Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

Se SEEST

Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Nikolaj Plads 6
DK-1007 København K

å Li

Aarhus, den 21. marts 2013
NSSS SNØRE reder

60 | me -] fi "I
" JErchvervs styrelsen
24 Jer 2013

 

(RERIODE; 1. JANUAR AR 20 F.3 gg DECEMBER FODS

dr i

au dlenar sul

SD

Prime O office

 

 

 

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S

Skt, Knuds Torv 3, 3. sal
DK-8000 Aarhus C

CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989
Telefax: +45 8733 8433

Internet: www. primeoffice.dk
E-mail: infogæprimeoffice.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand
Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion
Mogens V. Møller, adm. direktør

Revisor
PricewaterhouseCoopers

Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes 19. april 2013

på selskabets adresse, Skt. Knuds Torv 3, 3. sal i Aarhus.

Prime Office Årsrapport 2012 | 2

 

 

 

 

el VÆ

Prime Office A/S er et børsnoteret
selskab, der giver investorer mulighed for
at investere i tyske kontorejendomme.
Prime Office A/S har sammensat en
portefølje, der udelukkende består af
Ge USC el Seele Sa]
udsøgt beliggenhed i Tyskland.

Sa NE TS ala le
solide og bonitets-stærke lejere.

Ejendommene er desuden beliggende
NSSS ES NEN
indbyggere.

 

 

Indholdsfortegnelse

 

 

 

Indledning
Forord sG..ssssssseeerneensen rener ek kreere kk rer ternene rer renerne skr erne side
Resumé af årsrapport 2012 …G...dssssssesseueeseererereeee nen k ken nest NEN KREERET EL ESSERER LENE NERE RR renerne rn keen side
Ledelsesberetning
Hovedtal for koncern og moderselskab ……..…...sseeeeeeerereren nunne essss kanen set tee enke teter ren r rr rr kteee side
Nøgletal for koncernen ….…....ssseseseneeeenkene enkes N ELERS SEER ERE NERE ERE E EET E LERET ERE E LERNER REESE EEN ER side
Definition af nøgletal for koncernen ……..u.u..sssseeeeeesereeee ets tet bt LEE LEVERE LEE RRE ES LERET REELLE rr n rer side
Idégrundlag og strategi ….u.u.u.u..ss seeren renten ER ENE ERR LEE E LENE NT EL ENN TE ELLE LEE ENES R ERNE ER rr rs ek kk rr re side
Udvikling i global og tysk økonomi ……....u....sssssseeererrere sr ren tretten kreere renere rrn side
Det tyske ejendomsmarked side
Risikoforhold og —styring M…...ssssnsenseseeenenee tese bt tb ENNS ABEN ERE E EEN ER REE SSR NR REE REE RET ERE ERR ERR ken eennee side
God selskabsledelse (….…..sssessrreerreeer renerne nn rr nerne rn erne r nere nr rr se renees rer nnee side
Redegørelse for virksomhedsledelse ….........ssssssreserere tsk ELERS E ERNE REEL EEN E SNS LS ERNE kr k ss r es side
Samfundsansvar .....scceseeeeeereeeneee ker kken ennen ken kk e ende kk et R NEN Nee teste se Net entakt terne r kran treer side
Finanspolitik Mu.W…|.…....ssseeeereeeseee renee rss k ets stk ktr KEEL L RENE NERE L EL ERR E ERE R LENE E RENNER REE E NNE REE LEN tere rer rr ere tere side
Aktionærinformation 2…..…...ssseurevervenerenek enke nes tk kt te NEN ENN N REEL ERNE EVNEN NEUES NR ENE EEN ERE LEES R ENDER REE EL EEN L EL side
Bestyrelse og direktion …....sssseceveeeseseeke sekt ke kk SS NREN ENE EEN ED NEUER EL ENN DEER R NEN DERS EEN ENKER Er nen serne side
Administrator …….......sssssssessesseenkkke ske skt Ekke R RESEN ENE ELERS ESKE ERR Ree ek b akserne rn ter kernens nen nee side
Regnskabsberetning 2012 side
Påtegninger
Ledelsespåtegning ….....sssssssssneveereseressese kk entre ebber ke eee EL nerne renee eet Len een ere een renere renere nere side
Den uafhængige revisors erklæringer……...........sesereseeeeeeseressv ere ken ke kernen er er ek kn renee ken kreere rene ker renee side
Regnskab
Resultatopgørelse …M….|.W...ssssesessssesskt ett E NEDE EEK VER BURE ERE LENE E ERE NEN EK RENEE K ENE RAN LEE R RE Rennes ene nen side
Totalindkomstopgørelse …..sdsssnseserenverenee reen kk kk kt kk et RES ERR E EEN S ERE LEES REE e nes renerne ennen ren nenre side
Balance …….G….ssseeeeeerereresee ener enker enke kst renses nens seek ennen tes engene sne nerne ves sses enten eee sens s een e renen snkee side
side
side
side
Oversigt
Koncernoversigt M1.W|…W….…....sesesssrneesres tk bette ER GERE NEDE P ENERET ENE REE ERNE LEE R SENERE RETTET ERLEND SEERE LEE ERE RET ER RER side
Koncernens ejendomsportefølje ….....X..ssseeseveeseeekeene venner ekstern enken enker ennen keen rr kernerne genrene side

Prime Office Årsrapport 2012 | 4

10
11
12
13
14
15
16
18
91
22
23
25
27
28
29

32
33

36
37
38
39
41
43

58
59

 

 

SEE SE NNU LP,

Forord

(L)
—=
—
=
LEI
må
=
—

 

 

 

Indledning

Forord

Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i
attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tysk-
land.

Årets aktiviteter

Selskabets primære drift fra udlejningsaktiviteter har
udviklet sig tilfredsstillende og selskabets kapitalstruk-
tur og soliditet ligger indenfor den ramme som var
hensigten ved selskabets stiftelse.

Selskabets finansiering består hovedsageligt af real-
kreditlån, og selskabets soliditet på ca. 30% er tilfreds-
stillende. Regnskabsperiodens finansielle omkostnin-
ger er dog påvirket af den af selskabets indgåede
finansielle instrumenter. Et faldende renteniveau har
betydet en negativ dagsværdi af selskabets rente-
swap, der rentesikrer koncernens gæld. Swappen
udløber i 2015, hvor den negative værdi er neutralise-
ret og udgør T.EUR 0.

Selskabets resultat af primær drift før værdiregulering
af ejendomme for 2012 udgør T.EUR 2.194 og ligger
midt i intervallet for forventningerne til koncernens
resultat af primær drift på T.EUR 2.100 til 2.300.

Aarhus, den 21. marts 2013.

Bestyrelsen

Prime Office Årsrapport 2012 | 6

Selskabets hovedaktiver er tyske investeringsejen-
domme og værdien af selskabet er direkte knyttet til
værdiansættelsen heraf. Selskabets ledelse er fortsat
af den opfattelse at investeringsejendommene er
attraktive og velbeliggende og med bonitetsstærke
lejere. | 2011 blev alle koncernens investeringsejen-
domme vurderet af von Borries Advisory Partners
GmbH & Co. KG i Hamborg. Vurderingsrapporterne er
udarbejdet efter de principper som RICS har defineret
for vurdering af fast ejendom. Med uændrede forud-
sætninger og en lavere markedsrente er det ledelsens
opfattelse at ejendommene fortsat er vurderet til kon-
servative værdier.

Lejeindtægterne udgjorde i 2012 i alt T.EUR 2.694
mod T. EUR 2.665 sidste år.

Den samlede udlejning i selskabet er fortsat på et højt
niveau på 99%.

Selskabet er sig godt rustet til de kommende år og
med forholdsvis lange lejekontrakter og med en kon-
servativ og fast finansiering forventes et stabilt drifts-
økonomisk resultat.

 

 

 

Resumé af årsrapport 2012

I Prime Office A/S har den driftsøkonomiske udvikling i
regnskabsperioden 1. januar til 31. december 2012
været positiv og tilfredsstillende med fortsat solid
likviditet og høj solvens.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 2.194
mod T.EUR 174 i 2011 og ligger tilfredsstillende midt i
intervallet for forventningerne til koncernens resultat af
primær drift på T.EUR 2.100 til 2.300 før dagsværdire-
gulering.

Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 21. marts 2013
godkendt årsrapporten for 2012.

Perioden i overskrifter

. Koncernens nettoomsætning i regnskabspe-
rioden fra 1. januar til 31. december 2012
udgør T.EUR 2.694 mod T.EUR 2.665 i
2011.

. Lejeindtægter er i overensstemmelse med
ledelsens forventninger og udlejningspro-
centen den 31. december 2012 udgør 99%.

'. Koncernens gæld til realkredit- og bankinsti-
tutter udgør i alt T.JEUR 24,779 mod T.EUR
25.774 sidste år, svarende til et fald på
T.EUR 995.

. Betydelige lejemål er i regnskabsåret for-
længet på markedsmæssige vilkår og udlej-
ningssituationen bekræfter ejendommenes
attraktive status.

. Dagsværdiregulering af koncernens investe-
ringsejendomme udgør T.EUR 0.

Yderligere oplysninger ved henvendelse til:

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989
Telefax (+45) 8733 8433

. Resultatet af primær drift udgør T.JEUR
2.194 mod T.EUR 174 i 2011.

. I regnskabsperiode fra 1. januar til 31. de-
cember 2012 har koncernen realiseret et re-
sultat før skat på T.EUR 865 mod T.EUR
(2.023) i 2011.

. Indre værdi og børskurs udgør henholdsvis
EUR 11,79 og EUR 7,91 mod EUR 10,86 og
EUR 7,94 i 2011.

. Driftsaktiviteterne forløber planmæssigt og
koncernens valutakurseksponering er ude-
lukkende i EUR.

. Selskabets finansielle omkostninger består
af såvel realiserede som urealiserede finan-
sielle omkostninger som udgør henholdsvis
T.EUR 1.218 og T.EUR 263.

. Renteudgifter på selskabets lån er stabile og
følger forventningerne.

-+…… Resultatet pr. aktie (EPS) er EUR 0,72 mod
EUR (1,99) i 2011.

. Koncernen har fortsat en solid likviditet og

solvens på ca. 32%.

Prime Office A/S har fortsat fokus på driften af investe-
ringsejendommene og er fortsat aktiv på det tyske
marked og undersøger løbende investeringsmulighe-
der for selskabet.

Regnskabstallene i årsrapport 2012 er sammenholdt
med tilsvarende tal for årsrapport 2011.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 7

1304246EogSN14833

 

LEDELSESBERETNING

Hovedtal for koncern og moderselskab

Nøgletal for koncernen

Definition af nøgletal for koncernen
Idégrundlag og strategi

Udvikling i global og tysk økonomi
SENNELS EEC
OSTE SNEG]
SSL SSEISS

Redegørelse for virksomhedsledelse
Samfundsansvar

Finanspolitik

TET

Bestyrelse og direktion
Administrator

elser al ele PLN PA

urene sansen Sane MR armen reen

me

 

Ledelsesberetning

Hovedtal for koncernen og moderselskabet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb EUR 1000 2012 2011 2010 2009 2008 2012 2011 2010 2009 2008
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 2.694 2.665 2.156 2.222 1.119 101 100 84 87 0
"Bruttoresultat 2.509 450 2005 2023 1,659 101 100 84 87 0
Resuttat af primær dråt 2,194 174 1.762 1.649 1.436 (117) (125) (122 (140) (180)
.Resultat af poster (1.329) (2.197) (2.281) (1.311) (788). 1.121. 42.179) (299) 224 97
Resultat før skat 865 (2.023) (519) 338 648 1.004 (2.304) (421) 84 (89)
Periodens resultat 807 (2.377) (341) 277 548 989 (2.226) (316) 63 (67)
Totalindkomstopgørelse
Periodens totalindkomst 1.028 (1.940) 52; 65 - 989 (2.226) (316) 63 -
Balance
Aktiver
82 7.259 45 oa 34.094 0 0 0 0 0
i 40.327 40.115 35.093 5.239 8,116 90
Kortfristede aktver 249 992 1.570 1.753 2.404 11.128 12.081 10.251 10.549 16.483
Aktiver I alt 40.376 41.107 36.655 36.954 37.497 16.367 16.389 16.472 16.665 16,573
Passiver
JFgen talt 12.999 11.971 13.911 |
I gælsforpligtelser 22.830 22.830 18.780 18.780 19.158 o 0 0 o o
Kortønisstede gældsforpligtelser 4.547 6.306 3.964 3.968 4.406 3.818 4.829 2.686 2.563 2.643
Passiver ialt 40.376 41.107 36.655 36.954 37.497 16,367 16,389 16.472 16.665 16.573
Pengestrømme
2194 374 A7ee 3.840 3436 4117) 4025) 4222) 4140) 4180).
"Pengestrømme vedrørende primær dråt 2.128 1978 1.792 1.412 2.075 451 (1.956) 838 5,943 (15.082)
Pengestrømme fra drøftsaktivtet 1 alt 904 (404) 657 82 1.442 626 (2.811) 1,056 6.149 (14.820)
»Pengestrømne fra investeringsaktivitet talt 82) 47.259) 145) 0.424.094) 9 9 0 (6.048), (28)
Pengestrømme fra finansieringsaktivtet i alt (993) 6.994 (642) (535) 34.066 (826) 2.604 (642) (158) 14.908
Periodens pengestrømme 1 alt (171) (669) (30) (453) 1.414 (200) (207) 414 (57) 60
zLikvid beholdning ved periodens begyndelse nd 262 931 984 1414 2 210 a17, 3 60 o
Periodens pengestrønre i alt (171) 669) (30) (453) 1.414 (200) (207) 414 (57) 60
Likvid beholdning ved periodens slutning 91 262 931 961 1.414 10 210 417 3 60

 

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 10

 

 

 

 

Nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncem

2012 2011 2010 2009 2008”
Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) 6,93% (15,63)% (3,72)% 2,44% 9,41%
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) 6,47% (16,82)% (2,45)% 2,00% 7,95%
Soliditetsgrad (pct.) 32,19% 29,12% 37,95% 37,84% 36,77%
Udlejningsgrad (pet.) 98,73% 99,54% 98,00% 100,00% 100,00%
Antal aktier i alt (stk.) 1.064.438 1.064.438 1.064.438 1.064.438 1.064.438
Antal egne aktier (stk.) 56 56 56 56 10.000
Markedsværdi (T,EUR) 8.420 8.452 9.995 12,018 12.848
Børskurs (EUR) 7,91 7,94 9,39 11,29 12,07
Indre værdi (EUR) 11,79 10,86 12,63 12,70 12,67
Kurs/indre værdi (EUR) 0,67 0,73 0,74 0,89 0,95
Loan to value (LTV) 0,62 0,65 0,54 0,56 0,58
Resultat pr. aktie (EPS) 0,72 (1,99) (0,35) 0,25 0,94
EBIT pr. aktie (EUR) 2,06 0,16 1,66 1,55 1,35
Price Earnings (PE) 10,96 (3,99) (26,83) 45,16 12,84
Udbytte pr. aktie (DPS) 0 [1] 0 0 0

 

Anm: Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008,
Nøgletal for regnskabsperioden 10. december 2007 - 31. december 2008 er ikke omregnet til helårsnøgletal.
Definition af nøgletal fremgår af årsrapportens næste side.

1304246EogSN14835

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 11

 

 

Definition af nøgletal for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

Resultat før skat (EUR) x 100
Forrentning af egenkapitalen før skat: Gennemsnitlig egenkapital (EUR)
x 100
Forrentning af egenkapitalen efter skat:
x 100
Soliditetsgrad (pct.): Samlede aktiver (EUR)
Antal udlejede mø x 100

Udlejningsgrad (pct.):

Markedsværdi (T.EUR):

Indre værdi pr. aktie (EUR):

Kurs/indre værdi (EUR):

Loan to value (LTV):

Resultat pr. aktie (EPS):

EBIT pr. aktie (EUR):

Price Earnings (PE):

Udbytte pr. aktie (DPS):

Prime Office Årsrapport 2012 | 12

Antal m

Antal aktier i alt (stk) x Børskurs (EUR)

Egenkapital (EUR)

Gæld til finansieringsinstitutter
Materielle aktiver

Periodens resultat (EUR)
Antal aktie (stk)

EBIT (EUR)
Antal aktie (stk)

Markedsværdi pr. aktie (EUR)

Antal aktie (stk)

7 EEG GG  m —].

 

 

 

Idégrundlag og strategi

Prime Office A/S har sammensat en ejendomsporteføl-
je, der udelukkende består af attraktive kontorejen-
domme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejen-
dommene er af høj kvalitet og med solide, bonitets-
stærke lejere, Ejendommene er beliggende i tyske
byer med mere end 200.000 indbyggere.

Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt
udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette
medfører lave omkostninger til genudlejning og der-
med en bedre driftsøkonomi.

En grundig analyse før endeligt køb er af stor betyd-
ning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor
der før udvælgelsen af kontorejendommene fortages
en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes
befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for
kontorejendomme i området, mulighederne for genud-
lejning m.v.

Der foretages for alle ejendomme en langsigtet inve-
steringsplanlægning i samarbejde med koncernens
ejendomsforvaltere, således at ejendommene løbende
fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejen-
dommene i koncernens nuværende ejendomsporteføl-
je har enten karakter af at være nyopførte eller renove-
rede.

Koncernens portefølje af investeringsejendomme
består af i alt to ejendomme og to ejendomsselskaber
med beliggenhed i henholdsvis Kiel og Lubeck. Dags-
værdien af porteføljen udgør i alt ca. T.EUR 40.000.

Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontor-
ejendomme er prisstabile i et stagnerende marked og
koncernens investeringsstrategi fastholdes.

Derfor investerer Prime Office A/S i tyske kontor-
ejendomme

Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme
fordi:

Lejekontrakter for kontorejendomme reguleres ofte
fuldt ud efter et inflationsindeks i modsætning til detail-
handelsejendomme, der ofte har fri år i lejekontrakter-
nes start, og som typisk reguleres med mellem 60-80
% af inflationsstigningen hvert femte år. Dette sikrer
køberne af kontorejendomme et afkast, der løbende
pristalsreguleres.

Kontorejendomme har ofte lavere vedligeholdelses-
omkostninger end andre typer af ejendomme. Herud-
over betaler lejerne ofte en større andel af ejendom-
menes driftsudgifter og vedligeholdelsesomkostninger
end andre typer af erhvervsejendomme.

Kontorejendomme har en forholdsvis lav omsætning af
lejere, hvilket betyder lavere omkostninger til vedlige-
holdelse og omkostninger ved fraflytning af lejemål.

Ved erhvervelse af en kontorejendom stiller långiver
krav om en høj egenkapitalandel, hvorfor særligt fonde
og selskaber med en høj gældsandel ikke har efter-
spurgt kontorejendomme i samme omfang som ek-
sempelvis boligejendomme, der har en højere belå-
ningsgrad.

Der er en god efterspørgsel efter attraktive kontorleje-
mål som følge af et begrænset nybyggeri i årevis.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 13

1304246EogSN14836

 

 

Udviklingen i global og tysk økonomi
Roen har sænket sig på de finansielle markeder.

De tonegivende aktieindeks i Tyskland og i USA ligger
i februar 2013 henholdsvis 40% og 30% højere end på
tidspunktet for Lehman Bros. krak, der ofte nævnes
som start på finanskrisen.

anså) en mms mm

i mA; ie v”
i gen MER hav” KAT lyt w

 

VIX indekset også kaldet ”frygtens indeks”, der viser
volatiliteten på det amerikanske aktiemarked er faldet
markant.

Den massive udpumpning af likviditet fra de store
nationalbanker, og ikke mindst ECB direktør Draghi
erklæring om at støtte euroen for enhver pris har
bidraget til roen, og de meget lave rentesatser har
bidraget til at stort set alle aktivklasser er steget bety-
deligt.

Prime Office Årsrapport 2012 | 14

   
 

1 færd

Den makroøkonomiske udvikling

Vækstudsigterne for verdensøkonomien er fortsat svag
og Verdensbankens seneste skøn fra januar 2013
viser fortsat lav vækst i Euroland, hvor kun Tyskland
lyser svagt op med en vækst omkring 1%, mens spe-
cielt de sydeuropæiske lande, der svækkes af gældre-
duktion og forbedring af de offentlige finanser.

 

 

 

 

 

 

 

Prognose
Tallene er i procent 2011 2012 2013 2014
Euro Area 1.4 —0.4 —0.2 ; 1.0
Germany 3.1 0.9 0£ ; 14
France 1.7 0.2 0.3" 0.9
kaly 0.4 21. 0! 0,5
Spain 0.4 —1.4 15 | 0.8
United States 1.8 2.3 2.0 - 3.0
Verden 3.9 3.2 35; 4,1.
Advanced Economies 16 13 147 2.2

 

 

 

Det tyske ejendomsmarked

Den tyske Bundesbank har i Finansiel Stabilitets Rap-
port fra 2012 indgående beskæftiget sig med udviklin-
gen på det tyske ejendomsmarked. | perioden 1999 til
2008 har prisudviklingen på det tyske ejendomsmar-
ked været meget begrænset sammenlignet med den
internationale udvikling for fast ejendom.

På boligmarkedet er der betydelige regionale forskelle
og specielt i de tyske storbyer har der i de seneste to
år været tale om betydelige prisstigninger.

For erhvervsejendomme hænger udviklingen i leje og
tomgang sammen med den realøkonomiske udvikling.

Figur 1. Udvikling for leje og tomgang for kontor-
ejendomme i store tyske byer

Tomgargi

HH

Led eg
Kanseg

N ål
ændr:

Kilde: Deutsche Bundesbank. Finanzstabilitåtsbericht 2012.

I rapporten slås det fast at antallet af tomme kontorlo-
kaler i perioden forstsat er på et højt niveau og at den
procentuelle udvikling i lejen er begrænset.

I de større byer er huslejen dog steget med over 5 %
og man ser for første gang i årevis en stigning i antallet
af byggetilladelser,

På grund af en større volatilitet i prisudviklingen og den
enkelte ejendoms forskellighed er risikoen større for
erhvervsejendomme end for boligejendomme, hvilket
kompenseres af at de tyske banker har en konservativ
holdning til finansiering af erhvervsejendomme. I
rapporten slås fast at ca. halvdelen af alle tyske er-
hvervsejendomme er finansieret med en LTV på op til
60 %.

En konklusion i rapporten er derfor at erhvervsejen-
dommene følger konjunkturerne og at en konservativ
finansiering begrænser risikoen.

I Prime Office udgør LTV ca. 60 % og med længere
løbende lejekontrakter og en renteafdækning er risiko-
en begrænset.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 15

1304246EFogSN14837

 

 

Risikoforhold og -styring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret for ændringer i
valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de
finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer
koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrem-
bringelse og placering af overskudslikviditet.

Bestyrelsen har godkendt den overordnede finanspoli-
tik for koncernen, der fremgår af siderne 22 til 24, der
således er en integreret del af den overordnede risiko-
styring, og den bør læses i sammenhæng med dette
afsnit.

På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og
opfølgning af koncernens finansielle risici.

Generelle risikofaktorer

Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis
udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlig-
hed for, at de indtræffer, eller efter omfanget af de
mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.

I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler
sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling, resultatforventninger og kursvær-
dien af selskabets aktier. Herudover vil det kunne
påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere
koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.

Beliggenhed

Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en
risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendomme-
nes værdiudvikling. Udvikling i ejendomsværdi, likvidi-
teten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler
kan variere mellem områder og bydele. Attraktiviteten
af en ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden,
og normalt vil der være en lavere risiko på velbelig-
gende ejendomme end ejendomme med dårligere
beliggenhed.

Makroøkonomisk udvikling

Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generel-
le økonomiske udvikling og udviklingen på det finan-
sielle rentemarked. Ustabilitet og finansiel uro kan
derfor have en negativ påvirkning af koncernens sam-
lede økonomiske stilling. For at imødegå de væsent-
ligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreser-
ve, fast rente på hovedparten af selskabets kreditfore-
ningslån, en høj egenkapital samt afdrag på koncer-
nens gæld.

De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan
beskrives som følger:

Markeds- og prisrisiko

Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kon-
torejendomme følger den generelle økonomiske situa-
tion samt inflationsudviklingen i det tyske samfund. I
perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det
finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også
påvirke ejendomsaktier.

Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende
indtjening og konsolidering samt til udviklingen i rente-
niveauet, eftersom investeringsejendomme værdian-
sættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle
renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af
øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have
effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontor-

Prime Office Årsrapport 2012 | 16

ejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlo-
kaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme,
beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demogra-
fiske sammensætning samt restriktioner indført af
offentlige myndigheder.

I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansæt-
telse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.

Risiko ved drift af ejendommene

Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over
for udviklingen i en lang række faktorer som lejeind-
tægter, vedligeholdelse og forbedringer, priser på fast
ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i
lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige
forhold i Danmark og i Tyskland.

Lejeindtægter

Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte
lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve
kontraktmæssige forpligtelser i form af betaling af leje
og evne til at betale for egne vedligeholdelsesomkost-
ninger.

Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige
indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på
erhvervelsestidspunktet. Der er risiko for, at en lejer
ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere ind-
tægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme
fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den peri-
ode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage
lejemålet.

Udlejningsprocenten for koncernens investeringsejen-
domme pr. 31. december 2012 udgør 99%.

Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregule-
ring af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregule-
ring. Lejeindtægter ved nyudiejning følger også mar-
kedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørg-
sel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkel-
te områder.

Vedligeholdelses- og byggetekniske risici

I henhold til koncernens strategi vedrørende vedlige-
holdelse og modernisering af koncernens ejendomme,
bliver der løbende afsat midler, som vurderes at være
tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due
diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investe-
ringsrapporter på kort og lang sigt, således at denne
risiko minimeres.

Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflyt-
ning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvir-
ke koncernens samlede økonomiske stilling.

Forvaltning af ejendommene

Administration af ejendommene varetages af erfarne
tyske ejendomsforvaltere. | det omfang de ud fra
kommercielle hensyn ikke forvalter ejendommene
kontraktligt, kan det påvirke koncernens samlede
økonomiske stilling.

Finansielle risici

Kapitalstruktur

I Prime Office A/S arbejdes med en langsigtet kapital-
struktur, hvor det tilstræbes at niveauet for egenkapi-
talandelen og gælden udgør henholdsvis 30% og 70%.

 

 

 

 

Gælden struktureres således at kreditforeningslån
udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år, mens lån hos
øvrige pengeinstitutter som udgangspunkt kan udgøre
op til 15% og optages med en variabel rente samt et
højt afdragsniveau.

Koncernens gæld pr. 31. december 2012 udgøres af et
kreditforeningslån på T.EUR 22.830 samt banklån på
T.EUR 1.949. Dermed udgør koncernens soliditets-
grad 32 %.

I note 19 fremgår koncernens samt moderselskabets
finansielle gældsforpligtigelser sammen med en tabel
for gældens restløbetid.

Renterisiko

Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af
kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af en
renteswap, hvor koncernen betaler fast rente i 7 år og
modtager variabel rente. En renteswap giver større
fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle
end et lån med fast rente,

Refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko
Realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og
der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse med refi-
nansieringen. Såfremt refinansieringen foretages på
ugunstige vilkår, vil markedsværdien af porteføljen af
investeringsejendomme på refinansieringstidspunktet
derfor kunne afvige fra budgettet.

Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirk-
ning på koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Valutakursrisiko

Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og
koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset.
Koncernens driftsindtægter og hovedparten af drifts-
og finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.

Med bestyrelses godkendelse har Prime Office A/S
mulighed for at optage lån i anden valuta end EUR.
Dette i form af valutainstrumenter som i realiteten
indebærer omveksling mellem to valutaer på et fremti-
digt tidspunkt.

Pr. 31. december 2012 har Prime Office A/S ingen
åbne valutainstrumenter.

Ændringer i regnskabs- og selskabslovgivning
Koncernen aflægger regnskab i henhold til Internatio-
nal Financial Reporting Standards (”IFRS”). Såfremt
de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed
sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og
måling af investeringsejendomme og skat, kan det
have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige
behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige
regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En sådan
ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning
på koncernens økonomiske stilling, resultat samt
koncernens mulighed for at udbetale udbytte.

Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke
koncernen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en
negativ effekt på koncernens mulighed for udlodning af
udbytte.

Ændrede skatte- og afgiftsforhold i Danmark og i
Tyskland

Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt
lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen
ugunstigt, således at aktionærernes økonomiske
stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i
såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og
personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskomsten
mellem Danmark og Tyskland.

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tysk-
land betales der en transaktionsafgift på mellem 3,5%
til 5 %. Ledelsen vurderer, at en del af koncernens
fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde,
der ikke medfører betaling af tysk transaktionsafgift.
Ejendomserhvervelser, der ikke udløser tysk transakti-
onsafgift, vil typisk ske ved køb af aktier i et ejendoms-
selskab. Sådanne transaktioner kan udløse en mindre
ikke kontrollerende interesse. Der vil dog være en
risiko for, at de tyske skattemyndigheder vil anlægge
det synspunkt, at de påtænkte ejendomserhvervelser
udløser tysk transaktionsafgift.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 17

1304246EogSN14838

 

 

God selskabsledelse

Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at
der udøves god virksomhedsledelse, og at de over-
ordnede ledelsesforhold er tilrettelagt således, at
koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktio-
nærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig
med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes.

Bestyrelsen har vurderet de af OMX Nordic Exchange
Copenhagen A/S' "Anbefalinger for god selskabsledel-
se” i relation til koncernen, og det er bestyrelsens
opfattelse, at koncernen i al væsentlighed følger anbe-
falingerne.

”Anbefalinger for god selskabsledelse” er en del af
oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber
og indebærer, at selskaberne skal redegøre for, hvor-
ledes de forholder sig til de af Komitéen for god sel-
skabsledelse udarbejdede anbefalinger efter "følg eller
forklar”-princippet.

Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende
forholde sig til udviklingen inden for området, herunder
blandt andet lovgivning, god praksis og anbefalinger,
og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og
interne retningslinjer på området.

I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office
AIS forholder sig til de enkelte Corporate Governance
anbefalinger. På selskabets hjemmeside er nærmere
oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til reglerne
(http://primeoffice.dk/investor-relations/corporate-
governance/).

Aktionærernes rolle og sammenspil med selskab
ledelse

Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommu-
nikation med investorerne, primært via elektroniske
medier, herunder især selskabets hjemmeside og e-
mails. Koncernen deltager aktivt i investormøder og
præsentationer fra møderne findes på hjemmesiden.
Koncernen opdaterer løbende hjemmesiden med
relevante informationer for selskabets aktionærer og
andre interesserede.

Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle
forhold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur.
Bestyrelsens vurderinger er indeholdt i årsrapporten.

Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har
samme rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger
i omsættelighed og stemmeret. Heraf følger, at aktio-
nærerne har fri og uhindret adgang til at gøre deres
indflydelse gældende.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne, som
et forum for kommunikation om koncernen forhold,
hvor aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en
dialog om Prime Office A/S' udvikling.

Bestyrelsen vil i enhver situation arbejde for den bedst
mulige varetagelse af aktionærernes og selskabets
interesser.

Interessenternes rolle og betydning for selskabet
samt selskabets samfundsansvar

Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens
forhold til sine interessenter. | henhold til politikken
skal koncernen ledes og udvikles på en måde, der

Prime Office Årsrapport 2012 | 18

respekterer og tager behørigt hensyn til alle interes-
senters legitime interesse i koncernen.

Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktion-
ærernes, administrators og øvrige samarbejdspartne-
res interesser tilgodeses i den løbede ledelse af kon-
cernen.

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens
ansvar overfor samfundet som helhed centralt og i
bestyrelsen arbejdes med virksomhedens ansvar på
baggrund af United Nations Global Compact og dets ti
principper indenfor menneskerettigheder, arbejdsta-
gerrettigheder, miljø og antikorruption. Prime Office
A!S' aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot
for koncernens interessenter, men også for lejer,
naboer, leverandører, samarbejdspartner, myndighe-
der m.v. Koncernen tager derfor ansvar for sit samar-
bejde med det samfund, som vi er en del af, også når
det gælder miljømæssige og sociale forhold.

Åbenhed og transparens

Selskabets bestyrelse har vedtaget en kommunikati-
onspolitik, som skal sikre, at oplysningsforpligtelserne
fastlagt af OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
efterleves.

I henhold til kommunikationspolitikken skal alle inte-
ressenter have mulighed for at modtage al kursrele-
vant information om selskabet med passende hyppig-
hed og på en hurtig og effektiv måde inden for ram-
merne af de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved
hjælp af kvartalsrapporter samt lejlighedsvis afholdelse
af møder med investorer, finansanalytikere og pres-
sen. Det skal endvidere sikres, at koncernen oprethol-
der et højt informationsniveau, herunder med oplys-
ninger om koncernens økonomiske og driftsmæssige
udvikling.

Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæs-
sige i at supplere årsrapporten med andre end de
krævede regnskabsmæssige standarder og ikke-
finansielle oplysninger. Koncernens årsrapport aflæg-
ges i henhold til den internationale IFRS-standard.

Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offent-
liggøre meddelelser på engelsk. Som følge af selska-
bets størrelse, aktionærkreds og ressourcer samt
fokus på det tyske marked vurderes det derfor ikke
hensigtsmæssigt eller nødvendigt at udsende medde-
lelser på engelsk.

Selskabets kommunikationspolitik findes på selskabets
hjemmeside (http://primeoffice.dk/investor-
relations/kommunikationspolitik/).

Det øverste og det centrale ledelsesorgans opga-
ver og ansvar

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og
dens arbejde er reguleret af en forretningsorden, som
er udarbejdet i overensstemmelse med selskabslovens
bestemmelser. En struktur for bestyrelsens arbejde
med og rolle i relation til den overordnede ledelse samt
finansielle og ledelsesmæssige kontrol er fastlagt og
en evaluering heraf fortages løbende med henblik på
at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er
områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence
og sagkundskab bør opdateres.

 

 

 

Ifølge forretningsordenen skal bestyrelsen på mindst ét
årligt møde drøfte emner som intern kontrol, koncer-
nens organisation, risici, målsætning og strategier,
direktionens ledelse af selskabet etc. I praksis drøftes
disse områder løbende.

I forretningsorden beskrives endvidere, at kompeten-
cer — herunder mangfoldighed — i koncernens ledel-
sesniveauer løbende drøftes. Det er bestyrelsens
målsætning at sikre en mangfoldig ledelsessammen-
sætning, herunder at der er lige muligheder for begge
køn. Mindst én gang om året følges op på status for
opfyldelsen af målsætningerne.

Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for
den løbende kommunikation. Der afholdes telefoniske
møder mellem bestyrelsesformanden og direktionen
efter behov, mens kommunikationen til den samlede
bestyrelse primært sker i forbindelse med afrapporte-
ring på bestyrelsesmøder.

Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt,
typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter
generalforsamlingen, og revideres om fornødent.

Det øverste ledelsesorgans sammensætning og
organisering

I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrel-
sen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til
stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i besty-
relsen findes kompetencer inden for ejendomsinveste-
ring og finansiering.

Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S' bestyrelse er
uafhængige i henhold til de definitioner, OMX Nordic
Exchange Copenhagen A/S opererer med i sine vej-
ledninger. Af bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1
medlem falder uden for udvalgets definitoriske regel-
sæt for at kunne betragtes som værende uafhængig.
Årsagen hertil skal udelukkende ses i lyset af med-
lemmets ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens
administrator, Moller & Company A/S.

Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.

Koncernen har en administrations- og investeringsafta-
le med Moller & Company A/S, der dermed er ansvar-
lig for administrationen af Prime Office A/S. Koncernen
beskæftiger derfor ingen medarbejdere. Anbefalingen
om ”Medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer” vurde-
res derfor ikke at være relevant for koncernen.

Anbefalingen om ”Tiden til bestyrelsesarbejdet og
antallet af bestyrelsesposter” følges delvist. I Prime
Office A/S er den enkelte medlems kapacitet og bidrag
væsentligere end antallet af bestyrelsesposter. I prak-
sis efterlever næsten alle medlemmer af bestyrelsen
dog anbefalingen.

Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og
arbejdsplan, der fastiægges primo året. Herudover
indkaldes bestyrelsen efter behov, når særlige forhold
kræver det. Bestyrelsen mødes jævnligt, enten ved
fysisk møde eller ved telefonmøder. Det tilstræbes at
holde minimum fire bestyrelsesmøder pr. år. I regn-
skabsåret 2012 er der afholdt 10 bestyrelsesmøder.

Som følge af koncernens langsigtede strategi samt
specifikke aktiviteter, fokusområder og størrelse er
bestyrelsesmedlemmernes kompetencer særdeles
vigtige, og det vurderes således ikke hensigtsmæssigt,

at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære
generalforsamling. De af generalforsamlingen valgte
bestyrelsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad
gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen valgte
medlemmer afgår det ene år og resten det næste år.
Genvalg kan finde sted.

Under hensyntagen til selskabets størrelse og forret-
ningens kompleksitet vurderes det ikke relevant at
etablere egentlige ledelsesudvalg under selskabets
bestyrelse. Prime Office A/S's bestyrelse opererer som
revisionsudvalg, nomineringsudvalg og vederlagsud-
valg. Anbefalingen vedrørende nedsættelse af nævnte
udvalg følges kun delvist. Bestyrelse følger et kommis-
sorium, som bl.a. omfatter de i denne anbefaling
nævnte opgaver.

Selskabets bestyrelse vurderes dog som værende i
besiddelse af en tilstrækkelig sagkundskab og erfaring
til at det har en opdateret indsigt i og erfaring med
finansielle forhold samt regnskabs- og revisionsforhold
i selskaber, der har aktier optaget til handel på et
reguleret marked.

Ledelsens vederlag

Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra
koncernen, idet ledelsen sker i henhold til en admini-
strationsaftale med Moller & Company A/S. Direktø-
rens vederlag er dog inkluderet i administrationshono-
raret og udgør ca. T.EUR 20.

Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrel-
sens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt
og konkurrencedygtigt. For regnskabsåret 2012 er der
udbetalt et honorar til bestyrelsen på EUR 29.321.
Efter regnskabsåret 2012 og fremefter fastsættes
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsam-
ling.

Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelses-
ordninger.

Regnskabsaflæggelse (Finansiel rapportering)
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens kontro!- og risikostyring i forbindelse
med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder over-
holdelse af relevant lovgivning og anden regulering i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Risikostyring og intern kontrol

Én af bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der
foretages en effektiv risikostyring, herunder at væsent-
lige risici identificeres, at der oprettes systemer til
risikostyring, samt at der fastlægges en risikopolitik og
risikoramme. | årsrapporten redegøres for væsentlige
risici forbundet med koncernens strategi.

Direktionen vurderer løbende, om der er behov for at
tage højde for andre risici. Identifikation af forret-
ningsmæssige risici og styring indgå i koncernens
årlige strategiplan.

Under hensyntagen til at selskabet ingen medarbejde-
re beskæftiger, har Prime Office A/S valgt ikke at
etablere en whistleblower-ordning. Anbefalingen vur-
deres derfor ikke at være relevant for selskabet.

Revision

Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompe-
tencer og samlede ydelser forud for indstillingen om
genvalg/nyvalg på generalforsamlingen. Selskabets
generalforsamling har valgt PricewaterhouseCoopers

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 19

1304246EogSN14839

 

 

 

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Nobelpar-
ken, Jens Chr. Skous Vej 1, 8000 Århus C, som revi-
sor. Revisor er på valg hvert år på selskabets ordinære
generalforsamling.

Under hensyntagen til koncernens størrelse og forret-
ningens karakter vurderes det ikke relevant at etablere
en intern revisionsfunktion. Endvidere er det bestyrel-
sens opfattelse at koncernens regnskabs- og revisi-
onsmæssige forhold ikke er komplekse, og der er

Prime Office Årsrapport 2012 | 20

således ikke nedsat et revisionsudvalg. Hele bestyrel-
sen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsud-
valg.

Det vurderes årligt hvorvidt der skal etableres en intern
revision til understøttelse og kontrol af selskabets
interne kontrol- og risikostyringssystemer.

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af
revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor.

 

 

 

Redegørelse for virksomhedsledelse

Indledning

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar
for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den
interne, såvel som den eksterne rapportering skal
være retvisende, og der skal fokuseres på de væsent-
ligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesproces-
sen samtidig med at relevant lovgivning og anden
regulering overholdes.

I henhold hertil er der etableret interne kontroller og
procedure for styring af koncernens risici, som dels
skal sikre pålidelig information til koncernens beslut-
ningstagere og eksterne interessenter, og dels skal
skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere
fejl og mangler.

Prime Office A/S' aktiviteter er overordnet koncentreret
omkring investering i tyske kontorejendomme. I den
forbindelse er koncernen eksponeret overfor neden-
stående faktorer og har derfor særlig fokus på den
interne kontrol og risikostyring.

«+ Generelle risikofaktorer: Den makroøkono-
miske udvikling i Tyskland.

«+ Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, le-
jeklientel, ejendommenes vedligeholdelse og
forvaltning.

. Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko,
valutakursrisiko, refinansierings- og tilbage-
betalingsrisiko.

+ Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og sel-
skabslovgivning herunder skatte- og afgifts-
forhold i Danmark og Tyskland.

Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold
og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofak-
torer.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender
de overordnede politikker, procedurer og kontroller for
den interne kontro! og risikostyring. Tilrettelæggelsen
heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem
en klar organisationsstruktur med veldefinerede ret-
ningslinjer og nedskrevne procedurer.

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens organisationsstruktur og bemandingen på områ-
der i forbindelse med de funktioner som har betydning
for de interne kontroller og styring af koncernens risici
sammen med selskabets administrator.

Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den
driftsmæssige og økonomiske udvikling, samt om
koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for

at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle
væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.

Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisions-,
nominerings- og vederlagsudvalg, men har påtaget sig
hertil relaterende opgaver som varetages løbende.

Direktionen har etableret en central funktion i relation
til controlling af den finansielle rapportering fra koncer-
nens tyske dattervirksomheder.

Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncer-
nens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis
på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster
med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis
suppleres med forventninger for indeværende regn-
skabsår.

Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-
vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer
løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et
samarbejde med selskabets revisor.

Risikovurdering

Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncer-
nens risikoforhold på de områder, der er udpeget som
væsentlige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og —
styring). Vurderingen baseres på den løbende rappor-
tering fra direktionen.

Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med
henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller redu-
cere koncernens forskellige risici.

Kontrolaktiviteter

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering
af koncernens risici. Hensigten med kontrolaktiviteter-
ne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer,
procedurer m.v. opfyldes og eventuelle fejl, mangler og
afvigelser m.v. opdages rettidig.

Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern
kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste
procedurer og stikprøver.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikations-
politik, som lægger vægt på, at information fra koncer-
nen er åbent, retvisende, troværdig og tilgængelig.

Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncer-
nens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i
overensstemmelse med love, bekendtgørelser og
andre forskrifter.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 21

1304246EogSN14840

 

 

Samfundsansvar (CSR)

I Prime Office A/S er bevidstheden om koncernens
ansvar overfor samfundet som helhed centralt. Prime
Office A/S' aktiviteter og holdninger har betydning ikke
blot for koncernens interessenter, men også for lejer,
naboer, leverandører, samarbejdspartner, myndighe-
der m.v. Koncernen tager derfor ansvar for sit samar-
bejde med det samfund, som vi er en del af, også når
det gælder miljømæssige og sociale forhold.

For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar
overordnet, hvordan en koncern lever i overensstem-
melse med sin omverden og lytter til sine væsentlige
interessenter. Samfundsansvar er betegnelsen for de
tiltag en virksomhed tager i forbindelse med at leve op
til eller agere ud fra et socialt, miljø- og forretnings-
mæssigt ansvar.

Bestyrelsen har vedtaget politikker, som relaterer sig til
samfundsansvar.

Bestyrelsen lægger vægt på, at såvel aktionærernes,
administrators og øvrige samarbejdspartneres interes-
ser tilgodeses i den løbede ledelse af selskabet.

I Prime Office A/S arbejdes med virksomhedens an-
svar på baggrund af United Nations Global Compact
og dets ti principper indenfor menneskerettigheder,
arbejdstagerrettigheder, miljø og antikorruption. Ved
sammenhæng mellem koncernens aktiviteter og sam-
fundets udvikling vil Prime Office A/S forsøge at bidra-
ge til forbedring af sociale og miljømæssige forhold
lokalt såvel som internationalt.

Virksomheder med en sund og naturlig tilgang til sam-
fundsansvar efterlever i overvejende grad idéerne bag
principperne. Derfor har Prime Office A/S kortlagt de
områder, som skønnes mest relevante for koncernen.
Fokus indenfor koncernens samfundsmæssige ansvar
er inden for følgende områder: Samfund, Forretning
og Miljø.

Samfund — Prime Office A/S er i dialog med lokalsam-

fundet og offentligheden og forsøger at minimere
negative sociale og økonomiske påvirkninger for i

Prime Office Årsrapport 2012 | 22

stedet at maksimere et positivt bidrag. Ved ejerskab af
investeringsejendomme kan Prime Office A/S være
med til dels at påvirke det ydere lokalområde og dels
skabe forøget erhvervsaktivitet til fordel for det gene-
relle samfund.

Forretning - | forbindelse med koncernens løbende
drift har koncernens ledelse fokus på aktionærerne via
en åben informationspolitik. På Prime Office A/S'
hjemmeside kan offentliggjort information rekvireres.
Finanspolitik samt risikoforhold og —styring opdateres
løbende således at koncernens interessenter tilgode-
ses på bedst mulig vis.

Miljø - Prime Office A/S har en målsætning om at
minimerer den direkte påvirkning på miljøet. Derfor har
Prime Office A/S med energilovgivningen udarbejdet et
såkaldt energipas på de tyske ejendomme ved at leve
op til krav om forskellige energiforhold. Dertil har
koncernen installeret solceller på taget af ejendom-
men, Office-Kamp i Libeck.

Inden for de nævnte fokusområder vurderer ledelsen
løbende principperne og inden for samfundsansvar
vurderer koncernen om man lever op til alle nye love
og forordninger. Ledelsen vurderer, at Prime Office
AJS har opnået de mål, som har været sat for koncer-
nen indenfor samfund, forretning og miljø. Prime Office
AJS er forpligtet til, at sikre høje standarder inden for
den vedtagne politik og de hertil hørende principper for
samfundsansvar som en forudsætning for god sel-
skabsledelse. Prime Office A/S' bestyrelse, ledelse og
rådgivere skal varetage deres opgaver i overens-
stemmelse med politikken.

Da Prime Office A/S har indgået en administrationsaf-
tale med Moller & Company A/S og derfor ingen med-
arbejdere har ansat, vil samfundsansvaret vedrørende
medarbejdere ikke blive prioriteret.

I arbejdet med samfundsansvar forsøges at opretholde
en åben dialog med væsentlige interessenter samt at
rapportere årligt på fremskridt og udfordringer.

 

 

Finanspolitik

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, inve-
steringer og finansiering eksponeret over for ændrin-
ger i en række finansielle risici, herunder kredit- og
likviditetsrisici.

Koncernen har valgt at centralisere styringen af de
finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordne-
de rammer, der er fastsat. Politikken omfatter valuta-,
finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i
relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises
til de følgende afsnit for detaljeret redegørelse af
styringen af koncernens finansielle risikotyper.

Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen,
løbende opfølgning på finansielle nøgletal, og kvar-
talsvis rapporteres der til kredit- og pengeinstitutter.

På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og
opfølgning af risikobilledet. Heri medtages den langsig-
tede finansielle udvikling i koncernen. Det er en fast
del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere
alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegø-
relser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt
risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direk-
tionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapporte-
ring til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens
væsentligste risikoområder.

Likviditetsrisiko

Det er Prime Office A/S' politik i forbindelse med låne-
optagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem
spredning af låneoptagelser på forfalds- og genfor-
handlingstidspunkter samt at have spredning på långi-
vere for at sikre optimale markedsforhold på gældsfor-
pligtelser. Det er koncernens målsætning at have
tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne
disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete
udsving i likviditeten.

Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen
løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføl-
jen, herunder løbende markedsregulering af husleje,
reducering af tomgang samt forbedring og istandsæt-
telse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker likviditeten
og dermed koncernens forhandlingsposition ved refi-
nansiering.

Endvidere er det koncernens strategi, at reducere
likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån opta-
get i pengeinstitutter til lån i kreditforeninger, hvilket
løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede fri-
værdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes
udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office
A!IS vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinsti-
tutter forbedre koncernens likviditet, samt resultere i en
højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens
gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede
likviditetsrisiko.

Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangs-
punkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første
dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender
med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet.
Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for
at minimere mellemværender med lejere gennem
løbende opfølgning.

Der vil i koncernens budgetter være medtaget en
særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der
forventes at udgøre ca. 1 - 2% af investeringsejen-
dommenes erhvervelsespris. | de første regnskabsår

efter ejendommenes erhvervelse kan målet for likvidi-
tetsreserven afvige herfra.

Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet
med en på markedet konkurrencedygtig rentesats.
Niveauer vil svarer til den aktuelle korte pengemar-
kedsrente eller alternativrenten på en kassekredit
facilitet.

Kreditrisiko

Som følge af Prime Office A/S' drift samt finansie-
ringsaktiviteter er koncernen udsat for kreditrisici.
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til lejetilgo-
dehavender samt finansielle derivater med positiv
dagsværdi, som er indregnet under andre tilgodeha-
vender.

Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset
som følge af Prime Office A/S' mulighed for modreg-
ning i modtagne deposita samt opsigelse af lejemål
ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.

Koncernen bestræber sig på ikke at få væsentlige risici
vedrørende enkelte lejere eller samarbejdspartnere.
Ved køb af nye ejendomme og ved indgåelse af nye
lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende inve-
steringsejendomme foretages kreditvurderinger af
lejere efter behov, ligesom der indhentes sikkerhed for
lejebetalinger fra væsentlige lejere.

Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende deriva-
ter med positiv dagsværdi håndteres ved at foretage
spredning på flere kreditinstitutter.

Koncernen modtager for så vidt angående sikkerhed
for salg af tjenesteydelser i form af depositum og
forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget
sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige
nedskrivning til imødegåelse af tab.

Kapitalstruktur

Prime Office A/S' strategiske mål for kapitalstrukturen
indbefatter en egenkapital på 30%, og at den samlede
portefølje som udgangspunkt finansieres med en gæld
på 70%. Gælden struktureres således at kreditfore-
ningslån udgør ca. 55% med en løbetid på 10 år og lån
hos pengeinstitutter som udgør 15% med variabel
løbetid.

Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens
kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens
og aktionærernes interesser, samt understøtter kon-
cernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at
koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt
udgør ca. 80 %. Koncernens kapitalstruktur består af
indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenka-
pitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.

Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af
porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge
det samlede afkast af investeringen. Hermed er der
tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.

Renterisiko

Det er Prime Office A/S" politik at afdække renterisiko-
en på koncernens langfristede forpligtigelser, hvor
løbetiden typisk er mellem 7 — 10 år. Afdækningen af
renterisici fortages med renteswaps, hvor variable
forrentede lån omlægges til lån med fast rente. Det er
hensigten at matche realkreditlån med renteswaps,
således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid.
Ifølge regnskabsprincipperne ved IFRS (International

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 23

 

 

1304246EogSN14841

 

 

Financial Reporting Standards) er den af koncernen
indgåede renteswap ikke effektiv i 2012, hvilket har
betydet at dagsværdireguleringen for indeværende
regnskabsperiode skal medtages under koncernens
finansielle omkostninger sammen med en forholds-
mæssig tilbageførelse af renteswappens dagsværdi
som tidligere har været bogført i anden totalindkomst.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 31.
december 2012 T.EUR (1.992), mens ændring samt
tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende
regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 152 og
T.EUR (263)

En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om
at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibili-

tet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et

lån med fast rente.

Koncernens bankindeståender er placeret på konti
med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er
ikke væsentlige renterisici forbundet hermed.

Valutarisiko

Prime Office A/S' målsætning er at minimere ekspone-
ringen i fremmed valuta. Koncernens pengestrømme
foretages i det væsentligste i EUR. Koncernens ejen-
domsinvesteringer og -afkast er i EUR, ligesom kon-
cernens gæld hos kredit- og pengeinstitutter er optaget
i EUR. Det er ledelsens vurdering at koncernen ikke er
eksponeret over for væsentlige valutarisici.

Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici
ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter
og omkostninger foretages i samme funktionelle valu-
ta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af
valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra
udenlandske dattervirksomheder, som følge af fast-
kurspolitikken mellem DKK og EUR.

I forbindelse med strukturering af koncernens frem-
medkapital har selskabet med bestyrelsens godken-
delse mulighed for at optage lån i anden udenlandsk
valuta end EUR. Dette i form af terminsforretninger i
fremmed valuta, hvor koncernen i realiteten fortager en
omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tids-
punkt. Herved eksponeres koncernen for ændringer i
forholdet mellem fremmede valutakurser.

Valutakursinstrumentet betragtes som en handelsbe-
holdning og dagsværdireguleringen indregnes i resul-
tatopgørelsen under finansielle poster.

Koncernen kan maksimalt have 10% af selskabets
balance i fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver
skriftlig accept fra bestyrelsens formand og næstfor-
mand.

Prime Office A/S er pr. 31. december 2012 ikke ek-
sponeret for ændring i fremmed valuta og der forligger
ingen åbne valutainstrumenter. Koncernen er derfor
kun eksponeret overfor EUR.

Prime Office Årsrapport 2012 | 24

 

Direktionen kommenterer i sin løbende rapportering til
bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens valu-
takursrisiko som følge af lån optaget i anden uden-
landsk valuta.

Skattemæssige risici

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end
udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt und-
taget for betaling af tysk erhvervsskat. Hvorvidt sel-
skaber i koncernen kan bliver underlagt regelsættet
vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og
der kan ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne
for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil
være opfyldte.

Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagel-
sesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke
budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi
fradragsretten for renter på langfristet gæld under de
tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%.

Afledte finansielle instrumenter

Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte
finansielle instrumenter i form af renteswaps, der
afdækker den variable rente på finansielle gældsfor-
pligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes
som et cash flow hedge og opstilles under egenkapita-
len under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af penge-
strømme, når det kan dokumenters, at afdækningen er
effektiv i henhold til regnskabsprincipperne for IFRS.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instru-
menter, der er klassificeret som og opfylder betingel-
serne for sikring af fremtidige pengestrømme, indreg-
nes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede
transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede
fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forplig-
tigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra
egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet
eller forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transak-
tion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien
af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direktio-
nen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring
dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.

Generelt vedrørende finansielle forhold

Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime
Office A/S" risikostyring. Det er direktionen i Prime
Office A/S der i samarbejde med bestyrelsen, forestår
styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets
politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer
for koncernens finansielle dispositioner.

Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor
også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen
gennemgås.

 

 

Aktionærinformation

Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt
informationsniveau om den nuværende og fremtidige
situation i koncernen, således markedet, aktionærer,
nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og
andre interesserede altid har adgang til korrekt og
tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S's hjemmeside findes yderligere
investorrelevant information. Informationen har først og
fremmest til formål at give investorer et retvisende
billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter,
således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflek-
terer værdien af koncernen. Under Investor Relations
kan der findes relevante informationer om Prime Office
AIS, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabs-
meddelelser.

Fondskode og aktiekapital
Fondsbørs: OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN: DK0060137594
Aktienavn: Prime Office

Kortnavn: PRIMOF

Aktieklasser: én

Aktiekapital: EUR 14,29 mio.
Nominel stykstørrelse: EUR 13,42
Antal aktier: 1.064.438

Antal stemmer pr. aktie: én
Ihændehaverpapir: ja
Stemmeretsbegrænsning: nej
Begrænsninger i omsættelighed: nej

Ejerforhold

I henhold til Værdipapirhandelslovens & 29 har Prime
Office A/S meddelt, at følgende 5 aktionærer er i
besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede
aktiekapital som stemmerettighederne:

«+ Birketinget A/S (Cvr. nr. 12599307) ejer
133.850 stk. aktier svarende til 12,57%.

«+ Vestjysk Bank A/S (Cvr. nr. 34631328) ejer
mere end 10%.

+ Den Jyske Sparekasse (Cvr. nr. 17269275)
ejer 119.862 stk. aktier svarende til 11,26%.

+ AHJ A/S (Cvr. nr. 25516281) ejer 110.160
stk. aktier svarende til 10,35%.

+ Finansiel Stabilitet A/S (Cvr. nr. 30515145)
ejer mere end 10%.

Egne aktier

I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndi-
ge bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier.
Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke
overstige 10% af koncernens samlede selskabskapital.

Beholdningen af egne aktier udgjorde den 1. januar
2012 56 stk. aktier svarende til 0,01% af koncernens
samlede aktiekapital. I regnskabsperioden fra 1. januar
til 31. december 2012 er der ikke foretaget ændring af
beholdningen af egne aktier.

Den 31. december 2012 udgør beholdningen af egne
aktier derfor 56 stk. aktier svarende til 0,01% af kon-
cernens samlede aktiekapital.

Ved erhvervelse af aktierne må det vederlag der beta-
les ikke afvige med mere end 10% fra den på erhver-
velsestidspunktet på Nasdaq OMX Copenhagen A/S
noterede købskurs.

Udbytte politik

Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalfor-
samlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles
mellem alle aktionærer i forhold til deres respektive
andele af koncernens samlede aktiekapital.

Udbytte udbetales i overensstemmelse med selskabs-
lovens regler og sker under hensyntagen til fastholdel-
se af en forsvarlig soliditetsgrad og en likviditetsreser-
ve.

Selskabets egenkapital består primært at den tegnede
kapital og i mindre grad af frie reserver. Som følge
heraf indstiller ledelsen at der ikke udbetales udbytte.
Indfrielse af gæld eller køb af ejendomme vurderes
som en bedre investering for selskabets aktionærer.

Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og
Smallcap

Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegnings-
kurs på EUR 13,94 pr. aktie å nominel EUR 13,42.
Den 31. december 2012 er kursen på aktien EUR
7,91.

Aktiekurs

 

= Kurserne er I perioden ikke sammenlignelige pga. ændring i niveauet af Smallcap indekset.
”” Ændring I Smalicap kursen er beregnet ud fra et indeks

Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet
med 43,27%, hvilket sammenlignet med kursudviklin-
gen i C20 og Smallcap indekset er henholdsvis dårli-
gere og bedre. Aktiekursændringen i de to nævnte
indeks udgør 25,51% og (62,91)% i perioden fra den
11. juli 2008 til 31. december 2012.

Kursudviklingen i Prime Office A/S (11. juli 2008 —
31. december 2012)

Indeks, 11. juli 2008 = 100
sa

120

løngses  æLdes HSND stør MADS  MALSN  MaRDD mands 11023313

—m fire Oftre AX CM mmm Sd KER

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 25

1304246EogSN14842

 

 

Offentliggjorte meddelelser

   

Fondsbørsmeddelelser

Nr. 48/2013 21.03.2013 uusucuccu urene ge ener rresaen Årsrapport 2012
Nr. 47/2012 | 16.11.2012 ….…. Delårsrapport for 3. kvartal 2012
Nr. 46/2012 BARE se, Finanskalender for 2013
Nr. 4585/2012 | 16.08.2012 Delårsrapport for 1. halvår 2012
Nr. 44/2012 ELSE ne Delårsrapport for 1. kvartal 2012
Nr. 43/2012 | 24.04.2012 Storaktionærmeddelelse
Nr. 42/2012 180420 Referat fra generalforsamling den 18. april 2012
Nr. 41/2012 22.03.2012 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
Nr. 40/2012 | 22.03.2012 Årsrapport 2011

 

På selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk) er samtlige fondsbørsmeddelelserne for regnskabsårene fra 2008 til
2012.

 

 

 

 

Finanskalender 2013

Årsrapport 2012 21.03.2013
Ordinær generalforsamling 2013 19.04.2013
Delårsrapport, 1. kvartal OT 16.05.2013
Delårsrapport, 1.halvår 2013 16.08.2013
Delårsrapport, 3. kvartal 2013 15.11.2013
Offentliggørelse af finanskalender for 2014 15.11.2013

Prime Office Årsrapport 2012 | 26

 

 

Bestyrelsen og direktionen

Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt
bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine
afgørelser ved simpel stemmeflerhed. I tilfælde af
stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes
forfald næstformandens, stemme udslagsgivende.
Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et
medlem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens
kompetence. Bestyrelsen skal godkende alle køb af
ejendomme og/eller ejendomsselskaber.

Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat
Jesper Ørskov Nielsen og Henrik Demant. Flemming
Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt
som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov
Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som
næstformand. Henrik Demant er tiltrådt den 15. april
2009.

Bestyrelsen har udpeget Mogens V. Møller som direk-
tør for koncernen til varetagelse af den daglige drift.
Ledelsen er tiltrådt den 10. december 2007. Koncer-
nen er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til
koncernen er ikke tidsbegrænset.

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand

Født: 20, august 1948.

Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 3.000 stk.

Direktør i følgende selskaber
Hegelund Invest ApS.

Bestyrelsesposter

Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S
(bestyrelsesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrel-
sesmedlem), Illums Bolighus Holding A/S (Bestyrel-
sesmedlem), Nordic Artists Management A/S (besty-
relsesformand), TONEArt (bestyrelsesformand), IBH 3
ApS (bestyrelsesformand), Institut for Selskabsledelse
ApS (bestyrelsesmedlem), DPA — System (bestyrel-
sesformand), Spinning Jewelry A/S (bestyrelsesfor-
mand), INDEX: (Design to Improve Life), Designmuse-
um Danmark (bestyrelsesformand), ACHEMOS
GROUP - Litauen (bestyrelsesformand) og KLASCO -
Litauen.

Advokat Jesper Ørskov Nielsen, næstformand
Født: 29, april 1969.

Indtrådt i bestyrelsen den 10. april 2008.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 4.800 stk.

Direktør i følgende selskaber

Jesø Ejendomsinvest ApS, Ejendomsselskabet Tang-
mosevej 104, Køge ApS, Ejendomsinvest Hamburg
ApS, Jereto ApS, Horsensgade 5 ApS, PENTACO
Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen
Advokatanpartsselskab.

Bestyrelsesposter
Eurotag Danmark A/S, Café Viggo, Århus A/S (besty-

relsesformand), Århus Elite A/S (næstformand), Den
Erhvervsdrivende Fond Bellevue-hallerne (bestyrelses-
formand), Atletion A/S, Inventus Group A/S (bestyrel-
sesformand), Råmer ApS (bestyrelsesformand), Grap-
pa ApS (bestyrelsesformand), Grappa Piccolo ApS
(bestyrelsesformand), Jakobsen ApS (bestyrelsesfor-
mand), Titus Olie og Gas A/S (bestyrelsesformand),
Nutrimin A/S (bestyrelsesformand), Convince A/S
(bestyrelsesformand) og Prime Office A/S (næstfor-
mand).

Henrik Demant

Født: 11. maj 1972.

Indtrådt i bestyrelsen den 15. april 2009.

Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 100 stk.

Direktør i følgende selskaber
Demant Invest ApS, Ejendomsselskabet af 21. juli
2007 ApS og MC Hamburg Invest ApS.

Bestyrelsesposter
Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og Prime
Office A/S (Bestyrelsesmedlem).

Direktion

Mogens Vinther Møller

Født: 9. august 1957.

Indtrådt i direktionen den 10. december 2008.
Besiddelse af antal aktier i Prime Office A/S: 146.350
stk.

Direktør i følgende selskaber

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, Danske Immobilien ApS, K/S Albert
Schweitzer Strasse, K/S Bertha v. Suttner Strasse, og
div. tyske ejendomsselskaber.

Bestyrelsesposter

Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske
Immobilien, K/S Albert Schweitzer Strasse og K/S
Bertha v. Suttner Strasse.

Vederlag til bestyrelse og direktion

For regnskabsåret 2012 udgør bestyrelsens honorar
EUR 29.321. Bestyrelseshonoraret til Flemming Linde-
løv udgør EUR 16.755 mens Jesper Ørskov Nielsen
modtager EUR 12.566.

Honorarer fastsættes på den ordinære generalforsam-
ling og den øverste ledelsesorgan i Prime Office A/S
modtager herudover ingen andre former for vederlag
eller aflønningsordninger.

Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over
det, der er aftalt i henhold til administrations- og inve-
steringsaftalen, ligesom ledelsen ikke har tegningsop-
tioner eller købsoptioner til selskabets aktier.

Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke

pension, fratrædelsesgodtgørelse eller lignende goder
fra hverken koncernen eller dennes datterselskaber.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 27

1304246EogSN14843

 

 

Administrator

Den 31. december 2012 har koncernen forlænget den
tidligere indgåede administrations- og investeringsafta-
le med Moller & Company A/S. Den nye aftale, som er
indgået på samme vilkår, er uopsigelig for begge
parter indtil den 1. januar 2018. Aftalen vedrører Prime
Office A/S, datterselskaber og ejendomme, der ejes
eller erhverves af disse selskaber.

Moller & Company A/S påtager sig at fungere som
sekretariat for ledelsen og varetage administrative
opgaver. Det er dog alene ledelsen i Prime Office A/S,
som er ansvarlig for overholdelse af koncernens for-
pligtelser.

Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar
overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:

«+ Levere hjemstedsadresse til Selskabet derved at
Selskabet har hjemstedadresse på MC's njem-
stedsadresse,

. Sikre en betryggende opbevaring af Selskabets
dokumenter, herunder stiftelsesdokument, ved-
tægter og registreringsdokumenter, generalfor-
samlings- og bestyrelsesmødereferater, regnska-
ber, bogføringsmateriale, mv.

«+ Løbende kontrol af absonnementsaftaler og forsik-
ringer herunder bestyrelse og direktionsforsikring
for Selskabets ledelse,

+ Varetage indkaldelse til og opstille rammerne til
rådighed for afholdelse af bestyrelses- og direkti-
onsmøder samt udarbejdelse af protokollater fra
bestyrelsesmøder og generalforsamlinger,

+  Bistå Selskabet med at vedligeholde sin hjemme-
side og løbende at opdatere denne.

+ Stille MC's administrerende direktør til rådighed for
Selskabet som administrerende direktør ("Direktø-
ren"), idet Direktøren skal anmeldes til Erhvervs-
og Selskabetsstyrelsen som direktør og i sit virke
for Selskabet i øvrigt referere til Selskabets besty-
relse.

.  Forestå Koncernens overordnede bogholderi og
regnskabsførelse i overensstemmelse med gæl-
dende lovgivning,

.  Bistå med udarbejdelse af årsrapport samt nær-

mere aftalte perioderegnskaber, formueopgørelse
mv., samt i øvrigt at yde nødvendig hensigtsmæs

Prime Office Årsrapport 2012 | 28

sig bistand til Selskabets direktion og bestyrelse i
forbindelse hermed,

+  Bistå med udarbejdelse af drifts- og likviditetsbud-
get for Koncernen hvert år på grundlag af Koncer-
nens regnskabs- og forretningsplan,

+ Varetagelse af kontakten til Selskabets långivere,
rådgivere og øvrige forretningspartnere, herunder
overvågning og administration af Koncernens lå-
neportefølje og meddelte sikkerheder på den for
Selskabet mest hensigtsmæssige måde.

.  Forestå førelsen af Selskabets og dets dattersel-
skabers aktiebøger og diverse protokoller, herun-
der ved at der i overensstemmelse med vedtæg-
terne for Selskabet oprettes en aktiebog hos VP
Security Service,

+ Varetagelse af kontakten til Selskabets aktionærer,
herunder løbende udarbejdelse af aktionærinfor-
mation i overensstemmelse med de regelsæt, der
er gældende for børsnoterede aktieselskaber,

. | det omfang Selskabets aktier er optaget til note-
ring på en autoriseret markedsplads og i øvrigt i
samarbejde med Selskabets øvrige rådgivere at
bistå Selskabet med at opfylde de forpligtelser,
som følger af, at Selskabets aktier er optaget til
handel på en autoriseret markedsplads, herunder
bl.a. (a) udarbejde og udsende børsmeddelelser,
(b) udarbejde og udsende regnskabsmeddelelse,
(c) bistand til Selskabet med at opfylde sine oplys-
ningsforpligtelser, (d) udarbejde liste over insidere
og løbende opdatering af Selskabets insiderregi-
ster,

.«  Indgåelse og opretholdelse af en ejendomsforvalt-
ningsaftale med en anerkendt forvalter på det ty-
ske marked vedrørende sædvanlig ejendomsad-
ministration og teknisk forvaltning på markeds-
mæssige vilkår af Koncernens portefølje af ejen-
domme i Tyskland.

Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af admi-
nistrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company
AIS med virkning fra aftalens ikrafttrædelsestidspunkt
et kvartårligt honorar på 0,075 % (eksklusiv moms) af
den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i
koncernen i henhold til den seneste års- eller delårs-
rapport, som koncernen har offentliggjort. Administrati-
onshonoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1.
januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest
syv hverdage herefter.

 

 

Regnskabsberetning 2012

Resultatopgørelse

Nettoomsætning

I regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december
2012 udgør koncernens nettoomsætning T.EUR 2.694
mod T.EUR 2.665 i 2011, svarende til en stigning på
1%.

Koncernens driftsomkostninger udgør for regnskabs-
året 2012 og 2011 henholdsvis T.EUR 185 og T.EUR
225. Et fald på T.EUR 40 som primært skal ses i lyset
af en ændret omkostningskategorisering mellem kon-
cernens driftsomkostninger og koncernens salgs- og
administrationsomkostninger.

Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme
For regnskabsåret 2012 udgør dagsværdireguleringen
af koncernens investeringsejendomme i alt T.EUR 0.
Dagsværdiregulering af investeringsejendommene i
2011 udgjorde T.EUR (1.990).

Bruttoresultat

Koncernens bruttoresultat udgør T.EUR 2.509 for
regnskabsåret 2012 mod T.EUR 450 i 2011, svarende
til en stigning på T.EUR 2.059. Sammenholdes årets
bruttoresultat med bruttoresultatet før dagsværdiregu-
leringen for 2011 er der tale om en stigning på T.EUR
69 svarende til 3%.

Koncernens salgs- og administrationsomkostninger for
henholdsvis regnskabsåret 2012 og 2011 udgør
T.EUR 315 og T.EUR 276 svarende til en stigning på
T.EUR 39. Sammenholdt med udviklingen i koncer-
nens driftsomkostninger er koncernens samlede om-
kostningsniveau ændret med T.EUR (1).

Resultat af primær drift

Resultatet af primær drift udgøres af nettoomsætning
fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af
omkostninger samt reguleringer af dagsværdier af
investeringsejendomme.

Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 2.194
for regnskabsåret 2012 mod T.EUR 174 i 2011 sva-
rende til en stigning på T.EUR 2.020. Forskellen i
resultatet af primær drift før dagsværdiregulering
udgør T.EUR 30 svarende til stigning på 1%.

Det realiserede resultat af primær drift før dagsværdi-
regulering ligger medio i intervallet for forventningerne
på T.EUR 2.100 til 2.300.

Koncernens resultat af primær drift efter dagsværdire-
gulering vurderes som værende tilfredsstillende.

Finansielle poster

Selskabets finansielle indtægter og omkostninger
består af såvel realiserede som urealiserede og udgør
for 2012 henholdsvis T.EUR 152 og T.EUR (1.481).

Koncernens finansielle indtægter har relation til æn-
dringen i dagsværdien af selskabets renteswap på
T.EUR 152 og kan karakterers som værende en urea-
liseret finansiel regnskabspost.

Koncernens finansielle omkostninger består derimod
både af realiserede og urealiserede omkostninger på
henholdsvis T.EUR 1.218 og T.EUR 263.

Realiserede finansielle omkostninger
Renteomkostninger til såvel realkredit- og pengeinsti-
tutter udgør T.EUR 1.199, mens gebyrer og provisio-
ner udgør T.EUR 19.

Urealiserede finansielle omkostninger
Tilbageførelse af dagsværdien af selskabets rente-
swap udgør T.EUR 263.

Koncernens samlede finansielle nettoomkostninger
udgør for regnskabsåret 2012 T.EUR 1.329 mod
T.EUR 2.197 i 2011.

Årets resultat
Årets resultat før skat udgør for regnskabsperioden
2012 T.EUR 807 mod T.EUR (2.023) i 2011.

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. decem-
ber 2012 T.EUR 40.376 primært bestående af investe-
ringsejendomme på T.EUR 40.041. Den 31. december
2011 udgjorde koncernens balance T.EUR 41.107.
Markedsværdien af koncernens investeringsejendom-
me udgjorde heraf T.EUR 39.960.

Kortfristede - og langfristede aktiver

Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31.
december 2012 T.EUR 249 mod T.EUR 992 i 2011.
Faldet skal primært ses i lyset af en reduktion af kon-
cernens andre tilgodehavender.

Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske inve-
steringsejendomme, udgør pr. 31. december 2012
T.EUR 40.127 mod T.EUR 40.115 i 2011.

Koncernen har pr. 31. december 2012 et skatteaktiv
på T.EUR 86 mod T.EUR 155 i 2011.

Koncernens egenkapital

Den 31. december 2012 udgør koncernens egenkapi-
tal T.EUR 12.999, hvoraf den ikke kontrollerende
interesse udgør T.EUR 450, I forhold til 2011 er egen-
kapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne
forøget med T.EUR 989.

Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør 6,93%.

Kortfristede — og langfristede forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2012
T.EUR 27.377 mod T.EUR 29.136 i 2011.

Forpligtelserne består primært af lån til finansieringsin-
stitutter samt anden gæld primært bestående af dags-
værdien af selskabets afledte finansielle instrumenter.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 29

1304246EogSN14844

 

 

Faldet i selskabet forpligtelser på T.EUR 1.759 kan
primært tilskrives faldet i koncernens gæld til bankinsti-
tutter og faldet i selskabets anden gæld.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finan-
sielle poster for regnskabsåret 2012 udgør T.EUR
2.194, mens pengestrømme fra koncernens investe-
rings- og finansieringsaktivitet udgør henholdsvis
T.EUR (82) og T.EUR (993).

Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet fra
T.EUR 262 til T.EUR 91 pr. 31. december 2012.

Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige
begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse
på årsrapporten for 2012.

Resultatdisponering

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag
om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperio-
den 2012.

Prime Office Årsrapport 2012 | 30

Forventninger til regnskabsåret 2013

For regnskabsåret 2013 forventer koncernens ledelse
forsat et resultat af primær drift på mellem T.JEUR
2.100 til 2.300 før værdireguleringer og skat. Forvent-
ningerne er baseret på den nuværende portefølje af
ejendomme og på at udlejningsgraden vil være på
niveau med 2012.

Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en lang
løbetid og ledelsen forventer i løbet af det kommende
år en udlejningsprocent på et fortsat højt niveau.

Størstedelen af koncernens finansiering er afdækket
via faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens
finansielle udgifter ligge fast.

Dato og sted for afholdelse af generalforsamling
Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling
onsdag den 19. april 2013 kl. 14.00, hos Prime Office
A/S, Skt. Knuds Torv 3, 3. sal, DK-8000 Århus C

 

 

 

Use Sorel all sTe
Den uafhængige revisors erklæringer

 

 

 

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 31

 

GS 0 8 Sr EEN

 

 

Påtegninger

Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for 2012 for Prime Office A/S.

Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i
overensstemmelse med yderligere danske oplysnings-
krav for børsnoterede selskaber.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores
opfattelse et retvisende billede af koncernens og

moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2012 samt af resultatet

Aarhus, den 21. marts 2013

UN)

Mogens V. Møller
Adm. direktør

Prime Office Årsrapport 2012 | 32

 

af koncernens og moderselskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 2012.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse
en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold,
årets resultater og af koncernens og moderselskabets
finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsent-
ligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og
moderselskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-
kendelse.

Bestyrelse :

 
  
 

Flemming Lindeløv
Bestyrelsesformand

Jesper Ørskov Nielsen
Næstformand

Henrik Demant
Bestyrelsesmedlem

LÅ

 

 

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kapitalejerne i Prime Office A/S

Påtegning på koncernregnskab og års-
regnskab

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar — 31.
december 2012, der omfatter resultatopgørelse, total-
indkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,
pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt
regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter
International Financial Reporting Standards som god-
kendt af EU og danske oplysningskrav for børsnotere-
de selskaber.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og års-
regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncern-
regnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og danske
oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen
har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncern-
regnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinfor-
mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om kon-
cernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores
revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse
med internationale standarder om revision og yderlige-
re krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at
vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører
revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om
koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsent-
lig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger
for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i
koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revi-
sionshandlinger afhænger af revisors vurdering, her

Aarhus, den 21. marts 2013

PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

  
 

Stéen Iversen
Statsautoriseret revisor

under vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i
koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurde-
ringen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant
for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede.
Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger,
der er passende efter omstændighederne, men ikke at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhe-
dens interne kontrol. En revision omfatter endvidere
vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er
passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn
er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsen-
tation af koncernregnskabet og årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-
klusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af koncer-
nens og selskabets aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af
koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrøm-
me for regnskabsåret 1. januar — 31. december 2012 i
overensstemmelse med International Financial Report-
ing Standards som godkendt af EU og danske oplys-
ningskrav for børsnoterede selskaber.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst
ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere
handlinger i tillæg til den udførte revision af koncern-
regnskabet og årsregnskabet. Det er på denne bag-
grund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesbe-
retningen er i overensstemmelse med koncernregn-
skabet og årsregnskabet.

|

Henrik Trangeled Kristensen
Statsautoriseret revisor

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 33

1304246EogSN14846

 

:

Resultatopgørelse

Ho NENS] N ESS

BLE EUT

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 35

 

 

 

Resultatopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2012

Note

3

4,5

un
11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Nettoomsætning 2.694 2.665 101 100

Driftsomkostninger (185) (225) 0 0

.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme sees I. ennen (1.990) seen. eucenerersred 0
Bruttoresultat 2.509 450 101 100

Salgs- og admiistrationsomkostninger (315) (276) (218) 4225)
Resultat af primær drift 2.194 174 (117) (125)

Finansielle indtægter scsecceccceeueterreren erne ER necneeeenned Te un mr 6.

Finansielle omkostninger (1.481) (2.204) (107) (2.595)
Resultat før skat 865 (2.023) 1.004 (2.304)

Skat af periodens resultat (58) (154) (15) 78
Periodens resultat 807 (2.177) 989 (2.226)
Fordeling af periodens resultat

Moderselskabets aktionærer 768. (2.117).

Ikke kontrollerende interesser 39 (60)

I alt 807 (2.177)
Resultat pr. aktie i EUR

Resultat pr. aktie (EPS) 0,72 (1,99)

Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 0,72 (1,99)

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 36

 

 

Totalindkomstopgørelse for perioden 1. januar til 31. december 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note — Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen 807 (2.177) 989 (2.226)
Anden totalindkomst
22  Tilbageførelse af dagsværdiregulering af renteswap 263 need 316 emecceeree OD, nunc 0
Skat af dagsværdireguleringer (42) (79) 0
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst 221 237 0
Periodens totalindkomst 1.028 (1.940) 989 (2.226)
Fordeling af periodens totalindkomst
Moderselskabets aktionærer 989 (1.880)
Ikke kontrollerende interesser 39 (60)
I alt 1.028 (1.940)

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 37

1304246EogSN14848

 

Balance pr. 31. december 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Note Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
2 Investeringsejendomme 40.041 39.960 0 0
.Finansielle aktiver M… … mm
B Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder 0 0 5.028 4.082
20 Udskudt så ktiv 86 155 211 226
Langfristede aktiver i alt 40.127 40.115 5.239 4.308
Kortfristede aktiver
nu Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 60 20 0 0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 11.113 11.871
5 Andre tilgodehavender 65 673 4 0
Periodeafgrænsningsposter ne nenscceerureessererersrersennnn rn TE nerne 37. eceesserersee 1 met.
% Likvide beholdninger 91 262 10 210
Kortfristede aktiver 249 992 11.128 12.081
Aktiver i alt 40.376 41.107 16.367 16.389
Koncern Moderselskab
Note Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Passiver
Egenkapital
7 Aktiekapital eo sneecerevereernernrrereneerennrerne rn me 4287 28 GM 2 14.287.
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument (552) 0 0
Overført resultat (1.186) (1.738) (2.727)
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer 12.549 12.549 11.560
ikke kontrollerende interesser D
Egenkapital i alt 12.999 11.971 12.549 11.560
Langfristede gældsforpligtelser
n Gæld til kreditinstitutter 22.830 22.830 0 0
Langfristede gældsforpligtelser i alt 22.830 22.830 0 0
Kortfristede gældsforpligtelser
ng Gæld til banker 1.949 2.944 1.776 2.604
Leverandørgæld 123 218 50 81
Selskabsska  nennceeer … veer 26 29 0, 9
n Periodeafgrænsningsposter 46 7 0 0
7,21 Anden gæld 2.383 3.108 1.992 2.144
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 4.547 6.306 3,818 4.829
Forpligtelser i alt 27.377 29.136 3.818 4.829
Passiver i alt 40.376 41.107 16.367 16.389

 

 

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 38

FFF

 

 

Egenkapitalopgørelse for koncernen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2011
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets ikke kontrol- Egenkapital
Betab | EUR 1000 Selskabskapita! af sikringsinstrument resultat aktionærer lerende interesser Falt
Egenkapital pr. 1. januar 2011 14.287 (1.010) 163 13.440 471 13.911
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 0 0 0 0 0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af renteswap 0 316 0 316 0 316
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 (79) 0 (79) 0 (79)
Årets resultat 0 0 (2.117) (2.117) (60) (2.177)
Egenkapital pr. 31. december 2011 14.287 (773) (1.954) 11.560 411 11.971
2012
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
Reserve for modersel- tilhørende
dagværdiregulering Overført skabets ikke kontrol- Egenkapital
Beløb EUR 1000 Selskabskapital af sikringsinstrument resultat aktionærer lerende interesser talt
Egenkapital pr. 1. januar 2012 14.287 (773) (1.954) 11.560 411 11.971
Dagsværdiregulering af rentesw ap 0 0 0 0 0 0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap 0 263 0 263 0 263
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap 0 (42) 0 (42) 0 (42)
Årets resultat 0 0 768 768 39 807
Egenkapital pr. 31. december 2012 14.287 (552) (1.186) 12.549 450 12.999

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 39

1304246EogSN14849

 

 

Egenkapitalopgørelse for moderselskabet

 

 

 

 

 

2011
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tilhørende
Overført skabets Ikke kontrol- Egenkapital
Beløb i EUR 1000 Selskabskapital resultat aktlonærer lerende interesser Falt
Egenkapital pr. 1. januar 2011 14.287 (501) 13.786 0 13.786
Årets resultat 0 (2.226) (2.226) 0 (2.226)
Egenkapital pr. 31. december 2011 14,287 (2.727) 11.560 0 11.560
2012
Egenkapital
tilhørende Egenkapital
modersel- tilhørende
Overført skabets Ikke kontrol- Egenkapital
Beløb i EUR 1000 Selskabskapital resultat aktlonærer lerende Interesser lalt
Egenkapital pr. 1. januar 2012 14.287 (2.727) 11.560 0 11.560
Årets resultat 0 989 989 o 989
Egenkapital pr. 31. december 2012 14.287 (1.738) 12.549 0 12.549

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 40

 

 

 

Pengestrømsopgørelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Pengestrømme fra driftsaktivitet før finansielle poster 2.194 174 (117) (125)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 0 1.990 0 0
Ændring i tilgodehavender on re (91). 788. (2.037),
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita (638) (95) (185) 206
Pengestrømme vedrørende primær drift 2.128 1.978 451 (1.956)
Modtagne finansielle indtægter 0 7 282 416
Betalte finansielle omkostninger sner mscrcred (1.224) (2.389) (107) (1.271)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 904 (404) 626 (2.811)
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Køb af investeringsejendomme (82) (7.259) 0 0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt (82) (7.259) 0 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Lånoptagese unsere erne, mene 308 nere ce 2.754.
Tilbagebetaling på lån (993) (311) (826) (150)
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt (993) 6.994 (826) 2.604
Periodens pengestrømme (171) (669) (200) (207)
.Likvid beholdning ved periodens begyndelse erne mee ER ss Be ar.
Periodens pengestrømme (171) (669) (200) (207)
Likvid beholdning ved periodens slutning 91 262 10 210

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 41

 

1304246EogSN14850

 

 

Noter

 

1. Anvendt regnskabspraksis ……......sserrrsererekereee eee tet tb NERE HERE R ELLE ERE SER RE LER REEL ERE RL E ER EL SEERE nerne eee rn ner er side 43
2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger ...........ssssneevessssrtersrr rese ere erer enken ken r ere reen kreeres side 46
3. Segmentoplysninger for koncernen 2............eseessrrreesseeseee nesker sek vere ste rent keen eee k ken een kreere een er rer nen side 47
4. Personaleomkostninger ……..........seueneeevsse revet LEN ERE ER LENE REESE RENEE LEE NEN E ES DERNE NERE ELLER TELE L LEE REE nere reen side 48
5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor …….....ssssseeneeeerevrvnree ere ett tk n ERR LERET ELLE DEER LERET ELL Nr kr rer side 48
6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme ……...........ssceveveserreeserreneneee ren nn ns nn rener rens enkr eee side 48
7. Finansielle indtægter …......…...sssnsererrrseeenkkene rn n tre kreere kk treer kreere nr eee erne terne nerne reen ERR LEE EEs side 48
8. Finansielle omkostninger ……........ssesvereeeeeeeenek sst tet t ste RER EEK REELLE RE ERNE REEL ERE E ERE Ler Rene ennen ener e erne ene side 49
9. Skat af årets resultat .......ssevsserereeevennen nn eneret sb r RER ERE REELLE EEK E RER E ER ke kreere nere n ene renee side 49
10. Resultatdisponering ..........sscseseserrsssernske rense nere rt en reen eneret ene tere nere renerne rrnnnee side 49
11. Indtjening pr. aktie 1(....…....sseseseeenreneerrreesseeses enn n ske kk kk nere sette nere renerne nn nr renser eres side 49
12, Investeringsejendomme ,….G….….dssseseseerererereern ks r erb teser en rer rr nerne renees renee side 50
13. Kapitalandele i dattervirksomheder ……....…...sssseseeeeserevvnvenene ne eskk eres enken enker treere reed ne nn en erenee side 50
14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser …….....…..seeeeesrseseses sene kr kk tk tet SSR ER ERE ERE SEER Er rr kk kk knee side 51
15. Andre tilgodehavender …….........ssssssseseresekerereer rener kreere reen kreere kreere ternene rener erne rrnng side 51
16. Likvide beholdninger ….........sssressersereeeseeneeskkk kk ek eter renterne etteren rn enge eee serene renen kreere n renen side 51
17. Aktiekapital …Å..…..ssssssseeerre renser eee t te ER SEERE EET ERE ELLE E ELLE EEN EL ES ELn ss eren side 51
18. Egne aktier .............ssssererereseeesskeene ennen nen enten kreere renen ternene en nn kreere renset eks skeer rer side 51
19. Finansielle gældsforpligtelser …Å....sssssrrreeeeeeeeeeeee ene nens seerne nsten tt ek esek kr rer kreert rr res side 52
20. Udskudt skat …...........sssrererseeeree ett tk ELSE SEVEN UEBL NNE E TELE ESE ERR E ERE LEN NEUEN ETTER E ERR E EEN kk ERE ERR kk nn ner side 52
21. Anden gæld …….....ssssssseresseeerskee kk kt Et RER N NEDE E LEN SR N EEN R ERE LNS R RE NEN ENDE NERE Ene EEN R rener rener renee sner side 52
22. Afledte finansielle instrumenter ...............ssrvesrnnneee rest t tt Ek E SEERE REE E ENE EL LEE ERE E DEERE LEE ERE Lerner ser side 53
23. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ….......ssssssneerevesereeener ersten rs r serene erne rn erne ene kknn reen rr rereer side 53
24. Finansielle risici og finansielle instrumenter .…....................sssseverereerer erne reen en ener reen nn k kreere eee e sneen side 54
25. Nærtstående parter .…..........sssnrevereee rekte skete Ek k EEN E ENES ENDER LEDERNE RER R ENKE RER ren ker ennen keen ener nee side 55
26. Begivenheder efter statusdagen …….....…..sssesesereeeeeseesseer ske ske nere net et nr ert en renere renen een enkes reen kr nn ner nes side 55
27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse …….....sssssssensereereeneenkee es nn vennerne renten treerne enes side 55

Prime Office Årsrapport 2012 | 42

 

 

1. Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Stan-
dards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af
Nordic Exchange Copenhagen A/S" stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-
bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Ændring af regnskabspraksis
Der er ikke foretaget ændring af regnskabspraksis ved udarbejdelse af årsrapporten for 2012.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag
I årsrapporten for 2012 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i
kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
Ikrafttrådte og godkendte standarder for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2012

”JAS 12 om indkomstskatter”

Der indføres en formodningsregel om, at investeringsejendomme, der måles til dagsværdi, genindvindes ved salg til den
regnskabsmæssige værdi på balancedagen.

Vedtaget af IASB december 2010. Ikrafttræden: 1. januar 2012.

Ændringerne ovenfor er i overensstemmelse med gældende anvendt regnskabspraksis, og har derved ingen indvirkning
på indregning og måling.

Standarder, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke ikrafttrådt

”IFRS 10 om koncernregnskab”

Præcisering af definitionen på kontrol over en anden virksomhed. Kontrol foreligger, når følgende forhold er opfyldt:
«+ Bestemmende indflydelse over virksomheden

«+ Risiko forbundet med eller ret til variable afkast

+ Evne til at anvende bestemmende indflydelse på virksomheden til at påvirke afkast

Vedtaget af IASB maj 2011. Ikrafttræden: 1. januar 2013

”IFRS 13 om måling til dagsværdi”
Generel standard om opgørelsen af dagsværdi. Det grundlæggende princip er, at aktivet måles til salgsværdi, hvorimod
forpligtelsen måles til det beløb, som en tredjepart med samme kreditrisiko kræver som betaling for at påtage sig for-
pligtelsen.

Vedtaget af IASB maj 2011. Ikrafttræden: 1. januar 2013

Standarder, der ikke er godkendt af EU på balancedagen

Ӂrlige forbedringer 2009-2011"
De årlige forbedringer medfører en række mindre ændringer til IFRS.
Ændringerne vedrører:

IAS 1: Ændringen præciserer minimumskravene for sammenligningstal, og præciserer også, at de krævede sammenlig-
ningstal, jf. punkt 38 til 40 af IAS 1, er en del af et komplet regnskab.

IAS 32: Det præciseres, at skatteeffekten af en udbytteudlodning skal indregnes efter bestemmelserne i IAS 12. Skatteef-
fekten af en udbytteudlodning indregnes efter IAS 12 i resultatopgørelsen.
Ikrafttræden: 1. januar 2013

”IFRS 9 om måling og klassifikation af finansielle aktiver og forpligtelser”

Antallet af kategorier for finansielle aktiver reduceres til to: amortiseret kostpriskategori eller dagsværdikategori. Ikke
finansielle virksomheder skal være opmærksomme på, at ”disponibel for salg” kategorien ophører.

Vedtaget af IASB november 2009. Ikrafttræden: 1. januar 2015.

Dagsværdiændringer på finansielle forpligtelser, der henføres til dagsværdi og som hidrører fra ændring i egen kreditrisi-
ko, skal indregnes i anden totalindkomst.
Vedtaget af IASB oktober 2010. Ikrafttræden: 1. januar 2015.

Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at ovennævnte ændrin-
ger i standarder og fortolkninger ikke vil have nogen væsentlig indvirkning på indregning og måling.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 43

1304246EogSN14851

 

 

 

Konsolidering
Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem
aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksom-
heder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besid-
delse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resuitatopgørelser og balancer.
Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld
eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realise-
rede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabs-
praksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Den ikke kontrollerende interes-
ses andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Ikke kontrollerende interesser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses
forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse
for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi.
Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som
sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen
under finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af
dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resuitatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer
i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Re-
sulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien
af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidi-
ge transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen

Nettoomsætning

Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme
eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsæt-
ningen opgøres eksklusiv moms.

Driftsomkostninger
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostnin-

ger samt administration af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder admini-

strationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregule-
ring af investeringsejendomme”.

Finansielle poster
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -
tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansiel-

le gældsforpligtelser.
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.
Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte på

egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.

Prime Office Årsrapport 2012 | 44

 

 

Balancen

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede
kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direk-
te relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerb-
steuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbed-
rede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i
resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for
de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgø-
relsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivel-
se af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genind-
vindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi. Der foretages nedskrivningstest, såfremt den bogførte værdi af en
kapitalande!l overstiger den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne i koncernregnskabet.

Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabs-
mæssige og skattemæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte an-
vendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den
værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modreg-
ning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.

Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes
ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører
ikke ændring af den udskudte skat.

Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel
opgjort tabshensættelse.

Periodeafgræsningsposter

Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår
mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.

Likvider
Likvider består af likvide beholdninger såsom indestående på konti i pengeinstitutter.

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsom-
kostninger. | efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitali-
serede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominel-
le værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket
for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og
slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fa
investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra
overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der
ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 45

1304246EogSN14852

 

 

Investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselska-
ber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af
koncernens egenkapital og gæld.

2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en
række skøn og vurderinger samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og for-
pligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangs-
punkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for
regnskabsaflæggelsen.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De
faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og
realistiske.

I forbindelse med køb af investeringsejendomme betragtes disse som køb af enkeltaktiver og ikke som en virksom-
hedsovertagelse, idet overtagelserne omfatter enkeltstående ejendomme.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regn-
skabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dags-
værdi påvirker aktiverne i balancen samt årets resultat i resultatopgørelsen.

I forbindelse med regnskabsudarbejdelse er dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme blevet opgjort
efter en Discounted Cash Flow metode (DCF), hvor de forventede fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift med
en risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres
med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de enkelte år opgøres. Efter udløbet
af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst på 1% p.a.
og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.

I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige
afkastkrav på den del af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilve-
jebragt i form af fremmedkapital. Den egenkapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi. Lige-
ledes er der taget højde for, at renteudgifterne på fremmedkapitalen er skattemæssigt fradragsberettiget.

Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og
egenkapitalen for ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil inve-
stor kræve et væsentligt lavere afkast, af den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende
ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsæt-
telsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlejningssituation, tomgangsudvikling, vedli-
geholdelsesbehov, M.v.

Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for
de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger.

Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.

 

 

Diskonteringsfaktor (WACC) 2012 2011 2010 2009 2008
PO Kohlmarkt GmbH 5,16% 5,16% 6,15% 6,29% 6,39%
MC Imwobilieninvest II GmbH 5,93% 5,95% 6,34% 6,49% 6,59%
Office-kamp Immobilien GmbH mme 541% ene SA me BR ne 658% 6,68%,
PO Walkerdamm GrbH 5,80% 5,81% - - -

 

Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens inve-
steringsejendomme som pr. 31. december 2012 udgør i alt T.EUR 40.041.

Koncernens enkelte investeringsejendomme er senest vurderet af ekstern valuar i 2011 i forbindelse med årsregn-
skabsaflæggelsen. Udarbejdelse af vurderingsrapporterne er foretaget af samme valuar som, for selskabets finansie-
ringsinstitut, udarbejdede vurderingsrapporterne ved belåning i 2008.

Ifølge vurderingsrapporterne fra 2011 udgjorde den samlede dagsværdi af koncernens investeringsejendomme T.EUR
39.960.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

Prime Office Årsrapport 2012 | 46

 

 

Ved anvendelse af Prime Office A/S's DCF metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er dags-
værdien følsomme overfor ændringer i de anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedka-
pitalen har ledelsen besluttet at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investe-
ringsejendomme, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i følgende tre parameter-

værdier:

1. Afkastkrav til egenkapital
2. Afkastkrav til gæld
3. Resultat af primær drift (lejeindtægt/inflation)

Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel
ses udviklingen i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat

samt koncernens indre værdi.

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

 

 

 

 

   

 

 

  

 

 
 

 

Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
iT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

1. Afkastkrav til egenkapital” 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Ændring = -1% 43.975 43.845 30,13% 23,98% 14,91 13,93
Ændring = -0,5% 41.915 41.818 18,62% 13,10% . 13,28 12,33
pænt =0% [I æm[ oæ| søm | (mo | mA | mag
Ændiing 305% se ececccsereeseerereeenersnenerne renee 38.320, 38.287 (5,65)% (900) 1043... 954.
Ændring = 1% 36.757 36.734 (18,44)% (20,15)% 9,18 8,31

Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
iT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

2. Afkastkrav til fremmedkapital 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Ændring == sssmeeneeeereseerereererererrererrnner serene 45.285 … 45426 36,744 25 15,96 15,18,

42.501 22,05% 4,76% 13,74 12,99

3 TAM | en (GER | FU | mad

Ændring = 0,5% 37.852 10,05 9,33
Ændring = 1% 89! 8,50 9

   

 

   

 

 

 

 

Dagsværdi Egenkapitalfor- Indre værdi pr.
iT.EUR rentning efter skat aktie (EUR)

3. Resultat af primær drift (Lejeindtægt/inflation) 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Ændring = -1% 39.551 39.489 3,29% (19,53)% 11,40 10,49
Ændring = -0,5% . 3976 39.730 5,01%  (17,50)%. 11,59 10,68
Fana =0%6 : i am [Bd BE | ag | LÆR | TH
Ændring, = 0,5% 40.286 ene 8,36%  ..(1359% 11,99 .…..11,08,
Ændring = 1% 40.513 40.458 9,99% (11,57)% 12,18 11,25

 

CD Udgangspunkt (ingen ændring foretaget)

Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er nedenstående parametre anvendt:

" Afkastkrav til egenkapitalen udgør: Hamburger Chaussee = 13,00%, Office-kamp = 12,10%, Walkerdamm= 12,50% og Kohlmarkt = 11,05 %
" Afkastkrav til fremmedkapital udgør 1,58% (10 årige sw aprente)

Udskudt skatteaktiver

Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede
skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens

selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der forekomme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede
skatteaktiv.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatte-

aktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2012 T.EUR 86 mod T.EUR 155 i 2011. Ledelsen vurderer, at skatteakti-
verne kan udnyttes indenfor en overskuelig fremtid.

3. Segmentoplysninger for koncernen

Prime Office A/S's forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres ude-
lukkende i tyske kontorejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere
end 200.000 indbyggere.

Da den interne rapportering og ledelsesstruktur medfører, at der alene er et segment foretages ikke en geografisk
segmentering.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 47

1304246EFogSN14853

 

 

4. Personale omkostninger

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Gager og lønninger 0 0 0 0
Pensioner 0 0 0 0
Sager og lønninger til moderselskabets rr nunne, encrnerirr, urersseerneee ØD vue 0
Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse 29 29 29 29
Personaleomkostninger i alt 29 29 29 29
"Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Di vederlag er i: i admini: i ftalen med Moller & Company A/S.

 

Der er dog foretaget et skøn for hvor stor en andel af administrationshonoraret, der træderi stedet for direktionshonoraret. Dette beløb
udgør ca. T.EUR 20.

Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.

5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Beløb I EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Lovpligtig revision

Pricew aterhouseCoopers 39 39 39 39

Singhofen & Gergen 12 22 0 0
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed

Pricew aterhouseCoopers 0 Q 0 0

Singhofen & Gergen 0 5 0 0
Andre ydelser

Pricew aterhouseCoopers 0 0 Q 0

Singhofen & Gergen 9 2 0 0
I alt 60 68 39 39

 

6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

I årsrapporten for 2011 udgjorde dagsværdireguleringen af koncernens investeringsejendomme T.EUR (1.990). Baseret
på en DCF-model har Prime Office A/S har pr. 31. december 2012 beregnet nye markedsværdier af koncernens inve-
steringsejendomme som udgør T.EUR 40.041 mod T.EUR 39.960 i 2011. Ændringen i dagsværdien af koncernens
investeringsejendomme skyldes en tilgang på en ejendom. Dagsværdireguleringen i regnskabsperioden fra 1. januar til
31. december 2012 udgør således T.EUR 0.

I årsrapporten for 2011udgjorde årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme T.EUR (1.990).

Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme

Koncern Moderselskab
Beløb HEUR 1000 2012 2011 2012 2011
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme 0 (1.990) 0 0

 

Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af dagsværdireguleringen af
koncernens investeringsejendomme.

7. Finansielle indtægter

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb I DKK 1000 2012 2011 2012 2011
Renteindtægter, pengeinstitutter 0 6 0 6
Renteindtægter, tilknyttede virksomheder Q 0 282 410
Gevindst på finansielle instrumenter 152 0 0 0
Opskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 946 0
Øvrige renteindtægter 0 1 0 0
I alt 152 7 1.228 416

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 48

 

AE EEN” ere Eee

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Finansielle omkostninger
Koncern Moderselskab
Betøb i DKK 1000 2012 2011 2012
.Renteudgifter, realkreditinstutter …. ….
Renteudgifter, pengeinstitutter 87 87
Øvrige renteomkostninger 6 17 0
Renter i alt 1.199 1.271 87
å finansielle instrumenter cesser renee Duun BD sne mr ÅA,
Tilbageførelse fra reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 263 316 0
Nedskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 0
Gebyrer og provisioner 19 5 20
I alt 1.481 2.204 107
9. Skat af årets resultat
Koncern Moderselskab
Betøb I EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Aktuel skat af årets resultat 29 0 0
Ændring i udskudt skat 167 239 15 (78)
Skat af tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap (42) (79) Q 0
Regulering af udskudt skat tidligere år (96) (6) 0 0
Skat af årets resultat pr. 31. december 58 154 15 (78)
Skat af årets resultat forklares således:
Resultat før skat 865 (2.023) 1.002 (2.304)
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) 137 (320) 15 (576)
Effekt af forske! i skatteprocent for dansk indkomst 5 (29) 0 0
Øvrige reguleringer (84) 503 Q 498
Skat af årets resultat pr. 31. december 58 154 15 (78)
10. Resultatdisponering
Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2012 2011
Periodens resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 989 (2.226)
Andre reguleringer 0 0 qi
Overført resultat pr. 1. januar (2.727) (501) LØ)
Til disposition for generalforsamlingen (1.738) (2.727) SQ
Moderselskab -d
Beløbet foreslåsfordelt således: 2012 2011 Gå
Forslag til udbytte Q 0 On
Overført resultat (1.738) (2.727) O
I alt (1.738) (2.727) Fl
sp
Q
11. Indtjening pr. aktie sp
OD
Koncern =
Beløb i EUR 1000 2012 2011
Årets resultat 807 (2.177)
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 768 (2.117)
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 1.064,438 1.064.438
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 56 56
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 1.064.382 1.064.382
Resultat pr. aktie (EPS) 0,72 (1,99)
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 0,72 (1,99)
Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 49
ÉSFS[[rezéC Sec” VSm[ÆG|VFeeEÉØm[z”GFS&”GE ES

 

 

12. Investeringsejendomme

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 4000 2012 2011 2012 2011
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 39.960 34.691 0 0
Tilgang 81 7.259 0 0
Årets dagsværdiregulering 0 (1.990) 0 G
Regnskabsmæssige værdi 31. december 40.041 39.960 0 0

 

Regnskabsårets tilgang på T.EUR 81 udgøres primært af omkostningerne ved et moderniseringsarbejde i koncernens
kontorejendom, PO Kohlmarkt i Lubeck. For indeværende regnskabsår er der ikke foretaget en markedsvurdering af

ekstern valuar.

Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakter-
nes løbetid. Lejeindtægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitli-

ge løbetid på lejekontrakterne udgør 4,1 år imod 4,8 år i 2011.

Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid på mindre

Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid mellem

Lejeindtægt i henhold til leje-
kontrakt med løbetid på mere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

end 1 år. 1 og5 år. end 5 år.
Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011 2012 2011
Am Kohilmarkt 7-15, Lubeck (PO Kohlmarkt GmbH) 104 278 993 104 340 1.036
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest I GmbH ) 32 70 40 0 296 385
Heiligengeistkamp 4a, Lubeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 45 9 31 31 193 221
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 58 99 381 308 153 98
I alt 239 456 1.446 443 982 1.740
Lejeindtægt i henhold til leje- Lejeindtægt i henhold til leje-
garanti med løbetid på mindre garanti med løbetid på mere
end 1 år, end 1 år.
Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Am Kohimarkt 7-15, Libeck (PO Kohimarkt GmbH) 27 0 0 27
Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest il GmbH) 0 0 0
Heiligengeistkamp 4a, Libeck (Office-kamp Immobilien GmbH) 0 0 0 0
Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 (PO Walkerdamm GmbH) 0 0 0
I alt 27 0 0 27
13. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Moderselskab

Beløb i EUR 1.000 2012 2011
Kostpris 1. jan eee 6.075 6.075.
Tilgang i årets løb 0 0
Afgang i årets løb 0 0
Kostpris 31. december 6.075 6.075
Nedskrivning pr. 1. januar (1.993) (0)

993),
Tilbageførelse af nedskrivning 946 0
Nedskrivning pr. 31. december (1.047) (1.993)
Regnskabsmæssige værdi 31. december 5.028 4.082

 

Anm.: Den regnskabsmæssige værdi af tilknyttede virksomheder testes for værdiforringelse, hvis der er udslagsgivende
begivenheder. I 2011 har den i koncernregnskabet indregnede dagsværdiregulering af investeringsejendomme
givet anledning til test af værdiforringelse af den regnskabsmæssige værdi af kapitalandele i tilknyttede virksom
heder. Ledelsen valgte på baggrund af den foretagne test at nedskrive kapitalandele med T.EUR 1.993. I regn
skabsåret 2012 bevirker årets resultat i tilknyttede virksomheder samt ledelsens beslutning om at tilbageføre en
andel af den i 2011 nedskrivning svarende til et beløb på T.EUR 946, Den regnskabsmæssige værdi pr. 31.

december 2012 udgør i alt T.EUR 5.028.

Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmbH, jf. koncernoversigt.

Prime Office Årsrapport 2012 | 50

 E e ———————

 

 

14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Andre tilgodehavender fra salg 0 0 0 Q
Tilgodehavende lejeindtægt 10 13 0 0
Øvrige tilgodehavender fra lejer 50 7 0 0
I alt 60 20 0 0

 

Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. På ovenstående tilgodehavender er ingen

forfaldne og der er ikke foretaget nedskrivning af tilgodehavender.

15. Andre tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb I EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Skat og afgifter 30 2 4 0
Refusionsopgørelse 0 617 0 0
Øvrige tilgodehavender 34 54 0 0
I alt 65 673 4 0
16. Likvide beholdninger
Koncern Moderselskab

Boløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 91 262 10 210
I alt 91 262 10 210
17. Aktiekapital

Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2012 2011
Aktiekapital 1. januar 14.287 14,287
Tilgang/afgang aktiekapital Q Q
Aktiekapital 31. december 14.287 14.287

Moderselskab
Antal stk, aktie 2012 2011
Aktiekapital 1. januar 1.064,438 1.064.438
Tilgang/afgang aktiekapital 0 0
Aktiekapital 31. december 1.064.438 1.064.438
Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.
18. Egne aktier

Antal stk. aktie i% af aktiekapital
Egne aktler 2012 2011 2012 2011
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 56 56 0,01% 0,01%
Tilgang/afgang af egne aktier 0 0 0,00% 0,00%
Egen beholdning af aktier pr. 31. december 56 56 0,01% 9,01%

 

Selskabets beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2012 udgjorde 56 stk. aktier. Regnskabsperiodens tilgang/afgang af
egne aktier udgør 0 stk. aktier. Beholdningen af egne aktier pr. 31. december 2012 udgør derfor fortsat 0,01% af den

samlede aktiekapital.

I henhold til indgået market-maker ordning er der i regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december 2012 ikke erhvervet

aktier.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 51

1304246EogSN14855

 

 

 

19. Finansielle gældsforpligtigelser

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb I EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Gæld til kreditinstitut, langfristet 22,830 22.830 0 0
Gæld til pengeinstitut, kortfristet 1.949 2,944 1.776 2.604
Anden gæld 2.383 3.108 0 0
Regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 27.162 28.882 1.776 2.604

 

Forpligtelse overfør bank- og realkreditinstitut forfalder til betaling som
illustreret i nedenstående tabel. Afledte finansielle instrumenter er

heri inkluderet.

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
<1år 2.032 2.757 1.850 2.757
1-5år 705 1.126 0 0
>5år 23.222 23.307 0 0

 

Indeholdt i ledelsesberetningen er et afsnit på side 22 omhandlende koncernens finanspolitik. Koncernen har valgt at
centralisere styringen af de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat. Politikken
omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der
henvises derfor til ledelsesberetningen for en detaljeret redegørelse af styringen af koncernens finansielle risikotyper,
herunder likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko og kreditrisiko.

20. Udskudt skat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab

Bdøb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Udskudt skat pr. 1. januar (155) (394) (226) (146)
Regulering udskudt skat via totalindkomst 42 79 0 0
Udskudt skat på årets resultat 27 160 15 (80)
I alt (86) (155) (211) (226)
Som specificeres således I hovedtal:
Investeringsejendomme 528 409 0 0
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument (315) (339) 0 0
Emissionsomkostninger (40) (40) (40) (40)
Frenførbare underskud (259) (185) (171) (186)
Halt (86) (155) (211) (226)
Udskudt skat er indregnet således i balancen:
Udskudte (86) (155) (211) (226)
Udskudte skatteforpligtelser 0 0 [4 0
I alt (86) (155) (211) (226)
Der er ikke mdregnet udsklde Skåtteaktiver på T.EUR 61.
Mdlertidige forskelle på investeringsejendomme 0 0 0 0
I alt 0 0 0 0
21. Anden gæld

Koncern Moderselskab
Beløb 1 EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Afledte finansielle instrumenter 1.992 2.144 1.992 2.144
Forudbetalte omkostninger fra lejer 0 623 0 o
Øvrige 391 341 0 0
I alt 2.383 3.108 1.992 2.144

 

Prime Office Årsrapport 2012 | 52

 

 

22. Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter

Koncernen har indgået i et finansiel afledte instrument bestående af en rentesikringsaftale i form af en 7-årig renteswap
med en restløbetid på 2,5 år. Swappen er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente
og modtager en variabel rente, Der er i 2012 ikke anvendt Hedge Accounting på koncernens renteswap.

Dagsværdien af koncernens renteswap udgør pr. 31. december 2012 T.EUR (1.992) mod T.EUR (2.144) på samme

tidspunkt sidste år.

Pr. 31. december 2012 har Prime Office A/S ingen åbne valutainstrumenter og er derfor kun eksponeret overfor EUR.

 

Beløb i EUR 1000 Hovedstol Start dato Slut dato

Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) 18.000 30.06.2008 30.06.2015
Koncern Moderselskab

Beløb EUR 1000 2012 2011 2012 2011

Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. december (1.992) (2.144) 0 0

 

23. Pantsætning og sikkerhedsstillelse

For gæld til bank- og kreditinstitutter på T.EUR 24.779 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på T.EUR
1.992 er der givet pant på T.EUR 33.560 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2012 har en bogført værdi på

T.EUR 40.041.

Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 53

 

1304246EogSN14856

 

24. Finansielle risici og finansielle instrumenter

Udlån og tilgodehavender

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 60 20 0 0
Tilgodehavender hos dattervirksomhed Q 0 11.113 11.871
Andre tilgodehavender 65 673 4 0
Likvidbeholdning 91 262 10 210
I alt udlån og tilgodehavender 216 955 11.127 12.081
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Afledt finansiel instrument, rentesw ap (1.992) (2.144) 0 0
Afledt finansiel instrument, terminsforretning 0 0 0 0
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen (1.992) (2.144) 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1.000 2012 2011 2012 2011
Afledt finansiel instrument, rentesw ap 0 0 0 0
I aft finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 0 0 0
Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris

Koncern Moderselskab
Beføb I EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Kreditforening, gældsforpligtigelse (22.830) (22.830) 0 0
Bank, gældsforpligtigelse (drifts- / kredit) (1.949) (2.944) (1.776) (2,604)
Leverandørgæld (123) (218) (50) (81)
Anden gæld (2.383) (3.108) (1.992) (2.144)
I aft finansielle forpli: Iser, der måles til amortiseret kostpris (27.285) (29.100) (3.818) (4.829)

 

Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler

Koncernens renterisiko vedrører finansielle forpligtelser. Ændring i renteniveauet vil påvirke forrentning af koncernens
likvide beholdninger ligesom finansieringsomkostningerne ved koncernens variable forrentede gæld ændres. Herudover
vil ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede renteswap.

Vedrørende koncernens variabelt forrentede indeståender og gæld til kreditinstitutter vil en stigning i renteniveauet på
1%-point i forhold til det aktuelle renteniveau i 2012 have haft en negativ effekt på koncernens resultat og egenkapital
pr. 31. december 2012 som udgør T.EUR 59 før skat mod T.EUR 67 sidste år. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil
modsat have resulteret i en tilsvarende stigning på resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2012.

En stigning i renteniveauet på 1%-point i forhold det aktuelle renteniveau på balancedagen vil påvirke dagsværdien af
koncernens indgåede renteswap med T.EUR 435 før skat mod T.EUR 603 sidste år. Koncernens resultat og egenkapi-
tal vil derfor stige med et tilsvarende beløb før skat. Et fald i renteniveauet på 1%-point vil derimod have haft en tilsva-
rende negativ effekt på resultatet og egenkapitalen pr. 31. december 2012.

Prime Office Årsrapport 2012 | 54

 

EEN

 

 

25. Nærtstående parter

Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S" direktion og bestyrelse, samt sel-
skaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse.

Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledel-
se. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyreisessammensætningen.

+ Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens
V. Møller)

Prime Office A/S har i regnskabsåret 2012 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.

 

 

 

 

 

Koncern Moderselskab
Beløb i EUR 1000 2012 2011 2012 2011
Transaktioner med Moller & Company A/S
Administrationsbidrag 101 100 101 100
Vederlag i forbindelse med ejendomserhvervelse 0 210 0 Q
Ledelse og bestyrelse
Direktionshonorar 0 oa oa 0
Bestyrelseshonorar 29 29 29 29
Tilknyttede virksomheder
Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 0 409
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 11.113 11.871

 

26. Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten
for 2012.

27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 21. marts 2013 godkendt nærværende årsrapport 2012 til offentliggørelse. Års-
rapporten forelægges Prime Office A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 19. april 2013.

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 55

1304246EogSN14857

 

 

 

 

 

RA
=
S
<
==
(=]
2
n
E
oa
k=
[==
»
(<T]
n
==
ke
==
==
Kl
4
[==
=
Sa

Koncernoversigt

OVERSIGT

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 57

 

 

Oversigt

Koncernoversigt

Prime Office A/S

KE
PO Holding Germany GmbH

 

MC Immobilieninvest es] PO Kohlmarkt GmbH

   

100%

  
 
 

94% i
PO Walkerdamm GmbH

[CA
Office-kamp Immobilien GmbH

 

Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:

1) Ejendommen beliggende på Am Kohlmarkt 7-15 i Lubeck ligger i selskabet, PO Kohimarkt GmbH

2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH

3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Lubeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH

4) Ejendommen beliggende på Walkerdamm 1 / Hopfenstrasse 71 i Kiel ligger i selskabet, PO Walkerdamm GmbH

Prime Office Årsrapport 2012 | 58

 

 

Koncernens ejendomsportefølje

 

ii

KR KUE"

been
Aksel

.

ii

 

 

Prime Office ÅRSRAPPORT 2012 | 59

 

 

1304246FogSN14859

 

  
    

 
  

SKR DN

É KONTAKT & OS” FOR MERE INFORMAT

     
 
 
  
   
 
   

ION ;. ll.

HU 2 > HEER
biler Office A/S "SA, Il Z i
' Skt. Knuds Torv 3, 3, SØN N gg 0
DK- 8000 Aarhus C ' i Mogens V. Møller — ”

 

HED 0] u Ek ' "Administrerende direktør OMEN VE
HCVR. hr, 3055 8642 | — Telefon (+45) 87338989 1% ie |.
É Telefoh (+45) 8733 8989 — Mobil (+45) 40/4 2429 ET DON j
lee 45)! 8733843" …f GEN

 
 
 

i vwii.primeoffice.dk ge :
infoæprimeoffice.dk VW Øg NE: 1
Er så , mo. |. ; . g o= sm gt

”

 

Prime OG office