Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
LITT
INN nn
[Inn
1204194EogSN72147
JEUDANS ÅRSRAPPORT 2011
Fremlagt på ordinær
generalforsamling den
I7-april 2012
dirigent
fle
uber
Advokat
Gorrissen Federspiel-
H.C. Andersens Boulevard 12
1553 København V
1204194EogSN72148
INDHOLD
14
20
32
40
45
54
58
66
74
90
93
Til aktionærerne
Hoved- og nøgletal
Jeudani 2011
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn
Mål og strategi
Ejendomsporteføljen
Aktionærforhold
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse
Ansvarlighed i centrum
Ledelse og organisation
Regnskabsberetning
Risikofaktorer
Ledelses- og revisionserklæring
Regnskab og noter
1204194EogSN72149
Til aktionærerne - Jeudan Årsrapport 2011
FREMGANG |
DRIFTSRESULTAT
LEN VANSKELIG TID
2011 blev et år med turbulens på de europæiske finansmarke-
der. I Danmark medvirkede eurokrisen til lav vækst og rekord-
laverenter.
Trods dette blev 2011 atter et år med fremgang i Jeudans drifts-
resultat. Driftsresultatet blev over DKK 300 mio. før kurs- og
værdireguleringer (EBVAT), ca. 20% højere end året før. Resul-
tatet er som forventet ved årets begyndelse.
Ejendomsmarkedet har sine udfordringer i disse år. En del ejere
ønsker eller er nødt til at sælge deres ejendomme, og efter
spørgslen er begrænset på grund af konjunkturerne. For en virk-
somhed som Jeudan byder denne udvikling løbende på mulighe-
der for at udvide aktiviteten.
Jeudans investeringer skal passe til den langsigtede strategi. Vi
lægger til stadighed vægt på at betjene kunderne bedre og
mere effektivt, hvilket medfører bedre lønsomhed i den løben-
de drift.
Jeudan fokuserer således på investeringer i og drift af velbelig-
gende ejendomme, primært i Københavnsområdet. Lige som
storbyerne i andre lande omkring os udvikler hovedstaden sig
positivt og er en attraktiv placering før virksomheder, organisa-
tioner og privatpersoner, Dermed er den også et interessant
marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan.
Med sin størrelse og synlighed i København påtager Jeudan sig
gerne sin del af ansvaret for hovedstadens fortsatte positive ud-
vikling. Viønsker atudfylde dennerolle aktivtogiet konstruktivt
samarbejde med politikere og myndigheder. Vi er gerne med, når
vigtige opgaver skal løses. Denne holdning er blandt andet kom-
met til udtryk ved udviklingen af havnefronten - Ofelia Beach -
ved Kvæsthuskajen og Det Kongelige Teaters Skuespilhus. Og i
september slog Jeudan portene op til TorvehallerneK BH, som
hurtigttiltrak mange kunder, og somallerede er etableret somen
ny stærk attraktion for landets hovedstad.
Jeudan-aktiens afkast var svagtnegativti2011- minus 4,2%-0p-
gjort som summen af udbytte og ændring i aktieprisen. Dette
afkast kan ses i forhold til en udbredt tilbagegang for andre in-
vesteringer i det forløbne år på baggrund af den økonomiske
krise, der ikke mindst har ramt ejendomssektoren. Aktionæ-
rerne har haft et afkast på godt 14% om året igennemsnit over
deseneste ti år. Afkastet kan vurderes i forhold tilen overskue-
lig risiko som følge af Selskabets strategi og stramme finan-
sielle kontrol.
Vores kunder, samarbejdspartnere og andre ved, hvor de har os:
Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksom-
heder og organisationer, der værdsætter ordentlige og velfun-
gerende forhold. Udlejningen suppleres med en bred vifte af
serviceydelser i relation til ejendommene, leveret af egne med-
arbejdere, | alle aktiviteter lægger vivægt på ordentlighed, dyg-
tighed og tilgængelighed.
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne.
Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden i driften,
kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finan-
siel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medarbej-
dere samt åben ogredelig information.
Vier overbeviste om, at aktionærerne bakker op om denne linje,
somvi derfor vil fortsætte også ide kommende år.
27.februar 2012
Niels Heering Per W. Haligren
Formandforbestyrelsen — ÅAdm.direktør
HOVED-
OG NØGLETAL
Resultatopgørelse
Nettoomsætning DKK mio.
Bruttoresultat DKK mio,
Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio.
Resultat førskat DKK mio.
Åretsresultat DKK mio.
Balance
Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio.
Aktiverialt DKK mio.
Egenkapitalialt DKK mio.
Forpligtelserialt DKK mio.
Pengestrømme
Driftsaktiviteter DKK mio.
Investeringsaktiviteter DKK mio.
Finansieringsaktiviteter DKK mio.
lalt DKK mio.
Nettoomsætning samt bruttomargin
70%
60%
62%
58%
54%
50%
46%
42%
2010 2011
JUST
ou ll. II.
2008 2009
"09. Bruttomargin
2007
| . | Nettoomsætning
Jeudan Årsrapport 2011 - Hoved- og nøgletal
2007 2008 2009 2010 201
524 738 744 1.015 1.174
333 413 464 611 654
301 369 414 545 585
154 186 181 255 308
313 -529 268 306 -334
277 -398 202 229 -251
2007 2008 2009 2010 2011
8.746 9.347 12.972 14.084 15.319
8.827 9,426 13,070 14,204 15.566
3,429 2.955 3.281 4.383 4.016
5.398 6.471 9,789 9,821 11.550
2007 2008 2009 2010 2011
137 90 160 200 242
-818 -788 -764 -773 -705
120 1.381 -1,094 1.497 1.248
-561 683 -1.698 924 785
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
DKK mio.
360 --
320
280 =
240
200
on EET
2000 200 20
me
Hoved- og nøgletal - Jeudan Årsrapport 2011
Regnskabsrelaterede nøgletal
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) /gns. egenkapital
Forrentning af egenkapital (ROE)
Egenkapitalandel
Rentedækning
Bruttoresultat/nettoomsætning
Administrationsomkostninger /nettoomsætning
Resultat før finansielle poster (EBIT)/nettoomsætning
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)/nettoomsætning %
Resultat før skat /nettoomsætning
Åretsresultat/nettoomsætning
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris 31.12 (P)
Indre værdi (BV)
Kurs/indre værdi (P/BV)
EBIT pr.aktie
EBVAT pr.aktie
Resultat pr.aktie (EPS)
Price Earnings (PE)
Pengestrøm pr. aktie (CFPS)
Antal aktiver ultimo
Udbytte pr. aktie (DPS)
Markedsværdi
2007
% 5,7
% 10,3
% 38,8
X 2,00
% 63,6
% 6,3
% 57,3
29,4
% 59,8
% 52,9
2007
DKK 600
DKK 483
X 1,24
DKK 50,0
KX 25,6
DKK 46,1
DKK 13,0
X 22,8
1.000 7.097
DKK 11,0
DDK mio 4.258
2008
5,9
-12,6
31,3
2,01
55,9
6,0
50,0
25,2
71,6
-53,9
2008
456
416
1,10
52,0
26,2
56,1
78,1
12,7
7.097
11,0
3.236
2009:
441
434
1,02
57,8
25,3
28,2
15,6
22,3
7.562
11,0
3.335
2010
6,3
5,7
30,9
1,86
60,2
65
536
25,1
30,1
22,5
2010
408
414
0,99
55,4
25,9
23,3
17,5
20,3
10.586
11,0
4.319
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
EBIT og EBIT pr. aktie
DKK mio.
Investeringsejendomme og egenkapitalandel
DKK mia.
18 >
"2008 2009
"Q- EBIT pr.aktie
2007
LI Investeringsejendamme
… TÅ
sål.
dl
2008
d
i
dd
009
200
6 :- Egenkapitalandet
1204194EogSN72150
i y
Jeudan Årsrappt 200 - foedanr2ol
ØGET DRIFTSRESULTAT
TRODS VANSKELIGE
MARKEDSFORHOLD
2011 var præget af globale økonomiske udfordringer og deraf
følgende usikkerhed for både virksomheder og privatpersoner.
Jeudan havde en fremgang i driftsresultatet på 21% og foretog
nye investeringer før tilsammen DKK 0,5 mia.
Med en omsætning på DKK 1.174 mio. og et driftsresultat (EB-
VAT) på.DKK 308 mio. (2010: DKK 255 mio.) blev forventninger-
ne ved årets begyndelse indfriet, og bestyrelsen vurderer re-
sultatet som tilfredsstillende.
De samlede kurs- og værdireguleringer blev som følge af rente-
faldet i 2011 negative med DKK -642 mio., og resultat før skat
blev herefter på DKK -334 mio.
INVESTERINGER FOR DKK 0,5 MIA.
Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbelig-
gende kontor- og boligejendomme i Københavnsområdet, og
investeringerne fortsatte i 201.
I februar købte Koncernen således seks kontor”, detail- og bo-
ligejendomme for samlet DKK 196 mio., hvilket svarer tilca.DKK
16.300 pr. m2, Ejendommene er beliggende Borgergade 28, Fre-
deriksberg Allé 66, Gl. Kongevej 147, Sankt Nikolaj Vej 8, Helle-
rupvej 10 og Gyngemose Parkvej 78. Jeudan ejer og driver i for-
vejen andre ejendomme i nærheden af flere af de nyerhvervede
ejendomme, og investeringerne er dermed i tråd med Koncer-
nens fokusering på lønsomhed i den daglige drift.
! april købte Jeudan kontor- og boligejendommen Vester Vold-
gade 7-9/Sankt Peder Stræde 49 og boligejendommen Bisid-
dervej 31-39, begge København. Ejendommene har et samlet
areal på ca. 14.500 m2 og blev erhvervet for samlet DKK 263
mio., svarende til ca. DKK 18.150 pr. m2,
Endelig købte Jeudani julikontor- og boligejendommenNyhavn4,
KøbenhavnK.Denharensynlig beliggenhed på hjørnet af Nyhavn
og Heibergsgade og har et areal på ca. 2.230 m2, Ejendommen
blev erhvervet for DKK 41 mio., svarende til ca.DKK 18.300 pr. m2,
De samlede investeringer i nye ejendomme udgjorde således
DKK 500 mio. i 2011.
SYNLIGHED I HOVEDSTADEN
København vokser i disse år og tiltrækker både virksomheder,
organisationer og privatpersoner, der ønsker at drive virksom-
hed eller bo i landets hovedstad, Hovedstadens fremgang næ-
res af udviklingen på vigtige områder som infrastruktur, miljø,
tryghed, uddannelse og kultur.
Med sin stadige vækst, kombineret med fokuseringen på
København, er Jeudans tilstedeværelse i hovedstaden mere
og mere markant. Det er derfor naturligt for Jeudan at tage
aktiv del i byens udvikling og i fastholdelsen og styrkelsen af
de værdier, der gør den attraktiv for mennesker, virksomhe-
der og organisationer. Det er baggrunden for, at Jeudan i sti-
gende grad medvirker i initiativer, som er til gavn for ikke blot
Koncernens egne kunder, men også hovedstadens borgere i
almindelighed.
Et eksempel herpå er Jeudans medvirken til renoveringen og
opgraderingen af havnefronten - Ofelia Beach- ved Kvæsthus-
kajen, der ligger centralt og nær en pæn og harmonisk bydel,
som har stor betydning for hele byen. Et andet eksempel er op-
førelseni 2011 af TorvehallerneKBH på Israels Plads.
For Jeudan er der tale om en naturlig forening af kommercielle
interesser med en aktiv, konstruktiv og ansvarlig indsats i for-
hold til den by, som Jeudan har valgt at fokusere på, og hvor Kon-
cernen ønsker at være en opmærksom, pålidelig og langsigtet
samarbejdspartner.
Investeringer og salg
DKK mio.
Overtagelse Køb
6 ejendomme
2 kontor- og boligejendomme
1 kantor- og boligejendom
Investeringer i 2011
2010
2009
01.02.2011 196
01.04.2011 263
01.07.2011 . 41
500
796
3.213
339
ls
5
”
4
o
Ed
TORVEHALLERNEKBH
| september åbnede Jeudan dørene til en ny markedsplads,
TorvehallerneKBH, fyldt med spændende delikatesser og gode
råvarer fra nær og fjern.
Efter det gamle grønttorv lukkede på Israels Plads i 1958 har
der hyppigt været ønsker fra befolkningen om at få dette eller
noget tilsvarende tilbage til København. Ca. 50 år senere blev
ønsket opfyldt efter et godt og konstruktivt samarbejde med
arkitekter, ingeniører, entreprenører og Københavns Kommune.
Overborgmesteren forestod åbningen 2. september 2011, hvil-
ket tiltrak mange tusinde forventningsfulde kunder.
Den 6.600 m2 store markedsplads består af to overdækkede,
søjlebårne haller samt en café i en særskilt bygning. Mindre
udvendige boder har plads mellem og rundt om hallerne og er
med til at give området liv. Placeringen blot 100 m fra Nørre
Voldgade og Nørreport Station - et af byens vigtigste trafi-
kale knudepunkter - indebærer, at et meget betydeligt antal
mennesker har meget let adgang til byens nye indkøbs- og op-
levelsesmulighed.
I de første to uger efter åbningen blev TorvehalierneKBH be-
søgt af en kvart million gæster. Siden har besøgstallet været
på 65.000-75.000 pr. uge, hvilket er væsentligt over det for-
ventede.
KONSTANT KUNDEFOKUS I DAGLIGDAGEN
Fokus på den daglige betjening af kunder er en af grundstenene
iJeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke mindst
vigtigt i en tid, hvor virksomhederne er mindre tilbøjelige til at
ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet og økonomi.
For Jeudan er det en vigtig faktor, at ejendomsporteføljen inde-
holder attraktive lejemålivelbeliggende ejendommei København
med en størrelse, hvor efterspørgslen synes at være forholds-
vis stabil. Samtidig tilstræber Jeudan en fortsat optimering af
udnyttelsen af ejendommene. Det sker ved at fastholde eksi-
sterende kunder og at tiltrække potentielle nye kunder. Som
følge af den tætte kontakt med kunderne har Jeudan god føling
med såvel eksisterende som nye kunders ønsker.
Jeudan ser fastholdelse af gode kunder som et vigtigt led ivær-
diskabelsen. Den baseres på en ordentlig betjening gennem
kvalificerede medarbejdere og på bredt dækkende samar-
bejdsaftaler.
Trods de vanskelige markedsforhold havde Jeudan i det for-
løbne år en fornuftig aktivitet i forbindelse med udlejning af
erhvervslejemål. For hele 2011 udlejede Koncernen således
erhvervslejemål svarende til en årlig leje på DKK 77 mio., heraf
DKK 12 mio. vedrørende TorvehallerneK BH. Herved formåede
Jeudan at fastholde niveauet fra 2010.
Fraflytningen fra erhvervslejemål omfattede i 2011 en årsteje
på. DKK 47 mio. mod DKK 45 mio. i 2010.
85% af de indgåede lejeaftaler og ca. 80% af fraflytningerne
vedrørte lejemål i København (opgjort efter lejeværdi).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde
93,5 pr. 31. december 2011 (opgjort efter lejeværdi) mod 95,9
primo året og var således fortsat bedre end det generelle mar-
ked i Storkøbenhavn (89,6).
Jeudan Årsrapport 201 Jeudar i 2011
COMSKIFTELIGE RENTEFORHOLD
Jeudan ønsker primært at skabe værdi gennem effektiv drift af
ejendommene, mens den finansielle risiko tilstræbes at være be-
grænset. Heraf følger en strategi om langsigtet finansiering og
enoverskuelig følsomhed over for eventuelle renteændringer.
Som led heri tilstræber Jeudan størst mulig realkreditbelåning
primært med variabel rente, hvor risikoen afdækkes helt eller
delvist gennem renteaftaler.
løbet af 2011 viste renterne stor volatilitet. Første kvartal bød
på en stigning ide mellemlange og lange renter, hvilket medfør-
te positive urealiserede kursreguleringer af Jeudans finansielle
gældsforpligtelser, | andet kvartal faldt de mellemlange og lan-
gerenter tilsvarende, hvorved første kvartals kursreguleringer
stort set blev udlignet.
I tredje kvartal faldt de mellemlange og lange renter generelt
yderligere, hvilket medførte negative kursreguleringer, Jeudan
udnyttede det lave renteniveau til ultimo september at omlæg-
ge en del af sin finansiering, hvorved de løbende finansierings-
udgifter reduceres i årene fremover. Ved omlægningen blev der
realiseret et kurstab på DKK 413 mio.
Den økonomiske usikkerhed i Europa medførte, at de mellem-
lange og langerenter i fjerde kvartal faldt med yderligere ca. 0,3
procentpoint, hvorved de mellemlange og lange renter siden 1.
juli 2011 er faldet med ca. 1,3 procentpoint. På baggrund af ren-
teforholdene pr. 31. december 2011 er der opgjort et samlet
urealiseret kurstab på Koncernens finansielle forpligtelser på
DKK 524 mio. i 2011.
Ved årets udgang havde Jeudan fastrenteaftaler med en gen-
nemsnitlig løbetid på ca. 10 år (ca. 1 år primo året) og en vægtet
rentesats på 2,34%. Følsomheden på de finansielle forpligtel-
sers dagsværdi udgjorde ultimo 2011 ca. DKK 80 mio. ved en
ændring irenten på 0,] procentpoint.
1204194EogSN72153
Jeudani 201 - Jeudan Årsrapport 20W
FORVENTNINGER 2012
Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende drifts-
forbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil fort-
sætte i 2012, og den løbende tætte opfølgning på eksisterende
kundeforhold vil blive fastholdt.
På baggrund af Jeudans ejendomsportefølje samt aktiviteter
ne i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på
nogenlunde samme niveau som 2011 (2011: DKK 1.174 mio.).
Jeudans finansiering er som nævnt langsigtet og har ivæsentlig
grad faste rentesatser. Derfor er den samlede finansierings-
udgift forholdsvis forudsigelig.
Som følge af det lave renteniveau valgte Jeudan i januar 2012
at omlægge renteaftaler for ca.DKK 6 mia. Den gennemsnitlige
løbetid på renteaftalerne er fastholdt på ca. 10 år, og følsomhe-
denpå dagsværdien af de finansielle forpligtelser udgør fortsat
ca.DKK 80 mio. ved en ændring irenten på 01 procentpoint.
Ledelsen forventer et driftsresultat før kurs- og værdiregule-
ringer (EBVAT) på DKK 350-390 mio. i 2012, svarende tilen stig-
ning på 15-20% i forhold til 2011 (DKK 308 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af
ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive eller
negative - som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmar-
kedet og på de finansielle markeder.
De her beskrevne forventninger til omsætning og driftsresultat
(EBVAT) er ifølge deres natur forbundet med risici og usikker-
hedsfaktorer, som kan medføre væsentlige afvigelser i forhold
til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt an-
det af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til
drift og vedligeholdelse samt i mindre grad rentesatser. For en
uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om
risikofaktorer inærværende årsrapport.
UDBYTTE OG GENERALFORSAMLING
Den ordinære generalforsamling i Jeudan A/S afholdes 17. april
2012, kl.16.30, iMoltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, KøbenhavnkK.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe-
taling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (uændret iforholdtil året
før). Det svarer til en udlodning på DKK 116 mio., hvilket udgør
38% af driftsresultatet (EBVAT) og et direkte afkast på 2,9% i
forhold til aktieprisen på DKK 380 ultimo 2011.
ieudan Års apport 2011 - Fjendomsmarkødet Storkøbenhavn
EJENDOMSMARKEDE
I STORKØBENHAVN
København vokser i disse år. Byen tiltrækker virksomheder og
organisationer, der ønsker en placering i landets hovedstad. Og
den tiltrækker mennesker, som ønsker at leve i hovedstaden
med dens mange muligheder. En lignende tendens opleves i an-
dre lande.
Københavnsområdet byder på et attraktivt miljø, et varieret
kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt
antaluddannelses- og forskningsinstitutioner-alttilgængeligt
inden for et forholdsvis overskueligt geografisk område. Ho-
vedstadens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og
generelt velfungerende infrastruktur i form af blandt andet vej-
net, Øresundsbro, Metro, togforbindelser nationalt og interna-
tionalt samt Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindel-
ser med en lang række byer i hele verden.
| et internationalt perspektiv fremhæves København af disse
grunde jævnligt som et af de fortrukne steder for både virk-
somheder og mennesker.
Andre større byer i Danmark oplever ligeledes i disse år envækst
ibefolkningen, men både den aktuelle udvikling og prognoser vi-
ser, at indbyggertallet i hovedstadsområdet stiger hurtigere
end i andre områder. Samtidig stiger den gennemsnitlige hus-
standsindkomst hurtigere ihovedstadsområdet end i andre dele
af landet. Det synes således i vidt omfang at være relativt højt-
lønnede og veluddannede mennesker, der flytter til hovedsta-
den. Denne befolkningsgruppe lægger gennemgående særlig
vægt på de funktioner og muligheder, somenstorby kan byde på.
Tilstedeværelsen af veluddannet arbejdskraft er medvirkende
til at tiltrække nye virksomheder med attraktive arbejdsplad-
ser. Samtidig søger Københavns Kommune og hovedstadsregi-
onen i øvrigt at fremme byudviklingen gennem ambitiøse an-
lægsinvesteringer i bygninger og yderligere infrastruktur samt
en fortsat udvikling af byens og områdets tilbud.
De nævnte forhold indebærer engod stabilitet i efterspørgslen
efter kontor-, bolig- og butiksarealer og dermed i lejeniveauet.
Samtidig konstateres en forholdsvis høj grad af værdifasthed
ved investering i ejendomme i området.
Samlet set er hovedstadsområdet således et attraktivt mar-
ked for en virksomhed som Jeudan.
Kammer make
He UL ENSOM ARK EDT TT STORD GE
Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for er-
hvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etagemeter til
kontorformål er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket gør mar-
kedet næsten tre gange så stort som det samlede marked i de
fire øvrige hovedmarkeder, Århus, Aalborg, Odense og Trekant-
området.
På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavnstort set
samme andel som det samlede marked i de fire øvrige hoved-
markeder, hvilket er ca. 20%.
Jeudans samlede ejendomsportefølje udgjorde ultimo 2011 i alt
776.000 m7, hvoraf ca. 95% (ca. 735.000 m2) er beliggendeiRe-
gion Hovedstaden.
rer kr mme ek mer RDS gr ar
£ é UNGT END ON
I det meste af 2011 syntes transaktionsomfanget på markedet
for investeringsejendomme i Danmark at ligge lige så lavt - må-
ske endog lavere - som i 2009, hvor niveauet var meget lavt.
Mod årets slutning - samme tendens som i 2010 - gennemfør-
tes imidlertid flere større ejendomshandler, der bevirkede, at
transaktionsvolumen blev marginalt højere end i 2009 og på ni-
veau med 2010.
Efter en periode med større prisstigninger og høj omsætning
(2005-2007) har markedet generelt været præget af stagne-
rende til faldende priser på investeringsejendomme, særligt
sekundære ejendomme, samt lav omsætning. Årsagerne til den
lave omsætning har antagelig været dels manglende investe-
ringslyst grundet usikkerhed og reduceret adgang til finansie-
ring, dels at potentielle sælgere, herunder realkreditinstitutter
og finansieringsinstitutter, som har overtaget ejendomme i for-
bindelse med afvikling af nødlidende engagementer, ikke har
ønsket at sælge til de priser, der kunne opnås for sekundære
ejendomme. De potentielle sælgere har formentlig foretrukket
at få styr og struktur på ejendommenes dokumenter og at for-
ædle ejendommene med henblik på salg på et senere tidspunkt.
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn - Jeudan Årsrapport 2011
Omsætningen af investeringsejendomme i Danmark vari 2005-
2007 meget høj i forhold til den langsigtede tendens. Siden
slutningen af 2008, hvor finanskrisen intensiveredes efterfulgt
af en recession, er der sket et fald i transaktionsaktiviteten,
som overordnet set faldt tilbage på niveauet før årtusindskif-
tet. Enkeltstående større transaktioner i slutningen af såvel
2010 som 2011 har som nævnt højnet niveauet i forhold til det
meget lave niveau i 2009,
Selv om det kan have været vanskeligere at opnå fremmedfi-
nansiering af ejendomsinvesteringer end i perioden før 2008,
skyldes den lave omsætning efter Jeudans vurdering ikke
manglende efterspørgsel på primære ejendomme.
Det nuværende lave renteniveau har således medført, at inve-
storernes efterspørgsel efter ejendomme med en høj likvidi-
tetssikkerhed er stor. Dette gælder ikke mindst de store insti-
tutionelle investorer og pensionskasser, ligesom udenlandske
investorer igen er blandt efterspørgerne. Det illustreres af et
par større boligejendomssalgtil svenske investorer i slutningen
af 2011 og begyndelsen af 2012, og det kan tyde på, at priserne
er ved at stabilisere sig.
Den fortsat store forskel mellem afkastet på primære ejen-
domme og renten på et sikkert 10-årigt cashflow (statsobliga-
tion) registreret i de sidste tre år vil sandsynligt betyde, at ef-
terspørgslen vil være stigende, og Jeudan forventer en større
transaktionsvolumen i 2012 end i 2011. Det er således Jeudans
vurdering, at den voksende efterspørgsel primært vil være re-
lateret til primære ejendomme med et stabilt cashflow, hvori-
mod efterspørgslen efter sekundære ejendomme og projekt-
ejendomme vil være meget begrænset. Det lave udbud af
primære ejendomme har dog påvirket efterspørgslen efter den
bedre halvdel af de sekundære ejendomme positivt.
Jeudan vurderer, at nettostartafkastkravet for de primære
ejendomme, blandt andet henset til den pæne efterspørgsel
og det begrænsede udbud, vil ligge på nuværende niveau med
en mulig tendens til at bryde 5% grænsen i 2012.
Med udsigt til relativt stabile startafkast er mulighederne for
1204194EogSN72154
Geografisk inddeling af erhvervsejendomme i Danmark
41%
mu Kontor |.
i
i
—TN . 15%
18%
Detail )
21%
61% Å .
JT
33%
Kontor og i i
detail samlet !
50% my
BG : dl j 17%
REFS ERELED: sd fn .
TT SJ
TT
" Storkøbenhavn
Ci Øvrige hovedmarkeder
NE Resten af Danmark
Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken/Sadolin & Albæk
Estimeret omsætning af investeringsejendomme (DKK mia.)
70
60 >
200E als i
El Danmark totalt [1 Hovedstadsområdet
Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk
Startafkastet på primære ejendomme i hhv. København CBD
og Storkøbenhavn og renten på en 10-årig statsobligation
700%
6,50%
600%
550% -—
500%
450%
4,00%6
350%
300% =
250%
200% =w . :
: YDSLYGZZY9
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
I IStorkøbenhavn NE København CBD "10 årig statsobligation
Kilde: Sadalin &Athæk, Nationalbanken
Nettostartafkast for kontorejendomme i København
7,00%4 mmm.
650%
6,00%
5,50%
500%
4,50% -
400% =
3,50%
300%
Ed Ea
2007 2008 2009 2010
T |Primær El Sekundær
Kilde: Sadolin & Albæk
Tomgangsprocent for kontorer i Storkøbenhavn
u% ==
10%
3%
8%
7%
6%
5% =
4%
3% +
2%
Kilde: Oline - Lokalebørs Statistikken/Jeudan
Udviklingen i lejeniveauer til kontorformål
iStorkøbenhavn (DKK pr. m: pr. år)
2.000 mt
1800
1.600
1.400
1200
1000
800
HJPrimær TR Sekundær
Kilde. Sadolin & Albæk
Tomgangen for detailejendomme i Storkøbenhavn
35%
30%
25% …… -
20%
15%
10%
D,5%
0,0%
i
1
i
værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og mellemlang
sigt, i høj grad relateret tilkompetencer inden for administra-
tion, drift, udvikling og optimering. Jeudan vurderer, at ejen-
domspriserne på lang sigt vil stige, men den afgørende forud-
sætning for, at værdien af investeringsejendomme på kort og
mellemlang sigt stiger, er ejerens evner og kompetencer inden
for aktiv management.
Spændet mellem nettostartafkast for primære ejendomme
og sekundære ejendomme er steget fra primo 2008 til medio
2009, hvorefter spændet har været fastholdt på et højere ni-
veau, dog med en mindre indsnævring i 4. kvartal 2010, Dette
skyldes formentlig det manglende udbud af primære ejen-
domme, hvorved nogle investorer har valgt at efterspørge
ejendomme i den bedre halvdel af det sekundære segment.
Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering
være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt. Se-
kundære ejendomme vil for den bedre halvdel opleve stabile
til svagt stigende priser, mens den øvrige del af de sekundære
ejendomme har enrisiko for yderligere prisfald.
UDLEJNINGSMARKEDET
De senere års realøkonomiske udvikling har medført både
produktions- og omsætningsnedgang i en lang række virk-
somheder, hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen
efter erhvervslokaler. Yderligere har virksomheder generelt
iværksat en række omkostningsminimerende tiltag for at
imødekomme den generelle økonomiske afmatning, hvilket
har betydet øget fokus på størrelsen af samt kvadratmeter-
lejen på lokaler.
Kontorejendomme
Trods denne realøkonomiske udvikling oplevede kontorudlej-
ningsmarkedet i Storkøbenhavn dog en bedring med faldende
tomgang i første og i tredje kvartal 2011. Denne tendens stop-
pedeifjerde kvartal 2011, hvor tomgangenstegigenog sluttede
året med en tomgang på 10,4%.
Udlejningsprocenten før Jeudans ejendomsportefølje var ulti-
mo 2011 på 93,5, svarende til en tomgang på 6,5%.
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn - Jeudan Årsrapport 2011
Markedets tomgang har således i 2011 ligget i niveauet 8-10%
medenstigende tendens i fjerde kvartal. Deter Jeudans forvent-
ning, at niveauet i 2012 vilvære stagnerende til svagt stigende.
En forholdsvis stor stigning i tomgangen er konstateret i visse
mindre centralt beliggende kontorområder, der aktuelt er
præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gælder både
nogle af de mere sekundære kontorområder fra 1970'erne
og 1980'erne, herunder f.eks. Glostrup, Albertslund og Høje-
Taastrup, men det gælder også Ørestad og Sydhavn, hvor en
stor koncentration af nybyggeri har betydet, at konkurrencen
om at tiltrække kunder er stor.
En stigende eller stagnerende tomgang vil alt andet lige resul-
tere i stagnerende eller faldende lejepriser, hvilket har kunnet
observeres i markedet. Efter et faldende lejeniveau siden 2008
ser detud til, atden faldende tendens er stoppet i løbet af 2010.
| 2011 er der sket en mindre stigning i lejeniveauet for primære
beliggenheder. Det er Jeudans vurdering, at priserne i 2012 vil
være på det nuværende niveau for såvel primære som sekun-
dære beliggenheder i København.
Detailejendomme
På linje med markedet for kontorejendomme har detailmarke-
det været præget af støre ændringer siden primo 2008 som
følge af den realøkonomiske udvikling. Specielt nedgangen i
privatforbruget har påvirket omsætningen negativt og der-
med indtjeningen i detailhandlen generelt, hvilket har medvir-
kettilenstigning itomgangen.
Fra primo 2009 til ultimo 2011 syntes tomgangsniveauet at
havestabiliseret sig påniveauet 3%.1 2011 faldttomgangeni de
første to kvartaler ned mod 2,3% fori andet halvårigenatstige
til niveauet 3%. Det er Jeudans vurdering, at niveauet i 2012 vil
ligge omkring 3-4%.
Vurderingen baseres på den fortsatte usikkerhed omkring den
realøkonomiske og makroøkonomiske udvikling, Overordnet
set er det Jeudans vurdering, at der registreres en fornuftig
efterspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser.
Specielt de kapitalstærke danske og internationale kæder
forsøgeratudnytte detnuværendemarkedtil-tilkonkurrence-
1204194EogSN72155
dygtige huslejer og uden betydelige nøglepenge - at sikre sig
attraktive butikslejemål på velbeliggende adresser.
På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært belig-
gende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i det centrale
København gennem de senere år været under pres, Dette har
medført stagnerende lejeniveauer generelt, men der registre-
res dog stadig store forskelle alt afhængig af beliggenhed.
Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål med
en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2012, mens lejeni-
veauet på sekundære beliggenheder vil være under pres.
Boligejendomme
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer. Dels bolig-
ejendomme hvor lejen er underlagt Boligreguleringsloven, dels
boligejendomme hvor lejen er markedsbestemt. For boligejen-
dommene, hvor lejen er underlagt Boligreguleringsloven fra 1933,
erlejenen del lavere end den opnåelige lejeidet frie marked. Udlej-
ningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangen nær nul.
Der har i de senere år været stor byggeaktivitet på boligejen-
domme, hvor lejen bestemmes af udbud og efterspørgsel, og
projektudviklerne har opført boligejendomme med salg af
ejerlejligheder for øje. Det har for en stor dels vedkommende
ikke været muligt at sælge disse ejerlejligheder. Ejerne har ef-
terfølgende udlejet boligerne til pæne lejeniveauer med henblik
på at opnå en positiv pengestrøm fra ejendommene.
Frem mod 2015 regner Københavns Kommune med en tilflytning
af op mod 30,000 indbyggere, hvorved der er behov for op mod
16.000 nye boliger.
Sådanne fremskrivninger kan være medvirkende til, at der ultimo
2011 og primo 2012 har været handlet flere større, nyopførte bolig-
ejendomme tiludenlandske investorer til afkast pænt under 5% p.a.
Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte bolig-
ejendomme vil være lav i de kommende år, og det nuværende
lejeniveau på DKK 1.200-1.500 forventes stabilt til svagt sti-
gende, Der registreres flere boliglejemål, hvor ovennævnte le-
jeniveauer overstiges.
- Holbergsgade 2-4
Jendan Årsrapport 2011 Måløgstrateg:
MÅL OG STRATEGI
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og ser-
vicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift
af kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen
har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgiv-
nings-, service- og bygningsydelser.
Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på
værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for ak-
tionærerne. Den overordnede målsætning søges opnået ved
fokus på følgende økonomiske mål:
+ Vækst
+ Lønsomhed ii driften
+ Rentabilitet
+ Værdireguleringer
+ Resultat før skat
+ Kapitalstruktur
+ Pengestrømme
-…… Udlodning til aktionærerne
Vækst
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsomfang
(investeringer og omsætning) som resultater.
Det er således målsætningen, at de samlede investeringer udvi-
ser vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet
(EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
viser vækst år for år - såvel for de enkelte forretningsområder
som før Koncernen samlet.
Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og re-
sultat pr. aktie (EPS).
EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gælds-
forpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier påvirkes
som hovedregel positivt ved lejeindtægternes pristalsregu-
lering samt udvikling og forædling af ejendommenes drifts-
resultat (NO), mens øvrige kurs- og værdireguleringer af både
ejendomme og gældsforpligtelser i væsentligt omfang er kon-
junkturafhængige. Kurs- og værdireguleringer kan derfor det
enkelte år være påvirket af enkeltstående og/eller forholdsvis
kortvarige forhold, hvilket vanskeliggør en kvalificeret vurde-
ring af det enkelte års resultat. Derfor vurderer Jeudan EPS og
forrentning af egenkapitalen som et gennemsnit over en læn-
gere årrække.
Lønsomhed i driften
| begge forretningsområder (investeringsejendomme og ser-
vice) er driftsmarginerne centrale målepunkter for lønsomhe-
den. Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles således løbende i
forhold tilomsætningen.
Måltallene er forskellige for de respektive forretningsområder,
afhængig af blandt andet kapitalanvendelse, risikoprofil og
markedsforhold.
Rentabilitet (afkast af egenkapital)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold
tilden gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan før at være
det centrale udtryk for Koncernens samlede driftsøkonomiske
situation og udvikling.
I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finansierin-
gen af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en væsentlig
del af aktiviteteni en ejendomsvirksomhed.
Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EB-
VAT) når et niveau hvor rentabiliteten er tilfredsstillende, og
som er tilstrækkeligt robust til at kunne absorbere konjunktur-
udsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet, uden Kon-
cernens løbende likviditet sættes under pres.
Det er Jeudans primære økonomiske mål, atresultatet før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende (vækst i EB-
VAT pr. aktie), og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnit-
lige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en
højere egenkapitalandel vil det være vanskeligere at realisere
målsætningen.
SR
Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2011
Værdireguleringer
Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede fi-
nansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne som
følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og tab ved
salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og værdiregu-
leringer. Disse kan i de enkelte år være påvirket af ændringer i
konjunkturerne og af enkeltstående hændelser, og vurderes
derfor over en længere årrække.
En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på ca.
2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8% ved en egen-
kapitalandel på 25%.
Det er således Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige vær-
distigninger over en længere årrække bidrager med mindst 8%
p.a. af dengennemsnitlige egenkapital.
Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser til
dagsværdi, som over renteinstrumenternes løbetid vilvære neutral.
Resultat før skat
Målsætningen for det samlede resultat før skat over en længere
årrække er således ca. 16% p.a. af den gennemsnitlige egenka-
pital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en højere egen-
kapitalandel, og dermed lavere gearing, vil det være vanskelig-
ere at realisere målsætningen.
Kapitalstruktur
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel på minimum 25% og maksi-
mum 30% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt
i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for rente-
dækninger fastlagt ud fra ønsket omrimelig balance mellem EBIT og
de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens
finansieringsstrategi om fastrentei en længere årrække.
Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisi-
koen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.
Pengestrømme
Som hovedregel skal hver enkelt investering have positive pen-
gestrømme efter finansieringsomkostninger senest to år efter
investeringen foretages.
1204194EogSN72157
Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4-8
De økonomiske målsætninger inkluderer, atKoncernenhvertår 1 TIT RT ir. nr agre
har løbende positive og stigende pengestrømme efter finansie- 1" 7. T. HEE
ringsomkostninger. Eventuel likviditet fra salg af ejendomme — Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende
eller andre for driften usædvanlige forhold indgår ikkei denne — generelle kriterier.
målsætning.
Ejendomstyper
Udlodning til aktionærerne Jeudan investerer i:
Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et at-
traktivt udbytte til aktionærerne. | de senere år har udlodnin- +
gen således udgjort 35-50% af resultat før kurs-og værdiregu- +
leringer (EBVAT).
Kontorejendomme,
Detailejendomme, der omfatter butiksejendomme,
supermarkeder, butikscentre m.m. og
+ Boligejendomme.
STRATEG!
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værditilvæk-
sten skabes gennem en strategi med følgende hovedpunkter:
Herudover har Jeudani mindre omfang investeringer i ejendom-
me, der anvendes til hotel, fitnesscentre, lager og lignende.
" Investeringi og udlejning af kontor,
bolig- og detailejendomme,
+ Ejendomsdrift med kundesyn,
+ Produktionogsalg af service-, .
bygnings- og rådgivningsydelser, .
+ Kontrolleret finansiel risiko, .
+ Lønsomhedi driften. .
Jeudan har følgende målsætning for fordelingen blandt de en-
kelte ejendomstyper:
Kontorejendomme 85% (p.t.81%)
Detailejendomme 5% (p.t. 11%)
Boligejendomme 5% (p.t. 2%)
Øvrige (hotel, p-anlæg, mm) 5% (p.t. 6%)
Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder
RESULTATER
p ; ; Produktionog
E EE Ejendomsdrift salg af service-, Kontrolleret Lønsomhed
æ detailejendomme med kundesyn bygnings- og finansiel risiko idriften
mn rådgivningsydelser
en RR en on RR 12555555 ER
ET at BE "anal IT BH 2
æ Identifikation Fastholde Sal Finansieri Udvikling
2 af muligheder nuværende kunder lg Inanstering af ejendomme
cc
—z Bel DR el Ban NER ed
GQ mn ne mm — Dal er == TT ml TT an
ET Vurdering Tiltrække . Effektiv
an af muligheder nye kunder Produktion administration
z
1204194EogSN72158
Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2011
Koncernen kan have projektejendomme inden for hver af kate-
gorierne.
Der foretages p.t. ikkeyderligere investeringer i detailejendom-
me, og den nuværende andel søges relativt nedbragt.
Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København.
Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltræknings-
kraft på sunde virksomheder.
Jeudan investerer i boligejendomme primært indenfor en radi-
us på ca.5 km. fraindre København.
Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der endnu
ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.
Jeudan har følgende langsigtede målsætning for den geograf"
ske fordeling:
+ København 90-100% (p.t. 83%)
+ Region Hovedstaden (ekskl. København) 0-5% (p.t.13%)
" Øvrige Sjælland 0-5% (p.t. 4%)
Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder porte-
føljerne i mindre omfang ofte ejendomme der ligger udenfor
Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse eller med
hensyn til beliggenhed. Da det sjældent er muligt at frasortere
disse ejendomme fra porteføljerne, opfylder en mindre del af
Jeudans portefølje ikke strategien. Disse ejendomme frasæl-
ges, når Jeudan finder det hensigtsmæssigt i forhold til situati-
onen på ejendomsmarkedet og den enkelte ejendoms udvik-
lingsstadie.
Størrelse
Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på
Jeudans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser.
Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen af
ressourcekrav.
23
Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens
beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og
Jeudans investeringer i samme aktivitetsområde uanset stør
relse.
Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse men
gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til drift af
ejendommen.
Anskaffelsessum
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en
vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold til
ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markedsleje
generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer,
omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. Dette nøg-
letal illustrerer ofte ejendommens risiko på længere sigt og vur-
deres bl.a. i forhold til prisen på nybyggeri, ejendommens vedli-
geholdelsesstand samt dens beliggenhed.
Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som måle-
stok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver
den alternative leje ved et givent afkast, | andre situationer er
ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere veleg-
net som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed ind-
går tillige i vurderingen, dog ofte med en mindre vægt. Disse
faktorer omfatter bl.a. den korte risiko, der kan ændre sig for-
holdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt,
Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK 20.000-
25,000 pr.m2, hvilket under normale markedsforhold medfører,
at ejendommenes gennemsnitlige lejeniveau som hovedregel
ikke kan overstige DKK 1.200-1.750 pr. m? årligt (ekskl. drifts-
omkostninger), og det forudsætter som hovedregel, at ejen-
dommenes udlejnings- og driftssituation er tilfredsstillende.
Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hen-
syntil ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.
Kravet tilrisikospredning medfører således, at investeringerne
som hovedregel er rettet mod ejendomme sammensat af flere
kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000-
4.000 m2, med mindre der er tale om kunder med utvivlsom be-
talingsevne og-vilje.
Vedligeholdelsesstand
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres
som udgangspunkt en undersøgelse af centrale bygningsdele
og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.
Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre
tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. | forbindel-
se med en sådan investering planlægges inden køb en renove-
ring af ejendommen. Udgifterne til renovering m.m, indgår i vur-
deringen af ejendommens værdi.
Driftsudviklingspotentiale
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kun-
der og en driftsstruktur, der muliggør rationalisering af ejendom-
mens drift samtsalg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, ind-
retning af lejemål m.m,, og dels ejendomsservice, herunder ser-
vice og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af udenoms-
arealer, renholdelse m.m.
Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til:
+ at skabe en løbende naturlig kommunikation med
ejendommens kunder og derigennem løbende
konstatere og leve op til kundekrav,
+ atstyrke kunderelationerne og dermed
indtægtsstabiliteten ved at ydelserne udføres
på grundlag af Jeudans krav til ordentlighed,
+ at øge ejendommens indtjening uden
yderligere kapitalbinding,
+ at øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige
omkostninger og
+ at ejendommen konstant overvåges.
ibudar Årssapprat JON - Målup rr atngi
Afkast (pengestrømme)
Derinvesteres iejendomme med minimum et markedskonformt
afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan
investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om
senere værdistigninger.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og frem-
mest, hvor genudlejningsmulighederne er rimelige og/eller ved
en længere uopsigelighed fra en kunde.
Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og
skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og ved
anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel
inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a. af den
indkalkulerede egenkapital.
Finansieringentilrettelægges således, at investeringens løben-
de pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år efter in-
vesteringen foretages.
Investeringshorisont
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet,
idet strategiener rettet mod drift af ejendomme. Der kan dog op-
stå situationer, hvor denenkelte ejendom afhændes efter få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod et
stabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger gennem
driftsforbedringer og inflation. Dette tilvejebringes ved en in-
flationssikret omsætning, lave omkostninger og stabile finan-
sielle omkostninger. Derfor rettes indsatsen mod et langvarigt
samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og
lav renterisiko ved finansieringen af investeringerne, Målsæt-
ningen er, at driftsresultatet og dermed cashflowetikke udsæt-
tes for væsentlige påvirkninger ved f.eks. konjunkturændringer
og rentestigninger.
Fravalg
Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked investe-
rer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til brug for lager og
produktion, idet sådanne investeringer kræver en anden kom-
petence og en anden risikoprofil end den, der falder inden for
Jeudans strategi. Ved køb af større ejendomsporteføljer kan
ERE (Vend krstgfordle 3
Jeudans kundebetjening
Kunde
Ydelser
Kompetencer
Værdier
ss ro]
Beslutning Indretning | Brug |
Konstatere behov ideer Dialog Planlægning Facility service
Klarlægge behov Alternativer Aftale Ombygning Kundebetjening
Rådgivning . Indretning Opfølgning
Tilbud Flytning
Opfølgning
sr ny ore Ser, gr n oz orm
Analyse . . Udbud Forhandling Håndværk Kundeorientering
Kundeorientering Markedskendskab Aftaler Serviceydelser Kvalitet
Markedskendskab Kreativitet Kundeorientering Overblik Overblik
Kalkulation for Opfølgning
kunde og Jeudan
7 Ordentlighed [Dygtighed ff Tilgængelighed |
1204194EogSN72160
Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 20N
Jeudan dog erhverve enkelte ejendomme, der falder uden for
strategien.
Projektejendomme
Jeudaninvestereri mindre omfangi projektejendomme. Dennetype
ejendomme defineres som ejendomme eller dele heraf med en be-
tydelig tomgang på købstidspunktet, hvor ejendommene skal om-
bygges eller renoveres væsentligt, før udlejning kan finde sted.
Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig
prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for
investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø-
res som købsprisen tillagt de budgetterede renoveringsudgif-
ter og 2 års liggeomkostninger.
Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksi-
malt udgøre ca.15% af Jeudans egenkapital.
Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejen-
domme, f.eks. hvis en større kunde fraflytter et lejemål og ejen-
dommen/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. | så fald
vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte investeringsramme,
EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje.
Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. 776.000 m2,
rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kun-
derne er derfor afhængige af, at servicering og vedligeholdelse
af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og op-
mærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed ved at
være kunde hos Jeudan, Enhver ejendom og enhver kunde har
derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har ansvaret for
dels ejendommens drift og udlejning, og dels den enkelte kun-
des tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder for at kunden
modtager den rette kombination af serviceydelser til at dække
sine behov. Organisationsformen skal sikre, at kunden føres
korrekt og rettidigt gennem alle faser forbundet med indret-
ning, indflytning og efterfølgende drift af lejemålet. Kunde-
27
chefen har ansvaret for, at lejemålet løbende fungerer efter
hensigten og fremtræder i den ønskede stand.
Med henblik på at sikrerelevant opfølgning, herunder attilveje-
bringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling og
eventuelle ændringer i lokalebehov, er kundeopfølgningen til-
rettelagt bl.a. på grundlag af et kundesegmenteringssystem.
Segmenteringen skal sikre et overblik over kundeporteføljen
og synliggøre kundernes forskellige betydning for Jeudans
egen udvikling. Segmenteringen muliggør bl.a. overvågning af
sammensætningen af kunder samt Koncernens eksponering
mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for
at analysere og derigennem kontrollere den samlede kunderi-
siko ikundeporteføljen.
PRODUKTION OG SALG AF SERVICE”,
BYGNINGS- OG RÅDGIVNINGSYDELSER
Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans vurdering evnentil at fastholde en løbende dialog
med kunderne og imødekomme de behov, som kunderne stiller
tilde ejendomme og lokaler, der danner rammen om deres akti-
viteter, En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurde-
ring blandt andet ved som ejer konstant at være istand til at le-
vere deydelser, som kunderne efterspørger med hensyntil pris,
kvalitet og serviceniveau.
Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af domi-
ciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af
konkurrencedygtige serviceydelser er en forretningsmodel,
der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at stærke
kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab,
leverer Jeudan et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt
servicetilbud indenfor serviceydelser til egne såvel som eks-
terne erhvervskunder.
Jeudan Servicepartners måler at bidragetil Koncernens vækst,
dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme og dels via
serviceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand. Dette er
med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Koncernen som en
pålidelig og professionel servicevirksomhed.
Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at kun-
derne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan
Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed for at kon-
centrere deres ressourcer om at drive egen virksomhed og
overlade service-, drifts- og bygningsydelser til Jeudan Service-
partner, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige
kompetencer indenfor bygningsdrift og bygningsydelser.
Jeudan Servicepartner er en moderne service-, håndværker-, entre-
prenør- og projektvirksomhed med mere end 300 medarbejdere.
JeudanServicepartner har udviklet ensartede forretningsproces-
ser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byg-
geprojekter, og disse understøttes af IT værktøjer og programmer
både indenfor kommunikation, planlægning og økonomi.
Tiludførelse af aktiviteterne iJeudanServicepartner er der føl-
gende divisioner:
Servicedivision
+ Rekvisitionscenter for modtagelse og håndtering
af alle serviceopgaver i Jeudan Servicepartner,
" Ejendomsservice,
+ Pasning og pleje af udenomsarealer,
+ Indvendig renholdelse af butiks- og kontorlejemål,
+ Service ogteknisk styring af installationer
(varme, vand, elevator, sikkerhed m.m)i kontor,
butiks- og boligejendomme,
+ Snerydning og glatførebekæmpelse,
»… Skadeservice og døgnvagt,
+ Vagtrundering,
+ Graffitibekæmpelse og
+ Døgnbemandet kundecenter tilrettidig og effektiv
ekspedition af mindre vedligeholdelsesopgaver, fejl,
skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme.
Teknikdivision
+ Byggeri og håndværkerydelser indenfor anlæg, kloak,
VVS, blik, ventilation, el og sikring,
+ Sikkerhedsfunktioner, f.eks. adgangskontrol, varslingsanlæg
(brand og tyveri), videoovervågning mv. og
+ Energiogmiljø.
jeudan Årsrapport 26 H - Målog utratepi
Bygningsdivision
+ Byggeri og håndværkerydelser indenfor
tømrer, snedker, murer og maler,
+ Låseservice ogglarmester,
+. Indretning, renovering og vedligeholdelse af
kontor-, butiks- og boliglejemål og
+. Renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boligejendomme.
Projektdivision
+ Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser,
+ Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere,
+ Ingeniør, arkitekt- og projekteringsopgaver i forbindelse
med kontor, butiks- og boligejendomme,
»… Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse
med flytning, indretningsændringer Mm.
+ Bygningsgennemgang og teknisk due diligence og
+ Årbejdsmiljørådgivning.
Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af service-
ydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.
SON TROLLERET EINANSEE BES
Jeudan lægger vægt på, at deninvesterede kapital udnyttes op-
timalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30%
vil være optimal under de aktuelle forhold. | vurderingen indgår
enrække forhold:
+ Forventningen til ejendommenes afkast er højere end den
rente, som skal betales af fremmedfinansieringen. Med ud-
gangspunkt heri bør egenkapitalen derfor være så lille som
mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at
give det bedst mulige relative afkast til aktionærerne.
+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan
realisere sin økonomiske målsætning om et afkast af den
løbende drift på 8% af egenkapitalen, målt som EBVAT
(resultat før kurs- og værdireguleringer) i forhold til den
gennemsnitlige egenkapital.
Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2011
+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres.
+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt be-
redskab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer
med enkortbeslutningsproces, dels for at give Jeudan mod-
standskraft i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Med dette udgangspunkt er Jeudans
strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
Egenkapital (aktiekapitalogreserver) 25-30%
Ikkerentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsæt-
ter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
Enudvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet
med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt
og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebæ-
rer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapi-
talen er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den
midlertidigt er højere end det strategiske mål.
Finansieringens risikoprofil
Jeudanhar et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinveste-
ringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til-
rettelægges derfor med udgangspunkt heri, således atrisikoen
ved ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til
Koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansie-
ringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans
strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangs-
punkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.
29
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst
muligt 30-årige realkreditlån (DKK i samtlige ejendomme, idet
denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som flek-
sibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i
obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans
andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte
med en rente på basis af CIBOR 3 og 6 mdr. og suppleres med ren-
teaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse renteaf-
taler handles med anerkendte finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med
en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse
af renteaftaler.
Jeudan finansierer samtlige investeringer iIDKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en
effektiv drift af ejendommene og dermed ikke gennem en spe-
kulativ finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Koncer-
nens direkte finansielle omkostninger kun i beskedent omfang
påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes
med aftaler om fast rente, medfører en kursreguleringsrisiko. De
enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold
til det aktuelle renteniveau og kan medføre - både positive som
negative - kursreguleringer, der dog ikke påvirker cashflowet.
Kursreguleringsrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale
vedrentefølsomheden pr. basispunkt, svarende tilden ændring
i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten
med +/- 0,01%. Størrelsen af kursreguleringsrisikoen afhænger
af løbetiden på renteaftalen - længere løbetid medfører højere
kursreguleringsrisiko.
Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoen i forhold til kursreguleringsrisikoen - mindskes
renterisikoen forøges kursreguleringsrisikoen og omvendt.
Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet løbetid på de
indgåede renteaftaler på 10-15 år, og aktuelt har Jeudanen kurs-
reguleringsrisiko på ca.DKK 8 mio. pr. basispunkt.
1204194EogSN72161
Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån beslut-
tes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af
finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Finansieringen tilrettelægges med henblik på at sikre, at Kon-
cernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve,
inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. ca. 5% af de
samlede investeringer, svarende til ca. DKK 775 mio. Denne re-
serve svarer tilca. 2,25 gange det forventede resultat før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) for 2012.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter ud-
gjorde ultimo 2011 DKK 891 mio.
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og finan-
sieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab til det dan-
ske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets
cyklus.
Jeudantilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt
samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på
gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finan-
sielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank A/S, Nordea
Bank Danmark A/S og Nykredit Realkredit A/S samt tilknytte-
de koncernselskaber.
LØNSCMHED | DRIFTEN
Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er lønsom-
hed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle dele af
Jeudans virksomhed.
Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overvejelser
omudviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre
lønsomhed i hver enkelt ejendom og at fastholde fokus på de
rette aktiviteter, tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner
med en horisont på normalt to-tre år. | planlægningen indgår
blandt andet vurdering af følgende forhold:
leudar, År seppot 200 - Manet
+ Kundetilfredshed,
+ Ejendommens generelle forhold,
+ Ejendommens indtjeningsgrundlag,
» Samtlige driftsomkostninger,
+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand og
+. Vækstmuligheder, herunder ved salg af serviceydelser
fra Jeudan Servicepartner til ejendommens kunder.
Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:
+» Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag,
+ Styrkelse af kundeloyaliteten,
+ Minimering af driftsomkostningerne,
+ Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen,
+ Løbende vedligeholdelsesaktiviteter og
+ Salgaf serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Glare
SS ryan
SØN) DEF SEN 2.
; LL
KoG
,.
Ejendomsportefølje fordelt på bogført værdi
Antal
> 200 mio. 14
100-200 mio. 29
50 - 100 mio. " 39
20 - 50 mio, 42
0-20 mio. 63
l alt 187
Kundefordeling opgjort efter leje
Årlig leje
5.000.000 ->
1.000.000 - 4.999.999
500.000 - 999.999
250.000 - 499.999
0 - 249.999
talt
m2
241.222
219.794
153.524
111.925
49.291
775.756
Andel af
antal kunder
1%
9%
10%
14%
66%
100%
Bogført
værdi
DKK mio.
6.469
4.028
2.685
1.335
443
14.960
Andel af
areal
30%
30%
13%
12%
15%
100%
Korrektioner til bogført værdi
Igangværende
projekter
DKK mio.
249
86
9
10
5
359
Andel af
lejeindtægter
34%
32%
13%
10%
11%
100%
Planlagte ”
projekter Dagsværdi
DKK mio. DKK mio.
4 6.722
46 4.160
40 2.734
14 1.359
9 457
113 15.432
Gns. leje
DKK pr. m2
1.265
1.229
1.158
910
833
1.133
Pr. m2
DKK
27.866
18.927
17.808
12.142
9,271
19.893
Samlet gns. vægtet
varsel i måneder
76
40
26
16
11
45
Ejendomsporteføljen - Jeudan Årsrapport 2011
EJENDOMSPORTEFØLJEN
Jeudans investeringer omfatter i alt 187 ejendomme til en
dagsværdi på ca. DKK 15,4 mia. opgjort pr. 31. december 2011 og
med et samlet areal på ca. 776.000 m2, 81% af ejendommene
målt på dagsværdi pr. 31. december 2011 er kontorejendomme,
11% er detailejendomme og -centre, 2% er boligejendomme og
6% er øvrige ejendomme, 96% af ejendomsporteføljen målt på
værdi er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen
genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,2%.
Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporteføljen
er på DKK 1,133 pr. m2 ultimo 2011. Den årlige leje er markedsbe-
stemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den
generelle stand og beliggenhed af ejendommen.
Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder som udgangspunkt
en uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kunden ikke kan op-
sige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigelighedsperiode
kan lejemålet normalt opsiges med et individuelt varsel. Sam-
menlægges dette varsel med uopsigelighedsperioden fås et
mål for, hvornår det pågældende lejemål tidligst er eksponeret
mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio.
havde ultimo 2011 et samlet vægtet gennemsnitligt varsel på
76 måneder (vægtet efter omsætningen).
Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed var
gennemsnitligt 45 måneder. Henset til det gennemsnitlige leje-
niveau har Jeudan en forventning om, at eventuelle fremtidige
ledige lokaler under de nuværende markedsforhold vil kunne
genudlejes til omtrent samme lejeniveau. Genudlejningsperio-
denforventes døg at værestigende, hvilket forventes at føretil
en højere tomgang.
Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. re-
præsenterer 34% af lejeindtægterne og 30% af det samlede
areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambas-
sader og større velkonsoliderede virksomheder. Erhvervsleje-
mål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 32%
af lejeindtægterne og 30% af det samlede areal. Herunder er
anført en oversigt over, hvilke brancher de 15 største kunder i
Jeudan repræsenterer samt deres andel af den samlede leje i
Koncernen.
1204194EogSN72163
15 største kunder iJeudan
Branche Andel af omsætning
Offentlig institution 7%
Offentlig institution 5%
Offentlig institution 3%
IT-virksomhed (børsnoteret) 3%
Offentlig institution 3%
Medievirksomhed 2%
Finansieringsinstitut (børsnoteret) 2%
Skibsfart (børsnoteret) 2%
Servicevirksomhed 2%
Offentlig institution 2%
Servicevirksomhed 1%
Servicevirksomhed 1%
Servicevirksomhed 1%
Servicevirksomhed 1%
Detailhandel 1%
I alt 36%
33
4
ME:
Ejendomsportefølje ultimo februar 2012
Ejendom Opførelsesår —— Ejd.type Ejendom Opførelsesår
FEER FE Holmen, bygning 47, København | 1850 '
KØBENHAVN Holmen, bygning 70, 710g156, 56, København 1889
Adelgade 115, København! K FEE 1868 KK — Holmen, bygning 90, Københavnk 1915 —
Amaliegade 3- 5, Københavnk mm "1878 K Holmen, P-ht hus, KøbenhavnK 5 2005
Amaliegade 4,KøbenhavnK i 1828 K Holmens Kanal 7, 7, Københavnk i 1875
Amaliegade 14, Københavnk 7177483 ok Højbro Plads 21,Københavnk me 1785
Amaliegade 27, Københank — 1756 i KK ' Jagtvej /Ågade 112, København N — i 1906
Amaliegade 37. København K FEE 1782 — K Jagtvej 137/Ydunsgade IK Københavnn FE — 1901
Artillerivej 151, København S DT 984 DD Kastrupvej 50/Højdevej 5 59- 61, København S 1970
Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69, København s | 1914 — Kr Kompagnistræde 13-15 0g19/Knabrostræde 190823 re
Bisiddervej 31-39, København NV 2008 B [Snaregade 12-16, København K 1795 K
Borgergade 24,KøbenhavnK i 1974 SK Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, KøbenhavnK 1797 — rr
Borgergade 28, Københavnk eo i 1964 i KK Kompagnistræde 21/Knabrastræde 20, KøbenhavnK 1730 SK
Borgergade 142, Københavnk FEE 1857 ' B — Kristianiagade I, København Ø 1898 K
Bredgade 19, KøbenhavnK 1860 KK Kronprinsensgade N- 13/Pilestræde 2 37-39, København Komme ok
Bredgade 20, Kø København K — DT 1899 K Krystalgade 15 -21,KøbenhavnK K 1904 K
Bredgade 21,København Kr i me KK Kvæsthusgade 6, Københavnk K mm 1892 B
Bredgade 23, København K FE — 1896 SK Købmagergade 45/Skindergade 3, KøbenhavnK —— 1733 K
Bredgade 30, Københavnk RK Købmagergade 47, KøbenhavnK DD 1901 KK
Bredgade 32, Københavnk Bd ok Landemærket 3-5,Københavnk 0000000 WS0 K
Bredgade 33,Københavnk 1800 KK Landemærket 11-17/Suhmsgade 3,K Københavnvk 1940 KK
Bredgade 34, København | FEE 1754 EH K —— Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København — 1851 K
Bredgade 35, København K 100 4796 KK LersøParkallé101,Københavnø 1952 KK
Bredgade 63-65, København K ” 1886 K i Lille Kongensgade 16, Københavnk K i 1630 D
Bredgade 75,Københavnk ——00—0—0————— 1927 OK Magstræde 6, Københavnk 734 KK
Bredgade 76,Københavnvk 0000000 50 K — Magstrædel0A-C,Københnk 1730 KK
Dalgas Have 15, Frederiksberg TT 1988 i K Mikkel Bryggers Gade 3, København K i 1874 D
Dampfærgevej 21-23, København Ø i 9 KK Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø re 1902 DD
De. Tværgade 4, Københavnk 10993 KK Ndr. Frihavnsgade 18B, k Københavnø : D
Dr. Tværgade" 7,Københavnk — — 1794 KK Ndr. Frihavnsgade 26, KøbenhavnØ i 1875 D
Enghave Plads 1l,Københavnv 20 DD Niels Juels Gade 5, KøbenhavnK 1867 KK
Esromgade 13 15/Hillerødgade 18- -20, KøbenhavnN 1964) K — NikolajPlads 25, KøbenhavnK 0 1800 DD
Fiolstræde 28, København K —— 1838 D Nr. Farimagsgade 65-71, "Københavnk K. 1878 K
Fiolstræde 31-33, KøbenhavnK 1728 i DD Ny Kongensgade 10, Københavnk HE 1903 i k
Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C 1907 BB Ny Østergade 10, Københavnk —— —— 1883 i SK
Frederiksborggade 5, København K FE 1790 K i Nygårdsvej 5/Strynøgade 7,K 7, København! Ø 1954 i ø
Frederiksborggade 20, Københavnk EH 1878 K Nyhavn 4, København K ' 1877 SK
Frederiksborggade 22, Københavnk 15 789 KK Nørregade 24, KøbenhavnK 5000842 DD
Frederiksborgvej 10, København NV — 1940 D Oslo Plads 12-16, København k K 190! K
Frederiksgade 7,Københavnk 84 KK Palægade 2-4, Københavnk 1900 KK
GI.Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903 KK Palægade 6- "8, 3 Københavnk 1900 K
GI. Kongevej 29A-B, København V 188 DD - Pitestræde34mfl, København 1750 K
GI. Kongevej 147, Frederiksberg C 00077 486 BB Pilestræde 35A, Københavnk i 180 K
GI. Kongevej 174-176, København FE 1895 ØB Pilestræde 41- 45, København KK —— 1782 K
GL Mønt 17/Sværtegade II, Københavnk 1850 El Pilestræde ede 52/Møntergade 2, Københavnk | 1800 KK
GI. Strand 40/Læderstræde 9, Københavnk 80 K Sankt Annæ Plads 13, København K 10 750 KK
GI.Strand44, Københavvk 0 mM47 KK Sankt Knudsvej 41, Fr Frederiksberg C 80 KK
GI. Strand 52/Naboløs 5, Københavnk 48 BB Sankt Nikolaj Vej 8, Frederiksberg C —— 1936 K
Gothersgade 160,Københavvk ————00 0 186 K Sdr. Boulevard 65, København V 1906 DD
H.C. Andersens Boulevard 44-46, Københavnv 1904 KK Skindergade 45- 47, Københavnk ' 1800 SK
Holbergsgade 2-6, København K 49 KK Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4- 8, Københavnk K 1904 K
Ejd.type
OV0OR ROR Æ|Æ,
Ejendomsporteføljen - Jeudan Årsrapport 2011
35
Ejendom Opførelsesår — Ejd.type Ejendom Opførelsesår — Ejd.type
St. Kongensgade 59, København K 1787 K Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 D
St, Kongensgade 60, KøbenhavnK 1812 K Hovedgaden 32, Birkerød 1875 D
St.Kongensgade 61, KøbenhavnK 1895 D Hovedvagtsstræde 2, Helsingør 1900 D
St. Kongensgade 74, KøbenhavnK 1858 K Hovedvejen 90-92 mfl., Glostrup 1907 Øø
St. Strandstræde 20, København K 1775 K Industriskellet 3, Allerød 1965 Øø
Sølvgade 10/Klerkegade 19/ ' Industrivej 24 A-L, Slangerup 1987 Øø
Kronprinsessegade 54, København K 1932 K Islevdalvej 186, Rødovre 1948 D
Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883 D Islevdalvej 220, Rødovre 1965 D
Søtorvet 5/Vendersgade 33, KøbenhavnK 1875 K I.L. Tvedes Vej 19, Helsingør 1962 D
Tagensvej 53, KøbenhavnN 1933 D Jernbanegade 9, Frederiksværk 1900 D
Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, KøbenhavnK 1895 K Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 D
Toldbodgade 53-55, KøbenhavnK 1894 K Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 Ø
Toldbodgade 57-61, København K 1892 K Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 Ø
Tordenskjoldsgade 20-24, KøbenhavnKk 1868 K Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund 1970 D
TorvehallerneKBH, Rømersgade 18/ Kirke Værløsevej 8, Værløse 1965 D
Linnésgade 17, KøbenhavnK 2onl D Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby 1967 Ø
Vesterbrogade 11, København V 1888 Ø Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967 D
Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49, KøbenhavnK 1900 K Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 2003 D
Øster Farimagsgade 5, København K 1859 K Rødager Alle 63A-E, Rødovre 1961 D
Østerbro Centret, Lyngbyvej 11, København Ø 1981 D Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 ø
Åboulevarden 50, København N 1899 D Sct. Jacobsvej 3, Ballerup 1900 D
Smedeland 20A-B, Glostrup 1969 Øø
REGION HOVEDSTADEN EKSKL. KØBENHAVN Stamholmen173, Hvidovre 1968 Øø
Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969 D Strandvejen 203, Hellerup 1927 Ø
Ballerupvej 16, Værløse 1968 D Søborg Hovedgade 39-47, Søborg 1997 D
Bibliotekvej 53A-55A, Hvidovre 1947 Ø Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup 2007 D
Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979 D. Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 Øø
Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975 D Vasekær 6-8, Herlev 1959 Øø
Buddingevej 240, Søborg 1936 D Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund 1986 D
Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978 D
Egedal Center 1-7, Stenløse 1988 D UDENFOR REGION HOVEDSTADEN
Egedal Center 27-31 og 48, Stenløse 1975 D Ahlgade 61-63, Holbæk 1975 D
Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse 1988 D Åstersvej 3-7, Roskilde 1974 D
Egedal Center 69-95, Stenløse 1982 D Elisagårdsvej 5, Roskilde 1948 K
Egelundsvej 1, Albertslund . 1968 D Hanseallee 67, Stendal (D) 1914 D
Fabriksparken 54, Glostrup 1963 Ø Jernbanegade 12, Slagelse 1860 D
Farverland 4, Glostrup . 1973 Jernbanegade 14, Slagelse 1890 D
Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 D Jernbanegade 16, Slagelse 1900 D
Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 D Jernbanegade 18, Slagelse 1900 D
Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D Jernbanegade 20, Stagelse 1890 D
Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962 K Jernbanegade 22, Slagelse 1990 D
Fuglebækvej 2, Kastrup 1961 Øø Jernbanegade 24, Slagelse 1982 D
GI. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 D Jyllingecentret 27, Jyllinge 1977 D
Gladsaxevej 373, Søborg 2004 D Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 1922 D
Gyngemose Parkvej 78, Søborg 1964 D Motalavej 143-149, Korsør 2006 D
Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827 D Nørregade 13, Haderslev 1830 K
Hellerupvej 10, Hellerup 1907 B Ringstedet, Ringsted 2006 D
Herlev Hovedgade 82, Herlev 1987 D Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 D
Herstedvang 7A-C, Albertslund 1964 K Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 D
Herstedøstervej 15, Glostrup 1958 Ø
Herstedøstervej 27-29, Albertslund 1988 K
1 2 OTTAR SYSN YDE -centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)
" ag NS. .
Thit j Shaman tå
it Jensens Vej Kmnorparken SS
ur
V g
SAN aA ” &
KONGEN gr & dg
VASA , SE 2 (
ey i ON xe E %
vw Alléen SA JN Fé KER
E z w Sd S DE
5 g NO %, 9 1,
9
å 2 NX 4, 4,
== fm
å E Hans Kirks Vej ar kg
Wi s= %
5 sg
E 7, Holmens Kirkegård X
z & &
&
ke Pot, se
& 0, se
2, ø be g
Nørre Allé kd SS
Sørtedams Sø . CEN Og
” i”
7,
bo,
%, e
76; Or
hot, %
FS . de 3, %0g ø
> Say ng 4; Sø z
mm T r Sy, ø
> VARG % B
eg & B
re 3 a
2 1, >
%, 2,
Se
%g
6
. my
s
5, $%%,
Se,
67 308
04 7
OA gr Statens Museum
& RE. For Kunst
sl AW AT Y ”Xenefhalns / 2
%, VR & EYE a «NODE! i
» BÅ (OR åg BØ NZ na Universitet ,” ØR.
y … 3 NY N SS ng JE SSP gl &g
' …… SS == Ro VR Sl v r
Københavns & Bo RY arr IR] . ; /
iversit "Botanisk En
Universitet es DÅ / SX <J VA
Y
l
Historiske
PS eg l Livgardens
Samling
dag
o
EF
i de SS i ØE aa
i 2 5 5 z
Si yet Fx & Å da.
8; nm se Ø ce å k,
2] Københavns & . SS S x S.
ZI Universitet 9 & ø Sd !
ø i KS4 ae g
; ” ved? æ get
? '
svej ] : ge grue? Vor Frue Kirke , S SA .
; ede? er N ao É
S ' & NEN 19.
» & fkøD 3, «v NikolajPlads "2
vej $ er oy es magert? 2X 2 ig
Å g at ør »pmelskaftet KG mm E s K g
- - g ø sø — z | É
SanktJørgensSø ;å do uw E> f & & X æ g ON Nikblj og
Svøj lb z s EB E & København ø % ka SS 9 Sår "SKS ;
> RR S g 3, FS ; £ . |
F= i 2 mos 5 G SX ra S |
j le = £ z é Kong Frederik Hotel F" By KAN D . U É z CSR
i = g se sæ a % &$ od Sa &… %
J = Ea ø S z 2 Ng oyå eos R&B
n "| s sæ S 9 RR He ser TT fr % dg
I gs % På < ”. GL SNE mm
' S 9% y 1, 2 I SØSTRE 7 &
' S s 9 … '& (4 SR g
EF ras se 4% % , % ES ” ore
& .
; 2 $ S. Rådhuspladsen PÅ) $, 9 » S ge So
. & z Cd = ace æ KR u DS se
i i Herhat E = ES S Ry Hotel BCA o pr e eo
pe at ag ar i
; 2 dtsgade 2 sg s er rs, s Ra ANS! . '
g - an % S ro , i
: & vw Yy . TT & se "
£ w. : z weltor, Industriens % VV gå ar
FE a i Hus Københavns- Rv ' GE NS
g Scandic S g Radisson Sas ar Rådhus se Christiansborg FSK SEER
"Hotel 2 " z Royal Hotel se Øe N x gg Slot . Ministerial
I Copenhagen Sy z Sr NM SØ FS . Bygningerne
S z N. eg . &
I JK E NÆ Nationalmuseet SS %,
> 3 ng Ø æ %
ao SF , . N. ae <' søY Gå
n E ø ey Å VV å gå &,
TychaBrahe — % B ae Al N & se … då,
Planetarium A % ne A E » SA &
& 5 NØ GG 5,
an ln W « Em
'g å ek Ea , Reg ve % % Fog
ø z Aa RB V on BB Vo % % <
O z G R V Tivoli De 5: f & 2
K: E nt $ » "k $
'S É g 6
a . L %, » & eg
ad … . . Id es F
a RE, FU
y
etheholms,
sløbsvej
ej
d
Masterkranen "
olmen
Takkeladsvi
å
|
i
z DenLille Havfrue
naden
ne!
Vor Frelsers
Kirke
-
"B)
2
7
Kastellet
v
Sø
Østerport
Station
Uderirigs
nx Ministeriet, |
Det Kongelige
Kundesegmentering på brancheniveau
Leje Kundesegmenter
Branche Procent af lejen Leje pr. m2(DKK) Å B C D
Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter- . 28% 1.073 15% 6% 6% 1%
Handel og reparationsvirksomhed 18% 1.415 10% 3% 5% 0%
Undervisning 13% 999 7% 6% 0% 0%
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring 9% 1.199 6% 3% 0%. 0%
Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed 7% 1.502 4% 2% 1% 0%
Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. 6% 935 4% 1% 1% 0%
Databehandlingsvirksomhed 5% 1.390 5% 0% 0% 0%
Hotel- ogrestaurationsvirksomhed 4% 1.318 1% 2% 1% 0%
Industri 3% 859 2% 0% 1% 0%
” Transportvirksomhed 3% 1.304 2% 1% 0% 0%
Sundheds- og velfærdsinstitutioner mv. 2% 919 1% 1% 0% 0%
Internationale organisationer mv. 1% 1.580 1% 0% 0% 0%
Bygge og anlægsvirksomhed 1% 204 0% 0% 1% 0%
I alt 100% 1.133 58% 25% 16% 1%
Kundesegmenter
Segment . Kreditværdighed " Vækstpotentiale Størrelse
| mn men meme mr mere em men fee
| Vækstkunder (A) | Stort 4 |
| Kernekunder (B) Tilfredsstillende r ; >0,5 mio.DKK |
Form +12 em me] . Lille eller ukendt hmmm rr mmm ——
Stamkunder (C) | | <0,5 mio.DKK
Risikokunder (D) Ej tilfredsstillende
Fordeling af leje efter kundesegmenter
Leje pr. m? (DKK)
([——] 1%
1133 per BE. ur øre ke ke MERE tar
k Risikokunde (D)
un
" Stamkunde (C) KN
1.219 1.213 2 i [
. Vækstkunde Kernekunde Stamkunde — Risikokunde
(A) (B) (C) (D)
Samlet vægtet gns, varsel (mdr.) Procent af lejen
| | 45 Å K
V N
NV N
v A
NA.
. KEN 25% /
i oil en DN 58%
50 | 54 I Kernekunde (B) N. / Lan pm um .
mme: sa DAL Vækstkunde (A)
Vækstkunde Kernekunde Stamkunde — Risikokunde REE
(A) (B) (C) (D) hr ”
39
Kunder
| takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomsporte-
følje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan
foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.
På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt lejens
størrelse inddeles kunderne i fire kundesegmenter.
Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 58% af de
samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (f.eks.
ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende
lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed.
Omvendt er kun godt 1% af lejeindtægterne eksponeret mod
risikokunder.
Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte kun-
de tilhører. Ca. 28% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret
mod virksomheder inden for branchen ”Kollektive, sociale og
personlige serviceaktiviteter” og 18% inden for branchen "Han-
del og reparationsvirksomhed”. Jeudan vurderer, at Koncernen
ikke har nogen større risiko relateret til enkelte brancher.
AKTIONÆRFORHOLD
Gennem en aktiv kommunikationspolitik - baseret på åbenhed,
redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeudan at holde akti-
onærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling. Samti-
dig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktiemarke-
detog dermed likviditeten i aktien.
KURSUDVIKLING
Jeudan-aktien sluttede året i kurs 380 og faldt dermed 6,9% i
2011. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr. aktie i
april 2011, blev det samlede afkast i 2011 på -4,2%.
Kursændring i 2011
Jeudan a/s -6,9%
Ejendomsselskaber (cse4040) -19,6%
Omxc (totalindekset) -17,7%
Omxc20 -14,8%
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2011.DKK 4.023 mio.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvikling
+ udbytte) har de seneste fem år været -71% p.a. Det samlede
indeks på NASDAQ, OMX København for ejendomsselskaber
har de seneste fem år haft et gennemsnitligt afkast på -22,8%.
Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige af-
kast været på 14,2%. Det samlede indeks på NASDAQ, OMX
København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år haft et
gennemsnitligt afkast på 5,8% og totalindekset på NASDAQ
OMX København har haft et gennemsnitligt afkast på 8,7%.
NASDAQ OMX KØBENHAVN
Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København og ind-
går i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fondsko-
den.DK 0010171362 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 201] en gennemsnitlig daglig omsætning
på DKK 1,4 mio. (2010: DKK 1,3 mio.). Der var ordrer ifondssyste-
met i100,0% (2010: 100,0%) af OMX's åbningstid, og ordrerne
havde et gennemsnitligt prisspænd på 1,33% (2010: 1,28%).
Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank der sikrer, at
der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-
aktien inden for et prisspænd på 2%.
Jeudan bliver dækket af Danske Markets og SEB Enskilda.
AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD
Jeudans aktiekapital består af 10.586.445 aktier å nom. DKK
100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.058.644.500.
Aktierne omfatter kunénaktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til
ihændehaver.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
tilad én eller flere gange indtil 19. april 2015 at forhøje aktieka-
pitalen med indtilnom.DKK 500.000.000 vedudstedelse af nye
aktier.
Antallet af navnenoterede aktionærer er i 201] steget med 2%
og androg 2.101 navnenoterede aktionærer ultimo 2011, og de
navnenoterede aktionærer udgjorde 96,6% af aktiekapitalen.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end
5% af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum har
meddelt besiddelse af 4.375.052 aktier, svarende til 41,3% af
aktiekapitalen.
Nykredit Realkredit A/S, Kalvebod Brygge 1,1780 København V
har meddelt besiddelse af 1.773.070 aktier, svarende til 16,7%
af aktiekapitalen.
Chr. Augustinus Fabrikker A/S, Amaliegade 47,1256 København
Kharmeddelt besiddelse af1.460.448 aktier, svarende til13,8%
af aktiekapitalen,
1204194EogSN72167
Pilestræde 52/ Møntergade 2
Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu as, Lang-
strupvej 15, 3480 Fredensborg har meddelt besiddelse af
1174.029 aktier, svarende til 111% af aktiekapitalen.
Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbe-
slutning af 6. april 2011 bemyndiget til indtilnæste ordinære ge-
neralforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet
Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet efter
erhvervelsen ikke må overstige 10% af Selskabets aktiekapital.
Jeudan havde pr. 31. december 2011 en beholdning på 14.616
egne aktier, svarende til 0,14% af Selskabets aktiekapital.
UDBYTTEPOLITIK
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en vurde-
ring af Koncernens økonomiske udvikling og finansielle stilling.
| de senere år har udlodningen udgjort 35-50% af resultat før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
SEE:
Koncernen har ikke aktiebaserede incitamentsprogrammer.
0,
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal. Inte-
resserede kan modtage den økonomiske rapportering fra
Jeudan pr. e-mail. Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabs-
meddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne ser-
vice på Jeudans hjemmeside jeudan.dk.
27. februar 2012 Årsregnskabsmeddelelse 2011
Uge9 Årsrapport 2011
17. april 2012 Ordinær generalforsamling
23. maj 2012 Delårsrapport for 1. kvartal 2012
22. august 2012
21. november 2012
Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2012
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2012
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu-
nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, kan
henvende sig til:
Jeudan A/S
Sankt Annæ Plads 13
1250 KøbenhavnK
Danmark
Tetefon: 7010 6070
Kontaktperson:
Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon 3947 9116, e-mail maaægjeudan.dk).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
jeudan.dk.
Offentliggjorte meddelelser i 2011/2012
202
203
204
205
206
207
208
209
210
2ll
212
213
214
215
216
Dato
13. januar
17. januar
26. januar
1. marts
1. marts
14. marts
6. april
17. maj
17. maj
25. august
25. august
25. august
6. oktober
17. november
17. november
2012
24. januar
22. februar
i ” »
Furlan Ar aporesr t2OLE - Aktaria For "i
Tekst
Nye investeringer i København for DKK 459 mio.
Jeudan forventer 40% stigning i driftsresultat
(EBVAT) for 2010 tilca.DKK 250 mio.
Storaktionærmeddelelse
Jeudans driftsresultat gik 40% frem i 2010
Årsregnskabsmeddelelse 2010
Dagsorden til ordinær generalforsamling
Forløb af Jeudans generalforsamling 6. april 201
Fremgang på 42% i Jeudans driftsresultat
Detårsrapport for 1. kvartal 2011
Driftsresultat på DKK 163 mio. i første halvår 2011
mod DKK 117 mio. samme periode sidste år
Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2011
Finanskalender 2012
Jeudanudvider direktionen
Jeudans driftsresultat
steg 29% i årets førstetre kvartaler
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2011
Jeudan forventer envæksti
driftsresultatet for 2012 på 15-20%
Nye investeringer i København
for DKK 0,5 mia.
Armnaliegade 27
Udbytte
201
2010
.d
116
2009
li
DKK
aktie
Udbytte pr.
KK mio.
" Udbyttebetaling
116,5
38%
5 ”
.
l
43%
2
78,
46%
%
D
%
Udbyttei forhold til EBVAT
Resultat pr.
-23,7
3
%
23
KK 8,2
K
aktie
4%
-46
47,3
%"
39,0
aut ratio
Pay:
BaS
ERNE Jat
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2011
45
LOVPLIGTIG REDEGØRELSE
FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE
Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processer-
ne for den overordnede styring af Jeudan med henblik på at
sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til en-
hver tid er istand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst
muligt.
Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed
sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærer
nes interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interes-
senter.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er
udarbejdet af NASDAQ. OMX Københavns komité for god sel-
skabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentliggør årsrap-
porter og selskabsmeddelelser på engelsk, mindst halvdelen
af bestyrelsesmedlemmerne er ikke uafhængige, et flertal af
udvalgsmedlemmer er ikke uafhængige og der er ikke fastsat
konkrete mål for mangfoldighed.
Komiteens anbefalinger er offentliggjort på www.corporate-
governance.dk, og på Jeudans hjemmeside på URL-adressen
http://media.jeudan.dk/uploads/selskabsledelse/anbefalin-
ger for god selskabsledelse 2012.pdf findes et skema med en
samlet oversigt over komitéens anbefalinger for god selskabsle-
delse under betegnelsen: "Lovpligtig redegørelse for virksom-
hedsledelse, jfr. årsregneskabslovens 8107 b, for 2012".
AKTIONÆRER
Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktio-
nærer, der har løst adgangskort, harrettilat deltage og stemme
på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed
for personligt at deltage i generalforsamlingen kan stemme via
fuldmagt, hvor der er mulighed for at tage stilling til hvert en-
kelt punkt på dagsordenen. Ålle navnenoterede aktionærer in-
viteres pr. brev til enhver generalforsamling med minimum 3
ugers varsel, ligesom generalforsamlingen offentliggøres på
Selskabets hjemmeside og i Erhvervsstyrelsens IT-system.
Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlings-
beslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 så-
vel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen
repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.
1204194EogSN72169
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum
for kommunikation om Koncernens forhold, hvor aktionærerne
opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Jeudans udvikling.
Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktio-
nærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans
hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionæ-
rer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle ak-
tionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.
Der er ikke indgået særskilte aktionæraftaler, men der pågår
løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for NASDAQ,
OMX Københavns regelsæt.
INTERESSENTER
Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samtli-
ge interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere,
leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet gene-
relt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre ker-
neværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Kom-
munikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige
drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangemen-
ter, dialog med aktieanalytikere, foredrag for foreninger m.m.
ÅBENHED OG GENNEMSIGTIGHED
Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børsreg-
lerne, Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og NAS-
DAQ OMX København sendes meddelelsen elektronisk til de
aktionærer samt øvrige interessenter, der har ønsket at mod-
tage elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gø-
res ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.
Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet der
grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes
at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævn-
ligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på
engelsk.
Selskabet søger til stadighed at benytte informationsteknolo-
gien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer som
interessenter.
Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor relati-
ons, der blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra NAS-
DAQ.OMX København om aktiepris og ordredybde.
Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.
Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens ar-
bejde er reguleret af en forretningsorden, som er udarbejdet i
overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser. Forret-
ningsordenen revideres mindst en gang om året.
Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke
udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelses-
formanden og næstformanden.
Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året.
12011 er der afholdt ni ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrelsen
modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud for
hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen
forhold vedrørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:
+ Målogstrategi, overordnede økonomiske
målsætninger samt forretningspolitik,
+ Jeudans koncernstruktur, kapital- og aktiestruktur,
personalepolitik, IT-politik og finansieringspolitik,
+ Analyse og gennemgang af væsentlige risikoområder,
+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsplaner samt forsikringsforhold,
+ Regnskaber og regnskabsrapportering,
+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og
ejendomme samt større udviklingsprojekter og
+ Ansættelse og aflønning af ledelsen.
Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefon-
møder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære
bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebe-
handling af bestyrelsesanliggender. | 2011 har der ikke været
afholdt ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktio-
nens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den dagli-
ge drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets- og driftsmæs-
sige resultater samt interne anliggender. Rammerne for
bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen og bestyrel-
sens tilsyn med direktionens arbejde er fastsat i bestyrelsens
forretningsorden.
Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes møde
mellem formanden for bestyrelsen og direktionen. Ved mindst
én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen og direktio-
nen sker der en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse
og direktion, direktionens arbejde og resultater, ligesom proce-
duren for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen
drøftes.
Gennemen struktureret proces ledet af bestyrelsesformanden
foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst hvert
andet år, på individuelle møder mellem formanden og det enkel-
tebestyrelsesmedlem og efterfølgende på et bestyrelsesmøde
en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre bestyrel-
sesarbejdet, herunder om der er områder, hvor bestyrelsesmed-
lemmernes kompetence og sagkundskab bør opdateres.
Bestyrelsen har primo januar 2012 nedsat et revisionsudvalg
med deltagelse af Hans Munk Nielsen (formand), Stefan Ingildsen
og Niels Heering. Revisionsudvalget har i 2011, hvor udvalget blev
varetaget af den samlede bestyrelse, foretaget overvågning af
om Jeudans interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer
fungerer effektivt, foretaget overvågning af regnskabsaflæg-
gelsesprocessen, foretaget overvågning af den lovpligtige revi-
sion af årsregnskabet og foretaget overvågning og kontrol af re-
visors uafhængighed. Endvidere har revisionsudvalget haft et
møde med deneksternerevision, hvor direktionen ikke deltog.
Bestyrelsen har endvidere primo januar 2012 nedsat et nomine-
rings- og vederlagsudvalg, der varetages af formandskabet.
Der anvendes ikke eksterne rådgivere i udvalgene.
BEDT DELGTNS USM SÆTNING
Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til
seks medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlem-
mer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næst-
Pilestræde 34 m fl.
HR HED ES
am ke
el Par:
"enke RE | baked hal
== SE
Ai
EN IN Id
BE
£ ==
Ar NS
1
BLY
RD
gaa
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2011
formand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum,
hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæs-
sigti forhold tilSelskabets behov.
Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet
igennem engrundig introduktiontilJeudan. Bestyrelsesmedlem-
mer opstilles til valg på generalforsamlingen primært ud fra en
samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og disses
komplementaritet med den resterende bestyrelse, ligesom der
lægges vægt på mangfoldigheden. Forud for generalforsamlin-
gen, hvor nye medlemmer måtte være på valg, udsendes en kom-
petenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt bestyrelsens
kriterier forrekrutteringen af den/de foreslåede kandidater.
Det er bestyrelsens vurdering, at følgende kompetencer skal
være til rådighed i Selskabets bestyrelse for bedst muligt at
kunne udføre bestyrelsens opgaver: Jura, finansiering, økono-
mistyring, international regnskabspraksis, virksomhedsledel-
se, bestyrelseserfaring, omstruktureringer, ejendomsinveste-
ring og køb/salg af virksomheder m.m. Bestyrelsen vurderer, at
disse kompetencer er til stede blandt medlemmerne af besty-
relsen, og der henvises til afsnittet"Ledelse og organisation”.
Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfan-
get af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Sel-
skabet har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men
foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Selskabet har ej
heller opstillet standardregler for arten og omfanget af de nu-
værende bestyrelsesmedlemmers øvrige ledelseserhverv, idet
hvert enkelt bestyrelsesmedlem selv sikrer, at de har den for-
nødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 201 har ingen bestyrel-
sesmedlemmer meldt afbud til bestyrelsesmøder.
Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion,
og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret iden daglige
ledelse af Jeudan.
Bestyrelsesformand Niels Heering er partner og bestyrelses-
formand hos Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender som
juridisk rådgiver i visse sager. Niels Heering er ikke selv involve-
ret i de sager, advokatfirmaet håndterer. Niels Heering blev
valgttilbestyrelsen i Jeudan første gang 11994.
1204194EogSN72171
49
Næstformand Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augusti-
nus Fabrikker A/S, der besidder 1.460.448 stk. aktier, svarende
til 13,8% af Selskabets aktiekapital. Tommy Pedersen blev
valgttil bestyrelsen iJeudan første gang i 1997,
Jens Erik Udsen er direktør for, bestyrelsesmedlem i og ejer af
Nesdu as. Jens Erik Udsen og Nesdu as besidder tilsammen
1.174.029 stk. aktier, svarende til 11,1% af Selskabets aktiekapi-
tal. Jens Erik Udsener endvidere bestyrelsesmedlem i Nykredit
Realkredit A/S, som besidder1.773.070 stk. aktier, svarende til
16,7% af Selskabets aktiekapital. Jens Erik Udsen blev valgt til
bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.
Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant Holding
A/S, hvis hovedaktionær er William Demant Invest A/S, der er
100% ejet af Oticon Fonden. William Demant Invest A/S besid-
der 4.375.052 stk. aktier i Jeudan, svarende til 41,3% af aktie-
kapitaleni Selskabet. Stefan Ingildsen blev valgt tilbestyrelsen
iJeudan første gang i 2008.
Hans MunkNielsen har ikke interesser i selskaber, der er blandt
de større aktionærer i Selskabet, Hans Munk Nielsen blev valgt
til bestyrelsen i Jeudan første gang i 2008.
Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med henvisning til
anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komi-
té for god selskabsledelse, at Hans Munk Nielsen er uafhængig.
Jeudan lægger vægt på, at Selskabets strategi om langsigtede
investeringer komplementeres medstabilitet og kontinuitetibe-
styrelsen.
Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for
ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Bestyrelsesmed-
lemmer skal fratræde på den førstkommende ordinære gene-
ralforsamling efter bestyrelsesmedlemmet er fyldt 67 år. Det
er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæssig
begrænsning for den periode, et bestyrelsesmedlem kan
være valgt.
VEDERLAGSPOLITIK
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke
omfattet af incitamentsafhængig aflønning.
50
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er mar-
kedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedtem-
mernes kompetencer og indsats blandt andet i lyset af arbejdets
omfang og antallet af bestyrelsesmøder. Generalforsamlingen
godkender bestyrelsens honorar for igangværende regnskabsår.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen vil blive fastsat mi-
nimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en indstil-
ling fra vederlags- og nomineringsudvalget. Lønnen består af
fast løn med mulighed for lønregulering samt sædvanlige goder
som fri bil, telefon, internet mv. Bestemmende for aflønningen
er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske om at sikre
Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække og fastholde
kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede aflønning
sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis og Kon-
cernens specifikke behov.
Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør
12-18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet "Le-
delse og organisation”.
Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform
i overensstemmelse med god selskabsledelse.
Énaf bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, atderskereneffek-
tiv risikostyring, herunder at væsentlige risici identificeres, at der
opbygges systemer tilrisikostyring samt at der fastlægges risiko-
politik og risikorammer. | Jeudan indgår forhold om væsentlige ri-
siciidenløbenderapporteringtilbestyrelsen, ligesomrisikovurde-
ring er en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt
element ibeslutningsgrundtaget for alle større dispositioner.
Med en fast turnus behandles følgende væsentlige risikoområder
på årets bestyrelsesmøder: Væsentlige regnskabsprincipper og
regnskabsskøn, renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, li-
kviditetsudvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendom-
me, gennemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål og
lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.
Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning, da Sel-
skabets etiske regler og åbenhed i organisationen medfører, at
lendan Årsrapport POT - Lavpugtig redegørelse far vi komheds!ede!se
dette ikke umiddelbart vurderes relevant. Behovet for en ord-
ning vil løbende blive vurderet.
Revision
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S,
som revisor. Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære
generalforsamling.
Iforbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gennem-
går revisor ligeledes en række interne kontroller og forret-
ningsgange. På et bestyrelsesmøde i forbindelse med årsregn-
skabets godkendelse holder bestyrelsen og revisionen møde,
hvor direktionen ikke deltager.
Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere en intern
revision, jvf. de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol i
afsnittet"Interne kontroller og procedurer".
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor afta-
les mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen er af bestyrel-
sen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-revisions-
ydelser for op til DKK 200.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser
herudover skal godkendes af bestyrelsen.
Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at Koncernens
interne og eksterne rapportering er retvisende og fokuserer på
de væsentligste områder. Som følge heraf er der etableret in-
terne kontroller og procedurer for risikostyring, som skal sikre
pålidelig information til Koncernens beslutningstagere og til de
eksterne interessenter, der har behov eller interesse herfor.
Samtidig er systemerne tilrettelagt med henblik på minimering
af fejlog mangler under hensyn til væsentlighed og effektivitet.
Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kom-
munikation og den daglige adfærd, at der i hele organisationen
er en bevidsthed om og respekt for de nævnte overordnede
hensyn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet
rapportering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstem-
ninger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2011
Bestyrelsens forretningsørden indeholder regler for direktio-
nens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskrivelserne
for ledende og centrale medarbejdere præcise angivelser af de
pågældendes ansvar, beføjelser og referencelinjer.
Koncernens hovedaktiviteter er investering i samt drift og ved-
ligeholdelse af ejendomme. På denne baggrund er følgende om-
råder i fokus irelation tilden interne kontrol:
+ Investeringer: Kriterier og betragtninger, der anvendes
ved vurdering af investeringsmuligheder.
+ |Indgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne:
Der er etableret en formaliseret procedure for
forhandlinger og genforhandlinger, for forhandlingernes
forløb, for dokumentation og for beslutninger.
-+ Omkostningsforbrug: Alle driftsomkostninger overvåges
af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, somhver
udgør enøkonomisk enhed i Koncernens økonomistyring.
… Indretnings- og vedligeholdelsesprojekter: Der er
etableret en formaliseret procedure, som i det væsentlige
svarer til proceduren vedrørende lejeaftaler (jf. ovenfor).
+ Finansiering: Kontrollener beskrevet i afsnittet
omstrategiogietafsnitnedenfor.
«+ Værdiansættelse af aktiverne: Værdiansættelsen
af hver af Koncernens ejendomme er beskrevet
iregnskabsberetningen.
Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområdet på
tværs af alle Koncernens selskaber ogi henhold tiludarbejdede
instrukser, ligesom finansområdet varetager konsolideringen
af koncernregnskabet.
Kontrolmiljø
Bestyrelsen vurderer løbende og mindst en gang om året Kon-
cernens organisationsstruktur, herunder organisation og be-
manding af de funktioner, som har betydning for de interne kon-
troller og risikostyringen.
Bestyrelsen vurderer endvidere løbende og mindst en gang om
året tilrettelæggelsen af de vigtigste procedurer for intern
kontrol og risikostyring.
1204194EogSN72172
51
Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen og
mindst på hvert bestyrelsesmøde om den driftsmæssige og
økonomiske udvikling og omKoncernensrisikostilling.Deteren
del af direktionens ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres
om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til
tidligere rapportering og dialog herom.
Bestyrelsen har ikke etableret en intern revision, Bestyrelsen
drøfter løbende behovet for intern revision, men har pt. ikke
fundet anledning til etablering heraf,
De væsentlige aktiviteter i Jeudans finansområde følger en politik
ogeninstruks, somer fastlagt af bestyrelsen ogsomrevideres efter
behov og mindst en gang om året. Politikken og instruksen sætter
rammerne for blandt andet beløb, transaktionstyper og modparter
og beskriver den krævede interne overvågning og rapportering.
Der foretages en årlig budgettering, som omfatter alle forretnings-
aktiviteter og alle væsentlige ressourcer. Budgettet følges må-
nedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige poster med
afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres med en opdateret
forventning for indeværende regnskabsår.
Direktionen har ansvaret for, at relevant regulering - for eksem-
pel vedrørende regnskabsaflæggelse, oplysningsforpligtelser
og selskabstedelse - er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse
af den interne kontrol og risikostyringen, og at ændringer iregu-
leringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødvendige
eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.
Risikostyring
Bestyrelsen vurderer løbende Koncernens risikostilling på de
områder, der er udpeget som de væsentligste. Vurderingen ba-
seres på rapportering fra direktionen, såvel periodisk som ved
væsentlige eksterne eller interne hændelser.
Endvidere vurderer bestyrelsen mindst en gang om året Kon-
cernens politik, eksponering og perspektiver på risikoområdet.
Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle væsent-
lige beslutninger, for eksempel vedrørende større investerin-
ger eller omlægninger af Koncernens finansiering.
Kontrol
Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring
kontrolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels stik-
prøver. Formålene er at sikre, at de fastlagte regler og procedu-
rer følges, at medvirke til at forebygge eller minimere fejl, afvi-
gelser eller mangler, og at udvikle reglerne og procedurerne, så
disse til stadighed er i overensstemmelse med Koncernens ak-
tiviteter.
I revisionsprotokollater til bestyrelsen rapporterer den gene-
ralforsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svaghe-
der i de interne kontroller og i risikostyringen, der måtte være
konstateret i forbindelse med revisionen. Mindre væsentlige
forhold rapporteres til direktionen i form af management let-
ters. Management letters forevises bestyrelsen til orientering.
Henholdsvis bestyrelsen og direktionen har ansvaret for, at der
reageres på eventuelle påpegede svagheder, herunder at nød-
vendige eller hensigtsmæssige ændringer i regler og procedu-
rer gennemføres effektivt og korrekt.
Information
Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik,
der lægger vægt på, at information fra Koncernen er åben,
redelig og tilgængelig.
Bestyrelsen har endvidere fastsat regler for Selskabets efterle-
velse af sine oplysningsforpligtelser i overensstemmelse med
love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
Højbro Plads 21
Hi (k
me
ANSVARLIGHED I CENTRUM
LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR GAMRUNDSANS VAR
Jeudan anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Koncer-
nens interessenter, herunder samfundet som helhed. Jeudans
aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot for kunder, ak-
tionærer og medarbejdere, men også for brugere, naboer, leve-
randører og andre samarbejdspartnere samt relevante myn-
digheder, organisationer m.fl.
Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som
gavnlig for Koncernen på såvel kort som længere sigt. Den an-
svarlige tilgang til branchens og Koncernens udfordringer er
således med til at styrke Jeudans attraktivitet, konkurrence-
evne, værdi og værdiskabelse også i fremtiden.
DOLITIK
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne.
Indsatsen og politikkerne om ansvarlighed skal derfor være i
balance med Koncernens økonomiske mål, og indsatsområder-
ne skal prioriteres på økonomisk effektiv vis. Dette sikres i
Jeudan bedst ved, at hensynet til interessenterne integreres i
de daglige forretningsmæssige aktiviteter.
Jeudan tilstræber et højt niveau af ansvarlighed. Koncernens
holdninger og indsats vedrørende ansvarlighed tager udgangs-
punkt ide grundlæggende værdier ordentlighed, dygtighed og
tilgængelighed. Ansvarligheden kommer således tiludtrykialle
Koncernens aktiviteter, for eksempel rene linjer i kunderelatio-
nerne, orden i ejendommene og i gadebilledet, energibevidst-
hed samt medarbejderforhold.
Jeudan opfatter sig som værende i overensstemmelse med de
ti grundlæggende og generelle principper om menneskerettig-
heder, arbejdstagerrettigheder, miljø og anti-korruption, som
er udtrykt i FN's Global Compact. Jeudan har på nuværende
tidspunkt ikke formelt tilsluttet sig Global Compact.
Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste
virksomheder i ejendomsbranchen og relaterede brancher og
kalder på indsats på samfunds- eller brancheplan. Jeudan påta-
ger sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at medvirke
tilat skabe ogvirkeliggøre gode fælles løsninger.
Jeudans politik for samfundsansvar omfatter primært forret-
ningspraksis, energi og miljø samt sociale forhold.
Forretningspraksis
Jeudan oplever i stigende grad, at ansvarlighed i driften af de
enkelte ejendomme - herunder hensyn til miljøet - er blandt
forventningerne og kravene fra kunderne, det være sig direkte
eller indirekte fra kundernes medarbejdere og egne kunder.
Som på andre områder lægger Jeudan vægt på, at ejendomme-
ne indrettes, drives og fremtræder, som kunderne ønsker.
Også medarbejdere, potentielle medarbejdere og kapitalmar-
kedets samarbejdspartnere lægger vægt på Jeudans ansvar-
lighed. Selskabet ønsker at leve op til også disse forventninger.
Jeudans politik for samfundsansvar omfatter forholdet til kun-
der, leverandører og andre samarbejdspartnere. Jeudanlægger
vægt på efterlevelse af aftaler, fairness og kvalitet.
Energi og miljø
Politikken omfatter en række områder, som er relevante i
Jeudans daglige aktiviteter:
+. Energiforbrugtil belysning, maskiner ms.
+ Energiforbrug til opvarmning.
+ Anvendelse af materialer ved byggeri og indretning.
+ Udledning til luft (CO, partikler m.v.).
+ Udledning til jord eller vand (kemikalier, kvælstof m.m.).
+ Forurening fra biler (navnlig CO, og partikler).
+». Visuelt miljø (ejendommes, bilers og maskiners
fremtræden i gadebilledet).
+ Forbrugsvarer ved drift (rengøring ms).
+ Håndtering af affald.
Sociale forhold
Jeudan ønsker at leve op til menneskerettigheder og love ved-
rørende ligestilling. Jeudans politik vedrørende sociale forhold
omfatter desuden følgende punkter:
- Fairoglige vilkår iansættelses- og arbejdsforhold, herunder
ligestillingmellemkønneneogikke-diskrimination.
Oslo Plads 12-16
Ansvarlighed i centrum - Jeudan Årsrapport 2011
+ Arbejdsmiljø, herunder fysisk og psykisk miljø, kvalitet i
ledelsen mv.
+ Samarbejde med myndigheder.
+ Aktiv deltagelse i samfundets meningsdannelse, herunder
om branchens udfordringer, bl.a. gennem kommunikation
via medierne.
INDSATS OG RESULTATER
Jeudans indsats og overvejelser om ansvarlighed er forstær-
ketgennemde senere år. Ud over atværeudtrykti Koncernens
værdigrundlag betones ansvarligheden i ledelsen og det dag-
lige arbejde ihele organisationen.
Forretningspraksis
Ledelsen har udarbejdet en antikorruptionspolitik, som er be-
kendtgjort for samtlige medarbejdere.
Jeudan har ikke været involveret i eller berørt af sager vedrø-
rende korruption.
Energi og miljø
I forbindelse med de daglige aktiviteter inden for projektering,
renovering og drift af ejendommene indgår energiforbrug og
-besparelser med stadig større vægt. Dette fokusområde har
konsekvenser for såvel forbruget af energi som udledningen
af CO...
Jeudans holdninger og hensyn til ansvarligheden - ikke mindst
bevidstheden ommiljøpåvirkningerne - udmøntes bredt i Kon-
cernens aktiviteter.
+ Vedden løbende renovering af Jeudans ejendomme, der hvert
år og dermed igen i 2011 har omfattet et betydeligt antal ejen-
domme, er der valgt energi-effektive løsninger, for eksempel
vedrørende varmeanlæg, vinduer, isolering og belysning.
+ | forbindelse med opførelsen af TorvehallerneKBH på
Israels Plads, der åbnede i efteråret 2011, blev der i vid ud-
strækning taget hensyn til de omkringboende, således at
generne ved byggeriet blev begrænset mest muligt. Også
i den daglige drift tages vidtstrakte hensyn til omgivel-
serne, således at TorvehallerneK BH opleves som en posi-
tiv tilførsel af nyt liv til bybilledet og byens dagligdag.
1204194EogSN72174
Sankt Annæ Plads 13
å å 4 17
sg
i v. fl
| il ae: i
kr I
ek p:
ef (SET NEL)
TorvehallerneKkBH's store tagarealer er indrettet sådan, at
regnvand opsamles og benyttes til vanding og toiletskyl.
Meddette systemvilder skønsmæssigt blive udnyttet1.200
m vand på årsbasis.
Som et af mange konkrete udtryk for stadig øget opmærk-
somhed om energiforbruget installeres i vidt omfang bevæ-
gelsesfølere til styring af belysningen i ejendommenes for-
skellige områder, således at lyset kun tændes, når der er
behov for det. Endvidere installeres generelt energibespa-
rende lyskilder ved udskiftning.
Som led i et samarbejde med Better Place var ved udgangen
af 201 installeret tilsammen 18 ladestandere til elbiler i til-
knytning til 3 af Jeudans ejendomme.
I forbindelse med indkøb af produkter til brug ved byggeri,
istandsættelse, vedligeholdelse og rengøring fokuseres al-
tid på mulige påvirkninger af arbejdsmiljøet.
Alle anvendte rengøringsmidler er miljøcertificerede (”Sva-
nemærket”), og der benyttes et system til sikring af korrekt
dosering.
Nye maskiner vælges efter vurdering af deres energifor-
brug og under hensyn til miljøforhold som støj, vibration, ud-
stødning samt anvendelse af biologisk olie.
Der installeres partikelfiltre i alle nye biler i Jeudan Service-
partner. Partikelfiltre fandtes i ca. 60% af Koncernens ser-
vicebiler ved udgangen af 2011.
Fremfor at bruge brændstof og tid på at lede efter parke-
ringspladser til Jeudans servicebiler i den indre by, er der le-
jet faste pladser på strategiske steder.
Jeudans vedvarende fokus på energiområdet reducerer energi-
forbruget og CO,-udledningen væsentligt. Koncernen har imid-
lertid på nuværende tidspunkt ikke udviklet registrerings- og
målesystemer, der muliggør en systematisk og samlet rappor-
tering af den konkrete virkning af indsatsen.
Sociale forhold
Der har været og er fortsat en høj grad af bevidsthed om sik-
kerhed og arbejdsmiljø på Jeudans arbejdspladser, såvel inden
for egne rammer som ved udførelse af opgaver hos kunderne.
Koncernen har etableret systemer for disse områder, suppleret
med programmer for egenkontrol. Også lovpligtige kontroller
og autorisationer efterleves.
+ Koncernen medvirker igennem et omfattende lærlingepro-
gram til uddannelsen af de næste generationer af dygtige
håndværkere. Desuden tilbyder Jeudan løbende praktikplad-
ser for blandt andet ingeniør- og maskinmesterstuderende.
+ | samarbejde med Københavns Kommune beskæftiger
Jeudan udsatte unge, som hjælpes videre i livet gennem til-
knytning tilen velordnet arbejdsplads.
+ Diskrimination ved ansættelser og arbejdsforhold i øvrigt
forekommer ikke i Jeudan.
INDSATSEN FORTSÆTTER
[2012 og følgende år vil ledelsen og medarbejderne arbejde vi-
dere med følgende prioriterede områder:
1204194EogSN72175
På baggrund af at skønsmæssigt omkring 40% af Danmarks
energi bruges i bygninger, og i forlængelse af den hidtidige
indsats, vil Jeudan bredt i bygningsmassen fortsætte og
igangsætte rentable, energibesparende investeringer.
I relation til bygge-, ombygnings- og indretningsopgaver sy-
stematiserer og forstærker Jeudan i stadig højere grad sin
indsats og udnyttelsen af foreliggende muligheder for at in-
tegrere hensyn til ansvarligheden i de konkrete løsninger.
Det gælder for eksempel vedrørende byggematerialer, ener
gibesparelser og udledninger.
Yderligere tre biler erstattes af cykler 12012.
To elbiler tages ibrug ibegyndelsen af 2012.
Jeudan vil fortsætte og forstærke indsatsen for at sikre
overensstemmelse mellem kundernes, samfundets og udle-
jers interesser gennem vilkårene i lejekontrakterne. | det
omfang lovgivningen muliggør det, vil kontrakter med nye
og - når lejlighed byder sig - eksisterende kunder blive søgt
udformet sådan, at investeringer som reducerer energifor-
bruget eller udledningerne og er til gavn for både kundernes
komfort og klimaet, ikke ensidigt belaster udlejers økonomi.
Dette kan blandt andet ske ved at sikre en rimelig forrent
ning af afholdte investeringer gennem huslejeindtægterne.
De fleste eksisterende kontrakter giver ikke - eller kuni be-
grænset omfang - mulighed herfor.
Jeudan vil gennem såvel branchens organisationer som egen
indsats arbejde for at påvirke lejelovgivningen i samme ret-
ning. De vigtigste fokuspunkter er erhvervslejelovgivnin-
gens barriere for energibesparelser, jf. ovenfor, opsamling
og formidling af viden om energibesparelser samt etable-
ring af muligheder for grønne lejekontrakter, hvor lejer og
udlejer har sammenfaldende interesser vedrørende energi,
vand og affald.
Desuden vil Jeudan fortsætte sin vedvarende indsats på føl-
gende områder:
+ Reduktion af udledninger til luften fra Koncernens biler og
lastvogne.
+ Aktiv medvirken i udviklingen af branchens holdninger og
indsats på relevante områder for at opnå en hensigtsmæs-
sig effekt og for at modvirke konkurrenceforvridning blandt
branchens virksomheder.
Styrkelse og vedligeholdelse af bevidstheden om energi-
effektivitet i egen organisation og i muligt omfang i kunder-
nes organisationer.
Løbende indhentning af viden og erfaringer om god praksis
vedrørende ansvarlighed fra ejendomsrelaterede virksom-
heder i Danmark og i udlandet.
LEDELSE OG ORGANISATION
BESTYRELSEN
NIELS HEERING Formand før bestyrelsen, formand før nominerings- og vederlagsudvalget samt medlem af revislonsudvalget.
Født 7. februar 1955 Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994. Cand. jur. 1981, Advokat 1984, Stanford Financial Management Program 2000.
Niels Heerings kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, jura, ejen-
domsinvestering, finansielle forhold, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel, H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V.
Formand for bestyrelseni Amagerbanken af 2011 A/S (udpeget af Finansiel Stabilitet), Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, Helgstrand
Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, NTR Invest A/S, Stæhr Holding A/S og Stæhr Invest II A/S. Næstformand for bestyrelsen i 15. juni
Fonden og medlem af bestyrelsen for Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kåhlers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole
Mathiesen A/S og Scandinavian Private Equity Partners A/S. Medlem af revisionsudvalget (formand) samt nominerings- og vederlagsudvalget
WJ. Lauritzen A/S. Direktør i CCKN Holding ApS, Heering Dressage ApS og Heering Invest ApS.
Antal aktier i Selskabet: 6.947, heraf nærtstående 504 (2010: 5.817)
TOMMY PEDERSEN Næstformand for bestyrelsen og medlem af nominerings- og vederlagsudvalget.
Født 5. december 1949 Indvalgt i bestyrelsen i april 1997, HD regnskabsvæsen 1976, HD organisation og strategisk planlægning 1981. Tommy Pedersens
kompetencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabs-
praksis, finansiering, økonomistyring, køb/salg af virksomheder m.m.
Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden, Amaliegade 47,1256 København K.
Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S, Gjensidiges Arbejdsskadeforsikring A/S, Maj Invest Holding A/S,
Skodsborg Sundpark A/S ogRungsted Sundpark A/S. Næstformand for bestyrelsen i Bodum Land A/S, Løvenholm Fonden og Peter Bodum A/S
samt medlem af bestyrelsen for Brock & Michelsen A/S, Brock &Michelsen Ejendomsselskab A/S, Brock &Michelsen Invest A/S, Gregers Brock
Holding A/S, Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S, Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group
A/5.SG (Societe Generale) Finans A/S, Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S og Tivoli A/S. Direktør i TP Advisers ApS.
Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2010: 6.000).
JENS ERIK UDSEN Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994. Statsaut. ejendomsmægler og valuar. Jens Erik Udsens kompetencer dækker blandt andet besty-
Født]. november 1946 relseserfaring, virksomhedsledelse, finansiering, ejendomsinvestering m.m.
Direktør iNesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.
Medlem af bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit Realkredit A/S og SBS Byfornyelse s.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: 14.694 (2010: 14.694). Desuden besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i Selskabet
(2010:1.159.335).
HANS MUNK NIELSEN Formand for revisionsudvalget.
Født 13. oktober 1946 Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand. oecon. 1973, Stanford Executive Program 1983. Hans Munk Nielsens kompetencer dækker
blandt andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber, international regnskabspraksis, finansiering, øko-
nomistyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød
Formand for bestyrelsen i Alipes Capital ApS, Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselskaber heraf, Fitness DK Holding A/S,
Fitness DK A/S, Lalandia A/S, Lalandia Billund A/S, Parken Sport &Entertainment A/S samt Parken Venues A/S. Næstformand for bestyrelsen
iNordea Invest A/S samt medlem af bestyrelsen for Mølleåværket A/S og NASDAQ OMX Inc. Medlem af revisionsudvalget for NASDAQ OMX
inc. og viceborgmester i Rudersdal Kommune.
Antal aktier i Selskabet: 910 (2010: 910).
STEFAN INGILDSEN Medlem af revistonsudvalget.
Født 21. august 1969 Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Cand. merc. finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingildsens kompetencer dækker blandt andet
bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse, finansiering, økonomistyring, omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.
Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og Oticon Medical AB.
Antal aktier i Selskabet: 389 (2010: 389).
Ledelse og organisation - Jeudan Årsrapport 20N ' 59
DIREKTIONEN
PER WETKE HALEGREN Ådm. direktør, ansat siden 1993.
Født 8. Juli 1962 Per Wetke Hallgren er HD i finansiering (1990) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor.
Bredgade 76,1256 København K
Formand for bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet. Medlem af bestyrelsen for
Ejendomsforeningen Danmark, FS Ejendomsselskab A/S (datterselskab af Finansiel Stabilitet A/S), FS Pantebrevsselskab A/S (datterselskab
af Finansiel Stabilitet A/S), NTR Holding A/S og NTR Invest A/S. Medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit,
Antal aktier I Selskabet: 4.478, heraf nærtstående 4.469 (2010: 4.478).
ne re enn vr T mye NNIT mmm: ENDT? TmITT 3
PETER SPØER Direktør, ansat siden 2008.
Født 2. september 1957 Peter Spøer er civilingeniør (1982) indenfor byggeri og har tidligere været ansat i produktions- og ingenlørvirksomheder.
Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg
Bestyrelsesformand i Jeudan Servicepartner A/S.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2010: 0).
FUNKTIONSDIREKTØRER
ODDE NED DD
KIM CHRISTIANSEN Finansdirektør, ansat siden 1994.
Født 16. april1961 Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab.
Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg
Medlem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samti datterselskaber (ekskl. JeudanServicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.
Antal aktier i Selskabet: 2.721 (2010: 2.721).
FCICT ; mer mr mms mmenm, mmm: - uurg
MORTEN AAGAARD Underdirektør, ansat siden 1994.
Født 10, september 1966 Morten Aagaard er merkonom i regnskabsvæsen (1993) og har tidligere været ansat iden finansielle sektor.
Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge
Direktør i datterselskaber (ekskl, Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet, samt medlem af bestyrelsen i datterselskaber
(ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet. Antal aktier i Selskabet: 3.001, heraf nærtstående 98 (2010: 3.001).
TS USS OSS ISSN SSD Fe må
TINE CEDERHOLM BEMBERG Markedsdirektør, ansat siden 2002,
Født 13. juni 1970 Tine Cederholm Bemberg er cand, jur. (1996), advokat og har tidligere været ansat iadvokatvirksomhed.
Landemærket 3, 1119 København K
Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S og medlem af repræsentantskabet for Realdania.
Antal aktier i Selskabet: 512 (2010: 512).
De ren errT Eg ———— mur —— mmm men
LENE SAND Underdirektør, ansat siden 2001.
Født 3. juli 1968 Lene Sand er HD iregnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand.merc. aud (1997) og har tidligere
Kastanievej 3, 4760 Vordingborg været ansatiet større revisionsselskab.
Medlem af bestyrelseniJeudan Servicepartner A/S,
Antal aktier i Selskabet: 1.043 (2010:1.043).
ECS,
mere eee mn mer men ennen ne onen — 3
HANNAH M., ØSTERGAARD Underdirektør, ansat siden 2009 samt i perloden 1996-2007.
Født 17.oktober1967 Hannah M, Østergaard er uddannet statsaut. ejendomsmægler (2009) og korrespondent i engelsk (1995),
Traneholmvej 3, Jersie, 2680 Solrød Strand
Hannah M. Østergaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 1.091 (2010:1.091).
JOHN ROHDE Adm, direktør |Jeudan Servicepartner A/S, ansat siden 2007,
Født 26.juni1968 John Rohde er uddannet maskinmester og el-installatør (1992) og er diplomleder i ledelse (2004).
Snebærvej 2, Kr. Sonnerup, 4060Kr.Såby = JohnRohde har tldligere været ansatienstørre international servicevirksomhed.
John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Antal aktier i Selskabet: 0 (2010: 0).
Em TNT mur DT
1204194EogSN72176
AFLØNNING AF BESTYRELSE OG DIREKTION
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på DKK
250.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og
næstformanden modtager halvanden gange grundhonoraret.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår,
Opsigelsesvarslet for Per W. Haligren udgør 18 måneder fra Sel-
skabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelses-
varslet for Peter Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og
6 måneder fra Peter Spøers side.
I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridi-
ske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer
mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte,
hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer ak-
tieriSelskabet, derrepræsenterer mere end 25% af stemmerne
iSelskabet, og hvor der sker enudskiftning af mere end halvdelen
af bestyrelsenindenfor enperiode på tolv måneder, kandenadm.
direktør inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, hen-
holdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de nye
bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin stilling med
1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på godtgørelse sva-
rende tilsummen af de månedlige lønninger, som den adm. direk-
tør ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion
krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
ORGANISATION
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspireren-
de arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompe-
tente og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og Moti-
vation er afgørende for Jeudans resultater, hvorfor Jeudan
ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i en fortsat udvikling
til fælles succes. Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a. en vær-
diskabende ånd overalt i organisationen.
Funktionsopdelt organisation
Jeudans organisation forener specialisering med kundefokuse-
ring via en funktionsopdelt organisation.
Lønforhold for direktionen
DKK 2009 2010 201
Per W. Hallgren 5.015.513 5.215.812 5.618.207
Peter Spøer 1.3. 1.3. 2.675.688
Note: Lønnen er omregnet Ul årsløn og er inkl. pension, fri bil m.m.
Ansvarsområder for afdelinger i Selskabet
Sekretariat — Sekretariat for direktion og bestyrelse.
Ansvarlig for investor relations og
intern service på hovedsædet.
Marked Afdelingener opdelt i13 kundeteams, der som
udgangspunkt består af enkundechef agen
kundeassistent,Hvertkundeteam er ansvarlige
for kundeforhold og drift af ejendomme i deres
respektive porteføljer. Endvidere består
afdelingen af en salgsafdeling ogen
marketingsafdeling (inkl. ekstern
og intern kommunikation).
Finans Ansvarlig for finansiel styring og finansiel kontrol.
HR/IT Ansvarlig for koncern HR ag koncerniT.
Ansvarsområder for afdelinger i Jeudan Servicepartner
Finans/Controlling Bogholderi og controlling.
Sekretariat Sekretariat for direktion og
bestyrelse.
Service Serviceydelser, herunder pasning af
ind-og udvendige fællesarealer, samt
rekvisitionscenter.
Teknik ; Indeholder fagområderne: VVS,
ventilation, blik, kloak, gas, elog
sikring.
Bygning Indeholder fagområderne: Tømrer,
snedker, glas, lås, maler og murer.
Prøjekt Projektledelse, projektering, tegne-
stue, arbejdsmiljø og diverse ejen-
domsrelaterede rådgivningsydelser,
Organisationsdiagram for Selskabet
BESTYRELSE
Advokat Adm. direktør
Niels Heering (Formand) Tommy Petersen (Næstformand)
Direktør Økonomidirektør
Jens Erik Udsen Stefan Ingildsen Hans Munk Nielsen
DIREKTION
Adm. direktør
Per W. Hallgren
Direktør
Peter Spøer
een — amme me min
| | i l
SERKRETARIAT MARKED FINANS KONCERNHROGIT
Underdirektør Markedsdirektør Finansdirektør Direktør
Morten Aagaard Tine C. Bemberg Kim Christiansen Peter Spøer
| Underdirektør Underdirektør
Hannah M. Østergaard LeneSand
Organisationsdiagram for Jeudan Servicepartner
BESTYRELSE
Direktør
Peter Spøer (Formand)
Underdirektør Markedsdirektør
Lene Sand Tine C.Bemberg
DIREKTION
Adm. direktør
John Rohde
| SEKRETARIAT = FINANS |
Cc 7 CO]
' i
i | |
| SERVICEDIVISION TEKNIKDIVISION BYGNINGSDIVISION | | PRØOJEKTDIVISION
Kundefokusmatrix
i ON
Å
Kunden F
/
dl
gl
Kontrol/support <——-- Finans Sekretariat HR m”
pp FT Regneskab Marketing Salg
Anciennitet og kønsfordeling
Jeudan A/S Funktionærer Funktionsdirektører Il alt
Alder; gns. År 38 45 38
Anciennitet, gns. År 2 . 14 3
Kønsfordeling kvinder % 64 60 64
Kønsfordeling mænd % 36 40 36
Jeudan Servicepartner Timelønsansatte Funktionærer I alt
Nder, gns. År 37 42 38
Anciennitet, gns. År 3 4 3
Kønsfordeling kvinder % 6 38 12
Kønsfordeling mænd . % 94 62 88
Gennemsnitlig antal medarbejdere, ultimo perioden Gennemsnitlige bruttolønninger
2009 2010 2011 DKK 2009 2010 2011
Investeringsejendomme 55 59 68 Funktionsdirektører 1.206.943 1.326.842 1.398.349
Jeudan Ser viceparlner 279 324 349 Funktionærer 457.036 439.474 449,085
I att 334 383 417 405.798
Timelønsansalte 395.753
427.885
1204194EogSN72178
Ledelse og organisation - Jeudan Årsrapport 2011
KUNDERELATIONSORGANISATION
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetjening
og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte
organisation med et kundefokus, hvor en kundechef fra mar-
kedsområdet er nøglepersonen i kontakten til og samarbejdet
med den enkelte kunde.
Kundechefen har inden for visse begrænsninger beslutningskom-
petencen på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset
om der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller
økonomirelaterede forhold. Alle kunderelationer og ydelser koor-
dineres gennem kundechefen og dennes kundeteam, som er an-
svarlige for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder
organisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje.
Yderligere sikrer denne organisationsform et ledelsesmæssigt
overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.
Jeudans brand promise ”ordentlighed forpligter" og Jeudans
værdigrundlag udtrykker de fælles værdier, som Jeudans med-
arbejdere i dagligdagen fungerer efter.
Med"ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de
bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle
begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad
den enkelte medarbejder foretager sig.
Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle
tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlig-
hed, dygtighed og tilgængelighed.
Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde, hvor
der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer af,
hvorledes værdigrundlaget kan overføres til hver enkelt med-
arbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre
Jeudans betjening af kunderne.
Medarbejdere
Den aktive deltagelse kræver en villighed og åbenhed til foran-
dring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden hos de
mennesker, som færdes iog omkring kundernes lejemål. Jeudan
gennemfører ekstern såvel som intern uddannelse af medar-
63
bejdere og træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspek-
ter, mens alle trænes i adfærd, kommunikation og salg m.m.
Sigtet er, at alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres før-
ste måneder modtager undervisning, hvor de bliver introduce-
ret til Jeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirk-
ningen heraf i deres dagligdag.
Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan
for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncer-
nen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv
dialog med alle medarbejdergrupper.
| tabellen ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbej-
dere, ligesom der er anførtnogle demografiske nøgletal. Nøgle-
tallene for anciennitet skal ses i lyset af en pæn tilgang af nye
medarbejdere i de senere år. Gennemsnitsalder og uddannel-
sesniveau har ofte en sammenhæng, hvorfor der sigtes efteren
gennemsnitsalder på over 35 år samt efter, at mere end 50% af
de funktionæransatte har en mellemlang eller lang videregåen-
de uddannelse.
Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog
ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag
til stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling. Jeudan har ikke fast-
sat konkrete mål for mangfoldighed, herunder kønsfordelingen,
hvor personer ansættes baseret på deres kompetencer og bidrag
til stillingen. | Jeudan A/S, der er ejendomsdelen i Koncernen,
er der blandt funktionærerne en kønsfordeling på 64% kvinder
og 36% mænd og blandt funktionsdirektørerne er fordelingen
60% kvinder og 40% mænd. Dette bevirker, at der i bestyrelsen,
direktionen og blandt funktionsdirektører i Jeudan A/S er en
kønsfordeling på 25% kvinder og 75% mænd. Datterselskabet
Jeudan Servicepartner er en håndværksvirksomhed, hvor køns-
fordelingen er mandedomineret. Jeudan finder på den baggrund
mangfoldigheden i Koncernen for tilfredsstillende,
Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende
interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans
fortsatte udvikling.
Den enkelte funktionæransattes indsats og uddannelse drøf-
tes og vurderes løbende, bl.a. gennem:
+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel uddannel-
sesplan udarbejdes eller opdateres.
+ Intranetportal til informationsformidling blandt alle
kontøransatte.
+ Løbendeudsendelse af skriftliginformationtil alle ansatte.
+ Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og arbejds-
gange drøftes sammen med medarbejderne med henblik på
at udvikle, effektivisere og forbedre eksisterende og nye
løsninger.
Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningspro-
cesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.
Jeudan tilbyder sine ansatte en række lønsupplementer, herun-
der sundhedsforsikring og feriebolig.
Dalgas Have 15
66
londan Årsrapuoet 211 Fegrekubaberer up
REGNSKÅBSBERET NING
Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.174 mio., EBIT blev. DKK 585
mio. og driftsresultatet (EBVAT) blev på DKK 308 mio., hvilket
svarer til en fremgang på 21% i forhold til 2010.
Nettoomsætningen og driftsresultatet blev dermed som for-
ventet ved årets begyndelse.
De samlede kurs- og værdireguleringer blev negative med DKK
642 mio. og årets nettoresultat blev herefter DKK -251 mio.
(2010: DKK 229 mio.)
Jeudan investerer i og driver velbeliggende erhvervs- og bolig-
ejendomme primært i København. Værdien af Koncernens ejen-
domsportefølje udgjorde pr. 31. december 2011. .DKK 15,3 mia.
fordelt på et samlet areal på ca. 776.000 m2,
Årets lejeindtægter mv. udgjorde DKK 771 mio. mod DKK 727
mio. i 2010. Stigningen kan henføres til nyinvesteringer samt
pristalsregulering af lejen. Modsat rettet virker en forøgelse af
tomgangen, hvilket kan henføres til de generelle vanskelige
markedsforhold.
Jeudan havde i det forløbne år en fornuftig aktivitet i forbin-
delse med udlejning af erhvervslejemål. For hele 2011 udlejede
Koncernen således erhvervslejemål svarende til en årlig leje
på DKK 77 mio. Herved formåede Jeudan at fastholde niveau-
et fra 2010.
85% af de indgåede lejeaftaler vedrørte lejemål i København
(opgjort efter lejeværdi).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde
93,5 pr. 31. december 2011 (opgjort efter lejeværdi) mod 95,9
primo året og var således fortsat bedre end det generelle mar-
ked i Storkøbenhavn (89,6).
Ejendommenes driftsomkostninger steg til DKK 161 mio. fra
DKK 144 mio. i 2010. Stigningen kan som ved omsætningsstig-
ningen primært henføres til nye investeringer samt et øget an-
tal ledige lejemål, hvor udlejer afholder omkostningerne i ledig-
hedsperioden.
Bruttoresultatet udgjorde DKK 609 mio. mod DKK 583 mio. i
2010. Bruttoresultatethar udvist vækst de seneste fem år med
gennemsnitligt 20% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem
år været på ca.80%.
Koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan Servicepartner
en bred vifte af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og
bygningsydelser.
Omsætningen i Jeudan Servicepartner udgjorde DKK 466 mio.
mod. DKK 399 mio. i 2010, svarende til en stigning på 17%. Stig-
ningen kan henføres til såvel serviceområdet som bygningsom-
rådet, hvor der blandt andet har været stor aktivitet med opfø-
relse af TorvehallerneKBH på Israels Plads, der åbnede 2.
september 2011. Set over de seneste fem år har omsætnings-
stigningen gennemsnitligt været på 24% pr. år.
Drifts- og produktionsomkostningerne steg tillige som følge af
det høje aktivitetsniveau og udgjorde DKK 418 mio. i 2011 mod
DKK 363 mio. i 2010, svarende til en stigning på 15%.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 48 mio. mod DKK 36 mio. i
2010, svarende til en stigning på 37%. Stigningen i bruttoresul-
tatet kan blandt andet henføres tilenrelativt lavere anvendelse
af underleverandører og dermed bedre udnyttelse af egne res-
sourcer med en højere avance.
Bruttomarginen blev 10,4%, hvilket er på niveau med den gen-
nemsnitlige margin for de seneste fem år.
Resultat før finansielle poster (EBIT)
Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 69 mio.
i2011 mod. DKK 66 mio. 12010. Administrationsomkostningspro-
centener hermed faldet til 5,9% i 2011 mod 6,5% i 2010.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde her-
efter DKK 585 mio. i 2011 mod. DKK 545 mio. for samme periode
sidste år. Stigningen kan primært henføres til forøgelsen af
Koncernens ejendomsinvesteringer samt forbedringer af ejen-
dommenes drift. EBIT pr. aktie blevi 2011 på DKK 55,3, hvilketer
på niveau med 2010.
Bruttoresultat pr. segment
DKK mio,
Nettooms, eksterne kunder
Nettooms. mellemsegment
;Nettoomsætning i alt
Driftsomkostninger
Bruttoresultat
Nøgletal segmenter
Nøgletal - Investeringsejendomme
" Bruttoresultat /nettoomsætning
Vækst nettoomsætning
- Vækst bruttoresultat
Nøgletal - Service
Bruttoresultat /nettoomsætning
Vækst omsætning
Vækst bruttoresultat
Investeringsejendomme
2011 2010
768. 725
3 2
771 727
-161 -144
610 583
%
%
£:"
%
%
%
Service
2011
406
160.
466
-418
48:
2007
83,3
18,7
19,0
2007
113
226
"212
2010
290
109
399
-363
36.
2008
80,4
251
.20,6
2008"
117
473
522
Eliminering
2011 2010
-63 111.
-63 "111
59 ” 103
a 8
2009
789
17,9
157
2009
11;4
-0,7
lg
2011
1174.
1.174
-520
654
2010
80,2 ”
30,2
32,3
2010
8,9
34,0
3,2
lalt .
2010
1.015
1015
"2404
611.
201
79,0
6,0
45"
on
10,4
17,0
37,4
EBIT og EBIT pr. aktie
DKK mio. DKK
700 — mm re "74 66
600 = - 58
500 = ae 50
400 ——= orm 42
300 . EH 34
200 mer, EH 26
100 HH. MH H um 18
2007 2008 2009 2010 2011
EH EBIT —- EBIT pr. aktie
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
DKK mio. DKK
— 30
360 ærme 220 ser må msn
320 . se :
280
co MM HH IE
2007 2008 2009 2010 201
H Resultat før kurs-og = 709- EBVAT pr. aktie
værdireguleringer
(EBVAT)
FG REESE EPE AFA SE "FSR TER mær EFT
jeudør Årsrapport 201 - Røgniskal |seratsung
Finansielle poster netto
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -277 mio. i 2011 mod
DKK -290 mio. 12010. Trods en stigning i den nettorentebæren-
de gæld på DKK 1,7 mia. i forhold til ultimo 2010 der primært kan
henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer, er nettoren-
teomkostningerne faldet med 5%. Faldet kan primært henfø-
res til omlægning af renteaftaler i såvel 2010 som 201 til lavere
rente.
De finansielle nettoomkostninger relaterer sig i al væsentlig-
hed til finansiering af ejendomme.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde
DKK 308 mio. mod DKK 255 mio. i 2010, svarende til en stig-
ning på 21%. Stigningen kan henføres til foretagne ejendoms-
investeringer samt omlægning af renteaftaler til en lavere
rente. Resultatet pr. aktie steg hermed til DKK 29,2 1.201 mod
DKK 25,9i 2010.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg resultat før
kurs- og værdireguleringer fra 6,3% i 2010 til 74% i 2011.
Urealiserede gevinster og tab
Urealiseredegevinster ogtab opstår i forbindelse med dagsværdi-
reguleringer af dels ejendomme, dels finansielle forpligtelser.
Regulering af ejendomme til dagsværdi netto
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt
ejendom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede bud-
get for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har
karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri
anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser som
mest velegnet til værdiansættelsen af Jeudans ejendomspor-
tefølje.
Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsistent
gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
1204194EogSN72181
Regnskabsberetning - Jeudan Årsrapport 2011
Værdiansættelsesmodel
1+ Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
Driftsomkostninger
Ind- og udvendig vedligeholdelse
ma Ww
10 1
Administration
Nettoresultat (sum af I til 5)
6/ Afkastprocent
Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat /6)
7+ Refusionssaldi
8- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat+7-8)
1. Årlige lejeindtægter
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsig-
tigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra
ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.
2.Regulering til markedsleje
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere
eller lavere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,
reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
3. Driftsomkøstninger
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter bl.a, skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer,
renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af
drifts- og varmeudgifter etc.
4. Ind- og udvendig vedligeholdelse
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på er-
hvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
” afhængig af kontraktsvilkårene. Til udvendig vedligeholdelse
hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr.
m2 årligt. På erhvervslejemål hensættes ikke til løbende ind-
vendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
69
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og leje-
loven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hen-
sættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK
130 pr.m? årligt.
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages re-
servationer til indretning af konkrete ledige lejemål og eventu-
elle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete
ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete
projekter eller erfaringstat og fradrages i ejendommens op-
gjorte markedsværdi jf. nedenfor under punkt 8.
5, Administration
Tiladministration af ejendomme hensættes et beløb, der er ba-
seret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er
gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.
6. Afkastprocent
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels ud-
viklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendoms-
type og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finan-
siering, køb og salg, og dels ændringeri-og vurderinger af -den
enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender
Jeudan bl.a. følgende kilder:
+ Jeudanpræsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit-
og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. | denne
proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væ-
sentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels
for investeringer Jeudan selv foretager, dels for transaktio-
ner som foretages af andre investorer hvor Jeudan har detal-
jeret kendskab til de konkrete ejendommes drift.
+ Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samar-
bejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der vur-
deres at have en markedsandel i Danmark på mere end 90% af
realkreditfinansieringen. | forbindelse hermed gennemfører
långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom.
Yderligere afholder direktionen møde med de finansielle samar-
bejdspartnere hvert kvartal, hvor bl.a. prisudviklingen på inve-
steringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en
længere årrække - også i 2011 - har institutternes vurderinger i
finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans
egne vurderinger og anskaffelsessummer på nyinvesteringer.
+ Jeudan afholder løbende møder med de større ejendoms-
mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf-
tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
Disse kilder kombineret med Jeudans øvrige observationer på ejen-
domsmarkedet og den enkelte ejendoms forhold danner grundla-
get for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
7.Refusionssaldi
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi-
tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligre-
guleringstovens 88 18 og 22,
8. Korrektioner til dagsværdien
Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af
reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,
ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.
Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en
værdiregulering på DKK 309 mio. i 2011 (2010: DKK 293 mio)),
svarende til 2% af den bogførte værdi af Koncernens ejendom-
me, Reguleringen kan primært henføres til forbedring af netto-
resultatet for ejendommene. Ejendommenes afkastprocenter
er uændrede.
Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2011 er heref-
ter værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,2% p.a. (2010:
5,2% p.a.), svarende til DKK 19.893 pr. m2 (2010: DKK 19.452 pr.
m2). Den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1,133 pr. m2
(2010: DKK 1.094 pr. m2).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i
forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.
Regulering finansielle gældsforpligtelser netto
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finan-
sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri-
siko, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resul-
tatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er langsigtet og bør derfor efter Jeudans
opfattelse finansieres med langfristede lån med fastrente i en
længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved ren-
teaftaler med forskellige løbetider, der sikrer en bedre risiko-
spredning henover rentekurven. Den gennemsnittige løbetid
for disse renteaftaler udgør ca.10 år.
Afdækning af renterisikoen øger kursfølsomheden, hvor valg af
finansiering med fast rente i længere perioder medfører større
kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
På baggrund af renteforholdene pr. 31. december 2011 er der op-
gjort et samlet urealiseret kurstab på Koncernens finansielle
gældsforpligtelser på DKK 524 mio. (2010: urealiseret kursge-
vinstpå DKK 227 mia.). Kurstabet, der skyldes rentefaldet i 2011,
kan primært henføres til Koncernens renteaftaler. Kurstabet
har ingen likviditetseffekt, og kurstabet vil blive indtægtsført
over den resterende løbetid på renteaftalerne, selvom renten
ikke stiger, idet værdien af renteaftalerne ved udløb er. DKK 0.
De samlede urealiserede reguleringer af ejendomme og finan-
sielle forpligtelser udgjorde således netto DKK -215 mio. i 2011
(2010:DKK 520 mio.).
Realiserede gevinster og tab
Koncernens realiserede gevinster og tab udgjorde netto DKK
-427 mio. (2010: DKK -469 mio.).
Itråd med Jeudans finansieringsstrategi valgte Jeudan, somfølge af
det laverenteniveau, ultimo september 2011 at omlæggerenteafta-
ler for i alt DKK 5 mia. til det aktuelle renteniveau. Omlægningen
medførte realisering af et kurstab på DKK 413 mio, hvorefter de
samlederealiserede tab for 2011, inkl. stempel oglåneomkostninger
ved optagelse af realkredit- og antægslån, udgjorde DKK 427 mio.
Holbergsgade 6 / Tordenskjoldsgade 20-24
Pilestræde 34 m.fl.
Å
i
i
s
R
|
i
G
Å
Jeudan Årsrapport 2011 - Røgnskabsberetrung
De nye renteaftaler har en vægtet løbetid på ca. 10 år og sikrer,
at Jeudans fremtidige finansieringsomkostninger i renteaftalernes
løbetid er fastlåst til de lave rentesatser på omlægningstids-
punktet.
Årets resultat
Efter de nævnte reguleringer udgjorde resultat før skat DKK
-334 mio. i2011 mod. DKK 306 mio. i 2010.
Skat af årets resultat udgjorde DKK 83 mio. i 2011 mod DKK -77
mio. i 2010,
Herefter blev årets resultat i 2011. DKK -251 mio. mod DKK 229
mio. 12010.
Aktiver
De samlede investeringer iejendomme inklusive igangværende
projekter vedrørende ejendommene udgjorde DKK 15.319 mio.
pr. 31. december 2011 mod DKK 14.084 mio. ultimo 2010. Stignin-
gen kan henføres til årets nettoinvesteringer, forbedringer på
den eksisterende portefølje samt nettoopskrivning af ejen-
dommenes værdi.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.016 mio. ultimo 2011
mod DKK 4.383 mio. ultimo 2010. Faldetiegenkapitalenkanhen-
føres tilårets nettoresultat samt udbetalt udbytte i april 2011.
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 25,8% ultimo 2011 mod
30,9% ultimo 2010.
Forpligtelser
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 10.753 mio, ultimo
2011 mod DKK 8.399 mio. ultimo året før. Stigningen kan pri-
mært henføres til optagelse af nye lån, herunder overtagelse
af lån i nye ejendomme samt kursregulering af finansielle
gældsforpligtelser.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 797 mio. ultimo
2011 mod DKK 1.422 mio. ultimo 2010. Faldet kan henføres til op-
tagelse af langfristet finansiering.
Regnskabsberetning - Jeudan Årsrapport 2011
PENGESTRØMME
Likviditeten fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 281
mio, i 2011 (2010: DKK 233 mio.). Efter ændringer i driftskapita-
len udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 242 mio. i 2011 (2010:
DKK 200 mio.), svarende til DKK 22,9 pr. aktie i 2011 mod DKK
20,3 pr. aktie i 2010.
Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der pri-
mært kan henføres til nyinvesteringer og igangværende pro-
jekter, udgjorde DKK -706 mio. i 2011 (2010: DKK -773 mio).
Likviditetspåvirkningen af finansieringsaktiviteterne, der pri-
mært omfatter optagelse og indfrielse af lån, udgjorde DKK
1.248 mio. i 2011 (2010: DKK 1.497 mio,). 1 2010 var finansierings-
aktiviteterne positivt påvirket af en kapitaludvidelse.
Hermed udgjorde de samlede pengestrømme DKK 785 mio. i
2011 (2010: DKK 924 mio)).
Koncernens likviditetsberedskab inklusive uudnyttede kredit-
faciliteter udgjorde DKK 891 mio. pr. 31. december 2011 (2010:
DKK 757 mio.).
MØDERSELSKABET
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også
dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapitalan-
dele i tilknyttede selskaber” der udgør DKK -141 mio, (2010
DKK-332 mio.)
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles
i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over-
stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings-
værdi nedskrives til denne lavere værdi, Som konsekvens heraf
er tilgodehavende i Jeudan III A/S nedskrevet med DKK 141 mio.
i 2011, Sammen med nedskrivninger foretaget i tidligere år er
kapitalandele og tilgodehavender i Jeudan II A/S nedskrevet
med ialt DKK 574 mio.
Moderselskabets egenkapital udgør DKK 3.718 mio.(2010 DKK
3.886 mio.).
1204194EogSN72183
73
BEGIVENHEDER EFTER 31. DECEMBER 2011
Jeudan har, som meddelt i selskabsmeddelelse nr. 218 af 22.
februar 2012, købt en portefølje bestående af syv erhvervs- og
boligejendomme i København til en samlet pris på DKK 454 mio.
Ejendommene har et samlet areal på ca,16.500 m? og er erhver-
vet til et gennemsnitligt afkast på ca. 5,6% p.a. og en gennem-
snitlig pris på ca.DKK 27.400 pr. m2,
Som følge af det lave renteniveau har Jeudan i januar 2012 omlagt
renteaftaler for ca.DKK 6 mia.Dengennemsnitlige løbetid på ren-
teaftalerne er fastholdt på ca. 10 år, og følsomheden på dagsvær-
dien af de finansielle gældsforpligtelser udgør fortsat ca. DKK 80
mio. ved en ændring (renten på 0, procentpoint.
Herudover er der ikke siden udgangen af 2011 indtruffet begi-
venheder, som i væsentligt omfang påvirker Koncernens akti-
ver, passiver og finansielle stilling.
RISIKOFAKTORER
TilJeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf
de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:
" Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle
dagsværdi for Jeudans ejendomme
+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater
" Køb af ejendomme
+ Salgaf ejendomme
+ Lovgivning og skat
+ Serviceydelser
+ Finansielle risikofaktorer
+ Øvrigerisikoforhold
I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer bestyrelsen
relevante risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørel-
ser fra direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan med
henblik på, at relevante risikoområder er nøje gennemgået og
drøftet på et bestyrelsesmøde mindst én gang om året. Så-
fremt direktionen i løbet af året vurderer, at der er opstået
nye risikoområder, vil disse blive medtaget i den årlige gen-
nemgang.
PEFONSKABSMÆSSIG OPGØRELSE AF DEN AKTUELLE
DAGSVÆRDI FOR IEUDANS EJENDOMME
IhenholdtillAS 40 værdiansætter Jeudanregnskabsmæssigt ejen-
dommetilaktueldagsværdi, ogeventuelle værdireguleringer føres
overresultatopgørelsen. Såfremt de samlede værdireguleringer er
negative, påvirker det Jeudans resultat og finansielle stilling nega-
tivt, og Jeudans aktiekurs kan ligeledes blive påvirket negativt.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af fle-
re faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte
afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter af-
kastkravet individuelt for de enkelte ejendomme bl.a. ud fra:
+ udviklingenimarkedsforholdene for den
pågældende ejendomstype,
+ udviklingen i det generelle renteniveau,
+ erfaringer med årets køb og salg og
+ ændringeriden enkelte ejendoms forhold.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effek-
ten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og
dagsværdi pr. m? ved ændring i afkastprocenten i intervaller af
hhv. +/-0,25 procentpoint. Ved enstigning i afkastprocenten på
0,5 procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK
1.333 mio. Omvendt vil et fald iafkastprocenten på 0,5 procent-
point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 1,633 mio.
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbase-
rede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og
værdier ultimo december 2011, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.
arr gynge
URO ALE ÅG
EN NANSENDE Dig Torre ru dig
NMN es Sen '
De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvir-
ket af ændringer i:
+ samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet,
+ udlejningsprocenten,
+ kundernes betalingsevne,
+ reguleringen af lejeindtægter samt
+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsre-
sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje-
rede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
Ennegativ udvikling i ejendommenes driftsresultat kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Den finansielle krise i Europa har ramt mange lande, sektorer og
brancher, herunder ejendomsmarkedet.
På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til en øko-
nomisk og likviditetsmæssig krise, der for nogle særlige ejen-
domssegmenter har medført betydelige prisfald og svækket
adgangen til finansiering.
Der er en risiko for, at den økonomiske afmatning og en fortsat
svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På
udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde, at efterspørgslen
Ændring i afkastprocent .
Afkastprocent '
Ændring i dagsværdi
Dagsværdi
Dagsværdi pr. m?
Egenkapital
Indre værdi pr. aktie
Egenkapitalandel
"Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent
%
%
DKK mio. -
DKK mio.
DKK
DKK mio.
DKK
%
-1,00%
4,2%
3.650
19.082
24.598.
”” 6.754
638
35%
=0,75%
4,4%
2.584
18.016
23.224
5.954
"562
33%
-0,50%
4,7%
1.633
17.065
21.997
5.240
495
31%
-0,25%
49%
778.
. 16.210
20.896
4.599
434
28%
Basis
5,2%
15.432
19,893
4,016
379
26%
0,25%
5,4%
-695
14.737
18.998"
3.495
330
24%
0,50%
5,7%
-1.333
14.099
18.174
3.016
285
21%
0,75%
59%
1.918
13.514
17.421
2.578
. 244
19%
1,00% "
6,2%
2.455
12.977
16.728
2175
205
17%
Øster Farimagsgade 5
Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent
DKK mio.
5% 15% 25%
35% 45% 55%
HE Tomgangsleje
Udlejningsprocenten
BO — R ruser TH 2. ts urreer
2007 2008 2009 2010 200
HM Udlejningsprocent
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2011
efter lejemål aftager, og at Jeudan følgelig oplever faldende udlej-
ningsprocenter. Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse
af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeind-
tægter,der kanopnås for de enkelte lejemål. Samtidigøgerenfort-
sat økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre
aftaleparterikke vilværeistand tilat honorere deres forpligtelser,
herunder betaling af leje. Samlet set kan en fortsættelse af den
økonomiske afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet
medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og der-
med faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme.
De ovenfor beskrevne forhold kan påvirke Jeudans resultat, fi-
nansielle stilling og aktiekurs negativt.
Udlejningsprocenten
Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme der grundet de-
res attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj ud-
lejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dogikke
sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag vurderes som attraktiv
af eksisterende og potentielle kunder også vil blive vurderet som
attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i ud-
lejningsprocenten for Jeudans ejendomme. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans er-
hvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er der
endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan gen-
udlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket
kan påvirke Koncernens indtægter og ejendommens markeds-
værdi negativt. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed,
kvalitet, lejeniveau mv. også påvirket af de generelle konjunktu-
rer i samfundet. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningspro-
centen for Jeudans ejendomme og kan dermed også påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint
medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 33 mio., op-
gjort på grundlag af den gennemsnitlige leje pr. 31. december
2011. Med udgangspunkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil
Jeudan i 2012 kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på
mere end 50% før driftsresultatet (EBVAT) bliver negativt. Ta-
bellen med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel for-
77
øgelse af tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i Jeudan
ud fraen gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. december 2011).
Udlejningsprocenten iJeudans ejendomme var ved udgangen af
2011 93,5 målt på lejeindtægter.
Kundernes betalingsevne
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige
kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdæk-
ke kundernes betalingsevne i det omfang det er relevant.
Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangs-
punkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke
udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke eristand
til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan.
Dette kan, idet omfang deposita og forudbetalt leje ikke dæk-
ker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang
ved fraflytninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbin-
delse med f.eks. istandsættelse og indretning til nye kunder.
Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktie-
kurs negativt.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved mislighol-
delse af lejekontrakter i niveauet DKK 3 mio. pr. år, svarende til
0,5% af omsætningen i 2011.
Regulering af lejeindtægter
| samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt mel-
lem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør ca. 93% af
Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekon-
trakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af le-
jen irelation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en be-
stemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii)
regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger,
f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet for-
bedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål (butikslejemål), der har en om-
sætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres i
overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en væ-
sentlignedgangi omsætningenkansåledes haveennegativ indfly-
delse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje
udgør dog en beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og leje-
1204194EogSN72185
kontrakterne indeholder bestemmelser om minimumsleje. Leje-
indtægter fra lejemål med omsætningsbestemt leje udgør under
1% af Jeudans samlede lejeindtægter.
Erhvervslejetoven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan
reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end markeds-
lejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at be-
stemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis
parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse
bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte
bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en
domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisteren-
de eller fremtidig lovgivning, kan det påvirke Jeudans resultat,
finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Der kan opstå en situation, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk
grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt
hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil som udlejer til-
stræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser, der vil medføre for-
øget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer
til markedslejen for de enkelte lejemål.
Dengennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendomspor-
tefølje udgør DKK 1133 pr. m2, Enreduktion af den gennemsnit-
lige årlige erhvervsleje på 3% pr. m? p.a. vil medføre enredukti-
onidengennemsnitlige årlige erhvervsleje på ca. DKK 30 pr. m2,
I tabellen er vist, hvorledes en generel ændring i den gennem-
snitlige årlige erhvervsleje i Jeudans erhvervsejendomsporte-
følje vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m2, egenkapita-
len samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på
DKK 30 pr. m2 vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi
på DKK 445 mio.
Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbase-
rede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og
værdier ultimo december 2011, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.
Omkostninger til drift og vedligeholdelse
Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse
eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige, kan det på-
virke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum
kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. | til-
fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner
iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afhol-
delse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at større
vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse
med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den
enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger hver måned, og
eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom forligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol-
delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom-
kostninger indenfor en kort årrække.
KØR AF EJENDOMME
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved er-
hvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko for,
at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre
forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan
medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kanreducere
Jeudans forventede afkastprocent på de pågældende ejen-
domme og dermed reducere den forventede resultateffekt af
ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi,
hvilket kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktie-
kurs negativt.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vur-
deringer ("due diligence”) i forbindelse med køb af ejendomme, så-
ledes at risikoen for uforudsete tab eller omkostninger, herunder
vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest
muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer af ejendomme og
selskaber, der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vurderinger-
ne omfatter juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold ved-
rørende hver enkelt ejendom, sælger og eventuelle selskaber.
Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og
byggetekniske forhold i situationer, hvor Jeudan skønner dette
hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af
Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2011
Ændring af leje pr. m?
Afkastprøcent
Ændring i dagsværdi
Dagsværdi
Dagsværdi pr.m?
Egenkapital
Indre værdi pr. aktie
Egenkapitalandel
DKK.
%-
DKK mio.
DKK mio.
DKK
DKK mio.
DKK
%
5,2%
"746
14.686
- 18.932
3.457
327
23%
5,2%
-595
14.837
19.125
3.569
337
24%
5,2%
-445
14.987
19.319
3,682
348
24%
5,2%
-295
15,137
19.513
3.795
358
25%
Basis
5,2%
15,432
19.893
4.016
" 379
26%
20
5,2%
307
15.739
20.288
4.246
401
27%
30
5,2%
457
15,889
20.482
4.359
412
27%
40
5,2%
607"
16.039
20.676
4.472
422
28%
50:
52%
758
16.190
" 20.870
4.584
433
28%
Nyhavn 4
Jeudan Årsrapport 201! - Reuknfaktorer
ejendomme eller selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en ræk-
ke indeståelser/garantier fra sælgers side, herunder blandt an-
det lejegarantier til dækning af eventuel tomgang pr. overtagel-
sesdatoen. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle
mangler før aftalens indgåelse, og dels til at Jeudan kan søge at
drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse
konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på inde-
ståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsætte væksteni såvel aktivitets-
omfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af
ejendomme. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at
købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser der er til-
fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i
kortere eller længere perioder. | så fald vil Jeudan afstå fra køb
af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans
langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
SALG AF EJENDOMME
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan der
opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller
flere ejendomme.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er
forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang
række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sam-
mensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og til-
stand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på
salgstidspunktet samt køberens afkastkrav. Såfremt den højst
opnåelige salgspris på salgstidspunktet, med fradrag af salgs-
omkostninger, er lavere end den bogførte værdi af ejendom-
men, kan dette påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og
aktiekurs negativt.
ll
sene
LOVGIVNING OG SKAT
Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige ændrin-
ger, som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskeligere og/
eller mere omkostningstunge, kan få en negativ virkning på
Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejen-
dommes driftsresultater og dermed påvirke Jeudans resultat,
finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2011
Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og afgifter
eller yderligere begrænsninger af rentefradragsretten. Endvide-
re kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen, som pålægger
udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større
rettigheder, have en negativ indvirkning på Jeudans investeringer
iejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater.
Hvis regeringen fremsætter lovforslag, som forventes at påvirke
Jeudansresultat, finansielle stillingogaktiekurs negativt, forsøger
Selskabet aktivt at deltage i høringsprocesser mm. gennem sam-
arbejde med Ejendomsforeningen Danmark og Jeudans rådgivere,
SERVICEYDELSER
Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepart-
ner falder, eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter
Jeudan Servicepartners serviceydelser, kan det påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt. Stør-
stedelen af omsætningen i Jeudan Servicepartner er relateret
tilJeudans ejendomme øg kunderne heri.
En eventuel nedgang iden gennemsnitlige dækningsgrad med]
procentpointiJeudanServicepartner vilbetyde enreduktion af
Jeudans resultat før skat med. DKK 5 mio.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner,
svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio, påvirker resultat
før skat med DKK1,8 mio, før eventuelle omkostningsjusteringer.
Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende sa-
ger, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Jeudananvender ivissetilfælde eksterne udbydere af services,
herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse
situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af services
kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet
leveringstid og kvalitet.
Jeudan Servicepartner gennemfører projektering og entrepri-
ser for såvel Jeudan som for andre kunder. Det kan ikke udeluk-
kes, at der i den forbindelse kan begås fejl og dermed påføres
Jeudan Servicepartner et erstatningsansvar. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
1204194EogSN72187
81
FINANSIELLE RISIKOFAKTORER
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejen-
domsselskab, der afhængig af gearingen vil have en stor rente-
bærende gæld.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i hen-
hold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, som
fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle
transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen er lav, og finan-
sielle risici opstår primært i forbindelse med finansiering af
investeringer.
Renterisiko
Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangspunkt
have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkostnin-
gerne altandetligevilstigeved stigenderente, Jeudantilstræber
at reducere renterisikoen ved optagelse af fastforrentede lån
samt anvendelse af renteaftaler til afdækning af renterisikoen
på variabelt forrentede lån, hvilket belyses nedenfor.
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi
negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigende
rente, dog med en vis forsinkelse. Dette kan påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Realkreditlån er som udgangspunkt uopsigelige, men det kan
ikke udelukkes, at Jeudans øvrige långivere, f.eks. i forbindelse
med fald iværdien af de finansierede ejendomme, rentestignin-
ger eller uro på de finansielle markeder, vilkræve, at Jeudan helt
eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinan-
siering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår, Endelig kan det ikke
udelukkes, at Jeudans långivere ændrer på betingelser knyttet
til Koncernens fremmedkapital ien sådangrad, at det vil tvinge
Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunk-
ter, der ikke er attraktive for Jeudan.
Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkreditlån,
anlægslån og driftskreditter på følgende måde:
+ Realkreditlån optages typisk med en løbetid på 30 år og med
enten fastrente, indbygget renteloft eller fastrente foren
periode ved brug af renteaftaler. Lånene optages iDKK.
+ Anlægslån optages med en løbetid på 10-15 år. Renten
fastlåses for enten helte eller en andel af porteføljen
ved brug af renteaftaler. Lånene optages iDKK.
+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 mdr.
eller lignende sats plus tillæg.
Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning og
supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vur-
dering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, erdenmest
attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt
andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at
långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor
debitor misligholder sine forpligtelser.
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af
et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gældsfor-
pligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes trækket væ-
sentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet 80-
100%. Pr. 31. december 2011 havde Jeudan en renteafdækningspro-
cent på 98. Med den nuværende dækning falder renteafdæknings-
procenten til 73 over de næste fem år og til 49 over de næste ti år.
Størstedelen af Jeudans renteafdækning er foretaget via renteaf-
taler. Jeudan har valgt en afdækningsprofil hvor det tilstræbes, at
renteafdækningen placeres i lige store puljer med et interval på 2,5
år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Når den første pulje
med en løbetid på 2,5 år udløber, tegnes en ny renteaftale med en
løbetid på 20 år, hvorefter renteafdækningen i udgangspositionen
er retableret. Ved denne model vil den gennemsnitlige løbetid for
renteafdækningen bevæge sig i et interval på 9-1 år.
Denne afdækningsprofil sikrer en spredning henover hele ren-
tekurven, og Jeudan er således mindre følsom overfor udsving
på dele af rentekurven.
Jeudan har realkreditlån, hvor der er indbygget et renteloft,
med en restgæld på DKK 797 mio. Renteloftet træder i kraft
ved en CIBOR 6rente på 4,25%.
Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser er be-
skrevet med udgangspunkt i det renteniveau, som var gælden-
Jeudan Årsrapport 20 - Rrotkøfekte.e
de pr. 1. januar 2012. Renterisikoen er beregnet for et rentefald
på 1 procentpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1,20g3
procentpoint for årene 2012-2015.
Den variabelt forrentede andel af de samlede finansielle gælds-
forpligtelser udgør ca. DKK 0,2 mia. ved udgangen af 2011 og sti-
gertilca.DKK1,4 mia. ved udgangen af 2015. Stigningen på DKK 1,2
mia. kan henføres til udløb af renteaftater i perioden. Renteafta-
lerne vil blive forlænget ved udløb, og er den illustrerede rente-
stigning ikke indtruffet på dette tidspunkt, vilden beskrevneren-
terisiko være mindre, end det fremgår af tabellen. Tabellen
beskriver således denværst tænkelige effekt af enrentestigning.
Yderligere beskriver tabellen kun den isolerede effekt af enren-
testigning. Stiger renten generelt med 3% p.a., og denne rente-
stigning eksempelvis kan henføres til stigende inflation, vil den
negative effekt af en rentestigning enten blive delvist opvejet
eller helt elimineret af stigninger i Koncernens lejeindtægter.
Kursreguteringsrisiko
Ved udgangen af 2011 har Jeudan en kursreguleringsrisiko på ca.
DKK 8 mio. for hvert basispunkt, renten ændres.
Falder renten med 10 basispunkter, vil en kursreguleringsrisiko
på ca.DKK 8 mio. pr. basispunkt medføre et urealiseret kurstab
på ca.DKK 80 mio. Omvendt vil enrentestigning på 10 basispunk-
ter medføre enurealiseret kursgevinst på ca.DKK 80 mio. Ureali-
serede kursgevinster og kurstab føres over resultatopgørelsen.
Likviditetsrisiko
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi-
ditet til finansiering af Jeudans udvikling. Ensådan situation kan
opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder,
stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långiver i til-
fælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans an-
lægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med et vist var-
sel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog
mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed,
om end den aktuelle finansielle krise har begrænset långivernes
Jeudans nettoreritebærende gæld pr. 31. december 2011"
" Heraf
' kursregulering " + Restgæld
. 0 wo. Langfristede ",, Kortfristede . (kurstab - / ekskl. kurs-
DKK mio. . . HEE EE forpligtelser forpligtelser kursgevinst +) ” regulering
Realkreditlån ER 8.503 60 . 357 ” 8.206
Anlægslån . SEE |. ' 1.431 ”… 233 i BA 00 1.610
" Driftskreditter, netto”) ' | | 0 16 (HE 196
l alt ' ' KEE 9.934 ' . 489 ' . All -,. 10,012
7) Driftskreditter fratrukket likvide beholdninger
Jeudans renteafdækning de kommende 20 år
Heraf med fast rente,
Restgæld . renteaftaler eller |
…, ” ekskl. kursreg. . renteloft — . . så Rente-
Pr. 31.12 . KE ” Antal år DKK mio. DKK mio. afdækning i %
2011 . mr 10.012 ' ' 9811 . 5, 98
"2012 . ' 1. KEE 9,721 . | 9,668 ' . 99
2016 5 ' 9.156 . . 6.661 En 73
2021 7 30. 8566... . 4.200 .- ” 49
2026 ' ” 15 —… 8.181 |. " 2076 . 25.
2031 20 8.048 14. eo 2
Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser
Realkreditlån Anlægslån Driftskreditter
DKK mio. ialt ialt ialt Falt
20n
Restgæld 31/12 . 8.206 1.610 196 10.012
Heraf med fastrente 7.404 1.610 Q 9.014
Heraf med renteloft ” 797 0 ' 0 797
Heraf med variabel rente "5 0 196 20i
2012!
Forventet restgæld 31/12 8.148 1.377 196 9.721
Heraf med fastrente 7.403 1.377 143 8.923
Heraf med renteloft 746 0 0 746
Heraf med variabel rente -1 0 ' 53 52
Renterisiko ved renteændring med?
-1% -4 0 -1 5
+1% 4" 0 1 5
+2% 8 Q 2 10
+3% 11 0 3 14
2013 . '
Forventet restgæld 31/12 ” 8.088 1.297 196 9.581
Heraf med fastrente 7.079 1.297 133 8.509
Heraf med renteloft 693 0 0 693
Heraf med variabel rente 316 Q 63 379
Renterisiko ved renteændring med?
-1% -9 0 -1 -10
+1% 9 0 1 10
+2% 19 0 1 20
+3% 28 0 2 30
2014
Forventet restgæld 31/12 8.027 1.217 196 9.440
Heraf med fastrente 6.447 1.217 122 7.786
Heraf medrenteloft 640 0 0 640
Heraf med variabelrente 940 0 74 1.014
Renterisiko ved renteændring med? .
-1% -13 0 -1 -14
+1% 13 Q 1 14
+2% 25 0 1 26
+3% ” 38 Q 2 40
2015
Forventet restgæld 31/12 7.964 1.139 196 9.299
Herafmed fastrente 6.107 1.139 112 7.358
Heraf med renteloft ' 585 Q 0. 585
Heraf med variabel rente 1.272 0 84 1.356
Renterisiko ved renteændring med?
-1% -16 Q -1 -17
+1% 16 0 1 17
+2% 33 0 2 35
+3% 49 0 2 51
I: Renten for CIBOR 6 lån kan kun stige for andet halvår 2012, da rente far første halvår 2012 er fastlåst. 2: Renten ændres i forhold tit gældende rentesats pr. I. januar 2012.
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2011
risikovillighed. Vedudgangen af 201 udgør anlægslånog driftskre-
ditter 179% af den samlede rentebærende gæld.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-forbehold.
Kreditrisiko
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar-
kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende mini-
meret ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle
institutter med høj kreditværdighed.
ØVRIGE RISIKOFORHOLD
Ændring af regnskabspraksis
Jeudans regnskabspraksis er i overensstemmelse med interna-
tional Financial Reporting Standards (”IFRS”), som godkendt af
EU, og fortolkningsbidrag hertil samt yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Ændringer i IFRS eller fortolkningsbidrag hertil kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Regnskabsmæssige skøn
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regn-
skabsoffentliggørelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-
ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå
tilgrund for skønnet, eller på grund af supplerende information,
yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
Iforbindelse med den praktiske anvendelse af denbeskrevne regn-
skabspraksis, jf. anvendt regnskabspraksis, har Jeudan foretaget
væsentlige regnskabsmæssige skøn for så vidt angår dagsværdi-
regulering af investeringsejendomme, hvilket har haft en betydelig
indflydelse på regnskabsaflæggelsen. Ændringer heri kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt. Jeudans
måling af ejendommene til dagsværdi foretages med udgangs-
punktidenafkastbaserede værdiansættelsesmodel. Modellen
indeholder flere elementer der er baseret på ledelsens skøn
over de aktuelle markedsforhold, herunder afkastprocent, re-
gulering til markedsleje samt korrektioner tildagsværdi. Foren
1204194EogSN72189
85
nærmere beskrivelse af de enkelte elementer henvises til af-
snittet "regnskabsberetning”.
Forsikring
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal
være tegnet således:
+ at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredjemand
- med deraf afledte kapitalbehov - ikke påvirker Jeudans
driftsresultat ivæsentlig grad,
+ atJeudans driftsmuligheder ikke forringes,
. at detikke udsætter planer og projekter, der er afhængig af
økonomiske ressourcer og
+ at mindrerisici selvforsikres, mens større risici forsikres fuldt ud,
Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller be-
grænsninger i dækningsomfang, som efter særlige omstæn-
digheder kan medføre, at skader på Jeudans ejendommeikke er
forsikringsdækket. Der er således risiko for, at Jeudani særlige
tilfælde selv må afholde omkostninger nødvendiggjort af ska-
der på Jeudans ejendomme samt bære andre tab forbundet
dermed. Det kan derfor ikke udelukkes, at skader på aktiver el-
ler erstatningskrav fra tredjemand kan påvirke Jeudans resul-
tat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser i aner-
kendte forsikringsselskaber. Forsikringerne inkluderer bygnings-
brand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskade,
husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, restværdiforsikring og
huslejetabsforsikring ved skade samt terrorforsikring.
For fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet til at
omfatte særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som
myndighederne måtte forlange retableret efter eventuel ska-
de. For enkelte ældre ejendomme er der en øvre grænse for er-
statningi forbindelse med svampe- og insektskade.
Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikringer i
relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herunder mo-
torkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring, entrepri-
seforsikringer, arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvars-
forsikring samt bestyrelsesansvarsforsikring.
Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af
forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselskaber
for at vurdere eventuelle ændringer idækningsomfang.
Medarbejdere
Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig forud-
sætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at sikre
den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige
drift er afhængig af Jeudans muligheder for at tiltrække og
fastholde velkvalificerede medarbejdere.
Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængighed
er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer blandt
medarbejderne ikke i væsentlig grad kan påvirke Jeudans
driftsmæssige og finansielle stilling negativt.
IT
Jeudans IT-risiko består primært i, at Jeudan kan opleve ned-
brud på servere, hvilket blandt andet kan opstå ved brand, ind-
brud, strømnedbrud eller fejli hardware/software.
Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en gang
om året. Der er udarbejdet IT-retningslinjer, som indebærer et
sikkerhedsniveau, der generelt understøtter en sikker og stabil
drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne nedbrud vil kunne
ske i fremtiden, og at dette kan påvirke Jeudans resultat, finan-
sielle stilling og aktiekurs negativt.
Jura
Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag rela-
teret tilden løbende drift samt køb og salg af ejendomme. Afta-
lerne afspejler et forhandlingsresultat som kan indebære, at
Jeudan ikke kan gøre rettigheder gældende i det forventede el-
ler ønskede omfang eller er pålagt større eller længerevarende
forpligtelser end ønsket.
Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter til erhvervsle-
jemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud fra gældende
lovgivning samt øvrig praksis på området. Ved revision af kon-
trakterne er Jeudan i dialog med advokater, der har ekspertise
ilejeret. Jeudan søger i videst muligt omfang at indgå lejekon-
trakter, der afspejler Jeudans standardlejekontrakt, men der
er risiko for, at forhandlingsresultatet medfører, at kunden
opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår af Jeudans
standardlejekontrakt.
Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økonomisk,
juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommene, jf. af-
snittet "Køb af ejendomme” under nærværende risikofakto-
rer, Disse gennemgange danner grundlag for de efterfølgende
forhandlinger og indgåelse af aftaler, hvor Jeudan som ud-
gangspunkt tillige gør brug af advokat. Selv om Jeudan søger
at opnå de bedst mulige vilkår ved køb og salg af ejendomme,
er der risiko for, at Jeudans ansvar for mangler mm. ved salg af
ejendomme viser sig større end forventet, og at Jeudan ved
køb af ejendomme ikke kan gøre mangelsansvar gældende
som forventet.
Retstvister
Jeudan kan blive part iretssager og voldgiftssager, som kan på-
virke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.
Udoverretstvister og inkassosager, som Jeudan vurderer som
uvæsentlige, er Koncernen involveret i en retssag, hvor FLH
A/S under konkurs har sagsøgt Jeudan II A/S og syv andre sel-
skaber med krav om, at disse solidarisk skal betale DKK 20
mio. FLH A/S under konkurs har taget forbehold for at forhøje
påstanden væsentligt. Kravet vedrører Jeudan III A/S' spalt-
ningshæftelse i forbindelse med ophørsspaltningen af SH In-
vestering A/S. Det kanikke udelukkes, at Jeudan II A/S senere
kan blive mødt med yderligere krav som følge af spaltnings-
hæftelsen. De selskaber, der har deltaget i spaltningen, hæf-
ter solidarisk for forpligtelser, der bestod på tidspunktet for
spaltningsplanens offentliggørelse, dog højest med et beløb
svarende til den tilførte eller resterende nettoværdi i det en-
kelte selskab på dette tidspunkt. Den tilførte nettoværdi i
Jeudan III A/S udgjorde i henhold til spaltningsregnskabet pr. 1.
juli 2007 DKK 101 mio.
Miljøforhold
Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i, at
der konstateres forurening på en ejendom, og at myndigheder-
ne udsteder påbud som kan medføre udgifter eller ulemper for
Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
1204194EogSN721390
Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2011
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhver-
velse af ejendomme, at vurdere og begrænse de miljømæssige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen-
domme, er generelt områdeklassificeret som lettere forurenet.
Denne lettere forurening skyldes ofte såkaldt diffus forure-
ning, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m. En område-
klassificering som lettere forurenet påvirker som udgangs-
punkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan
dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord mv. ved
byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejendomme
hvor der er konstateret miljøforurening, hvilket har medført,
at enkelte ejendomme er kortlagt på vidensniveau 2, eller en-
kelte ejendomme hvor der er mistanke om forurening, således
at ejendommene er kortlagt på vidensniveau I. Koncernen har
ejendomme i begge kategorier.
Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som hoved-
regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v.,
medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsin-
teressen i området. | så fald kræves tilladelse til ændret anven-
delse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til undersø-
gelser eller fjernelse af forurening, medmindre Koncernen
selv er forurener, Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter i
tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler.
Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri mv. stil-
le krav om undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgifter
for Koncernen. Endvidere kan Koncernen i tilfælde af alvorli-
gere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offent-
ligt tilgængelige areater.
87
8
Slotholmsgade 1-3/Børsgade 4
Waalan Årssgnpar 201 Ledelsen greven ser klærning
undt årsrapperrenfe epnskalsårer | januy - 3! december 2ON for leudan 4/7
Ars appaortar aflægger i uverensstemrelse med International Finencal Reporting Standards sov godkendt af EU ug yderkøere danske oplyg
Viavi, ars apparter fe børsnoterede sels« aber
zl dejænber 21 samt af resultatet af Kurternens og Gelssebets aktiviteter og
Benn gg belskabets ar Ven | son ver ug to nansiele sting fr z
etern odvode agerer opfatter arien esberete inge mye ene trgandesudegørere afudvælngen Kencernene Dø ke ”
muske føorhed åretsrnsultatog Koncernen. og Selskabets £
>somhethed samtenbeskrivelse af de vætentvøste ns og
tud faktorer sum Korcernence te 'skabet står over for
É
er tlgenerafursamlngen dkendatse
”uhevrhayrn den27leh tar 2012
DIREKTIONEN
Salg en Peter "pøer
de Drartø: Ciektø
BESTYRELSEN
nel beering onumy Pedersen
(farmand) (næstformand)
Jens Frik Udsen
Hans Munk Nielsen
Ledelses- og revisionserklæring - Jeudan Årsrapport 2011 231
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRING
Til kapitalejerne i Jeudan A/S
Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret I. januar - 31. december 2011 der omfatter resultatopgø-
relse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel
Koncernen som Selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af
EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med Inter-
national Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansva-
ret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-
tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Revisørs ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i over-
ensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske
krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig
fejlinformation.
Enrevision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet.
De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og
årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikøvurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksom-
hedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlin-
ger, der er passende efter omstændighederne, menikke at udtrykke en konklusion omeffektiviteten af virksomhedens interne kontrol. Enrevision
omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den
samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konidusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og fi-
nansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar -
31. december 2011 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børs-
noterede selskaber.
Udtalelse om ledelsesberetningen |
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte
revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn-
skabet.
København, den 27, februar 2012
DELOITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB
Henri Z. Hahsen
LA) Statsautoriseref revisor
Sankt Annæ Plads 13
Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse - Jeudan Årsrapport 20N
RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE (BELØB I.DKK '000)
Koncern Møoderselskab
Resultatopgørelse Nate 2011 2010 2011 2010
Nettoomsætning 3,4 1.174.499 1.015.413 284.747 248.405
Driftsomkostninger 5,6 -520.615 -404.541 -59,450 -52.207
Bruitoresultat 653.884 610.872 225.297 196.198
Administrationsomkostninger 6,7 69.016 -66.141 -35.655 -39,161
Resultat før finansielle poster (EBIT) 584,868 544,731 189.642 157.037
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 8 0 0 -141.558 -331.563
Finansielle indtægter 9 12.202 6.599 93.157 75.656
Finansielle omkostninger 10 -288817 -296.725 -135.815 -122.874
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 308.253 254.605 5,426 "221.744
Urealiseret gevinst og tab 11 -215.013 520.034 -59.036 244.580
Realiseret gevinst og tab 12 -427.336 -468.928 -146.180 -152.713
Resultat før skat -334.096 305.711 -199.790 "129.877
Skat af årets resultat 13 83.372 -76.917 147.780 -24.953
Årets resultat -250.724 228.794 -52.010 "154.830
Årets resultat pr. aktie (DKK) 14 -23,72 23,27
Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 14 -23,72 23,27
Totalindkomstopgørelse
Årets resultat -250.724 228.794 -52.010 "154.830
Anden totalindkomst 0 0 0 0
Totatindkomst "250.724 228.794 -52.010 "154.830
c—
1204194EogSN72193
BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB IDKK '000)
Koncern Moderselskab
Aktiver Note 2011 2010 201i 2010
4 ; - oc
BULE TD fer TE mor ork = me Lr ENE: .
uten p ; nn IEL w …E
Materielle aktiver i alt 15.358.355 14.128.940 5,954,915 5.275.821
.e: FEKETEKEDEDE ; bre sg np
2 er 147 TA
. ekar, akt y É n (RIB) e
Finansielle aktiver i alt 4,541 2.136 1.820.705 2.047.556
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 15.362.896 14.131.076 7.775.620 7.323.377
w £ 2 '
i rt! w sc oy -
ende heavr mn eg Fire Tee sk Ox ET 2 i mir,
«I K 2 4
. bot KEE 2 o ml
Tilgodehavender i alt 84.161 69.359 1.139.090 933.143
Likvide beholdninger 19 119.245 3,454 118.226 272
KORTFRISTEDE AKTIVER IALT 203.406 72.813 1.257.316 933.415
AKTIVER I ALT 15.566.302 14.203.889 9,032.936 8.256.792
Balance - Jeudan Årsrapport 20N
BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK 000)
Koncern Moderselskab
Passiver Note 2011 2010 2011 2030
Aktiekapital 20 1.058.645 1.058.645 1.058.645 1.058.645
Overførtresultat 2.957.764 3.324.779 2.659.155 2.827.456
EGENKAPITAL [ALT 4.016.409 4.383.424 3.717.800 3.886.101
Realkreditlån 21 8.502.920 6.710.014 2.998.302 2.280.173
Finansieringsinstitutter 22 1.430.523 788.422 1.430.523 788.422
Deposita 136.301 138.118 43.290 48.856
Udskudt skat 23 676.615 756.480 0 81.648
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 6.638 5.506 5,082 3.983
Langfristede forpligtelser i alt 10.752.997 8.398.540 4.477,197 3.203.082
Realkreditlån 21 59.705 68.412 26.953 32.506
Finansieringsinstitutter 22 548.869 1.162.494 548.869 886.594
Deposita 88.349 71.057 39.101 23.670
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 24 63 59 28 22
Modtagne forudbetalinger fra kunder 20.188 10.274 6.475 1.138
Leverandørgæld 28.542 33.985 6.606 6.329
Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 190.329 189.784
Selskabsskat 0 1.934 0 0
Andengæld 40.697 44.486 14.158 13.860
Periodeafgrænsningsposter 10.483 29 224 5.420 13.706
Kortfristede forpligtelser ialt 25 796.896 1.421.925 837.939 1.167.609
FORPLIGTELSER I ALT 11,549.893 9.820.465 5.315.136 4,370,691
PASSIVER IALT 15,566.302 14.203.889 9.032.936 8.256.792
Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser 26
Øvrige noter 27-33
1204194EogSN72194
gr,
EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK 000)
Jeudtan Årsrapport i
MY
Egenkaprt ainpgør else
Aktie- Overført Egenkapital
Koncern kapital resultat" ialt
Egenkapital 1. januar 2010 756.175 2.525.282 3.281.457
Ak terumisgnn 3240 589 557 82 2
Frmyssonsudgifter 75 797 25797
Betalt udnytte 782635 7$ 063
Keb ategnearte, -5 204 -5 994
Åretsresultat og intalmdkemst for regnskabrdr et 228794 DE 794
Egenkapital1. januar 2011 1.058.645 3.324.779 4.383.424
Betal udbytte 116457 Ll!
ulbyteegreakter 160 Lec
stuen tatortia dkr" forreønskabsaret 259724 GO YD4
Egenkapital 31. december 2011 1.058.645 2.957.764 4.016.409
| overført resultat indgår indbetalt over kurs ved emission, der er en frireserve, pr 31 december
1846.374, Ljanuar 2010 t DKK 1105.817)
20 medt DKK 1846 374(1 jansa 201 TDKK
Egenkapitalopgørelse - Jeudan Årsrapport 200 97
EGENKAPITALOPGØRELSE PR, 31. DECEMBER (BELØB I DKK 000)
Alstie- Overført Egenkapital
Moderselskab kapital resultat" ialt
Egenkapital 1, januar 2010 756.175 2.411.583 3.167.758
Aktieemission 302.470 680.557 983.027
Emissionsudgif ter -25.797 -25.797
Betalt udbytte -78.063 -78.063
Køb af egne aktier -5.994 -5.994
Årets resultat og totalindkomst for regnskabsåret -154.830 -154,830
Egenkapital 1. januar 2011 1.058.645 2,827,456 3.886.101
Betalt udbytte -116.451 -116.451
Udbytte egne aktier 160 160
Årets resultat og totalindkomst for regnskabsåret 52.010 752.010
Egenkapital 31. december 2011 1.058.645 2.659.155 3.717.800
c I
=| overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2011 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2011: t.DKK
1.846.374,1. januar 2010: t.DKK 1.165.817)
1204194EogSN72195
98
PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB IDKK '000)
tatfør tv ars ebeparter (EBIT
Madtagre fnanueliendtægter
Betalte fram selle amkostminger
Regnskab mæsggeater”
Madtagat/betattsejskadsskat
Pengestrømme før ændring i driftskapital
Æruirgidnttsxar tal
"ilgodenavender
Lovpbgtgevedhgehorhsnesfurptigte'ser
Levererd. gæld
Pengestromme fra driftsaktivitet i alt
igang væendenrrekter nvoster nøsgændsnme
Fu bednnger mvesteringsejendomme
røbinvestenngsejencorre med fradrag ef depoets nm
Saig nvesterningse,endor me mejf: AT ag af dennes tarmm
Køb af tiknyttede selskaber
Lxvide beholdninger some: fru vet /denoneret
or frsmateneloginverte nen ,
'Jdtåénøg tlgedenave fer
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt
Opiagelee af reaikredtlån
Ontagetse af iån bas hnansernnæsinsttete
link pise af realkredit &"
Imiftielse at lån hos hronsieringsins totter
Afd:ag påreaikrecittår
Afd ag på tar hes na ne: før otiuttes
Noedtagne depositu vette
Aktieemisyon nett
Betatt udbytte
Køb af egne sktie
Pengestrømme fra Anansieringsaktivitet i alt
Nettsændung talt
bkeædteti janga7
Likviditet 31. december
Der kan spetihceres Ȍtedes
rev Ce Denoldanger følgeregnskal
Luikudener mdmunger sner den seeret
Træk på dr ftokreditter inkl bridge fnensienng
Likviditet 31. december
Kredit faciliteter inkl bi idgefinansierng
Finansielle reserver 31. decemher
4 784
123
734,43
242.351
24014
-705.818
315.481
-314.292
12065 306
890.708
Koncern
5559
379794
ID 4LG
D4 ond
232.901
18153;
337
205293
6359
731918
KAD: 3
åvi
nor
wd) KA
7137
1.497.038
9327978
2022896
-1.098.918
2454
i
-1 192373
-1,098.918
1856 VOG
757.082
Jeudan Årsrapport ZON - Pøngestrørm supgøs eis
189 642
23157
152004
220 . 70
Sieg 3393
142.637 96.617
217595 181 384
109 330
iD1C 75%
i
2
[9]
Øv
ur
2827
212492
-380.348 -1.
W
nm
id
åd
200.354
94/11 !
1460214
hur 887 DA SD!
321534 Lu
9727 40
73095 471
6439 5157
. 8;
”HLSz
no 5991
970.112 907.481
210 38% 257 755
BLE 230 Inf dar
-315.311 -826.200
8264712
-315.311 -826.200
1265 J0S 1826 600
889.689 1.029.800
er mere ene mrrrrg
Noteoversigt - Jeudan Årsrapport 2011
99
NOTEOVERSIGT (BELØB IDKK '000)
1204194EogSN72196
Ha
ON NR NR NR Nee RR
WWN PO WVÆN MD MR UN ROV ØÆN MS NM RAW N kP Ø
0 ÆæÆNS MU BR W N
Anvendt regnskabspraksis
Væsentlige regnskabsmæssige skøn
Segmentoplysninger Koncern
Nettoomsætning
Driftsomkostninger
Personaleomkostninger
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber
Finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Urealiseret gevinst og tab
Realiseret gevinst og tab
Skat af årets resultat
Resultat pr. aktie
Udbytte
Langfristede aktiver
Igangværende arbejder
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser
Likvide beholdninger
Aktiekapital
Realkreditlån
Finansieringsinstitutter
Udskudt skat
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Kortfristede forpligtelser
Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Operationel leasingforpligtelse
Garanterede lejeindtægter
Finansielle risici og finansielle instrumenter
Nærtstående parter
Ny regnskabsregulering
Begivenheder efter balancedagen
Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS
Koncernregnriskabet og moder…elkabsregnskabet for 200 før hen-
holdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards somgodkendt af EU saint
danske oplysningskrav ti! årsrapporter for børsnoterede selskaber jf
IERS bekendtgørelsen udstedt ihenhoid til årsregnskabsloven
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet opfylder tillige In-
ternational Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af JASB (In-
ternational Accounting Standards Board).
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af
historiske kostpriser bortset fra investeringsejendomme, igangværen-
de prøjekter nvestaringsejendomme og visse finansielle farpugtelser
herunder afledte finarsielle nstr umenter, der måles ti dagsværd"
Koncernregnskabet og møderselskabsregnskabet for 201 er aflagt i
overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/1AS)
samt nye forto'kmiigsbidrag (IFRIC), der gælde" for regnskabsår der
begynder 1 janua "2011
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt f. i tolk-
rungsbidrag for 2911 har ikke medført ændringer » regnskabsp" aksis
Definitionen på nært»tående parter er præcseret overensstemme!
se med |AS 24.
Standarder og fortulkningsbidrag, som erdnu ikke er trådt ikraft en
omtalt inote 3]
Konsstidaring
Køncernregnskabet amfatter Jeudan A/S (muderselskabet) og de se!
skaber, hvor: moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end
50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende ind-
flydelse (datterselskaber)
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabspo-
ster med ersartet indhold og med efterfølgende ehminering af interne
transaktioner samt interne axtiebesiddelser og me iemværender
Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes |
overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksamhed Ind
regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhver-
vedeselskaber, der alene besidder ejendomme ogikke har ansat perso-
nalepåovertageisestidspunktet, anses ikke for at væreerhvervelse af
en virksomhed, men for erhvervelse af enkeitaktiver,
Søigte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse
frem til afståelsestidspunktet Sammenligningstal korrigeres ikke for
nyerhvervede eller solgte selskaber
Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter
de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser måtes til dagsværdi på overtagelsestidspunktet
Jeudan Årsrapport 2011 - Notes
Køstprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det
eriagte vederlag for den overtagne virksomhed Oimkastninger, ger d1
rekte kan henføres til virksomhedsavertagelsen, indregnes direkte 1
resultatet ved afholdelsen. Hvi vederlagets endelige fastsættelse er
betinget af en eller flere fremtidige begivenbeder, indregnes effekten
af dissereguleringer tildagsværdi
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber of gøres som
forskellen mellem salgssummen ug den regnskabsmæssige værdi af
nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til
salg Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen som realise-
ret gevinst og tab.
Oraregning af fremmed valuta
Transaktioner 1 fremmed valuta omregnes ved første indregning t'
transaktionsdagens kurs Tilgodehavender, gældsforphigtelser 02
andre monetære poster I fremmed valuta, som kke er afregnet på
baiancedagen, omregnes til belancedagen» valutaxurs Vatutakss 5
«fferencer, der opstår meilem transaktionsdagens kurs og kursen 93
vetalingsdagen henholdsvis balancedager «ur, vidregnes uresuitat
opgøreisensomen finansiel post
RESULTATOPGØRELSEN
Neticomsætning
xoncernens nettoomsætning iepræsenterer primært dets hus'eje-
indtægter fra Invester ingse:endomme samt indtægter fr 7 Service
2
Igangværende arbejder for fremmed regning (entrepr sekonti akter) ind-
regnes efter produk tionskriteriet, hvilket bevirke at indtægter og om
kostninger mnregnes iresultatongørelsen takt mec arbejdets uuførese
Indtægter måles til dagsværdien af det mødtag nm. ener tlgodehaven-
de vederlag. Nettoomsætning opgøres ekskluuive moms og med fra
ding afrabatter
Driftsomkestninger
Køncernen« driftsomkostninger repræsenterer pomært årets df»
omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der af-
holdes for at erhverve indtægten i Service form af vareforbrag fanng
gager samt afskrivning af materielle an'ægsaktiver
Admivistratiensomkostninger
i
K
onicernens admimstrationsomkostninger repræsentere: omkostnn-
ger der afholdes til ledelse og til administrativt personale kontar
ho'dsomkostninger og afskrivning af materielle aniægsakt.ver
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkastringer ved-
rørende udlån, værdipapter, likvide beholdninger samt gældsforplig-
telser Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de heløt:
der vedrører regnskabsåret
Udbytte fra Investeringer i kapitalandele I moderselskabet indregnes.
nå: der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på
1204194EogSN72197
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
101
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra
det pågældende selskab.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst
med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på
egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat
indregnes ibalancen opgjort somberegnet skat af årets skattepligtige
indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gælds-
metode af alle midlertidige forskelle meliem regnskabsmæssige og
skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat
opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte
aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.
Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Modersel-
skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber iforhold til
disses skattepligtige indkomster.
Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler
indregnes som udskudt skatteaktiv i moderselskabet. Udskudte skat-
teaktiver indregnes alene, hvis kriterierne for indregning er opfyldt.
BALANCEN
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der
omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende. til
dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den
afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 69. Der anvendes ikke
uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.
Ændringer idagsværdienindregnes iresultatopgørelsenunder posten
"Urealiseret gevinst og tab".
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første
indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende
projekter. igangværende projekter på investeringsejendomme måles
efterfølgende til dagsværdi.
Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbe-
grænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den
tidsbegrænsede periode.
Driftsmateriel og inventar
Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumule-
rede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt den-
ne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede
driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini-
strationsomkostninger.
Finanstelle aktiver
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i
moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets
genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i
datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der
er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i
udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år.
Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets hen-
holdsvis denpengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med fradrag
af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, til-
bagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme tilnutidsværdived
at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvur-
deringer af dentidsmæssige værdi af pengeogdelsdesærligerisici,derer
tilknyttet henholdsvis aktivet og den pengestrømsfrembringende enhed,
ogsom der ikke er reguleret for ide skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds
genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi, ned-
skrives denregnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes iresultatopgørelsen. Ved eventuelle efterføl-
gende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forud-
sætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes henholdsvis
aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssi-
ge værditil den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt tilden
regnskabsmæssige værdi, som aktivet eller den pengestrømsfrembrin-
gende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til
kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssi-
ge værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til den-
ne lavere værdi.
Igangværende arbejder
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS E ORTSAT)
arbejde fproduktron.koterset) fratrukket foretagne 3contofakture
jer,
ringer og nedskryninger til imødegåelse af tab)
Salgværdien måtes på baggrund af færdiggøre'sesgraden på balan
cedagenogdesamlede forventede indtægter fradenenkelteentrepr
cakentrakt
Færdiggøre sevgrader for det enkelte pryjert beregnes "ormalt sam
forholdet mellen: det anvendte ressourceforbrug og det totåe bud
etterederessourceforbrug
8
Kan udtaldet af 07 entrepnisekontrakt ike skønnes paileagt, male,
entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkøstninger hviv
de kangenindvindes.
Når det er sandsynbgt,atde samlede entrepriseomkastringer vii over
stige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt nd-
egnes det forventede tab straks »omenomkostning,
De igangværende arbejder indtegnes t balancen under tilgodehaven-
der efler forpligtelser afhængig af om netteværdien udgør et tilgude
havende elier on forplgteise
Tilgodehavender
Tilgedehavende: omfatter tilgodehavende: fra salg af varer ag tene-
steydelser samt undre tugudehavende!
Tiigodehavender måles ved første indregning 1! dagsværdi og eftør
folpende til amor tseret kostpris, der sædvanigvis svarer Ul ron nel
værdi med fradrag af nedskrivmnger til imødegåelse af forventede
tab Nedskrivnnp foretages på individuelt niveau
Egenkapital
Udbytte indregnes somengældsforpligtelsepa tidspunktet for vedta
gelse på generalforsamingern
Anskaffelses-og afståelsessummer samt udbytte for egne aktter md-
regnes direktepåegenkapitalenunder over førtresultat
Lovpligtige vedligeholdelsesførpligtelser
| ovpligtige vedligpehøldelses forpligtelser omfatter forpligtelser hen
holdtilLovomlejeogLovor midlertidig regulering af bolp for holdene
pligt.ge ved! geboijelserfnrplygte'ser ondregacs nar Kontarner
som følge af en tidligere begivenhed har en rotiig eller faktisk forplig
telse, ogdeter andsynligt, at indfrielse af forphiøtelsen vimedføreet
forbrugafKoncerners økonomiske resscurcer
Finansielle gældsforpligtelser
og afledte finansielle instrumenter
Til finansiering af investeringsejendomme anvende: Koncernen reaikre-
ditlånog lån fra finansieringsinstitutter med lang jøbetid Lånene optages
med enten fast eller variabel rente Ved lån med variahe! rente dækkes
uisikoenforstigenderentevedanvendelse af rentecupserler renteaftaier
far en længere periode Her ved opnås bl a.en delvis afbalanceret pavirk
ning af dagsvær dien ved ændringer i markedsrenten da ændringer mar
Juda Årsrapport 201 Muter
førte tenover udusundervire forudsætninger kanpavrke dagovær
den for henholdsen nvestesngsejrendonme ug de dertil tlkryttade
fnangelle gældstorpligtelser nsed modsat ertet fortegn
"mange le gær førpigtener ti" eølk'egt- og hrancier nøknettyt-
ter fn træt fra defeskred tørt mm under afadte Figo pm
Øret tri
menter der anvendes til afdækning af renteris:ko, måles ved første
indtegn egt" dagsværdenaf det betalte ci'er modtagne vederlag Ff
ter tøjste ngcregning må:es hnansic"e gæld forpligte se. ti reale”
dit- og Anansieringuinstitutter, herunder afledte finansielle nstrumen-
ter, bl dagsværdimed ndregnung rrecultatopgørelsen tisvarende
ma igadgt mver ter igsejend, avurmne
Denne metode es bla valgt for at tlvejebenge en ndregnmøsover er, -
stoemmalse mellem akh.erte parsver det efter Koncernens opf"g"-
telse kan være vise økonomiske sammenhænge mellem nogle a' d«
æsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdten for en investerings
2 engormeg dagsværrhen af det knyttede frans.cl'e gætte farpugter pe:
Hvis finansielle gældsforpigteoer birealkredit- og finanser mgsinstitut
terikkernåles tl Jaes særdi, skalde måles ti amartiseret køstp re hvilket
vi medføre at dag ærasenuier nger af de firunsese zgældsfornagte”-
serokre løbende afsneses ;rosultatspgøreien mont.dugst. forbindere
med hel eller delvis ndfrieise af gælden Tilsvarende skulle fmanstelle m
ctrumanter ndøået ti sikring af fremtid ge rentebetalnger have væ ei
ndresnet: poster anden totaundkomst
Renteaftaler mver ges alene tl afdækning afrenter siko på finanselle
gædsforpigtejser der er varsabelt forrentet
Dagsværdien heraf præsenteres sammen med de finanwelie gælde
forpimto'ser tr reakredt- og Pnonsenummostiiuter, idet de ange.
som ener tegrerets et af lanet op taget nice dn pagædente realkredit
fin
I
nveringsnsttutter Dagsværdienafrenteaftalerne
på balance-
Cogent "ægges/fradtage> der for iånenes bogførta værdi
Ærdring af cagsværdien af de finanselie gældsforphatelser ndrer,
nes ttesultatopgørelsenunder posten” realiseret gevinst og tab"
Yod indfr'ese af finansiet'e gældsforp' ptelser opgøret zedrst/tab
forholl ti dagoværdien pumo regnskabsaret og indregnes 1resultat
opgørelsenunder posten "Realiseret gevinsten tab"
Afhuidte lånesmmostrunger ved optagel.e af finansielle gælds for pi:
telser indregnes iresultatopgørelsenunder posten "Realiseret gevinst
gta”
Andre gæidsforpligtelser som omfatter deposita, driftskreditter,
gældti! leverandører, tilknyttede selskaber samt andengæld måles til
amertzeretkostpr's
Periodeafgrænsningsposter
Poriodeafgrænsmingsposter udregnet under forpigtelser om'attar
modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regrskabsår Peron
deatgi ænsmungsposter måles tilkostpris
Noter - Jeudan Årsrapport 2011 103
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering
samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse
og slutning og finansielle reserver ultimo året.
Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat un-
der pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. | penge-
strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virk-
somheder fraanskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende
sølgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før
finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i
driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalin-
ger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt
køb og salg af materielle og finansielle aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændrin-
ger i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og om-
kostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, af-
dragpårentebærende gæld, købogsalgafegne aktier samt udbetaling
af udbytte.
Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskre-
ditter.
SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne
følger Koncernens regnskabspraksis og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -for-
pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte
segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på
et pålideligt grundlag.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes
direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte
forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder,
tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender,
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets
drift, herunder gældtilrealkredit- og finansieringsinstitutter, deposita,
igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.
1204194EogSN72198
1 Jeudan Årsrapport 2O0H - Netør
1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)
Nagletal
Hoved- og nøgtetaler udarbejder .overensstemmerse med Den Danske F nansunalvteerforenings "Antefannger og Nøgletal 2010" samt alm noe
ligtanerkerdte bereøningsfor mler
Der hoved-ognøgletalsover sigter anførte nøglet sier beregnet således
RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIMEGULERINGERS
GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL FEziltat før kurs” og værdvepslennger « IoG
Gennemsnistig egerkapitat
FORRENTNING AF EGENKAPI TAL (RO£
EGENKAPITALANDEL
"Egenkapit ERE EL DIIEL STS:
Pasover fall uten
RENYTEDÆKNING
EBIT + finanserne re dtægter
Fnarsede smkystnrnger
UDBYTTE PR. AKTIE (DPS)
Untytteprocent xakte es påtydterste
147
INDRE VÆRDI RDILBV)
Føenkap tal
Antal akter ut 1
KURS /INDRE V. VÆRDI (ra
Børskurs
måde værd.
RESULTAT PR. AKTIE (EPS)
Årets resultat
Gennemsn ism.tuytantaludvardedt art er
EBIT PR. AKTIE (EBITPS)
Pesu'tat tør finansielle joster fEPIT
i
Gearer sn tugt antal udvanded"
EBVAT PR. AKTIE (EBVAT ps)
Resuttat fø nur og værdiregulering. (EBVAT)
Georemarit: wtantaludvandede af her
PRICE EARNINGS (PE)
PENGESTRØM PR. AICTIE (CEPS)
Pengestrømme fia driften
Gennemsnit! ugt antal udvandede aktier
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
105
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skøn-
nes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggel-
sen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på
grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterføl-
gende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabs-
praksis har ledelsen foretaget følgende væsentlig regnskabsmæssig vur-
dering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Dagsværdiregulering af investeringsejendørame
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne fø-
res over resultatopgørelsen.
Måling tildagsværdi foretages for hverenkeltejendommedudgangspunkti
ejendommens detaljerede budget fordet kommende driftsår, korrigeret for
udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt
heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan pt. anser som mest vel-
egnet til værdiansættelsen.
Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt konsistent gen-
nem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
1+ Årlige lejeindtægter
2+f/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration
= Nettoresultat (sum af I til 5)
6/ Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat /6)
7+ Refusionssaldi
8- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7-8)
1. Årlige lejeindtægter
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det
kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået.
Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts-
og varmeregnskaber.
2. Regulering til markedsleje
I ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere eller
lavere end den leje, der vilkunne opnås ved genudlejning, reguleres den
aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
3, Driftsomkostninger
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter bl.a. skat-
terog afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendoms-
service, forsyning, ejerens andel af drifts- og varmeudgifter etc.
4, Jnd- og udvendig vedligeholdelse
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs-
1204194FogSN72199
ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af
kontraktsvilkårene. Til udvendig vedligeholdelse hensættes på er-
hvervsejendomme gennemsnitlig.DKK 30 pr. m? årligt. På erhvervsleje-
mål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse ud-
gifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven
fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser til
både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m årligt.
Udover hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservati-
oner til indretning af konkrete ledige lejemål og eventuelle større ud-
vendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservatio-
nerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og
fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor under
punkt 8.
5. Administration
Tiladministration af ejendomme hensættes et beløb, derer baseret på
erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt
hensat 2% af lejeindtægterne.
6. Afkastproceni
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen
i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendom-
mens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, ogdels
ændringer i- og vurderinger af - den enkelte ejendoms forhold.
For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan
bl.a. følgende kilder:
+». Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Hen-
vendetserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finansie-
ringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. | denne proces kan
Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer for
de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan
selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre inve-
storer hvor Jeudan har detaljeret kendskab tilde konkrete ejendom-
mes drift.
.… Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejds-
partnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der vurderes at have
enmarkedsandel i Danmark på mere end 90% af realkredit finansierin-
gen. ] forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vur-
dering af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen møde
med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor bl.a. prisud-
viklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes.
Igennemen længere årrække - også i 2011- har institutternes vurderin-
ger ifinansieringsøjemed i alvæsentlighedsvarettilbåde Jeudans egne
vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer.
& Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmægler-
virksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt andet
udviklingen i ejendomspriserne.
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN (FORTSAT)
ir gelder korrhynergt mord |
jon ommrkedet og don enke,te gjenduens te nm gurdaret
for fastsættelse af enafkantprocent tar hver onkel: csøndøm
7.Refusionssaldi
1
Def anne aid ar
i A '
ur døre fa Ferie hersit ie. ur port
. ' ?
cholde'geskant, henhold til hol cregulerrugeln
8. Korrektioner til dagsværdien
Der kanske korrekhonafdenberegnede dagsværd,. formafreserva
Interval for anvendte afkastprocenter
Mtka lur ent sst AU?
£ n 1 i
FREE 6 , [STEEN
sn [dy
mn ' -
sn . .
si . or id
ar arr Å uraåpper ØE Nate
(NEEDESLETARRS
0. holt Lær ige pk ek Mæn te
pg
er send IØ
erhvervs eller behuelvesomader ejendomme med hjomfaldefo:
digte sele hgnende
- £ me one ir mat i Ul me kg gar |
Pat gen kk ante gene me dr,ee mø har tiger, lee tøjet opramiot
npskruning på DK« 399 mvo (201 DKK 293 mig) Fjendommene e1
ry] = fr mamen w ” De Er
væl kst tet gorromsnt gt ak, polet.
re JOG
Nedenstående tabel viser fordeungen af anvendte afkastprocenter pa
hele purteføljer samt denger emsntigej np M
Andel af Gennemsnitligt Gennemsnitlig
pris pr. m'
portefølje afkast
=a " 0
. 7 Tit
38 n ,
n ,
10 it åd
21 ” Pl Ade?
— 3
uven mægsge vær gs endermen sker af An efekt 7 Føl or artkrager bel, to taheller
mer hyrer gfdevaæ sent ygetatartarere ve fastsatte gtrgstk ag Tod Dad Teheran al sæ fun org. rap taon
Enke te ent mm Lederer fot Heat get nt fr rear artens arr ve hæng nøg.afkg pen eter
decrreteegjendommebd! g ud!ra. er gr er af hhy 07 0257 namt ved er beninge afkøstpa ocenten
INN rart grerern lg ere gods ee Cr talde med 25k 5 323 1,
sen ktngen marbadstertn le ve nens ge i EAR R ETAGE atealtg iD ene [TT mer tr edterge tt,
.… idviklngenndet genei elle: entenivean
s farmer ipod arte, kal rr
. ændinger.denenkefevepunmet. held
3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN
So ÆD a egene amgoe tet 1 oe ta [mm
fatter nvestesnyg og idteneg gf srt ol vere eg ve
pormærtiSterkøbenhavn Segmantet ”ferv.re” leverer gjendemsrela
tes savel LELVERKU dr
Vare mig rav mellem segmenter et epgiort ti føkteske shregnmgoprver
Jer mvarer ti Markant prak. tet or djepagældende vare. tenestevder er mv
botsises Ge bappe termen næls gier kenrepnen opdelt tyran ret»
idagoværden ps DKK 153 dine
Borrserfrenanketve ujensneten regne absmæns eg værd pa Dkk
Uarturr Kang unser er sporteføn br pemgast belpge 3
ske fokusområde oforkøbenhavn, hvorfor Koncernen ik kø har
7
mg
Inde nafkangernenskunder tevnessigfa mercend10% af kaongersens
nredenetyusm ætning
Noter - Jeudan Årsrapport 20N 107
3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN (FORTSAT)
Invasterings- Inveasterings-
ejendomme ejendomme Sarvice Service Segmanter Segmenter
201i 2010 20ii 2010 20W 2010
Nettoomsætning til eksterne kunder 768.767 725.681 405.732 289.732 1.174.499 1.015.413
Nettoomsætning mellem segmenter 2.677 1.797 60.627 108.845 63.304 110.642
Nettoomsætning 773.444 727.478 466.359 398.577 1,237.803 1.126.055
Driftsomkostninger -162.004 -144.087 -417.861 -363.268 -579.865 -507.355
Bruttoresultat 609.440 583.391 48.498 35,309 657.938 618.700
Administrationsomkostninger -55.908 -56.934 -14.304 -11.829 -70.212 -68.763
Finansielle poster, netto -279.617 -291.997 3.002 1.871 -276.615 -290.126
Ureatiseret gevinst og tab -215.013 520.034 0 0 -215.013 520.034
Realiseret gevinst og tab -427.336 -468.928 0 0 -427.336 -468.928
Segmentresultat før skat "368.434 285.566 37,196 25.351 -331,238 310.917
Skat af årets resultat 90.735 -73.049 8.078 75,170 82.657 -78.219
Årets segmentresultat "277.699 212.517 29,118 20.181 -248.581 232.698
Sagment algiver tat 18.022.,055 16.601.711 1.207.143 985.888 19.229,198 17,.587.899
Segment forpligtelser talt 14.082,819 12.,266,342 1,106,141 914.004 15.188.960 13.180.346
Tilgang af langfristede materielle aktiver 933.399 1.173.635 5.082 22.215
Afskrivninger 9.387 9.399 7331 6.116
Årets regulering af nedskrivning tilimøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 3.329 2.723 435 50
Intern Intern Koncern Koncern
Sepgmenter Segmanter eliminering eliminering talt ialt
20n 2010 2ON 2010 201 2010
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.174.499 1.015.413 0 0 1.174.499 1.015.413
Nettoomsætning mellem segmenter 63.304 110.642 -63.304 -110.642 Q 0
Nettoomsætning 1,237.803 1,126.055 -63.304 "110.642 1.174.499 1.015.413
Driftsomkostninger -579.865 -507.355 59.250 102.814 -520.615 -404.541
Bruttoresultat 657.938 618.700 "1.054 -7.828 653,984 610.872
Administrationsomkostninger -70.212 -68.763 1.196 2.622 -69.016 -66.141
Finansielle poster, netto -276.615 -290.126 0 0 -276.615 -290.126
Urealiseret gevinst og tab -215.013 520.034 0 0 -215.013 520.034
Realiseret gevinst og tab -427.336 -468.928 0 0 "427.336 -468.928
Segmentresultat før skat -331,238 310.917 "2,858 75,206 -334,096 305.711
Skat af årets resultat 82.657 -78.219 715 1.302 83.372 -76.917
Årets segmentresultat "248.581 232,698 "2.143 73.904 "250.724 228.794
Segment alctiver ialt 19.279,1.98 17.587,599 -3.662.896 "3.383.710 15.566.302 14,203.889
Segment forpligtelser i alt 15,188.960 13,180,346 -3.639.067 -3,359,881 11,549,893 9.820.465
1204194EogSN72200
GE
herdan År aapport OT - Noter
A.NETTOOMSÆTNING
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
cry ' i sd& 1203 rkan 7 14, MIR
FRE sr lanse C/rd 308 Z2E 527
alger hof retsurendrik tingene! par gværende grbede (Se. vier] 3436, "4 2 "01273 u e
Cy or rrsætr rede, 3 Kl u v .
Nettoomsætning i alt 1.174.499 1.015.413 284.747 248.405
Cc
.
7
For Jeudan Servicepartner A/% er der I 1esultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspr.s med DKK 266 642 (7010 t.DKK
135.232) Heraf andrager avance t DKK 41992(?010 t DKK 17807)
I forbindelse med udtejningen af Investoringsejendømme til kunder afholder kornernenenrække omkostanger, som viderefårtu eres direkte t |
kunderre eksempelv. 5 varme, e; vand senholdet: De samlede v.derefakturerede omko-tninger fremgår nedenfor
Køncern Moderselskab
201 2010 2011 2010
Direkte viderefaktoreime bi kurder 131 0936 gå 17020 11118
Jvennævnte beløb uidgar ikke rnettoonsætnnger.
5, DRIFTSOMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Didsemkøstinge leve tøs gsm red ne 159377 aL 2un 101450 BD IG/
km te egt rr ve 2; 725 Do z 2
Driftsomkostninger i alt 520.615 404.541 59.450 52.207
Doestetust KIR TR kk EJ
liventer ig orgenomnre DUG 3 AV 37 ve,
6. PERSONALEOMKØSTNINGER
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Bestyre est insn HELER 10: 13
Gager og lørmunge: 18320: Ton 70, 4.051 1042,
Biergesbase depers oner 1402) 13247 3144 JU
Retusion fa ffertige Yde erter bild 3 125 D77 25
Andre omikustænger ti social ork ag, Jtdd 1819 43; 30.
Personaleomkostninger i alt 198.538 180.292 45.224 39.758
Per sonalemmkostaingerne er fordelt således
Di tsort shnnge dis 2 i u
Adamneotratunsoraknetn ager 31,8 1 752 15 2D4 597 5E
Personaleomkostninger i alt 198.538 180.292 45.224 39.758
Gennemuutugtarta beskæfti. Al 383 68 57
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
109
6. PERSONALEOMKOSYNINGER (FORTSAT)
Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således:
Bestyrelse Direktion
2011 2010 2011 2010
Bestyrelseshonorar 1.875 1.875 0 0
Gage 0 0 6.064 5.216
Voderlag ialt 1.875 1.875 6.064 5.216
Lr
Pr.1. november 2011 er direktionen udvidet, således at den nu omfatter 2
personer.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsi-
gelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Selskabets side
og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter
Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter
Spøers side.
I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske per-
son kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 50% af
stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske
eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer
mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker en udskiftning
af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en periode på tolv måne-
der, kanden adm. direktør inden én måned efter meddelelsen omejerskif-
tet, henholdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de nye
bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin stilling med 1 må-
neds varsel og vil i givet fald have krav på godtgørelse svarende til sum-
men af de månedlige lønninger, som den adm. direktør ville have krav på i
tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på ve-
derlag ved ophør af arbejdsforholdet.
7.HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Lovpligtig revision 683 746 143 201
Andre erklæringer med sikkerhed, emission 0 1.035 0 1.035
Skatterådgivning 86 86 24 86
Andreydelser 86 209 86 207
Honorarer i alt 855 2.076 253 1,529
E
8. RESULTAT AF KAPITALANDELE LYNLKNYTTEDE SELSKABER
Moderselskab
Nedskrivning af tilgodehavende i tilknyttet selskab
Resultat af kapitalandele I tilknyttede selskaber ialt
2011 2010
-141.558 -331.563
"141,558 "331.563
—
Tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger tilgodehavendets genind-
vindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Somkonsekvens heraf er tilgodehavender i Jeudan ill A/S nedskrevet med DKK 141 mio. i 2011 og.DKK 332 mio. i 2010.
1204194EogSN72201
9 Jeudan Årsrapport 2OU - Nuter
9. FINANSIELLE INDTÆGTER
Koncern Møoderselskab
2011 2010 200 2010
Renter af tigorenavende hes ulknyttede sesraher - Ban, LSI!
Rentei af barkinde stående mv 11746 5 084 3337 5 390
Ar du brans'elle indtægter OG bit 337 27
Finansielle indtægter ialt 12.202 6.599 93.157 75.656
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, ger måles ti amortiseret kostpns
10. FINANSIELLE OMKOSTNINGER
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Rente afgæld ti tuknyttede selskaber 3151
Renter afgætite kranse øamsttutter KS IERSIN Al åei
Renter afgældti reg sieding st tutter 240 2754 3000
Øviigefnansielenimngsøst inger 353 377 In an
307.516 309.203 152.604 135.352
Herafndregret på gargværende prosekter
mvestenngseje de urme 18647 12473 1 ED 12 tv
Finansielle omkostninger talt 288.817 296.725 135.815 122.874
De hnanstelie omkostninger hidrører 13! væsertighed fra hnans:er'e forpligte
tede selskaber samt driftskreditter, der måles tilamortiseret kostpris, FEmansielae omkostninger 'nd' egnet på igangværende p: bjekter imveste-
ringsejendomme er beregnet med udgangspunk tiregnskabsårets afholdte umkøstninger ogenrentesatspå 4 0% pa (2010 50%4pa)
TI. UREALISERET GEVINST OG TAB
Koncern Moderselskab
2on 2010 2011 2010
Ofskuynn sestenngvejendumme dy. 207 f;72 088 222385 RELSE:
Nedskrysungit venterningserendomme 12; 3739566 5, 329 ild dan
Regulering investeringsejendomme 309.330 292.989 126.226 177.982
Opsk sung fnanun"egætdstarpligtelse! 3562 18278 2705 LØB!
Dagsværdven sningefrenteafta'er 51 kg 45 260 787497 67339
Ragulering finansielle gældsforpligtelser "524.343 227.045 -185.262 66.598
Urealiseret gevinst og tab i alt -215.013 520.034 -59.036 244.580
CNN SEE ESS SSR SONS ST DE, ION DS SISSI SLS TTT ZZ OTTESEN MIN, mmm: Mulalkdunibik Ares |
12. REALISERET GEVINST OG TAB
Koncern Moderselskab
201i 2010 2011 2010
Gevinst/tab ved sag af ejendomme Q "11953 C 1.13
Gevinst/tab på frsansteile gældstorphigtelser 412572 440 GV6 14, 79; 1395153
Låneemkøsinmge mm Lå bod LÆRE: 438% 2027
Realiseret gevinst og tab i alt -427.336 -468.928 -146.180 -152.713
1204194EogSN72202
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
m
13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT
iConcern Moderselsirab
2011 2010 201 2010
Aktuel skat 14.276 25.830 7.000 9.246
Udskudt skat -97.648 51.087 -154.780 15.707
Skat af årets resultat talt -B3.372 76.917 "147.780 24.953
Skat af anden totalindkomst i alt 0 0 0 0
Skat af egenkapitalposteringer i alt 0 Q Q 0
IKoncern Moderselskah
2011 2010 2011 2010
Skat af årets resultat kan forklares således
Beregnet 25% skat af resultat før skat -83.524 76.428 -49.948 -32.469
Skatteeffekt af:
Ikke skattepligtige indtægter og fradrags-
berettigede omkostninger 152 489 -9.137 -9.247
Rentefradragsbeskæring i tilknyttede selskaber - - "124.085 -16.222
Nedskrivning tilknyttede selskaber - - 35.390 82.891
Skat af årets resultat ialt "83.372. 76.917 -147.780 24.953
Errektiv skatteprocent 25,0 25,2 74,0 -19,2
14. RESULTAT PR. AKTIE
Koncern
2011 2010
Årets resultat (t.DKK) -250.724 228.794
Gennemsnitligt antal aktier (stk.) 10.586.450 9.838.677
Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -14.616 -7.308
Gennemsnitligt antal aktier t omløb (stk) 10.571.834 9.,831,369
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0
Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) 10.571.934 9.831.369
Rosultat pr. aktie (DKK (EPS) -23,72 23,27
Resultat pr. aktie, udvandet (DKK (EPS) -23,72 23,27
15. UDBYTTE
6. april 2011 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på t.DKK
116.451, svarende til DKK 11,0 pr. aktie. I april 2010 blev der udbetalt ud-
bytte på t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie.
For regnskabsåret 2011 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK
116.451, svarende til DKK 11,0 pr. aktie, der oppebærerrettil udbytte for
2011. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter af-
holdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 17. april 2012 for-
udsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da ud-
byttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke
indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2011. Udbyt-
tet vilbliveudbetalttilde aktionærer, der pr.17 april 2012 erregistreret
iSelskabets ejerbog.
16. LANGERISTEDE AKTIVER
'eudar Årsrapport 201 - Noter
Igangværende
projekter
Investerings- investerings» Driftsmateriel
Kaoncern ejendomme ejendomme og inventar Udlån
Kretonst saa 7019 1150612 291 459 13587 0
Tilgang køb 8195-72 318689 31229 Cc
Tilgang, furbediing 26 355 9 9 v
Tilgang. udtån 0 7 9 7? 156
Over førser 420620 2420570 2 u
Afgang 342493 0 15 745 2
Køstpris 31. december 2010 12.430.178 183.528 69.072 2.136
Og-/nedskrvnnger I ganuar 2010 1190863 3 2 pe
Årets op-/nedskrivninger 308 524 un ø Ø
Tiihageførse! at op-/nedskrivninger -15515 C 5 C
Atgarg op-/nedskevrunger 219! c Q an
Op-/nedskrivninger 31. december 2010 1.486.043 0 9 0
Afskruvninger ] januar 2010 16 694 o 23988 Gu
Årets afskra ninger 4920 Cc 19595
Afgang G Q 19314 J
Afskrivninger 31. december 2010 21.612 0 24.269 0
Rognskabsmæssig værdt 31. december 2010 13.894.609 189.528 44.803 2.136
Afskrivninger indregnet? såjedes
Dr:ftsomkotringer 49726 €: 350
Admimstratiopsomkrstanger G 4 245
Årets afskrivninger i alt 4.920 10.595
Køstpris for tindt arskrevne ar tive Q 2 78£
Kustpris I sanger 261 12.430 178 180 528 6907? 21236
Tilgang kød 502126 41907! 2581 '
Tilgang, forbedring 9173 S 2 u
Tiigang udlån 0 o Co 7760
Cverførset 244 537 245 587 Co R
Atgang 116 " 2972 38,4
Kostpris II. december 2011 13.189.948 359.542 74.681 4.541
Op-/reoskrvninger] januar 201 1480042 Cc I an
Årets op-/nedskrivninger 225230 2 n u
Tubageførsei af op-/nedskrumueger g4 109 o i G
Op-/nedskrivninger 31. december 2011 1.795.373 0 0 0
Afucivannger I janua: 2011 21612 U 24269 C
Årets afskrivninger 4 587 Cc 1713! L
Afgang 35 Cc -1 375
Afskrivninger 31. december 2011 26.164 6 35.025 Q
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2011 34.959.157 359.542 39.656 4.541
Atskrivningei moregnet såleges
Drifisomknytninger 4 58/ 521
Administrationsomkøstninger 9 4610
Årets afskrivninger ialt 4.587 12.131
Kestpris føj fuldtafskrevne 3k tiver 6 7997
== IST mr mr
I investeringsejendomrmne er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tiilæg til lejen, med enregnskabs
mæssig værdi på t DKK 19 883 (31 december 2010 t DKX 20 303).
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
13
16. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
Igangværende Tilgode-
projekter Kapitalandele havende hos
lnvesterings- investerings" Driftsmaterist lelknygede tilknyttede
Moderselskab ejendomme ejendomme og inventar selskaher selskaber
Kostpris I. januar 2010 3.937.573 51.413 19.645 1.150.290 796.611
Tilgang, køb 720.310 141.923 8.992 9.585 0
Tilgang, forbedring 5.487 0 0 0 0
Tilgang, udlån 0 0 Q Q 523.428
Overførsel 58.165 -58.165 Q 0 Q
Afgang -300.593 0 -3.491 0 Q
Kostpris 31. december 2010 4.420.942 135.171 25.146 1.159.875 1.320.039
Op-/nedskrivninger 1. januar 2010 543.986 Q 0 -100.795 0
Årets op-/nedskrivninger 211.586 0 0 0 -331.563
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -33.604 0 0 0 0
Afgang op-/nedskrivninger -16 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2010 721.952 Q 6 -100.795 -331.,563
Afskrivninger I, januar 2010 14.339 0 7.925 0 0
Årets afskrivninger 3.180 0 3.999 0 0
Afgang 0 0 -2.053 0 Q
Afskrivainger 31, december 2010 17.519 9 9.871 0 0
Reguaskabsrmaæssig værdi 31. december 2010 5,125,375 135.171 15.275 1.058.080 988.476
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 3.180 0
Administrationsomkostninger 0 3.999
Årets afskrivninger talt 3.180 3.999
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 3.934
Kostpris 1. januar 2ON 4.420.942 135.171 25.146 1.159.875 1.320.039
Tilgang, køb 237.804 319.338 3.499 54.067 0
Tilgang, forbedring 196 0 0 0 0
Tilgang, udlån 0 0 0 0 0
Overførsel 169.605 -169.605 0 0 0
Afgang -116 0 -1.377 0 -212.492
Kostpris 31. december 201 4.828.431 284.904 27.268 1.213.942 1,107,547
Op-/nedskrivninger I. januar 20N 721.952 0 0 -100.795 -331.563
Årets op-/nedskrivninger 132.400 0 0 Q -141.558
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -6.174 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2011 848,178 0 0 -2,00,795 "473.121
Afskrivninger 1. januar 2011 17.519 0 9.871 Q 0
Årets afskrivninger 2.880 0 4.321 0 0
Afgang -35 0 -690 0 0
Afskrivninger 31 decomhaor 2011 20.364 Q 13.802 0 OD
Regnskabsmæssig værdi 31, december 2011 5.656.245 284.904 33.766 1,113.147 634,426
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.880 0
Administrationsomkostninger 0 4.321
Årets afskrivninger [alt 2,860 4.321
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 4.084
x
linvesteringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabs-
mæssig værdi på t.DKK 10.891 (31. december 2010 4.DKK 10.120).
1204194EogSN72203
114 'oulår Årsrapport 20li - Nater
16. LANGERISTEDE AKTIVER (FORTSAT)
Ejerandel
Selskabs- og stemme-
Kapitalandete i tilknytrede selskaber Hjemsted Cobsår kapital rettigheder
leuda TAG vaterbavn 17 787 Hiv
ords t A/S Køle havn neg
ferdavli A/5 køberhavn 2007 180 000
uds". A/% Kødet havn LUUV
Jeudan V A/D kanoer hvis 200
Jeudar VI A/G København 009
leudan Vi A/S Købe uirave 200. i
Jeudar Vil: A/5 Kørzenhavn 200 107%
sevdaniX ApS Køberhave -O1l 190%
jen tan ApS 01 i
erelar Bevan ep SI Tees Ås 0 260 !
c Æg lærd ==
STD
Bortset fra ei hver else af Jeudan ”X ApS sarnt Jeudan X Ape har der kre været ændiinger 1 201] Det sitimative modortelskal er Jeudan A/T
17. IGANGVÆRENDE ARBEJDER
Koncern Møderselskab
200 2010 20n 2010
bainoværdatudfarte abe der 3o2å a å
Foretagne acontafgktsernge' 228 884 u a
igangværende arbejder ialt 6.348 0
Kreditr'sixnen på igangværende arbejde: er begrænset. Forxernen kræver bankgaranter ved større entrenr.sekontrarter tt eksterne unnde
acontofaktureringerne følger udviklingen idet udførte arbejde.
18. TILGODEHAVENDE FRA SALG AF TJENESTEYDELSER
Reguiering af nedskrivning til smødegselse af tat på tigodehavender frasalg af tenestevdelser kar opgøres således
> E 8 pa tig É ' E
Køncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Årets regiutr ig indregnet irenzultatopgørelser, tal 3,064 ÅL S 784 Lolyt
Tilgodehavenderne er ikkerentebærende og dererikke forbundet særlige kr editrisic: med tilgodenavenderne
Cererikke væsenthiøe finansielle aktiver der er over forfaldne
De: toretage>direktenedskrvning af tlgodebavender, hv:s værdienudfraenindividvelvu denngafdeenkeltekurdersbetalt
feksvedbetalingsstandsning, konkurs eller lignende Nedskrivninger foretages tlopgjortnettørealsationsværdi Denregnskabsmæsnuge værde
af tilgecenavender nedskrevet til nettoreal-sat.orsværdibaseretpåen indvidgelvurdesitz kan apgøres således
Koncern Moderselskab
201i 2010 2011 2010
Hensgt tilat] arne SD 17,73 TY
Årets konstaterede tab GEN 1096 Be
Året »hensættelser t dækning af tan 376: 2473 264
Hensat til tab 31. december 7.564 8.750 1.368
cc vogn mm rer menn
Noter - Jeudan Årsrapport 200 . 115
19. LIKVIDE BEHOLDNINGER
Koncern Moderselskab
2011 2010 2071 2010
Frie likvide beholdninger 1.289 3.454 270 272
Deponeringer 117.956 0 117.956 0
Likvide beholdninger i alt 119.245 3,454 118.226 272
vr — —— - muren mr arte re 3
Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.
20. AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalen består af 10.586,445 aktier å DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke
knyttet særlige rettigheder til aktierne.
Moderselskab
2011 2010
Aktiekapitall. januar 1.058.645 756.175
Emission, kontant indbetalt 0 302.470
Aktiekapital 31. december 1.058.645 1,058.645
Egne aktier Antal Kobs-/salgspris % af aktiekapital
201 2010 20il 2010 2011 2010
Beholdning 1. januar 14616 Q 5.994 0 0,01% 0,00%
Tilgang 0 14616 0 5.994 0,00% 0,01%
Afgang 0 0 0 0 0,00% 0,00%
Beholdning 31. december 14,616 14.616 5.994 5.994 0,01% 0,01%
E OD re men RRS SDS SRDS
Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier, menkan hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt opkøbe mindre aktieposter.
21, REALKREDITLÅN
Koncern Moderselskab
2011 2010 201 2010
Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 8,562.625 6.778.425 3.025.255 2.312.679
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 59.613 68.386 26.911 32.504
Mellem et og to år fra balancedagen 59.929 69.861 27.608 33.240
Mellem to og tre år fra balancedagen 61.446 71.370 28.325 33.993
Mellem tre og fire år fra balancedagen 63.002 72.911 29.061 34.763
Mellem fire og fem år fra balancedagen 64.597 74.487 29.816 35.550
Efter fem år fra balancedagen 7.897.697 6.697.275 2.764.182 2.216.601
Nominel værdi af gæld til realkreditinstituiter 8.206.284 7.054.290 2.905.903 2.386.651
Dagsværdiregulering af gæld -22872 -31.211 -761 -6.730
Dagsværdi af renteaftaler 379.213 -244.653 120.113 -67.242
Realkredidlån talk 8.562.625 6.778.426 3.025.255 2.312.679
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 8.502.920 6.710.014 2.998.302 2.280.173
Kortfristede forpligtelser 59.705 68.412 26.953 32.506
Realkradigtån ak 8.562.625 6.778.426 3.025.255 2.312.679
Cc — = ener
za
Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende
obligationer. Dagsværdi af renteaftaler opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.
1204194EogSN72204
UA Jegden Årsrapport 2ON - Note:
21. REALKREDITLÅN (FORTSAT)
For faldstidspunkter for realkreditlån e" specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller der anvende» 1 Koncernens hkvditetsstyr ng.
De »pec ficerede beløb repræsenterer de beløb der forfalder til betaling ink! renter
Koncern Møderselskab
2011 2010 2011 2010
Ydelser til betaling de kommende 5 år 1.510.267 1.447.992 565.889 849.993
Ydelserne fortalder ti betaling således
Inden foret ar frabøalanredege 3027218 293 3070 11348
Mellem et og ta år fra balancedagen 302 380 201827 113297
Mellemtoog tre år fra balancedagen 302 869 289807 113439
Mellem revy fire å fra balantedager 301 882 2B&8S2i 12124
Meilem fie og ferm år frabarancedager 3008 284 537 7555
Ydelser til betaling i alt 1.510.267 1.447.992 565.889
=> TR — = z mom: = mmm > 7 DJ
22.FINANSIERINGSINSTITUTTER
Koncern Møoderselskab
2011 2010 2011 2010
sæld ti fnansenngsmsttute medgant fast eender 16638381: 848 544 50381: 38 044
Drittskreditter 215581 1102372 315581 Blb 472
Finansieringsinstitutter i alt 1.979 392 1.950.916 1.979.392 1.675.016
Gælder for fade: tlbetaling satedes
inden foret år fradalan cdagen 5460/75 1261 226 548 075 585 329
Melumetog tu å"frana'ancedagen 8063 57943 30 536 57043
Meliomtocg tie år franalancedagen 70 24 57642 79940 57 642
Meter treogfreå "abaiancedagen 78082 57 589 ”SLE2 7 530
Mellem freogtemårf gbalenge dugen re gar >f, 323 78230 56 393
Efter fem år 116 batan erugen 1063123 554 303 1003123 554 303
Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutier 1.925.886 1.944.199 1.925.886 1.668.299
Dgoværdiregeler ag ef gæld 6 2 i s
Dag-værdrafrenteaftale 53506 6,17 53508 5717
Finansieringsinstitutter ialt 1.979.392 1.950,916 1.979.392 1.675.016
Gælgene udegretvåtedes balancen.
Lasefostere fnrpiigtelse 1230523 FRE 42) 143652? 188422
kortiristerle fo: pligtelser 548869 1162474 548 59 285 534
Finansieringsinstituæer talt 1.979.392 1.950.916 1.979.332 1.675.016
Gæld til finansieringsinst tutter måles til dagsvær drog driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer ti dagsværdi Renteaftaler opgøres
v2den NPV beregning (nutigsværdiberegning) med udgangspunkt idet aktuelle renteniveau
Forfaldstidspunkter for gæld til fnansieringsinstitutter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes : Koncernens
hkviditetsstyring De specificerede beløb 'epræsenterer de beløb, der forfalder til betaling ink! renter
Noter - Jeudan Årsrapport 2011 17
22, FINANSIERINGSINSTITUTTER (FORTSAT)
[Concern Møodersetskab
2011 2010 2011 2010
Ydelser til betaling de kommende 5 år 859.536 414.839 859.536 414.839
Ydelserne forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 300.092 88.231 300.092 88.231
Mellem et og to år fra balancedagen 147.387 84.377 147.387 84.377
Mellem to og tre år fra balafcedagen 143.681 83.099 143.681 83.099
Mellem tre og fire år fra balancedagen 138.883 81.242 138.883 81.242
Mellem fire og fem år fra balancedagen 129.493 77.890 129.493 77.890
Ydelser til betaling ialt 859.536 414.839 859.536 414.839
23, UDSKUDT SKAT
Koncern Madearselskab
2011 2010 2011 2010
Udskudt skat I. januar 756.480 702.848 81.648 65.941
Øvrige reguleringer 17.783 2.545 - -
Udskudt skat indregnet iresultatopgørelsen 97.648 51.087 -154,780 15.707
Udskudt skat 31, december 676.615 756.480 -73,132 81.648
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendomme 1.026.015 916.927 281.243 243.637
Andre anlægsaktiver -2.923 -305 -582 215
Finansielle gældsforpligtelser inkl. rentefradragsbeskæring -346.883 -154.060 -352,408 -160.179
Øvrige 406 -6.082 -1.385 -2.025
Udskudt skat 31. decemner 676.615 756.480 "73.132 81,648
24. LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Vedligeholdelsesforpligtelser I. januar 5,565 4.860 4.005 3.307
Anvendt i året -1.017 7651 -819 -430
Hensat i året 1.156 988 929 760
Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme 997 368 995 368
Vedligeholdelsesforpligtetser 31. december 6.701 5,665 5.110 4,005
Forpligtelsen er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 6.638 5.506 5,082 3.983
Kortfristede forpligtelser 63 59 28 22
Vedligeholdetsesforpligtelser ialt 6.701 55685 5,110 4.005
TZ. = 1] = = = 2
25. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER
De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.
E sumr ITT "TT = 1
1204194EFogSN72205
ng Jordan Årerapodet JON Moter
26. PANYSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER
Jil sikkerhed for realkredttiån np fnangernmgsimntitutter er der iKancernens har deltuget i Spultningen, hæfter solidar:sk for tarpugtolser der pested
ejendomme tinglyst pantenkkerhed tor t.DKK 13435780 (2010 X.DKK på tidsporktet for spartriungsplanens offenthøgø: eise, deg højest redet
1213712 /)rvoraft DKK 9482042070 1DKK 94 GilJør Koncernens t sudde'se beløb svarende t" den tilførte eljer relterende nettaværd . det ense tv
selskab på dette Hdspunkt Den tilførte nettoværdi i Jeudan il! 2/0 ud:
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede se.skabers realkreditfån for: gjorde hennoid Hil spaltningsregnskabet pr 1 ul 2007.DKK 101 mo
alttDKk 5 2885 82DI00IG "DKK 4654 1781
Jeudan A/S har 1 forbindelse med salget af en ejendom afgivet gå ant;
Københavns Kommune er ; henhold til ingivst deklaration af 22 10111949 overter køber af ejendonumen for en lejekontrakt, hvor kunden er sået
bere'tiget ta at tilbagerøbe ajendomimen i. 5ø Parkaile IC] man nr kunku 5 Lejekortrakten er omfattet af statsgarantien Bankpakke! vv
322 Utterslev, 1 år 2040 før t.DKK 190 Den regnskabsmæssige værd —… Jeudan A/5 har anmeldt et kravikonkurshoet Jeudan A/5 har drøftelser
udgør pr 31 december 201 DKK 162 750 med Fonanstel Stabilitet A/£ om betaling af leje under statsgarantien ng
»eudans tabsbegrænstengspøgt. Af forhandlingsmæssige årsager er
Torvehaliernek 8H på Israels Plads e; opført på tejet grund Løjekontr ak Jeudars vurdenng af en tabsrisiks ikke oplyst Jeudas: 4/5 forventer, at
ten med københavns Kommure er Lopsigelig fig udierers åide mdt det beløb somskalbetares | Føber er af ejendommen henhøtd tr gar an
tag 2661 Yedophær af lesekortrakte ner Køber! ayns <ummyunebcret hen id sæsenthghed modsvares af det beløb jeudas A/G VI modtage
- 0 '
'
tiget tl at overtage venner re veder!a abe iisik en er beskeden ug.kke væsent-
nit Cen regnskabsmæssige — under nen 1Bankpakkel
værdiudsør ss 3! december 20ilt DKK 179 516 fr belskahet« og Koncernens hnandielle stilling
leudan A/S bar tezhet garantier for dopøs ta vedfarende Tor ,ehallernek BH 'eudav | A/S har tegnet garant vedrørende grundkøb for t DKK (DSI
på rsraels Plads for DKK 1 371(2010:t DKK 137) DKK 410)
FELHA/S ur der konkurs har sagsøgt Jeudan Il 4/0 og svy andre selskaber seudan Gervaepartner /./% nar tegnet garant.er for entrejr mer fu. UDKE
med kravsm at ditte solidarisk skal helale DKK 29 ru0, og taget farbe 99612010-1.DKK 945) samt betatnøsgarantie: for HDKK 578230 IDKKO)
hold for at forhøje påstanden væsenttigt Kravet vedrøre seudan til A/5
>pa'tnngshæftel »e… forburdeise med ophørsspalitrengen af SH Invest —… Jeudan A/5 ug Je tilknyttede selskaber Jendan | A/S til Jeuden X År > e
ing A/S Det kan ikke udelukke», at Jeudan IL A/S senere kanblvemødt —… fælles momsregistreret Selskaberre hæfter sokdarnk for det samlede
med yder Taere: rr, som følre af spa mungsha
momstisvar, der pr 31 devermber 2Ollardragei "DKK |
27. OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE
Fer å, ene 1012-2013 har Korcernen undgået operativne! 'e35 ngaftale ves: ørende legsirg af en ftsmaterel Lemming una tener indgået men fast
legsingydelse, og aftalen e: uopsigelig inden for den nævnte periode
Koncern Møoderselskab
2011 2010 2011 2010
Eg Øs ' 7 å T i v En
Farra, udenftur se År 52 194 li
Furs star lg, 0 n U Qj
Leasingforpligtelse ialt 158 257 Q 0
eter yet ger lir gent est at Iso rer 05 193 J un
JT Zar SST NEN
Noter - Jeudan Årsrapport 20101
28. GARANTEREDE LEJEINDTÆGTER
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På
baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2031 opgøres således:
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Forfalder inden forlår 132996 126.578 59.353 53.949
Forfalder inden for 2-5 år 549.178 561.527 182.043 228.236
Forfalder efter 5 år 2.244.089 2.402.239 513.568 659.630
Garanterede lejeindtægter i alk 2.926.263 3.090.344 754.964 941,815
Årets garanterede lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 761.988 711.303 284.012 247.848
TT == = = mr a
29, FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
Politik for styring af finansielle risici
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt,
ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.
Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30% vil være
optimal under de aktuelle forhold. | vurderingen indgår enrække forhold:
2. Forventningen til ejendommenes afkast er højere end den rente,
som skal betales af fremmedfinansieringen. Med udgangspunkt
heri bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfi-
nansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative
afkast til aktionærerne.
+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere
sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende drift på
8% af egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og værdi-
reguleringer) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital.
+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og
de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan
opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig med at ak-
tionærernes afkast optimeres.
+ Egenkapitalenskalværegrundstammeni et finansielt beredskab, dels
for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort beslut-
ningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskelige tider.
Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle
relevante forhold. Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske
mål for finansieringsstrukturen således:
Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-30%
Ikkerentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%
er re er Er —
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter
blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet med
væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen
har derfor hidtilværet og vil fremover naturligtog mest hensigtsmæs-
1204194EogSN72206
sigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække
vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og
andre perioder, hvor denmidlertidigt er højere end det strategiske mål.
Finansieringens risikoprofil
Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer.
Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges
derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen ved ejendomsinve-
steringerne ial væsentlighed kan henføres til Koncernens driftog kuni
meget begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevante deri-
vatererhensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finan-
sieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst mulig
30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet denne finansie-
ringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel. Realkreditlånene
optages om muligt med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstræk-
kelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende.
Realkreditlånene optages ofte med enrente på basis af CIBOR 3og 6 mdr.
og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år.
Disse renteaftaler handles med anerkendte finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med en løbe-
tidpå10-15 årogmedfastrentei 3-10 årved anvendelse af renteaftaler.
Jeudan finansierer samtlige investeringer iDKK.
Denvalgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at
driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af
ejendommene og dermed ikke gennem en spekulativ finansierings-
strategi. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle om-
kostninger kun i beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteæn-
dringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes med
aftaler om fast rente, medfører en kursreguleringsrisiko. De enkelte
renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuel-
le renteniveau og kan medføre - både positive som negative - kursre-
guleringer, der dog ikke påvirker cash-flowet.
ar
Kussreguieringsrisiknen opgøres far der enkeiterenteaftale vedren
tefølsomheden pr basispunkt, svarende tl den ændring ; markeds-
værdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%.
Størrelsen af kursreguteringst1sikoen afhænger af løbetiden på ren-
teaftalen - rængere wøbetid medfører højere kursreguteringsrisike
Ved fastlæggelsen af leudans renteafdækningsprofii afvejes 1entense
koen i forhold ti kursreguieringsrisikoen - mindskes renterisikoen for
øge: kursreguleringsrikoenog omvendt Jeudan har med baggrund heri
fastsatenvægtet løbetid påde indgåede renteaftaler på 10-15 år ogaktu
elt har Jeudan en kursreguleringsrisiko påca DKK 8 mo pr. basispunkt
Jeudant"stræber enegenkaåpitaiandelistørrelsesordenen 25 30% og
en rentedækrung (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til Anan
selle omkostninger) i riveauet 2 Målet før rentedækning er fastlagt
ud fra ønsket om rimelig barance meliem EBIT og de fnanselle netto-
omkostninger ined udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategt
omfastrenterentængere årrække
Rentedækningen skal således primær! kunne påvn kes af driftsrisiko
en. EBIT herunder tomgang, lejeniveariog omkos bungsniveau.
Likviditet og tikviditetsreserve
Ataragsproflog løbetid påreaikteditlår og aniægsianbestuttesog ti
rettelægges med uagangspunkt det aktuelle udbud af hinansierings-
produkter eg den aktuelle rentekurve Finansieringen tilrettelægger
med henblik pa at sikre, atKorncernen har en posstiv pengestrøm
sranegt godehaserder
enes farplgtels. der må'es til dager |
Rou Ta sgere sen
Finer sele forpligte ser der mater tarme ts eretkavn
Ovennævnte kategorier omfatter følgende.
Udlån og tigedehavender Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte
ejendomme Indestående Grundejernes Invester ingsfond, Tilgodeha-
vende fia salg af tienesteydeiser T'godehavende hos 1 knyltede sel-
skaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger
3
Firansiesje forpugteiser, der måles til dagsværdk va resultatopgøre!-
sen Realkreditlån og Funansieringsinstitutter ink! dagsvær di af rente-
aftaler og fratrukket Diiftskreditter, der måles til amortiseret kostpris
Finanstelle forpligtelser, der måles ul amortiseret kostpris Deposita,
Driftskreditter, Leve: andørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt
Anden gæld
29. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
Jeudan Års apput 201 - Note:
Afnote2lug 22 tremgåren for faldsoversigt pr år s.den fordenæstet,
år fra ba'ancedagen samt efter 5 år for henholdsvis realkreditlån samt
finansieringsinettutter Det fremgår ligeledes af note 21 og 22, hvilke
ydelser der fortalderti betaling denæste % år
For en nærmere beskrivelse af Jeudans likviditet sr:siko henvises til
side 82 samt til tabellenpå side 83 hvorrenteris:koer er beskrevet
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kredit faciliteter udgjorde u'-
timo 2011.DKK 897 mo
Finansielle samarbejdspartnere
Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og fnanue
ningsansttutter, der har et mangearigt kendskab Ul det danske ejen-
doms markeu ug med erfaring. ejendomsmarkedets cyklus
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samar
bejde med ce finansielle samar bejdspartnere, baseret pågensidig tillid
og med sigte på langvarige resat.oner De finansteile samarbeidspart-
nere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S og Nykre-
dit Reaikredit A/S sart ulknyttede koncernselskeher
For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises ti! side 74
>
Følgende kategorier af finansielle instrumenter e mregnet, balancen
Koncern
2011 2010
208: 065
509 368 1198971
==
Dagsværdihierarki for finanstlle instrumenter, der måles ti dagsvær
d.: balancen
Nedenstående tabel viser klassifikationen af finansielle instrumenter,
ge” måles ti dagsværd, opdelt ihenholdtildagsværdibierarket
… noterede priser på aktive markeder for identiske forpligtelser
(niveau 1)
2… noteredepriserietaktivt marked for lignende forpligtelser
eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentrige
mputer baseret på observerbare markedsdata (mveau 2)
+ værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input
ikkeer baseret på observerbare markedsdata (niveau 3)
Noter - Jeudan Årsrapport 2011
121
29, FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)
Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 lalt
Koncern - 2016
Realkreditlån 7.023.079 Q 0 7.023.079
Finansieringsinstitutter" 0 848.544 0 848.544
Renteaftaler 0 -244.653 0 -244.653
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
viaresultatopgørelsen 7.023.079 603.891 0 7.626.970
=Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100
Koncern - 2011
Realkreditlån 8.206.284 0 0 8.206.284
Finansieringsinstitutter” 0 1.663.810 0 1.663.810
Renteaftaler 0 356.341 0 356.341
Finansielle forpligtelser, der måles tildagsværdi
via resultatopgørelsen 8.206.284 2.020.151 0 10.226.435
” Omfatter gæld, der kan indfries tilkurs 100
Moderselskab - 2010
Realkreditlån 2.379.922 0 0 2.379.922
Finansieringsinstitutter" 0 848.544 0 848.544
Renteaftaler 0 -67,.243 0 -67.243
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 2.379.922 781.301 0 3.161.223
= Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100
Moderselskab - 2011
Realkreditlån 2.905.903 0 0 2.905.903
Finansieringsinstitutter” 0 1.663.810 0 1.663.810
Renteaftaler 0 119.352 0 119.352
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 2.905.903 1.783.162 0 4.689.065
"Omfatter gæld, der kan indfries tilkurs 100
E-
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveau log niveau 2iregnskabsåret.
Renterisici
Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt
af, hvilken dato der forfalder først.
1204194EogSN72207
ØL løudar Års apmet 21) = Notes
29. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT )
Revurderings-/forfaldstidspunkt
Balob Heraf med Heraf mad Effektiv
Kancern iak 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente renteloft rente %
Hegirrerirlån JEG bR417 288 75% £ 232 44£ 765 2
Fnonsenngamstlgtte 1950016 I 162494 234710 2J4LGt n ø
31. december 2010 ialt -8.729.342 -1.230.906 -522.858 "6.975.578 -6.536.951 -0945.765 -
Realkserhtrån 8562625 59 705 240362 8253568 776057] 796.573 JU
Finar spre stturter 1979392 1748 Bo 325 1230 -1 105 393 1663817 0 34
31. december 2011 i ak -10.542.017 -608.574 -574.492 -9.358.951 "9.424.402 -796.573 -
Betsb Heraf med Heraf med Effektiv
Modersels skab ialt C-tår 2-5 år > 5 år fast rente renteloft rente %
Kekrediltar 142019 IV. CC 57367: 2
Fru user mr t en i : BER GO: 734" SEERE: sa 20, oa oo
31. december 2010 i aft -3.987.695 -919.100 "371.673 -2.696.922 -2.476.991 -539.979 -
By uke tår DA NSA ild 180 1147479 eu
r meste B4S 819 SEE 2=
31. december 20M i alt -575.822 -440.119 -3.988.706 -4.274.317 -414.749 -
berHektiverentt satser er opg ert
ncafdetaktuere rente. Den sar ede tab sinke svdrer hej
pa bag Er pgzatoretagnenodikroung
mvedu på balancedagen ti imødegåe!se af tabpat DKK 7564 f note18
tførrentede lån sener swaLpettitastrente er overngten — CenmassTøæektedt skoknyttettitilgadenavende fra salg af tiene
stforrøntede sreycelsers,mer tide Daancenrdregnederegnek 3hsræssige vær
dier før modregning af depowtum/forudbetalt ieje
leuslar Ul stræber en kontinuerlig tøj ronteafdækinøp niveauet 29-
JON Som det fremgår af side 83 havde Joudansåtedos pr 31 derem- De nenv.ser øvngttiside 77 1iede'seshererminsen opikning kunde:
ber zCllenrenteafdæk ungsprocent på 98 res betalingsevne
| tabene 7 p3 side 84 er Joudans rertensikø beskrevet med udgenge —… Kreditværdighed
punkt det renteniveau som var gælderde pi I januar "Ci2 Renterns Størrer senafderenter 292 hidrag der løbende skaibetalespåde Pno
koen erber eregnot medetientefat dpålp: uentpantsamterrentertig: — sellegæjdsfo pligteer,er afhængig af Korcernerns ks editvær dyne
røg pånenholdsvs] og 3pencen?pørnt for årene 2012-2015 Omvendt er ougøre'sen af dagoværdienat de fnansielle gælde fo: phig
teser vafhæng g af man ernens kreditværdighed da de frnannelle
Kreditrisici gæld storpugterser lehander amndinestiaktuele Markedongr &1
Koncernen modtager for »a vidtangås runder sikkerhed for tilgodeha
vende f"a salg af ttenestevdelser i form af depositum; forudbetalt leje
ele Lengeinst.tutgarant, IMcdtaget 2kkerhadindgår ivurdennge af
dennudvendige nedskiuvnung tu møgegaeise af tab
Noter — Jeudan Årsrapport 201 123
30. NÆRTSTÅENDE PARTER
Der er ingen nærtstående parter, som har kontrol over Jeudan A/S.
Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses for nærtstående. Herudover anses følgende
parter for nærtstående:
Navn Hjemsted Begrundelse
Nesdu as Langstrupvej 15, Fredensborg Selskabet er 100% ejet af bestyrelsesmedlem Jens Erik Udsen
William Demant Invest A/S Kongebakken 9, Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S
c mm — - —— 2 oner T
Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 16.
Koncernen har haft følgende transaktioner med nærtstående parter:
Koncern Moderselskab
2011 2010 2011 2010
Transaktioner med tilknyttede selskaber
Køb af serviceydelser - - 279.476 146.689
Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - 73 270
Salg af administrationsydelser - - 22.568 16.866
Finansielle indtægter ” - 83.925 70.169
Finansielle omkostninger - - -8.259 -9.151
Køb af anlægsaktiver - - 461 0
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 1.739.945 1.872.726
Gæld til tilknyttede selskaber - - 190.329 189.784
Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån - - 5.286.822 4.654.078
Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber
er elimineret ved konsolidering.
Transaktioner med direktion og bestyrelse
Bestyrelseshonorar 1.875 1.875 1.875 1.875
Gage til direktionen 6.064 5.216 6.064 5.216
Salg af serviceydelser 329 368 - ”
Udlejning af boliglejemåt ” 1.058 776 681 405
Modtaget udbytte i - 365 239
Tilgodehavende fra salg 31 61 - -
Transaktioner med Nesdu as
Modtaget udbytte 12.753 12.753 12.753 12.753
Transaktioner med Williara Demant Invest A/S
Modtaget udbytte 48.126 28.647 48.126 28.647
Transaktioner med Gorrissen Federspiel
Køb af tjenesteydelser 2.929 5.785 2.312 4.808
Anden gæld 1569 1.098 786 896
Koncernen har udlejet boliglejemål til bestyrelsesformand Niels Heering, administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemed-
lemmer til direktionen samt bestyrelsen. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for meliemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter. Pr. 31.
december 2011 er deri moderselskabet Jeudan A/S foretaget nedskrivninger tilimødegåelse af tab på tilgodehavende has tilknyttet selskab med t.DKK 473121.
Selskabets bestyrelsesformand er partner og bestyrelsesformand i Gorrissen Federspiel. Gorrissen Federspiel anvendes som juridisk rådgiver i visse sa-
ger. Advokatbistanden er ydet på markedsvilkår. Jeudanhar ide seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel i løbende sager med DKK
1,6mio.i2010 og.DKK 2,6 mio. 12011. Jeudanharide seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel itransaktionsbaserede sager med DKK
4,2 mio. (transaktionsvolumen DKK 2.038 mio.) i 2010 og.DKK 0,3 mio. (transaktionsvolumen DKK 500 mio.) i 2011. Alle beløb er angivet ekskl. moms.
1204194FogSN72208
31. NY REGNSKABSREGULERING
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en jække
nve eller ændrede standarder og fortolkningsbidragendnu 'kke trådt
kraft og derfor ikke indarbejdet 1 årsrapporten.
32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN
Jeudan har »6m meddelt ; selskabsmeddelelsenr 218 af 22 februar 2012,
købt en porteføye bestående af syv erhvervs- og boligejendomme i
København t) en samlet pris på DKK 454 mio Ejendommene har et samlet
areal på ca. 16 500 m? og er erhvervet til et gennemsnitligt afkast på ca
5,6% pa og en gennemsnitug pris på Ca. DKK 27.460 pr m2,
Som, følge af det iave rentenveau her Jeudan ' ;anuar 2012 omlagt rente-
aftaler for ca DKK 6 ma Den gennemsnitlige løbet:.d på renteaftalerne er
leudan Årsrapport 20N Note:
Det er ledelsens vurdering at anvendelsen af disse nye og ændrede
standarder og fortoikningsbidrag ikke vil få væsentig indvirkning på
årsrapportenfor de kommende regnskabsår
fastholdt på ca 10 år, og følsomheden på dagsværdien af de finansielie
gældsforpligtelser udgør fortsat ca DKK BO mio ved en ændring . renten
på 0,] procentpoint.
Herudover er der ik<e sidenudgangen af 2ClIindtruffet begivenhede,, som
ivæsentiigt omfang påvirker Kor ernens aktiver, passiver og finansielle
stilling
33, GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE
estyrelsen har på bestyrelsesmødet 27 februai 2012 godkendt nær
værende årsranport til offent! ggøreise Årsrapporten forstægges
Design og layout
Halbye nag WT
Foto
Per Kruse
Kim Tonning
Tryk
Reklame yk
Printe«+ på
GMUND 925
MultDesigr 170g
jeudan.dk
Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfis
samling 17 april 2012