Assets

Type	Time	Amount	Unit

Revenue

Type	Start date	End date	Amount	Unit

XML

See the xml submitted here:

No XML document available for this report.

Separator

The full data:

 

 

 

 

 

 

 

 

 


INDHOLD

sr

mmm nag
ERHVERVSSTYRELSEN

30. MAJ 2013

LEDELSES- OGREGNSKABSBERETNING

7 Til aktionærene

8 Hoved- ognøgletal

10 Jeudani2012

14. Regnskabsberetning

22. Risikofaktorer
VIRKSOMHEDSBESKRIVELSE M.M.

36 Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

42. Målogstrategi

55  Ejendomsporteføljen

62. Aktionærforhold

67 Lovpligtigredegørelse for virksomhedsledelse
76  Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar
82 Ledelse og organisation

REGNSKAB

94  Ledelses-ogrevisionserklæring

97 Regnskab

103 Noter

SRSRr/

 

 

VI BRUGER TAL OG
TEKST TIL AT FORTÆLLE
OM ÅRET DER GIK

OG BILLEDER TIL AT
FORTÆLLE OM ÅRET
DER KOMMER

Hvordan året der svandt er gået, giver en årsrapport
naturligvis meget kontant, konkret og fyldestgørende
besked på.

Hvordan året der kommer mon vil forløbe, er mani
sagens natur nødt til at være lidt mindre præcis om.
Men vi har ladet en fotograf forevige udsigten fra
enrække af vores ejendomme.

Og det er der kommet spændende vinkler på byen ud af.

Udsigten er god.

Og det er vel også en meget god måde, at beskrive
vores forventninger til næste år.

Uden dermed at have sagt for meget.

 

 

Tit aktivnan eine - Jrardan Årsrapport 2012

 

Fremlagt på ordinær
generalforsamling den

[7- april 20(5
dirigent

  
    

Gorrissen Federspiel
H.C. Andersens Boulevard 12
1553 København V

Driftsresultatet i 2012 blev DKK 381 mio. før kurs- og værdi-
reguleringer (EBVAT), en stigning på 24% i forhold til året før.”

Resultatet er i overensstemmelse med forventningerne ved
årets begyndelse og er et udtryk for både væksten og styrkeni
Jeudans virksomhed.

For 2013 forventer vi en yderligere fremgang i driftsresultatet
(EBVAT) på omkring 10% til. DKK 400-440 mio. og Jeudan går
således en god fremtid i møde. I bestyrelsens redegørelse til
aktionærerne i januar offentliggjorde vi en otteårs fremskriv-
ning, som viser fortsat vækst i lønsomheden og fortsat opbyg-
ning af aktionærernes værdi.

Jeudan fokuserer på investeringer i og drift af velbeliggende
ejendomme, primært i København. Lige som storbyerne i andre
lande omkring os udvikler hovedstaden sig positivt og er en
attraktiv placering for virksomheder, organisationer og privat-
personer. Hovedstaden er dermed også et attraktivt marked
for en ejendomsvirksomhed som Jeudan.

På den baggrund er det naturligt for os at påtage os en aktiv
rolle i den fortsatte udvikling af hovedstaden, som vi er en stor
og synlig del af. Først og fremmest er vi omhyggelige med, at
vore ejendomme og andre faciliteter fremtræder pæne og
ordentlige i bybilledet, men vi medvirker også gerne til at skabe
aktiviteter og attraktive miljøer, som beriger byen. Et godt
eksempel er Torvehallerne ved Nørreport, der har givet nyt liv
tilen bydel, som havde stået stille ien årrække.

Gennem årene har Jeudan udnyttet attraktive muligheder for at
udvide sit forretningsomfang. Vi er omhyggelige i vore investe-
ringer, for de skal passe til den langsigtede strategi. Jeudan
lægger nemlig først og fremmest vægt på kundebetjeningen
og på lønsomheden i den løbende drift. Vi'rudvikler gerne ejen-
dommene gennem forbedringer til gavn for kunderne og Sel-
skabets værdiskabelse. Denne forretningsmodel er både over-
skuelig og langtidsholdbar.

Dethar vi blandt andet konstateret i forbindelse med de senere
års finansielle krise, der har sat sine spor i ejendomsmarkedet.
Jeudan har i den vanskelige periode 2008-2012 haft et fortsat
stigende driftsresultat og en stigende lønsomhed. Koncernens

STRATEGIEN GIVER

 

 

 

RESULTATER

ejendomsbesiddelser består nu af 200 ejendomme med en

værdi på knap DKK 17 mia: Markedsværdien af Selskabets

aktier udgjorde DKK 4,6 mia. ved udgangen af 2012.

Jeudan-aktien gav i 2012 et afkast på knap 18%, opgjort som
summen af udbetalt udbytte og stigning i aktieprisen. Seti et
længere perspektiv har afkastet ide seneste ti år været 12,5%
om året. Afkastet kan vurderes i forhold til en overskuelig risiko
som følge af Selskabets strategi, konsekvente ledelse og
stramme finansielle kontrol.

Vore kunder, samarbejdspartnere øg andre ved, hvor de har os:
Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksom-
heder og organisationer, der værdsætter ordentlige og velfun-
gerende forhold. Udtejningen suppleres med en bred vifte af
serviceydelser irelation til ejendommene, leveret af vore egne
medarbejdere. | alle aktiviteter lægger vivægt på ordentlighed,
dygtighed og tilgængelighed.

Jeudan har tradition for langvarige og nære relationer til vore

samarbejdspartnere. Det gælder blandt andet de stabile og
langsigtede finansielle partnere, som også igennem branchens
vanskelige år har været klar til at medvirke ved nye investerin-
ger, der har levet op til Jeudans kriterier.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne.
Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden i driften,
kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset
finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede
medarbejdere samt åben og redelig kommunikation med alle
Selskabets interessenter.

Denne linje har gennem en lang årrække givet gode resultater
oghar trin fortrinøget Selskabets værdi.

5, marts 2013

22 (
Formand for bestyrelsen

Per W. Hallgren

Adm. direktør

24

   

 

"14084: .: 15319” "16605
14.204 15.566.” ., 17.006

"Balance. ert er ….
" Ifvesteringsejendomme inkl:igangværende projekter
Aktiver alt '

 

DKK mio, ; 79347” 12972”
DKK mio. 13.070 +

         

       

 

  

inis; ENE alle
-Restiltat før finarisielle poster (EBIT) /nettoomsætning .
i Resultat før: kurs: "og værdifeguleringer (EBVAT)/ rettoomsætning,
” Resultat forskat/nettoohsætning
"Åretsresultat/nettoomsætning' …

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Jeudani 2012

ØGET DRIFTSRESULTAT

 

NENSVÆR TID

| 2012 fortsatte de senere års globale, økonomiske udfordringer
og deraf følgende usikkerhed for både virksomheder og privatper-
soner. Imidlertid havde Jeudan i åreten fremgangi driftsresultatet
på 24% og foretog nye investeringer for tilsammen.DKK 0,8 mia.

Med en omsætning på DKK 1.145 mio. og et driftsresultat (EB-
VAT) på.DKK 381 mio. (2011:DKK 308 mio.) blev forventningerne
ved årets begyndelse indfriet. Dette blev senest udmeldt
10. januar 2013 i forbindelse med bestyrelsens redegørelse, og
bestyrelsen vurderer resultatet som tilfredsstillende.

INVESTERINGER FOR DKK 0,8 MIA.
Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbeliggende
kontorejendomme i København, og investeringerne fortsatte i 2012.

I januar købte Koncernen syv erhvervs- og boligejendomme
i København for samlet DKK 454 mio., hvilket svarer til ca.
DKK 27.400 pr. m2, Ejendommene er beliggende Adelgade 115,
Borgergade 142, Fiolstræde 31-33, Købmagergade 47, Pile-
stræde 35A, St. Strandstræde 20 og Vesterbrogade 11.

I juli købte Koncernen yderligere syv kontorejendomme i
København for samlet DKK 349 mio., svarende til ca. DKK
27.000 pr. m2, Ejendommene er beliggende Gothersgade 3-5,
Kongens Nytorv 26, Niels Hemmingsens Gade 20, Overgaden
oven Vandet 8-10, Valkendorfsgade 13, Valkendorfsgade 19 og
Dampfærgevej 3.

Jeudanejer og driver i forvejen andre ejendomme i nærheden af
flere af nyerhvervelserne, hvilket er hensigtsmæssigt for løn-
somheden i den daglige drift.

De samlede investeringer i nye ejendomme udgjorde således
ca. DKK 803 mio. i 2012, ligesom der i den eksisterende ejen-
domsportefølje er investeret ca.DKK 327 mio.

KUNDEFOKUS I DAGLIGDAGEN

Fokus på den daglige betjening af kunder er en af grundstene-
ne i Jeudans strategi og daglige aktiviteter. Dette er ikke
mindst vigtigt i en tid, hvor virksomhederne er mindre tilbøje-
lige til at ekspandere og lægger ekstra vægt på effektivitet
og økonomi.

I Jeudan Servicepartner har Koncernen egne kvalificerede
medarbejdere til at sikre, at serviceydelser på ejendomme og i
lejemål leveres ud fra Koncernens service- og kvalitetsmæssi-
ge standarder. Fastholdelse af gode kunder er et vigtigt led i
værdiskabelsen, og det opnås bedst ved en ordentlig betjening
og på bredt dækkende samarbejdsaftaler. Koncernen har dag-
ligt ansvaret for mange kunder, leverandører, besøgende mifl.,
der er afhængig af at servicering af Jeudans 200 ejendomme
fungerer tilfredsstillende. Endvidere besøgte 4,5 mio. menne-
sker TorvehallerneKBH i det første år, svarende til gennemsnit-
ligt over 85.000 pr. uge.

For Jeudan er det en vigtig faktor, at ejendomsporteføljen
indeholder attraktive lejemål i velbeliggende ejendomme i
København, hvor efterspørgslen synes at være forholdsvis
stabil. Samtidig tilstræber Jeudan en fortsat optimering af ud-
nyttelsen af ejendommene. Det sker ved at fastholde eksiste-
rende kunder og at tiltrække potentielle nye kunder.

Igennem de senere år har Jeudan øget kontakten med eksiste-
rende kunder med henblik på at følge kundernes udvikling, ønsker
og ændringer ilokalebehovet, således at fraflytninger reduceres.
I takt med det stigende antal ledige arealer har Jeudan øget både
salgsorganisationen og markedsføringen. Dette har ført til sti-
gende omkostninger, men Jeudan anser disse omkostninger for
nødvendige og forventer, at omkostningsniveauet vil kunne redu-
ceres, når dengenerelle økonomiske situation forbedres.

Trods de vanskelige markedsforhold havde Jeudan i det forløb-
ne år entilfredsstillende aktivitet i forbindelse med udlejning af
erhvervslejemål. Dette har i 2012 resulteret i udlejning af
erhvervslejemål svarende til en årlig leje på DKK 99 mio. mod
DKK 77 mio. i 2011.

Opsigelser fra erhvervslejemål omfattede i 2012 en årsleje på
DKK 76 mio. mod DKK 47 mio. i 2011. Stigningen kan blandet
andet henføres til opsigelse af enkelte større lejemål, hvor
fraflytningen først har effekt istutningen af 2013.

88% af de indgåede lejeaftaler og ca. 74% af fraflytningerne
vedrørte lejemål i København (opgjort efter lejeværdi) mod
85% henholdsvis 80% sidste år.

Jeudani 2012 - Jeudan Årsrapport 2012

På boligsiden har der tillige været god aktivitet, og Jeudan ind-
gik i 2012 lejekontrakter med en samlet årsleje på DKK 19 mio.
mod DKK 9mio. i 2011. Afgangenhari 2012 været på DKK 10 mio.
mod DKK 6 mio. året før.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde
94,6 pr. 31. december 2012 (opgjort efter lejeværdi) mod 93,5
primo året ag var således fortsat bedre end det generelle mar-
ked i Storkøbenhavn (90,3).

PLIGTMÆSSIGT KØBSTILBUD PÅ JEUDAN

4. december 2012 erhvervede William Demant Invest 33.000
aktier iJeudantilen pris på DKK 438 pr. aktie, svarende til 0,3%
af aktiekapitalen i Jeudan, hvorefter William Demant Invest
ejede 4.408.052 aktier, svarende til 41,6% af den samlede ak-
tiekapital.

Med denne erhvervelse var det William Demant Invests opfat-
telse, at William Demant Invest opnåede"faktisk bestemmende
indflydelse” i Jeudan. I forlængelse heraf fremsatte William
Demant Invest 27. december 2012 et pligtmæssigt købstilbud
til samtlige aktionærer i Jeudan om erhvervelse af alle aktier i
Jeudan for DKK 438 pr. aktie. Købstilbuddet var gældende fra
27.december 2012til og med 24. januar 2013.

Bestyrelsens redegørelse udsendtes 10. januar 2013. Redegø-
relsen indeholdt blandt andet en fremskrivning af Jeudani otte
år ved et uændret investeringsomfang, selvom Jeudans strate-
gifortsat sigter mod vækst i investeringerne. Fremskrivningen
viser enrobust udvikling i såvel driften som likviditeten.

Bestyrelsen vurderede, at det pligtmæssige købstilbud ikke
var attraktivt for Jeudans aktionærer. Bestyrelsen anbefalede
derfor aktionærerne ikke at acceptere det pligtmæssige købs-
tilbud.

Efter udløbet af tilbudsperioden meddelte William Demant In-
vest 25. januar 2013, at aktionærer, der besad i alt 1.175 aktier,
havde accepteret købstilbuddet. I forlængelse heraf besidder
William Demant Invest i alt 4.409.227 aktier iJeudan, svarende
til 41,6% af den samlede aktiekapital.

 

 

"DKKmio. |”

2010

 

  

 

"Investeringer og salg

7ejendommei København" "01.01.2012
"7 ejendomme i København "01.07.2012
" Søborg Hovédgade 39-47; ; .01.09:2012' ",

£

Investeringer (2012
2011

ins mer ok Pam een n nere

 

 

 

' Overtagelse .

 

 

 

Køb: Sag,
454"

349:
DEDA 0
80310972
500 0

796, 339+

 

FORVENTNINGER 2013

Jeudans fokusering pårentable investeringer og løbende drifts-
forbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil fort-
sætte i 2013, og den løbende tætte opfølgning på eksisterende
kundeforhold samt fokusering på nye kunder vit blive fastholdt.

På baggrund af Jeudans ejendomsportefølje samt aktiviteterne
i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på
ca. DKK 1,2 mia. (2012:.DKK 1.145 mio.). Forventningerne inde-
holder en stigning i omsætningen i ejendomsporteføljen og et
aktivitetsfald og dermed faldende omsætning i Jeudan
Servicepartner.

Jeudans finansiering er langsigtet og har i væsentlig grad faste
rentesatser. Ved udgangen af 2012 er mere end 90% af Kon-
cernens finansielle gældsforpligtelser med faste rentesatser.
Derfor er de samlede renteudgifter forholdsvis forudsigelige.

Ledelsen forventer, som meddelt 10. januar 2013, et driftsresul-
tat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 400-440
mio. i 2013, svarende til en stigning på ca. 10% i forhold til 2012
(DKK 381 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes
værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af drif-
ten, Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af
ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle forpligtelser - positive eller
negative - som følge af udviklingen i priserne på ejendoms-
markedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger tilomsætning og driftsresultat
(EBVAT) er ifølge deres natur forbundet med risici og usikker-
hedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold
til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt an-
det af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til
drift og vedligeholdelse samt i mindre grad rentesatser. For en
uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om
risikofaktorer inærværende årsrapport.

 

 

 

 

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Regnskabsberetning

— REGNSKABSBERETNING

Nettoomsætningen udgjorde DKK 1.145 mio., EBIT blev DKK
602mio., og driftsresultatet (EBVAT) blev på DKK 381 mio. hvil-
ket svarer til en fremgang på 24% i forhold til 2011.

Nettoomsætningen og driftsresultatet blev dermed som for-
ventet ved årets begyndelse.

Kurs- og værdireguleringer blev negative med DKK 350 mio., og
årets nettoresultat blev herefter.DKK 24 mio. (2011:DKK -251 mio).

INVESTERINGSEJENDOMME

Årets lejeindtægter mv. udgjorde DKK 823 mio. mod. DKK 771
mio. i 2011. Stigningen kan primært henføres til nye investerin-
ger, genudlejninger samt pristalsregulering af lejen.

Ejendommenes driftsomkostninger steg marginalt til DKK 164
mio. mod DKK 162 mio. året før. Trods nyinvesteringer har
Jeudan formået at fastholde driftsomkostningsniveauet på
den samlede ejendomsportefølje.

Bruttoresultatet udgjorde DKK 659 mio. mod. DKK 609 mio. i 2011.
Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med gen-
nemsnitligt 16% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem år
været på niveauet 80%.

SERVICE

Aktivitetsniveauet har i 2012 som forventet været lavere end
sidste år. Omsætningen udgjorde DKK 385 mio. mod DKK 466
mio. i 2011, svarende til et fald på 18%. Faldet skyldes et gene-
relt lavere aktivitetsniveau i 2012 indenfor indretning og byg-
geri sammenlignet med 2011. | 2011 havde Jeudan Servicepart-
ner flere større projekter, herunder opførelse af Torvehallerne,
hvilket ikke var tilfældet for 2012. Serviceaktiviteterne har
derimod udvist en fortsat pæn vækst i 2012.

Trods faldet i omsætningen i 2012 har Jeudan Servicepartner
over de seneste fem år haft en gennemsnitlig omsætningsstig-
ning på 16% pr. år.

Drifts- og produktionsomkostningerne faldt tillige, som følge
af det lave aktivitetsniveau, og udgjorde DKK 356 mio. i 2012
mod. DKK 418 mio. i 2011.

Bruttoresuitatet blev herefter DKK 28 mio. i 2012 mod DKK 48
mio. i 2011. Faldet kan som tidligere anført henføres til et lavere
aktivitetsniveau. Bruttomarginen blev 7,4% og har de seneste
fem år gennemsnitligt ligget omkring 10%.

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT)

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 83 mio.
mod DKK 69 mio. i 2011. Stigningen, som var forventet, kan
primært henføres til udvidelse af salgs- og udlejningsorgani-
sationen samt øgede salgs- og markedsføringsomkostninger.
Med henblik på at imødegå den stigende konkurrence på ud-
lejningsmarkedet er der foretaget enudvidelse af de dele af orga-
nisationen, der varetager kommercielle aktiviteter samt salgs-,
markedsførings- og udlejningsaktiviteter, således at udgifterne
til disse aktiviteter på årsbasis ialt udgør ca.DKK 10-12 mio.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde heref-
ter DKK 602 mio.i 2012 mod. DKK 585 mio. for 2011. Stigningenkan
primært henføres til forøgelsen af Koncernens ejendomsinveste-
ringer samt forbedringer af ejendommenes drift. Modsatrettet
virker aktivitetsnedgangen i Service samt forøgede salgs-, mar-
kedsførings- og udlejningsomkostninger. EBIT pr. aktie blev i 2012
påDKK 56,9modDKK 55,3 i 2011.

Finansielle poster netto

De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -221 mio. i 2012 mod
DKK-277 mio. i20H. Trodsenstigningidennettorentebærende
gæld på DKK 1,3 mia. i forhold til ultimo 2011, der primært kan
henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer og omlæg-
ning af renteaftaler, er nettorenteomkostningerne faldet med
20%. Faldet kan henføres tilomlægninger af renteaftaler i 2011,
primo 2012 samt i andet halvår 2012 tit nye aftaler med lavere
rente. Renteaftalerne er i overvejende grad indgået med for-
ward start seks måneder frem, hvilket for 2012 har medført
yderligerereduktion i de finansielle udgifter.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK
381 mio. mod DKK 308 mio. i 2011, svarende til en stigning på
24%. Stigningen kan henføres til foretagne ejendomsinveste-
ringer, forbedring af ejendommenes drift samt omlægning af
renteaftaler til en lavererente.

 

 

…—

va

. Nøgletal "Service

 

 

DT Er menee n pay mee

Nøgletal - "Investeringsejendrn me”

« Bruttoresyltat Å Nettgomsæstning

Vækst nettoomsætning

Vækst tbruttåfesuitåt kal

Bru ttoresul tat 7 Nettoomsæetning

"Vækst Omsætning

. ". Vækst bruttoresultag ,

 

 

 

|'F
I

så 1.
se Sj

|, 2
, Nat ng "gr

” æ ,
z .
Ex ',
sw”, :
2

 

 

 

 

 

 

 

 

el E
—.

%

%

%

%

 

…

 

”— 3o0g
804
251

"2008
117
473

522

 

    

Frø 1 mz cs "e -
. nm om i st
« .
” n
: - . z

 

2008 og 20n
mas 2 790

OTIS NM er ange” må 45

2009 200. 20ni
4 89" 104
For. ae. 170

290 0 32 101374"

 

2
,
RE sæ .
HER r "I. PE
dr = -
nm NEN 4 Frb vr Fanes 7 »
sdu =
. r 7
- FF. KE
”

 

 

 

 

2012

74
-175

"416

 

 

    

 

 

EBIT og EBIT pr. aktie

 

"700: 1.

  

KZ 1300 8

10, 200 es -

ao ol I Se Nem
oc ' NH

 

 

"2008 2009 2010 2on  " 2012

HEBT …. 0 EBIT pr. aktie

 

  
 

 

   

ml
nm.

112008 . 2009 2010 . 2011 2012

   

Résultat førkurstog 7: EBVAT pr. åktie
JuTrr værdireguleringer 7 IDG
> ” (EBVAT) ' '

 

 

     

   

 

 

" DKK mio: |. + Ler ENT. DKK a.

 

 

 

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Regnskabsberetning

Modsatrettet virker aktivitetsnedgangeni Service samt forøgede
salgs-, markedsførings- og udlejningsomkostninger. Resultatet
(EBVAT) pr. aktie steg hermed til DKK 36,1i 2012 mod. DKK 29,2
(20.

I forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg resultat før
kurs-og værdireguleringer (EBVAT) fra 7,4% i 201 til 9,7% i 2012.

Gevinst/tab ejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdiregulerin-
gerne føres over resultatopgørelsen.

Jeudan foretager måling (værdiansættelse) af hver enkelt ejen-
dom med udgangspunkt i ejendommens deltaljerede budget for
det kommende driftår, korrigeret for udsving der har karakter af
enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en
afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser som mest velegnet
tilværdiansættelsen af Jeudans ejendomsportefølje.

Den af Jeudan anvendte model, der har været brugt konsistent
gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:

Værdiansættelsesmodel

1+ Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- Administration

= Nettoresultat (sum af I til 5)

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat /6)
7+ Refusiønssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat» 7-8)

Regnskabsberetning - Jeudan Årsrapport 2012

1. Årlige lejeindtægter

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter
for det kommende år. For ledige arealer er markedstejen forsig-
tigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra
ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.

2.Regulering tilmarkedsleje

| ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere
eller lavere end den leje der vil kunne opnås ved genudlejning,
reguleres den aktuelle leje tilden forventede genudlejningsleje.

3. Driftsomkostninger

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfat-
ter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabon-
nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens
andel af drifts- og varmeudgifter etc.

4. Ind- og udvendig vedligeholdelse

En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på er-
hvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere
afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig
vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennem-
snitlig DKK 30 pr. m2 årligt. På erhvervslejemål hensættes ikke
til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afhol-
des af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og le-
jeloven fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse
hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca.
DKK 130 pr. m? årligt.

Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages re-
servationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og even-
tuelle større udvendige renoveringsprojekter på den konkrete
ejendom, Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete
projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens op-
gjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.

5. Administration

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er ba-
seret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er
gennemsnitligt hensat 2% af tejeindtægterne.

6. Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels ud-
viklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendoms-
type og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finan-
siering, køb og salg, og dels ændringeri- og vurderinger af - den
enkelte ejendoms forhold.

For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender
Jeudan blandt andet følgende kilder:

-… Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer.
Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit-
og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. I denne
proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væ-
sentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels
forinvesteringer Jeudan selv foretager, dels for transaktioner
som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret
kendskab tilde konkrete ejendommes drift.

-… Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam-
arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der
harenmarkedsandeli Danmark på mere end 90% afrealkre- .
ditfinansieringen. | forbindelse hermed gennemfører långi-
verne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom.
Yderligere afholder direktionen møde med de finansielle
samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet pris-
udviklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmar-
kedet drøftes. Igennem en længere årrække - også i 2012 -
har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al
væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og
anskaffelsessummer på nyinvesteringer.

- Jeudan afholder løbende møder med de større ejendoms-
mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf-
tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.

Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra
anerkendte ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige obser-
vationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms
forhold danner grundlaget for fastsættelse af en afkastpro-
cent for hver enkelt ejendom.

18

7.Refusionssaldi

Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi-
tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold tit boligre-
guleringslovens 88 18 og 22.

8. Korrektioner tildagsværdien

Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af
reservationer (fradrag) til forestående væsentlige renove-
rings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt
særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder,
ejendomme med hjemfaldsforpligtelser eller lignende.

Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en
værdiregulering på DKK 174 mio. i 2012 (2011: DKK 309 mio.),
svarende til 1% af den bogførte værdi af Koncernens ejendom-
me. Reguleringen kan i al væsentlighed henføres til forbedring
af nettoresultatet for ejendommene samt reduktion af afkast-
procenten på fem ejendomme i forbindelse med ændret anven-
delse af ejendommene eller forlængelse af kontrakter.

Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2012 har her-
efter en bogført værdi på DKK 16,6 mia. og et gennemsnitligt
afkast på 5,2% p.a. (2011: 5,2% p.a.), svarende til DKK 20.775 pr.
m2 (2011: DKK 19.893 pr. m2). Den gennemsnitlige erhvervstleje
udgør DKK 1.169 pr. m? (2011: DKK 1.133 pr. m2).

| årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i
forhold til alternative afkastprocenter og lejeniveauer.

Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser

Gæld til reatkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansielle
instrumenter der alene anvendes tit reduktion af renterisiko, måles
tildagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomsinvestering er langsigtet og bør derfor finansieres med
langfristede lån med fastrente i en længere periode.

Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved ren-
teaftaler med forskellige løbetider, der sikrer en bedre risiko-
spredning henover rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid
for disserenteaftaler udgør ca. 10 år,

Jeudan Årsrapport 2012 - Regnskabsberetning

Afdækning af renterisikoen øger kursfølsomheden, hvor valg af
finansiering med fastrente i længere perioder medfører større
kursudsving end finansiering med fastrente i kortere perioder.

Kurstab på finansielle gældsforpligtelser som følge af den fal-
dende rente udgjorde.DKK 520 mio. (2011: kurstab.DKK 937 mio.)

Herudover har Koncernen afholdt stempel- og låneaomkostnin-
ger således at de samlede tab på finansielle gældsforpligtelser
blev.DKK 524 mio. (2011: samlet kurstab m.m..DKK 952 mio.).

Årets resultat
Resultat før skat udgjorde herefter DKK 31 mio. i 2012 mod DKK
-334 mio. i 2011.

Skat af årets resultat udgjorde DKK 8 mio. i 2012 mod DKK -83
mio. i 2011.

Herefter blev årets resultat i 2012 DKK 24 mio. mod DKK -251
mio.t 200.

Aktiver

De samlede investeringer i ejendomme inklusive igangværende
projektervedrørende ejendommene udgjorde DKK 16.605 mio. pr.
31. december 2012 mod DKK 15.319 mio. ultimo 2011. Stigningen
kanhenføres til årets nettoinvesteringer, udviklingaf deneksiste-
rende portefølje samt nettoopskrivning af ejendommenes værdi.

Egenkapital

Koncernens egenkapital udgjorde DKK 3.927 mio. ultimo 2012
mod DKK 4.016 mio. ultimo 2011. I 2012 er egenkapitalen påvir-
ket af årets resultat fratrukket udbetalt udbytte i april 2012.

Egenkapitalandeten udgjorde herefter 23,1% ultimo 2012 mod
25,8% ultimo 2011.

Forpligtelser

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 12.175 mio. ultimo
2012 mod DKK 10.753 mio. ultimo året før. Stigningen kan pri-
mært henføres til finansiering af ejendomsinvesteringer samt
omlægning af renteaftaler. De kortfristede forpligtelser ud-
gjorde.DKK 904 mio. ultimo 2012 mod DKK 797 mio. ultimo 2011.

HE Eu . Udsigtén.fra u
St. Strandstræde 20

 

 

 

lue ryg dkakme SE ae ord ENERET Ene UNE AASE te ES AKS OGRE

UELERT e een  r

UNE UES RE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Regnskabsberetning - Jeudan Årsrapport 2012

PENGESTRØMME

Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter ud-
gjorde DKK 408 mio. i 2012(2011:DKK 281 mio.) Efter ændringer
idriftskapitalenudgjorde likviditetspåvirkningen DKK 466 mio.
i2012(2011:DKK 242 mio.), svarende til DKK 44.0 pr. aktiei 2012
mod. DKK 22,9 pr. aktiei 2011.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der pri-
mært kan henføres til investeringer og igangværende projek-
ter, udgjorde DKK -1.282 mio. i 2012 (2011:DKK -706 mio.).

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjor-
de.DKK 730 mio. i 2012 (2011: DKK 1.248 mio.). Finansieringsak-
tiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkredit- og
anlægslån ved nyerhvervelser. Modsat rettet virker udbetaling
af udbytte.

Herefter udgjorde nettoændringen i likviditeten DKK -86 mio. i
2012 (2011. DKK 785 mio)).

Koncernens likviditetsberedskab inklusive uudnyttede kredit-
faciliteter udgjorde DKK 855 mio. pr. 31. december 2012 (2011:
DKK 891 mio.).

MODERSELSKABET

De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også
dækkende for Selskabet, bortset fra"Resultat af kapitalandele
i tilknyttede selskaber” der udgør DKK -3 mio. (2011: DKK
-142 mio.).

Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles
i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over-
stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings-
værdi nedskrives den til denne lavere værdi. Som konsekvens
heraf er tilgodehavender i JeudanIll A/S nedskrevet med DKK 3
mio.i2012.Sammenmednedskrivninger foretaget i tidligere år
er kapitalandele og tilgodehavender iJeudan III A/S nedskrevet
medialtDKK 576 mio.

Moderselskabets egenkapital udgør DKK 3.462 mio. (2011: DKK
3.718 mio.).

2

BEGIVENHEDER EFTER 31, DECEMBER 2012

Som følge af det lave renteniveau har Jeudan i januar 2013 om-
lagtrenteaftaler for DKK 1,5 mia. I forbindelse med omlægning-
en er der realiseret en kursgevinst på DKK 28 mio. Den
gennemsnitlige løbetid på renteaftalerne er fastholdt på ca. 10
år, og kursfølsomheden på de finansielle gældsforpligtelser
udgør fortsat ca. DKK 8 mio. ved ændring i renten på 0,01
procentpoint.

27. december 2012 fremsatte William Demant Invest et pligt-
mæssigt købstilbud til samtlige aktionærer i Jeudan om erhver-
velse af alle aktier iJeudan for DKK 438 pr. aktie. På tidspunktet
for fremsættelse af købstilbuddet besad William Demant Invest
41,6% af densamlede aktiekapital. Købstilbuddetudtøb 24. januar
2013, hvor William Demant Invest meddelte, at aktionærer, der
besad i alt 1.175 aktier, havde accepteret købstilbuddet. I for-
længelse heraf besidder William Demant Invest i alt 4.409.227
aktier iJeudan, svarende til 41,6% af den samlede aktiekapital.

William Demant Invest oplyste i købstilbuddet: "William De-
mant Invest har ingen intentioner om at overtage samtlige ak-
tier i Selskabet, men ønsker fremadrettet at have mulighed for
at øge sin aktiepost i Selskabet. I forbindelse med købstilbud-
det vil William Demant Invest gerne udtrykke sin opbakning til
Jeudans ledelse, bestyrelse og den valgte strategi for Selska-
bet. Det er William Demant Invests hensigt, at Jeudans aktier
fortsat skal være optaget til handelog officiel notering på NAS-
DAQ OMX Copenhagen".

17, januar 2013 meddelte Chr. Augustinus Fabrikker Aktiesel-
skab, at selskabet havde erhvervet 1.703.070 aktier, hvorefter
Chr. Augustinus Fabrikker besidder i alt 3163.518 aktier i
Jeudan, svarende tit 29,9% af den samlede aktiekapital. Sam-
me dag meddelte Nykredit Realkredit A/S, at selskabet havde
solgt aktier i Jeudan, således at Nykredit Realkredit ikke læn-
gere besidder over 5% af densamlede aktiekapitaliJeudan.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2012 indtruffet begi-
venheder, deri væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver,
passiver og finansielle stilling, og som ikke fremgår af nærvæ-
rende årsrapport.

22

Jeudan Årsrapport 2012 - Risikofaktorer

RISIKOFAKTORER

Til Jeudans aktivitet er knyttet enrække risikofaktorer, hvoraf
de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:

+ Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi for
Jeudans ejendomme

+ Påvirkning af ejendommenes driftsresultater

+ Købaf ejendomme

+ Salg af ejendomme

+ Lovgivningog skat

+ Serviceydelser

+ Finansielle risikofaktorer

«+ Øvrigerisikoforhold

I løbet af regnskabsåret gennemgår og vurderer bestyrelsen
relevante risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser
fra direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan med hen-
blik på, at relevante risikoområder er nøje gennemgået og drøf-
tet på et bestyrelsesmøde mindst én gang om året. Såfremt
direktionen i løbet af året vurderer, at der er opstået nye risiko-
områder, vil disse blive medtaget i den årlige gennemgang.

REGNSKABSMÆSSIG OPGØRELSE AF DEN AKTUELLE
DAGSVÆRDI FOR JEUDANS EJENDOMME

I henhold til IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæssigt
ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdiregulerin-
ger føres over resultatopgørelsen. Såfremt de samlede værdi-
reguleringer er negative, påvirker det Jeudans resultat og finan-
sielle stilling negativt, og Jeudans aktiepris kan ligeledes blive
påvirket negativt.

Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere

faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte

afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter af-

kastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet

ud fra

+ udviklingenimarkedsforholdene for den pågældende
ejendomstype,

+ udviklingenidet generelle renteniveau,

+ erfaringer med årets køb og salg samt

+ ændringer i den enkelte ejendoms forhold.

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effek-

ten på dagsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og
dagsværdi pr. m? ved ændring i afkastprocentent intervaller af
hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved enstigning i afkastprocenten på
0,5 procentpoint vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK
1.473mio. Omvendt vilet fald i afkastprocenten på 0,5 procent-
point medføre en stigning idagsværdien på DKK 1.762 mio.

Den tearetiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbase-
rede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og
værdier ultimo december 2012, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.

PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER

De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvir-
ket af ændringer i:

+ samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet,

+ udlejningsprocenten,

+ kundernes betalingsevne,

+ reguleringen af lejeindtægter samt

+ omkostninger til drift og vedligeholdelse.

Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsre-
sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje-
rede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.

En negativ udvikling iejendommenes driftsresultat kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet
Den finansielle krise i Europa har ramt mange lande, sektorer og
brancher, herunder ejendomsmarkedet.

På det danske ejendomsmarked har udviklingen ført til økono-
miske og likviditetsmæssige udfordringer, der for nogle særli-
ge ejendomssegmenter har medført betydetige prisfald og
svækket adgangen til finansiering.

Der er enrisiko for, at den økonomiske afmatning og en fortsat
svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt.
På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde, at efter-
spørgslen efter lejemål aftager og at Jeudan følgelig oplever
faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt med-

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

. Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent
' : . Basis

… Ændring iafkastprocent . % "100% — -0,75%  -0,50%  -0,25% - |" - 0,25% 0,50% — 0,75%  1,00%

Afkastprocent — % 4,2% 4,4% 4,7% ' 49% - 5,2% 5,4% 5,7% 5,9% 6,2%
” Ændringi dagsværdi DKK mio. 3.964 2.800 1762». 829. ” y -777 71473. -2.111  -2.696 "

Dagsværdi , DKK mio. 20.795 19631 18.593 17660 16.831 16.054 15,358 14.720 14.135
Dagsværdi pr. DKK 25.668 24.232 22.950 21.799 20.775 19.816 18957 18170. 17.447
Egenkapital i DKK mio. . 6.900 6.027 5.248 … 4.549, - | 3.927 3.344 2.822 2.344
indreværdipr.aktie —— , DKK 652 7569 7496 7 71430. 371" 316 267 221

  

V "Egenkapitålandel 0 1%.

 

   

 

   

,
a
2 ve
. £
-. FR:
FRE.
x mm
”
+ ,

 

 

30%.

 

  

28% 2

     

 

 

 

123%

   
  

    

"20%.

116% 1

 

 

    
   
     

 

    
  

7

 

Udsigteri fra

 

Toldbodgade 55.

 

Fw.

       

 

 

 

 

DKK mio.
0

 

 

 

 

 

 

 

 

5% +15%

 

 

 

Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent

 

+25%

 

+35%

   

 

 

+4

5%

«

 

Udlejningspro

 

 

 

cent

EEN

 

 

 

 

 

 

+5

dr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2012

føre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på
niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte leje-
mål. Samtidig øger en fortsat økonomisk afmatning risikoen
for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i
stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af
leje. Samlet set kan en fortsættelse af den økonomiske afmat-
ning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende
indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende mar-
kedsværdi af Jeudans ejendomme.

De ovenfor beskrevne forhold kan påvirke Jeudans resultat,
finansielle stilling og aktiepris negativt.

Udlejningsprocenten

Det er Jeudans strategi at erhverve ejendomme, der grundet de-
res attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj ud-
lejningsprocent ogtilfredsstillende lejeindtægter. Der er dogikke
sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag vurderes som attraktiv
af eksisterende og potentielle kunder også vil blive vurderet som
attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i ud-
lejningsprocenten for Jeudans ejendomme. Dette kan påvirke
Jeudans resuttat, finansielle stilling og aktiekurs negativt.

Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans er-
hvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål er der
endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan gen-
udlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket
kan påvirke Koncernens indtægter og ejendommens markeds-
værdi negativt.

Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni-
veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun-
det. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten for
Jeudans ejendomme og kan dermed også påvirke Jeudans re-
sultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint
medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 35 mio., op-
gjort på grundlag af den gennemsnitlige leje pr. 31. december
2012. Med udgangspunkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil
Jeudan i 2013 kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på
mere end 55% før driftsresultatet (EBVAT) bliver negativt.

25

Figuren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel for-
øgelse af tomgangsprocenten vil påvirke indtægterne i Jeudan
ud fra en gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. december 2012).

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af
2012 94,6 målt på lejeindtægter.

Kundernes betalingsevne

Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige
kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdæk-
ke kundernes betalingsevne i det omfang det er relevant.
Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangs-
punkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke
udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtidenikke eri stand
til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan.
Dette kan, idet omfang deposita og forudbetalt leje ikke dæk-
ker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang
ved fraflytninger samteventuelle ekstraomkostninger i forbin-
delse med før eksempel istandsættelse og indretning til nye
kunder. Dette kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling
og aktiepris negativt.

| de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved mislighol-
delse af lejekontrakter i niveauet DKK 3 mio. pr. år, svarende til
0,4% af omsætningen i 2012,

Regulering af lejeindtægter

| samtlige af Jeudans lejeforhold er indgået en lejekontrakt mel-
lem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør ca. 93% af
Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekon-
trakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af le-
jenirelation tiludviklingen i nettoprisindekset (evt. med en be-
stemmelse omen mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii)
regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger,
f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet for-
bedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.

Herudover er der enkelte lejemål der har en omsætningsbe-
stemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres i overens-
stemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig
nedgang i omsætningen kan således have en negativ indflydel-
se på lejeindtægten.

26

Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en beskeden
andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indehol-
der bestemmelser om minimumsleje. Lejeindtægter fra lejemål
med omsætningsbestemt leje udgør under 1% af Jeudans sam-
lede lejeindtægter.

Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser hvorefter lejen
kan reguleres, hvis den enten overstiger elier er mindre end
markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog af-
tale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis år-
række. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen
efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for dom-
stolene.

Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte
bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en
domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisteren-
de eller fremtidig lovgivning, kan det påvirke Jeudans resultat,
finansielle stilling og aktiepris negativt.

Der kan opstå en situation hvor lejeforhøjelser, der er juridisk
grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt
hensigtsmæssige at gennemføre. Jeudan vil som udlejer til-
stræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser der vil medføre for-
øget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer
til markedslejen for de enkelte lejemål.

I tabellen på næste side er vist hvorledes en generel ændring i
den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans erhvervsejen-
domsportefølje vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m2,
egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig
reduktion på DKK 30 pr. m2, svarende til ca. 2,5% af den gen-
nemsnitlige årlige erhvervsleje på DKK 1.169 pr. mZ, vil medføre
enreduktion i ejendommenes værdi på DKK 485 mio.

Den teoretiske dagsværdi er beregnet ud fra den afkastbase-
rede værdiansættelsesmodel. Basis er afkastprocenter og
værdier ultimo december 2012, der er opgjort som vægtede
gennemsnit for ejendomsporteføljen.

Omkostninger til drift og vedligeholdelse
Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse

Jeudan Årsrapport 2012 - Risikofaktorer

eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige, kandet på-
virke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum
kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. | til-
fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handtingsplaner
iværksættes,

Dererudarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afhol-
delse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på, at
større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overens-
stemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budget-
opfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkost-
ninger hver måned, og eventuelle korrigerende handlingsplaner
igangsættes straks.

For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan
som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol-
delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom-
kostninger indenfor en kort årrække.

KØB AF EJENDOMME

I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved er-
hvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der enrisiko for,
at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre
forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan
medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kanreducere
den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne og
ejendommenes markedsværdi, hvilket kan påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og
vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejendom-
me, således at risikoen for uforudsete tab eller omkostninger,
herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, redu-
ceres mest muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer af
ejendomme og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelser-
ne og vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske og bygge-
tekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom, sælger og
eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til
juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i situationer,
hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger

 

 

me sa rer rr se?
i i me.

Te voerer

i Ændring af leje pr. m2

". Afkastprocent

gager

. Dagsværdi

Dagsværdi pr. m

hj Egenkapital,: . "

» indre værdi pr. aktie

2 Egankgpitalandel KER

  

"w .
Be
- É
» z » 4
w

i CP
.”
".
v 2

 

 

DKK.
%

KKR
..DKK mig.
DKK ;
DKK mio:
DKK
Ål ” ft.

 

.… "Ejendomsporteføljen ændring af leje pr. 31. december 2012 sa.

Leer mr TT

250

. 5,2%

19.789

. 3.328
314

0%.

 

Fw ”
"i rer
"i

2 FR

z KN

,

7

x

"Fø8
16.032.

 

 

40

52%

16.189.

3.445.

325

”
z
zl
Er;
v -A
Sr .
” a
vig

19.983

TiD”

rigge 7 85"

 

 

 

28

Jeudani aftalerne omkøb af ejendomme eller selskaber der ejer
ejendomme, at opnå en række indeståelser/garantier fra sæl-
gers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af
eventuel tomgang pr. overtagelsesdatoen. Dette medvirker
dels tilat få afklaret eventuelle mangter før aftalens indgåelse,
og dels tilat Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt
der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejen-
dommene eller andre brud på indeståelser/garantier.

Deter Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitets-
omfang som indtjening. Dette vil medføre ydertigere køb af
ejendomme, Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at
købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser der er til-
fredsstillende for Jeudan bliver begrænset eller helt ophører i
kortere eller længere perioder. | så fald vil Jeudan afstå fra køb
af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans
langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.

SALG AF EJENDOMME

Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor
med drift af ejendommene for øje. Ikke desto mindre kan der
opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller
flere ejendomme.

Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salger
forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang
række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sam-
mensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og til-
stand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på
salgstidspunktet samt køberens afkastkrav. Såfremt den højst
opnåelige salgspris på salgstidspunktet, med fradrag af salgs-
omkostninger, er lavere end den bogførte værdi af ejendom-
men, kan dette påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling og
aktiepris negativt.

LOVGIVNING OG SKAT

Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovgivningsmæssige
ændringer som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskelige-
re og/eller mere omkostningstunge, kan få en negativ virkning
på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende
ejendommes driftsresultater og dermed påvirke Jeudans resul-
tat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Jeudan Årsrapport 2012 - Risikofaktorer

Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og afgifter
eller yderligere begrænsninger af rentefradragsretten. Endvidere
kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen der pålægger udlej-
er større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større
rettigheder have en negativ indvirkning på Jeudans investeringer i
ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater.

Hvis regeringen fremsætter lovforslag som forventes at påvir-
ke Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt,
forsøger Selskabet aktivt at deltage i høringsprocesser m.m.
gennem samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark og
Jeudans rådgivere.

SERVICEYDELSER

Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepart-
ner falder, eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter
Jeudan Servicepartners serviceydelser, kan det påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt. Størstedelen
af omsætningeniJeudanServicepartner errelateret til Jeudans
ejendomme og kunderne heri.

En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med
1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil på basis af omsæt-
ningsniveauet for 2012 betyde enreduktion af Jeudans resultat
før skat med. DKK 4 mio.

En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepart-
ner, svarende tilmanglende omsætning på DKK 10 mio., påvirker
resultat før skat med DKK 1,5 mio., beregnet på basis af de reali-
serede beløb for 2012 og før eventuelleomkostningsjusteringer.

Jeudan Servicepartner gennemgår løbende igangværende sa-
ger, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.

Jeudan anvender i vissetilfælde eksterne udbydere af services,
herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse
situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af services
kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet
leveringstid og kvalitet.

Jeudan Servicepartner gennemfører projektering og entrepriser
før såvel Jeudan som for andre kunder. Det kan ikke udelukkes,

Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2012

at der i den forbindelse kan begås fejl og dermed påføres
Jeudan Servicepartner et erstatningsansvar. Dette kan påvirke
Jeudans resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

FINANSIELLE RISIKOFAKTORER

Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde | et ejen-
domsselskab, der afhængig af denvalgte finansieringsstruktur
vil have en stor rentebærende gæld.

Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold
til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæt-
ter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktio-
ner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkning-
en på Koncernens cash flow, er lav, og finansielle risici opstår
primært i forbindelse med finansiering af investeringer.

Renterisiko

Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangspunkt
have en negativ effekt på resultatet, da finansieringsomkost-
ningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Jeudan
tilstræber at reducere renterisikoen ved optagelse af fast-
forrentede lån samt anvendelse af renteaftaler til afdækning
af renterisikoen på variabelt forrentede lån, hvilket belyses
nedenfor.

Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi
negativt, da krav til afkastprocenten kan stige ved stigende
rente, dog med en vis forsinkelse. Dette kan påvirke Jeudans
resultat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Realkreditlån er som udgangspunkt uopsigelige, men det kan
ikke udelukkes, at Jeudans øvrige långivere, for eksempel i for-
bindelse med fald iværdien af de finansierede ejendomme, ren-
testigninger eller uro på de finansielle markeder, vil kræve, at
Jeudanhelt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde
lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.

Endelig kan det ikke udelukkes, at Jeudans långivere ændrer på
betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan
grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendoms-
porteføljen på tidspunkter der ikke er attraktive for Jeudan.

 

30

Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkreditlån,
anlægslån og driftskreditter på følgende måder:

+ Realkreditlånoptages typisk med enløbetidpå 30 år og med
enten fast rente, indbygget renteloft eller fast rente for en
periode ved brug af renteaftaler. Lånene optages i DKK.

+ Anlægslån optages med en løbetid på 10-15 år. Renten
fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved
brug af renteaftaler, Lånene optages iDKK.

+ Driftskreditter forrentes på basis af CIBOR 3 måneder .
eller lignende sats plus tillæg.

Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning og
supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vur-
dering, at realkreditlån hvad angår satser og vilkår, er den mest
attraktive finansiering for Koncernen. Realkreditlån har blandt
andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder at
långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor
debitor misligholder sine forpligtelser.

Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen
af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gælds-
forpligtelser, Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk-
ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveau-
et 80-100%. Pr. 31. december 2012 havde Jeudan en renteaf-
dækningsprocent på 97. Med den nuværende dækning falder
renteafdækningsprocenten til 65 over de næste fem år ogtit 45
over de næste ti år. Størstedelen af Jeudans renteafdækning er
foretaget via renteaftaler. Jeudan har valgt en afdækningspro-
fil hvor det tilstræbes, at renteafdækningen placeres i lige sto-
re puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og
op til 20 år. Når den første pulje med en løbetid på 2,5 år udløber
tegnes en ny renteaftale med en løbetid på 20 år, hvorefter ren-
teafdækningen i udgangspositionen er retableret. Ved denne
model vil den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen
lægge sig iet interval på 9-11 år.

Denne afdækningsprofit sikrer en spredning hen over hele ren-
tekurven, og Jeudan er således mindre følsom overfor udsving
på dele af rentekurven.

Jeudan Årsrapport 2012 - Risikofaktorer

Jeudan har realkreditlån hvor der er indbygget et renteloft med
en restgæld på DKK 743 mio. Renteloftet træder i kraft ved en
CIBOR 6 rente på 4,25%.

Jeudans renterisiko på finansielle gældsforpligtelser er be-
skrevet med udgangspunkt i detrenteniveau, der var gældende
pr.1. januar 2013. Renterisikoener beregnet med et rentefald på
1 procentpoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3
procentpoint for årene 2013-2016.

Den variabelt forrentede andel af de samlede finansielle gælds-
forpligtelser udgør ca. DKK 0,4 mia. ved udgangen af 2012 og
stiger til ca. DKK 3,5 mia. ved udgangen af 2016. Stigningen på
DKK 31 mia. kan henføres til udløb af renteaftaler i perioden.
Renteaftalerne vil blive forlænget ved udløb, og er den illustre-
rede rentestigning ikke indtruffet på dette tidspunkt vil den
beskrevne renterisiko være mindre end det fremgår af tabel-
len. Tabellen beskriver således den værst tænkelige effekt af
enrentestigning.

Yderligere beskriver tabellen kun den isolerede effekt af enren-
testigning. Stiger renten generelt med 3% p.a. og denne rente-
stigning eksempelvis kan henføres til stigende inflation, vil den
negative effekt af en rentestigning enten blive delvist opvejet
eller helt elimineret af stigninger iKoncernens lejeindtægter.

Kursrisiko
Vedudgangen af 2012har Jeudanenkursrisiko på ca.DKK8 mio.
for hvert basispunkt renten ændres.

Fatderrenten med 10 basispunkter vilenkursrisiko på ca.DKK 8
mio. pr. basispunkt medføre et urealiseret kurstab på ca.DKK
80 mio. Omvendt vil en rentestigning på 10 basispunkter med-
føre en urealiseret kursgevinst på ca.DKK 80 mio. Urealiserede
kursgevinster og kurstab føres over resultatopgørelsen.

Likviditetsrisiko

Jeudans likviditetsrisiko består i-ikke at kunne afvikle løbende
betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi-
ditet til finansiering af Jeudans udvikling. Ensådansituationkan
opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder,
stor tomgang eller uforudsete omkostninger.

 

:s ”Heråf med.fast. renté
… Heraf. med: fenteloft

 

 

32

Realkreditlån kan som udgangspunkt kun opsiges af långiver i
tilfælde hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans
anlægstlån og driftskreditter kan af långiver opsiges med et vist
varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dia-
log mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdig-
hed, om end de senere års finansielle krise har begrænset långi-
vernes risikovillighed. Anlægslån og driftskreditter udgør ved
udgangen af 2012 21,3% af den samlede rentebærende gæld.

Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-forbehold.

Kreditrisiko

Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkeds-
indskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret
ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle institut-
ter med høj kreditværdighed.

ØVRIGE RISIKOFORHOLD

Ændring af regnskabspraksis

Jeudans regnskabspraksis er i overensstemmelse med Interna-
tional Financial Reporting Standards ("IFRS”), som godkendt af
EU, og fortolkningsbidrag hertil samt yderligere danske oplys-
ningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Ændringer i IFRS eller fortolkningsbidrag hertil kan påvirke
Jeudans resuttat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Regnskabsmæssige skøn

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun
skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de
seneste oplysninger der er til rådighed på tidspunktet for regn-
skabsoffentliggørelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tid-
ligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold der lå
tilgrund for skønnet, eller på grund af supplerende information,
yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.

I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne
regnskabspraksis, jf. anvendt regnskabspraksis, har Jeudan
foretaget væsentlige regnskabsmæssige skøn for så vidt an-
går dagsværdiregulering af investeringsejendomme, hvilket
har haft en betydelig indflydelse på regnskabsaflæggelsen.

Jeudan Årsrapport 2012 - Risikofaktorer

Ændringer heri kan påvirke Jeudans resultat, finansielle stilling
og aktiepris negativt.

Jeudans måling af ejendommene til dagsværdi foretages med
udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.
Modellen indeholder flere elementer der er baseret på ledel-
sens skøn over de aktuelle markedsforhold, herunder afkast-
procent, regulering til markedsleje samt korrektioner til
dagsværdi. For en nærmere beskrivelse af de enkelte elemen-
ter henvises til afsnittet "regnskabsberetning”.

Forsikring
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal
være tegnet således:

+ at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredjemand
- med deraf afledte kapitalbehov - ikke påvirker Jeudans
driftsresultat ivæsentlig grad,

+ at Jeudans driftsmuligheder ikke forringes,

+ at planer og projekter der er afhængig af økonomiske res-
sourcer ikke forsinkes og

+ at mindre risici selvforsikres, mens større risici forsikres
fuldt ud.

Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller be-
grænsninger i dækningsomfang der efter særlige omstændig-
heder kan medføre, at skader på Jeudans ejendomme ikke er
forsikringsdækket. Der er således risiko for, at Jeudan i særlige
tilfælde selv må afholde omkostninger nødvendiggjort af ska-
der på Jeudans ejendomme samt bære andre tab forbundet
dermed. Det kan derfor ikke udelukkes, at skader på aktiver el-
ler erstatningskrav fra tredjemand kan påvirke Jeudans resul-
tat, finansielle stilling og aktiepris negativt.

Samtlige ejendomme er forsikret på nyværdibetingelser i
anerkendte forsikringsselskaber. Forsikringerne inkluderer
bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og
insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, rest-
værdiforsikring og huslejetabsforsikring ved skade samt terror-
forsikring, For fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet
tilat omfatte særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som
myndighederne måtte forlange retableret efter eventuet skade.

Risikofaktorer - Jeudan Årsrapport 2012

For enkelte ældre ejendomme er der enøvre grænse for erstat-
ning i forbindelse med svampe- og insektskade.

Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikringer i
relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herunder mo-
torkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring, entrepri-
seforsikringer, arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvars-
forsikring samt bestyrelsesansvarsforsikring.

Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af
forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselskaber
for at vurdere eventuelle ændringer i dækningsomfang.

Medarbejdere

Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig forud-
sætning for realiseringen af Jeudans strategi. Evnen til at sikre
den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige
drift er afhængig af Jeudans muligheder for at tiltrække og
fastholde velkvalificerede medarbejdere.

Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængighed
er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer blandt
medarbejderne ikke i væsentlig grad kan påvirke Jeudans
driftsmæssige og finansielle stilling negativt.

IT

Jeudans IT-risiko består primært i, at Jeudan kan opleve ned-
brud på servere, hvilket blandt andet kan opstå ved brand, ind-
brud, strømnedbrud eller fejli hardware/software.

Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en gang
om året. Der er udarbejdet IT-retningslinjer der indebærer et
sikkerhedsniveau, der generelt understøtter en sikker og stabil
drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne nedbrud vil kunne
ske i fremtiden, og at dette kan påvirke Jeudans resultat, finan-
sielle stilling og aktiepris negativt.

Jura

Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag re-
lateret til den løbende drift samt køb og salg af ejendomme.
Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat som kan indebære,
at Jeudan ikke kangøre rettigheder gældende i det forventede

33

eller ønskede omfang eller er pålagt større eller længerevaren-
de forpligtelser end ønsket.

Jeudan har udarbejdet standardparadigma til lejekontrakter
for erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud
fra gældende lovgivning samt øvrig praksis på området. Vedre-
vision af kontrakterne er Jeudan i dialog med advokater, der har
ekspertise i lejeret. Jeudan søger i videst muligt omfang at ind-
gå lejekontrakter der afspejler Jeudans standardparadigma,
mender errisiko for at forhandlingsresultatet medfører, at kun-
den opnår en bedre retsstilling end den der fremgår af Jeudans
standardparadigma.

Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økonomisk,
juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommene, jf.
afsnittet "Køb af ejendomme” under nærværende risikofakto-
rer. Disse gennemgange danner grundlag for de efterfølgende
forhandlinger og indgåelse af aftaler, hvor Jeudansomudgangs-
punkt tillige gør brug af advokat. Selv om Jeudan søger at opnå
de bedst mulige vilkår ved køb og salg af ejendomme, er der ri-
siko for at Jeudans ansvar for mangler mv. ved salg af ejendom-
me viser sig større end forventet, og at Jeudan ved køb af ejen-
domme ikke kan gøre mangelsansvar gældende som forventet.

Retstvister
Udover retstvister og inkassosager som Jeudan vurderer som
uvæsentlige, er Koncernen ikke involveret i retstvister og in-
kassosager.

Det kan dog ikke udetukkes, at Jeudan kan blive part iretssager
og voldgiftssager der kan påvirke Jeudans resultat, finansielle
stilling og aktiepris negativt.

Miljøforhold

Koncernens risiko vedrørende miljøforhold består primært i at
der konstateres forurening på en ejendom og at myndigheder-
ne udsteder påbud der kan medføre udgifter eller ulemper for
Jeudaneller påvirke ejendommens værdi.

Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved er-
hvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse de miljømæs-
sige risici.

34 Garhmel Strand 52

Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen-
domme, er generelt områdektassificeret som lettere forurenet.
Denne lettere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus
forurening, eksempelvis udstødningsgas fra biler m.m. En om-
rådeklassificering som lettere forurenet påvirker som ud-
gangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren
kan dog blive pålagt ekstra udgifter til håndtering af jord mv.
ved byggeri på ejendommene.

14:

I forbindelse med tilkøb har Koncernen erhvervet ejendomme
hvor der er konstateret miljøforurening der har medført, at en-
kelte ejendomme er kortlagt på vidensniveau 2, eller enkelte
ejendomme hvor der er mistanke om forurening, således at
ejendommene er kortlagt på vidensniveau 1. Koncernen har
ejendomme i begge kategorier.

Kortlægningerne på vidensniveau I og 2 påvirker som hoved-
regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v.,
medmindre forureningen udgør en risiko for grundvands-
interessen i området. | så fald kræves tilladelse til ændret
anvendelse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.

Koncernen kan generelt ikke pålægges udgifter til undersøgel-
ser eller fjernelse af forurening, medmindre Koncernen selv er
forurener. Dog kan Koncernen blive pålagt udgifter i tilfælde af
en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne
kanved ændret anvendelse, byggeri mv. stille krav om undersø-
gelser og tiltag der kan medføre udgifter for Koncernen. Endvi-
dere kan Koncernen i tilfælde af alvorligere forurening blive på-
lagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer.

 

 

baren mmm nm sam mmnnnn SE

Vrede

EEN

TEE AÅdNbE Nej lg ENDE
ul KT

 

36

Jeudan Årsrapport 2012 - Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

EJENDOMSMARKEDET
I STORKØBENHAVN

København vokser i disse år. Byen tiltrækker virksomheder og
organisationer der ønsker en placering i landets hovedstad.
Byen tiltrækker tillige mennesker som ønsker at leve i hoved-
staden med dens mange muligheder. En lignende tendens
opleves i andre lande.

København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv, en
bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal uddannel-
ses- og forskningsinstitutioner - alt tilgængeligt inden for et for-
holdsvis mindre geografisk område. Hovedstadens liv ogudvikling
understøttes af en veludbygget og generelt velfungerende infra-
strukturi form af blandt andet vejnet, Øresundsbro, Metro, togfor-
bindelser nationalt og internationalt samt Københavns Lufthavn,
der har hyppige forbindelser med en langrække byer ihele verden.

| et internationalt perspektiv fremhæves København af disse
grunde jævnligt som et af de foretrukne steder for både virk-
somheder og mennesker.

Andre større byer i Danmark oplever ligeledes i disse år en
vækst i befolkningen, men både den aktuelle udvikling og prog-
noser viser, at indbyggertallet ihovedstadsområdet stiger hur-
tigere end i andre områder. Samtidig stiger den gennemsnitlige
husstandsindkomst hurtigere ihovedstadsområdet end i andre
dele af landet. Det synes således i vidt omfang at være relativt
højtlønnede og veluddannede mennesker, som flytter til hoved-
staden. Denne befolkningsgruppe lægger gennemgående sær-
lig vægt på de funktioner og muligheder, som en storby kan
byde på. Disse tendenser bekræftes af Danmarks Statistik,
hvor såvel befolkningstilvæksten, bruttonationalproduktet pr.
indbygger samt den økonomiske vækst i København ligger væ-
sentligt over øvrige områder i Danmark.

Tilstedeværelsen af veluddannet arbejdskraft er medvirkende
til at tiltrække nye virksomheder med attraktive arbejdsplad-
ser. Samtidig søger Københavns Kommune og hovedstadsregi-
onen i øvrigt at fremme byudviklingen gennem ambitiøse an-
lægsinvesteringer i bygninger og yderligere infrastruktur samt
en fortsat udvikling af byens og områdets tilbud.

Denævnte forhold indebærer engod stabilitet i efterspørgslen
efter kontor-, bolig- og butiksarealer og dermed i lejeniveauet.

Samtidig konstateres en forholdsvis høj grad af værdifasthed
ved investering i ejendomme i området.

Samlet set er hovedstaden således et attraktivt marked for en
virksomhed som Jeudan.

ERHVERVSEJENDOMSMARKEDETS STØRRELSE
Storkøbenhavn er det største og mest likvide marked for er-
hvervsejendomme i Danmark. Godt 40% af alle etagemeter til
kontorformåt er beliggende i Storkøbenhavn, hvilket gør mar-
kedet næsten tre gange så stort som det samlede marked i de
fire øvrige hovedmarkeder: Århus, Aalborg, Odense og Trekant-
området.

På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn stort set
samme andel som det samlede marked i de fire øvrige hoved-
markeder, hvilket er ca. 20%.

Jeudans samlede ejendomsportefølje udgjorde ultimo 2012ialt
ca. 810.000 m2, hvoraf ca. 95% svarende til ca. 770.000 m? er
beliggende i Region Hovedstaden.

MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME
Transaktionsomfanget for investeringsejendomme har været
svagt stigende i 2010 og 2011. Denne tendens er fortsat i 2012.

Efter en periode med større prisstigninger og høj omsætning
(2005-2007)opstod der i slutningen af 2008, hvor finanskrisen
intensiveredes, en recession der medførte et fald i transakti-
onsomfanget, der overordnet set faldt tilbage på niveauet før
årtusindeskiftet. De efterfølgende år har vist en svag vækst i
transaktionsomfanget, og markedet virker til at have fundet et
niveau, der svarer til tiden før 2005. Det er således mere perio-
den 2005-2007, der var unormalt høj, end det er den efterføl-
gende periode, der er unormalt lav.

Det er Jeudans vurdering, at Storkøbenhavn har enstørre andel
af det samlede transaktionsomfang og at denne tendens har
været stigende. Investeringsinteressen for ejendomme med en
mere sekundær beliggenhed, af en dårligere kvalitet og med
svagere udlejningsforhold er meget svag. De sekundære belig-
genheder bliver hermed for risikofyldte, da investorerne søger

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn — Jeudan Årsrapport 2012

efter ejendomme med et stabilt cash flow. Herudover er finan-
sieringen af ejendomme med den sekundære beliggenhed såvel
vanskeligere som dyrere.

Der hari2012,somdet delvist var tilfældeti 2011, væretenøget
interesse fra udenlandske investorer. Jeudan vurderer, at over
halvdelen af transaktionsomfanget på det danske marked i
2012 skyldes udenlandske investorer. Denne tendens er
i særdeleshed drevet af investering i større boligudlejnings-
ejendomme og porteføljer, hvor det vurderes at udenlandske
investorer tegner sig for op mod 80% af denne omsætning.
Endvidere står udenlandske investorer for hovedparten af
transaktionsomfanget på strøgejendomsmarkedet, der tidlig-
ere var domineret af 10-mands kommanditselskaber.

Den fortsat store forskel mellem afkastet på primære ejen-
domme og renten på et sikkert 10-årigt cash flow (statsobliga-
tion) vil sandsynligt betyde, at efterspørgslen fortsat vil være
stigende, og Jeudan forventer en større transaktionsvolumen i
2013 end i 2012. Det er således Jeudans vurdering, at den vok-
sende efterspørgsel vil være relateret til primære ejendomme
med et stabilt cash flow, hvorimod efterspørgslen efter sekun-
dære ejendomme og projektejendomme vil være meget be-
grænset. Det lave udbud af primære ejendomme har dog påvir-
ket efterspørgslen efter den bedre halvdel af de sekundære
ejendomme positivt.

Jeudan vurderer, at nettostartafkastkravet for de primære
ejendomme, blandt andet henset til den pæne efterspørgsel og
det begrænsede udbud, vil ligge på nuværende niveau med en
mulig tendens til at bryde 5% grænsen i 2013. Tilsvarende ten-
denser med lavere krav til afkastet på primære ejendomme kan
blandt andet konstateres i England og Sverige.

Med udsigt til relativt stabile startafkast er mulighederne for
værdiskabelse på fast ejendom, både på kort og mellemlang
sigt, ihøj gradrelateret tilkompetencer inden for administrati-
on, drift, udvikling og optimering. Jeudan vurderer, at ejendoms-
priserne på lang sigt vil stige, men den afgørende forudsætning
for at værdien af investeringsejendomme på kort og mellem-
lang sigt stiger, er ejerens evner og kompetencer inden for aktiv
management.

 

 

 

 

 

 

 

   
 
  

 

”
bx
RW - år mee jk JN
… Ø -
- st
mø " 7 i
- ye ca « 3 le:
vi ma let dl rl KE
Estimeret omsætning af investeringsejendomme (DKK mia.) … Da
70
60
Åre 50.
40, I
30 — TE
20: É 2sll. Il [
88 ANTI.
0 DE Ca CC CE DE, (0 :
moæmMmwwN&deREaARadGTNM EM ØRN Ma dm fw
VANDS IHIHOESOSSOOSDSOSOGSGE RES |.
" I GS VO ODO S.B 0O0S SS 0GOS ESS -
- ar SN ARRENE NANA Ng Fall
HH Danmark totalt OG Hovedstadsområdet
Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Sadolin & Albæk , ,
"w u i : »,
- w 37. a ”z -
ES Stårtafkastet på primære ejeidmme hhv. Storkøbenhavns. MÅ GA
og København CBD ogrenten på en 10- "årig: 'ståtsobligatlon og
Siv …
7. —
EH Storkøbenhavn
se ' …, NE TY dk ln En NER TOV
Fe Kilde: Sadolin & Ålbæk, Nationalbanken ” 2
i CBD Central Business District, svarende tildet centrate København - i
A " z Fa F
SD suger ad egt vrd deg en pha se ende ER

Nettostartafkast for kontorejendomme i København

” 7.0%
MIL tTE 6.5% sr ———— hen

= - CT NS z
. -5,5% cv . .

50% === " an amp ener entre mm

   

 

 

 

 

 

øl

1 kilde Sadolin&Albæk |

"15%

  

 

 

 

 

FYNS SOmMmI ENMI TEENS TEN TE
EXE VSSE RYYNSESYUYUES.
-” 2008" te” " 200G Fr 2010 + 20n72 " 2012-
"Kilde: Oline - ED, Jeudan
.
ge
Udviklingen tlejeniveauer til kontorformål 12.5 ms

” (Storkøbenhavn (DKK pr. m pr. år)"

800 v————, É :
ZØÆSESYLSSS$09SSSYLE SLET
"2008 " 2009 2010 ” 200 - 2012

= Primær FE Sekundær

 

x

le ed NG.

2- me TET NT TE Tr

Minin

ske rer en kr eerdk rr me emesen mr mr RR

"… Tomgangen for detallejendomme UStorkøbenhåvn

40% i

35%

3,0% cm

VÆV SS ——7 ØRNEN

20%

15%

10%

0.5% . ” . " …

0,0% 4. v ' 0 h
FØLSIZYVSZSYVSDYC0CS393SØ22E

. 2008 2009 2010 | 201 2012
Kilde: Oline-ED, Jeudan —> "+" 1 ' '

 

 

 

al,

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn

Spændet mellem nettostartafkast for primære ejendomme og
sekundære ejendomme er igeni 2012 steget. Fra primo 2008 til
medio 2009 var der en stigning i spændet, der stagnerede i
2010 og dele af 2011. Stagnationen skyldes formentlig interes-
sen for den bedre del af de sekundære ejendomme grundet det
manglende udbud af primære ejendomme, Afkastniveauet på
primære ejendomme ligger stabilt med udsigt tilet muligt faldi
afkastet, mens afkastet på de sekundære ejendomme stiger
som følge af manglende investorinteresse.

Priserne på primære ejendomme vil efter Jeudans vurdering
være stabile til svagt stigende på kort og mellemlang sigt. Se-
kundære ejendomme vil for den bedre halvdel opleve stabile til
svagt stigende priser, mens den øvrige del af de sekundære
ejendomme har en risiko for yderligere prisfald.

UDLEJNINGSMARKEDET

De senere års realøkonomiske udvikling har medført både pro-
duktions- og omsætningsnedgang i en lang række virksomhe-
der, hvilket har medført en nedgang i efterspørgslen efter er-
hvervslokaler. Yderligere har virksomheder generelt iværksat
en række omkostningsminimerende tiltag for at imødekomme
den generelle økonomiske afmatning, hvilket har betydet øget
fokus på størrelsen af samt kvadratmeterlejen på lokaler.

Kontorejendomme

I 2011 oplevede kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn en
bedring i tomgangen trods den realøkonomiske udvikling. Den-
ne tendens stoppede brat i fjerde kvartal 2011, hvor tomgangen
steg til niveauet fra 2010 og sluttede på 10,4%. I 2012 har tom-
gangen ligget omkring 10% dog med en bedring i andet halvår
2012 og sluttede i 9,7% ultimo 2012.

Udlejningsprocenten for Jeudans ejendomsportefølje var ulti-
mo 2012 på 94,6, svarende til en tomgang på 5,4%.

Markedets tomgang har således i 2012 ligget omkring 10%, og
det er Jeudans forventning at niveauet i 2013 vil være stagne-
rende tilsvagt stigende.

En stor andel af Storkøbenhavns tomgang kan konstateres i
visse mindre centralt beliggende kontorområder, der aktuelt er

Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn - Jeudan Årsrapport 2012

præget af et stort udbud af ledige kontorer. Det gælder både
nogle af de mere sekundære kontorområder fra 1970'erne og
1980'erne, herunder for eksempel Glostrup, Albertslund og
Høje-Taastrup, men det gælder også Ørestad og Sydhavn, hvor
en stor koncentration af nybyggeri har betydet, at konkurren-
cenomat tiltrække kunder er stor.

En stigende eller stagnerende tomgang vil alt andet lige resul-
tere i faldende eller stagnerende lejepriser, hvilket har kunnet
observeres i markedet. Lejeniveauet har været stagnerende
siden 2010, dog således at de primære beliggenheder oplevede
en lille stigning primo 2011 - en stigning der har indsnævret sig i
løbet af andet halvår 2012. Det er Jeudans vurdering, at priser-
ne i 2013 vil være på det nuværende niveau for såvel primære
som sekundære beliggenheder i København.

Detailejendomme

På linje med markedet for kontorejendomme har detailmarke-
det været præget af store ændringer siden primo 2008 som
følge af denrealøkonomiske udvikling.

Specielt nedgangen i privatforbruget har påvirket omsætnin-
gen negativt og dermed indtjeningen i detailhandlen generelt,
hvilket har medvirket til enstigning i tomgangen.

Efter en periode fra 2009 til ultimo 2011 med en stagnerende
tomgang omkring 3% har udviklingen i 2012 medført en stigen-
de tomgang til et niveau over 4%, og tomgangen for detailejen-
domme i Storkøbenhavn sluttede året i 4,2%. Det er Jeudans
vurdering, at niveauet i 2013 vil ligge omkring 4-5%.

Vurderingen baseres på den fortsatte usikkerhed omkring den
realøkonomiske og makroøkonomiske udvikling. Overordnet
set er det Jeudans vurdering, at der registreres en fornuftig ef-
terspørgsel efter butikker på de mest attraktive adresser.

Specielt de kapitalstærke danske og internationale kæder for-
søger at udnytte det nuværende marked til - til konkur-
rencedygtige huslejer og uden betydelige nøglepenge - at sikre
sig attraktive butikslejemåt på velbeliggende adresser.

På trods af den nuværende efterspørgsel efter primært belig-

39

gende detaillejemål har lejeniveauet på Strøget i det centrale
København gennem de senere år været under pres. Dette har
medført stagnerende lejeniveauer generelt, men der registre-
res dog stadig store forskelle alt afhængig af beliggenhed.

Det er Jeudans vurdering, at lejeniveauet på detaillejemål med
en attraktiv beliggenhed vil være stabilt i 2013, mens lejeni-
veauet på sekundære beliggenheder vil være under pres.

Boligejendomme

Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer. Dels
boligejendomme hvor lejen er underlagt Boligreguleringstoven,
dels boligejendomme hvor lejen er markedsbestemt.

For boligejendommene hvor lejen er underlagt Boligregule-
ringstloven fra1933, er lejen en del lavere end den opnåelige leje
i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og
tomgangen nær nul.

Der har i de senere år været stor byggeaktivitet på boligejen-
dømme, hvor lejen bestemmes af udbud og efterspørgsel, og
projektudviklerne har opført boligejendomme med salg af ejer-
lejligheder for øje. Det har for en stor dels vedkommende ikke
været muligt at sælge disse ejerlejligheder, Ejerne har efterføl-
gende udlejet boligerne til pæne lejeniveauer med henblik på at
opnå en positiv pengestrøm fra ejendommene.

Frem mod 2015 regner Københavns Kommune med en tilflyt-
ning af op mod 30.000 indbyggere, hvorved der er behov for op
mod 16.000 nye boliger.

Sådanne fremskrivninger kan være medvirkende til, at der ulti-
mo 2011 og i 2012 har været handlet flere større, nyopførte bo-
ligejendomme tiludenlandske investorer tilafkast under 5% p.a.

Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte bolig-
ejendomme vil være lav ide kommende år, og det nuværende
lejeniveau på DKK 1.200-1.600 pr. m? forventes stabilt til svagt
stigende. Der registreres flere boliglejemål, hvor ovennævnte
lejeniveauer overstiges.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

æbKAH

 

42

Jeudan Årsrapport 2012 - Mål og strategi

MÅL OG STRATEGI

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og ser-
vicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift
af kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen
har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgiv-
nings-, service- og bygningsydelser.

Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på
værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.

ØKONOMISKE MÅL

Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for ak-
tionærerne. Den overordnede målsætning søges realiseret ved
fokus på følgende økonomiske mål:

+ Vækst.

+ Lønsomhedi driften.

+ Rentabilitet.

+ Værdireguleringer.

+ Resultat før skat.

+ Kapitalstruktur.

"… Pengestrømme og likviditet.

Vækst
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsomfang
(investeringer og omsætning) som resultater.

Detersåledes målsætningen, at de samlede investeringer udvi-
ser vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet
(EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
viser vækst år for år - såvel for de enkelte forretningsområder
som for Koncernen samlet.

Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og re-
sultat pr. aktie (EPS).

EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gældsfor-
pligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier påvirkes
som hovedregel positivt ved lejeindtægternes pristalsregute-
ring samt udvikling og forædling af ejendommenes driftsresul-
tat, mens øvrige kurs- og værdireguleringer af både ejendom-
me og gældsforpligtelser i væsentligt omfang er
konjunkturafhængige. Kurs- og værdireguleringer kan derfor

det enkelte år være påvirket af enkeltstående og/eller for
holdsvis kortvarige forhold, hvilket vanskeliggørenkvalificeret
vurdering af det enkelte års resultat. Derfor vurderer Jeudan
EPS og forrentning af egenkapitalen som et gennemsnit over
en længere årrække.

Lønsomhed i driften

I begge forretningsområder (investeringsejendomme og ser-
vice) er driftsmarginerne centrale måtepunkter for lønsomhe-
den. Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før
kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles således løbende i
forhold til omsætningen.

Måltallene er forskellige for de respektive forretningsområder,
afhængig af blandt andet kapitalanvendelse, risikoprofil og
markedsforhold.

Rentabilitet (afkast af egenkapital)

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold
tildengennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for at være
det centrale udtryk for Koncernens samlede driftsøkonomiske
situation og udvikling.

I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finansiering-
en af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en væsentlig del
af aktiviteteni en ejendomsvirksomhed.

Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EB-
VAT) når et niveau hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og
som er tilstrækkeligt robust til at kunne absorbere konjunk-
turudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet uden at
Koncernens løbende likviditet sættes under pres.

Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før kurs-
og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende (vækst i
EBVAT pr. aktie), og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennem-
snitlige egenkapitalved en egenkapitalandel på ca. 25%. Veden
højere egenkapitalandel vil det være vanskeligere at realisere
målsætningen.

Værdireguleringer
Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede fi-

Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2012

nansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne som
følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og tab ved
salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og værdiregu-
leringer. Disse kan ide enkelte år være påvirket af ændringer i
konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og vurderes
derfor over en længere årrække.

En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på ca.
2% vil, målti forhold til egenkapitalen, udgøre 8% ved en egen-
kapitalandel på 25%.

Det er således Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige vær-
distigninger over en længere årrække bidrager med mindst 8%
p-3. af dengennemsnitlige egenkapital.

Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser til
dagsværdi, der over renteinstrumenternes løbetid vil være
neutral.

Resultat før skat

Målsætningen for det samlede resultat før skat over en længe-
re årrække er således ca. 16% p.a. af dengennemsnitlige egen-
kapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%. Ved en højere
egenkapitalandel, og dermed lavere gearing, vil det være van-
skeligere at realisere målsætningen.

Kapitalstruktur

Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25-
33% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i
forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for ren-
tedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem
EBIT og de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i
Koncernens finansieringsstrategi om fastrente i en længere år-
række.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af
driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkost-
ningsniveau.

Pengestrømme og likviditet
Det er målsætningen, at pengestrømme fra de driftsmæssige
aktiviteter årligt udgør ca.8% af egenkapitalen.

7
gå
fre
W.
aA,
dr

 

 

 

  

44

Likviditetsreserven inklusive uudnyttede trækningsrettigheder
skalløbende udgøre minimum 50% af Koncernens omsætning.

STRATEGI
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værditilvæk-
stenskabes gennem en strategi med følgende hovedpunkter:

+ Investeringi og udlejning af kontor- og boligejendomme.

+ Ejendomsdrift med kundesyn.

+ Produktionog salg af service-, bygnings- og
rådgivningsydelser.

+ Kontrolleret finansiel risiko.

»… Lønsomhedi driften.

INVESTERING ! OG UDLEJNING AF KONTOR-

OG BOLIGEJENDOMME

Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende
generelle kriterier.

Ejendomstyper

Jeudan foretager nyinvesteringer i ejendomme, der primært an-
vendes til kontor. Ejendommene kan dog også i mindre omfang
indeholde areater, der anvendes til for eksempel bolig og detail.

 

 

STRATEGI

Fastholde
nuværende kunder

Identifikation
af muligheder

Tiltrække
nye kunder

Vurdering
af muligheder

- INDSATSOMRÅDER

  

. Sammenfatning af.hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder. .

RESULTATER

Produktion

Jeudan Årsrapport 2012 — Mål og strategi

Jeudan har p.t. følgende fordeling blandt de enkelte ejendoms-
typer (målt på værdi):

" Kontorejendomme 79%.

+ Detailejendomme 12%.

+ Boligejendomme 2%.

+ Øvrige (lager, P-antæg, hotel, m.m) 7%.

Målsætningen ved nyinvesteringer er 90-100% kontorejen-
domme.

Koncernen kan i mindre omfang også investere i projektejen-
domme inden for ovennævnte målsætninger.

Beliggenhed
Jeudans geografiske fokus er København.

Jeudan investerer i kontorejendomme i områder der efter
Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltræknings-

kraft på sunde virksomheder.

Jeudan investerer i boligejendomme primært indenfor en radi-
us på ca. 5 km. fra indre København.

   

. . Produktionog
NES Ejendomsdrift salgaf service-, Kontrolleret Lønsomhed
boligejendomme med kundesyn |. bygnings-og finansiel risiko idriften
= rådgivningsydelser

Udvikling

Finansiering af ejendomme

Effektiv
administration

 

 

Måt og strategi - Jeudan Årsrapport 2012

Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder der endnu
ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.

Jeudan har p.t. følgende geografiske fordeling:

+ København84%.
« Region Hovedstaden (ekskl. København) 13%.
+ Øvrige Sjælland 3%.

Den langsigtede målsætning for den geografiske fordeling er
100% København.

Ved investering i større ejendomsporteføljer indeholder porte-
føljerne i mindre omfang ofte ejendomme der ligger udenfor
Jeudans strategi - enten med hensyn til anvendelse eller med
hensyn til beliggenhed. Da det sjældent er muligt at frasortere
disse ejendomme fra porteføljerne, opfylder en mindre del af
Jeudans portefølje ikke strategien. Disse ejendomme frasæl-
ges, når Jeudan finder det hensigtsmæssigt i forhold til situati-
onen på ejendomsmarkedet og den enkelte ejendoms udvik-
lingsstadie.

Størrelse

Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på
Jeudans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser.
Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen af
ressourcekrav.

Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens be-
liggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og Jeudans
investeringer i samme aktivitetsområde uanset størrelse.

Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse men
gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til drift af
ejendommen.

Anskaffelsessum

Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en
vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold til
ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markedsleje
generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, om-
kostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. Dette nøgletal

45

illustrerer ofte ejendommens risiko på længere sigt og vurde-
res blandt andet i forhold til prisen på nybyggeri, ejendommens

vedligeholdelsesstand samt dens beliggenhed.

Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som måle-
stok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver
den alternative leje ved et givent afkast. I andre situationer er
ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere veleg-
net som målestok.

Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed ind-
går tillige ivurderingen, dog ofte med en mindre vægt. Disse fak-
torer omfatter blandt andet den korte risiko der kan ændre sig
forholdsvis hurtigt, for eksempel ved kundernes betalingssvigt.

Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme
med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK
25.000-28.000 pr. m2, hvilket under normale markedsforhold
medfører, at ejendommenes gennemsnitlige lejeniveau som
hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200-1.750 pr. m? årligt (eks-
kl. driftsomkostninger), og det forudsætter som hovedregel, at
ejendommenes udlejnings- og driftssituationer tilfredsstillende.

Diversifikation
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hen-
syn til ejendomstyper, brancher og enkeltkunder.

Kravet tilrisikospredning medfører således, at investeringerne
som hovedregel er rettet mod ejendomme sammensat af flere
kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000-
4.000 mZ, med mindre der er tale om kunder med utvivlsom be-
talingsevne og-vilje. '

Vedligeholdelsesstand

Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig
stand, og i forbindelse med køb af ejendomme gennemføres
som udgangspunkt en undersøgelse af centrale bygningsdele
og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.

Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre
tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. | forbindel-
se med en sådan investering planlægges inden køb en renove-

46

ring af ejendommen. Udgifterne til renovering m.m. indgår i vur-
deringen af ejendommens værdi.

Driftsudviklingspotentiale

Ejendommen skal somhovedregel have ensammensætning af kun-
der og en driftsstruktur der muliggør rationalisering af ejendom-
mens drift samt salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.

Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, ind-
retning af lejemål m.m., og dels ejendomsservice, herunder ser-
vice og vedligeholdelse af tekniske anlæg, pasning af udenoms-
arealer, renholdelse m.m.

Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til

+ at skabe en løbende naturlig kommunikation med
ejendommens kunder og derigennem løbende
konstatere og leve op til kundekrav,

+ at styrke kunderelationerne og dermed indtægts-
stabilitetenved at ydelserne udføres på grundlag
af Jeudans krav til ordentlighed,

+ at øge ejendommens indtjening uden yderligere kapitalbinding,

+ atøge bygningsdelenes levetid med lavest mulige
omkostninger, og

+ at ejendommen konstant overvåges.

Afkast (pengestrømme)

Der investeres i ejendomme med minimum et markedskon-
formt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed.
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning
om senere værdistigninger.

En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og frem-
mest hvor genudlejningsmulighederne er rimelige og/eller ved
en længere uopsigelighed fra en kunde.

Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og
skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og ved
anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel
inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a. af den
indkalkulerede egenkapital.

Jeudan Årsrapport 2012 - Mål og strategi

Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løben-
de pengestrøm som hovedregel er positiv senest to år efter in-
vesteringen foretages.

Investeringshorisont

Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet,
idet strategiener rettet mod drift af ejendomme. Der kan dog op-
stå situationer, hvor denenkelte ejendom afhændes efter få år.

Jeudans økonomiske målsætninger er primærtrettet mod enstabil
omsætning, etstabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger
gennem driftsforbedringer og inflation. Derfor rettes indsatsen
mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostnings-
reduktioner og lav renterisiko ved finansieringen af investeringerne.
Målsætningen er, at driftsresultatet og dermed cash flowet ikke
udsættes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunk-
turændringer ogrentestigninger.

Fravalg

Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked investe-
rer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug for
detail, bolig, lager og produktion, idet sådanne investeringer har
en anden risikoprofil end den, der falder inden for Jeudans stra-
tegi. Ved køb af større ejendomsporteføljer kan Jeudan dog er-
hverve enkelte ejendomme der falder uden for denne strategi.

Projektejendomme

Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme, Denne
type ejendomme defineres som ejendomme eller dele heraf
med en betydelig tomgang på købstidspunktet, hvor ejendom-
mene skal ombygges eller renoveres væsentligt, før udlejning
kan finde sted.

Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig
prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for
investeringsejendomme, Den samlede anskaffelsessum opgø-
res som købsprisen tillagt de budgetterede renoveringsudgif-
ter og 2 års liggeomkostninger.

Prøjektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksi-
malt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital.

 

  
   
     
     
   

         

 

  

 

        
  

     

    

       

       

 

       

        

". . Kunde £ . | Muligheder | Beslutning | Indretning | . '
' ”… Konstatere behov "ideer " -"… Dialog Planlægning ' - "Facility service
Klarlægge behov Alternativer Aftale Ombygning. Kundebetjening
Ydelser 1 T Rådgivning HEN "| Indretning "7 Opfølgning
Fr or nm, - «Tilbud bol og LOT or væ Elytning, pe . "te 7
TT NEN og oe 17" "Opfølgning MEE 0
TT Analyse 0 "0 "Udbud "Forhandling ”.Håndværk + " "Kundeorientering
Kompetencer Kundeoriefitering Markedskendskab " Aftaler Serviceydelser —.  " Kvalitet i i
un Markedskendskab " "Kreativitet ” Kundeorientering — - -'. Overblik .  ," Overblik . '
, . i ' Kalkutlation for . . Opfølgning 0.
2 kunde.og Jeudan ve ' — … my
Ordentlighed Dygtighed | Tilgængelighed
Je TT 5" Mar gr

 

Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2012

Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejen-
domme, for eksempel hvis en større kunde fraflytter et lejemål
og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større ombyg-
ning. | så fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte inve-
steringsramme.

EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN

Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje.
Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. 810.000 m2,
rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker.
Kunderne er derfor afhængige af, at servicering og vedligehol-
delse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstil-
lende.

Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og op-
mærksomme medarbejdere og dermed oplever tryghed ved at
være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde har
derfor en kundechef tilknyttet. Kundechefen har ansvaret for
dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte kundes
tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder for at kunden mod-
tager denrette kombination af serviceydelser til at dække sine
behov.

Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt ogret-
tidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning
og efterfølgende drift af lejemålet. Kundechefen har ansvaret
for, at lejemålet løbende fungerer efter hensigten og fremtræ-
deridenønskede stand.

Med henblik på at sikrerelevant opfølgning, herunder at tilveje-
bringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling og
eventuelle ændringer i iokalebehov, er kundeopfølgningen til-
rettelagt blandt andet på grundlag af et kundesegmenterings-
system. Segmenteringen skal sikre et overblik over kundepor-
teføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning for
Jeudans egen udvikling. Segmenteringen muliggør btandt an-
det overvågning af sammensætningen af kunder samt Koncer-
nens eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver for-
bedret mulighed for at analysere og derigennem kontrollere
densamlede kunderisiko i kundeporteføljen.

49

PRODUKTION OG SALG AF SERVICE-, BYGNINGS- OG
RÅDGIVNINGSYDELSER

Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er
efter Jeudans vurdering evnen til at fastholde en løbende dialog
med kunderne og imødekomme de behov som kunderne stiller
til de ejendomme og lokaler der danner rammen om deres akti-
viteter. En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurde-
ring blandt andet ved somejer konstant at være i stand til at le-
vere de ydelser som kunderne efterspørger med hensyn til pris,
kvalitet og serviceniveau.

Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af lejemål
ivelbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af konkur-
rencedygtige serviceydelser er en forretningsmodet der med-
virker til at styrke kunderelationerne, og at stærke kunderela-
tioner skaber værdi for Jeudans aktionærer.

Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet datterselskab,
leverer Jeudan et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt
servicetilbud indenfor serviceydelser til egne såvel som eks-
terne erhvervskunder.

JeudanServicepartners mål er at bidrage til Koncernens vækst,
dels via serviceydelser på Koncernens ejendomme, dels via ser-
viceydelser på ejendomme tilhørende tredjemand. Dette er
med til at sikre et bredt kendskab til Jeudan Koncernen som en
pålidelig og professionelt servicevirksomhed. Et samarbejde
med Jeudan Servicepartner indebærer, at kunderne overlader
ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan Servicepartner.
Herved opnår kunderne mulighed for at koncentrere deres res-
sourcer om at drive egen virksomhed og overlade service-,
drifts- og bygningsydelser til Jeudan Servicepartner, der enten
direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer in-
denfor bygningsdrift og bygningsydelser.

JeudanServicepartner er en moderne service-, håndværker-, entre-
prenør- og projektvirksomhed med mereend 250 medarbejdere.
Jeudan Servicepartner har udviklet ensartede forretningsproces-
ser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byg-
geprojekter, ogdisseunderstøttes af IT værktøjer og programmer
bådeindenfor kommunikation, planlægning og økonomi.

50

Tiludførelse af aktiviteterne iJeudan Servicepartner er der føl-
gende divisioner:

Servicedivision

+ Ejendomsservice.

+ Pasning og pleje af udenomsarealer.

+ Indvendig renholdelse af butiks- og kontorlejemål.

+ Service og teknisk styring af installationer
(varme, vand, elevator, sikkerhed m.m)) i
kontor-, butiks- og boligejendomme.

+ Snerydning og glatførebekæmpelse.

+ Skadeservice og døgnvagt.

+ Låseservice.

+ Vagtrundering.

+ Graffitibekæmpelse.

+ Døgnbemandet servicecenter til rettidig og effektiv
ekspedition af mindre vedligeholdelsesopgaver, fejl,
skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme.

Teknikdivision

+ Byggeri og håndværkerydelser indenfor
VVS, blik, ventilation, el og sikring.

+ Sikkerhedsfunktioner, for eksempel adgangskontrol,
varslingsanlæg (brand og tyveri), videoovervågning mv.

+ Indretning, renovering og vedligeholdelse
af kontor-, butiks- og boliglejemål.

+ Renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boligejendomme.

+ Energiogmiljørådgivning.

Bygningsdivision

+ Byggeriog håndværkerydelser indenfor
tømrer, snedker, murer, maler, anlæg og kloak.

+ Glarmester.

+ Indretning, renovering og vedligeholdelse
af kontor-, butiks- og boliglejemål.

+ Renovering og vedligeholdelse af kontor-,
butiks- og boligejendomme.

Projektdivision
+ Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser.
+ Udvikling af projekter sammen med kunder og brugere.

Jeudan Årsrapport 2012 — Mål og strategi

+ Ingeniør-, arkitekt- og projekteringsopgaver i
forbindelse med kontor-, butiks- og boligejendomme.

+ Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i
forbindelse med flytning, indretningsændringer mv.

+ Bygningsgennemgang og teknisk due diligence.

+ Arbejdsmiljørådgivning. '

Jeudan Servicepartner udvider løbende udbuddet af service-
ydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker.

KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO
Jeudanlægger vægt på, atdeninvesterede kapitaludnyttes op-
timalt, ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.

Egenkapitalens relative størrelse

Ledetsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil
være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en
række forhold:

+ Forventningen til ejendommenes afkast er højere end den
rente der skal betales af fremmedfinansieringen. Med ud-
gangspunkt heri bør egenkapitalen derfor være så lille som
mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at
give det bedst mulige relative afkast tilaktionærerne.

+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realise-
re sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende drift
på 8% af egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og
værdireguleringer)i forhold tildengennemsnitlige egenkapital.

+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom-
fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at
Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive
vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt be-
redskab, dels for at kunne foretage attraktive investerin-
ger med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan
modstandskraft i vanskelige tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn
til alle relevante forhold. Med dette udgangspunkt er Jeudans
strategiske mål for finansieringsstrukturen således:

Mål og strategi - Jeudan Årsrapport 2012

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-33%
Ikke rentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forud-
sætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse
niveauer,

Enudvidelse af Selskabets aktiekapital er imidlertid forbundet
med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug.
Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt
og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebæ-
rer, at der set over en årrække vilvære perioder hvor egenkapi-
talenerpå eller under det strategiske niveau, og andre perioder,
hvor denmidlertidigt er højere end det strategiske niveau.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinveste-

ringer. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilret-
telægges derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen ved
ejendomsinvesteringerne i al væsentlighed kan henføres til Kon-
cernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med
relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans
strategi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangs-
punkt ikke er forenelige med Jeudans strategi.

Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med størst
mulig 30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet
denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som flek-
sibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i
obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans
andelikkeer markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte
med enrente på basis af CIBOR 3og 6 måneder og suppleres med
renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. Disse
renteaftaler handles med anerkendte finansieringsinstitutter.

Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med
en løbetid på 10-15 år og med fastrente i 3-10 år ved anvendelse
af renteaftaler.

51

Jeudan finansierer samtlige investeringer iDKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold-
ning om, at driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en
effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncer-
nens direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang
påvirkes af eventuelle renteændringer.

Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes
med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte
renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det
aktuelle renteniveau og kan medføre - både positive som nega-
tive - kursreguleringer, der dog ikke påvirker cash flowet.

Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved renteføl-
somheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markeds-
værdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/-
0,01%. Størrelsen af kursrisikoen afhænger af løbetiden på
renteaftalen - længere løbetid medfører højere kursrisiko.

Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes
renterisikoeni forhold tilkursrisikoen- mindskes renterisikoen
forøges kursrisikoen og omvendt. Jeudan har med baggrund
heri fastsat en vægtet løbetid på de indgåede renteaftaler på
10-15 år, og aktuelt har Jeudanen kursrisiko på ca.DKK 8 mio. pr.
basispunkt.

Likviditet og likviditetsreserve

Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån beslut-
tes og tilrettelægges medudgangspunkt i det aktuelle udbud af
finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.

Finansieringen tilrettelægges med henblik på at sikre, at Kon-
cernen har en positiv pengestrøm.

Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve,
inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, udgør min. 50% af Kon-
cernens omsætning.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter
udgjorde ultimo 2012 DKK 855 mio. Dette svarer til 75% af
Koncernens omsætning i 2012.

52

Finansielle samarbejdspartnere

Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinsti-
tutter og finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kend-
skab til det danske ejendomsmarked og med erfaring i ejen-
domsmarkedets cyklus.

Jeudantilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt
samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på
gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer. De finan-
sielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank A/S, Nordea
Bank Danmark A/S og Nykredit Realkredit A/S samt tilknytte-
de koncernselskaber.

LØNSOMHED I DRIFTEN

Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er lønsom-
hed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle dele af
Jeudans virksomhed.

Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overvejelser
omudviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre
lønsomhed i hver enkelt ejendom og at fastholde fokus på de
rette aktiviteter, tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner
med en horisont på normalt to-tre år. | planlægningen indgår
blandt andet vurdering af følgende forhold:

+  Kundetilfredshed.

+ Ejendommens generelle forhold.

+ Ejendommens indtjeningsgrundlag.

+ Samtlige driftsomkostninger.

+ Ejendommens vedligeholdelsesomkostninger og stand.

+ Vækstmutigheder, herunder ved salg af serviceydelser fra
JeudanServicepartner til ejendommens kunder.

Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:

"…… Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag.

+ Styrkelse af kundeloyaliteten.

+ Minimering af driftsomkostningerne.

…… Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen.
«+ Løbendevedligeholdelsesaktiviteter.

+ Salg af serviceydelser fra JeudanServicepartner.

Jeudan Årsrapport 2012 - Mål og strategi

NE Udsigten frå al
Slotholmsgade]-3/Børsgade 4/84 sg.

truet
HH mi UN Ny rå ig

a i he fj

VIN

hmmm:

Pi

sk emmer meen men

 

 

 

 

 

  

100—200-mio…" . .

 

' Kund fordeling op)

   

1.000.000 - 4.999.999
 500.000-998.995
250.000 - 499.999

   

 

 

Ejendomsportefølje fordelt på dagsværdi

Antal …

16

30
HVvEEEE
RE

6

en re DR TES

 

 

 

vs m2

264.034

" 215.733
159637

124.554
46.190

810.148

 

” Andelaf

"| antalkunder

ERE

agt

9%:

10% =
13%
oo

 

 

 

004
244

 

 

 

 

Bogført

værdi

DKK mio. …,
7.250
14216:
2896"

1.555
470

Andel af
areal
ES
30%
14%
11%
15%
100%

 

 

 

 

 

 

  

  

 

 

.Korrektioner til bogført værdi i .

EH Gns. leje ;
DKK pr. m?

24
,

ma 858 La lg

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

Pr. m!

fe Q DKK

28.402

19825"

18636"
12846
10.392

 

 

Samlet gns. vægtet NE
. varsel | måneder

"38
- 27

 

 

 

 

 

 

Ejendomsporteføljen - Jeudan Årsrapport 2012

EJENDOMSPORTEFØLJEN

Jeudans investeringer omfatter i alt 200 ejendomme til en
dagsværdi på ca.DKK 16,8 mia. opgjort pr. 31.december 2012 0g
med et samlet areal på ca. 810.000 m2, 80% af ejendommene
målt på dagsværdi pr. 31. december 2012 er kontorejendomme,
11% er detailejendomme og -centre, 2% er boligejendomme og
7% er øvrige ejendomme. 97% af ejendomsporteføljen målt på
værdi er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføl-
jengenererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,2%.

Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i ejendomsporteføljen
er på DKK 1.169 pr. m2 ultimo 2012. Den årlige leje er markedsbe-
stemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den
generelle stand og beliggenhed af ejendommen.

Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder som udgangspunkt
enuopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kundenikke kan op-
sige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigelighedsperiode
kan lejemålet normalt opsiges med et individuelt varsel. Sam-
menlægges dette varsel med uopsigelighedsperioden fås et
mål for, hvornår det pågældende lejemål tidligst er eksponeret
mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio.
havde ultimo 2012 et samlet vægtet gennemsnitligt varsel på
78 måneder (vægtet efter omsætningen).

Det samlede vægtede varsel for porteføljen som helhed var
gennemsnitligt 44 måneder. Henset til det gennemsnitlige leje-
niveau har Jeudan en forventning om, at eventuelle fremtidige
ledige lokaler under de nuværende markedsforhold vil kunne
genudlejes til omtrent samme lejeniveau. Genudlejningsperio-
den forventes dogat være stigende, hvilket forventes at føre til
en højere tomgang.

Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. re-
præsenterer 32% af lejeindtægterne og 30% af det samlede
areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassa-
der og større velkonsoliderede virksomheder. Erhvervslejemål
med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 34% af le-
jeindtægterne og 30% af det samlede areal. Herunder er an-
ført en oversigt over, hvilke brancher de 15 største kunder i
Jeudan repræsenterer samt deres andel af den samlede leje i
Koncernen.

15 største kunder | Jeudan

Branche

Offentlig institution
Offentlig institution
Offentlig institution
IT-virksomhed (børsnoteret)
Offentlig institution
Medievirksomhed
Finansieringsinstitut (børsnoteret)
Skibsfart (børsnoteret)
Servicevirksomhed
Offentlig institution
Servicevirksomhed
Servicevirksomhed
Detailhandel
Servicevirksomhed
Offentlig institution

l alt

Andel af omsætning

7%
5%
3%
3%
3%
2%
2%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
1%
35%

55

56

Ejendomsportefølje ultimo december 2012

Ejendom

Adelgade 115, København K

Amaliegade 3-5, KøbenhavnK

Amaliegade 4, København K

Amaliegade 14, København K

Amaliegade 27, København K

Amaliegade 37, KøbenhavnK

Axel Heides Gade 1-3/lslands Brygge 69, København S
Bisiddervej 31-39, København NV
Borgergade 24, KøbenhavnK

Borgergade 28, København k

Borgergade 142, København K

Bredgade 19, KøbenhavnK

Bredgade 20,KøbenhavnK

Bredgade 21, KøbenhavnK

Bredgade 23, KøbenhavnK

Bredgade 30, KøbenhavnK

Bredgade 32,KøbenhavnK

Bredgade 33, KøbenhavnK

Bredgade 34, KøbenhavnK

Bredgade 35,KøbenhavnK

Bredgade 63-65, KøbenhavnK

Bredgade 75, KøbenhavnK

Bredgade 76, KøbenhavnK

Dalgas Have 15, Frederiksberg
Dampfærgevej 3, KøbenhavnØ
Dampfærgevej Z1-23, København Ø

Dr. Tværgade 4, KøbenhavnK

Dr. Tværgade 7, København K

Enghave Plads 11, København V

Esromgade 13-15/Hillerødgade 18-20, København N
Fiolstræde 28, København K

Fiolstræde 31-33, KøbenhavnK
Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C
Frederiksborggade 5, KøbenhavnK
Frederiksborggade 20, København K
Frederiksborggade 22,KøbenhavnK
Frederiksborgvej 10, København NV
Frederiksgade 7, København K

GI. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V
GI. Kongevej 29A-B, København V

GI. Kongevej 147, Frederiksberg C

GI. Kongevej 174-176, København V

Gi. Mønt 17/Sværtegade 11, KøbenhavnK
GI. Strand 40/Læderstræde 9, KøbenhavnK
GI, Strand 44, KøbenhavnK

GI. Strand 52/Naboløs 5, København K
Gothersgade 35, KøbenhavnK
Gothersgade 160, København K

H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V
Holbergsgade 2-6, København K

Opførelsesår

KØBENHAVN

1868
1878
1828
1753
1756
1782
1914
2008
1974
1964
1857
1860
1899
1782
1896
1752
1897
1800
1754
1796
1886
1927
1750
1988
1921
1921
1933
1794
1901
1964
1838
1728
1907
1790
1878
1879
1940
1884
1903
1882
1896
1895
1850
1801
1797
1798
1730
1876
1904
1949

Ejd.type

AR XKXKUWKRKOBSWORKARADOKAKKRAÅDBOUO ROR KAKRXROXKOXKXKDRKXKRXOXKOKOKXKRXKXR KORK wWØWRKBDRXKXKXRXRKKX KK RE

Jeudan Årsrapport 2012 - Ejendomsporteføljen

Ejendom Opførelsesår
Holmen, bygning 47, København K 1850
Holmen, bygning 70, 710g 156, København K 1889
Holmen, bygning 90, København K 1915
Holmen, P-hus, KøbenhavnK 2005
Holmens Kanal 7, København K 1875
Højbro Plads 21, København K 1785
Jagtvej 1/Ågade 112, KøbenhavnN 1906
Jagtvej 137/Ydunsgade 1, KøbenhavnN 1901
Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, KøbenhavnS 1970
Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19

og 23/Snaregade 12-16, København K 1795
Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, KøbenhavnK — 1797
Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, KøbenhavnK 1730
Kangens Nytorv 26,Københavnk 1892
Kristianiagade I, KøbenhavnØ 1898
Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K 1782
Krystalgade 15-21, KøbenhavnK 1904
Kvæsthusgade 6, KøbenhavnK 1892
Købmagergade 45/Skindergade 3, KøbenhavnK 1733
Købmagergade 47, KøbenhavnK 1901
Landemærket 3-5, København K 1750
Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, KøbenhavnK 1940
Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K 1851
Lersø Parkallé 101, København Ø 1952
Lille Kongensgade 16, København K 1630
Magstræde 6, KøbenhavnKk 1734
Magstræde 10A-C, København K 1730
Mikkel Bryggers Gade 3, KøbenhavnK 1874
Ndr. Frihavnsgade15, København Ø 1902
Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø 1888
Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø 1875
Niels Hemmingsens Gade 20, KøbenhavnK 1887
Niels Juels Gade 5, København K 1867
Nikolaj Plads 25, KøbenhavnK 1800
Nr. Farimagsgade 65-71, København K 1878
Ny Kongensgade 10, KøbenhavnK 1903
Ny Østergade 10, København K 1883
Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø 1954
Nyhavn 4, KøbenhavnK 1877
Nørregade 24, København K 1842
Oslo Plads 12-16, KøbenhavnK 1901
Overgaden oven Vandet 8-10, København K 1890
Palægade 2-4, KøbenhavnK 1900
Palægade 6-8, KøbenhavnK 1900
Pilestræde 34 mi fl., KøbenhavnK 1750
Pitestræde 35, KøbenhavnK 1810
Pilestræde 41-45, KøbenhavnK 1782
Pilestræde 52,KøbenhavnK 1800
Rundholtsvej 4-6, KøbenhavnS 1984
Sankt Annæ Plads 13, København K 1750
Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C 1830

Ejd.type

OJOJOWUKXKXRGQ XX KKX RK

AK ROR ÉKOXXNXSOKXKXKOKXKRUKRGSGODXSKRQORKXKODO0DOUORKRKORBKRKRKRSURWØUØRKRKK KOR

Ejendomsporteføljen - Jeudan Årsrapport 2012

Ejendom Opførelsesår
Sankt Nikolaj Vej 8, Frederiksberg C 1936
Sdr. Boulevard 65, København V 1906
Skindergade 45-47, København K 1800
Stotholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, KøbenhavnK 1904
St. Kongensgade 59, København K 1787
St.Kongensgade 60, København K 1812
St. Kongensgade 61, København K 1895
St.Kongensgade 74, KøbenhavnK 1858
St.Strandstræde 20, København K 1775
Sølvgade 10/Klerkegade 19/

Kronprinsessegade 54, KøbenhavnK 1932
Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883
Søtorvet 5/Vendersgade 33,KøbenhavnK 1875
Tagensvej 53, København N 1933
Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, KøbenhavnK 1895
Toldbodgade 53-55, KøbenhavnK 1894
Toldbodgade 57-61, KøbenhavnKk 1892
Tordenskjoldsgade 20-24,Københavnk 1868
Torvehallernek BH, Rømersgade 18/Linnésgade17,Kbh.K 2011
Valkendorfsgade 13, København K 1827
Valkendorfsgade19, København K 1780
Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49 1900
Vesterbrogade TIA-C, København V 1888
Øster Farimagsgade 5, KøbenhavnK 1859
Østerbro Centret, Lyngbyvej Il, KøbenhavnØø 1981
Åboulevarden 50, København N 1899
REGION ore serene ERE]
Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969
Ballerupvej 16, Værløse 1968
Bibliotekvej 53A-55A, Hvidovre 1947
Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979
Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975
Buddingevej 240, Søborg 1936
Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978
Egedal Center 1-7, Stenløse 1988
Egedal Center 27-31og 48, Stenløse 1975
Egedal Center 41-43og 53, Stenløse 1988
Egedal Center 69-95, Stenløse 1982
Egelundsvej I, Albertslund 1968
Fabriksparken 54, Glostrup 1963
Farverland 4, Glostrup 1973
Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005
Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006
Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900
Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962
Fuglebækvej 2, Kastrup 1961
Gi. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007
Gladsaxevej 373, Søborg 2004
Gyngemose Parkvej 78, Søborg 1964
Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827
Hellerupvej 10, 2900 Hellerup 1907

Ejd.type

AKA

AK RU KXKXKXKR KO

OOA DGBD XKKXKKANSWURXKRKRKUO KO KK

DORO O0ORSRKRUO0O0O0O0ORSGSQO0S0O0S0O0O0OJ0O0>OT SS 0 OØ

Ejendom

Herlev Hovedgade 82, Herlev
Herstedvang 7A-C, Albertslund
Herstedøstervej 15, Glostrup
Herstedøstervej 27-29, Albertslund
Hjørnagervej 10, Hvidovre
Hovedgaden 32, Birkerød
Hovedvagtsstræde 2, Helsingør
Hovedvejen 90-92 m.fi., Glostrup
LL. Tvedes Vej 19, Helsingør
Industriskellet 3, Allerød

Industrivej 24 A-L, Slangerup
Islevdalvej 186, Rødovre

Islevdalvej 220, Rødovre
Jernbanegade 9, Frederiksværk
Jernbanegade 33, Frederikssund
Jernholmen 39-41, Hvidovre
Jernholmen 43-47, Hvidovre
Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund
Kirke Værløsevej 8, Værløse
Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby
Måløv Stationsplads 1-19, Måløv
Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke
Rødager Alle 63A-E, Rødovre
Rønnebær Allé 110, Helsingør

Sct. Jacobsvej 3, Ballerup
Smedeland 20A-B, Glostrup
Stamholmen 173, Hvidovre
Strandvejen 203, Hellerup

Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup
Valhøjs Alle158, Rødovre

Vasekær 6-8, Herlev

Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund

Opførelsesår

1987
1964
1958
1988
1964
1875
1900
1907
1962
1965
1987
1948
1965
1900
1964
1987
1987
1970
1965
1967
1967
2003

1961
1960
1900
1969
1968
1927
2007
1957
1959
1986

57

Ejd.type

JSOSOSOSS&SS&GSOG0GD0O00: 0580SRQ0068SSBG0000 RS &SSO0ORS0.»0JO0OE0O RK & KK

urnen

Ahlgade 61-63, Holbæk

Åstersvej 3-7, Roskilde

Elisagårdsvej 5, Roskilde

Hanseallee 67, Stendal (D)
Jernbanegade 12, Slagelse
Jernbanegade 14, Slagelse
Jernbanegade 16, Slagelse
Jernbanegade 18, Slagelse
Jernbanegade 20, Slagelse
Jernbanegade 22, Slagelse
Jernbanegade 24, Slagelse
Jyllingecentret 27, Jyllinge

Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde
Motalavej 143-149, Korsør
Nørregade 13, Haderslev

Ringstedet, Ringsted

Tjørne Alié 5/Smedegade 79, Slagelse
Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse

Kontorejendomme (K), detailejendomme og -centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)

1975
1974
1948
1914
1860
1890
1900
1900
1890
1990
1982
1977
1922
2006
1830
2006
1947
1940

ODO RKR0O0O0000300>0o0O000)>0> J J0>OR0>O0>E>,]»> RK 0 Ø

 

, FLYT 47 fm
FREE SEER LØ ø 2
Ser m Tu
|

        
   
  
  
  
  
 

   

Segment REE ” ”"  Kreditværdi 7 .  Våkstpotentiale os 0" Størrelse " … .
7 TRT BT De BL 4, BEL ae NT y 'a =

Vækstkunder (A) Stort

sa

> 0,5 mio.DKK
Lille eller ukendt

<0,5 mio.DKK

Kernekunder (B) . | Tilfredsstillende
Stamkunder (C) |

Risikokunder (D)

 

 

      
 
   
  

   
 
   
     
   
 

        

 

NE
"BE LM N
Stamkunde (C) '

1.195 3 .

' "Vækstkunde- Kernekunde ”Stamkunde -Risikokunde ; . £ ev. v
(AA) (B)' > (C) ) É
"Samlet vægtet gns. varsel (mdr.) | . i ' - . Procent ak lejen

' 57% |.
Gt Væltkunde "Kernekiinde”; : Ståmkudde ”Risikokundde Nækstkunde(A); SEENDE

 
 

"fB

 

 

   

"Kundåségmenteriig på blanchenivedt wW w HE i" = i " '
Leje NEN NE . …. Kundesegmenter -, . .

UD RG ae get er TELT as Terry

re ET Brage i egg Fr og
|. 506 | 10% 000 3% 4% 1%

"Undervisning 4 Tr TØ om Ta TR TR TR rer] og DET 2 TgiBg Te 18089gr de TT 698 ET 2 3098 2 Tør Dog TR TE
Offentlig administration, forsvar og socialforsikring mn, 8% . 1182 + 7 ,5% 2. 3%. 1 0% 0% » re

» ”Fast ejendom, udlejning, forretriingsservice mv 6%; vr - 1.052 i ' KE CÆREEEEEEE "1%  — 1% - LD 0% '
"Hotel- og restaurationsvirksomhed OR TT 6%" 1508 4% u 1% w k 0%

. Databehandlingsvirksomhed ,. … OND 5%, å 1.391 200 72% 4%. « … 0% = 0% . 7
Pengeinstitut, finansierings: og forsikringSvirkomhed re ' 4 . 1447 4% 0% 1% E .0% '
åndustri . ' … 10 3% . . 723 - 2% ' 0%, |. 14 0%:

i Branche rr, - SAL TUNS Procentaf lejen Leje pr. m(DKK) 2004 AL 0,0, 8B le CO SODE
"Kollektivé: sociale by pårserlige serviceaktiviteter LE RS ga NL

 

i Handel og reparationsvirksomhed . — 18%

” fransportvirksomnhed” ar Te ” "| " 34" … 1.400 y 2%” mor 1% rl 0% ”" 70%”
"Sundheds- og velfærdsinstitutioner mv. C . 2% . 939 1% 1% 0% 0%
; Internationale orgånisationer mv. ” 0 cv Tr 49. 77. 1594 1... 1% 0% ir 70% ris 0%" 7
Bygge og antægsvirksomhed . 0% 158 0% 0% 0% …… 0%
odat 7 0. rn sm dere 200% 0 4169 4 57% 0 27%. 14% . 2%.
z ' m. ' Z å i s

 

7

 

Barer RT

 

 

 

 

 

dr

hev

LEGEN 0 sm

 

 

 

59

Kunder

I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomsporte-
følje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan
foretager en segmentering af samtlige erhvervskunder.

På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt lejens
størrelse inddeles kunderne i fire kundesegmenter.

Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 57% af de
samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (for
eksempel ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af ek-
sisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kredit-
værdighed. Omvendt er kun 2% af lejeindtægterne eksponeret
mod risikokunder.

Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte kun-
de tilhører, Ca. 29% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret
mod virksomheder inden for branchen "Kollektive, sociale og
personlige serviceaktiviteter” og 18% inden for branchen”Han-
del og reparationsvirksomhed”. Jeudan vurderer, at Koncernen
ikke har nogen større risiko relateret til enkelte brancher.

 

 

TE an]

w

"» sg små
tak tek

ISS SITRER TERE RER ATH V

 

; .… w . w7 .
m gr dn RS TROR od, .] - ny - ne N
BM z mo od Gm AL. . . =", . - ;

” SL kog an ' OM Oi " L ””WN,G
' ”; dl A nj FT in å ”, i Nye '

;. ; w AT. i” & i 5 BY k ø. y -

w za ” me gr Pus i "og i å æ seng
” or T i mo i ' ". dr EF . . "« AÅ BINrE

VW "få ; j Sd se, SEE É ,

 

 

AKTIONÆRFORKHOLD

Gennem en aktiv kommunikationspolitik - baseret på åbenhed,
redelighed og tilgængelighed - tilstræber Jeudan at holde akti-
onærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling. Samti-
dig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktiemarke-
det og dermed likviditeten i aktien.

AKTIEPRISUDVIKLING

Jeudan-aktien sluttede året iDKK 437 og steg dermed 15,0% i
2012. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr. aktiei
april 2012, blev det samlede afkast i 2012 på 17,9%.

Kursændring i 2012

Jeudan A/S 15,0%
Ejendomsselskaber (CSE4040) 9,2%
OMXC (totalindekset) 24,2%
OMXC20 27,2%

Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2012.DKK 4.626 mio.

Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (aktieprisudvik-
ling+udbytte) harde seneste fem år været-1,0% p.a.Det samlede
indeks på NASDAQ OMX København for ejendomsselskaber har
de seneste fem år haft et gennemsnitligt afkast på -17,8%.

Over en 10-årig periode har Jeudan-aktiens gennemsnitlige af-
kast været på 12,5%. Det samlede indeks på NASDAQ OMX
København for ejendomsselskaber har de seneste 10 år haft et
gennemsnitligt afkast på 8,8%, og totalindekset på NASDAQ
OMX København har haft et gennemsnitligt afkast på 13,2%.

NASDAQ OMX KØBENHAVN

Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København og ind-
går i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fondsko-
den. DK 0010171362 og kortnavn JDAN.

Jeudan-aktien havde i 2012 engennemsnitlig daglig omsætning
på.DKK 0,5 mio. (2011:DKK 1,4 mio.). Der var ordrer i fondssyste-
met i 100,0% af OMX's åbningstid (2011: 100,0%), og ordrerne
havde et gennemsnitligt prisspænd på 1,08% (2011: 1,33%).
Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank der sikrer, at
der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-
aktieninden for et prisspænd på 2%.

Jeudan bliver dækket af Danske Markets og SEB Enskilda.
AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD

Jeudans aktiekapital består af 10.586.445 aktier å nom. DKK
100 pr. aktie, svarende tilnom.DKK1.058.644,500.

 

 

 

Fell
ii

Øg

 

Aktierne omfatter kun énaktieklasse. Aktierne er omsætnings-
papirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til
ihændehaver.

Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget
til ad én eller flere gange indtil 19. april 2015 at forhøje aktieka-
pitalen med indtilnom.DKK 500.000.000 ved udstedelse af nye
aktier.

Ultimo 2012 havde Jeudan 2172 navnenoterede aktionærer,
svarende til 96,7% af aktiekapitalen. Heraf var 54udenlandske
aktionærer,

Følgende aktionærer har over for Jeudanoplyst at eje mere end
5% af Selskabets aktiekapital:

William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, har
meddelt besiddelse af 4.409.227 aktier, svarende til 41,6% af
aktiekapitalen.

Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Amaliegade 47, 1256
København K, har meddelt besiddelse af 3.163.518 aktier, sva-
rende til 29,9% af aktiekapitalen.

Jens Erik Udsen og dennes 100% ejet selskab Nesdu as, Lang-
strupvej 15, 3480 Fredensborg, har meddelt besiddelse af
1.174.029 aktier, svarende til 11,1% af aktiekapitalen.

 

Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbe-
slutning af 17. aprit 2012 bemyndiget til indtil næste ordinære
generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet
Selskabets samlede beholdning af egne aktieri Selskabet efter
erhvervelsen ikke må overstige 10% af Selskabets aktiekapital.

Jeudan havde pr. 31. december 2012 en beholdning på 6.873
egne aktier, svarende til 0,06% af Selskabets aktiekapital.

UDBYTTEPOLITIK

Jeudans udbyttepolitik er, at det gennem en årrække har været
tilstræbt at udtodde et attraktivt udbytte til aktionærerne. | de
senere år har udlodningen således udgjort 35-50% af resultat
før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).

Bestyrelsen har besluttet at tilpasse udbyttepolitikken for
2013 og fremover som følger:

Det er Koncernens udbyttepolitik, at eventuel overskydende
egenkapital- set i forhold til Koncernens kapitalstrategi - inve-
steres eller udbetales kontant tilaktionærerne.

Udgør egenkapitalen mindre end 25% af Koncernens balance, og
derikkeerudsigttilat egenkapitalen øges tilmere end 25% inden
for en kort periode, udbetaltes der ikke udbytte til aktionærerne.

64

Udgør egenkapitalen mellem 25% og 33% af Koncernens
balance, tilstræbes et samlet udbytte, svarende til 25-40% af
Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT),
dog således at egenkapitalen ikke kommer under 25% af Kon-
cernens balance.

Udgør egenkapitalen mere end 33% af Koncernens balance,
vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der
tilstræbes derfor et samlet udbytte, der reducerer egenkapita-
lentil mellem 25% og 33% af Koncernens balance.

I overvejelserne om udbytte indgår også udsigterne til kom-
mende kapitalforhøjelser, til at kunne foretage yderligere inve-
steringer indenfor en periode på 12-18 måneder samt forvent-
ningerne til Koncernens likviditetsudvikling.

UDBYTTE FOR 2012 OG GENERALFORSAMLING

Set i lyset af den tilpassede udbyttepolitik og det forhold at
Jeudan forventer at foretage yderligere investeringer i 2013 vil
bestyrelsen på generalforsamlingen stille forslag om udbeta-
ling af udbytte på DKK 6,00 pr. aktie for regnskabsåret 2012
mod tidligere DKK 11,00. Det vilsvare til enudlodning på DKK 64
mio., hvilket udgør 17% af driftsresultatet (EBVAT).

Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 17. april 2013,
kl. 16.30, iMoltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, Københavnk.

ØKONOMISK RAPPORTERING

Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal. Inte-
resserede kan modtage den økonomiske rapportering fra
Jeudan pr. e-mail.

Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra
Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans
hjemmeside www.jeudan.dk.

Jeudan Årsrapport 2012 - Aktionærforhold

FINANSKALENDER

5. marts 2013 Årsregnskabsmeddelelse 2012
Uge 10 2013 Årsrapport 2012

17. april 2013 Ordinær generalforsamling

21. maj 2013 Delårsrapport for 1. kvartal 2013

21. august 2013
19. november 2013

Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2013
Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2013

INVESTORKONTAKT

Jeudanønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu-
nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information.
Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står nor-
maltikketilrådighed for dialogom finansielle forholdidesidste
fire uger op tilenregnskabsaflæggelse.

Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt
andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan,
kan henvende sig til:

Jeudan A/S

Sankt Annæ Plads 13
1250 KøbenhavnK
Danmark

Telefon: 7010 6070

Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard
(direkte telefon 3947 9116, e-mail maaæjeudan.dk).

Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden:
jeudan.dk.

  

Udsigten fra
Højbro Plads 21

 

: ' Udbyttet aaling”
Udbytte forhold tlEBVAT. E |
- Resultat pr. aktie i DKK i 233 ' ' 237 ' 32 .

Pay-outratio "014. % 7.473 2464 2675. +

%

        

   

      

i ” Offentliggjorte meddelelser 2012/2013"
2 . … Nr, … Dato 7 Tekst -
kr me 342 JER
217  24.januar Jeudan forventerenvæksti
- driftsresultatet for 2012 på 15-20%
DE TE 218, k 22. februar. = Nyeinvesteringeri København for. DKK 0,5 mia:

219 ” 27. februar ” "| Jeudans driftsresultatsteg21%i 2011
220 " 27.febrvar Årsregnskabsmeddelelse 2011

221 19.marts Dagsorden til ordinær generalforsamling
"227 sål :

    

' "Kvartaléts reåultat før skåt erforeløbigt ”
:. opgjort tilDKK 235-245 mio.

 

17. april« '

 

i 223 al 17. april Forløb af Jeudans ordinære generalforsamiing ».

17. april 2012 .

 

Da TNT 0224: 723. maj É " jeudans dfiftsresultat steg 15%iårdts- bude
” ” førstekvartal
225 23.maj ' Delårsrapport for 2. kvartal 2012

 
   

"28. juni . Jeudaninvesterer for yderligere |

"DKK 349 mio: iKøbenhavn "3 AL (i Us er

  

   

227. 22.august — - Fortsat fremgangi driftsresultatet |,
Delårsrapport forl. "2. kvartal 2012
9. oktober Æ Finanskalender 2013.

= .22. august i

     

     

> 21. november Jeudans driftsresultat 19% fremiårets

 

 

 

 

    

? " førstetrekvårtaler 3
; GM nt 2Bb 121.novembej, + Delårsrapportfor 1 -3. kvartal 2012: m ge
ill "our 232 i 4, december " Storaktionærineddelélse oe ”
233 —- 27.december- - William Demant invest har offentliggjort
” købstilbud
ye ETT ROB LT LT TET rn …. sås
”.- BT 4 "Tube : ” " É NERE r Tee ” urnen
"== 234 = "10.januar " ” Redegørelse frabestyrelseniJeudanA/S'
235 . 17.jansar + Storaktionærmeddelelse
236 - > 17.januar ".… - Storaktionærmeddelelse ma ede ' Re gren ul Æ DE RENE RR
237” .25.janvar Resultataf købstilbud fra + ” z KX ÅBN SAS es Se Nee == <
WilliamDemantInvestA/S …& SE ere NR AG STUND É
BEEN TØ Te i SS væ) - ja SES >
| . . < mel hu le : N RR RS NER SE s Merz ST DN
' i |. É Nes - Å ge br SEN - 5 in k SD > ne 3
f… 7. ? ” rr gs — er
== rn pp == er øde

.Udsigtenfra: … …

m
om
"vw
.D
(sl)
Do;
mn
m
w.
DD
&
"5,
wo.
mm
w
US -
>
E .
S
Fw,
S
w

 

 

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2012

67

LOVPLIGTIG REDEGØRELSE
FOR VIRKSOMHEDSLEDELSE

Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processer-
ne for den overordnede ledelse af Jeudan med henblik på at
sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til en-
hver tideri stand tilat løse de ledelsesmæssige opgaver bedst
muligt.

Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed
sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærer-
nes interesser ogunder hensyntagen til Jeudans øvrige interes-
senter.

Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som
er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god
selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentliggør
årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk, et flertal af
bestyrelsesmedlemmerne og udvalgsmedlemmerne er ikke
uafhængige, og der er ikke fastsat konkrete mål for mang-
foldighed.

Komiteens anbefalinger er offentliggjort på www.corporate-
governance.dk, og på Jeudans hjemmeside på URL-adressen
http://media.jeudan.dk/uploads/selskabsledelse/anbefalin-
ger for god, selskabsledelse 2013.pdf findes et skema med en
samlet oversigt over komitéens anbefalinger for god selskabs-
ledelse under betegnelsen: "Lovpligtig redegørelse for virk-
somhedsledelse, jf. årsregnskabsiovens 8107 b, for 2013".

AKTIONÆRER

Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktio-
nærer der har løst adgangskort, harret tilat deltage og stemme
på generalforsamlingen, og aktionærer der ikke har mulighed
forpersonligt at deltageigeneralforsamlingen, kanstemme via
fuldmagt hvor der er mulighed for at tage stilling til hvertenkelt
punkt på dagsordenen. Alle navnenoterede aktionærer invite-
res pr. brev til enhver generalforsamling med minimum 3 ugers
varsel, ligesom generalforsamlingen offentliggøres på Selska-
bets hjemmeside og i Erhvervsstyrelsens IT-system.

Selskabets vedtægter kan ændres ved engeneralforsamlings-
beslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 så-
vel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen
repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.

Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum
for kommunikation om Koncernens forhold, hvor aktionærerne
opfordres tilat deltage ogindgåi endialogom Jeudans udvikling.

Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktio-
nærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans
hjemmeside. | de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer
relevant ogrettidiginformation tilbyder Selskabet alle aktionæ-
rer at modtage aktionærinformation elektronisk.

Der er ikke Selskabet bekendt indgået særskilte aktionærafta-
ler, men der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig
respekt for NASDAQ OMX Københavns regelsæt.

INTERESSENTER

Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samtlige
interessenter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere, le-
verandører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt.
Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre kernevær-
dier: ordentlighed, dygtighed ogtilgængelighed.Kommunikatio-
nen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige drift, men lige-
ledes ved deltagelse i investeringsarrangementer, dialog med
aktieanalytikere, foredrag for foreninger m.m.

ÅBENHED OG GENNEMSIGTIGHED

Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finans-
markederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og
NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børsreg-
lerne. Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og NAS-
DAQ OMX København sendes meddelelsen elektronisk til de
aktionærer samt øvrige interessenter, der har ønsket at modta-
ge elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres
ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.

Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet der
grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes at
være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævnligt,
om der er anledning tilat påbegynde offentliggørelse på engelsk.

Selskabet søger til stadighed at benytte informationsteknolo-
gien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer som
interessenter.

68

Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor relati-
ons, hvilken blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra
NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.

Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.

BESTYRELSENS OPGAVER

Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens ar-
bejde er reguleret af en forretningsorden, der er udarbejdet i
overensstemmelse med selskabslovens bestemmelser. Forret-
ningsordenen vurderes og ajourføres mindst en gang om året.

Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke
udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelses-
formanden og næstformanden.

Der afholdes mindst seks ordinære bestyrelsesmøder om året. I
2012 er der afholdt ni ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrelsen
modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud for
hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen for-
hold vedrørende Jeudans overordnede udvikling, herunder:

…  Målogstrategi, overordnede økonomiske
målsætninger samt forretningspolitik.

+ Jeudans koncernstruktur, kapital- og aktiestruktur,
personalepolitik, IT-politik og finansieringspolitik.

+ Analyse oggennemgang af væsentlige risikoområder.

+ Budget, værdiansættelse af Koncernens ejendomme,
udlejnings- og handlingsplaner samt forsikringsforhold.

+ Regnskaber ogregnskabsrapportering.

+ Forslag om fusion, køb og salg af selskaber og
ejendomme samt større udviklingsprojekter.

+ Ansættelse og aflønning af ledelsen.

Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefonmø-
der efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære besty-
relsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebehandling af
bestyrelsesantiggender. | 2012 har der været afholdt et ekstra-
ordinært bestyrelsesmøde.

Bestyrelsen har nedsat et revisionsudvalg med deltagelse af
Hans Munk Nielsen (formand), Stefan Ingildsen og Niels Heering.

Jeudan Årsrapport 2012 - Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse

Revisionsudvalget har i 2012 foretaget overvågning af om
Jeudans interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer
fungerer effektivt, foretaget overvågning af regnskabsaf-
læggelsesprocessen, foretaget overvågning af den lovpligti-
ge revision af årsregnskabet og foretaget overvågning og
kontrol af revisors uafhængighed. Endvidere har revisionsud-
valget haft et møde med den eksterne revision, hvor direktio-
nen ikke deltog. Revisionsudvalget har i 2012 afholdt seks or-
dinære møder og to ekstraordinære møder.

Bestyrelsen har endvidere nedsat et nominerings- og veder-
lagsudvalg der udgøres af formandskabet. Nominerings- og
vederlagsudvalget har i 2012 fremkommet med generelle
anbefalinger vedrørende Jeudans aflønningspolitik og inci-
tamentsprogrammer, ligesom udvalget har overvåget, at
Jeudans fastlagte vederlagspolitik er fulgt og i overensstem-
melse med Jeudans forretningsstrategi, værdier og langsig-
tede mål. Herudover har udvalget vurderet direktionens og
bestyrelsens struktur, størrelse, sammensætning, kompe-
tencer og resultater. På baggrund af den samlede vurdering
har udvalget indstillet eventuelle ændringer heri til den sam-
lede bestyrelse. Nominerings- og vederlagsudvalget har i
2012 afholdt to møder.

Der anvendes ikkeeksterne rådgivere i udvalgene.

Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktio-
nens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige
drift af Jeudan, herunder Jeudans aktivitets- og driftsmæssige
resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrel-
sens delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn
med direktionens arbejdeer fastlagtibestyrelsens forretnings-
orden.

Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes møde
mellem formanden for bestyrelsen og direktionen. Ved mindst
én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen og direktio-
nen sker der enevaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og
direktion, direktionens arbejde og resultater, ligesom procedu-
ren for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen
drøftes.

. Udsigten fra
Øster Farimagsgade 5

     

mg

 

 

 

 

FÆ-

Fre ak

ge morer ar ENS urnen SENER

 

 

 

 

 

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Lovpligtig redegørelse for virksomhedstedelse

Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesforman-
den foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst
hvert andet år, på individuelle møder mellem formanden og det
enkelte bestyrelsesmedlem og efterfølgende på et bestyrel-
sesmøde en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbed-
re bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder, hvor be-
styrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør
opdateres, Der blev senest afholdt møder i 2011, hvor evaluerin-
gen viste, at dagsordenen, tidsallokeringen samt materialet og
information til bestyrelsen virker passende. Bestyrelsesmed-
lemmerne arbejder godt sammen, og kollektivt repræsenterer
de relevante kompetenceområder. Medlemmerne anses indivi-
duelt for at være kompetente, og de har alle et højt fremmøde
og agerer på uafhængig vis. Samarbejdet mellem bestyrelsen
og direktionen findes at være ærligt, åbent, rettidigt og velfun-
gerende.

BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING

Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af fire til
seks medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlem-
mer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstfor-
mand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum, hvor-
vidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæssigt i
forhold til Selskabets behov på baggrund af indstilling fra nomi-
nerings- og vederlagsudvalget.

Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet
igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelsesmed-
lemmer opstilles til valg på generalforsamtingen primært ud fra
en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og dis-
ses komplementaritet med den resterende bestyrelse, ligesom
der lægges vægt på mangfoldigheden. Forud for generalfor-
samlingen, hvor nye medtemmer måtte være på valg, udsendes
en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt besty-
relsens kriterier for rekrutteringen af den/de foreslåede kandi-
dater.

Det er nominerings- og vederlagsudvalget samt bestyrelsens
vurdering, at følgende kompetencer skal være til rådighed i Sel-
skabets bestyrelse før bedst muligt at kunne udføre bestyrel-
sens opgaver: Jura, finansiering, økonomistyring, international
regnskabspraksis, virksomhedsledelse, bestyrelseserfaring,

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2012

omstruktureringer, ejendomsdrift, ejendomsinvestering og
køb/salg af virksomheder m.m. Bestyrelsen vurderer, at disse
kompetencer er til stede blandt medlemmerne af bestyrelsen,
og der henvises til afsnittet "Ledelse og organisation".

Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfan-
get af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Sel-
skabet har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men
foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Selskabet har ej
heller opstillet standardregler for arten og omfanget af de nu-
værende bestyrelsesmedlemmers øvrige ledelseserhverv, idet
hvert enkelt bestyrelsesmedlem selv sikrer, at de har den for-
nødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 2012 har ét bestyrelses-
medlem meldt afbud til ét bestyrelsesmøde.

Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion,
og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige
ledelse af Jeudan.

Bestyrelsesformand Niels Heering er partner og bestyrelses-
formand hos Gorrissen Federspiel, som Jeudan anvender som
juridisk rådgiver i visse sager. Niels Heering er ikke selv involve-
retide sager advokatfirmaet håndterer. Niels Heering er endvi-
dere bestyrelsesformand i Nesdu as. Niels Heering blev valgt til
bestyrelsen i Jeudan første gang i 1994.

Næstformand Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augusti-
nus Fabrikker Aktieselskab, der besidder 3.163.518 stk. aktier,
svarende til 29,9% af Selskabets aktiekapital. Tommy Peder-
senblev valgttilbestyrelseni Jeudan første gang i 1997.

Jens Erik Udsen er direktør for, bestyrelsesmedlem i og ejer af Nes-
du as. Jens Erik Udsen og Nesdu as besidder tilsammen 1.174.029
stk. aktier, svarende til 11,1% af Setskabets aktiekapital. Jens Erik
Udsen blev valgt til bestyrelsen i Jeudan første gang i1994.

Stefan Ingildsen er økonomidirektør i William Demant Holding
A/S, hvis hovedaktionær er William Demant Invest A/S, der er
100% ejet af Oticon Fonden. William Demant Invest A/S besid-
der 4.409.227 stk. aktier i Jeudan, svarende til 41,6% af aktie-
kapitaleni Selskabet. Stefan Ingildsen blev valgttilbestyrelsen
iJeudan første gang i 2008.

Hans Munk Nielsen har ikke interesser i selskaber, der er blandt
de større aktionærer i Selskabet. Hans Munk Nielsen blev valgt
tilbestyrelseni Jeudan første gang i 2008.

Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med henvisning
til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns
komité for god selskabsledelse, at Hans Munk Nielsen er uaf-
hængig. Jeudan lægger vægt på, at Selskabets strategi om lang-
sigtede investeringer komplementeres med stabilitet og konti-
nuiteti bestyrelsen.

Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for
ét år ad gangen - med mulighed for genvalg. Bestyrelsesmed-
lemmer skal fratræde på den førstkommende ordinære gene-
ralforsamling efter bestyrelsesmedlemmet er fyldt 67 år. Det
er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæssig
begrænsning for den periode, et bestyrelsesmedlem kan være
valgt.

VEDERLAGSPOLITIK
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke
omfattet af incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, der er mar-
kedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmed-
temmernes kompetencer og indsats, blandt andet i lyset af ar-
bejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder på baggrund
af en indstilling fra nominerings- og vederlagsudvalget. Gene-
ralforsamlingen godkender bestyrelsens honorar for igangvæ-
rende regnskabsår.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen vil blive fastsat
minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en ind-
stilling fra nominerings- og vederlagsudvalget. Lønnen består
af fast løn med mulighed for lønregulering samt sædvanlige
goder som fri bil, telefon, internet m.v. Bestemmende for afløn-
ningen er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske om at
sikre Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække og fast-
holde kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede af-
lønning sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis
og Koncernens specifikke behov.

72

Aftale om opsigelsesvarsel/fratrædelsesgodtgørelse udgør
12-18 måneders vederlag. Der henvises i øvrigt til afsnittet
"Ledelse og organisation".

Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform i
overensstemmelse med god selskabsledelse.

RISIKOSTYRING

Én af revisionsudvalgets og bestyrelsens kontrolopgaver er at
sikre, at der sker en effektiv risikostyring, herunder at væsent-
lige risici identificeres, at der opbygges systemer til risikosty-
ring samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer.
I Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den løbende
rapportering til revisionsudvalget og bestyrelsen, ligesom
risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen og
et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større
dispositioner.

Med en fast turnus behandles følgende væsentlige risikoområ-
der på årets revisionsudvalgsmøder og bestyrelsesmøder: Væ-
sentlige regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko, fi-
nansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling
(værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af
større ejendomme og kunder, ledige lejemål og lejeniveauer, in-
terne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.

Selskabet har ikke etableret en whistleblower-ordning, da Sel-
skabets etiske regler og åbenhed i organisationen medfører, at
dette ikke umiddelbart vurderes relevant. Behovet for en ord-
ning vil løbende blive vurderet.

REVISION

Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte Statsautoriseret
Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København
S, som revisor. Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære
generalforsamling.

I forbindelse med revisionen af Selskabets årsrapport gennem-
gårrevisor ligeledes enrække interne kontroller og forretnings-
gange. På et bestyrelsesmøde i forbindelse med årsregnska-
bets godkendelse holder bestyrelsen og revisionen møde, hvor
direktionenikke deltager.

Jeudan Årsrapport 2012 - Lovpligtig redegørelse for virksomhedstedelse

Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere en intern
revision, jf. de beskrevne forhold vedrørende intern kontrol i af-
snittet "Interne kontroller og procedurer".

Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor afta-
les mellem bestyrelsen og revisor på baggrund af en indstilling
fra revisionsudvalget. Direktionen er af bestyrelsen bemyndi-
get til ativærksætte eventuelle ikke-revisionsydelser for op til
DKK 200.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser herudover skalgod-
kendes af revisionsudvalget og bestyrelsen.

INTERNE KONTROLLER OG PROCEDURER

Selskabets bestyrelse og direktion skal sikre, at Koncernens in-
terne ogeksterne rapporteringer retvisende og fokuserer på de
væsentligste områder. Som følge heraf er der etableret interne
kontroller og procedurer for risikostyring, der skal sikre pålide-
lig information til Koncernens beslutningstagere og til de
eksterne interessenter der har behov eller interesse herfor.
Samtidig er systemerne tilrettelagt med henblik på minimering
af fejl og mangler under hensyn til væsentlighed og effektivitet.

Direktionen sikrer gennem politikker, forretningsgange, kom-
munikation og den daglige adfærd, at der i hele organisationen
erenbevidsthed om ogrespekt forde nævnte overordnede hen-
syn. Der er udarbejdet detaljerede regler for blandt andet rap-
portering, afvigelser, kompetencer, attesteringer, afstemnin-
ger, funktions- og personadskillelser og dokumentation.

Bestyrelsens forretningsorden indeholder regler for direktio-
nens beføjelser. Endvidere indeholder stillingsbeskrivelserne
for ledende og centrale medarbejdere præcise angivelser af de
pågældendes ansvar, beføjelser og referencelinjer. Koncernens
hovedaktiviteter er investering i samt drift og vedligeholdelse
af ejendomme. På denne baggrund er følgende områder i fokus i
relationtildeninterne kontrol:

+ Investeringer: Kriterier og betragtninger der anvendes
ved vurdering af investeringsmuligheder.

+ |ndgåelse og fornyelse af lejeaftaler med kunderne:
Der er etableret en formaliseret procedure for
forhandlinger og genforhandlinger, for forhandlingernes
forløb, for dokumentation og for beslutninger.

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse - Jeudan Årsrapport 2012

" Omkostningsforbrug: Alle driftsomkostninger der over-
våges af de ansvarlige for de enkelte ejendomme, der hver
udgør en økonomisk enhed i Koncernens økonomistyring.

«+ Indretnings- og vedligeholdelsesprojekter: Der er etableret
en formaliseret procedure, der idet væsentlige svarer til
proceduren vedrørende lejeaftaler (jf. ovenfor).

+ Finansiering: Kontrollen er beskrevet i afsnittet om
strategi og i et afsnit nedenfor,

«+ Værdiansættelse af aktiverne: Værdiansættelsen
af hver af Koncernens ejendomme er beskrevet i
regnskabsberetningen.

Regnskabsaflæggelsen håndteres centralt i finansområdet på
tværs af alle Koncernens selskaber og i henhold til udarbejdede
instrukser, ligesom finansområdet varetager konsolideringen af
koncernregnskabet.

Kontrolmiljø

Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende og mindst
en gang om året Koncernens organisationsstruktur, herunder
organisation og bemanding af de funktioner, som har betydning
forde interne kontroller og risikostyringen.

Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer endvidere løbende
ogmindstengangom året tilrettelæggelsen af de vigtigste pro-
cedurer for intern kontrol og risikostyring.

Endelig rapporterer direktionen løbende til bestyrelsen og
mindst på hvert bestyrelsesmøde om den driftsmæssige og
økonomiske udvikling og omKoncernens risikostilling. Det eren
del af direktionens ansvar at sikre, at bestyrelsen orienteres
om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til
tidligere rapportering og dialog herom.

Bestyrelsen har ikke etableret en intern revision. Bestyrelsen
drøfter løbende behovet for intern revision på baggrund af en
indstilling fra revisionsudvalget. Henset til de eksisterende
procedurer for kontrolopfølgning og den tætte rapportering af
kontrolaktiviteterne til revisionsudvalget har revisionsudvalg
og bestyrelse p.t. ikke fundet anledning til at etablere en intern
revision.

73

De væsentligste aktiviteter i Jeudans finansområde følger en
politik ogeninstruks, der er fastlagt af revisionsudvalget og be-
styrelsen og som revideres efter behov og mindst en gang om
året. Politikken og instruksen sætter rammerne for blandt an-
det beløb, transaktionstyper og modparter og beskriver den
krævede interne overvågning og rapportering.

Der foretages en årlig budgettering, der omfatter alle forret-
ningsaktiviteter og allevæsentligeressourcer. Budgettet følges
månedsvis på nogle poster og kvartalsvis på samtlige poster
med afvigelsesrapportering og kvartalsvis suppleres med en
opdateret forventning for indeværende regnskabsår.

Direktionen har ansvaret for, atrelevantregulering - for eksem-
pel vedrørende regnskabsaftæggelse, oplysningsforpligtelser
og selskabsledelse - er afspejlet i Koncernens tilrettelæggelse
af deninterne kontrol og risikostyringen, og at ændringer iregu-
leringen hurtigst muligt vurderes og omsættes til nødvendige
eller hensigtsmæssige ændringer i Koncernens processer.

Risikostyring

Revisionsudvalget og bestyrelsen vurderer løbende Koncer-
nens risikostilling på de områder der er udpeget som de væ-
sentligste. Vurderingen baseres på rapportering fra direktio-
nen, såvel periodisk som ved væsentlige eksterne eller interne
hændelser.

Endvidere vurderer revisionsudvalget og bestyrelsen mindst en
gang om året Koncernens politik, eksponering og perspektiver
på risikoområdet.

Endelig indgår en formaliseret vurdering af risici i alle væsentli-
ge beslutninger, for eksempel vedrørende større investeringer
eller omlægninger af Koncernens finansiering.

Kontrol

Efterlevelsen af reglerne for intern kontrol og risikostyring kon-
trolleres løbende gennem dels faste procedurer, dels stikprøver.
Formåleneer atsikre, at de fastlagte regler og procedurer følges,
at medvirke til at forebygge eller minimere fejl, afvigelser eller
mangler, og at udvikle reglerne og procedurerne, således at disse
tilstadighed er i overensstemmelse med Koncernens aktiviteter.

74

Irevisionsprotokollater tilbestyrelsen rapporterer dengeneral-
forsamlingsvalgte revision eventuelle væsentlige svagheder i
de interne kontroller og i risikostyringen, der måtte være kon-
stateret i forbindelse med revisionen. Mindre væsentlige for-
hold rapporteres til direktionen i form af management letters.
Management letters forevises revisionsudvalget og bestyrel-
sen til orientering. Henholdsvis revisionsudvalget, bestyrelsen
og direktionen har ansvaret for at der reageres på eventuelle
påpegede svagheder, herunder at nødvendige eller hensigts-
mæssige ændringer i regler og procedurer gennemføres effek-
tivtog korrekt.

Information
Bestyrelsen har fastlagt Koncernens kommunikationspolitik
der lægger vægt på, at information fra Koncernener åben, rede-

ligog tilgængelig.

Bestyrelsenhar endvidere fastsat regler for Selskabets efterle-
velse af sine oplysningsforpligtelser i overensstemmelse med
love, bekendtgørelser og andre forskrifter.

 

 

 

76

Jeudan Årsrapport 2012 - Ansvarlighed i centrum

ANSVARLIGHED I CENTRUM

LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR SAMFUNDSANSVAR,

JF. ÅRSREGNSK ABSLOVENS & 99A

Jeudan anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Koncer-
nens interessenter, herunder samfundet som helhed. Jeudans
aktiviteter og holdninger har betydning ikke blot for kunder, ak-
tionærer og medarbejdere, men også for brugere, naboer, leve-
randører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndig-
heder, organisationer m.fl.

GENEREL HOLDNING

Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som
gavnlig for Koncernen på såvel kort som længere sigt. Den an-
svarlige tilgang til branchens og Koncernens udfordringer er
således med til at styrke Jeudans attraktivitet, konkurrence-
evne, værdi og værdiskabelse - også i fremtiden.

Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne.
Indsatsen og politikkerne om ansvarlighed skal derfor ses isam-
menhæng med Koncernens økonomiske mål, og indsatsområ-
derne skal prioriteres under hensyn til økonomi og effektivitet.
Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensynet til interessenterne
integreres i alle de daglige forretningsmæssige aktiviteter.

Jeudan tilstræber et højt niveau af ansvarlighed. Koncernens
holdninger og indsats vedrørende ansvarlighed tager udgangs-
punkt i de grundlæggende værdier ordentlighed, dygtighed og
tilgængelighed. Ansvarligheden kommer således tiludtryk i alle
Koncernens aktiviteter, for eksempel rene linjer ikunderelatio-
nerne, orden i ejendommene og i gadebilledet, energibevidst-
hed samt velordnede medarbejderforhold.

Jeudan opfatter sig som værende i overensstemmelse med de
ti grundlæggende og generelle principper om menneskerettig-
heder, arbejdstagerrettigheder, miljø og anti-korruption, der er
udtrykt i FN's Global Compact. Jeudan har på nuværende tids-
punktikke formelt tilsluttet sig Global Compact.

Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste
virksomheder i ejendomsbranchen og relaterede brancher og
kalder på indsats på samfunds- eller brancheplan. Jeudan påta-
ger sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at medvirke
tilat skabe og virkeliggøre gode fælles løsninger.

Jeudans indsats om ansvarlighed er forstærket gennem de se-
nere år. Ud over at være udtrykt i Koncernens værdigrundlag
betones ansvarligheden til stadighed i ledelsen og det daglige
arbejde i hele organisationen.

Følgende områder er særligt i fokus i Jeudan:

+ Forretningspraksis.
«+ Energiogmiljø.

+ Medarbejderforhold.
+ Samfundsrelationer.

I denne redegørelse beskrives for hvert område Koncernens
politik, udmøntningen heraf i konkrete aktiviteter og resultater
samt denvidere indsats.

Forretningspraksis

Ansvarlighed i driften af de enkelte ejendomme - herunderhen-
syn til miljøet - indgår i stigende grad i forventningerne og kra-
vene fra Jeudans kunder, det være sig direkte eller indirekte fra
kundernes medarbejdere og egne kunder. Som på andre områ-
der lægger Jeudan vægt på, at ejendommene indrettes, drives
og fremtræder, som kunderne ønsker. Også medarbejdere, po-
tentielle medarbejdere og kapitalmarkedets samarbejdspart-
nere lægger vægt på Jeudans ansvarlighed. Selskabet ønsker
at leve op til også disse forventninger.

Jeudans politik for samfundsansvar omfatter forholdet til kunder,
leverandører og andre samarbejdspartnere. Jeudan lægger i den
forbindelse vægt på efterlevelse af aftaler, fairness ogkvalitet.

Jeudan Servicepartner har i 2012 gennemført en omfattende
kontrol af udvalgte leverandører (herunder underentreprenører)
for så vidt angår deres ansættelsesbeviser, løn- og skattefor-
hold, overholdelse af overenskomster samt medarbejderes
straffeattester. For 2013 er det målet, at alle væsentlige leveran-
dører skal underskrive en erklæring om samme forhold.

Ledelsen har udarbejdet en antikorruptionspolitik, derer bekendt-
gjort for samtlige medarbejdere, Jeudan har ikke været involveret
ieller berørt af sager vedrørende korruption, men vil til stadighed
være opmærksom på reglerne og disses efterlevelse.

Ansvarlighed i centrum - Jeudan Årsrapport 2012

Energi og miljø
Jeudans politik omfatter en række områder, der er relevante i
de daglige aktiviteter, heriblandt navnlig følgende:

+ Energiforbrug til belysning, maskiner mv.

+ Energiforbrug til opvarmning.

+ Anvendelse af materialer ved byggeri og indretning.

+ Forbrugsvarer ved drift (rengøring mw.).

+ Udledning til luft (CO,, partikler m.v.).

+ Udledning tiljord eller vand (kemikalier, kvælstof m.m.)

+ Forurening fra biler (navnlig CO, og partikler).

+ Håndtering af affald.

+. Visuelt miljø (ejendommes, bilers og maskiners fremtræ-
denigadebilledet).

Iforbindelse med de daglige aktiviteter inden for projektering,
renovering og drift af ejendommene indgår energiforbrug og
-besparelser med stadig større vægt. Dette fokusområde har
konsekvenser før såvel forbruget af energi som udledningen
af CO….

Jeudans holdninger og hensyn til ansvarligheden udmøntes
bredt i Koncernens aktiviteter:

+ Ved dentøbende renovering og forbedring af Jeudans ejen-
domme, hvilket hvert år omfatter et betydeligt antal byg-
ninger, vælges normalt energi-effektive løsninger hvor det
er muligt. Det gælder for eksempel vedrørende varmean-
læg, køleanlæg, vinduer, isolering og belysning (styring og
lyskilder).

+ Håndteringen af affald styres håndfast gennem strukture-
rede planer, der udarbejdes, administreres og kontrolleres i
samarbejde med myndigheder og miljøvirksomheder. På de
enkelte ejemdomme sorteres affald fra såvel drift som
byggeprojekter efter arter, der håndteres forskelligt. Sor-
teringen indebærer såvel muligheder for at styre de for-
skellige affaldstyper i forhold til genbrug og forbrænding
som økonomiske fordele til gavn for både kundernes og
Jeudans lønsomhed.

+ Ved valg af leverandører og samarbejdspartnere inden for
affaldshåndtering og bortskaffelse indgår miljøforhold po-
sitivtivurderingerne.

 

78

+ Forbruget af brændstof til alle Koncernens kørende enhed-
er registreres og overvåges nøje med henblik på dels økono-
mi, dels miljøaspekterne.

+ Solceller installeres på taget af en bygning, der er under
opførelse til brug for Københavns Universitet på campus-
området ved Øster Farimagsgade.

+ Som et af mange konkrete udtryk for stadig øget opmærk-
somhed om energiforbruget installeres i vidt omfang bevæ-
gelsesfølere til styring af belysningen i ejendommenes for-
skellige områder, således at lyset kun tændes når der er
behov for det. Endvidere installeres generelt energibespa-
rende lyskilder ved udskiftning, herunder LED-lyskilder.

+ Jeudan indsamler i disse år erfaringer med brug af elbiler.
Koncernenrådede over fem elbiler ved udgangen af 2012, og
flere tages i brug i 2013.

+ Jeudan samarbejder med kommunale myndigheder om
etablering af ladestandere til elbiler. Ved udgangen af 2012
var der installeret tilsammen 18 standere i tilknytning til tre
af Koncernens ejendomme.

+ | forbindelse med indkøb af produkter til brug ved byggeri,
istandsættelse, vedligeholdelse og rengøring fokuseres al-
tid på mulige påvirkninger af arbejdsmiljøet.

+ Ålle anvendte rengøringsmidler er miljøcertificerede ("Sva-
nemærket”), og der benyttes et system til sikring af korrekt
dosering.

+ Nye maskiner vælges efter vurdering af deres energifor-
brug ogunder hensyn til miljøforhold som støj, vibration, ud-
stødning samt anvendelse af biologisk olie.

+ Derinstalleres partikelfiltre i alle nye biler i Jeudan Service-
partner. Partikelfiltre fandtes i ca. 70% af Koncernens biler
ved udgangen af 2012 (60% ultimo 2011).

Jeudans vedvarende fokus på energiområdet reducerer energi-
forbruget og CO,-udledningen væsentligt. Koncernen har imid-
lertid ikke på nuværende tidspunkt fundet mulighed for at ud-
vikle og implementere systemer, som med en overkommelig
indsats kan måle, registrere og rapportere den konkrete virk-
ning af indsatsen. Problemstillingen vanskeliggøres af, at væ-
sentlige dele af det arealrelaterede energiforbrug i ejendom-
mene indkøbes og betales af Jeudans kunder, mens de
bygningsrelaterede dele varetages af Jeudan.

Jeudan Årsrapport 2012 - Ansvarlighed i centrum

Jeudanfortsætter indsatsen på følgende prioriterede områder:

+ På baggrund af at skønsmæssigt omkring 40% af Danmarks
energi bruges i bygninger, og i forlængelse af den hidtidige
indsats, vil Jeudan bredt i bygningsmassen fortsætte og
igangsætte rentable, energibesparende investeringer.

+ |relation til bygge-, ombygnings- og indretningsopgaver sy-
stematiserer og forstærker Jeudan i stadig højere grad sin
indsats for at integrere hensyn til ansvarligheden i de kon-
krete løsninger. Det gælder for eksempel vedrørende byg-
gematerialer, energibesparelser og udledninger.

+ Yderligere elbiler anskaffes når det er praktisk og økono-
misk hensigtsmæssigt.

+ Udledninger til luften fra Koncernens biler og lastvogne re-
duceres hvor det er muligt under hensyn til en forsvarlig
driftsøkonomi.

+ Bevidstheden om energi-effektivitet i egen organisation og
imuligt omfangi kundernes organisationer vedligeholdes og
styrkes.

«+ Viden og erfaringer om god praksis vedrørende ansvarlig-
hedindhentes løbende fra rådgivere og ejendomsrelaterede
virksomheder i Danmark og i udlandet.

Medarbejderforhold

Overalt i Koncernen lægges vægt på at sikre et tilfredsstil-
lende og tidssvarende arbejdsmiljø, herunder såvel det fysi-
ske som det psykiske miljø. Der er således fortsat en høj grad
af bevidsthed om sikkerhed og arbejdsmiljø på hver af Jeudans
arbejdspladser, såvel inden for egne rammer som ved ud-
førelse af opgaver hos kunderne. Koncernen har etableret
systemer for disse områder, suppleret med programmer for
egenkontrol. Lovpligtige kontroller og autorisationer efter-
leves.

Arbejdsmiljøorganisationen ledes af et arbejdsmiljøudvalg.

| 2012 blev der gennemført handlingsplaner på baggrund af en
trivselsundersøgelse i 2011 i Jeudan A/S, og i 2012, blev der fore-
taget en trivselsundersøgelse blandt funktionærer i Jeudan Ser-
vicepartner, Denne undersøgelse er fulgt op gennem anbefalin-
ger og planer i de enkelte afdelinger. Planerne gennemføres i
2013, hvor der også gennemføres enny undersøgelse.

Ansvarlighed i centrum - Jeudan Årsrapport 2012

Arbejdstilsynet gennemgik Jeudan Servicepartner i 3. kvartal
2012. Gennemgangen var uanmeldt og omfattede værksteder,
tilfældigt udvalgte byggepladser og arbejdspladsvurderinger,
og resultat blev en positiv vurdering (grøn"smiley”).

Arbejdsmiljøorganisationen i Jeudan Servicepartner vil i 2013
navnlig fokusere på følgende områder:

+ Forebyggelse af ulykker og påbud.

+ Hjælpemidler på byggepladser.

+ Trivselblandt funktionærer.

+ Øgetregistrering af nærved-ulykker.
«+ Bristvedrørende sikkerhed.

+ Mobningogandenoverlast.

Der blev i 2012 registreret otte arbejdsulykker med fravær på
en dag eller mere og tilsammen 95,5 ulykkesrelaterede fra-
værsdage. Dette skal ses i forhold til et samlet antal arbejds-
dage i størrelsesordenen 51.700, hvilket svarer til en fraværs-
procent fra ulykker på 0,2%.

Jeudan ønsker at leve op til menneskerettigheder og love ved-
rørende ligestilling og at tilbyde fair og lige vilkår i ansættelses-
og arbejdsforhold, herunder ligestilling mellem kønnene. Diskri-
mination forekommer ikke i Jeudan.

Samfundsrelationer

Jeudans ansvarlighed tilsiger et konstruktivt, åbent og tillids-
fuldt samarbejde med relevante myndigheder - såvel politikere
som embedsmænd. Jeudan deltager aktivt i samfundets me-
ningsdannelse på relevante områder, blandt andet ved medvir-
ken i relevante fora, deltagelse i konferencer og lignende samt
dialog med medierne.

Jeudans ledelse medvirker aktivt i udviklingen af branchens
holdninger og indsats på relevante områder for dels at opnå en
hensigtsmæssig effekt, dels at modvirke konkurrenceforvrid-
ning blandt branchens virksomheder.

Blandt de konkrete aktuelle indsatsområder med relation til
samfundet kan nævnes følgende:

79

+ Jeudan er af Ejendomsforeningen Danmark udpeget til at
deltage i Netværk for Energirenovering, der er etableret af
Klima-, Energi- og Bygningsministeriet. Netværkets formål
er at fremkomme med forslag til initiativer som omkost-
ningseffektivt, virkningsfuldt og nyskabende kan fremme
og effektivisere energirenoveringen af erhvervsbygninger.
Arbejdet afsluttes i 2013 med enindstilling til ministeriet.

+ Arbejdet i Green Building Council følges med interesse. Or-
ganisationen arbejder for at udbrede bæredygtighed i byg-
gebranchen, og et centralt projekt er udvikling af metoder
for certificering af ældre bygninger.

+ Jeudan er aktivt medlem af foreningen Københavns City
Center, idet en væsentlig del af Koncernens ejendomme er
placeret iKøbenhavns centrum. Foreningen har blandt andet
til formål at udvikle og sikre et attraktivt miljø i byen.

+ Jeudan bakker op om Københavns Kommunes projekt "Ren
kærlighed til København” - en koordineret bestræbelse for
at placere byen som Europas reneste hovedstad i 2015.
Jeudan har medvirket aktivt i konkrete kommunale initiati-
ver isamme retning.

«+ Jeudan Servicepartner har et velstruktureret lærlingepro-
gram og medvirker dermed til uddannelsen af de næste ge-
nerationer af dygtige håndværkere. Ved udgangen af 2012
havde Koncernen 29 lærlinge, heraf fire voksenlærlinge.
Desuden åbner Jeudan løbende praktikpladser for blandt
andet ingeniør- og maskinmesterstuderende.

+ Jeudan har ansat medarbejdere under løntilskuds- eller
fleksjob-ordningerne.

+ | forbindelse med Københavns Kommunes projekt ”Springbræt-
tet"beskæftiger Jeudan lejlighedsvis udsatte unge, som hjælpes
videre i livet gennem tilknytning til en velordnet arbejdsplads.

+ | relation til bevaringsværdige og fredede bygninger samar-
bejder Jeudan konstruktivt med Kulturstyrelsen om at skabe
fornuftige løsninger, der balancerer æstetik og bevarelse af
kulturbærende værdier med en tidssvarende funktionalitet
og økonomi. Også hvor der ikke foreligger krav herom til-
stræber Jeudan at bevare bygninger og lokaler med særlige
historiske, kulturelle eller æstetiske værdier.

Jeudan vil fortsætte indsatsen for at sikre samspil mellem kunder-
nes, samfundets ogudlejers interesser gennemvilkårenei lejekon-
trakterne, | det omfang lovgivningen muliggør det vil kontrakter

 

 

 

 

 

 

Ansvarlighed i centrum - Jeudan Årsrapport 2012

med nye og — når lejlighed byder sig - eksisterende kunder blive
søgt udformet sådan, at investeringer som reducerer energifor-
bruget eller udledningerne og er tilgavn for både kundernes kom-
fort og klimaet ikke ensidigt belaster udlejers økonomi. Dette
kanblandtandetskeved at sikreenrimelig forrentning af afhold-
teinvesteringer gennem huslejeindtægterne. Endnu giver de fle-
steeksisterende kontrakter ikke - elter kun i begrænset omfang
- mulighed herfor, hvilket i debatten om energi- og klimaforhold
er blevet betegnet som et ”paradoks-problem".

I TORVEHALLERNEKBH -'EN:OASE I STORBYEN"
Såvel ved opførelsen af Torvehallerne i København i 2010-11 =,
”s ”Somi den daglige drift tages hensyn til omgivelserne, såle=",

des at hallerne opleves som en livlig og attraktiv del af bybil-

"ledet og byens dagligdag.

  

w Ved anlægget blev. blantet flere trægr end krævet: hvilket vr
medvirke til et mere grønt miljø end tidligere, trods de nye
… bygninger påstedet. Området indgår dermedi etgrønt bælte;

. der strækker sig fraJarmers Plads over Ørstedsparken, Isra- |

.els Plads, Botanisk Have, Østre AnlægoghelttilKastellet.

" torvehallernes store tagaåfealer er indrettet sådan, åt Er. "
. vand opsamles og benyttes til vanding og toiletskyl. Med;

"rr ” .

BÆREDYGTIGHED" I NYBYGNING TIL: UNIVERSITETET.

Rn oførelssn af en iy ”bygning" fil Københavris Universitet i i il”
… «knytning til andre bygninger; som Universitetet råder over i;
; Øster Fafimagsgade-området, er. præget . af”høje.krav til”
energiforbrug og bæredygtighed. Projekteringen har fulgt
" Bygningsreglement 2015, der begrænser tilførslen. af energt.
;m 130 kWh pr. måprån + went mn ge] 4 Nr
” Bygningenerkraftigtisøleretibåde underlag, væggeogtag.
Andre tiltag er dagslys- og bevægelsesbestemt styring af .
" ”belysningen, termostatstyret ventilation ogkøling samt sol"

BER ; fanter forde" "omkringboende borgere ogv virksomheder.

81

Jeudan vil gennem såvel branchens organisationer som egen
indsats arbejde for at påvirke lejelovgivningeni samme retning.
De vigtigste fokuspunkter er erhvervslejelovgivningens uhen-
sigtsmæssige barriere for energibesparelser, jf. ovenfor, op-
samling og formidling af viden om energibesparelser samt
etabtering af muligheder for såkaldte grønne lejekontrakter,
hvor lejer og udlejer har sammenfaldende interesser vedrøren-
de energi, vand og affald.

dette: system udnyttes skønsmæssigt omkring 1.200 m2
. vand på årsbasis. Jeudan medvirker. "aktivtibestræbelserne .

for at videreudvikle byrummet omkring Torvehallerne. Det

skeri samarbejde med Københavns Kommune og repræsen= |

     

" Torvehallerne er placeret tæt på et af de mest Centrale knu-

", depunkter for kollektiv trafik - Nørreport station. Den di-

rekte underjordiske forbindelse mellem Torvehallerne og
Metrostationen vil i 2013 blive forskønnet, og Jeudan plan-
lægger i i samarbejde med Københavns Kommune og Metro-.
selskåbet | etåblering af yderligere en élevator ved Torvehal-
lerne tit Metroen. "

se mr

ns, rel id, ' bel

' afskærmning i i Evinduerne. bå den sydvendte idgflåde ér in

stalleret ca. 200 m2 solceller, der vil levere omkring 30. 000

.kWhom året. ZI7 mn ETT TTT NT

Bygningens samlede areal på 5.300 m2 indrettes til under-

z 1, ”Visning= blandt andet tre auditorier tili alt 700 studerende: ”

- og til kontorer for Københavns Universitet. Desuden skal
bygningen huse en børnehave, der drives af Københavns
Kommune. Bygningen tages i brug i august 2013.

LEDELSE OG ORGANISATION

BESTYRELSEN

 

 

 

 

NIELS HEERING
Født 7. februar 1955

Formand for bestyrelsen, medlem af revisionsud-
valget og formand for nominerings- og vederlags-
udvalget.

Indvalgt i bestyrelsen og som formand 1 maj 1994,
Cand. jur. 1981, advokat 1984, Stanford Financial
Management Program 2000. Niels Heerings kom-
petencer dækker blandt andet bestyrelseserfa-
ring, virksomhedsledelse, børsnoterede selskaber,
jura, ejendomsinvestering, finansielle forhold,
omstruktureringer, køb/salg af virksomheder m.m.

TOMMY PEDERSEN
Født 5. december 1949

Næstformand for bestyrelsen og medlem af nomi-
nerings- og vederlagsudvalget.

Indvalgt ibestyrelsen i april 1997, HDregnskabsvæ-
sen 1976, HD organisation og strategisk planlægning
1981. Tommy Pedersens kompetencer dækker blandt
andet bestyrelseserfaring, virksomhedsledelse,
børsnoterede selskaber, international regnskabs-
praksis, finansiering, økonomistyring, køb/salg af
virksomheder m.m.

JENS ERIK UDSEN
Født I. november 1946

Indvaligt i bestyrelsen i maj 1994. Statsaut. ejen-
domsmægler og valuar. Jens Erik Udsens kompe-
tencer dækker blandt andet bestyrelseserfaring,
virksomhedsledelse, finansiering, ejendomsdrift,
ejendomsinvestering m.m.

HANS MUNK NIELSEN
Født 13. oktober 1946

Formand før revisionsudvalget.

Indvalgt ibestyrelseni april 2008. Cand.oecon.1973,
Stanford Executive Program 1983. Hans Munk
Nielsens kompetencer dækker blandt andet besty-
relseserfaring, virksomhedsledelse, børsnoterede
selskaber, international regnskabspraksis, finansie-
ring, økonomistyring, omstruktureringer, køb/salg af
virksomheder m.m.

Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød

STEFAN INGILDSEN
Født 21. august 1969

Medlem af revisionsudvalget.

Indvalgt 1 bestyrelsen i april 2008. Cand.merc.
finansiering og regnskab 1998. Stefan Ingildsens
kompetencer dækker blandt andet bestyrelseser-
faring, virksomhedsledelse, finansiering, ekonomi-
styring, omstruktureringer, køb/salg af virksomhe-
der m.m.

Partner og bestyrelsesformandi GorrissenFederspiel, H.C. Andersens Boulevard 12,1553
København V.

Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, Helgstrand
Dressage A/S, Nesdu as, NTR Holding A/S, NTR Invest A/S, Stæhr Holding A/S, Stæhr
Invest II A/S og Thrane & Thrane A/S. Næstformand for bestyrelsen i 15. juni Fonden og
medlem af bestyrelsen for Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar
Kåhters Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S og Scandinavian Private
Equity Partners A/S. Formand for revisionsudvalget og medlem af nominerings- og
vederlagsudvalget i J. Lauritzen A/S. Direktør i CCKN Holding ApS og datterselskaberne
Heering Dressage ApS og Heering Invest ApS.

Antal aktier i Selskabet: 6.947, heraf nærtstående 722 (2011: 6.947)

Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden,
Amaliegade 47,1256 KøbenhavnkK.

Formand for bestyrelsen for Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S, Gjensidige
Årbejdsskadeforsikring A/S, Maj Invest Holding A/S, Skodsborg Sundpark A/S og
Rungsted Sundpark A/S. Næstformand for bestyrelsen i Bodum Holding AG (Schweiz),
Bodum Land A/S, Løvenholm Fonden og Peter Bodum A/S samt medlem af bestyrelsen
for Nykredit Forsikring A/S, Pharmacosmos Cro A/S, Pharmacosmos Holding A/S,
Pharmacosmos A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S, SG (Societe Generale) Finans A/S,
Skandinavisk Holding A/S, Skandinavisk Holding II A/S og Tivoli A/S. Formand for revisi-
onsudvalget i Nykredit Forsikring A/S og Scandinavian Tobacco Group A/S. Direktør i TP
Advisers ApS.

Antal aktier i Selskabet: 6.000 (2011: 6.000).

Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg.

Medlem af bestyrelsen i Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit
Realkredit A/S og SBS Byfornyelse s.m.b.a.

Antal aktier i Selskabet: 14.694 (2011: 14.694). Desuden besidder Nesdu as, hvis eneaktio-
nær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 aktier i Selskabet (2011: 1.159.335).

Formand for bestyrelsen i Alipes Capital ApS, Collateralized Mortgage Obligations
Fonden og datterselskaber heraf, FitnessDK Holding A/S, Fitness DK A/S, Lalandia A/S,
Lalandia Billund A/S og Parken Sport & Entertainment A/S. Næstformand for bestyrel-
sen i Nordea Invest A/S samt medlem af bestyrelsen for Mølleåværket A/S. Viceborg-
mester iRudersdal Kommune.

Antal aktier i Selskabet: 910 (2011: 910).

Økonomidirektør i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum.
Medlem af bestyrelsen for Oticon A/S, Oticon Medical A/S og Oticon Medical AB.

Antal aktier i Selskabet: 389 (2011: 389).

Ledelse og organisation - Jeudan Årsrapport 2012

DIREKTIONEN

 

PER WETKE HALLGREN
Født 8. juli 1962

Bredgade 76, 1256 København K

Adm. direktør, ansat siden 1993.
PerWetkeHaligrener HD i finansiering (1990) og har
tidligere været ansat i den finansielle sektor.

PETER SPØER
Født 2. september 1957

Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg

Direktør, ansat siden 2008.

Peter Spøer er civilingeniør (1982) indenfor byggeri
oghar tidligere været ansat iproduktions- og ingeni-
ørvirksomheder.

FUNKT!IONSDIREKTØRER

 

KIM CHRISTIANSEN
Født 16. april 1961

Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg

Finansdirektør, ansat siden 1994,
Kim Christiansen er HA (1987) og har tidligere været
ansatiet størrerevisionsselskab.

MORTEN AAGAARD
Født 10. september 1966

Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge

Underdirektør, ansat siden 1994.

Morten Aagaard er merkonom i regnskabsvæsen
(1993) og har tidligere været ansat i den finansielle
sektor,

TINE CEDERHOLM BEMBERG
Født 13. juni 1970

Landernærket 3, 1119 København K

Markedsdirektør, ansat siden 2002.
Tine Cederholm Bemberg er cand.jur. (1996), advokat
oghar tidligere været ansat i advokatvirksomhed.

LENE SAND
Født 3. juli 1968

Kastanievej 3, 4760 Vordingborg

Underdirektør, ansat siden 2001.

Lene Sand er HD i regnskabsvæsen og økonomisty-
ring (1991) og cand.merc.aud (1997) og har tidligere
været ansat i et størrerevisionsselskab.

83

Formand for bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er
100% ejet af Selskabet. Medlem af bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmark,
Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Keops Security A/S, Landic Property Bonds I A/S,
NTR Holding A/S og NTR Invest A/S. Medlem af repræsentantskabet i Foreningen
Nykredit og medlem af ejendomskomiteen i Finansiel Stabilitet.

Antal aktier iSelskabet: 77, heraf nærtstående 68 (2011: 4,478),

Bestyrelsesformand i Jeudan Servicepartner A/S og medlem af bestyrelsen for K G
Fonden.

Antal aktier i Selskabet: 229 (2011: 0).

Mediem af bestyrelsen i Benny Christiansen, Glostrup A/S samt i datterselskaber (ekskl.
Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af Selskabet.

Antal aktier i Selskabet: 2.966, heraf nærtstående 20 (2011: 2.721).

Direktør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100% ejet af
Selskabet, samt mediem af bestyrelsen i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner
A/S), der er 100% ejet af Selskabet.

Antal aktier i Selskabet: 3.184, heraf nærtstående 98 (2011: 3.001).

Medlem af bestyrelsen i Jeudan Servicepartner A/S og medlem af repræsentantskabet
for Realdania.

Antal aktier i Selskabet: 695 (2011: 512).

Medlem af bestyrelseni Jeudan Servicepartner A/S.

Antal aktieri Selskabet: 1.226 (2011:1.043).

LEDELSE OG ORGANISATION

FUNKTIONSDIREKTØRER

HANNAH M. ØSTERGAARD Hannah M. Østergaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Født 17. oktober 1967

Antal aktier i Selskabet: 1.213 (2011:1.091).
Traneholmvej 3, Jersie, 2680 Solrød Strand

Underdirektør, ansat siden 2009 samt i perioden
1996-2007. Hannah M. Østergaard er uddannet
statsaut. ejendomsmægler (2009) og korrespon-
dent i engelsk (1995).

LENE LYNGBY LAURSEN Medlem af bestyrelsen for aktivitetsforeningen for Københavns Torvehaller F.M.B.Å.
Født 11. februar 1980

Antal aktieri Selskabet: 0 (2011: 0).
Toldbodgade 53, 1253 København K

Koncern salgs- og marketingchef, ansat siden 2010.
Lene Lyngby Laursener cand.merc.iøkonomisk mar-
kedsføring (2006) og har tidligere været ansat i
FMCG-branchen.

JOHN ROHDE John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber.
Født 26. juni 1968

Antal aktier i Selskabet: 183 (2011: 0)
Snebærvej 2, Kr. Sonnerup, 4060 Kr. Såby

Adm, direktør i Jeudan Servicepartner A/S, ansat
siden 2007.

John Rohde er uddannet maskinmester og el-instal-
latør (1992) og er diptomleder i ledelse (2004). John
Rohde har tidligere været ansat i en større interna-

 

tional servicevirksomhed.

ERE

trands træde? OM

'S

Stå

|. me i EEK N mm W
' ad. + rr l

ES

rr ÅRE

æn

 

 

86

AFLØNNING AF BESTYRELSE OG DIREKTION
Bestyrelseshonoraret andrager et årligt grundhonorar på DKK
250.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og
næstformanden modtager halvandengangegrundhonoraret. Ud-
valgshonorar andrager årligt DKK 50.000, Formanden for revisi-
onsudvalget modtager to gange udvalgshonorar, og formanden
for nominerings- og vederlagsudvalget modtager halvanden gan-
geudvalgshonorar.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår.
Opsigelsesvarslet for Per W. Hallgren udgør 18 måneder fra Sel-
skabets side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelses-
varslet for Peter Spøer udgør12 måneder fra Selskabets side og 6
måneder fra Peter Spøers side,

I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juri-
diske person kontrollerer aktieri Selskabet, derrepræsenterer
mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte,
hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer ak-
tier i Selskabet, der repræsenterer mere end 25% af stemmer-
neiSelskabet, og hvor der sker enudskiftning af mere end halv-
delen af bestyrelsen indenfor en periode på tolv måneder, kan
den adm. direktør inden én måned efter meddelelsen om ejer-
skiftet, henholdsvis inden én måned eftergeneralforsamlingen,
hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige
sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på
godtgørelse svarende til summen af de månedlige lønninger,
som den adm. direktør ville have krav på i tilfælde af opsigelse
fra Selskabets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion
krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

ORGANISATION

Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspirerende
arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompetente og
serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og motivation er af-
gørende for Jeudans resultater, hvorfor Jeudan ønsker, at medar-
bejderne deltager aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes af
virksomheden. Virksomhedskulturen i Jeudan er blandt andet en
værdiskabende ånd overalt iorganisationen.

      

NE |” ADz
bg RT ye 7 om

     

ud lu. må mer ks se -

Dkk TT TT. 2010 " 2on "2012

RerW.Hallgren … 5200900. . 8500000 . 6.250.000, 7 :
Peter Spøer ” na. 427.900 2.567.400

1

por lå ger munder mt Uke de Te mn. "8 al mr" uld

"Note: Herudover har direktionen sædvanlige goder som fri bil, avisabonne-
. ment m.m. Peter Spøer tiltrådte direktionen pr. I. november 2011. Årslønnen
for 201 udgjorde DKK 2.567.400.
,

 

    

de Marked, ve : Arddiigener opdeltiråkyndegru per dare ul ge
' der består afenkundechef ogenkunde- ' w
assistent. Hver kundegruppe eransvarlig
”" forkundeforhøldogdrift af ejendomme

ideres 's respektive porteføljer.

' Finans. . ”Ansvallig for finansiel styringog finansiel

we JE » kontrol. sl TS …
 HR/IT da i ; Ansarigfor koncen HR eg koncern . i LT e

" mn mg)

set og Marketing Afdelingen består afen salgsafdeling og
enmarketingafdeling, der er ansvarlig for -
koordinering af koncernens udlejnings-

ogsalgsaktiviteter, markeds føring samt

internøg ekstern kommunikation,” i

 

    

04 . my st Hk nr JU STN ax
E an rel Fed negl dt ned bleen ver Mee Mean klas Kret BGN Bl.

  

Service-og Teknlkdlviston Servicedivisionen forestår
” serviceydelser, herunder pasning af ,
""ind-ågudvendige fællesardaler, og .
låseservice samt servicecenter.

 

ar ESSEN SEE DRE

oe mo , : Teknikdivisionenifdeholder '
mr er …. fagområderne: VVS, ventilation,
- - ; blik, kl kloak, ;885. el oeskring, . .
SÆR SET EN ek? TELT em SETE LG I

»Bygnings" "og Projektdivision Bygningsdivisionenindehålder
0, SJ . fagområderne: Tømrer, snedker,
KERES z "glarmester, maler og murer.
- Projektdivisionen forestår
… Projektledelse, projektering,
tegnestue, arbejdsmiljø og-
. diverse ejendomsrelaterede
MUS .7, rådgivningsydelser.

Ansvarlig for bogholderi,

' Finans ogindkøb
TAS . 1; controlling og indkøb

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

  

 

  

 

 

 

 

 

w” - Ar a
2 ” me 7 tm
mu sms ansås URL: NERE
== BLE IALT RK ; BESTYRELSE 2 Flg
” Advokat Adm. direktør .
! ' ! Niels Heering (Formand) Tommy Pedersen (Næstformand) ej i
Direktør Økonomidirektør 2 '
Jens Erik Udsen StefanIngildsen Hans Munk Nielsen KH
W DLG KEE ” DIREKTION is FEE
Adm. direktør . .
Per W, Hallgren "
. Direktør .
BUD i, sr Peter Spøer " i: [
” SERKRETARIAT MARKED FINANS KONCERN HR OGIT KONCERN SALG OG :
MARKETING
Underdirektør Markedsdirektør Finansdirektør Direktør
Morten Aagaard Tine C. Bemberg KimChristiansen Peter Spøer Salgs- og marketingchef
LeneLyngby Laursen
i Underdirektør Underdirektør
Hannah M. Østergaard LeneSand :
. É Organisationsdtagråm for Jeudan Servicepartner' , ; i: ” nå
; . : BESTYRELSE me i an
. 40" v8 A i . v.
wd FORRESTE . le le Direktør 7 2 =
Fu z ik . Peter Spøer (Formand)
Underdirektør Markedsdirektør
i FL Te Lene Sand Tine C.Bemberg fu
. 5, i . med DT ER ae LS ETA ”
. DIREKTION 2
' ' H Adm, direktør . D
: ny N.L 5 JohnRohde . ” sy >
4 - d: FREE v i .
r . ; |. ES ” > un É Æ £ sø pe . Rg SAR j
SERVICE- OG TEKNIKDIVISION BYGNINGS- OG PRØJEKTDIVISION X FINANS & INDKØB
Divisionschef Divisionschef . Divisionschef
Ole W. Hansen CarstenB. Winther ”E Hans Lødrup =

 

 

 

 

 

    
  
 

    

Kontrol/support £

 

 

Investeringsejendomme

Alder,gns. ” LT År

Anciennitet, gns... . År

Kønsfordeling kvinder %
' Kønsfordeling mærid ……… 6 %

Service HEE

 

     
  

Alder, gns. u År.
. Anciehnitet/gns År
$”Køtisfordeling kvinde "i % .
”Korisfordeliig mænd og

  

  

Gennemsnitlig antal medarbejdere, ultimo perioden

|. 2010 2011 2012
Investeringsejendomme … 59 68 77
Service 1 1324 349 290
Faft 417 367

 

Finans
Regnskab

 

PEERS SVER

 

 

 

' Funktionærer .

 

"Sekretariat HR
"… Marketing

 

38".
2 "2
ur 62
38 . EN L

É. … Timeltønsansatte

G

 

Funktionsdirektører.

 

 

 

 

 

an end mer Se se Re ege se gen er dn sd enn SR

  

43
13
67.
33 !

Funktionærer
> I "åd.

. 'Genmemsnitlige bruttolønninger i

DKK

… Funktionsdirektører

Funktionærer

 

Timelønsansåtte

 

mere ke ms see nn

2010 ” 2011
1326842" 1.398.349
439.474” 449.085
405798." 427885

      

 

 

 

39
3
61
39
I alt
39 i
4
"le .
Ås
2012
1.330.834
464.141
411.363

Ledelse og organisation - Jeudan Årsrapport 2012

Funktionsopdelt organisation
Jeudans organisation forener specialisering medkundefokusering
via en funktionsopdelt organisation.

KUNDERELATIONSORGANISATION

Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetjening
og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte
organisation med et kundefokus, hvor en kundechef fra mar-
kedsområdet er nøglepersonen i kontakten til og samarbejdet
med den enkelte kunde.

Kundechefen har med et præcist mandat beslutningskompe-
tencen på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset
om der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller
økonomirelaterede forhold. Alle kunderelationer og ydelser ko-
ordineres gennem kundechefen og dennes kundegruppe, som
er ansvarlige for kundeforholdet og ejendommen. For kunden
betyder organisationen en let tilgængelighed og korte beslut-
ningsveje. '

Yderligere sikrer denne organisationsform et konstant ledel-
sesmæssigt og økonomisk overblik over den enkelte ejendom
og de enkelte kunder.

Jeudans brand promise ”ordentlighed forpligter" og Jeudans
værdigrundlag udtrykker de fælles værdier, som Jeudans med-
arbejdere i dagligdagen fungerer efter.

Med ”ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de
bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle
begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad
denenkelte medarbejder foretager sig.

Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle
tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlig-
hed, dygtighed og tilgængelighed.

Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde, hvor
der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer af
hvorledes værdigrundlaget kan overføres til hver enkelt med-
arbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre
Jeudans betjening af kunderne.

89

Medarbejdere

Den aktive deltagelse kræver en villighed og åbenhed til foran-
dring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden hos de
medarbejdere som færdes i og omkring kundernes lejemål.
Jeudan gennemfører ekstern såvel som intern uddannelse af
medarbejdere og træner og styrker lederne i ledelsesmæssige
aspekter, mens alle trænes i adfærd, kommunikation og salg
m.m. Sigteter at alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres
første måneder modtager undervisning, hvor de bliver introdu-
ceret til Jeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirk-
ningen heraf i deres dagligdag.

Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan
for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncer-
nen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv
dialog med alle medarbejdergrupper.

I tabellen ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbej-
dere, ligesom der er anført nogle demografiske nøgletal. Nøgle-
tallene for anciennitet skal ses i lyset af en pæn tilgang af nye
medarbejdere i de senere år. Gennemsnitsalder og uddannel-
sesniveau har ofte en sammenhæng, hvorfor der sigtes efter en
gennemsnitsalder på over 35 år samt efter at mere end 50% af
de funktionæransatte har en mellemlang eller lang videregåen-
de uddannelse.

Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog an-
sættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag til
stillingen og ikke ud fra en kønsfordeling. Jeudan har ikke fast-
sat konkrete mål for mangfoldighed, herunder kønsfordelin-
gen, hvor personer ansættes baseret på deres kompetencer og
bidrag tilstillingen. | Jeudan A/S, der er ejendomsdeleni Koncer-
nen, er der blandt funktionærerne en kønsfordeling på 62%
kvinder og 38% mænd og blandt funktionsdirektørerne er for-
delingen 67% kvinder og 33% mænd. Dette bevirker, at der i
bestyrelsen, direktionen og blandt funktionsdirektører i
Jeudan A/S er en kønsfordeling på 31% kvinder og 69% mænd.
Datterselskabet Jeudan Servicepartner er en håndværksvirk-
somhed, hvor kønsfordelingen er mandedomineret. Jeudan fin-
der på denbaggrund mangfoldigheden i Koncernen for tilfreds-
stillende,

90

Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende
interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans
fortsatte udvikling.

Den enkelte funktionæransattes indsats og uddannelse drøf-
tes og vurderes løbende, blandt andet gennem:

+ Årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder,
hvor fortid, nutid og fremtid drøftes. En eventuel
uddannelsesplan udarbejdes eller opdateres.

+ Intranetportal tilinformationsformidling blandt
alle kontoransatte.

+ Udviklingsmøder og seminarer hvor processer og
arbejdsgange drøftes sammen med medarbejderne
med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre
eksisterende og nye løsninger.

Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningspro-
cesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.

Udover bruttolønnen tilbyder Jeudansine ansatte enrække løn-
supplementer, herunder sundhedsforsikring og feriebolig.

 

 

rs Es

(Es ERE

FREE T

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

Gd Jeudan Årsrappart 2012 - Ledelses- agt evisions erklæring

 

 

 

 

 

Rn en DO RR mæ
ADS km RD me ØE ml.

 

 

 

UTEN RTE (X- " RE 5 Hi | i.
ic DE LDES OG REVBIL J LÆRING
'
LEDELSESERKLÆRING
… Bestyrelse og direktion har dags data behandlet opg godkendi årsrapgorlen for regnskabsåret I. januar - di, december 2012 fa Jeudan 4/5. Los
rsrapporten atlægpes [overensstemmelse med International Fistancial Renor ting Standards som godkendt af EU og yderligere danske optys-
ningskrav til årsrapporter tor børsnoterede selskaber.
u Vianser den valgie regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernrcgnskabet og årsregnskabet giver etretvisende billede af Koncer-
” nens og Selskabets akriver, pasaver og finansielte stilling pr. 31 december 20i2 samt af sesultalet af Koncernens og Selskabets aklivileter og
É pengestrømme for regnskabsåret], jønvar - 31, december 2012.
iv Det er endvidere vores opfattelse, al ledelsesberetningen giver enretvisende sedegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter
og økonomiske forhold, årets resulfat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse afdevæsentligske risiciog
I usikkerhed faktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. . V
Årsrapporten indstilles tilgeneralforsamlingens godkendelse. ou
Å

 

 

København, den 5. maris 2013

  

DIREKTIONEN

Is

Peter Spoer

Direkrar fr 0

    
     

 

For W. Hallgren
Adm. Direktør

 

BESTYRELSEN De,

 

7 Fh)

Nikis Heering Tommy Pedersen

(formand) (næs formand) [0

 

x.
då
my

pr murer

CRAORXS

lens Erik Udsen Hans Munk Nielsen

ik 'se 1

  

 

N

= af

 

 

 

Fi
i
E
3
3
&
rer
,
Y

vener]

TT renerne

 

5

i,

i,
É

Y

å

ES
L
F…
w.
WH

[6

D.

Sr

 
   

sm,

 

Lerletses- og revisigrserkkring - Jeudan Årsrapport 2017 G5

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRING

Tilkapitalejerne iJeudan A/5

PÅTEGNING PÅ KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKARET

Vi har revideret koncernregniskabet op årsregniskabni for Jeudan A/S før regnskabsåret I. januar -3l. december 212 der omfatter resultatopge-
relse, fotalindkomsiopgereise, balance, egenkapitalopgørelse, pengestremsnpgør else og noter, herunder anvendl regnskabspraksis, for såvel
Koncernen sam Selskabet. Koncernrepniskabet ag årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af

EU og danske opilysningskrav For børsnoterede selskaber,

Ledelsens ansvar for kancemregnskabet og årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af el koncernregnskab og el årsregaskab, der piver el relvisende billede i overensstemmelse med Inter-
natjorialFinancalRepor ting Standards somgodkendtaf CU ag danske oplysningskrøv lor børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansva-
ret for deninferne kontrol, semledelsen anser tør nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinforma-

Y

tion, uanset om denne skyldes besvigelser etler fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er al udtrykke en konklusion ori koncer nrepriskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision, Vi har udført revisionen i overens-
stemmelse medinternationete standarder omrevisionogyderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning, Detie kræver, at vioverhofder etiske krav samt
planlægger cg udfører revisionen før at opnå høj grad af sikkerhed før, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsenllig fejlinformation.

Enrevision omfaiter udiageise af revisionshandlinger far atnpnå revistonsbevis for belab og oplysninger i koncern eguskabet og årsregnskabet.
De valgte revisiomshardlinge: afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet op
årsregnskabet, uansal om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vedrisikovurderingen overvejer revisne intern kontrol, der er retevant For virksom
hedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlin-
ger, derer passende ec ker omstændighederne, menikkeat udtrykke en konklusionomellektiviteten af virksomhedens interne kontrol Enrevision
omfatter ondvidere vurdering af, omledelsens valg afregnskabspraksis er passende, omledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, sami den

samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfarlelse, afdet opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egne! som grundlag for vares konklusion.
Revisionen har ikke givet anlgening til forbehold.

Kanklusion
Deter vores optaltelse, at koncernregnskabei og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens ag Selskabels aktiver, passiver og h-

nansietle sLilling por. 31 ler ember 2012 somt af resultatet af Kancernens og Selskabets akliviteler og penges fremme for regnskabsåret I, januar -
31. decemher 201? i overenssiermnelse med nkernational Financial Repor iing Standards sumgodkenrit af EL og danske optysningskrav for børs-

noterede selskaber,

UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN
Viharihenhold Hil årsregnskabsloven gememlæstledelsesberetningen. Viharikke foretaget yderligere handiinger i tillæg ilden udførterevision

af kancernragnskabel og årsregnskabet.

Dei er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesbererningen er i overensstemmelse med kancernregnskabet og årsregn-

skabet.

København, den & marts 2013

DELDITTE
STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB

UT Hank ZHinsøs
Statsautdriser t rævisor

   

 

 

 

 

 

 

 

 

nar I TR

 

Em
Qj

  

 

… Udsigten f53
” Toldbodgade 55

 

 

 

Resutftatopgørelse og totalindkomstopgørelse - Jeudan Årsrapport 2012

RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE (BELØB I.DKK "000)

Resultatopgørelse

Nettoomsætning
Driftsomkostninger

Bruttoresultat
Administrationsomkostninger

Resultat før finansielle poster (EBIT)

Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber
Finanstelle indtægter

Finansielle omkostninger

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
Gevinst/tab ejendomme

Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser

Resultat før skat
Skat af årets resultat

Årets resultat

Årets resultat pr. aktie (DKK)

Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK)
Totalindkomstopgørelse

Årets resultat

Anden totalindkomst

Totalindkomst

Note

3,4
5,6

6,7

10

1

12
12

2012

1.145.402
"460.438

684.964
"82.810

602.154
0

5.098
-225.887
381.365
174.111
-524,130

31,346
-7.623
23.723

2,24
2,24

23.723

23.723

Koncern

2011

1.174.499
-520.615

653.884
69.016

584.868
0

12.202
-288.817

308.253
309.330
-951.679

-334.096
83.372

"250.724

-23,72
-23,72

-250.724
0

-250.724

2012

339.213
67.860

271.353
-47.724

223.629
-2.649
76.915
-126.026

171.869
1.729
-214.269

-40.671
-102.056

"142.727

-142.727
0

"142.727

Moderselskab

2011

284.747
59.450

225.297
-35.655

189.642
-141.558
93.157
-135.815
5.426
126.226
-331.442

"199.790
147.780

"52.010

52.010

-52.010

98 Jeudan Årsrapport 2012 - Balance

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I.DKK '000)

Koncern Moderselskab
Aktiver Note 2012 2011 2012 2011
Investeringsejendomme 14 16.386.724 14,959,157 6.766.827 5.656.245
Igangværende projekter investeringsejendomme 14 218.254 359.542 40.733 284.904
Driftsmateriel og inventar 14 31.420 39.656 12.925 13.766
Materielle aktiver i alt 16.636.398 15.358.355 6.820.485 5.954.915
Kapitalandelei tilknyttede selskaber 14 0 0 1.113.147 1.113.147
Tilgodehavende has tilknyttede selskaber 14 Q 0 1.504.042 634.426
Udtån 14 227 4.541 227 0
Udskudt skatteaktiv 21 0 0 0 73.132
Finansielle aktiver i alt 227 4.541 2.617.416 1.820.705
LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 16.636.625 15.362.896 9.437.901 7.715.620
indestående Grundejernes Investeringsfond 5.538 5.022 4.570 4.133
Igangværende arbejder 15 5.802 7.334 0 0
Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 16 17.895 23.748 3.428 3.026
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber Q Q 254.644 1.105.519
Selskabsskat 8.348 9.106 5,133 6.297
Andre tilgodehavender 20.664 35,354 ' 10.943 18.924
Periodeafgrænsningsposter 3.662 3.597 1.219 1.191
Tilgodehavender i alt 61.909 84.161 279.937 1.139.090
Likvide beholdninger 17 307.070 119.245 304.147 118.226
KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 368.979 203.406 584.084 1.257.316

AKTIVER I ALT 17.005.604 15.566.302 10.021.985 9.032.936

Balance - Jeudan Årsrapport 2012

BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I.DKK "000)

Passiver

Aktiekapital
Overført resultat
EGENKAPITAL I ALT

Realkredittån

Finansieringsinstitutter

Deposita

Udskudt skat

Lovptigtige vedligeholdetsesforpligtelser
Langfristede forpligtelser i alt

Realkreditlån
Finansieringsinstitutter

Deposita

Lovpligtige vedligeholdelsesforptigtelser
Modtagne forudbetalinger fra kunder
Leverandørgæld

Gæld til tilknyttede selskaber
Selskabsskat

Andengæld
Periodeafgrænsningsposter
Kortfristede forpligtelser i alt

FORPLIGTELSER I ALT
PASSIVERI ALT

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Øvrige noter

Note

18

19
20

21
22

23

24
25-31

2012

1.058.645
2.868.831
3.927.476

9.353.748
1.973.489
140.532
699.909
6881
12.174.559

76.563
576.281
112.092

77
45.036
27.858

0
0

40.595

25.067
903.569

13.078.128

17.005.604

Koncern

2011

1.058.645
2.957.764
4.016.409

8.502.920
1.430.523
136.301
676.615
6.638
10.752.997

59.705
548.869
88.349
63
20.188
28.542
0

Q
40.697
10.483
796.896

11549.893

15.566.302

2012

1.058.645
2.403.772
3.462.417

3.661.777
1.973.489
43.661
40.986
5.129
5.725.042

40.303
576.281
48.377
35
13.915
6.209
125,307
Q
16.769
7.330
834.526

6.559,568

10.021.985

Moderselskab

2001

1.058.645
2.659.155
3.717.800

2.998.302
1.430.523
43.290

Q

5.082
4.477.197

26.953
548.869
39.101
28
6.475
6.606
190.329
0
14.158
5.420
837.939

5.315.136

9.032.936

100 Jeudan Årsrapport 2012 - Egenkapitalopgørelse

EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I.DKK '000)

Aktie- Overført Egenkapital
Koncern kapital resultat" talt
Egenkapital 1. januar 2011 1.058.645 3.324.779 4.383.424
Årets resultat -250.724 -250,724
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomsti alt -250.724 "250.724
Betalt udbytte -116.451 -116.451
Udbytte egne aktier 160 160
Egenkapital 1. januar 2012 1.058.645 2957.764 4.016.409
Årets resultat 23.723 23.723
Anden totalindkomst 0 Q
Totalindkomst i alt 23.723 23.723
Betaltudbytte -116.451 -116.451
Udbytte egne aktier 178 178
Køb af egne aktier 71,106 -1.106
Salgafegne aktier 4.275 4.275
ÅAktiebaseret vederlæggelse 448 448
Egenkapita! 31. december 2012 1.058.645 2.868.831 3.927.476

=I overførtresultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2012 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2012: t.DKK
1.846.374,1. januar 2011: t.DKK 1.846.374)

Egenkapitalopgørelse - Jeudan Årsrapport 2012 101

EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK '000)

Aktie- Overført Egenkapital
Moderselskab kapital resultat” ialt
Egenkapital 1. januar 2011 1.058.645 2.827.456 3.886.101
Åretsresultat -52.010 -52.010
Anden totalindkomst Q 0
Totalindkomsti alt -52.010 -52,010
Betaltudbytte -116.451 -116.451
Udbytteegne aktier 160 160
Egenkapital 1. januar 2012 1.058.645 2.659.155 3.717.800
Åretsresultat -142.727 -142.727
Anden totalindkomst 0 0
Totalindkomst ialt "142.727 "142.727
Betalt udbytte -116.451 -116.451
Udbytte egne aktier 178 178
Køb af egne aktier -1.106 -1.106
Salg af egne aktier 4.275 4.275
Aktiebaseret vederlæggelse 448 448
Egenkapitat 31. december 2012 1.058.645 2.403.772 3.462.417

"| overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2012 med t.DKK 1.846.374 (1. januar 2012 t.DKK
1.846.374,1. januar 2011: t.DKK 1.846.374)

102 Jeudan Årsrapport 2012 - Pengestrømsopgørelse

PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I.DKK '000)

Koncern Moderselskab

2012 2011 2012 20n
Resultat før finansielle poster (EBIT) 602.154 584.868 223.629 189.642
Modtagne finansielle indtægter 4.816 12.202 76.633 93.157
Betalte finansielle omkostninger -233611 -307.329 -129.925 -152.604
Resultatførtaktiebaseret vederlæggelse 448 0 448 Q
Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 17.984 16.850 8.498 7.298
Modtaget/betalt selskabsskat 16.429 -25.316 13.226 5.144
Pengestrømme før ændring i driftskapital 408.220 281.275 192.509 142.637
Ændringi driftskapital:
Tilgodehavender 21.776 -4.284 858.272 -217.505
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 47 123 -156 109
Leverandørgæld m.m. 35.573 -34.763 -56.720 -3616
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 465.616 242.351 993.905 -78.375
Igangværende projekter investeringsejendomme -302.603 -401.333 -60.662 -302.980
Forbedringer investeringsejendomme -16.027 -9.173 0 -196
Købinvesteringsejendomme med fradrag af deposita mm. -790.712 -167.914 -790.712 -115.314
Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 11.830 0 Q Q
Køb af tilknyttede selskaber 0 0 Q -54.067
Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret -185.154 -117.956 -185.154 -117.956
Driftsmateriel og inventar netto -3.622 -7.038 -3.615 -2.827
Udlånog tilgodehavender 4.314 -2,404 -872.492 212.492
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt "1.281.974 -705.818 "1.912.635 "380.848
Optagelse af realkreditlån 1.061.821 1.605.247 724.202 947.111
Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter 2.107.215 1.160.014 2.107.215 1.160.014
Indfrielse af realkreditlån -640.232 -947.968 -217.888 605.887
Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -1.507.934 -321.534 -1.507.934 -321.534
Afdrag på realkreditlån -70.670 68.376 -36.395 -29.737
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -125.086 -70.003 -125.086 -70.003
Modtagne deposita, netto 18.200 7.004 -332 6.439
Betaltudbytte -116.273 -116.291 -116.273 -116.291
Salg af egne aktier 4.275 0 4.275 0
Køb af egne aktier 71.106 0 -1.106 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet ialt 730.210 1.248.093 830.678 970.112
Nettoændringi alt -86.148 784.626 -88.052 510.889
Likviditet 1. januar -314.292 -1.098.918 -315.311 -826.200
Likviditet 31. december "400.440 -314.292 -403.363 -315.311
Der kan specificeres således:
Likvide beholdninger ifølgeregnskab 307.070 119,245 304.147 118.226
Likvide beholdninger somer deponeret -303.110 -117.956 -303.110 -117.956
Træk på driftskreditter -404.400 -315.581 -404.400 -315.581
Likviditet 31. december … 400.440 "314.292 -403.363 "315.311
Kreditfaciliteter 1.255.000 1.205.000 1.255.000 1.205.000

Finansielle reserver 31. december 854.560 890.708 851637 889.689

Noteoversigt - Jeudan Årsrapport 2012

NOTEOVERSIGT (BELØB I.DKK 000)

væonNøgu se WN

s

N.

Anvendt regnskabspraksis

Væsentlige regnskabsmæssige skøn
Segmentoplysninger Koncern
Nettoomsætning

Driftsomkostninger
Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber
Finansielle indtægter

Finansielle omkostninger

Skat af årets resultat

Resultat pr. aktie

Udbytte

Langfristede aktiver

Igangværende arbejder

Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser
Likvide beholdninger

Aktiekapital

Realkreditlån

Finansieringsinstitutter

Udskudt skat

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser
Kortfristede forpligtelser

Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser
Operationel leasingforpligtelse
Garanterede lejeindtægter

Finansielle risici og finansielle instrumenter
Nærtstående parter

Ny regnskabsregulering

Begivenheder efter balancedagen

Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

103

104

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012 for hen-
holdsvis Koncernen og Jeudan A/S, aflægges i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU samt
danske optysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf.
IFRS bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af
historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangvæ-
rende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtel-
ser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.

Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2012 er aflagt i
overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS)
samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der
begynder 1. januar 2012.

Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk-
ningsbidrag for 2012 har ikke medført ændringer iregnskabspraksis.

Med henblik på at præsentere de samlede gevinster/tab på såvel ejen-
domme som finansielle gældsforpligtelser hver for sig er der i årsrap-
porten for 2012 foretaget en ændring i resultatopgørelsen af de tidli-
gere regnskabsposter ”Urealiseret gevinst og tab” samt "Realiseret
gevinst og tab".

Regnskabsposterne er ændret til”Gevinst/tab ejendomme" samt "Ge-
vinst/tab finansielle gældsforpligtelser”. Der er alene tale om en æn-
dret præsentation af gevinster og tab, så ændringen har ingen indvirk-
ning på årets resultat.

Sammenligningstallene for tidligere år er ændret i overensstemmelse
hermed.

Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er
omtaltinote 29.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de sel-
skaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end
50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende ind-
flydelse (datterselskaber).

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder-
selskabet og datterselskaberne ved sammentægning af regnskabspo-
ster med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne
transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender.
Regnskaber, der anvendes til brug for konsotideringen, udarbejdes i
overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind-
regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhver-
vede selskaber, der alene besidder ejendomme ogikke har ansat perso-
nale på overtagelsestidspunktet, anses ikke for at være erhvervetse af
en virksomhed, men for erhvervelse af enkeltaktiver.

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resuitatopgørelse
fremtil afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for
nyerhvervede eller solgte selskaber.

Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter
de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og even-
tualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.

Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det
erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der di-
rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i
resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er
betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten
af disse reguleringer til dagsværdi.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres som
forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige værdi af
nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til
salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen som realise-
retgevinst og tab.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til
transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og an-
dre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balan-
cedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferen-
cer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på
betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultat-
opgørelsen som en finansiel post.

Aktiebaseret aflønning

Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor direktionsmedlemmer
og ledende medarbejdere tildeles aktier i moderselskabet (egenkapi-
talordninger), måles til egenkapitalinstrumenternes dagsværdi på til-
delingstidspunktet og indregnes i resultatet under administrations-
omkostninger i den periode, hvor medarbejderne har fået tildelt
aktierne. Modposten hertilindregnes direkte på egenkapitalen.

RESULTATOPGØRELSEN

Nettoomsætning
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets husleje-
indtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.

Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) ind-
regnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og om-
kostninger indregnes iresultatopgørelseni takt med arbejdets udførelse.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehaven-
de vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fra-
drag af rabatter.

Driftsomkostninger
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets drifts-
omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der af-

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

holdes for at erhverve indtægteni Service i form af vareforbrug, løn og
gager samt afskrivning af materielle anlægsaktiver.

Administrationsomkostninger

Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostnin-
ger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale, kontor-
holdsomkostninger og afskrivning af materielle anlægsaktiver.

Finansielle poster

Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger ved-
rørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gætdsforplig-
telser. Finansielleindtægter og omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret.

Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes,
når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på
tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra
det pågældende selskab.

Skat

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat,
indregnes iresultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets
resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med
den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egen-
kapitalen og i andentotalindkomst.

Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat
indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige
indkomst, reguleret for betalt acontoskat.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen
gældende skattesatser og-regler.

Udskudt skat indregnes og måles efter denbalanceorienterede gælds-
metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og
skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anven-
delse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forplig-
telse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med
udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.

Moderselskabeter sambeskattet med alle datterselskaber. Modersel-
skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forholdtil
disses skattepligtige indkomster.

Saldi under selskabsskattelovens rentefradragsbegrænsningsregler
indregnes som udskudt skatteaktiv i moderselskabet. Udskudte skat-
teaktiver indregnes alene, hvis kriterierne for indregning er opfyldt.

BALANCEN

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der

105

omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede
omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dags-
værdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den af-
kastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 16. Der anvendes ikke
uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.

Ændringer idagsværdienindregnes iresultatopgørelsen under posten
"Gevinst/tab ejendomme”.

Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første
indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende
projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles
efterfølgende til dagsværdi.

Særindretninger der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen,
måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode.

Driftsmateriel og inventar

Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumule-
rede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt den-
ne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede
driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.

Afskrivningsmetoder, brugstider ogrestværdier revurderes årligt. Af-
skrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini-
strationsomkostninger.

Finansielle aktiver
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i
moderselskabetsregnskab til kostpris.

Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets
genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i
datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der
er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i
udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år.
Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at
fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.

Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets
henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med
fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien
opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til
nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels
aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og
dels de særlige risici, der er tilknyttet henholdsvis aktivet og den pen-
gestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er reguleret for i de
skønnede fremtidige pengestrømme,

Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds
genindvindingsværdi er lavere end denregnskabsmæssige værdi, ned-
skrives denregnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.

106

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efter-
følgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i for-
udsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes henholds-
vis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds regnskabs-
mæssige værdi tildenkorrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt
tildenregnskabsmæssige værdi, som aktivet eller den pengestrøms-
frembringende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.

Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles tilkostpris
med fradrag af modtagne afdrag, Hvis denregnskabsmæssige værdi over-
stiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.

Igangværende arbejder

Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til salgsværdien af detpå balancedagenudførte
arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne acontofakture-
ringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab.

Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balan-
cedagenog de samlede forventede indtægter fra denenkelte entrepri-
sekontrakt.

Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som
forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale bud-
getterede ressourceforbrug.

Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles
entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis
dekangenindvindes.

Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil over-
stige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, ind-
regnes det forventede tab straks som en omkostning.

De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehaven-
der eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et tilgode-
havende eller en forpligtelse.

Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjene-
steydelser samt andre tilgodehavender.

Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efter-
følgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel
værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede
tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afhold-
te omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeaf-
grænsningsposter måles til kostpris.

Egenkapital
Udbytteindregnes somen gældsforpligtelse på tidspunktet for vedta-
gelse på generalforsamlingen.

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier ind-
regnes direkte på egenkapitalen under overførtresultat.

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser

Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser ihen-
holdtilLovom lejeog Lovommidlertidigregulering af boligforholdene.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen
som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forplig-
tetse, og det er sandsynligt, atindfrielse af forpligtelsen vilmedføreet
forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.

Finansielle gældsforpligtelser og afledte finansielle instrumenter
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen realkre-
ditlånoglån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages
med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes
risikoenforstigenderente vedanvendelse afrentecapsellerrenteaftaler
for en længere periode. Herved opnås bl.a. en delvis afbalanceret påvirk-
ning af dagsværdien ved ændringer imarkedsrenten, da ændringer i mar-
kedsrenten over tid ogunder visse forudsætninger kan påvirke dagsvær-
dien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede
finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.

Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitut-
ter (bortset fra driftskreditter), herunder afledte finansielle instru-
menter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første
indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Ef-
ter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkre-
dit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumen-
ter, til dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen, tilsvarende
måling af investeringsejendomme.

Denne metode er bl.a. valgt for at tilvejebringe enindregningsoverens-
stemmelse mellem aktiver og passiver, idet der efter Koncernens op-
fattelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af
de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investe-
ringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsfor-
pligtelser.

Hvis finansielle gældsforpligtetser tilrealkredit- og finansieringsinsti-
tutter ikke måles til dagsværdi, skal de måles til amortiseret kostpris,
hvilket vil medføre, at dagsværdireguleringer af de finansielle gælds-
forpligtelser ikke løbende afspejles iresultatopgørelsen, men tidligst i
forbindelse med hel eller delvis indfrielse af gælden. Tilsvarende skulle
finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige rentebetalin-
ger have været indregnet i posten anden totalindkomst.

Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle
gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf
præsenteres sammen med de finansielle gældsforpligtelser til real-
kredit- og finansieringsinstitutter, idet de anses som en integreret del
af lånet optaget hos de pågældende realkredit- og finansieringsinsti-
tutter. Dagsværdien af renteaftalerne på balancedagen tillægges/fra-
drages derfor lånenes bogførte værdi.

Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indreg-

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

nes iresultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gælds-
forpligtelser”.

Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i
forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat-
opgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser”.

Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig-
telserindregnes iresultatopgørelsenunder posten"Gevinst/tab finan-
sielle gældsforpligtelser”.

Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter,
gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til
amortiseret kostpris.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter
modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Perio-
deafgrænsningsposter måles til kostpris.

PENGESTRØMSOPGØRELSE

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og
viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering
samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse
og slutning og finansiellereserver ultimo året.

Likviditetsvirkningen af køb og salg af selskaber vises separat under
pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. | pengestrømsop-
gørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte selskaber fra
anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte sel-
skaber indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres somresultat før
finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i
driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger
iforbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg
og forbedringer af materielle og finansielle aktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændrin-
ger istørrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og om-
kostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, af-
drag pårentebærende gæld, købogsalgafegneaktier samt udbetaling
af udbytte.

Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskre-
ditter.

SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne
følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering.

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -for-
pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte

107

segment, samt de poster der kan fordeles til. de enkelte segmenter på
et pålideligt grundlag.

Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes
direkteisegmentets drift, herunder materielle aktiver.

Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte
forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder,
tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender,
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.

Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmen-
tets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, de-
posita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.

108 Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)

Nøgletal
Hoved-ognøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytiker forenings "Anbefalinger og Nøgletat 2010" samt alminde-
ligtanerkendte beregningsformler.

Dei hoved- og nøgtletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER/ . '
GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100

Gennemsnitlig egenkapital

FORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE)
Årets resultat x 100

Gennemsnitlig egenkapital

EGENKAPITALANDEL

Egenkapital, uftimo x 100

Passiver i alt, ultimo
RENTEDÆKNING
EBIT + finanstelie indtægter

Finansielle omkostninger

UDBYTTE PR. AKTIE (DPS)
Udbytteprocent x aktiens pålydende
100

INDRE VÆRDI (BV)

Egenkapital, ultimo
Antal aktier, ultimo

KURS/INDRE VÆRDI (P/BV)

Børskurs

Indre værdi

RESULTAT PR. AKTIE (EPS)

Årets resultat

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

EBIT PR. AKTIE (EBITPS)
Resultat før finansielle poster (EBIT)

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

EBVAT PR. AKTIE (EBVATP
( S) Resultat før kurs- og værdireguteringer (EBVAT)

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

PRICE EARNINGS (PE)

Børskurs
EPS

 

PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS)

Pengestrømme fra driften

Gennemsnitligt antal udvandede aktier

 

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN

Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skøn-
nes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste
oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggel-
sen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på
grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på
grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterføl-
gende begivenheder.

I forbindelse med denpraktiske anvendelse af denbeskrevneregnskabs-
praksis har ledelsen foretaget følgende væsentlig regnskabsmæssig
vurdering, der har haft en betydeligindflydelse på årsregnskabet.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne fø-
res over resultatopgørelsen.

Måting til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangs-
punkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår,
korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser.
Medudgangspunktherianvendesenafkastbaseret model, som Jeudan
pt. anser som mest velegnet til værdiansættelsen.

Denaf Jeudananvendte model, der har været brugt konsistent gennem
flere år, indeholder følgende hovedetementer:

1+  Årlige lejeindtægter
2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje
til anslået markedsleje
3-  Driftsomkostninger
4- Ind- og udvendig vedligeholdelse
5- … Administration
= Nettoresultat (sum af 1 til 5)
6/  Afkastprocent
= Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6)
7+ Refusionssaldi
8- Korrektioner til dagsværdi
= Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8)

1. Årlige lejeindtægter

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det
kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået.
Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts-
og varmeregnskaber.

2. Regulering til markedsleje

| ejendomme hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje er højere eller
lavere end den leje der vil kunne opnås ved genudlejning, reguleres den
aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.

3. Driftsomkostninger

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt
andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse,
ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og varmeudgifter etc.

4.Ind- og udvendig vedligeholdelse
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs-

109

ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de
konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hen-
sættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m2 årligt. På
erhvervslejemål hensættes ikke til løbende indvendig vedligeholdelse,
da disse udgifter afholdes af kunderne.

For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven
fastsætter lovpligtige hensættelser anvendes disse hensættelser til
både ind- ogudvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m2 årligt.

Udover hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservati-
oner til indretning af de konkrete ledige lejemål og eventuelle større
udvendige renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservati-
onerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal
og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor un-
der punkt 8.

5. Administration

Tiladministration af ejendomme hensættes et betøb, der er baseret på
erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt
hensat 2% af lejeindtægterne.

6. Afkastprocent

Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen
i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendom-
mens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb ogsalg, og dels
ændringer i - og vurderinger af - den enkelte ejendoms forhold.

For konstatering af udviklingeni markedsforholdene anvender Jeudan
blandt andet følgende kilder:

- Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Hen-
vendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finansie-
ringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. | denne proces kan
Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer for
de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan
selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre inve-
storer hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendom-
mes drift.

- Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejds-
partnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der har en mar-
kedsandet i Danmark på mere end 90% af realkreditfinansieringen. I
forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurde-
ring af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen møde
med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt
andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmar-
kedet drøftes. Igennem en længere årrække - også i 2012 - har insti-
tutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed sva-
ret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på
nye investeringer.

- Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmægler-
virksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt andet
udviklingen i ejendomspriserne.

no

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN (FORTSAT)

Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra anerkend-
te ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen-
domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget
for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.

7.Refusionssaldi
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt in-
destående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslo-
vens 88180g 22.

8. Kørrektioner til dagsværdien
Der kanske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reserva-

Interval for anvendte afkastprocenter

Afkastprocent: Over 8,00%
Afkastprocent: 7,50% til 8,00%
Afkastprocent: 7,00% til 7,49%
Afkastprocent: 6,50% til 6,99%
Afkastprocent: 6,00% til 6,49%
Afkastprocent: 5,50% til 5,99%
Afkastprocent: 5,00% til 5,49%
Afkastprocent: 4,50% til 4,99%
Afkastprocent: <4,49%
Samlet for porteføljen

Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af flere fak-
torer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav
tilde enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet individu-
elt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra:

+ udviklingeni markedsforholdene for den pågældende ejendomstype,
+ udviklingenidetgenerellerenteniveau,

+ erfaringer med årets køb ogsalg samt

+ ændringer iden enkelte ejendoms forhold.

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN

Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret-
ningsmæssige segmenter. Segmentet ”Investeringsejendomme” om-
fatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme
primærti Storkøbenhavn. Segmentet ”Service” leverer ejendomsrela-
terede serviceydelser tilegne såvel som eksterne erhvervskunder.

Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser,
dersvarer tilmarkedspriserne for depågældende varer, tjenesteydelsermv.

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

tioner (fradrag) til forestående væsentlige renoverings- og ombyg-
ningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte
erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforplig-
telse eller lignende.

Målingen af Koncernens ejendomme har for 2012resulteretiensamlet
opskrivning på DKK 174 mio. (2011: DKK 309 mio.). Ejendommene er
værdiansat tilet gennemsnitligt afkast på 5,2% ilighed med 2011.

Nedenstående tabel viser fordetingen af anvendte afkastprocenter på
hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m2.

Andel af Gennemsnitligt Gennemsnitlig
portefølje afkast pris pr. m?
0,64% 8,4% 7.377
3,14% 7,5% 5.931
1,93% 6,9% 6.596
0,89% 6,5% 8.633
6,83% 6,1% 14.315
4,44% 5,7% 31.088
40,43% 5,1% 25.331
40,13% 4,7% 26.976
1,57% 3,9% 21.852
100,00% 5,2% 20.775

Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen
på side 23. Tabellen viser effekten på dagsværdien, egenkapitalen, in-
dre værdi pr. aktie og dagsværdi pr.m?ved ændring i afkastprocenteni
intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten
på 0,5%-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 1.473 mio.
Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stig-
ning idagsværdien på DKK1.762mio.

Bortset fra en enkelt ejendom med enregnskabsmæssig værdi på DKK
7 mio. er samtlige Koncernens investeringsejendomme beliggende i
Danmark.Koncernens ejendomsportefølje er primærtbeliggendeidet
strategiske fokusområde Storkøbenhavn, hvorfor Koncernen ikke har
engeografisk segmentopdeling.

Ingenaf Koncernens kunder tegner sig for mere end 10% af Koncernens
samlede nettoomsætning.

Noter - Jeudan Årsrapport 2012 mM

3. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN (FORTSAT)

investerings- Investerings-

ejendomme ejendomme Service Service Segmenter Segmenter
2012 2011 2012 2011. 2012 2011
Nettoormsætning til eksterne kunder 819.603 768.767 325.799 405.732 1.145.402 1.174.499
Nettoomsætning mellem segmenter 3.391 2677 58.806 60.627 62.197 63.304
Nettoomsætning 822.994 771.444 384.605 466.359 1.207.599 1.237.803
Driftsomkostninger -163.692 -162.004 -356.290 "417.861 -519.982 -579.865
Bruttoresultat 659.302 609.440 28.315 48.498 687.617 657.938
Administrationsomkostninger "68.102 -55.908 -16.228 -14.304 -84.330 -70.212
Finansielle poster, netto -224.605 -279.617 3.814 3.002 -220.791 -276.615
Gevinst/tab ejendomme 174.111 309.330 0 0 174.111 309.330
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -524.130 -951.679 0 0 -524.130 -951.679
Segmentresultat før skat 16.576 "368.434 15.901 37.196 32.477 -331.238
Skat af årets resultat 5,644 90.735 -2.262 78.078 -7.906 82.657
Årets segmentresuttat 10.932 "277.699 13.639 29.118 24.571 "248.581
Segment aktiver i alt 18.893.673 18.022.055 360.561 1.207.143 19.254.234 19.229.198
Segment forpligtelser i alt 15.532.782 14.082819 245.920 1.106.141 15.778.702 15.188.960

Tilgang af langfristede materielle aktiver 1.136.862 933.399 1.634 5.082

Afskrivninger 10.829 9.387 7.005 7.331

Årets regulering af nedskrivning til imøde-

gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 2.466 3.329 59 435
Intern Intern Koncern Koncern
Segmenter Segmenter eliminering eliminering ialt ialt
2012 2011 2012 2011 2012 20on
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.145.402 1.174.499 Q 0 1.145.402 1.174.499
Nettoomsætning mellem segmenter 62.197 63.304 -62.197 -63.304 Q 0
Nettoomsætning 1.207.599 1.237.803 "62.197 "63.304 1.145.402 1.174.499
Driftsomkostninger -519.982 -579.865 59.544 59.250 -460.438 -520.615
Bruttoresuttat 687.617 657.938 -2.653 4.054 684.964 653.884
Administrationsomkostninger -84.330 -70.212 1.520 1.196 -82.810 -69.016
Finansielle poster, netto -220.791 -276615 2 0 -220.789 -276615
Gevinst/tab ejendomme 174.111 309.330 0 0 174.111 309.330
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -524.130 -951.679 0 0 -524.130 -951.679
Segmentresultat før skat 32.477 -331.238 -1.131 -2.858 31.346 -334.096
Skat af årets resultat -7.906 82,657 283 715 -7.623 83.372
Årets segmentresultat 24.571 "248.581 "848 -2.143 23.723 "250.724
Segment aktiver i alt 19.254.234 19.229.198 "2.248.630 -3.662.896 17.005.604 15.566.302

Segment forpligtelser i alt 15.778.702 15.188.960 -2.700.574 "3.639.067 13.078.128 11.549.893

 

112 Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

4.NETTOOMSÆTNING
Koncern Moderselskab

2012 2011 2012 2011
Lejeindtægter fra Investeringsejendomme 808.526 761.988 336.128 284.012
Andre indtægter fra Investeringsejendomme 11.077 6.779 3.085 735
Salgsværdi af årets produktioninkl. igang værende arbejder (Service) 267.844 343.524 0 0
Øvrig omsætning Service 57.955 62.208 0 0
Nettoomsætning ialt 1.145.402 1.174.499 339.213 284.747

For Service er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 187.472 (2011: t.DKK 266.649). Heraf andrager
avance t.DKK 47.904 (20Ti: t.DKK 41.992).

I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte til
kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.

Koncem Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Direkte viderefakturering til kunder 150.871 131.936 52.110 47.020
Ovennævnte beløb indgår ikke inettoomsætningen.
5. DRIFTSOMKOSTNINGER
Koncem Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Driftsomkostninger Investeringsejendomme 160.301 159.327 67.860 59.450
Driftsomkostninger Service 300.137 361.288 0 0
Driftsomkostninger i alt 460.438 520.615 67.860 59.450

Heraf direkte driftsomkostninger ikke udlejede
Investeringsejendomme 1.008 690 149 690

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

6. PERSONALEOMKOSTNINGER

Bestyrelseshonorar

Gager og lønninger

Bidragsbaserede pensioner
Aktiebaseret aflønning

Refusion fra offentlige myndigheder
Andre omkostninger til social sikring
Personaleomkostninger i alt

Personaleomkostningerne er fordelt således:
Driftsomkostninger
Administrationsomkostninger
Personaleomkostninger i att

Gennemsnitligt antal beskæftigede

113

Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
2.119 1.875 2.119 1.875
163515 183.201 48.553 40.051
13.317 14.932 3.647 3.144
448 Q 374 Q
-3.108 -3.614 -439 -277
2.332 2.530 519 431
178.623 198.924 54.773 45.224
114.728 145.746 0 0
63.895 53.178 54.773 45.224
178.623 198.924 54.773 45.224
367 417 77 68

Somledienbonusordning for 2012harbestyretsen truffet beslutningomtildelingaf1.099stk.aktiertilKoncernens funktionsdirektører. Dagsvær-
dien af aktierne udgør t.DKK 448 opgjort på basis af aktiekursen på tidspunktet for overførsel af aktierne til funktionsdirektørerne.

Vederfag til bestyrelse og direktion kanspecificeres således:

Bestyrelseshonorar
Gage
Vederlag ialt

Pr. i. november 2011 blev direktionen udvidet til 2personer.

Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsi-
gelsesvarslet for Per W. Hallgrenudgør18 måneder fra Selskabets side
og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet for Peter
Spøer udgør 12 måneder fra Selskabets side og 6 måneder fra Peter
Spøers side.

I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske
person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end
50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter sam-
me fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der

7.HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR

Lovpligtig revision
Skatterådgivning
Andreydetser
Honorarer i aft

Bestyrelse Direktion
2012 2011 2012 2011
2.119 1.875 0 0
Q 0 9.073 6.064
2.119 1.875 9.073 6.064

repræsenterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der
sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en
periode på tolv måneder, kan den adm. direktør inden én måned efter
meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter gene-
ralforsamlingen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge
at opsige sin stilling med I måneds varsel og vil i givet fald have krav
på godtgørelse svarende til summen af de månedlige lønninger, som
den adm. direktør ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selska-
bets side.

Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på
vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

Koncem Moderseiskab
2012 2011 2012 20n
683 683 143 143
207 86 207 24
630 86 630 86
1.520 855 980 253

114 Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

8. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER

Moderselskab
2012 2011
Nedskrivning af tilgodehavendei tilknyttet selskab -2649 -141.558
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt -2,649 -141.558

Tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger tilgodehavendets genindvin-
dingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.

Somkonsekvens heraf er tilgodehavender i Jeudan III A/S nedskrevet med. DKK 3 mio. i 2012 og DKK 142 mio. i 2011.

9. FINANSIELLE INDTÆGTER

Koncern Moderselskab
2012 201 2012 2011
Renter af tilgodehavende has tilknyttede selskaber - - 74.221 83.925
Renter af bankindestående mv. 3.433 11.146 2,191 8.902
Andre finansielleindtægter 1.665 1.056 503 330
Finansielle indtægter ialt 5.098 12.202 76.915 93.157

De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.

10. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2on
Renter af gæld til tilknyttede selskaber - - 6.023 8.259
Renter af gæld til finansieringsinstitutter 14,826 18.912 14.792 16.712
Øvrige finansielle omkostninger 374 363 224 200
Renteomkostninger for finansielle forpligtelser,
der ikke måtes til dagsværdi via resultatet 15.200 19.275 21039 25.171
Heraf indregnet på igangværende projekter
investeringsejendomme -7.534 -18.699 -3.900 -16.789
7.666 576 17.139 8.382
Renter af gæld til finansieringsinstitutter 46.925 43.956 46.925 43.956
Renter af gæld til realkreditinstitutter 171.296 244.285 61.962 83.477
Finansielle omkostninger i alt 225.887 288817 126.026 135.815

Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt iregnskabsårets afhold-
te omkostninger og enrentesats på 4,0% p.a. (2011: 4,0% p.a.).

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

11. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

Aktuel skat
Udskudt skat
Skat af årets resultat i alt

Skat af anden totalindkomst i alt
Skat af egenkapitalposteringeri alt

Skat af årets resultat kan forklares således
Beregnet 25% skat af resultat før skat

Skatteeffekt af:

Ikke skattepligtigeindtægter og fradragsberettigede omkostninger
Regulering vedrørende tidligere år

Rentefradragsbeskæringi tilknyttede selskaber

Nedskrivning tilknyttede selskaber

Skat af årets resultat i alt

Effektiv skatteprocent

115

Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
-15,671 14.276 -10.168 7.000
23.294 -97.648 114.118 -154.780
7.623 "83.372 102.056 -147.780
0 0 0 0
0 0 Q 0
7.837 -83.524 -15.376 -49.948
-214 152 -12.522 -9.137
- - 124.084 -
- - - -124.085
- - 662 35.390
7.623 "83.372 102.056 "147.780
243 25,0 -250,9 74,0

Det er Jeudans vurdering, at nettofinansieringsudgifter inkl. kurstab, der kan henføres til næringsejendomme, ikke skal medtages inettofinansie-
ringsudgifter der rentefradragsbegrænses i henhold til selskabsskattelovens & I1C.

| overensstemmelse med denne vurdering er rentefradragsbegrænsning vedrørende 2011 i administrationsselskabet (Jeudan A/S)konverteret til

skattemæssigt underskud i tilknyttede selskaber.

12. RESULTAT PR. AKTIE

Årets resultat (t.DKK)

Gennemsnitligt antal aktier (stk.)

Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.)

Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.)

Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt
Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.)

Resultat pr. aktie i DKK (EPS)
Resultat pr. aktie, udvandet i. DKK (EPS)

13. UDBYTTE

17. april 2012 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på t.DKK
116.451, svarende til. DKK 11,0 pr. aktie. I april 2011 blev der udbetalt ud-
bytte på t.DKK 116.451, svarende til DKK 11,0 pr. aktie.

For regnskabsåret 2012 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK
63.519, svarende til. DKK 6,0 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte for
2012. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter

Koncern
2012 2011
23.723 "250.724
10.586.450 10.586.450
-10.745 -14616
10.575.705 10.571.834
0 Q
10.575.705 10.571.834
2,24 -23,72
2,24 -23,72

afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 17. april 2013
forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da
udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er detikke
indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2012. Udbyt-
tet vilblive udbetalt tilde aktionærer, der pr.17.april 2013erregistreret
iSelskabets ejerbog.

16 Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

14. LANGFRISTEDE AKTIVER

igangværende
projekter

Investerings- investerings- Driftsmateriel
Koncern ejendomme ejendomme og inventar Udlån
Køostpris 1.januar 20H 12.430.178 189.528 69.072 2.136
Tilgang, køb 501.126 419.601 8.581 Q
Tilgang, forbedring 9.173 0 0 0
Tilgang, udlån 0 0 0 2.769
Overførsel 249.587 -249.587 0 0
Afgang -116 0 -2.972 -364
Kostpris 31. december 2011 13.189.948 359.542 74.681 4.541
Op-/nedskrivninger I. januar 2011 1.486.043 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 225.230 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 84.100 0 Q 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2011 1.795.373 0 oa 0
Afskrivninger 1. januar 20N 21612 Q 24.269 Q
Årets afskrivninger 4.587 0 12.131 0
Afgang -35 0 -1.375 0
Afskrivninger 31, december 2011 26.164 0 35.025 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2011 14.959.157 359.542 ' 39.656 4.541
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 4.587 7.521
Administrationsomkostninger 0 4.610
Årets afskrivninger i alt 4.587 12.131
Kostpris for fuldtafskrevne aktiver 0 7.997
Kostpris I. januar 2012 13.189.948 359.542 74.681 4.541
Tilgang, køb 804.163 311.200 7.106 0
Tilgang, forbedring 16.027 0 0 0
Titgang, udlån O 0 0 227
Overførsel 451.421 -451.421 0 0
Afgang -18.311 -1.067 -8.979 -4.541
Kostpris 31. december 2012 14.443.248 218.254 72.808 227
Op-/nedskrivninger I. januar 2012 1.795.373 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 185.070 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -10.694 0 Q 0
Afgang op-/nedskrivninger 6.012 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2012 1.975.761 0 0 0
Afskrivninger I. januar 2012 26.164 Q 35.025 0
Årets afskrivninger 6.121 0 11.713 0
Afgang 0 0 75.350 6
Afskrivninger 31. december 2012 32.285 0 41.388 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 16.386.724 218.254 31.420 227
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 6.121 6.899
Administrationsomkostninger 0 4.814
Årets afskrivninger ialt 6.121 11.713

Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 14.455

| investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK 16.863 (31. december 2011 t.DKK 19.883).

Noter — Jeudan Årsrapport 2012 117

14. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

Igangværende Tilgode-
projekter Kapitalandele havende hos
Investerings- investerings- — Driftsmateriel itilknyttede tilknyttede
Moderselskab ejendomme ejendomme og Inventar selskaber selskaber Udlån
Kostpris I. januar 2011 4.420.942 135.171 25.146 1.159.875 1.320.039 Q
Tilgang, køb 237.804 319.338 3.499 54.067 0 Q
Tilgang, forbedring 196 0 Q Q O 0
Overførsel 169.605 -169.605 0 0 0 0
Afgang -116 0 -1.377 0 -212.492 0
Kostpris 31. december 2011 4.828.431 284.904 27.268 1.213.942 1.107.547 0
Op-/nedskrivninger I. januar 2011 721.952 0 Q -100.795 -331.563 0
Årets op-/nedskrivninger 132.400 0 0 0 -141.558 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 6.174 0 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31, december 2011 848.178 0 Q -100.795 "473.121 0
Afskrivninger I. januar 2011 17.519 0 9.871 Q 0 0
Årets afskrivninger 2.880 0 4.321 0 0 0
Afgang -35 0 -690 0 0 0
Afskrivninger 31. december 2013 20.364 0 13.502 0 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2011 5.656.245 284.904 13.766 1.113.147 634.426 0
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 2.880 0
Administrationsomkostninger 0 4.321
Årets afskrivninger i alt 2.880 4.321
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 4.084
Kostpris I. januar 2012 4.828.431 284.904 27.268 1.213.942 1.107.547 0
Tilgang, køb 804.163 65.629 5.472 0 0 0
Tilgang, udlån 0 0 0 0 872.265 227
Overførsel 308.733 -308.733 0 0 0 0
Afgang 0 -1.067 -4.115 0 0 0
Kostpris 31. december 2012 5.941.327 40.733 28.625 1.213.942 1.979.812 227
Op-/nedskrivninger 1. januar 2012 848.178 0 Q -100.795 -473.121 0
Årets op-/nedskrivninger 34.417 0 0 0 -2.649 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -32.688 0 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2012 849.907 0 0 -100.795 "475.770 0
Afskrivninger 1. januar 2012 20.364 0 13.502 0 Q 0
Årets afskrivninger 4.043 0 4.426 0 0 0
Afgang 0 0 -2.228 0 Q 0
Afskrivninger 31. december 2012 24.407 0 15.700 0 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2012 6.766.827 40.733 12.925 1.113.147 1504.042 227
Afskrivninger indregnet således:
Driftsomkostninger 4.043 Q
Administrationsomkostninger Q 4.426
Årets afskrivninger i alt 4.043 4.426
Kostpris for fuldt afskrevne aktiver 0 8.581

linvesteringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetates ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på
t.DKK 9.563 (31. december 201 t.DKK 10.891).

118

14. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT)

Kapitalandele i tilkrryttede selskaber

Jeudant A/S
Jeudan i A/S
Jeudan Itl A/S
Jeudan IV A/S
Jeudan V A/S
Jeudan VI A/S
Jeudan Vil A/S
Jeudan VIlt A/S
Jeudan!X ApS
Jeudan X ApS
Jeudan Servicepartner A/S

Hjemsted

København
København
København
København
København
København
København
København
København
København
Rødovre

Der har ikke været ændringer i 2012. Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.

15. ISANGVÆRENDE ARBEJDER

Salgsværdi af udførte arbejder
Foretagne acontofaktureringer
Igangværende arbejder i alt

2012

187.472
-181.670
5.802

Koncern

Købsår

1997
2004
2007
2007
2003
2009
2002
2010
2011
2011
1999

2011

266.649
-259.315
7.334

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

Selskabs-
kapital

17.380
10.000
100.000
10.000
10.500
10.500
10.500
500

80

125
500

2012

0
0
0

Ejerandel
og stemme-
rettigheder

100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%

Moderselskab

2011

oOo

Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og

acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.

16. TILGODEHAVENDE FRA SALG AF TJENESTEYDELSER

Regutering af nedskrivning tilimødegåelse af tab på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:

Årets regulering indregnet iresultatopgørelsen, tab

2012

2,525

Koncern

2011

3.764

2012

446

Moderselskab
2011

284

Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der erikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne. Der er ikke væsentlige finansielle

aktiver, der er overforfaldne.

Der foretages direkte nedskrivning af tilgodehavender, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte kunders betalingsevne er forrin-
get, f.eks ved betalingsstandsning, konkurs eller lignende, Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Den regnskabsmæssige
værdi af tilgodehavender nedskrevet til nettorealisationsværdi baseret på en individuel vurdering kan opgøres således, idet disse tilgodehaven-

der er nedskrevet 100%:

Hensat tiltab 1. januar

Årets konstaterede tab

Årets hensættelser til dækning af tab
Hensat til tab 31. december

2012

7,564
-2.754
2.525
7.335

Koncern

2001

8.750
74.950
3.764
7.564

2012

1.368
-242
446
1.572

Moderselskab
2011

1.270
-186
284
1,368

Noter - Jeudan Årsrapport 2012 119

17. LIKVIDE BEHOLDNINGER

Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Frie likvide beholdninger 3.960 1.289 1.037 270
Deponeringer 303.110 117.956 303.110 117.956
Likvide beholdninger i alt 307.070 119.245 304.147 118.226

Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.

18. AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalen består af 10.586.445 aktier 4 DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldtindbetalte, ogdererikkeknyt-
tet særligerettigheder til aktierne.

Moderselskab
2012 2011
Aktiekapital 31. december 1.058.645 1.058.645
Egne aktier Antal Købs-/salgspris % af aktiekapital
2012 20n 2012 20m 2012 20TI
Beholdning 1. januar 14616 14616 5.994 5.994 0,14% 0,14%
Tilgang 2627 Q 1.106 0 0,02% 0,00%
Afgang -10.370 0 -4.293 O -0,10% 0,00%
Beholdning 31. december 6,873 14.616 2.807 5,994 0,06% 0,14%

Selskabet har intet ønske om at have enbeholdning af egne aktier, men kanhvor ledelsen vurderer det somhensigtsmæssigt opkøbe mindre aktieposter.

19. REALKREDITLÅN
Koncern Moderselskab

2012 2011 2012 2011
Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom 9.430.311 8.562.625 3.702.080 3.025.255
Gælden forfalder til betaling således:
Inden for et år fra balancedagen 74.418 59,613 39.181 26.911
Mellem et og to år fra batancedagen 75.494 59,929 39.731 27.608
Mellem to og tre år fra balancedagen 76.588 61.446 40.289 28.325
Mellem tre og fire år fra balancedagen 77.698 63.002 40.856 29.061
Mellem fire og fem år fra balancedagen 78.826 64.597 41.432 29.816
Efter fem år fra balancedagen 8.804.622 7.897.697 3.395.521 2.764.182
Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter 9.187.646 8.206.284 3.597.010 2.905.903
Dagsværdiregulering af gæld 24.492 -22.872 21.470 -761
Dagsværdi af renteaftaler 218.173 379.213 83.600 120.113
Realkredittån i alt 9.430.311 8.562.625 3.702.080 3.025.255
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 9.353.748 8.502.920 3.661.777 2.998.302
Kortfristede forpligtelser 76.563 59.705 40.303 26.953
Realkredittån i alt ' 9.430.311 8.562.625 3.702.080 3.025.255

Hele gælden måtes til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende
obligationer. Dagsværdi af renteaftaler opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.

120 Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

19. REALKREDITLÅN (FORTSAT)

Forfaldstidspunkter for realkreditlån er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring.
De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter.

Koncern Moderselskab

2012 2011 2012 2on
Ydelser til betaling de kommende 5 år 1.342.863 1.510.267 593.455 565.889
Ydelserne for falder til betaling således:
Inden for et år fra bafancedagen 260.622 302.918 115.199 113.481
Mellem et og to år fra balancedagen 271.588 302.380 120.036 113.290
Mellem to og tre år fra balancedagen 271.511 302.869 119.983 113.439
Mellem tre og fire år fra balancedagen 270.803 301.882 119.664 113.124
Mellem fire og fem år fra batancedagen 268.339 300.218 118.573 112.555
Ydelser til betaling i alt 1.342.863 1.510.267 593.455 565.889
20.FINANSIERINGSINSTITUTTER

Koncern Moderselskab

2012 2on 2012 2011
Gæld til finansieringsinstitutter med pant i fast ejendom 2.145.370 1.663.811 2.145.370 1663811
Driftskreditter 404.400 315.581 404.400 315.581
Finansieringsinstitutter i alt 2.549.770 1.979.392 2.549.770 1.979.392
Gælden forfalder til betaling således:
Inden før et år fra balancedagen ' 572.571 546.075 572.571 546.075
Mellem et og to år fra balancedagen 166.392 80.636 166.392 80.636
Mellem to og tre år fra balancedagen 160.478 79.940 160.478 79.940
Mellem tre og fire år fra balancedagen 153.418 78.082 153.418 78.082
Mellem fire og fem år fra balancedagen 148.139 78.030 148.139 78.030
Efter fem år fra balancedagen 1.323.783 1.063.123 1.323.783 1.063.123
Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter 2.524.781 1.925.886 2.524.781 1.925.886
Dagsværdiregulering af gæld 0 0 0 0
Dagsværdi af renteafraler 24.989 53.506 24.989 53.506
Finansieringsinstitutter i alt 2.549.770 1.979.392 2.549.770 1.979.392
Gælden er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 1.973.489 1.430.523 1.973.489 1.430.523
Kortfristede forpligtelser 576.281 548.869 576.281 548.869
Finansieringsinstitutter i alt 2.549.770 1.979.392 2.549.770 1.979.392

Gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi og driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi. Dagsværdien af
renteaftaler opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.

Forfaldstidspunkter for gæld til finansieringsinstitutter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens
likviditetsstyring, De specificerede beløb repræsenterer de betøb, der forfalder til betating inkl. renter.

Noter - Jeudan Årsrapport 2012 121

20. FINANSIERINGSINSTITUTTER (FORTSAT)

Køncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Ydelser til betaling de kommende 5 år 993.980 859.536 993.980 859.536
Ydelserne for falder til betaling således:
Inden før et år fra balancedagen 216.754 300.092 216.754 300.092
Mellem et og to år fra balancedagen 212.147 147.387 212.147 147.387
Mettemto og tre år fra balancedagen 203.071 143.681 203.071 143.681
Mellem tre og fire år fra batancedagen 185.888 138.883 185.888 138.883
Mellem fire og fem år fra balancedagen 176.120 129.493 176.120 129.493
Ydelser til betaling i alt 993.980 859.536 993.980 859.536
21. UDSKUDT SKAT
Koncern Moderselskab
2012 20n 2012 2011
Udskudt skat I. januar 676.615 756.480 -73.132 81.648
Øvrigereguleringer 0 17.783 - -
Udskudt skat indregnet iresultatopgørelsen 23.294 -97.648 114.118 -154.780
Udskudt skat 31. december 699.909 676.615 40.986 -73.132
Udskudt skat vedrører:
Investeringsejendomme 1.087.449 1.026.015 282.550 281.243
Andre anlægsaktiver -5.655 -2.923 -1.609 -582
Finansielle gældsforpligtelser inkl. rentefradragsbeskæring -164.099 -346.883 -163.342 -352.408
Fremførbare skattemæssige underskud -223.327 Q -75.163 0
Øvrige 5.541 406 -1.450 -1.385
Udskudt skat 31. december 699.909 676.615 40.986 -73.132
22.LOVPLIGTIGE VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTELSER
Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Vedligeholdelsesforpligtelser ]. januar 6.701 5.565 5.110 4.005
Anvendt i året -1.333 -1.017 -1.299 -819
Hensat i året 1.380 1.156 1.143 929
Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme 210 997 210 995
Vedligeholdelsesforpligtelser 31. december 6.958 6.701 5.164 5.110
Forpligtelsen er indregnet således i balancen:
Langfristede forpligtelser 6.881 6.638 5.129 5.082
Kortfristede forpligtelser 77 63 35 28
Vedligeholdelsesforpligtelser i alt 6.958 6.701 5.164 5.110

23. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER

De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.

122

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

24.PANTSÆTNINGER, GARANTIER OG EVENTUALFORPLIGTELSER

Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Kon-
cernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 14.289171
(2011: t.DKK 13.435.780), hvoraf t.DKK 94.938 (2011: t.DKK 94.845)eri
Koncernens besiddelse.

Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån
for ialtt.DKK 5.577656 (2011: t.DKK 5.286.822).

Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli
1949 berettiget tilattilbagekøbe ejendommenLersø Parkallé 101, matr.
nr. 1322 Utterstev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige
værdi udgør pr. 31. december 2012t.DKK 157.135.

TørvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekon-
trakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side ind-
til 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune
berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabs-
mæssige værdi udgør pr.31.december 2012t.DKK178.340.

Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende Torvehaller-
neKBH på Israels Plads for t.DKK 1.371(201: t.DKK 1.371).

Jeudan A/S har i forbindelse med salget af en ejendom afgivet garanti
over for køber af ejendommen for en lejekontrakt, hvor kunden er gået
konkurs. Lejekontrakten er omfattet af statsgarantien i Bankpakke |
og Jeudan A/S har anmeldt et krav i konkursboet. Jeudan A/S har drøf-

25. OPERATIONEL LEASINGFORPLIGTELSE

telser med Finansiel Stabilitet A/S om betaling af leje under statsga-
rantien og Jeudans tabsbegrænsningspligt. Af forhandlingsmæssige
årsager er Jeudans vurdering af en tabsrisiko ikke oplyst. Jeudan A/S
forventer, at det beløb som skal betales til køberen af ejendommen i
henhold tilgarantieni al væsentlighed modsvares af det beløb, Jeudan
A/S vil modtage under garantien i Bankpakke I. Tabsrisikoen er beske-
denogikke væsentlig for Selskabets og Koncernens finansielle stilling.

Jeudan A/S har på vegne af Jeudan Servicepartner A/S afgivet beta-
lingsgaranti for t.DKK 11.720 (2011: t.DKK 0).

Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for
t.DKK 732 (2011: t.DKK 996) samt betalingsgarantier for t.DKK 578
(2011: t.DKK 578).

Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Sel-
skabet hæfter derfor fra og med 1. juli 2012 subsidiært for eventuelle
forpligtelser til at indeholde skat på udbytter fra de sambeskattede
selskaber. Hæftelsen udgør dog højstetbeløb svarende tilden andel af
kapitalen i det pågældende selskab, der ejes direkte eller indirekte af
Jeudan A/S.

JeudanA/S ogde tilknyttede selskaber Jeudan! A/S tilJeudanX ApS er
fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samle-
de momstilsvar, der pr. 31. december 2012 andrager t.DKK 831.

For årene 2013-2022 har Koncernen indgået operationelle leasingaftaler vedrørende leasing af driftsmateriel. Leasingkontrakterne er indgået
med fast leasingydelse, og aftalerne er uopsigelig inden for den nævnte periode.

Forfalderinden for I år
Forfalderinden for 2-5 år
Forfalder efter 5 år
Leasingforpligtelse i alt

Årets leasing forpligtelse indregnet i resultatopgørelsen

Koncern Moderselskab
2012 2on 2012 2011
304 105 13 0
650 53 48 Q
155 0 35 0
1.109 158 96 0
243 105 li 0

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

26. GARANTEREDE LEJEINDTÆGTER

123

indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På
baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2031 opgøres således:

Koncern Moderselskab
2012 2011 2012 2011
Forfatder inden for] år 154.933 132.996 71.025 59,353
Forfalder inden for 2-5 år 510.645 549.178 199.021 . 182.043
Forfatder efter 5 år 1.986.423 2.244.089 703.683 513.568
Garanterede lejeindtægter i alt 2.652.001 2.926.263 973.729 754.964
Årets garanterede lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 808.526 761.988 336.128 284.012

27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER

Politik for styring af finansielle risici
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt,
ligesom den finansielle risiko skal være under kontrol.

Egenkapitalens relative størrelse
Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-33% vil være
optimalunder de aktuelle forhold. | vurderingenindgår enrække forhold:

+ Forventningen til ejendommenes afkast er højere end den rente,
der skal betales af fremmedfinansieringen. Medudgangspunkt heri
bør egenkapitalen der for være så lille som mulig og fremmedfinan-
sieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative af-
kast til aktionærerne.

+ Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere
sin økonomiske målsætning om et afkast af den løbende drift på
8% af egenkapitalen, målt som EBVAT (resultat før kurs- og værdi-
reguleringer) i forhold tilden gennemsnitlige egenkapital.

+ Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og
de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan
opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig med at ak-
tionærernes afkast optimeres.

+ Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab,
dels for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort be-
slutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskeli-
ge tider.

Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle
relevante forhold.

Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings-
strukturen således:

Egenkapital (aktiekapital og reserver) 25-33%
ikkerentebærende forpligtelser 0-10%
Rentebærende forpligtelser 65-70%

Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter
blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.

Enudvidelse af Selskabets aktiekapital erimidlertid forbundet med væ-
sentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har
derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt
blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil
være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre
perioder, hvor denmidtertidigt er højere end det strategiske niveau.

Finansieringens risikoprofil

Jeudan har et langsigtet perspektiv med sine ejendomsinvesteringer.
Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges
derfor med udgangspunkt heri, således at risikoen ved ejendomsinve-
steringerne i al væsentlighed kan henføres til Koncernens drift ogkuni
meget begrænset omfang til finansieringen.

Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevan-
te derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvori-
mod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige
med Jeudans strategi.

Jeudan finansierer somhovedregelsineinvesteringer medstørst mulig
30-årige realkreditlån i DKK i samtlige ejendomme, idet denne finan-
sieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel. Realkredit-
lånene optages om muligt med afdragsfriked i obligationsserier med
tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvir-
kende. Realkreditlånene optages oftemedenrentepå basis af CIBOR 3
og 6 måneder og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig lø-
betid på 10-15 år. Disse renteaftaler handles med anerkendte finansie-
ringsinstitutter,

Eventuel yderligere finansiering optages som anlægslån med en løbe-
tidpå10-15 årog med fastrentei 3-10 år vedanvendelse af renteaftaler.

Jeudan finansierer samtlige investeringer iDKK.

Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at
driftsresultatet (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af
ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle
omkostninger kun i begrænset omfang påvirkes af eventuelle rente-
ændringer.

124

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen afdækkes med
aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaftaler
opgøres løbende til markedsværdi i forholdtildet aktuellerenteniveau
og kan medføre — både positive som negative - kursreguleringer, der
dog ikke påvirker cash-flowet.

Kursrisikoen opgøres for den enkelte renteaftale ved rentefølsomhe-
den pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien der
fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01%. Størrelsen af
kursrisikoen afhænger af løbetiden på renteaftalen - længere løbetid
medfører højere kursrisiko.

Ved fastlæggelsen af Jeudans renteafdækningsprofl afvejes renteri-
sikoeni forhold tit kursrisikoen - mindskes renterisikoen forøges kurs-
risikoen og omvendt. Jeudan har med baggrund heri fastsat en vægtet
løbetid på de indgåede renteaftaler på 10-15 år, ogaktuelt har Jeudanen
kursrisiko på ca.DKK 8 mio. pr. basispunkt.

Jeudantilstræber enegenkapitalandet istørrelsesordenen 25-33% og
enrentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finan-
sielle omkostninger) i niveauet 2. Målet for rentedækning er fastlagt
ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle netto-
omkostninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi
om fastrente i en længere årrække.

Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisiko-
eni EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.

Likviditet og likviditetsreserve
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægstån besluttes og til-
rettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansierings-

produkter og den aktuelle rentekurve. Finansieringen tilrettelægges
med henblik på atsikre, at Koncernen har en positiv pengestrøm.

Af note19og 20 fremgår en forfaldsoversigt pr. år inden for de næste 5
år fra balancedagen samt efter 5 år for henholdsvis realkreditlån samt
finansieringsinstitutter. Det fremgår ligetedes af note 19 og 20, hvilke
ydelser der forfalder til betalingde næste 5 år.

For en nærmere beskrivelse af Jeudans likviditetsrisiko henvises til
side 30 samt til tabellen på side 31, hvor renterisikoen er beskrevet.

Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ul-
timo 2012 DKK 855 mio.,svarende til 75% af Koncernens omsætning.
Målsætningen er minimum 50% af Koncernens omsætning.

Finansielle samarbejdsportnere

Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkreditinstitutter
og finansieringsinstitutter, der har et mangeårigt kendskab tildet dan-
ske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.

Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samar-
bejdemedde finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid
og med sigte på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspart-
nere omfatter Danske Bank A/S, Nordea Bank Danmark A/S og Nykre-
dit Realkredit A/S samt tilknyttede koncernselskaber.

For engennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 22.

Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:

Koncern Moderselskab
2012 20n 2012 2011
Udlån og tilgodehavender 351.394 187.910 2.557.771 1.884.254
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 11.575.681 10.226.435 5.847.450 4.689.065
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 725.477 609.471 644.723 609.066

Ovennævnte kategorier omfatter følgende:

Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte
ejendomme, indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodeha-
vende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede sel-
skaber, Andretilgodehavender samt Likvide beholdninger.

Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi viaresultatopgørelsen:
Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi afrenteaftaler
og fratrukket Driftskreditter, der måles tilamortiseret kostpris.

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita,
Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld tit tilknyttede selskaber samt
Anden gæld.

Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles tildagsvær-
diibalancen

Nedenstående tabel viser klassifikationen af finansielle instrumenter,
der måles til dagsværdi, opdelt i henhold tildagsværdihierarkiet:

+ noterede priser på aktive markeder for identiske forpligtelser (ni-
veaul)

+ noterede priser i et aktivt marked for lignende forpligtelser eller
andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er ba-
seret på observerbare markedsdata (niveau 2)

+. værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke
er baseret på observerbare markedsdata (niveau 3)

Noter - Jeudan Årsrapport 2012

27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

Niveaul Niveau 2 Niveau 3
Koncern - 2011
Realkreditlån 8.206.284 0 0
Finansieringsinstitutter" 0 1.663.810 0
Renteaftaler 0 356.341 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
viaresultatopgørelsen 8.206.284 2.020.151 0
"Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100
Koncern - 2012
Realkreditlån 9.212.139 Q 0
Finansieringsinstitutter" 0 2.145.369 0
Renteaftater 0 218.173 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 9.212.139 2.363.542 0
"Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100
Moderselskab - 2011
Realkreditlån 2.905.903 0 0
Finansieringsinstitutter” 0 1.663.810 0
Renteaftaler 0 119.352 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 2.905.903 1.783.162 0
” Omfatter gæld, der kan indfries tilkurs 100
Moderselskab - 2012
Realkreditlån 3.618.481 0 Q
Finansieringsinstitutter" 0 2.145.369 0
Renteaftaler 0 83.600 0
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi
via resultatopgørelsen 3.618.481 2.228.969 0

"Omfatter gæld, der kan indfries til kurs 100

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveaul og niveau 2iregnskabsåret.

Renterisici

125

lalt

8.206.284
1.663.810
356.341

10.226.435

9.212.139
2.145.369
218.173

11.575.681

2.905.903
1663810
119.352

4.689.065

3.618.481
2.145.369
83.600

5,847.450

Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende aftatemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt

af, hvilken dato der forfalder først.

126

27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT)

 

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

Revurderings-/forfaldstidspunkt
Beløb Heraf med Heraf med Effektiv
Koncern ialt Olår 2-5 år >5år fast rente renteloft rente %
Realkreditlån -8.562.625 -59.705 -249.362 8.253.558 -7.760591 -796.573 23
Finansieringsinstitutter -1.979.392 -548.869 -325.130 -1.105.393 -1663811 0 3,4
31. december 2011 i alt -10.542.017 "608.574 "574.492 -9.358.951 9.424.402 -796.573 v
Realkreditlån -9.430.311 -76.563 -317.544 -9.036.204 -7.646.025 -743.172 2,0
Finansieringsinstitutter -2,549.770 -576.281 -635.874 -1.337.615 -1.985.845 0 2,2
31. december 2012 i alt -11.980.081 652.844 "953.418  -10.373.819 -9.631.870 -743.172 .
Revurderings-/forfaldstidspunkt
Beløb Heraf med Heraf med Effektiv
Moderselskab talt Olår 2-5 år >S5år fast rente renteloft rente %
Realkreditiån -3.025.255 -26.953 -114.989 -2.883.313 -2.610.506 -414.749 2,9
Finansieringsinstitutter -1.979.392 -548.869 -325.130 -1.105.393 -1.663.811 Q 3,4
31. december 2071 ialt "5.004.647 -575822 -440.119 "3.988.706 "4.274.317 "414.749 .
Realkreditlån -3.702.080 -40.303 -166.984 -3.494,793 -3.315.193 -386.887 2,1
Finansieringsinstitutter -2.549.770 -576.281 -635.874 -1.337.615 -1.985.845 0 2,2
31. december 2012 i alt -6.251.850 616.584 -802.858 -4.832.408 -5,301.038 -386.887 -

De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuellerente-
niveau på balancedagen.

Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten
vistsomfastforrentede.

Jeudan tilstræber en kontinuerlig høj renteafdækning i niveauet 80-
100%. Som det fremgår af side 31, havde Jeudan således pr. 31. decem-
ber 2012 enrenteafdækningsprocent på 97.

I tabellen på side 31 er Jeudans renterisiko beskrevet med udgangs-
punkt i det renteniveau, der var gældende pr. 1. januar 2013. Renterisi-
koener beregnet medetrentefald på l procentpoint samt enrentestig-
ning på henholdsvis 1, 2 og 3 procentpoint for årene 2013-2016.

Kreditrisici

Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodeha-
vende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje
eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af
den nødvendige nedskrivning tilimødegåelse af tab.

Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab på t.DKK
7.335 jf.note16, vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgode-
havender frasalg af tjenesteydelser.

Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tjene-
steydelser svarertildeibalancenindregnederegnskabsmæssige vær-
dier før modregning af depositum/forudbetalt leje.

Der henvises i øvrigt til side 25 iledelsesberetningen omkring kunder-
nes betalingsevne.

Kreditværdighed

Størrelsen af de renter og bidrag, der tøbende skal betales på de finan-
siellegældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kreditværdighed.
Omvendt er opgørelsen af dagsværdien af de finansielle gældsforplig-
telser uafhængig af Koncernens kreditværdighed, da de finansielle
gældsforpligtelser løbende kan indfries tilaktuelle markedskurser.

Noter — Jeudan Årsrapport 2012 127

28. NÆRTSTÅENDE PARTER

Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50% af Jeudan A/S. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste
familiemedlemmer anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående:

Navn Hjemsted Begrundelse

Nesdu as Langstrupvej 15, Fredensborg Selskabet er 100% ejet af bestyretsesmedlem Jens Erik Udsen

William Demant Invest A/S Kongebakken 9, Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til WilliamDemant Invest A/S

Chr, Augustinus Fabrikker Aktieselskab — Amaliegade 47,KøbenhavnK Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab

Somnærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber tilmoderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttedeselskaber fremgår af note 14.

Koncern Moderselskab

2012 2011 2012 20W
Transaktioner med tilknyttede selskaber
Køb af serviceydelser - - 85.407 279.476
Udlejning af kontor- og lager faciliteter - - 25 73
Salg af administrationsydelser - - 23.749 22.568
Finansielle indtægter - - 74.221 83.925
Finansielle omkostninger - - -6.023 -8.259
Køb af anlægsaktiver - - Q 461
Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 1.758.686 1.739.945
Gæld til tilknyttede selskaber - - 125.307 190.329
Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån 5.577.656 5,286.822
Transaktioner mettem selskabet og tilknyttede selskaber
er elimineret ved konsolidering.
Transaktioner med direktion og bestyrelse
Bestyrelseshonorar 2.119 1.875 2.119 1.875
Gage til direktionen 9.073 6.064 9.073 6.064
Salg af serviceydelser 852 329 ba -
Udlejning af boliglejemål” 980 1.058 802 681
Modtaget udbytte - - 319 365
Tilgodehavende fra salg 49 31 - -
Transaktioner med Nesdu as
Udloddet udbytte 12.753 12.753 12.753 12.753
Transaktioner med William Demant invest A/S
Udloddet udbytte 48.126 48.126 48.126 48.126
Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab
Udloddet udbytte 16.065 16.065 16.065 16.065
Transaktioner med Gorrissen Federspiel
Køb af tjenesteydelser 3.521 2.929 2.690 2.312
Andengæld 879 1.569 648 786

"Koncernen udlejer boliglejemåt til administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemedlemmertil direktionen samt besty-
relsen. Frem til juni 2012 har Koncernen haft udlejet boliglejemål til bestyrelsesformand Niels Heering. Lejekontrakterne er alle indgået på nor-
male vilkår, herunder lejens fastsættelse.

Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående
parter. Pr. 31. december 2012 er der i moderselskabet Jeudan A/S foretaget nedskrivninger tilimødegåelse af tab på tilgodehavendehos tilknyttet
selskab med t.DKK 475.770. Selskabets bestyrelsesformander partner ogbestyrelsesformandi Gorrissen Federspiel. Gorrissen Federspiel anvendes
som juridisk rådgiver i visse sager. Advokatbistanden er ydet på markedsvilkår. Jeudan har i de seneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen
Federspieli løbende sager med DKK 2,6 mio.i 2011 og.DKK 2,0 mio.i2012. Jeudanharideseneste to år haft advokatomkostninger til Gorrissen Federspiel
itransaktionsbaserede sager med DKK 0,3 mio. (transaktionsvolumen.DKK 500 mio.)i 2011 og DKK 1,5 mio. (transaktionsvolumen DKK 803 mio.)i 2012.
Alle beløb er angivet ekskl. moms.

128

29. NY REGNSKABSREGULERING

På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række
nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnuikke trådt i
kraftog derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.

30. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN

Som følge af det laverenteniveau har Jeudani januar 2013 omlagt rente-
aftaler for DKK 1,5 mia. I forbindelse med omlægningen er der realiseret
enkursgevinst på DKK 28 mio. Dengennemsnitlige løbetid pårenteafta-
lerne er fastholdt på ca. 10 år, og kursfølsomheden af de finansielle
gældsforpligtelser udgør fortsat ca. DKK 8 mio. ved en ændringi renten
på 0,01 procentpoint.

27. december 2012 fremsatte William Demant Invest et pligtmæssigt
købstilbud til samtlige aktionærer i Jeudan om erhvervelse af alle aktier i
Jeudan for DKK 438 pr. aktie. På tidspunktet for fremsættelse af købstil-
buddet besad William Demant Invest 41,6% af den samlede aktiekapital.
Købstilbuddet udløb 24. januar 2013, hvor William Demant Invest meddel-
te, at aktionærer, der besad i alt 1.175 aktier, havde accepteret købstilbud-
det. | forlængelse heraf besidder William Demant Invest i alt 4.409.227
aktieriJeudan, svarende til 41,6% af densamlede aktiekapital.

William Demant Invest oplyste i købstilbuddet: "William Demant Invest
har ingen intentioner om at overtage samtlige aktier i Selskabet, men

31. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 5. marts 2013 godkendt nærvæ-
rende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges

Design og layout
Halbye Kaag JWT

Foto
Robin Skjoldborg
Per Kruse

Tryk
ReklameTryk

Printet på
GMUND 925
MultiDesign170g

jeudan.dk

Jeudan Årsrapport 2012 - Noter

Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og ændrede
standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på
årsrapporten for de kommende regnskabsår.

ønsker fremadrettet at have mulighed for at øgesinaktiepost i Selskab-
et. I forbindelse med købstilbuddet vil William Demant Invest gerne
udtrykke sin opbakning til Jeudans ledelse, bestyrelse og den valgte
strategt for Selskabet. Det er William Demant Invests hensigt, at
Jeudans aktier fortsat skal være optaget til handel og officiel notering
på NASDAQ OMX Copenhagen”.

17. januar 2013 meddelte Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, at
selskabet havde erhvervet 1.703.070 aktier, hvorefter Chr. Augustinus
Fabrikker besidder i alt 3.163.518 aktier i Jeudan, svarende til 29,9% af
den samlede aktiekapital. Samme dag meddelte Nykredit Realkredit
A/S, at selskabet havde solgt aktier i Jeudan, således at Nykredit Real-
kredit ikke længere besidder over 5% af den samlede aktiekapital i
Jeudan.

Herudover er der ikke siden udgangen af 2012 indtruffet begivenheder,
som i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og
finansielle stilling.

Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor-
samling 17. april 2013.

jeudan.dk
CYR-0r. 14246045