Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
Godkendt på generalforsamlingen
den 25. april 2013
German High Street
Properties A/S
i:
Ul
German High Street ERnvenvssrYneLsEn
Properties 29 APR. 2013
Ekspeditionen
Selskabsoplysninger
"Selskabet unger LN 5 German High Street Propertios AS:
nn FC "Sundkrogsgade 21
2U 100; Københavi ø:
3069 1644 | 00
1; Januar 31: december" ok
(Direktion.
i 2900 Hellerup .
Ejendommen med butikslejer Fielmann, som er en del
af en stor optikerkæde.
1305016EogSN30059
German High Street
Properties
Jndholdsfortegnelse
Selskabspræsentation vi Ba å
Koncernstruktur
Ledelsesber etning
Bestyrelse og ledelse
ved- og nøgletalsover ste ' u
Regnskabsber ening
edelsespåtegning
Den uafhængige rt revisors rs erklæringer
i Resultatopgor ( É… ig uk m
Totalindkomstopgørelse
Egenkapitalopgørelse
"Pengestrømsopgørelse
Noteoversigt
| Information til aktionærer. USUS
13
19
26
29
31
1305016EogSN30060
"German High Street
Properties
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S investerer i strøgejendomme med fokus på større byer med økonomisk
og demografisk vækst i det vestlige Tyskland. Koncernens ejendomsportefølje omfatter 14 ejendomme i 12
byer. Koncernen er i sin nuværende form etableret i 2007 og blev noteret på Nasdaq OMX København i ok-
tober 2007, Koncernen administreres af Kartago Administration Tyskland ApS, og ejendomsforvaltningen
varetages af Colliers Property Management Partners GmbH i Miinchen.
ÅÅ Biaunschweig
Å cutersion
Essen
vi F NER
F NENT
Aachen
Å iel rs
ELSE SEE ter ETT)
FESD
Rosenheim PR
1305016FogSN30061
German High Street
Properties
Koncernstruktur
Koncernen består af ni tyske GmbH'er indeholdende de fjorten ejendomme, et holdingselskab i Luxembourg
og tre i Tyskland, Investea Zweite Grundbesitz GmbH ejer, efter salget af selskabets ejendom i Landshut i
2011, ikke længere nogen ejendom. Som vist i nedenstående koncerndiagram ejer minoritetsaktionærer 6%
af selskabet Investea Zweite Holding ApS & Co. KG. Selskaberne Investea Erste Grundbesitz GmbH til
Investea VIII Grundbesitz GmbH er hver ejet af Investea Erste Holding GmbH og Investea Zweite Holding
ApS & Co, KG med henholdsvis 94% og 6%. En række af nedennævnte selskaber er under navneforandring
således at Investea udgår af selskabsnavnene og erstattes af GHSP.
German High Street Properties A/S
Investea Erste Holding GmbH
Minoritets-
aktionær
Investea Erste Grundbesitz GmbH
Investea Zweite Holding ApS & Co KG
(Pforzheim) Mia hje
Investea Zwelte Grundbesitz GmbH
Investea Ill Grundbesitz GmbH
Investea Dritte Hokling GmbH
(Aachen) i
Investea IV Grundbesitz GmbH
(Leverkussen + Essen)
Investea V Grundbesltz GmbH EYES SÆR AR
(Braunschwelg)
Investea VI Grundbesitz GmbH
(Essan, Limbecker) Ds SURT NAS ES TD
1305016EogSN30062
(rn mme ennen nn pre rmnn re nerne | " Br 2 i sthwelg me
| boprankturt >
Investea Vil Grundbesitz GmbH Hamborgs
(Gtitersloh) REE
Investea VIII Grundbesitz GmbH U Rosenheim ii. 2)
(Passau) ' NE
,
German
Ejendommen i Leverkusen
High Street
Properties
ed
butik i stueetagen og
lager på fø
SSB sttunnreken rn
rste sal.
1305016EogSN30063
German High Street
Properties
Strategi
Driftsstrategi
German High Street Properties A/S vil udvikle og vedligeholde ejendomsporteføljen i det omfang, det er
økonomisk formålstjenligt. Større vedligeholdelsesarbejder, som for eksempel investering i nyindretning, vil
blive igangsat i det omfang, det er nødvendigt for enten at øge lejeniveauet, for at opretholde ejendommens
nuværende standard, eller for at beholde en væsentlig lejer i ejendommen. Endvidere kan det i visse tilfælde
være hensigtsmæssigt at investere i at omdanne kontorlejemål til butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen nor-
malt er væsentlig højere, eller til boliglejemål, hvis det igennem en længere periode har vist sig svært at udle-
je kontorlokaler,
Investeringsstrategi
Det er German High Street Properties A/S' investeringsstrategi at erhverve butiksejendomme beliggende på
attraktive placeringer på hovedindkøbsgader eller i det centrale gågademiljø i store og mellemstore byer i
Tyskland. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i byer med en stærk økonomisk og
positiv demografisk udvikling. De senere års begrænsede adgang til finansiering har dog gjort at der ikke
siden 2008 er indkøbt nye ejendomme, og placering af selskabets overskudslikviditet er sket i form af køb af
egne aktier.
Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre
kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kon-
trol, kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien og efterspørgslen efter butiks- og kontorle-
Jemål i de byer, hvor koncernens ejendomme er beliggende, Ændringer i de generelle økonomiske konjunk-
turer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier samt øget tomgang, faldende lejeindtægter og lang-
sommere betalinger fra lejere, Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende betingelser, men kan søge at
tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at konjunkturernes effekter minime-
res.
1305016EogSN30064
German High Street
Properties
Ledelsesberetning
I 2012 udviklede tysk økonomi sig noget svagere end i 2011, De seneste opgørelser viser en økonomisk
vækst på 0,7% mod en vækst på 3,7% i 2011. Væksten er stadigvæk især drevet af en fortsat stærk eksport-
udvikling. Det tyske privatforbrug udviklede sig behersket positivt i 2012, og koncernens ejendomsdrift ud-
viklede sig stabilt. Lejeindtægten i koncernens ejendomme udviklede sig konstant gennem 2012, og omsæt-
ningen steg med 1,5% i forhold til 2011, når der korrigeres for indtægterne fra den solgte ejendom i
Landshut.
Koncernens resultat før skat, værdiregulering af investeringsejendomme og nedskrivning af goodwill ud-
gjorde DKK 1,4 mio, i 2012 mod DKK 0,2 mio. i 2011.
Det tyske marked for udlejningsejendomme var i 2011 præget af generelle prisstigninger, og i 2012 har pri-
serne været moderat stigende på ejendomme med den allerbedste beliggenhed.
Det forventes, at der fortsat vil være god efterspørgsel efter lejemål med den bedste beliggenhed. Dog må det
forventes, at tysk økonomi i 2013 kun vil udvise beskeden vækst, og de betydelige økonomiske balancepro-
blemer i Eurolandene kan især svække den tyske økonomi og dermed øge risikoen på udlejningssituationen,
Udviklingen i lejeindtægterne i 2012
Udlejningsaktiviteten i koncernens ejendomme er forløbet tilfredsstillende, Lejeindtægterne har udviklet sig
næsten konstant igennem 2012, I 2012 er der sket positive lejereguleringer i 7 af koncernens 14 ejendomme,
lejeindtægten er faldet i 5 ejendomme, mens lejeindtægten er uændret for 2 ejendomme.
Nettoårsleje / EUR
By, adresse Delstat Areal Primo 2012 Ultimo 2012 Ændring i %
Aachen, Grosskålnstrasse 27-28 Nordhrein-Westfalen 3.925 407.488 408.262 0,2%
Braunschweig, Bohiweg 17-18 Niedersachsen 1.356 219.698 217,513 -1,0%
Braunschweig - Minzstrasse 12 Niedersachsen 1.238 284.904 290.231 1,9%
Essen, Limbeckerstrasse 47-49 Nordhrein-Westfalen 1.272 348.481 326.520 -6,3%
Essen, Limbeckerstrasse 42 Nordhrein-Westfalen 755 193.089 181.857 -5,8%
Frankfurt am Main, Schillerstrasse 4 Hessen 1.943 672.204 635.047 -5,5%
Giltersloh, Berlinerstrasse 36-38 Nordhrein-Westfalen 1.613 265.197 280.530 5,8%
Hamborg, Wandsbeker Kånigstrasse 2 Hamborg 1.779 517.556 518.332 0,1%
Kassel, Obere Kønigstrasse 37 a Hessen 2.808 535.765 553.998 3,4%
Koblenz - Lålustrasse 73 Rheinland-Pfalz 1.999 395.799 433.146 9,4%
Leverkusen, Wiesdorfer Platz 39 Nordhrein-Westfalen 340 150.000 150.000 0,0%
Passau, Bahnhofstrasse 2 Bayern 2.871 461.852 464.501 0,6%
Pforzheim, Westliche Karl-Friedrich-Strasse 32+34 Baden-Wiirttemberg 1.724 267.798 267.105 -0,3%
Roseuheim - Miinchenerstrasse 20 Bayem 1.341 585.216 585.216 0,0%
Total for ejendomme i porteføljen ultimo 2012 24.964 5.305.047 5.312.258 0,1%
Ovenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet henholdsvis primo og ultimo 2012, og er der-
for ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter, som fremgår af resultatopgørelsen,
1305016EogSN30065
German High Street
Properties
Af væsentlige lejebegivenheder kan nævnes, at butikslokalet på 272 m” og lagerlokaler på 302 m? i ejen-
dommen beliggende Limbeckerstrasse 47-49 i Essen blev udlejet til den italienske tøjkæde Calzedonia fra 1.
marts 2012 til en lidt lavere leje end tidligere. Butikslejemålet på 148 m” i ejendommen beliggende Klein-
kålnstrasse i Aachen blev udlejet fra den 15. december 2012, Lejebetalingen starter fra den 1. januar 2013, I
ejendommen beliggende Schillerstrasse 4 i Frankfurt har butikslokalet på 50 m? fået ny lejer i form af The
Body Shop på en 10-årig lejekontrakt. Tomgangen i ejendommene er faldet i løbet af 2012 fra en økonomisk
tomgangsprocent på 4,5% ved indgangen til 2012 til 3,9% ved udgangen af 2012.
Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi
Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen indhentet markedsvurderinger fra en førende tysk ejendoms-
mæglerkæde med speciale i strøgejendomme, Markedsvurderingen ligger på EUR 93,1 mio. Markedsvurde-
ringen er indgået i ledelsens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens ejendomme, Det tyske
marked for udlejningsejendomme har i 2012 været præget af prisstabilisering og de bedst beliggende strøg-
ejendomme har oplevet moderate prisstigninger, På baggrund heraf har ledelsen vurderet, at porteføljens
værdi er EUR 93,9 mio, Bestyrelsen og ledelsen har tillagt værdien af udlejningspotentiale på midlertidige
tomme lejemål og fratrukket planlagte og igangsatte investeringer forbundet hermed ved vurdering af dags-
værdien.
Selskabets ledelse og bestyrelsens vurdering er ligeledes baseret på erfaringer fra salg af ejendommen i
Landshut samt løbende uopfordrede henvendelser fra potentielle købere.
Aktiekursen
German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq OMX København, B-aktien blev udbudt til kurs
100 den 20. september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 55,0 den 31. december 2011 og DKK 54,5 den 31.
december 2012. Efter en "aktickursstigning p på 47% i 2011, er aktien faldet med mi i2012,
IR? i
120 == NAMAN
KN un ” DAGER TORS
lå å SEN De fe mv nn ond
10,6 Vagn Bra
100,00 ms
90,00
F 80,00"
serne
re DT
m.
"==
berige an rr eg men re yt eng
ET dd DRS ØE
Ka
; WIE
E
B.
g.…
E
z
araber se
revemter.1
1305016EogSN30066
"German High Street
Properties
Investeringer og udbytte
Selskabet har oplevet et fald i tomgangen i 2012 og forventer et yderligere fald i tomgangslejen i 2013. Gen-
udlejning af de lediggjorte lokaler kræver i visse tilfælde, at der gennemføres renoveringsarbejder i mindre
målestok, og der ventes stigende udgifter til vedligeholdelse i 2013 sammenlignet med 2012. Det er fortsat
vigtigt, at selskabet har et likviditetsberedskab set i lyset af behovet for yderligere vedligeholdelse, renove-
ring og genudlejning af en række af koncernens lejemål, og derfor har bestyrelsen indstillet til generalfor-
samlingen, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2012, De fortsat vanskelige betingelser på
de finansielle markeder gør det nødvendigt for koncernen at egenfinansiere udgifter til investeringsprojekter
og vedligeholdelse,
Køb af egne aktier
Det blev i forbindelse med en ekstraordinær generalforsamling primo 2011 besluttet, at bestyrelsen havde
bemyndigelse til at lade selskabet købe egne aktier for en samlet pålydende værdi af i alt 20% af selskabets
til enhver tid værende aktiekapital. Denne bemyndigelse er gældende til 3. februar 2016, og købskursen må
ikke afvige med mere end 10% fra den på erhvervelsestidspunktet noterede børskurs for B-aktierne.
Det er selskabets strategi at placere en del af selskabets overskudslikviditet i egne aktier, og det forventes, at
denne placering på sigt vil kunne give en favorabel forrentning.
Selskabet har i løbet af 2012 købt 114.200 styk egne B-aktier og ejer ultimo 2012 i alt 390.500 stk. egne B-
aktier svarende til 10,7% af aktiekapitalen og 5,6% af stemmerne,
Forventninger til 2013
Tysk økonomi kom igennem 2012 med moderat vækst, og ledelsen forventer, at denne moderate vækst vil
fortsætte i 2013. På grundlag af de seneste lejeprognoser forventes en samlet omsætning for 2012 i størrel-
sesordnen DKK 44,0 — 46,0 mio., hvilket er lidt højere end i 2012, De budgetterede vedligeholdelsesudgifter
på ejendommene vil være større i 2013 end i 2012, nødvendiggjort af behovet for at renovere lokaler i for-
bindelse med genudlejning af ledige arealer i koncernens ejendomme. På denne baggrund forventes et resul-
tat før skat og værdireguleringer i omegnen af DKK 5,0 mio, i 2013.
I en af selskabets ejendomme har de kommunale myndigheder stillet krav om et betydeligt antal parkerings-
pladser i forbindelse med ejendommens udlejning til lægepraksisser. Såfremt myndigheder får ret i dette
krav, kan selskabet blive tvunget til at opsige en række nuværende lejere og omdanne lejemålene til boliger,
Selskabet søger dispensation for kravet om parkeringspladser, men såfremt der ikke opnås dispensation,
skønnes det på nuværende tidspunkt, at selskabets resultat i 2013 kan blive påvirket negativt heraf med DKK
5 - 10 millioner.
Politikker for samfundsansvar
Selskabet har på nuværende tidspunkt ikke en egentlig politik vedrørende samfundsansvar. Selskabet har
som følge heraf ikke en redegørelse indeholdende oplysninger om, hvilke standarder der følges, hvordan
selskabet omsætter dem til handling, en vurdering af hvad der er opnået samt forventningerne til det fremti-
dige arbejde,
1305016EogSN30067
German High Street
Properties
Information til aktionærer
Aktieinformation
German High Street Properties A/S har en aktiekapital på nominelt DKK 36.500.830 fordelt på 3.650,083
aktier, Aktierne er opdelt i to klasser — 365.008 A-aktier å nominelt DKK 10 og 3.285.075 B-aktier å nomi-
nelt DKK 10. B-aktierne er fordelt på ca. 277 aktionærer, medens Kartago ApS ejer alle A-aktierne.
Selskabets B-aktier er noteret på Nasdaq OMX København under kortnavnet GERHSP B og fondskode
DK0060093524, A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret mar-
kedsplads.
På selskabets generalforsamlinger giver A-aktier 10 stemmer pr. aktie og B-aktier giver I stemme pr. aktie.
A-aktiernes stemmemajoritet er begrundet i hensynet til investorbeskyttelse af både A- og B-aktionærerne,
idet den skal sikre en vedvarende professionel ledelse af selskabet, en kontinuerlig gennemførelse af den i
børsprospektet beskrevne investeringsstrategi og en forsvarlig forvaltning af ejendomsporteføljen. A- og B-
aktierne har i alle andre forhold samme økonomiske rettigheder.
Udbyttepolitik
Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hen-
syntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve, Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå for-
svarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.
Selskabets likvide beholdninger udgør den 31. december 2012 DKK 20,0 mio., og soliditetsgraden er 34,0%.
Bestyrelsen indstiller, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2012.
Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.
Generalforsamling
Der afholdes ordinær generalforsamling den 25. april 2013.
10
1305016EogSN30068
German High Street
Properties
Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens $ 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapitalen ved
årsrapportens offentliggørelse:
Hjemstedskommune Aktiekapital Ejerandel% Stemmeandel%
"Kar tågo Development ApS m. Gentofte" . ris 55, 148, 500.. 7,8%
”Gerr "man High Street Proper |. Gentofte TS 047. 000 0 738 17%
A/S
(Kartago Aps 1253,630.080 0 2 10,0% 7 55,7%
Koncernen er kontrolleret af familien Thygesen igennem Kartago ApS, som er ejet af Drot ApS og Marsk
ApS. A-aktierne 365,008 stk, svarende til 10,0% af aktiekapitalen og 55,7% af stemmerne ejes af Kartago
ApS. Øvrige selskaber kontrolleret af familien Thygesen ejer 715.050 B-aktier svarende til 21,2% af aktie-
kapitalen og 11,2% af stemmerne. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago ApS.
Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie, Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Udover ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af familien Thygesen besidder bestyrelse, direktion, samt
selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1,675 stk. B-aktier.
Investor relations
På selskabets website http://www.germanhighstreet.dk/nyheder offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrap-
porter mv.
Finansiel kalender for regnskabsåret 2013
en, "Seneste rettidige. indlevering af for: slag til afstemning på selskabets" ordinære YA
27. marts 2013
" Årsrapport 2 50
197 marts 2013 Forventet dato for indkaldelse. til ordinær gengralforsamling. ESENR SE SESRENESE
i 95 april 2013 me Kiholdelse af ordinær generalforsamling/Orientering | om gencralforsamling.
br 31. maj 2013- : z æ :"Regnskabsmeddelelse I for perioden: I; Januar til 31. marts 2013
30 a august 2013 — ”Regnskabsmeddelelse f for perioden 1. januar til 30. juni OB
i 29. november 2013" BES Roguskabsmeddelelse for "perioden. I. Januar: il 30. "september 2013.
1305016EogSN30069
11
German High Street
Properties
Udsendte fondsbørsmeddelelser i 2012
tå L Febr uar ar 2012 DER o w Storaktionærmeddelelse. ”
T. marts 202 Storaktionærmeddelelse
Indkaldelse til ordinær generalforsamling- on ” ; : un DD | be ' i i ” . i, j
… Årsrapport 2011 (meddelelse)
DO april 2012” En generalforsamling (Bilag) : HR
…… 31. maj 2012 —…—…… Xvartalsrapport for perioden 1. januar — 31. marts s2012 2 (meddelelse), vd
131 maj, NV ces Du i -Kvårtalsrapport for "perioden jamuars ; 31; må ud
12. juli 2012 …Storaktionærmeddelelse. . |
us! ” "Halvårsrapport 2012 (meddelelse |
Halvårsrapport 2012 NE . .
y "Indkaldelse til ekstraordinær. generålforsamling i
Stor: aktionærmeddelelse | ul |
. 30. november 2012 |.
14. december 2012 Finanskalender 2 2013. mmm .
Wa 17. december 2012 00" Insidemieddelelse . |
1305016EogSN30070
12
"German High Street
Properties
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelse og direktion
German High Street Properties A/S” ledelse består af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion med et
medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 20.
april 2012.
Administrator
Administrator, Kartago Administration Tyskland ApS, udfører selskabets administrative opgaver blandt an-
det i relation til investorer, generalforsamlinger, kontakt til långivere, fondsbørsen, offentlige myndigheder,
rådgivere, registre m.v. Kartago Administration Tyskland ApS står endvidere for selskabets likviditetsdispo-
nering, bogføring, regnskabsaflæggelse, budgettering, omkostningskontrol og driftsrapportering, Som beta-
ling for Kartago Administration Tyskland ApS” ydelser under administrationsaftalen betaler selskabet et
løbende kvartårligt honorar på 0,135% af ejendommenes værdi, Administrationsaftalen er med virkning fra
l januar 2013 forlænget og er uopsigelig indtil 31. december 2017, hvor aftalen kan opsiges med 12 måne-
ders varsel. I forbindelse med forlængelsen er det kvartårlige honorar hævet fra 0,1% til 0,135%,
God selskabsledelse (Corporate Governance)
Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets
— og dermed også aktionærernes — langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af
selskabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager ud-
gangspunkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.
Nasdaq OMX København har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German
High Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til anbefalingerne
om god selskabsledelse fra Nasdaq OMX København, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væ-
sentlighed følger anbefalingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhen-
sigtsmæssigt eller irrelevant fuldt ud at følge visse anbefalinger.
I de følgende afsnit redegøres for selskabets stillingtagen til de specifikke anbefalinger, der ikke i al væsent-
lighed følges. Den fulde redegørelse for selskabets stillingtagen til anbefalingerne findes på selskabets
hjemmeside http://germanhighstreet.dk/investor-relations/corporate-governance-2012,
Offentliggørelse af meddelelser på engelsk
Det anbefales, at offentliggørelse sker både på dansk og engelsk og eventuelt andre relevante sprog og om-
fatter brug af selskabets hjemmeside med identisk indhold på disse sprog.
Selskabet følger ikke denne anbefaling, idet meddelelser alene udsendes på dansk. Henset til selskabets stør-
relse, aktionærkreds og ressourcer vurderes det på nuværende tidspunkt ikke hensigtsmæssigt eller nødven-
digt at kommunikere på engelsk, Bestyrelsen overvejer løbende, hvorvidt selskabet også skal offentliggøre
meddelelser på engelsk.
1305016EogSN30071
13
German High Street
Properties
Bestyrelsesmedlemmers uafhængighed
Det anbefales, at mindst halvdelen af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer er uafhængige i
henhold til et nærmere specificeret sæt af betingelser, herunder bestyrelsesmedlemmets økonomiske involve-
ring i selskabet som andet end aktionær.
Selskabet administreres af Kartago Administration Tyskland ApS, der kontrolleres af Kartago Development
ApS. Kartago ApS besidder hele A-aktiekapitalen og har således en kontrollerende indflydelse og en væsent-
lig økonomisk interesse i selskabet, både som aktionær og som samarbejdspartner, I henhold til de af Nasdaq
OMX København opstillede kriterier er personer ansat i Kartago ApS ikke uafhængige. På tidspunktet på
denne årsrapports aflæggelse er en ud af bestyrelsens tre medlemmer (formanden) samt direktionen, ikke
uafhængig.
Bestyrelsen vurderer, at det i lyset af selskabets kapitalstruktur, dets strategi og hensynet til stabiliteten i
selskabets relationer til banker og andre samarbejdspartnere er hensigtsmæssigt, at administrator samtidig er
repræsenteret i bestyrelsen,
Vederlag til bestyrelsen og direktionen
Det anbefales, at det samlede vederlag (grundløn, bonus, kursrelaterede incitamentsordninger, pension, fra-
trædelsesordninger og andre fordele) ligger på et konkurrencedygtigt og rimeligt niveau og afspejler direkti-
onens og bestyrelsens selvstændige indsats og værdiskabelse for selskabet. Bestyrelsen har til hensigt at søge
at tilpasse direktionshonorar og det årlige honorar til bestyrelsesmedlemmer til et niveau, der anses for rime-
ligt og konkurrencedygtigt. Der henvises til særlig note i regnskabet hvor honoraret er specificeret.
Åbenhed om vederlag
Det anbefales, at der i årsrapporten gives oplysning om størrelsen af henholdsvis de enkelte bestyrelses-
medlemmers og de enkelte direktionsmedlemmers samlede specificerede vederlag og andre fordele af væ-
sentlig art, som ledelsesmedlemmet modtager fra selskabet og andre selskaber i samme koncern,
Selskabet følger ikke anbefalingen for så vidt angår vederlag fra andre selskaber i koncernen, hvilket skyldes
selskabets særlige ledelsesmæssige forhold, herunder at den fulde administration foretages af Kartago Admi-
nistration Tyskland ApS.
14
1305016EogSN30072
"German High Street
Properties
Direktionen
Hans Thygesen, adm. direktør, født 1950
[Uddannelse on ET, EL i ln EET Advokat og cand polit. Dar |
Stiting Group CEO i: i Kar lago A AG
1] styr relsesformand i følgende s Selskaber" w. Dd FR " Kåttago Property NS ”
Bestyr elsesmedlem i følgende selskaber ILVA Ejendomme WS, Kartago NS og Kartago
Development ApS.
dove German Marsk. ApS, Drot" "APS ILVA: Ejendonime NS:
| (High Street Properties A/S SSERED: Kartago Holding. "ApS; Kartågo Development. AS, |
… Kartago ApS og. Kartago Å Al Sgt i i
Indtrådt i direktionen 29. april 2010
Bestyrelsen
Michael Hansen, bestyrelsesformand, født 1962
v d HD. ki og statsautoriseret jend domsmægler
Administrationschef i i Kartago A/S
styr relsesformand i følgende selskaber udover - Fjøndorhsselskabet Kartago. As BE SRRNGE SN
| | German. High Stre it Properties A AJS bv .
”Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber Kartago A/S, Swiss Real Estate Danmark ApS,
ILVA Ejendomme A/S, Kartago Property A/S og
… Kartago Development APS.
' Swiss Real Estale" Danmark A, Å PS, Kartago" Admin- j
Direktør i følgende selskaber i.
SEN BD nn dn istratidn: ”n Tyskland ApS og Kartago Property. / AS
Indtrådt i bestyrelsen 25. Juni 2007
"200 styks.
Uafhængighed "Michael Hansen betragtes ikke som værende uaf-
hængig som følge af hans ansættelse hos selskabets
administrator der ejes og drives af selskabets hoved-
aktionær.
1305016EogSN30073
| Udo over ovenstående var retages dir ektions-' 08 g bestyrelsesstillinger i i øvr: riges é selskaber ders vur urderes uden i
| | betydning for. År rsrapporten, . : i
15
German High Street
Properties
Kim Lautrup, født 1976
| Uddannelse EGE nD FN EA AUD RIS
k [8 Staisaut: atorigeret ejendomsmægler um
SL Partner i Nordic Property Vision A/ s
| Bestyrel elsesformand i i følgende s selskaber Ee Nord die? Pr Property V Vision NS. mm. Æg
Bestyrelsesmedlem i i følgende selskaber udover
Ger man "High Street Proper ties SAs
EH M Fi L, ADS, ”Scliaumatin Retail Finland 1 AS, '
Ken Schaumann Libeck "ApS; Schaumann: Liibeck 1 ApS,"
”Ankida ” Holding "ApS; Speranza Invest, ApS: og '
Dircktør ri følgende selskaber ;
Indtr ådt i i bestyr elsen 29. april 2010
"Antal aktier
Uafhængighed Kim Lautrup er r uafhængig.
, Ud over overnist |
bety ning. for å Årsr ADORE.
; 1s- og] bestyr dlsesstillinger i øv ge ”Selskabe lery Vur rderes uden
Marner Jacobsen, født 1962
i Uddannelse '
' Natiohaløkonoin Cand: Oeon mu. Wi i SEER: in CJ
Stilling Konsulent
DB estyrn elsesformand i i i følgende selskaber i
Bestyr elsesmedlem i følgende s selskaber udover Ingen
German High Street Proper ties A/S
tør i følgende st selskaber Fw v Så Seapoint ApS.
Indtrådt i i i bestyr dlsen 27. maj ? 2011
BES
i
i
å
å
y
så
Uafhængighed Marner Jacobsen er r uafhængig.
Ud over 0 venstående v var aretages. dir cktions: c og best relsesstillinger i i øvrige selskaber derv vurdere es suden. |
betydning. for år: 'srappor ten: ; s br USE v |
16
1305016EogSN30074
"German High Street
Properties
NH Ejendom i Braunschweig ”
Ejendommens indgangsparti til ankerlejeren Gina Tricot.
17
1305016EogSN30075
Hoved- og nøgletalsoversigt (Koncern)
DKK mio.
German High Street
Properties
2012. 2011 2010 2009 2008
Resultatopgørelse ADD |
Omsætning 11439: 50,6 48,6 47,1. 46,5
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster 25,7 0 311 314 32,8 31,4
Værdiregulering af investeringsejendomme 07571 17,6 -0,1 -58,7 15,7
Nedskrivning af koncerngoodwill "0,0: -14,2 0,0 0,0 0,0
Finansielle poster netto 24,37 -30,8 »-26,9 -26,5 -26,0
Resultat før skat sr: 3,7 4,5. -52,4 -10,3
Periodens resultat 5 8 3,1 4,2 -42,9 -8,6
Balance MED
Investeringsejendomme —100,6: 692,5 727,6 725,5. 786,0
Periodens investeringer til anskaffelsessum 0,0 0,7 0,9 -0,9 3,7
Langfristede aktiver 704,9: 694,2 752,3 750,2. 805,5
Balancesum 728,9: 732,0 786,2 781,1 835,4
Egenkapital 247,6: 262,5 303,6 298,2 340,9
Langfristede forpligtelser 453,2; 445,1 466,0 469,4 477,9
Pengestrømme DELS
Pengestrømme fra drift 251) 38 10,3 5,0 -2,2
Pengestrømme fra investeringsaktivitet 0,0: 42,0 -0,9 0,0 -2,0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 4187, -41,7 -43 -4,6 7,1
Pengestrømme i alt 13,6: 4,2 5,1 04 2,9
"Nøgletal LTD
Soliditet,% 1340: 35,9 38,66 382 40,8
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme,% 3531 37,9 417 411. 43,4
Forrentning af egenkapital p.a.,% mi 1,1 1,9 -17,8 -3,3
Afkast af ejendomsporteføljen,% 5,1 5,2 5,2 4,7
Forrentning af egenkapital før skat og værdireguleringer,% 0,1 1,5 2,0 1,6
Forrentning af egenkapital efter værdireguleringer,% 1,3 1,5 -16,4 -3,0
Lånerente,% 7,4 57 -5,6 +-5,4
Afkastmarginal,% 2,3 109 108 10,1
Indre værdi pr. aktie, DKK 71,9 832 81,7 93,4
Indtjening pr. aktie, EPS, DKK 0,9 1,2 -11,7 -2,4
Aktiekurs, DKK 52,0 38,5 415 60,0
Antal medarbejdere 1 l l 0
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger &
Nøgletal 2010",
18
1305016EogSN30076
German High Street
Properties
Regnskabsberetning
Selskabets sjette regnskabsår omfatter perioden 1. januar — 31. december 2012.
RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 2012 DKK 43,9 mio. mod DKK 50,6 mio. i 2011. Faldet i omsætningen skyldes
salg af ejendommen i Landshut i 2011,
Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet udgjorde DKK 31,0 mio. efter driftsomkostninger på DKK 12,9 mio. mod et bruttoresultat
på DKK 36,3 mio. og driftsomkostninger på DKK 14,3 mio, i 2011. Resultat før værdireguleringer udgjorde
DKK 25,7 mio. mod DKK 31,1 mio. i 2011.
Resultat før finansielle poster
Resultatet før finansielle poster udgjorde DKK 31,4 mio, efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på
DKK 5,7 mio. I 2011 udgjorde værdireguleringer DKK 17,6 mio. og en nedskrivning af koncerngoodwill på
DKK 14,2 mio. og resultat før finansielle poster DKK 34,5 mio.
Resultat før skat
Resultatet før skat udgjorde efter finansielle poster på netto negativ DKK 24,3 mio. et overskud på DKK 7,1
mio. mod finansielle poster på netto negativ DKK 30,8 mio, og et overskud DKK 3,7 mio. i 2011.
Resultat efter skat
Årets resultat efter skat i 2012 er et overskud på DKK 5,9 mio, mod et resultat på DKK 3,1 mio. i 2011, Le-
delsen anser resultatet for tilfredsstillende, de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget
i betragtning.
19
1305016EogSN30077
German High Street
Properties
BALANCE
Aktiver
Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde DKK 700,6 mio. den 31. december 2012
mod DKK 692,5 mio. den 31. december 2011. Udover valutakursreguleringer på DKK 2,5 mio. er værdien
opskrevet med DKK 5,7 mio.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2012 værdiansat til EUR 93,9 mio.
eller DKK 700,6 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttoleje-
faktorer på mellem 14,50 og 19,30 eller 17,44 i gennemsnit.
Den 31. december 2011 var ejendommene værdiansat til EUR 93,1 mio. eller DKK 692,5 mio. svarende til
en gennemsnitlig lejefaktor på 17,44.
De samlede aktiver andrager herefter i alt DKK 728,9 mio. mod DKK 732,0 mio. ved årets begyndelse,
Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2012 DKK 247,5 mio. svarende til en soliditet på 34,0% mod
DKK 262,5 mio. og soliditet 35,9% i 2011. Egenkapitalen er i året blevet forøget med årets overskud, DKK
5,9 mio., og formindsket med DKK 6,5 mio, i anden totalindkomst og formindsket med DKK 14,4 mio. i
anskaffelse af egne aktier. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.
Finansielle gældsforpligtelser udgør DKK 471,2 mio. mod DKK 463,2 mio. ved årets begyndelse. Heraf har
DKK 18,4 mio. forfald i 2013.
PENGESTRØMME
Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde DKK 5,5 mio, mod DKK 3,8 mio. i 2011. Pengestrømme fra
investeringsaktivitet udgør DKK 0,0 mio, mod DKK 42,0 mio. i 2011. Pengestrømme fra finansieringsaktivi-
tet, negativ DKK 18,7 mio., vedrører primært afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtelser og anskaf-
felse af egne åktier.
EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Selskabet har primo 2013 købt 114.200 stk. egne B-aktier og beholdningen udgør herefter 504.700. stk. B-
aktier, svarende til 13,8% af aktiekapitalen.
Der er ud over ovenstående ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31. december 2012.
20
1305016EogSN30078
"German High Street
Properties
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2012 for German High Street
Properties A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt
af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte
regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Årsrapporten
giver derfor efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31, december 2012 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for 2012.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold som den om-
handler og beskriver de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står
overfor,
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 26. marts 2013
Direktion
Kim Lautru Marner Jacobse
Formand Næstformand
21
1305016EogSN30079
German High Street
Properties
Ejendommen på Bohlweg med stueetagen udlejet til McDonald's. De resterende etager er
boliglejemål.
22
1305016EogSN30080
"German High Street
Properties
Den uafhængige revisors erklæringer
Til kapitalejerne i German High Street Properties A/S
Påtegning på koncernregnskab og årsregnskab
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for German High Street Properties A/S for regnskabs-
året 1. januar — 31, december 2012, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenka-
pitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som
selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards
som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-
tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision, Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderlige-
re krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig
fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder
vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl, Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virk-
somhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet
hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en
konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol, En revision omfatter endvidere vurdering af,
om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige,
samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
23
1305016EogSN30081
German High Street
Properties
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af koncernens og
selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2012 i overensstemmelse
med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsno-
terede selskaber,
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund
vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og
årsregnskabet.
Hellerup, den 26. marts 2013
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
MM avl vær
Jesper Wiinholt Mark Philip Beer
Statsautdriséret revisor Statsautoriseret revisor
24
1305016EogSN30082
German High Street
Properties
Resultatopgørelse
DKK 1.000 Note [302
Omsætning
Ejendommenes driftsomkostninger
Bruttoresultat
Personaleomkostninger 5
Administrationsomkostninger 6
Resultat før værdireguleringer og finansielle poster
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomhed
Værdiregulering af investeringsejendomme 7
Nedskrivning af koncerngoodwill
Resultat før finansielle poster
Finansielle indtægter 8
Finansielle omkostninger 9
Resultat før skat
Skat af periodens resultat 10
Periodens resultat 11
Aktionærerne i German High Street Properties A/S
Minoritetsinteresser
Periodens resultat
Indtjening pr. aktie, EPS i DKK (svarer til ud-
vandet indtjening pr. aktie) 2 br
25
… Koncernen … Moderselskabet
2011 1202 2011
50.636 i 0
-14.319 0
0.98" 36.317 0
al -568 -568
44.538 -4.691 +1.734
25.708] 31.058 2.302
BIER 0 -34,982
015688 17.611 0
ink 0] 14.170 0
7731390 34.499 37,284
55,068 2.332 1.299
29.404| — -33.180 -19
77.060 3.651 36.004
1146 512 327
15314 3.139 35,677
1115886 3,151 -35,677
Murgg -12 0
5314 3.139 35.677
1305016EogSN30083
German High Street
Properties
Totalindkomstopgørelse
…….….….. oncernen …… Moderselskabet
DKK 1.000 C52012 0 2011 [20127 2011
Årets resultat De 3,138 (0 0-3,422 35.677
Anden totalindkomst . .
Valutaregulering omregning til præsentationsvaluta -655 1,644
Dagsværdiregulering af rentesikringsaftaler "43.384 0
Skat af anden totalindkomst 6.868 0
Anden totalindkomst for året efter skat 36.471 -37.171 1.644
Totalindkomst for året HUDAR8T) — -34.033 -34.033
Aktionærerne i German High Street Properties A/S -34.021 -34.033
Minoritetsinteresser BENE -12 0
Totalindkomst for året NS 7 -34.033 -34.033
1305016EogSN30084
26
German High Street
Properties
Balance
Aktiver
DKK 1.000
Investeringsejendomme
Kapitalandele i dattervirksomheder
Udskudt skatteaktiv
Koncerngoodwill
Langfristede aktiver i alt
Tilgodehavender fra udlejning
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Likvide beholdninger
Kortfristede aktiver i alt
Aktiver i alt
27
19
100.636
Koncernen
0
0
2011
692.495
0
1.661
0
236.652'
å
0:
0
… .Moderselskabet
2012;
2011
0
237.968
462
0
704.462
694.156
237.398
238.430
0
une 1662
2,981:
Kr 1484
5, 20.018
389
0
240
3,569
306
33.325
DD TI8
.
0
23.352
227
203
37
424
37.829
24.243
24.419
728.881
731.985
10.632]
248.030
så
Z
4
262.673
1305016EogSN30085
Balance
Passiver e
DKK 1.000 Note
Aktiekapital 20
Reserve for valutakursregulering
Reserve for rentesikring
Overkursfond
Overført resultat 11
Aktionærerne i German High Street Properties A/S
Minoritetsinteresser
Egenkapital i alt
Langfristede finansielle gældsforpligtelser 21
Udskudt skatteforpligtelse 22
Modtagne deposita
Langfristede forpligtelser i alt
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 23
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Anden gæld
Kortfristede forpligtelser i alt
Passiver i alt
German High Street
Properties
… … Koncernen
%12 2011
36,501; — 36.501
DD 04 -527
445,07 -37.969
315701! — 315.701
z 1897708; »51.253
…… Moderselskabet
52012" — 2011
36,501 36.501
3 694. 829
EDEN 9 0
207.332: 225.123
T247.527| 262.453
Øg 20
7247527. 262.453
0 0
247.605 362.473
BAT S2TI 262.453
17 728.881 — 731.985
x'452,862. 444,858 0 0
LMG 0 ze 0 0
"IX 5332 224 0 0
453.194] — 445.082 go 0
:11/18,370 18,335 0. 0
21220 915 met 9 0
1 318,492: 5,180 77.503 220
728.082. 24.430 5 503 220
248.030 262.673
28
1305016EogSN30086
L800ENSSOF9TOGOET
MUS LYT: 0 TEELOT "i: PEDE oo rr TOT omg [en denu gg
ISS rn ses Er 98. OGS BE nr 7 12308 JOJ JSUIONPUN BIO L;
(GYEPT ED VOGTE SOS 2 55 OD SEE De 389 Je. sta ey su:
ESp"797 fTT'S7T 678 TOS'9E II07 owgn jendeyuag
EEO'PE- LLY'SE- pv9"I 0 Joe JOJ JSWIOYpUI EJ OT,
60'L- T60'L- 0 0 Ionye ou3a je asTajjeysuy
8LS'£0£E 768'L97 SIg- IOS'9£ IJO7 owrid feydeyu33gq
NE J8J[NS34 Sun [EN de 4 V 000 TI SN
TTujydeyuo3a J1øj134Q -ngalssmy J9QBYSJI9SI3P ON
-BJn[8A
JOJ JAIISIYT
asJo1øgdojendeyuo3Hq
[S09'LPT.. Er LES EET rr 18065 TOLSTE 0 LES - TO OA fede og.
8 SEERE TEDE ; Or oe on 28S3TD JU SFO] OUTUL Je 2 O[[V
69 tI- 0 ELM ou3 5 Je say eysUuV
ET TØ. ur DE ku uaporaad 10f 3SWU04pUure JO;
ELPT9T ESp"79T ESTIS- — TOL'STE 696'LE- L7S- IOS'9£ II07 owgn feydeyuo3g
pu or I I 0 0 0 0 95S313JUISJOMJOUIUU Je "HOITY
Wu 2604 T60'L- 7604- 0 0 0 0 Ionye ou32 je asjageysuy
s Fi £E0'bE- IZO'vE- OSTE 0 91S'9E- SS9- 0 Uaporad JoJ JsW0%pur[eJO L
Un cu
£ & 019'80£ 8BLS'£0E 667 Lt" IOL'SIE ESP" I- 871 IOS'9£ ITOZ7 owrid jeydeyuo3g
an a S/V s3g1adolg J83ns3: pPUOJSINYRBAQ SUuLiyISs9JUu9JI BUN. TS dEy 000' I SSI
IT [8deyuo3g -S)9JLIOUT JA] 3991JS us J1ØJRBAQ JOJ JAIISINY -SINYBINTBA DNA V USUISIUO NY
cc UBUI93r) I JOJj 34135894
ma IUI31XU0DNV
E
Jen
aa
a
29
' German High Street
Properties
Pengestrømsopgørelse
Koncernen …….Moderselskabet
DKK 1.000 T2202 0 2011 1202 2011
Periodens resultat 5.914 3.138 Sk 3 -35.677
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder 0 34.982
Værdiregulering af investeringsejendomme -17,611 0
Nedskrivning af koncerngoodwill 14,170 0
Finansielle indtægter "2,331 -1.299
Finansielle omkostninger 33,180 19
Skat af periodens resultat 512 -327
Pengestrømme fra drift før ændring i driftskapital 31.058 -2.302
Ændring i kortfristede tilgodehavender 9.120 8.798
Ændring i kortfristede forpligtelser +5,540 |: 518
Pengestrømme fra drift før finansielle poster 34.638 14.107: 7,140
Renteindbetalinger 2.331 1 128
Renteudbetalinger -33,180 -19
Betalt selskabsskat Del OQ big ræT 9. 0
Pengestrømme fra driftsaktivitet 15,090: 3,789 14.063 7,249
Salg af investeringsejendomme 42.081 0
Penge fra investeringsaktivitet 42.081 0
Optagelse fra lån 0 0
Indfrielse af lån -34,613 0
Modtagne deposita 58 0
Anskaffelse af egne aktier -7.092
Sikkerhedsstillelser for långivere 218 fuususret 0
Penge fra finansieringsaktivitet "41.665: -14.369 -7.092 »
O
Årets frie pengestrømme 4.205 157 DB
ma
Likvide beholdninger til fri disposition primo i OL 28.953 267 v
Valutakursregulering undt, 192 57 0 oa
Likvide beholdninger til fri disposition ultimo 19,686 33.101 424 FJ
SEEREN LO
Likvide beholdninger til fri disposition SÅ 19,686: 33,101 424 o
Likvide beholdninger stillet til sikkerhed for DDA pen im
lejedeposita mv. vre 1332. 224 0 -
Likvide beholdninger i alt 20.018 33.325 424 (an
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
30
German High Street
Properties
Noteoversigt Note Side
42
47
dre
| 48
er ing ere EN er ag 0]
«Anvendtregnskabspraksis 0. 22
Finansielle indtægter 8 48
Be skatteaktiv- VED ED:
Koncerngoodwill
"Finansielle sældsførp gelser TT
Udskudt skatteforpligtelse BE
| Finansielle instrumenter FR EEERES
Valutaeksponering
"Eventualforpligtelser | FE
| HNa ertslåend e part Varen. ska SEENDE ER LAS Ma DDS SR LE hanne BE GS AR BELLA SAL ES nus dele UDÅ LE
Efterføl gende begivenheder 30 59
31
1305016EogSN30089
German High Street
Properties
Ejendommen på Schillerstrasse med flere små butikslejere, De øvrige etager er kontolejemål.
32
1305016EogSN30090
"German High Street
Properties
Note 1 - Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstan-
darder (IFRS) som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven,
samt Nasdaq OMX Københavns øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB,
Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2012 aflægges i DKK 1.000.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år.
Nye standarder og fortolkningsbidrag
Følgende standarder og fortolkningsbidrag er implementeret i regnskabsåret 2012, Implementeringen har
ikke påvirket indregning og måling i årsregnskabet:
s Ændring til IAS 12 vedr. opgørelse af Ændringér medfører, at udskudt skat på investeringsejen-
domme, der måles til dagsværdi som udgangspunkt skal opgøres ud fra en forudsætning om, at ejen-
dommen genindvindes ved salg til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen. Ændringen træder
i kraft for regnskabsår der begynder 1, januar 2012 eller senere.
e Ændringer til IFRS 7 vedr, oplysninger om overdragelse af finansielle aktiver,
Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen er godkendt af EU og endnu ikke trådt i
kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen:
e Ændring til IFRS 7 vedr, oplysninger om modregning af finansielle aktiver og forpligtelser,
e IFRS 10 om konsolidering: Kontrolbegrebet justeres, således at kontrol foreligger når alle følgende
betingelser er opfyldt:
o Bestemmende indflydelse over virksomheden
o Risiko forbundet med eller ret til variable afkast
o Evne til at anvende bestemmende indflydelse på virksomheden til at påvirke afkast
e IFRS 13 om opgørelse af dagsværdi: Den fastsætter en metodik for hvorledes dagsværdi skal opgø-
res. Den erstatter den vejledning for opgørelse af dagsværdi, som findes i en række standarder, her-
under IAS 39 om finansielle instrumenter og IAS 40 om investeringsejendomme.
De nye standarder forventes ikke at få indvirkning på regnskabet.
33
1305016EogSN30091
German High Street
Properties
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.
Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.
De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens
regnskabspraksis.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel
af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet
blev etableret.
Virksomhedssammenslutninger
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som
er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages, Solgte eller afviklede virksomheder indreg-
nes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen
over virksomheden overgår til tredjemand, Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede, solgte eller
afviklede virksomheder,
Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identi-
ficerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identi-
ficerbare immaterielle aktiver indregnes, såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og
dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger. Samtlige
virksomhedssammenslutninger er gennemført før 1. januar 2010, hvor ændret IFRS 3 er trådt i kraft. Neden-
stående beskrivelse omfatter derfor alene regnskabspraksis efter den tidligere IFRS 3.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der di-
rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller
flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, såfremt den pågældende begi-
venhed er sandsynlig og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af over-
tagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes under immaterielle anlægsakti-
ver, Goodwill testes årligt for værdiforringelse. Første nedskrivningstest udføres inden udgangen af overta-
gelsesåret, Ved overtagelsen henføres goodwill til de pengestrømsfrembringende enheder, der efterfølgende
danner grundlag for nedskrivningstest.
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) mellem kostprisen for den erhvervede virksomhed og dags-
værdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser foretages en revurdering af
de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden, Hvis dagsværdien af de overtagne akti-
ver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurdering fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskels-
beløbet som en indtægt i resultatopgørelsen.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgs-
summen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller
afviklingstidspunktet, inklusive goodwill, akkumulerede valutakursreguleringer ført direkte på egenkapitalen
samt forventede omkostninger til salg eller afvikling. Salgssummen måles til dagsværdien af det modtagne
vederlag.
34
1305016EogSN30092
"German High Street
Properties
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta
I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den
valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den
funktionelle valuta for såvel moderselskabet som datterselskaberne er EUR. Transaktioner i andre valutaer
end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktions-
dagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er
afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultat-
opgørelsen som finansielle poster, Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-
monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes
til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes
ved brug af valutakursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.
Præsentationsvaluta
Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at moderselskabet overvejende
har danske aktionærer.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end danske kroner
(DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger
væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne, I sidstnævnte tilfælde anvendes de fakti-
ske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valu-
takurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser,
indregnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen, Denne omreg-
ning omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor afreg-
ning hverken er planlagt og sandsynlig indenfor en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses
for et tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen, Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået
som følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.
35
1305016EogSN30093
German High Street
Properties
Ejendommenes driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direk-
te og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration,
Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkostningsføres i
resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administrati-
on af selskabet.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af
koncernen,
Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdi-
regulering af investeringsejendomme”,
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
Avance og tab ved salg af investeringsejendomme, der opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssi-
ge værdi og salgsprisen, indregnes i resultatopgørelsen i posten ”Værdiregulering”,
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakurs-reguleringer,
kursregulering på værdipapirer, amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.
Skat af årets resultat
Årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat og indregnes i anden totalindkomst, med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og
direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner,
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med Kartago A/S indtil 10. august 2009 og fra denne dato med Kartago
ApS.
36
1305016EogSN30094
"German High Street
Properties
Poster i balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og
eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 3 for beskrivelse af måling af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.
Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-
tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som
forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, om-
kostningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme til salg”.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Hvor kostprisen overstiger
genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Udlån til dattervirksomheder
Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væsent-
lighed svarer til pålydende værdi.
Koncerngoodwill
Koncerngoodwill består af et positivt forskelsbeløb mellem kostpris og dagsværdi af identificerbare nettoak-
tiver i det erhvervede selskab,
Koncerngoodwill måles til historisk kostpris med fradrag af akkumulerede nedskrivninger, Gevinster og tab
ved afhændelse af en enhed inkluderer den regnskabsmæssige værdi af koncerngoodwill vedrørende den
afhændede enhed.
Koncerngoodwill allokeres til de investeringsejendomme eller porteføljer af investeringsejendomme som den
kan henføres til med henblik på nedskrivningstest.
37
1305016EogSN30095
German High Street
Properties
Nedskrivning af aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af langfristede aktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af
værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning eller dagsværdiregulering. Hvis dette er tilfæl-
det, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regn-
skabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.
Overstiger den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i datterselskaber den værdi, nettoaktiverne er ind-
regnet med i koncernregnskabet, anses det for at være en indikation for værdiforringelse.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkost-
ninger og kapitalværdien. Ved opgørelse af kapitalværdien tilbagediskonteres skønnede fremtidige penge-
strømme til nutidsværdi ved hjælp af en diskonteringsfaktor, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger
af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er regu-
leret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Såfremt aktivets genindvindingsværdi skønnes at være mindre end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives
den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger
som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabs-
mæssige værdi til det korrigerede skøn af genindvindingsværdien, dog maksimalt til den regnskabsmæssige
værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivningen ikke var foretaget.
Nedskrivningstest omfatter ikke investeringsejendomme, der måles til dagsværdi.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amorti-
seret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodeha-
vender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overens-
stemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender, Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdi-
en af forventede fremtidige betalinger.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsætte-
lige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksi-
malt tre måneder.
Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter
skat som et fradrag i egenkapitalen.
Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen,
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-
kapitalen,
38
1305016EogSN30096
"German High Street
Properties
Finansielle gældsforpligtelser
Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indreg-
nes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter-
følgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nomi-
nelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den
effektive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udsky-
de indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås,
og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af,
hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakte-
ren af den afdækkede transaktion,
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne
for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien
af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for
afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet,
Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akku-
muleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion
påvirker resultatopgørelsen.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver
og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil
være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skat-
teværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte
anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat på investeringsejendomme opgøres
som den skattemæssige effekt af salg af ejendommene til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen,
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til
den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening
eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhver-
ves ved en virksomhedssammenslutning.
39
1305016EogSN30097
German High Street
Properties
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen
har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at
indfri forpligtelsen, og at beløbets størrelse kan måles pålideligt.
Dagsværdi ved måling og oplysning
Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs.
Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en
værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.
Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-
skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvi-
ditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunk-
tet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke
kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsæt-
ningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfri-
stede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.
40
1305016EogSN30098
"German High Street
Properties
Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfri-
stede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikker-
hed.
Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdnin-
ger stillet til sikkerhed for långivere.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
Nøgletal
Soliditet
Egenkapital i forhold til investeringsejendomme
Forrentning af egenkapital
Indre værdi pr. aktie
Indtjening pr. aktie
41
Egenkapital ultimo x 100
Samlede aktiver
Egenkapital ultimo x 100
Investeringsejendomme ultimo
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
Egenkapital ultimo x 100
Antal aktier ultimo
Årets resultat x 100
Gennemsnitlig antal aktier
1305016EogSN30099
German High Street
Properties
Note 2 - Risici
Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-
derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-
linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved
periodisk kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-
grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.
Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,
aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-
riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.
Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt
omkostninger ved drift og vedligeholdelse.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-
kendte samarbejdsparter.
Lejeindtægter
Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsagligt
udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-
rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i
lejeledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på tyske strøgejendomme.
Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-
portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,
undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet
mest muligt.
Omkostninger ved drift og vedligeholdelse
Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre oprethol-
delsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid
risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til ved-
ligeholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekni-
ske forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger som led i porteføljens løbende optimering og ud-
viklingen i det almindelige prisniveau.
Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem minimering af energifor-
bruget, hvor det er økonomisk forsvarligt, og hvor det kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændrin-
ger i myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostninger-
ne,
42
1305016EogSN30100
"German High Street
Properties
Kreditrisiko
Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og
andre kortfristede aktiver, herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i over-
ensstemmelse med ledelsens retningslinjer.
Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-
portering til ledelsen foregår månedligt.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.
Risiko vedrørende ejendomsadministration
Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-
terne og den planlagte optimering af porteføljen med henblik på at opnå den størst mulige leje fra de erhver-
vede ejendomme.
Der er indgået aftale med Colliers Property Management Partners GmbH om varetagelse af ejendomsadmini-
strationen og kommerciel forvaltning. Colliers' opgaver omfatter blandt andet udlejning, lejeopkrævning,
økonomisk rapportering og myndighedskontakter m.v.
Markedsrisici
Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og
prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland, herunder i særdeleshed prissætningen på tyske
strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer, blandt
hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forvent-
ninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende
ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolknings-
udviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den
økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbu-
tikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel
efter lokaler.
Valutarisiko
Koncernen ejer udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening er
derfor denomineret i EUR, For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i
EUR, Det er således alene koncernens egenkapital, der er risikobehæftet for en dansk baseret investor, Le-
delsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
43
1305016EogSN30101
German High Street
Properties
Renterisiko
I finansiering af investeringen i porteføljen indgår lån med en gennemsnitlig fast rente på 5,6%. Renten er
ved hjælp af rentesikringsaftaler fastlåst i ca. 4 år og 9 måneder i en tranche på DKK 242,11 mio. og resten
af koncernens samlede finansiering er fastlåst i en tranche på ca. 3 måneder, hvorfor renterisikoen for kon-
cernen er minimal, idet risikoen alene kan henføres til renteindtægter på bankindeståender. Hvad angår afta-
len med udløb om ca. 1 år og 3 måneder er denne efterfølgende blevet forlænget i yderligere 5 år fra den 31.
marts 2013 med en fast rente på 2,86%.
Renteafdækningen er vist i note 22, Finansielle gældsforpligtelser.
En fastlåsning af renten i denne periode skal ses i sammenhæng med de kontraktlige forhold for fastlæggelse
af afkastet af investeringsejendomme, hvor ikke mindst lejekontrakter med en vis løbetid er et vigtigt ele-
ment. Ledelsen vurderer derfor, at ovennævnte fastlåsning af renten må anses som passende.
Når lånene skal rentefornys i år 2017 og 2018, vil der i forbindelse med refinansieringen være risiko for, at
der kan ske ændringer i de samlede renteudgifter afhængigt af det generelle renteniveau på tidspunktet for
refinansiering.
Ændring i markedsrenten vil påvirke den indregnede værdi af swapaftalerne og derved de samlede finansiel-
le gældsforpligtelser i balancen. Nedenfor er vist påvirkningen på de samlede finansielle gældsforpligtelser
som følge af ændringer i markedsrenten.
Ændring i markedsrenten -1,00 | > Basis: | +1,00
Dagsværdi i DKK 1.000 -452.094 (:471.232 -491.546
Ændring i dagsværdi i DKK 1,000 -19.138 [3 50: 20.314
Som følge af at swapaftalerne er effektive sikringsinstrumenter, vil ændringen ikke påvirke i årets resultat
men alene påvirke anden totalindkomst.
Refinansierings- og likviditetsrisici
Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,
at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan
serviceres.
Lånene til koncernens investering i porteføljen er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil 4.
kvartal 2017, I forbindelse med en refinansiering af lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens mar-
kedsværdi på refinansieringstidspunktet er faldet i forhold til anskaffelsessummen.
Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke porte-
føljen kan refinansieres.
På grund af afvikling af gæld og værdistigning på ejendommene forventes refinansieringsrisikoen begrænset
grundet øget friværdi.
Til lånene er der knyttet en række betingelser (covenants) til finansielle nøgletal for koncernen og porteføl-
jen, der løbende skal være opfyldt.
4.4:
1305016EogSN30102
"German High Street
Properties
Såfremt covenants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsi-
ges som følge af misligholdelse, I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhæn-
des, hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med
en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi porteføljen ville kunne indbringe ved et
almindeligt salg på det frie marked.
Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives
sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer, herunder ændringer i
dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller praksis
vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat,
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt undtaget
fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%, Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst,
kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid
vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre
yderligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld
under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.
Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgivere, at det vil være muligt at undgå den tyske er-
hvervsskat.
Note 3 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-
dige forhold, der indeholder en stillingstagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser,
Ledelsen vurderer følgende anvendte regnskabspraksis som mest væsentlig for koncernen.
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi giver
det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens
aktiviteter.
Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i
dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i
resultatopgørelsen.
Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag afskrivninger med heraf følgende
påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.
Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et
aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme, I mangel af en sådan information bestemmes dags-
værdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og
bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdel-
sesstand og afkastkrav.
45
1305016EogSN30103
German High Street
Properties
Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme, herunder sammenligne-
lige værdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme.
Dagsværdien for investeringsejendommene i årsrapporten for 2011 er vurderet på baggrund af en ekstern
vurdering af kapitaliseringsfaktorer af det internationalt anerkendte valuarfirma CityJung GmbH. Ledelsen
har hertil tillagt værdien af udlejningspotentiale og udviklingsmuligheder og fratrukket forventede udgifter
til at realisere potentialet.
Der er ved fastlæggelsen af dagsværdien blandt andet anvendt følgende metoder:
e Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det for-
ventede driftsoverskud og et afkastkrav
. Diskontering af fremtidige cash flow
e Nettoleje gange kapitaliseringsfaktor (lejefaktor) efter sædvanlig tysk model
Beregningen af dagsværdien bygger således på skøn over den fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til
at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over af-
kastkravet.
Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er pr. 31. december 2012 værdiansat til EUR 93,9 mio.
eller DKK 700,6 mio. Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en bruttole-
jefaktor på mellem 14,50 og 19,30 eller 17,44 i gennemsnit.
31. december 2011 var ejendommene værdiansat til EUR 93,1 mio, eller DKK 692,5 mio, svarende til en
gennemsnitlig bruttolejefaktor på 17,44.
Variabelt forrentede lån og renteswaps
Variabelt forrentede lån og renteswaps til afdækning af renterisikoen herpå behandles som udgangspunkt
som separate instrumenter, Når alle følgende betingelser er opfyldt, anses aftalerne dog for at udgøre et fast-
forrentet lån:
e Lånet og renteswappen er indgået samtidig og betinget af hinanden
e Lånet og renteswappen er indgået med samme modpart
e Førtidig indfrielse af renteswappen er et brud på låneaftalen
e Samtlige betingelser på lånet og renteswappen er identiske (hovedstol, løbetid, rentebase m.v.)
. Det er ikke sandsynligt, at lånet vil blive indfriet førtidigt
Disse betingelser har tidligere år været opfyldt, men i forbindelse med salget af ejendommen i Landshut blev
lånet med tilhørende renteswapaftale indfriet. Denne indfrielse, sammen med en forlængelse af renteswapaf-
talen i forskellige trancher af lånet i Apreit Two Grundbesitz, gør at betingelserne ikke længere er opfyldt.
Grundet den manglende opfyldelse af betingelserne fra primo 4. kvartal 2011 er renteswapaftalerne derfor
indregnet med deres værdi pr. 30. september 2011 i totalindkomstopgørelsen og som finansielle gældsfor-
pligtelser. Der er efterfølgende sket regulering af renteswapaftalerne frem til 31. december 2012 som finan-
sielle gældsforpligtelser, og denne regulering er ført over resultatopgørelsen i henhold til anvendt regnskabs-
praksis.
46
1305016EogSN30104
"German High Street
Properties
Skat
Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland, og der beregnes aktuel skat af forven-
tede danske og tyske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af kon-
cernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.
Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal beta-
les vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resul-
tater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lov-
givningen omkring selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget finder
sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare
skat kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat.
Beregningen af årets skat fremgår af note 10 og udskudt skat er vist som et langfristet aktiv i note 15.
Note 4 - Segmentoplysninger
Koncernen investerer udelukkende i tyske strøgejendomme og ejer 14 strøgejendomme i større byer i det
vestlige Tyskland.
Aktiviteterne styres og rapporteres under ét, hvorfor koncernen kun har et operationelt segment,
Note 3 - Personaleomkostninger
…—…… Xøncernen …….Moderselskabet
DKK 1.000 "02012 i 2011 fe 2012: 2011
Lønninger «257 "257
Pensioner 0 0
Andre omkostninger til social sikring -72 -72
Andre personaleomkostninger -29 -29
Honorar til moderselskabets bestyrelse -210 -210
Personaleomkostninger i alt 741; -568 -568
Direktøren modtager ikke vederlag fra German High Street Properties A/S. Direktionens honorar er inklude-
ret i selskabets selskabsadministrationsaftale med Kartago Administration Tyskland ApS. Vederlag for sel-
skabsadministrationsaftalen fremgår af note 29, nærtstående parter.
4.7
1305016EogSN30105
German High Street
Note 6 - Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
DKK 1.000
Revision
Samlet honorar til den generalforsamlingsvalgte
revisor
Øvrige administrationsomkostninger
Administrationsomkostninger i alt
Properties
…. Xoncernen …Moderselskabet
VÆR 2011 2012 .…… 2011
1.346 1,412 1376] -465
23.192 -3.279 -1.269
4,538 -4.691 (72.023 1.734
Note 7 - Værdiregulering af investeringsejendomme
Årets værdiregulering er beregnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 93,9 mio. (DKK 700,6 mio.),
og værdien pr, 1. januar 2012, EUR 93,1 mio., korrigeret for årets tilgang og årets afgang samt valutakursre-
gulering. Se note 13.
Note 8 - Finansielle indtægter
DKK 1.000
Renteindtægter fra pengeinstitutter
Tilknyttede virksomheder
Andre renteindtægter
Finansielle indtægter i alt
Note 9 - Finansielle omkostninger
DKK 1.000
Renteudgifter til kreditinstitutter
Indfrielse af lån og renteswap
Renteudgifter til pengeinstitutter
Andre renteomkostninger
Finansielle omkostninger i alt
—……… Xoncernen …… Moderselskabet
520120 2011 (2012 2011
068 2.214 EST 0
0 0 50; 1,299
DE. 118 mr 0 | 0
EL 5,068 2.332 1 1.299
…—…, Koncernen -…—Moderselskabet
d0 0 201n 172027: 2011
|ÆSEESESER
"25,332 f 0
574 0
"2.100 0
| 27 |. "19
4; -33,180 -19
48
1305016EogSN30106
"German High Street
Properties
Note 10 - Skat
—… Xoncernen ……Moderselskabet
DKK 1.000 (22012) 2011 (2012 2011
Aktuel skat | ) "Il i i BE 0. 0
Udskudt skat 6367 (52. 702) 327
Årets skat i alt 6.356 (0 702 327
Hertil indregnet i anden totalindkomst: S
Aktuel skat af anden totalindkomst 0 0
Udskudt skat af anden totalindkomst 6.868 (ir 0. 0
Skat af årets resultat i alt 512 |" 702 327
Skat af årets resultat forklares således: : i DENDE
Resultat før skat 3,651 (4,900 -36.004
Tilbageførsel af regulering af kapitalandele i
dattervirksomheder
Grundlag for beregning af skat til lokale satser
0 107708: — 34.982
3.651 1 22808 — -1.022
Skat beregnet på baggrund af lokale satser -484 256
Korrektion vedrørende valutaomregning 0 0
Regulering til tidligere år -28 71
Ikke fradragsberettigede omkostninger 0 0
Skat af årets resultat -512 327
Gennemsnitlig skattesats i% 0 16:23 14,03 (25.00 25.00
Koncernen beskattes med 25% af dansk indkomst og 15,825% af tysk indkomst. Den gennemsnitlige skat er
beregnet på baggrund af lokale skattesatser, Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Holding ApS.
Den udskudte skat er, jf, note 15 og 22, indregnet som et langfristet aktiv og en langfristet forpligtelse. Ejer-
perioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår
ikke i koncernens strategi.
[—=
o
v-
e LJ OD
Note 11 - Resultatdisponering om
…—.Moderselskabet 2
DKK 1.000 ur 2 2011 a
Til disposition pr. 1, januar 225123: 267,892 Lø
Kapitaludvidelse til overkurs, netto 0 0 d
Skat af egenkapitalposteringer DE 0 0 w”
Totalindkomst for året ur 131422; -35,677 O
Anskaffelse af egne aktier » 1314,369, -7.092 Ø
Foreslået udbytte Bus 0) 0
Overført resultat pr. 31. december f:"207.332: 225.123
49
German High Street
Properties
Note 12 - Indtjening pr. aktie
Koncernen
202 2011
Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, DKK 1.000 ae is, 856 | 3,151
Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære aktier i tusinder Ar 3,259: 3,514
Resultat pr. aktie, DKK 0 1,80 0,90
Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til
indtjening pr. aktie.
Note 13 — Investeringsejendomme
. Koncernen
DKK 1.000 12012” dg 2011
Investeringsejendomme pr. 1. januar 692. 495. | 727.593
Valutakursregulering DØ, 453; -2.213
Tilgang i året mr 0 669
Afgang i året DUS 10; -51.165
Årets værdiregulering LES, 688" 17.611
Investeringsejendomme pr. 31. december PE 700. 636: 692.495
Investeringsejendomme er værdiansat ud fra kapitaliseringsfaktorer oplyst af det internationalt anerkendte
valuarfirmaer CityJung GmbH samt tillagt udviklingspotentialet og fratrukket forventede udviklingsomkost-
ninger som beskrevet i note 3. Værdien af investeringsejendomme udgør i alt EUR 93,9 mio, (2011: EUR
93,1 mio.) og er fastsat ejendom for ejendom, Værdiansættelsen svarer til en bruttolejefaktor på mellem 14,5
og 19,30 med 17,44 i gennemsnit (2011: 17,44). Årets værdiregulering udgør på denne baggrund DKK 5,7
mio. (2011: DKK 17.6 mio,).
Der er i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme ikke tillagt porteføljetillæg, idet dette
ikke vurderes at have nogen værdi for investeringsejendommene.
Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen,
Nedenfor er vist påvirkningen på investeringsejendommenes værdi som følge af ændringer i lejefaktor,
Ændring i lejefaktor 50 -0,75 415 3
Lejefaktor Na94 16,69 18,94
Dagsværdi i DKK 1.000 640.367. 670.502 191.039:
Ændring i dagsværdi i DKK 1.000 60269 —-30.134 [0 30.334 | 60.269
50
1305016EogSN30108
"German High Street
Properties
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, DKK 471,2 mio.
Pr. 31. december 2012 har koncernen ingen ikke-fuldførte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der er
ikke indregnet renter i kostprisen på investeringsejendomme vedrørende årets tilgange.
Koncernens investeringsejendomme omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige vil-
kår. Den gennemsnitlige restløbetid på lejekontrakterne udgør 3 år og 7 måneder (2011: 3 år og 6 måneder).
De akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden kan vises således:
……—…… Koncernen
DKK 1.000 12012 2011
Inden 1 år 0/36,307; 33.387
Mellem 1 og 5 år ur 90,683 83.768
Efter 5 år 20.634 18.224
Akkumulerede minimumslejeydelser i alt 147.624. 135.379
Note 14 — Kapitalandele i dattervirksomheder
… …Moderselskabet
DKK 1.000 T5202 0 2011
Kapitalandele i dattervirksomheder 1, januar 272.950
Tilgang i årets løb 0
Afgang i årets løb inn Q 0
Nedskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder til genindvindingsværdi 78.85316: "34.982
Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december 236.652 237.968
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Investea Erste Holding GmbH. Den indre værdi af
dette selskab udgør DKK 236,7 mio. pr. 31, december 2012 (2011: DKK 238,0 mio.).
Det er vurderet, at indre værdi svarer til genindvindingsværdien, idet væsentlige aktiver og forpligtelser er
opgjort til dagsværdi.
1305016EogSN30109
51
German High Street
Properties
Note 15 — Udskudt skatteaktiv
Koncernen ……Moderselskabet
DKK 1.000 & 2012 Sk 2011 RE 2012 ' | 2011
Udskudt skatteaktiv pr. 1. januar 11,661 10,575 4; 4 208
Anvendt i sambeskatning ' 0 0
Valutakursregulering -29 "2
Årets udskudte skat -8.885 256
Udskudt skatteaktiv pr. 31. december 1.661 462
Det udskudte skatteaktiv fordeler sig således:
Investeringsejendomme 117516,744 +15,724 0
Finansielle forpligtelser mr 8,638 6.944 0
Fremført skattemæssigt underskud cx 11,932; 10.441 462
Udskudt skatteaktiv i alt AD 8,826 1.661 1: 746 462
Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv, Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regel-
mæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi, Aktivet forventes at
kunne realiseres ved udligning i skat af fremtidig indtjening, herunder eventuelle fremtidige salg af investe-
ringsejendomme,
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteaktiver.
Note 16 — Koncerngoodwill
…——….… Koncernen
DKK 1.000 152012, 2011
Koncerngoodwill pr. 1. januar 2,0 14,177
Valutakursregulering 0 -39
Tilgang i årets løb 2.0 0
Afgang i årets løb 0 -14.138
Koncerngoodwill pr. 31. december 0 0
Koncerngoodwill vedrører købet af en ejendomsportefølje ved overtagelse af selskabet Daian Lux S.a.r.l, i
2007, I forhold til den indre værdi i det overtagne selskab på overtagelsestidspunktet er der betalt en merpris,
der kan henføres til værdiansættelsen af investeringsejendomme samt til en kursværdifastsættelse af udskudt
skat. Merprisen vedrørende investeringsejendommene allokeres til disse, mens forskellen mellem den fulde
udskudte skat og kursværdien heraf optages som koncerngoodwill. Det vurderes på baggrund af markeds-
mæssige henvendelser ikke længere sandsynligt at denne merpris kan opretholdes ved et eventuelt fremtidigt
salg, hvorfor koncerngoodwillen pr, 31. december 2011 er udgiftsført.
52
1305016EogSN30110
"German High Street
Properties
Note 17 — Tilgodehavender fra udlejning
— Koncernen
DKK 1.000 02012! 2011
HOT. 1.503
i
Tilgodehavender fra udlejning k
Tabsreservation ly
Tilgodehavender fra udlejning i alt :
Af tabsreservationen for 2011 er DKK 0,7 mio, realiseret som tab, og DKK 0,4 mio. er tilbageført. Tabsre-
servationen for 2012 vedrører udelukkende tilgodehavender opstået i 2012.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen, Der er ingen særlig koncentration af
kreditrisici hos enkelte lejere. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at
tilgodehavender fra udlejning vil blive udlignet,
Aldersfordelingen af tilgodehavender fra udlejning kan vises således:
2433: 1.114
274 389
Koncernen
DKK 1.000 220121 2011
Under 30 dage i bg 220 276
Mellem 30 og 60 dage mr DS: 79
Over 60 dage BERN 34
Tilgodehavender fra udlejning i alt LT 2T4: 389
Note 18 — Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
Koncernen ……… Moderselskabet
DKK 1.000 020120 2011 20127 2011
0865 23.352
Tilgodehavende hos Investea Erste Holding GmbH
0
JO
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder i alt 15 DF sm, 9.865: 23.352
Note 19 — Likvide beholdninger
Af koncernens likvide beholdninger er DKK 0,3 mio. (2011: DKK 0,2 mio.) stillet til sikkerhed for lejedepo-
sita, Øvrige likvide beholdninger, DKK 19,7 mio. (2011; DKK 33,1 mio.), er til fri disposition,
Likvide beholdninger er placeret i Nordea Bank Germany, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.
53
1305016EogSN30111
German High Street
Properties
Note 20 — Aktiekapital
Udvikling i aktiekapital:
DKK 1.000 UCA-aktier | B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 DE 100. 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 14. 3,550 31.951
Aktiekapital i alt 2 3,650 32.851
Aktiekapitalen består således af 365,008 A-aktier å nom, DKK 10, der hver giver ret til 10 stemmer og
3.285.075 B-aktier å nom, DKK 10, der hver giver ret til en stemme. B-aktierne er noteret på Nasdaq OMX
København. Alle aktier er tegnet til kurs 100 og overkurs ved stiftelse og kapitalforhøjelse udgør således i alt
DKK 328,5 mio. Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb:
»A-aktier | B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007 5 10,000 90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007 -355,008: 3.195.075
Antal aktier i alt : 365.008: 3.285.075
Egne aktier:
Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 3. februar 2016 erhverve egne aktier
svarende til maksimalt 20% af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med henblik
på placering af selskabets overskudslikviditet
…….…. Antal styk …Nominel værdi % af aktiekapitalen
DKK 1.000 20125 2011 (0201250 2011 2012) 2011
Beholdning pr. 1. januar 713 0 5517,092 0 11.70137; 0,0
Tilgang 985, 136 14.369 7,092 fr 07,0 3,7
Afgang ur 0 Om 0; 0 51.0 0,0
Beholdning pr. 31. december (391 136 21.461 7,092 (10,7 3,7
54
1305016EogsSN30112
"German High Street
Properties
Note 21 — Finansielle gældsforpligtelser
Koncernen har alene lån med fast rente eller variabelt forrentede lån og tilhørende swaps.
… Xoncernen … Moderselskabet
DKK 1.000 | 2012 : 2011 | "2012 ; 2011
Langfristede banklån 412.129. 415005 0 0
Langfristede swapaftaler" 40.733: 29.854 : 0 0
Langfristede forpligtelser i alt 452.862: 444.859 0: 0
Kortfristede banklån | 43380 4.323 0. 0
Kortfristede swapaftaler+ | 14,032 14.012 ' 0: 0
Kortfristede forpligtelser i alt 18.370 18.335 . 0 0
Regnskabsmæssig værdi af finansielle 15, ur, i
gældsforpligtelser i alt 471.232 463.194 1 0: 0
Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser 416.467 419.328 0 0
Dagsværdi af finansielle gældsforpligtelser 471.232 463.194 | 0: 0
+) Dagsværdien af swaps er opgjort på basis af observerbare input (Niveau 2).
De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter sikret ved pant i investeringsejendomme
med en regnskabsmæssig værdi på DKK 700,6 mio,, jf. note 13.
Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede rentebetalinger og den faste
rente på swapaftalerne udgør følgende:
……..… Koncernen … … Moderselskabet
DKK 1.000 " 2012 ; 2011 2012 | 2011
3 É i
Forfald mellem 1 og 2 år 41.429: 31,830 | 0 0
Forfald mellem 2 og 5 år | 514.727: 94.036 | 0: 0
Forfald efter mere end 5 år 0: 471.252 |. 0: 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser i alt 556.156; 597.118 | 0: 0
Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.
Likviditetsrisikoen ved fremtidig forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige af-
kast af investeringsejendomme, Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden
i note 13.
Lån er optaget til amortiseret kostpris.
Koncernens afledte finansielle instrumenter består af renteswaps som omlægger koncernens variabelt forren-
tede lån til fast rente, Dagsværdien pr. 31. december 2012 udgør negativt DKK 54,8 mio. (2011: DKK 43,9
mio.)
55
1305016EogSN30113
German High Street
Properties
Rentesikringer og de hertil knyttede rentesatser pr. 31. december 2012 kan herefter vises således:
Rente
DKK 1.000 Hovedstol Udløb Da.
Hypothekenbank Frankfurt 207.490 30-09-2017 5,65%
Hypothekenbank Frankfurt ") 208.977 29-12-2017 5,58%
+) Den aftalte faste rente udløber 31. marts 2013, Forlænget med renteswap forward fra 1. april 2013 til 29.
december 2017 med en rente på 2,86%.
Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2012.
Koncernens lån skal refinansieres i 2017 og 2018. Såfremt lånene til den tid ikke kan refinansieres, vil det
have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling.
Note 22 — Udskudt skatteforpligtelse
… Koncernen …… Moderselskabet
DKK 1.000 2011 2011
Udskudt skatteforpligtelse pr. 1. januar 15,396 0
Valutakursregulering -4l 0
Årets udskudte skat -15.355 0
Udskudt skatteforpligtelse pr. 31. december 0 0
Den udskudte skatteforpligtelse fordeler sig således:
Investeringsejendomme 0 0
Kortfristede aktiver 0 0
Finansielle gældsforpligtelser 0 0
Fremført skattemæssigt underskud 0 0
Udskudt skatteforpligtelse i alt 0 0
Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse, Ejerperioden forventes at overstige 10 år og
regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.
Der er ingen ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser.
56
1305016EogSN30114
"German High Street
Properties
Note 23 - Finansielle instrumenter
——…….oncernen … Moderselskabet
DKK 1.000 020120) 2011 52012" 2011
n NT rens
Tilgodehavender fra udlejning 389 Hm 4. 50" 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 vi 9,865; 23.352
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag 240 mn: 649: 227
Andre tilgodehavender 3,569 0 203
Periodeafgrænsningsposter 306 BE 37
Likvide beholdninger 33.325 424
Udlån og øvrige tilgodehavender i alt 37.829 24.243
Forfald mellem I og 2 år 18.335 0
Forfald mellem 2 og 5 år 27.901 0
Forfald efter mere end 5 år 398.622 0
Langfristede finansielle gældsforpligtelser til BESES
amortiseret kostpris i alt ».452,862 444.858 0
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser 18370 18.335 0
Øvrige kortfristede gældsforpligtelser i.) 97712: 6.095 220
Kortfristet gæld til amortiseret kostpris i alt 1, 1728.082 24.430 220
Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne
har forfald inden for et år, Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i
øvrigt note 17, hvor blandt andet aldersfordeling og koncentration vedrørende tilgodehavender fra udlejning
er omtalt.
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har
forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.
Note 2 og Ledelsens beretning indeholder en beskrivelse af risici relateret til finansielle instrumenter.
Note 24 — Valutaeksponering
Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter af-
holdes i EUR, Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og dermed
moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i valutakursen,
Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
1305016EogSN30115
57
German High Street
Properties
Note 25 - Kapitalstyring
Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast
og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger,
Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulig-
hederne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i
henhold til selskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har til-
strækkelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et
forsvarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen.
Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har af-
gørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i overens-
stemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 34,0%
(2011: 35,9%).
Soliditeten er beregnet således:
Koncernen
DKK 1.000 102012) 2011
Egenkapital 11247527 262.453
Aktivsum 1 728,881: — 731,985
Soliditet 534,0: — 35,9%
Et relateret nøgletal er egenkapital i forhold til investeringsejendomme, der angiver forholdet mellem egenfi-
nansiering og fremmedfinansiering af investeringsejendomme, Dette forhold udgør 35,4% ultimo 2012
(2011: 37,9%) og bekræfter koncernens solide kapitalstruktur.
Note 26 - Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået administrationsaftale med Kartago Administration Tyskland ApS der er uopsigelig
indtil 31. december 2017.
Koncernen har derudover kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 27 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på DKK 700,6 mio. (2011: DKK 692,5 mio,) er
stillet til sikkerhed for banklån på DKK 471,2 mio. (2011: DKK 463,2 mio.). Øvrige sikkerhedsstillelser
udgør DKK 0,3 mio. (2011: DKK 0,2 mio.).
Note 28 — Eventualforpligtelser
Koncernen har ingen eventualforpligtelser, når bortses fra sædvanlige forpligtelser i et ejendomsselskab.
58
1305016FogSN30116
"German High Street
Properties
Note 29 - Nærtstående parter
Koncernen er kontrolleret af familien Thygesen igennem Kartago ApS, som er ejet af Drot ApS og Marsk
ApS. A-aktierne 365.008 stk. svarende til 10,0% af aktiekapitalen og 55,7% af stemmerne ejes af Kartago
ApS. Øvrige selskaber kontrolleret af familien Thygesen ejer 715.050 B-aktier svarende til 21,2% af aktie-
kapitalen og 11,2% af stemmerne, Selskabet indgår i koncernregnskabet for Kartago ApS.
Koncernens nærtstående parter omfatter endvidere moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af familien Thygesen besidder bestyrelse, direktion, samt
selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. B-aktier.
Transaktioner med selskaber kontrolleret af familien Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar i
henhold til administrationsaftale, samt et mindre mellemværende i form forudbetalt administrationshonorar,
som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.
Koncernen ……Moderselskabet
FØRT] 2011 VT20R 0 2011
aq i: i ; By ;
DKK 1.000
Fo
Administrationsaftale 2.457 2.744 113
Mellemværende, tilgodeh., rentesats 4,75% ' 0 0 0
Mellemværende, gæld, rentesats 4,75% bumser 0] 0 0
Aflønning af bestyrelsen har udgjort i alt DKK 0,4 mio, i året (2011: DKK 0,2 mio.).
Direktionens vederlag er indeholdt i administrationshonoraret, og skønnes at være DKK 0,75 mio. i perioden
(2011: DKK 0,75 mio.).
Note 30 - Efterfølgende begivenheder
Selskabet har primo 2013 købt 114.200 stk, egne B-aktier og beholdningen udgør herefter 504.700 stk. B-
aktier, svarende til 13,8% af aktiekapitalen og 7,7% af stemmerne.
Der er ud over ovenstående ikke indtruffet væsentlige hændelser efter 31, december 2012,
59
1305016EogSN30117
German High Street
Properties
1305016EogSN30118
NÅ,
Hovedlejerne i ejendommen er Central Apotheke og slagterbutikken Adolf Dietz. De øvrige etager
er primært indrettet som praksislejemål.
60
German High Street Properties A/S
Sundkrogsgade 21
DK-2100 København Ø
CVR nr.: 3069 1644
Tel: +45 81 100 800
ELSE NL SRP
Email: infoggermanhighstreet.dk
Web: germanhighstreet.dk