properties
Note 12 - indtjening pr. aktie
Koncernen
2011 2010
Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, DKK 1.000 0 |. 3.151 : 4.207
Vejede gennemsnitligt antal ordinære aktier i tusinder " 3.514. 3.650
Resultat pr. aktie, DKK 0,90 1,15
Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til
indtjening pr. aktie.
Note 13 — Investeringsejendomme
… Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 . 2011 2010 2011 : 2010
Investeringsejendomme pr. 1. januar —727,593: 725.546 0: 0
Valutakursregulering 22913" 1.265 0 0
Tilgang i året 669 888 0 0
Afgang i året . 751:165 0 0. 0
Årets værdiregulering 117.611 -107 500 00 0
Investeringsejendomme pr. 31. december : 692.495: 727.593 20: 0
Investeringsejendomme er værdiansat ud fra kapitaliseringsfaktorer oplyst af det internationalt anerkendte
valuarfirmaer CityJung GmbH samt tillagt udviklingspotentialet og fratrukket forventede udviklingsomkost-
ninger som beskrevet i note 3. Værdien af investeringsejendomme udgør i alt EUR 93,1 mio. (2010: EUR
97,6 mio.) og er fastsat ejendom for ejendom. Værdiansættelsen svarer til en bruttolejefaktor på mellem 14,0
og 19,00 med 17,44 i gennemsnit (2010: 17,18). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund DKK 17,6
mio. (2010: negativ DKK 0,1 mio.). Årets tilgang, DKK 0,7 mio. vedrører korrektion til købsomkostninger
ved anskaffelsen. Årets afgang på DKK 51,2 mio. vedrører salg af ejendommen i Landshut.
Der er i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme ikke tillagt porteføljetillæg, idet dette
ikke vurderes at have nogen værdi for investeringsejendommene.
Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen.
Nedenfor er vist påvirkningen på investeringsejendommenes værdi som følge af ændringer i lejefaktor.
Ændring i lejefaktor al 1,50 70,75 Basis”: 10,75 415 —
Lejefaktor 2 A50A 16,69 17,44 18,19 " ” 18,94
Dagsværdi i DKK 1.000 632948: 662.721 :692:495: 722.269 ; 752.042
Ændring i dagsværdi i DKK 1.000 "59,547: -29.774 "0: 29.774 | ; 59:547.
1206254EogSN06587
, German High Street
Properties
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 463,2 mio.
Pr. 31. december 2011 har koncernen ingen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der er
ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme vedrørende årets tilgange.
Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige vil-
kår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 3 år og 6 måneder (2010: 5 år og 6 måneder).
De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:
… Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 20 2010. 20k: 2010
Inden 1 år 33,387. 39.422 0 0
Mellem 1 og 5 år "83,768: 127.553 0 0
Efter 5 år … + 18.224: 66.524 0 0
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt i 135.379: 233.499 0 0
Note l4 — Kapitalandele i dattervirksomheder
Moderselskabet
DKK 1.000 520 2010
Kapitalandele i dattervirksomheder 1. januar 272.950 267.894
Tilgang i årets løb mo 0
Afgang i årets løb 0. 0
Værdiregulering af kapitalandele i dattervirksomheder til genindvindingsværdi i. 24,982. 5.056
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december , "237.968: 272.950
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100 % af Investea Erste Holding GmbH. Den indre værdi af
dette selskab udgør DKK 232,7 mio. pr. 31. december 2011 (2010: DKK 272,9 mio.).
Det er vurderet, at indre værdi svarer til genindvindingsværdien, idet væsentlige aktiver og forpligtelser er
opgjort til dagsværdi.
tr
1206254EogSN06588
Note 15 — Udskudt skatteaktiv
DKK 1.000
Udskudt skatteaktiv pr. 1. januar
Valutakursregulering
Årets udskudte skat
Udskudt skatteaktiv pr. 31. december
Det udskudte skatteaktiv fordeler sig således:
Investeringsejendomme
Finansielle forpligtelser
Fremført skattemæssigt underskud
Udskudt skatteaktiv i alt
German High Street
Properties
Koncernen "Moderselskabet
2011 . 2010 2011 2010
"40,575 10.493 ” 208! 27
0 18 1-2 0
ub +8,885. 64 . 1 256 181
5 1661. 10.576 , 462 208
15,724, 6.359 ” (: 0
15 6,944: 225 fun» 0: 0
10.441, 3.992 i 5 462; 208
166. 10.576 1, 462, 208
Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regel-
mæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi. Aktivet forventes at
kunne realiseres ved udligning i skat af fremtidig indtjening, herunder fremtidige værdireguleringer på inve-
steringsejendomme.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteaktiver.
Note 16 — Koncerngoodwill
DKK 1.000
Koncerngoodwill pr. 1. januar
Valutakursregulering
Tilgang i årets løb
Afgang i årets løb
Koncerngoodwill pr. 31. december
.… Koncernen
20 2010
14.177. 14,152
239. 25
or ler 0 0
. 714.138. 0
0: 14.177
Koncerngoodwill vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian Lux S.amrl. i
2007. I forhold til den indre værdi i det overtagne selskab på overtagelsestidspunktet er der betalt en merpris,
der kan henføres til værdiansættelsen af investeringsejendomme samt til en kursværdifastsættelse af udskudt
skat. Merprisen vedrørende investeringsejendommene allokeres til disse, mens forskellen mellem den fulde
udskudte skat og kursværdien heraf optages som koncerngoodwill. Det vurderes på baggrund af markeds-
mæssige henvendelser ikke længere sandsynligt at denne merpris kan opretholdes ved et eventuelt fremtidigt
salg, hvorfor koncerngoodwillen pr. 31. december 2011 er udgiftsført.
1206254EogSN06589
54
German High Street
Properties
Note 17 — Tilgodehavender fra udlejning
— Koncernen
DKK 1.000 72011 2010
Tilgodehavender fra udlejning se 1.503 917
Tabsreservation . 71114: -330
Tilgodehavender fra udlejning i alt nr 389. 587
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration af
kreditrisici hos enkelte lejere. Der er ikke i året konstateret tab, men alene hensat til reservation herfor, Det
vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgodehavender fra udlejning vil
blive udlignet. I de foretagne reservationer vedrører ca. 690 t.kr. to lejere der er gået konkurs i årets løb, og
der forventes ikke væsentlig dividende fra konkursboerne.
Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:
Koncernen
DKK 1.000 20k. 2010
Under 30 dage ol, 276 221
Mellem 30 og 60 dage 0. 79 350
Over 60 dage ole BÆR 16
Tilgodehavender fra udlejning i alt D. 389: 587
Note 18 — Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
" Koncernen Moøderselskabet
DKK 1.000 20 2010 "2011 . 2010
Tilgodehavende hos Investea Erste Holding GmbH — 0. 0 [:.23.352, 30.569
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder ialt ;. .:. 0 0 . :- 23.352 30.569
Mellemværender forrentes med 4,75 % p.a. (2010: 4 % p.a.)
Note 19 — Likvide beholdninger
Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,2 mio. (2010: DKK 0,2 mio.) stillet til sikkerhed for lejedepo-
sita. Øvrige likvide beholdninger, DKK 33,1 mio. (2009: DKK 29,0 mio.), er til fri disposition.
Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.
Lin mu
1206254EogSN06590
German High Street
Properties
Note 20 — Aktiekapital
Udvikling i aktiekapital:
DKK 1.000 A-aktiér — B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 . m . 100. 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 1 73,550 31.951
Aktiekapital i alt —… 3.650 32.851
Aktiekapitalen består således af 365.008 A-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til 10 stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme, B-aktierne er noteret på Nasdaq OMX
København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved stiftelse og kapitalforhøjelse udgør således i alt
DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb:
”Azaktier " B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 ...10;000:: 90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 ; +355,008. 3.195.075
Antal aktier i alt ' 365,008. 3.285.075
Egne aktier:
Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 3. februar 2016 erhverve egne aktier
svarende til maksimalt 20 % af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med hen-
blik på placering af selskabets overskudslikviditet
Antal styk Nominel værdi % af aktiekapitalen
DKK 1.000 2031: 2010 2011 2010 "2011 2010
Beholdning pr. 1. januar ul 0 0 0 0 0,0 0,0
Tilgang 1136 0 7.092 0 107,37 0,0
Afgang sm 0 O ms 0, 0 sr 0,0: 0,0
Beholdning pr. 31. december ;. 7136 0 " 7.092 0 37 0,0
tir
1206254EogSN06591
1206254EogSN06592
German High Street
Properties
Note 21 — Finansielle gældsforpligtelser
Koncernen har alene lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og tilhørende swaps.
— Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 Bon 2010 2011 2010
Langfristede banklån 415.005 450.2838 0 0
Langfristede swapaftaler” 29,854. 05 2.0: 0
Langfristede forpligtelser i alt ; 444.859. 450.283 pr v.0 0
Kortfristede banklån : . vy 4.328: 5.008 0
Kortfristede swapaftaler" 2 14.012: 0. 540. 0
Kortfristede forpligtelser i alt | 18.335: 5,008 10. 0
Regnskabsmæssig værdi af finansielle BENE
gældsforpligtelser i alt ; " 463.194. 455.291 0
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser i . 419.328. 455.270 :; 0
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser ; 463.194; 504.836 u Sd i 6 0
+) Dagsværdien af swaps er opgjort på basis af observerbare input,
De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i investeringsejendomme
med en regnskabsmæssig værdi på DKK 692,5 mio., jf. note 13.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede rentekrav vises således:
Koncernen Møderselskabet
DKK 1.000 2011 — 2010 2011 2010
Forfald mellem 1 og 2 år 33,792" 29.849 0
Forfald mellem 2 og 5 år 71.127. 88.973 0
Forfald efter mere end 5 år 502.965. 477.331 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt ; 607.883: 596.153 0
Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.
Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige af-
kast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden
i note 13.
Lån er optaget til amortiseret kostpris.
Koncernens afledte finansielle instrumenter består af renteswaps som omlægger koncernens varia-
belt forrentede lån til fast rente. Dagsværdien pr. 31. december 2011 udgør DKK 43,9 mio.
fer ss
57
German High Street
Properties
Rentesikringer og de hertil knyttede rentesatser pr. 31. december 2011 kan herefter vises således:
Rente
DKK 1.000 Hovedstol Udløb- D.A.
Eurohypo 242.111 30-09-2017 5,65 %
Eurohypo 7) 213.159 29-12-2017 5,58 %
3) Den aftalte faste rente udløber 31. marts 2013. Forlænget med renteswap forward fra 1. april 2013 med en
rente på 2,86 %.
Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2011.
Koncernens lån skal refinansieres i 2017 og 2018. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det
have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.
Note 22 - Udskudt skatteforpligtelse
… Koncernen Moøderselskabet
DKK 1.000 2012. 2010 2011. 2010
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. januar ER 15:396 : 14,444 0 0
Valutakursregulering 4 sål 26". 0 0
Årets udskudte skat i. 715,355. 926 0. 0 0
Udskudt skatteforpligtelse pr. 31. december 15350: 15.396 35. .00 0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig således: mE
Investeringsejendomme 110 15.251 0 0
Kortfristede aktiver 0 -18 0 0
Finansielle gældsforpligtelser 0 -49 0 0
Fremført skattemæssigt underskud . 10 212 0 0
Udskudt skatteforpligtelse i alt : 0 15.396 0 0
Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser.
1206254EogSN06593
German High Street
Properties
Note 23 - Fmansielle instrumenter
Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 — 201L 2010 ME i 2010
Tilgodehavender fra udlejning " 389 587 0. 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 » 23,352" 30.569
Selskabsskat nv 240. 228 .…… 227 228
Andre tilgodehavender ' 3.569. 3.581 "203. 95
Periodeafgrænsningsposter 27. 306 312 .…… . 37; 0
Likvide beholdninger 33,325. 29.159 :,: . 424: 267
Udlån og øvrige tilgodehavender i alt … 37.829. 33.867 : 24.243; 31.159
Forfald mellem 1 og 2 år ' 7 18:335' 9.288 "0 0
Forfald mellem 2 og 5 år 27.901. 13.925 0 0
Forfald efter mere end 5 år : 3986227 431.884 fk 20.05 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser til Dr 1007 Bur
amortiseret kostpris i alt 444.858: 455.097 ; » 0; 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser - 18.335. 5.008 . 7 7.0: 0
Øvrige kortfristede gældsforpligtelser .,. 6.095 11.634 ;.:… 220: 738
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 94,430: 16.642 5555220: 738
Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne
har forfald indenfor et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i
øvrigt note 17, hvor blandt andet aldersfordeling og koncentration vedrørende tilgodehavender fra udlejning
er omtalt.
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har
forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.
Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter,
Note 24 — Valutaeksponering
Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter af-
holdes i EUR, Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og dermed
moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i valutakursen.
Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
1206254EogSN06594
German High Street
| Properties
Note 25 - Kapitalstyring
Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast
og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.
Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulig-
hederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i
henhold til aktieselskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har
tilstrækkelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har
et forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen
Ud over likviditetsstyring vurderer Koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har
afgørende betydning for Koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i over-
ensstemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 35,9 %
(2010: 38,6 %).
Soliditeten er beregnet således:
. … Koncernen
DKK 1.000 20 2010
Egenkapital 262.453. 303.610
Aktivsum "731.985 786.213
Soliditet ' : 35,9:% 38,6 %
Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet mellem egenfi-
nansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme. Dette forhold udgør 37,9 % ultimo 2011
(2010: 41,7 %) og bekræfter koncernens solide kapitalstruktur. .
Note 26 - Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 27 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 692,5 mio. (2010: DKK 727,6 mio.) er
stillet til sikkerhed for banklån på DKK 463,2 mio. (2010: DKK 455,3 mio.). Øvrige sikkerhedsstillelser
udgør DKK 0,2 mio. (2010: DKK 0,2 mio.).
Note 28 — Eventualforpligtelser
Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendomsselskab.
tå are
1206254EogSN06595
"German High Street
Properties
Note 29 - Nærtstående parter
Koncernen er kontrolleret af Hans Thygesen gennem Kartago Holding ApS (365.008 A-aktier svarende til
10,0 % af aktiekapitalen og 55,1 % af stemmerne). Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago Hol-
ding ApS. Hans Thygesen kontrollere igennem Kartago Development ApS 14,1 % af aktiekapitalen og 7,8
% af stemmerne. Som følge heraf kontrollere Hans Thygesen i alt 24,1 % af aktiekapitalen og 62,9 % af
stemmerne.
Koncernens nærtstående parter omfatter moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse personers nære
familiemedlemmer, Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har væ-
sentlig indflydelse. '
Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Hans Thygesen besidder bestyrelse og direktion, samt
selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 211.875 stk. B-aktier.
Transaktioner med selskaber kontrolleret af Hans Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar i
henhold til administrationsaftale, samt et mindre mellemværende i form forudbetalte administrationshonorar
som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.
" Koncernen Moderselskabet
DKK 1.000 | 2011 | 2010 20 2010
Administrationsaftale . w 4.992: 3.222 ' . ” 390 284
Mellemværende, tilgodeh., rentesats 4,75 % DU 0 05.0 0
Mellemværende, gæld, rentesats 4,75 % OT 50: 0 mm 70 0
Aflønning af bestyrelsen har udgjort i alt DKK 0,2 mio, i året (2010: DKK 0,3 mio.).
Direktionens vederlag er indeholdt i administrationshonoraret, og skønnes at være DKK 0,75 mio. i perio-
den.
Note 30 - Efterfølgende begivenheder
Koncernen har indgået ny rentesikringsaftale med Eurohypo i to tempi vedrørende lånet i selskabet Apreit
Two Grundbesitz GmbH, idet den tidligere aftale udløber den 31. marts 2013.
Selskabet har den 1. februar 2012 købt 125.000 stk. egne B-aktier og beholdningen udgør herefter 261.000
stk. B-aktier, svarende til 7,2 % af aktiekapitalen.
Der er udover ovenstående ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2011.
tm …
1206254EogSN06596
German High Street
Properties
Hovedlejerne i ejendommen er Central Apotheke og slagterbutikken Adolf Dietz, og de øvrige eta-
ger er primært indrettet som praksislejemål.
1206254EogSN06597
HE Rn SYES SS So RE SS SS RES
German High Street Properties A/S Tel… +4581100 809
lle le ero ls ss] s [PA] SEE FE SSP
DK-2100 København Ø Email: infoggermanhi:
CVR nr.: 3069 1644 Web: germanhighstrest 2<
1206254EogSN06598