Assets
| Type | Time | Amount | Unit |
|---|
Revenue
| Type | Start date | End date | Amount | Unit |
|---|
XML
See the xml submitted here:
No XML document available for this report.
Separator
The full data:
FR
Ba SE Ane ln re SPNNNNEN
Erhvervsstyrelsen
17 apr. 2013
AO
rd
10)
m
O
mm
2)
> 0
i O
ko
4O
100
vd
sp
cd
OD
|
n
Udviklingsselskabet By & Havn I/S
CVR-nr. 30 82 37 02
Årsrapport for 2012
Årsrapporten er fremlagt og godkendt på
selskabets ordinære interessentskabsmøde
den 15. april 2013
Dirigent
1304186FogSN03517
Indholdsfortegnelse
Side
Ledelsesberetning
Året i hovedtræk 21.....ssscserersssnstttstr str LEER EL EEEEE LEE EE REE EEE LER E RER REST E LEE EE ERE E ELLER ELERS E FLERE ELSE E LEE E ELERS LENE E ERE: 3
Arealudvikling ……....sssssnsrsrsrsrerte nett Er ERE EE LES RES LEVERES ELLE ERE LENKER EVIL LSE PEDER E REESE EDER HEER E LEE LEE L REELLE REELLE E ELLE TELL ELF LEES 5
Udlejning M(..…...sssscsseseseersrert sete tt EL ERE SEERE S ER EEK NE ELAN IEEE RE LEL KEEL E ELEVEN IEEE EL ELL TERE LEE ET LE ERE E REELLE EDEL ERE ELLE EL ER L EPE ELLE EL, 7
Parkering …..….sssssssesesesesrer test ELLEN ENE EL SER E SENE ELM EE SEE HERE EILER EL ELEN LEE E LEE LE REEF ELLEN LEE REEL EL LENE FEEL LEE ELLE ELLLER ELLLER ES 7
Havnedrift …....sssssssssrsserrektt skt LEES LESS ENE LEN LE TEE SELEN KLEE E ELLE LE LE NELS ELERS ELSE LEE E LEE ELFELT TELL TEDE ELLLER LEE LEE LE LDS 8
Samfundsansvar (CSR).….u..ssserseserserereertre tests S ELLE EE FEE ELSE SEE EEN E LEE LER REEL HEER ELSE REEL SELER LERET ELLE LEE E LEE E REEL LEE LE 9
God selskabsledelse 2... screenet Ett HESSEL ELSE LEE SENE LEES HELE ELLE E ELSE E LES L ELLLER ENE E SL E NES EE ELDELE ERE ELLLER ELLE EL DE 11
Organisation og medarbejdere ….....ssessrssesrrsrsrrnrrats sst ENE EEK REE ENE LENE LER ELEE LEES EL FEEL SELE E ELLE LESTER ERE LEE LELERLE 14
Selskabsmæssige forhold 1……........cssrseresessentrs tere be LEE LENE E ELLE LE RE REELLE ENE LEE ERE ER LE EL RE ERE rE L E ET EPE ELLE ELL LEL 14
Risikofaktorer ….....sscsesssseserrseressetrkss sst br E LESLIE EEK SENERE FEEL LEES EEE ELLLER LER E LEE LEE EE TEE LSE LENE LEE LEE ELLLER DEN 16
Regnskabsberetning suser serene str bE sen LEE LE LEE ENES ELSE LEDELSE SENERE USE ENES EE LEE R ERE ERE ELLE DELLE ELLERS 21
Resultat 2…...sssssssererresesstttt sst RE LEE E MENES EL HEEL SERENE ELLE KLEE E LEE N LENE E ELIE EET L ELLE ELLE ELSE ENE E LEE LLR E ELLLER NELL LER LER 21
Balance …...sssessessreserrerrst rt ELLLER ELLE LEES ERE E ES EL SEES ELIE EEN LE REELLE E LEE L ELLE LENE SHE REEL SELE SELE E LEE L LEE ELLER E ERE 22
Forventninger til 2013 og de kommende år …...........sssssssseseserr etern ke nett E HELER KE EE HERE ELLER LE RER FLE LEE REE LEE EDER E ENE 22
Begivenheder efter regnskabsårets udløb ….........ssusesesssssssrrst stk LEES ERE EL ELSE EVER ELSE LEE REESE ELLE LEE LEE TELE ISLE 23
Regnskab Musse rente E ELLER LENE LEE ELELENELESESEE DELETE ELLER LER EEN ELLER EEN LEEDS 24
Resultatopgørelse …........sscssrerreerererrene snes EkE REESE ES ENE EEL ELSE LEL ERE LEE E HEER LERENDE LEE ERE REELLE LEE REELLE REEL ELLER ERE L LER D, 24
Balance 1(.....ssescssesesrerrererttt br ELLERS NEUES ELERS SENE HEER EE EEK SEERE ELEVEN REEL ERE SEERE ENES L ELL RE ELIE ELLER ELLE E ELLLER TEE ELLE ERE, 25
Pengestrømsopgørelse ….......sssesesrrrese test ber kE SEERE RESEN E EEK ENKLE ELSE SEE L ELSE LEE ENE LENE LEE RE REEF IEEE LEE LEE EE ERE ELL ELLER 27
Egenkapitalopgørelse …........sssesrsesrseresenertt nr kt kk ER EE EEN E LEE EL PELSE SENE EISNER LE HELE LER HE LEE E LENE ELIE EL ELLLER EF RE LEE ELLER 28
Noter pssssscsesersssssrrnsts tr EE ELERS LEE SELE E NELS LER E SEE L ERNE SLEM ENE EEE LE ELLE EL EKLS ENTEN HEELS ELLE NEUE NE LE REELLE LEE ELLER ELLLER REEL E EL ER 29
Anvendt regnskabspraksis …...ssesessssserenestekent ns tt EE REE LE LEES E EVE ERE NERE REE E NERE R EET E ERE RE RENE ELLE EL ELLE EET ERE EEN EN ER 42
Ledelsespåtegning M…..…...esruereserssesenste rest k ts E HEE ENS EL ELLER RE RE SEERE BEETLE ELLE SELE LEE RE LEE SELE RENEE ERE ELLE ELLLER E HELLE LEES LELE, 48
De uafhængige revisorers påtegning 2….........scssssserseserssrereses eet e et ENE EREE LEE E LEE E ERE EL ELLER E REELLE FEEL LEE ELF LE REELLE: 49
1304186EogSN03518
Ledelsesberetning
1. Året i hovedtræk
Det samlede resultat af den primære drift ekskl. værdiregulering af investeringsejendomme blev på 97
mio. kr. mod 105 mio. kr. året før. Nedgangen skal ses i lyset af, at der i 2011-resultatet indgår en-
gangseffekter på ca. 50 mio. kr. Ses der bort fra disse, er der tale om en væsentlig fremdrift i resulta-
tet.
By & Havns omsætning blev i 2012 blev på 322 mio. kr., hvilket er en fremgang i forhold til i 2011 på
59 mio. kr., svarende til 23 pct. Fremgangen vedrører primært modtagelse af jord i Nordhavnen, men
også indtægterne fra parkeringsaktiviteterne har bidraget til fremgangen. Selskabets udlejningsforret-
ning har med en nettoomsætning på 174 mio. kr. også i 2012 bidraget væsentligt til den samlede om-
sætning.
Værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme har i 2012 belastet resultatet med -280 mio.
kr. Den negative værdiregulering kan primært henføres til lovændringen, der fjernede grundforbed-
ringsfradraget ved opgørelse af ejendomsskatter. Bortset fra denne effekt har værdiskabelsen for sel-
skabets investeringsejendomme været positiv og stort set været som forventet.
Salget af byggeretter i selskabets udviklingsområder har i flere år været påvirket af de svage økono-
miske konjunkturer, men 2012 viste tegn på en forbedring af markedsforholdene. I 2012 indgik sel-
skabet for første gang i flere år en større salgsaftale. Der blev endvidere indgået betingede salgsafta-
ler for andre arealer. Tendensen ventes at fortsætte i 2013 med øget salgsomfang. Primo 2013 er der
således allerede indgået yderligere aftaler om salg af byggeretter.
En væsentlig forudsætning for, at selskabet kan nå sine langsigtede salgsmål, er, at det nødvendige
plangrundlag for udviklingsarealerne tilvejebringes. Selskabet har byggeretter med det nødvendige
plangrundlag til salg i flere forskellige områder med forskellige karakteristika. Det styrker salgsmulig-
hederne, når efterspørgslen begynder at vise sig.
Investeringerne i infrastruktur i udviklingsområderne gennemføres i takt med, at efterspørgslen be-
gynder at vise sig. I 2012 har der været stor aktivitet i Århusgadekvarteret på baggrund af lokalplanen,
der blev godkendt i Københavns Kommune ultimo 2011. Enkelte bygninger er nedrevet, og der pågår
arbejder med renovering og fremrykning af Sandkaj. | 2013 fortsættes arbejdet med at opgradere for-
syningsledninger og infrastruktur.
Udviklingspotentialet for Århusgadekvarteret og den øvrige Nordhavn er i øvrigt blevet styrket efter, at
der er indgået politisk aftale om at etablere metro til Nordhavnen. Selskabet skal bidrage til finansie-
ringen heraf med et beløb svarende til den øgede værdiskabelse i området, der er vurderet til ca. 900
mio. kr. Endeligt lovgrundlag ventes vedtaget i 2013.
På Marmormolen er 1. etape af en 45.000 etagemeter stor ny kontorbygning til FN overdraget til lejer.
2. etape ventes færdig ultimo 2013. Der er endvidere gennemført byggemodning af den øvrige del af
Marmormolen, der nu er klar til at tage imod nye investeringer i bolig og erhverv.
I Ørestad er der i 2012 taget et nyt parkeringshus på Edvard Thomsens Vej med 747 parkeringsplad-
ser i brug. Samtidig er byggeriet af et nyt parkeringshus i Ørestad Syd påbegyndt.
| den yderste del af Nordhavnen er arbejdet med at udvide havneområdet og etablere en ny kryds-
togtkaj med tilhørende terminal fortsat i 2012. Udvidelsen sker gennem modtagelse af overskudsjord
fra metrobyggeriet og øvrige anlægsarbejder i København. Krydstogtkajen ventes taget i brug medio
2013.
Det samlede resultat inkl. markedsværdireguleringer af investeringsejendomme og gæld blev på -922
mio. kr. Heraf udgør de urealiserede værdireguleringer af ejendomme og gæld ca. 562 mio. kr. Egen-
kapitalen er herefter opgjort til -4,169 mio. kr. mod 450 mio. kr. ved selskabets stiftelse i 2007.
1304186EogSN03519
Egenkapitalen er siden selskabets stiftelse blevet påvirket af urealiserede markedsværdireguleringer
af selskabets gæld på ca. -1.900 mio. kr. I takt med, at lånene nærmer sig udløb, vil markedsværdire-
guleringerne blive ført tilbage til resultatet og dermed egenkapitalen og vil derfor ingen effekt have på
selskabets langsigtede økonomi.
Genetablering af egenkapitalen og gældsnedbringelse gennem salg af investeringsejendomme er de
primære styringsparametre for selskabet. Med de nuværende salgsforventninger og investeringspla-
ner forventes egenkapitalen genskabt inden for en ca. 10-årig periode. Efter en stigning i gælden i
2012 ventes en gældsnedbringelse i 2013, bl.a. som følge af aftalen fra 2011 om at indskyde byggeri-
et til FN i et projektselskab, hvilket indebærer en likviditetsforbedring på mere end 1.700 mio. kr. Hertil
kommer pengestrømmen fra øvrige salg og fra den daglige drift, der er forbedret væsentligt gennem
selskabets leveår.
Udviklingen i såvel egenkapital som gæld på længere sigt er afhængig af de kommende års økonomi-
ske konjunkturer, Selskabsform og ejerkreds medfører, at den negative egenkapital ikke har konse-
kvenser for selskabets fortsatte drift.
Hoved- og nøgletal
2012 2011 2010 2009 ' 2008
DKK mio. DKK mo. DKK mo, DKK mo. DKK mio,
Resultat
Nettoomsætning 322 263 257 242 239
'Værdireguleringer af investeringsejendomme -280 -632 503 "75 83
Resultat af primær drift -182 -527 542 -45 117
Resultat af kapitalandele i datterselskaber -24 -12 -2 0 0
Resultat af kapitalandele i joint ventures 38 33 26 41 76
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber -1 Q 0 0 1
Finansielle poster netto (eksl. markedsværdiregulering af gæld) -471 -498 -499 "505 -564
Finansielle poster netto (inkl. markedsværdiregulering af gæld)" -753 -1.520 -591 -741 -1.403
Resultat før markedsværdiregulering af gæld -639 -1.004 67 -508 -370
Årets resultat -922 -2.026 -26 "744 -1.208
Balance
(Aktiver 13.181 12.081 11.788 13.569 14.505
(Anlægsaktiver 12.534 11.057 11.167 12.915 13.662
'(Omsætningsaktiver 647 1.024 621 655 843
Investeringer i materielle anlægsaktiver 1.939 636 221 128 326
(Af- og nedskrivninger 53 26 26 27 27
Egenkapital -4.169 -3.251 "1.224 -1.222 -502
Pengestrømme
Pengestrømme fra:
- driftsaktivitet 235 -665 -519 -615 -435
- investeringsaktivitet -1.808 -468 2,303 914 -143
heraf investering i materielle
anlægsaktiver 1.938 636 221 128 326
- finansieringsaktivitet 1.512 1.197 -1.898 -399 " -43
(Årets forskydning i likvider -61 64 -114 -100 -621
(Antal medarbejdere 110 111 112 113 103
Nøgletal pct. '
'Overskudsgrad N/A NA 71,4 pct. -26,7 pct. 36,4 pct.
|Afkastningsgrad -1,4 pet. -4,4 pct. 4,6 pct. -0,3 pct. 0,8 pct.
Soliditetsgrad ” -31,6 pct. -26,9 pct. -10,4 pct. -9,0 pct. -3,5 pct.
Forrentning af egenkapital N/A N/A N/A N/A N/A!
Nettorentebærende gæld 16.614 14.832 12,685 14.044 14.407
Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Der
henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis.
304186EogSN03520
1
Å
2. Arealudvikling
Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling
Mio. kr. 2012 2011
Nettoomsætning 58 6
Værdiregulering af investeringsejendomme -401 -857
Andre indtægter 0 29
Indtægter i alt =342 -822
Omkostninger 90 55
Resultat af primær drift -432 -877
Indtægt af kapitalandele -21 -11
Resultat før renter -414 -889
Balance 2012 2011
Balancesum 9.125 8.770
Investeringer 54 195
Materielle anlægsaktiver 8.429 7.112
Gældsforpligtelser 14.793 13.336
Salg af byggeretter
Som forventet har selskabet indgået aftaler om salg af byggeretter i 2012. I september blev det første
salg i Indre Nordhavn gennemført, da to cementsiloer blev solgt til NCC Property Development og nu
skal omdannes til miljøcertificeret kontorbyggeri. Og i november blev der indgået aftale om salg af
46.000 etagemeter byggeret i Ørestad Nord til Nordea til byggeri af et nyt hovedsæde. Aftalen er ale-
ne betinget af den nye lokalplans vedtagelse. Desuden har Nordea option på køb af yderligere 24.000
etagemeter byggeret.
Nordhavnen
Udviklingen af Nordhavnen er i fuld gang, hvor fokus i første omgang er på Indre Nordhavn. Her er
nedrivning af ikke-bevaringsværdige pakhuse og lagerbygninger afsluttet ultimo 2012, og anlægsar-
bejde for ledninger og belægning forventes igangsat i 1. kvartal af 2013. I december 2012 indgik sel-
skabet aftale om salg af den første byggegrund til boligbyggeri i området til forventet effektuering i
2013. Konstruktionen af lejlighederne i "Havnehuset” påbegyndes i 3. kvartal af 2013 med forventet
indvielse i 3. kvartal af 2014. I løbet af 2012 blev der i øvrigt indledt drøftelser om salg af en lang ræk-
ke byggeretter til boligformål i Århusgadekvarteret, ligesom der arbejdes frem mod et udbud af bygge-
ret til almene boliger i 1. kvartal af 2013.
Herudover arbejder selskabet med udvikling af lokalplaner for områderne Levantkaj Vest, Århusgade-
kvarteret Vest og Trælastholmen.
Selskabet investerer de næste par år knap 1 mia. kr. i en indfatning samt ny krydstogtkaj med tilhø-
rende terminalbygninger i Nordhavnen. Det skal muliggøre udvidelse af Nordhavnens areal med godt
100 hektar. I 2012 indviede selskabet et nyt anlæg til modtagelse af jord til brug for opfyldningen. An-
lægget af indfatningen til opfyldningen er forløbet planmæssigt, og hele nordsiden af indfatningen er
færdiggjort.
Arbejdet med forberedelser til etablering af metro til Nordhavnen er fortsat gennem 2012. Høringen af
VVM-rapport og kommuneplantillæg for metro til Nordhavnen blev afsluttet i november 2012, og til-
læggene forventes endeligt vedtaget i Københavns Kommunes Borgerrepræsentation i 2, kvartal af
2013. Forarbejderne til selve anlægget af metroen startes i marts 2013.
Marmormolen
I regi af datterselskabet FN-Byen P/S opfører selskabet kontorfaciliteter på Marmormolen (Campus 1),
der skal huse FN's organisationer i Danmark. FN tog første etape af byggeriet i brug ved årsskiftet
1304186EogSN03521
2012/2013, og sidste etape af kontorbyggeriet forventes klar til indflytning ultimo 2013. Samtidig med
FN's indflytning blev Marmormolen åbnet for offentligheden, og frihavnsgitteret blev nedlagt. Nedriv-
ning af bygninger på molen er afsluttet og anlæg af Marmorvej færdiggjort.
Unicef er fraflyttet deres tidligere lejemål på Marmormolen og har taget det nye lager (Campus 2) i
Nordhavnen i anvendelse.
Ørestad
Ørestads tre ud af fire kvarterer udvikles fortsat parallelt med selskabets øvrige udviklingsområder,
mens det sidste, Amager Fælled, afventer. Selskabet lancerede sammen med NCC i 3. kvartal af
2012 en helhedsplan for området Ørestad Down Town i Ørestad City, der muliggør udvikling af områ-
dets kontorbyggerier, bydelshus og butikker. Lokalplanforslag er sendt i offentlig høring i januar 2013
og forventes efter endt udvalgsbehandling godkendt i Københavns Kommunes Borgerrepræsentation
medio 2013.
I september 2012 blev kommuneplan- og lokalplantillæg for Arenakvarteret i Ørestad Syd vedtaget i
Københavns Kommunes Borgerrepræsentation. Tillæggene muliggør, at selskabet Arena CPHX P/S,
der ejes af Realdania og Københavns Kommune, etablerer Copenhagen Arena, som forventes indviet
ultimo 2015. I tilknytning til arenaen planlægges anlagt en skøjtehal, en skole samt et erhvervs- og
boligkvarter.
Ud over arenaen arbejder selskabet sammen med Københavns Kommune om placering og udform-
ning af en kommunal lethal i Ørestad City, der skal muliggøre indendørs idrætsaktiviteter. Skitsefor-
slag til hallens udformning forventes udvalgsbehandlet medio 2013.
I Ørestad Syd igangsættes byggeriet af 50 nye almene familieboliger i 2. kvartal af 2013. Boligerne,
der ligger ud mod kanalen tæt ved Vestamager Metrostation, får en grøn profil og forventes klar til
indflytning i 2014.
Også i Ørestad Nord er der gang i nybyggeriet. I august 2012 blev byggeriet af rækkehusene Radio-
rækkerne igangsat, og de første huse forventes klar til indflytning i maj 2013. Næste etape af byggeri-
et igangsættes i 1. kvartal af 2013.
Øvrige udviklingsarealer
Selskabet har i årets løb taget store skridt i arbejdet med at muliggøre udvikling af det tidligere havne-
og industriområde ved Enghave Brygge, så det kan omdannes til en kanalby, primært med boliger.
Udkast til lokalplantillæg for Enghave Brygge blev tiltrådt i Københavns Kommune i december 2012 og
er i offentlig høring januar og februar 2013.
Endvidere er selskabet påbegyndt udvikling af Tulipanen, der udgøres af et trekantet areal ved Kastel-
let. Der er en restbyggeret inden for den eksisterende lokalplan, som i første omgang forventes udnyt- N
tet til et boligbyggeri bestående af tre enkelthuse med i alt 4.600 etagemeter byggeret. Byggeriet for- i)
ventes igangsat i 2013. (2.9)
CD
on
W
ty
O
kJ
LØ
CO
-
sp
CD
”
rl
3. Udlejning
Tabel 2. Nøgletal for Udlejning
Mio. kr. 2012 2011
Nettoomsætning 177 182
Værdiregulering af investeringsejendomme 122 225
Andre indtægter 0 1
Indtægter i alt 299 408
Omkostninger 104 87
Resultat af primær drift 195 321
Indtægt af kapitalandele 0 0
Resultat før renter 195 321
Balance 2012 2011
Balancesum 2.594 2.093
Investeringer 397 134
Materielle anlægsaktiver 2,533 2.006
Gældsforpligtelser 1.703 1.306
Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 765 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de
fleste ligger i Nordhavnen.
Omsætningen fra udlejning ligger i 2012 ca. 5,4 mio. kr. lavere end i 2011, bl.a. som følge af, at en del
bygninger er revet ned i bl.a. Århusgadekvarteret i forbindelse med byudviklingen af området. Resulta-
tet af den primære drift udgør 212 mio. kr., hvoraf 121,6 mio. kr. vedrører urealiserede værdiregulerin-
ger af værdien af selskabets udlejningsejendomme. Udlejningen af kontorlejemål mv. er steget i løbet
af året, mens tomgangsprocenten for rene lagerfaciliteter ultimo 2012 ligger på samme niveau som
ved starten af året.
Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger. Selskabet har også i 2012
med succes forfulgt en strategi, hvorefter lagerlejemål omdannes til kontorer og showroom og dermed
bidrager til en positiv vækst i lejeindtægterne.
4. Parkering
Tabel 3. Nøgletal for Parkering
Mio. kr. 2012 2011
Nettoomsætning 39 33
Værdireguleringer 0 0
Andre indtægter 0 Q
Indtægter i alt 39 33
Omkostninger 18 17
Resultat af primær drift 21 16
Indtægt kapitalandele 0 0
Resultat før renter 20 16
Balance 2012 2011
Balancesum 492 476
Investeringer -0 0
Materielle anlægsaktiver 466 389
Gældsforpligtelser 499 477
By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre
Toldbod og Søndre Frihavn. Selskabet har ansvaret for ca. 4.360 parkeringspladser, enten i parke-
ringshuse eller på terræn, hvilket er ca. 10 pct. flere parkeringspladser end i 2011. Stigningen i antallet
af parkeringspladser skyldes, at selskabet i februar 2012 åbnede et parkeringshus på Edvard Thom-
sens Vej i Ørestad City med 747 parkeringspladser.
304186EogSN03523
"7
mm
By & Havn ejer parkeringsanlæggene, ligesom driften af parkeringspladserne hovedsagelig varetages
af selskabet selv.
Endvidere driver By & Havn et parkeringshus på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser.
Dette anlæg ejes sammen med TK Development.
Omsætningen er steget med 5,9 mio. kr., svarende til ca. 18 pct. i forhold til i 2011. Den positive ud-
vikling i omsætningen er dels et resultat af, at antallet af kunder er steget, bl.a. som følge af det sti-
gende kundegrundlag i Ørestad og af en højere indtjening pr. kunde. Resultatet af den primære drift
er øget med 4,5 mio. kr.
Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Århusgadekvarteret. Det første
parkeringshus i Ørestad Syd med ca. 700 parkeringspladser forventes færdigt medio 2013. I Århusga-
dekvarteret ventes der etableret en midlertidig terrænparkeringsplads i 2014 i forbindelse med byud-
viklingen af området.
5, Havnedrift
Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift
Mio. kr. 2012 2011
Nettoomsætning 48 42
Andre indtægter 0 0
Indtægter i alt 48 42
Omkostninger 31 28
Resultat af primær drift 17 14
Indtægt kapitalandele 34 32
Resultat før renter 51 46
Balance 2012 2011
Balancesum 970 784
Investeringer 0 7
Materielle anlægsaktiver 755 579
Gældsforpligtelser 365 218
Størstedelen af By & Havns havneanlæg til kommerciel havnedrift er udlejet til det 50 pct. ejede joint
venture Copenhagen Malmå Port AB (CMP). Den øvrige del af CMP ejes af Malmø Kommune og af
private investorer. CMP lejer på tilsvarende vis havneanlæg i Malmø af Malmø Kommune. Lejeaftaler-
ne i både København og Malmø løber frem til 2035.
Ud over ejerskabet til aktierne i CMP udøver By & Havn indflydelse på havnedriftens udvikling gen-
nem planlægning af hvilke arealer og anlæg, der skal anvendes til havnedrift og gennem investering i
nye anlæg. Investeringer i nye havneanlæg finansieres typisk gennem øget lejebetaling fra CMP.
Havnedriftsaktiviteterne i København består primært af en containerterminal i Nordhavnen, en olie- og
bulkterminal på Prøvestenen samt kajer og modtagerfaciliteter til færge- og krydstogttrafikken.
I 2012 er arbejdet med at etablere en ny krydstogtkaj i Nordhavnen fortsat. Kajen etableres af By &
Havn med henblik på udlejning til CMP. Projektet forløber stort set som planlagt. Den nye krydstogtkaj
på i alt 1.700 meter vil blive ibrugtaget i krydstogtsæsonen 2013. Der har i 2012 også været arbejdet
med at forberede etableringen af nye terminalbygninger til krydstogtpassagerer. Bygningerne vil blive
ibrugtaget i 2014.
By & Havns resultat af den primære drift af havnedriftsaktiviteterne var i 2012 på 17 mio. kr., hvilket er
3 mio. kr. bedre end resultatet i 2011. Forbedringen vedrører primært øget lejebetaling fra CMP.
EogSN03524
LØ
Tabel 5. CMP's økonomiske omsætning og resultat 2008-2012 (mio. SEK)
2008 2009 2010 2011 2012
Omsætning 784 733 675 727 725
Resultat af primær drift 173 122 112 101 102
CMP opnåede i 2012 et resultat af den primære drift på 102 mio. SEK før skat, hvilket er på niveau
med resultatet for 2011. Resultatudviklingen skal ses i lyset af øget lejebetaling til havneejerne samt
valutakursudviklingen.
CMP satte igen i 2012 rekord med i alt 373 krydstogtanløb, hvoraf hovedparten var i København. Der-
med cementerede CMP i København sin position som en af Nordeuropas væsentligste destinationer
for den voksende krydstogtindustri. Det samlede passagertal for krydstogtskibe og færger, der anløber
CMP, var i 2012 på næsten 1,3 mio., hvilket også er ny rekord.
1 2012 har CMP endvidere haft fremgang i antallet af nye biler, som håndteres gennem terminalen i
Malmø. Stigningen omfatter bl.a. biler, som indskibes med henblik på senere udskibning til det russi-
ske marked. Det samlede antal biler blev på næsten 500.000.
Endelig har der i 2012 været fremgang for RoRo-linjer samt mængden af olie via terminalerne i Kø-
benhavn og Malmø, herunder især transitolie.
6. Samfundsansvar (CSR)
By & Havn anerkender at have et stort ansvar og forpligtelse til at tilføre København nye byområder af
høj kvalitet og sikre en bæredygtig byudvikling. Selskabets vision er udgangspunktet for denne sam-
fundsansvarlige tankegang: Som byudviklingsselskab og grundejer skal By & Havn skabe levende
bydele af international klasse, som er attraktive at bo og arbejde i, og som også er spændende at
besøge. Samtidig er det et kriterium, at By & Havns samfundsansvarlige handlinger tager afsæt i for-
retningsstrategien.
Som medlem af UN Global Compact støtter selskabet op om alle ti principper inden for områderne
menneskerettigheder, arbejde, miljø og antikorruption. Med henvisning til By & Havns forretningsakti-
viteter er hovedfokus i selskabets samfundsansvarlige forpligtigelser rettet mod UN Global Compacts
miljømæssige principper, idet det er her, selskabet kan øve størst mulig indflydelse. Men By & Havn er
ligeledes bevidst om at sikre menneskerettigheder, arbejdsrettigheder og antikorruption.
I december 2012 aflagde By & Havn for anden gang UN Global Compacts Communication on Pro-
gress (COP)-rapport. By & Havns rapporteringsperiode er i 2012 blevet flyttet til den 31. december,
således at COP-rapporten følger regnskabsåret. By & Havns COP-rapport er tilgængelig på By &
Havns hjemmeside www.byoghavn.dk/CSR.
525
By & Havns CSR-politik bygger på eksterne og interne indsatsområder. Eksternt lægges CSR-
indsatsen på byudviklingsaktiviteter, miljø og bæredygtighed i byområderne, bæredygtig drift og vedli-
geholdelse af havnen og øvrige arealer samt eksterne personalepolitiske tiltag i form af bidrag til op-
kvalificering af arbejdsmarkedet. Internt i organisationen er der fokus på medarbejdernes trivsel, viden
og kompetencer samt arbejdsmiljø.
-
Byudviklingsaktiviteter
By & Havn tager medansvar i den langsigtede udvikling af bydelene, så de bliver levende og mangfol-
dige bydele at bo i. By & Havn udvikler og fremmer aktiviteter på land og på vand i sine byområder,
Selskabet er katalysator og støtter op om by- og foreningslivet i lokalmiljøerne og hjælper til at styrke
netværk, således at frivillige aktiviteter kan spire i områderne og være med til at sikre levende bydele.
304186EogSN03
-
i
ne
I samarbejde med Grundejerforeningen Ørestad City og Vandlauget har By & Havn i 2012 indviet tre
øer i kanalen ved Sivegaden, Ørestad City. Øerne er et led i en vitalisering af området og skal skabe
nye opholdssteder og flere måder at krydse kanalen på. Øerne var det vindende projekt i konkurren-
cen ”Byrum for livet”, og i forbindelse med konkurrencen har der løbende været borgerinddragende
aktiviteter. Øerne blev i januar 2013 præmieret for deres flotte arkitektoniske design.
Endnu et projekt, Metrohaverne, blev til i forbindelse med konkurrencen ”Byrum for livet”. Amager Vest
Lokaludvalg og By & Havn har samarbejdet om etablering af to testhaver under metrohøjbanen. Ha-
verne skal skabe byliv og anderledes byrumselementer. Testhaverne skal skabe afklaring om efter-
spørgslen og finde frem til planter og blomster, der egner sig til arealet under metroen. Metrohaverne
er en del af Amager Vest L.okaludvalgs bydelsplan.
Som et led i at udvikle et rigt børnekulturliv i Ørestad støtter By & Havn og Amager Vest Lokaludvalg
driften af udstillings- og læringsmiljøet Bibiana Danmark. Fra to butikslokaler i VM-Bjerget vil organisa-
tionen opbygge et udstillingscenter og læringsmiljø for børnekunst og kultur med henblik på at kunne
etablere et permanent hus for kunst og kultur for børn i Danmark.
En levende by betyder også en sund by, og i 2012 blev der indviet et sundhedsspor i Ørestad. Sund-
hedsspor er præcist opmålte ruter på 1 - 272 km. Man tester sin kondition ved at gå eller løbe ruten så
hurtigt man kan og tage tid på det. Bagefter kan man aflæse sit kondital direkte i naturen på en tavle
ved målstregen. Partnere i etableringen af sundhedssporet er Grundejerforeningssekretariatet i Øre-
stad, Amager Vest Lokaludvalg og By & Havn.
Den årligt tilbagevendende københavnerbegivenhed Kulturhavn blev igen afviklet med By & Havn som
hovedsponsor, og endvidere blev der ydet sponsorstøtte til svømmestævnet Christiansborg Rundt og
Københavns Roklub.
Miljø og bæredygtighed
By & Havn planlægger i vid udstrækning byområderne som bæredygtige bydele. Ørestads helheds-
plan tog allerede i 1992 miljømæssige og bæredygtige hensyn. Effektiv kollektiv trafik, hensigtsmæs-
sig håndtering af regnvand og en tæt bebygget bydel er blot nogle af de bæredygtige elementer, som
fra begyndelsen har været planlagt for Ørestad.
I lokalplan for Århusgadekvarteret er der fokus på at udvikle en tæt by med god kollektiv trafikbetje-
ning, sikre gode vilkår for de bløde trafikanter og skabe grønne bykvarterer med grønne tage og blan-
dede boligformer. | 2012 indgik Folketinget og Københavns Kommune en politisk aftale, der sikrer
metro til Nordhavnen. Metroen, der står klar i 2019 med de første to metrostationer, vil få stor betyd-
ning for byudviklingen.
Som en naturlig forlængelse af at planlægge byområderne bæredygtigt deltager By & Havn i et pilot-
projekt under Naturstyrelsen og Green Bouilding Council Denmark angående certificering af byområ-
der ud fra bæredygtighedssystemet DGNB. DGNB står for Deusche Gesellschaft fir Nachhaltiges
Bauen og er et tysk system, der gennem 45 indikatorer certificerer bæredygtighed. By & Havn har en
målsætning om at opnå certificering af byudviklingsområderne Trælastholmen, Levantkaj Vest og
Sundmolen. Det er By & Havns hensigt, at certificeringen af byområderne skal motivere investorerne
til at etablere bæredygtigt byggeri, som de kan få certificeret.
FN-Byen, hvis 1. etape blev taget i brug januar 2013, er i 2012 blevet hædret med den prestigefulde
pris Green Building Award for sin enestående energieffektivitet. Huset er bygget som et lavenergiklas-
se 1-hus i henhold til bygningsreglement 08. Prisen er betegnelsen for et energieffektivt byggeri, som
bruger mindre end 50 kWh pr. m” pr. år til opvarmning, køling, belysning, ventilation osv. Der er bl.a. et
stort solcellesystem på taget, og afkøling sker med havvand. Derudover vil FN-Byen blive certificeret i
henhold til LEED-systemet.
1304186EogSN03526
10
se ]
T. God selskabsledelse
Kodeks for god selskabsledelse
By & Havn efterlever generelt anbefalingerne fra Komitéen for God Selskabsledelse samt i øvrigt Sta-
tens anbefalinger og krav for god selskabsledelse i statsejede virksomheder. Selskabet vurderer lø-
bende såvel eksisterende som nye anbefalinger, således at der foreligger en opdateret oversigt over
selskabets efterlevelse af samtlige anbefalinger. Oversigten er tilgængelig på selskabets hjemmeside
- www.byoghavn.dk — i hvilken der redegøres for hver enkelt af de anbefalinger, Komitéen for God
Selskabsledelse giver, hvorvidt selskabet efterlever anbefalingen og en kort bemærkning/forklaring til
visse af anbefalingerne.
Overordnet kan siges, at selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men der er anbefalinger,
som enten er fravalgt eller som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder særlige konstruk-
tion og ejerskab mv. Da By & Havn er et offentligt ejet interessentselskab med egen stiftelseslovgiv-
ning, er en række af anbefalingerne ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke følges. Dette gæl-
der anbefalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammensætning af besty-
relse samt dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmedlemmer samt valg af revisorer, Endvidere
er det vurderet, at det ikke er relevant at etablere en whistleblower-ordning.
Selskabet følger i øvrigt Komitéens arbejde med implementering af nye anbefalinger, der forventes i
2013. Endvidere vil det i løbet af 2013 blive nærmere overvejet, hvorvidt der skal indføres whistleblo-
wer-ordning.
Sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer
Der har i regnskabsåret ikke været nedsat udvalg eller lign., og den samlede bestyrelse har således
ageret i henhold til hele selskabets forretningsområde, og ingen medlemmer er i regnskabsåret tillagt
særligt ansvar.
Qua bestyrelsens beslutning ultimo 2011 om nedsættelse af et egentligt revisionsudvalg bestående af
den samlede bestyrelse og med bestyrelsens næstformand som formand for revisionsudvalget, er der
i løbet af 2012 drøftet en række forhold i relation hertil, herunder kommissorium, opgaver for udvalget
og snitflader til bestyrelsen, organiseringen af arbejdet i udvalget, herunder mødefrekvens, årsplan
mv. Revisionsudvalgets kommisorium kan findes på www.byoghavn.dk.
Bestyrelsens opgaver fremgår af selskabets vedtægter, der forefindes på selskabets hjemmeside —
www.byoghavn.dk.
Selskabets bestyrelse udgøres af otte mediemmer — pt. seks mænd og to kvinder. Bestyrelsesmed- ne
lemmerne udpeges for en 4-årig periode, og perioden for bestyrelsen løber 2010-2013. Tre medlem- cc)
mer udpeges af Københavns Kommune og tre udpeges af Den Danske Stat. Endvidere er to med- cY)
lemmer medarbejdervalgte repræsentanter. Valgprocedure herfor fremgår af selskabets hjemmeside. S
Bestyrelsen afholdt i 2012 seks bestyrelsesmøder, og der blev afholdt én skriftlig votering. ved
Revisionsudvalget afholdt i 2012 ét møde. Ø
fr]
Bestyrelsesmøder samt møder i revisionsudvalget fastlægges forud for årets begyndelse. 140
CO
Der har i lighed med tidligere år været gennemført en bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved at rd
de enkelte medlemmer gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form tilkendegiver deres 3
holdning til bl.a. mødernes og materialets form, metoder i bestyrelsen, opfølgning og implementering ”
af trufne beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse og direktion mv. Også en rd
gennemgang af forretningsordenen sker i forbindelse med evalueringen.
Evaluering af revisionsudvalget finder sted første gang i 2013.
11
Bestyrelsen har følgende sammensætning:
Carsten Koch — Direktør (formand for bestyrelsen)
Ledelseshverv:
Formand for Københavns Havns Pensionskasse, Arealudviklingsselskabet Fredericia C
P/S, Forca A/S samt Vækstfonden
Næstformand i Sund & Bælt Holding A/S samt Femern A/S
Bestyrelsesmedlem i Øresundsbro Konsortiet I/S, Dades A/S, Investeringsforeningen
Maj Invest, Kærkommen Holding APS, Nordgroup A/S, GES Investment Services
Danmark A/S samt Pluss Leadership A/S
Endvidere formand for Beskæftigelsesrådet
Født 1945
Udpeget 2008, genudpeget 2010
Mads Lebech — Adm. direktør, Industriens Fond (næstformand for bestyrelsen)
Ledelseshverv: Næstformand i Tivoli A/S, formand for Ordrupgaards Advisory Board
samt Turismens Vækstråd, tillige bestyrelsesmedlem i bl.a. KAB Boligselskab og Fre-
deriksberg Fonden samt Copenhagen Malmé Port AB
Født 1967
Udpeget 2010
Agneta Bjårkman — Direktør, Vera Consultancy
Ledelseshverv: Formand for bestyrelsen i Entreprenørfirmaet Nordkysten A/S og i Hol-
dingselskabet Nordkysten ApS. Bestyrelsesmedlem i Århus Havn, Københavns Havns
Pensionskasse, Monyx Financial Group AB, Elkysten A/S samt medlem af repræsen-
tantskabet i Realdania
Født 1952
Udpeget 2008, genudpeget 2010
Carl Christian Ebbesen — Civiløkonom, politisk sekretær
Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i,Renholdningsselskabet R98, organisatorisk næst-
formand i Dansk Folkeparti, medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation
(DF)
Født 1968
Udpeget 2008, genudpeget 2010
John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) — Specialarbejder
Ledelseshverv: Tillidsmand 3F
Født 1964
Valgt 2008, genvalgt 2010
Peter Maskell — Professor, Copenhagen Business School
Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i DJØF's Forlag A/S samt Copenhagen Malmé Port
AB
Født 1949
Udpeget 2008, genudpeget 2010
Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) — Regnskabschef
Født 1975
Valgt 2010
Lars Weiss - Medlem af Borgerrepræsentationen for Socialdemokraterne
Ledelseshverv: Bestyrelsesmediem i Copenhagen Malmé Port AB, I/S SMOKA samt
Afviklingsselskabet af 1. december 2009
Født 1971
Udpeget september 2011
12
86EogSN03528
3041
"7
må
Selskabets direktion udgøres af:
Jens Kramer Mikkelsen — Administrerende direktør
Ledelseshverv: Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse samt DGI-
Byen. Bestyrelsesformand i Dansk Fitness & Helse Organisation, Vesterbro Ungdoms-
gaard, Sankt Annæ Gymnasium, Projektselskabet FN-Byen P/S samt Komplementar-
selskabet FN-Byen ApS. Formand for Copenhagen Goddwill Anbassadors Corps' Ad-
visory Board. Medlem af delegeretforsamlingen i Ejendomsforeningen Danmark.
Født 1951.
Hovedelementer i kontrol- og risikostyringssystemer
By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter, og med at priori-
tere de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By
& Havns egne beslutninger, mens andre primært er forårsaget af udefra kommende forhold, som sel-
skabet kun i begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici,
der er knyttet til selskabets forretningsområder, og øvrige risici.
Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med
bestyrelsens strategiarbejde. Foruden risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen er der på
bestyrelsesniveau særligt fokus på forretningsmæssige risici, finansielle risici samt forsikringsforhold.
De konkrete risikoforhold er beskrevet yderligere i afsnit 10. Direktionen har etableret processer og
procedurer der tilsikrer, at identifikation og prioritering af risici er indarbejdet i den daglige arbejdstilret-
telæggelse i selskabet.
Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
By & Havns risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med
henblik på at minimere risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet og at aflæg-
gelse af eksterne års- og delårsrapporter sker i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Forud for regnskabsaflæggelsen er de væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbindel-
se med regnskabsaflæggelsen gennemgået med henblik på at afdække risiciene. | By & Havn er de
væsentligste risici vedrørende enkeltposter i regnskabet knyttet til dels værdiansættelse af investe-
ringsejendomme, dels selskabets gældsportefølje.
Bestyrelsen godkender efter indstilling fra direktionen principperne for værdiansættelse af selskabets
investeringsejendomme. Principperne forelægges mindst én gang årligt. Bestyrelsen har endvidere
besluttet et princip om, at der ca. hvert 5. år skal indhentes eksterne vurderinger af værdien af investe-
ringsejendommene fra en uafhængig part til støtte for værdiansættelsen i årsregnskabet.
Bestyrelsen godkender årligt en finansstrategi inden for hvilken den daglige forvaltning af gældsporte-
føljen varetages og rapporteres. Gældsporteføljen forvaltes af en ekstern part, der har stor ekspertise
og erfaring på området. Der modtages specialerklæring fra den eksterne parts revisor om den prakti-
ske udførelse af finansforvaltningen. Det fremgår heraf, at de etablerede forretningsgange og interne
kontroller er forsvarlige, og at risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet der-
igennem er minimerede. Der er etableret specifikke kontroller for regnskabsposter vedrørende gælds-
porteføljen, der er modtaget fra porteføljeforvalteren.
I øvrigt er identificerede risici ved regnskabsaflæggelsen imødegået ved udarbejdelse af en række
ledelsesgodkendte politikker og andre styrende dokumenter, såsom forretningsgange, attestationsreg-
ler og rapporteringsinstrukser. Ledelsens holdning til god risikostyring og intern kontrol er udtrykt i og
kommunikeret via disse dokumenter. Dokumenterne er tilgængelige via selskabets interne informati-
onssystemer, Formålet er bl.a. at tilsikre, at medarbejdere kender deres ansvar og beføjelser i organi-
sationen.
For at sikre, at de af bestyrelsen og ledelsen besluttede mål og politikker opfyldes, samt for at opdage
og korrigere evt. fejl og uregelmæssigheder, har direktionen implementeret et kontrolmiljø, Kontrolmil-
jøet består bl.a. af klare procedurer for disponering og attestation i forbindelse med indkøb og salg
samt sikre funktionsadskillelser, hvor der er særlige risici for fejl og/eller besvigelser. Dette understøt-
13
1304186EogSN03529
"
såe
tes bl.a. af selskabets IT-systemer, der sikrer, at fakturaer kun kan godkendes af medarbejdere med
bemyndigelse hertil. På IT-området er der implementeret kontroller omkring anvendelse og ændringer
af selskabets IT-systemer og etableret IT-baserede beredskabsplaner.
Selskabets økonomiske udvikling følges tæt af bestyrelse, direktion og ledelsen i øvrigt. Der udarbej-
des kvartalsregnskaber, som forelægges til bestyrelsens godkendelse sammen med en intern gen-
nemgang, hvor resultatudviklingen sammenholdes med det bestyrelsesgodkendte budget. Til direktion
og øvrig ledelse udarbejdes månedlige rapporteringer om den økonomiske udvikling. Rapporteringer-
ne omfatter såvel drifts- som investeringsaktiviteter.
Der er etableret en proces vedrørende udarbejdelse af års- og delårsrapporter med bl.a tjeklister til
sikring af tilvejebringelse af korrekt information og dokumentation for opfyldelse af årsregnskabsloven.
8. Organisation og medarbejdere
By & Havns forretningsaktiviteter spænder vidt, og det stiller store krav til medarbejdernes viden og
kompetencer. Medarbejderne er med til at sikre By & Havn løbende værdiforøgelse, og selskabet er
bevidst om, at medarbejderne er en af selskabets vigtigste ressourcer. Løbende efteruddannelse og
kompetenceudvikling er med til at sikre, at medarbejderne til stadighed udvikler og tilfører selskabet et
højt videns- og kompetenceniveau.
Selskabet beskæftigede ved årets udgang 108 medarbejdere. Gennemsnitsalderen er 48 år, og der er
41 kvinder og 67 mænd. I selskabets chefgruppe, som består af 13 personer, er der seks kvinder og
syv mænd. Medarbejdergrupperne fordeler sig på 79 funktionærer og 29 specialarbejdere. Funktionæ-
rerne består bl.a. af økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, maritime medarbejdere, ejendoms-
inspektører, kontormedarbejdere etc. Specialarbejderne udfører drift og vedligehold i selskabets ud-
viklingsområder og i Københavns Havn.
Samarbejdsudvalget og Arbejdsmiljøorganisationen har en løbende dialog om, hvordan de persona-
lemæssige forhold kan justeres og forbedres. By & Havn har en ”grøn smiley” for selskabets arbejds-
miljø, og arbejdet med selskabets APV-handlingsplan er forsåt i 2012. I 2014 kortlægges det fysiske
og psykiske arbejdsmiljø på ny i en APV.
By & Havn har i 2012 haft fokus på selskabets sociale ansvar i forbindelse med opkvalificering af ar-
bejdsmarkedet og har i 2012 vedtaget en ekstern personalepolitik. Politikken indeholder mål for By &
Havns indsats ved etablering af midlertidige arbejdspladser (virksomhedspraktik, studiepraktik, job-
prøvning, løntilskud mv.), ansættelse af elever, sociale klausuler og løbende samarbejde med relevan-
te uddannelsesinstitutioner. I 2012 blev der indgået praktikaftaler med seks virksomhedspraktikanter
af forskellig karakter og varighed. Endvidere er selskabet ved at indføre sociale klausuler i alle større
udbud.
9. Selskabsmæssige forhold
Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning
pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev
vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og
Den Danske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtel-
ser.
Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns
Havn, samt forestå havnedrift i Københavns Havn. Den operationelle del af havnedriften varetages af
Copenhagen Malmé Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, hvor By & Havns ejerandel er 50
pet. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række private aktionærer. By & Havn har endvide-
re ejerandele i følgende selskaber:
14
1304186EogSN03530
FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes 99,2 pct. af By & Havn
og 0,8 pct. af NKM ApS. Selskabet har til formål at opføre ejendomme på Marmormolen.
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab.
Selskabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S. Selskabet har til formål at udvikle
Marmormolen.
DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development
ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads.
Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 40 pct. af By
& Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S. Selskabet, der blev etableret i 2011,
har til formål at udvikle området Ørestad Down Town.
Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct. af By & Havn,
45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret
i 2011, har til formål at eje og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og
Langelinie.
By & Havn har i 2012 endvidere haft ejerandele i Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S
med tilhørende komplementarselskab. Selskaberne blev likvideret i 2012, da selskabernes for-
mål er opfyldt.
Selskabsstruktur pr. 31. december 2012
Datterselskaber
FN-Byen P/S og Komplementar-
selskabet FN-Byen ApS
199,2 % |
ejet
Den resterende del ejes af NKM ApS
Byggemodningsselskabet
Marmormolen P/S og
Komplementarselskab
No, 1 ApS
…f Udviklingsselskabet By & Havn I/S
Joint Ventures
i
50 % ejet
Copenhagen Malmé Port AB
Den resterende del ejes af Malmo Kommune og
en række private aktionærer
[..90% |
øjet
Den resterende del ejes af N&S P/S
Kommanditaktieseiskabel DanLink-
Udvikling og DLU ApS
Den resterende del ejes af TK Development
|.40% |
ejet
ejet
Associerede selskaber
Ørestad Down Town P/S og
Ørestad Down Town ApS
Den resterende del ejes af
NCC Propetty Development A/S
[85% |
Harbour P/S og Harbour
Komplementar ApS
Den resterende de! ejes ligeligt af ATP
Ejendomme og PensionDanmark
15
103531
då
tyv
S
EO
vrd
CD
vrd
Tabel 6. Kapitalandele i joint ventures og associerede virksomheder (mio. kr.)
Kapitalandele i datterselskaber:
- FN Byen P/S 84
- Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S -15
Joint ventures:
- Copenhagen Malmé Port AB 171
- DanLink-Udvikling P/S 58
Associerede virksomheder 7
Kapitalandele i alt 305
10. Risikofaktorer
Risikoforhold for forretningsområder
Arealudvikling
Værdien af selskabets udviklingsejendomme (inkl. FN-byen Campus 1, der er under udvikling) er pr.
31. december 2012 på 7.484 mio. kr. og udgør dermed den væsentligste del af By & Havns samlede
materielle anlægsaktiver og indtjeningsgrundliag på længere sigt.
By & Havns salg af arealer (byggeretter) i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål afhænger
af, om markedet efterspørger nye arealer til boliger eller erhvervsformål. Efterspørgslen afhænger
primært af de økonomiske konjunkturer, men også af konkurrencen med andre byudviklingsområder
samt den demografiske udvikling i København. Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunkturudvik-
lingen indebærer store udsving i salg mellem de enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også påvirker
prissætningen. Konjunkturforholdene vil derfor have stor indflydelse på grundlaget for værdiskabelsen
i selskabet både på kort og langt sigt.
Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle af-
sættes over de næste 70-80 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lavt salg
og perioder med højt salg afhængig af konjunkturudviklingen. De seneste år har salget været relativt
begrænset. I 2012 blev der dog indgået aftaler om salg i både Nordhavnen og Ørestad Nord og både
til boligformål og til erhvervsformål. Med de nuværende interessetilkendegivelser og de nuværende
aktuelle salgsdrøftelser ventes salget øget i 2013. Der er således mulighed for, at salget i 2013 vil
ligge over det langsigtede niveau.
Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan
imødekommes, når markedet vender. Det er endvidere strategien så vidt muligt at have et varieret
udbud af arealer til rådighed for markedet inden for selskabets udviklingsområder, hvilket minimerer
udsving i salgstakten. Der udbydes således arealer til både bolig- og erhvervsformål i forskellige dele
af byen, ligesom der udbydes arealer med forskellige karakteristika og i forskellige prisniveauer.
Aktivitetsniveauet tilpasses dog løbende den forventede markedsudvikling, så nye investeringer i by-
udvikling afpasses med salgstakten. En væsentlig forudsætning for at kunne udvikle arealerne i takt
med markedets efterspørgsel er, at det nødvendige plangrundlag tilvejebringes med forudsætninger,
som tilgodeser markedets behov. Selskabet har løbende en tæt og konstruktiv dialog med Køben-
havns Kommune herom.
Det er endvidere en væsentlig forudsætning for udvikling og salg af arealerne, at de nye byområder
har de karakteristika, som markedet efterspørger, Der arbejdes løbende med at indsamle viden herom
og udvikle byområderne i tråd hermed, hvilket alt andet lige er med til at mindske risikoen for svigten-
de salg.
16
304186EogSN03532
7
i
Udlejning
Værdien af By & Havns udlejningsejendomme er pr. 31. december 2012 opgjort til 1.910 mio. kr., hvil-
ket svarer til ca. 18 pct. af værdien af de samlede investeringsejendomme og 16 pct. af de materielle
anlægsaktiver.
Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk af-
matning, som det har været tilfældet de seneste år. Risikoen består i, at markedslejen falder, at tom-
gangsprocenten øges, eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende betaling.
Den samlede portefølje af lejemål består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at
begrænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål.
Lejemålene søges løbende forbedret, men større forbedringsarbejder igangsættes først, når der er
indgået en lejeaftale, som på langt sigt kan finansiere forbedringsomkostningerne. Lejemålene forde-
ler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder:
Kontorlejemål 35 pct.
Arealer 34 pct.
Lagerlejemål 16 pct.
Vandarealer 11 pct.
Øvrige lejemål 4 pct.
100 pct.
Bygningslejemål omfatter lejemål til kontor, til lager samt til øvrige formål som restauration mv. I porte-
føljen er der såvel ældre lagerlejemål som moderniserede kontorlejemål med god beliggenhed. Tom-
gangsprocenten for kontorlejemål er pr. 31. december 2012 opgjort til 10,7 pct. og for lagerlejemål
opgjort til 6,2 pct. Udviklingen i tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål følger nogenlunde
markedsudviklingen i Storkøbenhavn. Tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål er generelt
set højest for lejemål med en lav markedsleje.
Areallejemålene vedrører primært arealer i Nordhavnen og Sydhavnen. På en del af arealerne har
lejer investeret i egne bygninger og anlæg, hvilket er med til at mindske risikoen for fraflytning.
Vandareallejemål omfatter bl.a. udlejning til sejlklubber mv. Værdien af disse lejemål indgår ikke som
investeringsejendomme i regnskabet.
Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at
indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af større
nye lejere, og opkrævning af forudbetalt leje (depositum) mindsker risikoen for direkte tab. 1 2012 har
de direkte tab på debitorer fra lejemål været meget begrænset.
Parkering
Værdien af By & Havns parkeringsanlæg er pr. 31. december 2012 opgjort til godt 1.031 mio. kr.
(dagsværdi), svarende til ca. 8 pct. af de materielle anlægsaktiver.
Den største risiko for værdiskabelse inden for parkeringssegmentet er, at byudviklingen spredes over
for store områder, og at det derigennem bliver vanskeligt at få udnyttet parkeringskapaciteten effektivt.
Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de
nye udviklingsområder investeres i første omgang i midlertidige parkeringsanlæg på terræn, mens
store investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når efterspørgslen er tilstræk-
kelig.
Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger
og arbejdspladser i nærområdet samt af prisniveauet for parkering, mens generelle konjunkturforhold
kun i begrænset omfang påvirker omsætningen i parkeringsanlæggene.
Moderselskabet By & Havn ejer og driver i alt mere end 4.360 parkeringspladser i anlæg eller på ter-
ræn. Hertil kommer 800 parkeringspladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Tilde næ-
sten 4.400 pladser er der udleveret næsten 3.600 parkeringskort med fast abonnementsbetaling,
hvoraf 2.400 er erhvervskort, og næsten 1.200 er kort til private.
17
304186EogSN03533
7
=m
De faste kunder står for ca. 79 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende
kunder. Resultatet på parkeringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængigt af enkelte
parkeringsanlæg eller af enkeltkunder.
Selskabets parkeringsanlæg er i flere områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra
gratisparkering i gadeplan. Den overordnede udvikling på parkeringsområdet med større grad af beta-
ling for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter.
Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem
forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan
påvirke indtjeningsniveauet.
Havnedrift
Værdien af de materielle anlægsaktiver, der anvendes til havnedrift, udgør godt 970 mio. kr., svarende
til ca. 8 pct. af de samlede materielle anlægsaktiver. Anlægsaktiverne består primært af bygninger,
kajer, bolværker og andre havneanlæg, der anvendes i den kommercielle havnedrift. Hovedparten af
anlæggene lejes ud til det 50 pct. ejede CMP, der varetager selskabets havnedriftsaktiviteter. CMP
varetager på lignende vis driften af erhvervshavnen i Malmø. Den samlede lejebetaling fra CMP til By
& Havn udgjorde i 2012 godt 30 mio. kr. Hertil kommer andel i overskuddet fra CMP, der i 2012 ud-
gjorde ca. 34 mio. kr. Værdien af ejerandelen i CMP er indregnet efter indre værdis metode til 172
mio. kr.
Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer, og CMP's omsætning og resultat har
således også været ramt af de senere års økonomiske afmatning. CMP's aktiviteter er spredt over
flere forskellige forretningsområder og er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og København, der
ikke nødvendigvis har samme konjunkturforløb. CMP's omsætning er fordelt på mange forskellige
kunder, hvoraf mange har en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedriftsaktiviteter har
således en afbalanceret risikoprofil, hvilket har været med til at reducere indtægtsnedgangen i de se-
neste års lavkonjunktur
En del af CMP's indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som
følge heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede indtje-
ning.
By & Havn investerer i nye havneanlæg, når udviklingen i havneomsætningen eller byudviklingen gør
det nødvendigt. De primære havneanlæg lejes ud til CMP, og nye investeringer i havneanlæg igang-
sættes som regel kun, hvis der er indgået aftale med CMP om lejebetaling herfor. De igangværende
investeringer i en ny krydstogtkaj i Nordhavnen er et eksempel herpå.
Finansielle risici
Ved udgangen af 2012 havde By & Havn en samlet nominel gæld til kreditinstitutter på 13,5 mia. kr.
Med de nuværende forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden øget de
kommende fire-fem år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Den finansielle risi-
ko vedrørende gælden er et væsentligt risikoområde for By & Havn. '
I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingssel-
skabet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån, hvorved der opnås gunstige vilkår.
Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Trans-
portministeriet og By & Havn. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumen-
ter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lånene optages typisk som genudlån fra
Nationalbanken, der med anvendelse af bl.a. rente-SWAPS evt. omlægges, så der opnås den ønske-
de risikoprofil.
Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set
over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de
enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a., hvilket
har været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse.
18
34
Rammerne for selskabets finansielle transaktioner fastsættes én gang årligt af bestyrelsen med ved-
tagelse af en finansstrategi og finansieringsinstruks. Den samlede risikoprofil er lav.
| 2013 ventes gælden nedbragt med knap 1.000 mio. kr. Den samlede refinansiering beløber sig til ca.
2.200 mio. kr.
Valutarisiko
I henhold til retningslinjerne i trepartsaftalen og den af bestyrelsen vedtagne finansstrategi er selska-
bets låneportefølje alene endeligt eksponeret i DKK og EUR. Med udgangspunkt i historisk lave ud-
sving mellem de to valutaer vurderes eksponeringen i EUR ikke at udgøre en væsentlig finansiel risi-
ko. Den valgte fordeling mellem de to valutaer vil afhænge af den relative renteudvikling i valutaerne.
Pr. 31. december 2012 var 70 pct. af bruttogælden placeret i DKK og 30 pct. i EUR. Valutarisikoen
ved en 1 procents ændring i EUR-kursen er 49 mio, kr.
Renterisiko
Fordelingen af den samlede gældsportefølje på forskellige rentetyper (fast-, variabelt eller realt forren-
tede lån) fastlægges i finansstrategien, men overvejes i øvrigt løbende afhængig af udviklingen på de
finansielle markeder. I fastlæggelsen af gældsfordelingen inddrages også sammenhængen mellem
udviklingen i finansieringsomkostninger (passiver) og selskabets indtjening (aktiver). Analyser har
peget på, at selskabet i relation til det samlede risikobillede med fordel kan anvende alle tre gældsty-
per i sin portefølje. Der sigtes mod, at omkring 50 pct. af gælden på længere sigt placeres i realt for- -
rentede lån, mens den øvrige del fordeles stort set lige mellem nominelt fastforrentede og variabelt
forrentede lån.
Pr. 31. december 2012 var 36 pct. af gælden fastforrentet, 33 pct. realrentebaseret og 31 pct. variabelt
forrentet, Den realforrentede andel af porteføljen, der primært består af låneaftaler med relativ lang
løbetid, ventes øget i løbet af 2013.
Tabel 6. Gæld relativt fordelt på rentetype pr. 31. december 2011 og 2012 (pct.)
31.12.2012 31.12.2011
Variabelt forrentet 31 20
Fastforrentet 36 43
Realforrentet (indeks) 33 37
I alt 100 100
Gældsporteføljens varighed er opgjort til 6,7 år pr. 31. december 2012, hvilket er sammenvægtet af en
varighed på 2,8 år for den nominelle gældsandel og 12,8 år for den realrentebaserede gældsandel.
Kursfølsomheden er opgjort til 11 mio. kr. ved en ændring i rentekurven på 1 basispunkt (0,01 pct.).
Kreditrisici
Finansielle kreditrisici består i, at modparter ikke overholder deres forpligtelser over for By & Havn,
enten i relation til afledte finansielle instrumenter eller ved placering af overskudslikviditet.
Rente- og valuta-SWAPS indgås kun med de mest kreditværdige danske og udenlandske institutioner
og i overensstemmelse med retningslinjerne i trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportmini-
steriet. Målet er, at risikoen på modparten i videst mulige omfang begrænses.
Modpartsrisici styres og overvåges løbende i et særligt line- og limitsystem, der fastlægger principper-
ne for opgørelse af disse risici, samt et maksimum for hvor store risici, der kan accepteres for hver
modpart. Sidstnævnte udmåles i forhold til modpartens rating hos de internationale ratingbureauer.
Selskabet indgår kun aftaler med modparter, hvis der foreligger en aftale om sikkerhedsstillelse (CSA-
aftale). Kreditrisikoen ved disse aftaler vurderes til 0.
Selskabet har i perioder overskudslikviditet, der placeres som bankindestående indtil det forventede
afløb. Ved udgangen af 2012 udgjorde likviditetsreserven 10 mio. kr. Overskudslikviditet i modersel-
19
86EogSN03535
13041
skabet placeres alene i pengeinstitutter med en rating på mindst A+/A1. Overskudslikviditet på op til
100 mio. kr., der skal anvendes til den løbende drift, kan dog fra dag-til-dag placeres hos modparter
med rating lavere end A+/1, men dog inden for A-kategorien.
Likviditetsrisiko
By & Havn har en meget begrænset likviditetsrisiko, da selskabet via lov om Metroselskabet I/S og
Arealudviklingsselskabet I/S samt trepartsaftalen med Nationalbanken og Transportministeriet har
adgang til at optage lån i Nationalbanken til finansiering af selskabets aktiviteter. Lån kan optages
med meget kort varsel. Hertil kommer, at selskabet har trækningsrettigheder hos sin hovedbankfor-
bindelse på 100 mio. kr., hvoraf der ved årets udgang var trukket 0 kr.
Øvrige risici
Forsikringer
By & Havn har tegnet en række forsikringer vedrørende selskabets materielle anlægsaktiver til dæk-
ning mod evt. skader. Det drejer sig bl.a. om forsikringer vedrørende bygninger, materiel, motorkøre-
tøjer og løsøre. Det er en del af ledelsesansvaret at forholde sig aktivt til de opståede skader og over-
veje skadesforebyggende tiltag, således at selskabets samlede risikoomkostninger mindskes over tid.
Der er endvidere tegnet forsikringer vedrørende ansvarsforhold, herunder bestyrelses- og direktions-
ansvar, samt entrepriseforsikringer i forbindelse med større anlægsopgaver,
Bestyrelsen vedtager en gang årligt en forsikringsstrategi og gennemgår selskabets aktuelle forsik-
ringsdækning.
Miljø
By & Havn har ingen aktiviteter, som i sig selv kan give anledning til væsentlige miljøskader. Dog har
enkelte af selskabets lejere aktiviteter, som i en vis udstrækning kan påvirke miljøet. Det indgår i alle
lejekontrakter, at lejer skal rense arealerne ved fraflytning. Alternativt aftales, at lejer ved fraflytning
indbetaler et beløb svarende til oprensningsomkostningerne. By & Havn påtager sig herefter at rense
arealerne, når det bliver påkrævet. Der er pr. 31. december 2012 hensat 53 mio. kr. vedrørende så-
danne miljøforpligtelser.
Nogle af selskabets arealer består af opfyld og kan være forurenede. I forbindelse med salg af arealer
(byggeretter) gennemføres en åben proces over for køber omkring evt. forureningsrisiko. Det indgår
som hovedregel i salgsaftalerne, hvem der skal dække evt. meromkostninger til oprensning i forbin-
delse med udnyttelse af arealerne. Hermed elimineres en evt. risiko for retstvister herom.
Der findes ikke en fuldstændig kortlægning af forureningsomfanget, men der er taget højde herfor i
vurderingen af værdien af selskabets investeringsejendomme.
Jura
Selskabet har hovedsageligt juridiske risici i forbindelse med indgåelse af lejekontrakter og salgskon-
trakter. Der er udarbejdet standardlejekontrakter for alle lejemål. Lejekontrakterne gennemgås løben-
de med henblik på at sikre, at de afspejler gældende lovgivning og praksis på området. Selskabet har
historisk set haft ganske få retstvister med lejere.
Salgskontrakter er også i et vist omfang standardiseret, men kræver i flere tilfælde en tilpasning til de
konkrete tilfælde. Selskabet har egne juridiske eksperter, men anvender ved alle større ejendoms-
handler ekstern juridisk bistand for at minimere risikoen for senere retstvister.
Anlægskontrakter
Selskabet investerer løbende relativt store beløb i havneanlæg, parkeringsanlæg og generel infra-
struktur mv. Der er løbende en risiko for, at anlægsprojekterne ikke overholder budget eller ikke gen-
nemføres til det forventede tidspunkt. Selskabet har eget personale med stor erfaring inden for de
pågældende områder, ligesom der anvendes ekstern ekspertise i fornødent omfang til at styre de
største og mest komplicerede projekter.
1304186EogSN03536
20
Usikkerheder ved indregning og måling
Enkelte væsentlige regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men må fastlægges ud fra skøn,
hvorved der opstår usikkerhed ved indregning og måling af posterne. De væsentligste poster, hvor der
kan være usikkerhed omkring regnskabsposterne, er opgørelsen af dagsværdien for henholdsvis sel-
skabets investeringsejendomme og selskabets langfristede gæld. Posterne fastlægges dog så vidt
muligt på baggrund af ekstern information og på baggrund af almindeligt anerkendte metoder.
For så vidt angår selskabets investeringsejendomme er værdierne opgjort ved at beregne nutidsvær-
dien af de forventede fremtidige betalingsstrømme, hvilket også er den metode, der typisk anvendes
blandt markedsaktørerne. Usikkerheden ved opgørelsen knytter sig til nogle af de centrale forudsæt-
ninger i beregningen såsom kapitaliseringsfaktor, salgspriser og salgstidspunkt. Metoden for vurdering
af værdien af investeringsejendommene er yderligere beskrevet i note 12 til regnskabet, hvor følsom-
hed over for ændringer i de centrale forudsætninger ligeledes er vist.
For så vidt angår dagsværdien af selskabets langfristede gæld er dagsværdien opgjort efter gængse
metoder. Opgørelsen er foretaget af Sund & Bælt Partner A/S, hvortil opgaven med at forvalte selska-
bets gældsportefølje er outsourcet. Der er endvidere foretaget en afstemning af markedsværdierne i
forhold til de af modparterne opgjorte markedsværdier. Afstemningen har understøttet fuldstændighe-
den af transaktionsregistreringen og har kun vist marginale afvigelser i forhold modparternes værdier.
11... Regnskabsberetning
Resultat
Årets nettoomsætning blev på 322 mio. kr., svarende til en stigning på 23 pct. i forhold til i 2011. Stig-
ningen skyldes, at der i 2012 blev åbnet for modtagelse af overskudsjord i Nordhavnen. De samlede
indtægter herfra udgjorde i 2012 knap 50 mio. kr. Der har endvidere været fremgang i indtægterne fra
parkeringsanlæg i bl.a. Ørestad. Fremgangen har været på ca. 23 pct. og skyldes primært tilgang af
nye parkeringskunder.
Der er i 2012 foretaget værdiregulering af selskabets investeringsejendomme med i alt -280 mio. kr.
Værdireguleringen knyiter sig primært til udviklingsejendommene, hvor en ændret lovgivning omkring
ejendomsbeskatningen medførte en nedskrivning af værdierne med ca. 800 mio. kr. Ses der bort fra
denne effekt, ville udviklingsejendommene have været opskrevet, idet selskabet i løbet af 2012 er
kommet nærmere en realisering af en del projekter. Der er endvidere konstateret en stigende interes-
se i markedet for selskabets ejendomme. Værdien af udlejningsejendommene er blevet opskrevet
med ca. 126 mio. kr. Baggrunden er bl.a. en mere præcis værdisætning af de enkelte ejendomme.
Resultatet af den primære drift blev i 2012 på -182 mio. kr. Ses der imidlertid bort fra værdiregulering
af investeringsejendomme, gav den primære drift et resultat på 97 mio. kr. | forhold tili 2011 er der
tale om en nedgang på ca. 8 mio. kr. Det primære driftsresultat blev dog i 2011 påvirket af positive
engangsposter på 50 mio. kr. Ses der bort fra effekten af disse, kan der konstateres en gunstig udvik-
ling i selskabets driftsaktiviteter.
Resultatet af kapitalandele blev i 2012 på ca. 13 mio. kr. mod 21 mio. kr. i 2011. Nedgangen skyldes
primært, at resultatet for datterselskabet FN-Byen P/S belastes af byggerenter i perioden for opførelse
af FN-Byen. De øvrige selskaber har stort set opnået samme resultatniveau som i 2011.
Trods en stigende nettogæld er selskabets finansielle omkostninger faldet fra 498 mio. kr. i 2011 til
471 mio. kr. i 2012. Selskabet har således fået gavn af det faldende renteniveau. Det generelt set
faldende renteniveau gennem 2012 har indebåret, at markedsværdien af selskabets langfristede gæld
er øget, hvilket har belastet resultatet med -282 mio. kr.
21
1304186FogsSN03537
Balance
Pr. 31. december 2012 udgjorde den samlede balance 13.181 mio. kr. mod 12.081 mio. kr. året før.
De materielle anlægsaktiver er opgjort til 12.203 mio. kr., hvilket er en stigning på 1.517 mio. kr. i for-
hold til året før. Stigningen vedrører primært investeringsejendommene, der er steget med 964 mio. kr.
Stigningen kan primært henføres til tilgang via køb af FN-bygningen på Marmormolen af datterselska-
bet FN-Byen P/S, I øvrigt er værdierne blevet påvirket af værdireguleringer på -280 mio. kr. Værdien
af havneindretninger er steget med 454 mio. kr., hvilket skyldes tilgang fra investering i ny krydstogtkaj
og nye havnearealer. Pr. 31. december 2012 udgjorde de materielle anlægsaktiver under udførelse
451 mio, kr. Størstedelen af dette beløb udgøres af investeringen i nyt pakhus til Unicef, der er ende-
ligt ibrugtaget primo 2013.
De finansielle anlægsaktiver er faldet fra 371 mio. kr. i 2011 til 331 mio. kr. i 2012. Nedgangen kan pri-
mært henføres til udbetaling af udbytter, bl.a. fra Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S, der i
løbet af året blev likvideret.
By & Havns samlede omsætningsaktiver udgjorde på statusdagen 647 mio. kr. mod 1,024 mio. kr. året
før. Nedgangen vedrører primært en nedgang i tilgodehavende fra datterselskaber med 327 mio. kr.
som følge af ovennævnte køb af FN-bygningen på Marmormolen.
For så vidt angår passivsiden er egenkapitalen i 2012 faldet til -4,169 mio. kr. fra -3.251 mio. kr. i
2011, hvoraf en stor del kan tilskrives de urealiserede markedsværdireguleringer af såvel investe-
ringsejendomme som gæld.
De samlede gældsforpligtelser er øget med 2.014 mio. kr., hvilket stort set udelukkende vedrører den
langfristede gæld. Det øgede gældsniveau i selskabet dækker over et relativt stort investeringsniveau i
2012, hvortil kommer, at driftsresultatet inkl. renteudgifter stadig giver en negativ pengestrøm. Endvi-
dere er der som beskrevet ovenfor sket en markedsværdiregulering af gælden i 2012 på -282 mio. kr.
De samlede langfristede gældsforpligtelser er opgjort til 16.701 mio. kr., hvoraf 2,338 mio. kr. forfalder
i 2013.
Foruden gæld til kreditinstitutter har selskabet en gæld til Københavns Kommune vedrørende selska-
bets bidrag til etablering af vejforbindelse mellem motorvejssystemet og Nordhavnen. Gælden forfal-
der ved vejens færdiggørelse og er opgjort som den diskonterede nutidsværdi til 504 mio. kr.
Forventninger til 2013 og de kommende år
Selskabets ledelse har i den økonomiske styring stor fokus på den langsigtede værdiskabelse i sel-
skabet og dermed udviklingen i egenkapitalen. Betydningen heraf er yderligere understreget af resul-
tatudviklingen i 2012, der indebærer, at egenkapitalen ultimo 2012 er på -4.169 mio. kr.
Udviklingen i egenkapitalen siden selskabets stiftelse er illustreret med figuren nedenfor. Det fremgår
heraf, at selskabet blev stiftet med en egenkapital på 450 mio. kr., svarende til en soliditet på ca. 3 pct.
Siden stiftelsen er selskabets økonomi blevet påvirket væsentligt af "udefrakommende forhold”, Ren-
teudviklingen siden selskabets etablering har indebåret, at markedsværdien af selskabets fastforren-
tede gældsposter er blevet forøget. Markedsværdireguleringen (forskellen mellem gældens nominelle
værdi og dagsværdi) har i perioden 2007-2012 belastet resultatopgørelsen med næsten 1.900 mio. kr.
Der er tale om urealiserede poster, som vil blive ført tilbage til resultatet i takt med lånenes indfrielse.
Selskabets økonomi har endvidere været påvirket af dels en ændring af momslovgivningen i 2009
vedrørende salg af fast ejendom samt en ændring af lovgivningen vedrørende ejendomsbeskatningen
i 2012. De to lovændringer vurderes samlet at have reduceret værdien af selskabets ejendomme med
ca. 1.400 mio. kr., hvilket har påvirket selskabets resultat via negative værdireguleringer af selskabets
investeringsejendomme.
22
1304186FogSN03538
Ses der bort fra såvel de nævnte urealiserede markedsværdireguleringer af selskabets gældsporteføl-
je som effekten af den ændrede lovgivning, ville egenkapitalen pr. 31. december 2012 have været op-
gjort til omkring -900 mio. kr.
Udviklingen i selskabets egenkapital 2007-2012
Egenkapital By & Havn 2007 - 2012
1000
2007, primo 2007 2010-
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
Egenkapital exk. MVR, boligmoms og skattereform f3Boligmoms MSkattereform, aug. 2012 £3 Markedsværdiregulering
Med de nuværende forventninger til de kommende års driftsresultat, salg af byggeretter og investerin-
ger ventes egenkapitalen at være genskabt inden for en ca. 10-årig periode. Muligheden herfor vil
naturligvis være afhængig af de økonomiske konjunkturer.
Det første skridt til at genvinde egenkapitalen ventes i 2013. By & Havn forventer således et
resultat før markedsværdiregulering af gælden på 79 mio. kr. For den primære drift ekskl. mar-
kedsværdireguleringer af investeringsejendomme ventes et resultat på 128 mio. kr. Det forven-
tes med andre ord, at den gunstige udvikling i selskabets driftsaktiviteter fortsætter i det kom-
mende år. Driftsaktiviteterne ventes i 2013 at give en positiv pengestrøm på mere end 220 mio.
kr.
I 2013 ventes samlet set en positiv likviditetsudvikling på knap 1.000 mio. kr. Pengestrømmen
fra driften og salg af investeringsejendomme kan således mere end dække de finansielle poster
samt pengestrøm til investeringsaktiviteterne. Den overskydende likviditet skal anvendes til at
nedbringe selskabets gæld.
Ved udgangen af 2013 skal ca. 2.200 mio. kr. af den samlede gæld på ca. 16.700 mio. kr. refi-
nansieres. Refinansieringen bliver dækket ved optagelse af lån i Nationalbanken i henhold til
gældende aftaler. Selskabets likviditetsrisiko er derfor meget lav, og årsrapporten er aflagt un-
der forudsætning om fortsat drift.
Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der har efter regnskabsårets udløb ikke været begivenheder af væsentlig betydning for års-
regnskabet eller for årsrapporten i øvrigt.
23
304186EogSN03539
"
i
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 2012
Note
Nettoomsætning 1
Værdireguleringer af investeringsejendomme 2
Andre driftsindtægter
Indtægter i alt
Personaleomkostninger 3
Andre eksterne omkostninger 4
Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver 5
Resultat af primær drift
Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter skat 6
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter skat 7
Resultat af kapitalandele i associerede selskaber efter skat 8
Finansielle indtægter 9
Finansielle omkostninger 10
Resultat før markedsværdiregulering af gæld
Markedsværdiregulering af gæld 11
Periodens resultat
Resultatdisponering
Forslag til resultatdisponering
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Overført overskud
2012 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
321.953 262.733
-279,775 -632.229
988 30.042
43.166 "339.454
-65.280 -66.046
-107.273 -94.936
-52.985 -26.415
"182.372 "526.851
-24.086 -11.880
37.985 32.965
-720 -48
651.076 604.011
1.121.674 -1.102.266
"639.791 -1.004.069
"282.120 -1.021.488
"921.911 -2.025.557
-991 5.805
-920.920 -2.031.362
-921.911 -2.025.557
24
1304186EogSN03540
]
Balance 31. december 2012
Aktiver
Investeringsejendomme
Grunde og bygninger
Havneindretninger
Driftsmateriel
Materielle anlægsaktiver under opførelse
Materielle anlægsaktiver
Kapitalandele i datterselskaber
Kapitalandele i joint ventures
Kapitalandele i associerede selskaber
Tilgodehavende hos joint ventures ved ejendomssalg
Andre tilgodehavender
Finansielle anlægsaktiver
Anlægsaktiver
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Tilgodehavende hos datterselskaber
Tilgodehavende hos joint ventures
Andre tilgodehavender
Periodeafgrænsningsposter
Tilgodehavender
Likvide beholdninger
Omsætningsaktiver
Aktiver
Note
12
13
14
15
16
16
17
18
19
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
10.425.161 9.461.088
367.536 358.751
947.472 492.682
11.143 15.441
451.199 358.102
12.202.511 10.686.064
69.252 77.500
229.608 255.330
6.761 7.481
22.755 22.388
3.342 8.109
331.718 370.808
12.534.229 11.056.872
77.004 73.944
38.483 28.545
122.456 449.228
930 0
396.371 400.488
1.803 1.476
637.047 953.681
9.611 70.683
646.658 1.024.364
13.180.887 12.081.236
25
186EogSN03541
1 ]
Balance 31. december 2012
Passiver
Interessentskabskapital
Overført resultat
Egenkapital
Andre hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser
Kreditinstitutter
Obligationer
Leasingforpligtelser
Deposita
Gæld til Københavns Kommune
Langfristede gældsforpligtelser
Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser
Bankgæld
Leverandører af varer og tjenesteydelser
Gæld til datterselskaber
Skyldig til joint ventures
Anden gæld
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Kortfristede gældsforpligtelser
Gældsforpligtelser
Passiver
Eventualforpligtelser mv.
Honorar til revisorer
Nærtstående parter og ejerforhold
Note
20
21
21
22
23
24
25
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
450.564 450.564
-4.619.431 -3.701.313
4.168.867 -3.250.749
52.765 49.414
52.765 49.414
13.537.957 12.528.978
219.600 215.821
70.046 72.717
31.643 31.288
503.937 486.142
14.363.183 13.334.946
2.338.076 1.359,482
0 239.333
99.809 109.816
257,890 0
2.447 3.259
202.041 198.342
33.543 37.393
2.933.806 1.947.625
17.296.989 15.282.571
13.180.887 12.081.236
26
1304186EogSN03542
-
mm
]
Pengestrømsopgørelse 1. januar - 31. december 2012
Note 31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
Periodens resultat -921.911 -2.025.557
Reguleringer 26 1.072.294 2.157.350
Ændring i driftskapital 27 584,964 -289.581
Pengestrømme fra drift før finansielle poster 735.347 -157.788
Renteindbetalinger og lignende 587.034 506.659
Renteudbetalinger og lignende -1.087.318 -1.014.331
Pengestrømme fra ordinær drift 235.063 665.460
Pengestrømme fra driftsaktivitet 235.063 "665.460
Køb af materielle anlægsaktiver -1.938.803 -635.948
Ændring i finansielle anlægsaktiver -2.030 42.522
Salg af investeringsejendomme 87.679 -12.350
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 1.916 0
Ændring i tilgodehavender vedrørende ejendomssalg -9,938 38.669
Modtaget udbytte fra datterselskaber og joint ventures 53.330 98.784
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -1.807.846 -468.323
Optagelse af lån, nettoprovenue 3.122.515 4.299.052
Tilbagebetaling af gæld -1.610.804 -3.101.645
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 1.511.711 1.197.407
Ændring i likvider "61.072 63.624
Likvider primo 70.683 7.059
Likvider ultimo 9.611 70.683
Likvider specificeres således:
Likvide beholdninger 9.611 70.683
Likvider ultimo 9.611 70.683
m
sy
LØ)
m
CD
Pe
VW
ty
O
ke]
LO
CO
mr
sp
CD
mm)
sd
27
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2012
Egenkapital 1. januar 2011
Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Årets resultat
Egenkapital 31. december 2011
”" Valutakursregulering vedrørende selvstændige
udenlandske enheder
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode
Periodens resultat
Egenkapital 31. december 2012
Interessent- . Overført
skabskapital resultat I alt
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
450.564 -1.674.,761 -1.224.197
-995 -995
5.805 5,805
-2.031.362 -2.031.362
450.564 -3.701.313 "3.250.749
3.793 3.793
-991 -991
-920.920 -920.920
450.564 4.619.431 -4.168.867
28
1304186EogSN03544
bel
mm
Noter til årsrapporten
2012 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
1. Nettoomsætning
Havneindtægter 1.710 1.629
Lejeindtægter, ejendomme 214.223 213.973
Parkeringsindtægter 36.966 30.231
Jordmodtagelse 49.813 0
Øvrig omsætning 19.241 16.900
321.953 262.733
2. Værdireguleringer af investeringsejendomme
Gevinst ved salg af investeringsejendomme 11.172 34.148
Værdireguleringer af investeringsejendomme -290.947 "666.377
"279.775 "632.229
3. Personaleomkostninger
Lønninger 57.299 57.867
Pensioner 3.993 3.808
Andre omkostninger til social sikring 931 790
Øvrige personaleomkostninger 3.057 3.581
65.280 66.046
Heraf udgør vederlag til direktion og bestyrelse:
Direktion 2.236 2.150
Bestyrelse 1.450 1.450
3.686 3.600
Gennemsnitligt antal beskæftigede medarbejdere 110 111
4. Andre eksterne omkostninger
Drifts- og administrationsomkostninger 80.351 81.207
Ejendomsskatter og afgifter 26.922 13.729
107.273 94.936
5. Af- og nedskrivninger af materielle og
immaterielle anlægsaktiver
Bygninger 6.348 7.357
Havneindretninger 42.749 16.057
Driftsmateriel 3.271 3.001
Tab på aktiver 617 0
52.985 26.415
304186EogSN03545
-
k
en
29
Noter til årsrapporten
10
11
Resultat af kapitalandele i datterselskaber efter
skat
Resultat af andel i datterselskaber efter skat
Resultat af kapitalandele i joint ventures efter
skat
Resultat af andel i joint ventures efter skat
Resultat af kapitalandele i associerede sefskaber
efter skat
Andel af overskud i associerede selskaber efter skat
Finansielle indtægter
Renteindtægter, bank
Renteindtægter, finansielle instrumenter
Renteindtægter, datterselskaber
Renteindtægter, Københavns Kommune
Finansielle indtægter ved salq
Valutakursreguleringer
Andre finansielle indtægter
Finansielle omkostninger
Renteomkostninger, bank
Renteomkostninger, finansielle instrumenter
Renteomkostninger, Københavns Kommune
Tab på finansielle anlægsaktiver
Finansiel leasing
Valutakursreguleringer
Andre finansielle omkostninger
Markedsværdiregulering af gæld
Markedsværdiregulering af lån
Markedsværdiregulering af valuta- og renteswaps
Markedsværdiregulering, vejgæld, Københavns Kommune
2012
DKK 1.000
-24.086
"24.086
37.985
37.985
-720
-720
69.108
389.139
19.170
194
1.135
166.279
6.051
651.076
432.644
499.222
8.541
1.147
3.102
174,947
2,071
1.121.674
118.836
153.866
9.418
282.120
2011
DKK 1.000
-11.880
-11.880
32.965
32.965
48
68.816
479.252
4.836
6.738
0
39.392
4.977
604.011
502.847
540.603
26.433
0
3.079
28.174
1,130
1.102.266
203.653
808.680
9.155
1.021.488
30
304186FogSN03546
pr
Noter til årsrapporten
12 Materielle anlægsaktiver
Materielle
anlægsaktiver
Investerings- — Grunde og Havne- Drifts- under
ejendomme — bygninger — indretninger materie! udførelse
DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000 DKK 1.000
Kostpris 1. januar 9.584.737 391.742 566.213 32.664 358.102
Reklassifikation 0 0 0 0 0
Tilgang 1.191.492 0 0 0 747.312
Afgang i perioden -53.198 0 0 -2,442 0
Overførsler i perioden 140.655 15.132 497.539 889 -654.215
Kostpris 31. december 10,863.686 406.874 1.063.752 31.111 451.199
Værdireguleringer 1. januar -123.650
Periodens nettoopskrivning -290.947
Årets tilbageførsler af tidligere års opskrivninger — -23.928
Værdireguleringer 31. december 438.525
Af- og nedskrivninger 1. januar 32.990 73.531 17.223
Reklassifikation 0 0 0
Periodens afskrivninger 6.348 42.749 3.271
Tilbageførte af- og nedskrivninger på
afhændede aktiver 0 0 -526
Af- og nedskrivninger 31. december 39.338 116.280 19.968
Regnskabsmæssig værdi 31. december 10.425.161 367.536 947.472 11.143 451.199
Afskrives over 30-40 år 4-67 år 4-7 år
Heraf indgår finansielt leasede aktiver med 75.008
Værdifastsættelsen af investeringsejendommene er baseret på en tilbagediskontering af de forventede fremtidige cash-
flows. Der anvendes diskonteringsfaktorer på mellem 5 pct. og 10 pct. afhængig af investeringsejendommens kvalitet,
beliggenhed og tidshorisont,
By & Havns investeringsejendomme er på balancedagen den 31. december 2012 opgjort til en værdi af 10.425
mio. kr. Investeringsejendommene består dels af en portefølje af udlejningsejendomme til en værdi af 1.910 mio.
kr. samt udviklingsejendomme (byggegrunde til salg) til en værdi af 8.515 mio. kr. I værdien af
udlejningsejendomme indgår værdien af FN-Byen (Campus 1), der er under opførelse. Der er dog indgået
lejekontrakt med den fremtidige lejer, og der er endvidere indgået kontrakt om salg af ejendommen til effektuering i
2013.
Investeringsejendommene udgør den væsentligste del af By & Havns aktivmasse. Værdiansættelsen skal i
henhold til regnskabspraksis ske til dagsværdi (markedsværdi). By & Havns udviklingsejendomme er af en
størrelse og en karakter, der i sig selv medfører usikkerhed ved opgørelse af dagsværdien. Dette forstærkes i
perioder, hvor det faktiske salg er begrænset. For at opnå større sikkerhed i vurderingerne fik By & Havn pr. 31.
december 2011 foretaget en ekstern vurdering af værdierne. Vurderingerne pr. 31. december 2012 ligger tæt på
disse vurderinger, idet der er taget højde for de markedsinformationer, der er indhentet gennem konkrete
salgsaftaler eller salgsdrøftelser, som selskabet i løbet af 2012 har deltaget i. Endvidere er der taget højde for den
lovændring i ejendomsbeskatningen, der indebar en fjernelse af muligheden for at få fradrag for
grundforbedringsudgifter i opgørelsen af ejendomsværdien til brug for opgørelse af grundskylden. Lovændringen
har alt andet lige indebåret et fald i markedsprisen for byggeretter og dermed et fald i den samlede værdi af
selskabets investeringsejendomme.
I værdien af udviklingsejendom indgår værdien af selskabets parkeringsaktiviteter.
31
304186EogSN03547
7
J.
Se ]
Noter til årsrapporten
12 Materielle anlægsaktiver (fortsat)
Nedenfor er metoden til at værdiansætte By & Havns investeringsejendomme i årsregnskabet beskrevet og
suppleret med følsomhedsberegninger.
Udlejningsejendomme:
Som udgangspunkt medtages alle selskabets udlejningsejendomme i vurderingen, dog undtaget de arealer, der er
udlagt til havnedrift, Endvidere er de arealer og bygninger, der er udlejet til foreninger og klubber, samt
vandareallejemål undtaget af vurderingen.
Porteføljen af udlejningsejendomme er vurderet ved hjælp af kapitaliseringsmetoden, idet det generelt set antages,
at den nuværende nettoleje kan opretholdes på langt sigt. 1 konkrete tilfælde er der taget højde for, at visse
ejendomme overgår til udviklingsejendomme efterhånden som selskabets arealer omdannes.
Den nettoleje, der kapitaliseres, er beregnet på følgende måde:
Aktuel leje
+ Korrektion for generel tomgang
+ Drift og vedligehold
+ Ejendomsskatter
+ Administration (3 pct. af bruttolejen)
=Nettoleje
Nettotejen for ledige bygningslejemål fastsættes til en forsigtigt skønnet markedsleje.
Niveauet for generel tomgang for bygningslejemålene er fastsat ud fra markedsinformationer for de konkrete
kategorier (kontorlejemål, 10 pct. henholdsvis lagerlejemål, 4 pct.) og vil blive ændret i takt med reviderede
vurderinger i markedet.
De ledige arealer er ikke værdisat, men der er til gengæld heller ikke indregnet tomgang for de udlejede arealer.
Udgifter til drift og vedligehold er vurderet ud fra nøgletal pr. bygningstype. Udgifterne til særlig
bygningsrenovering, der gennemføres for at sikre de vurderede lejeindtægter, er indregnet i nøgletallene.
Ejendomsskatterne er konkrete ejendomsskatter opkrævet i 2012,
Kapitaliseringsfaktoren for ejendommene er fastsat til mellem 5,5 og 9,0 pct. afhængig af lejemålets karakteristika.
Kapitaliseringsfaktorerne er fundet ud fra markedsrapporter fra valuarer. Kapitaliseringsfaktorerne vil blive ændret i
takt med, at der sker ændringer i de pågældende markedsrapporteringer. Den gennemsnitlige kapitaliseringsfaktor
er opgjort til 6,4 pct.
Den kapitaliserede nettoleje tillægges værdien af den forudbetalte leje, hvilket svarer til 17 måneds leje ved
kvartalsfakturering samt beholdningen af kontante deposita (32 mio. kr.).
Den samlede værdi af udlejningsejendommene er naturligvis følsom over for ændringer i afkastkravet. Øges det
gennemsnitlige afkastkrav med 1,0 procentpoint, reduceres dagsværdien fra 1.910 mio. kr. til 1.647 mio. kr. Ved
en nedsættelse af afkastkravet med 1 procentpoint vil værdien stige til 2,284 mio. kr.
Værdi af udlejningsejendomme ved ændring i afkastkrav
Primære afkastkrav, (pct.) -1 -0,5 Centralt 0,5 1
skøn
Dagsværdi af 2.284 2.080 1.910 1.768 1.647
udlejningsejendomme (mio. kr.)
Udviklingsejendomme:
By & Havns samlede arealer, der indgår i regnskabet som udviklingsejendomme, omfatter i alt knap 5 mio.
etagemeter, der med tiden skal udvikles og sælges. Der foreligger godkendt lokalplan eller der er en lokalplan
under udarbejdelse for ca. halvdelen af de 5 mio. etagemeter. By & Havn har dermed en meget stor del af de
samlede tilgængelige etagemeter i Københavns Kommune. Områderne skal udvikles i takt med, at markedet
efterspørger nye arealer. Det forventes, at udviklingsperspektivet for så store arealer vil være op imod 70-80 år.
Salgsomfanget har de seneste år været præget af et trægt marked med lav efterspørgsel. I 2012 blev dog for
første gang i flere år indgået større salgsaftaler, og der er en forventning om yderligere salg i 2013.
Forventningerne baseres på konkrete salgsdrøftelser, Markedet vurderes dog stadig som skrøbeligt med risiko for
tilbagefald.
Værdisætningen af så store arealer er naturligvis behæftet med betydelig usikkerhed. Usikkerheden er dels knyttet
til afhændelsestidspunktet, dels til salgsprisen. De gennemførte salg i 2012 og de igangværende salgsdrøftelser
har dog ligget relativt tæt på den hidtidige vurdering.
1304186EogSN03548
"
de
32
Noter til årsrapporten
12 Materielle anlægsaktiver (fortsat)
Værdien af udviklingsejendommene er opgjort modelmæssigt som den diskonterede nutidsværdi af fremtidige
cash-flows fra udvikling og salg af ejendommene. Cash-flows består på den ene side af forventede salgsindtægter
og på den anden side af byggemodnings- og udviklingsomkostninger samt omkostninger til ejendomsskatter mv.
frem til endelig afhændelse. Modellen baseres på et sæt af forudsætninger om prisudvikling og
afhændelsestidspunkt, idet der er taget udgangspunkt i dagens markedssituation. Den modelmæssige tilgang til
værdifastsættelsen indebærer, at de beregnede dagsværdier øges i takt med, at realiseringstidspunktet nærmer
sig.
Følsomhedsberegninger
Den samlede værdi af udviklingsejendommene er pr. 31. december 2012 opgjort til 8.515 mio. kr. Følsomheden i
forhold til ændringer i nogle af de centrale forudsætninger fremgår af tabellerne nedenfor.
Diskonteringsfaktor
I beregning af nutidsværdien af de fremtidige cash-flows er anvendt en real diskonteringsfaktor på 5 pct. for
hovedparten af udviklingsområderne, For udviklingsområder med et langt udviklingsperspektiv er der frem til 2025
anvendt en real diskonteringsfaktor på 10 pct. Den gennemsnitlige diskonteringsfaktor er opgjort til ca. 5,7 pct.
Ved en ændring af den reale diskonteringsfaktor med +/-1,0 procentpoint ændres den beregnede dagsværdi med
ca. -500/+700 mio. kr.
Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i diskonteringsfaktor
Centralt skøn
Real diskonteringsfaktor (pct.) 4,7 52 5,7 6,2 6,7
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 9.182 8.828 8.515 8.235 7.985
Salgstidspunkt
Det er forudsat, at de tilgængelige knap 5 mio. etagemeter sælges over en næsten 75-årig periode. Det eksakte
tidspunkt er vanskeligt at forudsige præcist og vil naturligvis afhænge af de generelle konjunkturforløb i hele
perioden og udviklingsområdernes attraktivitet i forhold til øvrige lokaliseringer i hovedstadsområdet. Ved en
ændring af salgstidspunktet for alle salg og de tilhørende udviklingsomkostninger med 1 år forøges/formindskes
dagsværdien med ca. 500 mio. kr.
Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgstidspunkt
Allesalg | Centraltskøn| Alle salg
| Salgstidspunkt fremrykkes 1 udskydes 1 år
år
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 8.999 8.515 8.058
Saflgspriser: Den modelmæssige vurdering af udviklingsejendommenes dagsværdi har taget udgangspunkt i
dagens priser på markedet for byggeretter. De anvendte priser afspejler den nuværende markedssituation. Der er
ikke forudsat realprisstigninger over den ca, 75-årige periode, hvor byggeretterne ventes solgt,
Som det fremgår af tabellen nedenfor, vil en ændring i de opnåede salgspriser på 5 procentpoint give en ændring i
de beregnede dagsværdier på ca. 400 mio. kr.
Værdi af udviklingsejendomme ved ændring i salgspriser
Prisforudsætning (pct.) -10 -5 Centralt skøn 5 10
Beregnet dagsværdi (mio. kr.) 7.760 8.138 8.515 8.894 9,272
1304186EogsSN03549
33
Noter til årsrapporten
13
14
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
Kapitalandele i datterselskaber
Kostpris primo 91.602 89.330
Periodens tilgang 0 2.272
Periodens afgang 0 0
Kostpris ultimo 91.602 91.602
Værdireguleringer primo -14.102 -2.222
Periodens resultat -24.086 -12.203
Overkurs 0 323
Tilbageførsel intern avance 15,838 0
Værdireguleringer ultimo "22.350 -14.102
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 69.252 77.500
Kapitalandete i datterselskaber specificeres således:
. Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S København TDKK 2.000 90 pct.
Komplementarselskab No. 1 ApS København TDKK 125 90 pct.
FN-Byen P/S København TDKK 90.000 99,17 pct,
Komplementarselskabet FN-Byen ApS København TDKK 80 100 pct.
31. dec. 2012. 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
Kapitalandele i joint ventures
Kostpris primo 229.726 261.047
Periodens tilgang 0 0
Periodens afgang -10.000 -31.321
Kostpris ultimo 219.726 229.726
Værdireguleringer primo 25,604 110.155
Valutakursregulering, udenlandsk joint venture 3.793 -995
Periodens resultat 37.985 32.969
Udbytte til moderselskabet 753.330 -98.784
Periodens afgang -4.170 -17.741
Værdireguleringer ultimo 9.882 25.604
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 229.608 255.330
Kapitalandele i joint ventures specificeres således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Copenhagen Malmé Port AB Malmé, SE TSEK 120.000 50 pct.
Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling København TDKK 10.000 50 pct.
DLU ApS København TDKK 125 50 pct.
34
Noter til årsrapporten
15
16
17
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
Kapitalandele i associerede selskaber
Kostpris primo 7.489 6.201
Periodens tilgang 0 7.489
Periodens afgang 0 -6.201
7.489 7.489
Værdireguleringer primo -8 -2,465
Periodens resultat -720 -48
Udbytte til moderselskabet 0 0
Periodens afgang 0 2.505
Værdireguleringer ultimo -728 -8
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden 6.761 7.481
Kapitalandele i associerede selskaber specificeres
således:
Stemme-
Selskabs- og
Navn Hjemsted kapital ejerandel
Harbour P/S København TDKK 10.000 8,5 pct
Harbour Komplementar ApS København TDKK 80 8,5 pct
Ørestad Down Town P/S København TDKK 16.500 40 pct
Ørestad Down Town ApS København TDKK 80 40 pct
Øvrige finansielle anlægsaktiver
Tilgodeha-
vende hos Andre
joint tilgode-
ventures havender
DKK 1.000 DKK 1,000
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 22.388 8.109
Periodens tilgang 367 28
Periodens afgang 0 -4.795
Regnskabsmæssig værdi 31. december 22.755 3.342
Tilgodehavende hos joint ventures vedrører ejendomssalg. Beløbene indfries i takt med, at ejendommene sælges.
31. dec. 2012
DKK 1.000
Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme
Skødekonti og garantier 33.483
Refusionsdebitorer Ørestad 5.000
38.483
Af tilgodehavender fra ejendomssalg forfalder 21 mio. kr. inden for de kommende 12 måneder.
31. dec. 2011
DKK 1.000
18.729
9.816
28.545
35
1304186EogSN03551
Noter til årsrapporten
18
19
20
Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender indeholder tilgodehavende renter vedrørende gæld til kreditinstitutter på 106 mio. kr. samt
tilgodehavende vedrørende byggemodningsmoms på 255 mio. kr., der nedskrives i takt med salg af
investeringsejendomme.
Likvide beholdninger
Der er indgået aftale om cash-pool ordning med Nordea, hvori FN-Byen P/S og Komplementarselskab FN-Byen
ApS samt Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og Komplementarselskab No. 1 ApS indgår.
Andre hensatte forpligtelser
Kostpris 1. januar
Tilgang i perioden
Anvendt i perioden
Regnskabsmæssig værdi ultimo perioden
Heraf forventes forfaldstidspunkterne at blive
Inden for 1 år
Mellem 1 og 5 år
Efter 5 år
Kostpris 1. januar
Tilgang i perioden
Anvendt i perioden
Regnskabsmæssig værdi 31. december
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1,000
49.414 44.891
8.655 4.523
-5,304 0
52.765 49.414
17.125 22.403
29,561 10.000
6.079 17.011
52.765 49.414
Miljøforan- Understøt-
Øvrige staltninger telsesfond
DKK 1.000 DKK 4.000 DKK 1.000
o 49.174 240
2.750 5.900 0
0 -5.288 -11
2.750 49.786 229
Hensatte forpligtelser til miljøforanstaltninger vedrører forureningsforpligtelser i forbindelse med salg af de tidligere
DanLink-arealer samt arealerne på Prøvestenen og i Nordhavnen.
Den forsikringstekniske statusopgørelse pr. 31. december 2012 for Havnens Understøttelsesfond udviste en
præmiereserve på i alt 0,2 mio. kr. Den forsikringstekniske reserve opgøres én gang årligt.
36
1304186EogSN03552
Noter til årsrapporten
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
21 Gældsforpligtelser
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelser til dagsværdi specificeres således:
Kreditinstitutter 15.873.199 13.885.745
Obligationer 219.600 215.821
Bankgæld 0 239.333
Leasingforpligtelser 72.717 75.268
Gæld til Københavns Kommune 504.099 486.305
16.669.615 14.902.472
Selskabets nominelle gæld for kreditinstitutter og obligationer udgør 13.480 mio. kr.
Selskabets samlede rentebærende gældsforpligtelse for kreditinstitutter og værdien af obligationer, begge målt
til dagsværdi, kan specificeres på følgende valutaer:
DKK EUR Øvrige I alt
31. december 2011 8,530,877 5.596,100 -25.411 14.101,566
Kreditinstitutter
Rentebindingsperioder vedrørende finansielle forpligtelser for kreditinstitutter og værdien af obligationer kan
31. december 2012 11.200.003 4.878.842 13.954 16.092.799
|
| yderligere specificeres således:
0-1år 12år 2-3 år 34 år 4dår Mereenddår — lalk Dagsværdi
| Mio. kr.
| Lån 2719 -1400 — -2,335 1.405 »4.800 950 -13.609 14,578
Renteswaps 970 800 438 -573 3.200 4,852 -17 -1.840
Valutaswaps 2,376 0 1.322 0 1.200 0 146 325
lalt … 4125 600 575 1,978 400 5802 13,480 16.093
Gælden til kreditinstitutter og værdien af obligationer er fordelt på følgende rentetyper
Variabel! rente 30,4 pct
Fast rente 36,4 pct
Real rente 33,2 pct
100,0 pct
Selskabets gæld til kreditinstitutter er optaget inkl. værdien af rente- og valutaswaps. Den samlede værdi af rente-
og valutaswaps udgør pr. 31. december 2012 i alt 1.515 mio. kr. Den samlede værdi af rente- og valutaswaps
udgjorde pr. 31. december 2011 i alt 1.434 mio. kr.
37
1304186EogSN03553
Noter til årsrapporten
21 Gældsforpligtelser (fortsat)
Gæld til Københavns Kommune
Gæld til Københavns Kommune vedrører tilskud til etablering af Nordhavnsvejen samt gæld vedrørende
Bryggebroen. 1/3 af lånet vedrørende vejgæld forfaldt ved antægsarbejdets igangsættelse i 2010. De resterende
2/3 forfalder, når vejen ibrugtages, forventelig i 2015. Gælden indekseres med udviklingen i Danmarks Statistiks
indeks for anlæg af veje og er i regnskabet optaget til tilbagediskonteret nutidsværdi. Gæld vedrørende
Bryggebroen forfalder med 163.000 kr. årligt og er tilbagebetalt i 2014.
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
Leasingforpligtelser
Forpligtelser fra finansiel leasing kan opgøres til følgende:
Forfalder inden for 1 år 5,794 5.653
Forfalder mellem 1 og 5 år 24.661 24.060
Forfalder efter 5 år 55.897 62.293
86.352 92.006
Fremtidige finansieringsomkostninger, finansiel leasing 24.096 24.895
Koncernens finansielle leasingaftaler vedrører en bilterminal samt en administrations- og personalebygning, der er
udlejet til Copenhagen Malmé Port AB, Leasingkontrakten indeholder en købsoption ved leasingperiodens udløb.
Begge leasingaftaler udløber i 2025.
Løbetid på langfristet gæld
Finansiel Gæld til Kbh. — Kredit-
Deposita leasinggæld Kommune institutter l alt
Kortfristet gæld 0 2.671 163 — 2.335.242 2.338.076
Forfalder mellem 1 og 5 år 0 12.010 503.936 10.088.671 10.604.617
Forfalder efter 5 år 31.643 58.036 0 3.668.886 3.758.565
31.643 72.717 504,099 16.092,799 16.701.258
SN03554
38
Noter til årsrapporten
22 Anden gæld
Anden gæld indeholder skyldige renter vedrørende gæld til kreditinstitutter pr. 31. december 2012 på 162 mio. kr.
Pr. 31. december 2011 var beløbet 177 mio.kr.
23 Eventualforpligtelser mv.
Af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S fremgår, at By & Havn skal tilrettelægge og
gennemføre omdannelsen af de havneområder i København, som ikke længere anvendes til havnedrift. Ved
vurderingen af ejendommene er der taget hensyn til omkostninger, der er forbundet med udviklingen af de
områder, som ikke længere skal anvendes til havnedrift. For at kunne leve op til lovens intentioner kan det blive
nødvendigt, at By & Havn bidrager til særlige foranstaltninger i relation til infrastruktur og vandmiljø mv., som ikke
vil indebære en stigning i By & Havns aktiver.
Tidligere medarbejdere har via særskilt pensionskasse ret til tjenestemandspension. Det sidste aktive medlem gik
på pension i 2010, hvorfor der ikke længere indbetales pensionspræmie af By & Havn, da pensionskassen er en
afviklingskasse og ikke optager nye medlemmer. By & Havn er forpligtet til ekstraordinært at indbetale den til
enhver tid værende underdækning i pensionskassen baseret på en aktuarmæssig opgørelse. Pensionskassens
aktiver pr. 31. december 2012 udgør 275 mio kr. (mod 269 mio. kr. pr. 31. december 2011) og
pensionsforpligtelsen inkl. 4 pct. solvensmargin udgjorde 174 mio. kr. (mod 170 mio. kr. pr. 31. december 2011).
Overdækningen i pensionskassen udgør 101 mio. kr, Det vurderes, at der i pensionskassens levetid ikke bliver
behov for, at By & Havn indbetaler ekstraordinære bidrag til eventuel underdækning.
Kontraktlige forpligtelser
By & Havn har indgået kontrakter med entreprenører om byggemodning og etablering af parkeringshus i Ørestad,
opfyldning i Nordhavnen, etablering af krydstogtkaj og renoveringsopgaver i Nordhavnen med en restværdi på ca.
604 mio. kr.
Selskabet har modtaget garantistillelser vedrørende entreprisekontrakter for ca. 275 mio. kr.
I forbindelse med indgåede salgsaftaler i Ørestad er By & Havn forpligtet til at etablere infrastruktur i Ørestad og
har særlige forpligtelser til at vedligeholde infrastruktur i form af veje og bolværker generelt, Der findes også visse
retlige forpligtelser til at vedligeholde fredede ejendomme i ejendomsporteføljen.
Selskabet har ved salg/option af et ca. 145,500 etagemeter stort areal i Ørestad aftalt, at betaling af salgsprisen
afhænger af købers økonomiske udnyttelse af arealet. Der kan udelukkende blive tale om merbetaling til By &
Havn.
Selskabet modtager garantistillelser ved indgåelse af lejekontrakter. Pr. 31. december 2012 er der modtaget
garantistillelser for i alt 90 mio. kr.
Selskabet har indgået operationelle leasingaftaler på kørende materiel. Aftalerne løber i 3-7 år.
39
1304186EogSN03555
Noter til årsrapporten
24
25
Honorar til revision
Lovpligtig Øvrige Andre Skatteråd- Andre
revision lovpligtige — erklæringer givning ydelser l alt 2011
Rigsrevisionen 597 0 0 0 0 597 665
Deloitte 680 0 15 4 208 907 672
PricewaterhouseCoopers 0 0 0 0 -16 -16 272
KPMG 0 186 0 0 0 186 121
I alt 1.277 186 15 4 192 1.674 1.730
Nærtstående parter og ejerforhold
Bestemmende indflydelse Hjemsted Grundlag
Københavns Kommune København Interessent
Den Danske Stat Danmark Interessent
Øvrige nærtstående parter
By & Havns nærtstående parter omfatter datterselskaber, jøint ventures og associerede selskaber, jf. note 13,14
og 15
Endvidere anses selskabets ejere, bestyrelse og direktion som nærtstående parter.
Transaktioner
Samhandel med nærtstående parter sker på markedsvilkår.
By & Havn har haft indtægter og omkostninger fra Copenhagen Malmé Port AB i form af lejeindtægter og
betalinger for serviceydelser i 2012 på netto 39 mio. kr
By & Havn har opført en bilterminal samt en administrations- og personalebygning til Copenhagen Malmé Port AB
via leasing. Leasingaftalen er etableret som en aftale mellem parterne med en løbetid minimum frem til 2025.
Derudover er der mindre transaktioner mellem moderselskabet og datterselskaber, joint ventures samt
associerede selskaber i form af administrationsbidrag og tjenesteydelser.
By & Havn er stiftet med en gæld til Københavns Kommune vedrørende bidrag til vejforbindelse til Nordhavnen.
Pr. 31. december 2012 er gælden optaget i regnskabet til 503 mio. kr., som udgør hovedstolen samt indeksering
og markedsværdiregulering.
By & Havn har haft en aftale med datterselskabet FN-Byen P/S om finansiering af opførelse af en
udlejningsejendom. Pr. 31. december 2012 har By & Havn købt ejendommen af FN byen P/S. By & Havn har
herefter en gæld til selskabet pr. 31. december 2012 på 257 mio. kr
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S har pr. 31. december 2012 købt en grund på Marmormolen til
udvikling af boliger af By & Havn.
Ejerforhold
Københavns Kommue (55 pct.)
Den Danske Stat (45 pct.)
40
GEcogSN03556
Noter til årsrapporten
31. dec. 2012 31. dec. 2011
DKK 1.000 DKK 1.000
26 Pengestrømsopgørelse - reguleringer
Finansielle indtægter -651.076 -604,011
Finansielle omkostninger 1.121.674 1.102.266
Markedsværdiregulering af gæld 282.120 1.021.488
Værdireguleringer af investeringsejendomme 279.775 632.229
Gevinst ved salg af anlægsaktiver -5 0
Periodens af- og nedskrivninger 52,985 26.415
Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber efter skat 720 48
Indtægt af kapitalandele i joint ventures efter skat -13.899 -21.085
1.072.294 2.157.350
27 Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital
Ændring i tilgodehavender -319.243 348.382
Ændring i andre hensatte forpligtelser -3.351 "4.523
Ændring i leverandører mv. -262.370 -54.278
-584.964 289.581
28 Ledelseshverv
Der henvises til ledelsesberetningen.
1304186FogsN03557
41
12. Anvendt regnskabspraksis
Generelt
By & Havn er som interessentskab omfattet af årsregnskabslovens bestemmelser om aflæggelse af
årsrapport for regnskabsklasse A-virksomheder. Årsrapporten er derfor aflagt i overensstemmelse
hermed.
By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder.
Da virksomheder omfattet af regnskabsklasse A ikke er omfattet af pligten til at udarbejde koncern-
regnskab, har By & Havn valgt at undlade at udarbejde koncernregnskab.
Generelt om indregning og måling
Alle indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes — baseret på følgende kriteri-
er:
1) levering har fundet sted inden regnskabsperiodens udløb,
2) der foreligger en forpligtende salgsaftale,
3) salgsprisen er fastlagt, og
4) på salgstidspunktet er indbetalingen modtaget eller kan med rimelig sikkerhed forventes mod-
taget.
Indtægter indregnes herudfra i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes
værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsvær-
di eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt
for at opnå periodens indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt
tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indreg-
net i resultatopgørelsen.
Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilgå selska-
bet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Årsrapporten er aflagt efter det historiske kostprisprincip. Dog ikke for så vidt angår investerings-
ejendomme, værdipapirer, finansielle aktiver og forpligtelser.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og for-
pligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrap-
porten aflægges, og be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen.
Behandling af kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber i mo-
derselskabet
Kapitalandele i datterselskaber, joint ventures og associerede selskaber indregnes og måles efter den
indre værdis metode.
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af periodens resultat med fradrag af af-
skrivning af goodwill under posterne "Resultat af kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og
”Indtægt af kapitalandele i associerede selskaber”,
I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i joint ventures og datterselskaber” og ”Kapitalan-
dele i associerede selskaber” den forholdsmæssige ejerandel af selskabernes regnskabsmæssige
indre værdi opgjort efter moderselskabets regnskabspraksis.
42
1304186EogSN03558
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta er i periodens løb omregnet til transaktionsdagens kurs. Gevinster og
tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatop-
gørelsen som en finansiel post.
Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balance-
dagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og transaktionsda-
gens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
Såfremt selskabets udenlandske datterselskaber, associerede selskaber og joint ventures er selv-
stændige enheder, omregnes resultatopgørelsen til gennemsnitlige valutakurser, mens balanceposter-
ne omregnes til balancedagens kurs.
Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af selvstændige udenlandske selskabers egenkapi-
taler primo året, samt valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af selvstændige
udenlandske selskabers resultatopgørelser til gennemsnitlige valutakurser, indregnes direkte på
egenkapitalen.
Segmentoplysninger
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Oplysninger om forretningssegmenter er baseret på
selskabets afkast og risici samt ud fra den interne økonomistyring. Segmentoplysningerne findes i
ledelsesberetningen.
Der er kun ét geografisk segment.
Der sker fordeling af de poster, som indgår i periodens resultat, til og med resultat før finansielle po-
ster, Der er tale om poster, som direkte kan henføres til segmenterne.
Aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift. Segmentforpligtelser
omfatter ikke-rentebærende forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder leverandører af
varer og tjenesteydelser samt anden gæld.
Resultatet af primær drift for selskabet er opdelt i fire forretningssegmenter: Arealudvikling, Udlejning,
Parkering og Havnedrift. Forretningssegmenterne er sammenfaldende med de segmenter, der vil blive
udarbejdet delregnskaber for i henhold til regnskabsreglementet for selskabet.
Arealudvikling består af:
+ Udviklingsselskabet By og Havn I/S' andel af posterne i øvrige joint ventures, der vedrører
arealudvikling
. Indtægter ved salg af ejendomme, herunder værdiregulering af investeringsejendomme, der
er bestemt for udvikling
+ Aktiviteter, som i bred forstand er knyttet til arealudviklingen, f.eks. omkostninger til fremme af
den rekreative anvendelse af selskabets ejendomme
"+ Øvrige poster, der ikke falder ind under de øvrige forretningssegmenter.
Udlejning består af:
. Indtægter ved udlejning af bygnings-, areal- og vandareallejemål
…… Indtægter ved salg af udlejningsejendomme, herunder værdiregulering af udlejningsejendom-
me
«+ Omkostninger ved drift og vedligehold af By & Havns bygninger og arealer, der udlejes eller
som forventes udlejet
. Afskrivninger på de faste anlæg, der vedrører udlejning.
Havnedrift består af:
«+ By & Havns andel af posterne i joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
«+ By & Havns indtægter ved udleje af faste anlæg til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
43
186EogSN03559
1304
«+ Afskrivninger på faste anlæg udlejet til joint venture (Copenhagen Malmé Port AB)
«+ Havneindtægter i By & Havn og de omkostninger, der er forbundne hermed.
Parkering består af:
… Indtægter fra parkering på By & Havns parkeringsanlæg
«… Omkostninger ved drift og vedligehold af By & Havns parkeringsanlæg
«+ Drift og administration af parkeringsanlæg for K/S DanLink-Udvikling.
Resultatopgørelsen
Indtægter
Omsætning ved salg indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har
fundet sted inden regnskabsperiodens udgang. Omsætning indregnes ekskl. moms og med fradrag af
rabatter i forbindelse med salget.
Lejeindtægter er opgjort ekskl. omkostningsrefusioner fra lejerne vedrørende varme, idet dette mel-
lemværende indregnes i balancen.
Værdireguleringer af investeringsejendomme består af realiserede avancer ved ejendomssalg samt
periodens beregnede værdireguleringer. For opgørelse af værdireguleringer henvises til afsnit vedrø-
rende investeringsejendomme.
Avance ved salg af investeringsejendomme omfatter fortjeneste i forhold til den skønnede markeds-
værdi for ejendomme, der anses for solgt på aftaletidspunktet.
Andre driftsindtægter indeholder indtægter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgjort som forskellen mellem evt.
salgssum og bogført værdi indgår under ”Andre driftsindtægter”.
Omkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger, vederlag, pensionsbidrag og øvrige personaleomkostnin-
ger til selskabets ansatte, herunder direktion og bestyrelse.
Andre eksterne omkostninger omfatter reparation og vedligeholdelse af faste anlæg og maskiner,
renholdelse af faste anlæg og bygninger, forsikringer, ejendomsskatter, administrationsomkostninger
m.m.
Afskrivninger
Materielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid. De forventede brugstider er
som følger:
Broer, bolværker og andre havneindretninger users op til 67 år
Bygninger MV. s….…ssencererrereererenre serber r re REELLE LEES SELER LEDE E ERE E ELLER ErEES op til 40 år
Leasede anlægsaktiver ...uscssserrrsenerrenese renere ss ber rer k renere renere ren bre errng 30 år
Flydende driftsmateriel ............ssnessesserssrrsrveters ere kern rene renerne nerne rr eres 10-25 år
Øvrigt materiel og udstyr ….…..…..sssenresreneresesesress sens br serveren rener r renere 4-10 år
Småaktiver under 50.000 kr, aktiveres ikke.
Der afskrives ikke på arealer og investeringsejendomme.
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessum med fradrag af eventuel scrapværdi,
Bygninger, der anvendes til havnedriftsaktiviteter i moderselskabet eller lejes ud til havnedriftsaktivite-
ter i CMP, samt bygninger, der udlejes til produktions- og lagervirksomhed, afskrives som udgangs-
punkt til 0. Øvrige bygninger afskrives til en scrapværdi på 50 pct.
44
1304186EogSN03560
Finansielle poster
Finansielle poster indeholder renteindtægter og —-omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide be-
holdninger samt gældsforpligtelser og indregnes med det beløb, der vedrører regnskabsåret.
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Materielle anlægsaktiver er værdiansat efter følgende principper.
Investeringsejendomme
I forbindelse med selskabets stiftelse blev investeringsejendomme defineret som ejendomme, der ikke
anvendes i selskabets drift, og som besiddes med henblik på at opnå lejeindtægter og/eller kapitalge-
vinster ved salg.
Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter de modeller, der, ved inddragelse af ekstern profes-
sionel valuar, blev anvendt ved selskabets stiftelse under hensyntagen til ejendommenes særlige ka-
rakteristika:
«+. Dagsværdien af udlejningsejendomme måles til den kapitaliserede værdi af nettolejen for de
enkelte udlejningsejendomme
«+ Dagsværdien af udviklingsarealer måles til den tilbagediskonterede værdi af de forventede
cash-flow for de enkelte udviklingsarealer.
Værdireguleringer af investeringsejendommene indregnes i resultatopgørelsen.
Øvrige materielle anlægsaktiver
Øvrige materielle anlægsaktiver består af grunde og bygninger, havneindretninger, driftsmateriel og
inventar. Den bogførte værdi består af aktivernes anskaffelsessum med fradrag af foretagne af- og
nedskrivninger.
Værdiforøgende hovedistandsættelser og andre større renoveringsarbejder aktiveres som forbedrin-
ger.
Finansielle anlægsaktiver
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.
Nedskrivningsvurdering af anlægsaktiver
Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås periodisk for at afgøre, om der
er en indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er
tilfældet, foretages der nedskrivning til aktivets lavere genindvindingsværdi.
rd
Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsværdien og kapital- mp
værdien. c)
CD
Såfremt det ikke er muligt at fastsætte genindvindingsværdien for det enkelte aktiv, vurderes ned- ze
skrivningsbehovet for den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes d
en pålidelig genindvindingsværdi. O
FJ
Hovedkontorejendomme og andre aktiver, hvor det ikke er muligt at opgøre nogen kapitalværdi som LO
følge af, at aktivet ikke i sig selv genererer fremtidige pengestrømme, vurderes for nedskrivningsbe- CO
hov sammen med den gruppe af aktiver, hvortil de kan henføres. GQ
OD
Tilgodehavender ”)
Tilgodehavender, der holdes til udløb, værdiansættes til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed mej
svarer til nominel værdi, eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til pålydende værdi med
fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en indivi-
45
duel vurdering af de enkelte tilgodehavender samt for tilgodehavender fra salg tillige med en generel
nedskrivning baseret på selskabets erfaringer.
Værdipapirer
Værdipapirer består af børsnoterede værdipapirer, der måles til Fondsbørsens salgsværdi på balance-
dagen. Obligationer, der er udtrukket, optages til pari.
Der sker indregning af køb og salg af værdipapirer på tidspunktet for handelsdagen.
Andre hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når selskabet som følge af en begivenhed indtruffet før eller på ba-
lancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske
fordele for at indfri forpligtelsen.
Langfristede gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter
Gæld til finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning
af renterisiko, måles på tidspunktet for låneoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu
efter fradrag for afholdte transaktionsomkostninger. Efter første indregning måles gæld til finansie-
ringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter til markedsværdi på samme måde som inve-
steringsejendomme. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.
Kortfristet del af langfristet gæld indregnes under ”Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser”.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter-
følgende regnskabsperiode.
Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser omfatter hovedsageligt opkrævninger vedrørende
indtægter i de efterfølgende regnskabsperioder.
Andre finansielle forpligtelser .
Andre finansielle forpligtelser, der omfatter bankgæld, kreditorer og anden gæld, måles til amortiseret
kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme for perioden opdelt på drifts-, investerings-
og finansieringsaktivitet, periodens forskydning i likvider samt selskabets likviditet ved periodens be-
gyndelse og udgang.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som periodens primære drift reguleret for ikke kontante
resultatposter som af- og nedskrivninger, hensatte forpligtelser samt ændring i driftskapitalen, rente-
ind- og udbetalinger og betalt selskabsskat. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kort-
fristede gældsforpligtelser, ekskl. de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt pengestrømme til og fra ejerne.
Likvider
Likvide midler består af posterne ”Likvide beholdninger” og ”Værdipapirer” under omsætningsaktiver
samt kortfristet bankgæld.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af resultatopgørelsen og balancen.
46
562
”
1304186EogSN03
"7
z
Hoved- og nøgletal
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Resultat af primær drift x 100
Overskudsgrad = Indtægter i alt
Resultat af primær drift x 100
Afkastningsgrad = Gennemsnitlige aktiver
Egenkapital x 100
Soliditetsgrad = Passiver i alt
Resultat efter skat x 100
Egenkapitalforrentning = Gennemsnitlig egenkapital
47
ogSN03563
304186E
7
i
13. Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har behandlet og vedtaget årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31, de-
cember 2012 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, omfattende ledelsesberetning, resultatopgørelse,
balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov, regnskabsklasse A.
By & Havn har herudover valgt at anvende indregnings- og målingskriterier samt noteoplysninger mv. i
henhold til bestemmelserne for regnskabsklasse D-virksomheder for statslige aktieselskaber, som ikke
er børsnoteret. Dette sker for at opnå større gennemsigtighed og informationsværdi, end kravene er til
regnskabsklasse A-virksomheder,
Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at selskabets interne kon-
troller, der er relevante for at udarbejde og aflægge årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten
derfor giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31, december
2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31.
december 2012.
Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de
forhold, beretningen omhandler.
Årsrapporten indstilles til interessentskabets godkendelse den 15. april 2013. Bestyrelsen indstiller, at
der ikke udbetales udbytte.
København, den 20. marts 2013
Direktion
ens Kramer Mikkelsen
Adm. direktør
AMI
Agneta Bjørkman
— MM
Peter Maskell
Bestyrelse
lin JK
Carsten Koch
Formand
(Ll Le er i se
Carl Christian Ebbesen shn Bech&é
ca
(/m cu Rwrr
Nina Dahle Rasmussen Lars Weiss
48
4186EogSN03564
14... De uafhængige revisorers erklæringer
Til interessenterne i Udviklingsselskabet By & Havn I/S
Påtegning på årsregnskabet
Vi har revideret årsregnskabet for Udviklingsselskabet By & Havn I/S for perioden 1. januar - 31. de-
cember 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgø-
relse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestem-
melser for klasse A-virksomheder.
Ledelsens ansvar for årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-
stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset
om denne skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabs-
praksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne,
Herudover er det ledelsens ansvar, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overens-
stemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.
Revisors ansvar
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har
udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav
ifølge dansk revisorlovgivning samt god offentlig revisionsskik jf. lov om revisionen af statens regn-
skaber m.m. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysnin-
ger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering
af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for Udviklingsselskabet By &
Havn |/S' udarbejdelse af et årsregnskab, der giver etTetvisende billede. Formålet hermed er at ud-
forme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklu-
sion om effektiviteten af Udviklingsselskabet By & Havn I/S" interne kontrol. En revision omfatter end-
videre vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabs-
mæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.
Revisionen omfatter desuden en vurdering af, om der er etableret forretningsgange og interne kontrol-
ler, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregnskabet, er i overensstemmelse med
love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig praksis.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vo-
res konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Konklusion
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af Udviklingsselskabet By & Havn
I/S' aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af Udviklingssel-
skabet By & Havn I/S" aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31, december 2012 i
overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er ligeledes vores opfattelse, at der er etableret for-
retningsgange og interne kontroller, der understøtter, at de dispositioner, der er omfattet af årsregn-
skabet, er i overensstemmelse med love og andre forskrifter samt med indgåede aftaler og sædvanlig
praksis.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderlige-
re handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfat-
telse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.
49
30418SEogSN03565
17
i
Supplerende oplysninger vedrørende forhold I regnskabet
Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på regnskabets note 12, hvor
ledelsen beskriver den betydelige usikkerhed, der er knyttet til værdiansættelsen af selskabets inve-
steringsejendomme.
København, den 20. marts 2013
Rigsrevisionen
Lone Strøm V
Rigsrevisor
Ga Må TT
ina Mollerup Laigaard
Kontorchef
50
304186EogSN03566
7
Å
| [SLS
es Res